SUNING.COM CO.,LTD. — Audit Report / Information 2025

Sep 9, 2025

本报告依据中国资产评估准则编制

荷兰家乐福(中国)控股有限公司拟转让股权涉及 长沙家乐福超市有限责任公司股东全部权益价值项目

资产评估报告

天昊资评报字【2025】第0488号

(共一册, 第一册)

目录

	声 明
	摘 要
	正文
$-$ .	委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况 6
	评估目的
三、	评估对象和评估范围
四、	价值类型
五、	评估基准日
六、	评估依据
七、	评估方法
八、	评估程序实施过程和情况
九、	评估假设
$+$	评估结论
$+-$	特别事项说明
十二、	资产评估报告使用限制说明
十三、	资产评估报告日
十四、	资产评估师签名盖章
	附 件

声 明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协 会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本 资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告: 委托人或者其他资产评估报告 使用人违反前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及其资产评估师不承 扣责任。

三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报 告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用: 除此之外, 其他任 何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

四、本资产评估机构及其资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解 和使用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认 为是对评估对象可实现价格的保证。

五、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估 准则,坚持独立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

六、评估对象涉及的资产、负债清单及相关资料由委托人、被评估单位申报 并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认:委托人和其他相关当事人依 法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

七、资产评估师己对评估对象及其所涉及资产进行现场调查; 己对评估对象 及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注, 对评估对象及其所涉及资产的 法律权属资料进行了查验, 对已经发现的问题进行了如实披露, 并且已提请委托 人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

八、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或 者预期的利益关系; 与相关当事人没有现存或者预期的利益关系, 对相关当事人 不存在偏见。

九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估 报告中假设和限制条件的限制, 资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告 中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

资产评估报告

摘 要

天昊资评报字【2025】第0488号

重要提示

本摘要内容摘自资产评估报告正文, 欲了解本评估业务的详细情况和正确理解 评估结论, 应当阅读资产评估报告正文。

天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司接受苏宁国际集团股份有限公司 的委托,根据国家法律、法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观、公正的 原则, 按照必要的评估程序, 对荷兰家乐福(中国)控股有限公司转让股权涉及 长沙家乐福超市有限责任公司的股东全部权益价值进行了评估。现将评估报告摘 要如下:

评估目的: 为荷兰家乐福(中国) 控股有限公司拟转让股权之经济行为提供价 值参考依据。

评估对象: 长沙家乐福超市有限责任公司的股东全部权益价值。

评估范围:长沙家乐福超市有限责任公司经审计的全部资产及负债,包括流动 资产、非流动资产和流动负债。

评估基准日: 2025年3月31日。

评估价值类型: 市场价值。

评估方法: 资产基础法。

TINHO

截至评估基准日, 在持续经营和公开市场等假设前提下, 长沙家乐福超市有 限责任公司的总资产账面值 30,779.57 万元, 评估值 43,384.83 万元, 评估增值 12,605.26 万元; 负债账面值 46,923.30 万元, 评估值 46,923.30 万元, 无评估增减

值;股东全部权益账面值-16.143.73 财无必逐值值-3,538.47 万元(大写:人民币负 叁仟伍佰叁拾捌万肆仟柒佰元整)、评估增值12.605.26 万元。评估结果详细情况 见下表:

金额单位: 人民币万元

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
	A	B	$C = B - A$	$D=C/A \times 100%$
流动资产	24,980.00	24,980.00
非流动资产	5,799.57	18,404.83	12,605.26	217.35
其中: 长期股权投资		$-1.71$	$-1.71$
投资性房地产	5,799.57	18,406.54	12,606.97	217.38
资产总计	30,779.57	43,384.83	12,605.26	40.95
流动负债	46,923.30	46,923.30
非流动负债			۰
负债合计	46,923.30	46,923.30	-	$\blacksquare$
(所有者权益)净资产	$-16, 143.73$	$-3.538.47$	12,605.26	78.08

本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考,评估结论 的使用有效期限自评估基准日起一年, 即 2025 年 3 月 31 日起至 2026 年 3 月 30 日止。

特别事项说明:

(一) 权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形

本次评估不存在权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形。

(二)评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影 响的情况

本次评估不存在评估程序受限的有关情况。

(三) 未决事项、法律纠纷等不确定因素

本次评估不存在未决事项、法律纠纷等不确定因素。

(四) 重要的利用专家工作及相关报告情况

本次评估, 被评估单位的财务报表由天衡会计师事务所(特殊普通合伙)审 计,并出具了"天衡专字(2025)01540号"带强调事项的审计报告。除此之外,本 次评估不存在其他利用专家工作及相关报告情况。

(五)抵押、担保、冻结及其或有负债(或有资产)事项

1、截至评估基准日,被评估单位的5个银行存款账户于评估基准日均处于司 法冻结状态, 具体清单如下:

单位: 人民币元

序号	开户银行	账号	币种	账面价值	状态
	江苏苏宁银行股份有限公司	18801001600005279	人民币	201.59	冻结
$\overline{2}$	交通银行上海陆家嘴支行	310066771018800027328	人民币	2.27	冻结
3	中国银行股份有限公司湖南省	592458968482	人民币	3,550.00	冻结
	分行
4	中国银行股份有限公司湖南省	598971500970	人民币		冻结
	分行			10.83
	中国银行股份有限公司湖南省	601563361624	人民币	26,480.64	冻结
	分行
合计30,245.33

2、截至评估基准日,被评估单位持有的位于芙蓉区芙蓉中路 238号的投资性 房地产,该房产对应的编号为"长房权证芙蓉字第00649143号"的房屋所有权证 已设定抵押,抵押人为苏宁易购集团股份有限公司,抵押面积 30.243.50平方米。

本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。除上述事项外,被评估单位不 存在其他抵押、担保及其他或有负债(或有资产)事项。

(六)其他事项

1、截至评估基准日, 被评估单位原商超业务已不再经营, 原有员工均已遣散, 本次评估未考虑上述事项对被评估单位持续经营假设和评估结论的影响。

2、截至评估基准日,被评估单位持有的位于芙蓉区芙蓉中路 238 号的投资性 房地产,该房产对应的编号为"长房权证芙蓉字第00649143号"的房屋所有权证 已查封, 查封面积 30.243.50 平方米, 查封前已对外整体租赁, 租赁人为湖南苏宁 易购有限公司。

3、本次评估, 天衡会计师事务所 (特殊普通合伙) 出具的"天衡专字 (2025) 01540 号"审计报告是本次评估的基础, 但本报告不对上述财务数据的准确性等承 担责任。

以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况和正确理解 天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

(五) 抵押、担保、冻结及其或有负债(或有资产)事项

1、截至评估基准日,被评估单位的5个银行存款账户于评估基准日均处于司 法冻结状态,具体清单如下:

单位: 人民币元

序号	开户银行	账号	币种	账面价值	状态
	江苏苏宁银行股份有限公司	18801001600005279	人民币	201.59	冻结
$\overline{2}$	交通银行上海陆家嘴支行	310066771018800027328	人民币	2.27	冻结
3	中国银行股份有限公司湖南省分行	592458968482	人民币	3,550.00	冻结
$\overline{4}$	中国银行股份有限公司湖南省分行	598971500970	人民币	10.83	冻结
5	中国银行股份有限公司湖南省分行	601563361624	人民币	26,480.64	冻结
	合计			30,245.33

2、截至评估基准日,被评估单位持有的位于芙蓉区芙蓉中路 238 号的投资性 房地产,该房产对应的编号为"长房权证芙蓉字第00649143号"的房屋所有权证 已设定抵押,抵押人为苏宁易购集团股份有限公司,抵押面积 30.243.50平方米。

本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。除上述事项外,被评估单位不 存在其他抵押、担保及其他或有负债(或有资产)事项。

(六) 其他事项

1、截至评估基准日, 被评估单位原商超业务已不再经营, 原有员工均已遣散, 本次评估未考虑上述事项对被评估单位持续经营假设和评估结论的影响。

2、截至评估基准日,被评估单位持有的位于芙蓉区芙蓉中路 238 号的投资性 房地产,该房产对应的编号为"长房权证芙蓉字第00649143号"的房屋所有权证 已查封, 查封面积 30.243.50 平方米, 查封前已对外整体租赁, 租赁人为苏宁易购 集团股份有限公司。

3、本次评估, 天衡会计师事务所(特殊普通合伙)出具的"天衡专字(2025) 01540号"审计报告是本次评估的基础,但本报告不对上述财务数据的准确性等承 担责任。

以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况和正确理解

天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

$-4-$

荷兰家乐福(中国)控股有限公司拟转让股权涉及 长沙家乐福超市有限责任公司股东全部权益价值项目

资产评估报告 正文 天昊资评报字【2025】第0488号

苏宁国际集团股份有限公司:

天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司接受贵单位的委托,按照法律、 行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基础 法, 按照必要的评估程序, 对荷兰家乐福(中国) 控股有限公司拟转让股权行为 涉及的长沙家乐福超市有限责任公司股东全部权益在 2025 年 3 月 31 日的市场价 值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。

一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况

本次评估的委托人为苏宁国际集团股份有限公司,被评估单位为长沙家乐福 超市有限责任公司, 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括委托 人和国家法律、法规规定的评估报告使用者。

(一) 委托人概况

企业名称: 苏宁国际集团股份有限公司(以下简称: "苏宁国际")

商业登记号码: 50403242

企业类型: 私人股份有限公司

成立日期: 2009年03月13日

住 所: 4103-6, AIA KOWLOON TOWER, 100 HOW MING STREET, KWUN TONG, KLN HONG KONG

(二) 被评估单位概况

1. 公司简介

称: 长沙家乐福超市有限责任公司 名

统一社会信用代码: 914300007389882463

类 型: 有限责任公司(外国法人独资)

所: 长沙市芙蓉区芙蓉中路 238号 住

法定代表人: 唐茂勇

注册资本: 1455 万美元

成立日期: 2002年06月20日

营业期限: 2002年06月20日至2042年06月19日

经营范围: 预包装食品、散装食品、乳制品(含婴幼儿配方乳粉)、食盐、酒类、 农副产品、出版物、音像制品及电子出版物、日用百货、针纺织品、家用电器、摩托 车的批发、零售及其相关配套服务(包括代销和寄售); 珠宝首饰、医疗健康器械的 零售及其相关配套服务(包括代销和寄售): 商品加工、分级包装: 餐饮服务: 互联 网销售: 公司自营商品的讲出口: 针对国内商户的店铺出租: 以及提供相关配套服务 和相关业务咨询:普通货物运输(货运出租、搬场运输除外):装卸搬运(砂石除外): 运输代理业: 制冷设备安装: 制冷设备、积分卡、预付卡、燃气中央热水器(燃气容 积式热水器)、容积式电热水器、品牌汽车、新能源汽车销售;家用电器安装、调试、 维修; 计算机、办公设备和专用设备维修; 汽车、摩托车修理与维护; 家庭服务; 厨 具卫具及日用杂品、燃气灶具、洗碗机批发; 预付卡的发行与受理; 五金、家具及室 内装饰材料零售: 货物仓储(不含危化品和监控品): 旅游咨询服务: 废旧物资回收 (不含金属): 废旧物资回收(含金属): 摄影服务: 营养健康咨询服务: 健身服务:

药品、家用电器及电子产品零售: 洗染服务: 建筑物清洁服务: 机械设备专业清洗服 务:建筑装饰材料、化妆品、化工产品销售:电子产品批发;室内环境及健康空气系 统设备销售、安装; 室内环境及健康空气系统施工、售后服务; 酒店管理; 旅客票务 代理; 承办展览展示。(依法须经批准的项目, 经相关部门批准后方可开展经营活动)。

1. 历史沿革

长沙家乐福超市有限责任公司成立于 2002 年 06 月 20 日, 成立时注册资本为 1.200.00 万美元,由荷兰家乐福(中国)控股有限公司和湖南省华降讲出口总公司共 同出资成立,全部以货币出资。成立时的股权结构如下:

金额单位: 万美元

序号	股东名称	认缴出资额	出资比例(%)

天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

荷兰家乐福(中国)控股有限公司拟转让股权涉及 长沙家乐福超市有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估报告

序号	股东名称	认缴出资额	出资比例(%)
	荷兰家乐福(中国)控股有限公司	780.00	65.00
	湖南省华隆进出口总公司	420.00	35.00
	合计	1,200.00	100.00

期间经过一系列股权变动和增资,截至评估基准日,股东出资及出资比例情况如

$\overline{\Gamma}$ :

金额单位: 万美元

序号	股东名称	认缴出资额	实缴出资额	出资比例(%)
	荷兰家乐福(中国)控股有限公司	1.455.00	1.251.00	85.98
	合计	1.455.00	1,251.00	85.98

1. 公司对外投资概况

截止评估基准日, 被评估单位拥有1家全资子公司, 概况如下:

(1) 工商信息

被投资单位名称: 长沙盛名商业管理有限责任公司

统一社会信用代码: 91430102MACCEC5HX4

被投资单位类型: 有限责任公司(外商投资企业法人独资)

被投资单位住所: 中国(湖南)自由贸易试验区长沙芙蓉片区降平高科技园合平 路 618号A 座 2楼 207-89

被投资单位法定代表人: 唐茂勇

被投资单位注册资本: 100 万人民币

被投资单位成立日期: 2023年03月22日

被投资单位营业期限: 2023年03月22日至2053年03月21日

被投资单位经营范围: 一般项目: 商业综合体管理服务; 日用百货销售; 家用电 器销售;家用电器安装服务;金银制品销售;租赁服务(不含许可类租赁服务);柜 台、摊位出租; 信息咨询服务 (不含许可类信息咨询服务) ; 停车场服务; 珠宝首饰 零售; 企业管理咨询; 非居住房地产租赁; 单用途商业预付卡代理销售; 专业保洁、 清洗、消毒服务;普通货物仓储服务(不含危险化学品等需许可审批的项目)。(除 依法须经批准的项目外, 凭营业执照依法自主开展经营活动)。

(2) 被投资单位近两年一期的财务状况:

天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

荷兰家乐福(中国)控股有限公司拟转让股权涉及 长沙家乐福超市有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估报告

今婚单位: 人民币万元

			$20.705 - 1.011$ , $2.100 - 119$ / $3.70$
项目	2023年12月31日	2024年12月31日	2025年3月31日
总资产	0.02	0.61	0.12
负债	0.33	1.58	1.83
净资产	$-0.31$	$-0.97$	$-1.71$
项目	2023年	2024年	2025年1-3月
营业收入		$\overline{a}$
利润总额	$-0.31$	$-0.66$	$-0.75$
净利润	$-0.31$	$-0.66$	$-0.75$
审计机构	特殊天衡会计师事务所	(特殊天衡会计师事务所	天衡会计师事务所特殊
	普通合伙)	普通合伙)	普通合伙)

1. 公司简介

家乐福集团成立于1959年,是大卖场业态的首创者,欧洲第一大零售商, 世界第 二大国际化零售连锁集团。2019年9月,苏宁易购全资子公司苏宁国际出资 48 亿元 收购了荷兰家乐福(中国)控股有限公司80%股份,成为家乐福中国控股股东。

由于行业趋势和企业自身经营策略以及疫情叠加等问题,自2022年和2023以来, 家乐福在国内各城市相继开始闭店, 截至评估基准日, 被评估单位已停止原有的商超 经营业务。

1. 被评估单位近两年及评估基准日的资产、负债状况和经营业绩:

金额单位: 人民币万元

项目	2023年12月31日	2024年12月31日	2025年3月31日
总资产	46,408.28	31,117.00	30,779.57
负债	55,679.22	46,776.04	46,923.30
净资产	$-9,270.94$	$-15,659.04$	$-16, 143.73$
项目	2023年	2024年	2025年1-3月
营业收入	379.44	180.35	21.92
利润总额	$-2,968.92$	$-6,388.10$	$-484.69$
净利润	$-2,968.92$	$-6,388.10$	$-484.69$
审计机构	天衡会计师事务所(特殊	天衡会计师事务所(特殊	天衡会计师事务所(特殊
	普通合伙)	普通合伙)	普通合伙)

以上被评估单位2023年的财务数据经过经天衡会计师事务所(特殊普通合伙) 审计; 2024年以及评估基准日的财务数据经过经天衡会计师事务所(特殊普通合 伙)审计,并出具了"天衡专字(2025)01540号"带强调事项的审计报告。

(三) 委托人和被评估单位之间的关系

委托人苏宁国际持有荷兰家乐福(中国)控股有限公司83.33%的股权,荷 兰家乐福(中国)控股有限公司持有被评估单位长沙家乐福超市有限责任公司10 0%股权,苏宁国际间接控股被评估单位。

资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用 人 $(\mathbb{\Pi})$

本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使 用, 除国家法律法规另有规定外, 任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人 不能由于得到评估报告而成为评估报告使用人。

二、评估目的

荷兰家乐福(中国)控股有限公司拟转让股权,需对所涉及的长沙家乐福超市有 限责任公司于评估基准日的股东全部权益市场价值进行评估,为上述经济行为提供价 值参考。

三、评估对象和评估范围

(一) 评估对象和评估范围

本项目的评估对象为长沙家乐福超市有限责任公司的股东全部权益价值,评 估范围为长沙家乐福超市有限责任公司的全部资产及负债。各项资产和负债审计 后账面价值如下:

金额单位: 人民币元

科目名称	账面价值
流动资产合计	249,800,022.00
非流动资产合计	57,995,675.01
其中: 长期股权投资
投资性房地产	57,995,675.01
资产总计	307,795,697.01
流动负债合计	469,233,043.84
非流动负债合计
负债总计	469,233,043.84
净资产(所有者权益)	$-161, 437, 346.83$

以上资产和负债账面值数据经过天衡会计师事务所(特殊普通合伙)审计。 委托的评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

(二) 评估范围内主要资产情况

企业申报的纳入评估范围的主要实物资产为投资性房地产, 概况如下:

被评估单位持有的投资性房地产为家乐福长沙芙蓉店,建成于1999年,不动产权

证书号为长房权证芙蓉字第 00649143 号, 钢混结构, 面积为 30.243.50 平方米, 账面 原值 69.763.719.71 元, 账面净值 41.511.396.24 元, 至评估基准日, 该处不动产处于杳 封状态。

(三) 企业申报的表外资产的类型、数量。

被评估单位无表外资产申报。

(四) 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 (或者评估值)。

本次评估,被评估单位的财务数据由天衡会计师事务所(特殊普通合伙)审 计,并出具了"天衡专字(2025)01540"带强调事项的审计报告。除此之外,不 存在其他引用机构报告结论的情况。

四、价值类型

本次评估选用的价值类型为市场价值, 即自愿买方和自愿卖方在各自理性行 事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估 计数额。

五、评估基准日

本项目评估基准日为2025年3月31日。

评估基准日由委托方确定,评估基准日的确定主要考虑了会计期末以及有利 于本次经济行为实现等因素。

六、评估依据

(一) 法律法规依据

1. 《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日中华人民共和国第十二届全国 人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过);

2. 《中华人民共和国公司法》(根据 2023 年 12 月 29 日第十四届全国人民代表大 会常务委员会第七次会议第二次修订);

3. 《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第 三次会议通过):

天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

1. 《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常 务委员会第十五次会议第二次修订):

2. 《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号, 财政部令第97号修 改):

3. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财政部、国家税务总局财税 $(2016)$ 36号):

4. 《关于调整增值税税率的通知》(财政部、国家税务总局财税【2018】32号);

5. 《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告 2019年第39号):

6. 其他与评估工作相关的法律、法规文件。

(二) 评估准则依据

1. 《资产评估基本准则》财资[2017]43号);

《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号): $2.$

《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协[2018]35号); $3.$

《资产评估执业准则——资产评估方法》(中评协[2019]35号); $4.$

《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协[2018]36号): $5.$

《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协[2018]37号); 6.

《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协[2017]33号); $7.$

1. 《投资性房地产评估指导意见》(中评协[2017]53号):

《资产评估执业准则——不动产》(中评协[2017]38号); 9.

1. 《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号);

2. 《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号);

3. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号):

4. 《资产评估执业准则——企业价值》(中评协[2018]38号)。

(三) 权属依据

1. 重要资产购置合同或发票;

2. 房屋所有权证:

3. 国有土地使用权;

天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

$-12 -$

1. 其他资产权属证明文件。

(四) 取价依据

1. 被评估单位提供的以前年度的财务报表:

2. 被评估单位提供的有关协议、合同、发票等财务、经营资料:

3. 评估专业人员收集的市场资料、产业经济及宏观经济资料。

(五) 其他参考资料

1. 被评估单位提供的《资产评估申报明细表》:

2. 苏宁国际与天昊国际签订的《资产评估委托合同》:

3. 被评估单位提供的其他有关资料。

七、评估方法

(一) 评估方法的选择

评估专业人员执行企业价值评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值 类型、资料收集等情况, 分析收益法、市场法、资产基础法三种基本方法的适用 性,依法选择评估方法。

资产基础法(成本法)适用的前提条件:

(1) 评估对象能正常使用或者在用:

(2) 评估对象能够通过重置途径获得:

(3) 评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。

收益法适用的前提条件:

(1) 评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量:

(2) 预期收益所对应的风险能够度量:

(3) 收益期限能够确定或者合理预期。

市场法适用的前提条件:

(1) 评估对象的可比参照物具有公开的市场, 以及活跃的交易;

(2) 有关交易的必要信息可以获得。

本次评估根据评估方法的适用性分析,采用了资产基础法, 选择理由如下: 至评估基准日, 被评估单位资产负债表表内各项资产和负债可以识别, 且都

可以采用适当的具体评估方法进行单独评估,被评估单位不存在对评估对象价值 有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债,故可以采用资产基础法。

根据被评估单位历史年度的经营情况可知,被评估单位日前处于歇业状态. 未来的经营前景存在较大不确定性, 管理层难以对企业未来的盈利情况和所承担 的风险进行可靠预测,故本次评估不采用收益法。

被评估单位属于亏损歇业的非上市公司,同一行业的上市公司在经营阶段、 经营风险、财务风险等方面与被评估单位相差较大,且评估基准日附近国内同行 业的可比企业转让或收购案例较少,可比交易案例的经营和财务数据难以取得, 无法计算价值比率,故本次评估不采用市场法。

(二) 评估方法简介

1. 资产基础法

企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基 础,评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。

流动资产的评估

流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款和其他应收款。

(1) 货币资金

主要为银行存款,银行存款采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行 对账单以及银行询证函核对,确定评估值。

(2) 应收款项

包括应收账款、其他应收款。各种应收款项在核实无误的基础上,根据每笔 款项可能收回的数额确定评估值。对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回 的, 按账面余额确认评估值; 对于收回可能性不确定的款项, 参照企业的账龄分 析估计可能的风险损失额,以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值;坏账 准备按零确定评估值。

(3) 预付账款

评估专业人员根据所能收回的相应货物或权利的价值确定评估值。对于能够 收回相应货物或权利的,按核实后的账面值作为评估值。对于收回可能性不确定 的款项, 参照企业的坏账准备计提方法估计可能的风险损失额, 以账面余额扣减 天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

估计的风险损失额确定评估值: 坏账准备按零确定评估值。

非流动资产的评估

非流动资产包括长期股权投资和投资性房地产。

(1) 长期股权投资

对被投资单位进行整体评估,在评估中遵循的评估原则、采用的评估方法、各 项资产及负债的评估过程均与母公司相同,以被投资单位评估基准日的会计报表净 资产评估值乘以投资比例确定该项被投资单位的评估价值。

(2) 投资性房地产

本次为企业价值评估中的不动产评估,根据评估目的、评估对象、价值类型、资 料收集等情况,结合企业对不动产的经营和使用、核算方式,分析市场法、收益法和 成本法三种资产评估基本方法的适用性, 选择评估方法。各种方法内涵如下:

收益法

收益法是指通过估算评估资产未来预期收益,采用适当的折现率,将预期未来各 期的客观纯收益折算成现值、得到房地产的评估价值。

计算公式如下:

$$ P = \sum_{i=1}^{n} \frac{A_i}{(1+R)^i} $$

其中: Ai=第 i 年的年净收益;

R=折现率:

n=收益年期。

市场法

市场法是指在求取待估房地产价格时, 将待估房地产与在接近评估基准日时期内 已经成交的同一供需圈内类似房地产加以比较, 依照这些已经成交的房地产价格, 通 过多项因素的修正而得出待估房地产价格的一种估价方法。

市场法估算房地产价值的计算公式为:

待估房地产的评估价格 =交易案例房地产成交价格×交易情况修正×交易日期修 正×不动产状况修正

由于本次委估房屋为商业业态, 市场上有成交实例, 按房地合估的原则, 采用市 天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

场法讲行评估。由于委估房地产已处于杳封状态,无法对外出租,故本次不采用收益 法讲行评估: 考虑到商业房地产的市场价值较高, 成本法无法体现其市场价值, 故本 次不采用成本法讲行评估。

流动负债的评估

负债包括应付账款、预收账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、应付 利息、其他应付款、一年到期非流动负债及其他非流动负债等。

各类负债在查阅核实债务人、负债额的基础上,以评估基准日被评估单位实 际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

八、评估程序实施过程和情况

整个评估基本程序包括: 明确业务基本事项: 订立委托合同: 编制资产评估计划: 进行评估现场调查: 收集整理评估资料: 评定估算形成评估结论: 编制出具资产评估 报告: 整理归集评估档案等。主要评估程序实施过程如下:

(一) 评估前期准备工作阶段

1. 与委托人洽谈, 明确评估业务基本事项, 对自身专业胜任能力、独立性 和业务风险进行综合分析和评价,订立资产评估委托合同;

2. 确定项目负责人,组成评估项目组,编制资产评估计划,实施项目培训:

3. 辅导被评估单位填报资产评估申报表,搜集及准备评估所需资料:

(二) 现场调查及收集评估资料阶段

1. 根据评估业务的具体情况, 按照评估程序准则的要求, 评估人员通过询问、 访谈、核对、监盘、勘查、函证、复核等方式对评估对象涉及的资产和负债进行必要 的清查核实。从各种可能的途径获取评估资料,核实评估范围,了解评估对象现状. 关注评估对象法律权属。具体操作如下:

(1) 现场实地勘查

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在被评估单位相 关人员的配合下, 对各项资产进行了现场勘查核实。针对不同的资产性质及特点, 评估采取了不同的勘查方法。

(2) 补充、修改和完善资产评估明细表

评估人员根据现场实地勘查结果,并和被评估单位相关人员充分沟通,进一 步完善"资产评估明细表", 做到: 账、表、实相符。

(3) 杳验产权证明文件资料

评估人员对纳入评估范围的资产产权证明文件资料讲行杳验,对权属资料不 完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。

1. 评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险, 对 被评估单位进行了必要的尽职调查, 调查主要内容如下:

(1) 被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理 结构:

(2) 被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况:

(3) 其他相关信息资料。

(三) 评定估算和编制初步评估报告阶段

1. 项目组评估专业人员对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理,形 成评定估算的依据和底稿;根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等条件, 选择适用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成各专 业及各类资产的初步测算结果和评估说明。

2. 项目负责人在审核确认各专业及各类资产的初步测算结果和评估说明准 确无误,评估工作没有发生重评和漏评情况的基础上,进行评估汇总分析,编制 初步评估报告。

$(\Pi)$ 评估报告内审和提交资产评估报告阶段

本公司按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制 度, 对初步资产评估报告进行内部审核, 形成评估结论; 与委托人或者委托人许 可的相关当事方就资产评估报告内容进行必要沟通,在不影响对评估结论进行独 立判断的前提下, 达成一致意见后, 按资产评估委托合同的要求向委托人提交正 式资产评估报告。

九、评估假设

(一) 基本假设

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1. 交易假设: 假设所有待评估资产已经处在交易的过程中, 资产评估师根据待评 估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

2. 公开市场假设: 假设在市场上交易的资产, 或拟在市场上交易的资产, 资产交 易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功 能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

3. 企业持续经营假设: 假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规, 在可预见 的将来持续不断地经营下去。

(二) 一般假设

1. 假设国家现行的法律法规、国家宏观经济形势无重大变化,利率、汇率、赋 税基准及税率、政策性征收费用等外部经济环境不会发生不可预见的重大变化:

2. 假设被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续 使用,并未考虑各项资产各自的最佳利用:

3. 假设被评估单位继续保持现有的经营方式,经营范围与目前方向保持一致:

4. 除非另有说明, 假设公司完全遵守有关的法律法规:

(三) 特殊假设

1. 假设公司未来采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方 而基本一致:

2. 假设企业所处行业及领域的市场、技术处于正常发展的状态, 没有出现重大 的市场、技术突变情形:

3. 假设发生关联交易, 为公平的市场交易价格:

4. 假设被评估单位和委托人提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整。

评估专业人员根据资产评估的要求, 认定这些假设前提条件在评估基准日时 成立, 当未来经济环境发生较大变化和前提条件改变时, 评估专业人员将不承担 由于前提条件改变而推导出不同评估结论的责任。

十、评估结论

本次评估采用资产基础法进行了评定估算。

截至评估基准日, 在持续经营和公开市场等假设前提下, 长沙家乐福超市有

限责任公司的总资产账面值 30.779.57 万元, 评估值 43.384.83 万元, 评估增值 12,605.26 万元; 负债账面值 46,923.30 万万、评估值 46,923.30 万元, 无评估增减 值;股东全部权益账面值-16.143.33 万元,公和值-3.538.47 万元(大写: 人民币负 叁仟伍佰叁拾捌万肆仟柒佰元整),评估增值12.605.26 万元。评估结果详细情况 见下表:

资产评估结果汇总表

金额单位: 人民币万元

项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
	A	B	$C = B - A$	$D=C/A \times 100%$
流动资产	24,980.00	24,980.00	-	٠
非流动资产	5,799.57	18,404.83	12,605.26	217.35
其中: 长期股权投资	-	$-1.71$	$-1.71$
投资性房地产	5,799.57	18,406.54	12,606.97	217.38
资产总计	30,779.57	43,384.83	12,605.26	40.95
流动负债	46,923.30	46,923.30	-
非流动负债	۰		-
负债合计	46,923.30	46,923.30	×
(所有者权益)净资产	$-16, 143.73$	$-3,538.47$	12,605.26	78.08

本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考,评估结 论的使用有效期限自评估基准日起一年, 即 2025年3月31日起至 2026年3月30 日止。

十一、 特别事项说明

本资产评估报告中陈述的特别事项是指在评估专业人员执行了资产评估程序, 根据搜集的资料经过评定估算已确定评估结论的前提下, 评估专业人员揭示在评 估过程中已发现可能影响评估结论,但非评估专业人员执业水平和能力所能评定 估算的有关事项。

(一) 权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形

本次评估不存在权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形。

(二) 委托人未提供的其他关键资料情况

委托人无未提供的其他关键资料的情况。

(三) 未决事项、法律纠纷等不确定因素

本次评估不存在未决事项、法律纠纷等不确定因素。

(四) 重要的利用专家工作及相关报告情况

本次评估, 被评估单位的财务报表由天衡会计师事务所(特殊普通合伙)宙 计,并出具了"天衡专字(2025)01540号"带强调事项的审计报告。除此之外,本 次评估不存在其他利用专家工作及相关报告情况。

(五) 重大期后事项

未发现长沙家乐福超市有限责任公司存有重大期后事项。

(六) 评估程序受限的有关情况、机构采取弥补措施及对评估结论影响的情 况

本次评估不存在评估程序受限的有关情况。

(七) 抵押、担保及其或有负债(或有资产)等事项

1、截至评估基准日,被评估单位的5个银行存款账户于评估基准日均处于司 法冻结状态, 具体清单如下:

单位: 人民币元

序号	开户银行	账号	币种	账面价值	状态
	江苏苏宁银行股份有限公司	18801001600005279	人民币	201.59	冻结
$\overline{2}$	交通银行上海陆家嘴支行	310066771018800027328	人民币	2.27	冻结
3	中国银行股份有限公司湖南省分行	592458968482	人民币	3,550.00	冻结
$\overline{4}$	中国银行股份有限公司湖南省分行	598971500970	人民币	10.83	冻结
5	中国银行股份有限公司湖南省分行	601563361624	人民币	26,480.64	冻结
合计30,245.33

2、截至评估基准日, 被评估单位持有的位于芙蓉区芙蓉中路 238 号的投资性 房地产,该房产对应的编号为"长房权证芙蓉字第00649143号"的房屋所有权证 己设定抵押,抵押人为苏宁易购集团股份有限公司,抵押面积30.243.50平方米。

本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。除上述事项外, 被评估单位不存 在其他抵押、担保及其他或有负债(或有资产)事项。

(八) 本次资产评估对应的经济行为中, 可能对评估结论产生重大影响的瑕 疵情形

本次资产评估对应的经济行为中,未发现可能对评估结论产生重大影响的瑕 疵情形。

(九) 其他需要说明的事项

TINHC

1. 本评估报告是在委托人及被评估单位相关当事方提供与资产评估相关资 料基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整 性是委托方及相关当事方的责任: 资产评估专业人员仅对该资料及其来源进行了 必要的查验和披露,但对该资料及其来源无法提供任何保证。对其确认或者发表 意见超出了评估专业人员的执业范围。

2. 截至评估基准日, 被评估单位原商超业务已不再经营, 原有员工均已遣 散,本次评估未考虑上述事项对被评估单位持续经营假设和评估结论的影响。

3. 截至评估基准日,被评估单位持有的位于芙蓉区芙蓉中路 238 号的投资 性房地产,该房产对应的编号为"长房权证芙蓉字第00649143号"的房屋所有权 证已查封, 查封面积 30.243.50 平方米, 查封前已对外整体租赁, 租赁人为湖南苏 宁易购有限公司。

本次评估, 天衛会计师事务所(特殊普通合伙)出具的"天衡专字(2025) $4.$ 01540号"审计报告是本次评估的基础, 但本报告不对上述财务数据的准确性等承 担责任。

1. 本次评估未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。

2. 在评估基准日后、评估结论使用有效期之内,如果资产数量及作价标准 发生变化时,应按以下原则处理:

(1) 当资产数量发生变化时, 应根据原评估方法对资产额进行相应调整;

(2) 当资产价格标准发生变化时并对资产评估价值产生明显影响时, 委托人 应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值:

(3) 对评估基准日后资产数量、价格标准的变化, 委托人在资产实际作价时 应给予充分考虑,进行相应调整。

上述特别事项,评估专业人员提请资产评估报告使用人关注其对评估结论产 生的影响。

十二、 资产评估报告使用限制说明

(一) 本资产评估报告仅用于资产评估报告载明的评估目的和用途, 不能用 于其他目的和用途。因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构 无关。

(二) 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规和资产评 估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,本资产评估机构及其资产评估师不 承担责任。

(三) 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法 律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外, 其他任何机构和个人不能成为资 产评估报告的使用人。

(四) 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估 对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

(五) 未征得出具资产评估报告的评估机构同意, 资产评估报告的全部或者 部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体。

(六) 本资产评估报告经资产评估师签名、评估机构盖章后方可正式使用。

十三、 资产评估报告日

资产评估报告日为资产评估结论形成的日期。本资产评估报告日为2025年8月 $29\text{ H}$ .

(以下无正文,为资产评估报告的盖章签字页)

资产评估师签名盖章