StorageVault Canada Inc.

(la « société »)

Annexe 51-102A1

Rapport de gestion Trimestre et exercice clos le 31 décembre 2022

Le rapport de gestion qui suit donne un aperçu des informations récentes, de l’évolution du marché ainsi que des résultats d’exploitation et de la situation financière de StorageVault Canada Inc. (« SVI » ou la « société ») pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2022. Le présent rapport de gestion doit être lu de pair avec les états financiers consolidés audités pour l’exercice 2022 et leurs notes annexes, qui ont été établis en dollars canadiens et conformément aux Normes internationales d’information financière (les « IFRS »). Le présent rapport de gestion est fondé sur l’information dont disposait la direction en date du 22 février 2023.

ÉNONCÉS PROSPECTIFS

Le présent rapport de gestion renferme de l’information prospective. Tous les énoncés qu’il contient, sauf ceux qui décrivent des faits historiques, peuvent constituer de l’information prospective. Cette information prospective se reconnaît généralement à l’emploi de termes tels que « prévoir », « s’attendre à », « projeter », « budgéter », « planifier », « estimer », « avoir l’intention de », « anticiper » ou « croire », à l’emploi de la forme négative ou de variantes de ces termes, ou à l’emploi de certains modes ou temps comme le conditionnel ou le futur. Plus précisément, l’information prospective contenue dans le présent rapport de gestion englobe des énoncés concernant ce qui suit : les perspectives de la société quant au marché de l’entreposage libre-service et de l’entreposage mobile; la conjoncture économique; la disponibilité du crédit; les prévisions concernant les flux de trésorerie; les objectifs stratégiques, les stratégies de croissance, les visées et les projets de la société; les sources potentielles de financement, dont l’émission d’actions ordinaires supplémentaires pour financer les activités générales ou les acquisitions éventuelles; les projets d’agrandissement des établissements actuels de SVI; l’envergure des acquisitions que la société pourrait réaliser en 2023; le résultat d’exploitation net annualisé (REN, une mesure non conforme aux IFRS) et les fonds provenant de l’exploitation (FPEA, une mesure non conforme aux IFRS), lesquelles supposent que les acquisitions réalisées à l’exercice 2022 ont eu lieu au 1[er] janvier 2022; ainsi que les perspectives générales de la société. Cette information prospective est véhiculée dans les rubriques « Nature des activités », « Stratégie commerciale et générale », « Perspectives », « Survol des résultats financiers » et « Fonds de roulement, dette à long terme et capital social », ainsi que dans d’autres rubriques du présent rapport de gestion.

L’information prospective est assujettie à des risques connus et inconnus, à des incertitudes et à d’autres facteurs en conséquence desquels les résultats, le niveau d’activité, le rendement ou les réalisations réels de la société pourraient être considérablement différents de ceux exprimés ou sous-entendus dans les énoncés prospectifs. Certains de ces risques sont décrits à la rubrique « Risques et incertitudes » du présent rapport de gestion.

Bien que la société ait tenté de cerner les facteurs importants qui pourraient faire en sorte que les mesures, les événements ou les résultats réels soient considérablement différents de ceux dont il est question dans l’information prospective, il pourrait exister d’autres facteurs susceptibles de faire en sorte que les mesures, les événements ou les résultats diffèrent de ceux qui sont escomptés, estimés ou souhaités. Rien ne garantit que l’information prospective se révélera exacte, puisque les résultats réels et les événements futurs pourraient être considérablement différents de ceux prévus dans cette information. Par conséquent, les lecteurs ne devraient pas accorder une importance indue à l’information prospective. Les facteurs répertoriés dont il est question ci-dessus ne représentent pas une liste exhaustive des facteurs qui pourraient avoir une incidence sur la société.

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L’information prospective contenue dans le présent rapport de gestion ne doit pas être considérée comme le point de vue de la société à une date ultérieure à celle du présent rapport de gestion. Cette information prospective repose sur un certain nombre d’hypothèses qui peuvent se révéler inexactes, notamment en ce qui concerne la capacité de la société à obtenir un financement suffisant ou nécessaire, à remplir les conditions des conventions d’acquisition annoncées précédemment ou à satisfaire à toute exigence de la Bourse de Toronto concernant ces acquisitions et tout placement privé connexe; la vitalité du secteur de l’entreposage et de l’économie en général; l’intérêt des consommateurs pour les produits et services de la société; la concurrence et les avantages concurrentiels de SVI; les tendances dans le secteur de l’entreposage, notamment la croissance dans les segments de l’entreposage en libre-service, de l’entreposage mobile et de la gestion de dossiers; la possibilité d’acquérir des actifs intéressants et financièrement rentables dans l’avenir; l’extrapolation des produits des activités ordinaires tirés des acquisitions réalisées au cours de l’exercice 2022 sur l’ensemble de l’exercice 2022, leur concordance avec ceux des périodes futures et la possibilité de les reproduire dans l’avenir; ainsi que les coûts anticipés et non anticipés. Pour connaître les autres hypothèses formulées à l’égard de cette information prospective et les autres facteurs de risque susceptibles de faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement de l’information prospective, il y a lieu de se reporter aux documents d’information de la société qui se trouvent sur le site Web de SEDAR au www.sedar.com. La société n’est aucunement tenue de mettre à jour ou de réviser les informations prospectives, sauf si les lois sur les valeurs mobilières applicables l’y obligent. Les résultats d’exploitation et les tendances passés pouvant ressortir du présent rapport de gestion ne sont pas nécessairement garants des résultats d’exploitation futurs.

Le nombre d’acquisitions que pourrait réaliser la société au cours de l’exercice 2023 ainsi que la croissance des produits des activités ordinaires et du résultat d’exploitation net (« REN ») en 2023 pourraient être considérés comme des perspectives financières, au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables, contenues dans le présent rapport de gestion et dans le communiqué qui l’accompagne. Cette information, et toute autre perspective financière ou information financière prospective, a été approuvée par la direction de la société en date des présentes. Ces perspectives financières et cette information financière prospective sont fournies dans le but de présenter de l’information au sujet des attentes et des projets actuels de la direction quant aux activités futures de la société. Les lecteurs sont avisés que cette information pourrait ne pas convenir à d’autres fins.

D’autres informations concernant StorageVault Canada Inc. sont accessibles en ligne à l’adresse www.sedar.com.

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TABLE DES MATIÈRES

GLOSSAIRE .....................................................................................................................................................4 NATURE DES ACTIVITÉS ..................................................................................................................................5 STRATÉGIE COMMERCIALE ET GÉNÉRALE ........................................................................................................7 PERSPECTIVES ................................................................................................................................................9 DESCRIPTION DES ACTIVITÉS DE LA SOCIÉTÉ ................................................................................................. 10 SURVOL DES RÉSULTATS FINANCIERS ........................................................................................................... 12 FONDS DE ROULEMENT, DETTE ET CAPITAL SOCIAL ....................................................................................... 20 OBLIGATIONS CONTRACTUELLES ET ARRANGEMENTS HORS BILAN ............................................................... 26 TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES ........................................................................................................... 27 FACTEURS ENVIRONNEMENTAUX, SOCIAUX ET DE GOUVERNANCE (ESG) ...................................................... 28 COMITÉ D’ACQUISITION ET MANDAT DE CE COMITÉ ..................................................................................... 31 MÉTHODES COMPTABLES............................................................................................................................. 32 RISQUES ET INCERTITUDES ........................................................................................................................... 34 COORDONNÉES DE LA SOCIÉTÉ ..................................................................................................................... 37

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GLOSSAIRE

Les abréviations et termes suivants sont utilisés dans le rapport de gestion et ont la signification indiquée ci-dessous :

« Espaces d’entreposage libre-service existants » : les établissements stabilisés que la société possède ou loue depuis le début de l’exercice précédent; cette mesure constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la section « Mesures financières non conformes aux IFRS » sous la rubrique « Méthodes comptables »;

« Établissement » : un bien, un emplacement, une installation ou un site utilisé à des fins d’entreposage libre-service;

« Événements postérieurs à la date de clôture » : les transactions importantes qui ont eu lieu au cours de la période du 1[er] janvier 2023 au 22 février 2023;

« FPE » : le résultat net, compte non tenu des profits ou des pertes découlant de la vente de biens immobiliers amortissables, majoré de la dotation aux amortissements, de la charge de rémunération fondée sur des actions, des profits latents ou des pertes latentes sur les swaps de taux d’intérêt et sur des instruments financiers dérivés, et des impôts sur le résultat différés, et après ajustements pour tenir compte des entités comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence et des participations ne donnant pas le contrôle;

« FPEA » : les FPE majorés des coûts d’acquisition et d’intégration. Les coûts d’acquisition et d’intégration sont des coûts de nature non récurrente liés aux actifs spécifiques qui ont été acquis au cours de la période considérée ou qui sont sur le point de l’être, et ils sont comptabilisés en charges conformément aux IFRS. Les FPEA constituent une mesure non conforme aux IFRS – se reporter à la section « Mesures financières non conformes aux IFRS » sous la rubrique « Méthodes comptables ».

« Gestion des produits des activités ordinaires » : le principe consistant à optimiser les produits des activités ordinaires en combinant les hausses des tarifs de location payés par les clients actuels (augmentation de la base de produits des activités ordinaires actuelle et du loyer au pied carré) et la tarification dynamique des stocks disponibles;

« IFRS » : les Normes internationales d’information financière;

« La société », « nous » ou « notre », ou « StorageVault » : StorageVault Canada Inc.;

« Mesures non conformes aux IFRS » : les mesures de l’exploitation et du rendement qui ne sont pas toujours calculées conformément aux IFRS, mais qui sont couramment utilisées dans le secteur des services d’entreposage pour évaluer les résultats d’exploitation liés aux actifs détenus en propriété ou loués;

« Nouveaux espaces d’entreposage libre-service » : les établissements non stabilisés que la société ne possédait ou ne louait pas de façon continue depuis le début de l’exercice précédent; cette mesure constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la section « Mesures financières non conformes aux IFRS » sous la rubrique « Méthodes comptables »;

« Rapport de gestion » : le présent document d’information de la société;

« REN » : le résultat d’exploitation net, qui correspond aux produits des activités ordinaires tirés des services d’entreposage et des services connexes, diminués des charges d’exploitation liées aux biens connexes; le REN constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la section « Mesures financières non conformes aux IFRS » sous la rubrique « Méthodes comptables »;

« SVI » : StorageVault Canada Inc.;

« T1 », « T2 », « T3 » ou « T4 » : les trimestres financiers de la société se terminant respectivement le 31 mars, le 30 juin, le 30 septembre et le 31 décembre.

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NATURE DES ACTIVITÉS

Survol des activités

L’activité première de la société consiste à détenir, à gérer et à louer des espaces d’entreposage libre-service et des unités d’entreposage mobiles à des particuliers et à des clients commerciaux. La société assure en outre le stockage, le déchiquetage et la gestion de documents et de dossiers pour le compte de ses clients. Au 26 janvier 2022, ses actions ordinaires sont inscrites à la cote de la Bourse de Toronto, et étaient par le passé inscrites à la cote de la Bourse de croissance TSX, sous le symbole SVI.

Au 31 décembre 2022, SVI détenait 206 établissements et 4 527 unités d’entreposage mobile au Canada, soit 101 303 unités locatives totalisant une superficie louable de 11 422 068 pieds carrés. Les établissements font affaire sous les marques Access Storage, Depotium Mini-Entrepôts et Sentinel Storage. Nos activités d’entreposage mobile sont menées sous les marques Cubeit et PUPS. Nous exerçons nos activités de gestion de dossiers sous la bannière RecordXpress.

En plus des établissements détenus en propriété exclusive, SVI gère 32 établissements appartenant à des tiers moyennant des frais de gestion, ce qui porte le nombre total d’établissements détenus et gérés à 238.

Grâce à notre présence nationale, nous pouvons offrir des solutions d’entreposage « de dernière étape » partout au pays, par exemple pour la manutention d’équipement de protection individuelle destiné à des organismes de soins de santé. Nous offrons, au moyen de nos unités d’entreposage mobiles et de nos activités de gestion de dossiers, des solutions qui permettent d’acheminer les biens de nos établissements aux utilisateurs finaux directement.

L’objectif de SVI est de détenir et de gérer des installations d’entreposage dans les principaux marchés du Canada. La société entend concentrer son énergie sur l’acquisition d’installations d’entreposage générant des flux de trésorerie importants dans des marchés stratégiques et dotées de préférence d’une capacité excédentaire et de terrains propices au développement et à la croissance futurs de ses activités d’entreposage libre-service, d’entreposage mobile et de gestion de l’information et de dossiers. Nous comptons financer ces projets de développement par une combinaison de flux de trésorerie d’exploitation disponibles, de prêts hypothécaires et de titres d’emprunt ou de capitaux propres.

Survol du secteur de l’entreposage

La forte augmentation de la demande pour les unités d’entreposage au Canada au cours des dix dernières années est attribuable en grande partie à des facteurs tels que la croissance démographique, des changements dans la situation personnelle, la baisse de la superficie des lieux d’habitation et de travail, l’incubation d’entreprise, le commerce en ligne, l’apparition des solutions « de dernière étape », le manque d’espaces d’entreposage, l’immigration, la réduction des effectifs, les projets de rénovation, les déménagements, les décès, les divorces et les assurances. Nous nous attendons à ce que ces tendances se poursuivent en 2023 et par la suite.

Taille du marché

On estime que le marché canadien de l’entreposage représente une superficie de 90 millions de pieds carrés répartis dans 3 000 établissements, dont moins de 15 % sont détenus par les 10 premiers exploitants en importance au pays; en comparaison, le marché américain représente plus de 2 milliards de pieds carrés répartis dans plus de 51 000 établissements, signe que le marché canadien de l’entreposage est encore sous-exploité.

La fragmentation du marché canadien, conjuguée à la faible superficie en pieds carrés par habitant, offre d’intéressantes possibilités de regroupement, d’expansion et de développement. Forts de notre plateforme actuelle, de nos relations, de notre réputation et de notre connaissance du secteur de l’entreposage, nous sommes bien placés pour cerner et concrétiser les possibilités d’acquisitions stratégiques et rentables qui s’offrent à nous.

Tarifs et taux d’occupation

Les tarifs de location et le taux d’occupation des établissements dépendent de facteurs tels que la génération de pistes, la densité et la croissance démographiques, l’économie locale, les prix de référence, la qualité du service à la clientèle et l’attrait extérieur des immeubles. Nous sommes d’avis que la gestion de nos stocks (unités d’entreposage) passe par l’établissement des tarifs. Comme nos contrats de location ont une durée hebdomadaire ou mensuelle, nous sommes en mesure de réagir très vite à la demande du marché et aux pressions inflationnistes. Notre objectif est de maximiser le chiffre d’affaires en augmentant d’abord les loyers par pied carré, puis en maximisant le taux d’occupation.

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Concurrence

Les nouveaux développements commerciaux influent sur le taux d’occupation et la capacité à accroître les tarifs des établissements actuels jusqu’à ce que les nouveaux espaces soient absorbés par le marché. Les nouveaux joueurs sur le marché ont tendance à proposer des offres d’emménagement attrayantes pour gagner rapidement de nouveaux occupants. Une fois les unités louées, ils réduisent ou abandonnent les promotions et entreprennent d’accroître leur chiffre d’affaires par des hausses de tarifs. Cette situation peut se solder par des variations à court terme du taux d’occupation et des produits des activités ordinaires par pied carré des établissements actuels.

Caractère saisonnier

Le secteur de l’entreposage est assujetti à des variations saisonnières. On observe normalement une activité plus importante au cours des mois plus chauds qu’au cours des mois plus froids. Par conséquent, le taux d’occupation et les produits des activités ordinaires par pied carré ont tendance à être plus élevés aux deuxième et troisième trimestres qu’aux premier et quatrième trimestres. Cette tendance se compare à celle que l’on observe dans le nord des États-Unis. Ces variations saisonnières sont plus marquées dans le secteur de l’entreposage mobile, car les unités mobiles ne sont ni chauffées ni climatisées. Par ailleurs, les charges d’exploitation augmentent généralement pendant les mois d’hiver au Canada en raison des coûts de chauffage et de déneigement, de telle sorte que les marges d’exploitation sont plus faibles au premier et au quatrième trimestre qu’au deuxième et au troisième trimestre.

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STRATÉGIE COMMERCIALE ET GÉNÉRALE

SVI détient et gère des lieux d’entreposage offrant à la fois des unités d’entreposage libre-service et des unités d’entreposage mobile à louer à la semaine ou au mois pour un usage personnel ou commercial. Nous visons à détenir et à exploiter des établissements dans les principaux marchés canadiens afin de posséder un grand nombre d’établissements, si possible, dans chacun des marchés où nous sommes présents.

Stratégies de croissance

Notre stratégie de croissance est décrite dans les six rubriques ci-dessous, qui portent sur les acquisitions, la croissance interne par l’amélioration des résultats des établissements actuels, l’agrandissement de notre parc d’établissements actuels pour répondre à la demande refoulée, et le développement de nos segments de l’entreposage mobile, de la gestion des dossiers et de FlexSpace Logistics.

Acquisitions

Notre plateforme commerciale, notre réputation enviable en matière de conclusion de transactions, nos relations dans le secteur et notre expérience dans le domaine de l’entreposage nous procurent un avantage incomparable sur le marché canadien. Cet avantage nous permet de repérer des possibilités d’acquisitions stratégiques et rentables à des prix intéressants, qui se traduisent par des synergies sur le plan de l’exploitation, de la commercialisation et de l’optimisation du chiffre d’affaires.

Nous entendons faire preuve de prudence dans nos acquisitions en mettant l’accent sur les principaux marchés canadiens. Toutefois, comme il y a de plus en plus de concurrence pour acquérir des établissements existants, en particulier de la part d’acheteurs américains, il se pourrait que nous ne soyons pas en mesure de faire l’acquisition d’actifs répondant à nos critères.

Croissance interne

Les économies d’échelle jouent un rôle crucial, et l’expansion de SVI lui procure un avantage indéniable en ce qui concerne la négociation de meilleurs prix et tarifs sur les services de commercialisation, les assurances, les logiciels, les fournitures de bureau, les produits de détail destinés à la revente, les services aux commerçants, le soutien technique et le transport longue distance des unités mobiles. Ces économies d’échelle se traduisent par une amélioration des marges et des résultats.

Notre présence nationale nous permet en outre d’offrir à notre clientèle des produits complémentaires à différents prix tout en réalisant des gains d’efficience grâce à la promotion et à la commercialisation croisées de nos plateformes d’entreposage libre-service et mobile et à nos services de gestion des documents.

La principale innovation dans le secteur de l’entreposage touche la tarification flexible. La tarification flexible est un principe qui consiste à maximiser les produits des activités ordinaires par une combinaison de hausses des tarifs de location auprès des clients actuels (hausse de la source de revenus actuelle et des loyers par pied carré) et d’une tarification dynamique des stocks disponibles. Nous sommes ainsi en mesure de vendre le bon espace au bon client, au bon moment et au bon prix. En cherchant constamment à offrir la plus grande valeur aux clients et en misant sur la gestion des produits des activités ordinaires, les établissements peuvent enregistrer une forte croissance de leur chiffre d’affaires et de leurs résultats même lorsque les taux d’occupation sont stables.

Agrandissement des établissements actuels

Les terrains excédentaires qui sont actuellement détenus et exploités par SVI présentent un potentiel de développement d’une superficie de plus de 1 500 000 pieds carrés. Nous prévoyons agrandir plusieurs de nos établissements actuels lorsque les conditions du marché seront favorables et que les taux d’occupation élevés et les pistes de vente indiqueront l’existence d’une demande refoulée. Nos plans actuels sont de procéder à des travaux d’agrandissement qui viendront ajouter entre 25 000 et 50 000 pieds carrés à nos espaces au cours des 12 prochains mois. Nous avons également d’autres projets d’agrandissement d’une superficie louable totale de 450 000 pieds carrés qui en sont à l’étape de l’approbation réglementaire et de la délivrance de permis.

Développement des activités d’entreposage mobile

Les activités d’entreposage mobile continuent de servir de complément à nos activités globales, ce qui profite à notre plateforme en raison des gains de synergie et d’efficience additionnels ainsi réalisés. Les marges dans le secteur de

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l’entreposage mobile ne sont pas aussi élevées que dans le secteur de l’entreposage libre-service, mais elles restent néanmoins très attrayantes. Compte tenu de notre présence géographique et opérationnelle élargie découlant de notre stratégie de croissance, nous sommes d’avis que les marges continueront de croître.

Développement des activités de gestion de l’information et de documents

Le secteur de la gestion de dossiers est un secteur vertical complémentaire au domaine de l’entreposage, un peu comme le secteur de l’entreposage mobile, qui comble un vide tout en générant des flux de trésorerie solides et « résistants aux changements ». Comptant parmi les plus grandes entreprises canadiennes de gestion de dossiers, RecordXpress est la seule qui soit en mesure de proposer une plateforme d’envergure nationale, ce qui lui procure un avantage concurrentiel de taille, étant donné que des organisations du secteur public comme les hôpitaux et les organismes de bienfaisance veulent éviter à tout prix que leurs données confidentielles se retrouvent entre des mains étrangères.

Développement de FlexSpace Logistics

FlexSpace Logistics est une plateforme technologique par laquelle les entreprises canadiennes peuvent recevoir une gamme complète de services d’entreposage, de logistique et de gestion des stocks. Grâce au portefeuille actuel d’entreprises de SVI et à notre vaste réseau de partenaires, nous sommes en mesure d’offrir partout au Canada un vaste éventail de services, allant de l’entreposage à des solutions de livraison de dernière étape, en passant par la gestion des stocks. Il s’agit d’un véritable guichet unique pour les entreprises, particulièrement les petites et moyennes entreprises qui étaient mal servies par le passé dans ce domaine.

Stratégie de financement

Nous prévoyons financer les besoins de trésorerie engendrés par notre stratégie de croissance au moyen de nos flux de trésorerie d’exploitation excédentaires, par le recours à des emprunts suffisants ainsi que par l’émission de titres de capitaux propres et de titres de créance.

Financement au moyen d’emprunts garantis et de lignes de crédit

La société aura recours à des emprunts pour financer une partie des achats d’actifs liés à l’entreposage. Plusieurs facteurs sont pris en considération lorsque nous évaluons le niveau d’endettement dans notre structure du capital et lorsque nous évaluons le montant de la dette qui portera intérêt à taux fixe et celui qui portera intérêt à taux variable. Au moment de prendre des décisions financières, nous prenons en considération les facteurs suivants, sans en exclure d’autres : le taux d’intérêt; la période d’amortissement; les engagements financiers et les clauses restrictives; les exigences en matière de garantie; les droits de remboursement anticipé et les frais connexes; le niveau d’endettement global; la date d’échéance de la dette existante; le pourcentage total de la dette à taux fixe et celle à taux variable; ainsi que le rendement attendu des établissements.

Émission d’actions ordinaires

La société émettra à l’occasion des actions ordinaires dans le public ou en faveur de fournisseurs afin de financer l’acquisition d’actifs liés à l’entreposage ou de réduire la dette. SVI envisagera d’émettre des actions ordinaires supplémentaires contre un produit en trésorerie ou en guise de contrepartie pour l’acquisition d’actifs liés à l’entreposage au cours du prochain exercice si elle estime que ces émissions créeront de la valeur pour les actionnaires. Les émissions futures dépendront des besoins en financement, des occasions d’acquisition, des projets d’expansion, de la conjoncture boursière et du prix de transaction.

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PERSPECTIVES

Les nouvelles et les perspectives au sujet des acquisitions, du capital social, des résultats d’exploitation et des événements postérieurs à la date de clôture sont les suivantes :

Acquisitions

En 2023, nous prévoyons acquérir des actifs d’une valeur de 70 M$ à 100 M$.

Par le passé, nous avons toujours atteint nos objectifs d’acquisitions. Toutefois, comme une incertitude plane sur l’économie canadienne et qu’il y a de plus en plus de concurrence pour acquérir des établissements existants, en particulier de la part d’acheteurs étrangers, il se pourrait que nous soyons incapables de trouver des acquisitions répondant à nos critères.

Capital social

La société émettra à l’occasion des actions ordinaires dans le public ou en faveur de fournisseurs afin de financer l’acquisition d’actifs liés à l’entreposage. Les émissions futures dépendront des besoins en financement, des occasions d’acquisitions, des projets d’expansion, de la conjoncture boursière et du prix de transaction.

La société peut à l’occasion racheter ses actions ordinaires conformément aux règles prescrites par les politiques de la Bourse de Toronto ou des organismes de réglementation.

Résultats d’exploitation

Nous prévoyons une croissance des produits des activités ordinaires et du REN en 2023, en raison de la poursuite de la rationalisation et de l’intégration des activités, de la mise en œuvre de nos systèmes de gestion des produits des activités ordinaires et du contrôle des coûts relatifs aux actifs récemment acquis. Nous nous attendons aussi à des apports provenant des acquisitions conclues en 2022, durant l’exercice 2021 et vers la fin de l’exercice 2020, lesquels se stabilisent.

La société peut accorder des rabais sur certains marchés pour faire face aux forces concurrentielles et conserver sa clientèle si des concurrents tentent d’encourager la souscription de contrats de location en offrant des rabais substantiels à leurs nouveaux clients. Il pourrait en découler des variations à court terme du taux d’occupation et des loyers par pied carré des établissements actuels. Les répercussions sur l’ensemble des produits des activités ordinaires ne devraient pas être importantes, mais elles pourraient suffire à ralentir le taux de croissance du chiffre d’affaires des exercices précédents.

Événements postérieurs à la date de clôture

La société a annoncé les faits marquants suivants :

Le 9 janvier 2023, la société a annoncé la clôture d’un financement de 150 M$ par débentures convertibles de premier rang non garanties portant intérêt à 5,00 %. Les débentures arrivent à échéance le 31 mars 2028 et sont convertibles en actions ordinaires de la société librement négociables au gré du porteur au prix de conversion de 8,65 $ par action.
Le 22 février 2023, la société a approuvé une hausse de 0,5 % du dividende trimestriel pour le premier trimestre de 2023, ce qui le porte à 0,002831 $ par action ordinaire.

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DESCRIPTION DES ACTIVITÉS DE LA SOCIÉTÉ

Au 31 décembre 2022, la société exerçait les activités liées à l’entreposage libre-service et à l’entreposage mobile suivantes :

		Nombre		Superficie louable
Emplacement	Acres	d’établissements	Unités	enpieds carrés
Colombie-Britannique	45	18	9 627	932 960
Alberta	153	43	21 690	2 497 912
Saskatchewan	34	11	2 715	356 554
Manitoba	36	12	4 846	490 057
Ontario	348	97	46 870	5 556 282
Québec	37	20	9 373	887 201
Nouvelle-Écosse	16	5	1 655	179 454
Unités d’entreposage mobile			4 527	521 648
Total	669	206	101 303	11 422 068

La direction se concentre sur l’augmentation de la valeur et l’augmentation du résultat d’exploitation net (REN), comme suit :

Gestion des produits des activités ordinaires

Dans le climat concurrentiel actuel, les produits des activités ordinaires par pied carré représentent le principal moteur de l’augmentation du REN et de la création de valeur. Notre plateforme de gestion est dotée d’un logiciel intelligent, soutenu par un personnel spécialisé, qui comprend les nuances de chaque marché local. Notre connaissance approfondie de notre clientèle et de la concurrence nous permet de mettre en œuvre des hausses de tarifs stratégiques et d’optimiser des offres promotionnelles éprouvées dans le but d’attirer une clientèle à long terme, des locataires réguliers et des sources de recommandation solides.

Gestion professionnelle

L’équipe de direction de SVI possède une vaste expérience dans tous les aspects du domaine de l’entreposage, y compris :

l’atteinte de résultats de haut niveau;
la gestion de plus de 230 installations d’entreposage aux quatre coins du Canada;
l’acquisition, le développement et la gestion de plus de 16 millions de pieds carrés d’espace d’entreposage;
plus de 200 années d’expérience combinée dans le secteur de l’entreposage chez les membres de la haute direction.

Marketing

Nous mettons en œuvre des plans de marketing adaptés aux différentes localités, étapes et saisons de nos activités, en mettant l’accent sur la maximisation du rendement du capital investi pour chaque dollar dépensé. Nos stratégies pour attirer les clients comprennent un marketing efficace sur les moteurs de recherche, une présence en ligne conviviale, des procédures de location en libre-service sans contact, des programmes de relations communautaires et le développement de grands comptes nationaux pour répondre à leurs besoins de stockage de dernière étape. Nous effectuons une analyse précise des établissements et du marché afin de déterminer comment, quand et où concentrer nos investissements au chapitre de la commercialisation dans le but d’augmenter efficacement et régulièrement la valeur de nos établissements.

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Fournisseur de Costco

Nous sommes le fournisseur exclusif de services d’entreposage de Costco Wholesale Canada Ltée (Costco) dans tout le Canada. Cette relation offre un accès exclusif au puissant canal de commercialisation que représente le vaste réseau de membres de Costco.

Centre de réservation

Notre plateforme de gestion comprend un centre de réservation (centre d’appels) qui fournit des services de gestion des appels conçus pour augmenter les réservations et les emménagements, accroître la productivité au niveau des établissements et améliorer notre image de marque grâce au professionnalisme, à la cohérence des messages et à la volonté de résoudre les problèmes. Les agents de notre centre de réservation ont reçu une formation dans le domaine de l’entreposage. Ils comprennent la nécessité d’accueillir la clientèle de manière professionnelle, d’établir un rapport avec les clients, de créer un climat de confiance, d’écouter, de poser les bonnes questions, de proposer nos services et de conclure la vente. Il en résulte un taux de conclusion plus élevé qui se traduit par un rendement financier supérieur.

Technologie et logiciels

Les établissements SVI font appel à des logiciels, à des technologies et à des systèmes de sécurité modernes et intelligents. Nous collaborons avec des fournisseurs et des développeurs qui ont une connaissance du secteur de l’entreposage, afin de suivre les nouvelles tendances, en produisant notamment : i) des rapports d’exception qui permettent à la direction de surveiller les indicateurs clés de performance, garantissant que le temps de gestion est consacré plus efficacement à la prévention et à la résolution des problèmes qu’à leur identification; et ii) des rapports logiciels Web qui permettent aux personnes autorisées de consulter en temps réel des renseignements précis sur l’établissement. L’utilisateur peut choisir de voir les taux de location quotidiens atteints et le nombre de clients qui emménagent ou déménagent. Cet outil nous permet de nous adapter rapidement aux occasions et aux risques au sein de chaque marché.

Économies d’échelle

La taille et la portée de notre plateforme de gestion, combinées à l’ampleur croissante de nos propres activités, se traduisent par des marges brutes plus élevées grâce à la centralisation de nombreuses fonctions, comme la gestion des produits des activités ordinaires, la gestion immobilière, les programmes de rémunération et d’avantages sociaux des employés ainsi que l’élaboration et la documentation de procédures opérationnelles normalisées et de pratiques exemplaires.

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SURVOL DES RÉSULTATS FINANCIERS

Au 31 décembre 2022, SVI a fait l’acquisition de 10 établissements, d’un immeuble adjacent et de 3 entreprises de gestion de dossiers au prix de 241,1 M$. Durant l’exercice 2021, SVI a fait l’acquisition de 29 établissements pour une somme de 270,2 M$. Le moment où ces acquisitions ont été réalisées a une incidence sur les résultats comparatifs.

Principales données financières

Principales données financières
			(non audité)					(audité)
		Trimestre clos le 31 décembre						Exercice
					Variation					Variation
	2022		2021	$		%	2022	2021	$		%
Produits des activités ordinaires tirés des services d’entreposage et des services connexes	68 605 992	$	56 364 795 $	12 241	197 $	21,7 %	259 933 061 $	206 625 933 $	53 307	128 $	25,8 %
Honoraires de gestion	483 861		480 494	3	367	0,7 %	1 895 228	2 034 745	(139	517)	-6,9 %
	69 089 853		56 845 289	12 244	564	21,5 %	261 828 289	208 660 678	53 167	611	25,5 %
Charges d’exploitation	23 068 991		19 026 111	4 042	880	21,2 %	85 794 347	69 660 346	16 134	001	23,2 %
Résultat d’exploitation net1)	46 020 862		37 819 178	8 201	684	21,7 %	176 033 942	139 000 332	37 033	610	26,6 %
Déduire :
Coûts d’acquisition et d’intégration	1 666 565		2 700 306	(1 033	741)	-38,3 %	9 587 840	8 027 373	1 560	467	19,4 %
Frais de vente et frais généraux et administratifs	5 461 630		4 859 670	601	960	12,4 %	21 048 950	17 817 594	3 231	356	18,1 %
Intérêts	21 321 051		15 623 975	5 697	076	36,5 %	74 801 847	58 508 492	16 293	355	27,8 %
Rémunération à base d’actions	12 587 262		10 750 687	1 836	575	17,1 %	13 631 028	11 288 335	2 342	693	20,8 %
Perte latente (profit latent) sur des instruments financiers dérivés	(422 566)		(6 142 747)	5 720	181	-93,1 %	3 664 312	(6 142 747)	9 807	059	-159,7 %
Dotation aux amortissements	34 124 962		24 521 938	9 603	024	39,2 %	104 126 661	93 189 387	10 937	274	11,7 %
	74 738 904		52 313 829	22 425	075	42,9 %	226 860 638	182 688 434	44 172	204	24,2 %
Résultat net avant impôts	(28 718 042)		(14 494 651)	(14 223	391)	98,1 %	(50 826 696)	(43 688 102)	(7 138	594)	16,3 %
Recouvrement d’impôt différé	5 452 549		1 489 191	3 963	358	266,1 %	9 584 739	7 823 010	1 761	729	22,5 %
Résultat net	(23 265 493)	$	(13 005 460) $	(10 260	033) $	78,9 %	(41 241 957) $	(35 865 092) $	(5 376	865) $	15,0 %
Nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en
circulation
De base	377 962 879		373 567 193	4 395	686	1,2 %	378 051 496	370 267 629	7 783	867	2,1 %
Dilué	377 962 879		373 567 193	4 395	686	1,2 %	378 051 496	370 267 629	7 783	867	2,1 %
Résultat net par action ordinaire
De base	(0,062)	$	(0,035) $				(0,109) $	(0,097) $
Dilué	(0,062)	$	(0,035) $				(0,109) $	(0,097) $

1 Mesure non conforme aux IFRS.

Produits des activités ordinaires tirés des services d’entreposage et des services connexes

Pour le trimestre clos le 31 décembre 2022, les produits des activités ordinaires de la société se sont établis à 68,6 M$ (56,4 M$ au 31 décembre 2021), une hausse de 21,7 % pour le trimestre qui vient contribuer à la hausse de 53,3 M$ ou 25,8 % pour l’exercice. Cette augmentation est attribuable à la croissance interne des produits des activités ordinaires et aux produits supplémentaires provenant des établissements acquis au cours de l’exercice considéré et de l’exercice précédent. Pour plus de précisions, se reporter à la rubrique « Résultats sectoriels liés aux espaces d’entreposage libre-service existants, aux nouveaux espaces d’entreposage libre-service et aux unités d’entreposage mobile ».

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Honoraires de gestion

Pour le trimestre clos le 31 décembre 2022, les honoraires de gestion ont augmenté légèrement de 0,7 % par rapport à ceux de la période correspondante de l’exercice précédent. Pour l’exercice, les honoraires de gestion ont diminué de 6,9 % par rapport à ceux de la période correspondante de l’exercice précédent. Cette baisse est attribuable à l’acquisition par la société d’établissements qui étaient précédemment sous gestion, ce qui a réduit le nombre d’établissements gérés à partir de notre plateforme de gestion d’établissements par un tiers.

Charges d’exploitation

Les charges d’exploitation pour le trimestre clos le 31 décembre 2022 se sont chiffrées à 23,1 M$ (19,0 M$ pour le trimestre clos le 31 décembre 2021). Cette hausse est attribuable aux établissements acquis en 2022 et 2021 et surtout à l’augmentation des frais de publicité, des taxes foncières, des charges liées aux réparations et à l’entretien et des salaires.

Résultat net

La perte nette de 23,3 M$ pour le trimestre clos le 31 décembre 2022 est imputable aux éléments hors trésorerie que sont la dotation aux amortissements de 34,1 M$ et les charges de rémunération à base d’actions de 12,6 M$. Elle a été contrebalancée par un profit latent sur des instruments dérivés de 0,4 M$ et le recouvrement d’impôt différé de 5,5 M$.

Résultat d’exploitation net

Pour le trimestre clos le 31 décembre 2022, la société a inscrit un résultat d’exploitation net (« REN », une mesure non conforme aux IFRS) de 46,0 M$ (37,8 M$ au 31 décembre 2021), une hausse de 21,7 % pour le trimestre qui vient contribuer à la hausse de 37,0 M$ ou 26,6 % pour l’exercice. Cette hausse est attribuable à l’augmentation des tarifs associés à nos systèmes de gestion des produits des activités ordinaires, à l’augmentation du taux d’occupation, au contrôle des coûts, au REN provenant des actifs acquis au cours des exercices 2022 et 2021, ainsi qu’à la rationalisation et à l’intégration des activités.

Coûts d’acquisition et d’intégration

Les coûts d’acquisition et d’intégration comprennent les coûts et les honoraires de professionnels engagés pour repérer, évaluer et conclure des acquisitions et pour intégrer les actifs acquis ou sur le point de l’être, ainsi que les coûts liés aux transactions que nous avons décidé de ne pas conclure. SVI a conclu des acquisitions d’une valeur de 241,1 M$ au cours de l’exercice 2022, comparativement à des acquisitions de 270,2 M$ au cours de l’exercice 2021 et de 232,7 M$ au cours de l’exercice 2020.

Frais de vente et frais généraux et administratifs

Les frais de vente et frais généraux et administratifs comprennent toutes les charges qui ne sont pas liées aux établissements, notamment les charges générales et charges salariales liées au siège social, les coûts liés à l’innovation au chapitre de la plateforme de gestion opérationnelle et les honoraires de professionnels. Ces coûts ont augmenté en raison de l’intensification des activités attribuable à la croissance de l’entreprise et à sa croissance future prévue.

Rémunération à base d’actions

Les DVATI et les DDVA se rapportent aux options sur actions émises en faveur d’administrateurs, de dirigeants et de consultants dans le cadre du régime d’options sur actions de la société et le montant des charges est estimé à la date d’émission à l’aide du modèle d’évaluation du prix des options de Black-Scholes. La juste valeur des actions attribuées a été estimée à la date d’attribution en fonction des hypothèses suivantes :

Rendement en dividende Taux d’intérêt sans risque Durée de vie prévue des options Volatilité prévue des actions ordinaires de la société	2022 0,01 % 3,11 % 4 ans 30,15 %	2021
		0,01 % 1,15 % 4 ans 29,44 %

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Intérêts

La charge d’intérêts a augmenté en raison de la hausse de l’encours de la dette découlant des acquisitions réalisées pendant l’exercice considéré et l’exercice précédent, et de la hausse des taux d’intérêt appliqués à notre dette à taux variable. Au 31 décembre 2022, la dette à taux variable représentait 14,7 % de notre dette ou 225,3 M$. Notre dette à taux variable a été réduite davantage après la clôture du financement de 150 M$ par débentures convertibles de premier rang non garanties portant intérêt à 5,00 % le 9 janvier 2023 – voir la rubrique « Événements postérieurs à la date de clôture ». Il en résultera une baisse de notre charge d’intérêts au premier trimestre de 2023. Au 31 décembre 2022, la dette de la société totalisait 1,5 G$, comparativement à 1,3 G$ au 31 décembre 2021.

Dotation aux amortissements

L’augmentation de la charge d’amortissement découle essentiellement de la dépréciation des actifs supplémentaires acquis au cours des exercices 2022 et 2021.

Perte latente (profit latent) sur des instruments financiers dérivés

La perte latente (le profit latent) sur des instruments financiers dérivés découle des swaps de taux d’intérêt et des swaps sur le rendement total, qui sont utilisés comme couvertures économiques de la dette de la société, de ses DDVA et de ses DVATI, respectivement. Un profit ou une perte est comptabilisé en fonction des variations des taux d’intérêt et du cours de l’action de la société.

Fonds provenant de l’exploitation (FPE) et fonds provenant de l’exploitation ajustés (FPEA)

Les FPE et les FPEA sont des mesures non conformes aux IFRS. Ils permettent à la direction et aux investisseurs d’évaluer les résultats financiers d’une entité en faisant abstraction des éléments sans incidence sur la trésorerie et des coûts d’acquisition et d’intégration non récurrents inscrits à l’état consolidé du résultat net et du résultat global. Le résultat net reflète l’hypothèse selon laquelle la valeur de nos actifs diminue au fil du temps en raison de l’amortissement, peu importe la valeur de nos biens immobiliers sur le marché libre. Les autres éléments hors trésorerie et non récurrents comprennent la charge de rémunération fondée sur des actions, la charge (le recouvrement) d’impôt différé, le profit latent ou la perte latente sur les swaps de taux d’intérêt et sur des instruments financiers dérivés, ainsi que les coûts d’acquisition et d’intégration, s’il en est. Les coûts d’acquisition et d’intégration, qui sont ajustés pour déterminer nos FPEA, sont de nature non récurrente et associés aux actifs acquis ou en attente d’acquisition. Bien que les coûts d’acquisition et d’intégration spécifiques puissent varier d’une période à l’autre, du fait que la société a l’intention de continuer de conclure des acquisitions dans le cadre de sa stratégie de croissance, ils continueront d’être pris en compte comme un ajustement lors de la détermination des FPEA (c.-à-d. que les coûts sont « non récurrents » en tant que tels, mais que l’ajustement réel pour ce type de coûts est « récurrent »).

Les FPE pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2022 sont ressortis à respectivement 17,6 M$ et 70,6 M$, contre 14,6 M$ et 54,6 M$ pour les périodes correspondantes de 2021, une hausse de respectivement 20,1 % et 29,2 %. Par action ordinaire en circulation, l’augmentation s’est chiffrée à 18,7 % pour le trimestre et à 26,5 % pour l’exercice. Bien qu’elles aient été atténuées par des charges d’intérêt plus élevées liées principalement à notre dette à taux variable, ces augmentations découlent de l’apport de notre solide performance opérationnelle et des actifs acquis.

Les FPEA pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2022 sont ressortis à respectivement 19,2 M$ et 80,2 M$, contre 17,3 M$ et 62,7 M$ pour les périodes correspondantes de 2021, une hausse de respectivement 11,0 % et 27,9 %. Par action ordinaire en circulation, l’augmentation s’est chiffrée à 9,7 % pour le trimestre et à 25,3 % pour l’exercice. Bien qu’elles aient été atténuées par des charges d’intérêt plus élevées liées principalement à notre dette à taux variable, ces augmentations découlent de l’apport de notre solide performance opérationnelle et des actifs acquis.

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Le tableau ci-après présente les FPE et les FPEA pour le trimestre et l’exercice clos les 31 décembre 2022 et 2021.

2022 2021 $ % Résultat net (23 265 493) $ (13 005 460) $ (10 260 033) $ 78,9 % Ajustements : Rémunération à base d’actions 12 587 262 10 750 687 1 836 575 17,1 % Perte latente (profit latent) sur des instruments financiers dérivés (422 566) (6 142 747) 5 720 181 -93,1 % Recouvrement d’impôt différé (5 452 549) (1 489 191) (3 963 358) 266,1 % Dotation aux amortissements 34 124 962 24 521 938 9 603 024 39,2 % 40 837 109 27 640 687 13 196 422 47,7 % FPE1 17 571 616 $ 14 635 227 $ 2 936 389 $ 20,1 % Ajustements : Coûts d’acquisition et d’intégration 1 666 565 2 700 306 (1 033 741) -38,3 % FPEA1 19 238 181 $ 17 335 533 $ 1 902 648 $ 11,0 % 1Mesure non conforme aux IFRS. FPE et FPEA par action ordinaire en circulation FPE 0,046 $ 0,039 $ 0,007 $ 18,7 % FPEA 0,051 $ 0,046 $ 0,004 $ 9,7 % Variation Trimestre clos le 31 décembre (non audité)	Exercice (audité)
	2022 2021 (41 241 957) $ (35 865 092) $ 13 631 028 11 288 335 3 664 312 (6 142 747) (9 584 739) (7 823 010) 104 126 661 93 189 387	Variation
		$ % (5 376 865) $ 15,0 % 2 342 693 20,8 % 9 807 059 -159,7 % (1 761 729) 22,5 % 10 937 274 11,7 %
	111 837 262 90 511 965	21 325 297 23,6 %
	70 595 305 $ 54 646 873 $ 9 587 840 8 027 373	15 948 432 $ 29,2 % 1 560 467 19,4 %
	80 183 145 $ 62 674 246 $	17 508 899 $ 27,9 %
	0,187 $ 0,148 $ 0,212 $ 0,169 $	0,039 $ 26,5 % 0,043 $ 25,3 %

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Résultat d’exploitation net annualisé et fonds provenant des activités d’exploitation

La société a réalisé l’achat de 10 établissements, d’un immeuble adjacent et de 3 entreprises de gestion de dossiers. Les produits et les charges d’exploitation de chacun des établissements acquis sont reflétés dans les états à compter de la date de l’acquisition. Afin de comprendre l’apport sur un exercice complet des actifs acquis, nous avons établi, à l’aide de données historiques, un état annualisé du REN, des FPE et des FPEA (des mesures non conformes aux IFRS) dans le but d’annualiser les produits et les charges, comme si ces établissements avaient été acquis le 1[er] janvier 2022 et avaient été détenus pendant douze mois.

Selon cet état annualisé, le REN, les FPE et les FPEA auraient été en hausse de respectivement 5,1 M$, 2,6 M$ et 2,6 M$. Le REN, les FPE et les FPEA seraient ressortis à respectivement 181,2 M$, 73,2 M$ et 82,7 M$.

Honoraires de gestion Charges d’exploitation des immeubles Résultat d’exploitation net Ajustements : Coûts d’acquisition et d’intégration Frais de vente et frais généraux et administratifs Intérêts Fonds provenant de l’exploitation Ajustement : Coûts d’acquisition et d’intégration Fonds provenant de l’exploitation ajustés Produits des activités ordinaires tirés des services d’entreposage et des services connexes	Exercice clos le 31 décembre 2022 Résultats réels Résultats annualisés 259 933 061 $ 269 265 191 $ 1 895 228 1 895 228 261 828 289 271 160 419 85 794 347 89 999 955 176 033 942 181 160 464 9 587 840 9 587 840 21 048 950 21 422 235 74 801 847 76 999 447 105 438 637 108 009 522 70 595 305 73 150 942 9 587 840 9 587 840 80 183 145 $ 82 738 782 $	Exercice clos le 31 décembre 2022 Résultats réels Résultats annualisés 259 933 061 $ 269 265 191 $ 1 895 228 1 895 228 261 828 289 271 160 419 85 794 347 89 999 955 176 033 942 181 160 464 9 587 840 9 587 840 21 048 950 21 422 235 74 801 847 76 999 447 105 438 637 108 009 522 70 595 305 73 150 942 9 587 840 9 587 840 80 183 145 $ 82 738 782 $	Exercice clos le 31 décembre 2022 Résultats réels Résultats annualisés 259 933 061 $ 269 265 191 $ 1 895 228 1 895 228 261 828 289 271 160 419 85 794 347 89 999 955 176 033 942 181 160 464 9 587 840 9 587 840 21 048 950 21 422 235 74 801 847 76 999 447 105 438 637 108 009 522 70 595 305 73 150 942 9 587 840 9 587 840 80 183 145 $ 82 738 782 $	Écart Notes 9 332 130 $ 1 - 9 332 130 4 205 608 1 5 126 522 - 2 373 285 3 2 197 600 4 2 570 885 2 555 637 - 2 2 555 637 $
		Résultats réels 259 933 061 $ 1 895 228 261 828 289 85 794 347 176 033 942 9 587 840 21 048 950 74 801 847 105 438 637 70 595 305 9 587 840 80 183 145 $
			269 265 191 $ 1 895 228 271 160 419 89 999 955 181 160 464 9 587 840 21 422 235 76 999 447 108 009 522 73 150 942 9 587 840 82 738 782 $

Note 1 – Les résultats de l’ensemble des établissements acquis à l’exercice 2022 ont été ajustés comme si les acquisitions avaient eu lieu le 1[er] janvier 2022. En ce qui concerne les produits, nous avons pris pour hypothèse que les taux d’occupation et les loyers par pied carré étaient les mêmes que ceux de la période précédant l’acquisition. L’information concernant les charges engagées en 2022 et avant l’acquisition provient des documents de contrôle diligent reçus dans le cadre de l’acquisition afin de déterminer les coûts d’exploitation sur un exercice complet.

Note 2 – Ces coûts sont non récurrents et ne changent pas en fonction de la date d’acquisition.

Note 3 – D’après la taille actuelle et l’infrastructure de gestion existante.

Note 4 – Le montant annualisé est déterminé à partir du taux d’intérêt et de l’encours de la dette au 31 décembre 2022.

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Résultats sectoriels liés aux espaces d’entreposage libre-service existants, aux nouveaux espaces d’entreposage libre-service et aux unités d’entreposage mobile

La société exerce ses activités dans trois secteurs à présenter : l’entreposage libre-service, l’entreposage mobile et les honoraires de gestion. L’entreposage libre-service englobe la location par les clients d’un espace d’entreposage à court ou à long terme dans les locaux de la société. L’entreposage mobile englobe la livraison d’une unité d’entreposage au client. Le client peut choisir de conserver l’unité d’entreposage mobile à son emplacement ou de la faire déplacer vers l’un de nos locaux. Les honoraires de gestion sont des revenus générés par la gestion des établissements détenus par des tiers.

Produits, charges d’exploitation et bénéfice net d’exploitation

P ro duits des activités o rdinaires Espaces d’entreposage libre-service existants1 Nouveaux espaces d’entreposage libre-service1 Total des espaces d’entreposage libre-service Entreposage mobile Honoraires de gestion Combinés C harges d’ explo itatio n Espaces d’entreposage libre-service existants Nouveaux espaces d’entreposage libre-service Total des espaces d’entreposage libre-service Entreposage mobile Combinés R ésultat d’ explo itatio n net 1 Espaces d’entreposage libre-service existants Nouveaux espaces d’entreposage libre-service Total des espaces d’entreposage libre-service Entreposage mobile Honoraires de gestion Combinés	2022 2021 2022 2021 $ % $ % 45 419 565 $ 41 980 296 $ 3 439 269 $ 8,2 % 179 480 134 $ 161 105 286 $ 18 374 848 $ 11,4 % 20 554 929 11 617 246 8 937 683 76,9 % 69 144 032 35 000 602 34 143 430 97,6 % 65 974 494 53 597 542 12 376 952 23,1 % 248 624 166 196 105 888 52 518 278 26,8 % 2 631 498 2 767 253 (135 755) -4,9 % 11 308 895 10 520 045 788 850 7,5 % 483 861 480 494 3 367 0,7 % 1 895 228 2 034 745 (139 517) -6,9 % 69 089 853 56 845 289 12 244 564 21,5 % 261 828 289 208 660 678 53 167 611 25,5 % 13 276 583 12 307 024 969 559 7,9 % 51 425 783 47 299 126 4 126 657 8,7 % 7 899 066 4 810 360 3 088 706 64,2 % 26 575 165 15 166 068 11 409 097 75,2 % 21 175 649 17 117 384 4 058 265 23,7 % 78 000 948 62 465 194 15 535 754 24,9 % 1 893 341 1 908 727 (15 386) -0,8 % 7 793 399 7 195 152 598 247 8,3 % 23 068 990 19 026 111 4 042 879 21,2 % 85 794 347 69 660 346 16 134 001 23,2 % 32 142 982 29 673 272 2 469 710 8,3 % 128 054 351 113 806 160 14 248 191 12,5 % 12 655 863 6 806 886 5 848 977 85,9 % 42 568 867 19 834 534 22 734 333 114,6 % 44 798 845 36 480 158 8 318 687 22,8 % 170 623 218 133 640 694 36 982 524 27,7 % 738 157 858 526 (120 369) -14,0 % 3 515 496 3 324 893 190 603 5,7 % 483 861 480 494 3 367 0,7 % 1 895 228 2 034 745 (139 517) -6,9 % 46 020 863 $ 37 819 178 $ 8 201 685 $ 21,7 % 176 033 942 $ 139 000 332 $ 37 033 610 $ 26,6 % (audité) (non audité) Variatio n T rimestre clo s le 31 décembre Exercice Variatio n
	2022 2021 45 419 565 $ 41 980 296 $ 20 554 929 11 617 246
	65 974 494 53 597 542 2 631 498 2 767 253 483 861 480 494
	69 089 853 56 845 289
	13 276 583 12 307 024 7 899 066 4 810 360
	21 175 649 17 117 384 1 893 341 1 908 727
	23 068 990 19 026 111
	32 142 982 29 673 272 12 655 863 6 806 886
	44 798 845 36 480 158 738 157 858 526 483 861 480 494
	46 020 863 $ 37 819 178 $

1 M esure non conforme aux IFRS.

Espaces d’entreposage libre-service existants

Pour le trimestre clos le 31 décembre 2022, les produits des activités ordinaires et le REN ont progressé de respectivement 8,2 % et 8,3 %, contribuant à une croissance des produits des activités ordinaires et du REN des établissements comparables de respectivement 11,4 % et 12,5 % sur un exercice complet. Ces résultats ont été obtenus à partir du même groupe d’établissements qu’à l’exercice 2021, au cours duquel nous avons atteint une croissance du REN de 20,2 % pour l’exercice. La hausse des produits des activités ordinaires et du REN est attribuable à la poursuite de notre programme de gestion des produits des activités ordinaires et à l’accroissement du taux d’occupation d’un exercice à l’autre. Nous continuons d’effectuer le contrôle des coûts grâce à l’efficacité opérationnelle, mais nous avons connu une augmentation des dépenses publicitaires, des impôts fonciers et des salaires.

Nouveaux espaces d’entreposage libre-service

L’augmentation s’explique par l’acquisition que nous avons réalisée en 2022, ainsi que par les acquisitions réalisées en 2021 et 2020, lesquelles ont entraîné une croissance des produits des activités ordinaires, des charges d’exploitation et du REN, la société ayant commencé à comptabiliser les résultats liés à ces établissements.

Entreposage mobile

Le recul des produits des activités ordinaires et du REN lors du trimestre est imputable à une diminution du taux d’occupation.

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Résultat d’exploitation net trimestriel

Les résultats trimestriels de la société sont influencés par le moment où les acquisitions sont réalisées au cours de l’exercice considéré et de l’exercice précédent. SVI engage également des charges initiales non récurrentes lorsqu’elle acquiert un nouvel emplacement. Ces charges peuvent comprendre les coûts de main-d’œuvre, les indemnités de départ, les coûts de formation, les frais de déplacement, les dépenses publicitaires et les frais de bureau.

Le secteur de l’entreposage est assujetti à des variations saisonnières. On observe normalement une activité plus importante au cours des mois plus chauds qu’au cours des mois plus froids. Les charges d’exploitation augmentent généralement pendant les mois d’hiver en raison des coûts de chauffage et de déneigement, de telle sorte que les marges d’exploitation sont plus faibles au premier et au quatrième trimestre qu’au deuxième et au troisième trimestre. Cette tendance se compare à celle que l’on observe dans le nord des États-Unis.

R ésultat d’ explo itatio n net 1
Espaces d’entreposage libre-service existants
Nouveaux espaces d’entreposage libre-service
Total des espaces d’entreposage libre-service
Entreposage mobile
Honoraires de gestion

T 4
T 3
T 2
T 1
T o tal
T4
T3
T2
T1
Total
32 143 $ 34 789 $ 32 975 $ 28 148 $ 128 054 $
29 673 $ 31 276 $ 29 022 $ 23 835 $ 113 806 $ 12 656
12 447
9 896
7 570
42 569
6 807
5 825
4 622
2 581
19 835
44 799
47 236
42 871
35 718
170 623
36 480
37 101
33 644
26 416
133 641
738
1 326
959
493
3 515
859
1 169
844
454
3 325
484
481
517
413
1 895
480
536
529
490
2 035
46 021 $ 49 043 $ 44 346 $ 36 624 $ 176 034 $
37 819 $ 38 805 $ 35 017 $ 27 359 $ 139 000 $ Exercice 2022(en milliers)
Exercice 2021(en milliers)

1 Mesure non conforme aux IFRS.

Espaces d’entreposage libre-service existants

L’augmentation enregistrée au quatrième trimestre de 2022 par rapport au quatrième trimestre de 2021 découle de la poursuite de notre programme de gestion des produits des activités ordinaires et du contrôle des coûts grâce à des gains d’efficacité opérationnelle.

Nouveaux espaces d’entreposage libre-service

SVI a fait l’acquisition de 10 établissements, d’un immeuble adjacent et de 3 entreprises de gestion de dossiers lors de l’exercice 2022 et de 29 établissements au cours de l’exercice 2021. Ces acquisitions ont entraîné une croissance du REN d’un trimestre à l’autre étant donné que nous avons commencé à comptabiliser les résultats liés à ces établissements.

Entreposage mobile

De manière générale, l’accroissement des produits des activités ordinaires et du REN s’explique par la hausse des taux d’occupation et la réalisation d’économies de coûts.

==> picture [70 x 14] intentionally omitted <==

Sommaire des résultats trimestriels (non audité)

Période	Produits des activités ordinaires	Résultat net	Résultat net par action	Résultat net par action après dilution	Total de l’actif	Total dupassif	Dividendes
T4 2022	69 089 853$	(23 265 493$)	(0,062$)	(0,062$)	2 020 752 160$	1 813 597 057$	1 064 875$
T3 2022	69 323 716$	(2 120 375$)	(0,006$)	(0,006$)	2 014 223 967$	1 793 844 969$	1 059 674$
T2 2022	65 959 444$	(7 278 364$)	(0,019$)	(0,019$)	2 019 833 429$	1 793 878 037$	1 055 547$
T1 2022	57 455 276 $	(8 577 725 $)	(0,023 $)	(0,023 $)	1 874 780 768 $	1 640 438 694 $	1 050 674 $
Total 2022	261 828 289 $	(41 241 957 $)	S. O.	S. O.	S. O.	S. O.	4 230 770 $

T4 2021	56 845 289 $	(13 005 460 $)	(0,035 $)	(0,035 $)	1 836 156 209 $	1 613 949 693 $	1 034 371 $
T3 2021	56 854 002 $	(4 286 770 $)	(0,012 $)	(0,012 $)	1 710 707 686 $	1 503 314 182 $	1 021 120 $
T2 2021	51 701 291 $	(7 172 789 $)	(0,019 $)	(0,019 $)	1 693 800 047 $	1 487 413 665 $	1 012 517 $
T1 2021	43 260 095 $	(11 400 073 $)	(0,031 $)	(0,031 $)	1 610 798 998 $	1 403 279 361 $	1 002 868 $
Total 2021	208 660 678 $	(35 865 092 $)	S. O.	S. O.	S. O.	S. O.	4 070 876 $

T4 2020	42 150 289 $	(9 987 848 $)	(0,027 $)	(0,027 $)	1 587 379 939 $	1 377 204 772 $	991 452 $
T3 2020	40 053 371 $	(6 276 846 $)	(0,017 $)	(0,017 $)	1 354 801 560 $	1 149 197 801 $	978 240 $
T2 2020	37 425 908 $	(8 651 142 $)	(0,024 $)	(0,024 $)	1 369 097 150 $	1 155 700 318 $	973 985 $
T1 2020	35 834 354 $	(8 366 386 $)	(0,023 $)	(0,023 $)	1 371 022 824 $	1 151 432 603 $	966 317 $
Total 2020	155 463 922 $	(33 282 222 $)	S. O.	S. O.	S. O.	S. O.	3 909 994 $

T4 2019	37 174 365 $	(11 563 878 $)	(0,032 $)	(0,032 $)	1 392 865 962 $	1 162 117 984 $	961 654 $
T3 2019	37 310 765 $	(9 399 776 $)	(0,026 $)	(0,026 $)	1 377 237 690 $	1 134 721 033 $	958 230 $
T2 2019	34 255 855 $	(16 310 988 $)	(0,045 $)	(0,045 $)	1 385 491 977 $	1 132 963 923 $	952 321 $
T1 2019	26 222 055 $	(8 843 827 $)	(0,025 $)	(0,025 $)	1 044 914 091 $	794 584 280 $	930 288 $
Total 2019	134 963 040 $	(46 118 469 $)	S. O.	S. O.	S. O.	S. O.	3 802 493 $

T4 2018	26 562 429 $	(843 810 $)	(0,002 $)	(0,002 $)	1 022 791 417 $	761 864 860 $	925 235 $
T3 2018	25 733 852 $	(6 355 654 $)	(0,018 $)	(0,018 $)	990 262 630 $	731 939 098 $	920 981 $
T2 2018	23 173 856 $	(9 158 368 $)	(0,026 $)	(0,026 $)	959 256 102 $	694 025 713 $	920 562 $
T1 2018	20 913 462 $	(7 793 463 $)	(0,022 $)	(0,022 $)	922 656 903 $	661 214 665 $	889 786 $
Total 2018	96 383 599 $	(24 151 295 $)	S. O.	S. O.	S. O.	S. O.	3 656 564 $

T4 2017	20 744 110 $	15 343 505 $	0,044 $	0,044 $	895 496 381 $	627 421 264 $	880 328 $
T3 20171	18 453 960 $	(15 402 377 $)	(0,046 $)	(0,046 $)	839 525 204 $	585 777 091 $	879 376 $
T2 2017	12 557 306 $	(2 995 895 $)	(0,010 $)	(0,010 $)	400 216 946 $	237 005 503 $	765 016 $
T1 20171	10 133 138 $	(10 797 865 $)	(0,037 $)	(0,037 $)	404 743 767 $	238 025 850 $	749 946 $
Total 2017	61 888 514 $	(13 852 632 $)	S. O.	S. O.	S. O.	S. O.	3 274 666 $

T4 2016	8 900 182 $	(18 657 288 $)	(0,070 $)	(0,070 $)	342 803 581 $	187 115 587 $	724 931 $
T3 2016	7 307 070 $	(537 379 $)	(0,022 $)	(0,022 $)	253 955 856 $	131 931 530 $	630 309 $
T2 2016	6 320 322 $	(663 764 $)	(0,004 $)	(0,004 $)	179 885 223 $	118 343 352 $	440 398 $
T1 2016	5 296 970 $	(1 331 005 $)	(0,008 $)	(0,008 $)	176 728 097 $	114 010 014 $	-
Total 2016	27 824 544 $	(21 189 436 $)	S. O.	S. O.	S. O.	S. O.	1 795 638 $

T4 2015	4 795 266 $	(2 702 281 $)	(0,026 $)	(0,026 $)	171 486 477 $	112 922 559 $	-
T3 2015	3 137 527 $	(821 330 $)	(0,012 $)	(0,012 $)	108 865 822 $	85 594 955 $	-
T2 2015	2 111 281 $	(677 127 $)	(0,012 $)	(0,012 $)	54 449 748 $	25 372 609 $	-
T1 2015	1 096 513 $	(374 472 $)	(0,010 $)	(0,010 $)	27 910 360 $	25 033 929 $	-
Total 2015	11 140 587 $	(4 575 210 $)	S. O.	S. O.	S. O.	S. O.	-

Note 1 :

La société a repris une perte de valeur du goodwill de 12 420 000 $ constatée aux premier et troisième trimestres de 2017.

La société avait comptabilisé une perte de valeur du goodwill de 5 361 176 $ pour le premier trimestre de 2017. Par conséquent, abstraction faite de cette perte de valeur du goodwill, la perte nette de 10 797 865 $ présentée précédemment pour le premier trimestre de 2017 aurait été de 5 436 689 $. Pour le troisième trimestre de 2017, la société avait inscrit une perte de valeur du goodwill de 7 058 823 $. Ainsi, abstraction faite de cette perte de valeur du goodwill, la perte nette de 15 402 377 $ présentée pour le troisième trimestre de 2017 se serait établie à 8 343 553 $.

L’actif total de 404 743 767 $ présenté pour le premier trimestre de 2017 se serait chiffré à 410 104 943 $. L’actif total de 400 216 946 $ présenté pour le deuxième trimestre de 2017 se serait établi à 405 578 122 $. L’actif total de 839 525 204 $ présenté pour le troisième trimestre de 2017 se serait établi à 851 945 204 $.

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FONDS DE ROULEMENT, DETTE ET CAPITAL SOCIAL

Fonds de roulement

Les flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation se sont établis à 76,4 M$ pour l’exercice clos le 31 décembre 2022, comparativement à 59,0 M$ pour l’exercice 2021. Cette augmentation est attribuable à la hausse des tarifs au moyen de nos systèmes de gestion des produits des activités ordinaires, à la poursuite de la rationalisation et de l’intégration des activités et au contrôle des coûts.

Au 31 décembre 2022, la trésorerie de la société se situait à 22,5 M$, contre 25,1 M$ au 31 décembre 2021. Bien que la trésorerie ait été utilisée pour rembourser la dette, financer des acquisitions et des agrandissements, et effectuer des rachats d’actions ordinaires de la société, SVI continue de maintenir un solde de trésorerie élevé. La société s’attend à ce que ses flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation continuent à augmenter à mesure qu’elle retirera tous les avantages liés aux établissements récemment acquis et qu’elle poursuivra la mise en œuvre de ses plans opérationnels. En outre, la société contractera des emprunts garantis par des actifs existants afin de financer des acquisitions et de mettre en œuvre ses plans d’expansion.

Dette

Au 31 décembre 2022 et au 31 décembre 2021, la société détenait les titres d’emprunt suivants :

	31 décembre 2022	31 décembre 2022	31 décembre 2022		31 décembre 2021	31 décembre 2021	31 décembre 2021
	Fourchette de	Moyenne			Fourchette de	Moyenne
	taux	pondérée		Solde	taux	pondérée		Solde
Emprunts hypothécaires
Au coût amorti - Taux fixe	2,84 % à 4,98 %	4,48 %		251 048 897	2,84 % à 5,5 %	4,21 %		338 546 891
	Échéance : Avr. 2023 à déc. 2029				Échéance : Jan. 2022 à avr. 2028
Au coût amorti - Taux variable	7,45 % à 8,6 %	8,08 %		84 653 250	3 % à 3,95 %	3,30 %		108 144 132
	Échéance : Fév. 2023 à juil. 2024				Échéance : Oct. 2022 à nov. 2024
À la JVBRN - Taux variable				783 891 417				455 173 279
- Fixé au moyen d’un swap de	taux d’intérêt			(32 836 542)				9 873 937
		4,31 %		751 054 875		3,82 %		465 047 216
	Échéance : Jan. 2024 à jan. 2031				Échéance : Jan. 2024 à déc. 2030
		4,65 %	1	086 757 022		3,91 %		911 738 239
Marges de crédit et billets
Au coût amorti - Taux fixe		3,50 %		4 000 000		3,95 %		38 536 200
	Échéance : Décembre 2023				Échéance : Avr. 2022 à déc. 2023
Au coût amorti - Taux variable		7,28 %		140 618 468		3,53 %		86 909 468
	Échéance : Juin 2023 à oct. 2025				Échéance : Mai 2024 à déc. 2024
À la JVBRN - Taux variable				314 288 134				296 048 729
- Fixé au moyen d’un swap de	taux d’intérêt			(14 288 134)				3 951 271
		3,88 %		300 000 000		3,94 %		300 000 000
	Échéance : Février 2025				Échéance : Février 2025
		4,95 %		444 618 468		3,86 %		425 445 668
Coûts de financement différés, déduction faite de
l’augmentation due à la désactualisation				(4 655 721)				(4 709 162)
		4,73 %	1	526 719 769		3,89 %	1	332 474 745

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Rapprochement de la dette

Le tableau suivant rapproche les variations des flux de trésorerie liés aux activités de financement de la dette de la société :

Dette à l’ouverture de la période Avances provenant de la dette Remboursement de la dette Montants compensés par les débiteurs Variation de la juste valeur de la dette évaluée à la JVBRN Variation de la juste valeur des swaps de taux d’intérêt Total des flux de trésorerie liés aux activités de financement de la dette Variation des coûts de financement différés Dette à la clôture de la période	31 décembre 2022 31 décembre 2021
	1 332 474 745 $ 1 179 739 132 $ 610 341 010 309 110 285 (409 662 963) (152 953 282) (6 486 464) (2 529 521) (60 949 884) 37 842 949 60 949 884 (37 842 949)
	194 191 583 153 627 482 53 441 (891 869)
	1 526 719 769$ 1 332 474 745$

Au 31 décembre 2022, le taux préférentiel de la banque s’établissait à 6,45 % (2,45 % au 31 décembre 2021). Au 31 décembre 2022, le coût moyen pondéré de la dette s’établissait à 4,73 % (3,89 % au 31 décembre 2021). L’exposition de la société aux taux d’intérêt variables est limitée, étant donné que seulement 14,7 % de sa dette est assortie d’un taux d’intérêt variable (cette exposition étant réduite davantage suivant la clôture du financement de 150 M$ par débentures convertibles de premier rang non garanties portant intérêt à 5,00 % le 9 janvier 2023 – voir la rubrique « Événements postérieurs à la date de clôture ») et du fait que le reste est assorti d’un taux d’intérêt fixe.

Au 31 décembre 2022, le nombre pondéré d’années à courir jusqu’à l’échéance, compte non tenu des lignes de crédit, était de 4,26 (4,09 années au 31 décembre 2021).

Les emprunts hypothécaires sont garantis par une charge de premier rang grevant les biens immobiliers et le matériel de la société, par des contrats de sûreté générale, par une cession des loyers et des contrats de location et par des cessions des couvertures d’assurance. La société doit maintenir certains ratios financiers pour se conformer aux facilités. Ces clauses restrictives comprennent des ratios de couverture du service de la dette, un ratio de valeur corporelle nette et un ratio de valeur d’emprunt. Au 31 décembre 2022 et au 31 décembre 2021, la société respectait toutes les clauses restrictives auxquelles elle était assujettie.

Les frais de financement différés se composent des honoraires et frais engagés pour obtenir le financement hypothécaire connexe, diminués du cumul des amortissements.

Le tableau qui suit présente les versements de principal sur les emprunts hypothécaires, les marges de crédit et les billets pour chacun des cinq prochains exercices :

Exercice 1	560 892 801 $	(comprend des marges de crédit et un billet de 444,6 M$)
Exercice 2	185 404 122 $
Exercice 3	151 099 297 $
Exercice 4	39 202 009 $
Exercice 5	141 244 089 $
Par la suite	453 533 172 $

Du total des versements indiqué pour l’exercice 1, une tranche de 20,7 M$ est exigible aux termes de nos emprunts hypothécaires à terme amortissables, une tranche de 95,6 M$ se rapporte à des emprunts arrivant à échéance dans les 12 prochains mois que la société s’attend à refinancer, et une tranche de 444,6 M$ a trait à nos marges de crédit. Nos marges de crédit doivent observer certains ratios financiers (ratios de couverture du service de la dette, ratios de la dette totale sur la valeur corporelle nette et ratios prêt-valeur), et leur remboursement n’est pas exigible tant et aussi longtemps que ces ratios financiers sont respectés. Au 31 décembre 2022 et au 31 décembre 2021, la société observait toutes les clauses restrictives auxquelles elle était assujettie.

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La société rembourse les prêts liés à ses actifs contractés aux termes de ses marges de crédit lorsqu’elle le juge approprié, ce qui inclut la détermination que la société a été en mesure de mettre en œuvre ses systèmes d’exploitation pour augmenter la valeur des actifs et qu’elle dispose d’une combinaison d’actifs appropriée pour soutenir ses marges de crédit. Le tableau qui suit présente les échéances des emprunts de la société au 31 décembre 2022 :

Échéances contractuelles des emprunts hypothécaires et taux d’intérêt

Année d’échéance de la dette	Emprunts hypothécaires àpayer Taux d’intérêt moyenpondéré	Marges de crédit Taux d’intérêt moyenpondéré	Total de la dette Taux d’intérêt moyenpondéré
2023 2024 2025 2026 2027 Par la suite	95 558 728 $ 7,00 % 165 035 155 4,24 % 133 284 061 5,14 % 20 808 759 3,49 % 138 540 673 4,75 % 533 529 646 4,25 %	18 005 000 $ 6,57 % 111 409 468 7,26 % 315 204 000 4,04 % - 0,00 % - 0,00 % - 0,00 %	113 563 728 $ 6,93 % 276 444 623 5,45 % 448 488 061 4,37 % 20 808 759 3,49 % 138 540 673 4,75 % 533 529 646 4,25 %
1 086 757 022 $ 4,65 % 444 618 468 $ 4,95 % 1 531 375 490 $ 4,73 % Coûts de financement différés déduction faite de l’augmentation due à la désactualisation (4 655 721)
Solde 1 526 719 769 $

La société a conclu des swaps de taux d’intérêt afin de fixer le taux d’intérêt sur la dette de 1,1 G$ à un taux moyen pondéré de 4,19 %. Les swaps arrivent à échéance entre janvier 2024 et janvier 2031.

Débentures hybrides

Débentures hybrides de 2020

Le 20 juillet 2020, des débentures hybrides de premier rang non garanties de 75 M$ ont été émises au prix de 1 000 $ la débenture. Les débentures ont une durée de 66 mois et viennent à échéance le 31 janvier 2026. Elles portent intérêt au taux fixe de 5,75 % par année et sont payables semestriellement à terme échu le 31 janvier et le 31 juillet de chaque année, à compter du 31 janvier 2021. La société entend utiliser le produit des débentures pour rembourser une partie de la facilité de crédit et couvrir des dépenses en immobilisations prévues.

À compter du 31 janvier 2024 et avant le 31 janvier 2025, la société pourra, à son gré, rembourser les débentures, en totalité ou en partie, à un prix de remboursement correspondant à 102,875 % du capital, majoré de l’intérêt couru et impayé, le cas échéant, jusqu’à la date fixée pour le remboursement, exclusivement. À compter du 31 janvier 2025 et avant la date d’échéance, la société pourra, à son gré, rembourser les débentures, en totalité ou en partie, à un prix correspondant au capital, majoré de l’intérêt couru et impayé, le cas échéant, jusqu’à la date fixée pour le remboursement, exclusivement.

Lors du remboursement ou à l’échéance, le 31 janvier 2026, la société pourra choisir de convertir, en totalité ou en partie, les débentures en actions ordinaires librement négociables. Le cas échéant, le paiement sera honoré par l’attribution, pour chaque tranche payable de 1 000 $, d’un nombre d’actions ordinaires librement négociables. Ce nombre sera obtenu en divisant, à la date fixée pour le remboursement ou à l’échéance, selon le cas, 1 000 $ par un montant correspondant à 95 % du prix actuel du marché. L’intérêt couru et impayé sera payé au comptant.

Les débentures ont été comptabilisées à titre d’instrument financier. Elles ont été constatées à leur juste valeur de 75 M$, déduction faite des coûts de financement différés de 3,5 M$. Chaque composante incorporée a été évaluée séparément, et il a été déterminé que la conjoncture économique et les caractéristiques de risque étaient étroitement liées au contrat hôte; par conséquent, les composantes incorporées n’ont pas été comptabilisées comme instruments financiers distincts.

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Débentures hybrides de 2021

Le 19 juillet 2021, des débentures hybrides de premier rang non garanties de 57,5 M$ ont été émises au prix de 1 000 $ la débenture. Les débentures ont une durée de 66 mois et viennent à échéance le 30 septembre 2026. Elles portent intérêt au taux fixe de 5,5 % par année et sont payables semestriellement à terme échu le 31 mars et le 30 septembre de chaque année, à compter du 30 septembre 2021. La société entend se servir du produit des débentures pour financer des occasions futures et ses besoins généraux.

À compter du 30 septembre 2024 et avant le 30 septembre 2025, la société pourra, à son gré, rembourser les débentures, en totalité ou en partie, à un prix de remboursement correspondant à 102,750 % du capital, majoré de l’intérêt couru et impayé, le cas échéant, jusqu’à la date fixée pour le remboursement, exclusivement. À compter du 30 septembre 2025 et avant la date d’échéance, la société pourra, à son gré, rembourser les débentures, en totalité ou en partie, à un prix correspondant au capital, majoré de l’intérêt couru et impayé, le cas échéant, jusqu’à la date fixée pour le remboursement, exclusivement.

Lors du remboursement ou à l’échéance, le 30 septembre 2026, la société pourra choisir de convertir, en totalité ou en partie, les débentures en actions ordinaires librement négociables. Le cas échéant, le paiement sera honoré par l’attribution, pour chaque tranche payable de 1 000 $, d’un nombre d’actions ordinaires librement négociables. Ce nombre sera obtenu en divisant, à la date fixée pour le remboursement ou à l’échéance, selon le cas, 1 000 $ par un montant correspondant à 95 % du prix actuel du marché. L’intérêt couru et impayé sera payé au comptant.

Les débentures ont été comptabilisées à titre d’instrument financier. Elles ont été comptabilisées à une juste valeur de 57,5 M$, déduction faite des coûts de financement différés de 2,5 M$. Chaque composante incorporée a été évaluée séparément, et il a été déterminé que la conjoncture économique et les caractéristiques de risque étaient étroitement liées au contrat hôte; par conséquent, les composantes incorporées n’ont pas été comptabilisées comme instruments financiers distincts.

Les débentures sont ultérieurement évaluées au coût amorti sur leur durée de vie, selon la méthode du taux d’intérêt effectif. Le solde des débentures hybrides se présente comme suit :

Solde d’ouverture Ajouts durant la période Frais d’émission Désactualisation durant la période Solde de clôture	31 décembre 2022 127 551 885 $ - - 1 130 998 128 682 883 $	31 décembre 2021
		71 765 725 $ 57 500 000 (2 556 506) 842 666
		127 551 885 $

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Capital social

Le tableau qui suit présente un sommaire des actions ordinaires émises :

Solde au 31 décembre 2020 Émises lors d’acquisitions Régime de réinvestissement des dividendes Rachat d’options sur actions Frais d’émission d’actions Actions ordinaires rachetées Solde au 31 décembre 2021 Émises lors d’acquisitions Régime de réinvestissement des dividendes Rachat d’options sur actions Rachat des DDVA et des DVATI Actions ordinaires rachetées Solde au 31 décembre 2022	Nombre d’actions 366 254 826 8 810 925 363 507 - - (792 815) 374 636 443 4 171 246 306 499 661 151 94 421 (1 852 400) 378 017 360	Montant
		365 886 912 $ 43 575 000 1 637 248 (548 300) (31 608) (3 953 358)
		406 565 894 27 000 000 1 829 905 (448 659) 632 798 (10 625 564)
		424 954 374 $

Régime de réinvestissement des dividendes

Le montant inscrit au poste « Régime de réinvestissement des dividendes » représente les actions ordinaires émises dans le cadre du régime de réinvestissement des dividendes (« RRD ») de la société à l’intention des porteurs d’actions ordinaires. Aux termes du RRD, les porteurs inscrits admissibles d’un minimum de 10 000 actions ordinaires (les « actionnaires ») peuvent choisir de réinvestir automatiquement les dividendes en trésorerie qui leur sont payables à l’égard des actions ordinaires en vue d’acquérir des actions ordinaires supplémentaires, qui seront émises à même le capital social non émis ou achetées sur le marché libre. La société peut émettre initialement jusqu’à 5 000 000 d’actions ordinaires aux termes du RRD. Ce nombre peut être augmenté pourvu que le conseil d’administration et la Bourse y consentent et que cette augmentation soit annoncée publiquement.

Options sur actions

Au 31 décembre 2022, 36 342 000 options étaient en cours (30 319 650 options au 31 décembre 2021). Du nombre, 36 342 000 options pouvaient être exercées (30 319 650 options au 31 décembre 2021). Le tableau qui suit présente le détail de ces éléments :

	Date d’acquisition
Prix d’exercice	des droits	Date d’échéance	31 décembre 2022	31 décembre 2021
0,33 $	19 juin 2014	19 juin 2024	-	140 000
0,41 $	28 avril 2015	28 avril 2025	1 125 500	1 560 650
0,50 $	14 septembre 2015	14 septembre 2025	1 480 000	1 550 000
1,36 $	21 décembre 2016	21 décembre 2026	2 770 000	2 785 000
1,78 $	16 mars 2017	16 mars 2027	2 795 000	2 810 000
2,52 $	4 mai 2018	4 mai 2028	2 810 000	2 825 000
2,90 $	28 mai 2019	28 mai 2029	5 764 000	5 854 000
3,98 $	15 décembre 2020	15 décembre 2030	5 858 000	5 975 000
6,31 $	20 décembre 2021	20 décembre 2031	6 767 500	6 820 000
5,94 $	19 décembre 2022	19 décembre 2032	6 972 000	-
Options susceptibles	d’exercice et en circulation		36 342 000	30 319 650

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Le conseil d’administration de la société peut, à l’occasion et à sa discrétion, conformément aux exigences de la Bourse, attribuer à des administrateurs, à des dirigeants, à des employés et à des conseillers de la société des options sur actions non transférables.

Régime incitatif fondé sur des titres de capitaux propres

Aux termes du régime incitatif fondé sur des titres de capitaux propres de la société qui a été adopté le 30 mai 2018 (le « régime »), les administrateurs, les employés et les consultants sont admissibles à des attributions sous la forme de droits à la valeur d’actions temporairement incessibles (« DVATI »), de droits différés à la valeur d’actions (« DDVA ») et de droits à la valeur d’actions temporairement incessibles à l’intention des membres de la haute direction visés (« DVATI à l’intention des membres de la haute direction visés »), lorsque le conseil d’administration décide d’en attribuer, à son entière discrétion. Le nombre maximal de droits qui peuvent être accordés dans le cadre du régime s’élève à 17 545 677. Le nombre maximal d’actions qui peuvent être réservées aux fins d’émission aux termes du régime, et de tout autre accord de rémunération fondée sur des actions existant, ne peut excéder 10 % des actions émises de la société.

Les droits sous-jacents aux DVATI et aux DDVA qui sont attribués s’acquièrent annuellement en tranches égales sur une période de trois ans. Les droits sous-jacents aux DVATI à l’intention des membres de la haute direction visés s’acquièrent trois ans après la date d’attribution. Les DVATI, les DDVA et les DVATI à l’intention des membres de la haute direction visés donnent droit à des équivalents de dividendes sous la forme d’attributions supplémentaires de DVATI, de DDVA et de DVATI à l’intention des membres de la haute direction visés, respectivement.

Sauf certaines exceptions, le régime prévoit ce qui suit : i) le nombre maximal de droits pouvant être attribués à un même participant, ajoutés aux autres attributions qui pourraient lui être faites aux termes d’autres accords de rémunération fondée sur des actions, au cours d’une période de 12 mois consécutifs, ne peut être supérieur à 5 % des actions émises et, dans le cas d’un consultant, ne peut être supérieur à 2 % des actions émises; et ii) la valeur totale de tous les titres pouvant être émis en faveur d’un même administrateur non-salarié aux termes de tous les accords de rémunération fondée sur des titres de la société ne peut excéder 150 000 $ par année.

La société a conclu des swaps sur le rendement total en vue de les utiliser comme couvertures économiques de ses DDVA et de ses DVATI. Aux termes des swaps sur le rendement total, une banque a le droit d’acquérir des actions de la société sur le marché en guise de couverture des rendements des swaps sur le rendement total. Au 31 décembre 2022, 3 081 360 swaps sur le rendement total d’une valeur de 4 700 494 $ étaient en cours (1 533 556 swaps sur le rendement total d’une valeur de 6 142 747 $ étaient en cours au 31 décembre 2021).

Au 31 décembre 2022, 100 % de l’exposition combinée aux DDVA et aux DVATI faisait l’objet d’une couverture économique. La comptabilité de couverture n’est pas appliquée pour le programme de couverture des DDVA et des DVATI.

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OBLIGATIONS CONTRACTUELLES ET ARRANGEMENTS HORS BILAN

Obligations locatives

La société loue des immeubles et des terrains en Colombie-Britannique, en Alberta, au Manitoba, en Ontario et au Québec. Les contrats de location arrivent à échéance entre 2023 et 2057, ceux arrivant à échéance en 2023 et en 2027 étant assortis d’options de renouvellement pour une durée respective de 15 ans et de 20 ans, options que la société a l’intention d’exercer.

Les obligations locatives sont évaluées à la valeur actualisée des paiements de loyers qui n’ont pas été versés à la date de clôture. Les paiements au titre de la location sont répartis entre les charges d’intérêts et la réduction de l’obligation locative au moyen du taux d’emprunt marginal de la société de manière à obtenir un taux d’intérêt constant sur le solde du passif.

Pour l’exercice clos le 31 décembre 2022, la société a comptabilisé des charges d’intérêts de 3 035 180 $ liées à ses obligations locatives (2 054 942 $ au 31 décembre 2021).

Le tableau qui suit présente un rapprochement des obligations locatives liées à nos établissements d’entreposage en libreservice à compter de la date d’adoption d’IFRS 16 jusqu’au 31 décembre 2022 :

Solde à l’ouverture de la période Ajouts Paiements en trésorerie Intérêts Intérêts inscrits à l’actif Solde à la clôture de la période	31 décembre 2022 31 décembre 2021 77 094 742 $ 44 035 050 $ 6 356 372 35 152 703 (6 181 239) (4 311 912) 3 035 180 2 054 942 213 517 163 959 80 518 572 $ 77 094 742$

Éventualités

La société n’avait constitué aucune provision pour éventualités de nature juridique au 31 décembre 2022 ou au 31 décembre 2021.

Arrangements hors bilan

La société n’est partie à aucun contrat ou accord commercial hormis ceux dont il est fait mention dans les états financiers consolidés.

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TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES

La société a conclu avec Canadian PUPS Franchises Inc. (« CPFI ») un accord de franchise principale qui lui confère des droits de franchise exclusifs pour la mise en place et l’exploitation d’entreprises d’unités d’entreposage mobile à l’échelle du Canada. CPFI est une société liée à Iqbal Khan et à Steven Scott, qui sont des administrateurs de la société. La société paie une redevance mensuelle correspondant à 3,5 % des ventes brutes. Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022, elle a payé 405 196 $ (382 592 $ au 31 décembre 2021) au titre de redevances et 3 046 665 $ (1 014 360 $ au 31 décembre 2021) pour des conteneurs d’entreposage et d’autre matériel aux termes de l’accord de franchise principale.

Au 31 décembre 2022, les créditeurs et charges à payer comprenaient, en lien avec les transactions dont il est question plus haut, un montant de 58 225 $ (33 087 $ au 31 décembre 2021) à payer à CPFI.

La société a conclu des contrats de gestion avec Access Self Storage Inc. et des sociétés liées (le « groupe Access »). Ces sociétés sont liées à Iqbal Khan et à Steven Scott, qui sont des administrateurs de la société. La société facture au groupe Access des honoraires de gestion ainsi que des honoraires pour d’autres services qu’elle fournit aux termes des contrats de gestion. En outre, le groupe Access facturera à la société des services de construction et d’entretien ainsi que d’autres services liés aux activités courantes.

Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022, la société a reçu un montant de 8 471 116 $ (6 856 964 $ au 31 décembre 2021) au titre de paiements et de remboursements liés aux contrats de gestion. Pendant l’exercice clos le 31 décembre 2022, la société a engagé des dépenses de 32 508 783 $ (24 658 103 $ pour l’exercice clos le 31 décembre 2021) pour des services de construction et d’entretien ainsi que d’autres services liés à ses activités courantes.

Les créditeurs et charges à payer au 31 décembre 2022 comprenaient un montant de 522 072 $ à payer au groupe Access (1 503 979 $ au 31 décembre 2021). Les débiteurs au 31 décembre 2022 comprenaient un montant de 846 587 $ à recevoir du groupe Access (491 942 $ au 31 décembre 2021).

Les principaux dirigeants sont les personnes ayant l’autorité et la responsabilité de la planification, de la direction et du contrôle des activités de la société, directement et indirectement, et ils comprennent les administrateurs. La rémunération des principaux dirigeants pour les services rendus dans le cadre de leurs fonctions s’établit comme suit :

Traitements, honoraires de gestion, primes et jetons de présence Rémunération à base d’actions	31 décembre 2022 610 212 $ 6 065 672 6 675 884 $	31 décembre 2021
		612 497 $ 5 469 478
		6 081 975 $

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FACTEURS ENVIRONNEMENTAUX, SOCIAUX ET DE GOUVERNANCE (ESG)

StorageVault prend ses responsabilités environnementales et sociales au sérieux en accord avec ses bonnes pratiques de gouvernance. De pair avec nos objectifs commerciaux, ces valeurs fondamentales nous permettent de livrer des résultats convaincants et durables.

Nous poursuivons nos efforts afin de réduire l’empreinte écologique déjà très faible de nos établissements, de renforcer notre engagement envers nos effectifs et de soutenir les quelque 100 collectivités où nous menons nos activités. Notre conseil d’administration et notre équipe de direction s’engagent à maintenir des normes élevées en matière de gouvernance afin d’assurer un succès à long terme.

Facteurs environnementaux

Même si, par sa nature, le secteur de l’entreposage en libre-service a une empreinte écologique faible, nous reconnaissons que tout le monde doit contribuer à l’adoption de solutions vertes. C’est pourquoi nous cherchons toujours à faire mieux et à redoubler d’efforts en ce sens.

À la fin de l’exercice 2020, 36 de nos établissements étaient munis de panneaux solaires et de murs solaires, et nous comptons installer des systèmes d’énergie solaire similaires sur d’autres établissements. Le programme solaire nous permet d’utiliser l’espace disponible sur les toits et les murs afin de produire de l’électricité pour notre propre consommation, tout en offrant un excellent rendement financier. En plus d’être bénéfiques pour l’environnement, les collectivités et les générations futures, ces initiatives de développement durable s’avèrent également avantageuses pour nos actionnaires et le secteur de l’entreposage en libre-service.

Pour la conservation de l’énergie, nous offrons une combinaison stratégique d’unités à température contrôlée et d’unités à ambiance non contrôlée, ces dernières ayant des répercussions minimes sur l’environnement. Dans les établissements qui comptent des unités d’entreposage à température contrôlée, nous effectuons un suivi précis afin de protéger les biens entreposés, tout en réduisant le plus possible l’énergie nécessaire pour chauffer ou refroidir l’espace. Très peu d’eau est utilisée à nos installations. De plus, nos clients y mènent une activité minimale au quotidien, ce qui nous aide à limiter notre empreinte carbone dans les collectivités.

De toutes les catégories d’actifs immobiliers, les établissements d’entreposage en libre-service ont la plus faible incidence sur l’environnement en matière de consommation d’eau et d’énergie et de production de déchets.

Production d’énergie et réduction de la consommation

Systèmes d’éclairage avec détecteur de mouvement, qui s’activent seulement lorsqu’il y a de l’activité
Éclairage à DEL (à l’intérieur et à l’extérieur) pour tous les nouveaux immeubles et remplacement des luminaires dans les immeubles existants
Production d’énergie solaire au moyen de panneaux solaires sur le toit
Systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation écoénergétiques modernes
Systèmes de contrôle de la température automatisés et autoréglés
Installation sur les nouveaux bâtiments de toits réfléchissants contribuant à réduire la consommation d’énergie
Chauffage radiant intégré au plancher

Réduction de l’utilisation d’eau et conservation

Une salle de bain par établissement, en moyenne, étant donné la faible présence à nos établissements
Systèmes et appareils de plomberie écoénergétiques
Systèmes d’irrigation à faible consommation d’eau
Aménagement paysager comportant des espèces indigènes et résistantes à la sécheresse
Contrôles de ruissellement des eaux
Rétention des eaux pluviales

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Réduction des déchets et recyclage

Services de déchiquetage et de recyclage du papier au sein de RecordXpress, grâce auxquels nous avons été en mesure de préserver 260 000 arbres, d’éviter l’acheminement de 58 000 mètres cubes vers les sites d’enfouissement et de faire l’économie de 116 000 barils de pétrole qui auraient autrement servi à la récolte de matières brutes
Vente de fournitures de déménagement et d’emballage fabriquées à partir de matériaux recyclés
Programme de recyclage de déchets à nos établissements et à nos bureaux
Réduction de notre consommation de papier grâce à des options technologiques plus efficaces, notamment des contrats de location sans papier
Programme de réduction et de recyclage des déchets électroniques pour le matériel informatique en fin de vie prévoyant le don du matériel pouvant être remis en état et le recyclage du matériel qui ne peut être revalorisé

Pratiques en matière de conception et de construction écologiques de bâtiments

Vitres écoénergétiques
Utilisation de systèmes SolarWall ou de panneaux en métal isolants dans la construction et la modernisation de bâtiments
Remplacement des portes extérieures des espaces de rangement par des portes écoénergétiques
Murs de fondations isolants afin de conserver la chaleur de la dalle de fondation
Tous les projets d’acquisition doivent faire l’objet d’une évaluation environnementale avant leur conclusion.

Facteurs sociaux

Chez StorageVault, nous nous engageons à offrir de la stabilité et un cadre de travail qui favorise la santé et le bien-être à notre équipe de plus de 800 personnes et dans les quelque 100 collectivités où nous sommes présents au Canada. En redonnant à nos milieux et en misant sur l’entraide, tout le monde y gagne. C’est pourquoi nous espérons que nos gestes auront des retombées positives et durables pour les générations futures.

Nos collègues se trouvent au cœur de nos activités et sont essentiels à notre succès. Nous croyons qu’investir dans notre équipe diversifiée est synonyme d’investir dans notre avenir. Notre culture d’amélioration continue favorise la croissance et l’avancement professionnel au sein de l’organisation en reposant sur le mérite. Notre équipe dévouée peut compter sur des programmes de formation et de perfectionnement exhaustifs, et elle a droit aussi à des conférences sur la santé et le bienêtre les mercredis.

En 2022, nous avons continué d’établir des liens avec des organismes communautaires de partout au pays, ce qui représente un point focal de notre engagement social. Nous avons toujours à cœur de soutenir les besoins en soins de santé, en denrées alimentaires, en culture, en loisirs et en éducation de nos collectivités. Au cours de la dernière année, nous avons conclu de nouveaux partenariats avec plus de 200 organismes locaux, provinciaux et nationaux grâce auxquels nous avons pu constater des retombées immédiates.

Nous sommes très reconnaissants de pouvoir soutenir nos collègues, nos collectivités et nos clients dans tout le Canada.

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Facteurs de gouvernance

Le conseil d’administration et l’équipe de direction de StorageVault reconnaissent l’importance de l’équité et de la diversité, et s’engagent à maintenir des normes élevées de gouvernance, comme en font foi les éléments suivants :

Conseil d’administration et équipe de direction formés de membres de la diversité
Examen annuel du conseil et rémunération des dirigeants soumise à un vote d’approbation
Nomination des administrateurs lors de l’assemblée générale annuelle
Comités d’audit, d’acquisition, de gouvernance, de nomination et de rémunération indépendants dirigés par des membres du conseil d’administration
Comité d’acquisition mandaté d’évaluer, d’approuver et de recommander les transactions au conseil d’administration
Révision périodique, mise à jour et nouvelle approbation de l’ensemble des mandats, des principes et des politiques de gouvernance :
Charte du comité d’audit
Charte du conseil d’administration
Charte du comité de gouvernance, des candidatures et de la rémunération
Code de déontologie (observation obligatoire par tous les employés)
Politique de non-divulgation et de confidentialité
Politique sur la diversité
Politique sur les opérations d’initiés et la communication de l’information
Politique sur le vote majoritaire
Politique de dénonciation

Nous sommes très fiers de faire une fois de plus partie de la liste Women Lead Here, qui a été publiée dans l’édition de 2022 du magazine Report on Business du Globe and Mail. Ce classement annuel dresse le portrait des sociétés canadiennes qui font figure de modèles au chapitre de la diversité de genre dans la haute direction. Cette reconnaissance fait ressortir la vision que StorageVault partage avec les autres lauréats sur le principe d’équité et d’inclusion. Nous avons un désir constant de promouvoir un leadership solide dans nos milieux de travail et au sein des collectivités du pays.

Dans le cadre de notre entrée à la Bourse de Toronto en 2022, nous avons dû nous soumettre à des exigences plus strictes, notamment à un audit plus rigoureux et à des tests pour confirmer que nos politiques, pratiques et normes comptables respectaient les exigences de conformité de la Bourse. Pour garantir des pratiques de gouvernance exemplaires et la transparence pour toutes nos parties prenantes, les politiques, les mandats et les chartes de l’entreprise sont accessibles au grand public sur notre site Web.

En suivant des pratiques de gouvernance rigoureuses, nous favorisons une stabilité qui sert les intérêts à long terme de toutes les parties prenantes.

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COMITÉ D’ACQUISITION ET MANDAT DE CE COMITÉ

La société peut, de temps à autre, acheter des actifs à des parties liées et, en particulier, des actifs ou des actions détenus ou contrôlés par la direction de la société ou par Access Self Storage Inc. (« Access ») ou l’une de ses filiales ou l’un des membres de son groupe. Pour régir ces éventuelles transactions entre parties liées, la société a créé un comité d’acquisition, dont elle a défini le mandat.

Le comité d’acquisition est composé de six membres votants : quatre nommés de manière indépendante et qui n’ont pas de lien avec la direction, et deux nommés par Access. Les membres du comité d’acquisition qui sont considérés comme étant en situation de conflit d’intérêts en ce qui concerne les transactions entre parties liées sont tenus de s’abstenir de voter sur ces transactions.

Le mandat du comité d’acquisition de la société consiste à examiner, à évaluer et à approuver les modalités des acquisitions proposées en fonction de l’orientation stratégique actuelle de la société. Plus particulièrement, et en ce qui concerne les acquisitions de biens par des parties liées, le comité d’acquisition a le pouvoir de nommer des évaluateurs, des consultants en environnement et des conseillers professionnels pour évaluer la pertinence de ces transactions et faire rapport au comité d’acquisition. Par la suite, le comité d’acquisition formule sa recommandation au conseil d’administration à savoir s’il doit approuver une acquisition.

Le conseil d’administration de la société doit accepter les recommandations formulées par le comité d’acquisition en ce qui concerne toute transaction entre parties liées et, en particulier, toute acquisition mettant en jeu des actifs ou des actions d’Access ou de l’une de ses filiales ou sociétés affiliées.

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MÉTHODES COMPTABLES

Un résumé des principales méthodes comptables de la société est présenté à la note 3 des états financiers consolidés annuels audités de l’exercice clos le 31 décembre 2022. Il n’y a pas eu de modification aux principales méthodes comptables de la société par rapport à celles qui ont été appliquées lors de l’établissement de ses états financiers consolidés annuels audités pour l’exercice clos le 31 décembre 2021. De plus, les risques liés aux instruments financiers de la société n’ont pas changé.

Mesures financières non conformes aux IFRS

La direction a recours tant aux mesures conformes aux IFRS qu’aux mesures non conformes aux IFRS pour évaluer la performance des activités d’exploitation de la société. Dans le présent rapport de gestion, la direction emploie les termes et ratios suivants, qui n’ont pas de signification normalisée selon les IFRS et qui sont peu susceptibles d’être comparables à des mesures similaires présentées par d’autres sociétés :

i. Résultat d’exploitation net (« REN ») – Le REN correspond aux produits tirés des services d’entreposage et des services connexes, diminués des charges d’exploitation. Le REN ne tient pas compte des charges ou produits d’intérêts, de la dotation aux amortissements, des frais de vente et charges générales et administratives, des coûts d’acquisition et d’intégration, de la charge de rémunération fondée sur des actions ni des impôts. Le REN aide la direction à évaluer la rentabilité et la valeur découlant des principales activités commerciales.
ii. Fonds provenant de l’exploitation (« FPE ») – Les FPE correspondent au résultat net, compte non tenu des profits ou des pertes découlant de la vente de biens immobiliers amortissables, majoré de la dotation aux amortissements, des profits ou des pertes latents sur des instruments financiers dérivés, de la charge de rémunération fondée sur des actions et des impôts sur le résultat différés, et après ajustements pour tenir compte des participations dans des entités comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence et des participations ne donnant pas le contrôle. Les FPE ne doivent pas être considérés comme une mesure pouvant remplacer les flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation, le résultat net ou les autres mesures calculées conformément aux IFRS. La société estime que les FPE peuvent être utiles lorsqu’ils sont utilisés conjointement avec les principales mesures calculées conformément aux IFRS pour aider à évaluer la capacité de la société à générer des flux de trésorerie et à évaluer son rendement sur investissements, étant donné qu’ils excluent l’incidence de l’amortissement des biens immobiliers et des profits et des pertes découlant de la vente de biens immobiliers, qui sont des éléments reposant sur la comptabilisation au coût historique et dont la pertinence pour l’évaluation du rendement réel peut être limitée.
iii. Fonds provenant de l’exploitation ajustés (« FPEA ») – Les FPEA s’entendent des FPE majorés des coûts d’acquisition et d’intégration. Les coûts d’acquisition et d’intégration sont des coûts de nature non récurrente liés aux actifs spécifiques qui ont été acquis au cours de la période écoulée ou qui sont sur le point de l’être, et ils sont comptabilisés en charges conformément aux IFRS.
iv. Espaces d’entreposage libre-service existants et nouveaux espaces d’entreposage libre-service – Les espaces d’entreposage libre-service existants désignent les établissements stabilisés que la société possède ou loue depuis au moins le début de l’exercice précédent. Les nouveaux espaces d’entreposage libre-service désignent les établissements non stabilisés que la société ne possède pas ou ne loue pas de façon continue depuis au moins le début de l’exercice précédent. Nous estimons que l’emploi de cette mesure, conjuguée aux principales mesures établies conformément aux IFRS, aide à mieux comprendre le plein rendement d’exploitation de nos activités durant une période de croissance. Les chiffres comparatifs présentés à l’égard des espaces d’entreposage libre-service existants et des nouveaux espaces d’entreposage libre-service peuvent être différents de ceux qui ont été présentés dans des rapports de gestion antérieurs.

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Prises de position comptables récentes et futures

L’IASB et l’International Financial Reporting Interpretations Committee ont publié un certain nombre de normes ou d’interprétations nouvelles ou mises à jour qui s’appliqueront à des périodes futures et qui pourraient avoir des répercussions sur la société. Aucune prise de position comptable n’a été publiée hormis celles dont il est fait mention dans les états financiers consolidés audités annuels de l’exercice clos le 31 décembre 2022.

Contrôles et procédures de communication de l’information

En vertu du Règlement 52-109 sur l’attestation de l’information présentée dans les documents intermédiaires et annuels des émetteurs (le « Règlement 52-109 »), le chef de la direction et le chef des finances ont évalué l’efficacité des contrôles internes et des procédures de communication de l’information de la société pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2022, notamment la conception du contrôle interne à l’égard de l’information financière, afin de fournir une assurance raisonnable quant à la fiabilité de la présentation de l’information financière conformément aux IFRS. Ces dirigeants ont conclu que les contrôles et procédures de communication de l’information de la société sont conçus efficacement pour fournir l’assurance raisonnable que l’information devant être présentée dans les rapports qui sont déposés ou soumis aux termes des lois sur les valeurs mobilières du Canada est enregistrée, traitée et présentée dans les délais prescrits.

Au cours du trimestre et de l’exercice clos le 31 décembre 2022, il n’y a eu aucun changement aux contrôles internes de la société à l’égard de l’information financière qui a eu, ou qui serait susceptible d’avoir, une incidence significative sur les contrôles internes de la société à l’égard de l’information financière.

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RISQUES ET INCERTITUDES

Étant donné que notre activité principale consiste à posséder et à exploiter des biens immobiliers pour l’entreposage, nous sommes exposés aux risques liés à cette propriété et à ces activités, risques qui pourraient avoir une incidence négative sur notre entreprise et notre situation financière. Voici un aperçu de certains des risques potentiels et de certaines des répercussions que ces risques et incertitudes pourraient avoir sur les activités de la société :

Secteur immobilier

Les investissements immobiliers sont exposés à des degrés de risque variables selon la nature de chaque propriété. Ces investissements sont influencés par la conjoncture économique générale, les marchés immobiliers locaux, l’offre et la demande d’espaces locatifs, la concurrence d’autres entreprises ayant des développements similaires, l’« attrait » perçu d’une propriété donnée et divers autres facteurs.

Risque de liquidité

Le risque de liquidité s’entend du risque que la société ne soit pas en mesure d’honorer ses obligations financières à leur échéance. La société gère le risque de liquidité par la prévision des flux de trésorerie et le suivi régulier des besoins de trésorerie, y compris les activités d’investissement et de financement prévues. En général, la société s’assure qu’elle dispose de suffisamment de liquidités ou d’investissements liquides pour faire face aux dépenses d’exploitation prévues pendant une période de 30 jours, en excluant l’incidence potentielle de circonstances extrêmes qui ne peuvent être raisonnablement prévues, comme les catastrophes naturelles. Dans un avenir prévisible, la société prévoit que les flux de trésorerie provenant de l’exploitation, du fonds de roulement et d’autres sources de financement seront suffisants pour répondre à ses besoins de fonctionnement et à ses obligations en matière de remboursement de la dette, et qu’ils fourniront un financement suffisant pour les dépenses d’investissement prévues.

Risque lié au refinancement

Rien ne garantit qu’à son échéance, un prêt hypothécaire pourra être refinancé, ou qu’il pourra l’être à des conditions aussi favorables que celles qui s’y rattachaient. Si la société n’est pas en mesure de refinancer une dette à des conditions favorables, elle pourrait devoir céder un ou plus d’un bien à des modalités désavantageuses. Les taux d’intérêt en vigueur, la disponibilité limitée du crédit ou d’autres facteurs au moment du refinancement pourraient augmenter les frais d’intérêt et, au bout du compte, diminuer le rendement pour les investisseurs.

Risque de taux d’intérêt

Le risque de taux d’intérêt découle des variations des taux d’intérêt du marché susceptibles de se répercuter sur la juste valeur des flux de trésorerie futurs liés aux actifs ou aux passifs financiers de la société. Le risque de taux d’intérêt peut être atténué en détenant des emprunts à taux fixe et à taux variable ou en échelonnant les échéances des emprunts à taux fixe. La société est exposée au risque de taux d’intérêt en raison principalement de sa dette à long terme. Elle gérera ce risque en optant, dans la mesure du possible, pour des emprunts hypothécaires à taux fixe, en concluant des swaps de taux d’intérêt, en échelonnant les échéances sur un certain nombre d’années afin d’atténuer l’exposition au cours d’une même année et en s’efforçant d’avoir accès à diverses sources de financement.

Conjoncture économique

Même si le secteur de l’entreposage est moins sensible aux fluctuations de l’économie locale, car l’espace d’entreposage est souvent nécessaire tant en période de croissance qu’en période de récession, un ralentissement de l’économie locale pourrait avoir des répercussions négatives sur nos produits des activités ordinaires et sur notre REN. Une partie importante des clients ayant loué un espace d’entreposage utilisent celui-ci pendant le déménagement d’une résidence à une autre ou lorsqu’une résidence est en cours de rénovation. En période de ralentissement économique, le niveau d’activité lié à la vente et à la rénovation de logements pourrait diminuer, ce qui ferait baisser la demande de location d’espaces d’entreposage.

Maladies contagieuses

Toute éclosion de maladies infectieuses ou contagieuses, notamment la pandémie de COVID-19, peut avoir une incidence sur la demande pour nos espaces d’entreposage et nos produits et services connexes, ce qui est susceptible d’entraîner une baisse des taux d’occupation, des taux de location et des frais d’administration ainsi qu’une hausse des charges et d’avoir une incidence négative sur nos résultats.

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Risque environnemental

Le risque environnemental est inhérent à la propriété de biens immobiliers. Divers règlements municipaux, provinciaux et fédéraux peuvent entraîner des pénalités ou une responsabilité potentielle en matière de réhabilitation, dans la mesure où des matières dangereuses pénètrent dans l’environnement. La présence de substances dangereuses pourrait également compromettre la capacité de la société à financer ou à vendre le bien immobilier et l’exposer à des poursuites civiles. Pour atténuer un tel risque, la société se procure des rapports environnementaux récents ou actualisés pour toutes les acquisitions afin de déterminer le risque, le cas échéant, associé à un bien immobilier. Elle interdit également l’entreposage de substances dangereuses dans le cadre du contrat d’utilisation signé par les clients.

Risque de crédit

Le risque de crédit découle de la possibilité que les clients éprouvent des difficultés financières et soient incapables de remplir leurs obligations financières envers la société. Le risque de créances irrécouvrables survient souvent lorsque les clients ayant loué un espace d’entreposage déménagent et qu’on ne peut les retracer pour obtenir paiement, ou lorsque des clients ayant loué un espace d’entreposage abandonnent leurs biens. La société peut réduire l’ampleur des créances irrécouvrables en assurant un suivi rapide de tout montant impayé peu après la date d’échéance, en appliquant des frais de retard, en refusant l’accès à tout client ayant un compte en souffrance et, en dernier ressort, en saisissant les biens du client. En outre, la société loue généralement à de nombreux clients, chacun d’entre eux représentant nettement moins de 5 % de son chiffre d’affaires mensuel. Cette diversification de la clientèle réduit le risque de crédit d’un client donné.

Autres entreprises d’entreposage libre-service ou solutions de rechange à l’entreposage

La société livre concurrence à d’autres sociétés ainsi qu’à des particuliers et à des institutions qui possèdent ou prévoient posséder une propriété semblable dans une région donnée. Les forces concurrentielles pourraient avoir un effet négatif sur les taux d’occupation, les taux de location ou les coûts d’exploitation, comme ceux liés au marketing.

Acquisition de futurs emplacements

Il y a également concurrence lorsque la société tente de prendre de l’expansion par l’acquisition d’emplacements d’entreposage. Une augmentation de la disponibilité des fonds d’investissement au sein du marché général, ainsi qu’une augmentation ultérieure de la demande d’emplacements d’entreposage, auraient tendance à augmenter le prix d’acquisition de futurs emplacements d’entreposage et à en réduire le rendement.

Résultats escomptés des nouvelles acquisitions

La réalisation des résultats escomptés et de la valeur des acquisitions peut être compromise par des circonstances inattendues lors de l’intégration des établissements à nos activités existantes, par des situations que nous n’avons pas détectées lors de notre contrôle diligent ou par une augmentation de l’impôt foncier consécutive à la réévaluation des emplacements nouvellement acquis.

Augmentation des charges d’exploitation

Nos marges d’exploitation peuvent se ressentir de l’augmentation de certaines charges d’exploitation, comme l’impôt foncier, les coûts liés au personnel, les primes d’assurance, les coûts de réparation et d’entretien, les coûts des services publics et d’autres coûts, en raison de divers facteurs comme le besoin des gouvernements de lever des fonds, les catastrophes naturelles et la hausse des prix de l’énergie.

Climat et catastrophes naturelles

Le secteur de l’entreposage au Canada peut être cyclique. En raison du climat, la demande de services d’entreposage est généralement plus faible pendant les mois d’hiver, accompagnée d’une augmentation des charges d’exploitation qui se traduit par une baisse potentielle du REN au cours des premier et quatrième trimestres.

Des catastrophes naturelles, comme les inondations, les tremblements de terre ou les fortes tempêtes hivernales, peuvent entraîner des dommages et des pertes d’exploitation supérieurs aux limites globales de notre couverture d’assurance. Nous maintenons une police d’assurance multirisque pour couvrir de tels événements, mais certaines couvertures d’assurance peuvent être ou devenir indisponibles, ou leur coût peut s’avérer prohibitif.

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Litiges

Des réclamations juridiques peuvent survenir dans le cours normal de nos activités. La résolution de ces réclamations accaparerait des ressources de la société, notamment pour payer les dépenses et les dommages et intérêts, et détournerait le temps et l’attention de la direction des activités de la société. L’issue et les répercussions d’un litige ne peuvent être prédites avec certitude et peuvent avoir un effet négatif important sur la société.

Utilisation des systèmes de technologie de l’information et dépendance à leur égard

Nos activités reposent largement sur l’utilisation de technologies de l’information, la majorité de nos nouveaux clients communiquant et effectuant des transactions avec nous par voie électronique ou par téléphone. Le commerce sur Internet et la nature de nos activités nous obligent à conserver des renseignements privés concernant nos clients. Des aspects importants de ces systèmes sont gérés de manière centralisée, comme nos données financières, et certains sont gérés par des fournisseurs tiers. Ces systèmes pourraient subir des pannes de télécommunication, des cyberattaques, être la cible de vers et virus informatiques ou faire l’objet d’autres atteintes à la sécurité. Tous ces éléments pourraient avoir une incidence importante sur nos activités, notamment en entraînant des coûts supplémentaires et/ou des poursuites judiciaires, soit par des organismes gouvernementaux, soit par des particuliers.

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COORDONNÉES DE LA SOCIÉTÉ

StorageVault Canada Inc.

ADMINISTRATEURS

Jay Lynne Fleming Vancouver (Colombie-Britannique)

Ben Harris Bedford (New York)

DIRIGEANTS

Steven Scott Chef de la direction Iqbal Khan Chef des finances

Iqbal Khan Toronto (Ontario)

Steven Scott Toronto (Ontario) Alan Simpson Regina (Saskatchewan)

CONSEILLERS JURIDIQUES

DLA Piper (Canada) LLP Livingston Place 1000 – 250 2[nd] St S.W. Calgary (Alberta) T2P 0C1 Tél. : 403-296-4470 Téléc. : 403-296-4474

AUDITEURS

MNP S.E.N.C.R.L., s.r.l. 1500, 640 – 5[th] Avenue Calgary (Alberta) T2P 3G4 Tél. : 403-263-3385 Téléc. : 403-269-8450

SIÈGE SOCIAL

StorageVault Canada Inc. 100 Canadian Rd Toronto (Ontario) M1R 4Z5 Tél. : 1-877-622-0205 [email protected]

AGENT CHARGÉ DE LA TENUE DES REGISTRES ET AGENT DES TRANSFERTS

TSX Trust 300-5[th] Avenue S.W., 10[th] Floor Calgary (Alberta) T2P 3C4 Tél. : 403-218-2800 Téléc. : 403-265-0232

SYMBOLE À LA BOURSE DE TORONTO : SVI

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AI assistant

StorageVault Canada Inc. — Management Reports 2023

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StorageVault Canada Inc.

(la « société »)

Annexe 51-102A1

Rapport de gestion Trimestre et exercice clos le 31 décembre 2022

ÉNONCÉS PROSPECTIFS

TABLE DES MATIÈRES

GLOSSAIRE

NATURE DES ACTIVITÉS

Survol des activités

Survol du secteur de l’entreposage

Taille du marché

Tarifs et taux d’occupation

Concurrence

Caractère saisonnier

STRATÉGIE COMMERCIALE ET GÉNÉRALE

Stratégies de croissance

Acquisitions

Croissance interne

Agrandissement des établissements actuels

Développement des activités d’entreposage mobile

Développement des activités de gestion de l’information et de documents

Développement de FlexSpace Logistics

Stratégie de financement

Financement au moyen d’emprunts garantis et de lignes de crédit

Émission d’actions ordinaires

PERSPECTIVES

Acquisitions

Capital social

Résultats d’exploitation

Événements postérieurs à la date de clôture

DESCRIPTION DES ACTIVITÉS DE LA SOCIÉTÉ

Gestion des produits des activités ordinaires

Gestion professionnelle

Marketing

Fournisseur de Costco

Centre de réservation

Technologie et logiciels

Économies d’échelle

SURVOL DES RÉSULTATS FINANCIERS

Principales données financières

Honoraires de gestion

Charges d’exploitation

Résultat net

Résultat d’exploitation net

Coûts d’acquisition et d’intégration

Frais de vente et frais généraux et administratifs

Rémunération à base d’actions

Intérêts

Dotation aux amortissements

Perte latente (profit latent) sur des instruments financiers dérivés

Fonds provenant de l’exploitation (FPE) et fonds provenant de l’exploitation ajustés (FPEA)

Résultat d’exploitation net annualisé et fonds provenant des activités d’exploitation

Résultats sectoriels liés aux espaces d’entreposage libre-service existants, aux nouveaux espaces d’entreposage libre-service et aux unités d’entreposage mobile

Produits, charges d’exploitation et bénéfice net d’exploitation

Espaces d’entreposage libre-service existants

Nouveaux espaces d’entreposage libre-service

Entreposage mobile

Résultat d’exploitation net trimestriel

Espaces d’entreposage libre-service existants

Nouveaux espaces d’entreposage libre-service

Entreposage mobile

Sommaire des résultats trimestriels (non audité)

FONDS DE ROULEMENT, DETTE ET CAPITAL SOCIAL

Fonds de roulement

Dette

Rapprochement de la dette

Débentures hybrides

Débentures hybrides de 2020

Débentures hybrides de 2021

Capital social

Régime de réinvestissement des dividendes

Options sur actions

Régime incitatif fondé sur des titres de capitaux propres

OBLIGATIONS CONTRACTUELLES ET ARRANGEMENTS HORS BILAN

Obligations locatives

Éventualités

Arrangements hors bilan

StorageVault Canada Inc. Management Reports 2023