Stendörren Fastigheter

Annual Report (ESEF) • Apr 29, 2025

5493003YS3NSPZJ5WU392023-01-012023-12-315493003YS3NSPZJ5WU392024-01-012024-12-315493003YS3NSPZJ5WU392024-12-315493003YS3NSPZJ5WU392023-12-315493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-315493003YS3NSPZJ5WU392023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-01-012023-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392023-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392024-01-012024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392024-01-012024-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392024-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember 24 ÅRS- OCH HÅLLBARHETS REDOVISNING 2024 Omslaget visar Stenvreten 8:37 i Enköping. Ta gärna del av filmen vi har gjort om projektet. Se filmen på webben  INTRODUKTION Det här är Stendörren 3 Året i korthet 4 Vd har ordet 5 Stendörren som investering 7 Marknadssegment och trender 8 VERKSAMHETEN Affärsidé och strategi 11 Mål och utfall 13 Operativt arbetssätt 14 Fastighetsportfölj 15 Lokaltyper och hyresgäster 16 Projekt 17 Förvärv och avyttringar 20 Finansiering 21 HÅLLBARHETSRAPPORT Stendörrens hållbarhetsarbete 24 Miljömässig hållbarhet 31 Social hållbarhet 34 Ansvarsfullt företagande 36 GRI-index 37 Hållbarhetsnoter 40 Revisorns rapport över översiktlig granskning av hållbarhetsrapporten 43 FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse 45 Risker och riskhantering 47 Koncernens och moderbolagets räkenskaper 49 Förslag till vinstdisposition 74 Årsredovisningens undertecknande 75 Revisionsberättelse 76 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 80 Styrelse 87 Ledningsgrupp 89 Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten 91 ÖVRIG INFORMATION Aktie och ägare 93 Fastighetsbestånd 95 Flerårsöversikt och nyckeltal 97 Definitioner 98 Finansiell kalender och årsstämma 99 1 2 3 4 5 6 Introduktion Innehåll Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information 2STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Stendörren fokuserar på att förvalta, förädla och förvärva i fastigheter för lager, logistik och lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstads- regioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter i utvalda områden bidrar bolaget både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så sätt gör fastigheterna och dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för områdena de ligger i, och för människorna som bor och arbetar där – samtidigt som det skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare. STENDÖRREN FÖRVALTAR, FÖRÄDLAR OCH FÖRVÄRVAR LOKALER SOM GÖR SKILLNAD Fördelning uthyrbar yta % av total yta  Lager och logistik, 47%  Kontor, 19%  Lätt industri, 23%  Sällanköpshandel, 9%  Övrigt, 2% UTHYRNINGSBAR YTA 857 000 KVM DRIFTNETTO 718 MKR UTSLÄPPSINTENSITET (SCOPE 1 OCH 2) 2,2 KG CO 2 /KVM En minskning med 42% sedan 2018 MARKNADSVÄRDE/FASTIGHETSVÄRDE 14 311 MKR Geografisk fördelning Hyresintäkter  Stockholms stad, 27%  Stockholms län, 29%  Övriga Mälardalen, 32%  Göteborgsregionen, 2%   Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 10% STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 3 Det här är Stendörren Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Introduktion FINANSIELL UTVECKLING Såväl hyresintäkter som driftnetto och förvaltningsresultat ökade med 7 procent under 2024. DRIFTNETTO +7% SOLID STÄLLNING I oktober genomförde Stendörren en riktad nyemission som tillförde bolaget 505 miljoner kronor, före emissionskostnader, för fortsatt lönsam expansion. REKORDUTHYRNING Nettouthyrningen uppgick under året till sammanlagt 29 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om 103 miljoner kronor, vilket omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal med nya hyresgäster. Under fjärde kvartalet 2024 redo- visade Stendörren den högsta kvartalssiffran någonsin. NETTOUTHYRNING 29 Mkr HÖJDA HYRESNIVÅER De hyresavtal som omförhandlades under året ledde till en ökning av hyresvärdena om 6 procent i viktat genomsnitt. KONTINUERLIG UTVECKLING Under året färdigställdes fyra projekt om totalt 17 700 kvadratmeter till en uthyrningsgrad om 93 procent och har färdigställts på en avkastning om 7,6 procent (8,3 procent exklusive ianspråktaget byggrättsvärde). STÄRKT POSITION Stendörren genomförde elva förvärv under året med ett totalt underlig- gande fastighetsvärde om 1 190 mil- joner kronor till en direktavkastning om 7,0 procent. Flera av förvärven stärker bolagets position och närvaro på nya marknader. ÖKAT MARKNADSVÄRDE Marknadsvärdet på Stendörrens fastig- hetsbestånd ökade med 14 procent under 2024. FÖRBÄTTRAD ENERGIPRESTANDA Stendörren tar frågan om energi och utsläppsminskning på största allvar – vår tids kanske största utmaning. Hållbarhetsresan inleddes 2018 då energiprestandan uppmättes till 132 kWh/kvm. I dag, efter ett integrerat och systematiskt hållbarhetsarbete, syns tydliga resultat. Bolaget redo- visar i år 79 kWh/kvm – en minskning med 40 procent på sex år. Arbetet med att effektivisera och optimera fastigheter fortsätter. ENERGIPRESTANDA 79 kWh/kvm En minskning med 40% sedan 2018 600 700 800 900 1 000 20242023202220212020 400 500 600 700 800 20242023202220212020 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 20242023202220212020 Hyresintäkter Mkr Nyckeltal Driftnetto Mkr Marknadsvärde fastighetsbestånd Mkr 2024 2023 2022 Hyresintäkter, Mkr 902 843 733 Driftnetto, Mkr 718 672 548 Förvaltningsresultat, Mkr 308 287 287 Marknadsvärde, Mkr 14 311 12 566 12 418 Uthyrningsbar yta, tusental kvm 857 824 795 Belåningsgrad, % 52 50 47 Soliditet, % 37 37 41 För definition av nyckeltal, se sidan 98. ÅRET I KORTHET STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 4 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Introduktion Lönsam tillväxt och operativ effektivitet Trots ett utmanande marknadsklimat första delen av året ökade såväl hyresintäkter, driftnettot och förvalt- ningsresultat med 7 procent under 2024. Ser vi till den senaste femårsperioden, som verkligen varit turbulent med pandemi, finansiell instabilitet samt geopolitisk tur- bulens, har driftnettot ökat med i genomsnitt 13 procent per år. Den starka utvecklingen, som bevisar vår affärs- modell, är främst resultatet av ett långsiktigt arbete med att omförhandla hyror, reducera vakanser, utveckla nya fastigheter och genomföra värdeskapande förvärv. Vidare har operationell effektivitet bidragit till den posi- tiva utvecklingen. Bland annat har energiförbrukningen per kvadratmeter minskat med en tredjedel och vi har haft oförändrat antal anställda under de senaste fem årens starka tillväxt. Den operationella effektiviteten kan vidare illustreras med att överskottsgraden ökat från 66 till 79 procent under de senaste fem åren. Rekordhög uthyrning och tillväxt på nya marknader Ett viktigt styrketecken under året var att nettouthyr- ningen uppgick till 29 miljoner kronor för helåret – varav hela 24 miljoner kronor under det fjärde kvartalet. Det är den högsta kvartalssiffran i Stendörrens historia och ett tydligt kvitto på en stark efterfrågan på moderna verk- samhetslokaler i våra urbana lägen. Parallellt har vi åter ökat förvärvstakten. Under andra halvåret genomförde vi elva förvärv i sju olika affärer till ett totalt värde om 1,2 miljarder kronor, med en genomsnittlig direktavkast- ning om 7,0 procent. Genom dessa förvärv har vi stärkt vår närvaro i Oslo, Helsingfors, Köpenhamn, Stockholm, Göteborg och Uppsala – marknader som matchar vår strategi att växa i urbana lägen med långsiktig hyres- tillväxt och attraktiva avkastningskrav. VÄRDESKAPANDE PROJEKTUTVECKLING OCH STRATEGISKA FÖRVÄRV Ser vi till den senaste femårs- perioden, som verkligen varit turbulent med pandemi, finansiell instabilitet samt geopolitisk tur- bulens, har driftnettot ökat med i genomsnitt 13 procent per år. Erik Ranje Vd Stendörren Efter en längre period av finansiell osäkerhet och svag konjunktur förändrades marknadsklimatet successivt under 2024 tack vare förbättrade finansieringsvillkor och stabiliserade avkastningskrav. Mot bakgrund av de för- bättrade marknadsförutsättningarna genomförde vi under andra halvåret elva förvärv, flera av dem strategiskt viktiga på våra nya marknader. Tillsammans med vårt löpande projektutvecklingsarbete innebar det investeringar om cirka 1,5 miljarder kronor, till en genomsnittlig avkastning om 7,2 procent. Samtidigt genomförde vi en nyemission som ger bolaget ytterligare finansiell styrka och fortsatta expansionsmöjligheter. Med en solid balansräkning, hög aktivitet i hela verksamheten och ökad efterfrågan i våra segment, avslutar vi året i medvind och med goda för- utsättningar för att fortsätta vår lönsamma och värde- skapande tillväxtresa. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 5 Vd har ordet Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Introduktion Värdeskapande projektutveckling Under året färdigställde vi projekt om totalt 17 700 kvadratmeter med en uthyrningsgrad om 93 procent till en avkastning om 7,6 procent, eller 8,3 procent om vi bortser från värdet på de i ianspråktagna byggrätterna. Det implicita värdet för de ianspråktagna byggrätterna vid genomförandet var cirka 2,1 gånger högre än de bokförda värdena, vilket bekräftar den värdeskapande potentialen i vår utvecklingsportfölj. Flera nya projekt har dessutom påbörjats, och vi har nu av pågående projekt motsvarande ett årligt driftnetto om cirka 55 miljoner kronor vid uthyrning och färdigställande. Under de senaste sex kvartalen har vi utvecklat över 37 000 kvadratmeter ny verksamhetsyta med en uthyrningsgrad om 95 procent – ett tydligt tecken på att vår produkt möter marknadens behov. Detta är i linje med vårt mål om att långsiktigt bygga cirka 25 000–50 000 kvadrat- meter per år. Stendörren har en byggrättsportfölj om över 600000 kvadratmeter, huvudsakligen avsedd för logi stik och lätt industri. Byggrättsportföljen utgör en unik tillgång och en viktig del i vårt strategiska arbete för fortsatt värde- skapande genom att utveckla effektiva, moderna lokaler i lägen där mark är en bristvara men där behoven av verksamhetslokaler växer. En solid plattform för framtidens Stendörren Vår finansiella ställning är god. Soliditeten uppgår till 37 procent och belåningsgraden till 52 procent. 59 procent av våra räntebärande skulder är räntesäkrade till en Stibor motsvarande cirka 1,6 procent med en återstående löp - tid om tre år. Det innebär att vi säkrat rimliga kapitalkost- nader för en god tid framåt – trots en osäker omvärld. Den riktade nyemissionen i oktober tillförde bolaget drygt en halv miljard, före emissionskostnader, och möj- liggör fortsatt värdeskapande expansion. Vidare höjde Nordic Credit Rating vårt kreditbetyg till BB, med stabila utsikter. Hållbarhet integrerat i affärsmodellen Samtidigt fortsätter vi att fokusera på vårt hållbarhets- arbete. Under 2024 uppdaterades vår hållbarhetsstrategi med högre ambitioner, förtydligade av mål inom respek- tive fokusområde och ett långsiktigt mål om nettonoll koldioxidutsläpp till 2040. Vid utgången av året var 73 procent av vårt befintliga bestånd miljöcertifierat, vilket innebär att vi redan överträffat vårt mål om 70 procent till 2025. Energiintensiteten har minskat med 27 procent sedan 2020 – nära vårt mål om 30 procent till 2030. Samtliga nyproducerade byggnader certifierades under året, i linje med vårt mål om 100 procents certifiering inom nyproduktion. Hållbarhetsarbetet är integrerat i vår affärsmodell och en viktig del av vårt långsiktiga värdeskapande. Långsiktigt värdeskapande Under 2024 passerades en milstolpe då Stendörren firade 10-årsjubileum. Vi lämnar jubileumsåret med siktet inställt på att passera 1 miljard kronor i hyresintäkter under 2025, även det en milstolpe i sig. Med en tydlig strategi, en beprövad affärsmodell samt en driven och kompetent organisation ser vi fram emot att fortsätta vår resa – lönsamt, hållbart och med ett tydligt fokus på långsiktigt värdeskapande. Sammantaget kan konstateras att den tidigare under 2024 aviserade ökningen av tillväxttakten i Stendörren infriades. Vi kommer fortsätta på den inslagna vägen genom bland annat löpande utveckling och framdrift inom vår betydande projektportfölj. Vidare bedömer vi möjligheterna till att genomföra attraktiva förvärv i utvalda geografier som fortsatt goda, och vi har en attraktiv förvärvspipeline under utvärdering. Avslutningsvis, vill jag passa på att tacka alla våra medarbetare för engagemang och insatser under fjol- året, samt våra kunder och aktieägare för ert förtroende. Stockholm i april 2025 Erik Ranje Vd Stendörren Under 2024 passerades en milstolpe då Stendörren firade 10-årsjubileum. Vi lämnar jubileumsåret med siktet inställt på att passera 1 miljard kronor i hyresintäkter under 2025, även det en milstolpe i sig. Erik Ranje Vd Stendörren STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 6 Vd har ordet Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Introduktion STABILT KASSAFLÖDE Stendörrens portfölj utgörs av högavkastande fast- igheter inom logistik, lager och lätt industri med långa hyresavtal. Basen av hyresgäster är diversi- fierad och består av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella före- tag från olika branscher. Bolagets största hyresgäst är Fortifikationsverket som vid årets utgång stod för cirka 8 procent av den samlade årshyran. GOD TILLVÄXT Stendörrens fastigheter är strategiskt belägna i till- växtområden (befolkningsmässigt och ekono miskt) i Storstockholm, Mälardalen och andra nordiska tillväxtregioner. Hyresnivåerna ökar i takt med att efterfrågan på lokaler inom logistik och lätt industri i tätorter ökar, medan utbudet av lokaler hålls tillbaka av urbanisering som leder till omvandlingar av verksamhetsområden till annan användning. En växande e-handel ger ökad efterfrågan på logistik- och lagerfastigheter, särskilt i urbana lägen, för att möta konsumenternas efterfrågan på korta leve- ranstider. Ytterligare tillväxt uppnås genom förvärv och verksamhets förbättringar. VÄRDETILLVÄXT I PROJEKT Stendörrens projektportfölj innefattar möjligheter för nyutveckling av lokaler inom lager, logistik och lätt industri. Dessutom innebär omvandling av fastigheter för alternativ användning, främst för bostadsändamål, ytterligare potential. STABIL FINANSIELL POSITION Stendörren har en stabil finansiell position med en väl avvägd mix av eget kapital och banklån från flera av de ledande nordiska bankerna samt kapitalmarknadsbaserad finansiering som komple- ment (seniora icke-säkerställda obligationer och hybridobligation). Bolagets finanspolicy innebär att riskerna (belånings- och refinansieringsrisker) balanseras väl. STENDÖRREN SOM INVESTERING 7 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Svensk fastighetsmarknad och dess trender Under 2024 uppvisade den svenska fastighetsmarknaden tydliga tecken på återhämtning efter ett svagt 2023. Den totala transaktionsvolymen uppgick till 140 miljarder kro- nor, vilket är en ökning med 35 procent jämfört med 2023. Trots detta ligger volymen fortsatt 30 procent under det historiska genomsnittet för perioden 2015–2023. Antalet transaktioner uppgick till 342, vilket är 14 fler än under 2023, men den mest påtagliga skillnaden vid jämförelse mellan dessa två år är en markant ökning av större affärer under 2024; antalet transaktioner över en miljard kronor fördubblades från året innan. Geografiskt sett dominerade Stockholmsregionen transaktionsmarknaden med 45 procent av den totala volymen, vilket är något över det historiska genomsnit- tet. Regionstäderna stod för 28 procent, medan Göte- borg ökade till 10 procent. Malmö fortsatte däremot sin nedgång och bidrog endast med 4 procent av volymen, den lägsta nivån på tio år. Resterande delar av Sverige bidrog med 13 procent av volymen. När det gäller segmentsfördelningen var bostäder den starkaste kategorin under 2024, med en andel om 31 procent av transaktionsvolymen, drivet av en bety- dande ökning i transaktionsvärden. Kontorsfastigheter följde tätt efter med 26 procent, där högkvalitativa och centralt belägna kontor stod i fokus. Segmentet för lager-, logistik- och industrifastigheter noterade en rela- tivt stark efterfrågan med 19 procent av volymen, även om andelen minskade något från föregående år. Seg- mentet fortsätter attrahera investerare tack vare låga vakansgrader och långsiktiga hyresavtal. Hållbarhet fortsätter att stå i centrum, drivet av EU:s skärpta krav på energieffektivisering och klimat neutra- litet. Initiativ som solcellsinstallationer och utfasning av fossila energikällor påverkar både byggande och förvaltning. Marknaden för lager-, logistik- och industrifastigheter Lager-, logistik- och industrifastigheter har på senare år blivit ett av de mer transaktionsintensiva segmenten inom fastighetssektorn, vilket är delvis drivet av e-han- deln och dess behov av lagerutrymme och logistikyta. Denna trend förstärktes ytterligare i sam band med covid-19-pandemin, och transportflödena har fortsatt vara starka även efter att samhället öppnade upp igen. Dessutom förväntas Sveriges inträde i NATO påverka sektorn positivt, både genom ett ökat behov av industri- ell produktion och att nya krav ställs på lagerhållning av viktig försvarsmateriel och andra förnödenheter. Geopo- litiska risker påverkar även företagens riskhantering, där flera aktörer väljer att diversifiera sina försörjningskedjor genom att dels förflytta sin produktion och lagerhante- ring närmare sina huvudmarknader, men även genom att sprida ut sina lager på fler orter än tidigare. 0 100 000 200 000 300 000 400 000 2024202320222021202020192018201720162015 0 200 400 600 800 0 20 40 60 80 100 120 2024202320222021202020192018201720162015 Transaktionsvolym i Sverige Mkr Antal Andel av transaktionsvolymen i Sverige, segmentsfördelning % Minskat utbud av markyta Till följd av att många städer förtätas konverteras ofta tidigare lager-, logistik- och industriområden i citynära lägen till bostadsområden, vilket i sin tur ökar efterfrågan på kvarvarande lager-, logistik- och industrifastigheter. I kombination med stigande markpriser och ett minskande utbud av bebyggbar markyta skapar det förutsättningar för en stark hyresutveckling inom segmentet. Likaså kan en tilltagande efterfrågan skönjas på lokaler med kombi- nerade ytor för kontor och lager/industri, något som dels erbjuder företagen en ökad flexibilitet, dels kan locka fler typer av aktörer. Dessutom ser många kommu ner en för - del i att lager- och lättindustrifastigheter kan integreras med annan bebyggelse, såsom bostäder och kommersi- ella fastigheter, eftersom det främjar en levande stadsdel. E-handeln driver E-handeln fortsätter att vara en central drivkraft för segmentet, med ökande krav på moderna lagerlösningar nära urbana områden för att möjliggöra snabba leve- ranser. Marknaden präglas av strukturella förändringar i konsumtionsbeteenden och leveranskedjor, samt en växande efterfrågan på robusta och hållbara lösningar. Teknologiska framsteg och hållbarhetsfokus spelar en allt viktigare roll, där investeringar i gröna lösningar och energieffektiva byggnader prioriteras. Trots utmaningar, som regionala variationer i vakans- grader, förblir lager-, logistik- och industrisegmentet en attraktiv investeringsmöjlighet med stabila kassaflöden och långsiktiga hyresavtal, och är därmed väl positione- rat för fortsatt god utveckling.  Svenska investerare   Utländska investerare   Antal transaktioner  Bostad   Kontor   Handel   Lager, logistik, industri  Samhällsfastigheter   Övrigt (till exempel mark och hotell) STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 8 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Introduktion MARKNADSSEGMENT OCH TRENDER Analys över Stendörrens primära geografier Den nordiska marknaden för lager-, logistik- och indu- strifastigheter visade positiva resultat under 2024, men med variationer mellan länderna. Den svenska transaktionsvolymen för lager-, logistik- och industrifastigheter nådde under 2024 upp till 25,4 miljarder kronor, vilket är en minskning från 27,5 miljarder kronor föregående år. Minskningen kan huvudsakligen tillskrivas en kraftig nedgång i utländska investeringar, där andelen utländskt kapital sjönk från 43,6 procent till 19,4 procent. Regionstäderna stod för 48 procent av volymen, följt av övriga delar av Sverige (24,4 procent), Stockholm (14,2 procent) och Göteborg (11,7 procent). Direktavkastningskravet för ”prime” logistik sjönk under 2024 från 5,25 procent till 5,00 procent, vilket signalerar en stark efterfrågan och återhämtning inom segmentet. Dessutom har hyresnivåerna fortsatt att öka, särskilt i konkurrenskraftiga hubbar som Stockholm och Jönköping. I Danmark nådde transaktionsvolymen för lager-, logistik- och industrifastigheter 11,5 miljarder DKK, vilket är en ökning med 33 procent från 2023 och den näst högsta noteringen någonsin för segmentet. Köpenhamn noterade dock en viss ökning av direktavkastningskra- vet för logistikfastig heter i primeläge, från 5,10 procent till 5,25 procent, medan hög byggaktivitet och ökade vakansgrader påverkade hyresmarknaden, där mark- nadshyran stod kvar på samma nivå som under 2023. Efterfrågan riktades främst mot centrala lägen och moderna faciliteter med hög standard. I Norge ökade transaktionsvolymen för lager-, logi- stik- och industrifastigheter till 15,3 miljarder NOK, vilket var mer än en dubblering mot 2023 års nivå. Segmen- tet dominerades av moderna logistikfastigheter, medan äldre och mindre effektiva lokaler såg ökande vakans- grader. Direkavkastningskraven för logistikfastigheter steg med 25 baspunkter till 5,50 procent, men en kom- pression förväntas under 2025 i takt med att marknaden stabiliseras. Hyresnivån ökade något under 2024, och ligger på de högsta nivåerna i Norden. Finlands marknad för lager-, logistik- och industri- fastigheter uppvisade en volym på 546 miljoner EUR, vilket var en minskning med 10 procent i jämförelse med 2023. Trots en trögare andra halva av året pekar ränte- sänkningar och ökade investeringar på en återhämtning under 2025. En viss kompression (10 baspunkter) av direktavkastningskravet för logistikfastigheter i Helsing- forsområdet kunde dock noteras under 2024, medan marknadshyran ökade marginellt. –1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2024202320222021202020192018201720162015 –1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 202420232022202120202019201820172016 Utveckling direktavkastningskrav, Logistik, 2015–2024 % Utveckling direktavkastningskrav, Industri och lager, 2016–2024 %  Stockholm prime   Göteborg prime   Övriga Mälardalen   Borås  Köpenhamn prime   Helsingfors prime   Oslo prime   STIBOR 3M  Stockholm prime   Göteborg prime   Övriga Mälardalen   Borås   STIBOR 3M STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 9 Marknadssegment och trender Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Introduktion Nygård 2:14, Upplands-Bro VERKSAMHETEN Affärsidé och strategi 11 Mål och utfall 13 Operativt arbetssätt 14 Fastighetsportfölj 15 Lokaltyper och hyresgäster 16 Projekt 17 Förvärv och avyttringar 20 Finansiering 21 2 10STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 11 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Verksamheten AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI AFFÄRSIDÉ Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expan- sivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärs- idén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeska- pande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfat- tande och unika byggrättsportfölj. MÅL Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad avkastning för sina aktieägare genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter. Stendörren investerar i fastigheter för lager, logistik- och lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter i sådana områden bidrar bolaget både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så sätt gör fastigheterna och dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för områdena de ligger i och för människorna som bor och arbetar där – samtidigt som det skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare. FINANSIELLA MÅL Stendörren har fyra lång- siktiga finansiella mål: Genomsnittlig avkastning på eget kapital > 12% Tillväxt i substansvärde > 15% Räntetäckningsgrad > 2,0x Soliditet 35% (ska aldrig understiga 20%) Utdelning Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga total- avkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, förvärv och utveckling av nya fastig heter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. Långsiktigt kundfokus och välbalanserad fastighetsportfölj Stendörren avser att uppfylla sin affärsidé och uppnå sina mål genom långsiktigt kundfokus och en välbalanserad fastighets- portfölj. Syftet är att skapa värde över tid, där Stendörren, genom en samverkan av förvaltning, utveckling och förvärv, vid var tid äger en fastighetsportfölj som uppfyller kundernas verk- samhetsbehov och önskemål i ett längre perspektiv samt ska- par en långsiktig, hög, riskjusterad avkastning för aktieägarna. Balanserad portfölj Bra balans mellan avkastningsfastigheter och projektfastig- heter med låg utvecklingsrisk ger en hög, trygg och långsiktig avkastning. Kundfokus Genom ett närvarande, engagerat och långsiktigt kundfokus stödja Stendörrens hyresgästers långsiktiga behov av lokaler som på ett hållbart sätt främjar utvecklingen av deras verk- samheter. Librobäck 21:3, Uppsala 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 20242023202220212020 Marknadsvärde fastighetsbestånd Mkr Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 12 Affärsidé och strategi Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Verksamheten VÅR AFFÄRSMODELL SKAPAR VÄRDE  FÖR VÅRA KUNDER Genom att möjliggöra för deras verksamheter att utvecklas i attraktiva lokaler hos en närvarande och långsiktig fastighetsägare som eftersträvar nöjda kunder och nära kundrelationer.  FÖR OMRÅDENA VI VERKAR I Genom att vara en engagerad och ansvars tagande part i stadsutvecklingen och tillsammans med kommuner och kunder skapa lokaler som gör skillnad för verksamheter, människor och närområden.  FÖR VÅRA ÄGARE Genom att ha en välbalanserad portfölj med en trygg finansiell bas och en effektiv förvaltning vilket skapar en god totalavkastning. HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖRVÄRV • Kontinuerligt utvärdera nya geografiska marknader som bedöms ha en god framtida utveckling. • Förvärva fastigheter för lager, logistik och lätt industri som över tid bedöms kunna leva upp till bolagets avkastningskrav med beaktande av klimat- och omställningsrisker. • Förvärva fastigheter i logistik-, och lätt industriområden i tillväxtregioner, där Stendörren redan är etablerade. Särskilt fokus på marknader där bolaget inte uppnått kritisk massa. • Förvärva fastigheter som är flexibla i sitt användningsområde. • Förvärva fastigheter med vidare utvecklingspotential. UTVECKLING • Arbeta med hållbar nybyggnation på mark med existerande byggrätter. • Driva aktivt detaljplansarbete med ägda fastig- heter för att skapa byggrätter och/eller ändra fastighetens användningsområde i syfte att skapa mervärde. FÖRVALTNING • Arbeta för långsiktiga och nära kundrelationer samt kundvård genom en effektiv och proaktiv förvaltning av fastighetsportföljen via den egna förvaltnings- och driftsorganisationen. • Bibehålla samt stärka kundrelationer med många och välrenommerade hyresgäster. • Ha en tydlig avtalsstrategi som, utifrån rådande marknadsläge, främjar både säkrade och långa kassaflöden samt möjlighet till hyrestillväxt. • Fokusera på hållbara fastigheter som kan utvecklas genom aktivt arbete för hållbara byggnader, minskade vakanser, hyreshöjningar och hyresgästsanpassningar. F Ö R V A L T N I N G                           U T V E C K L I N G F Ö R V Ä R V HÅLLBART VÄRDESKAPANDE Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 13 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Verksamheten MÅL OCH UTFALL Avkastning på eget kapital NAV tillväxt Räntetäckningsgrad Soliditet Energiintensitet Utsläppsintensitet 1) Jämställdhet Mål: >12% Utfall: 7% Mål: >15% Utfall: 8% Mål: 2,0x Utfall: 2,0x Mål: 35% Utfall: 37% Mål: 75,6 kWh/kvm Utfall: 78,7 kWh/kvm Mål: 210 CO 2 /kvm (BTA 2) ) Utfall: 251 CO 2 /kvm (BTA) Mål: 40/60 Utfall: 54/46 Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 12 procent. Tillväxt i långsiktigt substans- värde ska långsiktigt uppgå till lägst 15 procent. Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent och aldrig understiga 20 procent. Avkastning på eget kapital % NAV tillväxt % Räntetäckningsgrad ggr Soliditet % Energiintensitet kWh/kvm Utsläppsintensitet CO 2 /kvm Könsfördelning % –5 0 5 10 15 20 25 30 20242023202220212020 –5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20242023202220212020 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 20242023202220212020 0 10 20 30 40 50 20242023202220212020 0 20 40 60 80 100 120 20242023202220212020 0 100 200 300 400 202420232022 0 20 40 60 80 20242023202220212020  Kvinnor    Män Kommentar Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till 7 procent. Kommentar Tillväxt i långsiktigt substans- värde uppgick vid periodens utgång (de senaste 12 måna- derna) till 8 procent och 18 procent om ej justerat för nyemission under fjärde kvartalet 2024. Kommentar Räntetäckningsgraden uppgick till 2,0 gånger. Kommentar Soliditeten uppgick vid periodens slut till 37 procent. Angiven soliditet är beräknad exkl. den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,7 procentenheter. Kommentar Energiintensiteten minskade med 5,7 procent i förhållande till föregående år. Jämförelsetal utgår från ”like-to-like” samt normalårskorrigering. Kommentar Under Scope 3 och inom ny- byggnation minskade utsläppen. Bolaget utgår från Boverkets standard för klimatdeklaration. Stendörren inkluderar även bygg- del 7 och 8 i redovisad utsläpps- intensitet. Beräkning och metod följer Greenhouse Gas Protocol. Kommentar Mål och utfall redovisar könsför- delningen bland bolagets chefer. Målet är en jämn könsfördelning med en fördelning om 40/60 i endera riktning. I lednings- gruppen är utfallet 50/50. Scope 3 redovisas från 2022 då Stendörren utökade sin rapportering. 1) Nybyggnation 2) Bruttoarea Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 14 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Verksamheten OPERATIVT ARBETSSÄTT Stendörren är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxt regioner. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bo- laget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika bygg- rättsportfölj. Stendörrens fastigheter Stendörrens bestånd består av en portfölj inom lager, logistik och lätt industri. I slutet av 2024 ägde Stendör- ren 160 fastigheter, med en uthyrningsbar yta om drygt 857 000 kvadratmeter och ett totalt marknadsvärde om 14,3 miljarder kronor (12,6). Hyresintäkterna ökade med cirka 7 procent till 902 miljoner kronor (843) och drift- nettot ökade med cirka 7 procent till 718 miljoner kronor (672). Den ytmässiga uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 31 december 2024 till 91 procent (91) och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92 procent (94). Aktiv förvaltning Stendörren är en långsiktig fastighetsägare med fokus på proaktiv förvaltning. Beståndet består främst av högavkastande lager-, logistik- och lätt industrifastig- heter. Syftet är att skapa långa och starka relationer till hyresgästerna genom att tillgodose deras behov av lokaler som hjälper dem att utveckla sina verksamheter. Den diversifierade basen av hyresgäster består såväl av väletablerade små och medelstora företag samt större internationella företag. Det ger långvarigt starka kassaflöden. Förvaltning i egen regi Stendörren förvaltar sitt fastighetsbestånd, avseende både ekonomisk och teknisk förvaltning, med egen personal. Aktiv förvaltning i egen regi skapar förutsätt- ningar för långsiktiga kundrelationer. Syftet är att kunna fånga upp kundernas förändrade behov tidigt och erbjuda god och personlig service. Med en egen organisation skapas en närvaro och tillgänglighet för hyresgästerna och området samt en grundlig marknadskännedom och en god kunskap om fastigheterna. På så sätt kan bolaget driftoptimera fastigheterna och genomföra kostnads- effektiva underhållsplaner och förebyggande åtgärder som minskar behovet av felavhjälpande support till hyres- gäster. Något som dessutom leder till högre trivsel. Ansvarsfull och långsiktig avtalsstrategi Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med hyresgäster som har god kreditvärdighet och verkar för en avtalsstock med jämn förfallostruktur. Alltid med beaktande av marknadsläget och aktuella hyresnivåer. Stockholms starka tillväxt medför att hyrestillväxten i regionens centrala delar på senare år varit stark. På lång sikt bedöms urbaniseringens effekt på hyrestill- växten bestå. Det gäller även andra utvalda nordiska tillväxt städer. Detta kan innebära att Stendörren i vissa delmarknader tecknar kortare avtal givet att investering- arna är små, vilket medför en snabbare anpassning till stigande marknadshyror. Stendörren utvecklar över tid sina arbetsprocesser, interna kontroller och rutiner. Målet är att arbeta smar- tare, effektivare, mer klimatsmart och mer ekonomiskt, samt att säkerställa en hög kontroll av bolagets hyres- flöden och god affärsetik för att skapa möjligheter för långsiktiga kundrelationer och ett ansvarsfullt före- tagande. Bolaget tecknar ofta kallhyresavtal eller så kal lade ”Triple net-avtal” för att bidra till en kostnads- effektiv förvaltning och låg operativ risk. Värdeförändring och omklassificering Byggrätter Förvaltningsfastigheter Summa Ingående värde per 2024-01-01 1 370 11 196 12 566 Investeringar 117 481 598 Omklassificering projekt till förvaltningsfastighet –52 78 26 Omvärdering 23 176 199 Valutaeffekter 0 17 17 Förvärv 0 1 129 1 129 Avyttringar 0 –224 224 Utgående värde per 2024-12-31 1 458 12 853 14 311 Omförhandlingar – fortsättningen på en nära kundrelation Förvaltningens arbete med omförhandling och förtida översyn av hyresavtal pågår kontinuerligt. Vid omför- handlingar görs en bedömning av marknadsläget och kundens behov och önskemål. Den kontinuerliga dialogen med hyresgästen skapar goda förutsättningar för gemen- samma förväntansbilder och en fortsatt god relation. Hyresavtal motsvarande ett årshyresvärde om 11 miljoner kronor har omförhandlats under året. Dessa omförhand- lingar resulterade i en hyreshöjning om i genomsnitt 6 procent. Dessutom har Stendörren vid ett flertal omför- handlingar överfört kostnadsansvar för driftkostnader, delar av underhåll samt skötsel av fastigheterna och lokalerna på hyresgästerna, vilket på sikt kommer få en positiv effekt på det löpande driftsöverskottet. Proaktivitet för att minska hyresförluster Under 2024 uppgick hyresförlusterna till cirka 4,1 miljoner kronor. Stendörren för en kontinuerlig dialog med hyres- gästerna med avsikt att identifiera eventuella finansiella svagheter i ett tidigt skede och därigenom kunna mini- mera hyresförlusterna. Detta har varit extra viktigt under året till följd av en svagare konjunktur och de senaste årens höga inflation. Genom ett proaktivt uthyrnings- arbete säkerställer vi kreditvärdighet och historik, vilket därmed minimerar risker för hyresförluster. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 15 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Verksamheten FASTIGHETSPORTFÖLJ Stendörrens marknader Stockholm Stendörren fokuserar på att förvalta, förädla och förvärva i fastigheter för lager, logistik och lätt industri i tillväxt- regioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. De områ- den där Stendörrens fastighetsbestånd är beläget erbjuder utmärkta förutsättningar för distribution, då en stor del av Sveriges slutkonsumenter finns inom kort räckvidd. Mälardalens strategiska läge har över tid lett till en stark hyresutveckling och låga vakansgrader. Under 2024 har hyrorna varit stabila och vakansgraden ökat något, och direktavkastningskravet för prime-logistikläge uppgick till 5,00 procent för 2024. Oslo, Köpenhamn, Helsingfors och Göteborgsregionen Stendörren har en geografisk närvaro i Göteborg och Borås, två strategiska logistiklägen. Trots konjunktur- påverkan förblir lager-, logistik- och industrisegmentet attraktivt för investeringar, och direktavkastningskravet i Borås noterades på 6,60 procent för 2024. Stendörren har även fastighetsbestånd i de nordiska huvudstäderna Oslo, Köpenhamn och Helsingfors. Direkt- avkastningskraven inom lager-, logistik- och industriseg- mentet ökade i samtliga dessa städer, motsvarande 5,50 procent i Oslo, 5,10 procent i Helsingfors och 5,25 procent i Köpenhamn. I Helsingfors minskade direktavkastnings- kravet med cirka 10 punkter, medan den i Köpenhamn ökade med cirka 15 punkter. Tillväxtregioner med god infrastruktur Under 2024 har fokus varit på att komplettera befintligt fastighetsbestånd varför elva fastigheter förvärvades loka- liserade till fem av bolagets utvalda marknader med en total uthyrningsbar yta om 61 522 kvadratmeter. Förvärven sker med utgångspunkt från bolagets uppställda mål att utveckla och förstärka närvaron i Stockholm, Göteborg, Uppsala samt i Stendörrens utländska marknader. En ut - ökad förvaltningsvolym som uppnått kritisk massa möjlig- gör en mer rationell och kostnadseffektiv förvaltning och uthyrning. Kriterier för förvärv och etablering Stendörren investerar i: • Enskilda fastigheter eller fastighetsportföljer. • Fastigheter för lager, logistik och lätt industri som över tid bedöms kunna leva upp till bolagets avkastningskrav med beaktande av klimat- och omställningsrisker. • Fastigheter i logistik och lätt industriområden i tillväxt- regioner, där Stendörren redan är etablerad. Särskilt fokus på marknader där kritisk massa ännu inte uppnåtts. • Fastigheter som är flexibla i sitt användningsområde. • Bebyggda eller obebyggda fastigheter med utvecklings- potential. Helsingfors Stockholm Köpenhamn Göteborg/Borås Oslo Västerås Uppsala Stockholm Täby Nacka Järna Skarpnäck Spånga Enköping Eskilstuna Södertälje Geografisk fördelning Hyresintäkter  Stockholms stad, 27%  Stockholms län, 29%  Övriga Mälardalen, 32%  Göteborgsregionen, 2%   Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 10% Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 16 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Verksamheten LOKALTYPER OCH HYRESGÄSTER Stendörrens lokaltyper Stendörrens fastighetsbestånd omfattar lager-, logistik- och industrifastigheter, ett segment med ökande efter- frågan och låg vakansgrad. I stadsnära lägen är mark- bristen stor, vilket driver upp hyresnivåerna, medan närförorter erbjuder bättre infrastruktur och något lägre hyror. Ytterstadslägen möjliggör nyproduktion av moderna och kostnadseffektiva lokaler. Trenderna gäller även i Köpenhamn, Helsingfors och Oslo, där Stendörren har expanderat. Lager, logistik och lätt industri står för 70 procent av bolagets uthyrningsbara yta, medan kontor utgör 19 procent. Stendörrens hyresgäster Stendörren har en diversifierad hyresgästbas med cirka 1 200 avtal vid årets slut, bestående av både små och stora företag från olika branscher. Fastighetsportföljen är branschmässigt spridd med exponering mot logistik, lätt industri, handel och tjänsteföretag, vilket minskar känsligheten för konjunktursvängningar. Portföljens duration och branschfördelning Vid utgången av 2024 uppgick den genomsnittliga löp- tiden på Stendörrens hyresavtal till 4,4 år, vilket säker- ställer en stabil intäktsbas och minskar risken för större hyresbortfall. Det största fastighetssegmentet är logistik och lager, som står för 47 procent av den totala uthyr- ningsbara ytan, följt av lätt industri med 23 procent. Efterfrågan på lokaler inom dessa segment har varit fortsatt stark under året, vilket har bidragit till en stabil hyresutveckling. Portföljens riskspridning stärks ytterligare av att 79 procent av fastigheterna, räknat till yta, har minst två hyresgäster, vilket minskar risken för större vakanser vid eventuella uppsägningar. De tio största hyresavtalen svarar för 19 procent av den årliga grundhyran. Stendörrens tio största hyresgäster • Fortifikationsverket, 8% • Åtta.45 Tryckeri AB, 2% • Mountain Top, 2% • Stockholm Vatten AB, 1% • Unilever Europe BV, 1% • Carla AB, 1% • Södertälje Industriservice AB, 1% • Veho Bil Sverige AB, 1% • Bactiguard AB, 1% • Sätra Motorcenter AB, 1% • Övriga, 81% Fastighetsbeståndet per kategori % Nygård 2:14, Upplands-Bro  Övrigt  Sällanköpshandel  Kontor  Lätt industri  Lager och logistik 1) Baserat på typ av användning av yta 2) Baserat på typ av fastighet 0 20 40 60 80 100 Procent av marknads- värde 2) Procent av driftnetto 2) Procent av hyra 2) Procent av yta 1) Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 17 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Verksamheten PROJEKT En ständig utveckling av fastighetsbeståndet innebär att Stendörren kan möta kundernas behov av ändamåls enliga lokaler. Genom att utveckla, höja kvalitet och modernisera skapas förutsättningar för bibehållna och långa kund- relationer. Detta genererar stabila kassa flöden och värdetillväxt. Nyproduktion Stendörren arbetar aktivt med att tillvarata befintliga byggrätter och tillskapa nya. I beståndet finns idag både byggrätter inom gällande detaljplaner men också poten- tial till framtida byggrätter som kan tillskapas genom nya detaljplanearbeten. Utvecklingen av byggrätter drivs med utgångspunkt från marknadens efterfrågan. Fastighetsförädling Bolaget arbetar för att kunna möta de förändrade för- utsättningarna och på bästa sätt ta vara på potentialen i fastigheter i områden där utveckling sker och tillväxt finns. Inom ramen för utvecklings- och projektverksam- heten bedriver Stendörren fastighetsförädling. Föräd- lingsobjekten identifieras genom noggrann analys av befintliga fastigheter utifrån parametrar som geografiskt läge, närområdets utveckling, efterfrågan på lokaler, typer av hyresgäster och verksamheter, hyresnivåer och investeringsbehov. Arbetet sker i nära samarbete mellan medarbetare inom förvaltning, uthyrning, utveckling och förvärv. Investeringar sker ofta i samband med nyteck- ning av hyresavtal, både för nya kunder med nya behov och för befintliga kunder med förändrade behov. Stendörren har under året startat och färdigställt flertalet projekt i den löpande förvaltningen i syfte att förädla fastigheterna och anpassa lokaler efter speci- fika önskemål från nya kunder. Under året har en större ombyggnation av fastigheten Filmremsan 2 i Högdalen i Södra Stockholm genomförts och färdigställts. Ökad modernitet, effektivitet och förbättrad hållbar- hetsprestanda i fastighetsbeståndet bidrar till högre hyres- intäkter, högre uthyrningsrad och minskade kostnader. Kontinuerligt utvecklingsarbete När storstadsregioner växer förändras också mark- användningen i många områden där Stendörren har sitt fastighetsbestånd. Urbaniseringen leder till att det i många traditionella lager- och industriområden skapas ett omvandlingstryck mot bostäder. Stendörren arbetar med att identifiera omvandlingsmöjligheter och utveck- lingspotential i det befintliga fastighetsbeståndet. Där det finns rätt förutsättningar arbetar Stendörren för att bidra till att det tas fram nya detaljplaner för bostäder för vidare utveckling och förvaltning. Under 2024 har Stendörren fortsatt arbetet med att både utveckla befintliga byggrätter och skapa nya byggrätter genom aktivt detaljplanearbete. Målet är att succesivt bebygga och utveckla dessa fastigheter för att skapa attraktiva, hållbara och moderna byggnader. Stendörren hade per 31 december 2024 totalt 40 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 637 000 kvadratmeter och är huvudsakligen för logistik, lätt indu- stri- och bostadsändamål. Genom ett aktivt utvecklings- arbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare byggrätter inom befintliga användningsom- råden. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälar dalen såväl som andra utvalda tillväxtorter. Takten på nya byggstarter påverkas bland annat av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget men även av byggpriser. Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte Färdigställda projekt under rapportperioden Kommun Fastighet Typ av projekt Slutdatum Storlek, kvm 1) Investering, Mkr 2) Uthyrnings- grad, % Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 100 Stockholm Filmremsan 2 Ombyggnation Q4 2024 2 400 37 49 Enköping Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 700 149 100 Egedal (Köpenhamns- regionen) Svavelhöjvej 17 Tillbyggnad lätt industri Q4 2024 3 300 47 100 Totalt färdigställda projekt 17 700 282 Totalt exklusive hyresgästanpassningar 15 300 245 1) BTA (bruttoarea, nyproduktion, tillbyggnad), LOA (lokalarea, hyresgästanpassning, ombyggnad). 2) Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. Stenvreten 8:37, Enköping Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 18 Projekt Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Verksamheten Pågående projekt per 2024-12-31 Kommun Fastighet Typ av projekt Nuvarande fas Tidigast möjliga datum 1) Storlek, kvm 2) Indikativ investering, Mkr 3) Bedömd återstående investering, Mkr Bedömt årligt driftnetto, Mkr Uthyrnings grad, % Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2025 2 300 52 18 3,0 0 Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2025 1 200 36 9 2,6 100 Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2025 2 300 53 13 3,6 0 Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Pågående byggnation Q3 2025 3 700 97 64 6,4 100 Stockholm Vindkraften 2 Ny lätt industri Projektering Q1 2026 2 200 37 404 38,4 0 Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Projektering 4) Q2 2026 5 200 115 Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering 4) Q2 2026 17 000 274 Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Projektering 4) Q2 2026 3 400 78 Stockholm Fotocellen 5 Ny logistik Projektering 4) Q3 2026 3 500 102 Totalt pågående projekt 40 800 844 508 54,0 Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 40 800 844 508 54,0 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 3) Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. 4) Bygglov har erhållits. hunnit generera intäkter under rapportperioden förvän- tas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 57 miljoner kronor i driftsnetto. Av detta belopp avser cirka 9 miljoner kronor nyligen fär- digställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 31 miljoner kronor avser pro- jekt inom lätt industri och urban logistik som byggs eller avses byggas på spekulation och cirka 17 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förutsätter uthyrning före byggstart. Därutöver har bolaget en omfattande portfölj med kommande projekt, som är i tidigare skede. Under 2024 har Stendörren startat flertalet nya byggnationer. Pågående projekt för nyproduktion av logistik, lager och lätt industri omfattade vid årets utgång tillsammans 40 800 kvadratmeter. Under 2024 färdigställdes två helt nya byggnader samt en tillbygg- nad om tillsammans 15 300 kvadratmeter. Dessa utgörs av en lättindustribyggnad i Södertälje, en logistikbygg- nad i Enköping samt en tillbyggnad i Egedal i Köpen- hamnsregionen. Viby 19:66, Upplands-BroAlmnäs 5:24, Södertälje Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 19 Projekt Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Verksamheten Kommande projekt per 2024-12-31 Kommun Huvudsaklig framtida användning Bedömd byggrätt (BTA kvm) 1) Status detaljplan Bedömd tidigast möjliga byggstart 2) Upplands-Bro Logistik 377 000 Inom detaljplan 2025–2026 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2025–2026 Södertälje Logistik 42 200 Inom detaljplan 2025–2026 Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2025–2026 Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2025–2026 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2025–2026 Botkyrka Bostäder 3 700 Inom detaljplan 2025–2026 Enköping Lätt industri 2 700 Inom detaljplan 2025–2026 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026 Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026 Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026 Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026 Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2025–2026 Uppsala Lätt industri 1 000 Inom detaljplan 2025–2026 Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2025–2026 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2026–2027 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla. 2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning. Bostadsutveckling Den pågående samhällsutvecklingen, tillväxten och den ökande befolkningen i Stockholmsregionen skapar en långsiktig efterfrågan på bostäder. För att klara bostads- försörjningen behöver Stockholm med kranskommuner förtäta bebyggelsen och i allt högre utsträckning plan- lägga till exempel industrimark för bostadsändamål. På ett fåtal fastigheter inom Stendörrens befintliga fastighetsbestånd arbetar vi långsiktigt med att ta fram nya detaljplaner för bostäder i sådana lägen. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obe- byggd mark, i anslutning till en befintlig byggnad eller genom att konvertera befintliga byggnader. I Botkyrka har Stendörren en detaljplan som medger utveckling av cirka 800 bostäder och cirka 10 000 kvadratmeter kommersiella lokaler. Stendörren har ett pågående arbete med ny detalj- plan för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 och 15. Stendörren undersöker därutöver förutsättningarna för att driva detaljplan på fler platser i Stockholmsregionen. Ett exempel är den södra delen av Green-Hub i Upplands- Bro som ligger med utsikt över sjön Mälaren. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 20 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Verksamheten Under 2024 genomförde Stendörren elva fastighetsför- värv i sju separata affärer med en total uthyrningsbar yta om cirka 61 500 kvadratmeter till en direktavkast- ning om 7,0 procent. Det totala överenskomna fastig- hetsvärdet för dessa förvärv uppgick till 1 190 miljoner kronor. Samtliga avtalade fastigheter var dock inte tillträdda under 2024. Som en del av bolagets strategiska tillväxtmål har Stendörren fokuserat på att förvärva fastigheter i Stockholm, Uppsala, Göteborg och även i Stendörrens utländska marknader. Stendörren utvärderar kontinu- erligt möjliga affärer i bolagets samtliga marknader. Ambitionen i Göteborg, Helsingfors, Köpenhamn och Oslo är att över tid uppnå en kritisk volym för att skapa en effektiv och lokal egen förvaltning samt uthyrnings- verksamhet. Under 2024 genomförde Stendörren en avyttring av fastigheten Varvet 1 i Botkyrka kommun vilken förvärva- des av Trafikverket. FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR Förvärv 2024 Kommun Fastighet Uthyrbar area, kvm Överenskommet fastighetsvärde, Mkr Fastighetstyp Datum Botkyrka Skyttbrink 46 1 258 20 Lager, lätt industri 2024-07-03 Södertälje Lyftkranen 3 1 977 42 Lager, lätt industri 2024-07-03 Tuusula Kalliotie 2 13 596 131 Lager 2024-09-03 Uppsala Danmarks-Kumla 8:22, 8:23, 8:25 18 598 545 Lager, lätt industri 2024-09-17 Baerum Mølladammen Næringspark 15 622 245 Lätt industri 2024-11-21 Härryda Bårhult 1:121, 1:122 6 406 127 Lager, lätt industri 2024-12-12 Södertälje Arbetsledaren 1, Åkerkullan 2 4 065 80 Lager, lätt industri 2024-12-18 Totalt 61 522 1 190 Avyttringar 2024 Kommun Fastighet Uthyrbar area, kvm Överenskommet fastighetsvärde, Mkr Fastighetstyp Datum Botkyrka Varvet 1 14 825 202 Lager, lätt industri 2024-03-15 Totalt 14 825 202 Danmarks-Kumla 8:25, Uppsala Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 21 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Verksamheten FINANSIERING Investering i kommersiella fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som ställer stora krav på tillgång till både riskbärande kapital och lånat kapital. Tillgången till kapital varierar över tid och påverkas av både bolagsspecifika faktorer (utsikterna till att över tid skapa en god avkastning till det riskbärande kapitalet och förmågan att återbetala lånat kapital) samt externa faktorer såsom förändrade marknads- förutsättningar, konjunktur och makroekonomi. Stendörrens största utgiftspost i resultaträkningen utgörs av ränta på lånat kapital medan ett av bolagets viktiga finansiella mål är att leverera en hög riskjuste- rad avkastning på det riskbärande kapitalet. För att minimera de finansierings-, ränte- och kreditrisker som beskrivs närmare under riskavsnittet på sidorna 47–48 har styrelsen antagit en finanspolicy med vissa intervall för tillåten spridning av kapitalbindningstider och ränte- exponering. Stendörrens finansiering Stendörrens totala tillgångar uppgick den 31 decem- ber 2024 till 14 975 miljoner kronor (13 193). Bolagets verksamhet finansieras med eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Det egna kapitalet och de räntebärande skulderna utgör de två viktigaste kapital- källorna och svarade per balans dagen för 41 procent (42) respektive 59 procent (58) av bolagets totala finansiering. Bolaget strävar efter relativt lång ränte- och kapital- bindning. Räntebindningen minskar räntekänsligheten samtidigt som en spridning av lånens kapitalbindning över flera år minskar refinansieringsrisken. Enligt bola- gets finanspolicy får inte mer än 33 procent av alla Räntebindning Bolagets låneavtal löper i huvudsak med tre månaders stibor som räntebas. Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i referensräntan Stibor 90 genom en port- följ av räntetak med ett sammanlagt nominellt värde upp gående till 4 600 miljoner kronor. Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,6 procent på den räntesäkrade delen av de ränte- bärande skulderna. Stendörren har även fyra forward- startade ränteswapavtal vilket förlänger derivatport- följens genomsnittliga löptid, för mer detaljer se tabell på sidan 22. Vid årets utgång var cirka 59 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och räntetak, var den genomsnittliga räntebindningen på räntebärande skulder 2,2 år (3,3). Övriga skulder Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 2024 till 1061 miljoner kronor (999) och avser skatten på fast- igheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag. lånens kapitalbindning förfalla till refinansiering under ett enskilt år. Förfallostrukturen av Stendörrens ränte- bärande skulder vid utgången av 2024 framgår av tabellen nedan. Stendörren har vidare finansiella åtaganden (kove- nanter) i sina låneavtal. De finansiella åtagandena är kassaflödesbaserade eller relaterade till belåningsgrad och soliditet. Stendörren uppfyller samtliga dessa åtaganden. Räntebärande skulder Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skul- der uppgick vid årets utgång till 7 791 miljoner kronor (6 651), motsvarande en belåningsgrad om 52 procent (50). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 6 531 miljoner kronor (5 582) och två gröna obligationslån om totalt 1 300 miljoner kronor (1 100). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprin- ciper uppgick till –40 miljoner kronor (–31). Den kort- fristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 153 miljoner kronor (825) och består av lån och amorte- ringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. Skulder till kreditinstitut Stendörrens räntebärande skulder till kreditinstitut består av bilaterala banklån som upptagits med säkerhet i dotterbolagens fastigheter. Banklånen tillhandahålls av sex olika banker. Obligationslån Bolaget hade vid balansdagens utgång två utestående obligationslån, varav båda är gröna. Det ena obligations- lånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Kapitalbindning Per 31 december 2024 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till kreditinstitut till 3,2 år (2,6) och för totala räntebärande skulder 3,1 år (2,6). Förfallostruktur räntebärande skuld, per 31 december 2024 Mkr 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 >2031 Summa Andel av total, % Swedbank 0 0 679 2 270 0 0 0 0 2 950 38 Danske Bank 0 322 185 50 0 0 0 0 557 7 Nordea 0 0 296 658 0 0 0 0 953 12 Sörmlands Sparbank 0 0 0 299 0 0 0 0 299 4 Sparbanken Enköping 0 0 0 0 0 0 0 9 9 0 SEB 0 0 915 849 0 0 0 0 1 765 23 Obligation 0 500 800 0 0 0 0 0 1 300 17 Summa 0 822 2 876 4 126 0 0 0 9 7 832 100,0 Andel av total, % 0 10,5 36,7 52,7 0 0 0 0,1 100,0 Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 22 Finansiering Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Verksamheten Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 383 miljoner kronor (384). Rörelsekapital Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassa- flödet från den löpande verksamheten i kombination med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteterna är tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den kommande 12-månadersperioden. Med rörelsekapital avses här Stendörrens tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfal- ler till betalning. Bolagets löpande verksamhet binder begränsat rörelsekapital eftersom merparten av hyres- intäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna primärt betalas i efterskott. Per 31 december 2024 fanns tillgänglig likviditet om totalt 494 miljoner kronor, i form av likvida medel om 214 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 280 miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Räntederivat, aktiva Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknads- värde, Mkr Taknivå, % Återstående löptid, år Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 2,6 2,00 1,67 Nordea Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 9,3 1,00 0,77 1) Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 4,7 1,00 0,77 1) SEB Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 7,1 1,00 0,86 1) Nordea Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 5,8 1,00 0,86 1) Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 10,8 2,00 1,95 SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 7,4 2,00 1,98 Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 4,4 2,00 1,67 Summa 4 600 52,1 1,59 1,44 2) 1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se tabellen nedan) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. 2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,3 år. Räntederivat med senarelagd starttidpunkt Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknads- värde, Mkr Swapränta, % Återstående löptid, år Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 2,6 2,45 5,77 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 1,1 2,39 4,77 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 0,6 2,49 5,86 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 1,2 2,41 4,86 Summa 1 900 5,5 2,44% 5,35 Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,6 procent på den räntesäkrade delen av de ränte bärande skulderna. Vid årets utgång var cirka 59 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Hjulsmeden 1, Västerås HÅLLBARHETSRAPPORT Stendörrens hållbarhetsarbete 24 Miljömässig hållbarhet 31 Social hållbarhet 34 Ansvarsfullt företagande 36 GRI-index 37 Hållbarhetsnoter 40 Revisorns rapport över översiktlig granskning av hållbarhetsrapporten 43 3 23STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Om denna hållbarhetsredovisning Stendörrens hållbarhetsredovisning är upprättad i enlig- het med GRI Universal Standards 2021. En detaljerad översikt över respektive upplysningskrav återfinns finns i GRI-indexet på sidorna 37–39. Hållbarhetsredovisningen har även upprättats i enlighet med bestämmelserna i 6 kap. 12 § i den äldre lydelsen av Årsredovisningslagen. Beskrivningen av bolagets affärsmodell finns på sidan 12. Hållbarhetsredovisningen omfattar moderbolaget och samtliga helägda dotterbolag. Stendörrens hållbarhets- redovisning omfattar inte verksamheter som kontrolleras av enskilda hyresgäster eller leverantörer. Hela hållbar- hetsredovisningen är översiktligt granskad av BDO och deras uttalande återfinns på sidan 43. En riskanalys rela- terad till Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsfrågor genomförs årligen inom den ordinarie riskutvärderingen i bolaget. Information om identifierade hållbarhetsrelate- rade risker och hur dessa hanteras presenteras på sidan 47, medan beskrivning av processen för intern kontroll avseende riskhantering återfinns på sidan 83. Syftet med hållbarhetsredovisningen är att ge en samlad bild av Stendörrens hållbarhetsarbete, inklusive resultatet av genomförda åtgärder och aktiviteter under året, samt de prioriteringar som ligger till grund för det fortsatta arbetet. Ramverk och standarder Stendörren tillämpar följande internationella ramverk och standarder i sin hållbarhetsredovisning: Greenhouse Gas Protocol (GHGP): en global standard för att mäta och rapportera växthusgasutsläpp. Global Reporting Initiative (GRI): ett internationellt ramverk för hållbarhetsrapportering. Task Force on Climate related Disclosure (TCFD): ett ramverk for rapportering av klimatrelaterade finansiella risker. Science Based Target initiative (SBTi): ett internationellt ramverk för att sätta hållbarhetsmål som ligger i linje med Parisavtalets mål om maximalt 1,5 graders upp- värmning. Regelverk och lagar Regelverk som Stendörren måste följa enligt svensk lag: • Svenska Aktiebolagslagen • Årsredovisningslagen • Miljöbalken • Arbetsmiljölagen • BBR-krav Stendörrens hållbarhetsarbete Stendörrens långsiktiga miljömål är att uppnå nettonoll koldioxidutsläpp i hela värdekedjan till år 2040. Bolaget strävar efter att successivt höja ambitionsnivån och kontinuerligt förbättra rutiner och processer i syfte att optimera resultat och effekt av hållbarhetsarbetet. Detta görs genom att hållbarhet integreras i bolagets alla verksamhetsområden. Stendörren arbetar för att tillgodose hyresgästernas lokalbehov, samtidigt som hänsyn tas till miljö, klimat och biologisk mångfald. För Stendörren betyder det fram för allt att utbyggnad av fastigheter behöver ske inom de planetära gränserna och att existerande bygg- nader behöver anpassas till det förändrade klimatet. Stendörrens största klimatpåverkan uppstår uppströms i värdekedjan. Därför är det avgörande att fokusera på resurseffektivitet i hela värdekedjan – vid förvaltning, renovering och nyproduktion. Året som gått • Energieffektiviseringsarbetet har fortlöpt med goda resultat i enlighet med bolagets energistrategi. • Omfattande klimatinventering av bolagets högrisk- fastigheter har genomförts. • Inom projektutvecklingen har särskilt fokus lagts på att säkerställa minskat klimatavtryck vid uppförandet av nya byggnader. • Kontinuerlig dialog med medarbetare har förts, både individuellt och kollektivt, i syfte att stärka engage- mang och främja personlig utveckling. • Stendörren nominerades till Allbrightpriset 2024 efter att ha placerat sig på listan över Sveriges mest jäm- ställda bolag. • Bolaget har samarbetat med externa organisationer för att skapa möjligheter för personer som står långt från arbetsmarknaden. • Dubbel väsentlighetsanalys har genomförts i enlighet med ESRS-standarderna. INTRODUKTION Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 24 Stendörrens hållbarhetsarbete Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport Hållbarhetsarbetet är integrerat i Stendörrens årliga affärsplanering och utgör en central del av verksamheten, med en tydlig ansvarsfördelning och delegationsord- ning. Hållbarhetschefen ingår i bolagets ledningsgrupp, där arbetet under året bland annat har fokuserat på att omsätta de höjda hållbarhetsambitionerna i praktiken. Ledningsgruppen ansvarar även för att hantera hållbar- hetsrelaterade risker inom bolaget. Stendörrens policyer Bolagets policyer revideras årligen. Alla nyanställda på Stendörren får en introduktion till bolagets policyer och handböcker som en del av onboarding-processen. Samtliga medarbetare bekräftar årligen att de tagit del av och förstått innehållet i alla policyer. Vid väsentliga förändringar av policyer eller andra styrande dokument genomförs utbildningsinsatser för att säkerställa att alla medarbetare är uppdaterade. HÅLLBARHETSSTYRNING POLICYER INOM RESPEKTIVE FOKUSOMRÅDE Uppförandekod Stendörrens uppförandekoder, både för medarbetare och leverantörer, utgör tillsammans med hållbarhets- strategin, de centrala styrdokumenten för bolagets hållbarhetsarbete. Dessa dokument utgår från internatio- nella konventioner, normer och lagstiftning och baseras på FN:s Global Compacts tio principer för hållbar utveck- ling. Uppförandekoderna sätter riktlinjer för Stendörrens arbete inom mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö- ansvar och antikorruption. Stendörrens interna ledningssystem för hållbarhetsarbetet Stendörrens ledningssystem för hållbarhet fungerar som ett styrande ramverk som vägleder medarbetarnas arbete i linje med bolagets hållbarhetsmål. Systemet består av följande huvudkomponenter: Färdplanen för nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 – Färdplan som anger nödvändiga aktiviteter och åtgär- der, med tidplaner, för att uppnå målet om nettonoll CO 2 - utsläpp. Omställningsplan – Plan som beskriver hur bolaget anpassar sin verksamhet till förändrade omvärldsför- utsättningar, såsom klimatförändring, nya regelverk och teknologiska skiften, för att säkerställa långsiktig konkurrenskraft. Energistrategi – Rutiner, aktiviteter och åtgärder inklusive checklista för energieffektivisering. Klimatriskstrategi – Inventeringsmall, rutiner och aktiviteter inklusive checklista för klimatriskhantering. Stendörrens strategi för cirkulära processer – Strategi för hur respektive del av organisation ska övergå till cirkulära processer. Gröna Kartan – Verktyg med åtgärder för att säkerställa att processer genomförs enligt färdplanen. Anvisningar klimatberäkningar – Anvisningar internt och externt för korrekt och jämförbar redovisning av CO 2 -utsläpp. Frivilliga medlemsorganisationer Stendörren är medlem i följande frivilliga medlems- organisationer: Klimatarena Stockholm – Ett gemensamt initiativ av Region Stockholm och Länsstyrelsen i Stockholms län med syftet att effektivisera och strukturera samverkan mellan länets företag, kommuner och akademi för att öka takten på klimatomställningen i Stockholms län. Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) – En internationell organisation som mäter och utvärderar hållbarhetsarbete inom fastighets- och infrastruktur- bolag ur ett investerarperspektiv. Resurseffektivitet • Hållbarhetsstrategi • Färdplanen • Gröna kartan • Uppförandekod för leverantörer • Stendörrens strategi för cirkulära processer • Anvisningar klimatberäkningar Attraktiv arbetsgivare • Personalhandbok • Policy för jämställdhet, mångfald och likabehandling • Chefshandbok • Program för välmående och hälsa Framtidssäkring • Hållbarhetsstrategi • Färdplanen • Energistrategi • Klimatriskstrategi • Omställningsplan Socialt ansvar • Hållbarhetsstrategi • Policy för jämställdhet, mångfald och likabehandling Operationell excellens • Uppförandekod • Uppförandekod för leverantörer • Inköpspolicy Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 25 Stendörrens hållbarhetsarbete Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport ETT AKTIVT HÅLLBARHETSRÅD Stendörrens hållbarhetsråd består av representanter från olika delar av verksam- heten och leds av bolagets hållbarhetschef. Rådet har i uppdrag att samordna och driva hållbarhetsarbetet i enlighet med den antagna strategin. Genom månatliga möten följer rådet upp utvecklingen av pågående initiativ. Under 2024 drev hållbarhetsrådet bland annat följande initiativ: • Kontinuerliga medarbetarundersökningar • Lönekartläggning för rättvist löneutfall • Grön- och hållbarhetslänkad finansiering • Miljöcertifiering av fastigheter • Energieffektivisering • Solcellsutbyggnad • Genomförande av klimatkalkyler • Övergång till cirkulära processer för om- och nybyggnationsprojekt • Implementering av systematiskt arbetsmiljöarbete MEDARBETARE Bidra med idéer och följa bolagets hållbarhetsambitioner Styrningsmodell STYRELSE Strategiskt ansvar LEDNING Operativt/strategiskt ansvar AVDELNINGSCHEFER/CHEFER Implementering av strategi och arbete HÅLLBARHETSRÅDET • Koordinerar hållbarhets- arbetet utifrån hållbarhets- strategin. • Representeras av medarbe- tare och chefer från olika funktioner i organisationen. • Driver specifika hållbarhetsprojekt. Almnäs 5:23, Södertälje Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 26 Stendörrens hållbarhetsarbete Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport Stendörren för en löpande dialog med sina intressenter genom bland annat möten och enkäter. Utöver detta genomförs fördjupade intressentdialoger. Den senaste fördjupade dialogen genomfördes under 2024, som en del av arbetet med att förbereda bolagets håll- barhetsredovisning till de nya kraven i European Sustainability Reporting Standards(ESRS), som ska tillämpas vid rapportering enligt Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Intressentgrupp Förväntningar Kontaktytor Stendörrens fokus Ägare och styrelse • Tydliggöra och följa upp hållbarhets- strategin utifrån Stendörrens affärsstrategi. • Transparent redovisning. • Säker och trygg värdekedja. • Regelefterlevnad. • Styrelsemöten 6–8 gånger per år. • Årliga strategimöten. • Möten med ägarrepresentanter. • Kontakt med vd, ekonomi- direktör och hållbarhets chef. • Förberedelser för CSRD. • Arbeta aktivt med klimat- och omställningsrisker. • Följa upp och utveckla håll barhetsstrategi och mål. Medarbetare inklusive lednings- grupp • Uppföljning av mål och hållbarhets strategi. • Fokus på de mål och aktiviteter som bidrar mest till hållbar utveckling. • God företagskultur och professionell utveckling. • Avdelningsmöten veckovis. • Informationsmöten månadsvis. • Konferenser med olika teman. • Frukostar och informella möten med kollegor. • Regelbunden eNPS-mätning. • Följa upp medarbetarsamtal. • Utbildning inom relevanta områden. Finansiärer och långivare • Långsiktig och stabil ekonomisk förvaltning. • Transparent redovisning. • Energi och CO 2 -utsläpp. • Hantering och kontroll av klimatrisker. • Investerarpresentationer. • Kvartalsrapportering. • Kontakt med vd, ekonomi- direktör och hållbarhets chef. • Uppföljning av gröna och hållbarhets länkade lån. • Öka transparens i hållbarhets- rapportering. Hyresgäster och hyresgästombud • Goda relationer, service och arbetsmiljö. • Lokaler som möter behov. • Låg energiförbrukning och hållbara energikällor. • Kontroll över klimatrisker. • Kundmöten. • Förhandlingar. • Dialog via upparbetade personliga kontakter. • Anonyma enkäter. • Öka samverkan . • Gröna bilagor vid hyresavtal. • Resurseffektivisering. Leverantörer och samarbetspartners • Engagemang och samverkan för hållbara materialval. • Energi och CO 2 -utsläpp. • Goda relationer och arbetsmiljö. • Dialog vid upphandling av ramavtal och entreprenad- upphandling. • Regelbundna revisioner. • Kontraktsmöten. • Platsbesök. • Kravställning vid upphandling. • Bakgrundskontroller och upp- följning av hur uppförandekoden efterlevs . • Ökat engagemang och sam- verkan med samarbetspartners. Kommun • Transparent redovisning och regelefterlevnad. • Aktiviteter som bidrar till en hållbar utveckling. • Minskade utsläpp. • Hållbara energikällor. • Nära dialog vid processer rörande detaljplaner och bygglov. • Tydlig och öppen kommunikation. • Bidra till hållbar utveckling i de kommuner där Stendörren har fastigheter eller byggrätter. INTRESSENTENGAGEMANG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS Under hösten 2024 genomfördes dubbel väsentlig- hetsanalys. Den baserades på en riktad intressent - dialog med syfte att identifiera både den inverkan som Stendörren har på omvärlden och de hållbar- hetsrelaterade risker och möjligheter som kan påverka Stendörrens finansiella ställning. Intressent- dialogen bestod av intervjuer med medarbetare på Stendörren samt externa intressenter, såsom hyresgäster, samarbetspartners och finansiärer. Stendörrens ledning har analyserat och strukturerat de mest väsentliga frågorna utifrån påverkan, omfattning, sannolikhet och möjlighet till åtgärd. Resultatet av väsentlighetsanalysen visar att områden såsom klimat, energi och företags- kultur bedöms som de mest väsentliga frågorna för bolaget. Under processen har även ett antal tematiska områden identifierats som särskilt väsentliga för Stendörren att arbeta mer struk- turerat med och inkludera i framtida hållbar- hetsrapportering. Dessa områden är värdeked- jan, cirkulära processer och avfall samt biologisk mångfald. De väsentliga områdena integreras i den befintliga strategin samt de fem fokus- områden som bolaget tidigare har beslutat om . Väsentlighetsmatris  Klimatavtryck  Företagskultur  Leverantörsgranskning  Bolagsstyrning  Välmående och hälsa  Energianvändning i fastigheter  Anti-korruption  Klimatrisk  Attraktiva affärspartners  Arbetsmiljö  Jämställdhet  Välmående och hälsa  Grön finansiering  Mänskliga rättigheter  Kommunikation  Trygghet  Biologisk mångfald  Miljöcertifiering av fastigheter  Digitalisering Stendörrens inverkan Finansiell inverkan på Stendörren Låg Medel Hög Låg Medel Hög Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 27 Stendörrens hållbarhetsarbete Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport STENDÖRRENS HÅLLBARHETSSTRATEGI Under 2024 har Stendörren uppdaterat och förtydligat hållbarhetsstrategin utifrån bolagets ambitioner inom respektive fokusområde. Bolaget arbetar med en energi- strategi, som ingår i bolagets omställningsplan, för att hantera övergången till ett förändrat klimat. Stendörren har även en strategi för cirkulära processer för att främja ökad andel återbruk, minskada mängd avfall samt minska användningen av jungfruligt material. Samtliga strategier ingår i bolagets färdplan mot nettonoll kol- dioxidutsläpp till år 2040. Stendörrens hållbarhetsstrategi innefattar även en klimatriskstrategi för att anpassa beståndet till poten- tiella klimatförändringar genom kontroll, eliminering och begränsning av risker för bolagets fastigheter och projekt. Det är ett prioriterat område för Stendörren att agera ansvarsfullt och kontrollera risker i linje med förväntningar och krav. Hållbarhetsstrategin bygger på FN:s mål för hållbar utveckling (Agenda 2030). Stendörren stödjer FN:s globala mål och har identifierat tio mål, där företaget har en direkt påverkan, vilka är följande: GOD HÄLSA OCH VÄ LBEFINNANDE HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN JÄMSTÄLLDHET HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling, både av den egna verksamheten och samhället i stort. Inom ramen för strategin har fem fokusområden identifierats där Stendörren har störst inflytande och möjlighet till positiv förändring och förbättring avseende miljömässiga, sociala och styrningsrelaterade frågor. Mål 2040 Stendörrens över- gripande mål är att uppnå nettonoll koldioxidutsläpp i hela värdekedjan till 2040. Almnäs 5:23, Uppsala Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 28 Stendörrens hållbarhetsarbete Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport RESURSEFFEKTIVITET Ambition • Minska energiintensiteten (kWh/ kvm) med minst 30% till 2030 (basår 2020). • 70% av fastighetsportföljen (kvm) ska vara miljöcertifierad senast 2025. • 100% av nybyggnadsprojekt och större renoveringar ska miljö- certifieras. • Möjliggöra ökad återvinning av hyresgästers avfall. • Minimera byggavfall från byggnads- projekt till <1% till deponi, till 2030. • 100% fossilfri energi till 2030 (köpt av Stendörren). • Minska koldioxidavtrycket i nybygg- nadsprojekt med minst 40% kgCO 2 / kvm BTA till 2030 (basår 2022). OPERATIONELL EXCELLENS Ambition • Leverantörer till bolagets förvalt- ning samt utvecklingsverksamhet ska underteckna och efterleva Stendörrens uppförandekod. • Samtliga fordon ska vara fossil- bränsleoberoende senast 2025. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Ambition • Aktivt arbeta, med årlig uppföljning och återkoppling, gällande jämställd- het och icke-diskriminering. • Sträva efter jämlikhet och mångfald bland alla yrkeskategorier med mål om en 40/60 könsfördelning för ledande befattningshavare senast 2025. • Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de årliga medarbetarenkäterna. • Samtliga medarbetare ska utbildas i uppförandekoden. FRAMTIDSSÄKRING Ambition • Inkludera relevanta TCFD-indikatorer och rapportera enligt TCFD. • Samtliga fastigheter med hög risk ska riskinventeras och förses med relevanta handlingsplaner. • Öka andel fastigheter med Energi- deklaration (Energy Performance Construction, EPC) betyg C eller bättre. • Mål om nettonoll koldioxidutsläpp validerat av Science Based Targets initiative (SBTi). SOCIALT ANSVAR Ambition • Skapa arbetsmöjligheter för perso- ner långt ifrån arbetsmarknaden. STENDÖRRENS FEM FOKUSOMRÅDEN Stendörrens fokusområden utgår från områdena: miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. Dessa fokusområden anpassas regelbundet för att bidra till både kort- och långsiktiga mål. Inom varje område har bolaget formulerat konkreta ambitioner och mål. Stendörren sätter i första hand kvantifierbara mål som går att genomföra och följa upp. Inom vissa områden kan det dock vara svårt att fastställa kvantitativa mål, även om de är viktiga att arbeta med. I sådana fall har bolaget som princip att etablera rutiner och arbeta systematiskt med frågorna. Uppföljning sker då genom en narrativ återkoppling. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 29 Stendörrens hållbarhetsarbete Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport Fastighetsförvärv Energimätning ska tas med i teknisk due diligence. Värdering av investering för att energieffektivisering (uppnå EPC A eller B) ska inkluderas i teknisk due diligence. Utvärdera köldmedia och energi leverantörer. Följa Stendörrens klimatrisk- strategi. Scope 1 Scope 2 Scope 3 Projektutveckling Kravställa minst energiklass B. Krav på effektiva tekniska instal- lationer (enligt gröna kartan). Utreda möjliga energikällor, till exempel sol och geotermisk. Följa gröna kartan. Följa successiva gränsvärden i ny produktion enligt klimatkrav: minska CO 2 -utsläpp. Följa Stendörrens strategi för cirkulära processer. Ta fram ekosystemtjänststrategi. Förvaltning (ROT 1) ) Alltid se över möjligheterna till energi effektivisering vid ROT-projekt som genomförs av andra skäl. Utvärdera energileverantörer. Investera i förnyelsebara energi- källor (sol och geotermisk). Följa gröna kartan (vid ROT >10 Mkr). Följa Stendörrens strategi för cirkulära processer vid ombyggnation, ROT och hyresgästanpassning. Ta fram ekosystemtjänststrategi. Förvaltning (drift) Energieffektivisering av alla energi slag, löpande avstäm- ningar och optimering enligt Stendörrens energistrategi. Utvärdera energileverantörer. Investera i förnyelsebara energi- källor (sol, geotermisk). Förbättra återvinnings- möjligheter. Insamling av hyresgästdata (avfall, energi etc.). Utföra Klimatriskinventering samt följa klimatriskrutin enligt Stendörrens klimatriskstrategi. ÅTGÄRDER OCH AKTIVITETER (2025–2030) ÅTGÄRDER OCH AKTIVITETER (2030–2040) • Använda alternativa byggmaterial. • Ytterligare optimering och styrning av fastigheter, delvis genom AI. • Teknisk utveckling. • Samverkan i och mellan branscher som står i beroendeställning till varandra. • Kommersialisering av återbruk. NULÄGE 20302025 2040 STENDÖRRENS KLIMATFÄRDPLAN NULÄGE • Klimatneutralt bestånd (Scope 1 och 2) uppnått 2022. • 108 kWh/kvm basår 2020 (Scope 2). • 350 CO 2 /kvm basår 2022 (Scope 3). 2025 • Alla fordon ska vara fossilbränsleoberoende. • 70% av fastigheter skall vara certifierade enligt BREEAM. 2030 • –30% kWh/kvm mot basår 2020 (Scope 2). • –40% kgCO 2 /kvm mot basår 2022 (Scope 3). • <1% av byggavfall på deponi. • 100% fossilfri (inköpt) energi. 2040 Uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan. 1) Renovering, ombyggnad och tillbyggnad Vill du veta mer? Läs vår Klimatfärdplan Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 30 Stendörrens hållbarhetsarbete Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport RESURSEFFEKTIVITET Resurseffektivitet är ett av de områden där Stendörren har störst möjlighet att minska sitt klimat- avtryck. Det görs genom att begränsa koldioxidutsläpp vid ny- och ombyggnation samt genom att effektivisera energianvändningen i det befintliga fastighetsbeståndet. Energi i befintligt bestånd Stendörren har som mål att minska sin energiintensitet med 30 procent till 2030, med 2020 som basår. Under 2024 uppgick energiintensiteten till 78,7 kWh/kvm (84), vilket motsvarar en minskning med cirka 27 procent sedan basåret 2020. All el som köps in till Stendörrens fastigheter är fos- silfri. Under det gångna året har Stendörren fortsatt sitt arbete med energieffektivisering utifrån energistrategin. Framför allt har bolaget lyckats minska elförbrukningen genom effektivare installationer som har hög värme- återvinning. Dessutom har vissa fastigheter deltagit i ett pilotprojekt som utforskar möjligheterna till ytterligare optimering med hjälp av AI och sensorstyrning. Under 2024 fortsatte arbetet med att ersätta fjärr- värme med bergvärme, installera solceller samt anpassa och optimera drifttiderna i fastigheterna. Under året nådde bolaget en installerad soleffekt om dryg 1 300 kWp (660). Förvaltningen följer löpande upp de ener- gibesparande åtgärderna genom månadsvisa uppfölj- ningar för varje fastighet, med fokus på att kontinuerligt minska energiförbrukningen. Certifiering av befintliga fastigheter Stendörren har valt att certifiera sina befintliga fastig- heter enligt BREEAM In-Use. Certifieringsarbetet fortskred under 2024, och vid årets slut var 73 procent av den totala uthyrbara ytan certifierad (58). Bolaget har som mål att certifiera minst 70 procent av ytan till och med 2025 – vilket uppnåddes under året. Framöver kommer certifiering att genomföras endast när det finns särskilda skäl. Projektutveckling Inom projektutvecklingen har klimatkalkyler integrerats i samtliga nybyggnadsprojekt för att tillföra värdefulla insikter redan i ett tidigt skede, när möjligheten att påverka klimatavtrycket är som störst. Genom klimat- kalkylerna kan val av material och konstruktion opti- meras för att minska koldioxidutsläppen i varje enskilt projekt. Stendörren har som mål att till 2030 minska koldioxidutsläpp per kvadratmeter (BTA) med 40 pro- cent, med 2022 som basår. Under året avslutades tre projekt med en sammanlagd yta på drygt 14 000 kva- dratmeter, där en utsläppsminskning på cirka 28 procent uppnåddes jämfört med basåret. I byggprojekten har Stendörren även möjliggjort lokal hantering av mark- och stenmassa, vilket har minskat transportbehovet och effektiviserat resursanvändningen på plats. Certifiering i nybyggnation Stendörren miljöcertifierar samtliga nybyggnadspro- jekt enligt certifieringssystemet BREEAM SE. Bolagets ambition är att som lägst uppnå nivån ”Very Good”, men i flera projekt siktar man ännu högre mot ”Excellent”. Under året färdigställdes två projekt med certifierings- nivån ”Very Good” samt ett projekt med betyg ”Excellent/Outstanding”. Avfall Målet att hitta lösningar för att minska både hyres- gästernas avfall och byggavfall kvarstod under 2024. Under året genomfördes flera insatser för att förbättra avfallsinsamlingen och -sorteringen hos hyresgästerna. Eftersom en stor del av avfallshanteringen sköts av Ambition • Minska energiintensiteten (kWh/kvm) med minst 30% till 2030 (basår 2020). • 70% av fastighetsportföljen (kvm) ska vara miljöcertifierad senast 2025. • 100% av nybyggnadsprojekt och större renoveringar ska miljöcertifieras. • Möjliggöra ökad återvinning av hyres- gästers avfall. • Minimera byggavfall från byggnadsprojekt till <1% till deponi, till 2030. • 100% fossilfri energi till 2030 (köpt av Stendörren). • Minska koldioxidavtrycket i nybyggnads- projekt med minst 40% kgCO 2 /kvm BTA till 2030 (basår 2022). Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på: HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA MINSKNING AV ENERGI- INTENSITETEN (KWH/KVM) 1) 27,1% Mål: 30% minskning från basår 2020 till år 2030 MILJÖCERTIFIERAD AREA 2) 73,4% Mål: 70% certifierad area till år 2025 BYGGAVFALL TILL DEPONI 2% Mål: <1% till år 2030 ANDEL FOSSILFRI ENERGI 97,4% Mål: 100% till år 2030 MINSKNING AV KOLDIOXIDAVTRYCK VID NYBYGGNATION CO 2 /KVM 28,3% Mål: 40% minskning från basår 2022 till 2030 1) Per 31 december 2024 jämfört med basår 2020. 2) Av totalt bestånd per 31 december 2024. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 31 Miljömässig hållbarhet Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport respektive hyresgäst är insamling av data och uppfölj- ning av avfallsflöden fortsatt en utmaning. Under 2024 gick 2 procent av byggavfallet till deponi. För att stärka arbetet med avfallshanteringen arbetar Stendörren med att implementera gröna hyresavtal, vilka syftar till att möjliggöra bättre tillgång till avfallsdata framöver. Koldioxidavtryck Klimatpåverkan inom den egna organisationen, Scope 1, är marginell eftersom bolaget inte längre har några egna värmepannor i fastigheterna och majoriteten av service- fordonen är fossilfria. De indirekta utsläppen, Scope 2, utgörs främst av energianvändningen i fastigheterna och påverkas av både effektiviteten i energiförbrukningen och valet av energislag för respektive byggnad. Den största andelen utsläpp kommer från verksamhet utanför den egna organisationen, inom Scope 3. Dessa utsläpp kan Stendörren påverka genom val av byggpro- jekt och byggmaterial samt genom att sätta ambitiösa mål för avfallshantering. Bolaget kan även ställa krav på användning av fossilfria bränslen i fordon och maskiner som används i byggprojekten. Utsläpp kopplade till hyresgästernas användning av lokaler kan till viss del begränsas genom att uppmuntra till inköp av fossilfri eller förnybar el, främja effektiv avfallshantering samt underlätta klimatsmarta pendlingsalternativ. En sammanställning av Stendörrens totala växthus- gasutsläpp för perioden 2020–2024 återfinns i tabellen på sidorna 40–42. Totala utsläpp Under året minskade utsläppen i Scope 1 till 25 ton (110). Minskningen är främst ett resultat av att en oljepanna demonterats samt att majoriteten av bolagets fordon nu är fossilfria. Utsläppen i scoop 2 minskade till 952 ton (1 189), vilket kan tillskrivas både lägre energiförbrukning i fastighets- beståndet och förbättrade emissionsfaktorer från fjärr- värmeleverantörerna. De totala utsläppen i Scope 3 ökade till 8 104 ton (4522). Ökningen förklaras huvudsakligen av ett ökat antal avslutade nybyggnadsprojekt och genomförda hyresgästanpassningar. Samtidigt har antalet pendlings- resor med fossildrivna fordon minskat markant, då en betydande andel av dessa resor nu sker med elbilar. Majoriteten av Scope 3-utsläppen härrör från material- användning i ny- och ombyggnadsprojekt. Detta är ett resultat av ökad efterfrågan på bolagets fastigheter, vilket under året lett till att fler byggprojekt befunnit sig i den produktionsintensiva fasen. Utsläppsintensitet Inom Scope 1 och 2, som omfattar det förvaltade fast- ighetsbeståndet, har energiförbrukningen minskat och utsläppen reducerats till 2,2 kg CO 2 /kvm uthyrbar area (LOA) (2,6). Inom Scope 3 har utsläppen från nybyggnation minskat till 251 kg CO 2 /kvm (BTA) (350). Denna förbättring är ett resultat av ett systematiskt arbete med att minska klimat- avtrycket per tillförd kvadratmeter i bolagets projekt. För ombyggnationer och hyresgästanpassningar ökade utsläppen något till 35 kg CO 2 /kvm (LOA) (32). Dessa utsläpp baseras dock helt på schablonvärden, vilket delvis inte speglar de konkreta insatser som genomförts i ombyggnadsprojekten för att minska klimatpåverkan. Under 2025 kommer beräkningsmodellen att uppdateras för att ge en mer korrekt och rättvisande bild av bola- gets systematiska arbete med att öka andelen återbrukat material i ombyggnationer. FOKUSOMRÅDEN Resurseffektivitet – utfall KPI 2024 2023 2022 Energi Andel inköpt fossilfri energi, % 97 98 96 Total energianvändning, MWh 34 437 40 858 44 970 – varav från förnyelsebara källor, MWh 33 531 39 903 42 970 – varav från icke förnyelsebara källor, MWh 906 955 2006 Uppvärmning från fjärrvärme, MWh 24 090 28 703 30 165 Uppvärmning från el Värmepumpar, direktverkande el etc, MWh 965 1 021 759 Uppvärmning från eldningsolja, MWh 0 0 58 Energiintensitet, kWh/kvm 79 85 89 Fastighetsel (exkl el till uppvärmning), MWh 9 333 11 078 13 988 Kyla från fjärrkyla, MWh 49 56 – KPI 2024 2023 2022 Intensiteter 1) kWh/kvm 79 85 89 kg CO 2 /kvm 2,2 2,6 2,7 Certifiering Antal miljöcertifierade fastigheter 94 68 45 Andel miljöcertifierad uthyrningsbar yta, % 73 58 42 Antal certifierade ny- och ombyggnationer 2) 3 1 0 1) Intensitet baserat på Scope 1 och 2 och kvadratmeter beräknas utifrån LOA. Kommer justeras i framtida rapportering då datainsamling för Scope 3 påbörjats. 2) Erhållet certifikat. Resterande (totalt 100 %) av nybyggnationsom avslutas under 2023, inväntar godkänt certifikat. Klimatpåverkan (Scope 1 och 2) Kg CO 2 /kvm Energiintensitet KWh/kvm 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 20242023202220212020 0 20 40 60 80 100 120 20242023202220212020 Andel förnyelsebara och återvunna energikällor i verksamheten 0 20 40 60 80 100 20242023202220212020 n Icke förnyelsebara energikällor n Förnyelsebara och återvunna energikällor Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 32 Miljömässig hållbarhet Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport I linje med Task Force on Climate-related Fi- nancial Disclosures (TCFD) rekommendationer har bolaget kategoriserat sina klimatrelaterade finansiella risker i två huvudgrupper – fysiska risker och omställningsrisker. Stendörren har genomfört analyser av det svenska fastighets- beståndet och under 2024 tagit fram en strategi för att hantera och begränsa de identifierade riskerna. Fysiska risker avser de risker som uppstår till följd av klimatförändringar, såsom ökad nederbörd, högre tem- peraturer eller stigande havsnivåer. Omställningsrisker omfattar politiska, regulatoriska, marknadsmässiga och tekniska risker som kan uppstå i samband med över- gången till ett samhälle med lägre koldioxidutsläpp. Under de senaste åren har Stendörren genomfört en omfattande klimatriskanalys av hela det svenska fast- ighetsbeståndet, i syfte att identifiera vilka fastigheter som är mest utsatta för klimatförändringar. Analysen visade att cirka 21 procent av beståndets värde är expo- nerat för högre klimatrelaterade risker. Under året har bolaget, i samarbete med externa konsulter, genomfört två fördjupade pilotprojekt för att utveckla en metod och arbetsrutin för att inventera samtliga 20 fastigheter som bedömts ha betydande risker, främst kopplade till hydrologiska faktorer. Resultatet av denna inventering utgör grunden för det fortsatta arbetet med att klimat- säkra de mest riskutsatta fastigheterna i portföljen. Fysiska risker I den analys som Stendörren genomförde under 2022 och 2023, utgick bolaget från FN:s klimatpanel IPCC:s fyra utsläppsscenarier; RCP8,5 (värsta scenario, fortsatt ökade utsläpp), RCP6 (fortsatt ökade utsläpp fram till 2060), RCP4,5 (fortsatt ökade utsläpp fram till 2040) FRAMTIDSSÄKRING Ambition • Inkludera relevanta TCFD-indikatorer och rapportera enligt TCFD. • Samtliga fastigheter med hög risk ska riskinventeras och förses med relevanta handlingsplaner. • Öka andel fastigheter med Energideklara- tion (Energy Performance Construction, EPC) betyg C eller bättre. • Mål om nettonoll koldioxidutsläpp validerat av Science Based Targets initiative (SBTi). Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på: BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA och RCP2,6 (kulminerade utsläpp 2020 och därefter en minskning). Resultatet av den genomförda kartläggningen visar att fram till år 2040 har 22 fastigheter en möjlig fysisk klimatrisk. Av dessa har en djupare genomgång och inventering påbörjats under 2024 för att kunna hantera risker i respektive fastighet. Riskerna är fram för allt kopplade till hydrologi och kylgraddagar. Analysen av bolagets svenska fastigheter utgår från underlag sam- manställt av SMHI, byggnadernas konstruktion, energi- prestanda, geografiska läge och byggår. Fastigheter i Norge, Danmark och Finland har ännu inte inkluderats i det rapporterade underlaget. De fastigheter som idag finns utanför Sverige kommer att utredas när en lämplig modell för detta tagits fram. Omställningsrisker Stendörren har även genomfört en analys av tillgäng- lig energidata för sitt fastighetsbestånd. Granskningen identifierade 16 fastigheter som, genom genomförda och planerade åtgärder, successivt minskar sina utsläpp och därmed är i linje med bolagets mål om nettonoll koldioxid- utsläpp till 2040. Stendörren utgår i sitt arbete från ett scenario med en global temperaturökning om 1,5 grader, vilket sätter ramarna för hur bolaget hanterar sina omställnings- risker. En central del i detta arbete är att byta till upp- värmningslösningar som bergvärme och fjärrvärme med högre andel förnybar energi. Anpassningsarbetet för att minska konsekvenserna av omställningen har inletts och pågår löpande. För fastigheterna i övriga Norden pågår en successiv kartläggning, och de integreras stegvis i Stendörrens övergripande omställningsarbete. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 33 Miljömässig hållbarhet Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport Ambition • Aktivt arbeta, med årlig uppföljning och återkoppling, gällande jämställdhet och icke-diskriminering. • Sträva efter jämlikhet och mångfald bland alla yrkeskategorier med mål om en 40/60 könsfördelning för ledande befattnings- havare. • Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de årliga medarbetarenkäterna. • Samtliga medarbetare ska utbildas i uppförandekoden. Verksamheten byggs och utvecklas av motive- rade och kompetenta medarbetare tillsammans med leverantörer och samarbetspartners. Tack vare korta beslutsvägar inom organisationen kan nödvändiga beslut som leder till önskvärda förändringar ske snabbt. Välmående och hälsa Stendörren arbetar aktivt med att stärka företagskulturen och vidareutveckla bolaget. Medarbetarnas utveckling, välmående och hälsa är ett högt prioriterat område. Under det gångna året har bolaget fokuserat på att stärka kom- petensen och förbättra kommunikationen mellan ledande befattningshavare och medarbetare, för att öka förståel- sen för individuella behov och utvecklingsmöjligheter. Stendörren värnar både om medarbetarnas professio- nella utveckling inom företaget och om balansen mellan arbete och fritid. Nyckelpersoner inom bolaget har fort- satt att driva och leda olika initiativ som främjar trivsel och stärker sammanhållningen i teamen, med syftet att skapa en inkluderande och engagerande arbetsmiljö. Under året arrangerades även en gemensam konferens med temat ”Mångfald och företagskultur”, där team- stärkande aktiviteter stod i fokus för att ytterligare främja samarbete, stärka sammanhållningen och öka trivseln inom organisationen. Under de senaste åren har Stendörrens insatser resulterat i en tydlig förbättring i bolagets halvårsvisa eNPS-mätningar (Employee Net Promoter Score). Vid den första mätningen under 2024 ökade eNPS-värdet till 58 (26), medan den andra mätningen visade ett värde på 42 (58). Denna betydande förbättring är ett resultat av det målmedvetna arbete som genomförts för att stärka medarbetarnas välmående. Sjukfrånvaron under 2024, både korttids- och långtids- sjukfrånvaro, var i genomsnitt 0 dagar per medarbetare ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på: GOD HÄLSA OCH VÄL BEFINNANDE JÄMSTÄLLDHET ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT (0,8). Dessutom rapporterades inga arbetsrelaterade olyckor eller färdolyckor under året. Jämställdhet och mångfald Stendörrens könsfördelning uppgick under 2024 till 54 procent kvinnor i ledande befattningar, vilket är samma andel som 2023. Stendörren arbetar aktivt för att främja inkludering, likabehandling och respekt mellan medarbe- tare. Detta görs bland annat genom medarbetarsamtal och workshops. Vid misstanke om särbehandling finns tydliga rutiner: händelser rapporteras till närmaste chef eller till HR-chef och följs upp tillsammans med berörda parter. Stendörren tillhandahåller även en anonym visselblåsartjänst som är tillgänglig för samtliga medarbetare. För att säkerställa en rättvis lönesättning genomförs årligen en lönekartläggning. Den syftar till att säkerställa att lönesättning sker utifrån roll, ansvar och erfarenhet samt att olika roller värderas konsekvent och transpa- rent i förhållande till varandra. 2024 2023 2022 KPI Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total Könsfördelning chefsbefattningar 1) 7 6 13 7 6 13 5 8 13 Antal nyanställda under året 9 3 12 4 8 12 5 8 13 Arbetsrelaterade skador och sjukdomar, antal frånvarodagar 2) 0 0 0 2,1 0 0,8 2,9 2,2 2,4 Mångfald antal anställda <30 år 4 5 9 5 3 8 5 4 9 31–50 år 14 15 29 8 20 28 8 19 27 >50 år 7 6 13 7 7 14 6 6 12 Totalt antal anställda 51 50 48 KPI 2024 2023 2022 Personalomsättning, % 18 33 34 eNPS-värde (employee Net Promoter Score) +42 +58 +11 Antal utbildningstimmar per år 3) 418 263 166 Andel anställda som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärutveckling, % 100 100 100 1) Baserat på chefer med personalansvar eller chef som är del av ledningsgruppen. 2) Snittantal frånvarodagar baserat på totalt antal anställda per december 2024. 3) Antalet timmar är baserade på utbildning i BAM, HLR samt uppförandekod. Övrig utbildningstid har inte loggats. KVINNLIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE 54% Mål: 40/60 könsfördelning ENPS-POÄNG 42 Mål: 40 poäng Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 34 Social hållbarhet Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på: ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT SOCIALT ANSVAR Bolaget arbetar tillsammans med kunder, kommuner och lokala företagare för att utveckla trivsamma, trygga, säkra och gröna miljöer. Stendörren ser stora fördelar med att ha en nära dialog med hyresgästerna, då det ger en god förståelse för deras behov och förväntningar på bolaget som hyresvärd. Samhällsengagemang Stendörrens mål inom detta fokusområde är att skapa arbetsmöjligheter för personer som står långt från arbetsmarknaden. Under de senaste åren har bolaget aktivt erbjudit praktikplatser och möjligheter till prak- tiskt lärande för att stötta individer på deras väg in i arbetslivet. Under 2024 tog Stendörren emot totalt tre praktikanter. Under det fjärde kvartalet 2024 inledde Stendörren även en dialog med en extern samarbetspartner för att utveckla ett mer systematiskt arbetssätt för att skapa arbetstillfällen för personer långt från arbetsmarknaden. Genom detta samarbete strävar bolaget efter att kunna erbjuda fler möjligheter till inträde i arbetslivet. Ambition • Skapa arbetsmöjligheter för personer långt ifrån arbetsmarknaden. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 35 Social hållbarhet Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport Ambition • Leverantörer till bolagets förvaltning samt utvecklingsverksamhet ska underteckna och efterleva Stendörrens uppförandekod. • Samtliga fordon ska vara fossilbränsle- oberoende senast 2025. Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på: JÄMSTÄLLDHET ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT OPERATIONELL EXCELLENS Fokusområdet identifierar de riktlinjer som medarbetarna inom Stendörren ska arbeta utifrån för att bidra till en hållbar verksamhet. Det handlar om att bevaka risker och föränd- ringar i omvärlden, men framför allt om att bygga en stark och stabil organisation med välfungerande stödprocesser, metoder, verktyg, rutiner och policyer. Styrning av leverantörskedjan Under slutet av 2024 har mindre uppdateringar genom- förts i uppförandekoden för leverantörer och affärspart- ners inom både fastighetsförvaltningen och projektut- vecklingsverksamheten. Syftet med uppdateringarna är att kvalitetssäkra processerna och skärpa hållbarhets- kraven vid upphandling av leverantörer. Tjänsteresor Andelen fordon i bolaget som är fossiloberoende (hybrid eller elfordon) uppgår till 89 (80) procent av bolagets totala fordonsflotta. Resterande fordon fasas ut löpande enligt bolagets fordonspolicy. Anställda på Stendörren ska undvika flygresor i möjligaste mån och som generell rekommendation gäller att alla inrikesresor ska genom- föras med tåg. Antikorruption och mänskliga rättigheter Stendörren har tagit fram rutiner för att minimera risken för korruption, mutor och oegentligheter, både i egen verksamhet och i värdekedjan. Bolagets leverantörer ska signera en uppförandekod i samband med utförandet av entreprenad eller tjänst av ett högre värde än 1 miljon kronor. Bolaget tillhandahåller ett, externt hanterat, visselblåsarsystem via sin webbplats. Under 2024 har inga ärenden rapporterats genom systemet. Antal inrapporterade incidenter 2024 2023 2022 Visselblåsarsystem 0 1 0 Övriga kanaler 0 0 0 ANDEL FOSSILOBEROENDE FORDON 89% Mål: 100% år 2025 Systematiskt arbete för en säkrare värdekedja Bolaget utför bakgrundskontroller av entreprenörer och leverantörer vilka inkluderar både ekonomiska och sociala parametrar för att säkerställa trygga och säkra samarbeten. Bolagets kontroller har gett en bred kun- skap om vilka rutiner som behöver förstärkas och hur ska arbete ska ske systematiskt i organisationen. Under andra halvan av 2024 har bolaget beslutat om en ny rutin som säkerställer att adekvata kontroller genomförs av upphandlade samarbetspartners. Rutinen fastställer tyd- liga ramar för hur efterlevnaden av uppförandekoden ska följas upp, samt vilka typer av kontroller som ska genom- föras i respektive skede av upphandlingsprocessen. Sedan den nya rutinen infördes har några mindre avvikelser upptäckts. Dessa har hanterats av upphand- lad part och vid ett av fallen har vite till ansvarig part utfärdats. Inga allvarligare incidenter eller avvikelser har uppdagats. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 36 Ansvarsfullt företagande Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 37 Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport GRI-INDEX Avsteg GRI-standard/annan källa GRI-referens Plats Krav utelämnat Skäl Förklaring Allmänna upplysningar GRI 2: Allmänna upplysningar 2021 2-1 Uppgifter om organisationen 3, 9, 53 2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsrapportering 53, 72 2-3 Redovisningsperiod, regelbundenhet och kontaktperson 24, 45, 46 2-4 Förklaring till effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare redovisningar och skälen för sådana förändringar 53 2-5 Externt bestyrkande 24, 43 2-6 Verksamheten, värdekedja och övriga affärsrelationer 12 2-7 Anställda 45, 68 2-8 Medarbetare som inte är anställda 68 2-9 Översikt över styrning och sammansättning 26, 80, 81 2-10 Nominering och val av det högsta styrande organet 80, 81 2-11 Ordförande för det högst styrande organet 81, 87 2-12 Roll för det högsta styrande organet i att bevaka hanteringen av påverkan 25, 26 2-13 Delegering av ansvaret hanteringen av påverkan 25, 26 2-14 Funktion för det högsta styrandeorganet i hållbarhetsrapporteringen 25, 26 2-15 Intressekonflikter 80, 81 2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 82, 83 2-17 Kollektivt kunnande inom det högsta styrande organet 82, 83 2-18 Utvärdering av resultat för det högsta styrande organet 82, 83 2-19 Ersättningspolicyer 69, 85, 86 2-20 Process för att fastställa ersättningar 85, 86 2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande 68, 69 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 28, 45, 46 2-23 Policyförpliktelser 25 2-24 Integrera policyförpliktelser 25 2-25 Process för att åtgärda negativ påverkan 36 2-26 Mekanismer för att söka rådgivning och väcka frågor 36 2-27 Efterlevnad av lagar och regler 24 2-28 Medlemskap i organisationer 25 2-29 Metoder för samarbeten med intressenter 27 2-30 Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal 45 Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 38 GRI-index Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport Avsteg GRI-standard/annan källa GRI-referens Plats Krav utelämnat Skäl Förklaring VÄSENTLIGA FRÅGOR GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 27 3-2 Lista på väsentliga frågor 27 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27 EKONOMISKA STANDARDER GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27 GRI 201: Ekonomiskt resultat 2016 201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 42 201-3 Förmånsbestämda åtaganden och andra pensionsplaner 55, 85, 86 ANTIKORRUPTION GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 36 GRI 205: Antikorruption 2016 205-2 Kommunikation och utbildning i anti-korruptionspolicyer och rutiner 34, 36 205-3 Bekräftade korruptionsfall samt vidtagna åtgärder 36 ENERGI GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 31 GRI 302: Energi 302-1 Energianvändning inom organisationen 31, 32 302-3 Energiintensitet 31, 32 302-4 Minskad energianvändning 31, 32 UTSLÄPP TILL LUFT GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 32 GRI 305: Utsläpp till luft 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 32, 40 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser energi (Scope 2) 32, 40 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 32, 41 305-4 Utsläppsintensitet växthusgaser 13, 32, 40 Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 39 GRI-index Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport Avsteg GRI-standard/annan källa GRI-referens Plats Krav utelämnat Skäl Förklaring AVFALLSHANTERING GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 31, 32 GRI 306: Avfall 2022 306-3 Genererat avfall 42 306-4 Avfall till återanvändning och återvinning 42 306-5 Avfall till förbränning och deponering 42 MÅNGFALD OCH LIKABEHANDLING GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 34 GRI 405: Mångfald och lika- behandling 2016 405-1 Mångfald hos styrelse, ledning och anställda 34, 57 405-2 Kvinnors grundlön och ersättning i förhållande till mäns a, b Information ej tillgänglig Data finns men ej sammanställd i relevant format Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 40 Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport HÅLLBARHETSNOTER Stendörrens växthusgasutsläpp Stendörren följer årligen upp bolagets utsläpp i enlighet med ramverket Greenhouse Gas Protocol (GHG-Protocol). Utsläppen är redovisade inom Scope 1, 2 och 3. Under 2022 har beräkningarna för Scope 3 justerats och inkluderar nu fler klimatposter än tidigare år. Ton CO 2 e 2024 2023 2022 2021 2020 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar Scope 1 Köpta energibränslen (naturgas, olja, pellets) 0 0,1 16 29 192 Olja: 0,268 kgCO 2 e/kWh Energiföretagen Inga oljepannor i drift. Drivmedel till tjänstefordon och maskiner 10 60 84 110 386 Bensin: 2,114 kgCO 2 e/l Diesel: 1,958 kgCO 2 e/l Biodiesel (HVO 100%): 0,00 kgCO 2 e/l E85: 0,463 kgCO 2 e/l Fordonsgas: 0,358 kgCO 2 e/l Biogas: 0,00 kgCO 2 e/l Naturvårdsverket Egna ägda samt leasade bilar, är majoritet el eller hybridbilar. De sista (2) fossildrivna bilar har avyttrats under året. Köldmedialäckage 15 50 151 71 – Summa Scope 1 25 110 251 210 578 Scope 2 Fjärrvärme 951 1 188 1 080 1 268 941 Emissionsfaktor från varje leverantör (1 års eftersläpning) Energiföretagen Köpt el (platsbaserad)1 903 972 1 060 1 222 1 245 Nordisk elmix: 0,072 kgCO 2 e/kWh IVL Bättre inhämtning av data i hela Norden. Energieffektivisering av fastigheter (mindre förbrukning i det svenska beståndet). Köpt el (marknadsbaserad) 1 1 1 1 1 El vattenkraft: 0,0000383 kgCO 2 e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft Summa Scope 2 (platsbaserad) 1 854 2 160 2 140 2 490 2 186 Nordisk elmix, emissionsfaktor är densamma för alla år Summa Scope 2 (marknadsbaserad) 952 1 189 1 081 1 269 942 Utsläppsintensitet, Scope 1 och 2 (kg CO 2 per uthyrbar kvm) 2,2 2,6 2,7 3,2 2,9 IVL, SBTi För att klara 1,5 graders målet, skall energi till bolagets drift av fastigheter max uppgå till 2,82 kgCO 2 / kvm till 2030. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 41 Hållbarhetsnoter Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport Ton CO 2 e 2024 2023 2022 2021 2020 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar Scope 3 Uppströms Stora inköp och underhåll (3.1) 0 0 0 – – Nybyggnation (Avser A1-A5 i klimatdeklarationen) (3.2) 3 008 982 5 529 – – Generiska representativa värden enligt Boverkets klimatdatabas EPD:er på specifika material där det finns Byggsektorn klimat beräkningsverktyg (BM) EPD International Klimatberäkning i Nodon samt med extern konsult Tre större projekt startades och avsludades under 2024. Totalt resulterade dessa projekt (inklusive byggdel 7 och 8) på –35% kgCO 2 /kvm (BTA) mot 2023). Nybyggnation (utöver klimatdeklaration) (3.2) 1 091 702 2 088 – – Schablon byggdel 7 och 8 beroende på byggnadstyp Markarbete under byggnad: 30 kgCO 2 e/kvm Asfalterad yta: 0,049 kgCO 2 e/kg Schabloner byggdel 7, 8 och markarbete: IVL Asfalt: Trafikverket BM (från BM) ROT (värdehöjande) (3.2) 3 699 2 633 2 058 – – Schablon Small: 29 kgCO 2 e/kvm Schablon Medium: 55 kgCO 2 e/kvm Schablon Large: 80 kgCO 2 e/kvm Schablon framtagen tillsammans med IVL Flera hyresgästanpassningar har genomförts och avslutats under 2024. Generiska värden. Schablon baserad på investerad kr/kvm. Uppströms: Köpta energibränslen (naturgas, olja, pellets) (3.3.) 0 0,11 1 2 – Eldningsolja till uppvärmning: 0,022 kgCO 2 e/kWh Värmeforsk Uppströms: Fjärrvärme (3.3) 119 140 132 159 – Emissionsfaktor från varje leverantör (1 års eftersläpning) Energiföretagen Uppströms: Köpt el (platsbaserad) (3.3) 264 297 314 361 – Nordisk elmix: 0,0213 kgCO 2 e/kWh IVL Uppströms: Köpt el (marknadsbaserad) (3.3) 30 36 40 45 – El vattenkraft: 0,00295 kgCO 2 e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft Uppströms påverkan drivmedel (3.3) 5 14 20 16 – Bensin: 0,49 kgCO 2 e/l Diesel: 0,46 kgCO 2 e/l Biodiesel (HVO 100%): 0,00 kgCO 2 e/l E85: 0,563 kgCO 2 e/l Fordonsgas: 0,784 kgCO 2 e/l Biogas: 0,563 kgCO 2 e/l Naturvårdsverket Avsevärd minskning av fossilberoende bilar. Upphandlade transporter (3.4) Avfallshantering i den egna verksamheten (3.5) Tjänsteresor (3.6) 12 6 10 5 – Flyg: cirka 0,315 kgCO 2 e/km Inga resor med privat bil Övriga färdmedel: 0 kgCO 2 e Zeroemissions Fler affärsresor, utanför Sverige, med flyg. Pendlingsresor (3.7) 7 9 17 – – Bensin: 0,154 kgCO 2 e/km Diesel: 0,131 kgCO 2 e/km Diesel (100% bio): 0,00 kgCO 2 e/km Elbil: 0,00 kgCO 2 e/km Laddhybrid: 0,066 kgCO 2 e/km Övriga färdmedel: 0 kgCO 2 e/km Naturvårdsverket Fler km per anställd i fossiloberoende bilar samt med kollektivtrafik. Betydligt färre km i fossilberoende bilar. Hyrda tillgångar (3.8) 0 0 0 0 – Nordisk elmix: 0,072 kgCO 2 e/kWh Emissionsfaktor från fjv leverantör Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 42 Hållbarhetsnoter Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport Ton CO 2 e 2024 2023 2022 2021 2020 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar Nedströms Hyresgästersenergianvändning (verksamhet (3.13) 87 – – – – Nordisk elmix: 0,0213 kgCO 2 e/kWh Energimarknadsinspektionen Uppstart att inkudera hyresgästers förbrukning i årets redovisning. (mindre andel, 10%, redovisats av hyresgästers verksamhetsel). Hyresgästersavfall (verksamhet) (3.13) 46 – – – – Avfallsentreprenör Uppstart av redovisning av hyresgästers avfall. Summa Scope 3 (platsbaserad) 8 338 4 783 10 169 543 0 Summa Scope 3 (marknadsbaserad) 8 104 4 522 9 895 227 0 Summa klimatpåverkan (platsbaserad energi) 10 217 7 053 12 560 3 243 1 519 Summa klimatpåverkan (marknadsbaserad energi) 9 081 5 821 11 227 1 706 1 519 Hyresgästavfall Ton 2024 2023 2022 Energi återvinning 184 81 75 Återvinning 120 328 328 Destruktion 1) 0 0 0 Deponi 4 10 10 Farligt avfall 1 26 31 1) Datan har inte kunnat bryta ut de mängder som går på destruktion men inte energiåtervinning. Direkt skapat ekonomiskt värde Mkr 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 Totala intäkter 910,15 853,98 732,82 652,87 631,03 591,58 537,40 452,30 Drift 168,09 158,09 158,95 150,41 149,77 171,45 167,20 124,30 Löner och ersättning till anställda 83,89 70,67 67,80 63,80 59,42 62,35 67,49 42,33 Betalning till finansiärer 323,40 308,76 207,86 135,43 133,58 166,35 131,30 105,20 Betalningar till den offentliga sektorn 87,71 41,19 58,51 28,99 31,68 30,01 23,80 23,10 Behållet ekonomiskt värde 247,06 275,27 239,71 274,25 256,58 161,41 147,61 157,38 Utdelning – – – – – 31,53 59,20 49,70 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Stendörren Fast- igheter AB (publ) att översiktligt granska Stendörren Fastigheter AB:s (publ) koncernhållbarhetsredovisning för år 2024. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta håll- barhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier. Kriterierna framgår på sidorna 24 samt 37–39 i hållbar- hetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramver- ket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhets- redovisningen, samt av företagets egna framtagna redo- visnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar inne- fattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhets- redovisningen grundad på vår översiktliga granskning. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revi- sioner och översiktliga granskningar av historisk finan- siell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättande av hållbarhetsredovinsingen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra över- siktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt- ning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Standard on Quality Management) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll, vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlev- nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB (publ) och deras dotterbolag enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översikt- lig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår gransk- ning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte framkommit några omständigheter som ger oss anled- ning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrel- sen angivna kriterierna. Stockholm den 29 april 2025 BDO Mälardalen AB Markus Håkansson Auktoriserad revisor Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 43 Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Hållbarhetsrapport REVISORNS RAPPORT ÖVER ÖVERSIKTLIG GRANSKNING AV HÅLLBARHETSRAPPORTEN Till styrelsen i Stendörren Fastigheter AB (publ), Org.nr. 556825-4741 FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse 45 Risker och riskhantering 47 Koncernens totalresultat 49 Koncernens finansiella ställning 50 Koncernens förändringar i eget kapital 51 Koncernens kassaflöde 52 Koncernens noter 53 Moderbolagets resultaträkning 65 Moderbolagets totalresultat 65 Moderbolagets balansräkning 66 Moderbolagets förändringar i eget kapital 67 Moderbolagets kassaflöde 67 Moderbolagets noter 68 Förslag till vinstdisposition 74 Årsredovisningens undertecknande 75 Revisionsberättelse 76 4 44STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Väsentliga händelser under året • Hyresintäkterna ökade med 7 procent till 902 miljoner kronor (843) och driftnettot ökade också med 7 pro- cent till 718 miljoner kronor (672). • Förvaltningsresultatet uppgick till 308 miljoner kronor (287). • Årets resultat uppgick till 327 miljoner kronor (–246) motsvarande 9,70 kronor per aktie (–10,54) före utspädning och 9,69 kronor per aktie (–10,54) efter utspädning. • Styrelsens förslag till årsstämman är att aktieutdelning inte lämnas till förmån för återinvestering i verksam- heten. • Nettouthyrningen uppgick under perioden till sam- manlagt 29 miljoner kronor och nya hyresavtal teckna- des med ett sammanlagt årshyresvärde om 103 miljo- ner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal med nya hyresgäster). • De hyresavtal som omförhandlades under året ledde till en ökning av hyresvärdena om 6 procent i viktat genomsnitt. Styrelsen och verkställande direktören för Stendörren Fastigheter AB (publ) (”Stendörren” eller ”bolaget”), med organisationsnummer 556825-4741, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2024. Årsredovisningen är upprättad i miljoner kronor. Nume- riska uppgifter inom parentes avser föregående räken- skapsår. Verksamheten i korthet Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. Stendörren har fyra finansiella mål: • att genomsnittlig avkastning på eget kapital långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent • att tillväxt i långsiktigt substansvärde långsiktigt ska uppgå till lägst 15 procent • att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger • att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent). Koncernen bestod per den 31 december 2024 av 166 stycken bolag (162) där Stendörren Fastigheter AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag. Fastighetsbestånd Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 december 2024 av 160 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stock- holmsregionen och Mälardalen och med ett samman- lagt marknadsvärde om 14 311 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka 19 procent av den samlade årshyran. Bolagets största hyresavtal var vid periodens utgång hyresavtalet med Fortifikationsverket, vilket representerade cirka 8 procent av den samlade årshyran. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 857 000 kvadratmeter uthyrbar lokalyta och fastighets- kategorierna lager, logistik och lätt industri svarade till- sammans för cirka 80 procent av det totala marknads- värdet. Bolaget hade vid periodens slut 40 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 637 000 kvadratmeter och är huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och bostadsändamål. Marknadsvärdet på byggrättsport- följen uppgår till 1 458 miljoner kronor (1 370). Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter i syfte att skapa bostadsbyggrätter i områden med potential för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Bolagets existerande byggrätter för bostäder utgör cirka 30 procent av värdet av hela bygg- rättsportföljen. Finansiering Per 31 december 2024 uppgick koncernens egna kapital till 5 395 miljoner kronor (4 838) och koncernens ränte- bärande skulder uppgick till 7 791 miljoner kronor (6651), motsvarande en belåningsgrad om 52 procent (50). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebä- rande skulderna uppgick till 3,1 år (2,6) och inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via räntederivat var den genomsnittliga räntebindningen 2,2 år (3,3). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat uppgick per boksluts- datumet till 4,2 procent. Stendörren hade vid balansdagens utgång två ute- stående obligationslån, varav båda är gröna. Det ena obligationslånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Bolaget hade även vid balansdagens utgång en grön hybridobligation om 300 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösen- datum i maj 2027. Organisation Stendörren hade per 31 december 2024 55 medarbe- tare (54) med fördelningen 28 män (29) och 27 kvinnor (26). För att Stendörren ska kunna fortsätta växa som bolag är det en förutsättning att bolaget erbjuder en god arbetsmiljö som präglas av öppenhet och respekt, högt i tak och bra utvecklingsmöjligheter. Stendörrens verksamhet ska vara sådan att de som arbetar i bolaget inte drabbas av ohälsa eller kommer till skada på grund av arbetet, och att de trivs och kan utvecklas både yrkesmässigt och som individer. Arbetsmiljöarbetet ska genomsyra alla beslut som fattas och alla aktiviteter som genomförs. Jämställdhet i arbetslivet är inte enbart en rättvisefråga, utan även en företagsekonomisk fråga. Det handlar om att tillvarata kompetens hos medarbe- tarna och att attrahera de mest kompetenta personerna vid rekrytering, vare sig de är män eller kvinnor. 100 procent av alla medarbetare exklusive VD omfattas av kollektivavtal. Hållbarhet Sedan Stendörren grundades 2014 har hållbarhet identifierats som en väsentlig del av bolagets långsik- tiga tillväxtstrategi. År 2017 intensifierades bolagets arbete inom hållbarhet genom en strukturerad dialog med intressenter och en omfattande strategisk över- syn. Under 2021 utvecklades en ny hållbarhetsstrategi med högre ställda mål. År 2023 uppfylldes flera mål i förtid, mot den bakgrunden formulerades nya mål som sedan godkändes av styrelsen. Under 2024 har flera nya rutiner implementerats, med syftet att minimera risker och deras potentiella konsekvenser. Därtill har processer införts för att minska klimatutsläpp, särskilt i samband med nybyggnation och uppstart av nya projekt. Stendörren lägger stor vikt vid att integrera hållbar- het i alla delar av organisationen och strävar efter att varje medarbetare ska bidra till måluppfyllelse inom Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 45 Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE samtliga fokusområden. Stendörrens övergripande och långsiktiga hållbarhetsmål ar att uppnå nettonoll koldi- oxidutsläpp i hela värdekedjan år 2040. Detta mål är en central del av bolagets vision om att skapa en mer hållbar och ansvarsfull verksamhet som bidrar positivt till både samhälle och miljö. Hållbarhetsredovisningen har upprättats i enlighet med bestämmelserna i 6 kap. 12 § i den äldre lydelsen av Årsredovisningslagen. Hållbarhetsrapporten avser Stendörren Fastigheter AB med dotterbolag, (se not 11 i moderbolagets noter beskrivning av dotterbolag) och återfinns på sidorna 24–42 i detta dokument. Hållbarhetsredovisningen upprättas årligen och har överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovisningen. Utvärdering och uppföljning av hållbarhets arbetet, dess mål och prioriteringar följs upp av ledningsgruppen kon- tinuerligt. Hantering av väsentliga risker inom hållbar- hetsområdet utgör en del av ledningsgruppens arbete och kan läsas i Förvaltningsberättelsen. De strategiska prioriteringarna för Stendörrens hållbarhetsarbete, och väsentliga områden beskrivs under avsnittet Intressent- engagemang och väsentlighetsanalys se sidan 27. Av hållbarhetsstrategin på sidan 28 framgår hur miljö- mässiga, sociala och styrningsrelaterade frågor relateras till Stendörrens hållbarhetsarbete. Förutom informationen ovan, beskrivs Stendörrens hållbarhetsarbete och utfallet av detta på sidorna 31–36 uppdelat per hållbarhetsområde enligt ÅRL: • Miljö, se sidorna 31–33 • Sociala förhållanden, personalfrågor och mänskliga rättigheter, se sidorna 34–35 • Motverkande av korruption, se sidan 36 Policy för jämställdhet, mångfald och likabehandling, se sidan 25. För eventuella frågor, kontakta Stendörrens hållbarhetschef: Linda Schuur linda.schuur@stendorren.se Moderbolag Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunk- tioner av koncernens alla bolag och fastigheter. Dessa funktioner inkluderar bland annat fastighetsförvaltning, projektledning och finansiering. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moder- bolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 129 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 31 december 2024 till 49 miljoner kronor (30) och det egna kapitalet uppgick till 1708 miljoner kronor (1 329). Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 46 Förvaltningsberättelse Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 47 Förvaltningsberättelse Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter RISKER OCH RISKHANTERING Stendörren utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets resultat och finansiella ställning. Det finns en rad faktorer som påverkar, eller skulle kunna påverka bolagets verksamhet både direkt och indirekt. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa sys- tem, rutiner, policyer och kompetensutveckling är meto- der för att kontrollera och minimera riskerna som verk- samheten utsätts för. För att säkerställa att Stendörren har en ändamålsenlig riskhantering och god intern kontroll har bolaget, utöver styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, instruktion för VD med tillhö- rande delegationsordning och attestinstruktion, antagit en rad interna riktlinjer, arbetsprocesser och rutiner. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhante- ring och interna kontroller medan det operativa ansvaret delegeras till VD. För att säkerställa så långt som möjligt att rätt risker identifieras och att bolagets kontrollrutiner adresserar dessa risker på ett adekvat sätt genomförs årligen en inventering och rating av vilka risker av finan- siell-, operationell-, strategisk- samt regelefterlevnad- karaktär som bolaget är utsatt för. Ett av huvudsyftena med detta arbete är att identifiera risker och potentiella felkällor samt att identifiera och dokumentera befintliga kontrollrutiner och, där så funnits nödvändigt, tillsätta nya rutiner och/eller IT-baserade kontroller. Nedan anges några av de riskområden som enligt bolagets egen bedömning kan, om de inträffar, medföra betydande påverkan på bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Faktorerna är inte framställda i prioriteringsordning och gör inte anspråk på att vara heltäckande. Finansiella risker Inom gruppen finansiella risker har bolaget bland annat identifierat följande betydande riskområden: Fastighetsvärdering Stendörren redovisar sitt innehav av förvaltningsfastig- heter till verkligt värde, vilket innebär att fastigheternas koncernmässigt bokförda värde motsvarar det bedömda marknadsvärdet enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter. En nedgång i fastigheternas marknadsvärde medför således en direkt negativ påver- kan på koncernens resultat och finansiella ställning även om koncernens kassaflöde inte påverkas förrän fastig- heten säljs. För att säkerställa att en rättvisande och trovärdig bedömning av fastigheternas marknadsvärde görs, anlitar bolaget externa, oberoende och välrenom- merade värderingsföretag som på årlig basis utför mark- nadsvärderingar av koncernens samtliga fastigheter. Finansiering Stendörrens verksamhet finansieras, förutom av eget kapital, av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostna- den utgör bolagets enskilt största kostnad. Som en följd av detta är bolaget exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen av erforderligt kapital för finansieringen av såväl utveck- lingen av befintliga fastigheter som tillkommande för- värv kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller andra långivare. Stigande kapitalkostnader kommer således att medföra en negativ påverkan på Stendörrens kassaflöde, resultat och finansiella ställning. Det kan ej garanteras att långivarna kommer att förlänga bola- gets krediter vid krediternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kommer att stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga finansie- ring består av bilaterala finansieringsavtal med svenska banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal med åtaganden om att efterleva gränsvärden avseende räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av lån- tagaren. För att minimera risker att ingångna låneavtal ej förnyas på skäliga villkor, strävar Stendörren efter att teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider. Därtill strävar bolaget efter att sprida de olika lånefaciliteternas förfallodatum jämnt över tiden så att endast en mindre del av kreditstocken förfaller till omförhandling varje år. Vid räkenskapsårets utgång uppfyller bolaget med god marginal samtliga finansiella åtaganden i befintliga kre- ditavtal. Förfallostrukturen på koncernens räntebärande skulder per 31 december 2024 framgår av not 17 och not 18. Skatterisker En förändring i skattelagstiftning, eller en förändring av rättspraxis, kan medföra en förändrad framtida skatte- situation för bolaget. Felaktig beräkning av och därmed felaktigt deklarerad inkomstskatt kan även medföra betydande skattetillägg och straffavgifter. För att dels säkerställa att förändringar i skattelagstiftningen efter- levs och dels att beräkning och deklaration av inkomst- skatt sker korrekt och i tid lägger bolaget betydande möda på att säkerställa att rätt kompetens finns i orga- nisationen. Extern hjälp av skatterådgivare inhämtas då behov bedöms föreligga. Operationella risker Inom gruppen operationella risker har bolaget bland annat identifierat följande betydande riskområden: Projektutveckling Stendörren genomför löpande många små och större projekt. Under verksamhetsåret investerades 598 miljo- ner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet, huvud- sakligen i form av lokalanpassningar efter hyresgäster- nas behov och önskemål samt i form av renoveringar och förbättringar av fastigheternas tekniska funktion. Betydande belopp investeras även i om-, till- och nybyggnationer. Risker som kan identifieras i samband med projektutveckling utgörs dels av rena felkalkyle- ringsrisker där kostnaden för projekten kan felbedömas, oförutsedda omständigheter som medför negativa ekonomiska konsekvenser samt risk för väsentliga förseningar av projekt som kan leda till viteskostnader och andra oförutsedda kostnader. Dessa risker strävar Stendörren att minimera genom att ha tydliga projektru- tiner med täta kontroller och uppföljning. Av stor vikt är även att den initiala projektplanen och kostnadsberäk- ningen görs noggrant och att tidsaspekter beaktas på ett realistiskt sätt vid avtalsskrivningen. Organisatoriska risker Inom gruppen operationella risker finns även ett antal risker av HR-karaktär, såsom ett stort beroende av nyck- elpersoner, en hög personalomsättning som kan med- föra otrivsel på arbetsplatsen och en ökad risk för felbe- slut av personer med kort erfarenhet, förhöjd stressnivå som kan leda till ökad psykosocial påfrestning (stress/ utbrändhet). Stendörren möter dessa risker genom ett ökat fokus på personalvård och friskvård men också genom regelbundna medarbetarsamtal och halvårsvisa medarbetarundersökning där synpunkter och förslag från organisationen hanteras. IT-risker Bristande IT-tillgänglighet och en otydlig IT-strategi riskerar att leda till sänkt effektivitet och fördyringar. Stendörren är ett relativt ungt företag som under 2017– 2018 och 2022–2023 bytt ut alla väsentliga IT-system mot moderna och ändamålsenliga system för fastighets- förvaltning, redovisning och rapportering. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 48 Förvaltningsberättelse Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter Strategiska risker Strategiska risker avser bland annat risker sammanhäng- ande med såväl makroekonomiska faktorer som utveck- lingen på de lokala fastighetsmarknaderna – omständig- heter som ligger utanför bolagets kontroll. Dessa faktorer innefattar, men är inte begränsade till, tillväxten i bruttonationalprodukt (”BNP”), inflation, räntenivåer, befolkningstillväxt och sysselsättningsgrad. Trender i de makroekonomiska förutsättningarna påverkar direkt och indirekt den svenska fastighetsmarknaden, efterfrå- gan på kommersiella fastigheter och därmed bolagets uthyrningsgrad, hyresnivåer, marknadsvärdet av dess tillgångar samt tillgången till, och kostnaden för, finan- siering. En nedgång eller svängning i tillväxt på de lokala marknader där bolaget är verksamt kan påverka hyres- nivåer och uthyrningsgrad, vilket kan få en negativ inver- kan på bolagets resultat för dess operativa segment och kan negativt påverka bolagets övergripande verksam- het, finansiella ställning och resultat. Även efterfrågan på bolagets fastigheter kan minska, vilket kan få en väsent- lig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. Regelefterlevnad Bolagets verksamhet regleras av och måste uppfylla kraven i ett flertal lagar och regleringar. Det finns en risk att bolagets tolkning av tillämpliga lagar och regler inte är korrekt eller att regelverk kan ändras i framtiden. Bolaget kan även komma att behöva ansöka om olika tillstånd och registreringar hos kommuner eller myndig- heter för att kunna bedriva sin verksamhet. Stendörren bedömer att bolaget har adekvat kompetens och interna processer för att kunna identifiera, kvantifiera och han- tera dessa risker, men det finns ändå en risk att bolaget inte kommer att erhålla nödvändiga tillstånd eller beslut eller att sådana beslut överklagas, eller på annat sätt är förenade med villkor som kan leda till ökade kostnader och förseningar för planerade utvecklingsprojekt för fastigheter eller i övrigt ha en negativ inverkan på bola- gets verksamhet och utveckling. Bolaget riskerar även att involveras i rättsliga eller administrativa förfaranden, vilket kan avse omfattande skadeståndsanspråk eller andra krav på betalningar, inklusive skadeståndsanspråk från kunder eller konkurrenter för brott mot konkur- renslagstiftning. Förberedelser inför, bestridanden utav samt utfallet av initierade förfaranden kan bli långvariga och kostsamma. Utfallet av sådana förfaranden är svåra att förutse. Vid negativt utfall i ett större rättsligt eller administrativt förfarande, oavsett om det grundas på en dom eller en förlikning, kan Stendörren åläggas ett betydande betalningsansvar. Dessutom kan kostnader i samband med tvister och skiljedomsförfaranden bli betydande. Hållbarhetsrisker Klimatförändringar är en central utmaning och innebär risker för bolagets verksamhet. Regulatoriska föränd- ringar kan öka kostnaderna medan förändrade kund- beteenden och nya finansieringsmöjligheter kan skapa affärsmöjligheter. Dessutom kan fysiska effekter som extrema väderförhållanden skapa ökade kostnader för fastigheter. Det är avgörande för Stendörren att anpassa sina strategier för att hantera dessa utmaningar, vilket görs av respektive ansvarig inom bolaget, genom tvär- disciplinär riskhantering samt genom regelbunden upp- följning och transparens inom ledningsgrupp och med bolagetsstyrelse. Förutom klimatförändringar föreligger risker inom arbetsmiljö och mänskliga rättigheter i hela värdekedjan. Klimatrisker Klimatförändringar utgör en ökande risk för skador på byggnader, vilket främst kan orsakas av förändringar i vädermönster såsom extremväder, stigande temperatu- rer och ökande havsnivåer. Dessa förändringar kan på lång sikt kräva ökade investeringar i fastigheter för att förhindra skador och bibehålla deras funktion. En genomgång av klimatrelaterade (fysiska) risker i bolagets fastighetsportfölj har nyligen genomförts. De identifierade riskerna hanteras, både strategiskt och direkt i den dagliga verksamheten. Inventering av de mest utsatta fastigheterna är grundläggande för att säkra tillgångar inför framtida klimatförändringar, med fokus på att integrera säkerhetsåtgärder för att skydda hyresgästernas verksamheter. Klimatriskbedömningar är också en integrerad del vid förvärvsbesiktningar för att säkerställa att potentiella risker tas hänsyn till vid fastighetsköp. Bolaget arbetar strukturerat och systematiskt för att minska flera av omställningsriskerna. Det genom- förs löpande utvärderingar av fastigheternas tekniska prestanda och förbättringsarbeten planeras in i sam- band med ordinarie underhåll och ombyggnationer. Ett betydande steg har varit att minska koldioxidutsläppen från förvaltningsverksamheten. Genom att öka ande- len fossilfri energi och minska energiförbrukningen kan utsläppen av växthusgaser reduceras, vilket även leder till minskade driftkostnader. Dessa åtgärder är ett led i företagets strategi för att både minska miljöpåverkan och stärka ekonomin på lång sikt. Om Stendörren miss- lyckas med att minimera riskerna, kopplade till klimatför- ändringar, i portföljen kommer fastighetsvärderingen av varje berörd fastighet att minska. Bristande klimatarbete kan också leda till svårigheter att finansiera fastigheter. Miljö En fastighet påverkar miljön vid dess uppförande, löpande skötsel och genom den verksamhet som bedrivs i den. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till en förorening ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling är den som för- värvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller borde känt till föroreningen, ansvarig för efterbehand- lingen. Detta innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot ägaren av fastigheten för att ställa fastig- heten i sådant skick som följer av miljöbalken. Stendörren arbetar aktivt med att minimera miljö- påverkan. En ökad andel miljöcertifierade byggnader, miljöanpassade materialval och en säker kemikalie- och avfallshantering är en del av detta. Förvärv av fastig- heter föregås av miljöutredningar för att klargöra fast- igheternas miljöstatus. Genom aktiv dialog med våra hyresgäster arbetar vi tillsammans för att öka mängden avfall som kan återvinnas. Vidare följer Stendörren gäl- lande regelverk beträffande fastighetsägarens ansvar för miljöpåverkan från fastighetsdriften. Mänskliga rättigheter och etiskt beteende Brott mot mänskliga rättigheter eller oetiskt beteende, incidenter av korruption, mutor både internt och hos samarbetspartners, utgör en allvarlig risk för förtroen- deskador och medför ekonomisk skada. Sådana hand- lingar kan underminera företagets rykte och affärsmäs- siga intressen. För att förebygga detta skriver alla nya medarbetare under den interna uppförandekoden vid anställningens början. Uppförandekoden i kombination med bolagets per- sonalhandbok reglerar ställningstaganden och agerande för att motverka särbehandling, mutor och korruption. Dessutom genomförs kontinuerliga utbildningar för att upprätthålla etiska och sociala standarder bland per- sonalen. Stendörren har en särskild uppförandekod för leverantörer, kunder och affärspartners som utvecklades av bolaget 2018. Under det första kvartalet 2024 uppdaterades denna kod för att ytterligare konkretisera förhållningssätt och regler för att eliminera oetisk verksamhet bland samar- betspartners samt leverantörer till Stendörren. För att säkerställa efterlevnad av uppförandekoden har bolaget beslutat om nya rutiner under 2024. Bolaget har iden- tifierat hur bakgrundskontroller skall utföras och vilken nivå av bakgrunds-, person- samt bolagsinformation som skall tas fram inför samarbetsavtal. För regelbun- den uppföljning av hur uppförandekoden efterlevs finns rutiner internt. Bolaget tar även hjälp av externa tredjepartsorganisa- tioner för att säkerställa att leverantörerna följer avtalen och överenskommelserna. Denna strategi är avgörande för att säkerställa en ansvarsfull och etisk företagskultur både internt och externt. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 49 Koncernens räkenskaper Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter Mkr Noter 2024 2023 Hyresintäkter 3 902 843 Övriga intäkter 9 11 Summa intäkter 910 854 Driftkostnader 4 –145 –13 9 Underhållskostnader 4 –23 –1 9 Fastighetsskatt 4 –24 –24 Driftnetto 718 672 Central administration 5, 6 –80 –7 7 Finansiella intäkter och kostnader 7 –319 –298 Orealiserade valutakursförändringar 8 0 1 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld 4 –10 –1 0 Finansnetto –329 –3 07 FÖRVALTNINGSRESULTAT 308 287 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 225 –355 Värdeförändring finansiella instrument –91 –17 3 Resultat före skatt 443 –241 Skatt 9 –116 –5 Årets resultat 327 –2 47 Omräkningsdifferenser 2 0 Övrigt totalresultat 2 0 Summa totalresultat för året 329 –246 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 329 –247 Resultat per aktie, före utspädning, kr 9,70 –10 ,54 Resultat per aktie, efter utspädning, kr 9,69 –10,54 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 28,89 28,43 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 28,91 28,43 KONCERNENS TOTALRESULTAT Resultat Jämfört med föregående år redovisar Stendörren för 2024 cirka 56 miljoner kronor högre intäkter och drift- nettot steg med cirka 46 miljoner kronor. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administrations- kostnader summerar förvaltningsresultatet till 308 miljo - ner kronor (287). Periodens resultat uppgår till 327 mil- joner kronor (–246), motsvarande 9,70 kronor per aktie (–10,54). Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med cirka 7 procent till 902 mil- joner kronor (843) jämfört med 2023. De ökade intäk- terna drivs av högre hyror i det befintliga beståndet, förvärv samt färdigställda och uthyrda projekt under året. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med cirka 6 procent. Utöver hyresintäkter redovisar bolaget även övriga intäkter om cirka 9 miljoner kronor som till största del avser en intäkt av engångskaraktär samt en försäkringsersättning under första kvartalet 2024. Fastighetskostnader De redovisade fastighetskostnaderna summerar till cirka –192 miljoner kronor (–182) vilket är 10 miljoner kronor högre jämfört med föregående år. Totala fastighetskost- nader i jämförbart bestånd ökade med cirka 11 miljon kronor, vilket motsvarar cirka 6 procent. Kostnadsök- ningen förklaras främst av högre underhållskostnader i sista kvartalet 2024, högre försäkringskostnader samt högre tariffer för värme och VA under året jämfört med föregående år. Central administration Kostnaderna för central administration uppgick under året till –80 miljoner kronor (–77) och utgörs av kost- nader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. Finansnetto De finansiella intäkterna uppgick till 130 miljoner kronor (113) och avser huvudsakligen intäkter avseende ränte- derivat. De finansiella kostnaderna, exklusive leasing- kostnad, steg till –449 miljoner kronor (–411) främst till följd av ökad belåning. Leasingkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till –10 miljoner kronor (–10). Kost- naden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder och arrendeavgifter. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för året uppgick till 308 miljoner kronor (287) vilket motsvarar en ökning om 7 procent, främst tack vare högre intäkter. Värdeförändringar För perioden redovisar bolaget realiserade och orealise- rade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt 225 miljoner kronor (–355). Värdeförändringarna i fastig- hetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv värdepåverkan på fastighetsbeståndet under perioden. Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om –91 miljoner kronor (–173). De negativa värdeförändringarna förklaras främst av sjunkande räntenivåer. Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om –53 miljoner kronor (–7) och uppskjuten skatt om –63 miljoner kronor (2). Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 50 Koncernens räkenskaper Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter Mkr Noter 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR 1 Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 10 9 3 Förvaltningsfastigheter 11 14 311 12 566 Nyttjanderättstillgångar tomträtt 4 2 74 259 Inventarier 12 0 1 Långfristiga fordringar – 3 Räntederivat 58 148 Summa anläggningstillgångar 14 651 12 981 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 13 9 8 Övriga kortfristiga fordringar 14 45 7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 55 64 Likvida medel 214 134 Summa omsättningstillgångar 18 323 213 SUMMA TILLGÅNGAR 14 975 13 193 KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING Mkr Noter 2024-12-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 Aktiekapital 19 17 Övrigt tillskjutet kapital 1 691 1 466 Balanserad vinst inklusive årets resultat 3 685 3 355 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 5 395 4 838 SUMMA EGET KAPITAL 5 395 4 838 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 17 7 638 5 826 Övriga långfristiga skulder 66 57 Leasingskuld tomträtt 4 2 74 259 Uppskjuten skatteskuld 9 1 061 999 Övriga avsättningar 19 4 4 Summa långfristiga skulder 18 9 043 7 145 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 17 153 825 Leverantörsskulder 68 124 Skatteskulder 31 13 Övriga kortfristiga skulder 25 6 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 259 241 Summa kortfristiga skulder 18 536 1 210 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 14 975 13 193 Anläggningstillgångar Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 december 2024 upp- gick värdet på den totala fastighetsportföljen till 14 311 miljoner kronor (12 566). Se vidare not 11. Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 323 miljoner kronor (213), bestående av likvida medel om 214 miljoner kronor (134) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 109 miljoner kronor (79). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om 214 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 280 miljoner kronor, uppgick vid periodens utgång till 494 miljoner kronor. Inga ytterligare säker- heter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Eget kapital Per den 31 december 2024 uppgick koncernens egna kapital till 5 395 miljoner kronor (4 838) och soliditeten till 37 procent (37). Räntebärande skulder Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 7 791 miljoner kronor (6 651), motsvarande en belåningsgrad om 52 procent (50). Skulderna utgörs av lån från kredit- institut om 6 531 miljoner kronor (5 582) och två gröna obligationslån om totalt 1 300 miljoner kronor (1 100). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgick till –40 miljoner kronor (–31). Den kortfristiga delen av de räntebärande skul- derna uppgick till 153 miljoner kronor (825) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kom- mande 12 månaderna. Ränte- och kapitalbindning Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind- ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se vidare not 17 för räntebärande skulder. Uppskjuten skatteskuld (netto) Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 2024 till 1061miljoner kronor (999) och avser skatten på fastig- heter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag. Övriga kortfristiga skulder Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kort fristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatte skulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 383 miljoner kronor (384). Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 51 Koncernens räkenskaper Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter Balanserade Totalt eget kapital Övrigt tillskjutet Omräknings- vinstmedel inklusive hänförligt till Mkr Aktiekapital kapital differenser periodens resultat Hybridobligation företagets ägare Ingående eget kapital per 2023-01-01 17 1 200 3 3 410 800 5 429 Personaloptionsprogram – 1 – – – 1 Ränta/utdelning hybridobligation – – – –59 – –59 Återköp hybridobligation – – – – –288 –288 Totalresultat januari–december 2023 – – 0 –2 46 – –246 Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 201 3 3 105 512 4 838 Ingående eget kapital per 2024-01-31 17 1 201 3 3 105 512 4 838 Ränta/utdelning hybridobligation – – – –46 – –46 Emission aktier, netto efter 2 487 – – – 489 emissionskostnader Skatteeffekt emissionskostnader 3 – – – 3 Emission hybridobligation, netto efter – – – –4 300 296 emissionskostnader Återköp hybridobligation – – – –2 –513 –515 Totalresultat januari–december 2024 – – 2 327 – 329 Utgående eget kapital per 2024-12-31 19 1 691 5 3 380 300 5 395 Kommentarer till koncernens förändringar i eget kapital Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2024 till 5 395 miljoner kronor (4 838). Vid års stämman 2024 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 52 Koncernens räkenskaper Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter Mkr Noter 2024 2023 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 308 287 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 22 28 0 Betald inkomstskatt –1 –13 Kassaflöde från den löpande verksamheten 335 2 74 före förändringar av rörelsekapitalet Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar –31 4 Förändring av rörelseskulder –88 28 Kassaflöde från den löpande verksamheten 217 3 07 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter –598 –516 Förvärv av koncernföretag/fastigheter –1 118 – Försäljning av koncernföretag/fastigheter 224 – Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 492 –516 Finansieringsverksamheten Nyemission personaloptioner – 1 Emission aktier, netto efter emissionskostnader 489 – Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader 296 – Utdelning Hybridobligation –46 –59 Återköp hybridobligation –514 –288 Upptagna räntebärande skulder 5 014 1 379 Amortering och lösen av räntebärande skulder –3 893 –1 026 Depositioner 9 21 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 356 28 Årets kassaflöde 81 –181 Likvida medel vid årets ingång 134 315 Årets kassaflöde 81 –181 Likvida medel vid årets utgång 214 134 KONCERNENS KASSAFLÖDE Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före föränd- ring i rörelsekapital uppgick under året till 335 miljoner kronor (274). Efter en nettoförändring av rörelsekapita- let på –119 miljoner kronor (32) uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 217 miljoner kronor (307). Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –1 492 miljoner kronor (–516) och utgjordes av likviditets- effekten vid förvärv av fastigheter, direkt och indirekt, uppgående till –1 118 miljoner kronor (0) samt investe- ringar i befintliga fastigheter om –598 miljoner kronor (–516). Kassaflödespåverkan från försäljning av fastig- heter uppgick under perioden till 224 miljoner kronor (0). Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under perioden till 1 356 miljoner kronor (28) bestående främst av upptagande av lån om 5014 miljoner kronor (1 379) samt amorteringar och lösen av befintliga krediter uppgående till –3 893 miljoner kronor (–1 026). Periodens kassaflöde Periodens nettokassaflöde uppgick till 81 miljoner kronor (–181) och likvida medel uppgick vid periodens utgång till 214 miljoner kronor (134). Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 53 Koncernens noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter 1 Redovisningsprinciper Allmänt om bolaget Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är Linnégatan 87B, 115 23 Stockholm . Moderbolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholms lista för medelstora bolag, Mid Cap (Ticker: STEF B). Koncernredovisningen för år 2024 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda kon- cernen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 29 april 2025. Koncernens rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning samt moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 22 maj 2025. Överensstämmelse med normgivning och lag Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporte- ringsrekommendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler. Nya standarder och tolkningar som trätt i kraft 2024 Inga standarder eller tolkningar som trätt i kraft under året har haft någon väsentlig inverkan på koncernen. Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu ej trätt i kraft Ett antal ändringar av standarder träder i kraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2025 eller senare och har inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Med undantag för IFRS 18 bedömer koncernen att dessa ändringar inte kommer att ha någon väsentlig effekt på de finansiella rapporterna. IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements ersätter IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. IFRS 18 fastställer nya krav på hur finansiella rapporter presenteras, med särskilt fokus på: • Resultaträkningen: Krav på vissa obligatoriska delsummor införs såsom rörelse- resultat. Intäkter och kostnader kommer i resultaträkningen att klassificeras i fem kategorier: rörelsen (operating), finansiering, investering, inkomstskatt och avvecklad verksamhet. • Aggregering och uppdelning av information, inklusive införandet av över- gripande principer för hur information bör aggregeras och delas upp i de finansiella rapporterna. • Upplysningar om nyckeltal (”Management Defined Performed Measures – MPMs”) ska lämnas i en enda not, med avstämningar till närmaste IFRS- kompatibla delsumma. IFRS 18 träder i kraft för redovisningsperioder som börjar den 1 januari 2027 eller senare med tidigare tillämpning tillåten. Företag kommer att behöva räkna om jämförelseperioder. Vad gäller IFRS 18 har koncernen ännu inte utvärderat dess effekt på kon- cernens finansiella rapportering. IFRS 18 kommer inte ha någon påverkan på redovisning och värdering av koncernens transaktioner utan endast påverka koncernens utformning och presentation av de finansiella rapporterna inklusive de finansiella räkningarna och noter. IFRS 18 kan även komma att påverka de nyckeltal som presenteras och hur de beräknas. Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presen- tationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Avrundningar kan göra att räkningar, noter och tabeller inte summerar. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag. Årsredovisningen har upprättats med antagande om fortsatt drift (going concern). Klassificering Förvaltningsresultat redovisas som hyresintäkter minus driftkostnader och andra fastighetsrelaterade kostnader inklusive finanskostnader. Värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter och finansiella instrument redovisas i nivå efter förvaltningsresultat. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moder- bolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen medan omsättnings- tillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Konsolideringsprinciper Dotterbolag Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande inflytande från moder- bolaget Stendörren Fastigheter AB. Samtliga dotterbolag i koncernen ägs till 100 procent och det bestämmande inflytandet grundas i samtliga fall på den faktiska rösträtt som moderbolagets aktieinnehav ger upphov till. Det finns inte några andra avtalsenliga åtaganden eller rättigheter, potentiella röstberättigande aktier eller de-facto kontrollfrågor som har varit föremål för bedömning huruvida bestämmande inflytande föreligger eller inte. Vid förvärv av ett bolag görs en bedömning huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång (fastighet). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag eller flera bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal och interna pro- cesser. Rörelseförvärv redovisas i förekommande fall i enlighet med förvärvs- metoden. Det överskott som utgörs av skillnaden mellan överförd ersättning och det verkliga värdet på koncernens andel av identifierbara förvärvade netto- tillgångar redovisas som goodwill. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av tillgångar, fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Det är endast förvärv genom tillgångsförvärv som varit aktuellt för Stendörren verk- samhet hittills. Intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid. Hyrestillägg redovisas i den period som tillägget avser. Tillägg baserade på förbrukning preliminärdebiteras och intäktsredovisas i den period tillägget avser med regelbunden avräkning mot faktisk kostnad. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Den realiserade värdeförändringen för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan fastigheter- nas verkliga värde vid senaste bokslutstillfället och det pris som fastigheterna har sålts för. Tidigare års upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i fastigheternas verkliga värde och synliggörs därför inte i den realiserade värde- förändringen. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 54 Koncernens noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter Redovisning av segment Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader, och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Stendörren bedriver endast verk- samhet inom ett segment, förvaltning av fastigheter för lätt industri-, lager och logistik. Därför sker redovisningen inom samma segment. Stendörren är i sina investeringar fokuserade på Stockholmsregionen och Mälardalen, detta för att säkerställa att det finns en hög efterfrågan på deras lokaler. Bolaget söker tillväxtorter inom rimligt avstånd från Stockholm i syfte att dra fördel av tillväxten i huvudstaden. Med denna fokusering på Stockholm och Mälardalen är inte bolagets verksamhet indelat i regioner relevant ur uppföljningshänseende. Det som avgör huruvida Stendörren förvärvar nya fastigheter är kvaliteten på fastigheten, ingångsvärdet per kvadratmeter och möjligheten att genom aktiv förvaltning öka kassaflödet. Ur uppföljningssynpunkt är det inte av intresse inom vilken region fastigheten är belägen, utan det väsentliga är att den faller inom ramen för affärsidén. Rörelsekostnader samt finansiella intäkter och kostnader Fastighetskostnader Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration och underhåll av fastighetsinnehavet. Central administration Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Leasingavtal Vid ingåendet av ett avtal fastställer Stendörren om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Stendörren till- lämpar lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Utgifter som uppstår i samband med dessa leasingavtal redovisas linjärt över leasingperioden som Central Adminis- tration i resultaträkningen. Koncernen som leasetagare Tomträtter Stendörren innehar tomträttsavtal som uppfyller definitionen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som eviga leasingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför- handling av avgälden. Efter den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde som en del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Leasingskulden omvärderas om tomträttsavgälden förändras och motsvarande justering görs av nyttjanderättstillgången. Koncernen som leasegivare I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella leasingavtal med kun- der. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter framgår av stycket Intäkter – Hyresintäkter på sidan 53. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar och räntekostnader på lån. Räntekostnader samt ränteintäkter redo- visas enligt effektivräntemetoden. Den effektiva räntan inkluderar periodiserade belopp av emissionskostnader och liknande direkta transaktionskostnader för att uppta lån. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fast- ställts. Realiserade och orealiserade vinster och förluster på finansiella place- ringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten redovisas som värdeförändringar under egen rubrik i resultaträkningen. Skatter Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt. Skatt redovisas i resultaträkningen, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt total- resultat eller direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt totalresultat respektive eget kapital. Aktuell inkomstskatt Aktuell skatt beräknas utifrån redovisat resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster samt med avdrag för ej skattepliktiga intäkter. Kortfristiga skatteford- ringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder fastställs till det belopp som förväntas återfås från eller betalas till Skatteverket. Uppskjuten inkomstskatt Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet, redovisas uppskjuten skatt till nomi- nellt belopp på temporära skillnader. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana tempo- rära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Efter förvärvstidpunkten för ett tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändring av redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvstidpunkten. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla, tempo- rära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sanno- likt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Finansiella instrument Finansiella instrument består av tre grupper: finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde (innefattar balansposterna hyresfordringar, fordringar hos koncernföretag, övriga kortfristiga fordringar samt likvida medel), finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde (innefattar balans- posten räntederivat) samt finansiella skulder värderade till upplupet anskaff- ningsvärde (innefattar balansposterna räntebärande skulder, övriga långfristiga skulder, leverantörsskulder, skulder till koncernföretag samt övriga skulder). Vid varje rapporttillfälle utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av ned- skrivning. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Inga omklassificeringar inom IFRS olika värderingshierarkier har skett under 2024. Säkringsredovisning före- kommer ej. Rapport över kassaflöden Rapport över kassaflöden är upprättad enligt indirekt metod. Kassaflöden från realiserade värdeförändringar i samband med försäljning av fastigheter redo- visas tillsammans med övrig försäljningslikvid under investeringsverksamheten. Köp och försäljning av fastigheter via bolag som är tillgångsförvärv redovisas på separat rad som förvärv av koncernföretag/fastigheter respektive försälj- ning av koncernföretag/fastigheter. Försäljningsomkostnader redovisas under investeringsverksamheten som ett avdrag från försäljningsersättningen det år likvidflödet sker. Förvärvsutgifter redovisas på motsvarande sätt i investerings- verksamheten. Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäk- ter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernbalans- räkningen till verkligt värde i enlighet med IFRS 13, nivå 3. Se även not 11. Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet, varav cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånaders- period. Värderings modellen som används av såväl de externa värderarna som Not 1 Redovisningsprinciper, forts. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 55 Koncernens noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter Stendörren, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassaflödes modellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsför- säljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra till kommande utgifter redovisas som kostnad i den period de upp- kommer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Avskrivningsprinciper inventarier Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder för maskiner och inventarier är tre till tio år. Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen. Utdelningar Lämnad utdelning Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman/ extra bolagsstämma godkänt utdelningen . Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda i form av kontant lön, bonus och pensionsinbetalningar redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersätt- ningen. Motsvarande gäller även sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter, semesterlön, betald sjukfrånvaro etc. Pensioner och andra ersättningar efter anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Stendörrens åtagande för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Endast avgiftsbestämda planer finns per balansdagen. Hybridobligation Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital baserat på om det förelig- ger någon avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Denna bedömning gäller både för nominellt belopp och räntebetalningar. Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument och inte som en skuld. Ränta på hybridobligationen redovisas direkt mot eget kapital. Not 1 Redovisningsprinciper, forts. 2 Viktiga uppskattningar och bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redo- visade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedöm- ningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året uti- från en mängd bedömningar och uppskattningar om framtida kassaflöden och avkastningskrav vid en eventuell transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt värde och ett försäljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara +/– 5–10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som gjorts framgår av not 11. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 56 Koncernens noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter 3 Hyresintäkter Mkr 2024 2023 Totalt hyresvärde lokaler 984 900 Hyresintäkter övrigt 15 23 Vakans hyresintäkter lokaler –81 –69 Hyresrabatter lokaler –16 –11 Summa 902 843 För räkenskapsåret 2024 uppgick koncernens hyresintäkter till 902 miljoner kro- nor (843) vilket motsvarar debiterade hyror för uthyrda lokaler. I hyresintäkter ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el, fastig- hetsskatt och indexuppräkning av grundhyran. Koncernen har inga väsentliga omsättningshyror. Koncernens största hyresgäst, Fortifikationsverket, svarade för 8 procent av totala årliga hyresintäkter. Förfallostruktur Förfallostruktur för befintliga hyreskontrakt framgår av kommande tabell där kontrakterad årshyra motsvarar årsvärdet av tecknade hyreskontrakt. Den åter- stående löptiden av alla löpande hyresavtal uppgick per 31 december 2024 till 4,4 år (4,3) i genomsnitt. Förfalloår Antal avtal Area, kvm Årshyra, Mkr Andel, % 2024 636 218 322 173 20 2025 282 103 104 124 14 2026 234 90 356 95 11 2027 148 91 664 113 13 2028 60 69 064 83 10 ≥ 2029 71 279 106 271 32 Summa 1 431 851 615 860 100 Summan av de framtida avtalade hyrorna framgår enligt ovanstående tabell uppdelat på förfalloår. Årshyra Avtalade framtida hyresintäkter, Tkr 2024 2023 Avtalade hyresintäkter år 1 954 327 838 157 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och år 5 2 660 663 2 204 162 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 1 002 436 1 091 215 Summa 4 617 426 4 133 535 4 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2024 till 191 miljoner kronor (183). I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastig- hetsskatt samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadministration såsom hyresadministration, förvaltningskostnader och uthyrningskostnader. I flertalet av Stendörrens hyreskontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa fastighets- kostnader. Stendörren har även i vissa fall tecknat så kallade ”triple netavtal” vilket innebär att hyresgästen själv är avtalspart och står för alla drift- och under hållskostnader. Mkr 2024 2023 El- och värmekostnader –57 –59 Driftkostnader –58 –61 Reparation och underhåll –23 –19 Fastighetsskatt –24 –24 Övriga fastighetskostnader –29 –19 Summa –191 –182 Drift- och underhållskostnader I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärm- ning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och underhåll. I de fall Stendörren tecknar avtal för drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i de flesta fall hyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftkostnaderna (el- och värmekostna- der, driftkostnader, övriga fastighetskostnader) uppgick under år 2024 till 145 miljoner kronor (139) och underhållskostnaderna uppgick till 23 miljoner kronor (19). Tomträttsavgäld Tomträttsavgäld är den årliga avgäld Stendörren betalar för besittningsrätten av annans mark. Vid årets slut uppgick antalet fastigheter med tomträtt till 26 stycken (26). Tomträttsavgälder uppgick under år 2024 till 9 miljoner kronor (8) och avser i huvudsak Stendörrens tomträtter i Stockholms stad. Den genomsnitt- liga återstående löptiden för tomrättsavtalen, viktad utifrån årsavgäld upp går till 28 år (27) och avgälden omräknas i normalfallet vart 10:e år. Enligt nuvarande kon- trakterade tomträttsavgälder uppgår sammanlagda framtida tomt rättsavgälder under kvarvarande genomsnittlig löptid till 274 miljoner kronor (259). Avtalade framtida tomträttsavgälder, Mkr 2024 2023 Avtalade tomträttsavgälder år 1 9 8 Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och år 5 36 34 Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 229 217 Summa 274 259 Fastighetsskatt I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis i procent av fastställda taxeringsvärden. För Stendörren varierar fastighetsskatten mellan 0,5 och 1,0 procent beroende på om fastigheten klassas som lager-/industrilokaler (0,5 procent) eller kontors-/butikslokaler (1,0 procent). Fastighetsskatten upp- gick 2024 totalt till 24 miljoner kronor (24). Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 57 Koncernens noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter 5 Anställda och personalkostnader Styrelse, verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Under räkenskapsåret hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 2 (2) kvinnor. Vid räkenskapsårets utgång hade bolaget 8 ledande befattningshavare anställda (8), varav 4 (4) kvinnor och det totala antalet anställda var 52 (55), varav 26 kvinnor (26). Genomsnittligt antal anställda under 2024 var 57,5, varav 31 män. Detta antal inkluderar 7 personer (4 kvinnor och 3 män) som är inhyrda konsulter. Kostnaden för dessa inhyrda konsulter rapporteras som konsultkost- nader och ingår ej i nedan angivna kostnader för anställda. Ersättning utgick under 2024 till styrelse med 1 490 tusen kronor (1 720). Till verkställande direktör utgick ersättning om totalt 6 413 tusen kronor (5 797). Ersättning till övriga ledande befattningshavare utgick med 14 409 tusen kronor (13 349) och till övriga anställda 25 009 tusen kronor (22 173). Totala sociala kostnader uppgick under räkenskapsåret till 26 361 tusen kronor (23 944) varav 7 179 (7 260) tusen kronor pensionsavsättningar inkl löneskatt 1 402 (1 761 tusen kronor). Verkställande direktör erhåller pensionsavsättningar motsvarande 30 procent av månadslönen. Uppsägningstiden från vardera parten är 6 måna- der. Därtill har verkställande direktör rätt till 6 månaders avgångsvederlag vid uppsägning från bolagets sida. Uppsägningstiden för vice verkställande direktör är 6 månader. Principer för ersättning och förmåner till verkställande direktör, bolagsledningen och övriga ledande befattningshavare beslutas av styrelsen. Tkr 2024 2023 Medelantal anställda 55 55 varav män 28 29 Könsfördelning bland ledande befattningshavare Styrelseledamöter 6 6 varav kvinnor 2 2 Vd och ledande befattningshavare 8 8 varav kvinnor 4 4 Kontanta löner, förmåner och ersättningar Styrelsens ordförande 580 560 Styrelseledamöter Helena Levander 340 330 Carl Mörk 310 300 Seth Lieberman 260 250 Joakim Rubin – – Roniek Bannink – – Nisha Raghavan – 280 Summa styrelseledamöter 1 490 1 720 Tkr 2024 2023 Vd 6 413 5 797 varav tantiem och bonus 3 840 3 300 Vice vd 3 386 3 351 varav tantiem och bonus 1 360 1 400 Övriga ledande befattningshavare 11 024 9 998 varav tantiem och bonus 3 460 3 277 Övriga anställda 25 009 22 173 Sociala kostnader Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare 10 563 10 43 1 varav pensionskostnader 3 520 3 554 Övriga anställda 15 798 13 51 3 varav pensionskostnader 3 659 3 706 Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem enligt årl 5 kap § 40 . Incitamentsprogram Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid extra bolags- stämma i september 2020 respektive årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2020–2025 fanns vid periodens utgång 252 250 teck- ningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor per aktie. I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060 tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kro- nor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 B-aktier, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädnings effekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,0 procent av kapitalet och 0,6 procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. Då mark- nadsmässig premie har erlagts för optionsprogrammen har inte någon kostnad för aktierelaterad ersättning redovisats. Aktierätter Program 2020–2025 Utestående vid periodens början 252 250 Tilldelade under perioden – Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 252 250 Program 2023–2028 Utestående vid periodens början – Utestående vid periodens början 50 060 Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 50 060 Verkligt värde Aktiekurs vid periodens utgång, kr 210,50 Program 2020–2025 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr 8 955 Optionernas lösenpris 175,00 Aktierätternas löptid, år 1) 0,9 Program 2023–2028 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr –3 729 Optionernas lösenpris 285,00 Aktierätternas löptid, år 2) 3,3 1) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 september 2025. 2) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 58 Koncernens noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter 6 Ersättningar till revisorer Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan: Mkr 2024 2023 BDO Mälardalen AB Revisionsuppdrag –4 –4 Övriga tjänster – – Summa –4 –4 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatte- rådgivning. 8 Orealiserade valutakursförändringar Mkr 2024 2023 Valutakursvinster 0 4 Valutakursförluster 0 –3 Summa 0 1 Koncernens valutakursvinster- och förluster härrör från fordringar och skulder i utländsk valuta. 7 Finansiella intäkter och kostnader Mkr 2024 2023 Finansiella intäkter Ränteintäkter, övriga 130 113 Summa 130 113 Koncernens finansiella intäkter härrör från räntederivat och koncernens likvida medel. Mkr 2024 2023 Finansiella kostnader Räntekostnad obligation –105 –105 Räntekostnader –320 –278 Lånekostnader och andra finansiella kostnader –24 –28 Summa –449 –411 Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som uppstår för kon- cernens räntebärande lån. I koncernens räntekostnader om 449 miljoner kronor (411) ingår dels direkta räntekostnader om 425 miljoner kronor (383) samt 24 miljoner kronor (28) i övriga upplåningskostnader. 9 Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en skattesats om 20,6 procent för Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent för Danmark och Norge. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avse- ende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skatte- pliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräk- ningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana temporära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Avsikten är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt, Mkr 2024 2023 Aktuell skattekostnad: Årets skatteintäkt/-skattekostnad –53 –7 Skatt till följd av ändrad taxering 0 0 Summa aktuell skatt –53 –7 Uppskjuten skatt: Temporära skillnader fastigheter –65 –6 Värdeförändringar derivat 12 34 Effekt av underskottsavdrag 0 0 Obeskattade reserver –10 –26 Summa uppskjuten skatt –63 2 Totalt redovisad skatt –116 –5 Avstämning av redovisad skatt utifrån skattekostnader, Mkr 2024 2023 Resultat före skatt 443 –241 Avstämning av effektiv skatt Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6%) –91 50 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –64 –22 Skatteeffekt som redovisas på bokförda poster i eget kapital 2 0 Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter 0 0 Skatt till följd av ändrad taxering 0 0 Temporära skillnader fastigheter 34 –30 Övriga skattemässiga justeringar 2 0 Effekt av annan skattesats 1 –4 Redovisad skatt –116 –5 Effektiv skatt, % 26,2 –2,1 Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redo- visning av aktuell skatt och för verksamhetsåret 2024. Avstämning av redovisad skatt utifrån resultatposter skatteberäkning, Mkr 2024 2023 Förvaltningsresultat 308 287 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar –278 –330 och investeringar Ej avdragsgilla kostnader 311 107 Ej skattepliktiga intäkter 0 0 Temporära skillnader fastigheter 22 –73 Övriga skattemässiga justeringar –25 34 Återföringar/avsättningar periodiseringsfonder –79 14 Skattepliktigt förvaltningsresultat 259 39 Försäljning fastigheter – – Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 259 39 Ökat/minskat underskott 0 –5 Ändrade taxeringar 0 – Skattepliktigt resultat 259 34 20,6% skatt –53 –7 Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 59 Koncernens noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter Uppskjuten skatt Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster är inte tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvittas mot framtida, skattemässiga vinster. Den uppskjutna skatten har beräknats med skattesatsen 20,6 procent för Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent för Danmark och Norge. Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen uppgår till 17 miljoner kronor (4). Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen, vilka inte har värderats, uppgår per den 31 december 2024 till 8 mil- joner kronor (0). I rapport över koncernens finansiella ställning nettoredovisas uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedanstående uppställning. Not 9 Skatt, forts. 10 Immateriella anläggningstillgångar Mkr 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 10 8 Investeringar 7 2 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 17 10 Ingående ackumulerade avskrivningar –7 –6 Årets avskrivningar –1 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –8 –7 Utgående redovisat värde 9 3 Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utgifter för hemsida och programvara. 11 Förvaltningsfastigheter Mkr 2024 2023 Förvaltningsfastigheter Ingående balans 12 566 12 418 Förvärv 1 129 – Försäljningar –224 – Investeringar i befintliga fastigheter 598 516 Valutakurseffekter 17 –13 Realiserade värdeförändringar 29 1 Värdeförändringar i befintliga fastigheter 196 –356 Utgående redovisat värde 14 311 12 566 Inga finansiella kostnader har aktiverats under 2024 och 2023. Alla Stendörrens fastigheter värderas av extern värderingsman med intervaller om maximalt 12 månader och internvärderas kvartalsvis däremellan. På balansdagen värderades beståndet av förvaltningsfastigheter till 14 311 miljoner kronor baserat på en kombination av extern- och internvärderingar. De externa fastighetsvärderingarna har utförts av Newsec Sweden och CBRE. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av förvaltningsfastigheter under 2024 uppgick till 225 miljoner kronor (–355). Av den samlade värdeförändringen under perioden avser 29 miljoner kronor (1) realiserade värdeförändringar vid fastighetsförsäljningar. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden dels av justerade avkastningskrav, förändrade kassaflöden genom indexering, nytecknade och omförhandlade hyresavtal, samt ändrade antagan- den om marknadshyror. Mkr 2024 2023 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag Ingående redovisat värde 1 2 Årets förändring 0 –1 Utgående redovisat värde 1 1 Leasingskuld Ingående redovisat värde 53 52 Årets förändring 3 1 Utgående redovisat värde 56 53 Summa uppskjuten skattefordran 57 54 Uppskjuten skatteskuld Temporära skillnader på fastigheter Ingående redovisat värde –936 –929 Årets förändring över resultaträkningen –65 –6 Valutakurseffekter 1 –1 Utgående redovisat värde –1 000 –936 Derivat Ingående redovisat värde –18 –52 Årets förändring över resultaträkningen 12 34 Utgående redovisat värde –6 –18 Temporära skillnader på miljösaneringsreserv Ingående redovisat värde 1 1 Årets förändring över resultaträkningen – – Utgående redovisat värde 1 1 Obeskattade reserver Ingående redovisat värde –47 –21 Årets förändring –10 –26 Utgående redovisat värde –57 –47 Nyttjanderättstillgångar Ingående redovisat värde –53 –52 Årets förändring –3 –1 Utgående redovisat värde –56 –53 Summa uppskjuten skatteskuld –1 118 –1 053 Uppskjuten skatt, netto redovisat värde –1 061 –999 De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 6 034 mil- joner kronor (4 935). Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 60 Koncernens noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter Värderingsmetodik Stendörrens marknadsvärderingar (både de externa och interna värderingarna) är utförda som avkastningsvärderingar enligt kassaflödesmodell i linje med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. Värderingarna grundar sig på kassaflödesanalyser innebärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioder som varierar för de enskilda värderingsobjekten mellan 5–15 år enligt följande princip: Förväntat framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt: + Hyresinbetalningar – Betalda driftkostnader – Underhållskostnader = Driftnetto – Investeringar = Kassaflöde Antaganden avseende de förväntade framtida kassaflödena görs utifrån analys av: • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition • Marknadsmässiga hyresvillkor • Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten • Känt och bedömt investeringsbehov i fastigheten (hyresgästanpassningar och större investeringsbehov som inte omfattas av det löpande underhållet) De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar den externa värderarens tolkning av hur en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde kan därmed tas som ett uttryck för marknadsvärdet. Samtliga fastigheter besiktigas fysiskt av värderingsman vid första värderingstillfälle och ombesiktigas vid behov (exem- pelvis efter om- eller tillbyggnad eller efter större hyresgästanpassningar). Det ska dock aldrig gå mer än 3 år mellan besiktningstillfällena. Byggrätter och potentiella byggrätter har värderats utifrån ortprisstudier, läge i planprocessen och fastställda avyttringsvärden. Stendörrens samtliga fastigheter har värderats enligt värderingshierarki 3 inom IFRS 13. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheter mellan olika värderingshierarkier. Förändringar under perioden i de icke observerbara indata som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, information från genom- förda/planerade transaktioner samt information från de externa värderingsföre- tagen. Värderingarna har beaktat bästa och maximala användningen av fastig- heterna. Värderingsparametrar Kassaflödeskalkylerna baseras på antaganden om framtida utveckling enligt nedanstående parametrar: • Långsiktigt inflationsantagande • Antagande om marknadshyra för alla uthyrningsbara ytor • Bedömda driftkostnader utifrån historiska kostnader och tillgänglig statistik för jämförbara objekt • Bedömda kostnader för hyresgästanpassningar per lokal • Bedömd vakanstid mellan hyresgäster • Bedömt lång- och kortsiktigt underhållsbehov • Bedömning av marknadens avkastningskrav för det specifika objektet Inflationsantagandet utgår från dagens inflationsnivå för att under kalkylperio- den anpassas till Riksbankens långsiktiga inflationsmål om 2 procent i årstakt. Kalkylperioden för respektive värderingsobjekt anpassas till återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Analysen av framtida driftnetton grundas på gällande hyresavtal samt en analys av den gällande hyresmarknaden. I de fall hyresvillkoren bedöms som marknadsmässiga antas de möjliga att förlänga till oförändrade villkor alternativt förlängas till liknande villkor. I de fall den kontrakterade hyran bedöms avvika från gällande marknads- hyra antas den justeras till marknadsmässig nivå vid kontraktsutgång. På mot - svarande sätt antas fastighetens uthyrningsgrad över tid anpassas till en bedömd marknadsmässig nivå. Drift- och underhållskostnader baseras dels på en analys av respektive fastig- hets historiska och budgeterade kostnadsnivå, dels på erfarenheter och statistik avseende liknande fastigheter, bland annat från statistik redovisad av IPD. Sammanfattning av Stendörrens fastighetsvärderingar En sammanställning av värdepåverkandes parametrar i samtliga fastigheter som använts vid marknadsvärderingen per balansdagen återfinns nedan. Värderingsparametrar Per 2024-12-31 Min Max Viktat snitt Direktavkastningskrav, restvärde, % 5,2 9,0 6,3 Kalkylränta, kassaflöde, % 5,0 11,1 8,1 Kalkylränta, restvärde, % 7,2 11,1 8,4 Långsiktigt vakansantagande, % 2,0 25,0 5,7 Värderingsparametrar Per 2023-12-31 Min Max Viktat snitt Direktavkastningskrav, restvärde, % 5,3 9,0 6,2 Kalkylränta, kassaflöde, % 6,8 11,2 8,2 Kalkylränta, restvärde, % 7,4 11,2 8,3 Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 15,1 5,7 Byggrätter Stendörren hade per 31 december 2024 totalt 40 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter om totalt cirka 637 000 kvadratmeter huvudsakli- gen för logistik, lätt industri och bostäder. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter. Marknadsvärdet av byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till cirka 1 458 (1 370) miljoner kronor. Känslighetsanalys Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor betydelse för fastigheternas marknadsvärden. Baserat på Stendörrens bedömda löpande intjäningsförmåga per 1 januari 2025 skulle en förändring om 5 procent av drift- nettot uppåt eller nedåt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 716 mil- joner kronor uppåt respektive nedåt. En förskjutning uppåt eller nedåt av markna- dens direktavkastningskrav med 0,5 procent enheter skulle på motsvarande sätt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka –1 190 miljoner kronor uppåt och 1 428 miljoner kronor nedåt (alla andra värdepåverkande antaganden antas i känslighetsanalysen vara oförändrade) enligt nedan: Förändring av driftnetto, 2024 Förändring av direkt- avkastningskrav, Mkr –5,0% –2,5% 0,0% 2,5% 5,0% –0,50% 641 1 034 1 428 1 821 2 214 –0,25% –70 305 680 1 055 1 429 0,00% –716 –358 0 358 716 0,25% –1 305 –963 –621 –279 64 0,50% –1 846 –1 518 –1 190 –862 –534 Förändring av driftnetto, 2023 Förändring av direkt- avkastningskrav, Mkr –5,0% –2,5% 0,0% 2,5% 5,0% –0,50% 529 873 1 218 1 563 1 907 –0,25% –76 252 581 910 1 238 0,00% –628 –314 0 314 628 0,25% –1 133 –833 –532 –231 70 0,50% –1 598 –1 309 –1 020 –732 –443 Not 11 Förvaltningsfastigheter, forts. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 61 Koncernens noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter 12 Inventarier Mkr 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 10 10 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 10 Ingående ackumulerade avskrivningar –9 –8 Årets avskrivningar –1 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –10 –9 Utgående redovisat värde 0 1 14 Övriga kortfristiga fordringar Mkr 2024 2023 Avräkning skatter och avgifter 5 5 Mervärdeskattefordran 17 – Övriga kortfristiga fordringar 23 2 Utgående redovisat värde 45 7 13 Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2024 2023 Hyres- och kundfordringar 20 25 Reserv osäkra hyresfordringar –11 –17 Utgående redovisat värde 9 8 Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och individuella bedömningar görs av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. Nedskrivning för kreditförluster är enligt IFRS 9 framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk. Vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning görs en kreditbedömning av hyresgästen. Mkr 2024 2023 Förfallostruktur hyres och kundfordringar Förfallet 0–29 dgr 3 3 Förfallet 30–89 dgr 2 0 Förfallet 90 dgr 15 22 Reserv osäkra hyresfordringar –11 –17 Summa 9 8 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Mkr 2024 2023 Förutbetalda försäkringspremier 8 7 Förutbetalda hyresrabatter 27 28 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 29 Utgående redovisat värde 55 64 16 Eget kapital Koncernens egna kapital Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, se not 14 i moderbola- gets noter. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Resultat per aktie Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt för koncernen dividerat med det genomsnittliga antalet utestående aktier under året (28 888 192 aktier). Resultat per aktie efter utspädning är beräknad med hänsyn tagen till det maximala antalet teckningsrätter som personaloptionsprogrammet kan komma att ge upphov till (beräknat i enlighet med IAS 33). Det genomsnittliga antalet aktier efter utspädning uppgår till 28 910 425 stycken . 17 Räntebärande skulder Mkr 2024 2023 Långfristiga räntebärande skulder Obligationslån 1 300 1 100 Lån från banker och övriga kreditinstitut 6 379 4 756 Periodiserade låneutgifter –41 –30 Summa räntebärande långfristig upplåning 7 638 5 826 Kortfristiga räntebärande skulder Lån från banker och övriga kreditinstitut 153 825 Summa räntebärande kortfristig upplåning 153 825 Summa räntebärande skulder 7 791 6 651 Kreditfacilitet Byggnadskreditiv beviljat belopp – – Checkräkningskredit beviljat belopp 280 160 Koncernens räntebärande skulder, som främst är denominerade i svenska kronor, uppgick vid årets utgång till 7 791 miljoner kronor (6 651), varav periodiserade uppläggnings- och låneavgifter uppgår till –41 miljoner kronor (–30). Rensat för denna periodisering uppgår de totala räntebärande skulderna till 7 832 miljoner kronor (6 682), motsvarande en belåningsgrad om 52 procent (50). Räntebärande skulder består av skulder till kreditinstitut om 6 531 miljoner kronor (5 582) och gröna obligationslån om 1 300 miljoner kronor (1 100). Räntebärande lån utgör därmed Stendörrens huvudsakliga finansieringskälla. Lån från kreditinstitut ut- görs av bilaterala låneavtal med banker som säkerställts av Stendörrens fastig- hetsägande dotterbolag i form av pantbrev i de ägda fastigheterna. Moderbola- get hade vid balansdagens utgång två utestående obligationslån, varav båda är gröna. Det ena obligationslånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Banklånen är tagna i Swed- bank, Danske Bank, SEB, Nordea, Sörmlands Sparbank samt Sparbanken i Enkö- ping. Per 31 december 2024 fanns tillgängliga och outnyttjade kreditramar om totalt 280 miljoner kronor. Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick per samma datum till 153 miljoner kronor (825). Kortfristiga räntebär- ande skulder utgörs i Stendörrens balansräkning av avtalsenliga amorteringar under den kommande 12-månadersperioden med tillägg för lån som förfaller till återbetalning under motsvarande period. Därför kan de kortfristiga skulderna ses som en måttstock på bolagets likviditetsbehov på kort sikt. Detta likviditets- behov täcks normalt av det löpande kassaflödet samt i förekommande fall av refinansieringar. Stendörren strävar efter att ha lång kapitalbindning på sina lån för att därmed minimera den kortfristiga refinansieringsrisken. Stendörren hade per 31 december 2024 en genomsnittlig kapitalbindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om 3,2 år (2,6), se tabellen på sidan 61. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 62 Koncernens noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter Ränte- och kapitalbindning, per 31 december 2024 Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. Räntebindning/År 1) Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta, % Andel, % Mkr Andel, % 2025 3 232 41 0 0 2026 0 0 822 10 2027 2 700 34 2 876 37 2028 0 0 4 126 53 2029 0 0 0 0 >2029 1 900 24 9 0 Summa / genomsnitt 7 832 4,2 100 7 832 100 1) Räntebindningen för 2025 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. Not 17 Räntebärande skulder, forts. Räntederivat – aktiva Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknadsvärde, Mkr Taknivå, % Återstående löptid, år Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 2,6 2,00 1,67 Nordea Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 9,3 1,00 0,77 Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 4,7 1,00 0,77 1) SEB Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 7,1 1,00 0,86 Nordea Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 5,8 1,00 0,86 1) Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 10,8 2,00 1,95 SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 7,4 2,00 1,98 Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 4,4 2,00 1,67 Summa 4 600 52,1 1,59 1,44 2) 1) 1) 1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedanstående tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. 2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,3 år. Räntederivat – med senarelagd starttidpunkt Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknadsvärde, Mkr Taknivå, % Återstående löptid, år Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 2,6 2,45 5,77 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 1,1 2,39 4,77 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 0,6 2,49 5,86 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 1,2 2,41 4,86 Summa 1 900 5,5 2,44 5,35 Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,6 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 59 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Förändringar av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2024 Nominellt Verkliga värde- Mkr 2023 kassaflöde Förvärv förändringar 2024 Långfristiga skulder 4 756 1 631 – – 6 387 till kreditinstitut Kortfristiga skulder 825 –680 – – 145 till kreditinstitut Derivat –148 – – 91 –58 Övriga långfristiga 1 101 199 – – 1 300 räntebärande skulder Summa räntebärande 6 534 1 150 0 91 7 774 skulder och derivat 2023 Nominellt Verkliga värde- Mkr 2022 kassaflöde Förvärv förändringar 2023 Långfristiga skulder 4 197 559 – – 4 756 till kreditinstitut Kortfristiga skulder 821 4 – – 825 till kreditinstitut Derivat –268 – –54 173 –148 Övriga långfristiga 1 304 –203 – – 1 101 räntebärande skulder Summa räntebärande 6 054 360 –54 173 65 334 skulder och derivat Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 63 Koncernens noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter 18 Finansiella risker Finansiella tillgångar redovisade Finansiella tillgångar och skulder värderade Finansiella skulder värderade till till upplupet anskaffningsvärde till verkliga värden via resultaträkningen upplupet anskaffningsvärde Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Hyresfordringar 9 8 – – – – Övriga kortfristiga fordringar 45 7 – – – – Likvida medel 214 134 – – – – Räntebärande skulder – – – – –7 791 –6 651 Övriga långfristiga skulder – – – – –66 –57 Räntederivat – – 58 148 – – Leverantörsskulder – – – – –68 –124 Övriga skulder – – – – –25 –6 Summa 268 149 58 148 –7 950 –6 838 Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år. Verkliga värden Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig ränta och diskonterings- effekten för kortfristiga fordringar och skulder är marginell så bedöms samtliga redovisade värden motsvara dess verkliga värden. Verkligt värde för finansiella instrument fastställs och kategoriseras på sätt som beskrivs under klassificering, not 1. Finansiering Stendörrens verksamhet finansieras förutom av eget kapital av externt tillhanda- hållet kapital. Kapitalkostnaden utgör Stendörrens enskilt största kostnad. Som en följd av detta är bolaget exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen av erforderligt kapital för finansieringen av såväl utvecklingen av befintliga fastigheter som tillkommande förvärv kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller andra långivare. Bolagets finansierings- risk definieras dels som en kapitalkostnadsrisk och dels som en kapitalbindnings- risk. Kapitalkostnadsrisken avser risken för stigande lånekostnader (lånemargi- naler) vilket skulle medföra en negativ påverkan på Stendörrens kassaflöde, resultat och finansiella ställning. Kapitalbindningsrisken syftar på avsaknaden av garantier att långivarna kommer förlänga Stendörrens krediter vid krediternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kommer att stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga finansiering består av bilaterala finansieringsavtal med svenska banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal med åtaganden om att upprätthålla miniminivåer avseende ränte- täckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. Vid räkenskaps- årets utgång uppfyller bolaget samtliga finansiella åtaganden i befintliga kredit- avtal. För att minimera risker att ingångna låneavtal ej förnyas på skäliga villkor strävar Stendörren efter att teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider. Kreditrisk Kreditrisk syftar på risken att en motpart mot vilken Stendörren har en fordran inte kan fullgöra sitt betalningsåtagande. Denna risk är i Stendörren reducerad då Koncernen aktivt arbetar med att, där så är möjligt, tillse att Koncernens hyresgäster har egna abonnemang för konsumtion av media. Kreditrisken gentemot hyresgäster diversifieras dessutom med en stor spridning av antalet hyresavtal. Förutom Koncernens största hyresgäst svarar ingen enskild hyres- gäst för mer än 2 procent (2) av Koncernens totala årshyror per 31 december 2024. Koncernens likvida medel finns hos svenska större etablerade banker och omfattas av insättningsgaranti från svenska staten. Bedömningen är det inte finns någon kreditrisk i likvida medel. Räntor Räntekostnader utgör Stendörrens största enskilda kostnadspost. Baserat på bolagets kapitalstruktur per 31 december 2024 uppgår räntekostnaden till cirka 326 miljoner kronor på årsbasis. Vid denna tidpunkt var stor del av upplåningen från kreditinstitut upptagna med kort räntebindning (3 månader). Detta innebär att den betalbara räntan löpande är låg, men koncernen är därmed exponerad mot en potentiell ränteuppgång. För att minimera denna ränterisk har bolaget ingått derivatavtal med syfte att räntesäkra cirka 59 procent av alla räntebärande lån på långa bindningstider. Koncernens räntekänslighet innebär per 31 decem- ber 2024 att en höjning av räntebasen med 1 procentenhet medför en räntekost- nadsökning (före skatt) om 28 miljoner kronor. Räntekänsligheten påverkas dels av att alla lån med IBOR-bas löper med ett golv där IBOR i låneavtalet aldrig tillåts gå under noll och dels av ovan nämnda räntesäkring. Se känslighetsanalysen nedan för mer information. En sammanställning av ränte derivaten återfinns i tabellen i not 17. (+) (–) Förändring, STIBOR Utfall Mkr Utfall Mkr +/– 1,00 % –28 41 +/– 2,00 % –56 103 +/– 3,00 % –84 143 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. Löptidsanalys inklusive räntor Nedanstående tabell visar summan av alla amorteringar och räntor på lån om alla lån skulle löpa till förfall (antaget att räntan är konstant under hela analys- perioden). Årlig amortering Räntekostnad/år, Total likviditetseffekt År till förfall, Mkr Mkr till förfall, Mkr 2025 153 344 496 2026 149 402 550 2027 111 338 449 2028 33 155 188 2029 0 47 47 >2030 0 25 25 Summa 446 1 310 1 756 Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 64 Koncernens noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter 19 Övriga avsättningar Mkr 2024 2023 Ingående redovisat värde 4 4 Avsättning miljösaneringsreserv – – Utgående redovisat värde 4 4 Avser uppskattade saneringskostnader av mark på fastigheten Kalvö 1:24. 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr 2024 2023 Upplupna lönerelaterade kostnader 12 10 Upplupna räntor 39 23 Förutbetalda hyresintäkter 169 176 Övriga poster 39 32 Utgående redovisat värde 259 241 21 Ställda säkerheter Mkr 2024 2023 Säkerheter för kreditfaciliteter, räntebärande skulder Fastighetsinteckningar 6 690 5 892 Pantsatta aktier i dotterbolag 6 542 5 402 Summa 13 232 11 294 22 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Mkr 2024 2023 Kassaflöden Erhållna räntor 130 112 Erlagda räntor –409 –382 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Av– och nedskrivningar av tillgångar 2 2 Upplupen ej betald ränta 26 –1 Orealiserade valutakursjusteringar 0 –1 Summa 0 0 Förvärv av tillgångar via dotterbolag Inga rörelseförvärv har gjorts utan förvärv av aktier i dotterbolag har klassifi cerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster: Mkr 2024 2023 Förvärvade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 1 128 – Uppskjuten skattefordran 1 – Rörelsefordringar 41 – Likvida medel 11 – Långfristiga skulder –375 – Kortfristiga rörelseskulder –126 – Summa nettotillgångar 680 – Lösen lån, swap och nya lån, netto –449 – Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten 11 – Påverkan på likvida medel 1 118 – Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 65 Moderbolagets räkenskaper Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter Mkr Noter 2024 2023 Nettoomsättning 129 123 Rörelsens kostnader 3, 4 –129 –121 Resultat före finansiella poster 0 2 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 5 123 –38 Finansnetto 6 19 20 Orealiserade valutakursförändringar 7 –2 0 Resultat efter finansiella poster 140 –16 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag 394 162 Lämnade koncernbidrag –382 –165 Summa bokslutsdispositioner 12 –3 Resultat före skatt 152 –19 Skatt 8 – – Årets resultat 152 –19 Mkr Noter 2024 2023 Årets resultat 152 –19 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 152 –19 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING MODERBOLAGETS TOTALRESULTAT Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 129 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncern interna lån samt extern räntekostnad för bolagets obliga tionslån. Likvida medel upp- gick per 31 december 2024 till 49 miljoner kronor (30) och det egna kapitalet uppgick till 1 708 miljoner kronor (1 329). Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 66 Moderbolagets räkenskaper Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter Mkr Noter 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 9 9 3 Inventarier 10 3 10 Andelar i koncernföretag 11 1 165 979 Fordringar hos koncernföretag 16 3 239 3 459 Uppskjuten skattefordran 8 0 0 Summa anläggningstillgångar 4 417 4 450 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 27 25 Ovriga kortfristiga fordringar 12 1 2 Skattefordran 6 – Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 4 4 Likvida medel 49 30 Summa omsättningstillgångar 16 87 62 SUMMA TILLGÅNGAR 4 503 4 512 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr Noter 2024-12-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 14 19 17 Summa bundet eget kapital 19 17 Fritt eget kapital Överkursfond 1 670 1 443 Balanserat resultat –133 –112 Årets resultat 152 –19 Summa fritt eget kapital 1 689 1 312 Summa eget kapital 1 708 1 329 Skulder Långfristiga skulder Räntebärande skulder 15 1 287 1 091 Skulder till koncernföretag 15, 16 1 459 2 061 Summa långfristiga skulder 16 2 746 3 152 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 4 3 Övriga kortfristiga skulder 2 1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 44 27 Summa kortfristiga skulder 50 30 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 503 4 512 Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 67 Moderbolagets räkenskaper Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital per 2023-01-01 17 1 789 –114 1 692 Personaloptionsprogram – – 1 1 Ränta/utdelning hybridobligation – –59 – –59 Återköp hybridobligation – –288 – –288 Totalresultat januari–december 2023 – – –19 –19 Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 443 –133 1 329 Ingående eget kapital per 2024-01-01 17 1 443 –133 1 329 Ränta/utdelning hybridobligation –46 –46 Emission aktier 2 490 492 Emission hybridobligation 296 296 Återköp hybridobligation –515 –515 Totalresultat januari–december, 2024 152 152 Utgående eget kapital per 2024-12-31 19 1 670 19 1 708 MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Mkr Noter 2024 2023 Kassaflöde från den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster 0 2 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 20 2 2 Erhållna räntor 1 0 Erlagda räntor –91 –98 Betald inkomstskatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet –88 –94 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 418 300 Förändring av rörelseskulder –272 –252 Kassaflöde från den löpande verksamheten 58 –46 Investeringsverksamheten Förvärv/avyttringar av immateriella tillgångar –7 –2 Förvärv/avyttringar av inventarier 6 –2 Förvärv/avyttringar av dotterbolag –173 –53 Utlåning till koncernföretag 330 –111 Kassaflöde från investeringsverksamheten 156 –168 Finansieringsverksamheten Tillskjutet kapital – 1 Upptagna räntebärande skulder 780 500 Amortering och lösen av räntebärande skulder –600 –700 Utdelning hybridobligation –46 –59 Emission aktier 492 – Emission hybridobligation 296 – Återköp hybridobligation –515 –288 Upptagna lån från koncernföretag –602 769 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –195 223 Årets kassaflöde 19 9 Likvida medel vid årets ingång 30 21 Årets kassaflöde 19 9 Likvida medel vid årets utgång 49 30 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 68 Moderbolagets noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter 1 Redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR 2, redo- visning för juridisk person. RFR 2, innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och utta- landen så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras i förhållande till IFRS. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Leasingavtal Reglerna om redovisning av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i moder- bolaget. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasingskulder inte inklu- deras i moderbolagets balansräkning. Identifiering av ett leasingavtal görs dock i enlighet med IFRS 16, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Finansiella instrument IFRS 9 tillämpas ej i moderbolaget vid redovisningen av finansiella instrument. Moderbolaget tillämpar i stället de punkterna som anges i RFR 2 (IFRS 9 Finan- siella instrument). Fakturerad förvaltning till dotterbolag I egenskap av moderbolag tillhandahåller Stendörren i sin verksamhet löpande dotterbolagen med tjänster avseende ledning samt juridisk och finansiell rådgiv- ning. Beloppen redovisas i enlighet med IFRS 15 och faktureras dotterbolagen kvartalsvis i efterskott och baseras på respektive dotterbolags fastighetsinnehav. Dotterbolag Andelar i Dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemeto- den. I moderbolaget intäktsredovisas alltid erhållna utdelningar från dotterbolag när rätten till utdelning har fastställts. Värdet på andelarna i Dotterbolag prövas kontinuerligt. Om det bokförda värdet på andelarna överstiger det koncern- mässiga görs en nedskrivning som belastar resultatet. Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, det vill säga som bokslutsdis- position i enlighet med RFR 2/IAS 27. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras som aktier i Dotterbolag hos givaren i den mån nedskrivning inte erfordras. 2 Viktiga uppskattningar och bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redo- visade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förut- sättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året utifrån en mängd bedömningar och uppskattningar om framtida kassaflöden och avkastningskrav vid en eventuell transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt värde och ett för- säljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara +/– 5–10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som gjorts fram- går av not 11 för koncernen. 3 Anställda och personalkostnader Styrelse, verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Under räkenskapsåret hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 2 (2) kvinnor. Vid räkenskapsårets utgång hade bolaget 8 ledande befattningshavare anställda (8), varav 4 (4) kvinnor och det totala antalet anställda var 52 (55), varav 26 kvinnor (26). Genomsnittligt antal anställda under 2024 var 57,5, varav 31 män. Detta antal inkluderar 7 personer (4 kvinnor och 3 män) som är inhyrda konsulter. Kostnaden för dessa inhyrda konsulter rapporteras som konsultkost- nader och ingår ej i nedan angivna kostnader för anställda. Ersättning utgick under 2024 till styrelse med 1 490 tusen kronor (1 720). Till verkställande direktör utgick ersättning om totalt 6 413 tusen kronor (5 797). Ersättning till övriga ledande befattningshavare utgick med 14 409 tusen kronor (13 349) och till övriga anställda 25 009 tusen kronor (22 173). Totala sociala kostnader upp- gick under räkenskapsåret till 26 361 tusen kronor (23 944) varav 7 179 (7 260) tusen kronor pensionsavsättningar inkl löneskatt 1 402 (1 761 tusen kronor). Verkställande direktör erhåller pensionsavsättningar motsvarande 30 procent av månadslönen. Uppsägningstiden från vardera parten är 6 månader. Därtill har verkställande direktör rätt till 6 månaders avgångsvederlag vid uppsägning från bolagets sida. Uppsägningstiden för vice verkställande direktör är 6 månader. Principer för ersättning och förmåner till verkställande direktör, bolagsledningen och övriga ledande befattningshavare beslutas av styrelsen. Tkr 2024 2023 Medelantal anställda 55 55 varav män 28 29 Könsfördelning bland ledande befattningshavare Styrelseledamöter 6 6 varav kvinnor 2 2 Vd och ledande befattningshavare 8 8 varav kvinnor 4 4 Kontanta löner, förmåner och ersättningar Styrelsens ordförande 580 560 Styrelseledamöter Helena Levander 340 330 Carl Mörk 310 300 Seth Lieberman 260 250 Joakim Rubin – – Roniek Bannink – – Nisha Raghavan – 280 Summa styrelseledamöter 1 490 1 720 Vd 6 413 5 797 varav tantiem och bonus 3 840 3 300 Vice vd 3 386 3 351 varav tantiem och bonus 1 360 1 400 Övriga ledande befattningshavare 11 024 9 998 varav tantiem och bonus 3 460 3 277 Övriga anställda 25 009 22 173 Sociala kostnader Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare 10 563 10 431 varav pensionskostnader 3 520 3 554 Övriga anställda 15 798 13 513 varav pensionskostnader 3 659 3 706 Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem enligt årl 5 kap § 40. Erhållen utdelning Utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren. Enligt RFR 2 får Moderbolag redovisa anteciperad utdelning från Dotterbolag i det fall Moderbolaget har rätt att ensamt besluta om värdeöverföringens storlek och Moderbolaget, innan dess finansiella rapporter publiceras, fattat beslut beträffande värdeöverföringens storlek. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 69 Moderbolagets noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter Incitamentsprogram Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid extra bolags- stämma i september 2020 respektive årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2020–2025 fanns vid periodens utgång 252 250 teck- ningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor per aktie. I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060 teck- nings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 B-aktier, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädnings effekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,0 procent av kapitalet och 0,6 procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. Då mark- nadsmässig premie har erlagts för optionsprogrammen har inte någon kostnad för aktierelaterad ersättning redovisats. Not 3 Anställda och personalkostnader, forts. 4 Ersättningar till revisorer Till moderbolagets revisorer har ersättning utgått enligt nedan: Mkr 2024 2023 BDO Mälardalen AB Revisionsuppdrag –3 –2 Övriga tjänster – – Summa –3 –2 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatte- rådgivning. Aktierätter Program 2020–2025 Utestående vid periodens början 252 250 Tilldelade under perioden – Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 252 250 Program 2023–2028 Utestående vid periodens början – Utestående vid periodens början 50 060 Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 50 060 Verkligt värde Aktiekurs vid periodens utgång, kr 210,50 Program 2020–2025 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr 8 955 Optionernas lösenpris 175,00 Aktierätternas löptid, år 1) 0,9 Program 2023–2028 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr –3 729 Optionernas lösenpris 285,00 Aktierätternas löptid, år 2) 3,3 1) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 september 2025. 2) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028. 6 Finansiella intäkter och kostnader Mkr 2024 2023 Finansiella intäkter Ränteintäkter från koncernföretag 296 286 Ränteintäkter, övriga – – Summa 296 286 Moderbolagets finansiella intäkter härrör från koncernföretag och moderbola- gets likvida medel. Mkr 2024 2023 Finansiella kostnader Räntekostnader till koncernföretag –166 –155 Räntekostnad obligation –95 –94 Lånekostnader och andra finansiella kostnader –16 –17 Summa –277 –266 Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som uppstår för moder- bolagets räntebärande lån. I moderbolagets räntekostnader om 277 miljoner kronor (266) ingår dels direkta räntekostnader om 261 miljoner kronor (249) samt 16 miljoner kronor (17) i periodiserade upplåningskostnader. 7 Orealiserade valutakursförändringar Mkr 2024 2023 Valutakursvinster 0 0 Valutakursförluster –2 0 Summa –2 0 Moderbolagets valutakursvinster- och förluster härrör från fordringar och skulder i utländsk valuta. 5 Resultat från andelar i koncernföretag Mkr 2024 2023 Utdelning 110 – Nedskrivning andelar i koncernföretag –24 –38 Resultat försäljning andelar i koncernföretag 37 – Summa 123 –38 Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 70 Moderbolagets noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter 8 Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en skattesats om 20,6 procent. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skatte- pliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balans- räkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana temporära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Avsikten är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt, Mkr 2024 2023 Aktuell skattekostnad: Årets skatteintäkt/-skattekostnad – – Skatt till följd av ändrad taxering – – Summa aktuell skatt – – Uppskjuten skatt: Effekt av underskottsavdrag – – Obeskattade reserver – – Summa uppskjuten skatt – – Totalt redovisad skatt – – Avstämning av redovisad skatt utifrån skattekostnader, Mkr 2024 2023 Resultat före skatt 152 –19 Avstämning av effektiv skatt Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6%) –31 4 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –5 –8 Skatteeffekt som redovisas på bokförda poster i eget kapital 6 4 Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter 30 0 Redovisad skatt 0 0 Effektiv skatt, % 0,0 0,0 Uppskjuten skatt Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster är inte tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvittas mot framtida, skattemässiga vinster. Den uppskjutna skatten har beräknats med skattesatsen 20,6 procent. Moderbolagets skattemässiga under- skottsavdrag uppgår till 2 miljoner kronor (2). Mkr 2024 2023 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag  Ingående redovisat värde 0 0  Årets förändring 0 0  Utgående redovisat värde 0 0 Summa uppskjuten skattefordran 0 0 Uppskjuten skatteskuld Obeskattade reserver  Ingående redovisat värde – –  Årets förändring över resultaträkningen – –  Köp/försäljning – –  Utgående redovisat värde – – Summa uppskjuten skatteskuld – – Uppskjuten skatt, netto redovisat värde 0 0 9 Immateriella anläggningstillgångar Mkr 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 10 8 Investeringar 7 2 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 17 10 Ingående ackumulerade avskrivningar –7 –6 Årets avskrivningar –1 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –8 –7 Utgående redovisat värde 9 3 Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utgifter för hemsida och programvara. 10 Inventarier Mkr 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 19 17 Investeringar – 2 Omklassificering –6 – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 13 19 Ingående ackumulerade avskrivningar –9 –8 Årets avskrivningar –1 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –10 –9 Utgående redovisat värde 3 10 Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 71 Moderbolagets noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter 11 Andelar i koncernföretag Mkr 2024 2023 Ingående redovisat värde 979 964 Förvärv 95 53 Tillskott 165 – Avyttring –50 – Nedskrivningar –24 –38 Utgående redovisat värde 1 165 979 Kreditrisken för utlåning från moderbolaget till dotterbolag bedöms låg med hänsyn till de underliggande värden som finns i respektive dotterbolag i form av fastigheter. Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i dotterbolag Alla dotterbolagen i underkoncernen ägs till 100 procent. Mkr Org.nummer Säte Antal aktier/ andelar Ägd andel, % Bokfört värde Antal indirekt ägda dotterbolag 2024 2023 2024 2023 Byggnads AB Dörrstenen 559145-5182 Stockholm 1 000 100 5 5 – – Bårhults Utvecklings AB 559114-7854 Göteborg 500 100 34 25 – – Fastighets AB Grönsta 2:65 559277-6180 Stockholm 50 000 100 – 5 – – Fastighets AB Kvartsgatan 11 556790-8347 Stockholm 1 000 100 5 – – – SF Morkullan Södertälje AB 559362-7085 Stockholm 1 002 100 33 754 – – Stabil Fastighets AB 559053-9739 Göteborg 500 100 1 57 – – Stendörren Option AB 556989-1434 Stockholm 50 000 100 0 0 – – Stendörren Stockholm 1 AB 556942-1679 Stockholm 50 000 100 754 46 62 61 Stendörren Stockholm 2 AB 556409-2434 Stockholm 10 000 100 57 35 6 9 Stendörren Stockholm 3 AB 559320-6112 Stockholm 25 000 100 0 7 16 15 Stendörren Stockholm 4 AB 556972-6630 Stockholm 50 000 100 46 0 7 9 Stendörren Stockholm 5 AB 556993-3012 Stockholm 50 000 100 50 40 10 10 Stendörren Stockholm 6 AB 556993-3020 Stockholm 50 000 100 10 5 3 3 Stendörren Stockholm 7 AB 556993-3038 Stockholm 50 000 100 120 – 17 12 Stendörren Stockholm 8 AB 559338-6005 Stockholm 25 000 100 40 – 9 9 Stendörren Stockholm 9 AB 559338-6336 Stockholm 25 000 100 0 – 7 5 Stendörren Stockholm 10 AB 559383-4053 Stockholm 25 000 100 0 – 5 4 Stendörren Stockholm 11 AB 559493-7061 Stockholm 25 000 100 10 – 6 – Summa 1 165 979 148 137 12 Övriga kortfristiga fordringar Mkr 2024 2023 Avräkning skatter och avgifter 0 0 Mervärdeskattefordran – 1 Övriga kortfristiga fordringar 1 1 Utgående redovisat värde 1 2 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Mkr 2024 2023 Förutbetalda försäkringspremier 1 1 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 3 Utgående redovisat värde 4 4 Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 72 Moderbolagets noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter 14 Eget kapital Aktiekapitalet i bolaget uppgår till 18 635 084 kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 28 558 473 aktier av serie B. Vid fullt utnyttjande av samtliga de teckningsoptioner som kan emitteras med anledning av de personal-optionsprogram som redogörs för i not 3 kommer antalet utestående aktier av serie B öka med 302 310 stycken vilket kommer medföra en utspädning av kapitalet med 1,0 procent och av röstetalet med 0,6 procent. Bolagets aktiekapital kommer härigenom att öka med 181 386 kronor. Händelse Registrering Bolagsverket A-aktier B-aktier Aktiekapital kronor 1) Nybildning 15 november 2010 – 83 333 50 000 Nyemissioner B-aktier, 3 tillfällen December 2010–mars 2014 – 1 207 816 774 689 Kvittningsemission 2014-11-20 2 500 000 14 653 837 11 066 991 Nyemissioner B-aktier, 21 tillfällen December 2014–april 2015 – 9 175 001 16 571 992 Nyemission B-aktier, aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner 15 maj 2018 – 535 655 16 893 385 Nyemission B-aktier, aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner 1 juni 2020 – 215 800 17 022 865 Nyemission B-aktier, aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner 4 oktober 2021 – 56 824 17 056 959 Nyemission B-aktier, aktieteckning p.g.a. riktad nyemission 28 oktober 2024 – 2 630 208 18 635 084 Summering händelser 2 500 000 28 558 473 18 635 084 1) Kvotvärdet per aktie uppgår per årsskiftet till 0,60 kronor per aktie. Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Röstetal Totalt antal röster Andel av röster, % Kapitalandel, % A-aktier 2 500 000 10 25 000 000 47 8 B-aktier 28 558 473 1 28 558 473 53 92 Totalt 31 058 473 11 53 558 473 100 100 Moderbolagets bundna och fria egna kapital Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapi- talet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktie- bolagslagen och beslutas av årsstämman. Utdelning Styrelsen i Stendörren föreslår årsstämman att utdelning ska utgå för räken- skapsåret 2024 med totalt noll kronor per aktie till förmån för återinvestering i projektportföljen. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande i Moderbolaget står: Balanserat resultat 1 537 323 579 kr Årets resultat 151 867 842 kr Summa 1 689 191 421 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Att utdelas till aktieägarna 0 kr I ny räkning balanseras 1 689 191 421 kr Summa 1 689 191 421 kr 15 Räntebärande skulder Mkr 2024 2023 Långfristiga räntebärande skulder Obligationslån 1 300 1 100 Övriga räntebärande skulder 1 459 2 061 Periodiserade låneutgifter –13 –9 Summa räntebärande långfristig upplåning 2 746 3 152 Kreditfacilitet Byggnadskreditiv beviljat belopp – – Checkräkningskredit beviljat belopp – – Moderbolagets räntebärande skulder, som främst är denominerade i svenska kronor, uppgick vid årets utgång till 2 746 miljoner kronor (3 152), varav periodi- serade uppläggnings- och låneavgifter uppgår till –13 miljoner kronor (–9). Rensat för denna periodisering uppgår de totala räntebärande skulderna till 2759 miljoner kronor (3 161). Ränte bärande skulder består av obligationslån om 1300 miljoner kronor (1 100) och räntebärande skulder till koncernföretag om 1459 miljoner kro- nor (2 061). Moderbolaget hade vid balansdagens utgång två utestående obliga- tionslån, varav båda är gröna. Det ena obligationslånet, med förfall 2026- 12-21, uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,4 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapport periodens utgång var cirka 85 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Förändringar av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2024 Mkr 2023 Nominellt kassaflöde Förvärv Verkliga värde- förändringar 2024 Övriga långfristiga räntebärande skulder 3 161 –402 – – 2 759 Summa räntebärande skulder och derivat 3 161 –402 – – 2 759 2023 Mkr 2022 Nominellt kassaflöde Förvärv Verkliga värde- förändringar 2023 Övriga långfristiga räntebärande skulder 2 592 569 – – 3 161 Summa räntebärande skulder och derivat 2 592 569 0 0 3 161 Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 73 Moderbolagets noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter 16 Finansiella risker Verkliga värden Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig ränta och diskonterings- effekten för kortfristiga fordringar och skulder är marginell så bedöms samtliga redovisade värden motsvara dess verkliga värden. Verkligt värde för finansiella instrument fastställs och kategoriseras på sätt som beskrivs under klassificering, not 1. Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2024 2023 2024 2023 Fordringar hos koncernföretag 3 266 3 484 – – Övriga kortfristiga fordringar 1 2 – – Likvida medel 49 30 – – Räntebärande skulder – – –1 287 –1 091 Leverantörsskulder – – –4 –3 Skulder till koncernföretag – – –1 459 –2 061 Övriga kortfristiga skulder – – –2 –1 Summa 3 316 3 516 –2 752 –3 156 Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år. 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr 2024 2023 Upplupna lönerelaterade kostnader 12 10 Upplupna räntor 16 7 Övriga poster 16 10 Utgående redovisat värde 44 27 18 Ställda säkerheter Mkr 2024 2023 Säkerheter för kreditfaciliteter, räntebärande skulder Fastighetsinteckningar – – Pantsatta aktier i dotterbolag 1 020 890 Summa 1 020 890 19 Eventualförpliktelser Mkr 2024 2023 Borgensförbindelser avseende dotterbolags krediter 6 532 5 582 Summa 6 532 5 582 21 Transaktioner med närstående Försäljning av varor och tjänster till närstående Inköp av varor och tjänster hos närstående Mkr 2024 2023 2024 2023 Moderbolaget Närståenderelation Koncernföretag 129 123 – – Summa 129 123 – – Fordringar hos närstående Skulder till närstående Mkr 2024 2023 2024 2023 Moderbolaget Närståenderelation Koncernföretag 3 266 3 484 1 459 2 061 Summa 3 266 3 484 1 459 2 061 Räntor från närstående Räntor till närstående Mkr 2024 2023 2024 2023 Moderbolaget Närståenderelation Koncernföretag 296 287 166 155 Summa 296 287 166 155 Ovanstående transaktioner har skett med närstående bolag. Beträffande styrelsen, verkställande direktör och övriga befattningshavares löner och andra ersätt- ningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 3. 20 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Mkr 2024 2023 Kassaflöden Erhållna räntor 1 – Erlagda räntor –91 –98 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Av– och nedskrivningar av tillgångar 2 2 Summa 2 2 Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 74 Moderbolagets noter Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter 22 Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång Stendörren tecknar tioårigt hyresavtal om 5 000 kvadratmeter med ny kund i Enköping I januari tecknade Stendörren ett hyresavtal med Duvner Bil AB avseende lokaler i fastigheten Stenvreten 6:1 i Enköping. Avtalet omfattar lokaler om cirka 5 000 kvadratmeter och har en löptid på 10 år med tillträde i mars 2025. Stendörren förvärvar två lager- och lätt industrifastigheter i Helsingfors respektive Köpenhamn för 92 miljoner svenska kronor I februari förvärvade Stendörren, genom två separata transaktioner, två lager och lätt industrifastigheter i Helsingfors och Köpenhamn för totalt motsvarande 92 miljoner svenska kronor. Stendörren färdigställer byggnad och tecknar hyresavtal med SL i GreenHub Bro I april tecknar Stendörren ett hyresavtal med AB Storstockholms Lokaltrafik avseende en nyproducerad byggnad för lätt industri på fastigheten Nygård 2:17 i Upplands-Bro. Avtalet omfattar hela byggnaden om cirka 2 200 kvadratmeter och mark om cirka 4 300 kvadratmeter samt har en löptid på 3 år. Tillträde sker 1 april 2025 i direkt anslutning till att den nya byggnaden nu är färdigställd. Stendörren har förvärvat fyra lager- och lätt industrifastigheter i Köpenhamn för 253 miljoner svenska kronor I april har Stendörren genom två separata transaktioner förvärvat fyra lager- och lätt industrifastigheter med ett totalt överenskommet fastighetsvärde om 253 miljoner svenska kronor. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till 19 200 kvadratmeter. Fastigheterna är alla väl belägna med kort avstånd till Köpen- hamns innerstad och bedöms ha god ytterligare driftnettopotential. Det årliga driftnettot bedöms uppgå till cirka 17 miljoner svenska kronor. Tillträde har nyligen skett för fastigheterna i Taastrup och beräknas ske i början av maj 2025 för de övriga fastigheterna. Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital. Styrelsen föreslår att noll kronor per aktie utdelas och att fritt eget kapital i sin helhet balanseras i ny räkning. Kronor Balanserat fritt eget kapital 1 537 323 579 Årets resultat 151 867 842 Fritt eget kapital till årsstämmans förfogande 1 689 191 421 Föreslås Till aktieägarna utdelas 0 Balanseras i ny räkning 1 689 191 421 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 29 april 2025 Andreas Philipson Styrelseordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Seth Lieberman Styrelseledamot Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 29 april 2025. BDO Mälardalen AB Johan Pharmanson Auktoriserad revisor/Huvudansvarig revisor Carl-Johan Kjellman Auktoriserad revisor Joakim Rubin Styrelseledamot Roniek Bannink Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 75 Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2024. Bolagets årsredovisning och koncernredo- visning ingår på sidorna 44–75 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprät- tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbo- lagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon- cernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättel- sen är förenlig med årsredovisningens och koncernredo- visningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer re- sultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisors- förordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt an- svar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet "Revisorns ansvar". Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i före- kommande fall, dess moderföretag eller dess kontrolle- rade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisning- en och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Verkligt värde för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2024 till 14 311 Mkr och värdeförändringarna under perioden till 225 Mkr. Kon- cernens förvaltningsfastigheter utgör 96 % av de totala tillgångarna per den 31 december 2024. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 11 Förvaltningsfastigheter, not 1 Redovisningsprinciper samt not 2 Viktiga uppskattningar och bedömning- ar. Vi har identifierat detta som ett område av särskild betydelse i vår revision med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Våra granskningsåtgärder inkluderade men var inte begränsade till följande: Inledningsvis utvärderade och granskade vi bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets och de externa värderarnas kompetens. Vi har gjort en jämförelse mot känd marknadsinformation. Vi har för ett urval av fast- igheter granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastning, vakansgrad, hyresintäkter och drifts- kostnader samt även kontrollberäknat värderingsmodel- len. Vår granskning har delvis genomförts med hjälp av värderingsspecialist. Vårt urval har främst omfattat de värdemässigt största fastigheterna i portföljen, fastighe- ter med pågående projekt eller framtida exploaterings- möjligheter i form av byggrätter samt de fastigheter där det varit störst variation i värde jämfört med föregående år. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovis- ningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och åter- finns på sidorna 2–43 och 92–99. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon- cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om in- formationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt in- hämtat under revisionen samt bedömer om informatio- nen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse- ende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredo- visningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredo- visningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder såsom de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentli- ga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernre- dovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direk- tören för bedömningen av bolagets och koncernens för- måga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören av- ser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten el- ler inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 76 Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter REVISIONSBERÄTTELSE Till bolagsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ) Org.nr. 556825-4741 Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påver- kar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter el- ler misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono- miska beslut som användare fattar med grund i årsredo- visningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi profes- sionellt omdöme och har en professionellt skeptisk in- ställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovis- ningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upp- täcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentlighe- ter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnan- den, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl- lande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmå- ga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upp- lysningarna i årsredovisningen och koncernredovis- ningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera utta- landet om årsredovisningen och koncernredovisning- en. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, struk- turen och innehållet i årsredovisningen och koncern- redovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att in- hämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iaktta- gelser under revisionen, däribland de eventuella bety- dande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende obe- roende, och ta upp alla relationer och andra förhållan- den som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimine- ra hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommunicerats med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför ut- gör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om den frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktören förvaltning för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar sty- relsens ledamöter och verkställande direktören ansvars- frihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet "Revisorns ansvar". Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis- positioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en be- dömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbola- gets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för- valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och kon- cernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför- valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verk- ställande direktören ska sköta den löpande förvaltning- en enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bo- lagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkstäl- lande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolags- lagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo- sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgär- Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 77 Revisionsberättelse Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter der eller försummelser som kan föranleda ersättnings- skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till disposi- tioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till disposi- tioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professi- onella bedömning med utgångspunkt i risk och väsent- lighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på så- dana åtgärder, områden och förhållanden som är väsent- liga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid- tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner be- träffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for- mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB (publ) enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlig- het med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap- persmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig¬heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyr- ning, inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra för fattningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder in- hämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rap- porteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram under- laget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en ut- värdering av ändamålsenligheten och rimligheten i sty- relsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen va- lidering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital- räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. BDO Mälardalen AB utsågs till Stendörren Fastigheter AB (publ):s revisor av bolagsstämman den 23 maj 2024 och har varit bolagets revisor sedan 2022. Stockholm den 29 april 2025 BDO Mälardalen AB Johan Pharmanson Auktoriserad revisor/Huvudansvarig revisor Carl-Johan Kjellman Auktoriserad revisor Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 78 Revisionsberättelse Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig information Finansiella rapporter BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 80 Styrelse 87 Ledningsgrupp 89 Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten 91 5 79STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och leda verksamheten i ett aktiebolag. Genom en god bolagsstyrning kan Stendörren tillförsäkra sina aktie- ägare att bolaget sköts på ett ansvarsfullt, effektivt och hållbart sätt. Bolagsordning Bolagets företagsnamn är Stendörren Fastigheter AB (publ) och bolaget är publikt. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet. Stendörrens bolags- ordning innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Bolagsordningen i dess helhet återfinns på bolagets webbplats stendorren.se. Svensk kod för bolagsstyrning Koden bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket innebär att bolag inte vid varje tillfälle måste följa Koden utan vid ett enskilt tillfälle kan välja andra lösningar som anses mer ändamålsenliga. Bolag som väljer att avvika från Koden måste dock redovisa varje avvikelse från Koden och ange vilken lösning man valt i stället och skälen härtill. Koden finns tillgänglig på bolagsstyrning.se där även den svenska modellen för svensk bolagsstyrning presenteras. Denna bolagsstyrningsrapport redogör för Stendörrens bolagsstyrning under 2024 och är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Koden. Aktier och ägande Stendörren är ett svenskt publikt aktiebolag, vars B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Aktiekapitalet i bolaget uppgick till 18 635 084 kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 28 558 473 aktier av serie B. A-aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolags- stämma och B-aktier berättigar till en röst på bolags- stämma. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Antalet aktieägare uppgick per den 31 december 2024 till 3 485 stycken och kvotvärdet per aktie uppgick till 0,60 kronor. På sidan 93 anges detaljer om ägar- spridningen vid utgången av 2024. Bolagsstämma Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Vid årsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt i för bolaget viktiga frågor såsom utdelning, fastställande av resultat- och balans- räkning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och verk- ställande direktören, val av styrelseledamöter, styrelse- ordförande och revisor samt arvode till styrelse och revisorn. Utöver årsstämman kan bolaget kalla till extra bolags- stämma. Beslut vid bolagsstämman fattas normalt med enkel majoritet. Vissa beslut, till exempel ändring av bolags- ordningen, kräver dock enligt aktiebolagslagen kvalifice- rad majoritet. Stendörrens bolagsordning innehåller inga begräns- ningar i fråga om hur många röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämma. Enligt bolagsordningen ska kallelse till bolagsstämma ske genom annonsering i Post- och Inrikes tidningar och genom att kallelse hålls tillgänglig på bolagets webb- plats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Viktiga externa regelverk • Svensk aktiebolagslag • Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter • Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) • Redovisningslagstiftning och rekommendationer • IFRS Viktiga interna regelverk • Bolagsordningen • Styrelsens och styrelseutskottens arbetsordningar • Attestinstruktioner • Instruktion för verkställande direktören och instruktionen för finansiell rapportering • Internt fastställda regler, policydokument och rutiner, såsom Stendörrens insiderpolicy, informationspolicy, finanspolicy, policy för närståendetransaktioner, uppförandekod och uppförandekod för leverantörer • Processer för intern kontroll och riskutvärdering Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 80 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig information Bolagsstyrning Bolagsstämma Aktieägare Styrelse Valberedning Ersättningsutskott Revisor Revisionsutskott Verkställande direktör Bolagsledning Stendörrens bolagsstyrningsstruktur Årsstämman 2024 Årsstämman 2024 hölls den 23 maj 2024 i Stockholm. Vid årsstämman fanns totalt 94,04 procent av bolagets röster och 89,33 procent av bolagets kapital representerat. Årsstämman fattade följande beslut: • Disposition avseende bolagets resultat. • Styrelseledamöterna och verkställande direktören beviljades ansvarsfrihet. • Val av antalet styrelseledamöter och revisorer. • Omval av Helena Levander, Seth Lieberman, Carl Mörk och Andreas Philipson samt nyval av Roniek Bannink och Joakim Rubin som styrelseledamöter. • Omval av Andreas Philipson som styrelsens ordförande. • Omval av BDO Mälardalen AB som bolagets revisor, med Johan Pharmanson som huvudansvarig revisor. • Fastställande av arvode till styrelsen och revisorn. • Fastställande av principer för utseende av valberedning. • Godkännande av ersättningsrapport. • Beslut om bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier, konvertibler och/eller teck- ningsoptioner. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjlig- göra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Protokoll från årsstämman 2024 och därtill hörande stäm- mohandlingar finns tillgängliga på bolagets webbplats. Årsstämman 2025 Årsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ) kommer att hållas den 22 maj 2025 klockan 14:00 i Garnisonen, konferensrum Humlegården, på Karlavägen 100 i Stockholm. Valberedning För att säkerställa att val och arvodering av styrelse och revisor bereds genom en av ägarna styrd, struk- turerad och bekantgjord process, ska varje bolag som tillämpar Koden ha en valberedning. Valberedningen ska lämna förslag till stämmoordförande, styrelse, styrelse- ordförande, revisor, arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag för var och en av styrelseledamöterna, ersättning för utskottsarbete, arvode till bolagets revisor samt, i den mån så anses erforderligt, förslag till ändrade principerna för utseende av valberedning. Aktieägare har möjlighet att vända sig till valbered- ningen med nomineringsförslag. Valberedningens förslag offentliggörs i samband med kallelsen till årsstämman. Stendörrens valberedning inför årsstämman 2025 har följande sammansättning: • Oscar Christensson, representant för Altira AB och ordförande i valberedningen. • Elisabeth Heide, representant för Stendörren Real Estate AB. • Erik Ståhl Hallengren, representant för SEB Investment Management AB. Stendörrens styrelseordförande Andreas Philipson är adjungerad medlem av valberedningen. Styrelsen Styrelsens ansvar Styrelsen har det övergripande ansvaret för Stendörrens förvaltning och organisation. Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som antas på det konstituerande styrelsemötet varje år. I styrelsens arbetsordning regleras bland annat styrelsens uppgifter och arbetsfördelningen mellan styrelsen och bolagets verkställande direktör. Till styrelsens arbetsordning finns bland annat instruktionen för verkställande direktören och instruktionen för finansiell rapportering bifogad. Styrelsen fastställer övergripande mål och strategier för bolaget och den koncern som bolaget tillhör samt antar bolagets budget och policydokument. Styrelsen följer den ekonomiska utvecklingen och granskar och godkänner delårsrapporter och bokslut. Styrelsen över- vakar även efterlevnaden av lagar, regler och interna styrdokument, utvärderar och hanterar bolagets risker och säkerställer god intern kontroll. Vidare fattar styrelsen bland annat beslut som större investeringar och organisations- och verksamhetsför- ändringar i bolaget samt säkerställer att bolaget driver ett adekvat hållbarhetsarbete. Ordförandens ansvar Styrelsens ordförande organiserar och leder styrelsens arbete samt säkerställer att styrelsen genomför sitt arbete på ett effektivt sätt och att styrelsen fullgör sina förpliktelser. Ordföranden säkerställer även att nya sty- relseledamöter vid behov genomgår börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag och annan utbildning som anses lämplig. Ordföranden samråder med bolagets verkställande direktör i strategiska frågor och säkerställer att styrelseledamöterna erhåller erforderlig information och dokumentation för fullgörande av sina respektive uppgifter. Ordföranden ansvarar även för kontakter med aktieägarna avseende ägarskapsfrågor och tillser att sty- relsens arbete utvärderas i en årlig styrelseutvärdering. Styrelsens sammansättning Stendörrens styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter, utan suppleanter. På årsstämman 2024 beslutades att styrelsen ska bestå av sex ledamöter utan suppleanter, för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Det beslutades om omval av Helena Levander, Seth Lieberman, Carl Mörk och Andreas Philip- son samt nyval av Roniek Bannink och Joakim Rubin. Andreas Philipson omvaldes som styrelsens ordförande. Information om styrelseledamöternas erfarenhet och bakgrund, dess innehav av aktier och andra finansiella instrument i bolaget och dess väsentliga uppdrag utanför bolaget, återfinns i avsnittet om Styrelsen, sidorna 87–88. Valberedningen inför årsstämman 2024 lade stor vikt vid att styrelsen ska ha en mångsidighet och bredd avseende utbildning, erfarenheter, kompetenser och bakgrund för säkerställande av att styrelsens samman- sättning uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen beaktat dess verksamhet, utvecklingsskede Styrelsens sammansättning fram till årsstämman den 23 maj 2024 Namn Befattning Styrelseledamot sedan Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare Andreas Philipson Styrelseordförande 2016 Ja Ja Seth Lieberman Styrelseledamot 2014 Ja Nej Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej Henrik Orrbeck Styrelseledamot 2019 Ja Nej Nisha Raghavan Styrelseledamot 2020 Ja Nej Styrelsens sammansättning från och med årsstämman den 23 maj 2024 Namn Befattning Styrelseledamot sedan Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare Andreas Philipson Styrelseordförande 2016 Ja Ja Roniek Bannink Styrelseledamot 2024 Ja Nej Seth Lieberman Styrelseledamot 2014 Ja Nej Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej Joakim Rubin Styrelseledamot 2024 Ja Nej Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 81 Bolagsstyrning Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig information Bolagsstyrning STYRELSENS ARBETE UNDER 2024 J A N     F E B     M A R     A P R     M A J     J U N     J U L     A U G     S E P     O K T     N O V     D E C     . 2024 FEBRUARI • Fastställande av årsbokslut • Genomgång av revisorernas rapport från dess granskning • Frågor relaterade till årsstämman • Förslag till vinstdisposition • Intern kontroll • Ersättningsfrågor JULI • Fastställande av delårsrap- port för årets andra kvartal • Avrapportering från revisions- utskottet AUGUSTI Intern kontroll SEPTEMBER Fastställande av bolagets opera- tionella mål och strategier OKTOBER • Fastställande av delårs- rapport för årets tredje kvartal • Genomgång av revi- sorernas översiktliga granskning av delårs- rapporten för det tredje kvartalet • Granskning och utvär- dering av bolagets risk utvärdering och interna kontroll • Beslut om ansvarsför- säkring för styrelsen och verkställande direktören DECEMBER • Fastställande av budget för kommande år • Utvärdering av styrelse (inklusive utskott) och verkstäl lande direktör • Ersättningsfrågor APRIL • Års- och hållbarhets- redovisningen • Frågor relaterade till årsstämman MAJ • Fastställande av delårs- rapport för årets första kvartal • Fastställande av rele - vanta bolags styrnings- dokument och policyer • Fastställande av styrelsens årscykel • Beslut gällande firmateckningsrätt • Val av styrelseutskott och övriga förhållanden. Valberedningen ansåg det väsentligt att styrelsen har en gedigen kunskap och erfarenhet inom för bolaget väsentliga områden såsom fastighetsutveckling, fastighetsförvaltning, transaktioner, finansieringsfrågor, bolagsstyrningsfrågor, styrelsearbete i en noterad miljö och relevanta hållbarhetsfrågor. Som mångfaldspolicy tillämpades regel 4.1 i Koden. Vikten av en jämn könsfördelning diskuterades särskilt och det konstaterades att andelen kvinnor i den föreslagna styrelsen uppgick till två av sex. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse uppfyller Kodens krav på oberoende. Som framgår av tabellen nedan är samtliga sex stämmovalda ledamöter oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Av dessa är två ledamöter oberoende i förhållande till större aktieägare. Arvode till styrelsen Årsstämman 2024 beslutade att arvode till styrelsen, intill slutet av nästa årsstämma, ska utgå med 520 000 kronor till styrelsens ordförande och med 260 000 kronor vardera till övriga ledamöter. Årsstämman beslutade vidare att arvode till ordföranden i revisorsutskottet ska utgå med 80 000 kronor och med 30 000 kronor var- dera till övriga ledamöter i revisionsutskottet, samt att arvode till ordföranden i ersättningsutskottet ska utgå med 60 000 kronor och med 20 000 kronor vardera till övriga ledamöter i ersättningsutskottet. I tabellen nedan anges det arvode som varje styrelse- ledamot kommer att erhålla för tiden från årsstämman 2024 fram till årsstämman 2025. Styrelsens arbete under 2024 Styrelsen har under 2024 hållit 20 protokollförda styrelse möten, varav sex ordinarie styrelsemöten, ett konstitue rande styrelsemöte och 13 extra styrelsemöten. Sex av de extra styrelsemötena hölls per capsulam. Vid styrelsens möten har bolagets verkställande direktör och bolagets chefsjurist, tillika styrelsens sekreterare, närvarat. Vidare har övriga medlemmar i bolagsled- ningen närvarat vid styrelsemötena såsom föredragande i punkter som berört respektive ledningsgruppsmedlems ansvarsområde. Enligt styrelsens arbetsordning ska styrelsen årligen hålla minst fem ordinarie sammanträden utöver det kon- stituerande styrelsesammanträdet. Styrelsen samman- träder enligt ett fastställt schema och följer i huvudsak Styrelsens arvode och närvaro under 2024 Namn Befattning Närvaro på styrelsemöten under 2024 Styrelsearvode, SEK 1) 2) Andreas Philipson Styrelseordförande 20 av 20 580 000 Roniek Bannink 3) Styrelseledamot 15 av 15 0 4) Seth Lieberman Styrelseledamot 19 av 20 260 000 Helena Levander Styrelseledamot 20 av 20 340 000 Carl Mörk Styrelseledamot 20 av 20 310 000 Henrik Orrbeck 5) Styrelseledamot 3 av 5 E/T Nisha Raghavan 5) Styrelseledamot 3 av 5 E/T Joakim Rubin 3) Styrelseledamot 15 av 15 0 4) Totalt 1 490 000 I) Angivet arvode har utgått för perioden mellan årsstämman 2024 och årsstämman 2025. I angivet belopp inkluderas arvode för arbete i styrelseutskott. 2) Från och enligt beslut av årsstämman 2024. 3) Styrelseledamoten tillträdde sin roll den 23 maj 2024. 4) Styrelseledamoten har avstått från sitt styrelsearvode för perioden från årsstämman 2024 till årsstämman 2025. 5) Styrelseledamoten lämnade sin roll den 23 maj 2024. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 82 Bolagsstyrning Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig information Bolagsstyrning en av styrelsen fastslagen årscykel, vilken revideras och fastställs vid varje konstituerande styrelsemöte. På sidan 82 presenteras en kortfattad beskrivning av årscykeln för 2024/2025. Utöver vad som där anges har styrel- sen ett antal ordinarie agendapunkter som i huvudregel behandlas på varje ordinarie styrelsemöte. Exempelvis lämnar bolagets verkställande direktör vid varje sådant möte ekonomisk rapport och informerar om affärsläget och framtidsutsikter. Vid behov fattas beslut om förvärv och försäljningar, andra investeringsbeslut, finansierings- beslut samt beslut i strukturella och organisatoriska frågor. Även frågor gällande bolagets hållbarhetsarbete, IT-säkerhet och personalrelaterade frågor behandlas regelbundet av styrelsen. Eftersom styrelsen fastställer den finansiella rapporteringen föregås varje finansiell rapport av ett styrelsemöte där aktuell rapport fastställs. På dessa möten rapporterar revisionsutskottet om ut- skottets arbete. Utöver ordinarie styrelsemöten hålls extra styrelsemöten vid behov, till exempel när ett affärsbeslut kräver styrelsens godkännande. Styrelseutvärdering Styrelsen utvärderar årligen styrelsearbetet och verk- ställande direktörens arbete i syfte att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsens och verkställande direktörens arbete fortlöpande utvecklas. Detta sker genom en systematisk och strukturerad pro- cess. Styrelsens och verkställande direktörens arbete under 2024 har utvärderats genom en extern tjänst. Styrelseutvärderingen omfattade bland annat ämnen som bolagets mål och strategi, styrelsens sammanträden, styrelsesammansättningen, styrelseutskottets arbete samt information, rapportering och riskhantering. Resultatet från styrelseutvärderingen har presenterats för styrelsen på ett styrelsesammanträde och följdes av en styrelsediskussion gällande hur styrelsens arbetssätt kan fortsätta utvecklas för att optimera styrelsearbetet. Ingen från bolagsledningen närvarade vid detta möte. Resultatet har även redovisats för valberedningen. Revisionsutskottet Stendörren har ett revisionsutskott som under 2024 bestått av Helena Levander (ordförande), Carl Mörk och Joakim Rubin. Revisionsutskottets arbete och bestäm- manderätt regleras i arbetsordningen och instruktionen för revisionsutskottet, vilken utgör en bilaga till styrelsens arbetsordning. Revisionsutskottet har bland annat till uppgift att för styrelsens räkning: • Övervaka tillämpningen av bolagets redovisnings- principer. • Övervaka bolagets finansiella rapportering samt lämna rekommendationer och förslag för att säkerställa rapporteringens tillförlitlighet. • Med avseende på den finansiella rapporteringen övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. • Hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt om slutsatserna av revisionsinspektionens kvalitetskontroll. • Granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet. • Biträda vid upprättandet av förslag till årsstämmans beslut om revisorsval. Revisionsutskottet ska hålla minst fem utskottsmöten varje räkenskapsår. Dess ledamöter får inte vara anställda av bolaget och minst en ledamot ska ha redovisnings- eller revisionskompetens. Under 2024 har revisionsutskottet haft fem protokoll- förda möten. Vid mötena behandlades bland annat bola- gets finansiella rapporter, värderingsfrågor, den externa revisionen, bolagets riskutvärdering och interna kontroll, bolagets externa visselblåsarfunktion och bolagets policyer. Ersättningsutskottet Stendörren har ett ersättningsutskott vars syfte är att tillförsäkra en utförlig, genomarbetad och välgrundad ersättningsmodell till bolagets anställda, med fokus på ersättning till verkställande direktören och andra med- lemmar av bolagsledningen. Ersättningsutskottet har under 2024 bestått av Andreas Philipson (ordförande), Carl Mörk och Joakim Rubin. Utskottets huvudsakliga uppgifter består bland annat av att: • Bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings- principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. • Bevaka och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för bolagsledningen. • Bevaka och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman ska fatta beslut om samt bevaka och utvärdera bolagets ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. • Årligen upprätta en ersättningsrapport som ska läggas fram för årsstämman. Ersättningsutskottets ansvarsområden och beslutan- derätt regleras i en arbetsordning och instruktion för ersättningsutskottet, vilken finns bifogad till styrelsens arbetsordning. Under 2024 höll ersättningsutskottet två protokoll- förda möten där bland annat frågor om ersättning till ledande befattningshavare, utvärdering av gällande rikt- linjer för ersättningar till ledande befattningshavare och bolagets ersättningsrapport behandlades. Verkställande direktör och bolagsledning Bolagets verkställande direktör ansvarar för den opera- tiva styrningen och ska sköta den löpande förvaltningen och leda verksamheten i enlighet med de anvisningar som styrelsen meddelar. Verkställande direktörens ansvar och förhållande till styrelsen regleras i den instruktion för verkställande direktören som styrelsen antagit. Verkställande direktören är ansvarig för den finansiella rapporteringen i bolaget och ska säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt med information för att styrelsen fort- löpande ska kunna utvärdera bolagets finansiella ställ- ning. Bolagets verkställande direktör ska löpande hålla styrelsen informerad om utvecklingen av bolagets och koncernens verksamhet, omsättningens storlek, bolagets resultat och finansiella ställning, likviditeten och kredit- situationen, viktigare företagshändelser samt andra hän- delser, omständigheter eller förhållanden som bedöms vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare. Styrelsen har uppdragit åt bolagets verkställande direktör att säkerställa att bolaget följer tillämpliga reg- ler och föreskrifter, innefattande bolagets skyldighet när det kommer till att offentliggöra insiderinformation och bolagets skyldighet att föra loggbok över personer med tillgång till insiderinformation om bolaget. Stendörrens bolagsledning består av följande personer: • Erik Ranje, verkställande direktör • Anders Nilsson, förvaltningschef och vice verkställande direktör • Per-Henrik Karlsson, ekonomidirektör • Johan Malmberg, investerings- och affärsutvecklings- chef • Maria Jonsson, utvecklingschef • Caroline Gebauer, bolagsjurist • Åsa Thorell, HR-chef • Linda Schuur, hållbarhetschef För mer information om bolagsledningen, se sidorna 89–90. Revisor Revisorns uppgift är att granska bolagets årsredovis- ning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av bolaget. Efter varje räkenskaps- år ska revisorn lämna en revisionsberättelse och en kon- cernrevisionsberättelse till årsstämman. Vid årsstämman den 23 maj 2024 omvaldes revisionsbolaget BDO Mälar- dalen AB till revisor för bolaget, med den auktoriserade revisorn Johan Pharmanson som huvudansvarig för revisionen. Revisorns mandatperiod löper ut vid slutet av årsstämman som hålls den 22 maj 2025. Bolaget har under 2024 inte anlitat BDO Mälardalen AB för några icke-revisionstjänster. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 83 Bolagsstyrning Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig information Bolagsstyrning Intern kontroll Styrelsen har det övergripande ansvaret för att det inom Stendörren finns en adekvat och effektiv riskutvärdering och intern kontroll, vilken syftar till att säkerställa att bolagets verksamhet bedrivs effektivt och ändamåls- enligt och att den finansiella rapporteringen och hållbar - hetsrapporteringen är tillförlitlig och upprättad i över- ensstämmelse med lag, tillämpliga redovisningsstandar- der och övriga krav på noterade bolag. Den interna kontrollen säkerställer även att bolaget efterlever internt fastställda policyer och riktlinjer. Stendörrens riskutvärdering och interna kontroll tar avsteg i bolagets övergripande strategi och mål samt dess affärsplaner. Genom en effektiv riskutvärderingen och god intern kontroll kan eventuella händelser som kan påverka bolagets möjlighet att nå dess mål identifie- ras och hanteras inom bolagets riskaptit. Nedan beskrivs Stendörrens system för riskutvärdering och intern kon- troll, främst i samband med den finansiella rapporteringen. Kontrollmiljö Stendörrens kontrollmiljö, det vill säga den kultur som styrelsen och bolagsledningen verkar utifrån, bestäms av bolagets interna styrnings- och kontrollstruktur. Fördel- ning och delegering av ansvar internt inom Stendörren fastställs bland annat i styrelsens arbetsordning, instruk- tionen för verkställande direktören, instruktionen för finansiell rapportering, finanspolicyn, uppförande koden och bolagets attestordning. För att säkerställa en ända- målsenlig riskhantering och god intern kontroll har bolaget antagit en policy för riskutvärdering och en rad andra styrande dokument. Samtliga interna styrdokument revi- deras löpande. Genom de formaliserade rutinerna säker- ställs att fastlagda principer för finansiell rapportering, hållbarhetsrapportering och intern kontroll efterlevs. Riskutvärdering Riskhantering är en viktig aktivitet för Stendörren. Det är av fundamental vikt för Stendörrens långsiktig överlevnad, lönsamhet och stabilitet att bolaget har en sund riskkultur och en fungerande riskhantering. Risk är nära relaterat till bolagets mål och utveckling. Därför påverkas bolagets kunder, intressenter och anställda av bolagets riskhantering. Förmågan att hantera risker är direkt kopplad till bolagets möjligheter att bedöma och hantera oförutsedda händelser. Enligt Stendörrens policy för riskutvärdering ska bolagsledningen identifiera, utvärdera och hantera bola- gets risker samt rapportera dessa till styrelsen. Detta sker genom att bolagsledningen kontinuerligt och minst årligen varje höst genomför en omfattande riskutvärde- ring, varvid samtliga risker som bolaget utsätts för iden- tifieras och utvärderas. Riskutvärderingen tar hänsyn till bolagets egna bedömningar samt externa revisionsrap- porter. Identifiering av risker sker i syfte att identifiera de mest väsentliga riskerna för Stendörren. Riskerna kategoriseras i följande fem kategorier; strategiska risker, operationella risker, regelefterlevnadsrisker, finansiella risker och hållbarhetsrisker. För varje enskild risk uppskattas dels sannolikheten för dess inträffande, dels omfattningen av konsekvensen vid ett eventuellt inträffande. Produkten av de båda parametrarna utgör den enskilda riskens totala riskvärde och anges i en riskutvärderingsrapport. I riskutvärderings- rapporten lyfter bolagsledningen även fram de risker som utifrån riskutvärdering är att betrakta som bolagets väsentliga risker. Kontrollaktiviteter Baserat på utfallet av riskutvärderingen säkerställer bolagsledningen att bolaget har adekvata och effektiva kontrollaktiviteter på plats för att minimera sannolik- heten att de risker som bedömts som väsentliga risker inträffar. För varje väsentlig risk utses en ansvarig inom organisationen som får till uppgift att presentera en handlingsplan (kontrollaktivitet) för den specifika risken. Ansvarig för respektive väsentlig risk och aktuell kontroll- aktivitet framgår av riskutvärderingsrapporten. Bolagets nyckelkontroller finns beskrivna i processbeskrivningar och där så tillämpligt checklistor som steg för steg listar vilka kontroller som ska utföras. Kontrollerna dokumen- teras systematiskt. Vad gäller de kontrollaktiviteter som tar sikte på den finansiella rapporteringen syftar dessa till att förhindra, upptäcka och åtgärda fel och avvikelser. De inkluderar exempelvis: • Kontoavstämningar. • Granskning och attestering av bokföringsordrar. • Checklistor kvartals- och årsbokslut. • Attestordningen. • Uppföljning och avstämning av att de interna regler som uppställs i finanspolicyn, instruktionen för den finansiella rapporteringen, ekonomihandboken och andra interna policyer. Ekonomiavdelningen har regelbundna avstämningar och uppföljningar med bolagets revisor gällande bolagets interna kontroll. För att ytterligare stärka bolagets interna kontroll har styrelsen antagit en internkontrollplan. I internkontroll- planen listas bolagets nyckelkontroller tillsammans med angivande av hur bolaget internt testar att dessa pro- cesser utförts. Av internkontrollplanen framgår vilken identifierad risk varje kontroll avser att hantera, vem som ansvarar för att testa att kontrollaktiviteten fungerat samt hur testningen ska ske och hur ofta. lnternkontroll- planen revideras löpande och minst årligen. Information och kommunikation Styrelsen har antagit en informationspolicy som anger riktlinjerna för all intern och extern kommunikation. Syftet med informationspolicyn är att klargöra hur informationsansvaret är fördelat och att bidra till att en enhetlig kommunikation ges såväl internt som externt. Vidare syftar Stendörrens kommunikation till att uppnå en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen och övriga bolagshändel- ser. Genom bolagets informationspolicy säkerställs att bolagets informationsgivning är korrekt och att informa- tion kommuniceras vid lämplig tidpunkt. Sådan informa- tion som bedöms vara kurspåverkande offentliggörs till marknaden genom pressmeddelande. Bolagsledningen erhåller regelbundet finansiell information om bolaget vid dess protokollförda möten och verkställande direktören säkerställer att styrelsen löpande erhåller sådan information som styrelsen behöver för att ha möjlighet att kontinuerligt bedöma bolagets finansiella resultat, likviditet och utveckling samt fullgöra deras skyldigheter i alla övriga aspekter. Information gällande bolagets redovisning, finansiella rapportering, interna kontroll, finansiell riskexponering och riskhante- ring rapporteras även till bolagets revisionsutskott för dess beredning. Vad gäller resultatet av bolagsledningens riskutvärde- ring och utvärdering av bolagets interna kontroll rappor- teras det till revisionsutskottet och därefter till styrelsen, som enligt dess arbetsordning årligen har att utvärdera bolagets risker och interna kontroll. På det aktuella styrelsemötet, vilket infaller under hösten, presenterar även bolagsledningen ett förslag till uppdaterad intern- kontrollplan. Revisorn presenterar även resultatet av sin granskning av bolagets interna kontroll. Därutöver rap- porterar bolagsledningen utfallet av den egenkontroll som sker i enlighet med internkontrollplanen halvårsvis till styrelsen. Bolagets policyer och andra interna riktlinjer revideras löpande och minst årligen under våren. Bolaget säker- ställer att samtliga anställda har erforderlig kunskap om interna policyer, riktlinjer och instruktioner samt genom- för utbildningar för dess anställda när så anses lämpligt. Stendörrens visselblåsartjänst nås via bolagets hem- sida och intranät. Visselblåsartjänsten är ett ”early war- ning system” och utgör en viktig komponent för att värna god bolagsstyrning och bevara kundernas och allmän- hetens förtroende för bolaget. Visselblåsartjänsten kan användas för att varna om allvarliga risker för oegentlig- heter som kan påverka människor, vår organisation, sam- hället eller miljön. Rapporten kan innehålla information om brottslighet, oegentligheter och överträdelser eller andra handlingar som bryter mot EU:s eller nationell lagstiftning i en arbetsrelaterad kontext. För att trygga anonymiteten hanteras tjänsten av en extern part. Kommunikationskanalen är krypterad och lösenords- skyddad. Alla meddelanden behandlas konfidentiellt. Ärenden som inkommer till visselblåsartjänsten rappor- teras till utsedda befattningshavare på Stendörren. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 84 Bolagsstyrning Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig information Bolagsstyrning Uppföljning Det övergripande ansvaret för uppföljning av den interna kontrollen åligger styrelsen. Löpande uppföljning av verksamhet och resultat sker på flera nivåer i bolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Resultatet analyseras av ansvariga inom organisationen. Avrapporte- ring sker till bolagsledning, styrelse och revisor. Bolagets revisor rapporterar sina iakttagelser från dess granskning av bolagets interna kontroll direkt till revisionsutskottet. Styrelsen följer upp den ekonomiska utvecklingen i sam band med granskningen och antagandet av varje delårsrapport. Utvärdering av behovet av separat internrevisionsfunktion Någon internrevisionsfunktion finns i dagsläget inte inom Stendörren. Styrelsen har utvärderat frågan och konstaterat att bolaget har en ändamålsenlig och effek- tiv intern kontroll för en organisation av bolagets storlek. Något behov av att inrätta en internrevisionsfunktion har därför inte ansetts föreligga. Styrelsen omprövar årligen detta beslut. Aktieägarna i Stendörren beslutade på årsstämman den 23 maj 2024 om följande principer för utseende av valberedningen inför årsstämman 2025: ”Inför varje årsstämma ska valberedningen bestå av representanter för de per den 31 augusti direkt före- gående år till röstetalet tre största aktieägarna enligt den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, varvid grupp av aktieägare som ägargrupperats i Euroclear Sweden-systemet i detta sammanhang betraktas som en aktieägare. Om en eller flera av dessa tre aktieägare väljer att avstå ifrån att utse representant till valbered- ningen, ska ledamot utses av den eller de största aktie - ägaren(na) på tur. Styrelseordföranden ska vara adjung- erad medlem av valberedningen. Styrelseordföranden ska sammankalla det första mötet i valberedningen. Valberedningen ska inom sig utse en av ledamöterna till ordförande, vilket inte ska vara en styrelseledamot. Om en eller flera aktieägare som utsett representan- ter till valberedningen inte längre tillhör de tre största ägarna i bolaget vid en tidpunkt mer än två månader före aktuell årsstämma, ska representanterna för dessa aktieägare frånträda sitt uppdrag och nya ledamöter utses av de nya aktieägare som då tillhör de tre största aktieägarna. Om en ledamot i valberedningen avsäger sig uppdraget innan valberedningens arbete är avslutat ska samma aktieägare som utsåg den avgående leda- moten, om det anses nödvändigt, äga rätt att utse en ny ledamot, eller om aktieägaren inte längre är bland de tre största aktieägarna, den största aktieägaren på tur. Förändringar i valberedningens sammansättning ska omedelbart offentliggöras. Valberedningens samman- sättning för årsstämmor ska offentliggöras senast sex månader före stämman. Ingen ersättning ska utgå till ledamöterna i valbered- ningen. Bolaget ska betala de nödvändiga utgifter som valberedningen kan komma att ådra sig inom ramen för sitt arbete. Mandattiden för valberedningen avslutas när den därpå följande valberedningen har offentliggjorts.” Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Dessa riktlinjer omfattar bolagets VD och övriga per- soner i bolagsledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2021. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Det note- ras att ledamöterna i bolagets styrelse endast uppbär arvode som beslutas av bolagsstämman varför dessa riktlinjer inte inkluderar styrelsens ledamöter. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolagets affärsstrategi är i korthet följande. Stendörren Fastigheter är ett fastighetsbolag med fokus på att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter för lager och lätt industri, samt i vissa fall bostäder, i Stock- holm, Mälardalen samt andra geografiska marknader i Norden. Genom att erbjuda våra kunder lokaler som stödjer deras verksamhet, skapar vi genom ett hållbart arbete, långsiktiga relationer som kan generera en god, riskjusterad avkastning till våra aktieägare. För ytterligare information om bolagets affärsstrategi, se stendorren.se. En framgångsrik implementering av bolagets affärs- strategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade med- arbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda kon- kurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrens- kraftig totalersättning. I bolaget har tidigare inrättats aktierelaterade incita- mentsprogram. De har beslutats av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer. För mer informa- tion om tidigare program, innefattande de kriterier som utfallet är beroende av, se stendorren.se/sv/investerare/ bolagsstyrning/incitamentsprogram/. Eventuella fram- tida aktierelaterade incitamentsprogram kommer att beslutas om av bolagsstämman. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa rikt- linjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete. Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontant- ersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekurs relaterade ersättningar. Styrelsen har en diskretionär rätt att besluta om rör- lig kontantersättning i enlighet med dessa riktlinjer. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till högst 200 pro- cent av den fasta årliga kontantlönen. Bedömning av i vilken utsträckning kriterierna för utbetalning av rörlig kontantersättning har uppfyllts ska ske årligen och avse en period om ett år. För verkställande direktören ska pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rör- lig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontant- lönen. Övriga ledande befattningshavares pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, ska vara premiebestämda om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbe- stämd pension enligt tvingande kollektivavtalsbestäm- melser. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensions- grundande om det inte enligt tvingande kollektivavtals- bestämmelser regleras att rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premie- bestämd pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontantlönen. Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjuk- vårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 20 procent av den fasta årliga kontantlönen. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Fast kontantlön under uppsäg- ningstiden och avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontant- lönen för två år för verkställande direktören och ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda kriterier som kan vara mätbara finansiella och/eller icke-mätbara icke-finansiella. Kriterierna kan utgöras av generella och/eller individanpassade kvanti- tativa eller kvalitativa mål som kan ta hänsyn till bland annat intern kontroll inom bolaget, budgetkontroller, rapporters kvalitet och punktlighet, implementeringen av nya och förbättrade IT-system, samverkan mellan bolagets olika avdelningar och utvecklingen av led- aregenskaper hos avdelningscheferna samt bolagets övergripande hållbarhetsarbete. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärs- strategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med de begränsningar som må följa därav helt Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 85 Bolagsstyrning Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig information Bolagsstyrning eller delvis återkräva rörlig ersättning som utbetalats på felaktiga grunder. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande direk- tören. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga ledande befattningshavare ansvarar ersättningsutskottet tillsammans med verkställande direktören för bedöm- ningen. Ersättningsutskottet förelägger därefter före- slagna ersättningar till styrelsen för beslut. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersätt- ningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersätt- ningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsun- derlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha- vare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersätt- ningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för ledande befattningshavare, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledande befattningshavare. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frå- gor närvarar inte verkställande direktören eller andra ledande befattningshavare, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bola- gets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsar- bete, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bär- kraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrå- gor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna Ersättningsutskottet och styrelsen har bedömt att det är ändamålsenligt för bolaget att de ledande befattnings- havarna kan utvärderas utifrån, och den rörliga ersätt- ningen kan vara kopplad till, sådana icke-finansiella kriterier som inte är mätbara. Ovanstående ersättnings- riktlinjer har således ändrats med anledning av detta. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 86 Bolagsstyrning Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig information Bolagsstyrning STYRELSE ANDREAS PHILIPSON Styrelseordförande sedan 2022 och styrelseledamot sedan 2016. Ordförande i ersättningsutskottet. Född 1958. Utbildning Civilingenjör, väg och vatten, Chalmers Tekniska Högskola. Övriga nuvarande befattningar Andreas är grundare och styrelsemedlem i TAM Group AB samt styrelseledamot i Besqab AB och i dotterbolag inom TAM Group. Arbetslivserfarenhet Drygt 30 års erfarenhet av ledande befattningar i bygg- och fastighetsbranschen. Tidigare bland annat vd och styrelsemedlem i Catena AB, vd för Temaplan AB samt Fastighetsdirektör på Näckebro AB. Deltagit i flera stora projekt med internationella fastighetsinvesterare som framgångsrikt valt att göra fastighetsinvesteringar i Sverige. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning och till större aktieägare. Innehav 4 497 B-aktier. RONIEK BANNINK Styrelseledamot sedan 2024. Född 1979. Utbildning BA (Hons) i Business Administration, Greenwich University, London. Övriga nuvarande befattningar Senior Director på EQT Exeter, baserad i Amsterdam, Nederländerna. Arbetslivserfarenhet 20 års erfarenhet från fastighetssektorn och är speci- aliserad på investeringar och portföljförvaltning inom private equity och noterade marknader för globala insti- tutionella investerare. Började på EQT Real Estate 2016 och har tidigare haft befattningar på SEGRO i Düsseldorf, Tyskland, där hon fokuserade på nordeuropeiska inves- teringar. Dessförinnan involverad i investeringar i private equity-fonder på Cushman & Wakefield i London. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning men inte till större aktieägare. Innehav Inget. HELENA LEVANDER Styrelseledamot sedan 2017. Ordförande i revisionsutskottet. Född 1957. Utbildning Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Övriga nuvarande befattningar Styrelseordförande i Factoringgruppen AB och Caroline Svedbom AB och styrelseledamot i Occlutech AG och Cinclus Pharma AB. Arbetslivserfarenhet Flerårig erfarenhet från olika operativa roller inom finans- och aktiemarknad, samt styrelseerfarenhet från flera börsnoterade, statliga och privata bolag och finansbolag. Grundare av Nordic Investor Services AB, vilket 2021 köptes upp av Institutional Shareholder Services (ISS). Tidigare även verksam inom Neonet AB, Odin Förvaltning, Nordea Asset Management och SEB Asset Management. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning och till större aktieägare. Innehav 5 000 B-aktier. SETH LIEBERMAN Styrelseledamot sedan 2014. Styrelseordförande perioderna 2014–2018 och 2019–2020. Född 1961. Utbildning B.A. in Economics från Tufts University, USA. Övriga nuvarande befattningar Styrelseordförande i Kvalitena AB (publ) och medlem i EQT Real Estate Funds I & II:s Investment Advisory Committees. Arbetslivserfarenhet Mer än 41 års erfarenhet av fastighetsbranschen, främst i Europa och USA. Bred erfarenhet av affärsutveckling, private equity-investeringar och skuld- investeringar samt har tillhandahållit finansiering på uppdrag av finansiella institutioner och fonder. Tidigare ledande befattningar har inkluderat Wain- bridge Capital Ltd:s US Special Situations Fund, Advanced Capitals Real Estate Global Fund of Funds, UBS Investment Bank, Hypo Real Estate Inter- national & Hypoverinsbank AG, Lehman Brothers International, Credit Suisse First Boston och GE Capital. Seth har varit aktivt involverad i Urban Land Institute Europe – interim CEO 2015 och tidigare medlem av ”European Executive Committee” respektive ”Global Audit Committee”. Tidigare styrelse- ledamot i Maha Energy AB och Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB). Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags ledning men inte till större aktieägare. Innehav 20 000 B-aktier. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 87 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig information Bolagsstyrning CARL MÖRK Styrelseledamot sedan 2016. Ledamot i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Född 1969. Utbildning Civilingenjör från KTH och MSc i fastighetsfinansiering från London School of Economics. Övriga nuvarande befattningar Styrelseordförande och verksam i Altira AB samt styrelse ledamot i ett flertal av Altiras portföljbolag. Arbetslivserfarenhet Drygt 30 års erfarenhet av fastighetstransaktioner och fastighetsförvaltning i Sverige och i Europa. Tidigare verksam inom bl.a. Securum, som analytiker på Parkes & Co och som ansvarig för nordisk Asset Management på Doughty Hanson & Co. Grundade Altira 2003. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning men inte till större aktieägare. Innehav Altira AB, ett till Carl Mörk närstående bolag, äger 500 000 A-aktier och 2 615 000 B-aktier i Stendörren. Därutöver inne- har Carl Mörk, tillsammans med närstående, 20 000 B-aktier. JOAKIM RUBIN Styrelseledamot sedan 2024. Ledamot i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Född 1960. Utbildning Civilingenjörsexamen från Tekniska högskolan, Linköpings universitet. Övriga nuvarande befattningar Partner på EQT Partners AB. Arbetslivserfarenhet Lång erfarenhet av kapitalmarknadsfrågor och arbete i en note- rad miljö. Tidigare partner på Zeres Capital som han grundade år 2013. Dessförinnan Senior Partner på CapMan och ansvarig för dess Public Market Fund. Flertalet ledande positioner under perioden 1995–2008 inom avdelningen för Investment Bankning på Handelsbanken Capital markets, senast som chef för Corporate Finance. Tidigare styrelseledamot i Storytel AB (publ), AFRY AB, Nobia, Intrum Justitia, Proffice, B&B Tools, Sanitec, Capio, Hoist Finance, Cramo och Adapteo. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning men inte till större aktieägare. Innehav Inget. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 88 Styrelse Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig information Bolagsstyrning LEDNINGSGRUPP ERIK RANJE Verkställande direktör Verkställande direktör sedan 2020. Född 1972. Utbildning Master of Science in Economics and Business Administration från Handelshögskolan i Stockholm. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare Head of Real Estate Investment Ban- king på Danske Bank, arbetade där i drygt två år med bank- och kapitalmarknadsfinansiering samt rådgivning i samband med fastighetstrans- aktioner. Dessförinnan inom Structured Real Estate Finance och Corporate Finance på SEB i 20 år. Innehav 120 000 teckningsoptioner. PER-HENRIK KARLSSON Ekonomidirektör Ekonomidirektör sedan 2020. Född 1977. Utbildning Master of Science in Economics and Business Administration från Växjö Universitet. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare redovisningschef på bolaget i knappt ett år och kommer dessförinnan från en roll som Head of Nordic Accounting & Financial Control på NREP. Tidigare arbetat för Aberdeen Stan- dard Investments samt som auktoriserad revisor på Ernst & Young. Innehav 46 B-aktier och 6 500 teckningsoptioner. CAROLINE GEBAUER Bolagsjurist Bolagsjurist sedan 2017. Ansvarar för bolagets legala frågor samt är styrelsens sekreterare. Född 1980. Utbildning Jur. kand. från Uppsala universitet. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare arbetat på Advokatfirman Vinge (2006–2017) och dessförinnan tingsnotarie på Stockholms tingsrätt (2005–2006). Innehav 11 474 B-aktier och 30 000 teckningsoptioner. MARIA JONSSON Utvecklingschef Utvecklingschef sedan 2020. Född 1974. Utbildning Civilingenjör, Lantmäterilinjen med inriktning Fastighetsekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare arbetat som projektutvecklingschef för Region Stockholm-Norr, fastighetsutvecklings- chef, fastighetschef, tf. verksamhetsutvecklings- chef och tf. Region-vd inom Castellum. 25 års arbetslivserfarenhet från fastighetsbranschen inom befattningar som innefattat utveckling av fastigheter och nya projekt, fastighetsför- valtning, uthyrning, fastighetsförvärv samt ledningsgruppsarbete. Innehav 1 900 B-aktier och 11 000 teckningsoptioner. JOHAN MALMBERG Investerings- och affärsutvecklingschef Investerings- och affärsutvecklingschef sedan februari 2022. Dessförinnan transaktionschef augusti 2020–februari 2022. Född 1974. Utbildning Ekonomie kandidat från högskolan i Gävle samt utbildad fastighetsmäklare. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare affärsutvecklingschef på bostadsföre- taget Fastighets AB Förvaltaren. Dessförinnan fristående rådgivare till de börsnoterade fastig- hetsbolagen Hemfosa och Diös. Anställd rådgi- vare på fastighetskonsultbolagen Tenzing och Catella samt på Swedbank Corporate Finance. Har medverkat i ett stort antal fastighets- och kapitalmarknadstransaktioner under mer än 25 år i marknaden. Innehav 4 250 B-aktier och 12 000 teckningsoptioner. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 89 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig information Bolagsstyrning ANDERS NILSSON Förvaltningschef, vice verkställande direktör Förvaltningschef och vice verkställande direktör sedan 2020. Född 1967. Utbildning Civilingenjör, Lantmäterilinjen med inriktning Fastighetsekonomi och förvaltning, Kungliga Tekniska Högskolan. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Kommer närmast från egen konsultverksamhet. Dessförinnan Region-vd inom Castellum och medlem av dess koncernledning. Inom Castellum även innehaft rollen som vd för Fastighets AB Brostaden samt varit affärsområdeschef. Har drygt 25 års erfarenhet inom fastighetsbran- schen och merparten av de rollerna har utgjort ledande befattningar. Innehav 110 000 teckningsoptioner. LINDA SCHUUR Hållbarhetschef Hållbarhetschef sedan 2023. Född 1978. Utbildning Master of Sustainable Architecture från Chalmers Tekniska Högskola, Göteborg. Studier i Interna- tionellt samarbete (för fastighetsbranschen) vid Stanford University, San Fransisco, USA. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare hållbarhetschef i drygt två år på Intea Fastigheter AB (publ). Eget konsultbolag med uppdrag från fastighets- och byggbolag inom hållbarhet. Dessförinnan hållbarhetsansvarig på Serneke Projektutveckling och Byggentrepre- nad i två år samt 12 år som arkitekt med håll- barhetsfokus på diverse arkitektföretag både i Sverige, Göteborg och Stockholm, men även internationellt i USA, New York. Innehav 58 B-aktier. ÅSA THORELL HR-chef HR-chef sedan 2023. Ansvarar för alla HR-relaterade frågor. Född 1963. Utbildning Kandidatexamen i programmet för Personal- och arbetslivsfrågor från Uppsala Universitet. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare arbetat i olika roller inom HR på Dustin AB (2015–2022) och var dessförinnan HR Business Partner på ÅF AB (2007–2015). Innehav Inget. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 90 Ledningsgrupp Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig information Bolagsstyrning REVISORNS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN Till bolagsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings- rapporten för år 2024 på sidorna 79–90 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrap- porten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyr- ningsrapporten har en annan inriktning och en väsent- ligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Stan- dards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den 29 april 2025 BDO Mälardalen AB Johan Pharmanson Carl-Johan Kjellman Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 91 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig information Bolagsstyrning ÖVRIG INFORMATION Aktie och ägare 93 Fastighetsbestånd 95 Flerårsöversikt och nyckeltal 97 Definitioner 98 Finansiell kalender och årsstämma 99 6 92STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Aktieägare storleksklasser per 31 december 2024 Innehav aktier Antal aktieägare Andel av antal A-aktier B-aktier Innehav, % Röster, % Marknadsvärde, Tkr 1–500 3 157 91 – 165 059 1 0 34 745 501–1 000 107 3 – 81 136 0 0 17 079 1 001–5 000 119 3 – 273 122 1 1 57 492 5 001–10 000 32 1 – 245 224 1 0 51 620 10 001–15 000 11 0 – 129 128 0 0 27 181 15 001–20 000 3 0 – 51 995 0 0 10 945 20 001– 56 2 2 500 000 27 612 809 97 98 6 338 746 Total 3 485 100 2 500 000 25 558 473 100 100  6 537 809 Största aktieägare per 31 december 2024 Aktieägare 1) Innehav A-aktier B-aktier Innehav, % Röster, % Stendörren Real Estate AB 12 058 124 2 000 000 10 058 124 38,8 56,1 Altira AB 3 115 000 500 000 2 615 000 10,0 14,2 SEB Investment Management 4 108 716 0 4 108 716 13,2 7,7 Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 828 132 0 2 828 132 9,1 5,3 Carnegie Fonder 1 256 652 0 1 256 652 4,0 2,3 Handelsbanken Fonder 1 183 776 0 1 183 776 3,8 2,2 Fjärde AP-fonden 1 062 406 0 1 062 406 3,4 2,0 Odin Fonder 811 060 0 811 060 2,6 1,5 Nordea Funds AB 504 223 0 504 223 1,6 0,9 Staffan Malmer 270 495 0 270 495 0,9 0,5 Övriga ägare 3 859 889 0 3 859 889 12,4 7,2 Totalt 31 058 473 2 500 000 28 558 473 100,00 100,00 1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 485. Källa: Euroclear Sweden AB. AKTIE OCH ÄGARE Aktie Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 18 635 084 kro- nor, fördelat på 2500000 aktier av serie A respektive 28 558 473 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio rös- ter på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolags- ordningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier. Aktiekursens utveckling och avkastning Börskursen ökade under året med 15 procent till 210,50 kronor och under fjärde kvartalet 2024 genomfördes en riktad nyemission som ökade antalet aktier i bolaget med cirka 9 procent, sammantaget medförde detta att börs värdet ökade med 25 procent. Under samma period minskade fastighetsindex på Stockholmsbörsen med 2 procent. Kursen på årets sista handelsdag den 29 december uppgick till 210,50 kronor. Årets lägsta betalkurs var 173,00 kronor. Handelsplats och omsättning Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, listan för medelstora bolag. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. Under 2024 har totalt 4,0 miljoner aktier omsatts till ett värde om 760 miljoner kronor (exklusive aktier omsatta utanför handelsplatsen). Stendörrens aktieägare Årsstämman beslutade den 23 maj 2024 om att bemyn- diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra att anta- let aktier i bolaget ökar med mer än totalt 20 procent beräknat per dagen för årsstämman 2024. 0 2 500 5 000 7 500 10 000 202420232022202120202019 0 100 200 300 400 0 50 100 150 200 202420232022202120202019 Index % Börskurs Mkr Kr   Börsvärde, årets slut  Börskurs, årets slut   Snittkurs under året  Carnegie Real Estate Index (2015 = index 100)  Snittkurs under året STEF-B (2015 = index 100) Stendörren är ett fastighetsbolag med ett börsvärde vid utgången av 2024 om cirka 6 538 miljoner kronor. Bolagets B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 93 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägar - kretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelse- kapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsför- värv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknads- mässiga villkor. Under fjärde kvartalet genomfördes en riktad ny - emission som ökade antalet aktier i bolaget med cirka 9 procent. Incitamentsprogram för Stendörrens medarbetare Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av tecknings- optioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av obero- ende värderare. I incitamentsprogram 2020–2025 fanns vid periodens utgång 252 250 teckningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perio den 1 januari–31 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kro- nor per aktie. I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060 teckningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,0 procent av kapitalet och 0,6 procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. Utdelningspolicy Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. Information till aktiemarknaden Stendörrens främsta informationskanal är bolagets hemsida, stendorren.se. Där offentliggörs alla finansiella rapporter, bolagspresentationer och pressmeddelanden. Stendörrens rapportkalender finns på sidan 99. Aktiekurs, långsiktigt substansvärde och handlad volym Mkr Kr 0 100 200 300 400 202420232022202120202019 0 100 200 300 400  Omsättning, Mkr    Börskurs, Kr    Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 94 Aktie och ägare Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Fastighetsbeteckning Kommun Total area exkl. mark Byggrätt BTA Almnäs 5–23 (4411) Södertälje 11 310 30 172 Almnäs 5–24 (4412) Södertälje 7 033 27 476 Armaturen 5 (4131) Kungsör 9 492 3 000 Ateljén 1 (4961) Västerås 3 523 0 Avedöreholmen 51 (5196) Köpenhamn 2 046 0 Bergklacken 5 & 6 (4311) Stockholm (Traneberg) 11 493 0 Biologen 10 (4361) Botkyrka 4 077 2 000 Björnerudveien 24 (5202) Oslo 4 808 0 Blixtlampan 1 (3461) Stockholm (Högdalen) 6 013 0 Blixtljuset 14 (4381) Stockholm (Högdalen) 932 0 Blästerugnen 2 (4841) Västerås 1 894 0 Bolmängen 1 (4111) Flen 7 743 0 Boländerna 35–4 (4471) Uppsala 1 885 0 Boländerna 35–5 (4472) Uppsala 994 0 Brånberget 2 (3451) Stockholm (Bromma) 2 464 0 Båglampan 25 (4591) Stockholm (Johannesfred) 0 322 Båglampan 35 (4031) Stockholm (Johannesfred) 8 088 0 Bårhult 1–121 (5571) Härryda 2 201 0 Bårhult 1–122 (5561) Härryda 4 143 0 Bällsta 5–133 (4351) Vallentuna 1 954 0 Centrum 26–7 (4051) Enköping 5 411 0 Danmarks-Kumla 8–22 (5531) Uppsala 1 265 0 Danmarks-Kumla 8–23 (5521) Uppsala 15 444 0 Danmarks-Kumla 8–25 (5541) Uppsala 2 241 0 Danmarks-Säby 14–2 (4511) Uppsala 1 251 0 Degeln 1 (4901) Västerås 6 406 0 Diamantsliparen 2 (3491) Stockholm (Västberga) 1 405 0 Elementet 1 (4691) Stockholm (Bromma) 9 420 0 Fallhammaren 1 (4861) Västerås 4 286 0 Farum Gydevej 62 (5334) Köpenhamn 1 473 0 Farverland 7 (5335) Köpenhamn 2 694 0 Filmremsan 1 (3462) Stockholm (Högdalen) 3 807 0 Filmremsan 2 (3463) Stockholm (Högdalen) 3 599 0 Filmremsan 9 (3464) Stockholm (Högdalen) 8 053 0 Flygeleven 2 (4261) Stockholm (Skarpnäck) 10 716 0 Fotocellen 2 (3471) Stockholm (Högdalen) 4 418 0 Fastighetsbeteckning Kommun Total area exkl. mark Byggrätt BTA Fotocellen 5 (3465) Stockholm (Högdalen) 3 150 0 Fysikern 1 (4561) Botkyrka 2 930 750 Gjutjärnet 7 (4821) Västerås 2 617 0 Glädjen 1-56 (4801) Upplands Väsby 1 645 0 Grimsta 60-2 (3631) Upplands Väsby 2 955 0 Gräddö 2 (4181) Stockholm (Larsboda) 8 248 0 Gräddö 4 (4182) Stockholm (Larsboda) 5 672 0 Grönsta 2-55 (3781) Eskilstuna 19 528 5 000 Grönsta 2-65 (5351) Eskilstuna 4 999 0 Hangaren 1 (3481) Täby 3 245 0 Heiasvingen 33 (5201) Oslo 2 973 0 Hjulsmeden 1 (4881) Västerås 2 410 0 Hovmästaren 2 (5111) Västerås 8 629 0 Husbyborg 12-5 (4501) Uppsala 1 223 0 Husbyborg 12-6 (4502) Uppsala 1 236 0 Husbyborg 15-1 (4981) Uppsala 4 438 1 000 Hällsätra 1 (3791) Stockholm (Sätra) 9 384 0 Jakobsberg 18-30 (6201) Järfälla 1 296 0 Jursta 3-8 (4661) Upplands-Bro 6 300 1 900 Kalliotie 2 (5337) Helsingfors 13 597 0 Kalvsvik 16-17 (4621) Haninge 3 804 0 Kalvsvik 16-23 (5001) Haninge 3 484 0 Kalvö 1-24 (4541) Nynäshamn 13 000 5 000 Kirstinehöj 12 (5199) Köpenhamn 1 716 0 Kirstinehöj 3 (5195) Köpenhamn 4 772 0 Kokillen 1 (4921) Västerås 3 020 0 Korsräven 1 (4161) Stockholm (Spånga) 6 150 0 Kärra 72-37 (5221) Göteborg (Tagene) 2 875 2 000 Lagersberg 1-6 (5121) Eskilstuna 6 298 0 Librobäck 18-1 (4581) Uppsala 2 300 800 Librobäck 21-3 (4991) Uppsala 6 601 0 Linjalen 63 (4341) Täby 2 338 0 Ljusbågen 7 (5101) Eskilstuna 7 925 0 Lommedalsveien 230 (5203) Oslo 13 443 0 Lufthammaren 1 (4931) Västerås 7 865 0 Luna 1 (4011) Huddinge 6 723 0 FASTIGHETSBESTÅND Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 95 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information Fastighetsbeteckning Kommun Total area exkl. mark Byggrätt BTA Lyftkranen 3 (5511) Södertälje 1 974 0 Magneten 12 (4711) Stockholm (Bromma) 6 864 0 Magneten 18 (4731) Stockholm (Bromma) 12 030 0 Magneten 30 (4751) Stockholm (Bromma) 8 293 0 Magneten 33 (4681) Stockholm (Bromma) 7 072 0 Mörtö 7 (4641) Stockholm (Bromma) 2 692 0 Nygård 2-14 (3711) Upplands-Bro 128 840 195 000 Nygård 2-17 (4531) Upplands-Bro 0 120 000 Nygård 2-19 (4631) Upplands-Bro 0 75 000 Olhamra 1-60 (4291) Vallentuna 2 050 0 Passaren 1 (4331) Täby 3 606 0 Paul Bergsöes Vej 8 (5198) Köpenhamn 2 664 0 Pedersholmparken 10 (5191) Köpenhamn 7 924 5 864 Pedersholmparken 13 (5192) Köpenhamn 1 487 0 Pilbågen 1 (4433) Södertälje 2 482 2 900 Pyymosantie 4 (5331) Helsingsfors 2 849 0 Rapsbaggen 3 (3751) Västerås 7 739 0 Romberga 23-17 (4571) Enköping 0 2 700 Romberga 23-52 (5031) Enköping 3 048 0 Roskildevej 157A (5193) Köpenhamn 0 0 Rymdhunden 1 (5021) Södertälje 5 214 0 Rönnevangsalle 8 (5197) Köpenhamn 3 089 0 Sandvadsvej 7 (5194) Köpenhamn 3 000 0 Sankt Ilian 23-4 (4052) Enköping 1 720 0 Servitrisen 3 (5181) Västerås 4 302 0 Sicklaön 107-3 (4241) Nacka 14 548 0 Sjöhjälten 2 (4021) Sollentuna 3 969 0 Skonerten 2 (5151) Västerås 4 584 0 Skrubba 1-2 (4221) Stockholm (Tyresö) 2 078 0 Skyttbrink 15 (5061) Botkyrka 6 452 0 Skyttbrink 46 (5491) Botkyrka 1 132 0 Skälby 2-2 (3681) Upplands Väsby 5 306 0 Sotaren 1 (4251) Täby 10 045 0 Stenskärven 4 (4171) Stockholm (Vinsta) 8 628 0 Stenskärven 5 (4172) Stockholm (Vinsta) 2 369 0 Stenvreten 5-68 (4371) Enköping 1 804 0 Stenvreten 6-1 (4061) Enköping 14 451 0 Stenvreten 7-51 (4071) Enköping 1 500 0 Stenvreten 7-60 (4791) Enköping 4 247 0 Fastighetsbeteckning Kommun Total area exkl. mark Byggrätt BTA Stenvreten 7-70 (3761) Enköping 1 815 0 Stenvreten 7-74 (4971) Enköping 1 764 2 000 Stenvreten 7-94 (4041) Enköping 1 080 0 Stenvreten 8-37 (5481) Enköping 9 685 0 Stillbilden 6 (3466) Stockholm (Högdalen) 3 761 0 Strängnäs 2-34 (4091) Strängnäs 4 289 0 Svalehöjvej 17 (5336) Köpenhamn 5 325 0 Sågaren 2 (4141) Flen 1 096 0 Säby 4-1 (3611) Järfälla 1 751 750 Söderbymalm 7-35 (4651) Haninge 4 107 0 Talja 1-36 (3771) Flen 13 281 55 000 Tegelbruket 1 (4421) Botkyrka 20 381 80 000 Tiilitie 10 (5332) Helsingsfors 1 760 0 Tiilitie 8 (5333) Helsingsfors 1 993 0 Traversen 14 (4522) Sollentuna 372 0 Traversen 15 (4521) Sollentuna 1 772 2 100 Tunaängen 10 (4431) Södertälje 2 066 0 Tunaängen 6 (4432) Södertälje 291 0 Vakten 15 (4671) Eskilstuna 6 492 0 Varvet 2 (4232) Botkyrka 0 3 700 Vattnet 6 (5141) Borås 3 700 1 000 Vattnet 7 (5131) Borås 6 340 1 300 Veddesta 2-53 (3521) Järfälla 11 287 2 000 Veddesta 2-54 (4281) Järfälla 1 382 0 Viby 19-13 (3651) Upplands-Bro 2 700 0 Viby 19-27 (4271) Upplands-Bro 2 886 0 Viby 19-28 (4272) Upplands-Bro 2 889 0 Viby 19-30 (4121) Upplands-Bro 3 370 1 300 Viby 19-66 (3501) Upplands-Bro 5 870 5 250 Vindkraften 2 (3221) Stockholm (Tyresö) 6 710 1 870 Vitgröet 12 (4771) Stockholm (Spånga) 14 122 0 Åkerkullan 2 (5591) Södertälje 2 005 0 Ånghammaren 2 (4941) Västerås 14 377 0 Årsta 72-4 (4451) Uppsala 2 020 0 Årsta 72-5 (4461) Uppsala 1 304 0 Öja 1-65 (4112) Flen 8 393 0 Örnäs 1-14 (4551) Upplands-Bro 4 840 0 Östhamra 4-33 (3467) Knivsta 5 000 0 Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 96 Fastighetsbestånd Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information FLERÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL 2024 2023 2022 2021 2020 FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental kvm 857 824 795 793 742 Antal fastigheter 160 151 148 135 123 Marknadsvärde, Mkr 14 311 12 566 12 418 11 693 9 533 Areamässig uthyrningsgrad, % 91 91 90 88 87 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 94 92 89 87 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,5 5,4 4,5 4,7 5,2 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 6,4 6,5 5,5 5,6 5,6 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 7,3 2,5 3,3 16,5 6,5 Hyresduration, år 4,4 4,3 3,8 3,7 3,8 Snitthyra, kr/m 2 1 291 1 173 1 069 992 910 FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr 910 854 733 656 651 Driftnetto, Mkr 718 672 548 488 481 Förvaltningsresultat, Mkr 308 287 287 267 254 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 79 79 75 74 74 Balansomslutning, Mkr 14 975 13 193 13 344 12 290 10 233 Genomsnittlig ränta totala skulder inklusive derivat, % 4,2 4,1 4,0 2,3 2,2 Genomsnittlig räntebindning, vid periodens utgång, år 2,2 3,3 2,6 3,7 2,5 Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 3,1 2,6 2,9 2,5 2,6 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,0 2,0 2,6 3,0 2,9 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 52 50 47 46 50 Belåningsgrad på fastighetsnivå. vid periodens utgång, % 45 44 40 37 47 Soliditet vid periodens utgång, % 37 37 41 43 40 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % 7 –5 5 26 6,5 2024 2023 2022 2021 2020 AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 6 538 5 214 5 453 8 656 4 327 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 210,50 183,40 191,80 304,50 152,50 Eget kapital per aktie, kr 1) 164,19 152,68 163.35 155,84 115,16 Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 103 5 192 5 377 5 310 3 875 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 196,50 182,62 189,14 186,80 136,59 Aktuellt substansvärde, Mkr 5 613 4 740 4 918 4 852 3 533 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 180,72 166,72 173,01 170,67 124,53 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr 9,70 10,54 7,42 40,75 7,1 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr 9,69 10,54 7,41 40,67 7,17 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 7,52 10,79 13,02 7,87 9,68 Antal aktier vid periodens utgång 31 058 473 28 428 265 28 428 265 28 428 265 28 371 441 Genomsnittligt antal aktier 28 888 192 28 428 265 28 428 265 28 385 141 28 281 230 ÖVRIGA Antal medarbetare vid periodens utgång 55 54 54 55 54 Genomsnittligt antal medarbetare under perioden 54 54 54 54 54 1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie. För definitioner, se sidan 98. Förklaringar till nyckeltalen finns även på stendorren.se. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 97 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information DEFINITIONER Europeiska värdepappers- och marknadsmyndig- heten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende använ- dandet av alternativa nyckeltal (Alternative Perfor- mance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparen- sen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk infor- mation som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckel- tal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstäm- ningstabell avseende de APM:er som används. AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 måna- derna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhål- lande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig- heternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- kostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter- läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på ränte- bärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivat- avtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto under den senaste rullande 12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde- förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 98 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information FINANSIELL KALENDER OCH ÅRSSTÄMMA KALENDARIUM 2025 Delårsrapport jan–mar 7 maj 2025 Årsstämma 2025 22 maj 2025 Delårsrapport jan–jun 22 juli 2025 Delårsrapport jan–sep 24 oktober 2025 Bokslutskommuniké 2025 19 februari 2026 ÅRSSTÄMMA 2025 Styrelsen har kallat bolagets aktieägare till årsstämma torsdagen den 22 maj 2025. Styrelsen föreslår att ingen aktieutdelningen beta- las till aktieägarna för räkenskapsåret 2024 och att det tillgängliga kapitalet återinvesteras. För mer information, vänligen kontakta: Erik Ranje Verkställande direktör erik.ranje@stendorren.se, 08-518 331 00 Per-Henrik Karlsson Ekonomidirektör per-henrik.karlsson@stendorren.se, 08-518 331 00 Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 99 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information STENDÖRREN.SE