STAR SM Real Estate Investment Trust Incorporated

Pre-Annual General Meeting Information • Aug 12, 2025

주주총회소집공고 6.0 (주)스타에스엠자기관리부동산투자회사 정 정 신 고 (보고)

2025년 08월 11일

1. 정정대상 공시서류 :	주주총회 소집공고

2. 정정대상 공시서류의 최초제출일 :	2025년 7월 17일

3. 정정사항

항 목	정정사유	정 정 전	정 정 후
III. 경영참고사항2. 주주총회 목적사항별 기재사항	주주총회 부의 안건 추가	-	□ 정관의 변경(추가)
III. 경영참고사항2. 주주총회 목적사항별 기재사항	주주총회 부의 안건 추가	-	□ 이사의 선임(추가)
III. 경영참고사항2. 주주총회 목적사항별 기재사항	주주총회 부의 안건 추가	-	□ 감사의 선임(추가)
III. 경영참고사항2. 주주총회 목적사항별 기재사항	주주총회 부의 안건 추가	-	□ 기타주주총회의 목적사항(추가)- 제12기(2025년 사업연도) 차입계획 및 사채발행계획 변경 승인의 건

주주총회소집공고

2025년 7 월 17일
회 사 명 :	주식회사 스타에스엠자기관리부동산투자회사
대 표 이 사 :	박 문 성
본 점 소 재 지 :	서울시 성동구 아차산로 113, 9층(성수동2가, 삼진빌딩)
	(전 화) 02-6253-5911
	(홈페이지)http://www.starreit.co.kr
작 성 책 임 자 :	(직 책) 본부장	(성 명) 신 태 호
	(전 화) 02-6253-5911

주주총회 소집공고(제12기 임시주주총회)

주주님의 건승과 댁내의 평안을 기원합니다.

상법 제363조, 당사 정관 제20조 및 22조에 의거하여 제12기(2025년 사업연도) 제1차 임시주주총회를 아래와 같이 소집하오니 참석하여 주시기 바랍니다.

1. 일 시: 2025년 8월 26일 화요일 오전 9시 00분

2. 장 소: 서울시 금천구 시흥대로 315, 엠디호텔 독산 지하1층 로즈룸

3. 회의 목적 사항

(보고사항)

제1호 보고 사항: 감사의 감사보고

(결의사항)

제1호 결의 안건: 사내이사 장정성 해임의 건제2호 결의 안건: 정관 일부 변경의 건제3호 결의 안건: 이사(사내이사 5명, 사외이사 2명) 선임의 건- 제3-1호 안건 : 사내이사 이광보 선임의 건- 제3-2호 안건 : 사내이사 이한민 선임의 건- 제3-3호 안건 : 사내이사 강청숙 선임의 건- 제3-4호 안건 : 사외이사 최성준 선임의 건- 제3-5호 안건 : 사외이사 김상택 선임의 건- 제3-6호 안건 : 사내이사 문종국 선임의 건- 제3-7호 안건 : 사외이사 최동주 선임의 건제4호 결의 안건: 감사(비상근감사 1명) 선임의 건 - 감사 정재용 선임의 건제5호 결의 안건: 제12기(2025년 사업연도) 차입계획 및 사채발행계획 변경 승인의 건

4. 경영참고사항 비치상법 제542조의4에 의거 경영참고사항을 우리 회사의 본점, 국민은행 증권대행부, 금융위원회 및 한국거래소에 비치 또는 공시하오니 참고하시기 바랍니다.5. 실질주주의 의결권 행사에 관한 사항금번 우리 회사의 주주총회는 주주님께서 참석하여 의결권을 직접 행사하시거나 또는 위임장에 의거 의결권을 간접 행사하실 수 있습니다.6. 전자증권제도 시행에 따른 실물증권 보유자의 권리 보호에 관한 사항2019년 9월 16일부터 전자증권제도가 시행되어 실물증권은 효력이 상실되었으며, 국민은행의 특별(명부)계좌주주로 전자등록되어 권리행사 등이 제한됩니다. 따라서 보유 중인 실물증권을 국민은행 증권대행부에 방문하여 전자등록주식으로 전환하시기 바랍니다.

7. 주주총회 참석시 준비물직접행사: -개인: 신분증 -법인: 대표이사 신분증, 사업자등록증 사본 지참하고 참석간접행사: -개인: 위임장, 주주 신분증 사본, 대리인의 신분증 사본 -법인: 위임장(주주와 대리인의 인적사항, 인감 날인), 대리인의 신분증, 사업자등록증 사본8. 주주총회에서는 별도의 기념품 등을 지급하지 않습니다. 주주총회 관련 문의는 당사 경영관리본부(02-6253-5911)로 연락주시면 안내하여 드리겠습니다. 2025년 8월 11일

주식회사 스타에스엠자기관리부동산투자회사
대표이사 박 문 성 (직인생략)
명의개서대리인 국민은행 증권대행부

I. 사외이사 등의 활동내역과 보수에 관한 사항

1. 사외이사 등의 활동내역 가. 이사회 출석률 및 이사회 의안에 대한 찬반여부

회차	개최일자	의안내용	사외이사 등의 성명
사외이사윤문상(출석률: 100%)	기타비상무이사장환준(*)(출석률: 75%)
---	---	---	---	---
찬 반 여 부
---	---	---	---	---
25-00	'25.01.07	1. 제1차 임시이사회 연회 개최의 건	찬성	찬성
25-01	'25.01.10	1. 제11기(2024년 사업연도) 제3차 임시주주총회 일정 변경의 건2. 제11기(2024년 사업연도) 제3차 임시주주총회 부의안건 확정의 건	찬성찬성	찬성찬성
25-02	'25.02.03	1. 제11기(2024년 사업연도) 제3차 임시주주총회 일정 변경의 건2. 제11기(2024년 사업연도) 제3차 임시주주총회 부의안건 정정의 건	찬성찬성	찬성찬성
25-03	'25.02.26	1. 제11기(2024년 사업연도) 제3차 임시주주총회 일정 변경의 건2. 제11기(2024년 사업연도) 제3차 임시주주총회 부의안건 정정의 건	찬성찬성	불참
25-04	'25.03.14	1. 제11기(2024년 사업연도)연결 및 별도 재무제표 (이익잉여금처분계산서 포함) 승인 건2. 제11기(2024년 사업연도) 영업보고서 승인 건3. 제12기(2025년 사업연도) 사업계획 승인 건4. 제12기(2025년 사업연도) 차입계획 승인 건5. 제11기(2024년 사업연도) 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정 건	찬성찬성찬성찬성찬성	-
25-05	'25.03.31	1. 엠디호텔 동탄점,독산점(1층 판매시설 포함) 임대차계약 변경 승인의 건	찬성	-
25-06	'25.04.03	1. 제12기(2025년 사업연도) 차입계획 승인에 따른 대출연장 승인의 건	찬성	-
25-07	'25.04.30	1. 임직원 대출 규정 폐지의 건2. 구조조정TF 설치의 건3. 공개매각 계약 체결의 건4. 국토부 특별검사 결과에 따른 인사조치(안) 의결의 건	찬성찬성찬성찬성	-
25-08	'25.05.12	1. 제12기(2025년 사업연도) 제1차 임시주주총회 소집의 건	찬성	-
25-09	'25.05.19	1. 타법인 출자증권(상장주식) 매매(처분)의 건	찬성	-
25-10	'25.05.28	1. 제10차 임시이사회 연회 개최의 건	찬성	-
25-11	'25.05.28	1. 대표이사 및 이사회 의장 선임의 건1. 엠디호텔 독산점 1층 부대시설 임대차계약 변경의 건	찬성	-
25-12	'25.06.12	1. 제11차 임시이사회 연회 개최의 건	찬성	-
25-13	'25.06.12	1. 제12기(2025년 사업연도) 제1차 임시주주총회 일정 변경의 건	찬성	-
25-14	'25.06.19	1. 제12기(2025년 사업연도) 제1차 임시주주총회 일정 변경의 건	찬성	-
25-15	'25.06.26	1. 제12기(2025년 사업연도) 제1차 임시주주총회 일정 변경의 건	찬성	-
25-16	'25.07.10	1. 제12기(2025년 사업연도) 제1차 임시주주총회 일정 변경의 건	찬성	-
25-17	'25.07.31	1. 제12기(2025년 사업연도) 제1차 임시주주총회 일정 변경의 건	찬성	-
25-18	'25.08.11	1. 제12기(2025년 사업연도) 제1차 임시주주총회 안건 추가의 건	찬성	-

(*) 2025.03.25일자로 기타비상무이사 장환준은 사임하였습니다.

나. 이사회내 위원회에서의 사외이사 등의 활동내역

위원회명	구성원	활 동 내 역
개최일자	의안내용	가결여부
---	---	---	---	---
이해상충심사위원회	위원장: 윤문상 사외이사위원: 장정성 대표이사	'25.01.10	- 임대차계약 변경(엠디호텔 동탄점,독산점)을 위한 이해관계자[(주)엠디호텔]의 이해상충 심의	가결

2. 사외이사 등의 보수현황(단위 : 천원)

구 분	인원수	주총승인금액	지급총액	1인당 평균 지급액	비 고
사외이사	1	1,000,000	18,000	18,000	-
기타비상무이사(*)	0	9,000	9,000	사임전까지 지급된 총액임

(*) 2025.03.25일자로 기타비상무이사 장환준은 사임하였습니다.※ 인원수는 보고서 작성기준일 현재 기준입니다.

II. 최대주주등과의 거래내역에 관한 사항

1. 단일 거래규모가 일정규모이상인 거래(단위 : 천원)

거래종류	거래상대방(회사와의 관계)	거래기간	거래금액	비율(%)
영업수익	㈜엠디호텔(종속기업)	2025.01.01~2025.03.31	690,538	93.39

- 상기 비율은 최근 사업연도(2025년) 1분기 영업수익 총액 대비 비율임.

2. 해당 사업연도중에 특정인과 해당 거래를 포함한 거래총액이 일정규모이상인 거래(단위 : 천원)

거래상대방(회사와의 관계)	거래종류	거래기간	거래금액	비율(%)
㈜엠디호텔(종속기업)	매출거래(영업수익)	2025.01.01~2025.03.31	690,538	93.39

- 당해 사업연도(2025년) 중 유효한 기간(2025.1.1~2025.3.31)의 거래금액임.

III. 경영참고사항

1. 사업의 개요 가. 업계의 현황

부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 부동산투자회사법에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자ㆍ운용하여 배당가능이익의 90%이상 (자기관리리츠는 50% 이상)을 배당하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 상법상의 주식회사이며, 부동산투자회사는 다음과 같이 구분됩니다.

자기관리부동산투자회사	자산운용 전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사
위탁관리부동산투자회사	자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
기업구조조정부동산투자회사	기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

부동산투자회사 시장규모는 지속적으로 성장하고 있습니다. 부동산투자회사 제도가 도입된 이후, 2002년 자산규모 5,584억원을 시작으로 2012년도에 9.6조원까지 성장하였으며, 2017년 34.2조원 규모를 넘어, 2018년 43.2조원, 2019년 51.2조원, 2020년 61.3조원, 2021년 75.6조원, 2022년 87.7조원, 2023년 93.9조원, 2024년 100.07조의 규모로 성장하였습니다. 2024년 3월말 기준 총 408개의 리츠가 운용중이며, 상장리츠는 총 24개사 (① 회사가 상장된 자기관리리츠 총 3개사: 스타에스엠리츠, 케이탑리츠, 에이리츠 ② 위탁운영하는 회사에 의해 상장된 상품리츠 총 21개사: 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠, 이지스밸류플러스리츠, 이지스레지던스리츠, 미래에셋맵스제1호리츠, JR글로벌리츠, 코람코에너지플러스리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 디앤디플랫폼리츠, SK리츠, NH올원리츠, 미래에셋글로벌리츠, 신한서부티엔디리츠, 코람코더원리츠, 마스턴프리미어리츠, KB스타리츠, 한화리츠, 삼성FN리츠, 신한글로벌액티브리츠) 입니다.

<국내 리츠 현황>

구분	리츠 수(개)	자산총계(조원)	자산기준 비율(%)
위탁관리리츠	394	103.71	96.61
자기관리리츠	4	0.48	0.45
CR리츠	17	3.16	2.94
계	415	107.35	100.0
상장리츠	24	18.14	16.9

<자료: 2025년 3월말 기준, 리츠정보시스템>

리츠 투자현황을 살펴보면, 2025년 3월말 기준 주택이 46% 이상, 오피스가 30% 이상을 차지하며 포트폴리오를 구성하고 있으며 리테일, 물류, 복합쇼핑몰 등 투자물건이 점차 다양화 되고 있습니다.

<투자자산 유형별 현황>

구분	리츠 수(개)	자산총계(조원)	투자 비율(%)
오피스	97	32.3	30.09
호텔	7	0.72	0.67
리테일	26	7.71	7.18
주택	204	49.97	46.55
물류	46	8.03	7.48
복합형	25	5.2	4.84
기타	8	3.41	3.18
계	413	107.35	100

<자료: 2025년 3월말 기준, 리츠정보시스템>

나. 회사의 현황

(1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

2014년 2월 국토교통부에서 자기관리부동산투자회사로 인가 받고, 2016년 9월 유가증권시장에 상장한 자기관리리츠사입니다. 회사는 MD Hotel 동탄 (화성시 석우동), MD Hotel 독산(금천구 독산동)을 보유/운영 중에 있습니다.또한, 부동산투자 관련 수익증권 케이클라비스일반사모부동산5호1종C-1와 엠플러스일반투자형사모부동산투자신탁14호를 투자/취득하고 있습니다.

(나) 공시대상 사업부문의 구분

① 투자부동산 현황

구 분	MD Hotel 동탄	MD Hotel 독산
위 치	경기도 화성시 석우동 34-8	서울시 금천구 시흥대로 315
취득(개관)일	'16. 1. 22 ('16. 2. 29)	'19. 6. 4.('19. 6. 1)
임대운영(*)	㈜엠디호텔	㈜엠디호텔
지역/지구	근린상업지역	준주거지역/제1종지구단위계획구역
대지면적	1,062.30㎡,	1,892.95㎡
연 면 적	6,010.24㎡,	14,668.02㎡
건축규모	지하2층/지상10층	지하3층/지상15층
객 실 수	93실	258실

(2) 시장점유율

전술한 '가. 업계의 현황 및 나. 회사의 현황' 참조

(3) 시장의 특성

전술한 '가. 업계의 현황 및 나. 회사의 현황' 참조

(4) 신규사업 등의 내용 및 전망

전술한 '가. 업계의 현황 및 나. 회사의 현황' 참조

(5) 조직도

조직도.jpg 조직도

2. 주주총회 목적사항별 기재사항 □ 이사의 해임

가. 해임 대상자의 성명, 생년월일 및 최근 주요약력

해임대상자 성명	생년월일	최근 주요약력	예정임기만료일
장정성	1976.02.17	2024.01 ~ 2025.05 (주)스타에스엠리츠 대표이사	2027.01.18

나. 해임하여야 할 사유

해임대상자 성명	해임하여야 할 사유
장정성	감독기관의 시정명령에 따른 조치

※ 기타 참고사항

- 해당사항 없음

□ 정관의 변경

가. 집중투표 배제를 위한 정관의 변경 또는 그 배제된 정관의 변경

변경전 내용	변경후 내용	변경의 목적
해당사항 없음	해당사항 없음	해당사항 없음

나. 그 외의 정관변경에 관한 건- 정관변경 내용 신·구조문 대비표

변경전 내용	변경후 내용	변경의 목적
제3조 (본점소재지 및 지점 등의 설치) ① 회사는 본점을 서울특별시내에 둔다.② 회사는 필요에 따라 이사회의 결의로 국내외에 지점, 출장소, 사무소 및 현지법인을 둘 수 있다.	제3조 (본점소재지 및 지점 등의 설치) ① 회사는 본점을 경기도 성남시 내에 둔다. ② <현행과 동일>	본점 소재지 이전
제4조 (공고방법) 회사의 공고는 회사의 인터넷 홈페이지(http://www.starrrit.co.kr)에 게재한다. 다만, 전산장애 …… …… 게재한다.	제4조 (공고방법) 회사의 공고는 회사의 인터넷 홈페이지 ( http://www.starsmrrit.co.kr ) 에 게재한다. 다만, 전산장애 다만, 전산장애 …… …… 게재한다.	홈페이지 도메인 변경
<추가>	-부 칙- 제1조 (시행일) 이 정관은 주무관청의 변경인가를 득하는 날로부터 시행한다.	시행일 규정

※ 기타 참고사항

- 해당사항 없습니다.

□ 이사의 선임

가. 후보자의 성명ㆍ생년월일ㆍ추천인ㆍ최대주주와의 관계ㆍ사외이사후보자 등 여부

후보자성명	생년월일	사외이사후보자여부	감사위원회 위원인 이사 분리선출 여부	최대주주와의 관계	추천인
이광보	1973.12.27	사내이사	해당사항 없음	해당사항 없음	이사회
이한민	1980.07.28	사내이사	해당사항 없음	해당사항 없음	이사회
강청숙	1965.06.24	사내이사	해당사항 없음	해당사항 없음	이사회
최성준	1982.12.11	사외이사	해당사항 없음	해당사항 없음	이사회
김상택	1962.12.03	사외이사	해당사항 없음	해당사항 없음	이사회
문종국	1962.04.10	사내이사	해당사항 없음	해당사항 없음	이사회
최동주	1952.11.14	사내이사	해당사항 없음	해당사항 없음	이사회
총 ( 7 ) 명

나. 후보자의 주된직업ㆍ세부경력ㆍ해당법인과의 최근3년간 거래내역

후보자성명	주된직업	세부경력		해당법인과의최근3년간 거래내역
기간	내용
---	---	---	---	---
이광보	경영인	'19 ~ 현재	( 주)케이엠에이치 대표이사	해당사항 없음
이한민	경영인	'20 ~ 현재	( 주)희만엔엘 대표이사	해당사항 없음
강청숙	공무원	'08 ~ '19'19 ~ '22 '22 ~ '25	중앙지검 조범과 강력부 직대부 형6부서울고검 콜센터송무부중앙지검 조사부	해당사항 없음
최성준	변호사	'19 ~ '21'21 ~ '23'23 ~ 현재	서울남부지방검찰청 금융조사부법무법인(유) 화우 파트너 변호사법무법인 인월 대표 변호사	해당사항 없음
김상택	경영인	'88 ~ '17'20'20'22	서울보증보험 대표이사 사장AGCIA 아시아보증 신용보험 협회장서울보증보험 경영고문(주)한샘 사외이사	해당사항 없음
문종국	변호사	'16 ~ '20'19 ~ 현재'19 ~ 현재'19 ~ 현재	네스트호텔 대표이사한스자람PFV 대표이사(주)다올저축은행 사외이사스카이72(주) 사외이사법무법인 산하 변호사	해당사항 없음
최동주	경영인	'14 ~ '18'18 ~ '24	한스그룹 회장, 한국자산신탁 경영고문(주)모두투어리츠 대표이사 회장	해당사항 없음

다. 후보자의 체납사실 여부ㆍ부실기업 경영진 여부ㆍ법령상 결격 사유 유무

후보자성명	체납사실 여부	부실기업 경영진 여부	법령상 결격 사유 유무
이광보	해당사항 없음	해당사항 없음	해당사항 없음
이한민	해당사항 없음	해당사항 없음	해당사항 없음
강청숙	해당사항 없음	해당사항 없음	해당사항 없음
최성준	해당사항 없음	해당사항 없음	해당사항 없음
김상택	해당사항 없음	해당사항 없음	해당사항 없음
문종국	해당사항 없음	해당사항 없음	해당사항 없음
최동주	해당사항 없음	해당사항 없음	해당사항 없음

라. 후보자의 직무수행계획(사외이사 선임의 경우에 한함)

1. 회사 경영의사 결정의 참여 - 이사회의 구성원으로서 이사회 의사결정이 회사의 이익을 위해 최선의 방향으로 이루어질 수 있도록 이사회의에 참여할 계획임 2. 회사의 이익 보호 - 전문적 지식과 경험을 통해 특정인의 이익이 아닌 회사 전체의 이익을 위해 노력할 것이며 사외이사에게 주어진 직무를 성실하게 수행할 계획임 3. 기업 경영의 투명성 제고 - 경영진으로부터 독립적인 위치에서 회사 경영이 적법하고 투명하게 이루어지도록 노력할 계획임

마. 후보자에 대한 이사회의 추천 사유

- 후보자들은 호텔경영, 재무, 법률, 부동산, 금융, 경제 등 각 분야 경영 전반에서 넓은 이해도와 전문적인 지식, 풍부한 경험을 바탕으로 회사의 경영 및 성장기반구축, 경쟁력 제고에 기여할 수 있다고 판단되어 후보자로 추천함.

확인서 스타에스엠리츠 사내이사_확인서(이광보님)_1.jpg 스타에스엠리츠 사내이사_확인서(이광보님)_1 스타에스엠리츠 사내이사_확인서(이한민님)_1.jpg 스타에스엠리츠 사내이사_확인서(이한민님)_1 스타에스엠리츠 사외이사_확인서(최성준님)_1.jpg 스타에스엠리츠 사외이사_확인서(최성준님)_1 확인서-김상택_2.jpg 확인서-김상택_2 스타에스엠리츠 사내이사_확인서(문종국)_1.jpg 스타에스엠리츠 사내이사_확인서(문종국)_1 확인서-최동주_1.jpg 확인서-최동주_1

※ 기타 참고사항

- 해당사항 없습니다.

□ 감사의 선임

<감사후보자가 예정되어 있는 경우>

가. 후보자의 성명ㆍ생년월일ㆍ추천인ㆍ최대주주와의 관계

후보자성명	생년월일	최대주주와의 관계	추천인
정재용	1984.07.12	해당사항 없음	이사회
총 ( 1 ) 명

나. 후보자의 주된직업ㆍ세부경력ㆍ해당법인과의 최근3년간 거래내역

후보자성명	주된직업	세부경력		해당법인과의최근3년간 거래내역
기간	내용
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정재용	공인회계사	'15 ~ '18'18 ~ '20'20 ~ '24'24 ~ 현재	신아회계법인 시니어 매니저동성회계법인 이사이촌회계법인 이사회계법인 여일 대표이사	해당사항 없음

다. 후보자의 체납사실 여부ㆍ부실기업 경영진 여부ㆍ법령상 결격 사유 유무

후보자성명	체납사실 여부	부실기업 경영진 여부	법령상 결격 사유 유무
정재용	해당사항 없음	해당사항 없음	해당사항 없음

라. 후보자에 대한 이사회의 추천 사유

- 공인회계사로서 기업감사 및 회계 실무에 대한 전문 지식과 경험을 바탕으로 감사역할을 충실히 수행할 수 있을 것으로 판단- 상법 등 관련 법령에서 정한 자격을 갖추고 있음

확인서 스타에스엠리츠 감사_확인서(정재용님)_1.jpg 스타에스엠리츠 감사_확인서(정재용님)_1

※ 기타 참고사항

- 해당사항 없습니다.

□ 기타 주주총회의 목적사항

가. 의안 제목

- 제5호 결의 안건: 제12기(2025년 사업연도) 차입계획 및 사채발행계획 변경 승인의 건

나. 의안의 요지

■ 제5호 결의 안건: 제12기(2025년 사업연도) 차입계획 및 사채발행계획 변경 승인의 건◈ 제안내용 ◈부동산투자회사법 제12조 규정에 의하여 제12기(2025년 사업연도)의 차입계획 및 사채발행계획의 변경을 위하여 주주총회에서 승인을 받고자 합니다.

IV. 사업보고서 및 감사보고서 첨부

가. 제출 개요 --

제출(예정)일	사업보고서 등 통지 등 방식

※ 금번 주주총회는 임시주주총회이므로 사업보고서 및 감사보고서 제출 및 통지는 해당사항 없음

나. 사업보고서 및 감사보고서 첨부

- 해당사항 없음

※ 참고사항

- 해당사항 없음