Registration Form • Oct 29, 2021
Registration Form
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Société anonyme au capital de 31 839 547.50 euros 12, rue Godot de Mauroy – 75009 Paris RCS Paris 775 669 336
Le document d'enregistrement universel a été déposé le 29 octobre 2021 auprès de l'AMF, en sa qualité d'autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à l'article 9 dudit règlement.
Le document d'enregistrement universel peut être utilisé aux fins d'une offre au public de titres financiers ou de l'admission de titres financiers à la négociation sur un marché règlementé s'il est complété par une note d'opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au document d'enregistrement universel. L'ensemble alors formé est approuvé par l'AMF conformément au règlement (UE) 2017/1129.
Des exemplaires du présent document d'enregistrement universel sont disponibles sans frais auprès de SCBSM, 12 rue Godot de Mauroy – 75009 PARIS, sur le site internet de la société (www.scbsm.fr) ainsi que sur le site internet de l'Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org).
| 1 | PRESENTATION DU GROUPE SCBSM5 |
|---|---|
| 1.1 | GENERALITES 5 |
| 1.2 | CHIFFRES CLES 7 |
| 1.3 | PATRIMOINE IMMOBILIER 11 |
| 1.4 | INFORMATIONS SUR LES TENDANCES ET PERSPECTIVES 38 |
| 1.5 | ORGANIGRAMME 39 |
| 2 | RISQUES 43 |
| 2.1 | REPRESENTATION GRAPHIQUE DES PRINCIPAUX FACTEURS DE RISQUE 43 |
| 2.2 | SYNTHESE DES PRINCIPAUX FACTEURS DE RISQUES ET DISPOSITIF DE MAÎTRISE 43 |
| 2.3 | PRECISIONS SUR CERTAINS FACTEURS DE RISQUE 45 |
| 2.4 | GESTION DES RISQUES 50 |
| 3 | INFORMATIONS FINANCIERES AU 30 JUIN 2021 52 |
| 3.1 | ACTIF NET REEVALUE (ANR) 52 |
| 3.2 | COMPTES CONSOLIDES RESUMES AU 30 JUIN 2021 53 |
| 3.3 | RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDES DE L'EXERCICE CLOS LE 30 JUIN 2021 56 |
| 3.4 | COMPTES CONSOLIDES DE L'EXERCICE CLOS LE 30 JUIN 2021 61 |
| 3.5 | COMPTES INDIVIDUELS RESUMES AU 30 JUIN 2021 91 |
| 3.6 | RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES ANNUELS DE L'EXERCICE CLOS AU 30 JUIN 2021 95 |
| 3.7 | COMPTES ANNUELS DE L'EXERCICE CLOS AU 30 JUIN 2021 100 |
| 4 | RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE 120 |
| 4.1 | DIRECTION GENERALE ET CONSEIL D'ADMINISTRATION 120 |
| 4.2 | REMUNERATION ET AVANTAGES 131 |
| 4.3 | FONCTIONNEMENT DES ORGANES D'ADMINISTRATION ET DE DIRECTION 133 |
| 4.4 | HONORAIRES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES 136 |
| 4.5 | OPERATION AVEC DES APPARENTES : RAPPORT SPECIAL DES COMMISSAIRES COMPTES SUR LES CONVENTIONS ET ENGAGEMENTS REGLEMENTES – EXERCICE CLOS LE 30 JUIN 2021 137 |
| 5 | INFORMATIONS GENERALES CONCERNANT L'EMETTEUR ET SON CAPITAL 140 |
| 5.1 | ACTIONNARIAT 140 |
| 5.2 | AUTOCONTROLE - PROGRAMME DE RACHAT 2020/2021 141 | |
|---|---|---|
| 5.3 | CAPITAL POTENTIEL 144 | |
| 5.4 | AUTORISATIONS D'AUGMENTATIONS ET DE REDUCTIONS DE CAPITAL 145 | |
| 5.5 | TABLEAU D'EVOLUTION DU CAPITAL AU COURS DES DERNIERES ANNEES 147 | |
| 5.6 | POLITIQUE DE DISTRIBUTION DES DIVIDENDES 147 | |
| 5.7 | SALARIES 147 | |
| 5.8 | RENSEIGNEMENTS DE CARACTERE GENERAL CONCERNANT LA SOCIETE 147 | |
| 6 | CONTRATS IMPORTANTS159 | |
| 7 | INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, DECLARATIONS D'EXPERT ET DECLARATIONS D'INTERETS 160 |
|
| 7.1 | CUSHMAN & WAKEFIELD 160 | |
| 7.2 | CATELLA 164 | |
| 8 | DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC 167 |
|
| 9 | RESPONSABLES DU DOCUMENT ET DU CONTROLE DES COMPTES168 | |
| 9.1 | RESPONSABLE DU DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL ET ATTESTATION 168 | |
| 9.2 | RESPONSABLE DU CONTROLE DU PROSPECTUS 169 | |
| 10 | TABLE DE CONCORDANCE 170 |
Tête ornementale de Neptune sculptée sur la façade du 19/21 Rue Poissonnière
La dénomination sociale de la Société est « SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET SCIERIES DE LA MANCHE ».
La société a pour sigle « SCBSM ».
La Société est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 775 669 336.
Le numéro SIRET de la Société est 775 669 336 001 06. Le code NAF est 6820B.
La Société a été constituée le 6 Avril 1921 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris le 25 Mars 1955 pour une durée de 99 années à compter de cette date (jusqu'au 24 Mars 2054), sauf dissolution anticipée ou prorogation.
Le siège social de la Société est situé 12 rue Godot de Mauroy, 75009 PARIS. [email protected] La Société a été constituée sous la forme de Société Anonyme à Conseil d'Administration.
L'exercice social se clôture au 30 juin de chaque année.
La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche créée en 1921 avait pour activité initiale l'import/export de bois exotiques au travers de ses principales filiales : Hailaust et Gutzeit SA, Granvillaise des Bois et Société des Bois du Nord. Après une apogée dans la période d'après-guerre, la société a progressivement décliné et s'est vidée de sa substance pour ne détenir que quelques actifs immobiliers hérités de ses activités historiques.
Suite à l'apport de plusieurs sociétés civiles immobilières fin 2005, la Société devenue foncière détenait alors un portefeuille immobilier de 88 M€.
En janvier 2007, le portefeuille atteignait 308 M€ avec moins de 14 % à Paris.
Depuis cette date, la société a procédé à une rotation importante de son portefeuille en arbitrant pour plus de 301 M€.
Le portefeuille actuel composé à plus de 81 % d'immeubles parisiens totalise à ce jour 375 M€.
Principales données financières en normes IFRS au 30 juin 2021 : compte de résultat, bilan.
Les loyers bruts augmentent au cours de l'exercice du fait de l'acquisition de bureaux dans le deuxième arrondissement de Paris et de la baisse de la vacance locative.
Le résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement s'affiche à 12,4 M€.
La variation des capitaux propres au 30 juin 2021 résulte principalement du bénéfice de l'exercice pour 16 M€.
Au 30 juin 2021, le Patrimoine immobilier total de SCBSM s'élève à 375 M€ en hausse de 11 M€ par rapport au 30 juin 2020.
Cette augmentation s'explique par l'accroissement net de valeur des actifs du portefeuille.
Les cessions en province et à Paris sont totalement compensées par les acquisitions de bureaux parisiens.
L'ensemble des actifs parisiens représente 81,4 % de la valeur totale du patrimoine.
Le Groupe a poursuivi ses efforts d'optimisation de sa structure financière, avec un endettement financier net stabilisé à 163,4 M€ qui fait ressortir un ratio d'endettement (LTV) de 40,3 % à fin juin 2021 contre 44,1 % au 30 juin 2020.
L'ANR de liquidation après conversion de l'ORNANE, en hausse ininterrompue depuis le 30 juin 2009, s'établit au 30 juin 2021 à 15,28 €.
Avec un cours de bourse à la clôture de l'exercice de 9,50 €, la décote sur ANR est encore très élevée (38 %) surtout si l'on tient compte du fait que :
L'ANR de reconstitution avec ORNANE convertie s'établit quant à lui à 17,10 €.
Graphique mis à jour avec les valeurs des ANR de reconstitution avec ORNANE convertie depuis la souscription de l'emprunt obligataire (mai 2017)
Les actions de SCBSM sont admises sur le compartiment C de NYSE Euronext à Paris sous le code ISIN FR0006239109 et le mnémonique CBSM.
Une société entrepreneuriale qui bénéficie de l'appui de partenaires institutionnels et financiers.
Le patrimoine immobilier du Groupe s'élève à 374,6 M€ en hausse de 10,8 M€ par rapport au 30 juin 2020 (363,8 M€). Cette augmentation s'explique par l'accroissement net de valeur des actifs du portefeuille. Les cessions en province et à Paris sont totalement compensées par les acquisitions de bureaux parisiens.
Le patrimoine du Groupe SCBSM se définit comme suit :
Compte tenu des critères d'investissement retenus par le Groupe, les immeubles en portefeuille peuvent être segmentés en trois catégories :
Le taux de rendement reste supérieur à 5 % du fait notamment des 20 % d'actifs non parisiens.
| Loyers à recevoir sur période ferme | ||||
|---|---|---|---|---|
| < 1 AN | 1 à 2 ANS | 2 à 5 ANS | > 5 ANS | |
| Groupe SCBSM | 13 639 | 9 856 | 17 068 | 15 939 |
| Loyers à recevoir jusqu'à échéance du bail | ||||
|---|---|---|---|---|
| < 1 AN | 1 à 2 ANS | 2 à 5 ANS | > 5 ANS | |
| Groupe SCBSM | 13 884 | 10 830 | 27 131 | 26 773 |
| Actif | Adresse | Surface m² |
|---|---|---|
| La Madeleine Immeuble de bureaux commerces + quelques appartements |
12 Rue Godot de Mauroy / 7 Rue Caumartin / 8 Rue de Sèze, Paris IX |
6 508 |
| Quartier Monceau Hôtel Particulier composé de bureaux et appartements |
23/25 Rue de Prony, Paris XVII | 1 046 |
| Immeuble style Eiffel-Haussmann de bureaux et commerces |
91 Rue Réaumur, Paris II | 2 290 |
| Quartier Sentier Cité Financière Immeuble de bureaux |
19/21 Rue Poissonnière, Paris II | 8 412 |
| Quartier Sentier Cité Financière Immeuble de bureaux et logements |
26 Rue du Sentier, Paris II | 1 464 |
| Proximité des Champs Elysées Immeuble de bureaux |
47 Rue de Ponthieu, Paris VIII | 2 163 |
| Quartier Opéra-Bourse Lots de bureaux dans un immeuble Haussmannien |
15 Boulevard des Italiens / 30 Rue de Gramont, Paris II |
1 458 |
| Quartier Opéra-Bourse Lots de bureaux dans un immeuble Haussmannien |
15 Boulevard des Italiens / 30 Rue de Gramont, Paris II |
1 183 |
La Madeleine, Paris IX Poissonnière, Paris II
Prony, Paris XVII Sentier, Paris II
Réaumur, Paris II
La Madeleine, Paris IX Ponthieu, Paris VIII
Italiens, Paris II
| Surface m² |
Dont m² en sous sol |
Loyers 30/06/21 (K€) |
Loyers/ Surfaces Vacantes |
VLM (K€) |
Vacance financière (% loyers réels) |
Valeur (K€) HD |
Taux de rendement HD VLM / Valeur |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PARIS | 24 525 | 2 743 | 10 559 | 914 | 13 219 | 7,97 % | 304 959 | 4,33 % |
| Actif | Adresse | Surface m² |
|---|---|---|
| Centre commercial Elysée Village | 18 Avenue de la Jonchère, La Celle St Cloud (78) |
9 096 |
| Cellules commerciales | Centre commercial Les Franciades, 2 Place de France, Massy (91) |
4 792 |
| Ensemble immobilier mixte à usage d'activités et de commerces |
ZI des Closeaux, Buchelay (78) | 7 056 |
| Immeuble mixte composé de bureau et d'activité | 106 Rue du Fourny, Buc (78) | 7 445 |
| Immeuble de bureaux et de locaux d'activités | ZAC Les Luats, 1 rue Paul Gauguin, Villiers Sur Marne (94) |
1 580 |
| Bâtiment à usage de commerces | Zone La Croix Blanche, 3 Avenue de la résistance, Ste Geneviève des Bois (91) |
5 500 |
Centre commercial Elysée Village, Celle Saint Cloud (78)
Immeuble mixte composé de bureau et d'activité, Buc (78)
Ensemble immobilier mixte à usage d'activités et de commerces, Buchelay (78)
| Surface (m²) |
Dont m² en sous sol |
Loyers 30/06/21 (K€) |
Loyers/ Surfaces vacantes |
VLM (K€) |
Vacance financière (% loyers réels) |
Valeur (K€) HD |
Taux de rendement HD VLM / Valeur |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ILE DE France | 35 533 | 774 | 2 410 | 737 | 3 821 | 23,41 % | 37 793 | 10,11 % |
| Immeuble | Adresse | Surface m² |
|---|---|---|
| Cellule commerciale | Zone du Kaligone, Rue des Mines Anna & Rue Jean Monnet, Wittenheim (68) |
3 500 |
| Retail Park | 284 Avenue du Général de Gaulle, Soyaux (16) |
8 061 |
| Retail Park | Rue de la Grassinais, St Malo (35) | 7 677 |
| Ensemble immobilier à usage de commerces | ZI de Nîmes Saint Cezaire, 3987 Avenue Kennedy, Nîmes (30) |
2 827 |
| Ensemble immobilier mixte à usage d'activités et de commerces |
Lieu dit « Les Petits Cours », Sille Le Guillaume (72) |
2 914 |
| Hôtel particulier à usage de bureaux | 16 Rue de la Ravinelle, Nancy (54) | 2 032 |
| Immeuble à usage de commerces | Lieu dit « Au Haut de la côte », Richardmenil (54) | 650 |
| Ensemble immobilier à usage d'activités | Route de Dole, Dannemarie sur Crète (25) | 11 691 |
| Divers actifs de bureaux et d'activité | Rue Gustave Hirn, Mulhouse (68), 2 Allée de Vincennes, Vandoeuvre les Nancy (54) 3 Rue Graham Bell, Metz (57), 9 Rue Jacob Mayer, Strasbourg (67), 2/4 Chemin de L'Ermitage Besançon (25), 13/15 Rue Mercier, Epernay (51) |
3 580 |
Ensemble immobilier à usage de commerces, Nîmes (30)
Retail Park, Soyaux (16) Retail Park, Saint Malo (35)
Hôtel particulier à usage de bureaux, Nancy (54)
| Surface (m²) |
Dont m² en sous sol |
Loyers 30/06/21 (K€) |
Loyers/ Surfaces vacantes |
VLM (K€) |
Vacance financière (% loyers réels) |
Valeur (K€) HD |
Taux de rendement HD VLM / Valeur |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PROVINCE | 42 931 | 400 | 1 964 | 791 | 2 726 | 28,71 % | 31 864 | 8,56 % |
En septembre 2018, SCBSM a acquis un nouvel immeuble de bureaux, à proximité immédiate des Champs-Elysées (8ème arrondissement).
Le Groupe a acquis plusieurs lots de bureaux, environ 2 600 m² au sein d'un immeuble situé boulevard des italiens (Paris 2e ).
SCBSM poursuit sa recherche d'actifs parisiens.
Elle s'attache aujourd'hui à achever la commercialisation des sites de Saint-Malo, Soyaux et Buchelay. Ce dernier pourrait nécessiter l'engagement de travaux en cas d'exploitation de la constructibilité résiduelle (environ 800 m2 ).
SCBSM comme par le passé va poursuivre ses investissements d'amélioration de ses sites parisiens et étudie différentes pistes à court et moyen terme :
SCBSM conformément à sa stratégie continue à étudier les opportunités d'acquisition à Paris et d'arbitrage en province et Ile de France.
1 appartement parisien a été cédé sur l'exercice clos au 30 juin 2019.
3 appartements parisiens ont été cédés sur l'exercice.
Le Groupe a vendu son Retail park neuf de Perpignan-Rivesaltes (66) en décembre 2018.
Une cellule commerciale d'environ 500 m2 située à Wittenheim (68) a été cédée en décembre 2018.
En décembre 2018, le Groupe a cédé un bâtiment d'activité situé au Pouget (34).
Le Groupe a vendu en juin 2019 un site d'activité composé de bureaux et d'entrepôts à Ris Orangis (91).
Les lots de copropriété au sein du centre commercial Grigny II (91) ont été cédés en mai 2020.
Le Groupe a cédé au cours de l'exercice son immeuble du quartier des Ternes (17e arrondissement) au terme d'un intense travail de restructuration et de création de valeur.
SCBSM a cédé sur l'exercice des locaux d'activités situés sur les communes de Nantes et Bouguenais.
Au cours de l'exercice, le Groupe a vendu une cellule commerciale au sein du Centre Commercial Elysée II à la Celle Saint Cloud (78).
Deux ensembles immobiliers à usage de bureaux situés à Habsheim et Mulhouse (68) ont été cédés sur l'exercice.
SCBSM a cédé sur l'exercice un terrain nu situé à Saint Malo (35).
Ces cessions s'inscrivent dans le cadre de la stratégie du Groupe visant à extérioriser la création de valeur réalisée par le travail de restructuration d'actifs et d'Asset management.
L'année 2020 a été profondément chahutée par les effets erratiques de la pandémie mondiale et son impact sur l'économie. Le 1er confinement a marqué une rupture très nette de la croissance du PIB au 2 ème trimestre (-13,8 %) avec l'arrêt brutal d'une grande partie des activités pendant 2 mois. Le 3 ème trimestre a heureusement été plus dynamique qu'espéré avec +18,7 %, un sursaut malheureusement écourté par les restrictions sanitaires imposées lors du 2ème confinement de l'automne, moins restrictif que le premier. L'année s'achève donc dans un contexte de récession record de -9 % (INSEE - Banque de France). Les nombreuses mesures d'aide mises en place par l'Etat dès le mois de mars (activité partielle, PGE, fonds de solidarité, reports de délais, crédits d'impôts, etc.) se poursuivent pour les secteurs encore affectés comme la restauration, le tourisme ou les activités culturelles. Le temps constitue désormais le curseur déterminant de l'évolution de la situation où incertitudes et disparités territoriales ternissent les espoirs d'une reprise unifiée à court terme. La perspective tant espérée d'un « retour à la normale » pour 2021 tend à s'éloigner, d'autant que la situation sanitaire reste préoccupante et que la stratégie vaccinale peine à se mettre en place.
Néanmoins, les français et notamment les chefs d'entreprise ont affiché un optimisme inattendu à l'issue du 1er confinement. Après un plongeon à 54 en Avril, l'indice de climat des affaires a dépassé 90 sur 3 mois consécutifs pour s'effriter en Novembre dans une proportion toutefois moindre qu'au printemps. Le moral des ménages s'est doucement altéré au cours de l'année mais reste conforté en partie par une épargne « contrainte » conséquente qui devrait atteindre un taux inédit supérieur à 20 % sur 2020. Les replis constates sous l'effet des confinements successifs dans les dépenses de consommation des ménages devraient contribuer à clôturer l'année à -7 % selon l'INSEE, malgré la vigueur des rebonds post-confinements. Ces performances traduisent cependant les inquiétudes des ménages quant à l'évolution de leur pouvoir d'achat et les perspectives de chômage à moyen et long terme dans une crise qui semble s'installer dans la durée.
A l'image de la croissance, l'emploi évolue au gré de la situation sanitaire. L'INSEE estime qu'environ 600 000 emplois salariés auraient été détruits en 2020, un résultat tempéré par le recours au dispositif d'activité partielle qui s'est tassé fin Octobre à 1 million de salariés vs 8,8 millions en Avril au plus fort de la crise. Les secteurs de l'hébergement et restauration (-17,3 % sur un an fin 2020) et les services aux ménages (dont culture et loisirs) avec -5,4 %, furent les plus impactés par les destructions d'emplois salariés, car fortement pénalisés en termes d'activité par les restrictions sanitaires successives. Le taux de chômage en France métropolitaine s'établirait aux alentours de 8 % en fin d'année avec un pic estimé à plus de 10 % en 2021, conséquence de l'arrêt progressif des aides gouvernementales et des faillites qui en découleront.
Après deux trimestres au plus bas, le marché des bureaux en Ile-de-France semble amorcer un redressement qui s'annonce lent et difficile compte-tenu de la persistance de la crise sanitaire liée au Covid-19 et de ses conséquences économiques. Les résultats du 4ème trimestre 2020 révèlent en effet un volume de demande placée de l'ordre de 408 700 m², certes en baisse de 40 % d'une année sur l'autre mais toutefois bien supérieur aux 200 000 - 250 000 m² enregistrés respectivement cet été et à l'automne. Cette relative résilience du marché permet de clore l'année sur un peu plus d'1,3 million de m² placé (-45 % par rapport à 2019), un volume historiquement bas sur les 20 dernières années. Il faut en effet remonter à 1993 pour trouver un résultat plus faible (1,1 million de m² de bureaux commercialisé à cette époque). Dans le détail des transactions de cette fin d'année on remarquera d'une part une activité plus soutenue du côté des surfaces de taille intermédiaire c'est-à-dire celles comprises entre 1 000 et 5 000 m², dont a profité principalement le marché parisien et, d'autre part, 6 signatures sur des gabarits tertiaires supérieurs à 5 000 m² pour un volume total de 147 700 m², dont un peu plus de 83 000 m² pour ENGIE sur son nouveau campus à La Garenne Colombes.
La quasi-totalité des secteurs géographiques affiche un recul de leur activité, dans des proportions variables selon les marchés considérés : -48 % pour Paris (470 800 m²), -38 % en Deuxième Couronne (186 700 m²), entre -53 et -56 % dans le Croissant Ouest et en Première Couronne. La Défense (195 900 m² placés, +32 % en un an) doit uniquement son salut au méga deal de TOTAL (126 000 m²) officialisé en début d'année.
Les perspectives économiques restent mitigées pour l'année 2021, tout au moins sur le premier semestre et les dernières annonces du gouvernement laissent à penser que l'économie française ne peut espérer un retour à la normale rapide. Dans ce contexte en demi-teinte, nous anticipons un volume de demande placée de l'ordre 1,7 million de m² pour 2021, une hypothèse formulée sous réserve d'une reprise économique au rendez-vous de l'été et de conditions d'activité normalisées (pas de confinement strict entre autres).
Au cours du 4ème trimestre 2020, quelques signatures sur des surfaces significatives ont permis au loyer prime de Paris QCA de se positionner autour de 900 €/m²/an, en progression de 3 % en un an. Sur les autres secteurs, la tendance générale est plutôt à la stabilité à l'exception de la Périphérie de La Défense qui affiche une légère inflexion (400 €/m²/an en 2020 contre 420 €/m²/an en 2019). Le scénario de la crise financière de 2008-2009 qui avait vu le loyer prime du QCA baisser de 820 à 650 €/m²/an entre les deux années a peu de chances de se répéter. L'évolution
de ces loyers au cours de l'année de 2021 doit en effet s'analyser à l'aune des exigences qualitatives renforcées par les mutations actuelles de l'immobilier tertiaire et des attentes des utilisateurs. S'agissant du prime et donc de la meilleure proposition de services et de valeur ajoutée, on peut penser que les
immeubles concernés bénéficieront toujours de la préférence des entreprises dans la recherche de leurs nouvelles implantations.
La forte contraction des commercialisations de bureaux alors même que l'offre immédiate augmente n'a pour l'instant pas d'effet baissier sur les valeurs locatives de transactions de bureaux : les surfaces de première main (neuves ou restructurées) se sont transactées à des loyers en hausse de 2 % en moyenne en Ile-de-France (410 €/m²/an) en un an, et +9 % à Paris QCA qui confirme un positionnement à plus de 800 €/m²/an. Ce mouvement haussier concerne également les autres micro-marchés de la Capitale dans une ampleur plus mesurée, de +1 % à 8 % selon les secteurs considérés. L'ajustement mineur des
loyers de première main (-3 %) dans le Croissant Ouest est essentiellement lié à la concentration des signatures dans des communes les plus accessibles en termes de valeurs; il masque une progression des loyers en Boucle Sud par exemple (+4 % en un an pour atteindre 470 €/m²/an en moyenne). Les nouvelles exigences des entreprises quant à la qualité des surfaces et des services proposés devraient contenir une potentielle correction des loyers en 2021.
L'équation est plus compliquée concernant les surfaces de seconde main; les premiers ajustements de valeurs sont d'ores et déjà perceptibles dans le QCA (630 €/m²/an en moyenne et -5 % pour les signatures du 4ème trimestre 2020) et en Boucle Sud (320 €/m²/an, -3 %). Ce mouvement devrait s'amplifier et concerner davantage de secteurs à mesure que le déséquilibre entre l'offre (3,6 million de m² vacants début 2021) et la demande placée (1,7 million de m² espéré) se fait jour. La Défense et sa périphérie, et la Première Couronne Nord sont sous surveillance comptetenu de leur niveau déjà élevé de vacance. Le marché
parisien et les micro-marchés de Neuilly-Levallois ou encore la Première Couronne Est ont encore les moyens de résister à ce mouvement, les propriétaires disposant d'une marge de manœuvre au travers des mesures d'accompagnement si, d'aventure, la conjoncture dégradée du marché locatif devait se prolonger en 2021.
Moins de transactions, plus de libérations dans le parc tertiaire existant et des livraisons plus abondantes (881 000 m² en 2020) ont logiquement fait grimper l'offre immédiatement disponible qui s'établit à près de 3,7 millions de m² début 2021, en hausse de 36 % en un an. Cette moyenne régionale masque des progressions de l'offre d'ampleur très variable : un doublement de la vacance à Paris (735 000 m² recensés début 2021) et à La Défense (381 000 m²), une croissance de 25 % dans le Croissant Ouest (951 000 m²) et de 31 % en Première Couronne (643 000 m²). La Deuxième Couronne semble pour l'instant partiellement immunisée par cette poussée inflationniste (973 000 m² immédiatement disponibles, +4 % seulement en un an). A ce volume de bureaux vacants « classiques », il convient d'ajouter des volumes complémentaires issus des possibilités d'implantation dans des centres de coworking et autres prestataires de bureaux flexibles. Il est difficile d'estimer la part de la vacance dans ce parc alternatif qui compte quelques 600 000 m² en Ile-de-France. On notera également le développement d'une offre en sous-location, de l'ordre de 230 000 m² dont 120 000 m² immédiatement disponibles, essentiellement sur des gabarits inférieurs à 500 m² et localisés à Paris.
Les évolutions de l'offre immédiate de bureaux en Ile-de-France marquent une accélération notable d'une année sur l'autre, notamment sur le segments des petites et des grandes surfaces. La hausse moyenne
de 36 % de la vacance en Ile-de-France est relativement homogène quelle que soit la surface considérée. Il en ressort un volume de disponibilités de près de 1,6 million de m² pour les gabarits supérieurs à 5 000 m² (+45 % en un an), et proche d'1,4 million de m² pour le segment intermédiaire (+28 % d'une année sur l'autre). Cette tendance haussière est appelée à se prolonger pendant quelques trimestres compte-tenu de la volumétrie de l'offre disponible à un an ; elle s'élève, selon nos premières estimations, à près de 1,5 million de m², dont 900 000 de m² constitués de surfaces de plus de 5 000 m².
Sans surprise, les taux de vacance - 6,5 % en moyenne en Ile-de-France - sont orientés à la hausse, et se positionnent dans une fourchette allant de 4,3 % dans la Capitale (3,4 % à Paris QCA) à 10-11 % à La Défense, dans le Croissant Ouest et en Première Couronne Nord. La convalescence du marché des bureaux en 2021 en termes de consommation tertiaire devrait alimenter la poursuite de cette tendance haussière de l'offre; nos estimations des disponibilités à un an indiquent un volume global de 5,1 millions de m² (+14 % en un an). L'alourdissement de l'offre va concerner essentiellement Paris, la Première Couronne Nord et le Croissant Ouest.
Les livraisons de bureaux neufs ou restructurés ont représenté en 2020 un volume supérieur à 880 000 m², dont 346 000 m² disponibles à leur livraison sont venus abonder le stock vacant. La Défense reste à la traîne dans l'écoulement de ces livraisons, avec un taux de précommercialisation de 35 %, le plus faible de l'Ile-de-France (61 % en moyenne). Cette année - en 2021 - c'est près de 1,3 million de m² qui devraient être réalisés avec trois concentrations dans le Croissant Ouest (383 500 m²), en Première Couronne (370 500 m²) et dans la Capitale (327 000 m²) alors que dans le même temps, le rythme des inaugurations va ralentir à La Défense (143 000 m² attendus contre 200 000 m² achevés en 2020). La reprise en 2021 des transactions supérieures à 5 000 m², durement impactées par la crise du Covid, sera donc décisive car seul un tiers de ces opérations a fait l'objet d'une précommercialisation. Fort heureusement, la réaction des promoteurs et investisseurs a été prompte quant à l'initiation de nouveaux projets; nous ne comptons pour l'instant que 562 000 m² de surfaces en cours de construction pour une livraison programmée en 2022.
Le volume des disponibilités au sein d'opérations en chantier livrables entre 2021 et 2023 s'élève à un peu plus d'1,6 million de m², dont 836 000 m² livrables d'ici la fin de l'année 2021 et 515 000 m² en 2022. Paris et La Défense qui occupaient jusque-là une place centrale dans le renouvellement de l'offre de première main, cèdent leur place à la Première Couronne (546 400 m² à commercialiser d'ici 2024) et au Croissant Ouest (442 000 m² sur la même période). Les volumes relevés à Paris et à La Défense sont nettement moins importants, de l'ordre de 233 000 m² et 300 000 m² respectivement.
Dans le détail des opérations livrables en 2021 et proposant encore des surfaces, on surveillera attentivement la Première Couronne Nord (195 000 m² à commercialiser) et surtout Saint-Ouen, mais aussi le secteur de Péri Défense (113 000 m² répartis sur 6 immeubles en chantier) et, dans une moindre mesure Paris QCA (près de 83 000 m²) et la Première Couronne Sud. N'oublions pas La Défense avec 143 000 m² supplémentaires qui vont entrer en concurrence directe avec 381 000 m² déjà vacants. Les stratégies de commercialisation seront différentes selon les secteurs concernés : ajustement du loyer de présentation pour certains et division des immeubles pour d'autres. Il faudrait donc être opportuniste pour saisir une demande encore en manque de visibilité et de repères…
On compte aujourd'hui en Ile-de-France un peu plus de 1,7 million de m² de bureaux disponibles dans des opérations dotées d'une autorisation de construire et près de 2,9 millions de m² au stade d'avantprojet. Si la répartition de cette offre future posait déjà question compte tenu de sa forte concentration en Première et Deuxième Couronne, c'est aujourd'hui l'ensemble de ces projets qu'il convient de réinterroger quant à leur lancement effectif. Les enseignements des commercialisations de 2021 seront précieux pour déterminer comment s'oriente la demande immobilière des entreprises tant en termes de localisations, de dimensionnement du besoin que de propositions de services à formuler.
Dès le premier confinement, l'Etat a fait preuve de réactivité en développant un arsenal de mesures pour soutenir les commerçants ce qui a permis de limiter les pertes sur l'année 2020.
Les courbes globalement stables relevées en 2020 pour les activités dites « essentielles » telles que l'alimentation et les produits pharmaceutiques contrastent très fortement avec le parcours en « W » constaté pour le reste du commerce spécialisé. Deux creux de vagues se distinguent très clairement correspondant à chaque période de confinement. Néanmoins, le 2nd a épargné quelques secteurs supplémentaires comme le bricolage et l'électroménager brun et gris ainsi que le secteur multimédia qui ont bénéficié d'un régime moins strict qu'au mois d'avril. Cela se traduit dans les chiffres d'affaires avec une moyenne de l'indice des ventes 2020 supérieure à celle de 2019. Ces secteurs d'activité ont également profité du maintien des consommateurs à domicile générant de nouveaux appétits d'aménagements intérieurs et de redécouverte des activités « indoor ». Stimulé par les ventes en lignes (21 % du CA total), le groupe FNAC-DARTY a vu son chiffre d'affaires français progresser de 9 % au 3ème trimestre, et affichait un recul cumulé de 4 % seulement sur les 9 premiers mois de l'année pour l'ensemble du groupe. De son côté, l'enseigne multimédia HUBSIDE STORE a été particulièrement dynamique cette année en termes de développement et prévoit l'ouverture d'une centaine de points de vente en franchise d'ici fin 2021.
L'indice des ventes d'articles de sport et de jouets se rapprochent des performances de l'an dernier grâce aux rattrapages successifs constatés sur le reste de l'année. En sport, malgré un recul des ventes de -4,5 % selon PROCOS, des enseignes comme JD Sports, ASICS et ADIDAS poursuivent leur développement sur le territoire, en propre ou via les réseaux de franchise ou de multi franchise.
Les secteurs de l'hygiène/beauté et de l'habillement sont en revanche plus à la traîne. Ce dernier cumule depuis de nombreux mois des complications d'ordre structurel et organisationnel avec un contexte socioéconomique très défavorable. Une situation qui se reflète dans ses performances par une baisse de la consommation des ménages en textile (-10,4 % sur un an au 3ème trimestre 2020) et surtout un recul significatif de l'indice moyen des ventes 2020 de -17 % sur un an, une baisse qui n'a été que très peu compensée par les ventes en ligne. Ces résultats ont intensifié les liquidations et les arbitrages de certaines enseignes de textile historiques telles que LA HALLE, GAP, UN JOUR AILLEURS, C&A ou CAMAÎEU. Les m² libérés par ces sorties de routes totales ou partielles du secteur textile représentent par ailleurs environ la moitié des surfaces fermées par les enseignes et non reprises, identifiées à fin décembre. En parallèle certaines DNVB* se lancent encore dans le commerce physique comme HORACE qui a ouvert son premier magasin dans le Marais après avoir testé le marché avec le format pop-up ou BRAI qui a ouvert ses portes dans le 16ème arrondissement.
Si l'on considère le secteur de l'hébergement et de la restauration, la fermeture prolongée des établissements a mis en péril la bonne santé d'une partie de ses acteurs, qu'ils soient indépendants ou intégrés à un réseau. Avec un indice moyen en net recul en 2020 (-29,4 %), ce secteur subit de plein fouet les effets de la crise sanitaire et des confinements. Le premier est à l'origine de 70 % des pertes du 1er semestre selon une étude du cabinet NPD. Néanmoins, tous les établissements ne sont pas logés à la même enseigne et comme pour les commerces traditionnels en ce temps de crise, la localisation à proximité de flux réguliers a constitué un atout majeur pour la survie du secteur.
La restauration rapide et les boulangeries maintiennent un certain niveau d'activité malgré une amplitude des horaires d'ouvertures qui diminue au fil des mois, et des flux qui peinent à se densifier dans les zones d'emploi en raison de la persistance du travail à domicile. Pour les établissements de restauration assise, les livraisons et le « click & collect » ne suffisent généralement pas à couvrir les frais fixes et permettent seulement de maintenir les installations en place dans l'attente d'une potentielle reprise d'activité, aussi incertaine qu'elle soit. Cependant, ce secteur bénéficie toujours des aides de l'Etat qui alimentent pour certaines enseignes un fond de roulement en trésorerie et leur permet d'envisager des développements sur des zones extrêmement ciblées. C'est le cas de quelques grandes enseignes telles que KFC ou FIVE GUYS qui continuent à ouvrir des établissements, là où les flux sont assurés notamment au sein des parcs d'activités commerciales périphériques. De même, les concepts « fast casual » (tapas, bobuns, poke bowls, etc.) poursuivent leurs projets d'ouvertures dans des zones résidentielles à forte fréquentation.
…le discount qui à la faveur de la baisse du pouvoir d'achat d'une partie des consommateurs, poursuit leur maillage du territoire entamé depuis plusieurs années. Malgré quelques reports d'ouverture, l'enseigne ACTION a inauguré une quarantaine de magasins en périphérie cette année, et B&M / BABOU une trentaine depuis janvier 2020. L'enseigne danoise NORMAL a investi le marché régional et possède désormais 25 points de vente sur toute la France.
Toutes activités confondues, la demande en surfaces supérieures à 1 500 m² totalise 8 % seulement de la demande exprimée fin 2020, face à une offre disponible sur cette typologie de surfaces largement plus importante (35 % du volume total). Il apparait que les candidats sont de moins en moins nombreux sur le marché à rechercher ce type de surfaces même si H&M et ZARA par exemple, privilégient ce format à une multitude de petits points de vente. La demande en moyennes et grandes surfaces est principalement représentée par des enseignes qui se développent habituellement en périphérie à des niveaux de valeurs locatives largement inférieures à celles proposées en centre-ville, ne favorisant pas la migration de ce type d'enseignes. Le décalage entre offre et demande se renforce par le départ d'enseignes en difficulté avec une plus faible capacité à assumer des taux d'efforts élevés. Près d'1/3 des surfaces estimées fermées et encore non reprises correspondent à des enseignes qui se développent généralement sur des surfaces supérieures à 1 500 m². Certains formats ont été repris par des gymnases/salles de sport (BASIC-FIT, NEONESS, WELLNESS, etc.) dont le développement a été brutalement stoppé par la mise en place des restrictions sanitaires puis par la fermeture des établissements.
80 % des demandes exprimées en 2020 portaient sur le créneau « boutique » avec une majorité de demandes pour les surfaces entre 100 et 600 m², marquant ainsi un décalage très net entre les souhaits d'expansion des enseignes et l'offre correspondante qui présente moitié moins de surfaces disponibles (39 %), Au vu des transactions réalisées sur l'année, ce segment de surfaces constitue le cœur de l'activité locative totalisant en nombre plus de 95 % des opérations recensées en 2020.
L'analyse des demandes enregistrées révèle, malgré la crise, un intérêt des enseignes spécialisées en équipement de la personne (mode, chaussures et accessoires), qui représentent encore 21 % des commerces français selon CODATA en 2020. Malgré les restrictions en vigueur, certains concepts de « food & beverage » poursuivent également leurs velléités d'expansion, notamment sur le segment de la restauration rapide. Bien que ces deux secteurs d'activité présentent des difficultés d'ordre structurel et conjoncturel, la diversité des enseignes et le renouvellement des concepts alimentent de façon continue la demande par des recherches d'emplacements bien ciblés de la part de nouveaux acteurs. Le format de 100 à 600 m² est privilégié à celui des moyennes surfaces, plus adaptées à l'implantation de moyennes unités non spécialisées à dominante alimentaire.
…ou la généralisation du transfert d'une partie du chiffre d'affaires des magasins physiques sur le réseau internet.
Les ventes des enseignes magasins* ont enregistré une forte progression sur l'année (+53 % par rapport à 2019), avec des pics au-delà de 100 % en périodes de confinements. Les ventes du secteur Beauté/santé et de produits de Grande Consommation ont enregistré les plus fortes croissances sur l'année avec respectivement +52 % et +42 %.
La hausse des taux d'effort supportés par les enseignes les incite à revoir leurs stratégies de développement et d'approvisionnement. Rationalisation du réseau, arbitrages ou refonte de la supply chain font partie des mesures radicales que certaines d'entre elles sont parfois contraintes de mettre en place pour maintenir leur présence physique sur le marché. Ces nouveaux postes de dépense d'ordre logistique se font parfois au détriment des politiques de développement immobilier des points de vente.
L'alternance d'ouvertures et de fermetures des commerces a fortement impacté les performances des enseignes en 2020, mettant certaines d'entre elles en péril de manière durable, malgré les mesures d'aides mises en place par l'Etat. Le taux de vacance relevé en centre-ville poursuit sa hausse depuis 2014 et s'élève en moyenne à plus de 10 % selon CODATA. La poursuite de cette situation de « stop & go » a des répercussions sur les stratégies d'expansion des enseignes qui réduisent leur voilure en privilégiant les emplacements bien ciblés à une multitude de points de vente. L'attention et les ressources des enseignes ont par ailleurs été monopolisées toute cette année par les renégociations portant sur les points de vente existants, freinant pour un temps les politiques de développement et affectant de ce fait le niveau de la demande exprimée. Cet état de fait influe directement sur les commercialisations, un phénomène perceptible à la baisse en équipement de la personne (part de 22 % en 2020 vs 28 % en 2019), et à la hausse en alimentation et restauration (de 25 % en 2019 à 31 % en 2020) et services (de 10 % en 2019 à 14 % en 2020).
En opposition aux très grands axes commerciaux parisiens où la pression est à la baisse sur les valeurs locatives, les rues de quartier se montrent plus résilientes, grâce au maintien de leurs flux durant les confinements. Des quartiers comme Passy, Ternes/Poncelet, Levis, Abbesses à Paris ont ainsi conforté leur attractivité, de même que les hypercentres des villes de province.
Dans un contexte d'augmentation de l'offre, on constate un certain attentisme de la part des enseignes sur les artères prime, compte tenu du niveau de valeur locative élevé entrainant des investissements plus conséquents, dans une période où plus que jamais les risques doivent être maitrisés. L'analyse du taux d'effort s'avère désormais incontournable dans la détermination de la valeur locative. Les négociations bailleurs / preneurs se poursuivent pour pérenniser d'éventuelles mesures d'accompagnement et déterminer le futur de la valorisation des droits au bail et pas de porte, qui tendent à s'amenuiser dans un contexte où certains preneurs préfèrent donner congé y compris sur de bons emplacements, plutôt que d'envisager une cession à perte.
Compte tenu de ces éléments et des récentes transactions, on peut désormais constater une baisse des valeurs locatives de l'ordre de 10 à 20 % pour la fin de l'année selon les artères. La reprise de l'activité dépendra de l'évolution des conditions sanitaires dans les mois qui viennent.
La saisonnalité du marché de l'investissement en immobilier d'entreprise aura une nouvelle fois été vérifiée et ce en dépit du 2ème confinement du mois de novembre : plus de 9,4 milliards d'euros d'acquisitions auront ainsi été actés au 4ème trimestre portant le volume annuel des investissements à 26,8 milliards d'euros. Le décrochage avec une année 2019 record (39,5 milliards d'euros) est donc significatif (-32 %) mais la comparaison avec une moyenne sur 5 ans (-12 %, 30,6 milliards d'euros) rend mieux compte de la résilience de ce marché par temps de crise économique majeure. Nombre d'opérations en hausse
d'un trimestre sur l'autre et valeurs métriques en croissance sur l'ensemble des classes d'actifs ont contribué à la très bonne performance du 4ème trimestre, écartant ainsi un scénario d'enlisement du marché qu'avait laissé craindre un 3ème trimestre décevant (moins de 6 milliards d'euros investis). Reste maintenant à comprendre quelle sera la couleur de l'année 2021 : près de 4 milliards d'euros d'acquisitions sont d'ores et déjà sous promesse pour des réitérations au cours du 1er semestre.
La répartition du volume d'investissement par tranche de montant unitaire n'a que peu évolué d'une année sur l'autre avec près de 40 % des montants engagés sur des actifs ou portefeuilles valorisés à plus de 200 millions d'euros. Le nombre de ces transactions d'envergure est d'ailleurs quasi stable : 33 recensées en 2019 et 31 en 2020, dont 11 pour le seul 4ème trimestre avec comme opération phare l'acquisition par SWISS LIFE du « Campus Harmony » d'ENGIE à La Garenne-Colombes (83 000 m² de bureaux) valorisé à plus d'un milliard d'euros. La tranche des
engagements compris entre 50 et 200 millions est in fine celle qui aura été la plus impactée par la moindre activité observée en 2020 avec un recul du nombre de transactions de l'ordre de 40 %. En deçà de 50 millions d'euros, le marché de l'investissement aura conservé en 2020 une certaine fluidité avec près de 620 acquisitions, un nombre quasi équivalent à la moyenne observée sur 5 ans (635 deals).
Les actifs tertiaires conservent une place centrale dans l'allocation des investisseurs en immobilier d'entreprise ; ils auront concentré 69 % du montant total engagé en 2020 (+1 % en un an) pour un peu moins de 2,6 millions de m² ayant changé de mains au cours de l'année. Fait intéressant, la croissance de leurs valeurs métriques moyennes (7 000 €/m² et +21 % en un an) a compensé une contraction des surfaces traitées (-40 %). Les reculs homogènes des investissements en commerce (-35 % en un an) et en logistique (-31 %) masquent en fait des réalités
| VOLUME D'INVESTISSEMENT PAR TYPOLOGIE, EN MILLIARDS D'EUROS |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Moy. 5 ans | 2019 | 2020 | |||
| Bureaux | 21.5 | 26.8 | 18.5 | ||
| Commerces | 5,2 | 6.6 | 4.3 | ||
| Entrepôts | 3.1 | 4.8 | 3.4 | ||
| Locaux d'activité | 0.9 | 1,3 | 0,7 | ||
| Total | 30.7 | 39.5 | 26,8 |
très contrastées : l'année 2020 aura été, en partie, sauvée pour le commerce par la confirmation au 1 er trimestre de la transaction du portefeuille d'UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD acquis par la joint venture CREDIT AGRICOLE ASSURANCES / LA FRANCAISE REIM pour plus d'un milliard d'euros. Dans l'ensemble le marché est resté très actif sur des volumes inférieurs à 20 millions d'euros (162 opérations sur 194). La donne est sensiblement différente pour les entrepôts logistiques qui drainent un intérêt croissant de la part des investisseurs. Après une année 2019 hors normes, cette classe d'actifs consolide sa position avec 3,4 milliards d'euros engagés, essentiellement au travers de cessions de portefeuilles.
La préférence géographique des investisseurs est restée identique en 2020 : l'Ile-de-France concentre donc toujours la très grande majorité des capitaux engagés, à hauteur de 63 % pour un volume total proche de 17 milliards d'euros. Le recul de 30 % du montant investi dans des opérations franciliennes est comparable à celui observé sur les marchés régionaux qui cumulent 4,2 milliards d'euros de transactions en 2020 (294 opérations portant sur des actifs unitaires).
Le volume d'investissement en Ile-de-France en 2020 est porté à hauteur de 90 % par des actifs tertiaires alors qu'ils ne représentent que les deux tiers des opérations recensées au cours de l'année. Il faut dire que les valeurs métriques de ces acquisitions ont parfois atteint des sommets (29 signatures à plus de 20 000 €/m² de prix moyen). En marge de cette classe d'actifs si particulière, les commerces ont dégagé près de 1,3 milliard d'euros en cessions d'actifs unitaires (90), dont seulement 3 pour un montant supérieur à 100 millions d'euros (contre 8 en 2019).
La répartition des montants investis en province en 2020 est plus équilibrée entre les différentes classes d'actifs même si le compartiment bureau reste prédominant mais pas majoritaire. Les grandes opérations d'investissement bureau en régions ont porté sur des actifs aux caractéristiques différentes d'une année sur l'autre, ramenant le volume total de 1 milliard d'euros (1,2 million de m² traités) en 2019 si l'on considère des montants supérieurs à 50 millions d'euros, à 760 millions d'euros (772 000 m²) en 2020. Actifs commerciaux et entrepôts complètent ce tableau avec pour les premiers une multitude de transactions sur des montants inférieurs à 10 millions d'euros et pour les seconds une consolidation du marché sur des montants unitaires de plus en plus significatifs avec deux signatures (REAL IS sur Mer et UNION INVESTMENT sur Ensisheim) au-delà de 100 millions d'euros.
Les cessions de portefeuilles ont, quant à elles, animé le marché à hauteur de 5,7 milliards d'euros, essentiellement sur le créneau des commerces (2,5 milliards d'euros) et des entrepôts logistiques (2,2 milliards d'euros) signalant ainsi l'heure des grandes manœuvres sur ces deux classes d'actifs. Ces opérations d'acquisition multi-actifs en logistique ont été souvent le fait de sale & lease back, permettant aux vendeurs utilisateurs de dégager de la trésorerie pour la poursuite de leurs activités. Côté commerces il s'agit plutôt de cessions classiques entre investisseurs, dont certains ont souhaité se désengager de leurs actifs (hyper et supermarchés principalement).
Les actifs tertiaires franciliens ont conservé leur place de choix dans la stratégie des investisseurs au cours du 4ème trimestre avec près de 5,7 milliards d'euros engagés sur 9,4 milliards d'euros toutes classes d'actifs. Sans pouvoir rivaliser avec les performances de 2017 à 2019 (8,4 milliards d'euros en moyenne), ces 3 derniers mois -dont un passé en confinement- ont vu le marché bénéficier d'un regain d'activité avec 85 signatures et plus 633 000 m² de surfaces tertiaires ayant changé de mains. L'écart dans les volumes s'est stabilisé d'un trimestre sur l'autre, autour de 30 %, alors même
que le 4ème trimestre est traditionnellement le plus actif de l'année. Cette bonne performance est assise sur un nombre plus important de transactions mais aussi par la confirmation fin décembre du positionnement de SWISS LIFE REIM sur le futur campus d'ENGIE à La Garenne-Colombes pour un montant supérieur à 1 milliard d'euros. De façon plus globale, le segment des opérations d'un montant supérieur à 200 millions d'euros a été très actif, avec 8 acquisitions pour un total de 2,7 milliards d'euros investis. Dans le même temps, les acquisitions entre 50 et 100 millions d'euros qui avaient sensiblement marqué le pas au 2 et 3ème trimestre ont, elles aussi, profité d'un redémarrage salutaire sur la fin de l'année.
2020 s'achève donc sur une répartition du montant total des investissements en bureaux en Ile-de-France, encore plus dominée par les montants supérieurs à 200 millions d'euros (proche de 7 milliards d'euros soit 43 % du volume total investi), prouvant ainsi d'une part l'appétit confirmé pour le tertiaire francilien et d'autre part la présence de liquidités importantes sur ce segment de marché.
La géographie des opérations d'investissement en Ile-de-France n'a pas fondamentalement changé en 2020 ; un « back to basics » sur fond de dégradation conjoncturelle du marché locatif en 2020 (1,3 million de m² placés, en baisse de 45 % en un an) et sans doute structurelle à plus long terme, conforte la place singulière de Paris qui termine l'année 2020 sur près de 7,8 milliards d'euros engagés (49 % du volume total francilien), un chiffre en repli de seulement 12 % en un an. Fait intéressant, les montants engagés à Paris QCA ont été stables d'une année sur l'autre, autour de 3,4 milliards d'euros, une performance qui doit beaucoup à la forte augmentation des valeurs métriques sur ce secteur : elles sont passées en un an de 16 000 €/m² à plus de 18 000 €/m² avec un trio d'acquisitions ayant franchi la barre des 30 000 €/m². Le Croissant Ouest a également plutôt bien négocié un exercice 2020 rendu compliqué par la crise économique; près de 4,9 milliards d'euros auront ainsi été engagés sur ce territoire dont près de la moitié en Boucle Sud (« Citylights » à Boulogne-Billancourt, ou encore « Aquarel » à Issyles-Moulineaux). Après une année 2019 très active, la Première Couronne revient à une volumétrie plus classique, proche de 2,7 milliards d'euros, essentiellement sur le Nord et le Sud. Le fait le plus marquant de 2020 est à chercher du côté de La Défense où les opérations ont été rares; rappelons que 3,4 milliards d'euros avaient été investis sur ce territoire en 2019.
Le positionnement des taux de rendement prime de bureaux selon les différents secteurs de marché rend d'ores et déjà compte de la dégradation de la conjoncture locative alors que les perspectives 2021 laissent à penser qu'il s'gira d'une année de transition sans rebond massif des commercialisations. Il en ressort donc une stabilité des taux à des niveaux historiquement bas à Paris (2,80 % pour Paris QCA), mais aussi en Première Couronne Est ou encore à Neuilly-Levallois. A l'inverse, les secteurs où la vacance de bureaux atteint des niveaux historiquement élevés, devraient enregistrer un ajustement à la baisse de leurs
valeurs locatives, et de facto une décompression de leur taux de rendement prime de 25 à 50 points de base selon les marchés considérés. L'appétit des investisseurs pour les marchés résilients comme Paris QCA pourrait entrainer une nouvelle compression des taux de rendement prime dans le courant de l'année 2021, alors que pour d'autres secteurs plus challengés dans leurs fondamentaux, les taux pourraient, à l'inverse, augmenter.
Dans cette période de fortes incertitudes, l'aversion au risque limitée des investisseurs les amène à se positionner massivement sur les opérations « Core » dans la plus pure définition de cette stratégie d'investissement (actif de qualité prime, adresse indiscutable, qualité du covenant, valeurs locatives de marché). Ces opérations auront représenté 50 % du volume investi en Ile-de-France, un ratio en hausse d'une année sur l'autre. Le segment Core+ aura vu sa part de marché se stabiliser d'une année sur l'autre, à hauteur de 21 % des engagements totaux en Ile-de-France; le degré d'incertitudes même faible qui caractérise cette
stratégie d'investissement rend plus frileux les candidats acquéreurs. Un certain nombre d'opérations sur ce schéma ont du d'ailleurs être retirées du marché à la suite de marketing infructueux. A l'inverse, les actifs Value-Added ont su tirer leur épingle du jeu; ils ont vu leur poids augmenter, passant de 19 % en 2019 à 21 % en 2021, soit près de 2,7 milliards d'euros. Sur ce segment de marché, les rangs des acquéreurs se sont assez sensiblement éclaircis, par raréfaction de la dette, laissant ainsi le champ libre aux investisseurs opérant en « full equity ». Selon leur localisation, la cession de ces actifs Value-Added a pu porter certaines valorisations à des valeurs métriques record (14 000 €/m² en moyenne à Paris) ou, à l'inverse entrainer des décotes importantes lorsque la trajectoire locative paraissait trop incertaine.
Après deux trimestres (2ème et 3ème) à bas régime, le marché de l'investissement Bureaux en régions a renoué avec des niveaux d'engagement dépassant le milliard d'euros au 4ème trimestre, portant ainsi le volume annuel à 2,5 milliards d'euros. Cette accélération du marché a profité à une grande variété de régions : Lyon en premier lieu avec la cession du « New Age » à NOTAPIERRE pour 110 millions d'euros, EPARGNE PIERRE / MYSHARESCPI avec un sale & lease back des LABORATOIRES PIERRE FABRE à Toulouse pour plus de 71 millions d'euros ou encore « Le Totem »
à Marseille acquis par PFO2 (PERIAL) pour un montant approchant. Un peu moins de 60 opérations auront ainsi animé les marchés régionaux au 4ème trimestre 2020, confirmant des stratégies de déploiement de capitaux sur ces métropoles, dont certaines ont mieux négocié la traversée de 2020.
La physionomie du marché de l'investissement bureaux hors Ile-de-France a sensiblement évolué d'une année sur l'autre; en 2020 les acquisitions se sont massivement recentrées sur le segment de 10 à 20 millions d'euros (25 % du volume total) et celui de 20 à 50 millions d'euros (26 % du total) laissant une part congrue aux volumes unitaires supérieurs à 100 millions d'euros (9 % du volume total en 2020 contre 17 % en 2019). La recherche d'actifs liquides et sans sujet majeur de vacance locative en cas de relocation, rend à l'évidence plus compliqué le positionnement des investisseurs sur
des très grands gabarits de bureaux en régions. Dans ce contexte, les opérations de ce type ont donc été plus rares en 2020, même si les fondamentaux de marché ont été sensiblement différents sur certaines métropoles régionales (progression du volume de la demande placée en 2020 à Marseille-Aix, Strasbourg entre autres…).
Le fait le plus marquant de 2020 s'agissant de la répartition des investissements bureaux en régions par stratégie d'investissement tient à la forte contraction des volumes des VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement), passées de 1,1 milliard d'euros engagés en 2019 à seulement 445 millions en 2020. Rappelons qu'en 2019 la cession de « To Lyon » à APICIL pour plus de 420 millions d'euros avait fait l'actualité. Un tel volume ne s'est pas répété en 2020. Dans ce contexte, les segments Core et Core + ont représenté respectivement 38 % et 27 % des volumes engagés cette année, suggérant une aversion au risque des acquéreurs
un peu plus grande en régions qu'en Ile-de-France. Il faut dire que l'élasticité des valeurs locatives est plus faible sur ces marchés, les prémunissant contre une correction sévère des loyers si d'aventure le marché locatif continuait à se dégrader.
En dépit d'une contraction du nombre des acquisitions d'une année sur l'autre, la région Auvergne-Rhône-Alpes, portée essentiellement par l'agglomération lyonnaise, conserve son leadership sur le marché de l'investissement en régions : un peu plus de 1 milliard d'euros y auront été engagés en 2020 dans des immeubles tertiaires; c'est certes 37 % de moins qu'en 2019 mais 30 % de plus que le volume moyen enregistré au cours des 10 dernières années. La région PACA prend la 2 ème place de ce classement au terme d'une année 2020 sensiblement égale dans ses volumes traités par rapport à 2019. Les cessions des immeubles existants d'Euroméditerranée ont animé ce marché.
Viennent ensuite les Hauts-de-France, où les engagements en bureau ont été divisés par deux en un an. SCPI et fonds d'investissement se sont partagés les acquisitions de l'année avec comme opération phare l'acquisition par EPARGNE PIERRE du « Campus W » (31 000 m²) pour un montant légèrement inférieur à 59 millions d'euros. L'Occitanie pointe à la 4ème place, de façon un peu inattendue compte-tenu de la conjoncture économique locale très dépendante d'un secteur aéronautique fortement ébranlé par la crise. L'agglomération toulousaine peut compter sur d'autres industries pour relancer son économie comme la pharmacie avec LES LABORATOIRES PIERRE FABRE qui ont cédé leur campus « Oncopole Santé du Futur » (44 000 m²) à une joint venture entre EPARGNE PIERRE et MYSHARESCPI pour plus de 70 millions d'euros. Au total, un peu plus de 170 millions d'euros auront été investis dans le parc tertiaire de cette agglomération. Citons enfin la Nouvelle Aquitaine et Bordeaux avec près de 190 millions d'euros engagés en 2020 au travers d'une vingtaine d'opérations, majoritairement d'un montant inférieur à 10 millions d'euros. La volumétrie observée sur les autres marchés (Pays de la Loire, Bretagne, et Bourgogne-Franche-Comté) est quant à elle plus limitée.
Dans le sillage d'un « fly to quality » sur les immeubles prime des utilisateurs, les investisseurs sont toujours en chasse d'actifs de grande qualité dans des quartiers urbains bien connectés aux transports en commun et disposant d'aménités fortes. Sur ce type d'actif immobilier par définition rare, ils sont capables d'acter des acquisitions à des niveaux de taux de rendement prime encore agressifs, à 3,50 % pour Lyon Part-Dieu, entre 4,10 % et 4,50 % à Lille, Marseille ou Toulouse, et, autour de 4,75 % à Bordeaux et Nice.
La trajectoire de ces taux de rendement prime en 2021 va dépendre de la capacité de chacun de ces marchés à enchainer un 2ème exercice d'érosion des volume de demande placée. Les situations sont assez contrastées selon des métropoles régionales, avec cependant une constante liée à l'absolue nécessité de requalifier une partie du parc tertiaire existant pour répondre aux exigences post Covid des entreprises. Commerces
L'année 2020 s'achève sur un total investi en commerces de 4,3 milliards d'euros, à peine en-deçà de la moyenne décennale (-4 %). 2020 faisant suite à une année exceptionnelle, le volume transacté affiche un retrait de 35 % par rapport aux performances de 2019, mais il dépasse cependant les espérances au vu de la crise que nous connaissons. Le niveau des investissements a été soutenu par des transactions significatives initiées avant la crise et concrétisées au 3ème et 4ème trimestres à des conditions « pré-Covid ». L'activité transactionnelle a ainsi bénéficié de l'effet vertueux de report de promesses vers un 2 nd semestre qui a rassemblé plus de la moitié des montants investis sur l'année.
Le fléchissement des volumes investis en commerce par rapport à 2019 suit peu ou prou la tendance constatée sur l'ensemble du marché de l'investissement de l'immobilier banalisé qui a décroché de -32 % en 2020. Le commerce maintient donc sa part de marché à 16 %, un niveau globalement stable sur les 4 dernières années. Cette part, qui pourrait diminuer dans les mois à venir, conforte néanmoins l'attractivité de certaines typologies d'actifs de commerces auprès des investisseurs, et ce, en dépit des incertitudes liées à l'évolution de la consommation. L'analyse du marché affiche un volume unitaire moyen d'environ 22 millions d'euros, en baisse par rapport aux résultats des meilleures années dont 2019 (30 millions d'euros). Cette performance apparaît d'autant plus faible si l'on exclut la transaction la plus importante de l'année comptant pour plus d'un milliard d'euros (cession de 54,2 % de 5 centres commerciaux détenus par UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD). Le montant unitaire retomberait ainsi aux alentours de 16 millions d'euros, un niveau historiquement bas depuis 10 ans.
Le nombre de transactions portant sur des volumes supérieurs à 100 millions d'euros a été divisé par 2 en 2020 avec 7 signatures seulement dont 6 au-dessus de 200 millions, une répartition qui s'est littéralement inversée par rapport à la dernière décennie. En plus de la transaction URW, cette enveloppe de montants inclut, entre autres, l'acquisition d'actifs de pied d'immeubles parisiens (6/12 rue du Faubourg Saint-Honoré par INVESCO pour le compte d'une Joint Venture BVK/NAEV, et le 71/73 avenue des Champs-Elysées par BMO REAL ESTATE PARTNERS), de portefeuilles d'actifs à dominante alimentaire (cession de 5 actifs par MERCIALYS) et de moyennes surfaces spécialisées de bricolage (quote-part française du portefeuille européen LEROY MERLIN). Finalisées pour la plupart au 2 ème semestre, ces opérations totalisent 54% des montants investis sur l'année au dépens de la tranche de 100 à 200 millions représentée par une seule opération: la cession d'un portefeuille de magasins MONOPRIX par NOVAXIA à MATA CAPITAL.
Les montants investis en 2020 se répartissent de manière relativement équilibrée entres les diverses typologies d'actifs. La poche des centres commerciaux domine le marché (31 % des montants investis) grâce à la cession majeure de l'année à la joint venture composée de CREDIT AGRICOLE ASSURANCE et LA FRANCAISE REIM. Un quart du volume investi concerne la poche des actifs de centre-ville, enrichie en fin d'année par les deux opérations supérieures à 200 millions d'euros réalisées sur des artères emblématiques de la capitale (avenue des Champs-Elysées, rue du Faubourg Saint-Honoré). Cette part reste néanmoins largement en deçà des moyennes historiques relevées sur cette typologie d'actifs (44 %), un repli compensé par une hausse de la part du compartiment à dominante alimentaire des « hypers, super ». Ce segment a concentré 23 % du volume total investi en 2020, bien au-dessus de la moyenne de 10 % relevée ces 5 dernières années. Le marché a été particulièrement dynamique sur cette classe d'actifs, régulièrement approvisionnée par la poursuite de la politique de désinvestissements réalisée depuis plusieurs mois par MERCIALYS et le GROUPE CASINO. Cette typologie d'actifs se distingue par une forte résilience depuis le début de la crise, car faiblement impactée par les restrictions imposées au secteur du commerce, et constitue désormais l'une des cibles privilégiées par les investisseurs.
La typologie des murs de commerces jouit historiquement d'une forte attractivité auprès des investisseurs français, une tendance qui s'est accentuée cette année par la crise du Covid, les effets sur la consommation et la fermeture effective des frontières. La part du marché domestique a ainsi gagné 10 points par rapport à 2019 pour concentrer les ¾ des volumes transactés en 2020, soit largement plus que la moyenne décennale (57 %). Cette répartition qui s'est accentuée par l'effet de la conjoncture, s'explique également par la forte concentration d'acquéreurs français dans les transactions les plus volumineuses (supérieures à 200 millions d'euros). On y trouve des assureurs/mutualistes comme CREDIT AGRICOLE ASSURANCES et des fonds d'investissements comme MATA CAPITAL qui ont été particulièrement actifs cette année avec l'acquisition du centre CIFA à Aubervilliers et d'un portefeuille de 4 MONOPRIX en région parisienne pour le compte d'une compagnie d'assurances.
Les acquisitions d'origine étrangère sont très majoritairement alimentées par des contributeurs européens qui représentent près d'un quart des volumes investis en 2020 et 90 % des investissements d'origine étrangère. Ces derniers restent particulièrement attirés par des actifs à moindres risques tels que certains commerces de centre-ville parisiens et des magasins non spécialisés à dominante alimentaire.
Alors qu'une partie du volume réalisé cette année résulte d'opérations initiées avant la crise à des conditions pré-Covid, le recul de ces derniers mois permet de confirmer deux critères majeurs qui s'imposent dans les stratégies d'investissements à court/moyen terme :
L'incertitude manifeste qui règne quant à l'évolution de la consommation réduit les perspectives de croissance locative à court terme sur la majorité des actifs et laisse en suspens la question de la pérennité des aménagements accordés par les bailleurs. Ce cocktail de nébulosités accélère le desserrement des taux de rendement, déjà entamé depuis quelques mois sur l'ensemble des actifs commerciaux. Une remontée des taux de l'ordre de 50 à 70 points de base est ainsi attendue selon les typologies et la vulnérabilité de leurs marchés respectifs.
Le portefeuille core parisien constitue pour SCBSM un atout majeur dont la qualité ne cesse de s'accroître par l'effet de son travail ; ainsi, au cours des 12 derniers mois, SCBSM a reloué 61 % des bureaux situé boulevard des Italiens Paris 2e .
SCBSM continue ses recherches d'actifs immobiliers parisiens et poursuit l'étude d'opportunités d'arbitrage d'actifs en IDF et province.
Le Groupe SCBSM ne réalise pas de prévision ou d'estimation de bénéfice.
SCBSM détenait également au 30/06/2021 une faible participation (4,22 %) dans la société Foncière Volta, laquelle a été cédée en août 2021.
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 23 mai 2006. Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à hauteur de 100 % par la SCBSM, son associé gérant. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 490 232 345.
La société a cédé sur l'exercice son immeuble à usage de bureaux situé au 35 rue des Renaudes à Paris (17ème arrondissement). Elle ne détient plus aucun actif immobilier.
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 2 mars 2006. Son siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 70 % par son associé gérant, la SCBSM et à hauteur de 30 % par la SARL Cathédrales. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 488 859 695.
La SCI Baltique est crédit-preneuse d'un immeuble de bureaux situé au 19-21 rue Poissonnière à Paris (2ème arrondissement).
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 21 décembre 2004. Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé gérant, la SCBSM et à 0,1 % par la SCI Baltique. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 480 044 635.
La société détient un immeuble de bureaux situé rue de Ponthieu à Paris (8ème arrondissement).
Société civile immobilière de droit français au capital de 153 euros, elle a été créée le 17 octobre 2005. Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé gérant, la SCBSM et à 1 % par la SCI LIP. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 438 922 148.
La SCI BUC est propriétaire depuis septembre 2001 d'un ensemble immobilier à usage mixte bureaux et activités dans les Yvelines.
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 9 avril 2004. Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé gérant, la SCBSM et 1 % par la SCI Haussmann-Eiffel. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 453 055 287.
Cette SCI détient un ensemble immobilier dans le quartier de la Madeleine à Paris (9ème arrondissement) essentiellement à usage de bureaux.
Société à responsabilité limitée de droit français au capital de 10.000 euros, elle a été créée le 15 octobre 2013. Son siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par la SCI Cathédrale et de 1 % par SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 797 899 143.
Cette société ne détient pas d'immeuble mais détient 30 % de la SCI Baltique.
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.525 euros, elle a été créée le 26 juillet 2001. Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 100 % par son associé gérant, la SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 438 739 468.
La SCI des Bois est crédit-preneuse d'un ensemble immobilier à usage mixte bureaux et entrepôts dans l'Essonne.
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 18 juillet 2006. Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à hauteur de 99 % par la SCBSM, son associé gérant et de 1 % par la SCI Buc. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 491 104 519.
La SCI des Bois de Norvège est crédit-preneuse de deux actifs à usage de commerces et stockage implantés sur les communes de Nîmes et Sillé-le-Guillaume.
Société en nom collectif de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée en août 2020. Son siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé gérant, SCBSM et 0,1 % par la SARL Cathédrales. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 888 302 858.
La SNC Deux six sept a acquis sur l'exercice plusieurs lots de bureaux au sein d'un immeuble situé boulevard des italiens (Paris 2e ).
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros. Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé gérant, SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 480 703 651 RCS Paris. Cette SCI est propriétaire de locaux commerciaux sis à Massy (91).
Société en nom collectif de droit français au capital de 7.000.000 euros acquise par la SCBSM le 26 janvier 2007. La société est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 481 597 631. Son siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75 009 Paris. Cette société est détenue à 100 % par SCBSM. La société possède 2 actifs situés à La Celle Saint Cloud et Dannemarie sur Crête.
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 3 juillet 2013. Son siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par la SCI Cathédrale et de 0.1 % par son associé gérant, SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 794 032 128.
La SCI Haussmann-Eiffel est propriétaire d'un immeuble à usage de commerces et de bureaux situé au 91 rue Réaumur à Paris (2ème arrondissement).
Société civile immobilière de droit français au capital de 100 euros, elle a été créée le 11 août 2004. Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé gérant, la SCBSM et à 1 % par la SCI Berlioz. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 478 294 416. A ce jour, cette structure ne détient plus que 1 appartement dans l'Essonne destiné à être vendu.
Société par actions simplifiées de droit français au capital de 400.000 euros, elle a démarré son activité en juillet 2006 et est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris depuis le 18 février 2007 sous le numéro 494 166 747. Son siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75 009 Paris. Elle est détenue à 100 % par SCBSM. Elle ne détient aucun actif immobilier.
Société en nom collectif de droit français au capital de 10.000 euros, elle a été créée le 20 février 2008. Son siège social est situé 3, avenue Hoche 75 008 Paris. Elle est détenue à 100 % par son associé gérant, la SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 502 703 291.
Société civile immobilière de droit français au capital de 111 euros, elle a été créée le 25 mars 2004. Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 100 % par son associé gérant, la SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 452 779 325.
La société est propriétaire d'un ancien hôtel particulier transformé en bureau situé au 23-25 rue de Prony à Paris (17ème arrondissement).
Société en nom collectif de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée le 17 octobre 2013. Son siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99 % par son associé gérant, SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 797 955 531.
La SNC Sentier est propriétaire d'un ensemble immobilier composé de bureaux et d'appartements situé au 26 rue du Sentier à Paris (2ème arrondissement).
Société en nom collectif de droit français au capital de 1.000 euros, elle a été créée en août 2020. Son siège social est situé 12, rue Godot de Mauroy 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé gérant, SCBSM et 0,1 % par la SARL Cathédrales. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 888 303 849.
La SNC Un et trois a acquis sur l'exercice plusieurs lots de bureaux au sein d'un immeuble situé boulevard des italiens (Paris 2e ).
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros. Son siège social est situé 7, rue de Caumartin 75 009 Paris. Elle est détenue à 99,9 % par son associé gérant, SCBSM. Elle est identifiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 489 377 390 RCS Paris. La SCI Villiers Luats est propriétaire d'un immeuble à usage de bureaux situé à Villiers sur Marne (94).
Société civile immobilière de droit français au capital de 1.000 euros. Son siège social est situé au 12 Rue Godot de Mauroy, 75 008 Paris. Elle est détenue par SCBSM à 99 % et qui en est également gérant. Elle est enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 530 194 562. Elle détient une cellule commerciale à Wittenheim.
Néant.
Néant.
Néant.
Les investisseurs, avant de procéder à l'acquisition d'actions de la société, sont invités à examiner l'ensemble des informations contenues dans le document d'enregistrement universel, y compris les facteurs de risques et leur gestion tels que décrits ci-dessous.
Ces risques sont, à la date du document d'enregistrement universel, ceux dont la réalisation est susceptible d'avoir un effet défavorable significatif sur la Société, son activité, sa situation financière ou ses résultats et qui sont importants pour la prise de décision d'investissement.
Les dispositifs de maîtrise des risques sont définis par la Direction générale du Groupe et discutés en Conseil d'administration.
La société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) et considère qu'il n'y a pas d'autres risques significatifs hormis ceux présentés.
La crise sanitaire liée à la Covid-19 a pour effet une crise économique de grande ampleur, qui affecte l'économie mondiale, les marchés financiers et les entreprises. Les effets relatifs à cette crise et ses impacts économiques ont été intégrés dans la présentation des risques.
Les principaux risques du Groupe sont présentés par nature et selon une échelle de cotation de trois niveaux :
Cette évaluation est établie sur la base de l'impact net potentiel, c'est-à-dire en tenant compte des dispositifs de maîtrise des risques mis en place par le Groupe
Risque structurel propre au métier de foncière est lié à la cyclicité du marché immobilier dont les principales composantes sont la fluctuation de l'offre et de la demande, la variation des taux d'intérêt et l'état de la conjoncture économique.
La propagation de la Covid-19 et les mesures sanitaires prises pour y répondre ont et pourront continuer à avoir des répercussions importantes sur l'ensemble des secteurs d'activités, notamment le secteur immobilier.
Impacts potentiels : Baisse des loyers ou de la capacité des locataires à assumer leur loyer et charges, dépréciation de l'évaluation du patrimoine du Groupe et impact sur la bonne réalisation des opérations d'investissements ou d'arbitrages.
Dispositifs de maîtrise : Patrimoine immobilier situé à plus de 80 % à Paris QCA (marché plus résilient). Recours à des conseils et études externes.
Risque lié aux potentielles variations significatives des taux de rendement dans le secteur immobilier.
Les évaluations des immeubles de placement ont été déterminées par les experts dans un contexte de plus grande incertitude du fait de la crise sanitaire lié à la Covid-19 et des difficultés à estimer les perspectives d'évolution des marchés immobiliers compte tenu du caractère récent de cette crise.
Impacts potentiels : Dépréciation de l'évaluation du patrimoine du Groupe, dégradation des ratios financiers et remboursement anticipé potentiel de la dette jusqu'à atteinte des niveaux autorisés par les contrats d'emprunt. Dispositifs de maîtrise : Patrimoine immobilier situé à plus de 80 % à Paris QCA (marché plus résilient). Analyse de la sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation du taux de rendement (voir détail
au paragraphe 2.3.1 ci-dessous).
Risque de surestimer le rendement attendu ou le potentiel d'accroissement de valeur ou de ne pas détecter des défauts cachés de ces actifs.
Impacts potentiels : Dépassement des ressources financières prévues lors de l'acquisition, difficulté à céder un actif.
Dispositifs de maîtrise : Centralisation de la documentation réglementaire et juridique des actifs afin d'organiser les data rooms. Recours à des experts immobiliers. Réalisation de sondages et de chiffrages.
Risque lié à l'obtention d'autorisations administratives préalablement à la réalisation de travaux d'aménagement ou de construction.
Impacts potentiels : Délais d'obtention allongés ou recours déposés par des tiers entrainant des retards, des surcoûts, voire l'abandon d'opérations.
Dispositifs de maîtrise : Réalisation des dossiers en étroite collaboration avec les collectivités locales et dans le cadre de projets qui améliorent significativement l'environnement immédiat.
Risque lié à la confrontation aux nombreuses règlementations susceptibles d'évoluer (baux, copropriété, urbanisme, protection des personnes et de l'environnement…)
Impacts potentiels : Baisse de l'activité et la rentabilité du Groupe ainsi que des perspectives de développement. Dispositifs de maîtrise : Des conseillers externes et des cabinets d'avocats fournissent des mises à jour constantes sur les nouvelles lois afin d'anticiper et d'atténuer les éventuelles incidences négatives.
Le Groupe SCBSM a opté pour le régime des « SIIC » à compter du 1er juillet 2007 et à ce titre est exonéré de l'impôt sur les sociétés à compter de l'option.
Le bénéfice de ce régime fiscal est conditionné notamment par le respect de l'obligation de redistribuer une part importante de ses profits et par le respect des conditions touchant à l'actionnariat de la Société.
La réglementation applicable en matière de droits de mutation diffère en fonction des travaux de rénovation opérés sur les biens immobiliers et de la durée de détention de ces biens. Cette réglementation est susceptible de faire l'objet d'évolutions qui viendraient ainsi minorer la valeur des biens à la revente.
Impacts potentiels : La perte du bénéfice du régime des SIIC et de l'économie d'impôt correspondante et/ou d'éventuelles modifications substantielles des dispositions applicables au SIIC ou en matière de droits de mutation seraient susceptibles d'affecter l'activité, les résultats du Groupe.
Dispositifs de maîtrise : Contrôle rigoureux des régimes fiscaux par un fiscaliste. Suivi régulier des obligations fiscales.
Risque lié au non renouvellement des baux et à l'accroissement de la vacance.
Dans un contexte de crise sanitaire liée à la Covid-19, certains locataires du Groupe pourraient connaître des difficultés dans leur activité.
Impacts potentiels : Réduction de loyers et surcoût de charges opérationnelles liées à une hausse de la vacance, dégradation des résultats du Groupe.
Dispositifs de maîtrise : Suivi budgétaire semestriel du Groupe et suivi régulier des enjeux locatifs : vacance, exploitation, stratégique, état locatif, etc.
Risque lié à l'exposition du Groupe aux variations des taux d'intérêts.
Impacts potentiels : variation des charges financières (limitée par la souscription de contrats de swaps, caps et tunnels).
Dispositifs de maîtrise : Contrôle de la sensibilité aux taux d'intérêt et de l'exposition aux risques de liquidité (voir détail au paragraphe 2.3.2 ci-dessous).
Le portefeuille du Groupe est évalué chaque année sous la forme de rapport condensé. Les dernières évaluations, en date du 30 juin 2021, ont été réalisées par les experts indépendants suivants : Cushman & Wakefield Expertise, Catella et Jones Lang Lasalle.
Les experts ont choisi d'opter pour la méthode de la juste valeur pour l'évaluation des actifs.
Le graphique ci-dessous montre, à titre d'exemple, la sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation du taux de rendement :
Le taux de rendement est défini comme le taux faisant référence à un rapport direct entre la valeur vénale hors droit et le revenu.
Le ratio LTV est défini comme le rapport entre la valeur du portefeuille et des autres actifs immobiliers et l'endettement net.
Ainsi la juste valeur des actifs prise en compte dans l'élaboration des comptes consolidés en normes IFRS est susceptible de varier significativement en cas de variation des taux de rendement dans le secteur immobilier. Ces variations pourraient entraîner également une dégradation des ratios financiers et potentiellement un remboursement anticipé de la dette jusqu'à atteinte des niveaux autorisés par les contrats d'emprunt.
Le Groupe finance ses investissements par des crédits bancaires amortissables ou des crédits baux ainsi que des emprunts obligataires. Il est à noter que certains financements sont assortis sur leur durée de sûretés hypothécaires ainsi que des nantissements d'actions. Ces sûretés sont décrites au paragraphe 3.4.7.10 ci-dessous « Engagements et éventualités » de l'annexe des comptes consolidés en normes IFRS au 30 juin 2021 du présent Document d'enregistrement universel.
Les contrats de financement en place comportent des clauses de type covenant. (Cf. paragraphe « Covenants sur contrat d'emprunt » ci-dessous).
| 30/06/2021 | |
|---|---|
| Valeur d'expertise des actifs | 374 616 |
| Droits d'enregistrement | 27 134 |
| Juste valeur des titres non consolidés | 3 503 |
| 405 252 | |
| Dettes Financières | 158 883 |
| Dettes Obligataires remboursables en numéraire |
12 625 |
| Dettes Obligataires remboursables en actions ou en numéraire (ORNANE 2023) |
20 739 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets | -28 854 |
| Endettement financier net | 163 393 |
| LTV | 40,32 % |
Au 30 juin 2021, l'endettement financier brut du Groupe s'élève à 192 247 K€ dont 35 239 K€ de contrats de locations financements, 123 036 K€ de dettes bancaires, 33 052 K€ de dettes obligataires et 920 K€ d'intérêts courus.
L'endettement global du Groupe est constitué à 13 % de prêts à taux fixe, le reste étant à taux variable et couvert à 66 %.
Le coût du financement moyen marge incluse observé sur l'exercice clos au 30 juin 2021 s'élève à 2,49 %.
La dette du Groupe présente des durées résiduelles comprises entre 1 et 13 ans. Les profils d'amortissements sont variables et comprennent généralement une quote-part remboursable in fine afin de préserver des cash flows attractifs.
Compte tenu des profils d'amortissement des emprunts, la maturité moyenne de la dette bancaire et obligataire est de 4,8 années.
Le graphe ci-contre inclus pour chaque année l'amortissement annuel des dettes long et moyen terme (environ 7 M€ pour 2021-2022) ainsi que les emprunts dont l'échéance tombe en cours d'année.
En plus de l'amortissement annuel des dettes long et moyen terme, les principales échéances à venir sont composées :
La société a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et elle considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir.
La Société estime également être en mesure d'honorer les engagements pris au titre des projets d'investissements et de développement présentés aux paragraphes 1.3.5 et 1.4 ci-dessus.
La politique du Groupe en matière de gestion du risque de liquidité est de s'assurer que le montant des loyers est supérieur aux besoins du Groupe pour couvrir les charges générales de fonctionnement, les charges d'intérêt et les remboursements des prêts contractés.
Afin de gérer son risque de liquidité, le Groupe peut être amené à céder certains actifs, refinancer certains actifs et contracter de nouveaux emprunts ou renégocier certains emprunts.
Cette politique est mise en œuvre dès l'acquisition des biens immobiliers et la négociation des financements par (i) la politique d'investissement ciblée sur des actifs offrant une rentabilité attractive et un potentiel de revalorisation, (ii) la négociation de financements privilégiant une partie d'amortissement in fine et (iii) la couverture des risques liés aux fluctuations de taux d'intérêt.
L'essentiel de la dette Groupe est à taux variable indexé sur l'Euribor 3 mois. Afin de se prémunir contre le risque de taux, le Groupe a conclu plusieurs contrats de swaps, caps et tunnels associés aux contrats d'emprunts.
Ainsi, compte tenu de ces contrats et de la dette à taux fixe, la dette couverte contre le risque de taux s'élève à 112 099 K€ soit 71 % de la dette bancaire au 30 juin 2021.
Grâce à la politique de couverture du risque de taux d'intérêt, la sensibilité du montant des charges financières aux variations de taux d'intérêt est limitée et converge vers un montant maximum fixe.
Lors de la signature des contrats d'emprunts, le Groupe s'est engagé à respecter les ratios suivants. Le non-respect d'un de ces covenants entraînerait l'obligation de remboursement anticipé partiel de l'emprunt afférent ou la constitution de réserves de liquidités jusqu'à atteindre les ratios ci-dessous :
LTV : le ratio TLV devra être inférieur ou égal à 75 %.
Emprunt porté par la SCI Berlioz et contracté auprès de Crédit Mutuel le 18 septembre 2018 : Capital restant dû au 30 juin 2021 : 18 375 K€.
Emprunts portés par les SCI Cathédrale et SCI Haussmann-Eiffel et contractés auprès de Crédit Mutuel le 29 mars 2019 : Capital restant dû au 30 juin 2021 : 48 035 K€.
| Période de test LTV | Ratio LTV |
|---|---|
| Du 29 mars 2019 au 31 décembre 2022 | <62,50 % |
| Du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2025 | <57,00 % |
| Du 01 janvier 2026 au 29 mars 2029 | <52,00 % |
L'ensemble des obligations de ratios prudentiels est respecté par le Groupe.
Le Groupe a mis en place une politique de couverture des principaux risques encourus par son activité.
Chacune des sociétés souscrit systématiquement des Polices d'assurances Multirisques auprès de compagnies d'assurance de premier plan couvrant les risques majeurs relatifs à ses immeubles dont notamment :
Ces polices incluent systématiquement une couverture du risque d'exploitation c'est-à-dire une assurance pour perte des loyers de 24 mois minimum.
Par ailleurs, la société impose à ses locataires de souscrire une police d'assurance Multirisquedommages et incluant une renonciation à recours contre le bailleur et ses assurances.
La SCBSM a par ailleurs souscrit une assurance spécifique « homme clé » relative à son Président, M. Lacroix, à hauteur de 100.000 euros.
Notre société a mis au point des procédures de contrôle interne, en vue d'assurer, dans la mesure du possible, une gestion financière rigoureuse et la maîtrise des risques, en vue d'élaborer de manière fiable les informations données aux actionnaires sur la situation financière et les comptes et de préserver le patrimoine de la société.
La gestion des risques concerne notamment les immeubles et leur financement tel que décrit aux paragraphes ci-dessus. La société procède en particulier à une analyse fine des risques portant sur l'immeuble lors de chaque acquisition (ou redéploiement, travaux…) et sur son financement en s'assurant que les loyers futurs permettront de couvrir les charges de gestion et les charges financières. Les risques liés aux locataires sont également analysés lors de la signature d'un nouveau bail ou de son renouvellement et des garanties demandées (dépôts de garantie, cautions bancaires).
Les procédures de contrôle interne sont effectuées par le Président, les autres membres du Conseil d'Administration, la Direction financière et l'Asset Management sous l'autorité du Président.
Mlle Pauline Attinault assure la fonction de Responsable Administrative et Financière depuis mars 2012 sous la supervision de Mr Lacroix.
La Direction financière peut s'appuyer également sur des ressources externes (expert-comptable) qui opèrent sous sa supervision.
La fonction d'Asset management a été internalisée fin 2006 via le recrutement d'une salariée dédiée. Parmi les rôles de la Directrice du Patrimoine figurent notamment l'interface avec les prestataires externes de gestion locative, l'interface avec les locataires et la valorisation du patrimoine.
Le suivi des performances opérationnelles et financières du Groupe se base sur un reporting semestriel. Ce dernier comporte notamment les informations relatives au développement de l'activité, l'analyse de la dette et les données locatives de la période. Les données locatives des actifs multi-locataires résultent des mandataires de gestion ainsi que des indicateurs fournis par l'Asset Manager et sont commentées avec le Président.
Mis en place sur 2006, ce reporting fournit les indicateurs nécessaires aux décisions de gestion ; il comporte également les informations exigées par les organismes bancaires prêteurs. C'est également un outil précieux pour la valorisation du patrimoine. Tout investissement significatif réalisé par le Groupe est préalablement autorisé par le Conseil d'Administration. Ce dernier valide les qualités des projets d'acquisition et l'intérêt pour le Groupe ainsi que le mode de financement envisagé.
Les procédures internes de contrôle en place concernent notamment la trésorerie, les demandes d'achats et la sauvegarde des actifs. Les procédures relatives au quittancement des locataires, suivi des encaissements et répartition des charges locatives sont assurées par les mandataires de gestion. Ces prestataires disposent eux-mêmes d'une organisation interne dédiée à sécuriser la qualité de l'information diffusée et répondent à l'ensemble des obligations définies dans leurs mandats. Des procédures ont été mises en place sur 2007 pour l'intégration des informations issues des mandataires de gestion au système comptable du Groupe.
Les comptabilités individuelles de chaque filiale du Groupe ainsi que celle de la maison-mère sont tenues par les ressources propres du Groupe. La consolidation est réalisée par un cabinet externe (Atriom) après analyse par le Président des informations remontées des filiales. Les Commissaires aux comptes ont de plus effectué leurs diligences afin de vous présenter leurs rapports sur les comptes annuels.
Ces informations doivent être lues en parallèle avec les paragraphes « 1.3 PATRIMOINE IMMOBILIER » et « 2 RISQUES ».
Le patrimoine immobilier détenu par le Groupe fait l'objet d'expertises sur une base semestrielle. Au 30 juin 2021, 98,4 % du patrimoine a été expertisé par des experts indépendants : Cushman &
Wakefield Expertise, Catella, Jones Lang Lasalle. Les méthodes d'évaluation retenues par les experts sont détaillées dans l'annexe consolidée au paragraphe «a) Immeubles de placement».
Les experts ont choisi d'opter pour la méthode de la juste valeur pour l'évaluation des actifs.
Par ailleurs, en respect avec les principes de détermination de l'ANR appliqués par la majeure partie des foncières à l'échelle européenne visant à une meilleure comparabilité des données, les capitaux propres du Groupe sont retraités des impôts différés ainsi que de la valeur des instruments financiers dérivés.
| En K€ | 30/06/2021 | 30/06/2021 Simulation conversion intégrale de l'ORNANE |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 199 433 | 220 181 |
| Impôts différés actifs nets Juste valeur des instruments financiers |
8 595 | 8 595 |
| ANR de liquidation | 208 028 | 228 776 |
| Droits d'enregistrement sur immeubles inscrits au bilan |
27 134 | 27 134 |
| ANR de reconstitution | 235 161 | 255 910 |
| Nb d'actions (hors autocontrôle) | 12 242 683 | 14 968 566 |
| ANR de liquidation / action (€) | 16,99 | 15,68 |
| ANR de reconstitution / action (€) | 19,21 | 17,10 |
Au 30 juin 2021, SCBSM affiche un Actif Net Réévalué de liquidation par action de 16,99 € et un Actif Net Réévalué de reconstitution par action de 19,21 €.
En cas de conversion intégrale de l'ORNANE émise en mai 2017, l'ANR de liquidation et reconstitution s'élèvent respectivement à 15,68 € et 17,10 €.
Les comptes consolidés au 30 juin 2021 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation et d'évaluation des normes comptables internationales IFRS. Ils comprennent les états financiers de SCBSM et de ses filiales au 30 juin 2021. Le périmètre de consolidation comprend ainsi les filiales directes et indirectes de SCBSM SA présentées au paragraphe « 1.5 ORGANIGRAMME ».
Le tableau ci-après reprend synthétiquement le compte de résultat consolidé en normes IFRS, les commentaires annexes sont à considérer conjointement avec les états financiers consolidés dans leur ensemble.
| En milliers d'euros | 30/06/2021 12 mois |
30/06/2020 12 mois |
|---|---|---|
| Loyers | 14 630 | 13 090 |
| Autres prestations | 2 547 | 2 614 |
| Revenus du patrimoine | 17 177 | 15 704 |
| Autres produits d'exploitation | 386 | 1 743 |
| Charges locatives | -3 645 | -3 591 |
| Autres charges liées au patrimoine | -104 | -121 |
| Autres charges de structure | -1 304 | -1 560 |
| Autres charges et produits opérationnels | 59 | |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | -152 | -253 |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles |
12 357 | 11 982 |
| Variation de valeur des immeubles de placements et résultat nets de cession |
9 710 | 19 382 |
| Résultat opérationnel | 22 067 | 31 365 |
| Coût de l'endettement financier net | -5 677 | -5 855 |
| Autres produits et charges financiers | -384 | -2 361 |
| Résultat avant impôts | 16 005 | 23 149 |
| Impôts | 0 | |
| Résultat net des intérêts non contrôlant | 16 | 9 |
| Résultat net | 15 990 | 23 140 |
Les revenus du patrimoine comptabilisés sur l'exercice s'élèvent à 17,2 M€. Ce poste est constitué de 14,6 M€ de loyers et de 2,6 M€ d'autres produits composés essentiellement de charges refacturées aux locataires.
Les charges de l'exercice sont essentiellement constituées des charges opérationnelles liées aux immeubles de placement à hauteur de 3,6 M€ (et compensées par des produits à hauteur de 2,6 M€), des autres charges liées au patrimoine (expertises, travaux, pertes sur créances…) pour 0,1 M€ et des autres charges d'exploitation notamment les charges de fonctionnement général pour 1,3 M€.
Le résultat opérationnel de l'exercice avant variation de valeur des immeubles s'établit ainsi à 12,4 M€.
Le poste Variation de juste valeur des immeubles de placement enregistre les plus et moins-values constatées sur les valeurs de marché des immeubles en portefeuille. Cette variation constitue un produit net de 9,7 M€ sur l'exercice clos au 30 juin 2021.
Le coût de l'endettement financier net s'élève à 5,7 M€, il est composé :
Les « autres produits et charges financiers » s'élèvent à -0,4 M€ contre -2,4 M€ au 30 juin 2020. Ce poste comprend la variation de valeur des instruments financiers dérivés parmi lesquels la variation de valeur de l'ORNANE constitue l'essentiel.
Au 30 juin 2021, le cours de bourse varie de manière importante (et dépassé le prix de l'exercice) passant de 7,55 € à 9,5 € ce qui génère un impact (charge financière) de 2 M€ au titre de l'ORNANE.
Le résultat net après impôt se traduit par un profit de 16 M€.
Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation sur l'exercice clos au 30 juin 2021 hors actions détenues en propre s'établissant à 12 102 867 actions, le résultat net par action s'élève à 1,32 €.
| En milliers d'euros | 30/06/2021 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| Immeubles | 374 616 | 363 850 |
| Titres non consolidés | 3 503 | 3 595 |
| Autres actifs non courant | 30 | 12 |
| Instruments financiers non courant | 54 | |
| Actifs d'impôts différés | ||
| Total actif non courant | 378 149 | 367 511 |
| Stocks | ||
| Créances clients | 1 785 | 1 425 |
| Autres débiteurs | 2 065 | 3 618 |
| Trésorerie et équivalents | 28 854 | 10 690 |
| Instruments financiers courant | ||
| Total actif courant | 32 704 | 15 733 |
| Total Actif | 410 853 | 383 243 |
Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont comptabilisés pour leur juste valeur dans les comptes consolidés en normes IFRS. Au 30 juin 2021, 98,4 % du patrimoine a été expertisé.
Trois approches ont été mises en œuvre : la comparaison directe, la méthode du rendement (capitalisation des revenus locatifs nets) et la méthode des cash flows futurs actualisés.
Le patrimoine immobilier du Groupe hors projets en développement s'élève au 30 juin 2021 à 374,6 M€. Cette augmentation s'explique par l'accroissement net de valeur des actifs du portefeuille.
Les cessions en province et à Paris sont totalement compensées par les acquisitions de bureaux parisiens.
Les titres de participation non consolidés sont constitués de la participation de 4,22 % au sein du capital de Foncière Volta, société immobilière cotée sur Nyse d'Euronext.
Les autres débiteurs comprennent 1,3 M€ de créances fiscales et des créances diverses pour le solde.
La trésorerie disponible du Groupe s'élève à 28,9 M€.
| En milliers d'euros | 30/06/2021 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 199 433 | 183 565 |
| Emprunts obligataires | 33 093 | 32 459 |
| Part non courante des dettes bancaires | 151 444 | 133 454 |
| Instruments financiers non courant | 8 595 | 8 211 |
| Autres dettes financières non courantes | 2 702 | 3 597 |
| Autres créditeurs | 1 092 | 665 |
| Impôts non courant | ||
| Total passif non courant | 196 926 | 178 386 |
| Emprunts obligataires | 271 | 271 |
| Part courante des dettes bancaires | 7 439 | 14 853 |
| Concours bancaires | ||
| Autres dettes financières | 861 | |
| Dettes fournisseurs | 914 | 1 392 |
| Autres créditeurs | 5 008 | 4 775 |
| Impôts exigibles | ||
| Total passif courant | 14 493 | 21 291 |
| Total Passif | 410 853 | 383 243 |
La variation des capitaux propres entre le 30 juin 2020 et le 30 juin 2021 est principalement liée au résultat de l'exercice pour 16 M€.
L'endettement financier au 30 juin 2021 s'élève à 192 M€ contre 181 M€ au 30 juin 2020. Cette hausse s'explique par les différentes opérations réalisées sur l'exercice :
Les autres dettes financières correspondent aux dépôts de garanties reçus des locataires.
Les autres créditeurs sont constitués principalement des dettes fiscales et sociales pour 1 M€, des avances et acomptes reçus pour 1,6 M€ et des autres dettes (fournisseurs d'immobilisation et dettes diverses) pour 2,4 M€.
A l'Assemblée Générale de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A.,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale, nous avons effectué l'audit des comptes consolidés de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A. relatifs à l'exercice clos le 30 juin 2021, tels qu'ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l'exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au Conseil d'Administration remplissant les fonctions du Comité d'audit.
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés » du présent rapport.
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes, sur la période du 1 er juillet 2020 à la date d'émission de notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
La crise mondiale liée à la pandémie de Covid-19 crée des conditions particulières pour la préparation et l'audit des comptes de cet exercice. En effet, cette crise et les mesures exceptionnelles prises dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire induisent de multiples conséquences pour les entreprises, particulièrement sur leur activité et leur financement, ainsi que des incertitudes accrues sur leurs perspectives d'avenir. Certaines de ces mesures, telles que les restrictions de déplacement et le travail à distance, ont également eu une incidence sur l'organisation interne des entreprises et sur les modalités de mise en œuvre des audits.
C'est dans ce contexte complexe et évolutif que, en application des dispositions des articles L.823-9 et R.823- 7 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.
Au 30 juin 2021, la valeur comptable des immeubles de placement du Groupe s'élève à 371 525 milliers d'euros au regard d'un montant total de l'actif de 410 853 milliers d'euros.
Comme indiqué dans les notes 5.a et 5.p de l'annexe aux comptes consolidés, les immeubles de placement sont comptabilisés à la juste valeur conformément à IAS 40 « Immeubles de placement » et les variations de juste valeur sont comptabilisées au compte de résultat de la période. La juste valeur est calculée hors droits d'enregistrement à chaque clôture par des experts indépendants.
Ces évaluations s'appuient sur des données non observables de niveau 3 telles que définies par la norme IFRS 13 « Évaluation de la juste valeur » et reposent par conséquent sur des estimations de la direction et des experts indépendants. Les experts tiennent notamment compte dans le cadre de l'évaluation des immeubles de placement, d'informations spécifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, ses revenus locatifs, ses taux de rendement, ses dépenses d'investissement ainsi que les transactions comparables intervenues sur le marché.
Nous avons considéré que l'évaluation des immeubles de placement est un point clé de l'audit en raison des éléments suivants :
Nous nous sommes assurés de la conformité de la méthodologie appliquée par le Groupe aux normes comptables en vigueur et de la pertinence de l'information présentée dans les états financiers.
Nous avons également réalisé les diligences suivantes :
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au Groupe, données dans le rapport de gestion du Conseil d'Administration.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Conformément au III de l'article 222-3 du règlement général de l'AMF, la direction de votre société nous a informés de sa décision de reporter l'application du format d'information électronique unique tel que défini par le règlement européen délégué n°2019/815 du 17 décembre 2018 aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2021. En conséquence, le présent rapport ne comporte pas de conclusion sur le respect de ce format dans la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L.451-1-2 du code monétaire et financier.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A. par vos Assemblées Générales du 21 décembre 2005 pour le cabinet KPMG et du 14 décembre 2017 pour le cabinet RSA.
Au 30 juin 2021, le cabinet KPMG était dans la 17 ème année de sa mission sans interruption et le cabinet RSA dans la 4 ème année.
Il appartient à la direction d'établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au Conseil d'Administration remplissant les fonctions du Comité d'audit de suivre le processus d'élaboration de l'information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Conseil d'Administration.
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l'article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
Nous remettons un rapport au Conseil d'Administration remplissant les fonctions du Comité d'audit qui présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au Conseil d'Administration remplissant les fonctions du Comité d'audit figurent les risques d'anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus importants pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l'audit qu'il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au Conseil d'Administration remplissant les fonctions du Comité d'audit la déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu'elles sont fixées notamment par les articles L.822-10 à L.822- 14 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le Conseil d'Administration remplissant les fonctions du Comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Les commissaires aux comptes
Paris La Défense, le 28 octobre 2021 Paris, le 28 octobre 2021
KPMG Audit IS RSA
Xavier Niffle Jean-Louis Fourcade Associé Associé
| 3.4.1 | ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE EN NORMES IFRS – SCBSM62 | |
|---|---|---|
| 3.4.2 | COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE EN NORMES IFRS – SCBSM SA63 | |
| 3.4.3 | ETAT DU RESULTAT GLOBAL EN NORMES IFRS – SCBSM SA64 | |
| 3.4.4 | ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES – SCBSM SA65 | |
| 3.4.5 | TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES – SCBSM SA 66 | |
| 3.4.6 | ANNEXES 68 | |
| 3.4.6.1 | Informations générales 68 | |
| 3.4.6.2 | Evènements caractéristiques de l'exercice 68 | |
| 3.4.6.3 | Méthodes comptables 69 | |
| 3.4.6.4 | Périmètre de consolidation70 | |
| 3.4.6.5 | Notes détaillées de l'état de la situation financière consolidée 70 | |
| 3.4.6.6 | Notes détaillées du Compte de résultat 84 | |
| 3.4.6.7 | Information sectorielle 85 | |
| 3.4.6.8 | Stock-options87 | |
| 3.4.6.9 | Gestion des risques financiers 87 | |
| 3.4.6.10 | Engagements et éventualités 88 | |
| 3.4.6.11 | Transactions avec les parties liées 90 | |
| 3.4.6.12 | Evènements postérieurs à la clôture 90 |
| En K€ | Note | 30/06/2021 | 30/06/2020 |
|---|---|---|---|
| ACTIF | |||
| Actifs non-courants | |||
| Immeubles de placement | 5.a | 371 525 | 360 750 |
| Immeubles d'exploitation | 5.b | 3 091 | 3 100 |
| Autres immobilisations corporelles | 5.b | 30 | 12 |
| Instruments financiers dérivés actifs | 5.k | 54 | |
| Autres actifs financiers (non courants) Actifs d'impôts différés |
5.c | 3 503 | 3 595 |
| Actifs courants | |||
| Stocks | |||
| Clients | 5.d | 1 785 | 1 425 |
| Autres débiteurs Trésorerie et équivalents de trésorerie |
5.d 5.e |
2 065 28 854 |
3 618 10 690 |
| Instruments financiers dérivés actifs | 5.k | ||
| TOTAL ACTIF | 410 853 | 383 243 | |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | |||
| Capital émis | 5.f | 31 840 | 31 840 |
| Réserves | 5.f | 151 558 | 128 555 |
| Résultat de l'exercice | 15 990 | 23 140 | |
| Capitaux propres part du Groupe | 199 387 | 183 534 | |
| Participations ne donnant pas le contrôle | 46 | 30 | |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES | 199 433 | 183 565 | |
| Passifs non courants | |||
| Emprunts obligataires convertibles | 5.i | 20 674 | 20 081 |
| Emprunts obligataires non convertibles | 5.i | 12 419 | 12 378 |
| Emprunts bancaires | 5.j | 151 444 | 133 454 |
| Instruments financiers dérivés passifs | 5.k | 8 595 | 8 211 |
| Autres dettes financières | 5.l | 2 702 | 2 952 |
| Autres créditeurs | 1 092 | 665 | |
| Passifs courants | |||
| Emprunts obligataires convertibles | 5.i | 65 | 65 |
| Emprunts obligataires non convertibles | 5.i | 206 | 206 |
| Part courante des emprunts long terme | 5.j | 7 439 | 14 853 |
| Fournisseurs | 5.m | 914 | 1 392 |
| Autres créditeurs | 5.m | 5 008 | 4 775 |
| Concours bancaires | 5.l | ||
| Autres dettes financières | 5.l | 861 | 645 |
| Impôts exigibles | |||
| TOTAL PASSIF | 211 420 | 199 678 | |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | 410 853 | 383 243 |
| En K€ | Note | 30/06/2021 (12 mois) |
30/06/2020 (12 mois) |
|---|---|---|---|
| Loyers | 14 630 | 13 090 | |
| Autres prestations | 2 547 | 2 614 | |
| Revenus du patrimoine | 6.a | 17 177 | 15 704 |
| Autres produits d'exploitation | 386 | 1 743 | |
| Total Produits des activités ordinaires | 17 563 | 17 447 | |
| Charges locatives | 6.a | (3 645) | (3 591) |
| Autres charges liées au patrimoine | 6.b | (83) | (121) |
| Autres charges de structure | 6.b | (1 324) | (1 560) |
| Autres charges et produits opérationnels | 6.b | 59 | |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | 6.b | (152) | (253) |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement |
12 357 | 11 982 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement et résultats nets de cessions |
5.a | 9 710 | 19 382 |
| Résultat opérationnel | 22 067 | 31 365 | |
| Revenus des équivalents de trésorerie | 6 | 13 | |
| Intérêts financiers - impact trésorerie | (4 783) | (4 777) | |
| Intérêts financiers - Etalement de la charge d'émission et des primes de remboursement d'emprunts |
(900) | (1 091) | |
| Coût de l'endettement financier net | 6.c | (5 677) | (5 855) |
| Actualisation des dettes et créances Variation de valeur des instruments financiers dérivés Autres produits financiers Autres charges financières |
5.k | (385) 1 |
(2 400) 45 (6) |
| Autres produits et charges financiers | (384) | (2 361) | |
| Résultat avant impôts des activités poursuivies | 16 005 | 23 149 | |
| Impôts | |||
| Résultat net de l'ensemble consolidé | 16 005 | 23 149 | |
| Résultat net des participations ne donnant pas le contrôle | 16 | 9 | |
| Résultat net part du Groupe | 15 990 | 23 140 | |
| Résultat de base par action (en €) | 6.e | 1,32 | 1,93 |
| Résultat dilué par action (en €) | 6.e | 1,22 | 1,65 |
| En K€ | 30/06/2021 (12 mois) |
30/06/2020 (12 mois) |
|---|---|---|
| Résultat net | 15 990 | 18 835 |
| Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résultat | ||
| Réévaluation immobilisations corporelles | ||
| - Gains / (Pertes) généré(es) durant la période | (9) | 146 |
| Total des éléments qui ne seront pas reclassés en résultat | (9) | 146 |
| Eléments susceptibles d'être reclassés ultérieurement en résultat | ||
| Actifs financiers disponibles à la vente | ||
| - Gains / Pertes généré(es) durant la période | (118) | 1 436 |
| - Recyclage en résultat sur la période | ||
| Couverture des flux de trésorerie | ||
| - Gains / Pertes généré(es) durant la période | 318 | |
| - Recyclage en résultat sur la période | ||
| Total des éléments susceptibles d'être reclassés en résultat | (118) | 1 753 |
| Total du résultat global | 15 863 | 25 039 |
| Capital social |
Réserves liées au capital |
Actions propres |
Réserves et résultat consolidé |
Réévaluatio n immobi lisations corporelles |
Actifs financiers disponible à la vente |
Instruments de couverture |
Total des capitaux propres - Part du Groupe |
Partici pations ne donnant pas le contrôle |
Total des capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ------------------- | --------------------------------- | -------------------- | -------------------------------------- | ----------------------------------------------------- | -------------------------------------------------- | --------------------------------- | --------------------------------------------------------- | ----------------------------------------------------------- | ---------------------------------- |
| Au 30 juin 2019 | 33 965 | 17 774 (7 682) 113 083 | 1 611 | 83 | (165) 158 669 | 22 158 691 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé | 23 140 | 23 140 | 9 | 23 149 | ||||||
| Variation de valeur des actifs financiers disponible à la vente |
1 436 | 1 436 | 1 436 | |||||||
| Variation de valeur des instruments de couverture |
318 | 318 | 318 | |||||||
| Réévaluation immobilisations corporelles |
146 | 146 | 146 | |||||||
| Autres éléments du résultat global |
- | - | - | - | 146 | 1 436 | 318 | 1 899 | 1 899 | |
| Total du résultat global | - | - | - | 23 140 | 146 | 1 436 | 318 | 25 039 | 9 | 25 048 |
| Actions propres | (202) | (202) | (202) | |||||||
| Augmentation de capital | (2 125) | 4 546 | (2 421) | - | - | |||||
| Dividendes | - | - | ||||||||
| Autres | 28 | 28 | 28 | |||||||
| Au 30 juin 2020 | 31 840 | 17 774 (3 338) 133 830 | 1 757 | 1 519 | 152 183 534 | 30 183 565 | ||||
| Résultat net consolidé | 15 990 | 15 990 | 16 | 16 005 | ||||||
| Variation de valeur des actifs financiers disponible à la vente |
(118) | (118) | (118) | |||||||
| Variation de valeur des instruments de couverture |
||||||||||
| Réévaluation immobilisations corporelles |
(9) | (9) | (9) | |||||||
| Autres éléments du résultat global |
- | - | - | - | (9) | (118) | - | (126) | (126) | |
| Total du résultat global | - | - | - | 15 990 | (9) | (118) | - | 15 863 | 16 | 15 879 |
| Actions propres | 19 | 19 | 19 | |||||||
| Augmentation de capital | - | - | ||||||||
| Dividendes | - | - | ||||||||
| Autres | (30) | (30) | (30) | |||||||
| Au 30 juin 2021 | 31 840 | 17 774 (3 319) 149 790 | 1 749 | 1 401 | 152 199 387 | 46 199 433 |
| En K€ | Note | 30/06/2021 (12 mois) |
30/06/2020 (12 mois) |
|---|---|---|---|
| Résultat net | 16 005 | 23 149 | |
| Elimination des charges et produits sans incidence sur la trésorerie | |||
| Variation de valeur sur les immeubles | 5.a | (9 710) | (19 396) |
| Plus ou moins-values de cession d'actifs | 14 | ||
| Dépréciations et provisions | 430 | 4 | |
| Variation de valeur et résultat de cession des actifs et passifs financiers | 386 | 2 418 | |
| Elimination des produits de dividendes | |||
| Autres éléments du résultat sans impact sur la trésorerie | |||
| Capacité d'autofinancement après coût de la dette financière nette et impôts |
7 111 | 6 189 | |
| Coût de l'endettement financier net | 6.c | 5 677 | 5 855 |
| Impôts | 6.d | ||
| Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière nette et impôts |
12 789 | 12 044 | |
| Impôt versé | |||
| Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité | 1 233 | (3 616) | |
| Flux de trésorerie générés par les activités poursuivies | 14 022 | 8 428 | |
| Décaissements liés aux travaux et acquisitions d'immeubles de placement | (41 906) | (5 418) | |
| Produits de cession d'immeubles de placement | 5.a | 40 504 | 1 250 |
| Acquisitions et cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles | 11 | ||
| Acquisitions et cessions autres immobilisations financières | |||
| Variation des prêts et avances consentis | (26) | 42 | |
| Incidence des variations de périmètre | |||
| Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement | (1 428) | (4 114) | |
| Produits d'émission des emprunts | 35 634 | 13 250 | |
| Frais décaissés à l'émission d'emprunts | (143) | (98) | |
| Remboursements d'emprunts (y compris location-financement) | (25 187) | (38 867) | |
| Intérêts financiers versés (y compris location-financement) | (4 725) | (6 271) | |
| Produit de trésorerie et équivalent de trésorerie | 6 | 13 | |
| Vente/achat par la société de ses propres actions | 18 | (221) | |
| Variation nette des autres flux de financement (C/C d'associés, dépôts de garantie) |
(33) | 394 | |
| Augmentation de capital | |||
| Dividendes payés aux actionnaires du Groupe | |||
| Dividendes payés aux minoritaires | |||
| Flux de trésorerie liés aux opérations de financement | 5 570 | (31 799) | |
| Variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie | 18 164 | (27 486) | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à l'ouverture | 5.e | 10 690 | 38 175 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à la clôture | 5.e | 28 854 | 10 690 |
| Flux de trésorerie | Variations non-monétaires | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En K€ | 30/06/2020 | Produits d'émission des emprunts |
Remboursements d'emprunts |
Reclassement | Intérêts | Juste valeur |
30/06/2021 |
| Passifs non courants | |||||||
| Emprunts obligataires convertibles |
20 081 | 593 | 20 674 | ||||
| Emprunts obligataires non convertibles |
12 378 | 41 | 12 419 | ||||
| Emprunts bancaires | 133 454 | 35 491 | (9 011) | (8 704) | 214 | 151 444 | |
| Instruments financiers dérivés passifs |
8 211 | 383 | 8 595 | ||||
| Passifs courants | |||||||
| Emprunts obligataires convertibles |
65 | 65 | |||||
| Emprunts obligataires non convertibles |
206 | 206 | |||||
| Part courante des emprunts long terme |
14 853 | (16 176) | 8 704 | 59 | 7 439 | ||
| Dettes financières | 189 248 | 35 491 | (25 187) | 907 | 383 | 200 843 |
La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche (« SCBSM ») est une société anonyme de droit français dont le siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris ; les actions SCBSM sont cotées sur le compartiment C de NYSE Euronext Paris depuis le 22 novembre 2006.
Les comptes consolidés de l'exercice clos au 30 juin 2021 ainsi que les notes annexes y afférentes ont été arrêtés par le Conseil d'administration le 20 octobre 2021.
Au cours de l'exercice, le Groupe a procédé à la cession de différents actifs immobiliers :
En octobre 2020, l'acquisition de plusieurs lots de bureaux, environ 2 600 m² au sein d'un immeuble situé boulevard des italiens (Paris 2e), vient renforcer le patrimoine parisien du Groupe.
L'emprunt de la SNC Foncière du Chêne Vert de 5,8 M€ a été remboursé en septembre 2020. Le centre commercial Elysée Village a été refinancé par un emprunt de 7 M€ sur 12 ans.
Suite aux cessions de l'actif de Renaudes et des appartements de Sentier, les emprunts correspondant ont été intégralement remboursés (10,6 M€).
L'emprunt de la SCI Wittenheim a été remboursé en juin 2021 pour 1,5 M€.
Le Groupe a également souscrit à deux emprunts pour un montant total de 28 M€ pour financer l'acquisition du boulevard des Italiens.
Les évènements récents liés à la crise sanitaire générée par l'épidémie de Covid-19 ont impacté l'économie française et mondiale sur les années 2020 et 2021.
Au niveau de SCBSM, ces évènements pourraient avoir un impact sur la performance, la valorisation et la liquidité des actifs, le montant des loyers perçus, la qualité de crédit des locataires et dans certains cas, le respect des covenants bancaires.
Au 30 juin 2021, ces risques ont peu d'impacts sur le portefeuille bureaux du Groupe. Ils se concentrent principalement sur le patrimoine de commerces, notamment les 5 salles de sport qui représentent 830 K€ de loyers annuels. L'impact total sur le résultat des comptes de l'exercice est d'environ de 680 K€.
Les états financiers consolidés du Groupe au 30 juin 2021 ont été établis selon le principe du coût historique, à l'exception des immeubles de placement, terrains et constructions, actifs financiers et dérivés qui sont évalués à leur juste valeur.
Les états financiers consolidés sont présentés en Euro et toutes les valeurs sont arrondies au millier le plus proche (€000) sauf indication contraire.
Les comptes consolidés au 30 juin 2021 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation et d'évaluation des normes comptables internationales. Ces normes comptables internationales sont constituées des IFRS (International Financial Reporting Standards), des IAS (International Accounting Standards), ainsi que de leurs interprétations, qui ont été adoptées par l'Union Européenne pour les exercices ouverts au 1er juillet 2020 (publication au Journal Officiel de l'Union Européenne). Les normes et interprétations adoptées par l'IASB ou l'IFRIC mais non encore adoptées par l'Union Européenne pour les exercices ouverts avant le 1er juillet 2020 n'ont pas donné lieu à une application anticipée.
Incidence des nouvelles normes, amendements de normes et interprétations de normes d'application obligatoire au sein de l'Union Européenne pour les exercices ouverts à compter du 1er juillet 2020
Les nouvelles normes, ou amendements de normes et interprétations de normes suivants ont été appliqués aux comptes clos le 30 juin 2021 et sont sans impact significatif :
Au 30 juin 2021, ces textes ne sont applicables que sur option de la part des groupes, et à condition qu'il s'agisse :
de textes déjà approuvés au niveau européen ;
ou d'interprétations non encore adoptées de textes en vigueur et déjà approuvés par l'Europe, ces interprétations ne devant pas entraîner de contradiction avec ceux-ci.
Amendements aux normes IFRS 16, IAS 39, IFRS 7 et IFRS 9 dans le cadre de la réforme des taux d'intérêt de référence (IBOR) – Phase 2.
Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de SCBSM et de ses filiales au 30 juin 2021. Les états financiers des filiales ont été retraités selon le référentiel IFRS. Les opérations réciproques ont été éliminées.
Toutes les entités dans lesquelles le Groupe exerce un contrôle, à savoir celles dans lesquelles il est exposé ou dispose de droits à des rendements variables résultant de son implication auprès desdites entités et qu'il dispose de la capacité d'influer sur ces rendements au travers de son pouvoir sur ces dernières, sont consolidées par intégration globale.
Les états financiers des filiales sont inclus dans les états financiers consolidés à partir de la date où le contrôle commence jusqu'à la date où ce dernier cesse.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros. L'euro est la monnaie fonctionnelle de SCBSM SA, la société mère et de ses filiales, ainsi que la monnaie de présentation du Groupe.
Par ailleurs, aucune opération en monnaies étrangères n'a été réalisée au cours de l'exercice.
Les sociétés qui composent le Groupe SCBSM au 30 juin 2020 et 30 juin 2021 sont les suivantes :
| Sociétés consolidées | SIREN | Date d'entrée | 30/06/2021 | 30/06/2020 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| dans le Groupe |
Intérêt | Contrôle | Intérêt | Contrôle | ||
| Société mère | ||||||
| SA Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche | 775 669 336 | - | - | - | - | |
| Sociétés en intégration globale | ||||||
| SCI Berlioz | 480 044 635 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Buc | 438 922 148 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Cathédrale | 453 055 287 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI des Bois | 438 739 468 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Lip | 478 294 416 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Parabole IV | 452 779 325 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Baltique | 488 859 695 | 31/03/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Abaquesne | 490 232 345 | 15/03/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Des Bois de Norvège | 491 104 519 | 04/07/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SAS Les Promenades de la Thalie | 494 166 747 | 26/07/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SNC Foncière du Chêne Vert | 481 597 631 | 27/01/2007 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Wittenheim | 530 194 562 | 27/12/2010 | 99% | 99% | 99% | 99% |
| SCI Du Val sans Retour | 480 703 681 | 29/06/2012 | 99,9% | 99,9% | 99,9% | 99,9% |
| SCI Villiers Luats | 489 377 390 | 28/06/2013 | 99,9% | 99,9% | 99,9% | 99,9% |
| SCI Haussmann Eiffel | 794 032 128 | 03/07/2013 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SARL Cathédrales | 797 899 143 | 15/10/2013 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SNC Sentier | 797 955 531 | 17/10/2013 | 99% | 99% | 99% | 99% |
| SNC Meubles & Co | 483 817 193 | 30/05/2018 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SNC Deux Six Sept | 888 302 858 | 25/08/2020 | 100% | 100% | - | - |
| SNC Un et Trois | 888 303 849 | 25/08/2020 | 100% | 100% | - | - |
La juste valeur des immeubles a été déterminée conformément à IAS 40 en fonction des conditions économiques et de marché existantes au 30 juin 2021 (IAS 40, §38). Au 30 juin 2021, l'ensemble des immeubles de placement a été classé en niveau 3 selon IFRS 13 (voir note « p. Evaluation de la juste valeur »).
Le portefeuille du Groupe est évalué chaque année sous la forme de rapport condensé. Les évaluations, intervenues au cours de l'exercice clos au 30 juin 2021, ont été réalisées par les experts indépendants suivants :
Le Groupe a choisi d'opter pour la méthode de la juste valeur pour l'évaluation des actifs, à l'exception de certains immeubles pour lesquels la direction de la société a reçu des offres fermes inférieures à ces valorisations d'expert.
Les experts ont retenu la méthode de capitalisation du revenu, ainsi que les méthodes de Discounted-Cash-flows (DCF) et des comparables. La première méthode consiste à capitaliser un revenu annuel, qui correspond généralement au loyer constaté pour les immeubles occupés avec éventuellement l'impact d'un potentiel de réversion et au loyer de marché pour les immeubles vacants en tenant compte des délais de relocation, des travaux éventuels de rénovation et autres frais.
Dans la méthode des DCF, les experts immobiliers établissent de manière indépendante leurs estimations des flux de trésorerie actuels et futurs et appliquent des facteurs de risque, soit sur les cashflows (par exemple sur les niveaux de loyers futurs, les taux de croissance, les investissements nécessaires, les périodes de vacance, les aménagements de loyers), soit sur les taux de rendement ou d'actualisation.
Les principales hypothèses retenues pour l'estimation de la juste valeur sont celles ayant trait aux éléments suivants : les loyers actuels, les loyers futurs attendus selon l'engagement de bail ferme ; les périodes de vacance ; le taux d'occupation actuel de l'immeuble, les besoins en matière d'entretien et les taux de capitalisation appropriés équivalents aux taux de rendement. Ces évaluations sont régulièrement comparées aux données de marché relatives au rendement, aux transactions publiées par le marché.
Au 30 juin 2021, la juste valeur des immeubles de placement déterminée par référence aux valeurs d'expertise s'établit à 371,5 M€.
| Solde au 30 juin 2019 | 341 173 |
|---|---|
| Travaux et dépenses capitalisés | 1 491 |
| Acquisition d'immeubles | |
| Cessions d'immeubles | (1 250) |
| Variation de périmètre | |
| Résultat net des ajustements de la juste valeur | 19 382 |
| Autres variations | (46) |
| Solde au 30 juin 2020 | 360 750 |
| Travaux et dépenses capitalisés | 2 633 |
| Acquisition d'immeubles | 39 113 |
| Cessions d'immeubles | (40 504) |
| Variation de périmètre | |
| Résultat net des ajustements de la juste valeur | 9 710 |
| Autres variations | (176) |
| Solde au 30 juin 2021 | 371 525 |
Le poste « Variation de la juste valeur des immeubles et résultat net de cessions » au compte de résultat s'élevant à 9 710 K€ est composé du résultat net des ajustements de la juste valeur des immeubles de placement qui a évolué favorablement grâce aux actions menées en termes de commercialisation des surfaces et aux travaux réalisés sur les immeubles.
Les 39 113 K€ correspondent aux acquisitions de bureaux dans le deuxième arrondissement de Paris. Les 40 504 K€ de cessions d'immeubles de placement réalisées durant l'exercice correspondent aux cessions d'un immeuble de bureaux parisien rue des Renaudes, des locaux d'activité situés dans la commune de Nantes (48), d'une cellule commerciale à la Celle Saint Cloud (78), de deux bâtiments à usage de bureaux situés dans l'Est de la France (68), d'un terrain nu à Saint Malo (35) et de trois appartements à Paris.
Ce poste est essentiellement constitué des bureaux occupés par le Groupe et appartenant à la SCI Cathédrale.
| 30/06/2019 | Entrée de périmètre |
Augment. | Diminut. | Réévaluation | 30/06/2020 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeurs brutes | 3 103 | (25) | 146 | 3 225 | ||
| Immeubles d'exploitation | 2 954 | 146 | 3 100 | |||
| Autres immobilisations corporelles |
150 | (25) | 125 | |||
| Amortissements | (109) | (4) | (113) | |||
| Immeubles d'exploitation | ||||||
| Autres immobilisations corporelles |
(109) | (4) | (113) | |||
| Valeurs nettes | 2 995 | (4) | (25) | 146 | 3 112 | |
| Immeubles d'exploitation | 2 954 | 146 | 3 100 | |||
| Autres immobilisations corporelles |
41 | (4) | (25) | 12 |
| 30/06/2020 | Entrée de périmètre |
Augment. | Diminut. | Réévaluation | 30/06/2021 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeurs brutes | 3 225 | 22 | (9) | 3 238 | ||
| Immeubles d'exploitation | 3 100 | (9) | 3 091 | |||
| Autres immobilisations corporelles |
125 | 22 | 147 | |||
| Amortissements | (113) | (4) | (117) | |||
| Immeubles d'exploitation | ||||||
| Autres immobilisations corporelles |
(113) | (4) | (117) | |||
| Valeurs nettes | 3 112 | 18 | (9) | 3 121 | ||
| Immeubles d'exploitation | 3 100 | (9) | 3 091 | |||
| Autres immobilisations corporelles |
12 | 18 | 30 |
L'immeuble d'exploitation est évalué en Juste Valeur par les OCI conformément à l'option offerte par les paragraphes 36 et 37 de la norme IAS 16.
Ce poste est composé de la participation de 4,22 % (soit 470 694 actions) détenue au sein du capital de Foncière Volta SA, société cotée sur Euronext Paris. Au 30 juin 2021, ces titres sont valorisés 3 347 K€ à la clôture sur la base du dernier cours de bourse.
L'ANR de liquidation de la société Foncière Volta s'élevait au 31 décembre 2020 à 12,38 €/action.
| En K€ | 30/06/2021 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| Clients et comptes rattachés | 2 539 | 2 427 |
| Dépréciation | (755) | (1 002) |
| Total | 1 785 | 1 425 |
| Créances fiscales | 1 276 | 1 132 |
| Autres créances | 789 | 2 486 |
| Total | 2 065 | 3 618 |
| Clients et autres débiteurs | 3 849 | 5 043 |
Les créances qui concernent les facturations émises aux locataires ne portent pas intérêt et sont en général payables à réception de la facture. La valeur recouvrable des créances clients est analysée individuellement par locataire. Une dépréciation égale à la créance à risque, nette de TVA et du dépôt de garantie reçu du locataire est comptabilisée le cas échéant.
Compte tenu du taux de défaillance très faible des clients, l'application d'un modèle prospectif basé sur les pertes attendues n'a pas eu d'incidence significative sur la dépréciation des clients.
Les créances fiscales concernent essentiellement la taxe sur la valeur ajoutée.
Les autres créances sont principalement composées des créances diverses et des charges constatées d'avance.
Les autres créances comprenaient au 30 juin 2020 une indemnité d'immobilisation de 1.850 K€ versée lors de la signature de la promesse d'acquisition du boulevard des Italiens.
| En K€ | 30/06/2021 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| Comptes bancaires et caisses (Actif) | 28 004 | 5 378 |
| VMP - Equivalents de trésorerie | 850 | 5 300 |
| Intérêts courus non échus s/ VMP | - | 12 |
| Dép. valeurs mobilières de placement | - | - |
| VMP - NET (actif) | 850 | 5 312 |
| Concours bancaires (trésorerie passive) | ||
| Intérêts courus non échus (Passif) | ||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets | 28 854 | 10 690 |
Les comptes bancaires et caisses ne sont pas rémunérés.
Les valeurs mobilières de placements figurent au bilan pour leur juste valeur.
| Nombre de titres | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Catégorie de titres |
Valeur nominale |
Au 30 juin 202020 | Créés | Annulation | Au 30 juin 2021 | ||
| Actions ordinaires | € 2,50 | 12 735 819 | 12 735 819 |
Au 30 juin 2021, le capital social de SCBSM est composé de 12 735 819 actions de 2,50 € de valeur nominale et s'élève ainsi à 31 840 milliers d'euros.
Les capitaux propres sont détaillés dans l'état de variation des capitaux propres présenté plus haut.
Concomitamment à son introduction sur Eurolist en novembre 2006, SCBSM a conclu un contrat de liquidité avec un intermédiaire reconnu par les Autorités de Marché afin de favoriser la liquidité des transactions et la régularité des cotations des titres.
Le nombre de titres auto détenus dans ce contexte au 30 juin 2021 s'élevait à 6 933 actions.
Le Groupe détient également hors contrat de liquidité 486 203 actions propres au 30 juin 2021.
Les échéances à venir sont composées uniquement de l'amortissement annuel des dettes long et moyen terme.
| En K€ | Flux au 30/06/2021 |
Part courante |
Part non courante |
Dont + 1 an à 2 ans |
Dont + 2 ans à 5 ans |
Dont + de 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Intérêts hors couverture | 2 904 | 2 797 | 11 690 | 2 671 | 6 273 | 2 746 |
| Intérêts liés aux couvertures | 866 | 754 | 2 412 | 499 | 1 246 | 666 |
| Total | 3 770 | 3 551 | 14 102 | 3 170 | 7 519 | 3 412 |
Les flux d'intérêts sont évalués sur la base des taux d'intérêt à terme applicable au 30 juin 2021.
Les intérêts courus des deux emprunts obligataires ont été comptabilisés en court terme pour un montant de 312 K€ au 30 juin 2021.
En mai 2017, SCBSM a émis un emprunt obligataire à Option de Remboursement en Numéraire et/ou en Actions Nouvelles et/ou Existantes par placement privé d'un montant de 20,7 M€, d'une durée de 6 ans.
Cet emprunt est représenté par 2 646 489 obligations, d'une valeur nominale unitaire de 7,84 €, qui porteront intérêt à un taux nominal annuel de 2,5 %.
Les conditions et modalités de cet emprunt obligataire sont détaillées dans le communiqué de presse du 11 mai 2017 disponible sur le site internet de la société (www.scbsm.fr) dans la rubrique information réglementée.
L'ORNANE est comptabilisé en distinguant une dette financière au coût amorti et un composant dérivé évalué à la juste valeur en résultat.
SCBSM a émis en décembre 2018 un emprunt obligataire de 12,5 M€ d'une valeur nominale unitaire de 1 000 €.
Cet emprunt a pour échéance le 5 janvier 2024 et porte intérêt au taux nominal annuel de 3,95 %.
| Société | Nature | Date emprunt | Durée (ans) |
Taux | Dette au 30/06/2021 yc frais accessoires et intérêts courus (K€) (**) |
|---|---|---|---|---|---|
| SCBSM SA | CLF | 30/11/2007 | 12 | Eur3M+0,85 | 190 |
| SCBSM SA | EH | 23/11/2011 | 15 | Eur3M+1,80 | 1 379 |
| SCBSM SA | EH | 19/09/2019 | 9 | Eur 3M+1,85 (*) | 864 |
| SCBSM SA | EH | 19/09/2019 | 9 | Eur 3M+1,50 (*) | 1 025 |
| SCBSM SA | EH | 23/11/2011 | 15 | Eur3M+1,80 | 789 |
| SCBSM SA | CLF | 15/11/2012 | 7 | Eur3M+1,05 | 95 |
| SCBSM SA | EH | 17/07/2013 | 12 | Eur3M+2,60 (*) | 972 |
| SCBSM SA | EH | 29/04/2015 | 12 | Eur3M+2,10 (*) | 2 864 |
| SCBSM SA | EH | 15/02/2016 | 5 | Eur3M+1,75 (*) | 372 |
| SCBSM SA | EH | 05/05/2017 | 13 | Eur3M+2 (*) | 4 043 |
| SCI Baltique | CLF | 19/12/2013 | 12 | Eur3M+2,35 | 30 410 |
| SCI Baltique | CLF | 19/12/2013 | 12 | Eur3M+2,35 (*) | 1 158 |
| SCI Baltique | CLF | 17/12/2017 | 8 | Eur3M+1,80 (*) | 1 500 |
| SCI Berlioz | EH | 18/09/2018 | 9 | 1,70 % | 18 374 |
| SCI Buc | EH | 18/10/2012 | 10 | Eur3M+2,70 | 450 |
| SCI Cathédrale | EH | 29/03/2019 | 10 | Eur3M+1,50 (*) | 36 664 |
| SCI des Bois | CLF | 05/10/2012 | 12 | Eur3M+2,95 | 1 778 |
| SCI des Bois de Norvège | CLF | 26/07/2007 | 12 | Eur3M+1,05 | 225 |
| SCI des Bois de Norvège | EH | 11/07/2012 | 15 | Eur3M+2,30 | 826 |
| SNC Deux Six Sept | EH | 22/10/2020 | 5 | Eur3M+2 (*) | 15 138 |
| SCI Du Val Sans Retour | EH | 29/10/2012 | 15 | 4,00% | 1 514 |
| SNC Foncière du chêne vert | EH | 11/07/2018 | 2 | Eur3M+1,65 (*) | 6 739 |
| SCI Haussmann-Eiffel | EH | 29/03/2019 | 10 | Eur3M+1,50 (*) | 11 073 |
| SCI Parabole IV | EH | 25/10/2019 | 15 | Eur 3M+1,85 (*) | 4 271 |
| SNC Sentier | EH | 15/02/2016 | 10 | Eur3M+1,90 (*) | 2 224 |
| SNC Un et Trois | EH | 28/10/2020 | 4 | Eur3M+2,2 (*) | 13 512 |
| SCI Villiers Luats | EH | 15/12/2010 | 15 | 3,61% | 721 |
| Total | 158 883 | ||||
| EH : Emprunt hypothécaire | Part non-courante | 151 444 |
CLF : Contrat de location financement Part courante 7 439
(*) + Euribor 3M Flooré à 0.
(**) Le montant de la dette présentée dans ce tableau correspond au capital restant dû au 30 juin 2021 retraité de tous les frais accessoires amortis sur la durée du financement, des intérêts courus et des avances preneurs.
Les montants des nouveaux emprunts et contrats de location financement sont présentés nets des frais accessoires à la mise en place desdits emprunts.
| En K€ | Total |
|---|---|
| 30-juin-19 | 146 071 |
| Nouveaux emprunts et locations financements | 7 367 |
| Remboursements | (5 302) |
| Autres variations | 169 |
| 30-juin-20 | 148 306 |
| Nouveaux emprunts et locations financements | 35 491 |
| Remboursements | (25 187) |
| Autres variations | 273 |
| 30-juin-21 | 158 883 |
Le Groupe a souscrit trois nouveaux emprunts sur l'exercice :
Par ailleurs, le Groupe a procédé à plusieurs remboursements :
Les autres variations correspondent aux variations des intérêts courus non échus et aux variations liées aux activations des amortissements des coûts accessoires.
Lors de la signature des contrats d'emprunts, le Groupe s'est engagé à respecter les ratios suivants.
Le montant de la dette retenue dans le calcul des covenants correspond au capital restant dû et ne prend pas en compte les éléments suivants retraités en consolidation :
Le non-respect d'un de ces covenants entraînerait l'obligation de remboursement anticipé partiel de l'emprunt afférent ou la constitution de réserves de liquidité jusqu'à atteindre les ratios ci-dessous :
LTV : le Ratio LTV devra être inférieur ou égal à 75 %.
Emprunt porté par la SNC Sentier et contracté auprès d'Arkéa le 15 février 2016 : Capital restant dû au 30 juin 2021 : 2 229 K€.
Emprunts portés par les SCI Cathédrale et SCI Haussmann-Eiffel et contractés auprès de Crédit Mutuel le 29 mars 2019 : Capital restant dû au 30 juin 2021 : 48 035 K€.
| Période de test LTV | Ratio LTV | |
|---|---|---|
| Du 29 mars 2019 au 31 décembre 2022 | < 62,50 % | |
| Du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2025 | < 57,00 % | |
| Du 01 janvier 2026 au 29 mars 2029 | < 52,00 % |
L'ensemble des obligations de ratios prudentiels est respecté par le Groupe.
Afin de se prémunir des risques de taux d'intérêt, le Groupe SCBSM a souscrit plusieurs contrats de couverture, essentiellement des caps et des tunnels, associés aux contrats d'emprunts et locations financement à taux variable.
| Société / Emprunt / Prêteur / Contrepartie Couverture |
Solde dette couverte |
Date début contrat |
Durée (ans) |
Échéance | Valeur Juin 2020 |
Valeur Juin 2020 |
Valeur Juin 2021 |
Valeur Juin 2021 |
Var. de valeur - Imp. |
Var. de valeur - Imp. Cap. |
<1 AN | DE 1 A 2 ANS |
DE 2 A 5 ANS |
>5 ANS |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Descriptif du contrat de couverture | (000€) | Actif | Passif | Actif | Passif | Résultat | propres | |||||||
| SCI Abaquesne / Société Générale / | ||||||||||||||
| Société Générale | 01/18 | 5 | 01/23 | 54 | (2) | |||||||||
| CAP : La Banque paie Max [0 ; Eur 3M - 0,5 %] |
||||||||||||||
| SCI Baltique / Poissonnière / | ||||||||||||||
| Société Générale | ||||||||||||||
| SWAP : le Groupe reçoit Eur 3M et paie 1.19 % si Euribor 3M < ou = à |
10/15 | 7 | 07/22 | |||||||||||
| 1.19 % | ||||||||||||||
| SCI Baltique / Poissonnière / Crédit | 30 410 | 1 586 | 1 047 | 538 | 214 | 834 | ||||||||
| Mutuel Arkea | ||||||||||||||
| SWAP : le Groupe reçoit Eur 3M et | 10/15 | 10 | 12/25 | |||||||||||
| paie 1.35 % si Euribor 3M < ou = à | ||||||||||||||
| 1.35 % | ||||||||||||||
| SCI Cathédrale / La Madeleine / BECM BNP / BNP CM-CIC |
||||||||||||||
| BNP Swap taux fixe : Le Groupe reçoit | ||||||||||||||
| Eur 3M et paie 0,58 % | 36 664 | 03/19 | 10 | 03/29 | 2 444 | 1 714 | 731 | (101) | 1 814 | |||||
| Floor à 0 % jusqu'en 04/2022 CM-CIC Swap taux fixe : Le Groupe |
||||||||||||||
| reçoit Eur 3M et paie 0,56 % | ||||||||||||||
| Floor à 0 % jusqu'en 04/2022 | ||||||||||||||
| SCI des Bois de Norvège / Nîmes / | ||||||||||||||
| BNP Paribas / BNP Paribas | 826 | 07/12 | 12 | 07/24 | 68 | 48 | 20 | 48 | ||||||
| Swap taux fixe : le Groupe reçoit Eur 3M et paie 1,69 % |
||||||||||||||
| SCI Haussmann / Réaumur / BECM BNP / BNP CM-CIC |
||||||||||||||
| BNP Swap taux fixe : Le Groupe reçoit | ||||||||||||||
| Eur 3M et paie 0,58 % | 11 073 | 03/19 | 10 | 03/29 | 735 | 518 | 216 | (30) | 549 | |||||
| Floor à 0 % jusqu'en 04/2022 CM-CIC Swap taux fixe : Le Groupe |
||||||||||||||
| reçoit Eur 3M et paie 0,56 % | ||||||||||||||
| Floor à 0 % jusqu'en 04/2022 | ||||||||||||||
| SCI Parabole IV / Banque Palatine / | ||||||||||||||
| Banque Palatine CAP : La Banque paie Max [0 ; Eur 3M - |
4 271 | 10/19 | 5 | 10/24 | ||||||||||
| 0,50 %] | ||||||||||||||
| Sentier / Arkéa / Arkéa | ||||||||||||||
| CAP : Le Groupe reçoit Eur 3M et paie 0,095 % |
2 229 | 02/16 | 6 | 02/22 | 20 | 8 | 11 | 8 | ||||||
| SCBSM / Nantes / Calyon / Calyon | ||||||||||||||
| Tunnel participatif indexé sur Eur | 03/06 | 15 | 03/21 | 4 | 4 | |||||||||
| 12M, cap à 4,3 %, floor à 3,65 % activé à 2,5 %, prime trimestrielle 0,1 |
||||||||||||||
| SCBSM / Ris-Orangis / BNP Paribas | ||||||||||||||
| / BNP Paribas | 11/13 | 8 | 07/21 | 99 | 19 | 80 | 19 | |||||||
| SWAP : le Groupe reçoit Eur 3M et paie 1.68 % si Eur 3M < = à 1,68 % |
||||||||||||||
| SCBSM / Arkéa / Arkéa | ||||||||||||||
| CAP : Le Groupe reçoit Eur 3M et paie | 94 | 02/16 | 5 | 02/21 | 0 | 0 | ||||||||
| -0,0575 % | ||||||||||||||
| SCBSM / Saint-Malo Travaux / | ||||||||||||||
| Banque Palatine / Banque Palatine | ||||||||||||||
| CAP : La banque paie Max [0 ; Eur 3M | 4 034 | 05/17 | 5 | 05/22 | ||||||||||
| - 2 %] | ||||||||||||||
| SCBSM Buchelay Travaux / Banque Palatine / Banque Palatine |
||||||||||||||
| CAP : Le Banque paie Max [0 ; Eur 3M – | 1 889 | 12/19 | 5 | 09/24 | ||||||||||
| 0,50 %] | ||||||||||||||
| TOTAL | 91 490 | 54 | 4 956 | 3 355 | 1 600 | 110 | 882 | 2 363 |
Ces instruments financiers dérivés n'étant pas éligibles à la comptabilité dérogatoire de couverture, la variation de leur juste valeur est comptabilisée en compte de résultat, représentant un bénéfice de 1 600 K€ sur l'exercice.
| Solde dette couverte (000€) |
Valeur Juin 2020 Actif |
Valeur Juin 2020 Passif |
Valeur Juin 2021 Actif |
Valeur Juin 2021 Passif |
Var. de valeur - Imp. Résultat |
Var. de valeur - Imp. Cap. propres |
<1 AN |
DE 1 A 2 ANS |
DE 2 A 5 ANS |
>5 ANS |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Instruments financiers non éligibles à la comptabilité de couverture |
91 490 | 54 | 4 956 | 3 355 | 1 600 | 110 | 882 | 2 363 | |||
| Dérivé incorporé adossé à l'ORNANE | 3 255 | 5 240 | (1 985) | ||||||||
| TOTAL | 91 490 | 54 | 8 211 | 8 595 | (385) | 110 | 882 | 2 363 |
L'effet net des couvertures de taux sur l'exercice représente un profit de 734 K€, qui se décompose ainsi :
Le solde de la dette exposé aux effets de fluctuation des taux d'intérêts de marché s'établit à 46 784 K€ (encours restant dû sur les emprunts à taux variable ne faisant pas l'objet d'un contrat de garantie de taux d'intérêts : total dettes bancaires (158 883 K€) - dettes couvertes (91 490 K€) - dettes à taux fixe (20 609 K€) = 46 784 K€) soit 29 % de la dette bancaire au 30 juin 2021.
| En K€ | 30/06/2021 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| Autres dettes financières non courantes | 2 702 | 2 952 |
| Dépôts de garantie | 2702 | 2 952 |
| Autres dettes financières courantes | 861 | 645 |
| Concours bancaires | ||
| Dépôts de garantie | 861 | 645 |
| Comptes créditeurs d'associés | 1 | |
| Autres dettes financières | 3 564 | 3 597 |
Les dépôts de garantie des locataires représentent en général trois mois de loyers.
| En K€ | 30/06/2021 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| Fournisseurs et comptes rattachés | 914 | 1 392 |
| Dettes fiscales et sociales | 1 006 | 961 |
| Avances et acomptes reçus | 1 603 | 1 644 |
| Produits constatés d'avance | 735 | 224 |
| Autres dettes | 1 665 | 1 946 |
| Fournisseurs et autres créditeurs | 5 922 | 6 167 |
Les dettes fiscales et sociales sont principalement constituées des dettes liées à la taxe sur la valeur ajoutée.
Les avances reçues correspondent aux loyers du troisième trimestre de l'année 2021 déjà encaissés au 30 juin 2021.
Les autres dettes sont essentiellement constituées des dettes sur travaux et des dettes diverses.
SCBSM SA a opté depuis le 1er juillet 2007 pour le régime fiscal visé à l'article 208 C du Code général des impôts applicables aux Sociétés d'Investissement Immobilières Cotées (SIIC).
Du fait de l'option pour ce régime, aucun impôt sur les sociétés n'est dû au titre de l'activité de location d'immeubles, directement ou indirectement à travers les produits reçus des filiales et aucun impôt différé n'est constaté au 30 juin 2021.
De même, les plus-values de cession des immeubles ou des titres des filiales soumises au même régime sont exonérées.
| Poste concerné dans l'état de la situation financière |
Net (En K€) |
Au coût amorti |
A la juste valeur par le biais des capitaux propres |
A la juste valeur par le biais du compte de résultat |
|---|---|---|---|---|
| Actifs financiers disponibles à la vente | 3 465 | 3 465 | ||
| Prêts, cautionnements et autres créances | 130 | 130 | ||
| Instruments financiers dérivés actifs | ||||
| Total Autres actifs financiers (non courants) |
3 595 | 130 | 3 465 | |
| Clients (1) | 1 425 | 1 425 | ||
| Equivalents de trésorerie | 5 312 | 5 312 | ||
| Disponibilités | 5 378 | 5 378 | ||
| Instruments financiers dérivés actifs | 54 | 54 | ||
| TOTAL ACTIFS FINANCIERS | 15 763 | 12 245 | 3 465 | 54 |
| Emprunts obligataires convertibles | 20 146 | 20 146 | ||
| Emprunts obligataires non convertibles | 12 584 | 12 584 | ||
| Dettes financières | 148 306 | 148 306 | ||
| Total Emprunts & obligations convertibles | 181 037 | 181 037 | ||
| Instruments financiers dérivés passifs (2) | 8 211 | 2 200 | 6 011 | |
| Dépôts de garantie | 3 597 | 3 597 | ||
| Effet de l'actualisation des dépôts de garantie | ||||
| Fournisseurs | 1 392 | 1 392 | ||
| TOTAL PASSIFS FINANCIERS | 194 237 | 186 026 | 2 200 | 6 011 |
(1) Hors franchises
(2) Hors TIE
| Poste concerné dans l'état de la situation financière |
Net (En K€) |
Au coût amorti |
A la juste valeur par le biais des capitaux propres |
A la juste valeur par le biais du compte de résultat |
|---|---|---|---|---|
| Actifs financiers disponibles à la vente | 3 347 | 3 347 | ||
| Prêts, cautionnements et autres créances | 157 | 157 | ||
| Instruments financiers dérivés actifs | ||||
| Total Autres actifs financiers (non courants) |
3 503 | 157 | 3 347 | |
| Clients (1) | 1 785 | 1 785 | ||
| Equivalents de trésorerie | 850 | 850 | ||
| Disponibilités | 28 004 | 28 004 | ||
| Instruments financiers dérivés actifs | ||||
| TOTAL ACTIFS FINANCIERS | 34 142 | 30 795 | 3 347 | |
| Emprunts obligataires convertibles | 20 740 | 20 740 | ||
| Emprunts obligataires non convertibles | 12 625 | 12 625 | ||
| Dettes financières | 158 883 | 158 883 | ||
| Total Emprunts & obligations convertibles | 192 248 | 192 248 | ||
| Instruments financiers dérivés passifs (2) | 8 595 | 8 595 | ||
| Dépôts de garantie | 3 564 | 3 564 | ||
| Effet de l'actualisation des dépôts de garantie | ||||
| Fournisseurs | 914 | 914 | ||
| TOTAL PASSIFS FINANCIERS | 205 320 | 196 725 | 8 595 |
(1) Hors franchises
(2) Hors TIE
Le Groupe SCBSM se conforme à la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » depuis le 1 er juillet 2013. Compte-tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d'actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations les états locatifs du Groupe, SCBSM a considéré la classification en niveau 3 de ses actifs comme la mieux adaptée. Les rapports d'expertise prennent notamment en considération des notions spécifiques, tels que la nature de chaque bien, son emplacement, ses revenus locatifs et des analyses avec des transactions comparables intervenues sur le marché sont également effectuées. De plus, des données non observables publiquement comme les hypothèses de taux de croissance de loyers ou les taux de rendement sont utilisées par les experts pour déterminer les justes valeurs des actifs du Groupe SCBSM.
Le tableau suivant présente un certain nombre d'éléments quantitatifs utilisés pour évaluer la juste valeur des immeubles de placement détenus par le Groupe, sur base des immeubles expertisés au 30 juin 2021 :
| 30/06/21 | Méthode des DCF | Méthode du rendement | Méthode de comparaison directe |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Base capitalisée en € par m2 |
Taux d'actualisa tion des loyers |
Taux d'actualisa tion de sortie |
Taux de rendement de revente |
Taux de croissance annuelle moyen des loyers nets |
Taux de rendement |
Durée de la période de recommer cialisation en mois |
Prix moyen en € par m2 |
||
| Paris - Quartier | Max | 673,29 | 4,75% | 4,75% | 4,00% | 4,50% | 4,00% | 12 | 12 500 |
| Central des Affaires | Min | 487,66 | 4,25% | 4,25% | 3,40% | 1,06% | 2,80% | 0 | 5 500 |
| Max | 150,05 | 9,25% | 9,25% | 8,25% | 6,14% | 8,00% | - | - | |
| Périphérie | Min | 91,17 | 6,75% | 6,75% | 7,75% | 1,18% | 6,25% | - | - |
| Max | 163,76 | 7,50% | 9,50% | 8,50% | 1,35% | 7,00% | - | - | |
| Province | Min | 105,76 | 6,75% | 7,00% | 6,75% | 0,91% | 6,75% | - | - |
Dans le cadre de ses financements, le Groupe a souscrit plusieurs contrats de couverture. Ces instruments financiers dérivés ont été classés en niveau 2 au 30 juin 2021. Leurs justes valeurs ont été déterminées sur la base des évaluations transmises par les partenaires financiers du Groupe.
Les titres de participation classés en « Instruments de capitaux propres » et présentés au bilan en « Autres actifs financiers non courants » sont classés en niveau 1. La détermination de leur juste valeur s'est effectuée grâce aux cours de marché observés à la clôture.
Le taux de rendement sur VLM est défini comme le taux faisant référence à un rapport direct entre la valeur vénale droit inclus et la valeur locative de marché.
Le ratio LTV est défini comme le rapport entre la valeur du portefeuille et des autres actifs immobiliers et l'endettement net.
Ainsi la juste valeur des actifs prise en compte dans l'élaboration des comptes consolidés en normes IFRS est susceptible de varier significativement en cas de variation des taux de rendement dans le secteur immobilier. Ces variations pourraient entraîner également une dégradation des ratios financiers
et potentiellement un remboursement anticipé de la dette jusqu'à atteinte des niveaux autorisés par les contrats d'emprunt.
Les revenus locatifs sont constitués des loyers et des charges locatives refacturées, ils se présentent comme suit :
| En K€ | 30/06/2021 12 mois |
30/06/2020 12 mois |
|---|---|---|
| Loyers | 14 630 | 13 090 |
| Autres prestations | 2 547 | 2 614 |
| Charges locatives | (3 645) | (3 591) |
| Revenus locatifs nets | 13 532 | 12 113 |
Les charges locatives concernent notamment les charges d'assurance, d'entretien, de gardiennage, les taxes foncières et taxes sur les bureaux ainsi que les honoraires de gestion. La quote-part de ces charges liées aux espaces vacants ainsi que certaines charges définies par les baux sont incluses dans les charges locatives mais ne génèrent pas de produits locatifs.
| En K€ | 30/06/2021 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| 12 mois | 12 mois | |
| Autres charges liées au patrimoine | (83) | (121) |
| Autres charges de structure | (1 324) | (1 560) |
| Autres charges et produits opérationnels | 59 | |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | (152) | (253) |
| Total charges d'exploitation | (1 590) | (1 874) |
L'effectif au 30 juin 2021 s'élève à 4 personnes, les charges de personnel contribuent aux charges d'exploitation pour un montant de 337 K€.
Les autres charges d'exploitation sont essentiellement des dépenses d'honoraires et autres frais de fonctionnement.
| En K€ | 30/06/2021 12 mois |
30/06/2020 12 mois |
|---|---|---|
| Intérêts financiers des emprunts | (2 225) | (1 963) |
| Intérêts financiers des crédits-baux | (680) | (779) |
| Intérêts financiers des instruments de couverture | (866) | (934) |
| Intérêts des emprunts obligataires (coupons) | (1 013) | (1 101) |
| Intérêts financiers - Etalement de la charge d'émission d'emprunts et des primes de remboursement d'emprunts |
(900) | (1 091) |
| Intérêts et charges assimilées | (5 683) | (5 868) |
| Produits financiers des instruments de couverture | ||
| Revenus des équivalents de trésorerie | 6 | 13 |
| Produits/charges de trésorerie et équivalents | 6 | 13 |
| Coût de l'endettement financier net | (5 677) | (5 855) |
Néant.
| En K€ | 30/06/2021 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| Résultat net part du Groupe | 15 990 | 23 140 |
| Frais financiers sur ORNANE | 2 027 | 1 045 |
| Résultat net part du Groupe corrigé | 18 017 | 24 185 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires | 12 102 867 | 11 967 752 |
| Nombre moyen d'options de souscription | ||
| Nombre moyen d'obligations convertibles (ORNANE) (*) | 2 646 489 | 2 646 489 |
| Nb moyen pondéré d'actions corrigé des actions potentielles | 14 828 750 | 14 614 241 |
| Résultat de base par action (en €) | 1,32 | 1,93 |
| Résultat dilué par action (en €) | 1,21 | 1,65 |
* Au 30 juin 2021, les obligations convertibles (ORNANE) sont dilutives.
Le Groupe détient un patrimoine immobilier diversifié en vue d'en retirer des loyers et de valoriser les actifs détenus.
Selon IFRS 8, l'information sectorielle a été organisée selon la nature des biens :
Les seuls passifs sectoriels sont liés aux dépôts de garantie reçus des locataires.
| En K€ | Paris | Ile de France | Province | Structure | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyers | 9 154 | 2 407 | 1 529 | 13 090 | |
| Autres prestations | 1 496 | 769 | 349 | 2 614 | |
| Revenus du patrimoine | 10 650 | 3 175 | 1 878 | 15 704 | |
| Autres produits d'exploitation | 1 | 1 662 | 5 | 75 | 1 743 |
| Total Produits des activités ordinaires | 10 651 | 4 837 | 1 883 | 75 | 17 447 |
| Charges locatives | (1 621) | (1 387) | (583) | (3 591) | |
| Autres charges liées au patrimoine | (55) | 16 | (81) | (121) | |
| Autres charges de structure | (1 560) | (1 560) | |||
| Autres charges et produits opérationnels | 59 | 59 | |||
| Dotations nettes aux amortissements et provisions |
(181) | (82) | 15 | (4) | (253) |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement |
8 794 | 3 385 | 1 233 | (1 430) | 11 982 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement et résultats nets de cessions |
27 613 | (4 082) | (4 149) | 19 382 | |
| Résultat opérationnel | 36 407 | (697) | (2 915) | (1 430) | 31 365 |
| En K€ | Paris | Ile de France | Province | Total |
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement détenus en pleine propriété | 158 586 | 46 296 | 25 860 | 230 742 |
| Immeubles de placement détenus en crédit-bail | 117 200 | 5 007 | 7 801 | 130 008 |
| Immeuble d'exploitation | 3 100 | 3100 | ||
| Clients | 948 | 301 | 176 | 1 425 |
| Total | 279 833 | 51 604 | 33 837 | 365 274 |
| En K€ | Paris | Ile de France | Province | Structure | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyers | 10 826 | 2 200 | 1 604 | 1 | 14 630 |
| Autres prestations | 1 520 | 680 | 347 | 2 547 | |
| Revenus du patrimoine | 12 346 | 2 880 | 1 951 | 1 | 17 177 |
| Autres produits d'exploitation | 299 | 87 | 386 | ||
| Total Produits des activités ordinaires | 12 346 | 3 178 | 1 951 | 87 | 17 563 |
| Charges locatives | (1 854) | (1 084) | (708) | (3 645) | |
| Autres charges liées au patrimoine | (59) | 14 | (39) | (83) | |
| Autres charges de structure | (1 324) | (1 324) | |||
| Dotations nettes aux amortissements et provisions |
(143) | 11 | (17) | (4) | (152) |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement |
10 290 | 2 121 | 1 187 | (1 240) | 12 357 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement et résultats nets de cessions |
11 130 | (1 583) | 163 | 9 710 | |
| Résultat opérationnel | 21 420 | 537 | 1 350 | (1 240) | 22 067 |
| En K€ | Paris | Ile de France | Province | Total |
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement détenus en pleine propriété | 189 841 | 36 793 | 25 220 | 251 854 |
| Immeubles de placement détenus en crédit-bail | 112 027 | 1 000 | 6 644 | 119 671 |
| Immeuble d'exploitation | 3 091 | 3 091 | ||
| Clients | 1 476 | 163 | 146 | 1 785 |
| Total | 306 435 | 37 956 | 32 010 | 376 401 |
Néant.
Le Groupe SCBSM finance ses investissements par des crédits bancaires amortissables ou des crédits baux. La maturité moyenne de la dette Groupe est de 4,8 années.
Les profils d'amortissements sont variables et comprennent généralement une quote-part significative remboursable in fine afin de préserver des cash-flows attractifs. L'endettement est essentiellement à taux variable et couvert par des contrats de couverture de taux, le coût du financement moyen observé sur l'exercice s'élève à 2,49 % contre 2,64 % au 30 juin 2020.
La politique du Groupe en matière de gestion du risque de liquidité est de s'assurer que le montant des loyers est supérieur aux besoins du Groupe pour couvrir les charges d'intérêt et les remboursements des prêts contractés.
Cette politique est mise en œuvre dès l'acquisition des biens immobiliers et la négociation des financements par :
Dans le cadre de sa gestion du risque de liquidité, le Groupe contrôle ainsi régulièrement l'évolution de ses ratios RCI (ratio de couverture des taux d'intérêt) et DSCR (Ratio de couverture du service de la dette) et s'assure du respect des seuils imposés par les organismes prêteurs.
Les activités opérationnelles du Groupe sont exclusivement menées sur le territoire français à ce jour.
De par la nature des actifs et des baux à ce jour en portefeuille dans le Groupe SCBSM, le risque de crédit est limité. En effet, sur la base des états locatifs au 30 juin 2021, aucun locataire ne représente plus de 14 % des loyers.
Les 12 principaux locataires représentent environ 53 % des loyers.
Dans le cadre de sa politique de gestion du risque de crédit, lors de la commercialisation des espaces vacants et avant toute signature d'un nouveau bail, le Groupe s'assure des garanties financières du locataire et peut envisager le cas échéant des garanties complémentaires au dépôt de garantie de 3 mois de loyers (caution bancaire notamment).
Il n'existe aucun litige significatif susceptible d'impacter défavorablement la situation du Groupe.
Le Groupe a une activité de location immobilière de son portefeuille d'immeubles de placement constitué de bureaux, entrepôts et habitations. Ces immeubles pris à bail dans le cadre de contrats de location simple par les locataires sont évalués selon le modèle de la juste valeur en tant qu'immeubles destinés à être loués.
Les contrats de location non résiliables engagés sur ces immeubles ont des durées résiduelles généralement comprises entre 1 et 10 ans. Les loyers futurs minimaux à recevoir au titre des contrats de location simple non résiliables sont les suivants au 30 juin 2021 sans prise en compte d'indexation future :
| En K€ | 30/06/2021 |
|---|---|
| Moins d'un an | 13 639 |
| De un à deux ans | 9 856 |
| De deux à cinq ans | 17 068 |
| Plus de cinq ans | 15 939 |
| Total des engagements reçus sur contrats de location simple | 56 502 |
Néant.
Il s'agit des garanties données dans le cadre du financement bancaire des acquisitions d'actifs. Ces engagements comprennent des garanties hypothécaires détaillées ci-après parfois complétées par un nantissement des titres de participation des filiales concernées. En sus des garanties présentées cidessous, des engagements de remboursement anticipé en cas de changement de contrôle sont fréquemment présents dans les contrats d'emprunts.
Ces engagements couvrent les dettes bancaires présentées en 5.j :
| Société | Prêteur | Échéance | Dette au 30/06/2021 yc frais accessoires et intérêts courus (K€) |
Valeur de l'actif hypothéqué au 30/06/2021 |
Description des garanties et engagements |
|---|---|---|---|---|---|
| SA SCBSM | BNP Lease | 2021 | 190 | Cession Dailly des loyers | |
| SA SCBSM | BNP Lease | 2021 | 95 | Cession Dailly des loyers et du contrat de couverture de taux |
|
| SA SCBSM | Palatine | 2026 | 2 169 | 17 500 | Hypothèque, cession Dailly des loyers |
| SA SCBSM | Palatine | 2025 | 972 | 11 400 | Hypothèque, cession Dailly des loyers |
| SA SCBSM | Palatine | 2027 | 2 864 | 8 200 | Hypothèque conventionnelle de 2ème rang, cession Dailly des loyers |
| SA SCBSM | Arkéa | 2021 | 94 | 11 110 | Hypothèque, cession Dailly des créances au titre du prêt intragroupe |
| SA SCBSM | Palatine | 2030 | 4 034 | 11 400 | Hypothèque en 2nd rang, engagement de non cessions parts, constitution cash réserve à hauteur de 300 000 € et à ajuster si le ratio DSCR est inférieur à 110 %. |
|---|---|---|---|---|---|
| SA SCBSM | Palatine | 2028 | 1 889 | 9 300 | Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers |
| SCI Baltique | Genefim | 2025 | 33 067 | Nantissement de l'avance preneur, cession Dailly du produit de couverture et des créances, promesse de nantissement de compte titres, cautionnement solidaire de SCBSM et nantissement des parts sociales de la SCI |
|
| SCI Berlioz | BECM | 2027 | 18 375 | 27 400 | Hypothèque, privilège de prêteurs de deniers, nantissement du compte de fonctionnement et des parts sociales, cession Dailly |
| SCI Buc | Palatine | 2022 | 450 | 3 750 | Hypothèque, cession Dailly des loyers |
| SCI Cathédrale BECM | 2029 | 36 664 | 72 053 | 1er Hypothèques de rang et sans concurrence, Hypothèque conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur les contrats de couverture Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires et des prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement des créances au titre des couvertures de taux, cession Dailly des créances de loyers et d'assurance, Délégation légale d'assurance, Caution solidaire SCBSM |
|
| SCI Des Bois | Genefim | 2024 | 1 778 | Cession Dailly du produit de couverture, nantissement des parts sociales de la filiale concernée, caution solidaire de la SCBSM, cession Dailly des loyers |
|
| SCI Des Bois de Norvège |
BNP Lease | 2022 | 225 | Nantissement des parts sociales, cession Dailly des loyers et des créances issues du contrat de couverture, engagement de domiciliation des loyers et nantissement du compte bancaire |
|
| SCI Des Bois de Norvège |
BNP | 2027 | 826 | 3 380 | Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sur le bien et hypothèque conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur le prêt non garantie par le privilège de prêteur de deniers. Cession Dailly des loyers et nantissements des parts de la filiale concernée. Délégation imparfaite des créances et hypothèque de ème rang au titre du contrat de couverture de taux 3 |
| SNC Deux Six Sept |
BNP | 2025 | 15 138 | 26 500 | Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sans concurrence, cession Dailly de créances de loyers commerciaux, constitution d'une garantie sur espèces à hauteur de 300 000 € et engagement de maintien de l'actionnariat |
| SCI Du Val Sans Retour |
Caisse d'épargne |
2027 | 1 514 | 5 800 | Hypothèque, caution solidaire SCBSM et délégation des loyers |
| SNC Foncière du Chêne Vert |
BECM | 2032 | 6 739 | 15 950 | Hypothèques, nantissement des créances de couverture, cession Dailly des créances locatives et d'assurance |
| SCI Haussmann Eiffel |
BECM | 2029 | 11 073 | 24 000 | 1er Hypothèques de rang et sans concurrence, Hypothèque conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur les contrats de couverture Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires et des prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement des créances au titre des couvertures de taux, cession Dailly des créances de loyers et d'assurance, Délégation légale d'assurance, Caution solidaire SCBSM |
| SCI Parabole IV |
Palatine | 2034 | 4 271 | 11 931 | Hypothèque, cession Dailly des loyers et nantissement des créances |
| SNC Sentier | Arkéa | 2026 | 2 224 | 11 110 | Hypothèque, cession Dailly des indemnités cessibles d'assurances « perte de loyer » et « perte d'exploitation », cession Dailly des créances locatives, engagement de ne pas contracter de nouveaux emprunts sans l'accord du prêteur, nantissement des comptes de l'opération |
| SNC Un et Trois |
Arkéa | 2024 | 13 512 | 17 000 | Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sans concurrence, engagement de maintien de l'actionnariat, cession Dailly des revenus locatifs et constitution du cash deposit à hauteur de 250 000 € |
| SCI Villiers Luats |
Crédit Mutuel |
2025 | 721 | 1 850 | Hypothèque |
Néant.
Au cours de l'exercice clos le 30 juin 2021, aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, ni avantage en nature n'a été perçue par les mandataires sociaux du Groupe SCBSM, hormis les éventuels remboursements de frais et les jetons de présence.
Monsieur Jacques LACROIX perçoit néanmoins une rémunération indirecte au titre des missions d'assistance qu'il effectue chez SCBSM au travers de CFB (voir ci-dessous).
Les transactions survenues avec les parties liées sur l'exercice concernent :
La rémunération perçue au titre du contrat au titre de la gestion locative varie entre 1,5 % et 3,75 % des loyers facturés selon la typologie des baux.
Le montant total des honoraires facturés par Brocéliande Patrimoine au Groupe SCBSM sur l'année est de 941 K€.
Néant.
Compte tenu de l'organisation juridique du Groupe et de la détention de patrimoine via des filiales, la lecture des comptes sociaux est peu représentative des revenus, du patrimoine et de l'endettement de la société.
| En milliers d'euros | 30/06/2021 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| Chiffres d'affaires | 3 477 | 3 013 |
| Autres produits d'exploitation | 14 | 45 |
| Charges d'exploitation | -4 616 | -4 212 |
| Résultat exploitation | -1 125 | -1 155 |
| Résultat financier | 2 635 | 9 077 |
| Résultat exceptionnel | 4 940 | -32 |
| Résultat avant impôts | 6 450 | 7 890 |
| Impôts | 0 | 0 |
| Résultat net de l'exercice | 6 450 | 7 890 |
Le chiffre d'affaires comptabilisé sur l'exercice s'élève à 3 477 M€. Ce poste est constitué de 1 785 K€ de loyers bruts, de 356 K€ de charges et taxes refacturées aux locataires, de 1 272 K€ de refacturation intragroupe et 64 K€ de revenus divers.
Les charges d'exploitation de l'exercice sont constituées des charges liées au fonctionnement des immeubles de placement pour 622 K€ (partiellement refacturées aux locataires en fonction des surfaces louées et des caractéristiques des baux), des dotations nettes aux amortissements et provisions pour 1 512 K€ et des autres charges d'exploitation (crédit-bail immobilier, frais généraux liés à l'immeuble d'exploitation, honoraires juridiques et autres) pour le solde soit 2 482 K€.
Les autres produits d'exploitation sont constitués principalement de reprises de provision.
Le résultat d'exploitation s'établit ainsi à -1 125 K€.
Le résultat financier ressort à 2 635 K€. Il comprend 594 K€ de dividendes reçus des filiales du Groupe, 171 K€ de produits financiers divers, -1 636 K€ d'intérêts et charges assimilées et 3 506 K€ de reprises nettes essentiellement liées à la reprise de la provision sur les titres de la SNC Foncière du Chêne Vert (5,4 M€) résultant de la plus-value comptable générée par la cession d'un de ses actifs immobiliers. Le résultat exceptionnel s'établit à 4,9 K€, essentiellement lié à la cession des immeubles.
Le résultat net constitue ainsi un bénéfice de 6 450 K€ au 30 juin 2021.
Les comptes de l'exercice écoulé ne comprennent aucune dépense significative non déductible fiscalement au sens des dispositions de l'article 39-4 du Code général des impôts.
| En milliers d'euros | 30/06/2021 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| Immobilisations corporelles et incorporelles | 14 035 | 16 100 |
| Immobilisations financières | 49 681 | 44 471 |
| Créances et charges constatées d'avance | 31 543 | 22 887 |
| Valeurs mobilières de placement et disponibilités | 7 638 | 9 907 |
| Primes de remboursement des emprunts | 324 | 497 |
| Total actif | 103 221 | 93 863 |
| Capitaux propres | 29 562 | 23 113 |
| ORNANE | 21 851 | 21 851 |
| Emprunts obligataires | 12 757 | 12 757 |
| Dettes financières | 37 984 | 35 094 |
| Autres dettes et produits constatés d'avance | 1 067 | 1 048 |
| Total passif | 103 221 | 93 863 |
Les immobilisations corporelles sont constituées essentiellement des immeubles détenus en direct par la Société à des fins locatives :
Les immobilisations financières sont constituées des titres de participation des sociétés présentées au paragraphe « 1.5 Organigramme ».
Les créances sont essentiellement constituées pour 30 406 K€ de créances intragroupe, le solde étant le fait de créances locataires et de créances fiscales et diverses.
Les valeurs mobilières de placement sont composées d'actions propres pour 3 369 K€ et des placements de trésorerie pour le solde.
Les capitaux propres au 30 juin 2021 s'élèvent à 29 562 K€, la variation de l'exercice étant essentiellement liée au bénéfice constaté sur la période.
Le poste dettes financières correspond aux dettes auprès des établissements de crédit intérêts courus inclus pour 12 157 K€, aux dettes intragroupe pour 25 453 K€ et aux dépôts de garanties des locataires pour le solde.
Les autres dettes sont constituées essentiellement de dettes fournisseurs, fiscales et sociales ainsi que des avances clients (loyers du 3T2021 déjà perçus).
Nous vous proposons d'affecter le bénéfice de l'exercice s'élevant à 6 450 K€ au compte "Report à nouveau".
Conformément aux dispositions de l'article 243 bis du Code général des impôts, nous vous rappelons qu'il n'a pas été procédé à une distribution au titre de l'exercice clos le 30 juin 2021.
| En K€ | Article D. 441 I.-1° : Factures reçues non réglées à la date de clôture de l'exercice dont le terme est échu |
dont le terme est échu | Article D. 441 I.-2° : Factures émises non réglées à la date de clôture de l'exercice |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 jour (indic atif) |
1 à 30 jours |
31 à 60 jours |
61 à 90 jours |
91 jours et plus |
Total (1 jour et plus) |
0 jour (indic atif) |
1 à 30 jours |
31 à 60 jours |
61 à 90 jours |
91 jours et plus |
Total (1 jour et plus) |
|
| (A) Tranches de retard de paiement | ||||||||||||
| Nombre de factures concernées |
0 | 30 | 0 | 18 | ||||||||
| Montant total des factures concernées HT |
- | 23 | 11 | 6 | 102 | 142 | - | 20 | - | 130 | 553 | 703 |
| Pourcentage du montant total des achats de l'exercice HT |
- | 1% | 0% | 0% | 4% | 6% | ||||||
| Pourcentage du chiffre d'affaires de l'exercice HT |
- | 1% | - | 4% | 16% | 20% | ||||||
| (B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées | ||||||||||||
| Nombre de factures exclues |
4 | 1 | ||||||||||
| Montant total des factures exclues HT |
24 | 3 | ||||||||||
| (C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou délai légal – article L. 441-6 ou article L. 443- 1 du code de commerce) |
||||||||||||
| Délais de paiement utilisés pour le calcul des retards de paiement |
Délais légaux : 30 jours | Délais contractuels : Terme à échoir règlement au 1er de chaque trimestre |
| En € | 30/06/2017 | 30/06/2018 | 30/06/2019 | 30/06/2020 | 30/06/2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| Capital en fin d'exercice | |||||
| Capital social | 33 081 118 | 33 494 248 | 33 964 548 | 31 839 548 | 31 839 548 |
| Nombre d'actions ordinaires | 13 232 447 | 13 397 699 | 13 585 819 | 12 735 819 | 12 735 819 |
| Nombre d'actions à dividende prioritaire | |||||
| sans droit de vote | |||||
| Nombre maximum d'actions à créer: | |||||
| - par conversion d'obligations | 2 646 489 | 2 646 489 | 2 646 489 | 2 646 489 | 2 646 489 |
| - par droit de souscription | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Opérations et Résultats | |||||
| Chiffre d'Affaires (H.T) | 3 407 903 | 3 926 183 | 3 200 603 | 3 012 529 | 3 476 777 |
| Résultats av. impôts, participations, | |||||
| dotations aux amort. & provisions | -2 910 332 | 2 615 666 | -2 806 769 | 13 843 230 | 4 445 710 |
| Impôts sur les bénéfices | 265 702 | 7 665 950 | 0 | 0 | 0 |
| Participation des salariés | |||||
| Résultats ap. impôts, participations, | |||||
| dotations aux amort. & provisions | -4 195 160 | -8 202 891 | -4 112 234 | 7 889 807 | 6 449 847 |
| Résultat distribué | |||||
| Résultat par action | |||||
| Résultat après impôts, participation, | |||||
| avant dotations aux amort.& provisions | -0,2 | -0,4 | -0,2 | 1,1 | 0,3 |
| Résultat après impôts, participation, | |||||
| dotations aux amort. & provisions | -0,32 | -0,61 | -0,30 | 0,62 | 0,51 |
| Dividende distribué | |||||
| Personnel | |||||
| Effectif moyen des salariés | 5,0 | 5,0 | 5,0 | 5,0 | 4,0 |
| Montant de la masse salariale | 192 096 | 234 528 | 238 588 | 243 258 | 233 675 |
| Montant des sommes versées en | 99 481 | 89 348 | 95 860 | 78 570 | 103 067 |
| avantages sociaux (Sécurité sociale, | |||||
| œuvres sociales) |
A l'Assemblée Générale de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A.,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons effectué l'audit des comptes annuels de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A. relatifs à l'exercice clos le 30 juin 2021 tels qu'ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au Conseil d'Administration remplissant les fonctions du Comité d'audit.
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels » du présent rapport.
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes, sur la période du 1er juillet 2020 à la date d'émission de notre rapport et, notamment, nous n'avons pas fourni de services interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n°537/2014.
La crise mondiale liée à la pandémie de Covid-19 crée des conditions particulières pour la préparation et l'audit des comptes de cet exercice. En effet, cette crise et les mesures exceptionnelles prises dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire induisent de multiples conséquences pour les entreprises, particulièrement sur leur activité et leur financement, ainsi que des incertitudes accrues sur leurs perspectives d'avenir. Certaines de ces mesures, telles que les restrictions de déplacement et le travail à distance, ont également eu une incidence sur l'organisation interne des entreprises et sur les modalités de mise en œuvre des audits.
C'est dans ce contexte complexe et évolutif que, en application des dispositions des articles L. 823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l'audit des comptes annuels de l'exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément.
Au 30 juin 2021, les immobilisations corporelles de la société s'élèvent à 13 430 milliers d'euros.
Comme indiqué dans la note « Règles et méthodes comptables - Immobilisations corporelles » de l'annexe, les immobilisations sont évaluées à leur coût d'acquisition qui correspond au prix d'achat et aux frais accessoires ou à la valeur d'apport. A chaque clôture, la valeur comptable des principaux actifs immobilisés est comparée à leur valeur de marché estimée. Des expertises indépendantes, des évaluations de la Direction et des promesses/offres/mandats servent de référence pour évaluer la valeur de marché de ces actifs immobiliers.
Les rapports des experts prennent notamment en considération des informations spécifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, ses revenus locatifs, ses taux de rendement, des dépenses d'investissement ainsi que des transactions comparables intervenues sur le marché.
Lorsque la valeur de marché estimée est inférieure à la valeur nette comptable et si la perte de valeur présente un caractère durable, une provision pour dépréciation est constituée du montant de la différence.
L'évaluation du patrimoine immobilier est un point clé de l'audit en raison de sa sensibilité aux hypothèses retenues par les experts.
Nous avons examiné le bien-fondé de la méthode d'évaluation du patrimoine immobilier sur la base des informations qui nous ont été communiquées.
Nos travaux ont également consisté à :
Au 30 juin 2021, les titres de participation figurent au bilan pour un montant net de 49 681 milliers d'euros. Ils sont comptabilisés à leur date d'entrée au coût d'acquisition et dépréciés sur la base de leur valeur d'utilité si celle-ci est inférieure.
Comme indiqué dans la note « Règles et méthodes comptables – Participation et autres titres immobilisés » de l'annexe, la valeur d'utilité des titres de participation est déterminée sur la base de la quote-part de situation nette corrigée des plus-values latentes sur les éléments incorporels et corporels, de la rentabilité de l'entité et de ses perspectives d'avenir, et pour les sociétés cotées de l'actif net réévalué (ANR) ou du cours de bourse. L'estimation des plus ou moins-values latentes éventuelles repose sur les rapports des experts immobiliers.
L'évaluation des titres de participation est considérée comme un point clé de l'audit en raison de sa sensibilité aux hypothèses retenues par les experts immobiliers, pour les entités détenant des immeubles, et à leur part importante dans les comptes annuels de la société.
Nous avons examiné le bien-fondé de la méthode d'évaluation utilisée pour les titres de participation sur la base des informations qui nous ont été communiquées.
Nos travaux ont également consisté à :
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du Conseil d'Administration et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux Actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à l'article D. 441-6 du code de commerce.
Nous attestons de l'existence, dans le rapport du Conseil d'Administration sur le gouvernement d'entreprise, des informations requises par les articles L.225-37-4, L.22-10-10 et L.22-10-9 du code de commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l'article L.22-10-9 du code de commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l'établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l'exactitude et la sincérité de ces informations.
Conformément au III de l'article 222-3 du règlement général de l'AMF, la direction de votre société nous a informés de sa décision de reporter l'application du format d'information électronique unique tel que défini par le règlement européen délégué n°2019/815 du 17 décembre 2018 aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2021. En conséquence, le présent rapport ne comporte pas de conclusion sur le respect de ce format dans la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L.451-1-2 du code monétaire et financier.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A. par vos Assemblées Générales du 21 décembre 2005 pour le cabinet KPMG et du 14 décembre 2017 pour le cabinet RSA.
Au 30 juin 2021, le cabinet KPMG était dans la 17 ème année de sa mission sans interruption et le cabinet RSA dans la 4 ème année.
Il appartient à la direction d'établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l'établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au Conseil d'administration remplissant les fonctions du Comité d'audit de suivre le processus d'élaboration de l'information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le Conseil d'Administration.
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l'article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures d'audit face à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
Nous remettons un rapport au Conseil d'Administration remplissant les fonctions du Comité d'audit qui présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au Conseil d'Administration remplissant les fonctions du Comité d'audit, figurent les risques d'anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus importants pour l'audit des comptes annuels de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l'audit, qu'il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également Conseil d'administration remplissant les fonctions du Comité d'audit la déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu'elles sont fixées notamment par les articles L.822-10 à L.822- 14 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le Conseil d'administration remplissant les fonctions du Comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Les commissaires aux comptes
Paris La Défense, le 28 octobre 2021
Paris, le 28 octobre 2021
KPMG Audit IS
RSA
Xavier Niffle Jean-Louis Fourcade Associé Associé
| En Milliers d'euros | 30/06/2021 | 30/06/2020 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Brut | Amort. Prov. | Net | Net | |||
| Capital souscrit non appelé | ||||||
| ACTIF IMMOBILISE | ||||||
| Immobilisations incorporelles Frais d'établissement Frais de recherche et développement Concessions, brvts, licences, logiciels, drts & val. Similaires Fonds commercial Autres immobilisations incorporelles Immobilisations incorporelles en cours Avances et acomptes |
605 | 605 | 605 | |||
| Immobilisations corporelles | ||||||
| Terrains Constructions |
3 438 18 222 |
8 364 | 3 438 9 858 |
3 854 11 261 |
||
| Installations techniques, matériel et outillage industriels Autres immobilisations corporelles |
146 | 117 | 29 | 11 | ||
| Immobilisations corporelles en cours Avances et acomptes |
105 | 105 | 370 | |||
| Immobilisations financières Participations Créances rattachées à des participations Titres immobilisés de l'activité de portefeuille Autres titres immobilisés Prêts Autres immobilisations financières |
50 430 | 749 | 49 681 | 44 471 | ||
| 72 946 | 9 230 | 63 716 | 60 572 | |||
| ACTIF CIRCULANT | ||||||
| Stocks et en-cours | ||||||
| Avances et Acomptes versés sur commandes Créances |
5 | 5 | 1 | |||
| Clients et comptes rattachés | 884 | 75 | 809 | 173 | ||
| Autres créances Capital souscrit-appelé, non versé |
37 040 | 6 364 | 30 676 | 22 666 | ||
| Valeur Mobilière de Placement Actions propres Autres titres |
3 369 | 3 369 | 3 387 5 300 |
|||
| Instruments de Trésorerie Disponibilités |
4 269 | 4 269 | 1 220 | |||
| Charges constatées d'avance | 53 | 53 | 47 | |||
| 45 620 | 6 439 | 39 181 | 32 794 | |||
| Charges à répartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des emprunts Ecarts de conversion Actif |
324 | 324 | 497 | |||
| TOTAL GENERAL | 118 890 | 15 669 | 103 221 | 93 863 |
| En Milliers d'euros | 30/06/2021 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| Net | Net | |
| CAPITAUX PROPRES | ||
| Capital | 31 840 | 31 840 |
| Primes d'émission, de fusion, d'apport | 17 774 | 17 774 |
| Ecart de réévaluation | ||
| Ecart d'équivalence | ||
| Réserves; | ||
| - Réserve légale | 2 | 2 |
| - Réserves statuaires ou contractuelles | ||
| - Réserves réglementées | ||
| - Autres réserves Report à nouveau |
-4 127 -22 377 |
-4 127 -30 266 |
| Résultat de l'exercice (bénéfice ou perte) | 6 450 | 7 890 |
| Subventions d'investissement | ||
| Provisions réglementées | 29 562 | 23 113 |
| AUTRES FONDS PROPRES | ||
| Produits des émissions de titres participatifs | ||
| Avances conditionnées Autres fonds propres |
||
| PROVISIONS POUR RISQUES & CHARGES | ||
| Provisions pour risques | ||
| Provisions pour charges | ||
| DETTES (1) | ||
| Emprunts obligataires convertibles | 21 851 | 21 851 |
| Autres emprunts obligataires | 12 757 | 12 757 |
| Emprunts et dettes auprès d'établissements de crédit (2) | 12 157 | 13 982 |
| Emprunts et dettes financières (3) | 25 827 | 21 112 |
| Avances et acomptes reçus sur commandes en cours | 127 | 97 |
| Fournisseurs et comptes rattachés | 400 | 414 |
| Dettes fiscales et sociales | 372 | 259 |
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 143 | 168 |
| Autres dettes Instruments de trésorerie |
16 | 109 |
| Produits constatés d'avance | 9 | 1 |
| 73 659 | 70 750 | |
| Ecart de conversion passif | ||
| TOTAL GENERAL | 103 221 | 93 863 |
| (1) Dont à plus d'un an (1) Dont à moins d'un an |
70 111 3 224 |
67 252 3 499 |
(2) Dont concours bancaires courants et soldes créditeurs de banque
(3) Dont emprunts participatifs
| En Milliers d'euros | 30/06/2021 | 30/06/2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| France | Export. | Total | Total | |
| 12 mois | 12 mois | |||
| PRODUITS D'EXPLOITATION (1) | ||||
| Ventes de marchandises | 11 | |||
| Production vendue (biens) | ||||
| Production vendue (services) | 3 477 | 3 477 | 3 002 | |
| Chiffre d'affaires Net | 3 477 | 3 477 | 3 013 | |
| Reprises sur provisions et transfert de charges | 13 | 37 | ||
| Autres produits | 1 | 8 | ||
| 14 | 45 | |||
| CHARGES D'EXPLOITATION (2) | ||||
| Achats de marchandises | ||||
| Variation de stocks | ||||
| Achat de matières premières et autres approvisionnements | ||||
| Variation de stocks | 25 | |||
| Autres achats et charges externes (a) | 2 384 | 1 934 | ||
| Impôts, Taxes et Versements assimilés Salaires et Traitements |
371 234 |
472 243 |
||
| Charges sociales | 103 | 79 | ||
| Dotations aux amortissements et provisions: | ||||
| - Sur immobilisations: dotations aux amortissements | 1 448 | 1 395 | ||
| - Sur immobilisations: dotations aux provisions | ||||
| - Sur actif circulant: dotations aux provisions | 64 | 21 | ||
| - Pour risques et charges: dotations aux provisions Autres charges |
13 | 13 31 |
||
| 4 616 | 4 213 | |||
| RESULTAT D'EXPLOITATION | -1 125 | -1 155 | ||
| Quotes-parts de résultat sur opé. faites en commun | ||||
| Produits financiers | ||||
| De participations (3) | 594 | 15 369 | ||
| D'autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilisé (3) | 6 | 14 | ||
| Autres intérêts et produits assimilés (3) | 165 | 84 | ||
| Reprises sur provisions et transfert de charges | 6 322 | 1 851 | ||
| Différences positives de change | ||||
| Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement | ||||
| 7 088 | 17 315 | |||
| Charges financières | ||||
| Dotations aux amortissements et aux provisions | 2 817 | 6 410 | ||
| Intérêts et charges assimilées (4) | 1 636 | 1 828 | ||
| Différences négatives de change | ||||
| Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement |
||||
| 4 453 | 8 238 | |||
| RESULTAT FINANCIER | 2 635 | 9 077 | ||
| RESULTAT COURANT AVANT IMPÔTS | 1 510 | 7 922 |
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Total | Total | |
| 12 mois | 12 mois | |
| Produits exceptionnels | ||
| Sur opérations de gestion | 32 | 51 |
| Sur opérations en capital | 5 858 | 19 |
| Reprises sur provisions et transferts de charges | ||
| 5 890 | 70 | |
| Charges exceptionnelles | ||
| Sur opérations de gestion | 137 | 101 |
| Sur opérations en capital | 813 | 1 |
| Dotations aux amortissements et aux provisions | ||
| 950 | 102 | |
| RESULTAT EXCEPTIONNEL | 4 940 | -32 |
| Participation des salariés aux résultats | ||
| Impôts sur les bénéfices | ||
| Total des produits | 16 469 | 20 442 |
| Total des charges | 10 019 | 12 552 |
| BENEFICE OU PERTE | 6 450 | 7 890 |
| Nombre d'actions en circulation | 12 735 819 | 12 735 819 |
| Nombre d'actions potentielles | 12 735 819 | 12 735 819 |
| Résultat par action (€) | 0,51 | 0,62 |
| Résultat dilué par action (€) | 0,51 | 0,62 |
| (a) Y compris | ||
| - Redevances de crédit-bail mobilier | ||
| - Redevances de crédit-bail immobilier | 635 | 759 |
| (1) Dont produits afférents à des exercices antérieurs | ||
| (2) Dont charges afférentes à des exercices antérieurs | ||
| (3) Dont produits concernant les entités liées | 1 541 | 15 450 |
| (4) Dont intérêts concernant les entités liées | 290 | 329 |
La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche (« SCBSM ») est une société anonyme de droit français dont le siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris ; les actions SCBSM sont cotées sur le compartiment C de NYSE Euronext à Paris depuis le 22 novembre 2006.
Le bilan avant répartition de l'exercice clos le 30 juin 2021 met en évidence un total de 103 221 KEuros et le compte de résultat de l'exercice dégage un bénéfice de 6 450 KEuros au titre de ce même exercice.
L'exercice a une durée de 12 mois, recouvrant la période du 01/07/2020 au 30/06/2021.
Les notes et tableaux ci-après font partie intégrante des comptes annuels.
Les comptes annuels ont été arrêtés conformément aux dispositions du règlement 2014-03 de l'Autorité des Normes Comptables homologué par arrêté ministériel du 8 septembre 2014 relatif au Plan Comptable Général et des règlements ANC 2015-06 et 2016-07.
Les conventions générales comptables ont été appliquées, dans le respect du principe de prudence, conformément aux hypothèses de base :
et conformément aux règles générales d'établissement et de présentation des comptes annuels.
La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques.
La société SCBSM SA est la société mère du Groupe SCBSM ; des comptes consolidés du Groupe ont été établis au 30 juin 2021.
Les comptes consolidés du Groupe SCBSM sont également consolidés selon la méthode de la mise en équivalence dans les comptes de la société Crosswood SA, dont le siège est 8 rue de Sèze, 75009 PARIS, France.
Le Groupe SCBSM a opté pour le régime des « SIIC » à compter du 1er juillet 2007.
Au cours de l'exercice, SCBSM a cédé différents actifs immobiliers : deux ensembles immobiliers à usage de bureaux situés à Habsheim et Mulhouse (68), des locaux d'activités situés sur les communes de Nantes et Bouguenais (44) et un terrain nu à Saint Malo (35).
Les évènements récents liés à la crise sanitaire générée par l'épidémie de Covid-19 ont impacté l'économie française et mondiale sur les années 2020 et 2021.
Au niveau de SCBSM, ces évènements pourraient avoir un impact sur la performance, la valorisation et la liquidité des actifs, le montant des loyers perçus, la qualité de crédit des locataires et dans certains cas, le respect des covenants bancaires.
Au 30 juin 2021, ces risques ont peu d'impacts sur le portefeuille de la société. Ils se concentrent principalement sur le patrimoine de commerces. L'impact total sur le résultat des comptes de l'exercice est d'environ de 140 K€.
Néant.
En application des règlements 2002-10 et 2004-06 relatifs à la comptabilisation des actifs par composants, les ensembles immobiliers acquis par la société ont fait l'objet de la décomposition suivante :
| Structure/Gros Œuvre : | 25 à 50 % |
|---|---|
| Bardage : | 15 à 20 % |
| Toiture : | 10 à 15 % |
| Vitrines : | 5 à 10 % |
| Parking/VRD : | 5 à 10 % |
| Installations électriques : | 5 % |
| AAI : | 0 à 10 % |
Les amortissements pour dépréciation sont calculés selon le mode linéaire en fonction de la durée de vie prévue ainsi :
| Structure/Gros Œuvre : | 20 à 40 ans |
|---|---|
| Parking : | 20 ans |
| Toiture : | 10 à 15 ans |
| Vitrines : | 15 ans |
| Bardage / VRD : | 10 ans |
| Installations électriques : | 10 à 15 ans |
| Ascenseur / AAI : | 7 ans |
| Matériel de transport : | 3 ans |
La dotation aux amortissements de la période est comptabilisée dans la rubrique Dotation aux amortissements et provision des Charges d'exploitation du compte de résultat.
Les immobilisations sont évaluées à leur coût d'acquisition qui correspond au prix d'achat et aux frais accessoires ou à la valeur d'apport.
A chaque clôture, la valeur comptable des principaux actifs immobilisés est comparée à leur valeur de marché estimée.
Le portefeuille du Groupe est évalué chaque année sous la forme de rapport condensé. Les évaluations, intervenues au cours de l'exercice clos au 30 juin 2021, ont été réalisées par les experts indépendants suivants :
Les experts ont retenu la méthode de capitalisation du revenu, ainsi que les méthodes de Discounted-Cash-flows (DCF) et des comparables. La première méthode consiste à capitaliser un revenu annuel, qui correspond généralement au loyer constaté pour les immeubles occupés avec éventuellement l'impact d'un potentiel de réversion et au loyer de marché pour les immeubles vacants en tenant compte des délais de relocation, des travaux éventuels de rénovation et autres frais.
Dans la méthode des DCF, les experts immobiliers établissent de manière indépendante leurs estimations des flux de trésorerie actuels et futurs et appliquent des facteurs de risque, soit sur les cashflows (par exemple sur les niveaux de loyers futurs, les taux de croissance, les investissements nécessaires, les périodes de vacance, les aménagements de loyers), soit sur les taux de rendement ou d'actualisation.
Les principales hypothèses retenues pour l'estimation de la juste valeur sont celles ayant trait aux éléments suivants : les loyers actuels, les loyers futurs attendus selon l'engagement de bail ferme ; les périodes de vacance ; le taux d'occupation actuel de l'immeuble, les besoins en matière d'entretien et les
taux de capitalisation appropriés équivalents aux taux de rendement. Ces évaluations sont régulièrement comparées aux données de marché relatives au rendement, aux transactions publiées par le marché.
Lorsque la valeur de marché estimée est inférieure à la valeur nette comptable et si la perte de valeur présente un caractère durable, une dépréciation est constituée du montant de la différence.
La valeur brute est constituée par le coût d'achat ou par la valeur d'apport. Lorsque la valeur d'inventaire est inférieure à la valeur brute, une dépréciation est constituée du montant de la différence. Elle est éventuellement complétée par une provision pour risques dans le cas où la valeur d'inventaire serait négative.
La valeur d'inventaire est appréciée en fonction de la valeur d'utilité.
Cette dernière correspond à la quote-part des capitaux propres en tenant compte des plus ou moinsvalues latentes éventuelles des éléments incorporels et corporels (notamment des plus-values latentes sur immeubles) basées sur les évaluations d'experts indépendants, et des perspectives de résultats de la société concernée.
Pour les titres de sociétés cotées sur un marché actif, la valeur d'inventaire retenue est l'actif net réévalué (ANR) ou le cours de clôture. Une dépréciation est constituée si la valeur d'inventaire est inférieure à la valeur comptable.
Les valeurs mobilières de placement sont valorisées selon la méthode d'évaluation FIFO « premier entré -premier sorti ».
Une dépréciation est constituée si la valeur d'inventaire est inférieure à la valeur comptable.
Les créances sont valorisées à leur valeur nominale. Une dépréciation est pratiquée lorsque la valeur d'inventaire est inférieure à la valeur comptable.
Les frais d'émission d'emprunt sont comptabilisés en charges lors de l'émission.
Une provision est comptabilisée au bilan lorsque la société a une obligation actuelle juridique ou implicite résultant d'un événement passé et lorsqu'il est probable qu'une sortie de ressources non représentatives d'avantages économiques sera nécessaire pour éteindre l'obligation.
Aucun changement n'est intervenu par rapport au précédent exercice.
| En Milliers d'euros | Valeur brute Début d'exercice |
Augmentation | Diminution | Reclassement | Valeur Brute Fin d'exercice |
|---|---|---|---|---|---|
| Immobilisations Incorporelles | |||||
| Frais d'établissement, de R&D Autres postes d'immobilisations incorporelles |
605 | 605 | |||
| Total I | 605 | 605 | |||
| Immobilisations Corporelles | |||||
| Terrains Constructions sur sol propre |
3 854 16 234 |
118 | 416 164 |
3 438 16 188 |
|
| Constructions sur sol d'autrui Inst. Gral, Agencemt & Aménagement des constructions |
2 184 | 150 | 2 034 | ||
| Inst. Gral, Agencmt & Aménagmt divers Matériel de transport |
88 | 88 | |||
| Matériel de bureau et informatique, mobilier Autres immobilisations corporelles |
37 | 22 | 59 | ||
| Immobilisations corporelles en cours Avances et acomptes |
370 | -118 | 147 | 105 | |
| Total II | 22 767 | 22 | 0 | 877 | 21 912 |
| Immobilisations financières | |||||
| Participations évaluées par mise en équivalence Autres participations Autres titres immobilisés Prêts et autres immobilisations financières |
50 427 | 2 | 50 430 | ||
| Total III | 50 427 | 2 | 0 | 0 | 50 430 |
| TOTAL GENERAL (I + II + III) | 73 799 | 24 | 0 | 877 | 72 946 |
| En Milliers d'euros | SITUATION ET MOUVEMENTS DE L'EXERCICE | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Valeur en | Augmentations | Diminutions | Valeur en | ||
| début d'exercice |
Dotations | Sorties/Reprises | fin d'exercice |
||
| Immobilisations incorporelles | |||||
| Frais d'établissement, de R&D | |||||
| Autres immobilisations incorporelles | |||||
| Total I | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Immobilisations corporelles | |||||
| Terrains | |||||
| Constructions sur sol propre | 6 014 | 1 297 | 156 | 7 155 | |
| Constructions sur sol d'autrui | |||||
| Inst. Gral, Agencmt & Aménagmt des constructions |
1 143 | 147 | 81 | 1 209 | |
| Inst. Gral, Agencmt & Aménagmt divers | 78 | 1 | 79 | ||
| Matériel de transport | |||||
| Matériel de bureau et informatique, mobilier | 36 | 3 | 39 | ||
| Emballages récupérables et divers | |||||
| Total II | 7 271 | 1 448 | 237 | 8 481 | |
| TOTAL GENERAL (I + II) | 7 271 | 1 448 | 237 | 8 481 |
| En milliers d'euros | Montant au début de |
Augmentations: Dotations |
TUP | Diminutions: Reprises |
Montant à la fin de |
|---|---|---|---|---|---|
| Provisions réglementées | l'exercice | exercice | exercice | l'exercice | |
| Total I | |||||
| Provisions pour risques et charges | |||||
| Provisions pour litiges | |||||
| Provisions pour renouvellement des | |||||
| immobilisations | |||||
| Provisions pour grosses réparations Autres provisions pour risques et charges |
|||||
| Total II | |||||
| Dépréciations | |||||
| Sur immobilisations incorporelles | |||||
| Sur immobilisations corporelles | |||||
| Sur titres mis en équivalence | |||||
| Sur titres de participation | 5 956 | 191 | 5 399 | 748 | |
| Sur autres immobilisations financières | |||||
| Sur comptes clients | 24 | 64 | 13 | 75 | |
| Sur autres créances | 4 834 | 2 453 | 923 | 6 364 | |
| Total III | 10 814 | 2 708 | 6 335 | 7 187 | |
| TOTAL GENERAL (I + II + III) | 10 814 | 2 708 | 6 335 | 7 187 | |
| Dont dotations et reprises | |||||
| - d'exploitation | 24 | 64 | 13 | 75 | |
| - financières | 10 790 | 2 644 | 6 322 | 7 112 |
- exceptionnelles
La reprise de dépréciation de 5 399 K€ porte sur les titres de la SNC Foncière du Chêne Vert et résulte de la plus-value comptable générée par la cession d'un de ses actifs immobiliers.
Par ailleurs, le complément de dépréciation comptabilisé sur les autres créances permet de couvrir le risque estimé sur les comptes courants débiteurs.
| En K€ | Montant brut | A 1 an au plus | A plus d'1 an |
|---|---|---|---|
| De l'actif immobilisé | |||
| Créances rattachées à des participations Prêts (1) (2) Autres immobilisations financières |
|||
| De l'actif circulant | |||
| Avances et Acomptes versés sur commandes Clients douteux et litigieux |
5 | 5 | |
| Autres créances clients Créances représentatives de titres prêtés |
884 | 884 | |
| Personnel et comptes rattachés | |||
| Sécurité sociale et autres organismes sociaux Créances fiscales |
3 | 3 | |
| Taxe sur la valeur ajoutée | 85 | 85 | |
| Autres impôts, taxes et versements assimilés Divers |
|||
| Groupe et associés (2) | 36 845 | 36 845 | |
| Débiteurs divers | 107 | 107 | |
| Charges constatées d'avance | 53 | 53 | |
| Total | 37 982 | 1 137 | 36 845 |
(1) Dont prêts accordés en cours d'exercice
(1) Dont remboursements obtenus en cours d'exercice
(2) Prêts et avances consenties aux associés 36 845
| Produits à recevoir inclus dans les postes suivants du bilan | 30/06/2021 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| En K€ | ||
| Créances rattachées à des participations | ||
| Autres titres immobilisés | ||
| Prêts | ||
| Autres immobilisations financières | ||
| Créances clients et comptes rattachés | 35 | 46 |
| Autres créances | 5 | 1 |
| Valeurs mobilières de placement | 12 | |
| Disponibilités | ||
| Total | 40 | 60 |
Les charges constatées d'avance de 53 K€ sont composées de charges ordinaires dont la répercussion sur le résultat est reportée à un exercice ultérieur.
Ce poste est composé des placements en comptes à terme et d'actions propres. Aucune plus-value latente n'existe à la clôture.
Au 30 juin 2021, la société détenait 493 136 actions propres pour 3 369 K€.
Détail des mouvements intervenus sur l'exercice clos au 30 juin 2021 :
| Flux bruts cumulés | ||||
|---|---|---|---|---|
| Achats | Ventes | Annulation / Conversion |
||
| Nombre de titres | 40 195 | 45 041 | ||
| Cours moyen de la transaction |
7,78 € | 8,13 € | ||
| Montants | 312 838 | 366 406 |
En mai 2017, SCBSM a émis un emprunt obligataire à Option de Remboursement en Numéraire et/ou en Actions Nouvelles et/ou Existantes par placement privé d'un montant de 20,7 M€, d'une durée de 6 ans.
Cet emprunt est représenté par 2 646 489 obligations, d'une valeur nominale unitaire de 7,84 €, qui porteront intérêt à un taux nominal annuel de 2,5 %.
Les conditions et modalités de cet emprunt obligataire sont détaillées dans le Prospectus relatif à l'opération disponible sur le site internet de la société (www.scbsm.fr).
SCBSM a émis au cours de l'exercice un emprunt obligataire de 12,5 M€ d'une valeur nominale unitaire de 1 000 €.
Cet emprunt a pour échéance le 5 janvier 2024 et porte intérêt au taux nominal annuel de 3,95 %.
| Différentes | Nombre de titres | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| catégories De titres |
Valeur Nominale |
Au début de l'exercice |
Créés pendant l'exer. |
Remboursés pendant l'exer. |
Annulés pendant l'exer. |
En fin d'exercice |
| ACTIONS | 2.50 | 12 735 819 | 12 735 819 |
Les actions ordinaires sont entièrement libérées et de même catégorie.
| En K€ | 30/06/20 | Augmentation de capital |
Réduction de capital |
Affectation du résultat N-1 |
Distribution | Résultat de l'exercice |
30/06/21 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Capital social | 31 840 | 31 840 | |||||
| Prime d'émission | 17 774 | 17 774 | |||||
| Réserve légale | 2 | 2 | |||||
| Autres réserves | -4 127 | -4 127 | |||||
| Report à nouveau |
-30 266 | 7 890 | -22 377 | ||||
| Résultat | 7 890 | -7 890 | 6 450 | 6 450 | |||
| Total | 23 113 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 450 | 29 562 |
| Montant maximum (K€) |
Date emprunt |
Durée (ans) |
Taux | Dette au 30/06/2021 et intérêts courus (K€) |
Contrat de couverture |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 468 | nov-11 | 15 | Eur3M+1,8 | 2 175 | - |
| 1 750 | juill-13 | 12 | Eur3M+2,6 + Floor à 0 |
979 | - |
| 4 500 | avr-15 | 12 | Eur3M+2,1 + Floor à 0 |
2 912 | - |
| 1 800 | fev-16 | 5 | Eur3M+1,75 + Floor à 0 |
94 | - |
| 5 400 | mai-17 | 13 | Eur3M+2 + Floor à 0 |
4 051 | Cap à 2 %, prime |
| 990 | sept-19 | 9 | Eur3M+1,85 + Floor à 0 |
909 | Cap à 0,5 %, prime |
| 1 750 | sept-19 | 9 | Eur3M+1,5 + Floor à 0 |
1 025 | Cap à 0,5 %, prime |
| Montant maximum (K€) |
Date emprunt |
Durée (ans) |
Taux | Dette au 30/06/2021 et intérêts courus (K€) |
Contrat de couverture |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 780 | nov-07 | 14 | Eur3M+0,85 | 190 | - |
| 1 950 | nov-12 | 9 | Eur3M+1,050 | 98 | - |
| Valeur d'origine des Biens |
Redevances crédit Bail 2020/2021 |
Redevances cumulées au 30/06/2021 |
Dotations Amort. 2020/2021 si bien en propriété |
Amort. cumulés au 30/06/2021 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs Fortis Lease | 3 780 | 380 | 2 639 | 179 | 2 439 |
| Actifs Fortis Lease acquis en 2011/2012 |
1 950 | 196 | 1 362 | 93 | 1 258 |
| Total | 5 730 | 576 | 4 001 | 272 | 3 697 |
| Total | Moins d'un an | Entre 1 et 2 ans | Entre 2 et 5 ans | A plus de cinq ans |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs Fortis Lease | 190 | 190 | |||
| Actifs Fortis Lease acquis en 2011/2012 |
98 | 98 | |||
| Total | 288 | 288 |
| Valeur d'origine des Biens |
Amortissements cumulés 30/06/2021 suite aux redevances payées |
Valeur résiduelle | |
|---|---|---|---|
| Actifs Fortis Lease | 3 780 | 3 590 | 190 |
| Actifs Fortis Lease acquis en 2011/2012 |
1 950 | 1 852 | 98 |
| Total | 5 730 | 5 442 | 288 |
| En K€ | Montant brut | A 1 an au plus | De 1 à 5 ans | A plus de 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| Emprunts obligataires convertibles (1) | 21 851 | 65 | 21 786 | |
| Autres emprunts obligataires (1) | 12 757 | 247 | 12 510 | |
| Emprunts et dettes auprès d'établissements de crédit: (1) |
||||
| - à un an maximum à l'origine | ||||
| - à plus d'un an à l'origine | 12 157 | 1 675 | 6 930 | 3 552 |
| Emprunts et dettes financières diverses (1) (2) | 374 | 170 | 204 | |
| Avances er acomptes reçus sur commandes en cours |
127 | 127 | ||
| Fournisseurs et comptes rattachés | 400 | 400 | ||
| Personnel et comptes rattachés | 21 | 21 | ||
| Sécurité sociale et autres organismes sociaux | 47 | 47 | ||
| Impôts sur les bénéfices Exit tax | ||||
| Taxe sur la valeur ajoutée | 164 | 164 | ||
| Autres impôts, taxes et versements assimilés | 140 | 140 | ||
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 143 | 143 | ||
| Groupe et associés (2) | 25 453 | 25 453 | ||
| Autres dettes | 16 | 16 | ||
| Dettes représentatives de titres empruntés | ||||
| Produits constatés d'avance | 9 | 9 | ||
| Total | 73 659 | 3 224 | 41 430 | 29 005 |
| (1) Emprunts souscrits en cours d'exercice | ||||
(1) Emprunts remboursés en cours d'exercice 1 819 (2) Emprunts, dettes contractés auprès des associés 25 453
| Charges à payer incluses dans les postes suivants du bilan | 30/06/2021 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| Emprunts obligataires convertibles | 65 | 65 |
| Autres emprunts obligataires | 247 | 247 |
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | 43 | 49 |
| Emprunts et dettes financières divers | ||
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 208 | 179 |
| Dettes fiscales et sociales | 164 | 215 |
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 112 | 115 |
| Autres dettes | 12 | 27 |
| Avoir à établir | 64 | 60 |
| Total | 916 | 957 |
| Montant brut concernant les entreprises |
Montant des dettes ou des créances |
||
|---|---|---|---|
| Poste | Liées | Avec lesquelles la société a un lien de participation |
représentées par des effets de commerce |
| Immobilisations incorporelles Avances et acomptes Immobilisations Corporelles Avances et acomptes Immobilisations financières Participations Créances rattachées à des participations Prêts |
47 547 | ||
| Autres titres immobilisés Autres immobilisations financières |
|||
| Total immobilisations | 47 547 | ||
| Avances et acomptes versés sur commandes Créances |
|||
| Créances clients et comptes rattachés Autres créances |
587 36 845 |
||
| Capital souscrit appelé non versé | |||
| Total Créances | 37 432 | ||
| Valeurs mobilières de placement Disponibilités Dettes Emprunts obligataires convertibles Autres emprunts obligataires Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit Emprunts et dettes financières divers Avances et acomptes reçus sur commandes en cours Dettes fournisseurs et comptes rattachés Dettes sur immobilisations et comptes rattachés |
25 453 | ||
| Autres dettes | |||
| Total Dettes | 25 453 | ||
| Charges et produits financiers | |||
| Produits de participation | 594 | ||
| Autres produits financiers | 165 | ||
| Charges financières | 290 |
| 30/06/2020 | ||||
|---|---|---|---|---|
| En K€ | France | Etranger | Total | Total |
| Revenus locatifs | 1 785 | 1 785 | 1 686 | |
| Prestations de services | 846 | 846 | 386 | |
| Autres | 846 | 846 | 940 | |
| Chiffre d'affaires Net | 3 477 | 3 477 | 3 013 |
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Sur opération de gestion | 32 | 51 |
| Sur opération en capital | 5 858 | 19 |
| Produits exceptionnels | 5 890 | 70 |
| Sur opération de gestion | 137 | 101 |
| Sur opération en capital | 813 | 1 |
| Charges exceptionnelles | 950 | 102 |
| Résultat exceptionnel | 4 940 | -32 |
Le résultat exceptionnel s'élève à 4 940 K€, essentiellement lié à la cession des immeubles.
Aucune provision n'a été constatée concernant les engagements de retraite car l'engagement n'est pas significatif au regard des effectifs et de l'ancienneté.
| Personnel salarié | Personnel mis à disposition de l'entreprise |
|
|---|---|---|
| Cadres | 2 | |
| Agents de maîtrise et techniciens | 2 | |
| Apprentis en contrat en alternance | ||
| Total | 4 | 0 |
Au cours de l'exercice clos le 30 juin 2021, aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, ni avantage en nature n'a été perçu par les mandataires sociaux du Groupe SCBSM, hormis les éventuels remboursements de frais et les jetons de présence.
Monsieur Jacques LACROIX perçoit néanmoins une rémunération indirecte à travers la société Compagnie Financière Brocéliande SAS au titre des missions d'assistance en matière notamment de développement, de participation aux décisions d'investissement, recherche et structuration de
financements et mise en œuvre de la stratégie de développement d'assistance. Les honoraires relatifs à cette prestation se sont élevés à 292 K€ pour l'ensemble du Groupe SCBSM au titre de l'exercice clos le 30 juin 2021.
Les honoraires des commissaires aux comptes s'élèvent à 116 K€ annuel répartis de la façon suivante :
Loyers à recevoir :
SCBSM est engagé dans l'activité de location immobilière de son portefeuille d'immeubles constitué de bureaux, commerces et immeubles à usage mixte bureaux/activité. Les contrats de location non résiliables engagés sur ces immeubles ont des durées résiduelles généralement comprises entre 1 et 10 ans. Les loyers futurs minimaux à recevoir au titre des contrats de location simple non résiliables sont les suivants au 30 juin 2021 :
| En K€ | 30/06/2021 |
|---|---|
| Moins d'un an | 1 947 |
| De un à deux ans | 1 653 |
| De deux à cinq ans | 2 170 |
| Plus de cinq ans | 2 066 |
| Total des engagements reçus sur contrats de location simple | 7 836 |
Il s'agit des garanties données dans le cadre des financements bancaires ou contrats de location financement. Ces garanties couvrent essentiellement un nantissement des parts sociales des filiales et l'hypothèque des actifs immobiliers détenus en direct par SCBSM. En sus des garanties présentées cidessous, des engagements de remboursement anticipé en cas de changement de contrôle sont fréquemment présents dans nos contrats.
| Société | Prêteur | Échéance | Dette au 30/06/2021 yc frais accessoires et intérêts courus (K€) |
Valeur de l'actif hypothéqué au 30/06/2021 |
Description des garanties et engagements |
|---|---|---|---|---|---|
| SA SCBSM | BNP Lease | 2021 | 190 | Cession Dailly des loyers | |
| SA SCBSM | BNP Lease | 2021 | 95 | Cession Dailly des loyers et du contrat de couverture de taux | |
| SA SCBSM | Palatine | 2026 | 2 169 | 17 500 Hypothèque, cession Dailly des loyers | |
| SA SCBSM | Palatine | 2025 | 972 | 11 400 Hypothèque, cession Dailly des loyers | |
| SA SCBSM | Palatine | 2027 | 2 864 | 8 200 Hypothèque conventionnelle de 2ème rang, cession Dailly des loyers |
|
| SA SCBSM | Arkéa | 2021 | 94 | 11 110 Hypothèque, cession Dailly des créances au titre du prêt intragroupe |
|
| SA SCBSM | Palatine | 2030 | 4 043 | 11 400 Hypothèque en 3ème rang, engagement de non cessions parts, constitution cash réserve à hauteur de 300 000 € et à ajuster si le ratio DSCR est inférieur à 110 %, cession Dailly |
|
| SA SCBSM | Palatine | 2028 | 1 889 | 9 300 Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers | |
| SCI Baltique | Genefim | 2025 | 33 067 | Nantissement de l'avance preneur, cession Dailly du produit de couverture et des créances, promesse de nantissement de compte titres, cautionnement solidaire de SCBSM et nantissement des parts sociales de la SCI |
| SCI Berlioz | BECM | 2027 | 18 374 | 27 400 Hypothèque, privilège de prêteurs de deniers, nantissement du compte de fonctionnement et des parts sociales, cession Dailly |
|---|---|---|---|---|
| SCI Buc | Palatine | 2022 | 450 | 3 750 Hypothèque, cession Dailly des loyers |
| SCI Cathédrale |
BECM | 2029 | 36 664 | 72 053 Hypothèques de 1er rang et sans concurrence, Hypothèque conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur les contrats de couverture Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires et des prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement des créances au titre des couvertures de taux, cession Dailly des créances de loyers et d'assurance, Délégation légale d'assurance, Caution solidaire SCBSM |
| SCI Des Bois | Genefim | 2024 | 1 778 | Cession Dailly du produit de couverture, nantissement des parts sociales de la filiale concernée, caution solidaire de la SCBSM, Cession Dailly des loyers |
| SCI Des Bois de Norvège |
BNP Lease | 2022 | 225 | Nantissement des parts sociales, cession Dailly des loyers et des créances issues du contrat de couverture, engagement de domiciliation des loyers et nantissement du compte bancaire |
| SCI Des Bois de Norvège |
BNP | 2027 | 826 | 3 380 Privilège de prêteur de deniers de 1ier rang sur le bien et hypothèque conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur le prêt non garantie par le privilège de prêteur de deniers Cession Dailly des loyers et nantissements des parts de la filiale concernée Délégation imparfaite des créances et hypothèque de 3ème rang au titre du contrat de couverture de taux |
| SNC Deux Six Sept |
BNP | 2025 | 15 138 | 26 500 Privilège de prêteur de deniers de 1er rang sans concurrence, cession Dailly de créances de loyers commerciaux, constitution d'une garantie sur espèces à hauteur de 300 000 € et engagement de maintien de l'actionnariat |
| SCI Val sans retour |
Caisse d'épargne |
2027 | 1 514 | 5 800 Hypothèque, Caution solidaire SCBSM et délégation des loyers |
| SNC Foncière du Chêne Vert |
BECM | 2032 | 6 739 | 15 950 Hypothèques, nantissement des parts sociales, cession Dailly des créances locatives et d'assurance |
| SCI Haussmann Eiffel |
BECM | 2029 | 11 073 | 24 000 Hypothèques de 1er rang et sans concurrence, Hypothèque conventionnelle complémentaire de 2ème rang sur les contrats de couverture Nantissement des parts sociales, des comptes bancaires et des prêts subordonnés, cession Dailly et Nantissement des créances au titre des couvertures de taux, cession Dailly des créances de loyers et d'assurance, Délégation légale d'assurance, Caution solidaire SCBSM |
| SCI Parabole IV |
Palatine | 2034 | 4 271 | 11 931 Hypothèque, cession Dailly des loyers et nantissement des créances. |
| SNC Sentier | Arkéa | 2026 | 2 224 | 11 110 Hypothèque, cession Dailly des indemnités cessibles d'assurances « perte de loyer » et « perte d'exploitation », cession Dailly des créances locatives, engagement de ne pas contracter de nouveaux emprunts sans l'accord du prêteur, nantissement des comptes de l'opération |
| SNC Un et Trois |
Arkéa | 2024 | 13 512 | 17 000 Hypothèque, cession Dailly des créances, nantissement des loyers d'habitation, constitution d'une réserve de liquidité si le ratio ICR est inférieur à 115 % |
| SCI Villiers luats |
Crédit Mutuel |
2025 | 721 | 1 850 Hypothèque |
Autres engagement donnés ou reçus
Néant.
| EMPLOIS | 30/06/21 | 30/06/20 | RESSOURCES | 30/06/21 | 30/06/20 |
|---|---|---|---|---|---|
| Distributions mises en paiement au cours de l'exercice |
Capacité d'autofinancement de l'exercice |
- 1 012 | 13 283 | ||
| Acquisitions d'éléments actifs immobilisés - Immobilisations Incorporelles - Immobilisations corporelles - Immobilisations financières |
22 2 |
84 | Cessions ou réductions éléments actif immobilisé - Cession d'immobilisations : - incorporelles - corporelles |
877 | |
| Charges à répartir sur plusieurs exercices Réduction Capitaux propres (réduction de capital, retraits) |
4 546 | - Cession ou réductions immobilisations financières Augmentation Capitaux propres : - Augmentation de capital ou apport - Augmentation des autres capitaux propres |
|||
| Remboursements dettes financières | 2 450 | 30 493 | Augmentation dettes financières | 2 015 | |
| Remboursements Comptes courants | 16 360 | 13 766 | Augmentation Comptes courants | 9 704 | 22 479 |
| 18 834 | 48 889 | 9 569 | 37 777 | ||
| Variation du fonds de roulement net global (ressource nette) |
- | - | Variation du fonds de roulement net global (emploi net) |
9 264 | 11 112 |
Les filiales sauf SNC Foncière du Chêne Vert ont une date de clôture différentes de la maison mère ; les informations fournies correspondent au dernier exercice clôturé par les sociétés soit le 31/12/20.
| Capital K€ |
Quote part du capital détenue en % |
Réserves et report à nouveau avant affectation des |
Valeurs comptables des titres détenus (K€) |
Prêts et avances consentis par la société et non encore remboursés |
Chiffre d'affaires hors taxes du dernier exercice |
Résultats (bénéfice ou perte du dernier exercice |
Dividendes encaissés par la société au cours de |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| résultats (K€) |
Brute | Nette | au 30/06/21 (K€) |
écoulé (K€) | clos) (K€) | l'exercice | |||
| A - RENSEIGNEMENTS DETAILLES CONCERNANT LES FILIALES ET PARTICIPATIONS |
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| 1- Filiales (plus de 50 % du capital détenu) |
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| SCI ABAQUESNE | 1 | 100 | -963 | 1 | 1 | 3 075 | 728 | 481 | - |
| SCI BALTIQUE | 1 | 70 | -4 555 | 1 | 1 | -672 | 3 402 | -1 210 | - |
| SCI BERLIOZ | 1 | 99.9 | -1 432 | 1 176 | 1 176 | 6 078 | 810 | -1 750 | - |
| SCI BUC | 0 | 99 | 302 | 2 581 | 2 581 | 671 | 0 | -269 | - |
| SCI CATHEDRALE | 1 | 99 | -388 | 4 607 | 4 607 | -14 143 | 3 368 | 1 048 | 594 |
| SCI DES BOIS | 2 | 100 | -783 | 844 | 844 | 1 232 | 0 | -158 | - |
| SCI des BOIS DE NORVEGE | 1 | 99 | 0 | 1 | 1 | 669 | 263 | 7 | - |
| SNC DEUX SIX SEPT | 1 | 100 | 0 | 1 | 1 | 7 520 | 167 | -1 270 | - |
| SCI DU VAL SANS RETOUR | 1 | 99.9 | -179 | 2 848 | 2 848 | -1 105 | 582 | 138 | - |
| SNC FONCIERE DU CHENE VERT | 7 000 | 99.9999 | 2 903 | 32 241 | 32 241 | -8 492 | 1 343 | 5 795 | - |
| SAS LES PROMENADES DE LA THALIE | 400 | 100 | -718 | 557 | 0 | 383 | 0 | -7 | - |
| SCI LIP | 0 | 99 | -9 | 0 | 0 | 81 | 8 | -10 | - |
| SNC MEUBLES & CO | 10 | 100 | -1 652 | 0 | 0 | 1 705 | 1 | -23 | - |
| SCI PARABOLE IV | 0 | 100 | -1 183 | 2 355 | 2 355 | 1 073 | 408 | -108 | - |
| SNC SENTIER | 1 | 99 | -1 752 | 1 | 1 | 4 349 | 599 | 151 | - |
| SNC UN ET TROIS | 1 | 99.900 | 0 | 1 | 1 | 3 777 | 119 | -835 | - |
| SCI VILLIERS LUATS | 1 | 99.9 | -1 038 | 331 | 140 | 946 | 178 | 30 | - |
| SCI WITTENHEIM | 1 | 99 | -3 218 | 1 | 1 | 5 275 | 148 | -92 | - |
| 2 - Participations (de 10 % à 50 % du capital détenu) |
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| B - RENSEIGNEMENTS GLOBAUX SUR LES AUTRES FILIALES ET PARTICIPATIONS |
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| 1 - Filiales non reprises en A: | |||||||||
| a) françaises | |||||||||
| b) étrangères | |||||||||
| 2 - Participations non reprises en A: | |||||||||
| a) françaises | |||||||||
| b) étrangères |
En application des dispositions de l'article L.225-51-1 du Code de commerce, la direction générale de la SCBSM est assumée, soit par le président du Conseil d'Administration, soit par une autre personne physique portant le titre de directeur général.
Dans sa séance du 3 octobre 2005, le Conseil d'Administration a confié la présidence et la direction générale de la Société à Monsieur Jacques LACROIX pour la durée de son mandat d'administrateur. Le mandat de Monsieur Jacques LACROIX a été renouvelé le 17 décembre 2019 pour une durée de 4 ans prenant fin à l'issue de l'Assemblée Générale ordinaire des actionnaires statuant sur les comptes de l'exercice clos le 30 juin 2023.
Eu égard, à la taille de la société la dissociation entre les fonctions de direction générale et de président du Conseil d'Administration ne se justifiait pas.
Nous vous rappelons que lors du Conseil d'Administration du 3 octobre 2005, il a été décidé que le président du Conseil d'Administration cumulerait ses fonctions avec celles de Directeur Général pour la durée de son mandat d'administrateur.
Ainsi, la fonction de Directeur Général est assumée par le Président du Conseil d'Administration qui est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société. Il exerce ses pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve de ceux que la loi attribue expressément aux Assemblées d'actionnaires et au Conseil d'Administration. Il représente la société dans ses rapports avec les tiers.
Le Conseil d'Administration n'a pas souhaité limiter les pouvoirs du Directeur Général au-delà de ce qu'autorise la loi.
La société est administrée par un Conseil d'Administration de trois membres au moins et de dix-huit au plus.
Les administrateurs sont nommés par l'Assemblée Générale ordinaire qui peut les révoquer à tout moment. Les personnes morales nommées administrateurs sont tenues de désigner un représentant permanent soumis aux mêmes conditions et obligations que s'il était administrateur en son nom propre.
Le nombre d'administrateurs ayant dépassé 70 ans ne peut pas être supérieur au tiers des administrateurs en fonction. Si du fait qu'un administrateur en fonction vient à dépasser l'âge de 70 ans, la proportion du tiers susvisé est dépassée, l'administrateur le plus âgé est réputé démissionnaire d'office à l'issue de la prochaine Assemblée Générale Ordinaire.
La durée des fonctions des membres du Conseil d'Administration est de six ans maximum. Tout administrateur sortant est rééligible.
En vertu des dispositions des statuts et du règlement intérieur du Conseil d'Administration, chaque administrateur doit être propriétaire, dans le délai légal à compter de sa nomination d'une action SCBSM.
| Nom | Fonction | Date de nomination - renouvellement |
Date d'expiration du mandat |
|---|---|---|---|
| Jacques Lacroix | Président | 3 octobre 2005 (renouvelé le 17 décembre 2019) |
AG statuant sur les comptes clos le 30 juin 2023 |
| Hoche Partners représenté par Mr Jean-Daniel Cohen |
Administrateur Indépendant |
3 octobre 2005 (renouvelé le 16 décembre 2020) |
AG statuant sur les comptes clos le 30 juin 2024 |
| Hailaust et Gutzeit représentée par Melle Pauline Attinault |
Administrateur | 18 octobre 2013 (renouvelé le 17 décembre 2019) |
AG statuant sur les comptes clos le 30 juin 2023 |
| Crosswood représentée par Mme Sophie Erre |
Administrateur | 8 décembre 2008 (renouvelé le 17 décembre 2018) |
AG statuant sur les comptes clos le 30 juin 2022 |
| Sara Weinstein | Administrateur | 17 décembre 2019 | AG statuant sur les comptes clos le 30 juin 2023 |
Au 30 juin 2021, votre Conseil d'Administration est composé de cinq membres.
Le Conseil d'Administration ne comprend pas d'administrateur élu par les salariés.
A la connaissance de la société, il n'existe aucun conflit d'intérêt potentiel entre les devoirs à l'égard de SCBSM, des membres du Conseil d'Administration et leurs intérêts privés.
Parmi les membres du conseil, un seul d'entre eux : Hoche Partners est considéré comme indépendant conformément à la définition donnée par le Code de référence.
En effet, selon la huitième recommandation du Code Middlenext de gouvernement d'entreprise pour les valeurs moyennes et petites, les critères permettant de qualifier un membre du Conseil d'indépendant sont les suivants :
La liste des mandats exercés par les administrateurs de la société dans d'autres sociétés, est la suivante :
| Mandat actuel | Président du Conseil d'Administration |
|---|---|
| Adresse professionnelle | 12 rue Godot de Mauroy – 75 009 Paris |
| Date de première nomination | 3 octobre 2005 |
| Date de renouvellement | 17 décembre 2019 |
| Date d'échéance du mandat | AGO statuant sur les comptes de l'exercice clos le 30 juin 2023 |
| Autres mandats et fonctions exercés dans le Groupe |
Président Directeur Général SCBSM |
| Autres mandats et fonctions exercés hors du Groupe |
Gérant SCI BGM Gérant SCI Foncière Dinard Gérant SCI Dinard Gérant SCI Steel 77 Gérant SCCV Helleporra Gérant SARL Brocéliande Patrimoine Gérant SARL Immobilière Roll Berthier Président de Compagnie Financière Brocéliande SAS Président Directeur Général CROSSWOOD |
| Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années et ayant pris fin |
Néant |
| Mandat actuel | Administrateur Président du comité d'audit |
|---|---|
| Adresse professionnelle | 3 avenue Hoche – 75 008 Paris |
| Date de première nomination | 3 octobre 2005 |
| Date de renouvellement | 16 décembre 2020 |
| Date d'échéance du mandat | AGO statuant sur les comptes de l'exercice clos le 30 juin 2024 |
| Autres mandats et fonctions exercés dans le Groupe |
Néant |
| Autres mandats et fonctions exercés hors du Groupe – Hoche Partners |
Néant |
| Autres mandats et fonctions exercés hors du Groupe – Jean-Daniel Cohen |
Gérant de Equal Immobilier Gérant de Hoche Partners International Gérant de Hoche Partners Gérant de HP Promotion Président de Hoche Partners Energies Président de Ulysse Investissements Administrateur de Lusis Gérant d'Antarem Conseil Trustee Inovalis REIT Chairman Realia Properties Inc Président de Foncière Volta |
| Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années et ayant pris fin – Hoche Partners |
Néant |
| Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années et ayant pris fin – Jean-Daniel Cohen |
Administrateur Inovalis REIT |
| Mandat actuel | Administrateur |
|---|---|
| Adresse professionnelle | 7 rue Caumartin – 75 009 Paris |
| Date de première nomination | 30 juin 2006 |
| Date de renouvellement | 17 décembre 2019 |
| Date d'échéance du mandat | AGO statuant sur les comptes de l'exercice clos le 30 juin 2023 |
| Autres mandats et fonctions exercés dans le Groupe – Pauline Attinault |
Responsable financière au sein du Groupe SCBSM |
| Autres mandats et fonctions exercés hors du Groupe – Hailaust et Gutzeit |
Néant |
| Autres mandats et fonctions exercés hors du Groupe – Pauline Attinault |
Néant |
| Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années et ayant pris fin – Hailaust et Gutzeit |
Néant |
| Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années et ayant pris fin – Pauline Attinault |
Néant |
| Mandat actuel | Administrateur |
|---|---|
| Adresse professionnelle | 8 rue de Sèze – 75 009 Paris |
| Date de première nomination | 8 décembre 2008 |
| Date de renouvellement | 17 décembre 2018 |
| Date d'échéance du mandat | AGO statuant sur les comptes de l'exercice clos le 30 juin 2022 |
| Autres mandats et fonctions exercés dans le Groupe – Sophie Erre |
Directrice du Patrimoine au sein du Groupe SCBSM |
| Autres mandats et fonctions exercés hors du Groupe – Crosswood |
Gérant de SNC Foch Le Sueur Gérant de SNC DG Immo Président de SAS Hailaust et Gutzeit Gérant de SNC Adalgisa |
| Autres mandats et fonctions exercés hors du Groupe – Sophie erre |
Gérante de la SCI Mathale |
| Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années et ayant pris fin – Crosswood |
Néant |
| Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années et ayant pris fin – Sophie Erre |
Néant |
| Mandat actuel | Administrateur |
|---|---|
| Adresse professionnelle | 17 Hagivha St Savion - Israel |
| Date de première nomination | 17 décembre 2019 |
| Date de renouvellement | |
| Date d'échéance du mandat | AGO statuant sur les comptes de l'exercice clos le 30 juin 2023 |
| Autres mandats et fonctions exercés dans le Groupe |
Néant |
| Autres mandats et fonctions exercés hors du Groupe |
Avocate |
| Autres mandats et fonctions exercés au cours des cinq dernières années et ayant pris fin |
Néant |
Le Conseil d'Administration est composé d'administrateurs aux compétences et profils variés. Ils ont tous une bonne connaissance de l'activité de SCBSM et de son secteur d'activité. Les profils de chaque administrateur proposé ont été communiqués à l'Assemblée Générale et la nomination de chaque administrateur a fait l'objet d'une résolution distincte. 60 % des membres du Conseil d'Administration sont des femmes.
Diplômé d'HEC, Jacques Lacroix, 53 ans, a débuté sa carrière comme consultant en audit puis en conseil. Après plusieurs expériences de management dans des secteurs variés notamment les nouvelles technologies, il a développé en 2001 une activité de refinancement immobilier et montage d'opérations d'investisseurs.
Fort de son expertise sur le marché immobilier, Jacques Lacroix a démarré une activité d'investisseur en collaboration avec des clients privilégiés dès 2003. En 2005, Jacques Lacroix a su persuader ses associés de constituer une véritable foncière en apportant leurs investissements à SCBSM, coquille inscrite sur le marché libre. En 2006, avec le soutien de ses partenaires bancaires, Jacques Lacroix est devenu l'actionnaire de référence de SCBSM transférée dans la foulée sur Eurolist.
Hoche Partners est société à responsabilité limitée spécialisée dans le conseil en financements structurés et notamment le montage de financements immobiliers complexes. Elle est présente en France, aux Etats-Unis et au Japon.
Monsieur Jean-Daniel Cohen : Centralien de 59 ans, banquier de profession, il a été président de la Banque Louis Dreyfus Finance, Directeur général associé d'Aurel Leven puis fondateur d'Hoche Partners (anciennement Hermès Partners) en 2001.
SAS HAILAUST ET GUTZEIT est une société par actions simplifiée de droit français détenue à 100 % par CROSSWOOD.
Mademoiselle Pauline Attinault est responsable financière et administrative du Groupe SCBSM.
CROSSWOOD SA est une société anonyme de droit français cotée sur le compartiment C de Nyse Euronext Paris. La société détient directement et indirectement plusieurs actifs immobiliers à usage de bureaux, habitations et commerces.
Madame Sophie ERRE, 43 ans, occupe le poste de Directrice du Patrimoine au sein du Groupe SCBSM qu'elle a rejoint fin 2006 après une expérience de Directrice de centres commerciaux.
Madame Sara Weinstein, 40 ans, est diplômé de l'université de droit de Bor Ilan et est inscrit au barreau israélien depuis 2005.
A la connaissance de la Société, il n'existe aucun lien familial entre les membres du Conseil d'Administration.
Le Conseil d'Administration a adopté son règlement intérieur lors de sa séance du 17 novembre 2005.
Le règlement intérieur décrit le mode de fonctionnement, les pouvoirs et les attributions du Conseil d'Administration ainsi que les conditions de ses réunions et délibérations. Il précise également les règles de déontologie applicables aux membres du Conseil d'Administration.
Le texte du règlement intérieur actuellement en vigueur est reproduit ci-dessous :
Le Conseil d'Administration se prononce sur l'ensemble des décisions relatives aux orientations de l'activité de la société et veille à leur mise en œuvre par la direction générale.
Le Conseil d'Administration procède aux contrôles et vérifications qu'il juge opportuns. Lorsque le conseil considère qu'il y a lieu d'effectuer un tel contrôle ou vérification, il en définit précisément l'objet et les modalités dans une délibération et y procède lui-même ou en confie l'exécution à l'un de ses comités, à l'un de ses membres ou à un tiers.
Lorsque le Conseil d'Administration décide que le contrôle ou la vérification sera effectué par l'un de ses membres ou par un tiers, la mission est définie dans les conditions fixées par l'article 2 ci-après.
Le Président fixe les conditions d'exécution du contrôle ou de la vérification. Il veille à ce que les informations utiles au contrôle ou à la vérification soient fournies à celui qui le réalise.
Il est fait rapport au Conseil d'Administration à l'issue du contrôle ou de la vérification. Celui-ci arrête les suites à donner à ses conclusions.
Conformément aux dispositions du Code de Commerce, le Conseil d'Administration peut conférer à un ou plusieurs de ses membres ou à des tiers, actionnaires ou non, une mission dont il arrêtera les principales caractéristiques. Lorsque le ou les titulaires de la mission sont membres du Conseil d'Administration, ils ne prennent pas part au vote.
Sur la base de cette délibération, il est établi à l'initiative du Président un projet de lettre de mission, qui :
Le rapport de mission est communiqué par le Président aux administrateurs de la société. Le Conseil d'Administration délibère sur les suites à donner au rapport de mission.
Afin de préparer ses travaux, le Conseil d'Administration peut décider, conformément aux dispositions du Code de Commerce, la création de comités chargés d'étudier les questions que lui-même ou son Président soumet, pour avis, à leur examen.
Le Conseil d'Administration fixera par le présent Règlement le domaine de compétence de chaque comité. Dans son domaine de compétence, chaque comité formule des propositions, des recommandations ou des avis selon le cas. A ces fins, il peut décider de faire procéder à toute étude susceptible d'éclairer les délibérations du conseil.
Le Conseil d'Administration désigne les membres et le Président de chaque comité. Les membres des comités participent personnellement à leurs réunions, le cas échéant par des moyens de visioconférence ou de téléconférence.
Les réunions des comités se tiennent au siège social ou en tout autre lieu fixé par son Président.
Le Président de chaque comité établit l'ordre du jour de ses réunions et le communique au Président.
Le Président de chaque comité peut décider d'inviter à certaines de ses réunions tout ou partie des membres du Conseil d'Administration et, en tant que de besoin, toute personne de son choix à ses réunions. Il fait connaître au Président du Conseil d'Administration les membres de la direction qu'il souhaite voir participer à une séance.
Les conditions de saisine de chaque comité sont les suivantes :
Le secrétariat de chaque comité est assuré par le secrétariat du Conseil d'Administration.
Le Président du Conseil d'Administration veille à ce que les informations nécessaires à l'exercice de leur mission soient mises à la disposition des comités. Il veille aussi à ce que chaque comité soit tenu régulièrement informé des évolutions législatives et réglementaires constatées et relatives à son domaine de compétence.
Les propositions, recommandations et avis émis par les comités font l'objet de rapports communiqués par le Président desdits comités au Président du Conseil d'Administration pour communication à ses membres.
Le Conseil d'Administration se réunit aussi souvent que l'intérêt de la société l'exige.
Le Président arrête l'ordre du jour de chaque réunion du Conseil d'Administration et le communique en temps utile et par tous moyens appropriés à ses membres.
Les documents permettant aux administrateurs de se prononcer en toute connaissance de cause sur les points inscrits à l'ordre du jour par le Président sont communiqués par ce dernier aux administrateurs quarante-huit heures au moins avant la réunion du conseil, sauf urgence ou nécessité d'assurer une parfaite confidentialité.
En tout état de cause, le Conseil d'Administration peut au cours de chacune de ses réunions, en cas d'urgence, et sur proposition du Président, délibérer de questions non inscrites à l'ordre du jour qui lui a été communiqué.
Chaque administrateur dispose, outre l'ordre du jour de chaque réunion du conseil, des documents lui permettant de prendre position en toute connaissance de cause et de manière éclairée sur les points qui y sont inscrits.
Lors de chaque Conseil d'Administration, le Président porte à la connaissance de ses membres les principaux faits et événements significatifs portant sur la vie de la société et du Groupe, intervenus depuis la date du précédent conseil.
Le Président veille à ce que des moyens de visioconférence ou de téléconférence retransmettant les délibérations de façon continue soient mis à la disposition des administrateurs résidant en province ou à l'étranger ainsi que ceux qui s'y trouvent pour un motif légitime, afin de leur permettre de participer aux réunions du Conseil d'Administration.
Lorsque le lieu de convocation du Conseil d'Administration n'est pas celui du siège de la société, le Président prend les dispositions voulues pour que les administrateurs qui ont décidé de s'y réunir puissent y participer grâce aux moyens décrits ci-dessus.
Sont réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité les administrateurs participant à la réunion par des moyens de visioconférence ou de téléconférence.
Les caractéristiques des moyens de visioconférence ou de téléconférence utilisés doivent satisfaire à des caractéristiques techniques garantissant une participation effective à la réunion du Conseil dont les délibérations doivent être retransmises de façon continue. A défaut, les administrateurs concernés ne pourront être réputés présents et, en l'absence du quorum, la réunion du conseil devra être ajournée.
Le registre de présence aux séances du Conseil d'Administration doit indiquer le nom des administrateurs participant à la réunion par visioconférence ou par moyens de télécommunication. Il doit également faire état de la survenance éventuelle d'un incident technique relatif à une visioconférence ou une téléconférence lorsque cet incident a perturbé le déroulement de la séance.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables pour l'adoption des décisions prévues par les articles L.225-47, L.225-53, L.225-55, L.232-1 et L.233-16 du Code de commerce, respectivement relatifs :
Les membres du Conseil d'administration sont tenus à une obligation absolue de confidentialité en ce qui concerne le contenu des débats et délibérations du conseil et de ses comités éventuels ainsi qu'à l'égard des informations qui y sont présentées.
Dans l'exercice du mandat qui lui est confié, chaque administrateur doit se déterminer indépendamment de tout intérêt autre que l'intérêt social de l'entreprise.
Chaque administrateur est tenu d'informer le Président de toute situation le concernant susceptible de créer un conflit d'intérêts avec la société ou une des sociétés du Groupe.
En acceptant le mandat qui lui est confié, chaque administrateur s'engage à l'assumer pleinement, à savoir notamment :
Le Conseil d'administration veille à l'amélioration constante de l'information communiquée aux actionnaires. Chaque administrateur, notamment par sa contribution aux travaux des comités du conseil, doit concourir à ce que cet objectif soit atteint.
Chaque administrateur s'engage à remettre son mandat à la disposition du conseil lorsqu'il estime de bonne foi ne plus être en mesure de l'assumer pleinement.
Le Conseil d'Administration détermine les orientations de l'activité de la société et veille à leur mise en œuvre. Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d'actionnaires et dans la limite de l'objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la société et règle par ses délibérations les affaires qui la concernent.
Le Conseil d'Administration se réunit aussi souvent que l'intérêt de la société l'exige. Il est convoqué par le président à son initiative et, s'il n'assume pas la direction générale, sur demande du directeur général ou encore, si le conseil ne s'est pas réuni depuis plus de deux mois, sur demande du tiers au moins des administrateurs. Hors ces cas où il est fixé par le ou les demandeurs, l'ordre du jour est arrêté par le président. Les réunions doivent se tenir au siège social. Elles peuvent toutefois se tenir en tout autre lieu indiqué dans la convocation, mais sous réserve du consentement de la moitié au moins des administrateurs en exercice.
Le conseil ne délibère valablement que si la moitié au moins de ses membres est présente. Le règlement intérieur peut prévoir que sont réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité les administrateurs qui participent à la réunion par des moyens de visioconférence dans les limites et sous les conditions fixées par la législation et la réglementation en vigueur.
Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés, chaque administrateur présent ou représenté disposant d'une voix et chaque administrateur présent ne pouvant disposer que d'un seul pouvoir. En cas de partage, la voix du président de séance est prépondérante.
Un administrateur peut donner, par écrit, mandat à un autre administrateur de le représenter à une séance du conseil d'Administration. Chaque administrateur ne peut disposer, au cours d'une même séance, que d'une seule des procurations reçues.
Les délibérations du conseil sont constatées par des procès-verbaux établis et signés sur un registre spécial ou sur des feuilles mobiles dans les conditions fixées par les dispositions en vigueur.
Les réunions du Conseil d'Administration se déroulent normalement au siège social.
Le Conseil d'Administration s'est réuni 3 fois au cours de l'exercice 2020/2021, le taux de participation moyen des administrateurs s'élève à 93 %.
| Dates | Thèmes débattus | Taux de participation des administrateurs |
|---|---|---|
| 15 octobre 2020 | Arrêté des comptes sociaux et consolidés du 30 juin 2020 Renouvellement des mandats des administrateurs Convocation à l'AGM des actionnaires |
100 % |
| 30 mars 2021 | Arrêté des comptes semestriels consolidés du 31 décembre 2020 | 80 % |
| 14 juin 2021 | Approbation de la cession de l'actif des Renaudes Autorisation de la convention réglementée avec Brocéliande Patrimoine |
100 % |
Aucune réunion ne s'est tenue sans la présence du Président Directeur Général.
En application de l'article 12.3 des statuts, les administrateurs ont été convoqués verbalement ou par e-mail.
Conformément à l'article L.225-238 du Code de commerce, les Commissaires aux comptes ont été convoqués aux réunions du Conseil qui ont examiné et arrêté les comptes semestriels et annuels de la société et du Groupe SCBSM.
Conformément à l'article L.225-35 du Code de commerce et à l'article 4 du règlement intérieur du conseil, le Président a communiqué à chaque administrateur tous les documents et informations relatifs aux questions inscrites à l'ordre du jour et nécessaires à l'accomplissement de sa mission au moins 48 heures avant la réunion du conseil, sauf urgence.
Le Conseil d'Administration veille à la qualité de l'information fournie aux actionnaires ainsi qu'au marché.
A ce jour, il n'existe aucun autre membre de Direction au sein du Conseil d'Administration du Groupe SCBSM.
Les conventions libres et réglementées sont exposées aux paragraphes 4.3.2 et 4.5 ci-dessous pour ce qui concerne les membres du Conseil d'Administration.
A la connaissance de la Société, il n'existe pas de conflit d'intérêt entre les intérêts privés des membres des organes d'administration de la Société et l'intérêt social.
Il n'existe pas d'arrangement ou d'accord conclu avec les principaux actionnaires, ni avec des clients ou fournisseurs, en vertu desquels un membre du Conseil d'Administration aurait été désigné en tant qu'administrateur de la Société.
A la connaissance de la Société, aucun mandataire social n'a fait l'objet :
En outre, à la connaissance de la Société, aucun mandataire social n'a été empêché par un tribunal d'agir en qualité de membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance d'un émetteur ou d'intervenir dans la gestion ou la conduite des affaires d'un émetteur au cours des cinq dernières années.
| Exercice 30 juin 2021 | Exercice 30 juin 2020 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Hoche Partners SARL | Montants dus | Montants versés | Montants dus | Montants versés | |
| Autres Rémunérations | - | - | - | - | |
| Jetons de présence | 2 000 | - | - | 2 000 | |
| TOTAL | 2 000 | - | - | 2 000 |
| Exercice 30 juin 2021 | Exercice 30 juin 2020 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Hailaust & Gutzeit SAS | Montants dus | Montants versés | Montants dus | Montants versés | |
| Autres Rémunérations | - | - | - | - | |
| Jetons de présence | 2 000 | - | - | 2 000 | |
| TOTAL | 2 000 | - | - | 2 000 |
| Crosswood SA | Exercice 30 juin 2021 | Exercice 30 juin 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| Montants dus | Montants versés Montants dus |
Montants versés | ||
| Autres Rémunérations | - | - | - | - |
| Jetons de présence | 2 000 | - | - | 2 000 |
| TOTAL | 2 000 | - | - | 2 000 |
| Exercice 30 juin 2021 | Exercice 30 juin 2020 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Sara Weinstein | Montants dus | Montants versés Montants dus |
Montants versés | ||
| Autres Rémunérations | - | - | - | - | |
| Jetons de présence | - | - | 2 000 | - | |
| TOTAL | - | - | 2 000 | - |
L'ensemble des rémunérations des dirigeants mandataires sociaux figure dans le tableau suivant :
| Jacques Lacroix Président-Directeur Général |
Exercice 2021 | Exercice 2020 |
|---|---|---|
| Rémunérations dues au titre de l'exercice | 291 600 | 291 600 |
| Valorisation des rémunérations variables pluriannuelles attribuées au cours de l'exercice |
- | - |
| Valorisation des options attribuées au cours de l'exercice | - | - |
| Valorisation des actions de performance attribuées au cours de l'exercice |
- | - |
| TOTAL | 291 600 | 291 600 |
Le détail sur les rémunérations dues et versées au titre des exercices clos en 2020 et 2021 est le suivant :
| Jacques Lacroix | Exercice 30 juin 2021 | Exercice 30 juin 2020 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Président-Directeur Général | Montants dus | Montants versés Montants dus |
Montants versés | ||
| Rémunération fixe (*) | - | 291 600 | - | 291 600 | |
| Rémunération variable annuelle | - | - | - | - | |
| Rémunération variable pluriannuelle |
- | - | - | - | |
| Rémunération exceptionnelle | - | - | - | - | |
| Jetons de présence | 2 000 | - | - | 2 000 | |
| Avantages en nature | - | - | - | - | |
| TOTAL | 2 000 | 291 600 | - | 293 600 |
(*) Honoraires versés à CFB, détenue à 100 % par Monsieur Jacques Lacroix (Cf. paragraphe « 3.4.7.11 Transactions avec les parties liées »).
A la date du présent document d'enregistrement universel, la Société et ses filiales n'ont provisionné ou constaté aucune somme aux fins du versement de pensions, retraites ou autres avantages aux membres du Conseil d'Administration.
Aucune option de souscription ou d'achat d'action n'a été attribuée ou levée durant les exercices 2017 à 2021.
Aucune action de performance n'a été attribuée aux dirigeants mandataires sociaux durant les exercices 2017 à 2021.
Il n'existe pas d'engagement pris par la Société au bénéfice de ses mandataires sociaux correspondant à des éléments de rémunération (notamment des indemnités en exécution d'une clause de non concurrence), un régime de retraite supplémentaire, des indemnités ou des avantages susceptibles d'être dus à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions postérieurement à celles-ci.
Il n'existe pas de prime d'arrivée, ni de départ.
Enfin aucun mandataire social ne bénéficie de contrat de travail.
La rémunération des mandataires sociaux est fixée par le Conseil d'Administration de la Société.
Les rémunérations versées au titre de l'exercice 2020/2021 sont mentionnées aux paragraphes « 4.2.1 REMUNERATION GLOBALE DES MEMBRES DU CONSEIL D'ADMINISTRATION » et « 4.2.2 REMUNERATION GLOBALE DES DIRIGEANTS MANDATAIRES SOCIAUX ».
Conformément aux dispositions de l'article L. 225-45 du Code de commerce, le Conseil d'Administration a décidé de répartir le montant global des jetons de présence équitablement entre ses membres.
Les dirigeants mandataires sociaux :
Aucun engagement ni rémunération différée n'ont été accordés aux mandataires sociaux.
A l'exception des jetons de présence, les mandataires sociaux ne perçoivent aucune rémunération.
Monsieur Jacques Lacroix perçoit par ailleurs une rémunération indirecte au titre des missions permanentes à travers CFB (Cf. paragraphe « 3.4.7.11 Transactions avec les parties liées »).
Aucune mission exceptionnelle n'a été confiée à un administrateur.
Se reporter au paragraphe « 4.1.2 COMPOSITION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION ».
Un contrat de prestations de services pour des missions d'assistance en matière de développement, de négociations d'acquisition, de recherche de financement et mise en œuvre de la stratégie financière a été signé à partir du 1er janvier 2006 entre la SCBSM et la Compagnie Financière De Brocéliande (CFB), voir « 4.2.2 REMUNERATION GLOBALE DES DIRIGEANTS MANDATAIRES SOCIAUX ».
Un mandat de gestion locative et de suivi technique a été conclu entre SCBSM et ses filiales et la société Brocéliande Patrimoine SARL, filiale à 100 % de CFB. Ce mandat recouvre notamment les prestations suivantes sur l'ensemble des actifs immobiliers portés par la société ;
Gestion locative (administrative et comptable) : suivi de la correcte exécution des baux, renouvellement, avenant, émission du quittancement, recouvrement des loyers, établissement d'un rapport trimestriel de gestion ;
La rémunération associée à ce contrat est fonction du revenu locatif par immeuble pour les missions courantes et la commercialisation et forfaitaire selon l'importance des travaux pour le suivi technique. Un montant de 941 K€ a été comptabilisé au titre de l'exercice clos au 30 juin 2021.
La société a choisi de se référer au Code de gouvernement d'entreprise élaboré par Middlenext (Nouvelle édition septembre 2016).
Ce code Middlenext est disponible sur le site internet de Middlenext (www.middlenext.com) ci-après le Code de référence.
Le conseil d'administration a pris connaissance du Code de référence, et notamment des éléments présentés dans la rubrique « points de vigilance » de ce Code.
Conformément aux dispositions de l'alinéa 2 de l'article L.225-37-4 du Code de commerce, le présent rapport précise les dispositions du Code de référence qui ont été écartées et les raisons de ce choix sont les suivantes ;
Le faible nombre d'administrateurs (cinq) n'ayant pas évolué, certains comités spécialisés (rémunérations, nominations, stratégie) n'ont pas encore été mis en place en 2020/2021. Nous continuerons d'étudier l'opportunité de les constituer en fonction de l'évolution du nombre d'administrateurs et de leurs domaines de compétence.
Compte tenu de la taille de la Société et de la forte implication des dirigeants dans la gestion des procédures clés du Groupe, la gouvernance mise en place permet une bonne régulation du pouvoir ainsi qu'une efficience des prises de décision.
En conformité avec la recommandation R6 du Code de gouvernement MiddleNext sur la mise en place de comités et conformément à l'article L. 823-20 du Code de commerce, le Conseil d'Administration assume les fonctions de comité d'audit afin de permettre à l'ensemble des administrateurs de contribuer au suivi de l'élaboration de l'information financière et de l'efficacité des systèmes de contrôle interne. Conformément aux missions dévolues au comité d'audit, le Conseil d'administration réuni sous sa forme de comité d'audit assure ainsi le suivi :
Le Président du Conseil ainsi que les administrateurs non indépendants exerçant des fonctions de direction s'abstiennent d'assister aux réunions du Conseil sous sa forme de comité d'audit. La présidence de la réunion est alors confiée au Président du Comité d'audit lui-même administrateur indépendant. Cependant, le Président du Conseil d'administration ainsi que les administrateurs non indépendants exerçant des fonctions de direction peuvent être invités à participer à une partie de la réunion en fonction de la nature des sujets et des précisions et informations qu'ils peuvent utilement apporter afin d'enrichir les débats.
La société, compte tenu de sa taille modeste et de l'implication de son dirigeant, n'applique pas pour le moment les recommandations du rapport Bouton relatives au gouvernement d'entreprise en matière d'évaluation du fonctionnement du Conseil d'Administration.
Conformément au Code de référence, la société a privilégié l'autocontrôle par les administrateurs s'agissant de leur capacité à évaluer la pertinence du fonctionnement du Conseil d'administration, et les administrateurs sont régulièrement invités à s'exprimer sur le fonctionnement du conseil et sur la préparation de ses travaux.
La Société considère que le mode de fonctionnement du Conseil est satisfaisant et qu'il n'est pas nécessaire de prévoir un système spécifique d'évaluation de ses travaux.
Il n'y a pas à l'heure actuelle de code de déontologie pour les organes de Direction de la Société. Les administrateurs n'ont aucune limitation d'intervention.
Chaque administrateur est tenu d'être propriétaire d'un nombre d'actions fixé à 1 action. Le nombre d'actions maximum devant être détenu par un administrateur n'est pas réglementé.
A la connaissance de la société, il n'existe aucun conflit d'intérêt potentiel entre les devoirs à l'égard de SCBSM des membres du conseil d'administration et leurs intérêts privés.
En l'absence de règlement adopté par le conseil d'administration, les administrateurs ont pris l'engagement de s'interdire d'intervenir sur des opérations portant sur les titres de la société lorsqu'ils disposent d'informations non encore rendues publiques.
| Déclarant | Instrument financier |
Nature de l'opération |
Prix moyen pondéré (en €) |
Montant total (en €) |
|---|---|---|---|---|
| SAS Compagnie Financière de Brocéliande – Personne liée Jacques Lacroix Président |
Actions | Acquisition | 8,61 | 412 382 |
| SA Crosswood – Mandataire social |
Actions | Acquisition | 9,07 | 100 896 |
| SA Crosswood – Mandataire social |
Actions | Cession | 8,72 | 294 470 |
| En milliers d'euros | 30/06/2021 | 30/06/2020 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| KPMG | RSA | KPMG | MBV & Associés |
||
| Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés Société mère Filiales Missions accessoires |
75 | 41 | 75 - - |
40 - - |
|
| Sous-total | 75 | 41 | 75 | 40 | |
| Autres prestations | - | - | - | - | |
| Sous-total | - | - | - | - | |
| TOTAL | 75 | 41 | 75 | 40 |
Assemblée Générale d'approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2021
A l'assemblée générale de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A.,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l'intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l'occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d'autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l'article R. 225-31 du code de commerce, d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l'article R. 225-31 du code de commerce relatives à l'exécution, au cours de l'exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par l'Assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimées nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues.
Nous vous informons qu'il ne nous a été donné avis d'aucune convention autorisée et conclue au cours de l'exercice écoulé à soumettre à l'approbation de l'Assemblée Générale en application des dispositions de l'article L. 225-38 du Code de commerce.
En application de l'article R.225-30 du Code de commerce, nous avons été informés que l'exécution des conventions suivantes, déjà approuvées par l'Assemblée Générale au cours d'exercices antérieurs, s'est poursuivie au cours de l'exercice écoulé :
Monsieur Jacques Lacroix, Président de la société Brocéliande Patrimoine S.A.R.L. et Président du Conseil d'Administration de la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche S.A. (ci-après SCBSM S.A.)
Cette convention porte sur la refacturation de frais de fonctionnement.
Cette convention a été conclue avec la société Brocéliande Patrimoine S.A.R.L.. Le montant des honoraires facturés par votre société au cours de l'exercice clos le 30 juin 2021 au titre de frais de fonctionnement supportés par SCBSM S.A., s'est élevée à 38 K€ hors taxes.
Le Conseil d'Administration a réexaminé et décidé de maintenir cette convention lors de sa séance du 20 octobre 2021.
Convention de refacturation de charges de personnel et de prestations comptables et financières
Monsieur Jacques Lacroix, Président du conseil d'administration de la société Crosswood S.A. et Président du Conseil d'Administration de SCBSM S.A..
Cette convention porte sur la refacturation de charges de personnel mis à disposition de la Société, et de prestations comptables et financières.
Cette convention a été conclue avec la société Crosswood S.A.. Le montant des honoraires facturés par votre société au cours de l'exercice clos le 30 juin 2021 au titre de la mise à disposition de personnel et au titre des prestations comptables et financières, s'est élevé à 23 K€ hors taxes.
Le Conseil d'administration a réexaminé et décidé de maintenir cette convention lors de sa séance du 20 octobre 2021.
Monsieur Jacques Lacroix, Président de la société Compagnie Financière de Brocéliande S.A.S. et Président du Conseil d'Administration de SCBSM S.A..
Cette convention porte sur l'assistance en matière de développement, de recherche d'actifs immobiliers, de participation aux décisions d'investissement, de négociation des acquisitions, de montage des dossiers de financement immobilier, de recherche et de structuration de financements, de négociation avec les établissements de crédit et de mise en œuvre d'une stratégie financière de cotation en bourse.
Cette convention conclue en février 2006, a fait l'objet d'un avenant approuvé par le Conseil d'administration du 16 janvier 2015. Cet avenant fixe le montant des honoraires mensuels de la société Compagnie Financière de Brocéliande S.A.S. à 24,3 K€ hors taxes par mois.
Au cours de l'exercice clos au 30 juin 2021, le montant total des honoraires facturés au groupe SCBSM au titre de cette convention s'est élevé à 291,6 K€ hors taxes dont 87,5 K€ hors taxes supportés par la société SCBSM S.A..
Le Conseil d'administration a réexaminé et décidé de maintenir cette convention lors de sa séance du 20 octobre 2021.
Convention de centralisation de trésorerie
Une convention de centralisation de trésorerie a été conclue entre la Société et ses filiales S.C.I. Buc, S.C.I. Lip, SCI Berlioz, S.C.I. Baltique, S.C.I. Parabole IV, S.C.I. Des Bois, S.C.I. Bois de Norvège, S.C.I. Cathédrale, S.C.I. Abaquesne, S.C.I. Wittenheim, S.C.I. du Val Sans Retour, S.C.I. Villiers Luats, SNC Sentier, S.C.I. Haussmann Eiffel, Les Promandes de la Thalie S.A.S., S.A.R.L Cathédrales, S.N.C. Foncière du Chêne Vert, S.N.C. Meubles & Co, SNC Un et Trois et la SNC Deux Six Sept.
Les sommes prêtées et avances données sont rémunérées au taux d'intérêt maximum fiscalement déductible, à l'exception des comptes débiteurs (chez SCBSM S.A.) de centralisation de trésorerie des sociétés civiles immobilières qui ne sont pas rémunérées. Au 30 juin 2021, le montant des comptes courants créditeurs relatifs à cette convention s'élève à 25 453 K€. Le montant des comptes courants débiteurs s'élève à 36 845 K€.
Au titre de l'exercice clos le 30 juin 2021, le montant des charges financières sur les comptes courants créditeurs relatifs à cette convention s'élève à 290 K€. Le montant des produits financiers sur les comptes courants débiteurs s'élève à 165 K€.
Le Conseil d'administration a réexaminé et décidé de maintenir cette convention lors de sa séance du 20 octobre 2021.
Les commissaires aux comptes
Paris La Défense, le 28 octobre 2021 Paris, le 28 octobre 2021
KPMG Audit IS RSA
Xavier Niffle Jean-Louis Fourcade Associé Associé
A la date du 15 octobre 2021, l'actionnariat de SCBSM se présente comme suit :
| Actionnaires | Nombre d'actions |
Nombre de droits de vote |
% d'intérêt |
% droits de vote |
% droits de vote théorique |
|---|---|---|---|---|---|
| Crosswood et Hailaust & Gutzeit | 4 732 334 | 4 732 334 | 37,16 % | 39,80 % | 37,16 % |
| CFB | 1 628 103 | 1 628 103 | 12,78 % | 13,69 % | 12,78 % |
| Jacques Lacroix | 250 415 | 250 415 | 1,97 % | 2,11 % | 1,97 % |
| Sous Total J.Lacroix direct et indirect | 6 610 852 | 6 610 852 | 33,91 % | 55,60 % | 51,91 % |
| Groupe Foncière Volta* | 2 632 794 | 2 632 794 | 20,67 % | 22,14 % | 20,67 % |
| Autres actionnaires et public | 2 646 007 | 2 646 007 | 20,78 % | 22,25 % | 20,78 % |
| Auto - détention | 846 166 | 0 | 6,64 % | 0,00 % | 6,64 % |
| Total | 12 735 819 | 12 889 653 | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
* Source : Rapport financier annuel publié le 30 avril 2021
Actionnaires détenant plus de 5 % du capital :
Le fonctionnement régulier des organes de gouvernance de l'entreprise permet d'assurer l'entreprise contre tout exercice abusif du contrôle de la société.
A la connaissance de la Société, il n'existe pas d'autres actionnaires détenant directement, indirectement ou de concert, 5 % ou plus du capital ou des droits de votes de la Société.
L'article 17.8 des statuts de la société SCBSM prévoit l'acquisition d'un droit de vote double : « Un droit de vote double est attribué à toutes les actions entièrement libérées et justifiant d'une inscription nominative, depuis deux ans au moins, au nom du même actionnaire. ».
Au 30 juin 2021, il n'existe aucun droit de vote double.
Néant.
Le tableau ci-dessous récapitule les modifications intervenues dans le pourcentage de contrôle de la Société au cours des trois dernières années :
| Oct-21 | Oct-20 | Oct-19 | |
|---|---|---|---|
| Sous-total J.Lacroix direct et indirect | 51,91% | 51,66% | 48,09% |
| Foncière Volta & WGS | 20,67% | 22,80% | 19,87% |
| Autres actionnaires et public | 20,78% | 21,59% | 22,12% |
| Auto - détention | 6,64% | 3,95% | 9,92% |
| Total | 100% | 100% | 100% |
A la connaissance de la Société SCBSM, il n'existe pas à ce jour d'accord susceptible d'entraîner un changement de contrôle du Groupe.
Le programme de rachat d'actions propres actuellement en œuvre a été validé par l'Assemblée Générale Mixte des actionnaires du 31 décembre 2010. L'autorisation a été renouvelée lors de l'Assemblée Générale du 16 décembre 2020.
Les opérations de rachat ont été réalisées par Invest Securities dans le cadre d'un contrat de liquidité conforme à la Charte de déontologie établie par l'A.F.E.I.
Le nombre d'actions que la Société aura la faculté d'acquérir au cours du programme est limité à 10 % du nombre d'actions composant le capital social à la date de réalisation des achats soit 1 273 582 actions au maximum.
Sur décision de l'Assemblée générale, le prix d'achat maximum par action est fixé à 15,67 euros.
Le montant global que la Société pourra consacrer au rachat de ses propres actions ne pourra excéder 19.957.028 euros.
Les acquisitions pourront être effectuées en vue, par ordre de priorité de :
Le programme de rachat est valable pour une durée de dix-huit mois à compter de l'Assemblée Générale mixte du 16 décembre 2020.
Au cours de la période du 1er juillet 2020 jusqu'au 30 juin 2021, Invest Securities a acheté pour le compte de SCBSM 40 195 actions au prix moyen de 7,78 euros, soit un coût total de 312 838 euros.
Néant.
5.2.2.3 Rachats d'actions effectués en vue de leur remise en échange d'actions lors de l'exercice de droits attachés à des valeurs mobilières donnant accès immédiatement ou à terme au capital de la Société par remboursement, conversion, échange, présentation d'un bon ou de toute autre manière
Néant.
Néant.
Néant.
Au cours de la période du 1er juillet 2020 jusqu'au 30 juin 2021, Invest Securities a cédé pour le compte de SCBSM 40 002 actions au prix moyen de 8,09 euros, soit un coût total de 323 605 euros.
Sur l'exercice, SCBSM a réalisé une attribution d'action aux salariés à hauteur de 5 039 actions au prix moyen de 8,49 euros par action.
La société n'a pas utilisé de produits dérivés dans le cadre de ce programme.
Néant.
| Flux bruts cumules | Positions ouvertes au 30 juin 2021 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Achats | Ventes | Annulation / Conversion |
Positions ouvertes à l'achat |
Positions ouvertes à la vente |
|
| Nombre de titres | 40 195 | 45 041 | |||
| Echéance maximale moyenne |
|||||
| Cours moyen de la transaction |
7,78 € | 8,13 € | |||
| Prix moyen d'exercice |
|||||
| Montants | 312 838 | 366 406 |
En mai 2017, SCBSM a émis un emprunt obligataire ORNANE de 21 M€ dont les principales caractéristiques sont les suivantes :
Les ORNANES sont négociables sur le marché libre Euronext Paris de NYSE Euronext sous le code ISIN FR0013256401.
Les obligations ORNANE sont remboursables soit en numéraire, soit en actions. Le taux de conversion des obligations varie en fonction des modalités de conversion. Les conditions et modalités de cet emprunt obligataire sont détaillées dans le Prospectus relatif à l'opération disponible sur le site internet de la société (www.scbsm.fr).
Néant.
Le tableau ci-dessous récapitule pour l'exercice clos le 30 juin 2021, l'ensemble des délégations de compétences et de pouvoirs consenties au Conseil d'Administration en cours de validité et leur utilisation.
| Délégations de compétences |
Date de l'AG |
Date d'expiration de la délégation |
Plafond nominal € |
Utilisation au cours des exercices précédents |
Utilisation au cours de l'exercice |
Montant résiduel au jour du présent tableau € |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Réduction du capital social par annulation des actions auto détenues |
16/12/2020 | 16/06/2022 | 10 % du capital | - | - | 10 % du capital |
| Emission de BSA au profit d'une catégorie de personnes |
16/12/2020 | 16/06/2022 | 10 % du capital | - | - | 10 % du capital |
| Emission avec maintien du DPS d'actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la société () ou à des titres de créance (*) |
17/12/2019 | 17/02/2022 | 35.000.000 () 35 000 000 (*) |
- | - | 35.000.000 () 35 000 000 (*) |
| Emission avec suppression du DPS, par voie d'offre au public, d'actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès immédiatement ou à terme au capital de la Société () ou à des titres de créance (*) |
17/12/2019 | 17/02/2022 | 35.000.000 () 35 000 000 (*) |
- | - | 35.000.000 () 35 000 000 (*) |
| Emission avec suppression de DPS d'actions ordinaire et/ou de valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la société ou à des titres de créance par placement privé visé à l'article L.411-2 II du Code monétaire et financier. |
17/12/2019 | 17/02/2022 | 20 % du capital/an |
- | - | 20 % du capital/an |
| Fixer le prix des émissions d'actions ordinaires ou de valeurs mobilières réalisées par voie d'offre au public ou d'offre visée à l'article L.411-2 II du code monétaire et financier, avec suppression du DPS dans la limite de 10 % du capital/an |
17/12/2019 | 17/02/2022 | 10 % du capital/an (1) |
- | - | - |
| Augmentation du capital social par incorporation de réserves, bénéfices ou primes |
17/12/2019 | 17/02/2022 | 35 000 000 | - | - | 35 000 000 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Emission d'actions et/ou de valeurs mobilières diverses avec suppression du DPS des actionnaires au profit des catégories de personnes |
16/12/2020 | 16/06/2022 | 15.000.000 | - | - | 15.000.000 |
| Augmentation du nombre de titres à émettre en cas d'augmentation de capital avec ou sans suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires |
17/12/2019 | 17/02/2022 | Plafond fixé à 15 % de l'émission initiale |
- | - | - |
| Emission d'actions ordinaires ou de valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société sans DPS en rémunération d'apports en nature consentis à la Société |
17/12/2019 | 17/02/2022 | 10 % du capital | - | - | 10 % du capital |
| Attribuer gratuitement des actions aux membres du personnel salarié et aux mandataires sociaux de la Société et de ses filiales |
17/12/2018 | 17/02/2022 | 10 % du capital | - | - | 10 % du capital |
| Consentir des options de souscription et/ou d'achat d'actions au bénéfice, d'une part du personnel salarié et/ou mandataires sociaux visés à l'article 225-185 du CC de la Société et d'autre part, du personnel salarié et/ou mandataires sociaux de la Société et de ses filiales |
17/12/2019 | 17/02/2022 | 10 % du capital | - | - | 10 % du capital |
| Emission des bons de souscriptions d'actions à attribuer gratuitement aux actionnaires en cas d'offre publique visant les titres de la Société |
16/12/2020 | 16/06/2022 | 50 % du capital | - | - | 50 % du capital |
(1) Le prix d'émission des actions sera au moins égal (i) au prix moyen pondéré par le volume de l'action des 20 séances de bourse précédent la fixation du prix d'émission ou (ii) au prix moyen pondéré par le volume de l'action des 10 séances de bourse précédent la fixation du prix d'émission, ou (iii) au prix moyen pondéré par le volume de l'action de la séance de bourse précédent la fixation du prix d'émission, dans tous les cas éventuellement diminué d'une décote maximale de 40 % et sous la limite que les sommes à percevoir pour chaque action soient au moins égales à la valeur nominale.
| DATE | NATURE OPERATION | Nb actions émises |
Valeur nominale (€) |
Prix émission (€/action) |
Variation du capital (€) |
Capital après opération (€) |
Prime émission brute |
Prime émission nette |
Nb actions cumulé |
Prime émission nette cumulée |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14/02/2019 | Distribution | 33 494 248 | -1 339 770 | 13 397 699 | 17 162 767 | |||||
| 14/02/2019 | Souscription de 188 120 actions issues de la distribution de la prime d'émission |
188 120 | 2,50 | 5,75 | 470 | 33 964 548 | 611 390 | 611 390 | 13 585 819 | 17 774 157 |
| 09/06/2020 | Annulation de 850 000 actions auto-détenues |
-850 000 | 2,5 | -2 125 | 31 839 548 | 12 735 819 | 17 774 157 |
La SCBSM a opté à compter du 1er juillet 2007 pour le régime des SIIC. Ce statut exige qu'un minimum de 95 % des bénéfices provenant des opérations de location d'immeubles soient distribués avant la fin de l'exercice qui suit celui de leur réalisation et que 70 % des plus-values sur cessions d'immeubles, de parts de sociétés immobilières fiscalement transparentes ou de titres de filiales soumises à l'impôt sur les sociétés ayant elles-mêmes optées, soient distribués avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation. Ces obligations de distribution n'interviennent que si la société à les réserves nécessaires, dans le cas contraire ces obligations sont reportées dans le temps.
| Cadres | Agents de maîtrise et techniciens |
Apprentis Contrat en Alternance |
Total | |
|---|---|---|---|---|
| Hommes | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Femmes | 2 | 2 | 0 | 4 |
| Effectif | 2 | 2 | 0 | 4 |
Le Groupe emploie 4 personnes à temps plein :
Le total des charges de rémunération charges sociales incluses supporté par la SCBSM pour l'exercice clos au 30 juin 2021 s'est élevé à 337 K€.
La société a pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location et la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés ayant cette même activité, ainsi que, à titre accessoire, en France et à l'étranger, toutes opérations commerciales, industrielles ou financières, mobilières ou immobilières se rapportant à :
La prise de participation ou d'intérêts dans toutes sociétés constituées ou à constituer,
Et généralement toutes opérations financières, commerciales, industrielles, civiles, mobilières et immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'un des objets spécifiés ou à tout autre objet similaire ou connexe.
1 - La société est administrée par un Conseil d'Administration composé de trois membres au moins et de dix-huit membres au plus, sous réserve des dérogations prévues par la loi.
Les administrateurs sont nommés par l'Assemblée Générale Ordinaire. Toutefois en cas de fusion ou de scission, la nomination peut être faite par l'Assemblée Générale Extraordinaire.
2 - Les administrateurs doivent être chacun propriétaire d'une action de la société.
Les administrateurs peuvent ne pas être actionnaires au moment de leur nomination, mais doivent le devenir dans le délai de trois mois, à défaut de quoi ils seront réputés démissionnaires d'office.
3 - La durée de leurs fonctions est de six années maximum. Elle prend fin à l'issue de la réunion de l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires ayant statué sur les comptes de l'exercice écoulé et tenue dans l'année au cours de laquelle expire le mandat dudit administrateur.
Tout administrateur sortant est rééligible. Les administrateurs peuvent être révoqués et remplacés à tout moment par l'Assemblée Générale Ordinaire.
4 - Le nombre des administrateurs ayant dépassé 70 ans ne peut pas être supérieur au tiers des administrateurs en fonction. Si, du fait qu'un administrateur en fonction vient à dépasser l'âge de 70 ans, la proportion du tiers susvisé est dépassée, l'administrateur le plus âgé est réputé démissionnaire d'office à l'issue de la plus prochaine Assemblée Générale Ordinaire.
5 - Les administrateurs peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales ; ces dernières doivent, lors de leur nomination, désigner un représentant permanent qui est soumis aux mêmes conditions et obligations et qui encourt les mêmes responsabilités que s'il était administrateur en son propre nom, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Le mandat du représentant permanent lui est donné pour la durée de celui de la personne morale qu'il représente. Si la personne morale révoque le mandat de son représentant, elle est tenue de notifier à la société, sans délai, par lettre recommandée, cette révocation ainsi que l'identité de son nouveau représentant permanent. Il en est de même en cas de décès, démission ou empêchement prolongé du représentant permanent.
6 - En cas de vacance, par décès ou par démission d'un ou plusieurs sièges d'administrateurs, le Conseil d'Administration peut, entre deux Assemblées Générales, procéder à des nominations à titre provisoire. Les nominations effectuées par le Conseil d'Administration sont soumises à la ratification de la plus prochaine Assemblée Générale Ordinaire. A défaut de ratification, les délibérations prises et les actes accomplis antérieurement par le conseil n'en demeurent pas moins valables.
L'Administrateur nommé en remplacement d'un autre ne demeure en fonction que pendant le temps restant à courir du mandat de son prédécesseur.
7 - Si le nombre des Administrateurs est devenu inférieur à trois, les administrateurs restant doivent convoquer immédiatement l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires en vue de compléter l'effectif du Conseil.
Le Conseil d'Administration élit, parmi ses membres personnes physiques, un Président dont il fixe la durée des fonctions sans qu'elle puisse excéder la durée de son mandat d'administrateur. Le Conseil d'Administration détermine sa rémunération.
Pour l'exercice de ses fonctions, le Président du Conseil d'Administration doit être âgé de moins de 65 ans. Lorsque cette limite est atteinte, le Président cesse d'exercer ses fonctions à l'issue de la plus prochaine réunion du Conseil d'Administration.
Le Président du Conseil d'Administration est nommé pour une durée qui ne peut pas excéder celle de son mandat d'administrateur. Il est rééligible. Le Conseil d'Administration peut le révoquer à tout moment. En cas d'empêchement temporaire ou de décès du Président, le Conseil d'Administration peut déléguer un administrateur dans les fonctions de président.
Le Président du Conseil d'Administration représente le Conseil d'Administration. Il organise et dirige les travaux de celui-ci dont il rend compte à l'Assemblée Générale. Il veille au bon fonctionnement des organes de la société et s'assure, en particulier, que les administrateurs sont en mesure de remplir leur mission.
1 - Le Conseil d'Administration se réunit aussi souvent que l'intérêt de la société l'exige, sur la convocation de son Président. Si le conseil de s'est pas réuni depuis plus de deux mois, le Directeur Général ou des administrateurs constituant le tiers au moins des membres du conseil peut demander au Président de le convoquer sur un ordre du jour précis.
Les convocations sont faites par tous moyens et même verbalement.
La réunion a lieu au siège social ou en tout autre endroit de la même ville. Il peut se réunir en tout autre endroit avec l'accord de la majorité des administrateurs.
2 - Il est tenu un registre de présence qui est signé par les administrateurs participant à la séance du Conseil d'Administration.
Le règlement intérieur établi par le Conseil d'Administration détermine, conformément aux dispositions légales et réglementaires, les conditions d'organisation des réunions du conseil qui peuvent intervenir, conformément à la loi, par des moyens de télétransmission.
3 - Pour la validité des délibérations, la présence effective de la moitié au moins des administrateurs est nécessaire. Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés, chaque administrateur disposant d'une voix. En cas de partage, la voix du Président de séance est prépondérante.
Conformément aux dispositions du règlement intérieur du Conseil d'Administration, sont réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité, les administrateurs qui participent aux réunions du conseil par des moyens de télétransmission.
4 - Un administrateur peut donner, par écrit, mandat à un autre administrateur de le représenter à une séance du Conseil d'Administration. Chaque administrateur ne peut disposer, au cours d'une même séance, que d'une seule des procurations reçues par application de ce qui précède. Ces dispositions sont applicables au représentant permanent d'une personne morale administrateur.
5 - les délibérations du Conseil d'Administration sont constatées par des procès-verbaux établis conformément aux dispositions légales en vigueur et signés par le Président de la séance et par un administrateur ou, en cas d'empêchement du Président, par deux administrateurs.
Les copies ou extraits de ces procès-verbaux sont certifiés par le Président du Conseil d'Administration, un directeur général, l'administrateur délégué temporairement dans les fonctions du Président ou un fondé de pouvoirs habilité à cet effet.
La justification du nombre des administrateurs en exercice et de leur nomination résulte valablement, visà-vis des tiers, de la seule énonciation dans le procès-verbal de chaque réunion des noms des administrateurs présents, représentés ou absents.
Le Conseil d'Administration détermine les orientations de l'activité de la société et veille à leur mise en œuvre.
Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux Assemblées d'actionnaires et dans la limite de l'objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la société et règle par ses délibérations les affaires qui la concernent.
Dans les rapports avec les tiers, la société est engagée même par les actes du Conseil d'Administration qui ne relèvent pas de l'objet social, à moins qu'elle ne prouve que le tiers savait que l'acte dépassait cet objet ou qu'il ne pouvait l'ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve.
Le Conseil d'Administration procède aux contrôles et vérifications qu'il juge opportuns. Chaque administrateur reçoit toutes les informations nécessaires à l'accomplissement de sa mission et peut se faire communiquer tous les documents qu'il estime utiles.
L'Assemblée Générale peut allouer aux administrateurs, en rémunération de leur activité, à titre de jetons de présence, une somme fixe annuelle, que cette Assemblée déterminera sans être liée par les décisions antérieures.
Le Conseil d'Administration répartit librement entre ses membres les sommes globales allouées aux administrateurs sous forme de jetons de présence ; il peut notamment allouer aux administrateurs, membres d'éventuels comités d'étude, une part supérieure à celle des autres administrateurs.
La direction générale de la société est assumée sous sa responsabilité, soit par le Président du Conseil d'Administration, soit par une autre personne physique nommée par le Conseil d'Administration et portant le titre de Directeur Général.
Le choix entre ces deux modalités d'exercice de la direction générale est effectué par le Conseil d'Administration qui doit en informer les actionnaires et les tiers dans les conditions réglementaires. La délibération du Conseil d'Administration relative au choix de la modalité d'exercice de la direction générale est prise à la majorité des administrateurs présents ou représentés.
L'option retenue par le Conseil d'Administration ne peut être remise en cause que lors du renouvellement ou du remplacement du Président du Conseil d'Administration, ou à l'expiration du mandat du Directeur Général.
En fonction du choix du mode de la direction générale exercé par le Conseil d'Administration, celui-ci nomme le Directeur Général choisi parmi les administrateurs ou en dehors d'eux, ou investit son président du statut de directeur général.
La décision du Conseil d'Administration précise la durée des fonctions du Directeur Général et détermine sa rémunération. Le Directeur Général ne peut pas être âgé de plus de 65 ans révolus ; si le Directeur Général vient à dépasser cet âge, il est réputé démissionnaire lors de la première réunion du Conseil d'Administration tenue après la date de cet anniversaire.
Le Directeur Général est révocable à tout moment par le Conseil d'Administration.
Le Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société. Il exerce ces pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve de ceux que la loi attribue expressément aux Assemblées d'actionnaires et au Conseil d'Administration.
Il représente la société dans ses rapports avec les tiers. Les dispositions des statuts ou les décisions du Conseil d'Administration limitant les pouvoirs du Directeur Général sont inopposables aux tiers.
Sur proposition du Directeur Général, le Conseil d'Administration peut nommer un à cinq Directeurs Généraux Délégués, personnes physiques, chargés d'assister le Directeur Général.
Le Conseil d'Administration détermine l'étendue et la durée des pouvoirs conférés aux Directeurs Généraux Délégués dont la limite d'âge est fixée à 65 ans. Les Directeurs Généraux Délégués disposent, à l'égard des tiers, des mêmes pouvoirs que le Directeur Général.
Le Directeur Général et les Directeurs Généraux Délégués peuvent désigner tous mandataires spéciaux.
Les actions sont obligatoirement nominatives.
Les actions donnent lieu à inscription en compte dans les conditions et selon les modalités prévues par les dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Ces comptes individuels peuvent être des comptes « nominatifs purs » ou des comptes « nominatifs administrés » au choix de l'actionnaire.
Tout actionnaire agissant seul ou de concert, venant à détenir, directement ou indirectement, 2 % au moins du capital ou des droits de vote de la société, est tenu d'informer celle-ci dans le délai de quinze jours à compter du franchissement, dans l'un ou l'autre sens, de ce seuil et d'indiquer également lors de cette déclaration, le nombre de titres qu'il détient donnant accès à terme au capital.
Le non-respect de cette obligation, un ou plusieurs actionnaires détenant une fraction du capital ou des droits de vote de la société au moins égale à 2 % pourront demander que les actions excédant la fraction qui aurait dû être déclarée, soient privées du droit de vote pour toute Assemblée d'actionnaires qui se tiendrait jusqu'à l'expiration d'un délai de deux ans suivant la date de régularisation de la notification. La demande est consignée au procès-verbal de l'Assemblée générale.
Tout actionnaire autre qu'une personne physique venant à détenir directement ou indirectement au moins 10 % du capital de la société (ou détenant) sera présumé être (ou demeurer) un Actionnaire à Prélèvement (tel que défini à l'article 23) jusqu'à ce qu'il produise à la société des justificatifs établissant que sa situation fiscale ne rend pas (ou ne rend plus) la société redevable du Prélèvement (tel que défini à l'article 23) au titre des distributions faites à cet actionnaire.
Chaque action donne droit, dans les bénéfices et dans l'actif social, à une part proportionnelle à la quotité du capital qu'elle représente, notamment au règlement de la même somme nette, pour toute répartition ou tout remboursement fait au cours de la société ou lors de la liquidation. En conséquence, toutes mesures devront être prises pour que chaque action bénéficie, comme toutes les autres, de toutes exonérations fiscales ou de toute prise en charge par la société d'impositions auxquelles les répartitions ou remboursements susvisés pourraient donner lieu.
En outre, chaque action donne droit de participer aux Assemblées Générales et au vote des résolutions, dans les conditions légales et statutaires, ainsi qu'à la communication des comptes et documents prévus par la loi.
Les actionnaires ne sont responsables du passif social qu'à concurrence du montant nominal des actions qu'ils possèdent.
La propriété d'une action comporte de plein droit adhésion aux statuts de la société et aux décisions de l'Assemblée Générale.
Les héritiers, les créanciers, ayants droit ou autres représentants d'un actionnaire ne peuvent requérir l'apposition des scellés sur les biens de la société, ni en demander le partage ou la licitation, ni s'immiscer dans les actes de son administration ; ils doivent, pour l'exercice de leurs droits, s'en rapporter aux inventaires sociaux et aux décisions de l'Assemblée Générale.
Chaque fois qu'il sera nécessaire de posséder plusieurs actions pour exercer un droit quelconque, en cas d'échange, de regroupement ou d'attribution de titres, ou en conséquence d'augmentation ou de réduction de capital, de fusion ou autre opération sociale, les propriétaires de titres isolés, ou en nombre inférieur à celui requis, ne peuvent exercer ces droits qu'à condition de faire leur affaire personnelle du regroupement, et éventuellement de l'achat ou de la vente de titres nécessaires.
Les actions sont indivisibles à l'égard de la société.
En conséquence, les propriétaires indivis d'actions sont tenus de se faire représenter auprès de la société par l'un d'entre eux ou par un mandataire unique.
Le compte de résultat qui récapitule les produits et charges de l'exercice fait apparaître par différence, après déduction des amortissements et des provisions, le bénéfice ou la perte de l'exercice.
Sur le bénéfice de l'exercice diminué, le cas échéant, des pertes antérieures, il est effectué un prélèvement d'un vingtième au moins pour constituer le fonds de réserve légale. Ce prélèvement cesse d'être obligatoire lorsque le fonds de réserve atteint le dixième du capital social ; il reprend son cours lorsque, pour une raison quelconque, la réserve légale est descendue au-dessous de ce dixième.
Le bénéfice distribuable est constitué par le bénéfice de l'exercice diminué des pertes antérieures et des sommes à porter en réserve en application de la loi et des statuts, et augmenté du report à nouveau.
En outre, l'Assemblée Générale peut décider la mise en distribution de sommes prélevées sur les réserves dont elle a la disposition, en indiquant expressément les postes de réserve sur lesquels les prélèvements sont effectués. Toutefois, les dividendes sont prélevés par priorité sur le bénéfice distribuable de l'exercice.
Le solde, s'il en existe, est réparti entre tous les actionnaires proportionnellement au nombre d'actions appartenant à chacun d'eux.
Tout actionnaire autre qu'une personne physique détenant directement ou indirectement au moins 10 % du capital et dont la situation fiscale rend la société redevable du prélèvement de 20 % visé à l'article 208 C II ter du Code général des impôts (le « Prélèvement ») (un tel Actionnaire étant ci-après dénommé un « Actionnaire à prélèvement »), verra le montant de toute distribution lui revenant diminuée dudit prélèvement dû par la société au titre de ladite distribution. En cas de pluralité de tels actionnaires, chacun d'entre eux supportera la quote-part du prélèvement total dû par la société en application de l'article 208 C II ter du Code général des impôts, que sa participation aura générée. La situation des actionnaires au regard de l'article 208 C II ter du Code général des impôts s'appréciera à la date de mise en paiement de la distribution.
Hors le cas de réduction de capital, aucune distribution ne peut être faite aux actionnaires lorsque les capitaux propres sont, ou deviendraient à la suite de celle-ci, inférieurs au montant du capital augmenté des réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer.
L'écart de réévaluation n'est pas distribuable. Il peut être incorporé en tout ou partie au capital.
Lorsqu'un bilan établi au cours ou à la fin de l'exercice et certifié par un commissaire aux comptes fait apparaître que la société, depuis la clôture de l'exercice précédent, après constitution des amortissements et provisions nécessaires, déduction faite, s'il y a lieu, des pertes antérieures, ainsi que des sommes à porter en réserve, en application de la loi ou des statuts et compte tenu du report bénéficiaire, a réalisé un bénéfice, il peut être distribué des acomptes sur dividendes avant l'approbation des comptes de l'exercice. Le montant de ces acomptes ne peut excéder le montant du bénéfice défini au présent article.
Les modalités de mise en paiement des dividendes sont fixées par l'Assemblée Générale ordinaire annuelle, ou à défaut, par le Conseil d'Administration. La mise en paiement des dividendes doit avoir lieu dans un délai maximal de neuf mois après la clôture de l'exercice. La prolongation de ce délai peut être accordée par ordonnance du président du tribunal de commerce statuant sur requête à la demande du Conseil d'Administration.
L'Assemblée statuant sur les comptes de l'exercice a la faculté d'accorder à chaque actionnaire, pour tout ou partie du dividende mis en distribution ou des acomptes sur dividende, une option entre le paiement du dividende ou des acomptes sur dividende en numéraire ou en actions. Le dispositif décrit à l'alinéa 6 du présent article s'appliquera à toute distribution de dividende payé en action, l'actionnaire concerné recevra un nombre d'actions réduit à hauteur du montant du prélèvement dû par la société en application de l'article 208 C II ter du Code général des impôts que sa participation aura générée, étant précisé qu'il ne sera pas créé de rompus, l'actionnaire concerné recevra une somme en espèce correspondant à la valeur des rompus.
La demande de paiement du dividende en actions doit intervenir dans un délai fixé par l'Assemblée Générale, sans qu'il puisse être supérieur à trois mois à compter de la date de ladite Assemblée Générale.
Les pertes, s'il en existe, sont, après l'approbation des comptes par l'Assemblée Générale, inscrite à un compte spécial, pour être imputée sur les bénéfices des exercices ultérieurs jusqu'à extinction.
Les droits des actionnaires ne peuvent être modifiés que par une décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire de SCBSM.
Les décisions collectives des actionnaires sont prises en Assemblée Générales, lesquelles sont qualifiées d'Ordinaires, d'Extraordinaires ou de Spéciales selon la nature des décisions qu'elles sont appelées à prendre.
Les Assemblées Spéciales réunissent les titulaires d'actions d'une catégorie déterminée pour statuer sur toute modification des droits des actions de cette catégorie. Ces Assemblées sont convoquées et délibèrent dans les mêmes conditions que les Assemblées Générales Extraordinaires. Toutes Assemblées Générales obligent tous les actionnaires, même absents, dissidents ou incapables.
L'Assemblée Générale est convoquée par le Conseil d'Administration, ou, à défaut, par le ou les Commissaires aux comptes, ou par toute personne habilitée à cet effet.
Les Assemblées Générales sont réunies au siège social ou en tout autre endroit indiqué dans la convocation.
La convocation est faite, quinze jours avant la date de l'Assemblée soit par un avis inséré dans un journal d'annonces légales du département du lieu du siège social, contenant les indications prescrites par la loi, soit par lettre simple ou recommandée contenant les mêmes indications. Dans le premier cas, chacun des actionnaires doit être également convoqué par lettre ordinaire ou, sur demande et à ses frais, par lettre recommandée.
Lorsque l'Assemblée n'a pu délibérer faute de réunir le quorum requis, la deuxième Assemblée et, le cas échéant, la deuxième Assemblée prorogée, sont convoquées six jours au moins à l'avance dans les mêmes formes que la première. Les lettres de convocation de cette deuxième Assemblée reproduisent la date et l'ordre du jour de la première. En cas d'ajournement de l'Assemblée par décision de justice, le juge peut fixer un délai différent.
L'ordre du jour des Assemblées est arrêté par l'auteur de la convocation.
Un ou plusieurs actionnaires, représentant au moins la quotité du capital social fixée par la loi et agissant dans les conditions et délais légaux, ont la faculté de requérir, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'inscription à l'ordre du jour de l'Assemblés de projets de résolutions.
L'Assemblée ne peut délibérer sur une question qui n'est pas inscrite à l'ordre du jour, lequel ne peut être modifié sur deuxième convocation. Elle peut toutefois, en toutes circonstances, révoquer un ou plusieurs administrateurs et procéder à leur remplacement.
Tout actionnaire dont les actions, quel qu'en soit le nombre, sont enregistrées dans les conditions et à une date fixée par décret, a le droit de participer aux Assemblées sur justification de sa qualité et de son identité.
Les actionnaires peuvent, lorsque la convocation le prévoit et dans les conditions qu'elle fixe, participer aux Assemblées Générales par des moyens de visioconférence ou de télécommunication.
Tout actionnaire peut, dans les conditions prévues par les dispositions législatives et réglementaires en vigueur, notamment l'article L.225-106 du Code de commerce, soit assister personnellement à l'Assemblée, soit voter à distance, soit s'y faire représenter par un autre actionnaire, par son conjoint ou par le partenaire avec lequel il a conclu un pacte civil de solidarité. Il peut en outre se faire représenter par toute autre personne physique ou morale de son choix.
A chaque Assemblée est tenue une feuille de présence contenant les indications prescrites par la loi et les règlements.
Cette feuille de présence, dûment émargée par les actionnaires présents et les mandataires, à laquelle sont annexés les pouvoirs donnés à chaque mandataire, et le cas échéant les formulaires de vote par correspondance, est certifiée exacte par le bureau de l'Assemblée.
Les Assemblées sont présidées par le Président du Conseil d'Administration ou, en son absence, par le Directeur Général ou par un Directeur Délégué ou un administrateur spécialement délégué à cet effet par le conseil. A défaut, l'Assemblée élit elle-même son président.
En cas de convocation par le ou les Commissaires aux comptes, par un mandataire de justice ou par les liquidateurs, l'Assemblée est présidée par l'un de ceux qui l'ont convoquée.
Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux actionnaires, présents et acceptant, disposant tant par eux-mêmes que comme mandataires, du plus grand nombre de voix.
Le bureau ainsi composé désigne un secrétaire qui peut être choisi en dehors des actionnaires.
Les membres du bureau ont pour mission de vérifier, certifier et signer la feuille de présence, de veiller à la bonne tenue des débats, de régler les incidents de séance, de contrôler les votes émis, d'en assurer la régularité, et de veiller à l'établissement du procès-verbal.
Les délibérations des Assemblées sont constatées par des procès-verbaux établis sur un registre spécial tenu au siège social dans les conditions réglementaires. Ces procès-verbaux sont signés par les membres du bureau.
Les copies ou extraits de ces procès-verbaux sont valablement certifiés par le Président du Conseil d'Administration ou par un administrateur exerçant les fonctions de Directeur Général. Ils peuvent également être certifiés par le secrétaire de l'Assemblée.
Faisant application des dispositions de l'article L.225-123 du Code de commerce, un droit de vote double est attribué à toutes les actions entièrement libérées et justifiant d'une inscription nominative depuis deux ans au moins au nom du même actionnaire.
Le droit de vote double est réservé aux actionnaires de nationalité française ou ressortissant d'un Etat membre de la Communauté économique européenne.
En cas d'augmentation de capital par incorporation de réserves, bénéfices ou primes d'émission, le droit de vote double sera accordé, dès leur émission, aux actions nouvelles attribuées à un actionnaire à raison d'actions anciennes pour lesquelles il bénéficie déjà de ce droit.
Les personnes morales actionnaires bénéficiant de ce droit de votre double le conserveront si elles font l'objet d'une fusion-absorption ou d'une scission emportant transfert de leurs actions.
L'Assemblée Générale Ordinaire prend toutes les décisions autres que celles qui sont réservées à la compétence de l'Assemblée Générale Extraordinaire par la loi et les présents statuts. Elle est réunie au moins une fois l'an, dans les délais légaux et réglementaires en vigueur, pour statuer sur les comptes de l'exercice social précédent.
Elle exerce les pouvoirs qui lui sont attribués par la loi et notamment :
L'Assemblée Générale Ordinaire ne délibère valablement, sur première convocation, que si les actionnaires présents ou représentés possèdent au moins le cinquième des actions ayant droit de vote. Sur deuxième convocation, aucun quorum n'est requis.
Elle statue à la majorité des voix dont disposent les actionnaires présents ou représentés.
L'Assemblée Générale Extraordinaire est seule habilitée à modifier les statuts dans toutes leurs dispositions. Elle ne peut toutefois augmenter les engagements des actionnaires, sous réserve des opérations résultant d'un échange ou d'un regroupement d'actions régulièrement décidé et effectué. L'Assemblée Générale Extraordinaire peut notamment décider ou autoriser, sans que l'énumération ciaprès ait un caractère limitatif :
L'Assemblée Générale extraordinaire ne délibère valablement que si les actionnaires présents ou représentés possèdent au moins, sur première convocation, le quart et, sur deuxième convocation, le cinquième des actions ayant le droit de vote. A défaut de ce dernier quorum, la deuxième Assemblée peut être prorogée à une date postérieure de deux mois au plus à celle à laquelle elle avait été convoquée.
Elle statue à la majorité des deux tiers des voix dont disposent les actionnaires présents ou représentés.
S'il existe plusieurs catégories d'actions, aucune modification ne peut être faite aux droits des actions d'une de ces catégories, sans vote conforme d'une Assemblée Générale Extraordinaire ouverte à tous les actionnaires et, en outre, sans vote également conforme d'une Assemblée Générale ouverte aux seuls propriétaires des actions de la catégorie intéressée.
Les Assemblées Spéciales sont convoquées et délibèrent dans les mêmes conditions que l'Assemblée Générale Extraordinaire, sous réserve des dispositions particulières applicables aux Assemblées des titulaires d'actions à dividende prioritaire sans droit de vote.
Les statuts de la SCBSM ne contiennent aucun dispositif susceptible de retarder, différer ou empêcher un changement de contrôle de la société.
Tout actionnaire agissant seul ou de concert, venant à détenir, directement ou indirectement, 2 % au moins du capital ou des droits de vote de la société, est tenu d'informer celle-ci dans le délai de quinze jours à compter du franchissement, dans l'un ou l'autre sens, de ce seuil et d'indiquer également lors de cette déclaration, le nombre de titres qu'il détient donnant accès à terme au capital.
Le non-respect de cette obligation, un ou plusieurs actionnaires détenant une fraction du capital ou des droits de vote de la société au moins égale à 2 % pourront demander que les actions excédant la fraction qui aurait dû être déclarée, soient privées du droit de vote pour toute Assemblée d'actionnaires qui se tiendrait jusqu'à l'expiration d'un délai de deux ans suivant la date de régularisation de la notification. La demande est consignée au procès-verbal de l'Assemblée Générale.
Tout actionnaire autre qu'une personne physique venant à détenir directement ou indirectement au moins 10 % du capital de la société (ou détenant) sera présumé être (ou demeurer) un Actionnaire à Prélèvement (tel que défini à l'article 23) jusqu'à ce qu'il produise à la société des justificatifs établissant que sa situation fiscale ne rend pas (ou ne rend plus) la société redevable du Prélèvement (tel que défini à l'article 23) au titre des distributions faites à cet actionnaire.
Il n'existe aucune stipulation particulière dans les statuts de la SCBSM régissant les modifications de son capital.
L'ensemble des contrats conclus par le Groupe SCBSM relève de la gestion courante. Il s'agit notamment des contrats de location, des contrats de gestion pour le « property management » des immeubles, de contrats de commercialisation, d'assurance et d'emprunts bancaires et crédit baux.
Hormis les contrats de financement, au cours des 24 derniers mois, le Groupe SCBSM n'a conclu aucun autre contrat significatif, autre que les contrats conclus dans le cadre de la gestion « courante ».
Conformément aux règlementations comptables et boursières, le portefeuille immobilier est évalué chaque année par des experts indépendants.
Le Groupe SCBSM a nommé les sociétés Cushman & Wakefield et Catella en qualité d'expert aux fins de procéder à une évaluation de ses actifs immobiliers au cours de l'exercice 2020/2021.
Ces valeurs ont servi notamment dans la détermination de la « juste valeur » pour l'établissement des états financiers annuels en normes IFRS de l'exercice clos au 30 juin 2021.
La société SCBSM nous a demandé, par contrat d'expertise en date du 30 décembre 2020, de procéder à l'estimation de la juste valeur au 31 décembre 2020 de 8 actifs de la foncière « SCBSM » et, par contrat d'expertise en date du 19 mai 2021, de procéder à l'estimation de la juste valeur au 31 mai 2021 d' un actif de la foncière « SCBSM » et par contrat d'expertise en date du 5 juillet 2021, de procéder à l'estimation de la juste valeur au 30 juin 2021 de 9 actifs de la foncière SCBSM.
Ces demandes s'inscrivent dans le cadre de l'évaluation semestrielle de son patrimoine.
Nos missions sont réalisées en toute indépendance.
La société Cushman & Wakefield Valuation France n'a aucun lien capitalistique avec la société SCBSM.
La société Cushman & Wakefield Valuation France confirme que les évaluations ont été réalisées par et sous la responsabilité d'évaluateurs qualifiés tant au niveau de leurs formations que de leurs expériences professionnelles sur les différents types d'actifs et leurs situations géographiques.
Nos honoraires annuels facturés à la société SCBSM représentent moins de 5 % du chiffre d'affaires de Cushman & Wakefield Valuation France réalisé durant l'année comptable précédente.
La rotation des experts est organisée par la société SCBSM (rotation de patrimoine).
Nous n'avons pas identifié de conflit d'intérêts sur cette mission.
La mission est en conformité avec la recommandation de l'AMF sur la représentation des éléments d'évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiées le 8 février 2010.
Nos missions ont porté sur l'évaluation de la juste valeur de 18 actifs faisant partie du portefeuille de la foncière « SCBSM ».
Pour ces missions, la société SCBSM nous a demandé de réaliser des actualisations de la juste valeur sur pièces pour 16 actifs.
Pour les 2 actifs du 30 Gramont, la société SCBSM nous a demandé de réaliser une première expertise en juste valeur, avec visite.
Nous confirmons que, conformément à la Norme IFRS 13, les actifs ont été évalués selon leur usage optimal (« Highest and best use value »).
Les 18 actifs sont situés sur le territoire national.
| N° | Actif | Ville | Zone | Date d'évaluation |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Cathédrale | Paris | Paris | 31/12/2020 |
| 2 | Réaumur | Paris | Paris | 31/12/2020 |
| 3 | PBM Soyaux | Soyaux | Province | 31/12/2020 |
| 4 | PBM Buchelay | Buchelay | IDF | 31/12/2020 |
| 5 | PBM Sillé | Sillé le Guillaume | Province | 31/12/2020 |
| 6 | G Hirn | Mulhouse | Province | 31/12/2020 |
| 7 | Epernay | Epernay | Province | 31/12/2020 |
| 8 | Graham Bell | Metz | Province | 31/12/2020 |
| 9 | Poissonnière | Paris | Paris | 31/05/2021 |
| 10 | 47 Ponthieu | Paris | Paris | 30/06/2021 |
| 11 | St Malo | St Malo | Province | 30/06/2021 |
| 12 | Nîmes | Nîmes | Province | 30/06/2021 |
| 13 | Ravinelle | Nancy | Province | 30/06/2021 |
| 14 | Massy | Massy | IDF | 30/06/2021 |
| 15 | Luats | Villiers-sur-Marne | IDF | 30/06/2021 |
| 16 | Retail Mall | La Celle Saint Cloud | IDF | 30/06/2021 |
| 17 | 30 Gramont – SNC 1&3 | Paris | Paris | 30/06/2021 |
| 18 | 30 Gramont – SNC 2-6-7 | Paris | Paris | 30/06/2021 |
Il est rappelé ici que lorsque le mandant est preneur aux termes d'un contrat de crédit-bail, l'Expert effectue exclusivement l'évaluation des biens sous-jacents au contrat et non le contrat de crédit-bail. De la même façon, lorsqu'un bien immobilier est détenu par une société ad hoc, la valeur de ce dernier a été estimée selon l'hypothèse de la vente de l'actif immobilier sous-jacent et non pas celle de la société.
La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été communiqués, supposés sincères et correspondant à l'ensemble des informations et documents en possession ou à la connaissance du mandant, susceptibles d'avoir une incidence sur la juste valeur du portefeuille.
Les diligences d'expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :
Nous avons retenu le référentiel constitué par la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, qui définit la juste valeur comme suit :
« Le prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif lors d'une transaction ordonnée entre des intervenants du marché à la date d'évaluation.
Dans la pratique, pour les immeubles de placement, la juste valeur est généralement assimilée à la valeur vénale.
La juste valeur des immeubles de placement en cours de construction ('Investment properties under construction' ou IPUC) est à apprécier selon l'état d'avancement du projet à la date de valeur et non pas à la valeur estimée de l'immeuble considéré livré. Il convient ainsi de prendre en compte les risques liés au projet à la date de valeur, compte tenu de son état d'avancement, du niveau de précommercialisation locative ou à la vente et de l'état du marché immobilier à cette date ».
« La valeur vénale est la somme d'argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l'évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l'une et l'autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.
En conséquence, l'appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :
Cette Valeur Vénale correspond également, pour la majorité des situations, à la Juste Valeur (ou Fair Value) du référentiel I.F.R.S.
« La valeur est en principe, fondée sur l'utilisation optimale ('Highest and best use') du bien immobilier. Il s'agit de l'usage qui permettra à l'acheteur de maximiser la valeur de l'actif mais qui est néanmoins réaliste sur le plan de ce qui est physiquement possible, de ce qui est autorisé sur le plan juridique et administratif et de ce qui est faisable du point de vue financier.
Afin de déterminer l'utilisation optimale, l'expert prendra ainsi en considération :
Si l'expert envisage un usage différent de l'utilisation actuelle, il doit le signaler dans son rapport. Dans certains cas, il convient de signaler qu'il s'agit seulement d'une hypothèse d'évaluation particulière ('Special assumption') ».
Nous avons retenu la méthode par Discounted Cash-Flow ainsi que la méthode par le rendement (hormis pour l'actif Nîmes, uniquement DCF).
Les valeurs obtenues ont été in fine recoupées par comparaison.
Nous avons repris les définitions de la 5 ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière :
| Hypothèses de valorisation | |||
|---|---|---|---|
| Répartition géographique | VLM * €/m²/an HT HC |
Vacance en mois | Taux de capitalisation |
| Paris | € 503 à € 699 | 6 à 12 | 2,50 % à 7,00 % |
| IDF | € 89 à € 154 | 6 à 15 | 6,25 % à 9,25 % |
| Province | € 25 à € 164 | 9 à 24 | 5,75 % à 11,00 % |
Nous avons retenu les paramètres globaux suivants :
* VLM : Valeur Locative de Marché
La juste valeur globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif (au 31 décembre 2020, 31 mai 2021 ou au 30 juin 2021).
| Répartition géographique | Valorisation € HD HT HFA |
Nombre d'actifs |
|---|---|---|
| Paris | 286 200 000 | 6 |
| IDF | 32 900 000 | 4 |
| Province | 28 795 000 | 8 |
| Total | 347 895 000 | 18 |
La Société SCBSM, a approché Catella Valuation afin d'obtenir l'actualisation de la valeur d'une partie de son patrimoine d'actifs immobiliers (détenus depuis plus d'un an).
Catella Valuation (CVA), structure totalement indépendante des sociétés de commercialisation de Catella France, intervient exclusivement dans les domaines de l'expertise et du conseil, conformément aux règles de l'AFREXIM.
Dans le cadre de la réalisation des missions qui lui sont confiées, CVA se place en position totalement indépendante sur le marché immobilier et n'est liée, directement ou indirectement, à aucune des filiales de commercialisation de Catella France.
CVA garantit donc une totale indépendance de ses collaborateurs qui sont soumis aux règles déontologiques de la profession d'expert immobilier ainsi qu'à celles édictées par la Royal Institution of Chartered Surveyors, particulièrement dans son Red Book, RICS Appraisal and Valuation Manual.
Catella Valuation, membre de l'AFREXIM (Association Française des Sociétés d'Expertise Immobilière), s'engage également à conduire ses travaux en conformité avec les normes européennes d'évaluation publiées par TEGoVA (The European Group of Valuers' Association).
Les travaux de CVA sont réalisés conformément aux normes édictées par la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, qui implique le respect des règles de déontologie, méthodologie et confidentialité de la profession d'Expert.
Conformément aux instructions de SCBSM, les experts immobiliers ont rédigé les rapports d'expertise et déterminé les valeurs demandées, valeur objective au 31 décembre 2020 et au 30 juin 2021.
Il n'a été relevé aucun conflit d'intérêt.
Cette mission représente moins de 1 % du C.A. annuel de l'expert immobilier.
La mission est en conformité avec la recommandation de l'AMF sur la représentation des éléments d'évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées, publiée le 8 février 2010.
Actualisation sur pièces de la valeur vénale au 31 décembre 2020 des immeubles en l'état actuel d'entretien et d'occupation suivants, sis :
Cet immeuble est à usage de commerces pour une surface utile globale de 3.526 m²
Cet immeuble est à usage de bureaux, commerces et d'habitation et comporte plusieurs bâtiments d'une surface utile globale de 1.624 m².
Actualisation sur pièces de la valeur vénale au 30 juin 2021 d'un ensemble immobilier en l'état actuel d'entretien et d'occupation, sis :
Cet immeuble est à usage de bureaux et d'habitation et comporte deux bâtiments d'une surface utile globale de 1 086 m².
La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été communiqués, supposés sincères et correspondre l'ensemble des informations et documents en possession ou à la connaissance de la société Foncière, susceptibles d'avoir une incidence sur la valeur vénale de l'immeuble.
Les diligences d'expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :
La valeur vénale des biens a été estimée, selon les cas, par les méthodes suivantes :
Ces méthodes d'expertise sont détaillées par chaque Expert dans les documents d'expertise remis à la foncière SCBSM.
Les méthodes de valorisation retenues pour obtenir une valeur vénale sont, pour les bureaux, essentiellement des méthodes dites « par le revenu ». Elles s'appliquent aux immeubles loués ou susceptibles de l'être et consistent à appliquer au loyer annuel réel ou potentiel, brut ou net, un taux de rendement intégrant la fiscalité et fixé par analogie au marché de l'investissement.
Elles intègrent au besoin une optimisation des flux par la méthode des « CFA » ; (cash flow actualisés) en tenant compte des loyers quittancés ou prévus, des taux de vacance, ainsi que des charges, travaux, taxes et frais de toutes natures.
Pour les immeubles d'habitation, l'approche de la valeur vénale par la méthode du revenu est généralement pondérée par une approche par la méthode dite « par comparaison » ou « par analogie », qui consiste à définir une valeur par référence aux transactions récentes intervenues dans
l'environnement proche et pour des locaux comparables, en tenant compte des conditions d'occupation et d'un coefficient de décote pour vente en bloc.
Ces approches aboutissent toutes à la détermination de valeurs vénales hors frais et droits. Le résultat obtenu, correspondant au prix auquel un immeuble pourrait être vendu de manière raisonnable de gré à gré ne se confond pas nécessairement avec le prix débattu entre les parties qui peut intégrer des facteurs spécifiques à toute négociation.
La valeur vénale globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif. Les valeurs sont définies Frais et Droits de mutation inclus.
| Valeur vénale expertisée par la société Catella Valuation | |
|---|---|
| Valeur vénale en 100 % | 18.891.750 € FDI |
| Valeur vénale en quotes-parts de détention | 18.891.750 € FDI |
La valeur vénale globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif. Les valeurs sont définies Frais et Droits de mutation inclus.
| Valeur vénale expertisée par la société Catella Valuation | |
|---|---|
| Valeur vénale en 100 % | 13.518.050 € FDI |
| Valeur vénale en quotes-parts de détention | 13.518.050 € FDI |
Ces valeurs s'entendent sous réserve de stabilité du marché et d'absence de modifications notables des immeubles entre la date de réalisation des expertises et la date de valeur.
Ce rapport condensé est un élément indissociable de l'ensemble des travaux réalisés dans le cadre de la mission d'expertise.
Des exemplaires du présent document d'enregistrement universel sont disponibles sans frais auprès de la SCBSM, 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris ainsi que sur le site Internet de l'Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org) et celui de la société (www.scbsm.fr).
Les documents suivants peuvent être, le cas échéant, consultés dans les locaux de la Société :
Monsieur Jacques LACROIX, Président Directeur Général
« J'atteste, que les informations contenues dans le présent document d'enregistrement universel sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée.
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et le rapport de gestion figurant aux chapitres 1 à 5 présente un tableau fidèle de l'évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation et qu'il décrit les principaux risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées. ».
Monsieur Jacques LACROIX, Président du Conseil d'Administration Le 28 octobre 2021
SALUSTRO REYDEL, représentée par Monsieur Jean-Claude REYDEL domiciliée Tour Eqho, 2 avenue Gambetta, 92 066 PARIS La Défense Cedex, renouvelé lors de l'Assemblée Générale Mixte en date du 18 décembre 2015 pour une durée de six exercices, soit jusqu'à l'issue de l'Assemblée Générale ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 30 juin 2021.
Le présent sommaire est conforme au règlement (UE) n°2017/1129.
| Correspondance | ||
|---|---|---|
| § | page | |
| 1. PERSONNES RESPONSABLES | 9.1 | 168 |
| 1.1 Responsable du document d'enregistrement universel | 9.1.1 | 168 |
| 1.2 Attestation du Responsable du document d'enregistrement universel | 9.1.2 | 168 |
| 2. RESPONSABLES DU CONTRÔLE DES COMPTES | 9.2 | 169 |
| 2.1 Nom et adresse des contrôleurs légaux des comptes de la Société | 9.2.1 et 9.2.2 | 169 |
| 2.2 Contrôleurs légaux ayant démissionné, ayant été écartés ou n'ayant pas été redésignés durant la période couverte |
9.2.1 et 9.2.2 | 169 |
| 3. INFORMATIONS FINANCIERES SELECTIONNEES | 1.2 et 1.3 | 7 et 11 |
| 3.1 Informations financières historiques sélectionnées | 1.2 et 1.3 | 7 et 11 |
| 3.2 Informations financières sélectionnées pour des périodes intermédiaires | 1.2 et 1.3 | 7 et 11 |
| 4. RISQUES | 2 | 43 |
| 5. INFORMATIONS CONCERNANT L'EMETTEUR | 1 | 5 |
| 5.1 Histoire et Evolution de la Société | 1.1.6 | 5 |
| 5.2 Investissements réalisés par l'émetteur au cours des trois derniers exercices |
1.3.4 | 17 |
| 6. APERCU DES ACTIVITES DU GROUPE | 1.3 | 11 |
| 6.1 Principales Activités | 1.3 | 11 |
| 6.2 Le marché | 1.3.7 | 19 |
| 6.3 Événements exceptionnels ayant influencé les renseignements fournis conformément aux points 6.1 et 6.2 |
N/A | N/A |
| 6.4 Dépendance à l'égard de brevets, licences, contrats industriels, commerciaux ou nouveaux procédés de fabrication |
N/A | N/A |
| 6.4 Environnement concurrentiel | N/A | N/A |
| 7. ORGANIGRAMME | 1.5 | 39 |
| 7.1 Description du Groupe et de la place occupée par la Société | 1.5 | 39 |
| 7.2 Liste des filiales importantes de la Société | 1.5 | 39 |
| 8. PROPRIETES IMMOBILIERES, USINES ET EQUIPEMENTS | 1.3.1 à 1.3.3 | 13 à 16 |
| 8.1 Immobilisation corporelle importante existante ou planifiée | 1.3.5 | 17 |
| 8.2 Questions environnementales pouvant influencer l'utilisation faite par le Groupe de ses immobilisations corporelles |
N/A | N/A |
| 9. EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU RESULTAT | 3.2 et 3.5 | 53 et 91 |
| 9.1 Situation financière | 3.2 et 3.5 | 53 et 91 |
| 9.2 Résultat d'exploitation | 3.2 et 3.5 | 53 et 91 |
| 10. TRESORERIE ET CAPITAUX | 3.4 et 3.7 | 61 et 100 |
| 10.1. Capitaux de l'émetteur (à court terme et à long terme) | 3.4 et 3.7 | 61 et 100 |
| 10.2. Source et montant des flux de trésorerie de la Société et description de ces flux de trésorerie |
3.4.5 | 66 |
| 10.3. Conditions d'emprunt et structure de financement de l'émetteur | 2.3.2 | 46 |
| 10.4. Restriction à l'utilisation des capitaux ayant influé sensiblement ou pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur les opérations de l'émetteur |
N/A | N/A |
| 10.5. Sources de financement attendues | 2.3.2 | 46 |
| 11. RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT, BREVETS ET LICENCES | N/A | N/A |
| 12. INFORMATIONS SUR LES TENDANCES ET PERSPECTIVES | 1.4 | 38 |
| 12.1 Principales tendances ayant affectés la production, les ventes et les stocks, les coûts et les prix de la vente depuis la fin du dernier exercice jusqu'à la date du document d'enregistrement |
N/A | N/A |
|---|---|---|
| 12.2 Tendance connue, incertitude ou demande ou engagement ou événement raisonnable susceptible d'influer sensiblement sur les perspectives de la Société, au moins pour l'exercice en cours |
N/A | N/A |
| 13. PREVISIONS OU ESTIMATIONS DU BENEFICE | N/A | N/A |
| 13.1 Déclaration énonçant les principales hypothèses sur lesquelles la Société a fondé sa prévision ou son estimation |
N/A | N/A |
| 13.2 Rapport élaboré par des comptables ou des contrôleurs légaux indépendants |
N/A | N/A |
| 13.3 Prévision ou estimation du bénéfice élaboré sur une base comparable aux informations financières historiques |
N/A | N/A |
| 13.4 Déclaration indiquant si la prévision du bénéfice est, ou non, encore valable à la date du document d'enregistrement et, le cas échéant, expliquant pourquoi elle ne l'est plus |
N/A | N/A |
| 14. ORGANES D'ADMINISTRATION, DE DIRECTION, ET DE SURVEILLANCE ET DE DIRECTION GENERALE |
4 | 120 |
| 14.1 Conseil d'Administration | 4.1 | 120 |
| 14.2 Conflits d'intérêts au niveau des membres du Conseil d'Administration | 4.1.5 | 130 |
| 15. REMUNERATION ET AVANTAGES | 4.2 | 131 |
| 15.1 Montant de la rémunération versée et avantages en nature octroyés par la société SCBSM et ses filiales. |
4.2 | 131 |
| 15.2 Montant total des sommes provisionnées ou constatées par la Société SCBSM et ses filiales aux fins de versement de pensions, de retraites ou d'autres avantages. |
4.2.3 | 132 |
| 16. FONCTIONNEMENT DES ORGANES D'ADMINISTRATION ET DE DIRECTION |
4.3 | 133 |
| 16.1 Date d'expiration des mandats des membres des organes d'administration et de contrôle |
4.3.1 | 133 |
| 16.2 Informations sur les contrats de service liant les membres du Conseil d'Administration à la Société ou à l'une de ses filiales et prévoyant l'octroi d'avantages |
4.3.2 | 133 |
| 16. 3 Informations sur le comité d'audit et le comité de rémunération de la société |
4.3.3.1 | 134 |
| 16. 4 Conformité au régime de gouvernement d'entreprise en vigueur en France |
4.3.3 | 134 |
| 17. SALARIES | 5.7 | 147 |
| 17.1 Effectifs | 5.7 | 147 |
| 17.2 Participation et stock-options | 5.3.2 | 144 |
| 17.3 Accord prévoyant une participation des salariés dans le capital de la Société |
N/A | N/A |
| 18. PRINCIPAUX ACTIONNAIRES | 5.1 | 140 |
| 18.1 Nom de toute personne non-membre d'un organe d'administration ou de direction détenant, directement ou indirectement, un pourcentage du capital social ou des droits de vote de la Société devant être notifié en vertu de la législation |
5.1 | 140 |
| 18.2 Droits de vote différents, ou déclaration négative appropriée | 5.1.1 | 140 |
| 18.3 Détention ou contrôle, directe ou indirecte, de la Société | 5.1 | 140 |
| 18.4 Accord connu de la Société, dont la mise en œuvre pourrait, à une date ultérieure entraîner un changement de son contrôle |
5.1.4 | 141 |
| 19. OPERATIONS AVEC DES APPARENTES | 4.5 | 137 |
| 20. INFORMATIONS FINANCIERES CONCERNANT LE PATRIMOINE, LA SITUATION FINANCIERE ET LES RESULTATS DE L'EMETTEUR |
3.4 et 3.7 | 61 et 100 |
| 20.1 Informations financières historiques | 3.4 et 3.7 | 61 et 100 |
| 20.2 Informations financières pro forma | N/A | N/A |
| 20.3 Etats financiers | 3.4 et 3.7 | 61 et 100 |
|---|---|---|
| 20.4 Vérification des informations historiques | 3.3 et 3.6 | 56 et 95 |
| 20.5 Date des dernières informations financières | 3.3 et 3.6 | 56 et 95 |
| 20.6 Informations financières intermédiaires | N/A | N/A |
| 20.7 Politique de distribution de dividendes | 0 | 147 |
| 20.8 Procédures judiciaires et d'arbitrage | N/A | N/A |
| 20.9 Changement significatif de la situation financière ou commerciale | N/A | N/A |
| 21. INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES | 5 | 140 |
| 21.1 Renseignements de caractère général concernant le capital de la Société |
5 | 140 |
| 21.2 Acte constitutif et statuts | 5.7 | 147 |
| 22. CONTRATS IMPORTANTS | 6 | 159 |
| 23. INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, DECLARATIONS D'EXPERTS ET DECLARATIONS D'INTERÊTS |
7 | 160 |
| 24. DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC | 8 | 167 |
| 25. INFORMATIONS SUR LES PARTICIPATIONS | 1.5 | 39 |
En application du règlement (UE) n°2017/1129, les informations suivantes sont incluses par référence dans le présent document d'enregistrement universel :
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