ANKARA İLİ ÇANKAYA İLÇESİ MÜHYE MAHALLESİ

ADA	PARSEL
29635	2,4,5,6,9,11
29900	2

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

06.01.2025 RAPOR NO: 2024-038

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

İ Ç İ N D E K İ L E R

		DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ4
		BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI 5
1.		RAPOR BİLGİLERİ6
		1.a. Rapor Tarihi 6
		1.b. Rapor Numarası 6
	1.c.	Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları 6
		1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı6
	1.e.	Değerleme Tarihi6
	1.f.	Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 6
	1.g.	Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6
		1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6
2.		KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER7
	2.a.	Kuruluşun Ünvanı ve Adresi7
		2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi7
	2.c.	İşin Kapsamı7
		2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7
3.		GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8
	3.a.	Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler8
		3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10
	3.c.	Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi14
		3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler14
	3.e.	Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar 15
	3.f.	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler 15
	3.g.	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 15
		3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi17
	3.i.	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama17
	3.j.	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 17
4.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ18
	4.a.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler 18
		4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 19
	4.c.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 22
		4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler 22
	4.e.	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 22

	4.f.	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler24
	4.g.	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 24
		4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 24
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ25
	5.a.	Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa) 25
		5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)27
	5.c.	Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)28
		5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 28
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ29
	6.a.	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması 29
		6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 29
	6.c.	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş29
		6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş29
	6.e.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi29
	6.f.	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi29
	6.g.	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi29
		6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.) 30
7.		SONUÇ32
	7.a.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi32
		7.b. Nihai Değer Takdiri 32
8.		RAPOR EKLERİ33
	8.a.	Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler33
		8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri 33
	8.c.	Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri 33

DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ
Değerlemeyi Talep Eden	SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
Değerleme Konusu	SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ mülkiyetindeki; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Alacaatlı Mahallesi, 29635 Ada 2-4-5-6-9-11 Parsel Ve 29900 Ada 2 Parselde bulunan "Arsa" nitelikli taşınmazların pazar değerinin belirlenmesi.
Değerleme Adresi	Alacaatlı Mahallesi, 29635 Ada 2-4-5-6-9-11 Parsel ve 29900 Ada 2 Parsel Çankaya – ANKARA
Sahibi ve Hisse Oranı	SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ – TAM
Değerleme Tarihi	31.12.2024
Rapor Tarih ve Numarası	06.01.2025 / 2024-038
Gayrimenkul Değ. Uzm. Yrd.	Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Asım TUNCAY (SPK Lisans No:403359)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988)

DEĞERLEME SONUÇLARI
Birim m2 Değeri	40.100,00 TL/m2
Yasal ve Mevcut Değeri (KDV Hariç) 7.348.802.880,00 TL 207.593.301,00 USD		199.370.670,00 EUR
(*) 31.12.2024 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 35,40 TL, 1,-EUR = 36,86 TL

BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu Değerleme Raporu; aşağıda beyan edilen ilkeler çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDS) uygun olarak hazırlanmıştır.

Bu raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz ve açıkladığımız kadarıyla doğru olduğunu;
Raporda belirtilen analizlerin, opsiyonların ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;

Değerleme uzmanları olarak değerleme konusunu oluşturan mülk ile değerleme hizmeti dışında bir ilişkimizin olmadığını ve gelecekte de bulunmayacağını;

Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını;
Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını;
Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
Değerleme uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu;
Değerleme uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu;
Değerleme uzmanları olarak mülkü kişisel olarak denetlediğimizi ve ilgili resmi kurumlarda gerekli araştırmaları yapmış olduğumuzu;
Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanları dışında hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını;
Değerleme uzmanları olarak değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olamayacağımızı;
Rapor içeriğinde belirtilen analizler ve sonuç değerine giden yolda Uluslararası Değerleme Standartları kriterlerine uyulduğunu beyan ederiz.

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.a. Rapor Tarihi

06.01.2025

1.b. Rapor Numarası

2024-038

1.c. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları

Bu değerleme raporu, ilgili kişi, kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgi ve belgeler ile gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ulaşılan sonuçların bir arada yorumlanması suretiyle, Değerleme Uzman Yardımcısı Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)'un katkılarıyla, Değerleme Uzmanı Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383) tarafından hazırlanmıştır.

1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 23 – (1)'de "Değerleme çalışmasına ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun, EK-1'de yer alan asgari unsurları içerecek şekilde, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur." hükmü yer almaktadır.

Bu kapsamda hazırlanan rapor; Sorumlu Değerleme Uzmanları Asım TUNCAY (SPK Lisans No: 403359) ve Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988) tarafından kontrol edilerek imzalanmıştır.

1.e. Değerleme Tarihi

31.12.2024

1.f. Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası

Taraflar arasında düzenlenip imza altına alınmış, 02.12.2024 tarihli no.lu gayrimenkul değerlemesi hizmet alım sözleşmesi bulunmaktadır.

1.g. Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 1 – (2)'de "Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder." hükmü yer almaktadır.

Bu raporun ilgili tebliğ hükmüne uygun olarak bağımsız ve tarafsız olarak hazırlandığını beyan ederiz.

1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Kuruluşumuz tarafından değerleme konusu gayrimenkule ilişkin olarak daha önceki tarihlerde SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme raporu hazırlanmamıştır.

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.a. Kuruluşun Ünvanı ve Adresi

	Ünvanı	: Focus Global Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
	Adresi	: Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121/1-16 Bağcılar - Diyarbakır
	İrtibat Bilgileri	: Telefon : +90 (412) 502 22 42 Faks : +90 (412) 502 22 42 E-mail : [email protected] Web : https://focusglobal.info
	Kuruluş Tarihi	: 21.04.2020
	Kuruluş Sermayesi	: 1.000.000,00 TL
	Ödenmiş Sermayesi	: 1.750.000,00 TL
	SPK Lisansı	: Şirketimiz; 10.09.2020 tarih ve 56/1141 sayılı karar ile "gayrimenkul değerleme" hizmeti vermek üzere SPK listesine alınmıştır.
	BDDK Lisansı	: Şirketimiz; 25.12.2020 tarih ve 9350 sayılı karar ile "gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti vermek üzere BDDK listesine alınmıştır.
2.b.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
	Ünvanı	: Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
	Adresi	: Dikilitaş Mahallesi, Yenidoğan Sokak, No: 36
		Beşiktaş - İstanbul

İrtibat Bilgileri	: Telefon : (0212) 310 27 00 Web:	[email protected]
Kuruluş Tarihi	: 22.12.2006
Ödenmiş Sermayesi	: 1.500.000.000 TL

2.c. İşin Kapsamı

Bu rapor, Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Mühye Mahallesi, 29635 Ada 2-4-5-6-9-11 Parsel, 29900 Ada 2 Parselde bulunan arsaların pazar değerinin belirlenmesi için Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden, Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı ve UDS'ye uygun olarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu raporda geçerli olan değer kavramı; 2017 UDS'nin 104 no.lu Standardında tanımlanan "Pazar değeri" dir. Bu tanıma göre "Pazar Değeri"; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Yapılan değerlemede aşağıdaki hususların geçerli olduğu varsayılmaktadır.

Alıcı ve satıcı bilgili ve basiretli hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

Müşterinin sözleşmede açıkça belirlemesi doğrultusunda; elde edilen tüm bilgi ve belgeler rapora doğrudan yansıtılmıştır. Bu raporun hazırlanması esnasında; piyasada benzer nitelikte satılmış/kiralanmış taşınmazlar ile piyasaya sunulmuş satışta/kirada bulunan taşınmazların piyasa araştırmaları yapılmıştır. Bu rapor, bu amaç dışında ve 3. kişilere farklı amaçlar ve kapsamlarda kullandırılamaz.

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.a. Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

3.a.1. Gayrimenkulün Tanımı ve Yeri

Değerlemeye konu taşınmaz; Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtlarına göre Ankara İli, Çankaya İlçesi, Mühye Mahallesi, 29635 Ada 2-4-5-6-9-11 Parsel, 29900 Ada 2 Parselde bulunan "Arsa" nitelikli taşınmazdır.

Taşınmazın içinde yer aldığı bölge konut ve ticaret ağırlıklı olarak gelişmiştir. Merkezi bir konumda bulunan taşınmazın bulunduğu bölgede çok sayıda otel, alışveriş merkezi, plaza, kafe, restoran ve mağaza gibi tesisler bulunmaktadır.

Taşınmaza Ulaşım:

Değerlemeye konu taşınmazlar Güneypark Kümeevler Sokak üzerinde yer almaktadırlar. Taşınmazlara ulaşım Turan Güneş Bulvarı üzerinde kuzey istikametinde ilerlerken sağ tarafta bulunan 605/7. Sokağa girilir. 1.000 m ilerlendikten sonra taşınmaza ulaşılır.

Taşınmazın Bazı Önemli Noktalara Kuş Uçuşu Uzaklığı:

o	Turan Güneş Caddesi	:	1.000 m
o	Panora AVM	:	2.350 m
o	365 AVM	:	3.200 m
o	TBMM	:	7.000 m
o	ODTÜ	:	8.850 m

3.a.2. Gayrimenkulün Konumu

3.a.3. Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

TKGM Web Tapu portalından 21.11.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgesine göre taşınmazın tapu kayıt bilgileri aşağıdaki gibidir.

TAKBİS BİLGİLERİ – I
İl	Ankara
İlçe	Çankaya
Mahalle	Mühye
Mevkii	--
Pafta No	--
Ada No	TABLO
Parsel No	TABLO
Zemin Tipi	Ana Taşınmaz
Ana Taşınmaz Yüzölçüm (m²)	TABLO
Ana Taşınmaz Nitelik	Arsa
Malik / Hisse Oranı	TABLO
Cilt / Sayfa No	TABLO

	TAKBİS BİLGİLERİ – II
Sıra No	Ada	Parsel	Nitelik	Yüzölçüm (m2 )	Cilt/Sayfa No	Tarih/yevmiye	Malik - Hisse Oranı
						7.06.2018/	Sinpaş GYO A.Ş. 90/71413
1	29635	2	ARSA	71.413	60/7091	44431	Maliye Hazinesi 71323/71413
2	29635	4	ARSA	45.208	60/7092	17.05.2018/ 38586	Sinpaş GYO A.Ş.
3	29635	5	ARSA	25.725	60/7093	17.05.2018/ 38586	Sinpaş GYO A.Ş.
4	29635	6	ARSA	28.714	60/7094	17.05.2018/ 38586	Sinpaş GYO A.Ş.
5	29635	9	ARSA	18.500	60/7096	17.05.2018/ 38586	Sinpaş GYO A.Ş.
6	29635	11	ARSA	35.578	58/6884	17.05.2018/ 38586	Sinpaş GYO A.Ş.
						17.05.2018/	Sinpaş GYO A.Ş. 2944711/3737500
7	29900	2	ARSA	37.375	58/6851	38586	Ankara Büyükşehir Belediyesi 792789/3737500

3.a.4. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.

3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

TKGM Web Tapu portalından 21.11.2024 tarihinde alınan ve örneği "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulan TAKBİS belgesine göre taşınmaz üzerinde aşağıda yer alan takyidatın bulunduğu tespit edilmiştir.

29635 ADA 2 PARSELE AİT TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

o Şerh:

-2942 SAYILI YASANIN 31/B MAD. GEREĞİNCE İSTİMLAK ŞERHİ 09/01/1992 Y:113( Şablon: 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 31/b Maddesine göre Şerh (HİSSE)) Tarih / Yevmiye: 09-01-1992 00:00 – 113

o Beyan:

Diğer (Konusu: YENİ GÜNEYPARK KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM PROJE ALANI İÇİNDE KALMAKTADIR. ) Tarih: 12/10/2010 Sayı: 2550-10798( Şablon: Diğer)
İSTİMLAK ŞERHİ:2942 SAYILI YASANIN 7. MAD. GEREĞİNCE 13/09/1991 Y:5322( Şablon: 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. Maddesine Göre Belirtme) Tarih / Yevmiye: 13-09-1991 00:00 – 5322
1-KROKİSİNDE 119 KAPI NOLU GECEKONDU 400 M2 OLARAK CELAL AKALYAYA TAHSİS EDİLMİŞTİR.03/07/1987 Y:3267( Şablon: Diğer) Tarih / Yevmiye: 03-07-1987 00:00 – 3267
2-KROKİSİNDE 120 KAPI NOLU GECEKONDU 400 M2 OLARAK NAZMİ KAYAYA TAHSİS

EDİLMİŞTİR.27/12/1988 Y:6444( Şablon: Diğer) Tarih / Yevmiye: 27-12-1988 00:00 - 6444

o İrtifak:

M: BU PARSEL ALEYHİNE T.E.K GENEL MÜDÜRLÜĞÜ LEHİNE 1976 M2 SAHADA DAİMİ İRTİFAK HAKKI( Şablon: Diğer İrtifak Hakkı) Tarih / Yevmiye: 31-01-1992 00:00 - 749

REHİN BİLGİLERİ

o Rehin:

SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ hissesinde ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ lehine 25521117.47 TL bedel ile 1. Dereceden ipotek kaydı bulunmaktadır. Tarih / Yevmiye: 11-10-2013 16:56 - 56515

MÜLKİYET BİLGİLERİ

o Malik: (SN: 432175704) SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ, Hisse Pay/Payda: 90/71413,

Edinme Sebebi: Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması

Tarih / Yevmiye: 07-06-2018 / 44431

o Malik: (SN: 341912193) MALİYE HAZİNESİ, Hisse Pay/Payda: 71323/71413,

Edinme Sebebi: İmar (TSM)

Tarih / Yevmiye: 10-05-2016 / 35917

29635 ADA 4 PARSELE AİT TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

o Beyan:

Diğer (Konusu: YENİ GÜNEYPARK KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM PROJE ALANI İÇİNDE KALMAKTADIR. ) Tarih: 12/10/2010 Sayı: 2550-10798( Şablon: Diğer)

o İrtifak:

Geçit hakkı vardır. (Özel Koşullar : 29635 ada 4 parsel aleyhine 5 parsel lehine B harfi ile gösterilen 4998,50 m2 lik kısımda geçiş için irtifak hakkı tesis edilmiştir )( Şablon: Geçit Hakkı) Tarih / Yevmiye: 10-07-2017 15:59 - 51975

REHİN BİLGİLERİ

o Rehin:

ALBARAKA TÜRK KATILIM BANKASI A.Ş. lehine 750000000.00 TL bedel ile 1. Dereceden ipotek kaydı bulunmaktadır. Tarih / Yevmiye: 17-08-2018 13:16 - 62953

MÜLKİYET BİLGİLERİ

o Malik: (SN: 429301393) SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ, Hisse Pay/Payda: 1/1,

Edinme Sebebi: Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması

Tarih / Yevmiye: 17-05-2018 / 38586

29635 ADA 5 PARSELE AİT TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

o Beyan:

Diğer (Konusu: YENİ GÜNEYPARK KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM PROJE ALANI İÇİNDE KALMAKTADIR. ) Tarih: 12/10/2010 Sayı: 2550-10798( Şablon: Diğer)

REHİN BİLGİLERİ

o Rehin:

ALBARAKA TÜRK KATILIM BANKASI A.Ş. lehine 750000000.00 TL bedel ile 1. Dereceden ipotek kaydı bulunmaktadır. Tarih / Yevmiye: 17-08-2018 13:17 - 62956

MÜLKİYET BİLGİLERİ

o Malik: (SN: 429200613) SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ, Hisse Pay/Payda: 1/1,

Edinme Sebebi: Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması

Tarih / Yevmiye: 17-05-2018 / 38586

29635 ADA 6 PARSELE AİT TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

o Beyan:

Diğer (Konusu: YENİ GÜNEYPARK KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM PROJE ALANI İÇİNDE KALMAKTADIR. ) Tarih: 12/10/2010 Sayı: 2550-10798( Şablon: Diğer)

o İrtifak:

M: BU PARSEL ALEYHİNE T.E.K GENEL MÜDÜRLÜĞÜ LEHİNE 1976 M2 SAHADA DAİMİ İRTİFAK HAKKI( Şablon: Diğer İrtifak Hakkı) Tarih / Yevmiye: 31-01-1992 00:00 – 749
Geçit hakkı vardır. (Özel Koşullar : 29635 ada 4 parsel aleyhine 5 parsel lehine B harfi ile gösterilen 4998,50 m2 lik kısımda geçiş için irtifak hakkı tesis edilmiştir )( Şablon: Geçit Hakkı) Tarih / Yevmiye: 10-07-2017 15:59 - 51975

REHİN BİLGİLERİ

o Rehin:

ALBARAKA TÜRK KATILIM BANKASI A.Ş. lehine 750000000.00 TL bedel ile 1. Dereceden ipotek kaydı bulunmaktadır. Tarih / Yevmiye: 17-08-2018 13:19 - 62958

MÜLKİYET BİLGİLERİ

o Malik: (SN: 429301117) SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ, Hisse Pay/Payda: 1/1,

Edinme Sebebi: Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması

Tarih / Yevmiye: 17-05-2018 / 38586

29635 ADA 9 PARSELE AİT TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

o Beyan:

Diğer (Konusu: YENİ GÜNEYPARK KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM PROJE ALANI İÇİNDE KALMAKTADIR. ) Tarih: 12/10/2010 Sayı: 2550-10798( Şablon: Diğer)

REHİN BİLGİLERİ

o Rehin:

ALBARAKA TÜRK KATILIM BANKASI A.Ş. lehine 600000000.00 TL bedel ile 1. Dereceden ipotek kaydı bulunmaktadır. Tarih / Yevmiye: 09-02-2021 15:45 – 11143
ALBARAKA TÜRK KATILIM BANKASI A.Ş. lehine 600000000.00 TL bedel ile 1. Dereceden ipotek kaydı bulunmaktadır. Tarih / Yevmiye: 04-12-2018 16:06 - 92538

MÜLKİYET BİLGİLERİ

o Malik: (SN: 429200623) SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ, Hisse Pay/Payda: 1/1,

Edinme Sebebi: Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması

Tarih / Yevmiye: 17-05-2018 / 38586

29635 ADA 11 PARSELE AİT TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

o Beyan:

Diğer (Konusu: YENİ GÜNEYPARK KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM PROJE ALANI İÇİNDE KALMAKTADIR. ) Tarih: 12/10/2010 Sayı: 2550-10798( Şablon: Diğer)

o İrtifak:

M: BU PARSEL ALEYHİNE T.E.K GENEL MÜDÜRLÜĞÜ LEHİNE 1976 M2 SAHADA DAİMİ İRTİFAK HAKKI( Şablon: Diğer İrtifak Hakkı) Tarih / Yevmiye: 31-01-1992 00:00 – 749

REHİN BİLGİLERİ

o Rehin:

ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ lehine 25521117.47 TL bedel ile 1. Dereceden ipotek kaydı bulunmaktadır. Tarih / Yevmiye: 11-10-2013 16:56 – 56515
ALBARAKA TÜRK KATILIM BANKASI A.Ş. lehine 600000000.00 TL bedel ile 2. Dereceden ipotek kaydı bulunmaktadır. Tarih / Yevmiye: 04-12-2018 16:06 - 92538

MÜLKİYET BİLGİLERİ

o Malik: (SN: 429203168) SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ, Hisse Pay/Payda: 1/1,

Edinme Sebebi: Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması

Tarih / Yevmiye: 17-05-2018 / 38586

29900 ADA 2 PARSELE AİT TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

o Beyan:

Diğer (Konusu: YENİ GÜNEYPARK KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM PROJE ALANI İÇİNDE KALMAKTADIR. ) Tarih: 12/10/2010 Sayı: 2550-10798( Şablon: Diğer)

o Şerh:

İhtiyati Tedbir: ANKARA 35. ASLİYE HUKUK MAHKMESİ nin 26/01/2023 tarih 2023/26 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile (Açıklama: Tapu İptali Tescili Ve Dayalı) ) (Satın Almaya Dayalı)) Tarih / Yevmiye: 27-01-2023 08:41 - 10254

o İrtifak:

M: BU PARSEL ALEYHİNE T.E.K GENEL MÜDÜRLÜĞÜ LEHİNE 1976 M2 SAHADA DAİMİ İRTİFAK HAKKI( Şablon: Diğer İrtifak Hakkı) Tarih / Yevmiye: 31-01-1992 00:00 – 749
İrtifak hakkı vardır. (Özel Koşullar : ) Tarih / Yevmiye: 19-02-2007 09:37 3043
İrtifak hakkı vardır. (Özel Koşullar : ) Tarih / Yevmiye: 22-03-2007 10:06 5159
İrtifak hakkı vardır. (Özel Koşullar : ) Tarih / Yevmiye: 03-04-2007 11:22 6013
İrtifak hakkı vardır. (Özel Koşullar : ) Tarih / Yevmiye: 08-05-2007 10:09 8445
İrtifak hakkı vardır. (Özel Koşullar : ) Tarih / Yevmiye: 30-05-2007 13:42 10248

REHİN BİLGİLERİ

o Rehin:

ALBARAKA TÜRK KATILIM BANKASI A.Ş. lehine 70000000.00 TL bedel ile 1. Dereceden ipotek kaydı bulunmaktadır. Tarih / Yevmiye: 04-12-2018 16:07 - 92542

MÜLKİYET BİLGİLERİ

o Malik: (SN: 429200661) SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ, Hisse Pay/Payda: 2944711/3737500,

Edinme Sebebi: Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması

Tarih / Yevmiye: 17-05-2018 38586

o Malik: (SN: 272313322) ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ, Hisse Pay/Payda: 792789/3737500, Edinme Sebebi: İmar (TSM)

Tarih / Yevmiye: 25-06-2014 35044

"Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı İçinde Kalmaktadır" gibi belirtme niteliğindeki beyanlar, yol, su kanalı, elektrik vb. hizmet arterlerine lehine konulduğu parsele ulaşım imkanı sağlanması gerektiğini belirten geçit hakkına ilişkin irtifaklar ve parsel üzerine konuşlandırılan trafo merkezleri gibi yapılara ilişkin irtifaklar hukuki ve teknik gerekliliklerden kaynaklanan rutin uygulamalar olup mülkiyet hak ve devrine ilişkin bir kısıtlama getirmez.

İstimlak ve 3. kişilere tahsis beyanları eski tarihli olup güncel değildir.

Taşınmazlar üzerinde ipotek vardır. Üzerinde ipotek bulunan taşınmazlar gerekli prosedürlerin yerine getirilmesi koşuluyla devredilebilir.

29900 Ada 2 Parsele ilişkin Ankara 35. Asliye Hukuk Mahkemesinin ihtiyati tedbir şerhi bulunmaktadır. Taşınmaz; söz konusu tedbir kararının kaldırılması koşuluyla devredilebilir.

Sonuç olarak, tapu kayıtlarına göre; taşınmazların (ipoteklere ilişkin gerekli prosedürlerin yerine getirilmesi ve 299000 Ada 2 parsele ilişkin ihtiyati tedbir kararının kaldırılması koşuluyla) devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmadığı değerlendirilmektedir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) ilişkin değerlendirme Madde 6.h.'de ayrıca yapılmıştır.

3.c. Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi

3.c.1. Tapu Kayıtlarına Göre Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

TKGM Web Tapu portalından 21.11.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgesine göre; 29635 Ada 2 Parsel 07.06.2018 tarih ve 44431 yevmiye numarası, 29635 Ada 4-5-6-9-11 parsel ve 29900 Ada 2 Parsel 17.05.2018 tarih ve 38586 yevmiye numarası ile değerlemeye konu taşınmazların Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tapu tescili yapılmış, son üç yıl içerisinde başka alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.

3.c.2. Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Son Üç Yıllık Dönemde Meydana Gelen Değişiklikler

o TKGM Web Tapu portalından 21.11.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgesi, Çankaya Belediyesi ve müşteriden alınan bilgilere göre; değerlemeye konu taşınmazın hukuki durumunda herhangi bir değişiklik olmamıştır.

3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Ankara Büyükşehir Belediyesi Şehircilik Müdürlüğünden edinilen bilgiye göre; 09.01.2019 tarih ve 20 sayılı kararı ile onaylı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli İmar Planları kapsamında:

29635 Ada 2 nolu parsel; Park ve Rekreasyon Alanı E: 0,05 imar şartlarına sahiptir.
29635 Ada 4-5-6 nolu parseller; Merkez Alanı (ticaret merkezi + otel + ofis + konut) 100.327 m2 inşaat alanlı Hmax: Serbest yapılaşma koşullarına sahiptir.

29635 Ada 9 nolu parsel; Merkez Alanı (ticaret merkezi + otel + ofis + konut) 26.605 m2 inşaat alanlı Hmax: 46 kat yapılaşma koşullarına sahiptir.

29635 Ada 11 nolu parsel; Konut Alanı 8.502 m2 inşaat alanlı Hmax: 46 kat yapılaşma koşullarına sahiptir.
29900 Ada 2 nolu parsel; Konut Alanı 5.000 m2 inşaat alanlı Hmax: 46 kat yapılaşma koşullarına sahiptir.

3.e. Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

3.f. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler

TKGM Web Tapu portalından alınan TAKBİS belgesi ve müşteriden edinilen bilgilere göre, değerlemeye konu taşınmaz için düzenlenmiş bir satış vaadi, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesi bulunmamaktadır.

3.g. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

29635 ADA 4 PARSEL İÇİN ALINAN İZİN BELGELERİ
	 6. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 88-H/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 25-1 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	4-C yapı sınıfı, 36 adet mesken için, yol kotu altı 2 kat, yol kotu üstü 11 kat olmak üzere toplam 13 kat ve toplam 8.017,00 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
	 7. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 88-K/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 28-2 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	4-C yapı sınıfı, 42 adet mesken için, yol kotu altı 2 kat, yol kotu üstü 13 kat olmak üzere toplam 15 kat ve toplam 9.246,75 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
	 8. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 88-L/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 28-3 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	5-A yapı sınıfı, 120 adet mesken için, yol kotu altı 2 kat, yol kotu üstü 19 kat olmak üzere toplam 21 kat ve toplam 26.616,03 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
	 9. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 88-M/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 28-4 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	5-A yapı sınıfı, 169 adet mesken için, yol kotu altı 2 kat, yol kotu üstü 24 kat olmak üzere toplam 26 kat ve toplam 30.107,00 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
YAPI RUHSATI	 10. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 88-A/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 28-5 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	4-A yapı sınıfı, 13 adet mesken için, yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 7 kat olmak üzere toplam 8 kat ve toplam 5.716,28 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
	 11. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 88-B/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 28-6 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	4-A yapı sınıfı, 13 adet mesken için, yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 7 kat olmak üzere toplam 8 kat ve toplam 5.716,28 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
	 12. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 88-D/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 28-7 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	4-C yapı sınıfı, 41 adet mesken için, yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 14 kat olmak üzere toplam 15 kat ve toplam 11.439,52 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
	 8. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 88-L/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 28-3 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	5-A yapı sınıfı, 120 adet mesken için, yol kotu altı 2 kat, yol kotu üstü 19 kat olmak üzere toplam 21 kat ve toplam 26.616,03 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
AÇIKLAMA	Yapı ruhsatı alınmış olmasına rağmen inşaat faaliyetleri henüz başlamamış, başlama tarihi belirlenmemiştir. Projeye ilişkin olası değişiklikler de dikkate alınarak değer takdiri "arsa" niteliği üzerinden yapılmıştır.

29635 ADA 5 PARSEL İÇİN ALINAN İZİN BELGELERİ
	 3. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 89-C/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 29-1 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	5-A yapı sınıfı, 120 adet mesken için, yol kotu altı 2 kat, yol kotu üstü 19 kat olmak üzere toplam 21 kat ve toplam 27.367,79 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
	 4. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 89-D/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 29-2 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	4-C yapı sınıfı, 36 adet mesken için, yol kotu altı 2 kat, yol kotu üstü 11 kat olmak üzere toplam 13 kat ve toplam 8.242,57 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
	 5. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 88-C/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 29-3 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
YAPI RUHSATI	4-C yapı sınıfı, 42 adet mesken için, yol kotu altı 2 kat, yol kotu üstü 13 kat olmak üzere toplam 15 kat ve toplam 9.500,20 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
	 14. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 88-F/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 29-4 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	4-C yapı sınıfı, 41 adet mesken için, yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 14 kat olmak üzere toplam 15 kat ve toplam 11.764,13 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
	 15. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 89-E/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 29-5 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	4-C yapı sınıfı, 41 adet mesken için, yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 14 kat olmak üzere toplam 15 kat ve toplam 11.764,13 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.

AÇIKLAMA	Yapı ruhsatı alınmış olmasına rağmen inşaat faaliyetleri henüz başlamamış, başlama tarihi belirlenmemiştir. Projeye ilişkin olası değişiklikler de dikkate alınarak değer takdiri "arsa" niteliği üzerinden yapılmıştır.

29635 ADA 6 PARSEL İÇİN ALINAN İZİN BELGELERİ
	 1. Blok için; 24.06.2013 tarih ve 89-K/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 30-1 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	5-A yapı sınıfı, 278 adet mesken için, yol kotu altı 2 kat, yol kotu üstü 24 kat olmak üzere toplam 26 kat ve toplam 28.840,11 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
	 2. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 89-A/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 30-2 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	5-A yapı sınıfı, 150 adet mesken için, yol kotu altı 2 kat, yol kotu üstü 24 kat olmak üzere toplam 26 kat ve toplam 31.174,55 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
YAPI RUHSATI	 16. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 89-G/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 30-3 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	4-A yapı sınıfı, 13 adet mesken için, yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 7 kat olmak üzere toplam 8 kat ve toplam 5.520,70 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
	 17. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 89-H/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 30-4 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	4-A yapı sınıfı, 13 adet mesken için, yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 7 kat olmak üzere toplam 8 kat ve toplam 5.515,19 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
	 18. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 89-I/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 30-5 sayılı yenileme yapı ruhsatı:
	4-A yapı sınıfı, 13 adet mesken için, yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 7 kat olmak üzere toplam 8 kat ve toplam 5.592,59 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
AÇIKLAMA	Yapı ruhsatı alınmış olmasına rağmen inşaat faaliyetleri henüz başlamamış, başlama tarihi belirlenmemiştir. Projeye ilişkin olası değişiklikler de dikkate alınarak değer takdiri "arsa" niteliği üzerinden yapılmıştır.

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR

29635 ADA 9 PARSEL İÇİN ALINAN İZİN BELGELERİ
YAPI RUHSATI	 1. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 90-A/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 26-1 sayılı yenileme yapı ruhsatı: 4-C yapı sınıfı, 102 adet mesken ve 5 adet ofis-işyeri için, yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 16 kat olmak üzere toplam 17 kat ve toplam 13.900,39 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.  2. Blok için; 19.06.2013 tarih ve 90-B/2013 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı, 04.04.2024 tarih 26-2 sayılı yenileme yapı ruhsatı: 4-C yapı sınıfı, 102 adet mesken ve 5 adet ofis-işyeri için, yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 16 kat olmak üzere toplam 17 kat ve toplam 13.900,39 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
AÇIKLAMA	Yapı ruhsatı alınmış olmasına rağmen inşaat faaliyetleri henüz başlamamış, başlama tarihi belirlenmemiştir. Projeye ilişkin olası değişiklikler de dikkate alınarak değer takdiri "arsa" niteliği üzerinden yapılmıştır.

3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

3.i. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

3.j. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler

4.a.1. İç Anadolu Bölgesi

İç Anadolu Bölgesi, Türkiye'nin yedi coğrafi bölgesinden biridir ve ülkenin iç kesiminde yer alır. Bölgenin genellikle düzlüklerden oluşan topoğrafyası vardır. İklim karasaldır; kışlar soğuk ve yağışlı, yazlar sıcak ve kurak geçer. Kışın sıcaklıklar sıklıkla sıfırın altına düşebilirken, yazın sıcaklıklar 30 dereceyi aşabilir. Bölgenin yüzölçümü 151.000 km²'dir ve bu alan Türkiye'nin %21'ine denk gelir¹ . İç Anadolu Bölgesi'nin toplam nüfusu 2023 yılı için 13.566.792'yken, en büyük ili Ankara 5.803.482, en küçük ili Çankırı 205.501 toplam nüfusa sahiptir ² .

Bölge tarımsal üretim açısından önemlidir. Buğday, arpa, şeker pancarı, patates gibi ürünler yetiştirilir. Ayrıca sebze ve meyve üretiminin yanında küçük baş hayvancılık da yaygındır. Bunlar dışında özellikle tekstil, gıda işleme, otomotiv ve savunma sanayii sektörleri gelişmiştir. Bölgedeki en büyük şehir olan Ankara hem bürokratik faaliyetleri hem de sanayi ve ticaretiyle önemli bir merkezdir. Kayseri'de demir, Eskişehir'de bor çıkarılırken, Tuz Gölü ve çevresinde tuz üretimi yapılır. Demiryolu ağının en gelişmiş olduğu bölgedir ve bu sayede tüm bölgelere bağlantı sağlar konumdadır. Ekili dikili araziler bölgenin yaklaşık 1/3'ünü oluşturur.

4.a.2. Ankara İli

Ankara; 24.521 km² yüzölçümü ile yüzölçümü açısından Türkiye'nin üçüncü ilidir. İç Anadolu Bölgesi'nin kuzeyinde, 40° kuzey enlem ve 33° doğu boylam daireleri arasında yer alır ve Kızılırmak ve Sakarya Nehirleri arasında bulunur. Türkiye'nin başkenti ve nüfus açısından ikinci büyük şehridir. Kuzeyde Bolu ve Çankırı, doğuda Kırıkkale ve Kırşehir, güneyde Konya ve Aksaray, ve batıda Eskişehir illeri ile çevrilidir³ . TÜİK tarafından açıklanan adrese dayalı nüfus kayıt sistemi sonuçlarına göre nüfusu 5.803.482'dir.

Ankara, Türkiye'nin en önemli merkezlerinden biri olmasının yanı sıra, modern altyapısı, gelişmiş sağlık ve eğitim olanaklarıyla da dikkat çeker. Başkent olması nedeniyle ülkenin politik ve ekonomik karar alma süreçlerinde önemli bir rol oynamaktadır. Ankara, tarihi dokusu ve kültürel mirasıyla da dikkat çeker. Anıtkabir gibi önemli tarihi yapılar ve müzeler bulunur. Ayrıca, çeşitli kültürel etkinlikler, sanat galerileri ve üniversiteler şehrin kültürel yaşamına zenginlik katmaktadır.

Uygarlıklar beşiği Anadolu'nun cennet köşelerinden Ankara ve çevresi, çok eski çağlardan beri yerleşimlere sahne olmuştur. MÖ 17. yüzyıldan itibaren Anadolu'da hüküm süren Hitit İmparatorluğu'nun bir parçası olarak Ankara ve çevresi, bu dönemde önemli bir yerleşim alanı olmuştur. Hititler, bronz işçiliği ve yazılı belgeleriyle bilinirler. Hititlerden sonra bölgede, Frigler hüküm sürmüştür. MÖ 12. yüzyıldan itibaren Anadolu'da etkili olan Frigler, Ankara'nın da içinde bulunduğu bölgede önemli bir medeniyet kurmuşlardır. Eski çağ kaynaklarına ve efsanelere göre, Ankara'nın kurucusu olarak Frig Kralı Midas gösterilir. Frigler'in, bu bölgeye "gemi çıpası" anlamına gelen "Ankyra" adını verdikleri söylenir. Frigler'in başkenti olan Gordion ise, günümüzde Polatlı ilçesi sınırlarında bulunan Yassıhöyük Köyünde bulunmaktadır. Frigler, özellikle kaya oymacılığı, maden işçiliği ve dini yapılarıyla tanınırlar. Ankara çevresindeki Yazılıkaya ve Midas Anıt Mezarı gibi kalıntılar, Friglerin sanat ve mimari becerilerini yansıtır⁴ .

1984 yılında çıkarılan 3030 sayılı yasa ile Ankara'ya büyükşehir belediye statüsü verilerek şehir sınırları içindeki bölgeler, köyler ve belediye teşkilatlı yerleşimler, ilçeler arasında paylaşılmıştır⁵ . İlçeleri; Akyurt, Altındağ, Ayaş, Balâ, Beypazarı, Çamlıdere, Çankaya, Çubuk, Elmadağ, Etimesgut, Evren, Gölbaşı, Güdül, Haymana, Kalecik, Kazan, Keçiören, Kızılcahamam, Mamak, Nallıhan, Polatlı, Pursaklar, Sincan, Şereflikoçhisar ve Yenimahalle'dir⁵ .

¹ İç Anadolu Bölgesi: https://tr.wikipedia.org/wiki/%C4%B0%C3%A7\_Anadolu\_B%C3%B6lgesi

² İl ve İlçe Nüfusları, TÜİK:https://cip.tuik.gov.tr/

³ Türkiye Haritası, TÜİK:https://cip.tuik.gov.tr/

⁴ Ankara'nın Kısa Tarihi, Ankara Belediyesi: https://www.ankara.bel.tr/ankara-kent-rehberi/ankara-nin-kisa-tarihi 5http://www.ankara.gov.tr/

4.a.3. Çankaya İlçesi

Ankara'nın; kuzeyde Altındağ, batıda Yenimahalle, güneyde Bala ve Gölbaşı, doğuda Mamak ilçeleri ile çevrili ilçesidir. 1.157 km²yüzölçümü vardır ve 2023 rakamlarıyla 937.546 nüfusu ile Ankara'nın en büyük, Türkiye'nin ise en büyük üçüncü ilçesidir ⁶ .

9 Haziran 1936 yılında merkez ilçe yapılan Çankaya'nın bugün 17 semti ve 124 mahallesi bulunmaktadır. Nüfusu bir milyona yaklaşan Çankaya'nın Ankara'nın diğer metropol ilçelerinden farkı, gündüz nüfusunun 2 milyonu aşmasıdır. Çünkü Ankara'nın sosyal, kültürel, siyasi ve ticari hayatına yön veren kuruluşların önemli bir bölümü Çankaya sınırları içerisindedir. Cumhuriyetle birlikte devlet yöneticilerine ve konuklarına hizmet vermektedir.⁷

İlçedeki yüksek nüfusun da etkisiyle yüzlerce ilkokul, onlarca lise ve on adet üniversite bulunmaktadır. Ankara Üniversitesi, Hacettepe Üniversitesi ve Orta Doğu Teknik Üniversitesi bilinen en meşhur devlet üniversiteleriyken, Bilkent ve TOBB Üniversiteleri de en bilinen vakıf üniversiteleri arasındadır. Ayrıca Kara Harp Okulu da burada bulunur.

4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

4.b.1. Küresel Ekonomik Durum

Dünya ekonomisi Covid – 19 salgın sürecinin ardından toparlanmaya başlamış olsa da bunun yavaş ve dengesiz bir şekilde devam ettiği görülmektedir. Kronikleşen enflasyonla mücadele maksadıyla başta FED olmak üzere büyük merkez bankalarının attığı parasal sıkılaşma adımlarının büyüme üzerindeki olumsuz etkileri hissedilmeye devam etmektedir.

Uluslararası Para Fonu (International Monetary Fund – IMF)'nin Ekim 2023 tarihli "World Economic Outlook - Dünya Ekonomik Görünümü" raporunda⁸ küresel ekonomideki toparlamanın yavaş bir şekilde devam ettiğine vurgu yapılarak bu durumun 2024 yılında da devam edeceği öngörüsüne yer verilmiştir. Rapor; 2022'de %3,5 büyüyen küresel ekonominin 2023'te %3, 2024'te ise %2,9 büyüyeceği tahmininde bulunurken bu rakamların uzun dönem tarihi ortalamaların oldukça altında olduğuna dikkat çekmiştir. Kurum, önümüzdeki dönemde küresel ekonomiyi bekleyen başlıca riskleri; Çin'de yaşanan gayrimenkul krizinin derinleşmesi, emtia fiyatlarındaki volatilitenin artması, enflasyondaki yüksek seyrin devamı ve yüksek borç seviyeleri ile artan fonlama maliyetlerinin ekonomilerin krizlere karşı dayanıklılığını aşındırması olarak sıralamıştır.

2024 Ocak ayında Ekim 2023 raporuna ilişkin bir güncelleme (update)⁹ yayımlayan IMF; ABD ve çeşitli gelişmekte olan ekonomilerde gözlenen beklenenden daha fazla toparlanmaya bağlı olarak 2024 küresel ekonomik büyüme tahminini %3,1 olarak revize etmiş, ancak yine bu oranın da %3,8 olan tarihi (2000-2019) ortalamanın altında kaldığını vurgulamıştır.

⁶ Çankaya Nüfusu: https://www.nufusu.com/ilce/cankaya\_ankara-nufusu

⁷ Çankaya Belediyesi, Tarihçe: https://www.cankaya.bel.tr/pages/17/ANKARANIN-TARIHI/

⁸ World Economic Outlook - Navigating Global Divergences, October 2023: https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2023/10/10/world-economic-outlook october-2023

⁹ World Economic Outlook Update – Moderating Inflation and Steady Growth Open Path To Soft Landing, January 2024: https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2024/01/30/world-economic-outlook-update-january-2024

Gerek gelişmiş gerekse gelişmekte olan ekonomilerin büyüme hızlarının 2023 ve 2024 yıllarında da yavaş devam edeceği belirtilen raporda, 2022 yılında %4,1 büyüyen, aralarında Türkiye'nin de bulunduğu gelişmekte olan ekonomilerin 2023 ve 2024 yıllarında da %4 civarında büyüyeceği öngörüsünde bulunmuştur.

Dünya Bankası (The World Bank) tarafından yayımlanan Ocak 2024 tarihli "Global Economic Prospects - Küresel Ekonomik Beklentiler"¹⁰ raporu da son dört yıl boyunca küresel ekonominin ekonomik şoklara karşı sürpriz bir şekilde dirençli olduğunu kanıtlamasına rağmen önümüzdeki iki yıla ilişkin beklentilerin olumsuz olduğunu belirtmiş, IMF'ye paralel bir şekilde, büyümenin tarihi ortalamalardan (Covid -19 öncesi 10 yıl) daha yavaş olacağı öngörüsünde bulunmuştur. Kurum raporunda; 2023 Haziran ayından bu yana bir miktar dengelenmiş olmasına rağmen ekonomik risklerin aşağı yönlü kalmaya devam ettiğini vurgulamıştır.

Dünya Bankası'na göre Rusya'nın Ukrayna'yı işgalinin üzerine gelen Ortadoğu'daki çatışmalar jeopolitik riskleri keskin bir şekilde yukarı çıkarmaktadır.

Raporda sunulan "Geopolitical Risk Index and Conflicts - Jeopolitik Risk Endeksi ve Çatışmalar" grafiğinde Ukrayna işgali ve Ortadoğu'daki çatışmalar nedeniyle küresel jeopolitik risk endeksinin keskin bir şekilde yükseldiği görülmektedir.

Kızıldeniz'de ticari gemilere yapılan saldırılar da enflasyona ilişkin açmaz olasılığını arttırmaktadır. Bu durum, önce enerji fiyatlarında zirvelerin görülmesine, ardından artışların diğer emtia fiyatlarına yayılmasına, jeopolitik ve ekonomik belirsizliklerin yükselmesine ve sonuç olarak da büyümenin daha da zayıflamasına yol açabilecektir.

Dünya Bankası; Haziran 2024 tarihli raporunda da Ocak 2024 raporuna benzer öngörüleri tekrarlamış, gelişmekte olan ülkeler için 2024 yılı ortalama büyüme oranını %4 olarak beklediğini belirtmiştir.¹¹

IMF ve Dünya Bankası raporlarında belirtilen risklerin tamamının Türkiye ekonomisi için de geçerli olduğunu söylemek mümkündür. Özellikle yüksek enflasyon, yüksek borç seviyesi ve yüksek fonlama maliyetleri ülke ekonomisinin kırılganlığını arttırmakta, büyüme beklentilerini ise azaltmaktadır.

4.b.2. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü 2020 yılından itibaren küresel bir risk olan salgından etkilenmiş olmasına rağmen 2021 başı itibarıyla toparlanmaya başlamıştır. Salgın ve buna bağlı aşılama süreci, ekonomi yönetimleri ile finansal karar alıcılar açısından çok dikkatli izlenmesi gereken bir durum arz etmiş, diğer tüm sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü olarak salgından etkilenmiştir. Salgın sonrası canlanmaya başlayan sektör 2022 üçüncü çeyrekten itibarense bu kez de gerek yüksek maliyetler gerekse yüksek enflasyon ve düşük tasarruf seviyesi nedeniyle yeniden yavaşlama sürecine girmiştir.

¹⁰ Global Economic Prospects, January 2024: Global Economic Prospects -- January 2024 (worldbank.org)

¹¹ Global Economic Prospects, June 2024:

https://documents1.worldbank.org/curated/en/099003106112426991/pdf/IDU1bc56b5c41f04914acb194181b46ce62466fe.pdf

Türkiye Müteahhitler Birliği tarafından Ekim 2023 tarihinde yayımlanan "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü"¹² başlıklı rapora göre Türkiye inşaat sektörü ekonomik güçlüklere rağmen 2023 yılının ilk iki çeyreğinde sırasıyla %4,5 ve %6,2 oranlarında büyüme kaydetmiş, diğer sektörlerden daha fazla büyüyen inşaat sektörünün milli gelirdeki payı da %6,2'ye çıkmıştır.

Ülkemizde "konut satış" rakamları inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olarak kabul edilmektedir. Son beş yılın ortalamalarına bakıldığında Türkiye'de her yıl 1.400.000 adet civarında konut satışı gerçekleşmektedir. Ancak 2023 yılında sektörde belirgin bir soğuma dikkat çekmektedir. Bir yandan yüksek arsa ve inşaat maliyetleri nedeniyle konut arzı gerilerken öte yandan yüksek enflasyon ve buna bağlı yüksek kredi faizleri nedeniyle talep tarafının da zayıfladığı gözlenmektedir.

TÜİK'in verilerine göre; Ocak-Temmuz 2023 döneminde konut satışları önceki yılın aynı dönemine göre %17,7 düşerek 675 bin 327 olmuştur. 2023 Haziran ayındaki uzun bayram tatiliyle yavaşlayan konut piyasasının mevsimsel etkiyle birlikte Temmuz'da canlandığı izlenmiş, söz konusu ayda satışlarda bir önceki yılın aynı ayına göre %16,7 artış yaşanmıştır.

Konut Satışları (Adet)	Ağustos			Ocak-Ağustos
	2023	2022	Dežisim (%)	2023	2022	Değişim (%)
Satış şekline göre toplam satış	122.091	173,491	$-1.1$	797,418	943.791	$-15,5$
Ipotekli satıs	16.375	22.168	$-26.1$	12,438	211.631	$-28.0$
Diğer satıs	105.716	101.323	4.3	644.980	732,160	$-11,9$
Satıs durumuna göre toplam satış	122.091	123.491	$-1.1$	797.418	943.791	$-15.5$
llk el satis	35.310	39.025	$-9.5$	238,109	276.164	$-13,8$
Ikinci el satış	86.781	84.466	27	559.309	667.627	$-16,2$
Yabancılara satış	3.058	5.273	$-42.0$	25.134	44.595	$-43,6$

Ağustos ayına gelindiğinde, bu yılın en yüksek aylık satış adedi yakalanmış olsa da satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %1,1 azalarak 122 bin 91'e gerilemiştir. Faiz oranlarındaki artışla birlikte ipotekli konut satışları Ağustos'ta %26,1 düşmüş, böylece toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %13,4 olarak gerçekleşmiştir.

Kredilere erişimde sınırlamaların artmasının yanı sıra son aylarda mevduat faizlerinde yaşanan yükseliş de bu satışlar üzerinde baskı yaratmaktadır. Ekonomiye ve sektöre etkileri bakımından esasen incelenen ilk el konut satış sayısı da %9,5 azalmıştır. Satışlar içinde ilk el konut satışının payı %28,9 olmuştur.

¹² TMB: "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü", Ekim 2023: https://tmb.org.tr/uploads/publications/652ce014edcf625d68dd7c7a/1697439756068-tmb-bulten-ekim-2023.pdf

14 Mart 2024 tarihinde Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından yayımlanan "GYODER Gösterge: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4. Çeyrek Raporu"¹³nda da; konut piyasasında özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısında oldukça güçlü olan talebin 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlamaya başladığına vurgu yapılmış, 2023 yılında toplam konut satış sayısının %17,5 düşüşle 1 milyon 225 bin adede, yabancılara konut satış sayısının ise %48,1 oranında sert bir düşüşle 35 bin adede gerilediğine dikkat çekilmiştir.

2022 son çeyreğinden itibaren yaşanan, konut ve işyeri fiyatlarının nominal olarak artmaya devam etmesine rağmen, satış adetlerinin düştüğü, fiyat artışlarının maliyetlerin gerisinde kaldığı bir dönemin ardından son dönemde satış fiyatı artışlarının maliyetlerin üzerine çıkmaya başladığı gözlemlenmektedir. Bunda piyasa arz edilen yeni konut/işyeri sayısındaki azalmanın etkisi olduğu değerlendirilmektedir. Küresel ve ulusal ekonomik koşullar ile inşaat ve gayrimenkul sektöründe yaşanan bu gelişmelerin sonucunda kısa vadede düşen konut/işyeri arzına bağlı olarak satış fiyatlarının maliyetlerin üzerinde artacağı, uygulanmakta olan dezenflasyon programının başarıya ulaşması durumunda ise özellikle 2025 yılının ikinci yarısından itibaren önce maliyet artış hızının yavaşlayacağı, ardından gecikmeli olarak satış fiyatı artışlarının yavaşlayarak maliyet artışlarına yakınsayacağı öngörülmektedir.

4.c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Yerinde yapılan keşif ve belediyede yapılan incelemeler sırasında herhangi bir güçlükle karşılaşılmamış, değerlendirme işlemi elde edilebilen tüm bilgi, belge ve inceleme sonuçlarına göre tarafsız ve bağımsız bir şekilde yapılmıştır.

4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler

Olumlu Faktörler

o Merkezi bir konumda yer alması,
o Yakın çevresinde her türlü sosyal donatı alanlarının bulunması,
o Ana ulaşım akslarına yakın olması,
o Her türlü toplu taşıma imkanının bulunması,
o Bölgede yeni proje geliştirilebilecek boş arsa sayısının sınırlı olması.

Olumsuz Faktörler:

o Sınırlı alıcı kitlesine hitap etmesi,
o 2. Derece deprem bölgesinde yer alması.

4.e. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

4.e.1. Gayrimenkulün Genel ve Fiziki Özellikleri

Değerlemeye konu "Arsa" nitelikli 29635 Ada, 2 Parsel; hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahip olup geometrik olarak amorf formundadır. Parsel; güney cephesinde imar yolu (Güney), kuzeydoğu cephesinde imar yolu (3616. Sokak), diğer cephelerde ise komşu parseller ile çevrilidir. Taşınmaz yüzölçümü 71.413,00 m² dir. Tarafımızda

¹³ GYODER, Gösterge, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023, 4. Çeyrek Raporu: 73c035fe-b99b-40ff-a90b-827104477276.pdf (gyoder.org.tr)

bulunan tapu ile ilgili bilgilerle, yerinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiş olup, 29635 ada 2 no.lu parselin koordinatları (N:39°.8466 E:32°.8614)'dır.

Değerlemeye konu "Arsa" nitelikli 29635 Ada, 4 Parsel; hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahip olup geometrik olarak amorf formundadır. Parsel; güneybatı cephesinde imar yolu (3600. Sokak), kuzeydoğu cephesinde imar yolu (3616. Sokak), diğer cephelerde ise komşu parseller ile çevrilidir. Taşınmaz yüzölçümü 45.208,00 m² dir. Tarafımızda bulunan tapu ile ilgili bilgilerle, yerinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiş olup, 29635 ada 4 no.lu parselin koordinatları (N:39°.8471 E:32°.8661)'dır.

Değerlemeye konu "Arsa" nitelikli 29635 Ada, 5 Parsel; hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahip olup geometrik olarak dikdörtgene yakın yamuk formundadır. Parsel; kuzeydoğu cephesinde imar yolu (3600. Sokak), diğer cephelerde ise komşu parseller ile çevrilidir. Taşınmaz yüzölçümü 25.725,00 m² dir. Tarafımızda bulunan tapu ile ilgili bilgilerle, yerinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiş olup, 29635 ada 5 no.lu parselin koordinatları (N:39°.8463 E:32°.8643)'dır.

Değerlemeye konu "Arsa" nitelikli 29635 Ada, 6 Parsel; hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahip olup geometrik olarak dikdörtgene yakın yamuk formundadır. Parsel; batı cephesinde imar yolu (3614. Sokak), diğer cephelerde ise komşu parseller ile çevrilidir. Taşınmaz yüzölçümü 28.714,00 m² dir. Tarafımızda bulunan tapu ile ilgili bilgilerle, yerinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiş olup, 29635 ada 6 no.lu parselin koordinatları (N:39°.8452 E:32°.8628)'dır.

Değerlemeye konu "Arsa" nitelikli 29635 Ada, 9 Parsel; hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahip olup geometrik olarak dikdörtgene yakın yamuk formundadır. Parsel; batı cephesinde imar yolu (3609. Sokak), doğu cephesinde imar yolu (3600. Sokak), kuzey cephesinde imar yolu (3610. Sokak), diğer cephelerde ise komşu parseller ile çevrilidir. Taşınmaz yüzölçümü 18.500,00 m² dir. Tarafımızda bulunan tapu ile ilgili bilgilerle, yerinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiş olup, 29635 ada 9 no.lu parselin koordinatları (N:39°.8436 E:32°.8595)'dır.

Değerlemeye konu "Arsa" nitelikli 29635 Ada, 11 Parsel; hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahip olup geometrik olarak dikdörtgene yakın yamuk formundadır. Parsel; batı cephesinde imar yolu (3609. Sokak), doğu cephesinde imar yolu (3600. Sokak), kuzey cephesinde imar yolu (3610. Sokak), diğer cephelerde ise komşu parseller ile çevrilidir. Taşınmaz yüzölçümü 35.578,00 m² dir. Tarafımızda bulunan tapu ile ilgili bilgilerle, yerinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiş olup, 29635 ada 11 no.lu parselin koordinatları (N:39°.8372 E:32°.8572)'dır.

Değerlemeye konu "Arsa" nitelikli 29900 Ada, 2 Parsel; hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahip olup geometrik olarak üçgen formundadır. Parsel; batı cephesinde imar yolu (3607. Sokak), doğu cephesinde imar yolu (3600. Sokak), diğer cephelerde ise komşu parseller ile çevrilidir. Taşınmaz yüzölçümü 37.375,00 m² dir. Tarafımızda bulunan tapu ile ilgili bilgilerle, yerinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiş olup, 29900 ada 2 no.lu parselin koordinatları (N:39°.8511 E:32°.8654)'dır.

GAYRİMENKULÜN GENEL VE FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
KONUM	Kent içi
ULAŞIM	Yaya – Toplu Taşıma – Özel Araç
ARZ-TALEP	Dengeli
MÜLK DEĞERİ	Artıyor
PAZARLAMA SÜRESİ	6 Ay – 12 Ay
BÖLGEDEKİ YAPILAŞMA ORANI	% 70
Taşınmaza ilişkin kısıtlılık durumu var mı? Varsa açıklayıcı Bilgiler (Sit alanı, İstimlak, Heyelan, Deprem Hasarı vb.)	Çankaya Belediyesi ve müşteriden edinilen bilgiler ile tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde değerlemeye konu taşınmaza ilişkin herhangi bir kısıtlama olmadığı görülmüştür.

4.e.2. Gayrimenkulün Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

4.f. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

4.g. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkuller arsa niteliğinde olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu arsalar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.a. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.a.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı Uluslararası Değerleme Standartları'nda belirtilen üç temel değerlendirme yaklaşımından biridir. Gayrimenkullerin değerlemesinde uygun ve yeterli veri mevcut olduğunda en sağlıklı sonucu veren sistematik bir yaklaşımdır. Bu yöntemde rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede bu taşınmaz ile ortak özelliklere sahip emsaller (karşılaştırılabilir örnekler) incelenir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

o Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

o Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

o Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Aşağıdaki varsayımlara dayanır:
o Değerlemesi yapılan gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.

o Bu pazardaki alıcı ve satıcının gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.

o Gayrimenkulün piyasada makul bir fiyat ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.

o Seçilen emsallerin (karşılaştırılabilir örneklerin) değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip oldukları kabul edilir.

o Seçilen emsallere (karşılaştırılabilir örneklere) ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo - ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

5.a.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Gayrimenkul Değeri (Konut İmarlı Arsa) İçin Emsaller:

o Emsal 1: Remax Arz – 0 (532) 671 82 32

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Keklikpınarı Mahallesi 28317 Ada 1 Parselde bulunan, 19.500,00 m² alanlı, "konut" imarlı, emsal: 0,50 olan arsa 650.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlar ile benzer durumdadır. (İlan No: 1174732714)

o Emsal 2: XRE X REAL ESTATE – 0 (533) 743 70 88

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Mürsel Uluç Mahallesi'nde, 27281 ada 1 parselde bulunan, 94,00 m² alanlı, "ticari" imarlı, emsal: 1,30 olan arsa 3.500.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaz ile benzer durumdadır. (İlan No: 1200363062)

o Emsal 3: REMAX ABC 2 – 0 (532) 560 55 99

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Mürsel Uluç Mahallesi 27113 Ada 13 Parselde bulunan, 509,00 m² alanlı, "konut" imarlı, emsal: 1,40 olan arsa 24.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaz ile benzer durumdadır. (İlan No: 1200712679)

o Emsal 4: TAŞ GAYRİMENKUL– 0 (542) 426 65 69

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Mürsel Uluç Mahallesi'nde bulunan, 1.155,00 m² alanlı, "konut" imarlı, emsal: 1,30 olan arsa 56.000.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaz ile benzer durumdadır. (İlan No: 1121574802)

o Emsal 5: RENK GAYRİMENKUL– 0 (532) 503 00 74

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, İlkbahar Mahallesi'nde, 300,00 m² alanlı, "konut+ticaret" imarlı, emsal: 1,30 olan arsa 18.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaz ile benzer durumdadır. (İlan No: 1150177326)

5.a.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.

5.a.4. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

Değerlemeye konu taşınmazın pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, imar fonksiyonu gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılmış, bölgedeki emlak pazarının güncel değerlemesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş, yanı sıra arşivimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.

EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU
Emsaller	E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5
Fiyat (TL)	650.000.000,00	3.500.000,00	24.000.000,00	56.000.000,00	18.000.000,00
Alan (m2 )	19.500,00	94,00	509,00	1.155,00	300,00
Pazarlık Payı %	-2%	-2%	-3%	-2%	-2%
Emsal Düz. %	0%	0%	0%	0%	0%
Alan Düz. %	0%	10%	0%	0%	10%
Konum Düz. %	10%	10%	10%	0%	0%
Diğer %	0%	0%	0%	0%	0%
Emsal Değ. (TL/m2 )	36.000,00	43.936,00	50.452,00	47.515,00	64.800,00
(TL/m2 Ortalama )			48.540,00

Konut İmarlı Arsalar İçin Emsal Uyumlaştırma Tablosu

Değerlemeye konu taşınmazın pazar değerinin tespitinde "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" kullanılmıştır. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, imar fonksiyonu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, bölgedeki emlak pazarının güncel değerlemesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş, yanı sıra arşivimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.

Sonuç olarak; yapılan pazar araştırması ve inceleme neticesinde taşınmazlara imar durumuna göre şerefiyelendirme yapılarak değerlemeye konu taşınmazların;

o Merkez İmarlı Arsaların Birim m² değeri; 48.540,00 TL/m²
o Konut İmarlı Arsaların Birim m² değeri; 35.000,00 TL/m²
o Rekreasyon İmarlı Arsaların Birim m² değeri; 7.000,00 TL/m²

, , ,

TABLO
Sıra No	Ada	Parsel	Niteliği	Yüzölçüm	Birim Fiyat	Hisseye Düşen Değer
1	29635	2	ARSA	90,00	7.000,00	₺630.000,00
2	29635	4	ARSA	45.208,00	48.540,00	₺2.194.396.320,00
3	29635	5	ARSA	25.725,00	48.540,00	₺1.248.691.500,00
4	29635	6	ARSA	28.714,00	48.540,00	₺1.393.777.560,00
5	29635	9	ARSA	18.500,00	48.540,00	₺897.990.000,00
6	29635	11	ARSA	35.578,00	35.000,00	₺1.245.230.000,00
7	29900	2	ARSA	29.447,00	12.500,00	₺368.087.500,00
					TOPLAM:	7.348.802.880,00

5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.b.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için temel kabul edilir. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir, Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, yüklenici firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Bina inşa maliyetlerinden Resmî Gazetede yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvelden istifade edilmek suretiyle uygun oranda aşınma payı düşülür.

Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgunun toplamından meydana geldiği kabul edilir.

Özellikle pazar değerinin tespiti maksadıyla kullanılabilecek yeterli sayıda ve uygun özellikte emsal bulunamadığı durumlarda yaygın olarak kullanılan bir yaklaşımdır. Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı ile ulaşılan sonuçların uygunluğunun teyidi maksadıyla da kullanılabilir. Ancak analizde kullanılan birim maliyetleri Türkiye geneli için ortalama değerler olduğundan, sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için taşınmazların içinde bulduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve piyasa koşulları da dikkate alınarak analiz yapılmalıdır.

Raporumuzda herhangi bir Maliyet Yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.

5.b.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

5.b.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

5.b.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

5.c. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.c.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Bu karşılaştırmalı yaklaşım; değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. İndirgeme oranı, algılanan riskin derecesi, gelecekteki enflasyon beklentisi gibi piyasa beklentileri, alternatif yatırımların umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, finansman koşulları, vergi oranları gibi faktörlere bağlıdır. Bu yaklaşım kapsamındaki başlıca yöntemler aşağıdakileri içerir:

o Tüm risk ve genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu (Direkt Kapitalizasyon Yöntemi),
o Bir indirgeme oranının gelecek dönemler için bir dizi nakit akışına uygulandığı indirgenmiş nakit akışı (Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi),
o Çeşitli opsiyonel fiyatlama modelleri.
Raporumuzda herhangi bir Gelir Yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.

5.c.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

5.c.3. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Diğer Varsayımlar

5.c.4. İndirgeme / İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

-- 5.c.5. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde) --

5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)

5.d.1. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

5.d.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

5.d.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

5.d.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar --

5.d.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve/veya fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Bir başka ifade ile makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup, en yüksek taşınmaz ve arsa değerine ulaştıran kullanım yüksek ve iyi kullanım olarak kabul edilir.

Değerlemeye konu taşınmazın konumu, imar koşulları, içinde bulunduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve bölgedeki diğer emsal gayrimenkuller ile hukuki açıdan mümkün olan kullanım şekilleri dikkate alındığında; imar koşullarının imkan everdiği ölçüde "konut" ve "ticari" nitelikli proje geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanım şekli olacağı değerlendirilmektedir.

5.d.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

6.a. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması

Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yeterli sayıda ve uygun emsal bulunduğundan gayrimenkulün pazar değerinin tespitinde Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı kullanılmış, maliyet hesabı ya da gelir projeksiyonu yapılabilecek kesinleşmiş bir proje bulunmadığından Maliyet ve Gelir yaklaşımlarından istifade edilememiştir.

6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Ulaşılan bilgilerin tamamı rapora aktarılmıştır. Talebe bağlı olarak raporda yer verilmeyen herhangi bir bilgi mevcut değildir.

6.c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Çankaya Belediyesi, Ankara Büyükşehir Belediyesi ile müşteriden alınan bilgi / belgeler, yerinde yapılan keşif / ölçümler ve tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde, değerlemeye konu taşınmaza ilişkin olarak yasal gereklerin yerine getirildiği kanaatine ulaşılmıştır.

6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

İstimlak ve 3. kişilere tahsis beyanları eski tarihli olup güncel değildir.
Taşınmazlar üzerinde ipotek vardır. Üzerinde ipotek bulunan taşınmazlar gerekli prosedürlerin yerine getirilmesi koşuluyla devredilebilir.
299000 Ada 2 Parsele ilişkin Ankara 35. Asliye Hukuk Mahkemesinin ihtiyati tedbir şerhi bulunmaktadır. Taşınmaz; söz konusu tedbir kararının kaldırılması koşuluyla devredilebilir.

Sonuç olarak, tapu kayıtlarına göre; taşınmazların (ipoteklere ilişkin gerekli prosedürlerin yerine getirilmesi ve 29900 Ada 2 parsele ilişkin ihtiyati tedbir kararının kaldırılması koşuluyla) devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmadığı değerlendirilmektedir.

6.e. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazın devredilmesi konusunda bir sınırlama olmadığı kanaatine varılmıştır.

6.f. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

6.g. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)

6.h.1. III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"

"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – b'de; GYO'ların "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. " hükmü yer almaktadır.

o Değerlemeye konu taşınmazlar arsa niteliğinde olduğundan söz konusu madde kapsamında değildir.

"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – c'de; GYO'ların "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." Hükmü yer almaktadır.

o Taşınmazlar üzerinde ipotek vardır.

o Tebliğin 30 uncu maddesinde GYO'ların "…kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir" hükmü bulunmaktadır. Taşınmazlar üzerinde bulunan ipotekler finansman ihtiyacına yönelik olarak konulmuştur.

o 29900 Ada 2 Parsele ilişkin ihtiyati tedbir kararı bulunmaktadır.
o Değerlemeye konu taşınmazların, Madde 22 – 1 – c kapsamında;
GYO portföyünde bulunabileceği,

İpotekler ile 299000 Ada 3 Parsele ilişkin ihtiyati tedbir kararının kaldırılması koşuluyla başka GYO portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

6.h.2. III-52.3Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"

"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – b'de yer alan; "Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda;

o Söz konusu hüküm GYO'lara ilişkin tebliğin Madde 22 – 1 – b'si ile aynı nitelikte olduğundan, değerlemeye konu taşınmaz söz konusu madde kapsamında değildir.

"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – c'de "Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklıdır." hükmü yer almaktadır. Tebliğin;

o Portföye alma konusunda; GYF'lere, GYO'larda bulunmayan bir esneklik sağladığı ancak aynı zamanda,

o "Fon portföyüne ilişkin sınırlamalar" başlıklı Madde 19 – 1 – c'ye yaptığı atıf ile; "söz konusu gayrimenkuller ile bunlara dayalı hakların değerinin fon toplam değerinin %30'unu aşamayacağı" sınırlamasını getirdiği görülmektedir. Bu kapsamda; değerlemeye konu taşınmazların %30 sınırının aşılmaması koşuluyla GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

Sonuç olarak; değerlemeye konu taşınmazlardan;

o 29635 Ada 4,5,6 ve 9 no.lu parsellerin "Proje", diğer parsellerin "Arsa" başlığı altında GYO portföyünde bulunabileceği,

o İpoteklere ilişkin prosedürlerin yerine getirilmesi ve 29900 Ada 2 Parsele ilişkin ihtiyati tedbir kararının kaldırılması koşuluyla Başka GYO portföyüne alınabileceği,

o İpotekli gayrimenkul ve bunlara dayalı hakların toplam fon büyüklüğünün %30'unu aşmaması ve 29900 Ada 2 Parsele ilişkin ihtiyati tedbir kararının kaldırılması koşuluyla GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

7. SONUÇ

7.a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerlemeye konu taşınmazın pazar değerine; SPK kuralları ve UDS çerçevesinde gerçekleştirilen inceleme ve analizler sonucunda, "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" uygulanarak ulaşılmıştır.

Söz konusu taşınmazın, satış/kiralama kabiliyeti "SATILABİLİR/KİRALANABİLİR" olarak değerlendirilmiştir.

7.b. Nihai Değer Takdiri

Değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin olarak elde edilen bilgi ve belgeler, yerinde yapılan incelemeler ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları neticesinde; taşınmazın konumuna, büyüklüğüne, kullanım fonksiyonlarına, imar durumuna, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, satış gücüne ve hâlihazırdaki durumuna göre değerleme tarihi itibarı ile kıymet takdiri yapılmış, değerleme sonucu aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

DEĞERLEME SONUÇLARI
Birim m2 Değeri	40.100,00 TL/m2
Yasal ve Mevcut Değeri (KDV Hariç)	7.348.802.880,00 TL 207.593.301,00 USD 199.370.670,00 EUR
(*) 31.12.2024 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 35,40 TL, 1,-EUR = 36,86 TL

KDV hariç bu takdirimiz, gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

*** Ekleriyle birlikte 50 sayfadan oluşan iş bu rapor, SPK mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında hazırlanmış bir değerleme raporu olup, bir orijinal nüsha olarak düzenlenmiştir. 2.c. maddesinde belirlenmiş amaç dışında kullanılamaz. Bu raporda temin edilmiş resmi belgelerde daha sonra tespit edilecek uygunsuzluklardan ve kopyalarının kullanılmaları halinde ortaya çıkabilecek sorunlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 06.01.2025

Saygılarımızla,

8. RAPOR EKLERİ

8.a. Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler

Uydu Fotoğrafları
Emsal Krokisi
TAKBİS Belgesi
İmar Durumu
Yapı Ruhsatı
Fotoğraflar

8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri

8.c. Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri

Şirket Lisansı Örneği
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Örnekleri
TDUB Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri

Katkıda Bulunan	Hazırlayan	Denetleyen	Sorumlu Değ. Uzmanı


Halil Turan KASAPÇOPUR Değ. Uzman Yardımcısı	Fatma KÜPELİ Değerleme Uzmanı	Asım TUNCAY Sorumlu Değ. Uzmanı	Serek Serhat AKAY Sorumlu Değ. Uzmanı
(Lisans No: 410925)	(Lisans No: 405383)	(Lisans No: 403359)	(Lisans No: 405988)

AI Terminal

SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5951_rns_2025-01-09_3b843d14-69be-4447-b4c3-e2720ff4ba0a.pdf

ANKARA İLİ ÇANKAYA İLÇESİ MÜHYE MAHALLESİ

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

06.01.2025 RAPOR NO: 2024-038

BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.b. Rapor Numarası

1.c. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları

1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

1.e. Değerleme Tarihi

1.f. Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası

1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.a. Kuruluşun Ünvanı ve Adresi

2.c. İşin Kapsamı

2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.a.1. Gayrimenkulün Tanımı ve Yeri

Taşınmaza Ulaşım:

Taşınmazın Bazı Önemli Noktalara Kuş Uçuşu Uzaklığı:

3.a.2. Gayrimenkulün Konumu

3.a.3. Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

29635 ADA 2 PARSELE AİT TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

o Şerh:

o Beyan:

REHİN BİLGİLERİ

MÜLKİYET BİLGİLERİ

29635 ADA 4 PARSELE AİT TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

o Beyan:

o İrtifak:

REHİN BİLGİLERİ

o Rehin:

MÜLKİYET BİLGİLERİ

29635 ADA 5 PARSELE AİT TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

REHİN BİLGİLERİ

MÜLKİYET BİLGİLERİ

29635 ADA 6 PARSELE AİT TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

o Beyan:

o İrtifak:

REHİN BİLGİLERİ

o Rehin:

MÜLKİYET BİLGİLERİ

29635 ADA 9 PARSELE AİT TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

o Beyan:

REHİN BİLGİLERİ

o Rehin:

MÜLKİYET BİLGİLERİ

29635 ADA 11 PARSELE AİT TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

o Beyan:

o İrtifak:

REHİN BİLGİLERİ

o Rehin:

MÜLKİYET BİLGİLERİ

29900 ADA 2 PARSELE AİT TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

o İrtifak:

REHİN BİLGİLERİ

o Rehin:

MÜLKİYET BİLGİLERİ

3.c.1. Tapu Kayıtlarına Göre Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

3.c.2. Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Son Üç Yıllık Dönemde Meydana Gelen Değişiklikler

3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler

4.a.1. İç Anadolu Bölgesi

4.a.2. Ankara İli

4.a.3. Çankaya İlçesi

4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

4.b.1. Küresel Ekonomik Durum

4.b.2. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

4.c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler