ANKARA İLİ ÇANKAYA İLÇESİ MÜHYE MAHALLESİ

29634 ADA / 2 PARSEL

"Konut Projesi – 147 Bağımsız Bölüm "

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

06.01.2025 RAPOR NO: 2024-048

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

23:06

23:02

23:14

İ Ç İ N D E K İ L E R

		DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ4
		BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI 5
1.		RAPOR BİLGİLERİ6
		1.a. Rapor Tarihi 6
		1.b. Rapor Numarası 6
	1.c.	Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları 6
		1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı6
	1.e.	Değerleme Tarihi6
	1.f.	Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 6
	1.g.	Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6
		1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6
2.		KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER7
	2.a.	Kuruluşun Ünvanı ve Adresi7
		2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi7
	2.c.	İşin Kapsamı7
		2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7
3.		GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8
	3.a.	Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler8
		3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 13
	3.c.	Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi14
		3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler14
	3.e.	Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar 14
	3.f.	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler 14
	3.g.	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 14
		3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi15
	3.i.	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama15
	3.j.	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 15
4.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ16
	4.a.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler 16
		4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 18
	4.c.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 20
		4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler 21
	4.e.	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 21

	4.f.	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler23
	4.g.	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 23
		4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 23
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ24
	5.a.	Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa) 24
		5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)26
	5.c.	Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)28
		5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 31
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ32
	6.a.	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması 32
		6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 32
	6.c.	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş32
		6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş32
	6.e.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi32
	6.f.	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi32
	6.g.	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi33
		6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.) 33
7.		SONUÇ35
	7.a.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi35
		7.b. Nihai Değer Takdiri 35
8.		RAPOR EKLERİ36
	8.a.	Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler36
		8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri 36
	8.c.	Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri 36

	DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ
Değerlemeyi Talep Eden	Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Değerleme Konusu	Ankara İli, Çankaya İlçesi, Mühye Mahallesi, 29634 Ada, 2 Parselde bulunan, 147 bağımsız bölümlü konut projesinin pazar değerinin belirlenmesi.
Değerleme Adresi	İlkbahar Mahallesi, Güneypark (Küme Evler) Sokak, 29634 Ada, 2 Parsel
	Çankaya – ANKARA
Sahibi ve Hisse Oranı	Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Tam
Değerleme Tarihi	31.12.2024
Rapor Tarih ve Numarası	06.01.2025 / 2024-048
Gayrimenkul Değ. Uzm. Yrd.	Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Asım TUNCAY (SPK Lisans No:403359)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988)

DEĞERLEME SONUCU (KDV HARİÇ)
	TL USD () EUR ()
Yasal ve Mevcut Değeri	1.342.476.000,00 +-	36.420.944,00
(*) 31.12.2024 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 35,40 TL, 1,-EUR = 36,86 TL

BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu Değerleme Raporu; aşağıda beyan edilen ilkeler çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDS) uygun olarak hazırlanmıştır.

Bu raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz ve açıkladığımız kadarıyla doğru olduğunu;
Raporda belirtilen analizlerin, opsiyonların ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;

Değerleme uzmanları olarak değerleme konusunu oluşturan mülk ile değerleme hizmeti dışında bir ilişkimizin olmadığını ve gelecekte de bulunmayacağını;

Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını;
Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını;
Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
Değerleme uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu;
Değerleme uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu;
Değerleme uzmanları olarak mülkü kişisel olarak denetlediğimizi ve ilgili resmi kurumlarda gerekli araştırmaları yapmış olduğumuzu;
Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanları dışında hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını;
Değerleme uzmanları olarak değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olamayacağımızı;
Rapor içeriğinde belirtilen analizler ve sonuç değerine giden yolda Uluslararası Değerleme Standartları kriterlerine uyulduğunu beyan ederiz.

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.a. Rapor Tarihi

06.01.2025

1.b. Rapor Numarası

2024-048

1.c. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları

Bu değerleme raporu, ilgili kişi, kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgi ve belgeler ile gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ulaşılan sonuçların bir arada yorumlanması suretiyle, Değerleme Uzman Yardımcısı Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)'un katkılarıyla, Değerleme Uzmanı Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383) tarafından hazırlanmıştır.

1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 23 – (1)'de "Değerleme çalışmasına ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun, EK-1'de yer alan asgari unsurları içerecek şekilde, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur." hükmü yer almaktadır.

Bu kapsamda hazırlanan rapor; Sorumlu Değerleme Uzmanları Asım TUNCAY (SPK Lisans No: 403359) ve Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988) tarafından kontrol edilerek imzalanmıştır.

1.e. Değerleme Tarihi

31.12.2024

1.f. Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası

Taraflar arasında düzenlenip imza altına alınmış, 02.12.2024 tarihli gayrimenkul değerlemesi hizmet alım sözleşmesi bulunmaktadır.

1.g. Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 1 – (2)'de "Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder." hükmü yer almaktadır.

Bu raporun ilgili tebliğ hükmüne uygun olarak bağımsız ve tarafsız olarak hazırlandığını beyan ederiz.

1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Kuruluşumuz tarafından değerleme konusu gayrimenkule ilişkin olarak daha önceki tarihlerde SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme raporu hazırlanmamıştır.

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.a. Kuruluşun Ünvanı ve Adresi

	Ünvanı	: Focus Global Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
	Adresi	: Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121/1-16
		Bağcılar - Diyarbakır
	İrtibat Bilgileri	: Telefon : +90 (412) 502 22 42 Faks : +90 (412) 502 22 42 E-mail : [email protected] Web : https://focusglobal.info
	Kuruluş Tarihi	: 21.04.2020
	Kuruluş Sermayesi	: 1.000.000,00 TL
	Ödenmiş Sermayesi	: 1.750.000,00 TL
	SPK Lisansı	: Şirketimiz; 10.09.2020 tarih ve 56/1141 sayılı karar ile "gayrimenkul değerleme" hizmeti vermek üzere SPK listesine alınmıştır.
	BDDK Lisansı	: Şirketimiz; 25.12.2020 tarih ve 9350 sayılı karar ile "gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti vermek üzere BDDK listesine alınmıştır.
2.b.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
	Ünvanı	: Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
	Adresi	: Dikilitaş Mahallesi, Barbaros Bulvarı, Yenidoğan Sokak, Sinpaş Plaza, No: 36
		34349 Beşiktaş - İstanbul

İrtibat Bilgileri : Telefon : +90 (212) 310 53 34 E-mail : info@sinpaş.com.tr Web : https://sinpasgyo.com/

2.c. İşin Kapsamı

Bu rapor, Ankara İli, Çankaya İlçesi, Mühye Mahallesi (mevcutta İlkbahar Mahallesi), 29634 Ada, 2 Parselde bulunan, 147 bağımsız bölümlü konut projesinin pazar değerinin belirlenmesi için Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden, Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı ve UDS'ye uygun olarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu raporda geçerli olan değer kavramı; 2017 UDS'nin 104 no.lu Standardında tanımlanan "Pazar değeri" dir. Bu tanıma göre "Pazar Değeri"; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Yapılan değerlemede aşağıdaki hususların geçerli olduğu varsayılmaktadır.

• Alıcı ve satıcı bilgili ve basiretli hareket etmektedir.

• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.

Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

Müşterinin sözleşmede açıkça belirlemesi doğrultusunda; elde edilen tüm bilgi ve belgeler rapora doğrudan yansıtılmıştır. Bu raporun hazırlanması esnasında; piyasada benzer nitelikte satılmış/kiralanmış taşınmazlar ile piyasaya sunulmuş satışta/kirada bulunan taşınmazların piyasa araştırmaları yapılmıştır. Bu rapor, bu amaç dışında ve 3. kişilere farklı amaçlar ve kapsamlarda kullandırılamaz.

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.a. Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

3.a.1. Gayrimenkulün Tanımı ve Yeri

Değerlemeye konu taşınmaz; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtlarına göre Ankara İli, Çankaya İlçesi, Mühye Mahallesi, 29634 Ada, 2 Parselde bulunan, "Arsa" nitelikli ana taşınmaz üzerinde gerçekleştirilen 147 bağımsız bölümlü konut projesidir.

Taşınmazların içinde yer aldığı bölgede ağırlıklı olarak nitelikli konut projeleri, şirket/holding yönetim binaları, eğitim kurumları ve villa tarzı müstakil konutlar bulunmaktadır. Yakın çevrede; Rauf Orbay Ortaokulu, Şehit Doğukan Tazegül Anadolu Lisesi, MSB lojmanları, TRT Genel Müdürlüğü, Acıbadem Ankara Hastanesi ve Panora Alışveriş Merkezi bulunmaktadır.

Taşınmaza Ulaşım:

Değerlemeye konu taşınmazlar; Turan Güneş Bulvarı ile Galip Erdem Caddesi kesişim noktasına yaklaşık 2 km mesafededir. Bu kesişim noktasından Galip Erdem Caddesi üzerinde, güney istikametinde yaklaşık 1 km ilerlendikten sonra döner kavşaktan sağa dönülerek yaklaşık 1 km sonra proje alanına ulaşılır.

Taşınmazın Bazı Noktalara Kuş Uçuşu Uzaklığı:

o	Şehit Doğukan Tazegül Anadolu Lisesi	:	650 m
o	Rauf Orbay Ortaokulu	:	720 m
o	MSB Lojmanları	:	750 m
o	TRT Genel Müdürlüğü	:	750 m
o	Acıbadem Ankara Hastanesi	:	1,1 km
o	One Tower AVM	:	1,5 km
o	Panora Alışveriş Merkezi	:	1,5 km

3.a.2. Gayrimenkulün Konumu

3.a.3. Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

TKGM Web Tapu portalından 17.10.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgelerine göre taşınmazların tapu kayıt bilgileri aşağıdaki gibidir.

TAKBİS BİLGİLERİ – I
İl	Ankara
İlçe	Çankaya
Mahalle	Mühye
Mevkii	--
Pafta No	--
Zemin Tipi	Kat İrtifakı
Ana Taşınmaz Nitelik	Arsa
Ada / Parsel No	29634 / 2
Ana Taşınmaz Yüzölçüm (m²)	37.056,00 m²

TAKBİS BİLGİLERİ TABLO – II
S. NO.	BLOK NO.	B.B. NO.	KAT NO.	B.B. NİTELİK	KİMLİK NO.	CİLT / SAYFA NO.	ARSA PAYI
1	1.BLOK	1	ZEMİN	MESKEN	121196885	102/10087	378/37056
2	1.BLOK	2	ZEMİN	MESKEN	121196887	102/10088	317/37056
3	1.BLOK	3	ZEMİN	MESKEN	121196888	102/10089	121/37056
4	1.BLOK	4	1.KAT	MESKEN	121196889	102/10090	252/37056
5	1.BLOK	5	1.KAT	MESKEN	121196890	102/10091	108/37056
6	1.BLOK	6	1.KAT	MESKEN	121196891	102/10092	148/37056
7	1.BLOK	7	1.KAT	MESKEN	121196892	102/10093	249/37056
8	1.BLOK	8	2.KAT	MESKEN	121196893	102/10094	232/37056
9	1.BLOK	9	2.KAT	MESKEN	121196894	102/10095	226/37056
10	1.BLOK	10	2.KAT	MESKEN	121196895	102/10096	281/37056

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

	TAKBİS BİLGİLERİ TABLO – II
S. NO.	BLOK NO.	B.B. NO.	KAT NO.	B.B. NİTELİK	KİMLİK NO.	CİLT / SAYFA NO.	ARSA PAYI
11	1.BLOK	11	3.KAT	MESKEN	121196898	102/10097	234/37056
12	1.BLOK	12	3.KAT	MESKEN	121196899	102/10098	235/37056
13	1.BLOK	13	3.KAT	MESKEN	121196900	102/10099	283/37056
14	1.BLOK	14	4.KAT	MESKEN	121196902	102/10100	234/37056
15	1.BLOK	15	4.KAT	MESKEN	121196903	102/10101	235/37056
16	1.BLOK	16	4.KAT	MESKEN	121196904	102/10102	284/37056
17	1.BLOK	17	5.KAT	MESKEN	121196906	102/10103	236/37056
18	1.BLOK	18	5.KAT	MESKEN	121196907	102/10104	237/37056
19	1.BLOK	19	5.KAT	MESKEN	121196909	102/10105	286/37056
20	1.BLOK	20	6.KAT	MESKEN	121196910	102/10106	236/37056
21	1.BLOK	21	6.KAT	MESKEN	121196912	102/10107	237/37056
22	1.BLOK	22	6.KAT	MESKEN	121196913	102/10108	286/37056
23	1.BLOK	23	7.KAT	MESKEN	121196914	102/10109	238/37056
24	1.BLOK	24	7.KAT	MESKEN	121196915	102/10110	239/37056
25	1.BLOK	25	7.KAT	MESKEN	121196916	102/10111	289/37056
26	1.BLOK	26	8.KAT	MESKEN	121196918	102/10112	238/37056
27	1.BLOK	27	8.KAT	MESKEN	121196919	102/10113	239/37056
28	1.BLOK	28	8.KAT	MESKEN	121196920	102/10114	289/37056
29	1.BLOK	29	9.KAT	MESKEN	121196922	102/10115	240/37056
30	1.BLOK	30	9.KAT	MESKEN	121196923	102/10116	241/37056
31	1.BLOK	31	9.KAT	MESKEN	121196924	102/10117	291/37056
32	1.BLOK	32	10.KAT	MESKEN	121196926	102/10118	240/37056
33	1.BLOK	33	10.KAT	MESKEN	121196927	102/10119	241/37056
34	1.BLOK	34	10.KAT	MESKEN	121196929	102/10120	291/37056
35	1.BLOK	35	11.KAT	MESKEN	121196930	102/10121	242/37056
36	1.BLOK	36	11.KAT	MESKEN	121196931	102/10122	243/37056
37	1.BLOK	37	11.KAT	MESKEN	121196932	102/10123	294/37056
38	1.BLOK	38	12.KAT	MESKEN	121196933	102/10124	242/37056
39	1.BLOK	39	12.KAT	MESKEN	121196934	102/10125	243/37056
40	1.BLOK	40	12.KAT	MESKEN	121196935	102/10126	294/37056
41	1.BLOK	41	13.KAT	MESKEN	121196937	102/10127	245/37056
42	1.BLOK	42	13.KAT	MESKEN	121196938	102/10128	246/37056
43	1.BLOK	43	13.KAT	MESKEN	121196939	102/10129	296/37056
44	1.BLOK	44	14.KAT	MESKEN	121196941	102/10130	245/37056
45	1.BLOK	45	14.KAT	MESKEN	121196942	102/10131	246/37056
46	1.BLOK	46	14.KAT	MESKEN	121196943	102/10132	296/37056
47	1.BLOK	47	15.KAT	MESKEN	121196944	102/10133	247/37056
48	1.BLOK	48	15.KAT	MESKEN	121196945	102/10134	248/37056
49	1.BLOK	49	15.KAT	MESKEN	121196947	102/10135	314/37056
50	2.BLOK	1	ZEMİN	MESKEN	121196948	102/10136	378/37056
51	2.BLOK	2	ZEMİN	MESKEN	121196949	103/10137	317/37056
52	2.BLOK	3	ZEMİN	MESKEN	121196950	102/10138	121/37056
53	2.BLOK	4	1.KAT	MESKEN	121196951	102/10139	252/37056

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

TAKBİS BİLGİLERİ TABLO – II

S. NO. BLOK NO. B.B. NO. KAT NO. B.B. NİTELİK KİMLİK NO. CİLT / SAYFA NO. ARSA PAYI 2.BLOK 5 1.KAT MESKEN 121196952 102/10140 108/37056 2.BLOK 6 1.KAT MESKEN 121196953 102/10141 148/37056 2.BLOK 7 1.KAT MESKEN 121196954 102/10142 249/37056 2.BLOK 8 2.KAT MESKEN 121196956 102/10143 232/37056 2.BLOK 9 2.KAT MESKEN 121196958 102/10144 226/37056 2.BLOK 10 2.KAT MESKEN 121196961 102/10145 281/37056 2.BLOK 11 3.KAT MESKEN 121196962 102/10146 234/37056 2.BLOK 12 3.KAT MESKEN 121196965 102/10147 235/37056

62	2.BLOK	13	3.KAT	MESKEN	121196968	102/10148	283/37056
63	2.BLOK	14	4.KAT	MESKEN	121196971	102/10149	234/37056
64	2.BLOK	15	4.KAT	MESKEN	121196972	102/10150	235/37056
65	2.BLOK	16	4.KAT	MESKEN	121196974	102/10151	284/37056
66	2.BLOK	17	5.KAT	MESKEN	121196978	102/10152	236/37056
67	2.BLOK	18	5.KAT	MESKEN	121196980	102/10153	237/37056
68	2.BLOK	19	5.KAT	MESKEN	121196983	102/10154	286/37056
69	2.BLOK	20	6.KAT	MESKEN	121196985	102/10155	236/37056
70	2.BLOK	21	6.KAT	MESKEN	121196987	102/10156	237/37056
71	2.BLOK	22	6.KAT	MESKEN	121196989	102/10157	286/37056
72	2.BLOK	23	7.KAT	MESKEN	121196990	102/10158	238/37056
73	2.BLOK	24	7.KAT	MESKEN	121196991	102/10159	239/37056
74	2.BLOK	25	7.KAT	MESKEN	121196993	102/10160	289/37056
75	2.BLOK	26	8.KAT	MESKEN	121196994	102/10161	238/37056
76	2.BLOK	27	8.KAT	MESKEN	121196996	102/10162	239/37056
77	2.BLOK	28	8.KAT	MESKEN	121196997	102/10163	289/37056
78	2.BLOK	29	9.KAT	MESKEN	121196998	102/10164	240/37056
79	2.BLOK	30	9.KAT	MESKEN	121196999	102/10165	241/37056
80	2.BLOK	31	9.KAT	MESKEN	121197001	102/10166	291/37056
81	2.BLOK	32	10.KAT	MESKEN	121197002	102/10167	240/37056
82	2.BLOK	33	10.KAT	MESKEN	121197003	102/10168	241/37056
83	2.BLOK	34	10.KAT	MESKEN	121197005	102/10169	291/37056
84	2.BLOK	35	11.KAT	MESKEN	121197006	102/10170	242/37056
85	2.BLOK	36	11.KAT	MESKEN	121197007	102/10171	243/37056
86	2.BLOK	37	11.KAT	MESKEN	121197009	102/10172	294/37056
87	2.BLOK	38	12.KAT	MESKEN	121197010	102/10173	242/37056
88	2.BLOK	39	12.KAT	MESKEN	121197011	102/10174	243/37056
89	2.BLOK	40	12.KAT	MESKEN	121197012	102/10175	294/37056
90	2.BLOK	41	13.KAT	MESKEN	121197013	102/10176	245/37056
91	2.BLOK	42	13.KAT	MESKEN	121197015	102/10177	246/37056
92	2.BLOK	43	13.KAT	MESKEN	121197016	102/10178	296/37056
93	2.BLOK	44	14.KAT	MESKEN	121197017	102/10179	245/37056
94	2.BLOK	45	14.KAT	MESKEN	121197018	102/10180	246/37056
95	2.BLOK	46	14.KAT	MESKEN	121197019	102/10181	296/37056
96	2.BLOK	47	15.KAT	MESKEN	121197020	102/10182	247/37056

					FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.
					Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR
					E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

TAKBİS BİLGİLERİ TABLO – II
S. NO.	BLOK NO.	B.B. NO.	KAT NO.	B.B. NİTELİK	KİMLİK NO.	CİLT / SAYFA NO.	ARSA PAYI
97	2.BLOK	48	15.KAT	MESKEN	121197021	102/10183	248/37056
98	2.BLOK	49	15.KAT	MESKEN	121197026	102/10184	314/37056
99	3.BLOK	1	ZEMİN	MESKEN	121197027	103/10185	378/37056
100	3.BLOK	2	ZEMİN	MESKEN	121197030	103/10186	317/37056
101	3.BLOK	3	ZEMİN	MESKEN	121197032	103/10187	121/37056
102	3.BLOK	4	1.KAT	MESKEN	121197035	103/10188	252/37056
103	3.BLOK	5	1.KAT	MESKEN	121197037	103/10189	108/37056
104	3.BLOK	6	1.KAT	MESKEN	121197038	103/10190	148/37056
105	3.BLOK	7	1.KAT	MESKEN	121197039	103/10191	249/37056
106	3.BLOK	8	2.KAT	MESKEN	121197040	103/10192	232/37056
107	3.BLOK	9	2.KAT	MESKEN	121197042	103/10193	226/37056
108	3.BLOK	10	2.KAT	MESKEN	121197044	103/10194	281/37056
109	3.BLOK	11	3.KAT	MESKEN	121197047	103/10195	234/37056
110	3.BLOK	12	3.KAT	MESKEN	121197049	103/10196	235/37056
111	3.BLOK	13	3.KAT	MESKEN	121197052	103/10197	283/37056
112	3.BLOK	14	4.KAT	MESKEN	121197054	103/10198	234/37056
113	3.BLOK	15	4.KAT	MESKEN	121197058	103/10199	235/37056
114	3.BLOK	16	4.KAT	MESKEN	121197060	103/10200	284/37056
115	3.BLOK	17	5.KAT	MESKEN	121197062	103/10201	236/37056
116	3.BLOK	18	5.KAT	MESKEN	121197064	103/10202	237/37056
117	3.BLOK	19	5.KAT	MESKEN	121197067	103/10203	286/37056
118	3.BLOK	20	6.KAT	MESKEN	121197070	103/10204	236/37056
119	3.BLOK	21	6.KAT	MESKEN	121197072	103/10205	237/37056
120	3.BLOK	22	6.KAT	MESKEN	121197075	103/10206	286/37056
121	3.BLOK	23	7.KAT	MESKEN	121197077	103/10207	238/37056
122	3.BLOK	24	7.KAT	MESKEN	121197081	103/10208	239/37056
123	3.BLOK	25	7.KAT	MESKEN	121197083	103/10209	289/37056
124	3.BLOK	26	8.KAT	MESKEN	121197086	103/10210	238/37056
125	3.BLOK	27	8.KAT	MESKEN	121197087	103/10211	239/37056
126	3.BLOK	28	8.KAT	MESKEN	121197089	103/10212	289/37056
127	3.BLOK	29	9.KAT	MESKEN	121197090	103/10213	240/37056
128	3.BLOK	30	9.KAT	MESKEN	121197092	103/10214	241/37056
129	3.BLOK	31	9.KAT	MESKEN	121197093	103/10215	291/37056
130	3.BLOK	32	10.KAT	MESKEN	121197095	103/10216	240/37056
131	3.BLOK	33	10.KAT	MESKEN	121197096	103/10217	241/37056
132	3.BLOK	34	10.KAT	MESKEN	121197097	103/10218	291/37056
133	3.BLOK	35	11.KAT	MESKEN	121197098	103/10219	242/37056
134	3.BLOK	36	11.KAT	MESKEN	121197099	103/10220	243/37056
135	3.BLOK	37	11.KAT	MESKEN	121197104	103/10221	294/37056
136	3.BLOK	38	12.KAT	MESKEN	121197105	103/10222	242/37056
137	3.BLOK	39	12.KAT	MESKEN	121197107	103/10223	243/37056
138	3.BLOK	40	12.KAT	MESKEN	121197108	103/10224	294/37056
139	3.BLOK	41	13.KAT	MESKEN	121197110	103/10225	245/37056

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

	TAKBİS BİLGİLERİ TABLO – II
S. NO.	BLOK NO.	B.B. NO.	KAT NO.	B.B. NİTELİK	KİMLİK NO.	CİLT / SAYFA NO.	ARSA PAYI
140	3.BLOK	42	13.KAT	MESKEN	121197111	103/10226	246/37056
141	3.BLOK	43	13.KAT	MESKEN	121197112	103/10227	296/37056
142	3.BLOK	44	14.KAT	MESKEN	121197114	103/10228	245/37056
143	3.BLOK	45	14.KAT	MESKEN	121197115	103/10229	246/37056
144	3.BLOK	46	14.KAT	MESKEN	121197116	103/10230	296/37056
145	3.BLOK	47	15.KAT	MESKEN	121197117	103/10231	247/37056
146	3.BLOK	48	15.KAT	MESKEN	121197118	103/10232	248/37056
147	3.BLOK	49	15.KAT	MESKEN	121197120	103/10233	314/37056

3.a.4. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.

3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

TKGM Web Tapu portalından 16.10.2024 tarihinde alınan ve örnekleri "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulan TAKBİS belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıda yer alan takyidatın bulunduğu tespit edilmiştir.

TAKYİDAT BİLGİLERİ
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ
Tüm Bağımsız Bölümler	 Beyan: Diğer: (Konusu: Yeni Güneypark Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı İçinde Kalmaktadır. Tarih: 12/10/2010 Sayı: 2550-10798 (Şablon: Diğer) Tarih / Yevmiye: 28-04-2022 / 45105
Tüm Bağımsız Bölümler	 Beyan: İrtifak Hakkı : 29634 ada 2 ve 3 parseller lehine 4 parsel aleyhine A harfi ile gösterilen 1748,69 m2 lik kısımda geçiş için irtifak hakkı kurulmuştur. 29634 ada 2 parsel lehine 3 parsel aleyhine B harfi ile gösterilen 1441,01 m2 lik kısımda geçiş için irtifak hakkı kurulmuştur.( Şablon: Malik-Taşınmaz Lehine İrtifak hakkı) Tarih / Yevmiye: 24-03-2017 / 22519
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	MÜLKİYET BİLGİLERİ
Tüm Bağımsız Bölümler	 Malik: Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi, Hisse Pay/Payda: 1/1, Edinme Sebebi: Kat irtifakı tesisi Tarih / Yevmiye: 28-04-2022 / 45105
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	MÜLKİYETE AİT REHİN BİLGİLERİ
Tüm Bağımsız Bölümler	 İpotek: Alacaklı: Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş., Borç: 600.000.000,00 TL, Süre: F.B.K, Borçlu: Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Tarih / Yevmiye: 17-12-2018 / 96008

"Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı İçinde Kalmaktadır" gibi belirtme niteliğindeki beyanlar ile yol, su kanalı, elektrik vb. hizmet arterlerine lehine konulduğu parsele ulaşım imkanı sağlanması gerektiğini belirten geçit hakkına ilişkin irtifaklar mülkiyet hak ve devrine ilişkin bir kısıtlama getirmez.

Tüm bağımsız bölümler üzerinde ipotek vardır. Taşınmazlar ipoteğe ilişkin gerekli prosedürlerin yerine getirilmesi koşuluyla devredilebilir.

Sonuç olarak; tapu kayıtlarına göre; taşınmazların (ipoteğe ilişkin gerekli prosedürlerin yerine getirilmesi koşuluyla) devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmadığı değerlendirilmektedir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) ilişkin değerlendirme Madde 6.h.'de ayrıca yapılmıştır.

3.c. Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi

TKGM Web Tapu portalından 16.10.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgeleri, Çankaya Belediyesi ve müşteriden alınan bilgilere göre; taşınmazların; 28.04.2022 tarihinde "Kat irtifakı tesisi" suretiyle Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tapu tescili yapılmıştır. Bunun dışında alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.

Taşınmazların hukuki durumunda herhangi bir değişiklik olmamıştır.

3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi 2. Bölge İmar Planlama Şube Müdürlüğü tarafından gönderilen 18.12.2024 tarih ve E-80358829-115-1527407 sayılı yazıya göre, 29634 Ada 2, 3 ve 4 no.lu parsellerin, "Konut Alanı" kullanımında, İnşaat Alanı: 21.255 m² , Yençok: 46 kat yapılaşma koşullarına sahip olduğu öğrenilmiştir.

3.e. Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

3.f. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler

3.g. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

	YAPI RUHSATLARI
S.No.	Tarih - No	Niteliği	Blok	Yapı Sınıfı	B.B.Sayısı	Kat Sayısı	İnşaat Alanı (m2 )
1	04.04.2024 / 23-1	Yeniden	1	IV-C	49	17	10.679,91
2	04.04.2024 / 23-2	Yeniden	2	IV-C	49	17	10.679,91
3	04.04.2024 / 23-3	Yeniden	3	IV-C	49	17	10.679,91

MİMARİ PROJE
S.No.	Tarih	B. Böl. Sayısı	Kat Sayısı	İnşaat Alanı (m2 )
1	30.03.2017	147	17	32.039,73

AÇIKLAMA

Mimari Proje:

o 30.03.2017 tarihli mimari proje; ayrık nizam 3 blok halinde, yol kotu üstü 17'şer kat, her blokta 49 adet olmak üzere toplam 147 adet "mesken" nitelikli bağımsız bölüm ve toplam 32.039,73 m² inşaat alanı için hazırlanmıştır. 3 blok aynı yapılaşma özelliklerine sahiptir.

Yapı Ruhsatları:

o Yapı ruhsatları mimari proje ile uyumludur.

3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

05/01/2002 tarihli ve 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanununa göre sözleşmeye bağlanan yapım işlerinin yürütülmesinde uygulanacak genel esasları belirlemek amacıyla hazırlanmış olan "Yapı İşleri Genel Şartnamesi" uyarınca, Belediye ile imzalanmış olan "Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi" kapsamında gerçekleştirilen projenin yapı denetimi Ankara Büyükşehir Belediyesi Emlak ve İstimlak Daire Başkanlığı tarafından yapılmaktadır.

3.i. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Raporumuz madde 3.g. ve madde 4.e.'de bilgileri verilen proje kapsamında hazırlanmıştır. Takdir edilen değerler mevcut proje esas alınarak belirlenmiştir. Mevcut projede değişiklik yapılması durumunda takdir edilen değerler farklı olacaktır.

3.j. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler

4.a.1. İç Anadolu Bölgesi

İç Anadolu Bölgesi, Türkiye'nin yedi coğrafi bölgesinden biridir ve ülkenin iç kesiminde yer alır. Bölgenin genellikle düzlüklerden oluşan topoğrafyası vardır. İklim karasaldır; kışlar soğuk ve yağışlı, yazlar sıcak ve kurak geçer. Kışın sıcaklıklar sıklıkla sıfırın altına düşebilirken, yazın sıcaklıklar 30 dereceyi aşabilir. Bölgenin yüzölçümü 151.000 km²'dir ve bu alan Türkiye'nin %21'ine denk gelir¹ . İç Anadolu Bölgesi'nin toplam nüfusu 2023 yılı için 13.566.792'yken, en büyük ili Ankara 5.803.482, en küçük ili Çankırı 205.501 toplam nüfusa sahiptir ² .

Bölge tarımsal üretim açısından önemlidir. Buğday, arpa, şeker pancarı, patates gibi ürünler yetiştirilir. Ayrıca sebze ve meyve üretiminin yanında küçük baş hayvancılık da yaygındır. Bunlar dışında özellikle tekstil, gıda işleme, otomotiv ve savunma sanayii sektörleri gelişmiştir. Bölgedeki en büyük şehir olan Ankara hem bürokratik faaliyetleri hem de sanayi ve ticaretiyle önemli bir merkezdir. Kayseri'de demir, Eskişehir'de bor çıkarılırken, Tuz Gölü ve çevresinde tuz üretimi yapılır. Demiryolu ağının en gelişmiş olduğu bölgedir ve bu sayede tüm bölgelere bağlantı sağlar konumdadır. Ekili dikili araziler bölgenin yaklaşık 1/3'ünü oluşturur.

4.a.2. Ankara İli

Bilinen tarihi en az 10 bin yıl öncesine, Eski Taş Çağı'na ulaşan Ankara, tarih öncesinden günümüze dek pek çok medeniyeti barındırmıştır. Hititler, Frigyalılar, Lidyalılar, Persler, Galatlar, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklu Hanedanı, Osmanlılar ve nihayet Türkiye Cumhuriyeti, il topraklarını kontrolleri altında tutmuştur. Tektosagların ve Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olan Ankara şehri ve Frigyalıların başkenti Gordion, il sınırları içinde yer alır. Yıldırım Bayezid'in Timurlenk'e yenik düştüğü Ankara Muharebesi Çubuk yakınlarında ve Türk Kurtuluş Savaşı'nın dönüm noktası olan Sakarya Muharebesi Polatlı yakınlarında yapılmıştır.

Ankara kara iklimine sahiptir. Şehir dışındaki il topraklarının büyük kısmı tahıl tarlalarıyla kaplı platolardan oluşur. İlin çeşitli yerlerindeki doğal güzellikler korumaya alınmış, dinlenme ve eğlence amaçlı kullanıma sunulmuştur. İlin adını taşıyan tavşanı, keçisi, atı ve kedisi dünya çapında bilinir. Armudu, çiğdemi, yerel yemeklerden Ankara tavası ile Kızılcahamam ve Beypazarı maden suları ülke çapında tanınır.

13 Ekim 1923'te başkent ilan edilmesinin ardından Ankara hızla gelişmiş ve Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır. Tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır.

Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım, haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır.

Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ikinci ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. Ankara'dan otoyollar, demir yolu ve hava yolu ile Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır.³

1984 yılında çıkarılan 3030 sayılı yasa ile Ankara'ya büyükşehir belediye statüsü verilerek şehir sınırları içindeki bölgeler, köyler ve belediye teşkilatlı yerleşimler, ilçeler arasında paylaşılmıştır⁴ . İlçeleri; Akyurt, Altındağ, Ayaş, Balâ, Beypazarı, Çamlıdere, Çankaya, Çubuk, Elmadağ, Etimesgut, Evren, Gölbaşı, Güdül, Haymana, Kalecik, Kazan, Keçiören, Kızılcahamam, Mamak, Nallıhan, Polatlı, Pursaklar, Sincan, Şereflikoçhisar ve Yenimahalle'dir.

4http://www.ankara.gov.tr/

¹ İç Anadolu Bölgesi: https://tr.wikipedia.org/wiki/%C4%B0%C3%A7\_Anadolu\_B%C3%B6lgesi

² İl ve İlçe Nüfusları, TÜİK:https://cip.tuik.gov.tr/

³ Vikipedi, Ankara: https://tr.wikipedia.org/wiki/Ankara

4.a.3. Çankaya İlçesi

Ankara'nın; kuzeyde Altındağ, batıda Yenimahalle, güneyde Bala ve Gölbaşı, doğuda Mamak ilçeleri ile çevrili ilçesidir. 1.157 km² yüzölçümü vardır ve 2023 rakamlarıyla 937.546 nüfusu ile Ankara'nın en büyük, Türkiye'nin ise en büyük üçüncü ilçesidir ⁵ .

9 Haziran 1936 yılında merkez ilçe yapılan Çankaya'nın bugün 17 semti ve 124 mahallesi bulunmaktadır. Nüfusu bir milyona yaklaşan Çankaya'nın Ankara'nın diğer metropol ilçelerinden farkı, gündüz nüfusunun 2 milyonu aşmasıdır. Çünkü Ankara'nın sosyal, kültürel, siyasi ve ticari hayatına yön veren kuruluşların önemli bir bölümü Çankaya sınırları içerisindedir. Cumhuriyetle birlikte devlet yöneticilerine ve konuklarına hizmet vermektedir.⁶

İlçedeki yüksek nüfusun da etkisiyle yüzlerce ilkokul, onlarca lise ve on adet üniversite bulunmaktadır. Ankara Üniversitesi, Hacettepe Üniversitesi ve Orta Doğu Teknik Üniversitesi bilinen en meşhur devlet üniversiteleriyken, Bilkent ve TOBB Üniversiteleri de en bilinen vakıf üniversiteleri arasındadır. Ayrıca Kara Harp Okulu da burada bulunur.

Çankaya nüfusu 2023 yılı için 937.546 olarak açıklanmıştır. Toplamda 489.093 kadın ve 448.453 erkekten oluşmaktadır. Geçen yıla göre nüfus artış oranı -%0.53 olarak açıklanmıştır. 2023 yılına kadar açıklanan nüfus verilerine göre, Çankaya için ortalama nüfus artış oranı %1.09 olarak hesaplanmıştır.⁷

ÇANKAYA YILLARA GÖRE NÜFUS
2023 YILI	937.546
2022 YILI	942.553
2021 YILI	949.265

Rakamlarla Çankaya:

o 1936 yılında ilçe durumuna geldi.
o Çankaya'da 123 mahalle vardır.
o Gündüz nüfusu 2 milyonu aşmaktadır.
o Çankaya'da 6 devlet, 6 vakıf üniversitesi ve Kara Harp Okulu bulunmaktadır.
o Çankaya'da 100 bin aşkın üniversite öğrencisi bulunmaktadır.
o 103 İlköğretim okulu, 46 lise, 59 özel okul ilçemizin sınırları içinde yer almaktadır.
o Konut sayısı 333 bin 537'dir.
o İş yeri sayısı 107 bindir.

o 114 Büyükelçilik bulunmaktadır.

⁵ Çankaya Nüfusu: https://www.nufusu.com/ilce/cankaya\_ankara-nufusu

⁶ Çankaya Belediyesi, Tarihçe: https://www.cankaya.bel.tr/pages/17/ANKARANIN-TARIHI/

⁷ Nüfusubu.com, Çankaya Nüfusu: https://www.nufusubu.com/cankaya-nufusu-ankara

4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

4.b.1. Küresel Ekonomik Durum

Dünya ekonomisi Covid – 19 salgın sürecinin ardından toparlanmaya başlamış olsa da bunun yavaş ve dengesiz bir şekilde devam ettiği görülmektedir. Kronikleşen enflasyonla mücadele maksadıyla başta FED olmak üzere büyük merkez bankalarının attığı parasal sıkılaşma adımlarının büyüme üzerindeki olumsuz etkileri hissedilmeye devam etmektedir.

Uluslararası Para Fonu (International Monetary Fund – IMF)'nin Ekim 2023 tarihli "World Economic Outlook - Dünya Ekonomik Görünümü" raporunda⁸ küresel ekonomideki toparlamanın yavaş bir şekilde devam ettiğine vurgu yapılarak bu durumun 2024 yılında da devam edeceği öngörüsüne yer verilmiştir. Rapor; 2022'de %3,5 büyüyen küresel ekonominin 2023'te %3, 2024'te ise %2,9 büyüyeceği tahmininde bulunurken bu rakamların uzun dönem tarihi ortalamaların oldukça altında olduğuna dikkat çekmiştir. Kurum, önümüzdeki dönemde küresel ekonomiyi bekleyen başlıca riskleri; Çin'de yaşanan gayrimenkul krizinin derinleşmesi, emtia fiyatlarındaki volatilitenin artması, enflasyondaki yüksek seyrin devamı ve yüksek borç seviyeleri ile artan fonlama maliyetlerinin ekonomilerin krizlere karşı dayanıklılığını aşındırması olarak sıralamıştır.

2024 Ocak ayında Ekim 2023 raporuna ilişkin bir güncelleme (update)⁹ yayımlayan IMF; ABD ve çeşitli gelişmekte olan ekonomilerde gözlenen beklenenden daha fazla toparlanmaya bağlı olarak 2024 küresel ekonomik büyüme tahminini %3,1 olarak revize etmiş, ancak yine bu oranın da %3,8 olan tarihi (2000-2019) ortalamanın altında kaldığını vurgulamıştır.

Gerek gelişmiş gerekse gelişmekte olan ekonomilerin büyüme hızlarının 2023 ve 2024 yıllarında da yavaş devam edeceği belirtilen raporda, 2022 yılında %4,1 büyüyen, aralarında Türkiye'nin de bulunduğu gelişmekte olan ekonomilerin 2023 ve 2024 yıllarında da %4 civarında büyüyeceği öngörüsünde bulunmuştur.

Dünya Bankası (The World Bank) tarafından yayımlanan Ocak 2024 tarihli "Global Economic Prospects - Küresel Ekonomik Beklentiler"¹⁰ raporu da son dört yıl boyunca küresel ekonominin ekonomik şoklara karşı sürpriz bir şekilde dirençli olduğunu kanıtlamasına rağmen önümüzdeki iki yıla ilişkin beklentilerin olumsuz olduğunu belirtmiş, IMF'ye paralel bir şekilde, büyümenin tarihi ortalamalardan (Covid -19 öncesi 10 yıl) daha yavaş olacağı öngörüsünde bulunmuştur. Kurum raporunda; 2023 Haziran ayından bu yana bir miktar dengelenmiş olmasına rağmen ekonomik risklerin aşağı yönlü kalmaya devam ettiğini vurgulamıştır.

Dünya Bankası'na göre Rusya'nın Ukrayna'yı işgalinin üzerine gelen Ortadoğu'daki çatışmalar jeopolitik riskleri keskin bir şekilde yukarı çıkarmaktadır.

Raporda sunulan "Geopolitical Risk Index and Conflicts - Jeopolitik Risk Endeksi ve Çatışmalar" grafiğinde Ukrayna işgali ve Ortadoğu'daki çatışmalar nedeniyle küresel jeopolitik risk endeksinin keskin bir şekilde yükseldiği görülmektedir.

⁸ World Economic Outlook - Navigating Global Divergences, October 2023: https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2023/10/10/world-economic-outlook october-2023

⁹ World Economic Outlook Update – Moderating Inflation and Steady Growth Open Path To Soft Landing, January 2024: https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2024/01/30/world-economic-outlook-update-january-2024

¹⁰ Global Economic Prospects, January 2024: Global Economic Prospects -- January 2024 (worldbank.org)

Kızıldeniz'de ticari gemilere yapılan saldırılar da enflasyona ilişkin açmaz olasılığını arttırmaktadır. Bu durum, önce enerji fiyatlarında zirvelerin görülmesine, ardından artışların diğer emtia fiyatlarına yayılmasına, jeopolitik ve ekonomik belirsizliklerin yükselmesine ve sonuç olarak da büyümenin daha da zayıflamasına yol açabilecektir.

Dünya Bankası; Haziran 2024 tarihli raporunda da Ocak 2024 raporuna benzer öngörüleri tekrarlamış, gelişmekte olan ülkeler için 2024 yılı ortalama büyüme oranını %4 olarak beklediğini belirtmiştir.¹¹

IMF ve Dünya Bankası raporlarında belirtilen risklerin tamamının Türkiye ekonomisi için de geçerli olduğunu söylemek mümkündür. Özellikle yüksek enflasyon, yüksek borç seviyesi ve yüksek fonlama maliyetleri ülke ekonomisinin kırılganlığını arttırmakta, büyüme beklentilerini ise azaltmaktadır.

4.b.2. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü 2020 yılından itibaren küresel bir risk olan salgından etkilenmiş olmasına rağmen 2021 başı itibarıyla toparlanmaya başlamıştır. Salgın ve buna bağlı aşılama süreci, ekonomi yönetimleri ile finansal karar alıcılar açısından çok dikkatli izlenmesi gereken bir durum arz etmiş, diğer tüm sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü olarak salgından etkilenmiştir. Salgın sonrası canlanmaya başlayan sektör 2022 üçüncü çeyrekten itibarense bu kez de gerek yüksek maliyetler gerekse yüksek enflasyon ve düşük tasarruf seviyesi nedeniyle yeniden yavaşlama sürecine girmiştir.

Türkiye Müteahhitler Birliği tarafından Ekim 2023 tarihinde yayımlanan "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü"¹² başlıklı rapora göre Türkiye inşaat sektörü ekonomik güçlüklere rağmen 2023 yılının ilk iki çeyreğinde sırasıyla %4,5 ve %6,2 oranlarında büyüme kaydetmiş, diğer sektörlerden daha fazla büyüyen inşaat sektörünün milli gelirdeki payı da %6,2'ye çıkmıştır.

Ülkemizde "konut satış" rakamları inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olarak kabul edilmektedir. Son beş yılın ortalamalarına bakıldığında Türkiye'de her yıl 1.400.000 adet civarında konut satışı gerçekleşmektedir. Ancak 2023 yılında sektörde belirgin bir soğuma dikkat çekmektedir. Bir yandan yüksek arsa ve inşaat maliyetleri nedeniyle konut arzı gerilerken öte yandan yüksek enflasyon ve buna bağlı yüksek kredi faizleri nedeniyle talep tarafının da zayıfladığı gözlenmektedir.

TÜİK'in verilerine göre; Ocak-Temmuz 2023 döneminde konut satışları önceki yılın aynı dönemine göre %17,7 düşerek 675 bin 327 olmuştur. 2023 Haziran ayındaki uzun bayram tatiliyle yavaşlayan konut piyasasının mevsimsel etkiyle birlikte Temmuz'da canlandığı izlenmiş, söz konusu ayda satışlarda bir önceki yılın aynı ayına göre %16,7 artış yaşanmıştır.

¹¹ Global Economic Prospects, June 2024:

https://documents1.worldbank.org/curated/en/099003106112426991/pdf/IDU1bc56b5c41f04914acb194181b46ce62466fe.pdf ¹² TMB: "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü", Ekim 2023: https://tmb.org.tr/uploads/publications/652ce014edcf625d68dd7c7a/1697439756068-tmb-bulten-ekim-2023.pdf

Konut Satışları (Adet)		Ağustos			Ocak-Agustos
	2023	2022	Değişim (%)	2023	2022	Değişim (%)
Satış şekline göre toplam satış	122.091	173,491	$-1.1$	797,418	943.791	$-15,5$
Ipotekli satıs	16.375	22.168	$-26.1$	12.438	211.631	$-28.0$
Diğer satıs	105.716	101.323	43	644,980	732.160	$-11.9$
Satış durumuna göre toplam satış	122.091	123.491	$-1.1$	797.418	943.791	$-15.5$
llk el satis	35,310	39.025	$-9.5$	238,109	276.164	$-13.8$
Ikinci el satis	86.781	84.466	2.7	559.309	667.627	$-16.2$
Yabancılara satıs	3.058	5.273	$-42.0$	25.134	44.595	$-43,6$

Ağustos ayına gelindiğinde, bu yılın en yüksek aylık satış adedi yakalanmış olsa da satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %1,1 azalarak 122 bin 91'e gerilemiştir. Faiz oranlarındaki artışla birlikte ipotekli konut satışları Ağustos'ta %26,1 düşmüş, böylece toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %13,4 olarak gerçekleşmiştir.

Kredilere erişimde sınırlamaların artmasının yanı sıra son aylarda mevduat faizlerinde yaşanan yükseliş de bu satışlar üzerinde baskı yaratmaktadır. Ekonomiye ve sektöre etkileri bakımından esasen incelenen ilk el konut satış sayısı da %9,5 azalmıştır. Satışlar içinde ilk el konut satışının payı %28,9 olmuştur.

14 Mart 2024 tarihinde Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından yayımlanan "GYODER Gösterge: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4. Çeyrek Raporu"¹³nda da; konut piyasasında özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısında oldukça güçlü olan talebin 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlamaya başladığına vurgu yapılmış, 2023 yılında toplam konut satış sayısının %17,5 düşüşle 1 milyon 225 bin adede, yabancılara konut satış sayısının ise %48,1 oranında sert bir düşüşle 35 bin adede gerilediğine dikkat çekilmiştir.

2022 son çeyreğinden itibaren yaşanan, konut ve işyeri fiyatlarının nominal olarak artmaya devam etmesine rağmen, satış adetlerinin düştüğü, fiyat artışlarının maliyetlerin gerisinde kaldığı bir dönemin ardından son dönemde satış fiyatı artışlarının maliyetlerin üzerine çıkmaya başladığı gözlemlenmektedir. Bunda piyasa arz edilen yeni konut/işyeri sayısındaki azalmanın etkisi olduğu değerlendirilmektedir. Küresel ve ulusal ekonomik koşullar ile inşaat ve gayrimenkul sektöründe yaşanan bu gelişmelerin sonucunda kısa vadede düşen konut/işyeri arzına bağlı olarak satış fiyatlarının maliyetlerin üzerinde artacağı, uygulanmakta olan dezenflasyon programının başarıya ulaşması durumunda ise özellikle 2025 yılının ikinci yarısından itibaren önce maliyet artış hızının yavaşlayacağı, ardından gecikmeli olarak satış fiyatı artışlarının yavaşlayarak maliyet artışlarına yakınsayacağı öngörülmektedir.

4.c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Yerinde yapılan keşif ve belediyede yapılan incelemeler sırasında herhangi bir güçlükle karşılaşılmamış, değerlendirme işlemi elde edilebilen tüm bilgi, belge ve inceleme sonuçlarına göre tarafsız ve bağımsız bir şekilde yapılmıştır.

¹³ GYODER, Gösterge, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023, 4. Çeyrek Raporu: 73c035fe-b99b-40ff-a90b-827104477276.pdf (gyoder.org.tr)

4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler

Olumlu Faktörler

o Nitelikli projelerin gerçekleştirildiği bir bölgede yer alması,
o Ana ulaşım akslarına yakın olması,
o Toplu taşıma imkanının bulunması,
o Açık ve kapalı otopark bulunması,
o Reklam değeri.
Olumsuz Faktörler:
o Gayrimenkul sektöründe görülen yavaşlama,
o Şehir merkezine uzak konum.

4.e. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

4.e.1. Gayrimenkulün Genel ve Fiziki Özellikleri

Değerlemeye konu taşınmaz; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Mühye Mahallesi, 29634 Ada, 2 Parselde gerçekleştirilen konut projesidir.

Değerlemeye konu taşınmazların üzerinde yer aldığı parsel, düz bir topoğrafik yapıya sahip olup geometrik olarak amorf formdadır. Komşu parseller ve imar yolları ile çevrilidir.

Parsel yüzölçümü 37.056,00 m² dir.
Ankara İli, Çankaya İlçesi 4. derece deprem kuşağında yer almaktadır.¹⁴
Projede;
o Zemin + 15 normal kat + tesisat katı olmak üzere 17 katlı 3 blok,
o Her blokta 49 adet olmak üzere, daire tipleri; 1+1, 3+1 ve 4+1 olan 147 "mesken" nitelikli bağımsız bölüm,
o Peyzaj alanları bulunmaktadır.

İnşaatı devam eden projede, inşaat seviyesi yaklaşık %5 olup, kazık ve temel beton atma faaliyetleri devam etmektedir. Üstyapı inşaatı başlamamıştır.

İnşaat alanı / satılabilir alan bilgileri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

İNŞAAT DURUMU
Blok	Mesken Alanı (m2 )	Ortak Alan (m2 )	Toplam (m2 )
1	7.551,41	3.128,5	10.679,91
2	7.551,41	3.128,5	10.679,91
3	7.551,41	3.128,5	10.679,91
Bina Toplam	22.654,23	9.385,5	32.039,73

TKGM Parsel Sorgu Uygulaması üzerinden ve mahallinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiş olup; 29634 Ada, 2 no.lu parselin koordinatları (N:39°.8392 E:32°.8498)'dir.

¹⁴ https://www.e-sehir.com/turkiye-haritasi/illere-gore-deprem-risk-dereceleri.php

GAYRİMENKULÜN GENEL VE FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
KONUM	Kent içi
ULAŞIM	Yaya – Toplu Taşıma – Özel Araç
ARZ-TALEP	Dengeli
MÜLK DEĞERİ	Artıyor
PAZARLAMA SÜRESİ	3 Ay – 6 Ay
BÖLGEDEKİ YAPILAŞMA ORANI	% 60
BİNADAKİ DOLULUK ORANI	--
GENEL KULLANIM DURUMU	Mesken
Malzeme	İyi
İşçilik	İyi
Genel İnşaat Seviyesi	~%5
Taşınmaza ilişkin kısıtlılık durumu var mı? Varsa açıklayıcı Bilgiler (Sit alanı, İstimlak, Heyelan, Deprem Hasarı vb.)	 Ankara Büyükşehir Belediyesi ve müşteriden edinilen bilgiler ile tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin herhangi bir kısıtlama olmadığı görülmüştür.

4.e.2. Gayrimenkulün Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

GAYRİMENKULÜN GENEL VE FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
YAPI TARZI	Betonarme
YAPI NİZAMI	Ayrık
YAPI SINIFI VE GRUBU	4-C
KAT ADEDİ	17
TESİSİN YAŞI	0
TESİSİN TOPLAM İNŞAAT ALANI	32.039,73 m2
ELEKTRİK	Var
SU	Var
KANALİZASYON	Var
ARITMA	Yok
PARATONER	Var
JENERATÖR	Var
SU DEPOSU	Var
HİDROFOR	Var
DOĞALGAZ	Var
ISITMA SİSTEMİ	Doğalgaz
SICAK SU	Doğalgaz
ASANSÖR	Var
YANGIN MERDİVENİ	Var
YANGIN TESİSATI	Var
AÇIK OTOPARK	Var
KAPALI OTOPARK	Var
SIĞINAK	Var

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

4.f. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Yerinde yapılan incelemede; mevcut durumun mimari proje, yapı ruhsatları ve tapu kayıtları ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir.

4.g. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Söz konusu kanun maddesinde;

"Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26'ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (...)[19] yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.

Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.

Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir." hükümleri yer almaktadır.

Yerinde yapılan incelemede; mevcut durumun mimarı proje ve yapı ruhsatları uyumlu olduğu görülmüştür. Yeniden yapı ruhsatı alınmasını gerektiren bir durum olmadığı değerlendirilmektedir.

4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Proje inşaatı devam etmektedir.

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.a. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.a.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı Uluslararası Değerleme Standartları'nda belirtilen üç temel değerlendirme yaklaşımından biridir. Gayrimenkullerin değerlemesinde uygun ve yeterli veri mevcut olduğunda en sağlıklı sonucu veren sistematik bir yaklaşımdır. Bu yöntemde rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede bu taşınmaz ile ortak özelliklere sahip emsaller (karşılaştırılabilir örnekler) incelenir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

o Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

o Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

o Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Aşağıdaki varsayımlara dayanır:

o Değerlemesi yapılan gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.

o Bu pazardaki alıcı ve satıcının gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.

o Gayrimenkulün piyasada makul bir fiyat ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.

o Seçilen emsallerin (karşılaştırılabilir örneklerin) değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip oldukları kabul edilir.

o Seçilen emsallere (karşılaştırılabilir örneklere) ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo - ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yeterli sayıda ve uygun emsal bulunduğundan; proje tamamlanmış durum değeri, inşaatı devam eden projeye yönelik "İndirgenmiş Nakit Akışları" projeksiyonunda kullanılmak üzere birim m² satış fiyatları ve maliyet yaklaşımında kullanılmak üzere "arsa" nitelikli gayrimenkulün pazar değerinin takdir edilmesinde Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı kullanılmıştır.

5.a.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Birim m² Satış Fiyatı için Emsaller:

o Değerleme 2. Blok 5. katta bulunan, 3+1 odalı, brüt alanı 146,54 m² olan 18 no.lu bağımsız bölüm için yapılmış, diğer bağımsız bölümler için ayrıca şerefiye uygulanmıştır.

o Emsal analizi bağımsız bölüm brüt alanları üzerinden yapılmış, bu nedenle emsal brüt alanları net kullanım alanlarına % 7 eklenerek tespit edilmiştir.

o Emsal 1: ERSAN ÇELİK GAYRİMENKUL – 0 (532) 066 59 06

Değerlemeye konu taşınmazların yakınında, Sinpaş Marina projesinde 18. katta bulunan, benzer nitelikteki, 85,50 m² alanlı, 2+1 odalı daire 6.850.000,00 TL bedelle satılıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (İlan No: 1205853052)

o Emsal 2: ROYAL BROKERS – 0 (542) 415 39 23

Değerlemeye konu taşınmazların yakınında, Oksijen Oran projesinde 15. katta bulunan, benzer nitelikteki, 133,00 m² alanlı, 3+1 odalı daire 12.750.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (İlan No: 1199740868)

o Emsal 3: ROYAL BROKERS – 0 (542) 415 39 23

Değerlemeye konu taşınmazların yakınında, Oksijen Oran projesinde 3. katta bulunan, benzer nitelikteki, 133,00 m² alanlı, 3+1 odalı daire 11.500.000,00 TL bedelle satılıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (İlan No: 1208875485)

o Emsal 4: BURÇAK Ö. – 0 (539) 694 84 16

Değerlemeye konu taşınmazların yakınında, Sinpaş Boulevard projesinde 6. katta bulunan, benzer nitelikteki, 128,50 m² alanlı, 3+1 odalı daire 11.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal değerlemeye konu taşınmaza nazaran avantajlı konumdadır. (İlan No: 1208875485)

o Emsal 5: SU INVESTMENT & REAL ESTATE – 0 (532) 285 36 93

Değerlemeye konu taşınmazların yakınında, Sinpaş Boulevard projesinde 12. katta bulunan, benzer nitelikteki, 93,00 m² alanlı, 2+1 odalı daire 9.700.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal değerlemeye konu taşınmaza nazaran avantajlı konumdadır. (İlan No: 1213254274)

EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU
Emsaller	E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5
Fiyat (TL)	6.850.000,00	12.750.000,00	11.500.000,00	11.000.000,00	9.700.000,00
(m2 Alan )	85,50	133,00	133,00	128,50	93,00
Pazarlık Payı %	-3%	-5%	-3%	-3%	-5%
İnşaat Düzeltmesi %	7%	0%	0%	0%	0%
Alan %	-2%	0%	0%	0%	-2%
Konum %	0%	0%	0%	-3%	-3%
Marka Değeri %	-5%	-4%	3%	-1%	-4%
(TL/m2 Emsal Değer )	77.713,00	87.237,00	86.466,00	79.611,00	89.699,00
ORTALAMA (TL/m2 )	~84.150,00

Sonuç olarak, pazar yaklaşımı ile;
o 2. Blok 24 no.lu dairenin birim m² pazar değeri; ~84.150,00 TL/m² ,
o 147 adet meskenin ortalama birim m² pazar değeri; ~88.977,03 TL/m²olarak takdir edilmiştir.

5.a.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

"Rapor Ekleri" bölümünde sunulmuştur.

5.a.4. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

Değerlemeye konu taşınmazın pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, imar fonksiyonu gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılmış, bölgedeki emlak pazarının güncel değerlemesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş, yanı sıra arşivimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.

147 adet meskenin toplam pazar değeri; 22.654,23 m² x 88.977,03 TL/m² = ~2.015.706.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

Bağımsız bölüm bazında pazar değeri tablosu "Rapor Ekleri" bölümünde sunulmuştur.

5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.b.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için temel kabul edilir.

Gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu, bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, yüklenici firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Bina inşa maliyetlerinden Resmî Gazetede yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvelden istifade edilmek suretiyle uygun oranda aşınma payı düşülür.

Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgunun toplamından meydana geldiği kabul edilir.

Özellikle pazar değerinin tespiti maksadıyla kullanılabilecek yeterli sayıda ve uygun özellikte emsal bulunamadığı durumlarda yaygın olarak kullanılan bir yaklaşımdır. Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı ile ulaşılan sonuçların uygunluğunun teyidi maksadıyla da kullanılabilir. Ancak analizde kullanılan birim maliyetleri Türkiye geneli için ortalama değerler olduğundan, sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için taşınmazların içinde bulduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve piyasa koşulları da dikkate alınarak analiz yapılmalıdır.

Raporumuzda pazar değeri tespit yöntemlerinden biri olarak Maliyet Yaklaşımı kullanılmıştır.

5.b.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

Arsa Değeri İçin Emsaller:

o Emsal 1: REMAX MOMENT – 0 (507) 505 07 09

Huzur Mahallesi, 25425 ada 5 parselde bulunan, "konut" imarlı, KAKS: 1,20 olan, 426,00 m² alanlı arsa, 16.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %10 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1215626635)

o Emsal 2: REMAX ARZ – 0 (506) 092 35 76

Keklik Pınarı Mahallesi, 27284 ada 6 parselde bulunan, "konut altı ticaret" imarlı, KAKS: 1,40 olan, 609,00 m² alanlı arsanın, 204,00 m² 'lik payı, 5.550.000,00 TL bedelle satılıktır. %10 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1189731953)

o Emsal 3: TAŞ GAYRİMENKUL – 0 (542) 426 65 69

Mürsel Uluç Mahallesi, 27076 ada 16 parselde bulunan, "ticaret" imarlı, KAKS: 1,30 olan, 1.155,00 m² alanlı arsa 55.750.000,00 TL bedelle satılıktır. %10 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1121574802)

o Emsal 4: FERİT A. – 0 (535) 683 60 84

Keklik Pınarı Mahallesi, 29214 ada 2 parselde bulunan, "konut" imarlı, KAKS: 1,95 olan, 14.681,36 m² alanlı arsanın 240,00 m² 'lik payı 6.500.000,00 TL bedelle satılıktır. %10 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1031079656)

o Emsal 5: REMAX ARZ – 0 (532) 671 82 32

Dikmen Mahallesi, 7869 ada 9 parselde bulunan, "konut altı ticaret" imarlı, KAKS: 2,05 olan, ruhsatı alınmış projesi bulunan, 8.320,00 m² alanlı arsanın 2.616,00 m² 'lik payı 265.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %20 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran avantajlı konumdadır. (İlan No: 1174746971)

EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU
Emsaller	E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5
Fiyat (TL)	16.000.000,00	5.550.000,00	55.750.000,00	6.500.000,00	265.000.000,00
(m2 Alan )	426,00	204,00	1.155,00	240,00	2.616,00
Pazarlık Payı %	-10%	-10%	-10%	-10%	-20%
Emsal (KAKS) %	10%	5%	0%	10%	0%
Alan %	-25%	-25%	-20%	-25%	-20%
Konum %	5%	15%	10%	15%	-30%
Müs./Hisseli Tapu %	0%	30%	0%	30%	10%
Yapı Ruhsatı %	5%	5%	5%	5%	0%
(TL/m2 Emsal Değer	) 31.925,00	32.647,00	41.028,00	33.854,00	40.520,00
ORTALAMA (TL/m2	)		~35.995,00

• Sonuç olarak, 29634 Ada, 2 no.lu parselin;

o Birim m² pazar değeri; 35.995,00 TL/m² ,
o Toplam pazar değeri; 37.056,00 m² x 35.995,00 TL/m² = ~1.333.831.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

5.b.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

Değerlemeye konu projede; üstyapı maliyetinin ~%5'ini oluşturacağı değerlendirilen altyapı, hafriyat, drenaj vb. üstyapı öncesi inşaat faaliyetleri tamamlanmış olup, temel betonu dökme faaliyeti başlamıştır. Gayrimenkul değerinin tespiti; arsa değerine söz konusu maliyet eklenerek yapılmıştır.

Raporumuzda; inşaat maliyetinin tespitinde Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca hazırlanıp 20 Şubat 2024 tarih ve 32466 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan "Mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2024 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında tebliğ" ¹⁵ değerleri esas alınmıştır.

Ancak; tebliğin yayım tarihinden itibaren geçen süre, ülke ortalamasının üstünde seyreden Ankara İli inşaat maliyetleri ve kullanılan inşaat ve mekanik/elektrik tesisatı malzeme kalitesi dikkate alınarak %40 artış uygulanmıştır.

Bina değerine ulaşmak için yapılan hesaplama ve sonuçları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

BİNA DEĞERİ
	Alan	Tebliğ Değeri	Düzeltme	Amortisman	Bir. Maliyet	Diğ. Maliyet	Toplam Maliyet
4-C Sınıfı Yapı	32.039,73	18,700.00	40%	0%	26.180,00	0%	838.800.131,40
Hafriyat/Altyapı/Drenaj vb.						5%	~41.940.000,00

¹⁵ https://resmigazete.gov.tr/eskiler/2024/02/20240220-2.htm

5.b.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

GAYRİMENKUL DEĞERİ
Arsa Değeri	1.333.831.000,00
Bina Değeri	41.940.000,00
Toplam Gayrimenkul Değeri	~1.440.348.000,00

5.c. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.c.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Bu karşılaştırmalı yaklaşım; değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. İndirgeme oranı, algılanan riskin derecesi, gelecekteki enflasyon beklentisi gibi piyasa beklentileri, alternatif yatırımların umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, finansman koşulları, vergi oranları gibi faktörlere bağlıdır. Bu yaklaşım kapsamındaki başlıca yöntemler aşağıdakileri içerir:

o Tüm risk ve genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu (Direkt Kapitalizasyon Yöntemi),
o Bir indirgeme oranının gelecek dönemler için bir dizi nakit akışına uygulandığı indirgenmiş nakit akışı (Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi),
o Çeşitli opsiyonel fiyatlama modelleri.

Raporumuzda gayrimenkulün pazar değerinin tespiti yöntemlerinden biri olarak İndirgenmiş Nakit Akışı yöntemi kullanılmıştır. (Madde 5.d.1)

5.c.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Madde 5.a.2.'de sunulmuştur.

5.c.3. İndirgeme / İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

İndirgeme oranının belirlenmesinde "Devlet Tahvili" faizleri ve TCMB tarafından yayımlanan "Piyasa Katılımcıları Anketi" enflasyon beklentilerinden istifade edilmiş, devlet tahvili faiz oranları¹⁶ ve 2 yıllık devlet tahvili faizlerinin son altı aylık gelişimi (12.12.2024 tarihi itibarıyla)¹⁷ ile TCMB Piyasa Katılımcıları Anketi (Kasım 2024) enflasyon beklentileri¹⁸ sırasıyla aşağıda sunulmuştur.

	TAHVIL TR 2 YILLIK TAHVİL	43,53 1	$0,28$ $\uparrow$
⊩∿	TAHVIL5Y TR 5 YILLIK TAHVİL	$34,46 \,\textcolor{red}{\bigstar}$	$-0,49 +$
◡	TAHVILIOY TR 10 YILLIK TAHVİL	30,38 $\dot{\mathbf{\nabla}}$	$-0,13 +$

¹⁶ https://www.bloomberght.com/faiz-bono

¹⁷ https://www.bloomberght.com/tahvil/faiz

¹⁸ https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/085d78c0-9809-4b33-a6b6-21e0a22a6405/PKA\_Rapor.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-085d78c0-9809-4b33-a6b6-21e0a22a6405-p9Woap4

2 ve 5 yıllık güncel tahvil faizleri, enflasyon ve devlet faizi oranlarındaki öngörülen düşüş trendi, projenin tamamlanma aşamasına gelmesi ve piyasa koşulları birlikte değerlendirildiğinde risk primi dahil indirgeme oranı; ~%30 olarak belirlenmiştir.

5.c.4. Diğer Veri ve Varsayımlar

Müşteri tarafından; inşaat ve satış faaliyetinin ise Mayıs 2027 sonuna kadar tamamlanacağı öngörülmüştür.

Projeye yönelik olarak öngörülen maliyet ve satış fiyatı artış oranlarının belirlenmesinde; TCMB tarafından yayımlanan "Piyasa Katılımcıları Anketi" sonuçlarından istifade edilmiştir. Ancak enflasyon verilerinin uzun dönemli seyrinin piyasa ve kamu kurumlarının beklentilerinin üzerinde gerçekleştiği de göz önüne alınmıştır.

o Maliyet Artış Oranı

Enflasyon beklentileri, piyasa koşulları ve devam eden inşaata ilişkin malzeme stoğu dikkate alınarak maliyet artışının projeksiyon dönemi boyunca azalan bir seyir izleyerek sırasıyla %40, %35 ve %20 olacağı öngörülmüştür.

o Satış Fiyatı Artış Oranları

Enflasyon oranlarındaki düşüş beklentisine rağmen proje inşaatı ilerledikçe satış fiyatlarının yükselen bir trend izleyeceği, özellikle inşaatın tamamlanmasını müteakip daha yüksek fiyat artışı olacağı, bu nedenle satış fiyatı artış oranlarının projeksiyon dönemi boyunca sırasıyla %40, %35 ve %30 olacağı öngörülmüştür.

İnşaat Maliyetleri

o Birim inşaat maliyetinin tespitinde Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca hazırlanıp 20 Şubat 2024 tarih ve 32466 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan "Mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2024 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında tebliğ" değerleri esas alınmıştır.

o Ancak; tebliğin yayım tarihinden itibaren geçen süre, ülke ortalamasının üstünde seyreden Ankara İli inşaat maliyetleri ve kullanılan inşaat ve mekanik/elektrik tesisatı malzeme kalitesi dikkate alınarak %40 artış uygulanmıştır.

o Toplam üstyapı inşaat maliyetinin %2'si oranında peyzaj, çevre düz. vb. maliyet ile,
o Toplam inşaat maliyetinin %2'si oranında satış/pazarlama, vergi, harç vb. maliyet öngörülmüştür.
o Bina değerini tespit etmek için toplam inşaat maliyetine %20 yüklenici karı eklenmiştir.
Öngörülen proje maliyet tablosu ile diğer İNA veri ve varsayımları aşağıda sunulmuştur

İNA PROJEKSİYONU (YAPILACAK İNŞAAT)
	Alan	Tebliğ	Artırımlar	Amortisman	Birim Maliyet	Diğ. Maliyet	Toplam Maliyet
4-C Sınıfı Yapı	32.039,73	18.700,00	40%	0%	26.180,00	0%	838.800.131,40
Üst Yapı İnşaat Maliyeti							838.800.131,40
Peyzaj, Çevre Düz. Vb.						2%	16.776.002,63
Toplam İnşaat Maliyeti							855.576.134,03
Sat./Paz., Vergi, Harç vb.						2%	17.111.522,68
Yüklenici Karı						20%	171.115.226,81
Toplam Proje Maliyeti							1.043.803.000,00
Toplam Yapılacak İnşaat	32.039,73					Birim Maliyet	32.580,00

İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI VERİ VE VARSAYIMALRI
PROJE DÖNEMİ	31.12.2024	31.12.2025	31.12.2026	30.05.2017
NAKİT GİRİŞLERİ
Satılabilir Alan (m2 )	22.654,23	22.654,23	22.654,23	22.654,23
Satış Oranı (%)	0%	25%	25%	50%
Satılan Alan (m2 )	0,00	5.663,56	5.663,56	11.327,12
Satış Fiyatı Artış Oranı (%)		40,0%	35%	30%
Birim m2 Satış Fiyatı (TL/m2 )	88.977,04	121.730,00	164.335,50	213.636,15
NAKİT ÇIKIŞLARI
Yapılacak İnşaat Alanı (m2 )	32.039,73	32.039,73	32.039,73	32.039,73
Yapılan İnşaat Oranı (%)	0%	45%	45%	10%
Yapılan İnşaat Miktarı (m2 )	0,00	14.417,88	14.417,88	3.203,97
Maliyet Artış Oranı (%)		40%	35%	20%
Birim m2 Proje Maliyet (TL/m2 )	32.580,00	42.354,00	52.942,50	63.531,00
İNDİRGEME ORANI	--		30,00%

5.c.5. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

PROJE İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞLARI TABLOSU
PROJE DÖNEMİ	31.12.2024	31.12.2025	31.12.2026	30.05.2027
NAKİT GİRİŞLERİ
Satış Geliri (TL)	0,00	705.497.215,11	952.421.240,40	2.476.295.225,03
TOPLAM NAKİT GİRİŞİ	0,00	705.497.215,11	952.421.240,40	2.476.295.225,03
NAKİT ÇIKIŞLARI
Proje Maliyeti	0,00	657.628.274,14	887.798.170,09	236.746.178,69
TOPLAM NAKİT ÇIKIŞI	0,00	657.628.274,14	887.798.170,09	236.746.178,69
NET NAKİT AKIŞI	0,00	47.868.940,97	64.623.070,30	2.239.549.046,34
İNDİRGEME ORANI		30,00%
NET BUGÜNKÜ DEĞER (ANBD)		₺1.264.789.000,00

• Sonuç olarak; indirgenmiş nakit akışı yöntemi ile inşaatı devam eden projenin net bugünkü değeri 1.264.789.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)

5.d.1. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

5.d.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

5.d.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

5.d.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

5.d.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve/veya fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Bir başka ifade ile makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup, en yüksek taşınmaz ve arsa değerine ulaştıran kullanım yüksek ve iyi kullanım olarak kabul edilir.

Değerlemeye konu taşınmazların konumu, imar koşulları, içinde bulunduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve bölgedeki diğer emsal gayrimenkuller ile hukuki açıdan mümkün olan kullanım şekilleri dikkate alındığında; mevcut "konut" nitelikli kullanım şeklinin uygun olduğu değerlendirilmektedir.

5.d.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

6.a. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması

Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerinin tespiti için "Maliyet Yaklaşımı" ve "İndirgenmiş Nakit Akışı (İNA) Yöntemi" olmak üzere iki yaklaşım/yöntem uygulanmıştır.

Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan gayrimenkul değeri, İNA yöntemi ile ulaşılan gayrimenkul değerinden ~%8,77 fazla bulunmuştur. Ulaşılan sonuçların birbirleri ve piyasa koşulları ile uyumlu olduğu değerlendirilmektedir.

Gayrimenkulün nihai pazar değerinin takdiri; kullanılan iki yaklaşım/yönteme ağırlık vermek suretiyle yapılmış; projenin başlangıç aşamasında olduğu ve İNA yönteminin maliyet yaklaşımına nazaran daha fazla varsayım içerdiği ve İNA yöntemi ile ulaşılan sonucun maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonucun altında kaldığı dikkate alınarak maliyet yaklaşımına %70 ağırlık verilmiştir. Ağırlıklandırma yoluyla ulaşılan gayrimenkul pazar değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

(TL)	Maliyet Yaklaşımı	İNA Yöntemi
Pazar Değeri	1.375.771.000,00	1.264.789.000,00
Ağırlık	70%	30%
Nihai Pazar Değeri	1.342.476.000,00

6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Ulaşılan bilgilerin tamamı rapora aktarılmıştır. Talebe bağlı olarak raporda yer verilmeyen herhangi bir bilgi mevcut değildir.

6.c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Ankara Büyükşehir Belediyesi ile müşteriden alınan bilgi / belgeler, yerinde yapılan keşif / ölçümler ve tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde, değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin olarak yasal gereklerin yerine getirildiği kanaatine ulaşılmıştır.

6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

• "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı İçinde Kalmaktadır" gibi belirtme niteliğindeki beyanlar ile yol, su kanalı, elektrik vb. hizmet arterlerine lehine konulduğu parsele ulaşım imkanı sağlanması gerektiğini belirten geçit hakkına ilişkin irtifaklar mülkiyet hak ve devrine ilişkin bir kısıtlama getirmez.

• Tüm bağımsız bölümler üzerinde ipotek vardır. Taşınmazlar ipoteğe ilişkin gerekli prosedürlerin yerine getirilmesi koşuluyla devredilebilir.

• Sonuç olarak; tapu kayıtlarına göre; ipotekler ile ilgili prosedürlerin yerine getirilmesi koşuluyla taşınmazların devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmadığı değerlendirilmektedir.

6.e. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazların devredilmesi konusunda bir sınırlama olmadığı kanaatine varılmıştır.

6.f. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

6.g. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)

6.h.1. III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"

"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – b'de; GYO'ların "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. " hükmü yer almaktadır.

o İnşaat faaliyeti devam eden taşınmazlar söz konusu madde kapsamına değildir.

"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – c'de; GYO'ların "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." Hükmü yer almaktadır.

o Tebliğin 30 uncu maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak, arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerinde ipotek veya diğer sınırlı haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir" hükmü bulunmaktadır.

o Taşınmazlar üzerinde bulunan ipoteklerin finansman ihtiyacına yönelik olarak konulduğu öğrenilmiştir. Bu kapsamda değerlemeye konu taşınmazların "proje" başlığı altında GYO portföyünde bulunabileceği, ancak başka bir GYO portföyüne alınabilmesi için söz konusu ipoteklerin kaldırılması gerektiği değerlendirilmektedir.

6.h.2. III-52.3Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"

"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – b'de yer alan; "Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." hükmü yer almaktadır.

o Söz konusu hüküm GYO'lara ilişkin tebliğin Madde 22 – 1 – b'si ile aynı nitelikte olduğundan, değerlemeye konu taşınmazlar bu madde kapsamında değildir.

"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – c'de "Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklıdır." hükmü yer almaktadır.

o Tebliğin; portföye alma konusunda; GYF'lere, GYO'larda bulunmayan bir esneklik sağladığı ancak aynı zamanda, "Fon portföyüne ilişkin sınırlamalar" başlıklı Madde 19 – 1 – c'ye yaptığı atıf ile; "söz konusu gayrimenkuller ile bunlara dayalı hakların değerinin fon toplam değerinin %30'unu aşamayacağı" sınırlamasını getirdiği görülmektedir. Bu kapsamda; değerlemeye konu taşınmazların %30 sınırının aşılmaması koşuluyla GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

Sonuç olarak; değerlemeye konu taşınmazların;

o "Proje" başlığı altında GYO portföyünde bulunabileceği,
o İpoteklerin kaldırılması koşuluyla başka GYO portföyüne alınabileceği,

o İpotekli gayrimenkul ve bunlara dayalı hakların toplam fon büyüklüğünün %30'unu aşmaması koşuluyla GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

7. SONUÇ

7.a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerlemeye konu taşınmazların pazar değerine; SPK kuralları ve UDS çerçevesinde gerçekleştirilen inceleme ve analizler sonucunda, "Maliyet Yaklaşımı" ve "İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi" olmak üzere iki yaklaşım/yöntem uygulanarak ulaşılmıştır.

Söz konusu taşınmazların, satış/kiralama kabiliyeti "SATILABİLİR/KİRALANABİLİR" olarak değerlendirilmiştir.

7.b. Nihai Değer Takdiri

Değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin olarak elde edilen bilgi ve belgeler, yerinde yapılan incelemeler ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları neticesinde; taşınmazların konumuna, büyüklüğüne, kullanım fonksiyonlarına, imar durumuna, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, satış gücüne ve hâlihazırdaki durumuna göre değerleme tarihi itibarı ile kıymet takdiri yapılmıştır.

GAYRİMENKUL DEĞERİ (KDV HARİÇ)
TL USD EUR
Toplam Pazar Değeri	1.342.476.000,00	37.923.051,00	36.420.944,00
Tamamlanmış Durum Değeri	2.015.706.000,00	--	--

(*) 31.12.2024 tarihi itibariyle 1,-USD = 35,40 TL, 1,-EUR = 36,86 TL'dir. Yalnızca bilgi için verilen döviz bazındaki değerlerin hesaplamasında TCMB efektif satış kuru esas alınmıştır.

KDV hariç bu takdirimiz, gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

*** Ekleriyle birlikte 144 sayfadan oluşan iş bu rapor, SPK mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında hazırlanmış bir değerleme raporu olup, bir orijinal nüsha olarak düzenlenmiştir. 2.c. maddesinde belirlenmiş amaç dışında kullanılamaz. Bu raporda temin edilmiş resmi belgelerde daha sonra tespit edilecek uygunsuzluklardan ve kopyalarının kullanılmaları halinde ortaya çıkabilecek sorunlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 06.01.2025

Saygılarımızla,

8. RAPOR EKLERİ

8.a. Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler

Pazar Değeri Tablosu
Uydu Fotoğrafları
Emsal Krokileri
TAKBİS Belgeleri
İmar Durumu
Yapı Ruhsatları
Mimari Proje
Fotoğraflar

8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri

8.c. Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri

Şirket Lisansı Örneği
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Örnekleri
TDUB Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri

Katkıda Bulunan	Hazırlayan	Denetleyen	Sorumlu Değ. Uzmanı


Halil Turan KASAPÇOPUR	Fatma KÜPELİ	Asım TUNCAY	Serek Serhat AKAY
Değ. Uzman Yardımcısı	Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değ. Uzmanı	Sorumlu Değ. Uzmanı
(Lisans No: 410925)	(Lisans No: 405383)	(Lisans No: 403359)	(Lisans No: 405988)

TAMAMLANMIŞ DURUM PAZAR DEĞERİ TABLOSU
S.NO	BLOK	TİP	KAT	BB.NO	BRÜT ALAN (m2 )	BİRİM DEĞER (TL/m²)	TAŞINMAZ DEĞERİ (TL)
1	1	4+1	ZEMİN	1	213,38	80.000,00	17.070.400,00
2	1	3+1	ZEMİN	2	178,77	80.500,00	14.390.985,00
3	1	1+1	ZEMİN	3	65,93	88.000,00	5.801.840,00
4	1	3+1	1	4	157,24	81.000,00	12.736.440,00
5	1	1+1	1	5	64,17	90.000,00	5.775.300,00
6	1	1+1	1	6	86,32	90.000,00	7.768.800,00
7	1	3+1	1	7	157,05	81.000,00	12.721.050,00
8	1	3+1	2	8	145,99	81.500,00	11.898.185,00
9	1	3+1	2	9	143,29	81.500,00	11.678.135,00
10	1	4+1	2	10	181,17	81.250,00	14.720.062,50
11	1	3+1	3	11	145,99	82.000,00	11.971.180,00
12	1	3+1	3	12	146,54	82.000,00	12.016.280,00
13	1	4+1	3	13	181,17	81.750,00	14.810.647,50
14	1	3+1	4	14	145,99	83.000,00	12.117.170,00
15	1	3+1	4	15	146,54	83.000,00	12.162.820,00
16	1	4+1	4	16	181,17	82.750,00	14.991.817,50
17	1	3+1	5	17	145,99	84.150,00	12.285.058,50
18	1	3+1	5	18	146,54	84.150,00	12.331.341,00
19	1	4+1	5	19	181,17	84.000,00	15.218.280,00
20	1	3+1	6	20	145,99	85.500,00	12.482.145,00
21	1	3+1	6	21	146,54	85.500,00	12.529.170,00
22	1	4+1	6	22	181,17	85.300,00	15.453.801,00
23	1	3+1	7	23	145,99	87.000,00	12.701.130,00
24	1	3+1	7	24	146,54	87.000,00	12.748.980,00
25	1	4+1	7	25	181,17	86.800,00	15.725.556,00
26	1	3+1	8	26	145,99	88.500,00	12.920.115,00
27	1	3+1	8	27	146,54	88.500,00	12.968.790,00
28	1	4+1	8	28	181,17	88.300,00	15.997.311,00
29	1	3+1	9	29	145,99	90.000,00	13.139.100,00
30	1	3+1	9	30	146,54	90.000,00	13.188.600,00
31	1	4+1	9	31	181,17	89.800,00	16.269.066,00
32	1	3+1	10	32	145,99	91.750,00	13.394.582,50
33	1	3+1	10	33	146,54	91.750,00	13.445.045,00
34	1	4+1	10	34	181,17	91.500,00	16.577.055,00
35	1	3+1	11	35	145,99	93.500,00	13.650.065,00
36	1	3+1	11	36	146,54	93.500,00	13.701.490,00
37	1	4+1	11	37	181,17	93.250,00	16.894.102,50
38	1	3+1	12	38	145,99	95.250,00	13.905.547,50
39	1	3+1	12	39	146,54	95.250,00	13.957.935,00
40	1	4+1	12	40	181,17	95.000,00	17.211.150,00
41	1	3+1	13	41	145,99	97.000,00	14.161.030,00

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

TAMAMLANMIŞ DURUM PAZAR DEĞERİ TABLOSU
S.NO	BLOK	TİP	KAT	BB.NO	BRÜT ALAN (m2 )	BİRİM DEĞER (TL/m²)	TAŞINMAZ DEĞERİ (TL)
42	1	3+1	13	42	146,54	97.000,00	14.214.380,00
43	1	4+1	13	43	181,17	96.750,00	17.528.197,50
44	1	3+1	14	44	145,99	99.000,00	14.453.010,00
45	1	3+1	14	45	146,54	99.000,00	14.507.460,00
46	1	4+1	14	46	181,17	98.750,00	17.890.537,50
47	1	3+1	15	47	145,99	100.000,00	14.599.000,00
48	1	3+1	15	48	146,54	100.000,00	14.654.000,00
49	1	3+1	15	49	181,17	99.500,00	18.026.415,00
50	2	4+1	ZEMİN	1	213,38	80.000,00	17.070.400,00
51	2	3+1	ZEMİN	2	178,77	80.500,00	14.390.985,00
52	2	1+1	ZEMİN	3	65,93	88.000,00	5.801.840,00
53	2	3+1	1	4	157,24	81.000,00	12.736.440,00
54	2	1+1	1	5	64,17	90.000,00	5.775.300,00
55	2	1+1	1	6	86,32	90.000,00	7.768.800,00
56	2	3+1	1	7	157,05	81.000,00	12.721.050,00
57	2	3+1	2	8	145,99	81.500,00	11.898.185,00
58	2	3+1	2	9	143,29	81.500,00	11.678.135,00
59	2	4+1	2	10	181,17	81.250,00	14.720.062,50
60	2	3+1	3	11	145,99	82.000,00	11.971.180,00
61	2	3+1	3	12	146,54	82.000,00	12.016.280,00
62	2	4+1	3	13	181,17	81.750,00	14.810.647,50
63	2	3+1	4	14	145,99	83.000,00	12.117.170,00
64	2	3+1	4	15	146,54	83.000,00	12.162.820,00
65	2	4+1	4	16	181,17	82.750,00	14.991.817,50
66	2	3+1	5	17	145,99	84.150,00	12.285.058,50
67	2	3+1	5	18	146,54	84.150,00	12.331.341,00
68	2	4+1	5	19	181,17	84.000,00	15.218.280,00
69	2	3+1	6	20	145,99	85.500,00	12.482.145,00
70	2	3+1	6	21	146,54	85.500,00	12.529.170,00
71	2	4+1	6	22	181,17	85.300,00	15.453.801,00
72	2	3+1	7	23	145,99	87.000,00	12.701.130,00
73	2	3+1	7	24	146,54	87.000,00	12.748.980,00
74	2	4+1	7	25	181,17	86.800,00	15.725.556,00
75	2	3+1	8	26	145,99	88.500,00	12.920.115,00
76	2	3+1	8	27	146,54	88.500,00	12.968.790,00
77	2	4+1	8	28	181,17	88.300,00	15.997.311,00
78	2	3+1	9	29	145,99	90.000,00	13.139.100,00
79	2	3+1	9	30	146,54	90.000,00	13.188.600,00
80	2	4+1	9	31	181,17	89.800,00	16.269.066,00
81	2	3+1	10	32	145,99	91.750,00	13.394.582,50
82	2	3+1	10	33	146,54	91.750,00	13.445.045,00

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

TAMAMLANMIŞ DURUM PAZAR DEĞERİ TABLOSU
S.NO	BLOK	TİP	KAT	BB.NO	BRÜT ALAN (m2 )	BİRİM DEĞER (TL/m²)	TAŞINMAZ DEĞERİ (TL)
83	2	4+1	10	34	181,17	91.500,00	16.577.055,00
84	2	3+1	11	35	145,99	93.500,00	13.650.065,00
85	2	3+1	11	36	146,54	93.500,00	13.701.490,00
86	2	4+1	11	37	181,17	93.250,00	16.894.102,50
87	2	3+1	12	38	145,99	95.250,00	13.905.547,50
88	2	3+1	12	39	146,54	95.250,00	13.957.935,00
89	2	4+1	12	40	181,17	95.000,00	17.211.150,00
90	2	3+1	13	41	145,99	97.000,00	14.161.030,00
91	2	3+1	13	42	146,54	97.000,00	14.214.380,00
92	2	4+1	13	43	181,17	96.750,00	17.528.197,50
93	2	3+1	14	44	145,99	99.000,00	14.453.010,00
94	2	3+1	14	45	146,54	99.000,00	14.507.460,00
95	2	4+1	14	46	181,17	98.750,00	17.890.537,50
96	2	3+1	15	47	145,99	100.000,00	14.599.000,00
97	2	3+1	15	48	146,54	100.000,00	14.654.000,00
98	2	3+1	15	49	181,17	80.000,00	14.493.600,00
99	3	4+1	ZEMİN	1	213,38	80.500,00	17.177.090,00
100	3	3+1	ZEMİN	2	178,77	88.000,00	15.731.760,00
101	3	1+1	ZEMİN	3	65,93	81.000,00	5.340.330,00
102	3	3+1	1	4	157,24	90.000,00	14.151.600,00
103	3	1+1	1	5	64,17	90.000,00	5.775.300,00
104	3	1+1	1	6	86,32	81.000,00	6.991.920,00
105	3	3+1	1	7	157,05	81.500,00	12.799.575,00
106	3	3+1	2	8	145,99	81.500,00	11.898.185,00
107	3	3+1	2	9	143,29	81.250,00	11.642.312,50
108	3	4+1	2	10	181,17	82.000,00	14.855.940,00
109	3	3+1	3	11	145,99	82.000,00	11.971.180,00
110	3	3+1	3	12	146,54	81.750,00	11.979.645,00
111	3	4+1	3	13	181,17	83.000,00	15.037.110,00
112	3	3+1	4	14	145,99	83.000,00	12.117.170,00
113	3	3+1	4	15	146,54	82.750,00	12.126.185,00
114	3	4+1	4	16	181,17	84.150,00	15.245.455,50
115	3	3+1	5	17	145,99	84.150,00	12.285.058,50
116	3	3+1	5	18	146,54	84.000,00	12.309.360,00
117	3	4+1	5	19	181,17	85.500,00	15.490.035,00
118	3	3+1	6	20	145,99	85.500,00	12.482.145,00
119	3	3+1	6	21	146,54	85.300,00	12.499.862,00
120	3	4+1	6	22	181,17	87.000,00	15.761.790,00
121	3	3+1	7	23	145,99	87.000,00	12.701.130,00
122	3	3+1	7	24	146,54	86.800,00	12.719.672,00
123	3	4+1	7	25	181,17	88.500,00	16.033.545,00

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

TAMAMLANMIŞ DURUM PAZAR DEĞERİ TABLOSU S.NO BLOK TİP KAT BB.NO BRÜT ALAN (m² ) BİRİM DEĞER (TL/m²) TAŞINMAZ DEĞERİ (TL) 3 3+1 8 26 145,99 88.500,00 12.920.115,00 3 3+1 8 27 146,54 88.300,00 12.939.482,00 3 4+1 8 28 181,17 90.000,00 16.305.300,00 3 3+1 9 29 145,99 90.000,00 13.139.100,00 3 3+1 9 30 146,54 89.800,00 13.159.292,00 3 4+1 9 31 181,17 91.750,00 16.622.347,50 3 3+1 10 32 145,99 91.750,00 13.394.582,50 3 3+1 10 33 146,54 91.500,00 13.408.410,00 3 4+1 10 34 181,17 93.500,00 16.939.395,00 3 3+1 11 35 145,99 93.500,00 13.650.065,00 3 3+1 11 36 146,54 93.250,00 13.664.855,00 3 4+1 11 37 181,17 95.250,00 17.256.442,50 3 3+1 12 38 145,99 95.250,00 13.905.547,50 3 3+1 12 39 146,54 95.000,00 13.921.300,00 3 4+1 12 40 181,17 97.000,00 17.573.490,00 3 3+1 13 41 145,99 97.000,00 14.161.030,00 3 3+1 13 42 146,54 96.750,00 14.177.745,00 3 4+1 13 43 181,17 99.000,00 17.935.830,00 3 3+1 14 44 145,99 99.000,00 14.453.010,00 3 3+1 14 45 146,54 98.750,00 14.470.825,00 3 4+1 14 46 181,17 100.000,00 18.117.000,00 3 3+1 15 47 145,99 100.000,00 14.599.000,00 3 3+1 15 48 146,54 100.000,00 14.654.000,00 3 3+1 15 49 181,17 99.500,00 18.026.415,00 147 TAŞINMAZ TOPLAM Brüt Alan (m² ) Birim Değer (TL/m²) Taşınmaz Değeri (TL) 22.654,23 88.977,03 2.015.706.000,00

AI Terminal

SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5951_rns_2025-01-09_b390bd5a-2710-48ab-a66e-436daf3aab29.pdf

ANKARA İLİ ÇANKAYA İLÇESİ MÜHYE MAHALLESİ

29634 ADA / 2 PARSEL

"Konut Projesi – 147 Bağımsız Bölüm "

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

06.01.2025 RAPOR NO: 2024-048

İ Ç İ N D E K İ L E R

BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.c. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları

1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

1.e. Değerleme Tarihi

1.f. Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası

1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.a. Kuruluşun Ünvanı ve Adresi

2.c. İşin Kapsamı

2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.a.1. Gayrimenkulün Tanımı ve Yeri

Taşınmaza Ulaşım:

Taşınmazın Bazı Noktalara Kuş Uçuşu Uzaklığı:

3.a.2. Gayrimenkulün Konumu

3.a.3. Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

Mimari Proje:

Yapı Ruhsatları:

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler

4.a.1. İç Anadolu Bölgesi

4.a.2. Ankara İli

4.a.3. Çankaya İlçesi

Rakamlarla Çankaya:

4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

4.b.1. Küresel Ekonomik Durum

4.b.2. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

4.c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler

Olumlu Faktörler

4.e. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

4.e.1. Gayrimenkulün Genel ve Fiziki Özellikleri

4.e.2. Gayrimenkulün Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

Söz konusu kanun maddesinde;

Birim m2 Satış Fiyatı için Emsaller:

o Emsal 1: ERSAN ÇELİK GAYRİMENKUL – 0 (532) 066 59 06

o Emsal 2: ROYAL BROKERS – 0 (542) 415 39 23

o Emsal 3: ROYAL BROKERS – 0 (542) 415 39 23

o Emsal 4: BURÇAK Ö. – 0 (539) 694 84 16

o Emsal 5: SU INVESTMENT & REAL ESTATE – 0 (532) 285 36 93

5.a.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

Arsa Değeri İçin Emsaller:

o Emsal 1: REMAX MOMENT – 0 (507) 505 07 09

o Emsal 2: REMAX ARZ – 0 (506) 092 35 76

o Emsal 3: TAŞ GAYRİMENKUL – 0 (542) 426 65 69

o Emsal 4: FERİT A. – 0 (535) 683 60 84

o Emsal 5: REMAX ARZ – 0 (532) 671 82 32

5.b.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

5.c. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.c.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

5.c.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

5.c.3. İndirgeme / İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

5.c.4. Diğer Veri ve Varsayımlar

o Maliyet Artış Oranı

o Satış Fiyatı Artış Oranları

İnşaat Maliyetleri

5.c.5. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)

5.d.1. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

5.d.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

5.d.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

5.d.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

6.h.2. III-52.3Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"

7. SONUÇ

7.a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

7.b. Nihai Değer Takdiri

Saygılarımızla,

Birim m² Satış Fiyatı için Emsaller: