Regulatory Filings • Jan 10, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| RAPOR BİLGİLERİ | |
|---|---|
| SÖZLEŞME TARİHİ | 02.12.2024 |
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
04.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 09.01.2025 |
| RAPOR NO | SNP-2411044 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| DEĞERLEME KONUSU | İSTANBUL İLİ SANCAKTEPE İLÇESİ SAMANDIRA MAHALLESİ, 6372 ADA 25 PARSEL VE 6373 ADA 21 PARSELDE YER ALAN PROJENİN PAZAR DEĞER TESPİTİ |
| DEĞERLEME ADRESİ | ABDURRAHMANGAZİ MAHALLESİ, ULUS CADDESİ, 6372 ADA 25 PARSEL VE 6373 ADA 21 PARSEL, METROLİFE PREMİUM PROJESİ, SANCAKTEPE/İSTANBUL |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ozan ALDOĞAN-Değerleme Uzmanı(Lisans No:409553) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı(LisansNo:405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
7 - Sonuç
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından 11.11.2024 tarihinde iletilen stok listelerdeki taşınmazların değerleme tarihindeki ve tamamlanması durumundaki bugünkü pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
İşbu değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Mevzuatı kapsamında hazırlanmış olup, aynı zamanda taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesini de amaçlanmaktadır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Dikilitaş Mah., Barbaros Bulvarı, Yenidoğan Sokak, Sinpaş Plaza, No: 36, Beşiktaş İSTANBUL
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan taşınmazların Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından 11.11.2024 tarihinde iletilen stok listelerdeki taşınmazların değerleme tarihindeki ve tamamlanması durumundaki bugünkü pazar değerinin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için SNP-2411044 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ozan ALDOĞAN raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ kontrol eden değerleme uzmanı olarak ve Eren KURT onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde hazırlanan rapor bulunmamaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | |||
| Rapor Tarihi | |||
| Rapor Konusu | |||
| Raporu Hazırlayanlar | |||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
| İli | : | İSTANBUL |
|---|---|---|
| İlçesi | : | SANCAKTEPE |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | SAMANDIRA |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | ÇUKURALÇAĞI |
| Pafta No | : | G22a05b1c |
| Ada No | : | 6372 |
| Parsel No | : | 25 |
| Alanı (m²) | : | 3.151,81 m² |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | PLANINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | KAT İRTİFAKI |
| Sahibi | : | |
| Yevmiye No | : | |
| Cilt No | : | Bağımsız Bölüm Bilgileri Ek.2'de sunulmuştur. |
| Sayfa No | : | |
| Tapu Tarihi | : |
| İli | : | İSTANBUL |
|---|---|---|
| İlçesi | : | SANCAKTEPE |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | SAMANDIRA |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | ÇUKURALÇAĞI |
| Pafta No | : | G22a05b1c |
| Ada No | : | 6373 |
| Parsel No | : | 21 |
| Alanı (m²) | : | 4.139,63 m² |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | PLANINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | KAT İRTİFAKI |
| Sahibi | : | |
| Yevmiye No | : | |
| Cilt No | : | Bağımsız Bölüm Bilgileri Ek.2'de sunulmuştur. |
| Sayfa No | : | |
| Tapu Tarihi | : |
Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 02.12.2024-03.12.2024 tarihli takbis belgeleri Sinpaş GYO A.Ş. Yetkililerinden tarafımıza iletilmiş olup ilgili belgeler ekte sunulmaktadır.
Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek olarak; Beyan: -Yönetim Planı : 07/03/2024 (15.03.2024 tarih, 9181 yevmiye)
-Yönetim Planı : 07/03/2024 (05.04.2024 tarih, 11940 yevmiye)
15.03.2024 tarih ve 9181 yevmiye no ile kat irtifak tesisi işleminden ARI FİNANSAL KİRALAMA A.Ş. mülkiyetine geçmiştir.
Sancaktepe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan ve ekte sunulan imar durumu yazılarına göre;
Değerleme konusu parseller 15.02.2010 tarih onanlı 1/1000 Ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı kapsamında Ticaret + Konut (T+K4) alanında kalmaktadır. TAKS: 0,50, KAKS: 1,65, 6 Kat yapılaşma hakkında sahiptir.
1- 1/1000 Ölçekli Sancaktepe uygulama imar planı, plan paftaları, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür. Plan uygulama alanı, plan onama sınırıdır.
2- 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında belirlenen Sosyal ve Teknik Altyapı Alanları ile Kentsel Yeşil Alanlar (Yol, Yeşil Alan, Park, Çocuk Oyun Alanı Eğitim ve Sağlık Tesisleri, Dini Tesis, Resmi Bina, Sosyal Ve Kültürel Tesisler, Teknik Hizmet Alanları vb.) kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz.
3- Ticari alanlarda ve kamu kullanımına ayrılan tüm alanlarda proje ve uygulama aşamasında İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda özürlüler için uygun düzenlemeler yapılacaktır.
4- Topografik, Jeolojik, Biyometeorolojik, taşkın gibi nedenlerle özel önlem gerektiren alanlarda jeolojik rapor doğrultusunda uygulama yapılacaktır. Tüm yapı ve binalarda inşaat için parsel bazında Zemin İnceleme Raporu yapılması gerekmektedir.
5- Bölgesel Trafo ve doğalgaz regülatörü gereksinimini karşılamak üzere, İlçe Belediyesince belirlenecek yerlerde ve ebatlarda, yeşil alanlar ve uygun genişlikteki kaldırımlarda trafo ve regülatör yapılabilir.
6- T.C.K. Kamulaştırma sınırına rastlayan parsellerde ilgili kurum görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
7- Plan onama sınırları kadastral veya imar parsel sınırıdır. Sehven çizilen sınırlarda kadastral parsel ve imar parsel sınırına göre uygulama yapılacaktır.
8- Plan kapsamındaki dere mutlakyapı yaklaşma sınırı koruma alanları içinde mevcut veya yapılacak olan fezeyan kontrolü, kolektör, dere ıslah ve tüm altyapı arıtma ve uzaklaştırma tesisleri, atıksu ve yağmursuyu tesisleri için uygulama şeklini belirlemeye İSKİ yetkilidir. 21.01.2013 T.T.
9- Göl ve Dere Mutlakyapı yaklaşma sınırı Koruma Alanları, Kısa Mesafeli Koruma Alanları, Orman Alanları, Mutlak Tarım Alanları yerleşmeye açılamaz. Bu alanlar ile askeri alanlar yoğunluk hesabına dahil edilemez. 21.01.2013 T.T.
10- Mera Alanları Mera Kanunu'na tabi alanlardır. Başka amaçla kullanılamaz. İlgili kurum görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
11- Plan tasdik sınırları içinde plan, lejand ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda "3194 Sayılı İmar Kanunu", "İstanbul İmar Yönetmeliği", "5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu", "2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını koruma Kanunu" ve ilgili yönetmelikler ile otopark yönetmeliği, Deprem Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, Yangından Korunma Yönetmeliği, Binalarda Enerji Performans Yönetmeliği, İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği, İSKİ Atıksuların Kanalizasyona Deşarj Yönetmeliği ve diğer ilgili yasal mevzuat hükümleri geçerlidir.
12- KTVK bölge kurulu kararı ile korunması gerekli kültür ve tabiat varlığı olarak tescil edilmiş olan parsellerde ve bu parsellere komşu olan parsellerde ilgili koruma bölge kurulu tarafından alınacak karara göre uygulama yapılacaktır.
13- Mimari Avan Projelerine göre uygulama yapmaya belediyesi yetkilidir. Avan proje İlçe Belediyesince onaylanmadan uygulama yapılamaz.
14- Çekme ve çatı katı yapılamaz. Çatı aralarında bağımsız bölüm teşkil edilemez. Bu kısımlarda ancak son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir. Bu piyesler çatı eğimi içerisinde kalmak koşulu ile ait olduğu bağımsız bölümün son kattaki sınırlarının kapladığı alanı geçmemek, minimum 10m² alandan az olmamak ve saçak ucuna 3.00m az yaklaşmamak şartı ile yapılabilir.
15- Planlama alanında uygulama aşamasında parsel üzerinde ağaç tespit çalışması yapılacak ve bu tespite göre nitelikli tüm ağaç ve ağaç toplulukları korunacaktır.
16- Plan paftaları üzerine sehven çizilen taramalarla simgenin farklılık gösterdiği durumlarda simgeye göre uygulama yapılır.
17- Plan üzerinde yazılmış olan yol genişliklerine uyulacaktır. Ancak planda çizilen yol genişliği simgede yazılan yol genişliğinden farklı ise planda çizilen yol genişliğine uyulacaktır. Planda belirtilmeyen yol genişlikleri için plan üzerinden ölçü alınacaktır.
23- Halihazır haritadaki mülkiyet sınırları ile kadastral haritalar arasında uyumsuzluk olması durumunda imar uygulaması röperli krokiye göre yapılacaktır.
24- Hisseli imar parsellerinde bir hissedara ait bina bulunması halinde ve ya tapu tescil tarihi plan onay tarihinden önce olan hisseli imar parsellerinde hissedarın parselinin ayrılması için yapılan düzeltme ve ifraz, tevhiden ifraz işlemlerinde asgari ifraz şartı aranmaz. 22.08.2010 T.T. 25- Konut, Ticaret+Konut ve Ticaret alanlarındaki yapılaşmanın fonksiyonlarına göre dış cephe
şeklini ve rengini belirlemeye İlçe Belediyesi yetkilidir.
26- Plan kapsamında ''Mania Planı Kriterlerine '' uyulacaktır. Mania Planı kapsamında kalan yapılaşmalar ile ilgili olarak 15. Kolordu Komutanlığı 4. Kara Havacılık Alay Komutanlığı ve Muhabere Hizmet Eğitim Destek Komutanlığı'nın (Kocaeli/İzmit) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına verdiği kurum görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
27- Kamulaştırılarak BOTAŞ adına mülkiyet ya da irtifak hakkı tesis edilmiş olan güzergah şeridi üzerinde kesinlikle yapı yapılamaz. BOTAŞ Boru Hattının etkilendiği alanlarda yapılacak tüm uygulamalarda kurum görüşü alınmadan uygulama yapılamaz.
28- Plan kapsamında verilen TAKS, KAKS ve Hmaks. değerleri altında uygulama yapılabilir.
| T+K1 | TAKS: 0,50 KAKS: 1,10 4 KAT | ||
|---|---|---|---|
| T+K2 | TAKS: 0,50 KAKS: 1,25 4 KAT | ||
| T+K3 | TAKS: 0,50 KAKS: 1,50 5 KAT | ||
| T+K4 | TAKS: 0,50 KAKS: 1,65 6 KAT |
Son 3 yıllık dönem içerisinde imar planında herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.
Taşınmaza ait yapı ruhsat belgeleri aşağıdaki gibidir. Ruhsat belgelerinin tüm listesi Sinpaş GYO A.Ş. yetkilileri tarafından tarafımıza iletilmiştir.
Proje için takdir edilen değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup, farklı bir projenin uygulanması durumunda değer değişebilecektir.
| 6373 ADA 21 PARSEL YENİ YAPI RUHSATI BELGESİ BİLGİLERİ | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK ADI |
TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI |
MESKEN ALANI (M²) |
TİCARİ ALAN (M²) |
ORTAK ALAN (M²) |
TOPLAM ALANI (M²) |
| A | 2.02.2023 | 11907 | YENİ YAPI | MESKEN + OFİS İŞYERİ |
65 | 3 | 8 | 11 | IV-C | 4.620,85 | 712,29 | 4.797,52 | 10.130,66 |
| B | 2.02.2023 | 11907 | YENİ YAPI OFİS İŞYERİ | 3 | 3 | 2 | 5 | III-B | 0,00 | 577,34 | 1.225,48 | 1.802,82 | |
| C | 2.02.2023 | 11907 | YENİ YAPI | MESKEN + OFİS İŞYERİ |
80 | 3 | 8 | 11 | IV-C | 5.028,22 | 979,75 | 4.931,26 | 10.939,23 |
| TOPLAM | 148 | 9.649,07 | 2.269,38 | 10.954,26 22.872,71 |
| 6372 ADA 25 PARSEL YENİ YAPI RUHSATI BELGESİ BİLGİLERİ | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK ADI |
TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI |
MESKEN ALANI (M²) |
TİCARİ ALAN (M²) |
ORTAK ALAN (M²) |
TOPLAM ALANI (M²) |
| A | 24.02.2023 | 10472 | YENİ YAPI | MESKEN + OFİS İŞYERİ |
16 | 2 | 5 | 7 | IV-A | 1.373,08 | 242,00 | 1.289,29 | 2.904,37 |
| B | 24.02.2023 | 10472 | YENİ YAPI | MESKEN | 86 | 3 | 8 | 11 | IV-C | 7.003,56 | 0,00 | 5.333,56 | 12.337,12 |
| TOPLAM | 102 | 8.376,64 | 242,00 | 6.622,85 | 15.241,49 | ||||||||
| 6372 ADA 25 PARSEL İSİM DEĞİŞİKLİĞİ YAPI RUHSATI BELGESİ BİLGİLERİ | |||||||||||||
| BLOK ADI |
TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM |
YOL KOTU |
YOL KOTU |
TOPLAM KAT |
YAPI SINIFI |
MESKEN ALANI |
TİCARİ ALAN |
ORTAK ALAN |
TOPLAM ALANI |
| A | 20.10.2023 | 66473 | İSİM DEĞİŞİKLİĞ |
MESKEN + OFİS İŞYERİ |
SAYISI 16 |
ALTI 2 |
ÜSTÜ 5 |
SAYISI 7 |
IV-A | (M²) 1.373,08 |
(M²) 242,00 |
(M²) 1.289,29 |
(M²) 2.904,37 |
| B | 20.10.2023 | 66473 | İ İSİM DEĞİŞİKLİĞ İ |
MESKEN | 86 | 3 | 8 | 11 | IV-C | 7.003,56 | 0,00 | 5.333,56 | 12.337,12 |
6372 ada 25 parsel ve 6373 ada 21 parsellerde inşaat devam etmektedir. Ruhsat ve projeleri onaylanmış, kat irtifakı kurulmuştur. Taşınmazların inşaatının tamamlanmasının ardından iskan belgesinin alınıp kat mülkiyeti kurularak cins tahsislerinin yapılması ile yasal sürecinin tamamlanacağı öngörülmektedir. Parsel üzerinde inşaat faaliyeti devam etmekte olup, ruhsatlar geçerliliğini korumaktadır.
6372 Ada 25 Parsel: Ayce Yapı Denetim Ltd. Şti. Adres: Çakmak Mahallesi, Özduru Sk., No:63/2 Ümraniye/İSTANBUL 6373 Ada 21 Parsel: Ortadoğu Atak Yapı Denetim Ltd. Şti. Adres: İncirtepe Mahallesi, 232. Sk., No:48-50/7 Esenyurt/İSTANBUL
Proje için takdir edilen değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup, projede değişiklik yapılması, farklı bir projenin uygulanması durumunda değer değişebilecektir.
Enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu olan taşınmazlar; İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 6372 ada 25 parsel 3.151,81 m² yüz ölçümüne sahip olup, ''ARSA'' niteliklidir. Parsel üzerinde kat irtifakı kurulmuş olup, toplam 102 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. 6373 ada 21 parsel 4.139,63 m² yüz ölçümüne sahip olup, ''ARSA'' niteliklidir. Parsel üzerinde kat irtifakı kurulmuş olup, toplam 148 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Parseller üzerinde inşaatı devam eden, kat irtifakı kurulmuş "Sinpaş Metrolife Premium" projesi bulunmaktadır.
Değerlemesi yapılan proje, Sancaktepe İlçesi Abdurrahmangazi Mahallesi, 6372 ada 25 parsel ve 6373 ada 21 parselde yer almaktadırlar. Parsellere ana ulaşım aksı Ebubekir Caddesi ve Ulus Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Yakın konumda nitelikli siteler, boş arsalar ve sanayi merkezleri yer almaktadır. Bölgede yer alan bazı konut siteleri; Sinpaş Lagün Evleri, Ağaoğlu My Village Sitesi, Elysim Life Sitesi, Sinpaş Köyceğiz, Sinpaş Egeboyu projesi, Sinpaş Kelebekia projesi bulunmaktadır. Sancaktepe Belediye Başkanlığı binası en önemli nirengi noktasıdır. Bölge genel itibarı siteler dışında orta ve üst gelir gruplarına hitap etmekte olup bölgedeki site yerleşimleri orta üst ve kısmen üst gelir gruplarını barındırmaktadır. Bölge civarında son yıllarda çok sayıda projenin tamamlanması ve devam ediyor olması bölgeyi hareketlendirmiştir.
Değerleme konusu taşınmaza ulaşım Atatürk Caddesi üzerinden Sevenler Caddesi aracılığı Ebubekir Caddesi ve Ulus Caddesi ile ulaşım sağlanabilmektedir. Taşınmazların bulunduğu bölgeye yakın konumda TEM Otoyolu ve Şile Otoyolu bulunmakta ve erişimi kolaylaştırmaktadır. Kartal - Samandıra bağlantısı veya Sultanbeyli bağlantısı ile otobana ulaşmak mümkün durumda olup Sancaktepe ilçe merkezi üzerinden Ankara Caddesi vasıtası ile Şile otoyoluna erişim mümkün durumdadır. Toplu taşıma araçları ve özel araçlarla ulaşım sağlanabilmektedir.
6372 Ada 25 Parsel; 3.151,81 m² yüzölçümlüdür. Parsel yamuk formundadır. Topoğrafik açıdan hafif eğimlidir. Ekim Sokak ve Nisan Sokağa cephesi bulunmaktadır. Mevcutta parsel üzerinde inşaatı devam eden proje bulunmaktadır. Yapı ruhsatı ve projesine göre 2 adet blokta, 101 adet konut ve 1 adet ofis/işyeri nitelikli olmak üzere toplam 102 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Toplam inşaat alanı 15.241,49 m² alanlıdır.
A Blok: Genel olarak konut bloğu olarak tanımlanmıştır. Blok içerisinde 1 adet ticari ünite ve 15 adet konut niteliği olmak üzere toplam 16 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Blok 2 bodrum, zemin ve 4 normal kat olmak üzere 7 kat olarak projelendirilmiştir.
B Blok: Konut bloğu olarak tanımlanmıştır. Blok içerisinde 86 adet konut nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır. Blok 3 bodrum, zemin ve 7 normal kat olmak üzere 11 kat olarak projelendirilmiştir.
6373 Ada 21 Parsel; 4.139,63 m² yüzölçümlüdür. Parsel yamuk formundadır. Topoğrafik açıdan hafif eğimlidir. Ulus Caddesine, Ekim Sokağa, Elçi Sokağa ve Nisan Sokağa cephesi bulunmaktadır. Mevcutta parsel üzerinde inşaatı devam eden proje bulunmaktadır. Yapı ruhsatı ve projesine göre 3 adet blokta, 131 adet konut ve 17 adet ofis/işyeri nitelikli olmak üzere toplam 148 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Toplam inşaat alanı 22.872,71 m² alanlıdır.
A Blok: Ticaret ve Konut bloğu olarak tanımlanmıştır. Blok içerisinde 7 adet ticari ünite ve 58 adet konut niteliği olmak üzere toplam 65 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Blok 3 bodrum, zemin ve 7 normal kat olmak üzere 11 kat olarak projelendirilmiştir.
B Blok: Ticaret bloğu olarak tanımlanmıştır. Blok içerisinde 3 adet Ticari nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır. Blok 3 bodrum, zemin ve 1 normal kat olmak üzere 5 kat olarak projelendirilmiştir.
C Blok: Ticaret ve Konut bloğu olarak tanımlanmıştır. Blok içerisinde 7 adet ticari ünite ve 73 adet konut niteliği olmak üzere toplam 80 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Blok 3 bodrum, zemin ve 7 normal kat olmak üzere 11 kat olarak projelendirilmiştir.
Taşınmazların inşaatı devam etmektedir. Sinpaş GYO A.Ş.'den alınan bilgiye ve yerinde yapılan incelemeye göre ilerleme seviyesi %27,67 olarak kabul edilmiştir.
6372 ada 25 parsel ve 6373 ada 21 parsel üzerinde inşaat devam etmektedir. Ruhsat ve projeleri onaylanmış, kat irtifakı kurulmuştur. Taşınmazların inşaatının tamamlanmasının ardından iskan belgesinin alınıp kat mülkiyeti kurularak cins tahsislerinin yapılması ile yasal sürecinin tamamlanacağı öngörülmektedir. Parsel üzerinde inşaat faaliyeti devam etmekte olup, ruhsatlar geçerliliğini korumaktadır.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Harita 1 - İstanbul'un Konumu
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.655.924 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
Sancaktepe İlçesi; 2008 yılında Ümraniye ilçesine bağlı Sarıgazi ve Yenidoğan beldeleriyle, Kartal ilçesine bağlı Samandıra beldesinin birleştirilmesi ile ilçe yapılmıştır. Denize kıyısı olmayan Sancaktepe, güneyinde Kartal, güneybatısında Maltepe, batısında Ataşehir ve Ümraniye, kuzeyinde Çekmeköy, doğusunda Pendik ve güneydoğusunda Sultanbeyli ilçelerine komşudur.
Elli yılı aşkın süredir ağırlıklı olarak doğu bölgelerimizden ve kent içinden gelen iç göçle artan Sancaktepe nüfusu, ilçenin yerleşiminden görünüşüne, kültürel yaşamından toplumsal yapısına her hususu değiştirmiştir. Sancaktepe nüfus yoğunluğu bakımından, İstanbul ortalamasının üzerinde bir nüfus yoğunluğuna sahiptir. 19 mahalleden oluşan Sancaktepe İlçesi 62,41 km2 'lik bir alanı kapsar ve Türkiye İstatistik Kurumu 2023 verilerine göre 492.804 nüfusa sahiptir.
İlçe 61,90 kilometrekaredir ve sınırları dahilinde toplam 18 mahalle ve 1 köy vardır. Havza niteliği taşıması nedeniyle son derece hassas bir yerleşim alanı olan bölge, Kurtköy Sabiha Gökçen Havalimanı'na olan bağlantıları, TEM otoyolu ve TEM-Kartal bağlantı yolunun sağladığı ulaşım olanakları nedeniyle konumsal önemini arttırmaktadır.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yillik | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| L | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| п | 3 424 670 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223.8 | 4,1 | |
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yillik | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $1^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195.3 | 4,5 | |
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210.9 | 4,6 | |
| $\mathbf{H}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6, 5 | |
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307925 | 241.9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205.7 | 5,3 |
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216.1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Konut Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler
TÜİK, Konut satışı istatistik Eylül ayı verilerine göre;
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu.
Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %31,0 oranında azalarak 2 bin 22 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin oldu.
| Yıl | Toplam | İpotekli satışlar |
Diğer satışlar |
İpotekli Satışların Payı |
Toplam | İlk satış | İkinci el satış |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024* | 947.236 | 92.310 | 854.926 | 9,75% | 947.236 | 300.879 | 646.357 |
| 2023 | 1.225.926 | 177.748 | 1.048.178 | 14,5% | 1.225.926 | 379.542 | 846.384 |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 |
| 2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 |
| 2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
| 2013 | 1.157.190 | 460.112 | 697.078 | 39,8% | 1.157.190 | 529.129 | 628.061 |
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları Eylül 2024 (TUİK) (2024 yılı Ocak-Eylül ayı verilerini kapsamaktadır.)
TÜİK, Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024 verilerine göre;
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçüm %30,9 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 880 | $-7,7$ | 699 960 | $-3,7$ | 146 157 001 | $-3,5$ | |
| I | 26 132 | $-22.1$ | 131 079 | $-24.9$ | 27 578 544 | $-19.6$ | |
| Ш | 29 076 | $-4.8$ | 144 994 | $-8,0$ | 30 842 887 | $-2.9$ | |
| Ш | 28 310 | $-7,0$ | 145 953 | $-2.6$ | 32 197 340 | $-3,4$ | |
| IV | 44 362 | 0,8 | 277 934 | 13,7 | 55 538 229 | 6,6 | |
| 2023 | 139 711 | 9,3 | 857867 | 22,6 | 168 202 851 | 15,1 | |
| I | 23 896 | $-8.6$ | 131 765 | 0.5 | 27 021 531 | $-2.0$ | |
| Ш | 31 136 | 7,1 | 192 867 | 33.0 | 39 225 941 | 27.2 | |
| Ш | 35 495 | 25.4 | 198 252 | 35.8 | 39 436 673 | 22.5 | |
| IV | 49 184 | 10.9 | 334 983 | 20.5 | 62 518 705 | 12,6 | |
| 2024 | L | 28 605 | 19.7 | 176 976 | 34.3 | 35 902 111 | 32,9 |
| Ш | 24 082 | $-22.7$ | 137 210 | $-28.9$ | 27 105 409 | $-30.9$ |
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüzölçüm %14,7 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 18,1 milyon m² iken; bunun 9,3 milyon m²'si konut, 5,2 milyon m²'si konut dışı ve 3,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölçüm (m 2 ) | Yillik değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 188 | 7,7 | 642 394 | 2,5 | 129 042 839 | 1,1 | |
| 22 486 | 7,2 | 155 473 | $-2,3$ | 30 447 817 | $-7,8$ | ||
| Ш | 22 9 94 | 24,2 | 149 530 | 23,7 | 29 494 241 | 21,5 | |
| Ш | 22 836 | 4,1 | 137 569 | $-0,7$ | 27 562 683 | $-2.4$ | |
| IV | 30 872 | 0,6 | 199 822 | $-4,0$ | 41 538 099 | $-1,4$ | |
| 2023 | 86818 | $-12,5$ | 535 115 | $-16,7$ | 107 747 109 | $-16,5$ | |
| 20 216 | $-10,1$ | 126 248 | $-18.8$ | 25 264 025 | $-17.0$ | ||
| Ш | 18 033 | $-21,6$ | 107 780 | $-27,9$ | 21 207 503 | $-28,1$ | |
| Ш | 19721 | $-13.6$ | 117 259 | $-14.8$ | 23 720 306 | $-13.9$ | |
| IV | 28 848 | $-6,6$ | 183828 | $-8,0$ | 37 555 275 | $-9,6$ | |
| 2024 | I | 28 624 | 41.6 | 175 413 | 38,9 | 36 760 688 | 45.5 |
| Ш | 15 378 | $-14.7$ | 82 430 | $-23,5$ | 18 100 224 | $-14,7$ |
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi – Betam tarafından yayınlanan 2024 Ekim tarihli araştırma raporuna göre;
Ağustostan eylüle ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı eylülde ülke genelinde yüzde -18,6, İstanbul'da yüzde -19,2, Ankara'da yüzde -18,1, İzmir'de ise yüzde - 15,3 olmuştur. Konut cari fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı ağustosa kıyasla ülke genelinde 2,5 puan azalarak yüzde 21,6'ya düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı 30.416 TL olmuştur. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul'da yüzde 20,8, Ankara'da yüzde 22,4 ve İzmir'de yüzde 26,6 olmuştur. Ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul'da 41.667 TL, Ankara'da 23.161 TL ve İzmir'de 35.633 TL'dir.
Konut talebi endeksi Eylül 2024'te Ağustos 2024'e kıyasla yüzde 1,2 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı ülke genelinde, İstanbul'da ve İzmir'de artarken Ankara'da azalmıştır. Satılan konut sayısı ülke genelinde, Ankara'da ve İzmir'de azalırken İstanbul'da artmıştır. Satılık ilan sayısı ise hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul ve İzmir'de artmış, Ankara'da ise azalmıştır.
İstanbul ofis pazarında merkezi iş alanı bölgesinde nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep nedeniyle, A Sınıfı ofis boşluk oranı son üç senedir her çeyrekte aralıksız düşüş eğilimini sürdürürken, 2Ç 2024'te %5,4 seviyesine gerilemiş ve bazı ofis binaları ve alt pazarlarda neredeyse tam doluluk seviyesine ulaşmıştır.
Mevcut A Sınıfı ofis arzı sabit seyrini sürdürürken, 2021'de tamamlanan Maslak Square binası dışında 2019 yılından beri ofis pazarına yeni arz girişi kaydedilmemiştir.
Sınırlı arz karşısında nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep ve enflasyonist ortamın etkisiyle birincil ofis kiraları daha önce tarihi rekor seviye olan 45 USD/m2/ay seviyesine tekrar ulaşmıştır.
Gerçekleşen kiralama işlemleri 2024 yılının ilk yarısında İstanbul genelinde alan bakımından %40 artış gösterirken, MİA'da gerçekleşen yeni kiralama işlemleri yaklaşık üç katına çıkmıştır. Ataşehir Kozyatağı bölgesinde ise sınırlı müsait arz nedeniyle %54 düşüş kaydedilmiştir.
İFM projesinin yakın çevresinde yer alan Ataşehir ve Kozyatağı alt pazarlarında boşluk oranı 2Ç 2024'te %1,1 olarak kaydedilmiştir. Projedeki ofis alanlarının pazara sunulmasıyla önemli bir ihtiyacı karşılaması beklenmektedir.
Pazar koşullarının orta vadede mal sahibi dostu olmaya devam etmesi beklenirken pandemi döneminde hibrit çalışma düzeni ekseninde hızlı karar alarak ofis alanlarını küçülten şirketlerin tekrar büyüme faaliyetlerinde zorlandığı gözlemlenmektedir.
Kullanıcıların yüksek erişilebilirlik sunan bölgelere yönelimi devam ederken, hazır dekorasyonlu ofis alanları inşaat maliyetlerine katlanmak istemeyen kullanıcılar tarafından
yüksek talep görmeye devam etmektedir. Önümüzdeki dönemlerde kira fiyatları üzerindeki yukarı yönlü baskının devam etmesi beklenmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Propin'in yayınladığı İstanbul Ofis Pazarı'nın 2024 Üçüncü Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır.
Merkezi İş Alanı (MİA)'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,7 düzeyindeydi. MİA'da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 28,6 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 14,7 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.
MİA Dışı-Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %7,7; A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 14,0 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.
MİA Dışı-Asya'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,3; kira ortalaması 20,0 ABD Doları /m² /ay şeklinde kayıtlara geçti.
2024 üçüncü çeyrek dönemde en yüksek kira rakamı 54 ABD Doları /m² /ay ile MİA'da yer alan Levent'te talep edildi.
İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde, 2024 yılı ikinci çeyreğine göre ortalama kira rakamları, Türk Lirası ve Amerikan Doları bazında genel ve bölgesel ortalamalarda yükselmiştir. Aynı dönemde boşluk oranlarının genel ortalamalarda hafif de olsa düştüğünü gözlemliyoruz. Bölgesel bazda ise Maslak bölgesinde yeni bir A sınıfı ofis binası Peker Tower'ın stoka eklenmesi dolayısıyla bu bölgede boşluk oranlarında küçük bir artış gözlemliyoruz.
İstanbul genelinde; A sınıfı ofis ortalama kira rakamlarında 2024 yılının ikinci çeyreğine göre TL cinsinden artış oranı %16 seviyesinde iken 2023 yılının üçüncü çeyreğine göre ise artış oranı %50'nin üzerinde gerçekleşmiştir. MİA bölgesinde ortalama kira rakamları \$41,83, Maslak bölgesinde \$34,74 ve Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise \$29,74 olarak kaydedildi.
Arz sıkıntısı, yüksek faiz oranları ve enflasyonist baskılar, döviz kurlarındaki belirsizlikler kiraları yükseltmeye devam ediyor.
İstanbul'un her iki yakasında boşluk oranlarının azalmaya devam ettiğini görüyoruz. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde MİA bölgesinde boşluk oranları %6,30, Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise boşluk oranları %4,33 seviyelerindedir.
Kiracıların talep ettikleri nitelikte boş ofis arzı düşüş eğilimini sürdürüyor. Nitelikli ofislere olan talepteki artışa karşılık olarak arza yeterli yeni ofis stoku eklenmemesi kira fiyatlarının artmasına neden oluyor. Kira fiyatlarındaki artışların talep kısmında da yavaşlamaya neden olmaya başladığını gözlemliyoruz. (Colliers, İstanbul Ofis Görünümü, 3.Çeyrek, 2024)
| ţ. | 1 – – | ||
|---|---|---|---|
| 957.817 | 806,15-TL | 23,55-USD | 6,05% |
| Asya Stok | Asya Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Asya Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Asya Boşluk Oranı |
| 1.633.586 | 1.196,75-TL | 34,90-USD | 12,04% |
| Avrupa Stok | (m 2 /ay) | Avrupa Ortalama Kira Avrupa Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Avrupa Bosluk Oranı |
| 2.591.403 | $1.051, 12-TL$ | 30,70-USD | 9,83% |
| Toplam Istanbul Stok |
İstanbul Ortalama Kira (m 2 /ay) |
İstanbul Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Toplam Istanbul Bosluk Oranı |
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Sancaktepe Belediyesi, Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Taşınmazlara ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;
Osmangazi Mahallesinde, Otoyolun güneyinde, ticari yapıların olduğu bölgede yer alan 6349 ada 4 parsel numaralı arsa satılık durumdadır. Brüt 6.600 m² yüzölçümlü arsa 290.000.000 TL bedelle satılıktır. Kaks:1.00 Ticaret alanındadır. Taşınmazın net alanının 4.100 m² olduğu bilgisi alınmıştır.
| SATILIK(brüt) | 6.600 | 290.000.000 | 43.939 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| SATILIK(net) | 4.100 | 290.000.000 | 70.732 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0532 785 31 57
Aynı lokasyonda otobana daha yakın konumda yer alan 7569 ada 11 parsel numaralı arsa satılık durumdadır. 1.770 m² yüzölçümlü arsa 95.000.000 TL bedelle satılıktır. Kaks:1.30 Konut alanındadır.
| SATILIK | 1.770 | 95.000.000 | 53.672 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Tel 0533 205 82 33
Kaks:1.00 H:12.50 Konut imarlı parsel satılık durumdadır. Satın alma ve terklerden sonra 513 m² yüzölçümlü olacağı varsayılan arsa 22.000.000 TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 513 .-M² |
22.000.000 .-TL |
42.885 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
Tel 0532 711 11 67
Kartal-Sancaktepe sapağında 2.054 m² yüzölçümlü arsa ticaret + konut imarlıdır. Kaks:1 yapılaşma koşullarına sahip olup konum açısından daha iyi konumda yer almaktadır. 133.000.000 TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 2054 133.000.000 .-M² |
64.752 .-TL/M² .-TL |
|---|---|
| ---------------------------------------- | --------------------------- |
Aynı lokasyon içerisinde 218 m² yüzölçümlü parsel 6 dairelik ruhsat alabilmektedir. H:9.50m. blok konut alanında yer almaktadır.
Sur Yapı Lavender Sancaktepe projesi 535 konuttan meydana geliyor. 1+1'den 4+1'e kadar farklı konut tiplerinin yer aldığı projede dairelerin alanları 45 ile 195 metrekare arasında değişiyor. Yürüyüş parkurları, kapalı otopark, yüzme havuzları, sauna, göl/gölet, fitness merkezi, güvenlik, avm gibi donatıları mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
3+1 5. kat |
159m² | 9.900.000 TL | 62.264 TL/m² |
| SeeWorld Sancaktepe 0216 504 95 95 |
2+1 2. kat |
78m² | 6.250.000 TL | 80.128 TL/m² |
| Mesut Belen Gayrimenkul 0532 245 96 52 |
4+1 4. kat |
204m² | 13.900.000 TL | 68.137 TL/m² |
| KW Kent 0532 316 69 38 |
3+1 1.kat |
167m² | 10.250.000 TL | 61.377 TL/m² |
| Ortalama | 67.977 TL/m² |
Nef Sancaktepe 19 projesi 17 bin 916 metrekarelik arsa üzerine kuruluyor. 6 blokta 439 konuttan oluşan projede 1+1, 2+1, 3+1 daireler yer alıyor. Nef Sancaktepe 19'da bloklar 3 ila 11 katlı olarak tasarlandı. 3 katlı bloklara Şehir Villaları adı verildi. Bu bloklarda her katta 3+1 daireler yer alıyor. 1+1 dairelerin büyüklükleri 60 metrekareden başlıyor. Yürüyüş parkuru, kapalı otopark, çocuk oyun alanları, yüzme havuzları, fitness merkezi, sauna, güneşlenme terası, restoran, kafe, güvenlik gibi donatı alanları mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Remax City 0532 562 32 67 |
2+1 3. kat |
135m² | 7.670.000 TL | 56.815 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
1+1 1. kat |
65m² | 3.600.000 TL | 55.385 TL/m² |
| Chance Gayrimenkul 0542 206 61 37 |
2+1 7. kat |
96m² | 4.850.000 TL | 50.521 TL/m² |
| Doğş Grup Emlak 0531 798 85 11 |
3+1 12.kat |
145m² | 8.550.000 TL | 58.966 TL/m² |
| Ortalama | 55.421 TL/m² |
Proje bünyesinde 40.550 metrekarelik alan üzerinde toplam 17 blokta 644 konut ve 28 adet ticari birim bulunmaktadır. 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Kapalı otopark, çocuk parkları, açık havuz, açık spor alanları, fitness merkezi ve bisiklet parkuru gibi donatılar mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| SeeWorld Sancaktepe 0216 504 95 95 |
3+1 3. kat |
160m² | 9.800.000 TL | 61.250 TL/m² |
| Turyap Meydan Sancaktepe 0216 529 00 49 |
3+1 3. kat |
160m² | 9.750.000 TL | 60.938 TL/m² |
| Turyap Meydan Sancaktepe 0216 529 00 49 |
2+1 8. kat |
126m² | 7.400.000 TL | 58.730 TL/m² |
| Turyap Meydan Sancaktepe 0216 529 00 49 |
1+1 9.kat |
78m² | 4.650.000 TL | 59.615 TL/m² |
| Ortalama | 60.133 TL/m² |
Proje bünyesinde 47.000 metrekarelik alan üzerinde 24 blokta 440 konut bulunmaktadır. Konutlar 62-188 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Açık ve kapalı otopark, çocuk parkları, açık spor alanları, fitness merkezi, açık ve kapalı havuz, sauna, yeşil alan, kafe gibi donatılar mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Next Gayrimenkul 0536 772 87 50 |
3+1 4.kat |
140m² | 14.400.000 TL | 102.857 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
3+1 5.kat |
189m² | 15.900.000 TL | 84.127 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
1+1 Bahçe katı |
81m² | 5.950.000 TL | 73.457 TL/m² |
| Ortalama | 86.814 TL/m² |
Proje bünyesinde 55.000 metrekarelik alan üzerinde 10 adet blokta 443 konut bulunmaktadır. Konutlar 45-221 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Açık ve kapalı otopark, tenis kortu, çocuk parkları, açık spor alanları, fitness merkezi, paten yolu, pilates alanı, havuz, gibi donatılar mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Remax Hermes 0553 595 89 96 |
2+1 9. kat |
120m² | 7.980.000 TL | 66.500 TL/m² |
| Realty World Eba 0532 305 26 00 |
3+1 12.kat |
186m² | 11.550.000 TL | 62.097 TL/m² |
| Remax Arge 0533 719 14 84 |
4+1 8.kat |
210m² | 16.950.000 TL | 80.714 TL/m² |
| Remax Arge 0505 519 26 64 |
3+1 10. kat |
186m² | 14.500.000 TL | 77.957 TL/m² |
| 71.817 TL/m² |
Proje bünyesinde 26.000 metrekarelik alan üzerinde 13 adet blokta 291 konut bulunmaktadır. Konutlar 67-203 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Açık ve kapalı otopark, çocuk parkları, açık spor alanları, fitness merkezi, havuz, sauna, yeşil alan, biyolojik gölet gibi donatılar mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Lobby Gayrimenkul 0531 011 78 78 |
3.5+1 9.kat |
170m² | 14.500.000 TL | 85.294 TL/m² |
| Seeworld Sancaktepe 0216 504 95 95 |
1+1 1.kat |
74m² | 4.950.000 TL | 66.892 TL/m² |
| Turyap Meydan Sancaktepe 0533 648 34 13 |
3.5+1 8.kat |
162m² | 11.850.000 TL | 73.148 TL/m² |
| 75.111 TL/m² |
Aydos ormanına olan yakınlığı ile dikkat çeken proje 50.000 metrekarelik alan üzerinde 27 adet blokta 914 konut bulunmaktadır. Konutlar 69-209 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Projede yüzme havuzu, fitness ve wellness center, tenis kortu, basketbol sahası, yürüyüş ve bisiklet yolu sağlıklı ve zinde bir yaşam için birçok sosyal aktivite alanı geliştirilmiş.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Yetkili Emlak 0531 406 82 82 |
2+1 2.kat |
105m² | 7.150.000 TL | 68.095 TL/m² |
| Coldwell Banker Maya 0546 244 22 02 |
3+1 3.kat |
167m² | 9.250.000 TL | 55.389 TL/m² |
| Melares Asya Gayrimenkul 0507 723 93 18 |
3+1 8.kat |
120m² | 9.800.000 TL | 81.667 TL/m² |
| Adress Gayrimenkul 0533 662 03 38 |
1+1 Bahçe Katı |
75m² | 5.550.000 TL | 74.000 TL/m² |
| Ortalama | 69.788 TL/m² |
Proje bünyesinde 52.000 metrekarelik alan üzerinde 824 konut bulunmaktadır. Konutlar 54-214 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Açık ve kapalı otopark, çocuk parkları, açık spor alanları, fitness merkezi, havuz, sauna, Türk hamamı, yeşil alan, biyolojik gölet gibi donatılar mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Remax Prof 0535 561 20 66 |
3+1 Bahçe Katı |
175m² | 8.550.000 TL | 48.857 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
2+1 1. kat |
126m² | 6.250.000 TL | 49.603 TL/m² |
| Turyap Sancaktepe 0532 337 37 99 |
3+1 2. kat |
152m² | 8.430.000 TL | 55.461 TL/m² |
| Ortalama | 51.307 TL/m² |
Tel 0530 070 44 15
Değerleme konusu taşınmazlara yakın Metrolife projesinde yer alan 45 m² olarak pazarlanan tek bölümlü dükkan 9.050.000.-TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 45 .-M² |
9.050.000 .-TL |
201.111 | .-TL/M² | |
|---|---|---|---|---|---|
Tel 0532 636 70 44
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Ege Boyu projesinde 170 m² olarak beyan edilen 2 bölümlü dükkan 14.000.000.-TL bedel ile satılıktır. Kiracılı olması nedeni ile daha uygun rakam istenmektedir.
| 170 14.000.000 82.353 .-TL/M² SATILIK .-M² .-TL |
|---|
| ------------------------------------------------------------------- |
Tel 0534 856 12 34
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Ebu Bekir Caddesi üzerinde 5-10 yıllık binada konumlu 90 m² olarak beyan edilen iki katlı dükkan 8.500.000.-TL bedel ile satılıktır.
| 90 8.500.000 94.444 SATILIK .-M² .-TL |
.-TL/M² |
|---|---|
| ------------------------------------------------------ | --------- |
Tel 0545 395 08 79
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Ebu Bekir Caddesi üzerinde yeni inşa edilmiş binada konumlu 60 m² olarak beyan edilen 2 bölümlü dükkan 7.850.000.-TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 60 .-M² |
7.850.000 .-TL |
130.833 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
Tel 0530 781 61 43
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Osmanpaşa Caddesi üzerinde yeni inşa edilmiş binada konumlu 430 m² olarak beyan edilen dükkan 29.750.000.-TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 430 .-M² |
29.750.000 .-TL |
69.186 | .-TL/M² | |
|---|---|---|---|---|---|
Tel 0552 310 44 84
Suryapı Lavender projesinde yer alan dükkan satılık durumdadır. 278 m² olarak pazarlanan taşınmaz 34.000.000 TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 278 | 34.000.000 | 122.302 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede piyasada alınıp satılan arsaların genellikle küçük ölçekli imar parsellerinin olduğu görülmüştür. Yakın çevreden seçilen emsallerden konum ve imar hakkı olarak en yakın olan beş adedi seçilerek konu parsel için karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır.
Bölgedeki konut ve dükkan emsalleri de incelenmiş olup, emsal karşılaştırma yaklaşımı ile ortalama birim m² değerleri bulunmuştur.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| SATILIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (ARSA) (6372 ADA 25 PARSEL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
E:1 | E:2 | E:3 | E:4 | E:5 |
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ |
290.000.000 - |
95.000.000 | 22.000.000 | 133.000.000 | 15.500.000 - |
|
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
|
| ALAN | 3.151,81 | 4.100 | 1.770 | 513 | 2.054 | 218 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 70.732 | 53.672 | 42.885 | 64.752 | 71.101 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
5% | -10% | -25% | -5% | -25% | |
| İMAR KOŞULLARI | E:1,65 | E:1,00 | E:1,30 | E:1,00 | E:1,00 | 3 Kat |
| YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN |
15% | 5% | 15% | 15% | 30% | |
| DÜZELTME FONKSİYON |
Ticaret + Konut |
Ticaret | Konut | Konut | Ticaret + Konut | Konut |
| FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | 10% | 10% | 0% | 10% | |
| MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | 10% | -5% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN |
NİTELİKLİ PROJE GELİŞTİRMEYE UYGUN |
|||||
| DÜZELTME | RUHSATLI Kİ KURULU |
10% | 10% | 20% | 10% | 20% |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
5% | 0% | 20% | 5% | 25% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
67.300 | 74.268 | 53.672 | 51.462 | 67.989 | 88.876 |
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı bölge, gayrimenkul piyasasında talep gören ve fiyat endeksi hızlı değişen bölgelerden biri olarak göze çarpmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki arsa birim m² değerlerinin konum, büyüklük-imar koşullarımülkiyet durumu gibi faktörlere bağlı olarak 45.000-80.000 TL/m² aralığında büyük bir skala içerisinde yer aldıkları görülmüştür. 6372 ada 25 parsel için karşılaştırma tablosu yapılmış olup, 6373 ada 21 parselin nitelikleri düşünülerek birim değer takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZLARIN ARSASININ DEĞER TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |
| 6372 | 25 | 3.151,81 | 67.300 | 212.117.000,00 | |
| 6373 | 21 | 4.139,63 | 70.000 | 289.774.000,00 | |
| TAŞINMAZLARIN YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ (.-TL) |
501.890.000,00 |
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
SURYAPI LAVENDER |
Aydos Country | Sinpaş Kelebekia | Evre Gedizler | Sinpaş Köyceğiz |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN |
- BENZER |
BENZER | BENZER | BENZER | - BENZER |
|
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 88,18 | |||||
| BİRİM M² DEĞERİ | 67.977 | 69.788 | 86.814 | 71.817 | 75.111 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| NİTELİĞİ | Konut | |||||
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KAT | 1 | Ara Kat | Ara Kat | Ara Kat | Ara Kat | Ara Kat |
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | -5% | 0% | -5% | 0% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | -5% | -10% | 0% | -5% | |
| DİĞER BİLGİLER | ||||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -10% | -5% | -5% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-5% | -15% | -20% | -10% | -10% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
64.867 | 64.578 | 59.006 | 69.104 | 64.348 | 67.299 |
| Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Konut Nitelikli Taşınmazların Değeri | ||||
|---|---|---|---|---|
| 232 Adet Taşınmazın Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
1.601.130.000 TL | |||
| 232 Adet Taşınmazın Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
662.201.000 TL |
| SATILIK EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (TİCARİ) (A2 BLOK 28 NOLU B.B.) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL 1 | EMSAL 2 | EMSAL 3 | EMSAL 4 | EMSAL 6 |
| SATIŞ FİYATI | 9.050.000 | 14.000.000 | 8.500.000 | 7.850.000 | 34.000.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 112,38 | 45 | 170 | 90 | 60 | 278 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 201.111 | 82.353 | 94.444 | 130.833 | 122.302 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | 15% | 0% | -5% | 18% | |
| NİTELİĞİ | DÜKKAN | DÜKKAN | DEPOLU DÜKKAN |
DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN |
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 15% | 0% | 0% | 0% | |
| KAT | Zemin | Zemin | Bodrum + Zemin | Zemin | Zemin | Zemin |
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 15% | 0% | 0% | 0% | |
| CEPHE | ||||||
| CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER | Proje Özelliği | |||||
| DİĞER BİLGİLERE | ||||||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 16% | 16% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-15% | 40% | 11% | 7% | 13% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
133.750 | 170.944 | 115.418 | 104.833 | 139.338 | 138.201 |
Yukarıda yer alan karşılaştırma tablolarında, değerlemesi yapılan taşınmazların özelliklerine yakın olduğu kanaatine varılan 5 adet emsalden yararlanılmış, örnek olarak A2 Blok 28 no'lu bağımsız bölüm için karşılaştırma tablosu hazırlanmış olup, diğer bağımsız bölümlerin niteliklerine göre şerefiye farkı konularak değer takdiri yapılmıştır.
| Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Ticari Nitelikli Taşınmazların Değeri | ||||
|---|---|---|---|---|
| 14 Adet Taşınmazın Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
203.920.000 TL | |||
| 14 Adet Taşınmazın Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
56.426.000 TL |
Parseller üzerinde projenin inşaatı devam etmekte olup, kat irtifakı kurulmuştur. Söz konusu proje için 11.11.2024 tarihinde müşteri tarafından ibraz edilen stok listelerine göre bağımsız bölümler için değerleme çalışması hazırlanmıştır. Söz konusu taşınmazların konut/dükkan nitelikli olmaları, her birinin arsa paylarının dağıtılmış olmasına karşın, arsa payı oran tespitinin dağılımında çok farklı modeller kullanılabiliyor olması, taşınmazların münferit kullanım alanlarının tespitinin çok daha net bir biçimde yapılabiliyor olması nedeni ile Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır.
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir.
Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme konusu parselin en etkin ve verimli kullanımlarının proje fonksiyonlarına uygun olarak kullanılmasının olacağı düşünülmektedir.
| 232 Adet Taşınmazın Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
1.601.130.000 TL |
|---|---|
| 232 Adet Taşınmazın Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
662.201.000 TL |
| 14 Adet Taşınmazın Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
203.920.000 TL | |
|---|---|---|
| 14 Adet Taşınmazın Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
56.426.000 TL |
| 246 Adet Taşınmazın Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
1.805.050.000 TL |
|---|---|
| 246 Adet Taşınmazın Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
718.627.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken Pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazların fiiliyatta inşa edilmemiş olması nedeni ile mevcut durum değerleri arsa payı değeri olarak takdir edilmiştir. Arsa birim m² değeri takdir edilirken yine pazar yaklaşımı yönteminden faydalanılmıştır.
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu bölgede bulunan konut, dükkan birim m² değerlerinin tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir.
Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir.
Her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerleme kapsamına alınmış olup ortak ve müşterek alanlarının değerlerinin de bu değerler içerisinde kapsandığı kabul edilmiştir.
Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı müşteri tarafından hesaplanmış alanlardır.
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş, bu yöntem kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazların tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Değerlemesi konusu proje kapsamında 6372 ada 25 parsel ve 6373 ada 21 parseldeki proje kapsamındaki blokların tamamı için yapı ruhsatı alınmış, projeleri onaylanmış ve kat irtifakı kurulmuştur. Taşınmazların inşaatının tamamlanmasının ardından iskan belgesinin alınıp kat mülkiyeti kurularak cins tahsislerinin yapılması ile yasal sürecinin tamamlanacağı öngörülmektedir. Parsel üzerinde inşaat faaliyeti devam etmekte olup, ruhsatlar geçerliliğini korumaktadır.
6372 ada 25 parsel üzerinde 102 adet, 6373 ada 21 parsel üzerinde 148 adet bağımsız bölüm için kat irtifakı kurulmuş arsa payları belirlenmiştir. Değerlemede onaylı tadilat ruhsatı ve projesine esas bilgiler alınmış olup, müşteriden tarafımıza iletilmiş olan 11.11.2024 tarihli stok listesinde yer alan taşınmazlar değerlemede dikkate alınmıştır.
Değerlemesi yapılan bağımsız bölümler için kira değer analizi yapılmamıştır.
Taşınmazlar bu kapsamda değildir.
Taşınmazlar bu kapsamda değildir.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında
- 6.5.9 Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazların Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22-1 a maddesinde arsalar alınabileceği, 22-1-ç maddesinde ise kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca 22-1 d maddesi uyarınca gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Değerleme konusu parseller üzerindeki yapıların ruhsat ve projelerinin bulunması, yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olması, inşaat işlemlerinin devam ediyor olması nedeniyle Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "Proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu parsellerin tapudaki niteliği "Arsa"dır. Söz konusu parsellerde inşaat yapmak üzere gerekli tüm izinler ve yapı ruhsatı alınmış, inşaata başlanmış, kat irtifakı kurulmuştur. Gayrimenkul projelerinde inşaat tamamlanıp yapı kullanma izni alınana kadar tapudaki niteliği arsa olmaya devam ettiğinden, tapu niteliği ile mevcut kullanım arasında aykırı bir durum bulunmamaktadır.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
Taşınmazlara dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmazlar üzerinde kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmakatadır.
Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, "Proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmalarında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, altyapı ve ulaşım olanakları, arazinin kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda rapor konusu taşınmazların mevcut durum için;
.-TL
tarihli toplam değeri için ; 31.12.2024
718.627.000
(Yedi Yüz On Sekiz Milyon Altı Yüz Yirmi Yedi Bin Türk Lirası )
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
kıymet takdir edilmiştir.
| SANCAKTEPE İLÇESİ 6372 ADA 25 PARSEL VE 6373 ADA 21 PARSELDE YER ALAN PROJEDEKİ TOPLAM 248 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN MEVCUT DURUM DEĞERİ |
|||
|---|---|---|---|
| TL | TL | ||
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | ||
| 718.627.000 | 758.655.910 | ||
| SANCAKTEPE İLÇESİ 6372 ADA 25 PARSEL VE 6373 ADA 21 PARSELDE YER ALAN PROJEDEKİ 248 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ TOPLAM DEĞERİ |
|||
| TL | TL | ||
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | ||
| 1.805.050.000 | 1.861.845.300 |
Değerleme Uzmanı
Lisans No: Lisans No: Lisans No: 409553
405453
Eren KURT 402003
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.