Regulatory Filings • Jan 10, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| RAPOR BİLGİLERİ | |
|---|---|
| SÖZLEŞME TARİHİ | 02.12.2024 |
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
04.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 09.01.2025 |
| RAPOR NO | SNP-2410087 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| DEĞERLEME KONUSU | İSTANBUL İLİ ÜMRANİYE İLÇESİ FİNANSKENT MAHALLESİ, 2434 ADA 11 PARSELİN PAZAR DEĞER TESPİTİ |
| DEĞERLEME ADRESİ | FİNANSKENT MAHALLESİ, YAHYA KEMAL CADDESİ, 2434 ADA 11 PARSEL ÜMRANİYE/İSTANBUL |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Gizem GEREGÜL EVLEK-Değerleme Uzmanı(Lisans No:409558) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
7 - Sonuç
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 1 adet taşınmazın Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki hisselerin değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
İşbu değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Mevzuatı kapsamında hazırlanmış olup, aynı zamanda taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesini de amaçlanmaktadır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Dikilitaş Mah., Barbaros Bulvarı, Yenidoğan Sokak, Sinpaş Plaza, No: 36, Beşiktaş İSTANBUL
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 1 adet taşınmazda Sinpaş GYO A.Ş.'nin hisselerinin değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için SNP-2410087 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Gizem GEREGÜL EVLEK, Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ, Eren KURT raporun hazırlanmasında olarak görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde hazırlanan rapor bilgileri aşağıdadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | SNP-1810022 | SNP-1910077 | SNP-2310014 |
| Rapor Tarihi 8.01.2019 |
27.12.2019 | 5.01.2024 | |
| Rapor Konusu | İSTANBUL İLİ ÜMRANİYE İLÇESİ ÇAKMAK (SİTE) MAHALLESİ'NDE YER ALAN 15 ADET PARSEL |
İSTANBUL İLİ ÜMRANİYE İLÇESİ ÇAKMAK (SİTE) MAHALLESİ'NDE YER ALAN 14 ADET PARSEL |
İSTANBUL İLİ ÜMRANİYE İLÇESİ ÇAKMAK (SİTE) MAHALLESİ'NDE YER ALAN 10 ADET PARSEL |
| Raporu Hazırlayanlar | Ozan ALDOĞAN- Ş. Seda Yücel Karagöz - Eren KURT |
Ş. Seda Yücel Karagöz - Eren KURT |
Gizem GEREGÜL EVLEK- Ş. Seda Yücel Karagöz - Eren KURT |
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
239.331.000 | 235.882.000 | 152.836.000 |
| İli | : | İSTANBUL |
|---|---|---|
| İlçesi | : | ÜMRANİYE |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | FİNANSKENT |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 2434 |
| Parsel No | : | 11 |
| Alanı (m²) | : | 9.451,46 m² |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | PLANINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ |
| Sahibi | : | SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (57393473/80000000) Hisse) – 6.780,65 m² TEMKO İTHALAT İHRACAT VE PAZARLAMA A.Ş. (22606527/80000000 Hisse) – 2.670,81 m² |
| Yevmiye No | : | 34762 |
| Cilt No | : | 1 |
| Sayfa No | : | 78 |
| Tapu Tarihi | : | 1.11.2019 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 05.12.2024 tarih ile Ümraniye Tapu Müdürlüğü'nden alınarak, Sinpaş GYO A.Ş. tarafından ibraz edilmiştir. İlgili belgeler ekte sunulmaktadır.
* SOSYAL VE KÜLTÜREL TESİS ALANI( Şablon: Kültür ve Tabiat Varlıklarının Belirtilmesi (1. ve 2. Grup - Harçtan Muaf))
* YÖNETİM TESİS ALANI
* SAĞLIK TESİS ALANI
* TEKNİK ALTYAPI
* ÜMRANİYE SULK HUK MAH. 2004/543 ES.SAY DOS.İLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI AÇILMIŞTIR 04/03/2005 SAYI 655( Şablon: İzale-i Şuyuu (Ortaklığın Giderilmesi) belirtmesi)
*Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılmıştır. 04/03/2005 Sayı: 654 (Ümraniye Sulh Huk Mah. 2004/542 E) (04/03/2005 - 654)
* Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılmıştır. 04/03/2005 Sayı: 658 (Ümraniye Sulh Huk.Mah. 2004/546 E) (04/03/2005 - 658)
* 3404,53 m² lik kısmında TEİAŞ lehine İrtifak hakkı (24/02/2014-6064)
* 3253,10 m² lik kısmında TEİAŞ lehine İrtifak hakkı (24/02/2014-6064)
* M Geldi Kaydı Olan 841 Ada 11 Parselden 344 M2 Lik Kısımda Teiaş Lehine Daimi İrtifak Vardır. (23-11-2004 - 14476)
* M Geldi Kaydı Olan 841 Ada 11 Parselden 188 M2 Lik Kısımda Tedaş Lehine Daimi İrtifak Vardır. (23-11-2004 - 13512)
* M Geldi Kaydı Olan 840 Ada 2 Parselden 450 M2 Lik Kısımda Tek Lehine Daimi İrtifak Vardır. (23-11-2004 - 14476)
* H: Geldi Kaydı Olan 835 Ada 9 Parselden 188 M2 Lik Kısım İçin Tedaş Lehine İrtifak Hakkı Vardır T:03/06/2004 Yev: 6910( Şablon:Üst (İnşaat) Hakkı) (03-06-2004 -6910)
* OKUL YERİ (12-11-2002-9519)
* 8070,79 M2 TEK LEHİNE İRTİFAK HAKKI
* 2793,07 M2 TEK LEHİNE İRTİFAK HAKKI
* 1205,35 M2 TEK LEHİNE İRTİFAK HAKKI
* 1000.78 M2 TEK LEHİNE İRTİFAK HAKKI
Değerleme konusu parsel hisseli mülkiyet yapısına sahip olup Sinpaş GYO A.Ş. hisseleri üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı takyidat bulunmamaktadır. Ancak parselin tamamı üzerinde izalei şuyu dava beyanı bulunmaktadır. Ancak söz konusu takyidat taşınmazın değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkilememektedir. Tebliğ'in 22-1-c ve j maddeleri açısından irdelendiğinde, değerleme konusu parsel üzerinde bulunan takyidatlar değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte değildir. Bu itibarla değerleme konusu parselde müşterinin sahip olduğu hisselerin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında bir sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
01.11.2019 tarihinde SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ mülkiyetine trampa işleminden geçmiştir.
Ümraniye Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan imar durumu yazısına göre;
Değerleme konusu 2434 ada 11 parsel 21.06.2011 tarih onanlı Ümraniye, Site Mahallesi, 37 Pafta 1/1000 Ölçekli Revizyon İmar Planı, 21.12.2015 tarih onanlı Ümraniye ilçesi Site Mahallesi, 37 Pafta 2435-2434 Adalar ve 2434 Adanın Güneyinde Yer Alan park alanının bir kısmına ilişkin Uygulama İmar Plan Değişikliği ve 20.02.2022 tarih onanlı Ümraniye, Site Mahallesi, Revizyon Uygulama İmar Planında Serbest Yüksekliklere ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğine göre; E:1,50, Yençok=20 kat, konut alanında kalmaktadır. Emsal 1,50, hmax:serbest yapılaşma hakkında sahiptir. Maksimum irtifa TEİAŞ'dan alınacak görüş doğrultusunda belirlenecektir.
Ümraniye, Site Mahallesi 37 Pafta Revizyon Uygulama İmar Planı, Plan Notları rapor ekinde verilmiştir.
Donatı Alanları Kamu Eline Geçmeden Uygulama Yapılamaz.
Planlama Alanı Bütününde İmar Kanunun 18. Maddesine Göre Uygulama Yapılacaktır.
Enerji Nakil Hatlarının Geçtiği Alanlarda Ve Trafo Merkezi Alanında "Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği" Hükümleri Geçerlidir.
Enerji Nakil Hatlarının Geçtiği Alanlardaki Enerji Nakil Hattı Koruma Kuşağı Boyunca İlgili Kuruluştan (Teiaş) Görüş Alınarak Uygulama Yapılacaktır.
İstanbul Se Ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü (İski) Görüşü Doğrultusunda Uygulama Yapılacaktır.
Planlama Alanı Bütününde Jeolojik-Jeoteknik Etüt Yapılarak Uygulama Yapılacaktır.
Konut Ve Ticaret Alanlarında E=1.50 Ve Yençok=20 kat, kat yükseklikleri serbesttir. T.T. (20.02.2022)
Mevcut Binaların Bulunduğu Alanlarda Minimumu Parsel Büyüklüğü 1500 M2, Diğer Alanlarda Minimum Parsel Büyüklüğü 5000 M2'dir
Planlama Alanında Yapılacak Yapıların Avan Proje Onayları İlçe Belediyesi Tarafından Yapılacaktır; Ancak İstanbul İmar Yönetmeliği'nde Belirtilen Koşullara Haiz Yapıların Avan Proje Onayları İ.B.B Tarafından Yapılacaktır.
Doğal Zemin Kotunun Altında Ve Yol Cephelerinde Çekme Mesafelerinin Gerisinde Kalmak Kaydı İle Parsel Tamamında Bodrum Kat Yapılabilir. Doğal Zemin Kotu Üzerine Çıkan Kısımlarda Bodrum Katlarda Da Planda Verilen Çekme Mesafesine Uyulması Zorunludur.
Konut Alanlarında Yapılaşma Şartları İçinde Emsalin %5'ini Aşmamak Koşulu İle Konutların Zemin Katlarında Veya Maksimumu 2 Katlı Ayrı Yapı Şeklinde Günlük İhtiyaçları Karşılamaya Yönelik Ticari Ve Sosyal Birimler Yer Alabilir. Bu Alanlar Emsale Dahildir.
12. Parsellerin Birleşmesinin Teşvik Edilmesi Amacı İle Parsel Büyüklüğünde 10000 Metrekareye Ulaşıldığında %5, 20000 Metrekareye Ulaşıldığında %10 Emsal Arttırımı Yapılır.
Planda Ticaret Lejandı İle Gösterilen Alanlarında; Günlük, Haftalık Gereksinimlere Yönelik Alışveriş Birimleri (Market, Lokanta, Restoran, Ezcane, Tuhafiye, Sağlık Vb. ), Özel Hizmet Birimleri (Banka, Sigorta) Eğlence, Spor Ve Sosyal Aktivite Birimleri Yer Alabilir. Bu Alanlarda Ofis, Büro, Otel, Motel Yapıları Yer Alabilir. Konut Yapılamaz, Konaklama Birimleri Bağımsız Bölüm Şeklinde Yapılamaz.
Kamuya Terk Edilen Alanlarda Kamu Yararına Altyapı Amaçlı Teknik Kullanımlar (Trafo, Su Deposu, Arıtma Tesisi Vb.) Yer Alabilir.
Kamu Eline Geçen (Terk Edilen) Park Alanlarında Spor Tesisi Yapılabilir. Bu Tesislerin Konumları Ve Büyüklükleri Mimari Avan Projesine Göre Belirlenir. Ancak Bu Tesislerin Toplam İnşaat Alanı, Terk Edilen Park Alanların Büyüklüğü Üzerinden Kaks: 0,05'i Geçemez.
Plan Tasdik Sınırları İçinde Kalmak Ve Transfere Konu Parsel Maliklerin Muvafakati İle Parseller Arasında Emsal Transferi Yapılabilir.
Arazinin Engebeli Bölgelerinde Peyzaj Projesine Uygun Olarak Daha Verimli Kullanılmak Üzere Mevcut Binaların Oturduğu Alanlar Hariç Zemin Tanzimi Yapılabilir.
Bu Plan Notlarının Kapsamı Dışında Kalan Konularda İstanbul İmar Yönetmeliği Hükümleri Geçerlidir.
Emsal Transferi Yoluyla Parsellerin Yapılaşma Değeri E=2,50'yi Aşamaz. Emsal Hakkının Tamamı Başka Parsellere Transfer Edilen Parsellerin Plan Değişikliği Yapılarak Donatı Alanı Haline Getirilmesi Ve Kamuya Terkini Zorunludur. Emsal Hakkı Transferi Yapılan Parsellerde, Parsellerin Yeni Oluşan Emsal Değerleri Plan Değişikliği Yapılarak Planlara İşlenmeden Yapı Kullanma İzin Belgesi Kullanılamaz.
Zorunlu Olan Hallerde İstanbul İmar Yönetmeliği'ne Göre Hesap Edilen Bloklar Arası Mesafelerde Maksimum 1 M. Azaltma Yapmaya Belediyesi Yetkilidir.
İskan Edilen Bodrum Katlar Emsale Dahildir.
20.02.2022 tarihli Ümraniye, Site Mahallesi, Revizyon Uygulama İmar Planında Serbest Yüksekliklere ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği yapılmıştır.
Taşınmaz arsa niteliğinde olup üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel için 1 adet blokda 2 spor ve 4 ofis/işyeri olmak üzere, toplam 6 bağımsız birim için alınmış 29.09.2017 tarih ve 14/20144 sayılı yeni yapı ruhsatı, 15.08.2019 tarih 19/7471 sayılı isim değişikliği ruhsatı, 18.01.2022 tarih 21/7563 sayılı isim değişikliği ruhsatı bulunmaktadır.
| RUHSAT BİLGİLERİ | ||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/ Parsel |
Ruhsat Tarihi |
Ruhsat Sayısı |
Niteliği | Bağ.Brm. Sayısı |
Niteliği | YOL ALTI |
YOL ÜSTÜ |
TOP. KAT SAYISI |
Toplam Alan (m²) | |||||||||||||||||
| 2434/11 | Yeni | 4 | OFİS/İŞYERİ | 3 | 5 | 6.630,50 m² | ||||||||||||||||||||
| 29.09.2017 14/20144 |
Yapı | 2 | SPOR | 2 | ||||||||||||||||||||||
| 2434/11 | 15.08.2019 | 4 OFİS/İŞYERİ İsim |
2 | 3 | 5 | 6.630,50 m² | ||||||||||||||||||||
| 19/7471 | Değiş. | 2 | SPOR | |||||||||||||||||||||||
| 2434/11 | 21/7563 | İsim Değiş. |
4 | OFİS/İŞYERİ | 2 | 3 | 5 | 6.630,50 m² | ||||||||||||||||||
| 18.01.2022 | 2 | SPOR |
Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmaz için ruhsat ve projeler onaylanmış olup, fiziki olarak inşaat henüz başlamamıştır. Ruhsat süresi dolmuştur.
İstanbul Asya Yapı Denetim Ltd. Şti. Adres: Bulgurlu Mahallesi, Alemdağ Caddesi, No:96/12 Üsküdar/İSTANBUL
Bu rapor proje kapsamında hazırlanmamıştır.
Enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu olan taşınmazlar; İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 2434 ada 11 parsel olup ''ARSA'' niteliklidir.
Değerleme konusu taşınmaz, Ümraniye İlçesi Finanskent Mahallesi'nde yer almaktadır. Ümraniye Merkez üzerinden Akdeniz Caddesi ile Ataşehir yönüne devam edildiğinde Şenol Güneş Bulvarı'nın kuzey doğusunda konumludur. Parsellerin batı ve güneybatısında Şenol Güneş Bulvarı, kuzeybatısında Cevahir Caddesi, doğusunda E-80 yolu-TEM Otoyolu bulunmaktadır.
Ümraniye Merkez üzerinden Akdeniz Caddesi ile Ataşehir yönüne yönüne devam edildiğinde Şenol Güneş Bulvarı ile veya Taşınmaza D-100 veya otoyol bağlantısı kullanılarak Ümraniye-Tem bağlantısı yönünden Cevahir Caddesi vasıtası ile ulaşılabilmektedir. sağlanmaktadır. Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne yaklaşık 16 km., Boğaziçi Köprüsü'ne yaklaşık 12km, D-100 Yolu'na yaklaşık 7,2km mesafededir.
2434 Ada 11 Parsel; 9.451,46 m² yüzölçümlüdür. Parsel düzgün olmayan üçgen formundadır. Topoğrafik açıdan eğimlidir. Üzerinde yapı bulunmamaktadır. Üzerinden yüksek gerilim hattı geçmektedir. Parsel için ruhsat belgesi alınmış olmasına karşın ruhsat geçerlilik süresi dolmuştur.
Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmaz için ruhsat ve projeler onaylanmış olup, fiziki olarak inşaat henüz başlamamıştır. 18.01.2022 tarihli isim değişikliği ruhsatı bulunmakta olup ruhsat süresi dolmuştur.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Harita 1 - İstanbul'un Konumu
Ümraniye nüfusu 2023 yılına göre 732.760. Bu nüfusun, 361.098'i erkek ve 362.662'si kadın kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,05 erkek, %49,95 kadındır.
1960 yılına kadar Üsküdar'a bağlı köy olarak kalan Ümraniye'de 1963 yılında belediye teşkilatı kurulmuş ancak 1980'daki askeri darbeden sonra belediye teşkilatı feshedilerek Üsküdar belediyesine bağlı bir Şube Müdürlüğüne dönüştürülmüştür. 04.07. 1987 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 3392 sayılı Kanunla İlçe olan Ümraniye'de ilk yerel seçim 1989'da yapılmıştır. Hızla gelişen Ümraniye İlçesinden 2008 yılında Çekmeköy ve Sancaktepe İlçeleri ayrılmış, bazı mahalleler de yeni kurulan Ataşehir İlçesine verilmiştir. Ümraniye İlçesinde 35 mahalle muhtarlığı mevcuttur. Ümraniye İlçesinde Kaymakamlık ve Bakanlıkların Taşra teşkilatı olan İlçe Müdürlükleri ile Askerlik Şubesi Başkanlığı mevcut olup, Garnizon Komutanlığı Çekmeköy İlçesinde konuşlu bulunan Hava Kuvvetleri Komutanlığına bağlı 15. Füze Üs Komutanlığı tarafından ifa edilmektedir. İlçe Adliyesi 03.02.2013 tarihi itibariyle Kartal İlçesindeki Bölge Adliyesine taşınmıştır.
Ümraniye Marmara Bölgesinde, İstanbul'un Anadolu yakasında yer almaktadır. Ümraniye'nin doğusunda Sancaktepe, güneyinde Ataşehir, batısında Üsküdar, kuzeyinde Çekmeköy ve Beykoz ilçeleri yer almaktadır. Ümraniye'nin denizden yüksekliği 120 metre olup, doğuya doğru Yukarı Dudullu kısmında 180 metreye kadar çıkar. Yüzölçümü 45 km² dir. İlçe sınırları içinde büyük dağ, göl ve akarsu yoktur. Geçmişte ormanlar ile kaplı iken tahribat nedeniyle küçük topluluklar halinde bulunan birkaç yer dışında orman kalmamıştır.
İlçede hem Karadeniz hem Akdeniz iklim özellikleri görülür. Kışları Akdeniz bölgesi gibi cephesel yağışların etkisi altında kalırken, yazları Karadeniz'in etkisiyle Akdeniz bölgesi kadar kurak geçmez. Yükseltinin az olması yağış miktarının fazla olmasını engeller. Her ne kadar boğazdan gelen deniz ikliminden etkilense de Çamlıca tepelerinin engellemesiyle karasal iklimin özellikleri de görülebilmektedir.
Ümraniye nüfusu 2023 yılına göre 732.760. Bu nüfusun, 361.098'i erkek ve 362.662'si kadın kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,05 erkek, %49,95 kadındır.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | ||||
| Ļ | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||||
| п | 3 4 2 4 6 7 0 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | |||||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |||||
| $\overline{N}$ | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |||||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | ||||
| $I^{(r)}$ an a |
4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||||
| $H_{(i)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |||||
| III (r) | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6, 5 | |||||
| $W^{(r)}$ | 8 5 2 7 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |||||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | ||||
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
TÜİK, Konut satışı istatistik Eylül ayı verilerine göre;
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu.
Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %31,0 oranında azalarak 2 bin 22 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin oldu.
| Yıl | Toplam | İpotekli satışlar |
Diğer satışlar |
İpotekli Satışların Payı |
Toplam | İlk satış | İkinci el satış |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024* | 947.236 | 92.310 | 854.926 | 9,75% | 947.236 | 300.879 | 646.357 |
| 2023 | 1.225.926 | 177.748 | 1.048.178 | 14,5% | 1.225.926 | 379.542 | 846.384 |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 |
| 2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 |
| 2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
| 2013 | 1.157.190 | 460.112 | 697.078 | 39,8% | 1.157.190 | 529.129 | 628.061 |
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları Eylül 2024 (TUİK) (2024 yılı Ocak-Eylül ayı verilerini kapsamaktadır.)
TÜİK, Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024 verilerine göre;
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçüm %30,9 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yillik değisim (%) |
Daire sayısı | Yillik değisim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yillik değisim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 880 | $-7,7$ | 699 960 | $-3,7$ | 146 157 001 | $-3,5$ | |
| 26 132 | $-22.1$ | 131 079 | $-24.9$ | 27 578 544 | $-19.6$ | ||
| п | 29 076 | $-4.8$ | 144 994 | $-8.0$ | 30 842 887 | $-2.9$ | |
| ш | 28 3 10 | $-7.0$ | 145 953 | $-2.6$ | 32 197 340 | $-3,4$ | |
| IV | 44 362 | 0,8 | 277 934 | 13,7 | 55 538 229 | 6.6 | |
| 2023 | 139 711 | 9,3 | 857867 | 22,6 | 168 202 851 | 15,1 | |
| 23 896 | $-8.6$ | 131 765 | 0.5 | 27 021 531 | $-2.0$ | ||
| Ш | 31 136 | 7.1 | 192 867 | 33.0 | 39 225 941 | 27.2 | |
| ш | 35 495 | 25,4 | 198 252 | 35,8 | 39 436 673 | 22,5 | |
| IV | 49 184 | 10.9 | 334 983 | 20.5 | 62 518 705 | 12.6 | |
| 2024 | п | 28 605 | 19.7 | 176 976 | 34.3 | 35 902 111 | 32.9 |
| н | 24 082 | $-22.7$ | 137 210 | $-28.9$ | 27 105 409 | $-30.9$ |
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüzölçüm %14,7 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 18,1 milyon m² iken; bunun 9,3 milyon m²'si konut, 5,2 milyon m²'si konut dışı ve 3,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Çeyrek | Bina sayısı | Yillik değisim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yillik değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 188 | 7,7 | 642 394 | 2,5 | 129 042 839 | 1,1 | |
| 22 486 | 7,2 | 155 473 | $-2,3$ | 30 447 817 | $-7,8$ | ||
| Ш | 22 994 | 24.2 | 149 530 | 23,7 | 29 494 241 | 21.5 | |
| Ш | 22 836 | 4,1 | 137 569 | $-0,7$ | 27 562 683 | $-2,4$ | |
| IV | 30 872 | 0,6 | 199 822 | $-4,0$ | 41 538 099 | $-1,4$ | |
| 2023 | 86818 | $-12,5$ | 535 115 | $-16,7$ | 107 747 109 | $-16,5$ | |
| 20 216 | $-10.1$ | 126 248 | $-18.8$ | 25 264 025 | $-17.0$ | ||
| Ш | 18 033 | $-21.6$ | 107 780 | $-27.9$ | 21 207 503 | $-28.1$ | |
| ш | 19721 | $-13.6$ | 117 259 | $-14.8$ | 23 720 306 | $-13.9$ | |
| IV | 28 848 | $-6,6$ | 183 828 | $-8,0$ | 37 555 275 | $-9,6$ | |
| 2024 | 28 624 | 41.6 | 175 413 | 38.9 | 36 760 688 | 45.5 | |
| Ш | 15 378 | $-14.7$ | 82 430 | $-23.5$ | 18 100 224 | $-14.7$ |
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi – Betam tarafından yayınlanan 2024 Ekim tarihli araştırma raporuna göre;
Ağustostan eylüle ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı eylülde ülke genelinde yüzde -18,6, İstanbul'da yüzde -19,2, Ankara'da yüzde -18,1, İzmir'de ise yüzde - 15,3 olmuştur. Konut cari fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı ağustosa kıyasla ülke genelinde 2,5 puan azalarak yüzde 21,6'ya düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı 30.416 TL olmuştur. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul'da yüzde 20,8, Ankara'da yüzde 22,4 ve İzmir'de yüzde 26,6 olmuştur. Ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul'da 41.667 TL, Ankara'da 23.161 TL ve İzmir'de 35.633 TL'dir.
Konut talebi endeksi Eylül 2024'te Ağustos 2024'e kıyasla yüzde 1,2 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı ülke genelinde, İstanbul'da ve İzmir'de artarken Ankara'da azalmıştır. Satılan konut sayısı ülke genelinde, Ankara'da ve İzmir'de azalırken İstanbul'da artmıştır. Satılık ilan sayısı ise hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul ve İzmir'de artmış, Ankara'da ise azalmıştır.
İstanbul ofis pazarında merkezi iş alanı bölgesinde nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep nedeniyle, A Sınıfı ofis boşluk oranı son üç senedir her çeyrekte aralıksız düşüş eğilimini sürdürürken, 2Ç 2024'te %5,4 seviyesine gerilemiş ve bazı ofis binaları ve alt pazarlarda neredeyse tam doluluk seviyesine ulaşmıştır.
Mevcut A Sınıfı ofis arzı sabit seyrini sürdürürken, 2021'de tamamlanan Maslak Square binası dışında 2019 yılından beri ofis pazarına yeni arz girişi kaydedilmemiştir.
Sınırlı arz karşısında nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep ve enflasyonist ortamın etkisiyle birincil ofis kiraları daha önce tarihi rekor seviye olan 45 USD/m2/ay seviyesine tekrar ulaşmıştır.
Gerçekleşen kiralama işlemleri 2024 yılının ilk yarısında İstanbul genelinde alan bakımından %40 artış gösterirken, MİA'da gerçekleşen yeni kiralama işlemleri yaklaşık üç katına çıkmıştır. Ataşehir Kozyatağı bölgesinde ise sınırlı müsait arz nedeniyle %54 düşüş kaydedilmiştir.
İFM projesinin yakın çevresinde yer alan Ataşehir ve Kozyatağı alt pazarlarında boşluk oranı 2Ç 2024'te %1,1 olarak kaydedilmiştir. Projedeki ofis alanlarının pazara sunulmasıyla önemli bir ihtiyacı karşılaması beklenmektedir.
Pazar koşullarının orta vadede mal sahibi dostu olmaya devam etmesi beklenirken pandemi döneminde hibrit çalışma düzeni ekseninde hızlı karar alarak ofis alanlarını küçülten şirketlerin tekrar büyüme faaliyetlerinde zorlandığı gözlemlenmektedir.
Kullanıcıların yüksek erişilebilirlik sunan bölgelere yönelimi devam ederken, hazır dekorasyonlu ofis alanları inşaat maliyetlerine katlanmak istemeyen kullanıcılar tarafından
yüksek talep görmeye devam etmektedir. Önümüzdeki dönemlerde kira fiyatları üzerindeki yukarı yönlü baskının devam etmesi beklenmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Propin'in yayınladığı İstanbul Ofis Pazarı'nın 2024 Üçüncü Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır.
Merkezi İş Alanı (MİA)'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,7 düzeyindeydi. MİA'da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 28,6 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 14,7 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.
MİA Dışı-Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %7,7; A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 14,0 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.
MİA Dışı-Asya'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,3; kira ortalaması 20,0 ABD Doları /m² /ay şeklinde kayıtlara geçti.
2024 üçüncü çeyrek dönemde en yüksek kira rakamı 54 ABD Doları /m² /ay ile MİA'da yer alan Levent'te talep edildi.
İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde, 2024 yılı ikinci çeyreğine göre ortalama kira rakamları, Türk Lirası ve Amerikan Doları bazında genel ve bölgesel ortalamalarda yükselmiştir. Aynı dönemde boşluk oranlarının genel ortalamalarda hafif de olsa düştüğünü gözlemliyoruz. Bölgesel bazda ise Maslak bölgesinde yeni bir A sınıfı ofis binası Peker Tower'ın stoka eklenmesi dolayısıyla bu bölgede boşluk oranlarında küçük bir artış gözlemliyoruz.
İstanbul genelinde; A sınıfı ofis ortalama kira rakamlarında 2024 yılının ikinci çeyreğine göre TL cinsinden artış oranı %16 seviyesinde iken 2023 yılının üçüncü çeyreğine göre ise artış oranı %50'nin üzerinde gerçekleşmiştir. MİA bölgesinde ortalama kira rakamları \$41,83, Maslak bölgesinde \$34,74 ve Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise \$29,74 olarak kaydedildi.
Arz sıkıntısı, yüksek faiz oranları ve enflasyonist baskılar, döviz kurlarındaki belirsizlikler kiraları yükseltmeye devam ediyor.
İstanbul'un her iki yakasında boşluk oranlarının azalmaya devam ettiğini görüyoruz. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde MİA bölgesinde boşluk oranları %6,30, Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise boşluk oranları %4,33 seviyelerindedir.
Kiracıların talep ettikleri nitelikte boş ofis arzı düşüş eğilimini sürdürüyor. Nitelikli ofislere olan talepteki artışa karşılık olarak arza yeterli yeni ofis stoku eklenmemesi kira fiyatlarının artmasına neden oluyor. Kira fiyatlarındaki artışların talep kısmında da yavaşlamaya neden olmaya başladığını gözlemliyoruz. (Colliers, İstanbul Ofis Görünümü, 3.Çeyrek, 2024)
| 957.817 | 806,15-TL | 23,55-USD | 6,05% |
|---|---|---|---|
| Asya Stok | (m 2 /ay) | Asya Ortalama Kira Asya Ortalama Kira (m 2 /av) |
Asya Bosluk Oranı |
| 1.633.586 | $1.196,75$ -TL | 34,90-USD | 12,04% |
| Avrupa Stok | (m 2 /ay) | Avrupa Ortalama Kira Avrupa Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Avrupa Bosluk Oranı |
| 2.591.403 | $1.051, 12$ -TL | 30,70-USD | 9,83% |
| Toplam Istanbul Stok |
İstanbul Ortalama Kira (m 2 /ay) |
İstanbul Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Toplam Istanbul Bosluk Oranı |
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Ümraniye Belediyesi, Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Taşınmazlara ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; -Parselin değerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
Stüdyodan 3+1'e kadar farklı konut tiplerinin bulunduğu Sarphan Finans Park projesi rezidans ve ofis meydana geliyor. Sarphan Finans Park'ın toplam inşaat alanı 808 bin 587 metrekare olarak belirlendi. Projenin ofis bloğu 13 kat, otel bloğu ise 20 kattan oluşuyor.
| Ofis Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
|---|---|---|---|---|
| İremworld Gayrimenkul 0 (530) 970 72 34 |
1+1 21. kat |
90m² | 6.350.000 TL | 70.556 TL/m² |
| Hüryap Ataşehir 0 (533) 343 65 65 |
1+0 4. kat |
110m² | 11.000.000 TL | 100.000 TL/m² |
| Remax Öncü 0 (555) 586 33 61 |
1+0 Bodrum kat |
70m² | 4.950.000 TL | 70.714 TL/m² |
| Ortalama | 270m² ######## |
82.592,59 TL/m² |
Ataşehir'de konumlu projede kat sayısı 20 ile 61 arasında değişen 5 konut bloğu, 3 adet yatay ofis binası ile otel ve kongre merkezi fonksiyonları bir arada yer almaktadır.
| Ofis Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
|---|---|---|---|---|
| Ataşehir Gayrimenkul 0 (532) 236 95 15 |
2+1 10. kat |
156m² | 17.500.000 TL | 112.179 TL/m² |
| Alfa Gayrimenkul 0 (532) 241 02 16 |
1+1 4. kat |
55m² | 6.000.000 TL | 109.091 TL/m² |
| Remax City 0 (533) 170 29 98 |
1+1 6. kat |
78m² | 8.300.000 TL | 106.410 TL/m² |
| Ortalama | 289m² ######## |
110.034,60 TL/m² |
Varyap, Gap Yapı ortaklığı ve Emlak Konut GYO ortaklığı ile inşa edilen proje 3 bloktan oluşmakta olup 1+1,2+1,3+1,4+1 daireler mevcuttur. M² büyüklükleri 44m² - 258 m² arasında değişmektedir.
| İKİNCİ EL OFİS SATIŞ İLANLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ofis Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
| Metropolist Gyarimenkul 0 (554) 190 31 11 |
1+1 20+üzeri kat |
80m² | 9.500.000 TL | 118.750 TL/m² |
| Oğuzhan Gedik Real Estate Management 0 (538) 208 13 71 |
1+1 43. kat |
87m² | 12.500.000 TL | 143.678 TL/m² |
| Metropolist Gyarimenkul 0 (554) 190 31 11 |
1+0 2. kat |
128m² | 14.250.000 TL | 111.328 TL/m² |
| Ortalama | 295m² ######## |
122.881,36 TL/m² |
Batı Ataşehirde yer alan, Deluxia Palace; 23.200 m2 arsa alanı üzerinde, 482 adet konuttan oluşmaktadır. Teknik Yapı projesi olup 2. el satışlarda ofis kullanımlı olarak pazarlanan taşınmazlar bulunmaktadır. Yaklaşık 8 yıllıktır.
| İKİNCİ EL OFİS SATIŞ İLANLARI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ofis Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
||
| Uphill Emlak 0 (553) 668 44 66 |
1+0 10. kat |
70m² | 7.500.000 TL | 107.143 TL/m² | |
| Ortalama | 70m² 7.500.000 |
107.142,86 TL/m² |
Nidakule Ataşehir projesi Kuzey ve Güney olarak adlandırılmış iki adet bloktan oluşmaktadır. Projede asma katlı dubleks ofislerin alanları 331 metrekare ile 526 metrekare, normal ofislerin alanları ise 134 metrekare ile 735 metrekare arasında değişiyor.
| İKİNCİ EL OFİS SATIŞ İLANLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ofis Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
| Alfa Gayrimenkul 0 (532) 241 02 16 |
1+1 7. kat |
185m² | 29.000.000 TL | 156.757 TL/m² |
| Nidapark Gayrimenkul 0 (530) 051 20 94 |
5+1 5. kat |
233m² | 41.500.000 TL | 178.112 TL/m² |
| Ortalama | 418m² ######## |
168.660,29 TL/m² |
Tel 0533 343 65 65
Nidakule Kuzey Ataşehir projesinde zemin katta konumlu 185 m² alanlı olarak pazarlanan dükkan 56.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| .-TL/M² | SATILIK 185 56.000.000 302.703 .-M² .-TL |
|
|---|---|---|
| --------- | --------------------------------------------------------- | -- |
Tel 0501 105 19 99
Nidakule Kuzey Ataşehir projesinde zemin katta konumlu 360 m² alanlı olarak pazarlanan depolu dükkan 65.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 360 | 65.000.000 | 180.556 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Tel 0535 705 51 65
Sarphan Finanspark projesinde konumlu 239 m² alanlı olarak pazarlanan depolu dükkan 39.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 239 | 39.000.000 | 163.180 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0535 705 51 65
Sarphan Finanspark projesinde konumlu 339 m² alanlı olarak pazarlanan depolu ve asma katlı dükkan 51.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 339 | 51.000.000 | 150.442 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0539 273 07 96
Finansşehir projesinde konumlu 170 m² alanlı olarak pazarlanan depolu ve asma katlı dükkan 25.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 170 25.000.000 147.059 .-M² .-TL .-TL/M² |
|
|---|---|
| -------------------------------------------------------------------- | -- |
Tel 0539 273 07 96
Finansşehir projesinde konumlu 36 m² alanlı olarak pazarlanan dükkan 16.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 36 16.000.000 444.444 .-M² .-TL .-TL/M² |
|
|---|---|
| ------------------------------------------------------------------- | -- |
Tel 0 (533) 049 14 65
Taşınmazların yakınında İstiklal Mahallesinde 3004. cadde üzerinde 2385 ada 2 parselde konumlu 260 m2 kullanım alanına sahip arsa 32.000.000 TL bedel ile satılıktır. Ticari+konut alanında kalmakta olup Emsal: 2,50 yapılaşma şartları bulunmaktadır.
| SATILIK 260 .-M² |
32.000.000 .-TL |
123.077 .-TL/M² |
|---|---|---|
| ------------------------ | -------------------- | -------------------- |
Tel 0 (532) 257 94 94
Taşınmazların yakınında Çakmak Mahallesinde Atay Caddesi üzerinde 458 ada 21 parselde konumlu 304 m2 kullanım alanına sahip arsa 53.000.000 TL bedel ile satılıktır. Konut alanında kalmakta olup 4 kat, ayrık nizam yapılaşma şartları bulunmaktadır. Parsel üzerinde 2 katlı eski bina bulunmaktadır.
| SATILIK 304 53.000.000 .-M² .-TL |
174.342 .-TL/M² |
|---|---|
| ---------------------------------------------- | -------------------- |
Tel 0 (535) 681 70 90
Küçükbakkalköy Mahallesi'nde 1923 ada 1, 2, 6, 7 parsellerde konumlu toplam 932 m2 kullanım alanına sahip arsa 140.000.000 TL bedel ile satılıktır. Ticaret alanında kalmakta olup Emsal:1,80, Yençok:15 kat yapılaşma şartlarına sahiptir.
| SATILIK | 932 | 140.000.000 | 150.215 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 531 573 37 03
Küçükbakkalköy Mahallesi'nde konumlu toplam 470 m2 kullanım alanına sahip arsa 67.000.000 TL bedel ile satılıktır. Ticaret alanında kalmakta olup Emsal:1,80, Yençok:15 kat yapılaşma şartlarına sahiptir.
|--|
Tel 0 531 573 37 03
Küçükbakkalköy Mahallesi'nde konumlu toplam 1200 m2 kullanım alanına sahip arsa 175.000.000 TL bedel ile satılıktır. Ticaret alanında kalmakta olup Emsal:1,80, Yençok:15 kat yapılaşma şartlarına sahiptir.
| SATILIK | 1200 .-M² |
175.000.000 .-TL |
145.833 .-TL/M² |
|
|---|---|---|---|---|
| --------- | -------------- | --------------------- | -------------------- | -- |
Tel 533 722 16 55
Taşınmazlar ile aynı mahallede 347 ada 8 parselde konumlu 450 m2 kullanım alanına sahip arsa 25.000.000 TL bedel ile satılıktır. Planda kamusal eğitim alanında kalmaktadır. Uzun süredir satışta olduğu bilgisi edinilmiştir.
|--|
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede piyasada alınıp satılan arsaların genellikle küçük ölçekli imar parsellerinin olduğu görülmüştür. Yakın çevreden seçilen emsallerden konum ve imar hakkı olarak en yakın olan beş adedi seçilerek konu parsel için karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır.
Bölgedeki ofis-dükkan emsalleri de incelenmiş olup, emsal karşılaştırma yaklaşımı ile ortalama birim m² değerleri bulunmuştur.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ BÜYÜK |
11% - 20% | |
| ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK |
1% - 10% | |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| SATILIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (ARSA-TL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
E:1 | E:2 | E:3 | E:4 | E:5 |
| SATIŞ FİYATI | 32.000.000 | 53.000.000 | 140.000.000 | 67.000.000 | 175.000.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | - | - | ||||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| ALAN | 9.451,46 | 0% 260 |
0% 304 |
0% 932 |
0% 470 |
0% 1.200 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 123.077 | 174.342 | 150.215 | 142.553 | 145.833 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
-40% | -40% | -40% | -40% | -35% | |
| E:1,50 | ||||||
| İMAR KOŞULLARI | (transfer | E:2,50 | E:1,50 | E:1,80 | E:1,80 | E:1,80 |
| YAPILAŞMA KOŞULLARINA |
sonrası | |||||
| İLİŞKİN | yapılaşma hakkı kaybı) |
-35% | -20% | -20% | -20% | -20% |
| DÜZELTME | Konut | |||||
| FONKSİYON | Ticaret+Konut | Konut | Ticaret | Ticaret | Ticaret | |
| FONKSİYONA İLİŞKİN |
||||||
| DÜZELTME | -15% | 0% | -20% | -20% | -20% | |
| MANZARA MANZARAYA |
||||||
| İLİŞKİN | 0% | -10% | 0% | 0% | 0% | |
| DÜZELTME KONUM |
||||||
| KONUMA İLİŞKİN | ||||||
| DÜZELTME | 0% | -10% | -10% | -10% | -10% | |
| DİĞER BİLGİLER | NİTELİKLİ PROJE GELİŞTİRMEYE |
|||||
| DİĞER BİLGİLERE | UYGUN-HİSSELİ | |||||
| İLİŞKİN | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | |
| DÜZELTME | ||||||
| PAZARLAMA | ||||||
| PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-80% | -70% | -80% | -80% | -75% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
34.400 | 24.615 | 52.303 | 30.043 | 28.511 | 36.458 |
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı bölge, gayrimenkul piyasasında en çok talep gören ve fiyat endeksi en hızlı değişen bölgelerden biri olarak göze çarpmaktadır. Ataşehir ve Ümraniye sınırları içerisinde yer alan Finans Merkezi Bölgesi son on yıl içerisinde şehrin önemli bir cazibe merkezi haline gelmiş olup bu süre içerisinde bölgedeki gayrimenkul projeleri yatırımcılarına büyük gelirler sağlamıştır. Ülkenin en hızlı prim yapmış bölgelerinden biri olan Ataşehir Bölgesinin bu hızlı yükselişinin arkasında düzenli yapılaşma, lüks ve prestijli konut projeleri ve en önemlisi Finans Merkezi kararı bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki arsa birim m² değerlerinin konum, büyüklük-imar koşulları-mülkiyet durumu gibi faktörlere bağlı olarak 100.000- 200.000 TL/m² aralığında büyük bir skala içerisinde yer aldıkları görülmüştür. Emsal taşınmazlar alan olarak küçük ölçekli parseller olması nedeni ile birim değerleri yüksektir. Değerleme konusu taşınmaz hisseli olması, üzerinden enerji nakil hattı geçiyor olması, fiziki özellikleri dikkate alınarak birim m² değeri öngörülmüştür.
| SATILIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (İŞYERİ BİRİMLERİ İÇİN) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 |
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ |
56.000.000 - |
65.000.000 | 39.000.000 | 51.000.000 | 25.000.000 - |
|
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
|
| ALAN | 100 | 185 | 360 | 239 | 339 | 170 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 302.703 | 180.556 | 163.180 | 150.442 | 147.059 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
5% | 10% | 10% | 10% | 5% | |
| NİTELİĞİ | Dükkan | Dükkan | Depolu Dükkan | Depolu Dükkan | Depolu ve Asma Katlı Dükkan |
Depolu ve Asma Katlı Dükkan |
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 20% | 20% | 20% | 20% | |
| KAT | Zemin | Zemin | Zemin | Zemin | Zemin | |
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| CEPHE | ||||||
| CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 5% | 0% | 5% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 10% | 10% | 10% | 10% | |
| DİĞER BİLGİLER | İnşaat Başlamamış |
|||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-15% | 20% | 25% | 20% | 20% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
207.000 | 257.297 | 216.667 | 203.975 | 180.531 | 176.471 |
| TAŞINMAZIN VE SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HİSSESİNİN (57393473/80000000) DEĞER TABLOSU |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) |
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hissesine Düşen Alan |
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hissesine Düşen Aritmetik Değer |
| 2434 | 11 | 9.451,46 m² | 34.400 TL/ m² | 325.130.224 TL | 6.780,65 m² | 233.254.409 TL |
| SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HİSSELERİNİN TOPLAM YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (TL) |
233.255.000 TL |
* 2434 ada 11 parsel imar durumuna göre E=1.50, konut imarlı olmasına karşın plan notlarına istinaden aynı planda kalan 2432 ada 11 parsel, 2436 ada 5 parsel, 2435 ada 17 parsele emsal transferi yapılmış, 2434 ada 11 parselin ruhsatı buna istinaden alınmıştır (Sinpaş GYO'dan alınan bilgiye göre 2434 ada 11 parselin 14.177,19 m² emsale esas yapı inşaat alanının; 2432 ada 11 parsele 4.902,72 m², 2436 ada 5 parsele 1.872,06 m², 2435 ada 17 parsele 4.710,55 m²'lik kısmı ile emsal transferi yapılmıştır.) 2434 ada 11 parsel için değer takdir edilirken bu durum göz önünde bulundurulmuştur.
Parsel için ruhsat ve projeler onaylanmış, ancak parsel üzerinde herhangi bir inşaat çalışması bulunmamaktadır. İnşaatın başlamamış olması nedeniyle yeniden inşa etme maliyeti yaklaşımı kullanılmamış, arsa değerlemesi yapılmıştır.
Parsel için ruhsat ve projeler onaylanmış, ancak parsel üzerinde herhangi bir inşaat çalışması bulunmamaktadır. Parsel için alınan ruhsatların süresi dolmuş olup, ruhsat yenilemesi yapılması gerekmektedir.
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile yaklaşık 10 yıl vadeli sabit faizli devlet tahvilinin faizi son üç yıl ortalaması yaklaşık %20 civarındadır.
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Gayrimenkullerin arsa nitelikli olması ayrıca, iyi bir lokasyonda bulunması gayrimenkul piyasası için avantaj olarak kabul edilebilir. Taşınmazın hisseli olması, henüz üzerinde inşaat başlamamış olması, uzun vadeli yatırım olması nedeni ile gayrimenkulün projeye dönüştürülmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risklerde dikkate alınarak risk primi %5,00 olarak kabul edilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
% 20 Risksiz Oran + % 5,00 Risk Primi
= % 25,00 İskonto oranı
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %25 olarak kabul edilmiştir
2434 ada 11 parsel imar durumuna göre E=1.50, konut imarlı olmasına karşın plan notlarına istinaden aynı planda kalan 2432 ada 11 parsel, 2436 ada 5 parsel, 2435 ada 17 parsele emsal transferi yapılmış, 2434 ada 11 parsel ruhsatı buna istinaden alınmıştır (Sinpaş GYO'dan alınan bilgiye göre 2434 ada 11 parselin 14.177,19 m² emsale esas yapı inşaat alanının; 2432 ada 11 parsele 4.902,72 m², 2436 ada 5 parsele 1.872,06 m², 2435 ada 17 parsele 4.710,55 m²'lik kısmı ile emsal transferi yapılmıştır.)
Değerleme konusu taşınmaz için ruhsattaki toplam inşaat alanı 6630,5 m² 'dir. Ruhsat belgesinde işyeri nitelikli alan 3.306,65 m²'dir. Süresi dolan ruhsat belgesine istinaden tarafımıza iletilen satılabilir alan bilgisi 3.859,30m² olup, ina tablosunda bu şekilde öngörülmüştür.
| ADA | PARSEL | FONKSİYON | ALAN | SATILABİLİR ALAN |
|---|---|---|---|---|
| 2434 | 11 | spor+işyeri | 9.451,46 m² | 3.859,30 m² |
Taşınmaz için yatırım süreci 24 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir.
Net bugünkü değere ulaşılırken 3 farklı indirgeme oranı alınmıştır. Nihai indirgeme oranı % 25,00 olarak kabul edilmiştir.
Ticari satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 207.000.-TL/M² ile gerçekleşeceği 2. dönem bir önceki yıla göre enflasyon oranı da dikkate alınarak %35 artacağı varsayılmıştır.
Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.
Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.
Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
| NAKİT AKIŞI | ||||
|---|---|---|---|---|
| YATIRIM SÜRECİ | 48 | |||
| TOPLAM SATILABİLİR DÜKKAN ALANI (m²) | 3.859,30 | |||
| TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m²) | 3.859,30 | |||
| TOPLAM | ||||
| 1. dönem | 2. dönem | |||
| NAKİT GİRİŞLERİ | ||||
| Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Dükkan) | 40,00% | 60,00% | ||
| Satılan Brüt Alan (Dükkan) | 1.544 m² | 2.316 m² | 3.859,30 m² | |
| Ortalama Birim Satış Fiyatı (Dükkan) | 207.000 TL/m² | 279.450 TL/m² | ||
| Yıllık Artış Oranı | 35,00% | |||
| Satış Geliri (Dükkan) | 319.550.040,0 TL | 647.088.831,0 TL | 966.638.871 TL | |
| Satış Gelirleri ( Toplam ) | 669.776.884 TL | 319.550.040 TL | 647.088.831 TL | 966.638.871 TL |
| Nakit Akım | 319.550.040 TL | 647.088.831 TL | 966.638.871 TL | |
| Net Bugünkü Değer (NPV) | 678.545.058 TL | 669.776.884 TL | 661.200.480 TL | |
| İNDİRGEME ORANI | 24,00% | 25,00% | 26,00% | |
| Hasılat Paylaşımı Oranı | 55% | |||
| Geliştirilmiş Arsa Değeri (TL) | 368.377.286 | |||
| Arsa Değeri (TL) %85 | 313.120.693 | |||
| Bugünkü Arsa m² birim Değeri (TL/m²) | 33.129,35m² |
Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları %25,00 indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra edinilen tecrübeler ve verilerin göz önünde bulundurulması sonucunda, projenin tamamlanması halindeki toplam değerinin 966.638.871.-TL olarak hesaplanmış olup, net bugünkü değeri için %25,00 indirgeme oranı kabul edilerek Projenin tamamlanması durumundaki net bugünkü değer olarak 669.776.884.-TL olarak hesaplanmıştır.
Taşınmazların bulunduğu ilçede yapılan incelemelerde, bölgede inşaat yapan kişilerle yapılan görüşmelerde hasılat paylaşımı oranının %50 ila %60 civarında olduğu bilgisine ulaşılmıştır.
Elde edilen bilgilere istinaden parsel üzerinde inşa edilecek yapılardan elde edilecek hasılat oranının % 55 olduğu, bu oran üzerinden elde edilen değerin geliştirilmiş arsa değeri olduğu kabul edilmiş geliştirilmiş arsa değerinin % 85' inin bugünkü arsa değeri olduğu (bölgede yapılan projelerde ortalama %15 kar elde edildiği, buradan hareketle geliştirilmiş arsa değerinin bugünkü arsa değerinin % 15 kar edilmiş değeri olduğu tespit ve kabul edilmiştir) ve bu kabule istinaden elde edilen veriler aşağıdaki tablolarda gösterilmiştir.
| HASILAT PAYLAŞIMI YÖNTEMİNE GÖRE ARSANIN DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Toplam Satış Hasılatının Net Bugünkü Değeri | 669.776.884 | .-TL | ||
| Hasılat Payı Oranı | 55% | |||
| Geliştirilmiş Arsa Değeri (TL) | 368.377.286 | .-TL | ||
| Bugünkü Arsa Değeri (TL) | 313.120.693 | .-TL | ||
| Toplam Arsa Alanı | 9.451,46 | .-m2 | ||
| Bugünkü Ortalama Arsa Birim Değeri (TL/m2) | 33.129,35 | .- TL/m2 |
||
| Bugünkü Arsa Değeri Sinpaş GYO A.Ş.'nin Hissesine Tekabül Eden(TL) | 224.638.551 | .-TL |
Değerleme konusu parselin en etkin ve verimli kullanımlarının plan fonksiyonlarına uygun olarak proje geliştirilmesi olacağı düşünülmektedir.
■ Pazar Yaklaşımı Yöntemine göre;
| 1 ADET PARSELİN DEĞERİ | 325.130.224 TL |
|---|---|
| 1 ADET PARSELİN SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HİSSESİNE TEKABÜL EDEN HİSSESİNİN TOPLAM DEĞERİ |
233.255.000 TL |
| 1 ADET PARSELİN DEĞERİ | 313.120.693 TL |
|---|---|
| 1 ADET PARSELİN SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HİSSESİNE TEKABÜL EDEN HİSSELERİNİN TOPLAM DEĞERİ |
224.638.551 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. İki yöntem ile bulunan değerlerin birbirinden farklı olduğu görülmektedir. Gelir indirgeme yaklaşımında alınan imar koşullarının değişmemiş olması nedeni ile ruhsatlar göz önünde bulundurulmuştur. Ayrıca Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir indirgeme yöntemine göre dikkate alınan koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak tebliğdeki 10.3 nolu maddeye istinaden kılavuz hükümleri tekrar değerlendirilmek sureti ile piyasa yaklaşımı yönteminde değere ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne, söz konusu parseller için pazar yaklaşımı ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Değerlemesi yapılan taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu olmadığından, müşterek veya bölünmüş kısımlar bulunmamaktadır
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş güncel bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi direkt olarak kullanılmamış olup piyasa koşullarına göre öngörülmüştür.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazların tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Hakkında Görüş
Taşınmaz ''Arsa' niteliğinde olup, parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Kira değeri analizi yapılmamıştır.
Parsel için ruhsat ve projeler onaylanmış, ancak parsel üzerinde herhangi bir inşaat çalışması bulunmamaktadır. 18.01.2022 tarihli isim değişikliği ruhsatı bulunmakta olup ruhsat süresi dolmuştur.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmazlar bu kapsamda değildir.
- Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22-1 a maddesinde arsalar alınabileceği, 22-1-ç maddesinde ise kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca 22-1 d maddesi uyarınca gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Taşınmaz ''Arsa' niteliğinde olup, parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmaz için ruhsat ve projeler onaylanmış olup, fiziki olarak inşaat henüz başlamamıştır. Ruhsat süresinin dolmuş olması ve parsel üzerinde herhangi bir inşaa faliyet bulunmaması nedeni ile arsa olarak değerlendirilmiştir. Müşterinin sahip olduğu hisselerin "ARSA" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne bulunmasında bir sakınca bulunmamakta olduğu öngörülmektedir.
Değerleme konusu parsel hisseli mülkiyet yapısına sahip olup Sinpaş GYO A.Ş. hisseleri üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı takyidat bulunmamaktadır. Tebliğ'in 22-1-c ve j maddeleri açısından irdelendiğinde, değerleme konusu parsel üzerinde bulunan takyidatlar değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte değildir. Bu itibarla değerleme konusu parselde müşterinin sahip olduğu hisselerin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında bir sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, altyapı ve ulaşım olanakları, arazinin kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda rapor konusu taşınmazların TAŞINMAZIN SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HİSSESİNE TEKABÜL EDEN DEĞERİ
tarihli toplam değeri için ; 31.12.2024
(İki Yüz Otuz Üç Milyon İki Yüz Elli Beş Bin Türk Lirası )
Eren KURT
Sorumlu Değerleme Uzmanı
402003
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı
.-TL 256.580.500
kıymet takdir edilmiştir.
Gizem GEREGÜL EVLEK Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ
409558
Lisans No: Lisans No: Lisans No:
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
* KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
* Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez. Değerleme kuruluşunun yazılı onayı
405453
* olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.