Regulatory Filings • Jan 10, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 02.12.2024 | |||
|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
04.12.2024 | |||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 | |||
| RAPOR TARİHİ | 09.01.2025 | |||
| RAPOR NO | SNP-2410083 | |||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | |||
| DEĞERLEME KONUSU | ÜMRANİYE İLÇESİ FİNANSKENT MAHALLESİ 2436 ADA 6 PARSELDE YER ALAN SİNPAŞ PALAS PROJESİNDE YER ALAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLER |
|||
| DEĞERLEME ADRESİ | SİTE MAHALLESİ YAHYA KEMAL CADDESİ (2436 ADA 6 PARSEL) ÜMRANİYE / İSTANBUL |
|||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Gizem GEREGÜL EVLEK-Değerleme Uzmanı(Lisans No:409558) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı(LisansNo:405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
|||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Ekler
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan, tarafımıza müşteri tarafından iletilmiş olan 11.11.2024 tarihli stok kayıtlarına istinaden, Finansehir Palace projesinde yer alan bağımsız bölümlerin değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Dikilitaş Mah., Barbaros Bulvarı, Yenidoğan Sokak, Sinpaş Plaza, No: 36, Beşiktaş İSTANBUL
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan, tarafımıza müşteri tarafından iletilmiş olan 11.11.2024 tarihli stok kayıtlarına istinaden, Finansehir Palace projesinde yer alan bağımsız bölümlerin değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için SNP-2410083 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Bu rapor; Müşteri tarafından iletilen 11.11.2024 tarihi itibariyle Müşteri'nin stoklarında yer alan bağımsız bölümleri kapsamaktadır.
Gizem GEREGÜL EVLEK raporu hazırlayan değerleme uzmanı, Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ raporu kontrol eden değerleme uzmanı, Eren KURT raporu onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde SPK mevzuatı kapsamında 3 adet rapor hazırlanmıştır. Söz konusu raporlarda değerleme konusu taşınmaz bölgedeki diğer parsellerle birlikte raporlanmıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | SNP-1810019 | SNP-1910074 | SNP-2310010 |
| Rapor Tarihi | 8.01.2019 ÜMRANİYE İLÇESİ ÇAKMAK |
5.01.2023 | |
| Rapor Konusu | MAHALLESİ 2436 ADA 5 PARSELDE YER ALAN SİNPAŞ PALACE PROJESİ |
ÜMRANİYE İLÇESİ FİNANSKENT MAHALLESİ 2436 ADA 6 PARSELDE YER ALAN SİNPAŞ PALAS PROJESİ (196 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM) |
İSTANBUL İLİ ÜMRANİYE İLÇESİ ÇAKMAK MAHALLESİ 2436 ADA 6 PARSELDE YER ALAN SİNPAŞ PALAS PROJESİNDE YER ALAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLER |
| Raporu Hazırlayanlar | Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
Ozan ALDOĞAN Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
Gizem GEREGÜL EVLEK Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
377.560.731 | 127.805.461 | 233.797.865 |
| İli | : | İSTANBUL |
|---|---|---|
| İlçesi | : | ÜMRANİYE |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | FİNANSKENT |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 2436 |
| Parsel No | : | 6 |
| Alanı (m²) | : | 27.503,53 |
| Vasfı | : | 7.Blok 16 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası |
| Sınırı | : | PLANINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | |
| Sahibi | : | |
| Blok No | : | |
| Kat No | : | |
| Bağ.Bl.No | : | Bağımsız Bölüm Bilgileri Ek.2'de sunulmuştur. |
| Yevmiye No | : | |
| Cilt No | : | |
| Sayfa No | : | |
| Tapu Tarihi | : |
Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 04.12.2024 tarihli takbis belgeleri Sinpaş GYO A.Ş. Yetkililerinden tarafımıza iletilmiş olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde;
TEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine 99 yıl müddet ile 0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Başlama Tarihi: 14/11/2016( (28.12.2016-38917)
(Söz konusu şerh kurumun rutin uygulaması niteliğinde olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının "c" ve "j" bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmaza olumsuz etkisi bulunmadığı kanaatine varılmıştır. ) Beyan:
*7. Blok 16 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası KM ne Çevrilmiştir. Tarih:13.10.2023 Yevmiye:43912
* 8. Blok,10 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası KM ne Çevrilmiştir. Tarih:27.03.2023 Yevmiye: 12885
*Yönetim Planı: 15.02.2019 (Tarih:29.03.2019, Yevmiye:9493)
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde ilgili beyanın taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Son 3 yılda gerçekleşen alım satım işlemi bulunmamaktadır.
Söz konusu parsel; 21.06.2011-20.02.2022 tarihli 1/1000 ölçekli Ümraniye, Site Mahallesi, 37 Pafta, Revizyon Uygulama İmar Planına göre; Yençok=20 kat, E=1.50 yapılanma şartlarına sahip ayrık nizam konut alanı'nda kalmaktadır. 2436 ada 6 parsel 2 ve 5 parsellerin tevhidi sonucu (2436 ada 5 parselde 1,3 ve 4 parsellerin tevhidi sonucu) oluşmuştur.
Ayrıca parsel, 22.04.2016-13.01.2023 t.tarihli Ümraniye-Ataşehir-Göztepe Metro Hatıı Projesine ilişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı'ndan etkilenmekte olup, İstanbul Büyükşehir Belediyesi Raylı Sistem Daire Başkanlığı görüşü alınmadan uygulama yapılamaz.
Donatı Alanları Kamu Eline Geçmeden Uygulama Yapılamaz.
Planlama Alanı Bütününde İmar Kanunun 18. Maddesine Göre Uygulama Yapılacaktır.
Enerji Nakil Hatlarının Geçtiği Alanlarda Ve Trafo Merkezi Alanında "Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği" Hükümleri Geçerlidir.
Enerji Nakil Hatlarının Geçtiği Alanlardaki Enerji Nakil Hattı Koruma Kuşağı Boyunca İlgili Kuruluştan (Teiaş) Görüş Alınarak Uygulama Yapılacaktır.
İstanbul Se Ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü (İski) Görüşü Doğrultusunda Uygulama Yapılacaktır.
Planlama Alanı Bütününde Jeolojik-Jeoteknik Etüt Yapılarak Uygulama Yapılacaktır.
Konut Ve Ticaret Alanlarında E=1.50 Ve Hmax=Serbesttir.
Mevcut Binaların Bulunduğu Alanlarda Minimumu Parsel Büyüklüğü 1500 M2, Diğer Alanlarda Minimum Parsel Büyüklüğü 5000 M2'dir
Planlama Alanında Yapılacak Yapıların Avan Proje Onayları İlçe Belediyesi Tarafından Yapılacaktır; Ancak İstanbul İmar Yönetmeliği'nde Belirtilen Koşullara Haiz Yapıların Avan Proje Onayları İ.B.B Tarafından Yapılacaktır.
Doğal Zemin Kotunun Altında Ve Yol Cephelerinde Çekme Mesafelerinin Gerisinde Kalmak Kaydı İle Parsel Tamamında Bodrum Kat Yapılabilir. Doğal Zemin Kotu Üzerine Çıkan Kısımlarda Bodrum Katlarda Da Planda Verilen Çekme Mesafesine Uyulması Zorunludur.
Konut Alanlarında Yapılaşma Şartları İçinde Emsalin %5'ini Aşmamak Koşulu İle Konutların Zemin Katlarında Veya Maksimumu 2 Katlı Ayrı Yapı Şeklinde Günlük İhtiyaçları Karşılamaya Yönelik Ticari Ve Sosyal Birimler Yer Alabilir. Bu Alanlar Emsale Dahildir.
Parsellerin Birleşmesinin Teşvik Edilmesi Amacı İle Parsel Büyüklüğünde 10000 Metrekareye Ulaşıldığında %5, 20000 Metrekareye Ulaşıldığında %10 Emsal Arttırımı Yapılır.
Planda Ticaret Lejandı İle Gösterilen Alanlarında; Günlük, Haftalık Gereksinimlere Yönelik Alışveriş Birimleri (Market, Lokanta, Restoran, Ezcane, Tuhafiye, Sağlık Vb. ), Özel Hizmet Birimleri (Banka, Sigorta) Eğlence, Spor Ve Sosyal Aktivite Birimleri Yer Alabilir. Bu Alanlarda Ofis, Büro, Otel, Motel Yapıları Yer Alabilir. Konut Yapılamaz, Konaklama Birimleri Bağımsız Bölüm Şeklinde Yapılamaz.
Kamuya Terk Edilen Alanlarda Kamu Yararına Altyapı Amaçlı Teknik Kullanımlar (Trafo, Su Deposu, Arıtma Tesisi Vb.) Yer Alabilir.
Kamu Eline Geçen (Terk Edilen) Park Alanlarında Spor Tesisi Yapılabilir. Bu Tesislerin Konumları Ve Büyüklükleri Mimari Avan Projesine Göre Belirlenir. Ancak Bu Tesislerin Toplam İnşaat Alanı, Terk Edilen Park Alanların Büyüklüğü Üzerinden Kaks: 0,05'i Geçemez.
Plan Tasdik Sınırları İçinde Kalmak Ve Transfere Konu Parsel Maliklerin Muvafakati İle Parseller Arasında Emsal Transferi Yapılabilir.
Arazinin Engebeli Bölgelerinde Peyzaj Projesine Uygun Olarak Daha Verimli Kullanılmak Üzere Mevcut Binaların Oturduğu Alanlar Hariç Zemin Tanzimi Yapılabilir.
Bu Plan Notlarının Kapsamı Dışında Kalan Konularda İstanbul İmar Yönetmeliği Hükümleri Geçerlidir.
Emsal Transferi Yoluyla Parsellerin Yapılaşma Değeri E=2,50'yi Aşamaz. Emsal Hakkının Tamamı Başka Parsellere Transfer Edilen Parsellerin Plan Değişikliği Yapılarak Donatı Alanı Haline Getirilmesi Ve Kamuya Terkini Zorunludur. Emsal Hakkı Transferi Yapılan Parsellerde, Parsellerin Yeni Oluşan Emsal Değerleri Plan Değişikliği Yapılarak Planlara İşlenmeden Yapı Kullanma İzin Belgesi Kullanılamaz.
Zorunlu Olan Hallerde İstanbul İmar Yönetmeliği'ne Göre Hesap Edilen Bloklar Arası Mesafelerde Maksimum 1 M. Azaltma Yapmaya Belediyesi Yetkilidir.
İskan Edilen Bodrum Katlar Emsale Dahildir.
Son 3 yıllık imar durumunda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
Taşınmaza ait yapı ruhsat belgeleri aşağıdaki gibidir. Ümraniye Belediyesinden edinilen bilgilere ve Sinpaş GYO A.Ş. yetkilileri tarafından tarafımıza iletilen ruhsatlar ve iskana dair bilgiler tablo olarak gösterilmiştir.
| Blok Adı | İlk Ruhsat Tarihi |
İlk Ruhsat Sayısı |
Tadilat Ruhsat Tarihi |
Tadilat Ruhsat Sayısı |
İnşaat Sınıfı Yapı Grubu |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.BLOK | 9.09.2016 | 16/18532 | IVA | ||
| 2.BLOK | 9.09.2016 | 16/18532 | IVC | ||
| 3.BLOK | 6.08.2015 | 2015/15417 | 9.09.2016 | 16/18532 | IIIB |
| Blok Adı | Yenileme Ruhsat Tarihi |
Yenileme Ruhsat Sayısı |
İsim Değişikliği Ruhsat Tarihi |
İsim Değişikliği Ruhsat Sayısı |
İnşaat Sınıfı Yapı Grubu |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.BLOK | 10.08.2018 | 18/11276 | 31.12.2018 | 18-20455 | IVA |
| 2.BLOK | 10.08.2018 | 18/11276 | 31.12.2018 | 18-20455 | IVC |
| 3.BLOK | - | - | - | - | - |
| Blok Adı | Bağımsız Bölüm Sayısı |
Konut Alanı | Ticaret Alanı | Ortak Alan | Toplam Alan |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.BLOK | 27 | 3.220,45 | 0,00 | 6.203,17 | 9.423,62 |
| 2.BLOK | 75 | 7.584,12 | 0,00 | 2.089,99 | 9.674,11 |
| 3.BLOK | 66 | 6.011,25 | 1.295,81 | 9.512,94 | 16.820,00 |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok Adı | Tarih | Sayı | İnşaat Alanı | İnşaat Sınıfı Yapı Grubu |
||||
| 1.BLOK | 20.01.2020 | 19/8992 | 9.423,62 | IVA | ||||
| 2.BLOK | 20.01.2020 | 19/8992 | 9.674,11 | IVC | ||||
| 3.BLOK | 31.10.2018 | 2018/11756 | 16.820,00 | IIIB |
2436 ada 6 parselde tüm blokların inşaatının tamamlandığı görülmüştür. Tüm bloklar tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi almıştır. Yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması, oturumun başlamış olması ancak kat mülkiyetine geçilmemiş olması nedeni ile inşaat seviyesi %99 olarak kabul edilmiştir.
Merya Yapı Denetim Ltd.Şti. Adres: Burhaniye Mahallesi, Gedik Sokak No:5/1 Üsküdar/İstanbul 3, 4, 7, 8 Bloklar: Atlas İstanbul Yapı Denetim Ltd. Şti. Adres: Burhaniye Mahallesi, Gedik Sokak No:5/1 Üsküdar/İstanbul
Proje için takdir edilen değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup, projede değişiklik yapılması, farklı bir projenin uygulanması durumunda değer değişebilecektir.
Değerleme konusu projede yer alan blokların C sınıfı enerji kimlik belgeleri bulunmakta olup ilgili belgeler ekte yer almaktadır.
| ENERJİ KİMLİK BELGELERİ TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok Adı | EKB Tarih | Geçerli Belge No Tarihi |
|||||
| 1.BLOK | 23.08.2019 | 23.08.2029 | Y22347BCE5C8F | C | |||
| 2.BLOK | 23.08.2019 | 23.08.2029 | Y22341032C796 | C | |||
| 3.BLOK | 21.04.2018 | 21.04.2028 | Y22349638CAA7 | C |
Değerlemeye konu olan proje; İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 2436 ada 6 parselde yer alan 27.503,53 m² alanlı arsa üzerinde tanımlanmış olan Sinpaş Palas Projesinde yer alan Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. stoklarında bulunan bağımsız bölümlerdir.
Proje Ümraniye İlçesi'nde Finanskent Mahallesi'nde yer almaktadır. Ataşehir ilçesine oldukça yakın konumdadır. Yakın çevresi konut fonksiyonlu gelişmiştir. Yakın konumda Soyak Yenişehir, İstanbul Finans Merkezi, Sarphan Finanspark Projesi, Metropol İstanbul projeleri bulunmaktadır.
İnşaatı devam eden İstanbul Finans Merkezi karşısında kalmakta olup yatırım projeleri ve nitelikli konut projelerinin olduğu ve gelişmekte olan bölgede yer almaktadır. Tem Bağlantı Yolu, D-100 Yolu ve çevre yollarının kesiştiği noktada bulunmakta olup ulaşılabilirliği yüksektir. Nitelikli konut projelerinde orta üst ve üst gelir grubunun hedeflendiği düşünülmektedir.
Taşınmazlara Ümraniye Merkez üzerinden Akdeniz Caddesi ile Ataşehir yönüne yönüne devam edildiğinde Şenol Güneş Bulvarı ile veya Taşınmaza D-100 veya otoyol bağlantısı kullanılarak Ümraniye-Tem bağlantısı yönünden Cevahir Caddesi vasıtası ile ulaşılabilmektedir. sağlanmaktadır. Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne yaklaşık 16 km., Boğaziçi Köprüsü'ne yaklaşık 12km, D-100 Yolu'na yaklaşık 7,2km mesafededir.
Değerleme konusu 2436 ada 6 parsel 27.503,53 m² arsa üzerinde konumlanmış olup Sinpaş Palas projesinin ilk etabıdır. Parsel yaklaşık olarak düzgün olmayan amorf formunda bir yapıya sahiptir. Orta eğimli arazi yapısına sahiptir. Sinpaş Palas Projesinde 8 adet konut bloğu bulunmaktadır. Proje kapsamında 552 adet konut birimi ve 20 adet ticari birim olmak üzere toplam 572 adet ünite bulunmaktadır. Taşınmazlar için kat irtifakı kurulmuştur. Ticari birimler 3., 4. ve 5. blokta konumlanmışlardır. Sinpaş Palas Projesinde ruhsattaki konut alanları toplam 50.105,35 m², ticaret alanları toplam 2.953,93 m² ve ortak alanlar toplam 41.524,85 m² alanlı olup ruhsatlar toplam inşaat alanı 94.584,13 m² alanlıdır.
Projede yer alan bloklar 1., 2., 3., 4., 5., 6., 7. ve 8. bloklar olarak tanımlanmıştır. Değerlemeye konu taşınmazlar 1., 2. ve 3. bloklarda yer almaktadır. Projede bodrum katlar konut ve otopark olarak tanımlıdır.
1. Blok: Konut bloğu olarak tanımlanmıştır. Bu blok 2 bodrum kat, zemin kat ve 5 Normal kat olarak tasarlanmıştır. Blok içerisinde 27 adet konut birimi bulunmaktadır.
2. Blok: Konut bloğu olarak tanımlanmıştır. Bu blok 1 bodrum kat, zemin kat ve 14 Normal kat olarak tasarlanmıştır. Blok içerisinde 75 adet konut birimi bulunmaktadır.
3. Blok: Konut+Ticaret bloğu olarak tanımlanmıştır. Bu blok 2 bodrum kat, zemin kat ve 5 Normal kat olarak tasarlanmıştır. Blok içerisinde 56 adet konut birimi ve 10 adet işyeri-ofis birimi bulunmaktadır.
1., 2., 3. bloklarda inşaat tamamlanmış ve oturum başlamış olup ancak kat mülkiyetine geçilmemiş olması nedeni ile inşaat seviyesi %99 kabul edilmiştir.
2436 ada 6 parsel için tüm blokların inşaatı tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi alınmıştır.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Harita 1 - İstanbul'un Konumu
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.655.924 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
1960 yılına kadar Üsküdar'a bağlı köy olarak kalan Ümraniye'de 1963 yılında belediye teşkilatı kurulmuş ancak 1980'daki askeri darbeden sonra belediye teşkilatı feshedilerek Üsküdar belediyesine bağlı bir Şube Müdürlüğüne dönüştürülmüştür. 04.07. 1987 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 3392 sayılı Kanunla İlçe olan Ümraniye'de ilk yerel seçim 1989'da yapılmıştır. Hızla gelişen Ümraniye İlçesinden 2008 yılında Çekmeköy ve Sancaktepe İlçeleri ayrılmış, bazı mahalleler de yeni kurulan Ataşehir İlçesine verilmiştir. Ümraniye İlçesinde 35 mahalle muhtarlığı mevcuttur. Ümraniye İlçesinde Kaymakamlık ve Bakanlıkların Taşra teşkilatı olan İlçe Müdürlükleri ile Askerlik Şubesi Başkanlığı mevcut olup, Garnizon Komutanlığı Çekmeköy İlçesinde konuşlu bulunan Hava Kuvvetleri Komutanlığına bağlı 15. Füze Üs Komutanlığı tarafından ifa edilmektedir. İlçe Adliyesi 03.02.2013 tarihi itibariyle Kartal İlçesindeki Bölge Adliyesine taşınmıştır.
Ümraniye Marmara Bölgesinde, İstanbul'un Anadolu yakasında yer almaktadır. Ümraniye'nin doğusunda Sancaktepe, güneyinde Ataşehir, batısında Üsküdar, kuzeyinde Çekmeköy ve Beykoz ilçeleri yer almaktadır. Ümraniye'nin denizden yüksekliği 120 metre olup, doğuya doğru Yukarı Dudullu kısmında 180 metreye kadar çıkar. Yüzölçümü 45 km² dir. İlçe sınırları içinde büyük dağ, göl ve akarsu yoktur. Geçmişte ormanlar ile kaplı iken tahribat nedeniyle küçük topluluklar halinde bulunan birkaç yer dışında orman kalmamıştır.
İlçede hem Karadeniz hem Akdeniz iklim özellikleri görülür. Kışları Akdeniz bölgesi gibi cephesel yağışların etkisi altında kalırken, yazları Karadeniz'in etkisiyle Akdeniz bölgesi kadar kurak geçmez. Yükseltinin az olması yağış miktarının fazla olmasını engeller. Her ne kadar boğazdan gelen deniz ikliminden etkilense de Çamlıca tepelerinin engellemesiyle karasal iklimin özellikleri de görülebilmektedir.
Ümraniye nüfusu 2023 yılına göre 732.760. Bu nüfusun, 361.098'i erkek ve 362.662'si kadın kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,05 erkek, %49,95 kadındır.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | |||
| L | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | ||||
| п | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | ||||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||||
| $\overline{N}$ | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | |||
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | ||||
| $H_{(i)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | ||||
| $\mathbf{III}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6,5 | ||||
| $\mathbf{N}^{(r)}$ | 8 5 2 7 6 8 3 | 307925 | 241,9 | 4,6 | ||||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205.7 | 5,3 | |||
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
TÜİK, Konut satışı istatistik Eylül ayı verilerine göre;
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu.
Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %31,0 oranında azalarak 2 bin 22 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin oldu.
| Yıl | Toplam | İpotekli satışlar |
Diğer satışlar |
İpotekli Satışların Payı |
Toplam | İlk satış | İkinci el satış |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024* | 947.236 | 92.310 | 854.926 | 9,75% | 947.236 | 300.879 | 646.357 |
| 2023 | 1.225.926 | 177.748 | 1.048.178 | 14,5% | 1.225.926 | 379.542 | 846.384 |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 |
| 2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 |
| 2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
| 2013 | 1.157.190 | 460.112 | 697.078 | 39,8% | 1.157.190 | 529.129 | 628.061 |
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları Eylül 2024 (TUİK) (2024 yılı Ocak-Eylül ayı verilerini kapsamaktadır.)
TÜİK, Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024 verilerine göre;
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçüm %30,9 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 880 | $-7,7$ | 699 960 | $-3,7$ | 146 157 001 | $-3,5$ | |
| 26 132 | $-22.1$ | 131 079 | $-24.9$ | 27 578 544 | $-19.6$ | ||
| Ш | 29 076 | $-4.8$ | 144 994 | $-8.0$ | 30 842 887 | $-2,9$ | |
| Ш | 28 310 | $-7,0$ | 145 953 | $-2.6$ | 32 197 340 | $-3.4$ | |
| IV | 44 362 | 0,8 | 277 934 | 13,7 | 55 538 229 | 6,6 | |
| 2023 | 139 711 | 9,3 | 857867 | 22,6 | 168 202 851 | 15,1 | |
| ı | 23 896 | $-8.6$ | 131 765 | 0,5 | 27 021 531 | $-2.0$ | |
| $\mathsf{I}$ | 31 136 | 7,1 | 192 867 | 33.0 | 39 225 941 | 27.2 | |
| Ш | 35 495 | 25.4 | 198 252 | 35,8 | 39 436 673 | 22.5 | |
| IV | 49 184 | 10.9 | 334 983 | 20,5 | 62 518 705 | 12,6 | |
| 2024 | т | 28 605 | 19.7 | 176 976 | 34.3 | 35 902 111 | 32.9 |
| $\mathsf{I}$ | 24 082 | $-22.7$ | 137 210 | $-28.9$ | 27 105 409 | $-30.9$ |
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüzölçüm %14,7 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 18,1 milyon m² iken; bunun 9,3 milyon m²'si konut, 5,2 milyon m²'si konut dışı ve 3,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 188 | 7,7 | 642 394 | 2,5 | 129 042 839 | 1,1 | |
| 22 486 | 7,2 | 155 473 | $-2,3$ | 30 447 817 | $-7,8$ | ||
| Ш | 22 994 | 24.2 | 149 530 | 23,7 | 29 494 241 | 21,5 | |
| Ш | 22 836 | 4,1 | 137 569 | $-0,7$ | 27 562 683 | $-2,4$ | |
| IV | 30 872 | 0,6 | 199 822 | $-4,0$ | 41 538 099 | $-1,4$ | |
| 2023 | 86818 | $-12,5$ | 535 115 | $-16,7$ | 107 747 109 | $-16,5$ | |
| 20 216 | $-10.1$ | 126 248 | $-18.8$ | 25 264 025 | $-17.0$ | ||
| Ш | 18 033 | $-21,6$ | 107 780 | $-27,9$ | 21 207 503 | $-28.1$ | |
| Ш | 19721 | $-13,6$ | 117 259 | $-14,8$ | 23 720 306 | $-13.9$ | |
| IV | 28 848 | $-6,6$ | 183828 | $-8,0$ | 37 555 275 | $-9,6$ | |
| 2024 | ı | 28 624 | 41.6 | 175 413 | 38,9 | 36 760 688 | 45,5 |
| Ш | 15 378 | $-14.7$ | 82 430 | $-23.5$ | 18 100 224 | $-14,7$ |
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi – Betam tarafından yayınlanan 2024 Ekim tarihli araştırma raporuna göre;
Ağustostan eylüle ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı eylülde ülke genelinde yüzde -18,6, İstanbul'da yüzde -19,2, Ankara'da yüzde -18,1, İzmir'de ise yüzde - 15,3 olmuştur. Konut cari fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı ağustosa kıyasla ülke genelinde 2,5 puan azalarak yüzde 21,6'ya düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı 30.416 TL olmuştur. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul'da yüzde 20,8, Ankara'da yüzde 22,4 ve İzmir'de yüzde 26,6 olmuştur. Ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul'da 41.667 TL, Ankara'da 23.161 TL ve İzmir'de 35.633 TL'dir.
Konut talebi endeksi Eylül 2024'te Ağustos 2024'e kıyasla yüzde 1,2 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı ülke genelinde, İstanbul'da ve İzmir'de artarken Ankara'da azalmıştır. Satılan konut sayısı ülke genelinde, Ankara'da ve İzmir'de azalırken İstanbul'da artmıştır. Satılık ilan sayısı ise hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul ve İzmir'de artmış, Ankara'da ise azalmıştır.
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Ümraniye Belediyesi, WebTapu Sistemi, Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Finansşehir Palace Projesinde kat irtifakı kurulmuş olup, değerlemesi talep edilen stoklarda yer alan bağımsız bölümlere ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; - Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
Ataşehir'de konumlu projede kat sayısı 20 ile 61 arasında değişen 5 konut bloğu, 3 adet yatay ofis binası ile otel ve kongre merkezi fonksiyonları bir arada yer almaktadır.
| Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
|---|---|---|---|---|
| Promes Real Estate 0 (534) 960 71 31 |
1+1 21. kat |
68m² | 7.150.000 TL | 105.147 TL/m² |
| Keller Williams Karma Gayrimenkul 0 (532) 445 80 70 |
1+1 10. kat |
65m² | 6.500.000 TL | 100.000 TL/m² |
| Ortalama | 133m² ######## |
102.631,58 TL/m² |
| İKİNCİ EL KONUT KİRALIK İLANLARI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|||||
| Lotus GYD 0 (532) 646 46 47 |
1+1 7. kat |
65m² | 35.000 TL | 538 TL/m² | ||||
| Naturel Gayrimenkul 0 (533) 234 15 75 |
2+1 30+üzeri |
117m² | 57.000 TL | 487 TL/m² | ||||
| Ortalama | 182m² 92.000 |
505,49 TL/m² |
Finans Merkezi projesi yakınında konumlu ve Ağaoğlu İnşaat tarafından yapılmıştır. My Towerland projesinin A bloğu olarak tasarlanmıştır. Tek blok, zemin+51 kat ve 418 daireden oluşup lüks rezidans projesi olarak tasarlanmıştır.
| İKİNCİ EL KONUT SATIŞ İLANLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
| kw Cadde2 0 (553) 533 03 13 |
1+1 27. kat |
103m² | 11.800.000 TL | 114.563 TL/m² |
| Hüryap Ataşehir 0 (533) 343 65 65 |
2+1 17. kat |
159m² | 16.000.000 TL | 100.629 TL/m² |
| 106.106,87 TL/m² |
Finans Merkezi projesi yakınında konumlu ve Ağaoğlu İnşaat tarafından yapılmış olup yaklaşık 7 yıllıktır.80m²- 342m² arasında değişen 2+1,3+1,4+1 dairelerden oluşmaktadır.
| İKİNCİ EL KONUT SATIŞ İLANLARI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
||
| Remax Goal 0 (555) 611 20 16 |
3+1 24. kat |
120m² | 9.250.000 TL | 77.083 TL/m² | |
| Turyap Batışehir 0 (532) 235 03 32 |
3+1 Bahçe katı |
190m² | 15.500.000 TL | 81.579 TL/m² | |
| Ortalama 310m² ######## |
79.838,71 TL/m² |
| İKİNCİ EL KONUT KİRALIK İLANLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
| Nova Gayrimenkul 0 (537) 841 56 77 |
1+1 22 kat |
118m² | 50.000 TL | 424 TL/m² |
| Nuray Öden Gayrimenkul 0 (530) 116 52 62 |
2+1 23. kat |
138m² | 65.000 TL | 471 TL/m² |
| Ortalama 256m² 115.000 |
449,22 TL/m² |
Ataşehir'de konumlu projede kat sayısı 20 ile 61 arasında değişen 5 konut bloğu, 3 adet yatay ofis binası ile otel ve kongre merkezi fonksiyonları bir arada yer almaktadır.
| Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
|---|---|---|---|---|
| Tam Nokta Ataşehir 0 (543) 322 65 90 |
3+1 5. kat |
206m² | 23.500.000 TL | 114.078 TL/m² |
| Barış Örenk Gayrimenkul 0 (530) 228 90 90 |
1+1 7. kat |
70m² | 7.200.000 TL | 102.857 TL/m² |
| KW Kent 0 (554) 494 10 10 |
2+1 27. kat |
100m² | 13.850.000 TL | 138.500 TL/m² |
| Mungan Gayrimenkul 0 (532) 740 31 68 |
3+1 5. kat |
164m² | 23.500.000 TL | 143.293 TL/m² |
| Ortalama | 540m² ######## |
126.018,52 TL/m² |
| İKİNCİ EL KONUT KİRALIK İLANLARI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
||
| Queen Emlak 0 (535) 243 74 54 |
1+1 30+ kat |
72m² | 49.000 TL | 681 TL/m² | |
| Smart Proje 0 (532) 315 05 05 |
2+1 26. kat |
110m² | 60.000 TL | 545 TL/m² | |
| 598,90 TL/m² |
Varyap, Gap Yapı ortaklığı ve Emlak Konut GYO ortaklığı ile inşa edilen proje 3 bloktan oluşmakta olup 1+1,2+1,3+1,4+1 daireler mevcuttur. M² büyüklükleri 44m² - 258 m² arasında değişmektedir.
| Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
|---|---|---|---|---|
| Nihal Ünal Real Estate 0 (532) 628 21 58 |
1+1 24. kat |
78m² | 10.500.000 TL | 134.615 TL/m² |
| Nihal Ünal Real Estate 0 (532) 628 21 58 |
1+1 22. kat |
91m² | 11.000.000 TL | 120.879 TL/m² |
| Wen Gayrimenkul A.Ş. 0 535 647 27 47 |
2+1 30 kat üzeri |
130m² | 18.250.000 TL | 140.385 TL/m² |
| Ortalama | 299m² ######## |
132.943,14 TL/m² |
| İKİNCİ EL KONUT KİRALIK İLANLARI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
||
| Oğuzhan Gedik Real Estate Management 0 (532) 421 59 24 |
1+1 12. kat |
47m² | 25.000 TL | 532 TL/m² | |
| Remax Eksen 0 (532) 706 01 7 |
1+1 5. kat |
86m² | 45.000 TL | 523 TL/m² | |
| Ortalama 133m² 70.000 |
526,32 TL/m² |
| Satılık | Kat | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Turyap Batışehir 0 (532) 235 03 32 |
3+1 19. kat |
140m² | 17.500.000 TL | 125.000 TL/m² |
| Keller Williams 0 (532) 445 80 70 |
4+1 13. kat |
200m² | 21.200.000 TL | 106.000 TL/m² |
| Ataşehir Diamond Gayrimenkul 0 (546) 740 76 77 |
4+1 Zemin kat |
196m² | 23.500.000 TL | 119.898 TL/m² |
| Lobby Gayrimenkul 0 (531) 011 78 78 |
1+1 15. kat |
70m² | 7.000.000 TL | 100.000 TL/m² |
| 606m² ######## |
112.724 TL/m² |
Ataşehir'de 57.000m² alan üzerinde konumlu olup inşaatı yeni bitmiştir. 820 adet konuttan meydana gelen proje oluşmakta olup 1+1,2+1,3+1,4+1 daireler mevcuttur. M² büyüklükleri 32m² - 200 m² arasında değişmektedir.
| Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
|---|---|---|---|---|
| Polat Gayrimenkul 0 (535) 284 40 90 |
1+1 18. kat |
68m² | 6.450.000 TL | 94.853 TL/m² |
| City Denge Team 0 (533) 713 10 76 |
2+1 3. kat |
102m² | 9.320.000 TL | 91.373 TL/m² |
| Taş Gayrimenkul 0 (535) 468 24 97 |
3+1 13. kat |
145m² | 14.500.000 TL | 100.000 TL/m² |
| Ortalama | 315m² ######## |
96.095,24 TL/m² |
| Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
|---|---|---|---|---|
| City Global GYD 0 (542) 532 61 67 |
1+1 12. kat |
68m² | 34.000 TL | 500 TL/m² |
| City Denge Team 0 (533) 713 10 76 |
2+1 3. kat |
102m² | 52.000 TL | 510 TL/m² |
| 505,88 TL/m² |
Tel 0 (535) 819 77 11
Aynı projede 8.katta konumlu 2+1, 93 m² olarak pazarlanan daire 11.900.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 93 | 11.900.000 | 127.957 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (536) 707 96 93
Aynı projede 1.katta konumlu 1+1, 60 m² olarak pazarlanan daire 7.000.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 60 .-M² |
7.000.000 .-TL |
116.667 .-TL/M² |
|
|---|---|---|---|---|
Tel 0 (532) 497 98 76
Aynı projede 5.katta konumlu 3+1, 78 m² olarak pazarlanan daire 7.500.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK 78 7.500.000 96.154 .-M² .-TL .-TL/M² |
|
|---|---|
| ----------------------------------------------------------------- | -- |
Tel 0 (542) 113 13 13
Aynı projede 10.katta konumlu 2+1, 94 m² olarak pazarlanan daire 11.000.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK 94 11.000.000 117.021 .-M² .-TL .-TL/M² |
|
|---|---|
| ------------------------------------------------------------------- | -- |
Tel 0 (554) 152 23 34
Aynı projede 5.katta konumlu 2+1, 94 m² olarak pazarlanan daire 45.000 TL bedel ile kiralıktır.
Tel 0 (532) 379 74 30
Aynı projede 3.katta konumlu 1+1, 59 m² olarak pazarlanan daire 39.500 TL bedel ile kiralıktır.
| KİRALIK | 59 | 39.500 | 669 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (532) 223 55 87
Aynı projede 4.katta konumlu 2+1, 130 m² olarak pazarlanan daire 65.000 TL bedel ile kiralıktır.
| KİRALIK | 130 | 65.000 | 500 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı bölge, gayrimenkul piyasasında en çok talep gören ve fiyat endeksi en hızlı değişen bölgelerden biri olarak göze çarpmaktadır. Ataşehir ve Ümraniye sınırları içerisinde yer alan Finans Merkezi Bölgesi son on yıl içerisinde şehrin önemli bir cazibe merkezi haline gelmiş olup bu süre içerisinde bölgedeki gayrimenkul projeleri yatırımcılarına büyük gelirler sağlamıştır. Ülkenin en hızlı prim yapmış bölgelerinden biri olan Ataşehir Bölgesinin bu hızlı yükselişinin arkasında düzenli yapılaşma, lüks ve prestijli konut projeleri ve en önemlisi Finans Merkezi projesi bulunmaktadır.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| SATILIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN) (2 blok 65 b.b.) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
SARPHAN FİNANS |
VARYAP MERİDİAN |
METROPOL İSTANBUL |
ANDROMEDA GOLD |
FİNANSŞEHİR Emsal 1 |
| SATIŞ FİYATI | 7.150.000 | 23.500.000 | 18.250.000 | 16.000.000 | 11.900.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | - | - | ||||
| ZAMAN | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 166,31 | 68 | 164 | 130 | 159 | 93 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 105.147 | 143.293 | 140.385 | 100.629 | 127.957 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | 0% | -5% | 0% | -10% | |
| NİTELİĞİ | Konut | |||||
| NİTELİĞİNE | ||||||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KAT | 12 | 21 | 5 | 30+üzeri | 17 | 8 |
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | 10% | -12% | -5% | 10% | |
| MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
20% | 0% | 10% | 10% | 10% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | -5% | -5% | 15% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER | Yapım Yılı | |||||
| DİĞER BİLGİLERE | ||||||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | 15% | 15% | 15% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
5% | 15% | -3% | 30% | 5% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
135.252 | 110.404 | 164.084 | 136.597 | 130.818 | 134.355 |
| KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN) (2 blok 65 b.b.) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
SARPHAN FİNANS |
VARYAP MERİDİAN |
METROPOL İSTANBUL |
MY TOWERLAND |
FİNANSŞEHİR Emsal 7 |
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ |
35.000 - |
60.000 | 45.000 | 65.000 | 65.000 - |
|
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
|
| ALAN | 166,31 | 65 | 110 | 86 | 138 | 130 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 538 | 545 | 523 | 471 | 500 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
-12% | -8% | -10% | -5% | -5% | |
| NİTELİĞİ | Konut | |||||
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KAT | 12 | 21 | 26 | 5 | 23 | 4 |
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | 10% | -10% | 10% | |
| MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | -10% | -10% | 15% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER | Yapım Yılı | |||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | 15% | 15% | 15% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-17% | -18% | 0% | 10% | 0% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
487 | 447 | 447 | 523 | 518 | 500 |
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede taşınmazların m² birim satış fiyatlarının geniş bir skalada değiştiği gözlemlenmiştir. Ancak emsal birim m² değerlerinin konum, proje, alan, iç mekan özellikleri, nitelik, kat sayısı vb. parametrelere göre değişiklik gösterdiği görülmüştür. Emsal karşılaştırma tablosu konutlar için 2 blok 65 nolu bağımsız bölüm için hazırlanmış olup,diğer bağımsız bölümlerin birim m² değerleri; projedeki kat-cephe, büyüklük parametreleri kapsamında şerefiyelendirilmek sureti ile belirlenmiştir.
Değer tablosunda birim değerler taşınmazların kat, kattaki konum, açık teras alanı, büyüklük ve olası kira değerleri gibi faktörlere göre belirlenip tabloya aktarılmıştır. Bağımsız bölümlerin m² birim değerleri bu nedenle farklı olarak takdir edilmiştir.
| Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazların Değeri | ||
|---|---|---|
| 5 Adet Taşınmazın Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
113.251.000 TL | |
| 5 Adet Taşınmazın Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
112.122.000 TL | |
| 5 Adet Taşınmazın Aylık Kira Değeri | 407.700 TL |
Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerin her birinin Pazar Yaklaşımı Yöntemi ile elde edilen değerleri EK' deki listede belirtilmiştir.
Parsel üzerinde fiziki olarak inşatı tamamlanmış yapı olması nedeni ile bu yöntem kullanılmamıstır.
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir.
Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların mevcut kullanımlarının en etkin ve verimli kullanım olduğu düşünülmektedir.
Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazların Değeri
| 5 Adet Taşınmazın Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
113.251.000 TL |
|---|---|
| 5 Adet Taşınmazın Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
112.122.000 TL |
| 5 Adet Taşınmazın Aylık Kira Değeri | 407.700 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken Sinpaş GYO A.Ş. stoklarındaki bağımsız bölümler dikkate alındığından Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır. Gelir yönteminde ise bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Pazar yaklaşımı yönteminde satılık/satılmış benzer nitelikte yeterli veriye ulaşılmış olması, ulaşılan veriler doğrultusunda Pazar Yöntemi Yaklaşımının doğru ve güvenirlir karar verilmesi için yeterli bulunduğu kanaatine varılmış olması nedeni ile taşınmazın nihai değer takdirinde "Pazar Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır. Mevcut durum derğerlerinin tespitinde inşaat bitmişlik seviyeleri, tamamlanması durumundaki değerlerinin tespitinde %100 bitmişlik seviyesi dikkate alınmıştır.
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu bölgede bulunan konut, dükkan birim m² değerlerinin tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir.
Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir.
Her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerleme kapsamına alınmış olup ortak ve müşterek alanlarının değerlerinin de bu değerler içerisinde kapsandığı kabul edilmiştir.
Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların tamamlanmış durumdaki değerleri için her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir. Her bir bölümün tamamlanmış durum için birim m² değeri ekteki listede belirtilmiştir. Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından hesaplanmış alanlardır.
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
2436 ada 6 parselde tüm blokların inşaatının tamamlandığı görülmüştür. Tüm bloklar tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi almıştır. Yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması, oturumun başlamış olması ancak kat mülkiyetine geçilmemiş olması nedeni ile inşaat seviyesi %99 olarak kabul edilmiştir.
Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerin her birinin kira değerleri EK' deki listede belirtilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında
- Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazların Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22-1 a maddesinde arsalar alınabileceği, 22-1-ç maddesinde ise kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca 22-1 d maddesi uyarınca gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Değerleme konusu 2436 ada 6 parsel üzerindeki taşınmazların fiziki inşaatı tamamlanmış olup, yapı kullanma izin belgesi alınmıştır. 2436 ada 6 parselde tüm blokların inşaatının tamamlandığı görülmüştür. Tüm bloklar tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi almıştır. Yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması, oturumun başlamış olması ancak kat mülkiyetine geçilmemiş olması nedeni ile inşaat seviyesi %99 olarak kabul edilmiştir. Kat mülkiyeti tesisi yapıldıktan sonra yasal süreç tamamlanacaktır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "PROJELER" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, taşınmazların "Proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmalarında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu Finansşehir Palas Projesi kapsamında yer alan bağımsız bölümlerin
.-TL
tarihli toplam mevcut durum değeri için ; 31.12.2024
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
kıymet takdir edilmiştir.
| ÜMRANİYE İLÇESİ 2436 ADA 6 PARSELDE YER ALAN SİNPAŞ PALAS PROJESİ'NDEKİ 5 ADET TAŞINMAZIN MEVCUT DURUM DEĞERİ |
|||
|---|---|---|---|
| TL | TL | ||
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | ||
| 112.122.000 | 113.243.220 | ||
| ÜMRANİYE İLÇESİ 2436 ADA 6 PARSELDE YER ALAN SİNPAŞ PALAS PROJESİ'NDEKİ 5 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ TOPLAM DEĞERİ |
|||
| TL | TL | ||
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | ||
| 113.251.000 | 114.383.510 | ||
| Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı |
Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Gizem GEREGÜL EVLEK
Lisans No: Lisans No: Lisans No: 409558 405453
402003
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.