Regulatory Filings • Jan 10, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
| SÖZLEŞME TARİHİ | 02.12.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
04.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 09.01.2025 |
| RAPOR NO | SNP-2410079 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| DEĞERLEME KONUSU | İSTANBUL İLİ SANCAKTEPE İLÇESİ PAŞAKÖY MAHALLESİ 121 ADA 1 PARSEL |
| DEĞERLEME ADRESİ | PAŞAKÖY MAH. 121 ADA 1 PARSEL, SANCAKTEPE/İSTANBUL |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Değerleme Uzmanı - Ozan ALDOĞAN (Lisans No:409553) Değerleme Uzmanı - Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ (Lisans No:405453) Sorumlu Değerleme Uzmanı - Eren KURT (Lisans No:402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 1 adet parsel üzerindeki projenin Arı Finansal Kiralama A.Ş. Hissesinin mevcut durum değerinin ve tamamlanması durumundaki bugünkü pazar değerinin tespit edilmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Dikilitaş Mah., Barbaros Bulvarı, Yenidoğan Sokak, Sinpaş Plaza, No: 36, Beşiktaş/İST.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 1 parselde kain projenin Arı Finansal Kiralama A.Ş. hissesinin mevcut durum değerinin ve tamamlanması durumundaki bugünkü Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
İş bu rapor SNP-2410079 referans numarasıyla şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ozan ALDOĞAN değerleme uzmanı, Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ raporu kontrol eden değerleme uzmanı, Eren KURT raporu onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak değerleme işleminde görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde yapılan son üç değerlemeye ilişkin bilgiler aşağıda yer almaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | SNP-2310005 | ||
| Rapor Tarihi | 05.01.2024 | ||
| Rapor Konusu | 1 ADET ARSA | ||
| Raporu Hazırlayanlar | A. Özgün HERGÜL Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
184.548.127,00 |
| 121 ADA 1 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | İSTANBUL |
| İlçesi | : | SANCAKTEPE |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | PAŞAKÖY |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | F22c21d3b |
| Ada No | : | 121 |
| Parsel No | : | 1 |
| Alanı (m²) | : | 31015,85 |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | |
| Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ |
| Sahibi | : | MÜLKİYET LİSTESİ |
| Yevmiye No | : | 14797 |
| Cilt No | : | 24 |
| Sayfa No | : | 2325 |
| Tapu Tarihi | : | 5.05.2023 |
| MÜLKİYET LİSTESİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA NO | PARSEL NO |
HİSSE ORANI | TAPU TARİHİ YEVMİYE | NO | CİLT NO |
SAYFA NO |
MALİKİ | |||
| 121 | 1 | 758310 | / | 3105185 | 5.05.2023 | 14797 | 24 | 2325 | ARI FİNANSAL KİRALAMA ANONİM ŞİRKETİ |
|
| 121 | 1 | 1415321 | / | 3105185 | 5.05.2023 | 14797 | 24 | 2325 | ARI FİNANSAL KİRALAMA ANONİM ŞİRKETİ |
|
| 121 | 1 | 121313 | / | 621037 | 16.06.2023 | 20074 | 24 | 2325 | MUTLU ÇEBİ | |
| 121 | 1 | 324989 | / | 3105185 | 16.06.2023 | 20074 | 24 | 2325 | MUTLU ÇEBİ |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Tarafından temin edilerek tararımıza verilmiş olup, 12.12.2024 tarihli ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine, 20.01.2021 tarih ve 1682 yevmiye no ile 15.680.000,-TL bedelle 1. dereceden ipotek şerhi.
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine, 20.01.2021 tarih ve 1690 yevmiye no ile 31.350.000,-TL bedelle 1. dereceden ipotek şerhi.
1243,84 M2 lik kısmında TEİAŞ lehine irtifak hakkı vardır. (05.05.2023 -14797) Şerh:
0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( 1KRŞ BEDELLE 99 YILLIK TEDAŞ LEHİNE KİRA SÖZLEŞMESİ TESİS EDİLMİŞTİR. ) )05.03.2024 - 7559)
-Diğer (Konusu: - ) Tarih: 01/01/1900 Sayı: - (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-Onsekiz Mart Caddesi No:31/1 'deki yapı 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapıdır (26.04.2023 tarih, 13620 yevmiye)
-Onsekiz Mart Caddesi No:31/2 'deki yapı 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapıdır (26.04.2023 tarih, 13615 yevmiye)
-TAŞINMAZIN GERÇEK ALANI 30609,30 M2 DİR. (05.01.2015 tarih, 4 yevmiye)
-Malik bizzat gelmeden tasarrufi işlem yapılamaz. (Elektronik sistem üzerinden yukarıda belirttiğim hisselerim üzerine tapu müdürlüğüne bizzat gitmeden tasarrufu işlem yapılmamasına yönelik belirtmenin tesis edilmesini, bu belirtme kaldırılmadan hissem üzerinde hiçbir şekilde vekaleten işlem yapamayacağımı, bu belirtmenin mahkemeler, icra müdürlükleri ile diğer kamu kurumlarından gelen taleplerin karşılanmasına engel teşkil etmediğini ve bu belirtmenin kaldırılması için bizzat talebimin olması gerektiğini bildiğimi, belirtmenin tüm sonuçlarını kabul ettiğimi kabul ve taahhüt ederim.) (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller üzerinde yer alan takyidatların; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmaza olumsuz etkisi bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar imar uygulaması öncesi 258 ve 260 numaralı parseller iken imar uygulaması sonucunda 05.05.2023 tarihinde 121 ada 1 parsel olarak tescil edilmiştir. 05.05.2023 tarih ve 14797 yevmiye no ile İmar (TSM) işleminden Arı Finansal Kiralama A.Ş. (758310/3105185 ve 1415321/3105185), Mutlu Çebi (121313/621037 ve 324989/3105185) hisselerine geçmiştir.
Sancaktepe Belediyesi'nden alınan 05.12.2024 tarih ve E-80059122-168155 sayılı yazılı imar durumuna göre değerleme konusu taşınmaz 17.02.2014 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Paşaköy Revizyon Uygulama İmar Planı'nda Kısmen Kaks:0.25 H:9.50m. Konut, kısmen ise Enerji Nakil Hattı alanında kalmaktadır.
Plan notlarına göre '' Parsel büyüklüğü 3500 m² den büyük Konut, Ticaret + Konut alanlarında, emsal değeri üzerinden uygulama yapılacak parsellerde, mania kriterlerini aşmamak şartı ile avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Yükseklik kriteri avan proje ile belirlenmektedir. ''İlgili plan notlarına göre planda Enerji Nakil Hattı altında kalan kısımlarda H:4.50 m. Emsal:0.03 geçilmeyecek şekilde ticari üniteler bulunabilmekte veya bu kısımda imar planında belirtilen yapılaşma koşulları ENH alanında kalan kısım kamuya bedelsiz terk edilmek sureti ile ENH altında kalmayan parselin diğer kısmında kullanılabilmektedir.
1- 1/1000 Ölçekli Sancaktepe uygulama imar planı, plan paftaları, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür. Plan uygulama alanı, plan onama sınırıdır.
2- 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında belirlenen Sosyal ve Teknik Altyapı Alanları ile Kentsel Yeşil Alanlar (Yol, Yeşil Alan, Park, Çocuk Oyun Alanı Eğitim ve Sağlık Tesisleri, Dini Tesis, Resmi Bina, Sosyal Ve Kültürel Tesisler, Teknik Hizmet Alanları vb.) kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz.
3- Ticari alanlarda ve kamu kullanımına ayrılan tüm alanlarda proje ve uygulama aşamasında İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda özürlüler için uygun düzenlemeler yapılacaktır.
4- Topografik, Jeolojik, Biyometeorolojik, taşkın gibi nedenlerle özel önlem gerektiren alanlarda jeolojik rapor doğrultusunda uygulama yapılacaktır. Tüm yapı ve binalarda inşaat için parsel bazında Zemin İnceleme Raporu yapılması gerekmektedir.
5- Bölgesel Trafo ve doğalgaz regülatörü gereksinimini karşılamak üzere, İlçe Belediyesince belirlenecek yerlerde ve ebatlarda, yeşil alanlar ve uygun genişlikteki kaldırımlarda trafo ve regülatör yapılabilir.
6- T.C.K. Kamulaştırma sınırına rastlayan parsellerde ilgili kurum görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
7- Plan onama sınırları kadastral veya imar parsel sınırıdır. Sehven çizilen sınırlarda kadastral parsel ve imar parsel sınırına göre uygulama yapılacaktır.
8- Mera Alanları Mera Kanunu'na tabi alanlardır. Başka amaçla kullanılamaz. İlgili kurum görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
9- Plan tasdik sınırları içinde plan, lejand ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda "3194 Sayılı İmar Kanunu", "İstanbul İmar Yönetmeliği", "5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu", "2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını koruma Kanunu" ve ilgili yönetmelikler ile otopark yönetmeliği, Deprem Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, Yangından Korunma Yönetmeliği, Binalarda Enerji Performans Yönetmeliği, İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği, İSKİ Atıksuların Kanalizasyona Deşarj Yönetmeliği ve diğer ilgili yasal mevzuat hükümleri geçerlidir.
10- KTVK bölge kurulu kararı ile korunması gerekli kültür ve tabiat varlığı olarak tescil edilmiş olan parsellerde ve bu parsellere komşu olan parsellerde ilgili koruma bölge kurulu tarafından alınacak karara göre uygulama yapılacaktır.
11- Mimari Avan Projelerine göre uygulama yapmaya belediyesi yetkilidir. Avan proje İlçe Belediyesince onaylanmadan uygulama yapılamaz.
13- Çekme ve çatı katı yapılamaz. Çatı aralarında bağımsız bölüm teşkil edilemez. Bu kısımlarda ancak son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir. Bu piyesler çatı eğimi içerisinde kalmak koşulu ile ait olduğu bağımsız bölümün son kattaki sınırlarının kapladığı alanı geçmemek, minimum 10m² alandan az olmamak ve saçak ucuna 3.00m az yaklaşmamak şartı ile yapılabilir.
14- Planlama alanında uygulama aşamasında parsel üzerinde ağaç tespit çalışması yapılacak ve bu tespite göre nitelikli tüm ağaç ve ağaç toplulukları korunacaktır.
15- Plan paftaları üzerine sehven çizilen taramalarla simgenin farklılık gösterdiği durumlarda simgeye göre uygulama yapılır.
16- Plan kapsamında ''Mania Planı Kriterlerine '' uyulacaktır. Mania Planı kapsamında kalan yapılaşmalar ile ilgili olarak 15. Kolordu Komutanlığı 4. Kara Havacılık Alay Komutanlığı ve Muhabere Hizmet Eğitim Destek Komutanlığı'nın (Kocaeli/İzmit) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına verdiği kurum görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
17- Kamulaştırılarak BOTAŞ adına mülkiyet ya da irtifak hakkı tesis edilmiş olan güzergah şeridi üzerinde kesinlikle yapı yapılamaz. BOTAŞ Boru Hattının etkilendiği alanlarda yapılacak tüm uygulamalarda kurum görüşü alınmadan uygulama yapılamaz.
18- Plan kapsamında verilen TAKS, KAKS ve Hmaks. değerleri altında uygulama yapılabilir.
19- Paşaköy bölgesi 18. madde sınırları dışında kalan alanlarda; Konut, Ticaret + Konut alanlarında kalan yapı adalarında KAKS değerlerine bakılmaksızın parsel büyüklüğü 350m² 400 m2 (26.07.2021 t.t.) ve altında kalan Konut, Ticaret + Konut parsellerinde yapı çekme mesafeleri ve maksimum irtifaya uymak şartı ile yapı nizamını belirlemeye İlçe Belediyesi yetkilidir.
20- Kamu kuruluşlarının mülkiyetinde olup da imar planında yolda kalan parsellerden, mahreç almak zorunda olan parseller için; ilgili kurumun muvafakati aranmaksızın geçiş hakkı verilecektir.
21- Bu plan kapsamında öngörülen tüm yapılanma alanlarında iki katı geçen tüm binalar da en az bir bodrum kat yapılması gerekmektedir.
22- Karayollarına cephesi bulunan parsellerde kamulaştırma sınırları; Ticari alanlarda 25m, Konut alanlarında 5m yapı çekme mesafeli uygulama yapılacaktır.
23- Planda "K" sembollü Kavşak düzenleme alanları İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Daire Başkalığınca onaylanacak olan uygulama projeleri doğrultusunda uygulama yapılabilir.
24- ENH Koruma Kuşağı altında kalan ve planda; yapı yasaklı alan, park alanı (yeşil alan), pasif yeşil alan olarak planlanan parsellerin imar hakları Enerji Nakil Hatları Koruma Kuşağı içerisinde kalan kısımların kamuya bedelsiz terk edilmesi koşuluyla plan onama sınırları içerisindeki başka parsellerde kullanılabilir. Kamuya terk edilen alanlar yeşil alan olarak düzenlenecek ve başka amaçla kullanılmayacaktır. İmar hakkı transfer edilen parselde planda verilen Emsal değeri en fazla %50 arttırılabilir, kullanılmayan imar hakları ise başka parsel veya parsellerde kullanılabilir. Bu alanlarda kalan ve daha önce imar uygulaması görmemiş parsellerde transfere konu imar hakkı parsel alanının %60'ı üzerinden hesaplanır. 3194 sayılı İmar Kanununa göre imar uygulaması görmüş parsellerde ise uygulama öncesi parsel alanının %60'ı üzerinden hesap yapılır. İmar hakkı transferi hesabı ENH Koruma Kuşağına komşu parsellerdeki düşük yoğunluklu/yapılaşma koşullu fonksiyon bölgeleri dikkate alınarak yapılacaktır. Parsel sahibinin talebi halinde ENH Koruma Kuşağı altında kalan ve planda; yapı yasaklı alan, park alanı (yeşil alan), pasif yeşil alan olarak planlanan parselde ilgili kurumlardan uygun görüş alınmak şartıyla E:0.03, h:4.50 m. yapılaşma koşulları aşılmayacak şekilde Ticari birimler yapılabilir. Kısmen ENH Koruma Kuşağı altında kalan parsellerde ENH Koruma Kuşağı dışında kalan kısmın planda verilen hükümlere göre yapılaşmaya uygun olması halinde ENH Koruma Kuşağı altında kalan kısımlarının imar hakları bu kısımların kamuya bedelsiz terk edilmesi koşulu ile parselin ENH Koruma Kuşağı dışında kalan kısmında kullanılabilir veya başka parsellere yukarıda belirtilen koşullar çerçevesinde transfer edilebilir. (15.02.2013 T.T.) Sancaktepe İlçesi sınırı içerisinde parsellerin ENH altında kalan kısımlarında parselin
civarındaki en düşük yapılaşma koşulu ve konut, konut+ticaret plan fonksiyonları geçerli olmak, TEİAŞ kurum görüşü alınmak şartı ile meri uygulama imar planlarının plan hükümleri doğrultusunda Yençok:4 kat (20.02.2022) olarak uygulama yapılabilir. (25.09.2020 t.t.)
Değerleme konusu taşınmazın imar uygulaması ile oluşmadan önce parsel numaraları 258 ve 260 parseller olduğu görülmüştür. 258 parselin yözölçümü 16.400 m², 260 parselin yözölçümü 30.609,23 m² dir. İmar uygulaması sonucu bu kadastral parseller tek parsele dönüşüp DOP kesintilerinin yapıldığı görülmüştür. İmar uygulaması sonucunda 121 ada 1 parsel olarak tescil edilen parsel 31.051,85 m² yüzölçümlü net imar parselidir.
Mevcutta taşınmazın sınırları belirlenmiş olup, harfiyat çalışmaları yapılmaktadır. Parsel üzerinde inşaatın kısmen başlamış olduğu görülmüştür. Sancaktepe Belediyesi İmar Müdürlüğü ve Sinpaş GYO A.Ş. 'den temin edilen 121 Ada 1 parsel için düzenlenmiş yeni yapı ruhsatları bulunmaktadır. Yeni yapı ruhsatlarından anlaşıldığı üzere 121 ada 1 parsel için 29.03.2024 tarih ve 2024-20755 sayılı yapı ruhsatları bulunmaktadır. 121 ada 1 parsel için A-AA-B-C-D-E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-O-P-R-S-T-U-V-Y-Z isimli bloklar için 24 adet ruhsatlandırma yapılmış olup ruhsatlarda toplam bağımsız bölüm sayısı 45 ( 45 adet mesken) olarak, toplam mesken alanı 12.858,58 m², ortak alanlar 5.713,24 m², toplam inşaat alanı 18.571,82 m² olarak belirtimiştir. D Blok 1-2, E Blok 1-2, F Blok 1-2, G Blok 1-2, H Blok 1-2, I Blok 1-2, J Blok 1-2, K Blok 1-2, L Blok 1-2, M Blok 1-2, R Blok 1-2, S Blok 1-2, T Blok 1-2 Nolu Bölümler için düzenlenmiş, H1-H2- H3-H4-H5-H6-H7-H8-H9-H10-H11-H12-H13-H14-H15-H16-H17-H18-H19-H20-H21-H22-H23- H24-H25-H26 olarak isimlendirilmiş 26 Adet Havuz Ruhsatı, U Blok 1, V Blok 1, Y Blok 1, Z Blok 1, AA Blok 1 Nolu Bölümler için düzenlenmiş, H27-H28-H29-H30-H31 olarak isimlendirilmiş 5 adet Havuz Ruhsatı bulunmaktadır.
Parselde toplam 24 adet blokta 45 adet konut birimi ve 31 havuz alanı için ruhsatlar alınmış olup geçerliliğini korumaktadır. Tarafımıza uygulama projeleri ve icmal listeleri iletilmiştir.
| 121 ADA 1 PARSEL YENİ YAPI RUHSATI BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK ADI |
TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | MESKEN ALANI (M²) |
ORTAK ALAN (M²) |
TOPLAM ALANI (M²) |
| A | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| AA | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 1 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 329,80 | 157,46 | 487,26 | |
| B | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| C | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| D | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| E | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| F | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| G | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| H | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| I | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| J | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| K | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| L | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| M | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| N | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 4 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 1.120,94 | 1.021,38 | 2.142,32 | |
| O | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| P | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| R | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| S | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| T | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 2 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 560,48 | 216,92 | 777,40 | |
| U | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 1 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 329,80 | 157,46 | 487,26 | |
| V | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 1 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 329,80 | 157,46 | 487,26 | |
| Y | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 1 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 329,80 | 157,46 | 487,26 | |
| Z | 29.03.2024 2024-20755 | YENİ YAPI | MESKEN | 1 | 1 | 2 | 3 | IV-B | 329,80 | 157,46 | 487,26 | |
| TOPLAM | 45 | 12.858,58 | 5.713,24 | 18.571,82 |
| 121 ADA 1 PARSEL HAVUZLARA AİT RUHSATI BELGESİ BİLGİLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HAVUZLARA AİT RUHSATLAR | TARİHİ | SAYISI | HER BİR RUHSATIN ALANI (M²) |
TOPLAM ALAN (M²) |
|||
| H1-H2-H3-H4-H5-H6-H7-H8-H9-H10-H11-H12-H13-H14- H15-H16-H17-H18-H19-H20-H21-H22-H23-H24-H25-H26 (D Blok 1-2, E Blok 1-2, F Blok 1-2, G Blok 1-2, H Blok 1-2, I Blok 1-2, J Blok 1-2, K Blok 1-2, L Blok 1-2, M Blok 1-2, R Blok 1-2, S Blok 1-2, T Blok 1-2 Nolu Bölümler) Belirtilen Bloklara ait 26 Adet Havuz Ruhsatı |
29.03.2024 | 2024-20755 | 24,00 | 624,00 | |||
| H27-H28-H29-H30-H31 (U Blok 1, V Blok 1, Y Blok 1, Z Blok 1, AA Blok 1) Belirtilen Bloklara ait 5 Adet Havuz Ruhsatı |
29.03.2024 | 2024-20755 | 40,00 | 200,00 | |||
| TOPLAM | 824,00 |
121 Ada 1 parselde ruhsatlandırma yapılmış olup inşaat faaliyeti başlamış, hafriyat kısmen alınmış haldedir. Sinpaş GYO A.Ş.'den edinilen bilgiler ve yerinde yapılan gözlemelere göre binşaat seviyesi yaklaşık %2,58 seviyesindedir.
Alen Mira Yapı Denetim Limited Şirketi- Güzelyalı Mahallesi, Yanyol Caddesi, No: 9, D:6 Pendik/İstanbul
Bu değerleme raporu, mevcut ruhsatlar, mimiari projeler ve müşteri tarafından iletilen çarşaf listeler dikkate alınarak hazırlanmış olup, bu verilerin değişmesi halinde rapor revize edilmelidir.
Değerleme konusu taşınmazın üzerinde yapı inşaatı tamamlanmamış olup enerji verimlilik sertifikaları bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu olan taşınmaz; İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Paşaköy Mahallesi, 121 ada 1 parselde kain 31.051,85 m² yüzölçümlü ''Arsa'' nitelikli taşınmazdır. Taşınmaz hisseli mülkiyete sahiptir. Parsel üzerinde ruhsatları alınmış Tabiat Villaları isimli proje geliştirilmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz Paşaköy Mahallesi sınırları içerisinde Kuzey Marmara Otoyolunun batı kısmında Paşaköy gişelerine çok yakın bir konumda yer almaktadır. Yakın çevresi konut ve düşük yoğunluklu sanayi tesisleri, boş arsalardan oluşmaktadır. Site yerleşimleri dışında orta gelir grubunun ikamet ettiği gözlemlenmiştir. Bölge içerisinde imar yollarının kısmen açılmamış durumda olduğu gözlemlenmiştir. Değerleme konusu arsa Sancaktepe ilçe merkezine yaklaşık 15 dakika araç mesafesinde yer almaktadır.
Özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile taşınmazın bulunduğu noktaya ulaşılabilmektedir. Toplu taşıma alternetiflerinin sınırlı olduğu gözlemlenmiştir. Sancaktepe ilçe merkezinden veya Samandıra yönünden Atatürk Bulvarına girilerek Paşaköy Mahhalesi sınırına kadar gelindikten sonra Atayolu Caddesi'ne girilir. Buradan Gediz Caddesi, Baraj Yolu Caddesi ve 18 Mart Caddesi vasıtası ile taşınmazın bulunduğu noktaya kadar ulaşılabilmektedir. Kuzey Marmara Otoyolu paşaköy gişelerine çok yakın bir noktada yer almaktadır.
121 Ada 1 Parsel; 31.051,85 m² alana sahip olup hisseli tam mülkiyete sahiptir. Parsel eğimli bir topoğrafyaya sahiptir. Parsel geometrik olarak amorf formundadır. Parsel batı köşesindeki sokağa (imar yolu) yaklaşık 85 metre, kuzey kısmında cephe olduğu sokağa yaklaşık 278 metre, doğu kısmında yer alan 18 Mart Caddesi'ne ise yaklaşık 75 metre cephesi bulunmaktadır. 18 Mart Caddesi dışındaki yollar henüz açılmamış durumdadır. Taşınmaz ''Arsa'' nitelikli olup net imar parseli niteliğindedir.
Konu taşınmazın üzerinde inşaat çalışmalarının başladığı görülmüştür. Tabiat Villaları olarak adlandırılan projede A-AA-B-C-D-E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-O-P-R-S-T-U-V-Y-Z bloklar olmak üzere toplamda 24 blok olarak projelendirilmiş ve yeni yapı ruhsatları düzenlenmiştir.
Sinpaş GYO A.Ş. tarafından tarafımıza ibraz edilen icmal listelerine göre; toplam satılabilir Net Alan: 10.554,20 m² dir. Toplam satılabilir brüt alan 18.763,75 m²'dir. Satılabilir alanlara tahsis ve eklenti alanları dahildir.
Parsel üzerinde 24 adet Blok (A-AA-B-C-D-E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-O-P-R-S-T-U-V-Y-Z) tanımlanmıştır. Müstakil ve ikiz olarak 2 ayrı tipte tanımlanmıştır. N Blokta sosya tesis mevcuttur. Parsel üzerinde toplam 45 adet bağımsız bölüm tanımlanmıştır. Toplam inşaat alanı 19.395,84 m² dir.
Projenin inşaatı başlamıştır. Sinpaş GYO A.Ş.'den bilgiye göre bütün bloklar için ortalama fiziki ilerleme yüzdesi yaklaşık %2,58 olarak belirlenmiştir.
Değerleme konusu projede icmal listesi, ruhsat ve mimari projelerine göre A-AA-B-C-D-E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-O-P-R-S-T-U-V-Y-Z blokların tümü bodrum, zemin, 1 normal kat olmak üzere 3 kattan oluşmakta olup toplam 45 bağımsız birimmden oluşmaktadır.
121 ada 1 parsel için ruhsatlar alınmış olup, 3194 sayılı Kanun kapsamında ruhsatlar geçerliliğini korumaktadır.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.655.924 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
Sancaktepe İlçesi; 2008 yılında Ümraniye ilçesine bağlı Sarıgazi ve Yenidoğan beldeleriyle, Kartal ilçesine bağlı Samandıra beldesinin birleştirilmesi ile ilçe yapılmıştır. Denize kıyısı olmayan Sancaktepe, güneyinde Kartal, güneybatısında Maltepe, batısında Ataşehir ve Ümraniye, kuzeyinde Çekmeköy, doğusunda Pendik ve güneydoğusunda Sultanbeyli ilçelerine komşudur.
Elli yılı aşkın süredir ağırlıklı olarak doğu bölgelerimizden ve kent içinden gelen iç göçle artan Sancaktepe nüfusu, ilçenin yerleşiminden görünüşüne, kültürel yaşamından toplumsal yapısına her hususu değiştirmiştir. Sancaktepe nüfus yoğunluğu bakımından, İstanbul ortalamasının üzerinde bir nüfus yoğunluğuna sahiptir. 19 mahalleden oluşan Sancaktepe İlçesi 62,41 km2 'lik bir alanı kapsar ve Türkiye İstatistik Kurumu 2023 verilerine göre 492.804 nüfusa sahiptir. İlçe 61,90 kilometrekaredir ve sınırları dahilinde toplam 18 mahalle ve 1 köy vardır. Havza niteliği taşıması nedeniyle son derece hassas bir yerleşim alanı olan bölge, Kurtköy Sabiha Gökçen Havalimanı'na olan bağlantıları, TEM otoyolu ve TEM-Kartal bağlantı yolunun sağladığı
ulaşım olanakları nedeniyle konumsal önemini arttırmaktadır.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| L | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| Ш | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| $\mathbf{III}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6, 5 | |
| $W^{(r)}$ | 8 5 2 7 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
TÜİK, Konut satışı istatistik Eylül ayı verilerine göre;
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu.
Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %31,0 oranında azalarak 2 bin 22 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin oldu.
| Yıl | Toplam | İpotekli satışlar |
Diğer satışlar |
İpotekli Satışların Payı |
Toplam | İlk satış | İkinci el satış |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024* | 947.236 | 92.310 | 854.926 | 9,75% | 947.236 | 300.879 | 646.357 |
| 2023 | 1.225.926 | 177.748 | 1.048.178 | 14,5% | 1.225.926 | 379.542 | 846.384 |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 |
| 2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 |
| 2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
| 2013 | 1.157.190 | 460.112 | 697.078 | 39,8% | 1.157.190 | 529.129 | 628.061 |
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları Eylül 2024 (TUİK) (2024 yılı Ocak-Eylül ayı verilerini kapsamaktadır.)
TÜİK, Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024 verilerine göre;
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçüm %30,9 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölçüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 880 | $-7,7$ | 699 960 | $-3,7$ | 146 157 001 | $-3,5$ | |
| 26 132 | $-22,1$ | 131 079 | $-24.9$ | 27 578 544 | $-19.6$ | ||
| Ш | 29 076 | $-4,8$ | 144 994 | $-8,0$ | 30 842 887 | $-2.9$ | |
| Ш | 28 310 | $-7,0$ | 145 953 | $-2,6$ | 32 197 340 | $-3,4$ | |
| IV | 44 362 | 0,8 | 277 934 | 13,7 | 55 538 229 | 6,6 | |
| 2023 | 139 711 | 9,3 | 857 867 | 22,6 | 168 202 851 | 15,1 | |
| ı | 23 896 | $-8,6$ | 131 765 | 0,5 | 27 021 531 | $-2,0$ | |
| Ш | 31 136 | 7.1 | 192 867 | 33,0 | 39 225 941 | 27.2 | |
| Ш | 35 495 | 25.4 | 198 252 | 35,8 | 39 436 673 | 22,5 | |
| IV | 49 184 | 10,9 | 334 983 | 20,5 | 62 518 705 | 12,6 | |
| 2024 | ı | 28 605 | 19.7 | 176 976 | 34,3 | 35 902 111 | 32,9 |
| Ш | 24 082 | $-22,7$ | 137 210 | $-28.9$ | 27 105 409 | $-30.9$ |
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüzölçüm %14,7 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 18,1 milyon m² iken; bunun 9,3 milyon m²'si konut, 5,2 milyon m²'si konut dışı ve 3,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölçüm (m 2 ) | Yillik değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 188 | 7,7 | 642 394 | 2,5 | 129 042 839 | 1,1 | |
| 22 486 | 7,2 | 155 473 | $-2,3$ | 30 447 817 | $-7,8$ | ||
| Ш | 22 994 | 24,2 | 149 530 | 23,7 | 29 494 241 | 21,5 | |
| Ш | 22 836 | 4,1 | 137 569 | $-0.7$ | 27 562 683 | $-2,4$ | |
| IV | 30 872 | 0,6 | 199 822 | $-4,0$ | 41 538 099 | $-1,4$ | |
| 2023 | 86 818 | $-12,5$ | 535 115 | $-16,7$ | 107 747 109 | $-16,5$ | |
| 20 216 | $-10.1$ | 126 248 | $-18,8$ | 25 264 025 | $-17.0$ | ||
| Ш | 18 033 | $-21,6$ | 107 780 | $-27,9$ | 21 207 503 | $-28.1$ | |
| Ш | 19721 | $-13,6$ | 117 259 | $-14.8$ | 23 720 306 | $-13,9$ | |
| IV | 28 848 | $-6,6$ | 183828 | $-8,0$ | 37 555 275 | $-9,6$ | |
| 2024 | 28 624 | 41,6 | 175 413 | 38.9 | 36 760 688 | 45,5 | |
| Ш | 15 378 | $-14.7$ | 82 430 | $-23.5$ | 18 100 224 | $-14,7$ |
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi – Betam tarafından yayınlanan 2024 Ekim tarihli araştırma raporuna göre;
Ağustostan eylüle ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı eylülde ülke genelinde yüzde -18,6, İstanbul'da yüzde -19,2, Ankara'da yüzde -18,1, İzmir'de ise yüzde - 15,3 olmuştur. Konut cari fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı ağustosa kıyasla ülke genelinde 2,5 puan azalarak yüzde 21,6'ya düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı 30.416 TL olmuştur. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul'da yüzde 20,8, Ankara'da yüzde 22,4 ve İzmir'de yüzde 26,6 olmuştur. Ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul'da 41.667 TL, Ankara'da 23.161 TL ve İzmir'de 35.633 TL'dir.
Konut talebi endeksi Eylül 2024'te Ağustos 2024'e kıyasla yüzde 1,2 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı ülke genelinde, İstanbul'da ve İzmir'de artarken Ankara'da azalmıştır. Satılan konut sayısı ülke genelinde, Ankara'da ve İzmir'de azalırken İstanbul'da artmıştır. Satılık ilan sayısı ise hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul ve İzmir'de artmış, Ankara'da ise azalmıştır.
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Sancaktepe Belediyesi ve Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'den alınan bilgiler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitaliz ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitaliz asyön olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
İstanbul ili Sancaktepe ilçesinde yer alan 1 adet projeye ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;
Taşınmazın arsa değerinin tespitinde ve nakit akışında kullanılacak konut birim m² değerlerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı Yönteminden yararlanılmıştır.
Projenin mevcut durum değeri ve tamamlanması durumundaki değerinin tespitinde yeniden inşa etme maliyeti yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı yöntemleri kullanılmıştır.
Toplu Konut İdaresi tarafından ihale edilen gayrimenkuller 24.12.2024 açık artırma usulü ile satışa çıkarılmıştır. Sancaktepe Samandıra 8966 ada 16 parsel numaralı arsa Kaks:1 H:12.50m. 4 kat konut imarlıdır. 1.665,39 m² yüzölçümlü arsa için muhammen bedel 31.650.000 TL dir. Sancaktepe Samandıra 8934 ada 19 parsel numaralı arsa Taks:0.40 Kaks:1 H:12.50m. 4 kat konut imarlıdır. 279.84 m² yüzölçümlü arsa için muhammen bedel 6.510.000 TL dir. Konum olarak daha merkezi konumdadır. İmar yapılaşma şartları açısından emsaller daha avantajlıdır.
| SATILIK | 1.665 | 31.650.000 | 19.005 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| SATILIK | 280 | 6.510.000 | 23.250 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 537 260 22 22
Taşınmaza çok yakın konumda yer almakta olan 10.300 m² brüt yüz ölçümüne sahip 256 parsel'in 1.286 m²'lik hissesi 10.750.000.-TL bedel ile satılıktır. Parsel Emsal: 0,25 hmax: 9,50 konut alanında yer almaktadır. Parselin 540 m² yol, 3280 m² parka terki mevcuttur. Net alanı 6.480 m²'dir. Hisseye alanı yaklaşık olarak 809 m² olarak hesaplanmıştır.
| SATILIK | 809 | 10.750.000 | 13.288 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 533 360 87 35
Taşınmaza çok yakın konumda yer almakta olan 4.000 m² brüt yüz ölçümüne sahip 299 parsel 58.000.000.-TL bedel ile satılıktır. Parsel Emsal: 0,70 hmax: 12,50 konut + ticaret alanında yer almaktadır. Parselin net alanı 2.640 m²'dir. İmar yapılaşma şartları açısından emsaller daha avantajlıdır.
| SATILIK 2640 58.000.000 21.970 .-TL/M² .-M² .-TL |
|---|
| -------------------------------------------------------------------- |
Taşınmaza yakın konumda Yenidoğan Mahallesi sıralarında kalmakta olan 2.360 m² yüz ölçümüne sahip 913 ada 3 parsel 80.000.000.-TL bedel ile satılıktır. Parsel Emsal: 0,25 hmax: 9,50 konut alanında yer almaktadır. Parsel net alana sahiptir. İstenilen değerin yüksek olduğu düşünülmektedir.
| SATILIK 2360 80.000.000 33.898 .-M² .-TL .-TL/M² |
|
|---|---|
| -------------------------------------------------------------------- | -- |
Taşınmaza yakın konumda Sultanbeyli Mimar Sinan Mahallesi sınırları içerisinde yer almakta olan 390 m² yüz ölçümüne sahip 242 ada 7 parsel 6.750.000.-TL bedel ile satılıktır. Parsel Emsal: 0,25 hmax: 9,50 konut alanında yer almaktadır. Parsel net alana sahiptir.
| SATILIK | 390 | 6.750.000 | 17.308 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0533 205 82 33
Samandıra Mahallesi sınırlarında yer almakta olan parsel Kaks:1.00 H:12.50 Konut imarlı olarak satılık durumdadır. İmar koşulları açısından daha iyi nitelikte olduğu düşünülmekte olup pazarlık marjı da bulunduğu düşünülmektedir. Satın alma ve terklerden sonra 513 m² yüzölçümlü olacağı varsyılan arsa 22.000.000 TL bedelle satılıktır.
| 513 22.000.000 42.885 .-TL/M² SATILIK .-M² .-TL |
|
|---|---|
| ------------------------------------------------------------------- | -- |
Tel 0532 785 31 57
Samandıra Mahallesinde otobana daha yakın konumda yer alan 7569 ada 11 parsel numaralı arsa satılık durumdadır. 1.770 m² yüzölçümlü arsa 90.000.000 TL bedelle satılıktır. Kaks:1.30 Konut alanındadır. İmar yapılaşma koşulları ve konum itibariyle daha iyi konumda yer almaktadır.
| SATILIK 1.770 90.000.000 50.847 .-M² .-TL .-TL/M² |
|
|---|---|
| --------------------------------------------------------------------- | -- |
| * Elysium Life Samandıra (2. El) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| 170 villadan oluşan projede yüzme havuzu, fitnes salonu, sauna, oyun alanları, tenis kortu, kafe, market ve 24 saat güvenlik bulunmaktadır. |
|||||
| Emlakçı | Villa Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
| COLDWELL BANKER AKIN GAYRİMENKUL 0 (533) 700 73 73 |
3+1 | 185m² | 22.500.000 TL | 121.622 TL/m² | |
| TURYAP MEYDAN SANCAKTEPE 0 (533) 648 34 13 |
3+1 | 145m² | 19.500.000 TL | 134.483 TL/m² | |
| Ortalama | 128.052 TL/m² |
Lagun İstanbul, 209 ile 749 metrekare arasında değişen büyüklüklerde toplamda 519 villadan oluşmaktadır. 9 ayrı tipolojide tasarlanan villaların yer aldığı projede sauna, güvenlik hizmeti, spa merkezi, fitnes salonu, açık ve kapalı yüzme havuzu, otopark alanı, binicilik kulübü bulunmaktadır.
| Emlakçı | Villa Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| ERA Mesken Gayrimenkul 0 (532) 636 70 44 |
5+1 | 320m² | 38.500.000 TL | 120.313 TL/m² |
| ERA Mesken Gayrimenkul 0 (532) 636 70 45 |
4+1 | 256m² | 21.500.000 TL | 83.984 TL/m² |
| Ortalama | 102.148 TL/m² |
Ağaoğlu tarafından Sancaktepe Samandıra' da 80.000 metrekare alan üzerinde inşa edilen My Village projesinde, 116 tripleks villa ve 292 daire bulunmaktadır.
| Emlakçı | Villa Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| KW KENT 0 (534) 950 32 60 |
4+2 | 268m² | 28.250.000 TL | 105.410 TL/m² |
| REMAX LOTUS GAYRİMENKUL 0 (553) 615 81 78 |
4+2 | 290m² | 29.500.000 TL | 101.724 TL/m² |
| Ortalama | 103.567 TL/m² |
Sur Yapı Lavender Sancaktepe projesi 535 konuttan meydana geliyor. 1+1'den 4+1'e kadar farklı konut tiplerinin yer aldığı projede dairelerin alanları 45 ile 195 metrekare arasında değişiyor. Yürüyüş parkurları, kapalı otopark, yüzme havuzları, sauna, göl/gölet, fitness merkezi, güvenlik, avm gibi donatıları mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
3+1 5. kat |
159m² | 9.900.000 TL | 62.264 TL/m² |
| SeeWorld Sancaktepe 0216 504 95 95 |
2+1 2. kat |
78m² | 6.250.000 TL | 80.128 TL/m² |
| Mesut Belen Gayrimenkul 0532 245 96 52 |
4+1 4. kat |
204m² | 13.900.000 TL | 68.137 TL/m² |
| KW Kent 0532 316 69 38 |
3+1 1.kat |
167m² | 10.250.000 TL | 61.377 TL/m² |
| Ortalama | 67.977 TL/m² |
Nef Sancaktepe 19 projesi 17 bin 916 metrekarelik arsa üzerine kuruluyor. 6 blokta 439 konuttan oluşan projede 1+1, 2+1, 3+1 daireler yer alıyor. Nef Sancaktepe 19'da bloklar 3 ila 11 katlı olarak tasarlandı. 3 katlı bloklara Şehir Villaları adı verildi. Bu bloklarda her katta 3+1 daireler yer alıyor. 1+1 dairelerin büyüklükleri 60 metrekareden başlıyor. Yürüyüş parkuru, kapalı otopark, çocuk oyun alanları, yüzme havuzları, fitness merkezi, sauna, güneşlenme terası, restoran, kafe, güvenlik gibi donatı alanları mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Remax City 0532 562 32 67 |
2+1 3. kat |
135m² | 7.670.000 TL | 56.815 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
1+1 1. kat |
65m² | 3.600.000 TL | 55.385 TL/m² |
| Chance Gayrimenkul 0542 206 61 37 |
2+1 7. kat |
96m² | 4.850.000 TL | 50.521 TL/m² |
| Doğş Grup Emlak 0531 798 85 11 |
3+1 12.kat |
145m² | 8.550.000 TL | 58.966 TL/m² |
| Ortalama | 55.421 TL/m² |
Proje bünyesinde 40.550 metrekarelik alan üzerinde toplam 17 blokta 644 konut ve 28 adet ticari birim bulunmaktadır. 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Kapalı otopark, çocuk parkları, açık havuz, açık spor alanları, fitness merkezi ve bisiklet parkuru gibi donatılar mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| SeeWorld Sancaktepe 0216 504 95 95 |
3+1 3. kat |
160m² | 9.800.000 TL | 61.250 TL/m² |
| Turyap Meydan Sancaktepe 0216 529 00 49 |
3+1 3. kat |
160m² | 9.750.000 TL | 60.938 TL/m² |
| Turyap Meydan Sancaktepe 0216 529 00 49 |
2+1 8. kat |
126m² | 7.400.000 TL | 58.730 TL/m² |
| Turyap Meydan Sancaktepe 0216 529 00 49 |
1+1 9.kat |
78m² | 4.650.000 TL | 59.615 TL/m² |
| Ortalama | 60.133 TL/m² |
Proje bünyesinde 47.000 metrekarelik alan üzerinde 24 blokta 440 konut bulunmaktadır. Konutlar 62-188 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Açık ve kapalı otopark, çocuk parkları, açık spor alanları, fitness merkezi, açık ve kapalı havuz, sauna, yeşil alan, kafe gibi donatılar mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Next Gayrimenkul 0536 772 87 50 |
3+1 4.kat |
140m² | 14.400.000 TL | 102.857 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
3+1 5.kat |
189m² | 15.900.000 TL | 84.127 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
1+1 Bahçe katı |
81m² | 5.950.000 TL | 73.457 TL/m² |
| Ortalama | 86.814 TL/m² |
Proje bünyesinde 55.000 metrekarelik alan üzerinde 10 adet blokta 443 konut bulunmaktadır. Konutlar 45-221 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Açık ve kapalı otopark, tenis kortu, çocuk parkları, açık spor alanları, fitness merkezi, paten yolu, pilates alanı, havuz, gibi donatılar mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Remax Hermes 0553 595 89 96 |
2+1 9. kat |
120m² | 7.980.000 TL | 66.500 TL/m² |
| Realty World Eba 0532 305 26 00 |
3+1 12.kat |
186m² | 11.550.000 TL | 62.097 TL/m² |
| Remax Arge 0533 719 14 84 |
4+1 8.kat |
210m² | 16.950.000 TL | 80.714 TL/m² |
| Remax Arge 0505 519 26 64 |
3+1 10. kat |
186m² | 14.500.000 TL | 77.957 TL/m² |
| 71.817 TL/m² |
Proje bünyesinde 26.000 metrekarelik alan üzerinde 13 adet blokta 291 konut bulunmaktadır. Konutlar 67-203 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Açık ve kapalı otopark, çocuk parkları, açık spor alanları, fitness merkezi, havuz, sauna, yeşil alan, biyolojik gölet gibi donatılar mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Lobby Gayrimenkul 0531 011 78 78 |
3.5+1 9.kat |
170m² | 14.500.000 TL | 85.294 TL/m² |
| Seeworld Sancaktepe 0216 504 95 95 |
1+1 1.kat |
74m² | 4.950.000 TL | 66.892 TL/m² |
| Turyap Meydan Sancaktepe 0533 648 34 13 |
3.5+1 8.kat |
162m² | 11.850.000 TL | 73.148 TL/m² |
| 75.111 TL/m² |
Aydos ormanına olan yakınlığı ile dikkat çeken proje 50.000 metrekarelik alan üzerinde 27 adet blokta 914 konut bulunmaktadır. Konutlar 69-209 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Projede yüzme havuzu, fitness ve wellness center, tenis kortu, basketbol sahası, yürüyüş ve bisiklet yolu sağlıklı ve zinde bir yaşam için birçok sosyal aktivite alanı geliştirilmiş.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Yetkili Emlak 0531 406 82 82 |
2+1 2.kat |
105m² | 7.150.000 TL | 68.095 TL/m² |
| Coldwell Banker Maya 0546 244 22 02 |
3+1 3.kat |
167m² | 9.250.000 TL | 55.389 TL/m² |
| Melares Asya Gayrimenkul 0507 723 93 18 |
3+1 8.kat |
120m² | 9.800.000 TL | 81.667 TL/m² |
| Adress Gayrimenkul 0533 662 03 38 |
1+1 Bahçe Katı |
75m² | 5.550.000 TL | 74.000 TL/m² |
| 69.788 TL/m² |
Proje bünyesinde 52.000 metrekarelik alan üzerinde 824 konut bulunmaktadır. Konutlar 54-214 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Açık ve kapalı otopark, çocuk parkları, açık spor alanları, fitness merkezi, havuz, sauna, Türk hamamı, yeşil alan, biyolojik gölet gibi donatılar mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Remax Prof 0535 561 20 66 |
3+1 Bahçe Katı |
175m² | 8.550.000 TL | 48.857 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
2+1 1. kat |
126m² | 6.250.000 TL | 49.603 TL/m² |
| Turyap Sancaktepe 0532 337 37 99 |
3+1 2. kat |
152m² | 8.430.000 TL | 55.461 TL/m² |
| 51.307 TL/m² |
Değerleme konusu taşınmaz imar planı kapsamında net parseldir. Yapılan incelemelerde bölgedeki farklı yapılaşma koşulları farklı imarlı parsellerin satılık bilgilerine ulaşılmıştır. Emsal taşınmazlar üzerinden pazarlık payı mevcuttur.
Konut emsalleri değerlendirildiğinde taşınmazların yer aldığı projenin marka değerine, taşınmazın cephesine, konumuna, niteliği, kat sayısı, havuzlu olup olmamasına göre birim m² değerlerinin değişken olduğu görülmüştür. Nitelikli projelerde yer alan villaların ortalama birim m² değerinin 80.000.-130.000.-TL/m² aralığındadır. Konu taşınmazlar için oluşturulan nakit akım tablosunda taşınmazların m² birim değeri 93.500.-TL/m² olarak dikkate alınmıştır.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) |
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ |
31.650.000 SATILIK |
10.750.000 SATILIK |
58.000.000 SATILIK |
80.000.000 SATILIK |
6.750.000 SATILIK |
|
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN |
31.015,85 | 1.665 19.009 |
809 13.288 |
2.640 21.970 |
2.360 33.898 |
390 17.308 |
| DÜZELTME NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
RUHSATLI PROJE |
-20% 15% |
-30% 15% |
-20% 15% |
-20% 15% |
-35% 15% |
| İMAR DURUMU | Kaks: 1,00 | E:0,25 | E:0,70 | E:0,25 | E:0,25 | |
| İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
Emsal: 0,25 | -20% | 0% | -15% | 0% | 0% |
| FONKSİYON | Konut | Konut | Konut | Tİcaret+Konut | Konut | Konut |
| FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | -10% | 0% | 0% | |
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
-15% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| CEPHE CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN |
Tek Mülkiyet | Tek Mülkiyet | Hisseli Mülkiyet | Tek Mülkiyet | Tek Mülkiyet | Tek Mülkiyet |
| DÜZELTME | 0% | 10% | 0% | 0% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-15% | -15% | -15% | -15% | -15% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-55% | -20% | -45% | -20% | -35% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
13.930 | 8.554 | 10.630 | 12.083 | 27.119 | 11.250 |
Aşağıdaki arsa karşılaştırma tablosunda, örneklem olarak 121 ada 1 parsel numaralı, 31.051,85 m² lik 1/1 mülkiyetli, Emsal 0.25 konut imarlı parsel baz alınmıştır. Arsa yüzölçümü emsal taşınmazlara göre büyüktür. Yüzölçümü, imar şartları, mülkiyet tipi, konum özelliklerine göre karşılaştırma yapılmıştır.
| 1 ADET ARSANIN DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | ||
| 121 | 1 | 31.051,85 | 13.930 | 432.552.271 | ||
| YUVARLATILMIŞ DEĞER (.-TL) | 432.550.000 | |||||
| Arı Finansal Kiralama A.Ş. 758310/3105185 Hissesine düşen Değeri (.-TL) |
105.632.029 | |||||
| Arı Finansal Kiralama A.Ş. 1415321/3105185 Hissesine düşen Değeri (.-TL) |
197.153.180 | |||||
| Arı Finansal Kiralama A.Ş. Hissesine Düşen | 302.785.209 |
=
| SATILIK EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (KONUT) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
Elysium Life | Sinpaş Lagün | Ağaoğlu My Village |
Sinpaş Kelebekia | Ege Boyu | |
| SATIŞ FİYATI | |||||||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| ALAN | 303,23 | ||||||
| BİRİM M² DEĞERİ | 128.052 | 102.148 | 103.567 | 86.814 | 60.133 | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| NİTELİĞİ | VİLLA | VİLLA | VİLLA | VİLLA | KONUT | KONUT | |
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 30% | 30% | ||
| KAT | |||||||
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| KONUM | |||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | 0% | 0% | ||
| DİĞER BİLGİLER | |||||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | ||
| TOPLAM DÜZELTME |
-15% | -15% | -15% | 25% | 25% | ||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
93.500 | 108.844 | 86.826 | 88.032 | 108.518 | 75.166 |
Yukarıda yer alan karşılaştırma tablolarında, değerlemesi yapılan taşınmazların özelliklerine yakın olduğu kanaatine varılan 5 adet emsalden yararlanılarak karşılaştırma tablosu hazırlanmış olup, diğer bölümlerin niteliklerine göre şerefiye farkı konularak değer takdiri yapılmıştır.
Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Taşınmazın çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda değerleme konusu 121 ada 1 parsel için 13.930.-TL/m² birim değer öngörülmüştür. Parsel için ruhsat ve projeler onaylanmış, inşaat %2,58 seviyesindedir.
Bu takdire bağlı olarak elde edilen 121 ada 1 parselin arsa değerinin üzerine, mevcut durumda gerçekleşen fiziksel inşaat maliyetleri ve geliştirme maliyeti eklenmesi ile birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. 3B yapı sınıfına ait birim maliyet 14.400.- TL/m², 4A yapı sınıfına ait birim maliyet 15.300.-TL/m², 4B yapı sınıfına ait birim maliyet 17.400.- TL/m², 5A yapı sınıfına ait birim maliyet 21.300.-TL/m²' 'dir. Mevcut piyasa koşullarında enflasyon ve döviz kurlarındaki dalgalanmalara bağlı olarak inşaat maliyetlerinin arttığı görülmektedir. Birim değer takdirinde bu husus dikkate alınmıştır. Ayrıca projedeki birimlerin lüks inşa edileceği göz önünde bulundurulmuştur.
121 ada 1 parsel için alınmış ruhsatlar ve inşaat alanları göz önünde bulundurularak, öngörülen inşaat maliyetleri hesaplanmıştır.
| İNŞAAT MALİYET HESAPLAMALARI (121 Ada 1 Parseldeki Projenin) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projenin Tamamı için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti | ||||||||
| 121 ada 1 parsel | ||||||||
| A | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| AA | 28.000 | .-TL/M² | X | 487,26 | M² | = | 13.643.280 | .-TL |
| B | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| C | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| D | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| E | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| F | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| G | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| H | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| I | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| J | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| K | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| L | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| M | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| N | 28.000 | .-TL/M² | X | 2.142,32 | M² | = | 59.984.960 | .-TL |
| O | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| P | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| R | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| S | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| T | 28.000 | .-TL/M² | X | 777,40 | M² | = | 21.767.200 | .-TL |
| U | 28.000 | .-TL/M² | X | 487,26 | M² | = | 13.643.280 | .-TL |
| V | 28.000 | .-TL/M² | X | 487,26 | M² | = | 13.643.280 | .-TL |
| Y | 28.000 | .-TL/M² | X | 487,26 | M² | = | 13.643.280 | .-TL |
| Z | 28.000 | .-TL/M² | X | 487,26 | M² | = | 13.643.280 | .-TL |
| H1-H2-H3-H4-H5-H6-H7-H8- H9-H10-H11-H12-H13-H14- H15-H16-H17-H18-H19-H20- H21-H22-H23-H24-H25-H26 |
20.000 | .-TL/M² | X | 624,00 | M² | = | 12.480.000 | .-TL |
| H27-H28-H29-H30-H31 | 20.000 | .-TL/M² | X | 200,00 | M² | = | 4.000.000 | .-TL |
| 536.490.960 .-TL Proje için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti = |
Çevre düzeni, peyzaj maliyetinin yapıların toplam inşaat maliyetinin yaklaşık % 7si olacağı varsayılmıştır.
Proje, Ruhsat, Mimari ve Mühendislik Bedeli Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar' bedelinin toplam inşaat maliyetinin yaklaşık %5i olacağı varsayılmıştır.
Genel giderlerin Girişimci karı, projenin özellikleri, büyüklüğü, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir. Proje özellikleri, yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap eden konut projelerinde satış & pazarlama Maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde %1 - %10 aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise inşaat maliyetinin %10 oranında genel gider olarak satış & pazarlama maliyeti hesaplanmıştır.
Proje Geliştirme Maliyetinin (geliştirici karı), bölgede inşaat yapan firmalarla yapılan görüşmeler, projenin niteliği, il genelindeki diğer değişik özellikteki projeler ve mesleki tecrübeler sonucu elde edilen veriler analiz edilerek toplam maliyetin (arsa + bina) %15'i oranında olacağı kabul edilmiştir.
| Projenin Tamamı İçin Öngörülen Maliyet | ||||
|---|---|---|---|---|
| Öngörülen Maliyet (TL) |
||||
| İnşaat Maliyeti | = | 536.490.960 | ||
| Çevre düzeni, peyzaj (%7) | = | 37.554.367 | ||
| Projenin Toplam İnşaat Maliyeti (A) | = | 574.045.327 | ||
| Proje Ruhsat Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar Bedeli (%5) (B) | = | 28.702.266 | ||
| Proje İçin Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti (A+B) | = | 602.747.594 | ||
| Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri ( %10) (C) |
= | 57.404.533 | ||
| Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet (A+B+C)) | = | 660.152.126 | ||
| İnşaat Tamamlanma Oranı | = | 2,58% | ||
| GERÇEKLEŞMİŞ İNŞAAT MALİYETİ | = | 15.550.888 |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değeri | ||||
|---|---|---|---|---|
| 121 ada 1 parsel Arsa Değeri | 432.550.000 TL = |
|||
| Projenin Toplam İnşaat Maliyeti | 602.747.594 TL = |
|||
| Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri ( %10) (C) |
57.404.533 = |
|||
| Proje Geliştirme Maliyeti-Girişimci karı ((Arsa+İnşaat Maliyeti)*%15) |
155.294.639 TL = |
|||
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değer | 1.247.996.765 TL = |
|||
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Yuvarlatılmış Değer |
= 1.248.000.000 TL |
|||
| Gerçekleşmiş Maliyet | ||||
| Proje İçin Gerçekleşmesi Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti | 602.747.594 TL = |
|||
| Projenin İnşaat Seviyesi | 2,58% = |
|||
| Projenin Gerçekleşmiş Toplam İnşa Maliyeti | = 15.550.888 TL |
İnşaat seviyesinin çok düşük olması nedeni ile henüz gerçekleşmiş geliştirme maliyeti oluşmadığı kanaatine varılmıştır.
| PROJENİN TOPLAM ARSA DEĞERİ | = | 432.550.000 | .-TL |
|---|---|---|---|
| GERÇEKLEŞMİŞ MEVCUT İNŞAAT MALİYETİ 15.550.888 = |
|||
| MEVCUT DURUM İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER (TL) | = | 448.100.888 | .-TL |
| MEVCUT DURUM İÇİN TAKDİR EDİLEN YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞER (TL) |
= | 448.100.000 | .-TL |
| Yaklaşımı Yöntemine göre; | |
|---|---|
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri (.-TL) |
1.248.000.000 |
| Projenin Mevcut Durum Toplam Değeri (.-TL) | 448.100.000 |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Arı Finansal Kiralama A.Ş. Hissesine DüşenToplam Değeri (.- TL) |
873.600.603 |
Projenin Mevcut Durumda Arı Finansal Kiralama
121 ada 1 Parsel üzerinde inşa edilecek olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir.
A.Ş. Hissesine DüşenToplam Değeri (.-TL) 313.670.216
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Son üç yılın ortalaması olarak ~%20,00 civarındadır.
■
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Söz konusu parsel üzerinde ruhsatların alınmış olması, inşaat seviyesi, tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %7,00 olarak kabul edilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
% 20,00 Risksiz Oran
= % 27,00 İskonto oranı
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı konut ina tablosunda %27,00 olarak kabul edilmiştir
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parsel üzerinde inşa edilecek olan Referans Göktürk Projesi kapsamında 121 ada 1 parsel için ruhsatlar alınmıştır.
Tarafımıza gönderilen çarşaf liste, proje ve ruhsatlar incelendiğinde, toplam satılabilir villa Alanı: 18.763,75 m²'dir. Satılabilir alan bilgileri Sinpaş GYO A.Ş. tarafından hazırlanan icmal listelerde yer alan satışa esas alanlardır. Sinpaş GYO A.Ş. tarafından bildirilen eklenti ve tahsis alanları satışa esas alana dahil olup, birim değer takdirinde dikkate alınmıştır.
Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir.
Konutların satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 93.500.-TL/M² olacağı öngörülmüş ve izleyen ilk yıl enflasyon oranları da dikkate alınarak %35 oranında artacağı varsayılmıştır.
Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.
Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
| NAKİT AKIŞI | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| YATIRIM SÜRECİ | 48 | |||||
| TOPLAM SATILABİLİR KONUT ALANI (m²) | 18.763,75 m² | 9.617 | ||||
| TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m²) | 18.763,75 m² | |||||
| TOPLAM | ||||||
| 1. dönem | 2. dönem | 3. dönem | 4.dönem | |||
| NAKİT GİRİŞLERİ | ||||||
| Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Konut) | 100% | 25,00% | 30,00% | 30,00% | 15,00% | 100% |
| Satılan Brüt Alan (Konut) | 4.690,94 m² | 5.629,13 m² | 5.629,13 m² | 2.814,56 m² | 18.763,75 | |
| Ortalama Birim Satış Fiyatı (Konut) | 93.500,00 TL/m² | 126.225,00 TL/m² | 164.092,50 TL/m² | 213.320,25 TL/m² | ||
| Artış Oranı | 35,00% | 30,00% | 30,00% | |||
| Satış Geliri (Konut) | 438.602.656 TL | 710.536.303 TL 923.697.194 TL 600.403.176 TL | 2.673.239.329,58 | |||
| Satış Gelirleri ( Toplam ) | 438.602.656 TL | 710.536.303 TL | 923.697.194 TL | 600.403.176 TL | 2.673.239.330 TL | |
| Nakit Akım | 438.602.656 TL | 710.536.303 TL | 923.697.194 TL | 600.403.176 TL | 2.673.239.330 TL | |
| Net Bugünkü Değer (NPV) | 1.495.623.308 TL | 1.467.625.405 TL | 1.440.456.026 TL | |||
| İNDİRGEME ORANI | 26,00% | 27,00% | 28,00% |
Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları 3 farklı indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra edinilen tecrübeler ve verilerin gözönünde bulundurulması sonucunda, projenin tamamlanması halindeki toplam değerinin ~2.673.239.330.-TL olarak hesaplanmış olup, net bugünkü değeri için %27,00 indirgeme oranı kabul edilmesi uygun görülmüştür. Projenin tamamlanması durumundaki net bugünkü değer olarak da tüm blokların toplamı sonucunda 1.467.625.4055.-TL olarak öngörülmüştür.
■ Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine Göre Geliştirilecek Projenin Değeri;
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri (.-TL) |
2.673.239.330 |
|---|---|
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri Net Bugünkü (.-TL) |
1.467.625.405 |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Arı Finansal Kiralama A.Ş. Hissesine Düşen Değeri (.-TL) |
1.871.268.822 |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Arı Finansal Kiralama A.Ş. Hissesine DüşenNet Bugünkü Değeri (.-TL) |
1.027.338.492 |
Değerleme konusu parsellerin en etkin ve verimli kullanımının mevcut imar planına en uygun olan projenin yapılmasının olacağı düşünülmektedir.
■ Pazar Yaklaşımına Yöntemine göre;
| 121 ADA 1 PARSELİN ARSA DEĞERİ | 432.550.000 TL |
|---|---|
| Arı Finansal Kiralama A.Ş. Hissesine Düşen TOPLAM Değeri (.-TL) |
302.785.209 TL |
Projenin Tamamlanması Durumundaki Arı Finansal Kiralama A.Ş. Hissesine DüşenNet Bugünkü Değeri (.-TL)
| 121 ADA 1 PARSEL ÜZERİNDEKİ PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ |
448.100.000 TL |
|---|---|
| 121 ADA 1 PARSEL ÜZERİNDEKİ PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ |
1.248.000.000 TL |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Arı Finansal Kiralama A.Ş. Hissesine DüşenToplam Değeri (.- TL) |
873.600.603 TL |
| Projenin Mevcut Durumda Arı Finansal Kiralama A.Ş. Hissesine DüşenToplam Değeri (.-TL) |
313.670.216 TL |
| Gelir İndirgeme Yaklaşımına Yöntemine göre; | |
| 121 ADA 1 PARSEL ÜZERİNDEKİ PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ |
1.467.625.405 TL |
1.027.338.492 TL
■
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz 121 ada 1 parselde yer alan proje için değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. Bulunan iki değerin birbirinden farklı olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması, ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurulması ve pazar yaklaşımı ve maliyet yönteminde ise rayiçlerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olmasıda dikkate alınarak, tebliğdeki 10.3 nolu maddeye istinaden kılavuz hükümleri tekrar değerlendirilmek sureti ile sonuç bölümüne projenin tamamlanması durumundaki değeri için gelir indirgeme yaklaşımı, mevcut durum değeri için maliyet yaklaşımı ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Değerlemesi yapılan taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmamış olup müşteri tarafından icmal listeler iletilmiş olup, birim bazlı tamamlanması durumundaki bugünkü değeri eklerde belirtilmiştir.
= 45 ADET BİRİMİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ (1/1) 1.357.280.000 TL
6.5.3 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.
.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Değerlemesi konusu proje kapsamında 121 ada 1 parsel için yapıların tamamı için yapı ruhsatı alınmış ve projeleri onaylanmıştır. Taşınmazın inşaatının tamamlanmasının ardından iskan belgesinin alınıp kat mülkiyeti kurularak cins tahsislerinin yapılması ile yasal sürecinin tamamlanacağı öngörülmektedir.
.
Taşınmaz için kira değeri takdir edilmemiştir.
Taşınmaz bu kapsam dışındadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı olmadığından bu kapsam dışındadır.
- Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ)
22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22-1 a maddesinde arsalar alınabileceği, 22-1-ç maddesinde ise kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca 22-1 d maddesi uyarınca gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Değerleme konusu 121 ada 1 parselin ruhsat ve projelerinin bulunması, yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olması nedeniyle "Proje" olarak olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz ve ya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak yada yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir. Taşınmazlar üzerindeki ipotek şerhleri Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine olup, Arı Leasing Finansal Kiralama A.Ş. ile ticari ilişkilere istinaden konulmuştur. Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ipotekli bir taşınmaza yatırım yapmamış olup, ticari ilişki kapsamında kendi lehine ipotek belirtmesi yapmıştır. Tebliğ kapsamında ilgili ipoteklerin taşınmazların portföyde bulunmasına engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, altyapı ve ulaşım olanakları, arazinin kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda rapor konusu taşınmazın;
| PROJENİN ARI FİNANSAL KİRALAMA A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN MEVCUT DURUM DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| TL | TL | |||
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | |||
| 313.670.216 | 376.404.260 | |||
| PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA PROJENİN ARI FİNANSAL KİRALAMA A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN BUGÜNKÜ DEĞERİ |
||||
| TL | TL | |||
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | |||
| 1.027.338.492 | 1.232.806.191 | |||
| 121 ADA 1 PARSELİN PROJENİN ARI FİNANSAL KİRALAMA A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN ARSA DEĞERİ | ||||
| TL | TL | |||
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | |||
| 302.785.209 | 333.063.730 |
Değerleme Uzmanı
Ozan ALDOĞAN Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Lisans No: Lisans No: Lisans No: 409553 405453 402003
Sorumlu Değerleme Uzmanı
kıymet takdir edilmiştir.
Eren KURT
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
* KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.