AI Terminal
SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Jan 11, 2024
5951_rns_2024-01-11_83a67b80-6247-4996-8f5d-5267e4de2807.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ CUMHURİYET MAHALLESİ, 994 ADA 54, 55, 56 PARSELLER ve 994 ADA 57 PARSELDE YER ALAN QUEEN CENTRAL PARK BOMONTİ PROJESİ
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| RAPOR BİLGİLERİ | |||
|---|---|---|---|
| SÖZLEŞME TARİHİ | 1.12.2023 | ||
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
4.12.2023 | ||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
30.12.2023 | ||
| RAPOR TARİHİ | 5.01.2024 | ||
| RAPOR NO | SNP-2310008 | ||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | ||
| DEĞERLEME KONUSU | İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ CUMHURİYET MAHALLESİ, 994 ADA 54, 55, 56 PARSELLER ve 994 ADA 57 PARSELDE YER ALAN QUEEN CENTRAL PARK BOMONTİ PROJESİ |
||
| DEĞERLEME ADRESİ | CUMHURİYET MAHALLESİ (994 ADA 54, 55, 56 ve 57 PARSEL) ŞİŞLİ / İSTANBUL |
||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Çiğdem HATACIKOĞLU-Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411409) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Ekler
1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri
- 1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
- 1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
- 1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
- 1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
- 1.5 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki
- Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
- 2.1 - Tapu Kayıtları
- 2.2 - Takyidat Bilgileri
- 2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler
- 3.1 - Tanımı
- 3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
- 3.3 - Ulaşım Özellikleri
- 3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
4 - Değerleme İle İlgili Analizler
- 4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
- 4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
- 4.3 - Bilgilerin Kaynağı
- 4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler
5 - Değerleme Yöntemleri
- 5.1 - Pazar Yaklaşımı
- 5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
- 5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
- 6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler
- 6.1 - Pazar Yaklaşımı
- 6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
- 6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
- 6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı Analizi
- 6.45 - Verilerin Değerlendirilmesi
7 - Sonuç
EKLER
- Ek 1 - Taşınmazı gösteren fotoğraflar
- Ek 2 - Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)
- Ek 3 - İmar durum yazısı(kopya)
- Ek 4 - Değerleme Uzmanlarının Lisans ve Mesleki Tecrübe Belgeleri (kopya)
- Ek 5 - Yapı Ruhsatları-Yapı Kullanma İzin Belgesi (kopya)
- Ek 6 - Tapular
- Ek 7 - Taşınmazların Değer Listesi
- Ek 8 - İpotek Yazıları-İpotekli taşınmazlar listesi
- Ek 9 Mülkiyet Listesi
SNP-2310008 ŞİŞLİ BOMONTİ 3
UYGUNLUK BEYANI
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
- * Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
- * Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
- * Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.
Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,
- * değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.
- * Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
- * Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarına haizdir.
- * Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.
- * Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
- * Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ
1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan parseller ve üzerindeki projede tarafımıza Sinpaş GYO A.Ş. tarafından iletilen stok listesinde görülen bağımsız bölümlerin değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Dikilitaş Mah., Barbaros Bulvarı, Yenidoğan Sokak,
Sinpaş Plaza, No: 36, Beşiktaş İSTANBUL
- 1.2.2 Hizmeti Veren Kurum Bilgisi
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan parseller ve üzerindeki projede tarafımıza Sinpaş GYO A.Ş. tarafından iletilen stok listesinde görülen bağımsız bölümlerin değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Söz konusu taşınmaz için SNP-2310008 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Çiğdem HATACIKOĞLU raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ kontrol eden değerleme uzmanı olarak, ve Eren KURT onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.
- Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 1.5
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde SPK mevzuatı kapsamında iki adet rapor hazırlanmıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | SNP-1707012 | SNP-1810011 | |
| Rapor Tarihi | 2.10.2017 | 8.01.2019 | |
| Rapor Konusu | 994 ADA 54, 55, 56 PARSELLER ve 994 ADA 57 PARSELDE YER ALAN QUEEN CENTRAL PARK BOMONTİ PROJESİ |
995 ADA 54, 55, 56 PARSELLER ve 994 ADA 57 PARSELDE YER ALAN QUEEN CENTRAL PARK BOMONTİ PROJESİ |
|
| Raporu Hazırlayanlar | Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
Ozan ALDOĞAN Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
|
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
342.072.944 | 419.846.754 |
2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
2.1 - Tapu Kayıtları
| 994 ADA 54 PARSEL TAPU KAYITLARI | ||
|---|---|---|
| İli | : | İSTANBUL |
| İlçesi | : | ŞİŞLİ |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | CUMHURİYET |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 994 |
| Parsel No | : | 54 |
| Alanı (m²) | : | 2.696,54 |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | PLANINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | ANA GAYRİMENKUL |
| Cilt No | : | 18 |
| Sayfa No | : | 1718 |
| SAHİBİ | ARSA PAYI | M² | TARİH | YEVMİYE | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
153 | / | 600 | 687,62 | 2.11.2012 | 17972 |
| SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
19 | / | 75 | 683,12 | 21.02.2013 | 3450 |
| ARI FİNANSAL KİRALAMA ANONİM ŞİRKETİ |
11 | / | 120 | 247,18 | 1.04.2022 | 9574 |
| BONDİ TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞTİ. |
1189359 | / | 10000000 | 320,72 | 21.03.2018 | 4803 |
| DÜNYA MENSUCAT TİCARET VE SANAYİ ANONİM ŞİRKETİ |
8649213 | / | 100000000 | 233,23 | 17.04.2014 | 7409 |
| NAKKASH DIŞ TİCARET A.Ş. | 6364827 | / | 50000000 | 343,26 | 29.04.2014 | 7978 |
| TEKSMARK TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ |
6727543 | / | 100000000 | 181,41 | 28.08.2015 | 15812 |
| İli | : | İSTANBUL |
|---|---|---|
| İlçesi | : | ŞİŞLİ |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | CUMHURİYET |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 994 |
| Parsel No | : | 55 |
| Alanı (m²) | : | 38,62 |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | PLANINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | ANA GAYRİMENKUL |
| Cilt No | : | 18 |
| Sayfa No | : | 1719 |
| SAHİBİ | ARSA PAYI | M² | TARİH | YEVMİYE | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
153 | / | 600 | 9,85 | 2.11.2012 | 17972 |
| SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
19 | / | 75 | 9,78 | 21.02.2013 | 3450 |
| ARI FİNANSAL KİRALAMA ANONİM ŞİRKETİ |
11 | / | 120 | 3,54 | 1.04.2022 | 9574 |
| BONDİ TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞTİ. |
1189359 | / | 10000000 | 4,59 | 21.03.2018 | 4803 |
| DÜNYA MENSUCAT TİCARET VE SANAYİ ANONİM ŞİRKETİ |
8649213 | / | 100000000 | 3,34 | 17.04.2014 | 7409 |
| NAKKASH DIŞ TİCARET A.Ş. | 6364827 | / | 50000000 | 4,92 | 29.04.2014 | 7978 |
| TEKSMARK TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ |
6727543 | / | 100000000 | 2,60 | 28.08.2015 | 15812 |
| İli | : | İSTANBUL |
|---|---|---|
| İlçesi | : | ŞİŞLİ |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | CUMHURİYET |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 994 |
| Parsel No | : | 56 |
| Alanı (m²) | : | 255,36 |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | PLANINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | ANA GAYRİMENKUL |
| Cilt No | : | 18 |
| Sayfa No | : | 1720 |
| SAHİBİ | ARSA PAYI | M² | TARİH | YEVMİYE | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
153 | / | 600 | 65,12 | 2.11.2012 | 17972 |
| SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
19 | / | 75 | 64,69 | 21.02.2013 | 3450 |
| ARI FİNANSAL KİRALAMA ANONİM ŞİRKETİ |
11 | / | 120 | 23,41 | 1.04.2022 | 9574 |
| BONDİ TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞTİ. |
1189359 | / | 10000000 | 30,37 | 21.03.2018 | 4803 |
| DÜNYA MENSUCAT TİCARET VE SANAYİ ANONİM ŞİRKETİ |
8649213 | / | 100000000 | 22,09 | 17.04.2014 | 7409 |
| NAKKASH DIŞ TİCARET A.Ş. | 6364827 | / | 50000000 | 32,51 | 29.04.2014 | 7978 |
| TEKSMARK TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ |
6727543 | / | 100000000 | 17,18 | 28.08.2015 | 15812 |
| 994 ADA 57 PARSEL TAPU KAYITLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| İli | : | İSTANBUL | ||
| İlçesi | : | ŞİŞLİ |
| Bucağı | : | |
|---|---|---|
| Mahallesi | : | CUMHURİYET |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 994 |
| Parsel No | : | 57 |
| Alanı (m²) | : | 15.335,23 |
| Vasfı | : | 59 KATLI BETONARME BİNA VE ARSASI |
| Sınırı | : | PLANINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | Kat Mülkyeti |
| Sahibi | : | ARI FİNANSAL KİRALAMA A.Ş. |
| Yevmiye No | : | Tabloda Belirtilmiştir. |
| Cilt No | : | Tabloda Belirtilmiştir. |
| Sayfa No | : | Tabloda Belirtilmiştir. |
| Tapu Tarihi | : | 1.04.2022 |
2.2 - Takyidat Bilgileri
Bağımsız bölümlere ilişkin 11/25.12.2023 tarihli mülkiyet ve takyidat bilgileri ekte sunulmaktadır.
Değerleme konusu 994 ada 57 parselde yer alan taşınmazlar üzerinde münferit olarak; Beyan;
Yönetim Planı: 15/11/2017 (Tarih:16/11/2017, Yevmiye:19146) Yönetim Planı Değişiklii: 24/10/2018 (Tarih:02.11.2018, Yevmiye:17474) Taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir. (12.03.2019-4019)
27, 33, 39, 909, 932, 933 numaralı bağımsız bölümler üzerinde başkaca bir takyidat bulunmamaktadır.
İpotekler;
353 numaralı bağımsız bölümler üzerinde:
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine 502157932,12.-TL tutarında 1.dereceden ipotek bulunmaktadır. (11/03/2019-3903)
904, 906, 907, 908, 929, 930, 934, 935, 940, 941, 946, 947, 950, 951, 952, 953, 954, 955, 956, 957, 958, 961, 962, 963, 965, 968, 970, 971, 972, 1059, 1060, 1061, 1062, 1063, 1064, 1065, 1066, 1068, 1069, 1070, 1071, 1073, 1074, 1075, 1076, 1077, 1078, 1079, 1080 numaralı bağımsız bölümler üzerinde:
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine 3000000000.-TL tutarında 1.dereceden ipotek bulunmaktadır. (14/04/2023-10059)
1096, 1097, 1098, 1099 numaralı bağımsız bölümler üzerinde:
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine 5505975,75-TL tutarında 1.dereceden ipotek bulunmaktadır. (04/03/2019-3468)
969 numaralı bağımsız bölümler üzerinde;
İhtiyati Tedbir: İstanbul 12.Asliye Ticaret Mahkemesi nin 02/12/2021 tarih 2021/28 Esas Sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile (Açıklama: Simpaş GYO A.Ş. Ve Arı Finans Kiralama A.Ş. Dışında 3. kişilere satılamaz) 03.12.2021 tarih 30978 yevmiye.
Değerleme konusu 994 ada 54 parselde yer alan tüm hisseler üzerinde;
Beyan;
İdari Kamulaştırma Şerhi. İstanbul Büyükşehir Belediyesi lehine; 12/11/2007-16502
Değerleme konusu 994 ada 55 parsel
Sinpaş GYO A.Ş. Ve Arı Finansal Kiralama A.Ş. Hisseleri üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Değerleme konusu 994 ada 56 parsel
Sinpaş GYO A.Ş. Ve Arı Finansal Kiralama A.Ş. Hisseleri üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
(Değerleme konusu taşınmaz için yapı ruhsatları alınmış olması nedeni ile plan onaylanma süreci ile ilgili durumun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçeverisinde taşınmaza olumsuz etkisi bulunmadığı kanaati oluşmuştur.)
- 2.2.1 Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri
Tapu kayıtlarında değerlemeye konu 994 ada 54-55-56 parsel sayılı taşınmazlar Taşyapı İnşaat Taahüt Sanayi Ve Ticaret A.Ş., Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Dünya Mensucat Ticaret Ve Sanayi A.Ş., Nakkash Diş Ticaret A.Ş., Teksmark Tekstil Sanayi Ve Ticaret A.Ş., Bondi Tekstil Sanayi Ve Ticaret A.Ş. mülkiyetinde olup 02.11.2012-21.02.2013 tarihlerinde Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., 01.04.2022 tarihinde ise Arı Finansal Kiralama A.Ş. mülkiyetine geçmiş ve bu tarihlerden sonra herhangi bir alım satım işlemi olmamıştır.
Değerleme konusu 994 ada 57 parsel sayılı taşınmazda ise 23.06.2016 tarihli 11851 yevmiye numaralı kat irtifakı tesisi işlemi ile rapora konu bağımsız bölümlerin mülkiyetinin Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Bondi Tekstil ve Ticaret A.Ş., Teksmark Tekstil, Sani ve Ticaret A.Ş. adına payları oranında tescil edildiği görülmüştür. 01.04.2022 tarih 9573 ve 9574 yevmiye ile Sinpaş GYO A.Ş. mülkiyetindeki taşınmazların tamamının Arı Finansal Kiralama A.Ş. mülkiyetine geçtiği görülmüştür.
29.05.2017 tarihinde taşınmazlar için tadilat ruhsatı alınmış olup, tadilat ruhsatı ve ruhsatı eki olan 28.03.2017 tasdik tarihli mimari projeye göre bağımsız bölüm sayısı değişmiştir. Bu duruma istinaden 16.11.2017 tarih 19146 yevmiye ile projede 1099 bağımsız bölüm olarak yeniden kat irtifakı kurulmuştur.
Değerleme raporu bu kapsamda hazırlanmıştır.
2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler
Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgşye göre değerlemeye konu taşınmazlar 08.02.2007 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Şişli Dolapdere Piyalepaşa Bulvarı ve Çevresi Uygulama İmar Planı kapsamında kalmaktadır.
Değerlemeye konu 994 ada 57 parsel sayılı taşınmaz meri planda min. TAKS:0,35,-maks TAKS:0,50, Emsal:3,00, H: serbest ve ayrık nizam olmak üzere "Merkezi İş Alanında kalmaktadır.
994 ada 54-55-56 parsel sayılı taşınmazlar yine aynı plan kapsamında "İstanbul Büyükşehir Belediyesi Hizmet Alanı ve Karayolu Tünelleri Yönetim Merkezi"nde kalmaktadır.
994 ada 57 parsel sayılı taşınmaz kısmen; 994 ada 54-55-56 parsel sayılı taşınmazlar 21.07.2007 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli meri Şişli Beyoğlu Kağıthane İlçeleri (Dolmabahçe-Bomonti, Piyalepaşa-Kağıthane) Karayolu Tüneli, Kavşak ve Bağlantı Yolları Güzergah Planı'nda kaldığından, Şişli Beyoğlu Kağıthane ilçeleri (Dolmabahçe-Bomonti, Piyalepaşa-Kağıthane) Karayolu Tüneli, Kavşak ve Bağlantı Yolları Güzergah Planı tasdik hududu içinde herhangi bir yapı ile ilgili imar müsaadesi talebinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi-Etüd ve Projeler Daire Başkanlığı'ndan kurum görüşü alınacaktır.
2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler
Son 3 yıllık imar durumundaki değişiklik kapsamında; Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan resmi imar durum yazılarına göre değerlemeye konu taşınmazlar 08.02.2007 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Şişli Dolapdere Piyalepaşa Bulvarı ve Çevresi Uygulama İmar Planı kapsamında kalmaktadır.
Değerlemeye konu 994 ada 57 parsel sayılı taşınmaz mer'I planda min. TAKS:0,35,-maks TAKS:0,50, Emsal:3,00, H: serbest ve ayrık nizam olmak üzere "Merkezi İş Alanında kalmaktadır. Konu taşınmazlardan 994 ada 54-55-56 parsel sayılı taşınmazlar da aynı plan kapsamında "İstanbul Büyükşehir Belediyesi Hizmet Alanı ve Karayolu Tünelleri Yönetim Merkezi"nde kalmaktadır. Ayrıca 994 ada 57 parsel sayılı taşınmaz kısmen; 994 ada 54-55-56 parsel sayılı taşınmazlar tamamen 21.07.2007 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli mer'I Şişli Beyoğlu Kağıthane İlçeleri (Dolmabahçe-Bomonti, Piyalepaşa-Kağıthane) Karayolu Tüneli, Kavşak ve Bağlantı Yolları Güzergah Planı'nda kaldığından, Şişli Beyoğlu Kağıthane ilçeleri (Dolmabahçe-Bomonti, Piyalepaşa-Kağıthane) Karayolu Tüneli, Kavşak ve Bağlantı Yolları Güzergah Planı tasdik hududu içinde herhangi bir yapı ile ilgili imar müsaadesi talebinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi-Etüd ve Projeler Daire Başkanlığı'ndan kurum görüşü alınacaktır. Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre taşınmazların imar durumunda son üç yıllık süreçte herhangi bir değişiklik olmadığı öğrenilmiştir.
2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi
Şişli Belediye arşivinde dosyası incelenmiş olup, ayrıca ruhsat belgelerinin tüm listesi mal sahibi firma yetkilileri tarafından tarafımıza iletilmiştir.
| Ada Parsel Blok |
Tarih | Sayı | Belge Türü | Yapı Sınıfı | Niteliği | Bağ.Böl. Sayısı |
Alanı | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 994- 57 |
27.12.2018 2018/25654 | İsim Değişikiği Yapı Kullanma İzin Belgesi |
V.A | Mesken, Ofis İşyeri,Ortak alan |
1099 | 171.456,23 m² | ||
| 994- 57 |
5.10.2018 | 12/2-44 | İsim Değişikiği Ruhsatı |
V.A | Mesken, Ofis İşyeri,Ortak alan |
1099 | 171.456,23 m² | |
| 994- 57 |
29.05.2017 | 12/2-44 | Tadilat Ruhsatı | V.A | Mesken, Ofis İşyeri,Ortak alan |
1099 | 171.456,23 m² | |
| 994- 57 |
26.01.2017 | İsim Değişikiği 12/2-44 Ruhsatı |
V.A | Mesken, Ofis İşyeri,Ortak alan |
1200 | 171.440,34 m² |
SNP-2310008 ŞİŞLİ BOMONTİ 14
| 994- 57 |
10.06.2016 | 12/2-44 | İsim Değişikiği Ruhsatı |
V.A | Mesken, Ofis İşyeri,Ortak alan |
1200 | 171.440,34 m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 994- 57 |
5.04.2016 | 12/2-44 | Tadilat Ruhsatı | V.A | Mesken, Ofis İşyeri,Ortak 1200 alan |
171.440,34 m² | |
| 994- 57 |
29.07.2015 | 12/2-44 | Tadilat Ruhsatı | V.A | Mesken, Ofis 1.261 İşyeri,Ortak alan |
171.440,34 m² | |
| 994- 57 |
17.06.2015 | 12/2-44 | İsim Değişikiği Ruhsatı |
V.A | Mesken, Ofis İşyeri,Ortak alan |
1.250 | 166.330,36 m² |
| 994- 57 |
28.03.2014 | 12/2-44 | Tadilat Ruhsatı | V.A | Mesken, Ofis İşyeri,Ortak 1.250 alan |
166.330,36 m² | |
| 994- 57/A |
27.02.2013 | 12/2-44 | İsim Değişikiği Ruhsatı |
V.A | Mesken, Ofis İşyeri,Ortak alan |
455 | 119.233,73 m² |
| 994- 57/B |
27.02.2013 | 12/2-45 | İsim Değişikiği Ruhsatı |
III.A | Dükkan, Ortak Alan |
2 | 25.730,50 m² |
| 994- 57/A |
31.05.2012 | 2-44 | Yeni Yapı Ruhsatı | V.A | Rezidans, Dükkan,Ofis, Ortak alan |
455 | 119.233,73 m² |
| 994- 57/B |
31.05.2012 | 2-45 | Yeni Yapı Ruhsatı | V.A | Mesken, Ofis İşyeri,Ortak alan |
2 | 25.730,50 m² |
| 27.12.2018 TARİHLİ YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI | KONUT ALANI | TİCARET ALANI | ORTAK ALAN | TOPLAM ALAN | ||||
| 1099 | 80.690,63 m² | 2.793,19 m² | 87.972,41 m² | 171.456,23 m² |
2.3.4 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde yapılan Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan İptalleri vb. konulardaki incelemeleri sonucunda olumsuz herhangi bir belge ve evraka rastlanmamıştır.
2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler
Vektör Yapı Denetim Ltd. Şti. İçerenköy Mahallesi, Bahçeler Arası Sokak No:31 Özel İşyeri:3 Ataşehir/İstanbul
2.3.6 - Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu binaya ait enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER
3.1 - Tanımı
Değerlemeye konu olan proje; İstanbul İli, Şişli İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi, 994 ada 57 parselde yer alan 15335,23 m² alanlı "59 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası" niteliğindeki arsa üzerinde tanımlanmış olan "Queen Central Park Bomonti" projesindeki tarafımıza iletilen stok listelerdeki bağımsız bölümlerdir.
Değerleme konusu 994 ada 54-55-56 paseller ise "Arsa" niteliklidir.
3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri
Değerlemeye konu olan taşınmazlar İstanbul ili Şişli ilçesi Cumhuriyet Mahallesi Sinpaş Queen Central Park Projesi, No:8 posta adresli bina içerisinde yer almaktadır. Bulunduğu bölge niteliğinde kentin sosyal donatı alanlarına erişilebilirliği yüksek bir lokasyonda konumlanan taşınmaz; markalı konut projelerine ev sahipliği yapan Bomonti bölgesinde bulunmaktadır. Taşınmazın etrafı orta-üst sınıfa hitap eden 8-10 katlı apartman daireleri ile çevrilidir. Taşınmaz kendisi ile benzer nitelik özellikler gösteren Anthill Residence, Sinpaş Central Park, Now Bomonti,I Tower Bomonti, Divan Residence at Bomonti Plaza gibi prestijli konut projelerine komşu lokasyonda bulunmaktadır.
Konut fonksiyonlu gelişmiş ve inşaatı devam eden-bitmiş rezidans nitelikli yapılar ile sitelerin yer aldığı bölgede konumludur. Merkezi bir konumda olup ulaşılabilirliği yüksektir. Şişli Hamidiye Etfal Eğitim ve Araştırma Hastanesi, Florence Nightingale, Okmeydanı Eğitim ve Araştırma Hastanesi,Saint Benoît Fransız Lisesi, Şişli Teknik Endüstri Meslek Lisesi,Cevahir AVM, City's Nişantaşı, Trump Alışveriş Merkezi, taşınmazın etrafında bulunan belli başlı nirengi noktalarındandır.
3.3 - Ulaşım Özellikleri
Çevre yolu veya Kağıthane-Beşiktaş Tüneli üzerinden Akar Caddesi'nden sonra İncirli Dede Caddesi ile ulaşılabilmektedir. Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne yaklaşık 16 km., Boğaziçi Köprüsü'ne yaklaşık 6,18km, D-100 Yolu'na yaklaşık 1,38km mesafededir.
3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
3.4.1 - Genel Özellikleri
Değerleme konusu 994 ada 54 parsel 2696,54 m² alanlı arsa olup, düzgün bir geometrik formu bulunmamaktadır. Üzerinde herhangi bir yapı görülmemiş olup kısmen inşaat malzemeleri depolanmaktadır.
Değerleme konusu 994 ada 55 parsel 38,62 m² alanlı arsa olup, geometrik olarak üçgene benzemektedir. Üzerinde herhangi bir yapı görülmemiştir.
Değerleme konusu 994 ada 56 parsel 255,36 m² alanlı arsa olup, geometrik olarak üçgene benzemektedir. Üzerinde herhangi bir yapı görülmemiştir.
Değerleme konusu proje 994 ada 57 parsel 15.335,23 m² arsa üzerinde konumlanmıştır. Parsel yaklaşık olarak düzgün olmayan amorf formunda bir yapıya sahiptir. Orta eğimli arazi yapısına sahiptir. Proje panoramik olarak İstanbul Boğazı'na ve Tarihi Yarımada'ya hakimdir. Queen Bomonti projesi içerisinde ihtiyaçlar doğrultusunda farklı ticari birimler, SPA merkezi, helikopter pisti, yürüyüş ve çocuk oyun alanları, peyzaj alanları, spor sahaları, kapalı otopark alanı, havalimanı transfer merkezi yer almakta olup ticari üniteler eczane, berber, terzi, kuaför, kuru temizleme, market vs. şeklinde farklılaşmaktadır. Parsel üzerinde tek blok oturumunda toplam 171.440,38 m² inşaat alanına sahip 10 bodrum, zemin ve 48 normal kat olmak üzere toplam 59 kat olarak inşa edilmiştir. Binanın bodrum katlarında otopark alanı ve teknik hacimlere ait alanlar bulunmaktadır.
Bina girişi 8. bodrum kat seviyesinden ve güney batı cephedendir. 8. bodrum katta 2 adet ticari birim ve yerinde ticari amaçlı kullanılacağı öğrenilen ve 1. normal kattaki ticari nitelikli bağımsız bölümlerin eklentileri olarak gözüken 10 adet ticari alan mevcuttur. Katta ayrıca otopark alanları ve toplantı odaları bulunmaktadır.
Binada 1078 adet konut, 21 adet ticari olmak üzere toplam 1099 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bağımsız bölümlerin 21 adedi ticari, 1078 adedi ise konut niteliklidir. Konutların 155 adedi 1+0, 767 adedi 1+1, 135 adedi 2+1 ve 21 adedi 3+1 şeklinde tasarlanmıştır.
Değerlemeye konu taşınmazlar toplam 62 adettir. (55 adet konut, 7 adet dükkan ticaret)
| Kat | Bağımsız Bölüm Sayısı |
Bağımsız Bölüm Sayısı |
Kat | Bağımsız Bölüm Sayısı |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10. Bodrum Kat | Ortak Alan | 10. Kat | 24 | 30. Kat | 16 | ||||
| 9. Bodrum Kat | Ortak Alan | 11. Kat | 22 | 31. Kat | 22 | ||||
| 8. Bodrum Kat | 2 | 12. Kat | 21 | 32. Kat | 22 | ||||
| 7. Bodrum Kat | Ortak Alan | 13. Kat | 22 | 33. Kat | 19 | ||||
| 6. Bodrum Kat | Ortak Alan | 14. Kat | 26 | 34. Kat | 20 | ||||
| 5. Bodrum Kat | 1 | 15. Kat | 23 | 35. Kat | 26 | ||||
| 4. Bodrum Kat | Ortak Alan | 16. Kat | 22 | 36. Kat | 22 | ||||
| 3. Bodrum Kat | Ortak Alan | 17. Kat | 18 | 37. Kat | 20 | ||||
| 2. Bodrum Kat | Ortak Alan | 18. Kat | 22 | 38. Kat | 22 | ||||
| 1. Bodrum Kat | Ortak Alan | 19. Kat | 22 | 39. Kat | 24 | ||||
| Zemin Kat | 25 | 20. Kat | 22 | 40. Kat | 26 | ||||
| 1. Kat | 26 | 20 | 41. Kat | 21 | |||||
| 2. Kat | 25 | 25 | 42. Kat | 22 | |||||
| 3. Kat | 26 | 23. Kat | 21 | 43. Kat | 23 | ||||
| 4. Kat | 26 | 24. Kat | 26 | 44. Kat | 23 | ||||
| 5. Kat | 25 | 25. Kat | 22 | 45. Kat | 20 | ||||
| 6. Kat | 25 | 26. Kat | 22 | 46. Kat | 20 | ||||
| 7. Kat | 26 | 27. Kat | 22 | 47. Kat | 22 | ||||
| 8. Kat | 24 | 28. Kat | 19 | 48. Kat | 16 | ||||
| 9. Kat | 25 | 29. Kat 16 |
TOPLAM | 1099 | |||||
| BAĞIMSIZ BÖLÜM DAĞILIMI | |||||||||
| TİCARET | |||||||||
| KONUT | DÜKKAN | OFİS | TESİS- KULÜP | LOUNGE- KAFE | |||||
| 12 | 7 | 1 | 1 | ||||||
| 1078 | 21 | ||||||||
| 1099 |
4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER
4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
4.1.1 - İstanbul İli
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Harita 1 - İstanbul'un Konumu
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2022 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.907.951 kişidir.
İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2020 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Esenyurt, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur.
4.1.2 - Şişli İlçesi
Şişli ilçesi, İstanbul gibi insanlık tarihinin en eski yerleşim yerlerinden birisinin ilçesi olarak nispeten yeni bir yerleşim yeri sayılabilir. Şehrin bu bölgesi 19. Yüzyılın ortalarından sonra yerleşime açıldığı, Nişantaşı, Teşvikiye mahallelerinin iskanı Abdülmecit döneminde teşvik edildiği bilinmektedir. Şehrin bu bölümünün yapılanmasında 1870'te Beyoğlu' nda çıkan büyük Yangınla, tanzimat la birlikte yabancıların mülk edinmeleridir. Yerleşiminin Şişli'ye doğru yayılması 1881 den itibaren özellikle atlı Tramvayın Taksimden, Pangaltı' ya hatta Şişliye kadar uzanmasıyla hızlanmıştır. 1913 ' te elektrikli tramvay işlemeye başlamış; Şişli, Beyoğlu' ndan sonra elektrik ve havagazı alabilen ikinci semt olmuştur. 19. yüzyılın son yıllarında ise Şişli artık hem etkili yabancıların , zengin azınlıkların ve Batıcı yaşam biçimini benimseyen ve özenen Osmanlı sakinlerinin, çağdaş yaşam olanaklarını kullanarak yaşam süren varlıklı insanların bölgesi olmuştur.
Bu arada 1895'te Okmeydanı'na doğru Darülaceze 1898'de geçirdiği hastalık nedeniyle ölen Abdülhamit'in kızı Hatice Sultan adına yaptırılan Etfal hastanesi gibi yapıları da görmekteyiz. Tramvayla birlikte gelen ulaşım kolaylığı, Halaskargazi Caddesi boyunca evlerin, konakların sıklaşması ilk apartmanların belirmesi 1910-1919 dönemidir. Mustafa Kemal Atatürk'ün Samsun'a gidene kadar ( Aralık 1918'den Mayıs 1919 ) kaldığı ev döneminde yapıları hakkında bir fikir vermektedir. Cumhuriyet döneminde de Şişli şehrin en seçkin yerlerinden biri olma özelliğini korumuştur. Özellikle Etfal hastanesi çevresinde yapılaşma giderek yoğunlaşmış 1920 sonrası Halaskargazi Caddesine paralel giden Abide-i hürriyet caddesinin batısından yer alan Bomonti bira fabrikası bahçesinin bulunduğu sırtlara doğru hızlı bir yapılaşma oluşmuştur.
Bu süreç içinde Harbiye, Nişantaşı, Osman bey ve Şişli semtlerinde canlı alışveriş merkezleri oluştu.Daha önceleri sadece apartmanların alt katındaki dükkanlar,sonraları değişime uğrayarak binaları tamamında her katta değişik reyonların bulunduğu büyük mağazalara dönüştü. Haskargazi, Rumeli ve Vali konağı caddeleri 1982' ler de İstanbul'un ve belki de ülkenin en gözde alış veriş merkeziydi. 1982 sonrası yeni imar planları ile özellikle bu kuzey bölümü hızlı bir değişime uğramaktadır.Maslak mahallesi son yıllarda bankalar ve büyük şirketlerin iş merkezi haline dönüşmekte, Büyükdere caddesi, İstinye kavşağı gökdelenlerin, beş yıldızlı otellerin yükseldiği bir bölge haline gelmektedir. işli ilçesi tarihsel değerler acısından yerleşim süreci içinde orantılı olarak öneli değerler taşır.Eski nüfus içinde yer alan Müslüman olmayan kesimle Levantenler Şişlide pek çok yapı inşa etmişlerdir.Bazıları günümüzde de kullanılan kiliseler, okullar, hastaneler ve bakım evleri bunların bir bölümüdür.
Maçka silahhanesi, Mekteb-i harbiye binası, Nişantaşı' ndaki Meşrutiyet camii, Teşvikiye camii Darülaceze binası ilçenin en eski yapılarındandır.Abide-i Hürriyet anıtı, Atatürk'ün evi olarak anılan Atatürk müzesi ve Şişli camii de bunlara eklenebilir.
İlçede yer alan birkaç tiyatro ve sinemanın yanı sıra, Lütfi Kırdar kongre salonu, Cemal reşit rey konser salonu, Açık hava tiyatrosu, Şehir tiyatroları harbiye sahnesi, Askeri müze, İstanbul Teknik, Marmara, Yıldız Teknik üniversitelerinin bazı birimleri şişli ilçesi içinde yer almaktadır. Şehrin üç Büyük stadyumundan Ali Sami Yen stadı da ilçe sınırları içersindedir.
Şişli ilçesi hızla değişim içinde 21. yüzyıl İstanbul'unun hata Türkiye ekonomisinin iş ve finans merkezi olma durumundadır.
4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi
Türkiye Ekonomik Görünüm
Türkiye ekonomisinde 2001 krizi sonrasında sağlanan disiplin kamu borcu, bankacılık oranları, bütçe dengesi gibi noktalarda başarıya ulaşmış ve 2008 yılına kadar büyüme oranlarında sürekli artış sağlanmıştır. 2008 ile 2012 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizden en çabuk çıkan ülkeler gurubunu oluşturmuşlardır. Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır. Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz kamaştırıcı olmuştur.
Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın sağlanamamasıdır. Türkiye'nin; tasarruf eksikliği, işsizlik, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi, döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar, cari açık, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, siyasi ve coğrafi riskler konularında eksikliği bulunmaktadır.
Türkiye ekonomisi için en büyük gelişmelerden biri 2018 yılında Ağustos ayında yaşanan kur şokuyla birlikte başlayan ekonomik kriz olmuştur. Bu kriz 2009'dan beri yaşanan ilk ekonomik kriz olma özelliği taşımaktaydı. 2018 yılının Ekim ayında %25,2 ile son 15 yılda görülen en yüksek seviye ulaşan enflasyon, 2019 yılını %11,84 seviyesinde kapattı. Enflasyonun düşmesinde sınırlı iç talep, Enflasyonla Mücadele Kampanyası kapsamındaki politikalar ve 2018 yılında yaşanan kur artışından sonra görece azalan kur dalgalanmaları etkili oldu. Böylece enflasyon kriz öncesi eğilimine geri döndü.
2019 yılı içerisinde tahmin edildiği üzere ABD Merkez Bankası FED temmuz, eylül ve ekim aylarındaki toplantılarında üç kez 25'er baz puan olmak üzere faizleri toplam 75 baz puan indirdi. Bu faiz indirimleri Türkiye'nin de aralarında olduğu gelişmekte olan ülkelerdeki sermaye çıkışının hafiflemesini sağlayarak, 2019 yılı boyunca Türk Lirası'ndaki değer kaybını azalttı. FED'e benzer şekilde Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Eylül ayında depo faiz oranını %- 0,50'ye indirdi ve varlık alım programına tekrar başladığını açıkladı.
2019 yılı boyunca TL'nin ABD Doları karşısında değer kaybı yavaşladı. 2018 yılı Ağustos ayında tüm zamanların rekorunu kırarak 7.23 seviyesini gören ABD Doları kuru, 2019 yılında dalgalı bir seyir izleyerek geriledi ve 2019 yılsonunu 5,96 seviyesinde kapattı. 2018 Ekim ayı itibarıyla son 15 yılın en yükseği olan %25,2 seviyelerine yükselen enflasyon, takip eden aylarda düşüş eğilimine girerek 2018 yılını %20,3 seviyesinde kapattı. 2019 yılı boyunca döviz kurundaki artışın kontrol altına alınmasıyla, kurun enflasyon ve faiz oranları üzerinde yarattığı olumsuz etkiler ortadan kalktı ve enflasyon oranı 2019 yılsonunda %11,84 oldu." (Colliers International, 2019, İkinci Yarı Raporu).
2019 Aralık ayında başlayan COVID-19 salgınının 2020'nin ilk yarısında tüm dünyaya yayılmasıyla salgının ekonomi üzerindeki olumsuz etkileri beklenenden daha sert olmuştur. Salgının etkileri daha da belirginleşince salgının kontrol altına alınması önlemler alınmış ve ekonomide duraksama yaşanmıştır. 2020 yılında başlayarak gayrimenkul sektörünü etkisi altına alan pandemi, 2022 yılının son çeyreğinde gündemden düşmeye ve pandemiden etkilenen sektörler kendilerini toparlamaya başlamıştır.
2022 yılı dördüncü çeyreği jeopolitik belirsizliklerin sürdüğü ve küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü risklerin bir miktar azaldığı bir dönem olarak geride kalmıştır.
Gelişmiş ekonomi merkez bankaları faiz artırımlarına devam etmiş olsa da, faiz artırım hızlarında yavaşlamaya gidildiği gözlenmiştir. Küresel aktivitede ivme kaybı sürmüş, resesyon endişelerinde az da olsa gerileme kaydedilmiştir. Ham petrol ve emtia fiyatlarındaki gerileme devam ederken enflasyon küresel ölçekte yüksek seyretmiştir. Enflasyonda zirvenin görülmüş olduğu değerlendirilirken, düşüşün zaman alabileceği öngörülmüştür. Çin'in sıfır COVİD politikasını terk edip, açılmaya gitmesi küresel risk iştahını olumlu yönde etkilerken, gelişmekte olan ekonomilere yönelik sermaye akımlarında kırılganlıklar sürmüştür.(Gyoder, 2022, 4.Çeyrek Raporu)
Pandemi döneminden güçlü bir şekilde çıkan Türkiye ekonomisinin büyüme hızı, 2022 yılı itibariyle beklendiği gibi yavaşladı. Türkiye ekonomisi zincirlenmiş hacim endeksine göre 2022 yılında %5,6 oranında büyüdü. Geçtiğimiz yıldaki bu iyi performansını bu yılın ilk çeyreğinde bir miktar ivme kaybetmekle birlikte koruyan Türkiye ekonomisi, 2023 yılının ilk çeyreğinde ise yıllık bazda %4 ile piyasa beklentileri paralelinde büyüdü. (Colliers International, 2023, İkinci Yarı Raporu).
Dünya ekonomisinde 2023 ikinci çeyreği küresel büyüme kaygılarının artmasına rağmen risk iştahının bir miktar toparlandığı bir dönem olarak geride kalmıştır. Küresel ölçekte pozitif ayrışan hizmet sektörü son dönemde yavaşlamaya başlarken, imalat aktivitesinde daralma derinleşmektedir. Çin'de toparlanma beklenen hızda gerçekleşmezken, Çin Merkez Bankası (PBoC) ve Çin hükümetinin destek paketleri büyüme kaygılarını yatıştırmaya yeterli olmamıştır. Çin'deki bu gelişmeler ve gelişmiş ülkelerde merkez bankalarının faizleri daha uzun bir süre yüksek seviyelerde tutacağı beklentisi küresel büyüme üzerinde aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Enerji emtialarındaki fiyatların gerilemesi enflasyonist baskıyı bir miktar hafifletse de sıkı işgücü piyasası hizmet fiyatlarında ve fiyatlama davranışlarındaki bozulma çekirdek enflasyonda katılığa neden olarak enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklerin sürmesine neden olmaktadır.
Türkiye'de 2023 yılı ilk çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) dış talebin sınırlayıcı etkisine ve depreme rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,3 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Ülkenin geri kalanındaki faaliyetlerin canlı kalması ile Şubat ayındaki depremin toplam GSYH üzerindeki etkisi sınırlı kalmıştır. Yurtiçinde 2023 ikinci çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitedeki direncin sürdüğünü teyit etmektedir. Öte yandan, imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Haziran dahil son üç ayda 51,5 ile genişleme bölgesinde kalırken, kapasite kullanım oranında son üç ayda yükseliş görülmektedir. Güven endeksleri yataya yakın bir seyir izlerken, bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler bir miktar yavaşlasa da iç talebin dirençli kaldığına işaret etmektedir.
İkinci çeyrekte dış dengede bozulma sürmüştür. İhracatta yavaşlama gözlenirken, uluslararası enerji fiyatlarındaki düşüş ithalatı sınırlamaktadır. Dış ticaret açığındaki artışın yavaşlamasına karşın hizmet gelirlerindeki ivme kaybı ile cari açıkta artışın Nisan ve Mayıs aylarında sürdüğü görülmüştür. Ticaret Bakanlığı öncü verilerine göre, ilk altı ayda ihracat 2022'nin aynı dönemine göre %1,8 azalırken, ithalatta %4,3 artış gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 ilk yarıda 51,6 milyar dolar olan dış ticaret açığı 61,4 milyar dolara ulaşmıştır. 2022 Ocak-Mayıs döneminde 26,1 milyar dolar olan cari açık 2023'ün aynı döneminde 37,7 milyar dolara genişlemiştir.
Enerji fiyatlarındaki gerilemeler ve baz etkisiyle enflasyonda düşüş ikinci çeyrekte devam etmiştir. 2023 ilk çeyrek sonunda %50,5 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Haziran ayında %38,2'ye gerilemiştir. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %62,5'ten %40,4'e inmiştir. Ancak döviz kurlarındaki dalgalanma, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışları yukarı yönlü riskleri beslemektedir. TCMB Haziran toplantısında politika faizini 650 baz puan artırmış ve parasal sıkılaşma döngüsünün başladığını belirtmiştir. Ayrıca mevcut makro ihtiyatı tedbirlerde kademeli ve yumuşak bir geçiş süreci dahilinde sadeleştirmeye başlamıştır. TCMB son Temmuz toplantısında ise politika faizini 250 baz puan artırarak %15,00'dan %17,50'ye çıkarırken, faiz artırımının yanı sıra parasal sıkılaştırma sürecini destekleyecek seçici kredi ve miktarsal sıkılaştırma kararları alacağını belirtmiştir.(Gyoder, 2023, 2.Çeyrek Raporu)
| Yıl | GSYH (milyon TL) |
Kişi Başı Gelir (TL) |
GSYH (milyon Dolar) |
Büyüme** (%) |
Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 3.133.704 | 39.019 | 852.618 | 10.696 | 7,50 | 3,68 |
| 2018 | 3.758.773 | 46.167 | 797.124 | 9.792 | 3,00 | 4,72 |
| 2019 | 4.317.787 | 52.316 | 760.355 | 9.213 | 0,90 | 5,68 |
| 2020 | 5.048.220 | 60.537 | 717.092 | 8.599 | 1,90 | 7,04 |
| 2021 | 7.248.789 | 85.672 | 807.109 | 9.539 | 11,40 | 8,98 |
| 2022 | 15.006.574 | 176.589 | 905.501 | 10.655 | 5,60 | 16,57 |
| 2023* | 4.631.792 | 54.313 | 245.464 | 2.878 | 4,00 | 18,87 |
Rusya-Ukrayna savaşının olumsuz etkileriyle beraber küresel ekonomik aktivitede gözlenen ivme kaybı nedeniyle sene başında büyüme konusunda daha ihtiyatlı olan uluslararası kuruluşlar, enflasyonun yavaşlaması ve gelişmekte olan ülkelerdeki ekonomik toparlanmanın beklenenden iyi olması dolayısıyla 2023 ve 2024 yıllarına ilişkin küresel büyüme beklentilerini yükselttiler. Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme tahminleri ise 2022 yılında ve 2023 yılı ilk çeyreğindeki güçlü büyüme performansıyla beraber, 2023 ve 2024 yılları için yukarı yönlü revize edildi. OECD haziran ayı tahminlerine göre, ekonomik faaliyetlerdeki ani toparlanmanın pozitif yansımasının devamı olarak Türkiye ekonomisinin 2023 yılında yaklaşık %3,6 oranında ve takip eden 2024 yılında ise %3,7 oranında büyümesi bekleniyor.
TCMB yönetiminin Mart 2021'den Mayıs 2023'e kadar kademeli olarak %8,5 seviyesine kadar indirdiği politika faizini, yeni ekonomi yönetimi kademeli normalleşme mesajları vererek haziran ayında %15'e; temmuz ayında ise %17,5 seviyesine yükseltti. TCMB yeni yönetiminin enflasyon görünümünde belirgin iyileşme sağlanana kadar parasal sıkılaşmaya kademeli olarak devam etmesi bekleniyor. Devam etmesi beklenen faiz artışlarının konut
satışları üzerinde olumsuz etki yaratacağını düşünüyoruz. (Colliers International, 2023, İkinci Yarı Raporu).
Gayrimenkul Sektörü:
Küresel ekonomik gelişmelere yılın ilk çeyreğinde ABD ve AB kökenli bazı bankaların zor duruma düşmesi ve kamu otoritelerinin devreye girerek krizi daha büyümeden önleme
çabaları damga vurmuştur. Bankacılık sektörünün diğer birçok sektör ve finansal sistemle olan doğrudan bağlantıları finansal sağlık ve sistemik risk yaratma açısından dikkatli takip edilmesi gereken unsurlar olarak öne çıkmaktadır. Şimdilik sönümlenmiş görünen bu gelişmeler sıkı para politikalarında geçici yumuşamaları da beraberinde getirmiştir. Ancak gerek Fed gerekse ECB enflasyonu önlemek için katı tutumlarını sürdüreceklerini ifade etmişlerdir.
Durumu en iyi özetleyen makroekonomik değişken olarak ise 'büyüme' rakamları karşımıza çıkmaktadır. Sürecin ne yöne evrildiğini analiz etmek yerinde olacaktır. 2022 yılı ikinci yarısından itibaren gelişmiş ülke merkez bankaları politikaları ve yukarıda belirtilen risk unsurlarının artması ile küresel büyüme oranlarında ivme kaybı yaşanmaya başlamış, özellikle son çeyrekte iyiden iyiye hissedilmiştir. Benzer bir yavaşlamanın 2023 boyunca sürme beklentisi devam etmektedir (Gyoder, 2023, 1.Çeyrek Raporu)
TÜİK tarafından açıklanan Şubat 2023 verilerine göre inşaat maliyetleri ve döviz kuru endeksleri incelendiğinde, Ekim 2021 - Şubat 2023 arası dönemde inşaat maliyet endeksi %162, dolar kuru %105 oranında artış göstermiş olup, inşaat maliyetlerinin döviz kuruna oranla daha yüksek bir artış gösterdiği gözlemlenmektedir.
Konut fiyatlarında ise Ekim 2021'den Şubat 2023'e kadar olan dönemde %265 oranında artış gerçekleşmiştir. Aşağıdaki grafikten de görülebileceği üzere döviz kurunun özellikle Ekim 2021 - Aralık 2021 arasında %37 oranında daha dikey yönde artmış olması ve buna bağlı olarak Ekim 2021 ve Mayıs 2022 tarihleri arasında inşaat maliyetlerindeki %84 oranındaki
keskin artış, konut fiyatlarındaki yükselişin temel sebepleridir.
Sonrasında dolar kurunun yükselişini sürdürmesi ve Ekim 2021 tarihinden Haziran 2022 tarihine kadar %86 oranında artması da konut fiyatlarının artışını desteklemeyi sürdürmüştür. EY Gayrimenkul Birimi analistleri tarafından oluşturulan regresyon denklemi yardımıyla konut fiyatlarındaki değişim ölçülmeye çalışılmış olup, söz konusu denklem, piyasada da bilinmekte olduğu üzere döviz kuru ve inşaat maliyetlerinin pozitif bir korelasyon içerisinde olduğunu göstermektedir.
Ancak, özellikle Eylül 2022 tarihinden sonra, döviz kurundaki artış sürmesine rağmen, konut fiyat endeksinin geçmiş döneme göre daha durağan bir seyir izlediği görülmektedir. Ekim 2022 tarihinden önce dövize göre nispeten daha düşük bir artış gösteren konut fiyat endeksi ve inşaat maliyeti endeksi, bu tarihten sonra dövize göre daha yüksek bir oranda artmaya başlamıştır. Bu durumla birlikte Merkez Bankası tarafından uygulanan para politikaları faiz indirimlerini desteklese de, öz kaynak kullanmayıp ipotekli satış şeklinde konut alacak yatırımcılar için yeterli kredi temin edilememiştir. Tüm bunların sonucunda erişilemez konut fiyatları ve kira sorunu oluşmuş, bu durum beraberinde özellikle yaşam maliyetlerinin yüksek olduğu İstanbul ve diğer büyük şehirlerde temel barınma sorunlarının oluşmasına sebep olmuştur. Türkiye'de 6 Şubat 2023'te gerçekleşen deprem felaketi sebebiyle artan konut talebi de barınma sorununun artışına sebep olan faktörlerden biri olarak ön plana çıkmıştır.
EY Gayrimenkul Birimi analistleri tarafından oluşturulan regresyon denklemi yardımıyla konut fiyatlarındaki değişim ölçülmeye çalışılmış olup, söz konusu denklem, piyasada da bilinmekte olduğu üzere döviz kuru ve inşaat maliyetlerinin pozitif bir korelasyon içerisinde olduğunu göstermektedir.
Ancak, özellikle Eylül 2022 tarihinden sonra, döviz kurundaki artış sürmesine rağmen, konut fiyat endeksinin geçmiş döneme göre daha durağan bir seyir izlediği görülmektedir. Ekim 2022 tarihinden önce dövize göre nispeten daha düşük bir artış gösteren konut fiyat endeksi ve inşaat maliyeti endeksi, bu tarihten sonra dövize göre daha yüksek bir oranda artmaya başlamıştır. Bu durumla birlikte Merkez Bankası tarafından uygulanan para politikaları faiz indirimlerini desteklese de, öz kaynak kullanmayıp ipotekli satış şeklinde konut alacak yatırımcılar için yeterli kredi temin edilememiştir.
Tüm bunların sonucunda erişilemez konut fiyatları ve kira sorunu oluşmuş, bu durum beraberinde özellikle yaşam maliyetlerinin yüksek olduğu İstanbul ve diğer büyük şehirlerde temel barınma sorunlarının oluşmasına sebep olmuştur. Türkiye'de 6 Şubat 2023'te gerçekleşen deprem felaketi sebebiyle artan konut talebi de barınma sorununun artışına sebep olan faktörlerden biri olarak ön plana çıkmıştır. Bu durum konut fiyatlarının devamlı yukarı gitmesinin sürdürülebilir bir durum olmadığını göstermektedir. Yukarıdaki sebeplerle oluşan barınma sorunu hakkında, arz ve talebin dengelenmesinin süre alabileceği, yeni ve uygun finansman ihtiyaçlarının kısa vadede çözümler yaratabileceği düşünülmektedir.
Artan inşaat maliyetleri ve azalan talep ile birçok geliştirici, şehir merkezinde konut geliştirmek yerine, pandemi ve sonrasında şehirden uzaklaşmak isteyen kitlenin oluşturduğu
talep ile şehir dışı ve deniz kenarı bölgelerde arsa ve tarla yatırımlarına başlamıştır. Şehirlere göre daha düşük nüfusa sahip olan sürdürülebilir köyler ve yeni yerleşim alanları ortaya çıkmaya başlamıştır. Yerli geliştiricilerin bu alanda iştahı devam etmekte olup, kurulacak yeni gayrimenkul yatırım fonlarının bu bölgelere yabancı ilgisi oluşmasına, bölgelerin gelişimine ve ekonomik anlamda sürdürülebilir olmasına katkı sağlayacağı düşünülmektedir.
Diğer taraftan hali hazırda mevcut yatırımların çalışma sermayesine katkı sağlanması ve borçların finanse edilmesi adına kira getirili gayrimenkuller için yeni yatırım fonları oluşturulmasının mevcut yatırımların ekonomik sürdürülebilirliği açısından önemli olduğu düşünülmektedir.
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ve gayrimenkul yatırım fonlarının temettü dağıtması, yatırımcıların bu alana yatırım yaparak gayrimenkullerin değerlerinin pozitif yönde artmasına katkı sağlamakla beraber düzenli bir getiri elde etmesini sağlamaktadır. Bu hedef ile yola çıkılarak üretilmekte olan finansman modelleri birçok mevcut yatırımın finansman ihtiyacını hafifletmektedir. Özellikle geçtiğimiz birkaç yıl içerisinde halka arzı yapılan ve önümüzdeki süreçte de halka arz edilmesi planlanan gayrimenkul yatırım ortaklıklarının da söz konusu fonlamayı doğru kullanması önem arz etmektedir.
Geliştirilecek projelerin satışı veya operasyonu sonucu ortaya çıkacak kazançlarının yatırımcılarına temettü dağıtımı ile paylaştırılması; sermaye piyasalarında faaliyet gösteren gayrimenkul yatırım fonları ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarına olan talebi ve güvenilirliği olumlu olarak etkileyebilecek ve ekonomik anlamda sürdürülebilir kılacaktır.
Pazarın iyi analiz edilerek doğru yatırım stratejilerin oluşturulması, mevcut yatırım portföylerinin çeşitlendirilmesi, uygun yatırım araçlarının ve doğru finansmanın kullanılması
ve çekirdek yatırımcılara ulaşılması tüm bu süreçte öncelikli bir misyon oluşturmaktadır. Tüm bu gelişim trendlerinin işinde uzman ve yetkili kişiler ve kurumlardan profesyonel danışmanlık hizmeti alınarak yürütülmesinin ortaya yeni ve sürdürülebilir yatırım fırsatlarını çıkarabileceği, bu kapsamda sektörün ülke ekonomisine katkısının giderek artabileceği düşünülmektedir.(Gyoder, 2023, 1.Çeyrek Raporu)
Ülkemizde 2023 yılı ilk yarısında baz etkisi desteği ile fiyatlar genel seviyesindeki göreceli bir geri çekilme yaşanmıştır. Haziran ayı TÜFE dikkate alındığında yıllık artış oranı yüzde 38,21 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemde ki ÜFE artışı ise yüzde 40,42 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bunlarla birlikte yönlendirilen ve yönetilen fiyatlarda yapılan vergi, fiyat artışları fiyatlar genel düzeyini yukarı baskılamaktadır. TCMB'nin Temmuz ayında yaptığı enflasyon raporu sunumunda enflasyon beklentisi yüzde 58 düzeyine yükseltilmiştir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde
önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivitede yavaşlamayı getirebilecektir. Türkiye'de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 ilk altı aylık döneminde
toplam 565 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 726 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 22,1'lik bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farklılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılının ilk altı aylık döneminde 170 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken bu yılın aynı döneminde ise yüzde 28,6'lık bir düşüş ile 121 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Haziran döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 45,5 azalarak 19 bin 275 olmuştur.
Talebin güçlü olması ve enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarında kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Mayıs ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 103,6, reel olarak ise yüzde 45 oranında artış
gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 23,573 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 36,004 TL olmuştur.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
• İnşaat maliyet endeksi (Mayıs-2023) TÜİK verilerine göre yıllık olarak yüzde 47,95 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde 33,55, işçilik maliyetlerinin de yüzde 104,83 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır.
• Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup, önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır.
• Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerine olan talebi oldukça artırmıştır. Ancak gerek kredi mekanizmasında yaşanan yavaşlama gerekse gayrimenkul edinimi için kullanılacak tasarrufların azalması talebi törpülemektedir. Tasarruf amaçlı konut alımlarında 2023 yılı altı aylık dönemi itibarıyla bir azalış olduğu söylenebilir.
• Yakın coğrafyalardaki gelişmelerin de etkisiyle yabancı talebi azalarak devam etmekte olup özellikle vatandaşlık ve oturma izninin de gayrimenkul alanlar için sürmesi göreceli olarak canlılığı artırmaktadır.
• Arz ve talebin dengelenmesinin süre alabileceği dikkatlerden kaçmamalıdır. Ancak yukarıdaki nedenlere dayanarak da fiyatların devamlı yukarı gitmesi sürdürülebilir bir durum değildir.
• İklim ve çevreye bağlı dinamikler giderek gayrimenkul sektörü için de önem taşımaya başlayacak olup hem yüklenicilerin hem de talep edenlerin bu eğilimlere göre hareket etmelerinde fayda bulunmaktadır.
• Konut başta olmak üzere erişilebilir ve sürdürülebilir yapım için daha önceki raporlarda sıklıkla dile getirdiğimiz yapısal düzenlemelerin hayata geçirilmesi (Gayrimenkul ve hakları
ile ilgili özel bir bankanın kurulması, menkul kıymetleştirmeye dayalı ürünlerin çeşitlendirilmesi gibi) yerinde olacaktır.
• Bu bağlamda inşaat sektörü paydaşlarının finansal sistemin klasik unsurları yerine sermaye piyasalarının etkin olduğu bir yapıya kavuşmaları da önem taşımaktadır.
İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak olumlu olabilecek durumları ise sürdürülebilir bir hale dönüştürebilmek için hukuki düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar bazı düzenlemelerin yapılması yerinde olabilecektir. İnşaat ve gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da göstermektedir. (Gyoder, 2023, 2.Çeyrek Raporu)
Konut Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler
Kahramanmaraş'ın Pazarcık ilçesinde meydana gelen ve 11 ilde hissedilen 7,8 ve 7,6 şiddetindeki depremlerin meydana gelmesi ile insanların hayatını kaybettiği depremlerin çok ağır etki bıraktığı iller olan Hatay, Kahramanmaraş, Gaziantep ve Adıyaman'da ağır hasarlı ve yıkılan bina sayılarının sırasıyla 10.911, 10.777, 11.922 ve 6.108 olduğu kaydedildi. Dünya Bankası'na göre, 6 Şubat depremlerinin Türkiye'de 34,2 milyar dolar hasara yol açtığını tahmin ediliyor. Depremden sonra birçok sektör etkilendiği gibi gayrimenkul sektörü de etkilenmiştir. Bu etkinin kısa süredeki sonuçlarını incelemek için Ocak-Şubat ve Mart ayları alınarak değişimlerine bakılmıştır.
Ocak 2023 - Mart 2023 arası satılık konut fiyatları yaş kırılımları ele alınarak incelendiğinde, tüm yaş gruplarındaki konutlarda satılık değerler artmıştır. 0-4 yaş arasındaki yeni binalara olan talep artışı dolayısıyla 0-4 yaş arası binalarda satılık değerlerin aylar içerisinde daha fazla yükseldiği görülmektedir. Şubat ayında Türkiye'de meydana gelen depremler sonrasında deprem bölgesinden gelen vatandaşların farklı illerde konut satın almaları, yaşanılan binaların depreme dayanıklılığı konusunda yaşanan hassasiyet gibi faktörler yeni binalara olan talebin artmasının sebepleri arasında sayılmaktadır. 16+ yaşındaki binalarda ilk çeyrek boyunca satılık değerlerinde fiyat artışı kaydedilmiş fakat bu konutların satılık değerleri, 0-4 yaş binalardaki konut fiyatlarının aşağısında kalmıştır.
Kiralık konut fiyatları ise yaş kırılımları ele alınarak incelendiğinde, tüm yaş gruplarındaki konutlarda kiralık değerlerin arttığı gözlemlenmiştir. Satılık konut değerlerinde olduğu gibi kiralık konut değerlerinde de 0-4 yaş binalara olan talebin fazla olmasından dolayı yeni binalardaki kira değerleri, 16+ binalardaki kira değerlerinden daha fazla artmıştır. Şubat ayında yaşanan depremin ardından, mart ayında yeni binalarda kiralık konut değerlerinin ilk çeyrek içerisinde en yüksek seviyeye ulaştığı kaydedilmiştir. Ocak 2023 - Mart 2023 arası satılık stok adetlerine bakıldığında özellikle deprem bölgesi ve çevresindeki konutlarda stok adetlerinin çok azaldığı gözlemlenmektedir. Burada adetler azalırken barınma ihtiyacının karşılanması adına talep de arttığı için deprem illerinde 2 aylık sürede konut fiyatlarının arttığı görünmektedir. En çok değişim depremden en çok etkilenen illerden birisi olan Adıyaman'da gerçekleşmiştir. Adıyaman'da ocak ayında 627 adet satılık konut stoğu bulunmaktadır. Bu anlamda bakıldığında konut piyasasının hareketli olduğu bir il gibi yorumlayabilirken depremden sonra stok adetleri %93 düşerek 42 olmuştur. Ocak 2023-Mart 2023 arası kiralık stok adetlerine ve değer değişimlerine bakıldığında ise özellikle deprem bölgesi ve çevresindeki konutlarda stok adetlerinin çok azaldığı gözlemlenmektedir. Kiralama faaliyetleri daha hızlı hareket edilen bir alan olduğu için, kiralık konut piyasasında satılık konut piyasasına göre daha fazla değişim görmek mümkündür. Depremden sonra bulundukları illerden ayrılarak Türkiye'deki başka illerde yaşamak için taşınan insanların tercih bölgeleri de stok değişimleri haritasında belli olmaktadır. Depremden etkilenen insanların Ankara ve Konya gibi İç Anadolu'daki konutlarda kiralama eğilimlerinin arttığı görülmektedir. Bu artışın sebebi hem istihdamın daha kolay sağlanabilir olması hem de deprem riski bakımından daha güvenilir bölgeler olmasıdır. (Gyoder, 2023, 1.Çeyrek Raporu)
2023 yılının ikinci çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %30,5 oranında gerileme kaydederek 282.564 adet olmuştur. Böylece konut satışlarında yıllık bazda düşüş serisi dört çeyreğe yükselmiştir. Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışların 2013 yılından beri en düşük ikinci çeyrek verisi olduğu gözlenmiştir. İkinci çeyrekte 87.251 adet konut ilk kez satışa konu olurken, ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı %30,9 olarak gerçekleşmiştir. İkinci el satışların payı ise %69,1 olarak gerçekleşmiş olup 195.313 adet konut ikinci el satışa konu olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise geçtiğimiz çeyreğe göre ipotekli satışlarda %6,6 oranında artış görülmüş olmakla birlikte ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı tarihsel ortalamasının altında seyretmeye devam etmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %20,8'den ikinci çeyrekte %22,2'ye yükseldiği görülmektedir. Birinci çeyrekte kısmi bir gerileme kaydeden konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise bir önceki çeyrek %19,3 iken ikinci çeyrekte %19,6'ya yükselmiştir. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %38,5 oranında gerileme kaydederken diğer satışlardaki gerileme %27,8 olarak gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla ikinci çeyrekte, ipotekli satışlar 62.708 adet, diğer satışlar 219.856 adet olmuştur.
Yabancılara yapılan satışlar ikinci çeyrekte 8.349 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %60,3 ile geçen çeyrekle benzer şekilde daha yüksek bir oranda azalma kaydettiği gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %3,9'dan %3,0'a gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiş olup il bazında ikinci çeyrekte en yüksek satış 3.273 adet konutla Antalya'da gerçekleşmiştir. Antalya %39,2 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %29,8 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise %7,9 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları artışı ise eylül ayında yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından sekiz ay üst üste düşüş kaydederek mayıs ayı itibarıyla %103,6'ya gerilemiştir. Reel artışlarda ise aralık ayında görülen en yüksek değerin ardından beş ay art arda gerileme gerçekleşmiş ve reel artış yıllık bazda %45,9 olmuştur. Diğer yandan, mayıs ayı konut fiyat endeksi aylık bazda %3,0 oranında artış göstermiş ve bu oran Eylül 2021'den bu yana en düşük artış oranı olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup mayıs ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %102,6, reel %45,1 oranında artış gerçekleşmiştir. Mayıs 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 23.574 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da 36.005 TL/m², İzmir'de 27.089 TL/m², Ankara'da 17.647 TL m² olmuştur.
TÜİK Yapı İzin İstatistikleri 2023 yılı 2.Çeyrek verilerine göre;
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %5,7, daire sayısı %31,3 ve yüzölçümü %25,6 arttı.
Belediyeler tarafından 2023 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 38,6 milyon m² iken; bunun 20,0 milyon m²'si konut, 10,1 milyon m²'si konut dışı ve 8,4 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2023 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,6 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,9 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %22,1, daire sayısı %28,5 ve yüzölçümü %28,6 azaldı.
Belediyeler tarafından 2023 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölçümü 21,1 milyon m² iken; bunun 12,3 milyon m²'si konut, 4,4 milyon m²'si konut dışı ve 4,4 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
SNP-2310008 ŞİŞLİ BOMONTİ 30
Yapı ruhsatı verilen yapıların daire sayısı ve yüzölçümü, II. Çeyrek 2023 (TUİK)
Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların daire sayısı ve yüzölçümü, II. Çeyrek 2023 (TUİK)
Türkiye genelinde konut satışları Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %16,7 artarak 109 bin 548 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 724 konut satışı ve %14,4 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 9 bin 688 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 203 konut satışı ve %4,7 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 27 konut ile Ardahan, 40 konut ile Hakkâri, 91 konut ile Tunceli oldu. (II. Çeyrek 2023, TUİK)
Konut Satışları, Haziran 2023 (TUİK)
SNP-2310008 ŞİŞLİ BOMONTİ 31
Konut satışları Ocak-Temmuz döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %17,7 azalışla 675 bin 327 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %24,1 azalış göstererek 14 bin 533 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %13,3 olarak gerçekleşti. Ocak-Temmuz döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %28,2 azalışla 136 bin 63 oldu.
Temmuz ayındaki ipotekli satışların 3 bin 633'ü; Ocak-Temmuz dönemindeki ipotekli satışların ise 43 bin 132'si ilk el satış olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %27,1 artarak 95 bin 15 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %86,7 olarak gerçekleşti. Ocak-Temmuz döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,5 azalışla 539 bin 264 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %10,3 artarak 31 bin 641 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %28,9 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Temmuz döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,5 azalışla 202 bin 799 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %19,5 artış göstererek 77 bin 907 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %71,1 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Temmuz döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %19,0 azalışla 472 bin 528 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %28,9 azalarak 2 bin 801 oldu. Temmuz ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,6 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 996 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla 832 konut satışı ile İstanbul ve 263 konut satışı ile Mersin izledi. (II. Çeyrek 2023, TUİK)
| Yıl | Toplam | İpotekli satışlar |
Diğer satışlar |
İpotekli Satışların Payı |
Toplam | İlk satış | İkinci el satış |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023* | 675.327 | 136.063 | 539.264 | 20,1% | 675.327 | 202.799 | 472.528 |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 |
| 2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 |
| 2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
| 2013 | 1.157.190 | 460.112 | 697.078 | 39,8% | 1.157.190 | 529.129 | 628.061 |
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları Haziran 2023 (TUİK) *2023 yılı verileri Ocak-Temmuz dönemine aittir
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (Betam)' nin sahibinden.com Emlak kategorisindeki ilan verenlerin ilanlarda belirttiği bilgilere dayanarak aylık yayınladığı rapora göre;
Geçen yılın temmuz ayına göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı yüzde 82,7 artarak 22.866TL olmuştur. Satılık konut ilan m2 cari fiyatları aynı dönemde İstanbul'da yüzde 67,6, Ankara'da yüzde 103 ve İzmir'de yüzde 91,2 artmıştır. Ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul'da 32.000 TL, Ankara'da 16.852 TL ve İzmir'de 26.071 TL olmuştur. Türkiye genelinde ve üç büyük ilde hazirandan temmuza cari satılık konut fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) satış fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde düşmüştür.
Hazirandaki uzun bayram tatili sebebi ile yavaşlayan konut piyasasının temmuzda canlandığı görülmektedir. Konut talebi endeksi haziran kıyasla yüzde 26,4 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde artmıştır. Ancak, konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde artmıştır.
Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı geçen 4 ayda olduğu gibi Türkiye genelinde düşmüştür. Haziranda yüzde 86,5 olan yıllık fiyat artışı temmuzda yüzde 82,7'ye gerilemiştir. Geçen yılın aynı ayında 12.512 TL olan ülke geneli ortalama satılık konut ilan m2 fiyatı 22.866 TL'ye yükselmiştir.
Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%) Kaynak: sahibinden.com, Betam
Haziran ayındaki değerleriyle kıyaslandığında, satılık konut cari fiyatlarındaki yıllık artış oranının üç büyükşehirde de düştüğü görülmektedir. Hazirandan temmuza yıllık artış oranı İstanbul'da yüzde 72,1'den yüzde 67,6'ya, Ankara'da yüzde 108,2'den yüzde 103'e, İzmir'de ise yüzde 98,3'ten yüzde 91,2'ye gerilemiştir. Satılık konut ilan m2 ortalama fiyatları Haziran ayına göre İstanbul'da 32.000 TL'ye, Ankara'da 16.852 TL'ye ve İzmir'de 26.071 TL'ye yükselmiştir.
Aşağıdaki tablo ilan satış fiyatlarının büyükşehirler düzeyinde ölçülen en yüksek ve en düşük yıllık değişimlerini göstermektedir. İlan satış fiyatları temmuz ayında da geçen yılın aynı ayına kıyasla bütün büyükşehirlerde artmıştır. Satılık konut m2 fiyatlarında en hızlı artışın görüldüğü iller: Ordu (yüzde 114,3), Malatya (yüzde 113,6), Van (yüzde 108), Manisa (yüzde 105,7) ve Eskişehir'dir (yüzde 104,5). En düşük artışların görüldüğü iller ise Kayseri (yüzde 74), Muğla (yüzde 71,3), Şanlıurfa (yüzde 69,7), İstanbul (yüzde 67,6) ve Diyarbakır (yüzde 60,2) olmuştur.
| İller | 2 2022 Temmuz m Fiyatı |
2 2023 Temmuz m Fiyatı |
Satılık Fiyat Değişimi (%) |
|
|---|---|---|---|---|
| Türkiye Ortalaması | 12512 | 22866 | 82,7 | |
| Ordu | 7778 | 16667 | 114,3 | |
| Malatya | 6316 | 13490 | 113,6 | |
| Van | 6500 | 13517 | 108,0 | |
| Manisa | 7577 | 15588 | 105,7 | |
| Eskişehir | 8148 | 16667 | 104,5 | |
| Kayseri | 6200 | 10788 | 74,0 | |
| Muğla | 25000 | 42825 | 71,3 | |
| Şanlıurfa | 6800 | 11538 | 69,7 | |
| İstanbul | 19091 | 32000 | 67,6 | |
| Diyarbakır | 7742 | 12400 | 60,2 |
Kaynak: sahibinden.com, Betam
2020 Mayıstan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksi (2017=100) 2023 Temmuz'da gerilemiştir. Reel konut fiyat endeksi temmuzda hazirana kıyasla 8,8 puanlık azalışla 205,2 olmuştur. Hazirandan temmuza enflasyon oranı yüzde 9,5 olurken Türkiye genelinde cari konut fiyat artışı aynı dönemde yüzde 5'tir. Temmuzda olağanüstü yüksek enflasyonun yarattığı bu büyük fark reel konut fiyatlarında uzun süre sonra düşüşe yol açmıştır. Reel fiyatların kalıcı olarak inişe geçip geçmediğini söyleyebilmek için henüz erkendir. Bu yüksek artışla birlikte enflasyonun yeniden tırmanışa geçmesi önümüzdeki aylarda satılık konut cari fiyatlarında artışı hızlandırabilir. Endeksin güncel seviyesi satılık konut reel fiyatlarının 2017 Eylül dönemindeki değerini yüzde 105,2 aştığını göstermektedir.
Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%) Kaynak: sahibinden.com, Betam
Aşapıdaki şekil Türkiye genelinde satılık konutların enflasyondan arındırılmış (reel) fiyatlarındaki yıllık değişim oranını göstermektedir. 2023 Ocak ve şubat aylarında yükselen reel fiyatların artış oranı önceki dört ayda olduğu gibi temmuzda da gerilemiştir. Reel fiyatlardaki yıllık artış oranı hazirandan temmuza 11,3 puan azalarak yüzde 23,6 olmuştur.
Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100), Kaynak: sahibinden.com, Betam
Reel satış fiyatı üç büyükşehirde azalmıştır. Hazirandan temmuza İstanbul, Ankara ve İzmir'de reel konut fiyat azalışı sırasıyla yüzde 4,5, yüzde 3,3, ve yüzde 4,8 olmuştur. Temmuz'da reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul'da 203,6, Ankara'da 224,7, İzmir'de ise 210,7'ye düşmüştür. Temmuz ayının verileri satılık konut reel fiyatlarının 2017 Eylül'deki seviyesine kıyasla İstanbul'da yüzde 103,6, Ankara'da yüzde 114,7 ve İzmir'de yüzde 110,7 oranında yüksek olduğunu göstermektedir.
2023 Şubat ayındaki depremden sonra belirgin bir düşüş gösteren konut talebi, mart ayında bir miktar yükselse de nisandan hazirana düşmüştür. Temmuz ayında ise konut talep endeksinde güçlü bir yükseliş görülmektedir. Haziran ayına kıyasla yüzde 26,4 artan konut talebi endeksi 146,3 seviyesindedir. Konut talebi geçen yılın temmuz ayına kıyasla yüzde 13,7 daha yüksektir.
Konut talep göstergesinde bir ayda görülen bu yüksek artışta yükselen enflasyonun etkili olduğunu söyleyebiliriz. Nitekim önceki raporlarımızda da belirttiğimiz gibi, yükselen enflasyon ortamlarında tasarruf sahipleri birikimlerini konut satın alarak değerlendirmek istemektedirler. Bu yüzden enflasyon oranı yükselirken konut talebi de artmaktadır. Ancak, konut talep göstergesinde bir ayda görülen bu belirgin artışın sadece enflasyonla açıklanamayacağını da belirtmek isteriz. Hatırlatmak gerekirse, haziranda uzun süren bayram tatili sebebiyle konut talebi olması gerekenden daha düşüktü. Temmuzda uzun süreli bir tatil olmamasının konut talebini yükselten bir diğer etken olduğunu söyleyebiliriz.
Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış oranı haziranda yüzde 121,1 olmuştur. Ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatı 124,1 TL'ye yükselmiştir. Yıllık kira artış oranı İstanbul'da yüzde 109,5, Ankara'da yüzde 188,9, İzmir'de ise yüzde 139,7 olmuştur. Ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatları İstanbul'da 161 TL, Ankara'da 111 TL, İzmir'de ise 131TL'dir. Enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları ülke genelinde, İstanbul'da ve İzmir'de düşerken Ankara'da artmıştır.
Kiralık konut talep göstergesi hazirana kıyasla yüzde 23,4 geçen yılın temmuz ayına kıyasla yüzde 25,4 artmıştır. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullandığımız kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde artmıştır. Öte yandan, kiralık konut piyasasındaki bir diğer canlılık göstergesi olan ve kiralık ilanlarının ne kadar süre yayında kaldığını ölçen, kapatılan kiralık ilan yaşı ülke genelinde ve İzmir'de düşerken İstanbul'da ve Ankara'da yükselmiştir.
Türkiye genelinde kira fiyatlarının yıllık değişiminde geçtiğimiz ay olduğu gibi yükselmiştir . Haziranda yüzde 110,8 olan yıllık kira fiyatlarının yıllık artış oranı temmuzda yüzde 121,1'e yükselmiştir. Geçen yılın aynı döneminde 56,1 TL olan Türkiye geneli güncel ortalama m2 kira fiyatı 124,1 TL olmuştur.
Türkiye ve üç büyük ilde bir önceki yılın aynı ayına göre cari kira fiyatı değişimi (%) Kaynak: sahibinden.com, Betam
Kiralık ilan m2 fiyatlarındaki yıllık artış oranları Ankara'da artmış, İstanbul'da neredeyse sabit kalmış, İzmir'de düşmüştür. Yıllık kira fiyatı artış oranı hazirandan temmuza İstanbul'da yüzde 109,7'den yüzde 109,5'e İzmir'de yüzde 146,6'dan yüzde 139,7'ye gerilerken Ankara'da yüzde 187,5'tenyüzde 188,9'a yükselmiştir. Ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatları İstanbul'da 161TL, Ankara'da 111TL, İzmir'de 131TL'dir.
SNP-2310008 ŞİŞLİ BOMONTİ 37
Temmuz ayında yıllık ortalama kira artışı ülke genelinde yüzde 121,1 olurken büyükşehirlerdeki cari kira artış hızları farklılık göstermektedir. En yüksek fiyat artışı görülen iller: Trabzon (yüzde 242,3), Ordu (yüzde 224,8), Malatya (yüzde 218,2), Diyarbakır (yüzde 192,8) ve Erzurum'dur (yüzde 189). En düşük kira artışının görüldüğü iller: Kayseri (yüzde 116,4), İstanbul (yüzde 109,5), Adana (yüzde 102,9), Antalya(yüzde 86,8) ve Muğla'dır (yüzde 55,2). Temmuz verilerine göre bütün büyükşehirlerdeki yıllık kira fiyatı artış oranı yıllık TÜFE enflasyon oranından (yüzde 47,8) yüksektir.
| İller | 2 2022 Temmuz m Fiyatı |
2 2023 Temmuz m Fiyatı |
Yıllık Cari Kira Artışları (%) |
|---|---|---|---|
| Türkiye Ortalaması | 56,1 | 124,1 | 121,1 |
| Trabzon | 21,3 | 72,7 | 242,3 |
| Ordu | 23,4 | 76,0 | 224,8 |
| Malatya | 20,0 | 63,6 | 218,2 |
| Diyarbakır | 25,8 | 75,6 | 192,8 |
| Erzurum | 17,3 | 50,0 | 189,0 |
| Kayseri | 23,8 | 51,5 | 116,4 |
| İstanbul | 76,9 | 161,2 | 109,5 |
| Adana | 35,6 | 72,2 | 102,9 |
| Antalya | 76,5 | 142,9 | 86,8 |
| Muğla | 128,8 | 200,0 | 55,2 |
Yıllık kira artışlarının en yüksek ve en düşük olduğu iller – 2023 Temmuz Kaynak: sahibinden.com, Betam
Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış (reel) kiralarda yıllık artış oranı geçen ayın aksine düşmüştür. Reel kiralardaki yıllık artış oranı temmuzda yüzde 49,6 olmuştur.
Benzer şekilde, reel kira fiyat endeksi aylık cari fiyat artışının (yüzde 4,2) TÜFE artışından (yüzde 9,5) daha düşük olması sonucu geçen aya kıyasla 10,5 puan azalarak 205,7 olmuştur . Buna göre reel kira fiyatı, 2017 Eylül ayındaki referans dönemine göre yüzde 105,7 yüksektir.
Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%) Kaynak: sahibinden.com, Betam
Türkiye genelinde reel kira endeksi (2017 Eylül=100), Kaynak: sahibinden.com, Betam Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır.Bu değerin 100'den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.
Şekil 7, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler; ilanların görüntülenme sayısı, ilanların favoriye eklenme sayısı, ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı, sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,Google Analytics'ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.
Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat ayındaki değerleri ayrı ayrı 100'e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.
Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 7'de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.
Talep göstergesi (2020 Şubat=100) Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır. Kaynak: sahibinden.com, Betam
OFİS VE TİCARİ GAYRİMENKUL PİYASASI
• Genel olarak, özellikle daha yeni jenerasyondaki çalışanlar tam zamanlı olarak ofise dönmek istemiyorlar. İş gününün belirli günlerinde ofis içerisinde, belirli günlerinde ise ofis dışında çalışma şeklinde uygulanan hibrit çalışma düzeni yaygınlaşarak kalıcı hale geldi.
• Uzaktan çalışmanın yaygınlaşmasıyla ve ofislerdeki çalışma alanı azalırken, çalışanlar için ayrılan sosyal ve ortak kullanım alanları arttı. Çalışanların beklentisi doğrultusunda ofisler, çalışma alanı fonksiyonu yanına sosyalleşme alanı kavramını da ekledi. Ancak, kişi başına düşen ideal brüt ofis alanında azalma oldu.
• Uzaktan çalışma alışkanlığının oluşması, firmaları daha esnek hale getirdi. Esnek çalışma ve hazır ofislere olan talebin artmasıyla hazır ofis arzında ciddi bir artış oldu.
• Firmalar, pandemi ve depremden sonra İstanbul ve deprem riski olan alanlara alternatif lokasyonlara yöneldiler. İstanbul'daki bazı firmalar Ankara'da da ofis açtılar. Pek çok firma da olası bir İstanbul depreminde şehirden tahliye ve minimum kesintiyle uzaktan veya başka ilden çalışmayı sağlayacak afet risk senaryolarını çalışıyor.
• Merkez ofisi İstanbul'da olup uzaktan çalışma modeliyle şehir dışından ve özellikle güneydeki bölgelerden çalışanların sayısı arttı.
• Önümüzdeki dönemde yeni ofis binalarının ESG (Enviromental, Social, Governance - Çevresel, Sosyal, Yönetişim) kriterlerini karşılayacak şekilde inşa edilmesi ve eski ofis binalarının da depreme dayanıklı ve ESG kriterlerini karşılayacak şekilde modernizasyonu gündemdeki konu olacak.
• Firma ve çalışanların tercihleri doğrultusunda zemini daha sağlam olan bölgeler ve depreme dayanıklı olduğu düşünülen ofis projelerinin ön plana çıkması bekleniyor.
2023'ün ilk yarısı, Türkiye Genel Seçimleri öncesi belirsizliklerle geçerken; dönem seçim sonrası kabinenin kurulup yeni ekonomik politikaların yürürlüğe girmesi ile sonlanmıştır.
Ayrıca 6 Şubat'ta Türkiye'nin doğu illerini etkileyen deprem felaketi ile deprem ülkesi olan Türkiye'de yapı arzı hakkında çeşitli tartışmalar gün yüzüne çıkmış ve ticari gayrimenkullerde
deprem dayanıklılık raporları başta olmak üzere zemin ve temel etüt raporları kullanıcılar ve yatırıcımlar tarafından öncelikli olarak talep edilmeye başlanmıştır. (Gyoder, 2023, 2.Çeyrek Raporu)
2023 yılının ilk yarısında İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak sabit kalmıştır. Yılın ilk çeyreğinde gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı ise 34.589 m² iken, ikinci çeyrekte 72.603 m² kaydedilmiştir. Böylece yılın ilk yarısında gerçekleşen kiralama işlemi toplamı 107.192 m²'ye ulaşmıştır. Bir önceki yılın aynı dönemine göre %50'den fazla oranda düşüş göstermiştir. Metrekare bazında ise anlaşmaların, %23,1'i MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla düşüş kaydedilmiştir. MİA dışındaki
işlemlerin %54,3'ü Anadolu yakasında ve %22,6'sı ise Avrupa yakasında gerçekleşerek bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla tüm bölgelerde düşüş kaydedilmiştir. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Polat Holding (11.000m², Polat Piyalepaşa), Boeing (3,233, Teknopark İstanbul), Maersk (3,000, Akkom Cessas Plaza), Repcon (2,500, Unilever), Mastercard (2,054, Smart Office - Maslak One), Martı Container (2,010, Akel İş Merkezi), Migros (1,928, NidaKule Batı), 3M (1,560, NidaKule Güney), Strauman Implant (1,530, Torun Center), Dünya Sağlık Örgütü (1,530, Torun Center), Yonpaş Orman Urunleri (1,530, Torun Center) bulunmaktadır. Birincil ofis kiraları ise 37 ABD\$ olarak seyrederken, geçen yıla kıyasla ofis kiraları dolar bazında %60,9 oranında artış göstermiştir. Son beş yılın en yüksek seviyesinde yerini bu çeyrekte koruyan birincil ofis kiraları en son 2017 yılının üçüncü çeyreğinde ABD\$ 37 seviyelerinde kaydedilmiştir.
Genel sektör görünümüne bakıldığında ise dekorasyonlu ofislere olan talebin artışı dikkat çekmektedir. İnşaat maliyetlerinin yükselmesiyle şirketlerin ilk yatırım maliyetlerinin artmış olması hazır ve 2.el dekorasyonlu ofislere olan talebi arttırmıştır. Pandemi döneminde de rağbet gören hazır ofislerin boşluk oranlarının azaldığı ve bu durumun kiralar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yarattığı görülmektedir. Ayrıca pandemi sonrası artan nitelikli A sınıfı ofis talebiyle birlikte MİA bölgesinde boşluk oranları ciddi düşüş kaydetmiştir. Özellikle Levent bölgesinde, tek mülkiyetli yapıya sahip binalarda boşluk oranı 2021 yılında %20'lerde seyrederken, 2022 yılı ve 2023 yılının ilk yarısında %12 kaydedilmektedir. Diğer taraftan Şeker Kule gibi fonksiyon değişikliğine giden binalar piyasadaki arz sıkıntısını derinleştirmektedir. Bu durumda boşluk oranlarındaki düşüş ve arz kısıtlılığı neticesinde ABD\$ bazında birincil kiralarda geçen yıla kıyasla bu çeyrekte %61'lik bir artış kaydedilmiştir. Önümüzdeki dönemde yükselen talebin ve boşluk oranlarındaki düşüşün devam edeceği ve birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü hareketin sürekliliğini koruyacağı
öngörülmektedir.
ABD'deki ofis boşlukları, hibrit çalışma modellerine yönelik artan trend, küresel ekonomik durgunluk ve buna bağlı işten çıkarmalar gibi çeşitli faktörlere bağlı olarak artmıştır. Diğer yandan, Avrupa'da artık modern çalışma ortamlarının gereksinimlerini karşılamayan eski ofis arzından dolayı boşluk oranlarında artış görülmektedir. Cushman & Wakefield | TR International'ın Obsolescence Equals Opportunity raporuna göre; 2030'a kadar, binaların özelliklerinin iyileştirilmesi için yakın önlemler alınmadığı sürece, ofis arzının en fazla %24'ünün kiracı gereksinimlerini karşılamak için uygun olacağı açıklanmıştır. Bu tartışmaların ortasında, İstanbul'da ise ofise dönüşün etkisiyle birlikte artan ofis kullanımına bağlık olarak boşluk oranlarında ciddi bir düşüş görülmektedir. 17 Nisan'da küresel çapta öneme sahip İstanbul Uluslararası Finans Merkezi'nin bankalar etabı açıldı. Böylece, Vakıfbank, Ziraat Bankası ve Halk Bank'ın ilgili birimleri faaliyete geçti. Diğer etaplarında bu yıl içerisinde tamamlanarak yaklaşık 1,5 milyon m² arzın pazara katılacağı öngörülmektedir. Bu arzın yaklaşık %50'si kamu bankaları ve kamu kurumları tarafından kullanılacaktır.
Propin 2023, 2.Çeyrek Araştırma Raporuna göre; İstanbul Ofis Pazarı'nın 2023 2. Çeyrek Dönemi özet verileri şu şekildedir:
-
Merkezi İş Alanı (MİA)'nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %21,9; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %11,9 oldu. MİA'da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 21,2 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 7,1 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.
-
MİA Dışı-Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %11,4; A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 10,3 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.
-
MİA Dışı-Asya'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12,2; kira ortalaması 13,7 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.
-
En yüksek kira talep edilen bölge 2023 ikinci çeyrek dönemde MİA'da yer alan Levent bölgesi oldu. Bu bölgede talep edilen en yüksek kira rakamı 42 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.
Piyasada kiracıların talep ettikleri nitelikte boş ofis arzının giderek azaldığını gözlemliyoruz. Nitelikli ofislere olan talepteki artışa karşılık, arza yeni ofis stoku eklenmemesinin kira fiyatlarının artmasında en büyük etken olduğunu düşünüyoruz. 2023 yılı ilk yarısında yaklaşık 26.285m² yeni kiralama işlemi gerçekleşti. Bu işlemlerin %36,4'ü Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde, %22,3'ü MİA bölgesinde, %20,6'sı İstanbul Doğu bölgesinde gerçekleşti. Pandemi dönemi başında yeni kiralama talebinin sınırlı kalmasından dolayı artan A sınıfı ofislerdeki boşluk oranları, 2021 yılından itibaren firmaların kademeli olarak ofise dönüşlerinin yarattığı talep artışıyla beraber tekrar düşmeye başlamıştı. 2022 yılında ise boşluk oranlarındaki bu düşüş, arz artışının talep artışı karşısında sınırlı kalmasıyla hız kazandı. 2023 yılının ilk yarısında da ofis boşluk oranları bu eğilimi devam ettirdi ve 421 baz puan azalarak İstanbul genelinde boşluk oranı %14,9 olarak gerçekleşti. Artan nitelikli ofis talebi nedeniyle müşterilerin A sınıfı ofis bulmakta zorluk yaşadığını gözlemliyoruz.
Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına eklenecek 890.995m² ofis alanı bulunuyor. Stoka eklenecek bu ofis alanının %79'u Kozyatağı/ Ataşehir, %15'si MİA ve %6'sı Maslak bölgelerinde yer alıyor. Bu dönemde inşaat aşamasındaki projelerde yavaşlama yaşanmasının yanı sıra, planlama aşamasında olan projeler de sınırlı kaldı. 2023 yılının ilk yarısında da bir önceki dönemdeki gibi boşluk oranının hızlı bir şekilde düşmesine rağmen, artan maliyetler ve özellikle İstanbul Finans Merkezi'nde arza eklenmesi beklenen ofis stoku dolayısıyla geliştiriciler ofis projesi geliştirme konusunda isteksiz kalmaya devam ediyor.
İstanbul Finans Merkezi projesinin 2023 yılında tamamlanması bekleniyor. Böylece mevcut stoka eklenecek olan yaklaşık 703.000m² ofis stoku bölgedeki boşluk oranında artışa neden olacak. Fakat projede yer alacak finans kuruluşlarının taşınma işlemlerinden sonra, bu alana yeni taşınmaların da gündeme gelmesini bekliyoruz. 2023 ve 2024 yılında da azalmaya devam etmesi beklenen boşluk oranlarının İstanbul Finans Merkezinin açılmasıyla yerini artışa bırakmasını bekliyoruz.
2023 yılında da hibrid çalışma modelini kalıcı hale getirmeyi planlayan şirketlerin sayısı oldukça arttı. Ofis binalarındaki çalışma alanı ağırlığı azalmasına rağmen, sosyal alanların artmasıyla beraber toplam talep tarafında belirgin bir daralma söz konusu olmadı. Eski ve özellikle pandemi sonrası dönemde oluşan ihtiyaçlara altyapısı cevap veremeyen binalardaki kullanıcıların yeni ofis binalarına doğru yer değiştirme planları, talebi canlı tutmaya devam ediyor. 2023 yılında ofis piyasasında açılabilir camlara, teras alanlarına, taze hava ile havalandırma sistemine, dezenfekte edilen soğutma-ısıtma sistemlerine ve akıllı teknolojiye sahip binalara olan talebin artarak devam edeceğini düşünüyoruz. (Colliers International, 2023, İlk Yarı Raporu).
| 11 | Ticari Gayrimenkul Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
Dükkan ve Mağazalar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
Ofis ve Bürolar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
|
|---|---|---|---|---|
| stanbul | 标5.398 | 633.484 | 642 394 | |
| zmir | 628.845 | 628.564 | 631.968 | |
| Bursa | 621,244 | 622.602 | 620,681 | |
| Ankara | 622.303 | 622.344 | 626.042 | |
| Antalya | 629.939 | 629,141 | 631.748 | |
| Косает | 621.218 | 621.762 | 620.170 | |
| Adana | 618.624 | 619.812 | 618.343 |
| Ç4°22 | C1.23 | C2'23 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Avrupa Yakası |
Stok (bin m²) |
Bosluk Oranı (%) |
Birincil Kira (\$/m²/ay) |
Stok (bin m²) |
Bosluk Oranı (%) |
Birincil Kira (\$/m²/ay) |
Stok (bin m2) |
Bosluk Oranı (%) |
Birincil Kira (\$/m²/ay) |
| Levent - Etiler | 886 | 9,0 | 35 | 886 | 8,4 | 37 | 886 | 8,4 | 37 |
| Maslak | 927 | 18.4 | 20 | 927 | 18,9 | 22 | 927 | 18,9 | 22 |
| Z.Kuyu - Şişli Hattı | 529 | 8,2 | 25 | 529 | 8,0 | 25 | 529 | 8,0 | 25 |
| Taksim ve Çevresi | 187 | 10.3 | 15 | 206 | 6,6 | 15 | 206 | 6,6 | 15 |
| Kağıthane | 289 | 21,1 | 13 | 300 | 25,2 | 13 | 300 | 25,2 | 13 |
| Beşiktaş * | 105 | 14,7 | 20 | 105 | 18,8 | 20 | 105 | 18,8 | 20 |
| Batı İstanbul ** | 673 | 4,7 | 10 | 674 | 4,0 | 10 | 674 | 4,0 | 10 |
| Cendere-Seyrantepe | 376 | 37,2 | 10 | 376 | 35,6 | 13 | 376 | 35,6 | 13 |
| Anadolu Yakası |
Stok (bin mª) |
Boşluk Oranı (%) |
Birincil Kira (\$/im3/ay) |
Stok (bin m²) |
Boşluk Orani (%) |
Birincil Kira (\$/m3/ay) |
Stok (bin mª) |
Boşluk Orani (%) |
Birincil Kira (\$/m²/ay) |
| Kavacık | gio | 11,4 | 10 | વિદ્ય | 4,8 | 10 | 00 | 4,8 | 10 |
| Umraniye | 745 | 10,3 | 12 | 745 | ਰੋ, ਰੋ | 12 | 745 | ala | 12 |
| Altunizade | 86 | 36,2 | 13 | 86 | 36,2 | 15 | 86 | 36,2 | 15 |
| Kozyatağı | 806 | 17,7 | 17 | 768 | 14,0 | 22 | 768 | 14,0 | 22 |
| Doğu İstanbul *** | 511 | 30.0 | 9 | 511 | 28.0 | 10 | 511 | 28.0 | 10 |
4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
4.3 - Bilgilerin Kaynağı
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Şişli Belediyesi, Şişli Tapu Sicil Müdürlüğü, Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler
4.4.1 - Olumlu Faktörler
- Merkezi konumda yer almaktadırlar. *
- * Ulaşılabilirlikleri iyi durumdadır. Çevre yolu ve Kağıthane- Beşiktaş Tüneline yakın mesafede konumludurlar.
- * Ana cadde üzerinde konumlu olup algılanabilirlikleri ve reklam kabiliyetleri yüksektir.
- * 994 ada 57 parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulmuştur.
4.4.2 - Olumsuz Faktörler
- * Etrafında benzer nitelikli proje arzının artış eğiliminde olduğu, rekabetin güçlendiği gözlemlenmiştir.
- Çevresinde 5-6 katlı konut fonksiyonlu fiziksel yaşı yüksek binalar çoğunluktadır. *
- 994 ada 54-55-56 parsellerin imar durumuna göre yapılaşma hakkı bulunmamaktadır. *
5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
5.1 - Pazar Yaklaşımı
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER
Queen Central Park Bomonti Projesine ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;
-
994 ada 57 parsel üzerindeki bağımsız bölümlerin pazar değerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı Yönteminden yararlanılmıştır.
-
Arsa değerlerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
6.1 - Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Konut Emsalleri
* ANTHILL RESİDENCE
Aynı bölgede 54 katlı iki kuleden oluşan Anthill Residence projesi 804 konuttan meydana gelmekte olup 150 bin metrekare inşaat alanına sahiptir.1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 daire tipleri bulunmaktadır.
| 24. KAT | 1+1 | 88 m² | 9.100.000 TL | 103.409 TL/m² |
|---|---|---|---|---|
| 13. KAT | 2+1 | 105 m² | 11.250.000 TL | 107.143 TL/m² |
| 13. KAT | 2+1 | 140 m² | 11.800.000 TL | 84.286 TL/m² |
| 11.KAT | 2+1 | 90 m² | 45.000 TL | 500 TL/m² |
| Ortalama | 0 | 97 | 20.350.000 | 98.279 TL/m² |
* SİNPAŞ QUEEN BOMONTİ
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu projede ikinci el satışlardır.
| 15. KAT | 1+1 | 104 m² | 16.105.000 TL | 154.856 TL/m² |
|---|---|---|---|---|
| 8. KAT | 2+1 | 110 m² | 16.100.000 TL | 146.364 TL/m² |
| 35. KAT | 1+1 | 84 m² | 13.000.000 TL | 154.762 TL/m² |
| 30+ KAT | 1+1 | 88 m² | 50.000 TL | 568 TL/m² |
| Ortalama | 0 | 99 | 45.205.000 | 151.994 TL/m² |
ELYSIUM FANTASTIC BOMONTİ
*
Aynı bölgede konumlu olup 346 bağımsız bölümlü, 37 m²- 263 m² arası 1+1, 2+1 ve 3+1, 'dublex' ve 'penthouse'(2+1, 3+1) daire tipleri bulunmaktadır.
| 9. KAT | 3+1 | 170 m² | 25.000.000 TL | 147.059 TL/m² |
|---|---|---|---|---|
| 11. KAT | 1+1 | 70 m² | 6.890.000 TL | 98.429 TL/m² |
| 12. KAT | 1+1 | 64 m² | 6.350.000 TL | 99.219 TL/m² |
| 12. KAT | 1+1 | 74 m² | 35.000 TL | 473 TL/m² |
| Ortalama | 0 | 95 | 38.275.000 | 114.902 TL/m² |
* DIVAN RESIDENCE BOMONTI
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan Bomonti Divan Residence 56 bin metrekarelik inşaat alanına inşa edilmiş 4 bin 600 metrekarelik sosyal alan; 1600 metrekarelik ticari alan ve 35 bin metrekarelik residence alanından oluşmaktadır. 2011 Aralık ayında teslim edilen projede 257 adet 84 ile 93 m2 aralığında değişen 1+1, 28 adet 168- 186 m2 aralığında değişen 2+1, 6 adet 252 ile 279 m2 aralığında değişen 3+1 ve 5 adet 500 ile 558 m2 aralığında değişen penthouse daire bulunmaktadır.
| 14. KAT | 2+1 | 181 m² | 17.350.000 TL | 95.856 TL/m² |
|---|---|---|---|---|
| 17. KAT | 2+1 | 185 m² | 18.500.000 TL | 100.000 TL/m² |
| 25. KAT | 1+1 | 90 m² | 13.000.000 TL | 144.444 TL/m² |
| 30+ KAT | 1+1 | 94 m² | 42.000 TL | 447 TL/m² |
| Ortalama | 138 | 48.892.000 | 113.434 TL/m² |
* TRUMP TOWERS
Mecidiyeköyde çevre yolu karşısında yer alan Trump Towers projesinde 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire ve ofis tipleri bulunmaktadır.
| 28. KAT | 2+1 | 168 m² | 27.150.000 TL | 161.607 TL/m² |
|---|---|---|---|---|
| 34. KAT | 2+1 | 150 m² | 25.000.000 TL | 166.667 TL/m² |
| 30+. KAT | 3+1 | 256 m² | 37.000.000 TL | 144.531 TL/m² |
| Ortalama | 203 | 62.000.000 | 157.602 TL/m² |
* THE HOUSE RESICENCE
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan The House Residence Bomonti projesi 51 oda kapasiteli ve 155 daireli otel ve rezidanstan oluşan 32.000 m2'lik karma projede, rezidans katlarının, otel ulaşım ve fonksiyonlarından tamamen ayrışmış olmasına karşın, rezidans ünitelerinin otelin tüm olanaklarından yararlanmasını sağlayan fonksiyonel ilişki sağlanmıştır.
| Ortalama | 119 | 32.550.000 | 142.203 TL/m² | |
|---|---|---|---|---|
| 9. KAT | 1+1 | 89 m² | 13.050.000 TL | 146.629 TL/m² |
| 12. KAT | 2+1 | 148 m² | 19.500.000 TL | 131.757 TL/m² |
| 6. KAT | 1+0 | 45 m² | 6.670.000 TL | 148.222 TL/m² |
OFİS EMSALLERİ
Aynı bölgede konumlu, 36 kattan oluşmakta olan projede toplam 213 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
| 14. KAT | 1+1 | 60 m² | 4.250.000 TL | 70.833 TL/m² |
|---|---|---|---|---|
| 13. KAT | 2+1 | 130 m² | 14.768.000 TL | 113.600 TL/m² |
| 30+. KAT | 2+1 | 127 m² | 9.200.000 TL | 72.441 TL/m² |
| Ortalama | 106 | 28.218.000 | 85.625 TL/m² |
* NOW BOMONTI
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan 15 katlı tek bloktan meydana gelen Now Bomonti karma konseptli bir proje olan Now Bomonti İş Merkezi; 5000 m2 arsa üzerinde 1+0, 1+1, 2+1 formundaki ofis niteliğinde 100 bağımsız bölümden oluşmakta olup 60 metrekare ile 2 bin metrekareye kadar uzanabilen modüler bir sisteme sahiptir.
| Ortalama | 196 | 63.100.000 | 106.364 TL/m² |
|---|---|---|---|
| 1. KAT | 100 | 8.600.000 TL | 86.000 TL/m² |
| 2. KAT | 287 | 26.000.000 TL | 90.592 TL/m² |
| 3. KAT | 200 | 28.500.000 TL | 142.500 TL/m² |
DELUXE CITY LIFE *
Tel 0 (533) 744 54 53
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede konumlu, 29 kattan oluşmakta olan Bomonti Buiisness Center projesinde her katta 4 adet ofis bulunmaktadır. Emsal taşınmaz projenin 12. katında yer almakta ve 225 m2 alanlı ve 14.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 225 | 14.000.000 | 62.222 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
* REMAX KARUN
Tel 0 (535) 625 08 65
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda Şişli Abide-i Hürriyet Caddesi üzerinde yer alan 2. katta konumlu 125 m2 alan kullanımına sahip ofis 8.250.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 125 8.250.000 66.000 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| ------------------------------------------------------------------ |
Dükkan Emsalleri
1 İKONX GAYRİMENKUL
Tel 0 (533) 213 47 37
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda I Tower Plaza da zemin katta konumlu 436 m2 dükkan 62.000.000.-TL bedelle satılıktır.
2 KW FORES
Tel 0 (545) 538 21 22
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda Bomonti Caddesi cepheli 6.5 metre yükseklikte 225 m2 zemin kat, 225 m2 normal kat ve 150 m2 asma kat kullanı olan toplamda 600 m2 alan kullanımlı dükkan 36.500.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 600 | 36.500.000 | 60.833 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
REALTY WORLD ÖRNEK GAYRİMENKUL 3
Tel 0 (532) 542 10 39
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda Şişli Bomonti İş Merkezi'nde 4. katta yer alan iş hanı katı, depo, ofis kullanımlarındaki 205 m2 taşınmaz için 6.900.000.-TL bedel istenmektedir.
| SATILIK | 205 | 6.900.000 | 33.659 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
4 ARTİSTANBUL GAYRİMENKUL BEBEK
Tel 0 (552) 053 56 22
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda Şişli Bomonti Residenced By Rotana'da zemin katta yer alan 250 m2 alan kullanımlı dükkan 55.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 250 55.000.000 220.000 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| -------------------------------------------------------------------- |
COLDWELL BANKER POWER GAYRİMENKUL 5
Tel 0 (552) 759 08 46
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda zemin katta yer alan 70 m2 alan kullanımlı dükkan 4.900.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 70 | 4.900.000 | 70.000 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
6 GAMZE EMLAK
Tel 0 (532) 290 11 52
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda Şişli Bomonti'de zemin katta yer alan 65 m2 alan kullanımlı dükkan 75.000.-TL bedelle kiralıktır.
| KİRALIK 65 75.000 1.154 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| ------------------------------------------------------------- |
7 KW PLATİN
Tel 0 (533) 629 50 69
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda zemin katta yer alan 100 m2 alan kullanımlı, çift cepheli dükkan 85.000.-TL bedelle kiralıktır.
| KİRALIK | 100 .-M² | 85.000 .-TL | 850 .-TL/M² |
|---|---|---|---|
Arsa Emsalleri
1 BİZZ GAYRİMENKUL
Tel 0 (532) 768 12 09
Taşınmazların yakınında, 2.000 m² yüzölçüme sahip arsa 158.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Konut+ticaret imarlı ve Z+5 kat yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK 2000 .-M² |
158.000.000 .-TL |
79.000 .-TL/M² |
|
|---|---|---|---|
| -- | ------------------------- | --------------------- | ------------------- |
2 JOLİ EMLAK
Tel 0 (552) 070 51 65
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda Halil Rıfat Paşa Mahallesi'nde konumlu (Kaptanpaşa) 2488 ada 25 parsel bilgilerine sahip olduğu beyan edilen 437 m2 alanlı arsa 55.000.000.-TL bedelle satılıktır. Taşınmazın konut + ticaret imarlı Z+3 kat yapılaşma koşullarında olduğu beyan edilmiştir.
| SATILIK | 437 | 55.000.000 | 125.858 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
3 PROJECT CORPORATION
Tel 0 (532) 238 08 27
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda Bozkurt Mahallesi'nde konumlu 1306 ada 1 parsel bilgilerine sahip olduğu beyan edilen 5.110 m2 alanlı arsa 840.000.000.-TL bedelle satılıktır. Taşınmazın ticaret imarlı 24.50 m yükseklite yapılaşma koşullarında olduğu beyan edilmiştir.
| SATILIK | 5110 | 840.000.000 | 164.384 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
4 ASLAN BROKERS GAYRİMENKUL
Tel 0 (532) 238 15 49
Taşınmazların yakınında, 4.723 m² yüzölçüme sahip arsa 850.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Konut+ticaret imarlı, KAKS; 2.40, Hmax; 36 m yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 4723 | 850.000.000 | 179.970 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı bölge, değerleme konusu proje tarzında projelerin geliştirildiği bir bölge olup, tercih edilirliği yüksektir. Bölgede benzer nitelikte satılık arsa arzı çok düşüktür. Emsallerde görüldüğü üzere yakın çevresinde bulunan satılık arsalar alan ve nitelik olarak taşınmaza göre çok farklıdır. Benzer büyüklükte ve nitelikte satılık/satılmış arsaya rastlanmamış olup, alan ve yapılaşma koşulları en yakın 3 adet emsal seçilerek emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır.
Arsa emsalleri değerlendirildiğinde bölgedeki yapılaşma hakkı olan taşınmazlar için istenen birim m² satış değerlerinin 79.000-180.000 TL/m² bedeller arasında değişiklik gösterdiği görülmektedir. Yapılaşma koşulları, konum ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermektedir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazın, konumu, terkleri, mevkii, imar koşulları, parsel büyüklüğü dikkate alınarak arsa birim m² değerleri takdir edilmiştir.
Bölgede yer alan rezidans tipi konut ve ofis birim m² değerlerinin niteliklerine göre (bulunduğu kata, cephesine, manzarasına vb.) 90.000.-TL ile 160.000.-TL aralığında değiştiği görülmüştür. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması ile söz konusu taşınmazların mevkii, proje içindeki konumları, dekorasyonlu olup olmamaları, iç mekan özellikleri, alanları, katları , cephe özellikleri gibi çeşitli parametleri dikkate alınarak şerefiyelendirme yapılarak her bir bağımsız bölüm için ekte belirtilen birim m² değerleri takdir edilmiştir.
Dükkan birim m² değerlerinin ise, 150.000 - 200.000 TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiş olup söz konusu projede ticariler için konum, alan vb .niteliklerine göre birim m² değerleri takdir edilmiştir.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU 994 ADA 54 PARSEL (ARSA-TL) | ||||
|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL 2 | EMSAL 3 | EMSAL 4 |
| SATIŞ FİYATI | 55.000.000 | 840.000.000 | 850.000.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | ||||
| ZAMAN DÜZELTMESİ | BENZER | BENZER | BENZER | |
| 0% | 0% | 0% | ||
| ALAN | 2.696,54 m² | 437 | 5.110 | 4.723 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 125.858 | 164.384 | 179.970 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | ÇOK KÜÇÜK | ORTA BÜYÜK | ORTA BÜYÜK | |
| -30% | 10% | 10% | ||
| İMAR KOŞULLARI | Z+3 | 24,50M. | E:2.40 | |
| YAPILAŞMA KOŞULLARINA | İYİ | ÇOK İYİ | ÇOK İYİ | |
| İLİŞKİN DÜZELTME | -20% | -25% | -40% | |
| FONKSİYON | İBB HİZMET ALANI | K+T | T | K+T |
| FONKSİYONA İLİŞKİN | ÇOK İYİ | ÇOK İYİ | ÇOK İYİ | |
| DÜZELTME | -30% | -30% | -30% | |
| MANZARA | BENZER | BENZER | BENZER | |
| MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM | ORTA KÖTÜ | İYİ | BENZER | |
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME | 10% | -20% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER | ||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN | BENZER | BENZER | BENZER | |
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-15% | -15% | -20% | |
| TOPLAM DÜZELTME | -85% | -80% | -80% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER | 29.250 | 18.879 | 32.877 | 35.994 |
Arsa emsalleri değerlendirildiğinde bölgedeki yapılaşma hakkı olan arsa nitelikli taşınmazlar için istenen birim m² satış değerlerinin 79.000-180.000 TL/m² bedeller arasında değişiklik gösterdiği görülmektedir. Yapılaşma koşulları, konum ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermektedir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazın, konumu, terkleri, mevkii, imar koşulları, parsel büyüklüğü dikkate alındığında arsa birim m² değeri 29.250-TL olarak takdir edilmiştir.
Değerleme konusu 994 ada 54, 55 ve 56 no'lu parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup, imar planlarında "yol alanı"nda ve "İBB Hizmet Alanında" kalmaktadırlar. Bu alanlarla ilgili olarak Büyükşehir Belediyesi parsellerin kamulaştırılıp kamulaştırılmayacağının ya da kamulaştırmanıın ne zaman yapılacağının henüz belli olmadığı öğrenilmiştir. Bu alanların değerleri takdir edilirken rayiç bedelleri ile bölgedeki konut arsaları değerleri karşılaştırılmıştır. Bu parsellerin ancak kamu eline geçmeleri yolu ile elden çıkarılabilecek nitelikte olmaları belirlenen kamulaştırma bedellerine itiraz edilmesi durumları dikkate alınarak bu alanların değerleri takdir edilirken rayiç bedelleri ile bölgedeki konut arsaları değerleri karşılaştırılmış ve Şişli Belediyesi tarafından belirlenen arsa rayiç bedelinin üzerinden yaklaşık %50 iskonto oranı düşülmek sureti ile birim m2 değerleri 29.250 TL olarak takdir edilmiştir. Şişli Belediyesi'nden alınan bilgiye göre, konu parsellerin cepheli olduğu cadde için 2023 yılı arsa rayiç değeri 55.496,00 TL/m²'dir.
Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul İli' nin ticaret ve konut yapılaşmasında gelişmiş ve yoğun olarak talep gören bir konumda yer almaktadırlar. Bölgede arsa arzının oldukça kısıtlı ve az olduğu bilinmektedir. Bu durum da yapılaşma izni olan parsellerin birim m² değerlerinin yüksek olmasına neden olmaktadır. Ancak, değerleme konusu taşınmazların mevcut yapılaşma koşulları dikkate alındığında yapılaşma izni olan parsellere göre kısıtlılıklarının bulunması nedeniyle değerlerinde ciddi oranda farklılık oluşmasına neden olmaktadır. Parsellerin yapılaşma koşulları nedeniyle, bölgede benzer/aynı yapılaşma koşulunda parsellere ulaşılamaması da dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU(994 ADA 54 PARSEL) |
||||
|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) |
| 994 | 54 | 2.696,54 | 29.250 | 78.873.795 TL |
| 1/1 HİSSENİN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 78.873.795 TL | |||
| SİNPAŞ GYO A.Ş. VE ARI FİNANSAL KİRALAMA A.Ş. HİSSELERİNİN DEĞERİ (.-TL) |
47.324.277 TL |
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU(994 ADA 55 PARSEL) |
||||
|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) |
| 994 | 55 | 38,62 | 29.250 | 1.129.635 TL |
| 1/1 HİSSENİN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 1.129.635 TL | |||
| SİNPAŞ GYO A.Ş. VE ARI FİNANSAL KİRALAMA A.Ş. HİSSELERİNİN DEĞERİ (.-TL) |
677.781 TL |
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU(994 ADA 56 PARSEL) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |
| 994 | 56 | 255,36 | 29.250 | 7.469.280 TL | |
| 1/1 HİSSENİN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 7.469.280 TL | ||||
| SİNPAŞ GYO A.Ş. VE ARI FİNANSAL KİRALAMA A.Ş. HİSSELERİNİN DEĞERİ (.-TL) |
4.481.568 TL |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN)(904 NOLU B.B.) | ||||
|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | 904 Nolu Bağımsız Bölüm |
ANTHILL RES. | ELYSIUM FANTASTIC |
TRUMP TOWER |
| SATIŞ FİYATI | 11.250.000 | 6.350.000 | 27.150.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | - | |||
| BENZER | BENZER | BENZER | ||
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 108,68 | 105 | 64 | 168 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 107.143 | 99.219 | 161.607 | |
| BENZER | ORTA KÜÇÜK | ORTA BÜYÜK | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | -10% | 10% | |
| KAT | 40. KAT | 13. KAT | 12. KAT | 28. KAT |
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME | KÖTÜ | KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | |
| 20% | 20% | 10% | ||
| YAPIM YILI | 2011 | 2007 | 2011 | 2009 |
| YAPIM YILINA İLİŞKİN | BENZER | BENZER | BENZER | |
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | |
| MANZARA | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | BENZER | |
| MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME | 10% | 10% | 0% | |
| KONUM | ORTA İYİ | BENZER | ORTA İYİ | |
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME | -10% | 0% | -10% | |
| DİĞER BİLGİLER | ||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN | BENZER | BENZER | BENZER | |
| DÜZELTME | 0% | 0% | -8% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -6% | |
| TOPLAM DÜZELTME | 15% | 15% | -4% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER | 130.604 | 123.214 | 114.102 | 154.496 |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (TİCARİ BİRİMLER İÇİN)(1098 NOLU B.B.) | ||||
|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | 1098 Nolu Bağımsız Bölüm |
E:1 | E:2 | E:4 |
| SATIŞ FİYATI | 62.000.000 | 36.500.000 | 55.000.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | |||
| BENZER | BENZER | BENZER | ||
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 17 | 432 | 600 | 250 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 143.519 | 60.833 | 220.000 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | ÇOK BÜYÜK | ÇOK BÜYÜK | ÇOK BÜYÜK | |
| 45% | 50% | 30% | ||
| KAT | 8. BODRUM | zemin | Z+N+AS | zemin |
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME | İYİ | İYİ | İYİ | |
| -15% | -15% | -15% | ||
| CEPHE | ||||
| CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME | ORTA İYİ | ORTA İYİ | ORTA İYİ | |
| -10% | -10% | -10% | ||
| YAPI KALİTESİ | BENZER | KÖTÜ | BENZER | |
| YAPI KALİTESİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 20% | 0% | |
| KONUM | ORTA İYİ | ORTA İYİ | ORTA İYİ | |
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME | -5% | -10% | -10% | |
| DİĞER BİLGİLER | KATLI DÜK. | |||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN | BENZER | KÖTÜ | BENZER | |
| DÜZELTME | 0% | 20% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -8% | |
| TOPLAM DÜZELTME | 10% | 50% | -13% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER | 147.059 | 157.870 | 91.250 | 192.058 |
| 954 ADA 57 PARSELDE YER ALAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN DEĞER TABLOSU | |||
|---|---|---|---|
| Niteliği | 1/1 Hisse Değeri | ARI FİNANSAL KİRALAMA A.Ş. HİSSE DEĞERİ |
|
| 55 ADET KONUT BİRİMİNİN TOPLAM DEĞERİ | 703.005.000 TL | 703.005.000 TL | |
| 4 ADET OFİS BİRİMİNİN TOPLAM DEĞERİ | 76.250.000 TL | 68.992.123 TL | |
| 3 ADET DÜKKAN BİRİMİN TOPLAM DEĞERİ | 12.200.000 TL | 9.313.704 TL | |
| 62 ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | 791.455.000 TL | 781.310.827 TL |
6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Parsel üzerindeki yapının inşasının tamamlanmış olması, 954 ada 54, 55, 56 parsellerin boş arsa olması nedeni ile bu yöntem kullanılmamıştır.
6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir. Bölgede aynı anda satılık ve kiralık dükkan ve konut emsaline ulaşılamamış olması nedeni ile bu yöntem kullanılmamıştır.
6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
Değerleme konusu 994 ada 57 parselin en etkin ve verimli kullanımının, mevcut projesindeki niteliklerine göre kullanım olacağı düşünülmektedir. 994 ada 54, 55, 56 parsellerin ise imar durumuna uygun olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.
6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi
| 62 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ | 791.455.000 TL |
|---|---|
| 62 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ARI FİNANSAL KİRALAMA A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN TOPLAM DEĞERİ |
781.310.827 TL |
| 3 ADET ARSANIN TOPLAM DEĞERİ | 87.472.710 TL |
| 3 ADET ARSANIN ARI FİNANSAL KİRALAMA A.Ş. VE SİNPAŞ GYO A.Ş. HİSSESİNE DÜŞENTOPLAM DEĞERİ |
52.483.626 TL |
■ Pazar Yaklaşımına Yöntemine göre;
| 9994 ADA 54, 55, 56, 57 PARSELLERDE ARI FİNANSAL KİRALAMA A.Ş. VE SİNPAŞ GYO A.Ş. HİSSESİNE DÜŞENTOPLAM DEĞERİ |
833.794.453 TL |
|---|---|
6.5.1 - Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken yeterli emsal verisine ulaşılmış olması nedebi ile pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
6.5.2 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerleme kapsamına alınmış olup ortak ve müşterek alanlarının değerlerinin de bu değerler içerisinde kapsandığı kabul edilmiştir.
6.5.3 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibra edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
6.5.4 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
6.5.5 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre 994 ada 57 parselde yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almıştır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
994 ada 55, 56, 57 parseller "arsa" nitelikli olup üzerlerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Arsa" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
6.5.6 - Kira Değeri Analizi
Taşınmazlar için kira emsalleri araştırılmış olup, kira değerleri değerleme tablosunda yer almaktadır.
Bölgede yer alan rezidans tipi konut ve ofislerin birim m² kira değerlerinin niteliklerine göre (bulunduğu kata, cephesine, manzarasına vb.) 400.-TL ile 600.-TL aralığında değiştiği görülmüştür. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen kiralık emsaller göz önünde bulunudurlurak her bir bağımsız bölüm için ekte belirtilen birim m² kira değerleri takdir edilmiştir.
Dükkan birim m² kira değerlerinin ise, 800 - 1.000 TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiş olup söz konusu projede ticariler için konum, alan vb .niteliklerine göre birim m² kira değerleri takdir edilmiştir. Kiralık emsallerin cadde üzeri olması reklam ve tabela avantajları açısından olumlu özelliğkleri göz önünde bulundurulmuştur.
| 954 ADA 57 PARSELDE YER ALAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN AYLIK KİRA DEĞER TABLOSU |
|||
|---|---|---|---|
| Niteliği | 1/1 Hisse Değeri | ARI FİNANSAL KİRALAMA A.Ş. HİSSE DEĞERİ |
|
| 55 ADET KONUT BİRİMİNİN TOPLAM DEĞERİ | 2.267.300 TL | 2.267.300 TL | |
| 4 ADET OFİS BİRİMİNİN TOPLAM DEĞERİ | 245.900 TL | 222.489 TL | |
| 3 ADET DÜKKAN BİRİMİN TOPLAM DEĞERİ | 39.400 TL | 30.073 TL | |
| 62 ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | 2.552.600 TL | 2.519.862 TL |
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar bağımsız bölüm olduğundan bu kapsam dışında kalmaktadırlar.994 ada 54, 55 ,56 parseller kamusal imarlı olup proje geliştirilebilir nitelikte değillerdir.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.
- 6.5.8 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
İmar bilgilerinde yapılan incelemede;
Yapılan incelemeye göre 994 ada 57 parselde yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazın inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmış, kat mülkiyeti kurulmuştur. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
994 ada 55, 56, 57 parseller "arsa" nitelikli olup üzerlerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Arsa" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise; Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Bu kapsamda 994 ada 54,55,56 numaralı parsellerin Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "Arsa" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Tebliğin 22-1-j maddesinde "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar." denilmektedir. Rapor'un 2.2. Takyidat Bilgileri bölümünde açıklandığı üzere 969 numaralı bağımsız bölüm üzerinde ihtiyati tedbir şerhi bulunmaktadır. Bu şerh müşterinin söz konusu hisseleri üçüncü kişilere devretmesine engel teşkil etmektedir. Öte yandan bu şerh taşınmazın müşteri tarafından devralınmasından sonraki bir tarihte tapuya tescil edilmiştir. Bu itibarla müşteri devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapmamış, taşınmazın devrini engelleyen hukuki durum yatırım yapıldıktan sonra ortaya çıkmıştır. Bu itibarla anlan durumun söz konusu taşınmazın portföyde kalmasına engel teşkil etmediği kanaatine ulaşılmıştır.
Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, taşınmazın "BİNA" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
7 - SONUÇ
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; 994 ada 54-55-56 Parsellerde Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Arı Finansal Kiralama A.Ş. hissesine düşen ve 994 ada 57 parseldeki stok listelerinde iletilmiş olan bağımsız bölümlerin
tarihli toplam mevcut durum değeri için ; 30.12.2023
833.794.453
.-TL
(Sekiz Yüz Otuz Üç Milyon Yedi Yüz Doksan Dört Bin Dört Yüz Elli Üç Türk Lirası )
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
.-TL 861.734.031
kıymet takdir edilmiştir.
| ARSA NİTELİKLİ TAŞINMAZLARIN DEĞER TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Sinpaş GYO ve ARI A.Ş. Hissesine Düşen Değeri (KDV Hariç) |
Sinpaş GYO ve ARI A.Ş. Hissesine Düşen Değeri (KDV Dahil) |
|||
| 994 | 54 | 47.324.277 TL | 52.056.705 TL | |||
| 994 | 55 | 677.781 TL | 745.559 TL | |||
| 994 | 56 | 4.481.568 TL | 4.929.725 TL | |||
| 994 ADA 57 PARSELDEKİ TAŞINMAZLARIN DEĞER TABLOSU | ||||||
| Ada No | Parsel No | Sinpaş GYO ve ARI A.Ş.Hissesine Düşen Değeri (KDV Hariç) |
Sinpaş GYO ve ARI A.Ş.Hissesine Düşen Değeri (KDV Dahil) |
Sinpaş GYO ve ARI A.Ş.Hissesine Düşen Aylık Kira Değeri |
||
| 994 | 57 | 781.310.827 TL | 804.002.043 TL | 2.519.862 TL | ||
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Değerleme Uzmanı
Çiğdem HATACIKOĞLU
Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT
Lisans No: Lisans No: Lisans No: 411409 405453 402003
- * Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
- * Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
- * Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.
- * Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
- * Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
