Net Asset Value • Jan 10, 2025
Net Asset Value
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| RAPOR BİLGİLERİ | |
|---|---|
| SÖZLEŞME TARİHİ | 02.12.2024 |
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
04.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 09.01.2025 |
| RAPOR NO | SNP-2410089 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| DEĞERLEME KONUSU | İSTANBUL İLİ KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ'NDE 801 ADA 33 PARSELDE YER ALAN PROJE |
| DEĞERLEME ADRESİ | KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ ATAKENT MAHALLESİ, 241. SOKAK (HALKALI MAHALLESİ, 801 ADA, 33 PARSEL) |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Gizem GEREGÜL EVLEK-Değerleme Uzmanı (Lisans No:409558) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Ekler
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan, tarafımıza müşteri tarafından iletilmiş olan 11.11.2024 tarihli stok kayıtlarına istinaden, Saklı Koru projesinde yer alan bağımsız bölümlerin değerleme tarihindeki mevcut durum değerinin ve tamamlanması durumundaki bugünkü değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
İşbu değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Mevzuatı kapsamında hazırlanmış olup, aynı zamanda taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesini de amaçlanmaktadır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Dikilitaş Mahallesi, Yenidoğan Sokak, Sinpaş Plaza, No:36 Beşiktaş - İstanbul
Söz konusu şirket; gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve ilgili Tebliğ'de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğindedir.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan tarafımıza müşteri tarafından iletilmiş olan 11.11.2024 tarihli stok kayıtlarına istinaden, Saklı Koru projesinde yer alan bağımsız bölümlerin değerleme tarihindeki mevcut durum değerinin ve tamamlanması durumundaki bugünkü değerinin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmazlar için iş bu rapor SNP-2410089 numara ile şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
Gizem GEREGÜL EVLEK raporu hazırlayan değerleme uzmanı, Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ raporu kontrol eden değerleme uzmanı, Eren KURT raporu onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önce rapor hazırlanmamıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | |||
| Rapor Tarihi | |||
| Rapor Konusu | |||
| Raporu Hazırlayanlar | |||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
| 801 ADA 33 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | İSTANBUL |
| İlçesi | : | KÜÇÜKÇEKMECE |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | HALKALI |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 801 |
| Parsel No | : | 33 |
| Alanı | : | 30.000,00 |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | PLANINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | ANA GAYRİMENKUL |
| Sahibi | : | ARI FİNANSAL KİRALAMA ANONİM ŞİRKETİ V |
| Hisse Oranı | : | |
| Yevmiye No | : | |
| Cilt No | : | Ek: Mülkiyet Listesi |
| Sayfa No | : | |
| Tapu Tarihi | : |
Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 11.12.2024 tarihli takbis belgeleri SİNPAŞ GYO A.Ş. Yetkililerinden tarafımıza iletilmiş olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
-Yönetim Planı : 04/04/2024 (26.04.2024 tarih, 22012 yevmiye)
-İmar düzenlemesine alınmıştır. (03.02.2023 tarih, 7174 yevmiye)
-BAŞBAKANLIK TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI 4650 SAYILI KANUNUN 2942 SAYILI KANUN 7.MADDESİ HÜKÜMLERİNE GÖRE KAMULAŞTIRMA ŞERHİ 14.4.2008 TARİH VE 7223 YEVMİYE (14.04.2008 tarih, 7223 yevmiye)
-T.C. BAŞBAKANLIK TOŞPLU KONUT BAŞKANLIĞININ 4650 SAYILI KANUNLA DEĞİŞİK 2942 SAYILI KANUN HÜKÜMLERİNE GÖRE KAMULAŞTIRMA ŞERHİ:13/04/2007 TRH6539 (13.04.2007 tarih, 6539 yevmiye)
1164 SAYILI ARSA OFİSİ KANUNUNUN 11. MADDESİ VE YÖNETMENLİĞİN 58.MAD.UYARINCA ARSA OFİSİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜNÜN SATTIĞI ARSALARI ALANLAR EN GEÇ 2 YIL İÇİNGE TASDİKLİ İMAR PLANLARI UYARINCA İNŞAAT YAPMAK ZORUNDADIRLAR.2 YIL İÇİNDE TASDİKLİ İMAR PLANLARINA UYGUN İNŞAAT YAPILMADIKCA SATILAMAZ.DEVREDİLEMEZ VEYA HACZEDİLEMEZ. (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
KÜÇÜKÇEKMECE SULH HUKUK MAHKEMESİNİN 07/05/2003 TARİH 2002/120 ESAS SAYILI YAZISI İLE İŞ BU TAŞINMAZDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI AÇILDIĞINA DAİR İ.İ.K NUN 28.MAD. ŞERHİ:15/05/2003 TARİH YEV:4405 (15.05.2003 tarih, 4405 yevmiye)
KÜÇÜKÇEKMECE SULH HU KUK MA HKEMESİNİN 07/05/2003 TARİH 2002/120 ESAS SAYILI YAZISI İLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI AÇILDIĞINA DAİR 28.MADDE ŞERHİ 15/05/2003 YEV:4405 (15.05.2003 tarih, 4405 yevmiye)
Rehin:
-SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ lehine 1/0 dereceden 300000000.00 TL bedelle 25.03.2021 tarih, 14153 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür.
-SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ lehine 2/0 dereceden 300000000.00 TL bedelle 25.03.2021 tarih, 14153 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür.
-SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ lehine 2/1 dereceden 1500000000.00 TL bedelle 31.01.2024 tarih, 6217 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür.
-SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ lehine 3/0 dereceden 1500000000.00 TL bedelle 31.01.2024 tarih, 6217 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür.
Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz ve ya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak yada yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir. Taşınmazlar üzerindeki ipotek şerhleri Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine olup, Arı Leasing Finansal Kiralama A.Ş. ile ticari ilişkilere istinaden konulmuştur. Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ipotekli bir taşınmaza yatırım yapmamış olup, ticari ilişki kapsamında kendi lehine ipotek belirtmesi yapmıştır. Tebliğ kapsamında ilgili ipoteklerin taşınmazların portföyde bulunmasına engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır.
801 ada 33 parselin mülkiyeti 26.04.2024 tarih ve 22012 yevmiye no ile Kat İrtifakı Tesisi işlemi ile Arı Finansal Kiralama Anonim Şirketi V adına tescil edilmiştir.
Küçükçekmece Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'den alınan imar durumu bilgisine göre rapor konusu taşınmaz;
07.11.2010-14.08.2012-13.02.2013-26.07.2013-24.07.2018-21.06.2022 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Halkalı Toplu Konut Alanlarına İlişkin Uygulama İmar Planı kapsamında Emsal:1.25 Konut Alanı lejantında kalmaktadır.
Plan notlarının 1.46. maddesinde "Planlama alanında ruhsat alarak yapılaşmış ve/veya inşaat süresi devam eden parsellerde yapı ruhsatı eki mimari projelerdeki irtifa değeri aşılamaz." denilmekte olup 2.1. maddesinde "Bu alanlarda planda tanımlanmış yapılaşma şartlarını geçmemek koşulu ile mimari avan proje doğrultusunda yençok=z+14 kat olmak üzere ayrık, ikizayrık ve blok uygulamaları yapılabilir." denilmektedir.
SNP-2410089 K.ÇEKMECE 9
Taşınmazların İmar durumu son 3 yılda herhangi bir değişiklik olmamıştır.
Müşteri bilgisi dahilinde belediye incelemesi yapılmamıştır. İlgili kurumdan alınan bilgilere incelenen yapı ruhsat bilgileri aşağıda tablo halinde verilmiştir. D, E ve F blokların 07.06.2023 tarihli yeni yapı ruhsatları bulunmaktadır. Ruhsat bilgileri aşağıda belirtilmiş olup ruhsat belgeleri eklerde yer almaktadır. F3-F4 bloklar için ruhsat bulunduğu görülmüş olup, kat irtifakında ve mimari projelerde bu blokların olmadığı görülmüş, ruhsat alanı toplam alanda dikkate alınmamıştır.
| YENİ YAPI RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA PARSEL | BLOK ADI | TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ | KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YAPI SINIFI |
YOL ALTI KAT |
YOL ÜSTÜ KAT |
TOP. KAT |
KONUT ALANI |
TİCARET ALANI |
ORTAK ALAN |
TOPLAM ALANI (M2) |
|
| 801 | 33 | A1 | 13.10.2023 | 551 | YENİ YAPI | MESKEN | 30 | 4A | 0 | 6 | 6 | 1.765,92 | - | 550,11 | 2.316,03 |
| 801 | 33 | A2 | 13.10.2023 | 552 | YENİ YAPI | MESKEN | 30 | 4A | 0 | 6 | 6 | 1.765,92 | - | 550,11 | 2.316,03 |
| 801 | 33 | A3 | 13.10.2023 | 553 | YENİ YAPI | MESKEN | 35 | 4A | 0 | 7 | 7 | 2.066,04 | - | 627,19 | 2.693,23 |
| 801 | 33 | B (B1-B2) 13.10.2023 | 554 | YENİ YAPI | MESKEN | 40 | 4A | 0 | 7 | 7 | 4.341,80 | - | 708,27 | 5.050,07 | |
| 801 | 33 | B (B3-B4) 13.10.2023 | 555 | YENİ YAPI | MESKEN | 40 | 4A | 0 | 7 | 7 | 4.341,80 | - | 708,27 | 5.050,07 | |
| 801 | 33 | B (B5-B6) 13.10.2023 | 556 | YENİ YAPI | MESKEN | 40 | 4A | 0 | 7 | 7 | 4.341,80 | - | 708,27 | 5.050,07 | |
| 801 | 33 | C | 13.10.2023 | 557 | YENİ YAPI | MESKEN +OFİS VE İŞYERİ | 64 | 4A | 2 | 5 | 7 | 3.685,44 1.181,77 6.765,20 11.632,41 | |||
| 801 | 33 | G | 13.10.2023 | 558 | YENİ YAPI | OFİS VE İŞYERİ | 1 | 3B | 0 | 1 | 7 | - | 49,00 | - | 49,00 |
| 801 | 33 | I | 13.10.2023 | 559 | YENİ YAPI | OTOPARK | 1 | 3A | 1 | 0 | 1 | - | - | 4.306,62 4.306,62 |
| TADİLAT RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA PARSEL | BLOK ADI | TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ | KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YAPI SINIFI |
YOL ALTI KAT |
YOL ÜSTÜ KAT |
TOP. KAT |
KONUT ALANI |
TİCARET ALANI |
ORTAK ALAN |
TOPLAM ALANI (M2) |
|
| 801 | 33 | D (D1-D2) 11.10.2023 | 542 | TADİLAT | MESKEN +OFİS VE İŞYERİ | 37 | 4A | 1 | 6 | 7 | 3.572,76 | 279,45 2.270,45 6.122,66 | |||
| 801 | 33 | E (E1-E2) 16.10.2023 | 543 | TADİLAT | MESKEN | 23 | 4A | 1 | 5 | 6 | 3.396,63 | - | 1.458,20 4.854,83 | ||
| 801 | 33 | F (F3-F4) | 11.10.2023 | 544 | TADİLAT | MESKEN | 33 | 4A | 1 | 5 | 6 | 3.356,28 | - | 1.464,96 4.821,24 | |
| 801 | 33 | F (F1-F2) | 11.10.2023 | 545 | TADİLAT | MESKEN | 39 | 4A | 1 | 6 | 7 | 3.953,26 | - | 1.585,35 5.538,61 | |
| 801 | 33 | C | 28.03.2024 | 157 | KAT İLAVESİ | MESKEN | 173 | 4A | 2 | 14 | 16 10.752,02 1.388,77 8.196,83 20.337,62 | ||||
| 801 | 33 | E (E3-E4) 28.03.2024 | 158 | TADİLAT | MESKEN | 23 | 4A | 1 | 5 | 6 | 3.435,67 | - | 1.350,63 4.786,30 |
Projenin inşaatı başlamıştır. Sinpaş GYO A.Ş.'den bilgiye ve sahada yapılan incelemeye istinaden göre bütün bloklar için ortalama fiziki ilerleme yüzdesi yaklaşık %17,77 olarak belirlenmiştir. Blok bazında fiziki ilerleme yüzdesi aşağıda belirtilmiştir. İnşaat tamamlanıp Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat mülkiyeti kurularak cins değişikliklerinin yapılması ile yasal sürecinin tamamlanacağı öngörülmektedir.
| HALKALI SAKLI KORU PROJESİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK NO | GÜNCEL SEVİYE | GÜNCEL ORTALAMA | ||||||
| A1 | 5,68% | |||||||
| A2 | 6,79% | |||||||
| A3 | 5,36% | |||||||
| B1B2 | 17,87% | |||||||
| B3B4 | 0,20% | |||||||
| B5B6 | 31,43% | 17,77% | ||||||
| C | 0,30% | |||||||
| D1D2 | 0,71% | |||||||
| E1E2 | 35,40% | |||||||
| E3E4 | 12,38% | |||||||
| F1F2 | 25,00% | |||||||
| I | 89,76% |
D, E ve F bloklar;
Momenist Yapı Denetim Ltd. Şti. Adres: Sakarya Mah. Silahtarağa Cad. Güner Apt. No:117C, Eyüpsultan/İstanbul
A, B, C, G, I Bloklar;
Güvenist Yapı Denetim Ltd. Şti. Adres: Güneşli Mah. 1272. Sk. Güner Apt. No:11, İç Kapı No:1 Bağcılar/İstanbul
Değerleme müşteri tarafından ibraz edilen uygulama projeleri çerçevesinde yapılmış olup, takdir edilen değer projelerin/ruhsatların değişmesi halinde değişecektir.
Değerleme konusu taşınmazlar için enerji verimlilik sertifikaları bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesinde yer almakta olup, 801 ada 33 parsel 30.000,00 m² yüz ölçümüne sahip olup arsa nitelikli parsel üzerinde tanımlanmış 'Saklı Koru'' projesidir.
Değerlemeye konu taşınmaz İstanbul ili, Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesi, 241. Sokak, No:3, (Halkalı Mahallesi, 801 ada 33 parsel) posta adresinde yer almaktadır. Yakın çevresinde benzer nitelikli konut siteleri, Bosphorus City Evleri, Hz. Osman Camii, Menekşe Parkı, boş arsalar, Sultan Alpaslan İlkokulu, işyerleri gibi konut ve sosyal alanlar yer almaktadır. Orta ve orta üstü gelir seviyesine hitap eden sitelerin bulunduğu bölgededir. Toplu taşıma araçları ile ulaşım yürüme mesafesindedir.
SNP-2410089 K.ÇEKMECE 14
Değerleme konusu taşınmazın 219. ve 241. Sokak cephesi bulunmaktadır. Parselin batısında yaklaşık 170 m mesafede Turgut Özal Bulvarı yer almakta olup, genel olarak orta üst ve üst sosyo ekonomik grup tarafından ikamet edilmektedir. Taşınmaza ulaşım Turgut Özal Bulvarı üzerinden sağa dönüldükten sonra 241. Sokak üzerinden sağlanabimektedir.
Değerleme konusu taşınmaz İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesinde yer almakta olup, 801 ada 33 parsel 30.000,00 m² yüz ölçümüne sahip olup arsa nitelikli parsel üzerinde tanımlanmış 'Saklı Koru'' projesidir. Proje inşaatı başlamış olup müşteriden edinilen bilgiye göre bloklar için ortalama fiziki ilerleme seviyesi %17,77 dir.
Parsel üzerinde 13 adet Blok (A1, A2, A3, B1-B2, B3-B4, B5-B6, C, D1-D2, E1-E2, F1-F2, E3- E4, G, I) tanımlanmıştır. I blok otopark bloğu, G blok tek katlı ve tek birimden oluşan ticaret bloğu, C blok ticaret+konut olup diğer bloklar konut olarak tasarlanmıştır. Bloklarda 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 olarak farklı tiplerde daireler tanımlanmıştır. 6 adet ticari, 505 adet konut birimi olmak üzere toplam 511 adet bağımsız birim tanımlanmıştır. Toplam inşaat alanı 68.506,08 m² dir.
A1 ve A2 bloklar parselin batısında konumludur. Her bir blok zemin+5 normal kat olmak üzere 6 kat ve 30 adet konut nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır.
A3 blok zemin+6 normal kat olmak üzere 7 kat ve 35 adet konut nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır. A bloklardaki daire tipleri 1+1 olarak tasarlanmıştır.
B bloklar projede 2 bina girişli 3 adet blok olarak tanımlanmıştır. Blokların her biri zemin+6 normal kat olmak üzere 7 kat ve 20 adet konut nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır. B bloklardaki daire tipleri 2+1, 3+1 ve 4+1 olarak tasarlanmıştır.
C blok parselin kuzeydoğusunda köşe konumlu bloktur. Bodrum+zemin+13 normal kat olmak üzere 15 katlıdır. 168 adet konut nitelikli, 5 adet dükkan nitelikli bağımsız bölüm olmak üzere 173 bağımsız bölümden oluşmaktadır. C bloktaki daire tipleri 1+1, 2+1 olarak tasarlanmıştır.
SNP-2410089 K.ÇEKMECE 15
D (D1-D2 girişli) blok zemin+5 normal kat olmak üzere 6 kat ve 36 adet konut nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır. D bloktaki daire tipleri 2+1, 3+1 olarak tasarlanmıştır. Bodrum katında site ortak alanı olarak çocuk oyun alanı, kapalı havuz, mescit alanları bulunmaktadır.
E (E1-E2 girişli) blok bodrum+zemin+4 normal kat olmak üzere 6 kat ve 23 adet konut nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır. E bloktaki daire tipleri 3+1, 4+1 olarak tasarlanmıştır.
E (E3-E4 girişli) blok bodrum+zemin+4 normal kat olmak üzere 6 kat ve 23 adet konut nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır. E bloktaki daire tipleri 3+1, 4+1 olarak tasarlanmıştır.
F (F1-F2 girişli) blok bodrum+zemin+5 normal kat olmak üzere 7 kat ve 39 adet konut nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır. F (F1-F2 girişli) bloktaki daire tipleri 2+1, 3+1 olarak tasarlanmıştır.
G blok tek katlı ve 1 adet ticari nitelikli bağımsız birimden oluşmaktadır. Site içerisinde konumludur.
I Blok otopark bloğu olarak tanımlanmıştır.
Projenin inşaatı başlamıştır. Sinpaş GYO A.Ş.'den bilgiye göre bütün bloklar için ortalama fiziki ilerleme yüzdesi yaklaşık %17,77 olarak belirlenmiştir.
801 ada 33 parsel için ruhsatlar alınmış olup, 3194 sayılı Kanun kapsamında ruhsatlar geçerliliğini korumaktadır. Projenin inşaatı devam etmektedir.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.655.924 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
Küçükçekmece, İstanbul'un batısında aynı adlı gölün çevresinde kurulmuş bir ilçedir. Batısında Avcılar ve Küçükçekmece gölü Kuzeyinde Başakşehir Doğusunda Bahçelievler ve Bağcılar Güneyinde Bakırköy ve Marmara Denizi vardır. 1. dereceden riskli deprem bölgesinde yer almaktadır. 1987 yılında, ikisi köy (Kayabaşı ve Şamlar), 25'si mahalle olmak üzere toplam 27 yerleşim yeri Bakırköy ilçesinden ayrılarak kurulmuştur. Bugünkü sınırlarına, 1992'de Avcılar'ın, 2009'da Başakşehir'in ilçe olmasıyla kavuşmuştur. 2009 itibarıyla 21 mahalleden oluşmaktadır. İstanbul'un 39 ilçesi arasında yaşam kalitesi endeksi sıralamasında 12. sıradadır. Marmara Denizi ve adını verdiği Küçükçekmece Gölüne kıyısı vardır.
Küçükçekmece ilçesinin tarihi bir bakıma İstanbul'un tarihidir. İstanbul'a egemen olan bir imparatorluk Küçükçekmece yöresinde egemen olmuştur. Küçükçekmece'nin yüksek kesimlerinde, bugün Tepeüstü denen bölgede Rhegion adlı bir antik şehir vardı. Roma İmparatorluğu'nu Bizans'a bağlayan en önemli yollarından Via Egnatia, Rhegion'dan geçerdi. Yüzyılın ortalarında büyük bir depremde, bu bölgenin yıkıldığı çeşitli kaynaklarda ifade edilmiştir. Küçükçekmece İlçesi'nin en eski yerleşim yeri, Küçükçekmece gölünün kuzey kesiminde bulunan Yarımburgaz mağaralarıdır. Buralara Paleolitik Çağ'dan itibaren yerleşme başlamıştır. Tarihi Paleotik çağa uzanan bu bölgedeki tarihi yerler, günümüz öncesi 730.000 ila 130.000 yılları arasını kapsayan Yarımburgaz Mağaraları, MÖ 2. yüzyıl ve MS 2. yüzyıllar arası Rhegion kitabeleri. Yavuz Sultan Selim'in has defterdarı Abdül Selami Bey Türbesi Tekke ve Zaviyesi, 17.Yüzyıl Mimar Sinan Köprüsü ve 18.Yüzyıl Küçükçekmece Meydanı Çeşmesi'dir. Cumhuriyet döneminde ise yoğun nüfus akımı 1950' den sonrasına rastlamaktadır.
İlçenin büyük bir kısmında yer alan yapılaşmalar, imar planı ve teknik şartlara uygun yapılmaktadır. Genellikle ferdi yapılaşmanın görüldüğü ilçede, 1990'lardan başlayarak "toplu konut" yapılaşmaları da hızlanmıştır. Özellikle, TEM Otoyolunun bu bölgeden geçmesi, İkitelli ile İstanbul arasındaki ulaşım seçeneklerini arttırmıştır. Dahası ulaşım süresinin kısalması sonucu bölge önem kazanmaya başlamıştır. Öte yandan gözle görülür oranda yapılan Organize Sanayi Bölgesi yatırımları, buradaki sanayinin gelişimini de hızlandırmıştır. Küçükçekmece ilçesi, esasen yoğun bir sanayi bölgesi niteliğindedir. İlçede 200'ün üzerinde büyük fabrika, sanayiticari siteleri ile ilçe sınırlarında bulunan Belediye'ye kayıtlı yaklaşık 10.000 sanayi işletmesi ve atölye mevcuttur. Bu nedenle de, nüfusun yoğunluğunun işçiler ve onların ailelerinden oluşturduğunu söyleyebiliriz. İlçenin sınırları içinde, son dönemde yapılan 80.000 kişi kapasiteli Atatürk Olimpiyat Stadyumu ve 49 kooperatif ve 33.000 iş yeri bulunan İkitelli Organize Sanayi Bölgesi gibi yatırımlarla ilçe hızlı gelişimini sürdürmektedir. Küçükçekmece'de 4 tane küӀtür merkezi vardır. BunӀar: Cennet Kültür ve Sanat Merkezi (CKSM), Halkalı Kültür ve Sanat Merkezi (HKSM),Sefaköy Kültür ve Sanat Merkezi (SKSM) ve Yahya Kemal Beyatlı Gösteri Merkezi (YKB)'dir.
TEM otoyolu ve E5'e yakınlığından dolayı ulaşım kolaydır. Tüm ilçede İETT seferleri mevcuttur.Bölgede Sefaköy semti metrobüse erişimin ana merkezi olup başta Kartaltepe olmak üzere Kemalpaşa, Gültepe, Yeşilova, Cennet ve Fatih Mahallelerinden metrobüse erişim mevcuttur. Ayrıca Raylı ulaşımda Marmaray banliyö hattı ilçeden geçmekte olup bu ilçede Küçükçekmece, Mustafa Kemal ve Halkalı olmak üzere 3 adet tren istasyonu bulunmaktadır. Daha öncesinde Halkalı - Sirkeci banliyö hattı işlerken bölgedeki istasyon sayısı 5 iken, hattın Marmaray kapsamında yenilemesi sırasında Kanarya, Soğuksu ve Menekşe istasyonları kaldırılmıştır. Tren hattı 13 Mart 2019 tarihinde tekrar açılmış ve Halkalı ve Gebze arasında saat 22.20'ye kadar hizmet vermektedir. Ayrıca Halkalı İstasyonundan Ankara ve Konya'ya hızlı tren seferleri yapılmaktadır.
Harita 1: Küçükçekmece İlçesi'nin Konumu
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | |||
| 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||||
| Ш | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | ||||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||||
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | |||
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | ||||
| $H_{(i)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | ||||
| $\mathbf{III}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6,5 | ||||
| $\mathbf{W}^{(r)}$ | 8 5 2 7 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | ||||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | |||
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
SNP-2410089 K.ÇEKMECE 22
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
TÜİK, Konut satışı istatistik Eylül ayı verilerine göre;
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu.
Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %31,0 oranında azalarak 2 bin 22 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin oldu.
| Yıl | Toplam | İpotekli satışlar |
Diğer satışlar |
İpotekli Satışların Payı |
Toplam | İlk satış | İkinci el satış |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024* | 947.236 | 92.310 | 854.926 | 9,75% | 947.236 | 300.879 | 646.357 |
| 2023 | 1.225.926 | 177.748 | 1.048.178 | 14,5% | 1.225.926 | 379.542 | 846.384 |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 |
| 2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 |
| 2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
| 2013 | 1.157.190 | 460.112 | 697.078 | 39,8% | 1.157.190 | 529.129 | 628.061 |
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları Eylül 2024 (TUİK) (2024 yılı Ocak-Eylül ayı verilerini kapsamaktadır.)
TÜİK, Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024 verilerine göre;
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçüm %30,9 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina savısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değisim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 880 | $-7,7$ | 699 960 | $-3,7$ | 146 157 001 | $-3,5$ | |
| 26 132 | $-22.1$ | 131 079 | $-24.9$ | 27 578 544 | $-19.6$ | ||
| Ш | 29 076 | $-4.8$ | 144 994 | $-8.0$ | 30 842 887 | $-2.9$ | |
| Ш | 28 310 | $-7,0$ | 145 953 | $-2,6$ | 32 197 340 | $-3,4$ | |
| IV | 44 362 | 0,8 | 277 934 | 13,7 | 55 538 229 | 6,6 | |
| 2023 | 139 711 | 9,3 | 857867 | 22,6 | 168 202 851 | 15,1 | |
| 23 896 | $-8.6$ | 131 765 | 0.5 | 27 021 531 | $-2.0$ | ||
| Ш | 31 136 | 7.1 | 192 867 | 33,0 | 39 225 941 | 27,2 | |
| Ш | 35 495 | 25.4 | 198 252 | 35.8 | 39 436 673 | 22,5 | |
| IV | 49 184 | 10.9 | 334 983 | 20.5 | 62 518 705 | 12,6 | |
| 2024 | 28 605 | 19,7 | 176 976 | 34,3 | 35 902 111 | 32,9 | |
| Ш | 24 082 | $-22.7$ | 137 210 | $-28.9$ | 27 105 409 | $-30.9$ |
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüzölçüm %14,7 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 18,1 milyon m² iken; bunun 9,3 milyon m²'si konut, 5,2 milyon m²'si konut dışı ve 3,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değisim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 188 | 7,7 | 642 394 | 2.5 | 129 042 839 | 1,1 | |
| ı | 22 486 | 7,2 | 155 473 | $-2,3$ | 30 447 817 | $-7,8$ | |
| Ш | 22 994 | 24.2 | 149 530 | 23,7 | 29 494 241 | 21.5 | |
| Ш | 22 8 36 | 4,1 | 137 569 | $-0,7$ | 27 562 683 | $-2,4$ | |
| IV | 30 872 | 0,6 | 199 822 | $-4,0$ | 41 538 099 | $-1,4$ | |
| 2023 | 86818 | $-12,5$ | 535 115 | $-16,7$ | 107 747 109 | $-16,5$ | |
| 20 216 | $-10,1$ | 126 248 | $-18,8$ | 25 264 025 | $-17.0$ | ||
| Ш | 18 033 | $-21.6$ | 107 780 | $-27.9$ | 21 207 503 | $-28.1$ | |
| Ш | 19721 | $-13,6$ | 117 259 | $-14,8$ | 23 720 306 | $-13.9$ | |
| IV | 28 848 | $-6,6$ | 183828 | $-8,0$ | 37 555 275 | $-9,6$ | |
| 2024 | ı | 28 624 | 41.6 | 175 413 | 38,9 | 36 760 688 | 45.5 |
| Ш | 15 378 | $-14,7$ | 82 430 | $-23,5$ | 18 100 224 | $-14,7$ |
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi – Betam tarafından yayınlanan 2024 Ekim tarihli araştırma raporuna göre;
Ağustostan eylüle ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı eylülde ülke genelinde yüzde -18,6, İstanbul'da yüzde -19,2, Ankara'da yüzde -18,1, İzmir'de ise yüzde - 15,3 olmuştur. Konut cari fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı ağustosa kıyasla ülke genelinde 2,5 puan azalarak yüzde 21,6'ya düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı 30.416 TL olmuştur. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul'da yüzde 20,8, Ankara'da yüzde 22,4 ve İzmir'de yüzde 26,6 olmuştur. Ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul'da 41.667 TL, Ankara'da 23.161 TL ve İzmir'de 35.633 TL'dir.
Konut talebi endeksi Eylül 2024'te Ağustos 2024'e kıyasla yüzde 1,2 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı ülke genelinde, İstanbul'da ve İzmir'de artarken Ankara'da azalmıştır. Satılan konut sayısı ülke genelinde, Ankara'da ve İzmir'de azalırken İstanbul'da artmıştır. Satılık ilan sayısı ise hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul ve İzmir'de artmış, Ankara'da ise azalmıştır.
İstanbul ofis pazarında merkezi iş alanı bölgesinde nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep nedeniyle, A Sınıfı ofis boşluk oranı son üç senedir her çeyrekte aralıksız düşüş eğilimini sürdürürken, 2Ç 2024'te %5,4 seviyesine gerilemiş ve bazı ofis binaları ve alt pazarlarda neredeyse tam doluluk seviyesine ulaşmıştır.
Mevcut A Sınıfı ofis arzı sabit seyrini sürdürürken, 2021'de tamamlanan Maslak Square binası dışında 2019 yılından beri ofis pazarına yeni arz girişi kaydedilmemiştir.
Sınırlı arz karşısında nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep ve enflasyonist ortamın etkisiyle birincil ofis kiraları daha önce tarihi rekor seviye olan 45 USD/m2/ay seviyesine tekrar ulaşmıştır.
Gerçekleşen kiralama işlemleri 2024 yılının ilk yarısında İstanbul genelinde alan bakımından %40 artış gösterirken, MİA'da gerçekleşen yeni kiralama işlemleri yaklaşık üç katına çıkmıştır. Ataşehir Kozyatağı bölgesinde ise sınırlı müsait arz nedeniyle %54 düşüş kaydedilmiştir.
İFM projesinin yakın çevresinde yer alan Ataşehir ve Kozyatağı alt pazarlarında boşluk oranı 2Ç 2024'te %1,1 olarak kaydedilmiştir. Projedeki ofis alanlarının pazara sunulmasıyla önemli bir ihtiyacı karşılaması beklenmektedir.
Pazar koşullarının orta vadede mal sahibi dostu olmaya devam etmesi beklenirken pandemi döneminde hibrit çalışma düzeni ekseninde hızlı karar alarak ofis alanlarını küçülten şirketlerin tekrar büyüme faaliyetlerinde zorlandığı gözlemlenmektedir.
Kullanıcıların yüksek erişilebilirlik sunan bölgelere yönelimi devam ederken, hazır dekorasyonlu ofis alanları inşaat maliyetlerine katlanmak istemeyen kullanıcılar tarafından yüksek talep görmeye devam etmektedir. Önümüzdeki dönemlerde kira fiyatları üzerindeki yukarı yönlü baskının devam etmesi beklenmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
SNP-2410089 K.ÇEKMECE 27
Propin'in yayınladığı İstanbul Ofis Pazarı'nın 2024 Üçüncü Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır.
Merkezi İş Alanı (MİA)'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,7 düzeyindeydi. MİA'da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 28,6 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 14,7 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.
MİA Dışı-Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %7,7; A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 14,0 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.
MİA Dışı-Asya'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,3; kira ortalaması 20,0 ABD Doları /m² /ay şeklinde kayıtlara geçti.
2024 üçüncü çeyrek dönemde en yüksek kira rakamı 54 ABD Doları /m² /ay ile MİA'da yer alan Levent'te talep edildi.
İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde, 2024 yılı ikinci çeyreğine göre ortalama kira rakamları, Türk Lirası ve Amerikan Doları bazında genel ve bölgesel ortalamalarda yükselmiştir. Aynı dönemde boşluk oranlarının genel ortalamalarda hafif de olsa düştüğünü gözlemliyoruz. Bölgesel bazda ise Maslak bölgesinde yeni bir A sınıfı ofis binası Peker Tower'ın stoka eklenmesi dolayısıyla bu bölgede boşluk oranlarında küçük bir artış gözlemliyoruz.
İstanbul genelinde; A sınıfı ofis ortalama kira rakamlarında 2024 yılının ikinci çeyreğine göre TL cinsinden artış oranı %16 seviyesinde iken 2023 yılının üçüncü çeyreğine göre ise artış oranı %50'nin üzerinde gerçekleşmiştir. MİA bölgesinde ortalama kira rakamları \$41,83, Maslak bölgesinde \$34,74 ve Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise \$29,74 olarak kaydedildi.
Arz sıkıntısı, yüksek faiz oranları ve enflasyonist baskılar, döviz kurlarındaki belirsizlikler kiraları yükseltmeye devam ediyor.
İstanbul'un her iki yakasında boşluk oranlarının azalmaya devam ettiğini görüyoruz. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde MİA bölgesinde boşluk oranları %6,30, Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise boşluk oranları %4,33 seviyelerindedir.
Kiracıların talep ettikleri nitelikte boş ofis arzı düşüş eğilimini sürdürüyor. Nitelikli ofislere olan talepteki artışa karşılık olarak arza yeterli yeni ofis stoku eklenmemesi kira fiyatlarının artmasına neden oluyor. Kira fiyatlarındaki artışların talep kısmında da yavaşlamaya neden olmaya başladığını gözlemliyoruz. (Colliers, İstanbul Ofis Görünümü, 3.Çeyrek, 2024)
| B. | |||
|---|---|---|---|
| 957.817 | 806,15-TL | 23,55-USD | 6,05% |
| Asya Stok | Asya Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Asya Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Asya Bosluk Oranı |
| 1.633.586 | 1.196,75-TL | 34,90-USD | 12,04% |
| Avrupa Stok | (m 2 /ay) | Avrupa Ortalama Kira Avrupa Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Avrupa Bosluk Oranı |
| 2.591.403 | $1.051, 12-TL$ | 30,70-USD | 9,83% |
| Toplam Istanbul Stok |
İstanbul Ortalama Kira (m 2 /ay) |
İstanbul Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Toplam İstanbul Boşluk Oranı |
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Küçükçekmece Belediyesi, SİNPAŞ GYO A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu 801 ada 33 parselde konumlu Halkalı Saklı Koru Projesi'ne ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında Pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Arsa Emsalleri
Tel 0 (531) 971 92 25
Yarımburgaz Mahallesinde konumlu, 0 ada 6160 parsel, Emsal:0.60 koşuluyla konut alanı imarlı 297,83 m² yüzölçümüne sahip arsa 27.000.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 298 .-M² |
27.000.000 .-TL |
90.604 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
Tel 0 (533) 558 85 86
Mehmet Akif Mahallesinde, 1.Muammer Aksoy Caddesine cepheli konumda 191 ada 1, 2, 13, 14 ve 15 parseller, Emsal: 1.75, yapılaşma şartlarında ticaret + konut alanında kalan toplam 659 m² yüzölçümlü arsalar 57.500.000 TL bedel ile satılıktır.
| 659 57.500.000 87.253 .-TL/M² SATILIK .-M² .-TL |
|---|
| ------------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (541) 698 12 13
İnönü Mahallesinde konumlu, Emsal: 1.50 yapılaşma koşuluna sahip konut alanında kalan 5.000 m² yüzölçümüne sahip arsa 350.000.000 TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmazın imar hakkı olarak şerefiyesi daha yüksektir.
| SATILIK 5000 .-M² |
350.000.000 .-TL |
70.000 .-TL/M² |
|---|---|---|
| ------------------------- | --------------------- | ------------------- |
Tel 0 (532) 320 92 69
Kartaltepe Mahallesi'nde konumlu, Emsal:1.50 yapılaşma koşuluna sahip ticaret + konut alanında kalan 691 m² yüzölçümüne sahip 117 ada 2 parsel 118.000.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK 691 118.000.000 170.767 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| --------------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (533) 225 86 55
Atakent Mahallesinde konumlu, 37.000 m² yüzölçümüne sahip arsa 1.600.000.000 TL bedel ile satılıktır. Kaks:1.50, hmax:40,50m, yapılaşma hakkına sahip olup ticaret+konut alanında kalmaktadır. Yapılaşma daha iyi ancak konum şerefiyesi düşüktür.
| SATILIK | 37000 .-M² |
1.600.000.000 .-TL |
43.243 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
| --------- | --------------- | ----------------------- | -------- | --------- |
Basın Ekspres Yolu'na cepheli, Emsal: 1.75, H:12.50 metre yapılaşma şartlarında ticaret alanında kalan toplam 3 parselden oluşan 1.050 m² yüzölçümlü arsa 225.000.000 TL bedel ile satılıktır. Yapılaşma hakkı daha iyidir.
| SATILIK | 1050 | 225.000.000 | 214.286 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
1- BOSPHORUS CITY
Sinpaş GYO A.Ş. tarafından, 246.092,58 m² yüzölçümüne sahip 800 Ada, 4 Parsel üzerinde geliştirilen proje; Yalılar, Yalı Apartmanları, Yeditepe Kuleleri, Göl Kuleler, Saraybahçe Evleri, Erguvan Evleri, Ortaköy Arena Residences olmak üzere toplam 64 blok, 2.828 bağımsız bölüm bulunmaktadır. Genellikle orta-üst ve üst gelir grubuna hitap eden sitede 2 adet açık 1 adet kapalı yüzme havuzu, sosyal tesis, açık-kapalı otopark alanları, mescit, site yönetim binası, spor alanları, alışveriş merkezi ve güvenlik hizmetleri bulunmaktadır.
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Remax Meta 0 (532) 457 03 73 |
1+1 8. kat |
70m² | 4.300.000 TL | 61.429 TL/m² |
| Oytun Emlak 0 (530) 042 59 39 |
2+1 14. kat |
103m² | 6.190.000 TL | 60.097 TL/m² |
| Royal Gayrimenkul 0 (532) 250 01 94 |
3+1 14. kat |
156m² | 9.000.000 TL | 57.692 TL/m² |
| Ortalama | 329m² ###### |
59.240 TL/m² | ||
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| Dağıstan İnan Emlak 0 (541) 115 20 20 |
2+1 3. kat |
110m² | 35.000 TL | 318 TL/m² |
| Turyap Halkalı 0 (530) 906 40 44 |
2+1 12. kat |
135m² | 45.000 TL | 333 TL/m² |
| Ortalama | 245m² 80.000 |
327 TL/m² |
Toplam 1.200 daireden meydana gelen Sinpaş İstanbul Sarayları'nda stüdyo, 1 oda 1 salon, 2 oda 1 salon ve 3 oda 1 salon daire seçeneklerine yer veriliyor. 119 bin 500 metrekare alan üzerinde yükselen Sinpaş İstanbul Sarayları lokasyon olarak Atatürk Havalimanı'na 10 dakika, TEM'e 5 dakika uzaklıkta yükseliyor. Çeşitli sosyal alanlara yer verilen İstanbul Sarayları'nda basketbol sahası, süs havuzları, yüzme havuzu, güvenlik hizmetleri, kayıkhane, tenis kortları, koşu parkurları, fitness merkezi, sauna mevcuttur.
İKİNCİ EL KONUT EMSALLERİ
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Strawberry Gayrimenkul 0 (538) 058 67 23 |
1+1 12.kat |
75m² | 4.950.000 TL | 66.000 TL/m² |
| Strawberry Gayrimenkul 0 (538) 058 67 23 |
2+1 10.kat |
115m² | 8.900.000 TL | 77.391 TL/m² |
| VİP Gayrimenkul 0 536 671 48 42 |
3+1 13.kat |
178m² | 11.500.000 TL | 64.607 TL/m² |
| Ortalama | 368m² ###### |
68.886 TL/m² | ||
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| Hamozan Group 0 (530) 166 40 04 |
3+1 3. kat |
170m² | 65.000 TL | 382 TL/m² |
| Terrace Tema 0 (530) 828 56 24 |
2+1 14. kat |
147m² | 50.000 TL | 340 TL/m² |
| Ortalama | 317m² 115.000 |
363 TL/m² |
Eroğlu Yapı tarafından 68.307 m² yüzölçümlü, 801 ada 9 parsel üzerinde inşa edilmekte olan proje, 757 adet 1+1'den 4+1'e kadar pek çok farklı daire alternatiflerinden oluşmakta olup toplam inşaat alanı 145.720 m²'dir. Proje kapsamında sosyal donatılar olarak açık ve kapalı havuz, çocuk havuzu, yürüyüş yolları, bisiklet parkuru, cafe, farklı yaşlara yönelik oyun parkları, tenis kortu, basketbol sahası, mini futbol sahası, çocuk kulübü, açık hava tiyatrosu bulunmaktadır. Projenin toplam inşaat alanı 145.720 m²'dir
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Towers Gayrimenkul 0 (534) 769 87 17 |
1+1 1. kat |
70m² | 4.500.000 TL | 64.286 TL/m² |
| Sahibinden 0 (532) 605 98 60 |
2+1 Bahçe katı |
141m² | 8.250.000 TL | 58.511 TL/m² |
| Turyap 3.İst Temsilciliği 0 (532) 342 27 43 |
3+1 14. kat |
158m² | 10.500.000 TL | 66.456 TL/m² |
| Ortalama | 369m² ###### |
63.008 TL/m² | ||
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| Adalet İhraç Tema 0 (532) 560 60 28 |
1+1 1. kat |
70m² | 27.000 TL | 386 TL/m² |
| Remax Oluşum 0 (532) 688 11 25 |
2+1 3. kat |
113m² | 45.000 TL | 398 TL/m² |
| Ortalama | 183m² 72.000 |
393 TL/m² |
Dumankaya A.Ş. tarafından, 59.000 m² yüzölçümlü, 801 ada 6 parsel üzerinde geliştirilen projede; 1+1, 2+1, 3+1 rezidans ve villa tipi toplam 813 konut bulunmaktadır. Proje dâhilinde sosyal aktivite olarak açık yüzme havuzu, sosyal tesis, çocuk oyun alanı, yürüyüş yolları, yansıma havuzları, su kanalları yer almaktadır.
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Remax Extra 1 0 (543) 696 02 39 |
1+1 7. kat |
74m² | 3.800.000 TL | 51.351 TL/m² |
| Networks Proje 0 (539) 566 76 74 |
2+1 2.kat |
124m² | 6.250.000 TL | 50.403 TL/m² |
| Pars Project 0 (539) 262 92 61 |
3+1 Bahçe Katı |
188m² | 14.000.000 TL | 74.468 TL/m² |
| Ortalama | 386m² ###### |
62.306 TL/m² | ||
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| Atlas Gayrimenkul 0 (507) 287 80 45 |
1+1 2. kat |
67m² | 23.500 TL | 351 TL/m² |
| Terrace Tema 0 (530) 828 56 24 |
2+1 7. kat |
124m² | 38.500 TL | 310 TL/m² |
| Ortalama | 191m² 62.000 |
325 TL/m² |
Mega karma proje konsepti ile Mesa Holding-Artaş-Öztaş-Kantur&Akdaş ortaklığında geliştirilen Tema İSTANBUL projesi kapsamında; konutlar, Tema WORLD Eğlence alanı, Ticari Birimler yer almaktadır. Tema İSTANBUL Atakent Projesi toplam 1,5 milyon metrekare alan üzerinde inşa edilmekte olup eğlence ve alışveriş alanlarının yer alacağı projenin konut alanı ise 333 bin metrekare olarak belirlenmiştir. Tema İstanbul konutları,1+1 den 4+1 e kadar değişen 3531 daireden meydana gelmektedir.
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Cadde Gayrimenkul 0 (532) 624 56 86 |
1+1 5. kat |
74m² | 6.500.000 TL | 87.838 TL/m² | |
| Altın Emlak 0 (532) 062 81 88 |
2+1 Bahçe Katı |
130m² | 11.450.000 TL | 88.077 TL/m² | |
| Armani Gayrimenkul 0 (532) 770 70 72 |
3+1 11. kat |
147m² | 11.950.000 TL | 81.293 TL/m² | |
| Ortalama | 351m² ###### |
85.185 TL/m² | |||
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
| Arena Gayrimenkul 0 (542) 214 04 76 |
1+1 8. kat |
72m² | 28.000 TL | 389 TL/m² | |
| Tam Nokta Atakent 0 (552) 796 45 72 |
2+1 7 kat |
155m² | 61.000 TL | 394 TL/m² | |
| Ortalama | 227m² 89.000 |
392 TL/m² |
TEMA İstanbul projesinin 2.etabı olup, 2023 yılında oturum başlamıştır.Ayrı konseptler içerisinde tasarlanan 70 adet villa ve 2.280 adet 1+1'den 4+1'e daire tiplerinden oluşmaktadır. Az katlı ve yatay mimarisi, yüksek tavan yapılarından oluşmaktadır.
| İKİNCİ EL KONUT EMSALLERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| Country Su Gayrimenkul 0 (533) 660 90 34 |
1+1 4. kat |
82m² | 8.550.000 TL | 104.268 TL/m² |
| Focus Gayrimenkul 0 (507) 771 01 40 |
2+1 5. kat |
141m² | 13.600.000 TL | 96.454 TL/m² |
| Ni,lgün Karataş Gayrimenkul 0 (530) 474 19 87 |
2+1 Bahçe katı |
109m² | 12.750.000 TL | 116.972 TL/m² |
| Tema Bahçe Koç Gayrimenkul 0 (532) 679 99 34 |
3+1 1. kat |
198m² | 18.950.000 TL | 95.707 TL/m² |
| Ortalama | 530m² ###### |
101.604 TL/m² | ||
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| Pro MANSA Vadistanbul Bölge Ofisi |
1+1 2. kat |
80m² | 42.000 TL | 525 TL/m² |
| 0 (532) 457 03 73 Tema2 Emlak 0 (530) 150 44 24 |
2+1 bahçe katı |
143m² | 80.000 TL | 559 TL/m² |
SNP-2410089 K.ÇEKMECE 39
Tel 0 (532) 060 69 23
Taşınmaza yakın konumda, Halkalı Meydan yakınında yer alan zemin katta konumlu, 70 m² kullanım alanlı beyan edilen dükkan 7.000.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK 70 7.000.000 100.000 .-M² .-TL |
.-TL/M² |
|---|---|
| ------------------------------------------------------- | --------- |
Tel 0 (530) 275 04 46
Taşınmaza yakın konumda, Terrace Tema Sitesi'nde yer alan zemin katta konumlu, 103 m² kullanım alanlı beyan edilen dükkan 11.250.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 103 | 11.250.000 | 109.223 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Tel 0 (530) 150 44 24
Taşınmaza yakın konumda, İstanbul Sarayları Sitesi'nde yer alan zemin katta konumlu, 250 m² kullanım alanlı beyan edilen dükkan 30.000.000 TL bedel ile satılıktır. Site içindedir.
| 250 30.000.000 120.000 SATILIK .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| -------------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (532) 266 55 83
Taşınmaza yakın konumda, Halkalı İstasyon Mahallesi'nde caddeye yakın konumda zemin katta konumlu, 500 m² kullanım alanlı beyan edilen depolu dükkan 37.500.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK 500 37.500.000 75.000 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| ------------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (532) 266 55 83
Taşınmaza yakın konumda, Halkalı Merkez Mahallesi'nde bulvara yakın konumda zemin katta konumlu, 85 m² kullanım alanlı beyan edilen dükkan 10.500.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 85 .-M² 10.500.000 .-TL |
123.529 .-TL/M² |
|---|---|---|
| --------- | ---------------------------- | ----------------- |
Taşınmaza yakın konumda, İstanbul Sarayları Sitesi'nde yer alan zemin katta konumlu, 146 m² kullanım alanlı beyan edilen dükkan 50.000 TL bedel ile kiralıktır. Site içindedir.
Tel 0 (543) 535 87 78
Taşınmaza yakın konumda, İstanbul Sarayları Sitesi'nde yer alan zemin katta konumlu, 98 m² kullanım alanlı beyan edilen dükkan 45.000 TL bedel ile kiralıktır. Site içindedir.
| KİRALIK | 98 .-M² |
45.000 .-TL |
459 .-TL/M² |
|
|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | ------------ | ---------------- | ---------------- |
Tel 0 (530) 262 87 07
Taşınmaza yakın konumda, Mostar Atakent sitesinde cadde üzerinde zemin katta yer alan 322 m² kullanım alanlı beyan edilen depolu dükkan 200.000 TL bedel ile kiralıktır.
Tel 0 (532) 566 99 97
Taşınmaza yakın konumda, Nivo İstanbul Projesi'nde yer alan zemin katta konumlu, 55 m² kullanım alanlı beyan edilen dükkan 45.000 TL bedel ile kiralıktır.
| KİRALIK 55 45.000 818 .-M² .-TL .-TL/M² |
|
|---|---|
| ----------------------------------------------------------- | -- |
Tel 0 (532) 797 20 36
Taşınmaza yakın konumda, Arena 24 Projesi'nde yer alan zemin katta konumlu, 120 m² kullanım alanlı beyan edilen dükkan 55.000 TL bedel ile kiralıktır.
| KİRALIK | 120 | 55.000 | 458 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (532) 164 45 52
Taşınmaza yakın konumda, Cadde 24 Projesi'nde yer alan zemin katta konumlu, 40 m² kullanım alanlı beyan edilen dükkan 18.000 TL bedel ile kiralıktır.
| KİRALIK | 40 .-M² |
18.000 .-TL |
450 .-TL/M² |
|
|---|---|---|---|---|
Değerleme konusu taşınmaz imar planı kapsamında net parseldir. Yapılan incelemelerde Halkalı Bölgesinde imarlı parsellerin satılık bilgilerine ulaşılmıştır. Emsal taşınmazlar üzerinden pazarlık payı mevcuttur. Arsa emsallerinin 45.000-220.000.-TL/m² birim değer gibi geniş bir skalada olduğu görülmüştür.
Konut emsalleri değerlendirildiğinde taşınmazların yer aldığı projenin marka değerine, taşınmazın cephesine, katına ve manzarasına göre birim m² değerlerinin değişken olduğu görülmüştür. İnşaatı yeni tamamlanmış projelerde yer alan konutların ortalama birim m² değerinin 60.000.-100.000.-TL/m² aralığındadır.
Dükkan emsalleri incelenmiş olup, emsaller 75.000-120.000.-TL/m² birim değer aralığında olduğu görülmüştür.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA)-801 ADA 33 PARSEL | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) |
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN |
27.000.000 SATILIK |
57.500.000 SATILIK |
350.000.000 SATILIK |
118.000.000 SATILIK |
1.600.000.000 SATILIK |
|
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN |
30.000,00 | 298 90.604 |
659 87.253 |
5.000 70.000 |
691 170.767 |
37.000 43.243 |
| DÜZELTME NİTELİĞİ |
ARSA | -30% | -30% | -15% | -30% | 0% |
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| İMAR DURUMU | KAKS:1,25 | KAKS: 0.60 | KAKS: 1,75 | KAKS: 1,50 | KAKS: 1,50 | KAKS: 1,50 |
| İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | -10% | -5% | -5% | -5% | |
| FONKSİYON | Konut Alanı | Konut | Ticaret+Konut | Konut | Ticaret+Konut | Ticaret+Konut |
| FONKSİYONA İLİŞKİN |
||||||
| DÜZELTME KONUM |
0% | -10% | 0% | -10% | -10% | |
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | -5% | -5% | 5% | 15% | |
| CEPHE CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER | Nitelikli Proje Geliştirmeye |
|||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
Uygun | 20% | 20% | 10% | 20% | 0% |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -15% | -10% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-20% | -35% | -20% | -30% | -5% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
69.160 | 72.483 | 56.715 | 56.000 | 119.537 | 41.081 |
SNP-2410089 K.ÇEKMECE 43
| TAŞINMAZLARIN PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE DEĞER TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Yuvarlatılmış Değeri (.-TL) |
| 801 | 33 | 30.000,00 | 69.160 | 2.074.800.000 TL |
| TAŞINMAZIN DEĞERİ (.-TL) | 2.074.800.000,00 |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU-SATILIK (KONUT)-A2 BL 21 BB | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
Bosphorus City |
İstanbul Sarayları | İstanbul Lounge | Tema İstanbul | Tema İstanbul 2 |
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ |
6.190.000 - |
8.900.000 | 8.250.000 | 11.450.000 | 13.600.000 | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 75,07 | 103 | 115 | 141 | 130 | 141 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 60.097 | 77.391 | 58.511 | 88.077 | 96.454 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
5% | 5% | 10% | 8% | 10% | |
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KAT | ||||||
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| MANZARA | ||||||
| MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
8% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER | 11-15 yıllık | 5-10 yıllık | 5-10 yıllık | 5-10 yıllık | YENİ PROJE | |
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | 5% | 5% | 5% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
19% | 5% | 10% | 8% | 5% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
82.749 | 71.281 | 81.261 | 64.648 | 95.123 | 101.431 |
| Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Konut Nitelikli Taşınmazların Değeri | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 502 Adet Taşınmazın Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
4.374.284.000 TL | ||||
| 502 Adet Taşınmazın Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
2.116.795.200 TL | ||||
| 502 Adet Taşınmazın Aylık Kira Değeri | 18.491.000 TL |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU-SATILIK (TİCARİ)-C BLOK 169 NOLU BB | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL 1 | EMSAL 2 | EMSAL 3 | EMSAL 4 | EMSAL 5 |
| SATIŞ FİYATI | 7.000.000 | 11.250.000 | 30.000.000 | 37.500.000 | 10.500.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 105,03 | 70 | 103 | 250 | 500 | 85 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 100.000 | 109.223 | 120.000 | 75.000 | 123.529 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | 0% | 15% | 25% | -5% | |
| NİTELİĞİ | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DEPOLU DÜKKAN |
DÜKKAN |
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 30% | 0% | |
| KAT | Zemin | Zemin | Zemin | Zemin | Zemin | |
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| CEPHE CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
25% | 25% | 10% | 20% | 20% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
20% | 25% | 20% | 20% | 20% | |
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN |
PROJE İÇERİSİNDE KONUMLU |
|||||
| DÜZELTME | 20% | 0% | 0% | 20% | 20% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
55% | 45% | 40% | 110% | 50% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
164.962 | 155.130 | 158.909 | 168.000 | 157.478 | 185.294 |
SNP-2410089 K.ÇEKMECE 45
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU-KİRALIK (TİCARİ)-C BLOK 169 NOLU BB | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL 7 | EMSAL 8 | EMSAL 9 | EMSAL 10 | EMSAL 11 |
| SATIŞ FİYATI | 45.000 | 200.000 | 45.000 | 55.000 | 18.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 105,03 | 98 | 322 | 55 | 120 | 40 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 459 | 621 | 818 | 458 | 450 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 15% | -5% | 5% | -5% | |
| NİTELİĞİ | DÜKKAN | DEPOLU DÜKKAN |
DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | |
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 30% | 0% | 0% | 0% | |
| KAT | Zemin | Zemin | Zemin | Zemin | Zemin | |
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| CEPHE CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
30% | 0% | 0% | 30% | 30% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
30% | 20% | 20% | 30% | 30% | |
| DİĞER BİLGİLER | PROJE | |||||
| DİĞER BİLGİLERE | İÇERİSİNDE | |||||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
KONUMLU | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
56% | 60% | 10% | 61% | 51% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
807 | 716 | 997 | 904 | 738 | 679 |
| 5 Adet Taşınmazın Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
143.556.000 TL |
|---|---|
| 5 Adet Taşınmazın Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
52.699.920 TL |
| 5 Adet Taşınmazın Aylık Kira Değeri | 702.700 TL |
Parsel üzerinde projenin inşaatı devam etmekte olup, kat irtifakı kurulmuştur. Söz konusu proje için 11.11.2024 tarihinde müşteri tarafından ibraz edilen stok listelerine göre bağımsız bölümler için değerleme çalışması hazırlanmıştır. Söz konusu taşınmazların konut/dükkan nitelikli olmaları, her birinin arsa paylarının dağıtılmış olmasına karşın , arsa payı oran tespitinin dağılımında çok farklı modeller kullanılabiliyor olması, taşınmazların münferit kullanım alanlarının tespitinin çok daha net bir biçimde yapılabiliyor olması nedeni ile Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır.
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir.
Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme konusu parselleri en etkin ve verimli kullanımının, 801 ada 33 parsel için onaylanmış projesine ve ruhsatına uygun olan projenin yapılmasının olacağı düşünülmektedir.
| 502 Adet Taşınmazın Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
4.374.284.000 TL |
|---|---|
| 502 Adet Taşınmazın Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
2.116.795.200 TL |
| 502 Adet Taşınmazın Aylık Kira Değeri | 18.491.000 TL |
| 5 Adet Taşınmazın Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
143.556.000 TL |
|---|---|
| 5 Adet Taşınmazın Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
52.699.920 TL |
| 5 Adet Taşınmazın Aylık Kira Değeri | 702.700 TL |
| 507 Adet Taşınmazın Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
4.517.840.000 TL |
|---|---|
| 507 Adet Taşınmazın Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
2.169.495.120 TL |
| 507 Adet Taşınmazın Aylık Kira Değeri | 19.193.700 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken Pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazların fiiliyatta inşa edilmemiş olması nedeni ile mevcut durum değerleri arsa payı değeri olarak takdir edilmiştir. Arsa birim m² değeri takdir edilirken yine pazar yaklaşımı yönteminden faydalanılmıştır.
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu bölgede bulunan konut, dükkan birim m² değerlerinin tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir.
Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir.
Her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerleme kapsamına alınmış olup ortak ve müşterek alanlarının değerlerinin de bu değerler içerisinde kapsandığı kabul edilmiştir.
Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından hesaplanmış alanlardır.
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Değerlemesi konusu proje kapsamında 801 ada 33 parsel için yapıların tamamı için yapı ruhsatı alınmış ve projeleri onaylanmıştır. Taşınmazların inşaatının tamamlanmasının ardından iskan belgesinin alınıp kat mülkiyeti kurularak cins tahsislerinin yapılması ile yasal sürecinin tamamlanacağı öngörülmektedir.
Taşınmazlar için kira analizi yapılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında
- Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazların Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22-1 a maddesinde arsalar alınabileceği, 22-1-ç maddesinde ise kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca 22-1 d maddesi uyarınca gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Değerleme konusu 801 ada 33 parsel üzerindeki yapıların ruhsat ve projelerinin bulunması, yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olması, inşaat işlemlerinin devam ediyor olması nedeniyle Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "Proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu parselin tapudaki niteliği "Arsa"dır. Söz konusu parselde inşaat yapmak üzere gerekli tüm izinler ve yapı ruhsatı alınmış, inşaata başlanmış, kat irtifakı kurulmuştur. Gayrimenkul projelerinde inşaat tamamlanıp yapı kullanma izni alınana kadar tapudaki niteliği arsa olmaya devam ettiğinden, tapu niteliği ile mevcut kullanım arasında aykırı bir durum bulunmamaktadır.
Taşınmazlara dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu bazı taşınmazlar üzerinde ipotek kayıtları bulunduğu görülmüştür. Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz ve ya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak yada yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir. Taşınmazlar üzerindeki ipotek şerhleri Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine olup, Arı Leasing Finansal Kiralama A.Ş. ile ticari ilişkilere istinaden konulmuştur. Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ipotekli bir taşınmaza yatırım yapmamış olup, ticari ilişki kapsamında kendi lehine ipotek belirtmesi yapmıştır. Tebliğ kapsamında ilgili ipoteklerin taşınmazların portföyde bulunmasına engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır.
Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, "Proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmalarında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, altyapı ve ulaşım olanakları, arazinin kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda rapor konusu taşınmazların;
tarihİ için ; 31.12.2024
(İki Milyar Yüz Altmış Dokuz Milyon Dört Yüz Doksan Beş Bin Yüz Yirmi Türk Lirası )
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
kıymet takdir edilmiştir.
| KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ 801 ADA 33 PARSELDE YER ALAN PROJEDEKİ 507 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN MEVCUT DURUM DEĞERİ |
||
|---|---|---|
| TL | TL | |
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | |
| 2.169.495.120 | 2.201.203.056 | |
| KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ 801 ADA 33 PARSELDE YER ALAN PROJEDEKİ 507 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ TOPLAM DEĞERİ |
||
| TL | TL | |
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | |
| 4.517.840.000 | 4.590.294.040 |
Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Lisans No: Lisans No: Lisans No:
409558 405453 402003 Eren KURT
*
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.