Legal Proceedings Report • Jan 10, 2025
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 02.12.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
04.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 09.01.2025 |
| RAPOR NO | SNP-2410076 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
| DEĞERLEME KONUSU | 2 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| DEĞERLEME ADRESİ | ABDURRAHMANGAZİ MAHALLESİ SEVENLER CADDESİ KASABA SOKAK NO:1 SİNPAŞ KÖYCEĞİZ PROJESİ |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Buket BOZACI - Değerleme Uzman Yardımcısı (Lisans No:926667) Çiğdem HATACIKOĞLU - Değerleme Uzmanı (Lisans No:411409) Gizem GEREGÜL EVLEK - Değerleme Uzmanı (Lisans No:409558) Eren KURT - Sorumlu Degerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 2 adet taşınmazın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Dikilitaş Mah., Barbaros Bulvarı, Yenidoğan Sokak, Sinpaş Plaza, No: 36, Beşiktaş İSTANBUL
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 2 adet taşınmazın değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmazlar için SNP-2410076 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Buket BOZACI, Çiğdem HATACIKOĞLU, Gizem GEREGÜL EVLEK ve Eren KURT değerleme işleminde görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde yapılan son üç değerlemeye ilişkin bilgiler aşağıda yer almaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | SNP-1810008 | SNP-1910084 | SNP-2310002 |
| Rapor Tarihi | 4.12.2018 | 27.12.2019 | 5.01.2024 |
| Rapor Konusu | 18 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
3 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
1 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| Raporu Hazırlayanlar | A.Özgün HERGÜL Eren KURT |
A.Özgün HERGÜL Eren KURT |
Çiğdem HATACIKOĞLU Gizem GEREGÜL EVLEK Eren KURT |
| Takdir Edilen Toplam 18.380.000 Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
3.215.000 | 16.250.000 |
| İli | : | İSTANBUL |
|---|---|---|
| İlçesi | : | SANCAKTEPE |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | SAMANDIRA |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | ÖRDEKLİ |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 7056 |
| Parsel No | : | 1 |
| Alanı | : | 25.964,29 m² |
| Vasfı | : | E VE G BLOK 5 KATLI, A,B,C,I VE K BLOK 8 KATLI, D,F VE H BLOK 12 KATLI, L VE M BLOKLAR 13 KATLI BETONARME BİNALAR VE ARSASI |
| Sınırı | : | PLANINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | KAT MÜLKİYETİ |
| Sahibi | SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (A BLOK 2 NOLU BB) ARI FİNANSAL KİRALAMA ANONİM ŞİRKETİ (I BLOK 2 NOLU BB) |
|
| Sayfa No | : | |
| Cilt No | : | |
| Yevmiye No | : | Tapu Bilgileri EK-2 Mülkiyet Listesindedir. |
| Tapu Tarihi | : |
| BLOK NO |
BAĞ. BÖL. NO |
KAT NO | NİTELİĞİ | ARSA PAYI | TAPU TARİHİ | YEVMİYE | CİLT NO |
SAYFA NO |
MALİKİ | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 2 | 1. BODRUM | MESKEN | 65 | / | 1000 | Sayfa 21.03.2018 |
1 7236 |
222 | 21974 | SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
| I | 2 | 1. BODRUM | MESKEN | 66 | / | 10000 | 28.04.2020 | 10114 | 224 | 22153 | ARI FİNANSAL KİRALAMA ANONİM ŞİRKETİ |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 06.12.2024 tarihinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
....KM ne Çevrilmiştir. (16.12.2016 tarih, 30498 yevmiye)
Yönetim Planı Değişikliği : 31.05.2016 (02.06.2016 tarih, 13564 yevmiye)
Şerh:
0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( 99 yıl süre ile ) (26.05.2015 tarih, 11731 yevmiye)
(Söz konusu şerh ilgili kurumun rutin beyanı niteliğinde olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının "c" ve "j" bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmaza olumsuz etkisi bulunmadığı kanaatine varılmıştır.)
I Blok 2 Nolu BB, 28.04.2020 tarih ve 10114 yevmiye ile satış işleminden Arı Finansal Kiralama A.Ş. olarak; A Blok 2 Nolu BB, 21.03.2018 tarih ve 7236 yevmiye ile satış işleminden Sinpaş GYO A.Ş. olarak tescil edilmiştir.
Sancaktepe Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmazın yer aldığı; İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 7056 ada, 1 parsel; 12.07.2013 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinde Paşaköy Deresi ve Kolları ve Yakın Çevresine ait Uygulama İmar Planı'nda, TAKS=0.40, KAKS=1, Ayrık nizam, 4 kat yapılaşma şartları ile " Konut Alanı" nda kalmaktadır.
* 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında belirlenen Sosyal ve Teknik Altyapı Alanları ile Kentsel Yeşil alanlar (Yol, Yeşil Alan, Park, Çocuk Oyun Alanı, Eğitim Ve Sağlık ve Kültürel Tesisler, Teknik Hizmet Alanları vb.) kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz
* Çekme kat ve çatı katı yapılamaz. Çatı aralarında bağımsız bölüm teşkil edilemez. Bu kısımlarda ancak son katlardaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir. Bu piyesler çatı eğimi içerisinde kalmak koşulu ile ait olduğu bağımsız bölümün son kattaki sınırlarının kapladığı alanı geçmemek, min 10 m² alandan az olmamak ve saçak ucuna 3 m den az yaklaşmamak şartı ile yapılabilir.
* Planlama alanında uygulama aşamasında parsel üzerinde ağaç tespiti çalışması yapılacak ve bu tespite göre nitelikli tüm ağaç ve ağaç toplulukları korunacaktır.
* Bu plan kapsamında öngörülen tüm yapılanma alanlarında iki katı geçen tüm binalarda en az bir bodrum kat yapılması gerekmektedir.
* Ticaret Konut alanlarında tamamen konut fonksiyonu veya tamamen ticaret fonksiyonu yer alabileceği gibi konut ve ticaret fonksiyonu bir arada da yer alabilir.
* Ticaret+Konut alanlarında zemin üstü katlarda ofis olarak kullanılabilir. Tamamen ticaret
fonksiyonu olması durumunda Maksimum Emsal 0,25"i geçmeyecektir.
* Ayrıca bu alanlarda kütüphane, nikah salonu, halk eğitim merkezi, huzurevi, çocuk bakımevi, müze, sinema, tiyatro, sergi salonu vb. gibi sosyal ve kültürel tesisler ile özel sağlık ve özel eğitim tesisleri de yer alabilir. Bu fonksiyonlara ilişkin uygulama ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.
* Parsel büyüklüğü 5000 m² den büyük Konut, Ticaret + Konut alanlarında, emsal değeri üzerinden uygulama yapılacak parsellerde, mania kriterlerini aşmamak şartı ile avan projeye göre uygulama yapılacaktır.
Son üç yıl içerisinde imar planlarında herhangi bir değişiklik olmadığı gözlemlenmiştir. 15.02.2010 tasdikli 1/1000 ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı ve 12.07.2013 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli, Paşaköy Deresi ve Kolları ve Yakın Çevresine ait Uygulama İmar Planı halihazırda geçerli durumdadır.
Taşınmazın belediye dosya incelemesi Sancaktepe Belediyesi'nde tarafımızca yapılmıştır. Ruhsat, iskan, mimari projeler ve diğer evraklar dosyasında görülmüştür. Ruhsat ve iskan belgeleri gerek taranmış resmi belgelerden gerekse firma yöntemi tarafından tarafımıza ibraz edilmiş belgeler vasıtası ile aşağıda sunulmuştur. Dosyada taranmış belgeler arasında herhangi bir olumsuz bilgi ve belgeye rastlanmamıştır.
| RUHSAT VE İSKAN TABLOSU | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK ADI | İLK RUHSAT TARİHİ (YENİ YAPI) |
SAYISI | SON RUHSAT TARİHİ (İSİM DEĞİŞİKLİĞİ) |
SAYISI | İSKAN TARİHİ |
SAYISI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YAPI SINIFI |
TOPLAM ALANI (M2) |
|
| A BLOK | 28.02.2014 | 812097-3560 | - | - | 14.11.2016 | 1309664-386 | 14 | III.B | 3.746,21 | |
| I BLOK | 28.02.2014 | 812128-3572 | 20.04.2016 | 1206513-4803 26.07.2016 | 1252991-375 | 14 | III.B | 3.746,21 |
Değerleme konusu taşınmaz için imar mevzuatı uyarınca alınması gereken izin ve belgeler eksiksiz olarak alınmış, söz konusu bağımsız bölüm kat mülkiyetine geçmiştir.
Değerleme konusu projede Yapı Kullanma İzin Belgeleri alınmış olup proje inşaatının Yapı Denetim İşleri Burhaniye Mah. Eski Kısıklı Cad. No:39/8 adresinde faaliyet gösteren As Yapıt Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Taşınmazlara ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu olan taşınmaz; İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Abdurrahman Gazi Mahallesi, Sevenler Caddesi, Kasaba Sokak üzerinden dış kapı numarasını alan 25.964,29 m² alana sahip 7056 ada 1 parselde inşa edilmiş olan Köyceğiz Projesi kapsamında yer alan 2 adet bağımsız bölümdür. Bağımsız bölümler mesken niteliklidir.
Değerlemesi yapılan proje, İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi, 7056 ada 1 parselde yer almaktadır. Parsele ana ulaşım aksı Sevenler Caddesi ve Ebubekir Caddesi vasıtaları ile sağlanmaktadır. Proje Kasaba Sokaktan 1 dış kapı numarasını almaktadır. Yakın konumda nitelikli siteler, boş arsalar, sanayi merkezleri yer almaktadır. Bölgede yer alan bazı konut siteleri; Sinpaş Lagün Evleri, Ağaoğlu My Village Sitesi, Elysium Life Sitesi, Sinpaş Egeboyu, Sinpaş Metrolife projesi örnek olarak gösterilebilir. Sancaktepe Belediye Başkanlığı binası en önemli nirengi noktasıdır.
Bölge genel itibarı siteler dışında orta ve orta üst gelir gruplarına hitap etmekte olup bölgedeki site yerleşimleri orta üst ve kısmen üst gelir gruplarını barındırmaktadır. Sevenler Caddesi ve civarında son 8-10 yıl içerisinde çok sayıda projenin tamamlanması ve devam ediyor olması bölgeyi hareketlendirmiştir.
Taşınmazın bulunduğu bölgeye yakın konumda TEM Otoyolu ve Şile Otoyolu bulunmakta ve erişimi kolaylaştırmaktadır. Kartal - Samandıra bağlantısı veya Sultanbeyli bağlantısı ile otobana ulaşmak mümkün durumda olup Sancaktepe ilçe merkezi üzerinden Ankara Caddesi vasıtası ile Şile otoyoluna erişim mümkün durumdadır. Toplu taşıma araçları ve özel araçlarla ulaşım sağlanabilmektedir.
SNP-2410076 SANCAKTEPE (KÖYCEĞİZ) 12
Değerlemeye konu olan projenin yer aldığı 7056 ada 1 parsel sayılı arsa vasıflı taşınmaz 25.964,29 m² alana sahiptir. Parsel düz bir topoğrafyaya sahiptir. Parsel geometrik olarak yamuk forma sahiptir.
Parsel üzerinde 13 adet blok apartman bloğu yer almaktadır. Bu bloklar 2, 3 ve 5'er li gruplar halinde bitişik blok olarak tasarlanmıştır. Projede toplam 291 adet mesken nitelikli bağımsız bölüm yer almaktadır. Açık ve kapalı otopark alanları, kapalı havuz, güvenlik, spor alanları gibi donatıları bulunmaktadır. Projede yaşam yaklaşık 8 yıldır başlamış olup kat mülkiyeti kurulmuş durumdadır.
SNP-2410076 SANCAKTEPE (KÖYCEĞİZ) 13
A, B ve C bloklar ile I, J ve K Bloklar Asma Bahçe Evleri olarak isimlendirilmiştir. A, B ve C Blok kendi içerisinde, I, J ve K Bloklar kendi içerisinde bitişik nizamda inşa edilmiştir. A blokta 14 adet bağımsız bölüm; B blokta 14 adet bağımsız bölüm, C blokta 14 adet bağımsız bölüm, I blokta 14 adet bağımsız bölüm, J blokta 14 adet bağımsız bölüm, K blokta ise 14 adet bağımsız bölüm olmak üzere toplam 84 adet mesken nitelikli bağımsız bölüm yer almaktadır. Tüm bloklar 8'er katlıdır.
A Blokta yer alan 2 nol'lu bağımsız bölüm ve I Blokta yer alan 2 no'lu bağımsız bölüm değerleme kapsamındadır.
D, E, F, G ve H bloklar Kır Evleri olarak isimlendirilmiştir. D, F ve H Bloklar 12 katlı, E ve G bloklar ise 5 katlıdır. D blokta 40 adet bağımsız bölüm; E blokta 8 adet bağımsız bölüm; F Blokta 41 adet bağımsız bölüm; G Blokta 8 adet bağımsız bölüm; H Blokta 40 adet bağımsız bölüm yer almaktadır. Kır evleri bloğunda toplam 137 adet mesken nitelikli bağımsız bölüm yer almaktadır.
L ve M bloklar Patika Evleri olarak isimlendirilmiştir. Her iki blokta 12'şer katlı olup her iki blokta da 35'şer adet bağımsız bölüm yer almaktadır. Patika Evleri bloğunda toplam 70 adet mesken nitelikli bağımsız bölüm yer almaktadır.
| Yapı Tarzı | : | B.A.K |
|---|---|---|
| Yapı Nizamı | : | BLOK |
| Yapı Sınıfı | : | IIIB - IVA |
| Kullanım Amacı | : | KONUT |
| Elektrik | : | MEVCUT |
| Su | : | MEVCUT |
| Isıtma Sistemi | : | MEVCUT |
| Kanalizasyon | : | MEVCUT |
| Su Deposu | : | MEVCUT |
| Hidrofor | : | MEVCUT |
| Asansör | : | MEVCUT |
| Jeneratör | : | MEVCUT |
| Intercom Tesis | : | MEVCUT |
| Yangın Tesisatı | : | MEVCUT |
| Dış Cephe | : | DIŞ CEPHE BOYASI |
| Park Yeri | : | MEVCUT |
| Güvenlik | : | MEVCUT |
| Manzarası | : | ŞEHİR |
| Cephesi | : | DÖRT CEPHE |
| Deprem Bölgesi | X : 1.Derece 2.Derece 3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Değerleme konusu taşınmaz A Blok 2 no'lu bağımsız bölüm ve I Blok 2 nolu bağımsız bölümdür. Taşınmazların iç mekan özellikleri benzer nitelikte olup 3 oda, salon, mutfak, kiler, banyo, ebeveyn banyosu ve balkon hacimlerinden oluşmaktadır. Taşınmazın genel itibarı ile malzeme ve işçilik kalitesi iyi durumdadır. Odalar ve salonlar zeminler parke, duvarlar saten boya, ıslak hacimlerde zeminler ve duvarlar seramik kaplıdır. Mutfaklarda ankastre ürünler banyoda küvet vb. ürünler bulunmaktadır.
Taşınmaz için yapı kullanma izin belgesinin bulunması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.655.924 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
Sancaktepe İlçesi; 2008 yılında Ümraniye ilçesine bağlı Sarıgazi ve Yenidoğan beldeleriyle, Kartal ilçesine bağlı Samandıra beldesinin birleştirilmesi ile ilçe yapılmıştır. Denize kıyısı olmayan Sancaktepe, güneyinde Kartal, güneybatısında Maltepe, batısında Ataşehir ve Ümraniye, kuzeyinde Çekmeköy, doğusunda Pendik ve güneydoğusunda Sultanbeyli ilçelerine komşudur. Elli yılı aşkın süredir ağırlıklı olarak doğu bölgelerimizden ve kent içinden gelen iç göçle artan Sancaktepe nüfusu, ilçenin yerleşiminden görünüşüne, kültürel yaşamından toplumsal yapısına her hususu değiştirmiştir. Sancaktepe nüfus yoğunluğu bakımından, İstanbul ortalamasının üzerinde bir nüfus yoğunluğuna sahiptir. 19 mahalleden oluşan Sancaktepe İlçesi 62,41 km2 'lik bir alanı kapsar ve Türkiye İstatistik Kurumu 2023 verilerine göre 492.804 nüfusa sahiptir. İlçe 61,90 kilometrekaredir ve sınırları dahilinde toplam 18 mahalle ve 1 köy vardır. Havza niteliği taşıması nedeniyle son derece hassas bir yerleşim alanı olan bölge, Kurtköy Sabiha Gökçen Havalimanı'na olan bağlantıları, TEM otoyolu ve TEM-Kartal bağlantı yolunun sağladığı ulaşım olanakları nedeniyle konumsal önemini arttırmaktadır.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | ||||
| L | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||||
| Ħ | 3 424 670 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | |||||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223.8 | 4,1 | |||||
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231.2 | 3,3 | |||||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221.6 | 5,1 | ||||
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||||
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |||||
| $\mathbf{III}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6, 5 | |||||
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307925 | 241,9 | 4,6 | |||||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205.7 | 5,3 | ||||
| п | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216.1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
SNP-2410076 SANCAKTEPE (KÖYCEĞİZ) 20
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
TÜİK, Konut satışı istatistik Eylül ayı verilerine göre;
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu.
Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %31,0 oranında azalarak 2 bin 22 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin oldu.
| Yıl | Toplam | İpotekli satışlar |
Diğer satışlar |
İpotekli Satışların Payı |
Toplam | İlk satış | İkinci el satış |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024* | 947.236 | 92.310 | 854.926 | 9,75% | 947.236 | 300.879 | 646.357 |
| 2023 | 1.225.926 | 177.748 | 1.048.178 | 14,5% | 1.225.926 | 379.542 | 846.384 |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 |
| 2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 |
| 2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
| 2013 | 1.157.190 | 460.112 | 697.078 | 39,8% | 1.157.190 | 529.129 | 628.061 |
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları Eylül 2024 (TUİK) (2024 yılı Ocak-Eylül ayı verilerini kapsamaktadır.)
SNP-2410076 SANCAKTEPE (KÖYCEĞİZ) 23
TÜİK, Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024 verilerine göre;
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçüm %30,9 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 880 | $-7,7$ | 699 960 | $-3,7$ | 146 157 001 | $-3,5$ | |
| 26 132 | $-22.1$ | 131 079 | $-24.9$ | 27 578 544 | $-19.6$ | ||
| Ш | 29 076 | $-4,8$ | 144 994 | $-8,0$ | 30 842 887 | $-2,9$ | |
| Ш | 28 310 | $-7,0$ | 145 953 | $-2,6$ | 32 197 340 | $-3.4$ | |
| IV | 44 362 | 0,8 | 277 934 | 13,7 | 55 538 229 | 6,6 | |
| 2023 | 139 711 | 9,3 | 857 867 | 22,6 | 168 202 851 | 15,1 | |
| ı | 23 896 | $-8.6$ | 131 765 | 0,5 | 27 021 531 | $-2.0$ | |
| Ш | 31 136 | 7,1 | 192 867 | 33,0 | 39 225 941 | 27.2 | |
| Ш | 35 495 | 25.4 | 198 252 | 35.8 | 39 436 673 | 22,5 | |
| IV | 49 184 | 10,9 | 334 983 | 20,5 | 62 518 705 | 12,6 | |
| 2024 | т | 28 605 | 19.7 | 176 976 | 34.3 | 35 902 111 | 32.9 |
| Ш | 24 082 | $-22.7$ | 137 210 | $-28.9$ | 27 105 409 | $-30.9$ |
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüzölçüm %14,7 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 18,1 milyon m² iken; bunun 9,3 milyon m²'si konut, 5,2 milyon m²'si konut dışı ve 3,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yillik değişim (%) |
Daire sayısı | Yillik değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 188 | 7,7 | 642 394 | 2,5 | 129 042 839 | 1,1 | |
| 22 486 | 7,2 | 155 473 | $-2,3$ | 30 447 817 | $-7,8$ | ||
| Ш | 22 994 | 24.2 | 149 530 | 23,7 | 29 494 241 | 21.5 | |
| Ш | 22 836 | 4,1 | 137 569 | $-0,7$ | 27 562 683 | $-2,4$ | |
| IV | 30 872 | 0,6 | 199 822 | $-4,0$ | 41 538 099 | $-1.4$ | |
| 2023 | 86818 | $-12,5$ | 535 115 | $-16,7$ | 107 747 109 | $-16,5$ | |
| 20 216 | $-10,1$ | 126 248 | $-18.8$ | 25 264 025 | $-17,0$ | ||
| Ш | 18 033 | $-21.6$ | 107 780 | $-27.9$ | 21 207 503 | $-28.1$ | |
| Ш | 19721 | $-13.6$ | 117 259 | $-14,8$ | 23 720 306 | $-13.9$ | |
| IV | 28 848 | $-6,6$ | 183828 | $-8,0$ | 37 555 275 | $-9,6$ | |
| 2024 | 28 624 | 41.6 | 175 413 | 38,9 | 36 760 688 | 45.5 | |
| Ш | 15 378 | $-14,7$ | 82 430 | $-23,5$ | 18 100 224 | $-14,7$ |
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi – Betam tarafından yayınlanan 2024 Ekim tarihli araştırma raporuna göre;
Ağustostan eylüle ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı eylülde ülke genelinde yüzde -18,6, İstanbul'da yüzde -19,2, Ankara'da yüzde -18,1, İzmir'de ise yüzde - 15,3 olmuştur. Konut cari fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı ağustosa kıyasla ülke genelinde 2,5 puan azalarak yüzde 21,6'ya düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı 30.416 TL olmuştur. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul'da yüzde 20,8, Ankara'da yüzde 22,4 ve İzmir'de yüzde 26,6 olmuştur. Ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul'da 41.667 TL, Ankara'da 23.161 TL ve İzmir'de 35.633 TL'dir.
Konut talebi endeksi Eylül 2024'te Ağustos 2024'e kıyasla yüzde 1,2 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı ülke genelinde, İstanbul'da ve İzmir'de artarken Ankara'da azalmıştır. Satılan konut sayısı ülke genelinde, Ankara'da ve İzmir'de azalırken İstanbul'da artmıştır. Satılık ilan sayısı ise hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul ve İzmir'de artmış, Ankara'da ise azalmıştır.
Herhangi bir kısıtlayıcı faktörle karşılaşılmamıştır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Sancaktepe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Sinpaş Köyceğiz bünyesindeki 2 adet bağımsız bölümün değerlemesinde Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
Sur Yapı Lavender Sancaktepe projesi 535 konuttan meydana geliyor. 1+1'den 4+1'e kadar farklı konut tiplerinin yer aldığı projede dairelerin alanları 45 ile 195 metrekare arasında değişiyor. Yürüyüş parkurları, kapalı otopark, yüzme havuzları, sauna, göl/gölet, fitness merkezi, güvenlik, avm gibi donatıları mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
3+1 5. kat |
159m² | 9.900.000 TL | 62.264 TL/m² |
| SeeWorld Sancaktepe 0216 504 95 95 |
2+1 2. kat |
78m² | 6.250.000 TL | 80.128 TL/m² |
| Mesut Belen Gayrimenkul 0532 245 96 52 |
4+1 4. kat |
204m² | 13.900.000 TL | 68.137 TL/m² |
| KW Kent 0532 316 69 38 |
3+1 1.kat |
167m² | 10.250.000 TL | 61.377 TL/m² |
| Ortalama | 67.977 TL/m² |
Metrolife projesi 544 konut ve 10 bin metrekare çarşı alanından meydana geliyor. Projede 1+1'den 4+1'e kadar farklı konut tipleri yer alıyor. Metrolife Sancaktepe'de 1+1 daireler 58 ila 76 metrekare, 2+1 daireler 85 ila 139 metrekare, 3+1 daireler 120 ila 206 metrekare, 4+1 daireler 180 ila 268 metrekare büyüklüğe sahip. Yürüyüş parkurları, açık-kapalı otopark, yüzme havuzları, çocuk oyun alanları, güvenlik gibi donatı alanları mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Coldwell Banker Fenomen 0544 332 67 33 |
3+1 5. kat |
102m² | 11.900.000 TL | 116.667 TL/m² |
| Evsell Sancaktepe 0532 523 52 58 |
23.5+1 12. kat |
200m² | 18.000.000 TL | 90.000 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
2+1 6. kat |
145m² | 9.200.000 TL | 63.448 TL/m² |
| SeeWorld Sancaktepe 0216 504 95 95 |
1+1 3. kat |
70m² | 4.500.000 TL | 64.286 TL/m² |
| Ortalama | 83.600 TL/m² |
Nef Sancaktepe 19 projesi 17 bin 916 metrekarelik arsa üzerine kuruluyor. 6 blokta 439 konuttan oluşan projede 1+1, 2+1, 3+1 daireler yer alıyor. Nef Sancaktepe 19'da bloklar 3 ila 11 katlı olarak tasarlandı. 3 katlı bloklara Şehir Villaları adı verildi. Bu bloklarda her katta 3+1 daireler yer alıyor. 1+1 dairelerin büyüklükleri 60 metrekareden başlıyor. Yürüyüş parkuru, kapalı otopark, çocuk oyun alanları, yüzme havuzları, fitness merkezi, sauna, güneşlenme terası, restoran, kafe, güvenlik gibi donatı alanları mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Remax City 0532 562 32 67 |
2+1 3. kat |
135m² | 7.670.000 TL | 56.815 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
1+1 1. kat |
65m² | 3.600.000 TL | 55.385 TL/m² |
| Chance Gayrimenkul 0542 206 61 37 |
2+1 7. kat |
96m² | 4.850.000 TL | 50.521 TL/m² |
| Doğş Grup Emlak 0531 798 85 11 |
3+1 12.kat |
145m² | 8.550.000 TL | 58.966 TL/m² |
| Ortalama | 55.421 TL/m² |
Proje bünyesinde 40.550 metrekarelik alan üzerinde toplam 17 blokta 644 konut ve 28 adet ticari birim bulunmaktadır. 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Kapalı otopark, çocuk parkları, açık havuz, açık spor alanları, fitness merkezi ve bisiklet parkuru gibi donatılar mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| SeeWorld Sancaktepe 0216 504 95 95 |
3+1 3. kat |
160m² | 9.800.000 TL | 61.250 TL/m² |
| Turyap Meydan Sancaktepe 0216 529 00 49 |
3+1 3. kat |
160m² | 9.750.000 TL | 60.938 TL/m² |
| Turyap Meydan Sancaktepe 0216 529 00 49 |
2+1 8. kat |
126m² | 7.400.000 TL | 58.730 TL/m² |
| Turyap Meydan Sancaktepe 0216 529 00 49 |
1+1 9.kat |
78m² | 4.650.000 TL | 59.615 TL/m² |
| Ortalama | 60.133 TL/m² |
Proje bünyesinde 47.000 metrekarelik alan üzerinde 24 blokta 440 konut bulunmaktadır. Konutlar 62-188 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Açık ve kapalı otopark, çocuk parkları, açık spor alanları, fitness merkezi, açık ve kapalı havuz, sauna, yeşil alan, kafe gibi donatılar mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Next Gayrimenkul 0536 772 87 50 |
3+1 4.kat |
140m² | 14.400.000 TL | 102.857 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
3+1 5.kat |
189m² | 15.900.000 TL | 84.127 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
1+1 Bahçe katı |
81m² | 5.950.000 TL | 73.457 TL/m² |
| Ortalama | 86.814 TL/m² |
Proje bünyesinde 55.000 metrekarelik alan üzerinde 10 adet blokta 443 konut bulunmaktadır. Konutlar 45-221 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Açık ve kapalı otopark, tenis kortu, çocuk parkları, açık spor alanları, fitness merkezi, paten yolu, pilates alanı ,havuz, gibi donatılar mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Remax Hermes 0553 595 89 96 |
2+1 9. kat |
120m² | 7.980.000 TL | 66.500 TL/m² |
| Realty World Eba 0532 305 26 00 |
3+1 12.kat |
186m² | 11.550.000 TL | 62.097 TL/m² |
| Remax Arge 0533 719 14 84 |
4+1 8.kat |
210m² | 16.950.000 TL | 80.714 TL/m² |
| Remax Arge 0505 519 26 64 |
3+1 10. kat |
186m² | 14.500.000 TL | 77.957 TL/m² |
| Ortalama | 71.817 TL/m² |
Aydos ormanına olan yakınlığı ile dikkat çeken proje 50.000 metrekarelik alan üzerinde 27 adet blokta 914 konut bulunmaktadır. Konutlar 69-209 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Projede yüzme havuzu, fitness ve wellness center, tenis kortu, basketbol sahası, yürüyüş ve bisiklet yolu sağlıklı ve zinde bir yaşam için birçok sosyal aktivite alanı geliştirilmiş.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Yetkili Emlak 0531 406 82 82 |
2+1 2.kat |
105m² | 7.150.000 TL | 68.095 TL/m² |
| Coldwell Banker Maya 0546 244 22 02 |
3+1 3.kat |
167m² | 9.250.000 TL | 55.389 TL/m² |
| Melares Asya Gayrimenkul 0507 723 93 18 |
3+1 8.kat |
120m² | 9.800.000 TL | 81.667 TL/m² |
| Adress Gayrimenkul 0533 662 03 38 |
1+1 Bahçe Katı |
75m² | 5.550.000 TL | 74.000 TL/m² |
| Ortalama | 69.788 TL/m² |
182 dönüm arsa üzerine kurulu olan Sinpaş Lagün'de, bahçe dubleksi, çatı dubleksi ve müstakil villa konutlarından oluşan bir villa projesidir. 4 etapta inşa edilen Lagün toplamda 515 bağımsız bölüm villadan oluşuyor. Lilyum, İris, Mimoza, Lotus ve Anemon adıyla 5 farklı villa tipi bulunmaktadır. Villaların metrekare aralığı 209 – 749 aralığında değişmektedir.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Remax Beta 0532 391 34 90 |
4+1 Teras Dubleks |
209m² | 19.700.000 TL | 94.258 TL/m² |
| Remax Hermes 0532 257 05 57 |
4+1 Bahçe Dubleks |
233m² | 28.750.000 TL | 123.391 TL/m² |
| Era Mesken Gayrimenkul 0532 636 70 44 |
4+1 Teras Dubleks |
256m² | 21.500.000 TL | 83.984 TL/m² |
| Ortalama | 100.544 TL/m² |
Sinpaş Liva Turkuaz'da toplam 17 bin 600 metrekarelik yeşil alan, 4 bin 700 metrekarelik biyolojik gölet yer alıyor. Proje bünyesinde 824 konut bulunmaktadır. Konutlar 53-214 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Açık ve kapalı otopark, çocuk parkları, açık spor alanları, fitness merkezi, havuz, sauna, türk hamamı, yeşil alan, biyolojik gölet gibi donatılar mevcuttur.
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Remax Prof 0535 561 20 66 |
3+1 Bahçe Katı |
175m² | 8.550.000 TL | 48.857 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0532 160 39 49 |
2+1 1. kat |
126m² | 6.250.000 TL | 49.603 TL/m² |
| Turyap Sancaktepe 0532 337 37 99 |
3+1 2. kat |
152m² | 8.430.000 TL | 55.461 TL/m² |
| Ortalama | 51.307 TL/m² |
Tel 0216 504 95 95
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı projede 1. katta bulunan 1+1 planlı daire 74 m2 olarak pazarlanmakta ve 4.950.000.-TL satış bedeli istenmektedir. Gölet manzaralıdır.
| SATILIK | 74 .-M² |
4.950.000 .-TL |
66.892 | .-TL/M² | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | ------------ | ------------------- | -------- | --------- | -- |
Tel 0531 011 78 78
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı projede 9. katta bulunan 3.5+1 planlı daire 170 m2 olarak pazarlanmakta ve 14.500.000.-TL satış bedeli istenmektedir. Gölet manzaralıdır.
| SATILIK 170 14.500.000 85.294 .-TL/M² .-M² .-TL |
|---|
| ------------------------------------------------------------------- |
SNP-2410076 SANCAKTEPE (KÖYCEĞİZ) 33
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı projede 2. katta bulunan 3.5+1 planlı daire 208 m2 olarak pazarlanmakta ve 19.350.000.-TL satış bedeli istenmektedir. Gölet manzaralıdır.
|--|
Tel 0554 950 00 00
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı projede 8. katta bulunan 3.5+1 planlı daire 162 m2 olarak pazarlanmakta ve 11.850.000.-TL satış bedeli istenmektedir. Gölet manzaralıdır.
| SATILIK 162 11.850.000 73.148 .-TL/M² .-M² .-TL |
|---|
| ------------------------------------------------------------------- |
Tel 0544 760 34 20
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Suryapı İdilia projesinde bahçe katında yer alan 3+1 planlı daire 150 m2 olarak pazarlanmakta ve 10.000.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
| 150 SATILIK .-M² |
10.000.000 66.667 .-TL/M² .-TL |
|
|---|---|---|
| -- | ------------------------ | ----------------------------------------- |
Tel 0532 160 39 49
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Suryapı İdilia projesinde 5.katta yer alan 3+1 planlı daire 156 m2 olarak pazarlanmakta ve 7.650.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
| 156 7.650.000 49.038 .-TL/M² SATILIK .-M² .-TL |
|
|---|---|
| ------------------------------------------------------------------ | -- |
Tel 0532 740 91 09
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Suryapı İdilia projesinde bahçe katında yer alan 1+1 planlı daire 80 m2 olarak pazarlanmakta ve 3.500.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
| SATILIK | 80 .-M² |
3.500.000 .-TL |
43.750 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
Tel 0533 778 44 98
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı projede 4. katta bulunan 3.5+1 planlı daire 190 m2 olarak pazarlanmakta ve 65.000.-TL kira bedeli istenmektedir. Gölet manzaralıdır.
| KİRALIK 190 65.000 342 .-TL/M² .-M² .-TL |
|---|
| ------------------------------------------------------------ |
Tel 0536 500 25 53
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Sinpaş Metrolife projesinde 5.katta yer alan 2+1 planlı daire 100 m2 olarak pazarlanmakta ve 40.000 TL kira bedeli istenmektedir.
| KİRALIK 100 40.000 400 .-TL/M² .-M² .-TL |
|---|
| ------------------------------------------------------------ |
Tel 0532 523 52 58
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Sinpaş Metrolife projesinde 12.katta yer alan 3.5+1 planlı daire 200 m2 olarak pazarlanmakta ve 75.000 TL kira bedeli istenmektedir.
| KİRALIK 200 75.000 375 .-TL/M² .-M² .-TL |
|---|
| ------------------------------------------------------------ |
Tel 0549 363 64 92
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Sinpaş Ege Boyu projesinde 10.katta yer alan 1+1 planlı daire 78 m2 olarak pazarlanmakta ve 28.500 TL kira bedeli istenmektedir.
| KİRALIK 78 28.500 365 .-TL/M² .-M² .-TL |
|---|
| ----------------------------------------------------------- |
Tel 0532 636 70 44
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Sinpaş Lagün projesinde bahçe katında yer alan Lilyum Tip 4+1 planlı daire 233 m2 olarak pazarlanmakta ve 120.000 TL kira bedeli istenmektedir.
| 233 120.000 KİRALIK .-M² |
515 .-TL |
.-TL/M² |
|---|---|---|
| ----------------------------------- | ------------- | --------- |
Tel 0532 065 50 11
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Sinpaş Lagün projesinde 2.katta yer alan Lilyum Tip 4+1 planlı daire 209 m2 olarak pazarlanmakta ve 90.000 TL kira bedeli istenmektedir.
|--|
Değerleme konusu parselin bulunduğu bölgede bulunan, prestijli projelerde konumlu olan lüks vasıflı konut birim m² değerlerinin pazarlanan alanlarına göre 80.000.-TL/m² ile 95.000.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiştir. Bu değerler esas alınarak birimlerin konum kat ve şerefiye özelliklerine bağlı olarak değer öngörüleri yapılmıştır.
Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması ile söz konusu taşınmazların mevkii, site içindeki konumları, iç mekan özellikleri, alanları, katları dikkate alınarak herbiri için ekte belirtilen birim m² değerleri takdir edilmiştir.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| SATILIK EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
Suryapı Lavender | Sinpaş Metrolife | Sinpaş Ege Boyu | Sinpaş Kelebekia | Liva Turkuaz | ||||
| SATIŞ FİYATI | 10.250.000 | 11.900.000 | 9.800.000 | 14.400.000 | 8.550.000 | |||||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |||||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| ALAN | 250,00 | 167 | 102 | 160 | 140 | 175 | ||||
| BİRİM M² DEĞERİ | 61.377 | 116.667 | 61.250 | 102.857 | 48.857 | |||||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -10% | -5% | -5% | -2% | |||||
| NİTELİĞİ | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | |||||
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| KAT | Bahçe Katı | 1.Kat | 5.Kat | 3.Kat | 4.Kat | Bahçe Katı | ||||
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | 12% | 0% | 12% | 0% | |||||
| MANZARA | ||||||||||
| MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
12% | 12% | 15% | 14% | 15% | |||||
| KONUM | ||||||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
20% | 0% | 0% | 0% | 20% | |||||
| DİĞER BİLGİLER | ||||||||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |||||
| TOPLAM DÜZELTME |
32% | 9% | 5% | 16% | 29% | |||||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
91.000 | 81.319 | 127.167 | 64.313 | 119.181 | 63.021 |
| KİRALIK EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
Emsal-8 Sinpaş Köyceğiz |
Emsal-9 Sinpaş Metrolife |
Emsal-10 Sinpaş Metrolife |
Emsal-12 Sinpaş Lagün |
Emsal-13 Sinpaş Lagün |
|||
| SATIŞ FİYATI | 65.000 | 40.000 | 75.000 | 120.000 | 90.000 | ||||
| SATIŞ TARİHİ | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | ||||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| ALAN | 250,00 | 190 | 100 | 200 | 233 | 209 | |||
| BİRİM M² DEĞERİ | 342 | 400 | 375 | 515 | 431 | ||||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -15% | -10% | -5% | -7% | ||||
| NİTELİĞİ | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | ||||
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| KAT | Bahçe Katı | 4.Kat | 5.Kat | 12.Kat | Bahçe Dubleks | Teras Dubleks | |||
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -20% | -5% | 0% | ||||
| MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | -10% | 0% | |||||
| KONUM | |||||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| DİĞER BİLGİLER | |||||||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | ||||
| TOPLAM DÜZELTME |
-25% | -30% | -35% | -25% | -12% | ||||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
310 | 258 | 282 | 246 | 386 | 379 |
| Proje Satış Bina Tipi |
Kat İrtifak Listesi Blok |
B.Blm No |
Bulunduğu Kat |
Ünite Tipi |
Bağ. Böl. Satışa Esas Alanı m²'si |
Konut - Brüt Kapalı m² Alan (Teras - Balkon Hariç) |
Konut Net m² Alanı |
CEPHE YÖNÜ |
DAİRE TİPİ |
Birim Değeri (TL/m²) |
Toplam Değer KDV Hariç (TL) |
Yuvarlatılmış Toplam Değer KDV Dahil (TL) |
Birim M² Kira Değeri (TL/AY/m² ) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ASMA BAHÇE EVLERİ |
A | 2 | 1.BODRUM Mesken | 275,46 | 257,46 | 179,19 m² SİTE İÇİ | 3,5+1 | 91.000 TL/m² | 25.070.000 | 30.084.000 TL | 310 TL/m² | 85.400 TL | ||
| ASMA BAHÇE EVLERİ |
I | 2 | 1. BODRUM Mesken | 275,46 | 257,46 | 179,19 m² SİTE İÇİ | 3,5+1 | 91.000 TL/m² | 25.070.000 | 30.084.000 TL | 310 TL/m² | 85.400 TL | ||
| TOPLAM | 275,46 | 50.140.000 TL | 60.168.000 TL | 170.800 TL |
SNP-2410076 SANCAKTEPE (KÖYCEĞİZ) 39
Parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olması nedeni ile bu yöntem kullanılmamıştır.
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir.
Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Taşınmazların konumları, büyüklükleri mimari projeleri ve yasal mevzuatın izin verdiği ölçüde yapılaşmış olması nedeni ile mevcut kullanımları olan konut kullanımının en etkin ve verimli kullanım olabileceği kanaatine varılmıştır.
| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine göre; | |
|---|---|---|
| 2 ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 50.140.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken Sinpaş GYO A.Ş. stoklarındaki bağımsız bölümler dikkate alındığından Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır. Gelir yönteminde ise bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Pazar yaklaşımı yönteminde satılık/satılmış benzer nitelikte yeterli veriye ulaşılmış olması, ulaşılan veriler doğrultusunda Pazar Yöntemi Yaklaşımının doğru ve güvenirlir karar verilmesi için yeterli bulunduğu kanaatine varılmış olması nedeni ile taşınmazın nihai değer takdirinde "Pazar Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır.
Değerleme konusu bağımsız bölümlün bulunduğu bölgede bulunan konut birim m² değerlerinin tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir.
Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazın her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değeri takdir edilmiştir.
Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından hesaplanmış alandır.
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibra edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazın inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır
Değerlemesi yapılan bağımsız bölümün kira değeri EK-3 Değer tablosundaki listede belirtilmiştir.
| Taşınmazların Toplam Kira Değeri | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AYLIK | YILLIK | |||||||
| 2 Adet Taşınmazın Toplam Kira Değeri | 170.800 TL | 2.049.600 TL |
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.
Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun
6.5.8 - Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında
- 6.5.9 Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmış ve taşınmazın hukuki, mali bir problemi bulunmadığı varsayımı göz önünde bulundurulmuştur. Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri için ; 31.12.2024
.-TL 50.140.000
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
.-TL 60.168.000
kıymet takdir edilmiştir.
SPK Lisans No: 926667 SPK Lisans No: 411409
Gizem GEREGÜL EVLEK Eren KURT SPK Lisans No: 409558 SPK Lisans No: 402003
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Buket BOZACI Çiğdem HATACIKOĞLU
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.