Fund Information / Factsheet • Jan 10, 2025
Fund Information / Factsheet
Open in ViewerOpens in native device viewer
İ Ç İ N D E K İ L E R
| DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ4 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI 5 | |||||||
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ6 | ||||||
| 1.a. Rapor Tarihi 6 | |||||||
| 1.b. Rapor Numarası 6 | |||||||
| 1.c. | Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları 6 | ||||||
| 1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı6 | |||||||
| 1.e. | Değerleme Tarihi6 | ||||||
| 1.f. | Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 6 | ||||||
| 1.g. | Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6 |
||||||
| 1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
|||||||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER7 | ||||||
| 2.a. | Kuruluşun Ünvanı ve Adresi7 | ||||||
| 2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi7 | |||||||
| 2.c. | İşin Kapsamı7 | ||||||
| 2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 | |||||||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 | ||||||
| 3.a. | Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler8 |
||||||
| 3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11 |
|||||||
| 3.c. | Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi12 |
||||||
| 3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler12 | |||||||
| 3.e. | Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar 12 | ||||||
| 3.f. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler 12 |
||||||
| 3.g. | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 12 |
||||||
| 3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi13 |
|||||||
| 3.i. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama13 |
||||||
| 3.j. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 13 | ||||||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ14 | ||||||
| 4.a. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler 14 | ||||||
| 4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 16 |
|||||||
| 4.c. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 14 | ||||||
| 4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler 18 |
| 4.e. | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 18 | |
|---|---|---|
| 4.f. | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler21 |
|
| 4.g. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 22 |
|
| 4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 22 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ23 | |
| 5.a. | Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa) 23 | |
| 5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)24 | ||
| 5.c. | Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)26 | |
| 5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 26 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ30 | |
| 6.a. | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması 30 |
|
| 6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 30 | ||
| 6.c. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş30 |
|
| 6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş30 | ||
| 6.e. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi30 |
|
| 6.f. | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi30 |
|
| 6.g. | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi30 |
|
| 6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.) 31 |
||
| 7. | SONUÇ32 | |
| 7.a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi32 | |
| 7.b. Nihai Değer Takdiri 32 | ||
| 8. | RAPOR EKLERİ33 | |
| 8.a. | Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler33 |
|
| 8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri 33 |
||
| 8.c. | Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri 33 |
|
| DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerlemeyi Talep Eden | SİNPAŞ GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ | |||||
| Değerleme Konusu | SİNPAŞ GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ mülkiyetindeki; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Alacaatlı Mahallesi, 63306 ada, 2 parselde bulunan 1 adet dükkan, 1 adet konut, 1 adet home ofis, 12 adet ofisin pazar değerinin belirlenmesi. |
|||||
| Değerleme Adresi | Alacaatlı Mahallesi, 3602 Cadde, No:1, İncek Life Blue Sitesi Çankaya – ANKARA |
|||||
| Sahibi ve Hisse Oranı | SİNPAŞ GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ – TAM | |||||
| Değerleme Tarihi | 31.12.2024 | |||||
| Rapor Tarih ve Numarası | 08.01.2025 / 2024-027 | |||||
| Gayrimenkul Değ. Uzm. Yrd. | Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925) | |||||
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383) | |||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Asım TUNCAY (SPK Lisans No:403359) | |||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988) |
| DEĞERLEME SONUÇLARI | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN YASAL VE MEVCUT PAZAR DEĞERİ | ||||||
| TL | USD (*) | EUR (*) | ||||
| Yasal ve Mevcut Değeri (KDV Hariç) 211.460.000,00 5.973.446,00 5.736.842,00 +- |
||||||
| (*) 31.12.2024 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 35,40 TL, 1,-EUR = 36,86 TL |
Bu Değerleme Raporu; aşağıda beyan edilen ilkeler çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDS) uygun olarak hazırlanmıştır.
Değerleme uzmanları olarak değerleme konusunu oluşturan mülk ile değerleme hizmeti dışında bir ilişkimizin olmadığını ve gelecekte de bulunmayacağını;
1.a. Rapor Tarihi
08.01.2025
1.b. Rapor Numarası
2024-027
Bu değerleme raporu, ilgili kişi, kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgi ve belgeler ile gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ulaşılan sonuçların bir arada yorumlanması suretiyle, Değerleme Uzman Yardımcısı Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)'un katkılarıyla, Değerleme Uzmanı Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383) tarafından hazırlanmıştır.
31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 23 – (1)'de "Değerleme çalışmasına ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun, EK-1'de yer alan asgari unsurları içerecek şekilde, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur." hükmü yer almaktadır.
Bu kapsamda hazırlanan rapor; Sorumlu Değerleme Uzmanları Asım TUNCAY (SPK Lisans No: 403359) ve Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988) tarafından kontrol edilerek imzalanmıştır.
31.12.2024
Taraflar arasında düzenlenip imza altına alınmış, 02.12.2024 tarihli gayrimenkul değerlemesi hizmet alım sözleşmesi bulunmaktadır.
1.g. Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 1 – (2)'de "Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder." hükmü yer almaktadır.
Bu raporun ilgili tebliğ hükmüne uygun olarak bağımsız ve tarafsız olarak hazırlandığını beyan ederiz.
Kuruluşumuz tarafından değerleme konusu gayrimenkule ilişkin olarak daha önceki tarihlerde SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme raporu hazırlanmamıştır.
| Ünvanı | : Focus Global Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Adresi | : Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121/1-16 Bağcılar - Diyarbakır |
||||
| İrtibat Bilgileri | : Telefon : +90 (412) 502 22 42 Faks : +90 (412) 502 22 42 : [email protected] Web : https://focusglobal.info |
||||
| Kuruluş Tarihi | : 21.04.2020 | ||||
| Kuruluş Sermayesi | : 1.000.000,00 TL | ||||
| Ödenmiş Sermayesi | : 1.750.000,00 TL | ||||
| SPK Lisansı | : Şirketimiz; 10.09.2020 tarih ve 56/1141 sayılı karar ile "gayrimenkul değerleme" hizmeti vermek üzere SPK listesine alınmıştır. |
||||
| BDDK Lisansı | : Şirketimiz; 25.12.2020 tarih ve 9350 sayılı karar ile "gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti vermek üzere BDDK listesine alınmıştır. |
||||
| 2.b. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi | ||||
| Ünvanı | : Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Ünvanı | : Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Adresi | : Dikilitaş Mah. Yenidoğan Sk. Sinpaş Genel Müd. No: 36 - 1 / 4 Beşiktaş - Ankara |
| İrtibat Bilgileri | : Telefon : +90 (212) 310 27 00 |
| E-mail : info@sinpaş.com.tr Web : https://sinpasgyo.com/ |
|
| Kuruluş Tarihi | : 22.12.2006 |
| Ödenmiş Sermayesi : 1.500.000.000 |
Bu rapor, Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Alacaatlı Mahallesi, 63306 ada, 2 parselde yer alan 1 adet dükkan, 1 adet konut, 1 adet home ofis, 12 adet ofisin pazar değerinin belirlenmesi için Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden, Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı ve UDS'ye uygun olarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu raporda geçerli olan değer kavramı; 2017 UDS'nin 104 no.lu Standardında tanımlanan "Pazar değeri" dir. Bu tanıma göre "Pazar Değeri"; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Yapılan değerlemede aşağıdaki hususların geçerli olduğu varsayılmaktadır.
Müşterinin sözleşmede açıkça belirlemesi doğrultusunda; elde edilen tüm bilgi ve belgeler rapora doğrudan yansıtılmıştır. Bu raporun hazırlanması esnasında; piyasada benzer nitelikte satılmış/kiralanmış taşınmazlar ile piyasaya sunulmuş satışta/kirada bulunan taşınmazların piyasa araştırmaları yapılmıştır. Bu rapor, bu amaç dışında ve 3. kişilere farklı amaçlar ve kapsamlarda kullandırılamaz.
3.a. Gayrimenkullerin Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerlemeye konu taşınmazlar; Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.mülkiyetindeki; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtlarına göre Ankara İli, Çankaya İlçesi, Alacaatlı Mahallesi, 63306 ada, 2 parselde bulunan, "Arsa" nitelikli, ana taşınmazda konumlu 1 adet dükkan, 1 adet konut, 1 adet home ofis, 12 adet ofistir.
Taşınmazların içinde yer aldığı bölge konut, ticaret ve müstakil bahçeli yapılar ağırlıklı gelişmiştir. Yakın çevresinde; Bilkent Ünv., Atılım Ünv., Ufuk Ünv., Beytepe Devlet Hast., site tarzında yapılar ve bahçeli müstakil yapılar bulunmaktadır.
Taşınmazlar Bağlar Caddesi üzerinde yer almaktadır. Ankara Çevre Yolu üzerinde doğu istikamette ilerlerken, İncek kavşağından kuzeye doğru girilir ve yaklaşık 5,00 km ilerledikten sonra sola doğu Bağlar Caddesine girilir ve yaklaşık 2,00 m ilerledikten sonra sağa doğru 3608 Caddesi üzerinde sol tarafta konumlu taşınmazlara ulaşılır.
| o | Ankara Çevre Yolu | : | 7,00 km. |
|---|---|---|---|
| o | Bağlar Caddesi | : | 300 m. |
| o | Ufuk Ünv. | : | 1,60 km. |
| o | Atılım Ünv. | : | 2,00 km. |
| o | Bilkent Ünv. | : | 5,00 km. |
| o | Beytepe Devlet Hastanesi | : | 1,60 m. |
TKGM Web Tapu portalından 22.11.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgelerine göre taşınmazların tapu kayıt bilgileri aşağıdaki gibidir.
| TAKBİS BİLGİLERİ – I | |||
|---|---|---|---|
| İl | Ankara | ||
| İlçe | Çankaya | ||
| Mahalle | Alacaatlı | ||
| Mevkii | -- | ||
| Pafta No | -- | ||
| Ada No | 63306 | ||
| Parsel No | 2 | ||
| Zemin Tipi | Kat Mülkiyeti | ||
| Ana Taşınmaz Yüzölçüm (m²) | 113.228,00 m² | ||
| Ana Taşınmaz Nitelik | Arsa | ||
| Malik / Hisse Oranı | Arı Finansal Kiralama Anonim Şirketi / TAM Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. / TAM |
| TAKBİS BİLGİLERİ – II | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| S.No. Blok No. B.B. No. Kat No. |
Nitelik | Kimlik No. | Cilt/Sayfa No. | Arsa Payı | |||
| 1 | B-S TİPİ 8 | 13 | 1.BODRUM | DÜKKAN | 86091242 | 204/20133 | 132/113228 |
| 2 | D-2 TİPİ 64 | 93 | 23.KAT | KONUT | 86091758 | 210/20768 | 121/113228 |
| 3 | F TİPİ 65 | 136 | 17.KAT | HOME OFİS | 86091930 | 207/20451 | 119/113228 |
| 4 | F TİPİ 65 | 226 | 1.2.3.BODRUM | TRİPLEKS OFİS | 86092026 | 208/20541 | 500/113228 |
| 5 | F TİPİ 65 | 227 | 2.BODRUM | OFİS | 86092027 | 208/20542 | 1390/113228 |
| 6 | F TİPİ 65 | 228 | 1-2.BODRUM | OFİS | 86092028 | 208/20543 | 358/113228 |
| 7 | F TİPİ 65 | 229 | 1-2.BODRUM | OFİS | 86092029 | 208/20544 | 285/113228 |
| 8 | F TİPİ 65 | 230 | 1-2.BODRUM | OFİS | 86092030 | 208/20545 | 300/113228 |
| 9 | F TİPİ 65 | 231 | 2.BODRUM | OFİS | 86092031 | 208/20546 | 160/113228 |
| 10 | F TİPİ 65 | 232 | 2.BODRUM | OFİS | 86092032 | 208/20547 | 200/113228 |
| 11 | F TİPİ 65 | 233 | 2.BODRUM | OFİS | 90732276 | 242/23898 | 224/113228 |
| 12 | F TİPİ 65 | 234 | 2.BODRUM | OFİS | 90732291 | 242/2389 | 224/113228 |
| 13 | F TİPİ 65 | 235 | 1.BODRUM | OFİS | 90732296 | 242/23900 | 290/113228 |
| 14 | F TİPİ 65 | 236 | 1.BODRUM | OFİS | 90732299 | 242/23901 | 300/113228 |
| 15 | F TİPİ 65 | 237 | 1.BODRUM | OFİS | 90732344 | 242/23902 | 900/113228 |
3.a.4. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar
"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.
TKGM Web Tapu portalından 22.11.2024 tarihinde alınan ve örnekleri "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulan TAKBİS belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıda yer alan takyidatın bulunduğu tespit edilmiştir.
| TAKYİDAT BİLGİLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NO | TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ | |||||
| Tüm Bağımsız Bölümler | Beyan: Yönetim Planı değişikliği : 01/09/2016 (Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) Tarih / Yevmiye: 19/09/2016 – 70484 |
|||||
| Tüm Bağımsız Bölümler | Beyan: Yönetim Planı değişikliği : 10/03/2019 (Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) Tarih / Yevmiye: 28/03/2019 – 24049 |
|||||
| Tüm Bağımsız Bölümler | Beyan: Yönetim Planı değişikliği : 26/05/2019 (Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) Tarih / Yevmiye: 24/06/2019 – 44587 |
|||||
| Tüm Bağımsız Bölümler | Beyan: Yönetim Planı değişikliği : 14/01/2023 (Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) Tarih / Yevmiye: 29/05/2023 – 60427 |
|||||
| Tüm Bağımsız Bölümler | Beyan: Yönetim Planı değişikliği : 04/11/2023 (Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) Tarih / Yevmiye: 01/12/2023 – 127729 |
|||||
| Tüm Bağımsız Bölümler | KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.) Tarih / Yevmiye: 23/11/2015 – 73554 |
|||||
| Tüm Bağımsız Bölümler | KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.) Tarih / Yevmiye: 18/01/2016 – 4052 |
|||||
| Tüm Bağımsız Bölümler | 21 nolu villa …KM ne çevrilmiştir. .( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.) Tarih / Yevmiye: 09/06/2022 – 60533 |
|||||
| Tüm Bağımsız Bölümler | Beyan Bu Blokta Ki Dan Km Ye Geçiş Yapılmıştır.( Şablon: Bu Taşınmaz mal Km Ye Çevrilmiştir.) Tarih / Yevmiye: 16/11/2015 – 71594 |
|||||
| Tüm Bağımsız Bölümler | 1 TL Bedel Karşılığında Kira Sözleşmesi Vardır. ( -Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. Genel Müdürlüğü Lehine 18/2/2013 Tarihinden İtibaren 99 Yıl Müddetli Trafo Yeri İçin Kira Şerhi) Malik/Lehtar : Türkiye Elektrik Dağıtım Anonim Şirketi Tarih / Yevmiye : 09/04/2013 – 18187 |
|||||
| Tüm Bağımsız Bölümler | 1 TL Bedel Karşılığında Kira Sözleşmesi Vardır. ( Tedaş Lehine Trafo Yeri İçin 1 TL Bedelle 99 Yıl Müddetle Kira Şerhi ) Malik/Lehtar : Türkiye Elektrik Dağıtım Anonim Şirketi Tarih / Yevmiye : 14/09/2015 – 59100 |
|||||
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NO | MÜLKİYET BİLGİLERİ | |||||
| 11, 226, 227, 228, 229, 230, 231 ve 232 No.lu Bağımsız Bölümler |
Malik: (SN: 276792477) SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ Hisse Pay/Payda: 1 / 1, Edinme Sebebi: Kat İrtifakı Tesisi Tarih / Yevmiye: 22/08/2014 – 39176 |
|||||
| 233, 234, 235, 236 ve 237 No.lu Bağımsız Bölümler |
Malik: (SN: 319076012) SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ Hisse Pay/Payda: 1 / 1, Edinme Sebebi: Kat veya Bağımsız Bölüm İlavesi Tarih / Yevmiye: 09/11/2015 – 69883 |
|||||
| 93 No.lu Bağımsız Bölüm |
Malik: (SN: 397938551) Arı Finansal Kiralama Anonim Şirketi Hisse Pay/Payda: 1 / 1, Edinme Sebebi: Satış Tarih / Yevmiye: 29/09/2017 – 72100 |
|||||
| 136 No.lu Bağımsız Bölüm |
Malik: (SN: 419527910) Arı Finansal Kiralama Anonim Şirketi Hisse Pay/Payda: 1 / 1, Edinme Sebebi: Satış Tarih / Yevmiye: 13/03/2018 – 20671 |
Tapu kayıtlarına konulan "yönetim planı" ve "kat mülkiyeti tesisi" gibi uyarma/belirtme niteliğindeki beyanlar ile parsel üzerine konuşlandırılan trafo merkezleri gibi yapılara ilişkin kira şerhleri hukuki ve teknik gerekliliklerden kaynaklanan rutin uygulamalar olup gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil etmez.
Sonuç olarak; tapu kayıtlarına göre; taşınmazların devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmadığı değerlendirilmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) ilişkin değerlendirme 6.h. maddesinde ayrıca yapılmıştır.
3.c. Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi
TKGM Web Tapu portalından 22.11.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgeleri, Çankaya Belediyesi ve müşteriden alınan bilgilere göre; değerlemeye konu taşınmazların, kat irtifakı tesisi nedeniyle Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tapu tescili 22.08.2014 tarih ve 39176 yevmiye numarası ile yapılmıştır.
Ankara İli, Çankaya İlçe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ile müşteriden edinilen bilgiye göre taşınmazın imar ve hukuki durumunda son 3 yıl içinde herhangi yukarıda belirtilen mülkiyet tescilleri dışında bir değişik olmamıştır.
3.d. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından gönderilen 08.01.2025 tarih ve E-53849070-115.99- [63306/1]-1218533 sayılı yazıya göre, 63306 Ada 2 no.lu parsellerin, "Konut Alanı" kullanımında, Emsal:0,85, Yençok: Serbest yapılaşma koşullarına sahip olduğu öğrenilmiştir.
3.e. Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
--
3.f. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler
TKGM Web Tapu portalından alınan TAKBİS belgeleri ve müşteriden edinilen bilgilere göre, değerlemeye konu taşınmazlar için düzenlenmiş bir satış vaadi, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesi bulunmamaktadır.
3.g. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Yerinde yapılan inceleme neticesinde mevcut durumun mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir.
3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu taşınmazların yapı denetimi; Mustafa Kemal Mahallesi, 2146 Sokak, No:14/5 ÇANKAYA - ANKARA adresinde yer alan Kutay Bir Yapı Denetim LTD.ŞTİ tarafından yapılmıştır.
3.i. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
--
Değerlemeye konu taşınmazlardan BS tipi Blok için 28.12.2022 tarih ve Y2206CB241211 numaralı 28.12.2032 tarihine kadar geçerli Enerji Performansı: B, Sera Gazı Emisyonu: C sınıfı Enerji Kimlik Belgeleri bulunmaktadır. D tipi Blok için 28.12.2022 tarih ve Y220671E784D9 numaralı 28.12.2032 tarihine kadar geçerli Enerji Performansı: B, Sera Gazı Emisyonu: C sınıfı Enerji Kimlik Belgeleri bulunmaktadır. F tipi Blok için 28.12.2022 tarih ve Y2206BE870172 numaralı 28.12.2032 tarihine kadar geçerli Enerji Performansı: C, Sera Gazı Emisyonu: C sınıfı Enerji Kimlik Belgeleri bulunmaktadır.
İç Anadolu Bölgesi, Türkiye'nin yedi coğrafi bölgesinden biridir ve ülkenin iç kesiminde yer alır. Bölgenin genellikle düzlüklerden oluşan topoğrafyası vardır. İklim karasaldır; kışlar soğuk ve yağışlı, yazlar sıcak ve kurak geçer. Kışın sıcaklıklar sıklıkla sıfırın altına düşebilirken, yazın sıcaklıklar 30 dereceyi aşabilir. Bölgenin yüzölçümü 151.000 km²'dir ve bu alan Türkiye'nin %21'ine denk gelir1 . İç Anadolu Bölgesi'nin toplam nüfusu 2023 yılı için 13.566.792'yken, en büyük ili Ankara 5.803.482, en küçük ili Çankırı 205.501 toplam nüfusa sahiptir 2 .
Bölge tarımsal üretim açısından önemlidir. Buğday, arpa, şeker pancarı, patates gibi ürünler yetiştirilir. Ayrıca sebze ve meyve üretiminin yanında küçük baş hayvancılık da yaygındır. Bunlar dışında özellikle tekstil, gıda işleme, otomotiv ve savunma sanayii sektörleri gelişmiştir. Bölgedeki en büyük şehir olan Ankara hem bürokratik faaliyetleri hem de sanayi ve ticaretiyle önemli bir merkezdir. Kayseri'de demir, Eskişehir'de bor çıkarılırken, Tuz Gölü ve çevresinde tuz üretimi yapılır. Demiryolu ağının en gelişmiş olduğu bölgedir ve bu sayede tüm bölgelere bağlantı sağlar konumdadır. Ekili dikili araziler bölgenin yaklaşık 1/3'ünü oluşturur.
Ankara; 24.521 km² yüzölçümü ile yüzölçümü açısından Türkiye'nin üçüncü ilidir. İç Anadolu Bölgesi'nin kuzeyinde, 40° kuzey enlem ve 33° doğu boylam daireleri arasında yer alır ve Kızılırmak ve Sakarya Nehirleri arasında bulunur. Türkiye'nin başkenti ve nüfus açısından ikinci büyük şehridir. Kuzeyde Bolu ve Çankırı, doğuda Kırıkkale ve Kırşehir, güneyde Konya ve Aksaray, ve batıda Eskişehir illeri ile çevrilidir 3 . TÜİK tarafından açıklanan adrese dayalı nüfus kayıt sistemi sonuçlarına göre nüfusu 5.803.482'dir.
Ankara, Türkiye'nin en önemli merkezlerinden biri olmasının yanı sıra, modern altyapısı, gelişmiş sağlık ve eğitim olanaklarıyla da dikkat çeker. Başkent olması nedeniyle ülkenin politik ve ekonomik karar alma süreçlerinde önemli bir rol oynamaktadır. Ankara, tarihi dokusu ve kültürel mirasıyla da dikkat çeker. Anıtkabir gibi önemli tarihi yapılar ve müzeler bulunur. Ayrıca, çeşitli kültürel etkinlikler, sanat galerileri ve üniversiteler şehrin kültürel yaşamına zenginlik katmaktadır.
Uygarlıklar beşiği Anadolu'nun cennet köşelerinden Ankara ve çevresi, çok eski çağlardan beri yerleşimlere sahne olmuştur. MÖ 17. yüzyıldan itibaren Anadolu'da hüküm süren Hitit İmparatorluğu'nun bir parçası olarak Ankara ve çevresi, bu dönemde önemli bir yerleşim alanı olmuştur. Hititler, bronz işçiliği ve yazılı belgeleriyle bilinirler. Hititlerden sonra bölgede, Frigler hüküm sürmüştür. MÖ 12. yüzyıldan itibaren Anadolu'da etkili olan Frigler, Ankara'nın da içinde bulunduğu bölgede önemli bir medeniyet kurmuşlardır. Eski çağ kaynaklarına ve efsanelere göre, Ankara'nın kurucusu olarak Frig Kralı Midas gösterilir. Frigler'in, bu bölgeye "gemi çıpası" anlamına gelen "Ankyra" adını verdikleri söylenir. Frigler'in başkenti olan Gordion ise, günümüzde Polatlı ilçesi sınırlarında bulunan Yassıhöyük Köyünde bulunmaktadır. Frigler, özellikle kaya oymacılığı, maden işçiliği ve dini yapılarıyla tanınırlar. Ankara çevresindeki Yazılıkaya ve Midas Anıt Mezarı gibi kalıntılar, Friglerin sanat ve mimari becerilerini yansıtır4 .
1984 yılında çıkarılan 3030 sayılı yasa ile Ankara'ya büyükşehir belediye statüsü verilerek şehir sınırları içindeki bölgeler, köyler ve belediye teşkilatlı yerleşimler, ilçeler arasında paylaşılmıştır5 . İlçeleri; Akyurt, Altındağ, Ayaş, Balâ, Beypazarı, Çamlıdere, Çankaya, Çubuk, Elmadağ, Etimesgut, Evren, Gölbaşı, Güdül, Haymana, Kalecik, Kazan, Keçiören, Kızılcahamam, Mamak, Nallıhan, Polatlı, Pursaklar, Sincan, Şereflikoçhisar ve Yenimahalle'dir.
1 İç Anadolu Bölgesi: https://tr.wikipedia.org/wiki/%C4%B0%C3%A7\_Anadolu\_B%C3%B6lgesi
2 İl ve İlçe Nüfusları, TÜİK:https://cip.tuik.gov.tr/
3 Türkiye Haritası, TÜİK:https://cip.tuik.gov.tr/
4 Ankara'nın Kısa Tarihi, Ankara Belediyesi: https://www.ankara.bel.tr/ankara-kent-rehberi/ankara-nin-kisa-tarihi 5http://www.ankara.gov.tr/
Ankara'nın; kuzeyde Altındağ, batıda Yenimahalle, güneyde Bala ve Gölbaşı, doğuda Mamak ilçeleri ile çevrili ilçesidir. 1.157 km2 yüzölçümü vardır ve 2023 rakamlarıyla 937.546 nüfusu ile Ankara'nın en büyük, Türkiye'nin ise en büyük üçüncü ilçesidir 6 .
9 Haziran 1936 yılında merkez ilçe yapılan Çankaya'nın bugün 17 semti ve 124 mahallesi bulunmaktadır. Nüfusu bir milyona yaklaşan Çankaya'nın Ankara'nın diğer metropol ilçelerinden farkı, gündüz nüfusunun 2 milyonu aşmasıdır. Çünkü Ankara'nın sosyal, kültürel, siyasi ve ticari hayatına yön veren kuruluşların önemli bir bölümü Çankaya sınırları içerisindedir. Cumhuriyetle birlikte devlet yöneticilerine ve konuklarına hizmet vermektedir.7
İlçedeki yüksek nüfusun da etkisiyle yüzlerce ilkokul, onlarca lise ve on adet üniversite bulunmaktadır. Ankara Üniversitesi, Hacettepe Üniversitesi ve Orta Doğu Teknik Üniversitesi bilinen en meşhur devlet üniversiteleriyken, Bilkent ve TOBB Üniversiteleri de en bilinen vakıf üniversiteleri arasındadır. Ayrıca Kara Harp Okulu da burada bulunur.
Çankaya nüfusu 2023 yılı için 937.546 olarak açıklanmıştır. Toplamda 489.093 kadın ve 448.453 erkekten oluşmaktadır. Geçen yıla göre nüfus artış oranı -%0.53 olarak açıklanmıştır. 2023 yılına kadar açıklanan nüfus verilerine göre, Çankaya için ortalama nüfus artış oranı %1.09 olarak hesaplanmıştır.8
| ÇANKAYA YILLARA GÖRE NÜFUS | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2023 YILI | 937.546 | |||
| 2022 YILI | 942.553 | |||
| 2021 YILI | 949.265 |
o 114 Büyükelçilik bulunmaktadır.
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info
6 Çankaya Nüfusu: https://www.nufusu.com/ilce/cankaya\_ankara-nufusu
7 Çankaya Belediyesi, Tarihçe: https://www.cankaya.bel.tr/pages/17/ANKARANIN-TARIHI/
8 Nüfusubu.com, Çankaya Nüfusu: https://www.nufusubu.com/cankaya-nufusu-ankara
Dünya ekonomisi Covid – 19 salgın sürecinin ardından toparlanmaya başlamış olsa da bunun yavaş ve dengesiz bir şekilde devam ettiği görülmektedir. Kronikleşen enflasyonla mücadele maksadıyla başta FED olmak üzere büyük merkez bankalarının attığı parasal sıkılaşma adımlarının büyüme üzerindeki olumsuz etkileri hissedilmeye devam etmektedir.
Uluslararası Para Fonu (International Monetary Fund – IMF)'nin Ekim 2023 tarihli "World Economic Outlook - Dünya Ekonomik Görünümü" raporunda9 küresel ekonomideki toparlamanın yavaş bir şekilde devam ettiğine vurgu yapılarak bu durumun 2024 yılında da devam edeceği öngörüsüne yer verilmiştir. Rapor; 2022'de %3,5 büyüyen küresel ekonominin 2023'te %3, 2024'te ise %2,9 büyüyeceği tahmininde bulunurken bu rakamların uzun dönem tarihi ortalamaların oldukça altında olduğuna dikkat çekmiştir. Kurum, önümüzdeki dönemde küresel ekonomiyi bekleyen başlıca riskleri; Çin'de yaşanan gayrimenkul krizinin derinleşmesi, emtia fiyatlarındaki volatilitenin artması, enflasyondaki yüksek seyrin devamı ve yüksek borç seviyeleri ile artan fonlama maliyetlerinin ekonomilerin krizlere karşı dayanıklılığını aşındırması olarak sıralamıştır.
2024 Ocak ayında Ekim 2023 raporuna ilişkin bir güncelleme (update)10 yayımlayan IMF; ABD ve çeşitli gelişmekte olan ekonomilerde gözlenen beklenenden daha fazla toparlanmaya bağlı olarak 2024 küresel ekonomik büyüme tahminini %3,1 olarak revize etmiş, ancak yine bu oranın da %3,8 olan tarihi (2000-2019) ortalamanın altında kaldığını vurgulamıştır.
Gerek gelişmiş gerekse gelişmekte olan ekonomilerin büyüme hızlarının 2023 ve 2024 yıllarında da yavaş devam edeceği belirtilen raporda, 2022 yılında %4,1 büyüyen, aralarında Türkiye'nin de bulunduğu gelişmekte olan ekonomilerin 2023 ve 2024 yıllarında da %4 civarında büyüyeceği öngörüsünde bulunmuştur.
Dünya Bankası (The World Bank) tarafından yayımlanan Ocak 2024 tarihli "Global Economic Prospects - Küresel Ekonomik Beklentiler"11 raporu da son dört yıl boyunca küresel ekonominin ekonomik şoklara karşı sürpriz bir şekilde dirençli olduğunu kanıtlamasına rağmen önümüzdeki iki yıla ilişkin beklentilerin olumsuz olduğunu belirtmiş, IMF'ye paralel bir şekilde büyümenin tarihi ortalamalardan (Covid -19 öncesi 10 yıl) daha yavaş olacağı öngörüsünde bulunmuştur. Kurum raporunda; Haziran ayından bu yana bir miktar dengelenmiş olmasına rağmen ekonomik risklerin aşağı yönlü kalmaya devam ettiğini vurgulamıştır.
Dünya Bankası'na göre Rusya'nın Ukrayna'yı işgalinin üzerine gelen Ortadoğu'daki çatışmalar jeopolitik riskleri keskin bir şekilde yukarı çıkarmaktadır.
Raporda sunulan "Geopolitical Risk Index and Conflicts - Jeopolitik Risk Endeksi ve Çatışmalar" grafiğinde Ukrayna işgali ve Ortadoğu'daki çatışmaların Küresel jeopolitik risk endeksinin keskin bir şekilde yükseldiği görülmektedir.
10 World Economic Outlook Update – Moderating Inflation and Steady Growth Open Path To Soft Landing, January 2024: https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2024/01/30/world-economic-outlook-update-january-2024
9 World Economic Outlook - Navigating Global Divergences, October 2023: https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2023/10/10/world-economic-outlookoctober-2023
Kızıldeniz'de ticari gemilere yapılan saldırılar da enflasyona ilişkin açmaz olasılığını arttırmaktadır. Bu durum, önce enerji fiyatlarında zirvelerin görülmesine, ardından artışların diğer emtia fiyatlarına yayılmasına, jeopolitik ve ekonomik belirsizliklerin yükselmesine ve sonuç olarak da büyümenin daha da zayıflamasına yol açabilecektir.
IMF ve Dünya Bankası raporlarında belirtilen risklerin tamamının Türkiye ekonomisi için de geçerli olduğunu söylemek mümkündür. Özellikle yüksek enflasyon, yüksek borç seviyesi ve yüksek fonlama maliyetleri ülke ekonomisinin kırılganlığını arttırmakta, büyüme beklentilerini ise azaltmaktadır.
İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü 2020 yılından itibaren küresel bir risk olan salgından etkilenmiş olmasına rağmen 2021 başı itibarıyla toparlanmaya başlamıştır. Salgın ve buna bağlı aşılama süreci, ekonomi yönetimleri ile finansal karar alıcılar açısından çok dikkatli izlenmesi gereken bir durum arz etmiş, diğer tüm sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü olarak salgından etkilenmiştir. Salgın sonrası canlanmaya başlayan sektör 2022 üçüncü çeyrekten itibarense bu kez de gerek yüksek maliyetler, gerekse yüksek enflasyon ve düşük tasarruf seviyesi nedeniyle yeniden yavaşlama sürecine girmiştir.
Türkiye Müteahhitler Birliği tarafından Ekim 2023 tarihinde yayımlanan "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü"12 başlıklı rapora göre Türkiye inşaat sektörü ekonomik güçlüklere rağmen 2023 yılının ilk iki çeyreğinde sırasıyla %4,5 ve %6,2 oranlarında büyüme kaydetmiş, diğer sektörlerden daha fazla büyüyen inşaat sektörünün milli gelirdeki payı da %6,2'ye çıkmıştır.
Ülkemizde "konut satış" rakamları inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olarak kabul edilmektedir. Son beş yılın ortalamalarına bakıldığında Türkiye'de her yıl 1.400.000 adet civarında konut satışı gerçekleşmektedir. Ancak 2023 yılında sektörde belirgin bir soğuma dikkat çekmektedir. Bir yandan yüksek arsa ve inşaat maliyetleri nedeniyle konut arzı gerilerken öte yandan yüksek enflasyon ve buna bağlı yüksek kredi faizleri nedeniyle talep tarafının da zayıfladığı gözlenmektedir.
TÜİK'in verilerine göre; Ocak-Temmuz 2023 döneminde konut satışları önceki yılın aynı dönemine göre %17,7 düşerek 675 bin 327 olmuştur. 2023 Haziran ayındaki uzun bayram tatiliyle yavaşlayan konut piyasasının mevsimsel etkiyle birlikte Temmuz'da canlandığı izlenmiş, söz konusu ayda satışlarda bir önceki yılın aynı ayına göre %16,7 artış yaşanmıştır.
12 TMB: "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü", Ekim 2023: https://tmb.org.tr/uploads/publications/652ce014edcf625d68dd7c7a/1697439756068-tmb-bulten-ekim-2023.pdf
| Konut Satışları (Adet) | Ağustos | Ocak-Ağustos | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | Değişim (%) | 2023 | 2022 | Değişim (%) | |
| Satış şekline göre toplam satış | 122.091 | 123,491 | $-1.1$ | 797,418 | 943.791 | $-15,5$ |
| Ipotekli satıs | 16.375 | 22.168 | $-26.1$ | 12,438 | 211.631 | $-28.0$ |
| Diğer satıs | 105.716 | 101.323 | 4,3 | 644.980 | 732,160 | $-11,9$ |
| Satış durumuna göre toplam satış | 122.091 | 123.491 | $-1.1$ | 797.418 | 943.791 | $-15.5$ |
| lik el satis | 35.310 | 39.025 | $-9,5$ | 238,109 | 276.164 | $-13,8$ |
| Ikinci el satıs | 86,781 | 84,466 | 27 | 559.309 | 667.627 | $-16.2$ |
| Yabancılara satış | 3.058 | 5.273 | $-42.0$ | 25.134 | 44.595 | $-43,6$ |
Ağustos ayına gelindiğinde, bu yılın en yüksek aylık satış adedi yakalanmış olsa da satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %1,1 azalarak 122 bin 91'e gerilemiştir. Faiz oranlarındaki artışla birlikte ipotekli konut satışları Ağustos'ta %26,1 düşmüş, böylece toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %13,4 olarak gerçekleşmiştir.
Kredilere erişimde sınırlamaların artmasının yanı sıra son aylarda mevduat faizlerinde yaşanan yükseliş de bu satışlar üzerinde baskı yaratmaktadır. Ekonomiye ve sektöre etkileri bakımından esasen incelenen ilk el konut satış sayısı da %9,5 azalmıştır. Satışlar içinde ilk el konut satışının payı %28,9 olmuştur.
14 Mart 2024 tarihinde Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından yayımlanan "GYODER Gösterge: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4. Çeyrek Raporu"13nda da; konut piyasasında özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısında oldukça güçlü olan talebin 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlamaya başladığına vurgu yapılmış, 2023 yılında toplam konut satış sayısının %17,5 düşüşle 1 milyon 225 bin adede, yabancılara konut satış sayısının ise %48,1 oranında sert bir düşüşle 35 bin adede gerilediğine dikkat çekilmiştir.
2022 son çeyreğinden itibaren Gayrimenkul fiyatları nominal olarak artmaya devam etmesine rağmen, fiyat artış hızı ve satış adetleri düşmeye devam etmektedir. Gerek küresel ve ulusal genel ekonomik koşullarda gerek inşaat ve gayrimenkul sektörü özelinde yaşanan bu gelişme ve trendlerin, dolayısıyla da nispeten zayıf konut talebinin bir süre daha devam edeceği öngörülmektedir.
Yerinde yapılan keşif ve belediyede yapılan incelemeler sırasında herhangi bir güçlükle karşılaşılmamış, değerlendirme işlemi elde edilebilen tüm bilgi, belge ve inceleme sonuçlarına göre tarafsız ve bağımsız bir şekilde yapılmıştır.
Olumlu Faktörler
13 GYODER, Gösterge, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023, 4. Çeyrek Raporu: 73c035fe-b99b-40ff-a90b-827104477276.pdf (gyoder.org.tr)
o Gayrimenkul sektöründe görülen yavaşlama.
Değerlemeye konu taşınmazlar; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Alacaatlı Mahallesi, 63306 ada, 2 parsel üzerinde konumludurlar.
Parsel üzerinde 1 adet 3 bodrum+zemin+29 normal kat olmak üzere toplam 33 katlı F Tipi Blok, 2-3-4 katlı yapılardan oluşan 64 adet blok olmak üzere toplam 65 adet blok mevcuttur.
F Tipi Blok, 3B+Zemin+29 normal kat şeklinde, toplam 33 kattan meydana gelmektedir. Değerlemeye konu; 136-226-227-228-229-230-231-232-233-234-235-236-237 nolu bağımsız bölümler bu blokta konumludur.
BS Tipi 8. Blok, 13 nolu bağımsız bölüm, Dükkan niteliklidir. Bodrum katta konumlu olup, brüt 61,00 m2 alana sahiptir.
D2 Tipi 64.Blok, 93 nolu bağımsız bölüm, mesken niteliklidir. 2 oda, salon, mutfak, banyo, ebeveyn banyo ve balkon hacimlerine sahiptir. 23.katta konumlu olup, brüt 139,41 m2 alana sahiptir.
F Tipi 65.Blok, 136 nolu bağımsız bölüm, home ofis niteliklidir. 2 oda, salon, mutfak, banyo, ebeveyn banyo ve balkon hacimlerine sahiptir. 17.katta konumlu olup, brüt 131,22 m2 alana sahiptir.
F Tipi 65.Blok, 226 nolu bağımsız bölüm, ofis niteliklidir. 1.bodrum+2.bodrum+3.bodrum katta konumludur. 1.bodrum katta 351,57 m2, 2.bodrum katta 285,00 m2, 3.bodrum katta , brüt 117,00 m2 alan olmak üzere toplam brüt 753,57 m2 alana sahiptir.
F Tipi 65.Blok, 227 nolu bağımsız bölüm, ofis niteliklidir. 2.bodrum katta konumludur. Toplam brüt 915,27 m2 alana sahiptir.
F Tipi 65.Blok, 228 nolu bağımsız bölüm, ofis niteliklidir. 1.bodrum+2.bodrum katta konumludur. 1.bodrum katta 69,00 m2, 2.bodrum katta 114,96 m2 olmak üzere toplam brüt 183,96 m2 alana sahiptir.
F Tipi 65.Blok, 229 nolu bağımsız bölüm, ofis niteliklidir. 1.bodrum+2.bodrum katta konumludur. 1.bodrum katta 69,21 m2, 2.bodrum katta 135,00 m2 olmak üzere toplam brüt 204,21 m2 alana sahiptir.
F Tipi 65.Blok, 230 nolu bağımsız bölüm, ofis niteliklidir. 1.bodrum+2.bodrum katta konumludur. 1.bodrum katta 107,00 m2, 2.bodrum katta 105,50 m2 olmak üzere toplam brüt 212,50 m2 alana sahiptir.
F Tipi 65.Blok, 231 nolu bağımsız bölüm, ofis niteliklidir. 2.bodrum katta konumludur. Toplam brüt 63,69 m2 alana sahiptir.
F Tipi 65.Blok, 232 nolu bağımsız bölüm, ofis niteliklidir. 2.bodrum katta konumludur. Toplam brüt 100,70 m2 alana sahiptir.
F Tipi 65.Blok, 233 nolu bağımsız bölüm, ofis niteliklidir. 2.bodrum katta konumludur. Toplam brüt 57,93 m2 alana sahiptir.
F Tipi 65.Blok, 234 nolu bağımsız bölüm, ofis niteliklidir. 2.bodrum katta konumludur. Toplam brüt 8,65 m2 alana sahiptir.
F Tipi 65.Blok, 235 nolu bağımsız bölüm, ofis niteliklidir. 1.bodrum katta konumludur. Toplam brüt 101,49 m2 alana sahiptir.
F Tipi 65.Blok, 236 nolu bağımsız bölüm, ofis niteliklidir. 1.bodrum katta konumludur. Toplam brüt 95,45 m2 alana sahiptir.
F Tipi 65.Blok, 237 nolu bağımsız bölüm, ofis niteliklidir. 1.bodrum katta konumludur. Toplam brüt 44,84 m2 alana sahiptir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin üzerinde yer aldığı arsa, kısmen eğimli ve kısmen de eğimsiz bir topoğrafik yapıya sahip olup geometrik olarak amorf formundadır. Genel olarak U şeklinde bir topoğrafik yapıya sahip olup, U formun iç kısımları da park olarak kullanılmaktadır.
| TAŞINMAZLARIN ÖZELLİKLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| S.No. Blok No. B.B. No. |
Kat No. | Nitelik | Brüt Alan | ||||
| 1 | B-S TİPİ 8 | 13 | 1.BODRUM | DÜKKÂN | 61,00 | ||
| 2 | D-2 TİPİ 64 | 93 | 23.KAT | KONUT | 139,41 | ||
| 3 | F TİPİ 65 | 136 | 17.KAT | HOME OFİS | 131,22 | ||
| 4 | F TİPİ 65 | 226 | 1.2.3.BODRUM | TRİPLEKS OFİS | 753,57 | ||
| 5 | F TİPİ 65 | 227 | 2.BODRUM | OFİS | 915,27 | ||
| 6 | F TİPİ 65 | 228 | 1-2.BODRUM | OFİS | 183,96 | ||
| 7 | F TİPİ 65 | 229 | 1-2.BODRUM | OFİS | 204,21 | ||
| 8 | F TİPİ 65 | 230 | 1-2.BODRUM | OFİS | 212,5 | ||
| 9 | F TİPİ 65 | 231 | 2.BODRUM | OFİS | 63,69 | ||
| 10 | F TİPİ 65 | 232 | 2.BODRUM | OFİS | 100,7 | ||
| 11 | F TİPİ 65 | 233 | 2.BODRUM | OFİS | 57,93 | ||
| 12 | F TİPİ 65 | 234 | 2.BODRUM | OFİS | 8,65 | ||
| 13 | F TİPİ 65 | 235 | 1.BODRUM | OFİS | 101,49 | ||
| 14 | F TİPİ 65 | 236 | 1.BODRUM | OFİS | 95,45 | ||
| 15 | F TİPİ 65 | 237 | 1.BODRUM | OFİS | 44,84 |
Tarafımızda bulunan tapu ile ilgili bilgilerle, yerinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiş olup, 63306 ada, 2 no.lu parselin koordinatları (N:39°.8271 E:32°.7130)'dur.
| GAYRİMENKULÜN GENEL VE FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | |||
|---|---|---|---|
| Konum | Kent içi | ||
| Ulaşım | Yaya – Toplu Taşıma – Özel Araç | ||
| Arz-Talep | Dengeli | ||
| Mülk değeri | Artıyor | ||
| Pazarlama Süresi | 6 Ay – 12 Ay | ||
| Bölgedeki Yapılaşma Oranı | % 80 | ||
| Binadaki Doluluk Oranı | % 100 | ||
| Genel Kullanım Durumu | Konut | ||
| Malzeme | İyi | ||
| İşçilik | İyi | ||
| Genel İnşaat Seviyesi | %100 |
Taşınmaza ilişkin kısıtlılık durumu var mı? Varsa açıklayıcı Bilgiler (Sit alanı, İstimlak, Heyelan, Deprem Hasarı vb.) Çankaya Belediyesi ve müşteriden edinilen bilgiler ile tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde değerlemeye konu taşınmaza ilişkin herhangi bir kısıtlama olmadığı görülmüş, gözle yapılan inceleme neticesinde deprem hasarına rastlanmamıştır.
| GAYRİMENKULÜN GENEL VE FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Tarzı | Betonarme | ||||
| Yapı Nizamı | Ayrık | ||||
| Yapı Sınıfı ve Grubu | 5-A | ||||
| Kat Adedi | 25 | ||||
| Tesisin Yaşı | ~10 | ||||
| Tesisin Toplam İnşaat Alanı | 179.844,00 m2 | ||||
| Elektrik | Var | ||||
| Su | Var | ||||
| Kanalizasyon | Var | ||||
| Arıtma | Yok | ||||
| Paratoner | Yok | ||||
| Jeneratör | Var | ||||
| Su Deposu | Var | ||||
| Hidrofor | Var | ||||
| Doğalgaz | Var | ||||
| Isıtma Sistemi | Doğalgaz | ||||
| Sıcak su | Doğalgaz | ||||
| Asansör | Var | ||||
| Yangın Merdiveni | Var | ||||
| Yangın Tesisatı | Var | ||||
| Açık Otopark | Yok | ||||
| Kapalı Otopark | Var | ||||
| Sığınak | Var |
4.f. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
--
4.g. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
"Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26'ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (...)[19] yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir." hükümleri yer almaktadır.
4.f. maddesinde belirtilen hususun bina yüksekliği ya da inşaat alanını genişletmek gibi imar planı, proje ve ruhsatlarda öngörülen sınırlamaları aşan nitelikte olmadığı düşünülmektedir.
Yerinde yapılan inceleme neticesinde; mevcut durumun mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve tapu kayıtları ile uyumlu olduğu, yeniden yapı ruhsatı alınmasını gerektiren bir değişiklik bulunmadığı değerlendirilmektedir.
4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme tarihi itibarıyla,söz konusu taşınmazlar ofis, home ofis, mesken ve dükkan olarak kullanılmaktadırlar.
5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
5.a. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)
5.a.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı Uluslararası Değerleme Standartları'nda belirtilen üç temel değerlendirme yaklaşımından biridir. Gayrimenkullerin değerlemesinde uygun ve yeterli veri mevcut olduğunda en sağlıklı sonucu veren sistematik bir yaklaşımdır. Bu yöntemde rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede bu taşınmaz ile ortak özelliklere sahip emsaller (karşılaştırılabilir örnekler) incelenir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
o Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
o Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
o Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Aşağıdaki varsayımlara dayanır:
o Değerlemesi yapılan gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
o Bu pazardaki alıcı ve satıcının gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
o Gayrimenkulün piyasada makul bir fiyat ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
o Seçilen emsallerin (karşılaştırılabilir örneklerin) değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip oldukları kabul edilir.
o Seçilen emsallere (karşılaştırılabilir örneklere) ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo - ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yeterli sayıda ve uygun emsal bulunduğundan gayrimenkulün pazar değerinin tespiti yöntemlerinden biri olarak Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı kullanılmıştır.
5.a.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı mevkide, taşınmazlarla benzer özellikli binada konumlu, zemin katta konumlu, 500,00 m2 alanlı dükkan 59.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlara göre daha iyi konumdadır. (İlan No: 1206031879)
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı mevkide, taşınmazlarla benzer özellikli binada konumlu, zemin katta konumlu, 70,00 m2 alanlı dükkan 6.500.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlara göre daha iyi konumdadır. (İlan No: 1180389352)
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı mevkide, taşınmazlarla benzer özellikli binada konumlu, zemin katta konumlu, 130,00 m2 alanlı dükkan 12.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlara göre daha iyi konumdadır. (İlan No: 1199126184)
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı mevkide, taşınmazlarla benzer özellikli binada konumlu, zemin katta konumlu, 130,00 m2 alanlı dükkan 12.600.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlara göre daha iyi konumdadır. (İlan No: 1204269680)
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı mevkide, taşınmazlarla benzer özellikli binada konumlu, zemin katta konumlu, 135,00 m2 alanlı dükkan 10.500.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlara göre daha iyi konumdadır. (İlan No: 1206031879)
| EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | E: 1 | E: 2 | E: 3 | E: 4 | E: 5 | ||||
| Fiyat (TL) |
59.000.000,00 | 6.500.000,00 | 12.000.000,00 | 12.600.000,00 | 10.500.000,00 | ||||
| Alan (m2 ) |
500,00 | 70,00 | 130,00 | 130,00 | 135,00 | ||||
| Pazarlık Payı % |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | ||||
| Emsal Düz. % |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Alan Düz. % |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Konum Düz. % |
-25% | -10% | -10% | -10% | 5% | ||||
| Diğer % |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Emsal Değ. (TL/m2 ) |
82.600,00 | 78.929,00 | 78.462,00 | 82.385,00 | 77.778,00 | ||||
| Ortalama (TL/m2 ) |
80.000,00 |
Yapılan inceleme neticesinde dükkanların birim satış değeri; ~80.000,00 TL/m2 olarak takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı mevkide, taşınmazlarla benzer özellikli binada konumlu, 130,00 m2 alanlı, ara katta (21) konumlu 2+1 Home Ofis daire 8.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlarla benzer konumdadır. (İlan No: 1210342104)
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı mevkide, taşınmazlarla benzer özellikli binada konumlu, 138,00 m2 alanlı, ara katta (5) konumlu 2+1 Home Ofis daire 9.450.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlarla benzer konumdadır. (İlan No: 1205975496)
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı mevkide, taşınmazlarla benzer özellikli binada konumlu, 67,00 m2 alanlı, ara katta (1) konumlu 1+1 Home Ofis daire 4.650.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlarla benzer konumdadır. (İlan No: 1205420078)
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı mevkide, taşınmazlarla benzer özellikli binada konumlu, 100,00 m2 alanlı, ara katta (15) konumlu 2+1 Home Ofis daire 6.750.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlarla benzer konumdadır. (İlan No: 1123369858)
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı mevkide, taşınmazlarla benzer özellikli binada konumlu, 126,00 m2 alanlı, ara katta (27) konumlu 2+1 Home Ofis daire 8.350.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlarla benzer konumdadır. (İlan No: 1197974668)
| EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | E: 1 | E: 2 | E: 3 | E: 4 | E: 5 | ||||
| Fiyat (TL) |
8.000.000,00 | 9.450.000,00 | 4.650.000,00 | 6.750.000,00 | 8.350.000,00 | ||||
| (m2 Alan ) |
130,00 | 138,00 | 67,00 | 100,00 | 126,00 | ||||
| Pazarlık Payı % |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | ||||
| Emsal Düz. % |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Alan Düz. % |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Konum Düz. % |
0% | -5% | -10% | -5% | 0% | ||||
| Diğer % |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Emsal Değ. (TL/m2 ) |
58.462,00 | 61.630,00 | 58.993,00 | 60.750,00 | 62.956,00 | ||||
| Ortalama (TL/m2 ) |
60.000,00 |
Yapılan inceleme neticesinde Home Ofis, ofis ve meskenlerin birim satış değeri; ~60.000,00 TL/m2 olarak takdir edilmiştir.
• Değerlemeye konu tüm taşınmazların toplam ve bağımsız bölüm bazında pazar değerlerini gösteren tablo "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.
5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)
5.b.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için temel kabul edilir. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir, Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, yüklenici firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Bina inşa maliyetlerinden Resmî Gazetede yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvelden istifade edilmek suretiyle uygun oranda aşınma payı düşülür.
Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgunun toplamından meydana geldiği kabul edilir.
Özellikle pazar değerinin tespiti maksadıyla kullanılabilecek yeterli sayıda ve uygun özellikte emsal bulunamadığı durumlarda yaygın olarak kullanılan bir yaklaşımdır. Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı ile ulaşılan sonuçların uygunluğunun teyidi maksadıyla da kullanılabilir. Ancak analizde kullanılan birim maliyetleri Türkiye geneli için ortalama değerler olduğundan, sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için taşınmazların içinde bulduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve piyasa koşulları da dikkate alınarak analiz yapılmalıdır.
Raporumuzda herhangi bir Maliyet Yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.
5.b.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç
5.b.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç
5.b.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde) --
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Bu karşılaştırmalı yaklaşım; değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. İndirgeme oranı, algılanan riskin derecesi, gelecekteki enflasyon beklentisi gibi piyasa beklentileri, alternatif yatırımların umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, finansman koşulları, vergi oranları gibi faktörlere bağlıdır. Bu yaklaşım kapsamındaki başlıca yöntemler aşağıdakileri içerir:
Raporumuzda gayrimenkulün pazar değerinin tespiti yöntemlerinden biri olarak direkt kapitalizasyon yöntemi kira değeri analizi yapılmıştır (Madde 5.d.1).
5.c.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı
--
--
--
--
5.c.4. İndirgeme / İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler
--
5.c.5. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)
--
5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)
Kira Değeri Analizi ile; gayrimenkulün pazar kirasının tespitinin yanı sıra, direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak kira değeri ve gayrimenkul değeri arasında ilişki kurmak mümkündür.
Raporumuzun bu aşamasında;
o Öncelikle Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile değerlemeye konu gayrimenkulün birim, aylık ve yıllık pazar kirası takdir edilmiş,
o Ardından sektör ortalamaları ve piyasa araştırması sonuçları dikkate alınarak belirlenen kira çarpanı ve kapitalizasyon oranları kullanılarak toplam taşınmaz değeri tespit edilmiş,
o Son olarak ulaşılan sonuçlar piyasa koşullarını da göz önüne alarak mukayese edilmiştir. Bulunan değerler gayrimenkul değerinin gerçekçi ve piyasa koşullarına uyumlu olup olmadığının teyidi için önemli bir dayanak sağlamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı mevkide, 11. katta konumlu, 142,00 m2 alanlı home ofis, aylık 45.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlarla benzer konumdadır. (İlan No: 992097746)
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı mevkide, 23. katta konumlu, 87,00 m2 alanlı home ofis, 27.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlarla benzer konumdadır. (İlan No: 1216685937)
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı mevkide, 1. katta konumlu, 110,00 m2 alanlı home ofis, 35.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlarla benzer konumdadır. (İlan No: 1210116216)
| EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | E: 1 | E: 2 | E: 3 | E: 4 | E: 5 | ||||
| Fiyat (TL) |
45.000,00 | 27.000,00 | 35.000,00 | ||||||
| (m2 Alan ) |
142,00 | 87,00 | 110,00 | ||||||
| Pazarlık Payı % |
-5% | -5% | -5% | ||||||
| Emsal Düz. % |
0% | 0% | 0% | ||||||
| Alan Düz. % |
0% | 0% | 0% | ||||||
| Konum Düz. % |
0% | 0% | 0% | ||||||
| Diğer % |
0% | 0% | 0% | ||||||
| Emsal Değ. (TL/m2 ) |
301,00 | 295,00 | 302,00 | ||||||
| (TL/m2 Ortalama ) |
300,00 |
Yapılan inceleme neticesinde ofis ve meskenlerin birim kira değeri; ~300,00 TL/m2 hesaplanmış; sigorta, vergi ve boşluk gibi giderler dikkate alınarak 270,00 TL/m2 olarak takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı mevkide, zemin katta konumlu, 160,00 m2 alanlı dükkan, aylık 60.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlarla benzer konumdadır. (İlan No: 1195842777)
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı mevkide, zemin katta konumlu, 140,00 m2 alanlı dükkan, aylık 60.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlarla benzer konumdadır. (İlan No: 1161564705)
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı mevkide, zemin katta konumlu, 60,00 m2 alanlı dükkan, aylık 29.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmazlarla benzer konumdadır. (İlan No: 1214678422)
| EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | E: 1 | E: 2 | E: 3 | E: 4 | E: 5 | |||||
| Fiyat (TL) |
60.000,00 | 60.000,00 | 29.000,00 | |||||||
| Alan (m2 ) |
160,00 | 140,00 | 60,00 | |||||||
| Pazarlık Payı % |
-5% | -5% | -5% | |||||||
| Emsal Düz. % |
0% | 0% | 0% | |||||||
| Alan Düz. % |
0% | 0% | 0% | |||||||
| Konum Düz. % |
10% | 0% | -10% | |||||||
| Emsal Değ. (TL/m2 ) |
394,00 | 407,00 | 411,00 | |||||||
| (TL/m2 Ortalama ) |
400,00 |
Yapılan inceleme neticesinde dükkanların birim kira değeri; ~400,00 TL/m2 hesaplanmış; sigorta, vergi ve boşluk gibi giderler dikkate alınarak 360,00 TL/m2 olarak takdir edilmiştir.
(Kapitalizasyon oranı: 1 / 19 = ~%5,26).
| Yüzölçümü (m2 ) |
Ortalama Birim Kira (TL/m2 ) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
Gayrimenkul Değeri (19 Yıl Geliri TL) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 3.073,89 | 305,10 | 937.858,00 | 11.254.300,00 | 213.832.000,00 |
Sonuç olarak kira değeri analizi ile aylık pazar kirası; 11.254.300,00 TL, gayrimenkul değeri; 213.832.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.
5.d.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
--
5.d.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
--
5.d.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
--
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve/veya fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Bir başka ifade ile makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup, en yüksek taşınmaz ve arsa değerine ulaştıran kullanım yüksek ve iyi kullanım olarak kabul edilir.
Değerlemeye konu taşınmazların konumu, imar koşulları, içinde bulunduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve bölgedeki diğer emsal gayrimenkuller ile hukuki açıdan mümkün olan kullanım şekilleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin uygun olduğu değerlendirilmektedir.
5.d.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
--
6.a. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması
Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerinin tespiti için "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" ve "Kira Değeri Analizi" olmak üzere iki yaklaşım/yöntem uygulanmıştır.
Kira değeri analizi ile ulaşılan gayrimenkul değeri; pazar yaklaşımı ile ulaşılan gayrimenkul değerinden ~%2,96 yüksek bulunmuştur. Ulaşılan sonuçların birbirleri ve piyasa koşulları ile uyumlu olduğu değerlendirilmektedir.
Gayrimenkulün nihai pazar değeri; kira değeri analizinin; pazar yaklaşımına nazaran çok daha fazla varsayım içerdiği ve son dönemde kira değerlerinin gayrimenkul değerlerinden daha fazla arttığı dikkate alınarak pazar yaklaşımı ile tespit edilen 211.460.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.
Ulaşılan bilgilerin tamamı rapora aktarılmıştır. Talebe bağlı olarak raporda yer verilmeyen herhangi bir bilgi mevcut değildir.
6.c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Çankaya Belediyesi ile müşteriden alınan bilgi / belgeler, yerinde yapılan keşif / ölçümler ve tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde, değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin olarak yasal gereklerin yerine getirildiği kanaatine ulaşılmıştır.
Tapu kayıtlarına konulan "yönetim planı" ve "kat mülkiyeti tesisi" gibi uyarma/belirtme niteliğindeki beyanlar ile parsel üzerine konuşlandırılan trafo merkezleri gibi yapılara ilişkin kira şerhleri hukuki ve teknik gerekliliklerden kaynaklanan rutin uygulamalar olup gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil etmez.
6.e. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu taşınmazların devredilebilmesi konusunda herhangi bir sınırlama olmadığı değerlendirilmektedir.
6.f. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
--
6.g. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
--
6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)
6.h.1. III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"
Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – b'de; GYO'ların "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. " hükmü yer almaktadır.
o Değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin olarak yapı kullanma izin belgesi alınmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan Madde 22 – 1 – b kapsamında; "bina" başlığı altında GYO portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – c'de; GYO'ların "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." Hükmü yer almaktadır.
o Değerlemeye konu taşınmazlar üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi bulunmadığından bu madde kapsamında GYO portföyünde alınabileceği değerlendirilmektedir.
"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – b'de yer alan; "Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda;
o Söz konusu hüküm GYO'lara ilişkin tebliğin Madde 22 – 1 – b'si ile aynı nitelikte olduğundan, değerlemeye konu taşınmazların bu madde kapsamında GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – c'de "Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklıdır." hükmü yer almaktadır.
o Tebliğin; portföye alma konusunda; GYF'lere, GYO'larda bulunmayan bir esneklik sağladığı ancak aynı zamanda, "Fon portföyüne ilişkin sınırlamalar" başlıklı Madde 19 – 1 – c'ye yaptığı atıf ile; "söz konusu gayrimenkuller ile bunlara dayalı hakların değerinin fon toplam değerinin %30'unu aşamayacağı" sınırlamasını getirdiği görülmektedir. Bu kapsamda; değerlemeye konu taşınmazların %30 sınırının aşılmaması koşuluyla GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
Değerlemeye konu taşınmazların pazar değerine; SPK kuralları ve UDS çerçevesinde gerçekleştirilen inceleme ve analizler sonucunda, "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" ile ulaşılmış, "Kira Değeri Analizi" ile ulaşılan sonucun piyasa koşullarıyla uyumlu olduğu tespit edilmiştir.
Söz konusu taşınmazların, satış/kiralama kabiliyeti "SATILABİLİR/KİRALANABİLİR" olarak değerlendirilmiştir.
Değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin olarak elde edilen bilgi ve belgeler, yerinde yapılan incelemeler ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları neticesinde; taşınmazların konumuna, büyüklüğüne, kullanım fonksiyonlarına, imar durumuna, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, satış gücüne ve hâlihazırdaki durumuna göre değerleme tarihi itibarı ile kıymet takdiri yapılmıştır.
| DEĞERLEME SONUÇLARI | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN YASAL VE MEVCUT PAZAR DEĞERİ | |||||||||
| TL USD () EUR () |
|||||||||
| Yasal ve Mevcut Değeri (KDV Hariç) 211.460.000,00 5.973.446,00 5.736.842,00 +- |
|||||||||
| (*) 31.12.2024 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 35,40 TL, 1,-EUR = 36,86 TL |
(*) 31.12.2024 tarihi itibariyle 1,-USD = 35,40 TL, 1,-EUR = 36,86 TL'dir. Yalnızca bilgi için verilen döviz bazındaki değerlerin hesaplamasında TCMB efektif satış kuru esas alınmıştır.
KDV hariç bu takdirimiz, gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.
*** Ekleriyle birlikte 800 sayfadan oluşan iş bu rapor, SPK mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında hazırlanmış bir değerleme raporu olup, bir orijinal nüsha olarak düzenlenmiştir. 2.c. maddesinde belirlenmiş amaç dışında kullanılamaz. Bu raporda temin edilmiş resmi belgelerde daha sonra tespit edilecek uygunsuzluklardan ve kopyalarının kullanılmaları halinde ortaya çıkabilecek sorunlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 08.01.2025
Saygılarımızla,
8.a. Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler
8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri
--
8.c. Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri
| Katkıda Bulunan | Hazırlayan | Denetleyen | Sorumlu Değ. Uzmanı | |
|---|---|---|---|---|
| Halil Turan KASAPÇOPUR | Fatma KÜPELİ | Asım TUNCAY | Serek Serhat AKAY | |
| Değ. Uzman Yardımcısı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değ. Uzmanı | Sorumlu Değ. Uzmanı | |
| (Lisans No: 410925) | (Lisans No: 405383) | (Lisans No: 403359) | (Lisans No: 405988) |
PAZAR DEĞERİ / PAZAR KİRASI TABLOSU
| Sıra No |
Blok No | Kat No |
B.B. No. |
Nitelik | Brüt Alan (m²) |
Teras (m2 ) |
Birim Değer (TL/m²) |
Taşınmaz Değeri-I (TL) |
Birim Kira (TL/Ay/m²) |
Aylık Kira (TL) |
Yıllık Kira (TL) |
Taşınmaz Değeri-II (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | B-S TİPİ 8 | 1.BODRUM | 13 | DÜKKAN | 61,00 | 0,00 | 85.000,00 | 5.185.000,00 | 380,00 | 23.180,00 | 278.160,00 | 5.285.040,00 |
| 2 | D-2 TİPİ 64 |
23.KAT | 93 | KONUT | 139,41 | 0,00 | 75.000,00 | 10.455.750,00 | 330,00 | 46.005,30 | 552.063,60 | 10.489.208,40 |
| 3 | F TİPİ 65 | 17.KAT | 136 | HOME OFİS | 131,22 | 0,00 | 75.000,00 | 9.841.500,00 | 330,00 | 43.302,60 | 519.631,20 | 9.872.992,80 |
| 4 | F TİPİ 65 | 1.2.3.BODRUM | 226 | TRİPLEKS OFİS | 753,57 | 0,00 | 65.000,00 | 48.982.050,00 | 295,00 | 222.303,15 | 2.667.637,80 | 50.685.118,20 |
| 5 | F TİPİ 65 | 2.BODRUM | 227 | OFİS | 915,27 | 0,00 | 65.000,00 | 59.492.550,00 | 285,00 | 260.851,95 | 3.130.223,40 | 59.474.244,60 |
| 6 | F TİPİ 65 | 1-2.BODRUM | 228 | OFİS | 183,96 | 0,00 | 70.000,00 | 12.877.200,00 | 310,00 | 57.027,60 | 684.331,20 | 13.002.292,80 |
| 7 | F TİPİ 65 | 1-2.BODRUM | 229 | OFİS | 204,21 | 0,00 | 70.000,00 | 14.294.700,00 | 310,00 | 63.305,10 | 759.661,20 | 14.433.562,80 |
| 8 | F TİPİ 65 | 1-2.BODRUM | 230 | OFİS | 212,50 | 0,00 | 70.000,00 | 14.875.000,00 | 310,00 | 65.875,00 | 790.500,00 | 15.019.500,00 |
| 9 | F TİPİ 65 | 2.BODRUM | 231 | OFİS | 63,69 | 0,00 | 75.000,00 | 4.776.750,00 | 330,00 | 21.017,70 | 252.212,40 | 4.792.035,60 |
| 10 | F TİPİ 65 | 2.BODRUM | 232 | OFİS | 100,70 | 0,00 | 75.000,00 | 7.552.500,00 | 330,00 | 33.231,00 | 398.772,00 | 7.576.668,00 |
| 11 | F TİPİ 65 | 2.BODRUM | 233 | OFİS | 57,93 | 0,00 | 75.000,00 | 4.344.750,00 | 330,00 | 19.116,90 | 229.402,80 | 4.358.653,20 |
| 12 | F TİPİ 65 | 2.BODRUM | 234 | OFİS | 8,65 | 0,00 | 75.000,00 | 648.750,00 | 330,00 | 2.854,50 | 34.254,00 | 650.826,00 |
| 13 | F TİPİ 65 | 1.BODRUM | 235 | OFİS | 101,49 | 0,00 | 75.000,00 | 7.611.750,00 | 330,00 | 33.491,70 | 401.900,40 | 7.636.107,60 |
| 14 | F TİPİ 65 | 1.BODRUM | 236 | OFİS | 95,45 | 0,00 | 75.000,00 | 7.158.750,00 | 330,00 | 31.498,50 | 377.982,00 | 7.181.658,00 |
| 15 | F TİPİ 65 | 1.BODRUM | 237 | OFİS | 44,84 | 0,00 | 75.000,00 | 3.363.000,00 | 330,00 | 14.797,20 | 177.566,40 | 3.373.761,60 |
| 15 BAĞIMSIZ BÖLÜM TOPLAM | Brüt Alan (m2 ) |
Teras (m2 ) |
Ort.Bir.Değ. (TL/m²) |
Taşınmaz Değeri-I (TL) |
Ort.Bir.Kira (TL/Ay/m²) |
Top. Aylık Kira (TL) |
Top. Yıllık Kira (TL) |
Taşınmaz Değeri-II (TL) |
||||
| 3.073,89 | 0,00 | 68.792,31 | 211.460.000,00 | 305,10 | 937.858,00 | 11.254.300,00 | 213.832.000,00 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.