SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Audit Report / Information • Jan 14, 2026

{0}------------------------------------------------

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

ANKARA İLİ ÇANKAYA İLÇESİ MÜHYE MAHALLESİ

ADA	PARSEL	BAĞIMSIZ BÖLÜM
29634	5	18 Adet Bağımsız Bölüm
29634	7	1 Adet İşyeri (Tenis Kulübü)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

08.01.2026 RAPOR NO: 2025-059

imlik numarali HALIL TURAN KASAPCOPUR tarafindan elektroni®ALGIC olarak imzalanmistir.

ABDULAZIZ e-imza_{Tarih: 14/01/2026}

Bu belge ********* kimlik numarali ABDULAZIZ DALGIC tarafindan elektronik olarak mzalanmistir.

20:57

FATMA KÜPELI

Bu belge ******** kimlik numarali FATMA KÜPELI Serek elektronik olarak Serhat mzalanmistir. Tarih: 14/01/2026 21:07

AKAY

ZOTarih: 14/01/2026

{1}------------------------------------------------

		İÇİNDEKİLER
		DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ4
		BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI5
1.		RAPOR BİLGİLERİ6
		1.a. Rapor Tarihi6
		1.b. Rapor Numarası6
	1.c.	Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları6
		1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı6
	1.e.	Değerleme Tarihi6
	1.f.	Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası6
	1.g.	Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6
		1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler6
2.		KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER7
	2.a.	Kuruluşun Ünvanı ve Adresi7
		2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi7
	2.c.	İşin Kapsamı7
		2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7
3.		GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER8
	3.a.	Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler8
		3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi10
	3.c.	Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi10
		3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler11
	3.e.	Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar11
	3.f.	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler11
	3.g.	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi11
		3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi12
	3.i.	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama12
	3.j.	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi12
4.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ13
	4.a.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler13
		4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri15
	4.c.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler14
		4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler19
	4.e.	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri19

{2}------------------------------------------------

	4.f.	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler21
	4.g.	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi21
		4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 22
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ23
	5.a.	Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)23
		5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)27
	5.c.	Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)27
		5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)28
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ33
	6.a.	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması33
		6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri34
	6.c.	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş34
		6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş34
	6.e.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi34
	6.f.	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi34
	6.g.	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi34
		6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)34
7.		SONUÇ36
	7.a.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi36
		7.b. Nihai Değer Takdiri36
8.		RAPOR EKLERİ37
	8.a.	Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler37
		8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri37
	8.c.	Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri37

{3}------------------------------------------------

DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ
Değerlemeyi Talep Eden	SİNPAŞ GYO A.Ş.
Değerleme Konusu	Ankara İli, Çankaya İlçesi, Mühye Mahallesi (Mevcutta İlkbahar Mahallesi), 29634 Ada, 5 ve 7 Parsel üzerinde bulunan bağımsız bölümlerin pazar değerinin belirlenmesi.
Değerleme Adresi	Ankara İli Çankaya İlçesi'nde yer alan; 29634 ada, 5 nolu parsel; Marina Towers projesinde yer alan 18 adet bağımsız bölüm ve 29634 ada, 7 nolu parsel; 1 adet işyeri (Tenis Kulübü)
Sahibi ve Hisse Oranı	Arı Finansal Kiralama A.Ş. ve Sinpaş GYO A.Ş. – Tam
Değerleme Tarihi	31.12.2025
Rapor Tarih ve Numarası	08.01.2026 / 2025-059
Gayrimenkul Değ. Uzm. Yrd.	Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Abdülaziz DALGIÇ (SPK Lisans No: 403652)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988)

DEĞERLEME SONUCU
TAŞINMAZIN YASAL VE MEVCUT PAZAR DEĞERİ
Yasal ve Mevcut Değeri (KDV Hariç) 516.585.000,00 TL 12.016.399,00 USD 10.239.544,00 EUR
	(*) 31.12.2025 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 42,99 TL, 1,-EUR = 50,45 TL

{4}------------------------------------------------

BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu Değerleme Raporu; aşağıda beyan edilen ilkeler çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDS) uygun olarak hazırlanmıştır.

• Bu raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz ve açıkladığımız kadarıyla doğru olduğunu;
• Raporda belirtilen analizlerin, opsiyonların ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;
• Değerleme uzmanları olarak değerleme konusunu oluşturan mülk ile değerleme hizmeti dışında bir ilişkimizin olmadığını ve gelecekte de bulunmayacağını;
• Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını;
• Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını;
• Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
• Değerleme uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu;
• Değerleme uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu;
• Değerleme uzmanları olarak mülkü kişisel olarak denetlediğimizi ve ilgili resmi kurumlarda gerekli araştırmaları yapmış olduğumuzu;
• Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanları dışında hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını;
• Değerleme uzmanları olarak değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olamayacağımızı;
• Rapor içeriğinde belirtilen analizler ve sonuç değerine giden yolda Uluslararası Değerleme Standartları kriterlerine uyulduğunu beyan ederiz.

{5}------------------------------------------------

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.a. Rapor Tarihi

08.01.2026

1.b. Rapor Numarası

2025-059

1.c. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları

Bu değerleme raporu, ilgili kişi, kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgi ve belgeler ile gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ulaşılan sonuçların bir arada yorumlanması suretiyle, Değerleme Uzman Yardımcısı Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)'un katkılarıyla, Değerleme Uzmanı Abdülaziz DALGIÇ (SPK Lisans No: 403652) tarafından hazırlanmıştır.

1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 23 – (1)'de "Değerleme çalışmasına ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun, EK-1'de yer alan asgari unsurları içerecek şekilde, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur." hükmü yer almaktadır.

Bu kapsamda hazırlanan rapor; Sorumlu Değerleme Uzmanları Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383) ve Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988) tarafından kontrol edilerek imzalanmıştır.

1.e. Değerleme Tarihi

31.12.2025

1.f. Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası

Taraflar arasında düzenlenip imza altına alınmış, 29.12.2025 tarihli no.lu gayrimenkul değerlemesi hizmet alım sözleşmesi bulunmaktadır.

1.g. Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 1 – (2)'de "Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder." hükmü yer almaktadır.

Bu raporun ilgili tebliğ hükmüne uygun olarak bağımsız ve tarafsız olarak hazırlandığını beyan ederiz.

1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

SPK Mevzuatı Çerçevesinde Hazırlanan Önceki Raporlar
Tarih		06.01.2025
Rapor No		SPK-2024-022
Değer	388.755.000,00 TL
	H. Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)	Asım TUNCAY (SPK Lisans No: 403359)
Hazırlayanlar	Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383)	Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988)

{6}------------------------------------------------

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.a. Kuruluşun Ünvanı ve Adresi

Ünvanı : Focus Global Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Adresi : Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121/1-16

Bağcılar - Diyarbakır

İrtibat Bilgileri : Telefon : +90 (412) 502 22 42 Faks : +90 (412) 502 22 42

E-mail : info@focusglobal.info Web : https://focusglobal.info

Kuruluş Tarihi : 21.04.2020

Kuruluş Sermayesi : 1.000.000,00 TL Ödenmiş Sermayesi : 1.750.000,00 TL

SPK Lisansı : Şirketimiz; 10.09.2020 tarih ve 56/1141 sayılı karar ile "gayrimenkul değerleme"

hizmeti vermek üzere SPK listesine alınmıştır.

BDDK Lisansı : Şirketimiz; 25.12.2020 tarih ve 9350 sayılı karar ile "gayrimenkullerin, gayrimenkul

projelerinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti

vermek üzere BDDK listesine alınmıştır.

2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

Ünvanı : SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Adresi : Dikilitaş Mahallesi, Yenidoğan Sokak, No: 36, Sinpaş Genel Müdürlük PK:34349

Beşiktaş - İstanbul

İrtibat Bilgileri : Telefon : +90 (212) 310 54 10 E-Mail: investorrelations@sinpasgyo.com.tr

Web : https://sinpasgyo.com/

GYO Dönüşüm Tarihi : 22.05.2007

Kayıtlı Sermaye Tavanı: 20.000.000.000 TL Ödenmiş/Çıkarılmış Sermaye: 4.000.000.000 TL

2.c. İşin Kapsamı

Ankara İli, Çankaya İlçesi, Mühye Mahallesi (mevcutta İlkbahar Mahallesi), 29634 ada, 5 nolu parsel: Marina Towers projesinde yer alan 18 adet bağımsız bölüm ve 29634 ada, 7 nolu parsel: 1 adet işyeri (Tenis Kulübü) için SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebine istinaden, Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı ve UDS'ye uygun olarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu raporda geçerli olan değer kavramı; 2017 UDS'nin 104 no.lu Standardında tanımlanan "Pazar değeri" dir. Bu tanıma göre "Pazar Değeri"; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Yapılan değerlemede aşağıdaki hususların geçerli olduğu varsayılmaktadır.

• Alıcı ve satıcı bilgili ve basiretli hareket etmektedir.
• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

Müşterinin sözleşmede açıkça belirlemesi doğrultusunda; elde edilen tüm bilgi ve belgeler rapora doğrudan yansıtılmıştır. Bu raporun hazırlanması esnasında; piyasada benzer nitelikte satılmış/kiralanmış taşınmazlar ile piyasaya sunulmuş satışta/kirada bulunan taşınmazların piyasa araştırmaları yapılmıştır. Bu rapor, bu amaç dışında ve 3. kişilere farklı amaçlar ve kapsamlarda kullandırılamaz.

{7}------------------------------------------------

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.a. Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

3.a.1. Gayrimenkulün Tanımı ve Yeri

Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı proje, Ankara İli, Çankaya İlçesi, İlkbahar Mahallesi, Güneypark Küme Evleri Caddesi üzerinde bulunmaktadır. Proje, 29634 ada, 5 nolu parsel üzerinde yer alan Marina Ankara Projesi kapsamında geliştirilmiştir. Bu proje dahilinde Marina Towers bloklarında 19 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Ayrıca, 29634 ada, 7 nolu parsel üzerinde ise 1 adet ticari birim (Tenis Kulübü) yer almaktadır.

Taşınmazların içinde yer aldığı bölgede ağırlıklı olarak nitelikli konut projeleri, şirket/holding yönetim binaları, eğitim kurumları ve villa tarzı müstakil konutlar bulunmaktadır. Yakın çevrede; Rauf Orbay Ortaokulu, Şehit Doğukan Tazegül Anadolu Lisesi, MSB lojmanları, TRT Genel Müdürlüğü, Acıbadem Ankara Hastanesi ve Panora Alışveriş Merkezi bulunmaktadır.

Taşınmaza Ulaşım:

Değerlemeye konu taşınmazlar; Turan Güneş Bulvarı ile Galip Erdem Caddesi kesişim noktasına yaklaşık 1 km mesafededir. Bu kesişim noktasından Galip Erdem Caddesi üzerinde, güney istikametinde yaklaşık 1 km ilerlendikten sonra döner kavşağı geçince değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı Marina Towers projesi ve Tenis Kulübü ulaşım sağlanmaktadır.

Taşınmazın Bazı Noktalara Kuş Uçuşu Uzaklığı:

o Rauf Orbay Ortaokulu : 520 m o Şehit Doğukan Tazegül Anadolu Lisesi : 600 m o MSB Lojmanları : 700 m o TRT Genel Müdürlüğü : 1,1 km o Acıbadem Ankara Hastanesi : 1,5 km o One Tower AVM : 1,5 km o Panora Alışveriş Merkezi : 1,9 km

3.a.2. Gayrimenkulün Konumu

{8}------------------------------------------------

3.a.3. Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

TKGM Web Tapu portalından alınan TAKBİS belgelerine göre taşınmazın tapu kayıt bilgileri aşağıdaki gibidir.

TAKBİS BİLGİLERİ – I
İl	Ankara
İlçe	Çankaya
Mahalle	Mühye
Mevkii
Pafta No
Ada No	29634	29634
Parsel No	5	7
Zemin Tipi	Kat Mülkiyeti	Ana Taşınmaz
Ana Taşınmaz Yüzölçüm (m²)	31.891,00 m²	9.733,00 m²
Ana Taşınmaz Nitelik	1 Nolu Blok 42 Katlı Mesken,2 Nolu Blok 12 Katlı Mesken,3 Nolu Blok 47 Katlı Mesken,4 Nolu Blok 12 Katlı Mesken,5 Nolu Blok 43 Katlı Mesken ve Arsası	Tek Katlı Betonarme Ofis-İşyeri ve Arsası

	29634 ADA 7 PARSEL BİLGİLERİ – II
S. No.	Blok	B.Bölüm	Kat	Nitelik	Kimlik No.	Cilt/Sayfa	Arsa Payı	Malik
1	1	3	Zemin	Mesken	96542861	55/5391	33/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
2	1	323	38	Mesken	96543179	58/5711	81/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
3	1	329	39	Mesken	96543185	58/5717	58/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
4	1	331	39	Mesken	96543187	58/5719	132/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
5	2	2	Zemin	Mesken	96543189	58/5721	39/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
6	3	211	39	Mesken	96543472	61/6004	62/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
7	3	216	40	Mesken	96543477	61/6009	62/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
8	3	220	40	Mesken	96543481	61/6013	55/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
9	3	221	41	Mesken	96543482	61/6014	62/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
10	3	226	42	Mesken	96543487	61/6019	62/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
11	3	231	43	Mesken	96543492	61/6024	100/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
12	4	3	Zemin	Mesken	96543498	61/6030	39/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
13	5	7	1	Mesken	96543578	62/6108	49/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
14	5	51	8	Mesken	96543622	62/6152	27/31891	Arı Fin. Kir. A.Ş.
15	5	75	11	Mesken	96543646	63/6176	51/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
16	5	113	17	Mesken	96543684	63/6214	25/31891	Arı Fin. Kir. A.Ş.
17	5	264	38	Mesken	96543835	64/6365	62/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
18	5	265	38	Mesken	96543836	64/6366	138/31891	Sinpaş GYO A.Ş.
					29634 ADA 7 PARSEL BİLGİLERİ – II
				Ana Taşınmaz	93007345	60/7088	1/1	Sinpaş GYO A.Ş.

{9}------------------------------------------------

3.a.4. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.

3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

TKGM Web Tapu portalından alınan ve örneği "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulan TAKBİS belgelerine göre taşınmaz üzerinde aşağıda yer alan takyidatın bulunduğu tespit edilmiştir.

	TAKYİDAT BİLGİLERİ
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ
Tüm Bağımsız Bölümler	 Beyan: Diğer (Konusu: Yeni Güneypark Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı İçinde Kalmaktadır.) Tarih: 12/10/2010 Sayı: 2550-10798 (Şablon: Diğer) Tarih / Yevmiye:
Tüm Bağımsız Bölümler	 Beyan: Kat mülkiyetine çevrilmiştir.(Şablon: Bu taşınmazmal KMye çevrilmiştir) Tarih / Yevmiye: 20.01.2021 / 4840
Tüm Bağımsız Bölümler	 Beyan: Bu taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir. (Şablon: Bu taşınmazmal KM ye çevrilmiştir) Tarih / Yevmiye: 20.01.2021 / 4840
 Tüm Bağımsız Beyan: Yönetim Planı Değişikliği: 09.06.2018(Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) Bölümler  Tarih / Yevmiye: 09.06.2018
Tüm Bağımsız Bölümler	 Şerh: 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş. LEHİNE 99 YIL MÜDDETLE KİRA ŞERHİ VARDIR. 1 kuruş bedelli) Tarih / Yevmiye: 23.05.2018 / 40192
Tüm Bağımsız Bölümler	 Hak ve Mükellefiyetler: Geçit hakkı vardır. (Özel Koşullar: 5 parsel lehine 6 parsel aleyhine 3666,42 m2 geçiş için irtifak hakkı kurulmuştur.6 parsel lehine 5 parsel aleyhine 1382,53 m2 geçiş için irtifak hakkı) Tarih / Yevmiye: 20.07.2016 / 55337
Tüm Bağımsız Bölümler	 Hak ve Mükellefiyetler: Geçit hakkı vardır. (Özel Koşullar: 5 parsel lehine 6 parsel aleyhine 3666,42 m2 geçiş için irtifak hakkı kurulmuştur.6 parsel lehine 5 parsel aleyhine 1382,53 m2 geçiş için irtifak hakkı) Tarih / Yevmiye: Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.

• Tapu kayıtlarında bulunan;
• o "Kat mülkiyeti tesisi", "Yönetim Planı Belirtmesi" "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı İçinde Kalmaktadır" gibi belirtme niteliğindeki beyanlar, parsel üzerine konuşlandırılan trafo merkezleri gibi yapılara ilişkin kira şerhleri ve yol, su kanalı, elektrik vb. hizmet arterlerine lehine konulduğu parsele ulaşım imkânı sağlanması gerektiğini belirten geçit hakkına ilişkin irtifaklar hukuki ve teknik gerekliliklerden kaynaklanan rutin uygulamalar olup gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil etmez.
• Sonuç olarak; tapu kayıtlarına göre, taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmadığı değerlendirilmektedir.
• Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) ilişkin değerlendirme Madde 6.h.'de ayrıca yapılmıştır.
• 3.c. Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi
• TKGM Web Tapu portalından 11.10.2024 ve 22.11.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgelerine göre; Mülkiyet Değişiklik, 17.05.2018: Taşınmazların edinme sebebi olarak "Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması" işlemi ile 38586 yevmiye numarasıyla mülkiyet, Sinpaş Yapı Endüstrisi ve Ticaret Anonim Şirketinden Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye devredilmiştir. Son üç yıl içerisinde bu işlem dışında herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiş, hukuki durumunda bir değişiklik olmamıştır.

{10}------------------------------------------------

3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

• o Taşınmazlar, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 08.02.2024 tarih ve 160 sayılı kararı ile onaylı 1/5000 NİP ve 1/1000 ölçekli UİP imar planları içerisinde yer almaktadır.
• o 5 ve 7 nolu parsellerin "Merkez: Ticaret Merkezi + Otel + Ofis + Konut" kullanımında, "İnşaat Alanı: 345090 m², Yençok: 46 kat" yapılaşma koşullarında olduğu," kullanıma tahsis edilmiştir.

Ancak; Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 08.02.2024 tarih ve 160 sayılı kararı ile onaylanan "Çankaya İlçesi, Mühye Mahallesi, 902 parselde 1/25.000, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişikliği" işlemlerinin; Şehir Plancıları Odası tarafından Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığı aleyhine açılan ve Ankara 4. İdare Mahkemesinin 2024/970 E. Sayılı dosyası ile görülmekte olan dava kapsamında Mahkemece 12.08.2025 tarihli ara karar ile yürütmenin durdurulmasına itiraz yolu açık olmak üzere karar verildiği belirtilmiştir.

3.e. Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar --

3.f. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler

TKGM Web Tapu portalından alınan TAKBİS belgeleri ve müşteriden edinilen bilgilere göre, değerlemeye konu taşınmaz için düzenlenmiş bir satış vaadi, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesi bulunmamaktadır.

3.g. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

TAŞINMAZ İÇİN ALINAN İZİN BELGELERİ
Yapı Ruhsatı	1.Blok (29634 Ada 5 Parsel): İlk Ruhsat Tarihi: 17.06.2013, İlk Ruhsat Sayısı: 87-9/2013, Tadilat Ruhsat Tarihi: 21.02.2017, Tadilat Ruhsat Sayısı: 8-1, İsim Değişikliği Ruhsat Tarihi: 31.01.2019, İsim Değişikliği Ruhsat Sayısı: 22-1, Bağımsız Bölüm Sayısı: 331, İnşaat Sınıfı Yapı Grubu: VA grubunda ve Toplam Alan: 39.199,70 m² alan için düzenlenmiştir. 2.Blok (29634 Ada 5 Parsel): İlk Ruhsat Tarihi: 17.06.2013, İlk Ruhsat Sayısı: 87-10/2013, Tadilat Ruhsat Tarihi: 21.02.2017, Tadilat Ruhsat Sayısı: 8-2, İsim Değişikliği Ruhsat Tarihi: 31.01.2019, İsim Değişikliği Ruhsat Sayısı: 22-2, Bağımsız Bölüm Sayısı: 74, İnşaat Sınıfı Yapı Grubu: IVC grubunda ve Toplam Alan: 10.008,43 m² için düzenlenmiştir. 3.Blok (29634 Ada 5 Parsel): İlk Ruhsat Tarihi: 17.06.2013, İlk Ruhsat Sayısı: 87-11/2013, Tadilat Ruhsat Tarihi: 21.02.2017, Tadilat Ruhsat Sayısı: 8-3, İsim Değişikliği Ruhsat Tarihi: 31.01.2019, İsim Değişikliği Ruhsat Sayısı: 22-3, Bağımsız Bölüm Sayısı: 234, İnşaat Sınıfı Yapı Grubu: VA grubunda ve Toplam Alan: 45.286,93 m² için düzenlenmiştir. 4.Blok (29634 Ada 5 Parsel): İlk Ruhsat Tarihi: 17.06.2013, İlk Ruhsat Sayısı: 87-12/2013, Tadilat Ruhsat Tarihi: 21.02.2017, Tadilat Ruhsat Sayısı: 8-4, İsim Değişikliği Ruhsat Tarihi: 31.01.2019, İsim Değişikliği Ruhsat Sayısı: 22-4, Bağımsız Bölüm Sayısı: 74, İnşaat Sınıfı Yapı Grubu: IVC grubunda ve Toplam Alan: 10.008,43 m² için düzenlenmiştir. 5.Blok (29634 Ada 5 Parsel): İlk Ruhsat Tarihi: 17.06.2013, İlk Ruhsat Sayısı: 87-13/2013,
	Tadilat Ruhsat Tarihi: 21.02.2017, Tadilat Ruhsat Sayısı: 8-5, İsim Değişikliği Ruhsat Tarihi: 31.01.2019, İsim Değişikliği Ruhsat Sayısı: 22-5, Bağımsız Bölüm Sayısı: 265, İnşaat Sınıfı Yapı Grubu: VA grubunda ve Toplam Alan: 39.982,36 m² için düzenlenmiştir. **(29634 Ada 7 Parsel: Ruhsat Tarihi: 20.04.2018, İlk Ruhsat Sayısı: 23, Yenileme Yapı Ruhsat Tarihi: 04.04.2024, Yenileme Yapı Ruhsat Sayısı: 20, Bağımsız Bölüm Sayısı: 1, İnşaat Sınıfı Yapı Grubu: 3-B ve Toplam Alan: 863,95 m² ticaret alanı için düzenlenmiştir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi	1.Blok (29634 Ada 5 Parsel): İzin Belgesi Sayısı: 23-1, Tarihi: 10.05.2019, Bağımsız Bölüm Sayısı: 331, Alanı: 39.199,70 m², Yapı Sınıfı: VA grubunda düzenlenmiştir. 2.Blok (29634 Ada 5 Parsel): İzin Belgesi Sayısı: 23-2, Tarihi: 10.05.2019, Bağımsız Bölüm Sayısı: 74, Alanı: 10.008,43 m², Yapı Sınıfı: IVC grubunda düzenlenmiştir.

{11}------------------------------------------------

Bu belge 5 070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Focus Glob		Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

	3.Blok(29634 Ada 5 Parsel): İzin Belgesi Sayısı: 23-3, Tarihi: 10.05.2019, Bağımsız Bölüm Sayısı: 234, Alanı: 45.286,93 m², Yapı Sınıfı: VA grubunda düzenlenmiştir.
4.Blok (29634 Ada 5 Parsel): İzin Belgesi Sayısı: 23-4, Tarihi: 10.05.2019, Bağımsız Bölüm Sayısı: 74, Alanı: 10.008,43 m², Yapı Sınıfı: IVC grubunda düzenlenmiştir.
5.Blok (29634 Ada 5 Parsel): İzin Belgesi Sayısı: 23-5, Tarihi: 10.05.2019, Bağımsız Bölüm Sayısı: 265, Alanı: 39.982,36 m², Yapı Sınıfı: VA grubunda düzenlenmiştir.
	**(29634 Ada 7 Parsel: İzin Belgesi Sayısı: 8, Tarihi: 12.08.2024, Bağımsız Bölüm Sayısı: 1, Alanı: 863,95 m², Yapı Sınıfı: IIIB grubunda düzenlenmiştir.
Açıklama	Yerinde yapılan inceleme neticesinde mevcut durumun mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumlu olduğu görülmüştür.

3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu olan taşınmazların bulunduğu projenin yapı denetimi işleri, Ankara Büyükşehir Belediyesi Emlak ve İstimlak Daire Başkanlığı tarafından gerçekleştirilmiştir. Yapılan inşaatlar, 5/1/2002 tarihli ve 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu'na göre hazırlanan ve sözleşmeye bağlanan yapım işlerinin yürütülmesinde uygulanacak genel esasları belirleyen "Yapı İşleri Genel Şartnamesi" (Ek/18) uyarınca denetlenmiştir. Bu denetim, Belediye ile imzalanmış olan "Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi" kapsamında yürütülmektedir.

Bu kapsamda, tüm yapı denetim işlemleri Ankara Büyükşehir Belediyesi Emlak ve İstimlak Daire Başkanlığı'nın sorumluluğu altında gerçekleştirilmiş ve projede standartlara uygunluk sağlanmıştır.

3.i. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

--

3.j. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Rapora konu olan taşınmazların bulunduğu bloklara ait enerji verimlilik sertifikaları düzenlenmiş olup belge örnekleri" Rapor Ekleri" bölümünde sunulmuştur.

{12}------------------------------------------------

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler

4.a.1. İç Anadolu Bölgesi

İç Anadolu Bölgesi, Türkiye'nin yedi coğrafi bölgesinden biridir ve ülkenin iç kesiminde yer alır. Bölgenin genellikle düzlüklerden oluşan topoğrafyası vardır. İklim karasaldır; kışlar soğuk ve yağışlı, yazlar sıcak ve kurak geçer. Kışın sıcaklıklar sıklıkla sıfırın altına düşebilirken, yazın sıcaklıklar 30 dereceyi aşabilir. Bölgenin yüzölçümü 151.000 km²'dir ve bu alan Türkiye'nin %21'ine denk gelir¹ . İç Anadolu Bölgesi'nin toplam nüfusu 2023 yılı için 13.566.792'yken, en büyük ili Ankara 5.803.482, en küçük ili Çankırı 205.501 toplam nüfusa sahiptir ² .

Bölge tarımsal üretim açısından önemlidir. Buğday, arpa, şeker pancarı, patates gibi ürünler yetiştirilir. Ayrıca sebze ve meyve üretiminin yanında küçük baş hayvancılık da yaygındır. Bunlar dışında özellikle tekstil, gıda işleme, otomotiv ve savunma sanayii sektörleri gelişmiştir. Bölgedeki en büyük şehir olan Ankara hem bürokratik faaliyetleri hem de sanayi ve ticaretiyle önemli bir merkezdir. Kayseri'de demir, Eskişehir'de bor çıkarılırken, Tuz Gölü ve çevresinde tuz üretimi yapılır. Demiryolu ağının en gelişmiş olduğu bölgedir ve bu sayede tüm bölgelere bağlantı sağlar konumdadır. Ekili dikili araziler bölgenin yaklaşık 1/3'ünü oluşturur.

4.a.2. Ankara İli

Ankara; 24.521 km² yüzölçümü ile yüzölçümü açısından Türkiye'nin üçüncü ilidir. İç Anadolu Bölgesi'nin kuzeyinde, 40° kuzey enlem ve 33° doğu boylam daireleri arasında yer alır ve Kızılırmak ve Sakarya Nehirleri arasında bulunur. Türkiye'nin başkenti ve nüfus açısından ikinci büyük şehridir. Kuzeyde Bolu ve Çankırı, doğuda Kırıkkale ve Kırşehir, güneyde Konya ve Aksaray, ve batıda Eskişehir illeri ile çevrilidir³ . TÜİK tarafından açıklanan adrese dayalı nüfus kayıt sistemi sonuçlarına göre nüfusu 5.803.482'dir.

Uygarlıklar beşiği Anadolu'nun cennet köşelerinden Ankara ve çevresi, çok eski çağlardan beri yerleşimlere sahne olmuştur. MÖ 17. yüzyıldan itibaren Anadolu'da hüküm süren Hitit İmparatorluğu'nun bir parçası olarak Ankara ve çevresi, bu dönemde önemli bir yerleşim alanı olmuştur. Hititler, bronz işçiliği ve yazılı belgeleriyle bilinirler. Hititlerden sonra bölgede, Frigler hüküm sürmüştür. MÖ 12. yüzyıldan itibaren Anadolu'da etkili olan Frigler, Ankara'nın da içinde bulunduğu bölgede önemli bir medeniyet kurmuşlardır. Eski çağ kaynaklarına ve efsanelere göre, Ankara'nın kurucusu olarak Frig Kralı Midas gösterilir. Frigler'in, bu bölgeye "gemi çıpası" anlamına gelen "Ankyra" adını verdikleri söylenir. Frigler'in başkenti olan Gordion ise, günümüzde Polatlı ilçesi sınırlarında bulunan Yassıhöyük Köyünde bulunmaktadır. Frigler, özellikle kaya oymacılığı, maden işçiliği ve dini yapılarıyla tanınırlar. Ankara çevresindeki Yazılıkaya ve Midas Anıt Mezarı gibi kalıntılar, Friglerin sanat ve mimari becerilerini yansıtır⁴ .

Ankara kara iklimine sahiptir. Şehir dışındaki il topraklarının büyük kısmı tahıl tarlalarıyla kaplı platolardan oluşur. İlin çeşitli yerlerindeki doğal güzellikler korumaya alınmış, dinlenme ve eğlence amaçlı kullanıma sunulmuştur. İlin adını taşıyan tavşanı, keçisi, atı ve kedisi dünya çapında bilinir. Armudu, çiğdemi, yerel yemeklerden Ankara tavası ile Kızılcahamam ve Beypazarı maden suları ülke çapında tanınır.

Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım, haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır.

1984 yılında çıkarılan 3030 sayılı yasa ile Ankara'ya büyükşehir belediye statüsü verilerek şehir sınırları içindeki bölgeler, köyler ve belediye teşkilatlı yerleşimler, ilçeler arasında paylaşılmıştır⁵ . İlçeleri; Akyurt, Altındağ, Ayaş, Balâ, Beypazarı, Çamlıdere, Çankaya, Çubuk, Elmadağ, Etimesgut, Evren, Gölbaşı, Güdül, Haymana, Kalecik, Kazan, Keçiören, Kızılcahamam, Mamak, Nallıhan, Polatlı, Pursaklar, Sincan, Şereflikoçhisar ve Yenimahalle'dir.

¹ İç Anadolu Bölgesi: https://tr.wikipedia.org/wiki/%C4%B0%C3%A7\_Anadolu\_B%C3%B6lgesi

² İl ve İlçe Nüfusları, TÜİK:https://cip.tuik.gov.tr/

³ Türkiye Haritası, TÜİK:https://cip.tuik.gov.tr/

⁴ Ankara'nın Kısa Tarihi, Ankara Belediyesi: https://www.ankara.bel.tr/ankara-kent-rehberi/ankara-nin-kisa-tarihi

⁵http://www.ankara.gov.tr/

{13}------------------------------------------------

4.a.3. Çankaya İlçesi

Ankara'nın; kuzeyde Altındağ, batıda Yenimahalle, güneyde Bala ve Gölbaşı, doğuda Mamak ilçeleri ile çevrili ilçesidir. 1.157 km² yüzölçümü vardır ve 2023 rakamlarıyla 937.546 nüfusu ile Ankara'nın en büyük, Türkiye'nin ise en büyük üçüncü ilçesidir ⁶ .

9 Haziran 1936 yılında merkez ilçe yapılan Çankaya'nın bugün 17 semti ve 124 mahallesi bulunmaktadır. Nüfusu bir milyona yaklaşan Çankaya'nın Ankara'nın diğer metropol ilçelerinden farkı, gündüz nüfusunun 2 milyonu aşmasıdır. Çünkü Ankara'nın sosyal, kültürel, siyasi ve ticari hayatına yön veren kuruluşların önemli bir bölümü Çankaya sınırları içerisindedir. Cumhuriyetle birlikte devlet yöneticilerine ve konuklarına hizmet vermektedir.⁷

İlçedeki yüksek nüfusun da etkisiyle yüzlerce ilkokul, onlarca lise ve on adet üniversite bulunmaktadır. Ankara Üniversitesi, Hacettepe Üniversitesi ve Orta Doğu Teknik Üniversitesi bilinen en meşhur devlet üniversiteleriyken, Bilkent ve TOBB Üniversiteleri de en bilinen vakıf üniversiteleri arasındadır. Ayrıca Kara Harp Okulu da burada bulunur.

Çankaya nüfusu 2024 yılı için 947.330 olarak açıklanmıştır. Toplamda 494.559 kadın ve 452.771 erkekten oluşmaktadır. 2024 yılına kadar açıklanan nüfus verilerine göre, Çankaya için ortalama nüfus artış oranı %1.04 olarak hesaplanmıştır.⁸

ÇANKAYA YILLARA GÖRE NÜFUS
2024 YILI	947.330
2023 YILI	937.546
2022 YILI	942.553
2021 YILI	949.265

Rakamlarla Çankaya:

• o 1936 yılında ilçe durumuna geldi.
• o Çankaya'da 123 mahalle vardır.
• o Gündüz nüfusu 2 milyonu aşmaktadır.
• o Çankaya'da 6 devlet, 6 vakıf üniversitesi ve Kara Harp Okulu bulunmaktadır.
• o Çankaya'da 100 bin aşkın üniversite öğrencisi bulunmaktadır.
• o 103 İlköğretim okulu, 46 lise, 59 özel okul ilçemizin sınırları içinde yer almaktadır.
• o Konut sayısı 333 bin 537'dir.
• o İş yeri sayısı 107 bindir.
• o 114 Büyükelçilik bulunmaktadır.

E-mail: info@focusglobal.info Web: https://focusglobal.info

⁶ Çankaya Nüfusu: https://www.nufusu.com/ilce/cankaya\_ankara-nufusu

⁷ Çankaya Belediyesi, Tarihçe: https://www.cankaya.bel.tr/pages/17/ANKARANIN-TARIHI/

⁸ Nüfusubu.com, Çankaya Nüfusu: https://www.nufusubu.com/cankaya-nufusu-ankara

{14}------------------------------------------------

4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

4.b.1. Küresel Ekonomik Durum

• Dünya ekonomisi Covid 19 salgın sürecinin ardından toparlanmaya başlamış olsa da bunun yavaş ve dengesiz bir şekilde devam ettiği görülmektedir. Kronikleşen enflasyonla mücadele maksadıyla başta FED olmak üzere büyük merkez bankalarının attığı parasal sıkılaşma adımlarının büyüme üzerindeki olumsuz etkileri hissedilmeye devam etmektedir.
• Uluslararası Para Fonu (International Monetary Fund IMF) Ocak 2025'te "Global Growth: Divergent and Uncertain – Küresel Büyüme: Değişken ve Belirsiz" başlığıyla yayımladığı "World Economic Outlook Update - Dünya Ekonomik Görünümü Güncelleme" raporunda⁹ ;
• o Küresel ekonominin, ülkeler arasında önemli farklılıklar bulunmasına rağmen istikrarlı bir görünüm arz ettiğini belirterek, küresel büyüme tahminini; 2025 ve 2026 yılları için; %3,3 olarak açıklanmış, Ekim 2024 yılında %3,2 olarak açıklanan 2025 yılı tahmininde, Amerika Birleşik Devletleri'ne ilişkin yukarı yönlü revizyonun diğer başlıca ekonomilere ilişkin aşağı yönlü revizyonları dengelemesiyle büyük çaplı değişiklik olmadığını belirtmiştir.

Söz konusu tahminler toparlanma sürecinin devam etmekte olduğuna işaret etmekle birlikte %3,7'lik uzun dönemli ortalamanın (2000-2019) altında seyretmeye devam etmektedir. Ayrıca soldaki grafikte görüleceği gibi, Avrupa bölgesine ilişkin tahminlerdeki düşüş trendi göze çarpmaktadır.

• o Raporun ülke bazında büyüme öngörülerinin paylaşıldığı bölümünde Türkiye için öngörülen büyüme oranı 2025 yılı için; %2,6, 2026 yılı için; 3,2 olarak açıklanmıştır.
• o Raporda küresel enflasyonun; 2025 yılında %4,2'ye, 2026 yılında ise %3,5'e gerileyeceği öngörülerek, dezenflasyon sürecinin devam etmekle birlikte bazı ülkelerde yavaşladığı bazı ülkelerde ise inatçı bir görünüm arz ettiği vurgulanmıştır.

⁹ World Economic Outlook Update - Global Growth: Divergent and Uncertain, January 2025: https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2025/01/17/world-economic-outlook-update-january-2025?cid=ca-com-compd-pubs\_rotator

{15}------------------------------------------------

• o Ekonomik politikalara ilişkin belirsizliğin belirgin şekilde arttığına işaret edilen raporda (solda sunulan grafikler) buna ilave olarak;
• Artan jeopolitik gerilimlerin emtia fiyatlarında yeni zirvelere yol açabileceği,
• Ukrayna ve Orta Doğudaki çatışmaların artarak, ticaret yolları ile gıda ve enerji fiyatlarını doğrudan etkileyebileceği,
• Özellikle emtia ithal eden ülkelerin, artan dolar ve yüksek emtia fiyatlarının stagflasyonist etkilerine maruz kalabileceği belirtilmiştir.
• Dünya Bankası (The World Bank), Ocak 2025 tarihinde yayımlanan "Global Economic Prospects Küresel Ekonomik Beklentiler"¹⁰ raporunda; küresel büyümenin, hedeflere yakınsayan enflasyon ve ekonomik faaliyetleri destekleyen parasal genişlemeyle birlikte dengeye kavuşmakta olduğu ve bunun küresel ölçekte büyümenin; 2025 ve 2026 yıllarında yıllık %2,7'ye yükselmesine yol açacağı öngörüsünde bulunmuş, ancak küresel büyümeye ilişkin söz konusu dengenin hala pandemi öncesi seviyenin altında olduğuna vurgu yapmıştır.
• o Kurum; aralarında Türkiye'nin de bulunduğu gelişmekte olan pazarlar ve gelişmekte olan ekonomiler (Emerging Market and Developing Economies – EMDEs) için 2025 ve 2026 yılları büyüme tahminini ise yıllık %4 olarak açıklamıştır.
• o IMF raporuna benzer risklere yer verilen Dünya Bankası raporunda, özellikle gelişmekte olan ekonomilerin ayrıca iklim değişikliği ve doğal afetler gibi iki önemli sınama ile karşı karşıya olduğuna işaret edilmiştir.
• Kızıldeniz'de ticari gemilere yapılan saldırılar enflasyona ilişkin açmaz olasılığını arttırmaktadır. Bu durum, önce enerji fiyatlarında zirvelerin görülmesine, ardından artışların diğer emtia fiyatlarına yayılmasına, jeopolitik ve ekonomik belirsizliklerin yükselmesine ve sonuç olarak da büyümenin daha da zayıflamasına yol açabilecektir.
• Filistin, Lübnan ve Suriye'de yaşanan gelişmeler de yakından takip edilmekte son dönemde ülkemizin de bulunduğu bölgede gerilim ve çatışmaların artmakta olduğu gözlemlenmektedir.
• IMF ve Dünya Bankası raporlarında belirtilen risklerin tamamının Türkiye ekonomisi için de geçerli olduğunu söylemek mümkündür. Özellikle yüksek enflasyon, yüksek borç seviyesi ve yüksek fonlama maliyetleri ülke ekonomisinin kırılganlığını arttırmakta, büyüme beklentilerini ise azaltmaktadır. Bu nedenle ülkemize yönelik büyüme beklentileri bölge ortalamalarının altında, enflasyon beklentileri ise gerek bölge gerekse dünya ortalamasının üstünde seyretmektedir.
• 2024 yılı ikinci yarısından itibaren enflasyon eğiliminde kısmi azalma görülmekle birlikte 2025 ve sonrası için T.C. Merkez Bankası tarafından öngörülen hedeflerin tutturulmasının zor olacağı değerlendirilmektedir. Nitekim TCMB tarafından Kasım 2024'te yayımlanan Enflasyon Raporu'nda 2025 yılsonu tahmini %14'ten %21'e, 2026 yılsonu tahmini ise %9'dan %12'ye revize edilmiştir.¹¹ Mevcut siyasal ve ekonomik konjonktür koşulları altında tarafımızca müteakip dönmede yine yukarı yönlü revizyonların yapılabileceği değerlendirilmektedir.

https://openknowledge.worldbank.org/server/api/core/bitstreams/e463cf9f-a07e-4848-bf7b-316515429b5d/content

¹⁰ Global Economic Prospects, January 2025:

¹¹ Enflasyon Raporu 2024 – IV, 8 Kasım 2024: https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/3fc969ed-7e4e-4c46-99e5-7655b8270685/enf24\_iv\_tam.pdf? MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-3fc969ed-7e4e-4c46-99e5-7655b8270685-pha0TlQ

{16}------------------------------------------------

4.b.2. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü 2020 yılından itibaren küresel bir risk olan salgından etkilenmiş olmasına rağmen 2021 başı itibarıyla toparlanmaya başlamıştır. Salgın ve buna bağlı aşılama süreci, ekonomi yönetimleri ile finansal karar alıcılar açısından çok dikkatli izlenmesi gereken bir durum arz etmiş, diğer tüm sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü olarak salgından etkilenmiştir. Salgın sonrası canlanmaya başlayan sektör 2022 üçüncü çeyrekten itibarense bu kez de gerek yüksek maliyetler gerekse yüksek enflasyon ve düşük tasarruf seviyesi nedeniyle yeniden yavaşlama sürecine girmiştir.

Türkiye Müteahhitler Birliği tarafından Ekim 2023 tarihinde yayımlanan "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü"¹² başlıklı rapora göre Türkiye inşaat sektörü ekonomik güçlüklere rağmen 2023 yılının ilk iki çeyreğinde sırasıyla %4,5 ve %6,2 oranlarında büyüme kaydetmiş, diğer sektörlerden daha fazla büyüyen inşaat sektörünün milli gelirdeki payı da %6,2'ye çıkmıştır.

TMB tarafından Ocak 2025 tarihinde yayımlanan "2025'te Dünyanın Rotası Belirsiz – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü"¹³ başlıklı raporu benzer trendin 2024 yılında da devam ettiğini ortaya koymuştur. Rapora göre inşaat sektörü 2024 yılı üçüncü çeyreğinde %9,2 büyüme kaydetmiş, ikinci çeyrek rakamı da %6,9'a revize edilmiştir. Dolayısıyla sektör üst üste sekiz çeyrek boyunca kesintisiz olarak büyümeye devam etmiş ve büyüme oranları her seferinde Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH)'nın üzerinde olmuştur. Özellikle 2024 yılında GSYH – İnşaat sektörü arasındaki makasın inşaat sektörü lehine daha da açılmış olması dikkat çekicidir.

TUİK tarafından açıklanan ve aşağıda sunulan grafikte görüldüğü gibi, son dönemde inşaat maliyetlerindeki artış hızı önemli ölçüde hız kesmiş, 2021 yılbaşı seviyelerine yaklaşmıştır. Bu durum sektörün reel büyüme trendi ile

¹² TMB: "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü", Ekim 2023: https://tmb.org.tr/uploads/publications/652ce014edcf625d68dd7c7a/1697439756068-tmb-bulten-ekim-2023.pdf

¹³ TMB: "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü", Ekim 2023: https://tmb.org.tr/uploads/publications/652ce014edcf625d68dd7c7a/1697439756068-tmb-bulten-ekim-2023.pdf

{17}------------------------------------------------

birlikte değerlendirildiğinde inşaat sektöründe bir süre daha genel ortalamanın üzerinde kar marjı artışı görüleceğine işaret etmektedir.

Ülkemizde "konut satış" rakamları inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olarak kabul edilmektedir. Son beş yılın ortalamalarına bakıldığında Türkiye'de her yıl 1.400.000 adet civarında konut satışı gerçekleşmektedir. Ancak TUİK tarafından yayınlanan ve aşağıda sunulan¹⁴ grafikte de görüleceği üzere; 2023 yılında sektörde belirgin bir soğuma dikkat çekmektedir. Bir yandan yüksek arsa ve inşaat maliyetleri nedeniyle konut arzı gerilerken öte yandan yüksek enflasyon ve buna bağlı yüksek kredi faizleri nedeniyle talep tarafının da zayıfladığı gözlenmektedir.

14 Mart 2024 tarihinde Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından yayımlanan "GYODER Gösterge: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4. Çeyrek Raporu"¹⁵nda da; konut piyasasında özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısında oldukça güçlü olan talebin 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlamaya başladığına vurgu

¹⁴ https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2024-54146

¹⁵ GYODER, Gösterge, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023, 4. Çeyrek Raporu: 73c035fe-b99b-40ff-a90b-827104477276.pdf (gyoder.org.tr)

{18}------------------------------------------------

yapılmış, 2023 yılında toplam konut satış sayısının %17,5 düşüşle 1 milyon 225 bin adede, yabancılara konut satış sayısının ise %48,1 oranında sert bir düşüşle 35 bin adede gerilediğine dikkat çekilmiştir.

2022 son çeyreğinden itibaren yaşanan, konut ve işyeri fiyatlarının nominal olarak artmaya devam etmesine rağmen, satış adetlerinin düştüğü, fiyat artışlarının maliyetlerin gerisinde kaldığı bir dönemin ardından son dönemde satış adetlerinin tekrar artmaya, satış fiyatı artışlarının da maliyetlerin üzerine çıkmaya başladığı gözlemlenmektedir. Bunda piyasa arz edilen yeni konut/işyeri sayısındaki azalmanın önemli etkisinin olduğu değerlendirilmektedir. 2024 yılı satış rakamlarının 1 milyon 500 bin adete yaklaşması yaşanan gelişmeleri teyit eder niteliktedir.

Küresel ve ulusal ekonomik koşullar ile inşaat ve gayrimenkul sektöründe yaşanan bu gelişmelerin sonucunda kısa vadede düşen konut/işyeri arzına bağlı olarak satış fiyatlarının maliyetlerin üzerinde artacağı, uygulanmakta olan dezenflasyon programının başarısına bağlı olarak özellikle 2026 yılında önce maliyet artış hızının yavaşlayacağı, ardından gecikmeli olarak satış fiyatı artışlarının yavaşlayarak maliyet artışlarına yakınsayacağı öngörülmektedir.

4.c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Yerinde yapılan keşif ve belediyede yapılan incelemeler sırasında herhangi bir güçlükle karşılaşılmamış, değerlendirme işlemi elde edilebilen tüm bilgi, belge ve inceleme sonuçlarına göre tarafsız ve bağımsız bir şekilde yapılmıştır.

4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler

Olumlu Faktörler

• o Kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması,
• o Prestijli bir bölgede yer alması,
• o Ana ulaşım akslarına yakın olması,
• o Toplu taşıma imkanının bulunması,

Olumsuz Faktörler:

o Şehir merkezine uzak konum.

4.e. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

4.e.1. Gayrimenkulün Genel ve Fiziki Özellikleri

Değerlemeye konu Sinpaş Marina Projesinin üzerinde yer aldığı 29634 Ada, 5 Parsel; hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahip olup geometrik olarak genel olarak yamuğa yakın amorf formdadır.

Projenin Genel Özellikleri:

Sinpaş Marina Projesi, 31.891 m² yüzölçümlü 29634 ada, 5 nolu parsel üzerinde yer almaktadır ve toplamda 5 konut bloğu içermektedir. Projede, 1+1'den 7,5+1'e kadar farklı tiplerde 978 konut bulunmaktadır. Daireler, brüt 69 m² ile 447 m² arasında değişen alanlara sahiptir.

Blok Bilgileri:

• 1. Blok: 5/A yapı sınıfında, 1 bodrum, zemin ve 40 normal katlı olarak inşa edilmiştir. Bu blokta 331 bağımsız bölüm bulunmaktadır.
• 2. Blok: 4/C yapı sınıfında, 1 bodrum, zemin ve 10 normal katlıdır. Toplam 74 bağımsız bölüm mevcuttur.
• 3. Blok: 5/A yapı sınıfında, 1 bodrum, zemin ve 45 normal katlıdır. İçerisinde 234 bağımsız bölüm yer almaktadır.
• 4. Blok: 4/C yapı sınıfında, 1 bodrum, zemin ve 10 normal katlı olarak inşa edilmiştir. 74 bağımsız bölüm bulunmaktadır.

{19}------------------------------------------------

5. Blok: 5/A yapı sınıfında, 2 bodrum, zemin ve 40 normal katlıdır. Bu blokta 265 bağımsız bölüm yer almaktadır.

Değerleme Bilgileri:

Değerlemeye konu olan 18 bağımsız bölüme ait kat, kullanım alanları ve tipleri, fiyatlandırma tablosunda detaylı olarak sunulmuştur. Proje, 2019 yılında tamamlanmış olup, aynı yıl oturum başlamıştır. Ayrıca, peyzaj düzenlemeleri tamamlanmış ve projeye estetik değer katılmıştır.

Değerlemeye konu Tenis Kulübü 29634 Ada, 7 Parsel; 9.733 m² yüzölçümüne sahiptir ve tek bağımsız bölümden oluşan 1 adet ticari blok içermektedir.

Satış Ofisi:

İnşaat Alanı: 863,95 m² Kat Durumu: Zemin kat

Kullanım Amacı: Tenis Kulübü olarak hizmet vermektedir.

Tarafımızda bulunan tapu ile ilgili bilgilerle, yerinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiş olup, 29634 ada 5 no.lu parselin koordinatları (N: 39°.8457 E: 32°.8518)'tür, 29634 ada 7 no.lu parselin koordinatları (N: 39°.8456 E: 32°.8522)'tür.

GAYRİMENKULÜN GENEL VE FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
KONUM	Kent içi
ULAŞIM	Yaya – Toplu Taşıma – Özel Araç
ARZ-TALEP	Dengeli
MÜLK DEĞERİ	Artıyor
PAZARLAMA SÜRESİ	6 Ay – 12 Ay
BÖLGEDEKİ YAPILAŞMA ORANI	% 60
Taşınmaza ilişkin kısıtlılık durumu var mı? Varsa açıklayıcı Bilgiler (Sit alanı, İstimlak, Heyelan, Deprem Hasarı vb.)	Taşınmaza İlişkin Kısıtlılık Durumu: Değerlemeye konu taşınmazın kısıtlılık durumu, çeşitli kaynaklardan elde edilen veriler ile titizlikle incelenmiştir. Ankara Büyükşehir Belediyesi'nden ve müşteriden alınan bilgiler doğrultusunda, ayrıca tapu kayıtlarının detaylı bir şekilde incelenmesi sonucunda, taşınmaza ilişkin herhangi bir kısıtlama olmadığı tespit edilmiştir.

4.e.2. Gayrimenkulün Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

	GAYRİMENKULÜN GENEL VE FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
Yapı Tarzı	Betonarme
Yapı Nizamı	Ayrık/Blok
Yapı Sınıfı ve Grubu	4-A
Tesisin Yaşı	~6
Tesisin Toplam İnşaat Alanı	31.891 m2 / 9.733 m2
Elektrik	Var
Su	Var

{20}------------------------------------------------

Kanalizasyon	Var
Arıtma	Yok
Paratoner	Var
Jeneratör	Var
Su Deposu	Var
Hidrofor	Var
Doğalgaz	Var
Isıtma Sistemi	Doğalgaz
Sıcak Su	Doğalgaz
Asansör	Var
Yangın Merdiveni	Var
Yangın Tesisatı	Var
Açık Otopark	Var
Kapalı Otopark	Var
Sığınak	Var

4.f. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Yapı kullanma izin belgesi ve mimari projeye uygun olarak cins değişikliği yapılmış, kat mülkiyeti tesis edilerek tapuya tescil edilmiştir. Yerinde yapılan inceleme neticesinde mevcut durumun yapı kullanma izin belgesi, mimari proje ve tapu kayıtları ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir.

4.g. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Söz konusu kanun maddesinde;

"Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26'ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (...)[19] yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.

Yapı Ruhsatı ve Ruhsat Gerektirmeyen Onarımlar Hakkında Açıklama

Yapı ruhsatı, bir yapının inşa edilmesi veya mevcut bir yapıda değişiklik yapılması için belediye veya valiliklerden alınması zorunlu olan bir belgedir. Yapı ruhsatı, projelerin yasal ve teknik gerekliliklere uygun olduğunu onaylayan, inşaatın belirli standartlara göre gerçekleştirileceğini güvence altına alan bir belgedir. Bu belge olmadan, herhangi bir inşaat faaliyeti yasal olarak başlatılamaz.

Ruhsat Gerektiren Durumlar: Her türlü yeni yapı inşası, mevcut yapılar üzerinde gerçekleştirilecek olan geniş çaplı tadilat ve yenileme işlemleri için yapı ruhsatı alınması gereklidir. Bu tür durumlar arasında:

• Yeni binaların inşası,
• Mevcut binaların kat sayısının artırılması,
• Yapıların kullanım amacının değiştirilmesi,
• Yapının taşıyıcı unsurlarında değişiklik yapılması,
• Yapının brüt alanında artışa neden olacak değişiklikler gibi faaliyetler yer almaktadır.

Ruhsat Gerektirmeyen Onarımlar: Ancak, bazı durumlar yapı ruhsatı gerektirmez. Bu tür durumlar, genellikle yapının taşıyıcı unsurlarını etkilemeyen, küçük çaplı onarım ve bakım işleri için geçerlidir. Bu işler, yapının güvenliği ve yapısal bütünlüğünü etkilemez ve bu nedenle ruhsat alma zorunluluğu doğurmaz. Ruhsat gerektirmeyen onarımlar arasında şunlar bulunmaktadır:

• Derz, iç ve dış sıva, boya, badana işleri,
• Oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamalarının yenilenmesi,

{21}------------------------------------------------

• Elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri,
• Çatı onarımı ve kiremit aktarılması.

Ayrıca, belediyeler veya valilikler, yerel yönetmeliklere uygun olarak, yapının dış cephe boyası ve kaplamaları ile çatı malzemesi ve rengini belirleme yetkisine sahiptir. Bu yetki, yapıların estetik uyumunu sağlamak ve çevresel dokuya uygunluğunu artırmak amacıyla kullanılmaktadır. Bu düzenlemeler, bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar için de geçerlidir.

Yerinde yapılan inceleme neticesinde değerlemeye konu taşınmazların mevcut durumunun mimarı proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri ile uyumlu olduğu, bazı ara bölmelerin kaldırılması gibi bina içi düzenleme niteliğindeki uygulamaların yeniden yapı ruhsatı alınmasını gerektiren bir durum olmadığı değerlendirilmektedir.

4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu taşınmazlar işyeri ve mesken olarak kullanılmaktadır.

{22}------------------------------------------------

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.a. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.a.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

• Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı Uluslararası Değerleme Standartları'nda belirtilen üç temel değerlendirme yaklaşımından biridir. Gayrimenkullerin değerlemesinde uygun ve yeterli veri mevcut olduğunda en sağlıklı sonucu veren sistematik bir yaklaşımdır. Bu yöntemde rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede bu taşınmaz ile ortak özelliklere sahip emsaller (karşılaştırılabilir örnekler) incelenir.
• Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
• o Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
• o Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
• o Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
• Aşağıdaki varsayımlara dayanır:
• o Değerlemesi yapılan gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
• o Bu pazardaki alıcı ve satıcının gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
• o Gayrimenkulün piyasada makul bir fiyat ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
• o Seçilen emsallerin (karşılaştırılabilir örneklerin) değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip oldukları kabul edilir.
• o Seçilen emsallere (karşılaştırılabilir örneklere) ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo - ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
• Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yeterli sayıda ve uygun emsal bulunduğundan gayrimenkulün pazar değerinin tespiti yöntemlerinden biri olarak Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı kullanılmıştır.
• 5.a.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
• Konut Nitelikli Gayrimenkul Değeri İçin Emsaller:
• Emsal değeri 29634 ada 5 parsel 5. Blok 113 no.lu bağımsız bölüm için takdir edilmiş, diğer bağımsız bölümler için ayrıca şerefiye uygulanmıştır.
• Emsal 1: ALDEX Gayrimenkul Yatırım A.Ş. – 0 (534) 575 21 78

Değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı proje bünyesinde; 33. katta bulunan, benzer nitelikteki, 100,00 m² alanlı, 2+1 odalı daire 13.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %7 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal değerlemeye konu taşınmaza göre avantajlı konumdadır. (İlan No: 1271766397)

Emsal 2: İF Gayrimenkul Satış & Kiralama Ajansı– 0 (530) 313 90 43

Değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı proje bünyesinde; 35. katta bulunan, benzer nitelikteki, 65,00 m² alanlı, 1,5+1 odalı daire 8.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %8 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal değerlemeye konu taşınmaza göre avantajlı konumdadır. (İlan No: 1286546248)

{23}------------------------------------------------

Emsal 3: SÖNMEZ EMLAK- 0 (532) 326 01 09

Değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı proje bünyesinde; 6. katta bulunan, benzer nitelikteki, 75,00 m² alanlı, 1+1 odalı daire 7.250.000,00 TL bedelle satılıktır. %7 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal değerlemeye konu taşınmaza göre dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1290183894)

Emsal 4: SÖNMEZ EMLAK- 0 (532) 326 01 09

Değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı proje bünyesinde; 36. katta bulunan, benzer nitelikteki, 70,00 m² alanlı, 1+1 odalı daire 7.350.000,00 TL bedelle satılıktır. %7 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal değerlemeye konu taşınmaza göre avantajlı konumdadır. (İlan No: 1271766397)

Emsal 5: DORUK KULE GAYRİMENKUL— 0 (537) 065 13 27

Değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı proje bünyesinde; 37. katta bulunan, benzer nitelikteki, 74,00 m² alanlı, 1+1 odalı daire 7.800.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal değerlemeye konu taşınmaza göre avantajlı konumdadır. (İlan No: 1287822424)

• Dükkan Gayrimenkul Değeri İçin Emsaller:
• Emsal değeri 29634 Ada 7 Parsel için takdir edilmiştir.
• Emsal 1: REMAX BOSS 0 (545) 816 72 42

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Yukarı Dikmen Mahallesi Sinpaş Ege Vadisi projesinde, zemin katta bulunan, 86,00 m² alanlı dükkan, 9.750.000,00 TL bedelle satılıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~4 olan natamam (shell & core) emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1150677152)

• Emsal 2: REMAX BOSS - 0 (545) 816 72 42

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Yukarı Dikmen Mahallesi Sinpaş Ege Vadisi projesinde, zemin katta bulunan, 126,00 m² alanlı dükkan, 14.250.000,00 TL bedelle satılıktır. %2 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~4 olan natamam (shell & core) emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1150677152)

Emsal 3: YILDIZ ZİRVE GAYRİMENKUL – 0 (535) 989 81 85

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Sancak Mahallesi'nde zemin katta bulunan, 95,00 m² alanlı dükkan, 9.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~28 olan emsal; değerlemeye konu tasınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1286067322)

Emsal 4: CANKAYA HİSAR GAYRİMENKUL – 0 (535) 862 19 03

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Malazgirt Mahallesi'nde zemin katta bulunan, 95,00 m² alanlı dükkan, 12.950.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~23 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1253315630)

Emsal 5: BORSEM KULELI TEMSILCILIĞI – 0 (533) 359 04 44

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Yıldızevler Mahallesi'nde zemin katta bulunan, 21,00 m² (zemin kat: 140,00 m², Bodrum kat: 140,00 m²) alanlı dükkan, 24.500.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~28 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran avantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1274229068)

5.a.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.

5.a.4. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

Değerlemeye konu taşınmazın Pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, imar fonksiyonu gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılmış, bölgedeki emlak pazarının

{24}------------------------------------------------

güncel değerlemesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş, yanı sıra arşivimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.

		EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU - SATILIK KONUT
Emsaller	E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5
Fiyat (TL)	13.000.000,00	8.000.000,00	7.250.000,00	7.350.000,00	7.800.000,00
(m2 Alan )	100,00	65,00	75,00	70,00	74,00
Pazarlık Payı %	-7%	-8%	-7%	-7%	-5%
İnşaat Düzeltmesi %	0%	0%	0%	0%	0%
Marka Değeri %	0%	0%	0%	0%	0%
Alan Düzeltmesi %	0%	0%	0%	0%	0%
Konum Düzeltmesi %	0%	0%	0%	0%	20%
Bulunduğu Kat %	-11%	-10%	5%	-10%	-10%
Emsal Değ. (TL/m2 )	106.600,00	100.923,00	94.733,00	87.150,00	110.676,00
Ortalama			100.000,00

		EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU - SATILIK DÜKKAN
Emsaller	E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5
Fiyat (TL)	9.750.000,00	14.250.000,00	9.000.000,00	12.950.000,00	24.500.000,00
Alan (m2 )	86,00	126,00	95,00	95,00	210,00
Pazarlık Payı %	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
İnşaat Düz. %	0%	0%	0%	0%	0%
Alan Düz. %	3%	8%	5%	5%	12%
Konum Düz. %	10%	10%	15%	10%	-5%
Kat	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
Açık Alan	0%	0%	0%	0%	0%
AVM	-5%	-5%	-10%	-10%	-10%
Emsal Değ. (TL/m2 )	105.436,00	110.833,00	90.000,00	122.684,00	95.667,00
Ortalama (TL/m2 )			105.000,00

• Değerlemeye konu tüm taşınmazların toplam ve bağımsız bölüm bazında pazar değerlerini gösteren tablo "Rapor Ekleri" bölümünde sunulmuştur.

{25}------------------------------------------------

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

				PAZAR DEĞERİ	TABLOSU
S. No	Blok	Kat	BB. No	Nitelik	Sat. Esas Alan (m²)	Birim Değer (TL/m²)	Taşınmaz Değeri-I (TL)
1	1.BLOK	ZEMİN	3	Mesken	111,44	101.000,00	11.255.440,00
2	1.BLOK	38.KAT	323	Mesken	130,16	274.280,00	35.700.284,80
3	1.BLOK	39.KAT	329	Mesken	102,38	206.300,00	21.120.994,00
4	1.BLOK	39.KAT	331	Mesken	275,13	206.090,00	56.701.541,70
5	2.BLOK	ZEMİN	2	Mesken	194,28	70.150,00	13.628.742,00
6	3.BLOK	39.KAT	211	Mesken	447,82	48.650,00	21.786.443,00
7	3.BLOK	40.KAT	216	Mesken	119,67	191.450,00	22.910.821,50
8	3.BLOK	40.KAT	220	Mesken	183,44	109.000,00	19.994.960,00
9	3.BLOK	41.KAT	221	Mesken	183,44	125.000,00	22.930.000,00
10	3.BLOK	42.KAT	226	Mesken	169,56	134.000,00	22.721.040,00
11	3.BLOK	43.KAT	231	Mesken	183,44	198.300,00	36.376.152,00
12	4.BLOK	ZEMİN	3	Mesken	183,44	75.000,00	13.758.000,00
13	5.BLOK	1.KAT	7	Mesken	290,68	58.650,00	17.048.382,00
14	5.BLOK	8.KAT	51	Mesken	119,67	92.500,00	11.069.475,00
15	5.BLOK	11.KAT	75	Mesken	110,07	99.850,00	10.990.489,50
16	5.BLOK	17.KAT	113	Mesken	82,59	100.000,00	8.259.000,00
17	5.BLOK	38.KAT	264	Mesken	192,38	114.100,00	21.950.558,00
18	5.BLOK	38.KAT	265	Mesken	443,58	130.000,00	57.665.400,00
	18 AD	ET MESKEN TOP	LAM		Sat. Esas Alan (m²)	Ort.Bir.Değ. (TL/m²)	Taşınmaz Değeri-l (TL)
	18 ADET MESKEN TOPLAM					124.981,20	425.870.000,00

	PAZAR DEĞERİ TABLOSU
S.No	Blok	Kat	BB. I	No Nitelik Sat. Esas Alan Birim Değer (m²) (TL/m²)		Taşınmaz Değeri-I (TL)
1		29634 ADA 7 P	ARSEL			863,95	105.000	90.714.750,00
	1 ADET İSYERİ TOPLAM						Ort.Bir.Değ. (TL/m²)	Taşınmaz Değeri-I (TL)
		•				863,95	105.000,29	90.715.000,00

{26}------------------------------------------------

5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.b.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

• Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için temel kabul edilir. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir, Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
• Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, yüklenici firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Bina inşa maliyetlerinden Resmî Gazetede yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvelden istifade edilmek suretiyle uygun oranda aşınma payı düşülür.
• Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgunun toplamından meydana geldiği kabul edilir.
• Parsel üzerinde fiziki olarak inşaatı tamamlanmış yapıların bulunması nedeniyle, bu değerleme yöntemi kullanılmamıştır. Taşınmazların mevcut durumu, tamamlanmış ve kullanılabilir durumda olduklarını göstermektedir. Bu bağlamda, değerleme işlemi yapılırken tamamlanmış yapıların mevcut fiziksel ve fonksiyonel özellikleri dikkate alınarak değerlendirme yapılmıştır. Sonuç itibari ile raporumuzda herhangi bir maliyet yöntemi kullanılmamıştır.
• 5.b.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç
• 5.b.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç
• 5.b.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde) --
• 5.c. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

--

--

5.c.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

• Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Bu karşılaştırmalı yaklaşım; değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. İndirgeme oranı, algılanan riskin derecesi, gelecekteki enflasyon beklentisi gibi piyasa beklentileri, alternatif yatırımların umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, finansman koşulları, vergi oranları gibi faktörlere bağlıdır. Bu yaklaşım kapsamındaki başlıca yöntemler aşağıdakileri içerir:
• o Tüm risk ve genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu (Direkt Kapitalizasyon Yöntemi),

{27}------------------------------------------------

• Bir indirgeme oranının gelecek dönemler için bir dizi nakit akışına uygulandığı indirgenmiş nakit akışı (Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi),
• Çeşitli opsiyonel fiyatlama modelleri.
• Raporumuzda gayrimenkulün pazar değerinin tespiti yöntemlerinden biri olarak direkt kapitalizasyon yöntemi kira değeri analizi yapılmıştır. (Madde 5.d.1)
• 5.c.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı
• 5.c.3. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Diğer Varsayımlar
• 5.c.4. İndirgeme / İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler
• 5.c.5. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)
• 5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)

5.d.1. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

• Kira Değeri Analizi ile; gayrimenkulün pazar kirasının tespitinin yanı sıra, direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak kira değeri ve gayrimenkul değeri arasında ilişki kurmak mümkündür.
• Raporumuzun bu aşamasında;
• o Öncelikle Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile değerlemeye konu gayrimenkulün birim, aylık ve yıllık pazar kirası takdir edilmiş, sektör ortalamaları ve piyasa araştırması sonuçları dikkate alınarak belirlenen kira çarpanı ve kapitalizasyon oranları kullanılarak toplam taşınmaz değeri tespit edilmiş,
• o Ardından Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile ulaşılan pazar değeri ile takdir edilen kira değeri üzerinden kira çarpanı ve kapitalizasyon değerleri hesaplanmış,
• o Son olarak ulaşılan sonuçlar piyasa koşullarını da göz önüne alarak mukayese edilmiştir. Bulunan değerler gayrimenkul değerinin gerçekçi ve piyasa koşullarına uyumlu olup olmadığının teyidi için önemli bir dayanak sağlamıştır.
• Konut Nitelikli Gayrimenkul Kira Değeri İçin Emsaller:
• o Değerleme; 5. Blok 113 no.lu bağımsız bölüm için yapılmış, diğer bağımsız bölümler için ayrıca şerefiye uygulanmıştır.
• Emsal 1: YAŞARKENT GAYRİMENKUL 0 (533) 581 43 72

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Yukarı Dikmen Mahallesi Sinpaş Ege Vadisi projesinde, zemin katta bulunan, 200,00 m² alanlı dükkan, aylık 120.000,00 TL bedelle kiralıktır. %10 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~4 olan natamam (shell & core) emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1069559464)

Emsal 2: BORİS EMLAK – 0 (505) 623 69 00

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, İlkbahar Mahallesi Başkent Emlak Konutları projesinde, zemin katta bulunan, 185,00 m² alanlı dükkan, aylık 125.000,00 TL bedelle kiralıktır. %10 pazarlık payı olduğu düşünülen emsalin bina yaşı ~8'dir. (sahibinden.com ilan no: 1286335377)

Emsal 3: Mübeccel A. – 0 (533) 440 21 97

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Sancak Mahallesi'nde, zemin katta bulunan, 115,00 m² alanlı (zemin: 100,00 m², bodrum/depo: 30,00 m²), önünde 97,00 m² tahsisli açık alana sahip dükkan; aylık 135.000,00

{28}------------------------------------------------

TL bedelle kiralıktır. %15 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~28 olan, içi yapılı emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran avantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1283934112)

Emsal 4: REMAX ATA – 0 (533) 471 01 61

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Çankaya Mahallesi'nde, zemin katta bulunan, 180,00 m² alanlı dükkan; aylık 150.000,00 TL bedelle kiralıktır. %15 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~30+ olan, içi yapılı emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran avantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1236922360)

Emsal 5: Ali G. – 0 (533) 501 78 88

Değerlemeye konu taşınmazla aynı bölgede, İlkadım Mahallesi'nde, zemin katta bulunan, 76,50 m² (zemin kat: 51,00 m², bodrum kat: 51,00 m²) alanlı dükkan, aylık 50.000,00 TL bedelle kiralıktır. %15 pazarlık payı olduğu düşünülen emsalin bina yaşı ~28'dir. (sahibinden.com ilan no: 1286060962)

	EMSAL UYUM	LAŞTIRMA TABLO	OSU KİRALIK
Emsaller	E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5
Fiyat (TL)	61.000,00	57.000,00	58.000,00	46.000,00	47.000,00
Alan (m²)	115,00	105,00	115,00	95,00	95,00
Pazarlık Payı %	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
İnşaat Düz. %	0%	0%	0%	0%	0%
Alan Düz. %	0%	0%	0%	0%	0%
Konum Düz. %	0%	0%	0%	0%	0%
Kat	5%	5%	5%	5%	0%
Açık alan	0%	0%	0%	0%	0%
Emsal Değ. (TL/m²)	530,00	543,00	504,00	484,00	470,00
Ortalama (TL/m²)			505,00

• Yapılan inceleme neticesinde 5. Blok 113 no.lu konut için birim kira değeri; ~505,00 TL/m² hesaplanmış; sigorta, vergi ve boşluk gibi giderler dikkate alınarak 480,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir.
• Diğer bağımsız bölümler için uygulanan şerefiye sonucunda taşınmaz toplam alanı üzerinden ortalama birim m² pazar kirası; 568,33 TL/m² hesaplanmıştır.
• Emlak piyasa koşulları da dikkate alınarak bölgede yapılan piyasa araştırması sonucunda konut nitelikli taşınmazlar için kira çarpanlarının 18-22 yıl (216-256 Ay) aralığında olduğu tespit edilmiş ve değerlemeye konu taşınmazın değer tespitinde kira çarpanı 20 yıl (240 ay) olarak esas alınmıştır. (Kapitalizasyon oranı: 1 / 20 = ~%5,00).

Yüzölçümü	Ortalama Birim Kira	Aylık Kira Değeri	Yıllık Kira Değeri	Gayrimenkul Değeri
(m²)	(TL/m²)	(TL)	(TL)	(20 Yıl Geliri TL)
3.523,17	553,33	1.809.500,00	21.713.960,00	434.280.000,00

• Dükkan Kira Değeri İçin Emsaller:
• Emsal değeri 29634 Ada 7 Parsel için takdir edilmiştir.
• Emsal 1: BORİS EMLAK 0 (533) 679 53 22

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı projede, 14. katta bulunan, benzer nitelikteki, 115,00 m² alanlı, 3+1 odalı mesken aylık 61.000,00 TL bedelle kiralıktır. %2 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (İlan No: 1212992778)

Emsal 2: Pİ GAYRİMENKUL EMLAK – 0 (533) 604 26 51

{29}------------------------------------------------

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı projede, 12. katta bulunan, benzer nitelikteki, 105,00 m² alanlı, 3+1 odalı mesken aylık 57.000,00 TL bedelle kiralıktır. %2 pazarlık payı olduğu düşünülen mesken emsal değerlemeye konu taşınmaza nazaran kat bakımından dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1276620155)

Emsal 3: CENTURY 21 ROYAL– 0 (545) 481 74 17

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı projede, 12. katta bulunan, benzer nitelikteki 115,00 m² alanlı 3+1 odalı mesken aylık 58.000,00 TL bedelle kiralıktır. %2 pazarlık payı olduğu düşünülen mesken emsal değerlemeye konu taşınmaza nazaran kat bakımından dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1268722012)

Emsal 4: SAHİBİNDEN – 0 (543) 413 43 05

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı projede, 13. katta bulunan, benzer nitelikteki 95,00 m² alanlı 2+1 odalı mesken aylık 46.000,00 TL bedelle kiralıktır. %2 pazarlık payı olduğu düşünülen mesken emsal değerlemeye konu taşınmaza nazaran kat bakımından dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1281409471)

Emsal 5: BORSEM ORAN TEMSİLCİLİĞİ – 0 (530) 929 09 10

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı projede, 1. katta bulunan, benzer nitelikteki 95,00 m² alanlı 2+1 odalı mesken aylık 47.000,00 TL bedelle kiralıktır. %2 pazarlık payı olduğu düşünülen mesken emsal değerlemeye konu taşınmaza nazaran kat bakımından dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1277458440)

		EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU KİRALIK
Emsaller	E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5
Fiyat (TL)	120.000,00	125.000,00	135.000,00	150.000,00	50.000,00
Alan (m2 )	200,00	185,00	115,00	180,00	76,50
Pazarlık Payı %	-20%	-20%	-20%	-20%	-20%
İnşaat Düz. %	0%	0%	0%	0%	0%
Alan Düz. %	10%	10%	10%	0%	0%
Konum Düz. %	10%	0%	-15%	-20%	0%
Kat	-15%	-15%	-15%	-15%	-15%
Açık alan	0%	0%	-20%	0%	0%
AVM	0%	0%	0%	0%	0%
Emsal Değ. (TL/m2 )	510,00	507,00	470,00	375,00	425,00
Ortalama (TL/m2 )			460,00

• Yapılan inceleme neticesinde 29634 Ada 7 Parsel üzerinde bulunan işyeri için birim kira değeri; ~460,00 TL/m² hesaplanmış; sigorta, vergi ve boşluk gibi giderler dikkate alınarak 430,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir.
• Emlak piyasa koşulları da dikkate alınarak bölgede yapılan piyasa araştırması sonucunda benzer nitelikteki meskenler için kira çarpanlarının 19-22 yıl (228-264 Ay) aralığında olduğu tespit edilmiş ve değerlemeye konu taşınmazın değer tespitinde kira çarpanı 20 yıl (240 ay) olarak esas alınmıştır.

(Kapitalizasyon oranı: 1 / 20 = ~%5,00)

Yüzölçümü (m2 )	Ortalama Birim Kira (TL/m2 )	Aylık Kira Değeri (TL)	Yıllık Kira Değeri (TL)	Gayrimenkul Değeri (20 Yıl Geliri TL)
863,95	430,00	371.500,00	~4.457.980,00	~89.160.000,00

Değerlemeye konu tüm taşınmazların toplam ve bağımsız bölüm bazında pazar değeri/pazar kirası tablosu "Rapor Ekleri" bölümünde sunulmuştur.

{30}------------------------------------------------

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

					PAZAR KİRAS	I TABLOSU
S. No	Blok	Kat	BB. No	Nitelik	Sat. Esas Alan (m²)	Birim Kira (TL/m²)	AYLIK KİRA (TL)	YILLIK KİRA (TL)	Taşınmaz Değeri-I (TL)
1	1.BLOK	ZEMİN	3	Mesken	111,44	425,00	47.362,00	568.344,00	11.366.880,00
2	1.BLOK	38.KAT	323	Mesken	130,16	1150,00	149.684,00	1.796.208,00	35.924.160,00
3	1.BLOK	39.KAT	329	Mesken	102,38	880,00	90.094,40	1.081.132,80	21.622.656,00
4	1.BLOK	39.KAT	331	Mesken	275,13	860,00	236.611,80	2.839.341,60	56.786.832,00
5	2.BLOK	ZEMİN	2	Mesken	194,28	300,00	58.284,00	699.408,00	13.988.160,00
6	3.BLOK	39.KAT	211	Mesken	447,82	210,00	94.042,20	1.128.5006,40	22.570.128,00
7	3.BLOK	40.KAT	216	Mesken	119,67	800,00	95.736,00	1.148.832,00	22.976.640,00
8	3.BLOK	40.KAT	220	Mesken	183,44	460,00	84.382,40	1.012.588,80	20.251.776,00
9	3.BLOK	41.KAT	221	Mesken	183,44	530,00	97.223,20 1.166.678,4		23.333.568,00
10	3.BLOK	42.KAT	226	Mesken	169,56	570,00	96.649,20	1.159.790,40	23.195.808,00
11	3.BLOK	43.KAT	231	Mesken	183,44	830,00	152.255,20	1.827.062,40	36.541.248,00
12	4.BLOK	ZEMİN	3	Mesken	183,44	320,00	58.700,80	704.409,60	14.088.192,00
13	5.BLOK	1.KAT	7	Mesken	290,68	250,00	72.670,00	872.040,00	17.440.800,00
14	5.BLOK	8.KAT	51	Mesken	119,67	440,00	52.654,80	631.857,60	12.637.152,00
15	5.BLOK	11.KAT	75	Mesken	110,07	420,00	46.229,40	554.752,80	11.095.056,00
16	5.BLOK	17.KAT	113	Mesken	82,59	480,00	39.643,20	475.718,40	9.514.368,00
17	5.BLOK	38.KAT	264	Mesken	192,38	485,00	93.304.30	1.119.651,60	22.393.032,00
18	5.BLOK	38.KAT	265	Mesken	443,58	550,00	243.969,00	2.927.628,00	58.552.560,00
	10 ADET MESKEN TODI AM				Sat. Esas Alan (m²)	Ort.Bir.Kira (TL/Ay/m²)	Top. Aylık Kira (TL)	Top. Yıllık Kira (TL)	Taşınmaz Değeri-I (TL)
18 ADET MESKEN TOPLAM				3.523,17	553,33	1.809.500,00	21.713.960,00	434.280.000,00

	PAZAR KİRASI TABLOSU
S.No	Blok	Kat	BB. No	Nitelik	Sat. Esas Alan (m²)	Birim Değer (TL/m²)	AYLIK KİRA (TL)	YILLIK KİRA (TL)	Taşınmaz Değeri-l (TL)
1		29634	ADA 7 PARSEL		863,95	430,00	371.498,50 4.457.982,00		89.159.640,00
	1 ADET İSYERİ TOPLAM				Sat. Esas Alan (m²)	Ort.Bir.Kira (TL/Ay/m²)	Top. Aylık Kira (TL)	Top. Yıllık Kira (TL)	Taşınmaz Değeri-l (TL)
					863,95	430,00	371.500,00	4.457.980,00	89.160.000,00

5.d.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

5.d.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

5.d.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

{31}------------------------------------------------

5.d.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve/veya fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Bir başka ifade ile makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup, en yüksek taşınmaz ve arsa değerine ulaştıran kullanım yüksek ve iyi kullanım olarak kabul edilir.

Değerlemeye konu taşınmazın konumu, imar koşulları, içinde bulunduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve bölgedeki diğer emsal gayrimenkuller ile hukuki açıdan mümkün olan kullanım şekilleri dikkate alındığında; mevcut kullanımın en verimli ve en iyi kullanım şekli olacağı değerlendirilmektedir.

5.d.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

--

{32}------------------------------------------------

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

6.a. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması

• Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerinin tespiti için "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" ve "Kira Değeri Analizi" olmak üzere iki yaklaşım/yöntem uygulanmıştır.
• Kira değeri analizi ile ulaşılan gayrimenkul değeri; pazar yaklaşımı ile ulaşılan gayrimenkul değerinden ~%3,79 yüksek bulunmuştur. Ulaşılan sonuçların birbirleri ve piyasa koşulları ile uyumlu olduğu değerlendirilmektedir.
• o Gayrimenkulün nihai pazar değeri; kira değeri analizinin; pazar yaklaşımına nazaran çok daha fazla varsayım içerdiği ve son dönemde kira değerlerinin gayrimenkul değerlerinden daha fazla arttığı dikkate alınarak pazar yaklaşımı ile tespit edilen 516.585.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

					NİHAİ PAZAR DEĞERİ
S.No.	Blok	Kat	B.B.No.	İdirgemiş Brüt Al. (m²)	Pazar Yaklaşımı (TL)	Ağırlık (%)	Kira Değ. Analizi (TL)	Ağırlık (%)	Nihai Değer (TL)
1	1.BLOK	ZEMİN	3	111,44	11.255.440,00	100%	11.366.880,00	0%	11.255.440,00
2	1.BLOK	38.KAT	323	130,16	35.700.284,80	100%	35.924.160,00	0%	35.700.284,80
3	1.BLOK	39.KAT	329	102,38	21.120.994,00	100%	21.622.656,00	0%	21.120.994,00
4	1.BLOK	39.KAT	331	275,13	56.701.541,70	100%	56.786.832,00	0%	56.701.541,70
5	2.BLOK	ZEMİN	2	194,28	13.628.742,00	100%	13.988.160,00	0%	13.628.742,00
6	3.BLOK	39.KAT	211	447,82	21.786.443,00	100%	22.570.128,00	0%	21.786.443,00
7	3.BLOK	40.KAT	216	119,67	22.910.821,50	100%	22.976.640,00	0%	22.910.821,50
8	3.BLOK	40.KAT	220	183,44	19.994.960,00	100%	20.251.776,00	0%	19.994.960,00
9	3.BLOK	41.KAT	221	183,44	22.930.000,00	100%	23.333.568,00	0%	22.930.000,00
10	3.BLOK	42.KAT	226	169,56	22.721.040,00	100%	23.195.808,00	0%	22.721.040,00
11	3.BLOK	43.KAT	231	183,44	36.376.152,00	100%	36.541.248,00	0%	36.376.152,00
12	4.BLOK	ZEMİN	3	183,44	13.758.000,00	100%	14.088.192,00	0%	13.758.000,00
13	5.BLOK	1.KAT	7	290,68	17.048.382,00	100%	17.440.800,00	0%	17.048.382,00
14	5.BLOK	8.KAT	51	119,67	11.069.475,00	100%	12.637.152,00	0%	11.069.475,00
15	5.BLOK	11.KAT	75	110,07	10.990.489,50	100%	11.095.056,00	0%	10.990.489,50
16	5.BLOK	17.KAT	113	82,59	8.259.000,00	100%	9.514.368,00	0%	8.259.000,00
17	5.BLOK	38.KAT	264	192,38	21.950.558,00	100%	22.393.032,00	0%	21.950.558,00
18	5.BLOK	38.KAT	265	443,58	57.665.400,00	100%	58.552.560,00	0%	57.665.400,00
	18 TAŞINMAZ TOPLAM			3.523,17	425.870.000,00	100%	434.280.000,00	0%	425.870.000,00

	NİHAİ PAZAR DEĞERİ
S.No.	İdirgemiş Pazar Yaklaşımı Ağırlık Kira Değ. Analizi Ağırlık Blok Kat B.B.No. Brüt Al. (TL) (%) (TL) (%) (m²)								Nihai Değer (TL)
1	29634 ADA 7 PARSEL	0	0	863,95	90.714.750,00	100%	89.159.640,00	0%	90.714.750,00
	1 ADET İŞYERİ TOPLAM 863,95 90.715.000,00 100% 89.160.000,00 0% 90.715.000,00

{33}------------------------------------------------

6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Ulaşılan bilgilerin tamamı rapora aktarılmıştır. Talebe bağlı olarak raporda yer verilmeyen herhangi bir bilgi mevcut değildir.

6.c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Çankaya Belediyesi ile müşteriden alınan bilgi / belgeler, yerinde yapılan keşif / ölçümler ve tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde, değerlemeye konu taşınmaza ilişkin olarak yasal gereklerin yerine getirildiği kanaatine ulaşılmıştır.

• 6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
• o "Kat mülkiyeti tesisi", "Yönetim Planı Belirtmesi" "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı İçinde Kalmaktadır" gibi belirtme niteliğindeki beyanlar, parsel üzerine konuşlandırılan trafo merkezleri gibi yapılara ilişkin kira şerhleri ve yol, su kanalı, elektrik vb. hizmet arterlerine lehine konulduğu parsele ulaşım imkânı sağlanması gerektiğini belirten geçit hakkına ilişkin irtifaklar hukuki ve teknik gerekliliklerden kaynaklanan rutin uygulamalar olup gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil etmez.
• Sonuç olarak; tapu kayıtlarına göre, taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmadığı değerlendirilmektedir.
• 6.e. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazın devredilmesi konusunda bir sınırlama olmadığı kanaatine varılmıştır.

--

--

• 6.f. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
• 6.g. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
• 6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)
• 6.h.1. III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"
• 6.h.1. III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"
• "Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – b'de; GYO'ların "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." hükmü yer almaktadır.

{34}------------------------------------------------

• o Değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin olarak yapı kullanma izin belgesi alınmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan Madde 22 – 1 – b kapsamında; "bina" başlığı altında GYO portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
• "Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – c'de; GYO'ların "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." Hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda;
• o Değerlemeye konu taşınmazların üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi bulunmadığından Madde 22 – 1 – c kapsamında; GYO portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

6.h.2. III-52.3Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"

• "Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – b'de yer alan; "Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda;
• o Söz konusu hüküm GYO'lara ilişkin tebliğin Madde 22 1 b'si ile aynı nitelikte olduğundan, değerlemeye konu taşınmazların bu madde kapsamında GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
• "Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – c'de "Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklıdır." hükmü yer almaktadır. Tebliğin;
• o Portföye alma konusunda; GYF'lere, GYO'larda bulunmayan bir esneklik sağladığı ancak, "Fon portföyüne ilişkin sınırlamalar" başlıklı Madde 19 – 1 – c'ye yaptığı atıf ile; "söz konusu gayrimenkuller ile bunlara dayalı hakların değerinin fon toplam değerinin %30'unu aşamayacağı" sınırlamasını getirdiği görülmektedir. Bu kapsamda; değerlemeye konu taşınmazların GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
• Sonuç olarak; değerlemeye konu taşınmazın;
• o "Binalar" başlığı altında GYO portföyünde bulunabileceği, portföyüne alınabileceği,
• o Başka GYO / GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

{35}------------------------------------------------

7. SONUÇ

7.a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

• Değerlemeye konu taşınmazların pazar değerine; SPK kuralları ve UDS çerçevesinde gerçekleştirilen inceleme ve analizler sonucunda, "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" ile ulaşılmış, "Kira Değeri Analizi" ile ulaşılan sonucun piyasa koşullarıyla uyumlu olduğu tespit edilmiştir.
• Söz konusu taşınmazın, satış/kiralama kabiliyeti "SATILABİLİR/KİRALANABİLİR" olarak değerlendirilmiştir.

7.b. Nihai Değer Takdiri

Değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin olarak elde edilen bilgi ve belgeler, yerinde yapılan incelemeler ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları neticesinde; taşınmazın konumuna, büyüklüğüne, kullanım fonksiyonlarına, imar durumuna, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, satış gücüne ve hâlihazırdaki durumuna göre değerleme tarihi itibarı ile kıymet takdiri yapılmış, değerleme sonucu aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

DEĞERLEME SONUCU
TAŞINMAZIN YASAL VE MEVCUT PAZAR DEĞERİ
Yasal ve Mevcut Değeri (KDV Hariç)	516.585.000,00 TL	12.016.399,00 USD	10.239.544,00 EUR
(*) 31.12.2025 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 42,99 TL, 1,-EUR = 50,45 TL

KDV hariç bu takdirimiz, gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

*** Ekleriyle birlikte 94 sayfadan oluşan iş bu rapor, SPK mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında hazırlanmış bir değerleme raporu olup, bir orijinal nüsha olarak düzenlenmiştir. 2.c. maddesinde belirlenmiş amaç dışında kullanılamaz. Bu raporda temin edilmiş resmi belgelerde daha sonra tespit edilecek uygunsuzluklardan ve kopyalarının kullanılmaları halinde ortaya çıkabilecek sorunlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 08.01.2026

Saygılarımızla,

{36}------------------------------------------------

8. RAPOR EKLERİ

8.a. Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler

• Pazar Değeri / Pazar Kirası Tablosu
• Uydu Fotoğrafları
• Emsal Krokisi
• TAKBİS Belgeleri
• İmar Durumu
• Yapı Ruhsatı
• Yapı Kullanma İzin Belgesi
• Mimari Proje
• Enerji Kimlik Belgesi
• Fotoğraflar

8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri

--

8.c. Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri

• Şirket Lisansı Örneği
• Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Örnekleri
• TDUB Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri

Katkıda Bulunan	Hazırlayan	Denetleyen	Sorumlu Değ. Uzmanı
Halil Turan KASAPÇOPUR	Abdülaziz DALGIÇ	Fatma KÜPELİ	Serek Serhat AKAY
Değ. Uzman Yardımcısı	Değerleme Uzmanı	Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değ. Uzmanı
(Lisans No: 410925)	(Lisans No: 403652)	(Lisans No: 405383)	(Lisans No: 405988)