{0}------------------------------------------------

Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş

ISTANBUL ILI KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ HALKALI MAHALLESİ

ADA	PARSEL	BAĞIMSIZ BÖLÜM
801	27	9 Adet Bağımsız Bölüm

GAYRIMENKUL DEĞERLEME RAPORU

08.01.2026 RAPOR NO: 2025-065

HALIL TURAN KASAPCOPUR tarafından elektroniKÜPELI olarak imzalanmistil.

FATMA

Bu belge ********** FATMA KÜPELI tarafindan elektronik olarak mzalanmistir.

e-imzcTarih: 13/01/2026

GÖKHAN GÖRCÜ

Bu belge ******* kimlik numarali GÖKHAN GÖRCÜ Serek tarafından elektronik olarak Serhat

Bu belge ******* kimlik numarali erek Serhat elektronik olarak mzalanmistir.

AKAY Tarih: 13/01/2026

e-imza_{Tarih: 13/0}1/2026

{1}------------------------------------------------

İ Ç İ N D E K İ L E R

		DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ 4
		BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI 5
1.		RAPOR BİLGİLERİ 6
		1.a. Rapor Tarihi 6
		1.b. Rapor Numarası 6
	1.c.	Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları 6
		1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 6
	1.e.	Değerleme Tarihi 6
	1.f.	Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 6
	1.g.	Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6
		1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6
2.		KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 7
	2.a.	Kuruluşun Ünvanı ve Adresi 7
		2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 7
	2.c.	İşin Kapsamı 7
		2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7
3.		GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8
	3.a.	Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler 8
		3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11
	3.c.	Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi 12
		3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 13
	3.e.	Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar 13
	3.f.	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler 13
	3.g.	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 13
		3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 14
	3.i.	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 14
	3.j.	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14
4.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ15
	4.a.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler 15
		4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 17

{2}------------------------------------------------

	4.c.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 17
		4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler 21
	4.e.	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 22
	4.f.	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 23
	4.g.	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 24
		4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 24
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ25
	5.a.	Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa) 25
		5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa) 27
	5.c.	Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa) 28
		5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 29
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ33
	6.a.	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması 33
		6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 33
	6.c.	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 33
		6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş 33
	6.e.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34
	6.f.	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 34
	6.g.	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34
		6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.) 34
7.		SONUÇ36
	7.a.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 36
		7.b. Nihai Değer Takdiri 36
8.		RAPOR EKLERİ37
	8.a.	Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler 37
		8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri 37
	8.c.	Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri 37

{3}------------------------------------------------

DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ
Değerlemeyi Talep Eden	Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Değerleme Konusu	Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki; İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesi, 801 Ada 27 Parselde bulunan bağımsız bölümlerin pazar değerinin belirlenmesi.
Değerleme Adresi	Atakent Mahallesi, 221. Sok., Ege Yakası Projesi Küçükçekmece – İSTANBUL
Değerleme Tarihi	31.12.2025
Rapor Tarih ve Numarası	08.01.2026 / 2025-065
Gayrimenkul Değ. Uzm. Yrd.	Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383)
Denetmen	Gökhan GÖRCÜ (SPK Lisans No:403343)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988)

DEĞERLEME SONUCU
TAŞINMAZIN YASAL VE MEVCUT PAZAR DEĞERİ
Yasal ve Mevcut Değeri (KDV Hariç)	64.020.390,00 TL 1.489.192,60 USD 1.268.986,91 EUR
(*) 31.12.2025 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 42,99 TL, 1,-EUR = 50,45

{4}------------------------------------------------

BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu Değerleme Raporu; aşağıda beyan edilen ilkeler çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDS) uygun olarak hazırlanmıştır.

Bu raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz ve açıkladığımız kadarıyla doğru olduğunu;
Raporda belirtilen analizlerin, opsiyonların ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;
Değerleme uzmanları olarak değerleme konusunu oluşturan mülk ile değerleme hizmeti dışında bir ilişkimizin olmadığını ve gelecekte de bulunmayacağını;
Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını;
Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını;
Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
Değerleme uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu;
Değerleme uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu;
Değerleme uzmanları olarak mülkü kişisel olarak denetlediğimizi ve ilgili resmî kurumlarda gerekli araştırmaları yapmış olduğumuzu;
Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanları dışında hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını;
Değerleme uzmanları olarak değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olamayacağımızı;
Rapor içeriğinde belirtilen analizler ve sonuç değerine giden yolda Uluslararası Değerleme Standartları kriterlerine uyulduğunu beyan ederiz.

{5}------------------------------------------------

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.a. Rapor Tarihi

08.01.2026

1.b. Rapor Numarası

2025-065

1.c. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları

Bu değerleme raporu, ilgili kişi, kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgi ve belgeler ile gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ulaşılan sonuçların bir arada yorumlanması suretiyle, Değerleme Uzman Yardımcısı Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)'un katkılarıyla, Değerleme Uzmanı Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383) tarafından hazırlanmıştır.

1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmî Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 23 – (1)'de "Değerleme çalışmasına ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun, EK-1'de yer alan asgari unsurları içerecek şekilde, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur." Hükmü yer almaktadır.

Bu kapsamda hazırlanan rapor; Sorumlu Değerleme Uzmanları Gökhan GÖRCÜ (SPK Lisans No: 403343) ve Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988) tarafından kontrol edilerek imzalanmıştır.

1.e. Değerleme Tarihi

31.12.2025

1.f. Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası

Taraflar arasında düzenlenip imza altına alınmış, 29.12.2025 tarihli no.lu gayrimenkul değerlemesi hizmet alım sözleşmesi bulunmaktadır.

1.g. Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmî Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 1 – (2)'de "Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder." Hükmü yer almaktadır.

Bu raporun ilgili tebliğ hükmüne uygun olarak bağımsız ve tarafsız olarak hazırlandığını beyan ederiz.

1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

	SPK Mevzuatı Çerçevesinde Hazırlanan Önceki Raporlar
Tarih	06.01.2025
Rapor No		2024-SPK-031
Değer	45.730.000,00 TL
	H. Turan Kasapçopur (SPK Lisans No: 410925)	Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383)
Hazırlayanlar	Asım TUNCAY (SPK Lisans No:403359)	Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988)

{6}------------------------------------------------

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.a. Kuruluşun Ünvanı ve Adresi

Ünvanı : Focus Global Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Adresi : Bağcılar Mah. Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121/1-16 Bağcılar – Diyarbakır

İrtibat Bilgileri : Telefon : +90 (412) 502 22 42 Faks : +90 (412) 502 22 42

E-mail : [email protected] Web : https://focusglobal.info

Kuruluş Tarihi : 21.04.2020 Kuruluş Sermayesi : 1.000.000,00 TL Ödenmiş Sermayesi : 1.750.000,00 TL

SPK Lisansı : Şirketimiz; 10.09.2020 tarih ve 56/1141 sayılı karar ile "gayrimenkul değerleme"

hizmeti vermek üzere SPK listesine alınmıştır.

BDDK Lisansı : Şirketimiz; 25.12.2020 tarih ve 9350 sayılı karar ile "gayrimenkullerin, gayrimenkul

projelerinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti

vermek üzere BDDK listesine alınmıştır.

2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

Ünvanı : SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Adresi : Dikilitaş Mahallesi, Yenidoğan Sokak, No: 36, Sinpaş Genel Müdürlük PK:34349

Beşiktaş - İstanbul

İrtibat Bilgileri : Telefon : +90 (212) 310 54 10 E-Mail: [email protected]

Web : https://sinpasgyo.com/

GYO Dönüşüm Tarihi : 22.05.2007 Kayıtlı Sermaye Tavanı: 20.000.000.000 TL

Ödenmiş/Çıkarılmış Sermaye: 4.000.000.000 TL

2.c. İşin Kapsamı

Bu rapor, Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki; İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesi, 801 Ada 27 Parselde bağımsız bölümlerin Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden, Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı ve UDS'ye uygun olarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu raporda geçerli olan değer kavramı; 2017 UDS'nin 104 no.lu Standardında tanımlanan "Pazar değeri" dir. Bu tanıma göre "Pazar Değeri"; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Yapılan değerlemede aşağıdaki hususların geçerli olduğu varsayılmaktadır.

Alıcı ve satıcı bilgili ve basiretli hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

Müşterinin sözleşmede açıkça belirlemesi doğrultusunda; elde edilen tüm bilgi ve belgeler rapora doğrudan yansıtılmıştır. Bu raporun hazırlanması esnasında; piyasada benzer nitelikte satılmış/kiralanmış taşınmazlar ile piyasaya sunulmuş satışta/kirada bulunan taşınmazların piyasa araştırmaları yapılmıştır. Bu rapor, bu amaç dışında ve 3. Kişilere farklı amaçlar ve kapsamlarda kullandırılamaz.

{7}------------------------------------------------

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.a. Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

3.a.1. Gayrimenkulün Tanımı ve Yeri

Değerlemeye konu taşınmaz; Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki; İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesi, 801 Ada 27 Parseldeki bağımsız bölümlerdir. Değerlemeye konu olan taşınmazlar Ege Yakası Projesi kapsamında değerlendirilen bu proje kapsamında, I Blok 21 Bağımsız Bölüm numaralı "Rezidans" nitelikli, I Blok 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9 Bağımsız Bölüm Numaralı "Dükkan" nitelikli ve J Blok 2 Bağımsız Bölüm Numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmazlardır.

Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Halkalı Mahallesi'nde yer almaktadır. Proje alanında farklı plan ve alanlara sahip meskenlerin yanı sıra büyük bir kısmı kamuya açık olan sosyal tesisler, gölet, su kanalları ve tematik bahçeler yer almaktadır. Ayrıca, açık ve kapalı yüzme havuzları, spor alanları, yürüyüş yolları ve rekreasyon alanları da proje kapsamında bulunmaktadır. Tesis 24 saat güvenlik hizmeti bulunmaktadır. Etrafında marka değeri yüksek ve büyük ölçekli konut projeleri bulunan değerlemeye konu taşınmazın yakın çevresinde; Sinpaş Bosphorus Sitesi, İBB Filenin Sultanları Öğrenci Yurdu, İBB Menekşe Deresi Parkı, Soyak Evostar, Tema İstanbul ve Dumankaya Miks gibi konut projelerinin yanı sıra Kanuni Sultan Süleyman Eğitim ve Araştırma Hastanesi ile Sultan Alparslan İlkokulu bulunmaktadır.

Taşınmaza Ulaşım:

Taşınmazın içinde yer alan Sinpaş İstanbul Sarayları Sitesi'ne hem özel araçla hem de toplu taşıma araçlarıyla ulaşım sağlanabilmektedir. Özel araçla ulaşım için; Turgut Özal Bulvarı üzerinde kuzey yönünde doğru ilerlenir. İBB Filenin Sultanları Öğrenci Yurdu geçildikten sonra sağa dönülür ve daha sonra döner kavşaktan bir kez daha sağa dönülerek 220. Sokak üzerinden 221. Sokağa geçilerek taşınmaza ulaşım sağlanmaktadır.

Taşınmazın Bazı Önemli Noktalara Kuş Uçuşu Uzaklığı:

Sinpaş Bosphorus City	:	50 m
İBB Filenin Sultanları Öğrenci Yurdu	:	320 m
TED Atakent Koleji	:	720 m
İBB Menekşe Deresi Parkı	:	820 m
SOYAK Evostar	:	820 m
Tema İstanbul	:	900 m
Küçükçekmece Gölü	:	1,0 km
Kanuni Sultan Süleyman Eğt. Ve Araştırma Hastanesi	:	1,2 km
Dumankaya Miks	:	1,4 km
Atatürk Olimpiyat Stadyumu	:	3,2 km
Atatürk Havalimanı	:	8,6 km

{8}------------------------------------------------

3.a.2. Gayrimenkulün Konumu

{9}------------------------------------------------

3.a.3. Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

15.12.2025 tarihli Tapu Kayıt Örneğine göre taşınmazın tapu kayıt bilgileri aşağıdaki gibidir. Belge örneği "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.

	TAKBİS BİLGİLERİ – I
İl	İstanbul
İlçe	Küçükçekmece
Mahalle	Halkalı
Mevkii	Menekşe
Pafta No	F21c21a2a
Ada / Parsel No	801/27
Zemin Tipi	Kat Mülkiyet
Blok/Kat/Giriş/BB	TAKBİS BİLGİLERİ – II
No Nitelik	TAKBİS BİLGİLERİ – II
Kimlik No	TAKBİS BİLGİLERİ – II
Cilt/Sayfa No	TAKBİS BİLGİLERİ – II
Arsa Payı	TAKBİS BİLGİLERİ – II
Ana Taşınmaz	41.885,56 m2
Yüzölçüm (m²) Ana Taşınmaz Nitelik	A,B,C,C1,C2,C3,C4,D,D1,D2,D3,D4,E,E1,E,2,E3,E4,E5,E6,E7,E8,E9,E10,E11,F,F1,F2,F3,F4,F5,G,G1,G2,G3,G4,H,I,J BLOKLARDAN VE SOSYAL TESİSTEN OLUŞAN APARTMAN VE ARSASI
Malik ve Hisse	Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı- Tam
Oranı

	TAKBİS BİLGİLERİ – II
S.No.	Blok No.	B.B. No.	Kat No.	Nitelik	Kimlik No.	Cilt/Sayfa No.	Arsa Payı

1	I BLOK	1	ZEMİN	DÜKKAN	93613631	669/66405	9895/4188556
2	I BLOK	2	ZEMİN	DÜKKAN	93613632	669/66406	7209/4188556
3	I BLOK	3	ZEMİN	DÜKKAN	93613633	669/66407	7068/4188556
4	I BLOK	6	ZEMİN	DÜKKAN	93613636	669/66410	13287/4188556
5	I BLOK	7	ZEMİN	DÜKKAN	93613637	669/66411	9895/4188556
6	I BLOK	8	ZEMİN	DÜKKAN	93613638	669/66412	8199/4188556
7	I BLOK	9	ZEMİN	DÜKKAN	93613639	669/66413	9895/4188556
8	I BLOK	21	2.KAT	REZİDANS	93613651	669/66425	4409/4188556
9	J BLOK	2	1.BODRUM	DÜKKAN	93613822	671/66591	3609/4188556

3.a.4. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

^"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.

{10}------------------------------------------------

3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

TKGM Web Tapu portalından 15.12.2025 tarihinde alınan ve örnekleri "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulan TAKBİS belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıda yer alan takyidatın bulunduğu tespit edilmiştir.

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

Beyanlar Hanesinde:

Kat Mülkiyetine Geçiş Beyanı:

Taşınmazın kat mülkiyetine çevrildiği beyan edilmiştir.

(13.04.2018 tarih, 13471 yevmiye – tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

Kısmi Kat Mülkiyetine Geçiş Beyanı:

A, B, C, C1, C2, C3, C4, D, I, J, H, G, G2, G4, F, F2, F4, F5, E, E1, E2, E3, E5, E6, E7, E8, E9, E10, D1, D2, D3 ve D4 blokların kısmen kat mülkiyetine çevrildiği beyan edilmiştir.

(05.03.2018 tarih, 7743 yevmiye – tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

Kısmi Kat Mülkiyetine Geçiş (Belirli Bloklar):

İşbu taşınmazın A, B, C, C1, C2, C3, C4, D ve I bloklarının mülkiyetinin kısmi kat mülkiyetine çevrildiği beyan edilmiştir.

(21.02.2018 tarih, 6256 yevmiye – I-21, I-1, I-2, I-3, I-6, I-7, I-8, I-9 nolu taşınmazlar üzerinde)

Yönetim Planı Değişikliği:

08.12.2017 tarihli yönetim planı değişikliği tapu siciline tescil edilmiştir.

(29.12.2017 tarih, 46763 yevmiye – tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

Yönetim Planı:

16.05.2016 tarihli yönetim planı tapu siciline tescil edilmiştir.

(01.07.2016 tarih, 24175 yevmiye – tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

Şerhler Hanesinde:

Kira Şerhi (99 Yıl – 1 TL Bedelli):

Taşınmaz üzerinde 99 (doksan dokuz) yıl süreli ve 1 TL bedelli kira sözleşmesi bulunduğu tapu siciline şerh edilmiştir.

(10.12.2015 tarih, 43652 yevmiye – tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

İcrai Haciz:

İstanbul Anadolu 23. İcra Dairesi'nin 31.07.2023 tarih ve 2023/23093 sayılı haciz yazısına istinaden, 101.690,63 TL bedel ile İmdat Şimşek lehine icrai haciz işlenmiştir.

(31.07.2023 tarih, 40743 yevmiye – I-1 nolu taşınmaz üzerinde)

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

İrtifak Hakkı (Geçit Hakkı):

İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi (İSKİ) tarafından onaylı ekli proje ve krokide belirtilen kısımda, bu parsel lehine 801 ada 21 parsel üzerinden atık su, yağmur suyu ve içme suyu geçit hakkı tesis edilmiştir.

(10.05.2013 tarih, 14552 yevmiye – tüm bağımsız bölümler üzerinde müşterek)

MÜLKİYETE AİT REHİN BİLGİLERİ

Rehinler Hanesinde:

İpotek:

Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 1. dereceden, 10.000.000,00 TL bedelli ipotek kaydı bulunmaktadır. (26.08.2019 tarih, 28379 yevmiye – I-1, I-2, I-3, I-6, I-7, I-8, I-9 nolu taşınmazlar üzerinde)

İpotek:

Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 2. dereceden, 100.000.000,00 TL bedelli ipotek kaydı bulunmaktadır. (22.12.2022 tarih, 70336 yevmiye – I-1, I-2, I-3, I-6, I-7, I-8, I-9 nolu taşınmazlar üzerinde)

{11}------------------------------------------------

MÜLKİYET BİLGİLERİ

Bağımsız Bölüm No: 21 – Rezidans (I Blok / 2. Kat)

• Malik: (SN: 7924679) ARI FİNANSAL KİRALAMA ANONİM ŞİRKETİ

Hisse Pay/Payda: 1 / 1 Edinme Sebebi: Satış

Tarih / Yevmiye: 26.09.2017 / 33082

• Malik: (SN: 6269653) SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ

Hisse Pay/Payda: 1 / 1

Edinme Sebebi: Kat Mülkiyeti Tesisi Tarih / Yevmiye: 01.07.2016 / 24175 Malik olduğu bağımsız bölümler:

I Blok; 1, 2, 3, 6, 7, 8 ve 9 nolu bağımsız bölümler ile J Blokta yer alan 2 nolu bağımsız bölüm

o Tapu kayıtlarına konulan;
"KM ne çevrilmiştir", "yönetim planı" ve eklentilere ilişkin uyarma/belirtme niteliğindeki beyanlar ile yol, su kanalı, elektrik vb. hizmet arterlerine lehine konulduğu parsele ulaşım imkanı sağlanması gerektiğini belirten geçit hakkına ilişkin irtifaklar parsel üzerine konuşlandırılan trafo merkezleri gibi yapılara ilişkin kira şerhleri hukuki ve teknik gerekliliklerden kaynaklanan rutin uygulamalar olup gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil etmez.
Taşınmazlar üzerinde ipotek vardır. Üzerinde ipotek bulunan taşınmazlar gerekli prosedürlerin yerine getirilmesi koşuluyla devredilebilir.
Kat mülkiyeti ve kısmi kat mülkiyetine geçiş beyanları; projede yer alan farklı blokların yapılaşma ve kullanım süreçlerine bağlı olarak tapu siciline işlenen, uygulamada yaygın olarak karşılaşılan rutin işlemler kapsamında değerlendirilmekte olup, taşınmazın mülkiyetinin devrine, satılmasına ve pazarlanabilirliğine engel teşkil etmemektedir.
Ayrıca, tapu siciline tescil edilmiş yönetim planı ve yönetim planı değişiklikleri; site içerisindeki ortak alanların kullanımı ve yönetimine ilişkin hükümleri düzenleyen, gayrimenkulün hukuki niteliğini açıklayıcı belgeler olup, taşınmazın değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyen herhangi bir takyidat niteliği taşımamaktadır.
Bu kapsamda; tapu kayıtlarında yer alan beyanların, taşınmazın kullanım amacı doğrultusunda değerlendirilmesine ve değerine olumsuz bir etkisinin bulunmadığı, gayrimenkulün mülkiyetinin devrine ve üçüncü kişilere satışına engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) ilişkin değerlendirme Madde 6.h.'de ayrıca yapılmıştır.
3.c. Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi
3.c.1. Tapu Kayıtlarına Göre Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

10.10.2024 ile 22.11.2024 tarihli Tapu Kayıt Örneğinden değerlemeye konu taşınmaza ilişkin olarak son üç yıl içerisinde gerçekleşen alım-satım işlemi bulunmadığı anlaşılmıştır.

3.c.2. Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Son Üç Yıllık Dönemde Meydana Gelen Değişiklikler

Gayrimenkulün hukuki durumunda son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olmamıştır.

{12}------------------------------------------------

3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Değerlemeye konu taşınmazların ilişkin yazılı imar durumu belgesi, ilgili idare olan Küçükçekmece Belediyesi'nden talep edilmiş; ancak söz konusu belgenin idare tarafından tarafımıza yazılı olarak temin edilememesi nedeniyle, imar durumu değerlendirmesi değerleme firması arşivinde bulunan bilgi ve belgeler ile Küçükçekmece Belediyesi'ne ait resmî internet sayfası (e-İmar Planı sistemi) üzerinden erişilen güncel plan verileri esas alınarak yapılmıştır.

Küçükçekmece Belediyesi nezdinde yapılan incelemeler sonucunda; değerlemeye konu taşınmazın yer aldığı Küçükçekmece İlçesi, 801 Ada, 27 Parselin, 07.11.2010, 14.08.2012, 13.02.2013, 26.07.2013, 24.07.2018 ve 21.06.2022 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Halkalı Toplu Konut Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında yer aldığı, plan notlarının 2. maddesi hükümlerine tabi, Emsal (E)=1.25 yapılaşma koşullarında Konut Alanı fonksiyonunda kaldığı anlaşılmıştır.

Söz konusu plan notlarının 1.46. maddesinde; "Planlama alanında ruhsat alarak yapılaşmış ve/veya inşaat süresi devam eden parsellerde, yapı ruhsatı eki mimari projelerde belirlenen irtifa değerinin aşılamayacağı" hükmü yer almakta olup; 2.1. maddesinde ise, "Bu alanlarda, planda tanımlanmış yapılaşma şartlarını aşmamak kaydıyla, mimari avan proje doğrultusunda Yençok = Z+14 kat olmak üzere ayrık, ikiz-ayrık ve blok nizam yapılaşmalar yapılabileceği" düzenlenmiştir.

3.e. Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

İnceleme Sonuçları ve Değerlendirmeye göre; Küçükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde yapılan incelemelerde, değerleme konusu taşınmazlara ilişkin çeşitli belgelere ulaşılmıştır. Bu belgeler arasında:

o 25.12.2015 tarihli, 37288 sayılı Şantiye Şefi İstifanamesi
o 22.01.2016 tarihli tutanak: 27.10.2015 tarihindeki şantiye şefi istifanamesine ilişkin tutanak ve seviye tespitleri
o 14.12.2015 tarihli Şantiye Şefi Sözleşmesi
o 04.02.2016 ve 05.02.2016 tarihli Şantiye Şefi Atanması: Ruhsatların yenilenmesine ilişkin yazışma ve tutanaklar
o 14.01.2016 tarih ve 1394 sayılı Şantiye Şefi Sözleşmesi

Belirtilen tarihlerde herhangi bir Yapı Tatil Tutanağı veya Encümen Kararı bulunmamıştır. Bu süreçler tamamlandıktan sonra, taşınmazlarla ilgili yapı kullanma izin belgelerinin düzenlendiği ve önceki durdurma tutanaklarının artık geçerliliğini yitirdiği sonucuna varılmıştır.

3.f. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler

10.10.2024 ile 22.11.2024 tarihinde alınan Tapu Kayıt Örneği ve müşteriden edinilen bilgilere göre, son üç yıl içerisinde değerlemeye konu taşınmaz için düzenlenmiş bir satış vaadi, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesi bulunmamaktadır.

3.g. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkuller ve gayrimenkul projeleri için alınmış yapı ruhsatları, tadilat ruhsatları ve yapı kullanım izinlerine ilişkin bilgiler, ilgili mevzuat gereği alınması gereken tüm izinlerin tam ve doğru bir şekilde mevcut olup olmadığı aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

{13}------------------------------------------------

	ANA TAŞINMAZ İÇİN ALINAN İZİN BELGELERİ
YAPI RUHSAT TARİH / NO	 I Blok Yapı Ruhsatı: 29.03.2016 tarih ve 372 sayılı Yapı Ruhsatı, tadilat kapsamında 185 bağımsız bölüm, 21.909,00 m² inşaat alanı için ve 22 kat için verilmiştir.  J Blok Yapı Ruhsatı: 29.03.2016 tarih ve 371 sayılı Yapı Ruhsatı, tadilat 3 bağımsız bölüm, 1.747,00 m² inşaat alanı için ve 2 kat için verilmiştir.
YAPI KUL. İZİN BELGESİ TARİH/NO	 I Blok Yapı Kullanım İzin Belgesi: I Blok Yapı Ruhsatı: 11.08.2017 tarih ve 410 sayılı Yapı Kullanım İzin Belgesi, tadilat kapsamında 185 bağımsız bölüm, 21.909,00 m² inşaat alanı için ve 22 kat için verilmiştir.  J Blok Yapı Ruhsatı: 20.02.2018 tarih ve 121 sayılı Yapı Kullanım İzin Belgesi, 3 bağımsız bölüm, 1.747,00 m² inşaat alanı için ve 2 kat için verilmiştir.
AÇIKLAMA	Yerinde yapılan inceleme neticesinde mevcut durumun mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir.

3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkulün Yapı Denetim işleri; Tatlısu Mahallesi Şerif Sokak No: 6/1 Ümraniye/İstanbul adresli Etkin ve Sürekli Yapı Denetim A.Ş. tarafından gerçekleştirilmiştir.

3.i. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

3.j. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu taşınmazın enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

{14}------------------------------------------------

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler

4.a.1. Marmara Bölgesi

Türkiye'nin kuzeybatı köşesinde yer alan Marmara Bölgesi coğrafi konumu itibarı ile Asya ile Avrupa'yı birbirine bağlayan bir köprü özelliğine sahiptir. Yaklaşık 67.000 km² yüzölçümü ile Türkiye'nin %8,5'ini kaplar. Bir iç deniz özelliğine sahip Marmara Denizi bölgenin tam ortasında yaklaşık 11.000 km² alan kaplar. Nüfus ve nüfus yoğunluğu, göç alması nedeniyle çok yüksektir. TÜİK tarafından açıklanan 31 Aralık 2023 tarihli adrese dayalı nüfus kayıt sistemi sonuçlarına göre bölgede bulunan 11 ilin toplam 26.412.501'dir¹ .

Marmara Bölgesi'nde sanayi, ticaret, turizm ve tarım gelişmiştir. Sanayi bakımından en gelişmiş şehirleri İstanbul, Kocaeli ve Bursa olmakla birlikte bölgenin tamamında yaygın sanayi faaliyetleri vardır. Otomotiv ve otomotiv yedek parçası, çeşitli metal ürünler, işlenmiş gıda, dokuma, hazır giyim, çimento, kimya, kâğıt, petrokimya ürünleri ve beyaz eşya başlıca sanayi ürünleri olarak sayılabilir. Türkiye sanayi üretiminin yaklaşık 1/3'ünden fazlasını karşılayan Marmara Bölgesi enerji tüketiminin de yine yaklaşık 1/3'ünü yapar. Bölge turizm geliri açısından da yaklaşık %48 ile ilk sırada yer alır.

Yedi coğrafi bölge içinde yükseltisi en az olan bölgedir. Ekili-dikili arazi oranı %30'dur. Ekili alanların yaklaşık yarısında buğday yetiştirilmekte olup; şekerpancarı, mısır ve ayçiçeği yetiştirilen diğer başlıca tarım ürünleridir. Türkiye'nin ayçiçeği üretiminin yaklaşık %73'ünü, mısır üretiminin ise yaklaşık %30'unu gerçekleştirir. Bağcılık da hayli gelişmiş olup Tekirdağ, Şarköy, Mürefte, Avşa ve Bozcaada üzüm ve şarapları meşhurdur. Ormanlık alan oranı %11,5'tir. Kümes hayvancılığı ve ipek böcekçiliği yaygındır.

4.a.2. İstanbul İli

İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir.

Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.

Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.

Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmış, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi olmuştur. Cumhuriyet dönemi öncesinde egemenliği altında olduğu devletlere yüzlerce yıl başkentlik yapan İstanbul, 13 Ekim 1923 tarihinde başkentin Ankara'ya taşınmasıyla bu özelliğini yitirmiş; ancak ülkenin ticaret, sanayi, ulaşım, turizm, eğitim, kültür ve sanat merkezi olmaya devam etmiştir.

İstanbul ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan gerek Türkiye'nin gerekse dünyanın önde gelen şehirlerden biridir. Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, jeopolitik önemi oldukça yüksektir. İstanbul, "CEOWORLD Magazine"de 13 Şubat 2020 tarihinde yayımlanan ve dört ekonomik ve bir politik kriter açısından dünya şehirlerini inceleyen "Dünyanın Ekonomik Açıdan En Etkili Şehirleri – Most Economically Influential Cities in the World, 2020" raporuna göre İstanbul 20. Sırada yer almaktadır.² Nüfus açısından ise "World Population Review"e göre Avrupa'da 1., dünyada 15. Sırada yer aldığı görülmektedir.³

¹ Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2023, Tablo-1: https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Adrese-Dayali-Nufus-Kayit-Sistemi-Sonuclari-2023- 49684

² https://ceoworld.biz/2020/02/13/most-economically-influential-cities-in-the-world-2020/

³ World City Populations 2023 (worldpopulationreview.com)

{15}------------------------------------------------

	World City Populations 2023
E CSV
Rank	City	Country	2023 Population v	2022 Population	Growth Rate
1	Takyo	Japan	37,194,105	37,274,002	-0.21%
2	Dalty	India	32,941,309	32,065,760	2.73%
3	Shanghai	China	29,210,808	28,516,903	2.43%
4	Dhaka	Bangladesh	23,209,616	22,478,117	3.25%
5	Sao Paulo	Brazil	22,619,736	22,429,799	0.85%
6	Mexico City	Mexico	22.281,442	22,085,139	0.89%
7	Calro	Egypt	22,183,201	21,750,020	1.99%
8	Beijing	China	21,786,214	21,333,331	2.03%
9	Mumbai	India	21,296,517	29,961,473	1.8%
10	Osaka	Japan	19,013,434	19,059,857	-0.24%

Rank	City	Country	2023 Population ~	2022 Population	Growth Rate
11	Changoing	Chine	17,340,704	16,874,741	2.76%
12	Karachi	Pakistan	17,236,230	16,839,960	2.35%
13	Kinshasa	DR Congo	16,315,534	15,628,085	4.4%
14	Lagos	Nigeria	15,945,912	15,387,639	3.63%
15	Istaribul -	Turkey	15,847,768	15,636,243	1.35%
16	Buenos Arms	Argentina	15,490,415	15,389,919	0.78%
17	Kolkata	India	15,332,793	15,133,888	1.31%
18	Manda	Philippines	14,867,889	14,406,069	1.81%
19	Guangzhou	China	14,284,353	13,964,637	2.29%
20	Tianjin	China	14,238,643	14,011,828	1.62%

4.a.3. Küçükçekmece İlçesi

Küçükçekmece, İstanbul ilinin batısında aynı adlı gölün çevresinde kurulmuş bir ilçedir. Batısında Avcılar ve Küçükçekmece Gölü, kuzeyinde Başakşehir, doğusunda Bahçelievler ve Bağcılar, güneyinde Bakırköy ve Marmara Denizi vardır. 2023 adrese dayalı nüfus sayımına göre nüfusu 792.030'tür⁴ .

Küçükçekmece İlçesi; 1987 yılında, ikisi köy (Kayabaşı ve Şamlar), 25'i mahalle olmak üzere toplam 27 yerleşim yerinin Bakırköy ilçesinden ayrılması suretiyle kurulmuştur. Bugünkü sınırlarına, 1992'de Avcılar'ın, 2009'da Başakşehir'in ilçe olmasıyla kavuşmuştur. 2009 itibarıyla 21 mahalleden oluşmaktadır. İstanbul ilinin 39 ilçesi arasında yaşam kalitesi endeksi sıralamasında 12. Sıradadır. Marmara Denizi ve adını verdiği Küçükçekmece Gölü'ne kıyısı vardır. ⁵ 2. Dereceden riskli deprem bölgesinde yer almaktadır.

⁴ Küçükçekmece Nüfusu: https://kucukcekmece.istanbul/icerikler/kucukcekmece/nufusu/710

⁵ Küçükçekmece:https://tr.wikipedia.org/wiki/K%C3%BC%C3%A7%C3%BCk%C3%A7ekmece

{16}------------------------------------------------

Küçükçekmece adının kaynağı konusunda, tarihçiler arasında değişik görüşler mevcuttur. Hakkı Raif Ayyıldız bir yazısında; bölgenin Küçükçekmece adını almasını şöyle anlatmaktadır: "Batağa gayet kalın kazıklar çakılmış ve aralarına halatlar gerilmiştir. Yolcular büyük bir sala dolar, salcılar da Salı çeke çeke kanalın öte yakasına yüzdürüp götürürlerdi; bunlardan ötürüdür ki, iki gölün geçitlerine "Küçükçekmece" ve "Büyükçekmece" adları verilmiştir.

4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

4.b.1. Küresel Ekonomik Durum

Dünya ekonomisi Covid 19 salgın sürecinin ardından toparlanmaya başlamış olsa da bunun yavaş ve dengesiz bir şekilde devam ettiği görülmektedir. Kronikleşen enflasyonla mücadele maksadıyla başta FED olmak üzere büyük merkez bankalarının attığı parasal sıkılaşma adımlarının büyüme üzerindeki olumsuz etkileri hissedilmeye devam etmektedir.
Uluslararası Para Fonu (International Monetary Fund IMF) Ocak 2025'te "Global Growth: Divergent and Uncertain – Küresel Büyüme: Değişken ve Belirsiz" başlığıyla yayımladığı "World Economic Outlook Update - Dünya Ekonomik Görünümü Güncelleme" raporunda⁶ ;
o Küresel ekonominin, ülkeler arasında önemli farklılıklar bulunmasına rağmen istikrarlı bir görünüm arz ettiğini belirterek, küresel büyüme tahminini; 2025 ve 2026 yılları için; %3,3 olarak açıklanmış, Ekim 2024 yılında %3,2 olarak açıklanan 2025 yılı tahmininde, Amerika Birleşik Devletleri'ne ilişkin yukarı yönlü revizyonun diğer başlıca ekonomilere ilişkin aşağı yönlü revizyonları dengelemesiyle büyük çaplı değişiklik olmadığını belirtmiştir.

Söz konusu tahminler toparlanma sürecinin devam etmekte olduğuna işaret etmekle birlikte %3,7'lik uzun dönemli ortalamanın (2000-2019) altında seyretmeye devam etmektedir. Ayrıca soldaki grafikte görüleceği gibi, Avrupa bölgesine ilişkin tahminlerdeki düşüş trendi göze çarpmaktadır.

o Raporun ülke bazında büyüme öngörülerinin paylaşıldığı bölümünde Türkiye için öngörülen büyüme oranı 2025 yılı için; %2,6, 2026 yılı için; 3,2 olarak açıklanmıştır.
o Raporda küresel enflasyonun; 2025 yılında %4,2'ye, 2026 yılında ise %3,5'e gerileyeceği öngörülerek, dezenflasyon sürecinin devam etmekle birlikte bazı ülkelerde yavaşladığı bazı ülkelerde ise inatçı bir görünüm arz ettiği vurgulanmıştır.

https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2025/01/17/world-economic-outlook-update-january-2025?cid=ca-com-compd-pubs\_rotator

⁶ World Economic Outlook Update - Global Growth: Divergent and Uncertain, January 2025:

{17}------------------------------------------------

o Ekonomik politikalara ilişkin belirsizliğin belirgin şekilde arttığına işaret edilen raporda (solda sunulan grafikler) buna ilave olarak;
Artan jeopolitik gerilimlerin emtia fiyatlarında yeni zirvelere yol açabileceği,
Ukrayna ve Orta Doğudaki çatışmaların artarak, ticaret yolları ile gıda ve enerji fiyatlarını doğrudan etkileyebileceği,
Özellikle emtia ithal eden ülkelerin, artan dolar ve yüksek emtia fiyatlarının stagflasyonist etkilerine maruz kalabileceği belirtilmiştir.
Dünya Bankası (The World Bank), Ocak 2025 tarihinde yayımlanan "Global Economic Prospects Küresel Ekonomik Beklentiler"⁷ raporunda; küresel büyümenin, hedeflere yakınsayan enflasyon ve ekonomik faaliyetleri destekleyen parasal genişlemeyle birlikte dengeye kavuşmakta olduğu ve bunun küresel ölçekte büyümenin; 2025 ve 2026 yıllarında yıllık %2,7'ye yükselmesine yol açacağı öngörüsünde bulunmuş, ancak küresel büyümeye ilişkin söz konusu dengenin hala pandemi öncesi seviyenin altında olduğuna vurgu yapmıştır.
o Kurum; aralarında Türkiye'nin de bulunduğu gelişmekte olan pazarlar ve gelişmekte olan ekonomiler (Emerging Market and Developing Economies – EMDEs) için 2025 ve 2026 yılları büyüme tahminini ise yıllık %4 olarak açıklamıştır.
o IMF raporuna benzer risklere yer verilen Dünya Bankası raporunda, özellikle gelişmekte olan ekonomilerin ayrıca iklim değişikliği ve doğal afetler gibi iki önemli sınama ile karşı karşıya olduğuna işaret edilmiştir.
Kızıldeniz'de ticari gemilere yapılan saldırılar enflasyona ilişkin açmaz olasılığını arttırmaktadır. Bu durum, önce enerji fiyatlarında zirvelerin görülmesine, ardından artışların diğer emtia fiyatlarına yayılmasına, jeopolitik ve ekonomik belirsizliklerin yükselmesine ve sonuç olarak da büyümenin daha da zayıflamasına yol açabilecektir.
Filistin, Lübnan ve Suriye'de yaşanan gelişmeler de yakından takip edilmekte son dönemde ülkemizin de bulunduğu bölgede gerilim ve çatışmaların artmakta olduğu gözlemlenmektedir.
IMF ve Dünya Bankası raporlarında belirtilen risklerin tamamının Türkiye ekonomisi için de geçerli olduğunu söylemek mümkündür. Özellikle yüksek enflasyon, yüksek borç seviyesi ve yüksek fonlama maliyetleri ülke ekonomisinin kırılganlığını arttırmakta, büyüme beklentilerini ise azaltmaktadır. Bu nedenle ülkemize yönelik büyüme beklentileri bölge ortalamalarının altında, enflasyon beklentileri ise gerek bölge gerekse dünya ortalamasının üstünde seyretmektedir.
2024 yılı ikinci yarısından itibaren enflasyon eğiliminde kısmi azalma görülmekle birlikte 2025 ve sonrası için T.C. Merkez Bankası tarafından öngörülen hedeflerin tutturulmasının zor olacağı değerlendirilmektedir. Nitekim TCMB tarafından Kasım 2024'te yayımlanan Enflasyon Raporu'nda 2025 yılsonu tahmini %14'ten %21'e, 2026 yılsonu tahmini ise %9'dan %12'ye revize edilmiştir.⁸ Mevcut siyasal ve ekonomik konjonktür koşulları altında tarafımızca müteakip dönmede yine yukarı yönlü revizyonların yapılabileceği değerlendirilmektedir.

https://openknowledge.worldbank.org/server/api/core/bitstreams/e463cf9f-a07e-4848-bf7b-316515429b5d/content

⁷ Global Economic Prospects, January 2025:

⁸ Enflasyon Raporu 2024 – IV, 8 Kasım 2024: https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/3fc969ed-7e4e-4c46-99e5-7655b8270685/enf24\_iv\_tam.pdf? MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-3fc969ed-7e4e-4c46-99e5-7655b8270685-pha0TlQ

{18}------------------------------------------------

4.b.2. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü 2020 yılından itibaren küresel bir risk olan salgından etkilenmiş olmasına rağmen 2021 başı itibarıyla toparlanmaya başlamıştır. Salgın ve buna bağlı aşılama süreci, ekonomi yönetimleri ile finansal karar alıcılar açısından çok dikkatli izlenmesi gereken bir durum arz etmiş, diğer tüm sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü olarak salgından etkilenmiştir. Salgın sonrası canlanmaya başlayan sektör 2022 üçüncü çeyrekten itibarense bu kez de gerek yüksek maliyetler gerekse yüksek enflasyon ve düşük tasarruf seviyesi nedeniyle yeniden yavaşlama sürecine girmiştir.

Türkiye Müteahhitler Birliği tarafından Ekim 2023 tarihinde yayımlanan "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü"⁹ başlıklı rapora göre Türkiye inşaat sektörü ekonomik güçlüklere rağmen 2023 yılının ilk iki çeyreğinde sırasıyla %4,5 ve %6,2 oranlarında büyüme kaydetmiş, diğer sektörlerden daha fazla büyüyen inşaat sektörünün milli gelirdeki payı da %6,2'ye çıkmıştır.

TMB tarafından Ocak 2025 tarihinde yayımlanan "2025'te Dünyanın Rotası Belirsiz – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü"¹⁰ başlıklı raporu benzer trendin 2024 yılında da devam ettiğini ortaya koymuştur. Rapora göre inşaat sektörü 2024 yılı üçüncü çeyreğinde %9,2 büyüme kaydetmiş, ikinci çeyrek rakamı da %6,9'a revize edilmiştir. Dolayısıyla sektör üst üste sekiz çeyrek boyunca kesintisiz olarak büyümeye devam etmiş ve büyüme oranları her seferinde Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH)'nın üzerinde olmuştur. Özellikle 2024 yılında GSYH – İnşaat sektörü arasındaki makasın inşaat sektörü lehine daha da açılmış olması dikkat çekicidir.

⁹ TMB: "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü", Ekim 2023: https://tmb.org.tr/uploads/publications/652ce014edcf625d68dd7c7a/1697439756068-tmb-bulten-ekim-2023.pdf ¹⁰ TMB: "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü", Ekim 2023:

https://tmb.org.tr/uploads/publications/652ce014edcf625d68dd7c7a/1697439756068-tmb-bulten-ekim-2023.pdf

{19}------------------------------------------------

TUİK tarafından açıklanan ve aşağıda sunulan grafikte görüldüğü gibi, son dönemde inşaat maliyetlerindeki artış hızı önemli ölçüde hız kesmiş, 2021 yılbaşı seviyelerine yaklaşmıştır. Bu durum sektörün reel büyüme trendi ile birlikte değerlendirildiğinde inşaat sektöründe bir süre daha genel ortalamanın üzerinde kar marjı artışı görüleceğine işaret etmektedir.

Ülkemizde "konut satış" rakamları inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olarak kabul edilmektedir. Son beş yılın ortalamalarına bakıldığında Türkiye'de her yıl 1.400.000 adet civarında konut satışı gerçekleşmektedir. Ancak TUİK tarafından yayınlanan ve aşağıda sunulan¹¹ grafikte de görüleceği üzere; 2023 yılında sektörde belirgin bir soğuma dikkat çekmektedir. Bir yandan yüksek arsa ve inşaat maliyetleri nedeniyle konut arzı gerilerken öte yandan yüksek enflasyon ve buna bağlı yüksek kredi faizleri nedeniyle talep tarafının da zayıfladığı gözlenmektedir.

¹¹ https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2024-54146

{20}------------------------------------------------

14 Mart 2024 tarihinde Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından yayımlanan "GYODER Gösterge: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4. Çeyrek Raporu"¹²nda da; konut piyasasında özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısında oldukça güçlü olan talebin 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlamaya başladığına vurgu yapılmış, 2023 yılında toplam konut satış sayısının %17,5 düşüşle 1 milyon 225 bin adede, yabancılara konut satış sayısının ise %48,1 oranında sert bir düşüşle 35 bin adede gerilediğine dikkat çekilmiştir.

2022 son çeyreğinden itibaren yaşanan, konut ve işyeri fiyatlarının nominal olarak artmaya devam etmesine rağmen, satış adetlerinin düştüğü, fiyat artışlarının maliyetlerin gerisinde kaldığı bir dönemin ardından son dönemde satış adetlerinin tekrar artmaya, satış fiyatı artışlarının da maliyetlerin üzerine çıkmaya başladığı gözlemlenmektedir. Bunda piyasa arz edilen yeni konut/işyeri sayısındaki azalmanın önemli etkisinin olduğu değerlendirilmektedir. 2024 yılı satış rakamlarının 1 milyon 500 bin adete yaklaşması yaşanan gelişmeleri teyit eder niteliktedir.

Küresel ve ulusal ekonomik koşullar ile inşaat ve gayrimenkul sektöründe yaşanan bu gelişmelerin sonucunda kısa vadede düşen konut/işyeri arzına bağlı olarak satış fiyatlarının maliyetlerin üzerinde artacağı, uygulanmakta olan dezenflasyon programının başarısına bağlı olarak özellikle 2026 yılında önce maliyet artış hızının yavaşlayacağı, ardından gecikmeli olarak satış fiyatı artışlarının yavaşlayarak maliyet artışlarına yakınsayacağı öngörülmektedir.

4.c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Yerinde yapılan keşif faaliyeti site görevlisinin yer göstermesi ile konutların dışından yapılmıştır. Değerlendirme işlemi; elde edilebilen tüm bilgi, belge ve inceleme sonuçlarına göre tarafsız ve bağımsız bir şekilde yapılmıştır.

Değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin yazılı imar durumu belgesi, ilgili idare olan Küçükçekmece Belediyesi'nden talep edilmiş olmakla birlikte, söz konusu belgenin idare tarafından tarafımıza yazılı olarak temin edilememesi nedeniyle, imar durumu değerlendirmesi değerleme firması arşivinde bulunan bilgi ve belgeler ile Küçükçekmece Belediyesi'ne ait resmî internet sayfası (e-İmar Planı sistemi) üzerinden erişilen güncel plan verileri esas alınarak yapılmıştır.

4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler

Olumlu Faktörler

o Açık ve kapalı otopark bulunması
o Kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması
o Prestij ve reklam değeri yüksek bir projede yer alması
o Yüzme havuzu, peyzaj ve spor alanları gibi çeşitli sosyal donatıların bulunması
o 24 saat güvenlik hizmeti sunulması
o Eğitim ve sağlık kurumlarına yakınlık
o Ana ulaşım arterlerine ve toplu taşıma duraklarına yakınlık
o Kira getirisi potansiyeli

¹² GYODER, Gösterge, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023, 4. Çeyrek Raporu: 73c035fe-b99b-40ff-a90b-827104477276.pdf (gyoder.org.tr)

{21}------------------------------------------------

o Geniş ticari alanlar
o Modern ve estetik mimari tasarım
o Sosyal etkinlikler ve topluluk faaliyetlerine uygun alanlar

Olumsuz Faktörler:

o Yüksek yaşam maliyetleri
o Gayrimenkul sektöründe görülen yavaşlama

4.e. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

4.e.1. Gayrimenkulün Genel ve Fiziki Özellikleri

Değerlemeye konu taşınmaz; Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki; İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesi, 801 Ada 27 Parseldeki bağımsız bölümlerdir. Değerlemeye konu olan taşınmazlar Ege Yakası Projesi kapsamında değerlendirilen bu proje kapsamında, I Blok 21 Bağımsız Bölüm numaralı "Rezidans" nitelikli, I Blok 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9 Bağımsız Bölüm Numaralı "Dükkan" nitelikli ve J Blok 2 Bağımsız Bölüm Numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmazlardır.

Ege Yakası Projesi kapsamında, toplamda 11 blok tanımlanmıştır: A, B, C, D, E, F, G, H, J bloklar ve Sosyal Tesis bloğu. Karşıyaka Residence projesinde ise I Blok yer almaktadır. Bu blokların yerleşim düzeni ve nitelikleri şu şekildedir:

I Blok: Parselin kuzeybatı ucunda nokta blok olarak yer almakta olup, içerisinde 9 dükkân nitelikli bağımsız bölüm ve rezidans nitelikli üniteler bulunmaktadır. Karşıyaka Rezidans olarak adlandırılan bu yapı, 801 Ada 27 Parsel üzerindeki proje kapsamında I Blok olarak tanımlanmıştır. Yapı, 3 bodrum kat, zemin kat ve 18 normal kattan oluşmakta olup, toplamda 185 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bu bölümlerden 9'u dükkân, 176'sı ise rezidans niteliklidir. I Blok, rezidans özelliklerinden dolayı projeden ayrı düzenlenmiş ve yoldan bağımsız bir giriş sağlanmıştır. Karşıyaka Rezidans giriş kapısı, kuzeydoğu yönünde zemin katta yer almakta olup, çelik konstrüksiyonla desteklenmiştir. Rezidans kapsamında, fitness salonu, kapalı yüzme havuzu ve açık ve kapalı otopark alanları gibi çeşitli olanaklar bulunmaktadır. Bu yapı, yüksek katlı blok olarak tasarlanmış olup, modern yaşam standartlarına uygun nitelikte tasarlanmıştır.
J Blok: Bu yapı, 2 bodrum kattan oluşmaktadır. İçerisinde kapalı yüzme havuzu, fitness alanı ve ibadet alanı gibi çeşitli fonksiyonel alanlar bulunmaktadır. Blok, 2. Bodrum katında 1 dükkân ve 1. Bodrum katında 1 kafe olmak üzere toplamda 2 bağımsız bölüm olarak tasarlanmıştır.

Değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu, hem TKGM Parsel Sorgu Uygulaması üzerinden hem de mahallinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde detaylı olarak teyit edilmiştir. Yapılan ölçümler sonucunda, 801 ada, 27 no.lu parselin koordinatlarının (N: 41°.0435; E: 28°.7685) olduğu belirlenmiştir. Ölçüm işlemlerinde kullanılan GPS teknolojisi, yüksek hassasiyetle veriler sağlayarak parselin konumunun doğru bir şekilde tespit edilmesini sağlamıştır. Bu doğrulama işlemleri, değerleme raporunun güvenilirliğini artırmak amacıyla büyük bir titizlikle gerçekleştirilmiştir. Parsel üzerindeki yapıların mimari özellikleri, kullanım alanları ve mevcut durumları detaylı olarak incelenmiş, projenin genel özellikleri ile uyumlu bir değerlendirme yapılmıştır.

Ege Yakası Projesi kapsamında yer alan değerlemeye konu taşınmazların brüt kullanım alanları, blok ve kat bilgileriyle birlikte aşağıda detaylandırılmıştır.

{22}------------------------------------------------

4.e.2. Gayrimenkulün Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

GAYRİMENKULÜN YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ
YAPI TARZI	Betonarme
YAPI NİZAMI	Bitişik
YAPI SINIFI VE GRUBU	5-A
ELEKTRİK	Var
TESİSİN YAŞI	8
SU	Var
KANALİZASYON	Var
ARITMA	Yok
PARATONER	Var
JENERATÖR	Var
SU DEPOSU	Var
HİDROFOR	Var
DOĞALGAZ	Var
ISITMA SİSTEMİ	Doğalgaz
ASANSÖR	Var
YANGIN MERDİVENİ	Var
YANGIN TESİSATI	Var
AÇIK OTOPARK	Var
KAPALI OTOPARK	Var
YÜZME HAVUZU	Var
Sığınak	Var

4.f. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Yapı kullanma izin belgesi ve mimari projeye uygun olarak cins değişikliği yapılmış, kat mülkiyeti tesis edilerek tapuya tescil edilmiştir. Yerinde yapılan inceleme neticesinde mevcut durumun yapı kullanma izin belgesi, mimari proje ve tapu kayıtları ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir.

{23}------------------------------------------------

4.g. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Söz konusu kanun maddesinde;

"Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26'ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (...)[19] yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.

Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.

Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir." Hükümleri yer almaktadır.

Yerinde yapılan inceleme neticesinde değerlemeye konu taşınmazların mevcut durumunun mimarı proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri ile uyumlu olduğu değerlendirilmektedir.

4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme tarihi itibarıyla, söz konusu taşınmazlar; mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerine uygun olarak "konut ve dükkan" niteliğinde kullanılmaktadır.

{24}------------------------------------------------

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.a. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.a.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı Uluslararası Değerleme Standartları'nda belirtilen üç temel değerlendirme yaklaşımından biridir. Gayrimenkullerin değerlemesinde uygun ve yeterli veri mevcut olduğunda en sağlıklı sonucu veren sistematik bir yaklaşımdır. Bu yöntemde rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede bu taşınmaz ile ortak özelliklere sahip emsaller (karşılaştırılabilir örnekler) incelenir. Aşağıdaki varsayımlara dayanır:
o Değerlemesi yapılan gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
o Bu pazardaki alıcı ve satıcının gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
o Gayrimenkulün piyasada makul bir fiyat ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
o Seçilen emsallerin (karşılaştırılabilir örneklerin) değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip oldukları kabul edilir.
o Seçilen emsallere (karşılaştırılabilir örneklere) ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo- ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yeterli sayıda ve uygun emsal bulunduğundan gayrimenkulün Pazar değerinin tespiti yöntemlerinden biri olarak Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı kullanılmıştır.

5.a.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Dükkân Nitelikli Taşınmazlar İçin Emsaller:
Değerleme; I Blok 3 no.lu bağımsız bölüm için yapılmış, diğer bağımsız bölümler için ayrıca şerefiye uygulanmıştır.
o Emsal 1: TAPUKUR EMLAK – 0 (212) 813 68 75

Değerleme konusu taşınmazla aynı mevkide, Turgut Özal Caddesine cepheli, toplamda 30 m² alanlı dükkân, 3.750.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. (İlan No: 1263725435).

o Emsal 2: SAHİBİNDEN – 0 (531) 822 67 34

Değerleme konusu taşınmazla aynı mevkide, cadde cepheli, toplamda 73 m² alanlı dükkân, 8.500.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. (İlan No: 1280473891).

o Emsal 3: ATAKENT TURYAP HALKALI TEMSİLCİLİĞİ– 0 (212) 302 49 44

Değerleme konusu taşınmazla aynı mevkide, konu mülk ile benzer ticari hareketliliğe sahip, toplamda 16 m² alanlı dükkân, 3.500.000.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. (İlan No: 1266138860).

o Emsal 4: KARAOĞLU GAYRİMENKUL– 0 (212) 470 39 02

Değerleme konusu taşınmazla aynı mevkide, konu mülk ile benzer ticari hareketliliğe sahip, toplamda 95 m² alanlı dükkân, 14.000.000.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. (İlan No: 1276553044)

o Emsal 5: TURYAP YAŞAM GAYRİMENKUL– 0 (531) 249 04 74

Değerleme konusu taşınmazla aynı mevkide, konu mülk ile benzer ticari hareketliliğe sahip, toplamda 65 m² alanlı dükkân, 14.000.000.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. (İlan No: 1264755482)

{25}------------------------------------------------

EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU – SATILIK DÜKKAN
Emsaller	E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5
Fiyat (TL)	3.750.000,00	8.500.000,00	3.500.000,00	14.000.000,00	14.000.000,00
(m2 Alan )	30,00	73,00	16,00	95,00	62,00
Pazarlık Payı %	-15%	-15%	-15%	-15%	-15%
İnşaat Düzeltmesi %	0%	0%	0%	0%	0%
Alan Düzeltmesi %	10%	-10%	10%	-10%	-20%
Konum Düzeltmesi %	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
Diğer Düz. %	0%	0%	0%	0%	0%
Emsal Değ. (TL/m2 )	112.500,00	81.507,00	196.875,00	103.158,00	135.484,00
Ortalama	126.000,00

• Değerlemeye konu tüm taşınmazların toplam ve bağımsız bölüm bazında Pazar değerlerini gösteren tablo "Rapor Ekleri" bölümünde sunulmuştur.

	PAZAR DEĞERİ TABLOSU
Sıra No	Blok No	Kat No	B.B. No.	Nitelik	Brüt Alan (m²)	Birim Değer (TL/m²)	Taşınmaz Değeri-I (TL)
1	I BLOK	ZEMİN	1	DÜKKÂN	63,3	126.000,00	7.975.800,00
2	I BLOK	ZEMİN	2	DÜKKÂN	47,27	126.000,00	5.956.020,00
3	I BLOK	ZEMİN	3	DÜKKÂN	46,81	126.000,00	5.898.060,00
4	I BLOK	ZEMİN	6	DÜKKÂN	106,23	119.000,00	12.641.370,00
5	I BLOK	ZEMİN	7	DÜKKÂN	70,18	119.000,00	8.351.420,00
6	I BLOK	ZEMİN	8	DÜKKÂN	55,42	126.000,00	6.982.920,00
7	I BLOK	ZEMİN	9	DÜKKÂN	63,4	126.000,00	7.988.400,00
8	J BLOK	1.BODRUM	2	DÜKKÂN	75,04	35.000,00	2.626.400,00
		8 BAĞIMSIZ BÖLÜM TOPLAM	Brüt Alan (m2 )	Ort.Bir.Değ. (TL/m²)	Taşınmaz Değeri-I (TL)
			527,65	112.875,00	58.420.390,00

Rezidans Nitelikli Taşınmazlar İçin Emsaller:

o Emsal 1: SAHİBİNDEN – 0 (543) 731 33 35

Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede, Ege Karşıyaka Projesi'nde bulunan, benzer mimari özelliklere sahip, toplamda 70 m² alanlı, 3. Katta konumlu mesken, 6.250.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. (İlan No: 1236916177).

o Emsal 2: AYÇA GAYRİMENKUL – 0 (531) 661 26 02

Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede, Ege Karşıyaka Projesi'nde bulunan, benzer mimari özelliklere sahip, toplamda 72 m² alanlı, 7. Katta konumlu mesken, 5.990.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. (İlan No: 1269143029).

o Emsal 3: AYCAN GRUP GAYRİMENKUL– 0 (212) 801 49 35

Değerleme konusu taşınmazla aynı mevkide, İstanbul Sarayları Projesi'nde bulunan, benzer mimari özelliklere sahip, toplamda 84 m² alanlı, 3. Katta konumlu mesken, 7.200.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. (İlan No: 1286741614).

o Emsal 4: ANKA GAYRİMENKUL – 0 (532) 577 95 22

Değerleme konusu taşınmazla aynı mevkide, İstanbul Sarayları Projesi'nde bulunan, benzer mimari özelliklere sahip, toplamda 84 m² alanlı, 2. Katta konumlu mesken, 7.000.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. (İlan No: 1283804716).

{26}------------------------------------------------

o Emsal 5: OYTUN EMLAK DANIŞMANLIĞI – 0 (530) 042 59 39

Değerleme konusu taşınmazla aynı mevkide, İstanbul Sarayları Projesi'nde bulunan, benzer mimari özelliklere sahip, toplamda 68 m² alanlı, 2. Katta konumlu mesken, 6.500.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. (İlan No: 1150415568).

	EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU – SATILIK KONUT
Emsaller	E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5
Fiyat (TL)	6.250.000,00	5.990.000,00	7.200.000,00	7.000.000,00	6.500.000,00
(m2 Alan )	70,00	72,00	84,00	84,00	68,00
Pazarlık Payı %	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
İnşaat Düzeltmesi %	0%	0%	0%	0%	0%
Alan Düzeltmesi %	0%	0%	0%	0%	0%
Konum Düzeltmesi %	0%	7%	5%	7%	-5%
Diğer Düz. %	0%	0%	0%	0%	0%
Emsal Değ. (TL/m2 )	84.821,00	84.858,00	85.714,00	85.000,00	86.029,00
Ortalama	85.260,00

• Değerlemeye konu tüm taşınmazların toplam ve bağımsız bölüm bazında Pazar değerlerini gösteren tablo "Rapor Ekleri" bölümünde sunulmuştur.

PAZAR DEĞERİ TABLOSU
Sıra No	Blok No	Kat No	B.B. No.	Nitelik	Brüt Alan (m²)	Birim Değer (TL/m²)	Taşınmaz Değeri-I (TL)
1	I BLOK 2 21 MESKEN				65,71	85.223,00	5.600.000,00
		1 BAĞIMSIZ BÖLÜM TOPLAM	Brüt Alan (m2 )	Ort.Bir.Değ. (TL/m²)	Taşınmaz Değeri-I (TL)
						85.223,00	5.600.000,00

5.a.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

5.a.4. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

Değerlemeye konu taşınmazın Pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, imar fonksiyonu gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılmış, bölgedeki emlak pazarının güncel değerlemesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş, yanı sıra arşivimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.

5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.b.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için temel kabul edilir. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir, Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle,

^"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.

{27}------------------------------------------------

mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, yüklenici firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Bina inşa maliyetlerinden Resmî Gazetede yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvelden istifade edilmek suretiyle uygun oranda aşınma payı düşülür.
Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgunun toplamından meydana geldiği kabul edilir.
Özellikle Pazar değerinin tespiti maksadıyla kullanılabilecek yeterli sayıda ve uygun özellikte emsal bulunamadığı durumlarda yaygın olarak kullanılan bir yaklaşımdır. Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı ile ulaşılan sonuçların uygunluğunun teyidi maksadıyla da kullanılabilir. Ancak analizde kullanılan birim maliyetleri Türkiye geneli için ortalama değerler olduğundan, sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için taşınmazların içinde bulduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve piyasa koşulları da dikkate alınarak analiz yapılmalıdır.
Raporumuzda herhangi bir Maliyet Yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.

5.b.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

5.b.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

5.b.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

5.c. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.c.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Bu karşılaştırmalı yaklaşım; değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. İndirgeme oranı, algılanan riskin derecesi, gelecekteki enflasyon beklentisi gibi piyasa beklentileri, alternatif yatırımların umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, finansman koşulları, vergi oranları gibi faktörlere bağlıdır. Bu yaklaşım kapsamındaki başlıca yöntemler aşağıdakileri içerir:
o Tüm risk ve genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu (Direkt Kapitalizasyon Yöntemi),
o Bir indirgeme oranının gelecek dönemler için bir dizi nakit akışına uygulandığı indirgenmiş nakit akışı (Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi),
o Çeşitli opsiyonel fiyatlama modelleri.
Raporumuzda gayrimenkulün Pazar değerinin tespiti yöntemlerinden biri olarak direkt kapitalizasyon yöntemi kira değeri analizi yapılmıştır (Madde 5.d.1).

{28}------------------------------------------------

5.c.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

5.c.3. İndirgeme / İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

5.c.4. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)

5.d.1. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Kira Değeri Analizi ile; gayrimenkulün Pazar kirasının tespitinin yanı sıra, direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak kira değeri ve gayrimenkul değeri arasında ilişki kurmak mümkündür.
Raporumuzun bu aşamasında;
o Öncelikle Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile değerlemeye konu gayrimenkulün birim, aylık ve yıllık Pazar kirası takdir edilmiş,
o Ardından sektör ortalamaları ve piyasa araştırması sonuçları dikkate alınarak belirlenen kira çarpanı ve kapitalizasyon oranları kullanılarak toplam taşınmaz değeri tespit edilmiş,
o Son olarak ulaşılan sonuçlar piyasa koşullarını da göz önüne alarak mukayese edilmiştir. Bulunan değerler gayrimenkul değerinin gerçekçi ve piyasa koşullarına uyumlu olup olmadığının teyidi için önemli bir dayanak sağlamıştır.

Dükkan Kira Değeri İçin Emsaller:

Değerleme; I Blok 3 no.lu bağımsız bölüm için yapılmış, diğer bağımsız bölümler için ayrıca şerefiye uygulanmıştır.

o Emsal 1: AREMİ GAYRİMENKUL– 0 (543) 422 73 64

Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan, toplamda 50 m² alanlı dükkân, aylık 25.000 TL bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (İlan No: 1262294489).

o Emsal 2: D&D GAYRİMENKUL & DANIŞMANLIK– 0 (212) 698 64 54

Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan, toplamda 30 m² alanlı dükkân, aylık 26.000 TL bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (İlan No: 1279258069).

o Emsal 3: EMARİST REAL ESTATE & İNVESTMENT– 0 (532) 063 71 06

Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan, toplamda 45 m² alanlı dükkân, aylık 50.000 TL bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (İlan No: 1234302418).

o Emsal 4: 24 PLUS REAL ESTATE– 0 (534) 678 47 72

Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan, toplamda 48 m² alanlı dükkân, aylık 65.000 TL bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (İlan No: 1283595085).

o Emsal 5: SAHİBİNDEN– 0 (543) 684 08 84

Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan, toplamda 20 m² alanlı dükkân, aylık 18.500 TL bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (İlan No: 1281894812).

{29}------------------------------------------------

Gayrimenkul Değerleme V⁹ Danışmanlık A.Ş.

EMSA	L UYUMLAŞTIRN	MA TABLOSU – K	İRALIK DÜKKAN
Emsaller	E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5
Fiyat (TL)	25.000,00	26.000,00	50.000,00	65.000,00	18.500,00
Alan (m²)	50,00	30,00	45,00	48,00	20,00
Pazarlık Payı %	-15%	-15%	-15%	-15%	-15%
İnşaat Düzeltmesi %	0%	0%	0%	0%	0%
Alan Düzeltmesi %	0%	-10%	0%	0%	-20%
Konum Düzeltmesi %	20%	0%	-35%	-30%	0%
Diğer Düz. %	0%	-10%	0%	-15%	-5%
Emsal Değ. (TL/m²)	525,00	563,00	556,00	542,00	555,00
Ortalama	560,00

Yapılan inceleme neticesinde I Blok 3 no.lu bağımsız bölüm için birim m² Pazar kirası ~560,00 TL/m² hesaplanmış; sigorta, vergi ve boşluk gibi giderler dahil alınarak takdir edilmiştir.
o Diğer bağımsız bölümler için uygulanan şerefiye sonucunda taşınmaz toplam alanı üzerinden ortalama birim m² Pazar kirası; 500,50 TL/m² hesaplanmıştır.
o Emlak piyasa koşulları da dikkate alınarak bölgede yapılan piyasa araştırması sonucunda benzer nitelikteki meskenler için kira çarpanlarının 18-20 yıl (216-240 Ay) aralığında olduğu tespit edilmiş ve değerlemeye konu taşınmazın değer tespitinde kira çarpanı 19 yıl (228 ay) olarak esas alınmıştır. (Kapitalizasyon oranı: 1 / 19 = ~%5,26).

Taşınmaz	Alan (m²)	Birim Kira Değeri (TL/m²)	Aylık Kira Değeri (TL)	Yıllık Kira Değeri (TL)	Gayrimenkul Değeri (19 yıl toplamı TL)
8 Bağımsız Bölüm	527,65	500,5	258.843,41	3.106.120,92	59.016.297,00

	PAZAR DEĞERİ TABLOSU
Sıra No	Blok No	Kat No	B.B. No.	Nitelik	Brüt Alan (m²)	Birim Kira (TL/Ay/m²)	Aylık Kira (TL)	Yıllık Kira (TL)	Taşınmaz Değeri-II (TL)
1	I BLOK	ZEMİN	1	DÜKKÂN	63,3	560	35.448,00	425.376,00	8.082.144,00
2	I BLOK	ZEMİN	2	DÜKKÂN	47,27	560	26.471,20	317.654,40	6.035.433,60
3	I BLOK	ZEMİN	3	DÜKKÂN	46,81	560	26.213,60	314.563,20	5.976.700,80
4	I BLOK	ZEMİN	6	DÜKKÂN	106,23	525	55.770,75	669.249,00	12.715.731,00
5	I BLOK	ZEMİN	7	DÜKKÂN	70,18	525	36.844,50	442.134,00	8.400.546,00
6	I BLOK	ZEMİN	8	DÜKKÂN	55,42	560	31.035,20	372.422,40	7.076.025,60
7	I BLOK	ZEMİN	9	DÜKKÂN	63,4	560	35.504,00	426.048,00	8.094.912,00
8	J BLOK	1.BODRUM	2	DÜKKÂN	75,04	154	11.556,16	138.673,92	2.634.804,48
	8 BAĞIMSIZ BÖLÜM TOPLAM					Ort.Bir.Kira (TL/Ay/m²)	Top. Aylık Kira (TL)	Top. Yıllık Kira (TL)	Taşınmaz Değeri- II (TL)
						500,5	258.843,41	3.106.120,92	59.016.297,00

{30}------------------------------------------------

Kira Değeri İçin Konut Emsaller:

Değerleme; I Blok 21 no.lu bağımsız bölüm için yapılmış, diğer bağımsız bölümler için ayrıca şerefiye uygulanmıştır.

Emsal 1: AKADEMİ GAYRİMENKUL– 0 (212) 806 28 36

Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede, Bosphorus City Projesi'nde bulunan, benzer mimari özelliklere sahip, toplamda 69 m² alanlı, 2. Katta konumlu mesken, 28.000 TL bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (İlan No: 1282999319).

Emsal 2: AYÇA GAYRİMENKUL BOSPHORUS CİTY– 0 (530) 231 28 40

Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede, Bosphorus City Projesi'nde bulunan, benzer mimari özelliklere sahip, toplamda 70 m² alanlı, 10. Katta konumlu mesken, 29.000 TL bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (İlan No: 1269878913).

Emsal 3: REMAX EXTRA– 0 (212) 671 77 78

Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede, Bosphorus City Projesi'nde bulunan, benzer mimari özelliklere sahip, toplamda 74 m² alanlı, 15.katta konumlu mesken, 30.000 TL bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (İlan No: 1281261910).

Emsal 4: EPİKA GAYRİMENKUL– 0 (505) 076 07 51

Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede, Bosphorus City Projesi'nde bulunan, benzer mimari özelliklere sahip, toplamda 70 m² alanlı, 5.katta konumlu mesken, 30.000 TL bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (İlan No: 1278932487).

Emsal 5: NB HOUSE REAL ESTATE– 0 (539) 825 04 51

Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede, Bosphorus City Projesi'nde bulunan, benzer mimari özelliklere sahip, toplamda 80 m² alanlı, 12.katta konumlu mesken, 35.000 TL bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (İlan No: 1210556127).

EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU – KİRALIK KONUT
Emsaller	E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5
Fiyat (TL)	28.000,00	29.000,00	30.000,00	30.000,00	35.000,00
(m2 Alan )	69,00	70,00	74,00	70,00	80,00
Pazarlık Payı %	-5%	-5%	-5%	-5%	-15%
İnşaat Düzeltmesi %	0%	0%	0%	0%	0%
Alan Düzeltmesi %	0%	0%	0%	0%	0%
Konum Düzeltmesi %	0%	-2%	-5%	-5%	0%
Diğer Düz. %	0%	0%	5%	0%	0%
Emsal Değ. (TL/m2 )	386,00	385,00	385,00	386,00	372,00
Ortalama	385,00

Yapılan inceleme neticesinde I Blok 21 no.lu bağımsız bölüm için birim m² Pazar kirası 385,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir.
o Emlak piyasa koşulları da dikkate alınarak bölgede yapılan piyasa araştırması sonucunda benzer nitelikteki meskenler için kira çarpanlarının 18-20 yıl (216-240 Ay) aralığında olduğu tespit edilmiş ve değerlemeye konu taşınmazın değer tespitinde kira çarpanı 19 yıl (228 ay) olarak esas alınmıştır. (Kapitalizasyon oranı: 1 / 19 = ~%5,26).

{31}------------------------------------------------

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Taşınmaz	Alan	Birim Kira Değeri	Aylık Kira Değeri	Yıllık Kira Değeri	Gayrimenkul Değeri
	(m²)	(TL/m²)	(TL)	(TL)	(19 yıl toplamı TL)
21 Nolu Bağımsız Bölüm	65,71	380	25.000,00	300.000,00	5.700.000,00

	PAZAR KİRASI TABLOSU
Sıra No	Blok No	Kat No	B.B. No.	Nitelik	Brüt Alan (m²)	Birim Kira (TL/Ay/m²)	Aylık Kira (TL)	Yıllık Kira (TL)	Taşınmaz Değeri- II (TL)
1	I BLOK	2	21	MESKEN	65,71	380	25.000,00	300.000,00	5.700.000,00
	1 BAĞIMSIZ BÖLÜM TOPLAM					Ort.Bir.Kira (TL/Ay/m²)	Top. Aylık Kira (TL)	Top. Yıllık Kira (TL)	Taşınmaz Değeri- II (TL)
						380	25.000,00	300.000,00	5.700.000,00

5.d.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

5.d.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

5.d.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

5.d.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve/veya fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Bir başka ifade ile makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup, en yüksek taşınmaz ve arsa değerine ulaştıran kullanım yüksek ve iyi kullanım olarak kabul edilir.

• Değerlemeye konu taşınmazın konumu, içinde bulunduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve bölgedeki diğer emsal gayrimenkuller ile hukuki açıdan mümkün olan kullanım şekilleri dikkate alındığında mevcut kullanım şekilnin (mesken) uygun olduğu değerlendirilmektedir. Bu değerlendirme mutlak olmayıp ayrıca detaylı bir fizibilite etüdü ile teyit edilmesi gerekmektedir.

5.d.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

{32}------------------------------------------------

Gayrimenkul Değerleme Ve Danışmanlık A.Ş.

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

6.a. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması

Değerlemeye konu gayrimenkulün Pazar değerinin tespiti için "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" ve "Kira Değeri Analizi" olmak üzere iki yaklaşım/yöntem uygulanmıştır.
Ulaşılan sonuçların birbirleri ve piyasa koşulları ile uyumlu olduğu değerlendirilmektedir.
Gayrimenkulün nihai Pazar değeri; kira değeri analizinin; Pazar yaklaşımına nazaran çok daha fazla varsayım içerdiği ve son dönemde kira değerlerinin gayrimenkul değerlerinden daha fazla arttığı dikkate alınarak Pazar yaklaşımı ile tespit edilen 64.020.390,00 TL olarak takdir edilmiştir.

				NİI	HAİ PAZAR DEĞ	ÉERÍ
S.No.	Blok	Kat	B.B.No.	İdirgemiş Brüt Al. (m²)	Pazar Yaklaşımı (TL)	Ağırlık (%)	Kira Değ. Analizi (TL)	Ağırlık (%)	Nihai Değer (TL)
1	I BLOK	ZEMİN	1	63,3	7.975.800,00	100%	8.082.144,00	0%	7.975.800,00
2	I BLOK	ZEMİN	2	47,27	5.956.020,00	100%	6.035.433,60	0%	5.956.020,00
3	I BLOK	ZEMİN	3	46,81	5.898.060,00	100%	5.976.700,80	0%	5.898.060,00
4	I BLOK	ZEMİN	6	106,23	12.641.370,00	100%	12.715.731,00	0%	12.641.370,00
5	I BLOK	ZEMİN	7	70,18	8.351.420,00	100%	8.400.546,00	0%	8.351.420,00
6	I BLOK	ZEMİN	8	55,42	6.982.920,00	100%	7.076.025,60	0%	6.982.920,00
7	I BLOK	ZEMİN	9	63,4	7.988.400,00	100%	8.094.912,00	0%	7.988.400,00
8	J BLOK	1.BODRUM	2	75,04	2.626.400,00	100%	2.634.804,48	0%	2.626.400,00
9	I BLOK	2	21	65,71	5.600.000,00	100%	5.700.000,00	0%	5.600.000,00
	9 TAŞINM	AZ TOPLAM		593,36	64.020.390,00	100%	64.716.297,48	0%	64.020.390,00

6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Ulaşılan bilgilerin tamamı rapora aktarılmıştır. Talebe bağlı olarak raporda yer verilmeyen herhangi bir bilgi mevcut değildir.

6.c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Küçükçekmece Belediyesi ile müşteriden alınan bilgi / belgeler, yerinde yapılan keşif / ölçümler ve tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde, değerlemeye konu taşınmaza ilişkin olarak yasal gereklerin yerine getirildiği kanaatine ulaşılmıştır.

6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

Tapu kayıtlarına konulan; "KM ne çevrilmiştir", "yönetim planı" ve eklentilere ilişkin uyarma/belirtme niteliğindeki beyanlar ile yol, su kanalı, elektrik vb. hizmet arterlerine lehine konulduğu parsele ulaşım imkanı sağlanması gerektiğini belirten geçit hakkına ilişkin irtifaklar parsel üzerine konuşlandırılan trafo merkezleri gibi yapılara ilişkin kira şerhleri hukuki ve teknik gerekliliklerden kaynaklanan rutin uygulamalar olup gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil etmez.
Taşınmazlar üzerinde ipotek vardır. Üzerinde ipotek bulunan taşınmazlar gerekli prosedürlerin yerine getirilmesi koşuluyla devredilebilir.
I-1 no.lu bağımsız bölüme ilişkin icrai haciz şerhi bulunmaktadır. Taşınmazın söz konusu şerhin kaldırılması koşuluyla devredilebileceği değerlendirilmektedir.

{33}------------------------------------------------

Sonuç olarak; tapu kayıtlarına göre; taşınmazların (ipotekle ilgili prosedürlerin yerine getirilmesi, icrai haciz şerhi bulunan bağımsız bölümün söz konusu şerhin kaldırılması koşuluyla) devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmadığı değerlendirilmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) ilişkin değerlendirme Madde 6.h.'de ayrıca yapılmıştır.
6.e. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazın devredilmesi konusunda bir sınırlama olmadığı kanaatine varılmıştır.

6.f. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
6.g. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)
6.h.1. III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"
"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – b'de; GYO'ların portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunlu tutulmuştur. Ayrıca, yapı kayıt belgesi alınmış olmasının, yapı kullanma izni alınmış olması şartının yerine getirilmesi bakımından yeterli kabul edileceği hükme bağlanmıştır. Bu kapsamda;
o Değerlemeye konu taşınmazlar için yapı kullanma izin belgelerinin alınmış olduğu, tapu kayıtlarında kat mülkiyetine ve kısmi kat mülkiyetine geçiş beyanlarının bulunduğu tespit edilmiştir. o Tapu sicilinde yer alan kısmi kat mülkiyetine geçiş beyanlarının, projede yer alan farklı bloklara ilişkin yapılaşma ve kullanım süreçlerinden kaynaklanan, hukuki statüyü açıklayıcı nitelikte işlemler olduğu değerlendirilmiştir. o Değerlemeye konu taşınmazların, Tebliğ'in 22 – 1 – b maddesi kapsamında "bina" niteliğiyle GYO portföyüne alınmasında mevzuat açısından bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – c'de; GYO'ların portföylerine, gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi bulunmayan gayrimenkullerin dâhil edilebileceği hükme bağlanmıştır.
o Değerlemeye konu taşınmazların tapu kayıtlarında, kat mülkiyetine ve kısmi kat mülkiyetine geçişe ilişkin beyanlar ile yönetim planı ve yönetim planı değişiklikleri dışında, gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyen herhangi bir takyidat, ipotek, haciz veya devre engel teşkil eden şerh bulunmadığı tespit edilmiştir.

{34}------------------------------------------------

o Söz konusu beyanlar; taşınmazların hukuki statüsünü ve site yönetimine ilişkin esasları açıklayıcı nitelikte olup, uygulamada yaygın olarak karşılaşılan rutin işlemler kapsamında değerlendirilmiştir.

o Değerlemeye konu taşınmazların, III-48.1 sayılı Tebliğ'in 22 – 1 – b ve 22 – 1 – c maddeleri kapsamında, "binalar" başlığı altında GYO portföyünde yer alabileceği değerlendirilmektedir.

6.h.2. III-52.3Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"

"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – b'de yer alan; "Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." Hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda;
o Söz konusu hüküm GYO'lara ilişkin tebliğin Madde 22 1 b'si ile aynı nitelikte olduğundan, değerlemeye konu taşınmazların bu madde kapsamında GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – c'de "Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının © bendi saklıdır." Hükmü yer almaktadır.
o Tebliğin; portföye alma konusunda; GYF'lere, GYO'larda bulunmayan bir esneklik sağladığı ancak aynı zamanda,
o "Fon portföyüne ilişkin sınırlamalar" başlıklı Madde 19 – 1 – c'ye yaptığı atıf ile; "söz konusu gayrimenkuller ile bunlara dayalı hakların değerinin fon toplam değerinin %30'unu aşamayacağı" sınırlamasını getirdiği görülmektedir. Bu kapsamda; değerlemeye konu taşınmazların %30 sınırının aşılmaması koşuluyla GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
Sonuç olarak; değerlemeye konu taşınmazların;
o "Binalar" başlığı altında GYO portföyünde bulunabileceği,
o İpotekle ilgili prosedürlerin yerine getirilmesi, icrai haciz şerhi bulunan bağımsız bölümün söz konusu şerhin kaldırılması koşuluyla başka GYO portföyüne alınabileceği,
o İpotekli gayrimenkul ve bunlara dayalı hakların toplam fon büyüklüğünün %30'unu aşmaması, icrai haciz şerhi bulunan bağımsız bölümün söz konusu şerhin kaldırılması koşuluyla GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

{35}------------------------------------------------

7. SONUÇ

7.a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerlemeye konu taşınmazların Pazar değerine; SPK kuralları ve UDS çerçevesinde gerçekleştirilen inceleme ve analizler sonucunda, "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" ve "Kira Değeri Analizi" olmak üzere iki yaklaşım/yöntem uygulanarak ile ulaşılmıştır.
Söz konusu taşınmazların, satış/kiralama kabiliyeti "SATILABİLİR/KİRALANABİLİR" olarak değerlendirilmiştir.

7.b. Nihai Değer Takdiri

Değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin olarak elde edilen bilgi ve belgeler, yerinde yapılan incelemeler ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları neticesinde; taşınmazların konumuna, büyüklüğüne, kullanım fonksiyonlarına, imar durumuna, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, satış gücüne ve hâlihazırdaki durumuna göre değerleme tarihi itibarı ile kıymet takdiri yapılmıştır.

DEĞERLEME SONUCU
TAŞINMAZIN YASAL VE MEVCUT PAZAR DEĞERİ
Yasal ve Mevcut Değeri (KDV Hariç)	64.020.390,00 TL 1.489.192,60 USD 1.268.986,91 EUR
(*) 31.12.2025 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 42,99 TL, 1,-EUR = 50,45

KDV hariç bu takdirimiz, gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

*** Ekleriyle birlikte 85 sayfadan oluşan iş bu rapor, SPK mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında hazırlanmış bir değerleme raporu olup, bir orijinal nüsha olarak düzenlenmiştir. 2.c. maddesinde belirlenmiş amaç dışında kullanılamaz. Bu raporda temin edilmiş resmî belgelerde daha sonra tespit edilecek uygunsuzluklardan ve kopyalarının kullanılmaları halinde ortaya çıkabilecek sorunlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur.08.01.2026

Saygılarımızla,

{36}------------------------------------------------

8. RAPOR EKLERİ

8.a. Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler
Uydu Fotoğrafları
Emsal Krokisi
Tapu Kayıt Belgesi
İmar Durumu
Yapı Ruhsatı
Yapı Kullanma İzin Belgesi
Vaziyet Planı
Kat Planı
Fotoğraflar
8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri

8.c. Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri
Şirket Lisansı Örneği
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Örnekleri
TDUB Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri

Katkıda Bulunan	Hazırlayan	Denetleyen	Sorumlu Değ. Uzmanı


Halil Turan KASAPÇOPUR	Fatma KÜPELİ	Gökhan GÖRCÜ	Serek Serhat AKAY
Değ. Uzman Yardımcısı	Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değ. Uzmanı	Sorumlu Değ. Uzmanı
(Lisans No: 410925)	(Lisans No: 405383)	(Lisans No: 403343)	(Lisans No: 405988)

AI Terminal

SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5951_rns_2026-01-13_32ecd08a-aa49-4126-9529-900599c503a3.pdf