Sinosteel Engineering & Technology Co., Ltd. — Audit Report / Information 2020

May 22, 2020

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产涉 及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目

评估说明 中同华评报字 (2020) 第 010231 号 共 1 册 第 1 册

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北京中同华资产评估有限公司 China Alliance Appraisal Co.,Ltd.

报告日期： 2020 年 5 月 18 日

地址：北京市丰台区丽泽路16 号院北京汇亚大厦28 层

邮编：100073 电话：010-68090001 传真：010-68090099

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目• 资产评估说明

目录

评估说明使用范围声明 ....................................................................................................... 1 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................................................ 2 资产评估说明正文 .............................................................................................................. 3 第一部分 评估对象与评估范围说明................................................................................ 3 第二部分 资产核实情况总体说明 ................................................................................... 9 第三部分 资产基础法评估技术说明.............................................................................. 13 第一 流动资产评估技术说明 ................................................................................ 13 第二 非流动资产评估技术说明 ............................................................................ 20 第三 流动负债评估技术说明 ................................................................................ 86 第四 资产基础法评估结果 .................................................................................... 90 第四部分 评估结论 ........................................................................................................ 91 附件一：关于进行资产评估有关事项的说明 .................................................................. 92

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北京中同华资产评估有限公司

北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

评估说明使用范围声明

本资产评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管 机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容不 得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

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北京中同华资产评估有限公司 第 1 页

北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

企业关于进行资产评估有关事项的说明

(由委托人与被评估单位提供，见附件一)

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

资产评估说明正文

第一部分 评估对象与评估范围说明

一、 评估对象与评估范围

评估对象是北京佰能电气技术有限公司(以下简称：“佰能电气”或被评估单位)的股 东全部权益价值。

评估范围是佰能电气的全部资产及负债，具体资产类型和审计后账面价值见下表：

序号	科目名称	账面价值（元）
一	流动资产合计	350,511,254.38
1	货币资金	66,954,662.79
2	交易性金融资产	6,085,444.79
3	应收票据	40,367,845.05
4	应收账款	50,894,649.37
5	预付账款	2,483,629.92
6	应收股利	23,967,002.71
7	其他应收款	-
8	存货	172,968.05
9	其他流动资产	159,585,051.70
二	非流动资产合计	380,575,272.37
1	长期股权投资	316,374,186.34
2	固定资产	25,950,112.00
3	其中：建筑物类	23,129,274.38
4	设备类	2,820,837.62
5	在建工程	1,407,410.73
6	无形资产	27,292,223.82
7	其中：土地使用权	27,014,929.75
8	其他无形资产	277,294.07
9	递延所得税资产	4,163,827.98
10	其他非流动资产	5,387,511.50
三	资产总计	731,086,526.75
四	流动负债	251,351,466.57
1	应付票据	26,639,996.52
2	应付账款	57,671,180.41
3	预收账款	7,645,405.98
4	应付职工薪酬	715,746.58
5	应交税费	26,406,891.68
6	应付股利	128,806,000.00
7	其他应付款	3,266,245.40
8	其他流动负债	200,000.00
五	负债合计	251,351,466.57
六	净资产(所有者权益)	479,735,060.18

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

具体评估范围仅以被评估单位提供的评估申报表内容为准。

委托人和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对 象和评估范围一致，且经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了天职 业字[2020]18361 号无保留意见的审计报告。

委估资产的权属状况如下：

佰能电气已提供国有土地使用权、房屋所有权证书、车辆行驶证、专利证书、重 要设备购置发票、重要合同及其他相关替代资料等权属证明文件，资产权属基本清晰。

二、 实物资产分布情况及特点

企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、房屋建(构)筑物、机器设备、 在建工程等。实物资产的类型及特点如下：

一 ( )存货

存货：包括工程施工采购入账的 17 台高压柜，外购直接销售的灯具、刀具及抵账 物品等。除高压柜存放于异地马鞍山以外，其他物品存放在厂区内的仓库里，每年年 末进行一次盘点。

(二)房屋建(构)筑物

申报房屋建筑物分别位于北京市、重庆市以及广西壮族自治区柳州市。

北京市房产——①佰能大厦，位于北京市海淀区西三旗建材城东路 18 号，于 2003 年 12 月建成，独栋建筑，房屋建筑面积 6565.91 平方米，地上六层（局部七层）地下 一层。目前主要为自用办公用房，局部出租，现状维护良好。 ②小二楼及厂房，位于 北京市海淀区西三旗建材城东路 8 号，于 2011 年与北京科实五金有限责任公司购买所 得，证载房屋建筑面积 1150 平方米，目前该两处房产已改建，翻新建设的工程为在建 工程佰能·金石阁项目，因未取得开工、施工许可手续，存在拆除风险，本次专项审 计对该项工程以及原建筑物（小二楼及厂房）已全额计提减值损失。

重庆市房产——朵力江畔，位于重庆市长寿区江南街道江南中路 436 号、438 号， 于 2014 年建成，共 124 套，房屋总建筑面积 7410.1 平方米。目前该住宅用房空置， 现状维护良好。

柳州市房产——北雀路十二区，位于柳州市北雀路十二区 74 栋 1 单元 6-1，于 2000 年建成，共计 1 套，房屋建筑面积 125.27 平方米。目前该住宅用房自用，现状维护良 好。

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(三)机器设备

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

• 1、机器设备主要包括电梯、中央空调、变压器、UPS 电源、光伏发电设备等。

• 2、运输设备主要是各类客车、轿车等生产、办公用车 21 辆。

• 3、电子办公设备为各类计算机、空调机、服务器、防火墙、交换机等生产、办公

• 用设备，分布在佰能大厦内。

企业设备由设备部门进行统一管理，定期进行维修，设备保养良好，使用状态较

佳。

(四)在建工程

在建工程为佰能·金石阁项目改造及北京佰能大厦院内设施改造费用，位于北京 市海淀区西三旗建材城东路 8 号。如前所述，佰能·金石阁项目存在拆除风险，已全 额计提减值，目前账面价值主要为设施改造费用，其中包括箱变用电、安防监控。

三、 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

企业申报的纳入评估范围的无形资产包括：土地使用权、商标、专利和计算机软 件著作权等其他无形资产。

1.土地使用权

企业申报的纳入评估范围的土地使用权包括：佰能电气所使用的，位于海淀区西 三旗建材城东路北京佰能电气技术有限公司生产研发楼及北京市海淀区西三旗建材城 东路 8 号（部分)的两宗国有出让工业用地土地使用权，证载土地面积 4,376.77 平方米 及 9,354.18 平方米（含代征道路用地 3077 平方米），土地使用权原始入账价值 33,161,509.78 元，账面价值 27,014,929.75 元。

(1)土地登记状况

序 号	土地证 证号	土地使 用权人	土地坐落	用途	使用权 类型	土地使 用权截 止日期	申报宗地界址	证载面积 (m2）
1	京海国用 （2003出） 字第2356 号	北京佰 能电气 技术有 限公司	海淀区西三旗 建材城东路北 京佰能电气技 术有限公司生 产研发楼	工业 用地	出让	2053/4/27	东：中国工商银行；南： 待估宗地二；西：北京科 实五金有限责任公司； 北：建材城东路。	4,376.77
2	京海国用 （2012出） 字第00018 号	北京佰 能电气 技术有 限公司	北京市海淀区 西三旗建材城 东路8号（部分)	工业 用地	出让	2058/4/27	东：中国工商银行；南： 北京科实五金有限责任 公司；西：北京科实五金 有限责任公司；北：待估 宗地一。	9,354.18 （含代征 地3077 平方米）

（宗地具体界址以产权持有单位提供的证载宗地范围为准）

代征土地面积依据土地使用权人取得土地时《房屋、土地买卖合同》及 2015 年 8

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

月《北京市规划委员会建设项目规划条件》（2015 规海条授字 0012 号）相关记载确 定，其中 2015 年 8 月规划条件有效期两年，现已失效，且根据访谈企业以后将不会按 照该规划条件进行再次申请规划批复。

2.专利和专有技术

（1）账面记录的其他无形资产

账面记录的其他无形资产为计算机软件著作权 5 项，具体情况如下：

序号	登记号	软件名称	权利人	首次发表日
1	2011SR079822	BP-焦炉集气管单孔压力调节系统V1.0	佰能电气	2011.8.8
2	2011SR079903	BP-精轧自动厚度控制系统V1.0	佰能电气	2011.8.8
3	2011SR079819	BP-十一辊热钢板矫直机控制系统V1.0	佰能电气	2011.8.8
4	2011SR079823	BP-双边剪控制系统V1.0	佰能电气	2011.8.8
5	2011SR079906	BP-自动绘图软件V1.0	佰能电气	2011.8.8

（2）账面未记录的无形资产

佰能电气已获得授权正在使用的、法律保护期限内持续缴费、账面未记录的无形 资产为：商标 3 项、专利 18 项及计算机软件著作权 51 项，具体情况如下： 1）商标

截至评估基准日，佰能电气拥有 3 项商标，具体情况如下：

序号	商标权人	商标样式	注册号	类别	续展注册日期	有效期
**1 **	佰能电气		1958655	37	2013年2月28日	10年
**2 **	佰能电气		1982717	42	2012年12月21日	10年
**3 **	佰能电气		3591773	11	2015年1月20日	10年

2）专利

截至评估基准日，佰能电气持有的在专利有效期内持续缴费的情况如下所示：

序号 1 2 3 4 5	专利名称	类别	专利号	权利人	授权日期	保护 期限
	一种电解槽低温烟气余热利用的 系统和方法	发明专利	ZL200810238805.4	佰能电气	2010.10.27	20
	一种联合利用焦炉荒煤气显热及 废烟气余热的锅炉系统	实用新型	ZL201120553568.8	佰能电气	2012.08.15	10
	锅炉汽包液位调节装置	实用新型	ZL201220378914.8	佰能电气 北京科技大学	2013.02.06	10
	一种利用炼焦炉烟道气余热资源 的余热锅炉	实用新型	ZL201220378915.2	佰能电气	2013.02.06	10
	一种黄磷尾气余热资源回收系统	实用新型	ZL201220428206.0	佰能电气	2013.03.06	10

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

序号 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18	专利名称	类别	专利号	权利人	授权日期	保护 期限
	一种材料位置变化的图示方法	发明专利	ZL201210339974.3	佰能电气	2015.02.25	20
	一种联合利用焦炉荒煤气显热及 废烟气余热的发电系统	发明专利	ZL201110386372.9	佰能电气	2015.03.18	20
	冷连轧酸循环用石墨加热器的保 护装置	实用新型	ZL201420406580.X	佰能电气	2015.02.11	10
	加热炉出钢保护装置	发明专利	ZL201310446857.1	佰能电气	2015.11.25	20
	一种基于低谷电供暖预测所需热 量的方法	发明专利	ZL201210339973.9	佰能电气	2015.10.28	20
	一种加热炉钢坯定位位置检测系 统及方法	发明专利	ZL201410239055.8	佰能电气	2016.03.09	20
	防盗型的可编程控制柜	实用新型	ZL201520796496.8	佰能电气	2016.03.09	10
	一种测量钢水含碳量的方法及装 置	发明专利	ZL201410228033.1	佰能电气	2016.03.23	20
	利用转炉炼钢氮氧复吹控制装置 实现转炉炼钢氮氧复吹的方法	发明专利	ZL201510222271.6	佰能电气	2017.02.22	20
	一种打捆控制系统及方法	发明专利	ZL201410324434.7	佰能电气	2017.04.05	20
	分钢器以及包括该分钢器的数钢 系统	实用新型	ZL201621033520.3	佰能电气	2017.05.31	10
	一种板坯烧除线的急停系统	实用新型	ZL201720099963.0	佰能电气	2017.08.22	10
	一种板坯处理线点到点运输的控 制系统	实用新型	ZL201720100233.8	佰能电气	2017.08.22	10

3）计算机软件著作权

截至评估基准日，取得的计算机软件著作权具体情况如下：

序号	登记号	软件名称	权利人	首次发表日
1	2011SRBJ0341	BP-精轧控制系统V1.0	佰能电气	2010.3.8
2	2011SRBJ0342	BP-卷取控制系统V1.0	佰能电气	2010.3.18
3	2011SRBJ0340	BP-层流冷却控制系统V1.0	佰能电气	2010.3.9
4	2011SRBJ0339	BP-粗轧机控制系统V1.0	佰能电气	2010.3.23
5	2011SR079905	BP-热风炉控制系统V1.0	佰能电气	2011.8.8
6	2011SR102699	BP-工业余热发电控制系统V1.0	佰能电气	2011.11.1
7	2012SR090458	BP-冷连轧控制系统V1.0	佰能电气	2012.6.8
8	2012SR090456	BP-板型控制系统V1.0	佰能电气	2012.6.8
9	2012SR110875	BP-冷轧平整二级控制系统V1.0	佰能电气	2012.6.8
10	2012SR112526	BP-棒材控制系统V1.0	佰能电气	2012.8.15
11	2012SR112531	BP-平整机控制系统V1.0	佰能电气	2012.8.15
12	2013SR010845	BP-电站控制系统V1.0	佰能电气	2012.12.7
13	2013SR010711	BP-矿山生产控制系统V1.0	佰能电气	2012.12.3
14	2013SR010841	BP-石灰窑控制系统V1.0	佰能电气	2012.12.11
15	2013SR010651	BP-酸洗控制系统V1.0	佰能电气	2012.11.20
16	2013SR010650	BP-球团控制系统V1.0	佰能电气	2012.12.4
17	2014SR019072	BP-余热发电智能控制系统V1.0	佰能电气	2013.12.18

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

序号	登记号	软件名称	权利人	首次发表日
18	2014SR019039	BP-转炉炼钢一体化信息控制系统V1.0	佰能电气	2013.12.6
19	2014SR019068	BP-型材智能控制系统V1.0	佰能电气	2013.12.16
20	2014SR020570	BP-连铸控制系统V1.0	佰能电气	2013.12.20
21	2014SR019038	BP-水处理智能控制系统V1.0	佰能电气	2013.12.17
22	2014SR137278	BP-烧结智能控制系统1.0	佰能电气	2014.7.1
23	2014SR137282	BP-焦炉智能控制系统V1.0	佰能电气	2014.7.2
24	2015SR015618	BP-变频器自动选型系统V1.0	佰能电气	2014.11.28
25	2015SR015582	BP-焦炉自动配煤系统V1.0	佰能电气	2014.12.3
26	2015SR015585	BP-发电数据无线远传系统V1.0	佰能电气	2014.12.8
27	2015SR015528	BP-除尘自动控制系统V1.0	佰能电气	2014.11.26
28	2015SR015607	BP-轧钢飞剪控制系统V1.0	佰能电气	2014.12.5
29	2015SR191802	BP-冷轧拉矫机控制系统V1.0	佰能电气	2014.12.10
30	2015SR191800	BP-煤调湿控制系统V1.0	佰能电气	2014.12.16
31	2015SR191807	BP-高炉喷煤自动控制系统V1.0	佰能电气	2014.12.31
32	2016SR043530	BP-金属零件3D打印系统V1.0	佰能电气	2015.12.23
33	2016SR208487	BP-轧钢智能控制系统V1.0	佰能电气	2016.6.15
34	2016SR294327	BP-高炉料面成像系统V1.0	佰能电气	2016.8.22
35	2016SR294334	BP-真空热处理炉控制系统V1.0	佰能电气	2016.8.22
36	2016SR294338	BP-棒材二级过程控制系统V1.0	佰能电气	2016.8.22
37	2016SR294348	BP-万能轧机立辊辊缝调节控制系统V1.0	佰能电气	2016.8.22
38	2016SR294421	BP-冷轧平整延伸率压力控制系统V1.0	佰能电气	2016.8.22
39	2016SR313205	BP-发电e管家APPV1.0	佰能电气	2016.8.18
40	2017SR627930	BP-高速棒材穿水冷却路径控制软件V1.0	佰能电气	2017.9.4
41	2017SR623869	BP-高速棒材尾部张力控制软件V1.0	佰能电气	2017.9.8
42	2017SR592051	BP-鼓风机倒切辅助控制软件V1.0	佰能电气	2017.9.4
43	2017SR592038	BP-焦炉烟道压力烟气控制软件V1.0	佰能电气	2017.9.4
44	2017SR593922	BP-冷连轧楔形轧制前馈控制软件V1.0	佰能电气	2017.9.4
45	2017SR594202	BP-双线精轧机速度主令控制软件V1.0	佰能电气	2017.9.4
46	2018SR882749	BP-加热炉能耗控制系统V1.0	佰能电气	2018.9.5
47	2018SR883416	BP-余热发电汽轮机控制系统V1.0	佰能电气	2018.8.20
48	2018SR882742	BP-轧钢平整在线物流优化系统V1.0	佰能电气	2018.9.6
49	2018SR882713	BP-高炉炉温采集控制系统V1.0	佰能电气	2018.8.20
50	2018SR881977	BP-二维图像识别系统V1.0	佰能电气	2018.9.6
51	2018SR881823	BP-棒材性能专家控制系统V1.0	佰能电气	2018.9.6

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第二部分 资产核实情况总体说明

一、资产核实人员组织、实施时间和过程

接受评估委托后，评估人员首先向被评估单位提供了评估明细表、填表说明、资 料清单等电子文档，辅导企业进行资产的清查、申报，填报“评估申报明细表”和“资产 调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术 指标等情况的资料。

成立以现场项目负责人为主的核实小组，根据制定的现场核实计划进行核查。 评估组核实工作期间为 2020 年 3 月 9 日至 3 月 16 日。 核实过程分三个阶段进行。

“ ” “ ” 第一阶段，前期准备资料交接；对评估申报明细表进行初步审核；进行 账 、 表 核对一致；了解委托评估资产的概况；

第二阶段，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类 型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估 “ ” “ ” 申报明细表，使 表 、 实 相符。

“ ” “ ” 第三阶段，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实 表 、 实 相符的 基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所 载明的所有人以及其他事项。

与相关当事方沟通，形成资产核实结论。 一 ( )流动资产核实情况

1．实物性流动资产的核实

实物性流动资产主要为存货，包括原材料与库存商品。

评估人员首先向企业调查存货的来源与核算方法，通过抽查会计凭证、项目采购 合同等对存货账面值的构成内容进行核实，然后会同企业仓库管理人员依据库房、销 售部门提供的仓库保管账目、销售记录及申报明细表进行抽盘，并根据评估基准日至 盘点日的出入库情况进行调整，验证评估基准日存货实有数量。在盘点的同时对库房 环境、实物码放及标识状况、存货的残次冷背等有关情况进行观察和记录。

2．非实物性流动资产的核实

主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资

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产进行了核实，并重点对现金、票据进行盘点、对银行存款和往来款进行函证、对应 收款项进行账龄分析，查看其他非流动资产宁波银行理财产品说明书，核对银行回单。 (二)长期股权投资核实情况

向被评估单位收集相关的投资协议、股权转让文件，以及被投资单位的企业法人 营业执照、公司章程、验资报告、评估基准日财务报表等资料；调查企业对长期股权 投资的核算方法；与评估申报表进行核对，核实其账面价值、投资比例是否相符；对 拥有控制权的长期股权投资，参照企业整体评估进行全面的资产核实。

(三)房屋建构筑物核实情况

对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核对；核 实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积；勘察并记录 房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况；查阅有关 资料，主要核对房屋产权人及建设手续是否完整、合规。

(四)机器设备核实情况

根据企业提供的设备资产评估申报明细表，设备评估人员对表中所列的各类设备 进行了现场勘察。在现场勘察过程中，评估人员查阅了主要设备的购建合同、技术档 案、检测报告、维修养护等历史资料；通过与设备管理人员和操作人员的广泛交流， 了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况；填写设备状况调查表等；调查了 解是否有未进账的盘盈设备和已核销及报废的机器设备等，调查了解企业设备账面的 构成是否合理，有无账面记录异常现象；通过查阅购置合同、购置发票、车辆行驶证 等进行权属核查；对于申报表中所填列内容与实际不符的，按照现场核实的情况，在 征求企业有关管理人员意见的前提下进行了相应的调整。通过这些步骤比较充分地了 解了设备的物理特征、技术特征和经济特征。

(五)在建工程核实情况

对纳入评估范围的在建工程，评估人员了解了在建工程项目的概况、合规性文件、 付款情况、目前状态及工程形象进度等，查阅了各工程项目的费用支付相关原始凭证， 深入在建工程施工现场对在建工程进行了现场勘察。

(六)无形资产核实情况

对土地使用权，评估人员查阅并收集土地使用权证、出让合同，到现场进行实地 勘查；

对其他无形资产，根据评估申报表所列项目内容，调查各项无形资产形成方式，

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并收集相关的权利证书等资料，了解原始入账价值及包含的内容、企业摊销政策。

(七)递延所得税资产核实情况

根据评估申报表所列项目内容，针对各项递延所得税资产形成的具体原因，检查 相关资料，并核查账面余额的正确性。

(八)负债核实情况

负债科目包括应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付 股利、其他应付款、其他流动负债。清查中首先对大额负债进行函证，对未收到回函 的负债和其他未进行函证的负债实行替代程序，主要是核对各科目总账、明细账、会 计凭证是否一致，核实负债发生原因和负债的真实性及账面余额的正确性。 (九)业务和经营调查

评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈 对企业的经营业务进行调查，收集了解的主要内容如下：

1. 了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变化的原

因；

1. 了解企业历史年度销售额及其变化，分析销售收入变化的原因；

2. 了解企业历史年度成本的构成及其变化；

3. 了解企业历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因；

4. 收集了解企业各项销售指标、财务指标，分析各项指标变动原因；

5. 了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；

6. 了解企业的税收及其他优惠政策。

二、影响资产核实的事项及处理方法

评估人员未发现其他影响资产核实的事项。

三、核实结论

核实情况表明：

1.北京佰能电气技术有限公司（以下简称：“佰能电气”或原告）与中铁北京工程 局集团有限公司（以下简称：被告）关于原告负责实施国家汽车质量监督检验中心工 程（一期）建筑智能工程施工合同纠纷案，自 2015 年 10 月 18 日起涉案工程质保期届 满，被告未按合同约定向佰能电气支付工程款。《北京市顺义区人民法院民事判决书》 （2019）京 0113 民初 23837 号，判决如下：被告支付原告工程款 1,246,608.4 元及利

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息（以 1,246,608.4 元为基数，自 2013 年 10 月 19 日起按照中国人民银行同期贷款利 率计算至 2019 年 8 月 19 日止，自 2019 年 8 月 20 日起按照全国银行间同业拆借中心 公布的同期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止），于本判决生效之日起七日内执 行；被告已提起上诉，一审判决的效力待定，未决诉讼可能影响佰能电气的债权金额。 该未决诉讼存在很大的不确定性，本次评估未考虑其影响。

1. 2020年3月，北京佰能电气技术有限公司将其持有的中钢金信的55%股权以 32,452,550.00元价格转让给中钢招标有限责任公司，转让后北京佰能电气技术有限公 司不再持有中钢金信股权。本次评估考虑了该股权转让的影响。

2. 2020年3月，北京佰能电气技术有限公司将其持有的中钢招标的30%股权以 28,389,388.23元价格转让给北京招金众和企业管理中心（有限合伙），本次转让后，佰 能电气持有中钢招标35%的股权。本次评估考虑了该股权转让的影响。

3. 截至评估基准日，纳入本次评估范围的位于北京市海淀区西三旗建材城东路 8 号的在建工程佰能·金石阁项目，在原外购资产的固定资产小二楼及厂房的基础上翻 新建设，小二楼及厂房已取得《房屋所有权证》，证载房屋建筑面积 1150 平方米。目 前翻新中的在建工程未取得《开工许可证》、《施工许可证》等施工建设审批手续，本 次审计对该项工程以及原建筑物（小二楼及厂房）全额计提了减值准备。本次评估与 审计意见一致，按审计后的账面值作为评估值。

除上述事项外，纳入评估范围内的其他资产及负债账、表、实相符，实物资产均 可继续正常使用，未发现产权纠纷问题。

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第三部分 资产基础法评估技术说明

第一 流动资产评估技术说明

纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账 款、预付账款、应收股利、存货、其他流动资产。上述流动资产评估基准日账面价值 如下表所示：

下表所示：
科目名称	账面价值（元）
货币资金	66,954,662.79
交易性金融资产	6,085,444.79
应收票据	40,367,845.05
应收账款	50,894,649.37
预付账款	2,483,629.92
应收股利	23,967,002.71
其他应收款	-
存货	172,968.05
其他流动资产	159,585,051.70
流动资产合计	350,511,254.38

一、 货币资金的评估

一 ( )评估范围

货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金，账面价值共计 66,954,662.79 元。 其中现金为人民币，银行存款人民币账户 9 个，其他货币资金系汇票承兑保证金、股 票账户资金余额，为 4 个人民币账户。

(二)评估程序及方法

现金存放于佰能电气公司财务部，评估人员核对了有关账册并采用监盘的方式进 行现场盘点，根据评估基准日至盘点日现金出库数、入库数，倒推出评估基准日实有 金额，编制库存现金盘点表，与评估基准日账面价值进行核对；

对银行存款，评估人员查阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调节表， 并对开户银行进行了函证，检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事项；

对其他货币资金，评估人员核对了相关的原始单据和资料，并向保证金存款银行 进行了函证。

对各项货币资金以核实无误的账面值作为评估值。 (三)评估结果

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货币资金的评估值为 66,954,662.79 元，评估无增减值。

二、 交易性金融资产的评估

一 ( )评估范围

交易性金融资产主要为二级交易市场买入的股票，分别购置于 2015-2019 年，账 面价值为 6,085,444.79 元，为以评估基准日每股收盘价确定的公允价值，变现能力好。 (二)评估程序及方法

评估人员查阅了原始入账凭证，核实其持有股票数量和权属的真实性，经核实其 数量、金额及权属均与企业申报一致。

对上市的有价证券，根据评估基准日的持有数量和收盘价确定评估值。 (三)评估结果

交易性金融资产的评估价值为 6,085,444.79 元，评估无增减值。

三、 应收票据的评估

一 ( )评估范围

应收票据为 33 张不带息银行承兑汇票和商业承兑汇票，账面价值 40,367,845.05 元。已背书转让 1 张，金额 200,000.00 元。

(二)评估程序及方法

评估人员查阅了应收票据备查簿，核对结算对象、票据种类、出票日、到期日、 票面利率等情况；对截止评估现场日尚存的库存票据进行实地盘点；对期后已到期承 兑和已背书转让的票据，检查相关原始凭证。

对不带息票据以其票面金额确定评估值，对带息票据以其票面金额加上持有期间 的应计利息确定评估值。

(三)评估结果

应收票据的评估值为 40,367,845.05 元，评估无增减值。

四、 应收款项的评估

一 ( )评估范围

应收款项包括应收账款、预付账款、应收股利和其他应收款。

其中：佰能电气主要承接大型钢铁冶金行业电气、仪表、自动化控制系统建设工

程，并为钢铁冶金行业的全部工序提供自动化系统等专业服务。应收账款是企业因提

供工程建设及自动化服务等，应向买方或接受劳务单位收取的工程款，按照整个存续

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期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并采用账龄分析法计提坏账准备；

应收股利为企业根据被投资单位 2019 年及以前年度累计经营结果按股本比例应 分到尚未收取的股利款项；

预付账款是企业按合同规定向供货单位预付的材料款；长期挂账原因大致 3 种情 况：（1）未确认完工结转项目涉及的预付材料款，确定可以收到相应的材料；（2）已 收到相应材料，对方单位确认开票，但佰能电气未收到发票，所以未作账务处理；（3） 已收到相应材料，因为一些工程项目在质保期或其他原因未确认完工，对方未开票， 目前财务还无法结转入账。

其他应收款均为账龄 5 年以上的保证金，经审计的账面价值已全额计提坏账准备， 账面净值为 0；

应收账款账面余额 66,794,311.29 元，坏账准备 15,899,661.92 元，账面净值 50,894,649.37 元；

应收股利账面价值为 23,967,002.71 元；

预付款项账面余额为 2,483,629.92 元，坏账准备 0 元，账面净值 2,483,629.92 元； 其他应收款账面余额 755,650.00 元，坏账准备 755,650.00 元，账面净值 0 元。 (二)评估程序及方法

首先对各项应收款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符。对账面余额较大的应 收款项进行函证，核实账面余额的准确性；抽查相关业务合同，核实业务的真实性； 其次，判断分析应收款项的可收回性确定评估值。

委估应收账款共 85 笔，其中账龄 1 年以内的共 8 笔，账面余额 18,890,614.19 元， 占余额合计的 28.28%；账龄 1-2 年的共 18 笔，账面余额 32,076,515.44 元，占余额合 计的 48.02%；2-3 年的共 4 笔，账面余额 1,110,622.43 元，占余额合计的 1.66%；账龄 3-4 年的共 6 笔，账面余额 2,216,257.90 元，占余额合计的 3.32%；账龄 4-5 年的共 3 笔，账面余额 3,279,647.09 元，占余额合计的 4.91%；账龄 5 年以上的共 46 笔，账面 余额 9,220,654.24 元，占余额合计的 13.80%。对于期后已收回和有充分理由相信能全 额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析 估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体计算公 式为：评估值=账面余额×(1-预计风险损失率)。有关估计的风险损失率明细如下：

序号	账龄时间	估计的风险损失率
1	1年内	5.00%

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序号	账龄时间	估计的风险损失率
2	1-2年	10.00%
3	2-3年	20.00%
4	3-4年	30.00%
5	4-5年	50.00%
6	5年以上	100.00%

坏账准备按零确定评估值。

委估应收股利共 3 笔，评估人员经查阅被投资单位决算报告和同期审计报告，与 账面记录进行核对。中钢招标有限责任公司 2019 年度审计报告净利润 13,927,434.75 元，期初未分配利润 15,751,491.59 元，持股比例 65%，股东会同意将公司 2019 年实 现的净利润 13,927,434.75 元，按照 10%计提法定盈余公积金后，加上以前年度累计未 分配利润 15,751,491.59 元，向股东全额进行股利分配，当期应收股利 18,386,018.86 元，账面记录为尚未收取的余款，经评估人员调查，未发现不可收回迹象。以经核实 无误的账面值作为评估值。

委估预付账款共 65 笔，其中账龄 1 年以内的共 9 笔，账面余额 1,160,845.59 元， 占余额合计的 46.74%；1-2 年共 13 笔，账面余额 169,098.11 元，占余额合计的 6.81%； 2-3 年的共 5 笔，账面余额 59,613.32 元，占余额合计的 2.40%；账龄 3-4 年的共 10 笔， 账面余额 216,703.00 元，占余额合计的 8.73%；账龄 4-5 年的共 9 笔，账面余额 520,483.82 元，占余额合计的 20.96%；账龄 5 年以上的共 19 笔，账面余额 356,886.08 元，占余 额合计的 14.37%。长期挂账原因大致 3 种情况：（1）未确认完工结转项目涉及的预付 材料款，确定可以收到相应的材料；（2）已收到相应材料，对方单位确认开票，但佰 能电气未收到发票，所以未作账务处理；（3）已收到相应材料，因为一些工程项目在 质保期或其他原因未确认完工，对方未开票，目前财务还无法结转入账。经查预付账 款均有取得相对应的实物资产权利，故按核实后的账面值确定评估值。

委估其他应收款共 13 笔，全部为账龄 5 年以上的非关联方保证金，账面余额 755,650.00 元；企业确认款项已无法收回，故本次评估为 0； (三)评估结果

应收账款的评估值为 50,894,649.37 元，评估无增减值； 应收股利的评估值为 23,967,002.71 元，评估无增减值； 预付账款的评估值为 2,483,629.92 元，评估无增减值； 其他应收款的评估值为 0 元，评估无增减值。

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五、 存货的评估

委估存货主要包括原材料和库存商品，账面价值合计 172,968.05 元。 一 ( )原材料的评估

1．评估范围：企业原材料为存放在马鞍山项目的 17 台高压柜，账面余额 2,434,170.95 元，跌价准备 2,404,082.45 元，账面净值 30,088.50 元。

2．评估程序及方法：工程施工采购的 17 台高压柜，作为工程施工原材料入账， 因工程项目于 2016 年终止，于 2019 年度与南京友明机电设备有限公司已签署转让合 同将该部分原材料以 2000 元/台价格卖出，已开出发票，财务按可变现价值，计提存 货跌价准备。对已转让的原材料，查阅有关账册、采购合同和订单，了解入账依据， 以验证核实账面数量和金额。用核实后的数量乘以转让不含税价格，确定评估值。

3．评估结果：原材料的评估值为 30,088.50 元，评估无增减值。 (二)库存商品的评估

1．评估范围：库存商品为 2013-2015 年间外购滞销的灯具与刀具，以及平山县敬 业冶炼有限公司以 3631 双袜子抵扣佰能电气项目的尾款 138000 元的库存商品，用作 员工福利发放后的剩余。库存商品账面余额 1,354,387.53 元，跌价准备 1,211,507.98 元，账面价值 142,879.55 元。

2．评估程序及方法

首先，评估人员对库存商品进行了全盘，并查阅了有关账册，以验证核实账面数 量和金额。其次，根据向企业了解的库存商品市场适销情况，对于滞销产品根据其可 变现价值确定评估值；未发放的项目尾款抵扣物（袜子），预计未来作为福利发放，按 其账面价值确定评估值。跌价准备按零确定评估值。

3．评估结果：库存商品的评估值为 142,879.55 元，评估无增减值。

六、 其他流动资产的评估

一 ( )评估范围

其他流动资产为待抵扣进项税和宁波银行活期化与智能定期理财产品，年化收益 率均为浮动型，账面价值 159,585,051.70 元。

(二)评估程序及方法

待抵扣进项税：评估人员调查核实了企业纳税申报表及科目余额表，以确认账面 记录的合法性、真实性，经核实账面价值无误，无核实调整事项。待抵扣进项税以经 核实无误的账面值作为评估值；

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宁波银行活期化与智能定期理财产品：评估人员查看了理财产品说明书及购买、 赎回交易等银行回单，以确认账面记录的合法性、真实性，经核实账面价值无误，无 核实调整事项。银行理财产品，根据说明书规定，首先按购买至到期日确定投资期， 其次按单笔投资金额，客户可获得的预期最高年化收益率分档，实际情况为每笔投资 银行回单均备注该笔理财产品可获得的年化收益率，此年化收益率为银行已考虑扣除 支出费用（包括资产管理费、托管费等）主要费用后，到期自动赎回可实际获取的净 收益率；计算投资至评估基准日投资期内可获得的理财收益，以可收回的本息合作为 评估值，截止评估基准日，未到期理财产品，假设其本息如期收回，按单利计算理财 收益；评估值=本金×（1+理财年收益率×（评估基准日-购买日）/365） (三)评估结果

其他流动资产的评估值为 159,976,998.17 元，评估增值 391,946.47 元，增值率为 0.25%。

评估增值原因主要为：其他流动资产主要为宁波银行理财产品，假设其本息如期 收回，评估时按理财产品购买银行备注的年化收益率，计算投资至评估基准日投资期 内可获得的理财收益，以可收回的本息合作为评估值。测算理财收益是评估增值的主 要原因。

七、 流动资产评估结果汇总

流动资产评估结果及增减值情况如下表：

流动资产评估结果汇总表

金额单位:人民币元

科目名称	账面价值	评估值	增减值	增值率%
货币资金	66,954,662.79	66,954,662.79	-	-
交易性金融资产	6,085,444.79	6,085,444.79	-	-
应收票据	40,367,845.05	40,367,845.05	-	-
应收账款	50,894,649.37	50,894,649.37	-	-
预付款项	2,483,629.92	2,483,629.92	-	-
应收股利	23,967,002.71	23,967,002.71	-	-
其他应收款	-	-	-
存货	172,968.05	172,968.05	-	-
其他流动资产	159,585,051.70	159,976,998.17	391,946.47	0.25
合计	350,511,254.38	350,903,200.84	391,946.46	0.11

流动资产评估值 350,903,200.84 元，评估增值 391,946.46 元，增值率 0.11%。

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评估增值原因主要为：其他流动资产主要为宁波银行理财产品，假设其本息如期 收回，评估时按理财产品购买银行备注的年化收益率，计算投资至评估基准日投资期 内可获得的理财收益，以可收回的本息合作为评估值。测算理财收益是评估增值的主 要原因。

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第二 非流动资产评估技术说明

一、 长期股权投资的评估

一 ( )评估范围

纳入本次评估范围的长期股权投资包括拥有控制权的长期股权投资和参股的长期 股权投资，账面价值 316,374,186.34 元。

评估基准日长期股权投资概况如下表所示：

序号	序号	公司名称	公司名称	公司名称	公司名称	简称	简称	成立时间	法定代表人	注册资本(万元)	注册资本(万元)
1		北京佰能盈天科技股份有限公司				佰能盈天		2015.10.22	关山月	4,290.00
2		北京佰能蓝天科技股份有限公司				佰能蓝天		2012.10.30	陈立刚	10,108.00
3		柳州市佰能能源科技有限公司				柳州佰能		2010.03.09	孙丽	1,000.00
4		北京佰能星空科技有限公司				佰能星空		2011. 06.09	孙丽	1,800.00
5		西藏盈信信息科技有限公司				西藏盈信		2016.12.26	赵庆锋	10,000.00
6		北京国冶锐诚工程技术有限公司				北京国冶		1998. 03.11	裘喆	300
7		中钢招标有限责任公司				中钢招标		2002.03.14	张智恒	2,000.00
8		北京金时佰德技术有限公司				金时佰德		2008.05.14	刘国胜	1,000.00
9		上海宝能信息科技有限公司				上海宝能		2016.12.23	张雷	2,500.00
10		中钢集团金信咨询有限责任公司				中钢金信		1999.02.02	张智恒	5,000.00
11		北京安科特智能科技有限公司				安科特		2018.02.08	安保冉	1,001.00
12		北京石创同盛融资担保有限公司				石创同盛		2013.12.09	秦恺	10,000.00
续表：
序 号	简称		投资 日期	投资比 例(%)	账面价值 （万元）			主营业务			净资产 （万元）
1	佰能盈天		2015.1	66.43	2,850.00		工业领域电气自动化项目的工程承包和技 术服务				12,986.39
2	佰能蓝天		2012.10	46.97	2,091.88		技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务				15,897.49
3	柳州佰能		2010.03	100	1,000.00		能源技术的研发及推广服务，烧结环冷机纯 低温余热发电（定向供应柳钢），电力设备 销售。				24,295.67
4	佰能星空		2011.06	100	1,800.00		技术开发、技术咨询、技术服务；建设工程 项目管理；				704.18
5	西藏盈信		2017.04	100	10,000.00		自成立以来，主要利用自有资金开展股权投 资、证券投资				10,556.87
7	北京国冶		1998.03	33.33	288.11		冶金建设工程设备监理				913.26
8	中钢招标		2019.09	65	7,426.15		采购招标代理服务				3,416.91
9	金时佰德		2008.05	23	1,506.60		电控柜、低压柜的组装；城市园林绿化				7,016.58
6	上海宝能		2017.01	30	927.87		信息科技、通讯科技、智能科技、环保科技 领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、 技术转让，计算机系统集成，机电设备、仪 器仪表、化工产品销售				3,093
10	中钢金信		2019.09	55	3,034.95		投资咨询、建设工程项目管理				5,504.84
11	安科特		2018.1	18	20.40		技术开发、技术服务、技术咨询、技术转让； 软件开发；计算机系统服务；				113.3
12	石创同盛		2013.12	6	691.47		贷款担保、票据承兑担保、贸易融资担保、 项目融资担保				11,524.42

北京中同华资产评估有限公司 第 20 页

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

注：1．2020 年 3 月，北京佰能电气技术有限公司将其持有的中钢集团金信咨询有限责任公司的 55%股权以 32,452,550.00 元价格转让给中钢招标有限责任公司，转让后北京佰能电气技术有限公 司不再持有中钢集团金信咨询有限责任公司股权。

2．2020 年 3 月，北京佰能电气技术有限公司将其持有的中钢招标有限责任公司的 30%股权以 28,389,388.23 元价格转让给北京招金众和企业管理中心（有限合伙），本次转让后，佰能电气持有 中钢招标有限责任公司 35%的股权。

(二)长期股权投资概况

进行整体评估的被投资单位评估基准日基本情况分别见相应的评估技术说明。 未进行整体评估的被投资单位评估基准日基本情况如下：

1. 北京安科特智能科技有限公司

（1）注册登记情况

企业名称：北京安科特智能科技有限公司（以下简称“安科特”） 法定住所：北京市海淀区西三旗建材城东路 8 号 22 幢 1 层 101 号 经营场所：北京市海淀区西三旗建材城东路 8 号 22 幢 1 层 101 号 法定代表人：安保冉

注册资本： 1001 万

企业类型： 有限责任公司（自然人投资或控股）

主要经营范围：技术开发、技术服务、技术咨询、技术转让；软件开发；计算机 系统服务；销售机械设备、计算机、软件及辅助设备、五金交电（不得从事实体店铺 经营）、文化用品、建筑材料（不得从事实体店铺经营）、灯具、电子产品；技术进出 口、货物进出口、代理进出口。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须 经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政 策禁止和限制类项目的经营活动。）

（2）历史沿革及股权结构：

2018 年 2 月，佰能电气以实物出资与安保冉等 7 名自然人共同成立安科特，截止 评估基准日 2019 年 12 月 31 日，安科特股权结构如下表所示：

序序	股东名称	出资额(万元)	股权比例(%)
1	北京佰能电气技术有限公司	180.18	18
2	安保冉	560.56	56
3	高金明	50.05	5
4	黄广鹏	40.04	4
5	陆远	70.07	7

北京中同华资产评估有限公司 第 21 页

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

序序	股东名称	出资额(万元)	股权比例(%)
6	宋晓红	10.01	1
7	吴文志	50.05	5
8	张洪刚	40.04	4
	合 计	1001	100

（3）近两年的财务和经营状况：

2018 年及评估基准日，安科特未经审计的财务状况如下表：

金额单位：人民币万元

		金额单位：人民币万元
项目 资产总额 负债总额 净资产 项目 营业收入 利润总额 净利润	2018 年12 月31 日	2019 年12 月31 日
	186.25	119.34
	7.49	6.04
	178.76	113.30
	2018 年	2019 年
	5.44	121.21
	-47.32	-78.85
	-47.32	-78.85

1. 北京国冶锐诚工程技术有限公司

（1）注册登记情况

企业名称： 北京国冶锐诚工程技术有限公司（以下简称“北京国冶”） 法定住所：北京市海淀区海淀北二街 10 号 03 层 0310 室

经营场所：北京市海淀区海淀北二街 10 号 03 层 0310 室 法定代表人：裘喆 注册资本： 300 万 实收资本： 300 万

企业类型： 其他有限责任公司

主要经营范围： 冶金建设工程设备监理、咨询、检测、管理；建筑工程监理（有 效期限以许可证为准）；技术开发、技术服务；机电设备开发设计、安装、维护及售后 服务；销售自行开发后的产品：货物进出口、技术进出口、代理进出口。（企业依法自 主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的 内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

（2） 历史沿革及股权结构：

北京国冶成立于 1998 年，由中钢设备有限公司和北京中冶迈克液压有限责任公司 共同出资设立，由中钢设备有限公司控股，公司成立时的股东出资额及出资比例情况 如下：

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北京中同华资产评估有限公司 第 22 页

北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

序号	股东名称	出资额（万元）	股权比例
1	中钢冶金设备总公司（中钢设备有限公司更名前）	90	90%
2	北京中冶迈克液压有限责任公司	10	10%
合计		100.00	100.00%

2003 年，北京国冶根据公司发展的需要，吸收新股东国冶设备集团上海公司（上

海国冶工程技术有限公司更名前），进行增资，股东出资额及出资比例情况变更，情况 如下：

序号	股东名称	出资额(万元)	股权比例
1	中钢冶金设备总公司（中钢设备有限公司更名前）	190	63%
2	北京中冶迈克液压有限责任公司	10	4%
3	国冶设备集团上海公司（上海国冶工程技术有限公司更名前）	100	33%
合计		300.00	100.00%

2005 年，佰能电气受让上海国冶工程技术有限公司出让的北京国冶 33%的股权，

受让价格 100 万元；

截止评估基准日 2019 年 12 月 31 日，北京国冶股权结构如下表所示：

序号	股东名称	出资额(万元)	股权比例(%)
1	中钢设备有限公司	190	63.34
2	北京佰能电气技术有限公司	100	33.33
3	北京中冶迈克液压有限责任公司	10	3.33
	合 计		100

（3）近两年的财务和经营状况：

2018 年及评估基准日，北京国冶经审计的财务状况如下表：

金额单位：人民币万元

		金额单位：人民币万元
项目	2018 年12 月31 日	2019 年12 月31 日
资产总额	1,835.85	1,718.35
负债总额	930.24	805.09
净资产	905.61	913.26
项目	2018 年	2019 年
营业收入	8,297.29	7,095.27
利润总额	137.06	115.84
净利润	100.81	108.46

评估基准日、2018 年度的会计报表均经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审 计，并发表了大华审字[2020]002411 号无保留意见审计报告。

1. 上海宝能信息科技有限公司

（1）注册登记情况

企业名称：上海宝能信息科技有限公司（以下简称“上海宝能”）

法定住所：浦东新区南汇新城镇环湖西二路 888 号 C 楼

经营场所：浦东新区南汇新城镇环湖西二路 888 号 C 楼

北京中同华资产评估有限公司 第 23 页

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

法定代表人：张雷

注册资本： 2500 万

实收资本： 2500 万

企业类型： 有限责任公司（国内合资）

主要经营范围：从事信息科技、通讯科技、智能科技、环保科技领域内的技术开 发、技术咨询、技术服务、技术转让，计算机系统集成，机电设备、仪器仪表、化工 产品（除危险化学品、监控化学品、民用爆炸物品、易制毒化学品）的销售，电子商 务（除金融业务），建筑专业建设工程设计。【依法须经批准的项目，经相关部门批准 后方可开展经营活动】

（2）股权结构：

2016 年 12 月成立至今股权未发生过变动，截止评估基准日 2019 年 12 月 31 日， 上海宝能股权结构如下表所示：

序号	股东名称	出资额(万元)	股权比例(%)
1	上海宝信软件股份有限公司	1000	40
2	北京佰能电气技术有限公司	750	30
3	上海佰能工程技术有限公司	250	10
4	上海善锴商贸发展合伙企业（有限合伙）	500	20
	合 计	2500	100

（3）近两年的财务和经营状况：

2018 年及评估基准日，上海宝能经审计的财务状况如下表：

金额单位：人民币万元

		金额单位：人民币万元
项目	2018 年12 月31 日	2019 年12 月31 日
资产总额	3,829	3,209
负债总额	1,116	116
净资产	2,713	3,093
项目	2018 年	2019 年
营业收入	3,236	3,476
利润总额	181	380
净利润	181	380

评估基准日、2018 年度的会计报表均经上海沪博会计师事务所有限公司审计， 并发表了沪博会审字 2020-177 号无保留意见审计报告。

4. 北京石创同盛融资担保有限公司

（1）注册登记情况

企业名称：北京石创同盛融资担保有限公司（以下简称“石创同盛”）

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北京中同华资产评估有限公司 第 24 页

北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

法定住所：北京市石景山区石景山路 31 号院盛景国际广场 3 号楼 1218 室

经营场所：北京市石景山区石景山路 31 号院盛景国际广场 3 号楼 1218 室 法定代表人：秦恺

注册资本： 10000 万

企业类型： 其他有限责任公司

主要经营范围：贷款担保、票据承兑担保、贸易融资担保、项目融资担保、信用 证担保、债券担保及其他融资性担保业务等

（2）股权结构：

2015 年 4 月，原股东北京神州数码有限公司将其持有的石创同盛 10%的股权转让 给深圳神州普惠信息有限公司，评估基准日 2019 年 12 月 31 日，石创同盛股权结构如 下表所示：

：
股东名称	出资额(万元)	股权比例(%)
北京中小企业信用再担保有限公司	4000	40
北京服务新首钢股权创业投资企业（有限合伙）	2000	20
北京万商投资发展集团有限公司	1400	14
深圳神州普惠信息有限公司	1000	10
北京澳达天翼投资有限公司	1000	10
北京佰能电气技术有限公司	600	6
合 计	10000	100

（3）近两年的财务和经营状况：

2018 年及评估基准日，石创同盛经审计的财务状况如下表：

金额单位：人民币万元

		金额单位：人民币万元
项目	2018 年12 月31 日	2019 年12 月31 日
资产总额	14,280.73	15,631.28
负债总额	3,227.46	4,106.86
净资产	11,053.27	11,524.42
项目	2018 年	2019 年
营业收入	1,697.93	2,149.43
利润总额	655.08	997.44
净利润	487.66	746.09

评估基准日、2018 年度的会计报表均经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审

计，并分别出具了致同审字（2019）第 110ZB3026 号和致同审字（2020）第 110ZB3785 号无保留意见审计报告。

5. 北京金时佰德技术有限公司

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北京中同华资产评估有限公司 第 25 页

北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

（1）注册登记情况

企业名称：北京金时佰德技术有限公司（以下简称“金时佰德”） 法定住所：北京市海淀区西三旗建材城东路 18 号楼一层 经营场所：北京市海淀区西三旗建材城东路 18 号楼一层 法定代表人：刘国胜 注册资本： 1000 万元 实收资本： 1000 万元

企业类型：有限责任公司（外商投资企业与内资合资）

主要经营范围：电控柜、低压柜的组装、生产（限分支机构经营）；专业承包;城 市园林绿化； 种植苗木、种植花卉;销售花、草及观赏植物、植物幼苗;技术开发、技 术转让、技术咨询、技术 服务;批发灯具、机械设备;货物进出口、技术进出口。（企业 依法自主选择经营项目，开展经营活 动;依法须经批准的项目，经相关部门批准后依 批准的内容开展经营活动;不得从事本市产业政策 禁止和限制类项目的经营活动。）

（2）股权结构：

截止评估基准日 2019 年 12 月 31 日，金时佰德公司股权结构如下表所示：

序号	股东名称	出资额(万元)	股权比例(%)
1	高健雄	258.4	25.84
2	北京市科实五金有限责任公司	230	23
3	西马克技术（北京）有限公司	230	23
4	北京佰能电气技术有限公司	230	23
5	王芳	19.8	1.98
6	李广德	19.8	1.98
7	王征	5	0.5
8	汪声娟	4	0.4
9	贾涛	3	0.3
10	合 计		100

（3）近两年的财务和经营状况：

2018 年及评估基准日，金时佰德经审计的财务状况如下表：

金额单位：人民币万元

		金额单位：人民币万元
项目	2018 年12 月31 日	2019 年12 月31 日
资产总额	16,526.84	15,787.00
负债总额	10,293.76	8,770.41
净资产	6,233.08	7,016.58
项目	2018 年	2019 年
营业收入	16,276.27	11,777.63
利润总额	1,533.48	1,262.20
净利润	1,360.33	1,090.47

北京中同华资产评估有限公司 第 26 页

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

评估基准日、2018 年度的会计报表均经北京恒庆国际会计师事务所有限公司审 计，出具了恒会字【2020】第 0137 号标准无保留审计意见。

6. 中钢集团金信咨询有限责任公司

（1）登记注册情况

企业名称：中钢集团金信咨询有限责任公司（以下简称“中钢金信”） 法定住所：北京市海淀区海淀大街 8 号中钢国际广场 A 座 30 层 A 区 经营场所：北京市海淀区海淀大街 8 号中钢国际广场 A 座 30 层 A 区 法定代表人：张智恒

注册资本： 5000 万人民币 实收资本： 5000 万人民币 企业类型：其他有限责任公司

营业执照：91110108710923715D

主要经营范围：投资咨询；企业管理咨询；技术咨询；经济贸易咨询；建设工程 项目管理；规划管理；投资管理；资产管理；市场调查；销售金属材料、金属矿石、 非金属矿石及制品；货物进出口。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展 经营活动）（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相 关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目 的经营活动。）

（2）期后股权转让

2020 年 3 月，北京佰能电气技术有限公司将其持有的中钢金信的 55%股权以 32,452,550.00 元价格转让给中钢招标有限责任公司，转让后北京佰能电气技术有限公 司不再持有中钢金信股权。

7. 中钢招标有限责任公司

（1）注册登记情况

企业名称：中钢招标有限责任公司（以下简称“中钢招标”） 法定住所：北京市海淀区海淀大街 8 号 经营场所：北京市海淀区海淀大街 8 号 法定代表人：张智恒

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北京中同华资产评估有限公司 第 27 页

北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

注册资本： 1000 万元 实收资本： 1000 万元 企业类型：其他有限责任公司

营业执照：91110000710929527U

主要经营范围：国内货物采购招标代理业务;利用国外贷款和国内资金采购机电产 品的国际招标业务和其它国际招标采购业务,与国外中标厂商签订招标项下合同的进 出口业务；进出口业务；工程建设招标业务。（企业依法自主选择经营项目，开展经营 活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从 事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

（2）股权结构：

评估基准日 2019 年 12 月 31 日，中钢招标股权结构如下表所示：

序号	股东名称	出资额(万元)	股权比例(%)
1	中钢资本控股有限公司	600	30
2	中钢设备有限公司	100	5
3	北京佰能电气技术有限公司	1300	65
	合 计		100

（3）历史沿革

2002 年 3 月 14 日，中钢招标有限责任公司（以下简称“公司”、或“中钢招标”） 经国家工商行政管理局批准成立，由中国中钢集团有限公司和中钢集团金信咨询有限 责任公司共同出资，在北京市工商行政管理局登记设立；其企业法人营业执照注册号 为 100000000036462(2-1)，注册资本 1,000 万元，公司的营业期限为 2002-03-14 至 2022 年 03-13。

2004 年 1 月 1 日，公司进行了股权变更，中钢集团金信咨询有限责任公司将其所 持有的 49%股权，分别出让给中钢设备有限公司（10%股权）和中国中钢集团有限公 司（39%股权）。

2004 年 7 月，中国中钢集团有限公司对中钢招标增资 1,000 万元，增资后中国中 钢集团有限公司和中钢设备公司出资额分别为 1,900 万元（占 95. 00%)和 100 万元（占 5. 00%)。中钢招标已于 2004 年 8 月 11 日取得增资的法人营业执照，注册资本为 2,000. 00 万元。

2008 年 3 月，中国中钢集团有限公司以其所持有的 95. 00%股权等资产出资设立 中国中钢股份有限公司，变更后中国中钢股份有限公司和中钢设备有限公司出资额分 别为 1,900 万元（占 95.00%)和 100 万元（占 5.00%)。

北京中同华资产评估有限公司 第 28 页

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

2017 年 8 月，中国中钢股份有限公司将其持有的中钢招标有限责任公司的股权进 行划拨，变更后中钢资本控股有限公司与中钢设备有限公司出资额分别为 1,900 万元 （占 95.00%) 和 100 万元（占 5.00%)。

2019 年 11 月，中钢资本控股有限公审将其持有中钢招标 65.00%的股权出让给北 京佰能电气技术有限公司，同时公司的经营期限由 2002-03-14 至 2022 年 03-13 变更为 2002-03-14 至 无固定期限。公司此次股权变更后的股权结构如下：

序号	股东名称	出资额（万元）	出资比例（%）
1	北京佰能电气技术有限公司	1,300. 00	65.00
2	中钢资本控股有限公司	600. 00	30. 00
3	中钢设备有限公司	100. 00	5.00
	合计	2,000. 00	100. 00

2020 年 3 月，北京佰能电气技术有限公司将其持有的中钢招标的 30%股权以

28,389,388.23 元价格转让给北京招金众和企业管理中心（有限合伙），本次转让后股权 结构如下：

序号	股东名称	出资额（万元）	出资比例（%）
1	北京佰能电气技术有限公司	700. 00	35.00
2	中钢资本控股有限公司	600. 00	30. 00
3	北京招金众和企业管理中心（有限合伙）	600.00	30.00
4	中钢设备有限公司	100. 00	5.00
	合计	2,000. 00	100. 00

（4）近两年的财务和经营状况：

2018 年及评估基准日，中钢招标经审计的财务状况如下表：

金额单位：人民币万元

		金额单位：人民币万元
项目	2018 年12 月31 日	2019 年12 月31 日
资产总额	34,274.70	27,815.14
负债总额	29,421.92	24,398.23
净资产	4,852.78	3,416.91
项目	2018 年	2019 年
营业收入	8,288.70	8,036.54
利润总额	2,752.81	2,095.06
净利润	2,129.12	1,392.74

评估基准日、2018 年度的会计报表均经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 审计，出具了天职业字[2020] 2460 号报告并发表了标准无保留审计意见。

(三)评估程序及方法

依据长期股权投资明细账，收集有关的投资协议和被投资单位的企业法人营业执照、

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北京中同华资产评估有限公司 第 29 页

北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

公司章程、评估基准日审计报告和财务报表等资料，并与资产评估申报表所列内容进行 核对。评估人员向企业了解长期股权投资的核算方法和被投资单位的经营状况，重点关注 对被投资单位的实际控制权情况，并根据对被投资单位的实际控制权情况，采用以下评估 方法：

对拥有控制权且被投资单位正常经营的长期股权投资，采用同一评估基准日对被 投资单位进行整体评估，以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股 权投资的评估值。

对参股且被投资单位仍在正常经营的，以评估基准日被投资单位资产负债表中载 明的净资产账面值乘以持股比例确认评估值。

对于评估基准日近期取得控制权的长期股权投资，根据实际取得情况，以摘牌取 得的产权交易合同约定价格扣除已收到的股利分配作为股本，其中：于2020年3月3日， 佰能电气将其持有的中钢金信55%的股权全部转让给中钢招标，转让价款32,452,550 元，期后已收到转让价款，中钢金信股权投资价值按已收到的转让价款确定评估值； 佰能电气于2019年9月20日通过产权交易市场公开竞价取得中钢招标公司的65%股权， 其取得价格可以代表当时的市场价值，考虑到交易时点距评估基准日时间较近（3个多 月），因此以成交价格为基础，根据其持有期间损益调整确定本次评估价值。

各被投资单位是否进行整体评估、采用的评估方法、最终结论选取的评估方法、 是否单独出具评估说明的情况汇总如下：

序 号	被投资单 位简称	主营业务	是否整 体评估	采用的评估 方法	最终结论选取 的评估方法	是否单独出 具评估说明
1	佰能盈天	工业领域电气自动化项目的工 程承包和技术服务	是	收益法 资产基础法	收益法	是
2	佰能蓝天	技术开发、技术咨询、技术转让、 技术服务	是	收益法 资产基础法	收益法	是
3	柳州佰能	能源技术的研发及推广服务，烧 结环冷机纯低温余热发电（定向 供应柳钢），电力设备销售。	是	收益法 资产基础法	收益法	是
4	佰能星空	技术开发、技术咨询、技术服务； 建设工程项目管理；	是	收益法 资产基础法	收益法	是
5	西藏盈信	自成立以来，主要利用自有资金 开展股权投资、证券投资	是	资产基础法 市场法	资产基础法	是
6	上海宝能	信息科技、通讯科技、智能科技、 环保科技领域内的技术开发、技 术咨询、技术服务、技术转让， 计算机系统集成，机电设备、仪 器仪表、化工产品销售	否	使用被投资企业评估基准日财 务报表分析确定长期股权投资 评估价值		否
7	北京国冶	冶金建设工程设备监理	否	使用被投资企业评估基准日财 务报表分析确定长期股权投资 评估价值		否
8	中钢招标	采购招标代理服务	否	佰能电气于2019年9月20日通 过产权交易市场公开竞价取得		否

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序 号	被投资单 位简称	主营业务	是否整 体评估	采用的评估 方法	最终结论选取 的评估方法	是否单独出 具评估说明
				中钢招标公司的65%股权，其取 得价格可以代表当时的市场价 值，考虑到交易时点距评估基准 日时间较近（3个多月），因此 以成交价格为基础，根据其持有 期间损益调整确定本次评估价 值。
9	金时佰德	电控柜、低压柜的组装；城市园 林绿化	否	使用被投资企业评估基准日财 务报表分析确定长期股权投资 评估价值		否
10	中钢金信	投资咨询、建设工程项目管理	否	期后股权全部转让，以股权转让 价款确定长期股权投资评估价 值		否
11	安科特	技术开发、技术服务、技术咨询、 技术转让；软件开发；计算机系 统服务；	否	使用被投资企业评估基准日财 务报表分析确定长期股权投资 评估价值		否
12	石创同盛	贷款担保、票据承兑担保、贸易 融资担保、项目融资担保	否	使用被投资企业评估基准日财 务报表分析确定长期股权投资 评估价值		否

(四)评估结果

长期股权投资评估结果及增减值情况如下表：

长期股权投资评估结果汇总表

金额单位:人民币元

序号	被投资单位名称	账面价值	评估值	增减值	增值率%
1	柳州市佰能能源科技有限公司	10,000,000.00	416,300,000.00	406,300,000.00	4063.00
2	北京国冶锐诚工程技术有限公司	2,881,060.28	3,043,895.77	162,835.49	5.65
3	中钢招标有限责任公司	74,261,521.79	74,261,521.79	0.00	0.00
4	北京金时佰德技术有限公司	15,066,022.91	16,138,144.68	1,072,121.77	7.12
5	北京佰能星空科技有限公司	18,000,000.00	23,400,000.00	5,400,000.00	30.00
6	北京佰能蓝天科技股份有限公司	20,918,789.50	175,198,100.00	154,279,310.50	737.52
7	上海宝能信息科技有限公司	9,278,694.02	9,278,694.02	0.00	0.00
8	西藏盈信信息科技有限公司	100,000,000.00	120,633,560.02	20,633,560.02	20.63
9	北京佰能盈天科技股份有限公司	28,500,000.00	476,967,400.00	448,467,400.00	1573.57
10	中钢集团金信咨询有限责任公司	30,349,493.29	32,452,550.00	2,103,056.71	6.93
11	北京安科特智能科技有限公司	203,951.77	203,951.77	0.00	0.00
12	北京石创同盛融资担保有限公司	6,914,652.78	6,914,652.78	0.00	0.00
合 计		316,374,186.34	1,354,792,470.83	1,038,418,284.49	328.22

长期股权投资评估值 1,354,792,470.83 元，评估增值 1,038,418,284.49 元，增值率

328.22%。评估增值原因主要如下：

1. 具有控制权的股权投资单位评估增值原因：股权投资单位处于成长期或预期盈 利水平较好。

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2.股权投资单位评估减值原因：无实际控制权的投资无法分享各类资产的市场价 值，能够收获的仅仅是利润分配。以评估基准日被投资单位资产负债表中载明的净资 产账面值乘以持股比例确认评估值。被投资单位均为轻资产企业，使用被投资企业评 估基准日财务报表分析确定长期股权投资评估价值的方法，不能反映其盈利给企业带 来增值的可能性。本评估报告没有考虑流动性以及由于具有控制权或者缺乏控制权可 能产生的溢价或者折价对长期股权投资价值的影响。

— (五)案例一：长期股权投资 北京金时佰德技术有限公司

佰能电气对金时佰德缺乏控制权，股权比例为 30%。于评估基准日经审计后的净 资产账面价值为 70,165,846.42 元，则：

此项长期股权投资评估值= 70,165,846.42×30%

= 16,138,144.68 元

— 案例二：长期股权投资 北京佰能盈天科技股份有限公司（以下简称“佰能盈天”） 佰能盈天是由佰能电气、西藏盈信与北京盈天同盛信息咨询中心（有限合伙）（员 工持股平台）共同出资组建。其中：佰能电气出资 2850 万元，占注册资本的 66.43%； 西藏盈信出资 150 万元，占注册资本的 3.5%；北京盈天同盛信息咨询中心（有限合伙） （员工持股平台）出资 1290 万元，占注册资本 30.07%。

佰能电气对佰能盈天拥有实质控制权，股权比例为 66.43%。经对佰能盈天进行整 体评估后，该公司于评估基准日的股东全部权益评估值为 718,000,000.00 元，则： 此项长期股权投资评估值=718,000,000.00 ×66.43%

元

有关佰能盈天整体评估的详细情况见附件《北京东土科技股份有限公司拟发行股 份及支付现金购买资产涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目之长期股权投 资—北京佰能盈天科技股份有限公司》

二、 递延所得税资产的评估

一 ( )评估范围

递延所得税资产为佰能电气确认的暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未 来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额，账面价值 4,163,827.98 元。 (二)评估程序及方法

评估人员查看了递延所得税资产明细账、审计期末调整坏账准备计提递延所得税 资产的调整分录，并根据税法核实账面记录是否正确，经核查，账务记录符合规定，

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余额正确，无核实调整事项，以经核实无误的账面值确定为评估值。

(三)评估结果

递延所得税资产的评估值为 4,163,827.98 元，评估无增减值。

三、 其他非流动资产的评估

一 ( )评估范围

其他非流动资产，是经此次专项审计后由可供出售金融资产调整至其他非流动金 融资产科目核算内容，为佰能电气持有的至评估基准日已在全国中小企业股份转让系 统终止其股票挂牌及定向增发的股票投资，账面价值 5,387,511.50 元。

(二)评估程序及方法

评估人员查阅了原始入账凭证，核实其持有股票数量和权属的真实性，经核实其 数量、金额及权属均与企业申报一致。

对持有的已向全国中小企业股份转让系统有限责任公司提交了终止股票挂牌的申 请，并于评估基准日前已停牌，且无法取得相关财务资料的投资，以其审定后的账面 价值确定评估值。

(三)评估结果

递延所得税资产的评估值为 5,387,511.50 元，评估无增减值。

— 四、 固定资产 建 ( 构 ) 筑物评估技术说明

一 ( ) 评估范围

纳入本次评估范围的建筑物类为佰能电气持有的房屋建筑物，本次为两种类型分 别为工业用地上的办公用房以及城镇住宅用地上的住宅用房，办公用房共 1 项，佰能 大厦位于北京市海淀区西三旗建材城东路 18 号，地下一层地上六层（局部七层）的独 栋建筑，建筑面积 6565.91 ㎡。住宅用房共 125 项，其中北雀路十二区房产位于广西 壮族自治区柳州市北雀路十二区 74 栋 1 单元 6-1，共 1 项，建筑物面积 125.27 ㎡；朵 力江畔房产位于重庆市长寿区江南街道江南中路 436 号 2 幢和江南中路 438 号 3 幢、4 幢共 124 项，建筑面积 7410.1 ㎡。账面原值 38,921,419.14 元，账面净值 23,129,274.38 元。

( 二 ) 房屋建筑物概况

I．北京房产：

1．建筑物实物状况

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权利人：北京佰能电气技术有限公司；

证号：京房权证海股字第 0013180 号；

坐落：北京市海淀区西三旗建材城东路 18 号楼；

建筑年代：2003 年；

建筑外观：估价对象所在楼宇为多层板楼，外墙为装饰红砖贴面局部断热铝合金

幕墙；

建筑结构：框架结构； 房屋用途：工业用房、实际为办公； 楼层：地上 6 层局部 7 层、地下一层； 层高：首层 4.2 米，其余 3.6 米； 通风、采光：良好； 车位：院内车位；

朝向：南北；

建筑物面积：6565.91 平方米，其中地上建筑面积 6,416.17 平方米、地下建筑面积 149.74 平方米，房基占地面积 884.06 平方米；

利用状况：估价对象证载为工业，实际用途作办公使用，目前房屋一部分自用其 余出租；房屋基础稳固、未发现沉降情况，空间分区及各个空间的交通流线合理，地 面、墙面未发现明显破损，总体维护保养较好；

房屋装修情况：房屋所在建筑物外墙贴装饰红砖，进户为玻璃旋转门，办公室内 地砖地面、石膏板顶棚、内墙刷乳胶漆，大堂地砖地面、石膏板顶棚、内墙贴瓷砖， 楼梯间地砖地面、顶棚及内墙刷乳胶漆；维护保养良好。

配套设施情况：通水、电、气、通讯、消防等各项配套设施完备。

2．土地状况 证号：京海国用（2003 出）字第 2356 号； 权利人：北京佰能电气技术有限公司； 土地用途：工业用地； 使用权面积：4,376.77 平方米；

土地使用权类型：出让；

土地使用权终止日期：2053 年 4 月 27 日，共 50 年； 土地四至：东邻中国工商银行，南邻和西邻均为北京市科实五金有限责任公司，

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北临建材城东路。

土地形状：不规则多边形； 地基（地质）水文状况：无不良地质水文现象，地基有足够承载力； 土地平整程度：场地平整。

3．他项权利状况

无抵押、查封、担保等他项权利。 II．重庆房产： 1．建筑物实物状况

权利人：北京佰能电气技术有限公司； 坐落：重庆市长寿区江南街道江南中路 436 号、438 号； 楼盘名称：朵力江畔； 建筑年代：2014 年； 建筑外观：估价对象所在大楼为现代风格建筑，外墙为贴墙砖； 建筑结构：钢混； 房屋用途：成套住宅； 楼层：2 幢共 31 层、3 幢共 32 层、4 幢共 32 层； 层高：约 3 米； 通风、采光：一般； 平面布置： 1 厅 1 厨 1 卫； 电梯：4 部电梯；一层 18 户； 消防通道：2 个消防通道出口； 车位：周边有少量画线车位； 朝向：朝主干道； 利用状况：估价对象证载为住宅，实际用途作为住宅使用，现状为空置；房屋基

础稳固、未发现沉降情况，空间分区及各个空间的交通流线合理，地面、墙面未发现 明显破损，总体维护保养较好；

房屋装修情况：房屋所在建筑物外墙贴墙砖，进户为防盗门，室内为毛坯。 配套设施情况：通水、电、气、通讯、消防等各项配套设施完备。 2．土地状况 土地用途：住宅用地；

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共有使用权面积：784.1 平方米；

土地使用权类型：出让；

土地使用权终止日期：2061 年 7 月 31 日，共 50 年；

土地四至：东临空地，南临钢城路，西临江南中一路，北临江南中路；

土地形状：不规则多边形；

地形地势：地势有一定坡度，自然排水畅通；

地基（地质）水文状况：无不良地质水文现象，地基有足够承载力； 土地平整程度：场地平整。

3．他项权利状况

无抵押、查封、担保等他项权利。

4．具体明细详见下表：

序号	不动产权证号	名称	面积（m2）	总楼层	所在楼层
1	渝（2016）长寿区不动产权第000601826号	2-802	59.96	31	8
2	渝（2016）长寿区不动产权第000603362号	2-803	59.96	31	8
3	渝（2016）长寿区不动产权第000603796号	2-1008	59.96	31	10
4	渝（2016）长寿区不动产权第000601131号	2-1107	59.96	31	11
5	渝（2016）长寿区不动产权第000603929号	2-1108	59.96	31	11
6	渝（2016）长寿区不动产权第000601238号	2-1207	59.96	31	12
7	渝（2016）长寿区不动产权第000603486号	2-1303	59.96	31	13
8	渝（2016）长寿区不动产权第000601294号	2-1307	59.96	31	13
9	渝（2016）长寿区不动产权第000604876号	2-1402	59.96	31	14
10	渝（2016）长寿区不动产权第000603516号	2-1403	59.96	31	14
11	渝（2016）长寿区不动产权第000601445号	2-1407	59.96	31	14
12	渝（2016）长寿区不动产权第000603952号	2-1408	59.96	31	14
13	渝（2016）长寿区不动产权第000603561号	2-1503	59.96	31	15
14	渝（2016）长寿区不动产权第000601483号	2-1507	59.96	31	15
15	渝（2016）长寿区不动产权第000603737号	2-1703	59.96	31	17
16	渝（2016）长寿区不动产权第000603705号	2-1803	59.96	31	18
17	渝（2016）长寿区不动产权第000603513号	2-2003	59.96	31	20
18	渝（2016）长寿区不动产权第000604926号	2-2102	59.96	31	21
19	渝（2016）长寿区不动产权第000601701号	2-2202	59.96	31	22
20	渝（2016）长寿区不动产权第000603754号	2-2203	59.96	31	22
21	渝（2016）长寿区不动产权第000600860号	2-2207	59.96	31	22
22	渝（2016）长寿区不动产权第000603938号	2-2303	59.96	31	23
23	渝（2016）长寿区不动产权第000602998号	2-2307	59.96	31	23
24	渝（2016）长寿区不动产权第000604002号	2-2308	59.96	31	23
25	渝（2016）长寿区不动产权第000603971号	2-2403	59.96	31	24
26	渝（2016）长寿区不动产权第000601635号	2-2407	59.96	31	24
27	渝（2016）长寿区不动产权第000604045号	2-2408	59.96	31	24
28	渝（2016）长寿区不动产权第000603389号	2-2503	59.96	31	25
29	渝（2016）长寿区不动产权第000601540号	2-2507	59.96	31	25

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

序号	不动产权证号	名称	面积（m2）	总楼层	所在楼层
30	渝（2016）长寿区不动产权第000603974号	2-2508	59.96	31	25
31	渝（2016）长寿区不动产权第000603713号	2-2603	59.96	31	26
32	渝（2016）长寿区不动产权第000600946号	2-2607	59.96	31	26
33	渝（2016）长寿区不动产权第000603765号	2-2608	59.96	31	26
34	渝（2016）长寿区不动产权第000603332号	2-2703	59.96	31	27
35	渝（2016）长寿区不动产权第000601005号	2-2707	59.96	31	27
36	渝（2016）长寿区不动产权第000604835号	2-2902	59.96	31	29
37	渝（2016）长寿区不动产权第000605759号	2-2903	60.27	31	29
38	渝（2016）长寿区不动产权第000605694号	2-2907	59.96	31	29
39	渝（2016）长寿区不动产权第000605062号	2-2908	60.27	31	29
40	渝（2016）长寿区不动产权第000604984号	2-3002	60.27	31	30
41	渝（2016）长寿区不动产权第000604776号	2-3003	60.27	31	30
42	渝（2016）长寿区不动产权第000602900号	2-3007	60.27	31	30
43	渝（2016）长寿区不动产权第000602875号	2-3008	60.27	31	30
44	渝（2016）长寿区不动产权第000602028号	2-3107	60.27	31	31
45	渝（2016）长寿区不动产权第000601977号	2-3108	60.27	31	31
46	渝（2016）长寿区不动产权第000603566号	3-2001	58.59	32	20
47	渝（2016）长寿区不动产权第000595718号	3-2003	59.85	32	20
48	渝（2016）长寿区不动产权第000595928号	3-2004	59.85	32	20
49	渝（2016）长寿区不动产权第000595919号	3-2104	59.85	32	21
50	渝（2016）长寿区不动产权第000603992号	3-2108	59.85	32	21
51	渝（2016）长寿区不动产权第000596090号	3-2109	59.85	32	21
52	渝（2016）长寿区不动产权第000603468号	3-2201	58.59	32	22
53	渝（2016）长寿区不动产权第000603111号	3-2204	59.85	32	22
54	渝（2016）长寿区不动产权第000603960号	3-2208	59.85	32	22
55	渝（2016）长寿区不动产权第000596083号	3-2209	59.85	32	22
56	渝（2016）长寿区不动产权第000603229号	3-2301	58.59	32	23
57	渝（2016）长寿区不动产权第000596227号	3-2303	59.85	32	23
58	渝（2016）长寿区不动产权第000596119号	3-2304	59.85	32	23
59	渝（2016）长寿区不动产权第000603712号	3-2308	59.85	32	23
60	渝（2016）长寿区不动产权第000595957号	3-2309	59.85	32	23
61	渝（2016）长寿区不动产权第000603194号	3-2401	58.59	32	24
62	渝（2016）长寿区不动产权第000596121号	3-2403	59.85	32	24
63	渝（2016）长寿区不动产权第000596053号	3-2404	59.85	32	24
64	渝（2016）长寿区不动产权第000603668号	3-2408	59.85	32	24
65	渝（2016）长寿区不动产权第000596106号	3-2409	59.85	32	24
66	渝（2016）长寿区不动产权第000603509号	3-2501	58.59	32	25
67	渝（2016）长寿区不动产权第000602159号	3-2503	59.85	32	25
68	渝（2016）长寿区不动产权第000595760号	3-2504	59.85	32	24
69	渝（2016）长寿区不动产权第000603615号	3-2508	59.85	32	25
70	渝（2016）长寿区不动产权第000595733号	3-2509	59.85	32	25
71	渝（2016）长寿区不动产权第000596070号	3-2709	59.85	32	27
72	渝（2016）长寿区不动产权第000602044号	3-2803	59.85	32	28
73	渝（2016）长寿区不动产权第000602994号	3-2804	59.85	32	28
74	渝（2016）长寿区不动产权第000603745号	3-2808	59.85	32	28
75	渝（2016）长寿区不动产权第000595978号	3-2809	59.85	32	28
76	渝（2016）长寿区不动产权第000602288号	3-2901	58.66	32	29

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

序号	不动产权证号	名称	面积（m2）	总楼层	所在楼层
77	渝（2016）长寿区不动产权第000602747号	3-2903	60.15	32	29
78	渝（2016）长寿区不动产权第000602793号	3-2904	59.85	32	29
79	渝（2016）长寿区不动产权第000602876号	3-2909	59.85	32	29
80	渝（2016）长寿区不动产权第000602931号	3-3001	58.66	32	30
81	渝（2016）长寿区不动产权第000595739号	3-3003	60.15	32	30
82	渝（2016）长寿区不动产权第000595745号	3-3004	59.85	32	30
83	渝（2016）长寿区不动产权第000595749号	3-3008	60.15	32	30
84	渝（2016）长寿区不动产权第000602249号	3-3101	59.06	32	31
85	渝（2016）长寿区不动产权第000603152号	3-3103	60.15	32	31
86	渝（2016）长寿区不动产权第000595771号	3-3104	60.15	32	31
87	渝（2016）长寿区不动产权第000595923号	3-3201	59.06	32	32
88	渝（2016）长寿区不动产权第000595926号	3-3203	60.15	32	32
89	渝（2016）长寿区不动产权第000595933号	3-3204	60.15	32	32
90	渝（2016）长寿区不动产权第000595938号	3-3206	59.06	32	32
91	渝（2016）长寿区不动产权第000595057号	3-3209	60.15	32	32
92	渝（2016）长寿区不动产权第000604019号	4-101	58.59	32	1
93	渝（2016）长寿区不动产权第000604348号	4-103	59.85	32	1
94	渝（2016）长寿区不动产权第000606264号	4-104	59.85	32	1
95	渝（2016）长寿区不动产权第000606312号	4-108	59.85	32	1
96	渝（2016）长寿区不动产权第000606198号	4-109	59.85	32	1
97	渝（2016）长寿区不动产权第000604442号	4-203	59.85	32	2
98	渝（2016）长寿区不动产权第000604392号	4-204	59.85	32	2
99	渝（2016）长寿区不动产权第000604356号	4-206	58.59	32	2
100	渝（2016）长寿区不动产权第000607454号	4-208	59.85	32	2
101	渝（2016）长寿区不动产权第000607353号	4-209	59.85	32	2
102	渝（2016）长寿区不动产权第000604448号	4-303	59.85	32	3
103	渝（2016）长寿区不动产权第000604400号	4-304	59.85	32	3
104	渝（2016）长寿区不动产权第000604372号	4-306	58.59	32	3
105	渝（2016）长寿区不动产权第000607496号	4-308	59.85	32	3
106	渝（2016）长寿区不动产权第000605883号	4-309	59.85	32	3
107	渝（2016）长寿区不动产权第000607373号	4-401	58.59	32	4
108	渝（2016）长寿区不动产权第000604457号	4-403	59.85	32	4
109	渝（2016）长寿区不动产权第000604411号	4-404	59.85	32	4
110	渝（2016）长寿区不动产权第000607513号	4-408	59.85	32	4
111	渝（2016）长寿区不动产权第000606004号	4-409	59.85	32	4
112	渝（2016）长寿区不动产权第000607397号	4-501	58.59	32	5
113	渝（2016）长寿区不动产权第000604466号	4-503	59.85	32	5
114	渝（2016）长寿区不动产权第000604418号	4-504	59.85	32	5
115	渝（2016）长寿区不动产权第000604382号	4-506	58.59	32	5
116	渝（2016）长寿区不动产权第000607524号	4-508	59.85	32	5
117	渝（2016）长寿区不动产权第000606047号	4-509	59.85	32	5
118	渝（2016）长寿区不动产权第000604428号	4-604	59.85	32	6
119	渝（2016）长寿区不动产权第000604390号	4-606	58.59	32	6
120	渝（2016）长寿区不动产权第000603997号	4-608	59.85	32	6
121	渝（2016）长寿区不动产权第000606120号	4-609	59.85	32	6
122	渝（2016）长寿区不动产权第000607434号	4-701	58.59	32	7
123	渝（2016）长寿区不动产权第000604435号	4-703	59.85	32	7

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序号	不动产权证号	名称	面积（m2）	总楼层	所在楼层
124	渝（2016）长寿区不动产权第000605824号	4-704	59.85	32	7

III．柳州房产： 1．建筑物实物状况 权利人：北京佰能电气技术有限公司； 证号：柳房权证字第 D0104385 号 坐落：柳州市北雀路十二区 74 栋 1 单元 6-1； 建筑年代：2000 年； 建筑外观：估价对象所在楼宇为多层板楼，外墙为涂料； 建筑结构：砖混； 房屋用途：成套住宅； 建筑面积：125.27 平方米； 楼层：共 7 层； 层高：约 2.7 米； 通风、采光：良好； 车位：周边有少量画线车位； 朝向：南北； 利用状况：估价对象证载为住宅，实际用途作为住宅使用，现状为自用；房屋基 础稳固、未发现沉降情况，空间分区及各个空间的交通流线合理，地面、墙面未发现 明显破损，总体维护保养较好；

房屋装修情况：房屋所在建筑物外墙贴墙砖，进户为防盗门，客厅：地面地砖， 墙面刷白，天花刷白；厨卫：地面地砖，墙面地砖，天花吊顶；维护保养良好。 配套设施情况：通水、电、气、通讯、消防等各项配套设施完备。 2．土地状况 证号：柳国用（2012）第 117596 号 权利人：北京佰能电气技术有限公司； 土地用途：城镇住宅用地； 分摊使用权面积：20.6 平方米； 土地使用权类型：出让； 土地使用权终止日期：2072 年 1 月 15 日，共 70 年；

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土地四至：东邻柳钢宾馆，南临雀儿山路，西临北雀路，北邻北雀商务楼；紧邻 雀儿山公园。

土地形状：不规则多边形；

地基（地质）水文状况：无不良地质水文现象，地基有足够承载力； 土地平整程度：场地平整。

3．他项权利状况

无抵押、查封、担保等他项权利。

( 三 ) 评估程序

1.核对申报资料

根据产权持有单位提供的房屋建筑物核实申报明细表，通过查阅固定资产财务帐 及固定资产卡片等资料，对账面原值、账面净值、建筑结构、竣工使用年限、建筑面 积等资料进行核对分析。对于申报明细表中账实不符、重复、遗漏及含混不清的项目， 通过核实予以修正。

2.现场勘查

在产权持有单位基建技术人员及相关固定资产管理人员的配合下，对房屋建筑物 的位置、结构形式、建筑面积、内外装修、使用情况、维护及改造情况、完好状况进 行现场勘查，并填写现场勘查记录表，对与申报资料有差异的予以调整，做到账实相 符。

3.资料搜集

收集当地相关部门编制的建筑工程预算定额、取费标准和调整文件、工程造价指 数、建筑工程技术经济分析资料；根据房地产一体原则，弄清房屋建筑物所依托的土 地所有权状况，为房屋建筑物的重置全价的计算提供依据。

4.评定估算

针对不同的资产类型和用途，采用不同方法进行评定估算。

( 四 ) 评估依据

（一）权属依据

1. 《房屋所有权证》复印件；

2. 《国有土地使用证》复印件；

3. 《中华人民共和国不动产权证书》复印件；

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1. 被评估单位提供的其他权属证明文件。

2. （二）取价依据

3. 搜集的相关价格信息；

4. 评估师现场察看和市场调查取得的与估价相关的资料。

（三）其他依据

1. 《资产评估委托合同》；

2. 被评估单位提供的其他有关资料。

( 五 ) 评估方法

评估方法的选择

依据《资产评估执业准则不动产》（以下简称“准则”）及《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)（以下简称“规范”），房地产通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、 假设开发法等。估价方法的选择应按照《准则》、《规范》，根据当地房地产市场发育情 况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法，对评估方法的选 择进行具体分析如下：

1．评估方法介绍

• （1）市场法（比较法）

比较法是根据市场中的替代原理，选取市场上相同用途、其他条件相似的房地产 价格案例与委估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指 数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。市场法适用于房地产市场经济比较 发达和地区，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与委估房地产相类似的房 地产交易越多，市场法应用越有效。

（2）收益法

收益法依据效用价值论和预期原理，将评估对象未来期间的预期收益用适当的报 酬率折现，累加得出评估基准日的现值，以此来判断委估房地产价值的方法。收益法 适用于有现实收益或潜在收益、且其未来收益可以用货币衡量的不动产估价。

（3）假设开发法

假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及 合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。对于一个未完成的房地产开 发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余 开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。开发法适用于具有开发或再开

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发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法外的方法测算的不动产评估。

（4）成本法

成本法依据生产费用价值论和替代原理，以假设重新复制被估房地产所需要的成 本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效 用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定 被估房地产价值。成本法适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用比 较法、收益法等方法进行评估的情况。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对 象、价值类型、资料收集等情况，分析上述基本方法的适用性，依法选择评估方法。 2．评估方法选择

（1）委估房地产属于工业用地上的办公用房（佰能大厦）和住宅用房（重庆朵力 江畔、柳州北雀路十二区），佰能大厦占用的土地为市区的工业用地，区域内用地类型 以商服用地和居住用地居多，区域规划对工业用地有一定限制，无法搜集到适量的、 与评估对象可比的交易实例，以及与评估对象对比分析所需要的相关资料，故不宜选 取市场法进行评估。重庆朵力江畔、柳州北雀路十二区所在区域该类住宅用房的房地 产市场活跃，同类房产成交案例较多，故宜选取比较法进行评估。

（2）委估房地产具有现实收益及潜在收益，且未来收益可以用货币来衡量，故宜 选用收益法进行评估。

（3）委估房地产为已开发完成房地产，不具备开发或再开发的潜力，故不宜选取 假设开发法进行评估。

（4）委估房地产未取得房屋建筑物建造时的结算资料及决算资料，其实际发生的 工程量无法准确计算，故不适于采用成本法进行评估。

根据本次评估的特定目的及被评估房屋资产的特点，评估人员经过分析比较，最 终确定采用市场法（比较法）确定住宅用房市场价值，采用收益还原法对佰能大厦进 行评估确定其的市场价值。

选用的评估方法介绍

收益还原法

收益还原法是在估算房地产在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率， 将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。收益法基本公 式如下：

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式中：P—收益法评估值；

Ri——第 i 年房地产净收益；

r—房地产还原利率；

t—未来可获收益年限；

n—收益年期。

市场法（比较法）

本次评估为单项房地产评估，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类 似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值 的方法。运用比较法评估一般采用以下步骤：

搜集房产所在地的房地产实际交易实例；

• 1．选取与委估房地产同一性质、同一供需圈内、交易时间接近的三个实际交易实

• 例作为可比实例；

• 2．对可比实例成交价格做适当处理，进行价格换算（既统一价格单位及内涵）、

• 价格修正（既交易情况修正）和价格调整（包括交易日期和房地产状况调整）；

• 3．求取比准价格；

• 4．计算委估房地产的评估单价和评估总价。 基本公式如下：

比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正×市场状况调整×标准化修正×房 地产状况调整

( 六 ) 评估结果及分析

建构筑物评估结果汇总表

单位：人民币元

科目名称	账面净值	评估值	增值额	增值率%
房屋建筑物	23,129,274.38	110,313,200.00	87,183,925.62	376.94
合计	23,129,274.38	110,313,200.00	87,183,925.62	376.94

建(构)物评估增(减)值原因主要是：

委估房地产取得时间较早，近几年房地产市场价格上涨，导致本次评估增值。包 含宗地一土地价值。

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( 七 ) 评估案例

- 案例一：佰能大厦 ( 本部 房屋建筑物评估明细表序号 1)

（一）收益法

1. 测算房地出租年总收益

委估对象所处区域已经比较成熟，类似房地产的出租的案例较多，结合评估人员 对委估房地产项目自身租金定价及周围房地产租赁市场的调查，确定委估对象房地产 的客观租金水平。

（1）确定房地租金水平

委估对象的规划用途工业，土地地类（用途）为工业用地，该处房地产部分出租 中，实际作为办公使用，经分析该房地产最高、最佳的利用方式为研发科研兼办公。

本次租金根据被评估单位与承租方签订 2019 年一年期的《房屋租赁合同》，租金 水平为 2.8 元/平方米·天（含增值税），不含物业费，2020 年租赁合同尚未签署，预 计会保持上一年度租金水平。结合对委估对象周边租赁的调查了解，由于目前的租金 水平与周边同类物业的客观水平相近，故确定租金单价为 2.8 元/平方米·天（含增值 税），不含物业费。

（2）空置率

估价对象位于北京市海淀区，周边市场上同一区域同档次项目空置率一般在 10-15%之间。综合考虑其周边未来市场竞争情况及本次估价目的，空置率取 10%。

（3）房地出租押金利息收益

租赁期内的房地出租押金根据房屋租赁合同确定，租赁期外的房地出租押金，经 评估人员调查，周边类似估价对象房地出租时，一般按其一个月的租金作为押金，本 次评估按一个月押金考虑。

本次评估押金利息收益率取中国人民银行 2015 年 10 月 24 日调整后的一年期年存 款利率 1.5%考虑，期限为 1 年。

综上，房地出租总收益＝房地租金收益＋房地出租押金利息收益 （4）确定房地产报酬率

－ 根据《不动产评估执业准则》、《城镇土地估价规程》（GB/T18508 2014）及《房 地产估价规范》（GB_T50291-2015），报酬率的确定方法主要有三种：房地产纯收益与 价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。估 价人员根据估价对象的特点及掌握的资料情况，决定采用安全利率加风险调整值法来

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确定报酬率，即：房地产报酬率＝安全利率＋风险调整值。安全利率选用同一时期中 国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括通货膨胀调整、风险调整、 投资资本回收调整以及其他影响因素等。

根据中国人民银行 2015 年 10 月 24 日调整后的一年期存款利率为 1.5%。根据估 价对象所处地区的社会经济发展和房地市场等状况对其影响程度确定风险调整值为 5.5%。则估价对象综合还原率＝5.5%＋1.5%＝7.0%。

（5）确定未来房地产使用年期

根据本次评估目的，房屋经济耐用年限为 60 年，土地剩余使用年限为 33.35 年， 房屋剩余使用年限为 43.97 年，故根据土地剩余使用年限确定未来房地产使用年期为 33.35 年。

（6）确定房地产收益的递增率

房地产收益的递增率需要考虑成本费用的逐年提升、通货膨胀等因素。估价对象 的租金会随着成本费用、通货膨胀等因素波动。通过对估价对象周边同类物业租赁市 场的调研，结合片区同类型物业的租售市场状况，估价对象在收益年限内第 1 年在租 期内没有增长，自第 2 年至第 5 年保持年租金增长率 5%，自第 6 年起租金保持 2.5% 增长。

1. 测算房地产年运营费用

（1）增值税应纳税额及附加税费

增值税应纳税额及附加税费主要指增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方 教育费附加。根据财政部及国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点 的通知》（财税〔2016〕36 号）文件要求，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面 推开营业税改征增值税。本次选择简易计税办法征收率为 5%，上文确定的房屋租金收 益为含税收益，房屋应交增值税占房屋租金收益的比率为 1/（1+5%）×5%=4.76%。另 外，城市维护建设税为增值税的 7%；教育费附加为增值税的 3%；地方教育费附加为 增值税的 2%。评估对象在基准日时的增值税及附加费合计为租金收益的 5.33%。

（2）房产税

房产税依据《中华人民共和国房产税暂行条例》，计算缴纳房产税，税率按租金收 入（不含税）的 12%。

（3）水电费、物业管理费

房屋物业管理费、水电费，由承租者负担，不予扣除。

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（4）房屋重置单价

根据评估人员掌握的目前同类地区相同档次房屋的重置成本价格及其自身建筑结

构，结合所处区域当前建筑市场建安造价水平，确定建安费用为 3200 元/平方米。

（5）修缮费用

维修费率约为房屋重置价的 1-2%，通过对周边房屋市场调查分析，结合评估对象 项目的具体情况和特点，确定本次取 1.5%。

（6）管理费

管理费包括企业的人员工资、办公费、差旅费等，根据评估人员调查房地产市场 所掌握的有关资料，结合评估对象项目的具体情况和特点，本项目管理费按租金收入 （不含税）的 2.0%计取。

（7）保险费

保险费率约为房屋重置价的 0.15%-0.2%，通过对周边房屋市场调查分析，结合评 估对象项目的具体情况和特点，确定本次取 0.15%。

（8）土地使用税

土地使用税依据根据《北京市实施〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉

办法》文件，评估对象处于五等地段，按土地面积 3 元/平方米。

（9）建筑物残值

估价对象为钢混结构经济寿命年限为 60 年，截止评估基准日已使用 16.03 年，尚

可使用年限 43.97 年，土地剩余年限为 33.35 年，则：

房屋残值率=（尚可使用年限－土地剩余年限）÷经济寿命年限。

房屋残值=重置造价×房屋残值率

土地剩余年限 折现公式=房屋残值÷（1+报酬率）

3．具体评估测算表

根据上述各类不动产可租赁建筑面积及估算的各类不动产收入，确定收益法房地

价值，详见下表：

收益价格构成内容	收益价格构成内容	标准	取值标 准	租赁期第1 年	租赁期第2 年	租赁期第3 年	租赁期第4 年	租赁期第5 年	稳定期金额 （元）
房地 产年 总收 益	宗地面积（m2）	按土地面积	4,376.77
	建筑面积（m2）	按房产面积	6,565.91	6,565.91	6,565.91	6,565.91	6,565.91	6,565.91	6,565.91
	收益年限	按持有期年限	33.35	1.00	2.00	3.00	4.00	5.00	28.35
	报酬率	采用市场提取法和安全利 率加风险调整值法进行测 算	7.00%	7.00%	7.00%	7.00%	7.00%	7.00%	7.00%

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收益价格构成内容	收益价格构成内容	标准	取值标 准	租赁期第1 年	租赁期第2 年	租赁期第3 年	租赁期第4 年	租赁期第5 年	稳定期金额 （元）
	年纯收益递增率	根据市场客观租金增长率 确定			5.00%	5.00%	5.00%	5.00%	2.50%
	日租金（元/m2·天）	根据市场客观租金水平确 定	2.8	2.80	2.94	3.09	3.24	3.40	3.49
	年空置率	根据市场调查确定		10%	10%	10%	10%	10%	10%
	押金利息率	根据合同租赁期无保证 金，租约期外一般按其一 个月的租金作为押金，利 息率以中国人民银行最新 一年期存款利率为1.5%考 虑	1.5%	1.5%	1.5%	1.5%	1.5%	1.5%	1.5%
	年租金收益	日租金× 年天数× （1-空置 率）× 建筑面积		6,039,324.02	6,341,290.22	6,658,354.73	6,991,272.47	7,340,836.09	7,524,356.99
	押金年收益	日租金× 月天数× （1-空置 率）× 建筑面积	1 个月	7,445.74	7,818.03	8,208.93	8,619.38	9,050.35	9,276.60
房地 产年 运营 费用	①增值税及其附加	增值税应纳税额及附加税 费，主要指增值税5%（按 简易征收计算）、城市维 护建设税7%、教育费附加 3%、地方教育费附加2%	5.33%	321,895.97	337,990.77	354,890.31	372,634.82	391,266.56	401,048.23
	②房产税	依据《中华人民共和国房 产税暂行条例》，计算缴 纳房产税，税率按不含税 租金收入的12%	12.00%	690,208.46	724,718.88	760,954.83	799,002.57	838,952.70	859,926.51
	③水电费、物业管 理费	房屋物业管理费、水电费， 由承租者负担，不予扣除		0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
	④房屋重置单价 （元/m2）	房屋建筑物造价水平		3,200	3,200	3,200	3,200	3,200	3,200
	⑤房屋重置总价	公式＝建筑面积× 房屋重 置单价		21,010,912	21,010,912	21,010,912	21,010,912	21,010,912	21,010,912
	⑥修缮费用	维修率约为房屋重置价的 1.5%-2%，本次取1.5%	1.5%	315,163.68	315,163.68	315,163.68	315,163.68	315,163.68	315,163.68
	⑦管理费	管理费率一般为年租金收 入2.0%	2.0%	115,034.74	120,786.48	126,825.80	133,167.09	139,825.45	143,321.09
	⑧保险费	保险费率约为房屋重置价 的0.15%-0.2%，本次取 0.15%	0.15%	31,516.37	31,516.37	31,516.37	31,516.37	31,516.37	31,516.37
	⑨土地使用税	五等地段，根据《北京市 实施〈中华人民共和国城 镇土地使用税暂行条例〉 办法》	3.0元/ 平方米	13,130.31	13,130.31	13,130.31	13,130.31	13,130.31	13,130.31
	房地产年运营费用 小计	运营费用表①+②+③+⑥+ ⑦+⑧+⑨		1,486,949.53	1,543,306.49	1,602,481.30	1,664,614.84	1,729,855.07	1,764,106.19
房地 年纯 收益	房地产年纯收益	年租金收益－扣减项目＋ 押金收益		4,559,820.23	4,805,801.76	5,064,082.36	5,335,277.00	5,620,031.37	5,769,527.41
净收 益价 值	折现值	根据公式		4,261,514.23	4,197,573.38	4,133,799.68	4,070,257.28	4,007,004.69	64,373,580.64
建筑 物残 值	折现值	根据公式		389,466
折现值合计		房地产折现值（不含增值 税）							85,433,200
房地评估单价 （元/平方米）									13,012

收益法单价= 13,012 元/平方米

（二）确定评估价格

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

根据房地产估价技术规程及委估房地产的具体情况，依据评估目的，采用了收益 法测算房地产的市场价值，通过对委估对象所处区域内同类房地产价格水平及对委估 对象的实际开发、利用程度综合分析，本次将收益法评估结果作为本次评估的最终评 估值，则：

佰能大厦评估价值＝13,012 元/平方米×6,565.91 平方米＝85,433,200（元）（取整） 收益法评估值为房地合一价值，包含所占宗地的价值。

案例二：柳州房屋（评估明细表第 4 项）

（一）市场法（比较法）

1．可比实例选取

委估对象的规划用途成套住宅，土地地类为城镇住宅用地，经分析该房地产最高、 最佳的利用方式为住宅。

根据替代性原则，本次评估选取近期同一供需圈内三个用途相同或相近的可比实 例进行比较求出评估对象房地产价值，选择原则如下：

与评估对象类似的房地产；

成交日期与评估时点相近，不宜超过一年；

成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

根据以上实例选取原则，本次评估从评估人员掌握的交易资料中选取了三个比较 实例，基本情况如下：

项目名称	交易价格(元/m2)	结构	面积	房屋类型	交易日期
北雀路十二区	5950	混合	40	住宅	2019/11/2
北雀路十二区	5556	混合	45	住宅	2019/5/12
北雀路十二区	5752	混合	39.99	住宅	2018/12/23

2．编制比较因素条件说明表

参与比较的因素条件应是对评估对象与比较实例之间的价格差异产生作用的因 素，通过对评估对象与三个比较实例各自特点的分析，本次评估选择了交易日期、交 易情况、区位因素、实物因素、权益因素进行比较，详见下表：

比较因素条件说明表

比较因素	委估商品房	实 例一	实 例 二	实 例 三
楼盘名称	北雀路十二区74 栋一单元6-1	北雀路十二区	北雀路十二区	北雀路十二区
位 置	柳州市柳北区北 雀路112 号	柳州市柳北区 北雀路112 号	柳州市柳北区 北雀路112 号	柳州市柳北区 北雀路112 号
交易价格	待估	5,950	5,556	5,752

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比较因素	比较因素	委估商品房	实 例一	实 例 二	实 例 三
交易情况		正常	正常	正常	正常
交易日期		2019/12/31	2019/11/2	2019/5/12	2018/12/23
房地产类型		成套住宅	成套住宅	成套住宅	成套住宅
区 位 因 素	居住集聚度	聚集度较高	聚集度较高	聚集度较高	聚集度较高
	居住环境	较好	较好	较好	较好
	道路通达度	较好	较好	较好	较好
	公交便捷度	较好	较好	较好	较好
	楼层	高楼层	中楼层	高楼层	高楼层
	朝向	南北	南北	南北	南北
	临街状况	两面临街，临混 合型道路	两面临街，临混 合型道路	两面临街，临混 合型道路	两面临街，临混 合型道路
	区域规划方向	居住为主	居住为主	居住为主	居住为主
实 物 因 素	建筑面积	125.27	40	45	39.99
	建筑结构	混合结构	混合结构	混合结构	混合结构
	空间布局	平面布局较好	平面布局较好	平面布局好	平面布局好
	基础设施	基础设施齐全	基础设施齐全	基础设施齐全	基础设施齐全
	楼宇设备	无	无	无	无
	装修情况	简单装修	简单装修	简单装修	简单装修
	新旧程度	2000年建成，综 合成新率80%	1985年建成，综 合成新率60%	1994年建成，综 合成新率70%	1985年建成，综 合成新率60%
权益 因素	产权性质	商品房	商品房	商品房	商品房

根据对评估对象和比较案例情况分析，把各比较案例的自身状况按照参比因素分 别与评估对象的相应状况进行比较，编制比较因素条件指数表，比较因素条件指数确 定如下：

A、交易日期：委估房地产的评估基准日是 2019 年 12 月 31 日，根据柳州住宅价 格走势进行修正。

• B、交易情况：均为正常交易故不修正。

• C、房地产类型：均属于同类物业，故不做修正。

• D、区位状况：

居住聚集度：分为高、较高、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级修正±2%。 周围环境：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级修正±2%。 道路通达度：根据道路状况分为高、较高、一般、较差、差五个等级，每相差一 个等级修正±2%。

公共交通便捷度：根据待估区域交通便捷度分为高、较高、一般、便捷度较差、 便捷度差五个等级，每相差一个等级修正±2%。

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距轨道交通站点距离：根据实际距离情况进行修正。

基础设施情况：包括通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气，根据实际情 况进行修正。

楼层：对于多层楼房，按楼层分高楼层、中楼层、低楼层，根据市场情况确定不 同楼层状况修正系数为 2%。

朝向：根据朝向系数修正表进行修正。

朝向	南北	南	东南	西南	东西	东	西	东北	西北	北
修正系数	2%	1.50%	1%	0.50%	0%	-0.50%	-1%	-1.50%	-2%	-2.50%

临路状况：根据临街道路数量、类型及等级，根据实际状况修正。

区域规划方向：根据实际情况，分为适宜居住、较适宜居住、不适宜居住三类， 每一类相差 2%。

E、实物状况

建筑面积：根据面积对售价的影响进行修正。

建筑结构：结构分为钢混、砖混、砖木等，以委估对象为 100，每相差一个等级 修正±2%。

空间布局：空间布局分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以委估对象为 100， 每相差一个等级修正±2%。

设施设备条件：设施设备为完善、较完善、一般、较差、差五个等级，以委估对 象为 100，每相差一个等级修正±2%。

装修情况：装修情况分为豪华装修、精装修、简单装修、毛坯，以委估对象为 100， 每相差一个等级修正±2%。

建成年代及成新度：以委估对象为 100，成新率每相差一成新需修正±2%。 F、权益状况

产权性质：由于性质及用途相同，故不做修正。

根据以上比较因素条件说明表，编制比较因素条件指数表，详见下表：

比较因素条件指数表

比较因素	委估商品房	实 例一	实 例 二	实 例 三
楼盘名称	北雀路十二区74 栋一单元6-1	北雀路十二区	北雀路十二区	北雀路十二区
位 置	柳州市柳北区北 雀路112 号	柳州市柳北区北 雀路112 号	柳州市柳北区北 雀路112 号	柳州市柳北区北 雀路112 号
交易价格	待估	5,950	5,556	5,752
交易情况	100	100	100	100

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比较因素	比较因素	委估商品房	实 例一	实 例 二	实 例 三
交易日期		100	100.95	101.50	100
房地产类型		100	100	100	100
区 位 因 素	居住集聚度	100	100	100	100
	居住环境	100	100	100	100
	道路通达度	100	100	100	100
	公交便捷度	100	100	100	100
	楼层	100	102	100	100
	朝向	100	100	100	100
	临街状况	100	100	100	100
	区域规划方向	100	100	100	100
实 物 因 素	建筑面积	100	102	102	102
	建筑结构	100	100	100	100
	空间布局	100	100	100	100
	基础设施	100	100	100	100
	楼宇设备	100	100	100	100
	装修情况	100	100	100	100
	新旧程度	100	96	98	96
权益 因素	产权性质	100	100	100	100

3. 编制比较因素修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表。

因素比较修正系数表

比较因素	委估商品房	实 例一	实 例 二	实 例 三
楼盘名称	北雀路十二区74 栋一单元6-1	北雀路十二区	北雀路十二区	北雀路十二区
位 置	柳州市柳北区北雀 路112 号	柳州市柳北区北雀 路112 号	柳州市柳北区北 雀路112 号	柳州市柳北区北 雀路112 号
交易价格	待估	5,950	5,556	5752
交易情况	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
交易日期	100	100 / 100.95	100 / 101.5	100 / 100
房地产类型	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
区位因素	100	100 / 102	100 / 100	100 / 100
实物因素	100	100 / 97.92	100 / 100	100 / 97.92
权益因素	100	100 / 100	100 / 100	100 / 100
比准价格 （元/m2）	5,750	5,901	5,476	5,874

4. 计算评估对象结果

三个比较实例比准价格的权重各占三分之一，加权之后作为本次比较法评估测算 结果：为 5750 元/平方米（不含增值税单价）。

（二）评估结果

据房地产估价技术规程及委估房地产的具体情况，依据评估目的，采用了比较法

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测算房地产的市场价值，住宅用房评估取市场法（比较法）的结果作为评估值，即评 估单价 5,750.00 元/平方米，评估值为 720,300.00 元（取整至百位），评估值包含相应 分摊的土地使用权价值。

五、 设备类评估技术说明

一 ( ) 评估范围

佰能电气机器设备在评估基准日的数量和账面值如下表所示：

金额单位：人民币元

序号	项目	项数	账面原值	账面净值	减值准备
1	机器设备	6	3,202,254.71	237,423.96
2	车辆	21	5,860,378.47	1,773,601.76
3	电子设备	201	1,758,179.53	809,811.90
合计			10,820,812.71	2,820,837.62

( 二 ) 评估范围机器设备概况

佰能电气是主要从事工业企业自动化、智能化综合系统的工程及技术服务、节能 减排的工程和技术服务、工程咨询等其他服务高科技企业，属于轻资产型企业。

主要设备包括电梯、中央空调、变压器、UPS电源、光伏发电设备、办公用车辆 及电子设备，购建于2004 -2019年，位于佰能大厦内。

1.利用状况与日常维护

佰能电气对设备管理有一系列规章制度，如：《设备管理实施细则》、《设备完 好技术条件》、《设备维修保养规程》，对设备的日常巡检和定期检修按照有关规定 严格执行。

2.账面价值构成和折旧方法

机器设备的账面原值主要由设备购置价、相关运杂费、安装工程费、分摊的建设 工程前期及其他费用、分摊的资金成本等构成。

运输设备的账面原值主要由车辆购置价、车辆购置税及其他费构成。

电子设备的账面原值主要由设备购置价构成。

公司固定资产折旧采用年限法计提折旧，残值率为5%。

固定资产类别	折旧年限(年)	残值率
机器设备	10年	5%
运输设备	5年	5%
办公设备及其他	5年	5%

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( 三 ) 评估程序

1.现场清查核实

• (1)听取被评估单位相关人员对委估设备类资产的购建历史和现状使用情况的介

• 绍，明确固定资产财务、设备管理、档案等企业相关配合人员；

• (2)审阅资产占有方填报的各类“申报明细表”，根据资产占有方的生产流程特点，

• 检查所填内容是否漏项、重项和不规范的地方，发现问题及时修改更正；

• (3)核查固定资产财务账册，核实机器设备的数量、购置时间、账面原值和净值，

• 了解账面价值的构成和折旧、净值计算情况，做到表、账相符；

• (4)指导企业根据实际情况填写主要设备的《设备调查表》；

• (5)根据“申报明细表”的内容进行现场清查核实，实地观察并记录设备的实有数量、

• 运行状况、技术状态、磨损和锈蚀程度并做出记录，做到不重，不漏，表、物相符；

(6)与设备管理人员和操作人员就企业设备的购建情况、价值构成、历年大修技改 情况、运行管理制度和现场勘查中发现的问题进行座谈；

• (7)抽查并复印主要设备购置合同和发票、车辆行驶证，核实产权；抽查并复印电

• 梯安全检验资料；

• (8)根据现场勘查结果进一步修正被评估单位提供的评估申报明细表，然后由被评

• 估单位盖章，作为评估的依据。

• 2.评定估算

• (1)利用机器设备价格数据库、询价资料和网上查询的价格资料，确定设备购置价，

• 按照行业和地区规定的运杂费、安装费等取费标准，计算重置全价；

• (2)根据对机器设备的现场勘察情况及修理记录确定其成新率；

• (3)汇总机器设备、运输设备和电子设备等评估明细表；

• (4)对评估结果进行排序检查，对增减值异常的进行合理性分析；

• (5)编制设备评估技术说明。

( 四 ) 评估依据

• 1、佰能电气提供的设备申报明细表；

• 2、佰能电气提供的各种设备相关资料；

• 3、评估人员对评估对象进行勘察核实记录；

• 4、《机电产品报价手册》(2019年)；

• 5、佰能电气提供的重大设备的购建合同、原始凭证；

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• 6、评估人员通过网络查询的信息资料；

• 7、评估人员通过市场搜集的其他各种信息资料。

( 五 ) 评估方法

根据评估目的和被评估设备的特点，主要采用重置资产基础法进行评估。对可以

搜集二手市场交易信息的设备采用市场法评估。

采用重置资产基础法评估的：

评估值=重置全价×综合成新率

A. 机器设备

1、重置全价的确定

重置全价=购置价+运杂费+安调费+其他费用+资金成本-可抵扣增值税

(1) 购置价 ( 含税 )

国产设备：主要通过向生产厂家询价、查阅《2019机电产品报价手册》以及参考 近期同类设备的合同价格确定。对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类 别设备的价格变动率推算确定。

• (2)运杂费

设备运杂费主要包括运费、装卸费、保险费用等，一般以设备购置价为基础，考 虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因素，按不同运杂费率计取。 评估中选用的运杂费率如下表：

设备运杂费率表

生产地	费率(按设备购置价计算)
当地生产	1%～2.5%
运输距离100～1000公里	1.5%～3.5%
运输距离1000～2000公里	2%～5.5%
运输距离2000～2800公里	2.5%～6.5%
运输距离2800公里以上	3%～7.5%

(3) 安调费、基础费

根据设备的特点、重量、安装难易程度，以购置价为基础，按不同费率计取安调

费用，对无需安调设备以及设备费中已含安调费的则不再重复计算。

(4) 其他费用

其他费用包括项目建设管理费、勘察设计费、可行性研究费、工程监理费等，依

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据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算，计算基础为设 备的购置价、运杂费、安调费、基础费(以上均含税)之和。

(5) 资金成本

项目建设工期较短，不计取资金成本。

(6) 可抵扣增值税

根据2017年国务院令第691号、财税第65号、财税［2016］36号、财政部 税务总 局 海关总署公告2019年第39号等相关财税文件，评估基准日，增值税一般纳税人购进 或者自制固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款 书和运输费用结算单据等从销项税额中抵扣，其进项税额记入“应交税金一应交增值税 (进项税额)”科目。故：

可抵扣增值税 = 设备购置价× 13%.(1+13%)+( 运杂费 + 安调费 + 基础费 ) × 9%.(1+9%)+其他费用可抵税金额

2 、成新率的确定

主要设备采用综合成新率，一般设备采用年限成新率确定。

综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%

• 年限成新率=(经济使用年限 已使用年限).经济使用年限

勘察成新率：评估人员根据企业填写的《设备调查表》，结合现场勘查情况，对 设备成新率进行打分评定。

B.车辆

1、重置全价

通过市场询价等方式分析确定车辆于当地于评估基准日的新车购置价，加上根据 国可抵扣增值税，确定委估车辆的重置全价。

重置全价=购置价+车辆购置税+其他费用-可抵扣增值税

车辆购置税=车辆不含税售价×税率10%(低排放车辆有不定时优惠税率)

可抵扣增值税=购置价×13%.(1+13%)

其他费用包括车检费、办照费等，按500元计算。

2、成新率的确定

参照国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰 低原则确定理论成新率，然后结合车辆的制造质量、使用工况和现场勘查情况进行调 整。计算公式如下：

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使用年限成新率=(经济使用年限－已使用年限)／经济使用年限×100%

行驶里程成新率=(经济行驶里程－已行驶里程)／经济行驶里程×100%

理论成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)

综合成新率=理论成新率×调整系数

式中：调整系数的计算，一般通过分析委估车辆的制造质量(制造系数)、使用工 况(使用系数)和现场勘察状况(个别系数)，将其与理论成新率计算所采用的标准比较分 别确定调整系数，综合连乘后确定。

车辆已使用年限接近或达到15年，可继续年检使用的，以市场流通的二手价格确 定评估值。

C.电子设备

1、重置全价

重置全价=购置价-可抵扣增值税

2、成新率的确定

主要采用年限成新率确定。

年限成新率=(经济使用年限-已使用年限) ／经济使用年限×100%

D．对于闲置、待报废的设备，按可变现净值确定评估值。

F．对逾龄电子设备，部分市场流通性好的电子设备采用市场法进行评估。

( 六 ) 评估结果及分析

设备类资产的评估结果详见下表。

- 固定资产 设备类资产评估结果汇总表

金额单位：人民币元

资产	账面净值	评估值	增值额	增值率%
机器设备	237,423.96	57,942.00	-179,481.96	-75.60
车辆	1,773,601.76	2,981,299.17	1,207,697.41	68.09
电子设备	809,811.90	833,986.80	24,174.90	2.99
合计	2,820,837.62	3,873,227.97	1,052,390.35	37.31

机器设备类评估增值 1,052,390.35 元，增值率 37.31 %。评估增值主要原因为：车

辆评估净值增值：主要原因为财务计提折旧年限为 5 年，评估采用的经济寿命年限大 于会计折旧年限，导致评估净值增值。

机器设备评估减值原因：机器设备采购入账时间为公司建立初期，评估基准日设 备购置价降幅较大，导致评估减值。

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( 七 ) 案例

案例一： ( 国产 ) 光伏发电设备 ( 机器设备评估明细表第 6 项 )

I、设备概况

设备型号：20.8KW 启用日期：2011年11月 账面原值：420,854.71元 账面净值：98,353.96元 数量:1 (套)

太阳能光伏发电系统主要由多晶硅太阳能电池板、光伏并网逆变器及汇流箱组成，

评估人员现场勘查，该设备于评估基准日时处于正常使用状态，技术状况良好，按组 成部分分别进行评估。

多晶硅太阳能电池板

规格型号：KD208GH-2PU-KH；数量：100块；技术参数：公称最大输出功率208W 光伏并网逆变器

型号：JYNB-30K；数量：1台；技术参数：额定输出功率30KW；

最大逆变效率95.3%；最大输入电压880V；最大输入电流73A；

交流输出电压400V±10%；交流输出电流43A

汇流箱

型号：JYHL-8IN；数量：1台；技术参数：输入路数8

II、重置全价的确定

系统简单规模小，建设工期很短，不构成一个光伏电站工程，光伏组件安装在屋

顶，故计算重置价时不考虑基础费、资金成本和其他费用，则重置全价为：

重置全价=购置价+运杂费+安调费+-可抵扣增值税

• 1、设备购置价

经向有关厂家咨询以及参考近期光伏发设备价格分析，确定光伏组件每瓦单价为

• 1.58元（现场交货价）；委估逆变器9500元/台；委估汇流箱 2700元/台。

光伏组件购置价=1.58×208×100=32,864（元）

• 2、运杂费

光伏组件购置价已含运杂费，逆变器和汇流箱按运距确定为3.9%。

• 3、安调费：

根据《资产评估常用方法与参数手册》，依据设备的特点、重量、安装难易程度，

以含税购置价为基础，逆变器和汇流箱安调费取5%；

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4、可抵扣增值税

可抵扣增值税=设备购置价/1.1313%+（运费+安装）/1.099%

5、重置全价的计算

重置全价=购置价+运杂费+安调费-可抵扣增值税

光伏组件重置全价= 购置价×（1 +安调费率）- （设备购置价/1.13×13%+购置价 ×安调费率/1.09×9%=32,864×（1+ 安调费率）-（32,864/1.13×13%+32,864×5%/1.09 ×9%）=30,600 (元) （取整）

逆变器重置全价=购置价×（1+运杂费率+安调费率）- （设备购置价/1.1313%+ 购置价×（运杂费率+案调费率）/1.099%=9500（元）（取整）

汇流箱重置全价=购置价×（1+运杂费率+案调费率）- （设备购置价/1.1313%+ 购置价×（运杂费率+案调费率）/1.099%=2700（元）（取整）

III、成新率的确定

该设备至评估基准日已使用8.09年，通过现场勘察、查阅相关运行记录、检修记 录、安全性能检验报告等资料，并向设备管理及使用人员了解。经评估人员、企业设 备管理及使用人员现场共同勘察评定该设备尚可使用16.91年：

年限法成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)  100%

=16.91/(8.09+16.91)  100%=68%(取整)

该太阳能发电设备设计性能和制造质量优良，按规定进行维护和保养，按规定负 荷和参数运行，工况良好，未发现有影响正常使用的特别事项，综合勘查成新率按理 论成新率68%确定。

IV、评估值的确定

评估值=重置全价×综合成新率=(30,600+9500+2700)×68%= 29,104(元)(取整)。

案例二： ( 车辆 ) 梅赛德斯奔驰 ( 车辆清查评估明细表序号 22)

I、车辆概况

车辆名称：梅赛德斯奔驰 车辆牌号: 京AJQ282 型号: S450 WDDUX6EB 启用日期:2019年5月 账面原值: 1,296,442.48元 账面净值: 1,153,055.95元

生产厂家: 戴姆勒股份公司辛德尔芬根工厂（海关进口） 已行使里程:0.39万公里

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II、重置全价的确定

重置全价=购置价+车辆购置税+其他费用

购置日期距离评估基准日较近，为在售车型，经网上查询其评估基准日经销商报

价，确定该车的购置价为1,201,800.00元。

重置全价=购置价+车辆购置税+其他费用-可抵扣增值税

=1,201,800.00+(1,201,800.00/1.13)×10%+500-1,201,800.00/1.13*13%

= 1,170,400元(取整)

III、成新率的确定

该车辆于2019年5月启用，至基准日已使用0.59年，已行驶里程约为0.39万公里，

该车辆的经济行驶里程60万公里，经济使用年限15年，则：

成新率(里程法)＝(经济行驶里程-已行驶里程)/经济行驶里程×100%

＝(60－0.39)/60×100%＝99.36%

成新率(年限法)＝(经济使用年限-已使用年限)/经济使用年限×100%

＝(15－0.59)/15×100%＝96.09%

根据孰低原则，车辆的理论成新率为96.09%。

调整系数：未作调整，调整系数为1.0

综合成新率=理论成新率×调整系数=96.09%×1.0=96%

IV、评估值的确定

评估值＝重置全价×综合成新率＝1,170,400×96%＝1,124,653元

案例三： ( 电子设备 ) 服务器 ( 电子设备明细表序号 41)

I、设备概况

设备名称：服务器 规格型号：T630 生产厂家：戴尔 购置日期：2016/5/31 启用日期：2016/5/31 账面原值：32478.64元 账面净值：10412.76元 主要技术参数：

CPU英特尔SP GXEON1颗 6核1.7 内存：ECC 32G 硬盘SAS 3.5英寸 2块*2T

II、重置全价的确定

经查询，该设备基准日市场价格13,800元。

不含税重置全价=含增值税的购置价/1.13=13,800/1.13=12,200元(取整)

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III、成新率确定

该设备的经济寿命年限为5年，截至评估基准日，已使用3.59年。评估人员现场勘 查，该设备功能完好，保养维护较好。尚可使用1.41年

成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%

=1.41/ (1.41+3.59)×100%=28%

IV、评估值计算

评估值=重置全价×成新率=12,200×28%=3,449元

六、 在建工程评估技术说明

一 ( ) 评估范围

纳入评估范围的在建工程为佰能·金石阁项目改造及北京佰能大厦院内设施改造 费用。佰能·金石阁项目位于北京市海淀区西三旗建材城东路 8 号，工程与 2019 年 5 月开工建设，土地面积 6,565.91 平方米，其中地上建筑面积 2,989.63 平方米，预计建 设 1 幢研发楼。账面价值主要为工程款、前期费及设施费用。其中工程款主要为工程 进度款，前期费用为设计费、勘测费。北京佰能大厦院内设施改造位于佰能·金石阁 项目北侧，账面价值主要为箱变用电、安防监控费用。

截止评估报告出具日佰能·金石阁项目未取得《开工许可证》、《施工许可证》等 施工建设审批手续，本次审计对该项工程计提减值，则在建工程评估基准日账面价值 如下表所示：

下表所示：
科目名称	账面价值（人民币元）
土建工程	1,407,410.73
合计	1,407,410.73

( 二 ) 评估程序及方法

评估人员通过现场勘查，了解在建工程的形象进度，翻阅已签订的合同并对工程 中发生的各项支出进行核实，同时了解付款进度情况。

在建工程项目经核实，对于工程款，据了解 2019 年至本次评估基准日，距离开工 时间较近，人工费、材料费的市场价格较为稳定，该项目发生的设施改造费用，其账 面支出金额较为合理、依据较为充分，故按核实后的实际支付金额计算评估值。

对于位于北京市海淀区西三旗建材城东路 8 号的在建工程佰能·金石阁项目，是 在原外购资产的固定资产小二楼及厂房的基础上翻新建设，小二楼及厂房已取得《房

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屋所有权证》，证载房屋建筑面积 1150 平方米。目前翻新中的在建工程未取得《开工 许可证》、《施工许可证》等施工建设审批手续，专项审计对该项工程以及原建筑物（小 二楼及厂房）全额计提了减值准备。本次评估按审计后的账面值作为评估值。

( 三 ) 评估结果

在建工程评估结果及增减值情况如下表：

			金额单位:人民币元	金额单位:人民币元
科目名称	账面价值	评估值	增减额	增值率
土建工程	1,407,410.73	1,407,410.73	-	-
合计	1,407,410.73	1,407,410.73	-	-

七、 无形资产评估技术说明

A 、无形资产 - 土地使用权

一 ( ) 评估范围

纳入本次评估范围的无形资产—土地使用权是北京佰能电气技术有限公司所使用 的，位于海淀区西三旗建材城东路北京佰能电气技术有限公司生产研发楼及北京市海 淀区西三旗建材城东路 8 号（部分)的两宗国有出让工业用地土地使用权，证载土地面 积 4,376.77 平方米及 9,354.18 平方米（含代征道路用地 3077 平方米），土地使用权原 始入账价值 33,161,509.78 元，账面价值 27,014,929.75 元。

( 二 ) 土地使用权概况

1.土地登记状况

序 号	土地证 证号	土地使 用权人	土地坐落	用途	使用 权类 型	土地使用 权截止日 期	申报宗地界址	证载面积 (m2）
1	京海国用 （2003出） 字第2356 号	北京佰 能电气 技术有 限公司	海淀区西三旗 建材城东路北 京佰能电气技 术有限公司生 产研发楼	工业 用地	出让	2053/4/27	东：中国工商银行；南： 待估宗地二；西：北京科 实五金有限责任公司； 北：建材城东路。	4,376.77
2	京海国用 （2012出） 字第00018 号	北京佰 能电气 技术有 限公司	北京市海淀区 西三旗建材城 东路8号（部分)	工业 用地	出让	2058/4/27	东：中国工商银行；南： 北京科实五金有限责任 公司；西：北京科实五金 有限责任公司；北：待估 宗地一。	9,354.18 （含代征 地3077平 方米）

（宗地具体界址以产权持有单位提供的证载宗地范围为准）

代征土地面积依据土地使用权人取得土地时《房屋、土地买卖合同》及 2015 年 8

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月《北京市规划委员会建设项目规划条件》（2015 规海条授字 0012 号）相关记载确定 为 3077 平方米，其中 2015 年 8 月规划条件有效期两年，现已失效，且根据访谈企业 以后将不会按照该规划条件进行再次申请规划批复。

• 2.土地权利状况

土地所有权状况：估价对象所有权属于国家所有。

土地使用权状况：根据委托人暨产权持有单位提供《土地使用权出让合同》、《房 屋、土地买卖合同》、《中华人民共和国有土地使用证》，土地使用权通过出让及购买方 式取得，土地使用权人为北京佰能电气技术有限公司。

• 土地他项权利状况：估价对象基准日无抵押、质押、担保、诉讼等他项权利。 3.土地利用状况

根据提供的权属资料及现场勘查情况，至评估基准日时估价对象为工业用地。宗 地一：地上建有佰能大厦，佰能大厦建筑面积 6,565.91 平方米，已办理《房屋所有权 证》，2003 年建成，现状容积率 1.5。佰能大厦为框架结构，外装饰为涂料、玻璃幕墙， 地下一层地上六层局部七层，室内地砖地面、石膏板吊顶，中央空调、烟感、喷淋等 监控设施齐全。宗地二为 2011 年 10 月购入，购买合同显示，佰能电气同时购买 9,354.17 平方米土地使用权（含代征道路用地 3077.75 平方米），地上建筑物 4,162.30 平方米（其 中有证房屋 1,150.00 平方米）。2015 年 8 月《北京市规划委员会建设项目规划条件》 （2015 规海条授字 0012 号）相关记载代征地为 3077 平方米。企业购买之后陆续将地 上建筑物全部拆除，目前企业在原有有证房屋楼座基础上自行新建钢结构三层研发楼 一幢，设计面积 2989.63 平方米，截止评估基准日主体结构已经完工，内外装饰尚未 进行。该研发楼在建设初期未取得办理相关前期手续，目前无法确定相关规划部门对 该房屋用途的认定以及是否涉及改变土地用途。现状容积率为 0.48（按在建工程设计 面积除以建设用地面积计算）。

委估宗地土地开发程度为七通一平（通上水、通下水、通电、通燃气、通讯、通 路、通暖及场地平整）。

( 三 ) 土地价格影响因素分析

1．一般因素

（1）自然因素

1）地理位置

北京市是中华人民共和国的首都，中国四个中央直辖市之一，全国政治、经济、

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交通和文化中心。北京位于华北平原北端，东南局部地区与天津市相连，其余为河北 省所环绕。市中心位于北纬 39 度 54 分 20 秒，东经 116 度 23 分 29 秒。全市南北跨纬 度 1 度 37 分，东西跨经度 2 度 05 分。

2）气候条件

北京属暖温带半湿润气候区，四季分明，春秋短促，冬夏较长。年平均气温 13 度，一月份最冷，平均气温-3.7 度，七月最热，平均气温 25.2 度，年平均降雨量 507.7 毫米。无霜期 189 天。

3）地形地貌

北京西北高、东南低。西部、北部和东北部三面环山，东南部是一片缓缓向渤海 倾斜的平原。流经境内的主要河流有：永定河、潮白河、北运河、拒马河等，多由西 北部山地发源，穿过崇山峻岭，向东南蜿蜒流经平原地区，最后分别汇入渤海。北京 市平均海拔 43.5 米。北京平原的海拔高度在 20-60 米，山地一般海拔 1,000-1,500 米。 东灵山为北京市最高峰，海拔 2,303 米。

4）资源

土地供应：2018 年国有建设用地供应总量 2273.3 公顷。其中，住宅用地 1149 公 顷（其中保障性安居工程用地 344 公顷），工矿仓储用地 91.4 公顷，商服用地 181.3 公顷，基础设施等其他用地 851.6 公顷。

水资源：2018 年水资源总量 36.6 亿立方米，比上年增长 22.8%。年末大中型水库 蓄水总量 34.3 亿立方米，比上年末多蓄水 6.4 亿立方米。年末平原区地下水埋深为 23.03 米，比上年末回升 1.94 米。2018 年总用水量 39.1 亿立方米，比上年下降 1.0%。其中， 生活用水 15 亿立方米，增长 2.0%；生态环境用水 12.5 亿立方米，增长 2.5%；工业用 水 3.1 亿立方米，下降 8.8%；农业用水 4.2 亿立方米，下降 17.6%。

城市环境：全市污水处理率为 94.0%，其中城六区污水处理率达到 99.0%，分别 比上年提高 1.6 个和 0.5 个百分点。全市生活垃圾无害化处理率（根据垃圾清运量计算） 为 99.94%，提高 0.06 个百分点。细颗粒物（PM2.5）年均浓度值为 51 微克/立方米， 下降 12.1%。二氧化氮和二氧化硫年均浓度值分别为 42 微克/立方米和 6 微克/立方米， 分别下降 8.7%和 25.0%。

2018 年完成人工造林面积 17974 公顷，比上年增长 93.7%。全市林木绿化率达到 61.5%，比上年提高 0.49 个百分点。森林覆盖率达到 43.5%，提高 0.5 个百分点。城市 绿化覆盖率为 48.44%，提高 0.02 个百分点。全市人均公园绿地面积为 16.3 平方米/人，

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增加 0.1 平方米/人。

（2）社会因素

1）行政区划及人口状况

北京市共辖 16 个市辖区。市政府位于东城区。全市面积 16,410.54 平方公里，其 中市区面积 1,368.32 平方公里，建成区面积 1,254.2 平方公里。山地面积 10,417.5 平方 公里，平原面积 6,390.3 平方公里。2018 年年末全市常住人口 2154.2 万人，比上年末 减少 16.5 万人。其中，常住外来人口 764.6 万人，占常住人口的比重为 35.5%。常住 人口中，城镇人口 1863.4 万人，占常住人口的比重为 86.5%。常住人口出生率 8.24‰， 死亡率 5.58‰，自然增长率 2.66‰。常住人口密度为每平方公里 1313 人，比上年末减 少 10 人。

2）城市基础设施建设

2019 年全年全社会固定资产投资比上年下降 9.9%，基础设施投资下降 10.7%。2018 年全年货运量 25244.1 万吨，比上年增长 5.7%；货物周转量 780.7 亿吨公里，增长 11.5%。 2018 年客运量 67569.4 万人，增长 0.2%；旅客周转量 2218.8 亿人公里，增长 7.9%。 2018 年实现邮电业务总量 2151.4 亿元，按可比价格计算，比上年增长 66.2%。其中， 邮政行业业务总量 397.9 亿元，下降 5.1%；电信业务总量 1753.5 亿元，增长 1 倍。2018 年发送邮政函件 2.1 亿件，下降 22.6%；特快专递 22.1 亿件，下降 2.9%。年末固定电 话用户达到 614.2 万户，固定电话主线普及率为 28.5 线/百人。年末移动电话用户达到 4009 万户，移动电话普及率为 186.1 户/百人。年末固定互联网宽带接入用户数达到 634.2 万户，增长 17.1%; 移动互联网接入流量 18.2 亿 G，增长 1.3 倍。

（3）经济因素

2019 年全年实现地区生产总值 30320 亿元，按可比价格计算，比上年增长 6.6%。 其中，第一产业增加值 118.7 亿元，下降 2.3%；第二产业增加值 5647.7 亿元，增长 4.2%； 第三产业增加值 24553.6 亿元，增长 7.3%。三次产业构成由上年的 0.4︰19.0︰80.6， 变化为 0.4︰18.6︰81.0。按常住人口计算，全市人均地区生产总值为 14 万元。全市完 成一般公共预算收入 5785.9 亿元，比上年增长 6.5%。其中，增值税 1793 亿元，增长 8.1%;企业所得税和个人所得税分别为 1287.7 亿元和 728.5 亿元，分别增长 4.7%和 13.3%。

（4）城市规划与发展目标

2018 年 11 月，北京市政府正式批复朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、顺义、

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昌平、房山、门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆共 13 个区的分区规划及亦庄新城规划 (国土空间规划)。这是全面落实《北京城市总体规划(2016 年—2035 年)》取得的又一 阶段性重要成果。

2．区域因素

（1）区域概况

海淀区，隶属于北京市，位于北京城区西部和西北部，东与海淀区、朝阳区相邻， 南与丰台区毗连，西与石景山区、门头沟区交界，北与昌平区接壤。面积 430.8 平方 千米，边界线长约 146.2 千米，南北长约 30 千米，东西最宽处 29 千米，约占北京市 总面积的 2.6%。区境介于北纬 39°53′—40°09′，东经 116°03′—116°23′之 间。地势西高东低，西部为海拔 100 米以上的山地，面积约为 66 平方公里，占总面积 的 15%左右；东部和南部为海拔 50 米左右的平原，面积约 360 平方公里，占总面积的 85%左右；区内最高峰为阳台山妙高峰，海拔 1278 米，最低处为清河东的黑泉村，海 拔 35 米。境内有大小河流 10 条，总长度 119.8 公里，还有昆明湖、玉渊潭、紫竹院 湖、上庄水库等湖泊，水域面积辽阔。

海淀的文化资源居全国之首。中央电视台、国家图书馆等一大批国家级文化设施、 场所坐落海淀。区内高校林立，著名的北京大学，清华大学，中国人民大学,北京航空 航天大学北京体育大学等 68 所高等院校坐落本区，有"大学城"之称。区内汇集了全国 最著名最具权威性的科研院所及大专院校，是全国首屈一指的"智力库"。其中科研技 术人员 37.5 万人，院士 426 位，科研院所 138 个。

因得天独厚的科技文化资源优势，高科技在中关村率先发展起来。1988 年 5 月， 经国务院批准，中关村科技园区海淀园的前身――北京新技术产业开发试验区在海淀 诞生。十多年来，海淀园的各项经济指标每年以 30%以上的速度增长。1999 年，海淀 园 GDP 占北京市的 8.37%，占北京市工业产值的 22.5%.工业增长贡献率超过 60%，已 成为首都经济新的经济增长点和新增税源。

以联想、方正、四通为代表的一批颇具实力的新技术企业集团已逐步在海淀园内 形成，并通过资金、技术、信息以及经营管理等方面与国际的接轨，开始在国际市场 上占有一席之地。海淀园是规划中的北京中关村科技园区的中心地带，并拥有 1.8 平 方公里的上地信息产业基地和 4 平方公里的永丰新技术产业基地，目前，上地信息产 业基地正在向北扩展。

（2）交通条件

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海淀区拥有完善的交通体系，轨道交通网络日益完善，公路交通四通八达，交通 枢纽作用突出。估价对象位于香山公园以北，周边有多条公交线路，距有轨电车西郊 线香山站约 0.5 公里。

（3）基础设施

海淀区基础设施条件基本已经达到“七通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、 通燃气、通热）。具体状况如下：

通路：估价对象周边主要出行道路有建材城东路；

供电:主要由国家电网保障，双回路供电，供电保证率 98%以上。

供水：估价对象周边实行市政供水，供水保证率约 95%。

污水处理：估价对象周边实行市政供水，雨污分流，排水通畅。

通讯：估价对象周边通讯与市政通讯网相联，市话普及率 99%以上，通讯线路畅

通。

天然气：估价对象周边实行市政供气，供气保证率约 95%。

热力：实行接市政供暖管网，供暖保证率约 95%。

（4）环境条件

海淀区内修建了行宫、宅府、园林以及坛庙，形成了香山、玉泉山、万寿山和静 宜园、静明园、颐和园、畅春园、圆明园等“三山五园”为代表的皇家园林和卧佛寺、 大觉寺、碧云寺等风景名胜。

（5）公共设施状况

估价对象周边区域内有医院（诊所）、学校、银行、超市和一定的餐饮设施等，公 共设施状况较优。

3．个别因素

（1）宗地一

土地证号：京海国用（2003 出）字第 2356 号；

土地坐落：海淀区西三旗建材城东路北京佰能电气技术有限公司生产研发楼地块； 用途：工业用地；

使用权类型：出让；

土地使用权截止日期：2053 年 4 月 27 日；

宗地四至：东：中国工商银行；南：待估宗地二；西：北京科实五金有限责任公

司；北：建材城东路。

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证载面积：4,376.77 平方米；

现状容积率：1.50；

地上建（构）筑物概况：

地上建有佰能大厦，佰能大厦建筑面积 6,565.91 平方米，已办理《房屋所有权证》， 2003 年建成，现状容积率 1.5。佰能大厦为框架结构，外装饰为涂料、玻璃幕墙，佰 能大厦地下一层地上六层局部七层，室内地砖地面、石膏板吊顶，中央空调、烟感、 喷淋等监控设施齐全。

（2）宗地二 土地证号：京海国用（2012 出）字第 00018 号；

土地坐落：北京市海淀区西三旗建材城东路 8 号（部分)；

用途：工业用地； 使用权类型：出让；

土地使用权截止日期：2058 年 4 月 27 日；

宗地四至：东：中国工商银行；南：北京科实五金有限责任公司；西：北京科实 五金有限责任公司；北：待估宗地一。

证载面积：9,354.18 平方米（含代征道路用地 3077 平方米）； 设定容积率：0.48；

地上建（构）筑物概况：

宗地二为 2011 年 10 月购入，购买合同显示，佰能电气同时购买 9,354.17 平方米 土地使用权（含代征道路用地 3077.75 平方米），地上建筑物 4,162.30 平方米（其中有 证房屋 1,150.00 平方米），企业购买之后陆续将地上建筑物全部拆除，目前企业在原有 有证房屋楼座基础上自行新建钢结构三层研发楼一幢，设计面积 2989.63 平方米，截 止评估基准日主体结构已经完工，内外装饰尚未进行。该研发楼在建设初期未取得办 理相关前期手续，目前无法确定相关规划部门对该房屋用途的认定以及是否涉及改变 土地用途。现状容积率为 0.48。

( 四 ) 地价定义

1．地价内涵：本次所评地价是指在评估基准日 2019 年 12 月 31 日、设定规划利 用条件下、设定的开发程度与用途、剩余使用年限下的国有出让土地使用权市场价值。 2．本次评估设定的用途、开发程度及使用年期

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序 号	土地证号	土地坐落	实际 用途	设定 用途	实际开发 程度	设定开发 程度	使用权 类型	剩余使 用年限	设定容 积率
1	京海国用 （2003出）字 第2356号	海淀区西三旗 建材城东路北 京佰能电气技 术有限公司生 产研发楼	工业 用地	工业 用地	七通 一平	七通 一平	出让	33.35	1.50
2	京海国用 （2012出）字 第00018号	北京市海淀区 西三旗建材城 东路8号（部 分)	工业 用地	工业 用地	七通 一平	七通 一平	出让	38.35	0.48

( 五 ) 评估程序

1.准备工作：

核对原始资料，根据提供的宗地资料，对土地的权属情况进行核实，对土地使用 权的取得、使用进行了解。

2.现场调查：

以企业填报的评估申报表为依据，对被评估宗地调查、核实、标定；对宗地的登 记状况、权利状况、用途、建筑物和地上附着物状况进行实地勘察；对影响宗地所处 的地理位置、宗地周边自然环境、交通条件、市政配套设施进行了解。对宗地面积、 临街状况、形状、地质、地形、地势条件、容积率等情况进行调查。

3.市场调查：

到宗地所在地有关部门进行调查咨询，并了解宗地所在城市的基准地价、地价指 数和各项取费标准等资料，了解宗地所在城市的总体用地规划以及征地的相关补偿费 用标准。

4.价值估算：

根据被估宗地的面积、位置、用途、容积率、开发程度等情况，结合搜集到的基 准地价、地价指数、成交案例、各项政策取费等评估资料，选择适宜的评估方法进行 估算。

( 六 ) 评估方法

根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，通行的估价方法有市场比较法、 收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法 的选择应按照《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估 价目的等，选择适当的估价方法，对评估方法的选择进行具体分析如下：

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1．评估方法介绍

（1）市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原理，将委估宗地与具有替代性的，且在评估时 点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此 估算委估宗地客观合理价值的方法。

（2）基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按 照替代原则，对委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较， 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在评 估基准日价格的方法。

（3）成本逼近法

成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客 观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。成本逼近法 一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。

（4）收益还原法

收益还原法是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原， 以此估算待估土地价格的方法。收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不 动产估价。

（5）剩余法

剩余法是在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开 发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方 法。剩余法分两种适用情况，一种可以适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价， 另一种可以适用于现有不动产地价中的单独评估。

2．评估方法选择

（1）本次估价在与估价期日相近的一段时间内，与估价对象类似的区域内开发土 地所耗费的各项客观费用数据较难取得，因此本次评估未选用成本逼近法进行评估。

（2）北京市有现行的基准地价，且目前仍作为北京市自然资源和规划委员会土地 出让评估必选方法，因此本次评估选用基准地价系数修正法进行评估。

（3）委估宗地所在区域内近几年内无可以进行比较的土地成交案例，不宜采用市 场比较法进行评估，因此本次评估未选用市场比较法进行评估。

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（4）委估宗地二缺乏现实收益，并且在与估价基准日相近的一段时间内，与估价 对象类似的区域内缺乏替代性的土地单独收益实例，因此未采用收益还原法进行评估。 委估宗地一地上建筑物佰能大厦大部分出租，可以获得房地合一的现实收益，故可以 采取整体收益法求取地上建筑物及土地使用权价值。

（5）委估宗地一地上已建成建筑物并使用至今，不适宜再选用剩余法进行评估。 委估宗地二规划为企业生产建设用地，其开发完成后虽不能转让房地产，但是可以通 过出租的方式获取收益并计算得出房地产开发完成后的市场价值，运用剩余法的原理 和公式可以推算出估价对象土地价值，故适宜选用剩余法进行评估。

根据本次评估的特定目的及被评估土地的特点，评估人员经过分析比较，最终确 定宗地一采用房地合一收益法与地上建筑物合并进行评估，评估过程详见“房屋建筑 物评估技术说明”；采用剩余法与基准地价系数修正法对委估宗地二进行评估确定其 市场价值。

3．操作步骤

（1）基准地价系数修正法估价步骤为：

基准地价的表示形式为楼面熟地价。楼面熟地价是指各土地级别（区片）内，完 成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整的国有建设用地使用权的 平均

地上办公、居住、工业楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正 系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数价格。

（2）剩余法

剩余法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，其基本原理为：

— — — 委估宗地评估价值＝开发完成后的房地产价值 开发成本 管理费用 投资利息 — — — 销售费用 销售税费 开发利润

以上扣减项目为评估基准日后至开发完成所需要支出的一切合理、必需的费用、 税金及应获得的利润。

( 七 ) 评估计算过程

1 ．基准地价系数修正法

（1）基准地价内涵及计算公式

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2014 年 8 月 28 日北京市人民政府公布了《北京市人民政府关于更新出让国有建 设用地使用权基准地价的通知》（京政发[2014]26 号）。《北京市基准地价更新成果》 包括基准地价表、基准地价使用说明、基准地价级别(区片)范围说明及示意图、应用 基准地价测算宗地价格方法和修正系数附表，并于印发之日起施行。

①基准地价内涵

级别基准地价是在正常市场条件下各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、 通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）或宗 地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均 容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的 平均价格。

区片基准地价是在正常市场条件下各土地区片内，土地开发程度为宗地外通路、 通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）或宗 地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均 容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的 平均价格。

②表示形式

基准地价的表示形式为楼面熟地价。楼面熟地价是指各土地级别（区片）内，完 成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整的国有建设用地使用权的 平均价格（详见下表）。

北京市级别基准地价表

基准期日：2014 年 1 月 1 日 单位：元/建筑平方米

基准期日：2	014 年1 月1日			单位：元/	建筑平方米
用途 土地级别	地价类型	商业	办公	居住	工业
一级	楼面熟地价	26980～32980	26170～31990	25850～31590	9860～13340
	平均熟地价	29980	29080	28720	11600
一级	楼面熟地价	21970～28730	21480～28080	21250～27790	6660～10000
	平均熟地价	25350	24780	24520	8330
三级	楼面熟地价	17430～24410	17140～24000	16990～23790	4530～6790
	平均熟地价	20920	20570	20390	5660
四级	楼面熟地价	13330～19990	13160～19740	13060～19600	3090～4650
	平均熟地价	16660	16450	16330	3870
五级	楼面熟地价	10420～15620	10310～15470	10250～15370	2140～3200
	平均熟地价	13020	12890	12810	2670
六级	楼面熟地价	8130～12190	8060～12080	8010～12010	1490～2250
	平均熟地价	10160	10070	10010	1870

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七级	楼面熟地价	5940～8900	5880～8820	5840～8760	1060～1600
	平均熟地价	7420	7350	7300	1330
八级	楼面熟地价	3970～6330	3920～6260	3890～6210	780～1160
	平均熟地价	5150	5090	5050	970
九级	楼面熟地价	2680～4280	2640～4220	2620～4180	580～880
	平均熟地价	3480	3430	3400	730
十级	楼面熟地价	1700～2840	1670～2790	1650～2750	450～670
	平均熟地价	2270	2230	2200	560
十一级	楼面熟地价	1070～1790	1050～1750	1030～1730	350～530
	平均熟地价	1430	1400	1380	440
十一级	楼面熟地价	680～1120	650～1090	630～1070	280～420
	平均熟地价	900	870	850	350

③基准期日

2014 年 1 月 1 日。

④土地用途分类

基准地价土地用途划分为商业、办公、居住、工业四类。

⑤级别基准地价土地开发程度。

一至七级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内 平整（简称“七通一平”），八至十一级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水 及宗地内平整（简称“五通一平”）。

⑥级别平均容积率

级别平均容积率表

土地级别	一级至一级	三级至五级	六级至七级	八级至十一级
商业	3.5	2.5		2.0
办公	3.5	2.5		2.0
居住	2.5			1.5
工业	1.5		1.2	1.0

⑦宗地熟地价计算公式

根据基准地价测算的宗地价格为楼面熟地价。

地上办公、居住、工业楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系 数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

（2）估价对象适用的基准地价

①确定估价对象用途类别及所处区片同类用途基准地价

查询《北京市基准地价级别（区片）范围说明（工业）》，估价对象位于 VI-14 区片，区片基准地价为 2040 元/建筑平方米，级别平均容积率为 1.2，级别基准地价土 地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通暖及宗地内平

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整（简称“七通一平”）。

②土地开发程度修正

本次估价对象设定开发程度为七通一平，与基准地价设定开发程度七通一平一致， 故不修正。

③适用基准地价水平的确定

适用基准地价水平=2040 元/建筑平方米

（3）用途修正系数及容积率修正系数的确定

宗地设定容积率为 0.48，根据《容积率修正系数表》，计算得出容积率修正系数 为 2.6683。

土地用途为工业用地，根据《北京市基准地价用途修正系数表（工业）》，用途 修正系数为 1.0

（4）期日修正系数的确定

根据土地估价理论与方法，期日修正系数可采用地价指数法或平均变化率法确定， 本次估价采用平均变化率法。

根据《北京市基准地价更新成果》，北京市基准地价的基准期日为 2014 年 1 月 1 日，本次估价期日为 2019 年 12 月 31 日，估价对象为工业六级，根据中国城市地价动 态监测（www.landvalue.com.cn）统计显示，经计算，至估价期日楼面熟地价期日修正 系数为 1.3966。

北京地价增长率情况一览表

年度	季度	工业	年度	季度	工业
2019	4	0.48	2016	4	1.57
2019	3	1.03	2016	3	1.97
2019	2	1.25	2016	2	1.41
2019	1	1.13	2016	1	1.48
2018	4	1.29	2015	4	1.89
2018	3	1.74	2015	3	1.26
2018	2	2.44	2015	2	0.88
2018	1	2.01	2015	1	0.93
2017	4	1.43	2014	4	0.89
2017	3	1.72	2014	3	0.72
2017	2	1.68	2014	2	1.52
2017	1	1.58	2014	1	1.36

（5）年期修正系数的确定

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其中：r—土地还原利率

n—宗地剩余使用年限

N—基准地价规定的相应用途土地使用年限

本次估价设定估价对象剩余使用年限为 38.35 年，与基准地价设定最高出让年限 为 50 年，土地还原利率根据基准地价相关内容为 4.79%，故年期修正系数为 0.9226。 （6）因素修正系数的确定

因素修正系数是指除容积率（楼层）、期日、年期、用途之外的其他地价影响因 素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数表》，估价对象所处区域级 别工业六级，其对应的因素总修正幅度为±13%。

北京市基准地价因素权重表

商业		办公	办公		居住	居住			工业	工业
影响因素	权重	影响因素		权重	影响因素		权重		影响因素		权重
商业繁华程度	33%	办公集聚程度		24%	居住社区成熟度		14%		产业集聚程度		26%
交通便捷度	25%	交通便捷度		30%	交通便捷度		30%		交通便捷度		33%
区域土地利用方 向	5%	区域土地利用方 向		8%	区域土地利用方 向		8%		区域土地利 用方向		5%
临街宽度和深度	5%	临街宽度和深度		4%	临路状况		4%		临路状况		4%
临街道路状况	8%	临街道路状况		5%	公共服务设施状 况		8%		公共服务设 施状况		6%
宗地形状及可利 用程度	3%	宗地形状及可利 用程度		5%	宗地形状及可利 用程度		5%		宗地形状及 可利用程度		5%
公共服务设施状 况	5%	公共服务设施状 况		6%	基础设施完备状 况		12%		基础设施完 备状况		15%
基础设施完备状 况	10%	基础设施完备状 况		12%	自然和人文环境 状况		15%		环境状况		6%
自然和人文环境 状况	6%	自然和人文环境 状况		6%	与区域中心的接 近程度		4%
工业用地因素修正系数表（六级）
因素			优		较优	一般			较劣		劣
产业集聚程度			3.4%		1.7%	0.0%			-1.7%	-3.4%
交通便捷度			4.3%		2.1%	0.0%			-2.1%	-4.3%
区域土地利用方向			0.7%		0.3%	0.0%			-0.3%	-0.7%
临路状况			0.5%		0.3%	0.0%			-0.3%	-0.5%
公共服务设施状况			0.8%		0.4%	0.0%			-0.4%	-0.8%
宗地形状及可利用程度			0.7%		0.3%	0.0%			-0.3%	-0.7%
基础设施完备状况			2.0%		1.0%	0.0%			-1.0%	-2.0%
环境状况			0.8%		0.4%	0.0%			-0.4%	-0.8%

工业用地因素等级说明表

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等级/影响因素	等级/影响因素	优	较优	一般	较劣	劣	劣
产业集聚程度		产业集聚度高	产业集聚度较 高	产业集聚度一 般	产业集聚度较 低	产业集聚度 低
交通便捷度		便捷	较便捷	一般	较不便捷	不便捷
区域土地利用 方向		工业	工业为主、少量 其他用途	工业较少	居住	居住、商业
临路状况		临路状况优	临路状况较优	临路状况一般	临路状况较差	临路状况差
公共服务设施 状况		区域内有大型医 院、大型图书馆、 中小学、银行网 点、大型超市和 餐饮娱乐设施等	区域内有医院、 中小学、银行网 点、综合超市和 餐饮娱乐设施 等	区域内有医院 （诊所）、小学、 便利店和一定 的餐饮设施	区域内有小型 便利店和少量 的餐饮设施	区域内缺乏 公共服务配 套设施
宗地形状及可 利用程度		规则，对规划利 用有利	较规则，对规划 利用较有利	基本规则，对规 划利用无不利 影响	不规则，对规划 利用有一定影 响	不规则，不利 于规划利用
基础设施完备 状况		基础设施配套完 善	基础设施配套 较完善	基础设施配套 一般	基础设施配套 较不完善	基础设施配 套不完善
环境状况		自然和人文环境 状况好	自然和人文环 境状况较好	自然和人文环 境状况一般	自然和人文环 境状况较较差	自然和人文 环境状况差
工业用地因素修正表
序号	影响因素			宗地情况			修正系数%
1	产业集聚程度		地处海淀区西三旗建材东路，周边工业企业较少，产 业聚集度一般				0.00%
2	交通便捷度		距离公交站约0.1公里，周边多条公交线路，距离地 铁站2.4 公里左右，便利度一般				0.00%
3	区域土地利用方向		区域土地未来规划主要向科研技术发展策略，对本宗 地利用方向一般				0.00%
4	临路状况		不临路，一般				0.00%
5	公共服务设施状况		周边公共服务设施状况较齐全				0.78%
6	宗地形状及可利用程度		委估宗地L形，可利用程度一般				0.00%
7	基础设施完备状况		周边基础设施完善，优				1.95%
8	环境状况		邻近太平郊野公园、东小口城市休闲公园，环境较好				0.39%
合计							3.12%

因素修正系数＝1＋∑ki＝1.0312

（7）测算结果

各楼层楼面熟地单价=适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正

系数×容积率修正系数×因素修正系数

=2040×1×1.3966×0.9226×2.6683×1.0312=7233 元/建筑平方米

2 ．运用剩余法测算地价

（1） 开发利用条件

本次评估采用现状容积率进行测算，现状地上研发楼建筑面积为 2989.63 平方米。 （2） 开发完成后的房地产价值估算

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北京中同华资产评估有限公司 第 75 页

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该项目开发完成后需自持，拟采用对外出租的运营模式，本次评估采用收益法确 定其价值。根据项目合理工期 1.5 年，该项目 2019 年 5 月动工，该项目预计在 2020 年 12 月竣工。

收益还原法是在估算房地产在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率， 将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。收益法基本公 式如下：

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计算过程

（1）房地产出租总收益

① 确定房地产租金年收益：

估价对象房地产根据规划用途建设为生产用房，根据项目定位、周边规划及建设 情况及佰能大厦使用情况等，假定研发楼 2020 年底建成，自 2021 年起出租，租金水 平采用与佰能大厦 2021 年相同的租金水平，即 2.94 元/平方米·天（含税）。

估价对象位于北京市海淀区，周边市场上同一区域同档次项目空置率一般在 10-15%之间。综合考虑其周边未来市场竞争情况及本次估价目的，空置率取 10%。

根据估价人员对周边市场的调查，在租赁市场上，周边同类型物业的出租面积一 般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象有效出租面积的比率为 100%。

②确定房地产收益的递增率

房地产收益的递增率需要考虑成本费用的逐年提升、通货膨胀等因素。估价对象 的租金会随着成本费用、通货膨胀等因素波动。通过对估价对象周边同类物业租赁市 场的调研，结合片区同类型物业的租售市场状况，估价对象在收益年限内第 1 年在租 期内没有增长，自第 2 年至第 5 年保持年租金增长率 5%，自第 6 年起租金保持 2.5% 增长。

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③ 确定房地出租押金利息收益：

经估价人员调查，类似估价对象房地出租时，一般按其一个月的租金作为押金，

本次评估押金利息收益率取中国人民银行 2015 年 10 月 24 日调整后的一年期存款利率 为 1.5%考虑，期限为 1 年。

④ 确定房地产出租总收益：

房地产出租总收益＝房地产租金收益＋房地产出租押金利息收益

（2）年运营费用的确定

运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出。主要包括增值税及附加、

房产税、维修费、保险费及其他管理费等费用。

① 房产税

按照不含税租金收入的 12%计征房产税

② 出租房地产应缴纳的增值税及附加

增值税及附加=房地产出租总收益×9.25%

③ 土地使用税

待估宗地为五级地地区，按 3 元/平方米土地面积计算土地使用税。

④ 房屋维修费

根据估价人员经验，房屋维修费年费率为 1.5%，房屋重置成本约为 3200 元/平方

米（不含增值税）。

⑤ 保险费

根据估价人员经验，保险费费率为 0.15%，保险费缴费基数按照建筑重置成本估

算。

⑥ 管理费用

管理费用按照年不含税年租金收入的 2%计算。

（3）年净收益的确定

净收益是指有效收入减去运营费用后归因于估价对象的收益。

年净收益=年房地产出租总收益—年运营费用

（4）确定房地产综合还原率：

－ 根据《城镇土地估价规程》【 GB/T18508 2014 】及《房地产估价规范》

【GB_T50291-2015】，综合还原率的确定方法主要有三种：房地产纯收益与价格比率

法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。估价人员根

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据估价对象的特点及掌握的资料情况，决定采用安全利率加风险调整值法来确定建筑 物还原率，即：还原率＝安全利率＋风险调整值。安全利率选用同一时期中国人民银 行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括通货膨胀调整、风险调整、投资资本 回收调整以及其他影响因素等。

根据中国人民银行 2015 年 10 月 24 日调整后的一年期存款利率为 1.5%。根据估 价对象所处地区的社会经济发展和房地市场等状况对其影响程度确定风险调整值为 5.5%。则估价对象综合还原率＝1.50%＋5.50%＝7.00%。

（5）确定未来房地产使用年期

根据本次评估目的，设定估价对象土地剩余使用年期为 38.35 年，考虑 1 年的建 设期，故确定未来房地产使用年期为 37.35 年。

（6）土地到期后的建筑物价值

拟建房屋重置成本为 3200 元/平方米，经济耐用年限为 60 年，预计 2020 年 12

• 月 31 日建成，至土地使用权到期后建筑物尚可使用 22.65 年，成新率为 38%。 （7）开发完成后房地产价值

详见下表：

收益价格构成内 容	收益价格构成内 容	标准	取值标 准	租赁期第1 年	租赁期第2 年	租赁期第3 年	租赁期第4 年	租赁期第5 年	稳定期
房地 产年 总收 益	宗地面积 （m2）	按土地面积	6,277.18
	建筑面积 （m2）	按房产面积	2,989.63	2,989.63	2,989.63	2,989.63	2,989.63	2,989.63	2,989.63
	收益年限	按持有期年限		1.00	2.00	3.00	4.00	5.00	32.35
	报酬率	采用市场提取法 和安全利率加风 险调整值法进行 测算	7.00%	7.00%	7.00%	7.00%	7.00%	7.00%	7.00%
	年纯收益递 增率				5.00%	5.00%	5.00%	5.00%	2.5%
	日租金（元 /m2·天）	租约期内根据合 同约定，租约期外 根据市场价格确 定	2.94	2.94	3.09	3.24	3.40	3.57	3.66
	年空置率	根据市场调查确 定		10%	10%	10%	10%	10%	10%
	押金利息率	根据合同租赁期 无保证金，租约期 外一般按其一个 月的租金作为押 金，利息率以中国 人民银行最新一 年期存款利率为 1.5%考虑	1.5%	1.5%	1.5%	1.5%	1.5%	1.5%	1.5%
	年租金收益	日租金×年天数× （1-空置率）×建筑 面积		2,887,354.76	3,031,722.50	3,183,308.62	3,342,474.05	3,509,597.75	3,597,337.70

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	押金年收益	日租金×月天数× （1-空置率）×建筑 面积	1个月	3,559.75	3,737.74	3,924.63	4,120.86	4,326.90	4,435.07
房地 产年 运营 费用	①增值税及 其附加	增值税应纳税额 及附加税费，主要 指增值税9%、城 市维护建设税 7%、教育费附加 3%、地方教育费附 加2%	9.25%	267,080.32	280,434.33	294,456.05	309,178.85	324,637.79	332,753.74
	②房产税	依据《中华人民共 和国房产税暂行 条例》，计算缴纳 房产税，税率按不 含税租金收入的 12%	12.00%	329,983.40	346,482.57	363,806.70	381,997.03	401,096.89	411,124.31
	③水电费、 物业管理费	房屋物业管理费、 水电费，由承租者 负担，不予扣除		0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
	④房屋重置 单价（元/m2）	房屋建筑物造价 水平		3200.00	3200.00	3200.00	3200.00	3200.00	3200.00
	⑤房屋重置 总价	公式＝建筑面积× 房屋重置单价		9,566,816.00	9,566,816.00	9,566,816.00	9,566,816.00	9,566,816.00	9,566,816.00
	⑥修缮费用	维修率约为房屋 重置价的 1.5%-2%，本次取 1.5%	1.5%	143,502.24	143,502.24	143,502.24	143,502.24	143,502.24	143,502.24
	⑦管理费	管理费率一般为 年租金收入2%	2%	54,997.23	57,747.10	60,634.45	63,666.17	66,849.48	68,520.72
	⑧保险费	保险费率约为房 屋重置价的 0.15%-0.2%，本次 取0.15%	0.15%	14,350.22	14,350.22	14,350.22	14,350.22	14,350.22	14,350.22
	⑨土地使用 税	五等地段，根据 《北京市实施〈中 华人民共和国城 镇土地使用税暂 行条例〉办法》	3元/平 方米	18,831.54	18,831.54	18,831.54	18,831.54	18,831.54	18,831.54
	房地产年运 营费用小计	运营费用表①+② +③+⑥+⑦+⑧+⑨		828,744.95	861,348.00	895,581.20	931,526.05	969,268.16	989,082.77
房地 年纯 收益	房地产年纯 收益	年租金收益－扣 减项目＋押金收 益		2,062,169.56	2,174,112.24	2,291,652.05	2,415,068.86	2,544,656.50	2,612,690.00
净收 益价 值	折现值	根据公式		1,801,178.76	1,774,723.20	1,748,290.37	1,721,910.72	1,695,612.07	29,051,065.7 5
建筑 物残 值	折现值	根据公式		269,660.00
折现值合计		房地产折现值（不 含增值税）							38,062,400.0 0

3. 房地产后续开发成本

（1）建筑安装工程费

根据前述不动产总规划建筑面积及建安成本单价，确定建筑安装工程费为 9,566,816.00 元（不含税）。

（2）市政配套费：根据北京规定需缴纳的市政配套费为 200 元/建筑平方米。

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（3）前期费用：包括设计费，开发手续费及其他（前期手续费、临时设施、环评 费等），为建安费用的 5%。

（4）公共配套设施费：根据总规划建筑面积及各基础设施费水平，考虑到佰能大 厦建设时已经建设部分室外配套设施，根据其造价及建设情况，确定公共配套设施费 为建安费用的 2%。

（5）不可预见费：不可预见费约占建筑安装工程费的 5%。

（6）土地契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》，土地契税为土 地出让价格的 3%；确定土地契税＝委估宗地价值×3%

确定开发成本费用＝建筑安装工程费+市政配套费+前期费用+公共配套设施费+ 不可预见费+拆迁安置费用+土地契税

4.投资利息

投资利息因购置委估宗地使用权及开发成本产生，假设购置委估宗地使用权资金 一次投入，开发成本资金均匀投入，开发期为 1.5 年；根据中国人民银行公告[2019] 第 15 号规定：自 2019 年 8 月 16 日起，各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场 报价利率定价，并在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准，基准 日贷款市场报价利率 LPR 为：1 年期为 4.15%、1-5 年期在 1 年期利率基础上上浮 0.4%， 5 年期以上为 4.75%，故本次取 4.55%，在则投资利息的计算公式为：

投资利息＝委估宗地价值×4.55%×1.5+（开发成本+管理费用）×4.55%×1.5/2

1. 销售税费的确定

（1）租赁和推广费用，考虑自持物业出租所发生的租赁和推广费用，约占开发完 成后的不动产价值（不含税）的 1.5%。

（2）管理费用，约占开发完成后的不动产价值（不含税）的 2%。 确定销售税费＝销售费用+管理费用

1. 开发利润的确定

开发利润是按开发成本乘以同一市场上类似项目所要求的相应平均利润率来计 算，即选取收入利润率进行计算，通过对房地产开发市场的调查，类似项目销售收入 利润率约 10%。

开发利润＝不动产开发完成后价值（不含税）×10%

• 7.委估宗地价值的确定

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• • • • 委估宗地价值＝开发完成后的房地产价值 开发成本费用 投资利息 销售税费 开 发利润 将上述公式进行叠加运算，委估宗地价值＝19,266,781.00 元（取整） 楼面单价=6445.00 元/建筑平方米

（三）综合确定地价

根据《城镇土地估价规程》及委估对象的具体情况，分别采用了基准地价系数修 正法和剩余法进行地价测算。因宗地二现状容积率仅为 0.48，低于待估宗地所在六级 工业用地平均容积率 1.2，也低于北京市近期出让工业用地的平均容积率，按照此设定 容积率进行开发建设，不能完全反映土地价值。考虑到基准地价系数修正法是北京市 自然资源和规划委员会进行各类土地招拍挂和协议出让的必选方法之一，且在低容积 率工业用地出让过程中作为主要评估方法，更能反映地价水平，故本次评估价值取基 准地价系数修正法的评估值作为最终评估结果。

宗地楼面单价＝7233.00（元/m[2] ）

评估地面单价（不含代征道路用地）=7233×2989.63÷6277.18= 3445 元/平方米 对于代征道路用地，佰能电气 2011 年按照与出让土地同样的单价购入，且《国有 土地使用证》中未记载代征道路相关事项，本次评估按照与企业建设用地相同的单价 确认评估值。故宗地二 9,354.18 平方米土地使用权评估值为 32,225,150.00 元。

本次评估，因委估宗地二目前无明确的规划条件，故按照现状容积率进行设定， 若后续在建研发楼在补办相关手续的同时获得该地块的规划条件，则会对土地价值有 所影响，提请报告使用者注意。

( 八 ) 评估结果及分析

本次评估范围内的申报的土地使用权原始入账价值 33,161,509.78 元，账面价值 27,014,929.75 元，评估值 32,225,150.00 元，增值率 19.29%。

评估增值的主要原因：宗地二周边同类地价有所上涨。

B 、其他无形资产评估技术说明

一 ( ) 评估范围

评估基准日计算机软件著作权 5 项资产账面价值 277,294.07 元。核算内容为研发 支出发生的材料与人工费。

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( 二 ) 资产概况

1.专利资产的基本状况

• （1）账面记录的其他无形资产

账面记录的其他无形资产为计算机软件著作权 5 项，具体情况如下：

序号 1 2 3 4 5	登记号	软件名称	权利人	首次发表日
	2011SR079822	BP-焦炉集气管单孔压力调节系统V1.0	佰能电气	2011.8.8
	2011SR079903	BP-精轧自动厚度控制系统V1.0	佰能电气	2011.8.8
	2011SR079819	BP-十一辊热钢板矫直机控制系统V1.0	佰能电气	2011.8.8
	2011SR079823	BP-双边剪控制系统V1.0	佰能电气	2011.8.8
	2011SR079906	BP-自动绘图软件V1.0	佰能电气	2011.8.8

（2）账面未记录的无形资产

佰能电气已获得授权正在使用的、法律保护期限内持续缴费、账面未记录的无形

资产为：商标 3 项、专利 18 项及计算机软件著作权 51 项，具体情况如下：

1）商标

截至评估基准日，佰能电气拥有 3 项商标，具体情况如下：

序号	商标权人	商标样式	注册号	类别	续展注册日期	有效期
1	佰能电气		1958655	37	2013年2月28日	10年
**2 **	佰能电气		1982717	42	2012年12月21日	10年
**3 **	佰能电气		3591773	11	2015年1月20日	10年

2）专利

截至评估基准日，佰能电气持有的在专利有效期内持续缴费的情况如下所示：

序号	专利名称	类别	专利号	授权日期	取得方式
1	一种电解槽低温烟气余热利用的系统和方法	发明专利	ZL200810238805.4	2010.10.27	原始取得
2	一种联合利用焦炉荒煤气显热及废烟气余热 的锅炉系统	实用新型	ZL201120553568.8	2012.08.15	原始取得
3	锅炉汽包液位调节装置	实用新型	ZL201220378914.8	2013.02.06	原始取得
4	一种利用炼焦炉烟道气余热资源的余热锅炉	实用新型	ZL201220378915.2	2013.02.06	原始取得
5	一种黄磷尾气余热资源回收系统	实用新型	ZL201220428206.0	2013.03.06	原始取得
6	一种材料位置变化的图示方法	发明专利	ZL201210339974.3	2015.02.25	原始取得
7	一种联合利用焦炉荒煤气显热及废烟气余热 的发电系统	发明专利	ZL201110386372.9	2015.03.18	原始取得
8	冷连轧酸循环用石墨加热器的保护装置	实用新型	ZL201420406580.X	2015.02.11	原始取得
9	加热炉出钢保护装置	发明专利	ZL201310446857.1	2015.11.25	原始取得

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序号	专利名称	类别	专利号	授权日期	取得方式
10	一种基于低谷电供暖预测所需热量的方法	发明专利	ZL201210339973.9	2015.10.28	原始取得
11	一种加热炉钢坯定位位置检测系统及方法	发明专利	ZL201410239055.8	2016.03.09	原始取得
12	防盗型的可编程控制柜	实用新型	ZL201520796496.8	2016.03.09	原始取得
13	一种测量钢水含碳量的方法及装置	发明专利	ZL201410228033.1	2016.03.23	原始取得
14	利用转炉炼钢氮氧复吹控制装置实现转炉炼 钢氮氧复吹的方法	发明专利	ZL201510222271.6	2017.02.22	原始取得
15	一种打捆控制系统及方法	发明专利	ZL201410324434.7	2017.04.05	原始取得
16	分钢器以及包括该分钢器的数钢系统	实用新型	ZL201621033520.3	2017.05.31	原始取得
17	一种板坯烧除线的急停系统	实用新型	ZL201720099963.0	2017.08.22	原始取得
18	一种板坯处理线点到点运输的控制系统	实用新型	ZL201720100233.8	2017.08.22	原始取得

3）计算机软件著作权

截至评估基准日，取得的计算机软件著作权具体情况如下：

序号	登记号	软件名称	权利人	首次发表日
1	2011SRBJ0341	BP-精轧控制系统V1.0	佰能电气	2010.3.8
2	2011SRBJ0342	BP-卷取控制系统V1.0	佰能电气	2010.3.18
3	2011SRBJ0340	BP-层流冷却控制系统V1.0	佰能电气	2010.3.9
4	2011SRBJ0339	BP-粗轧机控制系统V1.0	佰能电气	2010.3.23
5	2011SR079905	BP-热风炉控制系统V1.0	佰能电气	2011.8.8
6	2011SR102699	BP-工业余热发电控制系统V1.0	佰能电气	2011.11.1
7	2012SR090458	BP-冷连轧控制系统V1.0	佰能电气	2012.6.8
8	2012SR090456	BP-板型控制系统V1.0	佰能电气	2012.6.8
9	2012SR110875	BP-冷轧平整二级控制系统V1.0	佰能电气	2012.6.8
10	2012SR112526	BP-棒材控制系统V1.0	佰能电气	2012.8.15
11	2012SR112531	BP-平整机控制系统V1.0	佰能电气	2012.8.15
12	2013SR010845	BP-电站控制系统V1.0	佰能电气	2012.12.7
13	2013SR010711	BP-矿山生产控制系统V1.0	佰能电气	2012.12.3
14	2013SR010841	BP-石灰窑控制系统V1.0	佰能电气	2012.12.11
15	2013SR010651	BP-酸洗控制系统V1.0	佰能电气	2012.11.20
16	2013SR010650	BP-球团控制系统V1.0	佰能电气	2012.12.4
17	2014SR019072	BP-余热发电智能控制系统V1.0	佰能电气	2013.12.18
18	2014SR019039	BP-转炉炼钢一体化信息控制系统V1.0	佰能电气	2013.12.6
19	2014SR019068	BP-型材智能控制系统V1.0	佰能电气	2013.12.16
20	2014SR020570	BP-连铸控制系统V1.0	佰能电气	2013.12.20
21	2014SR019038	BP-水处理智能控制系统V1.0	佰能电气	2013.12.17
22	2014SR137278	BP-烧结智能控制系统1.0	佰能电气	2014.7.1
23	2014SR137282	BP-焦炉智能控制系统V1.0	佰能电气	2014.7.2
24	2015SR015618	BP-变频器自动选型系统V1.0	佰能电气	2014.11.28
25	2015SR015582	BP-焦炉自动配煤系统V1.0	佰能电气	2014.12.3
26	2015SR015585	BP-发电数据无线远传系统V1.0	佰能电气	2014.12.8
27	2015SR015528	BP-除尘自动控制系统V1.0	佰能电气	2014.11.26
28	2015SR015607	BP-轧钢飞剪控制系统V1.0	佰能电气	2014.12.5
29	2015SR191802	BP-冷轧拉矫机控制系统V1.0	佰能电气	2014.12.10
30	2015SR191800	BP-煤调湿控制系统V1.0	佰能电气	2014.12.16

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序号	登记号	软件名称	权利人	首次发表日
31	2015SR191807	BP-高炉喷煤自动控制系统V1.0	佰能电气	2014.12.31
32	2016SR043530	BP-金属零件3D打印系统V1.0	佰能电气	2015.12.23
33	2016SR208487	BP-轧钢智能控制系统V1.0	佰能电气	2016.6.15
34	2016SR294327	BP-高炉料面成像系统V1.0	佰能电气	2016.8.22
35	2016SR294334	BP-真空热处理炉控制系统V1.0	佰能电气	2016.8.22
36	2016SR294338	BP-棒材二级过程控制系统V1.0	佰能电气	2016.8.22
37	2016SR294348	BP-万能轧机立辊辊缝调节控制系统V1.0	佰能电气	2016.8.22
38	2016SR294421	BP-冷轧平整延伸率压力控制系统V1.0	佰能电气	2016.8.22
39	2016SR313205	BP-发电e管家APPV1.0	佰能电气	2016.8.18
40	2017SR627930	BP-高速棒材穿水冷却路径控制软件V1.0	佰能电气	2017.9.4
41	2017SR623869	BP-高速棒材尾部张力控制软件V1.0	佰能电气	2017.9.8
42	2017SR592051	BP-鼓风机倒切辅助控制软件V1.0	佰能电气	2017.9.4
43	2017SR592038	BP-焦炉烟道压力烟气控制软件V1.0	佰能电气	2017.9.4
44	2017SR593922	BP-冷连轧楔形轧制前馈控制软件V1.0	佰能电气	2017.9.4
45	2017SR594202	BP-双线精轧机速度主令控制软件V1.0	佰能电气	2017.9.4
46	2018SR882749	BP-加热炉能耗控制系统V1.0	佰能电气	2018.9.5
47	2018SR883416	BP-余热发电汽轮机控制系统V1.0	佰能电气	2018.8.20
48	2018SR882742	BP-轧钢平整在线物流优化系统V1.0	佰能电气	2018.9.6
49	2018SR882713	BP-高炉炉温采集控制系统V1.0	佰能电气	2018.8.20
50	2018SR881977	BP-二维图像识别系统V1.0	佰能电气	2018.9.6
51	2018SR881823	BP-棒材性能专家控制系统V1.0	佰能电气	2018.9.6

( 三 ) 评估程序

1.核对账目：根据被评估单位提供的账面记录、无账面记录的专利及计算机软件著 作权资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相 符；然后与被评估单位的专利资产明细账、台帐核对使明细金额及内容相符；最后对 部分专利资产核对了原始记账凭证等。

• 2.资料收集：评估人员收集了专利证书、计算机软件著作权登记证、最近一期的专

• 利缴费凭证等评估相关资料。

• 3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日专利资产的实施情

• 况进行了现场勘查。

4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解到专利及其他知识产权为原有项目相 关研发申请注册，未来佰能电气不再承接项目，子公司有可能会延用；调查了解了有 账面记录的其他无形资产账面原值构成、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。

( 四 ) 评估方法

根据其他无形资产的特点、使用情况、资料收集情况等相关条件，采用成本法进 行评估，具体如下：

北京中同华资产评估有限公司 第 84 页

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1. 有账面记录的 5 项计算机软件著作权，其入账价值为当时研发支出材料与人工 费结转，按软件著作权有效期 10 年进行摊销，核实经审计的账面价值与摊余价值一致。 原经营项目研发产生，期后佰能电气经营模式发生转变，不再承接项目，其他子公司 可能会延用，在法律保护有效期内，并持续缴费，故按摊余价值确定评估值；

2.无账面记录的 18 项专利及 51 项软件著作权，在法律保护有效期内，并持续缴费， 期后的使用情况同上，考虑研发过程中的人工支出确定重置成本，按有效期 10 年或发 明专利有效期 20 年，采用年限法判断实体性贬值，重置成本扣除实体性贬值确定评估 值。

( 五 ) 评估结果

其他无形资产评估值 1,452,894.07 元，评估增值 1,175,600.00 元，增值率 423.95%。 评估增值原因主要如下：

大部分专利及计算机软件著作权无账面记录，导致评估增值。

案例：其他无形资产-BP-工业余热发电控制系统 V1.0（明细表序号 29） 原经营项目研发产生，确定其研发人工费支出 20,000.00 元，为重置成本；

发表日期 2011 年 11 月，计算机软件著作权法律保护有效期为 10 年，距离评估基 准日已使用 8.17 年，尚可使用年限=有效期-已使用年限=1.83 年；采用年限法计算贬 值率=1-尚可使用年限/有效期= 81.70%

评估值=重置成本×（1-贬值率）=20,000.00×（1-81.70%）=3,700（元）（取整）

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第三 流动负债评估技术说明

纳入评估范围的流动负债包括：应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、 应交税费、应付股利、其他应付款、其他流动负债。上述负债评估基准日账面价值如 下表所示：

表所示：
	金额单位：人民币元
科目名称	账面价值
应付票据	26,639,996.52
应付账款	57,671,180.41
预收账款	7,645,405.98
应付职工薪酬	715,746.58
应交税费	26,406,891.68
应付股利	128,806,000.00
其他应付款	3,266,245.40
其他流动负债	200,000.00
流动负债合计	251,351,466.57

一、 应付票据的评估

一 ( )评估范围

主要为 2019 年签发的期限为 6 个月或 1 年的不带息银行承兑和商业承兑汇票，共 计 74 笔，账面价值 26,639,996.52 元，每张票据的详细情况见评估明细表。 (二)评估程序及方法

评估人员查阅了明细账，抽查了原始凭证，向财务人员了解票据的支付情况和业 务情况，同时检查了有关票据存根和协议，对债权人进行了函证，函证结果无误，会 计记录真实、完整，无核实调整事项。对于不带息票据，按照票面金额确定评估值。 (三)评估结果

应付票据的评估值为 26,639,996.52 元，评估无增减值。

二、 应付款项的评估

一 ( )评估范围

纳入本次评估范围的应付款项包括应付账款，系原材料款与工程款，共 303 笔， 账面价值 57,671,180.41 元；预收账款，主要为预先收到的未开票工程款，共 13 笔， 账面价值 7,645,405.98 元；其他应付款，主要为计提的代扣的社保和与其他单位之间 发生的主营业务之外的往来款项保证金与违约金，账面价值 3,266,245.40 元，除代扣

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社保与中冶建工集团有限公司工程施工合同纠纷案终审判决败诉裁定应付违约金外， 账龄均在 1 年以上。

(二)评估程序及方法

对应付账款，评估人员抽查了部分材料采购合同和会计凭证，审查核实了评估基 准日收到但尚未处理的所有发票，以及虽未收到发票，但已到达企业的商品，以防止 漏记或多记应付账款，同时评估人员关注了评估基准日后的付款情况；对预收账款， 评估人员抽查了相关销售合同和会计凭证，审查核实了评估基准日开出但尚未处理的 所有发票，向财务及销售人员了解已销出但未开发票的业务，评估人员按企业会计制 度规定确定销售收入和预收账款，以防止漏记销售收入和销售税金；对其他应付款， 评估人员通过向财务人员询问了解业务性质和内容，查阅合同、进账单、账簿，确认 会计记录的事实可靠性。应付款项的评估，对于债权人确实存在的，同时企业确认能 收回的，以核实无误的调整后账面值确定评估值。

(三)评估结果

应付账款的评估值为 57,671,180.41 元，评估无增减值；预收账款的评估值为 7,645,405.98 元，评估无增减值；其他应付款的评估值为 3,266,245.40 元，评估无增减 值。

三、 应付职工薪酬的评估

一 ( )评估范围

纳入本次评估范围的应付职工薪酬为企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。 包括按企业规定应支付给职工社会保险费、按工资计提的工会经费，账面价值 715,746.58 元。

(二)评估程序及方法

评估人员按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算，同时查阅 明细账、入账凭证，检查各项目的计提、发放、使用情况。经核查，财务处理正确， 合乎企业规定的各项相应政策，无核实调整事项，按核实无误的账面值确定评估值。 (三)评估结果

应付职工薪酬的评估值为 715,746.58 元，评估无增减值。

四、 应交税费的评估

一 ( )评估范围

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应交税费为企业按照税法等规定计算应交纳而未交的各种税费，包括印花税、企 业所得税及代扣代交的个人所得税，账面价值 26,406,891.68 元。

(二)评估程序及方法

对应交税费评估人员首先了解佰能电气适用的税种及税率，调查是否享有税收优 惠政策；其次，评估人员查阅了明细账、纳税申报表及期后实际缴纳税款的完税凭证。 经核查，账务记录属实，无核实调整事项，按核实无误的账面值确定评估值。 (三)评估结果

应交税费的评估值为 26,406,891.68 元，评估无增减值。

五、 应付股利的评估

一 ( )评估范围

应付股利为企业经股东大会决议确定应分配给股东 2019 年度及以往未分配的现 金股利，账面价值 128,806,000.00 元。

(二)评估程序及方法

评估人员对投资协议、公司章程、经审计后的年度会计报表、利润分配方案报告 和企业董事会决议等相关资料进行查阅。经核查，账务记录符合规定，余额正确，无 核实调整事项。在核实投资方、投资比例等无误的基础上，以基准日后应实际承付股 东的分配利润确定评估值。

(三)评估结果

应付股利的评估值为 128,806,000.00 元，评估无增减值。

六、 其他流动负债的评估

一 ( )评估范围

纳入本次评估范围的其他流动负债为评估基准日前未到期的银行票据已背书、贴 现，应收票据承兑人信用等级不在信用等级较高的银行中，未终止确认已背书未到期 商业承兑汇票一笔审计期末调整，账面价值 200,000.00 元。

(二)评估程序及方法

评估人员根据核实评估明细表，核对财务人员提供明细账查看其支付情况，经核 查，账务记录符合规定，余额正确，无核实调整事项。以核实后的账面价值确定评估 值。

(三)评估结果

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其他流动负债的评估值为 200,000.00 元，评估无增减值。

七、 流动负债评估结果汇总

流动负债评估结果及增减值情况如下表：

流动负债评估结果汇总表

金额单位:人民币元

科目名称	账面价值	评估值	增减值	增值率%
应付票据	26,639,996.52	26,639,996.52	-	-
应付账款	57,671,180.41	57,671,180.41	-	-
预收账款	7,645,405.98	7,645,405.98	-	-
应付职工薪酬	715,746.58	715,746.58	-	-
应交税费	26,406,891.68	26,406,891.68	-	-
应付股利	128,806,000.00	128,806,000.00	-	-
其他应付款	3,266,245.40	3,266,245.40	-	-
其他流动负债	200,000.00	200,000.00	-	-
流动负债合计	251,351,466.57	251,351,466.57	-	-

流动负债评估值 251,351,466.57 元，评估无增减值。

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第四 资产基础法评估结果

根据以上评估工作得出资产基础法评估结果如下：

金额单位：人民币元

序号	科目名称	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
1	一、流动资产合计	350,511,254.38	350,903,200.84	391,946.46	0.11
2	货币资金	66,954,662.79	66,954,662.79	-	-
3	交易性金融资产	6,085,444.79	6,085,444.79	-	-
4	应收票据	40,367,845.05	40,367,845.05	-	-
5	应收账款	50,894,649.37	50,894,649.37	-	-
6	预付款项	2,483,629.92	2,483,629.92	-	-
7	应收股利	23,967,002.71	23,967,002.71	-	-
8	其他应收款	-	-	-
9	存货	172,968.05	172,968.05	-0.00	-0.00
10	其他流动资产	159,585,051.70	159,976,998.17	391,946.47	0.25
11	二、非流动资产合计	380,575,272.37	1,513,615,693.08	1,133,040,420.71	297.72
12	长期股权投资	316,374,186.34	1,354,792,470.83	1,038,418,284.49	328.22
13	固定资产	25,950,112.00	114,186,427.97	88,236,315.97	340.02
14	其中：建筑物类	23,129,274.38	110,313,200.00	87,183,925.62	376.94
15	设备类	2,820,837.62	3,873,227.97	1,052,390.35	37.31
16	在建工程	1,407,410.73	1,407,410.73	-	-
17	无形资产	27,292,223.82	33,678,044.07	6,385,820.25	23.40
18	其中：土地使用权	27,014,929.75	32,225,150.00	5,210,220.25	19.29
19	其他无形资产	277,294.07	1,452,894.07	1,175,600.00	423.95
20	递延所得税资产	4,163,827.98	4,163,827.98	-	-
21	其他非流动资产	5,387,511.50	5,387,511.50	-	-
22	三、资产总计	731,086,526.75	1,864,518,893.92	1,133,432,367.17	155.03
23	四、流动负债合计	251,351,466.57	251,351,466.57	-	-
24	应付票据	26,639,996.52	26,639,996.52	-	-
25	应付账款	57,671,180.41	57,671,180.41	-	-
26	预收款项	7,645,405.98	7,645,405.98	-	-
27	应付职工薪酬	715,746.58	715,746.58	-	-
28	应交税费	26,406,891.68	26,406,891.68	-	-
29	应付股利	128,806,000.00	128,806,000.00	-	-
30	其他应付款	3,266,245.40	3,266,245.40	-	-
31	其他流动负债	200,000.00	200,000.00	-	-
32	六、负债合计	251,351,466.57	251,351,466.57	-	-
33	七、净资产(所有者权益)	479,735,060.18	1,613,167,427.35	1,133,432,367.17	236.26

资产基础法评估结果详细情况见资产基础法评估明细表。

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第四部分 评估结论

本次评估采用资产基础法对佰能电气股东全部权益价值进行评估。佰能电气截止 评估基准日 2019 年 12 月 31 日经审计后资产账面价值为 73,108.66 万元，负债为 25,135.15 万元，净资产为 47,973.51 万元，合并口径归属于母公司的净资产 80,822.70 万元。

资产基础法评估结果：

总资产账面价值为73,108.66万元，评估值为186,451.89万元，增值率155.03%；负 债账面价值为25,135.15万元，评估值为25,135.15万元，评估无增减值；净资产账面价 值为47,973.51万元，评估值为161,316.74万元，增值率236.26 %；合并口径归属于母公 司的净资产80,822.70万元，评估增值80,494.04万元，增值率 99.59%。

具体评估结果详见下列评估结果汇总表：

资产评估结果汇总表 ( 资产基础法 )

金额单位：人民币万元

项目		账面价值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C=B-A	D=C/A×100
流动资产	1	35,051.13	35,090.32	39.19	0.11
非流动资产	2	38,057.53	151,361.57	113,304.04	297.72
其中：长期股权投资	3	31,637.42	135,479.25	103,841.83	328.22
固定资产	4	2,595.01	11,418.64	8,823.63	340.02
在建工程	5	140.74	140.74	-	-
无形资产	6	2,729.22	3,367.80	638.58	23.40
其中：土地使用权	7	2,701.49	3,222.52	521.03	19.29
递延所得税资产	8	416.38	416.38	-	-
其他非流动资产	9	538.75	538.75	-	-
资产总计	10	73,108.66	186,451.89	113,343.23	155.03
流动负债	11	25,135.15	25,135.15	-	-
负债总计	12	25,135.15	25,135.15	-	-
净资产(所有者权益)	13	47,973.51	161,316.74	113,343.23	236.26

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北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产 涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目资产评估说明

附件一：关于进行资产评估有关事项的说明

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