Sinosteel Engineering & Technology Co., Ltd. — Audit Report / Information 2012

Aug 13, 2013

备案号:1107413IA0125 查询码:D918FBD1

土地估价报告

项目名称:中钢集团吉林炭素股份有限公司资产重组项目所 涉及的国有土地使用权价格评估(吉林省吉林市)

受托估价单位:北京中企华房地产估价有限公司

土地估价报告编号:中企华土估字201301200067 号-吉林市

提交估价报告日期:二O一三年七月二十六日

估价报告备案日期:二O一三年七月二十六日

土地估价报告

第一部分 摘 要

一、估价项目名称:

中钢集团吉林炭素股份有限公司资产重组项目所涉及的国有土地 使用权价格评估(吉林省吉林市)

二、委托估价方:

委托单位:中国中钢集团公司

单位地址: 北京市海淀区海淀大街 8 号

法人代表: 贾宝军

联 系 人:刘蜀娜

联系电话: 010-62689764

主营业务范围: 进出口业务、对外贸易咨询、、承包冶金行业的 国外工程和境内国际投标工程、冶金行业产品展览、销售和咨询等。

产权占用单位:中钢集团吉林炭素股份有限公司

单位地址:吉林省吉林市和平街九号

• 法人代表:杨光
• 公司性质:股份有限公司(上市)
• 联 系 人:王晓影
• 联系电话:0432-62749025
• 邮政编码:132001

主营业务范围:炭素及石墨制品的研制,开发,加工,生产,销售, 技术服务,实验,检测;道路普通货物运输;铁路运输;计算机软件开发, 维护;进出口贸易;设计,制作,代理,发布国内各类广告业务;期刊发行; 国内劳务派遣。

三、估价目的:

根据中国中钢集团公司〔2013〕第12期《党政联席会议纪要》内 容,决定对中钢集团吉林炭素股份有限公司进行重大资产重组,中钢 股份和中钢资产以持有的中钢设备100%股权置换中钢吉炭全部资产并 认购上市公司增发股份,为此中国中钢集团公司特委托北京中企华房 地产估价有限公司,对本次经济行为所涉及的中钢集团吉林炭素股份 有限公司所属的位于昌邑区哈达湾的11宗土地使用权进行价格评估, 为其提供土地使用权价值参考依据。

四、估价基准日:

2012 年 12 月 31 日

五、估价日期:

2013 年 5 月 24 日至 2013 年 7 月 26 日

六、地价定义:

本次评估的出让土地使用权价格是指在估价基准日2012年12月31 日,满足正常市场及设定条件下,设定用途和使用年限及现状利用条 件下的国有出让土地使用权价格。

待估宗地具体设定条件如下:

(一)用途设定:根据估价对象土地登记用途以及《土地利用现 状分类》(GB/T 21010—2007)的规定,此次估价待估宗地登记用途及 设定用途详见下表 1-1《土地的用途设定与年期设定表》。

(二)土地使用权年限设定:估价对象估价基准日时为国有出让 土地,根据此次估价目的,土地使用权年限设定为至估价基准日剩余 使用年限,各宗地土地使用权年限设定详见下表 1-1《土地的用途设 定与年期设定表》。

编号	宗地名称	登记用途	实际用途	设定用途	土地使用权终止日期	设定年期	备注
1	生产作业区 1	工业用地	工业用地	工业用地	2048/3/25	35.25	-
2	生产作业区 2	工业用地	工业用地	工业用地	2048/3/25	35.25	-
3	生产作业区 3	工业用地	工业用地	工业用地	2048/3/25	35.25	-
4	生产作业区 4	工业用地	工业用地	工业用地	2048/3/25	35.25	-
5	车队	工业用地	工业用地	工业用地	2057/11/14	44.90	-
6	半成品库	工业用地	工业用地	工业用地	2057/11/14	44.90	-
7	生产作业区 5	工业用地	工业用地	工业用地	2057/11/14	44.90	-
8	耐火库	工业用地	工业用地	工业用地	2057/11/14	44.90	-
9	老办公区	工业用地	工业用地	工业用地	2057/11/14	44.90	-
10	江边水源	工业用地	工业用地	工业用地	2057/11/14	44.90	-
11	新办公区	工业用地	工业用地	工业用地	2057/11/14	44.90	-

表 1-1 土地的用途设定与年期设定表

(三)开发程度设定:本次评估界定的土地开发程度均指宗地红 线外的基础设施开发程度和宗地内地面平整状况。待估宗地红线内外 实际开发程度和设定开发程度情况详见表 1-2《土地的开发程度设定 表》。

序	宗地	宗地内外实际开发程度	估价设定开发程度	备
号	名称			注
	生产	宗地红线内外"七通"(通路、通电、	宗地红线外"七通"(通路、通电、
1	作业	供水、排水、供气、供暖、通讯)及	供水、排水、供气、供暖、通讯)	无
	区 1	红线内场地平整	及红线内场地平整
	生产	宗地红线内外"七通"(通路、通电、	宗地红线外"七通"(通路、通电、
2	作业	供水、排水、供气、供暖、通讯)及	供水、排水、供气、供暖、通讯)	无
	区 2	红线内场地平整	及红线内场地平整
	生产	宗地红线内外"七通"(通路、通电、	宗地红线外"七通"(通路、通电、
3	作业	供水、排水、供气、供暖、通讯)及	供水、排水、供气、供暖、通讯)	无
	区 3	红线内场地平整	及红线内场地平整
	生产	宗地红线内外"七通"(通路、通电、	宗地红线外"七通"(通路、通电、
4	作业	供水、排水、供气、供暖、通讯)及	供水、排水、供气、供暖、通讯)	无
	区 4	红线内场地平整	及红线内场地平整
		宗地红线内外"七通"(通路、通电、	宗地红线外"七通"(通路、通电、
5	车队	供水、排水、供气、供暖、通讯)及	供水、排水、供气、供暖、通讯)	无
		红线内场地平整	及红线内场地平整
		宗地红线内外"七通"(通路、通电、	宗地红线外"七通"(通路、通电、
6	半成	供水、排水、供气、供暖、通讯)及	供水、排水、供气、供暖、通讯)	无
	品库	红线内场地平整	及红线内场地平整
	生产	宗地红线内外"七通"(通路、通电、	宗地红线外"七通"(通路、通电、
7	作业	供水、排水、供气、供暖、通讯)及	供水、排水、供气、供暖、通讯)	无
	区 5	红线内场地平整	及红线内场地平整
		宗地红线内外"七通"(通路、通电、	宗地红线外"七通"(通路、通电、
8	耐火	供水、排水、供气、供暖、通讯)及	供水、排水、供气、供暖、通讯)	无
	库	红线内场地平整	及红线内场地平整
		宗地红线内外"七通"(通路、通电、	宗地红线外"七通"(通路、通电、
9	老办	供水、排水、供气、供暖、通讯)及	供水、排水、供气、供暖、通讯)	无
	公区	红线内场地平整	及红线内场地平整
		宗地红线外"七通"(通路、通电、	宗地红线外"七通"(通路、通电、
10	江边	供水、排水、供气、供暖、通讯)及	供水、排水、供气、供暖、通讯)	无
	水源	红线内"六通一平"	及红线内场地平整
		宗地红线内外"七通"(通路、通电、	宗地红线外"七通"(通路、通电、
11	新办	供水、排水、供气、供暖、通讯)及	供水、排水、供气、供暖、通讯)	无
	公区	红线内场地平整	及红线内场地平整

表 1-2 土地的开发程度设定表

(四)土地利用和规划条件说明:待估宗地利用状况详见表 1-3 《土地利用条件表》。

序号	宗地名称	土地面积(平方米)	房屋建筑物面积(平方米)	容积率	建筑物用途
1	生产作业区 1	178916.07	106500.31	0.6	焙烧厂、厂房、成品库、原料库等及部分构筑物
2	生产作业区 2	10436.44	7181.42	0.69	机械备件库、高炉块工段厂房等

表 1-3 土地利用条件表

中钢集团吉林炭素股份有限公司资产重组项目所涉及的国有土地使用权价格评估(吉林省吉林市)

3	生产作业区 3	68782.44	62414.37	0.91	厂房、办公楼、成品库、研发实验楼,包装车间等
4	生产作业区 4	137032.99	45223.36	0.33	厂房、包装厂房、老焙烧厂房、办公楼等
5	车队	21042.41	9691.72	0.46	车库、车库办公楼等
6	半成品库	8872.22	155	0.02	部分临建
7	生产作业区 5	101470.92	22222.77	0.22	新焙烧厂房、厂房、水泥库等
8	耐火库	11477.37	0	0	部分临建
9	老办公区	30977.78	9709.97	0.31	老办公楼
10	江边水源	786.99	258.7	0.33	水泵站、水源计量室
11	新办公区	62930.58	24513.91	0.39	活动厅、办公楼、培训中心办公楼等

七、估价结果

根据《城镇土地估价规程》,估价人员依据土地估价的的基本原则 理论和方法,在充分分析待估宗地所在区域的地价影响因素和掌握的 土地市场交易资料的基础上,按照土地估价程序,选择合适的估价方 法得出待估宗地本次地价定义条件下的土地评估结果如下:

土地宗数:11 宗 土地总面积:632726.21 平方米 土地总地价:24764.09 万元 大 写:贰亿肆仟柒佰陆拾肆万零玖佰元整 货币 种类:人民币元 估价结果详见附表《土地估价结果一览表》

八、土地估价师签名

姓 名 资格证书号 签 名

师笑晗 2006320028

丁 宁 2002110143

九、土地估价机构

估价机构负责人签字:

北京中企华房地产估价有限公司

二O一三年七月二十六

日

土地估价结果一览表

序号	宗地名称	准估价基地使土日权用人	地书土号证	宗地位置	估价基准登日途记用	估价定设途用	容积率	准发估价基实际程开日度	价发度估设定程开	估价设地定土使年用	土地积面2)(m	单位地价(元2)/m	总地价(元)万	备注
1	生产作业区1	中钢集团林素吉炭份有股限公司	吉市国用第()2011220202002462号	昌哈邑区达街湾和街号平9	业用工地	业工地用	0.6	宗地红线内外"七通"路电供水(通通、、、供气供排水暖通、、、红内地整)及线场讯平	宗地红线外"七通"路电供水(通通、、、供气供排水暖通、、、红内地整)及线场讯平	期年()325.5	18916.077	397	680.927
2	生产作业区2	中钢集团吉林炭素股份有限公司	吉市国用第()2007220202013275号	哈昌邑区达街湾和街号平9	业用工地	业工地用	0.69	宗地红线内外"七通"路电供水(通通、、、排水供气供暖通、、、红内地整及线场讯)平	宗地红线外"七通"路电供水(通通、、、排水供气供暖通、、、红内地整及线场讯)平	325.5	10436.44	388	404.93
3	生产作业区3	中集钢团吉林炭素股份有限公司	吉市国用第()2007220202013375号	哈昌邑区达湾街和街号平9	业用工地	业工地用	0.91	宗地红内外线"七通"路电供水(通通、、、排水供气供暖通、、、内地红线场整讯)及平	宗地红外线"七通"路电供水(通通、、、排水供气供暖通、、、内地红线场整讯)及平	35.25	68782.44	381	2620.61
4	生产作业区4	中集钢团吉林炭素股份有限公司	吉市国用第()2007220202017354号	哈昌邑区达湾街和街号平9	业用工地	业工地用	0.33	宗地内外红线"七通"路电供通通水(、、、排水供气供暖通、、、红线内场地整讯)及平	宗地外红线"七通"路电供通通水(、、、排水供气供暖通、、、红线内场地整讯)及平	35.25	137032.99	384	5262.07
5	队车	中钢集团吉林炭素份有股限公司	吉市国用第()2007220202017445号	昌邑哈区达湾街和街号平9	业用工地	业工地用	0.46	宗地红线内外"七通"路电供水(通通、、、排供气供暖水通、、、红线内地整)及场讯平	宗地红线外"七通"路电供水(通通、、、排供气供暖水通、、、红线内地整)及场讯平	44.9	21042.41	414	871.16
6	半成品库	中钢集团林素吉炭份有股限公司	吉市国用第()2007220202017446号	昌邑哈区达街湾和街号平9	业用工地	业工地用	0.02	宗地红线内外"七通"路电供水(通通、、、供气供排水暖通、、、红线内地整)及场讯平	宗地红线外"七通"路电供水(通通、、、供气供排水暖通、、、红线内地整)及场讯平	44.9	8872.22	412	365.54

估价机构:北京中企华房地产估价有限公司 估价报告编号:中企华土估字 201301200067 号-吉林市 估价基准日:2012 年 12 月 31 日 估价基准日土地性质:出让

北京中企华房地产估价有限公司 第 6 页 电话: 010-65883588

7	生产作业区5	中钢集团吉林炭素股份有限公司	吉市国用第()2007220202017447号	昌邑哈区达湾街和街号平9	业用工地	业工地用	0.22	内宗地红线外"七通"路电供水(通通、、、排水供气供暖通、、、红线内场地整)及讯平	宗地红线外"七通"路电供水(通通、、、排水供气供暖通、、、红线内场地整)及讯平	44.9	101470.92	402	4079.13
8	耐火库	中钢集团吉林炭素份有股限公司	吉市国用第()2007220202017448号	昌邑哈区达街湾和街号平9	业用工地	业工地用	0	宗地红线内外"七通"路电供水(通通、、、供气供排水暖通、、、红线内地整)及场讯平	宗地红线外"七通"路电供水(通通、、、供气供排水暖通、、、红线内地整)及场讯平	44.9	11477.37	412	472.87
9	老办公区	中钢集团林素吉炭份有股限公司	吉市国用第()2007220202017449号	昌哈邑区达街湾和街号平9	业用工地	业工地用	0.31	宗地红线内外"七通"路电供水(通通、、、供气供排水暖通、、、红内地整及线场讯)平	宗地红线外"七通"路电供水(通通、、、供气供排水暖通、、、红内地整及线场讯)平	44.9	309877.7	414	1282.48
10	边水江源	中钢集团吉林炭素股份有限公司	吉市国用第()2007220202014075号	新昌邑区街建	业用工地	业工地用	0.33	宗地红线外"七通(通"路电供水排水通、、、、供气供暖通讯)及、、红内线"六通平"一	宗地红线外"七通"路电供水(通通、、、排水供气供暖通、、、红内地整及线场讯)平	44.9	86.997	402	31.64
11	办公新区	中集钢团吉林炭素股份有限公司	吉市国用第()2007220202014175号	哈昌邑区达湾街和街号平9	业用工地	业工地用	0.39	宗地红内外线"七通"路电供水(通通、、、排水供气供暖通、、、内红线场地整讯)及平	宗地红外线"七通"路电供水(通通、、、排水供气供暖通、、、内红线场地整讯)及平	44.9	62930.58	412	2592.74
合计											632726.21		24764.09

一、上述土地估价结果的限定条件(见下表)

设定待估宗地基础设施及其他条件表

宗地	宗地	地面平	道周围	供电	供水	排水	供暖	供气	通讯	地权土	规划	响地价格的影土
编号	称名	整状况	路状况	状况	状况	状况	状况	状况	条件	利制限	制限	其他定条件限
	生作 业产	整平	路属城市主临和干平,	市政供电供,	市政供供水,	市政排 水排水,	接供 暖市政	接供 气市政	家电务范能满国网服围,	无	无	无
1	区1		道	电保率证98%	水保率证98%	畅通	管网	管网	域需要足区通讯
	生作 业产	整平	产道路过产临区通区,	市政供电供,	市政供供水,	市政排 水排水,	接供 暖市政	接供 气市政	家电务范能满国网服围,	无	无	无
2	区2		道路接城市道路	电保率证%98	水保率证%98	畅通	管网	管网	域需足区通要讯
3	作生产	整平	道路过临产产区通区,	电市政供供,	市政供水供,	市政排水排,	接市政供	接市政供	家电范满国网服务围能,	无	无	无

北京中企华房地产估价有限公司 第 7 页 电话: 010-65883588

	业区3		道路接城市道路	电保率证%98	保率水证%98	畅水通	暖管网	气管网	域需区通要足讯
	生作 业产	整	街城临和属市次平干,	电市政供供,	市政供水供,	市政排 水排水,	接供 暖市政	接供 气市政	家电国网服务范围能满,	无	无	无
4	区4	平	道	电保率证%98	保率水证%98	畅通	管网	管网	域需要足区通讯
			街城临和属市次平干,	市政供电供,	市政供水供,	市政排水,	接市政	接市政	家电网服务范围能满国,
5	车队	整平	道	电保率证%98	保率水证%98	排 水畅通	供 暖管网	供 气管网	域需要足区通讯	无	无	无
	半成		临产道路过产区通区,	市政供电供,	市政供水供,	市政排水,	接市政	接市政	家电网服务范能满国围,
6	品库	整平	道路城道路接市	电保率证98%	保率水证98%	排 水畅通	供 暖管网	供 气管网	域需要足区通讯	无	无	无
	生作 业产		临产道路过产区通区,	市政供电供,	市政供水供,	市政排水,	接市政	接市政	家电网服务范能满国围,
7	区5	整平	道路城道路接市	电保率证98%	保率水证98%	排 水畅通	供 暖管网	供 气管网	域需要足区通讯	无	无	无
			临街属城市次和干平,	市政供电供,	市政供水供,	市政排水,	接市政	接市政	家电务范能满国网服围,
8	耐火库	整平	道	电保率证98%	保水率证98%	排 水畅通	供 暖管网	供 气管网	域需要足区通讯	无	无	无
	老办		临产道路过产区通区,	市政供电供,	市政供水供,	市政排水,	接市政	接市政	家电务范能满国网服围,
9	公区	整平	道路接城市道路	电保率证%98	水保率证%98	排 水畅通	供 暖管网	供 气管网	域需要足区通讯	无	无	无
	边江		北路属城主临松市江,	政供电供市,	政供供市水,	政市排水,		政接市	家电范满国网服务围能,
10	水源	整平	道干	电保率证%98	水保率证%98	排 水畅通	自供暖	供 气管网	域需足区通要讯	无	无	无
	新办		路属城主临和市干平,	政供电供市,	政供供市水,	政市排水,	政接市	政接市	家电范满国网服务围能,
11	公区	整平	道	电保率证%98	保率水证%98	排 水畅通	供 暖管网	供 气管网	域需足区通要讯	无	无	无

二、其他需要说明的事项:

1、本报告结果仅作为中钢集团吉林炭素股份有限公司进行资产重组确定土地使用权价格提供参考依据。

2、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。

3、由于产权方未提供宗地 5-11 的《国有土地使用证》原件,本次评估以产权方提供的《国有土地使用证》为依据。委托方和产权方对所提供资 料的真实性负责。同时本次评估未考虑产权方可能存在的欠付土地使用费等对估价结果的影响。该事项提请报告使用人注意。

4、本估价报告复印件无效。

北京中企华房地产估价有限公司(加盖公章)

二O一三年七月二十六日

第二部分 估价对象界定

一、委托估价方

委托单位:中国中钢集团公司

单位地址: 北京市海淀区海淀大街 8 号

法人代表: 贾宝军

联 系 人:刘蜀娜

联系电话: 010-62689764

主营业务范围: 进出口业务、对外贸易咨询、、承包冶金行业的 国外工程和境内国际投标工程、冶金行业产品展览、销售和咨询等。

产权占用单位:中钢集团吉林炭素股份有限公司

单位地址:吉林省吉林市和平街九号

法人代表:杨光

公司性质:股份有限公司(上市)

联 系 人:王晓影

联系电话:0432-62749025

邮政编码:132001

主营业务范围:炭素及石墨制品的研制,开发,加工,生产,销售, 技术服务,实验,检测;道路普通货物运输;铁路运输;计算机软件开发, 维护;进出口贸易;设计,制作,代理,发布国内各类广告业务;期刊发行; 国内劳务派遣。

二、估价对象

本次评估待估宗地为中钢集团吉林炭素股份有限公司所属的位于 吉林市昌邑区哈达湾的 11 宗土地使用权,各待估宗地土地用途,土地 面积,土地四至等情况详见下表:

宗地	宗地	位置	土地面积(平	土地	四至
编号	名称		方米)	用途	东至	南至	西至	北至
1	生产作业区 1	昌邑区哈达湾街和平街 9 号	178916.07	工业	中钢集团吉林炭素股份有限公司	中钢集团吉林炭素股份有限公司	和平路	吉林钛合金有限责任公司
2	生产作业区 2	昌邑区哈达湾街和平街 9 号	10436.44	工业	铁路用地	中钢集团吉林炭素股份有限公司	中钢集团吉林炭素股份有限公司	中钢集团吉林炭素股份有限公司

	生产	昌邑区哈			冀东水泥吉		中钢集团吉	中钢集团吉
3	作业	达湾街和	68782.44	工	林有限责任	松江水泥厂	林炭素股份	林炭素股份
	区 3	平街 9 号		业	公司		有限公司	有限公司
	生产	昌邑区哈			中钢集团吉	中钢集团吉		中钢集团吉
4	作业	达湾街和	137032.99	工	林炭素股份	林炭素股份	和平街	林炭素股份
	区 4	平街 9 号		业	有限公司	有限公司		有限公司
		昌邑区哈						中钢集团吉
5	车队	达湾街和	21042.41	工	和平街	便道	吉林炭素集	林炭素股份
		平街 9 号		业			团有限公司	有限公司
		昌邑区哈
6	半成	达湾街和	8872.22	工	吉林炭素集	吉林炭素集	吉林炭素集	吉林炭素集
	品库	平街 9 号		业	团有限公司	团有限公司	团有限公司	团有限公司
	生产	昌邑区哈				中钢集团吉	中钢集团吉	中钢集团吉
7	作业	达湾街和	101470.92	工	铁路用地	林炭素股份	林炭素股份	林炭素股份
	区 5	平街 9 号		业		有限公司	有限公司	有限公司
	耐火	昌邑区哈		工		吉林炭素集	吉林炭素集	吉林炭素集
8	库	达湾街和	11477.37	业	和平街	团有限公司	团有限公司	团有限公司
		平街 9 号
	老办	昌邑区哈		工	吉林松江水	中钢集团吉	中钢集团吉	中钢集团吉
9	公区	达湾街和	30977.78	业	泥厂	林炭素股份	林炭素股份	林炭素股份
		平街 9 号				有限公司	有限公司	有限公司
10	江边	昌邑区新	786.99	工	空地	松江北路	空地	空地
	水源	建街		业
	新办	昌邑区哈		工	冀东水泥吉			中钢集团吉
11		达湾街和	62930.58	业	林有限责任	和平路	巷道	林炭素股份
	公区	平街 9 号			公司			有限公司

三、估价对象概况

(一)土地登记状况

1、宗地 1(生产作业区 1)

①土地使用证号:吉市国用(2011)第 220202002462 号

②证载土地使用权人:中钢集团吉林炭素股份有限公司

③土地座落:昌邑区哈达湾街和平街 9 号

④登记土地用途:工业用地

⑤四至:东至中钢集团吉林炭素股份有限公司, 南至中钢集团吉 林炭素股份有限公司,西至和平路,北至吉林钛合金有限责任公司

⑥证载土地面积:178916.07 平方米

⑦土地使用权类型:出让

⑧土地使用权终止日期:2048 年 3 月 25 日

⑨登记时间:2011 年 4 月 13 日

⑩地号:020020130034000 图号:2226-1083-III-1

2、宗地 2(生产作业区 2)

①土地使用证号:吉市国用(2007)第 220202017352 号

②证载土地使用权人:中钢集团吉林炭素股份有限公司

③土地座落:昌邑区哈达湾街和平街 9 号

④登记土地用途:工业用地

⑤四至:东至铁路用地, 南至中钢集团吉林炭素股份有限公司, 西至中钢集团吉林炭素股份有限公司,北至中钢集团吉林炭素股份有 限公司

⑥证载土地面积:10436.44 平方米

⑦土地使用权类型:出让

⑧土地使用权终止日期:2048 年 3 月 25 日

⑨登记时间:2007 年 11 月 15 日

⑩地号:020020130019000 图号:2226-1083-II-4

3、宗地 3(生产作业区 3)

①土地使用证号:吉市国用(2007)第 220202017353 号

②证载土地使用权人:中钢集团吉林炭素股份有限公司

③土地座落:昌邑区哈达湾街和平街 9 号

④登记土地用途:工业用地

⑤四至:东至冀东水泥吉林有限责任公司,南至松江水泥厂,西 至中钢集团吉林炭素股份有限公司,北至中钢集团吉林炭素股份有限 公司

⑥证载土地面积:68782.44 平方米

⑦土地使用权类型:出让

⑧土地使用权终止日期:2048 年 3 月 25 日

⑨登记时间:2007 年 11 月 15 日

⑩地号:020020130020000 图号:2226-1083-IV-4

4、宗地 4(生产作业区 4)

①土地使用证号:吉市国用(2007)第 220202017354 号

②证载土地使用权人:中钢集团吉林炭素股份有限公司

③土地座落:昌邑区哈达湾街和平街 9 号

④登记土地用途:工业用地

⑤四至:东至中钢集团吉林炭素股份有限公司,南至中钢集团吉 林炭素股份有限公司,西至和平街,北至中钢集团吉林炭素股份有限 公司

⑥证载土地面积:137032.99 平方米 ⑦土地使用权类型:出让 ⑧土地使用权终止日期:2048 年 3 月 25 日 ⑨登记时间:2007 年 11 月 15 日 ⑩地号:020020130025000 图号:2218-1083-I-2

5、宗地 5(车队)

①土地使用证号:吉市国用(2007)第 220202017445 号

②证载土地使用权人:中钢集团吉林炭素股份有限公司

③土地座落:昌邑区哈达湾街和平街 9 号

④登记土地用途:工业用地

⑤四至:东至和平街,南至便道,西至吉林炭素集团有限公司, 北至中钢集团吉林炭素股份有限公司

⑥证载土地面积:21042.41 平方米

⑦土地使用权类型:出让

⑧土地使用权终止日期:2057 年 11 月 14 日

⑨登记时间:2007 年 11 月 17 日

⑩地号:020020050004000 图号:2218-1083-I-1

6、宗地 6(半成品库)

①土地使用证号:吉市国用(2007)第 220202017446 号

②证载土地使用权人:中钢集团吉林炭素股份有限公司

③土地座落:昌邑区哈达湾街和平街 9 号

④登记土地用途:工业用地

⑤四至:东至吉林炭素集团有限公司,南至吉林炭素集团有限公

司,西至吉林炭素集团有限公司,北至吉林炭素集团有限公司

⑥证载土地面积:8872.22 平方米

⑦土地使用权类型:出让

⑧土地使用权终止日期:2057 年 11 月 14 日

⑨登记时间:2007 年 11 月 17 日

⑩地号:020020040003000 图号:2218-1083-I-1

7、宗地 7(生产作业区 5)

①土地使用证号:吉市国用(2007)第 220202017447 号

②证载土地使用权人:中钢集团吉林炭素股份有限公司

③土地座落:昌邑区哈达湾街和平街 9 号

④登记土地用途:工业用地

⑤四至:东至铁路用地,南至中钢集团吉林炭素股份有限公司, 西至中钢集团吉林炭素股份有限公司,北至中钢集团吉林炭素股份有 限公司

⑥证载土地面积:101470.92 平方米

⑦土地使用权类型:出让

⑧土地使用权终止日期:2057 年 11 月 14 日

⑨登记时间:2007 年 11 月 17 日

⑩地号:020020130026000 图号:2226-1083-IV-1

8、宗地 8(耐火库)

①土地使用证号:吉市国用(2007)第 220202017448 号

②证载土地使用权人:中钢集团吉林炭素股份有限公司

③土地座落:昌邑区哈达湾街和平街 9 号

④登记土地用途:工业用地

⑤四至:东至和平街,南至吉林炭素集团有限公司,西至吉林炭 素集团有限公司,北至吉林炭素集团有限公司

⑥证载土地面积:11477.37 平方米

⑦土地使用权类型:出让

⑧土地使用权终止日期:2057 年 11 月 14 日

⑨登记时间:2007 年 11 月 17 日

⑩地号:020020050002000 图号:2226-1083-III-3

9、宗地 9(老办公区)

①土地使用证号:吉市国用(2007)第 220202017449 号 ②证载土地使用权人:中钢集团吉林炭素股份有限公司 ③土地座落:昌邑区哈达湾街和平街 9 号 ④登记土地用途:工业用地

⑤四至:东至吉林松江水泥厂,南至中钢集团吉林炭素股份有限 公司,西至中钢集团吉林炭素股份有限公司,北至中钢集团吉林炭素 股份有限公司

⑥证载土地面积:30977.78 平方米 ⑦土地使用权类型:出让 ⑧土地使用权终止日期:2057 年 11 月 14 日 ⑨登记时间:2007 年 11 月 17 日 ⑩地号:020020130027001 图号:2218-1083-II-4 10、宗地 10(江边水源) ①土地使用证号:吉市国用(2007)第 220202017450 号 ②证载土地使用权人:中钢集团吉林炭素股份有限公司 ③土地座落:昌邑区新建街 ④登记土地用途:工业用地 ⑤四至:东至空地,南至松江北路,西至空地,北至空地 ⑥证载土地面积:786.99 平方米 ⑦土地使用权类型:出让 ⑧土地使用权终止日期:2057 年 11 月 14 日 ⑨登记时间:2007 年 11 月 17 日 ⑩地号:020010200216000 图号:2234-1083-IV-1 11、宗地 11(新办公区) ①土地使用证号:吉市国用(2007)第 220202017451 号 ②证载土地使用权人:中钢集团吉林炭素股份有限公司 ③土地座落:昌邑区哈达湾街和平街 9 号 ④登记土地用途:工业用地 ⑤四至:东至冀东水泥吉林有限责任公司,南至和平路,西至巷 道,北至中钢集团吉林炭素股份有限公司 ⑥证载土地面积:62930.58 平方米 ⑦土地使用权类型:出让 ⑧土地使用权终止日期:2057 年 11 月 14 日 ⑨登记时间:2007 年 11 月 17 日 ⑩地号:020020130007001 图号:2218-1083-IV-1

(二)土地权利状况

(1)待估宗地的土地所有权状况:在估价基准日,各待估宗地土 地所有权属国家所有。

(2)待估宗地的土地使用权状况:根据产权方提供待估宗地《国 有土地使用证》,各待估宗地土地使用者为中钢集团吉林炭素股份有限 公司。待估宗地 1-4 土地使用权终止日期为 2048 年 3 月 25 日,至本 次估价基准日,土地剩余使用年限为 35.25 年。待估宗地 5-11 土地使 用权终止日期为 2057 年 11 月 14 日,至本次估价基准日,土地剩余使 用年限为 44.90 年。

(3)土地他项权利状况:在估价基准日,待估宗地 1 存在抵押权, 于 2013 年 3 月 11 日解除抵押权。并于 2013 年 3 月 25 日地上房屋及 土地重新设立抵押权,抵押权人为中国农业银行股份有限公司吉林市 江北支行,主债权种类为短期流动资金借款。于估价基准日,各待估 宗地无租赁权、地役权等他项权利。

(4)相临关系权利:无

(三)土地利用状况

根据产权方提供的《房屋所有权证》和其他资料及估价人员的现 场勘察,待估宗地地上房屋建筑物所有权人为中钢集团吉林炭素股份 有限公司,各待估宗地利用状况详细情况见下表 2-1。

序号	宗地名称	土地面积	建筑物名称	建筑面积	结构	建成年代	设计用途	现状用途	容积率
			三培烧厂房	8,017.79	钢混	1990 年 1 月	工业	工业
			石末化工段厂房	3,611.24	混合	1955 年 1 月	工业	工业
1	生产作业	178916	自动线通风耧	660.03	混合	1986 年 1 月	工业	工业	0.6
	区 1	.07	自动线厂房	2,477.25	混合	1985 年 1 月	工业	工业
			沥青熔化部	105.00	混合	2011 年 5 月	工业	工业
			(共 61 项房产)	……	……	……	……	……
			水封室	200.00	混合	1986 年 2 月	工业	工业
	生产		机械备件库	1,584.00	钢混	1973 年 1 月	工业	工业
2	作业	10436.	机械备件库	1,793.04	混合	1987 年 1 月	工业	工业	0.69
	区 2	44	高炉块工段厂房	3,804.38	钢混	1970 年 1 月	工业	工业
3	生产	68782.	厂房	9,569.97	钢混	1954 年 1 月	工业	工业	0.91
	作业区 3	44	石墨化主体厂房	6,025.80	钢混	1993 年 12月	工业	工业

表 2-1 土地利用条件表

			美国楼	1,113.31	混合	1987 年 1 月	办公	办公
			办公室	717.60	混合	1988 年 1 月	办公	办公
			新钢材库	1,233.54	砖木	1977 年 1 月	工业	工业
			(共 39 项房产)	……	……	……	……	……
			回热站	176.87	砖木	1987 年 2 月	工业	工业
			球磨机室	235.56	钢混	1955 年 1 月	工业	工业
			厂房	5,778.86	钢混	1955 年 1 月	工业	工业
			新办公室	1,387.24	混合	1972 年 1 月	办公	办公
	生产	137032	办公楼房(3层)	1,185.00	混合	1981 年 1 月	办公	办公
4	作业区 4	.99	房屋	600.00	混合	2006 年 12月	工业	工业	0.33
			(共 30 项房产)	……	……	……	……	……
			9 号 15 号变电所	82.00	混合	1990 年 2 月	工业	工业
			车库	2,653.34	混合	1989 年 2 月	工业	工业
			休息室	20.00	混合	1994 年 12月	工业	工业
5	车队	21042.41	车库办公楼(3 层)	1,802.13	混合	1989 年 2 月	办公	办公	0.46
			汽车库主体(2 层)	4,026.25	钢混	1993 年 12月	工业	工业
			车库	1,190.00	混合	1989 年 2 月	工业	工业
6	半成品库	8872.22	大棚料厂门卫房	155.00	混合	2003 年 12月	工业	工业	0.02
			计控宅	264.00	混合	1997 年 12月	工业	工业
			新培烧厂房	6,252.46	钢混	1963 年 1 月	工业	工业
	生产		厂房	3,507.89	钢混	1957 年	工业	工业
7	作业	101470.92	生活间	613.11	混合	1998 年 12月	工业	工业	0.22
	区 5		水泥库	572.46	砖木	1965 年 1 月	工业	工业
			(共 21 项房产)	……	……	……	……	……
			热生活间	266.50	混合	1981 年 2 月	工业	工业
8	耐火库	11477.37							0
			老办公楼(3层)	2,905.99	混合	1954 年 6 月	办公	办公
	老办	30977.	新办公楼(3层)	1,656.00	混合	1967 年 12月	办公	办公
9	公区	78	职工食堂	5,087.98	混合	2011 年 12月	工业	工业	0.31
			4#变电所	60.00	混合	1997 年 12月	工业	工业
1	江边		江边水泵房	202.99	混合	1970 年 2 月	工业	工业
0	水源	786.99	江边水源计量室	55.71	混合	1984 年 2 月	工业	工业	0.33
11	新办公区	62930.58	教培中心办公楼(4 层)	5,006.66	钢混	1985 年 2 月	办公	办公	0.39

	活动厅	871.63	混合	1989 年 11月	民用	民用
	文化宫	3339.72	混合	1978 年 2 月	民用	民用
	房屋	6124.13	混合	1979 年 2 月
	炭纤维厂房	6,124.13	钢混	2004 年 6 月	工业	工业
	办公室(2层)	768.64	混合	1984 年 1 月	办公	办公
	办公楼(5层)	4,203.13	钢混	1989 年 1 月	办公	办公

四、影响地价的因素说明

(一)一般因素

1、城市资源状况

(1)地理位置与行政区划

吉林市是全国唯一省、市同名城市。坐落在中国东北地区中南部, 长白山与松辽平原的过渡地带。现辖 4 个城区、4 个县级市、1 个县、 1 个国家级高新技术产业开发区和 11 个省级开发区。市区面积:1755 平方公里。至 2012 年末,吉林市户籍总人口 430.8 万人,其中,男性 人口 217.4 万人,女性人口 213.4 万人。农业人口 221.3 万人,非农 业人口 209.5 万人。全市人口自然增长率为 1.73‰,出生人口 3.53 万人,死亡人口 2.79 万人,人口出生率 8.18‰,死亡率 6.45‰。全市 计划生育率达 96.29%,提高 0.07 个百分点;一胎率达 78.04%,提高 5.02 个百分点。

(2)自然环境

①地势、地貌

吉林市由于不同时期的大地构造运动,以及江河的侵蚀、剥蚀和 堆积,形成了中山山区--低山丘陵区--峡谷湖泊区--河谷平原区的地 貌,地势由东南向西北逐渐降低的地理景观。

②气候、水文

吉林市地处长白山脉与松辽平原的过渡地带,境内属于温带大陆 性季风气候,冬季漫长且寒冷,以一月份最冷,平均气温为-18.0℃, 夏季炎热多雨,以七月份最热,平均气温为 22.3℃,春季短暂多风, 秋季天高气爽。

③自然资源

吉林市自然资源和野生动植物等物产资源丰富,为投资兴业奠定

良好基础。这里有 170 多种储量丰富的矿产资源,潜在价值达 1465 亿元。拥有 1300 多种野生经济植物,经济动物 380 多种,是长白山天 然绿色产品的主要产区和集散中心。吉林市林木资源得天独厚,全市 森林覆盖率占 56.8%,林木积储量达 1.7 亿立方米。吉林市水资源总 量 170 亿立方米,拥有白山、红石、丰满三座梯级电站及吉林热电厂、 哈达热电厂等大型电站(厂),装机总容量 400 万千瓦,是全国少有的 水电丰足的城市,具备承载产业化外资大项目的资源条件基础。

(3)交通状况

铁路:吉林站位于市区中心,乘 1、8、101、107 等多路公交车可 到。长图、沈吉、吉舒三条铁路把吉林与长春、沈阳、哈尔滨这三个 东北省会城市紧紧联系在一起,吉林还有始发北京、天津、上海、宁 波、大连等城市。

公路:吉林境内有长吉高速公路通过,从吉林走长吉高速,只要 1 个半小时就可到长春市。往延边、长白山方向去的吉珲高速公路也 在建设之中。202 国道从吉林纵贯而过,向北通往哈尔滨,向南可达 沈阳。

公交车:吉林的市内交通四通八达,市内公交线路、郊区公交线 路都很多,可把游客送到各个景点游览区。

2、房地产制度与房地产市场状况

近年来,吉林市随着经济的不断发展,基础设施条件不断完善和 土地使用制度改革的不断深入。市区内的土地交易日益活跃,土地市 场逐步规范,土地出让、转让呈上升趋势。2012年全年吉林市房屋施 工面积3179.46万平方米,其中:住宅施工面积1563.63万平方米;房 屋竣工面积832.71万平方米,其中:住宅竣工面积261.19万平方米。

2011年吉林市共审批供应国有建设用地475宗,面积1454公顷,其 中,招拍挂出让311宗,面积1070公顷,保障性安居工程用地220公顷。 土地出让总价款近70亿元,政府土地净收益近28亿元,净收益比去年 增加了6.81亿元,同比增长了33%。 全年协税达到6.32亿元,其中契 税3.60亿元,耕地占用税2.72亿元。全市获得批准的征地项目有138 个,面积2312公顷。

3、产业政策

近一个时期以来,在国家宏观调控政策的作用下,国内房地产市 场已经从以往过快的发展逐渐趋于稳定。从吉林市房地产市场看,总 体运行比较正常,但市场需求继续保持旺盛,供应压力有所增大,房 价上涨较快。

税收优惠政策。国务院批准的高新技术产业开发区内的高新技术 企业,可减按15%的税率征收所得税;新办的高新技术企业,自投产年 度起免征所得税2年。为了支持和鼓励发展第三产业企业(包括全民所 有制工业企业转换经营机制兴办的第三产业企业),可按产业政策在一 定期限内减征或免征所得税。企业利用废水、废气、废渣等废弃物为 主要原料进行生产的,可在5年内减征或者免征所得税。企事业单位进 行技术转让,以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨 询、技术服务、技术培训的所得,年净收入在30万元以下的暂免征收 所得税;超过30万元的部分,依法缴纳所得税。

4、城市规划与发展目标

吉林市是全国唯一省、市同名城市。坐落在中国东北地区中南部, 长白山与松辽平原的过渡地带。现辖4个城区、4个县级市、1个县、1 个国家级高新技术产业开发区和11个省级开发区。市区面积:1755平 方公里。吉林市确立了建设江北、九站、哈达湾、江南四个工业集中 区的总体框架,2007年配合有关部门,开展了铁路、道路、水、电等 城市基础设施和棚户区改造以及农民新村等规划设计,为经济发展和 城市居民,尤其是为中低收入居民人居环境的改善提供了必要的规划 条件。

"十二五"期间,全市经济和社会发展的奋斗目标是:

经济保持较快发展,综合实力大幅提升。到 2015 年,在经济总量 加快增长的同时,发展质量明显提高,全口径财政收入占 GDP 比重达 到 17%;固定资产投资五年累计达到 1 万亿元。

结构调整取得重大进展。到 2015 年,三次产业比重调整为 6:50: 44;支柱优势产业带动力进一步增强,战略性新兴产业加快发展,高 技术产业增加值比重、服务业比重和民营经济比重不断上升;城镇化 率提高到 63%以上;主要污染物排放总量全面达标,生态环境更加优 良。

城市功能不断完善,城市能级迅速提升。长吉一体化扎实推进, 规划建设内陆港、大型社会公益设施、城市轻轨等一批功能性、公益 性项目,城市功能品位和现代化管理水平显著提高,中心城市和县城 的辐射带动作用明显增强。

5、城市社会经济发展状况

2012年,吉林市国民经济继续保持平稳增长。全年实现地区生产 总值2430亿元,比上年增长11.5%。其中,第一产业增加值242.7亿元, 增长5.0%;第二产业增加值1207.5亿元,增长13.8%;第三产业增加值 979.8 亿 元 , 增 长 10.2% 。三次产业结构的比例关系由上年的 10:50.5:39.5调整为10:49.7:40.3,产业结构进一步优化。全市人均 生产总值达到56244.2元,按现行汇率折算为8948.2美元。全年城镇居 民人均可支配收入22067.56元,增长12.82%;人均消费支出14856.23 元,增长10.0%。

(二)区域因素

1、区域概况

昌邑区位于吉林市区西北部,北纬 43°50′-44°6′35〞,东经 126°31′-126°47′,城区三面环江,一面靠山,总面积910.32平方千米。 总人口602172人。是吉林市的四个城区之一,地处吉林市区中心区域, 美丽的松花江流经辖区境内,环境优雅、景色秀丽、拥有独特的地理、 文化和经济优势。

2、交通条件

(1)对外交通

1)公路

区域内目前主要有十几条市政道路,如和平路、哈达湾街、吉林 大街、珲春街等,有市公交线路经过,吉林火车站、公路客运站等交 通枢纽坐落在辖区内。

2)铁路

区域有铁路穿行,设有吉林市火车站,各待估宗地所处区域距吉 林北站货运约4公里。

(2)区域内公共交通

区域内公共交通比较便利,有2路、55路、102路、6路等多公交车

经过

3、基础设施条件

(1)供水

区域目前由统一的市政供水设施及管网供给,供水保证率为98 %。

(2)排水

区域排水为雨污合排方式,通过地下排水道排入附近河沟,排水 通畅。

(3)供电

区域由吉林市供电站供给,供电保证率为98%。

(4)通讯

区域内通讯属国家电网服务范围,能满足区域通讯需要。

4、公共配套设施条件

各待估宗地位于吉林省昌邑区哈达湾街和平街9号,所在区域公共 配套设施完善度较高,区域内分布工商银行、建设银行、农业银行、 吉炭医院、哈达湾邮政支局等。

5、环境条件

(1)人文环境

区域内治安稳定,居民素质较好,人文环境较好。

(2)自然环境

区域内有吉林铁合金厂、冀东水泥厂等污染型企业,所在区域空 气有一定污染,自然环境条件较差。

6、产业集聚规模

区域内与待估宗地相配套的企业及功能区数量较少,产业集聚规 模较低。

7、规划限制

城市规划对待估宗地所在区域土地利用强度无特殊规划限制。

8、小区域因素

各待估宗地均位于吉林省昌邑区哈达湾街,昌邑区作为吉林市的 一个老城区,区位优势非常明显,人文环境较好,对待估宗地市场价 值有积极影响。待估宗地所在区域内有水泥厂、铁合金厂等污染型企 业,区域内自然环境较差,对待估宗地市场价值有不利影响。

(三)个别因素

待估宗地的位置、面积、形状、地形地势、地质、水文条件、宗 地基础设施条件以及有无规划限制等影响地价水平的因素表 2-2。

宗地	宗地土位置编名称	积 (地面	准用批	实际用		四	至		容积率	形状	度 (宽	临路状况	地形	地质条件	文条水	有无规	土地发度开程
号			方米)平	途	途	东至	南至	西至	北至			米)		地势		件	划限制
1	生产作业区1	昌邑区哈达湾街和平街号9	178916.07	工业用地	工业用地	中集钢吉林团炭素股份有限公司	中集钢吉林团炭素股份有限公司	路和平	吉林钛合金有责任限公司	0.6	似矩近形规则,	约米380	路临和平,属城市主干道	平坦	地质承载力较强,利建设于	洪无水淹没	无	宗地红内外线"七通"路电供水(通通、、、排水供气供暖通、、、内地红线场整讯),平
2	生产作业区2	昌邑区哈达湾街和平街号9	10436.44	工业用地	工业用地	铁路用地	中钢集吉林团素炭股份有限公司	中钢集吉林团素炭股份有限公司	中钢集吉林团素炭股份有限公司	0.69	似矩近形规则,	约米80	临产道区路过产通,道路城接区道路市	平坦	地质载承力较强,利建设于	洪无水淹没	无	宗地红线内外"七通"路电供水(通通、、、气排水供供暖通、、、红内地整线场讯),平
3	生产作业区3	昌邑区达哈湾街和平街号9	6882.447	工业用地	工业用地	冀东水吉林泥有责限任公司	松水江泥厂	中钢集林吉团炭素股份有限公司	中钢集林吉团炭素股份有限公司	0.91	多边形,度规则般一	约米230	临产道区路过产通,道路城接区市道路	平坦	地质载承力较强,利建设于	洪无淹水没	无	宗地红线内外"七通"路电供水(通通、、、供气供排水暖通、、、红线内地整),场讯平
4	生产作业区4	昌邑区达哈湾街和平街号9	137032.99	工业用地	工业用地	中钢集吉林团炭素股份有限公司	中钢集吉林团炭素股份有限公司	街和平	中钢集吉林团炭素股份有限公司	0.33	似近矩形规则,	约米280	街临和平,属城市次干道	平坦	地质载承力较强,利建设于	洪无淹水没	无	内宗地红线外"七通"路电供水(通通、、、排供气供暖水通、、、红线内场地整),讯平
5	车队	昌邑区哈达湾街和平街号9	21042.41	工业用地	工业用地	街和平	便道	吉林炭素集团有限公司	中集钢吉林团炭素股份有限公司	0.46	似近矩形规则,	约米175	街临和平,属城市次干道	平坦	地质承载力较强,利建设于	洪无水淹没	无	宗地红内外线"七通"路电供(通通水、、、排水供气供暖通、、、内红线场地整讯),平

表 2-2 待估宗地个别因素条件说明表

6	半成品库	昌邑区达哈湾街和平街号9	8872.22	工业用地	工业用地	吉林炭素集团有限公司	吉林炭素集团有限公司	吉林炭素集团有限公司	吉林炭素集团有限公司	0.02	似近矩则形规,	约米100	临产道区路过产通,道路接城区市道路	平坦	地质载承力较强,利建设于	洪无淹水没	无	宗地红线内外"七通"路电供水(通通、、、排供气供暖水通、、、红线内地整),场讯平
7	生产作业区5	昌邑区达哈湾街和平街号9	101470.92	工业用地	工业用地	铁路用地	中钢集林吉团炭素股份有限公司	中钢集林吉团炭素股份有限公司	中钢集林吉团炭素股份有限公司	0.22	多边形, 较规则	约米260	临产道区路过产通,道路接城区市道路	平坦	地质载承力较强,利建设于	洪无淹水没	无	宗地红线内外"七通"路电供水(通通、、、排供气供暖水通、、、红线内地整),场讯平
8	耐火库	昌邑区达哈湾街和平街号9	11477.37	工业用地	工业用地	街和平	林吉炭素集团有限公司	林吉炭素集团有限公司	林吉炭素集团有限公司	0	似近矩形规则,	约米160	街临和平,属城市次干道	平坦	地质载承力较强,利建设于	洪无淹水没	无	宗地红线内外"七通"路电供水(通通、、、排水供气供暖通、、、红线内地整),场讯平
9	办公老区	昌邑区哈达湾街和平街号9	30977.78	工业用地	工业用地	吉林松水江泥厂	中钢集吉林团炭素股份有限公司	中钢集吉林团炭素股份有限公司	中钢集吉林团炭素股份有限公司	0.31	似近矩形规则,	约米270	道临产区路过产通,道路接城区市道路	平坦	地质载承力较强,利建设于	洪无淹水没	无	宗地内红线外"七通"路电供(通通水、、、排水供气供暖通、、、红线内场地整讯),平
10	边水江源	区 新昌邑建街	786.99	工业用地	工业用地	地空	北路松江	地空	地空	0.33	多边形, 较规则不	约米40	北 路临松江市 主属城,道干	平坦	地质承载力较强,利建设于	洪无水淹没	无	宗地红外线"七通"路电供(通通水、、、排水供气供暖通、、、内红线讯),六通平一
11	办公新区	昌邑区哈达湾街和平街号9	62930.85	工业用地	工业用地	冀东水吉林泥责有限任公司	路和平	巷道	中集钢吉林团炭素股份有限公司	0.39	多边形, 较规则	约米420	路临和平,属城市主干道	平坦	地质承载力较强,利建设于	洪无水淹没	无	宗地红内外线"七通"路电供水(通通、、、排水供气供暖通、、、内地红线场整讯),平

第三部分 土地估价结果及其使用

一、估价依据

本次评估依据以下文件、资料进行分析和测算:

(一)本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件

1、《中华人民共和国土地管理法》(主席令第28号,2004年8月28 日);

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第72号,2007 年8月30日);

3、《中华人民共和国城市规划法》(中华人民共和国主席令第74 号);

4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》;

5、《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代 表大会第五次会议通过);

6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (国务院55号令);

7、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令 第39号);

8、《关于印发<国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改 革和发展的若干意见>的通知》(国土资发[1999]433号);

9、《国土资源部关于进一步规范土地登记的通知》(国土资发 [2003]383号);

10、国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通 知》(国土资发〔2009〕56号);

11、《国土资源部关于严格按国家标准实施<城镇土地分等定级规 程>和<城镇土地估价规程>的通知》(国土资发[2002]195号);

12、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕 28号);

13、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕 31号);

14、《土地调查条例》(中华人民共和国国务院令第518号);

15、国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉 的通知》(国土资发[2006]307号);

16、国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知 (国土资发[2007]112号);

17、《吉林省土地管理法实施条例》(2002年9月1日修正)

18、《吉林市城区土地定级与基准地价更新报告》(2010年1月11 日实施);

19、《吉林市人民政府关于调整更新吉林市城区基准地价等土地 价格的通知》(吉市政发[2010]1号)。

(二)土地估价相关技术规程

• 1.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001);
• 2.《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001);
• 3.《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)。
• (三)估价机构掌握的相关地价评估资料
• 1、待估宗地所在区域地价变动指数调查资料;
• 2、待估宗地所在区域的区位条件资料;
• 3、待估宗地所在区域的土地交易资料。

(四)委托方和产权方提供的相关评估资料

• 1、《党政联席会议纪要》(中国中钢集团公司〔2013〕第12期);
• 2、《企业法人营业执照》;
• 3、《国有土地使用证》复印件;
• 4、《抵押合同》

二、土地估价

(一)估价原则

本次估价过程中,遵循的主要原则有:

(一)合法性原则

土地估价应以待估宗地的合法权益为前提进行。合法权益包括: 合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面,应以土地 使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面,应以 使用管制(城市规划、土地用途管制等)为依据。在合法处分方面, 应以法律法规和合同(如土地使用权出让合同)等容许的处分方式为 依据。

(二)替代原则

根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用 相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的 商品或服务同时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之 后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其 它具有相同使用价值的地块,即同类型具有替代可能的地块价格所牵 制。换言之,具有相同使用价值、替代可能的地块之间,会相互影响 和竞争,使价格相互牵制而趋于一致。

(三)需求与供给原则

在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决于供求的均衡点。 供小于求,价格就会提高,否则,价格就会降低。由于土地与一般商 品相比,具有独特的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考 虑到所假设的公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征。

(四)变动原则

一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。 土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而 这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相 互作用及其组合的变动过程中形成的。因此,在土地估价时,必须分 析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变 动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中, 因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地 价水平预测未来的土地价格。

(五)协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中,必须与周围环境相协 调。因为土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地 发挥,所以要分析土地是否与所处环境协调。因此,在土地估价时, 一定要认真分析土地与周围环境的关系,判断其是否协调,这直接关 系到该地块的收益量和价格。

(六)多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展,目前比较实用的宗地估价方法有收

益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法 等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差,因 此进行地价评估时,就要根据待估宗地的实际情况,充分考虑用地类 型及所掌握的资料,选择最适宜的方法进行评估,同时为了使评估结 果更为客观,更接近于准确,评估中选择两种较为适宜的方法进行评 估,以便互相验证,减小误差,确定出合理的价格。

(二)估价方法

根据待估宗地的特点、具体条件和项目的实际情况,依据《城镇 土地估价规程》,结合待估宗地所在区域的土地市场情况和土地估价师 收集的有关资料,分析、选择适宜于待估宗地土地使用权价格的评估 方法。

1、采用的方法

(1)基准地价系数修正法:吉林市基准地价基准日为 2008 年 9 月 1 日,基于以下原因本次评估适宜采用基准地价系数修正法进行评 估。①于评估基准日,吉林市无新近公布的基准地价,虽然基准地价 基准日为 2008 年 9 月 1 日的基准地价,目前仍在使用。②经估价人员 咨询当地评估机构及土地主管部门,在进行土地出让、转让、抵押或 其他目的的评估过程中,该基准地价仍为主要的评估方法之一,也是 当地国土部门判断地价水平的主要依据之一。③基准地价的基准日虽 距本次评估基准日已 4 年,但经查询中国城市地价动态监测网公布信 息,有吉林市近几年工业用地的涨幅情况说明,并经咨询当地国土部 门,公布的吉林市工业用地涨幅情况与待估宗地所在区域工业用地涨 幅情况相当,在确定当地土地市场的变化趋势后,运用基准地价系数 修正法基本能够反映当地地价水平。故本次评估适宜采用了基准地价 系数修正法进行评估。

(2)市场比较法:由于待估宗地所在区域可以选择到与待估宗地 相类似的近期已经发生交易的市场交易案例,适宜采用市场比较法评 估。

2、不采用的方法

(1)剩余法:由于待估宗地不属于投资开发的土地,且待估宗地 所处区域没有与待估宗地地上建构筑物相类似的市场交易案例,无法 合理确定房地产总价,因此不适宜采用剩余法评估;

(2)收益还原法:由于各待估宗地为工业用地,地上建筑物为企 业厂房和配套用房,区域内类似建筑物出租情况较少,故不适宜采用 收益还原法进行评估;

(3)成本逼近法:待估宗地所在区域近年来有征地案例和征地标 准可参考,原则上可以采用成本逼近法进行评估。由于土地市场价格 取决于土地效用而非土地成本,而基准地价系数修正法和市场比较法 均是从市场角度对土地市场价值进行评估,更能反应待估宗地于估价 基准日市场价值。相比较之下,本次评估未采用成本逼近法评估。

综上所述,本次估价采用基准地价系数修正法和市场比较法评估 各待估宗地出让土地使用权价值。

(三)估价结果

1、地价确定的方法

经估价人员现场查勘和当地地产市场情况分析,按照地价评估的 基本原则和估价程序,本次评估选择基准地价系数修正法和市场比较 法两种估价方法进行了评估,得到不同方法的评估结果,考虑到两种 方法测算结果差异不大,通过对当地土地市场和土地价格的分析,在 确定最终评估结果时,我们根据评估方法的适宜性、可信程度,参考 待估宗地所在区域地价水平、并结合估价师经验等,取两种方法估价 结果的算术平均值作为待估宗地的最终估价结果。

宗地	宗地名称	面积(m2)	基准地价系数修正法		市场比较法		单价(元/平方	总价
编号			价格	权重	价格	权重	米)	(万元)
1	生产作业区 1	178916.07	378.14	0.5	379.42	0.5	379	6780.92
2	生产作业区 2	10436.44	380.41	0.5	395.41	0.5	388	404.93
3	生产作业区 3	68782.44	374.79	0.5	387.66	0.5	381	2620.61
4	生产作业区 4	137032.99	372.12	0.5	395.41	0.5	384	5262.07
5	车队	21042.41	408.87	0.5	418.69	0.5	414	871.16
6	半成品库	8872.22	404.47	0.5	418.69	0.5	412	365.54

表 3-3-1 待估宗地出让土地估价结果确定表

北京中企华房地产估价有限公司 第 29 页 电话: 010-65883588

中钢集团吉林炭素股份有限公司资产重组项目所涉及的国有土地使用权价格评估(吉林省吉林市)

7	生产作业区 5	101470.92	389.81	0.5	414.54	0.5	402	4079.13
8	耐火库	11477.37	404.47	0.5	418.69	0.5	412	472.87
9	老办公区	30977.78	408.87	0.5	418.69	0.5	414	1282.48
10	江边水源	786.99	390.14	0.5	414.66	0.5	402	31.64
11	新办公区	62930.58	404.93	0.5	418.72	0.5	412	2592.74

2、估价结果

根据《城镇土地估价规程》,估价人员依据土地估价的的基本原则 理论和方法,在充分分析待估宗地所在区域的地价影响因素和掌握的 土地市场交易资料的基础上,按照土地估价程序,选择合适的估价方 法得出待估宗地本次地价定义条件下的土地评估结果如下:

土地宗数:11 宗

土地总面积:632726.21 平方米

土地总地价:24764.09 万元

大 写:贰亿肆仟柒佰陆拾肆万零玖佰元整

货币 种类:人民币元

估价结果详见附表《土地估价结果一览表》

三、估价结果和估价报告的使用

1、估价的前提条件和假设条件

(1)本次估价的依据包括中华人民共和国国家标准《城镇土地估 价规程》(GB/T 18508—2001),《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507—2001),《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007),全国 人大、国务院和国土资源部颁布的有关法律法规,吉林省人民政府、 吉林省国土资源厅、吉林市人民政府和吉林市国土资源局等有关部门 颁布的有关法规条例等文件进行估价活动;待估宗地资料是根据委托 方中国中钢集团公司和产权方中钢集团吉林炭素股份有限公司提供的 包括企业营业执照、待估宗地《国有土地使用证》复印件、《抵押合 同》等有关资料。

(2)估价基准日土地市场为公正、公开、公平的均衡市场,土地 区位条件和市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

(3)待估宗地地价内涵是待估宗地在估价基准日 2012 年 12 月

31 日、设定土地用途、设定土地开发程度、设定土地年限及现状等 条件下的出让土地使用权价格。待估宗地与其它生产要素相结合,能 满足设定使用年限内经营管理的正常进行,保证公司的持续发展。

(4)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用 权价格,若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、 土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应 作相应调整。

2、估价结果和估价报告的使用

(1)根据国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)、 《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507—2001)、《土地利用现状 分类》(GB/T 21010—2007)、全国人大、国务院和国土资源部颁布 的有关法律法规及规章及吉林省人民政府、吉林省国土资源厅、吉林 市人民政府和吉林市国土资源局等有关部门颁布的有关法规条例等文 作为本次估价活动的主要法律法规文件依据,土地估价结果是为中钢 集团吉林炭素股份有限公司进行资产重组提供土地使用权价格参考依 据。

(2)本次估价结果分为土地估价报告和土地估价技术报告两部 分。土地估价报告供委托方和送交国土资源管理部门审查用,土地估 价技术报告不提供给委托方,只送交国土资源管理部门审查。待估宗 地作为企业生产经营用地,得到有效合理地利用,并会产生相应的土 地收益。估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地 价评估技术标准,结合待估宗地具体状况,确定估价原则、方法及参 数的选取。任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有 关法律、法规。

(3)本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。

(4)估价报告和估价结果的使用权属于中国中钢集团公司,北京 中企华房地产估价有限公司负责对估价结果进行解释。

(5)本报告及估价结果仅为中钢集团吉林炭素股份有限公司进行 资产重组提供土地使用权价格参考依据,当用于其它目的,本报告评 估结果无效。任何单位和个人未经估价机构书面同意,不得以任何形 式发表、肢解本报告。

本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关 损失,受托估价机构不承担责任。

3、其他需要特殊说明的事项

(1)待估宗地的《国有土地使用证》复印件、《抵押合同》、《场 地租赁协议》、土地利用状况等资料由产权方提供;待估宗地区域位 置图、待估宗地照片、市场比较案例、基准地价等由现场估价人员收 集并核实。

(2)报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土 地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。

(3)委托方和产权方对所提供资料(详见附件)的真实性负责, 估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

(4)用途设定:各待估宗地登记用途为工业用地,实际用途为工 业用地,根据《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007),本次评估 设定各待估宗地土地用途为工业用地。

(5)土地使用权年限设定:待估宗地 1-4 土地使用权终止日期为 2048 年 3 月 25 日,本次评估估价基准日为 2012 年 12 月 31 日,土地 剩余使用年限为 35.25 年,本次评估设定土地使用年限为 35.25 年。 待估宗地 5-11 土地使用权终止日期为 2057 年 11 月 14 日,本次评估 估价基准日为 2012 年 12 月 31 日,土地剩余使用年限为 44.90 年,本 次评估设定土地使用年限为 44.90 年。

(6)土地利用条件说明:各土地利用情况详见《土地利用条件表》 (表1-3)。

(7)土地他项权利状况说明:根据产权方提供资料,待估宗地1 于估价基准日存在抵押权,于2013年3月11日解除抵押权。并于2013 年3月25日重新设立抵押权,本次评估未考虑抵押权对估价结果的影 响。根据本次评估目的,在重组后,土地产权变更需经抵押权人书面 同意,在此提请报告使用人注意。

(8)由于产权方未提供宗地5-11的《国有土地使用证》原件,本 次评估以产权方提供的《国有土地使用证》为依据。委托方和产权方 对所提供资料的真实性负责。同时本次评估未考虑产权方可能存在的 欠付土地使用费等对估价结果的影响。该事项提请报告使用人注意。 (9)土地还原利率说明:

安全利率取一年期存款利率,风险调整值参考CPI指数确定,以估 价基准日的一年期的存款利率3.0%为基准,在加上一定得风险调整值, 综合考虑确定土地还原利率为6%。

(10)本估价报告复印件无效。

第四部分 附件

附件1 《党政联席会议纪要》(中国中钢集团公司〔2013〕第12

期)

• 附件2 委托方及产权方营业执照复印件
• 附件3 待估宗地区域位置示意图
• 附件4 待估宗地《国有土地使用证》复印件
• 附件5 宗地照片
• 附件6 案例位置图
• 附件7 案例照片
• 附件8 估价机构营业执照及资质证书复印件
• 附件9 土地估价师资质证书复印件
• 附件10 土地评估中介机构2013年度年检合格证明

备案号:1107413IA0124 查询码:DBA46C55

土地估价报告

项目名称:中钢集团吉林炭素股份有限公司资产重组项目所 涉及的国有土地使用权价格评估(吉林省长春市)

受托估价单位:北京中企华房地产估价有限公司

土地估价报告编号:中企华土估字201301200067 号-长春市

提交估价报告日期:二O一三年七月二十六日

估价报告备案日期:二O一三年七月二十六日

土地估价报告

第一部分 摘 要

一、估价项目名称:

中钢集团吉林炭素股份有限公司资产重组项目所涉及的国有土地 使用权价格评估(吉林省长春市)

二、委托估价方:

委托单位:中国中钢集团公司

单位地址: 北京市海淀区海淀大街 8 号

法人代表: 贾宝军

联 系 人:刘蜀娜

联系电话: 010-62689764

主营业务范围: 进出口业务、对外贸易咨询、、承包冶金行业的 国外工程和境内国际投标工程、冶金行业产品展览、销售和咨询等。

产权占用单位:中钢集团吉林炭素股份有限公司

单位地址:吉林省吉林市和平街九号

• 法人代表:杨光
• 公司性质:股份有限公司(上市)
• 联 系 人:王晓影
• 联系电话:0432-62749025
• 邮政编码:132001

主营业务范围:炭素及石墨制品的研制,开发,加工,生产,销售, 技术服务,实验,检测;道路普通货物运输;铁路运输;计算机软件开发, 维护;进出口贸易;设计,制作,代理,发布国内各类广告业务;期刊发行; 国内劳务派遣。

三、估价目的:

根据中国中钢集团公司〔2013〕第12期《党政联席会议纪要》内 容,决定对中钢集团吉林炭素股份有限公司进行重大资产重组,中钢 股份和中钢资产以持有的中钢设备100%股权置换中钢吉炭全部资产并 认购上市公司增发股份,为此中国中钢集团公司特委托北京中企华房 地产估价有限公司,对本次经济行为所涉及的中钢集团吉林炭素股份 有限公司长春分公司所属位于长春市宽城区小南街154号的土地资产 进行价格评估,为其提供土地使用权价值参考依据。

四、估价基准日:

2012 年 12 月 31 日

五、估价日期:

2013 年 5 月 24 日至 2013 年 7 月 26 日

六、地价定义:

本次评估的出让土地使用权价格是指在估价基准日 2012 年 12 月 31 日,满足正常市场及设定条件下,设定用途和使用年限及现状利用 条件下的国有建设用地出让土地使用权价格。

待估宗地具体设定条件如下:

(一)土地面积的设定:根据产权单位提供的《国有土地使用证》 [长国用(2004)第 030000489 号]复印件,原土地证登记土地总面积 为 198876 平方米,另根据产权单位提供《非住宅房屋拆迁补偿协议 书》,其中 11040 平方米土地已被政府征收,本次评估按剩余土地面积 187836 平方米进行评估。

(二)用途设定:根据产权单位提供的《国有土地使用证》复印 件,土地登记用途为工业用地,根据《土地利用现状分类》(GB/T 21010 —2007)的规定,本次评估设定待估宗地土地用途为工业用地。

(三)土地使用权年限设定:根据产权单位提供的《国有土地使 用证》复印件,登记土地终止日期为 2051 年 4 月 22 日,本次评估估 价基准日为 2012 年 12 月 31 日,至估价基准日土地剩余使用年限为 38.33 年,本次评估设定土地使用年限为 38.33 年。

(四)开发程度设定:待估宗地现状开发程度为红线外"七通"(通 路、通电、通讯、供水、排水、通气、供暖),红线内"七通一平"(通 路、通电、通讯、供水、排水、通气、供暖)及场地平整,本次评估 设定的土地开发程度为红线外"七通"(通路、通电、通讯、供水、排 水、通气、供暖)及红线内场地平整。

(五)土地利用和规划条件说明:根据产权单位提供资料及估价 人员现场查勘,待估宗地建筑物主要有压型厂房、厂区办公楼、原料 库、生活间等 45 处房屋建筑物及部分构筑物。地上建筑物总建筑面积 为 58174.61 平方米,现状容积率为 0.31。

七、估价结果

根据《城镇土地估价规程》,估价人员依据土地估价的的基本原则 理论和方法,在充分分析待估宗地所在区域的地价影响因素和掌握的 土地市场交易资料的基础上,按照土地估价程序,选择合适的估价方 法得出待估宗地本次地价定义条件下的土地评估结果如下:

土地总面积:187836 平方米

土地单价:385 元/平方米

土地总地价:7231.69 万元

大 写:柒仟贰佰叁拾壹万陆仟玖佰元整

(货币种类:人民币元)

估价结果详见附表《土地估价结果一览表》

八、土地估价师签名

姓名	资格证书号	签	名
师笑晗	2006320028
丁宁	2002110143

九、土地估价机构

估价机构负责人签字:

北京中企华房地产估价有限公司

二O一三年七月二十六

日

土地估价结果一览表

序号	宗地名称	准估价基地使土日权用人	地书土号证	宗地位置	估价基准登日途用记	估价设定途用	容积率	价基准实发估际程开日度	价发度估设定程开	估价定设地土	地土积面2)(m	单位地价(元	总地价()元万	备注
1	长春分公司土地	中钢集团吉林炭素股份有限长春公司分公司	长国用()2004第030000489号	宽城小区南街145号	业用工地	业工地用	0.31	宗地红线内外"七通"路电供水(通通、、、供气供排水暖通、、、红内地整)及线场讯平	宗地红线外"七通"路电供水(通通、、、供气供排水暖通、、、红内地整)及线场讯平	使用年期38.33	188367	2)/m385	231.697

估价机构:北京中企华房地产估价有限公司 估价报告编号:中企华土估字 201301200067 号-长春市 估价基准日:2012 年 12 月 31 日 估价基准日土地性质:出让

一、上述土地估价结果的限定条件(见下表)

设定待估宗地基础设施及其他条件表

宗地编号	宗地名称	地面平整状况	道周围路状况	供电状况	供水状况	排水状况	供暖状况	供气状况	条件通讯	地权 利土制限	规划限制	地价格影响土的其定条件他限
1	春长分公 司地土	整平	南街属城临小,市次道干	电市政供供,电保率证%98	市政供水供,保率水证%98	市政排 水排水,畅通	接供 暖市政管网	接供 气市政管网	家电范国网服务围能,满域需区通要足讯	无	无	无

二、其他需要说明的事项:

1、本报告结果仅作为中钢集团吉林炭素股份有限公司进行资产重组确定土地使用权价格提供参考依据。

2、根据产权单位提供《国有土地使用证》[长国用(2004)第 030000489 号]复印件,登记土地使用权人为吉林炭素股份有限公司。根据产权单位提供的《企 业名称变更核准通知书》,原公司名称吉林炭素股份有限公司变更为中钢集团吉林炭素股份有限公司,但产权方尚未办理土地产权变更手续,该事项提请报告 使用者注意。

3、由于产权方未提供《国有土地使用证》原件,仅提供了《国有土地使用证》复印件等资料。本次评估以产权方合法拥有该宗土地全部国有出让土地使用 权权益为前提。同时本次评估未考虑产权方可能存在的欠付土地使用费等费用对估价结果的影响。该事项提请报告使用人注意。

3、根据产权单位提供《国有土地使用证》[长国用(2004)第 030000489 号],土地登记总面积为 198876 平方米,土地登记用途为工业用地,土地使用权 终止日期为 2051 年 4 月 22 日。另根据产权单位提供《非住宅房屋拆迁补偿协议书》,其中 11040 平方米土地已被政府征收,产权单位对剩余的 187836 平方米 土地未重新办理《国有土地使用证》,本次评估土地面积为 187836 平方米,估价人员根据产权单位提供的《红线图》对剩余部分进行了现场查勘。若经当地国 土部门核发新土地证,土地位置分布,土地面积、土地用途、土地使用权终止日期与本次评估设定情况不一致,需对本次评估结果进行调整或重新进行评估。 4、本估价报告复印件无效。

北京中企华房地产估价有限公司

二O一三年七月二十六日

中房产有北京企华地价估限公司	第页4	电话010-65883588:
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第二部分 估价对象界定

一、委托估价方

委托单位:中国中钢集团公司

单位地址: 北京市海淀区海淀大街 8 号

法人代表: 贾宝军

联 系 人:刘蜀娜

联系电话: 010-62689764

主营业务范围: 进出口业务、对外贸易咨询、、承包冶金行业的 国外工程和境内国际投标工程、冶金行业产品展览、销售和咨询等。

产权占用单位:中钢集团吉林炭素股份有限公司

单位地址:吉林省吉林市和平街九号

法人代表:杨光

公司性质:股份有限公司(上市)

联 系 人:王晓影

联系电话:0432-62749025

邮政编码:132001

主营业务范围:炭素及石墨制品的研制,开发,加工,生产,销售, 技术服务,实验,检测;道路普通货物运输;铁路运输;计算机软件开发, 维护;进出口贸易;设计,制作,代理,发布国内各类广告业务;期刊发行; 国内劳务派遣。

二、估价对象

本次评估待估宗地为中钢集团吉林炭素股份有限公司长春分公司 所属的位于长春市宽城区小南街 154 号的 1 宗土地使用权,根据产权 单位提供的原《国有土地使用证》[长国用(2004)第 030000489 号], 登记土地用途为工业用地,登记土地使用权终止日期为 2051 年 4 月 22 日,登记土地总面积为 198876 平方米,本次评估土地总面积为 187836 平方米。

三、估价对象概况

(1)土地登记状况

①土地使用证号:长国用(2004)第 030000489 号

②证载土地使用权人:吉林炭素股份有限公司

③土地座落:宽城区小南街 154 号

④登记土地用途:工业

⑤四至:东至长春市粉末冶金厂, 南至小南村,西至小南街,北 至小南村

⑥土地面积

i证载土地面积:198876 平方米

ii本次评估土地面积:187836 平方米

⑦土地使用权类型:出让

⑧土地使用权终止日期:2051 年 4 月 22 日

⑨地号:38 图号:32

(2)土地权利状况

1、待估宗地的土地所有权状况:在估价基准日,待估宗地土地所 有权属国家所有。

2、待估宗地的土地使用权状况:根据产权单位提供待估宗地《国 有土地使用证》,登记土地使用权人为吉林炭素股份有限公司,另根据 产权单位提供的《企业名称变更核准通知书》,原公司名称吉林炭素股 份有限公司变更为中钢集团吉林炭素股份有限公司,土地实际使用权 人为中钢集团吉林炭素股份有限公司长春分公司。

3、土地他项权利状况:在估价基准日,待估宗地不存在抵押权、 租赁权、地役权等他项权利。

4、相临关系权利:无

(3)土地利用状况

根据产权单位提供资料及估价人员现场查勘,待估宗地建筑物主 要有压型厂房、厂区办公楼、原料库、生活间等 45 处房屋建筑物及部 分构筑物。地上建筑物总建筑面积为 58174.61 平方米,现状容积率为 0.31。

四、影响地价的因素说明

(一)一般因素

1.城市资源状况

(1)地理位置与行政区划

长春市是吉林省省会,吉林省的政治、经济、文化和交通中心。 位于北半球中纬地带,欧亚大陆东岸的中国东北松辽平原腹地,居北 纬 43°05'~45°15';东经 124°18'~127°02'。幅员 20604 平方公里。西北与松原市毗邻,西南和四平市相连,东南与吉林市相 依,东北同黑龙江省接壤。

长春市现辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳 6 个区,榆 树、九台、德惠、农安 4个县(市),及 16个开发区。其中,国家级开 发区 2 个:长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区;省级开 发区(工业集中区)14 个:长春净月经济开发区、长春汽车产业开发 区、长春长江路经济开发区、长春工业经济开发区、德惠经济开发 区、长春双阳经济开发区、长春绿园经济开发区、长春东湖经济开发 区、长春合隆经济开发区、长春五棵树经济开发区、长春二道经济开 发区、长春南关都市经济开发区、榆树环城工业集中区、农安工业集 中区。

(2)自然环境

①地势、地貌

长春市地貌由山地、台地和平原组成,形成了"一山四岗五分 川"的地貌格局。长春山地面积不大,约占长春地区土地总面积的 9%。其中,低山占 2.56%,丘陵占 6.44%。主要有大黑山和吉林哈达 岭。长春台地面只较大,约占土地总面积的 41%。其中,平缓台地占 35.23%,高台地占 5.77%。主要有榆树台地、长春台地、双阳台地和 优龙泉台地。长春平原面积最大,约占土地总面积的 50%。其中,河 谷平原占 39.4%,低阶地占 7.5%,湖积平原占 3.1%。主要有双阳盆 地、松花江河谷平原、拉林河河谷平原、饮马河河谷平原和农安湖积 平原。长春城区位于东部山地向西部平原过渡的台地上。地势东高西 低,地貌由台地和平原组成。其中,台地占 70%、平原占 30%。不同 的地貌类型对城市建设起着不同的制约作用。

②气候、水文

长春市地处中国东北松辽平原腹地,市区海拔在 250--350 米之

间,地势平坦开阔。属大陆性季风气候区,在全国干湿气候分区中, 地处湿润区向亚干旱区的过渡地带。气温自东向西递增,降水自东向 西递减。春季干燥多风,夏季湿热多雨,秋季天高气爽,冬季寒冷漫 长,具有四季分明,雨热同季,干湿适中的气候特征。长春市年平均 气温 4.8°C,最高温度 39.5°C,最低温度-39.8°C,日照时间 2,688 小时。夏季,东南风盛行,也有渤海补充的湿气过境。年平均降水量 522 至 615 毫米,夏季降水量占全年降水量的 60%以上;最热月(7 月) 平均气温 23℃。秋季,可形成持续数日的晴朗而温暖的天气,温差 较大,风速也较春季小。

③自然资源

长春水资源相当丰富,国家允许利用的过境客水资源为 173.7 亿 立方米,相当于境内水资源的 6.5 倍。长春境内地表水资源总量为 12.90 亿立方米,占境内水资源总量的 47.9%。其中,饮马河为 4.92 亿立方米,占境内水资源总量的 38.1%;境内第二松花江干流为 2.87 亿立方米,占 22.2%;拉林河为 3.15 亿立方米,占 24.5%;伊通河为 1.96 亿立方米,占 15.2%。长春境内地下水储量为 14.67 亿立方米, 占境内水资源总量的 52.1%。可开采量为 9.02 亿立方米,占境内水资 源总储量的 64.5%。其中,农安县地下水可开采量为 2.67 亿立方米, 占长春地下水可开采总量的 29.6%;榆树市为 1.93 亿立方米,占 21.4%;德惠县为 1.88 亿立方米,占 20.8%;九台市为 1.44 亿立方 米,占 16%;长春郊区为 0.84 亿立方米,占 9.4%;双阳县为 0.16 亿 立方米,占 1.7%;长春城区为 0.1 亿立方米,占 1.1%。 长春水能资 源并不丰富。全市 222条河流中,可发电的河流仅有 10条,理论蕴藏 量为 13.07 万千瓦。

长春土壤共有 12 个土类、38 个亚类、64 个土属、190 个土种, 其形成与分布具有明显的过渡性。长春东部为暗棕壤地带,中部为黑 土地带,西部为黑钙土地带,自东向西更替。受地形分异的影响,地 带内的土壤系列各不相同。在暗棕壤地带内,组成了低山丘陵暗棕 壤,台地白浆水、河谷草甸土和洼地沼泽土土壤系列;在黑土地带 内,组成了台地黑土、河流阶地草甸土和低地沼泽土土壤系列;在黑 钙土地带内,组成了阶地平原黑钙土、河谷阶地草甸土和盐碱土土壤 系列。形成了以黑土、草甸土、黑钙土、暗棕壤为主的众多的土壤类 型。

长春已查明的矿产资源共 39 种,258 处,主要是能源矿、非金属 矿和金属矿,多分布在九台市和双阳县。

长春地区植被分为森林、灌丛、草原、草甸、沼泽、水生、沙 生、栽培等 8 种类型,共有 106 科、385 属、800 余种。森林植被包括 天然林和人工林两大类,共计 206816 公顷,占全市土地的面积的 25.38%。其中,天然林占 26.85%,人工林占 73.15%,主要分布在长 春东部低山丘陵区。

(3)交通状况

长春市对外交通形成了以公路、铁路、航空和管道运输为基础, 以高速公路和快速铁路为骨干的多功能立体化交通体系。公路方面, 长春市已有公路 452 条,总里程 6069.7 公里,其中高速公路 160.3 公里,公路密度 32.1 公里/百平方公里。长吉、长营、长大、长白、 长郑、长东公路均以长春为起点,同时长春在全国国道公路网中的地 位十分重要,京哈、图乌在长春交汇,成为东北、内蒙四省区南北东 西陆上交通枢纽。高速公路京哈长春段、长平、长营、长吉、绕城高 速公路南段也建成通车。铁路方面,长春是东北铁路网主要干线铁路 上的重要枢纽之一,衔接长图及长白两条干线,共 4 个方向。铁路营 运里程 361 公里,与全国铁路网相接通。民航方面,长春龙嘉机场位 于长春市大房身,是我国军民两用机场之一,拥有运输航线 39 条, 其中国内 36 条,国际 2 条,省内 1 条,航班数每周起降 156 班次。

2.房地产制度与房地产市场状况

(1)房地产制度

2013 年,国家继续对房地产市场宏观调控,进行结构调整, " 国五条细则"、限购、限价、限贷政策陆续出台,2011 年 12 月未 央行开始又 3 次下调,并明确支持自住性购房需求。作为楼市调控的 有效手段,如果市场保持稳定,信贷政策也会随之稳定,甚或有继续 宽松可能,目前看不会有大的调整。同时,国家提出加大保障性住房 建设力度,解决住房困难家庭住房问题。2012 年,遏制投机投资性 购房需求和大力建设保障性住房进一步成为这一年房地产市场的主 题。

2013 年,为巩固以往调控成果,房地产调控政策必将延续;而 作为楼市调控的有效手段,信贷政策也会随着市场保持稳定,甚至有 继续宽松的可能;房产税将逐步扩大试点,甚至全面铺开;保障房规 模继续扩大,其影响力将逐步显现。随着国五条细则的出台,中介机 构经营将面临严峻考验;而另一方面,二手房转让征收 20%个税的政 策可能将部分二手房意向购房者推向新房市场,加之成本上涨,房价 则可能围绕价值小幅波动,存在上涨压力。在成交方面,长春楼市上 市量增幅趋缓,消化库存将成为众多房企的重点,然而在多种因素作 用下,房屋成交量将保持平稳,甚至具备一定上升空间,但非住宅类 产品前景却依旧不容乐观。

2012 年吉林省政府下发《关于节约集约用地的若干意见》,意见 提出,加强商品住宅用地管理严格控制单宗土地供地规模,大城市不 得超过 20 公顷,中等城市不得超过 14 公顷,小城市(镇)不得超过 7 公顷,强化商品住宅用地的市场竞争,促进房地产业健康发展

(2)房地产市场状况

①土地市场

截至 2012年 12 月 31 日,长春市国土资源局共挂牌出让住宅商服 用地和商服用地 84 宗,总成交面积 532 余万平方米,同比下降 48.8%。总成交金额 160.48 亿元,同比下降 42.95%。

2011 年-2012 年成交面积与金额统计表

2012 年,长春房地产市场一路跌宕起伏,楼市多方博弈日益深 入。对于长春土地市场来说,2012 年或许就可以称得上是过渡年, 调控政策频出,各大房企不得不拿出时间来调整战略适应当下,供需 双降的上半年足可以显示出开发商观望调整的心态。下半年随着全国 土地市场行情的转变,长春土地市场也开始峰回路转,走向渐趋企 稳;房企拿地热情逐渐升高,加上外来房企的入驻,让长春房地产市 场增涨了不少人气,年终岁尾,长春土地市场在最后一刻爆发,19 宗地块的成交数量,创下了 2012 年度土地月份成交之最,2012 年虽 然整体成交不抵往年,但完美的收场也甚是为这平淡的土地市场增加 了一些光彩。

2012 年月平均土地成交统计表

②房地产市场

2012 年,长春市完成房地产开发投资 759 亿元,同比增长 13.9%,略高于年初省政府下达的 756 亿元的开发投资目标。仅以 2010 年至 2012 年三年为例,长春市房地产开发投资占全市固定资产 投资的比重分别为 18.1%,27.4%和 24.5%,房地产业税收占全口径地 税收入比重分别为 34.3%,33.7%和 32.5%。

2012 年,长春市新房市场量为 1079.1 万平方米,同比增长 8.3%,其中:新建住房上市量 891 万平方米,同比增长 8.9%。新建住 房供求比为 1.38:1,虽然较 2011 年底回落 3 个百分点,但扔处于供 大于求的状态。截止 2012 年底,长春市新房可售量为 1376.2 万平方 米,同比增长 31%,其中:新建住房可售量为 947.8 万平方米,同比 增长 36.3%,新建住房吸纳周期接近 18 个月。

2012 年,长春市房屋成交面积 1097.4 万平方米,同比增长 3%, 其中,新房销售面积为 763.9 万平方米,同比增长 8.2%,二手房交易 面积 333.5 万平方米同比下降 7.3%。住房存增比为 0.4:1,较上年回 落 6 个百分点(二手房成交量下降的主要原因在于:去年 6 月 1日起, 市地税局应用房地产评估技术调整了二手房交易税收的额度,税收政 策的调整直接导致二手房交易成本上升,越来越多的购房者更倾向于 购买新建住房。)

2012 年,长春市新建住房销售均价为 5700 元/平方米,同比下降 2.9%,新建住房价格增幅远远低于 GDP 增幅(12%),低于城镇居民人 均可支配收入增幅(12.1%),也低于长春市物价消费指数增速(2.3%)。 2003 年至 2012 年长春市新建住房均价保持平稳,较快增长,2012 年 出现小幅回落。

3.产业政策

长春市以市场为导向,以提高经济效益为中心,加快实施"二三 五"产业发展战略,继续调优第一产业,做大做强第二产业,加快发 展第三产业,开发和培育特色名牌产品,推进产业结构优化升级,提 高产业竞争力。

(1)进一步壮大两大支柱产业

①汽车产业

巩固汽车产业优势,支持一汽集团提高自主创新能力,扩大产业 规模,完善产品体系;加快汽车产业开发区建设,培育汽车零部件企 业集群;创造条件,积极发展与一汽差异化的各种类型整车。

②农产品加工业

依托丰富的农产品资源,实施系列开发、名牌带动战略,全力推 进玉米、肉鸡、肉牛、生猪、肉鹅、鹿产品、大豆、稻米、蔬菜和乳 制品十大加工体系建设,把农产品加工业培育成为长春市第二大支柱 产业,建成国内最大的农产品加工基地,打造绿色食品城。

(2)大力发展三大主导产业

①光电信息产业

以光电子技术为依托,重点开发光显示和汽车电子两大产业链

条,突出发展光电子器件与材料、光电仪器仪表与设备和软件三大重 点领域,培育龙头企业,推进终端产品开发,建设集研究开发、生产 制造、贸易物流、综合服务为一体的国家级光电信息产业基地。

②生物医药产业

依托生物技术、人才和资源优势,重点发展生物制药、现代中 药、医药中间体和化学药,扩大生物技术在农业、牧业、林业、环保 等领域的应用,建设国家生物产业基地和药品出口基地。

③现代物流业

以建设北方区域性物流中心为目标,依托区位、交通、信息等优 势,积极推进现代物流业发展。搞好物流基础设施,重点建设汽车、 玉米、陆港和空港等 4 大物流园区;依托重要商品集散地和公路交通 枢纽,建设生活资料、生产资料等 8 个物流配送中心。改造完善机 场、铁路、公路等物流通道,建设物流信息服务平台,形成现代化的 物流网络体系。采用先进的物流管理技术和组织方式,系统整合现有 物流组织和资源,培育一大批大型物流企业。鼓励现有仓储、运输、 电信、邮政、商业等领域的重点企业,积极发展第三方物流。

(3)积极培育五大重点产业

①能源产业

以满足能源需求为目标,加快本地能源开发建设,积极引进外地 一次能源,大力开发新能源和可再生能源,优化能源结构,逐步建立 以能源引进为主、本地能源开发为辅的能源保障体系。推进九台煤炭 的勘探和开采,扩建热电一厂、热电二厂,加快建设热电三厂、九台 电厂等重点项目。广开能源引进渠道,积极推进俄罗斯天然气、大庆 天然气和吉林油田天然气引进工程,推动农安油页岩、吉长间地热资 源的开发利用,逐步缓解能源短缺问题。积极发展洁净能源、新能源 和可再生能源。

②建筑和材料制造业

建筑业。以促进经济增长和改善人民生活为目标,进一步完善建 筑与房地产市场体系,合理调整住宅开发结构。引导促进住房消费, 大力发展与市民承受能力相适应的普通商品住房,适当发展中高档商 品房。重点进行出城口旧房改造、铁北地区商业与房地产开发、南部 新城高档住宅和商务区建设。

③旅游会展业

旅游业。重点发展汽车工业、冰雪运动、电影文化、娱乐保健、 伪满历史遗迹、雕塑艺术等六大支柱旅游产品;积极开发农业观光、 科普、东北民俗、净月潭森林氧吧、波罗湖湿地、专题公园、辽金文 化和沿江自然风光等八大特色旅游产品;建设净月、双阳现代休闲度 假、九台西部等民俗文化、城市中心综合三大旅游产品集群。"十一 五"期间,力争创建 3 处 4A 级景区,每年建成一处 3A 级景区景点。 雕塑旅游、影视旅游成为国际品牌,汽车旅游、会展旅游和冰雪旅游 成为国内知名品牌。

④文化产业

充分挖掘文化资源优势,完善文化产业政策,培育各类文化市场 主体,构建以大型文化企业集团为主,中小文化企业联动发展的文化 产业体系,不断提高经济效益和社会效益。重点发展广播影视、新闻 出版、文艺演出、休闲娱乐、创意文化五大行业,建立汽车、影视和 创意三大文化产业园区,全面推进文化印刷集中区、有线电视网络改 造、数字电视、文化大厦、汽车技能培训中心、印务中心、机械加工 培训中心、赛车场八大重点项目。突出地方特色,营造文化氛围,扩 大文化交流和对外影响,加快建设长春科教文化城、长春电影城、长 春雕塑城。

⑤金融业

适应经济发展需要,促进金融资源集中,大力发展各种金融机 构,逐步完善适应加快发展需要的现代金融服务体系。支持金融机构 的整合重组,积极发展股份制银行。加快引进中外合资、独资金融机 构,"十一五"期间争取引进外资金融机构 2-3 家。积极培育各类 机构投资者,加快发展各种基金,努力吸引国内外投资银行和证券公 司来长设立分支机构,促进证券、咨询、评估、投资等金融中介服务 业的发展。大力发展保险业,规范发展信托、租赁、基金、财务、担 保等非银行服务业。加强地方金融体系建设,推进市商业银行重组和 市农联社改革。

⑥税收政策

为服务和支撑长春市民生建设,长春市进一步优化政策性服务, 加大税收优惠力度,扩大税收优惠幅度和覆盖面,积极落实" 一提一 减一免" 税收优惠政策,为小微企业和个体工商户减负,扶持小微企 业和个体工商户发展。预计三项政策累加,全年将减免地方税收 18.5 亿元。" 一提" ,就是长春市微型企业营业税起征点提高到月 营业额 2 万元,并按免征额计税。具体来说,长春市微型企业月营业 额在 2 万元以下的不缴纳营业税,超过 2 万元的,仅就超出部分作为 计税依据缴纳营业税,不按全额征收。这项政策在全国城市中是屈指 可数的,也是优惠力度最大的。" 一减" ,就是对年应纳税所得额低 于 6 万元的小型微利企业减半征收企业所得税。国家有关法规文件规 定,小型微利企业所得税税率为 20%。为扶持小微企业发展,2010 年 -2011 年末期间,对年应纳税所得额低于 3 万元的小型微利企业可减 半征收企业所得税(优惠税率 10%)。从 2012 年 1 月 1 日起扩大优惠 幅度和范围,年应纳税所得额由 3 万元提高到 6 万元。符合优惠条件 的小微企业在汇算清缴时,要自行申请备案才能享受优惠政策。 " 一免" ,就是免征月营业额 2 万元以下的个体工商业户及其他有经 营行为个人的地方各税。此政策惠及该市所有个体工商户,凡是月营 业收入低于 2 万元的个体工商户,一切地方税收项目全部免征。

4.城市发展目标与规划

(1)城市近期发展目标

到 2015 年,长春市在振兴老工业基地的基础上,不断增强城市 综合辐射能力。把长春建成经济实力较强、城乡协调发展、社会和谐 文明、城市结构较合理、生态环境较好、能源利用率较高、基础设施 较完备、交通便捷的适宜居住、富有北方特色的区域性中心城市,在 全省率先实现全面小康社会。至 2015 年,中心城区实际居住人口约 为 380 万人左右;城市建设用地规模约为 390 平方公里左右,人均城 市建设用地 103 平方米左右。

(2)城市近期规划

城市的近期规划是:强化"三城两区"建设,重点打造以南部新 城为承载的城市现代服务业中心商务区,以北部新城为主体的北部现 代中心区,以西部新城为依托的综合交通枢纽与高品质服务业区,以 及以西南工业区为代表的汽车制造业和高新技术产业集聚区,同时配 合中国图们江区域发展战略建设以长东北开放开发先导区为载体的先 行先试区。具体规划如下:

①近期住宅建设规划:近期重点进行宽城、二道、绿园等区域的 棚户区改造,以及南部、西部等新区住宅的开发。

②近期公共服务设施建设规划:构筑南部市级商务中心。启动南 部新城金融总部集中区和现代服务业中心的建设。搬迁扩建吉林省图 书馆、长春市少儿图书馆;改造吉林省京剧院、群众艺术中心、艺术 剧场、杂技团;二道、宽城各建设综合影剧院一座;绿园区建设一处 综合性文化娱乐场所;建设汽车文化展览中心;续建吉林省科技文化 中心,长影世纪城。建设高新奥林匹克青少年运动中心、宽城区体育 中心;完善莲花山滑雪场的续建工作。改善现有各级医疗设施的医疗 条件。建设南部新城、净月经济开发区内综合医院,在宽城区新建长 春市中医院。

③近期工业仓储建设规划:搬迁东盛大街、卫星路、普阳街、台 北大街以内工业用地,完善生物化工园区及汽车产业园区建设。结合 工业设置相应的仓储用地;建设二道综合物流园区、综合保税区。

④近期公共绿地建设规划:改建伊通河城区段 22 公里的带状滨 河公园;建设高新富裕公园、三佳湖公园;建设绿园西站公园、西城 公园、串湖公园;建设南部新城光明公园;续建宽城区森林公园;完 善汽车文化公园。

⑤近期对外交通建设规划:扩建长春龙嘉机场,飞行区等级由 4D 升至 4E。建设哈大客运专线、长吉城际铁路,新建长春西客站、 龙嘉机场站,扩建长春站。续建珲乌高速公路长春至松原段,新建长 春经济圈高速公路、蒲左高速公路长春至双阳、长春至长岭段,扩建 珲乌高速公路长春至龙嘉机场段、长抚高速公路长春至营城段,改扩 建京哈公路、长吉北线、长石公路等其他公路。

⑥近期城市道路交通建设规划:大力改善城市交通。启动建设 "两纵两横"快速路,拓宽三环路,续建机场快速路,新远达大街竣 工通车。实施亚泰大街上跨自由大路、繁荣路等一批重要交通节点立 体化工程。改造长白公路、北亚泰大街城市出入口,启动腾飞大路、 硅谷大街两个高速公路出入口建设。轻轨 4 号线正式运营,加快推进 地铁一号线建设,西客站综合换乘中心投入使用。

⑦近期基础设施建设规划:扩建四水厂,供水能力达到 55 万立 方米/日。新建南部给水加压泵站。配合四水厂扩建,新建原水管线 50 公里,新建输配水管线 100 公里。续建东南污水处理厂,一期处理 能力为 10 万吨/日;扩建北郊污水处理厂,处理能力达到 54 万吨/ 日;建设串湖、北部、兴隆、西部污水处理厂,一期处理能力均为 10 万吨/日;建设富锋污水处理厂,一期处理能力为 4 万吨/日;建设 中水回用工程 40 万吨/日;建设伊通河污水泵站; 续建阜丰路泵站 改造工程;新建、改造排水管网 350 公里;建设长春市污水处理厂污 泥处置工程。继续实施长春市水体综合治理改造工程。建设长春天然 气门站及加气母站各一座,建设及改造 8 座高中压调压站;建设绕城 高压天然气环网 110 公里;新建、改造燃气管网 1100 公里。至 2015 年,将热电一厂迁址、续建华能长春热电厂、新建东南热电厂,新建 区域锅炉房 2 座,扩建锅炉房 6 座。迁址新建长春热电一厂,规划一 期容量为 70 万千瓦;长春热电二厂增加容量 20 万千瓦,总容量为 120 万千瓦;长春热电三厂增加容量 35 万千瓦,总容量为 70 万千 瓦;新建华能长春热电厂,规划一期容量为 70 万千瓦;新建长春东 500 千伏变电站,容量为 1×100 万千伏安;新建长春南 500 千伏变电 站,容量 1×100 万千伏安;新建 8 座 220 千伏变电站;新建 30 座 66 千伏变电站。建设与变电站配套的进出线路工程。为加强长春市东南 部净月经济开发区域的通信条件,在该区域规划建设一座通信枢纽 局;结合新建道路及新区建设,完成通信管道环网配套工程。至 2015 年,新建南部新城特勤站、繁荣路消防站等 10 个消防站及长春 市应急战勤保障物资库。

5.城市社会经济发展状况

(1)国内生产总值

2012 年地区生产总值完成 4506.6 亿元,增长 12%;工业增加值 完成 1997.5 亿元,增长 12.5%;服务业增加值完成 1854.5 亿元,增 长 12.1%;固定资产投资完成 3100 亿元,增长 27.4%。实现全口径财 政收入 927 亿元,增长 15.5%;地方财政收入 333 亿元,增长 15.5%; 规模以上工业企业利润 630 亿元,增长 23%;城市居民人均可支配收 入 23089 元,增长 12.7%;农民人均纯收入 8570 元,增长 12.1%。

(2)工业产值

2012 年,长春市累计完成规模以上工业增加值 1822.3 亿元,增 长 11%;汽车制造业完成增加值 1104.7 亿元,增长 11.3%。汽车制造 业增加值占规上工业的比重为 60.6%,汽车仍然是决定长春市工业经 济增长的决定性因素。2012 年,长春市累计完成规模以上工业总产 值 8263.5 亿元,增长 17.4%;汽车制造业完成产值 4888.5 亿元,增 长 16.5%。

(3)进出口总额

2012 年,长春市实现进出口总额 196.8 亿美元,增长 13.5%。其 中,进口额 167.8 亿美元,增长 11.3%;出口额 29 亿美元,增长 27.9%。

(4)固定资产投资

2012年,长春市完成固定资产投资 3172.9亿元,增长 30.4%。其 中,工业投资 1400 亿元,增长 25.2%。国有投资完成 796.8 亿元,增 长 43.2%;民间投资完成 2147.7 亿元,增长 30.4%,占固定资产投资 比重达到 69.2%。

(5)社会消费品零售总额

2012年,长春市社会消费品零售总额实现1739.6亿元,增长15%, 增幅同比回落2.5个百分点。

(二)区域因素

1、区域概况

宽 城 区 位 于 长 春 市 城 区 北 部 , 北 纬 43°05′-45°15′ 、东经 124°18′-127°02′,东以102国道为界,与经济技术开发区、二道区相临; 西至长沈铁路、铁西街、西环城路,与绿园区、农安县相临;南起小 铁道街、光复大路、上海路、新发路,与南关区、朝阳区相临;北与 德惠市毗邻。总面积877平方千米,实际管辖区域面积237.99平方千米, 人口46万人。

2、交通条件

(1)对外交通

1)公路

区域内目前主要有十几条市政道路,如人民大街、富城路、宽府 路、北凯旋路等,有市公交线路经过。长春公路客运中心站位于该区 域。

2)铁路

长春火车站、多条铁路专用线和全国电气化水平最高的四个编组 站之一的小南铁路编组站坐落在区域内。

(2)区域内公共交通

区域内公共交通较为便利,有110路、123路、118路等多公交车经 过

3、基础设施条件

(1)供水

区域目前由统一的市政供水设施及管网供给,供水保证率为98 %。

(2)排水

区域排水为雨污合排方式,通过地下排水道排入附近河沟,排水 通畅。

(3)供电

区域由长春市供电站供给,供电保证率为98%。

(4)通讯

区域内通讯属国家电网服务范围,能满足区域通讯需要。

4、公共配套设施条件

待估宗地位于长春市宽城区小南街,所在区域位于长春市西北角, 公共配套设施完善度一般,区域内分布了邮政银行、建设银行、长春 市第六医院、长春市一二三中学。

5、环境条件

(1)人文环境

区域内人口较稀疏,人文环境一般。

(2)自然环境

区域内污染型企业数量较少,自然环境条件较好。

6、产业集聚规模

区域内有一定数量与待估宗地相配套的企业及功能区,产业集聚

规模较高。

7、规划限制

城市规划对待估宗地所在区域土地利用强度无特殊规划限制。

8、小区域因素

待估宗地均位于长春市宽城区小南街,该区域位于长春市西北角, 区域内污染型企业数量较少,自然环境较好。由于该区域为新开发区 域,多处楼盘正在进行开发建设,区域内人口较稀疏,人文环境一般。

(三)个别因素

待估宗地位置:长春市宽城区小南街

宗地四至:长春市粉末冶金厂, 南至小南村,西至小南街,北至 小南村

登记宗地面积:198876平方米

本次评估土地面积:187836平方米

土地用途:工业用地

宗地形状:多边形,较规则

宗地地临路状况:临小南街

宗地容积率:现状容积率0.31

宗地地势:地势较低

地质条件:地质承载力较高,地质条件较好

规划限制:待估宗地所在区域对土地利用强度无特殊规划限制

宗地开发程度:宗地的实际土地开发程度为宗地红线内外"七通" (通路、通电、通讯、供水、排水、通气、供暖)及宗地红线内场地 平整

第三部分 土地估价结果及其使用

一、估价依据

本次评估依据以下文件、资料进行分析和测算:

(一)本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件

1、《中华人民共和国土地管理法》(主席令第28号,2004年8月28 日);

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第72号,2007 年8月30日);

3、《中华人民共和国城市规划法》(中华人民共和国主席令第74 号);

4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》;

5、《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代 表大会第五次会议通过);

6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (国务院55号令);

7、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部 令第39号);

8、《关于印发<国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改 革和发展的若干意见>的通知》(国土资发[1999]433号);

9、《国土资源部关于进一步规范土地登记的通知》(国土资发 [2003]383号);

10、国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通 知》(国土资发〔2009〕56号);

11、《国土资源部关于严格按国家标准实施<城镇土地分等定级规 程>和<城镇土地估价规程>的通知》(国土资发[2002]195号);

12、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕 28 号);

13、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕 31 号);

14、《土地调查条例》(中华人民共和国国务院令第 518 号);

15、国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉 的通知》(国土资发[2006]307号);

16、国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知 (国土资发[2007]112号);

17、《吉林省土地管理条例》(2002年9月1日修正)

18、《吉林省物价局、财政厅关于降低征地管理费标准的通知》(吉 省价经字[2001]19号)

19、《吉林省耕地占用税实施办法》(吉林省人民政府令第202号, 2008年1月1日期实施)

20、《吉林省防洪基础设施建设资金征收使用办法》(吉政发 [1999]105号)

21、《关于降低涉企行政事业性收费标准的通知》(吉省价收联 [2009]80号)

22、长府发〔2010〕9号《长春市人民政府关于公布实施长春市市 区基准地价等土地价格的通知》(2010年4月1日实施)

23、《长春市人民政府关于公布实施长春市市区征地区片综合地 价的通知》(长府发(2010)8号)

24、《长春市人民政府关于调整城区耕地占用税单位税额的通知》 (长府发〔2009〕9号)

(二)土地估价相关技术规程

1.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001);

2.《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001);

3.《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)。

(三)估价机构掌握的相关地价评估资料

1、待估宗地所在区域地价变动指数调查资料;

2、待估宗地所在区域的区位条件资料;

3、待估宗地所在区域的土地交易资料。

(四)委托方和产权单位提供的相关评估资料

1、《党政联席会议纪要》(中国中钢集团公司〔2013〕第12期);

2、委托方营业执照复印件;

3、产权单位营业执照复印件

4、《国有土地使用证》复印件;

5、《非住宅房屋拆迁补偿协议书》

6、《关于中钢集团吉林炭素股份有限公司土地情况的说明(长春 市)》

7、《红线图》

二、土地估价

(一)估价原则

本次估价过程中,遵循的主要原则有:

(一)合法性原则

土地估价应以待估宗地的合法权益为前提进行。合法权益包括: 合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权单位面,应以土 地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面,应 以使用管制(城市规划、土地用途管制等)为依据。在合法处分方面, 应以法律法规和合同(如土地使用权出让合同)等容许的处分方式为 依据。

(二)替代原则

根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用 相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的 商品或服务同时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之 后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其 它具有相同使用价值的地块,即同类型具有替代可能的地块价格所牵 制。换言之,具有相同使用价值、替代可能的地块之间,会相互影响 和竞争,使价格相互牵制而趋于一致。

(三)需求与供给原则

在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决于供求的均衡点。 供小于求,价格就会提高,否则,价格就会降低。由于土地与一般商 品相比,具有独特的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考 虑到所假设的公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征。

(四)变动原则

一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。 土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而

这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相 互作用及其组合的变动过程中形成的。因此,在土地估价时,必须分 析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变 动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中, 因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地 价水平预测未来的土地价格。

(五)协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中,必须与周围环境相协 调。因为土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地 发挥,所以要分析土地是否与所处环境协调。因此,在土地估价时, 一定要认真分析土地与周围环境的关系,判断其是否协调,这直接关 系到该地块的收益量和价格。

(六)报酬递增递减原则

在任何给定的条件下,土地、劳动力、资金、管理水平之间都存 在着一定的最优组合,超过一定限度,没一要素的继续增加,其收益 却不会响应成比例增加,这一原则说明成本的增加并不一定会使土地 价格增加。

(七)多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展,目前比较实用的宗地估价方法有收 益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法 等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差,因 此进行地价评估时,就要根据待估宗地的实际情况,充分考虑用地类 型及所掌握的资料,选择最适宜的方法进行评估,同时为了使评估结 果更为客观,更接近于准确,评估中选择两种较为适宜的方法进行评 估,以便互相验证,减小误差,确定出合理的价格。

(二)估价方法

根据待估宗地的特点、具体条件和项目的实际情况,依据《城镇 土地估价规程》,结合待估宗地所在区域的土地市场情况和土地估价师 收集的有关资料,分析、选择适宜于待估宗地土地使用权价格的评估 方法。

1、采用的方法

(1)市场比较法:由于待估宗地所在区域可以选择到与待估宗地 相类似的近期已经发生交易的市场交易案例,适宜采用市场比较法评 估。

(2)成本逼近法:待估宗地所在区域近年来有征地案例和征地标 准可参考,其土地开发平均费用较易获取,故适宜采用成本逼近法进 行评估。

2、不采用的方法

(1)剩余法:由于待估宗地不属于投资开发的土地,且待估宗地 所处区域没有与待估宗地地上建构筑物相类似的市场交易案例,无法 合理确定房地产总价,因此不适宜采用剩余法评估;

(2)收益还原法:由于待估宗地为工业用地,地上建筑物为企业 厂房和配套用房,区域内类似建筑物出租情况较少,故不适宜采用收 益还原法进行评估;

(3)基准地价系数修正法:长春市基准地价基准日为 2008 年, 经估价人员咨询当地国土管理部门,现公布的基准地价仍然是当地确 定地价水平的主要依据之一。但经估价人员调查待估宗地所在区域情 况,由于待估宗地位于长春市基准地价工业六级(末级)用地范围, 随着长春市近几年经济发展,长春市城市规划及发展方向有较大调整, 基准地价已较难反应待估宗地所在区域地价水平,故本次评估未采用 基准地价进行评估。

综上所述,本次估价采用市场比较法和成本逼近法评估待估宗地 出让土地使用权价值。

(三)估价结果

1、地价确定的方法

经估价人员现场查勘和当地地产市场情况分析,按照地价评估的 基本原则和估价程序,本次评估选择市场比较法和成本逼近法两种估 价方法进行了评估,得到不同方法的评估结果,考虑到两种方法测算 结果差异不大,通过对当地土地市场和土地价格的分析,在确定最终 评估结果时,我们根据评估方法的适宜性、可信程度,参考待估宗地 所在区域地价水平、并结合估价师经验等,取两种方法估价结果的算 术平均值作为待估宗地的最终估价结果。

表 3-3-1 待估宗地出让土地估价结果确定表

宗地编		面积	市场比较法		成本逼近法		单价	总价
号	宗地名称	(m2)	价格	权重	价格	权重	(元/平方米)	(万元)
1	长春分公司土地	187836	375.49	0.5	394.16	0.5	385	7231.69

2、估价结果

根据《城镇土地估价规程》,估价人员依据土地估价的的基本原则 理论和方法,在充分分析待估宗地所在区域的地价影响因素和掌握的 土地市场交易资料的基础上,按照土地估价程序,选择合适的估价方 法得出待估宗地本次地价定义条件下的土地评估结果如下:

土地总面积:187836 平方米

土地单价:385 元/平方米

土地总地价:7231.69 万元

大 写:柒仟贰佰叁拾壹万陆仟玖佰元整

(货币种类:人民币元)

估价结果详见附表《土地估价结果一览表》

三、估价结果和估价报告的使用

1、估价的前提条件和假设条件

(1)本次估价的依据包括中华人民共和国国家标准《城镇土地估 价规程》(GB/T 18508—2001),《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507—2001),《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007),全国 人大、国务院和国土资源部颁布的有关法律法规,吉林省人民政府、 吉林省国土资源厅、长春市人民政府和长春市国土资源局等有关部门 颁布的有关法规条例等文件进行估价活动;待估宗地资料是根据产权 单位中钢集团吉林炭素股份有限公司长春分公司提供的包括企业营业 执照、待估宗地《国有土地使用证》复印件、《非住宅房屋拆迁补偿 协议书》等有关资料。

(2)估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场,土地 区位条件和地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而 得。

(3)待估宗地地价内涵是待估宗地在估价基准日 2012 年 12 月

31 日、设定土地用途、设定土地开发程度、设定土地年限及现状等 条件下的出让土地使用权价格。待估宗地与其它生产要素相结合,能 满足设定使用年限内经营管理的正常进行,保证公司的持续发展。

(4)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用 权价格,若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、 土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应 作相应调整。

(5)产权单位提供了《国有土地使用证》复印件,未能提供《国 有土地使用证》原件以备核查。根据产权单位提供的《关于中钢集团 吉林炭素股份有限公司土地情况的说明(长春市)》,由于土地征收 过程中,该宗地产权证书原件已交至长春市宽城区住建局,中钢集团 吉林炭素股份有限公司承诺拥有该土地使用权的合法产权。本次评估 以产权方合法拥有该宗土地全部国有出让土地使用权权益为前提。

2、估价结果和估价报告的使用

(1)根据国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)、 《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507—2001)、《土地利用现状 分类》(GB/T 21010—2007)、全国人大、国务院和国土资源部颁布 的有关法律法规及规章及吉林省人民政府、吉林省国土资源厅、长春 市人民政府和长春市国土资源局等有关部门颁布的有关法规条例等文 作为本次估价活动的主要法律法规文件依据,土地估价结果是为中钢 集团吉林炭素股份有限公司进行资产重组提供土地使用权价格参考依 据。

(2)本次估价结果分为土地估价报告和土地估价技术报告两部 分。土地估价报告供委托方和送交国土资源管理部门审查用,土地估 价技术报告不提供给委托方,只送交国土资源管理部门审查。待估宗 地作为企业生产经营用地,得到有效合理地利用,并会产生相应的土 地收益。估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地 价评估技术标准,结合待估宗地具体状况,确定估价原则、方法及参 数的选取。任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有 关法律、法规。

(3)本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。

(4)估价报告和估价结果的使用权属于中钢集团吉林炭素股份有 限公司,北京中企华房地产估价有限公司负责对估价结果进行解释。

(5)本报告及估价结果仅为中钢集团吉林炭素股份有限公司进行 资产重组提供土地使用权价格参考依据,当用于其它目的,本报告评 估结果无效。任何单位和个人未经估价机构书面同意,不得以任何形 式发表、肢解本报告。

本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关 损失,受托估价机构不承担责任。

3、其他需要特殊说明的事项

(1)待估宗地的《国有土地使用证》复印件、《非住宅房屋拆迁 补偿协议书》、土地利用状况等资料由产权单位提供,现场估价人员 已进行核对确认;待估宗地区域位置图、待估宗地照片、市场比较案 例、基准地价等由现场估价人员收集并核实。

(2)委托方及产权单位对所提供资料(详见附件)的真实性负责, 估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

(3)土地面积的设定:根据产权单位提供的《国有土地使用证》 [长国用(2004)第 030000489 号],原土地证登记土地总面积为 198876 平方米,另根据产权单位提供《非住宅房屋拆迁补偿协议书》,其中 11040 平方米土地已被政府征收,本次评估按剩余土地面积 187836 平 方米进行评估。

(4)用途设定:根据产权单位提供的《国有土地使用证》,土地 登记用途为工业用地,根据《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007) 的规定,本次评估设定待估宗地土地用途为工业用地。

(5)土地使用权年限设定:根据产权单位提供的《国有土地使用 证》,登记土地终止日期为 2051 年 4 月 22 日,本次评估估价基准日为 2012 年 12 月 31 日,至估价基准日土地剩余使用年限为 38.33 年,本 次评估设定土地使用年限为 38.33 年。

(6)土地利用和规划条件说明:根据产权单位提供资料及估价人 员现场查勘,待估宗地建筑物主要有压型厂房、厂区办公楼、原料库、 生活间等45处房屋建筑物及部分构筑物。地上建筑物总建筑面积为 58174.61平方米,现状容积率为0.31。

(7)根据产权单位提供《国有土地使用证》[长国用(2004)第 030000489号]复印件,登记土地使用权人为吉林炭素股份有限公司。 根据产权单位提供的《企业名称变更核准通知书》,原公司名称吉林炭 素股份有限公司变更为中钢集团吉林炭素股份有限公司,但产权方尚 未办理土地产权变更手续,该事项提请报告使用者注意。

(8)根据产权单位提供《国有土地使用证》[长国用(2004)第 030000489号],土地登记总面积为198876平方米,土地登记用途为工 业用地,土地使用权终止日期为2051年4月22日。另根据产权单位提供 《非住宅房屋拆迁补偿协议书》,其中11040平方米土地已被政府征收, 产权单位对剩余的187836平方米土地未重新办理《国有土地使用证》, 本次评估土地面积为187836平方米,估价人员根据产权单位提供的《红 线图》对剩余部分进行了现场查勘。若经当地国土部门核发新土地证, 土地位置分布,土地面积、土地用途、土地使用权终止日期与本次评 估设定情况不一致,需对本次评估结果进行调整或重新进行评估。

(9)由于产权方未提供《国有土地使用证》原件,仅提供了《国 有土地使用证》复印件等资料。本次评估以产权方合法拥有该宗土地 全部国有出让土地使用权权益为前提。同时本次评估未考虑产权方可 能存在的欠付土地使用费等费用对估价结果的影响。该事项提请报告 使用人注意。

(10)土地他项权利状况说明:根据产权单位提供资料,待估宗 地于估价基准日不存在抵押、租赁、地役权等他项权利。

(11)土地还原利率说明:

安全利率取一年期存款利率,风险调整值参考CPI指数确定,以估 价基准日的一年期的存款利率3.0%为基准,在加上一定得风险调整值, 综合考虑确定土地还原利率为6%。

(12)本估价报告复印件无效。

第四部分 附件

附件1 《党政联席会议纪要》(中国中钢集团公司〔2013〕第12 期)

附件2 委托方营业执照、产权单位营业执照及名称变更核准文件 复印件

• 附件3 待估宗地区域位置示意图
• 附件4 待估宗地《国有土地使用证》复印件
• 附件5 《关于中钢集团吉林炭素股份有限公司土地情况的说明

(长春市)》及《红线图》

• 附件6 《非住宅房屋拆迁补偿协议书》
• 附件7 宗地照片
• 附件8 案例位置图
• 附件9 比较案例照片
• 附件10 估价机构营业执照及资质证书复印件
• 附件11 土地估价师资质证书复印件
• 附件12 土地评估中介机构2013年度年检合格证明

备案号:1107413IA0126 查询码:036C5452

土地估价报告

项目名称:中钢集团吉林炭素股份有限公司资产重组项目所涉及 的国有土地使用权价格评估**(河北省石家庄市)** 受托估价单位:北京中企华房地产估价有限公司 土地估价报告编号:中企华土估字2013012000067 号**-**石家庄市 提交估价报告日期:二O一三年七月二十六日 估价报告备案日期:二O一三年七月二十六日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

中钢集团吉林炭素股份有限公司资产重组项目所涉及的国有土地使用权 价格评估(河北省石家庄市裕华区)

二、委托估价方

委托单位:中国中钢集团公司

单位地址: 北京市海淀区海淀大街 8 号

法人代表: 贾宝军

联 系 人:刘蜀娜

联系电话: 010-62689764

主营业务范围: 进出口业务、对外贸易咨询、、承包冶金行业的国外工程 和境内国际投标工程、冶金行业产品展览、销售和咨询等。

产权单位: 中钢集团工程设计研究院有限公司

单位地址:北京市海淀区海淀大街 8 号中钢国际广场 18 层

法定代表人:陆鹏程

联 系 人: 董杰

联系电话: 0311-81585133

主营业务范围:冶金行业、建筑行业建筑工程设计(甲级);市政公用行 业(给水、热力、环境卫生)、电子通信广电行业通信工程类(通信铁塔)工 程设计(甲级);建材行业(非金属矿)乙级;环境工程(废水)专项工程设 计(乙级);对外商品和技术的进出口(国家有限制的除外)。钢铁、建筑工程 咨询(甲级详见咨询证书);火电(中小型发送变电工程)、有色冶金(黄金矿 山)、通信信息(铁塔)、市政公用工程(给水、热力、环卫)工程咨询(乙级, 详见资格证书);冶金、矿山成套设备、建筑材料、装饰材料的批发、零售; 出租商业用房、出租办公用房(限分支机构经营)。

委托方与产权单位关系: 产权单位系委托方下属子公司。

三、估价目的

根据中国中钢集团公司〔2013〕第 12 期《党政联席会议纪要》内容,决 定对中钢集团吉林炭素股份有限公司进行重大资产重组,中钢股份和中钢资产 以持有的中钢设备 100%股权置换中钢吉炭全部资产并认购上市公司增发股份, 为此中国中钢集团公司特委托北京中企华房地产估价有限公司,对本次经济行 为所涉及的中钢集团工程设计研究院有限公司所属的位于石家庄市裕华区槐 安东路 108 号的一宗授权经营土地使用权进行价格评估,为其提供土地使用权 价值参考依据。

四、估价基准日

二O一二年十二月三十一日

五、估价日期

2013 年 5 月 23 日至 2013 年 7 月 26 日

六、地价定义

本次评估的土地使用权价格是指在估价基准日2012年12月31日,满足正常 市场及设定条件下,设定用途和使用年限及规划利用条件下的国有建设用地出 让土地使用权价格。

待估宗地具体设定条件如下:

(一)用途设定:

根据待估宗地《国有土地使用证》(裕华国用(2012)第 00146 号),土地 登记用途为科教用地,根据《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007)的规 定,此次评估设定待估宗地土地用途为公共管理与公共服务用地。

(二)土地使用权年限设定:

根据待估宗地《国有土地使用证》(裕华国用(2012)第 00146 号),待估 宗地估价基准日时为授权经营土地,土地使用权终止日期为 2057 年 3 月 31 日,本次估价基准日为 2012 年 12 月 31 日,至估价基准日已使用 5.75 年,土 地使用权剩余使用年期为 44.25 年,本次评估设定土地使用年期为法定公共管 理与公共服务用地最高出让年期 50 年扣除待估宗地已使用年期后的剩余年期 44.25 年。

(三)开发程度设定:

本次评估界定的土地开发程度均指宗地外的基础设施开发程度和宗地内 地面平整状况。待估宗地内外实际开发程度为宗地外七通(通路、通电、通上 水、通下水、通讯、通暖、通气)、宗地内六通一平(通路、通电、通上水、 通下水、通讯、通暖及场地平整)。本次估价设定土地开发程度为七通一平(宗 地外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及宗地内场地平整)。

(四)土地利用和规划条件说明:根据待估宗地地上《房屋所有权证》登 记,待估宗地地上房屋总建筑面积为 10329.48 平方米,现状容积率为 1.3,本 次评估设定容积率 1.3。

七、估价结果

根据《城镇土地估价规程》,估价人员依据土地估价的基本原则、理论和 方法,在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资 料的基础上,按照土地估价程序,选择合适的估价方法得出估价对象本次地价 定义条件下的土地评估结果如下:

• 土地面积:7926.1 平方米
• 土地单价: 3712 元/平方米
• 土地总价:2942.17 万元
• 大 写:贰仟玖佰肆拾贰万壹仟柒佰元整
  • (货币种类:人民币)

土地单价、总价等估价结果详见《土地估价结果一览表》

八、土地估价师签字

• 姓名资格证书号签名
• 师笑晗 2006320028
• 丁 宁 2002110143

九、土地估价机构

估价机构负责人:

北京中企华房地产估价有限公司

二O一三年七月二十六日

土地估价结果一览表

估价基准日:2012 年 12 月 31 日

估价机构:北京中企华房地产估价有限公司 估价报告编号:中企华土估字 2013012000067 号-石家庄市 估价基准日土地性质:授权经营

序号	地编宗号	地名宗称	准 日估价基使 用地土权人	地书土号证	宗地位置	估基 准价登 记日途用	价设估定用途	容积率	价基准实估日发度际开程	价发估设定开度程	估价定土设地使年期用年()	地土面2)积(m	单位地价元(2)/m	总地价万元()	备注
1	宗地一	家石庄分院	中钢集团程设计工究院有研公司限	华裕国用第()2012号00146	家庄市裕石华槐安东区路号108	科教用地	共管公理与共公服务地用	1.3	宗地外"七通"宗地内及"六通平"一	宗地外"七通"宗地内地及场整平	44.25	926.17	3127	2942.17	—

一、上述土地估价结果的限定条件(见下表)

设定待估宗地基础设施及其他条件表

宗地	宗地地	面平	周围道	电供	供水	排水	供暖	供气	通讯	土地权	规划	影响土地价格的
编号	称名整	状况	路状况	状况	状况	状况	状况	状况	条件	利制限	制限	其他定条件限
宗地一	庄 分家石院	整平	路富宗地北临槐安邻西,街型强大合主道混干,,条便利交件通。	家庄供电石供电供公司应供电保证,率100%。	家庄市自来石供管水公司水供水保网证,率100%。	宗地内接市通政排管水网雨,流暗管排分污,放排水畅通,。	家庄市热力公司石供暖管供暖网。	宗地外接市政燃通气管网。	内电宗地固定话、动好移信号良通,路畅线讯通。	他权无项利	现状规划变不	无

二、其他需要说明的事项:

1、待估宗地不存在抵押、租赁、地役权等他项权利;

2、待估宗地土地面积及权利状况以土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据;

3、本报告结果仅为中钢集团吉林炭素股份有限公司进行资产重组涉及的土地使用权提供价格参考依据。

北京中企华房地产估价有限公司

二O一三年七月二十六日

第二部分待估宗地界定

一、委托估价方

委托单位:中国中钢集团公司

单位地址: 北京市海淀区海淀大街 8 号

法人代表: 贾宝军

联 系 人:刘蜀娜

联系电话: 010-62689764

本次估价对象产权单位系委托方下属子公司。

二、估价对象

待估宗地为中钢集团工程设计研究院有限公司所属的位于石家庄市裕华区 槐安东路 108 号的一宗授权经营土地,土地总面积 7926.1 平方米。

三、估价对象概况

1、土地登记状况

(1)待估宗地的来源及历史沿革:根据委托方提供资料,中钢集团工程设 计研究院有限公司于 2005 年 12 月以划拨方式取得,土地用途为科研设计,2012 年 8 月变更为授权经营土地,并取得该宗地的合法国有土地使用证。

(2)土地使用证号:裕华国用(2012)第 00146 号

(3)土地使用权人:中钢集团工程设计研究院有限公司

(4)土地座落:石家庄市裕华区槐安东路 108 号

(5)登记土地用途:科教用地

(6)四至:东至槐底新村,南至河北省电力公司,西至富强大街,北至槐 安路。

(7)证载土地面积:7926.1 平方米

(8)土地级别:未登记

(9)土地使用权类型:授权经营

(10)登记时间:2012 年 08 月 15 日

(11)地号:060030070001000

(12)图号:196.50-502.75

(13)终止日期:2057 年 3 月 31 日

2、土地权利状况

(1)待估宗地的土地所有权状况:在估价基准日,待估宗地土地所有权属 国家所有。

(2)待估宗地的土地使用权状况:根据《国有土地使用证》[裕华国用(2012) 第 00146 号],登记土地使用者为中钢集团工程设计研究院有限公司,土地使用 权类型为授权经营,至估价基准日,剩余土地年期为 44.25 年。企业取得授权 经营土地,在使用年期内,可依法在国家授权投资机构和国家控股公司企业内 转让、作价出资、出租、抵押等,但当改变用途或向国家授权投资机构和国家 控股公司企业外转让时,应当报土地行政主管部门批准,并补交土地出让金。

(3)土地他项权利状况:在估价基准日,待估宗地不存在抵押权、担保权、 地役权、租赁权等他项权利。

(4)相临关系权利:无。

3、土地利用状况

根据产权方提供的《房屋所有权证》及估价人员的现场勘察,待估宗地地 上房屋建筑物所有权人为中钢集团工程设计研究院有限公司,共 4 栋(幢),总 建筑面积 10329.48 平方米,现状容积率 1.3,另有部分临建房屋,建筑面积 89.42 平方米,无产权。登记房屋详细情况见下表 2-1。

栋(幢)号	建筑物名称	房产证号	建筑物面积(平方米	楼层	结构	建成年代	设计用途	现状用途
002幢	办公综合楼	石房权证裕字第550000681号	5943.0	10	钢混	1990 年	办公楼	办公
003幢	综合楼	石房权证裕字第550000684号	4218.48	6	钢混	2004 年	综合楼	商业、办公
009幢	配套锅炉房	石房权证裕字第550000683号	55.0	1	混合	1990 年	其他	库房
007幢	配套锅炉房	石房权证裕字第550000684号	113.0	1	混合	1990 年	其他	车库

表 2-1 土地利用(规划)条件表

四、地价影响因素分析

(一)一般因素

1、城市资源状况

(1)石家庄市坐落与行政区划

石家庄是河北省省会,是河北省政治、经济、文化中心。市区中心距北京 273 公里,现辖 6 区 17 县(市)。长安区、新华区、桥西区、桥东区、裕华区

是市区内 5 个行政区;井陉矿区是以井陉煤矿为中心的县级行政区;辛集市、 藁城市、晋州市、新乐市、鹿泉市为 5 个县级市;正定、栾城、井陉、无极、 深泽、行唐、灵寿、平山、赵县、元氏、高邑、赞皇 12 个县。辖区总面积 15848 平方公里,其中市区面积达到 554 平方公里。全市总人口 928 万人,其中非农 业人口 218.5 万人。

(2)自然环境

石家庄市位于东经113度31分一115度29分,北纬37度6分一38度46分之间。 地势西高东低,地貌类型复杂。西部为太行山区,平均海拔在1000米左右。由 西向东地貌类型依次为中山、低山、丘陵、盆地、平原。

石家庄市地处中纬度,属暖温带季风气候。四季分明,寒暑温差大。雨量 集中,干湿期明显,夏冬季长,春秋季短。秋季晴朗少云,温度适中,气候宜 人。深秋多东北风,常出现寒潮天气。冬季盛行西北风,寒冷干燥,降水少。 常年平均气温 13.5℃。全市平均年降水量450-570毫米。全年日照时数为 2563-2852小时,无霜期200天左右。气候条件适合多种温带农作物生长,有利 于林果业和渔牧业发展。

(3)市政基础设施状况

石家庄正定机场位于石家庄市东北,距市区 32 公里,是经国家批准的国际 口岸机场。机场有航班将石家庄与北京、郑州、长沙、广州、南京、上海等地 区连接起来,现已开通 21 条航线,通达包括香港在内的全国 24 个大中城市, 并开通了石家庄至俄罗斯的国际航线。邻近的北京首都机场、天津国际机场也 可为河北利用;京广、京山、津浦、石太、石德、京包、京秦、京原等 13 条铁 路干线及支线、地方铁路形成了以石家庄为枢纽的铁路网;石家庄公路通车里 程达 4 万多公里,石家庄到北京的高速公路 3 小时以就可到达。石家庄有多个 长途汽车客运站。

2、房地产制度与房地产市场状况

①土地市场状况

2012 年,石家庄市国土资源局共挂牌出让 14 个批次,94 宗的国有建设用 地使用权,总面积554.2211243万平方米,约合8313.3亩,较2011年上涨67.17%。 其中,工业用地共17宗,总面积215.787945万平方米,约合3236.8亩,占38.94%; 住宅用地(含商服、住宅用地)共 56 宗,总面积 278.645119 万平方米,约合 4179.67 亩,占 50.28%;其他用途土地(含商服、娱乐用地等)共 21 宗,总面 积为 60.160618 平方米,约合 902.4 亩,占 10.85%。与 2011 年相比,2012 年

石家庄国有建设用地使用权挂牌出让的批次有所减少,但挂牌出让的总面积却 增加了 20%以上。

②房地产交易状况

2012 年石家庄商业营业用房共成交 23.57 万㎡,与去年同期 35.21 万㎡相 比下降幅度很大,达到 33%。自国家政策调控以来,石家庄住宅类产品持续走 低的情势下,商业营业用房则继续升温,特别是石家庄万达、新源 NASA、勒 泰中心等知名综合体的投建,开辟了石家庄商业地产新的大发展,开发企业广 泛开发商业类楼盘项目,从而大力拉动了石家庄房地产市场的发展。

2012 年 1-11 月份商业营业用房成交均价达到 14436 元/平米,较 2011 年 1-11 月商业营业用房成交均价 12898 元/平米上涨了 12%。不同于住宅价格走势 的平稳,商业营业用房成交均价在 10 月份降到年内新低 8698 元/平米,整体走 势颇有起伏。在住宅类产品持续低迷时,商业营业用房成为了部分投资者的资 金出口,几个知名品牌项目的相继开盘也决定着整体市场价格走势。到下半年, 住宅类产品逐渐恢复供求量,商业地产受追捧的程度受到影响,价格也出现了 年内新低。至此,2013 年随着各类产品市场的供求比例恢复平稳,价格也不再 会出现大起大落的现象。

③写字楼房地产市场状况

2012 年是石家庄写字楼产品升级大战的一年,除了独栋写字楼、商业综合 体配套写字楼等项目形式相映生辉外,开发商更是推出了形式各异的产品配套 合作商家,如希尔顿、万豪酒店、地铁商业等顶级商务配套设施,楼顶停机坪、 挑高大堂,酒店式双大堂、生态办公等亮点装备。在比拼产品"装备"的同时, 也加速了写字楼市场的洗牌,刷新着石家庄的商务办公新标准。

从石家庄市房屋管理局的市场统计数据上看到,从 2011 年开始,写字楼等 办公物业的上市量持续增长,租金和售价也逆市上涨。2011 年市场上售价八千 左右的 5A 写字楼还比比皆是,2012 年,贴上"5A"、"甲级"标签的写字楼,很 多项目房价每平方米已经超过万元,而租金也从早几年的 1 元/平方米/天左右, 上涨到现在的 1.5-3.0 元/平方米/天。

3、产业政策

按照科学发展观和建设资源节约型、环境友好型社会以及发展低碳城市的 要求,十二五期间石家庄市将加快推进特色突出的新型工业化进程,构建以都 市区为核心,以城镇为依托,以产业园区、产业基地、经济技术开发区和产业 集群为支撑,中、东、西三大区域协调发展的工业发展格局。

根据功能分区和产业发展方向,按照"中部上水平、东部求突破、西部调结 构"的要求,石家庄市以六大产业基地、十六个工业聚集区和二十八个特色产业 园为依托,突出点线面结合,强化梯度聚集,培育优化产业园区,打造特色突 出的中部都市区高端优势产业带、东部平原特色产业带、西部太行山区生态友 好型产业带,逐步形成中、东、西良性互动的工业空间开发新格局。

4、城市规划与发展目标

石家庄市是河北省省会,华北地区重要商埠,全国医药工业基地之一。石 家庄市的城市建设与发展要遵循经济、社会、人口、资源和环境相协调的可持 续发展战略,积极调整产业结构,加快发展高新技术产业和第三产业,不断完 善城市功能,逐步把石家庄市建设成为经济繁荣、社会文明、环境优美的现代 城市。

5、城市社会经济发展状况

2012 年石家庄市生产总值完成 4500.2 亿元,比上年增长 10.4%。其中,第 一产业增加值完成 452.2 亿元,增长 3.6%;第二产业增加值完成 2240.7 亿元, 增长 12.0%;第三产业增加值完成 1807.3 亿元,增长 10.0%。三次产业结构比 例为 10.0:49.8:40.2。全年市区居民消费价格指数比上年上涨 2.8%,其中食 品价格上涨 3.4%。工业生产者出厂价格指数比上年下降 1.2%,购进价格指数 比上年下降 0.6%。在固定资产投资(不含农户)中,第一产业投资 78.8 亿元, 比上年增长 36.5%;第二产业投资 1392.3 亿元,增长 28.8%;第三产业投资 2202.3 亿元,增长 16.7%。全年建设项目 4608 个,完成投资 2840.1 亿元,比上年增 长 26.9%。其中,亿元以上项目 708 个,比上年增长 24.4%;亿元以上项目完 成投资 1520.8 亿元,比上年增长 34.0%。房地产开发完成投资 833.2 亿元,比 上年增长 5.6%。

(二)区域因素

1、区域概况

裕华区地处市区东南部,是 2001 年 3 月 21 日省会区划调整成立的新区, 总面积 60.8 平方公里,常住人口 49 万,辖 1 个镇、7 个街道、23 个村(含 17 个村改居)、64 个社区。

2、交通条件

裕华区辖区内"七横十纵"道路网络,纵横交错,交通便利。京深、石太、 石黄、石济高速公路以及 107、308 国道和京广铁路纵贯全区,可直达北京、 天津、首都机场、京唐港等大中城市和海空港。

3、基础设施条件

⑴供水

裕华区城区内有市政供水管网,用水保证率 100%。

⑵排水

裕华区城区主要街道均设有排水管道,经污水处理后,统一排放,方式为 雨污分流。

⑶供电

裕华区城内电力供应来自石家庄市供电局,区域供电保证率 100%。

⑷通讯

区域内通讯与市政通讯网相联,市话普及率 100%,通讯线路基本畅通。

⑸供暖

区域有石家庄市热力公司供暖管网,供暖保证率 100%。

⑹供气

区域有石家庄新奥燃气公司供气管网,供气保证率 100%。

4、公共设施状况

近几年来,裕华区把三产服务业摆在重要位置,大力实施"商贸立区"战略, 持续发展壮大第三产业规模和档次,初步形成了以怀特商圈、联邦商圈、万达 商圈和裕华东路、东南二环、体育大街"三圈两线一轴"为核心的现代服务业发 展格局,汇集了全国最大的城市综合体裕华万达广场、红星美凯龙、英国乐购、 香港屈臣氏等一大批高端服务业项目。

5、环境条件

裕华区生态环境良好,城区绿化面积、绿化率、人均绿地等项指标位居全 市各区之首,民心河携沿线游园萦绕区内,构成带状绿色水系,世纪公园和世纪高 尔夫球场形成省会最大的城市绿地。辖区有驻区大专院校 8 所、科研院所 10 家,占省会大专院校、科研院所总数的 60﹪,其中核四院、河北科大等单位的 研发能力在全省乃至全国具备领先水平。加之国家高新技术产业开发区坐落于 区内,占地 6 平方公里,可容纳 6 万人入住的省会南部大学城可为全区经济发 展提供强有力的技术支持和高素质的专业人才。

6、规划限制条件

该区域为商业、住宅区,限制工业企业发展。

7、小区域因素

待估宗地位于裕华区中心区域,属于怀特商圈,商业繁华度高,对地价有 提升作用;土地规划以商业、住宅用途为主,所处区域环境无污染,对地价具 有提升作用。估价对象所在区域交通条件较优。该区域内道路密集,估价对象 毗邻槐安路混合型主干道,交通便利,对地价具有提升作用。

(三)个别因素

待估宗地位置:石家庄市裕华区槐安东路108号

宗地四至:东至槐底新村,南至河北省电力公司,西至富强大街,北至槐 安路。

宗地面积:7926.1平方米

土地用途:科教用地

宗地形状:规则,依规划土地利用较充分。

宗地地临路状况:北临槐安路、西富强大街,交通便利

宗地容积率: 1.3

宗地地势:平坦

地质条件:良好

宗地开发程度:宗地的实际土地开发程度为宗地外"七通"(通路、通电、 通讯、通上水、通下水、通天燃、通暖气)、宗地红线内"六通一平" (通路、 通电、通讯、通上水、通下水、通暖气及场地平整)。

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据

(一)全国人大、国务院及有关部门颁布的有关法律、法规及规章

1、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第 28 号 ,2004 年 8 月 28 日)

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 72 号 ,2007 年 8 月 30 日)

3、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第六十二号)

4、《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第 74 号 ,2007 年 10 月 28 日)

5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院 令第 55 号)

6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》( 国发〔2004〕28 号)

7、《土地登记办法》(国土资源部令第 40 号)

8、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31 号)

9、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3 号)

10、《土地调查条例》(中华人民共和国国务院令第 518 号)

11、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城 镇土地估价规程》的通知(国土资发[2002]195 号)

12、国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》(国土资发[2003]383 号)

13、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第 39 号)

14、国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知(国土资 发[2007]112 号)

15、《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》(国土资发[2008]51 号)

16 、《中华人民共和国营业税暂行条例》国务院令第 540 号(2008 年 11 月 5 日国务院第 34 次常务会议修订);

(二)地方政府及有关部门颁布的有关法规、条例、文件、通知

1、《河北省省土地管理法实施条例》(2005 年 5 月 27 日河北省第十届人民代 表大会常务委员会第十五次会议第五次修正);

2、《河北省地方教育费附加征收使用管理规定》(2012 年12 月18 日河北省人

民政府令[2012]第 13 号);

3、河北省地方税务局、河北省国家税务局关于印发《河北省城市维护建设税 征收管理办法》的通知"(冀地税发[2004]57 号);

4、《石家庄市人民政府办公厅关于调整市区国有土地级别及基准地价的通 知》。

(三)有关技术标准

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)

2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001)

3、《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)

(四)委托方提供及估价人员收集的有关资料

1、企业营业执照复印件

2、估价对象的《国有土地使用证》

3、估价对象《房屋所有权证》

4、中国中钢集团公司〔2013〕第 12 期《党政联席会议纪要》

5、估价人员现场调查收集的其它相关资料

二、土地估价

(一)估价原则

根据地价评估的技术规程及待估宗地的具体情况,在本报告评估过程中, 我们遵循的主要原则有:

1、合法性原则

土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括:合法产权、 合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面,应以土地使用权证、权属登记 和其他合法证件为依据。在合法使用方面,应以使用管制(城市规划、土地用 途管制等)为依据。在合法处分方面,应以法律法规和合同(如土地使用权出 让合同)等容许的处分方式为依据。

2、替代原则

根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大 致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存 在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同 样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相同使用价值的地块,即同类 型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之,具有相同使用价值、替代可能的 地块之间,会相互影响和竞争,使价格相互牵制而趋于一致。

3、需求与供给原则

在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求, 价格就会提高,否则,价格就会降低。由于土地与一般商品相比,具有独特的 人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场,又要 考虑土地供应的垄断性特征。

4、变动原则

一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价 格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这些价格形成因 素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过 程中形成的。因此,在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性 及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于 这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以 便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

5、协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中,必须与周围环境相协调。因为 土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地发挥,所以要分析 土地是否与所处环境协调。因此,在土地估价时,一定要认真分析土地与周围 环境的关系,判断其是否协调,这直接关系到该地块的收益量和价格。

6、报酬递增递减原则

在任何给定的条件下,土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定 的最优组合,超过一定限度,每一要素的继续增加,其收益却不会相应成比例 增加,这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。

7、多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展,目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、 市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜 的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差,因此进行地价评估时,就要根据 待估宗地的实际情况,充分考虑用地类型及所掌握的资料,选择最适宜的方法 进行评估,同时为了使评估结果更为客观,更接近于准确,评估中选择两种较 为适宜的方法进行评估,以便互相验证,减小误差,确定出合理的价格。

(二)估价方法

1、估价方法选择

根据待估宗地的特点、具体条件和项目的实际情况,依据《城镇土地估价

规程》,结合待估宗地所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料, 分析、选择适宜于待估宗地土地使用权价格的评估方法。

(1)由于待估宗地登记用途为科教用地,考虑到地上房屋规划用途为商业 办公综合,宗地周边商业环境成熟,因此可参照商业用途基准地价进行评估。 待估宗地位于石家庄市区 2011 年基准地价覆盖范围内,属于商业用途三级地范 围内,且有完整的地价修正体系,可选用基准地价系数修正法进行评估。

(2)由于待估宗地所处区域可以选择到与待估宗地地上建构筑物相类似的 房地产租金交易案例,能够通过所在区域房地产的租金水平合理确定待估宗地 的房地产总收益,且房屋建筑物贡献的收益容易确定,适宜采用收益还原法评 估

2、不采用的方法

(1)由于待估宗地所在区域难以选择到与待估宗地相类似的近期已经发生 交易的市场交易案例,不宜采用市场比较法评估;

(2)由于待估宗地所处区域难以选择到与待估宗地地上房屋建筑物相类似 的销售市场交易案例,不能够通过市场比较法合理确定房地产总价,不适宜采 用剩余法评估。

(3)成本逼近法:待估宗地位于裕华区中心区域的科教用地,近年来区域 难以找到类似土地的征地拆迁案例可参考,因此难以采用成本逼近法进行评估。

综上所述,本次估价采用基准地价系数修正法、收益还原法评估待估宗地 土地使用权价值。

3、评估方法介绍

(1)基准地价系数修正法原理介绍

基准地价修系数正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成 果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均 条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正,进 而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。

(2)收益法原理介绍

收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益(正常年纯收益)的 基础上,以一定的土地还原率,将待估宗地在未来每年的纯收益折算为评估时 日收益总和土地价格的一种方法。

(三)估价结果

根据《城镇土地估价规程》,估价人员依据土地估价的基本原则、理论和方

法,在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料 的基础上,按照土地估价程序,选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定 义条件下的土地评估结果如下:

土地面积:7926.1 平方米

土地单价: 3712 元/平方米

土地总价:2942.17 万元

大 写:贰仟玖佰肆拾贰万壹仟柒佰元整

(货币种类:人民币)

土地单价、总价等估价结果详见《土地估价结果一览表》

三、估价结果和估价报告的使用

1、估价的前提条件和假设条件

(1)本次估价的依据包括中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》 (GB/T 18508—2001),《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507—2001),《土 地利用现状分类》(GB/T 21010—2007),全国人大、国务院和国土资源部颁布 的有关法律法规,河北省省人民政府、河北省省国土资源厅、石家庄市人民政 府和石家庄市国土资源局等有关部门颁布的有关法规条例等文件进行估价活 动;待估宗地资料是根据委托方中国中钢集团公司及中钢集团工程设计研究院 有限公司提供的包括企业营业执照、待估宗地《国有土地使用证》、《房屋所有 权证》等有关资料。

(2)估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场,土地区位条件 和地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

(3)待估宗地地价内涵是待估宗地在估价基准日 2012 年 12 月 31 日、设 定土地用途、设定土地开发程度、设定土地年限及现状利用条件等条件下的授 权经营土地使用权价格。待估宗地与其它经营要素相结合,能满足设定使用年 限内经营管理的正常进行,保证公司的持续发展。

(4)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格, 若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土 地面积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整。

2、估价结果和估价报告的使用

(1)根据国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)、《城镇土 地分等定级规程》(GB/T 18507—2001)、《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007)、全国人大、国务院和国土资源部颁布的有关法律法规及规章及

河北省省人民政府、河北省省国土资源厅、石家庄市人民政府和石家庄市国土 资源局等有关部门颁布的有关法规条例等文件作为本次估价活动的主要法律法 规文件依据,土地估价结果是为中钢集团吉林炭素股份有限公司进行资产重组 提供价格参考依据。

(2)土地估价报告仅供委托方和送交政府部门审查使用,土地估价技术报 告不提供给委托方。待估宗地作为企业经营性用地,得到有效合理地利用,并 会产生相应的土地收益。估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方 有关地价评估技术标准,结合待估宗地具体状况,确定估价原则、方法及参数 的选取。任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法 规。

(3)本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。

(4)估价报告和估价结果的使用权属于中国中钢集团公司,北京中企华房 地产估价有限公司负责对估价结果进行解释。

(5)本报告及估价结果仅为中钢集团吉林炭素股份有限公司进行资产重组 提供土地价格参考依据,当用于其它目的,本报告评估结果无效。任何单位和 个人未经估价机构书面同意,不得以任何形式发表、肢解本报告。

本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失,受 托估价机构不承担责任。

3、其他需要特殊说明的事项

(1)待估宗地的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、土地利用状况等 资料由产权方提供,现场估价人员已进行核对确认;待估宗地区域位置图、待 估宗地照片、土地资产调查表、市场比较案例等由现场估价人员收集并核实。

(2)报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部 门核发的《国有土地使用证》为准。

(3)委托方和产权方对所提供资料(详见附件)的真实性负责,估价机构 对所收集资料的真实性、准确性负责。

(4)用途设定:根据待估宗地《国有土地使用证》(裕华国用(2012)第 00146 号),土地登记用途为科教用地,根据《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007)的规定,此次评估设定待估宗地土地用途为公共管理与公共服务 用地。

(5)土地使用权年限设定:根据待估宗地《国有土地使用证》(裕华国用 (2012)第 00146 号),待估宗地估价基准日时为授权经营土地,土地使用权终 止日期为 2057 年 3 月 31 日,本次估价基准日为 2012 年 12 月 31 日,土地使用 权剩余使用年期为 44.25 年,本次评估设定土地使用年期为剩余年期 44.25 年。

(6)土地利用条件说明:根据《国有土地使用证》和《房屋所有权证》, 待估宗地面积为 7926.1 平方米,现状房屋建筑面积为 10329.48 平方米, 现状 容积率为 1.3。

(7)土地他项权利状况说明:待估宗地估价基准日时不存在抵押权、租赁 权、地役权、担保权等他项权利登记,此次评估价格是在设定待估宗地无任何 他项权利存在情况下的正常土地使用权价格。

(8)土地还原利率说明:

采用安全利率加风险调整值法确定,即:土地还原利率=安全利率+风险调 整值

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利 率等;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况 对其影响程度而确定。本次评估中,按评估基准日时中国人民银行公布的一年 期(含一年)存款利率3%,确定安全利率取3%;同时,根据考虑石家庄市目前 的社会经济发展及土地市场状况,确定综合用地风险调整值为3.5%,所以土地 还原利率为6.5%。

(9)本估价报告复印件无效。

第四部分附件

• 附件1 中国中钢集团公司〔2013〕第12期《党政联席会议纪要》
• 附件2 委托方营业执照复印件
• 附件3 待估宗地《国有土地使用证》复印件
• 附件4 待估宗地地上《房屋所有权证》复印件
• 附件5 待估宗地区域位置示意图
• 附件6 待估宗地概貌照片
• 附件7 估价机构营业执照及资质证书复印件
• 附件8 土地估价师资质证书复印件
• 附件9 土地评估中介机构2013年度年检合格证明