SHENZHEN SEG CO.,LTD — Capital/Financing Update 2021

Apr 26, 2021

证券代码：000058、200058 证券简称：深赛格、深赛格B 公告编号：2021-019

深圳赛格股份有限公司

关于发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易 之标的资产2020 年度业绩承诺实现情况及其他事项的说明

本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假 记载、误导性陈述或重大遗漏。

深圳赛格股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”、“深赛格”）于2021 年4 月23 日召开第八届董事会第四次会议审议通过了《关于发行股份及支付现 金购买资产并募集配套资金暨关联交易之标的资产2020 年度业绩承诺实现情况 及其他事项说明的议案》，现将情况说明如下：

一、本次交易基本情况

公司以发行股份及支付现金购买资产的方式购买深圳市赛格集团有限公司 （以下简称“赛格集团”）所持有的深圳市赛格创业汇有限公司（以下简称“赛 格创业汇”）100%股权、深圳市赛格康乐企业发展有限公司（以下简称“赛格康 乐”）55%股权、深圳市赛格物业发展有限公司（以下简称“赛格物业发展”）100% 股权、深圳市赛格地产投资股份有限公司（以下简称“赛格地产”）79.02%股权， 其中股份支付比例为86.90%，现金支付比例为13.10%。

根据评估结果以及本次交易支付方式，赛格创业汇100%股权、赛格康乐55% 股权、赛格物业发展100%股权、赛格地产79.02%股权所对应交易对价的86.90%， 合计为人民币448,152.10 万元，以向赛格集团非公开发行股份的方式支付；交 易对价的13.10%，合计为人民币67,562.62 万元，以现金方式支付。

同时，公司拟向不超过10 名特定投资者非公开发行股份募集本次重组的配 套资金，募集资金在扣除发行费用后将用于支付购买标的资产的现金对价、西安 赛格广场建设项目后续建设投入、深圳赛格国际电子产业中心建设项目后续建设 投入。配套募集资金总额不超过人民币20 亿元，未超过拟购买资产交易总金额 的100%，对应发行股份数不超过20,120.72 万股。

本次交易涉及的股份发行包括发行股份购买资产和募集配套资金两部分，其

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中发行股份募集配套资金以发行股份购买资产为前提条件，但发行股份募集配套 资金成功与否并不影响发行股份购买资产的实施。

2017 年1 月17 日，公司收到中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证 监会”）出具的《关于核准深圳赛格股份有限公司向深圳市赛格集团有限公司发 行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2017]21 号），核准公司向 深圳市赛格集团有限公司发行450,857,239 股股份购买相关资产，同时核准公司 非公开发行不超过201,207,243 股新股募集本次发行股份购买资产的配套资金。

2017 年1 月19 日，赛格集团持有的上述标的公司股权转让至深赛格的股东 变更工商登记手续已办理完成。本次变更完成后，深赛格持有赛格创业汇100% 股权、赛格康乐55%股权、赛格物业发展100%股权、赛格地产79.02%股权。

2017 年1 月21 日，公司聘请的大华会计师事务所（特殊普通合伙）对本公 司发行股份购买资产新增股本450,857,239 元进行了审验，并出具了大华验字 [2017]000044 号验资报告。

2017 年2 月15 日，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司（以下简称 “登记结算公司”）出具《股份登记申请受理确认书》等资料，登记结算公司已 受理公司的非公开发行新股登记申请材料，相关股份登记到账后将正式列入上市 公司的股东名册。公司本次发行股份购买资产项下非公开发行A 股股票数量为 450,857,239 股，非公开发行后公司A 股股份数量为989,194,931 股，本次非公 开发行后公司股本总数为1,235,656,249 股。本次新增股份将于该批股份上市日 的前一交易日日终登记到账，并正式列入上市公司的股东名册。本次新增股份为 有限售条件流通股，上市首日为2017 年3 月6 日。

2018 年1 月5 日，公司发布了《深圳赛格股份有限公司关于发行股份购买 资产并募集配套资金批文到期的公告》，由于资本市场的变化，自取得核准文件 以来，公司股票价格大部分时间较配套募集资金的发行底价有一定差距，公司未 能在批复的有效期内实施募集配套资金事宜。根据中国证监会的核准文件，该批 复到期自动失效。

截至2019 年3 月7 日，本次交易的现金对价部分67,562.62 万元已全部支 付完毕。

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二、 业绩承诺及补偿安排情况

根据公司与赛格集团签署的《业绩承诺及补偿协议》、《业绩承诺及补偿协议 之补充协议》及《业绩承诺及补偿协议之补充协议（二）》约定：

（一）业绩承诺期间

本次交易的业绩承诺期间为本次交易实施完毕当年起3 个会计年度（含实施 完毕当年及其后续连续两个会计年度）。本次交易在2016 年12 月31 日之后2017 年12 月31 日之前（含当日）实施完毕，则本次交易业绩承诺期间为2017 年度、 2018 年度、2019 年度。

本次交易实施完成后，由公司在业绩承诺期间每一会计年度结束后4 个月内 聘请经赛格集团认可的具有证券从业资格的会计师事务所分别对本协议约定的 本次交易补偿范围内的资产的相应的承诺净利润/承诺开发利润（以下统称“承 诺业绩”）实现情况以及减值情况出具专项审核报告及/或减值测试报告（以下简 称“专项审核报告”），对本次交易补偿范围内的资产在业绩承诺期间每年度实现 的承诺业绩/减值情况进行审计确认。

（二）业绩承诺及业绩补偿

根据公司与赛格集团签署的《业绩承诺补偿协议》《业绩承诺补偿协议之补 充协议》《业绩承诺补偿协议之补充协议（二）》《关于赛格工业大厦等三栋大厦 更新改造事项的承诺》的约定，鉴于本次重组注入深赛格的标的资产估值采用的 评估方法有多种，各方确认并同意，本次交易相关标的资产的业绩承诺及补偿方 式按以下约定执行：

1.按假设开发法评估的地产项目的业绩承诺及补偿约定

（1）赛格集团承诺赛格地产子公司深圳市赛格新城市建设发展有限公司（以 下简称“赛格新城市”）建设的赛格ECO 一期项目、深圳赛格国际电子产业中心 项目、赛格地产子公司西安赛格康鸿置业有限公司的西安赛格广场项目、赛格地 产子公司惠州市群星房地产开发有限公司的东方威尼斯项目尾盘、赛格假日广场 项目的实际开发利润（以下简称“承诺开发利润”）分别不低于10,400.75 万元、 44,949.49 万元、66,161.99 万元、1,850.10 万元、15,460.54 万元。

（2）本次交易的补偿期间为本次交易实施完毕当年起三个会计年度（含实 施完毕当年），在本次重组补偿期届满时，由公司聘请各方认可的具有证券业务

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资格的会计师事务所分别对上述采用假设开发法进行评估的地产项目的已实现 （含过渡期间已实现的开发利润）以及未实现开发利润（如有）进行审计，并分 别出具专项审计报告。如自评估基准日至三年承诺期限届满之日期间，该等标的 资产项下的房地产项目已完成销售的面积（以下简称“实现销售面积”）未能达 到截至评估基准日的剩余可销售面积或完工后可销售面积的90%的，则赛格集团 同意按假设开发法评估的房地产项目的业绩承诺期限延长至实现销售面积比例 达到90%的当年年末（即该年度的12 月31 日）。按假设开发法评估的各房地产 项目应相互单独适用以上约定。

本次交易补偿期内对上述采用假设开发法进行评估的地产项目的已实现以 及未实现的开发利润（如有）应扣除本次募集资金的影响数，具体本次募集配套 资金的影响数额计算公式如下：

本次募集配套资金对业绩承诺的影响数额=本次募集配套资金实际用于募投 项目的金额×同期银行贷款利率×（1－募投项目实施主体的所得税税率）×资 金实际使用天数/365。

其中，同期银行贷款利率根据实际经营中同期中国人民银行1 至3 年期贷款 利率上浮20%确定；本次募集资金实际使用天数按本次募集资金提供给募投项目 实施主体之日起至补偿期届满之日或相应资金偿还上市公司之日（以孰早者为 准）期间的自然日计算。

如该等地产项目已实现以及未实现的开发利润（如有）合计数低于承诺开发 利润，则赛格集团应按如下计算方式以相应项目认购取得的公司作为支付对价的 股份对公司进行补偿，股份不足以补偿的部分，赛格集团应当以现金的方式进行 补偿：

①应补偿的股份数量=[承诺开发利润-评估基准日至业绩补偿期间届满之日 累计已实现的开发利润-项目未实现的开发利润（如有）]÷承诺开发利润×认购 股份总数

注：上述公式中的“认购股份总数”是指赛格集团以间接持有的采用假设开 发法进行评估的地产项目全部认购深赛格发行的股份而取得的股份总额。认购的 公司股份数计算时应考虑赛格集团持有赛格地产及赛格地产持有上述地产项目 公司的股权比例的影响。

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上述公式中已实现的开发利润指的是评估基准日至本次重组补偿期届满期 间内，对应地产项目已实现的销售收入扣除对应的已结转存货开发成本、费用和 税金后的项目净利润额。未实现的开发利润指的是截至本次重组补偿期届满时， 对应地产项目若仍存在尚未销售完毕的开发产品，则剩余开发产品所对应的未实 现的开发利润按照如下方式予以确定：

未实现的开发利润=剩余开发产品预计销售单价×面积-开发产品对应的账 面成本-预计销售费用-预计销售税金-测算土地增值税-测算所得税

注：剩余开发产品预计销售单价中已签署销售合同的按照签署销售合同单价 确定，未签署销售合同的按照前期实现销售的同类型产品的销售单价确定；面积 根据开发产品对应实际销售面积确定；预计销售费用根据前期已实现销售产品对 应的销售费用占销售收入的比例确定；预计销售税金按照房地产行业取费标准确 定；测算土地增值税和所得税按照税法相关标准测算得出。

②股份不足补偿部分，由赛格集团以现金补偿，另需补偿的现金金额=不足 补偿股份数量×本次发行股份购买资产的发行价格

（3）在业绩承诺期间届满时，由深赛格聘请双方认可的具有证券业务资格 的会计师事务所对上述采用假设开发法进行评估的地产项目进行减值测试，并出 具减值测试报告。

如按假设开发法进行评估的地产项目期末减值额>业绩承诺期间内已补偿股 份总数×本次发行股份购买资产的发行价格+已补偿的现金总额，赛格集团应当 对公司就该等资产减值部分另行补偿：

①按假设开发法进行评估的地产项目减值部分补偿的股份数量=按假设开发 法进行评估的地产项目期末减值额÷本次发行股份的发行价格-业绩承诺期间内 已补偿股份总额

②股份不足补偿部分，由赛格集团以现金补偿，另需补偿的现金金额=不足 补偿股份数量×本次发行股份购买资产的发行价格

（4）在任何情况下，因实际已实现开发利润及未实现开发利润（如有）合 计数不足承诺开发利润数以及因减值测试而发生的股份补偿总数合计不超过赛 格集团以按照假设开发法进行评估的地产项目认购公司发行的股份而取得的公 司股份总数（含转增和送股的股份）为限，不足部分由赛格集团以该等项目取得

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的公司支付的现金对价为限进行现金补偿。

• 2.按收益法进行评估赛格工业大厦等三栋大厦更新改造新增临时建筑的业

• 绩承诺及补偿约定

根据赛格集团对赛格工业大厦、赛格经济大厦和康乐工业大厦等三栋大厦的 更新改造项目已出具承诺：

“截至本函出具之日，赛格工业大厦、赛格经济大厦和康乐工业大厦等三栋 大厦更新改造而预计新增的归属于赛格创业汇、赛格康乐和赛格地产的临时经营 建筑面积，合计为2,855.20 平方米，具体明细如下：

序号	标的公司	分摊建筑面积（m2）
1	赛格创业汇	664.50
2	赛格康乐	1,772.20
3	赛格地产	418.50
合计		2,855.20

赛格集团将保证上述归属于赛格创业汇、赛格康乐和赛格地产三家标的公司 的临时建筑在两年使用期满后进行续期。若未来因不能完成临时建筑续期而导致 上市公司遭受损失或业绩承诺期满后至评估收益预测期期满前收益低于预期的 补偿金额、业绩承诺期满后至评估收益预测期期满前临时建筑被政府有关部门要 求拆除导致的损失，则赛格集团将按照如下计算方式予以上市公司及时、足额的 现金补偿，具体补偿方式如下：

• 1、赛格集团已对标的公司在本次重大资产重组实施完毕后3 年内的业绩进

• 行了承诺，该承诺中已综合考虑了该更新改造事项的影响。

2、业绩承诺期满后至评估收益预测期期满前收益低于预期的补偿金额=（截 至当期期末累积预测收益数-截至当期期末累积实际收益数）-已补偿金额

3、业绩承诺期满后至评估收益预测期期满前临时建筑被政府有关部门要求 拆除导致的损失=拆除成本及因拆除涉及的赔偿金额-（截至拆除时点对应的累积 收益总额-预测期间内累积预测收益数）

注：预测收益数指的是各标的公司评估报告中预测的新增临时建筑带来的收 入总额扣除运营期应分摊的投资成本和评估报告中预测的永久性停租影响金额 后的净值。

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深赛格应在补偿期间每个会计年度结束后四个月内，聘请经赛格集团认可的 具有证券从业资格的审计机构对本次补偿范围内的物业资产相应的补偿方式出 具正式审计报告。若本次补偿范围内的物业资产涉及需要补偿事项的，则赛格集 团应履行现金补偿义务，深赛格应在审计机构出具最终的专项审核意见后15 个 工作日内计算应补偿金额，并以书面方式通知赛格集团，赛格集团应在收到深赛 格书面通知之日起30 个工作日内足额以现金进行补偿。”

三 、按假设开发法评估的项目开发情况说明

依据《业绩承诺补偿协议》《业绩承诺补偿协议之补充协议》《业绩承诺补偿 协议之补充协议（二）》的约定，如自评估基准日至《业绩承诺及补偿协议》约 定的3 年承诺期限届满之日期间，按照假设开发法评估的地产项目实现销售面积 未能达到截至评估基准日的剩余可销售面积或完工后可销售面积的90%的，则赛 格集团同意按假设开发法评估的地产项目的业绩承诺期限延长至实现销售面积 比例达到90%的当年年末（即该年度的12 月31 日）。如下所述，该等地产项目 自评估基准日至2020 年12 月31 日期间实现销售面积均未能达到截至评估基准 日的剩余可销售面积或完工后可销售面积的90%。现将具体情况说明如下：

（一）赛格ECO 一期项目

赛格ECO 一期项目在重大资产重组评估基准日剩余可售产品的可售面积共 30,185.10 ㎡。截至2020 年12 月31 日，实现销售面积6,442.21 ㎡，占评估基 准日剩余可销售面积的21.3424%，未达到截至评估基准日的剩余可销售面积的 90%，按照相关业绩承诺协议的约定，本项目业绩承诺期限将顺延至实现销售面 积比例达到90%的当年年末（即该年度的12 月31 日）。该项目实现销售面积未 达到90%的原因：

1.未售房产涉及纠纷：赛格ECO 一期2 号楼103-135 房、201 房、301 房、 401 房、501-512 房、601 房、701 房和3 号楼的房产根据公司与洛阳尚冶一审判 决已生效而解除查封。洛阳尚冶不服深圳市中级人民法院作出的（2019）粤03 民初3413 号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，具体内容详见公司分 别于2019 年10 月8 日、2020 年4 月17 日、2020 年9 月16 日、2020 年12 月 15 日、2021 年4 月8 日在巨潮资讯网上刊登的《关于控股孙公司涉及诉讼公告》 （公告编号：2019-094）、《关于控股孙公司诉讼进展的公告》（公告编号：

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2020-018）、《关于控股孙公司诉讼进展的公告》（公告编号：2020-072）、《关于 控股孙公司涉及诉讼的进展公告》（公告编号：2020-089）、《关于控股孙公司涉 及诉讼进展的公告》（公告编号：2021-007）。案件处于再审审查阶段，案件进展 结果存在不确定性。

2.赛格ECO 一期项目与深圳赛格国际电子产业中心项目的物流房产限整体 出售，赛格ECO 一期物流房产及深圳赛格国际电子产业中心项目的物流房产已签 订销售合同，详见深赛格2020 年5 月26 日《关于签署日常经营重大合同的公告》， 目前合同尚未达到生效条件，合同能否履行完毕存在不确定性。

本项目的后续计划和安排：尽快安排加快推进房产交易。

（二）深圳赛格国际电子产业中心项目

深圳赛格国际电子产业中心项目在重大资产重组评估基准日尚未完工，完工 后的可销售面积共105,874.14 ㎡。截至2020 年12 月31 日，实现销售面积 65,487.44 ㎡，占完工后可销售面积的61.8540%，未达到完工后可销售面积的 90%。按照相关业绩承诺协议的约定，本项目业绩承诺期限将顺延至实现销售面 积比例达到90%的当年年末（即该年度的12 月31 日）。深圳赛格国际电子产业 中心项目实现销售面积未达到90%的原因：

1.深圳赛格国际电子产业中心项目的物流房产与赛格ECO 一期项目物流房 产限整体转让，深圳赛格国际电子产业中心项目的物流房产及赛格ECO 一期物流 房产已签订销售合同，详见深赛格2020 年5 月26 日《关于签署日常经营重大合 同的公告》，目前合同尚未达到生效条件，合同能否履行完毕存在不确定性。

2.项目剩余未售房产主要为大面积公寓，去化难度较高。

本项目的后续计划和安排：2021 年进一步提高园区商业氛围，加大销售力 度，并加快推进物流房产及尾盘公寓项目交易。

（三）西安赛格广场项目

西安赛格广场项目目前尚未完成开发。按照相关业绩承诺协议的约定，本项 目业绩承诺期限将顺延至实现销售面积比例达到90%的当年年末（即该年度的12 月31 日）。该项目实现销售面积未达到90%的原因：

公司2020 年7 月2 日第八届董事会第十次临时会议及2020 年8 月6 日2020 年第四次临时股东大会会议审议通过《关于控股子公司拟公开挂牌转让西安赛格

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康鸿置业有限公司55%股权暨涉及关联交易的议案》《关于提请股东大会授权公 司董事会全权办理挂牌转让及后续相关事项的议案》，为有效盘活公司存量资产， 降低房地产融资环境变化及相关政策带来的影响，公司控股子公司赛格地产拟通 过公开挂牌方式转让其所持有的西安赛格康鸿置业有限公司55%股权。具体内容 详见公司分别于2020 年7 月4 日、2020 年8 月7 日在巨潮资讯网上刊登的《第 八届董事会第十次临时会议决议公告》（公告编号：2020-050）、《关于控股子公 司拟公开挂牌转让西安赛格康鸿置业有限公司55%股权暨涉及关联交易的公告》 （公告编号：2020-051）、《2020 年第四次临时股东大会决议公告》（公告编号： 2020-062）。公司已于2020 年11 月30 在深圳联合产权交易所正式挂牌，目前该 项目处于挂牌期，是否能完成转让存在不确定性。

本项目的后续计划和安排：目前该项目处于挂牌期，密切关注意向购买方征 集情况。

（四）东方威尼斯项目尾盘

东方威尼斯项目尾盘在重大资产重组评估基准日剩余可售面积共

22,790.89 ㎡，截至2020 年12 月31 日，实现销售面积9,813.24 ㎡，占评估基 准日剩余可销售面积的43.0577%，未达到截至评估基准日的剩余可销售面积的 90%。按照相关业绩承诺协议的约定，本项目业绩承诺期限将顺延至实现销售面 积比例达到90%的当年年末（即该年度的12 月31 日）。该项目实现销售面积未 达到90%的原因：

剩余可销售房产主要为车位，车位销售量小，主要原因是车位仅针对项目业 主销售，销售对象有一定局限性。

本项目的后续计划和安排:继续加大车位销售力度。

（五）赛格假日广场项目

赛格假日广场项目在重大资产重组评估基准日剩余可售面积共76,365.25 ㎡，截至2020 年12 月31 日，实现销售面积22,800.55 ㎡，占评估基准日剩余 可销售面积的29.8572%，未达到截至评估基准日的剩余可销售面积的90%。按照 相关业绩承诺协议的约定，本项目业绩承诺期限将顺延至实现销售面积比例达到 90%的当年年末（即该年度的12 月31 日）。该项目实现销售面积未达到90%的原 因：

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1.商业类物业，物业面积大、交易金额高，销售难度大，目前已开展销售工 作，但尚未成交。

2.车位于2018 年8 月底正式开始销售，但销售量小，主要原因是车位仅针 对项目业主销售，销售对象有一定局限性;通常商业综合体项目的车位购买需求 不大。

本项目的后续计划和安排：商业物业的销售是该项目2021 年营销工作的重 点，计划对外出售。同时，考虑在销售商业物业时，配套销售一定数量的车位。

综上，截至2020 年12 月31 日，按假设开发法评估的地产项目（包括赛格 新城市发展的赛格ECO 一期项目、深圳赛格国际电子产业中心项目、西安赛格的 西安赛格广场项目以及惠州群星的东方威尼斯花园项目尾盘、赛格假日广场项 目）尚未满足对业绩承诺实现情况进行专项审计、确定是否需要业绩补偿的条件， 该等项目的业绩承诺期限均需要分别延长至各项目实现销售面积比例达到90% 的当年年末。

四、关于赛格工业大厦等三栋大厦更新改造新增临时建筑的收益承诺情况 说明

赛格创业汇、赛格康乐和赛格地产按收益法评估的标的资产2020 年度经审 计的实现的承诺净利润为330.45 万元，比承诺收益高224.22 万元，完成2020 年业绩承诺。

特此公告。

深圳赛格股份有限公司董事会

2021 年4 月27 日

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