SHENZHEN SDG INFORMATION CO., LTD — Management Reports 2007

Aug 18, 2007

深圳市特发信息股份有限公司

“ 特发信息工业园 ”

基建项目的可行性分析报告

一、项目基本情况

1、项目土地情况

经深圳市特发信息股份有限公司(以下简称“特发信息”或“公 司”)一届十一次董事会同意并经公司2002 年度股东大会批准，2003 年5 月公司以3300 万元价格(含已经向政府交纳的地价)，向原股东 单位深圳市通讯工业股份有限公司购入位与南山区科技园科丰路2 号宗地号为T305——19 及T305——20 两宗土地使用权并办理了过户 的法律手续，两宗土地面积分别为15922.7 平方米和5024 平方米。

购入后该土地一直未开发利用，其主要原因是由于深圳市科技园 （既深圳市高新技术产业园区中区）土地资源稀缺，深圳市政府对高 新区的土地开发利用有严格的专项规定。我司曾多次申请开发自有土 地，因没有新的科技投资配套项目而未获批准。经过长期努力，深圳 市政府于2007 年7 月底终于同意我司在T305——19 土地建设厂房及 科研办公楼共4 万平方米，建成后将公司在深圳市其他地方的产业迁 入园区。

2、项目开发初步安排

科技园T305——19 地块面积15922.70 平方米，原建设用地规划 要求，地块容积率为2.2，允许建筑面积30844 平方米。经过公司的 努力，该地块规划建筑面积已改为40000 平方米。该土地可建3 栋建

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筑，其中A 项目为约29000 平方米厂房,B 项目为6000 平方米科研办 公，C 项目为约5000 平方米厂房。

为做好项目开发的前期准备工作，公司特聘请深圳市世联地产顾 问公司和深圳市置业国际地产顾问公司两家中介机构对项目开发进 行市场调研和可行性分析。两家机构对项目开发前景共同看好，并从 投资效益、从市场经营角度对建设物业基本定位为厂房加综合办公 楼，满足公司自用和租赁经营。

二、 项目开发投资及建设周期估算

根据深圳市建设局最新公布的建筑材料和建筑施工价格信息资 料，我们对T305——19 拟建的编号A、B、C 项目开发建楼造价进行 了初步测算，具体情况如下：

(1)A 项目开发投资估算表

（29000 ㎡厂房）

名称	单位（元/㎡）	金额（万元）
前期工程费	25.00	72．50
建筑安装费	1670.00	4843.00
管理费	100	290.00
工程监理费	60.00	174.00
报建费	40	116.00
不可预见费5%	80	232.00

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合计 1975.00 5727.50

(2)B 项目开发投资估算表

（6000 ㎡科研办公）

	（6000 ㎡科研办公）
名称	单位（元/㎡）	金额（万元）
前期工程费	25.00	15.00
建筑安装费	1600.00	960.00
管理费	100	60.00
工程监理费	60.00	36.00
报建费	40.00	24.00
不可预见费5%	80.00	48.00
合计	1905.00	1143.00

(3)C 项目开发投资估算表

（5000 ㎡厂房）

	（5000 ㎡厂房）
名称	单位（元/㎡）	金额（万元）
前期工程费	25.00	12.50
建筑安装费	1600.00	800.00
管理费	100	50

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工程监理费	60.00	30.00
报建费	40.00	20.00
不可预见费5%	80.00	40.00
合计	2482.00	952.50

(4)新增半地下室

(车库面积8000 ㎡,车位320 个)

名称	单位（元/㎡）	金额（万元）
建筑安装费	1900.00	1520.00
室外配套工程费	150	120.00
管理费	50.00	40.00
工程监理费	60.00	48.00
不可预见费5%	61.00	49．00
合计	2221.00	1777.00

（5）室外工程

按100 元/m2 计算，40000 平方米的建筑面积，共计400 万人民币。

项目投资（1）+（2）+（3）+（4）+（5）合计为10000 万元 （不含土地成本及中央空调）,新增地价500 万元（T305—19 土地规 划建筑面积由30844 平方米增加到40000 平方米，需向政府补交9156 平方米建筑面积的地价），总计为10500 万元。再加上公司已经支付

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的购买土地的3300 万元，项目总投资为13800 万元。

项目建设周期： 总工期25 个月，其中取得用地规划许可证确定 设计方案，初歩设计和施工图设计、取得建设工程规划许可证、施工 招投标及取得施工许可证。共计需要7 个月。土方、基础及半地下室 施工6 个月，主体工程施工12 个月。

三、项目投资的经济分析

公司于2003 年投资3300 万元购入科技园土地，一直闲置，沉淀 大量资金，开发这块土地，盘活存量资产，可实现投资收益。

由于是自用，项目今后能够取得的收益取决于进入工业园的公司 产业发展和盈利状况，暂时无法准确预计。可以参考的是相同地段和 相同条件的房屋的平均租赁价格，将公司产业运营节省的租金看作是 实现的收益，以此来计算项目的未来收益情况。目前与项目同等地段 和档次的房屋的平均综合租赁价格为每建筑平方米40 元/月以上。具 体计算依据和假设为：折旧按照30 年，残值5%；租赁营业税按照现 行租金收入5.2%，租赁管理费按照租金2%计；年缴纳房产税按照现 行的房屋原值乘以70%再乘以1.2%计算。项目年净收益（利润）达到 投资额的10%以上，静态投资回收周期约10 年。

项目建成后，实现公司产业的集中管理和运营，为公司科研和扩 大再生产以及上新项目提供了稳定的基地。同时，实现了盘活利用公 司闲置的宝贵土地资源，大大提高公司的抗风险能力。 四、项目风险

1、成本控制风险

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由于公司缺乏工业园建设的经验以及建筑原材料价格可能上涨 等因素，存在着项目建设过程中的成本控制方面的风险，公司将采取 工程、采购招标，严格控制和缩短建设工期，利用监理、预决算审计 等手段严格控制成本。

2、由于项目建设的目的是为了自用，公司自身产业未来的发展 和盈利能力对项目能否产生预期收益有很大影响。

深圳市特发信息股份有限公司 2007 年8 月8 日

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