SHENZHEN COMIX GROUP CO., LTD. — Audit Report / Information 2015

Aug 26, 2015

深圳齐心集团股份有限公司拟转让

惠州市齐心文具制造有限公司股权项目

资 产 评 估 报 告 书

同致信德评报字（ 2015 ）第 150 号

TONGZHIXINDE(BEIJING) ASSETS APPRAISAL CO., LTD . 同致信德（北京）资产评估有限公司 二零一五年八月二十日

深圳齐心集团股份有限公司拟转让惠州市齐心文具制造有限公司股权项目 资产评估报告

目 录

第一部分、注册资产评估师声明 .................................................................................... 2 第二部分、资产评估报告书摘要 .................................................................................... 4 第三部分、资产评估报告书正文 .................................................................................... 8 一、委托方、被评估单位概况和其他评估报告使用者 .....................................9 二、评估目的................................................................................................ 12 三、评估基准日 ............................................................................................ 12 四、评估对象和评估范围 .............................................................................. 13 五、价值类型及定义 ..................................................................................... 14 六、评估依据................................................................................................ 14 七、评估方法................................................................................................ 16 八、评估程序及实施过程 .............................................................................. 22 九、评估假设................................................................................................ 23 十、评估结论................................................................................................ 24 十一、特别事项说明 ..................................................................................... 25 十二、评估报告使用限制说明....................................................................... 28 十三、评估报告日 ........................................................................................ 28 第四部分、附件 .............................................................................................................. 30

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第一部分、注册资产评估师声明

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注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守 独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内 容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资 料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事 方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对 评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及 资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请 委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件 的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事 项说明及其对评估结论的影响。

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第二部分、资产评估报告书摘要

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惠州市齐心文具制造有限公司股权项目

资产评估报告书

同致信德评报字（ 2015 ）第 150 号

重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目 的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

摘 要

同致信德（北京）资产评估有限公司接受深圳齐心集团股份有限公司的委托， 根据有关法律、法规和资产评估准则、运用资产评估法定或公允的方法和程序及我 们认为必要的其他程序，出具资产评估报告书。现将资产评估情况及评估结果摘要 报告如下：

一、委托方：深圳齐心集团股份有限公司（以下简称“齐心集团”）；其他评估报 告使用者：齐心集团及其股东、惠州齐心及其股东、国家法律、法规规定为实现本

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次评估目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。

二、被评估单位：惠州市齐心文具制造有限公司（以下简称“惠州齐心”）。

三、评估目的：本次评估目的是对惠州齐心股东全部权益价值进行评估，为齐 心集团拟转让惠州齐心股权提供价值参考依据。

四、评估对象和范围：评估对象为惠州市齐心文具制造有限公司股东全部权益 价值。评估范围是惠州市齐心文具制造有限公司股权所涉及的截止评估基准日 2015 年 7 月 31 日资产负债表所列示的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资 产及相关负债。

五、价值类型：市场价值。

六、评估基准日及评估报告使用有效期：评估基准日为 2015 年 7 月 31 日，评 估报告使用有效期为一年，即自 2015 年 7 月 31 日至 2016 年 7 月 30 日。 七、评估方法：资产基础法。

八、评估结论：本评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结论，具体评估 结论如下：

在评估基准日 2015 年 7 月 31 日持续经营前提下，惠州齐心股东全部权益价值 评估值为 1,695.96 万元 （大写：人民币 壹仟陆佰玖拾伍万玖仟陆佰元整 ）。具体评 估结果如下（单位：人民币万元）：

资产评估结果汇总表

评估基准日： 2015 年 7 月 31 日

项 目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
流动资产	13.72	13.72	-	0.00
非流动资产	1,938.88	4,189.88	2,251.00	116.10
固定资产	81.66	77.63	-4.03	-4.94
无形资产	1,857.22	4,112.25	2,255.03	121.42

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资产总计	1,952.60	4,203.60	2,251.00	115.28
流动负债	2,507.64	2,507.64	0.00	0.00
非流动负债	-	-
负债合计	2,507.64	2,507.64	0.00	0.00
净资产（所有者权益）	-555.04	1,695.96	2,251.00	-405.56

评估结论详细情况见《资产评估明细表》。

本评估报告仅供委托方及业务约定书中载明的其他报告使用者为本次评估目的 使用和送交资产评估主管机关审查使用。未征得出具评估报告的评估机构同意，评 估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事 方另有约定的除外。

报告使用者在使用本评估报告时请关注资产评估报告正文中的特别事项说明。

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第三部分、资产评估报告书正文

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资产评估报告书

同致信德评报字（ 2015 ）第 150 号

深圳齐心集团股份有限公司：

同致信德（北京）资产评估有限公司（以下简称 “ 本公司 ” ）接受深圳齐心集团 股份有限公司（以下简称 “ 齐心集团 ” ）的委托，根据中华人民共和国有关资产评估 的规定，本着独立、客观、科学、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对因股 权转让所涉及的惠州市齐心文具制造有限公司（以下简称 “ 惠州齐心 ” ）的股东全部 权益价值进行了评估。本公司评估人员按照必要的程序，对委托评估的资产和负债 实施了实地勘查、市场调查与询证，对齐心集团股权转让所涉及的惠州齐心股东全 部权益在评估基准日 2015 年 7 月 31 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资 产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方、被评估单位概况和其他评估报告使用者

（一）委托方概括

1 、基本情况

名称：深圳齐心集团股份有限公司（以下简称“齐心集团”）

住所： 深圳市福田区福虹路世贸广场 A 幢 17 楼 05-06 号 法定代表人： 陈软鹏

企业类型：股份有限公司（上市）

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注册资本： 3.7614 亿元

注册号： 440301501126060

成立日期： 2000 年 1 月 12 日

经营范围：（一）文具及办公用品、办公设备的开发、生产和销售（生产场所 及执照另行申办）；（二）文教及用公用品、办公设备、纸制品、文化用品、计算机 硬件软件及耗材、通讯设备、五金交电、电子产品、金融设备、安防设备、会议设 备、办公家具、日用百货、一般劳防腐用品、工艺品的批发、零售；预包装食品（不 含复热预包装食品）的批发（食品流通许可证）有效期至 2015 年 5 月等。

（二）被评估单位概况

1 、基本情况

名称：惠州市齐心文具制造有限公司（以下简称 “ 惠州齐心 ” ）

住所：博罗县罗阳镇鸿达制造城

法定代表人：陈软鹏

注册资本： 壹佰叁拾捌万元

公司类型：有限责任公司（法人独资）

经营范围：生产与销售：文具及办公用品、办公设备；货物进出口（法律、行

政法规禁止的、限制的项目除外）。

• 2 、历史沿革及股权结构

惠州齐心系深圳齐心集团股份有限公司于 2007 年 11 月 15 日出资设立，设立时注 册资本为 138 万元，投资总额为 138 万元。并经惠州广诚会计师事务所于 2007 年 10 月 30 日出具了广诚会验字 [2007] 第 437 号《验资报告》。

截止评估基准日，惠州齐心股权结构为：

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项 目	金额（人民币元）	比例
深圳齐心集团股份有限公司	1,380,000.00	100%
合计	1,380,000.00	100%

3 、公司主要财务状况及经营成果

惠州齐心近二年又一期的财务状况、经营成果如下表所示（金额单位：人民币

元）

元）
项目	2013 年12 月31 日	2014 年12 月31 日	2015 年7 月31 日
流动资产	15,070.88	313,639.37	137,248.23
其中：货币资金	15,070.88	12,375.37	11,721.56
预付账款	0.00	301,264.00	0.00
其他流动资产	0.00	0.00	125,526.67
非流动资产	19,965,326.40	19,654,417.00	19,388,823.63
其中：固定资产	0.00	827,819.93	816,640.05
在建工程	702,592.00	0.00	0.00
无形资产	19,262,734.40	18,826,597.04	18,572,183.58
资产总计	19,980,397.28	19,968,056.37	19,526,071.86
流动负债	24,249,758.65	24,743,602.08	25,076,363.46
长期负债	0.00	0.00	0.00
负债总计	24,249,758.65	24,743,602.08	25,076,363.46
所有者权益	-4,269,361.37	-4,775,545.71	-5,550,291.60
项目	2013 年度	2014 年度	2015 年1-7 月
营业收入	0.00	0.00	0.00
减：营业成本	0.00	0.00	0.00
营业税金及附加	0.00	0.00	0.00
销售费用	0.00	0.00	0.00
管理费用	801,516.37	503,493.83	67,966.00
财务费用	1,430.98	2,690.51	60.00
资产减值损失	0.00	0.00	0.00
营业利润	-802,947.35	-506,184.34	-68,026.00
加：营业外收入	0.00	0.00	0.00
减：营业外支出	750.00	0.00	0.00
利润总额	-803,697.35	-506,184.34	-68,026.00

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减：所得税	0.00	0.00	0.00
净利润	-803,697.35	-506,184.34	-68,026.00

以上 2013 年、 2014 年财务数据摘自瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计

并出具的瑞华审字【 2015 】 48140044 号审计报告；基准日的财务数据摘自被评估单

位提供的未经审计的财务会计报告。

• 4 、经营情况介绍

惠州齐心主要从事文具的生产和销售。惠州齐心成立至今，一直尚未经营。

（三）委托方与被评估单位的关系

惠州齐心是齐心集团全资子公司。

• （四）业务约定书约定的其他评估报告使用者

• 1 、齐心集团及其股东；

• 2 、惠州齐心及其股东；

• 3 、国家法律、法规规定为实现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报告

的其他评估报告使用者。

二、评估目的

齐心集团拟进行股权转让，本次评估目的即为对该项经济行为所涉及的惠州齐

心股东全部权益提供价值参考依据。

三、评估基准日

本项目资产评估基准日为 2015 年 7 月 31 日。

确定评估基准日的相关事项说明：

• （一）本项目评估基准日确定的理由：为确切地反映委估对象的公允价值，有

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利于本项目评估目的顺利实现，经评估机构与委托方一致商定，确定本项目资产评

估基准日为 2015 年 7 月 31 日。

（二）惠州市齐心文具制造有限公司对评估基准日的全部资产及相关负债进行

清查、盘点，并以此为基础编制了基准日的资产负债表。

（三）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价 格标准和利率、汇率、税率。

四、评估对象和评估范围

（一）本次资产评估对象

本次资产评估的对象为惠州齐心股东全部权益价值。

（二）评估范围

本次评估范围为惠州齐心截止 2015 年 7 月 31 日的全部资产及相关负债，具体

情况如下（单位：人民币元）：

情况如下（单位：人民币元）：
项目	2015 年7 月31 日
流动资产	137,248.23
其中：货币资金	11,721.56
其他流动资产	125,526.67
非流动资产	19,388,823.63
其中：固定资产	816,640.05
无形资产	18,572,183.58
资产总计	19,526,071.86
流动负债	25,076,363.46
长期负债	0.00
负债总计	25,076,363.46
所有者权益	-5,550,291.60

委托评估对象和评估范围与评估协议书涉及的评估对象和评估范围一致。

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评估基准日惠州齐心财务状况未经审计。

（三）主要资产状况

惠州齐心主要资产为固定资产、无形资产等。

1 、固定资产——构筑物

惠州齐心固定资产是构筑物围墙，具体情况详见下表：

名称	结构	建成年月	长度(m)	厚度(m)	高度(m)	面积体积m2
围墙	砖混	2012年12月	885	0.22	2	1770

2 、无形资产

纳入本次评估范围的无形资产为土地使用权，是位于惠州市博罗县罗阳镇三

徐村、梅花村地段的工业用地，土地号为 01090000013 ，土地使用权类型为出让，

证载面积 75316 平方米，终止时间 2058 年 2 月 18 日，土地使用权证为博府国用（ 2008 ） 第 010149 号。以上土地使用权不存在抵押、租赁等情况。

五、价值类型及定义

• （一）本企业价值评估所选取的价值类型为：市场价值。

（二）价值定义表述：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未 受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

（三）价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估 对象状况，确定本次企业价值评估所选取的价值类型为市场价值。

六、评估依据

（一）主要法规依据

• 1 、中国资产评估协会中评协（ 2008 ） 218 号文《企业国有资产评估报告指南》；

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2 、《中华人民共和国证券法》；

• 3 、财政部财企 [2004]20 号文关于印发《资产评估准则 —— 基本准则》和《资产

评估职业道德准则 —— 基本准则》的通知；

• 4 、中国资产评估协会中评协 [2011]227 号《资产评估准则 —— 企业价值》；

• 5 、中国资产评估协会中评协 [2007]189 号文《资产评估价值类型指导意见》；

• 6 、中国资产评估协会中评协 [2007]189 号文《资产评估准则 — 评估报告》、《资

• 产评估准则 — 评估程序》、《资产评估准则 — 评估底稿》、《资产评估准则—业务

约定书》；

• 7 、《资产评估准则 —— 无形资产》（中国资产评估协会 2008-11-28 中评协

• [2008]217 号）；

• 8 、中国注册会计师协会颁布的 [2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法

律权属指导意见》；

• 9 、《中华人民共和国公司法》；

• 10 、《企业会计准则》、《企业会计制度》。

（二）经济行为依据

• 1 、本公司与齐心集团签订的《资产评估业务约定书》。

• （三）重大合同协议、产权证明文件

• 1 、评估基准日会计报表；

• 2 、法人营业执照、验资报告等；

• 3 、无形资产土地使用权证、围墙建造合同与发票等相关权属证明。

（四）取价依据及参考依据

1 、评估基准日资产评估申报明细表；

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• 2 、中国人民银行公布的评估基准日外汇汇率、存贷款利率；

• 3 、《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；

• 4 、国家有关部门公布的物价指数；

• 5 、评估人员现场勘察纪录、市场调查询价资料；

• 6 、被评估单位提供的其他资料。

七、评估方法

资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。进行资产评估，要根据评估 对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性， 恰当选择一种或多种资产评估基本方法。

市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值。

收益法，是通过估算被评估对象在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算 成现值，然后累加求和，得出被评估对象价值的一种评估思路。

成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确 定评估对象价值的评估思路。

• （一）评估方法选择及理由

1 、被评估单位 2008 年成立，经营范围主要从事文具的生产与销售。被评估单 位自设立以来一直未经营，本次不宜采用收益法对被评估单位的股东全部权益价值 进行评估。

• 2 、本次评估对象为惠州齐心的股东全部权益价值，由于在国内流通市场上难

• 以找到在整体规模、资产结构、现金流、增长潜力和风险等方面与评估对象相类似 的、足够的交易案例，故不具备市场法评估条件，不宜采用市场法对其进行评估。

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3 、被评估单位自成立以来各项资产和负债权属较为明晰，同时评估范围内的 各项有形资产及无形资产的使用用途规划较详实，大部分单项资产市场价格易获取 并能得到验证，本次宜采用资产基础法进行评估。

结合本次评估特定目的，本次采用资产基础法对惠州齐心股东全部权益价值进 行评估。

• （二）资产基础法评估思路及公式

• 1 、评估思路：在评估各单项资产和负债后合理确定评估对象评估价值。

• 2 、计算公式：评估对象评估值＝各单项资产评估值之和－负债评估值之和

• 各类资产的评估方法简述如下：

（ 1 ）流动资产

• ① 货币资金：通过核查银行对账单及余额调节表并发函询证，按核实后的账面

值确定评估值。

• ② 其他流动资产的评估，查阅会计凭证、发票和评估中调查了解的情况，按核

实后的账面值确定评估值。

（ 2 ）固定资产

固定资产—构筑物的评估主要采用重置成本法。

根据企业提供的构筑物评估明细表进行了核对，做到账表相符。通过对建筑工

程承包合同、竣工验收证明等文件以及相关的会计凭证审核核实对其权属予以确认。

在此基础上，组织专业技术人员进行现场勘察和核实。

1 ）重置全价的确定

重置全价 = 建安工程造价 + 红线内配套工程费 + 前期费用及其他费用 + 资金成本

①建安工程造价

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建安工程造价主要采用重置核算法和市场调查法确定建安工程造价。

重置核算法：主要依据对评估对象的现场勘查记录、工程施工图纸、竣工决算 资料以及当地现行的工程造价（预算）程序、定额和取费标准、调价系数、评估基 准日建筑材料市场价格，对待估房屋进行建筑安装工程造价的估算。

市场调查法：通过调查当地政府有关部门、定额站及造价管理部门等单位，参 照近期建成的类似房屋单位平方米造价，根据待估房屋的特点及其他相关因素等进 行修正，求取建筑安装工程造价。

本次评估采用重置核算法测算建安工程造价。

待估构筑物重置全价 = 建安工程造价 + 前提及其他费用 + 资金成本 ②红线内配套工程费

红线内配套工程费主要为宗地红线内房屋建筑物以外给排水、道路、通信、供 电、路灯、路面硬化、绿化等配套工程的费用，本次评估根据当地实际水平和评估 经验按建安工程造价的一定比率计算。

③前期费用及其他费用

根据国家有关部委、当地政府有关部门公布的，在评估基准日仍然持续使用的 各项与建筑工程有关的费用为基础计算得出。

④合理的资金成本：为评估对象在正常建设工期内占用资金（计算基数包括前 期费用、综合造价、其他费用）的筹资成本。因各建筑物的工期不同，所以均按合 理建设期计算资金成本。利率根据基准日的贷款利率水平确定，并假设在建设期内 资金均匀投入进行计算。

2 ）成新率的确定

成新率的测定是根据完好分值率法和使用年限法综合评定的。

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按建筑物、构筑物分类具体运用如下：

①建筑物采用完好分值率法和使用年限法两种方法进行测定，取两种方法的加 权平均值作为该建筑物的综合成新率。

完好分值率是依据建筑物的地基基础、承重构件、墙体等结构部分，屋面、楼 地面、内外墙面装修、门窗、屋面等建筑部分和水、暖、电、卫等设备部分各占建 筑物造价比重确定其标准分值，再由现场勘查实际状况确定各组的完好分值，根据 此分值确定整个建筑物的完好分值率。

使用年限法是按照建筑物的耐用年限、已使用年限来计算确定建筑物经过使用 后的成新状况，即理论成新率。

综合成新率＝完好分值率× 60%+ 理论成新率× 40%

其中：

完好分值率＝完好分值÷标准分值× 100%

理论成新率＝（ 1 －已使用年限÷耐用年限）× 100%

②构筑物及其辅助生产设施按照使用年限和耐用年限采用使用年限法来计算，

并根据现场鉴定意见作适当调整。

成新率＝（ 1 －已使用年限÷耐用年限）× 100%

3 ）评估值的确定

评估值 = 重置全价 × 成新率

（ 3 ）无形资产

评估方法的选择：依据本次资产评估的目的，根据国家国有资产管理及评估的

有关法规，结合本次资产评估目的及待估宗地的自然经济状况、待估宗地所在的土

地市场具体特点来确定评估方法。

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根据《城镇土地估价规程》，常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩 余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。收益还原法适用于有现实收益或潜在 收益的土地或不动产估价；市场比较法适用于地产市场发达，有充足的具有可替代 性的土地交易实例的地区；假设开发法（剩余法）适用于具有投资开发或再开发潜 力的土地估价；成本逼近法一般适用于新开发土地或土地市场欠发育、交易案例少 的地区的土地价格评估。

经过评估人员实地勘察、分析论证并结合估价对象的区域条件，确定对估价对 象采用市场比较法及假设开发法分别测算土地价格，最后确定估价对象的评估价格。 方法选择的主要依据如下：

• ⑴ 近年来惠州市地产交易市场发达，工业用地多采取拍卖、招标方式，交易案

• 例较多，故适宜采用市场比较法。

• ⑵ 估价对象现状为待建设的工业用地，故宜采用假设开发法（剩余法）评估。

• ⑶ 估价对象成本资料缺失，虽所在区域有相应成本资料可查，但相对市场法，

• 其成本数据具有相对不确定性，故未考虑采用成本逼近法。

• ⑷ 估价对象现状为待建设的工业用地，收益相关数据不能准确测算，故不适宜

• 选用收益还原法。

• ⑸ 基准地价相关材料不易取得且地价标准多年未更新，因此未选用基准地价系

• 数修正法进行评估。

市场比较法定义：

经济主体在市场的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求 得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，

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价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间 产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致。市 场比较法就是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近 时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格， 参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的估 价基准日地价的方法。其计算公式为：

V ＝ VB×A×B×D×E

式中： V---- 估价对象价格；

VB---- 比较实例价格；

A---- 估价对象情况指数 / 比较实例宗地情况指数；

B---- 估价对象估价基准日地价指数 / 比较实例宗地交易日期地价指数；

D---- 估价对象区域因素条件指数 / 比较实例宗地区域因素条件指数；

E---- 估价对象个别因素条件指数 / 比较实例宗地个别因素条件指数。 假设开发法（剩余法）定义：

土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为 了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均 预期收益后的 “ 剩余价格 ” 。即地价等于土地与建筑物出售价格减去建筑物本身的价 格。因此剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建 造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余 额来确定估价对象土地价格的一种方法。

假设开发法（剩余法）在具体估价时有两种估价方法，即：现金流折现法和传

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统估价法，本次采用现金流折现法评估。其计算公式如下：

V ＝ A － B － C

式中： V---- 待估土地价格；

A ---- 开发完成后的土地总价值或房地产总价值；

B ---- 整个开发项目的开发成本；

C ---- 开发商合理利润

（ 4 ）关于负债的评估

负债的评估采用审核、验证、核实方法，对相关债务进行清查核实，以评估目 的实现后被评估单位需要承担的数额确定相关负债的评估值。

八、评估程序及实施过程

本公司接受评估委托后，根据有关资产评估的原则和规定，按照本公司与委托 方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产进 行了评估。本次评估工作先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提 交报告等过程。具体步骤如下：

（一）接受委托阶段

了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，签 订资产评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间计划。 （二）资产清查阶段

（ 1 ）由本评估项目负责人根据制订的计划，辅导被评估单位填报有关资产评 估申报明细表，为保证所填列明细的真实与完整，要求资产占有单位首先进行全面 清查，并由评估人员参与，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，

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取得与委估资产有关的权属证明；

（ 2 ）与公司管理层、财务部门、资产管理部门进行访谈，了解有关企业管理、 财务状况和资产管理使用情况；

（ 3 ）资料收集，包括公司近年来的会计报表、项目可行性研究报告、成本费 用测算资料等。

（三）评定估算阶段

根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握各 项委估资产历史和现状，并进一步审阅被评估单位填报的资产评估资料，对审阅后的 有关数据进行必要的核查、鉴别，对实物资产进行质量、数量核对，察看、记录、分 析，同时，开展市场调研、询价工作，收集有关价格资料，再采用选定的评估方法对 各项资产及负债予以评定估算。

（四）评估汇总阶段

对各类资产的初步评估结果进行汇总分析，确认评估工作中没有发生重复或遗漏 事项，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。

（五）提交报告阶段

根据评估工作情况，起草评估报告书，经本公司内部三级审核，并与委托方就 评估有关内容进行沟通，最后提交正式评估报告书。

九、评估假设

（一）评估前提

• 1 、持续经营假设。本次评估假定被评估资产现有用途不变且企业持续经营。

• 2 、公开市场假设。本次评估的各项资产均以评估基准日的实物存量为前提，

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有关资产的现行市价以评估基准日的国内价格水平为依据。

（二）基本假设

• 1 、以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。

• 2 、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。

• 3 、以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影响

• 评估结论的重大变化为假设条件。

• 4 、以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方

• 式可能对评估结论产生的影响为假设条件。

5 、除已知悉并披露的事项外，本次评估以不存在其他未被发现的账外资产和负 债、抵押或担保事项、重大期后事项，且资产占有方对列入评估范围的资产拥有合法 权利为假设条件。

（三）具体假设

评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，在评 估基准日 2015 年 7 月 31 日的市场价值的反映为假设条件。

本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本评 估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条件 发生变化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。

十、评估结论

经过上述评估程序后，评估人员采用了资产基础法对企业价值进行了评估，得 出了惠州齐心股东全部权益价值。

• （一）评估结果

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在评估基准日 2015 年 7 月 31 日持续经营前提下，惠州齐心股东全部权益价值

评估值为 1,695.96 万元 （大写：人民币 壹仟陆佰玖拾伍万玖仟陆佰元整 ）。具体评 估结果如下（单位：人民币万元）：

资产评估结果汇总表

评估基准日： 2015 年 7 月 31 日

项 目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
流动资产	13.72	13.72	-	0.00
非流动资产	1,938.88	4,189.88	2,251.00	116.10
固定资产	81.66	77.63	-4.03	-4.94
无形资产	1,857.22	4,112.25	2,255.03	121.42
资产总计	1,952.60	4,203.60	2,251.00	115.28
流动负债	2,507.64	2,507.64	0.00	0.00
非流动负债	-	-
负债合计	2,507.64	2,507.64	0.00	0.00
净资产（所有者权益）	-555.04	1,695.96	2,251.00	-405.56

评估结论详细情况见《资产评估明细表》

（二）评估增减值的主要原因

本次评估股东全部权益账面价值 -555.04 万元，评估值 1,695.96 万元，评估增 值 2,251.00 万元，增值率 405.56% 。评估增值主要原因为：

• 1 、本次固定资产评估减值 4.03 万元，减值率为 4.94% 。固定资产减值主要会

• 计折旧年限与评估经济寿命年限不一致。

2 、土地使用权评估增值 2,255.03 万元，增值率 121.42% 。主要是近年来我国 土地市场交易活跃，需求旺盛，土地出让成交价格不断刷新。随着政府对城市建设 的投资力度明显加快，公共设施和基础设施建设的不断完善，地价持续上涨。

十一、特别事项说明

• 1 、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，本公司及参加评

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估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程 中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。得出的评估结论受本机构具体参加本 项目评估人员的执业水平和能力的影响。

• 2 、针对本项目的资产产权证书及相关证明材料，评估师进行了必要的、独立

• 的核实工作，但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见，注 册资产评估师执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业 意见。

• 3 、本报告中的评估结论是指被评估资产在本评估报告设定用途并继续使用，

• 以及在评估基准日现状和外部经济保持现状的前提条件下，为本报告所列示的评估 目的而提出的公允意见。本评估公司对这一基准日后资产价值发生重大变化不负任 何法律责任。

• 4 、本次评估是在未经审计基准日会计报表的基础上进行的，评估基准日由惠

• 州齐心提供的，是本次评估重要依据。

• 5 、本次评估未考虑资产增减值对所得税的影响。

• 6 、本次评估的部分实物资产所有尺寸量度均按被评估单位交予我公司的报表

• 及相关资料和其他凭证所载而计算。

• 7 、本报告评估范围及采用的数据、权属证明文件及相关资料均以被评估单位

• 提供的数据、报表及有关资料为准，被评估单位对其提供资料、文件的真实性、完 整性负责，并承担法律责任。

• 8 、本次资产评估是在独立、客观、公正的原则下所作，我公司参加评估工作

• 的全体人员与委托方之间无任何特殊利害关系，评估工作是在有关法律、法规约束 下完成的，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并作了充分努力。

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9 、本次评估未考虑评估范围以外的法律问题，未考虑特殊的交易可能追加的 付出，也未考虑评估基准日后的资产市场变化情况，包括可能发生抵押、质押、担 保、拍卖等对评估结论的影响。

10 、本次评估结论有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值 进行相应调整；在本次评估结论有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价 格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。

“ ” 11 、本报告所称 评估价值 是在设定所评估的资产现有用途不变、持续经营条 件下确定的市场价值，本评估结论是对 2015 年 7 月 31 日这一基准日被评资产价值的 客观反映。

12 、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对被评估单位在评估基准日特定目 的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要 的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方 和相关当事方的责任。

13 、本次评估是基于评估假设成立的前提条件下进行的，如评估假设发生变化 或不再适用，将对评估结论产生重要影响或导致评估结论无效。

• 14 、评估结论仅为本评估目的服务，未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

15 、委托方及被评估单位应对提供的有关营业执照、权证、会计凭证等证据资 料的真实性、合法性、完整性负责。

16 、本报告书含有若干备查文件，所有备查文件均为本报告书的正式组成部分， 与正文具有同等法律效力。

• ★ 报告使用者在评估报告使用过程中应注意以上特别事项对评估结论的影响。

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十二、评估报告使用限制说明

（一）该评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。 注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。

（二）资产评估结论不应被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（三）根据有关规定，本评估报告应当在载明的有效期内使用。

（四）本评估报告仅供委托方及业务约定书中载明的其他报告使用者为本次评 估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用。未征得出具评估报告的评估机构同 意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相 关当事方另有约定的除外。

（五）根据国家有关部门的规定，评估结论使用有效期为一年（ 2015 年 7 月 31 日至 2016 年 7 月 30 日）。超过一年，需重新进行资产评估。

评估报告使用者按本报告所载明的评估目的使用时，应关注上述报告使用限制 事项。

十三、评估报告日

本《评估报告》提出日期为 2015 年 8 月 20 日。

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法定代表人：

中国注册资产评估师：

中国注册资产评估师：

二零一五年八月二十日

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资产评估报告

第四部分、附件

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附件目录：

附件一：委托方法人营业执照复印件

附件二：被评估单位法人营业执照复印件

附件三：被评估单位基准日会计报表复印件

附件四：委托方及被评估单位承诺函复印件

附件五：评估机构资格证书复印件

附件六：评估机构证券资格证书复印件

附件七：评估机构法人营业执照副本复印件

附件八：注册资产评估师承诺函

附件九：签字注册资产评估师资格证书复印件

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