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ShanXi Coking Co.,Ltd Capital/Financing Update 2017
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Capital/Financing Update
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备案号: 14053171A0003 查询码: EF395114
土地估价报告
项 目 名 称: 山西焦化股份有限公司拟发行股份及支付现金购买山 西焦化集团有限公司所持有典傅虎煤华晋能源有限责任公司49%股权 项目涉及国有土地使用救借价(乡学澳) 受托估价单位: 山西国郫元土地佔价有限公司 土地估价报告编号: 晋国募元地评字(2017)第002号 提交估价报告日期: 2017年3月13日。 估价报告备案日期: 2017年3月11日
土地估价报告
第一部分 摘要
一、估价项目名称
山西焦化股份有限公司拟发行股份及支付现金购买山西焦化集团有限 公司所持有山西中煤华晋能源有限责任公司 49%股权项目涉及国有土地使 用权估价 (乡宁县)
二、委托估价方及土地使用权人
1、委托方一:
企业名称: 山西焦化集团有限公司
法定住所: 山西省洪洞县广胜寺镇
法定代表人: 郭文仓
公司类型: 有限责任公司(自然人投资或控股的法人投资)
注册资本: 贰拾亿伍仟陆佰捌拾壹万叁仟陆佰叁拾圆壹角肆分
成立日期: 1985年11月27日
营业期限: 长期
经营范围:
本公司生产所需原辅材料、机械设备、技术进口及自产产品和技术出 口,承办对外投资、合资、合作及来料加工和补偿贸易业务。焦炭、合成 氨、尿素生产。制造其它化学、化工产品,承揽化工设备和零部件加工制 作、设备检修、建筑安装、防腐保温工程设计、技术咨询、汽车运输等服 务业。洗精煤生产; 水泥及水泥制品生产、销售; 开展租赁业务。洗精煤 销售:批发零售钢材、有色金属材料、黑色金属材料、铁矿石、生铁、铁合 金(国家限制的除外);汽油、柴油零售(仅限分支机构油品综合经销部 凭许可证经营)。戏剧表演、电影放映、歌舞、游泳服务(仅限分支机构 凭证经营)。
统一社会信用代码: 911400001100251530
2、委托方二: 企业名称: 山西焦化股份有限公司 法定住所: 山西省洪洞县广胜寺镇 法定代表人: 郭文仓 公司类型: 股份有限公司 注册资本: 柒亿陆仟伍佰柒拾万元整 成立日期: 1996年8月2日 营业期限: 长期 经营苏围:
经营本企业自产产品及技术的出口; 经营本企业生产所需的原辅材料、 仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口(国家限定公司经营和国家禁 止进出口的商品及技术除外); 经营进料加工和"三来一补"业务。洗精煤 生产:承揽化工设备和零部件加工制作;设备检修;防腐保温;铁路自备 线运输; 经济信息服务; 技术咨询; 投资咨询; 宾馆餐饮; 会议培训; (仅 供分支机构使用);开展租赁业务;焦炭及相关化工产品(依安全生产许 可证生产经营)、硫酸铵(农用)、合成氨、尿素、压缩氮、压缩氧、编 织袋、工业用甲醇的生产与销售;汽车运输。统一社会信用代码: 91140000113273064E
3、土地使用权人:
企业名称: 山西中煤华晋能源有限责任公司
法定住所: 太原市满洲坟小区2号楼
法定代表人: 张龙生
公司类型: 其他有限责任公司
注册资本: 人民币伍拾伍亿陆仟壹佰贰拾玖万肆仟伍佰壹拾肆圆陆角 肆分
实收资本: 人民币伍拾伍亿陆仟壹佰贰拾玖万肆仟伍佰壹拾肆圆陆角 肆分
成立日期: 2011年9月8日
营业期限: 长期
经营范围:
煤矿项目投资与建设;电力生产;矿用设备的维修;煤炭开采技术与 服务;矿山救援服务;安全培训;后勤服务;粉煤灰、炉渣、蒸汽、煤炭、 矿产废旧物资、采矿设备的销售;矿区卫生、保洁服务。煤炭开采炭洗选; 矿用产品、建材、化工产品的批发;自有房屋租赁。
统一社会信用代码: 91140000581240378F
登记日期: 2016年8日5日
| 序号 | 股东名称 |
出资比例 |
|---|---|---|
| 中国中煤能源股份有限公司 | 51.00% | |
| 山西焦化集团有限公司 | 49.00% | |
| 台 τt |
100.00% |
4、项目背景: 因山西焦化股份有限公司拟发行股份及支付现金购买山 西焦化集团有限公司持有山西中煤华晋能源有限责任公司 49%股权,山西焦 化集团有限公司向山西焦煤集团递交申请材料,山西焦煤集团报请山西省 国有资产监督管理委员会, 山西省人民政府国有资产监督管理委员会出具 了"关于山西焦化集团有限公司将所持有山西中煤华晋能源有限责任公司 49% 股权注入山西焦化股份有限公司的意见"(晋国资产权函【2014】410号)批 复同意该事宜。
5、委托方与土地使用权人之间的关系: 山西焦化股份有限公司是山西 焦化集团有限公司控股子公司,山西焦化集团有限公司是山西中煤华晋能 源有限责任公司 49%股权的股东; 山西焦化股份有限公司拟收购山西焦化集 团有限公司所持有山西中煤华晋能源有限责任公司 49%的股权。
三、估价目的
根据山西省人民政府国有资产监督管理委员会出具的批复文件"关于 山西焦化集团有限公司将所持有山西中煤华晋能源有限责任公司 49%股权 注入山西焦化股份有限公司的意见"(晋国资产权函【2014】410号), 山西 焦化股份有限公司拟发行股份及支付现金购买山西中煤华晋能源有限责任 公司股权,为此山西焦化集团有限公司、山西焦化股份有限公司特委托山 西国昇元土地估价有限公司对上述经济行为涉及山西中煤华晋能源有限责 任公司 2 宗位于山西省乡宁县国有土地使用权进行评估,为上述经济行为 提供客观、公正的价格参考依据。
四、估价期日
二〇一六年十二月三十一日
估价期日是由委托方根据此次经济行为确定。
五、估价日期
二〇一十年二月十三日至二〇一十年二月二十八日
六、地价定义
根据地价估价的技术规程和项目的具体要求, 此次估价的土地价格是 指估价对象于2016年12月31日的设定利用条件下国有土地使用权公开市 场价格。
宗地1总面积为160821平方米,登记用途为工业用地,实际用途工业 用地,设定用途为工业用地;土地使用权类型为出让,截至估价期日尚有 46.27年; 规划容积率 0.11, 实际容积率 0.82, 设定容积率 0.82; 宗地实际开 发程度为红线外"三通"(即指通路、通电、通讯), 红线内"六通一平"(即通路、 通电、通上水、通下水、供暖、通讯,场地平整),设定开发程度为红线 外"三通",红线内"场地平整"的国有土地使用权市场价格。
宗地2总面积为22197平方米,登记用途为工业用地,实际用途工业用 地,设定用途为工业用地;土地使用权类型为出让,截至估价期日尚有46.27 年;规划容积率 0.22, 实际容积率 0.5, 设定容积率 0.5; 宗地实际开发程度 为红线外"三通"(即指通路、通电、通讯),红线内"六通一平"(即通路、通电、 通上水、通下水、供暖、通讯,场地平整),设定开发程度为红线外"三通", 红线内"场地平整"的国有土地使用权市场价格。
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中,为了避免 资产重复计算, 故本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设 施开发程度和红线内的土地平整。
七、估价结果
估价人员在现场查勘和市场分析的基础上, 按照地价评估的基本原则 和估价程序, 选择合适的评估方法, 评估得到估价对象在估价设定用途、
| 单位: 山西国昇元土地估价有限公司 | 电话: 0351-8330658(8330655) |
|---|---|
| 传真: 0351-8330658 | 邮编:030006 |
| 地址: 太原市高新区长治路 226 号高新动力港 6 层 |
使用年限、开发程度和设定利用条件下,于估价期日公开市场条件下的土 地使用权价格为:
总面积: 183018 平方米 宗地总地价: 1949.36 万元 大写: 壹仟玖佰肆拾玖万叁仟陆佰元整(货币种类: 人民币) 单价: 107 元/平米
八、土地估价师签字
土地估价师资格证书号 姓名
名
席胜军
樊艳华
席胜军
2008140014
2004140029
樊艳华
九、土地估价机构
估价机构法定代表
席胜军
山西国 昇氘土地估价 有限公司
电话: 0351-8330658 (8330655) 邮编: 030006
◆ 山西焦化股份有限公司拟发行股份及支付现金购买山西焦化集团有限公司所持有山西中煤华晋能源有限资任公司 49%股权项目涉及国有土地使用权估价
(山西
→ 中国集体
土地估价结果一览表
估价期日的土地使用权性质: 出让 估价目的:见表下 估价期日: 2016年12月31日 估价报告编号: 晋国昇元地评字(2016)第002号 估价机构: 山西国界元全地估价有限公司
| 备注 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 总地价 (万元) |
1705.19 | 244.17 | 1949.36 | |
| 单位地价 | 万元 堙 |
7.07 | 733 | |
| 元似 | $\frac{8}{3}$ | 110 | ||
| 土面(62) | 160821 | 22197 | 183018 | |
| 书 | 年期 使用 里 |
46.27 | 46.27 | |
| 估价设定开 发程度 |
通电、通讯) 宗地红线外 三通(通路、 及红线内场 地平整 |
通电、通讯) 宗地红线外 三通、通路、 及红线内场 地平整 |
||
| 估价超口资际 开发程度 |
通(通路、通电、 六通(通路、通 排水、供暖)及 通讯),红线内 电、通讯、供水、 宗地红线外三 场地平整 |
通(通路、通电、 六通(通路、通 排水、供暖)及 通讯),红线内 电、通讯、供水、 宗地红线外三 场地平势 |
||
| 设定 | 0.82 | 50 | ||
| 容积解 | 实际 | 0.82 | 5.0 | |
| 取以 | II O |
0.22 | ||
| 改货 | H 屶 旺 拍 | 너 늿 旺 뉨 | ||
| 用途 | 兴际 | 工业 工程 |
工 工 工 |
|
| 批准 | 工业用地 | 工业用地 | ||
| 完 第 百 |
乡县坡韩村宁西镇明 | 乡县坡韩村宁西镇明 | ||
| 土地使得 | 编号 | ※画用 (2015) ※ 80003 |
多図 (SQLS) (SQLS) の4002 |
|
| 古价期 | 目土地 使用权 |
¢, 中臀有 西华源资源 山坡能吸 公公 |
山西中 媒华晋 総源有 限资任 公司 |
|
| 宗 名 物 修 |
宗书 | 张 当 |
合计 | |
| 催心 | $\mathbf{\sim}$ |
上述土地估价结果的限定条件 $\mathbf{r}$
1、土地权利限制:无
3、规划限制条件: 规划宗地性质为工业用地
二、其他需要说明的事项:
1、估价目的:本评估报告仅作为山西焦化股份有限公司拟发行股份及支付现金购买山西中煤华晋能源有限责任公司股权涉及到国有土地使用权提供客观、公正的价格 4、影响土地价格的其他限定条件:无
2、基础设施条件: 见估价对象基础设施条件表
参考依据
2、估价对象土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据:
传真:0351-8330658
地址:太原市高新区长治路 226 号高新动力港 6 层 单位: 山西国昇元土地估价有限公司
电话: $0351 - 8330658(8330655)$ 邮编: 030006
$\ddot{\phantom{0}}$
估价对象基础设施条件表
| 通讯条件 | 通讯状况 红线内外市政通 讯区络, |
通讯状况 红线内外市政通 良好 良好 识区络, |
|---|---|---|
| 供气状况 | ₩ | К |
| 供暖状况 | 供 红线内自建 红线外无市政 锅炉供暖 k. F |
红线外无市政供 暖,红线内自建 钺 红线内自 锅炉供暖 |
| 排水状况 | দ্ৰ 红线外自然排放, 线内自建管道 |
红线外自然排放,红 线内自建管道 |
| 供水状况 | 红线内外均通 红线外无市政供水, 红线内自建水源井 |
红线内自建水源井 红线内外均通红线外无市政供水, |
| 選电状况 | 핖 | 팬 |
| 通路状况 | 쒡 润製 红线内自 红线外村 跮 路. |
红线外次干道, 请无 $\frac{1}{\sqrt{2}}$ 검 |
| 地面平数状况 | 红线内平整 | 红线内平整 |
| 宗地位置 | $\overline{\mathbb{F}}$ 按 韩咀村 县西 ∯ $\hat{\mathscr{C}}$ |
食 $\ddot{#}$ 理村 电西 博 $\overline{\mathbb{F}}$ $\hat{w}$ |
| 蒋 宗地名 |
宗拉 | $\sim$ 宗地 |
单位:山西国昇元土地估价有限公司
传真:0351-8330658
地址:太原市高新区长治路 226 号高新动力港 6 层
电话:0351-8330658 (8330655)
邮编:030006
$\infty$
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方及土地使用权人
1、委托方一:
企业名称: 山西焦化集团有限公司
法定住所: 山西省洪洞县广胜寺镇
法定代表人: 郭文仓
公司类型: 有限责任公司(自然人投资或控股的法人投资)
注册资本: 贰拾亿伍仟陆佰捌拾壹万叁仟陆佰叁拾圆壹角肆分
成立日期: 1985年11月27日
营业期限: 长期
经营范围:
本公司生产所需原辅材料、机械设备、技术进口及自产产品和技术 出口, 承办对外投资、合资、合作及来料加工和补偿贸易业务。焦炭、 合成氨、尿素生产。制造其它化学、化工产品,承揽化工设备和零部件 加工制作、设备检修、建筑安装、防腐保温工程设计、技术咨询、汽车 运输等服务业。洗精煤生产;水泥及水泥制品生产、销售;开展租赁业 务。洗精煤销售;批发零售钢材、有色金属材料、黑色金属材料、铁矿石、 生铁、铁合金(国家限制的除外);汽油、柴油零售(仅限分支机构油 品综合经销部凭许可证经营)。戏剧表演、电影放映、歌舞、游泳服务 (仅限分支机构凭证经营)。
统一社会信用代码:911400001100251530
2、委托方二:
企业名称: 山西焦化股份有限公司 法定住所: 山西省洪洞县广胜寺镇 法定代表人:郭文仓 公司类型: 股份有限公司
地址: 太原市高新区长治路 226 号高新动力港 6 层
注册资本:柒亿陆仟伍佰柒拾万元整
成立日期: 1996年8月2日
营业期限: 长期
经营范围:
经营本企业自产产品及技术的出口;经营本企业生产所需的原辅材 料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口(国家限定公司经营和 国家禁止进出口的商品及技术除外);经营进料加工和"三来一补"业务。 洗精煤生产;承揽化工设备和零部件加工制作;设备检修;防腐保温; 铁路自备线运输;经济信息服务;技术咨询;投资咨询;宾馆餐饮;会 议培训;(仅供分支机构使用);开展租赁业务;焦炭及相关化工产品 (依安全生产许可证生产经营)、硫酸铵(农用)、合成氨、尿素、压 缩氮、压缩氧、编织袋、工业用甲醇的生产与销售;汽车运输。统一社 会信用代码: 91140000113273064E
3、土地使用权人:
企业名称: 山西中煤华晋能源有限责任公司
法定住所: 太原市满洲坟小区 2号楼
法定代表人: 张龙生
公司类型: 其他有限责任公司
注册资本: 人民币伍拾伍亿陆仟壹佰贰拾玖万肆仟伍佰壹拾肆圆陆 角肆分
实收资本: 人民币伍拾伍亿陆仟壹佰贰拾玖万肆仟伍佰壹拾肆圆陆 角肆分
成立日期: 2011年9月8日
营业期限: 长期
经营流围:
煤矿项目投资与建设;电力生产;矿用设备的维修;煤炭开采技术 与服务;矿山救援服务;安全培训;后勤服务;粉煤灰、炉渣、蒸汽、 煤炭、矿产废旧物资、采矿设备的销售;矿区卫生、保洁服务。煤炭开 采炭洗选;矿用产品、建材、化工产品的批发;自有房屋租赁。
统一社会信用代码:91140000581240378F
登记日期: 2016年8日5日
| 序号 | 股东名称 |
出资比例 |
|---|---|---|
| 国中煤能源股份有限公司 中 |
51.00% | |
| i焦化集团有限公司 巾 |
.00% 49. |
|
| 台 ᅮ ________ |
100.00% |
4、委托方与土地使用权人之间的关系: 山西焦化股份有限公司是山 西焦化集团有限公司控股子公司, 山西焦化集团有限公司是山西中煤华 晋能源有限责任公司 49%股权的股东; 山西焦化股份有限公司拟收购山 西焦化集团有限公司所持有山西中煤华晋能源有限责任公司49%的股权。 二、估价对象
估价对象为山西中煤华晋能源有限责任公司 2 宗国有土地使用权均 位于山西省乡宁县,总面积为183018平方米。
宗地1总面积为160821 平方米,登记用途为工业用地,实际用途工 业用地,设定用途为工业用地;土地使用权类型为出让,截至估价期日 尚有 46.27 年。
宗地2总面积为22197平方米,登记用途为工业用地,实际用涂工业 用地,设定用途为工业用地;土地使用权类型为出让,截至估价期日尚 有46.27年。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
▷ 宗地 1 登记状况:
估价对象的来源及历史沿革: 估价对象为山西中煤华晋能源有限责 任公司公开市场挂牌出让方式依法取得土地使用权:
批准机关: 乡宁县人民政府;
国有土地使用权证号: 乡国用 (2015) 第 G04003号;
办证日期: 2015年9月28日;
估价期日土地使用者: 山西中煤华晋能源有限责任公司;
宗地位置: 乡宁县西坡镇韩咀村;
宗地面积: 160821 平方米:
地号: --
图号: --
登记用途: 工业用地;
土地使用权类型: 出让;
土地使用权取得日期: 2013年3月31日;
土地使用权终止日期: 2063年3月27日;
土地使用权剩余年期: 46.27年;
四至: 东至西坡镇韩咀村地; 南至西坡镇韩咀村地; 西为西坡镇韩 咀村地;北至西坡镇韩咀村地。
记事栏: 无
出让合同电子监管号: 1410292013B00098
地价款: 1666.11 万元
土地级别: 级别外
宗地2登记状况:
估价对象的来源及历史沿革: 估价对象为山西中煤华晋能源有限责 任公司公开市场挂牌出让方式依法取得土地使用权;
批准机关: 乡宁县人民政府;
国有土地使用权证号: 乡国用 (2015) 第 G04002号;
办证日期: 2015年9月28日;
估价期日土地使用者: 山西中煤华晋能源有限责任公司;
宗地位置: 乡宁县西坡镇韩咀村;
宗地面积: 22197 平方米;
地号: --
图号: --
登记用途:工业用地;
土地使用权类型: 出让;
土地使用权取得日期: 2013年3月31日;
土地使用权终止日期: 2063年3月27日;
土地使用权剩余年期: 46.27年;
四至: 东至西坡镇韩咀村地; 南至西坡镇韩咀村地; 西为西坡镇韩 咀村地; 北至西坡镇韩咀村地。
记事栏:无
出让合同电子监管号: 1410292013B00080
地价款: 235.51 万元
土地级别: 级别外
2、土地权利状况
估价对象 2 宗地均为国家所有, 土地使用权人均为山西中煤华晋能 源有限责任公司、待估宗地使用权人通过公开挂牌出让方式合法取得土 地使用权。待估2宗地土地使用权取得日期为2013年3月31日, 批准年 限为 50年,至估价期日土地使用权剩余年期为 46.27年。出让时间及出 让价款等情况详见土地登记状况。
至估价期日估价对象均不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等 他项权利,与相邻宗地权利关系清楚,宗地产权明确,四至清楚,面积 准确,来源合法。
3、土地利用状况
宗地 1 用地面积 160821 平方米, 规划容积率为 0.11, 宗地实际地上 建筑物总面积为 131576.76 平方米,则实际容积率为 0.82; 宗地地上建筑 物均未办理房屋所有权证,根据山西中煤华晋能源有限责任公司提供资 料, 建筑物情况详见《宗地1地上建筑物一览表》。
| 序号 | ________ 项目名称 |
--------------------------------------- 结构 |
层数 | 建筑面积 | 建成年月 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2#单身宿舍 | 框架 | 9层 | 10,482.00 | 2015年12月 | |
| 1#单身宿舍 | 框架 | 9层 | 9,754.50 | 2015年12月 | |
| u | 韩咀食堂 | 框架 | 3层 | 3,913.92 | 2015年12月 |
| 公萃 . |
框架 |
6 层 | 8.579.94 | 2015年12月 |
宗地1地上建筑物一览表
单位: 山西国昇元土地估价有限公司 传真: 0351-8330658 地址: 太原市高新区长治路 226 号高新动力港 6 层 电话: 0351-8330655/656/657 邮编: 030006
◆ 山西焦化股份有限公司拟发行股份及支付现金购买山西焦化集团有限公司所持有山西中煤华 晋能源有限责任公司 49%股权项目涉及国有土地使用权估价(山西省乡宁县)
| 5 | 空气压缩机房 | 排架 | 1层 | 408 | 2015年12月 |
|---|---|---|---|---|---|
| 6 | 污水处理站站房 | 框架 | 1层 | 245 | 2015年12月 |
| $\overline{7}$ | 回风立井通风机房 | 框架 | 1层 | 1,180.00 | 2015年12月 |
| 8 | 锅炉房 | 框架 | 1层 | 2,280.00 | 2015年12月 |
| 9 | 灯房浴室任务交待室联合 建筑 |
框架 | 4 层 | 6,818.00 | 2015年12月 |
| 10 | 动筛车间 | 框架 | 6层 | 3,217.00 | 2015年12月 |
| 11 | 1号转载点 | 框架 | 1层 | 180 | 2015年12月 |
| 12 | 35KV 变电站附属办公楼 | 框架 | 3层 | 290 | 2015年12月 |
| 13 | 35KV 变电站配电楼 | 框架 | 3层 | 1,203.00 | 2015年12月 |
| 14 | 35KV 变电站发电机房 | 砖混 | 1层 | 86 | 2015年12月 |
| 15 | 主斜井井口房及操作室 | 排架 | 1层 | 1,167.00 | 2015年12月 |
| 16 | 主井场地换热站站房 | 框架 | 1层 | 94.2 | 2015年12月 |
| 17 | 日用消防泵房及水池 | 框架 | 1层 | 576.4 | 2015年12月 |
| 18 | 空车地磅房 | 砖混 | 1层 | 78 | 2015年12月 |
| 19 | 重车地磅房 | 砖混 | 1层 | 103 | 2015年12月 |
| 20 | 矿井水处理站 | 框架 | 1层 | 1,349.00 | 2015年12月 |
| 21 | 生活区消防 | 1层 | 264 | 2015年12月 | |
| 22 | 矿井修理车间、无轨胶轮车 库及保养间、坑木加工房 |
钢结构 | 1 层 | 3,830.00 | 2015年12月 |
| 23 | 器材库、器材棚 | 轻钢结构 | 1层 | 1,350.00 | 2015年12月 |
| 24 | (窑咀) 培训中心 (框架) |
框架 | 1层 | 3,430.00 | 2015年12月 |
| 25 | 综合大楼(西坡) | 框架 | 1层 | 10,110.00 | 2015年12月 |
| 26 | 工业生产区消防 | 1层 | 50,000.00 | 2015年12月 | |
| 27 | 生活污水处理站 | 框架结构 | 1层 | 243 | 2015年12月 |
| 28 | 加油站 | 框架结构 | 1层 | 557 | 2015年12月 |
| 29 | 灌浆站 | 框架结构 | 1层 | 413 | 2015年12月 |
| 30 | 碟子沟进风斜井井口房 | 框架 | 1层 | 728 | 2013年1月 |
| 31 | 碟子沟变频站 | 框架 | 1层 | 460 | 2013年1月 |
| 32 | 碟子沟风井场地热风炉房 | 框排架 | $1$ 层 | 870 | 2013年1月 |
| 33 | 通风机房配电间 | 框架 | 1层 | 181 | 2013年1月 |
| 34 | 空压机站 | 框架 | 1层 | 881.3 | 2013年1月 |
| 35 | 黄泥灌浆站 | 框架 | 1层 | 913 952.5 |
2013年1月 2013年1月 |
| 36 | 瓦斯抽放站房 | 框架 | 1层 1层 |
2013年1月 | |
| 37 | 风井场地综合服务楼 | 框架 砖混 |
1层 | 2,988 80 |
2013年1月 |
| 38 39 |
风井场地门卫室 碟子沟风井场地热风炉房 |
钢筋砼框排架 | 1层 | 876 | 2014年12月 |
| 40 | 碟子沟车库 | 钢结构 | 1层 | 445 | 2014年12月 |
宗地2用地面积22197平方米,规划容积率为0.22,宗地实际地上建 筑物总面积为 11079.35 平方米, 则实际容积率为 0.5; 宗地地上建筑物均 未办理房屋所有权证,根据山西中煤华晋能源有限责任公司提供资料, 建筑物情况详见《宗地2地上建筑物一览表》。
宗地2地上建筑物一览表
| 序号 | 建筑物名称 | 结构 | 檐高(米) | 层数 | 建筑面积(m 2 ) | 建成年月 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 大门房 | 砖混 | 3.50 | 1 | 26.30 | 2007-10 |
| $\overline{2}$ | 职工楼o | 砖混 | 7.00 | $\overline{2}$ | 364.50 | 2007-10 |
| 3 | 职工楼® | 砖混 | 7.00 | $\overline{2}$ | 408.00 | 2007-10 |
| 4 | 职工楼® | 砖混 | 7.00 | 2 | 410.70 | 2007-10 |
| 5 | 职工楼の | 砖混 | 7.00 | $\overline{2}$ | 384.50 | 2007-10 |
| 6 | 职工楼® | 砖混 | 7.00 | $\overline{2}$ | 435.40 | 2007-10 |
| 7 | 前锅炉房 | 砖混 | 4.50 | 1 | 36.40 | 2007-10 |
| 8 | 前澡堂 | 砖混 | 7.00 | $\overline{2}$ | 180.00 | 2007-10 |
| 9 | 新办公楼 | 砖混 | 10.50 | 3 | 912.00 | 2007-10 |
| 10 | 新灶房 | 砖混 | 3.00 | 1 | 93.50 | 2007-10 |
| 11 | 旧办公楼 | 砖混 | 7.00 | $\overline{2}$ | 609.80 | 1999-08 |
| 12 | 厠所 | 砖混 | 3.00 | 1 | 95.00 | 2007-10 |
| 13 | 公寓楼 | 砖混 | 14.40 | 4 | 4,443.20 | 2007-10 |
| 14 | 职工培训中心 | 砖混 | 7.00 | $\overline{2}$ | 739.58 | 2007-10 |
| 15 | 公寓楼锅炉房 | 砖混 | 4.50 | 1 | 122.80 | 2007-10 |
| 16 | 公寓楼厕所 | 砖混 | 3.00 | 1 | 56.58 | 2007-10 |
| 17 | 平房 | 砖混 | 3.00 | 1 | 315.00 | 2007-10 |
| 18 | 库房 | 彩板 | 6.00 | 1,446.09 | 2007-10 |
四、地价影响因素说明
(一)一般因素
1、地理位置
乡宁县位于黄河中游,山西省西南,地处吕梁山南端,东依姑射, 与临汾接壤; 西枕黄河, 与陕西省韩城、宜川相望; 南与河津、稷山、 新绛三县相连; 北与吉县、蒲县毗邻。在旧石器时期, 即有人类在此活 动。春秋晋鄂侯居此,称鄂。战国先属韩后属赵,秦属北屈,汉为骐县。 之后,又有昌宁、平昌、吕香等称,五代后唐始称乡宁县。地理坐标为 东经 110° 30'18"~111° 16'57", 北纬 35° 41'30"~36° 09'07"之间。东西长 约70公里,南北宽约60公里,总面积 2024.9平方公里。乡宁县辖5镇、 5 乡, 182个村, 1113个自然村。县城位于鄂河中游, 建于宋皇祐三年(1051) 距今已有947年,是全县政治、经济、文化和交通中心。
2、地质地貌
乡宁县境内峰恋起伏, 沟壑纵横, 梁峁交错。海拔最高1820.5 米 (高 天山), 最低385.1 米(师家滩), 相对高差1435.4 米。主要山峰有高天 山、云泰山、断山岭、云丘山、林山等。境内多坡地,少平川,水土流 电话: 0351-8330655/656/657 单位: 山西国昇元土地估价有限公司 邮编: 030006 传真: 0351-8330658 地址: 太原市高新区长治路 226 号高新动力港 6 层 15
失比较严重。总观全貌,东北高而西南低,海拔一般在 900 至 1500 米之 间。吕梁山脉在境内分为两支: 北部一支从东北往西南, 有高天山、云 泰山等,构成乡宁县与吉县的分界线;另一支由北而南,穿越县境中部, 直到稷山县, 构成乡宁县黄河水系与汾河水系的分水岭。
3、自然气候
乡宁县属暖温带大陆性季风气候,其基本特点是:春季干旱多风, 十年九旱;夏季炎热,雨量集中;秋季温凉,多有阴雨;冬季寒冷干燥。 全年平均气温 9.9° C, 一月份最冷, 平均气温在零下 6℃, 七月份最热, 平均气温在 29℃, 年平均日照时数 2400 小时, 无霜期 212 天。年平均降 雨量约 570mm, 地域气候差异较大, 自然形成凉温、中温和暖温等小气 候。常见灾害性气候有干旱、寒潮、霜冻、冰雹、干热风、洪水、暴雨 等。
4、自然资源
乡宁土地辽阔, 物华天宝。矿产资源, 得天独厚, 以煤著称, 煤田 面积约 1600 平方公里, 占总面积 78%, 勘探储量 153 亿吨, 可采量 130 亿吨; 煤层最厚 8 米; 全系主焦煤, 低硫、低灰、发热量大、易开采, 被确定为全国稀有煤种,故有"煤炭之乡"的美称。其次为铁矿,储量约在 亿吨以上, 品位一般在 45-63%之间。此外还有石灰石、石英、石膏、 紫砂陶土、长石、云母、硫磺、玛瑙、铝土和铜、铝、铀、锗、镓、银 等。生物资源以林、草、药材和牛、羊、驴、骡、马及各种野兽为主。
乡宁地方名产品种繁多: 下县的"益寿"长山药, 雪白软绵; "乡宁红" 花椒、苹果等系列产品,享誉三晋;新开发的"琪尔康"翅果油以及"盛宝王" 系列产品正走俏市场, 倍受青睐。
乡宁名胜古迹众多,有战国时荀息墓,廉颇墓;隋唐千佛洞;宋代 柏山寺: 金代寿圣晨钟; 明代结义庙、文笔双塔; 清代杜家院以及爱国 主义教育基地华灵庙抗日纪念馆。还有风光独特、极有开发价值的云丘 山、万堡山、一线天、黄河峡谷等自然胜景。
5、社会经济
| 2015年, 面对经济下行压力不断加大的严峻形势, 乡宁县经济发展 | |||
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难中求进,稳中有增。
生产总值增长,三产增速快于 GDP 增速。
1-12月,全县实现生产总值803757万元,按可比价格计算,同比增长 2.5%.其中,第一产业增加值 28141 万元,增长 3.3%;第二产业增加值 573798 万元,下降0.2%;第三产业增加值201818万元,增长12.0%.第三产业增速快于 GDP 9.5 个百分点。农村生产发展平稳,工业经济降幅扩大。1-12 月, 全 县实现农林牧渔业总产值 58073.84 万元, 同比增长 3.53%; 增加值 28834.84 万元, 增长3.32%。1-12月份, 受煤焦价格下跌、销售疲软的影响, 全县 规模以上工业企业现价总产值767492.3 万元, 同比下降 16.61%; 实现工 业增加值 377720 万元, 按可比价格计算, 同比下降 1.8%; 实现工业产品 销售产值739091.3 万元, 同比下降16.99%。增加值和销售产值降幅分别 比 1-11 月份扩大 0.1 和 0.33 个百分点。工业产品产销率 96.3%, 低于 1-11 月份 0.21 百分点。
固定资产投资增加,消费市场保持繁荣
1-12 月份, 全县固定资产投资完成额 720658 万元, 同比增长 18.6%。 其中, 一产业完成投资额 56380 万元, 同比增长 60.6%; 二产完成投资额 385199万元,同比增长5.88.2%;三产完成投资279079万元,同比增长29.1%。 1-12月, 全县实现社会消费品零售总额 188574万元, 同比增长 6.6%。
财政收入同比减少, 金融存贷小幅增长
1-12 月份 , 全县完成财政总收入 203523 万元, 同比下降 12.58%。其 中,公共财政预算收入84487万元,同比减少34.62%。分征收系统看,国 税部门完成 80226 万元, 同比减少 8.16%; 地税部门完成 81764 万元, 同 比增长 44.17%; 财政部门完成 41533 万元, 同比下降 53.20%。1-12 月份, 全县公共财政预算支出167279万元,同比下降9.50%。其中,一般公共服 务支出 15921 万元, 增长 34.82%; 教育支出 34388 万元, 增长 18.41%; 科 学技术支出363万元, 增长29.64%; 文化体育与传媒支出2554万元, 增 长 21.39%; 社会保障和就业支出 24550 万元, 增长 37.07%; 医疗卫生支出 23766 万元, 增长 19.34%。12 月末, 全县金融机构各项存款余额 965055 万元,较年初增长 0.14%; 各项贷款余额 560853 万元, 较年初增长 5.53%。
居民消费价格涨幅温和,工业生产者出厂价格持续下跌
1-12 月份, 全县居民消费价格总水平同比累计上涨 1.0%, 其中, 12 月份居民消费价格下降 0.1%, 环比上升 0.9%。1-12 月份, 全县工业生产 者出厂价格同比累计下降19.5%。其中, 煤炭开采和洗选业出厂价格下降 21.4%, 炼焦业出厂价格同比下降 16.79%。12月份, 全县工业生产者出厂 价格同比下降16.35%;其中,煤炭开采和洗选业出厂价格同比下降16.75%。
6、产业政策
近年来乡宁县经济社会发展日新月异, 经过全县上下干部群众的集 体努力,有了新的突破,有力推动了经济社会快转型、大跨越。
一是农业产业初具规模。乡宁县财政亩均补贴1150元,新发展核桃 1.4 万亩, 总面积达到13.8 万亩; 积极扶持葡萄、翅果、苹果等特色产业 健康发展,实施"一村一品"专业村项目25个、千亩以上特色产业专业 村达到53个。
二是工业转型步伐加快。认真落实省、市煤炭减负优惠政策, 乡宁县 制定了减负措施 12 条, 加快矿井建设进度,1 座建成投产, 5 座申报联合 试运转,焦化企业完成兼并重组,煤炭产业集约化程度不断提高,全年 生产原煤 858 万吨。补充完善了"内留外引"优惠政策, 出台了《中小微 企业"惠商贷"管理办法》,戎子酒庄和琪尔康销售收入突破 4 亿元, 云丘山旅游、双凤祥核桃等新兴产业快速崛起,发展势头良好。
7、城市规划与发展目标
乡宁县省级环保模范城、省级双拥模范城通过初验,省级园林城、 省级文明和谐城创建步伐加快。罗河河道治理、迎旭广场改扩建、解放 路改扩建、北山甬道二期等市政工程建成投用,县城引黄供水、鄂河河 道综合治理、新城"三纵九横"交通标志和天眼等重点工程进展顺利, 新城综合开发全面启动,城市功能不断完善。
8、土地制度
乡宁县通过逐步建立建设用地供应总量控制制度、城市建设用地集中 供应制度、土地使用权公开交易制度、土地收购储备制度等, 加强了对 城镇国有土地使用权的管理,完善了土地有偿使用制度。全县低租金住
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房逐步减少, 住房商品化率明显提高, 地价政策、税收政策趋于平稳。
目前, 除国家明确规定的划拨用地外, 其余土地资源的配置全部引入 市场机制,土地市场的发育和发展初具规模。从2002年开始,凡是出让 的经营性用地一律实行市场公开出让、挂牌交易的市场化运作。
土地管理制度在继续强化行政、经济、法律手段的同时,实现政务公 开、阳光作业,全部审批项目在政务公开大厅窗口承办,以接受社会和 广大人民群众的监督,更好地依法行政。
(二)区域因素
1、区域概况
待估宗地均位于乡宁县西坡镇韩咀村。
西坡镇地处乡宁县西南,东连西交口乡,西临枣岭乡,南接运城的 河津市, 北邻昌宁镇, 素有乡宁西大门之称, 是乡宁县煤化工业大镇, 西部商贸中心城镇。全镇总面积 83.86 平方公里, 共辖 9 个村委, 1 个街 道管理委员会, 1.5 万人。
西坡镇有耕地 19742 亩, 多为垣面地、沟坝地和梯田。地下水溃乏, 地表自然水资源流量小,主要河流有罗毕沟河、硬家沟河和西家沟河, 人畜饮水主要靠深井水;境内煤炭资源丰富,主要煤种为2#优质主焦煤, 地质储量为 2000 万吨, 可采量为 1600 万吨, 全镇现有煤矿七座, 煤化工 企业三座, 是全县产煤大镇。
宗地1所处位置较偏僻,位于山谷内,距离国道209较远,通过自建 公路连接韩咀村道路可到达209国道,因所处山区均经过道路多为盘山公 路.
宗地2所处位置交通较便捷,距离国道209约500米范围内。
2、道路交通条件
西坡镇交通便利, 通讯快捷。209 国道纵贯全镇, 还有多条通往各乡 镇的公路, 镇村公路总里程 200余公里, 道路纵横全境, 客运、货运畅通 无阻。
宗地1通过自建公路可连接到村建道路,可到达主干道209国道,距 离高速路入口约22公里。
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10000000000000000000000000000000000000 晋能源有限责任公司 49%股权项目涉及国有土地使用权估价(山西省乡宁县)
宗地 2 紧邻次干道, 可直达主干道 209 国道, 距离高速路入口约 20 公里。
3、基础设施状况
宗地 1、宗地 2 红线外区域市政配套设施达"三通", 即通电、通讯、 通路。
1)通路:宗地1临支路、宗地2临次干道均可直达209国道。
2)通讯: 区域内已铺设通讯电缆。
3)通电: 由城市电网供电。
4、环境条件: 待估宗地 1 远离城市、远离主干道, 周边绿化较好, 空气较好,无噪音,环境较优。宗地2位于临近国道209,空气污染、噪 音污染, 环境较劣。
5、产业集聚规模:宗地 1、宗地 2 周边煤矿企业较多聚集度较优。
6、规划限制条件: 待估宗地所在区域对待估宗地用地类型有用途和 容积率限制。
(三)个别因素
宗地 1 位于乡宁县西坡镇韩咀村, 总面积为 160821 平方米, 登记用 途为工业用地,实际用途工业用地;土地使用权类型为出让,截至估价 期日尚有 46.27 年; 规划容积率 0.11, 实际容积率 0.82; 宗地实际开发程 度为红线外"三通"(即指通路、通电、通讯),红线内"六通一平"(通路、通 电、通上水、通下水、供暖、通讯, 场地平整); 宗地形状不规则; 地 质状况较好, 所处区域地势不平坦, 有一定坡度; 一面临自建道路可通 达到209国道。宗地地上建筑物均为企业生产用房、辅助用房,总面积为 131576.76 平方米, 均未办理房屋所有权证。
宗地2位于乡宁县西坡镇韩咀村, 总面积为22197平方米, 登记用途 为工业用地,实际用途工业用地;土地使用权类型为出让,截至估价期 日尚有 46.27年; 规划容积率 0.22, 实际容积率 0.5; 宗地实际开发程度为 红线外"三通"(即指通路、通电、通讯), 红线内"六通一平"(通路、通电、 通上水、通下水、供暖、通讯, 场地平整); 宗地形状较规则; 地质状 况较好,所处区域地势不平坦,有一定坡度;一面临自建道路可通达到
209 国道。宗地地上建筑物均为企业生产用房、辅助用房,总面积为 11079.35 平方米, 均未办理房屋所有权证。
第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
(一)国家有关部门颁布的法律法规及相关文件
(1)《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号, 2004年8月28日);
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 72号, 2007年8月30日);
(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
(4)《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第74号, 2007年10月28日);
(5)《土地登记办法》(国土资源部令第40号)
(6)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号);
(7)《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》国发[2006]31号;
(8) 《国务院关于促进节约集约用地的通知》 国发[2008]3号;
(9)中华人民共和国国务院令第518号《土地调查条例》;
(10)国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》 和《城镇土地估价规程》的通知(国土资厅发[2015]12号);
(11)国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》(国土资发 $[2003]83$ 号);
(12) 国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知(国 土资发[2007]112号);
(13)《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》(国土资发 [2008]51号);
(14)《国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备 案制度的通知》(国土资厅发〔2012〕35号);
(二)地方有关部门颁布的法规及相关文件
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《山西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》: $1.$
2、根据《山西省人民政府办公厅关于落实被征地农民社会保障费用 的通知》晋政办发【2009】72号;
3、《山西省耕地占用税实施办法》山西省人民政府令 229 号文件:
4、《山西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准的通知》(晋 政发〔2013〕22号)
5、《乡宁县城市土地定级估价报告》
(三)有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)
3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007, 2007年8月10日)
(四)其他资料
1、经济行为文件: "关于山西焦化集团有限公司将所持有山西中煤华 晋能源有限责任公司49%股权注入山西焦化股份有限公司的意见"(晋国 资产权函【2014】410号)
2、土地使用权人提供的有关资料:《国有土地使用权证》、《国有 建设用地出让合同》
3、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
二、土地估价
(一)估价原则
1、替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场 交易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。
2、最有效利用原则
土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提,判断土地的最有效利 用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市
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场要求和最佳利用程度等为依据。
3、预期收益原则
土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收 益为依据。
4、供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需 的特殊性和土地市场的地域性。
5、贡献原则
不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果,土地价格 可根据土地对不动产收益的贡献大小确定
6、合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
(二)估价方法
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的估价方法有 市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修 正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》,根据乡宁县 地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当 的估价方法。
待估宗地不属于投资开发的土地,且其所处区域没有与其相类似的 房地产市场交易案例,无法合理确定房地产总价,故不适宜采用剩余法 评估;待估宗地为工业用地,周边无出租相同用途的案例,也没有类似 的工业用地出租案例,无法确定租金收益,因此不采用收益还原法评估; 待估宗地不在基准地价覆盖范围内,故不采用基准地价系数修正法。
由于待估宗地所在区域有近年来的征地案例和征地标准可参考,其 土地开发平均费用较易获取,因此可以选择成本逼近法进行评估。
待估宗地属工业用地, 待估宗地所在区域工业用地市场有可供比较 案例, 因此选择市场比较法。
综上,本次评估选择成本逼近法和市场比较法进行评估。
(三)估价结果
1、地价确定的方法
选取成本逼近法和市场比较法进行评估, 两种方法测算结果从不同 侧面较客观反映了待估宗地地价水平,两种方法评估结果相近,经估价 人员综合分析, 拟采用两种方法的算术平均值作为最终价格。
| 宗地序号 | 场比较法 | 1류 | 祈涉 | --------------------------------------- | |
|---|---|---|---|---|---|
| 单价 | 叔重 | 荲 | 权重 | 单位地价(元/M2) | |
| 宗地 | 108 | 0.50 | 104.05 | 0.50 | 106 |
| 宗地: 41213-2010 12:30:00 PM (10:00) 20:00 PM (20:00) 20:00 PM (20:00) 20:00 PM (20:00) 20:00 PM (20:00) 20:00 PM (2 -------------------------------------- |
440 | 0.50 | 106.00 | ı 50 | |
| $\overline{\phantom{a}}$ - |
$\rightarrow$ | -------------------------------------- |
2、估价结果
估价人员在现场查勘和市场分析的基础上, 按照地价评估的基本原 则和估价程序, 选择合适的评估方法, 评估得到估价对象在估价设定用 途、使用年限、开发程度和设定利用条件下,于估价期日公开市场条件 下的土地使用权价格为:
| :抽序 | --------------------------------------- '地名称 |
And Continues are a continued and /平方米 Нij |
--------------------------------------- 畄 (元/平方米) |
总 $\cdots$ $\cdots$ 7G |
|---|---|---|---|---|
| 宗地1 | 碟子沟 | 160821 | 106 | 1705.19 |
| 宗地? | 币家沟 | 22197 | $-47$ 244. |
|
| 合し | 183018 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 1980 - 198 |
1949.36 |
总面积: 183018 平方米
宗地总地价: 1949.36 万元
大写: 壹仟玖佰肆拾玖万叁仟陆佰元整(货币种类: 人民币)
单价: 107 元/平米
三、估价结果和估价报告的使用
(一)估价的前提条件和假设条件
1、现土地使用者合法取得土地使用权,并支付有关税费。
2、估价对象得到依法利用,并会产生相应的土地收益。
3、估价对象与其它生产要素相结合,能满足设定使用年限内经营管 理的正常进行, 保证公司的持续发展。
4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、 法规。
| 单位: 山西国昇元土地估价有限公司 | 电话: 0351-8330655/656/657 | |
|---|---|---|
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| 地址: 太原市高新区长治路 226 号高新动力港 6 层 | 25 |
6、土地使用权人提供资料属实。
7、估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年期、估价 期日等设定条件。
8、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红 线内场地平整状况。
9、估价对象可持续利用为估价的前提条件。
10、本次评估结果是在估价设定用途、设定使用年限、设定开发程 度、设定利用条件和设定估价期日假设前提下得出的土地使用权价格,
(二)估价结果和估价报告的使用
1、本次估价主要依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》 (GB/T 18508-2014)和《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主 席令第28号, 2004年8月28日), 本次估价报告和估价结果的作用依照 此法律法规的有关规定发生法律效力。
2、本报告仅为本次评估目的服务,其估价结果仅用于本次评估目的 时才有效,本次评估目的即山西焦化股份有限公司拟发行股份及支付现 金购买山西中煤华晋能源有限责任公司股权,涉及山西中煤华晋能源有 限责任公司2宗国有土地使用权评估。
3、本估价报告提供对象包括委托方、山西省人民政府国有资产监督 管理委员会、山西焦化集团有限公司、中国中煤能源股份有限公司和山 西焦煤集团有限责任公司及法律法规规定的其他报告使用者。
4、本评估报告系土地估价师依据国家法律法规出具的专业性结论, 在评估机构盖章, 土地估价师签字后, 企业需提交国有资产监督管理部 门或者企业有关主管部门审查,备案后方可正式使用。
5、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价 格,若估价对象的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用 年限、土地面积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整。
6、本报告必须完整使用, 对仅使用报告中的部分内容所导致的有关
损失,估价机构不承担责任。
7、本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有,估价机构负责解 释。
8、本报告的估价结果自评估报告提交之日起一年内有效。
(三)需要特殊说明的事项
1、估价对象的土地利用状况等资料由土地使用权人提供。土地使用 权人对所提供资料的真实性负责。土地区位条件、地产市场交易资料等 评估相关资料由估价人员实地调查而得。
2、报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管 理部门核发的《国有土地使用证》为准。
3、考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中,为了 避免资产重复计算,故本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的 基础设施开发程度和红线内的土地平整。
4、由于企业已建成投产多年,故本次评估容积率均按照现状容积率 设定。
5、根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28 号)第十六条规定:"对工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下, 提高土地利用和增加容积率的,原则上不再收取或调整土地有偿使用费", 故容积率对工业用地地价基本无影响。
5、未经估价单位书面同意,本估价报告书的全部或任何一部分均不 得使用与这次估价工作无关的任何公开文件、通告或报告中, 也不得以 任何形式公开发表,本报告对任何第三者不承担责任。
第四部分 附录
附件一: 委托书
附件二: 山西省人民政府国有资产监督管理委员会出具的批复文件 "关于山西焦化集团有限公司将所持有山西中煤华晋能源有限责任公司49% 股权注入山西焦化股份有限公司的意见"(晋国资产权函【2014】410号)
- 附件三:国有土地使用权证复印件
- 附件四:土地估价机构资质证书复印件
- 附件五: 土地估价师资格证书复印件
- 附件六: 委估宗地现场照片
- 附件七: 委托宗地位置示意图
土地估价技术报告
项目名称: 山西焦化股份有限公司拟发行股份及支付现金购买 山西焦化集团有限公司所持有山西中煤华晋能源有限责任公司 49%股权项目涉及国有土地使用权估价(山西省乡宁县) 、、ハルガイック 受托估价单位: 山西国昇纪土地估价有限公司 土地估价报告编号: 晋国昇元规评字(2017)第002号 土地估价技术报告编号: 晋国昇元地评技字(2017)第002号 提交估价报告日期: 2017年3月13日
关键词: 山西省乡宁县
购买股权
山西国昇元土地估价有限公司 2017年
土地估价技术报告
第一部分 总 述
一、估价项目名称
山西焦化股份有限公司拟发行股份及支付现金购买山西焦化集团有限 公司所持有山西中煤华晋能源有限责任公司 49%股权项目涉及国有土地使 用权估价 (乡宁县)
二、委托估价方及土地使用权人
1、委托方一·
企业名称: 山西焦化集团有限公司
法定住所: 山西省洪洞县广胜寺镇
法定代表人: 郭文仓
公司类型: 有限责任公司(自然人投资或控股的法人投资)
注册资本: 贰拾亿伍仟陆佰捌拾壹万叁仟陆佰叁拾圆壹角肆分
成立日期: 1985年11月27日
营业期限: 长期
经营范围:
本公司生产所需原辅材料、机械设备、技术进口及自产产品和技术出 口,承办对外投资、合资、合作及来料加工和补偿贸易业务。焦炭、合成 氨、尿素生产。制造其它化学、化工产品,承揽化工设备和零部件加工制 作、设备检修、建筑安装、防腐保温工程设计、技术咨询、汽车运输等服 务业。洗精煤生产;水泥及水泥制品生产、销售;开展租赁业务。洗精煤 销售:批发零售钢材、有色金属材料、黑色金属材料、铁矿石、生铁、铁合 金(国家限制的除外);汽油、柴油零售(仅限分支机构油品综合经销部 凭许可证经营)。戏剧表演、电影放映、歌舞、游泳服务(仅限分支机构 凭证经营)。
统一社会信用代码:911400001100251530
2、委托方二:
企业名称: 山西焦化股份有限公司
法定住所: 山西省洪洞县广胜寺镇
法定代表人: 郭文仓
公司类型: 股份有限公司
注册资本: 柒亿陆仟伍佰柒拾万元整
成立日期: 1996年8月2日
营业期限: 长期
经营范围:
经营本企业自产产品及技术的出口;经营本企业生产所需的原辅材料、 仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口(国家限定公司经营和国家禁 止进出口的商品及技术除外); 经营进料加工和"三来一补"业务。洗精煤 生产; 承揽化工设备和零部件加工制作; 设备检修; 防腐保温; 铁路自备 线运输; 经济信息服务; 技术咨询; 投资咨询; 宾馆餐饮; 会议培训; (仅 供分支机构使用); 开展租赁业务; 焦炭及相关化工产品(依安全生产许 可证生产经营)、硫酸铵(农用)、合成氨、尿素、压缩氮、压缩氧、编 织袋、工业用甲醇的生产与销售;汽车运输。统一社会信用代码: 91140000113273064E
3、土地使用权人:
企业名称: 山西中煤华晋能源有限责任公司
法定住所: 太原市满洲坟小区2号楼
法定代表人: 张龙生
公司类型: 其他有限责任公司
注册资本: 人民币伍拾伍亿陆仟壹佰贰拾玖万肄仟伍佰壹拾肆圆陆角 肆分
实收资本: 人民币伍拾伍亿陆仟壹佰贰拾玖万肆仟伍佰壹拾肆圆陆角 肆分
成立日期: 2011年9月8日
营业期限: 长期
经营范围:
煤矿项目投资与建设; 电力生产; 矿用设备的维修; 煤炭开采技术与 服务;矿山救援服务;安全培训;后勤服务;粉煤灰、炉渣、蒸汽、煤炭、 矿产废旧物资、采矿设备的销售;矿区卫生、保洁服务。煤炭开采炭洗选; 矿用产品、建材、化工产品的批发;自有房屋租赁。
统一社会信用代码: 91140000581240378F
登记日期: 2016年8日5日
| The company's company of the big in 序号 |
股东名称 | 出资比例 |
|---|---|---|
| 中国中煤能源股份有限公司 | 51.00% | |
| 山西焦化集团有限公司 | 49.00% | |
| 合 τr |
100.00% |
4、项目背景: 因山西焦化股份有限公司拟发行股份及支付现金购买山 西焦化集团有限公司持有山西中煤华晋能源有限责任公司 49%股权,山西焦 化集团有限公司向山西焦煤集团递交申请材料, 山西焦煤集团报请山西省 国有资产监督管理委员会, 山西省人民政府国有资产监督管理委员会出具 了"关于山西焦化集团有限公司将所持有山西中煤华晋能源有限责任公司49% 股权注入山西焦化股份有限公司的意见"(晋国资产权函【2014】410号)批 复同意该事宜。
5、委托方与土地使用权人之间的关系: 山西焦化股份有限公司是山西 焦化集团有限公司控股子公司, 山西焦化集团有限公司是山西中煤华晋能 源有限责任公司 49%股权的股东; 山西焦化股份有限公司拟收购山西焦化集 团有限公司所持有山西中煤华晋能源有限责任公司 49%的股权。
三、受托估价方
受托估价机构: 山西国昇元土地估价有限公司 机构地址: 太原市高新区长治路 226 号高新动力港 6 层 资质等级: 全国范围内执业 资质证书编号: A201114007 资格证书获得时间: 二00七年七月一日
估价资格有效期: 至二o一六年六月三十日
法人代表: 席胜军
联 系 人: 席胜军
联系电话: 0351-8330658
邮政编码: 030006
四、估价目的
根据山西省人民政府国有资产监督管理委员会出具的批复文件"关于 山西焦化集团有限公司将所持有山西中煤华晋能源有限责任公司 49%股权 注入山西焦化股份有限公司的意见"(晋国资产权函【2014】410号), 山西 焦化股份有限公司拟发行股份及支付现金购买山西中煤华晋能源有限责任 公司股权,为此山西焦化集团有限公司、山西焦化股份有限公司特委托山 西国昇元土地估价有限公司对上述经济行为涉及山西中煤华晋能源有限责 任公司 2 宗位于山西省乡宁县国有土地使用权进行评估, 为上述经济行为 提供客观、公正的价格参考依据。
五、估价依据
(一)国家有关部门颁布的法律法规及相关文件
(1) 《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号, 2004年8月28日):
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 72号, 2007年8月30日);
(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
(4) 《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第74号, 2007年10月28日);
(5) 《土地登记办法》(国土资源部令第40号)
(6)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号);
(7)《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》国发[2006]31号;
(8) 《国务院关于促进节约集约用地的通知》 国发[2008]3号;
(9)中华人民共和国国务院令第518号《土地调查条例》;
(10)国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》 和《城镇土地估价规程》的通知(国土资厅发[2015]12号);
(11)国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》(国土资发[2003]83 号);
(12) 国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知(国土 资发[2007]112号);
(13)《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》(国土资发 [2008]51 号);
(14)《国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案 制度的通知》(国土资厅发〔2012〕35号);
(二)地方有关部门颁布的法规及相关文件
1、《山西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》;
2、根据《山西省人民政府办公厅关于落实被征地农民社会保障费用的 通知》晋政办发【2009】72号;
3、《山西省耕地占用税实施办法》山西省人民政府令 229 号文件;
4、《山西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准的通知》(晋 政发〔2013〕22号)
5、《乡宁县城市土地定级估价报告》
(三)有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014) 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)
3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007, 2007年8月10日)
(四)其他资料
1、经济行为文件: "关于山西焦化集团有限公司将所持有山西中煤华晋 能源有限责任公司49%股权注入山西焦化股份有限公司的意见"(晋国资产 权函【2014】410号)
2、土地使用权人提供的有关资料:《国有土地使用权证》、《国有建
设用地出让合同》
3、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
六、估价期日
二〇一六年十二月三十一日
估价期日是由委托方根据此次经济行为确定。
七、估价日期
二〇一六年一月十三日至二〇一六年二月二十九日
八、地价定义
根据地价估价的技术规程和项目的具体要求, 此次估价的土地价格是 指估价对象于2016年12月31日的规划利用条件下国有土地使用权公开市 场价格。
宗地 1 总面积为 160821 平方米, 登记用途为工业用地, 实际用途工业 用地, 设定用途为工业用地; 土地使用权类型为出让, 截至估价期日尚有 46.27年; 规划容积率 0.11, 实际容积率 0.82, 设定容积率 0.82; 宗地实际开 发程度为红线外"三通"(即指通路、通电、通讯),红线内"六通一平"(即通路、 通电、通上水、通下水、供暖、通讯, 场地平整), 设定开发程度为红线 外"三通",红线内"场地平整"的国有土地使用权市场价格。
宗地 2 总面积为 22197 平方米, 登记用途为工业用地, 实际用途工业用 地,设定用途为工业用地;土地使用权类型为出让,截至估价期日尚有46.27 年;规划容积率 0.22, 实际容积率 0.5, 设定容积率 0.5; 宗地实际开发程度 为红线外"三通"(即指通路、通电、通讯),红线内"六通一平"(即通路、通电、 通上水、通下水、供暖、通讯,场地平整),设定开发程度为红线外"三通", 红线内"场地平整"的国有土地使用权市场价格。
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中,为了避免 资产重复计算, 故本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设
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施开发程度和红线内的土地平整。
九、估价结果
估价人员在现场查勘和市场分析的基础上, 按照地价评估的基本原则 和估价程序, 选择合适的评估方法, 评估得到估价对象在估价设定用途、 使用年限、开发程度和设定利用条件下,于估价期日公开市场条件下的土 地使用权价格为:
总面积: 183018 平方米
宗地总地价: 1949.36 万元
大写: 壹仟玖佰肆拾玖万叁仟陆佰元整(货币种类: 人民币)
单价: 107 元/平米
十、估价结果和估价报告的使用
(一)估价的前提条件和假设条件
1、现土地使用者合法取得土地使用权,并支付有关税费。
2、估价对象得到依法利用,并会产生相应的土地收益。
3、估价对象与其它生产要素相结合,能满足设定使用年限内经营管理 的正常进行, 保证公司的持续发展。
4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、 法规。
6、土地使用权人提供资料属实。
7、估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年期、估价期 日等设定条件。
8、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线 内场地平整状况。
9、估价对象可持续利用为估价的前提条件。
10、本次评估结果是在估价设定用途、设定使用年限、设定开发程度、 设定利用条件和设定估价期日假设前提下得出的土地使用权价格,
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(二)估价结果和估价报告的使用
1、本次估价主要依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》 (GB/T 18508-2014)和《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席 令第28号, 2004年8月28日), 本次估价报告和估价结果的作用依照此法 律法规的有关规定发生法律效力。
2、本报告仅为本次评估目的服务,其估价结果仅用于本次评估目的时 才有效,本次评估目的即山西焦化股份有限公司拟发行股份及支付现金购 买山西中煤华晋能源有限责任公司股权,涉及山西中煤华晋能源有限责任 公司2宗国有土地使用权评估。
3、本估价报告提供对象包括委托方、山西省人民政府国有资产监督管 理委员会、山西焦化集团有限公司、中国中煤能源股份有限公司和山西焦 煤集团有限责任公司及法律法规规定的其他报告使用者。
4、本评估报告系土地估价师依据国家法律法规出具的专业性结论,在 评估机构盖章, 土地估价师签字后, 企业需提交国有资产监督管理部门或 者企业有关主管部门审查, 备案后方可正式使用。
5、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格, 若估价对象的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、 土地面积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整。
6、本报告必须完整使用, 对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损 失, 估价机构不承担责任。
7、本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有,估价机构负责解释。
8、本报告的估价结果自评估报告提交之日起一年内有效。
(三)需要特殊说明的事项
1、估价对象的土地利用状况等资料由土地使用权人提供。土地使用权 人对所提供资料的真实性负责。土地区位条件、地产市场交易资料等评估 相关资料由估价人员实地调查而得。
2、报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理 部门核发的《国有土地使用证》为准。
3、考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中,为了避
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免资产重复计算, 故本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础 设施开发程度和红线内的土地平整。
4、由于企业已建成投产多年,故本次评估容积率均按照现状容积率设 定。
5、根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号) 第十六条规定:"对工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下,提高土 地利用和增加容积率的,原则上不再收取或调整土地有偿使用费",故容积 率对工业用地地价基本无影响。
5、未经估价单位书面同意,本估价报告书的全部或任何一部分均不得 使用与这次估价工作无关的任何公开文件、通告或报告中,也不得以任何 形式公开发表,本报告对任何第三者不承担责任。
十一、土地估价师签字
| 姓名 | 土地估价师资格证书号 | 茶名 |
|---|---|---|
| 席胜军 | 2004140029 | 柳峰 |
席胜军
樊艳华
2008140014
樊艳华
十二、土地估价机构
估价机构法定代表
席胜军
单位: 山西国昇元土地估价有限公司 传真: 0351-8330658 地址: 太原市高新区长治路 226 号高新动力港 6 层
电话: 0351 ~8330655/656/657 邮编: 030006
)117 年 3/月 13 日
山西国昇
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
宗地1登记状况:
估价对象的来源及历史沿革: 估价对象为山西中煤华晋能源有限责任 公司公开市场挂牌出让方式依法取得土地使用权;
批准机关: 乡宁县人民政府;
国有土地使用权证号: 乡国用 (2015) 第 G04003号;
办证日期: 2015年9月28日;
估价期日土地使用者: 山西中煤华晋能源有限责任公司;
宗地位置: 乡宁县西坡镇韩咀村;
宗地面积: 160821 平方米;
地号: --
图号: --
登记用途:工业用地;
土地使用权类型: 出让;
土地使用权取得日期: 2013年3月31日;
土地使用权终止日期: 2063年3月27日;
土地使用权剩余年期: 46.27年;
四至: 东至西坡镇韩咀村地; 南至西坡镇韩咀村地; 西为西坡镇韩咀 村地;北至西坡镇韩咀村地。
记事栏: 无
出让合同电子监管号: 1410292013B00098
地价款: 1666.11 万元
土地级别: 级别外
宗地2登记状况:
估价对象的来源及历史沿革: 估价对象为山西中煤华晋能源有限责任
| 单位: 山西国昇元土地估价有限公司 | 电话: 0351-8330655/656/657 |
|---|---|
| 传真: 0351-8330658 | 邮编:030006 |
| 地址: 太原市高新区长治路 226 号高新动力港 6 层 | 39 |
公司公开市场挂牌出让方式依法取得土地使用权;
批准机关: 乡宁县人民政府;
国有土地使用权证号: 乡国用 (2015) 第 G04002号;
办证日期: 2015年9月28日;
估价期日土地使用者: 山西中煤华晋能源有限责任公司;
宗地位置: 乡宁县西坡镇韩咀村:
宗地面积: 22197 平方米;
地号: --
图号: --
登记用途: 工业用地;
土地使用权类型: 出让;
土地使用权取得日期: 2013年3月31日;
土地使用权终止日期: 2063年3月27日;
土地使用权剩余年期: 46.27年;
四至: 东至西坡镇韩咀村地; 南至西坡镇韩咀村地; 西为西坡镇韩咀 村地; 北至西坡镇韩咀村地。
记事栏:无
出让合同电子监管号: 1410292013B00080
地价款: 235.51 万元
土地级别: 级别外
2、土地权利状况
估价对象 2 宗地均为国家所有, 土地使用权人均为山西中煤华晋能源 有限责任公司, 待估宗地使用权人通过公开挂牌出让方式合法取得土地使 用权。待估 2 宗地土地使用权取得日期为 2013 年 3 月 31 日, 批准年限为 50 年, 至估价期日土地使用权剩余年期为46.27年。
至估价期日估价对象均不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他 项权利,与相邻宗地权利关系清楚,宗地产权明确,四至清楚,面积准确, 来源合法。
3、土地利用状况
宗地 1 用地面积 160821 平方米, 规划容积率为 0.11, 宗地实际地上建 筑物总面积为 131576.76 平方米, 则实际容积率为 0.82; 宗地地上建筑物均 未办理房屋所有权证,根据山西中煤华晋能源有限责任公司提供资料,建 筑物情况详见《宗地1地上建筑物一览表》。
| 序号 | 项目名称 | 结构 | 层数 | 建筑面积 | 建成年月 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2#单身宿舍 | 框架 | 9层 | 10,482.00 | 2015年12月 |
| $\overline{c}$ | 1#单身宿舍 | 框架 | 9层 | 9,754.50 | 2015年12月 |
| 3 | 韩咀食堂 | 框架 | 3层 | 3,913.92 | 2015年12月 |
| 4 | 办公楼 | 框架 | 6层 | 8,579.94 | 2015年12月 |
| 5 | 空气压缩机房 | 排架 | 1层 | 408 | 2015年12月 |
| 6 | 污水处理站站房 | 框架 | 1层 | 245 | 2015年12月 |
| 7 | 回风立井通风机房 | 框架 | 1层 | 1,180.00 | 2015年12月 |
| 8 | 锅炉房 | 框架 | 1层 | 2,280.00 | 2015年12月 |
| 9 | 灯房浴室任务交待室联合建 筑 |
框架 | 4层 | 6,818.00 | 2015年12月 |
| 10 | 动筛车间 | 框架 | 6层 | 3,217.00 | 2015年12月 |
| 11 | 1号转载点 | 框架 | 1层 | 180 | 2015年12月 |
| 12 | 35KV 变电站附属办公楼 | 框架 | 3层 | 290 | 2015年12月 |
| 13 | 35KV 变电站配电楼 | 框架 | 3 层 | 1,203.00 | 2015年12月 |
| 14 | 35KV 变电站发电机房 | 砖混 | 1层 | 86 | 2015年12月 |
| 15 | 主斜井井口房及操作室 | 排架 | 1层 | 1,167.00 | 2015年12月 |
| 16 | 主井场地换热站站房 | 框架 | 1层 | 94.2 | 2015年12月 |
| 17 | 日用消防泵房及水池 | 框架 | 1层 | 576.4 | 2015年12月 |
| 18 | 空车地磅房 | 砖混 | 1层 | 78 | 2015年12月 |
| 19 | 重车地磅房 | 砖混 | 1 层 | 103 | 2015年12月 |
| 20 | 矿井水处理站 | 框架 | 1层 | 1,349.00 | 2015年12月 |
| 21 | 生活区消防 | 1层 | 264 | 2015年12月 | |
| 22 | 矿井修理车间、无轨胶轮车 库及保养间、坑木加工房 |
钢结构 | 1层 | 3,830.00 | 2015年12月 |
| 23 | 器材库、器材棚 | 轻钢结构 | 1层 | 1,350.00 | 2015年12月 |
| 24 | 培训中心(框架) (窑咀) |
框架 | 1层 | 3,430.00 | 2015年12月 |
| 25 | 综合大楼(西坡) | 框架 | 1层 | 10,110.00 | 2015年12月 |
| 26 | 工业生产区消防 | 1层 | 50,000.00 | 2015年12月 | |
| 27 | 生活污水处理站 | 框架结构 | 1层 | 243 | 2015年12月 |
| 28 | 加油站 | 框架结构 | 1层 | 557 | 2015年12月 |
| 29 | 灌浆站 | 框架结构 | 1层 | 413 | 2015年12月 |
| 30 | 碟子沟进风斜井井口房 | 框架 | 1层 | 728 | 2013年1月 |
| 31 | 碟子沟变频站 | 框架 | 1层 | 460 | 2013年1月 |
| 32 | 碟子沟风井场地热风炉房 | 框排架 | 1层 | 870 | 2013年1月 |
| 33 | 通风机房配电间 | 框架 | 1层 | 181 | 2013年1月 |
| 34 | 空压机站 | 框架 | 1层 | 881.3 | 2013年1月 |
宗地1地上建筑物一览表
单位: 山西国昇元土地估价有限公司 传真: 0351-8330658
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| CONTRACTOR 山西焦化股份有限公司拟发行股份及支付现金购买山西焦化集团有限公司所持有山西中煤华晋 能源有限责任公司 49%股权项目涉及国有土地使用权估价(山西省乡宁县) |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 35 | 黄泥灌浆站 | 框架 | 昃 | 913 | 2013年1月 | ||
| 36 | 瓦斯抽放站房 | 框架 | 1 层 | 952.5 | 2013年1月 | ||
| 37 | 风井场地综合服务楼 | 框架 | 1 层 | 2.988 | 2013年1月 | ||
| 38 | 风井场地门卫室 | 砖混 | 层 | 80 | 2013年1月 | ||
| 39 | 碟子沟风井场地热风炉房 | 钢筋砼框排架 | 层 | 876 | 2014年12月 | ||
| 40 | 碟子沟车库 | 钢结构 | 1 层 | 445 | 2014年12月 |
宗地 2 用地面积 22197 平方米, 规划容积率为 0.22, 宗地实际地上建筑 物总面积为 11079.35 平方米, 则实际容积率为 0.5; 宗地地上建筑物均未办 理房屋所有权证,根据山西中煤华晋能源有限责任公司提供资料,建筑物 情况详见《宗地2地上建筑物一览表》。
宗地2地上建筑物一览表
| 序号 | 建筑物名称 | 结构 | 檐高(米) | 层数 | 建筑面积(m2) | 建成年月 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 大门房 | 砖混 | 3.50 | 26.30 | 2007-10 | |
| $\overline{2}$ | 职工楼① | 砖混 | 7.00 | $\overline{2}$ | 364.50 | 2007-10 |
| 3 | 职工楼② | 砖混 | 7.00 | $\overline{2}$ | 408.00 | 2007-10 |
| 4 | 职工楼3 | 砖混 | 7.00 | $\boldsymbol{2}$ | 410.70 | 2007-10 |
| 5 | 职工楼4 | 砖混 | 7.00 | 2 | 384.50 | 2007-10 |
| 6 | 职工楼⑤ | 砖混 | 7.00 | $\mathbf 2$ | 435.40 | 2007-10 |
| 7 | 前锅炉房 | 砖混 | 4.50 | 1 | 36.40 | 2007-10 |
| 8 | 前澡堂 | 砖混 | 7.00 | $\overline{2}$ | 180.00 | 2007-10 |
| 9 | 新办公楼 | 砖混 | 10.50 | 3 | 912.00 | 2007-10 |
| 10 | 新灶房 | 砖混 | 3.00 | 1 | 93.50 | 2007-10 |
| 11 | 旧办公楼 | 砖混 | 7.00 | $\overline{2}$ | 609.80 | 1999-08 |
| 12 | 厕所 | 砖混 | 3.00 | 1 | 95.00 | 2007-10 |
| 13 | 公寓楼 | 砖混 | 14.40 | 4 | 4,443.20 | 2007-10 |
| 14 | 职工培训中心 | 砖混 | 7.00 | $\overline{2}$ | 739.58 | 2007-10 |
| 15 | 公寓楼锅炉房 | 砖混 | 4.50 | 1 | 122.80 | 2007-10 |
| 16 | 公寓楼厕所 | 砖混 | 3.00 | 1 | 56.58 | 2007-10 |
| 17 | 平房 | 砖混 | 3.00 | 1 | 315.00 | 2007-10 |
| 18 | 库房 | 彩板 | 6.00 | 1 | 1,446.09 | 2007-10 |
二、地价影响因素说明
(一)一般因素
1、地理位置
乡宁县位于黄河中游, 山西省西南, 地处吕梁山南端, 东依姑射, 与 临汾接壤; 西枕黄河, 与陕西省韩城、宜川相望; 南与河津、稷山、新绛 三县相连;北与吉县、蒲县毗邻。在旧石器时期,即有人类在此活动。春 秋晋鄂侯居此, 称鄂。战国先属韩后属赵, 秦属北屈, 汉为骐县。之后,
又有昌宁、平昌、吕香等称, 五代后唐始称乡宁县。地理坐标为东经110° 30'18"~111° 16'57", 北纬 35° 41'30"~36° 09'07"之间。东西长约 70 公里, 南北宽约 60公里, 总面积 2024.9 平方公里。乡宁县辖 5 镇、5 乡, 182 个 村,1113个自然村。县城位于鄂河中游,建于宋皇祐三年(1051)距今已 有947年,是全县政治、经济、文化和交通中心。
2、地质地貌
乡宁县境内峰峦起伏, 沟壑纵横, 梁峁交错。海拔最高 1820.5 米 (高 天山),最低 385.1 米 ( 师家滩 ),相对高差 1435.4 米。主要山峰有高天山、 云泰山、断山岭、云丘山、林山等。境内多坡地,少平川,水土流失比较 严重。总观全貌,东北高而西南低,海拔一般在 900 至 1500 米之间。吕梁 山脉在境内分为两支: 北部一支从东北往西南, 有高天山、云泰山等, 构 成乡宁县与吉县的分界线;另一支由北而南,穿越县境中部,直到稷山县, 构成乡宁县黄河水系与汾河水系的分水岭。
3、自然气候
乡宁县属暖温带大陆性季风气候,其基本特点是:春季干旱多风,十 年九旱;夏季炎热,雨量集中;秋季温凉,多有阴雨;冬季寒冷干燥。全 年平均气温 9.9° C, 一月份最冷, 平均气温在零下 6℃, 七月份最热, 平均 气温在29℃,年平均日照时数2400小时,无霜期212天。年平均降雨量约 570mm, 地域气候差异较大, 自然形成凉温、中温和暖温等小气候。常见灾 害性气候有干旱、寒潮、霜冻、冰雹、干热风、洪水、暴雨等。
4、自然资源
乡宁土地辽阔,物华天宝。矿产资源,得天独厚,以煤著称,煤田面 积约 1600 平方公里, 占总面积 78%, 勘探储量 153 亿吨, 可采量 130 亿吨; 煤层最厚 8 米; 全系主焦煤, 低硫、低灰、发热量大、易开采, 被确定为 全国稀有煤种, 故有"煤炭之乡"的美称。其次为铁矿, 储量约在亿吨以上, 品位一般在45-63%之间。此外还有石灰石、石英、石膏、紫砂陶土、长 石、云母、硫磺、玛瑙、铝土和铜、铝、铀、锗、镓、银等。生物资源以 林、草、药材和牛、羊、驴、骡、马及各种野兽为主。
乡宁地方名产品种繁多: 下县的"益寿"长山药, 雪白软绵; "乡宁红"花
椒、苹果等系列产品,享誉三晋;新开发的"琪尔康"翅果油以及"盛宝王"系 列产品正走俏市场, 倍受青睐。
乡宁名胜古迹众多,有战国时荀息墓,廉颇墓;隋唐千佛洞;宋代柏 山寺; 金代寿圣晨钟; 明代结义庙、文笔双塔; 清代杜家院以及爱国主义 教育基地华灵庙抗日纪念馆。还有风光独特、极有开发价值的云丘山、万 堡山、一线天、黄河峡谷等自然胜景。
5、社会经济
2015年, 面对经济下行压力不断加大的严峻形势, 乡宁县经济发展难 中求进,稳中有增。
生产总值增长,三产增速快于 GDP 增速。
1-12 月,全县实现生产总值 803757 万元,按可比价格计算,同比增长 2.5%. 其中,第一产业增加值 28141 万元,增长 3.3%;第二产业增加值 573798 万元,下 降 0.2%;第三产业增加值 201818 万元,增长 12.0%,第三产业增速快于 GDP 9.5 个百分点。农村生产发展平稳,工业经济降幅扩大。1-12月,全县实现农林 牧渔业总产值 58073.84 万元, 同比增长 3.53%; 增加值 28834.84 万元, 增长 3.32%。1-12 月份,受煤焦价格下跌、销售疲软的影响,全县规模以上工业 企业现价总产值 767492.3 万元, 同比下降 16.61%; 实现工业增加值 377720 万元, 按可比价格计算, 同比下降 1.8%; 实现工业产品销售产值 739091.3 万元, 同比下降16.99%。增加值和销售产值降幅分别比1-11月份扩大0.1 和 0.33 个百分点。工业产品产销率 96.3%, 低于 1-11 月份 0.21 百分点。
固定资产投资增加,消费市场保持繁荣
1-12 月份, 全县固定资产投资完成额 720658 万元, 同比增长 18.6%。其 中,一产业完成投资额56380万元,同比增长60.6%;二产完成投资额385199 万元, 同比增长 5.88.2%; 三产完成投资 279079 万元, 同比增长 29.1%。1-12 月, 全县实现社会消费品零售总额 188574 万元, 同比增长 6.6%。
财政收入同比减少,金融存贷小幅增长
1-12 月份, 全县完成财政总收入 203523 万元,同比下降 12.58%。其中, 公共财政预算收入 84487 万元, 同比减少 34.62%。分征收系统看, 国税部门 宗成 80226 万元, 同比减少 8.16%; 地税部门完成 81764 万元, 同比增长 44.17%;
财政部门完成 41533 万元, 同比下降 53.20%。1-12 月份, 全县公共财政预算 支出167279万元,同比下降9.50%。其中,一般公共服务支出15921万元, 增长 34.82%; 教育支出 34388 万元, 增长 18.41%; 科学技术支出 363 万元, 增长 29.64%; 文化体育与传媒支出 2554 万元, 增长 21.39%; 社会保障和就 业支出 24550 万元, 增长 37.07%; 医疗卫生支出 23766 万元, 增长 19.34%。 12月末, 全县金融机构各项存款余额 965055 万元, 较年初增长 0.14%; 各 项贷款余额 560853 万元, 较年初增长 5.53%。
居民消费价格涨幅温和,工业生产者出厂价格持续下跌
1-12月份, 全县居民消费价格总水平同比累计上涨1.0%, 其中, 12月 份居民消费价格下降 0.1%, 环比上升 0.9%。1-12 月份, 全县工业生产者出 厂价格同比累计下降19.5%。其中, 煤炭开采和洗选业出厂价格下降 21.4%, 炼焦业出厂价格同比下降16.79%。12月份,全县工业生产者出厂价格同比 下降 16.35%;其中,煤炭开采和洗选业出厂价格同比下降 16.75%。
6、产业政策
近年来乡宁县经济社会发展日新月异, 经过全县上下干部群众的集体 努力,有了新的突破,有力推动了经济社会快转型、大跨越。
一是农业产业初具规模。乡宁县财政亩均补贴1150元, 新发展核桃1.4 万亩, 总面积达到13.8 万亩; 积极扶持葡萄、翅果、苹果等特色产业健康 发展,实施"一村一品"专业村项目25个、千亩以上特色产业专业村达到 53个。
二是工业转型步伐加快。认真落实省、市煤炭减负优惠政策,乡宁县制 定了减负措施 12 条,加快矿井建设进度1 座建成投产,5 座申报联合试运 转,焦化企业完成兼并重组,煤炭产业集约化程度不断提高,全年生产原 煤 858 万吨。补充完善了"内留外引"优惠政策, 出台了《中小微企业"惠 商贷"管理办法》,戎子酒庄和琪尔康销售收入突破4亿元,云丘山旅游、 双凤祥核桃等新兴产业快速崛起,发展势头良好。
7、城市规划与发展目标
乡宁县省级环保模范城、省级双拥模范城通过初验,省级园林城、省 级文明和谐城创建步伐加快。罗河河道治理、迎旭广场改扩建、解放路改
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扩建、北山甬道二期等市政工程建成投用、具城引黄供水、鄂河河道综合 治理、新城"三纵九横"交通标志和天眼等重点工程进展顺利,新城综合 开发全面启动, 城市功能不断完善。
8、土地制度
乡宁县通过逐步建立建设用地供应总量控制制度、城市建设用地集中供 应制度、土地使用权公开交易制度、土地收购储备制度等,加强了对城镇 国有土地使用权的管理,完善了土地有偿使用制度。全县低租金住房逐步 减少, 住房商品化率明显提高, 地价政策、税收政策趋于平稳。
目前, 除国家明确规定的划拨用地外, 其余土地资源的配置全部引入市 场机制,土地市场的发育和发展初具规模。从2002年开始,凡是出让的经 营性用地一律实行市场公开出让、挂牌交易的市场化运作。
土地管理制度在继续强化行政、经济、法律手段的同时,实现政务公开、 阳光作业, 全部审批项目在政务公开大厅窗口承办, 以接受社会和广大人 民群众的监督,更好地依法行政。
(二)区域因素
1、区域概况
待估宗地均位于乡宁县西坡镇韩咀村。
西坡镇地处乡宁县西南,东连西交口乡,西临枣岭乡,南接运城的河 津市, 北邻昌宁镇, 素有乡宁西大门之称, 是乡宁县煤化工业大镇, 西部 商贸中心城镇。全镇总面积 83.86 平方公里, 共辖 9 个村委, 1 个街道管理 委员会, 15万人。
西坡镇有耕地19742亩,多为垣面地、沟坝地和梯田。地下水溃乏,地 表自然水资源流量小, 主要河流有罗毕沟河、硬家沟河和西家沟河, 人畜 饮水主要靠深井水;境内煤炭资源丰富,主要煤种为 2#优质主焦煤, 地质 储量为2000万吨,可采量为1600万吨,全镇现有煤矿七座,煤化工企业三 座,是全县产煤大镇。
宗地1所处位置较偏僻, 位于山谷内, 距离国道 209 较远, 通过自建公 路连接韩咀村道路可到达209国道,因所处山区均经过道路多为盘山公路。
宗地2所处位置交通较便捷,距离国道209约500米范围内。
2、道路交通条件
西坡镇交通便利, 通讯快捷。209国道纵贯全镇, 还有多条通往各乡镇 的公路,镇村公路总里程200余公里,道路纵横全境,客运、货运畅通无阻。
宗地1通过自建公路可连接到村建支路,可到达主干道209国道,距离 高速路入口约22公里。
宗地 2 紧邻次干道, 可直达主干道 209 国道, 距离高速路入口约 20 公 里。
3、基础设施状况
宗地 1、宗地 2 红线外区域市政配套设施达"三通", 即通电、通讯、通 路。
1通路:宗地1临支路、宗地2临次干道均可直达209国道。
2)通讯: 区域内已铺设通讯电缆。
3)通电: 由城市电网供电。
4、环境条件: 待估宗地 1 远离城市、远离主干道, 周边绿化较好, 空 气较好,无噪音,环境较优。宗地2位于临近国道209,空气污染、噪音污 染,环境较劣。
5、产业集聚规模:宗地1、宗地2周边煤矿企业较多聚集度较优。
6、规划限制条件:待估宗地所在区域对待估宗地用地类型有用途和容 积率限制。
(三)个别因素
宗地 1 位于乡宁县西坡镇韩咀村, 总面积为 160821 平方米, 登记用途 为工业用地,实际用途工业用地;土地使用权类型为出让,截至估价期日 尚有 46.27 年;规划容积率 0.11,实际容积率 0.82;宗地实际开发程度为红 线外"三通"(即指通路、通电、通讯),红线内"六通一平"(通路、通电、通上 水、通下水、供暖、通讯, 场地平整); 宗地形状不规则; 地质状况较好, 所处区域地势不平坦,有一定坡度;一面临自建道路可通达到209国道。宗 地地上建筑物均为企业生产用房、辅助用房,总面积为131576.76平方米, 均未办理房屋所有权证。
宗地2位于乡宁县西坡镇韩咀村, 总面积为 22197 平方米, 登记用途为
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工业用地,实际用途工业用地;土地使用权类型为出让,截至估价期日尚 有 46.27年;规划容积率 0.22, 实际容积率 0.5; 宗地实际开发程度为红线外 "三通"(即指通路、通电、通讯),红线内"六通一平"(通路、通电、通上水、 通下水、供暖、通讯, 场地平整); 宗地形状较规则; 地质状况较好, 所 处区域地势不平坦,有一定坡度;一面临自建道路可通达到209国道。宗地 地上建筑物均为企业生产用房、辅助用房,总面积为 11079.35 平方米,均 未办理房屋所有权证。
第三部分 土地估价
一、估价原则
1、 替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交 易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。
2、最有效利用原则
土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提,判断土地的最有效利用 以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要 求和最佳利用程度等为依据。
3、预期收益原则
土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益 为依据。
4、供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的 特殊性和土地市场的地域性。
5、贡献原则
不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果,土地价格可 根据土地对不动产收益的贡献大小确定。
6、合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
二、估价方法与估价过程
◆方法选择
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的估价方法有市 场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法 等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》,根据乡宁县地产市 场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方
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法。
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的估价方法有市 场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法 等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》,根据乡宁县地产市 场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方 法。
待估宗地不属于投资开发的土地,且其所处区域没有与其相类似的房 地产市场交易案例,无法合理确定房地产总价,故不适宜采用剩余法评估; 待估宗地为工业用地,周边无出租相同用途的案例,也没有类似的工业用 地出租案例,无法确定租金收益,因此不采用收益还原法评估;待估宗地 不在基准地价覆盖范围内, 故不采用基准地价系数修正法。
由于待估宗地所在区域有近年来的征地案例和征地标准可参考, 其土 地开发平均费用较易获取,因此可以选择成本逼近法进行评估。
待估宗地属工业用地,待估宗地所在区域工业用地市场有可供比较案 例, 因此选择市场比较法。
综上,本次评估选择成本逼近法和市场比较法进行评估。
◆佔价过程
(一)市场比较法
1、测算原理
根据替代原则,以条件类似、使用价值相当的土地交易实例与估价对 象加以对照比较进行因素修正后,可求取估价对象价格。在评估人员广泛 收集交易案例资料的基础上, 经对所掌握的大量交易案例的比较分析, 从 中选取与估价对象属于同一供需圈、位于邻近类似区域、用途相同、条件 相近、具有代表性的三宗正常交易案例作为比较实例, 通过交易时间、交 易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后,分别得到试算比准价 格、对其进行进一步分析调整后,得出最终比准价格。
2、计算公式
Pn=PRxAxBxCxDxE
其中:Po-待估宗地价格
PB—比较实例宗地价格
A-待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数 C-待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数 D-待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数 E-待估宗地年期修正指数/比较实例年期修正指数
3、测算过程
(1) 比较实例的选择
根据待估宗地情况, 选择比较交易案例时应符合以下要求:
① 用途相同
② 成交价格为正常或可修正为正常价格
③ 区域特性及宗地个别条件接近
4 成交日期与估价时点相近
⑤ 统一价格基础
本次评估, 选择了三个已发生的交易实例, 用途与待估宗地相同或相 近, 且与估价对象处于同一级别, 以他们的价格作比较, 结合影响工业用 地地价的因素, 进行因素修正, 求取待估宗地的价格。
实例 1: 乡宁县宏基建材有限公司取得国有土地使用权出让价格
该地块位于乡宁县西坡镇韩咀村委;土地用途为工业用地,与估价对 象用途相近;宗地总面积 24997 平方米,土地使用年期 50年,基础设施开 发程度达到宗地红线外"三通"(即通路、通电、通讯)及红线内"地面平整";于 2013年11月8日,土地使用权出让价格为98.22 元/平方米。
实例 2: 乡宁县森博源石材有限公司取得国有土地使用权出让价格
该地块位于乡宁县西坡镇西坡村委石匣沟;土地用途为工业用地,与 估价对象用途相近;宗地总面积3466平方米,土地使用年期50年,基础设 施开发程度达到宗地红线外"三通"(即通路、通电、通讯)及红线内"地面平整"; 于 2013年11月8日,土地使用权出让价格为 99.07 元/平方米。
实例 3: 乡宁县锦达煤业有限公司取得国有土地使用权出让价格
该地块位于乡宁县枣岭乡西掌坡村委、史家沟村委;土地用途为工业
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用地,与估价对象用途相近;宗地总面积 36108 平方米;土地使用年期 50 年; 基础设施开发程度达到宗地红线外"三通"(即通路、通电、通讯)及红线 内"地面平整";于2015年2月6日,土地使用权出让价格为110.37元/平方 米。
(2) 比较因素的选择
在影响房地产的众多因素中选择影响较大具有代表性的主要因素对实 例进行修正,从而达到剥离种种主要差别显露地价内在联系的目的。此次 评估选择的主要因素: 交易期日、交易情况、交易方式、用途、使用年期、 交通便捷度、产业聚集度、环境状况、地质状况、基础设施、宗地形状、 宗地面积、地形地势等。
(3) 比较因素条件说明
本着客观、公正的原则,对评估对象与比较案例的各项条件逐一进行 分析比较。宗地因素条件说明见表-01。
(4) 比较因素指数的确定
① 交易期日修正
由于比较实例交易期日与待估宗地估价期日有一定差距,需要进行交 易期日修正。
| 序 号 |
使用权人 | 位置 | 用途 | 面积 | 成交 价 |
单价(元 $/m2$ ) |
交易时 间 |
级别 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 乡宁县宏基建 材有限公司 |
乡宁县西坡镇韩咀 村委 |
工业用地 | 24997 | 245.53 | 98.22 | 2013/11/8 | 级别 外 |
|
| $\overline{2}$ | 乡宁县森博源 石材有限公司 |
乡宁县西坡镇西坡 村委石匣沟 |
工业用地 | 3466 | 34.34 | 99.08 | 2013/11/8 | 级别 外 |
| 3 | 乡宁县大宁鑫 源工业洗煤厂 |
乡宁县台头镇台头 村委 |
工业用地 | 10696 | 118.57 | 110.85 | 2013/11/8 | 级别 外 |
| 4 | 华晋焦煤有限 责任公司 |
乡宁县西坡镇韩咀 村 |
工业用地 | 160821 | 1666.11 | 103.60 | 2013/3/27 | 级别 外 |
| 5 | 华晋焦煤有限 责任公司 |
乡宁县西坡镇韩咀 村 |
工业用地 | 22197 | 235.51 | 106.10 | 2013/3/27 | 级别 外 |
| 6 | 乡宁县锦达煤 业有限公司 |
乡宁县枣岭乡西掌 坡村委、史家沟村 委 |
工业用地 | 36108 | 398.52 | 110.37 | 2015/2/6 | 级别 外 |
估价师搜集近两年乡宁县级别外工业用地交易案例, 详见下表
通过上表可看出近两年乡宁县工业用地成交价格差距均不大,工业价 格平稳变化不大, 故本次评估确定交易期日修正系数为1。
② 交易情况、交易方式修正
房地产市场的不完全性往往造成其交易价格很容易受当时的一些特殊 情况所影响, 所以比较时应对交易情况加以修正。由于所选几个比较实例 均为目前乡宁县土地市场上的正常交易,故不作交易情况、交易方式修正。
3 使用年期修正
当评估对象设定年期与交易案例所对应的年期不一致时, 需进行年期 修正, 修正公式为:
$K_2 = \frac{1-1/(1+r)^m}{1-1/(1+r)^n}$
公式中:
K2--- 评估对象的土地使用年期修正系数
r---土地还原率 (根据该地区的有关资料, 经过与乡宁县国土资 源局有关人员咨询后,目前该地区的土地投资存在一定风险,故在选取土 地还原利率时取中国人民银行公布的固定资产一年期存款利息率加上风险 调整系数,并根据《乡宁县城市土地定级估价报告》综合确定土地还原利 率取 6%)
4 级别修正
若可比案例若与估价对象处于不同级别,需要进行修正。估价对象与 可比案例均位于级别外,故不进行修正。
6 区域因素修正
可比实例与评估对象处于邻近区域,影响地价的区域因素不尽相同, 故需对交通状况、产业聚集度、环境条件、公用设施等宗地基础设施因素 优劣造成的减价或增价进行修正。
6 个别因素修正
可比实例与评估对象的个别因素进行加、减修正。
(5) 区域及个别因素修正系数
① 工业用地区域因素
A、距离高速路入口距离: 以估价对象距高速路入口距离为 100, 每增 加或减少1公里,减少指数或增加1;
B、道路通达度: 由于道路的通达程度对工业企业的运输成本、企业 对外联系影响较大,分为:混合型主干道、交通型主干道、生活型主干道、 次干道、支路五个等级,以评估对象临路级别为 100,每上升或下降一个等 级, 指数增加或减少 3;
C、区域交通管制: 分为与无交通管制、出租车限制、货车限制、汽车 单行线、禁止所有车辆通行五个级别,每上升或下降一个级别,指数增加 或减少 2:
D、产业集聚规模: 分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级, 以评估 对象产业集聚度为100,每上升或下降一个等级,指数增加或减少3;
E、区域环境质量状况; 分为严重污染、有一定污染、轻度污染、无污 染五个等级,以评估对象区域环境质量状况为100,每上升或下降一个等级, 指数增加或减少 1:
F、城市规划: 分为规划不宜发展工业区、规划无限制、规划发展工业 区三个等级,以评估对象区域城市规划限制状况为100,每上升或下降一个 等级,指数增加或减少 1;
G、基础设施条件指数的确定
基础设施条件, 以评估对象基础设施条件指数为100, 各比较案例与其 相比,每增加或减少一通,指数增加或减少1.5。
② 工业用地个别因素
A、宗地形状: 分为规则、较规则、不规则三个等级, 以评估对象形状 为 100, 每上升或下降一个等级, 指数增加或减少 1;
B、临街条件: 分为两面以上临街、一面临街、不临街三个等级, 以评 估对象为100,每上升或下降一个等级,指数增加或减少2;
C、地形地势: 分为平坦、较平坦、有一定坡度、不平坦四个等级, 以 评估对象地形指数为100, 每上升或下降一个等级, 指数增加或减少 1;
D、地质状况: 分为有优、较优、一般、较劣、劣五个等级, 以评估对 象地质状况指数为100,每上升或下降一个等级,指数增加或减少1;
E、宗地面积: 分为对企业布局适当、企业布局较适当、企业布局无影 响、企业布局有一定影响、企业布局影响严重五个等级,以估价对象面积 利用状况为100,每上升或下降一个等级,指数增加或减少1。
- (6) 编制比较因素条件修正指数表 见表-02。
- (7) 编制比较因素条件修正系数表 见表-03
宗地1比较因素条件说明表
| 待估宗地与比较 实例比较因素 |
待估宗地 1 | 实例1 | 实例2 | 实例3 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 位置 | 乡宁县西坡镇韩 咀村 |
乡宁县西坡镇韩咀 村 |
乡宁县西坡镇 韩咀村 |
乡宁县枣岭乡西 掌坡村委、史家沟 村委 |
|
| 交易价格 | 待估 | 98.22 | 99.07 | 110.37 | |
| 土地用途 | 工业用地 | 工业用地 | 工业用地 | 工业用地 | |
| 交易期日 | 2016年12月31 Ħ |
2013年11月8日 | 2013年11月8 日 |
2015年2月6日 | |
| 交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 | |
| 交易方式 | 挂牌出让 | 挂牌出让 | 挂牌出让 | ||
| 土地使用年限 | 46.27 | 50 | 50 | 50 | |
| 距离高速路入口 | 约 22 公里 | 约20公里 | 约 20 公里 | 约 24 公里 | |
| 道路通达度 | 支路 | 支路 | 支路 | 次干道 | |
| 区 | 区域交通管制 | 无交通限制 | 无交通限制 | 无交通限制 | 无交通限制 |
| 域 | 产业聚集规模 | 较优 | 较优 | 较优 | 较优 |
| 因 素 |
区域环境质量状况 | 较优 | 较劣 | 较劣 | 较优 |
| 城市规划要求 | 规划工业区 | 规划工业区 | 规划工业区 | 规划工业区 | |
| 基础设施 | 三通 | 三通 | 三通 | 三通 | |
| 宗地形状 | 不规则 | 不规则 | 不规则 | 较规则 | |
| 个 | 宗地临街条件 | 一面临街 | 一面临街 | 一面临街 | 一面临街 |
| 别 | 宗地面积 | 对企业布局无影 | 对企业布局无影响 | 对企业布局无 | 对企业布局无影 |
| 因 | 响 | 影响 | 喃 | ||
| 素 | 地质状况 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 |
| 地形地势 | 有一定坡度 | 有一定坡度 | 有一定坡度 | 有一定坡度 |
宗地1因素条件修正指数表
表-02
表-01
| 待估宗地与比较实例比较 因素 |
待估宗地 1 | 实例1 | 实例2 | 实例3 |
|---|---|---|---|---|
| 位置 | 乡宁县西坡镇 韩咀村 |
乡宁县西坡镇韩咀 | 乡宁县西坡镇 韩咀村 |
乡宁县枣岭乡西 掌坡村委、史家 沟村委 |
| 交易价格 | 待估 | 98.22 | 99.07 | 110.37 |
| 土地用途 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 交易期日 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 交易情况 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 交易方式 | 100 | 100 | 100 | 100 |
单位: 山西国昇元土地估价有限公司 传真: 0351-8330658 地址: 太原市高新区长治路 226 号高新动力港 6 层 电话: 0351-8330655/656/657 邮编: 030006
| 土地使用年限 | 0.9325 | 0.9457 | 0.9457 | 0.9457 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 距离高速路入口 | 100 | 102 | 102 | 98 | |
| 区 域 囡 素 |
道路通达度 | 100 | 100 | 100 | 103 |
| 区域交通管制 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 产业聚集规模 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 区域环境质量状况 | 100 | 99 | 99 | 100 | |
| 城市规划要求 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 基础设施 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 个 | 宗地形状 | 100 | 100 | 100 | 101 |
| 宗地临街条件 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 别 因 |
宗地面积 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 素 | 地质状况 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 地形地势 | 100 | 100 | 100 | 100 |
宗地1因素条件修正系数表 表-03
| 待估宗地与比较 实例比较因素 |
待估宗地 | 实例1 | 实例2 | 实例3 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 位置 | 乡宁县西 坡镇韩咀 村 |
乡宁县西坡镇韩咀 村 |
乡宁县西坡镇韩咀 村 |
乡宁县枣岭乡西掌 坡村委、史家沟村 委 |
|
| 交易价格 | 待估 | 98.22 | 99.07 | 110.37 | |
| 土地用途 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 交易期日 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 交易情况 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 交易方式 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 土地使用年限 | 0.9325/0.9457 | 0.9325/0.9457 | 0.9325/0.9457 | ||
| 距离高速路入口 | 100/102 | 100/102 | 100/98 | ||
| 道路通达度 | 100/100 | 100/100 | 100/103 | ||
| 区域交通管制 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 产业聚集规模 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 区域环境质量状况 | 100/99 | 100/99 | 100/100 | ||
| 城市规划要求 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 基础设施 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 宗地形状 | 100/100 | 100/100 | 100/101 | ||
| 个 别 |
宗地临街条件 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 因 | 宗地面积 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 素 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 地形地势 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 综合修正系数 | 0.9832 | 0.9832 | 0.9738 | ||
| 比准价格(元 / 平方米) | 100.48 | 96.57 | 97.40 | 107.48 |
宗地2比较因素条件说明表
表-01
电话: 0351-8330655/656/657
邮编: 030006
| 待估宗地与比较 实例比较因素 |
-------------------------------------- 待估宗地 1 |
实例1 | 实例2 | -------------------------------------- 实例3 |
|---|---|---|---|---|
| 位置 | 乡宁县西坡镇韩 咀村 |
乡宁县西坡镇韩咀 村 |
乡宁县西坡镇 韩咀村 |
乡宁县枣岭乡西 掌坡村委、史家沟 村委 |
| 交易价格 | 寺估 -------------------------- |
98.22 | 99.07 _____ |
110.37 |
单位: 山西国昇元土地估价有限公司
传真: 0351-8330658
地址: 太原市高新区长治路 226 号高新动力港 6 层
| ☞ 山西焦化股份有限公司拟发行股份及支付现金购买山西焦化集团有限公司所持有山西中煤华晋 |
|---|
| 能源有限责任公司 49%股权项目涉及国有土地使用权估价(山西省乡宁县) |
| Ⅱ⊔₩ FIN !X !⊥ △ 'J 10 ₩ 10 'X H ID !∧ F — сидинан |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 土地用途 | 工业用地 | 工业用地 | 工业用地 | 工业用地 | |||||
| 交易期日 | 2016年12月31 日 |
2013年11月8日 | 2013年11月8 Β |
2015年2月6日 | |||||
| 交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 | |||||
| 交易方式 | 挂牌出让 | 挂牌出让 | 挂牌出让 | ||||||
| 土地使用年限 | 46.27 | 50 | 50 | 50 | |||||
| 区 | 距离高速路入口 | 约20公里 | 约 20 公里 | 约 20 公里 | 约 24 公里 | ||||
| 道路通达度 | 次干道 | 支路 | 支路 | 次干道 | |||||
| 区域交通管制 | 无交通限制 | 无交通限制 | 无交通限制 | 无交通限制 | |||||
| 域 | 产业聚集规模 | 较优 | 较优 | 较优 | 较优 | ||||
| 因 | 区域环境质量状况 | 较劣 | 较劣 | 较劣 | 较优 | ||||
| 素 | 城市规划要求 | 规划工业区 | 规划工业区 | 规划工业区 | 规划工业区 | ||||
| 基础设施 | 三通 | 三通 | 三通 | 三通 | |||||
| 宗地形状 | 较规则 | 不规则 | 不规则 | 较规则 | |||||
| 个 | 宗地临街条件 | 一面临街 | 一面临街 | 一面临街 | 一面临街 | ||||
| 别 | 对企业布局无影 | 对企业布局无影响 | 对企业布局无 | 对企业布局无影 | |||||
| 因 | 宗地面积 | 喃 | 影响 | 响 | |||||
| 紫 | 地质状况 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 | ||||
| 地形地势 | 有一定坡度 | 有一定坡度 | 有一定坡度 | 有一定坡度 |
宗地2因素条件修正指数表
表-02
| 待估宗地与比较实例比较 因素 |
待估宗地 1 | 实例1 | 实例2 | 实例3 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 位置 | 乡宁县西坡镇 韩咀村 |
乡宁县西坡镇韩咀 村 |
乡宁县西坡镇 韩咀村 |
乡宁县枣岭乡西 掌坡村委、史家 沟村委 |
|
| 交易价格 | 待估 | 98.22 | 99.07 | 110.37 | |
| 土地用途 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 交易期日 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 交易情况 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 交易方式 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 土地使用年限 | 0.9325 | 0.9457 | 0.9457 | 0.9457 | |
| 距离高速路入口 | 100 | 100 | 100 | 96 | |
| 道路通达度 | 100 | 97 | 97 | 100 | |
| 区 | 区域交通管制 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 域 因 |
产业聚集规模 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 素 | 区域环境质量状况 | 100 | 100 | 100 | 101 |
| 城市规划要求 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 基础设施 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 宗地形状 | 100 | 99 | 99 | 100 | |
| 个 | 宗地临街条件 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 别 | 宗地面积 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 因 | 地质状况 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 素 | 地形地势 | 100 | 100 | 100 | 100 |
宗地2因素条件修正系数表
| ۰. - 20 ESTATE SECURITY Í |
|---|
| ----------------------------------------------------- |
| 待估宗地与比较 实例比较因素 |
待估宗地 | 实例1 | 实例2 | 实例3 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 位置 | 乡宁县西 坡镇韩咀 村 |
乡宁县西坡镇韩咀 村 |
乡宁县西坡镇韩咀 村 |
乡宁县枣岭乡西掌 坡村委、史家沟村 委 |
|
| 交易价格 | 待估 | 98.22 | 99.07 | 110.37 | |
| 土地用途 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 交易期日 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 交易情况 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 交易方式 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 土地使用年限 | 0.9325/0.9457 | 0.9325/0.9457 | 0.9325/0.9457 | ||
| 距离高速路入口 | 100/100 | 100/100 | 100/96 | ||
| 道路通达度 | 100/97 | 100/97 | 100/100 | ||
| 区域交通管制 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 产业聚集规模 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 区域环境质量状况 | 100/100 | 100/100 | 100/101 | ||
| 城市规划要求 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 基础设施 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 宗地形状 | 100/99 | 100/99 | 100/100 | ||
| 个 | 宗地临街条件 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 别 | 宗地面积 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 因 素 |
地质状况 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 地形地势 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | ||
| 综合修正系数 | 1.0340 | 1.0340 | 1.0239 | ||
| 比准价格(元 / 平方米) | 105.70 | 101.56 | 102.44 | 113.01 |
(8) 价值内涵调整
经过估价师与当地国土资源局调查沟通了解,土地交易地价中不含耕 地占用税、耕地开垦费,该两项费用均由用地单位另外缴纳,为保证两种 方法价值内涵一致,故本次市场法评估结果需加上该项费用。根据成本逼 近法中耕地占用税率和耕地开垦费乘以农用地占比测算得出,耕地占用税 和耕地开垦费为7.38元/平方米。
(9) 土地价格的确定
将可比实例进行修正后,得到待估宗地的比准价格,因其比较接近, 故取平均值取整后作为最终地价宗地1为108元/平方米,宗地2为113元/ 平方米。
(二)成本逼近法
1、测算原理
成本法逼近法是以开发土地所消耗的各项费用之和为基础,再加上一
| 单位: 山西国昇元土地估价有限公司 | 电话:0351-8330655/656/657 |
|---|---|
| 传真: 0351-8330658 | 邮编:030006 |
| 地址: 太原市高新区长治路 226 号高新动力港 6 层 | 58 |
定的利润、利息和应缴纳的税金及土地所有权收益来确定土地价格的估价 方法。其基本思路是把对土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发 费用两大部分作为"基本成本", 运用经济学等量资金应获取等量收益的投资 原理,加上"基本成本"这一投资所应产生的相应利润和利息,加上土地增值 收益, 从而求得土地的价格。
2、计算公式
土地价格=土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 投资利息 + 投资利 润+ 土地增值收益
3、测算过程
(1)土地取得费及税费
①土地取得费
土地取得费是指征收待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。 根据《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修订)中第四十七 条规定"征收土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着 物和青苗补偿费",结合《山西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》 (2008年5月16日修订)的规定其他有关文件,按照规程要求,为了作好 此次评估工作, 故评估人员以乡宁县征地一般标准进行取值, 亩产值根据 耕地年产值确定, 目前获得类似估价对象土地所需支付的费用主要有:
A. 土地补偿费、安置补助费
根据《山西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》(2008年5月 16 日修订)中二十七条规定: "征收基本农田, 按照该耕地被征收前三年 平均年产值的八至十倍补偿;征收农村宅基地,按照邻近耕地的补偿标准 支付土地补偿费;征收空闲地、荒山、荒地的,按照该土地被征收的前三 年平均年产值的三至六倍补偿"。
据国家规定:征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计 算,需要安置的农业人口数按照被征收的农地数量除以征收前被征收单位 平均每人占有耕地的数量计算。根据《山西省实施<中华人民共和国土地管 理法>办法》(2008年5月16日修订)中二十八条规定"征收基本农田的, 按照该耕地被征收前三年平均年产值的五至六倍补偿;征收空闲地、荒山、
荒地的不给安置补助费"; 第三十条规定: "如果按规定支付的土地补偿 费用和安置补助费, 尚不能使需要安置的农民保持原有的生活水平, 经批 准可增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不能超过土 地被征收前三年平均年产值的三十倍"。
根据《山西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准的通知》(晋 政发〔2013〕22号)及所附乡宁县征地统一年产值标准汇总表, 待估宗地处 于西南部破碎残垣区域征地统一年产值标准为1565元/亩, 征收农用地补偿 倍数为 26 倍, 则土地补偿费、安置补助费为 37560 元/亩, 即 56.34 元/平方 米;征收未利用地补偿倍数为6倍,无安置补助费,则土地补偿费为9390 元/平米, 即 14.09 元/平米。
根据估价师现场勘查待估宗地位于山区,周边多为未利用地,零星分 布梯田。根据官方数据公布, 西坡镇总面积 83.86 平方公里,耕地面积 19742 亩,耕地占比约16%,本次评估按照待估宗地所处区域耕地所占比例测算待 估宗地的耕地所占比例,则待估宗地耕地占比为16%,未利用地占比为84%。
具体计算见土地取得费及税费一览表
B.青苗及地上物补偿费
待估宗地中农用地青苗补偿费: 根据《中华人民共和国土地管理法》 (1999年1月1日起施行)中第四十七条规定"征收土地的补偿费用包括 土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费",结合《山西省 实施<中华人民共和国土地管理法>办法》的规定、依据有关文件,征收待 估宗地农用地的青苗补偿费按其年产值的1倍补偿,本次评估取年产值的1 倍。
待估宗地中未利用地不取青苗及地上附着物补偿。
具体计算见土地取得费及税费一览表
C农民社会保障费
根据《山西省人民政府办公厅关于落实被征地农民社会保障费用的通 知》晋政办发【2009】72号: 每征收一亩农用地由用地单位在现行补偿标 准基础上按各县(市、区)平均征地统一年产值标准的五倍提高征地补偿 费用。
乡宁县平均征地统一年产值标准为 1222 元/亩, 则农民社会保障费为 $9.17$ 元/平方米。
②税费
D 耕地占用税
依据山西省人民政府令 229 号文件 (2010 年 8 月 4 日公布实施) 规定, 乡宁县耕地占用税征收税额为18元/平方米。
E 耕地开垦费
根据《山西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定, 耕地开垦费按照该耕地被占用前三年平均年产值的八至十二倍向被占用土 地所在地市、县人民政府缴纳,本次评估耕地开垦倍数取十二倍。
(2)土地开发费
根据山西省财政厅、山西省住房和城乡建设厅《关于城市基础设施配 套费转为政府性基金管理有关问题的通知》(2014年11月7日公布)精神, 以及对乡宁县部分新征地土地开发基础设施配套情况的调查和土地开发成 本的测算, 根据宗地所处区域的实际位置, 经过实地调查, 宗地开发程度 费用明细表如下:
| . | 重乱 | -------------------------------------- | 排 - 7K |
. |
|---|---|---|---|---|
| ******** | ||||
红线外"三通"开发费=12+10+8=30 元/平米
经过调查了解确定场地平整费为 15 元/平米
待估宗地开发费=45 元/平米
(3)投资利息
根据待估宗地的规模及项目占地的特点,宗地土地开发周期为 1年。 投资利息率按中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率 4.35%计, 假 设土地取得费及相关税费在征地时一次投入, 开发费用在开发期内均匀投 入,故:
投资利息 = 土地取得费及相关税费 × 土地开发年期 × 利率+土地开发 费×1/2×土地开发年期×利率
(4)投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素,以固定资产方式投入,发挥作
| 单位: 山西国昇元土地估价有限公司 | 电话: 0351-8330655/656/657 | |
|---|---|---|
| 传真: 0351-8330658 | 邮编:030006 | |
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用, 因此投资利润应与同行业投资回报相一致, 工业用地土地开发投资应 获得相应的投资回报,考虑到宗地所在区域实际情况,根据估价师的经验, 本次评估在目前情况下利润率按15%计。
投资利润 =(土地取得费及税费 + 土地开发费) × 利润率
(5)土地成本
土地成本=土地取得费 + 相关税费 + 土地开发费 + 投资利息 + 投资利 润
(6)土地增值收益
根据当地土地管理部门提供的资料,考虑到宗地所在区域实际情况, 根据估价师调查了解当地土地增值收益按成本价格(土地取得费及相关税 费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的25%计。则:
土地增值收益 = (土地取得费 + 相关税费 + 土地开发费 + 投资利息 + 投资利润) × 25%
(7)无限年期土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式, 将上述 5 项加和即得无限年期土地使用权 价格。
无限年期土地使用权价格 = 土地取得费 + 相关税费 + 土地开发费 + 投 资利息+投资利润+土地增值收益
(8)待估宗地有限年期土地价格确定
依据成本逼近法测算地价公式:
土地价格=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+税费+土地增 值收益) × 年期修正系数
年期修正系数 K=1-1/(1+r)n
其中: r---生地还原利率(根据该地区的有关资料, 经过与乡宁县国土 资源局有关人员咨询后,目前该地区的土地投资存在一定风险,故在选取 土地还原利率时取中国人民银行公布的固定资产一年期存款利息率加上风 险调整系数, 并根据《乡宁县城市土地定级估价报告》综合确定土地还原 利率取 6%)
n——使用年期(46.27年)
$K=0.9325$
土地取得费及税费一览表
| 地类 | 亩产值 元/亩 |
土地补 偿安置 补助倍 数 |
土地补偿 费和安置 补助费 (元/m 2 ) |
地上附着 物及青苗 补偿费 (元/m 2 ) |
农民社 会保障 费 (元 $/m2$ ) |
土地取 得总费 (元 $/m2$ ) |
耕地占 用税(元 $/m2$ ) |
耕地 开垦 费(元 $lm2$ ) |
土地取 得费及 税费总 计(元 $/m2$ ) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 耕地 | 1565 | 24 | 56.34 | 2.35 | 9.17 | 67.86 | 18.00 | 28.17 | 114.03 |
| 未利 用地 |
1565 | 6 | 14.09 | 14.09 | 14.09 |
成本法计算表
| 宗地 名称 |
土地开 发费 (元 $/m2$ ) |
投资利 息 (元 $/m2$ ) |
投资利 (元 润 $/m2$ ) |
土地成 本费 (元 $/m2$ ) |
土地增值 收益 (元 $/m2$ ) |
使用 年期 |
年期修 正系数 |
价 单 元 平米) |
面积比 例 |
综合单 价(元 $lm2$ ) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 耕地 | 45 | 5.94 | 23.85 | 188.82 | 47.21 | 46.27 | 0.9325 | 220.10 | 16% | |
| 未利 用地 |
45 | 1.59 | 8.86 | 69.54 | 17.39 | 46.27 | 0.9325 | 81.06 | 84% | 103.31 |
(9)个别因素修正
由于所选用的成本均为待估宗地所在区域的平均成本,因此,还应根 据待估宗地在区域内的位置和宗地条件,进行个别因素修正。《乡宁县城 市土地定级估价报告》修正因素和修正系数得出下表:
| 宗地1 | 因素说明 | 修正系数% | 宗地2 | 因素说明 | 修正系数% |
|---|---|---|---|---|---|
| 产业聚集度 | 较优 | 1.408 | 产业聚集度 | 较优 | 1.408 |
| 对外交通 | 距高速路入口约22 公里 |
对外交通 | 距高速路入口约20公 甲 |
||
| 对内交通 | 支路 | $-0.845$ | 对内交通 | 次干道 | |
| 宗地面积 | 对企业布局无影响 | 0.52 | 宗地面积 | 对企业布局无影响 | 0.52 |
| 宗地形状 | 不规则 | $-0.676$ | 宗地形状 | 较规则 | 0 |
| 地形地势 | 有一定坡度 | $-0.338$ | 地形地势 | 有一定坡度 | $-0.338$ |
| 地质 | 一般 | A | 地质 | 一般 | Ū |
| 城市规划要求 | 鼓励发展工业 | 0.651 | 城市规划要求 | 鼓励发展工业 | 0.651 |
| 合计 | 0.72 | 合计 | 2.24 |
宗地 1 评估单价=103.31× (1+0.72%) =104.05 元/平方米 宗地 2 评估单价=103.31× (1+2.24%) =106 元/平方米
三、地价的确定
1、地价确定的方法
选取成本逼近法和市场比较法进行评估,两种方法测算结果从不同侧 面较客观反映了待估宗地地价水平,两种方法评估结果相近,经估价人员 综合分析, 拟采用两种方法的算术平均值作为最终价格。
| BUT A PUT FOR EXPLORATION OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A PUT OF A P 宗地序号 |
市场比较法 | A POSTER ALTERNATIVE ANTHONYM A RESIDENT PROTECTIVE ASSOCIATE ARRESTS AN ALTERNATIVE VIOLENCE AND A 戈本逼近法 灰 |
******** | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 单价 | 权重 | 单价 | 权重 | 单位地价(元/M2) | |
| 宗地 | 108 | 0.50 | 104.05 | 0.50 | 106 |
| 宗地 2 |
113 | 0.50 | 106.00 | 0.50 | 110 |
2、估价结果
估价人员在现场查勘和市场分析的基础上, 按照地价评估的基本原则 和估价程序, 选择合适的评估方法, 评估得到估价对象在估价设定用途、 使用年限、开发程度和设定利用条件下,于估价期日公开市场条件下的土 地使用权价格为:
| \$1000000000000000000000000000000000000 名称 ------------ |
SALES FOR THE RACE OF STATE AND A SALES ASSESSED. | . |
||
|---|---|---|---|---|
| 宗地 | 06 | በፍ -10 |
||
| 宗地 2 | 22197 | -47 | ||
| ∕≒ ⊤ | 949. |
总面积: 183018 平方米
宗地总地价: 1949.36 万元
大写: 壹仟玖佰肆拾玖万叁仟陆佰元整(货币种类: 人民币)
单价: 107 元/平米
第四部分 附录
附件一: 委托书
附件二: 山西省人民政府国有资产监督管理委员会出具的批复文件"关 于山西焦化集团有限公司将所持有山西中煤华晋能源有限责任公司 49%股 权注入山西焦化股份有限公司的意见"(晋国资产权函【2014】410号)
附件三:国有土地使用权证复印件
- 附件四: 土地估价机构资质证书复印件
- 附件五: 土地估价师资格证书复印件
- 附件六: 委估宗地现场照片
- 附件七: 委托宗地位置示意图