Shanghai Jinqiao Export Processing Zone Development Co.,Ltd — Annual Report 2013

Mar 19, 2014

上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要

上海金桥出口加工区开发股份有限公司

2013 年年度报告摘要

一、 重要提示

• 1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载 于上海证券交易所网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

1.2公司简介
股票简称	浦东金桥		股票代码	600639
股票上市交易所		上海证券交易所
股票简称	金桥B股		股票代码	900911
股票上市交易所		上海证券交易所
联系人和联系方式		董事会秘书
姓名		代燕妮
电话		50307702
传真		50301533
电子信箱		jqir@58991818.com

二、 主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

			单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
	2013年(末)	2012年(末)	本年(末)比上年 (末)增减（%）	2011年(末)
总资产	10,306,630,111.12	9,368,450,562.68	10.01	8,796,285,677.23
归属于上市公司股东的 净资产	4,616,827,825.97	4,297,936,030.34	7.42	4,035,830,077.73
经营活动产生的现金流 量净额	209,099,455.94	-54,697,920.59	不适用	-52,869,383.84
营业收入	1,428,656,542.55	1,122,232,060.26	27.3	2,086,178,981.63
归属于上市公司股东的 净利润	427,284,537.52	333,810,037.14	28	452,594,208.17
归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益的净 利润	369,700,241.98	323,934,330.25	14.13	438,280,409.69
加权平均净资产收益率 （%）	9.59	8.01	增加1.58个百 分点	11.73
基本每股收益（元／股）	0.4600	0.3594	27.99	0.4873
稀释每股收益（元／股）	0.4600	0.3594	27.99	0.4873

2.2 前 10 名股东持股情况表

单位：股

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报告期股东总数		91,439	年度报告披露日前第5 个 交易日末股东总数	年度报告披露日前第5 个 交易日末股东总数	89,732
	前10名股东持股情况
股东名称	股东性 质	持股比 例(%)	持股总数	持有有限售 条件股份数 量	质押或冻结的股份 数量
上海金桥(集团)有限公司	国家	43.82	407,011,041	0	无
上海国际信托有限公司	国有法 人	3.46	32,167,317	0	无
Golden China Master Fund	境外法 人	1.43	13,237,551	0	未知
中国建设银行－华夏红利混 合型开放式证券投资基金	国有法 人	1.16	10,803,466	0	未知
BOCI SECURITIES LIMITED	境外法 人	0.81	7,529,450	0	未知
GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG) LIMITED	境外法 人	0.68	6,339,490	0	未知
SCBHK A/C BBH S/A VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX FUND	境外法 人	0.62	5,790,169	0	未知
中国工商银行－华安中小盘 成长股票型证券投资基金	国有法 人	0.35	3,229,822	0	未知
徐晓	境内自 然人	0.32	3,000,000	0	未知
GIC PRIVATE LIMITED	境外法 人	0.27	2,494,020	0	未知

2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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三、 管理层讨论与分析

一 ( ) 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

2013 年，公司上下团结一致，齐心协力，开源节流，勇于创新，积极引进战略性新兴 产业，以信息化为抓手加强内部管理，着力整合提升公司资源价值。全年实现营业收入 14.29 亿元，同比增加 27.3%，营业利润 5.44 亿元，同比增加 19.84%，归属于股东的净利润 4.27 亿元，同比增加 28%。加权平均净资产收益率为 9.59%，增加 1.58 个百分点。

1、积极推进战略转型

公司积极推进战略转型，在继续保持并开发优质资产的同时，适时出售部分非核心资产， 将公司的经营模式逐步由以租为主调整为租售并举，使得营业收入的租售结构更加有利于提 升公司经济效益，更加有利于促进公司长期、持续和高效地发展。在此背景，公司推动控股 子公司于年内启动金台大厦销售工作，并于年底完成了销售。

公司在管理输出方面尝试“走出去”，成功承接东郊紫园项目的租赁顾问和独家中介租 赁代理权，实现公司租赁经营第一次“走出去”承接公司以外的物业经营租赁，为进一步拓 展公司的租售经营业务作出了有益的尝试。

2、物业租赁形势良好

加大投资促进与营销力度，努力提高出租率，在确保租赁收入增加的同时，提升产品价 值。

润英联上海商务技术中心项目、春宇科技园项目、天虹项目等生产性服务业项目以及上 海弘奕网络、上海富友等十个网络文化视频产业项目先后落户金桥。

碧云花园服务公寓（原名碧云国际社区 S1 地块公寓）成功开业，2013 年 7 月 1 日，高 级公寓首批客户顺利入住。9 月 29 日，服务公寓试营业。截止 2013 年 12 月，出租率约 30%。 随着各项营销工作的有序开展，预计该项目出租率在 2014 年将会比较好的提升。碧云别墅 银杏苑创租赁佳绩，该项目自 2012 年下半年推向市场，截止 2013 年 9 月底，实现全部别墅 满租。

报告期内，公司物业出租情况总体良好，各类物业平均出租率及按面积加权的平均租金 分别为：住宅出租率约 93%、租金约 4 元/天/平方米；厂房、仓库出租率约 79%、租金约 1.2 元/天/平方米；办公楼出租率约 95%、租金约 2.7 元/天/平方米；研发楼出租率约 66%、租金 约 3.2 元/天/平方米；商业出租率约 98%、租金约 2.7 元/天/平方米；酒店出租率约 74%、租 金约 5 元/天/平方米（注：碧云花园服务式公寓 、碧云国际社区人才公寓一期、二期系 2013 下半年、年底投入使用，因此在统计 2013 年度出租率及平均租金时未予纳入；早期为改善 开发区商业环境所引进的部分商业项目租金低但面积占比大）。

3、建设项目稳健推进

加强工程管理,突出成本控制，树立目标成本控制思想。在工程开工前，组织施工、监 理单位进行图纸会审工作，组织施工图设计交底工作。在施工过程中，对于必要的各类工程 签证，工程项目主管加强甄别工作、确认签证事件的内容及合理性，加大对工作量的审核力 度；严格执行公司审批流程，及时办理相关手续。

报告期内，公司及控股子公司的重点在建项目进度如下：碧云公馆完成主体结构，外 立面施工完成 70%-80%；碧云国际社区人才公寓一期完成室内装修工程，完成物业交接验 收及移交工作；碧云国际社区人才公寓二期项目基本竣工，并完成景观、草坪铺设等工程； 碧云壹零项目总包招标进行中。

4、经营管理规范高效

公司对内部控制工作常抓不懈，在总结 2012 年度内控工作的基础上，继续完善内控制 度建设。针对公司工程项目建设的重点工作，制订了《关于进一步加强工程项目建设管理意 见》，规范工程项目的立项、设计、建设、造价及验收等。此外，针对公司风险评估的薄弱

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环节，公司委托专业机构开展风险评估、内控评价工作，对于存在的不足及时予以改进提高。 创新手段规范采购流程，在各项采购工作中将信息化建设与内控机制有效统一起来，年 初完成采购（工程类）模块正式上线运行； 9 月底完成供应商在系统中的评估工作；年底 完成采购专项检查工作。

完成信息化后评估，通过规划、选型、系统实施、运行中优化等进程，基本实现了系统 规划功能，在 2013 年 4 月聘请第三方咨询机构对信息化建设开展后评估，结果表明，公司 信息化建设从企业实际情况出发，总体应用情况良好，系统技术水平较高，促进了管理与业 务水平的提升。

(二) 董事会关于公司未来发展的讨论与分析

2014 年公司经营工作将紧紧围绕"南下北上、创新转型"的新方向、新思路，抓住机遇， 攻坚克难，努力完成年度经营指标，有序推进重点项目建设。坚持市场化经营，体现主业聚 焦，加强市场化分析，突出项目定位；坚持专业化管理，强调设计控制、成本控制、进度控 制、质量控制与安全控制；坚持标准化服务，树立"作品"理念，建立服务体系，提升公司核 心竞争力。稳健推进资本市场运作，提高公司融资能力，体现上市公司价值。

• 1、总体经营目标

2013 年，公司力争全年实现预算现金收入 19.29 亿元（不含筹资性收入），其中，销售 收入 8.66 亿元，租赁收入（含酒店）10.11 亿元）。

• 2、积极整合开发区内外资源，实现可持续发展

启动非公开发行工作，目标是全资持有金桥联发公司股权，并在资本市场募集资金，以 进一步增强资产实力，提升公司竞争力。

加强投资测算与可行性分析工作，预算安排 10 亿元土地储备资金，争取获取新的可开 发资源，打造未来产业园区，选址包括临港、金桥区域等，增强发展后劲，实现可持续发展。 3、提高产品营销及运营水平，做好产品租售经营

坚持市场定位，细分客户，不断提升和优化服务水平。以产业集聚效应为抓手，继续加 大招商力度，以先进制造业和战略性新兴产业为招商重点，全力以赴落实重点项目。进一步 推进金桥网络文化产业的发展，力争全年引进网络文化产业项目十个，着力提高研发楼及南 区厂房等的出租率。

着力加强在 2013 年下半年和年底新推向市场的碧云花园服务公寓和碧云国际社区一 期、二期人才公寓的营销力度，争取实现良好的出租率。有计划地安排好部分投入租赁时间 较长的别墅、公寓等住宅的建筑、设施设备的年度中大修计划，按计划滚动实施维修工程， 在确保完成年度租赁收入目标的同时，保证物业品质，以利于长期经营。

4、保质保量有序推进项目建设，增加公司盈利资源

加强工程管理，全力高效推进公司及控股公司的在建项目和新开工项目建设，重点力争： 啦啦宝都（Lalaport）项目完成施工图审查，同步做好施工准备工作；现代产业服务园（II 期）地铁板块项目完成地上建筑招投标；加快临港碧云壹零项目建设，年底部分小高层结构 封顶，二结构完成 50%；碧云公馆项目年底全部竣工；S11 项目按计划推进设计工作，年内 完成施工图报批。

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