Shanghai Industrial Development Co.,Ltd — Capital/Financing Update 2012

Jun 19, 2012

证券代码：600748 股票简称：上实发展 公告编号：临2012-11

上海实业发展股份有限公司

第五届董事会第三十次会议决议公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承 担个别及连带责任。

公司于2012 年6 月18 日以通讯方式召开了第五届董事会第三十 次会议，应参加董事七名，实际参加董事七名，公司监事和高级管理 人员列席了会议。会议符合有关法律、法规及《公司章程》的规定。 会议审议并通过了《关于公司所属项目公司上实发展（青岛）投资开 发有限公司拟通过发行“单一资金信托”方式增资的议案》。

根据公司战略发展要求及啤酒城项目的开发需要，董事会同意公 司所属项目公司上实发展（青岛）投资开发有限公司通过由陆家嘴国 际信托有限公司募集6 亿人民币的单一资金信托对该项目公司进行 增资（增加注册资本及资本公积）。通过新增人民币9273.0412 万元 增资项目公司的注册资本，另有50,726.9588 万元人民币进入项目公 司资本公积。增资后，项目公司股权比例如下：上海实业发展股份有 限公司已出资人民币28000 万元，持有项目公司48.37%股权；宝宏 （天津）股权投资基金合伙企业已出资人民币13611.1112 万元，持 有项目公司23.52%股权；上海上实城市发展投资有限公司已出资人 民币7000 万元，持有项目公司12.09%股权；陆家嘴国际信托有限公

1

司以现金出资人民币9273.0412 万元，持有项目公司16.02%股权。 陆家嘴信托所持有项目公司16.02%股权委托上实发展进行经营管理。 同时，董事会授权公司行政全权办理本次增资相关事宜（详见关联交 易公告）。

本议案涉及关联交易，关联董事陆申、季岗、潘瑞荣回避表决。 本议案尚需提交股东大会审议。

特此公告。

表决结果：同意4 票，反对0 票，弃权0 票

上海实业发展股份有限公司

董 事 会 二○一二年六月十九日

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上海实业发展股份有限公司拟增资项目 涉及的上实发展（青岛）投资开发有限公司 股东全部权益价值评估报告

沪万隆评报字（2012）第1034号

万隆（上海）资产评估有限公司

二○一二年五月二十三日

          上海实业发展股份有限公司拟增资项目涉及的上实发展（青岛）投资开发有限公司股东全部权益价值评估报告

上海实业发展股份有限公司拟增资

项目涉及的上实发展（青岛）投资开发有限公司

股东全部权益价值评估报告目录

评 估 报 告 声 明............................................................................................................3 评 估 报 告 摘 要............................................................................................................4 评 估 报 告..................................................................................................................5 一、 委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 ..........................5 二、 评估目的 ..............................................................................................................8 三、 评估对象和范围 ..................................................................................................8 四、 价值类型及其定义 ............................................................................................10 五、 评估基准日 ........................................................................................................10 六、 评估依据 ............................................................................................................10 七、 评估方法 ............................................................................................................13 八、 评估程序实施过程和情况 ................................................................................15 九、 评估假设 ............................................................................................................16 十、 评估结论 ............................................................................................................17 十一、特别事项说明.................................................................................................19 十二、评估报告使用限制.........................................................................................20 十三、评估报告提出日期.........................................................................................20 附件：................................................................................................................................22

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万隆

          上海实业发展股份有限公司拟增资项目涉及的上实发展（青岛）投资开发有限公司股东全部权益价值评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本项评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪 守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述 的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确 认；所提供的资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关 当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系；与相关当事方 没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对 评估对象及其涉及资产的法律状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的 法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实的披露，且已提请委托 方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件 的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事 项说明及其对评估结论的影响。

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万隆

          上海实业发展股份有限公司拟增资项目涉及的上实发展（青岛）投资开发有限公司股东全部权益价值评估报告

上海实业发展股份有限公司拟增资

项目涉及的上实发展（青岛）投资开发有限公司

股东全部权益评估报告价值摘要

万隆（上海）资产评估有限公司接受上海实业发展股份有限公司委托，对 因上海实业发展股份有限公司拟实施增资而涉及的上实发展（青岛）投资开发 有限公司股东全部权益价值进行了评估。

评估目的：增资

评估对象和范围：评估对象为上实发展（青岛）投资开发有限公司评估基 准日的股东全部权益价值，评估范围为上实发展（青岛）投资开发有限公司全 部资产与负债。

价值类型：市场价值

评估基准日：2012 年 4 月 30 日

评估方法：资产基础法

评估结论及其使用有效期：

上实发展（青岛）投资开发有限公司股东全部权益价值评估值为大写人民币 叁拾壹亿肆仟伍佰壹拾贰万玖仟元（RMB314,512.90 万元）。

特别提示：以上内容摘自【沪万隆评报字(2012)第1034 号】评估 报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真 阅读评估报告全文。

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万隆

          上海实业发展股份有限公司拟增资项目涉及的上实发展（青岛）投资开发有限公司股东全部权益价值评估报告

万隆沪评报字（2012）第 1034 号

上海实业发展股份有限公司拟增资

项目涉及的上实发展（青岛）投资开发有限公司 股东全部权益价值评估报告

上海实业发展股份有限公司：

万隆（上海）资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受贵 公司的委托，根据法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采 用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海实业发展股份有限公 司拟增资事宜涉及的上实发展（青岛）投资开发有限公司股东全部 权益，在 2012 年 4 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情 况报告如下：

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者

• （一）委托方和委托方以外的其他评估报告使用者

• 1、委托方

• 名 称：上海实业发展股份有限公司

注册地址：上海市浦东南路 1085 号

法定代表人：陆申

注册资本：人民币壹拾亿捌仟叁佰叁拾柒万零捌佰柒拾叁元

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万隆

          上海实业发展股份有限公司拟增资项目涉及的上实发展（青岛）投资开发有限公司股东全部权益价值评估报告

实收资本：人民币壹拾亿捌仟叁佰叁拾柒万零捌佰柒拾叁元 公司类型：股份有限公司（台港澳与境内合资、上市）

• 经营范围：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息

咨询服务、国内贸易（上述经营范围需不涉及前臵审批项目） 。

• 2、委托方以外的其他评估报告使用者

• 法律、法规规定的与本评估目的相关的政府职能部门及相关当事

人。

• （二）被评估单位

• 1、概况

• 企业名称：上实发展（青岛）投资开发有限公司

• 法定住所：青岛市崂山区深圳路 222 号（国际金融广场）1 号楼 18

层

法定代表人：柴会民

• 注册资本：肆亿捌仟陆佰壹拾壹万壹仟壹佰元整

• 实收资本：肆亿捌仟陆佰壹拾壹万壹仟壹佰元整

• 公司类型：有限责任公司

• 经营范围：一般经营项目：房地产开发及相关基础配套设施开发建

• 设、经营；物业管理；货物进出口、技术进出口、（法律行政法规禁止 的项目除外；法律、行政法规限制的项目需取得许可后方可经营）。（以 上范围需经许可经营的，须凭许可证经营）。

• 2、历史沿革，股东及持股比例

• 上实发展（青岛）投资开发有限公司成立于 2006 年 12 月 22 日，

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          上海实业发展股份有限公司拟增资项目涉及的上实发展（青岛）投资开发有限公司股东全部权益价值评估报告

系由上海上实（集团）有限有限公司和上海上实城市发展有限公司共同 投资组建的有限责任公司。2007 年 8 月，上海上实（集团）有限有限 公司将其持有的上实发展（青岛）投资开发有限公司 80%股权转让给 了上海实业发展股份有限公司。

2011 年 9 月，宝宏（天津）股权投资基金合伙企业通过增资方式 增加注册资本 136,111,112 元，由青岛振青会计师事务所有限公司出具 青振会内验字【2011】第 07-043 号验资报告。

目前出资者及出资比例如下：

目前出资者及出资比例如下：
出资单位	出资额（万元）	出资比例（%）
上海实业发展股份有限公司	28,000	57.60
上海上实城市发展投资有限公司	7,000	14.40
宝宏（天津）股权投资基金合伙企业	13,611.11	28
合计	48,611.11	100

上实发展（青岛）投资开发有限公司的实收资本已经青岛振青会计 师事务所有限公司验证，并出具青振会内验字（2011）第 07-043 号验 资报告。

• 3、2011 年及评估基准日资产、财务、经营状况

• （1）经营状况：

上实发展（青岛）投资开发有限公司属房地产开发行业。公司目前 唯一待开发的项目为青岛市崂山区香港东路 195 号面积为 227,674.70 平 方米的一块商服用地。

• （2）2011 年及评估基准日财务状况

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		单位：人民币万元 2011-12-31 186,291.54 53,041.14 133,250.40 28.47%
项目	2012-4-30	2011-12-31
资产总额	188,840.49	186,291.54
负债总额	55,738.01	53,041.14
所有者权益	133,102.48	133,250.40
资产负债率	29.53%	28.47%

（3）经营成果

企业目前尚无经营收入，处于前期开发投入阶段。

2011-2012 年 4 月 30 日数据摘自上海上会会计师事务所有限公司的 审计报告，评估基准日的会计报表已经上海上会会计师事务所有限公司 审计，并出具无保留审计报告。

（三）委托方与被评估单位的关系

委托方是被评估单位的股东之一，持有被评估单位57.60%的股权， 上海上实城市发展投资有限公司持有被评估单位14.40%的股权，上海 上实城市发展投资有限公司系委托方全资子公司。

二、评估目的

为满足上实发展（青岛）投资开发有限公司增资的需要，提供 上实发展（青岛）投资开发有限公司股东全部权益价值的专业意见。

本次经济行为已获得上实发展（青岛）投资开发有限公司股东 会决议通过。

三、评估对象和范围

（一）评估对象为上实发展（青岛）投资开发有限公司股东全部 权益价值。

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（二）评估范围为上实发展（青岛）投资开发有限公司的全部资

产及负债，具体内容如下表：

项 目	账面金额（元）
流动资产	1,867,576,442.14
长期股权投资	20,000,000.00
固定资产	311,612.48
长期待摊费用	516,857.74
资产总额	1,888,404,912.36
流动负债	557,380,080.14
负债总额	557,380,080.14

本次纳入评估范围的全部资产及负债与经济行为涉及的评估对象 和评估范围一致，评估基准日财务报表已经上海上会会计师事务所有限 公司审计。

• （三）评估范围内主要资产概况

• 1、存货概况：

存货账面金额为 186,476.86 万元，全部为取得、开发青岛市崂 山区香港东路 195 号面积为 227,674.70 平方米的商服用地发生的土地 出让金、契税、拆迁补偿费、规划设计费、借款利息、工程管理费等。 项目建成后将成为集节庆、休闲、购物、商务等功能为一体的大型都市 综合体。容积率 ：2.1；建筑密度：小于 30%； 总建筑面积 760000 平方米，其中地上建筑面积 480000 平方米。

2、设备概况：

— 委托评估的设备类型为电子设备，固定资产 电子设备类资产 共 56 项，83 台/套，账面原值 56.23 万元，账面净值 25.30 万元。

固定资产-运输设备类资产共有 3 辆，账面原值 63.57 万元，账 面净值 5.86 万元。

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设备主要购臵于 2007 至 2012 年之间，目前均能正常工作。

3、上实发展（青岛）投资开发有限公司办公经营场地位于青岛 市崂山区深圳路 222 号（国际金融广场）1 号楼 18 层，该办公场地 向中信证券股份有限公司租赁取得。

四、价值类型及其定义

本评估结论的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强迫的 情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

评估基准日 2012 年 4 月 30 日。

选取上述日期为评估基准日的理由是：

1、根据评估目的由委托方确定评估基准日。主要考虑使评估基准 日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服 务。

2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评 估资产及负债的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。

本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。

六、评估依据

• （一） 经济行为依据

• 1、上实发展（青岛）投资开发有限公司股东会决议；

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（二） 法律、法规依据

• 1、《中华人民共和国公司法》（2005 年中华人民共和国主席令第

42 号）；

• 2、《国有资产评估管理办法》（1991 年国务院第 91 号令）；

• 3、《企业国有资产评估管理暂行办法》2005 年国务院国资委第 12

• 号令；

• 4、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资

• 发产权[2006]274 号）；

• 5、《企业会计准则》（财会[2006]3 号）；

• 6、其他有关的法律、法规和规章制度。

• （三） 准则依据

• 1、资产评估准则—基本准则；

• 2、资产评估职业道德准则—基本准则；

• 3、资产评估准则—评估报告；

• 4、资产评估准则—评估程序；

• 5、资产评估准则—工作底稿；

• 6、资产评估准则—业务约定书；

• 7、资产评估准则—机器设备；

• 8、企业国有资产评估报告指南；

• 9、资产评估价值类型指导意见；

• 10、 企业价值评估指导意见（试行）；

• 11、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见。

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（四） 权属依据

• 1、 青岛振青会计师事务所有限公司出具的青振会内验字

• （2011）第 07-043 号验资报告、企业章程；

• 2、 车辆行驶证；

• 3、 房地产权证；

• 4、 与被评估企业资产的取得有关的各项合同、会计凭证、账册

• 及其他有关资料；

• 5、 其他权属证明资料。

• （五） 取价依据

• 1、青岛市崂山区人民政府关于公布实施崂山区土地级别调整

• 与基准地价更新成果的通知、崂山区商务用地宗地地价容积率修正 系数表；

• 2、搜房产业网；

• 3、新浪二手车网；

• 4、同花顺 Find 网；

• 5、 长期投资单位验资报告、基准日会计报表等资料;

• 6、 委托评估的各类资产和负债评估明细表；

• 7、 经实地盘点核实后填写的委估资产清单；

• 8、 委托方及被评估企业提供的其他与评估有关的资料；

• 9、 评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。

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七、评估方法

企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和资产基 础法。市场法由于缺乏可比较的交易案例，现阶段难以采用。

企业价值评估中的资产基础法，是指合理评估企业各项资产价 值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。

企业价值评估中的收益法是指通过将被评估企业预期收益资本 化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

收益法评估需具备三个前提条件，即被评估资产未来的预期收 益，可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担 的风险，可以预测并可以用货币衡量；被评估单位资产预期获利年 限，可以预测。

此次评估目的为增资，被评估单位为房地产开发企业，其位于 青岛市崂山区香港东路 195 号面积为 227,674.70 平方米的商服用地， 因新的规划刚取得，新的规划设计尚未开始，目前仅取得建设用地规划 许可证，未取得建设工程规划许可证、施工许可证，项目尚未开工。项 目建成后将成为集节庆、休闲、购物、商务办公等功能为一体的大型都 市综合体。

被评估公司是一家青岛市崂山区啤酒城开发的项目公司，被评估 公司无其他土地储备，本次对于拟开发地块的评估，因对拟开发地块的 未来收入及相关成本可以进行合理预测，故采用假设开发法进行评估， 并采用动态折现计算确定评估结果。因拟开发地块假设开发法评估结果 已体现在资产基础法评估的结果当中，故不再进行整体收益法评估。

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结合本次评估目的和被评估企业的实际状况，本次评估采用资产 基础法进行评估。

（二）资产基础法具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值 加总减去负债评估值求得企业价值的评估方法。其中各项资产和负债 的具体评估方法如下:

• 1． 货币资金—按清查核实后的账面值作为评估值，其中外币资

• 金按评估基准日的中国人民银行公布的外币兑人民币的中间价折算 为人民币值作为评估值。

• 2． 其他应收款项—在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收

• 回的数额确定评估值。

• 3． 存货—开发成本因取得相关土地评估基准日为 2007 年 1 月

• 1 日的基准地价和被评估单位开发成本的相关资料，按土地的市场价 值和开发成本，考虑适当的利润采用成本法评估；又因企业有开发 规划，根据所收集的资料，商业用地采用假设开发法评估。

4． 长期投资—长期投资单位共 2 家，为青岛国际啤酒城商业开 发有限公司、青岛国际啤酒城臵业发展有限公司，成立于 2010 年 3 月。系上实发展（青岛）投资开发有限公司为开发青岛市崂山区香港 东路 195 号面积为 227,674.70 平方米的商服用地而设立的全资子公司， 尚未实施实质性的开发建设，拟开发的地块权属也未转入该两个子公 司，本次评估按基准日被投资单位报表净资产确定评估值。

• 5． 固定资产—电子设备固定资产的评估，采用重臵成本法。 重臵成本法

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重臵成本法评估值=重臵价值×成新率

• ①重臵价值

• 电子设备重臵全价的确定：电子设备一般不考虑安装调试和运

• 输费以及资金成本，直接采用基准日同期市场购臵价格作为重臵全

• 价。（购臵价格含增值税）

• ②成新率

理论成新率=（设备规定使用年限－已使用年限）/设备规定使 用年限×100%

• 6． 固定资产—运输设备固定资产的评估，采用重臵市场比较

• 法。

• 7． 长期待摊费用—抽查原始发生凭证，核查其原始发生额及其

• 发生日期、摊销月数、每期摊销额等，按尚存受益期进行分析评估。

• 8． 负债根据评估目的实现后的被评估企业实际需要承担的

• 负债项目及审核后的金额确定评估值。

八、评估程序实施过程和情况

（一）接受委托

本公司了解评估目的、评估对象及范围和评估基准日，听取被评估 企业有关人员对企业情况及委估资产历史和现状的介绍，拟定评估计 划，组建评估小组。

（二）现场清查

评估小组于 2012 年 5 月 5 日进驻现场，对被评估企业填报的按审

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计后填报的资产清查评估明细表、历史经营状况和未来收益预测进行现 场调查，通过询问、函证、核对、监盘、勘察、检查等方式，获取评估 业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象的法律权属。 项目组于 2012 年 5 月 6 日结束现场工作。 （三）评定估算

评估小组根据评估业务的需要开展独立的市场调研，收集相关的信 息资料，并进行必要筛选、分析、归纳和整理，并根据评估对象、价值 类型、评估资料收集情况等相关条件，恰当选择评估方法；评估小组根 据所选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断， 形成初步评估结果。

（四）形成报告

注册资产评估师对初步评估结果进行综合，采用资产基础法评估结 果确定最终评估结论。注册资产评估师在以上工作的基础上编制评估报 告。评估报告经本公司三级复核，在与委托方和委托方许可的相关当事 方就评估报告的有关内容进行必要的沟通后，向委托方提交正式评估报 告。

九、评估假设

（一）一般假设与限制条件

1、公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件。公 开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产， 资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时

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间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

• 2、继续使用假设：是指处于使用中的被评估企业资产在产权发生

• 变动后，将按其现行用途及方式继续使用下去。

• 3、持续经营假设：是指被评估企业的生产经营业务可以按其现状

• 持续经营下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变，不考虑本次评 估目的所涉及的经济行为对企业经营情况的影响。

• 4、外部环境假设：国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大

• 变化；本次交易各方所处的地区政治、经济和社会环境无重大变化；有 关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。

• 5、假定被评估企业管理当局对企业经营负责任地履行义务，并称

• 职地对有关资产实行了有效的管理。被评估企业在经营过程中没有任何 违反国家法律、法规的行为。

• 6、没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方

• 式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。

• 7、评估结论中未考虑控股股权或少数股权因素产生的溢价或折价，

• 也没有考虑流动性因素引起的折价。

• 8、根据被评估企业提供的项目预算和相关的资料，其确定商场、

• 酒店建成后用于自营，故本次商场、酒店评估是基于上述假设的情况下 作出的估计。

十、评估结论

• 1、资产账面值为 1,888,404,912.36 元，评估值 3,702,509,112.16 元，

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          上海实业发展股份有限公司拟增资项目涉及的上实发展（青岛）投资开发有限公司股东全部权益价值评估报告

增值 1,814,104,199.80 元，增值率为 96.07%。

• 2、负债账面价值为 557,380,080.14 元，评估值 557,380,080.14 元，

• 无增减值。

• 3、净资产账面值为 1,331,024,832.22 元，评估值为 3,145,129,032.02

• 元, 增值 1,814,104,199.80 元，增值率为 136.29%。

资产评估结果汇总表

评估基准日：2012 年 4 月 30 日 金额单位：人民币万元

项 目	账面价值	评估值	增值额	增值率
	A	C	D=C-B	E=(C-B)/B100
流动资产	186,757.64	368,161.11	181,403.47	97.13
长期投资	2,000.00	1,996.26	-3.74	-0.19
固定资产	31.16	41.86	10.70	34.34
其中：建 筑 物
设 备	31.16	41.86	10.70	34.34
长期待摊费用	51.69	51.69
资产总计	188,840.49	370,250.92	181,410.43	96.07
流动负债	55,738.01	55,738.01
长期负债
负债总计	55,738.01	55,738.01
净 资 产	133,102.48	314,512.90	181,410.42	136.29

• 4、评估值增减原因分析：

• （1）存货 开发成本

账面值 1,888,404,912.36 元，评估值 3,678,803,200.00 元，增值 率 97.28%。

— 存货 开发成本增值的原因有：企业账面开发成本主要为土地

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• 成本及开发间接费用，土地取得日至评估基准日商务金融及办公用 地价格上升及考虑开发成本中适当利润所致。

• （2）固定资产 电子设备

• 账面净值 253,004.64 元，评估净值 166,001.90 元，增值率

• -34.39 %。

• 电子设备类固定资产减值的原因有：被评估单位设备主要为电

• 脑，基准日购入价格较企业购入价格下降以及升级淘汰贬值所致。 —

• （3）固定资产 运输设备

账面净值 58,607.84 元，评估净值 252,600.00 元，增值率 331.00%。 运输设备类固定资产增值的原因有：企业计提折旧年限较评估 经济使用年限短所致。

本次评估结论：上实发展（青岛）投资开发有限公司于本次评 估基准日的股东全部权益价值评估值为大写人民币叁拾壹亿肆仟伍 佰壹拾贰万玖仟元（RMB314,512.90 万元）。

十一、 特别事项说明

1、上海实业发展股份有限公司提供的青岛市人民政府会议纪要 【2011】第 109 号《关于海滨雕塑整改完善等有关项目推进专题会 议纪要》中提到：“由崂山区政府负责，向上实发展公司提供其意向 拟转换地块，与啤酒城改造项目原规划 15%的住宅面积按等价值臵 换原则进行臵换。”如果上述事项得到相关职能部门批复，可能对评 估结论产生影响。

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• 2、本评估结论与委估资产的账面价值可能存在增减变动，评估

• 报告中没有考虑由此引起被评估单位有关纳税义务的变化对评估结 论的影响。

以上特别事项提请报告使用者予以关注。

十二、 评估报告使用限制

• 1、 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

• 2、 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

• 3、 若按有关规定，本报告需经相关职能部门核准或者备案的，

• 则在取得有关批复文件前本评估结论不得被使用。

• 4、 评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公

• 开的媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外。

• 5、 本评估结论自报告日2012年5月23日至2013年4月29日止使

• 用有效，逾期无效。

十三、 评估报告提出日期

本评估报告书提出日期：2012 年 5 月 23 日。

（以下无正文）

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（此页无正文）

万隆(上海)资产评估有限公司 中国注册资产评估师：毕靖 法定代表人： 中国注册资产评估师：陈骏 总评估师：杨静

地址：中国·上海迎勋路168 号14 楼

邮编：200011

传真：021-63766556

电话：021-63788398 二 ○一二 年五月二十三日

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附件：

除特别注明的外，其余均为复印件

• 1、上海实业发展股份有限公司企业法人营业执照；

• 2、上实发展（青岛）投资开发有限公司企业法人营业执照;

• 3、上实发展（青岛）投资开发有限公司股东会决议;

• 4、上实发展（青岛）投资开发有限公司评估基准日审计报告；

• 5、上实发展（青岛）投资开发有限公司验资报告；

• 6、房屋租赁合同；

• 7、房地产权证；

• 8、二家长期投资单位《营业执照》、《验资报告》及评估基准日

会计报表；

• 9、车辆行驶证；

• 10、委托方承诺函（原件）；

• 11、被评估单位承诺函（原件）；

• 12、签字注册资产评估师承诺函（原件）；

• 13、评估机构资格证书；

• 14、评估机构营业执照副本；

• 15、签字注册资产评估师资格证书。

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