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Shanghai Electric Group — Proxy Solicitation & Information Statement 2016
Dec 12, 2016
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Proxy Solicitation & Information Statement
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此乃要件
閣下如 對本通函任何內容或應採取之行動 有任何疑問 ,應諮詢持牌證券交易商、銀行經理、 律師、專業會計師或其他專業顧問。
閣下如已 將名下之上海電氣集團股份有限公司股份全部 出售或轉讓 ,應立即將本通函連 同隨附之代表委任表格及回條送交買主或承讓人,或經手買賣或轉讓之銀行、或持牌證 券交易商或其他代理商,以便轉交買主或承讓人。
香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通函之內容概不負責,對其 準確性或完整性亦不發表任何聲明,並明確表示,概不對因本通函全部或任何部份內容 而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。
本通函僅供參考,並不構成收購、購買或認購本公司證券之邀請或要約。
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SHANGHAI ELECTRIC GROUP COMPANY LIMITED 上海電氣集團股份有限公司
(於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司) (股份代號:02727)
建議須予披露及關連交易
建議發行及配售 A 股
財務服務框架協議項下的持續關連交易
MESMEE 採購大綱協議項下的持續關連交易
建議修改公司章程
及
股東特別大會通告及 H 股類別股東會議通告
本通函全部用語之涵義載於本通函「釋義」一節。
董事會函件載於本通函第 9 至 94 頁。
本公司謹訂於二零一六年十二月二十九日(星期四)上午九時正假座中華人民共和國上海 市漕寶路 509 號上海華美達廣場新園酒店 B 樓 3 樓興園廳召開股東特別大會,通告已於二 零一六年十一月十四日寄發予股東,並載於本通函第 165 至 169 頁。召開 H 股類別股東會議 的通告載於本通函第 170 頁至第 173 頁。
股東特別大會及 H 股類別股東會議的回條及代表委任表格已於二零一六年十一月十四日 寄發給股東,其亦刊載於香港聯交所網站 www.hkexnews.hk 。擬親身或委任代表出席股東 特別大會及╱或 H 股類別股東會議的股東,須於二零一六年十二月九日(星期五)或之前按 列印的指示填妥及交回回條。無論股東能否出席股東特別大會及╱或 H 股類別股東會議, 務請按列印的指示儘快填妥及交回代表委任表格,且無論如何不遲於股東特別大會及╱或 H 股類別股東會議或其任何續會(視情況而定)指定舉行時間前 24 小時交回。填妥及交回代 表委任表格後,股東屆時仍可親身出席股東特別大會及╱或 H 股類別股東會議,並於會上 投票。
- 僅供識別
二零一六年十二月十二日
目 錄
| 頁次 | |
|---|---|
| 釋義. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . | 1 |
| 董事會函件. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . | 9 |
| 獨立董事委員會函件. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . | 95 |
| 獨立財務顧問函件(華泰金融控股(香港)有限公司). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . | 97 |
| 獨立財務顧問函件(高銀融資有限公司). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . | 151 |
| 股東特別大會通告. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . | 165 |
| H 股類別股東會議通告. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . | 170 |
| 附錄一 - 物業估值報告. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . | I-1 |
| 附錄二 - 自儀泰雷茲估值報告. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . | II-1 |
| 附錄三 - 電氣置業估值報告. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . | III-1 |
| 附錄四 - 目標物業估值報告. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . | IV-1 |
| 附錄五 - 一般資料 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . | V-1 |
釋 義
在本通函中,除文義另有所指外,下列詞語應具有以下涵義:
「A 股」 指 本公司股本中每股面值人民幣 1.00 元於上海證 券交易所上市並以人民幣買賣的境內普通股; 「收購協議」 指 本公司與上海電氣總公司訂立的日期為二零 一六年十一月十四日關於發行股份購買資產 協議; 「公司章程」 指 本公司的公司組織章程細則(經不時修訂); 「聯繫人」 指 具有上市規則所賦予的涵義; 「董事會」 指 本公司董事會; 「類別股東會議」 指 A 股類別股東會議與 H 股類別股東會議; 「本公司」 指 上海電氣集團股份有限公司,於中國正式註冊 成立的股份有限公司,其 H 股在香港聯合交易 所有限公司上市,股份代號為 02727,而其 A 股 在上海證券交易所上市,股份代號為 601727; 「資產交割日」 指 以下最晚日期之上月末最後一日: (a) 擬置入股權類資產 A 交割日; (b) 擬置入股權類資產 B 交割日; (c) 目標物業交割日;或 (d) 代價股份登記至上海電氣總公司名下之 日;
– 1 –
釋 義
「關連人士」 指 具有上市規則所賦予的涵義; 「代價股份」 指 本公司根據收購協議擬向上海電氣總公司發 行的合共 877,918,006 股 A 股; 「中國證監會」 指 中國證券監督管理委員會; 「董事」 指 本公司董事; 「收購協議生效日」 指 收購協議項下全部先決條件獲滿足,繼而收 購協議生效之日; 「股東特別大會」 指 本公司將於二零一六年十二月二十九日(星期 四)上午九時正假座中國上海市漕寶路 509 號 上海華美達廣場新園酒店 B 樓 3 樓興園廳舉行 的股東特別大會; 「執行人員」 指 證監會企業融資部執行董事或任何獲其轉授 權力的人仕; 「財務服務框架協議」 指 上海電氣總公司存款框架協議及上海電氣總 公司貸款框架協議; 「高銀融資有限公司」 指 高銀融資有限公司,根據證券及期貨條例從 事第 6 類(就機構融資提供意見)受規管活動之 持牌法團,已獲本公司委任就財務服務框架 協議項下的持續關連交易向獨立董事委員會 及獨立股東提供意見的獨立財務顧問; 「本集團」 指 本公司及其附屬公司;
– 2 –
釋 義
「H 股」 指 本公司股本中每股面值人民幣 1.00 元於香港聯 交所上市並以港元買賣的境外上市外資股; 「H 股類別股東會議」 指 本公司定於二零一六年十二月二十九日(星期 四)假座中國上海市漕寶路 509 號上海華美達 廣場新園酒店 B 樓 3 樓興園廳舉行的 A 股類別 股東會議結束或休會後於二零一六年十二月 二十九日(星期四)舉行的 H 股類別股東會議; 「香港」 指 中華人民共和國香港特別行政區; 「香港聯交所」 指 香港聯合交易所有限公司; 「華泰金融控股(香港) 指 華泰金融控股(香港)有限公司,根據香港《證 有限公司」 券及期貨條例》已獲香港證監會許可從事第一 類受規管活動(證券交易)、第二類受規管活動 (期貨合約交易)、第四類受規管活動(就證券 提供意見)、第六類受規管活動(就機構融資提 供意見)、第九類受規管活動(提供資產管理), 獲本公司委任就收購協議及其項下擬進行之 交易及建議向上海電氣總公司發行及配售 A 股向獨立董事委員會和獨立股東提供意見之 獨立財務顧問;
「擬置入資產」 指 截至最後實際可行日期,由上海電氣總公司持 有的上海集優 47.18% 的股份(內資股)、自儀泰 雷茲 50.10% 的股權、電氣置業 100% 的股權及 目標物業,進一步詳情於本通函董事會函件「II. 建議須予披露及關連交易[—] 4. 有關擬置入資產 的資料」一節詳述; 「擬置入股權類資產 A」 指 截至最後實際可行日期,由上海電氣總公司 持有的自儀泰雷茲 50.10% 的股權及電氣置業 100% 的股權;
– 3 –
釋 義
「擬置入股權類資產 B」 指 截至最後實際可行日期,由上海電氣總公司 持有的上海集優 47.18% 的股份; 「獨立董事委員會」 指 由所有獨立非執行董事組成以考慮 (i) 收購協 議及其項下擬進行之交易;(ii) 建議向上海電 氣總公司發行及配售 A 股事項;及 (iii) 財務服 務框架協議項下的持續關連交易的獨立董事 委員會,成員為呂新榮博士、簡迅鳴先生及褚 君浩博士; 「獨立股東」 指 本公司的股東,上海電氣總公司及其聯繫人(定 義見上市規則)除外; 「最後實際可行日期」 指 二零一六年十二月八日,即本通函付印前可 確定其中所載若干資料之最後實際可行日期; 「上市規則」 指 香港聯合交易所有限公司證券上市規則; 「MESMEE」 指 三菱電機上海機電電梯有限公司,於中國成 立的中外合營企業,截至最後實際可行日期, 由本公司擁有 47.83% 股權的附屬公司上海機 電股份有限公司、三菱電機與三菱電機全資 附屬公司三菱電機大樓技術服務株式會社分 別擁有 40%、40% 及 20% 權益; 「MESMEE 採購大綱協議」 指 上海三菱電梯與 MESMEE 於二零一六年十一 月十四日就本集團向 MESMEE 採購若干產品 訂立的採購大綱協議; 「三菱電機」 指 三菱電機株式會社,MESMEE 的主要股東, 截至最後實際可行日期直接及間接持有 MESMEE 合共 60% 股權及上海三菱電梯 40% 股 權;
– 4 –
釋 義
「人民銀行」 指 中國人民銀行; 「百份比率」 指 上市規則第 14 章所定義者;
「中國」
- 指 中華人民共和國,惟僅就本通函而言,不包括 香港特別行政區、澳門特別行政區及台灣;
「先前交易」
- 指 有關擬收購事項的先前交易包括 (i) 本公司與 上海電氣總公司於二零一五年十二月二日訂 立資產置換及發行股份購買資產協議,據此 本公司以發行代價股份方式置入上海電氣總 公司持有的上海電氣實業有限公司100%股權、 上海電裝燃油噴射有限公司 61% 股權、上海鼓 風機廠有限公司 100% 股權及上海軌道交通設 備發展有限公司 14.79% 股權及 14 幅土地使用 權、房屋建構築物及其他輔助設施和機器設備; 以及 (ii) 於二零一六年八月二十六日經董事會 審議通過,本公司擬收購由上海電氣總公司 持有的上海電氣風電設備有限公司 3.23% 的股 本權益,詳情分別載於本公司於二零一五年 十二月六日及二零一六年八月二十六日刊發 的公告;
「定價基準日」 指 二零一六年十一月十五日,有關本次收購協 議項下擬議交易及建議發行及配售 A 股事項 的董事會決議公告日;
– 5 –
釋 義
| 「業績補償協議」 | 指 | 本公司與上海電氣總公司訂立的日期為二零 |
|---|---|---|
| 一六年十一月十四日關於補償安排的協議, | ||
| 詳情載於本通函董事會函件「II.建議須予披露 | ||
| 及關連交易—13.補償安排」一節; | ||
| 「擬收購事項」 | 指 | 收購協議項下擬進行之交易,即發行代價股 |
| 份購買資產; | ||
| 「建議發行及配售A股」 | 指 | 本公司按照每股A股人民幣7.55元的發行價格 |
| 向包括上海電氣總公司在內的四名投資者發 | ||
| 行397,350,991股A股; | ||
| 「人民幣」 | 指 | 中華人民共和國法定貨幣人民幣; |
| 「國資委」 | 指 | 中華人民共和國國務院國有資產監督管理委 |
| 員會; | ||
| 「上電財務」 | 指 | 上海電氣集團財務有限責任公司,於最後實 |
| 際可行日期,本公司擁有其89%權益的附屬公 | ||
| 司,為於中國註冊成立的有限公司; | ||
| 「上海電氣總公司」 | 指 | 上海電氣(集團)總公司,本公司的控股股東(上 |
| 市規則所定義者),截至最後實際可行日期持 | ||
| 有本公司已發行股本總額約58.12%; | ||
| 「上海電氣總公司 | 指 | 本公司與上海電氣總公司於二零一六年十一 |
| 存款框架協議」 | 月十四日所訂立有關上電財務向上電集團提 | |
| 供存款服務的存款框架協議; | ||
| 「上海電氣總公司 | 指 | 本公司與上海電氣總公司於二零一六年十一 |
| 貸款框架協議」 | 月十四日所訂立有關上電財務向上電集團提 | |
| 供貸款和貼現服務的貸款框架協議; | ||
| 「上電集團」 | 指 | 上海電氣總公司、其附屬公司及其聯繫人,但 |
| 不包括本集團; |
– 6 –
釋 義
| 「電氣香港」 | 指 | 上海電氣集團香港有限公司,一家於香港註 |
|---|---|---|
| 冊成立的有限公司,於最後實際可行日期為 | ||
| 上海電氣總公司的全資附屬公司; | ||
| 「電氣置業」 | 指 | 上海電氣集團置業有限公司,進一步詳情於 |
| 本通函董事會函件「II.建議須予披露及關連交 | ||
| 易—4.3電氣置業」一節詳述; | ||
| 「證監會」 | 指 | 證券及期貨事務監察委員會; |
| 「證券及期貨條例」 | 指 | 香港法例第571章證券及期貨條例(經不時修 |
| 訂及補充); | ||
| 「上海集優」 | 指 | 上海集優機械股份有限公司,進一步詳情於 |
| 本通函董事會函件「II.建議須予披露及關連交 | ||
| 易—4.1上海集優」一節詳述; | ||
| 「上海市國資委」 | 指 | 上海市國有資產監督管理委員會; |
| 「股份」 | 指 | 本公司股本中每股面值人民幣1.00元的普通股, |
| 包括A股及H股; | ||
| 「股東」 | 指 | 本公司股東,包括A股及H股兩者之持有人; |
| 「股份認購協議」 | 指 | 本公司與目標認購人訂立的日期為二零一六 |
| 年十一月十四日關於認購本次建議發行及配 | ||
| 售A股項下A股的股份認購協議; |
– 7 –
釋 義
「上海三菱電梯」 指 上海三菱電梯有限公司,截至最後實際可行 日期,上海機電股份有限公司擁有 52% 股權的 附屬公司,而本公司擁有上海機電股份有限 公司 47.83% 股權; 「附屬公司」 指 具有上市規則所賦予的涵義; 「主要股東」 指 上市規則所定義者; 「剩餘資金」 指 本集團的臨時剩餘資金,主要包括客戶向本 集團提供的墊款減去本集團對供應商的預付 款; 「收購守則」 指 《公司收購及合併守則》; 「目標物業」 指 由上海電氣總公司持有且本公司根據收購協 議擬購買的物業,目標物業的詳情載於本通 函董事會函件「II.建議須予披露及關連交易[—] 4.4 目標物業」; 「自儀泰雷茲」 指 上海自儀泰雷茲交通自動化系統有限公司, 進一步詳情於本通函董事會函件「II. 建議須予 披露及關連交易[—] 4.2 自儀泰雷茲」一節詳述; 「本次交易」 指 收購協議及其項下擬進行之交易及建議發行 及配售 A 股事項; 「評估基準日」 指 二零一六年九月三十日;及 「%」 指 百份比。
- 除另有指明外,人民幣換算為港元的匯率為人民幣1.00 元兌1.1361 港元。
– 8 –
董事會函件
SHANGHAI ELECTRIC GROUP COMPANY LIMITED 上海電氣集團股份有限公司
(於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司)
(股份代號:02727)
執行董事: 黃迪南先生 鄭建華先生 黃甌先生 非執行董事: 李健勁先生 朱克林先生 姚珉芳女士 獨立非執行董事: 呂新榮博士 簡迅鳴先生 褚君浩博士
註冊辦事處: 中國 上海市 興義路 8 號 萬都中心 30 樓 香港主要營業地點: 香港 金鐘道 89 號 力寶中心一座 2602 室
敬啟者:
建議須予披露及關連交易 建議發行及配售 A 股 財務服務框架協議項下的持續關連交易 MESMEE 採購大綱協議項下的持續關連交易 建議修改公司章程
及
股東特別大會通告及 H 股類別股東會議通告
I. 緒言
本通函(本函件為其一部分)旨在向 閣下發出股東特別大會通告及 H 股類別 股東會議通告,並向 閣下提供 (1) 對於是否投票贊成或反對建議於股東特別大會
- 僅供識別
– 9 –
董事會函件
及 H 股類別股東會議提呈的決議案作出知情決定合理所需的一切資料;(2) 獨立 董事委員會就 (i) 收購協議及其項下擬進行之交易;(ii) 建議向上海電氣總公司發 行及配售 A 股;及 (iii) 財務服務框架協議項下的持續關連交易提供的推薦函;(3) 獨立財務顧問華泰金融控股(香港)有限公司就 (i) 收購協議及其項下擬進行之交 易及 (ii) 建議向上海電氣總公司發行及配售 A 股事項向獨立董事委員會及獨立股 東提供的函件;(4) 獨立財務顧問高銀融資有限公司就財務服務框架協議項下的 持續關連交易向獨立董事委員會及獨立股東提供的函件。
將於股東特別大會向股東提呈以下特別決議案以批准:(i) 本公司發行股份 購買資產並募集配套資金暨關聯交易方案;(ii)《上海電氣集團股份有限公司發行 股份購買資產並募集配套資金暨關聯交易報告書(草案)》及其摘要;(iii) 簽署附生 效條件的《上海電氣(集團)總公司與上海電氣集團股份有限公司之發行股份購買 資產協議》;(iv) 簽署附生效條件的《業績補償協議》;(v) 本公司與認購對像簽署附 生效條件的《股份認購協議》;(vi) 本次交易可能攤薄本公司當期每股收益及填補 措施;(vii) 提請股東大會授權董事會及董事會授權人士辦理本公司本次交易相關 事宜;(viii) 本公司前次募集資金使用情況報告;及 (ix) 建議修訂公司章程。
將於股東特別大會向股東提呈以下普通決議案以批准:(i) 本公司發行股份 購買資產並募集配套資金構成關聯交易;(ii) 本次交易涉及的評估機構的獨立性、 評估假設前提的合理性、評估方法與評估目的的相關性以及評估定價的公允性; (iii) 本次交易審計機構、資產評估機構出具的相關報告;(iv) 本公司發行股份購買 資產並募集配套資金暨關聯交易符合相關法律、法規規定;(v) 本次交易符合《關 於規範上市公司重大資產重組若干問題的規定》第四條規定;(vi) 上海電氣總公司 存款框架協議項下的持續關連交易及建議年度上限;(vii) 上海電氣總公司貸款框 架協議項下的持續關連交易及建議年度上限;及 (viii) MESMEE 採購大綱協議項 下的持續關連交易及建議年度上限。
– 10 –
董事會函件
將於 H 股類別股東會議向股東提呈以下特別決議案以批准:(i) 本公司發行 股份購買資產並募集配套資金暨關聯交易方案;(ii)《上海電氣集團股份有限公司 發行股份購買資產並募集配套資金暨關聯交易報告書(草案)》及其摘要;(iii) 簽署 附生效條件的《上海電氣(集團)總公司與上海電氣集團股份有限公司之發行股份 購買資產協議》;(iv) 簽署附生效條件的《業績補償協議》;(v) 本公司與認購對像簽 署附生效條件的《股份認購協議》;(vi) 本次交易可能攤薄本公司當期每股收益及 填補措施;(vii) 提請股東大會授權董事會及董事會授權人士辦理本公司本次交易 相關事宜;及 (viii) 本公司前次募集資金使用情況報告。
II. 建議須予披露及關連交易
茲提述本公司日期為二零一六年八月三十一日的短暫停牌公告、日期為二 零一六年九月一日的復牌公告,日期為二零一六年九月六日、二零一六年九月 十三日、二零一六年九月二十二日、二零一六年九月二十九日、二零一六年十月 十三日、二零一六年十月二十日、二零一六年十月二十八日及二零一六年十一月 四日的關於籌劃重大事項進展的公告,日期為二零一六年十一月十四日有關建 議須予披露及關連交易及建議發行及配售 A 股的公告及日期為二零一六年十一 月十四日的相關公告。
於二零一六年十一月十四日,本公司與上海電氣總公司訂立收購協議,據 此本公司擬收購由上海電氣總公司持有的上海集優 47.18% 的股份(內資股)、自儀 泰雷茲 50.10% 的股權、電氣置業 100% 的股權及目標物業。上述擬置入資產代價合 計人民幣 6,628,280,951.50 元擬由本公司以每股代價股份人民幣 7.55 元的發行價格 向上海電氣總公司發行 877,918,006 股代價股份的方式支付。
– 11 –
董事會函件
1. 收購協議主要條款
日期 二零一六年十一月十四日 交易雙方 (i) 本公司;及 (ii) 上海電氣總公司
上海電氣總公司為本公司控股股東,為上市規則 第 14A 章所界定本公司的關連人士。
-
交易標的 (i) 擬置入股權類資產 A,即由上海電氣總公司 持有的自儀泰雷茲 50.10% 的股權及電氣置 業 100% 的股權
-
(ii) 擬置入股權類資產 B,即由上海電氣總公司 持有的上海集優 47.18% 的股份(內資股)
-
(iii) 由上海電氣總公司持有的目標物業
-
代價 (i) 擬置入股權類資產 A 及目標物業的代價
擬置入股權類資產 A 及目標物業的代價為 人民幣 5,644,345,484.70 元,乃以合資格中國 估值師出具的資產評估報告所確認的該等 資產於評估基準日的評估值為基礎並經公 平協商確定。
– 12 –
董事會函件
- (a) 自儀泰雷茲 50.10% 的股權的評估值為 人民幣 263,025,000.00 元,採用了按照 收益法的評估結果。自儀泰雷茲主營 業務為城市軌道信號系統及列車自動 控制系統的研發和生產,使用資產基 礎法難以量化其擁有的研發能力、經 營資質、服務平台及管理團隊等不可 確指的商譽等無形資產。此外,自儀 泰雷茲歷史年度經營狀況穩定,因此 採用收益法更能客觀、全面的反映其 內在價值。資產基礎法是指在合理評 估企業各分項資產價值和負債的基礎 上確定評估對像的價值,即將構成企 業的各種要素資產的評估值加總減去 負債評估值求得企業股東權益價值的 方法。收益法是從企業的未來獲利能 力角度出發反映企業的價值。
– 13 –
董事會函件
(b) 電氣置業 100% 的股權的評估值為人民 幣 2,575,759,144.53 元,採用了按照資產 基礎法的評估結果。資產基礎法能夠 從資產重置成本的角度反應企業的價 值(以各單項資產及負債的市場價值 替代其歷史成本)。電氣置業的資產主 要是投資性房地產,且企業取得房地 產時間較早,近期房地產價格漲幅較 大,因此資產基礎法更能夠反映有關 資產的市場價值。由於電氣置業未來 收入來源主要是租金收入,而目前房 地產租金市場不穩定,因此不適宜採 用收益法對該等資產進行評估。
– 14 –
董事會函件
- (c) 目標物業的資產評估值為人民幣 2,805,561,340.17 元,採用了按照單項資 產加和法的評估結果:(i) 對工業房屋 建(構)築物以及設備採用重置成本法 的評估結果。重置成本法是指現時條 件下重新購建一個與評估對像完全相 同或基本類似的、全新狀態的資產, 並達到使用狀態所需要的全部成本, 減去已經發生的各類貶值,以確定目 標資產價值的一種評估方法。上述建 築物屬於為個別用戶專門建造的工程, 設備已有一定的使用年限,評估師根 據重置全價及成新率確定目標資產的 評估值,基本能夠體現上述房屋與設 備的市場價值。(ii) 對辦公、商業房地 產及無形資產(土地使用權)採用市場 比較法的評估結果。辦公用房所屬地 區的周邊交易案例較多,且該地區類 似用房的租金市場亦較為發達,房地 產能夠用於獨立經營獲得固定收益並 可單獨計算獲利,市場比較法能較好 體現房地產的市場價值。上述土地屬 於工業用地和科研用地,近年來周邊 相似土地的成交案例較多,使用市場 比較法更能體現其市場價值。
– 15 –
董事會函件
擬置入股權類資產 A 及目標物業的評 估報告尚需經上海市國資委備案。根 據有關中國法律法規,本公司須於股 東大會前取得上海市國資委對擬收購 事項的批准,而評估報告於上海市國 資委完成備案為取得該等批准的前提。 因此評估報告須於股東特別大會及 H 股類別股東會議日期前完成於上海市 國資委的備案。據董事所知,該等評 估報告已經專家評審會審核通過。儘 管上海市國資委尚需額外時間正式批 准該等評估報告,但董事認為取得上 海市國資委的該等正式批准不存在重 大障礙。如果在完成上海市國資委對 評估報告的備案後評估值發生調整的, 擬置入資產的代價須調整與最終經備 案的評估值相同,本公司將依據相關 中國法律法規及上市規則重新安排股 東特別大會及類別股東會議以批准本 次交易,並向股東發出補充通函以提 供該等備案的結果及交易代價的調 整。如果上海市國資委對評估報告的 備案導致對價的調整及本次交易規模 的變化,本公司將重新遵守上市規則 第 14 章及第 14A 章的規定。有關擬置 入股權類資產 A 及目標物業評估值的 更詳細的資料,請參閱於本通函附錄 二至附錄四所載及本公司於二零一六 年十一月十四日刊發於香港聯交所網 站的有關公告所載之評估報告。上述 文件編號分別為滬東洲資評報字[2016] 第 0930348 號、滬東洲資評報字 [2016] 第 0937166 號及滬東洲資評報字 [2016] 第 0944196 號。該文件副本可於香港查 閱,有關詳情請參見本通函附錄五「8.備 查文件」一節。
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董事會函件
(ii) 擬置入股權類資產 B 的代價
擬置入股權類資產 B(上海集優 47.18% 的股 份)的代價為人民幣 983,935,466.80 元,乃根 據國務院國有資產監督管理委員會、中國 證券監督管理委員會令第 19 號《國有股東轉 讓所持上市公司股份管理暫行辦法》並經公 平協商後確定,相當於收購協議簽署日(二 零一六年十一月十四日)前 30 個交易日上海 集優 H 股每日加權平均價格的算術平均值 (即人民幣 1.45 元╱股)乘以上海集優 47.18% 股份對應的股數(即 678,576,184 股)。
如果自收購協議簽署日至資產交割日期間, 上海集優進行派發股利、送紅股、轉增股本 等除權、除息行為的,則擬置入股權類資產B 的代價不作相應調整。因派發股利、送紅股、 轉增股本獲得的股份或貨幣作為擬置入股 權類資產 B 的孳息歸本公司所有,新增股份 與擬置入股權類資產 B 一併過戶,貨幣資金 則於擬置入股權類資產 B 過戶時由上海電氣 總公司支付給本公司。
綜上所述,擬置入資產代價總計為人民幣 6,628,280,951.50 元。
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董事會函件
付款方式
期間損益安排
代價股份的發行 價格及數目
擬置入資產總計代價人民幣 6,628,280,951.50 元將 由本公司以每股代價人民幣 7.55 元的發行價格向 上海電氣總公司發行 877,918,006 股代價股份的方 式支付,不足一股的部分由本公司以現金補足。
擬置入股權類資產 A 及目標物業自評估基準日至 資產交割日期間所產生的損益歸屬於上海電氣 總公司或由上海電氣總公司承擔。
-
(i) 根據中國證監會頒佈的《上市公司重大資產 重組管理辦法》,本公司經與上海電氣總公 司之間進行協商確定代價股份的發行價格 為定價基準日前 20 個交易日本公司 A 股股 票交易均價的 90%,為每股 A 股人民幣 7.55 元。定價基準日前 20 個交易日本公司 A 股股 票的交易均價為定價基準日前 20 個交易日 本公司 A 股股票交易總額除以定價基準日 前 20 個交易日本公司 A 股股票交易總量。有 關詳情請參閱本通函「II. 建議須予披露及關 連交易-9. 代價股份定價的考慮」。
-
(ii) 本公司向上海電氣總公司發行代價股份數 目為 877,918,006 股,即擬置入資產代價人民 幣 6,628,280,951.50 元除以代價股份發行價格 人民幣 7.55 元╱股並向下取整後所得。所發 行代價股份的數目須獲中國證監會核准。 擬置入資產之評估報告尚需經上海市國資 委備案。如果上海市國資委對評估報告所 確定之評估值進行調整,則置入資產的最 終代價將依據調整後的評估值為基礎並經 雙方協商確定,代價股份的發行數目也將 作相應調整。
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董事會函件
-
(iii) 在本次發行的定價基準日至發行日期間, 本公司如有派息、送股、資本公積金轉增股 本等除權、除息事項,代價股份的發行價格 及發行數量也隨之進行調整。
-
上市地點 根據收購協議擬發行的 A 股將於上海證券交易所 上市及買賣。
先決條件 收購協議須待下列條件(其中包括)全部達成後方 告生效:
-
(i) 股東(上海電氣總公司及其聯繫人除外)於 股東特別大會與類別股東會議以特別決議 案批准收購協議項下擬進行之交易;
-
(ii) 有權國有資產監督管理委員會就收購協議 及其項下擬進行之交易備案及批准;
-
(iii) 中國證監會批准收購協議項下擬進行之交 易;
-
(iv) 收購協議項下擬進行之交易涉及之自儀泰 雷茲股東變更事項取得自儀泰雷茲董事會 的批准;
-
(v) 收購協議項下擬進行之交易涉及之自儀泰 雷茲股東變更事項於有權外資主管部門辦 理完畢相關股東變更手續;及
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董事會函件
-
(vi) 就收購協議及其項下擬進行之交易獲得法 律法規及監管部門所要求的其他必要的事 前審批、核准或同意(如有)。
-
完成 (i) 擬置入股權類資產 A
自自儀泰雷茲 50.10% 的股權及電氣置業 100% 的股權根據收購協議完成了過戶至本 公司名下的工商登記手續之日(「 擬置入股 權類資產 A 交割日 」)起,即視為擬置入股權 類資產 A 的收購獲完成。協議雙方同意自擬 置入股權類資產 A 交割日起,本公司分別按 照自儀泰雷茲及電氣置業的公司章程享有 擬置入股權類資產 A 的相應權利並承擔相 應義務。
- (ii) 擬置入股權類資產 B
自上海集優 47.18% 的股份根據收購協議完 成了登記於本公司名下的證券登記手續之 日(「 擬置入股權類資產 B 交割日 」)起,即視 為擬置入股權類資產 B 的收購獲完成。協議 雙方同意自擬置入股權類資產 B 的交割日 起,本公司按照上海集優的公司章程享有 擬置入股權類資產 B 的相應權利並承擔相 應義務。
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董事會函件
(iii) 目標物業
自目標物業根據收購協議完成了過戶至本 公司名下的登記手續之日(「 目標物業交割 日 」)起,即視為目標物業的收購獲完成。如 目標物業涉及未取得產權證明,則應當由 上海電氣總公司交付本公司,並由協議雙 方簽署書面的產權交割確認書,雙方自簽 署書面的產權交割確認書之日,即視為該 等目標物業中的資產收購獲完成。
禁售期
由本公司向上海電氣總公司發行的代價股份自 代價股份發行結束之日起 36 個月內不得上市交 易或轉讓,之後按照中國證監會及上海證券交易 所的有關規定執行。代價股份發行結束之日起後 6 個月內如 A 股股票連續 20 個交易日的收盤價低 於發行價,或者上述 6 個月期末收盤價低於發行 價的,鎖定期自動延長至少 6 個月。
如本次交易因涉嫌所提供或披露信息存在虛假 記載、誤導性陳述或者重大遺漏,被司法機關立 案偵查或者被中國證監會立案調查的,在案件調 查結論明確以前,不得轉讓上海電氣總公司在本 公司擁有權益的股份。本次發行完成後,若發生 本公司送股或轉增股本等情況,上海電氣總公司 亦應遵守禁售期安排。
規管法律
中國法律
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董事會函件
2. 有關本集團的資料
本集團為中國最大規模工業設備製造企業之一,主要從事以下業務:(i) 設計、生產及銷售核電核島設備產品、風力發電設備產品及大型鑄鍛件等 重型機械設備,及提供固體廢棄物綜合利用、污水處理、電站環保和分佈式 能源系統的一攬子解決方案;(ii) 設計、生產及銷售火電設備產品及配套設 備、核電常規島設備產品以及電力輸送及分配設備產品;(iii) 設計、生產及 銷售電梯、電機、機床、船用曲軸及其他機電產品;及 (iv) 提供關於發電站 項目及其他工業的一體化工程服務、金融產品及服務、國際貿易服務、融資 租賃及業務諮詢服務、及保險經紀服務等功能性服務。
3. 有關上海電氣總公司的資料
上海電氣總公司為本公司控股股東,截至最後實際可行日期,持有本 公司全部已發行股本約 58.12% 的權益。上海電氣總公司的主要業務為國有 資產管理及投資活動。上海電氣總公司為一家由上海市國資委全資擁有的 企業,並為中國最大的綜合性設備製造集團之一。
4. 有關擬置入資產的資料
4.1 上海集優
上海集優為一間於2005年9月30日在中國註冊成立的股份有限公司, 其 H 股於 2006 年於香港聯交所主板上市,股份代號為 02345。截至最後 實際可行日期,上海電氣總公司直接持有上海集優 678,576,184 股內資 股,通過其附屬公司間接持有其 63,882,000 股 H 股,分別佔上海集優已 發行股本的 47.18% 及 4.44%。上海電氣總公司自上海集優於 2005 年成立 起即為其控股股東,待擬收購事項完成後,本公司將直接持有上海集 優 47.18% 的股份。待擬收購事項完成後,上海集優將成為本公司附屬 公司,但其最終控股股東仍為上海電氣總公司。
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董事會函件
上海集優主要從事設計、製造及銷售汽輪機葉片、軸承、切削刀 具、電動機、緊固件及其他產品,提供相應技術諮詢服務,國內貿易、 勞動服務、實業投資,從事貨物及技術的進出口業務。
以下載列根據中國會計準則編製的上海集優截至 2015 年 12 月 31 日止兩個年度及 2016 年 9 月 30 日止九個月經審計的合併財務數據:
| 二零一六年 | 二零一五年 | 二零一四年 | |
|---|---|---|---|
| 九月 | 十二月 | 十二月 | |
| 三十日 | 三十一日 | 三十一日 | |
| 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | |
| 總資產 | 910,523.22 | 882,396.83 | 918,656.14 |
| 總負債 | 580,742.28 | 562,613.50 | 593,780.75 |
| 歸屬於母公司所有者 | |||
| 的權益 | 325,093.93 | 315,470.32 | 314,263.73 |
| 截至 | 截至 | 截至 | |
| 二零一六年 | 二零一五年 | 二零一四年 | |
| 九月 | 十二月 | 十二月 | |
| 三十日 | 三十一日 | 三十一日 | |
| 止九個月 | 止年度 | 止年度 | |
| 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | |
| 營業收入 | 584,226.91 | 729,690.80 | 497,798.22 |
| 除稅前利潤 | 23,100.90 | 28,172.76 | 9,836.19 |
| 除稅後淨利潤 | 16,838.68 | 18,647.98 | 8,004.34 |
| 歸屬於母公司所有者 | |||
| 的淨利潤 | 16,768.87 | 18,520.32 | 7,997.67 |
| 扣除非經常性損益後歸屬 | |||
| 於母公司所有者的淨利潤 | 14,886.09 | 12,218.05 | 2,664.29 |
於 2016 年 9 月 30 日,上海集優經審計的資產淨值為人民幣 3,297,809,382 元。
上海集優的審計報告載於本公司於二零一六年十一月十四日刊 發於香港聯交所網站的有關公告之中。該文件編號為德師報(審)字 [16] 第 S0335 號。該文件副本可於香港查閱,有關詳情請參見本通函附錄五 「8. 備查文件」一節。
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董事會函件
4.2 自儀泰雷茲
自儀泰雷茲為一間於 2011 年 11 月 25 日根據中國法律成立的有限 責任公司。自儀泰雷茲自成立起即為上海電氣總公司的附屬公司。待 擬收購事項完成後,自儀泰雷茲將成為本公司持股 50.10% 的附屬公司。
自儀泰雷茲主要從事為城市軌道交通用戶提供完善的列車自動 控制系統解決方案,提供從泰雷茲集團吸收的SelTrac[®] CBTC信號系統, TSTCBTC[®] 2.0信號系統,TSTram[®] 現代有軌電車的控制管理系統等產品, 以及根據客戶需要提供系統運營的維修保障服務,包括對設備日常的 狀態監督、巡視、保養、維修及維護。
以下載列根據中國會計準則編製的自儀泰雷茲截至 2015 年 12 月 31 日止兩個年度及 2016 年 9 月 30 日止九個月經審計的合併財務數據:
| 二零一六年 | 二零一五年 | 二零一四年 | |
|---|---|---|---|
| 九月 | 十二月 | 十二月 | |
| 三十日 | 三十一日 | 三十一日 | |
| 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | |
| 總資產 | 93,810.85 | 80,050.11 | 61,863.72 |
| 總負債 | 59,760.80 | 50,917.67 | 36,730.28 |
| 所有者權益 | 34,050.05 | 29,132.44 | 25,133.44 |
| 截至 | 截至 | 截至 | |
| 二零一六年 | 二零一五年 | 二零一四年 | |
| 九月 | 十二月 | 十二月 | |
| 三十日 | 三十一日 | 三十一日 | |
| 止九個月 | 止年度 | 止年度 | |
| 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | |
| 營業收入 | 53,175.71 | 68,261.93 | 51,792.76 |
| 除稅前利潤 | 5,629.57 | 6,396.63 | 5,072.65 |
| 除稅後淨利潤 | 4,917.61 | 5,806.49 | 4,519.01 |
| 扣除非經常性損益後 | |||
| 的淨利潤 | 4,678.16 | 5,574.76 | 4,195.97 |
於 2016 年 9 月 30 日,自儀泰雷茲經審計的資產淨值為人民幣 340,500,508 元。
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董事會函件
自儀泰雷茲的審計報告載於本公司於二零一六年十一月十四日 刊發於香港聯交所網站的有關公告之中。該文件編號為普華永道中天 特審字 [2016] 第 1964 號。該文件副本可於香港查閱,有關詳情請參見本 通函附錄五「8. 備查文件」一節。
4.3 電氣置業
電氣置業為一間於 1998 年 4 月 29 日根據中國法律成立的有限責任 公司。電氣置業自成立起即為上海電氣總公司的附屬公司。待擬收購 事項完成後,電氣置業將成為本公司的全資附屬公司。
電氣置業是上海電氣總公司旗下專業的不動產經營管理平台,主 要從事不動產的管理、存量工業地產處置和存量工業地產開發業務。
以下載列根據中國會計準則編製的電氣置業截至 2015 年 12 月 31 日止兩個年度及 2016 年 9 月 30 日止九個月經審計的財務數據:
| 二零一六年 | 二零一五年 | 二零一四年 | |
|---|---|---|---|
| 九月 | 十二月 | 十二月 | |
| 三十日 | 三十一日 | 三十一日 | |
| 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | |
| 總資產 | 153,435.83 | 182,436.03 | 171,524.30 |
| 總負債 | 49,283.71 | 27,787.52 | 21,589.54 |
| 所有者權益 | 104,152.12 | 154,648.51 | 149,934.76 |
| 截至 | 截至 | 截至 | |
| 二零一六年 | 二零一五年 | 二零一四年 | |
| 九月 | 十二月 | 十二月 | |
| 三十日 | 三十一日 | 三十一日 | |
| 止九個月 | 止年度 | 止年度 | |
| 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | |
| 營業收入 | 107,152.97 | 40,004.69 | 108,445.68 |
| 除稅前利潤 | 22,872.56 | 13,899.50 | 21,594.81 |
| 除稅後淨利潤 | 17,140.48 | 10,423.68 | 16,040.10 |
| 扣除非經常性損益後的 | |||
| 淨利潤 | 15,271.02 | 5,364.67 | 14,460.73 |
於 2016 年 9 月 30 日,電氣置業經審計的資產淨值為人民幣 1,041,521,194 元。
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董事會函件
電氣置業的審計報告載於本公司於二零一六年十一月十四日 刊發於香港聯交所網站的有關公告之中。該文件編號為天職業字 [2016]15779 號。該文件副本可於香港查閱,有關詳情請參見本通函附 錄五「8. 備查文件」一節。
截至 2016 年 9 月 30 日,電氣置業擁有 66 處位於中國上海市的物業, 總建築面積約為180,747.92平方米,賬面價值為人民幣591,753,176.47元, 相當於電氣置業資產總值的 38.57%。於 2016 年 9 月 30 日,合資格中國估 值師對該等物業作出的估值為人民幣 2,380,564,756.72 元,約佔電氣置 業 100% 股權評估值的 92.42%。鑒於本公司著眼收購電氣置業以作為本 公司一個不動產運營管理平台,本公司尚未就更改現有營運方案及上 述 66 處物業的未來用途作出詳細計劃。本公司預期於交易完成後,將 結合本公司的產業發展定位對電氣置業的發展定位作統籌考慮與安排。
於電氣置業上述 66 處物業中存在 22 幅土地為劃撥、出讓(空轉)、 授權經營或按土地使用協議書履行權利和義務的土地,及存在 3 處物 業尚未取得房地產權證(與前述 22 幅物業統稱「 使用不規範的物業 」)。
針對上述提及的 22 處物業,經電氣置業確認,電氣置業系因歷史 原因合法取得該等物業,目前電氣置業正常使用該等房地產。經本公 司中國律師核查,電氣置業合法擁有上述 22 處物業的房地產權證,唯 需完成辦理土地出讓手續變更土地使用權性質後,電氣置業才有權依 照相關法律法規的規定使用、轉讓、出租、抵押或以其他合法方式處 置該等物業。電氣置業正在積極辦理上述 22 幅物業的土地出讓手續以 換取有關權證,截至最後實際可行日期的進展情況以及公司的計劃如 下:
- (1) 其中 14 幅土地已簽署土地使用權出讓合同。本公司中國律 師認為,在滿足有關程序性要求之後,電氣置業變更上述 14 幅土地使用權性質並換取房地產權證不存在法律障礙。
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董事會函件
本公司及上海電氣總公司將以最大努力促使電氣置業儘快 完成有關房地產權證的換取工作。經考慮上述土地出讓手 續辦理進展及上述中國律師的意見,本公司董事會認為尚 未辦理完成該等物業的土地出讓手續並取得相關權證不會 對本公司造成重大不利影響。
-
(2) 電氣置業正在積極辦理四幅土地的土地使用權出讓合同簽 署工作。本公司中國律師認為,電氣置業在根據中國法律 法規滿足必要的審批等程序性要求後,其變更上述四幅土 地使用權性質並換取房地產權證不存在法律障礙。本公司 及上海電氣總公司將以最大努力促使電氣置業儘快完成有 關房地產權證的換取工作。經考慮上述土地出讓手續辦理 進展及上述中國律師的意見,本公司董事會認為尚未辦理 完成該等物業的土地出讓手續並取得相關權證不會對本公 司造成重大不利影響。
-
(3) 其中兩幅物業(天通庵路 121 號土地、天通庵路 465 號土地)已 經被當地政府列入土地收儲範圍,電氣置業已經就此收到 上海市靜安區土地儲備中心的收儲通知並將適時簽署土地 收儲合同。本公司中國律師認為,擬收儲地塊未辦理出讓 用地的房地產證不影響前述收儲行為的實施。待簽署有關 土地收儲補償合同時,本公司將與協議方根據市場狀況、 監管政策及有關成本等多項因素協商確定其補償金額。經 考慮該兩處物業的土地儲備安排及上述中國律師的意見, 本公司董事會認為尚未辦理完成該等物業的土地出讓手續 並取得相關權證不會對本公司造成重大不利影響。
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董事會函件
- (4) 其中兩幅物業(汾州路 203 號土地、江浦路 735 弄 9 號土地), 依據中國有關政策無法辦理上述兩幅物業轉為出讓土地的 手續。電氣置業在轉讓、出租、抵押或以其他合法方式處置 該等地塊時可能受到限制。經電氣置業確認,電氣置業目前 繼續佔有和正常使用該兩幅物業(作為住宅物業)。本公司 預計未來將繼續按照目前用途佔有和使用該兩幅物業。該 等兩幅物業的建築面積為 117.53 平方米,評估價值為人民幣 5,322,471.00 元,佔電氣置業擁有的全部物業的建築面積及 評估價值的比重分別為 0.065% 及 0.22%。經考慮該兩處物業 的建築面積及評價值佔電氣置業擁有的房屋的建築面積及 評估值的比重均較小,本公司董事會認為尚未辦理完成該 等物業的土地出讓手續並取得相關權證不會對本公司造成 重大不利影響。
針對上述提及的三處尚未取得房地產權證書的物業,根據中國法 律法規,電氣置業對該等物業的佔有、使用、收益、處分的權利受到限 制。截至最後實際可行日期前述三處物業房地產權證的進展情況以及 公司的計劃如下:
- (1) 兩幅物業(天水路 109 號及陳行支路 365 號的兩幅土地)已經 被納入徵收、拆遷範圍,電氣置業已經收到當地政府部門 的有關徵收、拆遷通知並將適時簽署有關徵收、拆遷補償 協議。本公司中國律師認為,該等兩幅物業未取得房地產 權證情形不影響相關政府動拆遷、徵收的實施。待簽署有 關土地拆遷補償合同時,本公司將與協議方根據市場狀況、 監管政策及有關成本等多項因素協商確定其補償金額。經 考慮該兩處物業的拆遷及徵收安排及上述中國律師的意見, 本公司董事會認為尚未取得該等物業的房地產權證不會對 本公司造成重大不利影響。
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董事會函件
- (2) 針對剩餘一幅物業(金橋出口加工區 76 街坊 1 丘的房屋),電 氣置業擁有該房屋所在地塊的土地使用權證,尚在取得該 房屋的房屋所有權證的過程中。本公司中國法律律師認為, 待該等房產依法履行相關規劃、建設及驗收程序後,電氣 置業辦理房地產權證不存在法律障礙。本公司及上海電氣 總公司將以最大努力促使電氣置業儘快辦理該房屋的房屋 所有權證書。經考慮上述房屋所有權證的辦理進展及上述 中國律師的意見,本公司董事會認為尚未取得該等物業的 房地產權證不會對本公司造成重大不利影響。
電氣置業未取得房地產權證的三處物業的建築面積為 25,186.7 平 方米,評估價值為人民幣 49,666,830 元,佔電氣置業擁有的全部物業的 建築面積及評估價值的比重分別為 13.93% 及 2.09%。
經電氣置業確認,截至最後實際可行日期,電氣置業尚未收到監 管機關就上述使用不規範的物業的情況做出的任何警告或處罰,亦未 收到任何第三方就此進行的索賠。根據收購協議,上海電氣總公司承 諾,就上述部分土地、房產使用不適當情形,如因此導致本公司不能 正常使用該等房地產,則上海電氣總公司將賠償本公司因此而遭受的 相應經濟損失;如由於前述情況導致本公司被主管機關處罰或任何第 三方索賠,則上海電氣總公司將賠償本公司因此而遭受的實際損失。
鑒於 (1) 電氣置業正在就 18 幅物業辦理相關土地出讓手續;(2) 有 四幅物業擬被收儲、徵收或拆遷;(3) 因中國有關政策無法辦理相關地 塊出讓手續的物業建築面積、評價價值佔電氣置業擁有的房屋的建築 面積的比重及評估值的比重均較小;(4) 上述未獲得土地權證的物業的 建築面積、評估價值佔電氣置業擁有的房屋的建築面積的比重及評估 值的比重均較小;(5) 上海電氣總公司已出具上述承諾,本公司中國法 律顧問認為前述情形不會對本公司及其全體股東利益造成重大不利影 響及不會構成本次交易的法律障礙。
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董事會函件
本次擬收購事項中本公司擬置入電氣置業 100% 的股權。本公司 中國法律顧問認為電氣置業 100% 的股權權屬清晰,轉讓該等股權不存 在法律障礙。上述使用不規範的物業並不構成電氣置業 100% 的股權的 轉讓的法律障礙,因此亦不構成本次交易完成的先決條件。因此如果 電氣置業未能在本次交易中取得上述使用不規範的物業的權證,本次 交易仍將繼續正常進行。
上述使用不規範的物業與電氣置業的其他物業共同構成了電氣 置業的自有物業。本次交易後,本公司根據其房地產的布局與管理規 劃,將把電氣置業打造成旗下專業的不動產經營管理平台,統一經營 具備價值提升空間的物業資產,提高管理效率和管理的專業化程度。 本次交易後,電氣置業將繼續從事集團內不動產管理、存量工業地產 處置與存量工業地產開發,其中對電氣置業自有物業進行上述專業化 管理是電氣置業主營業務的重要組成部分。電氣置業自有物業與主營 業務是緊密結合、不可分割的,將電氣置業及其自有物業共同置入本 公司,保證了電氣置業主營業務與自有物業的完整性,有利于電氣置 業未來可持續發展。
隨著工業化、城市化進程的推進,建設用地供需矛盾亦日益尖銳, 如何滿足城市化、工業化對用地的合理需求成了一個日益艱難的問題。 企業的發展需要用地,但是由於資源的稀缺以及價值的高昂,土地已 經成為了限制企業擴張的重要因素,在一綫城市更是如此。綜合考慮 上海市土地資產的稀缺性與增值潛力,電氣置業的自有物業屬於優質、 稀缺的土地類資產,將其置入本公司,將有效增加本公司優質資源儲 備。鑒于電氣置業自有物業與擬置入土地類資產一樣,市場價值較高, 未來增值空間較大,因此可以作為本公司戰略發展的價值儲備,為本 公司未來中長期發展提供支持。此外,出于國家政策的影響以及本公 司業務升級的需要,本公司正在積極尋求原有部分業務的轉型。伴隨
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董事會函件
著業務轉型,本公司將會衍生出更多的產業用地需求。電氣置業部分 自有物業能夠作為本公司產業用地,為本公司未來業務拓展、產業轉 型打下良好的基礎,為本公司的中長期發展提供戰略保障和支持,從 而提升本公司的股東價值。
考慮到前述情況及本公司中國律師的意見,本公司董事會認為雖 然上述物業存在使用不規範的情形,但是本次擬置入電氣置業 100% 的 股權總體對本公司及其股東有利。
有關上述 25 處物業的詳細信息請參見電氣置業評估報告「十二、 特別事項說明-6、7」,電氣置業評估報告請參見於本通函附錄三所載 及本公司於二零一六年十一月十四日刊發於香港聯交所網站的公告, 報告編號為滬東洲資評報字 [2016] 第 0937166 號。該文件副本可於香港 查閱,有關詳情請參見本通函附錄五「8. 備查文件」一節。
截至 2016 年 9 月 30 日,合資格中國估值師對上述 66 處物業作出的 估值為人民幣 2,380,564,756.72 元。合資格中國估值師對目標物業的估 值乃依據中國的資產估值相關的法律法規進行,旨在就建議收購資產 提供參考價格。上述 66 處物業的估值與仲量聯行企業評估及咨詢有限 公司(以下簡稱「 仲量聯行 」),一家合資格國際物業評估師,於 2016 年 9 月 30 日作出的價值為人民幣 1,032,371,000 元的估值結果不同。仲量聯 行僅考慮了已獲得房地產權證的 39 幅出讓的土地(包括該土地上的土 地及樓房)以及位於上海市浦東新區金橋出口加工區第 76 座 1 號山的一 幅土地(該地塊擁有土地權證)(根據合資格中國估值師的估值結果,
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董事會函件
這些土地的價值為人民幣 1,033,590,092 元)。關於還未獲得房地產權證 購買合同的 24 處物業以及位於上海市浦東新區金橋出口加工區第 76 座 1 號上的房屋(該房屋無房屋所有權證),已簽署收儲合同的一處物 業[註][1] ,及已簽署非居住房屋拆遷補償合同的一處物業[註][2] ,仲量聯行認為, 由於截至 2016 年 9 月 30 日(即評估基準日),根據上市規則中「市場價值」 定義必須嚴格遵守的相關規定,他們不能給予這些土地任何商業上的 價值。出於提供參考的目的,仲量聯行認為,假設前述土地已獲得上 海有關規劃和土地管理部門出具的相應房地產權證且該產權可自由流 轉,截至 2016 年 9 月 30 日該前述土地(含土地及地上建筑物和構筑物)的 市場價值為人民幣 1,563,662,000 元。仲量聯行與合資格中國估值師所採 用的假設前提不同的原因在於:仲量聯行旨在遵守上市規則中對於「市 場價值」的定義必須得到嚴格遵守的相關規定,因而仲量聯行未將該 前述土地的商業價值納入評估報告中,該前述土地還未獲得相應房地 產權證或被納入收儲或拆遷范圍,且不能在市場上自由處置。仲量聯 行所採用的評估方法符合香港的上市規則和市場慣例。
仲量聯行對電氣置業持有之物業之物業估值報告載於本通函附 錄一。
-
註1: 有關位於汶水路 51 號的一處物業,上海市靜安區土地儲備中心與 電氣置業已於 2016 年 5 月 16 日簽訂國有土地使用權收購儲備合同, 據此,該物業收儲面積約為 10,442 平方米,建築面積約為 5,869.28 平方米,收儲價格為人民幣 266,630,000 元。
-
註2: 有關位於石門一路 239-243 號的一處物業,上海靜安地鐵投資有限 公司已與上海電氣集團資產經營有限公司(現為電氣置業)於 2014 年 1 月 16 日簽訂非居住房屋拆遷補償安置協議,據此,該物業土地 面積約為 1,589 平方米,建築面積約為 5,099.92 平方米,補償總價為 人民幣 171,248,303 元。
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董事會函件
4.4 目標物業
本次收購協議項下擬購買的目標物業為上海電氣總公司持有的 位於中國上海市的 26 幅土地之使用權、其上之房屋建構築物及設備。
目標物業的概要載列如下:
| 本公司未來計劃 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序號 | 物業位置 | 土地面積 | 建築面積 | 使用權來源 | 土地用途 | 房產用途 | 及用途 |
| (sq.m) | (sq.m) | ||||||
| 1 | 長江西路 | 10,739.90 | 8,201.82 | 出讓 | 工業 | 廠房 | 供本公司未來用於發 |
| 815號 | 展工業機器人業務 | ||||||
| 相關的倉儲物流、 | |||||||
| 銷售服務、產品展 | |||||||
| 示等 | |||||||
| 2 | 四川中路 | 996.00 | 6,479.98 | 劃撥 | 辦公 | 辦公樓 | 供本公司附属公司上 |
| 110號 | (授權經營) | 海電氣集團財務有 | |||||
| 限責任公司繼續租 | |||||||
| 賃使用 | |||||||
| 3 | 四川中路 | 1,617.00 | 6,855.00 | 出讓 | 商業 | ╱ | 供本公司附属公司上 |
| 126弄 | (授權經營) | 海電氣集團財務有 | |||||
| 10-20號 | 限責任公司繼續租 | ||||||
| 賃使用 | |||||||
| 4 | 安亭鎮 | 81,412.00 | 31,062.58 | 出讓(空轉) | 工業 | 廠房 | 供本公司未來用於發 |
| 昌吉路18、 | 展高效光伏、生物 | ||||||
| 28號 | 質發電、工廠節能 | ||||||
| 系統的生產製造等 | |||||||
| 5 | 南翔鎮 | 16,101.00 | 12,503.86 | 出讓 | 工業 | 廠房 | 供本公司未來用於儲 |
| 滬宜公路 | 能電池的研發及製 | ||||||
| 950號 | 造 |
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董事會函件
本公司未來計劃 序號 物業位置 土地面積 建築面積 使用權來源 土地用途 房產用途 及用途 (sq.m) (sq.m) 6 龍吳路 51,598.70 35,177.55 出讓 工業 ╱ 供本公司未來用於發 4299 弄 展電廠服務業務, 1 號 包括技術改造, 維修保養,性能提 升,遠程故障診斷 等 7 銀都路 4399 號 54,453.90 32,834.24 出讓 工業 廠房 供上海集優之附属公 司上海天安軸承有 限公司繼續租賃使 用 8 景谷路 250 號 28,727.00 15,075.00 出讓 工業 廠房 供本公司未來用於工 業自動化業務領域 的傳感器、控制櫃 等的產品的研發製 造及銷售服務 9 滬閔路 1111 號 73,542.00 27,248.32 出讓 工業 ╱ 供上海集優附属公司 上海聯合滾動軸承 有限公司繼續租賃 使用 10 江川路 555 號 761.00 24.00 出讓 工業 ╱ 供本公司附属公司上 (空轉土地) 海電氣集團上海電 機廠有限公司繼續 租賃使用 11 甯橋路 668 號 26,411.00 21,327.68 轉讓 工業 廠房 供本公司未來用於航 空自動化生產線系 統的開發、試製、 銷售、服務等
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董事會函件
| 本公司未來計劃 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序號 | 物業位置 | 土地面積 | 建築面積 | 使用權來源 | 土地用途 | 房產用途 | 及用途 |
| (sq.m) | (sq.m) | ||||||
| 12 | 松江區光星路 | 59,134.50 | 23,886.65 | 劃撥 | 工業 | 廠房 | 供本公司未來用於新 |
| 8號 | 一代傳感器的研 | ||||||
| 發、製造、銷售服 | |||||||
| 務及自動化生產線 | |||||||
| 的系統集成 | |||||||
| 13 | 永豐路35號 | 22,658.00 | 12,529.00 | 劃撥 | 工業 | 廠房 | 供本公司未來用於工 |
| 業自動化業務領域 | |||||||
| 的工控軟件開發和 | |||||||
| 數字化解決方案業 | |||||||
| 務,用於其辦公、 | |||||||
| 軟件測試和數據中 | |||||||
| 心建設等 | |||||||
| 14 | 樂都路255號 | 35,159.00 | 14,670.00 | 劃撥 | 工業 | 廠房 | 供本公司未來用於工 |
| 業自動化業務領域 | |||||||
| 的工控軟件開發和 | |||||||
| 數字化解決方案業 | |||||||
| 務,用於其辦公、 | |||||||
| 軟件測試和數據中 | |||||||
| 心建設等 | |||||||
| 15 | 方塔北路 | 42,946.00 | 26,643.04 | 出讓 | 工業 | 廠房 | 供本公司未來用於工 |
| 236號 | 業自動化業務領域 | ||||||
| 的工控軟件開發和 | |||||||
| 數字化解決方案業 | |||||||
| 務,用於其辦公、 | |||||||
| 軟件測試和數據中 | |||||||
| 心建設等 | |||||||
| 16 | 北內路32號 | 107,605.00 | 41,576.00 | 轉讓 | 工業 | 廠房 | 供電氣置業募集配套 |
| 資金項目使用 |
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董事會函件
本公司未來計劃 序號 物業位置 土地面積 建築面積 使用權來源 土地用途 房產用途 及用途 (sq.m) (sq.m) 17 世界路 141 號 7,613.00 6,517.00 出讓 工業 ╱ 供本公司附属公司上 海電氣輸配電集團 有限公司未來用於 智能配電網業務的 技術研發和辦公使 用等 18 軍工路 1076 號 923.00 53.00 劃撥 工業 廠房 供本公司附属公司上 海上纜藤倉電纜有 限公司繼續租賃使 用 19 軍工路 1050、 20,761.00 19,497.56 出讓 工業 廠房 供上海集優附属公司 1060 號 (空轉土地) 上海工具廠有限公 司繼續租賃使用 20 軍工路 1140 號 9,012.00 8,069.33 出讓 工業 廠房 供上海集優附属公司 (長白街道 (空轉土地) 上海工具廠有限公 240 街坊 司繼續租賃使用 1/5 丘) 21 軍工路 1140 號 3,701.00 2,792.10 出讓 工業 廠房 供上海集優附屬公司 (長白街道 (空轉土地) 上海工具廠有限公 240 街坊 司繼續租賃使用 1/4 丘) 22 軍工路 1140 號 6,301.00 4,558.99 出讓 工業 廠房 供上海集優附属公司 (長白街道 (空轉土地) 上海工具廠有限公 240 街坊 司繼續租賃使用 1/7 丘)
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董事會函件
| 本公司未來計劃 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序號 | 物業位置 | 土地面積 | 建築面積 | 使用權來源 | 土地用途 | 房產用途 | 及用途 |
| (sq.m) | (sq.m) | ||||||
| 23 | 軍工路1140號 | 3,851.00 | 2,678.80 | 出讓 | 工業 | 廠房 | 供上海集優附属公司 |
| (長白街道 | (空轉土地) | 上海工具廠有限公 | |||||
| 240街坊 | 司繼續租賃使用 | ||||||
| 1/6丘) | |||||||
| 24 | 共和新路 | 68,336.00 | 18,996.00 | 出讓 | 工業 | 廠房 | 供電氣置業募集配套 |
| 3301號 | (空轉土地) | 資金項目使用 | |||||
| 25 | 廣中西路 | 65,237.00 | 45,479.67 | 出讓 | 工業 | 廠房 | 供本公司未來用於工 |
| 191號 | (空轉土地) | 業自動化業務領域 | |||||
| 的市政工程、能源 | |||||||
| 工程自動化控制系 | |||||||
| 統的研發製造、系 | |||||||
| 統集成及銷售服務 | |||||||
| 26 | 西藏北路 | 851.70 | 3,223.71 | 轉讓 | 辦公 | 辦公樓 | 供本公司未來用於風 |
| 571號 | 光儲多能互補、康 | ||||||
| 復機器人等前瞻技 | |||||||
| 術的研發和辦公使 | |||||||
| 用 |
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董事會函件
目標物業中有 15 幅土地是劃撥、授權經營或空轉土地。截至最後 實際可行日期,上海電氣總公司尚在就上述 15 幅土地辦理相關的土地 出讓手續,其中 12 幅土地已經簽置土地使用出讓合同。根據《上市公司 重大資產重組管理辦法》第 11 條第 4 款的規定,本次交易所涉及的所有 擬置入資產須權屬清晰,且資產過戶或者轉移不存在法律障礙,因此, 上海電氣總公司完成目標物業的土地出讓手續並取得相關房地產權證 構成本次交易交割的先決條件。根據收購協議,上海電氣總公司已承 諾於二零一六年十二月二十八日前就上述 15 幅土地簽署完畢土地使用 權出讓合同,並於二零一七年三月三十一日前辦理完畢該等土地使用 權出讓手續並取得相應的房地產權證。本公司中國法律顧問認為,待 上述 15 幅土地的出讓手續辦理完畢並取得相應的房地產權證後,該等 資產的過戶和轉移不存在法律障礙。若上海電氣總公司未於二零一七 年三月三十一日前取得該等目標物業的相關房地產權證,本公司及上 海電氣總公司將視實際情況協商延遲本次擬收購事項。
根據收購協議,上海電氣總公司承諾,就上述部分土地、房產使 用不適當情形,如因此導致本公司不能正常使用該等房地產,則上海 電氣總公司將賠償本公司因此而遭受的相應經濟損失;如由於前述情 況導致本公司被主管機關處罰或任何第三方索賠,則上海電氣總公司 將賠償本公司因此而遭受的實際損失。根據日常市場慣例,上述賠償 包括但不限於現金結算。
截至 2016 年 9 月 30 日,目標物業的經審計的賬面值為人民幣 1,001,726,500 元。合資格中國估值師於二零一六年九月三十日對目標物 業作出的估值為人民幣 2,805,561,340.17 元(含對上述 15 幅土地(含土地、 地上建築物、構築物及設備)估值人民幣 1,725,667,597.80 元以及剩餘 11 幅土地(含土地及地上建築物)估值人民幣 1,079,893,742.37 元)。合資格 中國估值師對目標物業的估值乃依據中國的資產估值相關的法律法規 進行,旨在就建議收購資產提供參考價格。
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董事會函件
上述物業的估值與仲量聯行於 2016 年 9 月 30 日作出的價值為人民 幣 1,100,210,000 元的估值結果不同。仲量聯行僅考慮了已獲得房地產權 證的 11 幅出讓的土地(含土地及地上建築物和構築物)和上海市嘉定區 安亭鎮昌吉路 18、28 號部分土地(根據合資格中國估值師的估值結果, 這些土地的價值為人民幣 1,099,709,832 元)。關於還未簽訂土地出讓合 同和未獲得房地產權證的 14 幅土地和上海市嘉定區安亭鎮昌吉路 18、 28 號的剩餘部分土地,仲量聯行認為,由於截至 2016 年 9 月 30 日(即評 估基準日),前述土地的房地產權證還未獲得,根據上市規則中「市場 價值」定義必須嚴格遵守的相關規定,他們不能給予這些土地任何商 業上的價值。出於提供參考的目的,仲量聯行認為,假設前述土地已 獲得上海有關規劃和土地管理部門出具的相應房地產權證且該產權可 自由流轉,則截至 2016 年 9 月 30 日該前述土地(含土地及地上建筑物和 構筑物)的市場價值為人民幣 1,689,710,000 元。仲量聯行與合資格中國 估值師所採用的假設前提不同的原因在於:仲量聯行旨在遵守上市規 則中對於「市場價值」的定義必須得到嚴格遵守的相關規定,因而仲量 聯行未將該前述土地的商業價值納入評估報告中,該前述土地還未獲 得相應房地產權證且不能在市場上自由處置。仲量聯行所採用的評估 方法符合香港的上市規則和市場慣例。
仲量聯行對目標物業之物業估值報告載於本通函附錄一。
合資格中國估值師對目標物業之估值報告載於本通函附錄四。
5. 擬收購事項之理由及裨益
5.1 置入股權類資產,提升本公司整體實力
- (1) 完善本公司產業佈局,發揮協同效應
本公司現有主營業務分為新能源及環保設備、高效清潔能 源設備、工業裝備及現代服務業四大板塊,涉及製造業產業鏈上
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董事會函件
的多個環節。通過本次交易,電氣總公司將機械基礎件製造、軌 道交通、信號系統等業務置入本公司,有助於本公司完善現有業 務佈局。同時,標的公司將增強本公司的高端製造實力,提升本 公司在各業務板塊與各價值環節的競爭優勢,助力其成為行業領 先的整體解決方案提供商。
(2) 減少關連交易,增強本公司獨立性
本公司與本次交易擬置入的標的公司在發電與輸配電領域 存在業務關係,存在長期日常性關連交易。本次將標的公司置入 本公司,有助於減少關連交易,增強本公司獨立性,從而提高本 公司資產品質、改善財務狀況、增強持續盈利能力,並且能有效 保護本公司中小股東利益。本公司的運作也將更加符合市場監管 要求,有利於本公司未來資本運作的推進。
(3) 實現資源分享,提升本公司研發能力和營銷能力
本次交易標的公司上海集優所擁有的機械基礎零部件製造 技術,以及自儀泰雷茲的軌道交通信號系統技術都處於行業內較 為領先的地位。通過本次交易,本公司和上述交易標的之間可以 實現資源分享,降低研發成本,從而有助於提升整體研發能力, 促進本公司的整體創新驅動和產業轉型。上海集優下屬子公司內 德史羅夫位於荷蘭,在歐洲具有廣泛營銷網絡,此次置入將促進 本公司和內德史羅夫之間的渠道共用,增強國內外營銷能力。
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董事會函件
5.2 置入土地類資產,增加本公司優質資源儲備
- (1) 通過增加稀缺資源儲備,為本公司中長期發展提供有利支 援
本次交易置入了大量優質、稀缺的產業所需土地資源,有 效增加了本公司優質資源儲備和產業發展用地儲備。本次交易擬 置入土地類資產市場價值和使用價值較高,可以作為本公司戰略 發展的價值儲備,為本公司中長期發展提供有力支援。
(2) 儲備產業用地,為本公司產業轉型做準備
受國家宏觀政策調控的影響以及自身業務升級的需要,本 公司正在積極尋求原有部份業務的轉型。伴隨著業務轉型,公司 將會衍生出更多的產業用地需求。通過本次交易,本公司將取得 電氣總公司部份優質工業土地資產,有效緩解了產業轉型過程中 產生的土地需求壓力。通過合理的規劃與佈局,本次置入的土地 類資產將與本公司未來的產業規劃緊密結合,為本公司的產業轉 型提供有力支援。
5.3 促進本公司業務縱向深化與橫向延展
本次交易置入電氣總公司持有的高端製造類股權資產,有利於本 公司將其傳統製造業務進一步向高端製造、智能製造業務方向升級。 同時,通過置入專業化服務型股權資產,本公司將進一步實現從專注 於設備製造向智能製造和「製造 + 服務」的轉型升級,實現業務的橫向 拓展,更好地實現本公司的升級轉型和可持續發展。
董事並未注意到於本次交易有任何重大弊端需本公司股東垂注。
6. 擬收購事項之可能弊端
於擬收購事項中,擬置入資產的實體涉及的主營業務受政策影響較大, 但截至目前本公司認為有關產業政策總體對擬置入資產的實體的未來發展 有利。根據本公司目前規劃,擬置入資產的實體未來將在其原管理團隊下
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董事會函件
獨立運營,本公司對其的整合效果尚具有一定的不確定性。為此本公司已 經制定了完善的整合計劃以期在集團範圍內充分發揮本次交易的協同效應。 本次目標物業及擬置入股權類資產中存在部分土地、房產使用不規範的情 況,但鑒於本通函第 26 至 37 頁所載信息,本公司認為擬收購事項對本公司 的未來發展是有利的,也符合獨立股東的利益。除上所述,本公司不知悉擬 收購事項帶來的其他可能影響本公司及股東利益的重大不利因素。
7. 代價股份發行前公司滾存未分配利潤的處理
代價股份發行完成後,為兼顧新老股東的利益,由本公司新老股東共 同享有本次發行前的滾存未分配利潤。
8. 決議有效期
本次發行股份購買資產並募集配套資金之決議自股東特別大會、類別 股東會議審議通過本議案之日起 12 個月內有效。
9. 代價股份定價的考慮
根據中國證監會頒布的《上市公司重大資產重組管理辦法》,本公司代 價股份的發行價格不得低於市場參考價的 90%,市場參考價為本次收購協 議項下擬議交易的董事會決議公告在上海證券交易所公布之日(「 定價基準 日 」)前 20 個交易日、60 個交易日或者 120 個交易日的本公司 A 股股票交易均 價之一。定價基準日前 20 個交易日、60 個交易日及 120 個交易日的本公司 A 股股票交易均價分別為人民幣 8.38 元,人民幣 8.06 元及人民幣 8.39 元。基於 對截至 2016 年 6 月 30 日本公司同行業上市公司 A 股股份的市盈率分析,本公 司 A 股股份的市盈率相對較低,並且考慮到國內二級市場整體波動較大,採 用定價基準日前 20 個交易日的股票均價作為市場參考價能夠更合理的匹配 A 股市場的估值水平。因此,本公司確定代價股份的發行價格採用定價基準
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董事會函件
日前 20 個交易日本公司 A 股股票交易均價的 90%,即人民幣 7.55 元(等值於港 幣 8.58 元,以人民幣 1.00 元兌港幣 1.1361 元之匯率)。該發行價格代表:
-
(a) 股份於定價基準日前最後一個交易日香港聯交所所報之收市價 每股 H 股港幣 3.70 元溢價約 131.89%;及
-
(b) 股份於定價基準日前 20 個交易日香港聯交所所報之平均收市價 每股 H 股港幣 3.63 元溢價約 136.36%。
10. 上市規則之含義
收購協議項下的擬議交易包括收購置入資產及發行代價股份。交易對 方為上海電氣總公司。
上海電氣總公司為本公司的控股股東,截至最後實際可行日期,持有 本公司已發行股本總額約 58.12% 的股本權益。因此,上海電氣總公司為上市 規則第 14A 章所界定本公司的關連人士。擬收購事項(根據上市規則第 14.22 及 14A.81 條與先前交易的適用比率合計)的最高適用百份比率為代價比率, 超過 25% 但少於 100%,因此擬收購事項構成上市規則第 14 章項下之主要交 易及上市規則第 14A 章項下之關連交易。根據上市規則第 1.01 條及第 14.20 條 及上市決策 HKEx-LD83-1,本公司已申請且香港聯交所已同意以替代測試 計算上市規則第 14.07(4) 條項下之代價比率(「 替代比率測試 」)。經適用替代 比率測試,擬收購事項(與先前交易的適用比率合計)的最高適用百份比率 超過 5% 但少於 25%,因此擬收購事項構成上市規則第 14 章項下之須遵守通 知及公告規定之須予披露的交易,及上市規則第 14A 章項下之須遵守申報、 公告及獨立股東批准規定之關連交易。
由於收購協議項下擬進行之交易包括由本公司發行 A 股事項,因此根 據上市規則第 19A.38 條,擬收購事項須經股東於股東特別大會及類別股東 會議以特別決議案批准。
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董事會函件
11. 與上市規則第 14.60A, 14.61 及 14.62 條有關之披露資料
自儀泰雷茲 50.10% 股權的評估值採用了按照收益法的評估結果,其中 涉及自儀泰雷茲的折現現金流量,因此構成香港上市規則第 14.61 條所指之 盈利預測(「 盈利預測 」),適用香港上市規則第 14.60A 條及第 14.62 條之規定。
本公司之申報會計師羅兵咸永道會計師事務所確認,其已審閱盈利預 測之計算方法。董事會已審閱盈利預測所依據之主要假設,並認為盈利預 測乃經本公司董事適當及審慎查詢後作出。
盈利預測乃依據以下主要假設編製:
-
(一) 基本假設:
-
公開市場假設:公開市場是指充份發達與完善的市場條件, 是一個有自願的買者和賣者的競爭性市場,在這個市場上, 買者和賣者的地位是平等的,彼此都有獲取足夠市場信息 的機會和時間,買賣雙方的交易行為都是在自願的、理智 的而非強制的或不受限制的條件下進行的。
-
持續使用假設:該假設首先設定被評估資產正處於使用狀 態,包括正在使用中的資產和備用的資產;其次根據有關 資料和信息,推斷這些處於使用狀態的資產還將繼續使用 下去。持續使用假設既說明了被評估資產所面臨的市場條 件或市場環境,同時又著重說明了資產的存續狀態。
-
持續經營假設:即假設被評估單位以現有資產、資源條件 為基礎,在可預見的將來不會因為各種原因而停止營業, 而是合法地持續不斷地經營下去。
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董事會函件
(二) 一般假設:
-
除特別說明外,對即使存在或將來可能承擔的抵押、擔保 事宜,以及特殊的交易方式等影響評估價值的非正常因素 沒有考慮。
-
國家現行的有關法律及政策、產業政策、國家宏觀經濟形 勢無重大變化,評估物件所處地區的政治、經濟和社會環 境無重大變化,無其他人力不可抗拒及不可預見因素造成 的重大不利影響。
-
評估物件所執行的稅賦、稅率等政策無重大變化,信貸政 策、利率、匯率基本穩定。
-
依據評估目的,確定本次估算的價值類型為市場價值。估 算中的一切取價標準均為估值基準日有效的價格標準及價 值體系。
(三) 收益法假設:
-
被評估單位提供的業務合同以及公司的營業執照、章程, 簽署的協議,審計報告、財務資料等所有證據資料是真實 的、有效的。
-
評估物件目前及未來的經營管理班子盡職,不會出現影響 公司發展和收益實現的重大違規事項,並繼續保持現有的 經營管理模式持續經營。
-
企業以前年度及當年簽訂的合同有效,並能得到執行。
-
本次評估的未來預測是基於現有的市場情況對未來的一個 合理的預測,不考慮今後市場會發生目前不可預測的重大 變化和波動。如政治動亂、經濟危機、惡性通貨膨脹等。
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董事會函件
- 本次評估中所依據的各種收入及相關價格和成本等均是評 估機構依據被評估單位提供的歷史資料為基礎,在盡職調 查後所做的一種專業判斷。
有關羅兵咸永道會計師事務所出具的盈利預測陳述乃載於其於二零 一六年十一月十四日出具的函件中,以供載入本公司於二零一六年十一 月十四日刊發於香港聯交所網站的文件編號為滬東洲資評報字 [2016] 第 0930348 號的公告(「 自儀泰雷茲評估報告公告 」)中。
有關盈利預測的詳情,申報會計師及董事會關於盈利預測的函件全部 載於上述自儀泰雷茲評估報告公告。
12. 收購守則之含義
由於本公司於擬收購事項完成後將獲取上海集優不低於30%之投票權, 故本公司須根據收購守則第 26.1 條對上海集優全部已發行股份作出強制性 全面要約,惟執行人員同意豁免除外。本公司已申請而執行人員已同意根 據收購守則第 26.1 條註釋 6(a) 豁免本公司因擬收購事項而產生之對上海集優 股份作出全面要約的責任。
13. 補償安排
於本次擬收購事項中,自儀泰雷茲 50.10% 股權採用了收益法的評估結 果,電氣置業的部分物業資產及部分目標物業採用了市場比較法的評估結 果。依據中國證監會有關法律法規,經本公司與上海電氣總公司友好協商, 於二零一六年十一月十四日訂立業績補償協議。據此,雙方就自儀泰雷茲 50.10% 股權的置入設置業績補償條款及減值測試條款,並就電氣置業的部 份物業資產及部份目標物業設置了減值測試條款。業績補償協議應自收購 協議生效日起生效。業績補償協議已獲本公司董事會審議通過,尚須經股 東於股東特別大會及類別股東會議以特別決議案批准。
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董事會函件
業績補償協議主要條款
1. 日期
二零一六年十一月十四日
2. 訂約方
-
(i) 本公司;及
-
(ii) 上海電氣總公司
3. 標的資產
-
(i) 自儀泰雷茲 50.10% 股權(「 標的資產 C 」);及
-
(ii) (a) 電氣置業 100% 股權所含存貨科目項下的房產及其土地使 用權(除陳行支路 365 號的房產及其土地使用權)、存貨科目 以外的工業用地之土地使用權、住宅、辦公、商業用房及其 土地使用權;以及 (b) 目標物業中所含工業用地之土地使用 權、住宅、辦公、商業用房及其土地使用權(「 標的資產 D 」)。
根據上海東洲資產評估有限公司編製的評估報告(「 評估報告 」), 標的資產 C 於評估基準日(2016 年 9 月 30 日)基於收益法進行評估 的評估值為人民幣 263,025,000.00 元。於本次擬收購事項中,標的 資產 C 的代價經公平協商後為人民幣 263,025,000.00 元(「 標的資產 C 代價 」)。
根據評估報告,標的資產 D 於評估基準日(2016 年 9 月 30 日)基於 市場比較法進行評估的評估值為人民幣 4,544,762,478.60 元。於 本次擬收購事項中,標的資產 D 的代價經公平協商後為人民幣 4,544,762,478.60 元(「 標的資產 D 代價 」)。
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董事會函件
4. 承諾淨利潤數
上海電氣總公司承諾,自儀泰雷茲於 2017 年、2018 年及 2019 年的 經審計的扣除非經常性損益後歸屬於母公司所有者的淨利潤(「 實際淨 利潤數 」)分別不低於人民幣5,447.59萬元、6,294.58萬元和6,428.02萬元「 承 諾淨利潤數 」)。倘未能達成,則上海電氣總公司將按照有關規定向本 公司進行補償。
上海電氣總公司作出的上述保證並非自儀泰雷茲未來盈利的預 期水平及並不構成上市規則第 14.61 條下的盈利預測。如實際淨利潤數 未達到承諾淨利潤數,本公司將刊發公告及在其下一份年報內披露上 市規則第 14A.63 條所要求之相關事項。
5. 淨利潤差異的確定
本公司將在 2017 年、2018 年及 2019 年的年度報告中單獨披露自儀 泰雷茲的實際淨利潤數與承諾淨利潤數的差異情況。本公司將聘請具 有證券業務資格的會計師事務所對實際淨利潤數出具專項審核意見, 實際淨利潤數與承諾淨利潤數之間的差異以專項審核意見作為確定依 據。
6. 淨利潤差異的補償
若 2017 年、2018 年及 2019 年(「 利潤補償期間 」)自儀泰雷茲任何一 年度實現的實際淨利潤數低於相應的承諾淨利潤數的,則上海電氣總 公司須就不足部分向本公司進行補償。
(1) 利潤補償金額
標的資產 C 當期應補償金額=(自儀泰雷茲截至當期期末累 計承諾淨利潤數-自儀泰雷茲截至當期期末累計的實際淨利潤 數)╱利潤補償期間內自儀泰雷茲的承諾淨利潤數總額× 標的資 產 C 代價-累計已補償金額
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董事會函件
在逐年計算利潤補償期間上海電氣總公司應補償金額時, 按照上述公式計算的當期補償金額小於零時,按零取值,即已經 補償的金額不沖回。
(2) 利潤補償的方式
上海電氣總公司以其於本次擬收購事項中所取得的本公司 的代價股份進行補償。如股份不足以補償的,上海電氣總公司應 以現金予以補償。
-
(i). 補償的股份數量須按照以下公式計算:當年應補償股 份數量=當期應補償金額之和╱代價股份的發行價格
-
(ii). 若本公司在利潤補償期間實施轉增或送股的,則應補 償的股份數量相應按以下公式調整:當年應補償股份 數量(調整後)= 當年應補償股份數量×(1 ﹢轉增或送股 比例)
-
(iii). 若本公司在利潤補償期間實施現金分紅的,現金分紅 的部分應按照以下公式作相應返還:返還金額 = 每股 已分配現金股利×補償股份數量
本公司對上海電氣總公司當年向本公司進行補償的股份將 以人民幣 1 元總價回購並註銷。該等股份回購註銷方案須經本公 司股東大會審議通過,有權國有資產監督管理部門批准,並經本 公司履行通知債權人等關於減少註冊資本的法定相關程序後方 可實施。倘上海電氣總公司抵押其持有的代價股份予第三方或本 公司不能於禁售期內取得合資格國有資產監督管理及相關補償 計劃的行政機關的批准,上海電氣總公司持有的代價股份可能不 足以補償或上海電氣總公司將不能對持有的代價股份作出補償, 則上海電氣總公司當時須以現金方式補償本公司。
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董事會函件
7. 減值測試及補償
(1) 標的資產C 的減值測試
在利潤補償期間屆滿後,本公司與上海電氣總公司應共同 聘請具有證券業務資格的會計師事務所對標的資產 C 進行減值測 試,並在利潤補償期間最後一年的本公司年度審計報告出具之前 或當日出具相應的減值測試審核報告。
如標的資產 C 的期末減值額大於標的資產 C 補償期限內已補 償的金額,則上海電氣總公司應向本公司另行補償股份,如股份 不足以補償的,上海電氣總公司應以現金予以補償。減值測試所 涉及的補償股份將參照前述利潤補償的股份回購註銷方案處置。
補償的股份數量須按照以下公式計算:標的資產 C 應補償股 份數量=(標的資產 C 利潤補償期末的減值額-標的資產 C 利潤補 償期間內已補償金額)╱代價股份的發行價格
標的資產 C 期末減值額為標的資產 C 交易價格減去期末標的 資產 C 評估值並排除利潤補償期間內的股東增資、減資、接受贈 予以及利潤分配的影響。
上海電氣總公司因標的資產 C 的淨利潤的差異及減值測試 所產生的應最終支付的股份補償及現金補償金額總計不得超過 其對應之標的資產 C 代價。
(2) 標的資產D的減值測試
於 2017 年、2018 年及 2019 年,本公司與上海電氣總公司應共 同聘請具有證券業務資格的會計師事務所對標的資產 D 進行減值 測試,並在 2017 年、2018 年及 2019 年本公司年度審計報告出具之 前或當日出具相應的減值測試審核報告。
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董事會函件
如標的資產 D 發生減值,則上海電氣總公司應向本公司補 償代價股份,如代價股份不足以補償的,上海電氣總公司應以現 金予以補償。減值測試所涉及的補償股份將參照前述利潤補償的 股份回購註銷方案處置。
補償的股份數量須按照以下公式計算:標的資產 D 應補償 股份數量=(標的資產 D 期末減值額╱代價股份的發行價格)-標 的資產 D 補償期間內已補償股份數量
標的資產 D 期末減值額為標的資產 D 交易價格減去期末標 的資產 D 評估值並排除補償期間內的股東增資、減資、接受贈予 以及利潤分配的影響。
上海電氣總公司因標的資產 D 減值測試所產生的,應最終 支付的股份補償及現金補償金額總計不超過其對應之標的資產 D 代價。
III. 建議發行及配售 A 股
收購協議項下的交易獲完成的條件下,本公司將向若干承配人額外發行A股。
本公司建議按照每股 A 股人民幣 7.55 元的認購價格向包括上海電氣總公司 在內的四名投資者建議發行不超過 397,350,993 股 A 股。本次建議發行及配售 A 股 籌集的所得款項不超過人民幣 3,000,000,000 元。建議發行及配售 A 股是否成功不 影響收購協議項下交易的實施。
1. 建議發行及配售 A 股的主要條款
發行人 本公司 發行股份類別 A 股,每股面值人民幣 1.00 元 及面值 發行方法 非公開發行並採取鎖價方式
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董事會函件
目標認購人
上海電氣總公司、上海國盛集團投資有限公司、 上海人壽保險股份有限公司及上海覽海洛桓投 資有限公司
本公司已於二零一六年十一月十四日與各目標 認購人分別簽訂股份認購協議。目標認購人中每 一目標認購人的認購不以其他目標認購人的決 策及╱或行為為條件。除上海電氣總公司以外, 據董事所深知及確信,於最後實際可行日期,本 公司並不知悉有任何上述目標認購人或任何其 各自最終實益擁有人屬本公司關連人士(定義見 上市規則)。倘有任何變更或如有必要,本公司 將遵守上市規則的相關要求。
認購方法
發行價格
所有目標認購人將以現金認購建議發行及配售 事項下的 A 股。
發行價格為定價基準日前 20 個交易日本公司 A 股 股票交易均價的 90%,即每股人民幣 7.55 元。
由定價基準日至建議發行及配售 A 股項下的 A 股 股份發行之日期間,若本公司有派息、送股、資 本公積金轉增股本等除權、除息事項,發行價格 及發行 A 股的股份數量將作相應調整。
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董事會函件
擬募集款項金額及 將發行 A 股 股份數目
建議發行及配售 A 股事項下擬募集的最高金額將 不超過人民幣 3,000,000,000 元,不超過本次擬購 買資產交易價格的 100%。
基於建議發行及配售 A 股事項下每股 A 股的發行 價格人民幣 7.55 元,本次將予發行的 A 股數目不 超過 397,350,993 股。
根據目標認購人與本公司簽訂的股份認購協議, 目標認購人的認購數量與認購金額如下:
| 目標認購人 上海電氣總公司 上海國盛集團投資有限公司 上海人壽保險股份有限公司 上海覽海洛桓投資有限公司 合計 |
認購數量 (股) 198,675,496 66,225,165 66,225,165 66,225,165 397,350,991 |
認購金額 (人民幣元) 1,499,999,994.80 499,999,995.75 499,999,995.75 499,999,995.75 2,999,999,982.05 |
|---|---|---|
上市地點 根據建議發行及配售 A 股事項發行的 A 股將於上 海證券交易所上市及買賣。
所得款項用途 建議發行及配售 A 股事項擬募集資金的金額將為 人民幣 3,000,000,000 元。主要用於以下項目:
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董事會函件
| 募集資金之擬定用途 | 項目總投資額 | 募集資金 |
|---|---|---|
| (人民幣萬元)(人民幣萬元) | ||
| 1. 共和新路新興產業園區 | ||
| 開發項目 | 181,530.00 | 105,500.00 |
| 2. 北內路創意產業園區 | ||
| 改造項目 | 26,484.00 | 22,600.00 |
| 3. 金沙江支路科技創新園區 | ||
| 改造項目 | 38,459.00 | 32,800.00 |
| 4. 軍工路工業研發設計和高 | ||
| 端裝備製造基地建設項目 | 137,029.00 | 116,600.00 |
| 5. 本次交易相關稅費及 | ||
| 其他費用 | 22,500.00 | 22,500.00 |
| 合計 | 406,002.00 | 300,000.00 |
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董事會函件
上述項目的詳細信息載列如下:
- 共和新路新興產業園區開發項目
本項目位於中國上海市靜安區。項目總佔 地面積 6.83 萬平方米,主要建設內容包括 6 幢 5 層科研樓及配套服務用房。建成後項目 總建築面積 11.99 萬平方米。本項目建成後, 將為包括智能化裝備業、軟件和信息服務 業在內的新興產業提供良好的科研平台。 本項目計劃於 2017 年 10 月開工,建議發行 及配售 A 股募集資金將於項目開工後投入 使用。
- 北內路創意產業園區改造項目
本項目位於中國上海市松江區。項目總佔 地面積 10.76 萬平方米,主要建設內容包括 14 幢單層建築和 2 幢 2 層建築,改建後項目 總建築面積 5.40 萬平方米。本項目將建設成 為現代化的創意產業園區。本項目計劃於 2017 年 10 月開工,建議發行及配售 A 股募集 資金將於項目開工後投入使用。
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董事會函件
- 金沙江支路科技創新園區改造項目
本項目位於中國上海市。項目總佔地面積 12.65 萬平方米,主要建設內容包括 14 幢單 層建築,2 幢 2 層建築。建成後項目總建築面 積 7.69 萬平方米。本項目將建成科技創新園 區,作為集團工業研發設計及信息服務基 地,用於發展高效光伏、生物質發電、工廠 節能系統的研發、設計、試製,以及系統集 成業務等。本項目計劃於 2017 年 10 月開工, 建議發行及配售 A 股募集資金將於項目開 工後投入使用。
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董事會函件
- 軍工路工業研發設計和高端裝備製造基地 建設項目
本項目位於上海市楊浦區。項目總佔地面 積 3.59 萬平方米,主要建設內容包括 12 幢 2 層科研樓和 1 幢 1 層廠房。建成後項目總建 築面積 27.41 萬平方米。本項目將建成本公 司工業研發設計基地、高端裝備製造基地, 主要用於高壓電纜、特種電纜、海底電纜 的研發、生產、銷售,以及智能製造產業中 3D 打印設備系統的研發、測試、銷售等。另 外,基地還可為傳統機電設備節能改造及 以智能電網、分布式能源為代表的高效清 潔能源系統的研發、生產、銷售提供科研服 務平台。本項目計劃於 2017 年 10 月開工,建 議發行及配售 A 股募集資金將於項目開工 後投入使用。
實際募集資金不足部分,由本公司自籌資金解 決。建議發行及配售 A 股募集資金到位前,本公 司可根據項目進展情況先期以自籌資金進行投 入,並在建議發行及配售 A 股募集資金到位後予 以置換。
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董事會函件
先決條件
建議發行及配售 A 股的完成須待下列條件(其中 包括)達成後,方可作實:
-
(i) 股東(上海電氣總公司及其聯繫人除外)於 股東特別大會與類別股東會議以特別決議 案批准建議發行及配售 A 股事項;
-
(ii) 有權國有資產監督管理委員會就建議發行 及配售 A 股事項批准;
-
(iii) 中國證監會批准建議發行及配售 A 股事項 批准;及
-
(iv) 就建議發行及配售 A 股事項獲得法律法規 及監管部門所要求的其他必要的事前審批、 核准或同意(如有)。
禁售期
目標認購人通過建議發行及配售 A 股認購的 A 股 股份自 A 股發行結束之日起 36 個月內不得轉讓, 之後按照中國證監會以及上海證券交易所的有 關規定執行。
如本次交易因涉嫌所提供或披露信息存在虛假 記載、誤導性陳述或者重大遺漏,被司法機關立 案偵查或者被中國證監會立案調查的,在案件調 查結論明確以前,目標認購人不得轉讓其在本公 司擁有權益的股份。
規管法律 中國法律
2. 有關目標認購人的資料
2.1. 上海電氣總公司
上海電氣總公司為本公司控股股東,截至最後實際可行日期,持 有本公司全部已發行股本約 58.12% 的權益。上海電氣總公司的主要業 務為國有資產管理及投資活動。上海電氣總公司為一家由上海市國資 委全資擁有的企業,並為中國最大的綜合性設備製造集團之一。
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董事會函件
2.2 上海國盛集團投資有限公司
上海國盛集團投資有限公司是一家於 2010 年 1 月 26 日設立的有限 責任公司。公司主營業務為上海先導產業,新興產業,同時涉足在房 地產及其相關產業投資、城市基礎設施投資。該公司還從事資產收購、 投資諮詢、財務顧問、企業兼併顧問等方面業務。
2.3 上海人壽保險股份有限公司
上海人壽保險股份有限公司是一家於 2015 年 2 月 16 日設立的有限 責任公司。公司主營業務包括普通型保險:人壽保險、年金保險、健康 保險、意外傷害保險、分紅型保險、萬能型保險及再保險業務。該公司 還從事國際法律、法規允許的保險資金運用業務及經中國保險監督管 理委員會批准的其他業務等。
2.4 上海覽海洛桓投資有限公司
上海覽海洛桓投資有限公司是一家於 2015 年 11 月 26 日設立的有 限責任公司。公司主營業務包括實業投資,投資管理,資產管理、投資 諮詢,從事醫療科技領域內的技術開發、技術轉讓、技術諮詢、技術服 務、一類醫療器械的銷售等。
3. 建議發行及配售 A 股事項的理由及裨益
本次建議發行及配售 A 股事項所募集資金擬投資項目能夠促進本公司 的整體業務發展,有利於進一步提高本公司與置入資產之間的協同效應, 從而提高本次交易的整合績效。
3.1 有利於提高本次交易的整合績效
通過本次交易,將電氣置業的股權置入本公司並將其打造成為本 公司的不動產經營管理平台,對本公司的不動產進行專業化管理。本 次募集配套資金,用於電氣置業對集團存量工業地產進行更新打造, 改造成本公司工業研發平台及高端裝備製造基地、創意產業園區等, 能夠提高本公司對存量地產的利用效率,提升存量地產的價值,同時
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董事會函件
滿足本公司業務發展的需求。本次募集配套資金,有助於本次置入資 產之一的電氣置業發揮本公司不動產經營管理平台作用,提高本次交 易的整合績效。
3.2 滿足本公司業務發展的需要
本公司致力於業務的轉型升級,向高端化、智能化方向發展,並 且將大力發展現代服務業,由「單一制造」向「製造、服務並舉」轉型。 本次募集配套資金,用於打造科研用樓,主導產業為智能裝備產業、 軟件和信息服務業、節能環保產業以及高端製造業,符合本公司業務 轉型升級方向,是本公司對上述業務進行拓展的需要。本次募集配套 資金還將用於建設創意產業園區,有助於提升本公司在服務業領域的 實力,實現公司長遠的發展目標。
3.3 適應區域發展、產業升級的需要
《上海市製造業轉型升級「十三五」規劃》指出,在「十三五」期間, 上海市製造業的發展將堅持「高端化、智能化、綠色化、服務化」,逐個 補上行業發展短板。同時,上海市將大力提升現代服務業能級水準, 形成以現代服務業為主體、戰略性新興產業為引領、先進製造業為支 撐,具有較強能力的新興產業體系。各區也根據各自情況,對於「十三五」 期間製造業和服務業的發展做出了前瞻性的規劃。「十三五」規劃對於 製造業的高端化、智能化、綠色化,服務業的能級水準提出了更高的 要求,本次募集配套資金用於高端製造業、智能裝備、軟件和信息服 務業、節能環保產業的研究開發,以及創意產業園區的打造,符合區 域發展、產業升級的要求。
4. 建議發行及配售 A 股項下 A 股發行前本公司滾存未分配利潤的處理
建議發行及配售 A 股項下 A 股發行完成後,為兼顧新老股東的利益,由 本公司新老股東共同享有本次發行前的滾存未分配利潤。
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董事會函件
5. 決議有效期
本次發行股份購買資產並募集配套資金之決議自股東特別大會、類別 股東會議審議通過本議案之日起 12 個月內有效。
6. 建議發行與配售 A 股定價的考慮
根據中國證監會《上市公司證券發行管理辦法》,中國上市公司非公開 發行股票募集資金,相關股份的發行價格不低於定價基準日前 20 個交易日 本公司股票均價的 90%。建議發行及配售 A 股事項的定價基準日為有關建議 發行及配售 A 股事項的董事會決議公告於上海證券交易所公佈之日。因此, 每股 A 股的發行價格將不少於緊接定價基準日期前 20 個交易日 A 股的平均 交易價格的 90%,即每股 A 股為人民幣 7.55 元。
7. 上市規則的含義
根據上市規則第 19A.38 條,建議發行及配售 A 股事項須經股東於股東 特別大會及類別股東會議以特別決議案批准。
此外,上海電氣總公司為本公司的關連人士,由上海電氣總公司就建 議發行及配售 A 股項下部分股份的認購將構成本公司之關連交易,須遵守 上市規則第 14A 章有關申報、公告及獨立股東批准的規定。
董事會預期擬收購事項及建議發行及配售 A 股完成後本公司仍將持續 滿足上市規則對公眾持股量的要求。
IV. 擬收購事項及建議發行及配售 A 股對本公司股權架構的影響
下文所載表格列示 (i) 截至最後實際可行日期,(ii) 緊隨擬收購事項完成之後, 而於建議發行及配售 A 股前及 (iii) 緊隨擬收購事項及建議發行及配售 A 股完成之 後本公司股權架構:
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董事會函件
| 上海電氣總公司(A股) 上海電氣總公司(H股) 公眾人士(A股) 公眾人士(H股) 目標認購人 (除上海電氣總公司) (A股) 總計 |
截至最後實際可行日期 股份數目 佔現有 已發行股份 總數的股權 (萬股) 百份比% 757,691.70 56.41% 22,933.40 1.71% 288,132.74 21.45% 274,357.80 20.43% – – 1,343,115.64 100.00% |
緊隨擬收購事項完成後, 而於發行及配售A股前 股份數目 佔現有 已發行股份 總數的股權 (萬股) 百份比% 845,483.50 59.09% 22,933.40 1.60% 288,132.74 20.14% 274,357.80 19.17% – – 1,430,907.44 100.00% |
緊隨擬收購事項及 發行及配售A股之後 股份數目 佔現有 已發行股份 總數的股權 (萬股) 百份比% 865,351.05 58.84% 22,933.40 1.56% 288,132.74 19.59% 274,357.80 18.66% 19,867.55 1.35% 1,470,642.54 100.00% |
緊隨擬收購事項及 發行及配售A股之後 股份數目 佔現有 已發行股份 總數的股權 (萬股) 百份比% 865,351.05 58.84% 22,933.40 1.56% 288,132.74 19.59% 274,357.80 18.66% 19,867.55 1.35% 1,470,642.54 100.00% |
|---|---|---|---|---|
| 100.00% |
- 註: 為說明之目的,假定除代價股份及發行及配售 A 股外,本公司自最後實際可 行日期直至完成收購及發行及配售 A 股前並無進一步發行股份。
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董事會函件
下圖說明 (i) 於最後實際可行日期,(ii) 緊隨擬收購事項完成之後,而於建議 發行及配售 A 股前及 (iii) 緊隨擬收購事項及建議發行及配售 A 股完成之後本公司 的企業架構:
(i) 於最後實際可行日期
==> picture [425 x 166] intentionally omitted <==
----- Start of picture text -----
上海市國資委
100% 公衆人士 公衆人士
(A股) (H股)
上海電氣總公司
100%
100% 50.10% 47.18% 電氣香港 57.90% 21.45% 20.43%
4.44% 0.22%
電氣置業 自儀泰雷茲 上海集優 本公司
----- End of picture text -----
(ii) 緊隨擬收購事項完成之後,而於建議發行及配售 A 股前
==> picture [389 x 193] intentionally omitted <==
----- Start of picture text -----
上海市國資委
100%
公衆人士 公衆人士
(H股) (A股) 上海電氣總公司
100%
電氣香港
19.17% 20.14% 60.48%
0.21%
本公司
4.44%
100% 50.10% 47.18%
上海集優
電氣置業 自儀泰雷茲
----- End of picture text -----
註: 為說明之目的,假定除代價股份及發行及配售 A 股外,本公司自最後實 際可行日期直至完成收購及發行及配售 A 股前並無進一步發行股份。
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董事會函件
(iii) 緊隨擬收購事項及建議發行及配售 A 股完成之後
==> picture [416 x 219] intentionally omitted <==
----- Start of picture text -----
上海市國資委
100%
公衆人士 公衆人士
目標認購人
(H股) (A股)
(不包括上海 上海電氣總公司
100%
電氣總公司)
18.66% 19.59% 電氣香港
60.20%
0.20%
1.35%
本公司
4.44%
100% 50.10% 47.18%
電氣置業 自儀泰雷茲 上海集優
----- End of picture text -----
- 註: 為說明之目的,假定除代價股份及發行及配售 A 股外,本公司自最後實 際可行日期直至完成收購及發行及配售 A 股前並無進一步發行股份。
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董事會函件
V. 本次交易的財務影響
於本次交易完成之後,上海集優、自儀泰雷茲、電氣置業將成為本公司的附 屬公司,其財務業績將會於經擴大集團的賬目內合併入賬。建議發行及配售 A 股 完成後,本公司將募集人民幣 2,999,999,982.05 元。
本次交易前後,本公司截至二零一五年十二月三十一日止年度及截至二零 一六年九月三十日止九個月主要財務數據如下表所示:
| 本次交易前 | 本次交易後 | 本次交易前 | 本次交易後 | |
|---|---|---|---|---|
| (合併) | (備考合併) | (合併) | (備考合併) | |
| 財務指標 | 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | 人民幣萬元 |
| 2015年12月31日 | 2016年9月30日 | |||
| 總資產 | 16,546,787.20 | 17,903,311.10 | 17,093,546.40 | 18,458,144.20 |
| 總負債 | 11,347,982.00 | 11,920,385.60 | 11,317,287.20 | 11,933,345.70 |
| 歸屬於母公司所有者 | ||||
| 權益合計 | 3,926,908.20 | 4,525,547.00 | 4,452,062.60 | 5,004,778.20 |
| 歸屬於母公司股東的 | ||||
| 全面攤薄每股淨資產 | ||||
| (元╱股) | 2.92 | 3.17 | 3.31 | 3.51 |
| 資產負債率 | 68.58% | 66.58% | 66.21% | 64.65% |
| 財務指標 | 截至2015年12月31日止年度 | 截至2016年9月30日止9個月 | ||
| 營業收入 | 7,945,733.60 | 8,744,126.40 | 5,471,173.90 | 6,187,197.90 |
| 歸屬於母公司股東的淨利潤 | 214,261.50 | 236,332.10 | 176,871.20 | 204,386.90 |
| 基本每股收益(元╱股) | 0.1629 | 0.1685 | 0.1317 | 0.1454 |
| 全面攤薄淨資產收益率 | 5.46% | 5.21% | 3.97% | 4.07% |
註: 上述備考數據不考慮配套募集資金。
本公司備考合併財務報表及審閱報告載於本公司於二零一六年十一月十四 日刊發於香港聯交所網站的有關公告中。該文件編號為普華永道中天閱字 [2016] 第 060 號。該文件副本可於香港查閱,有關詳情請參見本通函附錄五「8. 備查文件」 一節。
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董事會函件
有關可能攤薄本公司即期回報的風險提示及填補措施
根據《國務院關於進一步促進資本市場健康發展的若干意見》、《國務院 辦公廳關於進一步加強資本市場中小投資者合法權益保護工作的意見》及《關 於首發及再融資、重大資產重組攤薄即期回報有關事項的指導意見》等監管 文件所載列的規定,為保障中小投資者的利益,本公司就本次交易對本公 司主要財務指標進行了分析。
根據本公司 2015 年年報、未經審計的本公司 2016 年 1-9 月財務報表、備 考合併財務報表及審閱報告,本次交易前後本公司相關財務指標如下:
| 項目 | 截至2016年9月30日止9個月 | 截至2016年9月30日止9個月 | 截至2016年9月30日止9個月 | 截至2015年12月31日止年度 | 截至2015年12月31日止年度 | 截至2015年12月31日止年度 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 本次擬 | 本次擬 | 本次擬 | 本次擬 | |||
| 收購事項 | 收購事項 | 收購事項 | 收購事項 | |||
| 完成後 | 完成後 | 完成後 | 完成後 | |||
| 本次擬 | (不考慮 | (考慮建議 | 本次擬 | (不考慮 | (考慮建議 | |
| 收購事項 | 建議發行及 | 發行及 | 收購事項 | 建議發行及 | 發行及 | |
| 完成前 | 配售A股) | 配售A股) | 完成前 | 配售A股) | 配售A股) | |
| 歸屬於母公司所有者的 | ||||||
| 淨利潤(人民幣╱萬元) | 176,871.20 | 204,386.90 | 204,386.90 | 214,261.50 | 236,332.10 | 236,332.10 |
| 基本每股收益(元╱股) | 0.1317 | 0.1454 | 0.1414 | 0.1629 | 0.1685 | 0.1638 |
上表數據僅為測算本次交易對本公司每股收益的影響,不代表本公司 對 2016 年經營情況及趨勢的判斷,並不構成盈利預測。投資者不應據此進 行投資決策,投資者據此進行投資決策造成損失的,本公司不承擔賠償責任。
本次交易完成後,本公司每股收益將有所提高,因此本次交易不會攤 薄本公司的即期回報。然而,受宏觀經濟、行業政策、競爭環境等多方面未 知因素的影響,本公司及擬置入資產中的實體在經營過程中存在的經營風 險、市場風險等不確定因素可能會對本公司及擬置入資產中的實體的經營
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董事會函件
成果產生影響。本次交易完成後,本公司淨資產規模及股本規模將有所增 加,若其盈利能力低於預期,本公司未來每股收益短期內可能會下滑,每股 即期回報可能被攤薄。
為防範上述即期回報被攤薄的風險,本公司將採取以下措施填補本次 交易對即期回報被攤薄的影響。具體如下:
-
(1) 加強建議發行及配售 A 股所募集資金的管理,確保該等募集資金 規範和有效使用。
-
(2) 加快完成對擬置入資產和相關資源的整合,努力提升協同效應。
-
(3) 進一步完善利潤分配政策,注重投資者回報及權益保護。
-
(4) 進一步加強經營管理及內部控制,提升經營業績。
本公司董事、高級管理人員對關於本次交易攤薄即期回報採取填補措 施的承諾如下:
-
(1) 本人承諾不會無償或以不公平條件向其他單位或者個人輸送利益, 也不採用其他方式損害公司利益。
-
(2) 本人承諾對本人的職務消費行為進行約束。
-
(3) 本人承諾不動用公司資產從事與本人履行職責無關的投資、消費 活動。
-
(4) 本人承諾由董事會或薪酬委員會制定的薪酬制度與本公司填補 回報措施的執行情況相掛鉤。
-
(5) 如本公司擬實施股權激勵,本人承諾擬公佈的本公司股權激勵的 行權條件與公司填補回報措施的執行情況相掛鉤。
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董事會函件
VI. 本集團營運前景
本次交易前,上海電氣擁有新能源與環保設備、高效清潔能源設備、工業裝 備、現代服務四大業務板塊業務,憑藉在產品技術、生產規模、客戶資源、資本 實力及品牌等方面的優勢,不斷優化產品結構、積極開拓市場,保持了健康穩定 的增長態勢,並形成了圍繞核心業務的相關多元化產業發展的格局。
通過本次交易,將極大提升本公司工業裝備和現代服務業的發展水準,提 高上述產業板塊的產品範圍,提升本公司生產和服務能力。本次交易還置入了土 地類資產,鑒於土地資源的稀缺性,能夠為本公司中長期發展提供戰略儲備資源, 更好地服務於本公司的業務發展。
本公司將繼續憑藉技術、人才、資金、管理等多方面優勢,落實國際化、兼 併收購、科技創新、人才強企等戰略措施,做大做強新能源與環保設備、高效清 潔能源設備、工業裝備、現代服務四大業務板塊,保持公司持續健康發展,增強 公司盈利能力及抗風險能力。
董事認為本次交易將提升本集團的資產質量,加強產品多元化,有利於提 高本集團的核心競爭力及持續盈利能力,符合本集團及股東之整體利益。
VII. 授權
-
為保證擬收購事項和建議發行及配售 A 股的順利進行,本公司董事會提請
-
股東特別大會及類別股東會議授權董事會及董事會授權人士全權處理本次交易 相關事宜,包括但不限於: 1. 制定和實施本次交易的具體方案,並根據中國證監會的核准情況及市 場情況,全權負責辦理和決定本次交易的具體事宜;
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董事會函件
-
在法律法規、規範性文件及《公司章程》允許的範圍內,簽署、修改、補 充、遞交、呈報、執行或公告本次交易的相關一切協議和文件(包括但 不限於發行股份購買資產協議及其他相關協議或文件等);
-
如有權國資主管部門就本次交易涉及之擬置入股權類資產 A 及目標物 業的評估價值進行調整,根據調整後的評估值相應修改擬置入股權類 資產 A 及目標物業的價格及本次交易方案中涉及的其他相關部份;
-
如有權部門對本次交易方案相關事項有新的規定或具體要求或市場條 件發生變化,根據新規定、具體要求和市場的實際情況對本次交易方 案進行必要的調整;根據中國證監會的要求製作、修改、報送本次交 易的申報材料;
-
如有權部門對本次交易方案相關事項有新的規定或具體要求或市場條 件發生變化,根據新規定、具體要求和市場的實際情況對本次交易收 購協議部份條款(包括但不限於過渡期安排、期間損益歸屬、稅費分擔 條款)進行修改;
-
辦理本次交易涉及的資產、負債、權利、義務、責任、業務的交接、承 繼及承接手續,包括但不限於簽署相關法律文件、辦理工商變更登記 等;
-
本次交易完成後,辦理公司章程修改、註冊資本增加、股份登記及股 份限售、上市事宜以及相關的公告及工商變更登記手續;及
-
辦理與本次交易有關的其他事宜。
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董事會函件
本次授權自本公司股東特別大會、類別股東會議審議通過之日起 12 個月內 有效。但如果本公司已於該有效期內取得證監會對本次交易方案的核准文件,則 該授權有效期自動延長至本次交易完成日。
VIII. 中國法律法規之涵義
本公司根據中國有關法律法規的規定編製了《上海電氣集團股份有限公司發 行股份購買資產並募集配套資金暨關聯交易報告書(草案)》及其摘要。
董事會經過對本公司實際情況及相關事項進行審慎審查後,認為本公司進 行資產置換及發行股份購買資產並募集配套資金符合相關中國法律法規的規定, 包括符合《關於規範上市公司重大資產重組若干問題的規定》第四條的規定。
IX. 其他
上海東洲資產評估有限公司對擬置入股權類資產 A 及目標物業進行評估並 出具相應的資產評估報告。董事認為:(i) 本公司聘請的上述評估機構具有證券、 期貨相關業務評估資格和獨立性;(ii) 上述資產評估報告的假設前提均按照國家 有關法律法規進行、遵循了市場的通用慣例或準則、符合評估對象的實際情況, 評估假設前提具有合理性;(iii) 評估方法符合中國證監會的相關規定,評估結果 客觀地反映了評估基準日評估對像的市場價值,為本次交易提供價值參考依據, 因此評估方法與評估目的具有相關性;以及 (iv) 評估機構實際評估的資產範圍與 委托評估的資產範圍一致,且評估按照國家有關法規與行業規範的要求進行了 必要的程序,評估價值公允,擬置入股權類資產 A 及目標物業以評估價值作為定 價基礎,交易價格公平合理,不存在損害本公司及股東利益的情形。
董事會審議批准了公司聘請的審計機構與評估機構就擬置入資產出具的與 本次交易相關的審計報告與資產評估報告。
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董事會函件
X. 於過往十二個月的籌資活動
除下文所述籌資活動外,本公司於緊接最後實際可行日期前過往十二個月 內並無從事任何籌資活動。
籌資活動
於 2015 年 2 月 2 日公開發行 A 股可轉換公司債券,共 計 60,000,000 張每張面值人民幣 100 元的 A 股可轉換 公司債券,總額為人民幣 60 億元。期限為自發行日 起六年,即自 2015 年 2 月 2 日至 2021 年 2 月 1 日
該等相關公告及 通函日期
相關公告:2014 年 6 月 5 日、2014 年 8 月 4 日、2014 年 12 月 24 日、2015 年 1 月 20 日、2015 年 1 月 28 日、2015 年 2 月 11 日、2015 年 6 月 24 日、2015 年 6 月 25 日及 2015 年 7 月 27 日
相關通函:2014 年 6 月 30 日
所籌集所得款項總額 人民幣 6,000,000,000 元
所得款項淨額的建議 • EPC 及 BTG 項目 用途
-
向上海電氣租賃有限公司增資
-
閑置募集資金可暫時補充流動資金
所得款項的實際用途 截至 2016 年 9 月 30 日止:
-
人民幣 324,000,000 元用於伊拉克華事德二期電 站 EPC 項目;
-
人民幣 660,000,000 元用於印度莎聖電站 BTG 項 目;
-
人民幣 411,000,000 元用於越南永新二期燃煤電 廠 EPC 項目;
-
人民幣 2,500,000,000 元用於向上海電氣租賃有 限公司增資;
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董事會函件
-
人民幣 1,900,000,000 元暫時用於補充流動資金; 及
-
人民幣 37,000,000 元用於支付發行費用。
截至 2016 年 9 月 30 日止,本公司實際使用募集資金 合計人民幣 3,932,000,000 元(含支付發行費用的人民 幣 37,000,000 元)用於上述計劃用途。尚未使用募集 資金合計人民幣 2,068,000,000 元(含暫時補充流動資 金人民幣 1,900,000,000 元),將繼續用於上述計劃用 途。
於二零一六年一月十八日,本公司股東於 2016 年第一次股東特別大會、2016 年第一次 A 股類別股東會議及 2016 年第一次 H 股類別股東會議中批准資產置換及 發行股份購買資產並募集配套資金。並已於二零一六年四月二十六日獲中國證 監會批准。中國證監會核准本公司向上海電氣(集團)總公司發行 606,843,370 股 A 股股份購買相關資產及非公開發行不超過 336,215,171 股 A 股募集配套資金。截至 二零一六年八月二十六日,該交易所涉有關資產均已完成過戶手續。該交易中 由本公司向上海電氣總公司發行的代價股份已辦理了登記託管手續。截至最後 實際可行日期,本公司尚未進行上述發行股份募集配套資金。詳情請參閱本公司 日期為二零一六年四月二十七日、二零一六年八月二十六日及二零一六年八月 三十一日的公告,及二零一五年十二月三十一日的通函。
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董事會函件
XI. 財務服務框架協議項下的持續關連交易及建議年度上限
茲提述本公司日期為二零一六年十一月十四日關於財務服務框架協議下的 持續關連交易之公告。
1. 緒言
本公司的主要業務為設計、製造、銷售及提供有關新能源及環保設備、 高效清潔能源設備、工業裝備等多種產品及服務,以及提供現代服務業務。 本公司過往經常與上海電氣總公司及其他關連公司進行產品、配件及服務 交易以配合本公司提供的產品及服務。為持續及保證本公司日後的增長及 發展,本集團將繼續與上海電氣總公司進行多項持續關連交易。
於二零一六年十一月十四日,本公司附屬公司上電財務與上海電氣 總公司訂立兩項財務服務協議,即有關上電財務繼續向上電集團提供財務 服務的上海電氣總公司存款框架協議及上海電氣總公司貸款框架協議。基 於該等財務服務交易的預測價值,該等交易將包括須於二零一七年、二零 一八年及二零一九年遵守上市規則第 14A 章項下之申報、公告、年度審閱及 獨立股東批准等規定於上海電氣總公司存款框架協議及上海電氣總公司貸 款框架協議項下的持續性關連交易。
2. 上海電氣總公司存款框架協議
2.1 概要
協議 : 上海電氣總公司存款框架協議 協議日期 : 二零一六年十一月十四日 立約方 : • 上電財務 • 上海電氣總公司 內容 : 上電財務向上電集團提供存款服務
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董事會函件
有效期 : • 自二零一七年一月一日起生效,有效 期三年,本公司可在有效期屆滿前發 出三個月通知續期三年 • 任何一方可以提前三個月發出通知終 止協議
根據上市規則第 14A.52 條,協議的年期不得超過三年。本公司在 三年協議期屆滿後行使續期三年之選擇權前,將重新遵守上市規則第 14A 章的規定,包括作出披露及獨立股東批准的規定。
2.2 年度上限及釐定準則
下表載列根據上海電氣總公司存款框架協議,上電集團於二零 一四年、二零一五年及截至二零一六年九月三十日止九個月於上電 財務的過往每日存款(包括利息)最高結餘之實際金額,以及截至二零 一七年、二零一八年及二零一九年十二月三十一日止三年度各年建議 年度上限:
截至九月 三十日 止期間 存款服務 截至十二月三十一日 的過往 截至十二月三十一日止年度 止年度存款服務的過往 每日最高 每日最高結餘的 每日最高結餘 結餘 建議年度上限 二零一四年 二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一八年 二零一九年 (人民幣 (人民幣 (人民幣 (人民幣 (人民幣 (人民幣 百萬元) 百萬元) 百萬元) 百萬元) 百萬元) 百萬元)
上電集團的實際及估計
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在釐定二零一七年、二零一八年及二零一九年存款股務的建議 年度上限時,主要考慮上電集團過往年度每日最高存款結餘的情況。 鑒於截至二零一五年十二月三十一日止年度存款服務的實際每日最高
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董事會函件
結餘較二零一四年同期增加約 25.3%,而二零一七年,二零一八年及二 零一九年建議年度上限調整為三個年度各年人民幣 7,500 百萬元較二 零一五年十二月三十一日止年度存款服務的實際每日最高結餘增加約 28%,與該等歷史增長可茲比較。
此外,董事已經考慮到,上電集團於二零一五年及二零一六年並 未實現將 80% 存款集中至上電財務的目標(「 80% 集中目標 」)。於上述兩 個年度中,上電集團僅實現了 80% 集中目標中的 65%。與上電集團溝通 後,我們理解上電集團將於二零一七年至二零一九年間嚴格執行上述 80% 集中目標。
考慮到上述情況,董事認為二零一七年、二零一八年及二零一九 年建議年度上限調整為三個年度各年人民幣 7,500 百萬元,較二零一五 年十二月三十一止的實際每日最高結餘增加約 28.7%,乃屬公平合理。
根據中國相關法規,上電財務不得接受本集團及上電集團以外任 何人士的存款。除本集團及上電集團成員公司外,自本公司 H 股於香 港聯交所主板上市以來,並無其他人士向上電財務存款。
2.3 定價準則
在釐定上電財務提供的利率時,本公司考慮央行設置的相關存款 利率與市場上商業銀行提供的利率以及上電財務的實際資金需求。本 公司審核委員會將會定期審閱上電財務提供的利率以確保實際存款利 率在央行與其他商業銀行提供利率的範圍內。
上電財務就上電集團存款所定的利率受刊載於中國人民銀行網 站的人民銀行相關指引及法規規限。上電財務將參考中國人民銀行不 時釐定的相關存款利率以及中國商業銀行釐定的利率設定利率。
現時上電財務提供的人民幣存款年利率介乎 0.35% 至 2.31%(視乎 存款金額及期限而定,活期存款為 0.35%、三個月期定期存款為 1.54%、 六個月期定期存款為 1.82%、一年期定期存款為 2.1%、兩年期定期存款
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董事會函件
為 2.31% 及協定存款為 1.15%)(「 現時利率 」),乃參考於二零一五年十月 二十四日由中國人民銀行釐定的更新後之現行利率,並符合市場利率, 亦會根據人民銀行未來對於相關存款利率的規定和要求進行不時的調 整。上電財務釐定的活期存款及協定存款年利率與中國人民銀行基準 利率相同,上電財務釐定的一年及以下定期存款年利率為中國人民銀 行基準利率之 140%,而上電財務釐定的兩年期定期存款年利率為中國 人民銀行基準利率之 110%。
現時利率並非是鎖定的,且亦可受到調整。上電財務的財務部門 將每月檢查中國商業銀行發佈的存款利率及審查上電財務提供的相應 利率。此外,總經理會議由財務結算部門領導存款業務部門及支持各 部門決策、實行及監管擬提供利率,其考慮 (i) 相關法律及法規;及 (ii) 市場上商業銀行所提供條款。
上電財務現時提供的利率在中國人民銀行准許的範圍之內及與 中國商業銀行釐定的同類存款的利率基本一致。
董事相信,本公司提供的該等利率與市場上商業銀行提供的利率 可資比較,就獨立股東而言按一般商業條款且屬公平合理及符合股東 及本公司整體利益。本公司審核委員會將每季審查上電財務與上電集 團之間訂立的相關存款服務,以確保上文披露之定價準則已獲遵守。 上電財務一般每季向上電集團支付存款(定期存款除外)利息,而定期 存款利息一般在存款到期時支付予上電集團。
2.4 訂立上海電氣總公司存款框架協議的理由及利益
上電財務向上電集團提供存款服務以優化剩餘資金的使用,亦對 本集團整體有利。為向本集團及上電集團其他成員公司提供充裕的貸 款金額,上電財務必須確保有充足的自由現金流,使其可自由經營。
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董事會函件
因此,接受本集團及上電集團擁有剩餘自由現金流的成員公司存款可 使上電財務達到該目標,並擴展其貸款組合。董事確認各項存款會按 一般商業條款於本集團一般及日常業務過程中進行。
董事並未注意到於上海電氣總公司存款框架協議有任何重大弊 端需本公司股東垂注。
3. 上海電氣總公司貸款框架協議
3.1 概要
協議 : 上海電氣總公司貸款框架協議 協議日期 : 二零一六年十一月十四日 立約方 : • 上電財務 • 上海電氣總公司 內容 : 上電財務向上電集團提供貸款和貼現服務 有效期 : • 自二零一七年一月一日起生效,有效 期三年,本公司可在有效期屆滿前發 出三個月通知續期三年 • 任何一方可以提前三個月發出通知終 止協議
根據上市規則第 14A.52 條,協議的年期不得超過三年。本公司在 三年協議期屆滿後行使續期三年之選擇權前,會重新遵守上市規則第 14A 章的規定,包括作出披露及獨立股東批准的規定。
3.2 年度上限及釐定準則
下表載列根據上海電氣總公司貸款框架協議,於二零一四年、二 零一五年及截至二零一六年九月三十日止九個月上電集團結欠上電財
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董事會函件
務的未償還貸款(包括利息)過往每日最高結餘,以及截至二零一七年、 二零一八年及二零一九年十二月三十一日止三年度各年建議年度上限:
截至九月 三十日 止期間 貸款服務 截至十二月三十一日 和貼現的 截至十二月三十一日止年度 止年度貸款和貼現服務的 過往每日 每日最高結餘的 過往每日最高結餘 最高結餘 建議年度上限 二零一四年 二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一八年 二零一九年 (人民幣 (人民幣 (人民幣 (人民幣 (人民幣 (人民幣 百萬元) 百萬元) 百萬元) 百萬元) 百萬元) 百萬元)
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在考慮二零一七年、二零一八年及二零一九年貸款及貼現服務 的建議年度上限時,董事主要參考過往年度貸款及貼現服務的每日最 高結餘以及預計有關服務受上電集團成員公司業務發展所致使的更大 需求。由於二零一五年較二零一四年度的過往年度貸款及貼現服務的 每日最高結餘增加約 20.6%,董事認為二零一七年、二零一八年及二零 一九年貸款及貼現服務的建議年度上限較二零一五年過往每日最高結 餘增加約 10% 乃屬公平合理。
根據中國相關法規,上電財務不得向本集團及上電集團以外任何 人士提供貸款,惟倘有關資金將全數用於購買本集團或上電集團的若 干產品,則獲准並且會向本集團成員公司及上電集團成員公司的客戶 提供融資。
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董事會函件
3.3 定價準則
上電財務就上電集團的所有貸款服務釐定的利率受刊載於中國 人民銀行網站的中國人民銀行相關指引及法規規限。上電財務將參考 中國人民銀行不時設定的相關利率釐定其利率。現時上電財務提供的 人民幣貸款均為一年期,年利率介乎 3.9150% 至 4.5675%,即於二零一五 年十月二十四日人民銀行釐定的更新後之現行利率之 90% 至 105%,並 符合市場利率,亦會根據中國人民銀行未來對於相關貸款利率的規定 和要求進行不時的調整。與市場上的商業銀行一樣,上電財務於考慮 包括中國人民銀行的基準利率、客戶的信用狀況及可用於貸款的資金 金額等主要因素後,向不同客戶釐定不同貸款利率。與此同時,在釐 定上電集團成員公司適用的貸款利率前,上電財務亦參考由上電集團 成員公司自市場上的商業銀行獲取的貸款利率。董事相信,上電財務 向上電集團提供的該等利率與市場上商業銀行提供的利率可資比較, 且按一般商業條款及符合股東及本公司整體利益。本公司採納以下程 序以確保上文披露之定價準則已獲遵守:(1) 上電集團之融資總額及相 關條款將由上電財務信貸審批委員會審查及審批;(2) 授予上電集團的 每項貸款將由上電財務高級管理人員審批及 (3) 本公司審核委員會將 每季審查上電財務及上電集團之間的貸款服務。上電財務一般每季向 上電集團收取貸款利息。
3.4 訂立上海電氣總公司貸款框架協議的理由及利益
由於中國法律禁止集團公司間貸款,中國的集團公司普遍成立財 務公司為集團本身提供財務服務,以降低集團公司的融資成本及投資 風險及在集團旗下成立財務公司可更有效調配集團內部資金。
上電財務向上電集團提供貸款服務以優化剩餘資金的使用,亦對 本集團整體有利。為有效地使用自由現金流及更有效的財務資源配置, 通過重新配置資源向上電集團成員公司提供貸款及類似財務服務對本 公司有利,亦可為本集團提供利息收入。
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董事會函件
由於本集團及上電集團之間的合作關係持久及緊密,上電財務對 上電集團內各公司的財務狀況有明確了解,故向上電集團提供貸款之 風險較低。由於上電集團內所有公司熟悉由上電財務提供的貸款條款 及慣例,上電財務及上電集團之間就貸款的償還條款出現任何糾紛或 訴訟之可能性亦較低。為貸款框架協議項下之交易信貸風險減至最小, 本公司採取以下程序:(1) 上電財務信貸審批委員會將審查授予上電集 團之融資總額及相關條款;(2) 上電財務高級管理人員在向上電集團提 供貸款服務前將複核其內部信貸審批委員會之決定及審批;(3) 本公司 審核委員會將每季審查上電財務及上電集團之間的貸款服務;(4) 為評 估上電集團之財務狀況及信用狀況,上電財務的財務部門每季向上電 集團要求取得財務報表,亦在授予上電集團任何貸款前要求取得月度 管理賬。因此,本公司認為,已有足夠的適當風險控制措施,貸款框架 協議項下的交易符合本公司及股東之整體利益。
董事並未注意到於上海電氣總公司貸款框架協議有任何重大弊端需本 公司股東垂注。
4. 上市規則之影響
上海電氣總公司為本公司的控股股東,截至最後實際可行日期,持有 本公司已發行股本總額約 58.12% 的股本權益。因此,上海電氣總公司為上市 規則第 14A 章所界定本公司的關連人士。由於預期上海電氣總公司存款框 架協議及上海電氣總公司貸款框架協議項下各有關交易的最高適用百份比 率將高於上市規則第 14A 章所載的 5%,因此該等持續關連交易須遵守上市 規則第 14A 章的申報、公告、年度審閱及獨立股東批准的規定。預期上海電 氣總公司貸款框架協議項下交易的有關最高適用百份比率將高於 5% 但低於 25%,因此,該交易符合上市規則第 14 章界定的須予披露交易,須遵守申報 及公告規定。
5. 一般資料
本集團為中國最大規模工業設備製造企業之一,主要從事以下業務:(i) 設計、生產及銷售核電核島設備產品、風力發電設備產品及大型鑄鍛件等 重型機械設備,及提供固體廢棄物綜合利用、污水處理、電站環保和分布式 能源系統的一攬子解決方案;(ii) 設計、生產及銷售火電設備產品及配套設 備、核電常規島設備產品以及電力輸送及分配設備產品;(iii) 設計、生產及
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董事會函件
銷售電梯、電機、機床、船用曲軸及其他機電產品;及 (iv) 提供關於發電站 項目及其他工業的一體化工程服務、金融產品及服務、國際貿易服務、融資 租賃及業務諮詢服務、及保險經紀服務等功能性服務。
上海電氣總公司的主要業務為國有資產管理及投資活動。上海電氣總 公司為一家由上海市國資委全資擁有的企業,並為中國最大的綜合性設備 製造集團之一。
上電財務是本公司的附屬公司,截至最後實際可行日期,由本公司擁 有其 89% 已發行股本。截至最後實際可行日期,上海電氣總公司持有上電財 務 9.75% 權益。上電財務於一九九五年根據「企業集團財務公司管理辦法」獲 人民銀行批准成立,向本集團及上電集團提供財務服務。上電財務已獲得 營運所需的全部批行、許可證及執照。現時中國財務公司(包括上電財務)的 監管機構是中國銀行業監督管理委員會。根據中國的相關監管規定,上電 財務為非銀行的財務公司,除本集團之外,亦可向上海電氣總公司持有不 少於 20% 股權或上海電氣總公司控制的公司提供財務服務。
獨立董事委員會已經成立,將就(其中包括)上海電氣總公司存款框架 協議與上海電氣總公司貸款框架協議項下擬進行之持續關連交易向獨立股 東提供意見。高銀融資有限公司已獲委任為獨立財務顧問,將就(其中包括) 上海電氣總公司存款框架協議與上海電氣總公司貸款框架協議項下擬進行 之持續關連交易向獨立董事委員會及獨立股東提供意見。
XII. MESMEE 採購大綱協議項下的持續關連交易及建議年度上限
茲提述本公司日期為二零一六年十一月十四日關於 MESMEE 採購大綱協議 項下的持續關連交易之公告。
1. 緒言
MESMEE為一間於中國成立的中外合資企業,截至最後實際可行日期, 由本公司擁有 47.83% 股權的附屬公司上海機電股份有限公司、三菱電機及 三菱電機全資附屬公司三菱電機大樓技術服務株式會社分別持有 40%、40% 及 20% 股權。
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董事會函件
本公司附屬公司上海三菱電梯與 MESMEE 於二零一六年十一月十四日 訂立 MESMEE 採購大綱協議,有效期為三年,內容有關本集團未來三年將採 購由 MESMEE 提供的若干電梯、電梯配件及配套服務。
2. MESMEE 採購大綱協議概要
協議日期 : 二零一六年十一月十四日 訂約方 : • 上海三菱電梯 • MESMEE
主要事項 : 上海三菱電梯向 MESMEE 採購電梯、電梯配件及 配套服務(包括提供電梯的零配件服務) 有效期 : 自二零一六年十一月十四日起計三年,上海三菱 電梯可選擇在協議屆滿前發出三個月通知續期
根據上市規則第 14A.52 條,協議年期不得超過三年。倘於協議期限屆 滿後本集團決定繼續與 MESMEE 進行相關交易,本公司將重新遵守上市規 則第 14A 章的規定。
3. 年度上限及釐定準則
下表載列截至二零一五年十二月三十一日止兩個年度及截至二零一六 年九月三十日止九個月向 MESMEE 採購之過往金額,及截至二零一九年 十二月三十一日止三個年度之建議年度上限:
截至 截至 九月三十日 十二月三十一日 止九個月 截至十二月三十一日 止年度過往金額 過往金額 止年度的建議年度上限 二零一四年二零一五年二零一六年二零一七年二零一八年二零一九年 (人民幣 (人民幣 (人民幣 (人民幣 (人民幣 (人民幣 百萬元) 百萬元) 百萬元) 百萬元) 百萬元) 百萬元) 向 MESMEE 的採購總額 2,747.95 2,584.62 2,000.19 4,000.00 4,500.00 5,000.00
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董事會函件
於釐定上述向 MESMEE 進行採購的建議年度上限時,董事已考慮(其中 包括)本公司正處理的多個項目,以及預期本公司有意競投的項目及過往交 易數據。本公司董事注意到,一、二綫城市房地產市場的復蘇。電梯行業之 下游行業的發展與復蘇將會催生對電梯的需求。董事預計集團的業務將隨 著中國經濟的發展而得到擴展,業務量也會相應增長。二零一五年及二零 一六年的歷史數據較低主要是由於中國經濟發展的下行以及針對房地產市 場的宏觀調控政策,對我們客戶的業務發展及其產品需求造成了影響。然而, 董事認為上述不利影響未來將逐步得到消減,電梯行業也將在未來逐漸回 暖。此外,公司獲悉,MESMEE 新研發的高端產品(預計將於二零一七年投 入市場)將會帶來中國市場銷售量的增長以及 MESEE 與公司交易量的增長。
鑒於經濟大環境以及 MESMEE 與公司未來可能發生的交易,參照二零 一五年及二零一六年的批准年度上限,在釐定二零一七年、二零一八年及 二零一九年建議年度上限時進行了向下的調整。與二零一五年的批准年度 上限相比,二零一七年的建議年度上限與之持平;與二零一六年的批准年 度上限相比,二零一八年的建議年度上限下調約 10%。因此,二零一七年、 二零一八年及二零一九年的建議年度上限逐年增長率僅為二零一五年及二 零一六年批准年度上限逐年增長率的 50%。考慮到上述因素,董事認為二零 一七年至二零一九年的年度上限乃屬公平合理。
4. 定價準則
向 MESMEE 採購之產品及服務價格將主要經參考其他市場參與者向其 終端用戶提供與 MESMEE 的產品╱服務相似之產品╱服務的市場價格(「 可比 市場價格 」,由上海三菱電梯通過核查其參與的中國類似項目公開投標結果 取得)及上海三菱電梯過往數年向其終端客戶銷售之 MESMEE 電梯之平均售 價(「 過往交易價格 」),並計及 MESMEE 產品銷價加合理利潤率後,根據公平 合理之一般原則進行公平商業磋商釐定。
上海三菱電梯將於每年年初與 MESMEE 商討以按某價格或價格範圍釐 定全年採購價,有關價格或價格範圍乃按過往交易價格扣除轉售 MESMEE 所產生預期溢利計算(「 合理溢利 」)。在釐定合理溢利或合理利潤率時,上海 三菱電梯主要考慮過往已經實現的利潤率,但會根據 MESMEE 產品╱服務的
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董事會函件
適銷程度來調整。上海三菱電梯會通過核查過往交易價格和可比市場價格 來判斷 MESMEE 產品╱服務的適銷程度,因為該等價格能夠讓上海三菱電梯 瞭解終端用戶能夠接受的價格範圍,從而調整其對未來交易利潤率的期望值。
為保障合理利潤率,(i) 上海三菱電梯的高級管理層將於執行訂單前 評估各有關轉售 MESMEE 所生產電梯的訂單利潤,倘訂單毛利率降至低於 本集團管理層預先釐定的毛利率,則不會執行該訂單,亦不會向 MESMEE 購買相關電梯;(ii) 倘 MESMEE 於任何年度就任何類型電梯的所報售價高於 上海三菱電梯的可接受價格或價格範圍,則上海三菱電梯於該年度不會向 MESMEE 購買有關類型的電梯;及 (iii) 上海三菱電梯僅於其自終端客戶獲得 訂單時向 MESMEE 實際採購。由於上海三菱電梯有關轉售 MESMEE 所生產 電梯的銷售訂單乃僅于客戶要求 MESMEE 的電梯時提出,故並無向獨立第 三方購買同類產品的情況可作直接比較。但本集團採取內部控制措施足以 確保轉售 MESMEE 所生產電梯的毛利率將不會少於預先釐定的水平。
當終端客戶指定要求上海三菱電梯向 MESMEE 採購有關電梯╱服務, 上海三菱電梯僅於其自終端客戶獲得有關訂單時向 MESMEE 實際採購及不 會就任何其他用途向 MESMEE 作出任何採購。
通過上述安排,董事認為,定價機制是公平合理且按一般商務條款進 行的,符合本公司的股東的整體利益。
上述定價基準適用於 MESMEE 根據 MESMEE 採購大鋼協議將予採購的 所有產品及服務種類。
5. MESMEE 採購大綱協議的理由及利益
三菱電機為電梯設備及配件的主要國際生產商之一。本集團與三菱電 機設立 MESMEE 以設計、製造及銷售世界頂級的電梯及電梯配件產品,及提 供配套服務。因此,本公司可憑藉中國較低的生產成本優勢生產更優質的 產品,以用於本集團的項目,亦會因轉售該等電梯而獲得溢利。
董事(包括本公司獨立非執行董事)相信,向 MESMEE 採購若干電梯、 電梯配件及服務用以生產本集團的自動化設備及其他項目,可提高本集團 產品的性能並鞏固本集團於中國及國際市場的競爭優勢。
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董事會函件
6. 上市規則的規定
三菱電機為上海三菱電梯的主要股東,截至最後實際可行日期直接 或間接持有本公司附屬公司上海三菱電梯 40% 股本權益。因此三菱電機及 其聯繫人為上市規則所界定本公司的關連人士。截至最後實際可行日期, 三菱電機直接及間接持有 MESMEE 合共 60% 股本權益,因此 MESMEE 為三菱 電機之聯繫人,繼而成為上市規則第 14A 章項下本公司之關連人士。因此, MESMEE 採購大綱協議及其項下擬進行的交易構成上市規則第 14A 章項下 本公司的持續關連交易。
預期 MESMEE 採購大綱協議項下交易的最高適用百份比率將高於上市 規則第 14A 章所載的 5%,但考慮到該等交易屬於本集團與附屬公司層面的 關連人士之關連交易,並且按一般商業條款或更佳條款進行,按上市規則 第 14A.101(1) 及 (2) 條經董事會批准交易及經獨立非執行董事確認,可獲得豁 免遵守通函(包括獨立財務意見)及股東批准的規定,但須符合上市規則項 下的年度審核以及各項披露要求。
7. 一般資料
本集團為中國最大規模工業設備製造企業之一,主要從事以下業務:(i) 設計、生產及銷售核電核島設備產品、風力發電設備產品及大型鑄鍛件等 重型機械設備,及提供固體廢棄物綜合利用、污水處理、電站環保和分布式 能源系統的一攬子解決方案;(ii) 設計、生產及銷售火電設備產品及配套設 備、核電常規島設備產品以及電力輸送及分配設備產品;(iii) 設計、生產及 銷售電梯、電機、機床、船用曲軸及其他機電產品;及 (iv) 提供關於發電站 項目及其他工業的一體化工程服務、金融產品及服務、國際貿易服務、融資 租賃及業務諮詢服務、及保險經紀服務等功能性服務。
上海三菱電梯的主要業務為製造及銷售電梯、自動扶梯、樓宇自動化 管理及提供相關服務等。
MESMEE 的主要業務為設計、製造及銷售世界頂級的電梯及電梯配件 產品,及提供配套服務。
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董事會函件
8. 股東批准
根據上海證券交易所股票上市規則,董事會就 MESMEE 採購大綱協議 授出的批准須待股東大會批准後方告作實。
XIII. 建議修改公司章程
茲提述本公司日期為二零一六年十一月十四日關於建議修改公司章程的公告。
二零一六年十一月十四日,本公司董事會批准建議修改公司章程。建議修 改公司章程須於股東大會獲股東批准。
根據中國證券監督管理委員會頒佈的《上市公司章程指引》,建議在《公司章 程》中明確對股東徵集投票權不得提出最低持股比例限制以及公司股東大會選舉 董監事時實行累積投票制;此外,公司已於二零一六年八月二十九日完成了發行 股份購買資產的新增股份登記,需對公司章程中公司的註冊資本作相應修改。根 據上述情況,現擬對《公司章程》的相應條款修改如下:
《公司章程》修訂對照表
修訂前
修訂後
第二十條
第二十條
在 2008 年首次新增境內上市人民 幣普通股以及 2010 年非公開發行 境內上市人民幣普通股發行完成 後,公司的註冊資本調整為人民幣 12,823,626,660 元。公司變更註冊資本 的,應依照中國有關法律法規的規 定辦理相關手續。
在 2008 年首次新增境內上市人民幣 普通股、2010 年非公開發行境內上市 人民幣普通股、2015 年公司在境內發 行可轉換公司債券部分完成轉股以 及 2016 年向上海電氣(集團)總公司發 行股份購買資產發行完成後,公司的 註冊資本調整為人民幣 13,431,156,430 元。公司變更註冊資本的,應依照中 國有關法律法規的規定辦理相關手 續。
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董事會函件
新增第一百零四條
公司董事會、獨立董事和符合相關規 定條件的股東可以公開徵集股東投 票權。徵集股東投票權應當向被徵集 人充分披露具體投票意向等信息。禁 止以有償或者變相有償的方式徵集 股東投票權。公司不得對徵集投票權 提出最低持股比例限制。
新增第一百零五條
股東大會就選舉董事、監事進行表決 時,根據本章程的規定或者股東大會 的決議,可以實行累積投票制。當上 市公司控股股東持股比例達 30% 以上 時,應當採用累積投票制。
前款所稱累積投票制是指股東大會 選舉董事或者監事時,每一股份擁 有與應選董事或者監事人數相同的 表決權,股東擁有的表決權可以集中 使用。董事會應當向股東公告候選董 事、監事的簡歷和基本情況。
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董事會函件
第一百零四條
董事會對股東大會負責,行使下列 職權:
變更為第一百零六條
變更為第一百零六條,條款內容不 變,其後條款依序順延。
-
(一) 負責召集股東大會,並向股東 大會報告工作;
-
(二) 執行股東大會的決議;
-
(三) 決定公司經營計畫和投資方案;
-
(四) 制定公司的年度財務預算方 案、決算方案;
-
(五) 制定公司的利潤分配方案和彌 補虧損方案;
-
(六) 制定公司增加或者減少註冊資 本的方案以及發行公司債券的 方案;
-
(七) 擬定公司合併、分立、解散的 方案;
-
(八) 決定公司內部管理機構的設置;
-
(九) 聘任或者解聘公司總經理,根 據總經理的提名,聘任或者解 聘公司副總經理和其他高級管 理人員(包括財務負責人),決 定其報酬事項;
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董事會函件
第一百零四條
變更為第一百零六條
-
(十) 制定公司的基本管理制度;
-
(十一)制定公司章程修改方案;
-
(十二)審議當年年度投資預算外,單 項專案投資總額超過 10000 萬 元(包括 10000 萬元)且未達到公 司上一年度經審計淨資產 30% 的投資專案;對於當年年度投 資預算外,單項專案投資總額 在 10000 萬元以下且未達到公 司上一年度經審計淨資產 30% 的投資項目由董事會授權董事 長審批,董事長在一個完整會 計年度累計審批額不超過 3 億 元;
-
(十三)審議公司以自有房地產、設備、 股權投資在公司外的金融機 構或其他機構設定的抵押總額 超過人民幣 10 億元,且不超過 公司最近一期經審計總資產的 10%、且不超過淨資產的 30% 的 資產抵押;
-
(十四)審議總額超過人民幣 8 億元、但 不超過公司最近一期經審計總 資產的 10% 且不超過淨資產的 30% 的委託理財事項;及
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董事會函件
第一百零四條
變更為第一百零六條
(十五)公司章程規定或者股東大會授 予的其他職權。
董事會作出前款決議事項,除第 (六)、(七)、(十一)項必須由三分之 二以上的董事表決同意外,其餘可 以由半數以上的董事表決同意。
除上述第(十二)項所述董事會授予 的董事長許可權外,董事會另行授 權董事長決定以下事項:公司內部 管理機構及分支機構的設置;決定 委派或更換全資子公司的董事會成 員及高級管理人員,以及委派、更換 或推薦公司控股子公司、參股子公 司的股東代表、董事及高級管理人 員(候選人)。
就前述需經董事會、董事長批准後 方可進行的交易,如該等交易達到 公司章程項下股東大會的審議許可 權標準,則應根據公司章程的相關 規定,由股東大會進行審議。
公司章程作上述修改(「 建議修訂 」)後,條款序號相應順延,公司章程中所引 述的條款號亦做相應調整。
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董事會函件
建議修訂的影響
章程大綱及細則第 20 條的修訂將會產生影響為本公司的註冊資本由人民幣 12,823,626,660 元增加到人民幣 13,431,156,430 元。
新增的章程大綱及細則第 104 條的修訂將會產生的影響為,概無最低股東股 權比率須檢查其投票權。
章程大綱及細則第 105 條將會產生的影響為本公司可就選取董事及監事採 用累計投票制。 本次《公司章程》的修改,尚需提交股東大會審議通過後生效。董事會同意提 請股東大會授權董事會並由董事會轉授權本公司經營管理層辦理該等章程修改 所涉及的相關監管機構審批、備案手續,並根據監管機構的意見對章程修改內容 進行文字等調整。
XIV. 股東特別大會及 H 股類別股東會議
本公司謹訂於二零一六年十二月二十九日(星期四)上午九時正假座中華人 民共和國上海市漕寶路 509 號上海華美達廣場新園酒店 B 樓 3 樓興園廳召開股東特 別大會,大會通告載於本通函第 165 至 169 頁。召開 H 股類別股東會議的通告分別 載於本通函第 170 至 173 頁。
為確定有權出席股東特別大會及 H 股類別股東會議的股東名單,本公司將 於二零一六年十一月二十九日(星期二)至二零一六年十二月二十九日(星期四)(包 括首尾兩日)暫停辦理 H 股股東登記,期間不會辦理 H 股過戶登記手續。凡於二零 一六年十二月二十九日(星期四)名列 H 股股東名冊的 H 股持有人均有權出席股東 特別大會及 H 股類別股東會議。為符合資格出席股東特別大會及相關 H 股類別股 東會議,尚未辦理股份過戶登記的本公司 H 股持有人須不遲於二零一六年十一月 二十八日(星期一)下午四時三十分,將過戶文件連同有關股票交回 H 股過戶登記 處香港中央證券登記有限公司,地址為香港灣仔皇后大道東 183 號合和中心 17 樓 1712–1716 號舖。
股東特別大會及 H 股類別股東會議的回條及代表委任表格已於二零一六年 十一月十四日派發給股東,其亦刊載於香港聯交所網站 www.hkexnews.hk。擬親 身或委任代表出席股東特別大會及╱或 H 股類別股東會議的股東,須於二零一六
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董事會函件
年十二月九日(星期五)或之前按列印的指示填妥及交回回條。無論股東能否出席 股東特別大會及╱或 H 股類別股東會議,務請按列印的指示儘快填妥及交回代表 委任表格,且無論如何不遲於股東特別大會及╱或 H 股類別股東會議或其任何續 會(視情況而定)指定舉行時間前 24 小時交回。填妥及交回代表委任表格後,股東 屆時仍可親身出席股東特別大會及╱或 H 股類別股東會議,並於會上投票。
上海電氣總公司為本公司之控股股東,截至最後實際可行日期,持有本公 司已發行全部股本總額約 58.12% 的權益。根據上市規則第 14A.70(12) 條,倘關連交 易須獲股東之批准,於該交易擁有重大權益之任何股東將不會就該交易投票。因 此,上海電氣總公司須於股東周年大會上就除 (i) 關於本公司前次募集資金使用 情況報告的議案,(ii) 關於 MESMEE 採購大綱協議項下的持續關連交易及建議年 度上限的議案,及 (iii) 關於建議修訂公司章程的議案以外的其他所有決議案放棄 投票。上海電氣總公司須於 H 股類別股東會議上就除關於本公司前次募集資金使 用情況報告的議案以外的其他所有決議案放棄投票。截至最後實際可行日期,上 海電氣總公司及其聯繫人控制或有權行使控制涉及本公司合計 7,806,251,017 股 A 股與 H 股之投票權,佔本公司全部已發行股本約 58.12%。經作出一切合理查詢後, 就本公司所知,於最後實際可行日期:
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(i) 上海電氣總公司概無訂立任何投票信托或其他協議或安排或諒解或受 其約束;
-
(ii) 上海電氣總公司之任何成員公司並無任何責任或權利,致使彼等據此 已經或可能將行使彼等於本公司擁有的股份所附投票權的控制權,暫 時或永久(不論是全面或按個別情況)轉讓予第三方;及
-
(iii) 預計上海電氣總公司於本公司的實益股權與彼等於股東特別大會及 H 股類別股東會議上將會控制或有權行使表決權的本公司股份數目無異。
據董事所知,除上海電氣總公司外,概無其他股東於上述任何決議案中擁 有重大權益而須於股東特別大會及 H 股類別股東會議上就上述決議案放棄投票。
– 92 –
董事會函件
XV. 推薦建議
務請 閣下垂注本通函第 95 至 96 頁所載之獨立董事委員會函件,以及本通 函第 97 至 164 頁所載之獨立財務顧問函件。
經考慮獨立財務顧問之意見後,獨立董事委員會認為 (i) 收購協議及其項下 擬進行之交易;(ii) 建議向上海電氣總公司發行及配售 A 股;及 (iii) 財務服務框架 協議項下的持續關連交易,乃於本公司的日常業務中按一般商業條款進行,對獨 立股東而言屬公平合理並符合本公司及其股東之整體利益。因此,獨立董事委員 會建議獨立股東投贊成票擬於股東特別大會及 H 股類別股東會議提呈的相關決 議案。
董事黃迪南先生、鄭建華先生、李健勁先生均於上海電氣總公司及其聯繫 人處擔任董事職位或出任高級管理人員,從而於收購協議及其項下擬進行之交易、 建議發行及配售 A 股及財務服務框架協議項下持續關連交易中擁有重大權益,因 而於除關於 (i) 本公司前次募集資金使用情況報告;(ii) MESMEE 採購大綱協議項 下的持續關連交易;及 (iii) 建議修改公司章程決議案以外的上述事項之董事會決 議案放棄投票。除上述予以披露的董事外,不存在於該等交易中擁有重大權益的 其他董事。
董事認為本通函所載之交易屬公平合理且按一般商業條款進行,並符合本 公司及其股東之整體利益。
因此董事(包括獨立董事委員會成員)建議所有相關股東投票贊成擬於股東 特別大會及 H 股類別股東會議提呈的所有決議案。
XVI. 投票表決
根據上市規則第13.39(4)條,本公司股東大會的所有決議案將以投票方式表決。
XVII. 其他資料
務請 閣下垂注載列本通函附錄的其他資料。
– 93 –
董事會函件
本通函(除附錄二至附錄四所載之估值報告)之中英文本如有歧異,概以英 文本為準。附錄二至附錄四所載之估值報告的中英文本如有歧議,概以中文本為 準。
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列位股東 台照
承董事會命
上海電氣集團股份有限公司 董事會主席
黃迪南 謹啟
中國上海
二零一六年十二月十二日
– 94 –
獨立董事委員會函件
以下為獨立董事委員會函件全文,載有獨立董事委員會致獨立股東有關(i) 收購協議及其項下擬進行之交易;(ii)建議向上海電氣總公司發行及配售A股;及(iii) 財務服務框架協議項下的持續關連交易事項的推薦意見,乃為載入本通函而編製。
SHANGHAI ELECTRIC GROUP COMPANY LIMITED 上海電氣集團股份有限公司
(於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司) (股份代號:02727)
敬啟者:
建議須予披露及關連交易 建議發行及配售 A 股 財務服務框架協議項下的持續關連交易
茲提述本公司所刊發日期為二零一六年十二月十二日致股東的通函(「 通函 」), 本函件屬於通函的其中一部分。除文義另有所指外,本函件所用詞匯與通函所界 定者具有相同涵義。
吾等已獲董事會委任為獨立董事委員會成員,以就 (i) 收購協議及其項下擬 進行之交易;(ii) 建議向上海電氣總公司發行及配售 A 股;及 (iii) 財務服務框架協 議項下的持續關連交易,是否於一般及日常業務過程中按一般商業條款訂立,以 及是否屬公平合理並符合本公司及股東的整體利益,向獨立股東提供意見。
華泰金融控股(香港)有限公司已獲委任為獨立財務顧問,就 (i) 收購協議及 其項下擬進行之交易及 (ii) 建議向上海電氣總公司發行及配售 A 股向獨立董事委 員會及獨立股東提供意見。高銀融資有限公司已獲委任為獨立財務顧問,就財務 服務框架協議項下的持續關連交易向獨立董事委員會及獨立股東提供意見。
- 僅供識別
– 95 –
獨立董事委員會函件
經考慮通函第 97 至 164 頁所載的華泰金融控股(香港)有限公司及高銀融資有 限公司的意見,吾等認為 (i) 收購協議及其項下擬進行之交易;(ii) 建議向上海電 氣總公司發行及配售 A 股;及 (iii) 財務服務框架協議項下的持續關連交易乃於本 公司的日常業務中按一般商業條款訂立,就獨立股東而言誠屬公平合理,符合本 公司及股東的整體利益。
因此,吾等建議獨立股東投票贊成擬於股東特別大會及 H 股類別股東會議 上提呈之 (i) 收購協議及其項下擬進行之交易;(ii) 建議向上海電氣總公司發行及 配售 A 股;及 (iii) 財務服務框架協議項下的持續關連交易事項的決議案。
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列位獨立股東 台照
獨立董事委員會
呂新榮博士
獨立非執行董事 簡迅鳴先生 褚君浩博士 謹啟
二零一六年十二月十二日
– 96 –
獨立財務顧問函件 (華泰金融控股(香港)有限公司)
以下為華泰就收購協議項下擬進行交易及向上海電氣總公司建議發行及配 售A 股致獨立董事委員會及獨立股東之意見函件全文,以供載入本通函而編製。
香港 皇后大道中 99 號 中環中心 58 樓 5801-5 & 08-12 室
敬啟者:
建議須予披露及關連交易 向上海電氣總公司建議發行及配售 A 股
緒言
茲提述吾等獲委任為獨立財務顧問,以就收購協議項下擬進行交易及向上 海電氣總公司建議發行及配售 A 股向獨立董事委員會及獨立股東提供意見,有關 詳情載於 貴公司致予股東日期為二零一六年十二月十二日的通函(「 通函 」)中的 董事會函件,本函件為通函的其中一部分。除文義另有所指外,本函件所用詞彙 與通函所界定者具有相同涵義。
茲提述 貴公司日期為二零一六年十一月十四日的公告(「 公告 」)。於二零 一六年十一月十四日, 貴公司訂立收購協議,據此, 貴公司擬收購由上海電氣 總公司持有的上海集優 47.18% 的股份(內資股)、自儀泰雷茲 50.10% 的股本權益、 電氣置業100%的股本權益及目標物業。上述擬置入資產代價人民幣6,628,280,951.50 元將由 貴公司以每股代價股份人民幣 7.55 元的發行價格向上海電氣總公司發行 877,918,006 股代價股份的方式支付。
在收購協議項下擬進行交易完成的條件下, 貴公司將向若干承配人額外發 行 A 股。 貴公司建議按照每股 A 股人民幣 7.55 元的發行價格向包括上海電氣總 公司在內的四名投資者發行不超過 397,350,993 股 A 股。建議發行及配售 A 股籌集 的所得款項將不超過人民幣 3,000,000,000 元。建議發行及配售 A 股是否成功不影 響收購協議項下擬進行交易的實施。
– 97 –
獨立財務顧問函件 (華泰金融控股(香港)有限公司)
於最後實際可行日期,上海電氣總公司為 貴公司的控股股東,持有 貴公 司已發行股本總額約 58.12% 的股本權益。因此,上海電氣總公司為 貴公司關連 人士。擬收購事項的最高適用百分比率(根據上市規則第 14.22 及 14A.81 條與先前 交易的適用比率合計)為代價比率,超過 25% 但少於 100%,因此擬收購事項構成 上市規則第 14 章項下的主要交易及上市規則第 14A 章項下的關連交易。根據上市 規則第 1.01 條及第 14.20 條及上市決策 HKEx-LD83-1, 貴公司已申請且香港聯交所 已批准以替代測試計算上市規則第 14.07(4) 條規定的代價比率(「 替代比率測試 」)。 經採納替代比率測試後,擬收購事項(與先前交易的適用比率合計)的最高適用百 分比率超過 5% 但少於 25%,因此 貴公司與上海電氣總公司進行的擬收購事項構 成上市規則第 14 章項下的須遵守通知及公告規定的須予披露的交易,及上市規 則第 14A 章項下須遵守申報、公告及獨立股東批准規定的關連交易。由於擬收購 事項涉及 貴公司發行 A 股,根據上市規則第 19A.38 條,擬收購事項須經股東於 股東特別大會及類別股東會議以特別決議案方式批准通過。
根據上市規則第 19A.38 條,建議發行及配售 A 股須經股東於股東特別大會及 類別股東會議以特別決議案方式批准通過。由於上海電氣總公司為 貴公司的關 連人士,上海電氣總公司根據建議發行及配售 A 股認購若干股份將會構成上市規 則第 14A 章項下的須遵守申報、公告及獨立股東批准規定的關連交易。董事會預 期擬收購事項及建議發行及配售 A 股完成後 貴公司仍將繼續維持充足公眾持股 量,符合上市規則的要求。
由於 貴公司於擬收購事項完成後將持有上海集優不低於 30% 的投票權, 故 貴公司須根據收購守則第 26.1 條對上海集優全部已發行股份作出強制性全面 要約,惟獲執行人員豁免則除外。 貴公司已申請且執行人員已同意根據收購守 則第 26.1 條註釋 6(a) 豁免 貴公司因擬收購事項而產生對上海集優股份作出全面 要約的責任。
董事黃迪南先生、鄭建華先生及李健勁先生均於上海電氣總公司及其聯營 公司擔任董事職位或出任高級管理人員,故於收購協議項下擬進行的交易及向 上海電氣總公司建議發行及配售 A 股中擁有重大權益,因而已於相關董事會決議 案中放棄投票。
– 98 –
獨立財務顧問函件 (華泰金融控股(香港)有限公司)
獨立董事委員會
獨立董事委員會(由全體獨立非執行董事呂新榮博士、簡迅嗚先生及褚君浩 博士組成)已告成立,以就 (a)(i) 收購協議項下擬進行的交易及 (ii) 向上海電氣總公 司建議發行及配售 A 股是否按一般商業條款訂立,對獨立股東而言是否屬公平合 理,且是否符合 貴公司及股東整體利益;及 (b) 獨立股東就將於股東特別大會及 類別股東會議上提呈的決議案應如何投票,向獨立股東提供意見及推薦建議。吾 等(華泰金融控股(香港)有限公司)已獲委任,以就此向獨立董事委員會及獨立股 東提供意見。
吾等的獨立性
華泰金融控股(香港)有限公司的債券資本市場部(「 債券資本市場部 」)曾參 與 貴公司附屬公司上海電氣新時代有限公司的債券發行,有關詳情於 貴公司 日期為二零一五年三月十七日及五月二十五日的公告披露(「 債券發行 」)。債券發 行及相關事項(例如定價、時間及程序)由另外四間銀行擔任聯席全球協調人牽頭, 而上述四間銀行與其他八名聯席賬簿管理人(包括債券資本市場部)就賬簿管理 人是否同意上述事宜互相協調。因此,債券資本市場部主要專注於推廣債券發行 及並不會提供財務建議。
截至二零一六年九月三十日,吾等之母公司華泰證券股份有限公司持 有 貴公司及╱或其附屬公司╱聯營公司的 A 股。以下載列股本權益詳情。
| 華泰證券 | 佔標的 | |
|---|---|---|
| 股份有限公司 | 公司全部 | |
| 持有的A股 | 已發行股份的 | |
| 標的公司 | 股份數目 | 百分比 |
| 貴公司 | 70,300 | 0.0005% |
| 上海機電股份有限公司 | ||
| (A股股份代號:600835)1 | 82,000 | 0.0080% |
附註:
- 於最後實際可行日期, 貴公司持有上海機電股份有限公司全部已發行股份約 47.83% 的股本權益。
經考慮 (i) 吾等之債券資本市場部作為債券發行的聯席賬簿管理人之一的職 責主要涉及向投資者推廣債券發行,此職責不屬於根據第 13.84(5) 條財務顧問的 職權範圍;及 (ii) 吾等之母公司於 貴公司及╱或其附屬公司╱聯營公司的股本權 益大幅度低於根據第 13.84(1) 條所規定的 5% 限額,吾等認為,上述交易或權益將 不會影響吾等作為獨立財務顧問的獨立性。
– 99 –
獨立財務顧問函件 (華泰金融控股(香港)有限公司)
吾等確認,(i) 華泰金融控股(香港)有限公司概無就債券發行擔任 貴公司及 其附屬公司(定義見上市規則第 13.84(5) 條)的財務顧問;及 (ii) 華泰金融控股(香港) 有限公司根據上市規則第 13.84(5) 條屬獨立方。
除因上文所述委聘就吾等向 貴公司提供的服務而收取的正常專業費用外, 概無存在吾等將可藉此向 貴集團或(如適用)彼等各自的任何聯繫人收取任何費 用及利益的安排。根據上市規則第 13.84 條,吾等認為吾等獨立於 貴集團或(如 適用)彼等各自的任何主要股東、董事或最高行政人員或彼等各自的任何聯繫人, 且與前述各方並無關連,因此有資格就收購協議項下擬進行的交易及向上海電 氣總公司建議發行及配售 A 股向獨立董事委員會及獨立股東提供獨立意見。
吾等意見的基準
於達致吾等意見及推薦建議時,吾等依賴通函所載有關 貴公司事項的陳述、 資料、意見及聲明以及 貴公司、董事及╱或其管理人員向吾等提供的資料及聲 明。吾等已假定通函所載或所述或 貴公司、董事及╱或其管理人員(彼等對此負 責)以其他方式提供或作出或發表的有關 貴公司事項的所有有關陳述、資料、意 見及聲明,於作出時在各重大方面均屬真實、準確及完備且截至股東特別大會及 類別股東會議日期仍屬真實、準確及完備。吾等已假定通函所載由 貴公司、董 事及╱或其管理人員作出或提供的有關 貴公司及其附屬公司事項的一切意見及 聲明乃經審慎周詳查詢後合理作出。吾等亦已尋求並獲得 貴公司、董事及╱或 其管理人員確認,通函所提供及提述的資料概無保留或遺漏任何重大事實。
吾等亦已審閱(其中包括)(i) 由上海東洲資產評估有限公司就各項擬置入股 權類資產 A 所提供估值日期為二零一六年九月三十日的評估報告;(ii) 由上海東 洲資產評估有限公司就目標物業所編製估值日期為二零一六年九月三十日的評 估報告;(iii) 由仲量聯行企業評估及諮詢有限公司(「 仲量聯行 」)就目標物業及電 氣置業旗下物業的產權所編製的物業評估報告;(iv) 由普華永道中天會計師事務 所(特殊普通合夥)所出具截至二零一五年十二月三十一日止兩個年度及截至二 零一六年九月三十日止九個月自儀泰雷茲財務報表的經審計報告;(v) 由德勤 • 關黃陳方會計師行(特殊普通合夥)所出具截至二零一五年十二月三十一日止兩
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獨立財務顧問函件 (華泰金融控股(香港)有限公司)
個年度及截至二零一六年九月三十日止九個月上海集優財務報表的經審計報告; (vi) 由普華永道中天會計師事務所(特殊普通合夥)所出具截至二零一五年十二月 三十一日止年度及截至二零一六年九月三十日止九個月 貴公司的備考綜合財 務報表及審閱報告;(vii) 上海東洲資產評估有限公司及仲量聯行的委聘函條款(特 別考慮工作範圍、工作範圍對須提出的意見是否適當,及可對報告、意見或陳述 所作出的保證程序造成不利影響的任何工作範圍限制);(viii) 貴公司截至二零 一五年十二月三十一日止兩個年度各年的年報;(ix) 貴公司截至二零一五年六 月三十日止六個月及截至二零一六年六月三十日止六個月的中期報告;(x) 貴 公司截至二零一六年九月三十日止九個月的第三季季度報告。
吾等已依賴該等資料,並認為吾等已審閱充分資料以達致知情意見,及為 吾等依賴該等資料提供合理依據,從而為吾等的意見提供合理基準。吾等並無理 由懷疑 貴公司、 貴集團董事及管理層以及彼等各自的顧問提供予吾等的陳述、 資料、意見及聲明的真實性、準確性及完整性,亦無理由認為提供予吾等的資料 或上述文件所提述的資料保留或遺漏重大資料。然而,吾等並無對資料作出任何 獨立核實,亦無對 貴公司、擬置入資產或彼等各自任何附屬公司及聯營公司的 業務、事務、營運、財務狀況或未來前景進行任何形式的深入調查。
所考慮的主要因素及理由
於達致吾等的意見及推薦建議時,吾等已考慮以下主要因素及理由:
1. 背景
(1) 有關 貴公司及上海電氣總公司的背景及一般資料
貴集團為中國最大規模工業設備製造企業之一,主要從事以下業務: (i) 設計、生產及銷售核電核島設備產品、風力發電設備產品及大型鑄鍛件 等重型機械設備,及提供固體廢棄物綜合利用、污水處理、電站環保和分佈 式能源系統的一攬子解決方案;(ii) 設計、生產及銷售火電設備產品及配套 設備、核電常規島設備產品以及電力輸送及分配設備產品;(iii) 設計、生產 及銷售電梯、電機、機床、船用曲軸及其他機電產品;及 (iv) 提供關於發電 站項目及其他工業的一體化工程服務、金融產品及服務以及國際貿易服務、 融資租賃及相關諮詢服務、保險經紀服務等功能性服務。
– 101 –
獨立財務顧問函件 (華泰金融控股(香港)有限公司)
上海電氣總公司為 貴公司控股股東,於最後實際可行日期持有 貴 公司全部已發行股本約 58.12% 的權益。上海電氣總公司的主要業務為國有 資產管理及投資活動。上海電氣總公司為一間由上海市國資委全資擁有的 企業,並為中國最大的綜合性設備製造企業之一。
(2) 有關擬置入資產的背景及一般資料
(i) 上海集優
上海集優為一間於二零零五年九月三十日在中國註冊成立的股 份有限公司,其 H 股自二零零六年起於香港聯交所主板上市,股份代 號為 02345。於最後實際可行日期,上海電氣總公司直接持有上海集 優 678,576,184 股內資股及透過其中一間附屬公司間接持有上海集優 63,882,000 股 H 股,分別佔上海集優已發行股本總數的 47.18% 及 4.44%。 上海電氣總公司自上海集優於二零零五年註冊成立日期起一直為上海 集優的控股股東。待擬收購事項完成後, 貴公司將直接持有上海集優 47.18% 股本權益及上海電氣總公司將間接持有上海集優 51.62% 股本權 益,而上海集優餘下 48.38% 股本權益仍由公眾持有。待擬收購事項完 成後,上海集優將成為 貴公司的附屬公司,而上海電氣總公司將繼 續為上海集優的最終控股股東。
上海集優主要從事設計、製造及銷售汽輪機葉片、軸承、切削刀 具、電動機、緊固件及其他產品,提供相應技術諮詢服務,國內貿易、 勞動服務、實業投資,從事貨物及技術的進出口業務。
以下載列根據中國普遍認可會計原則編製上海集優截至二零 一五年十二月三十一日止兩個年度以及截至二零一六年九月三十日止 九個月經審計的綜合財務資料:
| 於 | 於 | 於 | |
|---|---|---|---|
| 二零一六年 | 二零一五年 | 二零一四年 | |
| 九月三十日 | 十二月三十一日 | 十二月三十一日 | |
| 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | |
| 總資產 | 910,523.22 | 882,396.83 | 918,656.14 |
| 總負債 | 580,742.28 | 562,613.50 | 593,780.75 |
| 歸屬於母公司 | |||
| 所有者的權益 | 325,093.93 | 315,470.32 | 314,263.73 |
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獨立財務顧問函件 (華泰金融控股(香港)有限公司)
| 截至 | 截至 | 截至 | |
|---|---|---|---|
| 二零一六年 | 二零一五年 | 二零一四年 | |
| 九月三十日 | 十二月三十一日 | 十二月三十一日 | |
| 止九個月 | 止年度 | 止年度 | |
| 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | |
| 營業收入 | 584,226.91 | 729,690.80 | 497,798.22 |
| 除稅前利潤 | 23,100.90 | 28,172.76 | 9,836.19 |
| 除稅後淨利潤 | 16,838.68 | 18,647.98 | 8,004.34 |
| 歸屬於母公司 | |||
| 所有者的淨利潤 | 16,768.87 | 18,520.32 | 7,997.67 |
| 扣除非經常性損益後 | |||
| 歸屬於母公司 | |||
| 所有者的淨利潤 | 14,886.09 | 12,218.05 | 2,664.29 |
吾等注意到,於截至二零一五年十二月三十一日止兩個年度各 年以及截至二零一六年九月三十日止九個月,歸屬於上海集優股東的 除稅後非經常性損益分別約為人民幣 53.33 百萬元、人民幣 63.02 百萬元 及人民幣 18.83 百萬元,佔於各自期間歸屬於上海集優股東的淨利潤約 66.69%、34.03% 及 11.23%。非經常性損益主要指截至二零一四年十二 月三十一日止年度的政府補貼及出售附屬公司的所得款項、截至二零 一五年十二月三十一日止年度的政府補貼及收購資產的貼現以及截至 二零一六年九月三十日止九個月的政府補貼。於該兩個年度及截至二 零一六年九月三十日止九個月, 貴公司錄得營業收入及經常性利潤 增長,因而減少其對該非經常性利潤的依賴。
於二零一六年九月三十日,上海集優經審計的資產淨值約為人民 幣 3,297,809,382 元。
(ii) 自儀泰雷茲
自儀泰雷茲為一間於二零一一年十一月二十五日根據中國法律 成立的有限責任公司。自儀泰雷茲自註冊成立日期起一直為上海電氣 總公司的附屬公司。待擬收購事項完成後, 貴公司將持有自儀泰雷茲 50.10% 的股本權益。
自儀泰雷茲主要從事為城市軌道交通用戶提供完善的列車自動 控制系統解決方案,提供從泰雷茲集團吸收的SelTrac[®] CBTC信號系統、 TSTCBTC[®] 2.0 信號系統及 TSTram[®] 現代有軌電車的控制管理系統等產 品,以及根據客戶需要提供系統運營的維修保障服務(包括對設備日 常的狀態監督、巡視、保養、維修及維護)。
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獨立財務顧問函件 (華泰金融控股(香港)有限公司)
以下載列根據中國普遍認可會計原則編製的自儀泰雷茲截至二 零一五年十二月三十一日止兩個年度以及截至二零一六年九月三十日 止九個月經審計的綜合財務資料:
| 於 | 於 | 於 | |
|---|---|---|---|
| 二零一六年 | 二零一五年 | 二零一四年 | |
| 九月三十日 | 十二月三十一日 | 十二月三十一日 | |
| 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | |
| 總資產 | 93,810.85 | 80,050.11 | 61,863.72 |
| 總負債 | 59,760.80 | 50,917.67 | 36,730.28 |
| 所有者權益 | 34,050.05 | 29,132.44 | 25,133.44 |
| 截至 | 截至 | 截至 | |
| 二零一六年 | 二零一五年 | 二零一四年 | |
| 九月三十日止 | 十二月三十一日 | 十二月三十一日 | |
| 九個月 | 止年度 | 止年度 | |
| 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | |
| 營業收入 | 53,175.71 | 68,261.93 | 51,792.76 |
| 除稅前利潤 | 5,629.57 | 6,396.63 | 5,072.65 |
| 除稅後淨利潤 | 4,917.61 | 5,806.49 | 4,519.01 |
| 扣除非經常性損益後 | |||
| 的淨利潤 | 4,678.16 | 5,574.76 | 4,195.97 |
吾等注意到,於截至二零一五年十二月三十一日止兩個年度各年 以及截至二零一六年九月三十日止九個月,自儀泰雷茲的除稅後非經 常性損益分別約為人民幣 3.23 百萬元、人民幣 2.32 百萬元及人民幣 2.39 百萬元,佔於各自期間自儀泰雷茲的淨利潤約 7.15%、3.99% 及 4.87%。 非經常性利潤主要指該期間的政府補貼。
於二零一六年九月三十日,自儀泰雷茲經審計的資產淨值約為人 民幣 340,500,508 元。
(iii) 電氣置業
電氣置業為一間於一九九八年四月二十九日根據中國法律成立 的有限責任公司。自註冊成立日期起,電氣置業一直為上海電氣總公 司的附屬公司。待擬收購事項完成後,電氣置業將成為 貴公司全資 附屬公司。
– 104 –
獨立財務顧問函件 (華泰金融控股(香港)有限公司)
電氣置業為上海電氣總公司旗下專業的不動產經營管理平台,主 要從事不動產的管理、存量工業地產處置和存量工業地產開發業務。
以下載列根據中國普遍認可會計原則編製的電氣置業截至二零 一五年十二月三十一日止兩個年度及截至二零一六年九月三十日止九 個月經審計的綜合財務資料:
| 於 | 於 | 於 | |
|---|---|---|---|
| 二零一六年 | 二零一五年 | 二零一四年 | |
| 九月三十日 | 十二月三十一日 | 十二月三十一日 | |
| 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | |
| 總資產 | 153,435.83 | 182,436.03 | 171,524.30 |
| 總負債 | 49,283.71 | 27,787.52 | 21,589.54 |
| 所有者權益 | 104,152.12 | 154,648.51 | 149,934.76 |
| 截至 | 截至 | 截至 | |
| 二零一六年 | 二零一五年 | 二零一四年 | |
| 九月三十日 | 十二月三十一日 | 十二月三十一日 | |
| 止九個月 | 止年度 | 止年度 | |
| 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | 人民幣萬元 | |
| 營業收入 | 107,152.97 | 40,004.69 | 108,445.68 |
| 除稅前利潤 | 22,872.56 | 13,899.50 | 21,594.81 |
| 除稅後淨利潤 | 17,140.48 | 10,423.68 | 16,040.10 |
| 扣除非經常性損益後 | |||
| 的淨利潤 | 15,271.02 | 5,364.67 | 14,460.73 |
吾等注意到,於截至二零一五年十二月三十一日止兩個年度各年 及截至二零一六年九月三十日止九個月,歸屬於電氣置業股東的除稅 後非經常性損益分別約為人民幣 15.79 百萬元、人民幣 50.59 百萬元及人 民幣18.69百萬元,佔於各自期間歸屬於電氣置業股東的淨利潤約9.85%、 48.53% 及 10.91%。非經常性利潤主要指截至二零一四年十二月三十一 日止年度及截至二零一六年九月三十日止九個月的政府補貼。截至二 零一五年十二月三十一日止年度的非經常性利潤主要指政府補貼及電 氣置業根據法院就一項法律訴訟的判決獲支付的賠償。
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於二零一六年九月三十日,電氣置業經審計的資產淨值約為人民 幣 1,041,521,194 元。
於二零一六年九月三十日,電氣置業擁有 66 處位於中國上 海市的物業,總建築面積為 180,747.92 平方米,賬面價值為人民幣 591,753,176.47 元,相當於電氣置業總資產價值的 38.57%。於二零一六 年九月三十日,合資格中國估值師對上述物業作出的估值為人民幣 2,380,564,756.72 元,相當於電氣置業 100% 股本權益估值的 92.42%。鑒 於 貴公司著眼收購電氣置業以作為 貴公司一個房地產專業營運及 管理平台, 貴公司尚未就更改現有營運時間表及上述 66 處物業的未 來用途作出詳細計劃。 貴公司預期於交易完成後,將考慮可能的全 面計劃以將 貴公司原先的工業發展計劃合併至電氣置業的工業發展 計劃。
於上述電氣置業擁有的66處物業中,22處物業為政府的分配土地、 出讓土地(政府轉讓土地(未支付購買價))、授權經營土地或按土地使 用協議書用於履行責任和義務的土地,而三處物業尚未取得房地產權 證(連同上述 22 處物業統稱為「 不當使用物業 」)。
就上述 22 處物業而言,經電氣置業確認,該等物業乃由電氣置業 按過往原因合法取得,且目前由電氣置業用作一般用途。誠如 貴公 司的中國法律顧問調查所得,電氣置業擁有上述 22 處物業的合法房地 產權證,惟電氣置業須於該等 22 處物業的相關土地出讓程序及土地使 用權性質變更完成後,方可根據相關中國法律法規透過其他合法措施 擁有使用、轉讓、租賃、質押或出售該等物業的合法權力。電氣置業正 積極進行完成土地出讓程序,以取代上述22處物業的相關房地產權證, 有關進度及 貴公司於最後實際可行日期的計劃如下:
- (i) 就14處物業而言,電氣置業已訂立土地使用權出讓合同。 貴 公司的中國法律顧問認為,電氣置業於達成相關程序要求 後,變更該等 14 處物業的土地使用權性質及取代其房地產 權證將不會存在法律障礙。 貴公司及電氣置業將盡力促
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使電氣置業完成取代該等 14 處物業的相關房地產權證。經 考慮上述土地出讓手續辦理進展及上述中國法律顧問的意 見,董事會認為尚未辦理完成該等物業的土地出讓手續並 取得相關權證不會對 貴公司造成重大不利影響。
-
(ii) 就四處物業而言,電氣置業正積極訂立土地使用權出讓合 同。 貴公司的中國法律顧問認為,電氣置業於達成相關程 序要求(例如根據中國法律法規取得必要的批准)後,變更 該等四處物業的土地使用權性質及取代房地產權證將不會 存在法律障礙。 貴公司及上海電氣總公司將盡力促使電 氣置業完成取代該等五處物業的相關房地產權證。經考慮 上述土地出讓手續辦理進展及上述中國法律顧問的意見, 董事會認為尚未辦理完成該等物業的土地出讓手續並取代 相關權證不會對 貴公司造成重大不利影響。
-
(iii) 就兩幅位於天通庵路 121 號及天通庵路 465 號的土地的兩處 物業(已被當地政府列入土地收儲範疇)而言,電氣置業已 取得由上海靜安區土地收儲中心出具的土地收儲通知,並 將適時訂立土地收儲合同。中國法律顧問認為,落實上述土 地收儲過程將不會受該等物業未能完成土地出讓程序或取 代相關房地產權證的現況影響。 貴公司將與有關對手方 磋商,以於訂立相關土地收儲及補償合同時根據多項因素(包 括但不限於市場狀況、規管政策及相關成本)釐定補償金額。 經考慮該兩處物業的土地儲備安排及上述中國法律顧問的 意見, 貴公司董事會認為尚未辦理完成該等物業的土地出 讓手續並取代相關權證不會對 貴公司造成重大不利影響。
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- (iv) 就兩幅位於汾州路 203 號及江浦路 735 弄 9 號的土地的兩處物 業而言,電氣置業因相關中國政府政策而未能完成該兩處 物業的土地出讓程序。電氣置業或會於以其他合法方式提 供該等物業的轉讓、租賃、作為按揭的抵押或以其他方式 出售該等物業時受到限制。經電氣置業確認,電氣置業目 前可繼續按正常途徑佔用及使用該等兩處物業(作為住宅物 業),並預期於將來由 貴公司按原訂目的佔用及使用。該 等物業的總樓面面積及估值總額分別約為 117.53 平方米及 人民幣 5,322,471.00 元,分別佔電氣置業擁有的所有物業的 總樓面面積及估值總額 0.065% 及 0.22%。經考慮該兩處物業 的建築面積及評價值佔電氣置業擁有的房屋的建築面積及 評估值的比重均較小,董事會認為尚未辦理完成該等物業 的土地出讓手續並取代相關權證不會對 貴公司造成重大 不利影響。
就該等三處未有房地產權證的物業而言,根據相關中國法律及法 規,電氣置業於擁有該等物業、使用該等物業、有權自該等物業獲利 及出售該等物業時受到限制。於最後實際可行日期,取得該等三處物 業的房地產權證進度及 貴公司的計劃如下:
- (i) 就兩幅位於天水路 109 號及陳行支路 365 號的土地的兩處物 業(已被列入清拆遷範疇)而言,電氣置業已自當地政府取 得相關拆遷通知,並將就相關拆遷適時訂立補償合同。 貴 公司中國法律顧問認為,落實該拆遷過程將不會受該等物 業尚未取得房地產權證的現況所影響。 貴公司將與有關 對手方磋商,以於訂立相關土地拆遷合同時根據多項因素(包 括但不限於市場狀況、規管政策及相關成本)釐定補償金額。
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經考慮該兩處物業的拆遷及徵收安排及上述中國法律顧問 的意見, 貴公司董事會認為尚未取代該等物業的房地產權 證不會對 貴公司造成重大不利影響。
- (ii) 就一幢位於金橋出口加工區 76 街坊 1 丘的樓宇的餘下一處 物業而言,電氣置業擁有樓宇所處的該幅土地的土地權證, 惟電氣置業仍在取得該樓宇的樓宇權證。 貴公司中國法 律顧問認為,於根據相關法律達成相關規劃、建築及接收 程序後,電氣置業於取得相關房地產權證將不存在法律障 礙。 貴公司及上海電氣總公司將盡力促使電氣置業取得 該樓宇權證。經考慮上述房屋所有權證的辦理進展及上述 中國法律顧問的意見,董事會認為尚未取得該物業的房地 產權證不會對 貴公司造成重大不利影響。
三處尚未取得房地產權證的物業的總樓面面積及估值總額分別 約為 25,186.7 平方米及人民幣 49,666,830 元,分別佔電氣置業擁有的所 有物業的總樓面面積及估值總額 13.93% 及 2.09%。
經電氣置業確認,於最後實際可行日期,電氣置業並無自監管部 門收取任何警告或處罰或面臨任何第三方就不當使用物業提呈的任 何申索。根據收購協議,倘 貴公司因上述不當使用土地及樓宇而遭 剝奪任何該等物業的一般使用權,上海電氣總公司已承諾向 貴公司 補償所產生的相關經濟損失。倘 貴公司因以上所述者而被任何主管 機構施加罰款或面臨任何第三方提呈的任何申索,上海電氣總公司將 向 貴公司補償所產生的實際損失。
於二零一六年九月三十日,合資格中國估值師對上述 66 處物業作 出的估值為人民幣 2,380,564,756.72 元。合資格中國估值師的估值乃依 據中國的資產估值相關的法律及法規進行,旨在就將予收購的資產提 供參考價格。上述 66 處物業的估值與合資格國際物業評估師仲量聯行 企業評估及諮詢有限公司(「 仲量聯行 」)於二零一六年九月三十日作出 的價值為人民幣 1,032,371,000 元的估值結果不一致。仲量聯行僅考慮已 獲得土地權證的 39 幅出讓土地(包括土地及土地上樓宇)以及位於上海 市浦東新區金橋出口加工區 76 街坊 1 丘的物業土地。(根據合資格中國
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估值師的估值結果,該等土地的價值為人民幣 1,033,590,092 元)。就尚 未獲得樓宇權證的 24 處物業及位於上海市浦東新區金橋出口加工區 76 街坊 1 丘的物業樓宇(樓宇權,1 處物業[註][1] 已簽訂土地收儲購買合同及 1 處[註][2 ] 已簽訂非居住房屋拆遷補償合同而言,仲量聯行認為,由於上述 土地於二零一六年九月三十日(即評估基準日)處於上述情況,故根據 上市規則中「市場價值」定義必須嚴格遵守的相關規定,他們不能給予 這些土地任何商業上的價值。出於提供參考的目的,仲量聯行認為, 假設上海電氣總公司已獲得適當的房地產權證且該等物業可自由轉讓, 則截至二零一六年九月三十日前述土地(含土地及地上建築物及構築物) 的市場價值為人民幣 1,563,662,000 元。仲量聯行與合資格中國估值師所 採用的假設前提不同的原因在於:仲量聯行旨在就嚴格遵守上市規則 中對「市場價值」定義的相關規定編製物業評估報告,因而仲量聯行未 將前述土地的商業價值納入評估報告中,前述土地還未獲得適當房地 產權證或被納入收儲或拆遷範圍內,且不能在市場上自由處置。仲量 聯行所採用的評估方法符合香港的上市規則和市場慣例。
(iv) 目標物業
收購協議項下將予收購的目標物業為上海電氣總公司持有位於 中國上海市的 26 幅土地的使用權、其上的建築物及構築物連同設備及 機器。
-
註1: 有關位於汶水路 51 號的一處物業,上海市靜安區土地儲備中心與電氣 置業已於 2016 年 5 月 16 日簽訂國有土地使用權收購儲備合同,據此,該 物業收儲面積約為 10,442 平方米,建築面積約為 5,869.28 平方米,上述物 業收儲價格為人民幣 266,630,000 元。
-
註2: 有關位於石門一路 239-243 號的一處物業,上海靜安地鐵投資有限公司 已與上海電氣集團資產經營有限公司(現為電氣置業)於 2014 年 1 月 16 日 簽訂非居住房屋拆遷補償合同,據此,該物業土地面積約為1,589平方米, 建築面積約為 5,099.92 平方米,補償總價為人民幣 171,248,303 元。
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目標物業的概要載列如下:
| 土地 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序號 | 物業位置 | 土地面積 | 建築面積 | 使用權來源 | 土地用途 | 建築物用途 | 貴公司未來計劃及土地用途 |
| (平方米) | (平方米) | ||||||
| 1 | 長江 | 10,739.90 | 8,201.82 | 出讓 | 工業 | 廠房 | 供 貴公司未來用於發展相關如 |
| 西路 | 工業機器人業務的倉儲物流、 | ||||||
| 815號 | 銷售服務、產品展示等 | ||||||
| 2 | 四川 | 996.00 | 6,479.98 | 政府劃撥 | 辦公 | 辦公樓 | 供 貴公司附屬公司上海電氣集 |
| 中路 | (授權經營) | 團財務有限責任公司繼續租賃 | |||||
| 110號 | 使用 | ||||||
| 3 | 四川 | 1,617.00 | 6,855.00 | 出讓 | 商業 | – | 供 貴公司附屬公司上海電氣集 |
| 中路126弄 | (授權經營) | 團財務有限責任公司繼續租賃 | |||||
| 10-20號 | 使用 | ||||||
| 4 | 安亭鎮 | 81,412.00 | 31,062.58 | 出讓 | 工業 | 廠房 | 供 貴公司未來用於發展高效光 |
| 昌吉路 | (空轉土地) | 伏、生物質發電、工廠節能系 | |||||
| 18及28號 | 統的生產製造等 | ||||||
| 5 | 南翔鎮 | 16,101.00 | 12,503.86 | 出讓 | 工業 | 廠房 | 供 貴公司未來用於儲能電池的 |
| 滬宜公路 | 研發及製造 | ||||||
| 950號 | |||||||
| 6 | 龍吳路 | 51,598.70 | 35,177.55 | 出讓 | 工業 | – | 供 貴公司未來用於發展電廠服 |
| 4299弄1號 | 務業務,包括技術改造,維修 | ||||||
| 保養,性能提升及遠程故障診 | |||||||
| 斷等 |
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| 土地 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序號 | 物業位置 | 土地面積 | 建築面積 | 使用權來源 | 土地用途 | 建築物用途 | 貴公司未來計劃及土地用途 |
| (平方米) | (平方米) | ||||||
| 7 | 銀都路 | 54,453.90 | 32,834.24 | 出讓 | 工業 | 廠房 | 供上海集優附屬公司上海天安 |
| 4399號 | 軸承有限公司繼續租賃使用 | ||||||
| 8 | 景谷路 | 28,727.00 | 15,075.00 | 出讓 | 工業 | 廠房 | 供 貴公司未來用於工業自動化 |
| 250號 | 業務領域的傳感器、控制櫃及 | ||||||
| 其他產品的研發製造及銷售服 | |||||||
| 務 | |||||||
| 9 | 滬閔路 | 73,542.00 | 27,248.32 | 出讓 | 工業 | – | 供上海集優附屬公司上海聯合 |
| 1111號 | 滖動軸承有限公司繼續租賃使 | ||||||
| 用 | |||||||
| 10 | 江川路 | 761.00 | 24.00 | 出讓(空轉土 | 工業 | – | 供 貴公司附屬公司上海電氣集 |
| 555號 | 地) | 團上海電機廠有限公司繼續租 | |||||
| 賃使用 | |||||||
| 11 | 甯橋路 | 26,411.00 | 21,327.68 | 轉讓 | 工業 | 廠房 | 供 貴公司未來用於航空自動化 |
| 668號 | 生產線系統的開發、試製、銷 | ||||||
| 售、服務等 | |||||||
| 12 | 松江區 | 59,134.50 | 23,886.65 | 政府劃撥 | 工業 | 廠房 | 供 貴公司未來用於新一代傳感 |
| 光星路8號 | 器的研發、製造、銷售服務及 | ||||||
| 自動化生產線的系統集成 |
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土地
序號
物業位置
-
土地面積 建築面積 使用權來源 土地用途 建築物用途 貴公司未來計劃及土地用途
-
(平方米) (平方米)
-
13 永豐路 35 號 22,658.00 12,529.00 政府劃撥 工業
-
廠房 供 貴公司未來用於工業自動化 業務領域的工控軟件開發和數 字化解決方案業務,主要用於 其辦公、軟件測試和數據中心 建設等
- 供 貴公司未來用於工業自動化 業務領域的工控軟件開發和數 字化解決方案業務,主要用於 其辦公、軟件測試和數據中心 建設等
-
14 樂都路 35,159.00 14,670.00 政府劃撥 工業 廠房 供 貴公司未來用於工業自動化 255 號 業務領域的工控軟件開發和數 字化解決方案業務,主要用於 其辦公、軟件測試和數據中心 建設等
-
15 方塔北路 42,946.00 26,643.04 出讓 工業 廠房 供 貴公司未來用於工業自動化 236 號 業務領域的工控軟件開發和數 字化解決方案業務,主要用於 其辦公、軟件測試和數據中心 建設等
-
16 北內路 107,605.00 41,576.00 轉讓 工業 廠房 供電氣置業未來募集配套資金 32 號 項目使用
-
17 世界路 7,613.00 6,517.00 出讓 工業 – 供 貴公司附屬公司上海電氣輸 141 號 配電集團股份有限公司未來用 於智能配電網業務的技術研發 和作辦公樓使用等
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土地 序號 物業位置 土地面積 建築面積 使用權來源 土地用途 建築物用途 貴公司未來計劃及土地用途 (平方米) (平方米) 18 軍工路 923.00 53.00 政府劃撥 工業 廠房 供 貴公司附屬公司上海上纜藤 1076 號 倉電纜有限公司繼續租賃使用 19 軍工路 20,761.00 19,497.56 出讓 工業 廠房 供上海集優附屬公司上海工具 1050、1060 號 (空轉土地) 廠有限公司繼續租賃使用 20 軍工路 9,012.00 8,069.33 出讓 工業 廠房 供上海集優附屬公司上海工具 1140 號 (空轉土地) 廠有限公司繼續租賃使用 (長白街道 240街坊1/5丘) 21 軍工路 3,701.00 2,792.10 出讓 工業 廠房 供上海集優附屬公司上海工具 1140 號 (空轉土地) 廠有限公司繼續租賃使用 (長白街道 240街坊1/4丘) 22 軍工路 6,301.00 4,558.99 出讓 工業 廠房 供上海集優附屬公司上海工具 1140 號 (空轉土地) 廠有限公司繼續租賃使用 (長白街道 240街坊1/7丘) 23 軍工路 3,851.00 2,678.80 出讓 工業 廠房 供上海集優附屬公司上海工具 1140 號 (空轉土地) 廠有限公司繼續租賃使用 (長白街道 240街坊1/6丘)
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土地
序號 物業位置 土地面積 建築面積 使用權來源 土地用途 建築物用途 貴公司未來計劃及土地用途 (平方米) (平方米) 24 共和新路 68,336.00 18,996.00 出讓 工業 廠房 供電氣置業未來募集配套資金 3301 號 (空轉土地) 項目使用 25 廣中西路 65,237.00 45,479.67 出讓 工業 廠房 供 貴公司未來用於工業自動化 191 號 (空轉土地) 業務領域的市政工程及能源工 程自動化控制系統的研發製 造、系統集成及銷售服務 26 西藏北路 851.70 3,223.71 轉讓 辦公 辦公樓 供 貴公司未來用於風光儲多能 571 號 互補、康復機器人等前膽技術 的研發
目標物業中有 15 幅土地是政府劃撥、授權經營或空轉土地。截至 最後實際可行日期,上海電氣總公司尚在就上述 15 幅土地辦理相關的 土地出讓手續並已就 12 幅土地訂立土地使用權出讓合同。根據《上市公 司重大資產重組管理辦法》第 11(4) 條,該等交易內將予收購的擬置入 資產的擁有權需清晰明確,且轉讓該等資產的擁有權時不可存在任何 法律障礙。因此,上海電氣總公司完成該等土地出讓手續及取得有關 資產的相關房地產權證為完成擬收購事項的先決條件。根據收購協議, 上海電氣總公司已承諾將於二零一六年十二月二十八日前就上述 15 幅土地簽署土地使用權出讓合同,並於二零一七年三月三十一日前辦
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理完畢該等土地出讓手續並取得相關的房地產權證。中國法律顧問認 為,待上述15幅土地的出讓手續辦理完畢並取得相應的房地產權證後, 該等土地的轉讓不存在任何法律障礙。倘上海電氣總公司未能於二零 一七年三月三十一日前取得該等土地的相關房地產權證, 貴公司及 上海電氣總公司將會評估實際情況及磋商押後擬收購事項。
根據收購協議,上海電氣總公司承諾,就上述土地、建築物使用 不當情形,如因此導致 貴公司不能正常使用該等物業,則上海電氣 總公司將賠償 貴公司因此而遭受的相應經濟損失;如由於前述情況 導致 貴公司被主管機關處罰或任何第三方索賠,則上海電氣總公司 將賠償 貴公司因此而遭受的實際損失。根據一般市場慣例,上述賠 償包括但不限於現金償付。
截至二零一六年九月三十日,目標物業的經審計賬面值約為人民 幣 1,001,726,553 元。合資格中國估值師於二零一六年九月三十日對目標 物業作出的估值為人民幣2,805,561,340.17元(含對上述15幅土地(含土地、 地上建築物及構築物以及設備)估值人民幣 1,725,667,597.80 元以及剩餘 11 幅土地(含土地及地上建築物)估值人民幣 1,079,893,742.37 元)。合資 格中國估值師的估值乃依據中國有關資產估值的法律及法規進行,旨 在為將予收購資產提供參考價格。
上述估值與仲量聯行於二零一六年九月三十日作出價值為人民 幣 1,100,210,000 元的估值結果不同。仲量聯行僅考慮了已獲得房地產權 證的 11 幅出讓的土地(含土地以及地上建築物及構築物)和上海市嘉定 區安亭鎮昌吉路18及28號部分土地(根據合資格中國估值師的估值結果, 這些土地的價值為人民幣 1,009,709,832 元)。關於還未簽訂土地出讓合 同和未獲得房地產權證的 14 幅土地和位於上海市嘉定區安亭鎮昌吉路 18 及 28 號物業的剩餘部分土地,仲量聯行認為,由於截至二零一六年 九月三十日(即評估日期)尚未獲得前述土地的房地產權證,根據上市 規則的相關規定(須嚴格遵守當中對「市埸價值」的定義),他們不能給 予這些土地任何商業價值。出於提供參考的目的,仲量聯行認為,假 設上海電氣總公司已獲得適當的房地產權證且該等物產可自由轉讓, 則截至二零一六年九月三十日前述土地(含土地及地上建築物和構築物) 的市場價值為人民幣 1,689,710,000 元。仲量聯行與合資格中國估值師採
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用不同假設前提不同的原因在於:仲量聯行旨在嚴格遵守上市規則中 有關「市場價值」定義的相關規定而編製物業評估報告,因而仲量聯行 未將前述未獲得相應房地產權證且不能在市場上自由處置土地的商業 價值納入評估報告中。仲量聯行所採用的評估方法符合上市規則和香 港的市場慣例。
(3) 貴集團的業務發展戰略
誠如董事會函件所述, 貴集團為中國最大規模工業設備製造企業之一, 主要從事以下業務:(i) 設計、生產及銷售核電核島設備產品、風力發電設備 產品及大型鑄鍛件等重型機械設備,及提供固體廢棄物綜合利用、污水處理、 電站環保和分佈式能源系統的一攬子解決方案;(ii) 設計、生產及銷售火電 設備產品及配套設備、核電常規島設備產品以及電力輸送及分配設備產品; (iii) 設計、生產及銷售電梯、電機、機床、船用曲軸及其他機電產品;及 (iv) 提供關於發電站項目及其他工業的一體化工程服務、金融產品及服務以及 國際貿易服務、融資租賃及相關業務諮詢服務、保險經紀服務等功能性服務。
誠如二零一四年年度報告及二零一五年中期報告所披露, 貴公司預 期擴展其於能源設備分部、高效清潔能源設備分部及工業裝備分部的主要 業務。誠如二零一五年年度報告及二零一六年中期報告進一步披露, 貴公 司致力圍繞創新開發的發展主題,並將轉型為全球佈局、跨國經營、具有國 際競爭力和品牌影響力的跨國集團作為其主要目標之一。
擬收購事項讓 貴公司透過進一步轉型其傳統能源業務至清潔能源業 務、升級其傳統製造業務至智能製造業務及擴展其現代服務,以優化其業 務架構。此外,董事認為, 貴公司及擬置入資產內的實體於資源分享及研 發能力方面將得以提升,以推動創新及工業轉型。
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(4) 進行擬收購事項之理由及裨益
貴公司擬收購有關製造軌道交通主要基礎零部件的業務分部,將有 助 貴公司增強其高端製造實力,並掌握軌道分部資源。此舉將提升 貴公 司現有產業鏈的完整性,及多元化營運的能力,並有助其成為行業領先的 整體解決方案提供商。
收購上海集優為 貴公司奠定於機械零部件製造技術行業的領先地位。 上海集優的產品用於汽車、工業應用及服務、能源(包括傳統及新能源)、軌 道及航空業。因此,上海集優將增強與 貴公司於電子機械業務(包括熱能、 核能及風能)以及軌道交通業務方面的協同效應。
董事亦相信收購自儀泰雷茲使 貴公司取得軌道交通訊號系統技術的 行業領導能力。自儀泰雷茲為城市軌道交通用戶提供完善的列車自動控制 系統解決方案及有關系統運作的保養服務。因此,自儀泰雷茲將增強與 貴 公司於軌道交通業務方面的協同效應。
此外, 貴公司與本次交易擬置入的標的公司在發電與輸配電領域存 在業務關係,形成長期日常性關聯交易。本次將標的公司置入 貴公司, 有助於減少關聯交易,增強 貴公司獨立性,從而提高 貴公司資產品質、 改善財務狀況、增強持續盈利能力,並且能有效保護 貴公司少數股東利 益。 貴公司的運作也將更加符合市場監管要求,有利於 貴公司未來資本 運作的推進。
收購目標物業為 貴公司的工業開發提供重要土地儲備。特別是, 貴 公司正積極將其部份原有業務轉型,而工業土地的需求或將因業務轉型而 隨之增加。收購電氣置業將使 貴公司具備土地及房地產(包括工業房地產) 方面的管理及開發能力。
經計及 (i) 上文提及的業務及資產架構優化;(ii) 因增強現有產業鏈致使 產品更多元化;(iii) 優質資源儲備增加;及 (iv) 土地及房地產方面的額外針
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對性經營及管理技巧,吾等認同董事的意見,認為擬收購事項整體而言符 合 貴公司及股東的整體利益。
於擬收購事項完成後,上海集優、自儀泰雷茲及電氣置業將成為 貴 公司的附屬公司,而其財務業績將併入於經擴大集團的賬目。根據 貴 公司截至二零一六年九月三十日止九個月的第三季度報告, 貴公司的 總資產約為人民幣 170,935,464,000 元,而 貴公司的總負債則約為人民幣 113,172,872,000 元,致使資產淨值約為人民幣 57,762,592,000 元。根據各項擬置 入資產的財務報表經審計報告,各項擬置入資產的資產淨值屬正數。根據 上海東洲資產評估有限公司編製的評估報告,各項擬置入資產的估值屬正數。
以發行代價股份方式償還可讓 貴公司收購擬置入資產而不會產生即 時現金流出,此舉可提高 貴公司的財務靈活性及擴大 貴公司的資本基礎。
經計及 (i) 發行代價股份將讓 貴公司擁有擬置入資產而毋須為擬收購 事項產生現金流量;(ii) 發行代價股份將不會增加資產負債比率,亦不會增 加 貴公司的未來利息開支;及 (iii) 上海電氣總公司的資源、技術及專業知 識將進一步促進 貴公司工業裝備製造業務的發展,吾等認同董事的意見, 認為發行代價股份符合 貴公司及股東的整體利益。
(5) 進行建議發行及配售A股之理由及裨益
待擬收購事項完成後, 貴公司擬按每股 A 股人民幣 7.55 元的發行價發 行不多於 397,350,993 股 A 股股份予四名投資者(包括上海電氣總公司)。建議 配售 A 股募集所得款項將為不多於人民幣 3,000,000,000 元。所得款項將用於 董事會函件「III. 建議發行及配售 A 股」內「1. 建議發行及配售 A 股的主要條款」 一節所述的各項用途。 貴公司有意投資固定資產及建設的四個投資項目, 分別為 (i) 共和新路新興產業園區開發項目(於完成時,可提供一個發展新興 產業的平台);(ii) 北內路創意產業園區改造項目(涉及現代化創新產業園區 的開發);(iii) 金沙江支路科技創新園區改造項目(涉及包括科技創新園區的
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綜合體開發);及 (iv) 軍工路工業研發設計和高端裝備製造基地建設項目(涉 及主要包括研發、製造及銷售智能製造業的電纜及 3D 打印設備系統的綜合 體開發),吾等已就上述各項取得並審閱 貴公司就評估該等項目編製的可 行性研究。經計及 (i) 可行性研究的管理預算所載上述四個項目的投資總額 及相關稅費及其他開支估計約為人民幣 4,060 百萬元,其中約人民幣 3,000 百 萬元所得款項擬用於該四個項目以及交易的相關稅費及其他開支;(ii) 宏觀 行業趨勢或管理層計及載於可行性研究內該等項目各自涉及的資料預期未 來前景樂觀,且與 貴公司創新開發的發展理念一致;及 (iii) 可行性研究所 載各項目的預期施工時間表,建議發行及配售 A 股將因此有助提供新商機, 例如在創新及高端製造行業拓展業務。經計及上述因素,吾等認為,建議發 行及配售 A 股的規模(將產生的相應所得款項將用於不同項目的投資及繳付 相關稅費及其他開支)屬公平合理,且符合 貴公司及股東的整體利益。
2. 收購協議之主要條款
2.1 擬置入股權類資產A、目標物業及擬置入股權類資產B的代價
- (1) 擬置入股權類資產A、目標物業及擬置入股權類資產B 的代價基 準
擬置入股權類資產 A 及目標物業的代價為人民幣 5,644,345,484.70 元乃以合資格中國估值師出具的資產評估報告所確認的該等資產於評 估基準日的評估值為基礎並經公平協商確定。
下文載列於二零一六年九月三十日擬置入股權類資產 A 淨資產 的賬面值及估值概要:
| 資產 | 賬面值 | 估值 |
|---|---|---|
| (人民幣萬元)(人民幣萬元) | ||
| 自儀泰雷茲50.10%股權 | 17,058.20 | 26,302.50 |
| 電氣置業100%股權 | 104,152.12 | 257,575.91 |
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自儀泰雷茲 50.10% 股權及電氣置業 100% 股權各自的代價分別與 其估值相等。吾等注意到,自儀泰雷茲的估值較其經審計賬面值為高, 主要由於按收益法計算出讓股權的價值。就電氣置業而言,估值較其 經審計賬面值為高,主要由於投資物業升值。
下文載列於評估基準日目標物業的賬面值及估值概要:
| 目標物業項目 | 賬面值 | 估值 |
|---|---|---|
| (人民幣萬元)(人民幣萬元) | ||
| 土地使用權 | 41,661.99 | 159,715.59 |
| 建築物 | 51,713.88 | 118,168.42 |
| 設備 | 2,796.78 | 2,672.12 |
| 總計 | 100,172.65 | 280,556.13 |
目標物業的代價與其估值相等。目標物業的估值較其賬面值為高, 主要由於土地使用權及辦公樓升值。
擬置入股權類資產 B(上海集優 47.18% 股權)的代價人民幣 983,935,466.80 元乃根據國務院國有資產監督管理委員會、中國證券監 督管理委員會令第19號《國有股東轉讓所持上市公司股份管理暫行辦法》 並經公平協商後確定,相當於收購協議簽署日(即二零一六年十一月 十四日)前 30 個交易日上海集優 H 股每日加權平均價格的算術平均值(即 每股人民幣 1.45 元)乘以上海集優 47.18% 股權對應的股數(即 678,576,184 股)。
如果自收購協議簽署日至資產交割日期間,上海集優進行派發股 利、送紅股、資本公積金轉增股本或進行任何其他除權、除息事項,則 擬置入股權類資產 B 的代價不會作出相應調整。
綜上所述,擬置入資產代價總計為人民幣 6,628,280,951.50 元。
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(2) 期間損益協定
擬置入股權類資產 A 及目標物業自評估基準日至資產交割日期 間所產生的損益歸屬於上海電氣總公司或由上海電氣總公司承擔。
(3) 估值方法
根據上市規則第 13.80(2)(d) 條,吾等已根據可得資料就擬置入 股權類資產 A 及目標物業的估值表現審閱上海東洲資產評估有限公 司的資格及經驗,及就目標物業及電氣置業項下物業的房地產權審 閱仲量聯行的資格及經驗。吾等注意到,上海東洲資產評估有限公 司及仲量聯行擁有遍佈中國各行各業的眾多企業進行估值服務的 經驗。根據中國證監會網站(http://www.csrc.gov.cn)及財政部網站 (http://www.mof.gov.cn),吾等進一步注意到,上海東洲資產評估有限 公司為獲中國證監會及中國財政部授權以在中國進行資產評估工作的 合資格資產評估公司之一。吾等理解到,其擁有多年於中國及香港為 多間上市公司就類似擬置入股權類資產 A 及目標物業的資產進行評估 的足夠資格及經驗。上海東洲資產評估有限公司及仲量聯行亦確認, 貴 公司提供的所有相關重大資料已載入其評估報告。此外,吾等亦已審 閱其委聘條款,知悉其工作範圍對所需提供之意見而言屬合適,且吾 等並未發現對工作範圍的任何限制以致可能對評估報告作出的保證程 度構成不利影響。基於上文所述,吾等認為,上海東洲資產評估有限 公司及仲量聯行的工作範圍屬合適,且符合資格對擬置入股權類資產 A 及目標物業進行估值。
根據有關中國法律法規, 貴公司須於股東大會前取得上海市國 資委對擬收購事項的批准,而評估報告於上海市國資委完成備案為取 得該批准的前提。因此評估報告須於股東特別大會及 H 股類別股東會 議日期前完成於上海市國資委的備案。倘評估結果在評估報告於上海 市國資委完成備案後發生調整,則置入資產的最終代價將調整至相當 於備案確認的最終估值結果,且 貴公司將根據相關中國法律及法規 以及上市規則重新召開董事會會議、重新安排股東特別大會及類別股 東會議以批准本次交易,並向股東寄發補充通函以提供該等備案的結
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果及代價的調整。倘評估報告於上海市國資委的備案導致代價的調整 及交易規模的變化, 貴公司將重新遵守上市規則第 14 章及第 14A 章項 下的規定。
擬置入股權類資產 A 的估值
吾等已審閱刊登於上海證券交易所日期為二零一六年十一月 十四日的公告及通函附錄所載由上海東洲資產評估有限公司編製的評 估報告,並與上海東洲資產評估有限公司討論為達致擬置入股權類資 產 A 估值所採納的方法以及使用的基準及假設。此外,吾等已查詢上 海東洲資產評估有限公司進行估值時所採納的步驟及盡職審查措施。 據上海東洲資產評估有限公司告知,釐定公司企業價值的三種常用估 值方法為收益法、市場法及資產基礎法。
就自儀泰雷茲的估值而言,吾等自上海東洲資產評估有限公司得 悉,使用資產基礎法難以量化其擁有的研發能力、經營資質、服務平 台、管理團隊及品牌優勢等不可確指的商譽等無形資產。此外,自儀 泰雷茲歷史年度經營狀況穩定,因此採用收益法更能客觀、全面反映 其內在價值。再者,公開市場並無可資比較交易及相關資料。因此,採 納市場法並不適合。資產基礎法是指在合理評估企業各分項資產價值 和負債的基礎上確定評估對象的價值,即將構成企業的各種要素資產 的評估值加總減去負債評估值求得企業股東權益價值的方法。收益法 是從企業的未來獲利能力角度出發反映企業的價值。市場法反映估值 企業與可資比較交易的相若企業之間的比較。經計及上述因素,吾等 認同上海東洲資產評估有限公司的意見,認為收益法對評估自儀泰雷 茲屬較為可取。
就電氣置業的估值而言,吾等自上海東洲資產評估有限公司得悉, 資產基礎法能夠從資產重置成本的角度反應企業的價值(以各單項資 產及負債的市場價值替代其歷史成本)。鑒於電氣置業的資產主要是 投資性房地產,且企業取得房地產時間較早,近期房地產價格漲幅較 大,因此資產基礎法更能夠反映有關資產的市場價值。由於電氣置業 未來利潤主要來自租金收入及信託管理收入。目前為此,物業租金收
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入與上海房地產市場的售價不相符。收益法不能客觀反映電氣置業的 市值。因此不適宜採用收益法對該等資產進行評估。由於不易獲取公 開市場上同一行業的類似非上市公司的財務資料,故市場法被視為不 適宜。吾等亦已審閱於香港聯交所上市的公司通函所刊發的兩份估值 報告樣本,並知悉資產基礎法亦用於無可識別的市場可資比較對象的 情況。經計及上述因素,吾等認同上海東洲資產評估有限公司的意見, 認為資產基礎法對評估電氣置業屬較為適合。
根據適用於電氣置業的資產基礎法,物業按不同次級方法進行估 值。(i)由於工業廠房乃按個人用戶定制方式設計及並無可資比較交易, 其按重置成本法進行估值;(ii) 就工業土地、住宅樓宇、辦公樓及商業 樓宇而言,其臨近有眾多類似土地成交個案,故採納市場法。吾等已 (i) 就(其中包括)該等物業的性質、位置、地區、用途、狀況、歷史等探究 電氣置業的估值假設及資料且吾等知悉該等假設屬公平合理;(ii) 審閱 於香港聯交所上市的公司通函所刊發的兩份估值報告樣本,並知悉重 置成本法亦用於無可識別的市場可資比較對象的情況;(iii) 按重置成 本法審閱工業廠房的六個估值樣本;及 (iv) 審閱六份可資比較物業交 易樣本,且認同上海東洲資產評估有限公司的意見,認為該等樣本就 交易條件、交易日期、地區狀況及個別狀況而言與根據市場法估值的 有關物業具有類似性質。
在評估電氣置業的物業估值採納的主要假設的公平性及合理性時, 吾等知悉,上海東洲資產評估有限公司已作出不同的主要及一般假設, 其中包括 (i) 公開市場假設;(ii) 持續使用假設;(iii) 持續經營假設;(iv) 穩定的政治、經濟及社會環境;(v) 中國相關法律、法規或政策並無重 大變動;(vi) 適用稅制、稅率、信貸政策、利率或匯率等並無重大變動。 據吾等與上海東洲資產評估有限公司的討論,吾等認同彼等的意見, 認為該等假設一般採用於物業估值,且屬公平合理。吾等亦已審閱香 港聯交所上市的公司通函所刊發的兩份估值報告樣本,並知悉該等假 設普遍應用於物業估值及與市場慣例一致。
經審閱上述資料,吾等同意上海東洲資產評估有限公司的意見, 認為用於該等物業的上述方法屬恰當的估值方法及假設就電氣置業的 物業估值而言屬公平合理。
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於二零一六年九月三十日,電氣置業擁有 66 處位於中國上海市的 物業,總建築面積為 180,747.92 平方米,賬面值為人民幣 591,753,176.47 元,相當於電氣置業總資產價值的 38.57%。於二零一六年九月三十日, 合資格中國估值師對上述物業作出的估值為人民幣 2,380,564,756.72 元, 相當於電氣置業 100% 股本權益評估值的 92.42%。 貴公司雖著眼收購 電氣置業以作為 貴公司的房地產專業營運及管理平台,但尚未就更 改現有營運時間表及上述 66 項物業的未來用途作出詳細計劃。 貴公 司預期於交易完成後,將考慮可能全面計劃以將 貴公司原先的工業 發展計劃合併至電氣置業的工業發展計劃。
於上述電氣置業擁有的66處物業中,22處物業為政府的分配土地、 出讓土地(政府轉讓土地(未支付購買價))、授權經營土地或按土地使 用協議書用於履行責任和義務的土地,而三處物業尚未取得房地產權 證(連同上述 22 處物業統稱為「 不當使用物業 」)。
就上述 22 處物業而言,經電氣置業確認,該等物業乃由電氣置業 按過往原因合法取得,且目前由電氣置業用作一般用途。誠如 貴公 司的中國法律顧問調查所得,電氣置業擁有上述 22 處物業的合法房地 產權證,惟電氣置業須於該等 22 處物業的相關土地出讓程序及土地使 用權性質變更完成後,方可根據相關中國法律及法規透過其他合法措 施擁有使用、轉讓、租賃、質押或出售該等物業的合法權力。電氣置業 正積極進行完成土地出讓程序,以取代上述 22 處物業的相關房地產權 證,有關進度及 貴公司於最後實際可行日期的計劃如下:
- (i) 就14處物業而言,電氣置業已訂立土地使用權出讓合同。 貴 公司的中國法律顧問認為,電氣置業於達成相關程序要求 後,變更該等 14 處物業的土地使用權性質及取代其房地產 權證將不會存在法律障礙。 貴公司及電氣置業將盡力促 使電氣置業完成取代該等 14 處物業的相關房地產權證。經
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考慮上述土地出讓手續辦理進展及上述中國法律顧問的意 見,董事會認為尚未辦理完成該等物業的土地出讓手續並 取代相關權證不會對 貴公司造成重大不利影響。
-
(ii) 就四處物業而言,電氣置業正積極訂立土地使用權出讓合 同。 貴公司的中國法律顧問認為,電氣置業於達成相關程 序要求(例如根據中國法律及法規取得必要的批准)後,變 更該等四處物業的土地使用權性質及取代房地產權證將不 會存在法律障礙。 貴公司及上海電氣總公司將盡力促使 電氣置業完成取代該等五處物業的相關房地產權證。經考 慮上述土地出讓手續辦理進展及上述中國法律顧問的意見, 董事會認為尚未辦理完成該等物業的土地出讓手續並取代 相關權證不會對 貴公司造成重大不利影響。
-
(iii) 就兩幅位於天通庵路 121 號及天通庵路 465 號的土地的兩處 物業(已被當地政府列入土地收儲範疇)而言,電氣置業已 取得由上海靜安區土地收儲中心出具的土地收儲通知,並 將適時訂立土地收儲合同。中國法律顧問認為,落實上述土 地收儲過程將不會受該等物業未能完成土地出讓程序或取 代相關房地產權證的現況影響。 貴公司將與有關對手方 磋商,以於訂立相關土地收儲及補償合同時根據多項因素(包 括但不限於市場狀況、規管政策及相關成本)釐定補償金額。 經考慮該兩處物業的土地儲備安排及上述中國法律顧問的 意見,董事會認為尚未辦理完成該等物業的土地出讓手續 並取代相關權證不會對 貴公司造成重大不利影響。
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- (iv) 就兩幅位於汾州路 203 號及江浦路 735 弄 9 號的土地的兩處物 業而言,電氣置業因相關中國政府政策而未能完成該兩處 物業的土地出讓程序。電氣置業或會於以其他合法方式提 供該等物業的轉讓、租賃、作為按揭的抵押或以其他方式 出售該等物業時受到限制。經電氣置業確認,電氣置業目 前可繼續按正常途徑佔用及使用該等兩處物業(作為住宅物 業),並預期於將來由 貴公司按原訂目的佔用及使用。該 等物業的總樓面面積及估值總額分別約為 117.53 平方米及 人民幣 5,322,471.00 元,分別佔電氣置業擁有的所有物業的 總樓面面積及估值總額 0.065% 及 0.22%。經考慮該兩處物業 的建築面積及評價值佔電氣置業擁有的房屋的建築面積及 評估值的比重均較小, 貴公司董事會認為尚未辦理完成該 等物業的土地出讓手續並取得相關權證不會對 貴公司造 成重大不利影響。
就該等三處未有房地產權證的物業而言,根據相關中國法律及法 規,電氣置業於擁有該等物業、使用該等物業、有權自該等物業獲利 及出售該等物業時受到限制。於最後實際可行日期,取得該等三處物 業的房地產權證進度及 貴公司的計劃如下:
- (i) 就兩幅位於天水路 109 號及陳行支路 365 號的土地的兩處物 業(已被列入清拆遷範疇)而言,電氣置業已自當地政府取 得相關拆遷通知,並將就相關拆遷適時訂立補償合同。 貴 公司中國法律顧問認為,落實該拆遷過程將不會受該等物 業尚未取得房地產權證的現況所影響。 貴公司將與有關 對手方磋商,以於訂立相關土地拆遷合同時根據多項因素(包 括但不限於市場狀況、規管政策及相關成本)釐定補償金額。
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經考慮該兩處物業的拆遷及徵收安排及上述中國律師的意 見, 貴公司董事會認為尚未取得該等物業的房地產權證不 會對 貴公司造成重大不利影響。
- (ii) 就一幢位於金橋出口加工區 76 街坊 1 丘的樓宇的餘下一處 物業而言,電氣置業擁有樓宇所處的該幅土地的土地權證, 惟電氣置業仍在取得該樓宇的樓宇權證的程序中。 貴公 司中國法律顧問認為,於根據相關法律達成相關規劃、建 築及接收程序後,電氣置業於取得相關房地產權證將不存 在法律障礙。 貴公司及上海電氣總公司將盡力促使電氣 置業取得該樓宇權證。經考慮上述房屋所有權證的辦理進 展及上述中國律師的意見, 貴公司董事會認為尚未取得該 等物業的房地產權證不會對 貴公司造成重大不利影響。
三處尚未取得房地產權證的物業的總樓面面積及估值總額分別 約為 25,186.7 平方米及人民幣 49,666,830 元,分別佔電氣置業擁有的所 有物業的總樓面面積及估值總額 13.93% 及 2.09%。
經電氣置業確認,於最後實際可行日期,電氣置業並無自監管部 門收取任何警告或處罰或面臨任何第三方就不當使用物業提呈的任 何申索。根據收購協議,倘 貴公司因上述不當使用土地及樓宇而遭 剝奪任何該等物業的一般使用權,上海電氣總公司已承諾向 貴公司 補償所產生的相關經濟損失。倘 貴公司因以上所述者而被任何主管 機構施加罰款或面臨任何第三方提呈的任何申索,上海電氣總公司將 向 貴公司補償所產生的實際損失。
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經考慮 (i) 電氣置業正在就上述 18 處物業辦理相關土地出讓手續; (ii) 四處物業於土地收儲及拆遷範疇內;(iii) 電氣置業因相關政府政策 而未能完成土地出讓程序的兩處物業的總樓面面積及估值總額僅佔電 氣置業所擁有的所有物業的總樓面面積及估值總額的小部分;(iv) 未 取得房地產權證的物業的總樓面面積及估值總額僅佔電氣置業所擁有 的所有物業的總樓面面積及估值總額的小部分;及 (v) 上海電氣總公司 作出的承諾, 貴公司中國法律顧問認為,上述情形不會對 貴公司及 股東整體利益造成重大不利影響及不會構成該等交易的任何法律障礙。
於擬收購事項中, 貴公司擬收購電氣置業 100% 的股權。中國法 律顧問認為電氣置業所擁有的 100% 股權屬清晰,轉讓該等股權不存在 法律障礙。不當使用物業並不構成電氣置業100%股權轉讓的法律障礙, 故亦不構成完成本次交易的先決條件。因此,倘電氣置業於完成本次 交易時未能取得任何不當使用物業的房地產權證,擬收購事項仍將繼 續如常進行。
不當使用物業連同電氣置業的其他物業構成電氣置業的自有物業。 於本次交易完成後, 貴公司將根據其房地產佈局及管理計劃,將電氣 置業轉換成 貴公司旗下的專業房地產資產經營及管理平台,以經營 具增值潛力的物業資產及改善管理效率及專業性。於完成本次交易後, 電氣置業將繼續集中管理房地產、出售及開發 貴集團現有的工業用 房地產資源。上述的電氣置業自有物業的專業管理構成電氣置業主要 業務的重要部分。鑒於電氣置業的自有物業及主要業務密不可分,收 購電氣置業及其自有物業整體上將確保電氣置業的主要業務及自有物 業的完整性,有利於電氣置業將來的持續發展。
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隨著工業化及城鎮化快速發展,建築土地供求的矛盾加劇,導致 難以解決城鎮化及工業化產生的合理土地需求。土地乃企業發展過程 的必要元素。然而,由於資源短缺以及價格高企,特別是一線城市的 土地成為限制企業擴展的重大因素。經考慮土地及資源短缺以及其於 上海的升值潛力,將電氣置業的稀有優質自有物業納入 貴公司將有 效提升 貴集團的高級資源儲備。鑒於電氣置業的自有物業與擬置入 資產類似,且均具較高市場價值及較大升值潛力,其將可被視為 貴 公司策略性發展的價值儲備,並為 貴公司日後的中長期發展提供支 援。此外,面對國家政策的影響及 貴公司業務升級的需要, 貴公司 已積極尋找若干現有業務的轉型機會。經考慮業務轉型後, 貴公司將 對工業用地有更大需求。由於電氣置業的若干自有物業可用作 貴公 司的工業用地,其可構成 貴公司日後業務拓展及產業轉型的穩健基 礎,為 貴公司的中長期發展提供策略性保護及支援,並繼而提升股 東價值。
經考慮上述事實及中國法律顧問的意見後,董事會認為儘管存在 上述物業的不當使用情形,擬收購電氣置業的 100% 股權屬公平合理, 且符合 貴公司及其股東整體利益。
於擬收購事項中, 貴公司擬收購電氣置業 100% 的股權。中國法 律顧問認為電氣置業 100% 股權權屬清晰,轉讓該等股權不存在任何法 律障礙。該等不適當使用的物業並不構成轉讓電氣置業 100% 股權的法 律障礙,因此亦不構成完成本次交易的先決條件。因此,倘電氣置業 於完成本次交易時尚未取得該等不適當使用物業的任何房地產權證, 擬收購事項將仍會如常進行。
經考慮 (i) 電氣置業正在就上述 18 處物業辦理相關土地出讓手續; (ii) 四處物業於土地收儲及拆遷範疇內;(iii) 電氣置業因相關政府政策 而未能完成土地出讓程序的兩處物業的總樓面面積及估值總額僅佔電 氣置業所擁有的所有物業的總樓面面積及估值總額的小部分;(iv) 未 取得房地產權證的物業的總樓面面積及估值總額僅佔電氣置業所擁有
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的所有物業的總樓面面積及估值總額的小部分;(v) 上海電氣總公司作 出的承諾;(vi) 上述中國法律顧問的意見及 (vii) 上述事實,儘管存在上 述物業的不當使用情形及仍正處於取得房地產權證的過程或存在土地 收儲或拆遷安排,吾等同意董事會的意見,認為擬收購電氣置業 100% 股本權益屬公平合理,且符合股東及 貴公司整體利益。
就電氣置業的物業估值而言,吾等亦已審閱仲量聯行編製的估值 報告並進行與上海東洲資產評估有限公司絕大部分一致的獨立工作。 吾等自仲量聯行處了解到,除處理尚未取得房地產權證的物業外,(i) 其已就電氣置業的物業採納與上海東洲資產評估有限公司一致的估值 方法;(ii) 仲量聯行與上海東洲資產評估有限公司的估值結果之間並無 重大差異。
綜上所述,吾等認為就獨立股東而言擬置入股權類資產 A 的代價 屬公平合理。
目標物業的估值
吾等已 (i) 探究目標物業的組成及各項物業的位置、性質、用途及 其他關鍵資料;(ii) 審閱刊登於上海證券交易所日期為二零一六年十一 月十四日的公告及本通函附錄所載由上海東洲資產評估有限公司編製 的評估報告;(iii) 與上海東洲資產評估有限公司討論為達致目標物業 估值所採納的方法以及使用的基準及假設;及 (iv) 查詢上海東洲資產 評估有限公司進行估值時所採納的步驟及盡職審查措施。據上海東洲 資產評估有限公司告知,根據中國資產評估標準,一般而言,於股權 評估報告中可採納的理論估值方法有三種,分別為市場比較法、收益 法及資產基礎法。
對工業用樓宇及構建物以及設備採用重置成本法的評估結果。 重置成本法是指現時條件下重新構建一個與目標資產完全相同或基本 類似的、全新狀態的資產並達到使用狀態所需要的全部成本,減去已 經發生的各項折舊或減值,以確定目標資產價值的一種評估方法。上 述樓宇及構建物屬於為個別用戶專門建造的工程,而有關設備已使用 多年,合資格中國估值師根據重置總成本及適合折舊率確定目標資產 的估值,基本能夠體現上述樓宇、構建物與設備的市場價值。吾等已 (i) 探究上述樓宇、構建物及設備有關(其中包括)性質、用途、狀況、歷史
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等估值假設及資料;(ii) 按重置成本法審閱該等樓宇、構建物及設備的 11 個估值樣本;及 (iii) 審閱於香港聯交所上市的公司通函所刊發的兩 份估值報告樣本,並知悉重置成本法亦用於無可識別市場可資比較對 象的情況。
對辦公樓、商業樓宇及無形資產(土地使用權)採用市場比較法的 評估結果。辦公樓所屬地區的周邊交易案例較多,且有關地區類似建 築物的租金市場亦較為發達。此外,辦公樓能夠用於獨立經營、獲得 固定收益並可單獨計算獲利,因而市場比較法能較好體現辦公樓的市 場價值。由於上述土地屬於工業用地及科研用地,近年來周邊相似土 地的成交案例較多,使用市場比較法亦能較好體現有關土地使用權的 市場價值。吾等已(i)探究有關(其中包括)目標物業的性質、用途、位置、 地區等的估值假設及資料;及 (ii) 審閱五份物業交易樣本並得出結論, 誠如上海東洲資產評估有限公司所確認,該等樣本就交易條件、交易 日期、地區狀況及個別狀況而言與根據市場法估值的有關物業具有類 似性質。
在評估目標物業的估值所採納主要假設的公平性及合理性時,吾 等知悉,上海東洲資產評估有限公司已作出多項的主要及一般假設, 包括(其中包括)(i)公開市場假設;(ii)持續使用假設;(iii)持續經營假設; (iv) 穩定的政治、經濟及社會環境;(v) 中國相關法律、法規或政策並無 重大變動;(vi) 適用稅制、稅率、信貸政策、利率或匯率等並無重大變 動。據吾等與上海東洲資產評估有限公司的討論,吾等認同彼等的意 見,認為該等假設普遍採用於物業估值,且屬公平合理。吾等亦已審 閱香港聯交所上市的公司通函所刊發的兩份估值報告樣本,並知悉該 等假設普遍應用於物業估值及與市場慣例一致。
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為對目標物業進行估值,吾等亦已審閱仲量聯行編製的估值報告 並進行與上海東洲資產評估有限公司絕大部分一致的獨立工作。吾等 自仲量聯行處了解到,除處理尚未取得房地產權證的物業外,(i) 其已 就目標物業採納與上海東洲資產評估有限公司一致的估值方法;(ii) 仲 量聯行與上海東洲資產評估有限公司的估值結果之間並無重大差異。
綜上所述,吾等認同上海東洲資產評估有限公司的意見,認為上 述方法為恰當的估值方法及假設就目標物業的估值而言屬公平合理。
目標物業中有15幅土地是劃撥、授權經營或政府分配的空轉土地。 於最後實際可行日期,上海電氣總公司尚在就上述 15 幅土地辦理相關 的土地出讓手續,並已就 12 幅土地訂立土地使用權出讓合同。根據《上 市公司重大資產重組管理辦法》第 11(4) 條,該等交易內將予收購的擬 置入資產的擁有權必須清晰,有關資產的擁有權轉讓不得存在任何法 律障礙。因此,上海電氣總公司完成土地出讓手續及取得有關資產的 相關房地產權證為完成擬收購事項的先決條件。根據收購協議,上海 電氣總公司已承諾於二零一六年十二月二十八日前就上述 15 幅土地訂 立土地使用權出讓合同,並於二零一七年三月三十一日前完成土地出 讓手續及取得相關房地產權證。 貴公司的中國法律顧問認為,就上 述 15 幅土地完成土地出讓手續及取得相關房地產權證並無任何法律障 礙。倘上海電氣總公司於二零一七年三月三十一日前未能取得相關房 地產權證, 貴公司及上海電氣總公司將會評估實際情況及就延遲擬 收購事項進行磋商。
根據收購協議,上海電氣總公司已承諾,就上述土地物業的權利 及樓宇使用不適當情形,如因此剝奪 貴公司正常使用該等物業的權 利,則上海電氣總公司將賠償 貴公司因此而遭受的相應經濟損失。 倘由於前述情況導致 貴公司被任何主管機關罰款或面臨任何第三方 索賠,則上海電氣總公司將賠償 貴公司因此而遭受的實際損失。根 據一般市場慣例,上述賠償包括但不限於現金結付金額。
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經考慮 (i) 上海電氣總公司作出的承諾;(ii) 中國法律顧問的意見; 及 (iii) 倘上海電氣總公司於二零一七年三月三十一日前未能取得該等 土地的相關房地產權證,則 貴公司與上海電氣總公司將會評估實際 情況及磋商延遲擬收購事項,吾等認同董事會的意見,認為收購目標 物業屬公平合理,且符合股東及 貴公司整體利益。
綜上所述,吾等認為目標物業的代價就獨立股東而言屬公平合理。
(4) 擬置入股權類資產B 的定價
擬置入股權類資產 B(上海集優 47.18% 股權)的代價為人民幣 983,935,466.80 元,乃根據國務院國有資產監督管理委員會、中國證券 監督管理委員會令第 19 號《國有股東轉讓所持上市公司股份管理暫行 辦法》並經公平協商後釐定,相當於收購協議日期(即二零一六年十一 月十四日)前30個交易日上海集優H股每日加權平均股價的算術平均值(即 每股人民幣 1.45 元)乘以上海集優 47.18% 股權對應的股數(即 678,576,184 股)。
於評估擬置入股權類資產 B 代價的公平性及合理性時,吾等透過 運用市盈率分析(「 市盈率 」)及市賬率分析(「 市賬率 」)與下文載列的數 間可資比較公司進行分析。市盈率分析為評估既定及具過往盈利記錄 的業務價值的通用估值方法。鑒於 (i) 上海集優自二零零五年一直營運; (ii) 上海集優錄得持續溢利,吾等認為,市盈率分析為評估代價的適當 方法。市賬率分析乃資本密集業務或賬面上有大量資產的業務的另一 業務估值方法。鑒於上海集優作為機械工具及零部件製造商以及服務 提供商的業務性質,吾等亦認為市賬率分析為進行吾等分析的另一種 適用估值方法。
吾等相信,業務最為類似的同業對評估上海集優的價值更具意義, 而業務性質不同將影響可比較性。在選取上海集優的可比較對象時, 吾等首先檢視上海集優的業務,包括其不同的業務分部,並注意到上 海集優主要從事生產及銷售機械工具及零部件,例如緊固件、軸承、 切削刀具及用於汽車、能源、航空航天及鐵路工業以及工業應用及服
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務等範疇;其次,吾等查核於香港聯交所上市以機械零部件及╱或機 械工具作為主要業務的公司。採取上述步驟及訂出標準後,吾等識別 了四間可資比較的公司(「 香港可資比較公司 」)。鑒於香港可資比較公 司 (i) 經營的業務性質與上海集優類似;(ii) 均於香港聯交所上市;及 (iii) 按上述標準而言屬詳盡,吾等認為香港可資比較公司屬合理及具代表性。
吾等已比較香港可資比較公司與上海集優各自的市盈率及市賬率, 有關詳情載列於下表:
| 股東應佔 | 擁有人 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 市值 | 溢利 | 應佔權益 | ||||
| (港幣百萬元) (港幣百萬元) (港幣百萬元) |
市盈率 | 市賬率 | ||||
| 公司名稱(股份代號) | 主要業務 | (i) | (ii) | (iii) | (iv) = (i) / (iii) | (v) = (i) / (ii) |
| 重慶機電股份 | 製造及銷售汽車零部件、 | 3,279.3 | 474.5 | 7,036.3 | 6.91x | 0.47x |
| 有限公司(2722 HK) | 一般機械、機械工具及 | |||||
| 能源設備 | ||||||
| 天工國際有限公司 | 生產及銷售高速鋼、高速 | 2,175.7 | 82.5 | 4,416.7 | 26.37x | 0.49x |
| (826 HK) | 鋼切具、模具鋼及鈦合 | |||||
| 金 | ||||||
| 億和精密工業控股 | 生產高質素及尺寸準確的 | 1,616.0 | 205.5 | 2,613.0 | 7.86x | 0.62x |
| 有限公司(838 HK) | 模具及零部件以及自動 | |||||
| 化裝配服務 | ||||||
| 力豐(集團)有限公司 | 金屬加工機械、測量儀器、 | 337.6 | 21.5 | 373.2 | 15.70x | 0.90x |
| (387 HK) | 切削刀具及電子設備的 | |||||
| 買賣、安裝及提供有關 | ||||||
| 的售後服務 | ||||||
| 平均數 | 14.21x | 0.62x | ||||
| 中位數 | 11.78x | 0.56x |
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| 截至 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 二零一五年 | 於 | ||||
| 十二月 | 二零一六年 | ||||
| 按每股 | 三十一日 | 九月三十日 | |||
| 情景1:使用根據 | 人民幣1.45元 | 止年度股東 | 擁有人 | ||
| 中國公認會計原則 | 計算的市值 | 應佔溢利 | 應佔權益 | ||
| 編製的經審計報告 | (港幣百萬元) (港幣百萬元) (港幣百萬元) |
隱含市盈率 | 隱含市賬率 | ||
| 載列的財務資料 | (a) | (b) | (c) | (d) = (a) / (b) | (e) = (a) / (c) |
| 上海集優 | 2,369.4 | 211.0 | 3,644.2 | 11.23x | 0.65x |
| 截至 | |||||
| 二零一五年 | 於 | ||||
| 十二月 | 二零一六年 | ||||
| 情景2:使用根據 | 按每股 | 三十一日 | 六月三十日 | ||
| 香港財務報告準則╱ | 人民幣1.45元 | 止年度股東 | 擁有人 | ||
| 香港會計準則編製的 | 計算的市值 | 應佔溢利 | 應佔權益 | ||
| 年度報告╱中期報告 | (港幣百萬元) (港幣百萬元) (港幣百萬元) |
隱含市盈率 | 隱含市賬率 | ||
| 載列的財務資料 | (a) | (b) | (c) | (d) = (a) / (b) | (e) = (a) / (c) |
| 上海集優 | 2,369.4 | 210.4 | 3,693.4 | 11.26x | 0.64x |
附註:
-
(1) 香港可資比較公司的市值乃按於二零一六年十一月十四日香港聯 交所網站所載香港可資比較公司的收市價計算。
-
(2) 香港可資比較公司的股東應佔溢利乃摘錄自二零一六年十一月 十四日前刊發各自最新的年度業績公告及╱或年度報告。香港可 資比較公司的擁有人應佔權益乃摘錄自二零一六年十一月十四日 前刊發最新的中期╱年度業績公告及╱或中期╱年度報告。
-
(3) 人民幣數字按人民幣 1 元兌港幣 1.1361 元的匯率換算成港幣數字。
誠如上表所示,香港可資比較公司的市值分別為港幣337.6百萬元、 港幣 1,616.0 百萬元、港幣 2,175.7 百萬元及港幣 3,279.3 百萬元,而上海集 優的市值為港幣 2,369.4 百萬元,接近四間香港可資比較公司其中三間。
香港可資比較公司的市盈率介乎約 6.91 倍至 26.37 倍之間,而平均 市盈率則約為 14.21 倍。計及 (i) 全部香港可資比較公司均為上市公司, 其各自的市盈率代表其各自的公允價值;(ii) 上海集優的隱含市盈率(即
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11.23 倍或 11.26 倍)低於四間香港可資比較公司其中兩個的市盈率、市 盈率平均數及中位數;及 (iii) 上海集優的隱含市盈率介乎香港可資比 較公司市盈率的第一四分位數及第三四分位數,即 9.35 倍及 19.08 倍, 提供較窄的範圍,故吾等認為使用香港可資比較公司對評估上海集優 的代價是否公平合理提供具意義的分析。
香港可資比較公司的市賬率介乎約 0.47 倍至 0.90 倍,而平均市賬 率則約為 0.62 倍。上海集優的隱含市賬率約 0.64 倍或 0.65 倍,因而介乎 香港可資比較公司的範圍並低於平均市賬率。
根據上述分析,吾等認同董事的意見,認為上海集優的代價就獨 立股東而言屬公平合理。
(5) 付款方式
擬置入資產代價人民幣 6,628,280,951.50 元將由 貴公司以每股代 價股份人民幣 7.55 元的發行價向上海電氣總公司發行 877,918,006 股代 價股份的方式支付,不足一股的部分由 貴公司以現金補足。
2.2. 代價股份
代價股份發行價的比較
根據中國證監會頒佈的《上市公司重大資產重組管理辦法》, 貴 公司代價股份的發行價不得低於市場參考價的 90%,市場參考價為收 購協議項下擬進行交易的董事會決議公告日期前 20 個交易日、60 個交 易日或 120 個交易日的股份平均價。
誠如董事會函件所述,根據截至二零一六年六月三十日同行業 A 股上市公司的 A 股市盈率分析, 貴公司 A 股的市盈率相對較低,並且 考慮到國內二級市場整體波動較大,採用定價基準日前 20 個交易日的 股票平均成交價作為市場參考價能夠更合理匹配 A 股市場的估值。因 此, 貴公司釐定代價股份的發行價為每股代價股份人民幣 7.55 元(按
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人民幣 1 元兌港幣 1.1361 元之匯率計算,相當於港幣 8.58 元),採用定價 基準日前 20 個交易日 A 股平均成交價作為市場參考價及該市場參考價 的 90% 作為發行價。代價股份的定價基準日為有關收購協議及收購協 議擬進行交易以及建議發行及配發 A 股事項的董事會決議公告在上海 證券交易所刊登之日(二零一六年十一月十五日)。緊接定價基準日前 20 個交易日 A 股的平均成交價 = 緊接定價基準日前 20 個交易日 A 股的 交易總額╱緊接定價基準日前 20 個交易日 A 股的交易總量。
於定價基準日至代價股份發行當日止期間, 貴公司如有派息、 送紅股、資本儲備轉增股本或進行任何其他除權或除息事項,代價股 份的發行價及數目將作出相應調整。
基於上文所述,吾等認為代價股份的發行價採用定價基準日前 20 個交易日 A 股平均成交價作為市場參考價及該市場參考價的 90% 作為 發行價,符合《上市公司重大資產重組管理辦法》。
根據中國證監會頒佈的《上市公司重大資產重組管理辦法》規定, 由 貴公司向上海電氣總公司發行的代價股份自代價股份發行日期起 計 36 個月內不得上市及買賣或轉讓,之後按照中國證監會及上海證券 交易所的有關規定執行。代價股份發行日期起計 6 個月期間內如 A 股連 續 20 個交易日的收市價低於代價股份的發行價,或上述 6 個月期間末 A 股收市價低於代價股份的發行價,則禁售期將自動延長至少 6 個月。如 本次交易因涉嫌所提供或披露資料存在虛假聲明、誤導性陳述或重大 遺漏而被司法機關立案偵查或被中國證監會立案調查,在案件調查結 論公佈前,上海電氣總公司不得轉讓其於 貴公司股份擁有的權益。
此外,於發行完成後,若發生 貴公司送紅股、資本儲備轉增股 本等情況,上海電氣總公司亦應就該等額外股份遵守禁售期安排。
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基於上文所述,吾等注意到代價股份自發行日期起計有 36 個月的 禁售期,符合《上市公司重大資產重組管理辦法》。
代價股份的發行價每股 A 股人民幣 7.55 元(按每人民幣 1 元兌港幣 1.1361 元的匯率計算,相當於約港幣 8.58 元)較:
-
(a) A 股於定價基準日前最後交易日(「 A 股最後交易日 」)在上海 證券交易所所報每股收市價人民幣 8.42 元(相當於約港幣 9.57 元)折讓約 10.33%;
-
(b) 定價基準日前 5 個交易日 A 股在上海證券交易所所報每股 平均收市價約人民幣 8.53 元(相當於約港幣 9.69 元)折讓約 11.49%;
-
(c) 定價基準日前 10 個交易日 A 股在上海證券交易所所報每股 平均收市價約人民幣 8.53 元(相當於約港幣 9.69 元)折讓約 11.49%;
-
(d) 定價基準日前 20 個交易日 A 股在上海證券交易所所報每股 平均收市價約人民幣 8.35 元(相當於約港幣 9.49 元)折讓約 9.58%;
-
(e) H 股於定價基準日前最後交易日(「 H 股最後交易日 」)在香港 聯交所所報每股收市價港幣 3.70 元溢價約 131.89%;
-
(f) 定價基準日前 20 個交易日 H 股在香港聯交所所報每股平均 收市價約港幣 3.63 元溢價約 136.36%;及
-
(g) 根據於二零一六年九月三十日股東應佔 貴公司未經審 計資產淨值約人民幣 44,521 百萬元及於二零一六年十月 三十一日已發行股份總數 13,431,156,430 股計算,股東應佔每 股未經審計資產淨值約人民幣 3.31 元(相當於約港幣 3.76 元) 溢價約 128.10%。
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過往H 股價格表現
下表 1 顯示自二零一五年十二月七日起期間(即日期為二零一六 年十一月十四日的收購協議前一年的首個交易日直至 H 股定價基準日 前的最後一個交易日(「 H 股回顧期間 」))H 股每日收市價與代價股份發 行價格的比較。吾等認為,該期間為提供 H 股近期股價表現總覽的合 理期間。
表 1:於 H 股回顧期間的 H 股每日收市價對比發行價格
==> picture [350 x 203] intentionally omitted <==
----- Start of picture text -----
10.0
發行價格人民幣7.55元(相當於每股代價股份港幣8.58元)
7.5
5.0
2.5
0.0
收市價 發行價格
股價格(港幣)
H
----- End of picture text -----
資料來源: 香港聯合交易所官方網站 (www.hkex.com.hk)
於 H 股回顧期間,H 股收市價較平穩,香港聯合交易所所報 H 股 最高及最低收市價分別為港幣 5.04 元及港幣 3.03 元。於 H 股回顧期間, H 股平均收市價約為港幣 3.50 元。鑒於自二零一五年十二月至二零 一六年二月 H 股收市價較為波動,吾等認為其主要由於該期間市場整 體呈下降趨勢。於 H 股回顧期間,代價股份發行價格人民幣 7.55 元(按 人民幣 1 元兌港幣 1.1361 元的匯率計算,相當於港幣 8.58 元)落在 H 股平 均收市價之上,較 (i) H 股最高收市價港幣 5.04 元溢價約 70.24%;(ii) H 股最低收市價港幣 3.03 元溢價約 183.17%;及 (iii) H 股回顧期間的 H 股平 均收市價港幣 3.50 元溢價約 145.14%。
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過往A股價格表現
貴公司 A 股自二零一六年八月三十一日起暫停買賣。下表 2 顯示 自二零一五年十二月七日(即日期為二零一六年十一月十四日的收購 協議前一年的首個交易日)起期間(「 A 股回顧期間 」)A 股每日收市價與 代價股份發行價格的比較。吾等認為該期間為提供 A 股近期股價表現 總覽的合理期間。
表 2:於 A 股回顧期間的 A 股每日收市價對比發行價格
==> picture [352 x 201] intentionally omitted <==
----- Start of picture text -----
15.0
12.5
10.0
7.5
發行價格人民幣7.55元(相當於每股代價股份港幣8.58元)
5.0
2.5
0.0
收市價 發行價格
股價格(人民幣)
A
----- End of picture text -----
資料來源: 上海證券交易所官方網站(http://www.sse.com.cn/)
於 A 股回顧期間,A 股收市價整體不穩,上海證券交易所所報 A 股最高及最低收市價分別為人民幣 13.59 元及人民幣 7.28 元。於 A 股回 顧期間,A 股平均收市價約為人民幣 8.75 元。吾等注意到,A 股收市價 自二零一五年十二月八日的人民幣 13.59 元一直下跌,於二零一六年六 月二十四日達至人民幣 7.28 元的低位。吾等認為該期間的下行趨勢主 要受 A 股整體股票市場負面氣氛的影響。於 A 股回顧期間,代價股份的 發行價格人民幣 7.55 元屬 A 股收市價範圍內,較 (i) A 股最高收市價人民 幣13.59元折讓約44.44%;(ii) A股最低收市價人民幣7.28元溢價約3.71%; 及 (iii) A 股回顧期間的 A 股平均收市價人民幣 8.75 元折讓約 13.71%。
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為評估採用市場參考價的 90% 的公平性及合理性,我們已盡最大 努力識別公佈按固定條款進行非公開 A 股發行並於 H 股最後交易日前 一年期間及直至最後實際可行日期公佈有關發行的五間股份於香港聯 合交易所上市的 H 股公司。我們已識別該等公司所進行的五項可資比 較發行(「 可資比較發行 」),並認為基於上文載列甄選標準,該可資比 較交易清單屬詳盡。
| 公告日期 | 股份代號 | 股份簡稱 | 定價基準 |
|---|---|---|---|
| 二零一五年十一月十九日 | 300 | 昆明機床 | 90.00% |
| 二零一六年五月二十七日 | 1766 | 中國中車 | 90.00% |
| 二零一六年九月十四日 | 719 | 山東新華製藥股份 | 90.00% |
| 二零一六年九月十八日 | 1513 | 麗珠醫藥 | 130.60% |
| 二零一六年十月三十一日 | 2238 | 廣汽集團 | 90.00% |
| 平均: | 98.12% |
附註:指發行價格為有關定價基準日前 20 個交易日交易均價的百分比。
吾等認為,H 股最後交易日前一年及直至最後實際可行日期的回 顧期適合掌握近期市場慣例,因為已考慮將可資比較發行用作取得與 近期市況及市態下相關現行市場股價相比之下,有關其他非公開 A 股 發行項下發行價格的近期市場慣例的整體指標。發行價格相對可資比 較發行的市場參考價的相應百分比介乎約 90.00% 至約 130.60%,平均約 98.12%。因此,代價股份的發行價採納的市場參考價 90% 的基準與可 資比較發行的平均數相若。另外,吾等注意到五項可資比較發行中的 四項採用市場參考價的 90% 為基準。吾等認為,釐定代價股份的發行 價格符合一般市場慣例且屬公平合理。
經考慮 (i) 每股代價股份的發行價格人民幣 7.55 元乃 貴公司與上 海電氣總公司經公平協商後釐定;(ii) 釐定代價股份的發行價格基準符 合《上市公司重大資產重組管理辦法》;(iii) 釐定代價股份的發行價格
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符合一般市場慣例;(iv) 根據定價基準日前 20 個交易日 A 股的交易均價 計算,代價股份的發行價格應為每股代價股份人民幣 7.55 元(按人民幣 1 元兌港幣 1.1361 元之匯率計算,相當於港幣 8.58 元),高於定價基準日 前 20 個交易日 H 股的平均收市價;(v) 發行價格較股東應佔每股未經審 計資產淨值有大幅溢價;(vi) 代價股份須遵守自發行日期起計 36 個月 的禁售期;及 (vii) 如董事會函件中「5. 進行擬收購事項之理由及裨益」 一節各段詳述,發行代價股份為擬收購事項的一部分,於 貴集團有 益,吾等認同董事的觀點,認為發行代價股份屬公平合理,且符合 貴 公司及股東的整體利益。
3. 建議發行及配售 A 股
根據中國證監會頒佈的《上市公司證券發行管理辦法》,中國上市公司非公 開發行股票募集資金,相關股份的發行價格不低於定價基準日前 20 個交易日公 司股票交易均價的 90%。建議發行及配售 A 股的定價基準日為批准建議發行及配 售 A 股的董事會決議公告於上海證券交易所公佈之日。
貴公司建議按照每股 A 股人民幣 7.55 元的發行價向包括上海電氣總公司在 內的四名投資者建議發行不超過 397,350,993 股 A 股,為定價基準日前 20 個交易日 本公司 A 股交易均價的 90%。 貴公司已於二零一六年十一月十四日與各目標認 購人分別簽訂股份認購協議。每名目標認購人的認購不以彼此的決策及╱或行為 為條件。本次建議發行及配售A股籌集的所得款項將不超過人民幣3,000,000,000元。
建議發行及配售 A 股成功與否並不影響收購協議項下交易的實施。
建議發行及配售A股的完成須待股份認購協議所載條件(其中包括)獲達成後, 方可作實:
-
(i) 股東(上海電氣總公司及其聯繫人除外)於股東特別大會與類別股東會 議上以特別決議案批准建議發行及配售 A 股;
-
(ii) 主管國有資產管理機關批准建議發行及配售 A 股;
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-
(iii) 中國證監會批准建議發行及配售 A 股;及
-
(iv) 就建議發行及配售 A 股取得法律法規及政府機關所要求的其他必要的 事前審批、核准或同意(倘適用)。
有關建議發售及配售 A 股的其他條款詳情載於董事會函件。
按以上所述,吾等認為股份的發行價格採用定價基準日前 20 個交易日 A 股 交易均價作為市場參考價,並將該市場參考價的 90% 作為發行價格,此乃符合《上 市公司證券發行管理辦法》。
建議發行及配售A股項下新A股的比較
建議發行及配售 A 股的發行價格為人民幣 7.55 元(按人民幣 1 元兌港幣 1.1361 元之匯率計算,相當於約港幣 8.58 元),每股新 A 股較:
-
(a) 於定價基準日前 A 股最後交易日在上海證券交易所所報 A 股的收市價 每股人民幣 8.42 元(相當於約港幣 9.57 元)折讓約 10.33%;
-
(b) 於定價基準日前 5 個交易日在上海證券交易所所報 A 股的平均收市價 每股約人民幣 8.53 元(相當於約港幣 9.69 元)折讓約 11.49%;
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(c) 於定價基準日前 10 個交易日在上海證券交易所所報 A 股的平均收市價 每股約人民幣 8.53 元(相當於約港幣 9.69 元)折讓約 11.49%;
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(d) 於定價基準日前 20 個交易日在上海證券交易所所報 A 股的平均收市價 每股約人民幣 8.35 元(相當於約港幣 9.49 元)折讓約 9.58%;
-
(e) 於定價基準日前 H 股最後交易日在香港聯合交易所所報 H 股的收市價 每股港幣 3.70 元溢價約 131.89%;
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-
(f) 於定價基準日前 20 個交易日在香港聯合交易所所報 H 股的平均收市價 每股約港幣 3.63 元溢價約 136.36%;及
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(g) 按於二零一六年九月三十日 貴公司股東應佔未經審計資產淨值約 人民幣 44,521 百萬元及於二零一六年十月三十一日已發行股份總數 13,431,156,430 股計算,股東應佔未經審計資產淨值每股約人民幣 3.31 元(相當於約港幣 3.76 元)溢價約 128.10%。
建議發行及配售 A 股的發行價格人民幣 7.55 元(按人民幣 1 元兌港幣 1.1361 元的匯率計算,相當於港幣 8.58 元)高於 H 股回顧期的 H 股平均收市價,及較 (i) H 股最高收市價港幣 5.04 元溢價約 70.24%;(ii) H 股最低收市價港幣 3.03 元溢價約 183.17%;及 (iii) H 股回顧期的 H 股平均收市價港幣 3.50 元溢價約 145.14%。
此外,建議發行及配售項下 A 股的發行價格人民幣 7.55 元介乎 A 股回顧期的 A 股收市價範圍內,及較 (i) A 股最高收市價人民幣 13.59 元折讓約 44.44%;(ii) A 股 最低收市價人民幣 7.28 元溢價約 3.71%;及 (iii) A 股回顧期的 A 股平均收市價人民 幣 8.75 元溢價約 13.71%。
所有目標認購人根據建議發行及配售 A 股認購的 A 股自 A 股發行完成後起 36 個月內不得轉讓,惟之後在按照中國證監會及上海證券交易所相關規定的情況 下可予轉讓。此外,於發行完成後,倘 貴公司送紅股、資本公積金轉增成本等, 所有認購人亦須就該等額外股份遵守禁售期安排。另外,倘本次交易因涉嫌所提 供或披露信息存在虛假聲明、誤導性陳述或重大遺漏而被司法機關立案偵查或 被中國證監會立案調查,於案件調查結論明確前,目標認購人不得轉讓其於 貴 公司的股份權益。鑒於以上所述,吾等認為已設立的禁售期符合《上市公司證券 發行管理辦法》。
經考慮 (i) 釐定建議發行及配售 A 股的發行價格基準符合《上市公司證券發行 管理辦法》;(ii) 根據定價基準日前 20 個交易日 A 股的交易均價,發行價格應為每 股A股人民幣7.55元(按人民幣1元兌港幣1.1361元之匯率計算,相當於港幣8.58元), 遠高於定價基準日前 20 個交易日 H 股的平均收市價;(iii) 發行價格較股東應佔未
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經審計每股資產淨值大幅溢價;(iv) 建議發行及配售 A 股須遵守自發行日起計 36 個月的禁售期;及 (v) 誠如董事會函件所述,建議發行及配售 A 股須取得相關政府 機關的若干批准,方可作實。故吾等認同董事的意見,認為建議發行及配售 A 股 屬公平合理,且符合 貴公司及股東的整體利益。
4. 補償安排
於擬收購事項中,自儀泰雷茲 50.10% 股權(「 目標資產 C 」)採用了收益法的評 估結果,目標物業及電氣置業的部分物業(「 目標資產 D 」)採用了市場比較法的評 估結果。依據中國證監會頒佈的有關法律法規,經 貴公司與上海電氣總公司友 好協商,於二零一六年十一月十四日訂立業績補償協議。據此,雙方就收購自儀 泰雷茲 50.10% 股權的設置業績補償條款及減值測試條款,並就收購目標物業及電 氣置業的部分物業資產設置了減值測試條款。
4.1 目標資產 C 的利潤補償及減值測試
(1) 利潤補償
上海電氣總公司承諾,自儀泰雷茲於二零一七年、二零一八年及 二零一九年(「 利潤補償期間 」)的經審計的扣除非經常性損益後歸屬於 母公司所有者的淨利潤(「 實際凈利潤數 」)分別不低於人民幣 54,475,900 元、人民幣 62,945,800 元及人民幣 64,280,200 元(「 承諾凈利潤數 」)。倘未 能達成,則上海電氣總公司將按照有關規定向 貴公司進行補償。
貴公司將於二零一七年、二零一八年及二零一九年的年度報告中 單獨披露自儀泰雷茲的實際淨利潤數與承諾淨利潤數的差異情況。 貴 公司將聘請具有證券業務資格的會計師事務所對實際淨利潤數出具專 項審核意見,實際淨利潤數與承諾淨利潤數之間的差異以專項審核意 見作為確定依據。
上海電氣總公司須以其於擬收購事項中所取得的代價股份作出 補償。如代價股份不足以補償,則上海電氣總公司應以現金予以補償。
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(2) 減值測試
在利潤補償期間屆滿後, 貴公司與上海電氣總公司應共同聘請 具有證券業務資格的會計師事務所對目標資產 C 進行減值測試,並在 利潤補償期間最後一年的 貴公司年度審計報告出具當日或之前出具 相應的減值測試審核報告。
如目標資產 C 的期末減值額大於目標資產 C 補償期間內已補償的 金額,則上海電氣總公司應向 貴公司提供額外補償股份,如股份不 足以補償,則上海電氣總公司應以現金予以補償。減值測試所涉及的 補償股份將參照「6. 淨利潤差異的補償」所述利潤補償的股份回購註銷 方案處置。
(3) 總補償
上海電氣總公司因目標資產 C 的凈利潤的差異及減值測試所產生 應支付的補償股份及現金補償金額總計不得超過相應的目標資產 C 代 價(即人民幣 263,025,000.00 元)。
有關利潤補償及目標資產 C 的減值測試詳情載於「13. 補償安排」 一節。
4.2 目標資產 D 的減值測試
於二零一七年、二零一八年及二零一九年, 貴公司與上海電氣總公司 應共同聘請具有證券業務資格的會計師事務所對目標資產 D 進行減值測試, 並在二零一七年、二零一八年及二零一九年 貴公司年度審計報告出具當 日或之前出具相應的減值測試審核報告。如目標資產 D 發生減值,則上海電 氣總公司應向 貴公司以代價股份作出補償,如代價股份不足以補償,上海 電氣總公司應以現金予以補償。
上海電氣總公司因目標資產 D 的減值測試所產生應支付的補償股份及 現金補償金額總計不得超過相應的目標資產 D 代價(即人民幣 4,544,762,478.60 元)。
有關目標資產 D 的減值測試詳情載於「13. 補償安排」一節。
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經計及 (i) 於 貴公司利潤補償期間,利潤補償及減值測試用於減輕利 潤差額風險或目標資產 C 及╱或目標資產 D 的資產減值;及 (ii) 貴公司就利 潤補償及減值測試而言並無負債,故吾等認同董事的意見,認為利潤補償 及減值測試屬公平合理,且符合 貴公司及股東的整體利益。
5. 對現有 H 股公眾股東股權的潛在攤薄
閣下務請垂注董事會函件「IV. 擬收購事項及建議發行及配售 A 股對本公司 股權架構的影響」一節。吾等注意到,現有 H 股公眾股東的股權將由最後實際可 行日期約 20.43% 下降至 (i) 緊隨擬收購事項完成後約 19.17%;及 (ii) 緊隨擬收購事項 及建議發行及配售 A 股完成後約 18.66%。
經計及 (i) 進行擬收購事項的理由及裨益;及 (ii) 收購協議、建議發行及配售 A 股以及其項下擬進行交易的主要條款屬公平合理,且符合 貴公司及股東的整 體利益,吾等認為對現有 H 股公眾股東股權的可能攤薄影響屬合理。
6. 擬收購事項及建議發行及配售 A 股的財務影響
6.1 資產及負債
根據董事會函件「V. 此次交易的財務影響」一節所載經擴大集團的未經 審計備考財務資料,於擬收購事項及建議發行及配售 A 股完成後,經擴大集 團未經審計總資產將 (i) 由二零一五年十二月三十一日約人民幣 165,468 百萬 元增加約 8.20% 至約人民幣 179,033 百萬元;及 (ii) 由二零一六年九月三十日 約人民幣 170,935 百萬元增加約 7.98% 至約人民幣 184,581 百萬元,及經擴大集 團未經審計總負債將 (i) 由二零一五年十二月三十一日約人民幣 113,480 百萬 元增加 5.04% 至約人民幣 119,204 百萬元,及 (ii) 由二零一六年九月三十日約 人民幣 113,173 百萬元增加約 5.44% 至約人民幣 119,333 百萬元。
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6.2 盈利
於擬收購事項及建議發行及配售 A 股完成後,上海集優、自儀泰雷茲 及電氣置業將成為 貴公司的附屬公司及彼等的財務業績將會於經擴大集 團的賬目內合併入賬。根據董事會函件「V. 此次交易的財務影響」一節所載 經擴大集團的未經審計備考財務資料,經擴大集團的未經審計收益將 (i) 由 截至二零一五年十二月三十一日止年度約人民幣 79,457 百萬元增加約 10.0% 至約人民幣 87,441 百萬元;及 (ii) 由截至二零一六年九月三十日止九個月約 人民幣 54,712 百萬元增加約 13.1% 至約人民幣 61,872 百萬元,及歸屬於 貴公 司所有者凈利潤將(i)由截至二零一五年十二月三十一日止年度約人民幣2,143 百萬元增加約 10.3% 至約人民幣 2,363 百萬元;及 (ii) 由截至二零一六年九月 三十日止九個月約人民幣 1,769 百萬元增加約 15.5% 至約人民幣 2,044 百萬元。
6.3 資產負債比率
於二零一五年十二月三十一日及二零一六年九月三十日, 貴集團的資 產負債比率約為 68.58% 及 66.21%,分別按於二零一五年十二月三十一日 貴 集團總負債約人民幣 113,480 百萬元除以 貴集團總資產約人民幣 165,468 百 萬元,及於二零一六年九月三十日 貴集團總負債約人民幣 113,173 百萬元 除以 貴集團總資產約人民幣 170,935 百萬元計算。根據董事會函件「V. 此次 交易的財務影響」一節所載未經審計的備考財務資料,於擬收購事項及建議 發行及配售 A 股完成後, 貴集團的資產負債比率將 (i) 下降約兩個百分點至 二零一五年十二月三十一日約 66.58%,按 貴集團總負債約人民幣 119,204 百萬元除以 貴集團總資產約人民幣 179,033 百萬元計算;及 (ii) 下降約 1.56 個百分點至二零一六年九月三十日約 64.65%,按 貴集團總負債約人民幣 119,333 百萬元除以 貴集團總資產約人民幣 184,581 百萬元計算。
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推薦建議
經考慮上述因素,吾等認為 (i) 訂立收購協議及收購協議項下擬進行的交易 以及建議發行及配售 A 股予上海電氣總公司乃於 貴集團一般及日常業務過程中 進行,符合 貴公司及股東的整體利益;及 (ii) 其所載的條款乃按一般商業條款訂 立,對獨立股東而言屬公平合理。因此,吾等建議獨立董事委員會推薦獨立股東 投票贊成將於股東特別大會及類別股東大會上提呈批准收購協議及收購協議項 下擬進行交易以及建議發行及配售 A 股予上海電氣總公司的特別決議案。
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上海電氣集團股份有限公司
獨立董事委員會及獨立股東 台照
代表
華泰金融控股(香港)有限公司 董事總經理 吳梓輝
二零一六年十二月十二日
吳梓輝先生乃證券及期貨事務監察委員會註冊的持牌人士,且為華泰金融 控股(香港)有限公司的負責人員,可從事證券及期貨條例項下第1 類(證券交易)、 第4類(就證券提供意見)及第6類(就機構融資提供意見)受規管活動,以及彼於企 業融資業累積逾17年經驗。
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以下為獨立財務顧問致獨立董事委員會及獨立股東有關持續關連交易條款 的意見函件全文,乃為載入本通函而編製。
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高銀融資有限公司
香港 中環 金融街 8 號 國際金融中心二期 22 樓 2202 至 2209 室
敬啟者:
財務服務框架協議項下 之持續關連交易
緒言
茲提述吾等獲委任為獨立董事委員會及獨立股東有關財務服務框架協議項 下擬進行之持續關連交易(「 該等持續關連交易 」)條款的獨立財務顧問,有關詳情 載於 貴公司日期為二零一六年十一月十四日的公告(「 該公告 」)及 貴公司日期 為二零一六年十二月十二日致股東的通函(「 通函 」)中的董事會函件(「 董事會函 件 」),本函件為其中一部分。除文義另有所指外,本函件所用詞彙與通函所界定 者具有相同涵義。
於二零一六年十一月十四日, 貴公司附屬公司上電財務與上海電氣總公司 訂立兩份財務服務協議,即上海電氣總公司存款框架協議及上海電氣總公司貸 款框架協議,以繼續由上電財務向上電集團提供財務服務。
上海電氣總公司為 貴公司的控股股東,於最後實際可行日期持有 貴公司 已發行股本總額約 58.12% 的股本權益。因此,上海電氣總公司為上市規則第 14A 章所界定 貴公司的關連人士。由於預期上海電氣總公司存款框架協議及上海電 氣總公司貸款框架協議項下各有關交易的最高適用百分比率將高於上市規則第
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14A 章所載的 5%,該等持續關連交易須遵守上市規則第 14A 章的申報、公告、年 度審閱及獨立股東批准的規定。預期上海電氣總公司貸款框架協議項下交易的 有關交易的最高適用百分比率將高於 5% 但低於 25%,因此,該交易符合上市規則 第 14 章界定下,須遵守申報及公告規定的須予披露交易。
獨立董事委員會
由全體獨立非執行董事呂新榮博士、簡迅嗚先生及褚君浩博士組成的獨立 董事委員會已告成立,以就該等持續關連交易向獨立股東提供意見。
吾等(高銀融資有限公司)已獲 貴公司委任為獨立財務顧問,以就該等持續 關連交易向獨立董事委員會及獨立股東提供意見,並就(其中包括)上海電氣總公 司存款框架協議的條款及年度上限(「 存款年度上限 」)及上海電氣總公司貸款框 架協議的條款及年度上限(「 貸款年度上限 」,或與存款年度上限統稱「 年度上限 」) 是否屬公平合理及符合 貴公司及股東整體利益以及於股東特別大會上就相關 決議案的投票意向提供推薦建議。吾等的委任已獲獨立董事委員會批准。
吾等根據上市規則第 13.84 條為獨立,就該等持續關連交易擔任獨立董事委 員會及獨立股東的獨立財務顧問。於最後實際可行日期,吾等與 貴公司或可能 合理地認為與吾等獨立性相關的任何其他人士並無任何關係或擁有任何權益。 於最後實際可行日期前兩個年度內,吾等曾就修訂持續關連交易的年度上限擔 任 貴公司當時獨立董事委員會及獨立股東的獨立財務顧問,有關詳情載於 貴公 司日期為二零一五年四月十四日的通函。除了就上述委聘向吾等支付的正常專 業費用外,吾等於最後實際可行日期前兩個年度內概無根據任何安排向 貴公司 或上述交易的任何其他訂約方收取任何費用或利益,因此吾等認為上述關係並 不影響吾等的獨立性。
吾等意見的基準
在達致吾等的意見及推薦建議時,吾等已審閱(其中包括)該公告、財務服務 框架協議、 貴公司截至二零一五年十二月三十一日止年度的財務報表及 貴公 司有關 貴集團截至二零一六年九月三十日止三個月業績的第三季季度報告。吾 等亦已審閱 貴公司管理層所提供有關 貴集團營運、財務狀況及前景的若干資 料。吾等亦已 (i) 考慮吾等認為相關的其他資料、分析及市場數據;及 (ii) 與 貴公
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司管理層就財務服務框架協議、 貴集團的業務及未來前景進行的口頭討論。吾 等已假設該等資料及聲明以及向吾等提供的任何陳述,於本函件日期在所有重 大方面均屬真實、準確及完整,而吾等倚賴該等資料、聲明及陳述以達致吾等的 意見。
全體董事就於通函提供有關 貴公司的資料共同及個別承擔全部責任,並 在作出一切合理查詢後確認,就彼等所深知及確信,通函內所載資料於所有重大 方面屬準確及完整,並無誤導或欺詐成分,且通函並無遺漏其他事實,致使通函 所載任何聲明產生誤導。吾等認為吾等已獲提供並已審閱所有目前可獲得的資 料及當前情況下可獲得的文件,以就該等持續關連交易達致知情意見,並具備充 分理據信賴通函所載資料的準確性,以為吾等的意見提供合理基礎。吾等並無理 由懷疑 貴公司董事或管理層隱瞞任何重大資料,或任何重大資料屬誤導、失實 或不準確。然而,吾等並無就此對 貴集團業務或事務或未來前景進行任何獨立 詳細調查或審核。吾等的意見須基於最後實際可行日期生效的財務、經濟、市場 及其他狀況,以及吾等獲提供的資料。
本函件僅供獨立董事委員會及獨立股東於考慮該等持續關連交易時作參考 而刊發,除供載入通函外,在未經吾等事先書面同意下,不得引述或提述本函件 的全部或部分內容,或將本函件作任何其他用途。
主要考慮因素及理由
於達致吾等就上海電氣總公司存款框架協議及上海電氣總公司貸款框架協 議致獨立董事委員會及獨立股東的推薦建議時,吾等已考慮以下主要因素及理由:
1. 貴集團、上海電氣總公司及上電財務的資料
貴集團為中國最大規模工業設備製造集團之一,主要從事以下業務:(i) 設計、生產及銷售核電核島設備產品、風力發電設備產品及大型鑄鍛件等 重型機械設備,及提供固體廢棄物綜合利用、污水處理、電站環保和分佈式 能源系統的一攬子解決方案;(ii) 設計、生產及銷售火電設備產品及配套設
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備、核電常規島設備產品以及電力輸送及分配設備產品;(iii) 設計、生產及 銷售電梯、電機、機床、船用曲軸及其他機電產品;及 (iv) 提供關於發電站 項目及其他工業的一體化工程服務、金融產品及服務、國際貿易服務、融資 租賃及業務諮詢服務、及保險經紀服務等功能性服務。
上海電氣總公司為 貴公司控股股東,於最後實際可行日期持有 貴 公司已發行股本總額約 58.12% 的股本權益。上海電氣總公司主要業務為管 理國有資產及投資活動。上海電氣總公司為上海市國資委全資擁有的企業, 並為中國最大的綜合性設備製造集團之一。
上電財務為 貴公司的附屬公司,於最後實際可行日期由 貴公司擁 有其 89% 的股本權益。上海電氣總公司於最後實際可行日期擁有上電財務 9.75%的股本權益。上電財務於一九九五年根據「企業集團財務公司管理辦法」 獲人民銀行批准成立,向 貴集團及上電集團提供財務服務。上電財務已獲 得營運所需的全部批文、許可證及執照。現時中國財務公司(包括上電財務) 的監管機構為中國銀行監督管理委員會。根據中國相關法律,上電財務為 非銀行的財務公司,可向 貴集團及上海電氣總公司持有不少於 20% 股本權 益或上海電氣總公司控制的公司提供財務服務。
2. 訂立財務服務框架協議的理由及裨益
在中國,集團公司設立並營運財務公司以向集團提供財務服務為通行 慣例,因其有助於降低集團公司的財務成本及投資風險。由於中國法律禁 止集團內貸款,集團內財務公司的建立使得財務資源得以在集團內部進行 高效分配。
於一般及日常業務過程中, 貴集團不時向上電集團提供財務服務。於 二零一三年十月三十日,上電財務與上電集團訂立一份存款協議(「 現有上 海電氣總公司存款框架協議 」)及一份貸款協議(「 現有上海電氣總公司貸款 框架協議 」,或與現有上海電氣總公司存款框架協議統稱「 現有財務服務框 架協議 」),據此,上電財務有條件地同意於截至二零一六年十二月三十一 日止三個年度向上電集團分別提供存款服務及貸款服務。由於上述協議將 於本年底屆滿,故 貴集團有意透過訂立財務服務框架協議制訂截至二零 一九年十二月三十一日止三個年度其項下擬進行交易的條款,以繼續向上 電集團提供財務服務。
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訂立財務服務框架協議,透過改善剩餘資金的使用,將對 貴集團有 利。通過根據上海電氣總公司存款框架協議提供持續存款服務,上電財務 可從上電集團取得額外自由現金流的來源,促進其貸款組合的發展及有助 其不時向集團內其他公司及上電集團提供充裕的貸款金額。另一方面,通 過根據上海電氣總公司貸款框架協議提供貸款服務,上電財務額外的自由 現金流可暫時轉移到上電集團,作為持續收取利息收入,從而促進 貴集團 內的財務資源有效重新分配。
預計 貴集團向上電集團提供財務服務的潛在風險偏低。憑藉彼等已 建立超過十年的長期良好合作關係,有關(其中包括)上電集團內公司的財 務狀況以及 貴集團提供的財務服務償還條款及慣例, 貴集團與上電集團 之間已有透徹了解,有助減少相關信貸風險以及訴訟及爭議風險。此外, 貴 集團已╱將會採納不同的風險控制措施(有關進一步詳情載於下文「貴集團 的內部監控措施」一節),旨在進一步降低上海電氣總公司貸款框架協議涉 及的潛在信貸風險。
經計及以上所述,吾等認為財務服務框架協議於 貴集團一般及日常 業務過程中訂立,且按正常商業條款進行,並符合 貴公司及股東整體利益。
3. 財務服務框架協議的主要條款
上海電氣總公司存款框架協議的定價基準
根據上海電氣總公司存款框架協議,上電財務就上電集團存款所 定的利率受刊載於人民銀行網站的人民銀行相關指引及法規規限。上 電財務將參考人民銀行不時設定的相關儲蓄利率以及中國商業銀行設 定的利率釐定其利率。
上電財務根據現有上海電氣總公司存款框架協議提供的現時年 利率(「 現時儲蓄利率 」)(可予調整)介乎 0.35% 至 2.31%(視乎存款金額及 期限而定(活期存款為 0.35%、三個月期定期存款為 1.54%、六個月期定 期存款為 1.82%、一年期定期存款為 2.1%、兩年期定期存款為 2.31% 及 協定存款為 1.15%))。
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根據人民銀行網站(http://www.pbc.gov.cn/)的數據,按人民銀行 最近於二零一五年十月二十四日更新,人民銀行設定於最後實際可行 日期的儲蓄利率(「 人民銀行儲蓄利率 」)及借款利率(「 人民銀行借款利 率 」)載列於下文表 1。
表 1:人民銀行儲蓄利率及人民銀行借款利率
| 存款╱貸款 | 存款╱貸款種類 | 利率 |
|---|---|---|
| (%) | ||
| 存款 | 活期存款 | 0.35 |
| 定期存款: | ||
| 三個月 | 1.10 | |
| 六個月 | 1.30 | |
| 一年 | 1.50 | |
| 兩年 | 2.10 | |
| 三年 | 2.75 | |
| 協定存款 | 1.15 | |
| 貸款 | 一年或以下 | 4.35 |
| 多於一年及最多五年 | 4.75 | |
| 多於五年 | 4.90 |
吾等已比較現時儲蓄利率及人民銀行儲蓄利率,顯示 (i) 現時儲蓄 利率與活期存款及協定存款的人民銀行儲蓄利率相同;(ii) 一年或較短 年期存款的現時儲蓄利率相當於相應人民銀行儲蓄利率的 140%;(iii) 兩年期存款的現時儲蓄利率相當於相應人民銀行儲蓄利率的 110%;及 (iv)現時儲蓄利率介乎人民銀行允許範圍。此外,吾等自研究中注意到, 中國商業銀行於釐定其利率時參考人民銀行設定的儲蓄利率屬一般市 場慣例。吾等就透過公開渠道獲得其他中國商業銀行提供的最新存款 利率進行研究。透過比較現時儲蓄利率與中國九間商業銀行(當中所 有均為有信譽的銀行,包括中國貸款基礎利率的報價組織成員)提供 的儲蓄利率(「 商業銀行儲蓄利率 」),吾等注意到,就上電財務提供的 各種存款而言,現時儲蓄利率均在商業銀行儲蓄利率的範圍內。
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誠如 貴公司管理層告知, 貴集團內已╱將採取各項內部監控及 風險措施,以確保根據上海電氣總公司存款框架協議項下的定價條款 釐定儲蓄利率。有關內部監控及風險措施的進一步詳情載列於下文「貴 集團的內部監控措施」一節。
因此,儘管現時儲蓄利率並非固定且較一年期或較短及兩年期的 存款之相應人民銀行儲蓄利率錄得溢價,經計及 (i) 現時儲蓄利率均在 上電財務提供的各種存款的相應商業銀行儲蓄利率範圍內;(ii) 因 貴 集團與上電集團已建立長期合作關係而取得可能較低的信貸風險以及 訴訟及爭議風險;及 (iii) 貴集團已╱將採取足夠的內部監控及風險措 施,吾等認為,上海電氣總公司存款框架協議的條款(包括定價基準) 乃按一般商業條款進行,屬公平合理,且符合 貴公司及股東的整體 利益。
上海電氣總公司貸款框架協議的定價基準
根據上海電氣總公司貸款框架協議,上電財務就向上電集團提供 的所有貸款服務設定的利率將受刊載於人民銀行網站的人民銀行相關 指引及法規規限。上電財務將主要參考人民銀行不時設定的相關利率 設定其利率。受惠於人民銀行近年市場導向利率改革,鼓勵中國財務 機構根據其自身情況及現行市場趨勢釐定其利率,而人民銀行設定的 利率則被視為基準。上電財務考慮人民銀行設定的利率及客戶的信貸 狀況等因素,為不同客戶設定不同貸款利率。此外,於釐定適用於上 電集團成員的貸款利率時,上電財務亦參考中國商業銀行向上電集團 提供的貸款利率。
目前,上電財務根據現時上海電氣總公司貸款框架協議向上電集 團就其人民幣貸款提供的利率(「 現時借款利率 」)均為一年或較短年期, 年利率介乎 3.9150% 至 4.5675%。因此,現時借款利率相當於上文表 1 所 示相應人民銀行借款年利率 4.35% 的 90% 至 105%。
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於評估上電財務根據上海電氣總公司貸款框架協議向上電集團 提供的利率的公平性及合理性時,吾等已審閱上海電氣總公司與中國 獨立財務機構就上海電氣總公司取得貸款融資訂立的兩份貸款協議(「 貸 款協議樣本 」)。經計及 (i) 貸款協議樣本乃於最後實際可行日期前六個 月期間內訂立,該期間被視為最近及在現行市況下;及 (ii) 貸款協議樣 本項下貸款期限為一年內,與上電財務目前向上電集團提供的該等貸 款一致,吾等認為,貸款協議樣本屬公平且具代表性。根據吾等的分 析,吾等注意到現時借款利率與獨立第三方根據貸款協議樣本向上海 電氣總公司提供的貸款利率類似。
儘管如此, 貴集團已╱將採取各項內部監控及風險措施,以確保 遵照上海電氣總公司貸款框架協議項下的定價條款釐定貸款利率。有 關內部監控及風險措施的進一步詳情載列於下文「貴集團的內部監控 措施」一節。
經計及 (i) 現時借款利率一般與相應人民銀行借款利率相若;(ii) 現時借款利率與貸款協議樣本項下貸款利率類似;(iii) 貴集團已╱將 採取足夠的內部監控及風險措施,吾等認為,上海電氣總公司貸款框 架協議的條款(包括定價基準)乃按一般商業條款,屬公平合理,且符 合 貴公司及股東的整體利益。
4. 貴集團的內部監控措施
根據董事會函件, 貴集團將採取多項內部監控措施如下:(i) 上電財務 的財務部門將每月審閱中國商業銀行公佈的存款利率以及相應審閱上電財 務根據上海電氣總公司存款框架協議提供的利率;(ii) 上電財務將予召開總 經理會議以釐定及調整上電財務所提供的存款利率,其須向財政結算部門、 存款業務部門及支援部門提供指引,以決定、執行及監察經考慮相關法律 及法規以及市場上商業銀行提供的條款後釐定的存款利率;(iii) 上電財務的 信貸審批委員會將審查及批核根據上海電氣總公司貸款框架協議向上電集 團提供的貸款融資金額及其項下的相關條款;(iv) 上電財務內部信貸批核委
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員會向上電集團授出各項貸款的批文均由高級管理層審閱;(v) 貴公司的 審核委員會將每季審閱上電財務與上電集團訂立的存款╱貸款服務;(vi) 其 將於每季向上電集團要求取得財務報表;及 (vii) 亦於緊接上電財務的財務 部門向上電集團授出任何貸款前要求上電集團提供每月管理賬目。
吾等注意到, 貴集團在該等持續關連交易不同階段內會就內部監控措 施之執行實行職責分工。於訂立該等持續關連交易前,每月審閱其他中國 商業銀行提供的利率有助確保更新參考利率將用於上海電氣總公司存款框 架協議的利率比較。此外,上電財務召開的總經理會議將有助確保所提供 的存款利率乃經考慮相關法律及法規以及市場上商業銀行提供的條款後釐 定。再者,各項貸款的批文均由上電財務內部信貸批核委員會授出,其後由 高級管理層進一步審閱,故減少向上電集團授出貸款時導致的欺詐及錯誤 風險。另外,透過緊接授出貸款前取得上電集團的每月管理賬目,上電財務 的企業融資部將可評估上電集團各成員公司的最新財務狀況,繼而提供貸 款授出程序的可用基準。於訂立該等持續關連交易後,上電財務企業融資 部編製的上電集團財務報表的季度審閱有助不時分析財務狀況以及上電集 團各成員公司的信貸表現。此外,上市規則規定 貴公司獨立非執行董事及 核數師須就該等持續關連交易進行年度審閱,有關進一步詳情載於下文「交 易的年度審閱」一節,而倘上述任何一方未能確認其項下所需事宜, 貴公 司須即時刊發公告。
經考慮上文所述,吾等認為, 貴集團須備有足夠內部監控措施以確 保遵守財務服務框架協議的條款,如上文「財務服務框架協議」一節所分析, 按正常商業條款訂立,屬公平合理,且符合 貴公司及股東整體利益。
5. 建議年度上限
下列表 2 概述 (i) 截至二零一五年十二月三十一日止兩個年度及截至二 零一六年九月三十日止九個月按現時財務服務框架協議的存款╱貸款(包括 利息)及貼現服務的過往每日最高結餘;及 (ii) 截至二零一九年十二月三十一 日止三個年度按財務服務框架協議的建議年度上限。
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表 2:現時財務服務框架協議項下存款╱貸款及貼現服務的過往每日存 款最高結餘及建議年度上限概要
截至 二零一六年 九月三十日 止九個月 截至十二月三十一日止年度 存款╱貸款及 截至十二月三十一日止年度 存款╱貸款及貼現服務的 貼現服務的 存款╱貸款及貼現服務的建議 過往每日最高結餘 過往每日 每日最高結餘 二零一四年 二零一五年 最高結餘 二零一七年 二零一八年 二零一九年 約(人民幣百萬元) 約(人民幣百萬元) 上電集團的實際╱估計 4,649.7 5,828.3 5,828.3 7,500 7,500 7,500 每日存款最高結餘 上電集團的實際╱估計 5,625.9 6,784.5 6,784.5 7,500 7,500 7,500 每日貸款及貼現服務最高結餘
5.1 建議存款年度上限
截至二零一七年十二月三十一日止年度的建議存款年度上限約為人民 幣 7,500.0 百萬元,佔上電集團截至二零一六年九月三十日止九個月的存款 過往每日存款最高結餘約 28.7%,並預期於截至二零一九年十二月三十一日 止兩個年度維持不變。
誠如 貴公司管理層告知,建議存款年度上限主要參考 (i) 上電集團根 據現時上海電氣總公司存款框架協議於上電財務的存款(包括利息)的過往 每日最高結餘;及 (ii) 上電集團將於截至二零一九年十二月三十一日止三個 年度的預計存款金額。
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(i) 存款的過往每日最高結餘
根據表 2,截至二零一五年十二月三十一日止兩個年度各年及截 至二零一六年九月三十日止九個月,上電集團根據現時上海電氣總公 司存款框架協議的存款的過往每日最高結餘分別約為人民幣 4,649.7 百 萬元、約人民幣 5,828.3 百萬元及人民幣 5,828.3 百萬元,佔截至二零一五 年十二月三十一日止兩個年度期間週期性增長約 25.3% 以及截至二零 一六年九月三十日止一個年度及九個月期間週期性增長 0.0%。
誠如 貴公司管理層告知,上海電氣總公司於二零一五年採取基 金管理政策,據此,上電集團各成員公司須於上電財務維持其不少於 80% 的存款(「 集中政策 」)。儘管(其中包括)上電集團於截至二零一六年 九月三十日止一個年度及九個月僅於上電財務維持約 65% 的存款,採 取集中政策帶動截至二零一五年十二月三十一日止兩個年度期間錄得 過往每日存款最高結餘增長。截至二零一六年九月三十日止九個月, 上電集團的業務發展相對穩定,導致上電集團的存款的過往每日最高 結餘於期內維持穩定,約為人民幣 5,828.3 百萬元。
(ii) 存款的估計金額
於評估上電集團的存款估計金額時,吾等主要考慮上海電氣總公 司現時的資金管理政策及上電集團日後的潛在集資活動。
吾等了解到集中政策將於截至二零一九年十二月三十一日止三 個年度按照上電集團成員公司預期嚴格遵守的情況下維持有效。經計 及上電財務將繼續為上電集團成員於香港擁有境外資金的中央樞紐, 吾等認為上海電氣總公司的集中政策貢獻現時上海電氣總公司存款 框架協議項下存款的過往金額,將有助取得截至二零一九年十二月 三十一日止三個年度各年上電集團大部份存款估計金額。
另一方面,上海電氣總公司有意於二零一七年發行本金額約為人 民幣 2,500 百萬元的中期票據(「 票據發行 」)。按上電集團與 貴集團的 溝通,雙方同意來自票據發行的潛在所得款項淨值將主要存放於上電 財務。於最後實際可行日期,批准票據發行已獲上海電氣總公司的董 事會及上海市國資委批授。預期於票據發行完成後,上電集團存入的 資金金額將有所增長。此外,吾等獲告知,預期與二零一七年相比,上 電集團於整個二零一八年及二零一九年有相對穩定的業務發展。
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因此,經計及 (i) 因集中政策及票據發行,估計上電集團於二零 一七年存入的資金金額有所增加;(ii) 上電集團於二零一八年及二零 一九年的業務發展相對穩定;及 (iii) 在上電集團穩定發展下表現出穩 定趨勢的上電集團存入資金的過往每日最高結餘,吾等認為存款年度 上限的釐定屬公平合理,且符合 貴公司及股東整體利益。
5.2 建議貸款年度上限
截至二零一七年十二月三十一日止年度,建議貸款年度上限金額約為 人民幣 7,500.0 百萬元,較截至二零一六年九月三十日止九個月上電集團借 入資金的過往每日最高結餘增加約 10.5%,及預期於截至二零一九年十二月 三十一日止兩個年度期間維持不變。
據 貴公司管理層告知,建議貸款年度上限主要參考 (i) 根據現時上海 電氣總公司貸款框架協議,上電集團向上電財務借入貸款的過往每日最高 結餘(包括利息);及 (ii) 於截至二零一九年十二月三十一日止三個年度,上 電集團借入的資金估計金額釐定。
(i) 借入資金的過往每日最高結餘
誠如表 2 所示,根據現時上海電氣總公司貸款框架協議,借入資 金的過往每日最高結餘於截至二零一五年十二月三十一日止兩個年度 各年及截至二零一六年九月三十日止九個月分別約為人民幣 5,625.9 百 萬元、約人民幣 6,784.5 百萬元及人民幣 6,784.5 百萬元,相當於截至二 零一五年十二月三十一日止兩個年度期間週期性增長約 20.6% 及截至 二零一六年九月三十日止一個年度及九個月期間週期性增長 0.0%。
截至二零一五年十二月三十一日止兩個年度期間,上電集團作出 貸款的過往每日最高結餘增長,乃由於(其中包括)在二零一五年實施 集中政策。根據集中政策,上電集團成員公司獲鼓勵(其中包括)控制 與外部各方訂立的貸款規模及集中從上電財務取得貸款以滿足需求。 此外,誠如「存款的過往每日最高結餘」分節所提及,於截至二零一六 年九月三十日止九個月期間,上電集團的業務發展相對穩定。因此, 於截至二零一六年九月三十日止九個月期間,上電集團的資金需求相 對穩定,致使上電集團期內借入資金的過往每日最高結餘穩定。
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(ii) 借入資金的估計金額
在評估上電集團借入資金的估計金額時,吾等主要考慮上海電氣 總公司的現時資金管理政策及上電集團未來的潛在資金需求。
鑒於集中政策於截至二零一九年十二月三十一日止三個年度將 繼續生效,預期上電集團成員公司將繼續自上電財務獲取貸款以滿足 需求,於截至二零一九年十二月三十一日止三個年度各年根據上海電 氣總公司貸款框架協議獲得借入的資金大部份估計金額得到潛在保障。
與截至二零一六年九月三十日止九個月相比,上電集團預期於 二零一七年的資金需求將有所增長,而於二零一八年及二零一九年業 務發展相對穩定。據 貴公司管理層告知,上海海立(集團)股份有限公 司(「 上海海立 」)(上電集團的成員公司,於上海聯合交易所上市)未來 有意轉移其外部融資至從上電財務取得的內部融資。與上海海立於二 零一六年上半年期間借入資金的過往每日最高結餘約人民幣 280 百萬 元相比,預期該數字將大幅增加約 178.6% 至二零一七年約人民幣 780 百 萬元,繼而於二零一八年溫和增加至約人民幣 880 百萬元,預期於二零 一九年漸趨穩定。此外,上海電氣(集團)香港有限公司(為上海電氣總 公司的全資附屬公司)於二零一五年以注資方式取得巴基斯坦塔爾煤 田一區塊發電有限責任公司(迪拜)(「 迪拜公司 」)約 60.8% 股權。迪拜公 司主要從事(其中包括)投資、建設、經營及維護迪拜燃煤火力發電廠 及相關設施。吾等認為上電集團未來將需要資金,以支持迪拜公司於 截至二零一九年十二月三十一日止三個年度的日常營運。
因此,經計及 (i) 因集中政策以及上海海立及迪拜公司當時的資金 需求,估計上電集團於二零一七年借入的資金金額有所增加;(ii) 上電 集團於二零一八年及二零一九年的業務發展相對穩定;及 (iii) 在上電 集團穩定發展下表現出穩定趨勢的上電集團借入資金的過往每日最高 結餘,吾等認為貸款年度上限的釐定屬公平合理,且符合 貴公司及 股東整體利益。
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6. 交易的年度審查
建議年度上限將由獨立非執行董事每年進行審查,有關詳情須載 入 貴公司往後刊發的年報及賬目。此外,根據上市規則, 貴公司核數師 須向董事會出具函件,確認(其中包括)該等持續關連交易乃按其條款進行, 且未超逾建議年度上限。另外,根據上市規則,如 貴公司獲悉或有理由相 信獨立非執行董事及╱或其核數師將無法確認有關交易的條款或確認未超 逾相關年度上限,則 貴公司須刊發公告。吾等認為, 貴公司已採取適當 措施規管財務服務框架協議項下的該等持續關連交易及保障獨立股東的利益。
推薦建議
經考慮上文所述的主要因素及理由,吾等認為該等持續關連交易將於 貴 公司一般及日常業務過程中進行,而財務服務框架協議的條款(包括建議年度上限) 乃按一般商業條款進行,對獨立股東而言屬公平合理,且符合 貴公司及股東的 整體利益。因此,吾等建議獨立股東並向獨立董事委員會推薦向獨立股東建議投 票贊成將於股東特別大會上提呈批准相關決議案。
==> picture [33 x 11] intentionally omitted <==
上海電氣集團股份有限公司 獨立董事委員會及獨立股東 台照
代表 高銀融資有限公司 董事 鄧振輝 謹啟
二零一六年十二月十二日
附註:鄧振輝先生為已向證券及期貨事務監察委員會登記的持牌人士,並為根據香 港法例第 571 章證券及期貨條例可進行第 6 類(就機構融資提供意見)受規管活 動的高銀融資負責人員。彼於企業融資業積逾 10 年經驗。
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股東特別大會通告
SHANGHAI ELECTRIC GROUP COMPANY LIMITED 上海電氣集團股份有限公司
(於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司) (股份代號:02727)
股東特別大會通告
茲通告 上海電氣集團股份有限公司(「 本公司 」)謹訂於二零一六年十二月 二十九日(星期四)上午九時正假座中國上海市漕寶路 509 號上海華美達廣場新園 酒店 B 樓 3 樓興園廳舉行股東特別大會(「 股東特別大會 」),藉以考慮及酌情批准下 列決議案:
特別決議案:
- 考慮及批准關於本公司發行股份購買資產並募集配套資金暨關聯交易 方案的議案:
發行股份購買資產
-
1.1 交易雙方;
-
1.2 交易標的;
-
1.3 定價原則及交易價格;
-
1.4 期間損益安排;
-
1.5 權屬轉移手續辦理及違約責任;
-
1.6 發行股份的種類和面值;
-
1.7 股份發行對像;
-
1.8 發行股份的方式及認購方式;
-
1.9 發行股份的定價基準日、定價依據和發行價格;
-
1.10 發行股份數量;
- 僅供識別
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股東特別大會通告
-
1.11 鎖定期安排;
-
1.12 本次發行股份的上市地點;
-
1.13 本次發行前公司滾存未分配利潤的處理;
-
1.14 決議有效期;
發行股份募集配套資金
-
1.15 發行股份的種類和面值;
-
1.16 發行對像及認購方式;
-
1.17 發行價格;
-
1.18 發行數量;
-
1.19 募集資金用途;
-
1.20 鎖定期安排;
-
1.21 本次募集配套資金發行股份的上市地點;及
-
1.22 決議有效期。
-
考慮及批准《上海電氣集團股份有限公司發行股份購買資產並募集配 套資金暨關聯交易報告書(草案)》及其摘要。
-
考慮及批准關於簽署附生效條件的《上海電氣(集團)總公司與上海電 氣集團股份有限公司之發行股份購買資產協議》的議案。
-
考慮及批准關於簽署附生效條件的《業績補償協議》的議案。
-
考慮及批准關於本公司與認購對像簽署附生效條件的《股份認購協議》 的議案。
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股東特別大會通告
-
考慮及批准關於本次交易可能攤薄本公司當期每股收益及填補措施的 議案。
-
考慮及批准關於提請股東大會授權董事會及董事會授權人士辦理本公 司本次交易相關事宜的議案。
-
考慮及批准關於本公司前次募集資金使用情況報告的議案。
-
考慮及批准關於建議修訂公司章程的議案。
普通決議案:
-
考慮及批准關於本公司發行股份購買資產並募集配套資金構成關聯交 易的議案。
-
考慮及批准關於本次交易涉及的評估機構的獨立性、評估假設前提的 合理性、評估方法與評估目的的相關性以及評估定價的公允性的議案。
-
考慮及批准關於本次交易審計機構、資產評估機構出具的相關報告的 議案。
-
考慮及批准關於本公司發行股份購買資產並募集配套資金暨關聯交易 符合相關法律、法規規定的議案。
-
考慮及批准關於本次交易符合《關於規範上市公司重大資產重組若干 問題的規定》第四條規定的議案。
-
考慮及批准上海電氣總公司存款框架協議項下的持續關連交易及建議 年度上限。
-
考慮及批准上海電氣總公司貸款框架協議項下的持續關連交易及建議 年度上限。
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股東特別大會通告
- 考慮及批准MESMEE採購大綱協議項下的持續關連交易及建議年度上限。
承董事會命 上海電氣集團股份有限公司 黃迪南 董事會主席
中國上海,二零一六年十一月十四日
於本通告日期,本公司執行董事為黃迪南先生、鄭建華先生及黃甌先生;本 公司非執行董事為李健勁先生、朱克林先生及姚珉芳女士;而本公司獨立非執行 董事為呂新榮博士、簡迅鳴先生及褚君浩博士。
附註:
-
股東特別大會以投票方式表決。
-
A 股及 H 股持有人在投票方面當作相同類別股東。本公司將於二零一六年十一月 二十九日(星期二)至二零一六年十二月二十九日(星期四)(包括首尾兩日)暫停辦理 H 股股東登記,期間不會辦理 H 股過戶登記手續。凡於二零一六年十二月二十九日
(星期四)名列 H 股股東名冊的 H 股持有人均有權出席股東特別大會並於會上投票。 為符合資格出席股東特別大會並於會上投票,尚未辦理股份過戶登記的本公司 H 股 持有人須不遲於二零一六年十一月二十八日(星期一)下午四時三十分,將過戶文件 連同有關股票交回 H 股過戶登記處香港中央證券登記有限公司,地址為香港灣仔皇 后大道東 183 號合和中心 17 樓 1712–1716 號鋪。
-
有權出席股東特別大會並於會上投票的各股東可委任一名或多名代表代其出席及 投票。受委代表毋須為股東。擬委任一名或多名代表的各股東請事先審閱關於股東 特別大會的通函。
-
代表委任表格須由股東或其正式書面授權的代表簽署。倘股東為公司,則須加蓋公 司印鑑或由董事或正式授權的代表簽署。倘表格由股東的代表簽署,則授權該代表 簽署的授權書或其他授權文件須經公證人證明。
-
H 股持有人的代表委任表格連同經授權人簽署或經公證人證明的授權書或其他授 權文件(如有)須不遲於股東特別大會或其任何續會(視情況而定)指定舉行時間 24 小 時前送達香港中央證券登記有限公司(地址為香港灣仔皇后大道東 183 號合和中心 17M 樓),方為有效。填妥及交回代表委任表格後,股東仍可依願親身出席股東特別 大會,並於會上投票。
-
有意親身或委任代表出席股東特別大會的 H 股股東,須於二零一六年十二月九日(星 期五)或之前將回條交回香港中央證券登記有限公司,地址為香港灣仔皇后大道東 183 號合和中心 17M 樓。
– 168 –
股東特別大會通告
-
預期股東特別大會為時不超過半天。出席大會的股東或受委代表須自行負責交通及 食宿開支。出席大會的股東或其受委代表須出示身份證明文件。
-
提呈股東特別大會審議批准的議案詳情,請參閱本公司即將就股東特別大會而於二 零一六年十二月五日或之前刊發的通函。
– 169 –
H 股類別股東會議通告
SHANGHAI ELECTRIC GROUP COMPANY LIMITED 上海電氣集團股份有限公司
(於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司) (股份代號:02727)
H 股類別股東會議通告
茲通告 上海電氣集團股份有限公司(「 本公司 」)謹訂緊接於二零一六年十二 月二十九日(星期四)假座中國上海市漕寶路 509 號上海華美達廣場新園酒店 B 樓 3 樓興園廳舉行的股東特別大會(「 股東特別大會 」)及 A 股類別股東會議(「 A 股類別 股東會議 」)或其續會結束或休會後舉行 H 股類別股東會議(「 H 股類別股東會議 」), 藉以考慮及酌情批准下列決議案:
特別決議案:
- 考慮及批准關於本公司發行股份購買資產並募集配套資金暨關聯交易 方案的議案:
發行股份購買資產
-
1.1 交易雙方;
-
1.2 交易標的;
-
1.3 定價原則及交易價格;
-
1.4 期間損益安排;
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1.5 權屬轉移手續辦理及違約責任;
-
1.6 發行股份的種類和面值;
-
1.7 股份發行對像;
-
1.8 發行股份的方式及認購方式;
-
1.9 發行股份的定價基準日、定價依據和發行價格;
- 僅供識別
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H 股類別股東會議通告
-
1.10 發行股份數量;
-
1.11 鎖定期安排;
-
1.12 本次發行股份的上市地點;
-
1.13 本次發行前公司滾存未分配利潤的處理;
-
1.14 決議有效期;
發行股份募集配套資金
-
1.15 發行股份的種類和面值;
-
1.16 發行對像及認購方式;
-
1.17 發行價格;
-
1.18 發行數量;
-
1.19 募集資金用途;
-
1.20 鎖定期安排;
-
1.21 本次募集配套資金發行股份的上市地點;及
-
1.22 決議有效期。
-
考慮及批准《上海電氣集團股份有限公司發行股份購買資產並募集配 套資金暨關聯交易報告書(草案)》及其摘要。
-
考慮及批准關於簽署附生效條件的《上海電氣(集團)總公司與上海電 氣集團股份有限公司之發行股份購買資產協議》的議案。
-
考慮及批准關於簽署附生效條件的《業績補償協議》的議案。
-
考慮及批准關於本公司與認購對像簽署附生效條件的《股份認購協議》 的議案。
– 171 –
H 股類別股東會議通告
-
考慮及批准關於本次交易可能攤薄公司當期每股收益及填補措施的議 案。
-
考慮及批准關於提請股東大會授權董事會及董事會授權人士辦理本公 司本次交易相關事宜的議案。
-
考慮及批准關於本公司前次募集資金使用情況報告的議案。
承董事會命 上海電氣集團股份有限公司 黃迪南 董事會主席
中國上海,二零一六年十一月十四日
於本通告日期,本公司執行董事為黃迪南先生、鄭建華先生及黃甌先生;本 公司非執行董事為李健勁先生、朱克林先生及姚珉芳女士;而本公司獨立非執行 董事為呂新榮博士、簡迅鳴先生及褚君浩博士。
附註:
-
H 股類別股東會議以投票方式表決。
-
本公司將於二零一六年十一月二十九日(星期二)至二零一六年十二月二十九日(星 期四)(包括首尾兩日)暫停辦理 H 股股東登記,期間不會辦理 H 股過戶登記手續。凡 於二零一六年十二月二十九日(星期四)名列 H 股股東名冊的 H 股持有人均有權出席 H 股類別股東會議並於會上投票。為符合資格出席 H 股類別股東會議並於會上投票, 尚未辦理股份過戶登記的本公司 H 股持有人須不遲於二零一六年十一月二十八日(星 期一)下午四時三十分,將過戶文件連同有關股票交回 H 股過戶登記處香港中央證 券登記有限公司,地址為香港灣仔皇后大道東 183 號合和中心 17 樓 1712–1716 號鋪。
-
有權出席 H 股類別股東會議並於會上投票的各 H 股持有人可委任一名或多名代表代 其出席及投票。受委代表毋須為股東。擬委任一名或多名代表的 H 股持有人請事先 審閱關於股東特別大會的通函。
-
代表委任表格須由 H 股持有人或其正式書面授權的代表簽署。倘 H 股持有人為公司, 則須加蓋公司印鑒或由董事或正式授權的代表簽署。倘表格由 H 股持有人的代表簽 署,則授權該代表簽署的授權書或其他授權文件須經公證人證明。
– 172 –
H 股類別股東會議通告
-
代表委任表格連同經授權人簽署或經公證人證明的授權書或其他授權文件(如有) 須不遲於 H 股類別股東會議或其任何續會(視乎情況而定)指定舉行時間 24 小時前送 達香港中央證券登記有限公司,地址為香港灣仔皇后大道東 183 號合和中心 17M 樓, 方為有效。填妥及交回代表委任表格後,H股持有人仍可親自出席H股類別股東會議, 並於會上投票。
-
擬親自或委任代表出席 H 股類別股東會議的 H 股持有人,須於二零一六年十二月九 日(星期五)或之前將回條交回香港中央證券登記有限公司,地址為香港灣仔皇后大 道東 183 號合和中心 17M 樓。
-
預期 H 股類別股東會議為時不超過半天。出席大會的 H 股持有人或受委代表須自行 負責交通及食宿開支。出席大會的 H 股持有人或受委代表須出示身份證明文件。
-
提呈 H 股類別股東會議審議批准的議案詳情,請參閱本公司即將就股東特別大會和 H 股類別股東會議而於二零一六年十二月五日或之前刊發的通函。
– 173 –
附錄一
物業估值報告
以下為獨立估值師行仲量聯行企業評估及諮詢有限公司就其對上海電氣(集 團)總公司與2016 年9月30日持有的26幅土地及其上建築物、構築物(「 目標物業 」) 和上海電氣集團置業有限公司(「 電氣置業 」)持有的物業的估值而編製的函件及 估值證書全文,以供載入本通函。
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仲量聯行企業評估及咨詢有限公司 香港皇后大道東1號太古廣場三期6樓 電話+852 2846 5000 傳真+852 2169 6001 牌照號碼:C-030171
敬啟者:
於二零一六年十一月十四日,上海電氣集團股份有限公司(「 貴公司 」)與上 海電氣(集團)總公司(上海電氣總公司)訂立收購協議,據此 貴公司擬收購由上 海電氣總公司持有的上海集優 47.18% 的股權、自儀泰雷茲 50.10% 的股權、電氣 置業 100% 的股權及目標物業。上述擬置入資產代價合計人民幣 6,628,280,951.50 元擬由 貴公司以每股代價人民幣 7.55 元的發行價格向上海電氣總公司發行 877,918,006 股代價股份的方式支付。
吾等茲遵照 閣下指示,就上海電氣(集團)總公司於中華人民共和國(「 中國 」) 持有的目標物業權益進行估值,吾等確認已進行視察、作出有關查詢及調查,並 取得吾等認為必要的該等其他資料,以便就物業權益於2016年9月30日(「 估值日期 」) 的市場價值向 閣下提供吾等的意見。
目標物業中有十四幅土地及第 11 號物業的部分土地是劃撥、授權經營或空 轉土地。所謂劃撥、授權經營或空轉是指地塊由政府分配而並未支付出讓金。截 至本報告出具日期,上海電氣(集團)總公司正在就上述劃撥、授權經營或空轉土 地與上海有關規劃和土地管理部門簽訂上海市國有建設用地使用權出讓合同, 出讓土地房地產權證尚在辦理過程中。
– I-1 –
附錄一
物業估值報告
由電氣置業持有的物業中有 22 幅土地是劃撥、授權經營、空轉土地或受土 地使用協議書限制的土地,即由政府分配土地而無需支付出讓金。截至本報告出 具日期,電氣置業將就上述劃撥、授權經營或空轉土地的 18 幅地塊與上海有關規 劃和土地管理部門簽訂上海市國有建設用地使用權出讓合同。出讓土地房地產 權證尚在辦理過程中。剩餘 4 幅地塊,有 2 幅根據政府規劃被列為土地收儲範圍, 另 2 幅根據中國相關政策,電氣置業無法辦理土地出讓手續。
吾等的估值基於市場價值進行。市場價值之定義為「經適當市場推廣後,由 自願買家及自願賣家在知情、審慎及不受強迫的情況下於估值日期就有關物業 達成公平交易的估計金額」。
針對 3 號,5 號至 24 號,26 號,27 號,29 號,32 號至 35 號,37 號至 39 號,44 號, 45 號,47 號,53 號,61 號,67 號,68 號和 73 號物業,基於物業性質及其所在之特定 位置,不大可能有可資比較之相關市場成交個案,因此物業權益乃參考其折舊重 置成本以成本法進行估值。
折舊重置成本之定義為「以現代等價資產置換資產目前成本,減實際損耗及 所有相關形式的陳舊及優化」。此乃根據土地現有用途的估計市值,加上為改善 進行重置(重建)的目前成本,再減去實際損耗及所有相關形式的陳舊和優化計算。 對地塊進行估值時,參考當地可用的銷售證據。物業權益的折舊重置成本視乎有 關業務有否足夠的潛在獲利能力而定。在吾等之估值中,其作為唯一權益適用於 整個建築群或開發項目,假定未對該建築群或開發項目進行零碎交易。
遵照 貴公司指示,吾等針對餘下物業進行估值時,採用直接比較法進行評 估,即假設該等物業權益按現有狀況即時交易出售,並參考相關市場可資比較的 銷售交易個案。已考慮可資比較物業與目標物業在位置、規模及其他特點的差異 而作出適當調整及分析。
吾等進行估值時,乃假設賣方在市場上出售物業權益,並無涉及任何可影 響有關物業權益的價值的遞延條款合約、售後租回、合資經營、管理協議或任何 類似安排的利益。
– I-2 –
附錄一
物業估值報告
吾等的報告中並無考慮任何所估值物業權益欠負的任何質押、按揭或債項, 亦無考慮於出售成交時可能產生之任何開支或稅項。除另有列明外,吾等假設有 關物業概無附帶可影響其價值的繁重業權負擔、限制及支銷。
該等物業的估值乃是基於其權証上的規範用途而進行的。
在進行物業權益估值時,吾等遵照香港聯合交易所有限公司頒布的證券上 市規則第五章及第 12 項應用指引、皇家特許測量師學會出版的《皇家特許測量師 學會估值-專業準則》、香港測量師學會出版的《香港測量師學會物業估值準則》以 及國際估值準則委員會出版的《國際估值準則》所載的所有規定。
吾等相當倚賴貴上海電氣(集團)總公司和電氣置業提供的資料,並接納給 予吾等有關年期、規劃批文、法定通告、地役權、佔用詳情、租賃和其他一切有 關事項的意見。
吾等曾獲展示有關物業權益的房地產權證,並已作出有關查詢。吾等在可 能情況下查閱文件正本,以核實中國物業權益的現有業權以及物業權益可能附 帶的任何重大業權負擔或任何租約修訂。吾等相當倚賴 貴公司中國法律顧問通 力律師事務所就中國物業權益的有效性所提供的意見。
吾等並無就有關物業進行詳細測量以核實面積的真確性,但吾等假設所獲 的業權文件和正式地盤圖則所示的面積均正確無誤。所有文件和合同僅供參考, 而所有尺寸、量度及面積均為約數。吾等並無進行實地測量。
吾等曾視察物業的外觀,並在可能情況下視察其內部。然而,吾等並無進行 調查,以確定地面狀況和設施是否適合在其上進行開發。吾等估值時假設該等方 面的狀況均為良好。此外,吾等並無進行結構測量,但在視察過程中亦無發現任 何嚴重缺陷。然而,吾等無法呈報有關物業是否確無腐朽、蟲蛀或任何其他結構 性損壞,亦無測試任何設施。
– I-3 –
附錄一
物業估值報告
高景棠先生,盛麒毓先生、閆縝韜先生和徐曉彤先生由 2016 年 10 月 10 日至 2016 年 10 月 25 日對物業進行視察。高景棠先生是英國皇家特許測量師協會會員, 並與並於中國物業估值方面擁有 12 年經驗。盛麒毓先生為測繪學學士,並於中國 物業估值方面擁有二年經驗。閆縝韜先生為英國皇家特許測量師協會學生會員, 並於中國物業估值方面擁有二年經驗。徐曉彤先生為房地產評估學學士,並於中 國房地產行業擁有三年經驗。
吾等並無理由懷疑上海電氣(集團)總公司和電氣置業提供予吾等的資料的 真實性及準確性。吾等亦已徵求並獲上海電氣(集團)總公司和電氣置業確認所提 供的資料並無遺漏任何重大事實。吾等認為已獲提供足夠資料,可達致知情的意 見,亦無理由懷疑有任何重要資料遭隱瞞。
除另有說明外,本報告闡述的所有貨幣數值均以人民幣為單位。
隨函附奉估值證書。
此 致
中國 上海市 興義路 8 號 上海萬都中心 30 樓 上海電氣集團股份有限公司 董事會 台照
代表
仲量聯行企業評估及諮詢有限公司
董事 姚贈榮 MRICS MHKIS RPS (GP) 謹啟
2016 年 12 月 12 日
附註:姚贈榮威特許測量師,擁有 22 年香港及中國物業估值經驗以及亞太地區相關經驗。
– I-4 –
附錄一
物業估值報告
估值匯總
- 第一類 由上海電氣(集團)總公司持有的目標物業
| 市場價值供參考 | |||
|---|---|---|---|
| 於2016年9 月30日 | (針對尚未獲取 | ||
| 序號 | 物業 | 現況下的市場價值 | 合適權証之物業) |
| 人民幣 | 人民幣 | ||
| 1. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 308,300,000 |
| 黃浦區 | |||
| 四川中路 | |||
| 110號的 | |||
| 一幢辦公樓 | |||
| 2. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 288,200,000 |
| 黃浦區 | |||
| 四川中路 | |||
| 126弄10號至20號的 | |||
| 一幢商業樓宇 | |||
| 3. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 266,238,000 |
| 靜安區 | |||
| 共和新路3301號的 | |||
| 一幅土地、 | |||
| 9幢樓宇及 | |||
| 多幢構築物 | |||
| 4. | 位於中國上海市 | 58,210,000 | 不適用 |
| 靜安區 | |||
| 西藏北路 | |||
| 571號的 | |||
| 第3、4和6層及 | |||
| 1間地下室 |
– I-5 –
附錄一
物業估值報告
| 市場價值供參考 | |||
|---|---|---|---|
| 於2016年9 月30日 | (針對尚未獲取 | ||
| 序號 | 物業 | 現況下的市場價值 | 合適權証之物業) |
| 人民幣 | 人民幣 | ||
| 5. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 311,024,000 |
| 靜安區 | |||
| 廣中西路191號的 | |||
| 一幅土地、 | |||
| 14幢樓宇及 | |||
| 多幢構築物 | |||
| 6. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 85,087,000 |
| 松江區 | |||
| 光星路8號的 | |||
| 一幅土地、 | |||
| 20幢樓宇及 | |||
| 多幢構築物 | |||
| 7. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 39,459,000 |
| 松江區 | |||
| 永豐路35號的 | |||
| 一幅土地、 | |||
| 19幢樓宇及 | |||
| 多幢構築物 | |||
| 8. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 74,889,000 |
| 松江區 | |||
| 松江鎮 | |||
| 樂都路255號的 | |||
| 一幅土地、 | |||
| 23幢樓宇及 | |||
| 多幢構築物 | |||
| 9. | 位於中國上海市 | 70,377,000 | 不適用 |
| 松江區 | |||
| 方塔北路236號的 | |||
| 一幅土地、 | |||
| 46幢樓宇及 | |||
| 多幢構築物 |
– I-6 –
附錄一
物業估值報告
| 市場價值供參考 | |||
|---|---|---|---|
| 於2016年9 月30日 | (針對尚未獲取 | ||
| 序號 | 物業 | 現況下的市場價值 | 合適權証之物業) |
| 人民幣 | 人民幣 | ||
| 10. | 位於中國上海市 | 151,129,000 | 不適用 |
| 松江區北內路32號的 | |||
| 一幅土地及 | |||
| 57幢樓宇 | |||
| 11. | 位於中國上海市 | 10,776,000 | 133,117,000 |
| 嘉定區安亭鎮 | |||
| 昌吉路18、28號的 | |||
| 兩幅土地、 | |||
| 25幢樓宇及 | |||
| 多幢構築物 | |||
| 12. | 位於中國上海市 | 19,516,000 | 不適用 |
| 嘉定區南翔鎮滬 | |||
| 宜公路950號的 | |||
| 一幅土地及 | |||
| 24幢樓宇 | |||
| 13. | 位於中國上海市 | 66,876,000 | 不適用 |
| 寶山區長江西路 | |||
| 815號的一幅土地及 | |||
| 4幢樓宇 | |||
| 14. | 位於中國上海市 | 96,799,000 | 不適用 |
| 閔行區 | |||
| 龍吳路4299弄1號的 | |||
| 一幅土地、 | |||
| 30幢樓宇及 | |||
| 多幢構築物 |
– I-7 –
附錄一
物業估值報告
| 市場價值供參考 | |||
|---|---|---|---|
| 於2016年9 月30日 | (針對尚未獲取 | ||
| 序號 | 物業 | 現況下的市場價值 | 合適權証之物業) |
| 人民幣 | 人民幣 | ||
| 15. | 位於中國上海市 | 130,645,000 | 不適用 |
| 浦東新區寧橋路 | |||
| 668號的一幅土地及 | |||
| 1幢樓宇 | |||
| 16. | 位於中國上海市 | 225,347,000 | 不適用 |
| 閔行區 | |||
| 銀都路4399號的 | |||
| 一幅土地、 | |||
| 8幢樓宇及 | |||
| 多幢構築物 | |||
| 17. | 位於中國上海市 | 67,471,000 | 不適用 |
| 閔行區 | |||
| 景谷路250號的 | |||
| 一幅土地、 | |||
| 12幢樓宇及 | |||
| 多幢構築物 | |||
| 18. | 位於中國上海市 | 160,794,000 | 不適用 |
| 閔行區 | |||
| 滬閔路1111號的 | |||
| 一幅土地及 | |||
| 22幢樓宇 | |||
| 19. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 1,064,000 |
| 閔行區 | |||
| 江川路555號的 | |||
| 一幅土地及 | |||
| 1幢樓宇 |
– I-8 –
附錄一
物業估值報告
| 序號 物業 20. 位於中國上海市 楊浦區 世界路141號的 一幅土地和 6幢樓宇 21. 位於中國上海市 楊浦區 軍工路1076號的 一幅土地及 1幢樓宇 22. 位於中國上海市 楊浦區 軍工路 1050、1060號的 一幅土地、 21幢樓宇及 多幢構築物 23. 位於中國上海市 楊浦區 軍工路1140號的 四幅土地、 15幢樓宇及 多幢構築物 總計: |
於2016年9 月30日 現況下的市場價值 人民幣 42,270,000 無商業價值 無商業價值 無商業價值 1,100,210,000 |
市場價值供參考 (針對尚未獲取 合適權証之物業) 人民幣 不適用 2,981,000 81,658,000 97,693,000 1,689,710,000 |
|---|---|---|
- 附註:評估以上物業時,由於相關土地出讓程序正在進行中且合這房地產權証尚未獲得, 我們並未賦予該等物業商業價值。然而,為供參考,我們假設該類物業已經獲取不 受空轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓,以評估其市場價值。
– I-9 –
附錄一
物業估值報告
- 第二類 由電氣置業持有的物業
| 市場價值供參考 | |||
|---|---|---|---|
| 於2016年9 月30日 | (針對尚未獲取 | ||
| 序號 | 物業 | 現況下的市場價值 | 合適權証之物業) |
| 人民幣 | 人民幣 | ||
| 24. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 74,248,000 |
| 楊浦區長陽路 | |||
| 2467號的 | |||
| 一幅土地和6幢樓宇 | |||
| 25. | 位於中國上海市 | 83,608,000 | 不適用 |
| 靜安區 | |||
| 南匯路73、75、77號的 | |||
| 一幢工業樓 | |||
| 26. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 27,707,000 |
| 閔行區 | |||
| 七莘路 | |||
| 182號的 | |||
| 一幅土地及3幢樓宇 | |||
| 27. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 33,958,000 |
| 靜安區 | |||
| 共和新路3230號的 | |||
| 一幅土地及一幢倉庫樓宇 | |||
| 28. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 153,044,000 |
| 靜安區 | |||
| 西康路 | |||
| 400號的一幢辦公樓 |
– I-10 –
附錄一
物業估值報告
| 市場價值供參考 | |||
|---|---|---|---|
| 於2016年9 月30日 | (針對尚未獲取 | ||
| 序號 | 物業 | 現況下的市場價值 | 合適權証之物業) |
| 人民幣 | 人民幣 | ||
| 29. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 19,736,000 |
| 徐匯區 | |||
| 宜山路250弄12號的 | |||
| 一幅土地及2幢樓宇 | |||
| 30. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 68,900,000 |
| 黃浦區 | |||
| 西藏南路 | |||
| 1406號的 | |||
| 四幢辦公樓宇 | |||
| 31. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 115,600,000 |
| 靜安區 | |||
| 北京西路 | |||
| 1287號的 | |||
| 一幢辦公樓 | |||
| 32. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 195,196,000 |
| 靜安區 | |||
| 常德路800號的 | |||
| 一幅土地及12幢樓宇 | |||
| 33. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 266,630,000 |
| 靜安區 | |||
| 汶水路51號的 | |||
| 一幅土地及6幢樓宇 |
– I-11 –
附錄一
物業估值報告
| 市場價值供參考 | |||
|---|---|---|---|
| 於2016年9 月30日 | (針對尚未獲取 | ||
| 序號 | 物業 | 現況下的市場價值 | 合適權証之物業) |
| 人民幣 | 人民幣 | ||
| 34. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 6,343,000 |
| 閘北區 | |||
| 天通庵路121號的 | |||
| 一幅土地及一幢樓宇 | |||
| 35. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 75,383,000 |
| 楊浦區 | |||
| 翔殷路 | |||
| 165號的 | |||
| 一幅土地及5幢樓宇 | |||
| 36. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 12,300,000 |
| 閔行區 | |||
| 江川路550弄7號的 | |||
| 3幢樓宇 | |||
| 37. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 21,130,000 |
| 嘉定區 | |||
| 滬宜公路868號的 | |||
| 一幅土地及10幢樓宇 | |||
| 38. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 28,806,000 |
| 閘北區 | |||
| 天通庵路465號的 | |||
| 一幅土地及8幢樓宇 |
– I-12 –
附錄一
物業估值報告
| 市場價值供參考 | |||
|---|---|---|---|
| 於2016年9 月30日 | (針對尚未獲取 | ||
| 序號 | 物業 | 現況下的市場價值 | 合適權証之物業) |
| 人民幣 | 人民幣 | ||
| 39. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 51,130,000 |
| 黃浦區 | |||
| 局門路458號的 | |||
| 一幅土地及一幢樓宇 | |||
| 40. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 57,232,000 |
| 黃浦區福州路 | |||
| 105號的3幢樓宇的 | |||
| 第1、2和5層 | |||
| 41. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 7,201,000 |
| 黃浦區 | |||
| 河南中路 | |||
| 271弄1號一幢大樓 | |||
| 第3層的5間辦公室 | |||
| (301室至304室和311室) | |||
| 42. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 19,700,000 |
| 黃浦區 | |||
| 江西中路170號的 | |||
| 四間辦公室(室號410、704、 | |||
| 802和901) | |||
| 43. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 34,134,000 |
| 黃浦區 | |||
| 四川中路49號一幢大樓的 | |||
| 第二層和第三層 |
– I-13 –
附錄一
物業估值報告
| 市場價值供參考 | |||
|---|---|---|---|
| 於2016年9 月30日 | (針對尚未獲取 | ||
| 序號 | 物業 | 現況下的市場價值 | 合適權証之物業) |
| 人民幣 | 人民幣 | ||
| 44. | 位於中國上海市 | 30,762,000 | 不適用 |
| 崇明區 | |||
| 長征農場3街坊 | |||
| 73丘的一幅土地及 | |||
| 30幢樓宇 | |||
| 45. | 位於中國上海市 | 15,084,000 | 不適用 |
| 崇明區 | |||
| 長征農場3街坊 | |||
| 91/1丘的一幅土地及 | |||
| 27幢樓宇 | |||
| 46. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 53,979,000 |
| 黃浦區福州路 | |||
| 89號的一幢大樓的 | |||
| 1層的42和46室與第3層的302、 | |||
| 304、306、314、316、318至 | |||
| 324室和部分地下室 | |||
| 47. | 位於中國上海市 | 8,665,000 | 不適用 |
| 長寧區 | |||
| 幸福路115號的 | |||
| 一幅土地及1幢樓宇 | |||
| 48. | 位於中國上海市 | 3,904,000 | 不適用 |
| 虹口區海倫路 | |||
| 346、348號的1幢大樓 | |||
| 第一層的2間商鋪 |
– I-14 –
附錄一
物業估值報告
| 市場價值供參考 | |||
|---|---|---|---|
| 於2016年9 月30日 | (針對尚未獲取 | ||
| 序號 | 物業 | 現況下的市場價值 | 合適權証之物業) |
| 人民幣 | 人民幣 | ||
| 49. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 2,172,000 |
| 黃浦區 | |||
| 黃河202-204號的1幢大樓 | |||
| 第一層的2間商鋪 | |||
| 50. | 位於中國上海市 | 42,236,000 | 不適用 |
| 靜安區江寧路 | |||
| 212號一幢大樓 | |||
| 第7層的第A至D | |||
| 辦公室 | |||
| 51. | 位於中國上海市 | 85,238,000 | 不適用 |
| 虹口區 | |||
| 溧陽路1203弄19號的 | |||
| 五幢大樓 | |||
| 52. | 位於中國上海市 | 5,207,000 | 不適用 |
| 黃浦區 | |||
| 茂名南路18號 | |||
| 一幢大樓的第一層 | |||
| 53. | 位於中國上海市 | 21,188,000 | 不適用 |
| 長寧區 | |||
| 武夷路491弄14號的 | |||
| 一幅土地,1幢樓宇及 | |||
| 2幢樓宇的部分 |
– I-15 –
附錄一
物業估值報告
| 市場價值供參考 | |||
|---|---|---|---|
| 於2016年9 月30日 | (針對尚未獲取 | ||
| 序號 | 物業 | 現況下的市場價值 | 合適權証之物業) |
| 人民幣 | 人民幣 | ||
| 54. | 位於中國上海市 | 58,845,000 | 不適用 |
| 靜安區 | |||
| 西康路538號的 | |||
| 兩幢辦公樓 | |||
| 55. | 位於中國上海市 | 16,586,000 | 不適用 |
| 虹口區 | |||
| 東長治路 | |||
| 283號1幢大樓第1至2層的 | |||
| 1間2層的商鋪 | |||
| 56. | 位於中國上海市 | 17,362,000 | 不適用 |
| 靜安區 | |||
| 江寧路212號一幢大樓 | |||
| 第九層的B室和C-1室 | |||
| 57. | 位於中國上海市 | 43,087,000 | 不適用 |
| 靜安區 | |||
| 成都北路611號一幢大樓的 | |||
| 第一層和第二層 | |||
| 58. | 位於中國上海市 | 70,470,000 | 不適用 |
| 虹口區惠民路 | |||
| 149弄16、18號的2幢住宅 |
– I-16 –
附錄一
物業估值報告
| 市場價值供參考 | |||
|---|---|---|---|
| 於2016年9 月30日 | (針對尚未獲取 | ||
| 序號 | 物業 | 現況下的市場價值 | 合適權証之物業) |
| 人民幣 | 人民幣 | ||
| 59. | 位於中國上海市 | 130,100,000 | 不適用 |
| 黃埔區 | |||
| 澳門路351號的 | |||
| 第12號大樓第七層的 | |||
| 703和704室,第351號大樓的 | |||
| 第1、3和4層及第2號樓的 | |||
| 6個地下車位 | |||
| 60. | 位於中國上海市 | 11,269,000 | 不適用 |
| 靜安區江寧路 | |||
| 212號一幢大樓的1層部分 | |||
| 61. | 位於中國上海市 | 96,404,000 | 19,057,000 |
| 浦東新區 | |||
| 金橋出口加工區 | |||
| 76街坊1丘的 | |||
| 一幅土地及一幢工業樓宇 | |||
| 62. | 位於中國上海市 | 63,336,000 | 不適用 |
| 徐匯區 | |||
| 南丹路108號 | |||
| 一幢大樓的第一層和第二層 | |||
| 63. | 位於中國上海市 | 41,009,000 | 不適用 |
| 長寧區 | |||
| 武夷路242號的 | |||
| 1幢住宅 |
– I-17 –
附錄一
物業估值報告
| 市場價值供參考 | |||
|---|---|---|---|
| 於2016年9 月30日 | (針對尚未獲取 | ||
| 序號 | 物業 | 現況下的市場價值 | 合適權証之物業) |
| 人民幣 | 人民幣 | ||
| 64. | 位於中國上海市 | 32,923,000 | 不適用 |
| 靜安區 | |||
| 延平路69號的 | |||
| 辦公室(室號802至805和 | |||
| 901至905) | |||
| 65. | 位於中國上海市 | 10,738,000 | 不適用 |
| 徐匯區 | |||
| 醫學院路69號的 | |||
| 辦公室(室號4B和4C) | |||
| 66. | 位於中國上海市 | 9,185,000 | 不適用 |
| 靜安區 | |||
| 西康路600弄1號 | |||
| 一幢大樓的1504室 | |||
| 67. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 27,385,000 |
| 虹口區 | |||
| 天水路109號的一幅土地及 | |||
| 一幢樓宇 | |||
| 68. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 2,854,000 |
| 閔行區 | |||
| 陳行支路365號的 | |||
| 一幅土地及9幢樓宇 |
– I-18 –
附錄一
物業估值報告
| 市場價值供參考 | |||
|---|---|---|---|
| 於2016年9 月30日 | (針對尚未獲取 | ||
| 序號 | 物業 | 現況下的市場價值 | 合適權証之物業) |
| 人民幣 | 人民幣 | ||
| 69. | 位於中國上海市 | 52,400,000 | 不適用 |
| 徐匯區 | |||
| 漕東二路30弄4號的 | |||
| 一幢大樓第一層的1間商舖, | |||
| 第二層的1間辦公室和地下室 | |||
| 70. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 1,380,000 |
| 楊浦區 | |||
| 汾州路 | |||
| 203號一幢大樓第一層的 | |||
| 1間商鋪 | |||
| 71. | 位於中國上海市 | 無商業價值 | 3,901,000 |
| 楊浦區 | |||
| 江浦路735弄9號的1幢樓宇的 | |||
| 三個房間(101-103室) | |||
| 72. | 位於中國上海市 | 6,801,000 | 不適用 |
| 靜安區 | |||
| 青雲路315弄3號的 | |||
| 一幢大樓的201室 | |||
| 73. | 位於中國上海市 | 10,017,000 | 不適用 |
| 靜安區 | |||
| 粵秀路546號的 | |||
| 一幅土地及3幢樓宇 |
– I-19 –
附錄一
物業估值報告
| 序號 物業 74. 位於中國上海市 長寧區 定西路1279號的104、105、 301、302、401至403、405、 501、502至505室 75. 位於中國上海市 靜安區延安西路 376弄22號 西幢大樓的第1層B室、 第2層A室、第三層A室和B室 76. 位於中國上海市 黃浦區四川中路 145號一幢大樓第一層的 1間辦公室 77. 位於中國上海市 靜安區石門一路 239-243號的 1幢商業樓宇 總計: |
於2016年9 月30日 現況下的市場價值 人民幣 50,174,000 13,974,000 1,799,000 無商業價值 1,032,371,000 |
市場價值供參考 (針對尚未獲取 合適權証之物業) 人民幣 不適用 不適用 不適用 184,556,000 1,563,662,000 |
|---|---|---|
附註:評估以上物業時,由於相關土地出讓程序正在進行中且合這房地產權証尚未獲得, 我們並未賦予該等物業商業價值。然而,為供參考,我們假設該類物業已經獲取不 受空轉、劃撥、授權經營等限制的房地產權証並可以被自由轉讓,以評估其市場價值。
– I-20 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
- 第一類 由上海電氣(集團)總公司持有的目標物業
序號 物業 概況及年期
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 佔用詳情 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括一幢於 1921 於評估期日,該物 無商業價值 黃浦區 年完工的 8 層辦公樓。 業由上海電氣(集團) 四川中路 總公司佔用作辦公 110 號的 該物業總建築面積約為 用途。 一幢辦公樓 6,479.98 平方米。 該物業之土地使用權已 獲劃撥作辦公用途。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地黃字 (2012) 第 001485 號,總建築面積約為 6,479.98 平方 米的 1 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 996.0 平方米的土地 使用權已劃撥給上海電氣(集團)總公司作辦公用途。
-
根據一份於 2016 年 12 月 5 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給上海電氣(集團)總公司,詳情如下:
土地面積 : 996.37 平方米 土地用途 : 辦公 土地使用期限 : 50 年 地上建築面積 : 6,180 平方米 土地出讓金 : 人民幣 55,170,000 元
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 該物業未設置抵押或第三方權利限制;
-
b) 上海電氣(集團)總公司已為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權出讓 合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
c) 該物業在完成土地出讓程序並以出讓土地狀態獲得房地產權証之後轉讓,將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉或劃撥的方式獲得並不能自由轉讓, 我們依賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不 受空轉和劃撥限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基 準日的市場價值為人民幣 308,300,000 元。
– I-21 –
附錄一
物業估值報告
-
如附註 3,在以參考目的評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相 同特點的若干物業銷售案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 40,000 元每 平方米至人民幣 55,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他 特點上的差異進行了適當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 47,577 元每平方米。
-
該物業位於上海市黃浦區四川中路東側。該物業鄰近外灘及南京東路購物區,吸引 許多遊客及當地消費者。該物業設施完善,且交通便利,地處主幹道沿線。據現場 勘查,該物業維護良好。該物業的鄰近地區主要為歷史建築物及零售商店。該物業 鄰近南京東路購物區及外灘。該地區的辦公樓主要為歷史建築物。該地區近年的辦 公樓供應有限。該地區辦公樓的主要租戶為銀行及國有企業。
– I-22 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括一幢於 1912 於評估期日,該物 無商業價值 黃浦區 年完工的4層商業樓宇。 業由上海電氣集團 四川中路 總公司佔用作員工 126 弄 10 號至 20 號的 該物業總建築面積約為 食堂及辦公用途。 一幢商業樓宇 6,855 平方米。
該物業之土地使用權已 通過授權經營的方式獲 出讓作商業用途,使用 期限自 1996 年 4 月 15 日 至 2036 年 4 月 14 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地黃字 (2005) 第 005037 號,總建築面積約為 6,855 平方米 的 1 幢樓宇由百聯集團有限公司所有。一幅地盤面積約為 1,617 平方米的土地使用權 已通過授權經營的方式出讓給百聯集團有限公司作商業用途,期限自 1996 年 4 月 15 日至 2036 年 4 月 14 日屆滿。
-
據公司提供,該物業由百聯集團有限公司轉讓予上海電氣(集團)總公司。房屋登記 信息尚未完成修改。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 該物業未設置抵押或第三方權利限制;
-
b) 上海電氣(集團)總公司正在為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權出 讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
c) 該物業在完成土地出讓程序並以出讓土地狀態獲得房地產權証之後轉讓,將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉或劃撥的方式獲得並不能自由轉讓, 我們依賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不 受空轉和劃撥限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基 準日的市場價值為人民幣 288,200,000 元。
-
如附註 4,在以參考目的評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相 同特點的若干物業銷售案例。就零售物業而言,該等可比物業的單價範圍是人民幣 40,000 元每平方米至人民幣 60,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規 模和其他特點上的差異進行了適當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民 幣 42,042 元每平方米。
-
該物業位於上海市黃浦區四川中路東側。該物業鄰近外灘及南京東路購物區,吸引 許多遊客及當地消費者。該物業設施完善,且交通便利,地處主幹道沿線。據現場 勘查,該物業維護良好。該物業的鄰近地區主要為歷史建築物及零售商店。該地區 的辦公樓主要為歷史建築物。該地區近年的零售物業供應有限。該地區零售物業的 主要租戶為餐廳、展覽及一般商品。
– I-23 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
-
現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 無商業價值 靜安區 積約為 55,776.06 平方米 業由上海電氣(集團) 共和新路 3301 號的 的土地及建於其上 9 幢 總公司的子公司佔 一幅土地、 樓宇和多幢構築物,其 用做商業用途。 9 幢樓宇及 已於 1959 年至 1986 年分 多幢構築物 多個階段竣工。
樓宇總建築面積約為 9,920 平方米。
樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓、倉庫及輔 助樓。 構築物主要包括道路、 圍牆和綠化設施。
該物業之土地使用權已 通過空轉的方式獲出 讓作工業用途,期限自 2001 年 12 月 29 日至 2051 年 12 月 28 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地閘字 (2003) 第 030659 號,總建築面積約為 9,920 平方米 的 9 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 68,336 平方米的土地使 用權已通過空轉的方式出讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途,期限自 2001 年 12 月 29 日至 2051 年 12 月 28 日屆滿。
-
根據一份由上海市靜安區規劃與土地管理局地籍科於 2016 年 10 月 20 日簽發的房屋 土地權屬調查報告-地-市測-16-0781,該物業(在權証號滬房地閘字 (2003) 第 030659 號下)被重新測量。該物業更新的土地面積約為 55,776.06 平方米。
– I-24 –
附錄一
物業估值報告
- 根據一份於 2016 年 11 月 29 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給上海電氣(集團)總公司,詳情如下:
土地面積 : 55,776.06 平方米 土地用途 : 工業 土地使用期限 : 20 年 地上建築面積 : 11,577 平方米 土地出讓金 : 人民幣 79,580,000 元
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 該物業未設置抵押或第三方權利限制;
-
b) 上海電氣(集團)總公司已就該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權出讓 合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
c) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉方式獲得並不能自由轉讓,我們依賴 前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業已經獲取不 受空轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該物業於評估日期 的市場價值為人民幣 226,238,000 元。
-
該物業將被持有供電氣置業募集配套資金項目使用。
-
該物業位於共和新路東側及上海市靜安區江場路南側。共和新路為連接上海市中心 的主路。該物業鄰近中環線及地鐵一號線。該物業的鄰近地區主要為辦公樓、購物 中心、鋼鐵貿易市場及工廠。可比土地的地價的地區範圍是人民幣 4,100 元每平方米 至人民幣 5,000 元每平方米。
– I-25 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業 概況及年期
佔用詳情
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括一幢大樓的 於評估期日,該物 58,210,000 靜安區 3 層辦公室及 1 間地下 業被出租予多方作 西藏北路 室,其已於 1990 年代竣 辦公及車位用途。 571 號的 工。 第 3,4 和 6 層及 1 間地下室 該物業總建築面積約為 3,223.71 平方米。詳細信 息如下:
類型 總建築面積 (平方米)
辦公室 2,489.97 地下室 733.74 總計: 3,223.71
該物業之土地使用權已 獲轉讓作辦公用途,使 用期限自 2007 年 3 月 3 日 至 2057 年 3 月 2 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地閘字 (2007) 第 003983 號,總建築面積約為 3,223.71 平方 米的物業由上海電氣(集團)總公司所有。該物業的土地使用權已轉讓給上海電氣(集 團)總公司作辦公用途,期限自 2007 年 3 月 3 日至 2057 年 3 月 2 日屆滿。
-
根據 3 份租賃合同,該物業出租予多方作辦公及停車用途,租賃起始時間在 2014 年 7 月 10 日至 2015 年 1 月 1 日之間,截止時間在 2016 年 9 月 30 日至 2017 年 7 月 9 日之間,稅前 月租金為人民幣 133,975.7 元,不含物業管理費及水電費。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比物業的單價範圍是人民幣 17,000 元每平方米至人民幣 23,000 元每平 方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適當的調 整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 18,056 元每平方米。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣(集團)總公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
-
該物業將被持有供 貴公司未來用於風光儲多能互補、康復機器人等前瞻技術的研 發和辦公使用。
– I-26 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業 概況及年期
佔用詳情
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,除了 無商業價值 靜安區 積約為 50,217.72 平方米 部分物業出租給多 廣中西路 191 號的 的土地及建於其上 14 幢 方,該物業餘下部 一幅土地、 樓宇和多幢構築物,其 分由上海電氣(集團) 14 幢樓宇及 已於 1995 年至 2013 年分 總公司佔用做辦公 多幢構築物 多個階段竣工。 及輔助用途。
樓宇總建築面積約為 40,533.67 平方米。
樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓、宿舍、倉 庫及輔助樓宇。 構築物主要包括道路及 綠化。
該物業之土地使用權已 通過空轉的方式獲出 讓作工業用途,期限自 2000 年 8 月 17 日至 2050 年 8 月 16 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地閘字 (2013) 第 014700 號,總建築面積約為 40,533.67 平方 米的 14 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 65,237 平方米的土 地使用權已通過空轉的方式出讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途,期限自 2000 年 8 月 17 日至 2050 年 8 月 16 日屆滿。
-
根據一份由上海市靜安區規劃與土地管理局地籍科於 2016 年 10 月 20 日簽發的房屋 土地權屬調查報告-地-市測-16-0803,該物業(在權証號滬房地閘字 (2013) 第 014700 號下)被重新測量。該物業更新的土地面積約為 50,217.72 平方米。
– I-27 –
附錄一
物業估值報告
- 根據一份於 2016 年 11 月 29 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給上海電氣(集團)總公司,詳情如下:
土地面積 : 50,217.72 平方米 土地用途 : 工業 土地使用期限 : 20 年 地上建築面積 : 40,533.67 平方米 土地出讓金 : 人民幣 71,810,000 元
-
根據多份租賃合同,部分地盤面積為 3,700 平方米的土地和總建築面積約為 42,157.67 平方米的樓宇出租予多方作工業、辦公和宿舍用途,租賃起始時間在 2008 年 3 月 1 日 至 2016 年 5 月 10 日之間,截止時間介於 2018 年 2 月 28 日和 2032 年 12 月 31 日之間,稅前 月租金總計為人民幣 1,392,264 元。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 該物業未設置抵押或第三方權利限制;
-
b) 上海電氣(集團)總公司已就該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權出讓 合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
c) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉方式獲得並不能自由轉讓,我們依賴 前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業已經獲取不 受空轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該物業於評估日期 的市場價值為人民幣 311,024,000 元。
-
該物業將被持有供 貴公司未來用於工業自動化業務領域的市政工程、能源工程自 動化控制系統的研發製造、系統集成及銷售服務。
-
該物業位於上海市靜安區廣中西路北側。由於其鄰近上海市及地鐵一號線的主要道 路共和新路,該物業交通便利。該物業的鄰近地區主要為辦公樓、酒店、公司及住 宅區。可比土地的地價的地區範圍是人民幣 4,100 元每平方米至人民幣 5,000 元每平 方米。
– I-28 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
-
現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 無商業價值 松江區 積約為 59,134.5 平方米 業出租給壹方作工 光星路路 8 號的 的土地及建於其上 20 幢 業用途。 一幅土地、 樓宇和多幢構築物,其 20 幢樓宇及 已於 1990 年竣工。 多幢構築物
樓宇總建築面積約為 23,886.65 平方米。
樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓、倉庫、宿 舍和附屬樓宇。 構築物主要包括道路、 圍牆、變電所和綠化設 施。
該物業之土地使用權已 獲劃撥作工業用途。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地松字 (2011) 第 027018 號,總建築面積約為 23,886.65 平方 米的 20 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 59,134.5 平方米的土 地使用權已劃撥給上海電氣(集團)總公司作工業用途。
-
根據一份於 2016 年 12 月 1 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給上海電氣(集團)總公司,詳情如下:
土地面積 : 51,934.50 平方米 土地用途 : 工業 土地使用期限 : 20 年 地上建築面積 : 23,886.65 平方米 土地出讓金 : 人民幣 15,150,000 元
- 根據一份上海電氣(集團)總公司與上海電氣先鋒電機有限公司簽訂的租賃合同,該 物業出租予上海電氣先鋒電機有限公司作工業用途,租賃時間為 2015 年 2 月 1 日至 2018 年 3 月 31 日,稅前月租金為人民幣 83,333 元,不含物業管理費及水電費。
– I-29 –
附錄一
物業估值報告
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 該物業未設置抵押或第三方權利限制;
-
b) 上海電氣(集團)總公司已為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權出讓 合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
c) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉方式獲得並不能自由轉讓,我們依賴 前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業已經獲取不 受空轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該物業於評估日期 的市場價值為人民幣 85,087,000 元。
-
該物業將被持有供 貴公司未來用於新一代傳感器的研發、製造、銷售服務及自動 化生產線的系統集成。
– I-30 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業 概況及年期
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 佔用詳情 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 無商業價值 松江區 積約為 22,658 平方米的 業由上海電氣(集團) 永豐路 35 號的 土地及建於其上 19 幢樓 總公司的子公司佔 一幅土地、 宇和多幢構築物,其已 用做工業及輔助用 19 幢樓宇及 於 2000 年竣工。 途。 多幢構築物
樓宇總建築面積約為 12,192 平方米。
樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓、倉庫、食 堂及附屬樓宇。
構築物主要包括道路、 棚及綠化設施。
該物業之土地使用權已 獲劃撥作工業用途。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地市字 (2006) 第 000014 號,總建築面積約為 12,192 平方米 的 19 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 22,658 平方米的土地 使用權已劃撥給上海電氣(集團)總公司作工業用途。
-
根據一份於 2016 年 12 月 1 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給上海電氣(集團)總公司,詳情如下:
土地面積 : 22,658 平方米 土地用途 : 工業 土地使用期限 : 20 年 地上建築面積 : 12,529 平方米 土地出讓金 : 人民幣 6,490,000 元
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 該物業未設置抵押或第三方權利限制;
-
b) 上海電氣(集團)總公司已為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權出讓 合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
c) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
– I-31 –
附錄一
物業估值報告
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉方式獲得並不能自由轉讓,我們依賴 前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業已經獲取不 受空轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該物業於評估日期 的市場價值為人民幣 39,459,000 元。
-
該物業將被持有供 貴公司未來用於工業自動化業務領域的工控軟件開發和數字化 解決方案業務,用於其辦公、軟件測試和數據中心建設等。
– I-32 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業
概況及年期
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 無商業價值 松江區 積約為 35,159 平方米的 業由上海電氣(集團) 松江鎮 土地及建於其上 23 幢樓 總公司的子公司佔 樂都路 255 號的 宇和多幢構築物,其已 用作工業及輔助用 一幅土地、 於 1988 年至 2010 年分多 途。 23 幢樓宇及 個階段竣工。 多幢構築物
-
樓宇總建築面積約為 14,401 平方米。
-
樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓、倉庫及附 屬樓宇。 構築物主要包括工廠大 門、道路、棚及綠化設 施。 該物業之土地使用權已 獲劃撥作工業用途。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地市字 (2005) 第 000211 號,總建築面積約為 14,401 平方米 的 23 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 35,159 平方米的土地 使用權已劃撥給上海電氣(集團)總公司作工業用途。
-
根據一份於 2016 年 12 月 1 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給上海電氣(集團)總公司,詳情如下:
土地面積 : 35,159 平方米 土地用途 : 工業 土地使用期限 : 20 年 地上建築面積 : 14,670 平方米 土地出讓金 : 人民幣 9,980,000 元
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 該物業未設置抵押或第三方權利限制;
– I-33 –
附錄一
物業估值報告
-
b) 上海電氣(集團)總公司已為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權出讓 合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
c) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉方式獲得並不能自由轉讓,我們依賴 前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業已經獲取不 受空轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該物業於評估日期 的市場價值為人民幣 74,889,000 元。
-
該物業將被持有供 貴公司未來用於工業自動化業務領域的工控軟件開發和數字化 解決方案業務,用於其辦公、軟件測試和數據中心建設等。
– I-34 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
-
現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 該物業由上海電氣 70,377,000 松江區 積約為 42,946 平方米的 (集團)總公司的子 方塔北路 236 號的 土地及建於其上 46 幢樓 公司佔用做工業、 一幅土地、 宇和多幢構築物,其已 辦公及配套用途。 46 幢樓宇及 於 1963 年至 2006 年分多 多幢構築物 個階段竣工。 樓宇總建築面積約為 26,608.04 平方米。 樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓及倉庫。 構築物主要包括道路和 下水管。 該物業之土地使用權已 獲出讓作工業用途,期 限自 2001 年 6 月 27 日至 2051 年 6 月 26 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地市字 (2007) 第 030739 號,總建築面積約為 26,608.04 平 方米的 46 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 42,946 平方米的 土地使用權已出讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途,期限自 2001 年 6 月 27 日至 2051 年 6 月 26 日屆滿。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣(集團)總公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
-
該物業將被持有供 貴公司未來用於工業自動化業務領域的工控軟件開發和數字化 解決方案業務,用於其辦公、軟件測試和數據中心建設等。
– I-35 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 10. 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 151,129,000 松江區 積約為 107,605 平方米的 業空置。 北內路 32 號的 土地及建於其上 57 幢樓 一幅土地及 宇,其已於1965年竣工。 57 幢樓宇 樓宇總建築面積約為 40,314 平方米。 樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓及倉庫。
該物業之土地使用權已 獲轉讓作工業用途,期 限自 2003 年 11 月 25 日至 2053 年 11 月 24 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地松字 (2006) 第 010516 號,總建築面積約為 40,314 平方米 的 57 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 107,605 平方米的土地 使用權已轉讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途,期限自 2003 年 11 月 25 日至 2053 年 11 月 24 日屆滿。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣(集團)總公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
-
該物業將被持有供電氣置業募集配套資金項目使用。
– I-36 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
| 於2016年 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 9月30日 | ||||
| 現況下的 | ||||
| 序號 | 物業 | 概況及年期 | 佔用詳情 | 市場價值 |
| 人民幣 | ||||
| 11. | 位於中國上海市 | 該物業包括兩幅地盤總 | 於評估期日,該物 | 10,776,000 |
| 嘉定區安亭鎮 | 面積約為81,412平方米 | 業由上海電氣(集團) | ||
| 昌吉路18、28號的 | 的土地及建於其上25幢 | 總公司的子公司佔 | ||
| 兩幅土地、 | 樓宇和多幢構築物,其 | 用做工業、倉儲及 | ||
| 25幢樓宇及 | 已於1960年至2012年分 | 配套用途。 | ||
| 多幢構築物 | 多個階段竣工。 | |||
| 樓宇總建築面積約為 | ||||
| 31,044.58平方米。 | ||||
| 樓宇主要包括工業廠房 | ||||
| 及倉庫及輔助樓宇。 | ||||
| 構築物主要包括棚和圍 | ||||
| 牆。 | ||||
| 該物業部分之土地使 | ||||
| 用權已獲出讓作工業 | ||||
| 用途,期限自2001年3 | ||||
| 月19日至2051年3月18 | ||||
| 日屆滿。該物業剩餘之 | ||||
| 土地使用權已通過空轉 | ||||
| 的方式獲出讓作工業用 | ||||
| 途,期限自2001年12月 | ||||
| 29日至2051年12月28日 | ||||
| 屆滿。 |
附註:
- 根據一份房地產權証-滬房地市字 (2013) 第 017819 號,總建築面積約為 31,044.58 平 方米的 25 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 14,031 平方米的 土地使用權已出讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途,期限自 2001 年 3 月 19 日至 2051 年 3 月 18 日屆滿。另一幅地盤面積約為 67,381 平方米的土地使用權已通過空轉的 方式出讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途,期限自 2001 年 12 月 29 日至 2051 年 12 月 28 日屆滿。
– I-37 –
附錄一
物業估值報告
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣(集團)總公司擁有該物業部分土地共計 14,031 平方米土地使用權;
-
b) 該物業未設置抵押或第三方權利限制;
-
c) 上海電氣(集團)總公司正在為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權出 讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
d) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其面積約為 67,381 平方米土地使用權是通過空轉方式獲得並 不能自由轉讓,我們依賴前述法律意見並未賦予該幅土地及其上總建築面積共計 31,044.58 平方米建築物和構築物商業價值。然而,為供參考,假設該物業已經獲取 不受空轉限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該部分物業於評估日期 的市場價值為人民幣 133,117,000 元。
-
該物業將被持有供 貴公司未來用於發展高效光伏、生物質發電、工廠節能系統的 生產製造等。
– I-38 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
-
現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,除了 19,516,000 嘉定區南翔鎮 積約為 16,020.6 平方米 部分物業出租給多 滬宜公路 950 號 的土地及建於其上 24 幢 方,該物業餘下部 的一幅土地及 樓宇,其已於 1940 年至 分空置。 24 幢樓宇 1988年分多個階段竣工。
樓宇總建築面積約為 12,139.24 平方米。
樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓及倉庫。
該物業之土地使用權已 獲出讓作工業用途,期 限自 2001 年 6 月 27 日至 2051 年 6 月 26 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地嘉字 (2003) 第 017241 號,總建築面積約為 12,139.24 平 方米的 24 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 16,101 平方米的 土地使用權已出讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途,期限自 2001 年 6 月 27 日至 2051 年 6 月 26 日屆滿。
-
根據一份在 2014 年 4 月 18 日由嘉定區南翔鎮城鎮建設指揮部和上海電氣(集團)總公 司簽訂的上海市非居住房屋拆遷補償協議,該物業的約 80.4 平方米的部分土地在拆 遷範圍內。在評估基準日,該拆遷工程已完成,該物業的土地面積變更為 16,020.6 平 方米。
-
根據 4 份租賃合同,該物業出租予多方作辦公及停車用途,租賃起始時間介於 2014 年 9 月 20 日和 2016 年 6 月 1 日之間,截止時間在 2016 年 12 月 31 日至 2018 年 5 月 31 日之間, 稅前月租金為人民幣 58,200.8 元,不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣(集團)總公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
-
該物業將被持有供 貴公司未來用於儲能電池的研發及製造。
– I-39 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
-
現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 66,876,000 寶山區 積約為 10,739.9 平方米 業出租給一方作工 長江西路 815 號 的土地及建於其上 4 幢 業用途。 的一幅土地 樓宇,其已於 2008 年竣 及 4 幢樓宇 工。
樓宇總建築面積約為 8,201.82 平方米。
樓宇主要包括工業廠房 及寫字樓。
該物業之土地使用權已 獲出讓作工業用途,期 限自 2012 年 11 月 19 日至 2056 年 6 月 22 日屆滿。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地寶字 (2012) 第 041546 號,總建築面積約為 8,201.82 平方 米的 4 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 10,739.9 平方米的土 地使用權已出讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途,期限自 2012 年 11 月 19 日至 2056 年 6 月 22 日屆滿。
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根據 1 份由上海電氣(集團)總公司與上海大隆機器廠有限公司簽訂的租賃合同,該 物業出租予一方作工業用途,租賃時間為 2016 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日,稅前月 租金為人民幣 179,619.9 元,不含物業管理費及水電費。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣(集團)總公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
-
該物業將被持有供 貴公司未來用於發展工業機器人業務相關的倉儲物流、銷售服 務、產品展示等。
– I-40 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業
概況及年期 佔用詳情
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 96,799,000 閔行區龍 積約為 51,599 平方米的 業出租給一方作工 吳路 4299 弄 土地及建於其上 30 幢樓 業、辦公及儲存用 1 號的一幅土地、 宇和多幢構築物,其已 途。 30 幢樓宇及 於 1960 年至 1995 年分多 多幢構築物 個階段竣工。
樓宇總建築面積約為 33,273.55 平方米。
樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓及倉庫。
構築物主要包括道路和 圍牆。
該物業之土地使用權已 受出讓作工業用途。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地閔字 (2016) 第 059640 號,總建築面積約為 33,273.55 平方 米的 30 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 51,599 平方米的土 地使用權已出讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途。
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根據一份由上海電氣集團置業有限公司與上海電瓷廠有限公司簽訂的租賃合同, 該物業出租予上海電磁廠作工業、辦公和存儲用途,租賃時間為 2015 年 4 月 14 日至 2018 年 4 月 13 日,月租金總計為人民幣 83,333.33 元,不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣(集團)總公司合法擁該物業的房屋所有權與土地使用權。
-
該物業將被持有供 貴公司未來用於發展電廠服務業務,包括技術改造,維修保養, 性能提升,遠程故障診斷等。
– I-41 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 15. 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 130,645,000 浦東新區 積約為 26,411 平方米的 業出租給一方作倉 寧橋路 668 號 土地及建於其上 1 幢工 庫用途。 的一幅土地 業廠房,其已於 2002 年 及 1 幢樓宇 竣工。 樓宇總建築面積約為 21,327.68 平方米。 該物業之土地使用權已 獲轉讓作工業用途,期 限自 2008 年 12 月 4 日至 2042 年 9 月 14 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地浦字 (2009) 第 000345 號,總建築面積約為 21,327.68 平方 米的 1 幢工業樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 26,411 平方米的 土地使用權已轉讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途,期限自 2008 年 12 月 4 日至 2042 年 9 月 14 日屆滿。
-
根據一份由上海電氣集團置業有限公司與上海巨寧實業有限公司簽訂的租賃合同, 該物業出租予一方作工業用途,租賃時間為 2016 年 6 月 1 日至 2021 年 5 月 31 日,稅前 月租金為人民幣 511,189 元,不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣(集團)總公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
-
該物業將被持有供 貴公司未來用於航空自動化生產線系統的開發、試製、銷售、 服務等。
– I-42 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
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現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
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- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 225,347,000 閔行區 積約為 54,453.9 平方米 業出租給一方作工 銀都路 4399 號 的土地及建於其上 8 幢 業用途。 的一幅土地、 樓宇和多幢構築物,其 8 幢樓宇及 已於 2011 年竣工。 多幢構築物 樓宇總建築面積約為 32,834.24 平方米。 樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓及倉庫。 構築物主要包括道路和 綠化設施。
該物業之土地使用權已 獲出讓作工業用途,期 限自 2016 年 12 月 31 日至 2056 年 12 月 30 日屆滿。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地閔字 (2011) 第 044884 號,總建築面積約為 32,834.24 平 方米的 8 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 54,453.9 平方米的 土地使用權已出讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途,期限自 2016 年 12 月 31 日至 2056 年 12 月 30 日屆滿。
-
根據一份由上海電氣(集團)總公司與上海天安軸承有限公司,該物業出租予天安軸 承作工業、辦公和存儲用途,租賃時間為 2014 年 10 月 1 日至 2017 年 9 月 30 日,稅前月 租金總計為人民幣 559,275 元,不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣(集團)總公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-43 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
-
現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 67,471,000 閔行區 積約為 28,727 平方米的 業出租給一方作工 景谷路 250 號 土地及建於其上 12 幢樓 業、辦公及存儲用 的一幅土地、 宇和多幢構築物,其已 途。 12 幢樓宇及 於 1986 年竣工。 多幢構築物 樓宇總建築面積約為 15,075 平方米。 樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓及倉庫。 構築物主要包括道路、 棚和圍牆。
該物業之土地使用權已 獲出讓作工業用途,期 限自 2009 年 12 月 25 日至 2054 年 11 月 10 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地閔字 (2010) 第 018654 號,總建築面積約為 15,075 平方米 的 12 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 28,727 平方米的土地 使用權已出讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途,期限自 2009 年 12 月 25 日至 2054 年 11 月 10 日屆滿。
-
根據一份由上海文通物業管理有限公司與上海自動化儀錶股份有限公司簽訂的租 賃合同,總建築面積約為 15,075 平方米的樓宇出租予上海自動化儀錶股份有限公司 作工業、辦公及存儲用途,租賃時間為 2012 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日,稅前月租 金總計為人民幣 242,655 元,不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣(集團)總公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
-
該物業將被持有供 貴公司未來用於工業自動化業務領域的傳感器、控制櫃等的產 品的研發製造及銷售服務。
– I-44 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 18. 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 160,794,000 閔行區 積約為 73,542 平方米的 業出租一方做工 滬閔路 1111 號 土地及建於其上 22 幢樓 業、辦公及存儲用 的一幅土地 宇,其已於1986年竣工。 途。 及 22 幢樓宇 樓宇總建築面積約為 24,574.32 平方米。
樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓及倉庫。
該物業之土地使用權已 獲出讓作工業用途,期 限自 2005 年 2 月 28 日至 2055 年 12 月 18 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地閔字 (2006) 第 000035 號,總建築面積約為 24,574.32 平 方米的 22 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 73,542 平方米的 土地使用權已出讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途,期限自 2005 年 2 月 28 日至 2055 年 12 月 18 日屆滿。
-
根據一份由上海電氣(集團)總公司與上海聯合滾動軸承有限公司簽訂的租賃合同, 該物業出租予上海聯合滾動軸承有限公司作工業、辦公和存儲用途,租賃時間為 2013 年 4 月 1 日至 2018 年 3 月 31 日,稅前月租金總計為人民幣 397,825 元,不含物業管 理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣(集團)總公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-45 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業 概況及年期
佔用詳情
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤 於評估期日,該物 無商業價值 閔行區 面積約為 761 平方米 業由上海電氣(集團) 江川路 555 號 的土地及建於其上 總公司的子公司佔 的一幅土地 1 幢工業樓宇,其已 用做配套用途。 及 1 幢樓宇 於 1980 年竣工。
樓宇總建築面積約為 24 平方米。
該物業之土地使用權已 通過空轉的方式獲出 讓作工業用途,期限自 2004 年 7 月 29 日至 2054 年 7 月 28 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地市字 (2004) 第 000254 號,總建築面積約為 24 平方米的 1 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 761 平方米的土地使用權 已通過空轉的方式出讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途,期限自 2004 年 7 月 29 日至 2054 年 7 月 28 日屆滿。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 該物業未設置抵押或第三方權利限制;
-
b) 上海電氣(集團)總公司正在為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權出 讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
c) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉方式獲得並不能自由轉讓,我們依賴 前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業已經獲取不 受空轉限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該物業於評估日期的市場 價值為人民幣 1,064,000 元。
– I-46 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 20. 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 42,270,000 楊浦區 積約為 7,613 平方米的土 業出租予一方做商 世界路 141 號 地及建於其上6幢樓宇, 業用途。 的一幅土地 其已於 1980 年至 1983 年 和 6 幢樓宇 分多個階段竣工。 樓宇總建築面積約為 6,517 平方米。 樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓及倉庫。
該物業之土地使用權已 獲出讓作工業用途,期 限自 2007 年 9 月 19 日至 2057 年 9 月 18 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地楊字 (2011) 第 020582 號,總建築面積約為 6,517.00 平方 米的 6 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 7,613 平方米的土地 使用權已出讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途,期限自 2007 年 9 月 19 日至 2057 年 9 月 18 日屆滿。
-
根據一份由上海文通物業管理有限公司(電氣置業的一家子公司)與上海上企藍晨 建材市場經營管理有限公司簽訂的租賃合同,該物業出租予上海上企藍晨建材市場 經營管理有限公司作商業用途,租賃時間為 2012 年 3 月 11 日至 2019 年 10 月 31 日,稅前 月租金總計為人民幣 240,799 元,不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣(集團)總公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
-
該物業將被持有供 貴公司附属公司上海電氣輸配電集團有限公司未來用於智能配 電網業務的技術研發和辦公使用等。
– I-47 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業 概況及年期
佔用詳情
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日該物業 無商業價值 楊浦區軍 積約為 923 平方米的土 空置。 工路 1076 號 地及建於其上 1 幢工業 的一幅土地 樓宇和多幢構築物,其 及 1 幢樓宇 已於 1978 年竣工。
樓宇總建築面積約為 53 平方米。 該物業之土地使用權已 獲劃撥作工業用途。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地市字 (2005) 第 000234 號,總建築面積約為 53 平方米的 1 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 923 平方米的土地使用權 已劃撥給上海電氣(集團)總公司作工業用途。
-
根據一份於 2016 年 11 月 25 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給上海電氣(集團)總公司,詳情如下:
土地面積 : 923 平方米 土地用途 : 工業 土地使用期限 : 20 年 地上建築面積 : 53 平方米 土地出讓金 : 人民幣 910,000 元
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 該物業未設置抵押或第三方權利限制;
-
b) 上海電氣(集團)總公司已就該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權出讓 合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
c) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過劃撥獲得並不能自由轉讓,我們依賴前述 法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業已經獲取不受空 轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該物業於評估日期的市 場價值為人民幣 2,981,000 元。
– I-48 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業 概況及年期
佔用詳情
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 無商業價值 楊浦區 積約為 20,761 平方米的 業出租給一方做工 軍工路 1050、 土地及建於其上 21 幢樓 業及輔助用途。 1060號的一幅土地、 宇和多幢構築物,其已 21 幢樓宇及 於 1959 年竣工。 多幢構築物
樓宇總建築面積約為 17,732.56 平方米。
樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓及倉庫。
構築物主要包括棚。
該物業之土地使用權已 通過空轉的方式獲出 讓作工業用途,期限自 2001 年 6 月 27 日至 2051 年 6 月 26 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地市字 (2006) 第 000010 號,總建築面積約為 17,732.56 平方 米的 21 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。一幅地盤面積約為 20,761 平方米的土 地使用權已通過空轉的方式出讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途,期限自 2001 年 6 月 27 日至 2051 年 6 月 26 日屆滿。
-
根據一份於 2016 年 11 月 25 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給上海電氣(集團)總公司,詳情如下:
土地面積 : 20,761 平方米 土地用途 : 工業 土地使用期限 : 20 年 地上建築面積 : 19,497.56 平方米 土地出讓金 : 人民幣 20,350,000 元
- 根據一份由上海電氣(集團)總公司與上海工具廠有限公司簽訂的租賃合同,該物 業及第 * 號物業出租予上海工具廠有限公司作工業、辦公和存儲用途,租賃時間為 2015 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日,稅前月租金總計為人民幣 686,141.6 元,不含物業 管理費及水電費。
– I-49 –
附錄一
物業估值報告
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 該物業未設置抵押或第三方權利限制;
-
b) 上海電氣(集團)總公司已就該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權出讓 合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
c) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉方式獲得並不能自由轉讓,我們依賴 前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業已經獲取不 受空轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該物業於評估日期 的市場價值為人民幣 81,658,000 元。
– I-50 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 23. 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 無商業價值 楊浦區 積約為 22,865 平方米的 業出租給一方做工 軍工路 1140 號 土地及建於其上 15 幢樓 業用途。 的四幅土地、 宇和多幢構築物,其已 15 幢樓宇 於 1972 年至 2004 年分多 及多幢構築物 個階段竣工。 樓宇總建築面積約為 17,436.52 平方米。 樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓及倉庫。 構築物主要包括棚和下 水道。 該物業之土地使用權已 通過空轉的方式獲出 讓作工業用途,期限自 2001 年 6 月 27 日至 2051 年 6 月 26 日屆滿。
附註:
- 根據一份房地產權証-滬房地市字 (2005) 第 000179 號,滬房地市字 (2005) 第 000002 號,滬房地市字 (2005) 第 000183 號,滬房地市字 (2005) 第 000001 號,總建築面積約為 17,436.52 平方米的 15 幢樓宇由上海電氣(集團)總公司所有。四幅地盤面積約為 22,865 平方米的土地使用權已通過空轉的方式出讓給上海電氣(集團)總公司作工業用途, 期限自 2001 年 6 月 27 日至 2051 年 6 月 26 日屆滿。
– I-51 –
附錄一
物業估值報告
- 根據四份於 2016 年 11 月 25 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給上海電氣(集團)總公司,詳情如下:
| 土地 | 土地 | 土地 | 地上 | 土地 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 編號 | 用途 | 面積 | 使用期限 | 建築面積 | 出讓金 | |
| (平方米) | (平方米)(人民幣) | |||||
| 滬楊規土(2016) | ||||||
| 出讓合同補字第11 | 號 | 工業 | 9,012 | 20年 | 8,069.33 | 8,830,000 |
| 滬楊規土(2016) | ||||||
| 出讓合同補字第13 | 號 | 工業 | 3,701 | 20年 | 2,792.10 | 3,610,000 |
| 滬楊規土(2016) | ||||||
| 出讓合同補字第14 | 號 | 工業 | 3,851 | 20年 | 2,678.80 | 3,780,000 |
| 滬楊規土(2016) | ||||||
| 出讓合同補字第15 | 號 | 工業 | 6,301 | 20年 | 4,558.99 | 6,160,000 |
| 總計: | 22,865 | 22,380,000 |
-
根據一份由上海電氣(集團)總公司與上海工具廠有限公司簽訂的租賃合同,該物業 及第 22 號物業出租予上海工具廠作工業、辦公和存儲用途,租賃時間為 2015 年 1 月 1 日至2017年12月31日,稅前月租金總計為人民幣686,141.6元,不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 該物業未設置抵押或第三方權利限制;
-
b) 上海電氣(集團)總公司已就該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權出讓 合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
c) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉方式獲得並不能自由轉讓,我們依賴 前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業已經獲取不 受空轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該物業於評估日期 的市場價值為人民幣 97,693,000 元。
– I-52 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
- 第二類 由電氣置業持有的物業
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 24. 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,除了 無商業價值 楊浦區 積約為 13,493.8 平方米 部分物業出租給一 長陽路 2467 號 的土地及建於其上 6 幢 方做辦公用途。 的一幅土地 樓宇,其已於2006竣工。 和 6 幢樓宇 該物業總建築面積約為 10,157.54 平方米。 建築物主要包括工業及 辦公樓宇。 該物業之土地使用權已 通過空轉的方式獲出 讓作工業用途,期限自 2001 年 6 月 27 日至 2051 年 6 月 26 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地市字 (2005) 第 000237 號,總建築面積約為 10,157.54 平方 米的 20 幢樓宇由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司) 所有。一幅地盤面積約為 14,243 平方米的土地使用權已通過空轉的方式出讓給上海 電氣集團資產經營有限公司作工業用途,期限自2001年6月27日至2051年6月26日屆滿。
-
根據一份於 2016 年 11 月 25 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給上海電氣集團置業,詳情如下:
土地面積 : 13,493.80 平方米 土地用途 : 工業 土地使用期限 : 20 年 地上建築面積 : 11,812.54 平方米 土地出讓金 : 人民幣 20,800,000 元
- 根據一份在 2009 年 5 月 31 日由上海市橋盛拆遷有限公司和上海電氣集團資產經營有 限公司簽訂的市政動遷搬遷補償合同,該物業的約 749.2 平方米的部分土地在拆遷 範圍內。在評估基準日,該拆遷工程已完成,該物業的土地面積變更為13,493.8平方米。
– I-53 –
附錄一
物業估值報告
-
根據一份由上海電氣集團置業有限公司與上海銘大置業有限公司的租賃合同,該物 業出租予上海銘大置業有限公司作辦公用途,租賃時間為 2009 年 5 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日,稅前月租金總計為人民幣 384,626 元,不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司已就該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權 出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉方式獲得並不能自由轉讓,我們依賴 前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業已經獲取不 受空轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該物業於評估日期 的市場價值為人民幣 74,248,000 元。
– I-54 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
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現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
- 位於中國上海市 該物業包括一幢於 1968 於評估期日,該物 83,608,000 靜安區 年完工的 2 層工業樓。 業被出租予兩方作 南匯路 73、75、 商業用途。 77 號的一幢工業樓 該物業總建築面積約為 1,807.47 平方米。 該物業之土地使用權已 獲出讓作商業用途,使 用期限自 2015 年 3 月 30 日至 2055 年 3 月 29 日屆 滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地靜字 (2016) 第 002225 號,總建築面積約為 1,807.47 平方 米的 1 幢樓宇由上海電氣集團置業有限公司所有。一幅地盤面積約為 910 平方米的土 地使用權已出讓給上海電氣集團置業有限公司作商業用途,期限自 2015 年 3 月 30 日 至 2055 年 3 月 29 日屆滿。
-
根據 2 份租賃合同,該物業出租予 2 方作商業用途,租賃起始時間為 2012 年 1 月 1 日和 2013 年 1 月 1 日,截止時間為 2016 年 10 月 31 日和 2019 年 10 月 31 日,稅前月租金為人民 幣 228,339 元,不含物業管理費及水電費。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比物業的單價範圍是人民幣 42,000 元每平方米至人民幣 55,000 元每平 方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適當的調 整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 46,257 元每平方米。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-55 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 26. 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 無商業價值 閔行區 積約為 9,758 平方米的 業出租給一方做辦 七莘路 182 號 土地及建於其上 3 幢樓 公用途。 的一幅土地 宇,其已於1998年竣工。 及 3 幢樓宇 該物業總建築面積約為 8,984 平方米。 建築物主要包括工業樓 宇和辦公樓宇。 該物業之土地使用權已 獲劃撥作工業用途。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地閔字 (2015) 第 064599 號,總建築面積約為 8,984 平方米 的 3 幢樓宇由上海電氣集團置業有限公司所有。一幅地盤面積約為 9,758 平方米的土 地使用權劃撥給上海電氣置業有限公司作工業用途。
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根據一份由上海電氣集團置業有限公司與上海元盈投資管理有限公司簽訂的租賃 合同,該物業出租予上海元盈投資管理有限公司作辦公用途,租賃時間為 2012 年 1 月 9 日至 2024 年 12 月 31 日,稅前月租金總計為人民幣 183,960 元,不含物業管理費及 水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣集團置業有限公司正在為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用 權出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉或劃撥方式獲得並不能自由轉讓,我 們依賴前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業已經 獲取不受空轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該物業於評 估日期的市場價值為人民幣 27,707,000 元。
– I-56 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業
概況及年期 佔用詳情
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 無商業價值 靜安區 積約為 6,381.5 平方米的 業出租給一方做商 共和新路 3230 號的 土地及建於其上 1 幢倉 業用途。 一幅土地及 儲樓宇,其已於 1899 年 一幢倉庫樓宇 竣工。
樓宇總建築面積約為 4,008.00 平方米。
該物業之土地使用權已 通過空轉的方式獲出 讓作工業用途,期限自 2001 年 12 月 29 日至 2051 年 12 月 28 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地市字 (2004) 第 000373 號,總建築面積約為 4,008.00 平方 米的該物業由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司) 所有。一幅地盤面積約為 6,381.5 平方米的土地使用權已通過空轉的方式出讓給上海 電氣集團資產經營有限公司作工業用途,期限自 2001 年 12 月 29 日至 2051 年 12 月 28 日 屆滿。
-
根據一份於 2016 年 11 月 28 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給電氣置業,詳情如下:
土地面積 : 6,381.50 平方米 土地用途 : 倉儲 土地使用期限 : 20 年 地上建築面積 : 4,008 平方米 土地出讓金 : 人民幣 9,040,000 元
-
根據一份由上海電氣集團置業有限公司與上海悅晟實業有限公司簽訂的租賃合同, 該物業出租予上海悅晟實業有限公司作商業用途,租賃時間為 2016 年 07 月 01 日至 2018 年 6 月 30 日,稅前月租金總計為人民幣 144,703 元,不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司已為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權 出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
– I-57 –
附錄一
物業估值報告
- 評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉方式獲得並不能自由轉讓,我們依賴 前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業已經獲取不 受空轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該物業於評估日期 的市場價值為人民幣 33,958,000 元。
– I-58 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 28. 位於中國上海市 該物業包括一幢於 1986 於評估期日,該物 無商業價值 靜安區 年完工的 6 層辦公樓。 業被出租予一方作 西康路 400 號的 商業用途。 一幢辦公樓 該物業總建築面積約為 6,271 平方米。 該物業之土地使用權已 通過空轉的方式獲出 讓作商業用途,使用期 限自 1997 年 5 月 10 日至 2037 年 5 月 9 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地靜字 (2016) 第 001014 號,總建築面積約為 6,271 平方米 的 1 幢樓宇由上海電氣集團置業有限公司所有。一幅地盤面積約為 1,334 平方米的土 地使用權已通過空轉的方式出讓給上海電氣集團置業有限公司作商業用途,期限自 1997 年 5 月 10 日至 2037 年 5 月 9 日屆滿。
-
根據一份於 2016 年 11 月 10 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給上海電氣集團置業有限公司,詳情如下:
土地面積 : 1,334 平方米 土地用途 : 商業 土地使用期限 : 40 年 地上建築面積 : 6,271 平方米 土地出讓金 : 人民幣 42,520,000 元
-
根據一份上海電氣集團資產經營有限公司、上海共鑫投資管理有限公司與上海申商 酒店投資管理有限公司簽訂的租賃變更協議,出租方由上海共鑫投資管理有限公司 變更為上海電氣集團資產經營有限公司,同時該物業現出租予上海申商酒店投資管 理有限公司作商業用途,租賃時間為 2016 年 9 月 28 日至 2018 年 9 月 27 日,稅前月租金 為人民幣 473,866.45 元,不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司已為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權 出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並以出讓土地狀態獲得房地產權証之後轉讓,將 不存在任何法律障礙。
– I-59 –
附錄一
物業估值報告
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉或劃撥的方式獲得並不能自由轉讓, 我們依賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不 受空轉和劃撥限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基 準日的市場價值為人民幣 153,044,000 元。
-
如附註 5 所述,在為參考目的評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具 有相同特點的若干物業銷售案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 23,000 元每平方米至人民幣 32,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和 其他特點上的差異進行了適當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 24,405 元每平方米。
– I-60 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業 概況及年期 佔用詳情
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 無商業價值 徐匯區 積約為 1,739 平方米的土 業出租給多方作辦 宜山路 250 弄 地及建於其上2幢樓宇, 公用途。 12 號的一幅土地 其已於 1968 年至 1986 年 及 2 幢樓宇 分多個階段竣工。
樓宇總建築面積約為 2,536.06 平方米。
樓宇主要包括工業廠房 及辦公樓。
該物業之土地使用權已 通過空轉的方式獲出 讓作工業用途,期限自 1997 年 5 月 10 日至 2047 年 5 月 9 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地徐字 (2015) 第 026902 號,總建築面積約為 2,536.06 平方 米的 2 幢樓宇由上海電氣集團置業有限公司所有。一幅地盤面積約為 1,739 平方米的 土地使用權已通過空轉的方式出讓給上海電氣集團置業有限公司作工業用途,期限 自 1997 年 5 月 10 日至 2047 年 5 月 9 日屆滿。
-
根據一份於 2016 年 11 月 22 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給上海電氣集團置業,詳情如下:
土地面積 : 1,739 平方米 土地用途 : 工業 土地使用期限 : 20 年 地上建築面積 : 2,536.06 平方米 土地出讓金 : 人民幣 5,290,000 元
-
根據多份租賃合同,該物業出租予多方作辦公用途,租賃起始時間介於 2012 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 18 日之間,截止時間介於 2017 年 12 月 31 日和 2021 年 12 月 31 日之間, 稅前月租金總計為人民幣 163,241 元,不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司已就該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權 出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
– I-61 –
附錄一
物業估值報告
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉方式獲得並不能自由轉讓,我們依賴 前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業已經獲取不 受空轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該物業於評估日期 的市場價值為人民幣 19,736,000 元。
– I-62 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 30. 位於中國上海市 該物業包括四幢於 1988 於評估期日,該物 無商業價值 黃浦區西 年完工的辦公樓宇。 業被出租予一方作 藏南路 1406 號的 教育用途。 四幢辦公樓宇 該物業總建築面積約為 3,434.31 平方米。 該物業之土地使用權已 通過空轉的方式獲出 讓作教育用途,使用期 限自 2001 年 12 月 29 日至 2051 年 12 月 28 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地市字 (2005) 第 000130 號,總建築面積約為 3,434.31 平方 米的 4 幢樓宇由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司) 所有。一幅地盤面積約為 3,372 平方米的土地使用權已通過空轉的方式出讓給上海 電氣集團資產經營有限公司作教育用途,期限自 2001 年 12 月 29 日至 2051 年 12 月 28 日 屆滿。
-
根據一份由上海市黃浦區規劃與土地管理局地籍科於 2016 年 10 月 17 日簽發的房屋 土地權屬調查報告-房-黃測-16-1010,該物業(在權証號滬房地市字 (2005) 第 000130 號下)被重新測量。該物業更新的土地面積約為 2,823.94 平方米。
-
根據一份上海電氣集團置業有限公司與中共上海電氣集團置業有限公司委員會黨 校簽訂的租賃合同,該物業出租予中共上海電氣集團置業有限公司委員會黨校作教 育用途,租賃時間為2015年7月1日至2016年12月31日,稅前月租金為人民幣6,333.3元, 不含物業管理費和水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司正在為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用 權出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並以出讓土地狀態獲得房地產權証之後轉讓,將 不存在任何法律障礙。
– I-63 –
附錄一
物業估值報告
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉的方式獲得並不能自由轉讓,我們依 賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不受空轉 限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基準日的市場價 值為人民幣 68,900,000 元。
-
如附註 5 所述,在為參考目的評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具 有相同特點的若干物業銷售案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 20,000 元每平方米至人民幣 25,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和 其他特點上的差異進行了適當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 20,062 元每平方米。
– I-64 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 31. 位於中國上海市 該物業為 1 幢於 1988 年 於評估期日,除了 無商業價值 靜安區 完工的辦公樓。 部分物業出租給多 北京西路 1287 號的 方作辦公用途,該 一幢辦公樓 該物業總建築面積約為 物業餘下部分空置。 4,667.34 平方米。 該物業之土地使用權已 已通過空轉的方式獲出 讓作科研用途,使用期 限自 2014 年 7 月 29 日至 2054 年 7 月 28 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地市字 (2004) 第 000273 號,總建築面積約為 4,667.34 平方 米的該物業由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司) 所有。一幅地盤面積約為 2,564 平方米的土地使用權已通過空轉的方式出讓給上海 電氣集團資產經營有限公司作科研用途,期限自2014年7月29日至2054年7月28日屆滿。
-
根據一份於 2016 年 11 月 10 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給上海電氣(集團)總公司,詳情如下:
土地面積 : 2,564 平方米 土地用途 : 科研 土地使用期限 : 50 年 地上建築面積 : 4,099.63 平方米 土地出讓金 : 人民幣 23,200,000 元
-
根據多份租賃合同,總建築面積約為 3,990.97 平方米的部分物業出租予多方作辦公 用途,租賃起始時間介於 2012 年 12 月 15 日和 2016 年 1 月 1 日之間,截止時間介於 2016 年 12 月 14 日和 2017 年 10 月 15 日之間,稅前月租金總計為人民幣 316,778 元,不含物業 管理費和水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司已為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權 出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並以出讓土地狀態獲得房地產權証之後轉讓,將 不存在任何法律障礙。
– I-65 –
附錄一
物業估值報告
- 評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉的方式獲得並不能自由轉讓,我們依 賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不受空轉 限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基準日的市場價 。
值為人民幣 115,600,000
- 如附註 5 所述,為參考目的,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若 干物業銷售案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 23,000 元每平方米至人 民幣 28,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差 異進行了適當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 24,768 元每平方米。
– I-66 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
-
現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤 於評估期日,該物 無商業價值 靜安區 面積約為 11,209 平方米 業出租予一方作辦 常德路 800 號的 的土地及建於其上 12 幢 公用途。 一幅土地及 樓宇,其已於 1930 年至 12 幢樓宇 1988年分多個階段竣工。
樓宇總建築面積約為 16,991 平方米。 樓宇主要包括工業廠房 和寫字樓。
該物業之土地使用權已 通過土地盤活授權的方 式獲出讓作工業用途, 期限自 1997 年 5 月 10 日 至 2047 年 5 月 9 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地靜字 (2006) 第 003510 號,總建築面積約為 16,991 平方米 的 12 幢樓宇由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司) 所有。一幅地盤面積約為 11,209 平方米的土地使用權已通過土地盤活授權的方式出 讓給上海電氣集團資產經營有限公司作工業用途,期限自 1997 年 5 月 10 日至 2047 年 5 月 9 日屆滿。
-
根據一份於 2016 年 11 月 10 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給上海電氣(集團)總公司,詳情如下:
土地面積 : 11,209 平方米 土地用途 : 工業 土地使用期限 : 20 年 地上建築面積 : 18,599 平方米 土地出讓金 : 人民幣 53,400,000 元
- 根據一份由上海電氣集團置業有限公司與上海八佰秀企業管理有限公司簽訂的租 賃合同,該物業出租予上海八佰秀企業管理有限公司作辦公用途,租賃時間為 2009 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日,稅前月租金總計為人民幣 1,061,156 元,不含物業管理 費和水電費。
– I-67 –
附錄一
物業估值報告
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司已為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權 出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過土地盤活授權方式獲得並不能自由轉讓, 我們依賴前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業已 經獲取不受土地盤活授權的限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該物 業於評估日期的市場價值為人民幣 195,196,000 元。
– I-68 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 33. 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,除了 無商業價值 靜安區 積約為 10,442 平方米的 部分物業出租給一 汶水路 51 號的 土地及建於其上 6 幢樓 方,該物業餘下部 一幅土地及 宇,其已於2006年竣工。 分空置。 6 幢樓宇 樓宇總建築面積約為 5,869.28 平方米。 樓宇主要包括工業廠房 及辦公樓。 該物業之土地使用權已 獲出讓作工業用途,期 限自 2008 年 10 月 20 日至 2058 年 10 月 19 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地閘字 (2008) 第 015848 號,總建築面積約為 5,869.28 平方 米的 6 幢樓宇由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司) 所有。一幅地盤面積約為 10,442 平方米的土地使用權已出讓給上海電氣(集團)總公 司作工業用途,期限自 2008 年 10 月 20 日至 2058 年 10 月 19 日屆滿。
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根據一份由上海電氣集團置業有限公司與上海市靜安區土地儲備中心簽訂的國有 土地使用權收購儲備合同,該物業以人民幣 266,630,000 元的價格被收儲。
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根據一份由電氣置業與上海萬福企業投資發展有限公司簽訂的租賃合同,總建築面 積約為 1,567.77 平方米的部分樓宇出租予上海萬福企業投資發展有限公司作辦公用 途,租賃起始時間為 2011 年 8 月 1 日,截止時間為 2017 年 7 月 31 日,含稅月租金總計為 人民幣 62,037.67 元,不含物業管理費和水電費。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 該物業已被當地政府列入土地收儲的範圍內。
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評估該物業時,由於其已被收購用作土地收儲並不能自由轉讓,我們依賴前述法律 意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業可以被自由轉讓,則 吾等認為該物業於評估日期的市場價值為人民幣 266,630,000 元。
-
該物業位於上海市靜安區汶水路北側。該物業設施完善,且交通便利,地處主幹道 沿線。該物業非常鄰近上海市中環線。從該物業乘搭地鐵一號線到市中心約需 20 分 鐘。該物業的鄰近地區主要為 4s 商舖、辦公樓及工廠。可比土地的地價的地區範圍 是人民幣 4,100 元每平方米至人民幣 5,000 元每平方米。
– I-69 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業 概況及年期
佔用詳情
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 無商業價值 閘北區 積約為 366.3 平方米的 業由上海電氣集團 天通庵路 121 號的 土地及建於其上一幢工 置業有限公司的佔 一幅土地及 業樓宇,其已於1981年。 用做工業用途。 一幢樓宇
樓宇總建築面積約為 1,015.5 平方米。
該物業之土地使用權已 獲劃撥作工業用途。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地市字 (2005) 第 000020 號,總建築面積約為 1,015.5 平方米 的一幢樓宇由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司) 所有。一幅地盤面積約為 366.3 平方米的土地使用權已劃撥給上海電氣資產經營有 限公司作工業用途。
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根據一份官方文件-滬靜土儲 (2016) 第 13 號,該物業在土地收儲的範圍內。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 該物業已被當地政府列入土地收儲的範圍內;且
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b) 擬收儲地塊未辦理出讓用地的房地產證不影響前述收儲行為的實施。
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評估該物業時,由於該物業被列入土地收儲的範圍內並不能自由轉讓且土地使用權 通過劃撥的方式取得,我們依賴前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為 供參考,假設該物業已經獲取不受空轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓, 則吾等認為該物業於評估日期的市場價值為人民幣 6,343,000 元。
– I-70 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 35. 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 無商業價值 楊浦區 積為 6,372.5 平方米和於 業被出租予一方作 翔殷路 165 號的 1987 年至 1990 年分階段 工業用途。 一幅土地及 完工的五幢樓宇。 5 幢樓宇 該物業總建築面積約為 7,640.89 平方米。
樓宇主要包括工業廠房 及附屬樓宇。
該物業之土地使用權已 獲劃撥作科研與設計用 途。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地楊字 (2013) 第 015778 號,總建築面積約為 7,640.89 平方 米的 5 幢樓宇由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司) 所有。一幅地盤面積約為 6,372.5 平方米的土地使用權已劃撥給上海電氣集團資產經 營有限公司作科研與設計用途。
-
根據一份於 2016 年 11 月 25 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給電氣置業,詳情如下:
土地面積 : 6,372 平方米 土地用途 : 科研與設計 土地使用期限 : 50 年 地上建築面積 : 7,640.89 平方米 土地出讓金 : 人民幣 2,080,000 元
-
根據一份上海電氣集團資產經營有限公司與上海長白工貿公司簽訂的租賃合同, 該物業出租予本公司上海長白工貿公司作工業用途,租賃時間為 2007 年 11 月 1 日至 2017 年 10 月 31 日,含稅月租金為人民幣 175,000 元作工業用途,不含物業管理費及水 電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司正在為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用 權出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並以出讓土地狀態獲得房地產權証之後轉讓,將 不存在任何法律障礙。
– I-71 –
附錄一
物業估值報告
- 評估該物業時,由於其土地使用權是通過劃撥的方式獲得並不能自由轉讓,我們依 賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不受劃撥 限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基準日的市場價 。
值為人民幣 75,383,000
– I-72 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
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現況下的
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序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
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- 位於中國上海市 該物業包括 3 幢於 1966 於評估期日,該物 無商業價值 閔行區 年完工的學校樓宇。 業空置。 江川路 550 弄 7 號 的 3 幢樓宇 該物業總建築面積約為 2,493 平方米。
該物業之土地使用權已 獲劃撥作教育用途。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地閔字 (2015) 第 032284 號,總建築面積約為 2,493 平方米 的 3 幢樓宇由上海電氣集團置業有限公司所有。一幅地盤面積約為 4,210 平方米的土 地使用權已劃撥給上海電氣集團置業有限公司作教育用途。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司正在為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用 權出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並以出讓土地狀態獲得房地產權証之後轉讓,將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過劃撥的方式獲得並不能自由轉讓,我們依 賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不受劃撥 限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基準日的市場價 值為人民幣 12,300,000 元。
-
如附註 3 所述,為參考目的,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若 干物業銷售案例。該等可比物業的單價範圍是人民幣 4,000 元每平方米至人民幣 7,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 4,934 元每平方米。
– I-73 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
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現況下的
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序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
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- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,除了 無商業價值 嘉定區 積約為 14,611.8 平方米 部分物業出租給多 滬宜公路 868 號 的土地及建於其上 10 幢 方作生產、辦公及 的一幅土地 樓宇,其已於 1986 年竣 配套用途,該物業 及 10 幢樓宇 工。 餘下部分空置。
樓宇總建築面積約為 12,766.76 平方米。 樓宇主要包括工業廠房 及辦公樓。
該物業之土地使用權已 獲劃撥作工業用途。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地市字 (2006) 第 000065 號,總建築面積約為 12,766.76 平方 米的 10 幢樓宇由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司) 所有。一幅地盤面積約為 15,618 平方米的土地使用權已劃撥給上海電氣集團資產經 營有限公司作工業用途。
-
根據一份在 2014 年 4 月 18 日由嘉定區南翔鎮城鎮建設指揮部和上海電氣(集團)總公 司簽訂的上海市非居住房屋拆遷補償協議,該物業的約 1006.2 平方米的部分土地在 拆遷範圍內。在評估基準日,該拆遷工程已完成,該物業的土地面積變更為 14,611.8 平方米。
-
根據多份租賃合同,總建築面積約11,103.44平方米的部分該物業出租予多方作工業、 辦公和存儲用途,租賃起始時間在 2014 年 7 月 1 日及 2016 年 5 月 10 日之間,截止時間 介於 2016 年 8 月 19 日和 2017 年 9 月 30 日之間,稅前月租金總計為人民幣 136,777.73 元, 不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司正在為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用 權出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並獲得相應出讓土地房地產權証之後,其轉讓將 不存在任何法律障礙。
– I-74 –
附錄一
物業估值報告
- 評估該物業時,由於其土地使用權是通過劃撥方式獲得並不能自由轉讓,我們依賴 前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供參考,假設該物業已經獲取不 受空轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓,則吾等認為該物業於評估日期 的市場價值為人民幣 21,130,000 元。
– I-75 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 38. 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,除了 無商業價值 閘北區 積約為 1,758 平方米的土 部分物業出租給多 天通庵路 465 號 地及建於其上8幢樓宇, 方,該物業餘下部 的一幅土地 其已於 1930 年至 1981 年 分空置。 及 8 幢樓宇 分多個階段竣工。
樓宇總建築面積約為 4,469 平方米。
樓宇主要包括工業廠 房、寫字樓及倉庫。
該物業之土地使用權已 獲劃撥作工業用途。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地閘字 (2016) 第 000101 號,總建築面積約為 4,469 平方米 的 8 幢樓宇由上海電氣集團置業有限公司所有。一幅地盤面積約為 1,758 平方米的土 地使用權已劃撥給上海電氣集團置業有限公司作工業用途。
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根據一份官方文件-滬靜土儲 (2016) 第 14 號,該物業在土地收儲的範圍內。
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根據一份由上海電氣集團置業有限公司與中國移動通信集團上海有限公司簽訂的 租賃合同,總建築面積約為 40.85 平方米的樓宇出租予中國移動通信集團上海有限 公司作輔助用途,租賃時間為 2014 年 7 月 20 日至 2016 年 1 月 20 日,稅前月租金總計為 人民幣 15,000 元,不含物業管理費及水電費。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 該物業被當地政府列入土地收儲範圍內;且
-
b) 擬收儲地塊未辦理出讓用地的房地產證不影響前述收儲行為的實施。
-
評估該物業時,由於該物業已被列入土地收儲範圍並不能自由轉讓且土地使用權 通過劃撥方式取得,我們依賴前述法律意見並未賦予該物業商業價值。然而,為供 參考,假設該物業已經獲取不受空轉、劃撥限制的房地產權証並可以被自由轉讓, 則吾等認為該物業於評估日期的市場價值為人民幣 28,806,000 元。
– I-76 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業
概況及年期 佔用詳情
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 無商業價值 黃浦區局 積約為 1,165 平方米的 業被出租予一方作 門路 458 號的 土地及建於其上一幢工 辦公用途。 一幅土地及 業樓宇,其已於 1984 年 一幢樓宇 竣工。
該物業總建築面積約為 4,438 平方米。
該物業之土地使用權已 通過空轉的方式獲出 讓作工業用途,期限自 2001 年 6 月 27 日至 2051 年 6 月 26 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地黃字 (2015) 第 054175 號,總建築面積約為 4,438 平方米 的 1 幢樓宇由上海電氣集團置業有限公司所有。一幅地盤面積約為 1,165 平方米的土 地使用權已通過空轉的方式出讓給上海電氣集團置業有限公司作工業用途,期限自 2001 年 6 月 27 日至 2051 年 6 月 26 日屆滿。
-
根據一份於 2016 年 12 月 5 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給電氣置業,詳情如下:
土地面積 : 1,165 平方米 土地用途 : 工業 土地使用期限 : 20 年 地上建築面積 : 4,438 平方米 土地出讓金 : 人民幣 13,250,000 元
-
根據多份租賃合同,總建築面積約為 3,574.10 平方米的樓宇出租予一方作辦公用途, 租賃起始時間介於2008年6月16日和2011年10月5日之間,截止時間為2018年6月11日, 稅前月租金總計為人民幣 279,890.49 元,不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司已為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權 出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並以出讓土地狀態獲得房地產權証之後轉讓,將 不存在任何法律障礙。
– I-77 –
附錄一
物業估值報告
- 評估該物業時,由於其土地使用權是通過空轉或劃撥的方式獲得並不能自由轉讓, 我們依賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不 受空轉和劃撥限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基 準日的市場價值為人民幣 51,130,000 元。
– I-78 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 40. 位於中國上海市 該物業包括 3 個位於不 於評估期日,該物 無商業價值 黃浦區福州路 同公寓樓的樓層,分別 業除部分租賃給一 105 號的 在 1 層、2 層與 5 層。該 方作辦公用途,餘 3 幢大樓的 等樓宇於1930年代竣工。 下部分由上海電氣 第 1、2 和 5 層 集團置業有限公司 該物業總建築面積約 佔用作辦公用途。 為 1,606.85 平方米。
該物業之土地使用權 通過授權經營的方式 已獲出讓作辦公用途, 使用期限自 2003 年 12 月 15 日至 2039 年 7 月 30 日 屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地黃字 (2003) 第 010861 號,總建築面積約為 1,606.85 平方 米的該物業由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司) 所有。該地盤土地使用權已通過授權經營的方式出讓給上海電氣集團資產經營有限 公司作辦公用途,期限自 2003 年 12 月 15 日至 2039 年 7 月 30 日屆滿。
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根據一份於 2016 年 12 月 5 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給電氣置業,詳情如下:
土地面積 : 339.20 平方米 土地用途 : 辦公 土地使用期限 : 50 年 地上建築面積 : 1,606.85 平方米 土地出讓金 : 人民幣 12,350,000 元
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根據一份由上海電氣集團資產經營有限公司與上海科偉律師事務所簽訂的租賃合同, 總建築面積約為 148.81 平方米的樓宇出租予上海科偉律師事務所作辦公用途,租賃 時間為 2013 年 10 月 1 日至 2018 年 9 月 30 日,稅前月租金總計為人民幣 6,562.5 元,不含 物業管理費及水電費。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司已為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權 出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並以出讓土地狀態獲得房地產權証之後轉讓,將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過授權經營方式獲得並不能自由轉讓,我們 依賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不受授 權經營限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基準日的 市場價值為人民幣 57,232,000 元。
– I-79 –
附錄一
物業估值報告
- 如附註 4 所述,在為參考目的評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具 有相同特點的若干物業銷售案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 30,000 元每平方米至人民幣 39,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和 其他特點上的差異進行了適當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 35,618 元每平方米。
– I-80 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 41. 位於中國上海市 該物業包括 5 間位於同 於評估期日,該物 無商業價值 黃浦區 一幢 7 層大樓第三層的 業空置。 河南中路 辦公室。大樓於 1991 年 271 弄 1 號一幢大樓 完工。 第 3 層的 5 間辦公室 (301 室至 304 室和 該物業總建築面積約為 311 室) 251.15 平方米。 該物業之土地使用權已 獲出讓作辦公用途,受 土地使用協議書限制, 使用期限自 1999 年 7 月 23 日至 2049 年 7 月 22 日 屆滿。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地黃字 (2004) 第 002454 號,總建築面積約為 251.15 平方米 的該物業由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司)所有。 該地盤土地使用權已出讓給上海電氣集團資產經營有限公司作辦公用途,受土地使 用協議書限制,期限自 1999 年 7 月 23 日至 2049 年 7 月 22 日屆滿。
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根據一份於 2016 年 12 月 5 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給電氣置業,詳情如下:
土地面積 : ╱ 土地用途 : 辦公 土地使用期限 : 50 年 地上建築面積 : ╱ 土地出讓金 : 人民幣 1,780,000 元
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司已為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權 出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並以出讓土地狀態獲得房地產權証之後轉讓,將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是受土地使用協議書限制並不能自由轉讓,我們 依賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不受土 地使用協議書限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基 準日的市場價值為人民幣 7,201,000 元。
– I-81 –
附錄一
物業估值報告
- 如附註 3 所述,在為參考目的評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具 有相同特點的若干物業銷售案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 27,000 元每平方米至人民幣 33,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和 其他特點上的差異進行了適當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 28,673 元每平方米。
– I-82 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
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於 2016 年 9 月 30 日
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現況下的
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序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
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- 位於中國上海市 該物業包括於 1931 年駿 於評估期日,該物 無商業價值 黃浦區 工的一幢大樓第 4、7、 業除部分被出租予 江西中路 8 和 9 層的 4 間辦公室。 一方作辦公用途, 170 號的 餘下部分空置。 四間辦公室 該物業總建築面積約為
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(室號 410,704, 614.59 平方米。 802 和 901)
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該物業之土地使用權已 通過授權經營的方式獲 出讓作綜合用途,使用 期限自 2003 年 12 月 15 日 至 2039 年 7 月 30 日屆滿。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地黃字 (2003) 第 010862 號,總建築面積約為 614.59 平方米 的該物業由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司)所有。 該物業的土地使用權已通過授權經營的方式出讓給上海電氣集團置業有限公司作 綜合用途,期限自 2003 年 12 月 15 日至 2039 年 7 月 30 日屆滿。
-
根據一份於 2016 年 12 月 5 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給電氣置業,詳情如下:
土地面積 : 83.80 平方米 土地用途 : 辦公 土地使用期限 : 50 年 地上建築面積 : 614.59 平方米 土地出讓金 : 人民幣 5,190,000 元
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根據一份上海電氣集團置業有限公司與上海機電設計研究院有限公司簽訂的租賃 合同,該物業部分共計356.23平方米出租予上海機電設計研究院有限公司作辦公用途, 租賃時間為 2015 年 9 月 1 日至 2016 年 8 月 31 日,稅前月租金為人民幣 15,603 元,不含物 業管理費及水電費。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣集團置業有限公司已為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權 出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並以出讓土地狀態獲得房地產權証之後轉讓,將 不存在任何法律障礙。
– I-83 –
附錄一
物業估值報告
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過授權經營的方式獲得並不能自由轉讓,我 們依賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不受 授權經營的限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基準 日的市場價值為人民幣 19,700,000 元。
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如附註 4,在為參考目的評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相 同特點的若干物業銷售案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 30,000 元每 平方米至人民幣 40,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他 特點上的差異進行了適當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 32,054 元每平方米。
– I-84 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 43. 位於中國上海市 該物業包括兩個位於同 於評估期日,該物 無商業價值 黃浦區 一幢 6 層大樓的第二層 業除部分被出租予 四川中路 49 和第三層,大樓於 1936 一方作辦公用途, 號一幢大樓的 年完工。經過現場勘 餘下部分空置。 第二層和第三層 察,該物業維護良好。
該物業總建築面積約為 1,064.84 平方米。
該物業之土地使用權已 通過授權經營的方式獲 出讓作商業用途,使用 期限自 1999 年 7 月 23 日 至 2039 年 7 月 22 日屆滿。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地黃字 (2003) 第 011017 號,總建築面積約為 1064.84 平方米 的2個樓層由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司)所有。 該地盤土地使用權已通過授權經營的方式出讓給上海電氣集團資產經營有限公司 作辦公用途,期限自 1999 年 7 月 23 日至 2039 年 7 月 22 日屆滿。
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根據一份於 2016 年 12 月 5 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給電氣置業,詳情如下:
土地面積 : 203.60 平方米 土地用途 : 辦公 土地使用期限 : 50 年 地上建築面積 : 1,064.84 平方米 土地出讓金 : 人民幣 8,030,000 元
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根據一份由上海電氣集團置業有限公司、上海敬業房地產有限公司和上海市食品集 團有限公司簽訂的租賃合同,該物業部分共計 935.10 平方米出租予上海敬業房地產 有限公司和上海市食品集團有限公司,租賃時間為 2010 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日, 稅前月租金 3,990.3 元,不含物業管理費及水電費。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣集團置業有限公司已為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權 出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並以出讓土地狀態獲得房地產權証之後轉讓,將 不存在任何法律障礙。
– I-85 –
附錄一
物業估值報告
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過授權經營的方式獲得並不能自由轉讓,我 們依賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不受 授權經營的限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基準 日的市場價值為人民幣 34,134,300 元。
-
如附註 5,在為參考目的評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相 同特點的若干物業銷售案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 30,000 元每 平方米至人民幣 40,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他 特點上的差異進行了適當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 32,056 元每平方米。
– I-86 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 44. 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 30,762,000 崇明區 積約為 63,937.3 平方米 業被出租予一方作 長征農場 3 街坊 的土地及建於其上 30 幢 辦公用途。 73 丘的 樓宇,其已於 1971 年至 一幅土地及 1988年分多個階段竣工。 30 幢樓宇 該物業總建築面積約為 9,243 平方米。 該物業樓宇主要包括工 業樓宇,辦公樓宇和倉 庫。 該物業之土地使用權已 獲出讓作工業用途,期 限自 2007 年 10 月 8 日至 2057 年 10 月 7 日屆滿。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地崇字 (2015) 第 007375 號,總建築面積約為 9,243 平方米 的 30 幢樓宇由上海電氣集團置業有限公司所有。一幅地盤面積約為 63,937.3 平方米 的土地使用權已出讓給上海電氣集團置業有限公司作工業用途,期限自 2007 年 10 月 8 日至 2057 年 10 月 7 日屆滿。
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根據一份由上海電氣集團置業有限公司與上海冠順投資發展有限公司簽訂的租賃 合同,該物業出租予上海冠順投資發展有限公司作工業用途,租賃時間為 2012 年 1 月 1 日至 2018 年 10 月 31 日,稅前月租金總計為人民幣 9,078 元,不含物業管理費及水 電費。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-87 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
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於 2016 年 9 月 30 日
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現況下的
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序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
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- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤 於評估期日,該物 15,084,000 崇明區 面積約為 28,503 平方米 業出租給一方做工 長征農場 3 街坊 的土地及建於其上 27 幢 業用途。 91/1 丘的 樓宇,其已於 1973 年至 一幅土地及 1988年分多個階段竣工。 27 幢樓宇 該物業總建築面積約為 9,599 平方米。 該物業主要包括工業樓 宇,辦公樓及倉庫
該物業之土地使用權已 獲出讓作工業用途,期 限自 2007 年 10 月 30 日至 2056 年 7 月 14 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地崇字 (2015) 第 007376 號,總建築面積約為 9,599 平方米 的 34 幢樓宇由上海電氣集團置業有限公司所有。一幅地盤面積約為 28,503 平方米的 土地使用權已出讓給上海電氣集團置業有限公司作工業用途,期限自 2007 年 10 月 30 日至 2056 年 7 月 14 日屆滿。
-
根據一份由上海電氣集團置業有限公司與上海冠順投資發展有限公司簽訂的租賃 合同,該物業出租予上海冠順投資發展有限公司作工業用途,租賃時間為 2012 年 1 月 1 日至 2018 年 10 月 31 日,稅前月租金總計為人民幣 4,047 元,不含物業管理費及水 電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-88 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 46. 位於中國上海市 該物業包括同一幢大樓 於評估期日,該物 無商業價值 黃浦區 內的 5 個位於 1 層的辦公 業被上海電氣集團 福州路 89 號 單元、12 個位於 3 層的 置業有限公司佔用 的一幢大樓 辦公單元與地下的部分 作辦公用途。 的 1 層的 42 和 46 室與 面積,大樓於 1927 年完 第 3 層的 302,304, 工。 306,314,316, 318 至 324 室和 該物業總建築面積約為 部分地下室 1,515.52 平方米。 該物業之土地使用權已 通過授權經營的方式獲 出讓作辦公用途,使用 期限自 1999 年 7 月 23 日 至 2039 年 7 月 22 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地黃字 (2008) 第 002329 號,總建築面積約為 1,515.52 平方 米的 17 個單元與地下部分面積由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集 團置業有限公司)所有。該地盤土地使用權已通過授權經營的方式出讓給上海電氣 集團資產經營有限公司作辦公用途,期限自 1999 年 7 月 23 日至 2039 年 7 月 22 日屆滿。
-
根據一份於 2016 年 12 月 5 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給電氣置業,詳情如下:
土地面積 : 276.50 平方米 土地用途 : 辦公 土地使用期限 : 50 年 地上建築面積 : 1,515.52 平方米 土地出讓金 : 人民幣 11,330,000 元
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司已為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權 出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並以出讓土地狀態獲得房地產權証之後轉讓,將 不存在任何法律障礙。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過授權經營的方式獲得並不能自由轉讓,我 們依賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不受 授權經營的限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基準 日的市場價值為人民幣 53,979,000 元。
– I-89 –
附錄一
物業估值報告
- 如附註 4,在為參考目的評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相 同特點的若干物業銷售案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 30,000 元每 平方米至人民幣 40,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他 特點上的差異進行了適當的調整和分析之後,目標物業的假定平均單價為人民幣 35,617.5 元每平方米。
– I-90 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 47. 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 8,665,000 長寧區 積約為 894 平方米的土 業出租予二方做工 幸福路 115 號的 地及建於其上 1 幢工業 業用途。 一幅土地及 樓宇,其已於 1989 年竣 1 幢樓宇 工。 該物業總建築面積約為 547.00 平方米。
該物業之土地使用權已 獲出讓作工業用途,期 限自 2007 年 6 月 12 日至 2057 年 6 月 11 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地長字 (2007) 第 018423 號,總建築面積約為 547.00 平方米 的1幢樓宇由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司)所有。 一幅地盤面積約為 894 平方米的土地使用權已出讓給上海電氣集團資產經營有限公 司作工業用途,期限自 2007 年 6 月 12 日至 2057 年 6 月 11 日屆滿。
-
根據一份由上海電氣集團置業有限公司與上海星紅軸承有限公司和上海業和物資 貿易合作公司簽訂的租賃合同,該物業出租予前述兩方作工業用途,租賃時間為 2007 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日,稅前月租金總計為人民幣 12,866 元,不含物業管 理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-91 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
佔用詳情
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 48. 位於中國上海市 該物業包括 2 間位於同 於評估期日,該物 3,904,000 虹口區海倫路 一幢 7 層大樓第一層的 業被出租予一方作 346、348 號 商鋪。大樓於 1999 年完 商業用途。 1 幢大樓第一層 工。 的 2 間商鋪 該物業總建築面積約為 92 平方米。 該物業之土地使用權已 獲出讓作商業用途,無 詳細使用期限。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地虹字 (2015) 第 002110 號,總建築面積約為 92 平方米的該 物業由上海電氣集團置業有限公司所有。該地盤土地使用權已出讓給上海電氣集團 置業有限公司作商業用途,無詳細使用期限。
-
根據一份由上海電氣集團置業有限公司與白建新先生簽訂的租賃合同,該物業出租 予白建新先生作商業用途,租賃時間為 2015 年 5 月 1 日至 2018 年 4 月 30 日,稅前月租 金總計為人民幣 5,010 元,不含物業管理費及水電費。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的商業物業的單價範圍是人民幣 40,000 元每平方米至人民幣 45,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 42,435 元每平方米。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
-
根據一份由上海華夏震旦消防設備有限公司和上海電氣集團資產經營有限公司於 2013 年 6 月 26 日簽署的編號為滬電資經(地)字 (13) 第 9 號的轉讓合同,電氣置業以人 民幣 200,000 元的對價獲得該物業。該物業所支付的總成本為人民幣 200,000 元。
– I-92 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
-
現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
- 位於中國上海市 該物業包括 2 間位於一 於評估期日,該物 無商業價值 黃浦區 幢於 1970 年代竣工的 2 業被出租予一方作 黃河路 202-204 號的 層房屋第一層的商鋪。 商業用途。 1 幢大樓第 1 層 2 間商鋪 該物業總建築面積約為 43.19 平方米。
該物業之土地使用權已 通過授權經營的方式獲 出讓作商業用途,使用 期限自 2003 年 12 月 15 日 至 2039 年 7 月 30 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地虹字 (2003) 第 010863 號,總建築面積約為 43.19 平方米 的2間單元由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司)所有。 該地盤土地使用權已通過授權經營的方式出讓給上海電氣集團資產經營有限公司 作商業用途,使用期限自 2003 年 12 月 15 日至 2039 年 7 月 30 日屆滿。
-
根據一份於 2016 年 12 月 5 日簽署的國有土地使用權出讓合同,該物業的土地使用權 已訂約出讓給電氣置業,詳情如下:
土地面積 : 22.70 平方米 土地用途 : 商業 土地使用期限 : 40 年 地上建築面積 : 43.19 平方米 土地出讓金 : 人民幣 320,000 元
-
根據一份由上海電氣集團置業有限公司與上海上雀機電有限公司簽訂的租賃合同, 該物業出租予上海上雀機電有限公司作商業用途,租賃時間為 2015 年 10 月 1 日至 2016 年 9 月 30 日,稅前月租金總計為人民幣 7,251.6 元,不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司已為該物業與相關土地部門簽訂國有土地使用權 出讓合同,土地出讓程序正在進行中;且
-
b) 該物業在完成土地出讓程序並以出讓土地狀態獲得房地產權証之後轉讓,將 不存在任何法律障礙。
– I-93 –
附錄一
物業估值報告
-
評估該物業時,由於其土地使用權是通過授權經營的方式獲得並不能自由轉讓,我 們依賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不受 授權經營的限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基準 日的市場價值為人民幣 2,172,000 元。
-
如附註 5,在為參考目的評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相 同特點的若干物業銷售案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 45,000 元每 平方米至人民幣 60,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他 特點上的差異進行了適當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 50,289 元每平方米。
– I-94 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
-
現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
- 位於中國上海市 該物業包括 4 間位於一 於評估期日,該物 42,236,000 靜安區 幢 28 層大樓第七層的辦 業被出租予一方作 江寧路 212 號 公單元。大樓於 2000 年 辦公用途。 一幢大樓第 7 層的 完工。 第 A 至 D 的 辦公室 該物業總建築面積約為 1,533.76 平方米。 該物業之土地使用權已 獲出讓作辦公用途,無 詳細使用期限。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地靜字 (2015) 第 001754 號,總建築面積約為 1,533.76 平方 米的 4 間單元由上海電氣集團置業有限公司所有。該物業的土地使用權已出讓給上 海電氣集團置業有限公司作商業用途,無詳細使用期限。
-
根據一份上海電氣集團置業有限公司與上海電氣集團財務有限責任公司簽訂的租 賃合同,該物業出租予上海電氣集團財務有限責任公司作辦公用途,租賃時間為 2016 年 2 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日,稅前月租金為人民幣 177,277 元,不含物業管理費 及水電費。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 25,000 元每平方米至人民幣 32,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 27,538 元每平方米。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
-
根據一份由上海機床工具(集團)有限公司和上海電氣集團資產經營有限公司於 2013 年 6 月 6 日簽署的編號為滬電資經(地)字 (13) 第 5 號的轉讓合同,電氣置業以人民幣 10,050,000 元的對價獲得該物業。該物業所支付的總成本為人民幣 12,833,380 元。
– I-95 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 51. 位於中國上海市 該物業包括一幢 2 層大 於評估期日,該物 85,238,000 虹口區 樓、2 幢 1 層大樓與 2 幢 3 業被出租予一方作 溧陽路 1203 弄 層大樓,大樓於 1970 年 辦公用途。 19 號的五幢大樓 完工。 該物業總建築面積約為 3,090 平方米。 該物業之土地使用權已 獲出讓作商業用途,使 用期限自 2003 年 5 月 27 日至 2043 年 5 月 26 日屆 滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地靜字 (2015) 第 007681 號,總建築面積約為 3,090 平方米 的 5 幢樓由上海電氣集團置業有限公司所有。該地盤土地使用權已出讓給上海電氣 集團置業有限公司作商業用途,期限自 2003 年 5 月 27 日至 2043 年 5 月 26 日屆滿。
-
根據一份上海電氣集團置業有限公司與上海華誠中本投資管理有限公司簽訂的租 賃合同,該物業出租予上海華誠中本投資管理有限公司作辦公用途,租賃時間為 2014 年 10 月 15 日至 2019 年 10 月 14 日,稅前月租金為人民幣 35,771 元,不含物業管理費 及水電費。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的商業物業的單價範圍是人民幣 25,000 元每平方米至人民幣 32,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 27,585 元每平方米。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
-
根據一份由上海機床工具(集團)有限公司和上海電氣集團資產經營有限公司於 2013 年 6 月 6 日簽署的編號為滬電資經(地)字 (13) 第 7 號的轉讓合同,電氣置業以人民幣 10,730,000 元的對價獲得該物業。該物業所支付的總成本為人民幣 16,869,818 元。
– I-96 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 52. 位於中國上海市 該物業包括一個位於一 於評估期日,該物 5,207,000 黃浦區 幢 16 層大樓的第一層, 業被出租予兩方作 茂名南路 18 號 大樓於 1992 年完工。 商業用途。 一幢大樓的第一層 該物業總建築面積約為 102.33 平方米。 該物業之土地使用權已 獲出讓作商業用途,使 用期限自 2006 年 6 月 28 日至 2046 年 6 月 27 日屆 滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地靜字 (2015) 第 054174 號,總建築面積約為 102.33 平方米 的 1 個樓層由上海電氣集團置業有限公司所有。該地盤土地使用權已出讓給上海電 氣集團置業有限公司作商業用途,期限自 2006 年 6 月 28 日至 2046 年 6 月 27 日屆滿。
-
根據兩份租賃合同,該物業兩方作商業用途,租賃起始時間為 2016 年 3 月 1 日,截至 時間為 2017 年 2 月 28 日,稅前月租金為人民幣 31,300 元,不含物業管理費及水電費。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的商業物業的單價範圍是人民幣 48,000 元每平方米至人民幣 64,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 50,884 元每平方米。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-97 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 53. 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 21,188,000 長寧區 積約為 1,329 平方米的 業被出租予一方作 武夷路 491 弄 土地及建於其上 4 幢樓 辦公用途。 14 號的一幅土地, 宇,其已於1996年竣工。 1 幢樓宇及另 2 幢 樓宇的部分 該物業總建築面積約為 2,105.78 平方米。
樓宇主要包括工業樓宇 及辦公樓宇
該物業之土地使用權已 獲出讓作工業用途,期 限自 2005 年 4 月 18 日至 2055 年 4 月 17 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地長字 (2016) 第 003097 號,總建築面積約為 2,105.78 平方 米的該物業由上海電氣集團置業有限公司所有。一幅地盤面積約為 1,329 平方米的 土地使用權已出讓給上海電氣集團置業有限公司作工業用途,期限自 2005 年 4 月 18 日至 2055 年 4 月 17 日屆滿。
-
根據一份由上海電氣集團置業有限公司與上海開倫實業投資有限公司簽訂的租賃 合同,該物業出租予上海開倫實業投資有限公司作辦公用途,租賃時間為 2011 年 1 月 1 日至 2019 年 5 月 30 日,稅前月租金總計為人民幣 142,406 元,不含物業管理費及水 電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-98 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
| 於2016年 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 9月30日 | ||||
| 現況下的 | ||||
| 序號 | 物業 | 概況及年期 | 佔用詳情 | 市場價值 |
| 人民幣 | ||||
| 54. | 位於中國上海市 | 該物業包括兩幢於2005 | 於評估期日,該物 | 58,845,000 |
| 靜安區 | 年完工的3層辦公樓。 | 業被出租予一方作 | ||
| 西康路538號的 | 辦公用途。 | |||
| 兩幢辦公樓 | 該物業總建築面積約為 | |||
| 1,700.98平方米。 | ||||
| 該物業之土地使用權已 | ||||
| 獲出讓作辦公用途,使 | ||||
| 用期限自2003年11月12 | ||||
| 日至2053年11月11日屆 | ||||
| 滿。 |
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地靜字 (2015) 第 001749 號,總建築面積約為 1,700.98 平方 米的 2 幢樓宇由上海電氣集團置業有限公司所有。該物業土地使用權已出讓給上海 電氣集團置業有限公司作辦公用途,期限自 2003 年 11 月 12 日至 2053 年 11 月 11 日屆滿。
-
根據一份上海電氣集團資產經營有限公司與上海譽德建築設計工程有限公司簽訂 的租賃合同,該物業出租予上海譽德建築設計工程有限公司作辦公用途,租賃時間 為 2013 年 4 月 1 日至 2017 年 3 月 31 日,稅前月租金為人民幣 250,000 元,不含物業管理 費及水電費。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 31,000 元每平方米至人民幣 37,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 34,595 元每平方米。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-99 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 55. 位於中國上海市 該物業包括一幢於 2001 於評估期日,該物 16,586,000 虹口區 年完工的 1 幢大樓的 業被出租予一方作 東長治路 第1和2層的1間2層商鋪。 商業用途。 283 號 1 幢大樓 第 1 和 2 層的 該物業總建築面積約為 1 間 2 層的商鋪 413.45 平方米。 該物業之土地使用權已 獲出讓作住宅用途,使 用期限自 2000 年 6 月 23 日至 2070 年 6 月 22 日屆 滿。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地虹字 (2015) 第 007680 號,總建築面積約為 413.45 平方米 的作商業用途的該物業由上海電氣集團置業有限公司所有。該物業的土地使用權已 出讓給上海電氣集團置業有限公司作住宅用途,期限自 2000 年 6 月 23 日至 2070 年 6 月 22 屆滿。
-
根據一份上海電氣集團置業有限公司與上海豪業投資發展有限公司簽訂的租賃合同, 該物業出租予上海豪業投資發展有限公司作商業用途,租賃時間為 2015 年 5 月 1 日至 2019 年 4 月 31 日,稅前月租金為人民幣 25,152 元,不含物業管理費及水電費。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的商鋪物業的單價範圍是人民幣 35,000 元每平方米至人民幣 42,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 40,166 元每平方米。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-100 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業
概況及年期 佔用詳情
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括 2 間位於一 於評估期日,該物 17,362,000 靜安區江寧路 幢 28 層大樓第九層的辦 業被出租予多方作 212 號一幢大樓 公單元。大樓於 2000 年 辦公用途。 第九層的 B 室和 完工。 C-1 室 該物業總建築面積約為 608.3 平方米。
該物業之土地使用權已 獲出讓作辦公用途,無 詳細使用期限。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地靜字 (2015) 第 001745 號,總建築面積約為 608.3 平方米 的 2 間單元由上海電氣集團置業有限公司所有。該物業土地使用權已出讓給上海電 氣集團置業有限公司作辦公用途,無詳細使用期限。
-
根據多份租賃合同,該物業出租予多方作辦公用途,租賃起始時間在 2015 年 5 月 25 日至 2016 年 8 月 1 日之間,截止時間在 2017 年 5 月 24 日和 2018 年 7 月 31 日之間,稅前月 租金為人民幣 71,681 元,不含物業管理費及水電費。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 25,000 元每平方米至人民幣 32,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 28,542 每平方米。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
-
根據一份由上海機床工具(集團)有限公司和上海電氣集團資產經營有限公司於 2013 年 6 月 6 日簽署的編號為滬電資經(地)字 (13) 第 6 號的轉讓合同,電氣置業以人民幣 3,990,000 元的對價獲得該物業。該物業所支付的總成本為人民幣 5,094,328 元。
– I-101 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 57. 位於中國上海市 該物業包括位於同一幢 於評估期日,該物 43,087,000 靜安區 34 層大樓第一層和第二 業被出租予一方作 成都北路 611 號 層,大樓於2003年完工。 商業用途。 一幢大樓的 第一層和第二層 該物業總建築面積約為 1069.83 平方米。 該物業之土地使用權已 獲出讓作商業用途,使 用期限自 2001 年 5 月 18 日至 2041 年 5 月 17 日屆 滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地靜字 (2015) 第 001747 號,總建築面積約為 1069.83 平方米 的該物業由上海電氣集團置業有限公司所有。該地盤土地使用權已出讓給上海電氣 集團置業有限公司作商業用途,期限自 2001 年 5 月 18 日至 2041 年 5 月 17 日屆滿。
-
根據一份上海電氣集團置業有限公司與偉藝家具貿易上海有限公司簽訂的租賃合 同,該物業部分面積共1069.83平方米出租予偉藝家具貿易上海有限公司作商業用途, 租賃時間為 2015 年 7 月 8 日至 2019 年 7 月 7 日。稅前月租金為人民幣 163,060 元,不含物 業管理費及水電費。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的商業物業的單價範圍是人民幣 38,000 元每平方米至人民幣 43,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 40,275 元每平方米。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-102 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 58. 位於中國上海市 該物業包括 2 幢於 1995 於評估期日,該物 70,470,000 虹口區 年完工的 3 層住宅。 業被出租予 貴公 惠民路 149 弄 司作辦公用途。 16、18 號的 該物業總建築面積約為 2 幢住宅 897.79 平方米。 該物業之土地使用權已 獲出讓作住宅用途,使 用期限自 1999 年 3 月 7 日 至 2069 年 3 月 6 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地虹字 (2015) 第 007682 號,總建築面積約為 897.79 平方米 的 3 層住宅由上海電氣集團置業有限公司所有。該物業的土地使用權已出讓給上海 電氣集團置業有限公司作住宅用途,期限自 1999 年 3 月 7 日至 2069 年 3 月 6 日屆滿。
-
根據一份上海電氣集團置業有限公司與 貴公司簽訂的租賃合同,該物業出租予本 公司上海豪業投資發展有限公司作辦公用途,租賃時間為 2016 年 1 月 1 日至 2017 年 6 月 30 日,稅前月租金為人民幣 84,382 元,不含物業管理費及水電費。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的住宅物業的單價範圍是人民幣 65,000 元每平方米至人民幣 95,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 78,493 元每平方米。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-103 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 59. 位於中國上海市 該物業包括於 1999 年完 於評估期日,該物 130,100,000 黃埔區 工的一幢大樓第七層的 業部分被出租予多 澳門路 351 號的 703 和 704 室,一幢大樓 方作辦公及商業用 第 12 號大樓第七層 的第 1、3 和 4 層及一幢 途,餘下部分空置。 的 703 和 704 室, 大樓的 6 個地下車位。 第 351 號大樓的 第 1、3 和 4 層及 該物業總建築面積約為 第 2 號樓的 6 個 5,055.33 平方米,明細如 地下車位 下:
| 類型 商業 辦公 地下車位 總計: |
總建築面積 (平方米) 4,337.86 463.86 253.86 (6個) 5,055.33 |
|---|---|
該物業之土地使用權 已獲出讓作,商業用途 使用期限自 2006 年 6 月 26 日至 2046 年 6 月 26 日 屆滿,辦公用途使用期 限自 2006 年 6 月 26 日至 2056 年 6 月 26 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地普字 (2015) 第 028737 號,總建築面積約為 5,055.33 平方 米的 2 間辦公室,3 間商鋪及 6 個車位由上海電氣集團置業有限公司所有。該物業之 土地使用權出讓給上海電氣集團置業有限公司,商業用途使用期限自 2006 年 6 月 26 日至2046年6月26日屆滿,辦公用途使用期限自2006年6月26日至2056年6月26日屆滿。
-
根據 5 份租賃合同,該物業部分共計 4,822.47 平方米出租予多方作辦公及商業用途, 租賃起始時間在 2011 年 11 月 20 日至 2016 年 5 月 1 日之間,截止時間在 2017 年 3 月 19 日 至2018年4月30日之間,稅前月租金為人民幣325,569.54元,不含物業管理費及水電費。
– I-104 –
附錄一
物業估值報告
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 17,000 元每平方米至人民幣 25,000 元每平方米,商業物業的單價範圍是人民幣 26,000 元每平方米至人民幣 35,000 元每 平方米,車位的單價範圍是人民幣 250,000 元每個至人民幣 400,000 元每個。在針對可 比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適當的調整和分析之後, 目標物業的辦公部分假定單價為人民幣 18,300 元每平方米,商業部分假定單價為人 民幣 27,631 元每平方米,車位部分假定單價為人民幣 300,000 元每個。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-105 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 60. 位於中國上海市 該物業包括 1 間位於一 於評估期日,該物 11,269,000 靜安區江寧路 幢 28 層大樓第一層的店 業被出租予一方作 212 號一幢大樓的 鋪單元。大樓於 2000 年 辦公用途。 1 層部分 完工。 該物業總建築面積約為 253.34 平方米。
該物業之土地使用權已 獲出讓作商業用途,無 詳細使用期限。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地靜字 (2015) 第 001744 號,總建築面積約為 253.34 平方米 的 1 間單元由上海電氣集團置業有限公司所有。該物業的土地使用權已出讓給上海 電氣集團置業有限公司作商業用途,無詳細使用期限。
-
根據一份上海電氣集團置業有限公司與中國東方航空股份有限公司簽訂的租賃合同, 該物業出租予中國東方航空股份有限公司作辦公用途,租賃時間為 2015 年 5 月 15 日 至 2018 年 5 月 14 日,稅前月租金人民幣 45,464 元,不含物業管理費及水電費。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的商業物業的單價範圍是人民幣 40,000 元每平方米至人民幣 60,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 44,482 元每平方米。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-106 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
-
現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 96,404,000 浦東新區 積約為 27,739 平方米的 業部分被出租予多 金橋出口加工區 土地及建於其上 1 幢工 方作辦公用途,餘 76 街坊 1 丘的 業樓宇,其已於 1996 年 下部分空置。 一幅土地及 竣工。 一幢工業樓宇 該物業總建築面積約為 18,683.20 平方米。
該物業之土地使用權已 獲出讓作工業用途,期 限自 2006 年 6 月 19 日至 2044 年 5 月 8 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地浦字 (2015) 第 081816 號,一幅地盤面積約為 27,739 平方 米的土地使用權已出讓給上海電氣集團置業有限公司作工業用途,期限自 2006 年 6 月 19 日至 2044 年 5 月 8 日屆滿。
-
該物業總計 18,683,20 平方米的樓宇為獲得房地產權証(建築部分)。
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根據多份租賃合同,該物業部分總建築面積約為 14,771.33 平方米的出租予多方作工 業用途,租賃起始時間在 1995 年 3 月 1 日至 2014 年 5 月 1 日之間,截止時間介於 2018 年 4 月 30 日和 2044 年 4 月 30 日之間,稅前月租金總計為人民幣 465,393 元,不含物業管理 費及水電費。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的土地使用權;
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b) 待該等房產依法履行相關規劃、建設及驗收程式後,電氣置業辦理房地產權 證不存在法律障礙;且
-
c) 由於上海電氣總公司已承諾承擔因未獲得房地產權証(建築部分)而遭受的損 失,其不會對本次收購協議產生法律障礙。
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評估該物業時,我們依賴前述法律意見並認為該物業建築部分無商業價值。然而, 作為參考,假設該物業建築部分已獲得相關權証且可以自由轉讓,則吾等認為該物 業建築部分於評估基準日的市場價值為人民幣 19,057,000 元。
– I-107 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 62. 位於中國上海市 該物業包括兩個同一幢 於評於評估期日, 63,336,000 徐匯區 18 層大樓的第一層和第 該物業部分被出租 南丹路 108 號 二層,大樓於 1997 年完 予多方作辦公及商 一幢大樓的 工。 業用途,餘下部分 第一層和第二層 空置。 該物業總建築面積約為 2,062.13 平方米。 該物業之土地使用權已 獲出讓作商業用途,使 用期限自 2005 年 11 月 25 日至 2045 年 11 月 24 日屆 滿。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地徐字 (2015) 第 026903 號,總建築面積約為 2,062.13 平方 米的 2 個樓層由上海電氣集團置業有限公司所有。該物業的土地使用權已出讓給上 海電氣集團置業有限公司作商業用途,期限自2005年11月25日至2045年11月24日屆滿。
-
根據 6 份租賃合同,該物業部分面積共計 1,240 平方米出租予多方作辦公及商業用途, 租賃起始時間在 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 7 月 1 日之間,截止時間在 2017 年 6 月 30 日至 2018 年 1 月 31 日,稅前月租金為人民幣 128,824 元,不含物業管理費及水電費。
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在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 28,000 元每平方米至人民幣 45,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 30,714 元每平方米。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-108 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
-
現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
- 位於中國上海市 該物業包括 1 幢於 1937 於評估期日,該物 41,009,000 長寧區 年完工的 3 層住宅。根 業被出租予一方作 武夷路 242 號的 據現場勘察,該物業維 辦公用途。 1 幢住宅 護良好。 該物業總建築面積約為 449.64 平方米。
該物業之土地使用權已 獲出讓作住宅用途,使 用期限自 2006 年 6 月 19 日至 2076 年 6 月 18 日屆 滿。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地長字 (2015) 第 009663 號,總建築面積約為 449.64 平方米 的 3 層住宅由上海電氣集團置業有限公司所有。一幅地盤面積約為 1,002 平方米的土 地使用權已出讓給上海電氣集團置業有限公司作住宅用途,期限自 2006 年 6 月 19 日 至 2076 年 6 月 18 日屆滿。
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根據一份上海電氣集團資產經營有限公司與上海開倫造紙印刷集團有限公司簽訂 的租賃合同,該物業出租予上海開倫造紙印刷集團有限公司作辦公用途,租賃時間 為 2014 年 4 月 10 日至 2019 年 7 月 24 日,稅前月租金為人民幣 121,447 元,不含物業管理 費及水電費。
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在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的住宅物業的單價範圍是人民幣 85,000 元每平方米至人民幣 105,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 91,204 元每平方米。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-109 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 64. 位於中國上海市 該物業包括位於一幢大 於評於評估期日, 32,923,000 靜安區 樓第八層的 4 間辦公室 該物業部分被出租 延平路 69 號和 71 號 和第九層的5間辦公室, 予多方作辦公及商 的 1 幢大樓 該大樓於 1997 年竣工。 業用途,餘下部分 第 8 和第 9 層 空置。 辦公室 該物業總建築面積約為 (室號 802 至 805 和 1,395.36 平方米。 901 至 905) 該物業之土地使用權已 獲出讓作綜合用途,無 明確使用期限。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地靜字 (2015) 第 001750 號,總建築面積約為 1,395.36 平方 米的 9 間辦公室由上海電氣集團置業有限公司所有。該物業的土地使用權已出讓給 上海電氣集團置業有限公司作綜合用途,無明確使用期限。
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根據 6 份租賃合同,該物業部分共計 1,095.62 平方米租賃予多方作辦公用途,租賃起 始時間在 2014 年 4 月 1 日和 2016 年 9 月 1 日之間,截止時間在 2017 年 3 月 31 日至 2018 年 8 月 31 日之間,稅前月租金為人民幣 90,199.5 元,不含物業管理費及水電費。
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在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 20,000 元每平方米至人民幣 26,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 23,594.5 元每平方米。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-110 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業
概況及年期
佔用詳情
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括於 1996 年完 於評估期日,該物 10,738,000 徐匯區 工的一幢大樓第四層的 業被出租予一方作 醫學院路 69 號的 2 間辦公室。 辦公用途。 1 幢大樓第四層 辦公室 該物業總建築面積約為
(室號 4B 和 4C) 481.48 平方米。 該物業之土地使用權已 獲出讓作綜合用途,無 明確使用期限。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地徐字 (2015) 第 026905 號,總建築面積約為 481.48 平方米 的 2 間辦公室由上海電氣集團置業有限公司所有。該物業的土地使用權已出讓給上 海電氣集團置業有限公司作綜合用途,無明確使用期限。
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根據一份上海電氣集團資產經營有限公司與上海南洋電纜有限公司簽訂的租賃合同, 該物業出租予上海南洋電纜有限公司作辦公用途,租賃時間為 2013 年 6 月 1 日至 2017 年 11 月 30 日,稅前月租金為人民幣 26,361 元,不含物業管理費及水電費。
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在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 20,000 元每平方米至人民幣 26,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 22,302 元每平方米。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-111 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 66. 位於中國上海市 該物業包括位於一幢 17 於評估期日,該物 9,185,000 靜安區 層大樓的第 15 層的一套 業空置。 西康路 600 弄 住宅,該大樓於 1999 年 1 號一幢大樓的 完工。 1504 室 該物業總建築面積約為 240.31 平方米。
該物業之土地使用權已 獲出讓作綜合用途,無 明確使用期限。
附註:
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根據一份房地產權証-滬房地虹字 (2015) 第 001753 號,總建築面積約為 240.31 平方米 的一套住宅由上海電氣集團置業有限公司所有。該物業的土地使用權已出讓給上海 電氣集團置業有限公司作綜合用途,無明確使用期限。
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在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的住宅物業的單價範圍是人民幣 38,000 元每平方米至人民幣 50,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 38,221 元每平方米。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-112 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
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於 2016 年 9 月 30 日
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現況下的
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序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
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- 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 無商業價值 虹口區 積為 3,850 平方米的土 業被出租予一方作 天水路 地和一幢工業樓宇,其 商業用途。 109 號的 已於 1980 年竣工。 一幅土地及 一幢樓宇 該物業總建築面積約為 3,850 平方米。
附註:
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根據一份由當地政府部分簽發的名為「關於天水路 109 號被列入 171 街坊舊城區改建 房屋徵收範圍的函」,該物業在拆遷範圍內。
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根據一份上海電氣集團置業有限公司與上海同嘉綜合市場經營管理有限公司簽訂 的租賃合同,該物業出租予上海同嘉綜合市場經營管理有限公司作商業用途,租賃 時間為 2015 年 4 月 15 日至 2017 年 4 月 14 日,稅前月租金為人民幣 76,117.7 元,不含物業 管理費及水電費。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 由於上海電氣(集團)總公司承諾將賠償上海電氣因未取得房地產權証而遭受 的相應經濟損失,上述房屋未獲得房地產權證未構成本次交易的法律障礙; 且
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b) 該物業未取得房地產權證情形不影響相關政府動拆遷、徵收的實施。
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由於上海電氣(集團)總公司已承諾承擔因未獲得房地產權証而遭受的損失,其不會 對本次收購協議產生法律障礙。評估該物業時,由於該物業未獲得房地產權証並不 能自由轉讓,我們依賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考, 假設該物業已獲得相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基準 日的市場價值為人民幣 27,385,000 元。
-
根據一份由上海華夏震旦消防設備有限公司和上海電氣集團資產經營有限公司於 2013 年 6 月 26 日簽署的編號為滬電資經(地)字 (13) 第 10 號的轉讓合同,電氣置業以人 民幣 32,819.2 元的對價獲得該物業。該物業所支付的總成本為人民幣 32,819.2 元。
– I-113 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 68. 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 無商業價值 閔行區 積為 4,417 平方米的土 業除部分被出租予 陳行支路 地和 9 幢工業樓宇,其 一方作倉儲,餘下 365 號的 已於 1988 年竣工。 部分空置。 一幅土地及 9 幢樓宇 該物業總建築面積約為 2,653.5 平方米。
該物業主要包含工業樓 宇及辦公樓。
附註:
-
根據一份由浦江鎮拆遷管理辦公室於 2015 年 12 月 16 日簽發的關於《浦江鎮陳行公路 道路改建工程》告知書,該物業在拆遷範圍內。
-
根據一份上海文通物業管理有限公司與上海立夢倉儲服務有限公司簽訂的租賃合同, 該物業出租予本公司上海立夢倉儲服務有限公司作辦公用途,租賃時間為 2012 年 4 月1日至2017年4月30日,稅前月租金為人民幣27,808.6元,不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 由於上海電氣(集團)總公司承諾將賠償上海電氣因未取得房地產權証而遭受 的相應經濟損失,上述房屋未獲得房地產權證未構成本次交易的法律障礙; 且
-
b) 該物業未取得房地產權證情形不影響相關政府動拆遷、徵收的實施。
-
由於上海電氣(集團)總公司已承諾承擔因未獲得房地產權証而遭受的損失,其不會 對本次收購協議產生法律障礙。評估該物業時,由於該物業未獲得房地產權証並不 能自由轉讓,我們依賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考, 假設已獲得相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基準日的市 場價值為人民幣 2,854,000 元。
-
根據一份由上海機床工具(集團)有限公司和上海電氣集團資產經營有限公司於 2014 年 8 月 11 日簽署的編號為滬電資經(地)字 (14) 第 17 號的轉讓合同,電氣置業以人民幣 2,060,000 元的對價獲得該物業。該物業所支付的總成本為人民幣 2,060,000 元。
– I-114 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
-
現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
- 位於中國上海市徐 該物業包括於 1997 年完 於評估期日,該物 52,400,000 匯區漕東二路 30 弄 工的一幢大樓第一層的 業部分被出租予兩 4 號的一幢大樓 1 間商鋪,第二層 1 間辦 方作辦公及商業用 第一層的 1 間商舖, 公室及 1 間地下室。 途,餘下部分空置。 第二層的 1 間辦公室 該物業總建築面積約為
-
和地下室
-
該物業總建築面積約為 2,405.21 平方米。
類型 總建築面積 (平方米) 商業 1,020.00 辦公 636.00 停車地下室 389.21(10個) 總計: 2,045.21
該物業之土地使用權已 獲出讓作綜合用途,使 用期限自 1996 年 11 月 5 日至 2046 年 12 月 4 日屆 滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地徐字 (2016) 第 001868 號,總建築面積約為 2,405.21 平方 米的該物業由上海電氣集團置業有限公司所有。該物業的土地使用權已出讓給上海 電氣集團置業有限公司作綜合用途,期限自 1996 年 11 月 5 日至 2046 年 12 月 4 日屆滿。
-
根據 2 份租賃合同,該物業部分共計 1,656 平方米出租予兩方作辦公及商鋪用途,租 賃起始時間為 2013 年 11 月 20 日和 2016 年 5 月 20 日,截止時間在 2016 年 11 月 19 日至 2018 年 5 月 19 日之間,稅前月租金為人民幣 101,116 元,不含物業管理費及水電費。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 16,500 元每平方米至人民幣 20,000 元每平方米,商鋪物業的單價範圍是人民幣 35,000 元每平方米至人民幣 45,000 元每 平方米,車位單價範圍是人民幣 250,000 元每個至 400,000 元每個。在針對可比物業與 該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適當的調整和分析之後,目標物 業辦公部分的假定單價為人民幣 17,500 元每平方米,商鋪部分的假定單價為人民幣 37,527 元每平方米,車位部分的假定單價為人民幣 30,0000 元每個。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-115 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業
概況及年期
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 佔用詳情 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括 1 間位於一 於評估期日,該物 無商業價值 楊浦區 幢於 2000 年完工的大樓 業部分被出租予一 汾州路 203 號 第一層的商鋪。 方作商業用途。 一幢大樓第一層的 1 間商鋪 該物業總建築面積約為 31.43 平方米。
該物業之土地使用權已 獲出讓作商業和居住用 途,受土地使用協議書 限制,無明確使用期限。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地楊字 (2001) 第 019840 號,總建築面積約為 31.43 平方米 的該物業由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司)所有。 該物業的土地使用權已出讓給上海電氣集團資產經營有限公司作商業和居住用途, 受土地使用協議書限制,無明確使用期限。
-
根據一份由上海電氣集團置業有限公司與上海寧江機電設備有限公司簽訂的租賃 合同,該物業出租予上海寧江機電設備有限公司作商業用途,租賃時間為 2015 年 5 月 1 日至 2019 年 4 月 30 日,稅前月租金為人民幣 800 元,不含物業管理費及水電費。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 根據相關政策,該物業土地無法辦理相關出讓手續;且
-
b) 電氣置業在轉讓、出租、抵押或以其他方式處置該物業土地時可能受到限制。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是受土地使用協議書限制並不能自由轉讓,我們 依賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不受授 權經營限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基準日的 市場價值為人民幣 1,380,000 元。
-
如附註 4 所述,在為參考目的評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具 有相同特點的若干物業銷售案例。該等可比的商業物業的單價範圍是人民幣 40,000 元每平方米至人民幣 50,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和 其他特點上的差異進行了適當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 43,907 元每平方米。
– I-116 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業 概況及年期
佔用詳情
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括於 1999 年完 於評估期日,該物 無商業價值 楊浦區 工的 1 幢樓宇 3 間住宅房 業空置。 江浦路 735 弄 間。 9 號 1 幢樓宇的 三間房間 該物業總建築面積約為
(101-103 室) 86.1 平方米。
該物業之土地使用權已 獲出讓作綜合用途,受 土地使用協議書限制, 無明確使用期限。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地虹字 (2001) 第 019836 號,總建築面積約為 86.1 平方米的 3 間倉庫由上海電氣集團置業有限公司所有。該物業土地使用權已出讓給上海電氣 集團置業有限公司作住宅用途,受土地使用協議書限制,無明確使用期限。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 根據相關政策,該物業土地無法辦理相關出讓手續;且
-
b) 電氣置業在轉讓、出租、抵押或以其他方式處置該物業土地時可能受到限制。
-
評估該物業時,由於其土地使用權是受土地使用協議書限制並不能自由轉讓,我們 依賴前述法律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設已獲得不受授 權經營限制的相關權証且該物業可以自由轉讓,則吾等認為該物業於評估基準日的 市場價值為人民幣 3,901,000 元。
-
如附註 3 所述,在為參考目的評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具 有相同特點的若干物業銷售案例。該等可比的住宅物業的單價範圍是人民幣 40,000 元每平方米至人民幣 50,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和 其他特點上的差異進行了適當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 45,308 元每平方米。
– I-117 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
-
現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
- 位於中國上海市 該物業包括一幢 7 層大 於評估期日,該物 6,801,000 靜安區 樓第二層的一套住宅, 業被出租予一方作 青雲路 315 弄 該大樓於 1996 年完工。 辦公用途。 3 號的一幢大樓的 201 室 該物業總建築面積約為 184.1 平方米。 該物業之土地使用權已 獲出讓作住宅用途,無 明確使用期限。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地閘字 (2016) 第 000099 號,總建築面積約為 184.1 平方米 的 3 層住宅由上海電氣集團置業有限公司所有。該物業的土地使用權已出讓給上海 電氣集團置業有限公司作住宅用途,無明確使用期限。
-
根據一份上海電氣集團置業有限公司與上海揚舸軸承有限公司簽訂的租賃合同, 該物業出租予上海揚舸軸承有限公司作辦公用途,租賃時間為 2014 年 7 月 1 日至 2016 年 7 月 30 日,稅前月租金為人民幣 4400 元,不含物業管理費及水電費。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的住宅物業的單價範圍是人民幣 30,000 元每平方米至人民幣 40,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 36,942 元每平方米。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-118 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 73. 位於中國上海市 該物業包括一幅地盤面 於評估期日,該物 10,017,000 靜安區 積約為 1,492 平方米的 業空置。 粵秀路 546 號的 土地及建於其上 3 幢樓 一幅土地及 宇,其已於1990年竣工。 3 幢樓宇 該物業總建築面積約為 1,610 平方米。
建築物主要包括工業樓 宇及輔助樓宇。
該物業之土地使用權已 獲出讓作倉儲用途,期 限自 2007 年 7 月 13 日至 2057 年 7 月 12 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地閘字 (2016) 第 000100 號,總建築面積約為 1,610 平方米 的 3 幢樓宇由上海電氣集團置業有限公司所有。一幅地盤面積約為 1,492 平方米的土 地使用權已出讓給上海電氣集團置業有限公司作倉儲用途,期限自 2007 年 7 月 13 日 至 2057 年 7 月 12 日屆滿。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-119 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
序號 物業
概況及年期 佔用詳情
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 市場價值 人民幣
- 位於中國上海市 該物業包括一幢 24 層大 於評估期日,該物 50,174,000 長寧區 樓第 1、3、4 和 5 層的 11 業被出租予多方作 定西路 1279 號的 套住宅。 辦公用途。 104、105、301、 302、401 至 403、 該物業總建築面積約為 405、501、502 至 1404.53 平方米。 505 室 該物業之土地使用權已 獲出讓作住宅用途,無 明確使用期限。
附註:
-
根據 11 份房地產權証-滬房地長字 (2015) 第 009283 號,第 009284 號,第 009285 號, 第 009286 號,第 009287 號,第 009288 號,第 009289 號,第 009290 號,第 009291 號,第 009292 號和第 009293 號,總建築面積約為 1404.53 平方米的該物業由上海電氣集團置 業有限公司所有。該物業的土地使用權已出讓給上海電氣集團置業有限公司作住宅 用途,無明確使用期限。
-
根據 10 份租賃合同,該物業出租予多方作辦公用途,租賃起始時間在 2015 年 11 月 1 日至 2016 年 8 月 16 日之間,截止時間在 2017 年 5 月 14 日至 2020 年 10 月 10 日之間,稅前 月租金為人民幣 58,730 元,不含物業管理費及水電費。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的住宅物業的單價範圍是人民幣 34,000 元至人民幣 38,000 元。在針對 可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適當的調整和分析之後, 目標物業的假定單價為人民幣 35,723 元每平方米。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
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a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
– I-120 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
-
於 2016 年 9 月 30 日
-
現況下的
-
序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣
-
- 位於中國上海市 該物業包括位於一幢 12 於評估期日,該物 13,974,000 靜安區 層大樓第 1,2 和 3 層的 業被出租予一方作 延安西路 376 弄 4 間辦公室,該大樓於 辦公用途。 22 號西幢大樓的 1996 年完工。 第 1 層 B 室、第 2 層 A 室、第三層 A 室和 該物業總建築面積約為 B 室 767.72 平方米。 該物業之土地使用權已 獲出讓作辦公用途,無 明確使用期限。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地靜字 (2015) 第 001751 號、第 001746 號、第 001752 號和第 001748 號,總建築面積約為 767.72 平方米的該物業由上海電氣集團置業有限公司所 有。該物業的土地使用權已出讓給上海電氣集團置業有限公司作辦公用途,無明確 使用期限。
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根據一份上海電氣集團置業有限公司與上海水資源保護基金會簽訂的租賃合同, 該物業出租予上海水資源保護基金會作辦公用途,租賃時間為 2015 年 9 月 1 日至 2020 年 8 月 31 日,不收取租金。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 18,000 元每平方米至人民幣 21,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 18,202 元每平方米。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
-
根據三份由上海電氣集團進出口公司和上海電氣集團資產經營有限公司於 2014 年 8 月 13 日簽署的編號為滬電資經(地)字 (14) 第 18 號,第 19 號和第 20 號的轉讓合同,電氣 置業以人民幣6,240,000元的對價獲得該物業。該物業所支付的總成本為人民幣6,774,191 元。
– I-121 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 76. 位於中國上海市 該物業包括位於一幢 6 於評估期日,該物 1,799,000 黃浦區 層大樓第一層的 1 間辦 業空置。 四川中路 公室。 145 號一幢大樓 第一層的 1 間 該物業總建築面積約為 辦公室 22.97 平方米。 該物業之土地使用權已 獲出讓作商業用途,使 用期限自 2015 年 2 月 13 日至 2055 年 2 月 12 日屆 滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地黃字 (2015) 第 005722 號,總建築面積約為 22.97 平方米 的該物業由上海電氣集團置業有限公司所有。該物業的土地使用權已出讓給上海電 氣集團置業有限公司作商業用途,使用期限自 2015 年 2 月 13 日至 2055 年 2 月 12 日屆滿。
-
在評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相同特點的若干物業銷售 案例。該等可比的商業物業的單價範圍是人民幣 65,000 元每平方米至人民幣 85,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他特點上的差異進行了適 當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 78,320 元每平方米。
-
吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 上海電氣集團置業有限公司合法擁有該物業的房屋所有權與土地使用權。
-
根據一份由上海電氣集團資產經營有限公司、上海農工商集團五四總公司和上海黃 浦置地(集團)有限公司於 2011 年 12 月 26 日簽署的編號為滬電資經(地)字 (11) 第 51 號 的轉讓合同,電氣置業以人民幣 1,678,018 元的對價獲得該物業。該物業所支付的總 成本為人民幣 2,855,100 元。
– I-122 –
附錄一
物業估值報告
估值證書
於 2016 年 9 月 30 日 現況下的 序號 物業 概況及年期 佔用詳情 市場價值 人民幣 77. 位於中國上海市 該物業包括 1 幢於 1996 於評估期日,該物 無商業價值 靜安區 年竣工的4層商業樓宇。 業空置。 石門一路 239-243 號的 該物業總建築面積約為 1 幢商業樓宇 5,099.92 平方米。 該物業之土地使用權已 獲出讓作商業用途,使 用期限至 2047 年 5 月 20 日屆滿。
附註:
-
根據一份房地產權証-滬房地靜字 (2007) 第 002783 號,總建築面積約為 5,099.92 平方 米的該物業由上海電氣集團資產經營有限公司(現為上海電氣集團置業有限公司) 所有。一幅地盤面積約為 1,589 平方米的土地使用權已出讓給上海電氣集團置業有 限公司作商業用途,使用期限至 2047 年 5 月 20 日屆滿。
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根據一份由上海電氣集團資產經營有限公司與上海靜安地鐵投資有限公司簽訂 的非居住房屋拆遷補償安置協議,該物業在拆遷範圍內,補償金額共計人民幣 171,248,303 元。
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吾等已獲 貴公司之中國法律顧問就物業權益提供的法律意見,當中載有(其中包括) 以下內容:
-
a) 該物業已被當地政府列入土地收儲範圍內;
-
評估該物業時,由於該物業被列入土地收儲的範圍不能自由轉讓,我們依賴前述法 律意見並認為該物業無商業價值。然而,作為參考,假設該物業可以自由轉讓,則 吾等認為該物業於評估基準日的市場價值為人民幣 184,556,000 元。
-
如附註 4,在為參考目的評估該物業時,吾等辨識並分析了該地段與該物業具有相 同特點的若干物業銷售案例。該等可比的辦公物業的單價範圍是人民幣 35,000 元每 平方米至人民幣 45,000 元每平方米。在針對可比物業與該物業在地段、規模和其他 特點上的差異進行了適當的調整和分析之後,目標物業的假定單價為人民幣 36,188 元每平方米。
– I-123 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
以下載列由合資格中國估值師上海東洲資產評估有限公司就自儀泰雷茲全 部權益編製的日期為二零一六年十一月十四日的評估報告全文。報告以中文編製, 英文版為翻譯本。倘有任何歧義,概以中文版為準。
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– II-1 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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– II-2 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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| ���� ���������������������������������������������������������������������� |
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| �� | ����....................................................................................................................................... 21 |
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| ���� ���������������������������������������������������������������������������� |
|
| ��� ������������������������������������������������������������������������������ |
|
| �� | �����������........................................................................................................... 25 |
| �� | ����....................................................................................................................................... 26 |
| ��� ����....................................................................................................................................... 27 | |
| �� ��������������������������������������������������������������������������������� |
|
| ��� ������������������������������������������������������������������������������ |
|
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| ��� ����������............................................................................................................... 30 | |
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|
| ���� ���������������������������������������������������������������������� |
|
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|
| ��� �����................................................................................................................................... 31 | |
| ������������������������������������������������������������������������������� |
�������������������
– II-3 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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����������������
���������
�����
| ���� ���� ��� ������ � ����� ���� ����� ������ ��� ���� ���� ���� ������ ��� ������ |
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|---|---|
�������������������
– II-4 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
����������
����������������
����� ��������������������������������� ����������������������������������
�������������������
– II-5 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
����������
����������������
���������
�����
������������������������������������ �������������������������������
�������������������������
���������������������������������� ������������������������������������ ������������������������������������ ��������������������������������������� ��������������
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�� ������������
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������������������������������ ������������������������������ �������������������������������� ������������������������������
�������������������
– II-6 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
����������
����������������
������������������������������ �������������������������������� ����������
����������������������������� ����������������� ��������������������� �������������������������
����������
������������������������������ ������������������������������ ������������������������������ ������������������������������ �������������������������������� ������������������������������������� ������������������������������ ������������������������������ �����������������������
������������������������������ ������������ ��������
������������������������������ �������������
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�������������������
– II-7 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
���������� ����������������
������������������ ������������������������������� ������������������������������ ������������������������������ ������������������������������ ������������������������������ ������������������������������ ����������������
��� ��� ������������������������������ ����� ������������������������������ ������������������������������ ������������
�� ��������
������������������������ ��������������������������������� ���������� ���������������������� ���������������������� ������������������ ������������������������������� ������������������������������ ������������������������������ ������������������������������ ������������������������������ ����������� �����������������������������
�� �������
������������������������������ ���������������������������������� ������������������������������ ��������������������������������
�������������������
– II-8 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
����������
����������������
�������������������������������������� ����������������
�������������������������� �������������������������������������������� ������������������������������ ������������������������������������� �������������������������������� ��������������������������������������� ������������������������������������
��������������������������������� ������������������������������������ ������������������������������ �����
������������������������������������ ������������������������������������ ������������������������������ ��������
�������������������������������� ����������������������������
��������������������������������
�����������
| ����������� | ||
|---|---|---|
| ���� | ������������ | ������� |
| ����������� | ��������� | ������ |
| ����������� | �������� | ������ |
| �� | ��������� | ������� |
���������
������������������������������� ������������������������������ ������������������������������ �������������������������������������� �������������������������������� ������������������������������������ ������������������
����������������������������
�������������������
– II-9 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
����������
����������������
������������������������������ ������������������������������ ������������������������������ ������������������������������� ���������������������������� ������������������������������ �������������������������������� ������������������������������������ ������������������������������ ������������������������������ ������������������������������������������� ���������������������
�������������������
�������������������
| ������������������ | ������������������ | ������������������ | ������������������ | ������������������ |
|---|---|---|---|---|
| ���������� | ||||
| �� | ����������� | ����������� | ���������� | |
| ���� | ��������� | ��������� | ��������� | |
| ���� | ��������� | ��������� | ��������� | |
| ��� | ��������� | ��������� | ��������� | |
| ����������� | ��������� | ��������� | ��������� | |
| �� | ����� | ����� | ��������� | |
| ���� | ��������� | ��������� | ��������� | |
| ���� | �������� | �������� | �������� | |
| ��� | �������� | �������� | �������� | |
| ������������ | �������� | �������� | �������� | |
| �� | ����� | ����� | ��������� | |
| ������������� | �������� | �������� | ��������� | |
| ������������� | ��������� | ��������� | ��������� | |
| ������������� | �������� | ��������� | ���� | |
| ������������ | ��������� | �������� | ��������� |
��������������������
����������� ��� ������������ ������������ �����������
�������������������
– II-10 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
����������
����������������
| ���� | ��������� | ��������� | ��������� | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ���� | ��������� | ��������� | ��������� | |||
| ��� | ��������� | ��������� | ��������� | |||
| �� | ����� | ����� | ��������� | |||
| ���� | ��������� | ��������� | ��������� | |||
| ���� | �������� | �������� | �������� | |||
| ��� | �������� | �������� | �������� | |||
| �� | ����� | ����� | ��������� | |||
| ������������� | ������� | � | �������� | ��������� | ||
| ������������� | �������� | � | ��������� | ��������� | ||
| ������������� | ������� | � | ��������� | ���� | ||
| ������������ | �������� | � | �������� | ��������� | ||
| ����������������������������������������� | ||||||
| ������������ |
������������������������������ ���������������������������������� ����������������������������������� �������������������������������� ����������������������������������������� ����������������������������� ���������������������������������
����������������������������� ������������������
������������������������������ ��������������������������
�����������������
| �� | ���� | ��������� | ���� |
|---|---|---|---|
| � | ������������ | ������������ | ���� |
| � | ������������ | ������������ | ��� |
| � | ��������������� | ���������� | ���� |
| � | ��������������� | ������������ | ���� |
�� ���
������������������������������
��������������������
– II-11 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
����������
����������������
������������������������������ ������������������������������ ��������������������������������� ���������������
�����������
-
1 ��������������������������
-
2 �����������������������������
�� ��������
������������������������������� ������������������������������ ������������������������������ ������������������������������ ������������������������������������� �����������������
��������������������������������� �������������������������������� �����������������������
���������������������������������� �����������
�������������������������������� ��������������������������������� �������������
������
�����������������
| �� | ��� | ������ | ���� | ����� | |
|---|---|---|---|---|---|
| �� | �������� | � | ����������� ������������ |
||
| �� | �������� | � | ����������� ������������ |
||
| �� | �������� | � | ����������� ������������ |
||
| �� | �������� | �� | ����������� ������������ |
||
| �� | �������� | � | ����������� ������������ |
��������������������
– II-12 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
����������
����������������
| �� | �������� | ����������� ����������� |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| �� | �������� | � | ����������� ������������ |
||
| �� | �������� | � | ����������� ������������ |
||
| �� | �������� | � | ����������� ������������ |
||
| ��� | �������� | � | ����������� ������������ |
||
| ��� | �������� | � | ����������� ������������ |
||
| ��� | �������� | � | ����������� ������������ |
||
| ��� | �������� | �� | ����������� ������������ |
||
| ��� | �������� | ���� | ����������� ������������ |
||
| ��� | �������� | ���� | ����������� ������������ |
||
| ��� | �������� | ���� | ����������� ������������ |
������
�����������������
| �� | ��� | �� | ���� | ���� |
|---|---|---|---|---|
| � | ������������� | ����������������� | ���� | 2016�02�03��10� |
| � | ������������� | ����������������� | ���� | 2015�04�20��20� |
| � | ������������� | ����������������� | ���� | 2014�10�31��20� |
| � | ������������� | ��������������������� | ���� | 2014�10�24��20� |
| � | ������������� | ���������������� | ���� | 2014�10�17��20� |
| � | ������������� | ����������������� | ���� | 2014�09�10��20� |
| � | ������������� | ������������ | ���� | 2014�07�08��20� |
| � | ������������� | ������������ | ���� | 2014�07�08��20� |
| � | ������������� | ��������������������� | ���� | 2014�07�08��20� |
| �� | ������������� | ������������������� | ���� | 2015�06�05��10� |
| �� | ������������� | ������������������������ | ���� | 2014�11�18��20� |
| �� | ������������� | ����������������������� | ���� | 2014�11�13��20� |
| �� | ������������� | �������������������� | ���� | 2014�11�10��20� |
| �� | ������������� | ���������������� | ���� | 2014�11�03��20� |
| �� | ������������� | 2�2�2������������������� | ���� | 2014�11�03��10� |
| �� | ������������� | ����������������������� | ���� | 2014�10�28��10� |
| �� | ������������� | ������������ | ���� | 2014�09�10��20� |
| �� | ������������� | �������������������� | ���� | 2014�07�08��10� |
��������������������
– II-13 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
����������
����������������
| �� | ������������� | ��2�2������������������ | ���� | 2014�07�08��10� |
|---|---|---|---|---|
| �� | ������������� | ��������� | ���� | 2014�01�26��20� |
| �� | ������������� | ����������������� | ���� | 2014�01�26��20� |
| �� | ������������� | ������ | ���� | 2014�01�26��10� |
| �� | ������������� | ����� | ���� | 2013�05�29��10� |
| �� | ������������� | ������� | ���� | 2013�05�29��10� |
����������
����������������������
| �� | ������� | ��� |
|---|---|---|
| � | ��������V1.0 | 2016SR040021 |
| � | CBTC2.0������—2�3�2���������������V1.0 | 2016SR031456 |
| � | CBTC2.0������—2�3�2���������������V1.0 | 2016SR031455 |
| � | CBTC2.0������—2�3�2��MCU����MCU����V1.0 | 2016SR031223 |
| � | CBTC2.0������—2�3�2��MCU�VCU����V1.0 | 2016SR031214 |
| � | CBTC2.0������—2�3�2�����������������V1.0 | 2016SR029988 |
| � | CBTC2.0������—2�3�2�����������V1.0 | 2016SR029981 |
| � | CBTC2.0������—2�3�2���������������V1.0 | 2016SR029975 |
| � | CBTC2.0������-2�3�2����MCU����V1.0 | 2016SR029481 |
| �� | CBTC2.0������—2�3�2����������MCU���������V1.0 | 2016SR029467 |
| �� | CBTC2.0������—2�3�2�����������������V1.0 | 2016SR028860 |
| �� | CBTC2.0������-2�3�2�����������������V1.0 | 2016SR028694 |
| �� | ��������V1.0 | 2016SR019167 |
| �� | �����-iATP����V1.0 | 2016SR019130 |
| �� | CBTC2.0 2�3�2������-����������V1.0 | 2016SR019128 |
| �� | CBTC2.0������—2�3�2�����������������V1.0 | 2016SR019065 |
| �� | CBTC2.0������—2�3�2��������V1.0 | 2016SR019058 |
| �� | ���������������V1.0 | 2016SR018486 |
| �� | CBTC2.0������-2�3�2��MCU��������V1.0 | 2016SR018180 |
| �� | TSTMC������-CBTC2.0 2�3�2���������V1.0 | 2016SR018071 |
| �� | TSTMCU������-CBTC2.0 2�3�2���������������V1.0 | 2016SR017574 |
| �� | �����-iATO����V1.0 | 2016SR017570 |
| �� | �����-�������V1.0 | 2016SR017565 |
| �� | ��SD������V1.0 | 2016SR017481 |
| �� | ��������������V1.00.00 | 2016SR017477 |
| �� | ��������V1.0 | 2016SR017469 |
| �� | ��UFT�CBTC�����������V1.0 | 2016SR017465 |
| �� | ��������������V1.0 | 2016SR017463 |
| �� | IBP��������V1.0 | 2016SR017428 |
| �� | ���������������V1.0 | 2016SR012690 |
| �� | �����������V1.0 | 2016SR012687 |
| �� | CBTC�������������V1.0 | 2016SR012684 |
| �� | 2�2�2�����������V2.0 | 2016SR011814 |
| �� | ������������������V1.0 | 2016SR011811 |
��������������������
– II-14 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
����������
����������������
| �� | PMI�����������������������V1.0 | 2016SR011236 |
|---|---|---|
| �� | �����������V1.0 | 2016SR011233 |
| �� | ����������������V1.0 | 2016SR010879 |
| �� | CBTC������V1.0 | 2016SR010877 |
| �� | ����������V1.0 | 2016SR010861 |
| �� | �����������������������V1.0 | 2016SR010797 |
| �� | �����������V1.0 | 2016SR010786 |
| �� | �������—��������V1.0 | 2016SR010780 |
| �� | ��ATP���PMI���������������V1.0 | 2016SR010774 |
| �� | ������������V1.0 | 2016SR010312 |
| �� | IBP������V1.0 | 2016SR006776 |
| �� | TSTCCU����������������V1.0 | 2016SR006775 |
| �� | �������-�������V1.0 | 2016SR006774 |
| �� | �������������V1.0 | 2016SR006772 |
| �� | ������������������V1.0 | 2016SR006771 |
| �� | ������2oo3���������V1.0 | 2015SR191593 |
| �� | �������������V1.0 | 2015SR190561 |
| �� | ����������������V1.0 | 2015SR190467 |
| �� | TST�����-2�3�2�����������V1.0 | 2015SR190463 |
| �� | �����������������������V1.0 | 2015SR180593 |
| �� | ���������������V1.0 | 2015SR180590 |
| �� | �����-������V00.01.01 | 2015SR180518 |
| �� | ��������������������V1.0 | 2015SR180515 |
| �� | ���������������V1.09.00 | 2015SR180455 |
| �� | �����������V1.0 | 2015SR180259 |
| �� | ATO��������V00.01.01 | 2015SR179575 |
| �� | TST�����-2�3�2������V00.01.01 | 2015SR179572 |
| �� | �����-�����������V00.01.01 | 2015SR152100 |
| �� | TST���������������V00.01.01 | 2015SR152061 |
| �� | CBTC������-�������������V00.01.01 | 2015SR151859 |
| �� | �������������������V00.01.01 | 2015SR151858 |
| �� | �����2oo2����������V1.0 | 2015SR151856 |
| �� | TST�����-��2�3�2������IO����V00.01.01 | 2015SR151679 |
| �� | CBTC2.0������-�����������V00.01.01 | 2015SR113331 |
| �� | CBTC2.0������-��������V00.01.01 | 2015SR113323 |
| �� | CBTC2.0������-������V00.01.01 | 2015SR113318 |
| �� | CBTC2.0������-2�2�2 ECU������V1.0 | 2015SR096685 |
| �� | CBTC2.0������-�������������V00.01.01 | 2015SR096490 |
| �� | CBTC2.0������-UDP�����������V00.01.01 | 2015SR096365 |
| �� | CBTC2.0������-����������V1.0 | 2015SR096360 |
| �� | CBTC2.0������-����������������V1.0 | 2015SR096008 |
| �� | CBTC2.0������-���������������V1.0 | 2015SR095896 |
| �� | CBTC2.0������-����������������V1.0 | 2015SR094856 |
| �� | CBTC2.0������-���������V1.0 | 2015SR094851 |
| �� | CBTC2.0������-�����������������V1.0 | 2015SR094848 |
��������������������
– II-15 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
����������
����������������
| �� | CBTC2.0������-�������������V1.0 | 2015SR094660 |
|---|---|---|
| �� | CBTC2.0������-�����������V00.01.01 | 2015SR091228 |
| �� | CBTC2.0������-��������V00.01.01 | 2015SR090108 |
| �� | CBTC2.0������-�������V00.01.01 | 2015SR090107 |
| �� | CBTC2.0������-������������V00.01.01 | 2015SR090062 |
| �� | CBTC2.0������-���������������V00.01.01 | 2015SR090031 |
| �� | CBTC2.0������-��������������V00.01.01 | 2015SR090027 |
| �� | CBTC2.0������-���������V00.01.01 | 2015SR089930 |
| �� | CBTC2.0������-���������������V00.01.01 | 2015SR089880 |
| �� | CBTC2.0������-������V00.01.01 | 2015SR089624 |
| �� | CBTC2.0������-��������������V00.01.01 | 2015SR089543 |
| �� | CBTC2.0������-��������V00.01.01 | 2015SR089232 |
| �� | CBTC2.0������-��������V00.01.01 | 2015SR089176 |
| �� | CBTC2.0������-��������V00.01.01 | 2015SR089175 |
| �� | CBTC2.0������-IO�����������V00.01.01 | 2015SR081205 |
| �� | CBTC2.0������-��������V00.01.01 | 2015SR081198 |
| �� | CBTC2.0������-����/������V1.0 | 2015SR081193 |
| �� | CBTC2.0������-����������������V00.01.01 | 2015SR081134 |
| �� | CBTC2.0������-���������V1.0 | 2015SR081086 |
| �� | CBTC2.0������-��������V00.01.01 | 2015SR081080 |
| ��� | CBTC2.0���������������������V00.01.01 | 2015SR081070 |
| ��� | CBTC2.0������-��������������V1.0 | 2015SR081061 |
| ��� | CBTC2.0������-����������V00.01.01 | 2015SR081066 |
| ��� | CBTC2.0���������������������V00.01.01 | 2015SR081035 |
| ��� | CBTC2.0�������-��ECU������V00.01.00 | 2015SR081031 |
| ��� | CBTC2.0������-����������V1.0 | 2015SR080994 |
| ��� | CBTC2.0������-��������������V00.01.01 | 2015SR080958 |
| ��� | CBTC2.0������-����������V1.0 | 2015SR080935 |
| ��� | CBTC2.0���������������V00.01.01 | 2015SR080824 |
| ��� | CBTC2.0������ID����V00.01.01 | 2015SR080822 |
| ��� | CBTC2.0����������������V1.0 | 2015SR080769 |
| ��� | CBTC2.0������-�������������V1.0 | 2015SR080765 |
| ��� | CBTC2.0������-�����������V1.0 | 2015SR080489 |
| ��� | CBTC2.0������-�����������������V00.01.01 | 2015SR080480 |
| ��� | CBTC2.0������-������������V00.01.01 | 2015SR080414 |
| ��� | CBTC2.0������-������������V00.01.01 | 2015SR080407 |
| ��� | CBTC2.0�������������-�����������������V00.01.01 | 2015SR074658 |
| ��� | CBTC2.0�������-�������������V1.0 | 2015SR074655 |
| ��� | CBTC2.0�������-���ECU������V1.0 | 2015SR074651 |
| ��� | CBTC2.0�������-��������������������V1.0 | 2015SR074649 |
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��������������������
– II-16 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
����������
����������������
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|---|---|---|
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��������������������
– II-17 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
����������
����������������
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|---|---|---|
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| ��� | ��ATP���������V2.2 | 2014SR196921 |
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| ��� | ��������Petri�����V4.3.0.4 | 2014SR098621 |
��������������������
– II-18 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
����������
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|---|---|---|
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– II-19 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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-
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-
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– II-20 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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-
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– II-21 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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– II-22 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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– II-23 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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|---|---|
| ������������������������������ | |
| ������������������������������ | |
| ���������� | |
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| ������������������������������ | |
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– II-24 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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– II-25 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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– II-26 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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– II-27 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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– II-28 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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– II-29 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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– II-30 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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– II-31 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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– II-32 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
– II-33 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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��������������������
– II-34 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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– II-35 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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– II-36 –
自儀泰雷茲估值報告
附錄二
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SHANGHAI ELECTRIC GROUP COMPANY LIMITED ������������
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– II-37 –
附錄三
電氣置業估值報告
以下載列由合資格中國估值師上海東洲資產評估有限公司就電氣置業全部 權益編製的日期為二零一六年十一月十四日的評估報告全文。報告以中文編製, 英文版為翻譯本。倘有任何歧義,概以中文版為準。
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2016 � 11 � 14 �
– III-1 –
附錄三
電氣置業估值報告
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– III-2 –
附錄三
電氣置業估值報告
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| �� | ������������������������������������������������������������������������������� |
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| �� | ����....................................................................................................................................... 12 |
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|
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– III-3 –
附錄三
電氣置業估值報告
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– III-4 –
附錄三
電氣置業估值報告
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������������������������������� ������������������������������ ����� 1984 � 8 � 22 ����������������� ������������������������������
�������������������
– III-5 –
附錄三
電氣置業估值報告
����������
����������������
����������������������������� ������ 1994 ��������������������� �����������
��� 2 ����������������� 601727 �
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4 ������
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– III-6 –
附錄三
電氣置業估值報告
����������
����������������
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��� 1 �������������������������� ��������� 2 �������������������� ��������
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�������������������
– III-7 –
附錄三
電氣置業估值報告
����������
����������������
2014 � 9 � 1 ����������������������� �����������������������
2 � ������
������������������������������ ������������������������������� ������������������
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| ������������������� | ������������������� | ������������������� | ������������������� |
|---|---|---|---|
| ���������� | |||
| �� | 2014�12�31� | 2015�12�31� | 2016�9�30� |
| ���� | 171,524.30 | 182,436.03 | 153,435.83 |
| ���� | 21,589.54 | 27,787.52 | 49,283.71 |
| ��� | 149,934.76 | 154,648.51 | 104,152.12 |
| �� | 2014� | 2015� | 2016�1-9� |
| ���� | 108,445.68 | 40,004.69 | 107,152.97 |
| ���� | 21,594.81 | 13,899.50 | 22,872.56 |
| ��� | 16,040.10 | 10,423.68 | 17,140.48 |
��������������������������������������
- ��������������
�������������������������
-
1 ������� 50 �������������������
-
������� 2016 � 9 � 30 ���������������
-
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-
3,438,020.77 �� 1,911,505.00 ��
-
2 ����������������������������
-
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�������������������
– III-8 –
附錄三
電氣置業估值報告
����������
����������������
| 1 | ���������� | 100% |
|---|---|---|
| 2 | ������������ | 100% |
| 3 | ������������ | 100% |
| 4 | ������������ | 100% |
| 5 | �������������� | 100% |
| 6 | ������������ | 90% |
| 7 | ������������ | 50% |
| 8 | ���������� | 100% |
| 9 | ���������������� | 100% |
| 10 | ������������� | 20% |
| 11 | ���������� | 20% |
| 12 | ������������ | 45% |
| 13 | ������������ | 30% |
| 14 | �������������� | 49% |
| 15 | ��������������� | 25% |
- 3 ����������������������������
������������������������������ ������������������������������ ������������������������������ ������������������������������ ��������������� 15 ������������� � 2014 �������������������������� ������������������������������ ������� 26 ��������������������� ������ 2014 �� 2015 �� 2016 � 1-9 ��������� � 4 ���������������������������� ������������������������������ ���������������������������� ������������������ 5% � 6% �������� ��������������� 7% � 5% � 1% ������ 25% �
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1 ����������������������������
�������������������
– III-9 –
附錄三
電氣置業估值報告
����������
����������������
2 ��������������������������
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-
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-
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��� 84,240,871.60 ������ 34,311.49 ���������
| �� | ���� | �� | �� | ����� | ������ |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | �� | ����365� | �� | 2,653.50 | �� |
| 2 | ������2016�� 000101� |
����465� | ��� �� |
4,469.00 | �� |
| 3 | ������2015�� 005722� |
����145����� | �� | 22.97 | �� |
| 4 | ������2016�� 000099� |
���315�3�201� | �� | 184.10 | �� |
| 5 | ������2007�� 002783� |
����239-243� | �� | 5,099.92 | �� |
| 6 | ������2007�� 018423� |
���115� | �� | 547.00 | �� |
| 7 | ������2015�� 007375������� �2015��007376� |
������73��91/1� |
��� �� |
18,842.00 | �� |
| 8 | ������2015�� 032284� |
���550�7� | �� | 2,493.00 | �� |
| �� | 34,311.49 |
- ����������������������� - ���� 58
������ 850,423,035.30 ������ 507,512,304.87 ��� ����� 146,436.43 �������� 123,903.23 ������ 22,533.20 ���������������� 76 �� 1 ���� ����� 18,683.20 ���������������������
| �� | ���� | ���� | ����(�) |
|---|---|---|---|
| 1 | �����(2005)�000237� | ���2467� | 10,157.54 |
| 2 | �����(2013)�015778� | ���165� | 7,640.89 |
| 3 | �����(2015)�002110� | ���346.348�1� | 92.00 |
| 4 | �����(2015)�007681� | ���1203�19�1�2�3�4�5� | 3,090.00 |
| 5 | �����(2015)�007680� | ����283�1-2� | 413.45 |
| 6 | �����(2015)�007682� | ���149�16�18� | 897.79 |
| 7 | ��(��������) | �������76��1����� | 18,683.20 |
| 8 | �� | ���109� | 3,850.00 |
| 9 | �����(2001)�019840� | ���203� | 31.43 |
�������������������
– III-10 –
附錄三
電氣置業估值報告
����������
����������������
| 10 | �����(2001)�019836� | ���735�9�101-103� | 86.10 |
|---|---|---|---|
| 11 | �����(2015)�054175� | ���458� | 4,438.00 |
| 12 | �����(2003)�010861� | ���105� | 1,606.85 |
| 13 | �����(2004)�002454� | ����271�1� | 251.15 |
| 14 | �����(2003)�010862� | ����170�901�� | 614.59 |
| 15 | �����(2003)�011017� | ����49����� | 1,064.84 |
| 16 | �����(2008)�002329� | ���89� | 1,515.52 |
| 17 | �����(2003)�010863� | ���202-204���� | 43.19 |
| 18 | �����(2015)�054174� | ����18��� | 102.33 |
| 19 | �����(2004)�000373� | ����3230� | 4,008.00 |
| 20 | �����(2008)�015848� | ���51� | 6,232.42 |
| 21 | �����(2016)�000100� | ���546� | 1,610.00 |
| 22 | �����(2005)�000020� | ����121� | 1,015.50 |
| 23 | �����(2016)�003097� | ���491�14� | 2,105.78 |
| 24 | �����(2015)�009663� | ���242� | 449.64 |
| 25 | �����(2015)�009283� | ���1279�104� | 191.11 |
| 26 | �����(2015)�009284� | ���1279�105� | 132.49 |
| 27 | �����(2015)�009285� | ���1279�301� | 118.46 |
| 28 | �����(2015)�009286� | ���1279�302� | 119.60 |
| 29 | �����(2015)�009293� | ���1279�401� | 118.46 |
| 30 | �����(2015)�009287� | ���1279�402� | 119.60 |
| 31 | �����(2015)�009288� | ���1279�403� | 128.93 |
| 32 | �����(2015)�009289� | ���1279�405� | 118.91 |
| 33 | �����(2015)�009290� | ���1279�501� | 118.46 |
| 34 | �����(2015)�009291� | ���1279�502� | 119.60 |
| 35 | �����(2015)�009292� | ���1279�505� | 118.91 |
| 36 | �����(2016)�002225� | ���73�75�77� | 1,807.47 |
| 37 | �����(2015)�064599� | ���182� | 8,984.00 |
| 38 | �����(2016)�001014� | ���400� | 6,271.00 |
| 39 | �����(2015)�026902� | ���250�12� | 2,536.06 |
| 40 | �����(2005)�000130� | ����1406� | 3,434.31 |
| 41 | �����(2004)�000273� | ����1287� | 4,667.34 |
| 42 | �����(2006)�003510� | ���800� | 16,991.00 |
| 43 | �����(2006)�000065� | ����868� | 12,766.76 |
| 44 | �����(2015)�001754� | ���212�7�ABCD� | 1,533.76 |
| 45 | �����(2015)�001749� | ���538�1��3� | 1,700.98 |
| 46 | �����(2015)�001745� | ���212�9�B�9�C-1� | 608.30 |
| 47 | �����(2015)�001747� | ����611������ | 1,069.83 |
| 48 | �����(2015)�028737� | ���1306�2��12�����351� | 5,055.33 |
| 49 | �����(2015)�001744� | ���212���(2) | 253.34 |
| 50 | �����(2015)�026903� | ���108�1-2� | 2,062.13 |
| 51 | �����(2015)�001750� | ���69��71� | 1,395.36 |
| 52 | �����(2015)�026905� | ����69� | 481.48 |
| 53 | �����(2015)�001753� | ���600�1�1504� | 240.31 |
| 54 | �����(2016)�001868� | ���30�4�1-2����� | 2,405.21 |
| 55 | �����(2015)�001751� | ����376�22���2�A� | 233.85 |
| 56 | �����(2015)�001746� | ����376�22�����B� | 95.88 |
��������������������
– III-11 –
附錄三
電氣置業估值報告
����������
����������������
| �����(2015)�001752� | ����376�22���3�A� | 233.85 |
|---|---|---|
| �����(2015)�001748� | ����376�22���3�B� | 204.14 |
| �� | 146,436.43 |
4. ����������������������� - ������
���������� 14 �������� 110,698.90 �����
��� 3,850.00 ���������
| �� | ������ | ���� | ���� | ���� | ���m2� |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ������2005�� 000237� |
���2467� | ���� | �� | 13,493.80 |
| 2 | ������2013�� 015778� |
���165� | �� | ���� | 6,372.50 |
| 3 | ������2015�� 081816� |
�������76��1� | �� | �� | 27,739.00 |
| 4 | �� | ���109� | �� | �� | 3,850.00 |
| 5 | ������2015�� 054175� |
���458� | ���� | �� | 1,165.00 |
| 6 | ������2004�� 000373� |
����3230� | ���� | � | 6,381.50 |
| 7 | ������2008�� 015848� |
���51� | ���� | �� | 11,192.00 |
| 8 | ������2016�� 000100� |
���546� | �� | �� | 1,492.00 |
| 9 | ������2005�� 000020� |
����121� | �� | �� | 366.30 |
| 10 | ������2016�� 003097� |
���491�1� | �� | �� | 1,329.00 |
| 11 | ������2015�� 064599� |
���182� | �� | �� | 9,758.00 |
| 12 | ������2015�� 026902� |
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– III-12 –
附錄三
電氣置業估值報告
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– III-13 –
附錄三
電氣置業估值報告
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– III-14 –
附錄三
電氣置業估值報告
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– III-15 –
附錄三
電氣置業估值報告
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– III-16 –
附錄三
電氣置業估值報告
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– III-17 –
附錄三
電氣置業估值報告
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– III-18 –
附錄三
電氣置業估值報告
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– III-19 –
附錄三
電氣置業估值報告
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– III-20 –
附錄三
電氣置業估值報告
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– III-21 –
附錄三
電氣置業估值報告
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-
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��������������������
– III-22 –
附錄三
電氣置業估值報告
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����������������
492,837,144.83 ����� 749,157,144.83 ����� 256,320,000.00 ����� 52.01% ������� 1,041,521,193.77 ����� 2,575,759,144.53 ����� 1,534,237,950.76 ��� �� 147.31% �
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| ������� ������� ������ 2016�9�30� |
�� | ���� | ���� | ��� | ���� |
|---|---|---|---|---|---|
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| ���������� | |||||
| ��������� | |||||
| ������� | |||||
| �������� | |||||
| �������� | 50,751.23 | 221,639.46 | 170,888.23 | 336.72 | |
| ������ | 102.68 | 190.19 | 87.51 | 85.23 | |
| ������ | 4,927.43 | 5,249.22 | 321.79 | 6.53 | |
| ������ | |||||
| ������ | |||||
| ��������� | |||||
| ������ | |||||
| ������ | |||||
| ���� | |||||
| ���� | |||||
| ������ | 4,306.78 | 4,072.12 | -234.66 | -5.45 | |
| ������� | 2.72 | 2.72 | |||
| ������� | |||||
| ���� | 153,435.83 | 332,491.62 | 179,055.79 | 116.70 | |
| ���� | 49,283.71 | 74,915.71 | 25,632.00 | 52.01 | |
| ����� | |||||
| ���� | 49,283.71 | 74,915.71 | 25,632.00 | 52.01 | |
| ���������� | 104,152.12 | 257,575.91 | 153,423.79 | 147.31 | |
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��������������������
– III-23 –
附錄三
電氣置業估值報告
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����������������
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– III-24 –
附錄三
電氣置業估值報告
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������ ������������������������������ ������������������������������ ������������������������������ �����������������������������
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-
2 ���������� 546 �����������������
-
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-
1 ������������������ 3,634,092.00 ����
-
2016 � 9 � 30 ���������
-
3 ��������� 51 ������������������
��������������������
– III-25 –
附錄三
電氣置業估值報告
����������
����������������
���������������������� 2009 � 11 � 20 �� 2014 � 2 � 19 ���������������� 1 ���� ������������������ 2014 � 3 � 2 ����� ������������� 2,125,522.00 ���� 2016 � 9 � 30 ���������
� 4 ������������� 949 � 81 ����������� ����������������������� 2012 � 1 � 1 �� 2021 � 12 � 31 ����� 2015 � 7 � 1 ��������� ���������� 2015 � 4 � 1 �� 2016 � 5 � 31 ���� �������� 641,600.80 ���� 2016 � 9 � 30 ����� �����������
� 5 ��������� 709 � 67 � 101 ������������ �������������������� 2014 � 6 � 16 �� 2015 � 12 � 31 ����� 2015 � 7 � 1 ����������� �������� 2015 � 7 � 1 �� 2015 � 12 � 31 ����� ��� 2016 � 1 � 1 �������������������� �� 27,417.00 ���� 2016 � 9 � 30 ������������ ����
� 6 ������������ 1203 � 19 ����������� ������������������������� 2014 � 10 � 15 �� 2019 � 10 � 14 ����� 2015 � 12 � 15 ����� ��������������� 2015 � 12 � 15 �� 2016 � 4 � 30 ������������ 1,749,733.00 ���� 2016 � 9 � 30 ��������������
� 7 ������������� 410 � 1 ������������ ���������������������� 2014 � 8 � 15 � � 2015 � 8 � 14 ����� 2015 � 8 � 15 ��������� ������������� 2015 � 8 � 25 ���������� ������������� 2016 � 9 � 30 ������� 503,625.60 ���� 2016 � 9 � 30 �������������� ���������������������
- ����������������������������� ������������������������������ ������������������������������
��������������������
– III-26 –
附錄三
電氣置業估值報告
����������
����������������
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| � � |
�� | ��� | ��� |
|---|---|---|---|
| 1 | ���2467� | ������2005�� 000237� |
���������� ���� |
| 2 | ���165� | �����(2013)� 015778� |
���������� ���� |
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���������� ���� |
| 4 | ���735�9�101-103 � |
������2001�� 019836� |
���������� ���� |
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���������� ���� |
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���������� ���� |
| 7 | ����170�901�� | ������2003�� 010862� |
���������� ���� |
| 8 | ����49����� | ������2003�� 011017� |
���������� ���� |
| 9 | ���89� | ������2008�� 002329� |
���������� ���� |
| 10 | ���202-204���� | ������2003�� 010863� |
���������� ���� |
| 11 | ����3230� | ������2004�� 000373� |
���������� ���� |
| 12 | ���51� | ������2008�� 015848� |
���������� ���� |
| 13 | ����121� | ������2005�� 000020� |
���������� ���� |
| 14 | ����1406� | ������2005�� 000130� |
���������� ���� |
| 15 | ����1287� | ������2004�� 000273� |
���������� ���� |
| 16 | ���800� | ������2006�� 003510� |
���������� ���� |
| 17 | ����868� | ������2006�� 000065� |
���������� ���� |
| 18 | ����239-243� | ������2007�� 002783� |
���������� ���� |
| 19 | ���115� | ������2007�� 018423� |
���������� ���� |
������������������������������ �������������������������������
��������������������
– III-27 –
附錄三
電氣置業估值報告
����������
����������������
�����������������������
- �����������������������������
������������������������������
| � � |
������ | �� | ���� |
|---|---|---|---|
| 1 | ������2005��000237� | ���2467� | ���� |
| 2 | ������2013��015778� | ���165� | �� |
| 3 | ������2015��054175� | ���458� | ���� |
| 4 | ������2003��010861� | ���105� | ������ |
| 5 | ������2004��002454� | ����271�1� | ������ ������ ����� |
| 6 | ������2003��010862� | ����170�901�� | ������ |
| 7 | ������2003��011017� | ����49����� | ������ |
| 8 | ������2008��002329� | ���89� | ������ |
| 9 | ������2003��010863� | ���202-204���� | ������ |
| 10 | ������2004��000373� | ����3230� | ���� |
| 11 | ������2015��064599� | ���182� | �� |
| 12 | ������2016��001014� | ���400� | ���� |
| 13 | ������2015��026902� | ���250�12� | ���� |
| 14 | ������2005��000130� | ����1406� | ���� |
| 15 | ������2004��000273� | ����1287� | ���� |
| 16 | ������2006��003510� | ���800� | ������ �� |
| 17 | ������2006��000065� | ����868� | �� |
| 18 | ������2015��032284� | ���550�7� | �� |
| 19 | �����(2001)�019840� | ���203� | ������ ������ ���� |
| 20 | �����(2001)�019836� | ���735�9� 101-103� |
������ ������ ���� |
-
�������������������� 1-18 �������� ������������������������������ �������������������������
-
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| � � |
���� | ����� | ����� | ���� ���� |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ���� 239-243� |
�����(2007) �002783� |
��������������� ��� |
�� |
| 2 | ���51 | �����(2008) | ��������������� | ���� |
��������������������
– III-28 –
附錄三
電氣置業估值報告
����������
����������������
| � | �015848� | ��� | ||
|---|---|---|---|---|
| 3 | ���� 465� |
�����(2016) �000101� |
�����������465� �������������� ������������� |
�� |
| 4 | ���� 121� |
�����(2005) �000020� |
�����������121� �������������� ��������� |
�� |
| 5 | ���109 � |
�� | ���������109��� ���171��������� ������� |
�� |
| 6 | ���� 365� |
�� | �������������� ���������� |
���� �� |
����� 1 ���� 239-243 ���� 2 ��� 51 ������ ������������������������������ ������������������������������ ������������������������������ �������������������������
�� 3 ���� 465 ���� 4 ���� 121 ���������� ������������������������������ ���������
�� 5 ��� 109 ���� 6 ���� 365 �����������
����������������� 109 ����������� ����������� 365 ����������������� ��
- ����������������������������
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� 2 ����������� - ���� 1 ��� 2467 ������� 14,243 ���������������� 749.2 �������� � 13,493.80 ��������� 13,493.80 ����
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��������������������
– III-29 –
附錄三
電氣置業估值報告
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– III-30 –
附錄三
電氣置業估值報告
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– III-31 –
附錄三
電氣置業估值報告
– III-32 –
附錄三
電氣置業估值報告
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– III-33 –
附錄四
目標物業估值報告
以下載列由合資格中國估值師上海東洲資產評估有限公司就目標物業編製 的日期為二零一六年十一月十四日的評估報告全文。報告以中文編製,英文版為 翻譯本。倘有任何歧義,概以中文版為準。
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2016 � 11 � 14 �
– IV-1 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-2 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-3 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-4 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-5 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-6 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-7 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-8 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-9 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-10 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-11 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-12 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-13 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-14 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-15 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-16 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-17 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-18 –
附錄四
目標物業估值報告
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��������������������
– IV-19 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-20 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-21 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-22 –
附錄四
目標物業估值報告
– IV-23 –
附錄四
目標物業估值報告
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– IV-24 –
一般資料
附錄五
1. 責任聲明
本文件的資料乃遵照《香港聯合交易所有限公司的證券上市規則》而刊載, 旨在提供有關本公司的資料。本公司的董事願就本文件的資料共同及個別承擔 全部責任。董事經作出一切合理查詢後,確認就其所知及所信,本文件所載資料 於所有重要方面均屬準確及完整,並無誤導或欺詐成分,亦無遺漏任何其他事項, 足以令本文件或其所載任何稱述產生誤導。
2. 股本
於最後實際可行日期,本公司之股本如下:
佔本公司 現有已發行 股份數目 股本總額之 % (萬股) 上海電氣總公司(A 股) 757,691.70 56.41% 上海電氣總公司(H 股) 22,933.40 1.71% 公眾(A 股 +H 股) 562,490.54 41.88% 總計 1,343,115.64 100.00%
3. 專家及同意
以下為在本通函內發表意見或建議的專家資格:
名稱
資格
華泰金融控股(香港)有限公司
高銀融資有限公司
羅兵咸永道會計師事務所
根據香港《證券及期貨條例》已獲許可從事 第一類受規管活動(證券交易)、第二類受規 管活動(期貨合約交易)、第四類受規管活 動(就證券提供意見)、第六類受規管活動(就 機構融資提供意見)、第九類受規管活動(提 供資產管理)之持牌法團
根據香港《證券及期貨條例》已獲許可從事 第六類受規管活動(就機構融資提供意見) 之持牌法團 執業會計師
– V-1 –
一般資料
附錄五
名稱
資格
仲量聯行企業評估及諮詢 合資格獨立專業評值師 有限公司 上海東洲資產評估有限公司 合資格中國評估師 通力律師事務所 中國法律顧問
於最後實際可行日期,上述各專家已發出同意書,同意以本通函所載形式 及文義載入其意見或函件及╱或引述其報告或函件,且迄今並無撤回同意書。
於最後實際可行日期,上述各專家概無於本集團任何成員公司中擁有任何 股權,或擁有認購或提名他人認購本集團任何成員公司證券的任何權利(無論是 否可合法執行)。
於最後實際可行日期,自本公司最近期所公布經審核年度財務報表的編製 日期二零一五年十二月三十一日以來,上述各專家概無於本集團任何成員公司 所收購或出售或租賃或擬收購或出售或租賃的任何資產中擁有權益。
4. 無重大不利變化
自二零一五年十二月三十一日(本公司最近期所公佈經審核年度財務報表 的編制日期)以來,本集團的財務和經營狀況無任何重大不利變動。
5. 董事之服務合約
於最後實際可行日期,概無董事或監事與本公司或本集團任何成員公司訂 立或擬訂立任何服務合約(不包括於一年內屆滿或僱主在一年內可終止而毋須作 賠償(法定賠償除外)的協議)。
6. 權益披露
於最後實際可行日期,自本公司最近期所公布經審核年度財務報表的編製 日期二零一五年十二月三十一日以來,概無董事或監事直接或間接於本集團任 何成員公司所收購或出售或租賃或擬收購或出售或租賃的任何資產中擁有權益。
除黃迪南先生、鄭建華先生及李健勁先生於上電集團及其聯繫人出任職 務外,自本公司最近期公布經審核年度財務報表的編製日期二零一五年十二月 三十一日以來,概無董事或監事於本集團任何成員公司所訂立在最後實際可行 日期仍然有效且對本集團業務而言屬重大的任何合約或安排中擁有重大權益。
– V-2 –
一般資料
附錄五
於最後實際可行日期,本公司董事、監事或最高行政人員於本公司或其任 何相聯法團(定義見證券及期貨條例第 XV 部)之股份、相關股份或債券中擁有,並 已根據證券及期貨條例第 XV 部第 7 及第 8 分部之條文須通知本公司及聯交所(包 括根據證券及期貨條例任何該等董事、監事或最高行政人員被視為或當作持有 之權益或淡倉),或根據證券及期貨條例第 352 條之規定須列入本公司備存之登記 冊中記錄,或根據本公司採納之標準守則須通知本公司及聯交所之權益或淡如下:
| 姓名 | 權益性質 | 公司 | 所持股份數目 |
|---|---|---|---|
| 高級管理人員 | 個人 | 本公司A股 | 2,996 |
| 李靜 |
除上文披露者外,於最後實際可行日期,概無本公司董事、監事或最高行政 人員於本公司或其任何相聯法團(定義見證券及期貨條例第 XV 部)之股份、相關 股份或債券中擁有,並已根據證券及期貨條例第 XV 部第 7 及第 8 分部之條文須通 知本公司及聯交所(包括根據證券及期貨條例任何該等董事、監事或最高行政人 員被視為或當作持有之權益或淡倉),或根據證券及期貨條例第 352 條之規定須列 入本公司備存之登記冊中記錄,或根據本公司採納之標準守則須通知本公司及 聯交所之權益或淡倉。
7. 競爭權益
於最後實際可行日期,根據上市規則第 8.10 條概無董事或其聯繫人於任何 與本集團之業務構成競爭之業務中擁有權益或可能與本集團有任何利益沖突。
8. 備查文件
下列文件的副本自通函日期起至二零一六年十二月二十九日止期間(包括 首尾兩日)正常營業時間內,在香港中環怡和大廈 28 樓 Clifford Chance 辦事處可 供查閱:
-
1) 收購協議;
-
2) 股份認購協議;
-
3) 業績補償協議;
– V-3 –
一般資料
附錄五
-
4) 獨立董事委員會函件;
-
5) 獨立財務顧問函件(高銀融資有限公司);
-
6) 獨立財務顧問函件(華泰金融控股(香港)有限公司);
-
7) 上海東洲資產評估有限公司編製的日期為二零一六年十一月十四日的 自儀泰雷茲全部權益評估報告,該文件編號為滬東洲資評報字 [2016] 第 0930348 號;
-
8) 上海東洲資產評估有限公司編製的日期為二零一六年十一月十四日 的電氣置業全部權益評估報告,該文件編號為滬東洲資評報字 [2016] 第 0937166 號;
-
9) 上海東洲資產評估有限公司編製的日期為二零一六年十一月十四日的 目標物業評估報告,該文件編號為滬東洲資評報字 [2016] 第 0944196 號;
-
10) 德勤華永會計師事務所編製的日期為二零一六年十一月十四日的上海 集優及其子公司合併財務報表的審計報告,該文件編號為德師報(審) 字 [16] 第 S0335 號;
-
11) 普華永道中天會計師事務所編製的日期為二零一六年十一月十四日的 自儀泰雷茲及其子公司合併財務報表的審計報告,該文件編號為普華 永道中天特審字 [2016] 第 1964 號;
-
12) 天職國際會計師事務所編製的日期為二零一六年十一月十四日的 電氣置業(單體)模擬財務報表的審計報告,該文件編號為天職業字 [2016]15779 號;
-
13) 普華永道中天會計師事務所編製的日期為二零一六年十一月十四日的 本公司備考合併財務報表的審閱報告,該文件編號為普華永道中天閱 字 [2016] 第 060 號;
-
14) 仲量聯行企業評估及諮詢有限公司編製的日期為二零一六年十二月 十二日的目標物業及電氣置業估值報告;及
-
15) 本附錄「專家及同意」一段所述的專家同意書。
– V-4 –