SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 14, 2026

{0}------------------------------------------------

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

ISTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ IKITELLI-2 MAHALLESI

480 ADA / 7 PARSEL "DEPOSITE AVM A5 - A6 BLOK"

GAYRIMENKUL DEĞERLEME RAPORU

05.01.2026 RAPOR NO: 2025-SPK-039

KASAPCOPUR tarafindan elektroniDALGIC

ABDULAZIZ e-imza_{Tarih: 05/01/2026}

Bu belge ********* kimlik numarali ABDULAZIZ DALGIC tarafindan elektronik olarak mzalanmistir.

FATMA KÜPELI

Bu belge kimlik numarali FATMA KÜPELI Serek tarafından elektronik olarak Serhat nzalanmistir. AKAY Tarih: 05/01/2026

Bu belge ******* kimlik numarali Serek Serhat ektronik olarak

e-imza_{Tarih: 05/01/2026}

{1}------------------------------------------------

İ Ç İ N D E K İ L E R

	DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ4
		BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI5
1.		RAPOR BİLGİLERİ6
		1.a. Rapor Tarihi6
		1.b. Rapor Numarası6
	1.c.	Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları6
		1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı6
	1.e.	Değerleme Tarihi6
	1.f.	Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası6
	1.g.	Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6
		1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler6
2.		KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER7
	2.a.	Kuruluşun Ünvanı ve Adresi7
		2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi7
	2.c.	İşin Kapsamı7
		2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7
3.		GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER8
	3.a.	Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler8
		3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi10
	3.c.	Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi11
		3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler11
	3.e.	Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar11
	3.f.	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler11
	3.g.	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi11
		3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi12
	3.i.	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama12
	3.j.	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi12
4.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ13
	4.a.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler13
		4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri15
	4.c.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler23
		4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler23
	4.e.	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri23

{2}------------------------------------------------

	4.f.	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler26
	4.g.	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi26
		4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 26
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ27
	5.a.	Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)27
		5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)29
	5.c.	Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)29
		5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)30
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ33
	6.a.	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması33
		6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri33
	6.c.	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş33
		6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş33
	6.e.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi34
	6.f.	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi34
	6.g.	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi34
		6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)34
7.		SONUÇ36
	7.a.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi36
		7.b. Nihai Değer Takdiri36
8.		RAPOR EKLERİ37
	8.a.	Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler37
		8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri37
	8.c.	Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri37

{3}------------------------------------------------

	DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ
Değerlemeyi Talep Eden	Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Değerleme Konusu	Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki; İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli-2 Mahallesi, 480 Ada, 7 Parselde bulunan A5 - A6 Blok (İşyeri) ve arsasının pazar değerinin belirlenmesi.
Değerleme Adresi	İkitelli OSB Mahallesi, Giyim Sanatkarları A5-A6 Blok Sokak, Giyim Sanatkarları Tic. Merkezi, No: 44, Deposite AVM A5 ve A6 Blok Başakşehir – İSTANBUL
Sahibi ve Hisse Oranı	Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. – 377/400 Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. – 23/400
Değerleme Tarihi	31.12.2025
Rapor Tarih ve Numarası	05.01.2026 / 2025-SPK-039
Konut Değerleme Uzmanı	Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Abdulaziz DALGIÇ (SPK Lisans No:403652)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988)

DEĞERLEME SONUCU (KDV HARİÇ)
TL USD () EUR ()
Toplam Pazar Değeri	10.549.419.000,00	245.392.394,00	209.106.422,00
(*) 31.12.2025 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 42,99 TL, 1,-EUR = 40,45 TL

{4}------------------------------------------------

BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu Değerleme Raporu; aşağıda beyan edilen ilkeler çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDS) uygun olarak hazırlanmıştır.

• Bu raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz ve açıkladığımız kadarıyla doğru olduğunu;
• Raporda belirtilen analizlerin, opsiyonların ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;
• Değerleme uzmanları olarak değerleme konusunu oluşturan mülk ile değerleme hizmeti dışında bir ilişkimizin olmadığını ve gelecekte de bulunmayacağını;
• Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını;
• Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını;
• Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
• Değerleme uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu;
• Değerleme uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu;
• Değerleme uzmanları olarak mülkü kişisel olarak denetlediğimizi ve ilgili resmi kurumlarda gerekli araştırmaları yapmış olduğumuzu;
• Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanları dışında hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını;
• Değerleme uzmanları olarak değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olamayacağımızı;
• Rapor içeriğinde belirtilen analizler ve sonuç değerine giden yolda Uluslararası Değerleme Standartları kriterlerine uyulduğunu beyan ederiz.

{5}------------------------------------------------

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.a. Rapor Tarihi

05.01.2026

1.b. Rapor Numarası

2025-SPK-039

1.c. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları

Bu değerleme raporu, ilgili kişi, kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgi ve belgeler ile gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ulaşılan sonuçların bir arada yorumlanması suretiyle, Konut Değerleme Uzmanı Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)'un katkılarıyla, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Abdulaziz DALGIÇ (SPK Lisans No: 403652) tarafından hazırlanmıştır.

1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 23 – (1)'de "Değerleme çalışmasına ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun, EK-1'de yer alan asgari unsurları içerecek şekilde, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur." hükmü yer almaktadır.

Bu kapsamda hazırlanan rapor; Sorumlu Değerleme Uzmanları Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383) ve Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988) tarafından kontrol edilerek imzalanmıştır.

1.e. Değerleme Tarihi

31.12.2025

1.f. Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası

Taraflar arasında düzenlenip imza altına alınmış, 24.12.2025 tarihli gayrimenkul değerlemesi hizmet alım sözleşmesi bulunmaktadır.

1.g. Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 1 – (2)'de "Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder." hükmü yer almaktadır.

Bu raporun ilgili tebliğ hükmüne uygun olarak bağımsız ve tarafsız olarak hazırlandığını beyan ederiz.

1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

SPK Mevzuatı Çerçevesinde Hazırlanan Önceki Raporlar
Tarih	08.01.2025 2024-SPK-003 7.216.400.000,00 TL
Rapor No
Değer
	H. Turan Kasapçopur (SPK Lisans No: 410925)	Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383)
Hazırlayanlar	Asım TUNCAY (SPK Lisans No: 403359)	Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988)

{6}------------------------------------------------

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.a. Kuruluşun Ünvanı ve Adresi

Ünvanı : Focus Global Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Adresi : Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121/1-16

Bağcılar - Diyarbakır

İrtibat Bilgileri : Telefon : +90 (412) 502 22 42 Faks : +90 (412) 502 22 42

E-mail : info@focusglobal.info Web : https://focusglobal.info

Kuruluş Tarihi : 21.04.2020 Kuruluş Sermayesi : 1.000.000,00 TL Ödenmiş Sermayesi : 1.750.000,00 TL

SPK Lisansı : Şirketimiz; 10.09.2020 tarih ve 56/1141 sayılı karar ile "gayrimenkul değerleme"

hizmeti vermek üzere SPK listesine alınmıştır.

BDDK Lisansı : Şirketimiz; 25.12.2020 tarih ve 9350 sayılı karar ile "gayrimenkullerin, gayrimenkul

projelerinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti

vermek üzere BDDK listesine alınmıştır.

2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

Ünvanı : Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Adresi : Dikilitaş Mahallesi, Yenidoğan Sokak, No: 36/1, Sinpaş Genel Müdürlük Kat: 8

34349 Beşiktaş - İstanbul

İrtibat Bilgileri : Telefon : +90 (212) 310 53 34 Web : https://servetgyo.com.tr/

Kuruluş Tarihi : 18.05.2009 Ödenmiş Sermayesi : 3.250..000.000 TL

2.c. İşin Kapsamı

Bu rapor; İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli-2 Mahallesi, 480 Ada, 7 Parselde bulunan işyeri ve arsanın pazar değerinin belirlenmesi için Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden, Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı ve UDS'ye uygun olarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu raporda geçerli olan değer kavramı; 2017 UDS'nin 104 no.lu Standardında tanımlanan "Pazar değeri" dir. Bu tanıma göre "Pazar Değeri"; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Yapılan değerlemede aşağıdaki hususların geçerli olduğu varsayılmaktadır.

• Alıcı ve satıcı bilgili ve basiretli hareket etmektedir.
• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

Müşterinin sözleşmede açıkça belirlemesi doğrultusunda; elde edilen tüm bilgi ve belgeler rapora doğrudan yansıtılmıştır. Bu raporun hazırlanması esnasında; piyasada benzer nitelikte satılmış/kiralanmış taşınmazlar ile piyasaya sunulmuş satışta/kirada bulunan taşınmazların piyasa araştırmaları yapılmıştır. Bu rapor, bu amaç dışında ve 3. kişilere farklı amaçlar ve kapsamlarda kullandırılamaz.

{7}------------------------------------------------

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.a. Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

3.a.1. Gayrimenkulün Tanımı ve Yeri

Değerlemeye konu taşınmaz; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtlarına göre İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli-2 Mahallesi, 480 Ada, 7 Parselde bulunan, "İşyeri (A5 – A6 Blok) ve Arsası" nitelikli ana taşınmazdır.

Değerlemeye konu taşınmaz; Küçükçekmece Gölü'nün kuzeydoğusunda, Mall of İstanbul AVM'nin kuzeyinde, Atatürk Bulvarı'na cepheli konumda, çoğunlukla sanayi ve ticari tesislerin bulunduğu bir bölgede yer almaktadır. Yakın çevrede; Mall of İstanbul AVM, İkitelli Sanayi Metro İstasyonu, Atatürk Olimpiyat Stadyumu, Mehmetçik Koruluğu, Bağcılar Belediyesi İstoç Spor Tesisleri bulunmaktadır.

Taşınmaza Ulaşım:

Taşınmazların içinde yer aldığı Deposite AVM; Y-5 Yolu ile Atatürk Bulvarı kesişim noktasına yaklaşık 1 km mesafede yer almaktadır. Araçla veya yaya olarak bu noktadan itibaren Atatürk Bulvarı üzerinde güney istikametinde yaklaşık 1 km ilerlenerek taşınmazlara ulaşılır.

Taşınmazın (Kuzey Noktası) Bazı Önemli Noktalara Kuş Uçuşu Uzaklığı:

o İkitelli Sanayi Metro İstasyonu : 450 m o Bağcılar Belediyesi İstoç Spor Tesisleri : 680m o Mall of İstanbul AVM : 1 km o Mehmetçik Koruluğu : 2,2 km o Atatürk Olimpiyat Stadyumu : 3,15 km o Başakşehir Çam ve Sakura Şehir Hastanesi : 4,5 km o Forum İstanbul AVM : 7 km o Atatürk Havalimanı : 9,9 km

3.a.2. Gayrimenkulün Konumu

{8}------------------------------------------------

3.a.3. Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

TKGM Web Tapu portalından alınan ve örneği "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulan TAKBİS belgesine göre taşınmazların tapu kayıt bilgileri aşağıdaki gibidir.

TAKBİS BİLGİLERİ – I
İl	İstanbul
İlçe	Başakşehir
Mahalle	İkitelli-2
Mevkii
Pafta No
Ada No	480
Parsel No	7
Zemin Tipi	Ana Taşınmaz
Ana Taşınmaz Yüzölçüm (m²)	26.418,08 m²
Ana Taşınmaz Nitelik	İşyeri (A5 - A6 Blok) ve Arsası
Malik / Hisse Oranı	Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 337/400 Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 23/400
Cilt / Sayfa No	148 / 14563

3.a.4. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.

{9}------------------------------------------------

3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

TKGM Web Tapu portalından alınan TAKBİS belgesine göre taşınmaz üzerinde aşağıda yer alan takyidatın bulunduğu tespit edilmiştir.

TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

Beyan: Diğer (Konusu: Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil üçüncü kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunludur.) 28/05/2014, Sayı: 1429 (Şablon: Diğer) (SN:6031599) İkitelli Organize Sanayi Bölgesi Başkanlığı VKN:4810026029 Başakşehir

Tarih / Yevmiye: 04-07-2014 / 10928

İrtifak: H: Bu parsel ile 475 ada 4 parsel lehine 475 ada 5 parselden üst geçit için 99 yıllığına irtifak hakkı (Şablon: Diğer İrtifak Hakkı)

Tarih / Yevmiye: Küçükçekmece 2.Bölge (Kapatıldı) 12-05-2006 / 7940

MÜLKİYET BİLGİLERİ

Malik: (SN:6376596) Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. V, Hisse Pay/Payda: 377/400, Metrekare: 24.899,04 / 26.418,08, Edinme Sebebi: Kat Mülkiyetinin Terkini

Tarih / Yevmiye: 30-12-2020 / 38813

Malik: (SN:6376596) Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. V, Hisse Pay/Payda: 23/400,

Metrekare: 1.519,04 / 26.418,08, Edinme Sebebi: Kat Mülkiyetinin Terkini

Tarih / Yevmiye: 30-12-2020 / 38813

MÜLKİYETE AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

Şerh: 31/03/2005 Y: 4079 99 yıllığı 1 TL dan 12187 ve 12183 no.lu TM için TEDAŞ lehine kira şerhi. Lehtar: (SN:5273) TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM ANONİM ŞİRKETİ VKN:8790013397

Tarih / Yevmiye: Küçükçekmece 2.Bölge (Kapatıldı) 13-09-2005 / 14835

Beyan: Diğer Lehtar: (SN:8281533) Hisar Veraset ve Harçlar Vergi Dairesi Müdürlüğü VKN:0000000000 Tarih / Yevmiye: 01-11-2021 / 38146

Beyan: Diğer Lehtar: (SN:8281533) Hisar Veraset ve Harçlar Vergi Dairesi Müdürlüğü VKN:0000000000 Tarih / Yevmiye: 01-11-2021 / 38150

MÜLKİYETE AİT REHİN BİLGİLERİ

İpotek: Alacaklı:(SN:31) Türkiye Halk Bankası A.Ş. VKN:4560004685,Borç: 1.100.000.000,00 TL,

Faiz: %28 değişken

Tarih / Yevmiye: 30-12-2021 / 48685

• Tapu kayıtlarında bulunan;
• o "Kat Mülkiyetinin Terkini" gibi beyanlar ile parsel üzerine konuşlandırılan trafo merkezleri gibi yapılara ilişkin kira şerhleri rutin ve yasal uygulamalar olup gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil etmez.
• o Değerlemeye konu taşınmaz için "Üçüncü kişilere devir" konusunda OSB'den uygunluk görüşü alınması gerektiğine dair beyan bulunmaktadır. Hemen hemen tüm OSB'lerde rastlanılan bu tür beyanların amacı gayrimenkullerin üçüncü kişilere devrini engellemek değil, devir sonrasında OSB amaçlarına uygun kullanımını sağlamaktır.
• o Geçit hakkına ilişkin irtifaklar; yol, su kanalı, elektrik vb. hizmet arterlerine lehine konulduğu parsele ulaşım imkanı sağlanması gerektiğini belirtir. Mülkiyet hak ve devrine ilişkin bir kısıtlama getirmez.
• o Veraset ve Harçlar Vergi Dairesi'nin beyanı yapılan işleme ilişkin harç bedelinin yatırıldığına ilişkindir.

{10}------------------------------------------------

• o Taşınmaz üzerinde Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine ipotek bulunmaktadır. Devir öncesi ipotekle ilgili prosedürlerin tamamlanmasının uygun olacağı değerlendirilmektedir.
• Sonuç olarak; tapu kayıtlarına göre; OSB'den uygunluk görüşü alınmak ve ipotekle ilgili prosedürler yerine getirilmek koşuluyla taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmadığı değerlendirilmektedir.
• Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) ilişkin değerlendirme Madde 6.h.'de ayrıca yapılmıştır.
• 3.c. Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi

3.c.1. Tapu Kayıtlarına Göre Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

TKGM Web Tapu portalından alınan TAKBİS belgesine göre; son üç yıl içerisinde alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.

3.c.2. Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Son Üç Yıllık Dönemde Meydana Gelen Değişiklikler

TKGM Web Tapu portalından alınan TAKBİS belgesi, Başakşehir Belediyesi, İkitelli Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü ve müşteriden alınan bilgilere göre; değerlemeye konu taşınmazın hukuki durumunda herhangi bir değişiklik olmamıştır.

3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

• İkitelli Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğünün örneği "Rapor Ekleri" bölümünde sunulan 19.11.2025 tarih ve 2025/8779 sayılı yazısına göre değerlemeye konu taşınmazın üzerinde yer aldığı parsel; 20.05.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli "Tadilat İmar Planları"na göre "Sanayi" alanında kalmakta olup, H max: 24,50 m (5 Kat) yapılaşma koşullarına sahiptir.
• Plan notlarına göre;

--

• o Yapıların otopark ihtiyacı; kendi parselleri çözülecektir.
• o Sanayi sitesi atölye yükseklikleri Yençok: 12 m'yi geçemez. Bu yükseklik içinde kalmak ve kooperatife tahsisli inşaat alanı büyüklüğünü geçmemek şartı ile atölyelerin içindeki kat sayısı için, işkoluna göre OSB Müdürlüğünce onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır.
• 3.e. Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar --
• 3.f. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler
• 3.g. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

	YAPI RUHSATLARI
S.No.	Tarih - No	Niteliği	Yapı Sınıfı	B. Böl. Sayısı	Kat Sayısı	İnşaat Alanı (m2 )
1	07.03.2005 - 2005/005	Yeni Yapı	IV-A	68	6	85.382,12
2	22.12.2005 - 005/048	Tadilat	IV-A	68	6	97.954,65
3	09.06.2008 - 2008/023	Tadilat	IV-A	68	6	97.954,65
4	15.08.2012 - 2012/031	Tadilat	IV-A	68	6	97.954,65

{11}------------------------------------------------

	YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ
S.No.	Tarih - No	Yapı Sınıfı	B. Böl. Sayısı	Kat Sayısı	İnşaat Alanı (m2 )
1	11.08.2006 - 2006/019	IV-A	68	6	97.954,65
2	08.08.2008 - 2008/16	IV-A	68	6	97.954,65
3	17.08.2012 - 2012/023	IV-A	68	6	97.954,65

	YAPI KAYIT BELGELERİ
S.No.	Tarih	Başvuru No	Belge No	B. Böl. No	İnşaat Alanı (m2 )
1	30.06.2019	4817434	M385KKRP	A	121,00
2	21.12.2019	5762250	BNNFN7MP	B	11.363,00
3	25.12.2019	5763841	T8VP41CD	C	5.630,00

MİMARİ PROJE
S.No.	Tarih	B. Böl. Sayısı	Kat Sayısı	İnşaat Alanı (m2 )
1	07.08.2012	68	6	97.954,65

AÇIKLAMA

• Mimari Proje: 07.08.2012 tarihli Mimari Proje; 68 bağımsız bölüm, 2 bodrum + zemin + 3 normal kat + çatı katı olmak üzere toplam 7 kat ve 97.954,65 m² alan için düzenlenmiştir.
• Yapı Ruhsatı: 15.08.2012 tarih ve 2012/031 numaralı Tadilat Ruhsatı; 4A sınıfı, "işyeri" nitelikli toplam 68 bağımsız bölüm, yol kotu altı 2 kat, yol kotu üstü 4 kat olmak üzere toplam 6 kat ve işyeri alanı: 51.647,04 m² , ortak alan: 46.307,61 m² olmak üzere toplam 97.954,65 m² inşaat alanı için düzenlenmiştir.
• Yapı Kullanma İzin Belgesi: 17.08.2012 tarih ve 2012/023 numaralı Yapı Kullanma İzin Belgesi; 15.08.2012 tarih ve 2012/031 numaralı Tadilat Ruhsatı ile uyumludur.
• Yapı Kayıt Belgesi:
• o 30.06.2019 tarih ve M385KKRP numaralı Yapı Kayıt Belgesi; 7 kata hizmet veren asansör ilavesi,
• o 21.12.2019 tarih ve BNNFN7MP numaralı Yapı Kayıt Belgesi; çatı katında yer alan otopark alanının işyeri olarak kullanılması,
• o 25.12.2019 tarih ve T8VP41CD numaralı Yapı Kayıt Belgesi; bina ortak alanlarında yapılan düzenlemelere ilişkindir.
• Yerinde yapılan incelemede; yapı kayıt belgeleri de dikkate alındığında mevcut durumun mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumlu olduğu görülmüş, belge örnekleri "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.
• 3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu taşınmazın yapı denetimi; Ihlamurkuyu Mahallesi, Alemdağ Caddesi, Kızılırmak İş Hanı, A Blok, No: 251/25 Ümraniye/İstanbul adresinde bulunan, 0850273102 vergi kimlik, 361 izin belge no.lu Artı Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.

• 3.i. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
• 3.j. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

--

--

{12}------------------------------------------------

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler

4.a.1. Marmara Bölgesi

Türkiye'nin kuzeybatı köşesinde yer alan Marmara Bölgesi coğrafi konumu itibarı ile Asya ile Avrupa'yı birbirine bağlayan bir köprü özelliğine sahiptir. Yaklaşık 67.000 km² yüzölçümü ile Türkiye'nin %8,5'ini kaplar. Bir iç deniz özelliğine sahip Marmara Denizi bölgenin tam ortasında yaklaşık 11.000 km² alan kaplar. Nüfus ve nüfus yoğunluğu, göç alması nedeniyle çok yüksektir. TÜİK tarafından açıklanan 2022 yılı nüfus sayımı verilerine göre bölgenin nüfusu 26.650.405 tir.

Marmara Bölgesi'nde sanayi, ticaret, turizm ve tarım gelişmiştir. Sanayi bakımından en gelişmiş şehirleri İstanbul, Kocaeli ve Bursa olmakla birlikte bölgenin tamamında yaygın sanayi faaliyetleri vardır. Otomotiv ve otomotiv yedek parçası, çeşitli metal ürünler, işlenmiş gıda, dokuma, hazır giyim, çimento, kimya, kâğıt, petrokimya ürünleri ve beyaz eşya başlıca sanayi ürünleri olarak sayılabilir. Türkiye sanayi üretiminin yaklaşık 1/3'ünden fazlasını karşılayan Marmara Bölgesi enerji tüketiminin de yine yaklaşık 1/3'ünü yapar. Bölge turizm geliri açısından da yaklaşık %48 ile ilk sırada yer alır.

Yedi coğrafi bölge içinde yükseltisi en az olan bölgedir. Ekili-dikili arazi oranı %30'dur. Ekili alanların yaklaşık yarısında buğday yetiştirilmekte olup; şekerpancarı, mısır ve ayçiçeği yetiştirilen diğer başlıca tarım ürünleridir. Türkiye'nin ayçiçeği üretiminin yaklaşık %73'ünü, mısır üretiminin ise yaklaşık %30'unu gerçekleştirir. Bağcılık da hayli gelişmiş olup Tekirdağ, Şarköy, Mürefte, Avşa ve Bozcaada üzüm ve şarapları meşhurdur. Ormanlık alan oranı %11,5'tir. Kümes hayvancılığı ve ipek böcekçiliği yaygındır.

4.a.2. İstanbul İli

İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir.

Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.

Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.

Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmış, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi olmuştur. Cumhuriyet dönemi öncesinde egemenliği altında olduğu devletlere yüzlerce yıl başkentlik yapan İstanbul, 13 Ekim 1923 tarihinde başkentin Ankara'ya taşınmasıyla bu özelliğini yitirmiş; ancak ülkenin ticaret, sanayi, ulaşım, turizm, eğitim, kültür ve sanat merkezi olmaya devam etmiştir.

İstanbul ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan gerek Türkiye'nin gerekse dünyanın önde gelen şehirlerden biridir. Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

İstanbul, "CEOWORLD Magazine"de 12 Mayıs 2025 tarihinde yayımlanan ve dört ekonomik ve bir politik gösterge/kriter açısından dünya şehirlerini inceleyen "Dünyanın Ekonomik Açıdan En Etkili Şehirleri – World's Most Economically Influential Cities, 2025" raporuna göre 20. sırada yer almaktadır.¹ Nüfus açısından ise "World Population Review"e göre Avrupa'da 1., dünyada 15. sırada yer aldığı görülmektedir.²

¹ https://ceoworld.biz/2025/05/12/ranked-worlds-most-economically-influential-cities-2025/

² https://worldpopulationreview.com/cities

{13}------------------------------------------------

World's Most Economically Influential Cities, 2025

Rank	City	Country	♦ Score ♦
1	London	UK	85.498
2	New York	US	83.496
3	Tokyo	Japan	82.598
4	Paris	France	81.656
5	Singapore	Singapore	80.662
6	Berlin	Germany	79.908
7	Shanghai	China	79.168
8	Brussels	Belgium	77.782
9	New Delhi	India	77.058
10	Toronto	Canada	76.906
11	Washington DC	US	76.324
12	Moscow	Russia	75.946
13	Sydney	Australia	75.38
14	Dubai	United Arab Emirates	74.972
15	Riyadh	Saudi Arabia	74.546
16	Tel Aviv	Israel	74.336
17	Zurich	Switzerland	74.03
18	Sao Paulo	Brazil	73.558
19	Amsterdam	Netherlands	73.264
20	Istanbul	Turkey	72.982

Indices - Göstergeler

• 1. Economic Power (overall economic activity) Ekonomik Güç
• 1. Financial Clout (strength of a city's finance and banking industries) Finansal Etki
• 1. People and Political (political and demographic influence) Politik ve Demografik Etki
• 1. Quality of Life (productivity, infrastructure, quality of life, equity and social inclusion and environmental sustainability) – Yaşam Kalitesi
• 1. Competitiveness (business activity, human capital, cultural experience, and political engagement) Rekabet

{14}------------------------------------------------

Largest Cities by Population 2025

	RANK	CITY	COUNTRY	2025 POP. 4	2024 POP.	ANNUAL CHANGE
•	1	Tokyo	Japan	37,036,200	37,115,000	-0.21%
-	2	Delhi	India	34,665,600	33,807,400	2.54%
	3	Shanghai	China	30,482,100	29,867,900	2.06%
	4	Dhaka	Bangladesh	24,652,900	23,935,700	3%
	5	Cairo	Egypt	23,074,200	22,623,900	1.99%
>	6	Sao Paulo	Brazil	22,990,000	22,806,700	0.8%
•	7	Mexico City	Mexico	22,752,400	22,505,300	1.1%
	8	Beijing	China	22,596,500	22,189,100	1.84%
	9	Mumbal	India	22,089,000	21,673,100	1.92%
•	10	Osaka	Japan	18,921,600	18,967,500	-0.24%
	11	Chongqing	China	18,171,200	17,773,900	(2.23%)
C	12	Karachi	Pakistan	18,076,800	17,648,600	2.43%
	13	Kinshasa	DR Congo	17,778,500	17,032,300	4.38%
	14	Lagos	Nigeria	17,156,400	16,536,000	3.75%
	15	Istanbul	Turkey	16,236,700	16,047,400	(1.10%)

4.a.3. Başakşehir İlçesi

İstanbul'un en genç ilçelerinden biri olan Başakşehir, il merkezinin 20 km batısında yer alır. Kuzeyinde Arnavutköy, kuzeydoğusunda Eyüpsultan, doğusunda Sultangazi ve Esenler, güneyinde Bağcılar, Küçükçekmece ve Avcılar, güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri bulunur. 2024 rakamlarıyla nüfusu 520.467'dir.³

Deniz seviyesinden 105 metre yükseklikte bulunan şehrin zemini Eosen kalker-lerinden meydana gelir. Sıcak ve ılıman bir iklime sahiptir. Kuzeyi ormanlarla kaplı olan Başakşehir'in bitki örtüsünü ise bozkır ve çalılıklar oluşturur. Sazlıdere ve Ayamama deresi ilçeden doğarken, Ispartakule deresi şehrin içerisinden geçer.

Başakşehir 2008 yılında Küçükçekmece ve Esenler ilçelerinden ayrılan mahalleler ve Bahçeşehir Belde Belediyesi'nin birleşmesiyle oluşmuş bir ilçedir. Bununla birlikte Başakşehir'in nüfusunun 1995 yılında yapılmaya başlanan toplu konutlar ile artmaya başladığı bilinmektedir. Başakşehir nüfusunun yarıdan fazlası toplu konutlarda ikamet etmektedir. Başakşehir, Bahçeşehir, Kayaşehir, Onurkent, Kayabaşı toplu konut alanları Başakşehir'in büyüyüp ilçe olmasında önemli rol oynamıştır.⁴

4.a.4. İkitelli Organize Sanayi Bölgesi

Yaklaşık olarak 7 milyon m² 'lik alan üzerine kurulmuş olan İkitelli Organize Sanayi Bölgesinde halen toplam 24.864 işyeri ve 38 kooperatif aktif olarak faaliyetlerine devam etmektedir. Yapılaşma %95 oranında tamamlanmıştır. Doluluk oranı %90 civarındadır. OSB'de yaklaşık 220.000 personel istihdam edilmektedir.⁵

³ https://www.nufusu.com/ilce/basaksehir\_istanbul-nufusu

⁴ Başakşehir Kaymakamlığı: http://www.basaksehir.gov.tr/cografya

⁵ Başakşehir Kaymakamlığı: http://www.basaksehir.gov.tr/ikitelli-organize-sanayi-bolgesi

{15}------------------------------------------------

4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

4.b.1. Küresel Ekonomik Durum

• Dünya ekonomisi Covid 19 salgın sürecinin ardından toparlanmaya başlamış olsa da bunun yavaş ve dengesiz bir şekilde devam ettiği görülmektedir. Kronikleşen enflasyonla mücadele maksadıyla başta FED olmak üzere büyük merkez bankalarının attığı parasal sıkılaşma adımlarının büyüme üzerindeki olumsuz etkileri hissedilmeye devam etmektedir.
• Uluslararası Para Fonu (International Monetary Fund IMF) Ocak 2025'te "Global Growth: Divergent and Uncertain – Küresel Büyüme: Değişken ve Belirsiz" başlığıyla yayımladığı "World Economic Outlook Update - Dünya Ekonomik Görünümü Güncelleme" raporunda⁶ ;
• o Küresel ekonominin, ülkeler arasında önemli farklılıklar bulunmasına rağmen istikrarlı bir görünüm arz ettiğini belirterek, küresel büyüme tahminini; 2025 ve 2026 yılları için; %3,3 olarak açıklanmış, Ekim 2024 yılında %3,2 olarak açıklanan 2025 yılı tahmininde, Amerika Birleşik Devletleri'ne ilişkin yukarı yönlü revizyonun diğer başlıca ekonomilere ilişkin aşağı yönlü revizyonları dengelemesiyle büyük çaplı değişiklik olmadığını belirtmiştir.

Söz konusu tahminler toparlanma sürecinin devam etmekte olduğuna işaret etmekle birlikte %3,7'lik uzun dönemli ortalamanın (2000-2019) altında seyretmeye devam etmektedir. Ayrıca aşağıdaki grafikte görüleceği gibi, Avrupa bölgesine ilişkin tahminlerdeki düşüş trendi göze çarpmaktadır.

• o Raporun ülke bazında büyüme öngörülerinin paylaşıldığı bölümünde Türkiye için öngörülen büyüme oranı 2025 yılı için; %2,6, 2026 yılı için; 3,2 olarak açıklanmıştır.
• o Raporda küresel enflasyonun; 2025 yılında %4,2'ye, 2026 yılında ise %3,5'e gerileyeceği öngörülerek, dezenflasyon sürecinin devam etmekle birlikte bazı ülkelerde yavaşladığı bazı ülkelerde ise inatçı bir görünüm arz ettiği vurgulanmıştır.

⁶ World Economic Outlook Update - Global Growth: Divergent and Uncertain, January 2025: https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2025/01/17/world-economic-outlook-update-january-2025?cid=ca-com-compd-pubs\_rotator

{16}------------------------------------------------

• o Ekonomik politikalara ilişkin belirsizliğin belirgin şekilde arttığına işaret edilen raporda (solda sunulan grafikler) buna ilave olarak;
• Artan jeopolitik gerilimlerin emtia fiyatlarında yeni zirvelere yol açabileceği,
• Ukrayna ve Orta Doğudaki çatışmaların artarak, ticaret yolları ile gıda ve enerji fiyatlarını doğrudan etkileyebileceği,
• Özellikle emtia ithal eden ülkelerin, artan dolar ve yüksek emtia fiyatlarının stagflasyonist etkilerine maruz kalabileceği belirtilmiştir.
• Dünya Bankası (The World Bank), Ocak 2025 tarihinde yayımlanan "Global Economic Prospects Küresel Ekonomik Beklentiler"⁷ raporunda; küresel büyümenin, hedeflere yakınsayan enflasyon ve ekonomik faaliyetleri destekleyen parasal genişlemeyle birlikte dengeye kavuşmakta olduğu ve bunun küresel ölçekte büyümenin; 2025 ve 2026 yıllarında yıllık %2,7'ye yükselmesine yol açacağı öngörüsünde bulunmuş, ancak küresel büyümeye ilişkin söz konusu dengenin hala pandemi öncesi seviyenin altında olduğuna vurgu yapmıştır.
• o Kurum; aralarında Türkiye'nin de bulunduğu gelişmekte olan pazarlar ve gelişmekte olan ekonomiler (Emerging Market and Developing Economies – EMDEs) için 2025 ve 2026 yılları büyüme tahminini ise yıllık %4 olarak açıklamıştır.
• o IMF raporuna benzer risklere yer verilen Dünya Bankası raporunda, özellikle gelişmekte olan ekonomilerin ayrıca iklim değişikliği ve doğal afetler gibi iki önemli sınama ile karşı karşıya olduğuna işaret edilmiştir.
• Kızıldeniz'de ticari gemilere yapılan saldırılar enflasyona ilişkin açmaz olasılığını arttırmaktadır. Bu durum, önce enerji fiyatlarında zirvelerin görülmesine, ardından artışların diğer emtia fiyatlarına yayılmasına, jeopolitik ve ekonomik belirsizliklerin yükselmesine ve sonuç olarak da büyümenin daha da zayıflamasına yol açabilecektir.
• Filistin, Lübnan ve Suriye'de yaşanan gelişmeler de yakından takip edilmekte son dönemde ülkemizin de bulunduğu bölgede gerilim ve çatışmaların artmakta olduğu gözlemlenmektedir.
• IMF ve Dünya Bankası raporlarında belirtilen risklerin tamamının Türkiye ekonomisi için de geçerli olduğunu söylemek mümkündür. Özellikle yüksek enflasyon, yüksek borç seviyesi ve yüksek fonlama maliyetleri ülke ekonomisinin kırılganlığını arttırmakta, büyüme beklentilerini ise azaltmaktadır. Bu nedenle ülkemize yönelik büyüme beklentileri bölge ortalamalarının altında, enflasyon beklentileri ise gerek bölge gerekse dünya ortalamasının üstünde seyretmektedir.

https://openknowledge.worldbank.org/server/api/core/bitstreams/e463cf9f-a07e-4848-bf7b-316515429b5d/content

⁷ Global Economic Prospects, January 2025:

{17}------------------------------------------------

2024 yılı ikinci yarısından itibaren enflasyon eğiliminde kısmi azalma görülmekle birlikte 2025 ve sonrası için T.C. Merkez Bankası tarafından öngörülen hedeflerin tutturulmasının zor olacağı değerlendirilmektedir. Nitekim TCMB tarafından Kasım 2024'te yayımlanan Enflasyon Raporu'nda 2025 yılsonu tahmini %14'ten %21'e, 2026 yılsonu tahmini ise %9'dan %12'ye revize edilmiştir.⁸ Mevcut siyasal ve ekonomik konjonktür koşulları altında tarafımızca müteakip dönmede yine yukarı yönlü revizyonların yapılabileceği değerlendirilmektedir.

4.b.2. İstanbul'un Ekonomik Görünümü

• 2019 verilerine göre yaklaşık 232 milyar dolarlık gayri safi hasılası ile dünyanın en önemli ekonomi merkezlerinden biri olan İstanbul Türkiye ekonomisinin %31'ini oluşturmaktadır. Ancak son yıllarda Türkiye geneli ile birlikte İstanbul'un ekonomisinde de gerileme görülmektedir.
• İstanbul Büyükşehir belediyesi, İstanbul Planlama Ajansı ve İstanbul İstatistik Ofisi tarafından ortak olarak hazırlanan "Son Verilerle İstanbul Ekonomisi – 1. Çeyrek 2021" başlıklı raporda⁹ 2013 yılında 290 milyar dolar ile en yüksek değerine ulaşan gayri safi hasıla bu tarihten itibaren sürekli azalan bir çizgi izlediğine dikkat çekilmiştir.
• İstanbul Ticaret Odası tarafından 30.12 2022 tarihinde yayımlanan "İstanbul Ekonomisinin 100'ü"¹⁰ araştırmasına göre 2022 yılında tek başına 68 şehrin toplamından daha fazla milli gelir üreten İstanbul ekonomisi toplam dış ticaretin %48,7'sini, vergi gelirlerinin ise %48,2'sini üretmiştir.
• Türkiye'yi ziyaret eden her 100 turistten 35'i İstanbul'u tercih etmektedir. İstanbul Sanayi Odası verilerine göre Türkiye sanayi üretiminin her yıl ortalama 1/3'ü İstanbul'da gerçekleştirilmektedir. İstanbul Türkiye'nin sanayi, finans ve turizm başkenti konumundadır.
• Ekonomik faaliyetlerin sektörel dağılımına bakıldığında ilk sırada hizmetler sektörünün yer aldığı onu sanayi sektörünün takip ettiği görülmektedir. Gayrimenkul sektörü ise 5. sırada bulunmaktadır.

4.b.3. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü 2020 yılından itibaren küresel bir risk olan salgından etkilenmiş olmasına rağmen 2021 başı itibarıyla toparlanmaya başlamıştır. Salgın ve buna bağlı aşılama süreci, ekonomi yönetimleri ile finansal karar alıcılar açısından çok dikkatli izlenmesi gereken bir durum arz etmiş, diğer tüm sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü olarak salgından etkilenmiştir. Salgın sonrası canlanmaya başlayan sektör 2022 üçüncü çeyrekten itibarense bu kez de gerek yüksek maliyetler gerekse yüksek enflasyon ve düşük tasarruf seviyesi nedeniyle yeniden yavaşlama sürecine girmiştir.

E-mail: info@focusglobal.info Web: https://focusglobal.info

⁸ Enflasyon Raporu 2024 – IV, 8 Kasım 2024: https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/3fc969ed-7e4e-4c46-99e5-7655b8270685/enf24\_iv\_tam.pdf? MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-3fc969ed-7e4e-4c46-99e5-7655b8270685-pha0TlQ

⁹ "Son Verilerle İstanbul Ekonomisi – 1. Çeyrek 2021: son-verilerle-i-stanbul-ekonomisi-2021-1-c-eyrek.pdf (ipa.istanbul)

¹⁰ İTO: "İstanbul Ekonomisinin 100'ü", 30.12.2022: İTO | İTO'dan ''İstanbul Ekonomisinin 100'ü'' araştırması (ito.org.tr)

{18}------------------------------------------------

Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) tarafından Ekim 2023 tarihinde yayımlanan "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü"¹¹ başlıklı rapora göre Türkiye inşaat sektörü ekonomik güçlüklere rağmen 2023 yılının ilk iki çeyreğinde sırasıyla %4,5 ve %6,2 oranlarında büyüme kaydetmiş, diğer sektörlerden daha fazla büyüyen inşaat sektörünün milli gelirdeki payı da %6,2'ye çıkmıştır.

TMB tarafından Ocak 2025 tarihinde yayımlanan "2025'te Dünyanın Rotası Belirsiz – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü"¹² başlıklı raporu benzer trendin 2024 yılında da devam ettiğini ortaya koymuştur. Rapora göre inşaat sektörü 2024 yılı üçüncü çeyreğinde %9,2 büyüme kaydetmiş, ikinci çeyrek rakamı da %6,9'a revize edilmiştir. Dolayısıyla sektör üst üste sekiz çeyrek boyunca kesintisiz olarak büyümeye devam etmiş ve büyüme oranları her seferinde Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH)'nın üzerinde olmuştur. Özellikle 2024 yılında GSYH – İnşaat sektörü arasındaki makasın inşaat sektörü lehine daha da açılmış olması dikkat çekicidir.

TUİK tarafından açıklanan ve aşağıda sunulan grafikte görüldüğü gibi, son dönemde inşaat maliyetlerindeki artış hızı önemli ölçüde hız kesmiş, 2021 yılbaşı seviyelerine yaklaşmıştır. Bu durum sektörün reel büyüme trendi ile birlikte değerlendirildiğinde inşaat sektöründe bir süre daha genel ortalamanın üzerinde kar marjı artışı görüleceğine işaret etmektedir.

¹² TMB: "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü", Ekim 2023: https://tmb.org.tr/uploads/publications/652ce014edcf625d68dd7c7a/1697439756068-tmb-bulten-ekim-2023.pdf

¹¹ TMB: "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü", Ekim 2023: https://tmb.org.tr/uploads/publications/652ce014edcf625d68dd7c7a/1697439756068-tmb-bulten-ekim-2023.pdf

{19}------------------------------------------------

Ülkemizde "konut satış" rakamları inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olarak kabul edilmektedir. Son beş yılın ortalamalarına bakıldığında Türkiye'de her yıl 1.400.000 adet civarında konut satışı gerçekleşmektedir. Ancak TUİK tarafından yayınlanan ve aşağıda sunulan¹³ grafikte de görüleceği üzere; 2023 yılında sektörde belirgin bir soğuma dikkat çekmektedir. Bir yandan yüksek arsa ve inşaat maliyetleri nedeniyle konut arzı gerilerken öte yandan yüksek enflasyon ve buna bağlı yüksek kredi faizleri nedeniyle talep tarafının da zayıfladığı gözlenmektedir.

14 Mart 2024 tarihinde Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından yayımlanan "GYODER Gösterge: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4. Çeyrek Raporu"¹⁴nda da; konut piyasasında özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısında oldukça güçlü olan talebin 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlamaya başladığına vurgu yapılmış, 2023 yılında toplam konut satış sayısının %17,5 düşüşle 1 milyon 225 bin adede, yabancılara konut satış sayısının ise %48,1 oranında sert bir düşüşle 35 bin adede gerilediğine dikkat çekilmiştir.

¹³ https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2024-54146

¹⁴ GYODER, Gösterge, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023, 4. Çeyrek Raporu: 73c035fe-b99b-40ff-a90b-827104477276.pdf (gyoder.org.tr)

{20}------------------------------------------------

2022 son çeyreğinden itibaren yaşanan, konut ve işyeri fiyatlarının nominal olarak artmaya devam etmesine rağmen, satış adetlerinin düştüğü, fiyat artışlarının maliyetlerin gerisinde kaldığı bir dönemin ardından son dönemde satış adetlerinin tekrar artmaya, satış fiyatı artışlarının da maliyetlerin üzerine çıkmaya başladığı gözlemlenmektedir. Bunda piyasa arz edilen yeni konut/işyeri sayısındaki azalmanın önemli etkisinin olduğu değerlendirilmektedir. 2024 yılı satış rakamlarının 1 milyon 500 bin adete yaklaşması yaşanan gelişmeleri teyit eder niteliktedir.

Küresel ve ulusal ekonomik koşullar ile inşaat ve gayrimenkul sektöründe yaşanan bu gelişmelerin sonucunda kısa vadede düşen konut/işyeri arzına bağlı olarak satış fiyatlarının maliyetlerin üzerinde artacağı, uygulanmakta olan dezenflasyon programının başarısına bağlı olarak özellikle 2026 yılında önce maliyet artış hızının yavaşlayacağı, ardından gecikmeli olarak satış fiyatı artışlarının yavaşlayarak maliyet artışlarına yakınsayacağı öngörülmektedir.

4.b.4. AVM Sektörüne Bakış

AVM sektörü; 1998 yılında açılan ilk AVM'nin ardından 2000'li yıllar boyunca hızlı bir gelişme göstererek 2025 Ekim ayı itibarıyla 441 AVM sayısına ulaşmıştır.

2026 yılsonu itibarıyla AVM sayısının 447'ye toplam kiralanabilir alanın 13,9 milyon m² 'ye ulaşması beklenmektedir.¹⁵

		Aktif	İnşaat Halinde	Toplam
**	Birim	126	3	129
İSTANBUL	TKA (m²)	4.965.520	135.000	5.100.520
0.0115.0.0.0	Birim	41	1	42
ANKARA	TKA (m²)	1.624.602	27.000	1.651.602
DÍĞER	Birim	274	2	276
ŞEHİRLER	TKA (m²)	7.074.903	42.500	7.117.403
m/lmastram	Birim	441	6	447
TÜRKİYE	TKA (m²)	13.665.025	204.500	13.869.525

Covid – 19 salgın sürecinde yaşanan durgunluğun ardından hızla toparlanan sektör bu tarihten itibaren ciro, ziyaret sayısı ve verimlilik açısından yükselen bir trend izlemiştir. Kış sezonunda yaşanan mevsimsel dalgalanmalar dışında bu trendin devam etmekte olduğu gözlenmektedir. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcılar Derneği (AYD) tarafından yayımlanan "AVM Endeksi Ocak 2025" raporunda yer alan ciro, verimlilik ve ziyaret sayısı grafikleri aşağıda sunulmuştur.¹⁶

¹⁵ GYODER, Gösterge, 2025/3, Sayı: 41: https://portal.gyoder.org.tr/\_lib/file/doc/GYODER%20G%C3%B6sterge%20-say%C4%B1%2041-%20WEB(1).pdf

¹⁶ https://ayd.org.tr/ocak-2025-ciro-endeksi

{21}------------------------------------------------

Reel (enflasyondan arındırılmış) verimlilik artışına gelince; sektörün son dönemde ekonomide yaşanan durgunluktan diğer sektörlere nazaran daha az etkilendiği, ancak aşağıdaki grafiklerde görüleceği gibi, 2024 yılının ilk beş ayı boyunca enflasyonun üzerinde verimlilik artışı sağlanırken, 2025 yılında verimlilik artışının enflasyonun gerisinde kaldığı gözlenmiştir. Diğer bir ifadeyle reel olarak verimlilikte gerileme söz konusudur. (Grafikler; AYD tarafından aylık olarak yayımlanan "AVM Endeksleri" ve TUİK tarafından yayımlanan TÜFE verilerinden istifade edilerek tarafımızca hazırlanmıştır.)

{22}------------------------------------------------

Ülke ekonomisindeki genel yavaşlama ve özellikle toplumun geniş bir kesiminin alım gücünde görülen düşüşün bir sonucu olduğu değerlendirilen trendin kısa vadede devam edeceği, ancak AVM sektörünün görece başarılı performansının süreceği ve genel ekonomideki toparlanmayla birlikte tekrar reel verimlilik artışı sağlanacağı öngörülmektedir.

4.c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Yerinde yapılan keşif ve incelemeler sırasında herhangi bir güçlükle karşılaşılmamış, değerlendirme işlemi elde edilebilen tüm bilgi, belge ve inceleme sonuçlarına göre tarafsız ve bağımsız bir şekilde yapılmıştır.

4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler

Olumlu Faktörler

• o Ticaret ve sanayi açısından gelişmiş bir bölgede yer alması,
• o Ana ulaşım akslarına yakın olması,
• o Atatürk bulvarına cepheli olması,
• o Açık ve kapalı otopark bulunması,
• o Prestij ve reklam değeri yüksek bir projede yer almaları,
• o Yüksek inşaat kalitesi,

Olumsuz Faktörler:

• o Gayrimenkul sektöründe görülen yavaşlama,
• o 1. Derece deprem bölgesinde bulunması.

4.e. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

4.e.1. Gayrimenkulün Genel ve Fiziki Özellikleri

• Değerlemeye konu taşınmazın içinde yer aldığı ana taşınmaz; Başakşehir İlçesi, İkitelli-2 Mahallesi, 480 Ada, 7 Parsel üzerinde bulunmakta olup, 2 bodrum kat + zemin kat + 3 normal kat ve çatı katı olmak üzere toplam 7 kat şeklinde, betonarme yapı tarzında, ayrık nizamda inşa edilmiştir. Toplam inşaat alanı 97.954,65 m² 'dir.
• Değerleme konusu gayrimenkulün üzerinde yer aldığı arsa, düz bir topoğrafik yapıya sahip olup geometrik olarak çokgen formundadır. Parsel kuzey ve doğu cephelerinde imar yolları, diğer cephelerinde komşu parseller ile çevrilidir.
• "Dükkan/işyeri" olarak kullanılan binanın;
• o 2. Bodrum katında; kapalı otopark, sığınak,

{23}------------------------------------------------

)70 sayılı Elektronik Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

• o 1. Bodrum katında; mağazalar, ATM ve kafe bölümleri,
• Zemin katında; mağazalar, ATM, stand ve açık alanlar,
• o 1. katında; depolama alanları, mağazalar,
• o 2. katında; depolama alanları, mağazalar,
• o 3. katında; depolama alanları, mağazalar,
• o Çatı katında; depolama alanları, mağazalar ve otopark bulunmaktadır.
• Mimari projeye göre brüt alanlar ile değerlemeye esas indirgenmiş brüt alanları gösteren tablo aşağıda sunulmuştur.

	BRÜT ALANLAR
S.No.	Kat	Fonksiyon	Brüt Alan (m²)	İndirgenmiş Brüt Alan (m²)
1	2.Bodrum	Otopark	14.721,43	7.360,72
2	1.Bodrum	İşyeri	14.234,10	14.234,10
3	Zemin	İşyeri	14.094,30	14.094,30
4	1	İşyeri	14.094,30	14.094,30
5	2	İşyeri	14.143,69	14.143,69
6	3	İşyeri	14.094,30	14.094,30
7	Çatı	İşyeri/Otopark	12.572,53	6.286,27
	TOPLAM	-	97.954,65	84.307,67

• Toplam otopark kapasitesi 442 araçtır.
• Malzeme ve yapı özellikleri:
• o 2. bodrum kat, 3. normal kat ve çatı katının zeminleri epoksi, duvarları plastik boya, tavanları beton,
• o 1. bodrum kat, zemin kat, 1. normal kat ve 2. normal katın zeminleri seramik, duvarları kaplama, tavanları bazı bölümlerde beton bazı bölümlerde asma tavandır.
• Yerine yapılan incelemede; 1. bodrum kat ile zemin kat arasındaki yürüyen merdivenler arasında kalan kısımda atrium oluşturulduğu, asansörlerin çatı katına kadar uzatıldığı, bodrum katından başlayıp çatı katına kadar giden araç rampasının yanına asansör ve merdiven alanları inşa edildiği, güney cepheden zemin kata çelik köprü ile giriş oluşturulduğu görülmüştür. Yapılmış olan bu düzenlemelere ilişkin yapı kayıt belgesi düzenlenmiştir.
• Ana taşınmazın genel olarak bakımlı ve iyi durumda olduğu, bazı bölümlerde küçük çaplı bakım/onarım ihtiyacı bulunduğu görülmüştür.
• Başakşehir İlçesi 2. derece, İkitelli Organize Sanayi Bölgesi 1. derece deprem kuşağında yer almaktadır. 17 Yerinde çıplak gözle yapılan incelemelerde depremle ilgili bir hasar görülememiştir. Herhangi bir deprem hasarı olup olmadığının veya yeni yönetmeliklere göre yeterliliğinin, konunun uzmanları tarafından yapılacak tetkik ve deneylerle kesinlik kazanacağı muhakkaktır.
• o TKGM Parsel Sorgu Uygulaması üzerinden ve mahallinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiş olup, 480 ada, 7 no.lu parselin koordinatları (N:41°.0716 E:28°.8090)'dır.

_

^<sup>17 https://www.emlakwebtv.com/istanbul-1-2-3-derece-deprem-bolgeleri-nereler/51968

{24}------------------------------------------------

GAYRİMENKULÜN GENEL VE FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
Konum	Kent içi
Ulaşım	Toplu Taşıma – Özel Araç
Arz-talep	Dengeli
Mülk Değeri	Artıyor
Pazarlama Süresi	6 Ay – 12 Ay
Bölgedeki Yapılaşma Oranı	% 80
Binadaki Doluluk Oranı	% 90 (boşluklar kısa süreli)
Genel Kullanım Durumu	Mağaza, Kafe, Restoran
Malzeme	İyi
İşçilik	İyi
Genel İnşaat Seviyesi	%100
Başakşehir Belediyesi, İkitelli Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü ve Taşınmaza ilişkin kısıtlılık durumu var müşteriden edinilen bilgiler ile tapu kayıtlarının incelenmesi mı? Varsa açıklayıcı Bilgiler (Sit alanı, neticesinde değerlemeye konu taşınmaza ilişkin herhangi bir İstimlak, Heyelan, Deprem Hasarı vb.) kısıtlama olmadığı görülmüş, gözle yapılan inceleme neticesinde deprem hasarına rastlanmamıştır.

4.e.2. Gayrimenkulün Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

GAYRİMENKULÜN GENEL VE FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
Yapı Tarzı	Betonarme – Çerçeveli Sistem
Yapı Nizamı	Ayrık
Yapı Sınıfı ve Grubu	4-A
Kat Adedi	7 kat (çatı katı dahil)
Tesisin Yaşı	~12
Tesisin Toplam İnşaat Alanı	97.954,65 m2
Elektrik	Var
Su	Var
Kanalizasyon	Var
Arıtma	Yok
Paratoner	Var
Jeneratör	Var
Su deposu	Var
Hidrofor	Var
Isıtma Sistemi	Doğalgaz
Sıcak Su	Doğalgaz
Asansör	Var
Yangın Merdiveni Var
Yangın Tesisatı	Var
Açık Otopark	Yok
Kapalı Otopark	Var
Sığınak	Var

{25}------------------------------------------------

4.f. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

--

4.g. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Söz konusu kanun maddesinde;

"Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26'ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (...)[19] yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.

Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.

Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir." hükümleri yer almaktadır.

Yerinde yapılan incelemede; 4.e maddesinde belirtilen ruhsat harici düzenleme ve ilaveler yapıldığı, bu değişikliklere ilişkin yapı kayıt belgelerinin alındığı görülmüştür. Yapı kayıt belgeleri ile birlikte değerlendirildiğinde taşınmazın mevcut durumunun mimarı proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri ile uyumlu olduğu, yeniden yapı ruhsatı alınmasını gerektiren bir değişiklik bulunmadığı değerlendirilmektedir.

4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme tarihi itibarıyla, söz konusu taşınmazın mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine uygun olarak "işyeri" niteliğinde, dükkan/mağaza/kafe ve depo olarak kullanılmaktadır.

E-mail: info@focusglobal.info Web: https://focusglobal.info

{26}------------------------------------------------

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.a. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.a.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

• Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı Uluslararası Değerleme Standartları'nda belirtilen üç temel değerlendirme yaklaşımından biridir. Gayrimenkullerin değerlemesinde uygun ve yeterli veri mevcut olduğunda en sağlıklı sonucu veren sistematik bir yaklaşımdır. Bu yöntemde rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede bu taşınmaz ile ortak özelliklere sahip emsaller (karşılaştırılabilir örnekler) incelenir.
• Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
• o Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
• o Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
• o Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
• Aşağıdaki varsayımlara dayanır:
• o Değerlemesi yapılan gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
• o Bu pazardaki alıcı ve satıcının gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
• o Gayrimenkulün piyasada makul bir fiyat ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
• o Seçilen emsallerin (karşılaştırılabilir örneklerin) değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip oldukları kabul edilir.
• o Seçilen emsallere (karşılaştırılabilir örneklere) ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo - ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
• Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yeterli sayıda ve uygun emsal bulunduğundan gayrimenkulün pazar değerinin tespiti yöntemlerinden biri olarak Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı kullanılmıştır.
• 5.a.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
• Değerlemeye konu taşınmazın pazar değeri takdir edilirken, taşınmazın bina olarak satılacağı dikkate alınarak;
• o Emsallerin asma kat ve depoları ile değerlemeye konu taşınmazın 2. bodrum ve çatı katı %50 katsayı ile zemine indirgenmiş,
• o Emsallere uygulanan alan düzeltmesi toplam brüt alan üzerinden, bulunduğu kat düzeltmesi binanın zemin katta bulunan bir emsale nazaran "%10" dezavantajlı olduğu kabul edilerek yapılmıştır.
• Gayrimenkul Değeri İçin Emsaller:
• o Emsal 1: ASLAN BROKERS GAYRİMENKUL – 0 (532) 283 56 73

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Ziya Gökalp Mahallesinde, zemin katta bulunan, 750,00 m² alanlı dükkan 145.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %15 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~2 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1274039909)

o Emsal 2: TÜRKİYE EMLAK – 0 (535) 400 33 44

Değerlemeye konu taşınmazın yakınında, İş Modern Projesi zemin katta bulunan, 650,00 m² alanlı dükkan 115.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %20 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~11 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1266612627)

{27}------------------------------------------------

// 0 SAYIII Elektronik Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

o Emsal 3: MAVERA PROJELERI - 0 (536) 417 34 73

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Ziya Gökalp Mahallesinde, zemin katta bulunan, 357,00 m² alanlı (zemin: 285,00 m², depo: 144,00 m²) dükkan 78.910.000,00 TL bedelle satılıktır. %15 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~2 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1229420119)

Emsal 4: MAVERA PROJELERI – 0 (536) 417 34 73

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Ziya Gökalp Mahallesinde, zemin katta bulunan, 374,50 m² alanlı (zemin: 319,70 m², depo: 109,62 m²) bitişik iki dükkan toplam 78.910.000,00 TL bedelle satılıktır. %10 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~2 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1258404184)

o Emsal 5: MÜLK GRUP HÜSEYİNOĞULLARI GAYRİMENKUL – 0 (533) 669 34 02

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Kayabaşı Mahallesi, Adım İstanbul Projesi zemin katta bulunan, 550,00 m² alanlı dükkan 139.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %20 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~4 olan natamam (shell & core) emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1278126768)

Emsal 6: Turyap Bento – 0 (530) 457 14 79

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, İkitelli OSB Mahallesinde, zemin katta bulunan, 468,00 m² alanlı (zemin: 312,00 m², depo: 312,00 m²) bitişik iki dükkan toplam 62.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~18 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1279333470)

5.a.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmustur.

5.a.4. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

• Değerlemeye konu taşınmazın pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, imar fonksiyonu gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılmış, bölgedeki emlak pazarının güncel değerlemesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş, yanı sıra arşivimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.

	EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU – SATILIK
Emsaller		E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5	E: 6	-
Fiyat (TI	L)	145.000.000,00	115.000.000,00	78.910.000,00	78.370.000,00	139.000.000,00	62.000.000,00	-
Alan (m	2 )	750,00	650,00	357,00	374,50	550,00	468,00	-
Pazarlık Payı	%	-15%	-20%	-15%	-10%	-20%	-5%	-
İnşaat Düzeltmesi 🤉	%	-7%	2%	-7%	-7%	0%	11%	-
Alan Düzeltmesi	%	-15%	-15%	-20%	-20%	-18%	-18%	-
Konum Düz. 🦠	%	6%	5%	7%	7%	10%	10%	-
Bulunduğu Kat	%	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%	-
Marka Değeri	%	0%	0%	0%	0%	0%	5%	-
Emsal Değer(TL/m 2	2 )	114.067,00	109.692,00	121.570,00	125.559,00	156.691,00	123.205,00	-
ORTALAMA (TL/m	ORTALAMA (TL/m²) ~125.130,00

• Sonuc olarak, pazar yaklasımı ile;
• Değerlemeye konu taşınmazın; birim m² pazar değeri;
  125.130,00 TL/m²,
• o Toplam pazar değeri; 84.307,67 m² x 125.130,00 TL/m² = 10.549.419.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

{28}------------------------------------------------

5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.b.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

• Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için temel kabul edilir. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir, Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
• Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, yüklenici firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Bina inşa maliyetlerinden Resmî Gazetede yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvelden istifade edilmek suretiyle uygun oranda aşınma payı düşülür.
• Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgunun toplamından meydana geldiği kabul edilir.
• Özellikle pazar değerinin tespiti maksadıyla kullanılabilecek yeterli sayıda ve uygun özellikte emsal bulunamadığı durumlarda yaygın olarak kullanılan bir yaklaşımdır. Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı ile ulaşılan sonuçların uygunluğunun teyidi maksadıyla da kullanılabilir. Ancak analizde kullanılan birim maliyetleri Türkiye geneli için ortalama değerler olduğundan, sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için taşınmazın içinde bulduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve piyasa koşulları da dikkate alınarak analiz yapılmalıdır.
• Raporumuzda herhangi bir Maliyet Yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.

5.b.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

--

5.b.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

--

5.b.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

--

5.c. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.c.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

• Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Bu karşılaştırmalı yaklaşım; değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. İndirgeme oranı, algılanan riskin derecesi, gelecekteki enflasyon beklentisi gibi piyasa beklentileri, alternatif yatırımların umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, finansman koşulları, vergi oranları gibi faktörlere bağlıdır. Bu yaklaşım kapsamındaki başlıca yöntemler aşağıdakileri içerir:
• o Tüm risk ve genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu (Direkt Kapitalizasyon Yöntemi),

{29}------------------------------------------------

• o Bir indirgeme oranının gelecek dönemler için bir dizi nakit akışına uygulandığı indirgenmiş nakit akışı (Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi),
• o Çeşitli opsiyonel fiyatlama modelleri.
• Raporumuzda gayrimenkulün pazar değerinin tespiti yöntemlerinden biri olarak direkt kapitalizasyon yöntemi kira değeri analizi yapılmıştır (Madde 5.d.1).
• 5.c.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

--

5.c.3. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Diğer Varsayımlar

--

5.c.4. İndirgeme / İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

--

5.c.5. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

--

5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)

5.d.1. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

• Kira Değeri Analizi ile; gayrimenkulün pazar kirasının tespitinin yanı sıra, direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak kira değeri ve gayrimenkul değeri arasında ilişki kurmak mümkündür.
• Raporumuzun bu aşamasında;
• o Öncelikle Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile değerlemeye konu gayrimenkulün birim, aylık ve yıllık pazar kirası takdir edilmiş,
• o Ardından sektör ortalamaları ve piyasa araştırması sonuçları dikkate alınarak belirlenen kira çarpanı ve kapitalizasyon oranları kullanılarak toplam taşınmaz değeri tespit edilmiş,
• o Son olarak ulaşılan sonuçlar piyasa koşullarını da göz önüne alarak mukayese edilmiştir. Bulunan değerler gayrimenkul değerinin gerçekçi ve piyasa koşullarına uyumlu olup olmadığının teyidi için önemli bir dayanak sağlamıştır.
• Kira Değeri İçin Emsaller:
• Hesaplamalarda;
• o Emsallerin asma kat ve depoları ile değerlemeye konu taşınmazın 2. bodrum ve çatı katı %50 katsayı ile zemine indirgenmiş,
• o Emsallere uygulanan alan düzeltmesi toplam brüt alan üzerinden, bulunduğu kat düzeltmesi binanın zemin katta bulunan bir emsale nazaran "%10" dezavantajlı olduğu kabul edilerek yapılmıştır.
• o Emsal 1 ASLAN BROKERS GAYRİMENKUL – 0 (532) 283 56 73

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Ziya Gökalp Mahallesinde, zemin katta bulunan, 750,00 m² alanlı dükkan; aylık 950.000,00 TL bedelle kiralıktır. %15 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~2 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1276921380)

o Emsal 2: METE GAYRİMENKUL – 0 (536) 515 10 95

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, İkitelli OSB Mahallesinde, zemin katta bulunan, 1.300,00 m² alanlı dükkan; aylık 800.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~18 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1072500244)

{30}------------------------------------------------

070 sayılı Elektronik Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

o Emsal 3: ŞÜKÜR EMLAK GAYRİMENKUL İNŞAAT VE DEKORASYON – 0 (533) 668 32 37

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, İkitelli OSB Mahallesinde, zemin katta bulunan, 350,00 m² alanlı dükkan; aylık 430.000,00 TL bedelle kiralıktır. %10 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~1 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1269108900)

Emsal 4: ALTIN EMLAK KAYAŞEHİR KUZEY YAKASI – 0 (533) 469 32 32

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Kayabaşı Mahallesinde, zemin katta bulunan, 311,00 m² alanlı (zemin: 212,00 m², depo: 198,00 m²) dükkan; aylık 380.000,00 TL bedelle kiralıktır. %15 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~8 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1282430021)

o Emsal 5: MÜLK GRUP HÜSEYİNOĞULLARI GAYRİMENKUL – 0 (533) 669 34 02

Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Kayabaşı Mahallesi, Adım İstanbul projesinde zemin katta bulunan, 550,00 m² alanlı dükkan; aylık 397.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~4 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1278123229)

	EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU – KİRALIK DÜKKAN
Emsaller		E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5	-
Fiyat (	(TL)	950.000,00	800.000,00	430.000,00	380.000,00	397.000,00	-
Alan (	m²)	750,00	1.300,00	350,00	311,00	550,00	-
Pazarlık Payı	%	-15%	-5%	-10%	-15%	-5%	-
İnşaat Düzeltmesi	%	-9%	11%	-8%	0%	0%	-
Alan Düzeltmesi	%	-15%	-15%	-20%	-20%	-18%	-
Konum Düzeltmesi	%	6%	5%	5%	5%	10%	-
Bulunduğu Kat	%	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%	-
AVM + Marka Değ.	%	0%	5%	0%	0%	0%	-
Emsal Değer (TL)	.)	722,00	560,00	700,00	733,00	556,00	-
ORTALAMA	ORTALAMA ~655,00

• Yapılan inceleme neticesinde; birim m² pazar kirası; ~655,00 TL/m² hesaplanmış; sigorta, vergi ve boşluk gibi giderler dikkate alınarak 630,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir.
• Emlak piyasa koşulları da dikkate alınarak bölgede yapılan piyasa araştırması sonucunda benzer nitelikteki yatırımlar için kira çarpanlarının 16-20 yıl (192-240 Ay) aralığında olduğu tespit edilmiş ve değerlemeye konu taşınmazın toplam değer tespitinde kira çarpanı 18 yıl (216 ay) olarak esas alınmıştır. (Kapitalizasyon oranı: 1 / 18 = ~%5,56).

Alan (m²)	Birim Kira Değeri (TL/m²)	Aylık Kira Değeri (TL)	Yıllık Kira Değeri (TL)	Gayrimenkul Değeri (18 yıl toplamı TL)
84.307,67	630,00	53.113.832,10	637.365.985,20	~11.472.588.000,00

• Sonuç olarak, kira değeri analizi ile;

o Aylık pazar kirası; 53.113.832,10 TL,

Taşınmazın toplam pazar değeri; 11.472.588.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

5.d.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

5.d.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

--

{31}------------------------------------------------

5.d.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

--

5.d.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve/veya fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Bir başka ifade ile makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup, en yüksek taşınmaz ve arsa değerine ulaştıran kullanım yüksek ve iyi kullanım olarak kabul edilir.

Değerlemeye konu taşınmazın konumu, imar koşulları, içinde bulunduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve bölgedeki diğer emsal gayrimenkuller ile hukuki açıdan mümkün olan kullanım şekilleri dikkate alındığında; AVM bünyesinde "dükkan/mağaza" şeklindeki mevcut kullanım şeklinin uygun olduğu değerlendirilmektedir.

5.d.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

--

{32}------------------------------------------------

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

6.a. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması

• Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerinin tespiti için "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" ve "Kira Değeri Analizi" olmak üzere iki yaklaşım/yöntem uygulanmıştır.
• Kira değeri analizi ile ulaşılan gayrimenkul değeri; pazar yaklaşımı ile ulaşılan gayrimenkul değerinden ~% 8,75 yüksek bulunmuştur. Ulaşılan sonuçların birbirleri ve piyasa koşulları ile uyumlu olduğu değerlendirilmektedir.
• Gayrimenkulün nihai pazar değerinin takdirinde; kira değeri analizinin pazar yaklaşımına nazaran çok daha fazla varsayım içerdiği ve son dönemde kira değeri artışlarının gayrimenkul değeri artışlarının üzerinde seyrettiği dikkate alınarak pazar yaklaşımı ile ulaşılan değer esas alınmıştır (%100 ağırlık verilmiştir).

(TL)	Pazar Yaklaşımı	Kira Değeri Analizi
Pazar Değeri	10.549.419.000,00	11.472.588.000,00
Ağırlık	100%	0%
Nihai Pazar Değeri	10.549.419.000,00

6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Ulaşılan bilgilerin tamamı rapora aktarılmıştır. Talebe bağlı olarak raporda yer verilmeyen herhangi bir bilgi mevcut değildir.

6.c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Başakşehir Belediyesi, İkitelli Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü ve müşteriden alınan bilgi / belgeler, yerinde yapılan keşif / ölçümler ve tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde, değerlemeye konu taşınmaza ilişkin olarak yasal gereklerin yerine getirildiği kanaatine ulaşılmıştır.

6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

• Tapu kayıtlarında bulunan;
• o "Kat Mülkiyetinin Terkini" gibi beyanlar ile parsel üzerine konuşlandırılan trafo merkezleri gibi yapılara ilişkin kira şerhleri rutin ve yasal uygulamalar olup gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil etmez.
• o Değerlemeye konu taşınmaz için "Üçüncü kişilere devir" konusunda OSB'den uygunluk görüşü alınması gerektiğine dair beyan bulunmaktadır. Hemen hemen tüm OSB'lerde rastlanılan bu tür beyanların amacı gayrimenkullerin üçüncü kişilere devrini engellemek değil, devir sonrasında OSB amaçlarına uygun kullanımını sağlamaktır.
• o Geçit hakkına ilişkin irtifaklar; yol, su kanalı, elektrik vb. hizmet arterlerine lehine konulduğu parsele ulaşım imkanı sağlanması gerektiğini belirtir. Mülkiyet hak ve devrine ilişkin bir kısıtlama getirmez.
• o Veraset ve Harçlar Vergi Dairesi'nin beyanı yapılan işleme ilişkin harç bedelinin yatırıldığına ilişkindir.
• o Taşınmaz üzerinde Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine ipotek bulunmaktadır. Devir öncesi ipotekle ilgili prosedürlerin tamamlanmasının uygun olacağı değerlendirilmektedir.
• Sonuç olarak; tapu kayıtlarına göre; OSB'den uygunluk görüşü alınmak ve ipotekle ilgili prosedürler yerine getirilmek koşuluyla taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmadığı değerlendirilmektedir.
• Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) ilişkin değerlendirme Madde 6.h.'de ayrıca yapılmıştır.

{33}------------------------------------------------

6.e. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazın devredilmesi konusunda OSB'den uygunluk görüşü alınması gereklidir.

6.f. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

--

6.g. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

--

6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)

6.h.1. III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"

• "Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – a'da; GYO'ların "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. " hükmü yer almaktadır.
• o Değerlemeye konu taşınmazın Madde 22 – 1 – a kapsamında "bina" başlığı altında GYO portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
• "Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – b'de; GYO'ların "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. " hükmü yer almaktadır.
• o Değerlemeye konu taşınmaza ilişkin olarak yapı kullanma izin belgesi alınmış, yapılan değişiklik ve ilavelere ilişkin olarak yapı kayıt belgesi alınmış olduğundan bu madde kapsamında; "bina" başlığı altında GYO portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
• "Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – c'de; GYO'ların "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." hükmü yer almaktadır.
• o Değerlemeye konu taşınmazın üzerinde Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine ipotek bulunmaktadır.
• o Tebliğin 30 uncu maddesinde GYO'ların "…kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir" hükmü bulunmaktadır. Taşınmazlar üzerinde bulunan ipoteklerin finansman ihtiyacına yönelik olarak konulduğu öğrenilmiştir.
• o Bu kapsamda değerlemeye konu taşınmazın "bina" başlığı altında GYO portföyünde bulunabileceği, ipotekle ilgili prosedürler tamamlanarak başka GYO portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

{34}------------------------------------------------

6.h.2. III-52.3Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"

• "Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – a'da; GYF'lerin "Alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilir." hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda;
• o Söz konusu hüküm GYO'lara ilişkin tebliğin Madde 22 1 a'sı ile aynı nitelikte olduğundan, değerlemeye konu taşınmazın "bina" başlığı altında GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
• "Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – b'de yer alan; "Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda;
• o Söz konusu hüküm GYO'lara ilişkin tebliğin Madde 22 1 b'si ile aynı nitelikte olduğundan, değerlemeye konu taşınmazın bu madde kapsamında GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
• "Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – c'de "Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklıdır." hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda Tebliğin;
• o Portföye alma konusunda; GYF'lere, GYO'larda bulunmayan bir esneklik sağladığı ancak aynı zamanda,
• o "Fon portföyüne ilişkin sınırlamalar" başlıklı Madde 19 – 1 – c'ye yaptığı atıf ile; "söz konusu gayrimenkuller ile bunlara dayalı hakların değerinin fon toplam değerinin %30'unu aşamayacağı" sınırlamasını getirdiği görülmektedir. Bu kapsamda; değerlemeye konu taşınmazın; %30 sınırının aşılmaması koşuluyla GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
• Sonuç olarak; değerlemeye konu taşınmazın;
• o "Bina" başlığı altında GYO portföyünde bulunabileceği,
• o İpotekle ilgili prosedürlere uyulmak koşuluyla başka GYO ve GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

{35}------------------------------------------------

7. SONUÇ

7.a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

• Değerlemeye konu taşınmazların pazar değerine; SPK kuralları ve UDS çerçevesinde gerçekleştirilen inceleme ve analizler sonucunda, "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" ve "Kira Değeri Analizi" olmak üzere iki yaklaşım/yöntem uygulanarak ulaşılmıştır.
• Söz konusu taşınmazın, satış/kiralama kabiliyeti "SATILABİLİR/KİRALANABİLİR" olarak değerlendirilmiştir.

7.b. Nihai Değer Takdiri

Değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin olarak elde edilen bilgi ve belgeler, yerinde yapılan incelemeler ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları neticesinde; taşınmazların konumuna, büyüklüğüne, kullanım fonksiyonlarına, imar durumuna, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, satış gücüne ve hâlihazırdaki durumuna göre değerleme tarihi itibarı ile kıymet takdiri yapılmıştır.

DEĞERLEME SONUCU (KDV HARİÇ)
TL USD () EUR ()
Toplam Pazar Değeri 10.549.419.000,00 245.392.394,00 209.106.422,00
(*) 31.12.2025 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 42,99 TL, 1,-EUR = 40,45 TL

KDV hariç bu takdirimiz, gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

*** Ekleriyle birlikte 73 sayfadan oluşan iş bu rapor, SPK mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında hazırlanmış bir değerleme raporu olup, bir orijinal nüsha olarak düzenlenmiştir. 2.c. maddesinde belirlenmiş amaç dışında kullanılamaz. Bu raporda temin edilmiş resmi belgelerde daha sonra tespit edilecek uygunsuzluklardan ve kopyalarının kullanılmaları halinde ortaya çıkabilecek sorunlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 05.01.2026

Saygılarımızla,

{36}------------------------------------------------

8. RAPOR EKLERİ

8.a. Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler

• Pazar Değeri / Pazar Kirası Tablosu
• Uydu Fotoğrafları
• Emsal Krokileri
• TAKBİS Belgesi
• İmar Durumu
• Yapı Ruhsatı
• Yapı Kullanma İzin Belgesi
• Yapı Kayıt Belgeleri
• Mimari Proje
• Fotoğraflar

8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri

--

• 8.c. Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri
• Şirket Lisansı Örneği
• Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Örnekleri
• TDUB Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri

Katkıda Bulunan	Hazırlayan	Denetleyen	Sorumlu Değ. Uzmanı
Halil Turan KASAPÇOPUR	Abdülaziz DALGIÇ	Fatma KÜPELİ	Serek Serhat AKAY
Konut Değerleme Uzmanı	Gayrimenkul Değ. Uzmanı	Sorumlu Değ. Uzmanı	Sorumlu Değ. Uzmanı
(Lisans No: 410925)	(Lisans No: 403652)	(Lisans No: 405383)	(Lisans No: 405988)