{0}------------------------------------------------

ISTANBUL İLİ BEYLİKDÜZÜ İLÇESİ YAKUPLU MAHALLESI

6 ADA / 24 PARSEL "18 ADET İŞYERİ"

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

05.01.2026 RAPOR NO: 2025-SPK-042

HALIL TURAN KASAPCOPUR tarafindan elektroniDALGIC

ABDULAZIZ

Bu belge ********* kimlik numarali ABDULAZIZ DALGIC tarafindan elektronik olarak mzalanmistir. e-imza_{Tarih: 05/01/2026}

FATMA KÜPELI

Bu belge ******** kimlik numarali FATMA KÜPELI Serek elektronik olarak Serhat nzalanmistir. nzo Tarih: 05/01/2026

AKAY

Bu belge ******* kimlik numarali Serek Serhat ektronik olarak e-imza_{Tarih: 05/01/2026}

{1}------------------------------------------------

İ Ç İ N D E K İ L E R DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ..........................................................................................................................4 BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI ............................................................................................................................5 1. RAPOR BİLGİLERİ.....................................................................................................................................................6 1.a. Rapor Tarihi ..............................................................................................................................................6 1.b. Rapor Numarası ........................................................................................................................................6 1.c. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları .......................................................................................................6 1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı..................................................................................................6 1.e. Değerleme Tarihi.......................................................................................................................................6 1.f. Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası .....................................................................................................6 1.g. Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama...................................................................6 1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler .............................................................................................................6 2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER.............................................................................................................7 2.a. Kuruluşun Ünvanı ve Adresi........................................................................................................................7 2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi..............................................................................................................7 2.c. İşin Kapsamı..............................................................................................................................................7 2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar ........................................................................7 3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER .........................................................................................8 3.a. Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler......................................................................................................................................................8 3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi .........................................................................................................................................11 3.c. Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi......................12 3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler.............................................................12 3.e. Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar ...........12 3.f. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler ....................................................................................................................................13 3.g. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi .................................13 3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi...........................................................................14 3.i. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama..............................................................................................14 3.j. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi .................................................................14 4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ....................................................................................................................15 4.a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler ..............................................................15 4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri ..............................................................................................................18 4.c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler .......................................................23 4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler .................................................................23 4.e. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri ...........................................................................23

{2}------------------------------------------------

	4.f.	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler25
	4.g.	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi25
		4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 26
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ27
	5.a.	Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)27
		5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)29
	5.c.	Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)30
		5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)30
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ33
	6.a.	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması33
		6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri33
	6.c.	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş33
		6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş34
	6.e.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi34
	6.f.	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi34
	6.g.	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi34
		6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)34
7.		SONUÇ36
	7.a.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi36
		7.b. Nihai Değer Takdiri36
8.		RAPOR EKLERİ37
	8.a.	Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler37
		8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri37
	8.c.	Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri37

{3}------------------------------------------------

	DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ
Değerlemeyi Talep Eden	Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Değerleme Konusu	İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mahallesi, 6 Ada, 24 Parselde bulunan 18 adet işyerinin pazar değerinin belirlenmesi.
Değerleme Adresi	Yakuplu Mahallesi, Göçmen Sokak (Barış Sokak), Sinpaş İş Modern No: 1 Beylikdüzü – İSTANBUL
Sahibi ve Hisse Oranı	Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. – Tam
Değerleme Tarihi	31.12.2025
Rapor Tarih ve Numarası	05.01.2026 / 2025-SPK-042
Konut Değerleme Uzmanı	Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Abdulaziz DALGIÇ (SPK Lisans No:403652)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988)

DEĞERLEME SONUCU (KDV HARİÇ)
TL USD () EUR ()
Toplam Pazar Değeri 1.195.992.000,00 27.820.237,00 23.706.482,00
(*) 31.12.2025 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 42,99 TL, 1,-EUR = 50,45 TL

{4}------------------------------------------------

BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu Değerleme Raporu; aşağıda beyan edilen ilkeler çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDS) uygun olarak hazırlanmıştır.

Bu raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz ve açıkladığımız kadarıyla doğru olduğunu;
Raporda belirtilen analizlerin, opsiyonların ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;
Değerleme uzmanları olarak değerleme konusunu oluşturan mülk ile değerleme hizmeti dışında bir ilişkimizin olmadığını ve gelecekte de bulunmayacağını;
Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını;
Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını;
Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
Değerleme uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu;
Değerleme uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu;
Değerleme uzmanları olarak mülkü kişisel olarak denetlediğimizi ve ilgili resmi kurumlarda gerekli araştırmaları yapmış olduğumuzu;
Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanları dışında hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını;
Değerleme uzmanları olarak değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olamayacağımızı;
Rapor içeriğinde belirtilen analizler ve sonuç değerine giden yolda Uluslararası Değerleme Standartları kriterlerine uyulduğunu beyan ederiz.

{5}------------------------------------------------

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.a. Rapor Tarihi

05.01.2026

1.b. Rapor Numarası

2025-SPK-042

1.c. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları

Bu değerleme raporu, ilgili kişi, kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgi ve belgeler ile gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ulaşılan sonuçların bir arada yorumlanması suretiyle, Konut Değerleme Uzmanı Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)'un katkılarıyla, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Abdulaziz DALGIÇ (SPK Lisans No: 403652) tarafından hazırlanmıştır.

1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 23 – (1)'de "Değerleme çalışmasına ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun, EK-1'de yer alan asgari unsurları içerecek şekilde, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur." hükmü yer almaktadır.

Bu kapsamda hazırlanan rapor; Sorumlu Değerleme Uzmanları Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383) ve Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988) tarafından kontrol edilerek imzalanmıştır.

1.e. Değerleme Tarihi

31.12.2025

1.f. Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası

Taraflar arasında düzenlenip imza altına alınmış, 24.12.2025 tarihli gayrimenkul değerlemesi hizmet alım sözleşmesi bulunmaktadır.

1.g. Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 1 – (2)'de "Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder." hükmü yer almaktadır.

Bu raporun ilgili tebliğ hükmüne uygun olarak bağımsız ve tarafsız olarak hazırlandığını beyan ederiz.

1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

	SPK Mevzuatı Çerçevesinde Hazırlanan Önceki Raporlar
Tarih		08.01.2025
Rapor No		2025-SPK-010
Değer	846.226.000,00 TL
	H. Turan Kasapçopur (SPK Lisans No: 410925)	Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383)
Hazırlayanlar	Asım TUNCAY (SPK Lisans No:403359)	Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988)

{6}------------------------------------------------

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.a. Kuruluşun Ünvanı ve Adresi

Ünvanı : Focus Global Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Adresi : Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121/1-16

Bağcılar - Diyarbakır

İrtibat Bilgileri : Telefon : +90 (412) 502 22 42 Faks : +90 (412) 502 22 42

E-mail : [email protected] Web : https://focusglobal.info

Kuruluş Tarihi : 21.04.2020 Kuruluş Sermayesi : 1.000.000,00 TL Ödenmiş Sermayesi : 1.750.000,00 TL

SPK Lisansı : Şirketimiz; 10.09.2020 tarih ve 56/1141 sayılı karar ile "gayrimenkul değerleme"

hizmeti vermek üzere SPK listesine alınmıştır.

BDDK Lisansı : Şirketimiz; 25.12.2020 tarih ve 9350 sayılı karar ile "gayrimenkullerin, gayrimenkul

projelerinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti

vermek üzere BDDK listesine alınmıştır.

2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

Ünvanı : Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Adresi : Dikilitaş Mahallesi, Yenidoğan Sokak, No: 36/1, Sinpaş Genel Müdürlük

34349 Beşiktaş - İstanbul

İrtibat Bilgileri : Telefon : +90 (212) 310 27 07 Faks : +90 (212) 227 72 14

Kuruluş Tarihi : 10.06.2021

Ödenmiş Sermayesi : 3.250..000.000 TL

2.c. İşin Kapsamı

Bu rapor, İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mahallesi, 6 Ada 24 Parselde yer alan 18 adet işyerinin pazar değerinin belirlenmesi için Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden, Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı ve UDS'ye uygun olarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu raporda geçerli olan değer kavramı; 2017 UDS'nin 104 no.lu Standardında tanımlanan "Pazar değeri" dir. Bu tanıma göre "Pazar Değeri"; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Yapılan değerlemede aşağıdaki hususların geçerli olduğu varsayılmaktadır.

Alıcı ve satıcı bilgili ve basiretli hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

Müşterinin sözleşmede açıkça belirlemesi doğrultusunda; elde edilen tüm bilgi ve belgeler rapora doğrudan yansıtılmıştır. Bu raporun hazırlanması esnasında; piyasada benzer nitelikte satılmış/kiralanmış taşınmazlar ile piyasaya sunulmuş satışta/kirada bulunan taşınmazların piyasa araştırmaları yapılmıştır. Bu rapor, bu amaç dışında ve 3. kişilere farklı amaçlar ve kapsamlarda kullandırılamaz.

{7}------------------------------------------------

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.a. Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

3.a.1. Gayrimenkulün Tanımı ve Yeri

Değerlemeye konu taşınmazlar; Güney İstanbul Gayrimenkul Yatırım ve İşletme A.Ş. mülkiyetindeki; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtlarına göre İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mahallesi, 6 Ada 24 Parselde bulunan, "Yedi Katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası" nitelikli ana taşınmazda yer alan 2 adet işyeridir.

Değerlemeye konu taşınmazlar; merkezi bir konumda, Beysan Sanayi Sitesi sınırları içerisinde bulunan İş Modern binasında yer almaktadır. Bölgede çoğunlukla "konut" nitelikli betonarme binalar, sanayi siteleri, alışveriş ve iş merkezleri, yakın çevrede Haramidere Sanayi Sitesi, Ali Kul Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi, Torium AVM, Beylikdüzü OSB ve İstanbul Gelişim Üniversitesi bulunmaktadır.

Taşınmaza Ulaşım:

Taşınmazların içinde yer aldığı Sinpaş İş Modern binası; Haramidere Ambarlı Yolu ile Sanayi Caddesi'nin kesişim noktasına yaklaşık 1,3 km mesafede yer almaktadır. Araçla veya yaya olarak Haramidere Ambarlı yolu üzerinde kuzeybatı istikametinde ilerlenirken hafif sağa, Sanayi Caddesine sapılır. Sanayi Caddesi üzerinde yaklaşık 130 m ilerlendikten sonra aynı istikamette devamla Birlik Caddesi üzerinde yaklaşık 750 m. ilerlenir. Sola, Barış Sokağa dönüldükten sonra yaklaşık 350 m ilerlenerek taşınmazlara ulaşılır.

Taşınmazın Bazı Önemli Noktalara Kuş Uçuşu Uzaklığı:

o Haramidere Sanayi Sitesi : 500 m

o Torium AVM : 800 m

o Ali Kul Mes. ve Tek. An. Lisesi : 1,0 km

o Beylikdüzü OSB : 1,3 km

o Birinci Hastanesi : 1,4 km

o İstanbul Gelişim Üniversitesi : 1,8 km

o Marmara park AVM : 1,9 km

o Küçükçekmece Gölü : 2,0 km

o Double Tree by Hilton Oteli : 2,4 km

o Atatürk Havalimanı : 11,6 km

o İstanbul Havalimanı : 30 km

{8}------------------------------------------------

3.a.2. Gayrimenkulün Konumu

{9}------------------------------------------------

3.a.3. Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

TKGM Web Tapu portalından alınan TAKBİS belgelerine göre taşınmazların tapu kayıt bilgileri aşağıdaki gibidir.

TAKBİS BİLGİLERİ – I
İl	İstanbul
İlçe	Beylikdüzü
Mahalle	Yakuplu
Mevkii	Yol
Pafta No
Ada No	6
Parsel No	24
Zemin Tipi	Kat Mülkiyeti
Ana Taşınmaz Yüzölçüm (m²)	26.120,62 m²
Ana Taşınmaz Nitelik	Yedi Katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası

				TAKBİS BİLGİLERİ – II
S. NO.	KAT NO.	B.B. NO.	B.B. NİTELİK	KİMLİK NO.	CİLT / SAYFA NO.	ARSA PAYI
1	4. Bodrum	1	Dükkan	109729863	467/46100	7274/400000
2	4. Bodrum	2	Dükkan	109729864	467/46101	7332/400000
3	4. Bodrum	4	Dükkan	109729866	467/46103	4986/400000
4	4. Bodrum	6	Dükkan	109729868	467/46105	4525/400000
5	4. Bodrum	7	Dükkan	109729869	467/46106	4531/400000
6	4. Bodrum	8	Dükkan	109729870	467/46107	3762/400000
7	4. Bodrum	9	Dükkan	109729871	467/46108	5388/400000
8	4. Bodrum	13	Dükkan	109729875	467/46112	3554/400000
9	3. Bodrum	35	Dükkan	109729897	467/46134	3226/400000
10	3. Bodrum	36	Dükkan	109729898	467/46135	1987/400000
11	3. Bodrum	37	Dükkan	109729899	467/46136	1049/400000
12	2	155	Çat.Piy.Dükkan	109730017	468/46254	2263/400000
13	2	160	Çat.Piy.Dükkan	109730022	468/46259	4016/400000
14	2	167	Çat.Piy.Dükkan	109730029	468/46266	4626/400000
15	2	168	Çat.Piy.Dükkan	109730030	468/46267	1895/400000
16	2	171	Çat.Piy.Dükkan	109730033	468/46270	1404/400000
17	2	177	Çat.Piy.Dükkan	109730039	468/46276	4812/400000
18	2	182	Çat.Piy.Dükkan	109730044	468/46281	2614/400000

Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

{10}------------------------------------------------

3.a.4. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.

3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

TKGM Web Tapu portalından alınan ve örnekleri "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulan TAKBİS belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıda yer alan takyidatın bulunduğu tespit edilmiştir.

BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	TAKYİDAT BİLGİLERİ TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ
Tüm Bağımsız Bölümler	 Beyan: KM ne çevrilmiştir. (Şablon: Bu Taşınmaz mal KM ye Çevrilmiştir.) Tarih / Yevmiye: 23-01-2023 / 3066
Tüm Bağımsız Bölümler	 Beyan: Yönetim Planı : 21/02/2020 ( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) Tarih / Yevmiye: 14-08-2020 / 21955
4,6,7,8,9,13,35,36,37	 Şerh: Tamamında/hissesinde kat karşılığı inşaat hakkı vardır. (Şablon: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) Lehtar: Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Tarih / Yevmiye: 09-10-2018 / 22468
177	 Beyan: Diğer (Konusu: şirketlerde yapı değişikliği ve ayni sermaye konulmasında siciller arası iş birliğine ilişkin tebliğ gereği yeni şirket adına tesciline dair beyan tesisi), İstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğü Tarih / Yevmiye: 21-05-2024 / 21897
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	EKLENTİ BİLGİLERİ
1,2,4,6,7,8,9,13,35,36,37	 Depo: 1 - C, 2 - C,, 37 - C no.lu depo (Her bir bağımsız bölüm için kendi bağımsız no ile uyumlu depo) Tarih / Yevmiye: 14-08-2020 / 21955
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	MÜLKİYET BİLGİLERİ
Tüm Bağımsız Bölümler (167 ve 177 no.lu bağımsız bölümler hariç)	 Malik: (SN:6485676) Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hisse Pay/Payda: 1 / 1, Edinme Sebebi: Kat İrtifakı Tesisi Tarih / Yevmiye: 14-08-2020 / 21955
167 no.lu Bağımsız Bölüm	 Malik: (SN:6485676) Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hisse Pay/Payda: 1135 / 4626, Edinme Sebebi: Kat İrtifakı Tesisi Tarih / Yevmiye: 14-08-2020 / 21955
177 no.lu Bağımsız Bölüm	 Malik: (SN:6485676) Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hisse Pay/Payda: 107 / 4812, Edinme Sebebi: Kat İrtifakı Tesisi Tarih / Yevmiye: 14-08-2020 / 21955
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	MÜLKİYETE AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ
Tüm Bağımsız Bölümler	 Şerh: 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır.(TEDAŞ lehine 99 yıllığına 1 TL bedelle kira şerhi) Tarih / Yevmiye: 28-07-2022 / 30092
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	MÜLKİYETE AİT REHİN BİLGİLERİ (Mikron'S)
4,6,7,8,9,13,35,36,37,167	 İpotek: Alacaklı: (SN:7870021) Karaca Züccaciye Ticaret ve Sanayi A.Ş. VKN:5060024769, Borç: 10.000,00 TL, Borçlu: (SN:6485676) Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Tarih / Yevmiye: 09-08-2017 / 17968

{11}------------------------------------------------

Tapu kayıtlarına konulan "kat mülkiyeti tesisi", "yönetim planı" ve "eklentilere ilişkin bilgiler" gibi uyarma / belirtme niteliğindeki beyanlar ile parsel üzerine konuşlandırılan trafo merkezleri gibi yapılara ilişkin kira şerhleri hukuki ve teknik gerekliliklerden kaynaklanan rutin uygulamalar olup gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil etmez.
177 no.lu bağımsız bölüme ilişkin "yeni şirket adına tescil" beyanı ayni sermaye olarak konulmak suretiyle devredilen hisse payına ilişkindir.
"Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi" beyanı 2018 yılında konulmuş olup, söz konusu gayrimenkule ilişkin olarak 2023 yılında Servet Gayrimenkul adına kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan, beyanın güncel olmadığı, kayıtlarda, fek bildirimi yapılmadığı için göründüğü değerlendirilmektedir.
2017 yılında konulan eski tarihli faizsiz ipotek şerhlerinin arsa karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olduğu, fek bildirimi yapılmadığı için kayıtlarda göründüğü değerlendirilmektedir.
Sonuç olarak; değerlemeye konu taşınmaz ve hisse paylarının devredilmesine ilişkin bir sınırlama olmadığı değerlendirilmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) ilişkin değerlendirme 6.h. maddesinde ayrıca yapılmıştır.
3.c. Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi
TKGM Web Tapu portalından alınan TAKBİS belgeleri ile Beylikdüzü İlçe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ve müşteriden alınan bilgilere göre;
o 23.01.2023 tarihinde bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti tescili yapılmış,
o 05.12.2024 tarihinde bağımsız bölümlerin satış yoluyla Güney İstanbul Gayrimenkul Yatırım ve İşletme A.Ş. adına tapu tescili yapılmış,
o Bunların dışında alım satım işlemi ya da hukuki durumda değişiklik olmamıştır.
3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Beylikdüzü Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından gönderilen, İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde teyit edilen, 21.11.2025 tarih ve E-39731731-310.05-2701787 sayılı yazıda değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu 6 Ada, 24 Parselin; 16.02.2004 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli "Yakuplu Revizyon Uygulama İmar Planı"nda " S3 + T + D (Sanayi, Ticaret ve Depolama" alanında kaldığı, Taks: 0.50 ve Max H: 4 Kat (15,50 m) yapılaşma koşullarına sahip olduğu belirtilmiştir.
Plan notlarına göre, S3+T+D ile gösterilen Sanayi Alanlarında;
o Bu alanda Max. TAKS= 0.50, Max. KAKS= 2.00, Max. h= 4 kat (15.50 m.), ön bahçe mesafesi min. 8.50 m., min. Parsel alanı 1000 m²'dir.
o Bölgenin otopark sorunu her imar adası içinde otopark yönetmeliğine göre çözülecektir.
o Bölgenin dere yatağı olması nedeniyle subasman kotu yol kırmızı kotundan max. 1.50 m yukarıda oluşacaktır. Ayrıca bu kot farkı h:15.50 bina yüksekliğine dahil değildir.
o Yanıcı, parlayıcı, patlayıcı sanayi, depolama ve ticaret türleri yer alamaz.
o İmar adası ölçeğinde enerji kapasitesi hesabı yapılarak gücü ve alanı belirlenen trafo yerleri irtifak hakkıyla çözülecektir.
Plan notlarında ayrıca hangi sınıf sanayi türlerinin yer alabileceği sıralanmıştır.
3.e. Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

{12}------------------------------------------------

3.f. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler

3.g. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

	YAPI RUHSATLARI
S.No.	Tarih - No Niteliği Yapı Sınıfı B. Böl. Sayısı Kat Sayısı				İnşaat Alanı (m2 )
1	30.06.2017 - 10/23	Yeni Yapı	IV-A	151	7	121.591,25
2	09.11.2009 - 19/4	İsim Değişikliği	IV-A	151	7	121.591,25
3	26.12.2018 - 10/3	İsim Değişikliği	IV-A	151	7	121.591,25
4	31.12.2018 - 10/13-1	Tadilat	V-A	184	7	121.591,25

	YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ
S.No.	Tarih - No	Yapı Sınıfı	B. Böl. Sayısı	Kat Sayısı	İnşaat Alanı (m2 )
1	12.03.2021 - 3/15	V-A	87	7	76.054,60
2	25.04.2022 - 5/14	V-A	184	7	121.591,25

MİMARİ PROJE
S.No.	Tarih	B. Böl. Sayısı	Kat Sayısı	İnşaat Alanı (m2 )
1	12.11.2018	184	7	121.591,25

AÇIKLAMA

Mimari Proje: 12.11.2018 tarihli Mimari Proje; 184 bağımsız bölüm, 4 bodrum + zemin + 2 normal kat + çatı katı olmak üzere toplam 7 kat ve 121.591,25m² alan için düzenlenmiştir.

Yapı Ruhsatı:

o 30.06.2017 tarih ve 10/23 numaralı Yeni Yapı Ruhsatı; 4A sınıfı, "ofis-işyeri" nitelikli toplam 151 bağımsız bölüm, yol kotu altı 3 kat, yol kotu üstü 4 kat olmak üzere toplam 7 kat ve ofis/işyeri alanı: 86.380,00 m² , ortak alan: 35.211,25 m² olmak üzere toplam 121.591,25 m² inşaat alanı için düzenlenmiştir.
o 09.11.2017 tarih ve 19/4 numaralı İsim Değişikliği Yapı Ruhsatı ile 26.12.2018 tarih ve 10/3 numaralı İsim Değişikliği Yapı Ruhsatı; 30.06.2017 tarih ve 10/23 numaralı Yeni Yapı Ruhsatı ile aynı esaslarla düzenlenmiştir.
o 31.12.2018 tarih ve 10/13-1 numaralı Tadilat Yapı Ruhsatı ile bağımsız bölüm nitelikleri, toplam inşaat alanı ve kat sayısı değiştirilmeden bağımsız bölüm sayısı 184'e, yapı sınıfı 5A'ya çıkarılmıştır.
Yapı Kullanma İzin Belgesi: 25.04.2022 tarih ve 5/14 numaralı Yapı Kullanma İzin Belgesi; 31.12.2018 tarih ve 10/13-1 numaralı Tadilat Ruhsatı ile uyumludur.
Yerinde yapılan inceleme neticesinde mevcut durumun mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir.

E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

{13}------------------------------------------------

3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu taşınmazların yapı denetimi; Marmara Mahallesi, Yurt Cad., Villa Blok, No: 34/2 Beylikdüzü – İstanbul adresinde bulunan, vergi kimlik numarası: 1670554919, izin belge numarası: 2161 olan, Beyazıt Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.

3.i. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

3.j. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu taşınmazların içinde yer aldığı ana taşınmaza ilişkin olarak 10.03.2021 tarih ve Y2434993FCBCA numaralı, 10.03.2031 tarihine kadar geçerli C sınıfı enerji verimlilik sertifikası bulunmaktadır.

{14}------------------------------------------------

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler

4.a.1. Marmara Bölgesi

Türkiye'nin kuzeybatı köşesinde yer alan Marmara Bölgesi coğrafi konumu itibarı ile Asya ile Avrupa'yı birbirine bağlayan bir köprü özelliğine sahiptir. Yaklaşık 67.000 km² yüzölçümü ile Türkiye'nin %8,5'ini kaplar. Bir iç deniz özelliğine sahip Marmara Denizi bölgenin tam ortasında yaklaşık 11.000 km² alan kaplar.

Nüfus ve nüfus yoğunluğu, göç alması nedeniyle çok yüksektir. TÜİK tarafından açıklanan 2022 yılı nüfus sayımı verilerine göre bölgenin nüfusu 26.650.405 tir.

Marmara Bölgesi'nde sanayi, ticaret, turizm ve tarım gelişmiştir. Sanayi bakımından en gelişmiş şehirleri İstanbul, Kocaeli ve Bursa olmakla birlikte bölgenin tamamında yaygın sanayi faaliyetleri vardır. Otomotiv ve otomotiv yedek parçası, çeşitli metal ürünler, işlenmiş gıda, dokuma, hazır giyim, çimento, kimya, kâğıt, petrokimya ürünleri ve beyaz eşya başlıca sanayi ürünleri olarak sayılabilir. Türkiye sanayi üretiminin yaklaşık 1/3'ünden fazlasını karşılayan Marmara Bölgesi enerji tüketiminin de yine yaklaşık 1/3'ünü yapar. Bölge turizm geliri açısından da yaklaşık %48 ile ilk sırada yer alır.

Yedi coğrafi bölge içinde yükseltisi en az olan bölgedir. Ekili-dikili arazi oranı %30'dur. Ekili alanların yaklaşık yarısında buğday yetiştirilmekte olup; şekerpancarı, mısır ve ayçiçeği yetiştirilen diğer başlıca tarım ürünleridir. Türkiye'nin ayçiçeği üretiminin yaklaşık %73'ünü, mısır üretiminin ise yaklaşık %30'unu gerçekleştirir. Bağcılık da hayli gelişmiş olup Tekirdağ, Şarköy, Mürefte, Avşa ve Bozcaada üzüm ve şarapları meşhurdur. Ormanlık alan oranı %11,5'tir. Kümes hayvancılığı ve ipek böcekçiliği yaygındır.

4.a.2. İstanbul İli

İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir.

Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadenizile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.

Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.

Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmış, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi olmuştur. Cumhuriyet dönemi öncesinde egemenliği altında olduğu devletlere yüzlerce yıl başkentlik yapan İstanbul, 13 Ekim 1923 tarihinde başkentin Ankara'ya taşınmasıyla bu özelliğini yitirmiş; ancak ülkenin ticaret, sanayi, ulaşım, turizm, eğitim, kültür ve sanat merkezi olmaya devam etmiştir.

İstanbul ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan gerek Türkiye'nin gerekse dünyanın önde gelen şehirlerden biridir. Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

İstanbul, "CEOWORLD Magazine"de 12 Mayıs 2025 tarihinde yayımlanan ve dört ekonomik ve bir politik gösterge/kriter açısından dünya şehirlerini inceleyen "Dünyanın Ekonomik Açıdan En Etkili Şehirleri – World's Most Economically Influential Cities, 2025" raporuna göre 20. sırada yer almaktadır.¹ Nüfus açısından ise "World Population Review"e göre Avrupa'da 1., dünyada 15. sırada yer aldığı görülmektedir.²

¹ https://ceoworld.biz/2025/05/12/ranked-worlds-most-economically-influential-cities-2025/

² https://worldpopulationreview.com/cities

{15}------------------------------------------------

World's Most Economically Influential Cities, 2025

Rank	City	Country	♦ Score ♦
		1117	05.400
1	London	UK	85.498
2	New York	US	83.496
3	Tokyo	Japan	82.598
4	Paris	France	81.656
5	Singapore	Singapore	80.662
6	Berlin	Germany	79.908
7	Shanghai	China	79.168
8	Brussels	Belgium	77.782
9	New Delhi	India	77.058
10	Toronto	Canada	76.906
11	Washington DC	US	76.324
12	Moscow	Russia	75.946
13	Sydney	Australia	75.38
14	Dubai	United Arab Emirates	74.972
15	Riyadh	Saudi Arabia	74.546
16	Tel Aviv	Israel	74.336
17	Zurich	Switzerland	74.03
18	Sao Paulo	Brazil	73.558
19	Amsterdam	Netherlands	73.264
20	Istanbul	Turkey	72.982

Indices - Göstergeler

1. Economic Power (overall economic activity) Ekonomik Güç
1. Financial Clout (strength of a city's finance and banking industries) Finansal Etki
1. People and Political (political and demographic influence) Politik ve Demografik Etki
1. Quality of Life (productivity, infrastructure, quality of life, equity and social inclusion and environmental sustainability) – Yaşam Kalitesi
1. Competitiveness (business activity, human capital, cultural experience, and political engagement) Rekabet

{16}------------------------------------------------

Largest Cities by Population 2025

4.a.3. Beylikdüzü İlçesi

Beylikdüzü ilçesi İstanbul'un Avrupa yakasında, Çatalca Yarımadasında yer almaktadır. Güneyinde 12,4 km kıyı uzunluğu ile Marmara Denizi, Batısında Büyükçekmece, kuzeyinde Esenyurt ve doğusunda Avcılar ilçeleri ile çevrilidir. Yaklaşık 37,38 km² 'lik yüzölçümüne sahiptir. Adrese dayalı nüfus verilerine göre ilçenin 2024 yılı nüfusu 415.290'dır.³

Beylikdüzü İlçesi, coğrafi konumu itibari ile Avrupa ve Asya'yı birbirine bağlayan E-5 karayolu üzerinde olması nedeniyle önemli bir stratejik konuma sahiptir. Ayrıca güneyde önemli bir ticaret denizi olan Marmara Denizine kıyısı olması ve Ambarlı ticaret limanının da bu ilçe içinde oluşu, ilçenin stratejik önemini daha da arttırmaktadır.⁴

M.Ö. VII. yy`da ilk yerleşimin başladığı Beylikdüzü'nün kurucularının Helenler olduğu varsayılır. M.Ö. II. yy'da Bizans egemenliğine giren Büyükçekmece'nin gözde beldelerinden biri olan Beylikdüzü, İstanbul'un fethinden sonra Osmanlı İmparatorluğu'na bağlanmıştır. Bir sayfiye ve tarım köyü olan Beylikdüzü, Bizans ve Osmanlı dönemlerinde orduların konaklama yeri olduğundan, bölgede yoğun bir yerleşim olmamıştır.

Cumhuriyetin ilk yıllarında Çatalca Vilayetinin Büyükçekmece Kazasına bağlı köylerden biri olan Gardan (Kavaklı) 1993 yılında belediye olmuş, 2002 yılında "Kavaklı" adı "Beylikdüzü" olarak değiştirilmiş ve 2008 yılında Yakuplu ve Gürpınar Belediyelerinin katılmasıyla Beylikdüzü İlçesi kurulmuştur.⁵

E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

³ https://www.nufusu.com/ilce/beylikduzu\_istanbul-nufusu

⁴ T.C. Beylikdüzü Kaymakamlığı, Coğrafya: http://www.beylikduzu.gov.tr/cografya

⁵ T.C. Beylikdüzü Kaymakamlığı, Tarih: http://www.beylikduzu.gov.tr/beylikduzu

{17}------------------------------------------------

Beylikdüzü ekonomisi genel olarak sanayi ve ticarete dayalıdır. İlçede Türkiye'nin en büyük konteyner limanı olan Ambarlı Limanı yer almaktadır. Ambarlı Limanı dünyada en büyük 50 konteyner limanı içerisinde yer almaktadır. Ambarlı Limanı'nın doğusunda bulunan Yakıt Dolum Ve Dağıtım Tesisleri ve Termik Santral ilçe ekonomisinde önemli bir yer tutmaktadır. Ambarlı Limanı'nın yanına West İstanbul Marina inşa edilmiştir. İlçede Beylikdüzü Organize Sanayi Bölgesi çatısı altında Birlik Sanayi Sitesi, Bakırcılar Sanayi Sitesi, Mermerciler Sanayi Sitesi ve Beysan Sanayi sitesi ilçe ekonomisinin sanayi dalını oluşturur.

İlçede zirai faaliyet olarak arıcılık yapılmaktadır, Gürpınar bölgesinde ise balıkçılık önemli bir geçim kaynağıdır. İstanbul Su Ürünleri Hali Gürpınar'dadır. Son 5 yılda ilçe ekonomisi daha çok konaklama sektörüne kaymıştır.⁶

4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

4.b.1. Küresel Ekonomik Durum

Dünya ekonomisi Covid – 19 salgın sürecinin ardından toparlanmaya başlamış olsa da bunun yavaş ve dengesiz bir şekilde devam ettiği görülmektedir. Kronikleşen enflasyonla mücadele maksadıyla başta FED olmak üzere büyük merkez bankalarının attığı parasal sıkılaşma adımlarının büyüme üzerindeki olumsuz etkileri hissedilmeye devam etmektedir.

Uluslararası Para Fonu (International Monetary Fund IMF) Ocak 2025'te "Global Growth: Divergent and Uncertain – Küresel Büyüme: Değişken ve Belirsiz" başlığıyla yayımladığı "World Economic Outlook Update - Dünya Ekonomik Görünümü Güncelleme" raporunda⁷ ;
o Küresel ekonominin, ülkeler arasında önemli farklılıklar bulunmasına rağmen istikrarlı bir görünüm arz ettiğini belirterek, küresel büyüme tahminini; 2025 ve 2026 yılları için; %3,3 olarak açıklanmış, Ekim 2024 yılında %3,2 olarak açıklanan 2025 yılı tahmininde, Amerika Birleşik Devletleri'ne ilişkin yukarı yönlü revizyonun diğer başlıca ekonomilere ilişkin aşağı yönlü revizyonları dengelemesiyle büyük çaplı değişiklik olmadığını belirtmiştir.

Söz konusu tahminler toparlanma sürecinin devam etmekte olduğuna işaret etmekle birlikte %3,7'lik uzun dönemli ortalamanın (2000-2019) altında seyretmeye devam etmektedir. Ayrıca soldaki grafikte görüleceği gibi, Avrupa bölgesine ilişkin tahminlerdeki düşüş trendi göze çarpmaktadır.

o Raporun ülke bazında büyüme öngörülerinin paylaşıldığı bölümünde Türkiye için öngörülen büyüme oranı 2025 yılı için; %2,6, 2026 yılı için; 3,2 olarak açıklanmıştır.
o Raporda küresel enflasyonun; 2025 yılında %4,2'ye, 2026 yılında ise %3,5'e gerileyeceği öngörülerek, dezenflasyon sürecinin devam etmekle birlikte bazı ülkelerde yavaşladığı bazı ülkelerde ise inatçı bir görünüm arz ettiği vurgulanmıştır.

https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2025/01/17/world-economic-outlook-update-january-2025?cid=ca-com-compd-pubs\_rotator

E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

⁶ Vikipedi, Beylikdüzü: Beylikdüzü - Vikipedi (wikipedia.org)

⁷ World Economic Outlook Update - Global Growth: Divergent and Uncertain, January 2025:

{18}------------------------------------------------

o Ekonomik politikalara ilişkin belirsizliğin belirgin şekilde arttığına işaret edilen raporda (solda sunulan grafikler) buna ilave olarak;
Artan jeopolitik gerilimlerin emtia fiyatlarında yeni zirvelere yol açabileceği,
Ukrayna ve Orta Doğudaki çatışmaların artarak, ticaret yolları ile gıda ve enerji fiyatlarını doğrudan etkileyebileceği,
Özellikle emtia ithal eden ülkelerin, artan dolar ve yüksek emtia fiyatlarının stagflasyonist etkilerine maruz kalabileceği belirtilmiştir.
Dünya Bankası (The World Bank), Ocak 2025 tarihinde yayımlanan "Global Economic Prospects Küresel Ekonomik Beklentiler"⁸ raporunda; küresel büyümenin, hedeflere yakınsayan enflasyon ve ekonomik faaliyetleri destekleyen parasal genişlemeyle birlikte dengeye kavuşmakta olduğu ve bunun küresel ölçekte büyümenin; 2025 ve 2026 yıllarında yıllık %2,7'ye yükselmesine yol açacağı öngörüsünde bulunmuş, ancak küresel büyümeye ilişkin söz konusu dengenin hala pandemi öncesi seviyenin altında olduğuna vurgu yapmıştır.
o Kurum; aralarında Türkiye'nin de bulunduğu gelişmekte olan pazarlar ve gelişmekte olan ekonomiler (Emerging Market and Developing Economies – EMDEs) için 2025 ve 2026 yılları büyüme tahminini ise yıllık %4 olarak açıklamıştır.
o IMF raporuna benzer risklere yer verilen Dünya Bankası raporunda, özellikle gelişmekte olan ekonomilerin ayrıca iklim değişikliği ve doğal afetler gibi iki önemli sınama ile karşı karşıya olduğuna işaret edilmiştir.
Kızıldeniz'de ticari gemilere yapılan saldırılar enflasyona ilişkin açmaz olasılığını arttırmaktadır. Bu durum, önce enerji fiyatlarında zirvelerin görülmesine, ardından artışların diğer emtia fiyatlarına yayılmasına, jeopolitik ve ekonomik belirsizliklerin yükselmesine ve sonuç olarak da büyümenin daha da zayıflamasına yol açabilecektir.
Filistin, Lübnan ve Suriye'de yaşanan gelişmeler de yakından takip edilmekte son dönemde ülkemizin de bulunduğu bölgede gerilim ve çatışmaların artmakta olduğu gözlemlenmektedir.
IMF ve Dünya Bankası raporlarında belirtilen risklerin tamamının Türkiye ekonomisi için de geçerli olduğunu söylemek mümkündür. Özellikle yüksek enflasyon, yüksek borç seviyesi ve yüksek fonlama maliyetleri ülke ekonomisinin kırılganlığını arttırmakta, büyüme beklentilerini ise azaltmaktadır. Bu nedenle ülkemize yönelik büyüme beklentileri bölge ortalamalarının altında, enflasyon beklentileri ise gerek bölge gerekse dünya ortalamasının üstünde seyretmektedir.

https://openknowledge.worldbank.org/server/api/core/bitstreams/e463cf9f-a07e-4848-bf7b-316515429b5d/content

⁸ Global Economic Prospects, January 2025:

{19}------------------------------------------------

2024 yılı ikinci yarısından itibaren enflasyon eğiliminde kısmi azalma görülmekle birlikte 2025 ve sonrası için T.C. Merkez Bankası tarafından öngörülen hedeflerin tutturulmasının zor olacağı değerlendirilmektedir. Nitekim TCMB tarafından Kasım 2024'te yayımlanan Enflasyon Raporu'nda 2025 yılsonu tahmini %14'ten %21'e, 2026 yılsonu tahmini ise %9'dan %12'ye revize edilmiştir.⁹ Mevcut siyasal ve ekonomik konjonktür koşulları altında tarafımızca müteakip dönmede yine yukarı yönlü revizyonların yapılabileceği değerlendirilmektedir.

4.b.2. İstanbul'un Ekonomik Görünümü

2019 verilerine göre yaklaşık 232 milyar dolarlık gayri safi hasılası ile dünyanın en önemli ekonomi merkezlerinden biri olan İstanbul Türkiye ekonomisinin %31'ini oluşturmaktadır. Ancak son yıllarda Türkiye geneli ile birlikte İstanbul'un ekonomisinde de gerileme görülmektedir.

İstanbul Büyükşehir belediyesi, İstanbul Planlama Ajansı ve İstanbul İstatistik Ofisi tarafından ortak olarak hazırlanan "Son Verilerle İstanbul Ekonomisi – 1. Çeyrek 2021" başlıklı raporda¹⁰ 2013 yılında 290 milyar dolar ile en yüksek değerine ulaşan gayri safi hasıla bu tarihten itibaren sürekli azalan bir çizgi izlediğine dikkat çekilmiştir.

İstanbul Ticaret Odası tarafından 30.12.2022 tarihinde yayımlanan "İstanbul Ekonomisinin 100'ü"¹¹ araştırmasına göre 2022 yılında tek başına 68 şehrin toplamından daha fazla milli gelir üreten İstanbul ekonomisi toplam dış ticaretin %48,7'sini, vergi gelirlerinin ise %48,2'sini üretmiştir.

Türkiye'yi ziyaret eden her 100 turistten 35'i İstanbul'u tercih etmektedir. İstanbul Sanayi Odası verilerine göre Türkiye sanayi üretiminin her yıl ortalama 1/3'ü İstanbul'da gerçekleştirilmektedir. İstanbul Türkiye'nin sanayi, finans ve turizm başkenti konumundadır.

Ekonomik faaliyetlerin sektörel dağılımına bakıldığında ilk sırada hizmetler sektörünün yer aldığı onu sanayi sektörünün takip ettiği görülmektedir. Gayrimenkul sektörü ise 5. sırada bulunmaktadır.

4.b.3. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü 2020 yılından itibaren küresel bir risk olan salgından etkilenmiş olmasına rağmen 2021 başı itibarıyla toparlanmaya başlamıştır. Salgın ve buna bağlı aşılama süreci, ekonomi yönetimleri ile finansal karar alıcılar açısından çok dikkatli izlenmesi gereken bir durum arz etmiş, diğer tüm sektörlerde olduğu

⁹ Enflasyon Raporu 2024 – IV, 8 Kasım 2024: https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/3fc969ed-7e4e-4c46-99e5-7655b8270685/enf24\_iv\_tam.pdf? MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-3fc969ed-7e4e-4c46-99e5-7655b8270685-pha0TlQ

¹⁰ "Son Verilerle İstanbul Ekonomisi – 1. Çeyrek 2021: son-verilerle-i-stanbul-ekonomisi-2021-1-c-eyrek.pdf (ipa.istanbul)

¹¹ İTO: "İstanbul Ekonomisinin 100'ü", 30.12.2022: İTO | İTO'dan ''İstanbul Ekonomisinin 100'ü'' araştırması (ito.org.tr)

{20}------------------------------------------------

gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü olarak salgından etkilenmiştir. Salgın sonrası canlanmaya başlayan sektör 2022 üçüncü çeyrekten itibarense bu kez de gerek yüksek maliyetler gerekse yüksek enflasyon ve düşük tasarruf seviyesi nedeniyle yeniden yavaşlama sürecine girmiştir.

Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) tarafından Ekim 2023 tarihinde yayımlanan "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü"¹² başlıklı rapora göre Türkiye inşaat sektörü ekonomik güçlüklere rağmen 2023 yılının ilk iki çeyreğinde sırasıyla %4,5 ve %6,2 oranlarında büyüme kaydetmiş, diğer sektörlerden daha fazla büyüyen inşaat sektörünün milli gelirdeki payı da %6,2'ye çıkmıştır.

TMB tarafından Ocak 2025 tarihinde yayımlanan "2025'te Dünyanın Rotası Belirsiz – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü"¹³ başlıklı raporu benzer trendin 2024 yılında da devam ettiğini ortaya koymuştur. Rapora göre inşaat sektörü 2024 yılı üçüncü çeyreğinde %9,2 büyüme kaydetmiş, ikinci çeyrek rakamı da %6,9'a revize edilmiştir. Dolayısıyla sektör üst üste sekiz çeyrek boyunca kesintisiz olarak büyümeye devam etmiş ve büyüme oranları her seferinde Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH)'nın üzerinde olmuştur. Özellikle 2024 yılında GSYH – İnşaat sektörü arasındaki makasın inşaat sektörü lehine daha da açılmış olması dikkat çekicidir.

¹² TMB: "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü", Ekim 2023: https://tmb.org.tr/uploads/publications/652ce014edcf625d68dd7c7a/1697439756068-tmb-bulten-ekim-2023.pdf

E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

¹³ TMB: "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü", Ekim 2023: https://tmb.org.tr/uploads/publications/652ce014edcf625d68dd7c7a/1697439756068-tmb-bulten-ekim-2023.pdf

{21}------------------------------------------------

TUİK tarafından açıklanan grafikte görüldüğü gibi, son dönemde inşaat maliyetlerindeki artış hızı önemli ölçüde hız kesmiş, 2021 yılbaşı seviyelerine yaklaşmıştır. Bu durum sektörün reel büyüme trendi ile birlikte değerlendirildiğinde inşaat sektöründe bir süre daha genel ortalamanın üzerinde kar marjı artışı görüleceğine işaret etmektedir.

Ülkemizde "konut satış" rakamları inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olarak kabul edilmektedir. Son beş yılın ortalamalarına bakıldığında Türkiye'de her yıl 1.400.000 adet civarında konut satışı gerçekleşmektedir. Ancak TUİK tarafından yayınlanan ve aşağıda sunulan¹⁴ grafikte de görüleceği üzere; 2023 yılında sektörde belirgin bir soğuma dikkat çekmektedir. Bir yandan yüksek arsa ve inşaat maliyetleri nedeniyle konut arzı gerilerken öte yandan yüksek enflasyon ve buna bağlı yüksek kredi faizleri nedeniyle talep tarafının da zayıfladığı gözlenmektedir.

14 Mart 2024 tarihinde Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından yayımlanan "GYODER Gösterge: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4. Çeyrek Raporu"¹⁵nda da; konut piyasasında özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısında oldukça güçlü olan talebin 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlamaya başladığına vurgu yapılmış, 2023 yılında toplam konut satış sayısının %17,5 düşüşle 1 milyon 225 bin adede, yabancılara konut satış sayısının ise %48,1 oranında sert bir düşüşle 35 bin adede gerilediğine dikkat çekilmiştir.

¹⁴ https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2024-54146

¹⁵ GYODER, Gösterge, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023, 4. Çeyrek Raporu: 73c035fe-b99b-40ff-a90b-827104477276.pdf (gyoder.org.tr)

{22}------------------------------------------------

2022 son çeyreğinden itibaren yaşanan, konut ve işyeri fiyatlarının nominal olarak artmaya devam etmesine rağmen, satış adetlerinin düştüğü, fiyat artışlarının maliyetlerin gerisinde kaldığı bir dönemin ardından son dönemde satış adetlerinin tekrar artmaya, satış fiyatı artışlarının da maliyetlerin üzerine çıkmaya başladığı gözlemlenmektedir. Bunda piyasa arz edilen yeni konut/işyeri sayısındaki azalmanın önemli etkisinin olduğu değerlendirilmektedir. 2024 yılı satış rakamlarının 1 milyon 500 bin adete yaklaşması yaşanan gelişmeleri teyit eder niteliktedir.

Küresel ve ulusal ekonomik koşullar ile inşaat ve gayrimenkul sektöründe yaşanan bu gelişmelerin sonucunda kısa vadede düşen konut/işyeri arzına bağlı olarak satış fiyatlarının maliyetlerin üzerinde artacağı, uygulanmakta olan dezenflasyon programının başarısına bağlı olarak özellikle 2026 yılında önce maliyet artış hızının yavaşlayacağı, ardından gecikmeli olarak satış fiyatı artışlarının yavaşlayarak maliyet artışlarına yakınsayacağı öngörülmektedir.

4.c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Yerinde yapılan keşif ve belediyede yapılan incelemeler sırasında herhangi bir güçlükle karşılaşılmamış, değerlendirme işlemi elde edilebilen tüm bilgi, belge ve inceleme sonuçlarına göre tarafsız ve bağımsız bir şekilde yapılmıştır.

4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler

Olumlu Faktörler

o Merkezi bir konumda bulunması,
o Ana ulaşım akslarına yakın olması,
o Yakın bölgesinde üzerinde proje geliştirilebilecek fazla arsa bulunmaması,
o Kapalı otopark bulunması,
o Kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması,
o İniş çıkış rampaları, yüksek tavanlar ve geniş koridorlar sayesinde taşınmazlara araç girişinin mümkün olması,
o Yüksek inşaat kalitesi,
o Dükkân, mağaza ve imalathane ya da bunların karışımı gibi farklı kullanım amaçlarına hizmet edebilecek nitelikte olması.

Olumsuz Faktörler:

o 1. Derece deprem bölgesinde yer alması.

4.e. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

4.e.1. Gayrimenkulün Genel ve Fiziki Özellikleri

Değerlemeye konu taşınmazların içinde yer aldığı ana taşınmaz; İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mahallesi, 6 Ada, 24 Parsel üzerinde bulunmakta olup, kot altı 4 kat + kot üstü 3 kat olmak üzere toplam 7 kat ve çatı katı şeklinde, betonarme yapı tarzında inşa edilmiştir. Toplam inşaat alanı 121.591,25 m² 'dir.

KAT	İNŞAAT ALANI (m2 )
4. BODRUM	21.663,30
3. BODRUM	15.478,77
2. BODRUM	15.675,17
1. BODRUM	15.356,12
ZEMİN	15.516,72

{23}------------------------------------------------

)70 sayılı Elektronik Gayrimenkul Değerleme Ve Danışmanlık A.Ş.

1. KAT	15.516,72
2. KAT	15.516,72
ÇATI	6.867,73
TOPLAM	121.591,25

Değerleme konusu gayrimenkulün üzerinde yer aldığı arsa, eğimli bir topoğrafik yapıya sahip olup geometrik olarak çokgen formundadır. Parsel güney ve batı cephelerinde imar yolları, diğer cephelerinde komşu parseller ile çevrilidir.

Toplam 184 bağımsız bölüm ve eklentilerinin bulunduğu projede 29 m²'den 1.200 m²'ye kadar değişen büyüklüklerde dükkânlar bulunmaktadır.
İniş çıkış rampaları, yüksek tavanlar ve geniş koridorlar sayesinde taşınmazlara araç girişi mümkün kılınmıştır.
Zemin döşemesi depolama ve lojistik faaliyetlerine uygun şekilde sıkılaştırılmış beton şeklinde yapılmış, bağımsız bölümler endüstriyel kapılar ile donatılmıştır.
Ana taşınmazın genel olarak bakımlı ve iyi durumda olduğu görülmüştür.
Beylikdüzü İlçesi 1. derece deprem kuşağında yer almaktadır. 16 Yerinde çıplak gözle yapılan incelemelerde depremle ilgili bir hasar görülememiştir. Herhangi bir deprem hasarı olup olmadığının veya yeni yönetmeliklere göre yeterliliğinin, konunun uzmanları tarafından yapılacak tetkik ve deneylerle kesinlik kazanacağı muhakkaktır.
TKGM Parsel Sorgu Uygulaması üzerinden ve mahallinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiş olup, 6 ada, 24 no.lu parselin koordinatları (N:40°.9995 E:28°.6793)'tür.

GAYRİMENKULÜN GENEL VE FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
Konum	Kent içi
Ulaşım	Yaya – Toplu Taşıma – Özel Araç
Arz-Talep	Dengeli
Mülk değeri	Artıyor
Pazarlama Süresi	6 Ay – 12 Ay
Bölgedeki Yapılaşma Oranı	% 90
Binadaki Doluluk Oranı	% 90 (Boşluklar kısa süreli)
Genel Kullanım Durumu	Depo/dükkan/imalathane
Malzeme	İyi
İşçilik	İyi
Genel İnşaat Seviyesi	%100
Taşınmaza ilişkin kısıtlılık durumu var mı? Varsa açıklayıcı Bilgiler (Sit alanı, İstimlak, Heyelan, Deprem Hasarı vb.)	Beylikdüzü Belediyesi ve müşteriden edinilen bilgiler ile tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin herhangi bir kısıtlama olmadığı görülmüş, gözle yapılan inceleme neticesinde deprem hasarına rastlanmamıştır.

^<sup>16 https://www.emlakwebtv.com/istanbul-1-2-3-derece-deprem-bolgeleri-nereler/51968

{24}------------------------------------------------

4.e.2. Gayrimenkulün Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

GAYRİMENKULÜN YAPISAL VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ
Yapı Tarzı	Betonarme, çerçeveli + perdeli sistem
Yapı Nizamı	Ayrık
Yapı Sınıfı ve Grubu	5-A
Kat Adedi	7 kat + çatı piyesi
Tesisin Yaşı	~7
Tesisin Toplam İnşaat Alanı	121.591,25 m²
Elektrik	Var
Su	Var
Kanalizasyon	Var
Arıtma	Yok
Paratoner	Yok
Jeneratör	Var
Su Deposu	Var
Hidrofor	Var
Doğalgaz	Var
Isıtma Sistemi	Doğalgaz + Radyant
Sıcak su	Radyant
Asansör	Var
Yangın Merdiveni	Var
Yangın Tesisatı	Var
Açık Otopark	Var
Kapalı Otopark	Var
Sığınak	Var

4.f. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Yerinde yapılan inceleme neticesinde değerlemeye konu taşınmazların mevcut durumunun mimarı proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri ile uyumlu olduğu değerlendirilmektedir.

4.g. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Söz konusu kanun maddesinde;

"Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26'ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (...)[19] yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.

Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.

Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre

{25}------------------------------------------------

belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir." hükümleri yer almaktadır.

Yerinde yapılan inceleme neticesinde; mevcut durumun mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve tapu kayıtları ile uyumlu olduğu, yeniden yapı ruhsatı alınmasını gerektiren bir değişiklik bulunmadığı değerlendirilmektedir.

4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme tarihi itibarıyla, söz konusu taşınmazlar depo/dükkan olarak kullanılmaktadır.

{26}------------------------------------------------

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.a. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.a.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı Uluslararası Değerleme Standartları'nda belirtilen üç temel değerlendirme yaklaşımından biridir. Gayrimenkullerin değerlemesinde uygun ve yeterli veri mevcut olduğunda en sağlıklı sonucu veren sistematik bir yaklaşımdır. Bu yöntemde rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede bu taşınmaz ile ortak özelliklere sahip emsaller (karşılaştırılabilir örnekler) incelenir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
o Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
o Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
o Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Aşağıdaki varsayımlara dayanır:
o Değerlemesi yapılan gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
o Bu pazardaki alıcı ve satıcının gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
o Gayrimenkulün piyasada makul bir fiyat ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
o Seçilen emsallerin (karşılaştırılabilir örneklerin) değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip oldukları kabul edilir.
o Seçilen emsallere (karşılaştırılabilir örneklere) ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo - ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yeterli sayıda ve uygun emsal bulunduğundan gayrimenkulün pazar değerinin tespiti yöntemlerinden biri olarak Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı kullanılmıştır.
5.a.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
Gayrimenkul Değeri İçin Emsaller:
o Emsal değeri 4 no.lu bağımsız bölüm için takdir edilmiş, diğer bağımsız bölümler için ayrıca şerefiye uygulanmıştır.
o Emsal 1: DAPHNE & HAN GAYRİMENKUL - KD AVCILAR EMLAK – 0 (532) 285 92 55

Değerlemeye konu taşınmazın yakınında, Artaş Ticaret ve Sanayi Merkezi, 1. katta bulunan, benzer nitelikteki, 311,74 m² alanlı işyeri 37.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %15 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~1 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1274754718)

o Emsal 2: DAPHNE & HAN GAYRİMENKUL - KD AVCILAR EMLAK – 0 (532) 285 92 55

Değerlemeye konu taşınmazın yakınında, Artaş Ticaret ve Sanayi Merkezi, zemin katta bulunan, 317,50 m² alanlı işyeri 33.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~1 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1257864238)

{27}------------------------------------------------

070 sayılı Elektronik Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

o Emsal 3: As Group Gayrimenkul – 0 (554) 992 52 00

Değerlemeye konu taşınmazla aynı projede bulunan, benzer nitelikteki, 627,00 m² alanlı işyeri 45.500.000,00 TL bedelle satılıktır. %2 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (sahibinden.com ilan no: 1278258300)

Emsal 4: ATMACA YAPI GAYRİMENKUL – 0 (541) 790 70 74

Değerlemeye konu taşınmazla aynı projede bulunan, benzer nitelikteki, 663,00 m² alanlı işyeri 49.500.000,00 TL bedelle satılıktır. %2 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (sahibinden.com ilan no: 1273345195)

o Emsal 5: İlker B. - 0 (532) 512 13 75

Değerlemeye konu taşınmazın yakınında, 3. Matbaacılar Sitesi, zemin katta bulunan, benzer nitelikteki, 64,00 m² (zemin: 56,00 m², asma kat: 16,00 m²) alanlı, işyeri 7.500.000,00 TL bedelle satılıktır. %10 pazarlık payı olduğu düşünülen emsalin bina yaşı ~8'dir. (sahibinden.com ilan no: 1106883929)

o Emsal 6: İnanç A. – 0 (532) 727 41 17

Değerlemeye konu taşınmazın yakınında, 3. Matbaacılar Sitesi, zemin katta bulunan, benzer nitelikteki, 64,00 m² (zemin: 56,00 m², asma kat: 16,00 m²) alanlı, işyeri 7.250.000,00 TL bedelle satılıktır. %10 pazarlık payı olduğu düşünülen emsalin bina yaşı ~8'dir. (sahibinden.com ilan no: 1259331555)

5.a.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.

5.a.4. Pazar Yaklasımı ile Ulasılan Sonuc (Sonuca Ulasırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İcerecek Sekilde)

Değerlemeye konu taşınmazların pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, imar fonksiyonu gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılmış, bölgedeki emlak pazarının güncel değerlemesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş, yanı sıra arşivimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.

EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU
Emsaller		E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5	E: 6	-
Fiyat	(TL)	37.000.000,00	33.000.000,00	45.500.000,00	49.500.000,00	7.500.000,00	7.250.000,00	-
Alan	(m²)	311,74	317,50	627,00	663,00	64,00	64,00	-
Pazarlık Payı	%	-15%	-3%	-2%	-2%	-10%	-10%	-
İnşaat/Yapı	%	-7%	-7%	0%	0%	0%	0%	-
Alan	%	-5%	-5%	0%	0%	-10%	-10%	-
Konum	%	5%	5%	0%	0%	0%	0%	-
Bulunduğu Kat	: %	-5%	-8%	0%	0%	-8%	-8%	-
Marka Değeri	%	0%	0%	0%	0%	0%	0%	-
Emsal Değer (TL/m²)		86.643,00	85.228,00	71.116,00	73.167,00	84.375,00	81.563,00	-
Ortalama (TL	Ortalama (TL/m²) ~80.350,00

• Yapılan inceleme neticesinde; 4 no.lu bağımsız bölümler için birim m² pazar değeri 80.350,00 TL/m² olarak takdir edilmiş, pazar yaklaşımı ile ulaşılan şerefiye uygulanmış sonuçlar aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

{28}------------------------------------------------

070 sayılı Elektronik Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

	BAĞIMSIZ BÖLÜM / TOPLAM GAYRİMENKUL DEĞERİ
Sıra No	Kat No	BB. No	Brüt Alan (m²)	Birim Değ. TL/(m²)	Bağ. Bölüm Değeri (TL)
1	4. Bodrum	1	1.307,00	80.000,00	104.560.000,00
2	4. Bodrum	2	1.374,00	80.000,00	109.920.000,00
3	4. Bodrum	4	871,00	80.350,00	69.985.000,00
4	4. Bodrum	6	800,00	80.350,00	64.280.000,00
5	4. Bodrum	7	800,00	80.350,00	64.280.000,00
6	4. Bodrum	8	745,00	80.350,00	59.861.000,00
7	4. Bodrum	9	977,00	80.350,00	78.502.000,00
8	4. Bodrum	13	638,00	81.000,00	51.678.000,00
9	3. Bodrum	35	1.064,00	88.000,00	93.632.000,00
10	3. Bodrum	36	590,00	90.000,00	53.100.000,00
11	3. Bodrum	37	311,00	92.000,00	28.612.000,00
12	2. Kat	155	667,00	98.000,00	65.366.000,00
13	2. Kat	160	1.228,00	96.000,00	117.888.000,00
14	2. Kat	167	88,08	100.000,00	8.808.000,00
15	2. Kat	168	515,00	98.000,00	50.470.000,00
16	2. Kat	171	382,00	100.000,00	38.200.000,00
17	2. Kat	177	0,71	100.000,00	71.000,00
18	2. Kat	182	755,00	98.000,00	73.990.000,00
GAYR	İMENKUL TOI	PLAMI	13.112,79	86.419,65	~1.133.203.000,00

Sonuç olarak pazar yaklaşımı ile; 18 adet işyerinin (167 ve 177 no.lu bağımsız bölümlerin Servet GYO payı) toplam pazar değeri; 1.133.203.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.
5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.b.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için temel kabul edilir. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir, Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, yüklenici firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Bina inşa maliyetlerinden Resmî Gazetede yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvelden istifade edilmek suretiyle uygun oranda aşınma payı düşülür.
Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgunun toplamından meydana geldiği kabul edilir.
Özellikle pazar değerinin tespiti maksadıyla kullanılabilecek yeterli sayıda ve uygun özellikte emsal bulunamadığı durumlarda yaygın olarak kullanılan bir yaklaşımdır. Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı ile ulaşılan sonuçların uygunluğunun teyidi maksadıyla da kullanılabilir. Ancak analizde kullanılan birim maliyetleri Türkiye geneli için ortalama değerler olduğundan, sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için taşınmazların içinde bulduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve piyasa koşulları da dikkate alınarak analiz yapılmalıdır.
Raporumuzda herhangi bir Maliyet Yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.

{29}------------------------------------------------

5.b.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

5.b.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

5.b.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

5.c. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.c.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Bu karşılaştırmalı yaklaşım; değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. İndirgeme oranı, algılanan riskin derecesi, gelecekteki enflasyon beklentisi gibi piyasa beklentileri, alternatif yatırımların umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, finansman koşulları, vergi oranları gibi faktörlere bağlıdır. Bu yaklaşım kapsamındaki başlıca yöntemler aşağıdakileri içerir:
o Tüm risk ve genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu (Direkt Kapitalizasyon Yöntemi),
o Bir indirgeme oranının gelecek dönemler için bir dizi nakit akışına uygulandığı indirgenmiş nakit akışı (Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi),
o Çeşitli opsiyonel fiyatlama modelleri.
Raporumuzda gayrimenkulün pazar değerinin tespiti yöntemlerinden biri olarak direkt kapitalizasyon yöntemi kira değeri analizi yapılmıştır (Madde 5.d.1).
5.c.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

5.c.3. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Diğer Varsayımlar

5.c.4. İndirgeme / İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

5.c.5. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)

5.d.1. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Kira Değeri Analizi ile; gayrimenkulün pazar kirasının tespitinin yanı sıra, direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak kira değeri ve gayrimenkul değeri arasında ilişki kurmak mümkündür.
Raporumuzun bu aşamasında;
o Öncelikle Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile değerlemeye konu gayrimenkulün birim, aylık ve yıllık pazar kirası takdir edilmiş,
o Ardından sektör ortalamaları ve piyasa araştırması sonuçları dikkate alınarak belirlenen kira çarpanı ve kapitalizasyon oranları kullanılarak toplam taşınmaz değeri tespit edilmiş,

{30}------------------------------------------------

o Son olarak ulaşılan sonuçlar piyasa koşullarını da göz önüne alarak mukayese edilmiştir. Bulunan değerler gayrimenkul değerinin gerçekçi ve piyasa koşullarına uyumlu olup olmadığının teyidi için önemli bir dayanak sağlamıştır.
Kira Değeri İçin Emsaller:
Emsal değeri benzer nitelikteki her iki taşınmaz için takdir edilmiştir.
o Emsal 1: DAPHNE & HAN GAYRİMENKUL – KD AVCILAR EMLAK – 0 (532) 285 92 55

Değerlemeye konu taşınmazın yakınında, Artaş Ticaret ve Sanayi Merkezi,zemin katta bulunan, benzer nitelikteki, 650,00 m² alanlı işyeri, 280.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~1 olan emsal değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1262905939)

o Emsal 2: DAPHNE & HAN GAYRİMENKUL – KD AVCILAR EMLAK – 0 (532) 285 92 55

Değerlemeye konu taşınmazın yakınında, Artaş Ticaret ve Sanayi Merkezi,zemin katta bulunan, benzer nitelikteki, 465,00 m² alanlı işyeri, 350.000,00 TL bedelle kiralıktır. %20 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~1 olan emsal değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1256654050)

o Emsal 3: Aktüel Avrupa Gayrimenkul Danışmanlık – 0 (533) 939 08 65

Değerlemeye konu taşınmazla aynı projede bulunan, benzer nitelikteki, 170,00 m² alanlı işyeri, 82.000,00 TL bedelle kiralıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (İlan No: 1272688138)

o Emsal 4: TURYAP MERTER ZİRVE GAYRİMENKUL – 0 (536) 558 50 40

Değerlemeye konu taşınmazın yakınında, 3. Matbaacılar Sitesi, zemin katta bulunan, benzer nitelikteki, 216,00 m² alanlı işyeri, 130.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (sahibinden.com ilan no: 1283687532)

o Emsal 5: NET BAHÇEŞEHİR GAYRİMENKUL – 0 (551) 912 50 51

Değerlemeye konu taşınmazın yakınında, Beysan Sanayi Sitesinde bulunan, benzer nitelikteki, 1.400,00 m² alanlı işyeri, 400.000,00 TL bedelle kiralıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~18 olan, tadilat gerektiren emsal değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (sahibinden.com ilan no: 1278938488)

EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU
Emsaller	E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5
Fiyat (TL)	280.000,00	350.000,00	82.000,00	130.000,00	400.000,00
Alan (m2	) 650,00	465,00	170,00	216,00	1.400,00
Pazarlık Payı %	-5%	-20%	-3%	-5%	-3%
İnşaat Düzeltmesi %	-7%	-7%	0%	0%	15%
Alan Düzeltmesi %	0%	-5%	-10%	-10%	5%
Konum Düzeltmesi %	5%	5%	0%	0%	5%
Bulunduğu Kat %	-8%	-8%	0%	-8%	0%
Marka Değeri %	0%	0%	0%	0%	10%
Emsal Değer (TL)	366,00	489,00	420,00	463,00	377,00
ORTALAMA	~420,00

Yapılan inceleme neticesinde 4 no.lu bağımsız bölüm için birim kira değeri; 420,00 TL/m² hesaplanmış; sigorta, vergi ve boşluk gibi giderler dikkate alınarak 400,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir.
Emlak piyasa koşulları da dikkate alınarak bölgede yapılan piyasa araştırması sonucunda benzer nitelikteki yatırımlar için kira çarpanlarının 18-20 yıl (216-240 Ay) aralığında olduğu tespit edilmiş ve değerlemeye konu taşınmazın değer tespitinde kira çarpanı 19 yıl (228 ay) olarak esas alınmıştır.

(Kapitalizasyon oranı: 1 / 19 = ~%5,26).

{31}------------------------------------------------

)70 sayılı Elektronik Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Kira değeri analizi ile ulaşılan sonuçlar aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

	BAĞIMSIZ BÖLÜM / GAYRİMENKUL TOPLAM PAZAR KİRASI VE PAZAR DEĞERİ
Sıra No	Kat No	BB. No	Brüt Alan (m²)	Birim Kira TL/(m²)	Aylık Kira (TL)	Yıllık Kira (TL)	Bağ. Bölüm Değeri (TL)
1	4. Bodrum	1	1.307,00	400,00	522.800,00	6.273.600,00	119.198.000,00
2	4. Bodrum	2	1.374,00	400,00	549.600,00	6.595.200,00	125.309.000,00
3	4. Bodrum	4	871,00	400,00	348.400,00	4.180.800,00	79.435.000,00
4	4. Bodrum	6	800,00	400,00	320.000,00	3.840.000,00	72.960.000,00
5	4. Bodrum	7	800,00	400,00	320.000,00	3.840.000,00	72.960.000,00
6	4. Bodrum	8	745,00	400,00	298.000,00	3.576.000,00	67.944.000,00
7	4. Bodrum	9	977,00	400,00	390.800,00	4.689.600,00	89.102.000,00
8	4. Bodrum	13	638,00	405,00	258.390,00	3.100.680,00	58.913.000,00
9	3. Bodrum	35	1.064,00	440,00	468.160,00	5.617.920,00	106.740.000,00
10	3. Bodrum	36	590,00	450,00	265.500,00	3.186.000,00	60.534.000,00
11	3. Bodrum	37	311,00	460,00	143.060,00	1.716.720,00	32.618.000,00
12	2. Kat	155	667,00	490,00	326.830,00	3.921.960,00	74.517.000,00
13	2. Kat	160	1.228,00	480,00	589.440,00	7.073.280,00	134.392.000,00
14	2. Kat	167	88,08	500,00	44.040,75	528.488,98	10.041.000,00
15	2. Kat	168	515,00	490,00	252.350,00	3.028.200,00	57.536.000,00
16	2. Kat	171	382,00	500,00	191.000,00	2.292.000,00	43.548.000,00
17	2. Kat	177	0,71	500,00	355,78	4.269,33	81.000,00
18	2. Kat	182	755,00	490,00	369.950,00	4.439.400,00	84.349.000,00
GAYR	IMENKUL TO	OPLAMI	13.112,79	431,54	5.658.676,53	67.904.118,30	~1.290.177.000,00

• Sonuç olarak kira değeri analizi ile; toplam aylık pazar kirası; 5.658.676,53 TL, toplam gayrimenkul değeri; 1.290.177.000.00 TL olarak takdir edilmistir.

5.d.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

5.d.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

5.d.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

5.d.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve/veya fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Bir başka ifade ile makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup, en yüksek taşınmaz ve arsa değerine ulaştıran kullanım yüksek ve iyi kullanım olarak kabul edilir.

• Değerlemeye konu taşınmazların konumu, imar koşulları, içinde bulunduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve bölgedeki diğer emsal gayrimenkuller ile hukuki açıdan mümkün olan kullanım şekilleri dikkate alındığında; "depo/işyeri/imalathane" şeklindeki mevcut kullanım şeklinin uygun olduğu değerlendirilmektedir.

5.d.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

{32}------------------------------------------------

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

6.a. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması

Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerinin tespiti için "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" ve "Kira Değeri Analizi" olmak üzere iki yaklaşım/yöntem uygulanmıştır.
Kira değeri analizi ile ulaşılan gayrimenkul değeri; pazar yaklaşımı ile ulaşılan gayrimenkul değerinden ~%13,85 yüksek bulunmuştur. Ulaşılan sonuçların birbirleri ve piyasa koşulları ile uyumlu olduğu değerlendirilmektedir.
Gayrimenkulün nihai pazar değerinin takdiri; kullanılan iki yaklaşım/yönteme ağırlık vermek suretiyle yapılmış; kira değeri analizinin pazar yaklaşımına nazaran çok daha fazla varsayım içerdiği dikkate alınarak pazar yaklaşımına %60 ağırlık verilmiştir. Ağırlıklandırma yoluyla ulaşılan gayrimenkul pazar değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

	NİHAİ GAYRİMENKUL DEĞERİ
S. No.	Kat	B.B. No.	Pazar Yaklaşımı (TL)	Ağırlık (%)	Kira Değ. Analizi (TL)	Ağırlık (%)	Nihai Değer (TL)
1	4. Bodrum	1	104.560.000,00	60%	119.198.000,00	40%	110.415.000,00
2	4. Bodrum	2	109.920.000,00	60%	125.309.000,00	40%	116.076.000,00
3	4. Bodrum	4	69.985.000,00	60%	79.435.000,00	40%	73.765.000,00
4	4. Bodrum	6	64.280.000,00	60%	72.960.000,00	40%	67.752.000,00
5	4. Bodrum	7	64.280.000,00	60%	72.960.000,00	40%	67.752.000,00
6	4. Bodrum	8	59.861.000,00	60%	67.944.000,00	40%	63.094.000,00
7	4. Bodrum	9	78.502.000,00	60%	89.102.000,00	40%	82.742.000,00
8	4. Bodrum	13	51.678.000,00	60%	58.913.000,00	40%	54.572.000,00
9	3. Bodrum	35	93.632.000,00	60%	106.740.000,00	40%	98.875.000,00
10	3. Bodrum	36	53.100.000,00	60%	60.534.000,00	40%	56.074.000,00
11	3. Bodrum	37	28.612.000,00	60%	32.618.000,00	40%	30.214.000,00
12	2. Kat	155	65.366.000,00	60%	74.517.000,00	40%	69.026.000,00
13	2. Kat	160	117.888.000,00	60%	134.392.000,00	40%	124.490.000,00
14	2. Kat	167	8.808.000,00	60%	10.041.000,00	40%	9.301.000,00
15	2. Kat	168	50.470.000,00	60%	57.536.000,00	40%	53.296.000,00
16	2. Kat	171	38.200.000,00	60%	43.548.000,00	40%	40.339.000,00
17	2. Kat	177	71.000,00	60%	81.000,00	40%	75.000,00
18	2. Kat	182	73.990.000,00	60%	84.349.000,00	40%	78.134.000,00
	GAYRİMENKUL TOPLAMI		1.133.203.000,00		1.290.177.000,00		~1.195.992.000,00

6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Ulaşılan bilgilerin tamamı rapora aktarılmıştır. Talebe bağlı olarak raporda yer verilmeyen herhangi bir bilgi mevcut değildir.

6.c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Beylikdüzü Belediyesi ile müşteriden alınan bilgi / belgeler, yerinde yapılan keşif / ölçümler ve tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde, değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin olarak yasal gereklerin yerine getirildiği kanaatine ulaşılmıştır.

{33}------------------------------------------------

6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

Tapu kayıtlarına konulan "kat mülkiyeti tesisi", "yönetim planı" ve "eklentilere ilişkin bilgiler" gibi uyarma / belirtme niteliğindeki beyanlar ile parsel üzerine konuşlandırılan trafo merkezleri gibi yapılara ilişkin kira şerhleri hukuki ve teknik gerekliliklerden kaynaklanan rutin uygulamalar olup gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil etmez.
177 no.lu bağımsız bölüme ilişkin "yeni şirket adına tescil" beyanı ayni sermaye olarak konulmak suretiyle devredilen hisse payına ilişkindir.
"Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi" beyanı 2018 yılında konulmuş olup, söz konusu gayrimenkullere ilişkin olarak 2023 yılında Servet Gayrimenkul adına kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan, beyanın güncel olmadığı, kayıtlarda, fek bildirimi yapılmadığı için göründüğü değerlendirilmektedir.
2017 yılında konulan eski tarihli faizsiz ipotek şerhlerinin arsa karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olduğu, fek bildirimi yapılmadığı için kayıtlarda göründüğü değerlendirilmektedir.
6.e. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
6.f. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
6.g. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)

6.h.1. III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"

"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – b'de; GYO'ların "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. " hükmü yer almaktadır.
o Değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin olarak yapı kullanma izin belgesi alınmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan Madde 22 – 1 – b kapsamında; "bina" başlığı altında GYO portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – c'de; GYO'ların "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." Hükmü yer almaktadır.

{34}------------------------------------------------

o Tebliğin 30 uncu maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak, arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerinde ipotek veya diğer sınırlı haklar tesis edilmesi mümkündür" hükmü bulunmaktadır.
o Değerlemeye konu taşınmazlar üzerindeki ipotekler arsa karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olup, bu kapsamda; değerlemeye konu taşınmazların, GYO portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

6.h.2. III-52.3Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"

"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – b'de yer alan; "Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda;
o Söz konusu hüküm GYO'lara ilişkin tebliğin Madde 22 1 b'si ile aynı nitelikte olduğundan, bu madde kapsamında değerlemeye konu taşınmazların GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – c'de "Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklıdır." hükmü yer almaktadır. Tebliğin;
o Portföye alma konusunda; GYF'lere, GYO'larda bulunmayan bir esneklik sağladığı ancak aynı zamanda, "Fon portföyüne ilişkin sınırlamalar" başlıklı Madde 19 – 1 – c'ye yaptığı atıf ile; "söz konusu gayrimenkuller ile bunlara dayalı hakların değerinin fon toplam değerinin %30'unu aşamayacağı" sınırlamasını getirdiği görülmektedir. Bu kapsamda; değerlemeye konu taşınmazların; GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
Sonuç olarak, değerlemeye konu taşınmazların;
o "Bina" başlığı altında GYO portföyünde bulunabileceği
o Başka GYO ve GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

{35}------------------------------------------------

7. SONUÇ

7.a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerlemeye konu taşınmazların pazar değerine; SPK kuralları ve UDS çerçevesinde gerçekleştirilen inceleme ve analizler sonucunda, "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" ve "Kira Değeri Analizi" olmak üzere iki yaklaşım/yöntem uygulanarak ulaşılmıştır.
Söz konusu taşınmazların, satış/kiralama kabiliyeti "SATILABİLİR/KİRALANABİLİR" olarak değerlendirilmiştir.

7.b. Nihai Değer Takdiri

Değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin olarak elde edilen bilgi ve belgeler, yerinde yapılan incelemeler ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları neticesinde; taşınmazların konumuna, büyüklüğüne, kullanım fonksiyonlarına, imar durumuna, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, satış gücüne ve hâlihazırdaki durumuna göre değerleme tarihi itibarı ile kıymet takdiri yapılmıştır.

DEĞERLEME SONUCU (KDV HARİÇ)
TL USD () EUR ()
Toplam Pazar Değeri 1.195.992.000,00 27.820.237,00 23.706.482,00
(*) 31.12.2025 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 42,99 TL, 1,-EUR = 50,45 TL

KDV hariç bu takdirimiz, gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

*** Ekleriyle birlikte 84 sayfadan oluşan iş bu rapor, SPK mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında hazırlanmış bir değerleme raporu olup, bir orijinal nüsha olarak düzenlenmiştir. 2.c. maddesinde belirlenmiş amaç dışında kullanılamaz. Bu raporda temin edilmiş resmi belgelerde daha sonra tespit edilecek uygunsuzluklardan ve kopyalarının kullanılmaları halinde ortaya çıkabilecek sorunlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 05.01.2026

Saygılarımızla,

{36}------------------------------------------------

8. RAPOR EKLERİ

8.a. Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler
Uydu Fotoğrafları
Emsal Krokileri
TAKBİS Belgeleri
İmar Durumu
Yapı Ruhsatı
Yapı Kullanma İzin Belgesi
Mimari Proje
Enerji Kimlik Belgesi
Fotoğraflar
8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri
--
8.c. Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri
Şirket Lisansı Örneği
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Örnekleri
TDUB Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri

Katkıda Bulunan	Hazırlayan	Denetleyen	Sorumlu Değ. Uzmanı


Halil Turan KASAPÇOPUR	Abdülaziz DALGIÇ	Fatma KÜPELİ	Serek Serhat AKAY
Konut Değerleme Uzmanı	Gayrimenkul Değ. Uzmanı	Sorumlu Değ. Uzmanı	Sorumlu Değ. Uzmanı
(Lisans No: 410925)	(Lisans No: 403652)	(Lisans No: 405383)	(Lisans No: 405988)

AI Terminal

SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9162_rns_2026-01-14_aeab8d4b-20ee-420b-8330-271512017140.pdf

ISTANBUL İLİ BEYLİKDÜZÜ İLÇESİ YAKUPLU MAHALLESI

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.a. Rapor Tarihi

1.b. Rapor Numarası

1.c. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları

1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

1.e. Değerleme Tarihi

1.f. Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası

1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.a. Kuruluşun Ünvanı ve Adresi

2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

2.c. İşin Kapsamı

2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.a. Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

3.a.1. Gayrimenkulün Tanımı ve Yeri

Taşınmaza Ulaşım:

Taşınmazın Bazı Önemli Noktalara Kuş Uçuşu Uzaklığı:

3.a.2. Gayrimenkulün Konumu

3.a.3. Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

3.a.4. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

AÇIKLAMA

Yapı Ruhsatı:

3.j. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler

4.a.1. Marmara Bölgesi

4.a.2. İstanbul İli

World's Most Economically Influential Cities, 2025

Indices - Göstergeler

4.a.3. Beylikdüzü İlçesi

4.b.1. Küresel Ekonomik Durum

4.b.2. İstanbul'un Ekonomik Görünümü

4.b.3. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

4.c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler

Olumlu Faktörler

Olumsuz Faktörler:

4.e. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

4.e.1. Gayrimenkulün Genel ve Fiziki Özellikleri

4.e.2. Gayrimenkulün Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

4.f. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Söz konusu kanun maddesinde;

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.a. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.a.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

o Emsal 3: As Group Gayrimenkul – 0 (554) 992 52 00

Emsal 4: ATMACA YAPI GAYRİMENKUL – 0 (541) 790 70 74

o Emsal 5: İlker B. - 0 (532) 512 13 75

o Emsal 6: İnanç A. – 0 (532) 727 41 17

5.a.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

5.a.4. Pazar Yaklasımı ile Ulasılan Sonuc (Sonuca Ulasırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İcerecek Sekilde)

5.b.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

5.c.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

5.d.1. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

o Emsal 2: DAPHNE & HAN GAYRİMENKUL – KD AVCILAR EMLAK – 0 (532) 285 92 55

o Emsal 3: Aktüel Avrupa Gayrimenkul Danışmanlık – 0 (533) 939 08 65

o Emsal 4: TURYAP MERTER ZİRVE GAYRİMENKUL – 0 (536) 558 50 40

o Emsal 5: NET BAHÇEŞEHİR GAYRİMENKUL – 0 (551) 912 50 51

5.d.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

6.a. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması

6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

6.h.1. III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"

6.h.2. III-52.3Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"

7. SONUÇ

7.a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

7.b. Nihai Değer Takdiri

8. RAPOR EKLERİ

More from SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Talk to a Data Expert