SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Registration Form • Jan 22, 2024

SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

İSTANBUL / BEYLİKDÜZÜ / YAKUPLU

"6 ADA 24 PARSEL''

'19 ADET DÜKKAN"

Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz, dağıtılamaz.

05.01.2024 Rapor No: 2023OZELP00302-R

YÖNETİCİ ÖZETİ
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN	Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN FİRMA	Varlık Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH/NO	01.12.2023 2023/031
DEĞERLEME TARİHİ	29 Aralık 2023
RAPOR TARİHİ	05 Ocak 2024
REVİZE TARİHİ	22 Ocak 2024
RAPOR NO	2023OZELP00302-R
DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI		1,2,3,4,6,7,8,9,13,14,35,36,37,132,155,160,167,168,171,177 ve 182 numaralı bağımsız bölümler (167 ve 177 Nolu Bağımsız bölümler Hisseli Mülkiyet)
RAPORUN KONUSU / AMACI		Bu rapor; Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden taşınmazların 29.12.2023 tarihi itibari ile Türk lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır.
		GAYRİMENKULE AİT BİLGİLER
DEĞERLEMESİ YAPILAN TAŞINMAZLARIN ADRESİ	Yakuplu Mahallesi, Göçmen Sokak, Sinpaş İş Modern İş Merkezi, No: 1 Beylikdüzü / İSTANBUL
TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ	İstanbul ili, Beylikdüzü ilçesi, Yakuplu Mahallesi, 6 ada, 24 parselde yer alan Yedi Katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası (Bkz. Tapu Kayıtları)
SAHİBİ	Tam Mülkiyet (167 ve 177 Nolu Hisseli Mülkiyet) (Bkz. Tapu Kayıtları)
MEVCUT KULLANIM	İşyeri olarak kullanılmaktadır.
TAPU KAYIT BİLGİLERİ	Tapu kayıt bilgileri raporun "5.1.1." maddesinde aktarılmıştır.
İMAR DURUMU	İmar durumu bilgileri raporun "5.2.1." maddesinde aktarılmıştır.
EN İYİ VE EN VERİMLİ KULLANIMLARI	Prestij Hizmet İmalat Alanı
		TAKDİR EDİLEN DEĞER
Taşınmazın Toplam Pazar Değeri:
Pazar Değeri (KDV Hariç)		712.000.000,00 TL
Pazar Değeri (KDV Dahil)		854.400.000,00 TL
Değer takdir edilmiştir.
Değerleme ile ilgili detay bilgileri raporun "10." "11." ve "12." maddelerinde verilmiştir.
RAPORU HAZIRLAYANLAR
Recep Akça		Mustafa Volkan CANTEKİNLER
Değerleme Uzmanı - 405081		Sorumlu Değerleme Uzmanı - 403847

İÇİNDEKİLER

1.	RAPOR BİLGİLERİ 5
2.	ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ 6
2.1.	DEĞERLEMEYİ YAPAN ŞİRKET BİLGİLERİ 6
2.2.	DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ BİLGİLERİ 6
3.	DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI7
3.1.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI7
3.2.	UYGUNLUK BEYANI7
4.	DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN
	SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER 7
5.	GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 8
5.1.	TAPU MÜDÜRLÜĞÜNDE YAPILAN İNCELEMELER8
5.1.1.	GAYRİMENKULÜN TAPU KAYIT BİLGİLERİ8
5.1.2.	GAYRİMENKULÜN TAPU TAKYİDAT BİLGİLERİ 9
5.1.3.	GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR
	SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ9
5.1.4.	GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE
	GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA
	GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ 10
5.2.	BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER 10
5.2.1.	GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 10
5.2.2.	GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA
	DAİR AÇIKLAMALAR11
5.2.3.	GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ,
	KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 11
5.2.4.	GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT
	RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI
	GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU
	OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ12
5.2.5.	DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ
	HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ VB.)
	VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DEETİMLER HAKKINDA
	BİLGİ 12
5.2.6.	EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE
	PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR
	PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
	13
5.2.7.	VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 13
6.	GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 13
6.2.	MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK
	VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ 19
6.3.	DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER27
6.4.	GAYRİMENKULÜN ÇEVRESİ İLE İLGİLİ BİLGİLER 27
6.4.1.	KONUMU, ÖZELLİKLERİ, ÇEVRESİ 27
6.4.2.	GAYRİMENKULÜN ÇEVRESİNİN MEVCUT DURUMU31
7.	GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 32

7.1.	RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 33
7.2.	GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ
	AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ 33
8.	VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 34
8.1.	EN İYİ VE EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ34
8.2.	SWOT ANALİZİ 34
9. 9.1.	DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER34 GAYRİMENKULLERİN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER34
9.2.	KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ34
9.3.	PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇLAR35
9.3.1.	PAZAR YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN
	KULLANILMA NEDENİ 35
9.3.2.	FİYAT BİLGİSİ TESPİT EDİLEN EMSAL BİLGİLERİ VE BU BİLGİLERİN KAYNAĞI36
9.3.3.	KULLANILAN EMSALLERİN SANAL ORTAMDAKİ HARİTALARINDAN ÇIKARTILMIŞ, DEĞERLEMEYE KONU
	GAYRİMENKULE YAKINLIĞINI GÖSTEREN KROKİLER 37
9.3.4.	EMSALLERİN NASIL DİKKATE ALINDIĞINA İLİŞKİN AYRINTILI AÇIKLAMA, EMSAL BİLGİLERİNDE YAPILAN
	DÜZELTMELER, DÜZELTMELERİN YAPILMA NEDENİNE İLİŞKİN DETAYLI AÇIKLAMALAR VE DİĞER
	VARSAYIMLAR 37
9.3.5.	PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ38
9.4.	MALİYET YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇLAR 39
9.4.1.	MALİYET YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ 39
9.4.2.	ARSA DEĞERİNİN TESPİTİNDE KULLANILAN EMSAL BİLGİLERİ VE BU BİLGİLERİN KAYNAĞI, YAPILAN
	DÜZELTMELER, YAPILAN DİĞER VARSAYIMLAR VE ULAŞILAN SONUÇ 39
9.4.3.	YAPI MALİYETLERİ VE DİĞER MALİYETLERİN TESPİTİNDE KULLANILAN BİLGİLER, BU BİLGİLERİN KAYNAĞI VE
	YAPILAN DİĞER VARSAYIMLAR40
9.4.4.	MALİYET YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ (SONUCA ULAŞIRKEN YAPILAN TÜM HESAPLAMALARI İÇERECEK
	ŞEKİLDE)40
9.5.	GELİR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇLAR 40
9.5.1.	GELİR YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ 40
9.5.2.	NAKİT GİRİŞ VE ÇIKIŞLARININ TAHMİN EDİLMESİNDE KULLANILAN EMSAL BİLGİLERİ, BU BİLGİLERİN
	KAYNAĞI VE YAPILAN DİĞER VARSAYIMLAR 40
9.5.3.	İNDİRGEME/İSKONTO ORANININ NASIL HESAPLANDIĞINA İLİŞKİN AYRINTILI AÇIKLAMA VE GEREKÇELER .41
9.5.4.	GELİR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ (SONUCA ULAŞIRKEN YAPILAN TÜM HESAPLAMALARI İÇERECEK
	ŞEKİLDE)42
10.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ42
10.6.	FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA
	İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI, 43
10.7.	ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ 44
10.8.	YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE
	BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞLER 44
10.9.	GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ 44
10.10.	DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ
	DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI
	DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA
	BİLGİ 44

10.11.	DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN
	ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNULUP
	BULUNULMADIĞINA DAİR BİLGİ 44
10.12.	DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ
	DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN
	HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
	44
10.13.	GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME
	NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA
	HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ (BU BENTTE, GAYRİMENKUL YATIRIM
	ORTAKLIKLARI İÇİN III-48.1 SAYILI "GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA İLİŞKİN ESASLAR
	TEBLİĞİ"NİN, GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI İÇİN III-52.3 SAYILI "GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARINA
	İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ"NİN İLGİLİ MADDELERİ KAPSAMINDA VE İLGİLİ MADDELERE ATIF YAPMAK
	SURETİYLE DEĞERLENDİRME YAPILMASI GEREKMEKTEDİR.)44
11.	SONUÇ 46
12.	EKLER VE FOTOĞRAFLAR 48
12.1.	UYDU GÖRÜNTÜSÜ ve EMSAL HARİTASI48
12.2.	FOTOĞRAFLAR49
12.3.	PROJE FOTOĞRAFLARI53
12.4.	TAPU KAYIT ÖRNEKLERİ ve TAPU SURETİ 60
12.5.	İMAR PAFTALARI VE İMAR DURUM BELGESİ70
12.6.	DEĞERLEMEYİ YAPAN DEĞERLEME UZMANLARININ DEĞERLEME LİSANS BELGESİ ÖRNEKLERİ 73

1. RAPOR BİLGİLERİ

Olanlar

Raporu Talep Eden	Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş
Raporu Hazırlayan	Varlık Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş
Dayanak Sözleşmesi	01.12.2023 2023/031
Değerleme Tarihi	29 Aralık 2023
Rapor Tarihi	05 Ocak 2024
Revize Tarihi	22 Ocak 2024
Raporlama Süresi	5 iş günü
Rapor Numarası	2023OZELP00302-R
Değerlenen Mülkiyet Hakları	Tam Mülkiyet (167 ve 177 Nolu Hisseli Mülkiyet)
Raporun Konusu / Amacı	Bu rapor; Mülkiyeti SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş'ne ait olan; İstanbul İli Beylikdüzü İlçesi Yakuplu Mahallesi, 6 Ada 24 no'lu parselde kain "YEDİ KATLI BETONARME OFİS, İŞYERİ VE ARSASI" vasfı ile kayıtlı; 1., 2., 3., 4., 6., 7.,8., 9., 13., 14., 35., 36., 37.,132.,155., 160., 167., 168., 171., 177. ve 182. Bağımsız bölüm numaralı taşınmazların 29.12.2023 tarihi itibari ile Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır.
Raporun Hazırlanma Standartları	Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile yine Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır.
	Recep AKÇA, Değerleme Uzmanı – SPK No: 405081
Raporu Hazırlayanlar	Mustafa Volkan CANTEKİNLER, Sorumlu Değerleme Uzmanı – SPK No: 403847
Raporun Hazırlanmasına Yardımcı	Elif Gökçe ÖZCAN, Değerleme Uzmanı – SPK No: 909292

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ

2.1. DEĞERLEMEYİ YAPAN ŞİRKET BİLGİLERİ

Şirket Unvanı	Varlık Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş
Şirket Adresi	Altunizade Mahallesi Ord. Prof. Fahrettin Kerim Gökay Caddesi Ekşi İş Merkezi Blok No: 12B Üsküdar - İstanbul
Telefon No	+90 (216) 336 36 85
Faks No	+90 (216) 336 36 87
E Posta Adresi	varlik@varliktdd.com
İnternet Adresi	www.varliktdd.com
Kuruluş Tarihi	21 Eylül 2016
Ödenmiş Sermayesi	1.000.000,00-TL
Ticaret Sicil No	152182-5
SPK Lisans Tarihi	Şirket, 03.01.2017 tarih ve 89 sayılı kararla Sermaye Piyasası Kurulunun (SPK) Değerleme Hizmeti verebilecek firmalar listesine alınmıştır.
BDDK Lisans Tarihi	Şirket, 10.03.2017 tarih ve 7264 sayılı kararla Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun (BBDK), Bankalara Değerleme Hizmeti verebilecek firmalar listesine alınmıştır.

2.2.	DEĞERLEME TALEBİNDE BULUNAN MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Müşteri Unvanı	Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş
Müşteri Adresi	Defterdar Mahallesi Otakçılar Cad. No:78 Sinpaş Flatofis İş Merkezi Küçükçekmece -İstanbul
Telefon No	+90 212 310 53 34
Faks No	+90 212 310 53 78
İnternet Adresi	www.servetgyo.com.tr
Kuruluş Tarihi	18.05.2009
Vergi Numarası	764 037 25 45
Ticaret Sicil No	699367
Ticaret Sicil Memurluğu	İstanbul Ticaret Odası
Faaliyet Konusu	Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Sermaye Piyasası

faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.

Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ'nde izin verilen diğer

3. DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI

3.1. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Bu rapor, müşterinin talebi üzerine; taşınmazın 29.12.2023 tarihi itibari ile Türk lirası cinsinden "Pazar Değerinin" tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. İlgili talep ile ilgili olarak şirketimiz Değerleme Uzmanı Recep AKÇA 29.12.2023 tarihinde işlemlere başlamış, Elif Gökçe Özcan yardımcı olmuş ve rapor tanzim edilmiş, 05.01.2024 tarihinde şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa Volkan CANTEKİNLER tarafından kontrol edilmiş ve 22.01.2024 tarihinde revize edilerek onaylanarak işlemleri tamamlanmıştır. Müşteri tarafından değerleme çalışması ile ilgili getirilen bir sınırlama bulunmamaktadır.

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:

• Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
• Taraflar gayrimenkul ile her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkulün alım-satım işlemleri sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
• Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
• Takdir edilen değer; değerleme tarihi itibari ile belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.

3.2. UYGUNLUK BEYANI

• Tarafımızca yapılan değerleme çalışması ile ilgili olarak;
• Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
• Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçların yalnızca varsayımlar ve sınırlayıcı koşullar tarafından kısıtlanmış olduğu ve kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluştuğunu,
• Değerleme Uzmanının, değerleme konusunu oluşturan gayrimenkul ve ilgili taraflarla herhangi bir kişisel ilgi veya önyargısının olmadığını,
• Değerleme hizmetinin karşılığının, bu rapordaki analiz, fikir ve sonuçlardan yola çıkılarak ortaya konulabilecek hareket ve olaylara bağlı olmadığını,
• Değerleme hizmetinin önceden belirlenmiş sonuçların elde edilmesine yönelik olarak geliştirilmediği ve rapor edilmediğini,
• Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara uygun gerçekleştiğini,
• Değerleme Uzmanının mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu,
• Değerleme Uzmanının mülkü kişisel olarak denetlediğini,
• Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz.

4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER

Şirketimiz tarafından konu gayrimenkulle alakalı daha önce ekspertiz raporu hazırlanmamıştır.

5. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER

5.1. TAPU MÜDÜRLÜĞÜNDE YAPILAN İNCELEMELER

5.1.1. GAYRİMENKULÜN TAPU KAYIT BİLGİLERİ

05.01.2024 tarihinde, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü, Webtapu portalı üzerinden temin edilen dijital tapu kayıt belgesi üzerinden alınmış olup, ilgili belgeler ekte sunulmaktadır.

6 ADA 24 PARSEL
İli	İstanbul	Bağ. Böl. Niteliği	Tablo-1
İlçesi	Beylikdüzü	Arsa Payı	Tablo-1
Bucağı	-	Blok No	Tablo-1
Mahallesi	Yakuplu	Kat No	Tablo-1
Köyü	-	Bağ. Böl. No	Tablo-1
Sokağı	-	Hisse Oranı	Tablo-1
Mevkii	-	Tapu Tarihi	Tablo-1
Yüzölçümü (m²)	26.120,62	Tapu Yevmiye	Tablo-1
Pafta No	3	Eklentisi	Tablo-1
Ada No	6	Malikleri:	Tablo-1
Parsel No	24	Cilt No	Tablo-1
Ana G.M. Vasfı	Yedi Katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası	Sayfa No	Tablo-1

			BAĞIMSIZ	CİLT	SAYFA	ARSA PAY /					Ana	ARSA PAYI
S.NU	B.B. NO	KAT	BÖLÜM	NO	NO		PAYDA		MALİK - HİSSE	EKLENTİ	Gayrimenkul	MİKTARI
			NİTELİĞİ								Arsa Alanı (m²)	(m²)
1	1	4.Bodrum	Dükkan		46100	7274	/	400000		1 C Nolu Depo	26.120,62	475,00
2	2	4.Bodrum	Dükkan		46101	7332	/	400000		2 C Nolu Depo	26.120,62	478,79
3	3	4.Bodrum	Dükkan		46102	4715	/	400000		3 C Nolu Depo	26.120,62	307,90
4	4	4.Bodrum	Dükkan		46103	4986	/	400000		4 C Nolu Depo	26.120,62	325,59
5	6	4.Bodrum	Dükkan		46105	4525	/	400000		6 C Nolu Depo	26.120,62	295,49
6	7	4.Bodrum	Dükkan		46106	4531	/	400000		7 C Nolu Depo	26.120,62	295,88
7	8	4.Bodrum	Dükkan	467	46107	3762	/	400000		8 C Nolu Depo	26.120,62	245,66
8	9	4.Bodrum	Dükkan		46108	5388	/	400000	Servet Gayrimenkul	9 C Nolu Depo	26.120,62	351,84
9	13	4.Bodrum	Dükkan		46112	3554	/	400000	Yatırım Ortaklığı A.Ş. -	13 C Nolu Depo	26.120,62	232,08
10	14	4.Bodrum	Dükkan		46113	4428	/	400000	1/1	14 C Nolu Depo	26.120,62	289,16
11	35	3.Bodrum	Dükkan		46134	3226	/	400000		35 C Nolu Depo	26.120,62	210,66
12	36	3.Bodrum	Dükkan		46135	1987	/	400000		36 C Nolu Depo	26.120,62	129,75
13	37	3.Bodrum	Dükkan		46136	1049	/	400000		37 C Nolu Depo	26.120,62	68,50
14	132	1.Normal	Dükkan		46231	1796	/	400000			26.120,62	117,28
15	155		2.Normal Çatı Piyesli Dükkan		46254	2263	/	400000			26.120,62	147,78
16	160		2.Normal Çatı Piyesli Dükkan		46259	4016	/	400000			26.120,62	262,25
17	167		2.Normal Çatı Piyesli Dükkan		46226	4626	/	400000	Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - 1135/4626		26.120,62	302,08
18	168		2.Normal Çatı Piyesli Dükkan	468	46267	1896	/	400000	Servet Gayrimenkul	Eklenti Yok	26.120,62	123,81
19	171		2.Normal Çatı Piyesli Dükkan		46270	1404	/	400000	Yatırım Ortaklığı A.Ş. - 1/1		26.120,62	91,68
20	177		2.Normal Çatı Piyesli Dükkan		46276	4812	/	400000	Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - 107/4812		26.120,62	314,23
21	182		2.Normal Çatı Piyesli Dükkan		46281	2614	/	400000	Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - 1/1			170,70

TABLO-1

5.1.2. GAYRİMENKULÜN TAPU TAKYİDAT BİLGİLERİ

Web Tapu Sisteminden alınan 05.01.2014 tarihli takyidat belgesinden hareketle rapora konu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiştir.

Beyanlar Hanesinde:

▪ önetim Planı 21.02.2020 (14.08.2020 tarih ve 21955 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

Şerhler Hanesinde:

▪ 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (TEDAŞ LEHİNE 99 YILLIĞINA 1 TL BEDELLE KİRA ŞERHİ) (28.07.2022 tarih, 30092 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

3, 4, 6, 7, 8, 9, 13, 14, 35, 36, 37, Nolu Bağımsız Bölüm Üzerinde;

▪ Tamamında/........hissesinde kat karşılığı inşaat hakkı vardır. (09.10.2018 tarih, 22468 yevmiye)

Rehin Hanesinde:

3, 4, 6, 7, 8, 9, 13, 14, 35, 36, 37, 167 Nolu Bağımsız Bölüm Üzerinde;

• 09.08.2017 tarih ve 17968 yevmiye kayıtlı "Karaca Züccaciye Ticaret ve Sanayi Anonim Şirketi lehine 1. dereceden, F.B.K. süreyle ve faizsiz 10.000, -TL" takyidat kaydı bulunmaktadır.
• 132.bb üzerinde TİCARET Mahkemesi'nin 12/07/2023 tarih 2023/383 esas sayılı mahkeme müzekkeresi sayılı yazıları ile (Açıklama:3.Kişilere satış, devir ve temlikin önlenmesi tedbir şerhi) (13.07.2023/31633)

5.1.3. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Yönetim planı beyanı ve TEDAŞ lehine kira şerhi yasal bir uygulama olup taşınmazların alım-satımına engel değildir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerhin taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

(SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22- 1-ç maddesinde "Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler." denilmekte olup, Servet GYO A.Ş.'nin arsa sahipleri ile imzaladığı 18.11.2016 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi tebliğde yapılan tanıma uygunluk arz etmektedir.

Tebliğin 30-1 maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür." denilmektedir.

GYO tebliğinin 22. Maddesi (c) bendine göre GYO portföyüne ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller dahil edilebilmektedir. Bu hususta tebliğin 30. maddesi hükümleri saklıdır.

Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin üzerinde taşınmazın devredilebilirliğini etkileyecek şekilde herhangi bir haciz, ipotek ya da kısıtlayıcı şerh bulunmamaktadır.

Değerlemeye konu diğer taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Projeler" başlığı altında yer almasında sakınca

bulunmamaktadır.

5.1.4. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ

5.1.4.1. SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE İLİŞKİN BİLGİ

Temin edilen takyidat belgelerinde yapılan incelemelerde, Taşınmazın mülkiyeti Kat İrtifakı tesis edilmesi ile 14.08.2020 tarihinde Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş adına tescil edilmiştir. Bu tarihten sonra herhangi bir alım-satım işlemi bulunmamaktadır

5.1.4.2. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ

Son üç yıllık süreçte plan notlarında çeşitli değişiklikler meydana gelirken parsel bazında herhangi bir plan tadilatının olmadığı görülmektedir. İmar Durum Yazısı ektedir.

5.2. BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER

5.2.1. GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

Beylikdüzü Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan temas ve incelemelerde, taşınmazların yer aldığı parsel, 1/1000 ölçekli 16.02.2004 tarihli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında Sanayi + Hizmet + Depolama Alanında Max Taks: 0.50, Max Kaks: 2.00 ve Max H: 4 Kat (15,50 m) yapılaşma şartlarına sahiptir.

Plan Notları:

S3+T+D ile gösterilen Sanayi Alanlarında;

Bu alanda Max. TAKS=0.50, Max. KAKS= 2.00, Max. h=4 kat (15.50 m.), ön bahçe mesafesi min. 8.50 m., min. Parsel alanı 1000 m²'dir.

• Bölgenin otopark sorunu her imar adası içinde otopark yönetmeliğine göre çözülecektir.
• Bölgenin dere yatağı olması nedeniyle subasman kotu yol kırmızı kotundan max. 1.50 m yukarıda oluşacaktır. Ayrıca bu kot farkı
• h:15.50 bina yüksekliğine dahil değildir.
• Yanıcı, parlayıcı, patlayıcı sanayi, depolama ve ticaret türleri yer alamaz.
• İmar adası ölçeğinde enerji kapasitesi hesabı yapılarak gücü ve alanı belirlenen trafo yerleri irtifak hakkıyla çözülecektir.

• Gayri sıhhi müesseseler yönetmeliğinin, ikinci sınıf gayri sıhhi müesseselerinde belirlenen sanayi türlerinden sıra maddeleri belirtilenler yer alacaktır:

• 5-50 hp arasında motor gücü kullanan her nev'i elektromekanik, elektromanyetik ve madeni eşya imal, işletme ve tamir atölyeleri,

• Harf dökümü yapmayan ve 5-50 hp gücünde motor gücü kullanan matbaacılar ve baskı yerleri,
• Plastik, plasiglas, poliester vb... Maddelerden eşya, oyuncak, reklam levhaları vb... Yapan yerler (bknz.

Tüm elektronik faaliyetlerin uluslararası standart sanayi sınıflaması plastik ürünleri imalatı (sf. 98) oyun ve oyuncak imalatı (sf. 130)

• Tarak imalathaneleri [ bknz. "Tüm elektronik faaliyetlerin uluslararası standart sanayi sınıflaması" başka yerde sınıflandırılmamış diğer imalatlar (sf. 130)]

• Camdan ayna ve benzeri madde imal yerleri [bknz. "Tüm elektronik faaliyetlerin uluslar arası standart sanayi sınıflaması" cam ve cam ürünleri imalatı (sf. 99) ]

• Dizel jeneratörler [bknz."tüm elektronik faaliyetlerin uluslar arası standart sanayi sınıflaması" başka yerlerde sınıflandırılmamış elektrikli makine ve cihazların imalatı/ elektrik motoru, jeneratör, transformatörlerin imalatı (sf. 116)]

• Kuru temizleme yerleri [bknz."tüm elektronik faaliyetlerin uluslar arası standart sanayi sınıflaması" diğer hizmet faaliyetleri / tekstil ve kürk ürünlerinin yıkanması ve (kuru) temizlenmesi (sf.171)]

• Isıtıcı minder imalathaneleri [bknz."tüm elektronik faaliyetlerin uluslar arası standart sanayi sınıflaması" başka yerlerde sınıflandırılmamış ev aletleri imalatı (sf. 115)]

• Liters, idrafil ve pamuk üretim yerleri (bknz."tüm elektronik faaliyetlerin uluslar arası standart sanayi sınıflaması")

• 5-50 hp motor gücü kullanan dokuma konfeksiyon atölyeleri [bknz ."tüm elektronik faaliyetlerin uluslar arası standart sanayi sınıflaması" tekstil ürünleri imalatı / tekstil elyafının hazırlanması ve iplik haline getirilmesi, tekstil dokumacılığı (sf. 82) – giyim eşyası imalatı, kürkün işlenmesi ve boyanması (sf. 86 – 87)

• Soğuk hava depoları [bknz ."tüm elektronik faaliyetlerin uluslar arası standart sanayi sınıflaması" depolam ve ambarcılık faaliyetleri (sf. 145)]

• Ciklet fabrikaları [bknz."tüm elektronik faaliyetlerin uluslar arası standart sanayi sınıflaması" kakao, çikolata ve şekerleme imalatı (sf. 80)]

• Yemek fabrikaları [bknz."tüm elektronik faaliyetlerin uluslar arası standart sanayi sınıflaması" lokanta, kahvehanehane, bar ve diğer yeme içme yerleri (sf. 141)]

• 5-50 hp motor gücü kullanan ve işlenmiş deriden eşya imal eden yerler [bknz."tüm elektronik faaliyetlerin uluslar arası standart

sanayi sınıflaması" derinin tabakalanması ve işlenmesi/bavul, el çantası ve benzeri ile saraççılık ve koşum takımı imalatı (sf.87)] • Nakliyat, ticaret, komisyon, ithalat ve ihracat işleriyle ilgili depolar [bknz."tüm elektronik faaliyetlerin uluslar arası standart sanayi sınıflaması"depolama ve ambarcılık faaliyetleri (sf. 145)] 82. Düğme, fermuar, şemsiye vb... İmal yerleri [bknz."tüm elektronik faaliyetlerin uluslar arası standart sanayi sınıflaması" başka yerde sınıflandırılmış diğer imalatlar (sf. 130)]

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı

5.2.2. GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR

Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. bulunmamaktadır.

5.2.3. GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

5.2.4. GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Yapı Ruhsatı ve Tadilat Ruhsatı:

Beylikdüzü Belediyesi Başkanlığı tarafından düzenlenmiş yapı ruhsatı ve tadilat ruhsatı belgelerinin içeriği (tarih sıralamasına göre) aşağıdaki gibidir.

Ada/Parsel	Belge Tarihi	Belge Numarası	Verişi Nedeni	Ünite Tipi	Ünite Sayısı	Yapı Sınıfı	Toplam Alanı	İnşaat	Toplam Kat Sayısı (ZA+ZÜ=TK)
6/24	30.06.2017	10/23	Yeni Yapı Ruhsatı	Ofis – İş Yeri	151	5/A	121.591,25		4+3
6/24	09.11.2017	19/4	İsim Değişikliği Yapı Ruhsatı	Ofis – İş Yeri	151	5/A	121.591,25		4+3
6/24	26.12.2018	10/3	İsim Değişikliği Yapı Ruhsatı	Ofis – İş Yeri	151	5/A	121.591,25		4+3
6/24	31.12.2018	10/13-1	Tadilat Yapı Ruhsatı	Ofis – İş Yeri	184	5/A	121.591,25		4+3
6/24	12.03.2021	3/15	Yapı Kullanma İzin Belgesi	Ofis – İş Yeri	87	5/A	76.054,60		4+3
6/24	25.04.2022	5/14	Yapı Kullanma İzin Belgesi	Ofis – İş Yeri	184	5/A	121.591,25		4+3

Mimari Proje:

Beylikdüzü Belediyesi ve Webtapu Sisteminde 12.11.2018 tarih ile onaylı mimari projesi incelenmiştir. Yapı, projesine göre ve mevcutta 4 bodrum + zemin + 2 normal + çatı kattan ibaret olup toplam 121.591,25 m² inşaat alanına sahiptir. Yapı 184 adet bağımsız bölümden oluşmakta olup değerleme konusu 19 adet bağımsız bölümdür.

Beylikdüzü Belediyesi İmar Müdürlüğü'nün Dağıtım Yerlerine yazmış olduğu yazıda 23.11.2018 tarih, 12538 sayılı noter ihbarnamesi ile şantiye şefinin görevinden ayrıldığı, yeni bir şantiye şefi atanana kadar inşai faaliyetlerin durdurulduğu belirtilmiştir. 18.12.2018 tarihinde yeni şantiye şefi göreve başlamış olup bu değişikliğe istinaden 26.12.2018 tarih, 10/3 sayılı isim değişikliği ruhsatı tanzim edilmiştir.

Beylikdüzü Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemede taşınmazlar için tanzim edilmiş olan yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri yukarı tablo halinde belirtilmiştir.

5.2.5. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ

Yapı denetim kuruluşu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi)

Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yapı denetimi Beyazıt Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmıştır.

Adres: Mecidiyeköy Mah. Mevlütçavuş Sok. No: 4/3 Şişli/İstanbul

5.2.6. EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA

Değerleme konusu taşınmazlar yapı kullanma izin belgesi almış projede yer almaktadırlar. Kullanım niteliklerine göre değer takdiri yapılmıştır.

5.2.7. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ

Rapora konu taşınmazlara ait 10.03.2021 tarihinde düzenlenmiş 10.03.2031 tarihine kadar geçerli Y2434993FCBCA numaralı C sınıfı enerji verimlilik sertifikası bulunmaktadır.

6. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

6.1. EKONOMİK VERİLER

6.1.1. EKONOMİK GÖRÜNÜM

Dünya Ekonomisi;

Çin'deki ekonomik aktivitenin, Pekin'de ve diğer yoğun nüfuslu bölgelerde tekrarlayan Kovid-19 salgını nedeniyle dördüncü çeyrekte yavaşlaması, artan küresel enflasyonu dizginleyebilmek için küresel düzeyde atılan para politikası adımları ve Rusya'nın Ukrayna'yı işgali sonrasında Avrupa'daki yaşam maliyetlerinin artması ve ekonomik faaliyetleri engelleyen ciddi bir enerji krizi yaşanması, 2022 yılı genelinde ve son çeyreğinde küresel ekonomik görünümü belirleyen temel unsurlar olmuştur. 2022 yılının üçüncü çeyreğinde, beklenenden güçlü gelen iç talep artışının yanında öngörülenden daha fazla sağlanan mali destekler sonucunda, ABD, Avro Bölgesi ve başlıca gelişmekte olan ülke ekonomiler olumlu bir görünüm sergilemiştir. Bununla birlikte, 2022 yılının dördüncü çeyreğinde, tümü olmasa da birçok büyük ekonominin büyüme hızında ivme kaybı tahmin edilmektedir. Birçok gelişmiş ve gelişmekte olan ülkenin, yükselen enflasyon karşısında para politikasını sıkılaştırma seviyesinin yanı sıra Ukrayna'daki savaşın akıbetinin, 2023 yılında küresel ekonomik aktiviteyi şekillendirmeye devam etmesi beklenmektedir. Önümüzdeki dönemde küresel bir durgunluk beklentisi netleşmemekle beraber, 2023 ve 2024 yıllarında küresel büyümenin tarihsel (2000- 2019) yıllık ortalama olan yüzde 3,8'in altında seyredeceği tahmin edilmektedir. UNCTAD verilerine göre 2022 yılında uluslararası ticaretin olumlu görünümünde büyük ölçüde emtia fiyatlarındaki artış, yakın zamanda imzalanan ticaret anlaşmaları ve lojistik sorunlarının çözülmesi etkili olmuştur. Bu olumlu görünüme rağmen ekonomik büyümedeki yavaşlama, küresel tedarik zincirlerinde devam eden sorunlar, küresel enflasyon artışı endişesi ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi kötüleşen ekonomik koşullar ve artan belirsizlikler 2022 yılının dördüncü çeyreğinde küresel ticareti olumsuz etkilemiştir. Dünya mal ticaretinin 2023'te nispeten durgun seyretmesi beklenmektedir. Küresel ölçekte artan resesyon endişeleri, yükselen enflasyona karşı küresel mücadelede atılan parasal sıkılaştırma adımları, Rusya'nın Ukrayna'daki işgali ve Çin'de Kovid-19'un yeniden canlanması 2022 yılının son çeyreğinde emtia fiyatlarındaki görünümü belirleyen temel faktörler olmuştur. Bu dönemde, emtia fiyatları halen salgın öncesi dönem fiyatlarının üzerinde seyrederken, RusyaUkrayna savaşı öncesi seviyelerinde gözlenmektedir. 2022 yılı ikinci yarısından itibaren emtia fiyatlarının çoğunda, küresel ölçekte yavaşlayan büyüme nedeniyle ciddi oranda gevşeme görülmüştür. Küresel enflasyon kısa vadeli riskler içerisinde hala göreli önemini korumaktadır. 2023'ün ilk çeyreğinin sonuna yaklaşırken küresel görünüm bir önceki yılın son çeyreğine göre belirgin düzeyde iyileşmiştir. Bununla birlikte enflasyonla mücadele için küresel düzeyde alınması gereken daha çok mesafe bulunmakta ve bu da riskleri beraberinde getirmektedir. Kovid-19 salgını sonrası "yeni normal"e dönüş, Ukrayna'da savaşın ortaya çıkmasıyla kesintiye uğramış, başta gıda ile enerji alanlarında olmak üzere dünya ekonomisinde yeni bir dizi sorun ortaya çıkmıştır. 2023 yılı başladığında ise dünyada enflasyon, gelişmekte olan pazarlardan sermaye çıkışları, sosyal sorunlar, devam eden ticaret savaşları, jeopolitik çatışma ve Rusya-Ukrayna savaş gibi "eski" riskler varlığını korurken büyük ölçekli doğal afetler ve kuraklık gibi sorunlar da küresel istikrarı tehdit etmektedir. Görece iyileşen sağlık ve talep koşularının sayesinde ortaya çıkan son dönemdeki iyileşme işaretlerine rağmen, Rusya- Ukrayna savaşının gölgesinde önümüzdeki iki yıl boyunca küresel ekonomik toparlanmanın ılımlı olması beklenmektedir. Bu çerçevede, genel görünüm kırılganlığını korumakta ve aşağı yönlü riskler ağır basmaktadır. Son dönemde dünyada finansal kurumlar, konut piyasaları ve düşük ve yüksek gelirli ülkeler de dâhil olmak üzere finansal kırılganlıklara ilişkin endişeler artmıştır. Bu koşullar altında sert bir durgunluk olmasa dahi küresel ekonomik toparlanmanın ağır aksak olması beklenebilecektir.

Enflasyonla mücadele kapsamında para politikaları fiyat artışlarını göreli olarak dizginlemiş olsa da ABD ve İsviçre'de görülen banka iflas ve sıkıntıları olası bir küresel finansal kriz riskini gündeme getirmiştir. Başta ABD olmak üzere devamlılık arz eden faiz artışları bankaların bilançolarını faiz değişimlerine karşı daha duyarlı hale getirmekte ve likidite yönetimini güçleştirmektedir.

Kaynak: TCBM – Strateji ve Bütçe Başkanlığı – Dünya Ekonomisindeki Son Gelişmeler Bülteni – 2022-IV.Çeyrek |Ekim-Aralık

Türkiye Ekonomisi Son Durumu;

2023 yılı birinci çeyreğinde Türkiye ekonomisi yüzde 4,0 oranında büyümüştür. Bununla birlikte, 2023 yılının birinci çeyreğinde mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH yüzde 0,3 oranında artmıştır. Birinci çeyrekte büyüme üretim yönünden incelendiğinde aşağıdaki tespitler yapılmaktadır. Sanayi sektöründe katma değer yüzde 0,7 oranında azalmıştır. Böylece sanayi sektörü yılın birinci çeyreğinde ekonominin genelindeki yüzde 4,0 oranındaki büyümeye daraltıcı yönde yüzde 0,1 puan negatif katkı yapmıştır. Sanayi üretim endeksinin birinci çeyrekte yüzde 0,5 oranında küçülme kaydetmesi göz önüne alındığında, bu dönemde sanayi katma değerinin yüzde 0,7 oranında daralma kaydetmesi sanayi üretim endeksiyle katma değer arasındaki ilişkinin güçlendiğine işaret etmektedir. Hizmetler sektörü (inşaat dâhil) katma değeri birinci çeyrekte yüzde 5,1 oranında artarak GSYH büyümesine birinci çeyrekte 3,3 puan katkıda bulunmuştur. Hizmetler sektörünün alt bileşenleri incelendiğinde, İnşaat faaliyetlerinin yüzde 5,1, Ticaret, ulaştırma ve konaklama faaliyetlerinin yüzde 12,4, Bilgi ve iletişim faaliyetlerinin yüzde 8,1, Finans ve sigortacılık faaliyetlerinin yüzde 11,2, Gayrimenkul faaliyetlerinin yüzde 1,4, Mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetlerinin yüzde 12,0, Kamu yönetimi, eğitim, sağlık ve sosyal hizmet faaliyetlerinin yüzde 3,6, Diğer hizmet faaliyetlerinin ise yüzde 7,8 oranında büyüme kaydettiği görülmektedir. İnşaat sektörünün iki çeyrektir üst üste büyüme kaydetmesi, sektörün toparlanma emareleri sergilediğini göstermektedir. Tarım sektörü katma değeri ise birinci çeyrekte yüzde 3,8 oranında azalmıştır. Birinci çeyrekte büyüme harcamalar yönünden incelendiğinde aşağıdaki tespitler yapılmıştır. 2023 yılının birinci çeyreğinde özel tüketim harcamaları yüzde 16,2 oranında artarak ekonomik büyümeye 10,9 puan katkı yapmıştır. o Birinci çeyrekte tüketimdeki bu artışta dayanıklı mallara yapılan harcamalardaki artış (yüzde 29,6) ve yarı dayanıklı tüketim mallarına yapılan harcamalardaki artış (yüzde 28,8) etkili olmuştur.

Kamu tüketim harcamaları 2023 yılının birinci çeyreğinde yüzde 5,3 oranında artmıştır. Böylece kamu tüketim harcamaları ekonomik büyümeye 2023 yılı birinci çeyreğinde 0,7 puan katkı yapmıştır. Toplam tüketim 2023 yılının birinci çeyreğinde yüzde 14,4 oranında artarken, büyümeye katkısı 11,6 puan olmuştur. 2023 yılının birinci çeyreğinde yüzde 4,9 oranında artan toplam sabit sermaye yatırım harcamaları ekonomik büyümeye 1,2 puanlık katkı yapmıştır. İnşaat sektörü yatırımları birinci çeyrekte yüzde 1,3 oranında artarken, makine-teçhizat yatırımları 13 çeyrektir süren yükseliş ivmesini devam ettirmiş ve yüzde 8,0 oranında büyümüştür. (Büyümeye katkısı 1,0 puan). Net mal ve hizmet ihracatı ekonomik büyümeye 2023 yılının birinci çeyreğinde daraltıcı yönde 2,8 puan katkı yapmıştır. Stok değişmeleri 2023 yılının birinci çeyreğinde ekonomik büyümeye negatif 6,0 puan etki yapmıştır. 2023 yılının birinci çeyreğinde GSYH deflatöründeki artış yüzde 77,3 olmuştur. Şubat ayında yaşanan deprem felaketi ve azalan dış talebe rağmen, 2023 yılı birinci çeyrek verisi büyümenin artış eğilimini sürdürdüğüne işaret etmektedir. Büyüme harcamalar yönüyle incelendiğinde, en yüksek katkının yine özel tüketimden geldiği gözlenirken zayıf dış talebin büyümeyi sınırladığı anlaşılmaktadır. İktisadi faaliyet kollarına göre büyüme verisi incelediğinde ise, hizmetler sektörünün hafif ivme kaybetmekle beraber yine sürükleyici sektör olarak ön plana çıktığı gözlenmektedir. Tarım ve sanayi sektörleri negatif ayrışırken 2022 yılının son çeyreğinde büyüme bölgesine geçen inşaat sektörünün bu dönemde de pozitif katma değer artışı sergilemesi göze çarpan bir gelişme olmuştur. Böylelikle, inşaat sektöründeki toparlanmanın belirginleştiği ve hizmetlerin yavaşlamakla birlikte büyümede itici güç olduğu teyit edilmiştir. İkinci çeyreğe ilişkin öncü verilerden Satın Alma Yöneticileri Endeksi PMI, Nisan ayında 51,5 seviyesinde gerçekleşerek imalat sanayi sektöründe 2021 yılı Aralık ayından bu yana en belirgin iyileşmeye işaret etmektedir. Diğer taraftan, otomotiv ve beyaz eşya sektörlerindeki üretimin ivme kaybettiği gözlenmekte olup beyaz eşya sektörü üretiminde ve ihracatında dış talepteki zayıflama ile belirgin oranda daralma kaydedilmiştir. Öte yandan, imalat sanayii kapasite kullanım oranları Nisan ve Mayıs aylarında geçen yılın aynı dönemlerine kıyasla azalan bir seyir izlese de mevsimsellikten arındırılmış verilerde hafif iyileşme gözlenmektedir. Bu doğrultuda, yılın geri kalanında tüketim ve yatırım kararlarında iyimserliğin hakim olması beklenirken dış talepteki zayıflamanın büyümeye ilişkin aşağı yönlü bir risk unsuru oluşturabileceği değerlendirilmektedir. Avrupa'da veya küresel çapta yaşanabilecek ekonomik durgunluk, ihracat kanalıyla GSYH artış hızı üzerinde baskı oluşturabilecektir.

2023 yılı Mart ayında tüketici fiyatları büyük oranda gıda fiyatlarındaki gelişmelerin ve hizmet fiyatlarındaki katılığın etkisiyle yüzde 2,29 oranında artmış, yıllık enflasyonda ise düşüş gözlenmiştir. TÜFE yıllık enflasyonu 2023 yılı Mart ayında bir önceki aya kıyasla 4,67 puan azalarak yüzde 50,51 olarak gerçekleşmiş, gıda grubunun yanı sıra lokanta ve otel ile kira fiyatları öncülüğünde hizmet fiyatları Mart ayı enflasyonunda belirleyici olmuştur. Türk lirasındaki istikrarlı seyir ve ithalat fiyatlarındaki olumlu görünümün etkisiyle, temel mal grubunda aylık fiyat artışı yavaşlamıştır (yüzde 1,24). Enerji grubu fiyatları, kur ve emtia fiyatlarındaki görünüme paralel olarak ılımlı seyretmeye devam etmiştir (yüzde 0,38). Gıda fiyatları bu dönemde temelde kırmızı et ve işlenmiş et ürünleri öncülüğünde artış kaydetmiştir (yüzde 3,84). Aylık tüketici enflasyonunun seyrinde öne çıkan bir diğer kalem olan hizmet grubunda büyük ölçüde kira (yüzde 4,89) ile lokanta ve otel (yüzde 3,85) alt gruplarındaki artışlar belirleyici olmuştur. Yıllık enflasyona en büyük etki 17,12 puanla Gıda ve Alkolsüz İçecekler, 8,03 puanla Konut ve 5,08 puanla Lokanta ve Oteller ile Ulaştırma gruplarından gelmiştir. TÜFE yıllık değişim oranı Mart ayında bir önceki aya göre 4,67 puan azalmıştır. Söz konusu gelişmenin eksi 1,71 puanı çekirdek enflasyondaki fiyat hareketlerinden kaynaklanırken, dışlananlar endeksindeki fiyat hareketlerinin etkisi ise eksi 2,96 puan olmuştur. TÜFE'deki yıllık artışın değişimine etkide; Temel Malların payı eksi 1,35 puan, Hizmetlerin payı eksi 0,37 puan, Enerjinin payı eksi 1,98 puan, Gıda ve Alkolsüz İçeceklerin payı eksi 0,60 puan olurken, Alkol, Tütün ve Altının payları ise eksi 0,38 puan aşağı yönlü olmuştur.

Mart ayında üretici fiyatları aylık artışı enerji fiyatlarında belirginleşen gerilemenin desteğiyle oldukça zayıflamıştır. Yİ-ÜFE Mart ayında yüzde 0,44 oranında artmış ve Yİ-ÜFE yıllık artış oranı yüzde 62,45 olarak gerçekleşmiştir. Bu gelişmede, döviz kuru gelişmeleri ile başta enerji olmak üzere emtia fiyatlarındaki seyir önemli bir paya sahiptir. İmalat fiyatları Mart ayında yüzde 2,02 oranında artmıştır. Buna göre yıllık değişim oranı yüzde 55,19 olarak gerçekleşmiştir. Elektrik, gaz ve buhar fiyatları ise Mart ayında yüzde 13,28 oranında azalmıştır. Buna göre yıllık değişim oranı yüzde 95,46 olarak gerçekleşmiştir. Ara malı fiyatları Aralık ayında yüzde 1,86 oranında artmıştır. Bir önceki yılın aynı ayına göre ara malı fiyatlarında yüzde 46,96 oranında artış kaydedilmiştir.

TCMB Banka Kredileri Eğilim anketine göre, 2023 yılının ilk çeyreğinde, bankaların genel olarak işletme kredilerine uyguladıkları standartlardaki sıkılaşma yönlü seyrin beklentilerle uyumlu şekilde zayıflayarak devam ettiği görülmektedir. 2023 yılının ikinci çeyreği için beklenti, işletme kredilerine uygulanan standartların temelde aynı kalacağı yönündedir. İşletme kredilerine olan talep incelendiğinde, genel olarak işletmelere verilen kredilere olan talepteki azalış, yılın ilk çeyreğinde yerini artışa bırakmıştır. İkinci çeyrek için beklenti, genel olarak işletmelere verilen kredilere olan talepteki artışın güçlenerek devam edeceği yönündedir.

Güçlü seyreden bankacılık sektörü kârlılığı sermayeyi desteklemeye devam etmektedir. 2023 yılı başından itibaren sermaye yeterlilik rasyosu (SYR) hesaplamasında 2021 yıl sonu yerine 2022 yıl sonu döviz kurlarının kullanılmaya başlamasıyla bankaların SYR'lerinde bir miktar gerileme gözlenmiştir. Mart 2023 itibarıyla bankacılık sektörünün SYR'si bir önceki çeyreğe göre azalarak yüzde 19,5'ten yüzde 17,7 seviyesine gerilemiştir. Mart ayında kamu mevduat bankalarına sermaye artırımı yapılmış olup kamu bankalarının SYR'si 2023 yılının ilk çeyreğinde artış göstererek önceki seviyesine yükselmiştir. Sektörün sermaye yeterlilik oranı BDDK'nın uygulamakta olduğu yasal sınır olan yüzde 12 seviyesinin ve Basel kriterlerine göre asgari sınır olan yüzde 8'in oldukça üzerinde bulunmaktadır. Tahsili gecikmiş alacak (TGA) bakiyesindeki yatay seyir ile kredi hacminde süregelen artışın etkisiyle bir süredir azalmakta olan TGA oranları, 2023 yılının ilk çeyreğinde de azalmaya devam etmiştir. Bu dönemde ticari TGA oranı yüzde 2,2'den yüzde 2'ye, tüketici TGA oranı yüzde 2'den yüzde 1,8'e, kredi kartları TGA oranı yüzde 1,5'ten yüzde 1,3'e gerilerken sektörün TGA oranı da yüzde 2,1'den yüzde 1,9'a gerilemiştir.

Kaynak: TCBM – Strateji ve Bütçe Başkanlığı – Ekonomik Gelişmeler – 2023-I.Çeyrek

6.1.2. ENFLASYON

TCBM Enflasyon 2023-III Genel Değerlendirme Raporuna göre;

Tüketici yıllık enflasyonu 2023 yılı ikinci çeyreğinde 12,3 puan düşüşle yüzde 38,2 seviyesine gerilerken haziran ayı itibarıyla aylık fiyat artışları yeniden güç kazanmıştır. Mevcut Enflasyon Raporu döneminde hizmet sektörü enflasyonunda görülen katılık ve gıda fiyatlarındaki olumsuz seyir aylık fiyat artışlarında öne çıkmış, nisan ve mayıs aylarında Türk lirasında gözlenen görece istikrarlı seyir haziran ayıyla birlikte yerini belirgin değer kaybına bırakmıştır. Enerji fiyatlarında nisan ayında gerçekleşen düşüş, bir ay süresince tüketiciye sağlanan doğal gazın bedelsiz olarak sunulması ile mayıs ayında belirginleşmiş ve manşet enflasyonu olumlu etkilemiştir. Yılın ikinci çeyreğinde, emtia fiyatları ve küresel taşımacılık maliyetlerindeki düşüş devam etmiş ve arz kısıtı göstergeleri tarihsel ortalamalarının altındaki seyrini korumuştur. Buna ek olarak bazı mal ve hizmetlerde afetlerin yol açtığı arztalep uyumsuzluklarının kısa süreli olduğu gözlenmiştir. İç talep canlı seyrederken krediler çeyrek boyunca talep koşullarını destekleyici olmuştur. Söz konusu gelişmelerle uyumlu olarak fiyatlar mayıs ayında yatay seyrederken haziran ayında güçlü bir artış sergilemiştir. B ve C göstergelerinin mevsimsellikten arındırılmış aylık artışları ise çeyrek boyunca yükselme eğiliminde olmuştur. Enflasyonun 2023 yılı sonunda yüzde 58 olarak gerçekleşeceği, 2024 yılı sonunda yüzde 33 ve 2025 yılı sonunda ise yüzde 15 seviyesine gerileyerek azalış eğilimi göstereceği tahmin edilmektedir. Mevcut Enflasyon Raporu döneminde 2023 yılı için yapılan 35,7 puan tahmin güncellemesi diğer Enflasyon Raporu dönemlerine göre daha yüksek olmuştur. Öncelikle, Türk lirasındaki değer kayıpları ile ücret ve vergi ayarlamalarının yaratacağı maliyet ve talep baskıları enflasyonu önemli ölçüde yukarı çekmiştir. Ayrıca, özellikle para politikasının etki alanı dışında olan işlenmemiş gıda fiyatları kaynaklı olmak üzere gıda enflasyonu varsayımı bir önceki Enflasyon Raporu dönemine göre güçlü bir biçimde yukarı yönlü güncellenmiştir. Tahmin sapması ve tahmin yaklaşımımızdaki değişim de bu güncellemede etkili olmuştur. Diğer taraftan, küresel büyüme ve emtia fiyatları gibi varsayımlar bir önceki Enflasyon Raporu dönemiyle uyumlu gerçekleşmiştir. Bu bağlamda, güçlü talep ve maliyet baskılarının da etkisiyle enflasyonun 2023 yılının geri kalan döneminde yükseleceği ancak enflasyonda belirgin iyileşme sağlanana kadar kademeli olarak sıkılaştırılan parasal duruş ile 2024 yılında düşüş eğilimine gireceği öngörülmektedir. Enflasyon tahminleri güncellenirken enflasyonu orta vadede yüzde 5 hedefine yakınsatacak parasal duruşun kararlılıkla uygulanacağı bir politika çerçevesi esas alınmıştır. Parasal sıkılaştırma ile birlikte mevcut mikro- ve makroihtiyati çerçevenin kademeli olarak sadeleştirilmesi süreciyle parasal aktarım mekanizmasının iyileşeceği değerlendirilmiştir. Yılın kalanında turizmde güçlü bir seyir öngörülürken, ihracatın yatay seyredeceği, büyümenin de tarihsel ortalamalarına yakın gerçekleşeceği düşünülmektedir. Fiyat istikrarı üzerinde baskı yaratacak şekilde dengesiz talep oluşumuna izin vermeyecek bir para politikası duruşu, enflasyon beklentilerinin çıpalanması ve fiyatlama davranışlarındaki bozulmanın kontrol altına alınmasını mümkün kılacaktır. Kredilerin büyüme hızı ve kompozisyonunun fiyat istikrarı ve finansal istikrarı temin edecek şekilde oluşacağı; böylece finansal koşulların enflasyonda öngörülen düşüş süreciyle uyumlu hareket edeceği bir çerçeve esas alınmıştır. Kademeli olarak güçlendirilen parasal sıkılaştırmaya eşgüdümlü olarak gerçekleştirilecek mikro- ve makroihtiyati çerçevenin sadeleştirilmesi süreci, piyasa mekanizmalarını daha etkin hale getirecek ve parasal aktarımı güçlendirecektir. Bu bağlamda makro finansal istikrarın fiyat istikrarını destekleyeceği bir para

politikası görünümü esas alınmaktadır. İktisadi faaliyet 2023 yılının ilk çeyreğinde deprem kaynaklı etkilere rağmen yurt içi talebin desteğiyle gücünü korumuştur. İlk çeyrekte GSYİH, deprem kaynaklı etkilere karşın yıllık bazda yüzde 4,0, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerle ise bir önceki çeyreğe kıyasla yüzde 0,3 oranında artmıştır. Bu dönemde yıllık büyümenin temel belirleyicisi 6,8 puan katkı ile yurt içi talep olurken net ihracat büyümeyi 2,8 puan azaltıcı etkide bulunmuştur. Zayıf seyreden dış talebin etkisiyle sanayi sektörü yıllık bazda büyümeye 0,1 puan negatif katkı vermiş, hizmetler sektörü ise 5,2 puan katkı ile üretim tarafından büyümenin temel belirleyicisi olmuştur.

İkinci çeyreğe ilişkin göstergeler iç talebin dış talebe kıyasla daha güçlü seyrini sürdürdüğüne işaret etmektedir. Mayıs ayı itibarıyla sanayi üretimi ilk çeyreğe kıyasla yüzde 1,4 oranında artarak depremin üretim faaliyeti üzerindeki olumsuz etkilerinin telafi edildiğini göstermiştir. Öte yandan, perakende satış hacim endeksi mayıs ayı itibarıyla çeyreklik bazda yüzde 4,6 oranında kuvvetli artmış, reelleştirilmiş olarak yerli kartla yapılan harcamalardaki artış eğilimi ise ikinci çeyrekte hızlanarak sürmüştür. İlk çeyrekte afetin etkisiyle yavaşlayan istihdam artışı ikinci çeyrekte hızlanmış ve mayıs ayı itibarıyla mevsimsellikten arındırılmış olarak istihdam çeyreklik bazda yüzde 0,9 oranında (298 bin kişi) artarak deprem öncesi seviyesini geçmiştir. İşgücüne katılım oranı ise bir önceki çeyreğe göre 0,3 puan artarak yüzde 53,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Böylece, işsizlik oranı çeyreklik bazda 0,2 puan azalmış ve yüzde 9,8 seviyesine gerilemiştir. Hizmetler dengesindeki güçlü seyir ve enerji ithalatındaki gerilemeye karşın, yüksek altın ithalatı ve dış ticaret açığındaki yükselişin etkisiyle yıllıklandırılmış cari işlemler açığı artmaya devam etmiştir. İkinci çeyrekte dış talepteki nispeten yatay seyirle birlikte mevsimsellikten arındırılmış olarak ihracattaki çeyreklik artış yüzde 0,5 ile sınırlı gerçekleşmiştir. Güncel veriler afetin ihracat üzerindeki etkisinin büyük ölçüde ortadan kalktığını göstermektedir. Mevsimsellikten arındırılmış olarak ithalat ise gerileyen enerji ithalatıyla uyumlu şekilde çeyreklik bazda azalmıştır. Enerji ithalatı, yılın ilk yarısında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 24,6 oranında azalışla 36 milyar dolar seviyesine gerilemiştir. Diğer taraftan, yüksek altın ithalatı ve güçlü iç talebin desteklediği kuvvetli tüketim malları ithalatı çeyreklik bazda ithalat azalışını sınırlandırmıştır. Nitekim altın ithalatı, ilk yarıda geçen yılın aynı dönemine göre 11,4 milyar dolar artarak 16,6 milyar dolara ulaşmıştır. Bu dönemde, tüketim ve yatırım malları ithalatı geçen yılın aynı dönemine göre sırasıyla yüzde 62,3 ve 33,9 oranında yükselmiştir. Seyahat ve taşımacılık gelirlerinin katkısıyla güçlü seyrini koruyan hizmet gelirlerinin cari işlemler dengesine desteği yıl geneline yayılarak devam etmiştir. Seyahat ve taşımacılık gelirleri yılın ilk beş ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre sırasıyla 2,5 ve 1,5 milyar dolar artarak 14,1 ve 13,8 milyar dolar seviyesine ulaşmış, yıllıklandırılmış olarak ise tarihi en yüksek seviyelerine yükselmiştir. Küresel enflasyon mevcut Enflasyon Raporu döneminde gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde düşüş eğilimini sürdürmekle birlikte yüksek seviyelerini korumakta, çekirdek göstergelerdeki katılık ise düşüş eğiliminin önümüzdeki dönemde hız keseceği beklentilerini desteklemektedir. Gelişmiş ve gelişmekte olan ekonomilerin tüketici enflasyonları bir önceki Enflasyon Raporu dönemindeki yüzde 5,65 ve yüzde 6,90 seviyelerinden sırasıyla yüzde 4,24 ve yüzde 5,11 seviyelerine gerilemiştir. Söz konusu düşüşe rağmen enflasyon gelişmiş ülkelerde yüzde 2, gelişmekte olan ülkelerde ise ortalama yüzde 3,5 olan hedef oranların belirgin olarak üzerinde seyretmeye devam etmektedir. İşgücü piyasalarının güçlü seyri ve iç talep nedeniyle katılık sergileyen çekirdek enflasyon ise mevcut Enflasyon Raporu döneminde gelişmiş ülkelerde yüzde 5,10 seviyesinden yüzde 4,83'e, gelişmekte olan ülkelerde ise yüzde 6,85 düzeyinden yüzde 5,61'e gerilemiştir. Küresel enflasyonun olumlu seyreden enerji ve emtia fiyatları nedeniyle son dönemde sergilediği düşüş eğilimine karşın istihdam piyasalarındaki güçlü seyir ücret baskılarını ve küresel talebi canlı tutmakta, çekirdek enflasyon göstergelerindeki gerilemenin sınırlı kalması ise merkez bankalarının sıkı duruşlarını daha uzun süre koruyacakları beklentisini desteklemektedir. Sıkılaşma adımlarının piyasa koşullarına yansımasıyla beraber merkez bankalarının finansman ve kredi koşullarındaki sıkılaşmaya yönelik vurguları güçlenmiştir. ABD Merkez Bankası, Mart 2022'de başlayan parasal sıkılaşma politikasında ilk kez haziran toplantısında politika faizini sabit tutma kararı almıştır. Bu kararın faiz artırım sürecinin devam edeceğine ancak faiz artırım hızının yavaşladığına işaret ettiği vurgulanmıştır. Avrupa ve İngiltere Merkez Bankaları da mayıs ve haziran toplantılarında sırasıyla toplam 50 ve 75 baz puanlık faiz artışları yaparak sıkı para politikası duruşlarını sürdürmüştür. Küresel büyümeye ilişkin yatay görünüm devam ederken gelişmiş ülkelerde para politikasında sıkılaşma sürecinin beklenenden yavaş olacağına ilişkin sinyaller küresel oynaklıkları sınırlandırmıştır. Risk iştahındaki toparlanmaya paralel olarak gelişmekte olan ülkelerde risk primi göstergeleri gerilerken Türkiye'de ise yurt içi belirsizliklerin etkisiyle mayıs ayında 703 baz puana yükselerek bu yılın zirve seviyesine ulaşan CDS primi, haziran ayından itibaren hızlı bir düşüş eğilimine girerek 25 Temmuz 2023 itibarıyla 435 baz puan düzeyine gerilemiştir. Bununla birlikte Türkiye'nin CDS primi son 10 yıllık ortalaması olan 350 baz puanın belirgin üzerinde seyretmeye devam etmiştir. Türk lirasının 1 ay ve 12 ay vadeli kur oynaklıkları mayıs ayında sırasıyla 56,87 puan ve 46,77 puana kadar yükseldikten sonra 25 Temmuz 2023 itibarıyla 20,18 ve 29,99 puana gerilemiştir. Mayıs ayında 98,5 milyar ABD doları seviyesine gerileyen TCMB brüt uluslararası rezervleri haziran ayından itibaren güçlü bir artış eğilimine girerek 14 Temmuz 2023 itibarıyla 113,1 milyar ABD doları seviyesine yükselmiştir. Bir önceki Enflasyon Raporu döneminde ivmelenen kredi büyümesi 2023 yılının ikinci çeyreğinde güçlü seyrini sürdürmüştür. İç talebi artırarak enflasyon üzerinde risk oluşturan kredi büyümesi ticari krediler öncülüğünde haziran ayında sergilediği ivme kaybına rağmen ikinci çeyrekte bireysel krediler öncülüğünde tarihsel ortalamaların üstünde gerçekleşmiştir. Bireysel kredi yıllık büyüme oranı yüzde 80'lere ulaşmıştır. Son dönemdeki bireysel kredi büyümesinin yıllık yüzde 186,6 büyüme oranına ulaşan kredi kartı harcamaları ağırlıklı olduğu görülmektedir. Öte yandan, bankaların TL mevduat payı ile yabancı para mevduattan TL mevduata dönüşüm oranına göre

belirlenen menkul kıymet tesisi düzenlemesinin etkisiyle artan mevduat faizleri ve TCMB ağırlıklı ortalama fonlama faizi arasındaki fark, Haziran PPK toplantısı haftası yüzde 22,17 ile ulaştığı zirve seviyesinden 14 Temmuz itibarıyla yüzde 12,83'e düşmüştür.

Enflasyonun Belirleyicileri

Bir önceki Enflasyon Raporu döneminden sonra Türk lirasında belirgin değer kaybı yaşanmıştır. Nominal sepet kur 2023 yılı ikinci çeyreğinde Türk lirası karşısında yüzde 22,29 oranında artış kaydetmiştir (Grafik 2.4.10). İç talebin canlı seyri kısa sürede gerçekleşen belirgin değer kaybının, kura duyarlılığı yüksek olan kalemler öncülüğünde fiyatlara hızlı ve güçlü bir şekilde aktarılmasına neden olmuştur. Bu bağlamda otomobil başta olmak üzere dayanıklı mal fiyatlarındaki artışların yılın ikinci çeyreğinde güç kazandığı gözlenmiştir. Türk lirasında yaşanan değer kaybının, ithal girdi maliyetlerini yukarıya çekerek yılın kalan kısmında genele yayılan fiyat artışlarını beraberinde getireceği öngörülmektedir.

Enflasyon beklentileri temmuz ayıyla birlikte yeniden yükselişe geçmiştir. Hizmetler yayılım endeksi atalet sergileyerek sektör geneline yayılan fiyat artışlarının sürdüğüne işaret etmiştir. Temmuz ayı Piyasa Katılımcıları Anketi verilerine göre 12 ay sonrasına ilişkin enflasyon beklentisi bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla 2,19 puan yükselmiş ve yüzde 33,21 olarak gerçekleşmiştir. 5 yıl sonrasına ilişkin enflasyon beklentisi ise temmuz ayındaki yukarı yönlü güncellemeye rağmen bir önceki döneme kıyasla 0,17 puan düşüşle yüzde 8,86 seviyesine gerilemiştir (Grafik 2.4.11). 12 ay sonrası TÜFE enflasyon beklentisi sorusuna verilen yanıtlardan elde edilen dağılımda gözlenen çoklu zirve yapısı, enflasyon belirsizliğindeki yüksek seviyelerin korunduğuna işaret etmiştir (Grafik 2.4.12). Son üç aylık dönemde, hizmet ve temel mal sektörleri yayılım endeksleri farklı seyir izleyerek fiyatlama davranışında sektörler arasındaki ayrışmayı ortaya koymuştur. Asgari ücret, emtia ve kur kaynaklı gelişmelerin etkilerinin hafiflemesiyle temel mal yayılım endeksi ikinci çeyreğin ilk iki ayında önemli ölçüde gerilemiş, ancak kur gelişmelerini takiben haziran ayında yeniden yükselişe geçmiştir. Dönemsel fiyatlama ve geriye doğru endeksleme davranışının daha baskın olduğu hizmetler sektöründe ise yayılım endeksi yılın ilk yarısı boyunca atalet sergilemiş ve genele yayılan fiyat artışlarının sektör genelinde sürdüğünü göstermiştir. Söz konusu gerçekleşme, sektörün şokların etkisini zamana yayma özelliğini teyit etmiştir (Grafik 2.4.13). Yayılım endeksi hizmetler sektöründe yüksek seviyelerini korurken ve temel mallarda yeniden artışa geçerken, enflasyon belirsizliğinin de yüksek olması fiyatlama davranışı kanalı üzerinden enflasyon görünümü üzerinde risk oluşturmaktadır. Bu gelişmelere ek olarak, Türk lirasında son dönemde gerçekleşen değer kayıpları, ücret düzenlemeleri ve açıklanan vergi artışları, hizmet sektöründeki katılıkların yılın kalan kısmında sürmesi ihtimalini canlı tutmaktadır.

Kaynak: TCBM - Enflasyon Raporu 2023-III |27 Temmuz 2023

6.1.3. FAİZ ORANLARI VE KREDİLER

TCBM Enflasyon 2023-III Genel Değerlendirme Raporuna göre;

Küresel büyümeye ilişkin yatay görünüm devam ederken gelişmiş ülkelerde para politikasında sıkılaşma sürecinin beklenenden yavaş olacağına ilişkin sinyaller küresel oynaklıkları sınırlandırmıştır. Fed'in para politikası faizini 10 toplantı üst üste artırdıktan sonra haziran ayı toplantısında faiz artırımlarına ara vermesi ve yıl sonuna kadar beklenen faiz artırım miktarının gerilemesi küresel

risk iştahını desteklemiştir. Risk iştahındaki toparlanmaya paralel olarak gelişmekte olan ülkelerde risk primi göstergeleri gerilerken Türkiye'de ise yurt içi belirsizliklerin etkisiyle mayıs ayında 703 baz puana yükselerek bu yılın zirve seviyesine ulaşan CDS primi, TCMB'nin para politikasına yönelik sıkılaştırıcı söylemlerinin de etkisiyle haziran ayından itibaren hızlı bir düşüş eğilimine girerek 25 Temmuz itibarıyla 435 baz puan düzeyine gerilemiştir. Bununla birlikte Türkiye'nin CDS primi son 10 yıllık ortalaması olan 350 baz puanın belirgin üzerinde seyretmeye devam etmiştir. Mevcut Enflasyon Raporu dönemi genelinde, Türkiye hisse senedi piyasasına 0,84 milyar ABD doları net yabancı girişi olurken DİBS piyasasından 0,03 milyar ABD doları seviyesinde net yabancı çıkışı gerçekleşmiştir. Haziran ayından itibaren ise net portföy girişi 0,07 milyar ABD doları DİBS piyasasına ve 1,48 milyar ABD doları hisse senedi piyasasına olmak üzere toplam 1,55 milyar ABD dolarına ulaşmıştır.

Türk lirasının opsiyonların ima ettiği kur oynaklığı mayıs ayında yurt içi belirsizliklerin etkisiyle yükselmiş, ancak haziran ayından itibaren hızla gerilemiştir. Mevcut Enflasyon Raporu döneminde küresel risk iştahındaki olumlu seyrin etkisiyle gelişmekte olan ülke paraları ABD doları karşısında sınırlı oranda değer kazanırken Türk lirası kayda değer oranda değer kaybetmiştir. Buna karşın, Türk lirasının kur oynaklığı benzer ülke para birimlerine kıyasla olumlu performans sergilemiştir. Türk lirasının 1 ay ve 12 ay vadeli kur oynaklıkları mayıs ayında sırasıyla 56,87 puan ve 46,77 puana kadar yükseldikten sonra 25 Temmuz itibarıyla 20,18 ve 29,99 puana gerilemiştir.

TCMB rezervleri mayıs ayında hızla gerilerken haziran ayından itibaren güçlü bir artış eğilimine girmiştir. Mayıs ayında 98,5 milyar ABD doları seviyesine gerileyen TCMB brüt uluslararası rezervleri haziran ayından itibaren güçlü bir artış eğilime girerek 14 Temmuz itibarıyla 113,1 milyar ABD doları seviyesine yükselmiştir. Brüt rezervlerde yıl başından itibaren gözlenen toplam düşüş 15,7 milyar ABD doları olmuştur (Grafik 2.2.5). Yurt içi belirsizliklerin etkisiyle mayıs ayında oldukça dalgalı bir seyir izleyerek yükselen DİBS getirileri ise azalan risk primleriyle birlikte kısa ve orta vadelerde gerilemiştir. Uzun vadeli DİBS getirileri ise artış eğilimini sürdürerek kısa ve orta vadeli DİBS getirilerinin üzerine çıkmıştır.

Bir önceki Enflasyon Raporu döneminde ivmelenen kredi büyümesi 2023 yılının ikinci çeyreğinde güçlü seyrini sürdürmüştür. İç talebi artırarak enflasyon üzerinde risk oluşturan kredi büyümesi, ticari krediler öncülüğündeki haziran ayında sergilediği ivme kaybına rağmen ikinci çeyrekte bireysel krediler öncülüğünde tarihsel ortalamaların üstünde gerçekleşmiştir. Mayıs ayında yüzde 140 seviyesine ulaşan bireysel kredilerin 13 haftalık yıllıklandırılmış büyüme oranı 14 Temmuz itibarıyla yüzde 84,8'e gerilemiş, ticari kredilerin büyümesi oranı ise aynı dönemde yüzde 50,2'den yüzde 10,4'e gerilemiştir (Grafik 2.2.9). Bununla beraber bireysel kredi yıllık büyüme oranı yüzde 80'lere ulaşmıştır. Son dönemdeki bireysel kredi büyümesinin yıllık yüzde 186,6 büyüme oranına ulaşan kredi kartı harcamaları ağırlıklı olduğu görülmektedir (Grafik 2.2.10). Reelleştirilmiş kredi değişimlerine bakıldığında, 2023 yılının ikinci çeyreğinde ticari ve bireysel kredilerin uzun dönem ortalamalarının üzerinde büyüdüğü gözlemlenmektedir (Grafik 2.2.11). Öte yandan, Banka Kredileri Eğilim Anketi'ne göre üçüncü çeyrekte kredi talebinin güçlenmesi beklenmektedir.

Kaynak: TCBM - Enflasyon Raporu 2023-III |27 Temmuz 2023

6.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ

Gayrimenkul Sektöründeki Gelişmeler;

Türkiye İnşaat Sektörü:

Gelişmiş ülke merkez bankaları, enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla birkaç yıldır sıkı para politikası izlemeye başlamışlardır. Küresel fon kaynak maliyetlerinin arttığı bu dönemde ülke büyümelerinde de yavaşlamalar görülmüştür. Bir yandan yüksek enflasyon, diğer yandan artan parasal maliyetler ile azalması beklenen talep düşünüldüğünde batı ekonomilerinde resesyon yaşanma olasılığı gündeme gelmiştir. Yılın ilk yarısında Fed'in aldığı önlemlerle ABD enflasyonu geri çekilmeye başlamış, istihdam kaybının çok az olması talebin dengeli seyretmesi durumunu ortaya çıkmıştır. ABD'de bu süreç, büyüme kaybının az olduğu ekonomik bir yapıya evirilerek yumuşak iniş senaryosunu gündeme taşımıştır. Buna rağmen başta Fed olmak üzere ECB ve BoE gibi merkez bankaları da para politikalarını sıkı tutmaya devam edeceklerine dair mesajları piyasa ile paylaşmışlardır. Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte, dış kaynağa ulaşma maliyetinin artması ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmektedir. Gelişmekte olan ülkelerde, kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözmeye çalışma uğraşısı içine girmişlerdir. Bu farklılaşma, uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Durumu en iyi özetleyen makroekonomik değişken ise 'büyüme' rakamları olarak karşımıza çıkmaktadır. Sürecin ne yönde değişime uğradığını analiz etmek yerinde olacaktır. 2022 yılı ikinci yarısından itibaren gelişmiş ülke merkez bankaları politikaları ve yukarıda belirtilen risk unsurlarının artması ile küresel büyüme oranlarında ivme kaybı yaşanmaya başlamış, bu etki özellikle son çeyrekte iyiden iyiye hissedilmiştir. Benzer bir yavaşlamanın 2023 boyunca sürme beklentisi devam etmekle birlikte ABD ekonomisindeki göreceli olarak güçlü büyüme eğilimi, gelişmekte olan ülkelerdeki küresel yavaşlama beklentisini azaltmıştır. IMF tarafından yayınlanan (Temmuz-2023 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu - 'Kısa Vadeli Dayanıklılık, Kalıcı Zorluklar')1 raporunda Türkiye'nin 2023 yılına ilişkin büyüme tahmini yüzde 3, 2024 yılı büyümesi yüzde 2,8 olarak tahmin edilmiştir. IMF Nisan (2023) ayı Dünya Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye ekonomisinin 2023'te yüzde 2,7 ve 2024'te yüzde 3,6 büyüyeceği öngörülmüştü. Yeni revizyonda 2023 büyüme hızının arttığı, 2024 büyüme hızının ise azaldığı dikkat çekmiştir. IMF küresel ekonomik büyüme tahminini bu yıl için yüzde 2,8'den yüzde 3'e yükseltirken, 2024 yılı için yüzde 3 oranında sabit bırakmıştır. Söz konusu raporda hala yüksek olan enflasyonun, hane halkının satın alma gücünü aşındırmaya devam ettiği, merkez bankalarının enflasyona karşı politika sıkılaştırmasının, borçlanma maliyetini yükselterek ekonomik aktiviteyi sınırladığı ifade edilmiştir. Raporda, özellikle dünyanın en fakir ülkeleri için salgın öncesi tahminlerle karşılaştırıldığında çıktı kayıplarının büyük olmaya devam ettiği vurgulandı. Ters rüzgarlara rağmen küresel ekonomik

aktivitenin, yılın ilk çeyreğinde hizmet sektörünün etkisiyle dirençli olduğuna değinilen raporda, imalat da dahil hizmet dışı sektörlerin zayıflık gösterdiği ve ikinci çeyreğe ilişkin yüksek frekanslı göstergelerin, faaliyette daha geniş bir yavaşlamaya işaret ettiği bildirildi. Büyüme ile ilgili yapılan öngörülerde gerek enflasyon gerekse de küresel risk unsurlarının ne yöne hareket edebileceği ile ilgili beklentiler etkili olmuş görünmektedir. Ülkemizde 2023 yılı ilk yarısında baz etkisi desteği ile fiyatlar genel seviyesindeki göreceli bir geri çekilme yaşanmıştır. Haziran ayı TÜFE dikkate alındığında yıllık artış oranı yüze 38,21 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemde ki ÜFE artışı ise yüzde 40,42 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bunlarla birlikte yönlendirilen ve yönetilen fiyatlarda yapılan vergi, fiyat artışları fiyatlar genel düzeyini yukarı baskılamaktadır. TCMB'nin Temmuz ayında yaptığı enflasyon raporu sunumunda enflasyon beklentisi yüzde 58 düzeyine yükseltilmiştir.

Enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivitede yavaşlamayı getirebilecektir. Türkiye'de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 ilk altı aylık döneminde toplam 565 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 726 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 22,1'lik bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farklılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılının ilk altı aylık döneminde 170 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken bu yılın aynı döneminde ise yüzde 28,6'lık bir düşüş ile 121 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Haziran döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 45,5 azalarak 19 bin 275 olmuştur. Talebin güçlü olması ve enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarında kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Mayıs ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 103,6, reel olarak ise yüzde 45 oranında artış gerçekleşmiştir.2 Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 23,573 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 36,004 TL olmuştur. Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir. • İnşaat maliyet endeksi (Mayıs-2023) TÜİK verilerine göre yıllık olarak yüzde 47,95 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde 33,55, işçilik maliyetlerinin de yüzde 104,83 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır. • Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup, önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır. • Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerine olan talebi oldukça artırmıştır. Ancak gerek kredi mekanizmasında yaşanan yavaşlama gerekse gayrimenkul edinimi için kullanılacak tasarrufların azalması talebi törpülemektedir. Tasarruf amaçlı konut alımlarında 2023 yılı altı aylık dönemi itibarıyla bir azalış olduğu söylenebilir. • Yakın coğrafyalardaki gelişmelerin de etkisiyle yabancı talebi azalarak devam etmekte olup özellikle vatandaşlık ve oturma izninin de gayrimenkul alanlar için sürmesi göreceli olarak canlılığı artırmaktadır. • Arz ve talebin dengelenmesinin süre alabileceği dikkatlerden kaçmamalıdır. Ancak yukarıdaki nedenlere dayanarak da fiyatların devamlı yukarı gitmesi sürdürülebilir bir durum değildir. • İklim ve çevreye bağlı dinamikler giderek gayrimenkul sektörü için de önem taşımaya başlayacak olup hem yüklenicilerin hem de talep edenlerin bu eğilimlere göre hareket etmelerinde fayda bulunmaktadır. • Konut başta olmak üzere erişilebilir ve sürdürülebilir yapım için daha önceki raporlarda sıklıkla dile getirdiğimiz yapısal düzenlemelerin hayata geçirilmesi (Gayrimenkul ve hakları ile ilgili özel bir bankanın kurulması, menkul kıymetleştirmeye dayalı ürünlerin çeşitlendirilmesi gibi) yerinde olacaktır.

Bu bağlamda inşaat sektörü paydaşlarının finansal sistemin klasik unsurları yerine sermaye piyasalarının etkin olduğu bir yapıya kavuşmaları da önem taşımaktadır. İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak olumlu olabilecek durumları ise sürdürülebilir bir hale dönüştürebilmek için hukuki düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar bazı düzenlemelerin yapılması yerinde olabilecektir. İnşaat ve gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da göstermektedir.

Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü / 2.Çeyrek Raporu - Sayı:33

İnşaat Maliyet Endeksi, Ağustos 2023

İnşaat maliyet endeksi yıllık %66,46 arttı, aylık %4,62 arttı

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %4,62 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %66,46 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %5,82 arttı, işçilik endeksi %1,92 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %52,18 arttı, işçilik endeksi %113,27 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %65,48 arttı, aylık %4,09 arttı

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %4,09 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %65,48 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %5,15 arttı, işçilik endeksi %1,83 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %50,28 arttı, işçilik endeksi %113,11 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %69,61 arttı, aylık %6,30 arttı

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %6,30 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %69,61 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %7,81 arttı, işçilik endeksi %2,26 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %57,99 arttı, işçilik endeksi %113,85 arttı.

Kaynak: TÜİK – İnşaat Maliyet Endeksi – Ağusot 2023 – Yayım Tarihi: 11 Ekim 2023

Konut Sektörü: ONUT

Konut Satış İstatistikleri, Eylül 2023

Türkiye genelinde Eylül ayında 102 bin 656 konut satıldı

Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,5 azalarak 102 bin 656 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 247 konut satışı ve %14,9 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 9 bin 48 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 476 konut satışı ve %5,3 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 47 konut ile Ardahan, 55 konut ile Hakkari ve 77 konut ile Bayburt oldu.

Konut satışları Ocak-Eylül döneminde %14,9 azaldı

Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,9 azalışla 900 bin 74 olarak gerçekleşti.

SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş / Rapor No: 2023OZELP00302-R / Gizlidir. 22

İpotekli konut satışları 8 bin 446 olarak gerçekleşti

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %50,2 azalış göstererek 8 bin 446 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %8,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %29,6 azalışla 160 bin 884 oldu.

Eylül ayındaki ipotekli satışların, bin 971'i; Ocak-Eylül dönemindeki ipotekli satışların ise 48 bin 865'i ilk el satış olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 94 bin 210 konut el değiştirdi

Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %2,3 azalarak 94 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %91,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,8 azalışla 739 bin 190 oldu.

İlk el konut satış sayısı 30 bin 488 olarak gerçekleşti

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,2 azalarak 30 bin 488 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %29,7 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,9 azalışla 268 bin 597 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 72 bin 168 konut el değiştirdi

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %6,8 azalış göstererek 72 bin 168 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %70,3 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 azalışla 631 bin 477 olarak gerçekleşti.

Yabancılara Eylül ayında 2 bin 930 konut satışı gerçekleşti

Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %42,0 azalarak 2 bin 930 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,9 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı bin 7 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla 978 konut satışı ile İstanbul ve 211 konut satışı ile Mersin izledi.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %43,5 azalarak 28 bin 64 oldu.

Ülke	uyruklarına	göre	en	çok	konut	satışı	Rusya	Federasyonu	vatandaşlarına	yapıldı

Eylül ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 722 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 327 konut ile İran, 191 konut ile Irak ve 148 konut ile Almanya vatandaşları izledi.

Kaynak: TÜİK – Konut Satış İstatikleri – Eylül 2023 – Yayın Tarihi: 16 Ekim 2023

	Konut Fiyat Endeksi	Yeni Konutlar Fiyat Endeksi	Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi	Birim Fiyat (TL/m2)**
TÜRKİYE	1043,0 (%90,3)	1120,1 (%94,7)	1029,7 (%90,3)	27840.6 €
İSTANBUL	905,8 (%78,4)	1017,3 (%88.5)	897,4 (%77,1)	41766,1 &
ANKADA	1059,0 (%100,4)	1263,9 (%95,3)	1042,3 (%100,4)	20931,7 %
(79) 10	1071,6 (%90,3)	1196,6 (%103,5)	1051,5 (%90,0)	31853.2 €

Kaynak: TCBM / Konut Fiyat Endeksi / Ağustos 2023

6.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ilgili olarak değerleme çalışmalarını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

6.4. GAYRİMENKULÜN ÇEVRESİ İLE İLGİLİ BİLGİLER

6.4.1. KONUMU, ÖZELLİKLERİ, ÇEVRESİ

İSTANBUL İLİ:

Türkiye'nin yedi coğrafi bölgesinden biri olan ve Balkan Yarımadası ile Anadolu arasında bir geçiş oluşturan Marmara Bölgesi'nde yer alan İstanbul İli, Avrupa ve Asya kıtalarının birbirine bağlandığı noktayı oluşturmaktadır.

İstanbul İli, 5.400 km²'lik yüzölçümüyle ülke topraklarının %0,7'sini kaplamaktadır. İstanbul, Türkiye'nin kuzeydoğusunda yer alır. İstanbul'un Çatalca Yarımadası üzerinde bulunan toprakları Avrupa yakası, Kocaeli Yarımadası üzerinde bulunan topraklarıysa Anadolu yakası olarak adlandırılır. İlin iki yakasını birbirinden İstanbul Boğazı ayırır. İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi, batıda Tekirdağ, doğuda da Kocaeli ile komşudur.

İstanbul İli İlçelerinin Konumu

Ulaşım yolları üzerinde elverişli konuma sahip olması, Marmara Bölgesi'ni diğer bölgelerden ayıran en önemli özelliklerden bir tanesidir. Ülkenin çeşitli kesimleri ile Türkiye'yi diğer ülkelere bağlayan başlıca kara, deniz ve hava yolları bu bölgede birleşmektedir. Avrupa ve Asya kıtalarını birbirine bağlayan en kısa kara ve deniz yolları Marmara Bölgesi üzerinden geçmekte ve bu yollar Karadeniz ülkelerini Akdeniz'e bağlayan deniz yolu ile de kesişmektedir.

Bölgenin; başta İstanbul olmak üzere her alanda gelişmesinde, birçok hizmet sektörünün oluşmasında ve ülkenin diğer bölgelerinden sürekli göç almasında ulaşım yolları üzerindeki konumu önemli rol oynamaktadır.

1973 yılında hizmete giren Boğaziçi Köprüsü'nün ardından kısa bir süre içinde çevre yolları tamamlanmıştır. Asya'yı Avrupa'ya bağlama ve transit trafiği kent içi trafikten ayırma amacı taşıyan bu proje sonuçta kentin "fiziki gelişme omurgası"nı oluşturmuş ve kent içi arterler haline dönüşmüştür. Kentin davranış modelini değiştiren, kendi talebini yaratan ve doyum noktasına gelen bu omurga kısa sürede yetersiz kalmış ve 1988 yılında Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ve takip eden yıllarda ikinci kuşak çevre yolları hizmete açılmıştır. Son olarak 2016 yılında 3. Köprü açılmış olup, köprü ile bağlantılı olarak Kuzey Marmara Otoyolu'nun bir kısmı da trafiğe açılmıştır. Yol ile 2. Kademe yolların bağlantısını sağlayan ulaşım akslarının önümüzdeki yıllar içinde hizmete açılması beklenmektedir.

Türkiye'nin en önemli ithalat limanı olan Haydarpaşa Limanı ile ulusal ve uluslararası düzeyde ülkenin başlıca hava ulaşım merkezi olan Atatürk Havalimanı İstanbul'da yer almaktadır. Ayrıca Sabiha Gökçen Havalimanı gün geçtikçe kapasitesini artırmaktadır. Kapıkule Sınır Kapısı'ndan Türkiye topraklarına giren Edirne-İstanbul kara ve demiryolu, çeşitli hatlarıyla Avrupa ile bağlantıyı sağlayan diğer ulaşım türlerini oluşturarak, İstanbul İl'inin sadece ülkesi içindeki değil, Avrupa ve Orta Doğu'daki önemini de güçlendirmektedir.

Marmara Bölgesi ve İstanbul İli Ulaşım Bağlantıları

İstanbul'un diğer tüm iller ile karayolu bağlantısı vardır. Karayolu ile ulaşımda kullanılan Büyük İstanbul Otogarı, 1980'li yıllarda Topkapı'da bulunan İstanbul Trakya Otogarı'nın yetersiz gelmesi üzerine, 1987'de yapımına başlanmış, 1994 yılında hizmete girmiştir.

Kente demiryolu ile ulaşım için kullanılan Haydarpaşa Garı, 1908'de İstanbul- Bağdat Demiryolu hattının başlangıç istasyonu olarak inşa edilmiştir. Gar, TCDD'nin ana istasyonudur. İstanbul'un Anadolu Yakası'nda Kadıköy'de bulunur. Şehrin Avrupa yakasında Eminönü'nde bulunan Sirkeci Garı Trakya ve Avrupa'ya demiryolu ulaşımının başlangıcıdır.

İlde kent içi ulaşımda kullanılmak üzere İstanbul Ulaşım AŞ. Tarafından işletilen metro, tramvay; İETT tarafından işletilen metrobüs ve otobüslerin yanında dolmuş ve İDO tarafından işletilen deniz otobüsleri ve feribotlar da kullanılmaktadır. Yapımına 2004 yılında başlanan Marmaray tamamlanmış, Avrupa Yakası ile Asya Yakası metro ağı ile birbirine bağlanmıştır. Kentte ayrıca

1.510 m uzunluğundaki Fatih Sultan Mehmet, 1071 m uzunluğundaki Boğaziçi Köprüsü ve 2.164 m uzunluğundaki 3. Köprü ile Avrupa Yakası ile Asya Yakası arası ulaşım sağlanmaktadır.

BEYLİKDÜZÜ İLÇESİ:

İstanbul ilinin batıdaki ilçelerinden biridir. Güneyinde Marmara Denizi, doğusunda Avcılar, batısında Büyükçekmece, kuzeyinde ise Esenyurt ilçeleri vardır. Yüzölçümü 36 km²'dir.

Beylikdüzü İstanbul'un gecekondu yapılaşması çok düşük olan ilçelerinden birisidir. Toplu konut projeleri ve lüks sitelere ev sahipliği yapan ilçede belediyenin yaptığı araştırmaya göre, yaşayanların %40'ından fazlası üniversite mezunudur.[kaynak belirtilmeli] Beylikdüzü İstanbul'un en kozmopolit ilçelerinden biridir, bu özelliği bir Türkiye mozaiği gibidir ve ilçede hatırı sayılı sayıda yabancı uyruklu da ikamet etmektedir. Beylikdüzü ilçesi kişi başına 10 m²'yi aşan yeşil alanları ile bir Avrupa kenti standartındadır.[4] Beylikdüzü ilçesinin hemen hemen her sokağı ve caddesinde simetrik aralıklarla ağaçlar bulunmaktadır. Geniş caddeleri, bulvarları, kaldırımları ve yeşil alanları ile Beylilkdüzü İstanbul'un planlı kentleşmiş yeni yüzünü temsil etmektedir. Beylikdüzü daha da yeşilleşmeye devam etmektedir. Cumhuriyet Mahallesi ve Adnan Kahveci Mahallesi arasında kalan bölgede Beylikdüzü Yaşam Vadisi adında bir yeşil alan bulunup bu alan sahile kadar uzanmaktadır. Aynı zamanda bu vadi, İstanbul'daki ilk Yaşam Vadisi olma özelliğine sahiptir. Kumkapı'da bulunan İstanbul Su Ürünleri Hali, Beylikdüzü ilçesi Gürpınar sahiline taşınmıştır.

Ekonomi: Beylikdüzü ekonomisi genel olarak sanayi ve ticarete dayalıdır. İlçede Türkiye'nin en büyük konteyner limanı olan Ambarlı Limanı yer almaktadır. Ambarlı Limanı dünyada en büyük 50 konteyner limanı içerisinde yer almaktadır. Ambarlı Limanı'nın doğusunda bulunan Yakıt Dolum Ve Dağıtım Tesisleri ve Termik Santral ilçe ekonomisinde önemli bir yer tutmaktadır. Ambarlı Limanı'nın yanına West Istanbul Marina inşa edilmiştir. İlçede Beylikdüzü Organize Sanayi Bölgesi çatısı altında Birlik Sanayi Sitesi, Bakırcılar Sanayi Sitesi, Mermerciler Sanayi Sitesi ve Beysan Sanayi sitesi ilçe ekonomisinin sanayi dalını oluşturur. Beylikdüzü Beykent bölgesinde Arçelik fabrikası bulunmaktadır. İlçede zirai faaliyet olarak arıcılık yapılmaktadır, Gürpınar bölgesinde ise balıkçılık önemli bir geçim kaynağıdır. İstanbul Su Ürünleri Hali Gürpınar'dadır. Son 5 yılda ilçe ekonomisi daha çok konaklama sektörüne kaymıştır. 2014 Yılı verilerine göre ilçede 5000 konutluk dev bir kısa süreli ev kiralama sektörü oluşmuştur. Beylikdüzü günlük kiralık ev ilanlarına internet üzerinde sıkça rastlayabilirsiniz. Metrobüs hattının 24 saat hizmet vermesiyle İstanbul'un her İlçesinden bu evlere çok ciddi talep olmaktadır.

Nüfus: Beylikdüzü nüfusu 2022 verilerine göre 412.835 olarak açıklanmıştır. Kadın nüfusu erkek nüfusundan 8.709 kişi daha fazladır. 210.772 kadın ve 202.063 erkek nüfusundan oluşmaktadır.

Beylikdüzü nüfusu 2022 yılında %3.70 oranında bir artış gösterdi. En yüksek nüfus artışı, %8.90 ile 2021 yılında kaydedilirken, en düşük artış oranı 2008 ile %0.00 yılında gerçekleşti. 2007 yılından 2022 yılına kadar ortalama nüfus artışı %5.49 olarak hesaplandı. Bu verilere dayanarak, Beylikdüzü nüfusu 2023 yılında 22.673 kişi artarak 435.508 yükselebileceği öngörülüyor.

Taşınmazın Ulaşım Bağlantıları:

Beylikdüzü'ne ulaşım ilçeye Metrobüs hattının uzatılması ile rahatlamıştır. Metrobüs ile Beylikdüzü'ne 24 saat ulaşım mümkündür. Beylikdüzü Zincirlikuyu arası Metrobüs ile ortalama 60 dakika sürmektedir. Metrobüs dışında ilçeye Taksim'den ekspres otobüsler hareket etmektedir, 145T otobüsü Taksim'den doğrudan Cumhuriyet, Barış, Büyükşehir mahallelerine, 145M otobüsü ise Taksim'den doğrudan Adnan Kahveci mahallesine gitmektedir. Beylikdüzü ilçesi E-5 karayolu üzerinde yer aldığı için Yenibosna ve Bakırköy kalkışlı Büyükçekmece yönüne giden tüm toplu taşıma araçları ile ulaşım sağlanabilir.

Ayrıca yakın gelecekte Beylikdüzü-Bakırköy Metrosu 22 Ekim 2013 tarihinde Wayback Machine sitesinde arşivlendi.'nun Ulaştırma Bakanlığı tarafından temelinin atılması planlanmaktadır.[13] Bu hat aynı zamanda Yenikapı - İncirli Metro hattına bağlanacaktır.[14]

Beylikdüzü Atatürk Havalimanı'na 13 km uzaklıktadır. Beylikdüzü'den TEM'e (Avrupa Transit Karayolu) Hadımköy ve Esenyurt olmak üzere 2 adet bağlantı yolu vardır.

İSTANBUL RAYLI SİSTEMLER AĞ HARİTASI

Taşınmazın Konumu:

6.4.2. GAYRİMENKULÜN ÇEVRESİNİN MEVCUT DURUMU

Değerlemeye konu olan taşınmaz; İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mahallesi, Göçmen Sokak üzerinde yer alan 26.120,62 m² alana sahip 6 ada 24 parselde İş Modern projesi kapsamında 19 adet bağımsız bölümdür.

Taşınmazlar Beysan Sanayi Sitesi'nde yer almakta olup yakın çevresinde iş merkezi nitelikli binalar, Torium AVM, Otoport, Carrefour AVM bulunmaktadır.

Projeye giriş, Beysan Sanayi Sitesi kapısından sağlanmaktadır. Yakın çevresinde üretim tesisleri mevcuttur. Taşınmazın karşı tarafında Matbaacılar Sitesi yer almaktadır. Bölgenin yakın civarında konut ve ticari gelişim mevcuttur. Toplu taşıma açısından gelişim iyidir.

Değerleme konusu taşınmaza ulaşmak için toplu taşıma araçları kullanıldığında Haramidere Sanayi Durağında inilip, Sanayi Caddesi üzerinden ilerlenerek taşınmazın bulunduğu Fuar Caddesi'ne ulaşılır.

7. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

Değerleme konusu taşınmazlar, İstanbul ili, Beylikdüzü ilçesi, Yakuplu Mahallesi, 26.120,62 m² yüzölçümüne sahip 6 ada, 24 parsel üzerine ayrık nizamda, 4 bodrum kat + zemin kat + 2 normal kat + çatı kat olarak inşa edilmiştir.

• Halihazırda "İş Modern" iş yeri olarak kullanılmaktadır.
• Projede 29 m²'den 1200 m²'ye kadar değişen büyüklükte dükkân niteliğinde bağımsız bölüm bulunmaktadır.
• Projede ortak alanlarda dükkânların kullanıma özel otopark alanları ayrılmıştır.
• Projede kat yüksekliği 4. bodrum katta 10,40 metre, 3. bodrum kat-zemin kat arasında 5,25 metre, 1. normal kat ve çatı katı arasında 5 metredir.
• Zemin kaplamaları depolama ve lojistik faaliyetlere uygun şekilde planlanmıştır.
• Bağımsız bölümlere endüstriyel kapıları takılmış halde, zemin sıkıştırılmış beton döşeme şekilde teslim edilecektir.
• Projede 9 metre genişliğinde 2 adet geniş koridor planlanmış olup, bu alanlarda araç park etme olanağı da sağlanacaktır. Projede ayrı ayrı iniş ve çıkış rampası bulunmaktadır. Bağımsız bölüm alanları aşağıda tabloda belirtilmiştir.

Mimari projesine göre;

Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mahallesi, Göçmen Sokak, 6 Ada, 24 parsel üzerinde yer alan İş Modern binası mimari kat irtifak projesine göre 184 adet bağımsız bölüm ve ortak mahallerden oluşmaktadır. Değerleme 19 adet bağımsız bölüm için yapılmıştır.

Değerleme konusu İş Modern Projesi 6 ada 24 parsel üzerinde inşa edilmekte olup yapı ruhsatı ve eki olan mimari projesine göre 121.591,25 m² inşaat alanına sahiptir. Parsel üzerindeki yapı 4 bodrum + zemin + 2 normal kat + çatı katından ibaret olup 184 adet bağımsız bölüm içermektedir.

Projede işyeri alanı 86.380 m², ortak alan 35.211,25 m², toplam inşaat alanı 121.591,25 m²'dir.

Projesine göre 4. bodrum katında 14 adet dükkan, 3. bodrum katında 35 adet dükkan, 2. bodrum katında 31 adet dükkan, 1. bodrum katında 27 adet dükkan, zemin katında 23 adet dükkan, 1. normal katında 22 adet dükkan, 2. normal katında 24 adet dükkan ve 8 adet çatı piyesli dükkan bulunmaktadır. Projede toplam dükkan ünitesi sayısı 184'tür. Her bir katın inşaat alanı aşağıda verilmiştir.

Kat	İnşaat Alanı (m2)
4.Bodrum	21.663,30
3.Bodrum	15.478,77
2.Bodrum	15.675,17
1.Bodrum	15.356,12
Zemin	15.516,72
1.Kat	15.516,72
2.Kat	15.516,72
Çatı	6.867,73
Toplam	121.591,25

S.NU	B.B. NO	KAT	BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ	Brüt Kullanım Alanı (m²)
1	1	4.Bodrum	Dükkan	1.307,00
2	2	4.Bodrum	Dükkan	1.374,00
3	3	4.Bodrum	Dükkan	824
4	4	4.Bodrum	Dükkan	871
5	6	4.Bodrum	Dükkan	800
6	7	4.Bodrum	Dükkan	800
7	8	4.Bodrum	Dükkan	745
8	9	4.Bodrum	Dükkan	977
9	13	4.Bodrum	Dükkan	638
10	14	4.Bodrum	Dükkan	795
11	35	3.Bodrum	Dükkan	1.064,00
12	36	3.Bodrum	Dükkan	590
13	37	3.Bodrum	Dükkan	311
14	132	1.Normal	Dükkan	385
14	155	2.Normal	Çatı Piyesli Dükkan	667
15	160	2.Normal	Çatı Piyesli Dükkan	1.228,00
16	167	2.Normal	Çatı Piyesli Dükkan	359
17	168	2.Normal	Çatı Piyesli Dükkan	515
18	171	2.Normal	Çatı Piyesli Dükkan	382
19	177	2.Normal	Çatı Piyesli Dükkan	32
20	182	2.Normal	Çatı Piyesli Dükkan	755
		15.419,00

7.1. RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Madde 21: – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (…) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.

Taşınmaza ait yapı kullanma izin belgesi mevcut olup yeniden ruhsat almasını gerektiren bir durum bulunmamaktadır.

7.2. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ

Gayrimenkuller değerleme tarihi itibari ile İş Merkezi olarak imal edilmiş ''Ticari Bina'' niteliğindedir. Değerleme konusu taşınmazlar kullanılmaktadır.

8. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR

8.1. EN İYİ VE EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ

En iyi ve en verimli kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olarak ve en yüksek düzeyde kullanımdır. En iyi ve en verimli kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya ad alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir Pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.

Yukarıdaki tanımdan hareketle değerleme konusu taşınmazın konumu, büyüklüğü ve mevcut durumu dikkate alınarak en iyi ve en verimli kullanım şeklinin mevcut kullanımı olan sanayi yapısı olarak kullanımı olacağı düşünülmektedir.

8.2. SWOT ANALİZİ

Değerleme konusu gayrimenkul teknik özelliklerinin değerlemesinde gayrimenkul mahallinde taşınmazlar ile ilgili yapılan inceleme ve tespitler baz olarak alınmıştır. Gayrimenkul teknik donanımının yapının mütemmim cüzü olduğu kabulü ile teknik özellikler, yapısal özellikler ile değerlendirilmiştir.

Güçlü Yanlar:

• Merkezi konumu
• Ulaşım imkanlarının kolay olması
• Tercih edilen Prestij Hizmet alanında kalması
• Yapı Kullanma İzin Belgesinin olması
• Kat mülkiyetine geçilmiş olması

Zayıf Yanlar:

• -
• Fırsatlar:
  • Gelişmekte olan bölgede konumlu olmaları
• Tehditler:
  • Ekonomik piyasalarda yaşanan dalgalanmaların sektöre olumsuz etkisi

9. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER

9.1. GAYRİMENKULLERİN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER

Değerleme konusu gayrimenkule ait teknik özellikler ve değerleme çalışmasında baz alınan verilere Rapor'un 8. Maddesinde detaylı olarak yer verilmiştir.

9.2. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları aşağıdaki gibidir:

• Pazar Yaklaşımı,
• Gelir Yaklaşımı,
• Maliyet Yaklaşımı

Bu üç ana yaklaşımdan Rapor'a konu olan gayrimenkulün özellikleri dikkate alınmak suretiyle kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalışmaları gerçekleştirilmiştir.

Taşınmazın Pazar değerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı Yöntemi ve Gelir Yaklaşımı Yöntemi" kullanılarak değerleme yapılmıştır. Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir.

▪ Mülkün tapusu geçerli ve mülkiyet hakkı pazarlanabilirdir.

• Mülk, üzerinde var ise alacak ve teminat hakları dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.
• Sorumlu mülk sahipliği ve yetenekli mülk yönetimi varsayılmıştır.
• Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğu kabul edilmiştir.
• Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır.
• Mülkü daha değerli veya daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı, aşikâr olmayan şartları içermediği varsayılmıştır.
• Mülkün, tapu ve kadastroda kayıtları ile belediye ve diğer resmi dairelerdeki kayıtları ile uygunluk içinde olduğu kabul edilmiştir.
• Gerekli tüm ruhsat, yapı kullanma izin belgesi, izinler, diğer yasal ve idari belgelerin, resmi ve özel kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için elde edildiği veya edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
• Bu raporu veya kopyasını elinde bulundurmak, raporun yayın hakkını vermez.
• Raporda belirtilen herhangi bir değer takdiri mülklerin bütünü için geçerlidir. (mülkün hisseli olmaması şartı ile) Bu değerin oransal olarak veya toplamının bölünerek dağıtılması, rapor içeriğinde açıklanmadığı takdirde, değeri geçersiz kılar.
• Rapor içerisinde taşınmazlar için verilen değerler, taşınmazların mahal durumundaki kullanım alanları dikkate alınarak yapılmıştır. Bir kadastral ölçüm bu alanların doğru olmadığını ortaya koyulduğu takdirde, değerlemenin düzeltilmesi gerekebilir.

9.3. PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇLAR

9.3.1. PAZAR YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ

Değerlemeye konu taşınmazın konumlandığı bölgede yer alan benzer niteliklere sahip ticari mülkler araştırılmıştır. Taşınmazların konumları, alanları itibari ile ticari potansiyelleri, ulaşım imkânları, ana yola olan cepheleri, reklamasyonları, yaya ve araç trafiği açısından yoğun konumda olup olmadıkları, kullanım alanı gibi değerine etken olabilecek olumlu/olumsuz tüm özellikleri dikkate alınarak piyasa araştırması yapılmıştır.

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
• Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
• Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• Değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
• Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
• Pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
• Güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
• Varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

9.3.2. FİYAT BİLGİSİ TESPİT EDİLEN EMSAL BİLGİLERİ VE BU BİLGİLERİN KAYNAĞI

	SATILIK İŞ YERİ - İMALATHANE – DEPO EMSALLERİ
No	Emsal Açıklaması	Kullanım Alanı (m²)	Satış Değeri (TL)	Birim Fiyat (TL/ m²)
1	Emlak Ofisi - 0 (545) 149 13 99: Taşınmazlar ile aynı binada 2. bodrum kata 666 m² olarak beyan edilen dükkan 28.800.000 TL pazarlıklı bedelle satılıktık ayrıca 130.000 TL fiyat ile kiralanabileceği bilgisi alınmıştır. Toplam 650 m² alanlı olduğu düşünülmektedir.	650	28.800.000	44.307
2	Emlak Ofisi - 0 (541) 790 70 74: Taşınmazlar ile aynı binada 3. bodrum kata 340 m² olarak beyan edilen dükkan 18.800.000 TL pazarlıklı bedelle satılıktık ayrıca 70.000 TL fiyat ile kiralanabileceği bilgisi alınmıştır. Toplam 340 m² alanlı olduğu düşünülmektedir.	340	18.800.000	52.294
3	Emlak Ofisi - 0 (545) 149 13 99: Taşınmazlar ile aynı binada 1. bodrum kata 380 m² olarak beyan edilen dükkan 18.800.000 TL bedelle satılıktık ayrıca 70.000 TL fiyat ile kiralanabileceği bilgisi alınmıştır. Toplam 360 m² alanlı olduğu düşünülmektedir.	360	18.800.000	52.222

Emsallerin Yorumlanması: Belirtilen emsaller değerleme konusu taşınmaz ile aynı aynı bina içerisinde yer almaktadır. Yapılan hesaplamalara göre satış bedellerinin 44.307-52.222 TL/m² aralığında değiştiği görülmüştür. Emsaller taşınmazlarda beyan edilen satış fiyatlarından pazarlık payı düşülmüştür. Taşınmazın konumuna, şerefiyesi, büyüklüğü ve yaşına göre düzeltmeler yapılmıştır.

Bulunan emsallerden yapılan ayrıştırmalar neticesinde ulaşılan imalathane/depo fiyatları dikkate alınarak referans alınarak brüt kullanım alanı üzerinden ~47.000.-TL/m² alınması uygun görülmüştür. Diğer bağımsız bölümler için kat, konum, alan ve diğer unsurlar göz önünde bulundurularak şerefiyelendirme yapılmıştır.

	KİRALIK İŞ YERİ - İMALATHANE – DEPO EMSALLERİ
No	Emsal Açıklaması	Kullanım Alanı (m²)	Kira Değeri (TL/ay)	Birim Fiyat (TL/Ay/m²)
	Emlak Ofisi - 0 (542) 152 42 92: Taşınmazlar ile aynı binada 3. bodrum kata
1	1.374 m² olarak beyan edilen dükkan 274.800 TL pazarlıklı bedelle kiralıktır.	1370	274.800	273,43
	Toplam 1.370 m² alanlı olduğu düşünülmektedir.
2	Emlak Ofisi – 0 (542) 152 42 92: Taşınmazlar ile aynı binada 3. bodrum kata
	795 m² olarak beyan edilen dükkan 182.000 TL pazarlıklı bedelle kiralıktır.	795	182.000	228,93
	Toplam 795 m² alanlı olduğu düşünülmektedir
	Emlak Ofisi - 0 (542) 152 42 92: Taşınmazlar ile aynı binada 3. bodrum kata
3	1.651 m² olarak beyan edilen dükkan 345.000 TL pazarlıklı bedelle kiralıktır.	1.651	600.000	208,96
	Toplam 795 m² alanlı olduğu düşünülmektedir
Emsallerin Yorumlanması: Belirtilen emsaller değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer almaktadır. Emsallere göre
taşınmazın parçal olarak 209.-TL/m²/ay bedelle kiralanabileceği sonuncuna ulaşılmıştır.

9.3.3. KULLANILAN EMSALLERİN SANAL ORTAMDAKİ HARİTALARINDAN ÇIKARTILMIŞ, DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE YAKINLIĞINI GÖSTEREN KROKİLER

9.3.4. EMSALLERİN NASIL DİKKATE ALINDIĞINA İLİŞKİN AYRINTILI AÇIKLAMA, EMSAL BİLGİLERİNDE YAPILAN DÜZELTMELER, DÜZELTMELERİN YAPILMA NEDENİNE İLİŞKİN DETAYLI AÇIKLAMALAR VE DİĞER VARSAYIMLAR

Uyumlaştırma Tablosu (Satılık İş Yeri )
	Karşılaştırma Kriterleri	Karşılaştırılabilir Emsaller
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0
1	Satış Br. Fiyatı (TL)	44.307	52.941	52.222
2	Pazarlık Payı	5,00%	5,00%	5,00%
3	Mülkiyet Durumu	0,00%	0,00%	0,00%
4	Satış Koşulları	0,00%	0,00%	0,00%
5	İmar Durumu Koşulları	0,00%	0,00%	0,00%
6	Piyasa Koşulları	0,00%	0,00%	0,00%
7	Lokasyon	0,00%	0,00%	0,00%
8	Kullanım Alanı	-4,00%	-3,00%	0,00%
9	Diğer	0,00%	4,50%	2,00%
	Uygunlaştırılmış Değer	43.863,93	49.499,84	48.566,46	-	-	-	-	-	-	-
	Ortalama Değer										47.300,00

Uyumlaştırma Tablosu (Kiralık İş Yeri )
	Karşılaştırma Kriterleri	Karşılaştırılabilir Emsaller
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0
1	Satış Br. Fiyatı (TL)	272,43	228,93	280,96
2	Pazarlık Payı	5,00%	5,00%	9,00%
3	Mülkiyet Durumu	0,00%	0,00%	0,00%
4	Satış Koşulları	0,00%	0,00%	0,00%
5	İmar Durumu Koşulları	0,00%	0,00%	0,00%
6	Piyasa Koşulları	0,00%	0,00%	0,00%
7	Lokasyon	0,00%	0,00%	0,00%
8	Kullanım Alanı	5,00%	5,00%	5,00%
9	Diğer	10,00%	5,00%	10,00%
	Uygunlaştırılmış Değer	217,94	194,59	213,53				-	-	-	-
	Ortalama Değer										209,00

Uyumlaştırma tablosunda esas alınan öngörüler;

-3.Bodrum kat 37 bağımsız bölüm numaralı dükkan referans alınmış ve baz birim değer 47.300 TL/m² olarak alınmıştır.

-2.katlar %2 kat şerefiyesi, %3,5 ise kullanım alanının büyük olması sebebiyle şerefiyelendirilmiştir.

-2.normal katta konumlu çatı arası piyesli dükkanlar daha şerefiyeli olduğundan -%2 kat şerefiyesi uygulanmıştır.

9.3.5. PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ

PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE YASAL VE MEVCUT DEĞERLERİ
SIRA NO	KAT NO	BB NO	NİTELİK	TAPU PROJESİ ALANI (M²)	M² BİRİM FİYATI (TL/M²)	ALAN	ŞEREFİYESİ (%) KAT ŞEREFİYESİ (%)	ŞEREFİYELENDİRİLMİŞ M² BİRİM FİYATI (TL/M²)		SONUÇ (TL)
1	4.Bodrum	1	Dükkan	1.307,00	47.300	3,50%	2,00%	44.699	₺	58.420.000,00
2	4.Bodrum	2	Dükkan	1.374,00	47.300	3,50%	2,00%	44.699	₺	61.415.000,00
3	4.Bodrum	3	Dükkan	824	47.300	2,50%	1,00%	45.645	₺	37.610.000,00
4	4.Bodrum	4	Dükkan	871	47.300	2,50%	1,00%	45.645	₺	39.755.000,00
5	4.Bodrum	6	Dükkan	800	47.300	2,50%	1,00%	45.645	₺	36.515.000,00
6	4.Bodrum	7	Dükkan	800	47.300	2,50%	1,00%	45.645	₺	36.515.000,00
7	4.Bodrum	8	Dükkan	745	47.300	1,50%	1,00%	46.118	₺	34.360.000,00
8	4.Bodrum	9	Dükkan	977	47.300	3,50%	1,00%	45.172	₺	44.135.000,00
9	4.Bodrum	13	Dükkan	638	47.300	1,50%	1,00%	46.118	₺	29.425.000,00
10	4.Bodrum	14	Dükkan	795	47.300	1,50%	1,00%	46.118	₺	36.665.000,00
11	3.Bodrum	35	Dükkan	1.064,00	47.300	3,50%	1,00%	45.172	₺	48.060.000,00
12	3.Bodrum	36	Dükkan	590	47.300	1,50%	1,00%	46.118	₺	27.210.000,00
13	3.Bodrum	37	Dükkan	311	47.300	0,00%	0,00%	47.300	₺	14.710.000,00
14	1	132	Dükkan	385	47.300	0,00%	-2,00%	48.246	₺	18.575.000,00
15	2	155	Çatı Piyesli Dükkan	667	47.300	1,50%	-2,00%	47.537	₺	31.705.000,00
16	2	160	Çatı Piyesli Dükkan	1.228,00	47.300	3,50%	-2,00%	46.591	₺	57.215.000,00
17	2	167	Çatı Piyesli Dükkan	359	47.300	0,00%	-2,00%	48.246	₺	17.320.000,00
18	2	168	Çatı Piyesli Dükkan	515	47.300	1,50%	-2,00%	47.537	₺	24.480.000,00
19	2	171	Çatı Piyesli Dükkan	382	47.300	0,00%	-2,00%	48.246	₺	18.430.000,00
20	2	177	Çatı Piyesli Dükkan	32	47.300	-10,00%	-2,00%	52.976	₺	1.695.000,00
21	2	182	Çatı Piyesli Dükkan	755	47.300	1,50%	-2,00%	47.537	₺	35.890.000,00
		GENEL TOPLAM ALAN		15419,00					₺	710.105.000,00
		GENEL TOPLAM ALAN		15419,00				Paçal birim değer	₺	46.053,89

PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE KİRA DEĞERLERİ
SIRA NO	KAT NO	BB NO	NİTELİK	TAPU PROJESİ ALANI (M²)	M² BİRİM FİYATI (TL/M²)	ALAN ŞEREFİYESİ (%)	KAT ŞEREFİYESİ (%)	ŞEREFİYELENDİRİLMİŞ M² BİRİM FİYATI (TL/M²)	SONUÇ (TL)
1	4.Bodrum	1	Dükkan	1.307,00	209	3,50%	2,00%	198	₺ 260.000,00
2	4.Bodrum	2	Dükkan	1.374,00	209	3,50%	2,00%	198	₺ 270.000,00
3	4.Bodrum	3	Dükkan	824	209	2,50%	1,00%	202	₺ 165.000,00
4	4.Bodrum	4	Dükkan	871	209	2,50%	1,00%	202	₺ 175.000,00
5	4.Bodrum	6	Dükkan	800	209	2,50%	1,00%	202	₺ 160.000,00
6	4.Bodrum	7	Dükkan	800	209	2,50%	1,00%	202	₺ 160.000,00
7	4.Bodrum	8	Dükkan	745	209	1,50%	1,00%	204	₺ 150.000,00
8	4.Bodrum	9	Dükkan	977	209	3,50%	1,00%	200	₺ 195.000,00
9	4.Bodrum	13	Dükkan	638	209	1,50%	1,00%	204	₺ 130.000,00
10	4.Bodrum	14	Dükkan	795	209	1,50%	1,00%	204	₺ 160.000,00
11	3.Bodrum	35	Dükkan	1.064,00	209	3,50%	1,00%	200	₺ 210.000,00
12	3.Bodrum	36	Dükkan	590	209	1,50%	1,00%	204	₺ 120.000,00
13	3.Bodrum	37	Dükkan	311	209	0,00%	0,00%	209	₺ 65.000,00
14	1	132	Dükkan	385	209	0,00%	-2,00%	213	₺ 80.000,00
15	2	155	Çatı Piyesli Dükkan	667	209	1,50%	-2,00%	210	₺ 140.000,00
16	2	160	Çatı Piyesli Dükkan 1.228,00		209	3,50%	-2,00%	206	₺ 255.000,00
17	2	167	Çatı Piyesli Dükkan	359	209	0,00%	-2,00%	213	₺ 75.000,00
18	2	168	Çatı Piyesli Dükkan	515	209	1,50%	-2,00%	210	₺ 110.000,00
19	2	171	Çatı Piyesli Dükkan	382	209	0,00%	-2,00%	213	₺ 80.000,00
20	2	177	Çatı Piyesli Dükkan	32	209	-10,00%	-2,00%	234	₺ 7.500,00
21	2	182	Çatı Piyesli Dükkan	755	209	1,50%	-2,00%	210	₺ 160.000,00
GENEL TOPLAM ALAN					15419,00				₺ 3.127.500,00

İş bu Rapor; Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin talebi üzerine tapuda; İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mahallesi, 6 Ada 24 no'lu parselde kain "Yedi Katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası" nitelikli taşınmazda yer alan Kat Mülkiyetine geçmiş 20 adet İş yerinin pazar değerinin göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle, arsa payı dahil SERVET GYO A.Ş. hisselerinin toplam değeri için hazırlanmıştır.

Buna göre binanın arsa payları dâhil toplam satış değeri 710.105.000,00-TL , toplam kira değeri ise 3.127.500,00-TL takdir edilmiştir.

9.4. MALİYET YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇLAR

9.4.1. MALİYET YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
• Varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya
• Kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• Katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
• Maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
• Varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

İnşaî yatırımların değerlendirmeye esas m² birim bedelleri (kârı havi satışa esas rayiç tutarları), binanın yapılış tarzı ve nitelikleri ile birlikte halihazır fiziksel durumu dikkate alınarak saptanmış ve aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Bu değerlendirmemizde inşaat piyasası güncel verileri dikkate alınmış ve yapının yaşı ve yapım tarzına göre yıpranma payı düşülerek değer takdir edilmiştir.

9.4.2. ARSA DEĞERİNİN TESPİTİNDE KULLANILAN EMSAL BİLGİLERİ VE BU BİLGİLERİN KAYNAĞI, YAPILAN DÜZELTMELER, YAPILAN DİĞER VARSAYIMLAR VE ULAŞILAN SONUÇ

Taşınmazın değer tespitinde Pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemleri kullanılmıştır.

9.4.3. YAPI MALİYETLERİ VE DİĞER MALİYETLERİN TESPİTİNDE KULLANILAN BİLGİLER, BU BİLGİLERİN KAYNAĞI VE YAPILAN DİĞER VARSAYIMLAR

Taşınmazın değer tespitinde maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

9.4.4. MALİYET YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ (SONUCA ULAŞIRKEN YAPILAN TÜM HESAPLAMALARI İÇERECEK ŞEKİLDE)

Taşınmazın değer tespitinde maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

9.5. GELİR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇLAR

9.5.1. GELİR YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

• Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

• Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
• Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
• Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder. Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Taşınmazların ticari bina dahilinde olup, kira kabiliyetlerinin olması göz önünde bulundurularak gelir yaklaşımı yöntemi de kullanılmıştır.

9.5.2. NAKİT GİRİŞ VE ÇIKIŞLARININ TAHMİN EDİLMESİNDE KULLANILAN EMSAL BİLGİLERİ, BU BİLGİLERİN KAYNAĞI VE YAPILAN DİĞER VARSAYIMLAR

	KİRALIK İŞ YERİ - İMALATHANE – DEPO EMSALLERİ
No	Emsal Açıklaması	Kullanım Alanı (m²)	Kira Değeri (TL/ay)	Birim Fiyat (TL/Ay/m²)
1	Emlak Ofisi - 0 (542) 152 42 92: Taşınmazlar ile aynı binada 3. bodrum kata 1.374 m² olarak beyan edilen dükkan 274.800 TL pazarlıklı bedelle kiralıktır. Toplam 1.370 m² alanlı olduğu düşünülmektedir.	1370	274.800	273,43
2	Emlak Ofisi – 0 (542) 152 42 92: Taşınmazlar ile aynı binada 3. bodrum kata 795 m² olarak beyan edilen dükkan 182.000 TL pazarlıklı bedelle kiralıktır. Toplam 795 m² alanlı olduğu düşünülmektedir	795	182.000	228,93

SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş / Rapor No: 2023OZELP00302-R / Gizlidir. 40

	Emlak Ofisi - 0 (542) 152 42 92: Taşınmazlar ile aynı binada 3. bodrum kata
3	1.651 m² olarak beyan edilen dükkan 345.000 TL pazarlıklı bedelle kiralıktır.	1.651	600.000	208,96
	Toplam 795 m² alanlı olduğu düşünülmektedir
	Emsallerin Yorumlanması: Belirtilen emsaller değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer almaktadır. Emsallere göre

taşınmazın parçal olarak 203.-TL/m²/ay bedelle kiralanabileceği sonuncuna ulaşılmıştır.

9.5.3. İNDİRGEME/İSKONTO ORANININ NASIL HESAPLANDIĞINA İLİŞKİN AYRINTILI AÇIKLAMA VE GEREKÇELER

Direkt kapitalizasyon yöntemi; gelir yaklaşımına göre değerlemenin bir alt türü olup, gelir getiren mülklerin bir yıllık gelir beklentisinin piyasadan türetilen bir kapitalizasyon oranına bölünmesi ile bir değer göstergesine ulaşması prosedürüdür. Kapitalizasyon oranı gayrimenkul çevresinden elde edilen emsal satışlar ve satış gören gayrimenkulün gelir durumu göz önüne alınarak belirlenir. Geliri belirleyebilmek için gayrimenkulün kullanım türü ve türdeki kullanımların gelirlerinin analizi gerekmektedir.

Değerlemeye konu taşınmaz gelir getiren mülk olduğundan değerlemede gelir indirgeme yöntemi de kullanılmıştır. Gelir indirgeme yöntemi, direkt kapitalizasyon ve indirgenmiş nakit akışları olmak üzere iki şekilde uygulanmakta olup, taşınmazın değer tespitinde direkt kapitalizasyon yöntemi uygulanmıştır. Yöntem kapsamında Taşınmazın gelirleri (1 yıllık kira gelirleri), piyasa verilerine göre belirlenen kapitalizasyon oranı ile kapitalize edilerek satış değerleri tespit edilmiştir. Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi;

EMSAL: Emlak Ofisi- 0 (542) 152 42 92: Taşınmazlar ile aynı binada 2.bodrum kata 666 m² olarak beyan edilen dükkan 28.800.000 TL pazarlıklı bedelle satılıktık ayrıca 130.000 TL fiyat ile kiralanabileceği bilgisi alınmıştır. Toplam 650 m² alanlı olduğu düşünülmektedir. (Uygunlaştırılmış satış fiyatı: 25.920.000 TL)

Aylık Kirası: 130.000.-TL/ay Yıllık Kirası: 130.000.- TL/ay X 12 ay = 1.560.000 TL Kap. Oranı: 1.560.000 TL / 25.920.000 TL = 0.0602 = %6,02

EMSAL: Emlak Ofisi- 0 (541) 790 70 74: Taşınmazlar ile aynı binada 3.bodrum kata 340 m² olarak beyan edilen dükkan 18.800.000 TL pazarlıklı bedelle satılıktık ayrıca 70.000 TL fiyat ile kiralanabileceği bilgisi alınmıştır. Toplam 340 m² alanlı olduğu düşünülmektedir. (Uygunlaştırılmış satış fiyatı: 16.550.000 TL)

Aylık Kirası: 70.000.-TL/ay Yıllık Kirası: 70.000.- TL/ay X 12 ay = 840.000 TL Kap. Oranı: 840.000 TL / 16.550.000 TL = 0.00507= %5,07

EMSAL: Taşınmazlar ile aynı binada 1.bodrum kata 340 m² olarak beyan edilen dükkan 18.000.000 TL bedelle satılıktık ayrıca 70.000 TL fiyat ile kiralanabileceği bilgisi alınmıştır. (Uygunlaştırılmış satış fiyatı: 15.840.000 TL, 60.000 TL) Aylık Kirası: 60.000.-TL/ay Yıllık Kirası: 60.000.- TL/ay X 12 ay = 720.000 TL Kap. Oranı: 720.000 TL / 15.840.000 TL = 0.0455= %4,55

EMSAL: Taşınmazlar ile yakın konumlu 135 m² kapalı alanlı kat mülkiyetli giriş kat dükkan 4.950.000 TL bedelle satılık, 20.000 TL bedelle kiralıktır. (Uygunlaştırılmış satış fiyatı: 4.455.000 TL) Aylık Kirası: 20.000.-TL/ay Yıllık Kirası: 20.000.- TL/ay X 12 ay = 240.000 TL Kap. Oranı: 240.000 TL / 4.455.000 TL = 0.0539= %5,39

Piyasada yapılan ve taşınmaza emsal teşkil eden mülklerin kira ve satış değeri dikkate alındığında taşınmaz için uygulanacak kapitalizasyon oranı yaklaşık ~%5,26 olarak takdir edilmiştir. Bu oran hesaplanırken, satılık emsaller bölümünde verilen, satış ve kira bedelleri esas alınmıştır.

9.5.4. GELİR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ (SONUCA ULAŞIRKEN YAPILAN TÜM HESAPLAMALARI İÇERECEK ŞEKİLDE)

PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE KİRA DEĞERLERİ
SIRA NO	KAT NO	BB NO	NİTELİK	TAPU PROJESİ ALANI (M²)	M² BİRİM FİYATI (TL/M²)	ALAN ŞEREFİYESİ (%)	KAT ŞEREFİYESİ (%)	ŞEREFİYELENDİRİLMİŞ M² BİRİM FİYATI (TL/M²)		SONUÇ (TL)
1	4.Bodrum	1	Dükkan	1.307,00	209	3,50%	2,00%	198	₺	260.000,00
2	4.Bodrum	2	Dükkan	1.374,00	209	3,50%	2,00%	198	₺	270.000,00
3	4.Bodrum	3	Dükkan	824	209	2,50%	1,00%	202	₺	165.000,00
4	4.Bodrum	4	Dükkan	871	209	2,50%	1,00%	202	₺	175.000,00
5	4.Bodrum	6	Dükkan	800	209	2,50%	1,00%	202	₺	160.000,00
6	4.Bodrum	7	Dükkan	800	209	2,50%	1,00%	202	₺	160.000,00
7	4.Bodrum	8	Dükkan	745	209	1,50%	1,00%	204	₺	150.000,00
8	4.Bodrum	9	Dükkan	977	209	3,50%	1,00%	200	₺	195.000,00
9	4.Bodrum	13	Dükkan	638	209	1,50%	1,00%	204	₺	130.000,00
10	4.Bodrum	14	Dükkan	795	209	1,50%	1,00%	204	₺	160.000,00
11	3.Bodrum	35	Dükkan	1.064,00	209	3,50%	1,00%	200	₺	210.000,00
12	3.Bodrum	36	Dükkan	590	209	1,50%	1,00%	204	₺	120.000,00
13	3.Bodrum	37	Dükkan	311	209	0,00%	0,00%	209	₺	65.000,00
14	1	132	Dükkan	385	209	0,00%	-2,00%	213	₺	80.000,00
15	2	155	Çatı Piyesli Dükkan	667	209	1,50%	-2,00%	210	₺	140.000,00
16	2	160	Çatı Piyesli Dükkan 1.228,00		209	3,50%	-2,00%	206	₺	255.000,00
17	2	167	Çatı Piyesli Dükkan	359	209	0,00%	-2,00%	213	₺	75.000,00
18	2	168	Çatı Piyesli Dükkan	515	209	1,50%	-2,00%	210	₺	110.000,00
19	2	171	Çatı Piyesli Dükkan	382	209	0,00%	-2,00%	213	₺	80.000,00
20	2	177	Çatı Piyesli Dükkan	32	209	-10,00%	-2,00%	234	₺	7.500,00
21	2	182	Çatı Piyesli Dükkan	755	209	1,50%	-2,00%	210	₺	160.000,00
GENEL TOPLAM ALAN					15419,00					₺ 3.127.500,00

Gelir İndirgeme Yöntemine Göre Satış Değeri
Ada/Parsel	Aylık Kira Değeri, TL/Ay	Yıllık Kira Değeri, TL/Yıl	Kapitalizasyon Oranı	Satış Değeri, TL
6 ada 24 parsel	3.127.500,00	37.530.000,00	5,26%	713.498.098,86
YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞER 713.500.000,00 (TL)

Taşınmazın yıllık kira geliri 3.127.500,00.-TL olarak hesaplanmıştır. Bölgede yapılan araştırmada benzer nitelikteki taşınmazların kapitalizasyon oranının %5,26 olduğu tespit edilmiştir. Buna göre gelir yöntemi ile bina değeri 713.500.000,00.-TL olarak hesaplanmıştır.

10. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

10.1. TAKDİR EDİLEN KİRA DEĞERLERİ (ANALİZ VE KULLANILAN VERİLER)

KİRALIK İŞ YERİ - İMALATHANE – DEPO EMSALLERİ
No	Emsal Açıklaması	Kullanım Alanı (m²)	Kira Değeri (TL/ay)	Birim Fiyat (TL/Ay/m²)
1	Emlak Ofisi - 0 (542) 152 42 92: Taşınmazlar ile aynı binada 3. bodrum kata 1.374 m² olarak beyan edilen dükkan 274.800 TL pazarlıklı bedelle kiralıktır. Toplam 1.370 m² alanlı olduğu düşünülmektedir.	1370	274.800	273,43
2	Emlak Ofisi – 0 (542) 152 42 92: Taşınmazlar ile aynı binada 3. bodrum kata 795 m² olarak beyan edilen dükkan 182.000 TL pazarlıklı bedelle kiralıktır. Toplam 795 m² alanlı olduğu düşünülmektedir	795	182.000	228,93
3	Emlak Ofisi - 0 (542) 152 42 92: Taşınmazlar ile aynı binada 3. bodrum kata 1.651 m² olarak beyan edilen dükkan 345.000 TL pazarlıklı bedelle kiralıktır. Toplam 795 m² alanlı olduğu düşünülmektedir	1.651	600.000	208,96

SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş / Rapor No: 2023OZELP00302-R / Gizlidir. 42

Emsallerin Yorumlanması: Belirtilen emsaller değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer almaktadır. Emsallere göre taşınmazın parçal olarak 209.-TL/m²/ay bedelle kiralanabileceği sonuncuna ulaşılmıştır.

PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE KİRA DEĞERLERİ
SIRA NO	KAT NO	BB NO	NİTELİK	TAPU PROJESİ ALANI (M²)	M² BİRİM FİYATI (TL/M²)	ALAN ŞEREFİYESİ (%)	KAT ŞEREFİYESİ (%)	ŞEREFİYELENDİRİLMİŞ M² BİRİM FİYATI (TL/M²)	SONUÇ (TL)
1	4.Bodrum	1	Dükkan	1.307,00	209	3,50%	2,00%	198	₺ 260.000,00
2	4.Bodrum	2	Dükkan	1.374,00	209	3,50%	2,00%	198	₺ 270.000,00
3	4.Bodrum	3	Dükkan	824	209	2,50%	1,00%	202	₺ 165.000,00
4	4.Bodrum	4	Dükkan	871	209	2,50%	1,00%	202	₺ 175.000,00
5	4.Bodrum	6	Dükkan	800	209	2,50%	1,00%	202	₺ 160.000,00
6	4.Bodrum	7	Dükkan	800	209	2,50%	1,00%	202	₺ 160.000,00
7	4.Bodrum	8	Dükkan	745	209	1,50%	1,00%	204	₺ 150.000,00
8	4.Bodrum	9	Dükkan	977	209	3,50%	1,00%	200	₺ 195.000,00
9	4.Bodrum	13	Dükkan	638	209	1,50%	1,00%	204	₺ 130.000,00
10	4.Bodrum	14	Dükkan	795	209	1,50%	1,00%	204	₺ 160.000,00
11	3.Bodrum	35	Dükkan	1.064,00	209	3,50%	1,00%	200	₺ 210.000,00
12	3.Bodrum	36	Dükkan	590	209	1,50%	1,00%	204	₺ 120.000,00
13	3.Bodrum	37	Dükkan	311	209	0,00%	0,00%	209	₺ 65.000,00
14	1	132	Dükkan	385	209	0,00%	-2,00%	213	₺ 80.000,00
15	2	155	Çatı Piyesli Dükkan	667	209	1,50%	-2,00%	210	₺ 140.000,00
16	2	160	Çatı Piyesli Dükkan 1.228,00		209	3,50%	-2,00%	206	₺ 255.000,00
17	2	167	Çatı Piyesli Dükkan	359	209	0,00%	-2,00%	213	₺ 75.000,00
18	2	168	Çatı Piyesli Dükkan	515	209	1,50%	-2,00%	210	₺ 110.000,00
19	2	171	Çatı Piyesli Dükkan	382	209	0,00%	-2,00%	213	₺ 80.000,00
20	2	177	Çatı Piyesli Dükkan	32	209	-10,00%	-2,00%	234	₺ 7.500,00
21	2	182	Çatı Piyesli Dükkan	755	209	1,50%	-2,00%	210	₺ 160.000,00
GENEL TOPLAM ALAN				15419,00					₺ 3.127.500,00

10.2. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

10.3. ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ

Değerleme konusu taşınmazlar boş arazi ve proje geliştirme niteliğinde değildir.

10.4. BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR

Değerleme konusu taşınmazlar boş arazi ve proje geliştirme niteliğinde değildir.

10.5. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ

Müşterek veya bölünmüş kısımlar bulunmamaktadır.

10.6. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI,

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve

birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.

Raporun 10. Maddesinde Kullanılan Değer Tanımları başlıklı bölümde detaylı olarak aktarılan değerleme yaklaşımları tanımlarına göre;

• Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bölge içerisinde ve çevresinde halihazırda satılık/kiralık ticari mülk emsalleri incelenmiştir.
• Söz konusu taşınmazlar için toplam brüt alanları üzerinden Pazar değeri ve gelir yaklaşımı yöntemlerine rapor içeriğinde yer verilmiştir. Gelir yaklaşımı yönteminde de civarındaki kapitalizasyon oranına ulaşılmış ve yaklaşık gelir yaklaşımı hesabı yapılmıştır.
• Taşınmazlar bağımsız bölüm niteliğinde olup, bir bütün halinde kullanılmamaktadır. Bu sebeple bağımsız bölüm bazında satış ve kira değerleri uyumlaştırma tablosunda hesaplanan baz birim değerler dikkate alınarak şerefiyelendirilmiş ve emsal karşılaştırma yöntemine göre paçal birim değeri hesaplanmıştır. Hesaplanan birim değerlerin birbirleriyle yaklaşık olarak uyumlu olduğu tespit edilmiştir.
• Taşınmazın emsal karşılaştırma yöntemine göre satış değeri ~ 691.530.000 TL, kira değeri ise 3.047.500 TL hesaplanmıştır. Gelir yaklaşımı yöntemine göre ise satış değeri ~ 695.245.000 TL olarak hesaplanmıştır. Sonuç kısmında bulunan değerlerin aritmetik ortalaması alınmış ve nihai değer takdir edilmiştir.

10.7. ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ

Bu değerleme çalışmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus bulunmamaktadır.

10.8. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞLER

Değerleme konusu taşınmazlar için yasal gereklilikler yerine getirilmiş ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler mevcuttur.

10.9. GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ

Değerlemeye konu taşınmazın resmi kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıştır.

10.10. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Rapora konu taşınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

10.11. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNULUP BULUNULMADIĞINA DAİR BİLGİ

Değerleme konusu taşınmazlar ofis ve dükkan hacimlerinden oluşmakta olup boş arazi veya arsa niteliğinde değildir.

10.12. DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir Üst Hakkı, Devremülk Hakkı ve kısıtlayıcı bir durum bulunmamaktadır

10.13. GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ (BU BENTTE, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI İÇİN III-48.1 SAYILI "GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ"NİN, GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI İÇİN III-52.3 SAYILI

"GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARINA İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ"NİN İLGİLİ MADDELERİ KAPSAMINDA VE İLGİLİ MADDELERE ATIF YAPMAK SURETİYLE DEĞERLENDİRME YAPILMASI GEREKMEKTEDİR.)

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:

b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.

c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.

Taşınmazlar için Yapı Kullanma İzin belgesi alınmış olup kat mülkiyetine geçişi tamamlanmamıştır. Değerleme konusu taşınmazları yer aldığı bina halihazırda "Ticari Bina" fonksiyonlu kullanılmaktadır. Değerlemesi yapılan gayrimenkulün üzerinde taşınmazın devredilebilirliğini etkileyecek şekilde herhangi bir haciz, ipotek ya da kısıtlayıcı şerh bulunmamaktadır. Taşınmazlar üzerinde yer alan Karaca Züccaciye Tic. Ve San. A.Ş. lehinde şerh edilmiş ipotek Tebliğin 30-1 Maddesine göre portföye alınmalarına engel teşkil etmemektedir.

Değerlemeye konu diğer taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Projeler" başlığı altında yer almasında sakınca bulunmamaktadır.

11. SONUÇ

İş bu Rapor; Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin talebi üzerine tapuda; İstanbul İli Beylikdüzü İlçesi Yakuplu Mahallesi, 6 Ada 24 no'lu parselde kain "Kat Mülkiyet" nitelikli taşınmazda yer alan Yedi Katlı Betonarme Ofis, İşyeri Ve Arsası pazar değerinin göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle, arsa payı dahil Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ'ne Ait 167. Bağımsız Bölümden (1135/4626) hissesi ve 177. Bağımsız Bölümden (107/4812) hissesi vardır.

SIRA NO	KAT NO	BB NO	NİTELİK	PAZAR YAKLAŞIMI DEĞERİ		GELİR YAKLAŞIMI DEĞERİ	ORTALAMA DEĞER
1	4.Bodrum	1	Dükkan	₺	58.420.000,00	₺ 59.315.589,35	₺ 58.870.000,00
2	4.Bodrum	2	Dükkan	₺	61.415.000,00	₺ 61.596.958,17	₺ 61.505.000,00
3	4.Bodrum	3	Dükkan	₺	37.610.000,00	₺ 37.642.585,55	₺ 37.625.000,00
4	4.Bodrum	4	Dükkan	₺	39.755.000,00	₺ 39.923.954,37	₺ 39.840.000,00
5	4.Bodrum	6	Dükkan	₺	36.515.000,00	₺ 36.501.901,14	₺ 36.510.000,00
6	4.Bodrum	7	Dükkan	₺	36.515.000,00	₺ 36.501.901,14	₺ 36.510.000,00
7	4.Bodrum	8	Dükkan	₺	34.360.000,00	₺ 34.220.532,32	₺ 34.290.000,00
8	4.Bodrum	9	Dükkan	₺	44.135.000,00	₺ 44.486.692,02	₺ 44.310.000,00
9	4.Bodrum	13	Dükkan	₺	29.425.000,00	₺ 29.657.794,68	₺ 29.540.000,00
10	4.Bodrum	14	Dükkan	₺	36.665.000,00	₺ 36.501.901,14	₺ 36.585.000,00
11	3.Bodrum	35	Dükkan	₺	48.060.000,00	₺ 47.908.745,25	₺ 47.985.000,00
12	3.Bodrum	36	Dükkan	₺	27.210.000,00	₺ 27.376.425,86	₺ 27.295.000,00
13	3.Bodrum	37	Dükkan	₺	14.710.000,00	₺ 14.828.897,34	₺ 14.770.000,00
14	1	132	Dükkan	₺	18.575.000,00	₺ 18.250.950,57	₺ 18.415.000,00
15	2	155	Çatı Piyesli Dükkan	₺	31.705.000,00	₺ 31.939.163,50	₺ 31.820.000,00
16	2	160	Çatı Piyesli Dükkan	₺	57.215.000,00	₺ 58.174.904,94	₺ 57.695.000,00
17	2	167	Çatı Piyesli Dükkan	₺	17.320.000,00	₺ 17.110.266,16	₺ 17.215.000,00
18	2	168	Çatı Piyesli Dükkan	₺	24.480.000,00	₺ 25.095.057,03	₺ 24.790.000,00
19	2	171	Çatı Piyesli Dükkan	₺	18.430.000,00	₺ 18.250.950,57	₺ 18.340.000,00
20	2	177	Çatı Piyesli Dükkan	₺	1.695.000,00	₺ 1.711.026,62	₺ 1.705.000,00
21	2	182	Çatı Piyesli Dükkan	₺	35.890.000,00	₺ 36.501.901,14	₺ 36.195.000,00
TOPLAM					710.105.000,00 ₺	713.498.098,86 ₺	711.810.000,00
TOPLAM YUVARLATILMIŞ DEĞERLER					710.105.000,00 ₺	713.500.000,00 ₺	712.000.000,00

Hisse Değeri:

167.BB = 17.215.000,00 TL x 1135/ 4626 = 4.223.740,82.-TL 177.BB = 1.705.000,00 TL x 107/ 4812 = 37.912.51.-TL olarak takdir edilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazın kıymet takdirinde gelir ve emsal karşılaştırma yöntemleri tercih edilmiş ve bu yöntemlerin aritmetik ortalaması alınarak bağımsız bölüm bazında değerleri tabloda ifade edilmiştir. Konu taşınmazlardan 167 ve 177 numaralı bağımsız bölümler hisseli mülkiyete sahip olup tabloda ve raporda hisselerin tamamı için değer takdir edilmiştir. Hisse başına düşen değerler ise ayrıca ifade edilmiştir.

YASAL/MEVCUT	712.000.000,00
KDV HARİÇ	TL
YASAL/MEVCUT	854.400.000,00
KDV DAHİL	TL

Olarak hesaplanmıştır. KDV oranı %20 olarak alınmıştır.

Değerleme Raporu içeriğinde özellikleri belirtilen 21 adet bağımsız bölümün KDV dahil değeri 854.400.000.-TL'dir.

Rapor konusu taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "projeler" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. İşbu rapor, Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur.

05 Ocak 2024

Varlık Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
	Hazırlayan	Kontrol - Onay
	Recep AKÇA	Mustafa Volkan CANTEKİNLER
	Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
	SPK No: 405081	SPK No:403847

Ekler:

• Uydu Görünüşleri
• Fotoğraflar
• Proje Fotoğrafları
• Tapu Kayıt Örnekleri
• İmar Durum Belgesi
• Raporu Hazırlayanlara Ait SPK Lisans Belgeleri