Serneke Group

Annual Report • Feb 7, 2018

TILLVÄXTRESAN FORTSÄTTER MED STÄRKT MARGINAL

OKTOBER-DECEMBER 2017

• Intäkterna uppgick till 1732 Mkr (1266), en ökning med 37 procent
• Rörelseresultatet uppgick till 210 Mkr (34) och rörelsemarginalen uppgick till 12,1 procent (2,7)
• Nettoresultatet uppgick till 152 Mkr (26)
• Resultat per aktie efter utspädning uppgick till 6,49 kr (1,21)
• Entreprenadverksamheternas rörelseresultat uppgick till 60 Mkr (31) och rörelsemarginalen till 3,5 procent (2,5)
• Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -138 Mkr (-52)
• Orderingången uppgick till 1898 Mkr (1650) $\bullet$
• Detaljplanen för Karlastaden har vunnit laga kraft
• Omvärdering av förvaltningsfastigheter har skett netto om 209 Mkr (0)

JANUARI-DECEMBER 2017

• Intäkterna uppgick till 5 605 Mkr (3 978), en ökning med 41 procent
• Rörelseresultatet uppgick till 419 Mkr (411) och rörelsemarginalen uppgick till 7,5 procent (10,3) $\bullet$
• Nettoresultatet uppgick till 323 Mkr (394)
• Resultat per aktie efter utspädning uppgick till 13,81 kr (21,22)
• Soliditeten uppgick till 41,3 procent (42,7)
• Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 47 Mkr (45)
• Orderingången uppgick till 6 400 Mkr (5 539)
• Orderstocken uppgick till 7 965 Mkr (7041)
• Styrelsen föreslår en utdelning för 2017 på 4 kr (0)

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
Mkr	2017	2016	2017	2016
Intäkter	1732	1266	5605	3978
Rörelseresultat	210	34	419	411
Rörelsemarginal, %	12,1	2,7	7,5	10,3
Periodens resultat	152	26	323	394
Resultat per aktie, kr före utspädning	6.54	1,26	13,94	22,40
Resultat per aktie, kr efter utspädning	6.49	1,21	13,81	21,22
Eget kapital per aktie, kr efter utspädning	77,73	62,83	77.73	62,83
Soliditet, %	41,3	42.7	41,3	42.7
Nettolåneskuld	254	$-37$	254	$-37$
Nettoskuldsättningsgrad, %	13,9	$-2,5$	13,9	$-2,5$
Orderingång	1898	1650	6400	5539
Orderstock	7965	7041	7965	7041

VD HAR ORDET

Fortsatt lönsam tillväxt och ett kvitto på potentialen i vårt helhetserbjudande.

Koncernen uppvisar en tillväxt på 37 procent i fjärde kvartalet. Intäkterna ökar till 1732 Mkr (1 266) med ett rörelseresultat om 210 Mkr (34).

Bygg fortsätter växa med stabil lönsamhet. Intäkterna för Bygg i fjärde kvartalet ökar med 39 procent till 1511 (1089) med en bibehållen rörelsemarginal på 3,7 procent. Rörelsemarginalen för helåret 2017 ökar till 3,7 procent (2,7) vilket visar att vi även över en längre tidsperiod kan fortsätta kombinera lönsamhet och tillväxt som är ett prioriterat mål. När 2017 nu summeras har orderboken för Bygg vuxit till 7649 Mkr (6753). Sedan senaste rapporttillfället har vi ingått två större samverkansavtal med Svenska Mässan samt Akademiska hus för Handelshögskolan i Göteborg. Båda är bra exempel på projekt där vi från ax till limpa samverkar med beställare i stora strategiska projekt. Dessa projekt orderför vi först när entreprenadavtal ingås inför produktionsstart.

Anläggning har vänt ett minusresultat till plus och visar åter att de är igenom en tuff uppbyggnadsfas och nu går stärkta in i 2018 med god kontroll och en stabil organisation. Intäkterna i fjärde kvartalet är upp 28 procent till 208 Mkr (162) med en rörelsemarginal på 1,9 procent (-5,6). Orderstocken har även den vuxit till 316 Mkr (288). Ambitionen är att öka omsättningen men att vara selektiva i vilka order vi lämnar anbud på för att säkerställa att lönsamheten fortsätter utvecklas positivt.

Projektutveckling har fler projekt igång än tidigare och ökar intäkterna till 53 Mkr (37). Trots en turbulent marknad med mycket fokus på framförallt dyra bostadsrätter i innerstadsområden så är vår bild att efterfrågan, generellt i landet, är fortsatt stor efter bra boenden, i rätt lägen och till rätt pris. Något som ligger väl i linje med strukturen på vår projektportfölj.

Fastighet visar med sitt innehav på Säve varför de är ett viktigt komplement till koncernens erbjudande. Det initiala förvärvet av Säve flygplats innehöll ett arrende på grannfastigheten Säve Depå vilket begränsade möjligheterna för andra aktörer men gav Serneke en exklusiv möjlighet att förvärva Säve Depå till ett förmånligt pris. Denna typ av kompletteringsförvärv som öppnar möjligheter och skapar värde är ett bra exempel på potentialen i vårt affärsområde Fastighet.

Milstolpe passerad för koncernen

I december passerade koncernen 1000 anställda. Det är med stor stolthet och ödmjukhet jag konstaterar att så många valt att vara en del av vår vision om koncernen Serneke. Utan det arbete som alla våra engagerade medarbetare bidrar med hade vi aldrig varit där vi är idag. Utmaningen är att fortsätta vara en långsiktigt hållbar arbetsgivare som låter medarbetare utvecklas och bidra utifrån sina individuella förutsättningar. Vi skall fortsätta hålla våra kärnvärden högt och bibehålla vår unika företagskultur. Över tid är det den som kommer attrahera nya kollegor och som gör att vi alla känner en stolthet över att vara en del av laget som gör denna resan tillsammans. Att vara branschens mest attraktiva arbetsgivare är och förblir ett prioriterat mål.

Milstolpe passerad för Karlastaden

I december vann detaljplanen för vårt projekt Karlastaden laga kraft. Det känns oerhört tillfredsställande att vi nu passerat denna milstolpe som ger oss möjlighet att utveckla området vidare för bostäder, kontor, handel och allt annat som kännetecknar en levande stadsmiljö. Processen har genomgående präglats av ett bra samarbete med staden Göteborg och en gemensam ambition att skapa en levande och inbjudande blandstad öppen för alla. Vi ser fram emot att under 2018 kunna påbörja byggnationen av en unik stadsdel.

Ola Serneke, VD och koncernchef

KONCERNENS UTVECKLING

ORDERINGÅNG OCH ORDERSTOCK

Orderingången under fjärde kvartalet uppgick till 1898 Mkr (1 650) och till 6400 Mkr (5539) för perioden januari till december. Koncernen upplever en fortsatt hög efterfrågan i marknaden. Orderingången under fjärde kvartalet utgjordes främst av bostadsprojekt med offentliga beställare. Storstadsregionerna Stockholm,

Göteborg och Malmö med omnejd fortsätter att vara koncernens viktigaste marknader.

Orderstocken för koncernen vid utgången av fjärde kvartalet uppgick till 7 965 Mkr (7 041).

Orderingång	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
Mkr	2017	2016	2017	2016
Bygg	1818	1364	5815	5029
Anläggning	80	286	585	510
Koncernen	1898	1650	6400	5539

Orderstock	31 dec	31 dec
Mkr	2017	2016
Bygg	7649	6753
Anläggning	316	288
Koncernen	7965	7041

30 sep 31 dec ■2016 ■2017

NYA UPPDRAG UNDER PERIODEN OKTOBER-DECEMBER 2017

Nedan listas koncernens nya uppdrag med ordervärde över 100 Mkr:

Uppdrag	Ort	Beställare	Ordervärde (Mkr)	Förväntad byggstart
Hyreslägenheter	Halmstad	Halmstad Fastigheter AB	240	Första kvartalet 2018
Hyreslägenheter	Stockholm	Stockholmshem	330	Fjärde kvartalet 2017
Bostadsrättslägenheter	Göteborg	HSB	275	Fjärde kvartalet 2017
Hotell	Halmstad	Magnolia	230	Andra kvartalet 2018
Hotell	Lund	Magnolia	194	Andra kvartalet 2018
Kulturcentrum	Falkenberg	Falkenbergs kommun	195	Andra kvartalet 2018

INTÄKTER OCH RESULTAT

Verksamheten i Serneke-koncernen är organiserad i fyra affärsområden: Bygg, Anläggning, Projektutveckling och Fastighet.

KONCERNEN

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
Mkr	2017	2016	2017	2016
Intäkter	1732	1266	5605	3978
Rörelseresultat	210	34	419	411
Finansnetto	$-4$	-5	$-18$	$-17$
Resultat efter finansiella poster	206	29	401	394
Periodens resultat	152	26	323	394

OKTOBER-DECEMBER 2017

Koncernens intäkter uppgick till 1732 Mkr (1266) vilket är en ökning om 37 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Samtliga affärsområden ökade sin omsättning under kvartalet. Entreprenadverksamheterna hade en fortsatt mycket hög aktivitet och deras omsättning ökade med 37 procent.

Rörelseresultatet uppgick till 210 Mkr (34). Entreprenadverksamheterna visade ett kraftigt förbättrat rörelseresultat om 60 Mkr (31) vilket är en ökning med 94 procent. Lönsamheten stärktes ytterligare och rörelsemarginal uppgick till 3,5 procent (2,5) för entreprenadverksamheterna. Under fjärde kvartalet utgjorde värdeförändring på förvaltningsfastigheter 209 Mkr (0) och resultatandel i intresseföretag och joint ventures uppgick till -26 Mkr (4).

Finansnettot uppgick till -4 Mkr (-5) och koncernen redovisade en skattekostnad på -54 Mkr (-3) vilket främst förklaras av förändring i uppskjuten skatt hänförlig till underskottsavdrag.

Resultat efter skatt uppgick till 152 Mkr (26) och resultat per aktie för kvartalet var 6,54 kr (1,26).

JANUARI-DECEMBER 2017

Koncernens intäkter uppgick till 5 605 Mkr (3 978), vilket är en ökning om 41 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Entreprenadverksamheternas intäkter uppgick till 5542 Mkr (3684) vilket är en ökning med 50 procent jämfört med föregående år.

Rörelseresultatet uppgick till 419 Mkr (411) varav entreprenadverksamheterna utgjorde 184 Mkr (50) vilket är en ökning med 268 procent. Under perioden har värdeförändringar på förvaltningsfastigheter påverkat rörelseresultatet positivt med 238 Mkr (42) och resultatandel i intresseföretag och joint ventures uppgick till 26 Mkr (0).

Under andra kvartalet 2016 genomförde bolaget sin hittills största transaktion då 50 procent av projekt Karlastaden avyttrades vilket genererade intäkter om 318 Mkr och rörelseresultat om 444 Mkr vilket påverkar jämförelsesiffrorna.

Finansnettot uppgick till -18 Mkr (-17) och koncernen redovisade en skattekostnad på -78 Mkr (0) vilket främst förklaras av förändring i uppskjuten skatt hänförlig till underskottsavdrag.

Resultat efter skatt uppgick till 323 Mkr (394) och resultatet per aktie var för perioden 13,94 kr (22,40).

INTÄKTER

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
Mkr	2017	2016	2017	2016
Bygg	1511	1089	4919	3 2 2 9
Anläggning	208	162	623	455
Projektutveckling	53	37	212	373
Fastighet	18	8	51	15
Koncerngemensamt	37	27	108	99
Eliminering	$-95$	-57	$-308$	$-193$
Summa	1732	1266	5605	3978

RÖRELSERESULTAT

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
Mkr	2017	2016	2017	2016
Bygg	56	40	183	86
Anläggning	$\overline{4}$	$-9$		$-36$
Projektutveckling	15	5	65	334
Fastighet	182	10	213	37
Koncerngemensamt*	$-47$	$-12$	$-43$	$-10$
Summa	210	34	419	411
Finansnetto	-4	$-5$	$-18$	$-17$
Resultat efter finansiella poster	206	29	401	394

* Koncerngemensamt: Övrig verksamhet redovisas under koncerngemensamt och består av centrala bolag, koncernfunktioner samt internvinstelimineringar. I fjärde kvartalet har även en avsättning gjorts inom koncerngemensamt.

SÄSONGSVARIATIONER

Sernekes verksamhet saknar till övervägande del tydliga säsongseffekter. Entreprenadverksamheterna (affärsområdena Bygg och Anläggning) upplever normalt lägre aktivitet under första kvartalet på grund av färre antal produktionsdagar samt påverkas i större

utsträckning än normalt av väderpåverkan under vintermånaderna. Därutöver påverkas resultatet också av om allmänna helgdagar infaller inom en viss delårsperiod som leder till färre produktionsdagar.

FINANSIELL STÄLLNING

	31 dec	31 dec
Mkr	2017	2016
Summa tillgångar	4404	3437
Summa eget kapital	1821	1469
Nettolåneskuld	254	$-37$
Likvida medel	431	571
Soliditet, %	41,3	42,7

Koncernens balansomslutning uppgick per den 31 december till 4404 Mkr (3437) och soliditeten uppgick till 41,3 procent (42,7). Koncernens disponibla likvida medel, inklusive ej utnyttjade kreditlöften, uppgick vid periodens slut till 631 Mkr (771).

Eget kapital har ökat under perioden och uppgick per den 31 december till 1 821 Mkr (1469).

KASSAFLÖDE

OKTOBER-DECEMBER 2017

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -138 Mkr (-52). Förändringen förklaras främst av ökad kapitalbindning jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Kassaflödet från investeringar uppgick till -168 Mkr (-11) varav förvärv av förvaltningsfastigheter utgjorde-150 Mkr (-). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 86 Mkr (423) och avser i huvudsak nyupptagna lån. Föregående år påverkades kassaflöde från finansieringsverksamheten av nyemissionen i samband med börsnoteringen om 598 Mkr. Periodens kassaflöde uppgick till -220 Mkr (360).

MEDARBETARE

Medelantalet anställda var 1 001 personer under perioden oktober-december 2017, att jämföra med 847 under samma period föregående år.

Nettolåneskulden uppgick per den 31 december 2017 till 254 Mkr (-37). Nettoskuldsättningsgraden uppgick till 13,9 procent (-2,5) och den genomsnittliga räntan uppgick till 3,94 procent (4,49). Outnyttjade bindande kreditlöften uppgick till 200 Mkr (200) vid periodens utgång. Checkräkningskrediten hos Nordea löper med en kovenant som innebär att koncernen ska ha en soliditet om 25 procent.

JANUARI - DECEMBER 2017

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 47 Mkr (45). Kassaflödet från det underliggande rörelseresultat har förbättrats men samtidigt har en ökad kapitalbindning försämrat kassaflödet vilket innebär att kassaflöde från den löpande verksamheten ligger i nivå med föregående år.

Kassaflödet från investeringar uppgick till -319 Mkr (-201). Främsta förklaringen är förvärv av förvaltningsfastigheter men även förändring av investeringsverksamheten.

Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 132 Mkr (716) och avser i huvudsak förändring i upplåning. Periodens kassaflöde uppgick till -140 Mkr $(560)$ .

AFFÄRSOMRÅDE BYGG

I affärsområde Bygg bedrivs all byggrelaterad verksamhet i koncernen. Affärsområdet utför entreprenader åt både externa kunder samt affärsområde Projektutveckling och affärsområde Fastighet.

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
Mkr	2017	2016	2017	2016
Intäkter	1511	1089	4919	3229
Rörelseresultat	56	40	183	86
Rörelsemarginal, %	3,7	3,7	3.7	2.7
Orderingång	1818	1364	5815	5029
Orderstock	7649	6753	7649	6753
Medelantal anställda	734	646	696	593

OKTOBER - DECEMBER 2017

Intäkterna uppgick till 1 511 Mkr (1 089), en ökning med 39 procent och rörelseresultatet uppgick till 56 Mkr (40) vilket motsvarar en ökning om 40 procent. Rörelsemarginalen uppgick till 3,7 procent (3,7). Resultatökningen jämfört med motsvarande kvartal 2016 förklaras främst av fler och större projekt i full produktion.

Orderingången uppgick till 1818 Mkr (1364). Affärsområde Bygg ser en fortsatt god efterfrågan i marknaden och fortsätter den strategiska planen att konkurrera med marknadsledarna om stora projekt. Under perioden har viktiga projekteringsavtal tecknats vilket förväntas övergå till en produktionsfas och först då inkluderas i orderstocken. Nya uppdrag under kvartalet återfinns i huvudsak inom bostadssektorn med offentliga beställare men det har även tecknats två produktioner av hotell i Halmstad och i Lund.

JANUARI - DECEMBER 2017

Intäkterna uppgick till 4 919 Mkr (3 229), en ökning med 52 procent och rörelseresultatet uppgick till 183 Mkr (86) vilket motsvarar en ökning om 113 procent. Rörelsemarginalen för perioden uppgick till 3,7 procent (2,7). Resultat- och marginalförbättringen jämfört med motsvarande period 2016 förklaras främst av fler och större projekt i full produktion med bättre rörelsemarginal.

Orderingången under perioden uppgick till 5 815 Mkr (5 029) och vid periodens utgång uppgick den totala orderstocken till 7 649 Mkr (6 753), vilket är en ökning med 13 procent.

Serneke ska på uppdrag av Stockholmshem bygga 160 bostäder i Årsta i södra Stockholm. Förutom bostäder omfattar projektet en förskola, ett garage och ett antal komplementbyggnader. Projektering startade i december 2017 och projektet sträcker sig till andra kvartalet 2021.

AFFÄRSOMRÅDE ANLÄGGNING

I affärsområde Anläggning bedrivs all anläggnings- och infrastrukturrelaterad verksamhet i koncernen. Affärsområdet arbetar på lokala marknader med både nationella och regionala infrastrukturprojekt och underhållstjänster. Affärsområdet utför entreprenader åt både externa kunder och samtliga övriga affärsområden i koncernen.

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
Mkr	2017	2016	2017	2016
Intäkter	208	162	623	455
Rörelseresultat	4	$-9$		$-36$
Rörelsemarginal, %	1,9	$-5.6$	0,2	$-7,9$
Orderingång	80	286	585	510
Orderstock	316	288	316	288
Medelantal anställda	151	117	141	118

OKTOBER-DECEMBER 2017

Intäkterna uppgick till 208 Mkr (162), en ökning med 28 procent jämfört med fjärde kvartalet 2016. Rörelseresultatet uppgick till 4 Mkr (-9) och rörelsemarginalen uppgick till 1,9 procent (-5,6). Affärsområdet har genomfört stora förändringar med syftet att successivt förbättra lönsamheten. Det har fått en stor genomslagskraft och man uppvisar ett positivt rörelseresultat för andra kvartalet i rad.

Orderingången uppgick till 80 Mkr (286) och vid periodens utgång uppgick den totala orderstocken till 316 Mkr (288).

JANUARI - DECEMBER 2017

Intäkterna uppgick till 623 Mkr (455), en ökning med 37 procent och rörelseresultatet uppgick till 1 Mkr (-36) och rörelsemarginalen uppgick till 0,2 procent (-7,9).

Orderingången uppgick till 585 Mkr (510) och vid periodens utgång uppgick den totala orderstocken till 316 Mkr (288), vilket är en ökning med 10 procent.

AFFÄRSOMRÅDE PROJEKTUTVECKLING

Affärsområde Projektutveckling innefattar Sernekes utveckling av bostäder och kommersiella fastigheter. Projektutveckling bedrivs i helägda projekt eller i samarbete med tredje part via intresseföretag och joint ventures.

Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
2017	2016	2017	2016
53	37	212	373
	$\overline{\phantom{a}}$	38
15	5	65	334
41	24	34	20

OKTOBER-DECEMBER 2017

Intäkterna uppgick till 53 Mkr (37) vilket är en ökning med 43 procent. Intäktsökningen förklaras av att det är fler projekt igång jämfört med motsvarande period föregående år.

Rörelseresultatet uppgick till 15 Mkr (5) vilket dels förklaras av positiva resultat i pågående projekt men också av realiserade vinster till följd av att detaljplanen för projekt Karlastaden vann laga kraft i december.

Resultatandel i intresseföretag och joint ventures har påverkat resultatet med 1 Mkr (-).

JANUARI - DECEMBER 2017

Intäkterna under perioden uppgick till 212 Mkr (373) och är främst hänförliga till projektintäkter avseende bostadsrättsprojekt och försäljningen av projekt Mälardalens högskola. Rörelseresultatet uppgick till 65 Mkr (334) och av det var 70 Mkr hänförligt till projekt Mälardalens högskola, varav 38 Mkr redovisas som resultatandel i intresseföretag och joint ventures.

Under andra kvartalet 2016 genomförde bolaget sin hittills största transaktion då 50 procent av projekt Karlastaden avyttrades vilket genererade intäkter om 318 Mkr och rörelseresultat om 444 Mkr vilket påverkar jämförelsesiffrorna.

JV Karlastaden

Serneke är delägare i ett joint venture tillsammans med NREP där parterna har ett ägande om 50 procent vardera. Serneke redovisar sitt innehav i koncernbalansräkningen som andelar i joint ventures.

Karlastaden är ett projekt som ska inrymma cirka 2000 bostäder samt 70 000 kvadratmeter kommersiell yta. Området kommer även ge plats för Nordens högsta bostadshus, Karlatornet. Det uppskattade projektvärdet är cirka 13 miljarder kronor och löper över en femårsperiod. Genom JV-bolaget planeras byggrättsförsäljningar att ske under 2018.

I december 2017 vann detaljplanen för Karlastaden laga kraft och vägen ligger nu öppen för att komma fram till en officiell byggstart av den första, och största, byggnaden i stadsdelen, Karlatornet. Just nu pågår ett omfattande grundförstärkningsarbete för Karlatornet som beräknas vara klart sommaren 2018. Därefter är ambitionen att påbörja arbetet med att resa det som kommer att bli Nordens högsta hus. År 2021 är tanken att Karlatornet ska stå klart.

Koncernens andel av JV Karlastaden

			31 dec		31 dec
Mkr			2017		2016
Ägarandel %			50		50
Kapitalandel			356		323
Resultatandel			$-1$		0
Resultaträkning JV	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec		Jan-dec
Mkr	2017	2016	2017		2016
Intäkter	0	1		2	2
Årets resultat	4	0		$-2$	0
Balansräkning JV			31 dec		31 dec
Mkr			2017		2016
TILLGÅNGAR
Fastigheter			688		333
Övriga tillgångar			95		19
Summa tillgångar			783		352
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital			106		10
Räntebärande skulder			523		302
Övriga skulder			154		40
Summa eget kapital och skulder			783		352

Karlastaden med Karlatornet på Lindholmen i Göteborg.

SAMMANSTÄLLNING AV PROJEKTPORTFÖLJEN PER DEN 31 DECEMBER 2017

Bedömda ytor förklaras av att nya detaljplaner ännu ej är beslutade

	Kommun	Bedömd yta (BTA kvm)				Kapital- andel (%)
Projekt Utby 20:1 (del av)			Typ	Planskede	Typ av tillgång
Ingared 5:274 och	Ale	8130	Bostäder	Pågående planarbete	Avtalade ej tillträdda byggrätter Byggrätter i egen	100
5:240, (del av)	Alingsås	561	Bostäder	Detaljplan	balansräkning	100
Jägaren 10		2499	Bostäder		Byggrätter i egen	100
	Alingsås			Pågående planarbete	balansräkning Byggrätter i egen
Biörnflokan 5	Borås	24500	Bostäder/kommersiellt	Pågående planarbete	balansräkning	100
Karlastaden	Göteborg	239788	Bostäder/Kommersiellt	Pågående planarbete	Joint Venture	50
Gårdsten 7:1,45:1 (del av) och 10:10
(del av)	Göteborg	26 500	Bostäder/Kommersiellt	Pågående planarbete	Avtalade ej tillträdda byggrätter	100
Gårdsten 45:24	Göteborg	82100	Industri/Lager	Detaljplan	Byggrätter i egen balansräkning	100
Lorensberg
706:32 Oceanhamnen,	Göteborg	25000	Bostäder/Kommersiellt	Inför planarbete	Avtalade ej tillträdda byggrätter	100
Kvarter 3A	Helsingborg	4750	Bostäder	Detaljplan	Avtalade ej tillträdda byggrätter	100
Jäntan 2	Landskrona	19700	Bostäder/Kommersiellt	Pågående planarbete	Avtalade ej tillträdda byggrätter	100
Tomaten 1 del av	Landskrona	8000	Bostäder	Detaljplan	Avtalade ej tillträdda byggrätter	100
Sege Park	Malmö	10000	Bostäder	Pågående planarbete	Avtalade ej tillträdda byggrätter	100
Vägeröd 1:69	Lysekil	20000	Bostäder	Pågående planarbete	Avtalade ej tillträdda byggrätter	100
Törnskogen 4:14 och Törnskogen 4:15	Sollentuna	8 3 9 6	Bostäder	Pågående planarbete	Byggrätter i egen balansräkning	100
Fjällbacka 136:2
och 136:3	Tanum	2500	Bostäder	Pågående planarbete	Avtalade ej tillträdda byggrätter Byggrätter i egen	6
Koholmen 1:89	Tjörn	300	Bostäder	Detaljplan	balansräkning	100
Järfälla Idrottsstad	Järfälla	123738	Bostäder/Kommersiellt	Inför planarbete	Avtalade ej tillträdda byggrätter	100
Fotkvarnen	Trollhättan	3000	Bostäder	Pågående planarbete	Byggrätter i egen balansräkning	100
Gullön 8	Trollhättan	2000	Bostäder	Detaljplan	Byggrätter i egen balansräkning	100
Gullön 10	Trollhättan	3 000	Bostäder	Pågående planarbete	Avtalade ej tillträdda byggrätter	100
Nabbensberg	Vänersborg	3300	Bostäder	Detaljplan	Byggrätter i egen balansräkning	100
Offerhällsparken	Trollhättan	1800	Bostäder	Detaljplan överklagad	Avtalade ej tillträdda byggrätter	100
Sadelmakaren	Strömstad	4000	Bostäder	Detaljplan	Byggrätter i egen balansräkning	100
Kv Haren	Vänersborg	4400	Bostäder	Detaljplan överklagad	Avtalade ej tillträdda byggrätter	100
Onsjö	Vänersborg	9000	Bostäder	Detaljplan	Avtalade ej tillträdda byggrätter	100
		636962

Per 31 december 2017 uppgick det totala bokförda värdet på projektutvecklingsportföljen till 283 Mkr vilket redovisas som projekt- och exploateringsfastigheter i balansräkningen. Innehavet av projekt Karlastaden redovisas som ett joint venture inom andelar i intresseföretag och joint ventures i balansräkningen till ett värde om 356 Mkr per 31 december 2017.

Sernekes bedömda värde på projektportföljen uppgick till cirka 1814 Mkr som baseras på en extern värdering gjord under fjärde kvartalet 2017.

Av det bedömda värdet på projektportföljen om 1814 Mkr utgör 205 Mkr värdet av byggrätter i egen balansräkning, avtalade ej tillträdda byggrätter bedöms till cirka 704 Mkr och byggrätter ägda via joint ventures eller intresseföretag bedöms till cirka 905 Mkr.

Av den totala projektutvecklingsportföljen om 636 962 kvadratmeter uppskattad bruttoarea utgjorde byggrätter på option, det vill säga avtalade men ej tillträdda

byggrätter, 41 procent. Optionerna avser fastigheter som är belägna i olika delar av landet och avtalen är tecknade med olika parter. Optionerna kan utnyttjas när detaljplanen för respektive fastighet vinner laga kraft eller bygglov beviljas. Först då sker tillträde och betalning.

I maj beslutade kommunstyrelsen i Järfälla att gå vidare med planerna att tillsammans med Serneke etablera en helt ny stadsdel i Veddesta. Förutom bostäder, skola, handel och hotell blir idrottsanläggningar, med bland annat en skidslinga inomhus, en central del i planerna.

AFFÄRSOMRÅDE FASTIGHET

Affärsområde Fastighet förvaltar och utvecklar fastigheter för långsiktig värdestegring. Förvaltning sker av kommersiella fastigheter. Affärsområdet arbetar aktivt med att förvärva fastigheter med utvecklingspotential och skapa tillväxt genom att investera och utveckla samt att effektivisera och rationalisera fastighetsförvaltningen. Förvaltningsfastigheterna drivs i helägda bolag eller i samarbete med tredje part via intresseföretag.

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
Mkr	2017	2016	2017	2016
Intäkter	18	8	51	15
Förvaltningsresultat	$-4$	◠	$-7$	-9
Värdeförändringar fastigheter	209	$\Omega$	228	42
Resultatandel i intresseföretag/joint ventures	$-23$	8	-8	4
Rörelseresultat	182	10	213	37
Medelantal anställda	14	10	14	3

OKTOBER - DECEMBER 2017

Intäkterna uppgick till 18 Mkr (8) vilket är en ökning med 125 procent. Intäktsökningen förklaras främst av ökade hyresintäkter inom Säve flygplats och kringliggande fastigheter.

Förvaltningsresultatet uppgick till -4 Mkr (2).

Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 209 Mkr (0) vilket baseras på externa värderingar av samtliga fastigheter. Fastigheten Säve Depå som tillträddes första september förvärvades exklusivt då Serneke sedan tidigare förfogade över ett arrendeavtal som belastade fastigheten. Serneke har i enlighet med rutiner marknadsvärderat Säve Depå vilket genererat en resultateffekt om 244 Mkr.

Resultatandel från intresseföretag uppgick till -23 Mkr (8) och är främst hänförligt till intresseföretaget Änglagården Holding AB, vilket förvaltar Prioritet Serneke Arena. Det negativa resultatet för perioden är hänförligt till värdeförändringar på arenan. Förvaltningsresultatet i intresseföretaget för perioden har varit positivt.

Per den 31 december uppgick det totala bokförda värdet på förvaltningsfastigheterna till 895 Mkr, att jämföra med 329 Mkr i december 2016.

JANUARI-DECEMBER 2017

Intäkterna uppgick under perioden till 51 Mkr (15) vilket är en ökning med 240 procent. Intäktsökningen förklaras främst av ett växande fastighetsbestånd.

Förvaltningsresultatet uppgick till -7 Mkr (-9) varav en engångskostnad om -11 Mkr avseende en avsättning för driftsnettogaranti hänförligt till intresseföretaget Änglagården belastat perioden. Justerat för driftsnettogarantin genererar affärsområdets fastigheter ett positivt driftsnetto.

Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 228 Mkr (42) och periodens resultatandel från intresseföretag uppgick till -8 Mkr (4) vilket främst är hänförlig till Änglagården Holding AB.

SAMMANSTÄLLNING AVFASTIGHETSPORTFÖLJEN PER DEN 31 DECEMBER 2017

				Uthyrningsbar yta (kvm)
Projekt	Fastighet	Kommun	Markareal (kvm)	Bostäder	Kommersiellt	Uthyrnings- grad (%)	Agarandel (%)
Förvaltningsfastigheter
Consinum	Kinna 24:133	Mark	39866	0	4722	47	75
Serneke Industrifastigheter	Krattan 1	Alingsås	7250	$\Omega$	2429	12	100
Säve Flygplats Fastighet	Aseby	Göteborg	2 100 225	0	22999	82	100
Änglagården	Kviberg 741:191	Göteborg	20248	$\Omega$	44769	100	40
Härbärget	Åseby 9:1	Göteborg	17470	$\overline{0}$	6325	51	100
HB Nolvik	Nolvik 9:1	Göteborg	15470	$\Omega$	15470	51	100
Talllhyddan	Sörhaga 2:1	Alingsås	5100	$\Omega$	350	0	100
Conpol	Golczewo	Polen	81651	$\Omega$	$\Omega$	0	100
Säve Depå	Åseby 7:2	Göteborg	1138300	0	19037	14	100
Migmatit	Göteborg Lindholmen 1:22	Göteborg	8937	0	9856	94	100
Rörelsefastigheter
Alingsås Plåtmekano	Bulten 7	Alingsås	7419	0	1074	100	100
Nybergsgruppens Fastighet	Bulten 13	Alingsås	18449	$\Omega$	2800	100	100
7H Bil AB	Kinna 24:191	Mark	6529	0	2502	100	30

Änglagården Holding

Affärsområde Fastighet äger 40 procent av Änglagården Holding AB som i sin tur äger Prioritet Serneke Arena. Övriga delägare är Prioritet Finans, som äger 50 procent, och Lommen Holding, som äger 10 procent.

Koncernens andel av Änglagården Holding AB Mkr	31 dec 2017	$31$ dec 2016
Ägarandel i procent	40	40
Intressebolagsandel*	83	91
Resultatandel för perioden	-8	3
Varav:
Förvaltningsresultat	20	18
Värdeförändring Fastighet	-28	$-15$

*) Koncernens intresseföretagsandel i Änglagården Holding beräknas utifrån det egna kapitalet reducerat med den preferensutdelningsrätt om 55 Mkr (77) som föreligger för de övriga delägarna, därefter reduceras utgående värde med en internvinst om 19 Mkr (19).

Resultaträkning Änglagården Holding AB Mkr	Okt-dec 2017	Okt-dec 2016	Jan-dec 2017	Jan-dec 2016
Intäkter	22	12	81	68
Årets resultat	-56	20	$-20$	43
Balansräkning Änglagården Holding AB Mkr TILLGÅNGAR	31 dec 31 dec 2017

Fastigheter	799	888
Övriga tillgångar	207	215
Summa tillgångar	1006	1103
FGFT KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	310	352
Räntebärande skulder	478	488
Ovriga skulder	218	263
Summa eget kapital och skulder	1006	1103

Övriga förvaltningsfastigheter

Inom affärsområdet förvaltas några mindre fastigheter där uthyrning av lager, garage och industrilokaler sker till kommunal verksamhet och privat verksamhet via dotterbolag.

MODERBOLAGET

Serneke Group AB (publ):s verksamhet omfattar i huvudsak koncernledning och koncerngemensamma tjänster.

Intäkterna för oktober-december uppgick till 33 Mkr (24) och rörelseresultatet uppgick till -22 Mkr (-9).

Intäkterna under året uppgick till 117 Mkr (88) och rörelseresultatet uppgick till -19 Mkr (-9).

Moderbolaget påverkas indirekt av de risker som beskrivs i avsnittet väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer.

NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER

Närståendetransaktioner inom Serneke-koncernen hänförs i normalfallet till entreprenaduppdrag, finansiering och inköp av konsulttjänster. Syftet är främst att skapa fler affärer framförallt i form av byggprojekt. Dessa varierar beroende på aktivitetsnivå inom projektverksamheten.

Karaktären och omfattningen av transaktioner av närstående framgår av årsredovisningen 2016, not 34. Betydande närståendetransaktioner har skett med fastighetsbolaget Adapta AB, JV Karlastaden och JV Projekt Mälardalens högskola som i samband med tredje kvartalet övergick till ett helägt dotterbolag. Transaktioner med närstående har skett på marknadsmässiga villkor. Transaktioner med Adapta AB anses utgöra närståendetransaktioner då Adaptas huvudägare, Ludwig Mattsson, är styrelseledamot i Serneke Group AB. Transaktionerna utgörs främst av entreprenadintäkter och hyra av Sernekes huvudkontor och per den 31 december 2017 uppgick försäljningen till 372 Mkr och inköpen till 12 Mkr. Transaktioner med JV Karlastaden utgörs främst av projektintäkter och per 31 december 2017 uppgick försäljningen till 68 Mkr.

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

All affärsverksamhet är förenad med risker. Risker som hanteras väl kan leda till möjligheter och värdeskapande, medan risker som inte hanteras rätt kan medföra skador och förluster. Ett kontrollerat risktagande är avgörande för god lönsamhet. Serneke arbetar med riskhantering ur både ett koncernperspektiv och ett operativt perspektiv.

Förmågan att identifiera, utvärdera, hantera och följa upp risker utgör en viktig del av styrningen och kontrollen av Sernekes affärsverksamhet.

Nedan redogörs för några väsentliga risker.

Omvärldsrisker

Politiska beslut, såsom ändrade skatteregler, villkor $\bullet$ för upplåtelseformer, ändrade regler för bostadsbyggande, investeringar i infrastruktur och kommunal planering, kan förändra förutsättningarna för marknaden och Sernekes verksamhet.

Operativa risker

• Projektrisker, Serneke är verksamt i en bransch där olika risker gällande såväl beställare som underentreprenörer förekommer. Större och komplicerade tvister kan vara kostsamma, tids- och resurskrävande och kan komma att störa den normala verksamheten.
• Transaktionen avseende försäljningen av 50 procent av projektet Karlastaden innefattar operativa risker. Köpeskillingen kan komma att justeras för det fall att vidareförsäljning av byggrätter sker till ett pris understigande det pris som parterna överenskommit för bestämmande av köpeskillingen. Serneke ska enligt avtalet med NREP även svara för kostnader hänförliga till fastighetsbildning och för vissa andra åtaganden och tjänster avseende framdrivandet av projektet, innefattande bland annat kostnader för sanering, rivning och exploateringsåtgärder. Serneke har estimerat vad slutkostnaden förväntas bli. I den händelse Sernekes kostnader och åtaganden blir dyrare än förväntat, kan detta få en negativ effekt på Sernekes verksamhet, resultat och finansiella ställning.

Finansiella risker

• Ränterisker; förändringar i räntenivåer kan få negativ effekt på resultat och ställning.
• Likviditet; med likviditetsrisk avses risken att inte kunna fullgöra sina betalningsåtaganden.

• Finansiering; med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte kan erhållas eller förnyas vid utgången av dess löptid, eller endast kan erhållas eller förnyas till kraftigt ökade kostnader vilket skulle ha en väsentligt negativ inverkan på bolagets verksamhet och finansiella ställning.

• Kreditrisker; med kreditrisk avses risk att bolagets kunder samt leverantörer och underentreprenörer inte kan fullgöra sina åtaganden.

• Risker i den finansiella rapporteringen; Sernekes finansiella rapportering baseras på koncernens redovisningsprinciper, där bland annat uppskattningar och bedömningar sker dels av olika balansposters värde dels av när och hur intäkter rapporteras. För vissa områden, återfinns en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande perioder, vilket i sin tur kan påverka väsentliga nyckeltal.

För ytterligare information om risker och osäkerhetsfaktorer, se publicerad årsredovisning för 2016 på www.serneke.group.

HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG

Den 27 augusti 2014 tecknades avtal om att förvärva 100 procent av aktierna i Värmdö Byggentreprenader AB. Enligt överenskommelsen om villkorad köpeskilling ska Serneke erlägga en rörlig köpeskilling som baseras på bolagets rörelseresultat för 2015 och kan maximalt uppgå till 30 miljoner för det fall rörelseresultatet överstiger 40 miljoner kronor. Serneke och säljare av Värmdö Byggentreprenader AB tvistar för närvarande om betalning om eventuell tilläggsköpeskilling, varvid säljaren har påkallat ett skiljeförfarande. Sernekes uppfattning är att tilläggsköpeskilling inte ska utgå. Säljarens uppfattning är att tilläggsköpeskilling ska utgå med 30 Mkr. Domen från skiljeförfarandet kommer under första kvartalet 2018.

PRESSMEDDELANDEN UNDER FJÄRDE KVARTALET 2017

• 3 okt. Serneke bygger vidare i Halmstad
• 20 okt. Serneke bygger lägenheter för unga i Upplands Väsby
• 26 okt. Serneke får projekteringsuppdrag av Akademiska Hus för Handelshögskolan i Göteborg
• 31 okt. Valberedning utsedd inför Serneke Group AB:s årsstämma 2018
• 17 nov. Serneke byg ger 160 hyresrätter i Årsta
• 24 nov. Serneke bygger 125 lägenheter åt HSB Göteborg
• 18 dec. Nya datum för finansiella rapporter 2018
• 20 dec. Serneke bygger hotell i Halmstad och Lund
• 21 dec. Serneke bygger nytt kunskaps- och kulturcentrum i Falkenberg
• 21 dec. Detaljplanen för Karlastaden har vunnit laga kraft

SERNEKE-AKTIEN (SRNKE)

Serneke Group AB (publ) har två aktieslag, A- respektive B-aktie. Serneke hade den 31 december 2017 cirka 5400 aktieägare och stängningskursen den 31 december 2017 var 89,25 kronor.

Sernekes tio största aktieägare, 31 december 2017

Namn	Aktier av serie A	Aktier av serie B	Totalt antal aktier	Andel Aktier, %	Andel röster,%
Ola Serneke Invest AB	3710000	2331354	6041354	25,99%	55,16%
Lommen Holding AB	540000	3457803	3997803	17,20%	12,39%
Christer Larsson i Trollhättan AB	380000	497000	877000	3.77%	6,01%
Ledge Ing AB	330000	450000	780000	3,36%	5,25%
Vision Group i väst AB	250000	536 000	786000	3,38%	4,25%
AB Stratio	150000	0	150000	0.65%	2,10%
Carnegie Fonder	0	1364126	1364126	5,87%	1,91%
Svolder Aktiebolag	0	1200000	1200000	5.16%	1,68%
Cliens fonder	0	927600	927600	3.99%	1,30%
JPMEL - Stockholm Branch	0	425000	425000	1.83%	0,59%
Totalt, 10 största	5360000	11188883	16548883	71,2%	90.64%
Ovriga aktieägare	0	6699569	6 699 569	28,8%	9,36%
Totalt	5360000	17888452	23 248 452	100%	100%

Källa: Euroclear och Serneke

Aktieslag, antal aktier och röster, 31 december 2017

Aktieslag	Aktier	Röster
A-aktier	5360,000	5360000.0
B-aktier	17888452	1788845.2
Summa	23 248 452	7148845.2

INCITAMENTSPROGRAM

Vid extra bolagsstämma den 29 juni 2016 beslutades att emittera konvertibler till ett nominellt belopp om cirka 15,9 Mkr. Konvertiblerna har en löptid till och med den 26 augusti 2019 och löper med 1,6 procents årlig ränta och med en konverteringskurs om 120 kronor. Vid konvertering kan högst 132 350 aktier av serie B tillkomma och aktiekapitalet öka med högst 13 235 kronor. Innehavarna äger rätt att vid vissa tillfällen under löptiden påkalla konvertering till nya aktier av serie B. Per 31 december 2017 har totalt 850 konvertibler konverterats till B-aktier och 131 500 konvertibler återstår.

Vid årsstämman den 3 maj 2017 antogs ett långsiktigt incitamentsprogram i form av personalkonvertibler för anställda i koncernen. Programmet innebar att bolaget skulle uppta ett konvertibelt lån om nominellt högst 20 Mkr genom emission av konvertibler. Tecknat belopp uppgick till cirka 7,6 Mkr vilket innebär att högst 48 503 aktier av serie B kan tillkomma aktiekapitalet öka med högst 4850,3 kr vid full konvertering. Konverteringskursen fastställdes till 157,70 kr. Konvertiblerna förfaller till betalning den 8 september 2020 i den mån konvertering dessförinnan inte ägt rum. Konvertiblerna ska löpa med en årlig ränta om 2,60 procent.

Beslut om att erbjuda samtliga anställda konvertibler har gjorts på marknadsmässiga villkor där varje anställd gavs rätt att teckna sig för konvertibler. Syftet med erbjudandena har varit att skapa ett ökat långsiktigt ekonomiskt engagemang bland Sernekes anställda. De anställda har betalat marknadspris för de erhållna konvertiblerna och programmen är inte förenade med några villkor om fortsatt anställning eller prestationer från de anställdas sida.

Serneke har gjort bedömningen att emissionen har genomförts på marknadsmässiga villkor samt att villkoren i konvertibelprogrammet är utformat på ett sådant sätt att ingen förmån föreligger för de anställda. Således har ingen kostnad, utöver ränta, redovisats relaterat till konvertiblerna.

FINANSIELL KALENDER

Årsredovisning 2017	v. 14 2018
Delårsrapport januari-mars 2018	3 maj 2018
Årsstämma 2017	3 maj 2018
Delårsrapport januari-juni 2018	17 juli 2018
Delårsrapport januari-september 2018 24 okt 2018

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som Serneke står inför.

Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Göteborg den 7 februari 2018 Serneke Group AB (publ)

Styrelsen

Kent Sander Ordförande

Mari Broman Ledamot

Ludwig Mattsson Ledamot

Ola Serneke Verkställande direktör Anders Wennergren Ledamot

Kristina Willgård Ledamot

För ytterligare information:

Michael Berglin, vVD	Anders Düring, CFO
E-post: michael.berglin@serneke.se	E-post: anders.during@serneke.se
tel: 031712 97 00	tel: 070 88 87 733

Informationen är sådan som Serneke Group AB (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 7 februari 2018, klockan 08.00.

KVARTALSDATA OCH FLERÅRSÖVERSIKT

	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar
Mkr	2017	2017	2017	2017	2016	2016	2016	2016
Intäkter
Bygg	1511	1113	1292	1003	1089	683	809	648
Anläggning	208	140	152	123	162	121	93	79
Projektutveckling	53	56	53	50	37	11	323	$\overline{c}$
Fastighet	18	12	$\overline{9}$	12	8	$\overline{4}$	2	$\mathbf{1}$
Koncerngemensamt	37	30	33	8	27	34	20	18
Eliminering	$-95$	$-80$	$-75$	$-58$	$-57$	$-51$	$-38$	-47
Summa	1732	1271	1464	1138	1266	802	1209	701
Rörelseresultat
Bygg	56	42	44	41	40	19	13	14
Anläggning	4	3	$-2$	$-4$	$-9$	$-7$	$-12$	-8
Projektutveckling	15	3	47	$\mathbb O$	5	$-6$	343	-8
Fastighet	182	17	3	11	10	46	$-19$	$\mathbb O$
Koncerngemensamt	$-47$	2	3	$-1$	$-12$	13	$-7$	$-4$
Summa	210	67	95	47	34	65	318	-6
Rörelsemarginal, %	12,1	5,3	6,5	4,1	2,7	8,1	26,3	$-0,9$
Resultat efter finansnetto	206	62	93	40	29	60	313	-8
Periodens resultat	152	51	87	33	26	52	321	$-5$
Balansräkning
Anläggningstillgångar	1682	1353	1274	1212	1160	1032	986	340
Omsättningstillgångar	2722	2615	2514	2 3 9 3	2 2 7 7	1826	1520	1405
Summa tillgångar	4404	3968	3788	3605	3437	2858	2506	1745
Eget kapital	1821	1669	1621	1530	1469	822	769	448
Långfristiga skulder	980	920	738	725	764	919	662	403
Kortfristiga skulder	1603	1379	1429	1350	1204	1 1 1 7	1075	894
Summa eget kapital och skulder	4404	3968	3788	3605	3437	2858	2506	1745
Order
Orderingång	1898	691	1742	2069	1650	920	1724	1245
Orderstock	7965	7765	8308	7995	7041	6629	6480	5666
Personal
Medelantalet anställda	$1\,001$	970	919	878	847	800	759	713

NYCKELTAL

IFRS-baserade nyckeltal

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
Mkr	2017	2016	2017	2016
Intäkter	1732	1266	5605	3978
Resultat per aktie, kr före utspädning	6.54	1.26	13.94	22,40
Resultat per aktie, kr efter utspädning	6.49	1.21	13,81	21.22
Vägt genomsnittligt antal aktier föreutspädning	23 248 452	20 665 163	23 169 394	17590630
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning	23 4 28 4 55	21 486 014	23 396 120	18 567 901

Övriga nyckeltal

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
Mkr	2017	2016	2017	2016
Rörelseresultat	210	34	419	411
Tillväxt, %	36,8	25,3	40,9	28,0
Orderingång	1898	1650	6400	5539
Orderstock	7965	7041	7965	7041
Organisk tillväxt, %	34,8	25,3	39,1	28,0
Rörelsemarginal, %	12,1	2,7	7,5	10,3
Kassaflöde före finansiering	$-306$	$-63$	$-272$	$-156$
Kassaflöde från verksamheten per aktie, kr före
utspädning	$-5,94$	$-2,52$	2,03	2,56
Kassaflöde från verksamheten per aktie, kr efter
utspädning	$-5,89$	$-2,42$	2,01	2,42
Eget kapital per aktie, kr före utspädning	78,33	64,67	78,33	64,67
Eget kapital per aktie, kr efter utspädning	77,73	62,83	77,73	62,83
Rörelsekapital	1 1 1 9	1073	1 1 1 9	1073
Sysselsatt kapital	2516	1985	2516	1985
Avkastning på sysselsatt kapital, %	21,6	31,8	21,6	31,8
Avkastning på eget kapital efter skatt, %	19,6	41,0	19,6	41,0
Soliditet. %	41,3	42,7	41,3	42,7
Nettolåneskuld	254	$-37$	254	$-37$
Nettoskuldsättningsgrad, %	13,9	$-2,5$	13,9	$-2,5$

FINANSIELLA RAPPORTER I SAMMANDRAG

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
Mkr	2017	2016	2017	2016
Intäkter	1732	1266	5605	3978
Produktions- och förvaltningskostnader	$-1634$	$-1203$	$-5299$	$-3738$
Bruttoresultat	98	63	306	240
Försäljnings- och administrationskostnader	$-71$	$-33$	$-151$	$-97$
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	209	$\overline{0}$	238	42
Omvärdering av joint ventures	0	$\overline{a}$	0	226
Resultatandel i intresseföretag och joint ventures	$-26$	4	26	0
Rörelseresultat	210	34	419	411
Finansnetto	$-4$	$-5$	$-18$	$-17$
Resultat efter finansiella poster	206	29	401	394
Skatt	$-54$	$-3$	$-78$	$\mathbf{0}$
Periodens resultat	152	26	323	394
Hänförligt till:
Moderföretagets aktieägare	152	26	323	394
Innehav utan bestämmande inflytande
Resultat per aktie före utspädning, kr	6,54	1,26	13,94	22,40
Resultat per aktie efter utspädning, kr	6,49	1,21	13,81	21,22
Snitt antal aktier före utspädning	23 248 452	20 665 163	23 169 394	17 590 630
Snitt antal aktier efter utspädning	23 428 455	21 486 014	23 396 120	18 567 901

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Mkr	2017	2016	2017	2016
Periodens resultat	152	26	323	394
Övrigt totalresultat	0	0
Summa totalresultat	152	26	323	394

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

	31 dec	31 dec
Mkr	2017	2016
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	23	23
Förvaltningsfastigheter	895	329
Övriga materiella anläggningstillgångar	95	75
Andelar i intresseföretag / joint ventures	446	424
Uppskjuten skattefordran	$\Omega$	48
Långfristiga räntebärande fordringar	10	30
Övriga långfristiga fordringar	213	231
Summa anläggningstillgångar	1682	1160
Omsättningstillgångar
Projekt- och exploateringsfastigheter	283	242
Varulager	1	2
Kundfordringar	845	589
Upparbetade men ej fakturerade intäkter	319	252
Övriga kortfristiga fordringar	843	621
Kassa och bank	431	571
Summa omsättningstillgångar	2722	2277
Summa tillgångar	4404	3437
Eget kapital och skulder
Eget kapital	1821	1469
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	641	436
Övriga långfristiga skulder	152	208
Uppskjuten skatteskuld	29	0
Övriga avsättningar	158	120
Summa långfristiga skulder	980	764
Kortfristiga skulder		128
Kortfristiga räntebärande skulder	54
Aktuella skatteskulder	8	10
Leverantörsskulder	799	541 172
Fakturerade men ej upparbetade intäkter	297
Övriga kortfristiga skulder	445	353
Summa kortfristiga skulder	1603	1204
Summa eget kapital och skulder	4404	3437

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

Mkr	31 dec 2017	31 dec 2016
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Ingående balans vid periodens början	1469	453
Nyemission	$\overline{\phantom{0}}$	598
Konvertering konvertibelt lån	29	23
Konvertibla skuldebrev - eget kapitaldel
Periodens totalresultat	323	394
Utgående balans vid periodens slut	1821	1469

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

Mkr	Okt-dec 2017	Okt-dec 2016	Jan-dec 2017	Jan-dec 2016
Löpande verksamheten
Kassaflöde innan förändring av rörelsekapital	36	20	179	$-11$
Förändring av rörelsekapital	$-174$	$-72$	$-132$	56
Kassaflöde från den löpande verksamheten	$-138$	$-52$	47	45
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter	$-150$		$-248$	$-175$
Förvärv av rörelse	0		$-8$	$-10$
Ökning/minskning av investeringsverksamheten	$-18$	$-11$	$-63$	$-16$
Kassaflöde från investeringsverksamheten	$-168$	$-11$	$-319$	$-201$
Kassaflöde före finansiering	$-306$	$-63$	$-272$	$-156$
Finansieringsverksamheten
Konvertibelt lån	$\mathsf 0$	$\overline{\phantom{a}}$	8	16
Nyupptagna lån	102	598	218	547
Nyemission Amortering av skuld	$-5$	$-138$	$-79$	598 $-427$
Ökning/minskning av finansieringsverksamheten	$-11$	$-37$	$-15$	$-18$
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	86	423	132	716
Periodens kassaflöde	$-220$	360	$-140$	560
Likvida medel vid periodens början	651	211	571	11
Likvida medel vid periodens slut	431	571	431	571

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
Mkr	2017	2016	2017	2016
Intäkter	33	24	117	88
Försäljnings- och administrationskostnader	$-55$	$-33$	$-136$	$-97$
Rörelseresultat	$-22$	-9	$-19$	-9
Finansnetto	$-6$	-4	$-23$	-9
Resultat efter finansiella poster	$-28$	$-13$	$-42$	$-18$
Bokslutsdispositioner	33	$-39$	33	$-39$
Resultat före skatt	5	$-52$	-9	$-57$
Skatt	$-27$	8	$-24$	9
Periodens resultat	$-22$	-44	$-33$	$-48$

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
2017	2016	2017	2016
$-22$	$-44$	$-33$	$-48$
0	0	0	0
$-22$	-44	$-33$	-48

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Moderbolagets balansräkning i sammandrag

	31 dec	31 dec
Mkr	2017	2016
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar	5	6
Andelar i koncernföretag	127	75
Uppskjuten skattefordran	29	54
Övriga långfristiga fordringar	2	1
Summa anläggningstillgångar	163	136
Omsättningstillgångar
Projekt- och exploateringsfastigheter	3	3
Övriga kortfristiga fordringar	918	721
Kassa och bank	392	476
Summa omsättningstillgångar	1313	1200
Summa tillgångar	1476	1336
Eget kapital och skulder
Eget kapital	679	683
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	321	312
Övriga avsättningar	20
Summa långfristiga skulder	341	312
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder	$\mathbf{1}$	27
Leverantörsskulder	14	15
Övriga kortfristiga skulder	441	299
Summa kortfristiga skulder	456	341
Summa eget kapital och skulder	1476	1336

NOTER

NOT1-Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS), samt tolkningar av gällande standards International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) såsom de är antagna av EU. Moderbolagets rapporter har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Rådet för Finansiell Rapportering RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Nya standarder och tolkningar har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning. Från och med juni 2016 tillämpas ESMA:s riktlinjer avseende alternativa nyckeltal.

Under året har koncernen förvärvat och sålt tillgångar via bolag som inte bedömts vara förvärv/avyttring av rörelse. IFRS saknar specifik vägledning för sådana transaktioner. Koncernen har därför vid fastställande av en redovisningsprincip som ger en rättvisande bild och återspeglar innebörden i dessa transaktioner, i enlighet med IAS 8, sökt vägledning i andra standarder som hanterar liknande transaktioner. Koncernen har mot bakgrund av detta valt att tillämpa relevanta delar av standarden för rörelseförvärv, IFRS 3, vid redovisningen av förvärv och försäljningar av tillgångar via bolag.

IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder, ersätter från och med 2018 existerande standarder relaterade till intäktsredovisning. Serneke har genomfört en analys av effekterna av IFRS 15 och denna visar att de nya reglerna inte ger några väsentliga omräkningseffekter i intäktsredovisningen. Serneke implementerar standarden med framåtriktad retroaktiv övergångsmetod.

IFRS 9 Finansiella instrument ersätter IAS 39 Finansiella instrument; Redovisning och värdering, från och med 2018. Serneke har genomfört en analys av effekterna av IFRS 9 och denna visar att de nya reglerna inte ger några väsentliga omräkningseffekter. Serneke kommer att tillämpa IFRS 9 retroaktivt.

I övrigt har delårsrapporten upprättats enligt samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder som i årsredovisningen för 2016. För detaljerad information beträffande redovisningsprinciperna hänvisas till Sernekes årsredovisning för 2016, se www.serneke.group.

NOT 2 - Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde

Finansiella tillgångar och finansiella skulder som värderas till verkligt värde i balansräkningen klassificeras i någon av tre nivåer baserat på den information som används för att fastställa det verkliga värdet. Koncernen har bara finansiella tillgångar och skulder som värderas i nivå 3, varpå nivå 1 och 2 har utelämnats i tabellen nedan. Under perioderna har det inte skett några överföringar mellan nivåerna. En mer utförlig beskrivning av nivåerna återfinns i årsredovisningen för 2016, not 4.

Nivå 1 - Värdering sker enligt priser på en aktiv marknad för samma instrument.

Nivå 2 - Finansiella instrument där verkligt värde fastställs utifrån värderingsmodeller som baseras på tredje observerbara data för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1.

Nivå 3 - Finansiella instrument där verkligt värde fastställs utifrån värderingsmodeller där väsentliga indata baseras på icke observerbara data.

Koncernen Mkr	$31$ dec 2017	31 dec 2016
Finansiella tillgångar
Finansiella tillgångar som kan säljas*	$\mathcal{P}$
Summa finansiella tillgångar	2
Finansiella skulder
Övriga korta och långa skulder	84	31
Varav tilläggsköpeskillingar**	84	31
Summa finansiella skulder	84	31

Vid beräkning av verkligt värde av finansiella tillgångar som kan säljas i nivå 3 har ortsprismetoden använts.

** Vid beräkning av verkligt värde av tilläggsköpeskillingar i nivå 3 har projektkalkyler, budgetar och prognoser använts.

För koncernens övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder bedöms de redovisade värdena i allt väsentligt överensstämma med de verkliga värdena. Inga väsentliga förändringar i värderingsmodeller eller av antaganden eller indata har skett under perioden.

Not 3 - Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser

Koncernen ställer säkerheter för externa krediter. Koncernens eventualförpliktelser uppkommer primärt vid olika fastighetsförsäljningar och förvärv där bland annat olika driftsgarantier kan uppkomma samt fullgörandegarantier för kommande entreprenader och

bostadsrättsprojekt. Serneke Group AB (publ) har också ingått ett garantiåtagande som innebär att delägarna i

Prioritet Serneke Arena är solidariskt ansvariga för det rätta fullgörandet av ränta samt amortering av intresseföretagets skulder gentemot kreditinstitutet i det fall intresseföretaget inte kan betala.

I koncernbalansräkningen ställda säkerheter respektive eventualförpliktelser.

	31 dec	31 dec
Koncernen	2017	2016
Ställda säkerheter	724	920
Eventualförpliktelser	547	243
Moderbolaget
Ställda säkerheter	320	222
Eventualförpliktelser	1 1 9 2	519

FINANSIELLA DEFINITIONER

Nyckeltal	Definition	Syfte
Intäkter	Inom entreprenadrörelsen redovisas intäkter enligt	Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för
	principen för successiv vinstavräkning. Dessa intäkter	investerare som vill bedöma Bolagets
	redovisas i takt med att entreprenadprojekten inom	intjäningsförmåga.
	bolaget successivt färdigställts. För projektutveckling
	redovisas intäkter och resultat av försäljningar av mark och
	byggrätter per den tidpunkt då väsentliga risker och
	förmåner överförs till köparen, vilket normalt sammanfaller
	med ägandets övergång samt övriga intäkter såsom
	hyresintäkter. I moderbolaget motsvaras intäkter av
	fakturerad omsättning av koncerngemensamma tjänster
	och hyresintäkter.
Tillväxt	Periodens intäkter minus föregående periods intäkter	Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för
	dividerat med föregående periods intäkter.	investerare som vill bedöma Bolagets
		förmåga att öka sina intäkter.
Organisk	Periodens intäkter justerad för förvärvad tillväxt minus	Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för
tillväxt	föregående periods intäkter justerad för förvärvad tillväxt	investerare som vill bedöma Bolagets
	dividerat med föregående periods intäkter justerad för	förmåga att öka sina intäkter utan att
	förvärvad tillväxt.	genomföra förvärv av rörelsedrivande bolag.
	Beräkning av organisk tillväxt	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
		2017	2016	2017	2016
	Intäkter innevarande period	1732	1266	5605	3978
	Intäkter motsvarande föregående period	1266	1010	3978	3107
	Intäkter förändring	466	256	1627	871
	Justering struktureffekt	$-26$	0	$-70$	$\Box$
	Total organisk tillväxt	440	256	1557	871
	Total organisk tillväxt (%)	34,8%	25,3%	39,1%	28,0%
Order-	Värdet på nya projekt och förändringar i befintliga projekt	Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för
ingång	under perioden.	investerare som vill bedöma Bolagets
		försäljning i affärsområde Bygg och
		affärsområde Anläggning under aktuell
		period.
Orderstock	Värdet på bolagets olevererade beställningar i slutet av	Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för
	perioden.				investerare som vill bedöma Bolagets intäkter
		i affärsområde Bygg och affärsområde
		Anläggning under kommande perioder.
Rörelse-	Rörelseresultat dividerat med intäkter.	Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för
marginal		investerare som vill bedöma Bolagets
		lönsamhet.
Rörelse-	Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder.	Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för
kapital		investerare som vill bedöma Bolagets
		kapitalbindning i förehållande till dess
		konkurrenter.

Nyckeltal	Definition	Syfte
Sysselsatt kapital	Koncernens balansomslutning reducerat med uppskjutna skattefordringar minus icke räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder. För affärsområden reduceras även nettot av koncerninterna fordringar och skulder.	Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för investerare som vill bedöma det totala kapital som ställts till Bolagets förfogande från aktieägare och långivare.
			31 dec	31 dec
	Beräkning av sysselsatt kapital		2017	2016
	Summa tillgångar		4404	3437
	Uppskjutna skattefordringar		0	$-48$
	Avdrag för icke räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder		$-1888$	$-1404$
	Sysselsatt kapital		2516	1985
Avkastning	Resultat efter finansnetto med tillägg för finansiella	Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för
рå	kostnader dividerat med genomsnittligt sysselsatt kapital		investerare som vill bedöma Bolagets
sysselsatt	för perioden. Delårsperioder baseras på rullande 12				förmåga att skapa avkastning på det totala
kapital	månaders resultat.				kapital som ställts till Bolagets förfogande
		från aktieägare och långivare.
			31 dec	31 dec
	Beräkning av genomsnittligt sysselsatt kapital		2017	2016
	31 december 2017 (2 516) + 31 december 2016 (1985) / 2		2 2 5 1
	31 december 2016 (1985) + 31 december 2015 (670) / 2			1328
			31 dec	31 dec
	Beräkning av avkastning på sysselsatt kapital		2017	2016
	Resultat efter finansnetto		401	394
	Tillägg för finansiella kostnader		85	28
	Genomsnittligt sysselsatt kapital		2 2 5 1	1328
	Avkastning på sysselsatt kapital		21,6%	31,8%

Nyckeltal	Definition	Syfte
Avkastning på eget	Periodens resultat i procent av genomsnittligt	Bolaget anser att nyckeltalet
kapital	eget kapital. Delårsperioder baseras på rullande	underlättar för investerare som vill
	12 månaders resultat.	bedöma Bolagets förmåga att skapa
		avkastning på det kapital som
		aktieägarna ställt till Bolagets
		förfogande.
			31 dec	31 dec
	Beräkning av genomsnittligt eget kapital		2017	2016
	31 december 2017 (1 821) + 31 december 2016 (1 469) / 2		1645
	31 december 2016 (1 469) + 31 december 2015 (453) / 2			961
			31 dec	31 dec
	Beräkning av avkastning på eget kapital		2017	2016
	Periodens resultat		323	394
	Genomsnittligt eget kapital		1645	961
				41,0%
	Avkastning på eget kapital		19,6%
Soliditet	Eget kapital inklusive minoritet i procent av	Soliditet visar hur stor andel av
	balansomslutningen.	balansomslutningen som utgörs av
		eget kapital och har inkluderats för att
		investerare ska kunna bedöma
		Bolagets kapitalstruktur.
Nettolåneskuld	Räntebärande skulder minus likvida tillgångar
	minus räntebärande fordringar.	Nettolåneskuld är ett mått som bedöms vara relevant för kreditgivare
		och kreditvärderingsinstitut.
Nettoskuldsättnings-	Räntebärande nettolåneskuld dividerat med eget	Nettoskuldsättningsgrad är ett mått
grad	kapital.	som bedöms vara relevant för
		kreditgivare och kreditvärderings-
		institut.
Eget kapital per aktie	Totalt eget kapital enligt balansräkning dividerat	Bolaget anser att nyckeltalet ger
	med antal utestående aktier per bokslutsdagen.	investerare en bättre förståelse för
		historisk avkastning per aktie vid
		bokslutsdagen.
Kassaflöde från	Kassaflöde från löpande verksamheten dividerat	Bolaget anser att nyckeltalet ger
verksamheten per aktie	med genomsnittligt antal aktier under perioden.	investerare en bättre förståelse för
		verksamhetens kassaflöde ställt i
		relation till antalet aktier justerat för
		förändringar i antalet aktier under
		perioden.
Resultat per aktie	Periodens resultat dividerat med genomsnittligt	Bolaget anser att nyckeltalet ger
	antal aktier under perioden.	investerare en bättre förståelse för
		resultatet per aktie.

KORT OM SERNEKE

Serneke är en snabbt växande koncern verksam inom bygg, anläggning, projektutveckling och fastighetsförvaltning med cirka 1 000 anställda. Genom att tänka nytt driver vi utvecklingen och skapar effektivare och mer innovativa lösningar för ett ansvarsfullt byggande. Verksamheten har en god fördelning mellan

Serneke Group AB (publ) Huvudkontor: Kvarnbergsgatan 2 41105 Göteborg Telefon 031-712 97 00 | info@serneke.se offentliga och kommersiella uppdrag, vilket är en styrka över konjunkturcykler.

Sernekes årsredovisningar och övrig finansiell information finns tillgängliga under fliken Investerare på www.serneke.group.

Presentation av bokslutskommunikén januari-december 2017

Den 7 februari 2018, kl. 09:00 (CET), kommenterar Serneke Group denna delårsrapport i en telefonkonferens med webbpresentation för investerare, analytiker och medier. Presentationen sker på svenska och kan följas i direktsändning via en webbsändning på www.serneke.group. Presentationsmaterial inför presentationen kommer att finnas tillgängligt på webbplatsen omkring en timme före webbsändningen startar.

För att delta, vänligen ring: 08-5664 2700 Från Sverige: Från Storbritannien: +44 20 3008 9803