Annual Report • Mar 31, 2021
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
www.selvaagboligasa.no
| Leder | 4 |
|---|---|
| Nøkkeltall | 7 |
| Konsernledelsen i Selvaag Bolig ASA | 9 |
| Forretningsbeskrivelse | 10 |
| Bærekraft | 14 |
| Eierstyring og selskapsledelse i Selvaag Bolig | 30 |
| REGNSKAP: KONSERN | |
| Årsberetning | 40 |
| Styret i Selvaag Bolig ASA | 48 |
| Resultatregnskap | 50 |
| Balanse | 51 |
| Endringer i egenkapital | 52 |
| Kontantstrømoppstilling | 53 |
| Noter | 56 |
| REGNSKAP: MORSELSKAP | |
| Resultatregnskap | 92 |
| Balanse | 93 |
| Kontantstrømoppstilling | 94 |
| Regnskapsprinsipper | 95 |
| Noter | 98 |
| Erklæring fra styret og administrerende direktør | 106 |
| Revisors beretning | 108 |
Vårt fokus har vært å sørge for lønnsom drift, og ta vare på de ansattes helse. Selskapet har gode systemer og rutiner, og har jobbet proaktivt for å møte utfordringene som pandemien har medført på en best mulig måte. Vi har blant annet tatt i bruk en rekke nye, effektive verktøy som sikrer at ansatte kan jobbe effektivt fra hjemmekontor, og at alt salgsarbeid kan foregå digitalt. Ved utgangen av året var medarbeidertilfredsheten i selskapet høy, og det var ingen vesentlige forsinkelser i fremdriften verken for prosjekter under utvikling eller bygging. Organisasjonen er tilpasningsdyktig, endringsvillig, kompetent og profesjonell, og vi har solide samarbeidspartnere som både har holdt byggeplasser i gang og sikret leveranser. Vi har hele tiden klart å snu oss raskt rundt, tilpasse oss situasjonen og finne nødvendige og gode løsninger som har gjort det mulig å levere som normalt gjennom pandemien. Selskapets salg, målt i omsetning, i fjerde kvartal og for andre halvår samlet var det beste i selskapets historie. Vi er stolte av dette.
Selvaag Boligs forretningsmodell er å bygge store prosjekter i storbyområder med stort boligbehov. Vi skal skape verdier gjennom alle prosjektfasene, fra tomtekjøp og regulering til salg, bygging og overlevering av ferdige boliger. Dette har vært en god oppskrift for suksess. Prosjektene har hatt høy lønnsomhet, og siden 2013 har Selvaag Bolig-aksjen gitt en avkastning som er flere ganger høyere enn boligprisstigningen. Vi mener at selskapet har en gunstig posisjon med tanke på fremtiden også. Vi har gode produkter, tilgang på attraktive tomter til 11 000 boliger, vi er dyktige på konsepter, og folk vil kjøpe våre boliger. Etter at store deler av selskapets tomtebank ble solgt til samarbeidsselskapet Urban Property, som eies av flere kapitalsterke og langsiktige investorer, er selskapet nå en rendyrket boligutvikler. Dette gir oss et betydelig konkurransefortrinn fordi vi nå har tilgang på tomter uten at vi må binde egenkapital, samt en betydelig finansiell base for nye tomtekjøp.
Søk etter ny utviklingseiendom skjer, på samme måte som før, i Selvaag Bolig. Et hovedfokus for meg, som ny leder, vil være å finne gode erstatninger for de prosjektene som nå ferdigstilles og går ut av porteføljen, slik at selskapet over tid vil vokse. I slutten av 2020 annonserte vi kjøp av tomter i Oslo og Stockholm til 450 boliger, og vi skal kjøpe mer. Søket etter riktige tomter og evnen til å inngå gode avtaler på dem vil fortsatt være viktig fremover. Vi søker både etter tomter
Selvaag Bolig skal utvikle alene, men vi har også modeller som gjør oss til en attraktiv samarbeidspartner. Fordelen er at vi har et godt omdømme, har unike boligkonsepter, og oppleves som en seriøs og profesjonell aktør av både leverandører, kjøpere og beslutningstakere i kommunene vi bygger i.
Vi skal også jobbe videre med å utvikle konsepter som vil gi oss konkurransefortrinn. Selvaag Pluss er et varemerkebeskyttet konsept der beboerne får ekstra service, opplevelser og trygghet. De får tilgang til et serviceområde og en rekke delte fasiliteter. Prosjektene er bemannet med vertskap fra Selvaag Bolig. Selvaag har nå plussboliger i salg og under bygging i Lørenskog og Asker, og under planlegging i både Trondheim, Oslo og Bærum. Konseptet er ettertraktet både av boligkjøpere og kommuner, og er en betydelig konkurransefordel. Vi tilpasser og utvikler Pluss kontinuerlig. I 2020 lanserte vi også Selvaag City som er en kompaktvariant av Pluss. City har kompakte og smarte leiligheter, og beboerne har tilgang på fellesarealer og tjenester på samme måte som i Pluss. Konseptet er spesielt godt tilpasset førstegangsetablerere i byområder der det er høye boligpriser. Vi kan selge en City-bolig for under to millioner kroner i Oslo, og således tilby et produkt langt flere har råd til å kjøpe. Bygging av kompaktboliger i Oslo krever imidlertid dispensasjon fra kommunens leilighetsnorm. Vi jobber for å få til dette, men ser også på muligheter for å bygge City i andre kommuner som ikke har slike begrensninger.
Vi har lang erfaring med å utvikle store prosjekter, gjennom god planlegging og tilføring av kvaliteter som gjør områdene attraktive. Vi har skapt attraktive prosjekter på Lørenskog. Det krever litt å se for seg at Skårer Ødegården skulle transformeres fra et jorde langs E6 til å bli det mest ettertraktede boligområdet på Lørenskog. Nå gjør vi en tilsvarende transformasjon på det tidligere industriområdet Skårersletta i samme kommune. Prosjektet har 1 100 boliger, og salgsstarten vi hadde der med Plussboliger i fjerde kvartal var en av de mest vellykkede vi har hatt på flere år. Begge Lørenskog-prosjektene er store og har til sammen over 2 000 boliger som fortsatt skal reguleres, selges og bygges.
I Oslo og Bærum er vi godt i gang med planleggingen av Bjerke og Fornebu, som begge kommer til å bli blant våre aller viktigste prosjekter. I tillegg har etableringen i Folloregionen vært svært vellykket, og vi har kommet i gang
med flere prosjekter som vil bidra betydelig til selskapets resultater i årene som kommer. Målet er at vi også skal vokse i Trondheim, Stavanger, Bergen og Stockholm. Vi har nå store og ettertraktede byutviklingsprosjekter under utvikling i alle disse markedene.
Bærekraft har vært en sentral del av Selvaags arbeid fra starten i 1948, og boligen er navet også i framtidens bærekraftige byutvikling. Vi jobber derfor videre med å utvikle miljøvennlige boliger rimeligere. Vi har innarbeidet miljøhensyn i planleggings- og styringssystemer, og i den daglige driften. Miljøpåvirkningen er primært knyttet til hvordan selskapets prosjekter bidrar til god steds- og byutvikling og er tilrettelagt for bærekraftig drift, men også til leverandørenes energi- og materialbruk, avfall, inngrep i og bruk av naturressurser. Vårt viktigste bidrag er likevel at vi prioriterer urbane pressområder, store byutviklingsprosjekter, arealeffektive boliger der hver beboer legger beslag på minst mulig personlig areal, og bygger med så lite miljømessig fotavtrykk som mulig. Vi jobber også kontinuerlig for å bygge flere små enheter og å øke utnyttelsen på tomter nær knutepunkter i byene. Dette bidrar til at en større del av befolkningen kan bo urbant, på mindre areal, med lavere behov for energi og transport. Selvaag Bolig forplikter seg til mål i internasjonale initiativer, som FNs "Framework Convention on Climate Change" (Parisavtalen) og FNs bærekraftsmål. I løpet av 2020 har vi intensivert arbeidet med bærekraft, spesielt på miljøsiden, og i de kommende årene trapper vi opp innsatsen betraktelig for å redusere selskapets miljøavtrykk. Dette vil gjenspeiles både fysisk i selskapets prosjekter og i rapportering. Vi planlegger for at fremtiden er grønn og bilfri, og tenker miljø og natur i alt vi gjør. Selvaag Bolig skal, som før, være en investering som både er bærekraftig og lønnsom.
Sverre Molvik Administrerende direktør
| Driftsinntekter IFRS: | NOK 2 698 millioner |
|---|---|
| Driftsresultat: | NOK 1 644 millioner |
| Resultat før skatt: | NOK 1 653 millioner |
| Antall salg: | 683 |
| Netto salgsverdi: | NOK 3 460 millioner |
| Antall igangsatte enheter: | 496 |
| Antall overleverte enheter: | 720 |
| Antall ferdigstilte enheter: | 691 |
| Antall enheter under bygging 31.12: | 1 310 |
*Alle tall er Selvaag Boligs andel.
* Foreslått utbytte for H2 2020 NOK 3,00 per aksje Justert for UP-transaksjonen var resultatet før skatt NOK 608 millioner Oversikten viser ikke gevinst og utbytte fra UP-transaksjonen
BOLIGSALG 1)
(Beløp i millioner kroner) 2016 2017 2018 2019 2020 IFRS hovedtall Driftsinntekter 3 000,3 3 228,8 3 342,1 3 368,8 2 698,0 Driftsresultat 393,9 543,7 750,5 864,7 1 643,8 RESULTAT FØR SKATT 364,6 503,8 732,5 854,0 1 653,52) Kontantstrøm fra drift 440,3 303,2 427,0 985,9 1 615,7 Netto kontantstrøm 213,9 -400,6 171,5 521,7 -293,4 Egenkapital-grad 42 % 45 % 48 % 49 % 41 % RESULTAT PER AKSJE I KRONER 3,21 4,35 6,14 7,04 16,33
1) Solgte enheter er inngåtte salgskontrakter med kunder ihht. Bustadoppføringslova. Etter IFRS inntektsføres disse ved overlevering.
2) Justert for UP-transaksjonen er resultat før skatt for 2020 NOK 608 millioner.
Merk: Antall solgte enheter og verdi av solgte enheter er justert for Selvaag Bolig sin andel av deleide prosjekter.
Sverre Molvik
Øystein Klungland Viseadministrerende direktør2)
Kristoffer Gregersen Konserndirektør kommunikasjon og marked3)
Line Lian Mjell Konserndirektør marked4)
Christopher Brunvoll Konserndirektør finans5)
Petter Cedell Konserndirektør eiendomsinvesteringer
1) Fungerende konserndirektør finans. Ny konserndirektør finans tiltrådte 1. mars 2021.
2) Som viseadministrerende direktør er Klungland ansvarlig for selskapets operasjonelle virksomhet, som inkluderer hele selskapets prosjektportefølje.
3) Konserndirektør kommunikasjon og strategi fra 9. august 2021.
4) Tiltrer 9. august 2021.
5) Tiltrådte 1. mars 2021.
Selvaag Bolig er et boligutviklingsselskap som tilbyr boliger tilpasset spesifiserte kjøpergrupper i vekstområdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim og Stockholm. Ved å tilby gode boliger til konkurransedyktige priser skal selskapet gi flest mulig mennesker, i alle faser av livet, mulighet til å eie egen bolig. Selskapet har ikke egen entreprenør og utvikler fortrinnsvis store boligprosjekter med mer enn 150 boliger og flest boliger i prisklassen tre til seks millioner kroner. Ved å konkurranseutsette bygging oppnår selskapet redusert risiko og bedre innkjøpspriser.
Selvaag Bolig har boligtyper og -konsepter tilpasset ulike målgrupper med ulike behov og preferanser. Hovedvolumet av boligene selskapet bygger er imidlertid tilpasset den største kundegruppen - mennesker med normal inntekt. Størrelsen på selskapets prosjekter gjør at ulike boligtyper kombineres i de respektive prosjektene. Dette gir økt bokvalitet gjennom at det skaper nabolag med boliger tilpasset alle livssituasjoner og aldersgrupper. I tillegg gir det et markedstilpasset tilbud, og bidrar til å optimalisere salgs- og inntektsprofilen i det enkelte prosjekt.
Selvaag Bolig er et rent boligutviklingsselskap uten egen entreprenør, og styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg av nøkkelferdige boliger. Selskapet har en effektiv tilnærming til boligutvikling som bidrar til å posisjonere selskapet som en kostnadseffektiv aktør, godt rustet til å møte eventuelle svingninger i boligmarkedet. Konkurranseutsetting av all byggevirksomhet gir flere fordeler:
Færre ansatte: Om lag 80 ansatte i kjernevirksomhet. Liten organisasjon gir bedre kostnadseffektivitet.
Tilbud fra flere entreprenører, basert på standardbeskrivelser, gir alltid riktig markedspris og bygging til fast pris. Kostnadene låses før salgsstart. Samarbeid utelukkende med entreprenørselskaper med spisskompetanse til å løse oppdragene.
Bruk av totalentrepriser reduserer gjennomføringsrisikoen i byggefasen.
Å ikke bruke egen entreprenør forhindrer store bemanningsjusteringer ved markedssvingninger.
Nødvendig kapasitet til enhver tid. Ingen kapasitetsproblemer når flere prosjekter skal bygges samtidig.
Fra og med januar 2020 eies store deler av Selvaag Boligs tilgjengelige tomteportefølje av Urban Property. Transaksjonen ble gjort for å rendyrke kjernevirksomhet, øke operasjonelt fokus, synliggjøre verdiene i den daglige driften i Selvaag Bolig, og øke selskapets mulighet for vekst. Urban Property er en solid, kapitalsterk og forutsigbar partner, og selskapene er langsiktige og strategiske samarbeidspartnere.
Dette er samarbeidsavtalen, kort oppsummert:
Fordeler for Selvaag Bolig:
• Selskapet eliminerer behov for egenkapital til kjøp av tomter. Selvaag Bolig betaler 50 prosent av kjøpesum til Urban Property ved overtagelse av tomt (ved byggestart) og 50 prosent ved ferdigstillelse av prosjektet.
I Sverige inngår Selvaag Bolig avtaler om tomtekjøp etter svensk modell, det vil si fortrinnsvis tildeling av eiendom fra kommunene.
I tillegg til konkurranseutsetting av bygging, er Selvaag Boligs strategi for kjøp og utvikling av nye tomter sentralt for selskapets verdiskaping. Selvaag Bolig har tilgang til en betydelig tomteportefølje. Dette tillater målrettet valg av nye tomter som passer inn i eksisterende portefølje og møter de til enhver tid gjeldende markedsbehov hva angår beliggenhet, størrelse, pris og utbyggingspotensial. Selskapet kjøper kontinuerlig tomter i tråd med en akkvisisjonsstrategi som prioriterer store tomter i selskapets definerte kjerneområder.
Sentralt for den gode utviklingen står selskapets salgsstrategi. Segmentering av boligprosjekter og optimalisering av sammensatte prosjekter ved et bredt utvalg boligtyper har gitt godt salg og gunstig salgstakt. Selvaag Bolig starter bygging som hovedregel først når 60 prosent av verdien av et byggetrinn er solgt. Resten av byggetrinnet selges i perioden frem mot ferdigstillelse. Dette muliggjør at enhetene i prosjektet prises riktig, og sikrer inntektsoptimalisering.
Videre bidrar fokus på detaljplanlegging, standardisering, tomteutnyttelse og strategisk tomteutvikling til å sikre selskapet lave byggekostnader, gode prosjektmarginer og konkurransedyktige salgspriser. Selvaag Bolig setter høye krav til kvalitet i alle ledd internt og har omfattende kvalitetskrav til produkter og drift hos underleverandørene. Dette bidrar til å redusere risiko for feil i prosjektene, og at alle boligene har høy standard og er energieffektive.
Selvaag Bolig skal være en av Norges ledende boligbyggere, og har et langsiktig mål om vekst. Den langsiktige veksten skal ikke gå på bekostning av lønnsomhet eller gi økt finansiell risiko. Selskapets strategi bidrar til å sikre den ledende markedsposisjonen og å
styrke konkurransekraften. Selskapet har et uttalt mål om å oppnå prosjektmarginer på minimum 10 prosent.
Selvaag Boligs ambisjon er å utbetale høye og stabile utbytter til sine eiere. Målet er at utbyttet skal være på minimum 40 prosent av årsresultatet etter skatt og utbetales to ganger i året. Utbyttets størrelse skal imidlertid veies opp mot selskapets likviditetsprognoser og soliditet. Egenkapitalgraden i selskapet skal ikke være under 30 prosent.
Selvaag Bolig arbeider aktivt med å minimere risikoen for kostnadsoverskridelser og forsinkelser. Risikoen minimeres ved at selskapet inngår totalentrepriseavtaler med solide entreprenører som har god økonomi, høy kompetanse og dokumentert leveransekraft.Totalentreprenøren har ansvar for å levere prosjektet til avtalt tid og pris. I tillegg er det vesentligste av prosjektkostnadene sikret ettersom bygging i hovedsak igangsettes først når 60 prosent forhåndssalg er oppnådd. Videre gir høy grad av standardisering, kombinert med høy detaljeringsgrad i spesifikasjoner til entreprenør, redusert risiko for forsinkelser i byggeprosessen. Kontinuerlig læring hos entreprenørene bidrar til stadig mer effektiv prosjekt- gjennomføring og reduserer risikoen for feil og forsinkelser ytterligere.
Lav rente, lav arbeidsledighet, høy kjøpekraft i husholdningene og høy befolkningsvekst i urbane områder har bidratt til stor boligetterspørsel, spesielt i Stor-Oslo der Selvaag Bolig har hoveddelen av sin virksomhet. Erfaringer fra tidligere år viser imidlertid at det kan oppstå negative skift i etterspørselen blant annet på grunn av forverrede makroøkonomiske forhold, regulatoriske endringer, eller økt tilbudsside i markedet. Det er også usikkerhet knyttet til mulige økonomiske ettervirkninger av COVID 19-pandemien.
2020 inngikk Selvaag Bolig salgskontrakter på 683 boliger netto. Det ble igangsatt bygging av 496 boliger, ferdigstilt 691 boliger og 720 boliger ble overlevert kunde. Ved utgangen av året hadde selskapet 1 310 boliger under bygging til en samlet verdi av NOK 6 413 millioner.
Satser utelukkende i urbane vekstområder med stor boligetterspørsel og markedsdybde.
Konkurransedyktige priser som gir stor målgruppe.
Et bredt utvalg boligtyper som når flere markedssegmenter og gir inntektsmaksimering i prosjektene.
Verdiskaping gjennom utvikling, videreutvikling og optimalisering av tomter.
Fleksibilitet til å utvikle flere
tusen boliger i urbane vekstområder.
Aktiv kapitalforvaltning.
Ikke egen entreprenør gir fleksibilitet, redusert risiko og kostnadsoptimalisering.
Prosjektbasert forretningsmodell gir økt fleksibilitet og reduserer risiko.
Store prosjekter med mer enn 150 boliger gir stordriftsfordeler.
Effektiv og slank organisasjon gir lavere overhead.
60 prosent forhåndssalg som hovedregel før byggestart gir redusert behov for prosjektfinansiering og redusert risiko for varelagerbygging.
Sunn gjeldsstruktur og finansiell fleksibilitet.
Selvaag Bolig er et av Norges ledende boligutviklingsselskap. Vi har som mål å skape verdier for samfunnet gjennom å bygge gode boliger som folk flest har råd til å kjøpe.
Vi jobber aktivt for å sikre bærekraftig bolig- og byutvikling, blant annet gjennom utvikling av boligprosjekter i urbane pressområder, hvor vi omskaper nedlagte industri- og anleggsplasser til gode bomiljøer. Vi prioriterer arealsmarte boliger i lavere prisklasser, etterstreber kostnadseffektivitet, og vi tilstreber bygging i nærheten av eksisterende kollektivknutepunkter med god tilgang til etablert infrastruktur. Med dette tilrettelegger vi for at en større del av befolkningen kan bo urbant, arealeffektivt og med lavere behov for energi og transport.
Etiske, sosiale og miljømessige hensyn er godt integrert i den daglige driften, og våre verdier «omtanke» og «skaperkraft» ligger til grunn for alt vi gjør.
Selvaag Boligs selskapsstyring, ledelse og organisering ivaretar etterlevelse av alle relevante myndighetskrav, lover og forskrifter. Bærekraft settes høyt på agendaen i selskapets strategiske utvikling. Dette skal sikre at selskapet både utnytter muligheter og gjør korrigerende tiltak dersom dette viser seg nødvendig. Styret har fastsatt overordnede prinsipper for eierstyring og selskapsledelse. Prinsippene er nedfelt i selskapets verdier, etiske retningslinjer og konsernpolicy. I tillegg er hensynet til det ytre miljø innarbeidet i en egen miljøpolicy, som følges opp i planleggings- og styringssystemer, samt i den daglige driften. Ettersom Selvaag Bolig er en prosjektorganisasjon, foregår boligutviklingen på prosjektnivå. Det er store variasjoner i prosjektene med hensyn til størrelse, beliggenhet og miljøprofil, og flere av de større utbyggingsprosjektene er også underlagt strenge kommunale krav. Mange av tiltakene knyttet til miljø og bærekraft vil derfor være prosjektspesifikke, og er i denne rapporten eksemplifisert gjennom ulike case. For mer informasjon om Selvaag Boligs eierstyring og selskapsledelse, vises det til eget kapittel i årsrapporten for 2020.
Selvaag Bolig søker en tydelig tilstedeværelse i samfunnsdebatten og jobber aktivt for å sikre gode rammer for boligbygging og byutvikling. I tillegg deltar selskapet i politiske råd og bransjerelaterte nettverk for å utveksle erfaringer som kan bidra til mer miljøeffektive og bærekraftige bransjestandarder. Selvaag Bolig er medlem av Grønn Byggallianse, og har forpliktet seg til mål i internasjonale initiativer som FNs "Framework Convention on Climate Change" (Parisavtalen) og FNs Bærekraftsmål.
Som del av utarbeidelsen av en miljøpolicy for selskapet gjennomførte Selvaag Bolig i 2019 en interessentanalyse. I 2020 ble denne analysen utvidet til en vesentlighetsanalyse. Formålet med vesentlighetsanalysen var å kartlegge hva selskapets viktigste interessenter oppfatter som mest avgjørende for at Selvaag Bolig skal lykkes med bærekraftig verdiskaping, og samtidig sikre at selskapet har en helhetlig og langsiktig tilnærming til hvordan det skal skape verdi for aksjonærer, kunder, ansatte og samfunnet.
Vesentlighetsanalysen viser hvilke utfordringer og muligheter vi og våre interessenter oppfatter som mest avgjørende, og hvor vi har størst innvirkning på samfunnet og miljøet. Interessentene vi har diskutert vesentlighet med, og som vi anser som våre viktigste interessentgrupper, er representanter for aksjonærer, ansatte, leverandører, bankforbindelser og myndigheter. Dialogen har primært skjedd gjennom intervjuer og samtaler. Basert på innspill fremkommet, har vi identifisert seks temaer som gir en tydelig prioritering av langsiktige utfordringer og hvordan vi skal jobbe med disse fremover (se vesentlighetsmatrise over). Temaene samsvarer også med hva Sustainability Accounting Standards Board (SASB) og MSCI ESG Ratings fremhever som vesentlige temaer for boligutviklere. Disse seks satsingsområdene danner grunnlaget for denne bærekraftsrapporten, og er alle viktige for at vi skal kunne oppnå våre strategiske mål om bærekraftig boligutvikling for folk flest.
FNs mål for bærekraftig utvikling er en arbeidsplan for å utrydde fattigdom, bekjempe ulikhet og stoppe klimaendringene innen 2030. Bærekraftsmålene inkluderer 17 hovedmål og 169 delmål. Selvaag Bolig hensyntar FNs bærekraftsmål, og med utgangspunkt i vesentlighetsanalysen har vi identifisert fire mål som reflekterer hvor vi har størst innvirkning på bærekraftsmålene gjennom selskapets virksomhet.
ANSVARLIG Vi bygger ut bærekraftige lokalsamfunn som støtter opp om bærekraftige byer og en bærekraftig livsstil, blant annet ved å fokusere på utbygging av transformasjonsområder ved knutepunkt (delmål 11.3).
PRODUKSJON Vi ivaretar gode materialvalg (delmål 11.6), og sikrer at boligprosjektene er bygget for å tåle fremtidens klima.
Ved å planlegge for gode sosiale bomiljø, sikrer vi sunne og grønne uteområder i boligprosjektene (delmål 11.7). UTRYDDE
INFRASTRUKTUR Vi stiller krav til materialvalg og ressursbruk hos underleverandører som fremmer bærekraft (delmål 12.2).
Vi sikrer forsvarlig avfallshåndtering og -sortering i byggeprosjektene (delmål 12.5).
STOPPE KLIMAENDRINGENE
UTRYDDE SULT
VANN LAND RETTFERDIGHET Vi bygger boliger som er tilpasset fremtidens klima (delmål 13.1)
Vi reduserer klima- og miljøavtrykket fordelt på boligenes levetid blant annet gjennom å redusere UTRYDDE utslipp og bedre ressursbruk hos underleverandører som fremmer bærekraft (delmål 13.2 og 13.3). GOD GOD LIKESTILLING RENT VANN OG GODE
PRODUKSJON Vi sikrer etterlevelse av arbeidsmiljøloven, forpliktelser i byggherreforskriften, gode HMS-regimer og gjeldende avtaler i egen bedrift, samt i hele leverandørkjeden (delmål 8.8).
LAND RETTFERDIGHET FOR Å NÅ MÅLENE Vi mener at boligen er navet i fremtidens bærekraftige byutvikling, og det viktigste vi kan gjøre for å skape et reelt miljøskifte handler om hvor vi bygger, hvordan vi bygger og for hvem vi bygger. Ved å bygge arealsmarte boliger ved knutepunkt i transformasjonsområder i de største byene bidrar vi til en bymessig fortetting, som igjen bidrar til økonomisk vekst og styrking av sosiale forhold i nærmiljøet. Dette er også i tråd med vedtatt lokal og nasjonal politikk og mål i internasjonale initiativer som Parisavtalen og FNs Bærekraftsmål.
Gode byområder kjennetegnes av et levende sentrum med mange mennesker og mye liv, trivelige boligområder med friområder og grønne møteplasser, samt god tilgjengelighet til de fleste aktiviteter i hverdagen. Selvaag Boligs utviklingsprosjekter bidrar direkte til fornyelse av byområder, ved at utdaterte næringsbygg og industriområder med asfalterte omgivelser omarbeides til høyverdige boligområder med grønne uteområder og gode bymessige kvaliteter. Vår strategi er et konkret bidrag til at flere innbyggere deler på samfunnskostnadene for sosial og teknisk infrastruktur, og at flere bor arealeffektivt. Dette innebærer blant annet at vi utvikler boliger med effektive løsninger som gjør det mulig å bo mer kompakt. Miljøbelastningen er lavere når folk legger beslag på minst mulig personlig areal. Det er mer miljøvennlig å bo i en leilighet på 60 kvadratmeter med tre soverom, enn i en leilighet på 100 kvadratmeter med tre soverom. I et miljøperspektiv er derfor antall kvadratmeter bolig per soverom en viktig måleparameter. Gjennomsnittsstørrelsen per bolig som ble ferdigstilt i 2020 var på 67 kvadratmeter og det ble bygget 33 kvadratmeter bolig per soverom. I tillegg til at det er miljøvennlig, gir færre kvadratmeter bolig en redusert enhetskostnad som gjør at flere har råd til å kjøpe bolig.
Våre boligprosjekter tilrettelegges for alle mennesker, i alle aldre, uavhengig av funksjonsevne. Vi vektlegger sosiale møteplasser både inne og ute, og vi styrker innsatsen for å utvikle gode sosiale nabolag i tråd med statlige retningslinjer og god bærekraftstankegang. Våre styringsdokumenter sørger for at vurderinger om aktive
bidrag til sosiale og estetiske egenskaper i prosjektene blir ivaretatt.
Store boligprosjekter i byer skaper også grobunn for næringslivet i nærområdet. Ved å bygge i etablerte byog boligområder, bidrar vi til at flere kan leve en mer miljøvennlig hverdag med gang- og sykkelavstand til handel og tjenester og nærhet til kollektivtilbud. Vi legger til rette for grønn mobilitet og redusert biltrafikk, blant annet gjennom underjordiske parkeringsanlegg med tilgjengelige ladepunkter for el-biler.
Når vi setter i gang et nytt byggeprosjekt, sørger vi for å involvere berørte parter i tilstøtende områder i en tidligfase, for å best mulig kunne ivareta ønsker for området og sikre en helhetlig tankegang rundt utviklingen. Selvaag Bolig støtter også kultur, breddeidrett og utdannings- og forskningsinstitusjoner. Fortrinnsvis går støtten til breddeidrett i lokale idrettslag og kultur i områdene der vi har boligprosjekter under utvikling, samt bidrag til forskning på boligøkonomi. I 2020 beløp denne støtten seg til om lag 2,5 millioner kroner totalt.
I løpet av 2020 igangsatte vi bygging av 496 boliger fordelt på deltrinn i 11 prosjekter. En økende andel av boligene som vil bli bygget de neste årene er Plussboliger, et boligkonsept der beboere har tilgang til delte fasiliteter og tjenesteleveranser. Dette bidrar til en enkel og komfortabel hverdag for beboerne, tilrettelagt for samhold og
delingsøkonomi. Vår årlige kundeundersøkelse viser at beboerne i Plussboliger er svært godt fornøyde med fasilitetene og tjenestene som leveres. Samtidig bidrar tilgangen til fellesarealer til at mindre arealbehov i de respektive boenhetene er lavere enn i ordinære boligprosjekter.
Selvaag Bolig har flere store Plussboliger under planlegging for de neste årene. I tillegg har vi utarbeidet et nytt konsept kalt «City», og vil se på muligheter for å bygge dette i årene som kommer.
Selvaag «Pluss» ble lansert i 2004 som Norges første, store satsing på boliger med ekstraservice. Plusskonseptet er boliger med fellesområder, vertskap og tjenester som forenkler beboernes hverdag. En bemannet resepsjon sørger for drift og forvaltning av fellesarealer som gjesteleilighet, treningsrom, lobby, møterom, selskapsrom og storkjøkken, og tilbyr en rekke tjenester som planlegging av arrangementer, booking av reiser, formidling av tjenester, diverse aktiviteter og praktisk hjelp. Resepsjonen tilbyr også fri tilgang til aviser, kaffebar, trådløst nettverk og ferieservice. Totalt har vi bygget 1 500 Plussboliger hittil, og har rundt 1 500 boliger under bygging eller planlegging blant annet i Lørenskog, Asker og Trondheim. Betalingsviljen for konseptet har økt betydelig de siste årene, og kundetilfredsheten er meget høy. Vi vet at konseptet også har stor betydning for livskvaliteten til mange enslige og eldre, og gir eldre mulighet til å bo hjemme i egen bolig lenger. I 2021 jobber vi for å utvide tjenesteleveransene i Pluss til å omfatte helsetjenester, i samarbeid med private helseaktører og kommuner.
Selvaag «City» tar utgangspunkt i «Pluss»-konseptet, men boligene er mer kompakte og konseptet mer urbant. Cityboliger er arealsmarte boliger med fellesarealer og tjenester som forenkler hverdagen på samme måte som i Pluss, men drar større veksel på tilbud i og samhandling med tilbud i nærområdet. City-prosjekter vil være spesielt tilrettelagt for grønn mobilitet og tilpasset en urban livsstil, med kollektivknutepunkt, treningssenter, kafeer og restauranter rett rundt hjørnet. Målgruppen er alle som vil bo kompakt og urbant, og med lavere enhetspris vil det være spesielt attraktivt for førstegangsetablerere og enpersonshusholdninger.
På nåværende tidspunkt kan dette konseptet ikke bygges i Oslo i henhold til gjeldende leilighetsnorm. Selvaag Bolig håper at Oslo vil gi dispensasjon til et slikt prosjekt på sikt, og ser også etter egnede tomter i andre byer.
Asfalt, lager og tungtrafikk erstattes med parkanlegg og bilfri handlegate når Lørenskog får et nytt «bydelssentrum». Skårerbyen reises på en gammel industritomt og blir en ny bydel med 1 100 boliger og omlag 2 500 beboere. Skårerbyen skal ha alle de urbane kvalitetene folk ser etter i boliger tett på sentrum. Samtidig er inspirasjonen til arkitekturen hentet fra naturen. Det store parkområdet mellom boligblokkene er inspirert av store byparker, med viltvoksende stauder og blomsterenger, lyng og furutrær, bærbusker og frukttrær. Gamle trær skal bevares og re-plantes, og alle vekster er nøye valgt for å tiltrekke et rikt mangfold av fugler, dyr og insekter, sammen med utplassering av insekthoteller og fuglekasser.
Med dagens klimaendringer har god håndtering av overvann blitt stadig viktigere. Eksisterende kapasitet for å ta unna store vannmengder i rør under bakken er ikke lenger tilfredsstillende, og kravene fra myndighetene har blitt strengere. Overvann som ledes opp i dagen er en del av løsningen, og gir i tillegg positive bieffekter på miljøet. Det er bra for plante- og dyreriket, og det gir uteområdet en ekstra nerve. Etter kraftige regnskyll vil parkområdet og nabolaget endre karakter. Vannet vil bli liggende i
naturlige groper og bekkeløp i parken, og skape små grønne øyer i landskapet – før det forsvinner ned i det kommunale anlegget. Dette skal både avlaste nettet og skape dynamikk, liv og lek i Lørenskogs nye bydel.
Første byggetrinn i Skårerbyen består av syv hus rundt et gårdstun, med direkte forbindelse til den nye «byparken» som Selvaag Bolig utvikler. Det legges til rette for en rekke fellesaktiviteter, og det bygges bilfri gang- og sykkelvei inn til Lørenskog sentrum. I fremtiden er det også mulighet for at t-banen vil stoppe her. Ett av byggene i første byggetrinn er også tilrettelagt for fellesfasiliteter og delingstjenester.
Selvaag Bolig har lagt en tydelig miljøplan for prosjektet, med tiltak som gjenbruk av masser fra området, bunnplater etter riving av bygg, i tillegg til at overskudd fra veibygging vil spare miljøet gjennom mindre bruk av sement og bortkjøring av masser. I tillegg legges det til rette for høy sorteringsgrad av avfall i byggeperioden, og det vil kun benyttes forhåndskappede materialer for å redusere avfallsmengden. Lokale aktører vil bli brukt for gjenvinning og transport for å redusere utslipp, og for å øke energieffektiviteten vil boligene tilknyttes fjernvarmeanlegg og ladestasjoner til elbiler vil bli installert.
RETTFERDIGHET FOR Å NÅ MÅLENE Boligbygging har historisk stått for betydelige klimagassutslipp, både når nye områder utvikles og når bygg skal driftes. Utvikling av gode boliger er selve kjernen i Selvaag Boligs virksomhet og det er avgjørende at både løsningene som utvikles, materialene som benyttes og byggeprosessen i seg selv, bidrar til våre mål om bærekraftig utvikling.
Selvaag Bolig jobber derfor med å redusere miljøavtrykket gjennom hele verdikjeden, fra produksjon til ferdigstilte boliger overlevert sluttbruker. Alle våre boligprosjekter bygges i tråd med norske byggeforskrifter og europeisk regelverk. Disse stiller strenge krav til materialvalg og energieffektivitet i boligene, og til den generelle virksomheten gjennom byggeprosessen. Det gjøres også grundige vurderinger av grunnen både når vi kjøper tomter, før vi skal bygge og når vi bygger.
Ambisjonen om å være en ansvarlig samfunnsaktør som tar vare på miljøet er nedfelt i vår miljøpolicy som definerer våre langsiktige miljømål for å ivareta bærekraftig boligbygging:
Målene skal nås ved at de implementeres i styringssystemene for prosjektgjennomføring.
Design og materialvalg i byggeprosjekter påvirker både inneklima, mengden av miljøgifter, ressursbruk og avfall. Materialer er også en av de største kildene til Selvaag Boligs indirekte klimagassutslipp, da over 50 prosent av klimagassutslippene i et byggs livsløp skjer ved produksjon og transport av materialer til bygget. Det er derfor viktig å gjøre gode materialvalg med tanke på levetid, herunder forhold til robusthet for endrede værforhold.
I våre boligprosjekter søker vi å benytte bygningsprodukter uten innhold av helse- og miljøfarlige stoffer, og vi stiller krav om at materialer som benyttes er i tråd med nasjonale og internasjonale standarder og krav. Dette innebærer blant annet at materialene som velges er egnet for ombruk og gjenvinning. Tre er eksempel på dette, et materiale vi i økende grad benytter i våre boligprosjekter. I tillegg benytter vi mye teglsten til kledning. Dette er et rent og mineralsk materiale som er vedlikeholdsvennlig og holder seg godt over tid. Samtidig bidrar det til et naturlig og godt inneklima.
Når eldre bygg skal rives, eller tomter skal opparbeides, kartlegger vi muligheter for gjenbruk for å redusere materialforbruk og omfang av avfallsdeponering. Boligprosjektet Landås er et godt eksempel på dette. Overskuddsmasser fra en del av tomteområdet blir gjenbrukt til oppfylling av andre deler av tomten istedenfor at det tilføres ny masse. Matjord er også tatt vare på og skal gjenbrukes av Asker kommune.
Landås Felt L3 er Selvaag Boligs første FutureBuiltprosjekt. Dette forplikter til ambisiøse miljøvalg både i byggeprosessen og i byggets livsløp.
Prosjektet er en del av Landås Høn-utbyggingen nær Asker sentrum. Her skal det bygges fire kompakte bygg med rundt 80 leiligheter, hovedsakelig arealeffektive 1-2 roms leiligheter med fokus på interaksjon mellom arkitektur, miljøteknologier og landskap.
Landås Felt L3 skal være et innovasjonsprosjekt innenfor trekonstruksjon og miljøvennlig materialbruk. Dette skal bidra til redusert bruk av betong og stål, de største kildene til klimautslipp i boligbygg. Komponenter som vinduer, dører, våtrom, gulv og innredning skal velges med fokus på kvalitet og lang levetid. Det planlegges videre for utstrakt gjenbruk av masser i utearealene.
Prosjektet vil videre ta i bruk avanserte urbane infrastrukturløsninger, blant annet et sentralisert gjenvinnings-/renovasjonssystem, et nærvarmesystem med innovativ bruk av grunnvann og utstrakt bruk av solceller til strømproduksjon. Boligblokkene vil oppfylle nær null energinivå med en levert energi på 40 kWh/m2 år, og har som mål å tilfredsstille
oppvarmingsbehovet og varmetapstallet for passivhus. Sammen med deleordning for elsykler, bilpool og gangog sykkelvei til Asker togstasjon, skal dette bidra til at fokuset på bærekraft, klima og miljø opprettholdes også etter byggeperioden.
FutureBuilt er en innovasjonsarena for aktører i byggenæringen i Oslo-regionen. Visjonen er å utvikle klimanøytrale byområder og arkitektur med høy kvalitet. Prosjektene i FutureBuilt skal bidra til å redusere klimagassutslippene for byggene i et livsløpsperspektiv, både i byggefasen og i drift. Satsingen omfatter nybygg og rehabilitering, områder og enkeltbygg, kommunale og private utbyggere.
Prosjektene som går inn i FutureBuilt forplikter seg til å oppfylle et sett med kvalitetskriterier, samt å dokumentere at disse oppnås. Det må velges byggematerialer med lave klimagassutslipp i produksjon og avhending, og helse- og miljøfarlige stoffer skal unngås. God lokalisering, mobilitetsplanlegging og miljøvennlige transporttiltak skal redusere utslipp fra transport i forbindelse med byggingen. Klimagasskravene dokumenteres med et klimagassregnskap i henhold til FutureBuilts metodikk og regneregler eller tilpassede BREEAM NOR-kriterier. For nybygg innebærer kravene nær null eller plussenerginivå.
Bygge- og eiendomsbransjen har et stort miljømessig fotavtrykk, både gjennom byggeprosessen som følge av høyt forbruk av energi og naturressurser, og gjennom klimagassutslipp knyttet til produksjon og transport av materialer. I tillegg til store avfallsmengder, kan byggeprosessen også påvirke det biologiske mangfoldet i områdene hvor boligprosjektene oppføres. Selvaag Bolig stiller derfor strenge krav til innkjøp av tjenester som kan ha betydning for byggeprosjektets klimagassutslipp.
Alle entreprenører som bygger for Selvaag Bolig, er underlagt krav til dokumentasjon for etterlevelse av nasjonale og europeiske forskrifter for nybygg. I tillegg oppfordrer vi til fossilfri byggeplass og fossilfri transport av arbeidere og materialer til og fra byggeplassen. Et annet viktig tiltak er å redusere avfall, samt benytte materialer med lang levetid. Kravene som stilles vil imidlertid variere fra prosjekt til prosjekt, avhengig av prosjektets størrelse, beliggenhet og tilgjengelig entreprenør.
Energiforbruket i norske boliger er betydelig. Hovedsakelig som følge av tidvis stort behov for oppvarming, men også som følge av stadig økende bruk av elektronisk utstyr. For å redusere energibehovet i boliger som oppføres stilles det derfor strenge krav til energiløsninger og isolasjonskvalitet i gjeldende lover og forskrifter. Arealeffektive boliger bidrar også til å redusere energibehovet per person.
I Selvaag Bolig jobber vi løpende med å finne løsninger for rimeligere utvikling av miljøvennlige boliger, og samtidig sikre at vi kan tilpasse prosjektene til eventuelle skjerpede myndighetskrav i fremtiden. Eksempler på dette er oppføring av energisentraler basert på jordvarme og innføring av varmeteknologi som reduserer energitap fra fjernvarme. I tillegg tester vi solcellebasert oppvarming og belysning i fellesarealer, med tilrettelegging for bruk av overskuddsenergi til el-billadere.
Hovedkontoret til Selvaag Bolig er et miljøvennlig kontorbygg klasse A.
Selvaag Bolig vil alltid søke miljøvennlige løsninger som kan bidra til redusert klimautslipp i byggeprosessen og gjennom byggets levetid. Vi søker også å ligge i forkant for å sikre at selskapet er rigget for å møte kommende krav og reguleringer, eksempelvis klimaplanene for Oslo og Lørenskog kommune. Dette har vært fokus i alle våre prosjekter gjennom 2020.
Fra og med 2021 skal alle store prosjekter i sentrumsnære områder ha en miljøplan som definerer overordnede miljømål og belyser prosjektets miljøavtrykk, før prosjektet igangsettes. Dette inkluderer blant annet løsninger for energieffektive boliger, materialvalg, avfallshåndtering og samspill med omgivelsene. I tillegg skal det legges opp til boliger med deling av tjenester og annet som kan stimulere beboerne til en bærekraftig livsstil. Alle prosjekter skal vurderes for miljøsertifisering (BREEAM* eller tilsvarende).
Vi jobber kontinuerlig med å forbedre våre rutiner og styringssystemer. For å oppnå våre uttalte miljømål, vil vi fremover pålegge entreprenører som kontraheres, å styrke rapporteringen knyttet til byggeprosessen og bygge så miljøvennlig som mulig. I første omgang innebærer dette at alle skal rapportere sorteringsgrad for byggeavfall i 2021. I tillegg vil det i alle nye prosjekter bli stilt krav om at entreprenør skal avgi klimaregnskap der dette er hensiktsmessig. Mange av entreprenørene Selvaag Bolig jobber med er større aktører som allerede har gode systemer for dette på plass, mens enkelte mindre aktører vil kunne ha utfordringer med å levere dette da de ikke har nødvendige ressurser tilgjengelig. Selvaag Bolig vil bruke 2021 på å finne gode og hensiktsmessige prosesser for dette, slik at selskapet i fremtiden kan rapportere fullstendig klimaregnskap.
* BREEAM er Europas ledende miljøsertifiseringsverktøy for bygninger. Formålet er å motivere til bærekraftig design og bygging gjennom hele byggeprosjektet, fra tidlig fase til overlevert bygg. Et BREEAM-sertifikat utstedes i fem nivåer: Pass, Good, Very Good, Excellent og Outstanding. Sertifiseringen er basert på dokumentert miljøprestasjon i ni kategorier – ledelse, helse- og innemiljø, energi, transport, vann, materialer, avfall, arealbruk og økologi, samt forurensning.
I 2020 igangsatte Selvaag Bolig planleggingen av byutviklingen rundt Bjerke Travbane. Området skal i de kommende år utvikles til et nabolag med urbane møteplasser og -kvaliteter, og et attraktivt boligområde med store grøntområder og gode sol- og utsiktsforhold.
For utviklingen på Bjerke har vi satt oss høye klimaog miljøambisjoner. Den overordnede målsettingen er at Bjerke skal bli et forbildeprosjekt for klimasmart byutvikling for Selvaag Bolig. Prosjektet brukes nå internt i utformingen av et kunnskapsgrunnlag for reduksjon av klimagassutslipp. Det skal føres klimaregnskap i alle faser av utviklingen, og prosjektet er et første steg i klargjøringen for at Selvaag Bolig skal kunne avgi klimaregnskap fremover.
Bjerke skal være et klimasmart byområde tilrettelagt for grønn mobilitet. Det planlegges et innovasjonsprosjekt med bruk av fornybar energi, det skal satses på
delingstjenester og stilles krav om økt gjenvinningsgrad og avfallssortering. Det legges opp til BREEAMmiljøsertifisering av samtlige boliger, og det vil vurderes BREEAM Community-sertifisering i forbindelse med oppstart av detaljregulering. Sistnevnte er et rammeverk og et sertifiseringssystem for å vurdere sentrale miljømessige, sosiale og økonomiske bærekraftsmål for større områdeutviklinger. Bjerke blir også et forskningsprosjekt i samarbeid med Klimaetaten, som omhandler klimasmart transformasjon av nye parkområder og hvordan disse kan binde klimagasser.
Oslo kommune har i sin byrådserklæring fra 2019 satt svært ambisiøse klimamål. Ambisjonen er minst 52 prosent reduksjon av direkte klimagassutslipp innen 2024 og 95 prosent utslippsreduksjon innen 2030, målt fra 2009-nivå. Byggebransjen står for den største andelen av de totale utslippene, noe som krever ansvar og konkrete tiltak.
I forbindelse med Bjerke-utviklingen lages det nå et kunnskapsgrunnlag om utslipp av klimagasser i Selvaags boligprosjekter. Kunnskapsgrunnlaget skal gi en oversikt over effekten av ulike tiltak, samt etablere en metodikk for å ta kunnskapsbaserte valg av materialer og løsninger i tidlig fase av prosjekter. Sentralt for metodikken er å vurdere «kostklimanytte» i ulike valg og tiltak.
Sammen med Multiconsult har vi arbeidet med å formulere målsetninger for reduksjon av klimagassutslipp. Vi har kartlagt blant annet:
De grå søylene i diagrammet under viser resultatet med referansenivå for et boligprosjekt på Bjerke i 2009, samt referansenivå i Selvaag Bolig 2020 (18% lavere utslipp sammenliknet med 2009).
Ved å undersøke hvordan vi i dag bygger våre prosjekter, kan vi indentifisere hvor vi kan bruke materialer med lavere klimagassutslipp, og bruke det i vår standardbeskrivelse. Rød søyle viser potensialet i dette. På Bjerke gjøres denne vurderingen i samarbeid med rådgivere, arkitekter og entreprenører ut fra en «kost-klimanytte»-tankegang. Ambisjonsnivået for reduksjon av klimagassutslipp settes i de ulike reguleringene, med mål om kontinuerlig forbedring over tid (se rosa søyler i diagram).
Selvaag Bolig skal være en ansvarlig samfunnsaktør som tilbyr en trygg og god arbeidsplass for våre medarbeidere. Etiske, sosiale og miljømessige hensyn er godt integrert i den daglige driften, og vi forventer at våre ansatte etterlever våre etiske retningslinjer (beskrevet på www.selvaagboligasa.no). Vi stiller samtidig tydelige krav til alle våre leverandører og samarbeidspartnere, om at de skal følge og opptre i henhold til våre retningslinjer og gjeldende lover og regelverk. Selvaag Bolig har nulltoleranse for korrupsjon, prissamarbeid og sosial dumping.
Det skal være trygt å jobbe på byggeplasser der Selvaag Bolig er byggherre. Våre retningslinjer for helse, miljø og sikkerhet er basert på internasjonale standarder. Sammen med byggherreforskriften og internkontrollforskriften oppfylles kravene som stilles til byggherrer om oppfølging av sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA) på byggeplasser. Målet er null skader på person og miljø.
Alle prosjekter vi igangsetter er i tråd med byggherreforskriften og internkontrollforskriften, og det stilles egne særskilte krav til sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA) ved alle totalentrepriser. Som byggherre utarbeider Selvaag Bolig SHA-plan for byggeprosjektene, og påser at totalentreprenøren følger opp alle kravene som er definert i kontrakten. I tråd med forskriftenes retningslinjer rapporteres det regelmessig på SHA til administrerende direktør i selskapet. I tillegg har styret dette som fast tema til behandling. Selvaag Bolig gjennomfører jevnlige kontroller på byggeplasser, og iverksetter umiddelbart tiltak dersom avvik avdekkes. I løpet av 2020, var det ingen tilfeller av alvorlige arbeidsrelaterte skader.
Fremover vil vi jobbe med å få etablert innrapportering av fullstendige HMS data fra leverandørkjeden, som vil danne grunnlag for fremtidig rapportering.
Selvaag Bolig skal være en av Norges mest attraktive
arbeidsplasser. De ansatte er vår viktigste ressurs, og medarbeiderne våre skal ha gode muligheter til å utvikle seg og øke sin kompetanse. Vi er avhengige av engasjerte og motiverte medarbeidere og godt samarbeid på tvers av fagområder for at vi skal nå våre forretningsmessige mål. Vi ønsker et godt arbeidsmiljø preget av gjensidig tillit og respekt for hverandre, med takhøyde for saklig uenighet. Vi skal legge til rette for personlig vekst og utvikling, og oppfordrer til kunnskapsdeling og kompetanseutvikling. Derfor setter vi arbeidsmiljø og medarbeidertilfredshet høyt på dagsordenen.
Hvert år gjennomfører vi en medarbeiderundersøkelse hvor vi måler de ansattes medarbeidertilfredshet. Resultatene danner grunnlag for løpende tiltak for å styrke og bevare et godt arbeidsmiljø. For sjette år på rad ble Selvaag Bolig i 2020 sertifisert som «Great Place to Work», og er på listen over Norges 20 beste arbeidsplasser blant bedrifter i sin kategori. Som del av sertifiseringen utføres det også en kartlegging og vurdering av Selvaag Boligs organisasjons- og lederpraksis. Sertifiseringen og listen er utviklet av Great Place to Work Institute, en global standard for hva som kjennetegner en god arbeidsplass.
Vi tror at ansattes medeierskap i selskapet fremmer verdiskaping gjennom økt engasjement og lojalitet. Vi har derfor tilrettelagt for at medarbeidere kan kjøpe aksjer i selskapet med rabatt. Ved utgangen av 2020 eide 70 prosent av de ansatte aksjer i selskapet.
God kunnskap og kompetanse hos våre medarbeidere er grunnleggende forutsetninger for at vi skal fortsette å utvikle oss og være konkurransedyktige. Alle medarbeidere gis derfor mulighet til faglig utvikling og kompetanseheving blant annet gjennom kurs, seminarer og faglige samlinger internt og eksternt. Kompetanseheving hos den enkelte er et sentralt punkt i de ansattes årlige medarbeidersamtaler. Den største kompetanseutviklingen skjer ved ekstern hjelp, i tillegg til i det daglige arbeidet. Vi tilstreber at ansatte skal få oppgaver innenfor nye fagområder og i nye prosjekter, og at kompetanse som utvikles deles på tvers av de ulike avdelingene og prosjektene.
Vi har et mål om at sykefraværet i selskapet skal være under 3 prosent. Sykefraværet har vært stabilt lavt over flere år og i 2020 var sykefraværet i konsernet på 3,3 prosent mot 2,2 prosent i 2019. For morselskapet var sykefraværet 2,3 prosent i 2020 mot 1,4 prosent i 2019. Vi har god oversikt over årsakene til sykefraværet og har tett oppfølging av ansatte som er sykemeldt. Det jobbes ellers løpende med tiltak som reduserer sykefravær. Ettersom våre ansatte primært er kontoransatte, er det lav risiko for skader på arbeidet. Det ble ikke rapportert om skader med fravær i løpet av året.
forskjellsbehandling. Som presisert i våre etiske retningslinjer, aksepterer vi ingen form for trakassering eller diskriminering som følge av rase, religion, nasjonalitet, seksuell legning, kjønn eller annet. Vi tolererer heller ingen atferd som kan oppfattes som truende eller nedverdigende. Ved ansettelse er det kompetanse som vektlegges, ikke kjønn, alder eller etnisk bakgrunn. Dette har vært et grunnleggende prinsipp for etableringen av nåværende organisasjon, og prinsippet ligger også til grunn for rekruttering til nye stillinger. Vi jobber aktivt for å sikre jevn fordeling mellom kvinner og menn, både i form av lik lønn for likt arbeid og lik representasjon i ledende stillinger. I avdelinger der det ikke har vært tilfredsstillende kjønnsbalanse har selskapet vektlagt kjønn i rekruttering til nye stillinger, da i tilfeller der kandidatenes kompetansenivå har vært lik. Disse temaene og tilhørende tiltak adresseres regelmessig i Selvaag Boligs ledergruppe og styre. Selv om vi har god kjønnsbalanse totalt i selskapet, har vi for få kvinner i ledende stillinger. Selskapet har ambisjoner om å endre dette. Selskapet har få deltids- og midlertidige ansatte. Studenter og andre med behov for ekstrajobb benyttes i slike stillinger, og alle slike ansettelser er frivillige.
Selv om vi har god kjønnsbalanse totalt i selskapet, har vi for få kvinner inn i ledende stillinger. Selskapet har ambisjoner om å endre dette.
I Selvaag Bolig skal det ikke forekomme
Ansatte i Selvaag Bolig skal utvise forsiktighet når det gjelder å motta eller yte gaver, tjenester eller annen ytelse fra eller til forretningsforbindelser. Forhold som kan påvirke beslutningsprosesser, eller som kan gi andre grunn til å tro at det skjer, er ikke akseptert. Ansatte skal heller ikke medvirke til noen form for prissamarbeid med forretningsforbindelser eller andre, som kan virke konkurransevridende eller er i strid med gjeldende regler mot prissamarbeid og/eller kartellvirksomhet. Gjennom høy etisk standard og sterk intern kultur skaper vi tillit og et godt omdømme, og viser at vi er til å stole på.
Det jobbes kontinuerlig med å sikre at ansatte har kjennskap til og følger de etiske retningslinjene. Nyansatte får innføring i retningslinjene gjennom opplæringsprogrammer og fellessamlinger, og alle ansatte er pålagt å gjennomføre e-læringskurs i etikk og samfunnsansvar. Kurset sikrer at alle ansatte er klar over hvilke krav og forventninger som stilles, og er et viktig virkemiddel for å bygge en selskapskultur med høy standard. Ved utgangen av 2020 hadde samtlige ansatte fullført og bestått kurset.
Det ble ikke avdekket noen tilfeller av prissamarbeid eller korrupsjon i 2020.
Arbeidslivskriminalitet, sosial dumping og brudd på menneskerettigheter har vært og er et problem i deler av byggebransjen. Ettersom Selvaag Bolig ikke har egen entreprenør, kjøper vi entreprenørtjenester for betydelige summer hvert år. Dette gir store muligheter til å påvirke bransjen i kampen mot arbeidslivskriminalitet og sosial dumping.
I kontraktene vi inngår stilles det tydelige krav til leverandører og underleverandører om at de skal operere i tråd med til enhver tid gjeldende lover og forskrifter, blant annet knyttet til lønns- og arbeidsvilkår. Ettersom vår virksomhet hovedsakelig er i Norge, kjøper vi inn tjenester primært fra velrenommerte, store norske entreprenørselskaper. I tillegg kjøper vi inn entreprenørtjenester fra to store aktører i Estland og Polen. Alt arbeid som utføres i Norge av leverandører og/eller samarbeidspartnere følger norsk tariff og norske lover, og entreprenørene skal til enhver tid kunne dokumentere at arbeidskraften som benyttes på byggeplassene er lovlig. Selvaag Bolig gjennomfører jevnlige kontroller for å sikre at kontraktsvilkårene blir overholdt.
Det har, etter hva vi er kjent med, ikke forekommet sosial dumping eller brudd på menneskerettigheter i Selvaag Bolig eller hos selskapets leverandører i 2020. Våre rutiner for å sikre våre medarbeideres arbeidsrettigheter anses å fungere godt, og arbeidet med å forbedre disse fortsetter i 2021.
I tråd med gjeldende krav i arbeidsmiljøloven, har Selvaag Bolig etablerte prosesser og rutiner for varsling om eventuelle brudd på formelle lover og regler. Disse er beskrevet i selskapets etiske retningslinjer, som er tilgjengelig fra vårt intranett og våre nettsider. For å senke terskelen for varsling om eventuelle kritikkverdige forhold har vi også etablert en kanal for anonym varsling for de ansatte. Det ble ikke mottatt noen varslinger i løpet av 2020.
| Indikatorer | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Godt arbeidsmiljø og sikkerhet | ||
| Antall ansatte | 80 | 87 |
| Antall deltidsansatte* | 3 | 3 |
| Antall midlertidige ansatte* | 1 | 1 |
| Turnover | 6 | 4 |
| Score medarbeidertilfredshet | 88 % | 89 % |
| Ansattes medeierskap i selskapet (% ansatte som eier aksjer i Selvaag Bolig) | 67 % | 76 % |
| Sykefravær og skader | ||
| Sykefravær – konsern | 3,30 % | 2,20 % |
| Sykefravær – morselskap | 2,30 % | 1,50 % |
| Likestilling og mangfold | ||
| Kjønnsbalanse, andel kvinner i konsernet | 54 % | 49 % |
| Kjønnsbalanse, andel kvinnelige ledere i konsernet | 30 % | 22 % |
| Kjønnsbalanse, andel kvinner i konsernledelsen | 0 % | 0 % |
| Kjønnsbalanse, andel kvinner i styret | 43 % | 43 % |
| Antall kvinner ansatt i løpet av året | 1 | 2 |
| Antall menn ansatt i løpet av året | 0 | 6 |
| Aldersfordeling, andel ansatte under 30 år | 4 | 4 |
| Aldersfordeling, andel ansatte 30-50 år | 42 | 53 |
| Aldersfordeling, andel ansatte over 50 år | 34 | 30 |
| Gjennomsnittslønn kvinnelige ansatte** | 710 000 | 681 000 |
| Gjennomsnittslønn mannlige ansatte** | 1 350 000 | 1 364 000 |
| Gjennomsnittslønn kvinnelige ansatte (kjernevirksomhet)** | 814 000 | 762 000 |
| Gjennomsnittslønn mannlige ansatte (kjernevirksomhet)** | 1 414 000 | 1 436 000 |
| Forholdstall, lønn konsernsjef/gjennomsnittsansatt | 28 % | 30 % |
| Antall uker tatt ut i foreldrepermisjon, kvinner*** | 27 | 17 |
| Antall uker tatt ut i foreldrepermisjon, menn*** | 30 | 9 |
| Eierstyring og selskapsledelse | ||
| Andel ansatte gjennomført opplæring i etiske retningslinjer | 100 % | 100 % |
| Antall varslingssaker | 0 | 0 |
| Antall tilfeller korrupsjon/prisfiksing | 0 | 0 |
| Antall brudd på arbeidsmiljøloven/menneskerettigheter i leverandørkjeden | 0 | 0 |
| Sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på byggeplassen | ||
| Antall personskader uten fravær | 15 | 7 |
| Antall personskader med fravær | 3 | 4 |
| Bærekraftig bolig- og byutvikling | ||
| Måleparametere og KPIer defineres i løpet av 2021 | I/A | I/A |
* Selskapet har få deltidsansettelser og midlertidige ansettelser. Alle slike ansettelser i selskapet er frivillige.
** Grunnlaget for beregningen er lønn for fast ansatte med fast lønn i kjernevirksomhet ved utgangen av året. Forskjellen i lønn for kvinner og menn skyldes ulike stillingstyper med ulikt lønnsnivå. Selskapet lønner likt arbeid likt.
*** Selvaag Bolig betaler både kvinner og menn full lønn ved uttak av foreldrepermisjon.
Selvaag Bolig ønsker å opprettholde en høy standard for eierstyring og selskapsledelse. Dette skal styrke tilliten til selskapet og bidra til langsiktig verdiskaping gjennom å regulere rollefordelingen mellom aksjonærer, styret og daglig ledelse utover det som ellers er regulert gjennom vedtatte lover og regler.
Selvaag Boligs eierstyring og selskapsledelse er basert på følgende hovedprinsipper:
Selvaag Bolig ASA er et norsk allmennaksjeselskap notert på Oslo Børs. Selskapet er underlagt regnskapsloven §3-3b om årlig redegjørelse for prinsipper og praksis for foretaksstyring. Loven fastsetter hvilke opplysninger redegjørelsen som et minimum må inneholde.
Selvaag Bolig ASA er et norsk allmennaksjeselskap notert på Oslo Børs. Selskapet er underlagt regnskapsloven §3-3b om årlig redegjørelse for prinsipper og praksis for foretaksstyring. Loven fastsetter hvilke opplysninger redegjørelsen som et minimum må inneholde.
Norsk utvalg for eierstyring og selskapsledelse (NUES) har fastsatt Norsk anbefaling for eierstyring og selskapsledelse («anbefalingen»). Oslo Børs krever at børsnoterte selskaper årlig gir en samlet redegjørelse av selskapets prinsipper for eierstyring og selskapsledelse i samsvar med gjeldende anbefaling. De løpende forpliktelsene for noterte selskaper er tilgjengelig på www.oslobors.no, og anbefalingen fra NUES er tilgjengelig på www.nues.no.
Selvaag Bolig følger den gjeldende anbefalingen, utgitt 17. oktober 2018, i henhold til «følg-eller-forklar-prinsippet». Det vil si at anbefalingens enkelte punkter følges, mens eventuelle avvik blir redegjort for. Selskapet gir en årlig, samlet redegjørelse for sine prinsipper for eierstyring og selskapsledelse i sin årsrapport og informasjonen er tilgjengelig på www.selvaagboligasa.no.
Selvaag Bolig ASA har som formål «å erverve og utvikle boligprosjekter med sikte på kjøp og salg av eiendom, samt annen tilknyttet virksomhet, herunder næringseiendom. Selskapet kan delta i andre selskaper i inn- og utland i tilknytning til boligutvikling». Dette fremgår av selskapets vedtekter §3. Selskapets vedtekter er tilgjengelig på selskapets hjemmeside, www.selvaagboligasa.no. Selvaag Boligs mål og hovedstrategier omtales i selskapets årsrapport og på selskapets nettside www.selvaagboligasa.no. Styret setter klare mål for virksomheten med sikte på å skape verdier for aksjonærene og samfunnet ellers. I årlige strategiprosesser vurderer styret om de mål og retningslinjer som følger av strategiene er entydige, dekkende, godt operasjonalisert og kommunisert til ansatte, kunder og øvrige interessenter.
Selvaag Bolig har utarbeidet retningslinjer for samfunnsansvar og øvrige policydokumenter i tråd med selskapets verdigrunnlag. Samfunnsansvar er nærmere beskrevet i eget kapittel i årsrapporten. Selvaags kjerneverdier «omtanke og skaperkraft» er godt forankret i hele virksomheten.
Retningslinjene inneholder generelle prinsipper for forretningspraksis og personlig atferd, og er ment å være et utgangspunkt for de holdninger og det grunnleggende syn som skal prege kulturen og det daglige arbeidet i Selvaag Bolig.
Selvaag Bolig konsern hadde per 31. desember 2020 en bokført egenkapital på NOK 2 437,8 millioner inkludert ikke-kontrollerende interesser. Styret mener at egenkapitalen er forsvarlig og finansieringen av selskapet er tilpasset selskapets formål, strategi og risikoprofil.
Styret har en tydelig kommunisert utbyttepolitikk som er tilpasset selskapets mål, strategi og risikoprofil. Selvaag Boligs ambisjon er å utbetale høye og stabile utbytter til sine eiere. Målet er at utbyttet skal være på minimum 40 prosent av årsresultatet etter skatt og utbetales to ganger i året. Utbyttets størrelse skal imidlertid veies opp mot selskapets likviditetsprognoser og soliditet. Egenkapitalgraden i selskapet skal ikke være under 30 prosent.
NOK 3,00 per aksje ble utbetalt som utbytte for første halvår i august 2020 og utgjorde NOK 279,8 millioner. Styret foreslår et utbytte på NOK 3,00 per aksje for andre halvår 2020, tilsvarende NOK 281,2 millioner. Det totale utbyttet for 2020 vil da bli NOK 6,00 per aksje. Det tilsvarer 113 prosent av resultatet etter skatt, korrigert for gevinst relatert til transaksjonen med Urban Property, og utgjør NOK 561,1 millioner. Den høye prosentandelen i utbytte må sees i sammenheng med at styret i mai 2020 valgte å redusere utbyttet for andre halvår 2019 fra NOK 3,00 per aksje til NOK 1,50 på grunn av usikkerheten knyttet til COVID-19-pandemien. Det utsatte utbyttet på NOK 1,50 per aksje ble isteden inkludert i utbyttet for første halvår 2020 etter en ny vurdering basert på en god utvikling i salg og tilnærmet normal fremdrift i prosjektene.
Selvaag Bolig foreslo for generalforsamlingen i november 2019 å selge store deler av selskapets tomtebank til Urban Property. Transaksjonen ble gjennomført i januar 2020 og det ble da utbetalt et tilleggsutbytte på NOK 22 per aksje, totalt NOK 2 055,3 millioner.
Det kan være hensiktsmessig at styret har fullmakt fra generalforsamlingen til å kunne beslutte utbytte løpende gjennom året dersom det er økonomisk grunnlag for det. En slik beslutning må formelt ta utgangspunkt i godkjent årsregnskap for 2020, og kommer eventuelt i tillegg til det utbyttet ordinær generalforsamling beslutter. En slik fullmakt må vedtas av generalforsamlingen, og gjelder frem til neste ordinære generalforsamling, men ikke lenger enn til 30. juni året etter.
Styret mener at det er hensiktsmessig at styret får fullmakt til å kjøpe egne aksjer, dels for å oppfylle konsernets aksjespareprogram og godtgjørelsesordninger for ansatte, og dels for å benytte aksjene som vederlagsaksjer i forbindelse med eventuelt erverv av virksomheter. På generalforsamlingen 24. april 2020, ble det gitt fullmakt til styret i Selvaag Bolig for kjøp av aksjer til en samlet pålydende verdi inntil NOK 18 753 137. Dette tilsvarer 10 prosent av aksjekapitalen. Fullmakten kan benyttes i forbindelse med eventuell senere nedsettelse av aksjekapitalen med generalforsamlingens samtykke, godtgjørelse til styrets medlemmer, for incentivprogram eller som oppgjør i eventuelle oppkjøp av virksomheter, samt for erverv av aksjer der dette er finansielt gunstig. Fullmakten kan benyttes flere ganger, og gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2021, likevel senest til 30. juni 2021. Styret vil foreslå overfor generalforsamlingen at fullmakten forlenges med ett år frem til ordinær generalforsamling 2022.
Selskapet har et aksjespareprogram for selskapets ansatte som jobber i mer enn 50 prosent stilling. Bakgrunnen er at ansattes medeierskap antas å fremme verdiskaping gjennom økt engasjement og lojalitet. Et aksjespareprogram stimulerer til bredt og langsiktig eierskap og gir medarbeiderne mulighet til å ta direkte del i selskapets verdiskaping. Ansatte kan kjøpe aksjer for inntil NOK 200 000 per år. Pris per aksje settes til børskurs (volumvektet gjennomsnittskurs de 10 siste børsdagene før programmet åpnes) redusert med en rabatt på 20 prosent. Dette betinges av en omsetningsbegrensning på to år. Programmet for 2020 ble gjennomført i perioden 25 november til 2. desember. 43 ansatte benyttet seg av tilbudet og aksjene ble kjøpt til NOK 50,77 per aksje fratrukket 20 prosent rabatt. Med samme incentiv og bakgrunn har selskapet også et aksjekjøpsprogram for selskapets ledelse. Rammen for den årlige investeringen i aksjekjøpsprogrammet er inntil den enkeltes årslønn. Pris per aksje settes til børskurs (volumvektet gjennomsnittskurs de 10 siste børsdagene før programmet åpnes) redusert med en rabatt på 30 prosent, hvor den ansattes skatteulempe kompenseres. 2. desember 2020 kjøpte ledelsen 274 177 aksjer i programmet til kurs NOK 50,77 pr aksje fratrukket 30 prosent rabatt. Dette betinger en omsetningsbegrensning på tre år. Ved utgangen av 2020 eide Selvaag Bolig 267 169 egne aksjer. Ettersom aksjeprogrammene videreføres i 2021 vil styret foreslå overfor generalforsamlingen at fullmakten til å kjøpe egne aksjer, som omtalt i forrige avsnitt, forlenges med ett år frem til ordinær generalforsamling 2022.
På den samme generalforsamlingen 24. april 2020 fikk styret fullmakt til å forhøye selskapets aksjekapital med inntil NOK 18 753 137. Fullmakten kan benyttes flere ganger og gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2021, likevel senest til 30. juni 2021. Fullmakten erstatter tidligere fullmakter for tilsvarende formål og omfatter kapitalforhøyelse mot innskudd i andre eiendeler enn penger eller rett til å pådra selskapet særlige plikter. Fullmakten er ikke benyttet og styret vil foreslå, overfor årets generalforsamling, at den forlenges med ett år frem til ordinær generalforsamling 2022.
Avvik: NUES mener slike fullmakter bør begrunnes og avgrenses til definerte formål. Styret mener imidlertid at det er behov for en viss fleksibilitet. Så lenge fullmaktene er tydelig begrenset i tid og omfang, bør det tilligge styrets forvaltningsfullmakt å treffe slike beslutninger fremfor å måtte avholde en ekstraordinær generalforsamling.
Selvaag Bolig ASA har én aksjeklasse og alle aksjer har lik stemmerett. Gjennom styrets og ledelsens arbeid legges det vekt på at alle aksjonærer skal likebehandles og ha samme muligheter for innflytelse. Selskapets vedtekter inneholder ingen stemmerettsbegrensninger.
Selskapets transaksjoner i egne aksjer foretas over børs eller på annen måte til børskurs. Ved kapitalforhøyelser skal eksisterende aksjonærer gis fortrinnsrett, med mindre særskilte forhold tilsier at dette kan fravikes. Slik fravikelse vil i så fall bli begrunnet og offentliggjort i børsmelding i forbindelse med kapitalforhøyelsen.
Selvaag Bolig er opptatt av åpenhet og varsomhet i forbindelse med investeringer hvor det foreligger forhold som kan bli oppfattet som et uheldig nært engasjement, eller nær relasjon, mellom selskapet og store aksjonærer, et styremedlem, ledende ansatte eller nærstående av disse. Dette er beskrevet i selskapets etiske retningslinjer og i styreinstruksen.
Der det gjennomføres transaksjoner med nærstående parter skal dette gjøres på armlengdes avstand og til markedsmessige betingelser. Styret har retningslinjer som sikrer at ledende ansatte melder fra til styret hvis de direkte eller indirekte har en vesentlig interesse i en avtale som inngås av selskapet. For ikke uvesentlige transaksjoner mellom selskapet og nærstående, vil styret innhente en uavhengig vurdering og gjøre denne kjent for aksjeeierne. Transaksjoner med nærstående beskrives i note 23 i selskapets årsrapport, samt i halvårsrapporten.
Selvaag AS er hovedaksjonær i Selvaag Bolig ASA og Selvaag Bolig ASA er et datterselskap i konsernet Selvaag AS.
Selskapet har ikke vedtektsbestemmelser som begrenser adgangen til å eie, omsette eller stemme for aksjer i selskapet.
Gjennom generalforsamlingen utøver aksjeeierne den høyeste myndighet i Selvaag Bolig ASA. Styret legger til rette for at generalforsamlingen skal være en effektiv arena for aksjonærfellesskapet. Det legges ned betydelig arbeid i saksforberedelse, og det tilrettelegges for fullmakts- og stemmemulighet utenom det fysiske møtet.
Ordinær generalforsamling er 27. april 2021 kl. 08.30 i selskapets lokaler i Silurveien 2, Oslo.
Forut for møtet har aksjonærene god mulighet for å ta kontakt med selskapet for enten å avklare saker eller få hjelp til å fremme saker på generalforsamlingen. Utførlige saksdokumenter gjøres tilgjengelig på selskapets nettsider senest 21 dager før generalforsamlingen, jfr. vedtektene §9. Aksjeeiere som ikke har bedt om saksdokumentasjon elektronisk vil få tilsendt saksdokumentasjon til generalforsamlingen per post, som fastsatt i selskapets vedtekter. Saksdokumentasjonen skal inneholde all nødvendig dokumentasjon slik at aksjeeierne kan ta stilling til alle saker som skal behandles.
Alle aksjeeiere som er registrert i verdipapirsystemet (VPS) vil motta innkallingen og har rett til å fremme forslag og avgi stemme direkte eller via fullmakt. En finanskalender, som inkluderer dato for generalforsamling, er tilgjengelig på selskapets nettsider.
Påmeldingen skjer skriftlig, enten per post, VPS-konto eller e-post. Styret ønsker å legge til rette for at flest mulig av aksjonærene får mulighet til å delta. Aksjonærer som selv ikke kan delta oppfordres til å være representert ved fullmektig eller ta bruk av fullmakt. Det legges til rette for at fullmakten kan benyttes til hver enkelt sak som behandles. All informasjon om bruk av fullmektig og fullmakt, samt skjemaer finnes på selskapets nettsider.
Møteleder velges på generalforsamlingen. Generalforsamlingen innledes av styrets leder som også tilrettelegger for at det velges en møteleder. Den ordinære generalforsamlingen skal blant annet godkjenne årsregnskapet og årsberetningen og behandle styrets erklæring om fastsettelse av lønn og annen godtgjørelse til ledende ansatte.
Generalforsamlingen velger valgkomiteens medlemmer og valgkomiteens leder. Utover dette behandler generalforsamlingen de saker som for øvrig følger av lov eller vedtekter. Generalforsamlingsprotokollen offentliggjøres via en børsmelding og på selskapets nettside www.selvaagboligasa.no etter avholdt generalforsamling.
I 2020 ble generalforsamlingen avholdt 24. april, og 71,28 prosent av totalt utestående aksjer og stemmer var representert.
Etter NUES-anbefalingen skal det tilrettelegges for at det kan stemmes på enkeltkandidater til styre og valgkomité.
Avvik: Valgkomiteen mener at styrets totale sammensetning er viktig for hvordan styret fungerer. Selskapet legger av den grunn opp til at generalforsamlingen stemmer over valgkomiteens samlede innstilling på valg av styre og valgkomité.
Etter anbefalingen bør styret, og leder av valgkomiteen være til stede.
Avvik: Leder av styret, leder av valgkomiteen og administrerende direktør er alltid til stede for å besvare eventuelle spørsmål. Hele styret vil være til stede dersom det er saker hvor man anser dette nødvendig.
Selskapet har vedtektsfestet at det skal ha valgkomite, jfr. vedtektene §7. Det er utarbeidet egne retningslinjer for valgkomiteens oppgaver, sammensetning og kriterier for valgbarhet. Retningslinjene ble fastsatt av generalforsamlingen avholdt 30. august 2011.
I henhold til vedtektene skal valgkomiteen bestå av tre medlemmer, som velges for en periode på ett år av gangen. Flertallet av valgkomiteens medlemmer skal være uavhengig av selskapets styre og ledende ansatte, og den skal ivareta
aksjonærfellesskapets interesser. Valgkomiteens leder velges av generalforsamlingen og valgkomiteens honorar fastsettes av generalforsamlingen. Valgkomiteen innstiller selv medlemmer til valgkomiteen.
Alle valgkomiteens medlemmer er på valg i 2021. Komiteen består nå av:
Valgkomiteens leder er ansatt i Selvaag AS. Valgkomiteens oppgaver er å foreslå kandidater ved valg av styremedlemmer og å gi anbefaling om honorarer for medlemmer av styret og dets underutvalg, samt valgkomiteen. Rapport fra styrets årlige egenevaluering behandles av valgkomiteen. Valgkomiteen skal redegjøre for sitt arbeid og legge frem sin begrunnede innstilling til generalforsamlingen. Innstillingen skal omfatte relevant informasjon om kandidatene og vurdering av deres uavhengighet fra selskapets ledelse og styre. Valgkomiteen har kontakt med aksjeeiere, styremedlemmene og administrerende direktør i arbeidet med å foreslå kandidater til styret og forankre sin innstilling hos selskapets største aksjonærer. Valgkomiteens begrunnede innstilling til generalforsamlingen gjøres tilgjengelig senest 21 dager før generalforsamlingen avholdes. Valgkomiteens innstillinger skal oppfylle de krav til sammensetning av styre som til enhver tid måtte følge av gjeldende lovgivning og aktuelt regelverk.
Styret i Selvaag Bolig skal i henhold til selskapets vedtekter § 5 bestå av mellom tre og ni medlemmer. Styrets leder og de aksjonærvalgte styremedlemmene velges av generalforsamlingen, basert på innstillingen fra valgkomiteen.
Styret består for tiden av syv medlemmer, hvorav tre er kvinner, og er sammensatt slik at det ivaretar selskapets behov for kompetanse, kapasitet og mangfold. Det er vektlagt at et samlet styre innehar bred bakgrunn fra næringsliv og ledelse, med inngående forståelse for boligbransjen og eiendomsutvikling. En oversikt over de enkelte styremedlemmers kompetanse, bakgrunn og aksjebeholdning i selskapet er tilgjengelig på selskapets nettsider www.selvaagboligasa.no. Virksomhetens ansatte skal representeres i styret med et gitt antall ansatte i henhold til gjeldende avtale. For tiden er to av styremedlemmene, en mann og en kvinne, valgt av ansatte. Ingen av de
aksjonærvalgte styremedlemmene er ansatte eller utfører arbeid for Selvaag Bolig.
Aksjonærvalgte styremedlemmer velges for en periode på ett år. Styremedlemmer valgt av ansatte velges for en periode på to år. Alle aksjonærvalgte styremedlemmer er på valg i 2021. Godtgjørelse til styret fastsettes av generalforsamlingen etter innstilling fra valgkomiteen.
Styret er satt sammen slik at det kan handle uavhengig av særinteresser, og skal fungere effektivt som et kollegialt organ til aksjonærfellesskapets beste.
Ingen aksjonærvalgte styremedlemmer er involvert i den daglige ledelse. Styreleder Olav Hindahl Selvaag og styremedlem Tore Myrvold er henholdsvis styremedlem og administrerende direktør i Selvaag AS. Selvaag AS er selskapets hovedaksjonær og gjennom datterselskaper og andre investeringer kan Selvaag AS ha forretningsforbindelser til Selvaag Bolig som leverandører.
De øvrige aksjonærvalgte styremedlemmer er uavhengige av Selvaag Boligs daglige ledelse og vesentlige forretningsforbindelser.
For informasjon om styremedlemmenes aksjebeholdning i Selvaag Bolig per 31. desember 2020, henvises det til note 22 i årsregnskapet. Som styremedlem omfattes den enkelte av reglementet for primærinnsidere, med klare regler blant annet knyttet til undersøkelsesplikt og meldeplikt ved eventuelle handler i selskapets aksjer.
Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av konsernet, samt for å føre tilsyn med administrerende direktør og konsernets virksomhet.
Dette innebærer at styret er ansvarlig for å sikre en forsvarlig organisering av virksomheten, fastsettelse av strategier, planer og budsjetter. Styret deltar i viktige strategiske diskusjoner gjennom året og forestår en årlig revisjon av selskapets strategi. Videre har styret ansvar for å etablere kontrollsystemer og sørge for at konsernet drives i samsvar med fastsatt verdigrunnlag, etiske retningslinjer og eiernes forventninger til samfunnsansvarlig drift. Styret plikter å påse at regnskap og formuesforvaltningen er gjenstand for betryggende kontroll. Saker av vesentlig strategisk eller finansiell betydning behandles av styret. Styret har ansvar
for å ansette administrerende direktør og etablere instruks, fullmakter og betingelser for administrerende direktør, samt fastsette administrerende direktørs lønn. Styret skal i tillegg ivareta aksjonærenes interesser samtidig som det har ansvar for selskapets øvrige interesser.
Det påhviler det enkelte styremedlem fortløpende å vurdere om det foreligger forhold som objektivt sett er egnet til å svekke den allmenne tillit til styremedlemmets habilitet, eller som kan åpne for interessekonflikter. Selskapet følger også opp styremedlemmenes ulike verv og lignende slik at dette kan være informasjonsgrunnlag for selskapets administrasjon for å unngå utilsiktede interessekonflikter.
I 2020 ble det avholdt tolv styremøter, hvorav ni med fysisk oppmøte.
| Antall møter | Oppmøte i prosent |
|
|---|---|---|
| Olav Hindahl Selvaag | 12 av 12 | 100 % |
| Gisele Marchand | 12 av 12 | 100 % |
| Anne Sofie Bjørkholt 1) | 4 av 4 | 100 % |
| Camilla Wahl 1) | 8 av 8 | 100 % |
| Peter Groth 2) | 4 av 4 | 100 % |
| Øystein Thorup 2) | 8 av 8 | 100 % |
| Tore Myrvold | 12 av 12 | 100 % |
| Rune Thomassen 3) | 2 av 2 | 100 % |
| Magnus Kristiansen 3) | 10 av 10 | 100 % |
| Sissel Kristensen | 12 av 12 | 100 % |
1) Camilla Wahl erstattet Anne Sofie Bjørkholt på GF april 2020.
2) Øystein Thorup erstattet Peter Groth på GF april 2020.
3) Magnus Kristiansen erstattet Rune Thomassen i mars 2020.
Styret har vedtatt en styreinstruks som angir regler og retningslinjer for styrets arbeid og saksbehandling. Denne blir gjennomgått årlig eller ved behov. Styrets instruks fastsetter de oppgaver og plikter som ligger i styrets arbeid og forholdet til administrerende direktør. Styrets leder er ansvarlig for at styrearbeidet gjennomføres på en effektiv og korrekt måte. Styret arbeider etter en årlig plan med fastlagte temaer og saker for styremøtene. Styret evaluerer årlig sitt arbeid og sin kompetanse. Dette gjøres gjennom egenevaluering som oppsummeres til valgkomiteen. Minst en gang i året foretar styret en gjennomgang av selskapets viktigste risikoområder og den interne kontrollen i selskapet.
Administrerende direktør i Selvaag Bolig ASA er ansvarlig
for den operative ledelsen i Selvaag Bolig-konsernet. Administrerende direktør skal videre påse at regnskaper er i overensstemmelse med lovgivning og andre relevante bestemmelser og at konsernets verdier er forvaltet på en forsvarlig måte. Administrerende direktør ansettes av styret og har rapporteringsplikt overfor styret. Administrerende direktør plikter å holde styret løpende informert om konsernets økonomiske stilling, dets virksomhet og formuesforvaltning. Styret har også vedtatt en fullmaksstruktur i selskapet som klargjør fullmaktene til administrerende direktør og administrasjonen i forhold til hvilke saker som skal styrebehandles.
Styret mottar periodiske rapporter med kommentarer til selskapets økonomiske og finansielle status. For kvartalsrapporteringen følger selskapet fristene til Oslo Børs.
Styret har vurdert det som hensiktsmessig å etablere styreutvalg som forberedende og rådgivende organer for styret.
Revisjonsutvalget velges av og blant styrets medlemmer, og skal bestå av minst to styremedlemmer. Minst ett av medlemmene bør ha erfaring fra utøvelse av regnskapeller økonomiledelse, eller revisjon. Medlemmene av revisjonsutvalget oppnevnes av styret og endringer i sammensetningen gjøres når styret måtte ønske det, eller inntil de fratrer sin stilling som medlem av styret. Revisjonsutvalget består for tiden av følgende personer:
I tillegg møter selskapets revisor fast i alle møtene.
Selskapet har vedtatt en egen instruks for revisjonsutvalget. Revisjonsutvalget er et forberedende og rådgivende utvalg for styret. Revisjonsutvalget skal: a) forberede styrets oppfølgning av regnskapsrapporteringsprosessen og informere om resultatet av den lovfestede revisjonen og forklare hvordan revisjon bidro til regnskapsrapportering med integritet og revisjonsutvalgets rolle i den prosessen, b) overvåke og forstå de etablerte systemene for internkontroll og risikostyring som gjelder foretakets regnskapsrapportering uten at det bryter med revisjonsutvalgets uavhengige rolle, c) ha løpende kontakt med foretakets valgte revisor om revisjonen av årsregnskapet og overvåke revisjonsutførelsen i lys av forhold Finanstilsynet har påpekt i henhold til revisjonsforordningen artikkel 26 nr. 6, d) vurdere og overvåke ekstern revisors uavhengighet og eventuelle interessekonflikter etter revisorloven kapittel 8 og revisjonsforordningen artikkel 6, herunder særlig at andre tjenester enn revisjon er levert i samsvar med revisjonsforordningen artikkel 5, e) vurdere kvaliteten på den eksterne revisjonen og ha ansvaret for å forberede foretakets valg av revisor og gi sin anbefaling i samsvar med revisjonsforordningen artikkel 16. Det ble avholdt seks møter i revisjonsutvalget i 2020.
Selskapet har etablert et godtgjørelsesutvalg som består av inntil tre medlemmer av styret, og disse er uavhengig av selskapets ledelse. Medlemmene av godtgjørelsesutvalget oppnevnes av styret for en periode på to år, eller inntil de fratrer sin stilling som medlem av styret. For tiden består godtgjørelsesutvalget av:
Godtgjørelsesutvalget er et forberedende og rådgivende utvalg for styret og skal forberede styrets saker for vurdering og vedtak om godtgjørelse, samt andre tilknyttede forhold, til selskapets ledende ansatte. I tillegg til ledelsen, forbereder utvalget også overordnede prinsipper for godtgjørelse til øvrige ansatte i den grad dette skal styrebehandles. Godtgjørelsesutvalget skal bistå styret i å utforme prinsipper og strategier for godtgjørelse til selskapets ledelse. Selskapet har vedtatt en egen instruks for godtgjørelsesutvalget som fastsetter ytterligere detaljer om utvalgets plikter, sammensetning og prosedyrer. Utvalget har avholdt seks møter i 2020.
Selvaag Boligs risikostyring og internkontroll skal bidra til at selskapet har en helhetlig tenkning knyttet til selskapets operasjonelle virksomhet, regnskapsrapportering og overholdelse av gjeldende lover og regler. Styret foretar en jevnlig gjennomgang av Selvaag Boligs risikostyring og internkontroll og retningslinjer mv. for hvordan det integrerer hensyn til omverdenen i verdiskapingen. Internkontrollen omfatter også selskapets verdigrunnlag, samfunnsansvar og retningslinjer for etikk som er gjeldende for alle ansatte i selskapet.
Selvaag Bolig har en årlig strategisamling, som skal legge grunnlag for styrets behandlinger og beslutninger gjennom året. Her gjennomgås de mest sentrale risikoområder.
Det gjennomføres regelmessig kartlegging av selskapets risikofaktorer og risikostyring. Denne kartleggingen er sentral for styrets årlige strategisamling, og er førende for arbeidet med selskapets risikostyring. Det er etablert en overordnet styringsmodell for løpende oppfølging, basert på konsernets strategi, verdigrunnlag og etiske retningslinjer. I tillegg er det utarbeidet prinsipper for rapportering innenfor de mest sentrale områdene, samt veiledninger og retningslinjer for sentrale prosesser og aktiviteter. Det er også etablert en fullmaktmatrise for delegering av ansvar til definerte roller i organisasjonen. Alle ansatte har klare retningslinjer for hvor langt deres egen myndighet rekker, og hva som er neste instans for beslutning eller godkjenninger.
Selvaag Bolig har etablert et sett av interne prosedyrer og systemer som skal sikre en enhetlig og pålitelig finansiell rapportering og operativ drift. I tillegg er det etablert et kvalitetssikringssystem for å sikre kvaliteten i gjennomføringen av virksomhetens prosjekter. Kvalitetssikringssystemet innebærer blant annet minimum kvartalsvis gjennomgang av risiko i prosjektene og i øvrige deler av virksomheten. Gjennomgangen viser den finansielle utviklingen i selskapets prosjekter og gjør det mulig å iverksette eventuelle risikoreduserende tiltak. Planlegging, styring, gjennomføring og økonomisk oppfølging av byggeprosesser, produksjonsprosesser og prosjekter er integrert i Selvaag Bolig konsernets forretningsdrift. Det rapporteres systematisk fra byggeprosjektene til konsernledelsen.
Selvaag Boligs konsernregnskap blir avlagt etter gjeldende IFRS-regelverk. Styret mottar periodiske rapporter om selskapets finansielle resultater samt en beskrivelse av status for konsernets viktigste enkeltprosjekter. I tillegg utarbeides kvartalsvise økonomirapporter, som blir vedtatt av styret i forkant av kvartalsrapporteringen. Revisor deltar på møter med revisjonsutvalget og styremøtet knyttet til fremleggelse av foreløpig årsregnskap. Selskapets mest sentrale risikofaktorer står beskrevet i styrets årsberetning.
Generalforsamlingen fastsetter årlig honorar til styrets medlemmer etter innstilling fra valgkomiteen.
Selskapets styre mottok i 2020 en samlet godtgjørelse på NOK 2 182 000. Godtgjørelse til de enkelte styremedlemmene i 2020 er oppgitt i note 22 i selskapets årsrapport. Styrets godtgjørelse er ikke resultatavhengig. Det utstedes ikke opsjoner til styremedlemmene, og de aksjonærvalgte styremedlemmene har ikke avtale om
pensjonsordning eller etterlønn fra selskapet. Ingen av de aksjonærvalgte styremedlemmene har oppgaver for selskapet utover styrevervet.
Styrets medlemmer følger alminnelige innsideregler for aksjehandel i selskapet. Det henvises til note 22 i konsernregnskapet for oversikt over aksjer eid av styremedlemmer.
Som nevnt i punkt 9 er det etablert et godtgjørelsesutvalg, bestående av inntil tre av styrets medlemmer, for å bistå styret i forbindelse med administrerende direktørs ansettelsesvilkår og i forbindelse med strategi og hovedprinsipper for kompensasjon, herunder fastsettelse av målkort til selskapets sentrale ledelse. Konsernets retningslinjer for godtgjørelse til ledende ansatte er beskrevet i note 22 til årsregnskapet for konsernet. De enkelte elementer i en lønnspakke må vurderes samlet, med fast lønn, eventuell variabel lønn og andre goder som pensjoner og sluttvederlag som en helhet. Variabel lønn i form av bonusutbetaling skal i hovedsak være basert på objektive, definerbare og målbare kriterier. For ledergruppen kan variabel lønn (bonus) ikke overstige 100 prosent av fastlønn. Det er ikke utstedt opsjoner til ansatte eller tillitsvalgte i selskapet.
Retningslinjer for fastsettelse av godtgjørelse til ledende per- soner legges årlig frem for generalforsamlingen i forbindelse med behandlingen av årsregnskapet. På generalforsamlingen i april 2021 vil det bli lagt frem ny lederlønnserklæring som ivaretar nye bestemmelser i Allmennaksjeloven.
Selvaag Bolig tilstreber at all rapportering av finansiell og annen informasjon skal være rettidig og korrekt, og samtidig baseres på åpenhet og likebehandling av aktørene i verdipapirmarkedet. Selskapet følger Oslo Børs' anbefaling om rapportering av investorinformasjon, som trådte i kraft 1. januar 2012. Informasjonen fra Selvaag Bolig publiseres i form av årsrapport, kvartalsrapporter, presse- og børsmeldinger og investorpresentasjoner. All informasjon som anses som vesentlig for verdsettelse av selskapet blir distribuert og offentliggjort via Cision og Oslo Børs' meldingssystem Newsweb, samt på selskapets hjemmeside www.selvaagboligasa.no.
Selskapet legger frem foreløpig årsresultat innen utgangen av februar. Et fullstendig regnskap, sammen med årsberetning og årsrapport, gjøres tilgjengelig for aksjonærer senest tre uker
før generalforsamling, og senest innen utløpet av april hvert år. Kvartalstall rapporteres innen 60 dager etter kvartalsslutt, i tråd med Oslo Børs' regler.
Finanskalenderen er tilgjengelig på selskapets hjemmesider, samt på Oslo Børs sin hjemmeside. Informasjonen skal ha som hovedformål å klargjøre selskapets langsiktige mål og potensial, herunder strategi, verdidrivere og viktige risikofaktorer. Selskapets retningslinjer for Investor Relations fastsetter mer detaljert hvordan informasjon håndteres i konsernet. Det er definert hvem som skal være selskapets talspersoner i ulike saker. I hovedsak vil det være administrerende direktør og konserndirektør finans i Selvaag Bolig som uttaler seg på vegne av selskapet overfor finansmarkedet.
I selskapets vedtekter er det ingen begrensninger når det gjelder kjøp av aksjer i selskapet. Styret skal i eventuelle oppkjøpssituasjoner bidra til at aksjeeierne i selskapet likebehandles og til at konsernets virksomhet ikke blir unødig forstyrret i den daglige drift. Styret skal søke å bidra til at aksjeeierne har tilstrekkelig informasjon og tilstrekkelig tid til å kunne ta stilling til et oppkjøpstilbud.
Det er nedfelt i styreinstruksen til Selvaag Bolig ASA hvordan selskapet skal forholde seg dersom det fremmes et bud på selskapets aksjer. Styret skal i et slikt tilfelle avgi en uttalelse som inneholder en vurdering av budet og en anbefaling til aksjeeierne om de bør akseptere budet eller ikke. Styret bør i denne vurderingen blant annet ta hensyn til hvordan et eventuelt oppkjøp vil innvirke på den langsiktige verdiskapingen i selskapet. Uttalelsen skal begrunnes.
Selskapets revisor velges av generalforsamlingen. Styrets revisjonsutvalg skal fremlegge sin innstilling ved valg av revisor for generalforsamlingen. Selvaag Boligs revisor er PricewaterhouseCoopers.
Revisor redegjør for sitt arbeid og gir sin vurdering av selskapets økonomiske rapportering og interne kontroll overfor styret i forbindelse med årsregnskapet. Styret orienteres på dette møtet om hvilke tjenester i tillegg til revisjon som er utført gjennom året. Revisor har minst én gang i året møte med styret og revisjonsutvalget uten at
selskapets ledelse er til stede. Revisor har rett til å delta på Selvaag Boligs generalforsamling. Revisor skal årlig bekrefte skriftlig til styret om at fastsatte uavhengighetskrav for revisor er oppfylt.
Revisor deltar i revisjonsutvalgets møter. Revisor skal årlig fremlegge for revisjonsutvalget hovedtrekkene i planen for gjennomføring av revisjonsarbeidet. Revisor skal gjennomgå eventuelle vesentlige endringer i Selvaag Boligs regnskapsprinsipper, vurderinger av vesentlige regnskapsestimater og alle vesentlige forhold hvor det har vært uenighet mellom revisor og selskapets ledelse. Revisor skal minst én gang i året gjennomgå med revisjonsutvalget Selvaag Boligs interne kontrollsystemer, herunder identifiserbare svakheter og forslag til forbedringer. Styret orienterer generalforsamlingen om revisors godtgjørelse fordelt på revisjon og andre tjenester utover revisjon.
2020 ble et godt år for Selvaag Bolig med godt salg og overleverte boliger til en samlet verdi av NOK 2,6 milliarder. Ved utgangen av 2020 hadde selskapet 1 310 boliger under bygging, med en samlet salgsverdi på NOK 6,4 milliarder. Selskapet er også godt posisjonert med tilgang til flere store utviklingsprosjekter og tomter som kan gi om lag 11 400 boliger i og rundt Stor-Oslo, Stavanger, Bergen, Trondheim og Stockholm.
Ved inngangen til 2020 gjennomførte Selvaag Bolig sin største og viktigste transaksjon etter børsintroduksjonen i 2012. Store deler av tomtebanken ble solgt til Urban Property, en ny selskapsstruktur som ble satt opp for å eie Selvaag Boligs tomtebank. Transaksjonen ble gjort for å rendyrke kjernevirksomhet, øke operasjonelt fokus, synliggjøre verdiene i den daglige driften i Selvaag Bolig, og øke selskapets mulighet for vekst. Transaksjonen har redusert kapitalbindingen i Selvaag Bolig betraktelig.
For mer informasjon om samarbeidet med Urban Property, se kapittel om virksomhetsbeskrivelse i denne rapporten.
Selvaag Bolig har hatt et høyt aktivitetsnivå i 2020, med godt salg og sterke økonomiske resultater. I løpet av året inngikk Selvaag Bolig totalt 816 salgskontrakter på boliger til en samlet verdi av NOK 4 235 millioner. Nettosalget, det vil si salgskontrakter justert for Selvaag Boligs andel i samarbeidsprosjekter, ble 683 boliger til en verdi på NOK 3 460 millioner. 691 boliger ble ferdigstilt og 720 boliger ble overlevert til kunde. I løpet av året ble det igangsatt bygging av 496 boliger. 74 prosent av det totale antall enheter under bygging og 86 prosent av de planlagte ferdigstillelsene i 2021, var solgt ved utgangen av året. 31. desember hadde selskapet 1 310 boliger med en salgsverdi på NOK 6 413 millioner under bygging. Med en egenkapitalandel på 40,8 prosent og god likviditet har Selvaag Bolig en solid finansiell posisjon.
Ved inngangen til 2020 var aktiviteten i boligmarkedet normalt god, spesielt i Oslo og Akershus. I Stavanger og Trondheim var markedene noe mer ustabile, blant annet på grunn av arbeidsmarkedet og stor tilbudsside. I mars 2020 stoppet nyboligsalget opp i alle markeder på grunn av nedstengningen av samfunnet i forbindelse med COVID-19, men tok seg opp igjen ut over våren etter rentenedsettelse og midlertidig lemping av boliglånsforskriften. Selvaag Bolig iverksatte umiddelbart tiltak i forbindelse med COVID-
19-pandemien for å beskytte kunder, ansatte, leverandører og andre interessenter. For å opprettholde salgsaktiviteten la selskapet blant annet til rette for digitale visninger og økt bruk av privatvisninger. I tillegg ble det kjørt en rekke salgsfremmende kampanjer som bidro til å holde salget på et tilfredsstillende nivå. Fremdriften i selskapets prosjekter har vært lite påvirket av pandemien, og selskapet har gjennomført kontroller på byggeplasser for å sikre at leverandører etterlever lover og følger smitteverntiltak. Selskapet har for øvrig hatt normal drift i 2020.
I andre halvår var boligmarkedet svært godt, spesielt i Stor-Oslo. Selskapets salg målt i omsetning i fjerde kvartal og for andre halvår samlet, var det beste i selskapets historie. Denne utviklingen bidro til at Selvaag Boligs salg for året endte på et godt nivå og med fortsatt tilfredsstillende salgsgrad for boligene selskapet har under bygging.
Selskapet har også etablert eget kontor i Stockholm som jobber med søk etter utviklingseiendom, og inngikk to avtaler om tomtekjøp i 2020.
Styret foreslår et utbytte for andre halvår 2020 på NOK 3,00 per aksje, som gir et samlet ordinært utbytte på NOK 6,00 per aksje for 2020. I første kvartal 2020 ble det også utbetalt et tilleggsutbytte på NOK 22 per aksje etter salget av selskapets tomtebank til Urban Property.
Selvaag Bolig er en av Norges ledende boligutviklere. Virksomheten kjøper og utvikler nye boligtomter, og styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til ferdigstillelse og salg av boligene. Selskapet fokuserer på områdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim og Stockholm. Selskapets boligutviklingsvirksomhet består av både heleide prosjekter og prosjekter i samarbeid med eksterne investorer. Selvaag Bolig har prosjektledelse i alle prosjektene, med unntak av to samarbeidsprosjekter med hhv. Nordr i
Stockholm og AF Gruppen i Ski. Datterselskapet Selvaag Pluss Service AS tilbyr tjenester knyttet til Selvaag Boligs Plussboliger.
Selvaag Bolig har ikke egen entreprenørvirksomhet, men inngår entrepriser på prosjektbasis. Dette gir selskapet mulighet til å kunne velge den beste og mest konkurransedyktige entreprenøren for hvert enkelt prosjekt. Konkurranseutsetting av entreprisekontrakter gir økt fleksibilitet og redusert markedsrisiko, og bidrar til å redusere kapitalbindingen og gjennomføringsrisikoen gjennom byggefasen.
Konsernet har høy kompetanse innen prosjektutvikling. Med en moderne og industriell tilnærming til boligbygging bidrar dette til å sikre lavere byggekostnader, konkurransedyktige priser til kjøperne, og høy lønnsomhet for selskapet og selskapets eiere.
Selvaag Bolig viderefører Selvaags historiske samfunnsengasjement der verdiskaping kombineres med samfunnsnyttige tiltak. Selskapet bygger store prosjekter med et bredt utvalg boligtyper og jobber for å utvikle boliger som flest mulig har råd til å kjøpe. Videre søker Selvaag Bolig å være en pådriver i samfunnsdebatten, for å sikre rammevilkår som gjør det mulig å oppnå dette og samtidig sikre god og bærekraftig bolig- og byutvikling. Ved å bygge gode og varige prosjekter der sosiale og estetiske egenskaper blir ivaretatt, i etablerte by- og boligområder og ved knutepunkt, bidrar selskapet til at flere kan leve en mer miljøvennlig hverdag med gang- og sykkelavstand til handel og tjenester og nærhet til kollektivtilbud. Selvaag Bolig støtter også kultur, breddeidrett og utdanningsinstitusjoner, spesielt i nærområdene der selskapet har prosjekter.
Fra og med januar 2020 eies store deler av Selvaag Boligs tilgjengelige tomteportefølje av Urban Property. Selvaag Bolig og Urban Property har som intensjon å ha et langsiktig og strategisk samarbeid som gir begge parter en rekke fordeler. For Selvaag Bolig gir samarbeidet blant annet økt konkurransekraft ved tomtekjøp og redusert kapitalbinding. Se kapittel om virksomhetsbeskrivelse i denne rapporten for ytterligere informasjon.
(Tall for 2019 oppgis i parentes)
Konsernets samlede driftsinntekter for 2020 var NOK 2 698,0 millioner (3 368,8). Inntekter fra overleverte boliger utgjorde NOK 2 643,8 millioner (2 962,7). I 2019 solgte konsernet i tillegg en næringseiendom og en opsjonskontrakt for til sammen NOK 320 millioner. I løpet av året ble det overlevert 720 boliger (732), hvorav 584 av boligene var fra konsoliderte prosjektselskaper (635) og 136 var andel fra deleide selskaper (97).
Totale driftskostnader for 2020 ble NOK 2 234,2 millioner (2 566,4), hvorav prosjektkostnader utgjorde NOK 1 967,6 millioner (2 279,5). Prosjektkostnadene er hovedsakelig knyttet til byggekostnader for overleverte boliger. Av driftskostnadene utgjorde lønns- og personalkostnader NOK 149,9 millioner (132,2). Endret periodisering av incentivordninger medførte en økning på NOK 10,5 millioner i 2020. Øvrig økning skyldes hovedsakelig avsetninger til etterlønn og avsluttede ansettelsesforhold.
Andre driftskostnader utgjorde NOK 107,0 millioner (141,9), hvorav NOK 33,1 millioner (55,8) var knyttet til salgs- og markedskostnader.
Andel resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter utgjorde NOK 135,0 millioner (62,2). Økningen sammenlignet med fjoråret skyldes i hovedsak økt antall overleveringer i deleide prosjekter.
Øvrige gevinster utgjorde NOK 1 045,1 millioner. Disse er knyttet til salg av en betydelig andel av konsernets tomteportefølje til Urban Property. Videre er betalbar skatt fra transaksjonen på NOK 16,4 millioner inkludert i skattekostnaden. Netto regnskapsmessige effekter fra transaksjonen var NOK 1 028,7 millioner. Se note 26 for mer informasjon.
Konsernets driftsresultat endte på NOK 1 643,8 millioner (864,7).
Netto finansposter ble NOK 9,7 millioner for året (-10,7). Dette inkluderer en gevinst på NOK 11,2 millioner fra salg av en finansiell investering utenfor kjernevirksomheten.
Resultat før skatt ble NOK 1 653,5 millioner mot NOK 854,0 millioner året før. Årets skattekostnad var NOK 129,9 millioner (199,5). Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelse for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig konsern. Skatt på ikke-kontrollerende aksjonærers andel av perioderesultatet inngår i ikke-kontrollerende andel av resultat og egenkapital.
Konsernets resultat etter skatt ble NOK 1 523,6 millioner (654,5), hvorav NOK 494,9 millioner er relatert til ordinær virksomhet og NOK 1 028,7 millioner er netto gevinst fra transaksjonen med Urban Property. Av resultatet knytter NOK 1 523,7 millioner til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA (654,5) og NOK -0,1 millioner til ikke-kontrollerende aksjonærer (0,0).
Konsernets netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var NOK 1 615,7 millioner i 2020 (985,9). Økningen fra 2019 skyldes hovedsakelig oppgjør fra transaksjon med Urban Property, se tabell i note 26 for mer informasjon. Negativ effekt fra varelager skyldes høy byggeaktivitet og relativt få overleveringer fra heleide prosjekter. Det vises til note 5 Varelager for mer informasjon.
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var NOK 413,8 millioner (64,1). Økningen fra 2019 skyldes i hovedsak oppgjør fra transaksjon med Urban Property for eierandeler i deleide selskaper og lånefordringer knyttet til disse, se note 26. I tillegg var det i 2020 en økning i mottatt utbytte fra deleide selskaper. Utbetalinger i perioden knytter seg i hovedsak til finansiering av deleide selskaper.
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter var NOK –2 322,9 millioner (–528,4). Endringen fra 2019 skyldes hovedsakelig tilleggsutbytte på NOK 2 055,3 millioner etter transaksjon med Urban Property. Refinansiering av tomtelån i forbindelse med transaksjonen er beskrevet i note 26. Øvrige endringer i gjeld knytter seg i hovedsak til opptrekk og nedbetaling av byggelån.
Beholdningen av kontanter og kontantekvivalenter gikk ned med NOK 293,4 millioner til NOK 885,3 millioner (1 178,7).
Totalkapitalen til Selvaag Bolig var NOK 5 970,8 millioner ved utgangen av 2020, sammenlignet med NOK 6 912,4 millioner året før. Konsernets varelager (tomter, boliger under oppføring og ferdigstilte boliger) var bokført til NOK 3 940,8 millioner mot NOK 3 636,7 millioner ved utgangen av 2019.
Egenkapitalen var NOK 2 437,8 millioner ved utgangen av året (3 382,1), tilsvarende en egenkapitalandel på 40,8 prosent (48,9 prosent). Styret foreslår at det utbetales utbytte til aksjonærene i Selvaag Bolig ASA på NOK 3,00 per aksje for andre halvår 2020, tilsvarende NOK 281,2 millioner. NOK 3,00 per aksje, tilsvarende NOK 279,8 millioner ble utbetalt i august 2020 basert på første halvårs resultat. Det totale utbyttet for 2020 blir på NOK 6,00 per aksje, tilsvarende NOK 561,1 millioner. Dette tilsvarer 113 prosent av det konsoliderte resultatet etter skatt for 2020, korrigert for gevinst relatert til
transaksjonen med Urban Property. Den høye prosentandelen i utbytte må sees i sammenheng med at styret i mai 2020 valgte å redusere utbyttet for andre halvår 2019 fra NOK 3,00 per aksje til NOK 1,50 på grunn av usikkerheten knyttet til COVID-19-pandemien. Det utsatte utbyttet på NOK 1,50 per aksje ble isteden inkludert i utbyttet for første halvår 2020, etter en ny vurdering basert på en god utvikling i salg og tilnærmet normal fremdrift i prosjektene.
Konsernet hadde kontanter og kontantekvivalenter på NOK 885,3 millioner per 31. desember 2020 (1 178,7). Morselskapet Selvaag Bolig ASA hadde kontanter og kontantekvivalenter på NOK 508,9 millioner per 31. desember 2020 (731,9).
Ved utgangen av året hadde konsernet en samlet rentebærende gjeld på NOK 2 468,4 millioner (2 253,3) hvorav NOK 1 100,3 millioner (1 092,3) var langsiktig og NOK 1 368,1 millioner i kortsiktig rentebærende gjeld (1 161,0). Av den kortsiktige gjelden var NOK 694,1 millioner knyttet til tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter med Urban Property, se note 26 for mer informasjon.
Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld var på NOK 651,1 millioner (710,7), hvorav forskuddsbetalinger fra kunder utgjorde NOK 278,1 millioner (207,1).
Konsernets rentebærende gjeld kan i hovedsak deles i fire kategorier; 1) topplån som er gjeld i morselskapet Selvaag Bolig ASA, 2) tomtelån, 3) tilbakekjøpsavtaler Urban Property og 4) byggelån. Per 31. desember 2020 hadde konsernet ingen topplån, tomtelån på NOK 248 millioner, tilbakekjøpsavtaler Urban Property som utgjorde NOK 694 millioner, mens samlede byggelån var på NOK 1 526 millioner.
Selvaag Bolig ASA har en kredittfasilitetsavtale med DNB på NOK 150 millioner med forfall april 2022. Rammen for fasiliteten ble redusert fra NOK 500 millioner i januar 2020 i forbindelse med salg av deler av tomtebanken til Urban Property, se note 26. I tillegg har selskapet en kredittfasilitet på NOK 150 millioner med årlig fornyelse. Per 31. desember var det ikke trukket opp gjeld på noen av disse kredittfasilitetene.
I Selvaag Bolig er hvert prosjekt plassert i et prosjektselskap. I tillegg til finansiering i morselskapet innebærer dette at hvert enkelt selskap søker om egen fremmedkapitalfinansiering i forbindelse med utvikling av et prosjekt. Tomtelånene blir konvertert til byggelån etter hvert som prosjektene blir igangsatt. Byggekostnadene er 100 prosent lånefinansiert og økt aktivitet i selskapene vil derfor medføre at byggelånene øker i takt med utbyggingen.
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekrefter styret at forutsetningen om fortsatt drift er til stede og årsregnskapet for 2020 er satt opp under denne forutsetning. Bakgrunnen for dette er konsernets gode soliditet og finansielle stilling.
I januar 2021 er det inngått avtale med Urban Property om at tomter klassifisert som portefølje A konverteres til Portefølje C med virkning 1. januar 2021. Avtalen er et resultat av reforhandling av samarbeidsavtalen mellom partene.
Driftsinntekter i morselskapet Selvaag Bolig ASA var på NOK 78,8 millioner (96,7), og årets driftsresultat var NOK -169,3 millioner (-148,8). Ordinært resultat for året var NOK 1 164,4 millioner (687,3). Resultatet for 2020 inneholder inntekter på NOK 664,6 millioner på mottatte konsernbidrag fra datterselskap (1 041,9 ). Disse interne postene er eliminert i konsernregnskapet.
Morselskapet Selvaag Bolig ASA hadde et årsresultat NOK 1 164,4 millioner i 2020 (687,3). Morselskapets egenkapital per 31. desember 2020 utgjorde NOK 1 744,0 millioner (1 137,1).
Styret deltar i viktige strategiske diskusjoner gjennom året, og forestår en årlig revisjon av selskapets operasjonelle og finansielle strategi sammen med selskapets administrasjon.
I 2020 har selskapet jobbet aktivt med å styre virksomheten i tråd med vedtatt strategi, og å sikre at selskapet kapitaliserer på konkurransefordelene denne gir.
I løpet av året har selskapet blant annet spisset og styrket metodikken for tomteakkvisisjonsarbeidet og implementert nye modeller for finansiering av tomtekjøp. Selskapet har også jobbet systematisk med utvikling av et nytt kompaktboligkonsept, videreutviklet det eksisterende Pluss- konseptet med nye digitale løsninger, og utredet muligheter for leveranse av helsetjenester i både nye og eksisterende boligprosjekter. Det ble også inngått avtaler om tomtekjøp i Stockholm som skal danne grunnlag for selskapets videre satsing i dette området. For å sikre at Selvaag Bolig er en drivkraft innen fremtidsrettet bolig- og byutvikling omfatter den årlige revisjonen av selskapets strategi inngående analyser av endringer og trender innen blant annet byutvikling, boligkonsepter, bærekraft, bomiljø, boligpreferanser, demografi, delingsøkonomi og digitalisering.
For mer informasjon om selskapets strategi se virksomhetsbeskrivelse på side 10 i denne rapporten.
Som boligutvikler er Selvaag Bolig eksponert for risiko knyttet til tomteutvikling, salg og gjennomføring av bolig- og byutviklingsprosjekter. Disse kan påvirke selskapets virksomhet og økonomiske stilling. Styret i Selvaag Bolig prioriterer derfor arbeidet med risikohåndtering og risikostyring høyt, og har etablert rutiner og kontrollsystemer for å begrense den totale risikoeksponeringen til et akseptabelt nivå.
Det gjennomføres jevnlig kartlegging av risiko som bidrar til bevisstgjøring og håndtering av de mest vesentlige risikoforhold som kan påvirke virksomhetsmålene definert i selskapets strategi.
De primære risikofaktorene kan kategoriseres i markedsrisiko, operasjonell risiko og finansiell risiko.
Boligetterspørselen påvirkes av en lang rekke faktorer, både på mikro- og makronivå. Betydelige svingninger i det generelle rentenivået, og/eller vesentlige endringer i andre økonomiske variabler som potensielle boligkjøpere måtte være eksponert for, kan påvirke boligetterspørselen. Endringer i boligetterspørselen vil videre kunne påvirke Selvaag Boligs muligheter til å selge boliger til budsjetterte priser innenfor planlagte tidsrammer. Dersom salgstakten blir lavere enn forventet grunnet endringer i markedsforhold, vil planlagt utbygging kunne bli utsatt. Selskapet har derfor interne krav knyttet til forhåndssalg, hvor hovedregelen er at byggestart som hovedregel igangsettes først når det er solgt boliger tilsvarende 60 prosent av verdien i hvert byggetrinn eller i prosjektet samlet.
I forbindelse med utvikling og bygging av nye prosjekter benytter Selvaag Bolig seg av tjenester fra eksterne
entreprenørselskaper og tjenesteleverandører. Som en konsekvens av dette utsettes Selvaag Bolig for risiko for tap og for ekstra prosjektkostnader dersom en leverandør kommer i økonomiske vanskeligheter. For å redusere denne risikoen inngår selskapet hovedsakelig entrepriser med større veletablerte aktører som har solid økonomi og erfaring, samt dokumentert kvalitet i arbeidet. I tillegg benyttes standardiserte og detaljerte prosjektbeskrivelser utarbeidet av Selvaag Bolig. Dette reduserer risikoen for feil, misforståelser og forsinkelser fra entreprenørens side.
Videre er Selvaag Bolig eksponert for økning i prisnivået på entrepriser. For plassbygde prosjekter inngår selskapet hovedsakelig totalentrepriser. På denne måten blir kostnadene sikret før salg og bygging iverksettes. Ved høye totalentreprisekostnader har selskapet også kompetanse til å gjennomføre prosjekter med byggherrestyrte delentrepriser. Dette er likevel ikke foretrukket fremgangsmåte, i stort omfang, på grunn av kapasitets- og risikomessige årsaker.
Endringer i rammebetingelser og reguleringsplaner fra aktuelle myndigheter kan påvirke både fremdriften og gjennomførbarheten av Selvaag Boligs ulike prosjekter, og kan således begrense muligheten til å utvikle eiendommene videre. Dette kan føre til utsettelser og økte kostnader.
Konsernets kredittrisiko er i hovedsak knyttet til oppgjør av konsernets kundefordringer, primært knyttet til privatkunder som er boligkjøpere. Selskapet stiller hovedsakelig krav til kjøpere om 10 prosent forskuddsbetaling ved inngåelse av kjøpekontrakt og at kjøper må dokumentere tilfredsstillende finansiering for boligen. Kredittrisikoen vurderes å være lav fordi det er et krav at oppgjør betales til klientkonto hos oppgjørsansvarlig før overføring av boligen.
Det aller meste av konsernets aktiviteter er basert i Norge. Eksponering for valutarisiko er således begrenset.
Endringer i rentenivået har betydning for konsernets lånekostnader, og vil kunne påvirke verdivurderingen av selskapets eiendeler. Selskapet har valgt å ikke inngå noen former for sikringsavtaler. Rentenivået har videre en betydning for selskapets avkastning på fri likviditet.
Selvaag Bolig er avhengig av tilgang på kapital for å kunne kjøpe tomter og realisere prosjekter. For å finansiere bygging har selskapet gode og nære relasjoner til sine hovedbankforbindelser, som er nordiske banker med god soliditet. Konkurransen mellom bankene oppfattes som tilfredsstillende, og selskapet har derfor fått tilgang på nødvendig finansiering til sine prosjekter. Finansiering av tomtekjøp skjer primært gjennom samarbeidet med Urban Property AS. Dette samarbeidet og andre modeller for tomtekjøp er beskrevet i forretningsbeskrivelsen på side 10 i denne rapporten.
Konservativ likviditetsstyring innebærer å ha tilstrekkelig likvide eiendeler og tilgjengelig finansiering gjennom kredittlinjer til å møte konsernets forpliktelser. Selskapet har en aktiv likviditetsforvaltning, og har fokus på å ha tilstrekkelig likviditet til enhver tid. Selskapet overvåker kontinuerlig prognoser og faktiske kontantstrømmer.
Styret mener at konsernet har en velbalansert eksponering mot finansiell- og likviditetsrisiko ved utgangen av året. Beholdningen av kontanter og kontantekvivalenter i Selvaag Bolig konsern utgjorde NOK 885,3 millioner ved utgangen av 2020 (1 178,7) og NOK 508,9 millioner i morselskapet Selvaag Bolig ASA (731,9). De likvide midlene besto i hovedsak av bankinnskudd. Per 31. desember 2020 hadde konsernet to ubenyttede kassakredittfasiliteter, begge på NOK 150 millioner. Disse fornyes årlig. Det henvises for øvrig til tidligere punkt vedrørende finansiering og til note 16 i konsernregnskapet for en oversikt over lån, forfall og lånebetingelser.
Selvaag Bolig ASA ble etablert i 2008. Selskapet er morselskap for de underliggende konsernselskapene, hvor den operasjonelle driften skjer. Ved utgangen av 2020 hadde konsernet Selvaag Bolig totalt 87 årsverk. 67 av årsverkene var i morselskapet, og 20 i datterselskapene.
AS. Molvik er utdannet sivilingeniør og har i tillegg en MBA. Molvik kjenner både selskapet og markedet svært godt. Han har hatt topplederroller både innenfor kjernevirksomhet og strategisk finansiell virksomhet. Styret er overbevist om at han vil lede selskapets videre utvikling på en god måte.
Klungland har arbeidet i Selvaag siden 2005 og i Selvaag Bolig siden 2010. Han har bred erfaring innen utvikling og gjennomføring av boligprosjekter, både fra entreprenør- og byggherresiden. Klungland er utdannet sivilingeniør. Målet er at rollen som viseadministrerende direktør skal sikre fortsatt høy verdiskaping i utviklingen og gjennomføringen av prosjektene. Rollen skal dessuten tilføre selskapet en ekstra drivkraft innen konseptutvikling for å møte fremtidens boligbehov.
Selvaag Bolig skal skape verdier for samfunnet gjennom å bygge gode boliger og ved å jobbe aktivt for å sikre bærekraftig bolig- og byutvikling. Dette innebærer blant annet at selskapet prioriterer urbane pressområder, utvikler arealeffektive boliger med størst volum i lavere prisklasser, etterstreber kostnadseffektivitet, og jobber for sikre gode offentlige rammevilkår gjennom en tydelig tilstedeværelse i samfunnsdebatten. Etiske, sosiale og miljømessige hensyn er integrert i den daglige driften. Selskapet har som mål å være en god og trygg arbeidsplass, og krever at selskapet og selskapets leverandører driver sin virksomhet i henhold til gjeldende lover og regelverk. Selvaag Bolig skal videre være en ansvarlig samfunnsaktør og minimere utslipp til og ødeleggelser av det ytre miljø. Selskapet har etiske retningslinjer som er beskrevet på www.selvaagboligasa. no. Det jobbes kontinuerlig med å sikre at ansatte har kjennskap til og følger alle selskapets retningslinjer som omhandler samfunnsansvar og bærekraft. I 2020 har selskapet utvidet sine redegjørelser for bærekraft som en egen del av årsrapporteringen. Dette arbeidet fortsetter i 2021 og selskapet kartlegger og klargjør seg for ytterligere ikke-finansiell rapportering i forbindelse med nye norske lovkrav og innføringen av EU- forordningen EU Taxonomy. I 2021 vil selskapet konkretisere ytterligere mål og tiltak.
Se eget avsnitt om bærekraft i denne årsrapporten.
Selvaag Bolig ASA ble notert på Oslo Børs 14. juni 2012. Per 31. desember 2020 hadde selskapet 3 547 aksjonærer (2 895), hvorav 255 var utenlandske (236). For detaljert aksjonærinformasjon, se note 13 i konsernregnskapet til Selvaag Bolig ASA.
I desember 2019 vedtok Generalforsamlingen i Selvaag Bolig ASA salg av en stor andel av selskapets tomter til en separat selskapsstruktur, Urban Property, hvor Selvaag AS eier 30 prosent. Transaksjonen ble gjennomført i januar 2020, se note 26 for ytterligere detaljer.
Selvaag Bolig overleverte i september 2020, med bakgrunn i avtale fra 2017, 157 leiligheter til Selvaag Utleiebolig AS, som har vært et datterselskap av Selvaag AS siden 2019. Vederlaget var på NOK 485,7 millioner.
Det henvises til note 23 i konsernregnskapet for ytterligere informasjon om transaksjoner med nærstående parter.
Selvaag Bolig ASA skal ha høy standard på eierstyring og selskapsledelse. En sunn bedriftskultur er sentral for å sikre tilliten til selskapet, gi tilgang på kapital og sørge for god verdiskaping over tid. Alle aksjonærer skal behandles likt, og det skal være en klar arbeidsdeling mellom styret og selskapets ledelse. Selvaag Bolig følger den norske anbefalingen for eierstyring og selskapsledelse.
En utfyllende redegjørelse for hvordan Selvaag Bolig forholder seg til punktene i anbefalingen finnes på selskapets hjemmeside www.selvaagboligasa.no og i årsrapporten for 2020.
Lønn og annen godtgjørelse til ledende ansatte i konsernet er omtalt i note 22. Her redegjøres det også for hvilke prinsipper kompensasjonen baseres på. Selvaag Bolig innførte i 2015 aksjespareprogram for alle ansatte og aksjekjøpsprogram for selskapets ledelse. Dette er omtalt i denne rapporten i kapittelet om eierstyring og selskapsledelse.
Dato for ordinær generalforsamling er satt til 27. april 2021.
Godt boligsalg og sterke resultater i 2020 bidrar til at Selvaag Bolig har sikret sin posisjon som en av landets ledende og mest lønnsomme boligutviklere, og selskapets forretningsmodell og solide tomtebank i utvalgte kjerneområder legger til rette for at posisjonen kan styrkes over tid. Selvaag Bolig fokuserer på Stor-Oslo, Stavanger, Trondheim, Bergen og Stockholm som er markeder med stort boligbehov og betydelig markedsdybde, og har konkurransedyktige produkter som når flere markedssegmenter. Dette kombinert med demografisk utvikling, lav boliglånsrente og høy kjøpekraft i husholdningene i selskapets kjernområder gjør at styret forventer godt salg og god lønnsomhet fremover.
Som en ren boligutvikler konkurranseutsetter Selvaag Bolig all bygging, og har således en fornuftig bemanning som enkelt tilpasses aktivitetsnivået i markedet. Styret mener at dette har gitt, og vil fortsette å gi, Selvaag Bolig
konkurransefortrinn. Selskapets strategiske samarbeid med Urban Property vil også kunne gi selskapet betydelige fordeler.
Aktiviteten i nyboligmarkedet var høy i andre halvår 2020 og dette har fortsatt etter årsskiftet. Utviklingen kan imidlertid endre seg ettersom det er uklart hvilke langsiktige ringvirkninger COVID-19 vil få, og hvordan dette igjen kan påvirke boligmarkedet og Selvaag Bolig. I 2020 hadde pandemien få negative konsekvenser for selskapet, men dersom nedstengningen av samfunnet blir langvarig vil dette kunne påvirke fremdrift på byggeplasser, finansieringsmuligheter, kjøpekraft og markedspsykologi. Selvaag Bolig følger situasjonen tett og vurderer tiltak fortløpende, og styret mener at selskapet er godt rustet finansielt, operasjonelt og organisatorisk til å ivareta og styrke sin posisjon, også gjennom den usikre tiden Norge nå er inne i.
Oslo, 19. mars 2021
Olav Hindahl Selvaag Styrets leder
Camilla Wahl Styremedlem
Gisele Marchand Styremedlem
Magnus Kristiansen Styremedlem (valgt av de ansatte)
Tore Myrvold Styremedlem
Sissel Kristensen Styremedlem (valgt av de ansatte)
Øystein Thorup Styremedlem
Sverre Molvik Administrerende direktør
Styreleder
Olav H. Selvaag har vært styreleder i Selvaag Bolig ASA siden 2008. Han begynte sin karriere i KLP Eiendom, og har siden jobbet innenfor entreprenør, næringseiendom og boligutvikling. Han jobber i dag som eier og styremedlem i Selvaag AS. Olav er styreleder i Snøhetta AS, Selvaag Bolig ASA og Kulturstiftelsene på Tjuvholmen. I tillegg sitter han som styremedlem i blant annet Nationaltheatret og Selvaag Eiendom. Han har en Master of Science fra Stanford University, USA. Olav H. Selvaag er leder av selskapets godtgjørelsesutvalg. Selvaag er norsk statsborger. Aksjer i Selvaag Bolig: Se note 22.
Marchand har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2012 og styreleder en periode i 2018/2019 mens Olav H. Selvaag fungerte som administrerende direktør. Hun har bred ledelses- og styreerfaring. Bl.a. har hun vært konserndirektør i DNB med ansvar for retailmarkedet i Norge, samt administrerende direktør i Batesgruppen, Statens pensjonskasse, Eksportfinans og advokatfirma Haavind. Hun har styreerfaring fra bl.a. Oslo Børs, Norske Skog og Fornebu Utvikling. Hun er i dag heltids styrearbeidende som styreleder i Gjensidige Forsikring ASA, Norgesgruppen Finans AS og Boligbygg KF samt styremedlem i Norgesgruppen ASA, Scatec Solar ASA, Eiendomsspar AS og Victoria Eiendom AS. Hun er medlem av valgkomiteen i Entra ASA. Marchand er utdannet siviløkonom fra CBS Copenhagen Business School. Hun er leder av selskapets revisjonsutvalg og medlem av godtgjørelsesutvalget. Marchand er norsk statsborger. Aksjer i Selvaag Bolig: Se note 22.
Myrvold har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden mai 2018. Han begynte sin karriere som revisor i Deloitte, før han gikk videre til stilling som konserncontroller i Hjemmet Mortensen. Myrvold har siden 2005 vært ansatt i Selvaag AS, hvor han blant annet har vært økonomidirektør og konserndirektør, før han overtok som administrerende direktør sommeren 2016. Han er styremedlem i samtlige av Selvaag AS sine datterselskaper. Myrvold er siviløkonom fra Handelshøyskolen BI og statsautorisert revisor fra Norges Handelshøyskole (NHH). Tore Myrvold er medlem av selskapets revisjonsutvalg. Myrvold er norsk statsborger. Aksjer i Selvaag Bolig: Se note 22.
Wahl er advokat med lang erfaring fra egen advokatvirksomhet i tillegg til advokatfirma Selmer, Wikborg Rein og Legalteam advokatfirma DA. I tillegg har hun vært daglig leder i Wahl Eiendom AS, og er i dag arbeidende styreleder i samme selskap. Wahl har styreerfaring fra Rom Eiendom AS, DnB Eiendomsinvest I ASA og Pareto Bank ASA. Wahl er norsk statsborger. Aksjer i Selvaag Bolig: Se note 22.
Thorup er jurist med toppledererfaring fra eiendomsbransjen, som administrerende direktør i Orkla Eiendom AS og siden 2012 som administrerende direktøri Avantor AS eiendom. Thorup har erfaring fra en rekke styreverv og kjenner hele verdikjeden i prosjektutvikling. Thorup er medlem av selskapets godtgjørelsesutvalg. Thorup er norsk statsborger. Aksjer i Selvaag Bolig: Se note 22.
Kristensen har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA fra april 2017. Hun er utdannet revisor ved Økonomisk College og har jobbet innen revisjon og økonomi siden 1995. Kristensen har hatt stillingen som regnskapssjef i Selvaag Bolig ASA fra juli 2011. Kristensen er norsk statsborger. Aksjer i Selvaag Bolig: Se note 22.
Kristiansen har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA fra mars 2020. Han er utdannet siviløkonom ved Norges Handelshøyskole (NHH) og har jobbet med regnskap og finansiell rapportering siden 2004. Kristiansen har hatt stillingen som konsernregnskapssjef i Selvaag Bolig ASA fra oktober 2011. Kristiansen er norsk statsborger. Aksjer i Selvaag Bolig: Se note 22.
| (Beløp i 1 000 kroner, unntatt resultat per aksje) | Note | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| Salgsinntekter | 2, 25 | 2 643 756 | 3 282 480 |
| Øvrige inntekter | 25 | 54 194 | 86 358 |
| Sum driftsinntekter | 2 697 950 | 3 368 838 | |
| 5 | |||
| Prosjektkostnader | (1 967 586) | (2 279 485) | |
| Lønns- og personalkostnader, administrative funksjoner | 6 | (149 849) | (132 213) |
| Avskrivning og amortisering | 9, 10 | (9 803) | (12 748) |
| Andre driftskostnader | 7 | (106 995) | (141 909) |
| Sum driftskostnader | (2 234 233) | (2 566 355) | |
| Andel av resultat fra felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper | 24 | 134 961 | 62 224 |
| Øvrige gevinster (tap), netto | 26 | 1 045 127 | - |
| Driftsresultat | 1 643 805 | 864 707 | |
| Finansinntekter | 8 | 21 313 | 16 742 |
| Finanskostnader | 8 | (11 648) | (27 480) |
| Netto finansposter | 9 665 | (10 738) | |
| Resultat før skatt | 1 653 470 | 853 969 | |
| Skattekostnad | 19 | (129 898) | (199 454) |
| Årets resultat | 1 523 572 | 654 515 | |
| Poster i utvidet resultat som kan bli omklassifisert til resultatet | |||
| Omregningsdifferanser | 4 311 | (6) | |
| Årets totalresultat | 1 527 883 | 654 509 | |
| Årets resultat tilordnet: | |||
| Ikke-kontrollerende interesser | (74) | - | |
| Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA | 1 523 646 | 654 515 | |
| Årets totalresultat tilordnet: | |||
| Ikke-kontrollerende interesser | (74) | - | |
| Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA | 1 527 957 | 654 509 | |
| Resultat per aksje for årets resultat fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA: | |||
| Resultat per aksje (ordinært og utvannet), i kroner | 14 | 16,33 | 7,04 |
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| EIENDELER | |||
| Anleggsmidler | |||
| Goodwill | 9 | 383 376 | 383 376 |
| Varige driftsmidler | 10 | 7 332 | 5 588 |
| Bruksretteiendeler leieavtaler | 10 | 34 976 | 44 219 |
| Investeringer i felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper | 24 | 406 850 | 430 281 |
| Lån til felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper | 23, 24 | 73 539 | 70 893 |
| Andre langsiktige fordringer | 11 | 119 601 | 165 283 |
| Sum anleggsmidler | 1 025 674 | 1 099 640 | |
| Omløpsmidler | |||
| Varelager (eiendom) | 5 | 3 940 793 | 3 636 663 |
| Kundefordringer | 11 | 70 466 | 82 220 |
| Andre kortsiktige fordringer | 11 | 48 536 | 51 052 |
| Kontanter og kontantekvivalenter | 12 | 885 333 | 1 178 686 |
| Eiendeler holdt for salg | 5, 26, 27 | - | 864 171 |
| Sum omløpsmidler | 4 945 128 | 5 812 792 | |
| SUM EIENDELER | 5 970 802 | 6 912 432 | |
| EGENKAPITAL OG GJELD | |||
| Egenkapital | |||
| Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA | 13 | 2 430 023 | 3 374 218 |
| Ikke-kontrollerende interesser | 7 792 | 7 866 | |
| Sum egenkapital | 2 437 815 | 3 382 084 | |
| Gjeld | |||
| Langsiktig gjeld | |||
| Pensjonsforpliktelser | 1 030 | 1 017 | |
| Forpliktelse ved utsatt skatt | 19 | 30 506 | 24 444 |
| Avsetninger | 20 | 60 373 | 60 373 |
| Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld | 17 810 | 3 105 | |
| Langsiktige leieforpliktelser | 10 | 26 738 | 35 263 |
| Langsiktig rentebærende gjeld | 16 | 1 100 293 | 1 092 288 |
| Sum langsiktig gjeld | 1 236 750 | 1 216 490 | |
| Kortsiktig gjeld | |||
| Kortsiktige leieforpliktelser | 10 | 8 524 | 7 922 |
| Kortsiktig rentebærende gjeld | 16 26 |
674 014 694 121 |
1 161 043 - |
| Kortsiktig gjeld tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter Leverandørgjeld |
17 | 137 495 | 167 633 |
| Betalbar skatt | 19 | 130 994 | 208 488 |
| Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld | 17 | 651 089 | 710 728 |
| Forpliktelser relatert til eiendeler holdt for salg | 19, 26 | - | 58 044 |
| Sum kortsiktig gjeld | 2 296 237 | 2 313 858 | |
| Sum gjeld | 3 532 987 | 3 530 348 | |
| SUM EGENKAPITAL OG GJELD | 5 970 802 | 6 912 432 | |
Olav Hindahl Selvaag Styrets leder
Camilla Wahl Styremedlem
Oslo, 19. mars 2021
Gisele Marchand Styremedlem
Magnus Kristiansen Styremedlem (valgt av de ansatte)
Tore Myrvold Styremedlem
Sissel Kristensen Styremedlem (valgt av de ansatte)
Øystein Thorup Styremedlem
Sverre Molvik Administrerende direktør
ÅRSRAPPORT 2020 | 51
| Akkumulerte | Egenkapital fordelt på aksjonærer i |
Ikke-kon | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | Aksje - kapital |
Overkurs fond |
Annen inn skutt kapital |
omregnings differanser |
Andre reserver |
Tilbakeholdt resultat |
Selvaag Bolig ASA |
trollerende interesser |
Sum egenkapital |
| Egenkapital per 1. januar 2020 | 186 842 | 1 394 857 | 700 629 | 5 786 | 3 528 | 1 082 575 | 3 374 220 | 7 866 *) | 3 382 084 |
| Transaksjoner med eierne: | |||||||||
| Utbytte | - | - | - | - | - | (2 475 244) | (2 475 244) | - | (2 475 244) |
| Tilbakekjøp av aksjer | (600) | - | - | - | - | (15 459) | (16 059) | - | (16 059) |
| Salg av aksjer til ansatte | 754 | - | - | - | - | 18 397 | 19 151 | - | 19 151 |
| Utdeling til ikke-kontrollerende aksjonærer | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Totalresultat for perioden: | |||||||||
| Resultat etter skatt for perioden | - | - | - | - | - | 1 523 646 | 1 523 646 | (74) | 1 523 572 |
| Øvrige resultatelementer for perioden | - | - | - | 4 311 | - | - | 4 311 | - | 4 311 |
| Egenkapital per 31. desember 2020 | 186 996 | 1 394 857 | 700 629 | 10 097 | 3 528 | 133 915 | 2 430 025 | 7 792 *) | 2 437 815 |
| Egenkapital per 1. januar 2019 | 185 857 | 1 394 857 | 700 629 | 5 792 | 3 528 | 816 106 | 3 106 772 | 9 366 *) | 3 116 136 |
| Transaksjoner med eierne: | |||||||||
| Utbytte | - | - | - | - | - | (418 179) | (418 179) | - | (418 179) |
| Tilbakekjøp av aksjer | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Salg av aksjer til ansatte | 985 | - | - | - | - | 30 133 | 31 118 | - | 31 118 |
| Utdeling til ikke-kontrollerende aksjonærer | - | - | - | - | - | - | - | (1 500) | (1 500) |
| Totalresultat for perioden: | |||||||||
| Resultat etter skatt for perioden | - | - | - | - | - | 654 515 | 654 515 | - | 654 515 |
| Øvrige resultatelementer for perioden | - | - | - | (6) | - | - | (6) | - | (6) |
| Egenkapital per 31. desember 2019 | 186 842 | 1 394 857 | 700 629 | 5 786 | 3 528 | 1 082 575 | 3 374 220 | 7 866 *) | 3 382 084 |
*) Ikke-kontrollerende interesser inkluderer skatteforpliktelser knyttet til resultatandeler i deltagerlignede selskaper.
Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelser for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig Konsern.
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER | |||
| Resultat før skatt | 1 653 470 | 853 969 | |
| Betalt skatt | (207 419) | (158 888) | |
| Avskrivninger | 9, 10 | 9 803 | 12 748 |
| Øvrige gevinster (tap), netto | 26 | (1 045 127) | - |
| Avgang eiendeler og gjeld holdt for salg | 1 681 231 | - | |
| Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak | 24 | (134 961) | (62 224) |
| Endring i varelager (eiendom) | 5 | (244 735) | 62 734 |
| Endring i kundefordringer | 11 | 11 754 | 132 787 |
| Endring i leverandørgjeld | 17 | (30 138) | (13 727) |
| Endring i øvrige arbeidskapitaleiendeler | (19 382) | 10 189 | |
| Endring i øvrig arbeidskapitalgjeld | (58 807) | 148 312 | |
| Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter | 1 615 689 | 985 901 | |
| KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER | |||
| Innbetalinger ved avgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler | - | 100 | |
| Utbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler | (2 278) | (453) | |
| Innbetalinger ved avgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter avhendet | 12 | - | - |
| Utbetalinger ved tilgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter overtatt | 12 | - | - |
| Innbetalinger ved avgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak | - | 44 500 | |
| Utbetalinger ved tilgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak | 24 | (10 065) | (19 219) |
| Innbetalinger ved avgang av andre investeringer og tilbakebetalinger av lånefordringer | 26 | 312 033 | 22 000 |
| Utbetalinger ved tilgang av andre investeringer og lånefordringer | (55 250) | (22 300) | |
| Utbytte og utdelinger fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak | 24 | 169 406 | 39 500 |
| Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter | 413 846 | 64 128 | |
| KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER | |||
| Innbetalinger ved opptrekk av gjeld | 16 | 2 720 291 | 1 398 284 |
| Nedbetaling av gjeld | 16 | (2 558 587) | (1 518 391) |
| Nedbetaling av leasingforpliktelser | 10 | (7 943) | (10 454) |
| Utbytte betalt til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA | 15, 26 | (2 475 244) | (418 179) |
| Utbetaling av overskuddsdeling og utbytte til ikke-kontrollerende interesser i datterselskaper | 13 | - | (1 500) |
| Tilbakekjøp av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA | 13 | (16 059) | - |
| Salg av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA | 13 | 14 653 | 21 864 |
| Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter | (2 322 888) | (528 377) | |
| Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter | (293 353) | 521 652 | |
| Kontanter og kontantekvivalenter per 1. januar | 12 | 1 178 686 | 657 034 |
| Kontanter og kontantekvivalenter per 31. desember | 12 | 885 333 | 1 178 686 |
For ytterligere spesifikasjoner henvises det til note 12.
Noter til konsernregnskapet for perioden avsluttet 31. desember 2020
Selvaag Bolig ASA ("Selskapet") og dets datterselskaper (samlet "Konsernet") er et eiendomsutviklingskonsern, der hovedaktiviteten er utvikling og salg av boliger.
Selvaag Bolig ASA er notert på Oslo Børs. Selskapet kontrolleres av Selvaag AS.
Selskapets registrerte forretningsadresse er Silurveien 2, 0380 Oslo.
De viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelse av konsernregnskapet presenteres nedenfor. Regnskapsprinsippene er anvendt konsistent for alle regnskapsperioder med mindre noe annet er opplyst om.
Konsernregnskapet er utarbeidet i samsvar med Internasjonale Regnskapsstandarder (IFRS) og tolkninger utgitt av International Accounting Standards Board (IASB) som godkjent av EU.
Styret vedtok avleggelse av konsernregnskapet den 19. mars 2021.
Historisk kost-prinsippet er lagt til grunn i konsernregnskapet bortsett fra ved måling av derivater, som innregnes til virkelig verdi. Konsernregnskapet er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift.
Funksjonell valuta for foretak som inngår i konsernet er den valutaenhet som benyttes i det primære økonomiske miljøet hvor foretaket driver virksomhet. Konsernregnskapet er presentert i NOK, som også er morselskapets funksjonelle valuta.
Ved utarbeidelse av de enkelte selskapenes regnskap blir
transaksjoner i en annen valuta enn selskapets funksjonelle valuta omregnet til funksjonell valuta ved å benytte valutakurs på transaksjonsdagen. Ved slutten av hver rapporteringsperiode omregnes pengeposter til funksjonell valuta ved å benytte gjeldende kurs på balansedagen. Poster som ikke er pengeposter og som måles basert på historisk kost i utenlandsk valuta omregnes ikke i påfølgende perioder.
Konsernregnskapet viser det samlede økonomiske resultatet og den samlede finansielle stillingen for morselskapet og foretak som kontrolleres av selskapet (datterselskap). Kontroll foreligger når selskapet er eksponert for, eller har rettigheter til, variabel avkastning fra sitt engasjement i et foretak og har mulighet til å påvirke denne avkastningen gjennom sin makt over foretaket. Dette er generelt antatt å foreligge når morselskapet eier mer enn 50 prosent av stemmerettene. Effekten av potensielle stemmeretter som eksisterer og kan utøves eller konverteres hensyntas også i vurderingen av om selskapet kontrollerer et annet foretak.
Datterselskaper konsolideres i konsernregnskapet fra oppkjøpstidspunktet, det vil si fra det tidspunktet selskapet oppnår kontroll, og frem til kontroll opphører. Et negativt totalresultat i datterselskapet henføres til eierne av morselskapet og til ikke-kontrollerende interesser selv om dette medfører at ikke-kontrollerende interesser viser en negativ balanse. Det er ved behov gjort omarbeidelse av regnskapet til datterselskaper slik at regnskapsprinsippene samsvarer med de som benyttes av konsernet.
Alle konserninterne transaksjoner, balanseposter, inntekter og kostnader elimineres i sin helhet ved konsolidering.
Endringer i konsernets eierinteresser i datterselskaper, uten at konsernet mister kontroll, blir regnskapsført som egenkapitaltransaksjoner. Balanseført verdi av de kontrollerende og de ikke-kontrollerende interessene justeres for å reflektere endringer i deres relative eierandeler i datterselskapene. Slike transaksjoner resulterer ikke i gevinster eller tap som resultatføres.
Dersom konsernet mister kontroll i et datterselskap, vil gevinst eller tap beregnes som differansen mellom (i) summen av virkelig verdi av eventuelt mottatt vederlag og virkelig verdi av eventuelle gjenværende eierinteresser, og (ii) tidligere balanseført verdi av eiendeler (inkludert goodwill) og gjeld i datterselskapet og evt. ikke-kontrollerende interesser. Når eiendeler i datterselskapet regnskapsføres til virkelig verdi og tilhørende akkumulert gevinst eller tap er innregnet i utvidet resultat og akkumulert i egenkapitalen, blir slike beløp regnskapsført som om selskapet hadde avhendet de aktuelle eiendelene direkte (dvs. reklassifisert til resultatet eller overført direkte til opptjent egenkapital som spesifisert i relevante IFRSer). Virkelig verdi av en gjenværende eierandel i det tidligere datterselskapet på tidspunktet for opphør av kontroll regnes som virkelig verdi ved førstegangsinnregning der etterfølgende måling er i henhold til IFRS 9 Finansielle instrumenter eller, når det er aktuelt, som kostpris ved førstegangsinnregning av en investering i tilknyttet selskap eller felleskontrollert virksomhet etter egenkapitalmetoden.
Driftssegmenter rapporteres i samsvar med den interne rapporteringen til administrerende direktør og ledergruppen. Denne gruppen er ansvarlig for å allokere ressurser og vurdere inntjeningen til driftssegmentene.
Den interne rapporteringen anvender løpende avregningsmetode for inntekter og varekostnader, hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader multiplisert med salgsgrad. Driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også et beregnet fortjenesteelement. Segmentresultatene avstemmes mot driftsresultat for konsernet i noten.
Et tilknyttet selskap er et foretak hvor konsernet har betydelig innflytelse og som verken er et datterselskap eller en felleskontrollert virksomhet. Betydelig innflytelse er makt til å delta i foretakets finansielle og operasjonelle beslutninger, men tilsier verken kontroll eller felles kontroll
over disse beslutningene. Betydelig innflytelse antas generelt å foreligge når selskapet eier mellom 20 prosent og 50 prosent av stemmerettene.
Tilknyttede selskaper er regnskapsført etter egenkapitalmetoden. Etter egenkapitalmetoden er investeringer i tilknyttede selskaper innregnet til kostpris i balansen, og deretter justert for å innregne konsernets andel av resultat og andre resultatkomponenter i det tilknyttede selskapet. Dersom konsernets andel av tap i et tilknyttet selskap overstiger konsernets balanseførte beløp på sin eierandel i selskapet, vil konsernet ikke fortsette å innregne sin andel av ytterligere tap. Tap utover investeringen innregnes kun i den grad konsernet har pådratt seg juridiske eller underforståtte forpliktelser, eller foretatt betalinger på vegne av det tilknyttede selskapet.
Dersom anskaffelseskost overstiger konsernets andel av virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler, gjeld og betingede forpliktelser i et tilknyttet selskap på oppkjøpstidspunktet, inkluderes goodwill i balanseført verdi av investeringen. Dersom konsernets andel av virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler, gjeld og betingede forpliktelser overstiger anskaffelseskost skal, etter revurdering, dette innregnes umiddelbart i resultatregnskapet.
Kravene i IAS 36 anvendes for å avgjøre om det er nødvendig å innregne eventuelt verdifall med hensyn til konsernets investering i et tilknyttet selskap. Når det er nødvendig, testes hele den balanseførte verdien av investeringen (inkludert goodwill) for verdifall, som én enkelt eiendel, i samsvar med IAS 36 Verdifall på eiendeler ved å sammenligne gjenvinnbart beløp (høyeste av bruksverdi og virkelig verdi fratrukket salgsutgifter) med balanseført verdi. Eventuell nedskrivning utgjør en del av investeringens balanseførte verdi. Eventuell reversering av nedskrivningen innregnes i den grad gjenvinnbart beløp av investeringen senere øker.
Dersom konsernet har gitt lån til et tilknyttet selskap, og lånet anses for å være del av nettoinvesteringen, føres eventuelle akkumulerte negative resultatandeler som overstiger anskaffelseskost som reduksjon i balanseført verdi av fordringen.
Gevinster og tap som følge av transaksjoner mellom konsernets foretak og tilknyttede selskap innregnes i konsernregnskapet kun for den andelen som ikke knytter seg til eierandelen i det tilknyttede selskapet.
Regnskapene for tilknyttede selskaper omarbeides om nødvendig for å sikre konsistens med prinsipper som benyttes i konsernet.
Resultatandeler og gevinster (tap) fra tilknyttede selskaper presenteres som en del av driftsresultatet, da investeringene anses som en integrert del av konsernets virksomhet.
En felleskontrollert ordning er basert på en kontraktsfestet avtale hvor konsernet og andre parter foretar en økonomisk aktivitet som er underlagt felles kontroll (dvs. når strategiske finansielle og operasjonelle beslutninger knyttet til aktivitetene i en felleskontrollert virksomhet krever enstemmig vedtak av partene som deler kontrollen). Felleskontrollerte ordninger klassifiseres som felleskontrollerte driftsordninger eller felleskontrollerte virksomheter, avhengig av rettigheter til eiendelene og plikter relatert til forpliktelsene som er knyttet til ordningene. Hvis partene har rettigheter til nettoeiendelene i ordningen, er ordningen en felleskontrollert virksomhet. Hvis partene har rettigheter til eiendelene og plikter relatert til forpliktelsene i ordningen, er ordningen en felleskontrollert driftsordning.
Konsernet har ingen interesser i felleskontrollerte ordninger klassifisert som felleskontrollerte driftsordninger.
Konsernet rapporterer sine interesser i felleskontrollerte virksomheter etter egenkapitalmetoden, som beskrevet i note 2.6 Investeringer i tilknyttede selskap over. Unntaket er når investeringen klassifiseres som holdt for salg, i hvilket tilfelle det blir regnskapsført i samsvar med IFRS 5 Anleggsmidler holdt for salg og avviklet virksomhet, se note 2.10 under.
Resultatandeler og gevinster (tap) fra felleskontrollerte virksomheter presenteres som en del av driftsresultatet, da det anses som en integrert del av konsernets virksomhet.
Ved erverv av eiendeler gjennom oppkjøp av foretak, vurderer ledelsen substansen i anskaffede eiendeler og aktiviteter. Ved erverv av en gruppe eiendeler eller netto eiendeler som ikke utgjør en virksomhet, fordeles kostprisen mellom de individuelle identifiserbare eiendelene og forpliktelsene basert på deres relative virkelige verdier på oppkjøpstidspunktet.
Virksomhetssammenslutninger regnskapsføres etter oppkjøpsmetoden. Oppkjøpet innregnes som summen av det overførte vederlaget, målt til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet, og eventuelle ikkekontrollerende interesser i det overtatte selskapet. For hver virksomhetssammenslutning, måler oppkjøper de ikke-kontrollerende interessene i det oppkjøpte selskapet til virkelig verdi eller en forholdsmessig andel av det oppkjøpte selskapets netto identifiserbare eiendeler. Påløpte oppkjøpsutgifter kostnadsføres.
Goodwill oppstår dersom summen av overført vederlag, eventuelle ikke-kontrollerende interesser i det overtatte selskapet, og virkelig verdi av oppkjøperens eventuelle tidligere egenkapitalandeler overstiger netto identifiserbare eiendeler og forpliktelser på oppkjøpstidspunktet. Deler av goodwill skyldes at forpliktelsen ved utsatt skatt ved oppkjøp er innregnet til nominell verdi. Nominell verdi er høyere enn virkelig verdi, og differansen er ført som goodwill.
Når en virksomhetssammenslutning skjer trinnvis, vil konsernets tidligere eierandel i det overtatte selskapet måles på nytt til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet (dvs. den dato da konsernet oppnår kontroll) og eventuell resulterende gevinst eller tap innregnes i resultatet.
Eventuelle betingede vederlag som skal overføres av oppkjøper vil bli innregnet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Etterfølgende endringer i virkelig verdi av eventuelle betingede vederlag klassifisert som gjeld føres i resultatregnskapet.
Goodwill som oppstår ved oppkjøp av en virksomhet balanseføres på oppkjøpstidspunktet (se note 2.8 ovenfor). Goodwill avskrives ikke, men testes årlig for verdifall. Med det formål å teste for verdifall, tilordnes goodwill til de kontantgenererende enheter (eller grupper av kontantgenererende enheter) i konsernet som forventes å oppnå fordeler av synergieffektene av sammenslutningen.
Goodwill testes for verdifall årlig, eller oftere ved indikasjon på at eiendelen kan ha falt i verdi. Dersom gjenvinnbart beløp for den kontantgenererende enheten er lavere enn balanseført verdi, blir tapet innregnet ved først å redusere balanseført verdi av goodwill og deretter ved å redusere verdien av andre eiendeler forholdsmessig basert på balanseført verdi av hver eiendel. Eventuell nedskrivning av goodwill innregnes i resultatet. Nedskrivning av goodwill reverseres ikke i etterfølgende perioder.
Ved avhendelse av den aktuelle kontantgenererende enheten, inkluderes verdien av goodwill som er henført til den kontantgenererende enheten, ved fastsettelse av gevinst eller tap ved avgang.
Andre immaterielle eiendeler førstegangsinnregnes ved virksomhetssammenslutninger til virkelig verdi, og ellers til anskaffelseskost. Eiendelens restverdi og forventede brukstid vurderes årlig og justeres ved behov. En eiendels balanseførte verdi nedskrives til gjenvinnbart beløp dersom balanseført verdi overstiger estimert gjenvinnbart beløp. Eventuell gevinst eller tap som oppstår ved avhendelse eller fjerning av en eiendel, fastsettes som differansen mellom salgssum og balanseført verdi av eiendelen og innregnes i resultatet på linjen Øvrige gevinster (tap), netto.
Anleggsmidler er klassifisert som holdt for salg dersom deres regnskapsførte verdi i hovedsak vil bli gjenvunnet ved en salgstransaksjon heller enn ved fortsatt bruk. Dette gjelder også i de tilfeller hvor konsernet fortsatt er involvert, men mister kontroll over virksomheten. Anleggsmidler klassifisert som holdt for salg måles til det laveste av regnskapsført verdi og virkelig verdi fratrukket salgsutgifter og presenteres separat som eiendeler holdt for salg og forpliktelser holdt for salg i oppstilling av balansen.
Kriteriene for klassifisering som holdt for salg er ansett oppfylt når det er svært sannsynlig at salget blir gjennomført og eiendelen er umiddelbart tilgjengelig for salg i sin nåværende tilstand. Handlinger for å fullføre planen skal indikere at det er usannsynlig at det vil bli gjort betydelige endringer i planen eller at planen vil bli trukket tilbake. I tillegg må ledelsen ha forpliktet seg til en plan om å selge eiendelen, og det må forventes at salget er fullført innen ett år.
Anleggsmidler og immaterielle eiendeler klassifisert som holdt for salg avskrives ikke. Bruk av egenkapitalmetoden for felleskontrollert virksomhet opphører ved klassifisering som holdt for salg.
Konsernets virksomhet er å utvikle boligprosjekter, og inntekter kommer hovedsakelig fra salg av boliger. Selvaag Bolig selger hovedsakelig til privatkunder, men også til profesjonelle.
Konsernet har også noen utleieinntekter og inntekter relatert til andre tjenester.
Inntekter fra salg av bolig (herunder eventuelle salg av prosjekter under utvikling og uutviklede tomter) innregnes når kontroll er overført til kjøper. Kontrollen anses som overført til kjøper på tidspunktet eiendommen er overlevert.
Ved igangsettelse av byggeprosjekt, vil 60 prosent av prosjektet være solgt. Kontraktene ved salg av bolig er utarbeidet i tråd med Norsk Standard og inneholder normalt et forbehold om at gjennomføring av prosjektet avhenger av at salgsgraden oppnås.
Bustadoppføringsloven gir kunden rett til å avbestille helt frem til overlevering, men kunden blir da ansvarlig for å dekke eventuelt tap konsernet får som følge av avbestillingen, herunder dekning av mellomlegget dersom man oppnår lavere pris ved dekningssalget pluss salgskostnader.
Ved kontraktsignering vil kunden normalt betale 10 prosent av kjøpesummen. Forskuddet innbetales på sperret konto hos eiendomsmegler. Selvaag Bolig har ikke rett på forskuddet før det stilles sikkerhet i henhold til Bustadsoppføringslova. Når sikkerhet er stilt frigjøres forskuddet fra meglerkonto og innregnes som mottatt bankinnskudd og annen kortsiktig gjeld (forskudd) i konsernet.
Resterende del av kjøpesummen innbetales til sperret konto hos eiendomsmegler ved overlevering av ferdig leilighet. Konsernet får først tilgang til innbetalt beløp når det er stilt økonomisk sikkerhet, eller alle formaliteter relatert til overlevering er i orden. I perioden fra fysisk overlevering av bolig til ferdigbehandling hos eiendomsmegler er vederlaget (redusert for tidligere innbetalt forskudd) innregnet som kundefordring. Når tinglysning av hjemmel til eiendommen er ferdigbehandlet frigjøres det resterende vederlaget fra meglerkontoen.
Eiendom kan selges med en grad av fortsatt involvering fra selger som kan være forpliktelser i forhold til å fullføre byggingen av eiendommen, eller en selgergaranti overfor borettslag i et bestemt tidsrom.
Leieinntekter fra utleie av eiendom der konsernet er utleier inntektsføres lineært over løpetiden på leieavtalen og inngår i øvrige inntekter.
Kontrollen over utførte tjenester anses overført etter hvert som tjenesten leveres. Inntekter fra salg av tjenester innregnes dermed når tjenesten er levert. Meglertjenester som er direkte knyttet til salg av eiendom inngår i salgsinntekter. Andre tjenester inngår i øvrige inntekter.
IAS 2 Beholdninger definerer varelager som eiendeler holdt for salg i ordinær virksomhet, i produksjonsprosessen for et slikt salg, eller som materialer eller utstyr som benyttes i produksjonsprosessen eller i tjenesteytelse.
Konsernet har tomter og bygg som er ment for salg i ordinær virksomhet eller som er under bygging eller utvikling for slikt salg. Varelageret omfatter dermed tomter, eiendom for videresalg, eiendom under utvikling og ferdigutviklede enheter som ikke er solgt. Varelager vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi.
Anskaffelseskost omfatter alle utgifter ved kjøp, ombygging og andre påløpte utgifter ved å få lagerbeholdningene til deres nåværende tilstand. Ombyggingsutgifter inkluderer direkte utgifter til ombyggingen av eiendommen (som utbetalinger til underleverandører for bygging), og en andel av indirekte faste og variable kostnader som påløper under utvikling og bygging. Lånekostnader inkluderes i anskaffelseskost, inntil eiendelene er klare for sitt tiltenkte bruk eller salg. Aktivering av lånekostnader påbegynnes først når eiendommen er regulert. Aktivering av andre direkte henførbare utgifter starter først når det er sannsynlighetsovervekt for at et prosjekt vil bli realisert. Andre kostnader er kun inkludert i anskaffelseskost i den grad de kan knyttes direkte til å bringe eiendommene til deres nåværende tilstand, for eksempel kostnader relatert til planlegging og utforming. Opsjonspremier i tomteopsjonskontrakter med Urban Property innregnes til anskaffelseskost for varelager etter hvert som de påløper, fra tidspunktet det er sannsynlighetsovervekt for at prosjektet gjennomføres.
Netto realisasjonsverdi er estimert salgspris ved ordinær virksomhet, basert på markedspris på rapporteringstidspunktet og diskontert for tidsverdien av penger (dersom vesentlig), fratrukket estimerte utgifter til ferdigstillelse og estimerte salgskostnader.
Når eiendommer selges blir balanseført verdi innregnet som en prosjektkostnad i resultatregnskapet i samme periode som tilhørende inntekt.
Konsernet har inngått avtaler om fremtidige kjøp av tomter (forwardkontrakter og kjøpsopsjoner) til bruk i den ordinære virksomheten. Tomtene balanseføres først når utgiften er pådratt eller kontrollen er overført fra selger. Dersom det forventes at en avtale om fremtidig kjøp av tomt er en tapskontrakt, gjøres det en avsetning for det estimerte tapet.
Varige driftsmidler innregnes til anskaffelseskost fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger. Anskaffelseskost inkluderer utgifter som er direkte knyttet til anskaffelse av driftsmidler. Påfølgende utgifter inkluderes kun i driftsmidlenes balanseførte verdi eller som en separat eiendel, når det er sannsynlig at fremtidige økonomiske fordeler knyttet til eiendelen vil tilflyte konsernet og kostnaden kan måles
pålitelig. Balanseført verdi av erstattede deler fraregnes. Alle andre reparasjoner og vedlikehold føres som en kostnad i perioden når den påløper. Avskrivning beregnes lineært, vanligvis over 3-10 år.
Eiendelens restverdi og forventet brukstid vurderes årlig og justeres ved behov. En eiendels balanseførte verdi nedskrives til gjenvinnbart beløp dersom eiendelens balanseførte verdi overstiger estimert gjenvinnbart beløp. Ved denne vurderingen ses det hen til hvilken kontantgenererende enhet eiendelen tilhører.
Eventuell gevinst eller tap som oppstår ved avhendelse eller utrangering av en eiendel, fastsettes som differansen mellom salgssum og balanseført verdi av eiendelen og innregnes i resultatet på linjen Øvrige gevinster (tap), netto.
Finansielle eiendeler førstegangsinnregnes i utgangspunktet til virkelig verdi. Den etterfølgende målingen avhenger av eiendelenes klassifisering. Finansielle eiendeler som inngår i konsernets forretningsmodell hvor hensikten er å inndrive kontraktuelle kontantstrømmer, og hvor de avtalte kontantstrømmene kun består av vederlaget og eventuelle renter, måles til amortisert kost. Finansielle eiendeler som ikke inngår i denne forretningsmodellen måles til virkelig verdi over resultatet. Konsernet har ingen vesentlige finansielle eiendeler som er målt til virkelig verdi over resultatet eller over totalresultatet.
Kundefordringer er fordringer fra kunder i konsernets ordinære virksomhet som omfatter boligutvikling og relaterte tjenester. Der slike fordringer ikke inneholder en vesentlig finansieringskomponent innregnes de første gang til transaksjonsprisen. Det gjøres fradrag for tapsavsetninger. Grunnet bruk av betaling på forskudd til sperrede meglerkontoer ved salg av eiendom, er risikoen for tap for konsernets kundefordringer lav.
Konsernets utlån og andre fordringer inngår i konsernets vanlige forretningsmodell hvor målet er å motta betaling ved forfall i tillegg til eventuelle renter, og måles til amortisert kost ved bruk av effektiv rente, fratrukket eventuelle tapsavsetninger. Fordringene klassifiseres som kortsiktige med mindre de forfaller mer enn 12 måneder fra balansedagen.
Finansielle forpliktelser førstegangsinnregnes til virkelig verdi, og måles deretter til amortisert kost.
Lån innregnes normalt til mottatt beløp fratrukket transaksjonsutgifter. Lånet måles deretter til amortisert kost. Forskjellen mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonsutgifter) og lånets nominelle beløp inngår i effektiv rente og resultatføres over låneperioden.
Lån klassifiseres som kortsiktig gjeld med mindre konsernet, på balansedagen, har en ubetinget rett til å utsette nedbetaling av gjelden i minst 12 måneder.
Leverandørgjeld og andre forpliktelser innregnes første gang til virkelig verdi og deretter til amortisert kost etter effektiv rentemetoden. Hvis renteelementet er ubetydelig, blir leverandørgjeld ført til fakturabeløpet.
Kontanter og kontantekvivalenter som presenteres i kontantstrømoppstillingen omfatter kontanter, bankinnskudd og andre likvide investeringer med restløpetid på tre måneder eller mindre ved anskaffelse.
Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden. Renteinnbetalinger og -utbetalinger er klassifisert under kontantstrøm fra driften.
Et egenkapitalinstrument er enhver kontrakt som uttrykker en interesse i et foretaks eiendeler etter at alle forpliktelser er fratrukket. Egenkapitalinstrumenter utstedt av konsernet innregnes til mottatt beløp, fratrukket direkte utstedelsesutgifter (netto etter skatt).
Tilbakekjøp av selskapets egne egenkapitalinstrumenter er innregnet og fratrukket direkte i egenkapitalen. Ingen gevinst eller tap er innregnet i resultatet ved kjøp, salg, utstedelse eller sletting av selskapets egne egenkapitalinstrumenter. Ved senere salg av egne aksjer, vil mottatt vederlag (fratrukket direkte henførbare inkrementelle transaksjonsutgifter og tilhørende skatteeffekter) inkluderes i egenkapitalen.
Skattekostnaden i resultatregnskapet består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt.
Betalbar skatt beregnes basert på skattepliktig inntekt i regnskapsperioden. Skattepliktig inntekt avviker fra resultatet som rapporteres i konsernregnskapet på grunn av at
inntekter og/eller kostnader enten er skattepliktige eller fradragsberettigede i andre år, eller som aldri kommer til beskatning eller fradrag. Konsernets forpliktelse for betalbar skatt er beregnet med skattesatser som er vedtatt, eller i hovedsak vedtatt, innen utgangen av rapporteringsperioden.
Utsatt skatt er innregnet etter gjeldsmetoden. Etter denne metoden beregnes utsatt skatt på midlertidige forskjeller mellom balanseført verdi av eiendeler og gjeld i konsernregnskapet og de tilhørende skattemessige verdier brukt i beregningen av skattepliktig overskudd. Utsatt skatteforpliktelse blir normalt balanseført for alle midlertidige forskjeller. Utsatt skattefordel er innregnet for alle fradragsberettigede midlertidige forskjeller i den grad det er sannsynlig at selskapet vil ha fremtidig skattepliktig inntekt, slik at de midlertidige forskjellene kan utnyttes. Utsatte skattefordeler og forpliktelser innregnes derimot ikke dersom den midlertidige forskjellen gjelder goodwill eller oppstår ved førstegangsinnregning (annet enn i en virksomhetssammenslutning) av eiendeler og forpliktelser i en transaksjon som verken påvirker skattemessig eller regnskapsmessig resultat. Ved kjøp av eiendom gjennom aksjeselskaper innregnes det ikke utsatt skatt.
Utsatt skatt innregnes også for midlertidige forskjeller knyttet til investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper, og andeler i felleskontrollerte virksomheter, bortsett fra når konsernet er i stand til å kontrollere reverseringen av den midlertidige forskjellen og det er sannsynlig at den midlertidige forskjellen ikke vil reverseres i overskuelig fremtid. Konsernet innregner utsatt skatt for deltagerlignede tilknyttede og felleskontrollerte selskaper.
Den balanseførte verdien av utsatt skattefordel vurderes ved slutten av hver rapporteringsperiode og reduseres i den grad det ikke lenger er sannsynlig at det vil være tilstrekkelig skattemessig overskudd til å gjenvinne hele eller deler av eiendelen innen overskuelig fremtid.
Utsatt skattefordel og -forpliktelse måles til de skattesatser som forventes å gjelde i den perioden som forpliktelsen gjøres opp eller eiendelen realiseres, basert på skattesatser (og skattelovgivning) som er vedtatt eller i hovedsak vedtatt innen utgangen av rapporteringsperioden. Målingen av utsatt skattefordel og -forpliktelse reflekterer skattemessige konsekvenser som vil følge av hvordan konsernet forventer å gjenvinne eller gjøre opp balanseført verdi av eiendeler og gjeld.
Utsatt skattefordel og -forpliktelse motregnes når det foreligger en juridisk rett til å motregne skattefordeler mot betalbar skattegjeld og når utsatt skattefordel og -forpliktelse gjelder inntektsskatt pålagt av samme skattemyndighet på enten samme skattepliktige enhet eller forskjellige skattepliktige enheter hvor det er en hensikt å gjøre opp balansene på nettobasis.
Betalbar og utsatt skatt innregnes i resultatregnskapet, med unntak av skatteeffekten knyttet til poster som er innregnet i utvidet resultat eller ført direkte mot egenkapitalen. For slike poster innregnes også skattekostnaden i henholdsvis utvidet resultat eller direkte i egenkapitalen.
Avsetninger, f.eks. for garantier eller pålagte infrastrukturinvesteringer, innregnes dersom en tidligere hendelse innebærer at konsernet har en juridisk eller underforstått forpliktelse som med sannsynlighet vil medføre en netto strøm av ressurser ut fra foretaket i fremtiden, forutsatt at beløpets størrelse kan estimeres pålitelig. Det avsettes ikke for fremtidige driftstap.
Avsetninger innregnes til beste estimat av vederlaget som kreves for å gjøre opp forpliktelsen på slutten av rapporteringsperioden, når risiko og usikkerhet rundt forpliktelsen hensynstas. Hvis tidsverdien er vesentlig, beregnes avsetningen som nåverdien av de forventede fremtidige kontantstrømmene.
I samsvar med IFRS 16, blir leieavtaler innregnet som en bruksretteiendel og en leieforpliktelse på det tidspunktet den leide eiendelen er tilgjengelig for bruk (overtagelsestidspunktet). Bruksretteiendelen måles opprinnelig til anskaffelseskost, som tilsvarer beløpet fra førstegangsmålingen av leieforpliktelsen, korrigert for leie betalt før overtagelsestidspunktet, mottatte leieinsentiver og estimerte kostnader som vil påløpe for leietaker for å tilbakeføre den underliggende eiendelen til den stand som vilkårene i leieavtalen krever.
Leieforpliktelsen måles opprinnelig til nåverdien av fremtidige leiebetalinger neddiskontert ved hjelp av avtalens implisitte rente hvis tilgjengelig, alternativt leietagers marginale lånerente.
Leieforpliktelsen inkluderer nåverdien av følgende elementer:
• betaling for å si opp avtalen, dersom leieperioden gjenspeiler at leietaker vil utøve en opsjon om å si opp avtalen.
Det foretas en ny måling av leieforpliktelse ved endring i fremtidige leiebetalinger relatert til endring i indeks eller rentesats eller når konsernet endrer sin vurdering om utøvelse av forlengelse- eller termineringsopsjon. Den nye målingen av leieforpliktelsen innregnes som en justering av bruksretteiendelen.
Leiebetalinger for kortsiktige leieavtaler eller hvor den underliggende eiendelen er av lav verdi innregnes som en kostnad lineært over leieperioden.
Utbetalinger til innskuddsbaserte pensjonsordninger innregnes som en kostnad når de ansatte har utført tjenester som gir pensjonsopptjening.
Forpliktelser knyttet til førtidspensjoner (AFP) er en del av en ytelsesordning fra flere arbeidsgivere. Selskapets andel av forpliktelsen er imidlertid ikke pålitelig målbar, og planen er dermed regnskapsført som om det var en innskuddsbasert pensjonsordning.
Konsernet har ikke implementert nye standarder, endringer av standarder eller fortolkninger i 2020, som i vesentlig grad påvirker årets konsernregnskap.
IASB har vedtatt en endring i IAS 37 hvor de presiserer at de direkte kostnadene for å levere under en kontrakt inkluderer både inkrementelle kostnader ved å oppfylle kontrakten og allokering av andre kostnader som er direkte knyttet til å oppfylle kontrakten. Før en tapsavsetning foretas for en tapskontrakt må eventuelle nedskrivning av verdifall på eiendeler som brukes til å levere under kontrakten gjennomføres. Endringen trer i kraft fra 1. januar 2022. Dette er relevant for kontrakter for fremtidige tomtekjøp, men samsvarer med dagens måte å hensynta kostnadene på, og forventes følgelig ikke å ha vesentlig effekt for konsernregnskapet.
Det er ingen andre kommende endringer av standarder som er forventet å ha vesentlig betydning for konsernet.
Utarbeidelse av regnskap i samsvar med IFRS krever bruk av enkelte viktige regnskapsestimater. Det krever også at ledelsen må utøve skjønn ved anvendelse av konsernets regnskapsprinsipper.
Utarbeidelse av regnskap krever at ledelsen benytter estimater og bygger på forutsetninger om balanseført verdi av eiendeler og forpliktelser som ikke er lett tilgjengelig fra andre kilder. Estimatene og de tilhørende forutsetningene er basert på historisk erfaring og andre faktorer som er antatt å være relevante. Estimatene vil per definisjon kunne avvike fra det endelige utfallet.
Estimatene og de underliggende forutsetningene vurderes løpende. Endringer i regnskapsmessige estimater innregnes i den perioden estimatet endres hvis endringen kun påvirker denne perioden, eller i perioden hvor endringen skjer og fremtidige perioder dersom endringen påvirker både nåværende og fremtidige perioder.
Nedenfor beskrives de viktigste forutsetningene om framtiden og andre viktige kilder til usikkerhet i estimatene på balansedagen, som i vesentlig grad kan påvirke den balanseførte verdien av eiendeler og gjeld i løpet av neste regnskapsår.
Eiendomsutviklingsprosjekter er klassifisert som varelager i samsvar med IAS 2. Varelageret består av råtomter, prosjekter under utvikling og ferdigutviklede enheter, og måles til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. Netto realisasjonsverdi er estimert salgspris i ordinær virksomhet fratrukket estimerte utgifter til ferdigstillelse og estimerte salgskostnader. Ved fastsettelse av netto realisasjonsverdi, vurderer ledelsen viktige faktorer som er relevante for verdsettelsen, herunder makroøkonomiske faktorer som forventede boligpriser og leienivåer, så vel som forventet avkastning, godkjennelser fra myndigheter, byggekostnader og prosjektets progresjon. Når det anses hensiktsmessig, bruker ledelsen rapporter fra eksterne verdivurderingseksperter for å anslå eiendomsverdier eller for å underbygge selskapets egne anslag. Endringer i forholdene og i ledelsens vurderinger og forutsetninger vil resultere i endringer i estimert netto realisasjonsverdi. Se også note 5.
Konsernet inngikk i 2019 en avtale om å selge majoriteten av sin tomteportefølje til et nyopprettet selskap, Urban Property Eier AS. Regnskapsmessig gjennomføringstidspunkt for transaksjonen var i første kvartal 2020.
Som en konsekvens av beslutning om salg av disse tomtene ble en betydelig del av konsernets tomter fraregnet balansen ved salget. Ved årsslutt i 2019 var disse reklassifisert som eiendeler holdt for salg (samt forpliktelser relatert til eiendeler holdt for salg for disse eiendelene) i konsernbalansen.
Hvilke tomter i transaksjonen som kunne fraregnes ved salget («holdt for salg» i 2019-balansen) var gjenstand for en kompleks vurdering, da regnskapsreglene ikke tillot at alle tomtene som er omfattet av transaksjonen kunne fraregnes. Ledelsens skjønnsmessige tolkninger omfattet vurdering av vilkår i salgskontraktene opp mot regnskapsmessig regelverk.
Det vises til note 26 for en oversikt over disse vurderingene.
Ledelsen har fastsatt segmentene basert på rapporter gjennomgått av administrerende direktør og ledergruppen, og som brukes til å ta strategiske beslutninger. Den numeriske informasjonen nedenfor ble rapportert til administrerende direktør og ledergruppen ved periodens slutt. Hovedsegmentet er definert som Boligutvikling. I tillegg består segmentet Øvrig av servicetjenester, samt uallokerte inntekter og kostnader.
Konsernet anvender løpende avregning i den interne rapporteringen hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader og salgsgrad. Driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også et beregnet fortjenesteelement for enheter der det er inngått salgsavtaler. I det konsoliderte resultatregnskapet innregnes driftsinntekter i henhold til fullført kontrakt, hvor innregning av driftsinntekter skjer på tidspunkt for overføring av risiko og kontroll, som er på tidspunkt for overlevering av enheter. I segmentoppstillingene avstemmes denne effekten (fra løpende avregning til fullført kontrakt) under "Avstemming EBITDA til Driftsresultat". I tillegg inneholder driftsresultatet etter IFRS resultatelementer fra IFRS 16 Leiekontrakter, som ikke er inkludert i segmentrapporteringen. Effekten er spesifisert i tabellen nedenfor.
Konsernledelsen vurderer resultatene fra segmentene basert på EBITDA etter løpende avregning. Målemetoden er definert som driftsresultat før "Avskrivning og amortisering", "Øvrige gevinster (tap), netto" og "Andel av resultat fra tilknyttede selskaper". Finansinntekter og -kostnader allokeres ikke til de definerte segmentene ettersom denne typen aktiviteter styres av en sentral finansavdeling som håndterer konsernets likviditetssituasjon.
| Per 31. desember 2020 | |||
|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | Boligutvikling | Øvrig | Total |
| Driftsinntekter | 3 165 232 | 50 673 | 3 215 905 |
| Prosjektkostnad | (2 316 388) | (729) | (2 317 117) |
| Andre driftskostnader | (48 467) | (218 330) | (266 797) |
| EBITDA (løpende avregning) | 800 377 | (168 386) | 631 991 |
| Avstemming EBITDA til Driftsresultat: | |||
| EBITDA (løpende avregning) | 800 377 | (168 386) | 631 991 |
| Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) | (3 127 434) | - | (3 127 434) |
| Salgsinntekter (fullført kontrakt) | 2 609 480 | - | 2 609 480 |
| Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) | 2 238 612 | - | 2 238 612 |
| Prosjektkostnad (fullført kontrakt) | (1 888 905) | - | (1 888 905) |
| Leasingforpliktelser | - | 9 776 | 9 776 |
| Avskrivninger | - | (9 803) | (9 803) |
| Andel resultat fra tilknyttede selskap | 134 961 | - | 134 961 |
| Øvrige gevinster (tap), netto | - | 1 045 127 | 1 045 127 |
| Driftsresultat (IFRS) | 767 091 | 876 714 | 1 643 805 |
| Enheter i produksjon | 1 310 | I/A | I/A |
| Overleverte enheter | 720 | I/A | I/A |
| (Beløp i 1 000 kroner) | Boligutvikling | Øvrig | Total |
|---|---|---|---|
| Driftsinntekter | 3 204 163 | 55 794 | 3 259 957 |
| Prosjektkostnad | (2 203 911) | (839) | (2 204 750) |
| Andre driftskostnader | (78 935) | (205 641) | (284 576) |
| EBITDA (løpende avregning) | 921 317 | (150 686) | 770 631 |
| Avstemming EBITDA til Driftsresultat: | |||
| EBITDA (løpende avregning) | 921 317 | (150 686) | 770 631 |
| Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) | (2 828 584) | - | (2 828 584) |
| Salgsinntekter (fullført kontrakt) | 2 937 465 | - | 2 937 465 |
| Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) | 1 917 090 | - | 1 917 090 |
| Prosjektkostnad (fullført kontrakt) | (1 991 825) | - | (1 991 825) |
| Leasingforpliktelser | - | 10 454 | 10 454 |
| Avskrivninger | - | (12 748) | (12 748) |
| Andel resultat fra tilknyttede selskap | 62 224 | - | 62 224 |
| Øvrige gevinster (tap), netto | - | - | - |
| Driftsresultat (IFRS) | 1 017 687 | (152 980) | 864 707 |
| Enheter i produksjon | 1 504 | I/A | I/A |
| Overleverte enheter | 732 | I/A | I/A |
| Lånekostnader | Aktiverte prosjekt | |||
|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | Tomter | tomt | kostnader | Total |
| Per 1. januar 2019 | 1 478 299 | 121 992 | 2 706 013 | 4 306 304 |
| Tilganger | 433 282 | 37 017 | 1 802 085 | 2 272 384 |
| Reklassifisert til eiendeler holdt for salg | (530 359) | (42 131) | (90 049) | (662 539) |
| Kjøp av datterselskaper | - | - | - | - |
| Reklassifisering fra tomter til aktiverte prosjektkostnader ved byggestart | (212 697) | (36 856) | 249 553 | - |
| Varekostnad på overleverte enheter 1) | (227 772) | - | (2 051 713) | (2 279 485) |
| Årets nedskrivning | - | - | - | - |
| Regnskapsført verdi 31. desember 2019 | 940 752 | 80 021 | 2 615 889 | 3 636 663 |
| 1) Inkluderer salg av næringseiendom og opsjonskontrakt. Disse utgjør NOK 242 millioner. Tilganger |
7 912 | 42 344 | 2 221 461 | 2 271 716 |
| Reklassifisering fra tomter til aktiverte prosjektkostnader ved byggestart | (111 022) | (34 147) | 145 169 | - |
| Varekostnad på overleverte enheter (prosjektkostnader) | - | - | (1 951 022) | (1 951 022) |
| Årets nedskrivning (prosjektkostnader) | (16 564) | - | - | (16 564) |
| Regnskapsført verdi 31. desember 2020 | 821 078 | 88 218 | 3 031 496 | 3 940 793 |
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 | ||
| Råtomt | 909 297 | 1 020 774 | ||
| Prosjekter under utvikling | 2 911 003 | 2 433 245 | ||
| Ferdigutviklede enheter | 120 493 | 182 644 | ||
| Sum varelager | 3 940 793 | 3 636 663 |
Kapitaliseringssatser benyttet ved beregning låneutgifter kvalifisert for balanseføring var fra 2,6 prosent til 4,2 prosent i 2020. Tilsvarende satser i 2019 var fra 3,6 prosent til 4,1 prosent.
Tomtelånene konverteres normalt til byggelån i takt med utviklingen av de respektive byggeprosjektene. Tomtelånsrenter blir aktivert på tomten fra tidspunktet et prosjekt blir regulert, og belaster resultatet som del av varekostnaden ved overlevering av boligene. Det ble aktivert NOK 42,3 millioner i tomtelånsrenter i 2020, mot NOK 37,0 millioner i 2019. Byggelånsrenter aktiveres i byggeperioden og belaster varekostnaden på samme måte. Byggelånsrenter er inkludert i tilgang aktiverte prosjektkostnader i tabellen. For 2020 ble det aktivert NOK 66,6 millioner i byggelånsrenter, mot NOK 64,6 millioner i 2019.
Tomter inngår i varelageret og vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi.
På forespørsel fra konsernet har det blitt utført en ekstern verdivurdering av konsernets eiendommer per 31. desember 2020. Selskapets ledelse har vurdert de viktigste forutsetningene som er relevante for verdivurderingen, herunder størrelsen på den enkelte eiendom, geografisk plassering, nåværende regulering, utviklingspotensialet og tidspunkt for salg. Den eksterne verdivurderingen indikerer en merverdi på NOK 582 millioner (1 501) utover bokført verdi for eiendommene som inngår i råtomt (tomtebank).
Konsernet vurderer nedskrivningsbehov basert på en rekke indikatorer, herunder ekstern verdivurdering og endringer i markedsforhold. Konsernet har i 2020 foretatt en nedskrivning på NOK 16,6 millioner knyttet til en tomt i Bergen. Det ble ikke foretatt nedskrivning av eiendommer som inngår i varelageret i 2019.
Se note 16 for varelager (eiendom) pantsatt som sikkerhet for lån fra finansinstitusjoner.
Konsernet har de seneste årene inngått en rekke avtaler om fremtidige kjøp av tomter gjennom kjøpsforpliktelser og opsjoner. Disse er ikke reflektert i regnskapet da bokføring først skjer ved overtagelse. Avtalene gjelder for perioden 2021 til 2035 og forpliktelsene forventes å gi mellom ca. 5 200 og 6 550 enheter (netto), hvorav i overkant av 80 prosent har beliggenhet i Stor-Oslo-området. I forbindelse med Urban Property-transaksjonen ble enkelte av kjøpsavtalene overført til Urban Property. Disse er omtalt som portefølje C i note 26 og utgjør omlag 25 prosent av antall enheter i kjøpsforpliktelsene.
| Forfallsprofil for konsernets tomtekjøpsforpliktelser | 1-5 år | 5-10 år | Mer enn 10 år |
|---|---|---|---|
| Intervall | Intervall | Intervall | |
| Estimert antall enheter (netto) | 2 150 2 600 |
1 850 2 550 |
1 200 1 400 |
Tidspunkt for forfall er høyst usikkert da dette i stor grad er avhengig av reguleringsprosesser som konsernet ikke kontrollerer, følgelig kan forfall skje både tidligere eller senere enn estimert. Konsernet har vurdert om det er behov for å avsette for tap på noen av kontraktene ved årsslutt 2020. Det er ikke identifisert noen tapskontrakter i 2020.
I tillegg til inngåtte kjøpsforpliktelser har konsernet tomtetildelinger "markanvisning" i Sverige som forventes å gi 270 enheter (netto).
| 2019 | |
|---|---|
| (124 805) | |
| (20 383) | |
| (6 617) | |
| (2 426) | |
| 22 019 | |
| (132 213) | |
| 84 | 90 |
| 2019 | |
| (4 713) | |
| (945) | |
| (959) | |
| (5 989) | (6 617) |
| 2020 (114 867) (23 685) (5 989) (26 965) 21 656 (149 849) 2020 (5 095) 127 (1 021) |
Per 31. desember 2020 var 86 ansatte inkludert i den innskuddsbaserte pensjonsordningen. I tillegg var en ansatt medlem av en lukket ytelsesordning med netto bokførte midler på NOK 0,2 millioner. 79 nåværende ansatte er inkludert i førtidspensjonsordning (AFP). Se også note 7 i årsregnskap til Selvaag Bolig ASA.
Konsernet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon (OTP), og har en pensjonsordning som tilfredsstiller kravene etter denne loven. Grunnlaget for opptjening i innskuddsordningen er 4,5 prosent av lønn mellom 1 og 7,1 ganger Folketrygdens grunnbeløp (G) og 10 prosent mellom 7,1 og 12 G.
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| Drift og vedlikehold | (18 075) | (21 504) | |
| Rådgivningskostnader | (33 942) | (46 524) | |
| Provisjoner og andre salgsrelaterte kostnader | (33 102) | (55 778) | |
| Tap på fordringer | 11 | (1) | (14) |
| Øvrige driftskostnader | (21 875) | (18 089) | |
| Sum andre driftskostnader | (106 995) | (141 909) |
Andre driftskostnader inkluderer utgifter til drift av hovedkvarteret til konsernet, samt tjenester kjøpt av Selvaag AS på totalt NOK 3,2 millioner (3,0) i 2020. Det henvises til note 23 transaksjoner med nærstående parter for ytterligere spesifikasjoner.
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| Renteinntekt på finansielle eiendeler målt til amortisert kost | 10 118 | 16 634 | |
| Agio | - | 107 | |
| Andre finansinntekter 1) | 11 195 | 1 | |
| Sum finansinntekter | 21 313 | 16 742 | |
1) Gevinst på NOK 11,2 millioner fra salg av finansiell investering i 2020.
| Rentekostnader på finansielle forpliktelser målt til amortisert kost | (51 874) | (62 362) |
|---|---|---|
| Aktiverte renter tomtelån | 5 | 42 344 | 37 017 |
|---|---|---|---|
| Sum rentekostnader | (9 530) | (25 345) | |
| Disagio | (10) | (8) | |
| Andre finanskostnader | (2 108) | (2 127) | |
| Sum finanskostnader | (11 648) | (27 480) | |
| Netto finansposter | 9 665 | (10 738) |
| (Beløp i 1 000 kroner) | Goodwill |
|---|---|
| Anskaffelseskost 31.12.2018 | 383 376 |
| Tilganger | - |
| Avganger | - |
| Anskaffelseskost 31.12.2019 | 383 376 |
| Tilganger | - |
| Avganger | - |
| Anskaffelseskost 31.12.2020 | 383 376 |
| Balanseført verdi 31. desember 2019 | 383 376 |
| Balanseført verdi 31. desember 2020 | 383 376 |
| Forventet levetid | - |
Amortiseringsmetode Avskrives ikke
Immaterielle eiendeler testes årlig for verdifall, eller oftere dersom det er indikasjoner på verdifall. Er det indikasjoner på verdifall beregnes gjenvinnbart beløp, og dersom dette er lavere enn bokført verdi gjøres nedskrivning til gjenvinnbart beløp.
Konsernet tester goodwill med ubegrenset levetid for nedskrivning årlig, eller oftere dersom det foreligger eksterne eller interne indikasjoner på at eiendelen har falt i verdi. Eventuelle andre immaterielle eiendeler testes for verdifall dersom det har inntrådt forhold i løpet av perioden som indikerer verdifall. Konsernet hadde ingen andre immaterielle eiendeler ved utgangen av 2020.
Goodwill som har oppstått som følge av virksomhetssammenslutninger i 2011 er tilordnet individuelle kontantgenererende enheter som følger:
| 2020 | Goodwill |
|---|---|
| Boligutvikling | 382 176 |
| Øvrig | 1 200 |
| Sum | 383 376 |
| 2019 | Goodwill |
| Boligutvikling | 382 176 |
| Øvrig | 1 200 |
| Sum | 383 376 |
Kontantgenererende enheter er inndelt i Boligutvikling og Øvrig. Dette følger av segmentrapporteringen, se note 4. Goodwill under Øvrig-segmentet er knyttet til Selvaag Eiendomsoppgjør AS som tidligere var en del av Meglerhuset Selvaag.
Basert på en ekstern verdivurdering av eiendommene som inngår i råtomt (tomtebank) indikeres det merverdier på NOK 582 millioner utover bokført verdi, ref. note 5. Merverdiene er knyttet til kontantgenererende enhet Boligutvikling. Konsernet forventer at merverdiene i dagens tomtebank vil bli realisert gjennom utvikling av prosjekter i løpet av de neste 5-10 år.
Konsernet har foretatt en nedskrivningsvurdering av goodwill basert på en modell hvor man estimerer fremtidige kontantstrømmer fra boligutviklingsprosjekter. Det er lagt til grunn en vekst på 2 prosent årlig. De estimerte kontantstrømmene neddiskonteres til dagens kroneverdi ved hjelp av en risikoveiet diskonteringsrente. Fremtidige kontantstrømmer er estimert basert på forventede kontantstrømmer fra pågående prosjekter, fremtidige prosjekter som baserer seg på tomter i selskapets tomtebank og fremtidige prosjekter hvor det kreves investeringer i nye tomter. Forventede utbetalinger knyttet til investeringer i tomter og administrasjonskostnader er hensyntatt i beregningen. De mest kritiske forutsetningene i beregning av bruksverdien er vurdert som salgsvolum og diskonteringsrente, samt lønnsomhet i prosjektene. Nedskrivningsvurderingen viser tilstrekkelige merverdier utover bokførte verdier, slik at rimelige fall i de kritiske forutsetningene ikke vil utløse et nedskrivningsbehov for regnskapsført goodwill. Sensitivitetsanalysen nedenfor viser effekten på nåverdien av fremtidige kontanstrømmer ved endringer i de viktigste forutsetningene. Ingen av utfallene i sensitivitetstabellen ville medført nedskrivning.
| Antall boliger i året | ||||
|---|---|---|---|---|
| -10 % | +-0 | +10 % | ||
| Margin i | -0,5 pp | -18 % | -7 % | 5 % |
| prosent av | +- 0 pp | -13 % | - | 13 % |
| inntekt | + 0,5 pp | -7 % | 7 % | 20 % |
| Service | Maskiner | Inventar og | Sum varige | Bruksretteiendeler | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | eiendom | og anlegg | annet utstyr | driftsmidler (A) | leieavtaler (B) | Sum (A+B) |
| Anskaffelseskost 31.12.2018 | 4 003 | 4 630 | 24 447 | 33 080 | - | 33 080 |
| Tilganger 2019 1) | - | - | 453 | 453 | 53 639 | 54 092 |
| Avganger 2019 | - | - | (226) | (226) | - | (226) |
| Omregningsdifferanser | - | - | - | - | - | - |
| Anskaffelseskost 31.12.2019 | 4 003 | 4 630 | 24 674 | 33 307 | 53 639 | 86 946 |
| Tilganger 2020 | - | - | 2 278 | 2 278 | - | 2 278 |
| Avganger 2020 | - | - | - | - | - | - |
| Omregningsdifferanser | - | - | 203 | 203 | - | 203 |
| Anskaffelseskost 31.12.2020 | 4 003 | 4 630 | 27 155 | 35 788 | 53 639 | 89 427 |
| Akkumulerte avskrivninger 31.12.2018 | - | (3 794) | (20 721) | (24 515) | - | (24 515) |
| Avskrivninger 2019 | - | (836) | (2 492) | (3 328) | (9 420) | (12 748) |
| Avganger 2019 | - | - | 126 | 126 | - | 126 |
| Omregningsdifferanser | - | - | (2) | (2) | - | (2) |
| Akkumulerte avskrivninger 31.12.2019 | - | (4 630) | (23 089) | (27 719) | (9 420) | (37 139) |
| Avskrivninger 2020 | - | - | (560) | (560) | (9 243) | (9 803) |
| Avganger 2020 | - | - | - | - | - | - |
| Omregningsdifferanser | - | - | (177) | (177) | - | (177) |
| Akkumulerte avskrivninger 31.12.2020 | - | (4 630) | (23 826) | (28 456) | (18 663) | (47 119) |
| Netto regnskapsført verdi 31.12.2019 | 4 003 | - | 1 585 | 5 588 | 44 219 | 49 807 |
| Netto regnskapsført verdi 31.12.2020 | 4 003 | - | 3 329 | 7 332 | 34 976 | 42 308 |
| Forventet levetid | - | 3-5 år | 3-5 år | 1-9 år | ||
| Avskrivningsmetode | Avskrives ikke | Lineært | Lineært | Lineært |
1) Tilgang bruksretteiendeler i 2019 gjelder førstegangs innregning. Det er ikke inngått noen nye kontrakter i 2019.
Konsernets leide eiendeler består hovedsakelig av kontorlokaler. Bruksretteiendeler knyttet til disse er presentert i tabellen over. Konsernet har besluttet å ikke innregne leieavtaler der den underliggende eiendelen har lav verdi. Leiebetalinger knyttet til eiendeler med lav verdi kostnadsføres når de inntreffer. Flere av avtalene inneholder en rettighet til forlengelse som kan utøves i løpet av avtalens siste periode. Ved inngåelse av en avtale vurderer konsernet om rettigheten til forlengelse med rimelig sikkerhet vil utøves.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Sum per 1. januar | 43 185 | - |
| Nye/endrede leieforpliktelser innregnet i perioden 1) | - | 53 639 |
| Nedbetalinger | (7 923) | (10 454) |
| Sum per 31. desember | 35 262 | 43 185 |
1) Tilgang leieforpliktelser i 2019 gjelder førstegangs innregning.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2 020 | 2 019 |
|---|---|---|
| Kortsiktige leieforpliktelser | 8 524 | 7 922 |
| Langsiktige leieforpliktelser | 26 738 | 35 263 |
| Sum leieforpliktelser | 35 262 | 43 185 |
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2 020 | 2 019 |
|---|---|---|
| < 1 år | 10 181 | 9 953 |
| 2-3 år | 17 938 | 19 546 |
| 4-5 år | 9 950 | 17 343 |
| > 5 år | 1 722 | 2 901 |
| Sum nominelle leieforpliktelser per 31. desember | 39 791 | 49 743 |
| 2019 |
|---|
| 43 088 |
| 64 000 |
| - |
| 58 195 |
| 165 283 |
1) NOK 54 millioner er relatert til nedsalg i prosjektet Kaldnes Brygge, Tønsberg (64).
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Kundefordringer | 70 466 | 82 220 |
| Kortsiktig ikke-rentebærende fordringer mot Selvaag AS | - | - |
| Andre fordringer | 43 681 | 32 381 |
| Andre kortsiktige finansielle fordringer | 43 681 | 32 381 |
| Forskuddsbetalte kostnader | 4 855 | 18 671 |
| Sum andre kortsiktige fordringer | 48 536 | 51 052 |
Konsernets kundefordringer og andre fordringer er i NOK.
| Analyse av kundefordringer ved periodeslutt | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Ikke forfalt | 60 655 | 75 869 |
| Forfalt dag 1-100 | 1 680 | 6 671 |
| Forfalt > 100 dager | 9 590 | 1 150 |
| Brutto kundefordringer | 71 925 | 83 690 |
| Tapsavsetninger | 1 459 | 1 470 |
| Netto kundefordringer | 70 466 | 82 220 |
| Tap på fordringer | 2020 | 2019 |
| Endring i tapsavsetning | (11) | (615) |
| Fordringer avskrevet som tap i løpet av året | 12 | 629 |
| Tap på fordringer i resultatregnskapet | 1 | 14 |
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Bundet bankkonto | 708 | 708 |
| Ikke bundne bankinnskudd og kontanter | 884 625 | 1 177 978 |
| Total | 885 333 | 1 178 686 |
Inn- og utbetaling av renter er klassifisert som operasjonelle aktiviteter. Utbetalinger har vært NOK 107 millioner i 2020 og NOK 130 millioner i 2019. Innbetaling av renter har vært NOK 7 millioner i 2020 og NOK 8 millioner i 2019. Deler av de utbetalte rentene har blitt balanseført som del av konsernets varelager, se note 5 for nærmere spesifikasjon. Øvrige renter inngår i endringer øvrige arbeidskapitaleiendeler og arbeidskapitalgjeld.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Langsiktig rentebærende gjeld | 1 100 293 | 1 092 288 |
| Kortsiktig rentebærende gjeld | 674 014 | 1 161 043 |
| Kortsiktig gjeld tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter | 694 121 | - |
| Kontanter og kontantekvivalenter | (885 333) | (1 178 686) |
| Netto rentebærende gjeld | 1 583 095 | 1 074 645 |
| Brutto gjeld - flytende rente | 2 468 428 | 2 253 331 |
| Brutto gjeld - fast rente | - | - |
| Kontanter og kontantekvivalenter | (885 333) | (1 178 686) |
| Netto rentebærende gjeld | 1 583 095 | 1 074 645 |
| Øvrige eiendeler | Gjeld fra finansieringsaktiviteter 1) | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | Kontanter og kontant ekvivalenter |
Likvide investeringer |
Kortsiktig rentebærende gjeld |
Langsiktig rentebærende gjeld |
Sum rentebærende gjeld |
Total |
| Netto rentebærende gjeld per 31. desember 2018 | (657 034) | - | 520 508 | 1 795 798 | 2 316 306 | 1 659 272 |
| Kontantstrømmer | (521 652) | - | (520 508) | 400 400 | (120 107) | (641 760) |
| Tilganger | - | - | - | - | - | - |
| Andre endringer uten effekt på kontantstrøm 2) | - | - | 1 161 043 | (1 103 910) | 57 133 | 57 133 |
| Netto rentebærende gjeld per 31. desember 2019 | (1 178 686) | - | 1 161 043 | 1 092 288 | 2 253 332 | 1 074 645 |
| Kontantstrømmer | 293 353 | - | (1 161 043) | 1 322 748 | 161 704 | 455 057 |
| Tilganger | - | - | - | - | - | - |
| Andre endringer uten effekt på kontantstrøm 2) | - | - | 1 368 135 | (1 314 743) | 53 392 | 53 392 |
| Netto rentebærende gjeld per 31. desember 2020 | (885 333) | - | 1 368 135 | 1 100 293 | 2 468 428 | 1 583 095 |
1) Inkluderer ikke leieforpliktelser.
2) Nettoeffekt på NOK 53,4 millioner skyldes forskjell mellom påløpte og betalte renter (57,1).
Lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak
Konsernet har utbetalt NOK 55,3 millioner i lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak i 2020, mot NOK 22,3 millioner i 2019. Innbetalinger fra lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak utgjorde NOK 37,0 millioner (0,0).
| (Beløp i 1 000 kroner, unntatt antall aksjer) | Antall aksjer | Aksjekapital | Overkursfond | Annen innskutt kapital |
Sum innskutt kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| Egenkapital per 31. desember 2018 | 92 928 620 | 185 858 | 1 394 857 | 700 629 | 2 281 344 |
| Kjøp av egne aksjer i forbindelse med aksjeprogram til ansatte Salg av aksjer til ansatte Egenkapital per 31. desember 2019 |
- 492 693 93 421 313 |
- 985 186 843 |
- - 1 394 857 |
- - 700 629 |
- 985 2 282 329 |
| Kjøp av egne aksjer i forbindelse med aksjeprogram til ansatte Salg av aksjer til ansatte |
(300 000) 377 206 |
(600) 754 |
- - |
- - |
(600) 754 |
| Egenkapital per 31. desember 2020 | 93 498 519 | 186 998 | 1 394 857 | 700 629 | 2 282 484 |
Selskapets aksjekapital per 31. desember 2020 var NOK 187,0 millioner (fratrukket egne aksjer), og består av 93 498 519 fullt innbetalte ordinære aksjer pålydende NOK 2,00. Per 31. desember 2019 var aksjekapitalen NOK 186,8 millioner, og besto av 93 421 313 fullt innbetalte ordinære aksjer pålydende NOK 2,00. Alle utstedte aksjer har like rettigheter. Endringen i 2020 skyldes salg av aksjer til ansatte i forbindelse med årlig aksjeprogram og kjøp av egne aksjer i forbindelse med aksjeprogram til ansatte.
Selskapet eier 267 169 egne aksjer per 31. desember 2020 (344 375 egne aksjer per 31. desember 2019).
Styret i Selvaag Bolig ASA har fullmakt fra generalforsamlingen til å erverve egne aksjer med pålydende verdi inntil NOK 18 753 137. Det beløp som betales per aksje skal være minimum NOK 10 og maksimum NOK 100. Styret kan benytte fullmakten i forbindelse med eventuell senere nedskrivning av aksjekapitalen med generalforsamlingens samtykke, godtgjørelse til styrets medlemmer, for insentivprogram eller som oppgjør i eventuelle oppkjøp av virksomheter, samt for å erverve aksjer der dette er finansielt gunstig. Styret står fritt til hvilke måter erverv og avhendelse av aksjer kan skje. Fullmakten gjelder til ordinær generalforsamling i 2021. Fullmakten foreslås forlenget med ett år frem til generalforsamling i 2022.
Videre har styret i Selvaag Bolig ASA fullmakt fra generalforsamlingen til å forhøye aksjekapitalen, i en eller flere omganger, med inntil NOK 18 753 137. Fullmakten kan benyttes ved utstedelse av vederlagsaksjer under insentivordninger, vederlagsaksjer ved erverv av virksomhet innen Selskapets formål og nødvendig styrking av Selskapets egenkapital. Fullmakten gjelder til ordinær generalforsamling i 2021. Aksjeeieres fortrinnsrett til tegning av aksjer kan settes til side. Fullmakten omfatter kapitalforhøyelse mot innskudd i andre eierandeler enn penger eller rett til å pådra Selskapet særlige plikter. Fullmakten omfatter ikke beslutning om fusjon. Fullmakten gjelder til ordinær generalforsamling i 2021 og foreslås forlenget med ett år frem til generalforsamling i 2022.
Andre reserver i oppstillingen av endringer i egenkapital består av konsernets andel av transaksjoner med eiere i felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper.
| Andel av resultat etter | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eierandel i % skatt |
Regnskapsført verdi per | |||||
| (Beløp i 1 000 kroner) | 31.12.2020 | 31.12.2019 | 2020 | 2019 | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
| Nesttun Pluss AS/KS | 25,0 % | 25,0 % | (74) | - | 7 792 | 7 866 |
Det ble utbetalt et utbytte på NOK 1,5 millioner i utbytte til ikke-kontrollerende aksjonærer i 2019.
Per 31. desember 2020 hadde konsernet 3 547 aksjonærer, hvorav 255 aksjonærer utenfor Norge. Per 31. desember 2019 hadde konsernet 2 895 aksjonærer, hvorav 236 aksjonærer utenfor Norge.
De 20 største aksjonærene per 31. desember 2020 var som følger:
| Aksjonær | Ordinære aksjer | Eier-/stemmeandel % |
|---|---|---|
| SELVAAG AS | 50 180 087 | 53,5 % |
| SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN AB *) | 6 049 720 | 6,5 % |
| PARETO INVEST AS | 2 652 746 | 2,8 % |
| MORGAN STANLEY & CO. INT. PLC. *) | 2 632 236 | 2,8 % |
| VERDIPAPIRFONDET ALFRED BERG GAMBA | 1 989 929 | 2,1 % |
| JPMORGAN CHASE BANK, N.A., LONDON *) | 1 853 972 | 2,0 % |
| STATE STREET BANK AND TRUST COMP *) | 1 540 053 | 1,6 % |
| MUSTAD INDUSTRIER AS | 870 000 | 0,9 % |
| J.P. MORGAN BANK LUXEMBOURG S.A. *) | 776 249 | 0,8 % |
| BROWN BROTHERS HARRIMAN & CO. *) | 709 324 | 0,8 % |
| LANDKREDITT UTBYTTE | 650 000 | 0,7 % |
| VERDIPAPIRFONDET HOLBERG NORGE | 650 000 | 0,7 % |
| SANDEN AS | 601 588 | 0,6 % |
| BANAN II AS | 600 000 | 0,6 % |
| SPARHANS AS | 547 221 | 0,6 % |
| VERDIPAPIRFONDET EIKA SPAR | 528 300 | 0,6 % |
| BROWN BROTHERS HARRIMAN & CO. *) | 522 650 | 0,6 % |
| Morgan Stanley & Co. International | 510 603 | 0,5 % |
| J.P. MORGAN BANK LUXEMBOURG S.A. *) | 510 005 | 0,5 % |
| SEB PRIME SOLUTIONS SISSENER CANOP | 500 000 | 0,5 % |
| Sum 20 største aksjonærer | 74 874 683 | 79,9 % |
| Øvrige aksjonærer | 18 891 005 | 20,1 % |
| Totalt antall aksjer | 93 765 688 | 100,0 % |
*) For ytterligere informasjon vedr. aksjonærer henvises det til: http://sboasa.no
| Aksjonær | Ordinære aksjer | Eier-/stemmeandel % |
|---|---|---|
| SELVAAG AS | 50 180 087 | 53,5 % |
| LANDSFORSAKRINGAR FASTIGHETSFOND | 5 653 788 | 6,0 % |
| TAIGA INVESTMENT FUNDS PLC-TAIGA F | 2 741 751 | 2,9 % |
| PARETO INVEST AS | 2 065 624 | 2,2 % |
| VERDIPAPIRFONDET PARETO INVESTMENT | 1 413 000 | 1,5 % |
| VERDIPAPIRFONDET ALFRED BERG GAMBA | 1 397 062 | 1,5 % |
| SEB PRIME SOLUTIONS SISSENER CANOP | 1 221 349 | 1,3 % |
| STATE STREET BANK AND TRUST COMP *) | 1 217 125 | 1,3 % |
| JPMORGAN CHASE BANK, N.A., LONDON *) | 1 000 000 | 1,1 % |
| FLPS - GL S-M SUB | 928 800 | 1,0 % |
| HOLTA INVEST AS | 814 119 | 0,9 % |
| Landkreditt Utbytte | 800 000 | 0,9 % |
| MUSTAD INDUSTRIER AS | 730 179 | 0,8 % |
| VERDIPAPIRFONDET HOLBERG NORGE | 700 000 | 0,7 % |
| Morgan Stanley & Co. International | 610 216 | 0,7 % |
| BANAN II AS | 600 000 | 0,6 % |
| Baard Schumann | 565 127 | 0,6 % |
| TMAM EUROPEAN REAL ESTATE SEC | 544 506 | 0,6 % |
| SANDEN AS | 518 186 | 0,6 % |
| STOREBRAND NORGE I VERDIPAPIRFOND | 507 654 | 0,5 % |
| Sum 20 største aksjonærer | 74 208 573 | 79,1 % |
| Øvrige aksjonærer | 19 557 115 | 20,9 % |
| Totalt antall aksjer | 93 765 688 | 100,0 % |
*) For ytterligere informasjon vedr. aksjonærer henvises det til: http://sboasa.no
Styremedlemmene og administrerende direktør hadde ingen opsjoner i selskapet i årene 2020 og 2019. Se note 22 for en oversikt over styremedlemmenes og administrerende direktørs beholdninger av selskapets aksjer.
Resultat per aksje er beregnet som årets resultat dividert med et vektet gjennomsnitt av antall utstedte aksjer. Det er ingen utvanningseffekter relatert til aksjekapitalen i 2020 og 2019.
| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| Årets resultat som kan henføres selskapets aksjonærer, i 1 000 kroner | 1 523 646 | 654 515 |
| Vektet gjennomsnitt av antall utstedte aksjer | 93 327 977 | 92 963 716 |
| Resultat per aksje i kroner | 16,33 | 7,04 |
| Utvannet resultat per aksje i kroner | 16,33 | 7,04 |
Selskapet har fra 2015 etablert en policy om halvårlig utbytte. Styret har foreslått et utbytte på NOK 3,00 per aksje for andre halvår 2020, totalt NOK 281,3 millioner. Videre ble det utbetalt NOK 3,00 per aksje for første halvår, til sammen NOK 279,8 millioner. Samlet ordinært utbytte for 2020 på NOK 561,1 millioner tilsvarer 113 prosent av resultat etter skatt, korrigert for gevinst på NOK 1 028,7 millioner relatert til transaksjonen med Urban Property. Den høye prosentandelen i utbytte må sees i sammenheng med at styret i mai 2020 valgte å redusere utbyttet for andre halvår 2019 fra NOK 3,00 per aksje til NOK 1,50 på grunn av usikkerheten knyttet til COVID-19-pandemien. Det utsatte utbyttet på NOK 1,50 per aksje ble isteden inkludert i utbyttet for første halvår 2020 etter en ny vurdering basert på en god utvikling i salg og tilnærmet normal fremdrift i prosjektene. For 2019 ble det utbetalt NOK 326,0 millioner, tilsvarende NOK 3,50 per aksje. Dette utgjorde 50 prosent av resultat etter skatt. Utbyttet for andre halvår 2020 skal godkjennes av generalforsamlingen 27. april 2021 og er ikke bokført i konsernregnskapet. Det henvises til tabellen nedenfor for spesifikasjon av beløp.
Konsernet inngikk i fjerde kvartal 2019 en avtale med Urban Property om salg av store deler av tomteporteføljen, se note 26. Transaksjonen ble gjennomført i første kvartal 2020 og det ble da utbetalt et tilleggsutbytte på NOK 22 per aksje. Utbyttet er bokført i konsernregnskapet i 2020.
| Utbytte for 1. halvår | Forelått utbytte for 2. halvår 1) | Totalt for 2020 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | NOK per aksje | Antall aksjer | Beløp | NOK per aksje | Antall aksjer | Beløp | |
| Brutto utbytte | 3,00 | 93 765 688 | 281 297 | 3,00 | 93 765 688 | 281 297 | 562 594 |
| Fratrekk utbytte på egne aksjer | 3,00 | 484 745 | 1 454 | - | - | - | 1 454 |
| Netto utbetalt utbytte | - | - | 279 843 | - | - | 281 297 | 561 140 |
1) Beløpet er beregnet brutto, da antall egne aksjer på vedtakstidspunktet, 27. april 2021, ikke er kjent per 31. desember 2020.
Utbetalt ordinært utbytte i 2020 var NOK 420,0 millioner. Dette besto av NOK 140,1 millioner for 2. halvår 2019 og NOK 279,8 millioner for 1. halvår 2020.
Videre ble det etter transaksjonen med Urban Property utbetalt et tilleggsutbytte på NOK 2 055,3 millioner. Totalt utbetalt utbytte i 2020 ble NOK 2 475,2 millioner.
| Utbytte for 1. halvår | Utbytte for 2. halvår | Totalt for 2019 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | NOK per aksje | Antall aksjer | Beløp | NOK per aksje | Antall aksjer | Beløp | |
| Brutto utbytte | 2,00 | 93 765 688 | 187 531 | 1,50 | 93 765 688 | 140 649 | 328 180 |
| Fratrekk utbytte på egne aksjer | 2,00 | 837 068 | 1 674 | 1,50 | 344 375 | 517 | 2 191 |
| Netto utbetalt utbytte | - | - | 185 857 | - | - | 140 132 | 325 989 |
Utbetalt utbytte i 2019 var NOK 418,2 millioner. Dette besto av NOK 232,3 millioner for 2. halvår 2018 og NOK 185,9 millioner for 1. halvår 2019.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Langsiktig gjeld | ||
| Banklån | 1 100 293 | 1 092 288 |
| Sum langsiktig rentebærende gjeld til amortisert kost | 1 100 293 | 1 092 288 |
| Kortsiktig gjeld | ||
| Banklån | 674 014 | 1 161 043 |
| Kortsiktig gjeld tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter | 694 121 | - |
| Sum kortsiktig rentebærende gjeld til amortisert kost | 1 368 135 | 1 161 043 |
| Sum rentebærende gjeld til amortisert kost | 2 468 428 | 2 253 331 |
Selvaag Bolig ASA har en revolverende kredittfasilitet hos DNB på NOK 150 millioner med forfall i april 2022. Rammen for fasiliteten ble redusert fra NOK 500 millioner i januar 2020 i forbindelse med salg av deler av tomtebanken til Urban Property. I tillegg har selskapet en kassekredittfasilitet med DNB på NOK 150 millioner med årlig fornyelse. Per 31. desember var det ikke trukket opp gjeld på noen av disse kredittfasilitetene.
Konsernets rentebærende gjeld kan i hovedsak deles i fire kategorier, 1) topplån som er gjeld i morselskapet Selvaag Bolig ASA, 2) tomtelån, 3) tilbakekjøpsavtaler med Urban Property og 4) byggelån. Per 31. desember 2020 hadde konsernet ikke trukket på noen av toppfinansieringsfasilitetene, tomtelån var på NOK 248 millioner, tilbakekjøpsavtaler med Urban Property utgjorde NOK 694 millioner og byggelån var på NOK 1 526 millioner.
| Selskap (Beløp i 1 000 kroner) | Låneinstrument | Långivere | 2020 | Valuta | Forfall |
|---|---|---|---|---|---|
| Selvaag Bolig ASA | Kassekreditt | DNB | - | NOK Ikke spesifisert | |
| Selvaag Bolig ASA | Revolver | DNB | - | NOK | 06.04.2022 |
| Selvaag Bolig ASA m/døtre | Tomtelån - Tilbakekjøpsavtaler/selgerkreditt | Urban Property | 694 121 | NOK | 31.12.2021 |
| Selvaag Bolig Landås AS | Tomtelån | DNB | 53 976 | NOK | 31.03.2024 |
| Selvaag Bolig Hamang AS | Tomtelån | DNB | 60 000 | NOK | 30.06.2023 |
| Jaasund AS | Tomtelån | SR Bank | 36 115 | NOK | 31.12.2021 |
| Aase Gaard AS | Tomtelån | SR Bank | 50 000 | NOK | 01.12.2022 |
| Selvaag Bolig Ballerud AS | Tomtelån | Sparebanken Øst | 48 000 | NOK | 30.09.2022 |
| Selvaag Bolig Vinterportalen AS | Byggelån | DNB / Handelsbanken | 241 000 | NOK | 31.03.2022 |
| Selvaag Bolig Lørenskog AS | Byggelån | DNB / Handelsbanken | 55 908 | NOK | 30.06.2022 |
| Skårer Bolig AS | Byggelån | DNB | 289 925 | NOK | 30.09.2021 |
| Selvaag Bolig Trævarefabrikken AS | Byggelån | DNB | 291 694 | NOK | 30.09.2021 |
| Selvaag Bolig Solberg AS | Byggelån | DNB / Handelsbanken | 146 000 | NOK | 31.12.2022 |
| Selvaag Bolig Landås AS | Byggelån | DNB / Handelsbanken | 445 409 | NOK | 31.12.2022 |
| Selvaag Bolig Langhus AS | Byggelån | DNB | 56 280 | NOK | 31.12.2021 |
| Sum rentebærende gjeld | 2 468 428 |
Rentesatsene fastsettes basert på 3 måneder NIBOR med et tillegg. Per 31. desember 2020 var gjennomsnittlig rentesats tomtelån 4,13 prosent og byggelån 2,96 prosent. Forskjellene mellom de oppgitte nominelle rentesatsene og effektiv rente anses å være uvesentlige.
Varighet på byggelån følger ferdigstillelse og overlevering av boliger slik at endelig nedbetaling skjer når prosjektet er fullført.
| Selskap (Beløp i 1 000 kroner) | Låneinstrument | Långivere | 2019 | Valuta | Forfall |
|---|---|---|---|---|---|
| Selvaag Bolig ASA | Kassekreditt | DNB | - | NOK | Ikke spesifisert |
| Selvaag Bolig ASA | Revolver | DNB | - | NOK | 06.04.2022 |
| Selvaag Bolig Lørenskog AS | Tomtelån | DNB / Handelsbanken | 255 300 | NOK | 21.01.2020 |
| Selvaag Bolig Landås AS | Tomtelån | DNB | 185 000 | NOK | 21.01.2020 |
| Selvaag Bolig Landås AS | Tomtelån | DNB | 90 000 | NOK | 31.03.2024 |
| Selvaag Bolig Langhus AS | Tomtelån | DNB | 85 000 | NOK | 21.01.2020 |
| Selvaag Bolig Stasjonsby I AS | Tomtelån | DNB | 60 000 | NOK | 21.01.2020 |
| Selvaag Bolig ASA - Trævarefabrikken | Tomtelån | DNB | 86 000 | NOK | 31.03.2021 |
| Skårer Bolig AS | Tomtelån | DNB | 146 400 | NOK | 21.01.2020 |
| Selvaag Løren 7 AS | Tomtelån | DNB | 110 500 | NOK | 21.01.2020 |
| Jaasund AS | Tomtelån | SR Bank | 69 307 | NOK | 31.12.2021 |
| Lervig Brygge AS | Tomtelån | SR Bank | 108 604 | NOK | 21.01.2020 |
| Aase Gaard AS | Tomtelån | SR Bank | 50 000 | NOK | 01.12.2022 |
| Selvaag Bolig Ballerud AS | Tomtelån | Sparebanken Øst | 48 000 | NOK | 30.09.2022 |
| Selvaag Bolig Vinterportalen AS | Byggelån | DNB / Handelsbanken | 438 000 | NOK | 31.03.2022 |
| Selvaag Bolig Lørenskog AS | Byggelån | DNB / Handelsbanken | 72 700 | NOK | 31.03.2021 |
| Skårer Bolig AS | Byggelån | DNB | 120 097 | NOK | 30.09.2021 |
| Selvaag Bolig Trævarefabrikken AS | Byggelån | DNB | 66 099 | NOK | 30.09.2021 |
| Selvaag Bolig Solberg AS | Byggelån | DNB / Handelsbanken | 40 000 | NOK | 30.06.2022 |
| Selvaag Bolig Bispelua AS | Byggelån | DNB / Handelsbanken | 20 535 | NOK | 30.08.2020 |
| Selvaag Bolig Lørenporten AS | Byggelån | DNB | 12 085 | NOK | 31.03.2021 |
| Lervig Brygge AS | Byggelån | SR-Bank | 189 704 | NOK | 30.09.2020 |
| Sum rentebærende gjeld | 2 253 331 |
Rentesatsene fastsettes basert på 3 måneder NIBOR med et tillegg. Per 31. desember 2019 var gjennomsnittlig rentesats tomtelån 4,16 prosent og byggelån 4,17 prosent.
Forskjellene mellom de oppgitte nominelle rentesatsene og effektiv rente anses å være uvesentlige. Varighet på byggelån følger ferdigstillelse og overlevering av boliger slik at endelig nedbetaling skjer når prosjektet er fullført.
| År | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Tilbakebetales i løpet av 2021 | - | 426 288 |
| Tilbakebetales i løpet av 2022 | 986 317 | 576 000 |
| Tilbakebetales i løpet av 2023 | 60 000 | - |
| Tilbakebetales i løpet av 2024 eller senere | 53 976 | 90 000 |
| Sum | 1 100 293 | 1 092 288 |
Tabellen nedenfor inkluderer gjeld som forfaller innen 12 måneder etter rapporteringsperioden avsluttes.
| År | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Tilbakebetales 0-6 måneder etter periodeslutt | - | 950 804 |
| Tilbakebetales 6-12 måneder etter periodeslutt | 1 368 135 | 210 239 |
| Sum | 1 368 135 | 1 161 043 |
| Sikrede lån | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Banklån - finansinstitusjoner | 1 774 307 | 2 253 331 |
| Andre lån | 2020 | 2019 |
| Kortsiktig gjeld tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter 1) | 694 121 | - |
1) Knyttet til samarbeidsavtale med Urban Property. Avtalen inneholder finansielle covenants.
| Regnskapsført verdi av eiendom stilt som sikkerhet for banklån | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Varelager | 3 737 819 | 4 147 083 |
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Leverandørgjeld | 137 495 | 167 633 |
| Påløpte kostnader | 312 667 | 293 518 |
| Andre kortsiktige finansielle forpliktelser | - | - |
| Sum annen kortsiktig ikke-rentebærende finansiell gjeld | 312 667 | 293 518 |
| Forskuddsbetalinger fra kunder (kontraktsforpliktelser) | 278 109 | 207 102 |
| Annen kortsiktig gjeld | 60 313 | 210 108 |
| Sum annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld | 651 089 | 710 728 |
Konsernets leverandørgjeld har følgende aldersfordeling per 31. desember:
| 2020 | 2019 |
|---|---|
| 137 495 | 167 633 |
| - | - |
| 137 495 | 167 633 |
Konsernets aktiviteter medfører finansiell risiko av ulike typer: Markedsrisiko (inkludert valutarisiko, renterisiko og prisrisiko), kredittrisiko og likviditetsrisiko. Konsernets overordnede aktiviteter for risikostyring søker å minimalisere de potensielle negative effektene på konsernets finansielle resultater.
Konsernsjefen og ledergruppen identifiserer og vurderer finansiell risiko på løpende basis.
Selskapet er en norsk eiendomsutvikler, med fokus på norske utviklingsprosjekter og eiendommer. Konsernet har enkelte investeringer i utenlandske virksomheter der netto eiendeler er utsatt for valutarisiko ved omregning, men i begrenset grad. Prosjekter utenfor Norge finansieres i lokal valuta gjennom datterselskapet.
Konsernet er generelt utsatt for prisrisiko knyttet til eiendom, og geografisk er konsernet hovedsakelig eksponert i Norge. I tillegg har konsernet et fremtidig prosjekt i Sverige, samt investert i et prosjekt i Spania. Konsernet er også eksponert for risiko knyttet til byggekostnader og råvarepriser. Resultatmarginen for hvert prosjekt vil variere avhengig av utviklingen i salgsinntekter per kvadratmeter for boligeiendommer. Konsernets prisrisiko er redusert ettersom boliger tilsvarende 60 prosent av total salgsverdi i et prosjekt er solgt før byggestart. Konsernet er ikke eksponert for prisrisiko i finansielle instrumenter.
Graden av risiko relatert til prisene på varer og tjenester varierer avhengig av kontrakttype. Prosjekter spenner ofte over flere år og råvarepriser og lønnskostnader kan øke i løpet av byggeperioden. De fleste kontrakter er basert på faste priser for byggeperioden, men enkelte kontrakter inneholder indeksklausuler som tillater prisøkninger.
Konsernets renterisiko oppstår hovedsakelig fra langsiktige lån. Lån utstedt til flytende rente eksponerer konsernet for rentesvingninger som påvirker kontantstrømmene. Konsernet kapitaliserer rentekostnader som en del av utviklingsprosjekter (varelager eiendom) i takt med prosjektenes fremdrift i samsvar med IAS 23 Lånekostnader. Se note 16 Rentebærende gjeld for detaljer om konsernets lån.
Kredittrisiko styres på konsernnivå. Konsernet er eksponert for motpartsrisiko når konsernets selskaper inngår avtaler om salg av bolig. Kredittrisiko oppstår også fra utestående fordringer, som for eksempel lån til tilknyttede selskaper.
Kredittrisiko knyttet til salg av eiendom anses å være begrenset ettersom oppgjør finner sted gjennom profesjonelle oppgjørsmeglere. Normalt kreves 10 prosent i forskudd og dokumentasjon på finansiering fra boligkjøper når kontrakten inngås. Balansen gjøres opp ved overføring av eiendomsrett.
Basert på ovennevnte er konsernets kredittrisiko knyttet til finansielle eiendeler vurdert til å være lav.
Konsernets maksimale eksponering for kredittrisiko omfatter klassene "Kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle eiendeler" og "Kontanter og kontantekvivalenter». Se note 18.3 for balanseførte verdier av disse klassene 31. desember 2020 og 2019.
Konservativ likviditetsstyring innebærer å ha tilstrekkelig likvide eiendeler og tilgjengelig finansiering gjennom kredittlinjer til å møte konsernets forpliktelser. Selvaag Bolig ASA har en revolverende kredittfasilitet med DNB på NOK 150 millioner med forfall i april 2022. Rammen for fasiliteten ble redusert fra NOK 500 millioner i januar 2020 i forbindelse med salg av deler av tomtebanken til Urban Property. I tillegg har selskapet en kassekredittfasilitet med DNB på NOK 150 millioner med årlig fornyelse. Selskapet har en aktiv likviditetsforvaltning, og har fokus på å ha tilstrekkelig likviditet til enhver tid. Selskapet overvåker kontinuerlig prognoser og faktiske kontantstrømmer.
Se også note 16 "Rentebærende gjeld" og note 17 "Leverandørgjeld og annen gjeld" for forfallsanalyse av finansielle forpliktelser.
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | Total per 31.12.2020 | < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | Uspesifisert |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Banklån *) | 16 | 1 853 695 | 689 631 | 1 109 658 | 54 407 | - | - | - |
| Annen rentebærende gjeld | 16 | 725 010 | 725 010 | - | - | - | - | - |
| Sum rentebærende forpliktelser | 2 578 705 | 1 414 640 | 1 109 658 | 54 407 | - | - | - |
| (Beløp i 1 000 kroner) | Total per 31.12.2020 | < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | Uspesifisert | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Leverandørgjeld | 17 | 137 495 | 137 495 | - | - | - | - | - |
| Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld | 17 | 60 313 | 60 313 | - | - | - | - | - |
| Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld | 18.3 | 17 810 | - | 17 810 | - | - | - | - |
| Sum ikke-rentebærende forpliktelser | 215 618 | 197 808 | 17 810 | - | - | - | - |
*) Inkluderer estimerte rentebetalinger.
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | Total per 31.12.2019 | < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | Uspesifisert |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Banklån *) | 16 | 2 356 749 | 1 210 265 | 1 051 582 | 94 902 | - | - | - |
| Annen rentebærende gjeld | 16 | - | - | - | - | - | - | - |
| Sum rentebærende forpliktelser | 2 356 749 | 1 210 265 | 1 051 582 | 94 902 | - | - | - | |
| Ikke-rentebærende forpliktelser | ||||||||
| (Beløp i 1 000 kroner) | Total per 31.12.2019 | < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | Uspesifisert | |
| Leverandørgjeld | 17 | 167 633 | 167 633 | - | - | - | - | - |
| Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld | 17 | 210 108 | 210 108 | - | - | - | - | - |
| Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld | 18.3 | 3 105 | - | 3 105 | - | - | - | - |
*) Inkluderer estimerte rentebetalinger.
Konsernets mål for kapitalforvaltningen er å sikre konsernselskapenes muligheter for fortsatt drift, og samtidig sikre avkastning for aksjonærene og godtgjørelse til andre interessenter, og opprettholde en optimal kapitalstruktur. Dette gjøres ved å opprettholde en trygg likviditet gjennom året og en robust egenkapital.
For å oppnå denne målsetningen fokuserer konsernet på lønnsomheten til de ulike prosjektene. Som hovedregel kreves det dekningsgrad på minimum 10 prosent og minimum 60 prosent salgsgrad i prosjektene før byggestart. Ved utgangen av året var EBITDA-margin i pågående prosjekter 25,3 prosent (28,8), se note 4 segmentinformasjon for mer informasjon. 74 prosent av enhetene under bygging ved årsskiftet var solgt (70).
Konsernets egenkapitalgrad (egenkapital i prosent av totalbalanse) skal ikke være under 30 prosent. Ved utgangen av året var denne 40,8 prosent (48,9).
For å optimalisere kapitalstrukturen vurderer ledelsen alle tilgjengelige finansieringskilder på en løpende basis. Kapitalbehov er i hovedsak finansiert gjennom en konsernkontoordning der utvalgte selskaper i Selvaag Bolig konsern inngår. I tillegg har selskapet to trekkfasiliteter på NOK 150 millioner hver som kan benyttes til generell finansiering av konsernet. Pågående prosjekter finansieres i hovedsak gjennom byggelån som forfaller når prosjektet er ferdigstilt.
| Klassifisering av finansielle eiendeler og forpliktelser | 2020 | 2019 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | Virkelig verdi over resultatet |
Finansiell gjeld til amortisert kost |
Virkelig verdi over resultatet |
Finansiell gjeld til amortisert kost |
|||
| Finansielle eiendeler | ||||||||
| Lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter | - | 73 539 | - | 70 893 | ||||
| Andre langsiktige fordringer | 11 | - | 119 601 | - | 165 283 | |||
| Langsiktige finansielle eiendeler | - | 193 140 | - | 236 176 | ||||
| Kundefordringer | - | 70 466 | 82 220 | |||||
| Andre kortsiktige finansielle fordringer | 11 | - | 43 681 | - | 32 381 | |||
| Kontanter og kontantekvivalenter | - | 885 333 | - | 1 178 686 | ||||
| Kortsiktige finansielle eiendeler | - | 999 480 | - | 1 293 287 | ||||
| Finansielle eiendeler | - | 1 192 620 | - | 1 529 463 |
| Virkelig verdi over resultatet |
Finansiell gjeld til amortisert kost |
Virkelig verdi over resultatet |
Finansiell gjeld til amortisert kost |
|
|---|---|---|---|---|
| Finansielle forpliktelser | ||||
| Langsiktig rentebærende gjeld 16 |
- | 1 100 293 | - | 1 092 288 |
| Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld | - | 17 810 | - | 3 105 |
| Langsiktige finansielle forpliktelser | - | 1 118 103 | - | 1 095 393 |
| Kortsiktig rentebærende gjeld 16 |
- | 1 368 135 | - | 1 161 043 |
| Leverandørgjeld | - | 137 495 | - | 167 633 |
| Andre kortsiktig ikke-rentebærende finansielle forpliktelser 17 |
- | 312 667 | - | 293 518 |
| Kortsiktige finansielle forpliktelser | - | 1 818 297 | - | 1 622 194 |
| Finansielle forpliktelser | - | 2 936 400 | - | 2 717 587 |
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| Kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle eiendeler | |||
| Lån til tilknyttede selskaper og felles kontrollerte virksomheter | 73 539 | 70 893 | |
| Andre anleggsmidler | 11 | 119 601 | 165 283 |
| Kundefordringer | 70 466 | 82 220 | |
| Andre kortsiktige finansielle fordringer | 11 | 43 681 | 32 381 |
| Sum kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle eiendeler | 307 287 | 350 777 | |
| Kontanter og kontantekvivalenter | |||
| Kontanter og kontantekvivalenter | 885 333 | 1 178 686 | |
| Leverandørgjeld og andre ikke-rentebærende finansielle forpliktelser | |||
| Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld | 17 810 | 3 105 | |
| Leverandørgjeld | 137 495 | 167 633 | |
| Andre kortsiktige ikke-rentebærende finansielle forpliktelser | 17 | 312 667 | 293 518 |
| Sum leverandørgjeld og andre ikke-rentebærende finansielle forpliktelser | 467 972 | 464 256 | |
| Rentebærende forpliktelser | |||
| Langsiktige rentebærende gjeld | 16 | 1 100 293 | 1 092 288 |
| Kortsiktige rentebærende gjeld | 16 | 1 368 135 | 1 161 043 |
| Sum rentebærende forpliktelser | 2 468 428 | 2 253 331 |
| 2020 | |||
|---|---|---|---|
| Justering i rentenivået i basispunkter | 50 | 100 | 150 |
| Effekt - Banklån | (11 804) | (23 609) | (35 413) |
| Effekt - Andre lån | - | - | - |
| Effekt på kontantstrøm (i 1 000 kroner) | (11 804) | (23 609) | (35 413) |
| 2019 | |||
| Justering i rentenivået i basispunkter | 50 | 100 | 150 |
| Effekt - Banklån | (11 424) | (22 848) | (34 272) |
| Effekt - Andre lån | - | - | - |
| Effekt på kontantstrøm (i 1 000 kroner) | (11 424) | (22 848) | (34 272) |
Tabellene ovenfor viser hvor sensitiv konsernet er for en reduksjon eller økning i rentenivået med henholdsvis 50, 100 og 150 basispunkter. Beregningene er basert på gjennomsnittlig rente for året. Effektene er beregnet på et før skatt-grunnlag og basert på gjennomsnittlig utestående beløp i perioden. Effekter på resultat og egenkapital forventes å være tilnærmet lik effekt på kontantstrøm etter skatt.
Konsernet er i begrenset grad eksponert for valutarisiko. Per 31. desember 2019 og 2020 vil svingninger i størrelsesorden + / - 5 prosent gi en uvesentlig endring i konsernets resultatregnskap, og vil påvirke den konsoliderte oppstillingen av endringer i egenkapitalen med ubetydelige beløp.
Basert på egenskapene til de finansielle instrumenter som innregnes i konsernregnskapet, er de finansielle instrumentene gruppert i klasser som beskrevet nedenfor. Estimert virkelig verdi av konsernets finansielle instrumenter er basert på tilgjengelige markedspriser, og verdivurderingsmetodene per klasse er beskrevet nedenfor.
Konsernet måler virkelig verdi ved hjelp av følgende hierarki som reflekterer de ulike faktorenes betydning ved beregning av virkelig verdi av finansielle instrumenter:
Nivå 1: Noterte priser (ikke justert) i et aktivt marked for identiske finansielle instrumenter.
Nivå 2: Faktorer utover noterte priser (inkludert i nivå 1) som er observerbare for eiendeler eller forpliktelser, enten direkte (dvs. som priser) eller indirekte (dvs. utledet fra priser).
Nivå 3: Faktorer for eiendeler eller forpliktelser som ikke er basert på observerbare markedsdata (ikke-observerbare faktorer).
Alle vesentlige faktorer som inngår i beregning av virkelig verdi i konsernet ligger på nivå 3.
For kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle eiendeler er det nominelle beløpet justert for tapsavsetninger på fordringer vurdert til å være en rimelig tilnærming til virkelig verdi. Effekten av å ikke diskontere anses å være uvesentlig for denne klassen av finansielle instrumenter.
Virkelig verdi for denne klassen av finansielle instrumenter er vurdert å være lik det nominelle beløpet.
For leverandørgjeld og andre ikke-rentebærende finansielle forpliktelser, er det nominelle beløpet vurdert til å være en rimelig tilnærming til virkelig verdi. Effekten av å ikke diskontere anses å være uvesentlig for denne klassen av finansielle instrumenter.
Virkelig verdi av finansielle forpliktelser for informasjonsformål estimeres ved å diskontere fremtidige kontraktsfestede kontantstrømmer ved å benytte dagens markedsrente tilgjengelig for konsernets tilsvarende finansielle instrumenter.
Virkelig verdi for denne klassen av finansielle forpliktelser er vurdert å være lik det nominelle beløpet.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Betalbar skatt | (130 994) | (208 488) |
| Endring i utsatt skatt | 1 096 | 9 034 |
| Skattekostnad i resultatregnskapet | (129 898) | (199 454) |
Konsernets virksomhet er i hovedsak knyttet til Norge med kun ubetydelige beløp som registrert i andre land. En fordeling av skattekostnaden mellom land anses dermed ikke nødvendig.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Resultat før skattekostnad | 1 653 470 | 853 969 |
| Beregnet skatt etter nominell sats (22 %) | (363 763) | (187 873) |
| Skattepliktig inntekt under fritaksmetoden, i samsvar med Skatteloven § 2-38 | 251 275 | 261 |
| Andre ikke-fradragsberettigede kostnader | (47 789) | (37 396) |
| Andre ikke-skattepliktige inntekter | 688 | 11 865 |
| Resultatandel fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter | 29 691 | 13 689 |
| Skattekostnad | (129 898) | (199 454) |
| Effektiv skattesats *) | 7,9 % | 23,4 % |
*) Forskjellen mellom effektiv og nominell skattesats i 2020 skyldes hovedsakelig gevinst fra transaksjon med Urban Property som er gjennomført som salg av aksjer. Gevinsten er behandlet i tråd med fritaksmetoden for salg av aksjer mellom aksjeselskaper, se note 26. Positive resultatandeler fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter bokført etter egenkapitalmetoden bidro også til å trekke den effektive skattesatsen ned. Resultat før skatt inneholder både Selvaag Bolig ASAs og ikkekontrollerende interessers andel av resultatet i deltagerlignede selskaper. Skattekostnaden i konsernet inkluderer derimot ikke skatteforpliktelse for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig konsern. Ikke-kontrollerende interessers andel av resultat i deltagerlignede selskaper behandles derfor som en permanent forskjell i konsernets skatteberegning. Skatt på ikke-kontrollerende interessers andel av perioderesultatet inngår i ikke-kontrollerende interessers andel av resultat og egenkapital.
Resultatandel fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter som ikke er kommandittselskaper er innregnet på etter skatt basis og påvirker derfor ikke konsernets skatt, se note 24.
| 2020 | 2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | Eiendel | Forpliktelse | Eiendel | Forpliktelse | |
| Anleggsmidler | - | 2 920 | - | 4 099 | |
| Varelager (eiendom) | - | 61 093 | - | 57 819 | |
| Eiendeler holdt for salg | - | - | - | 58 044 | |
| Fordringer | - | 22 | - | - | |
| Kortsiktig gjeld | 15 010 | - | 16 246 | - | |
| Langsiktig gjeld | 18 195 | - | 19 910 | - | |
| Skattemessig underskudd til fremføring | 2 657 | - | 3 607 | - | |
| Sum midlertidige forskjeller | 35 862 | 64 035 | 39 763 | 119 962 | |
| Ikke regnskapsført utsatt skatt | 2 333 | - | 2 289 | - | |
| Netto eiendel (forpliktelse) totalt | (30 506) | - | (82 488) | - | |
| Herav presentert som forpliktelser holdt for salg 1) | - | - | (58 044) | ||
| Herav presentert som utsatt skatt i balansen | - | - | (24 444) |
Eiendel ved utsatt skatt innregnes i balansen i den grad det er sannsynlig at tilstrekkelige skattepliktige overskudd vil bli generert, slik at eiendelene ved utsatt skatt kan benyttes. Det er ingen utløpsdato på fremførbare underskudd.
1) Forpliktelse ved utsatt skatt reklassifisert til holdt for salg i forbindelse med salg av tomtebank til Urban Property, se note 26.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Netto eiendel (forpliktelse) ved utsatt skatt per 1. januar | (82 488) | (93 010) |
| Oppkjøp av datterselskaper | - | - |
| Avgang av datterselskaper | 50 886 | 1 488 |
| Innregnet i oppstillingen av totalresultat | 1 096 | 9 034 |
| Netto eiendel (forpliktelse) ved utsatt skatt per 31. desember | (30 506) | (82 488) |
Selvaag Bolig ASA har i tidligere år kjøpt selskaper med utviklingstomter. Disse selskapene hadde ingen virksomhet utover å eie en tomt, og kjøpene er derfor innregnet som kjøp av enkelteiendeler. Ved kjøp av enkelteiendeler innregnes ikke utsatt skatt, hvilket innebærer at tomteverdien innregnes netto etter utsatt skatt, ref IAS 12.22 c. Tomtene i porteføljen som dette gjelder har en bokført verdi på NOK 128 millioner (305) per 31.desember 2020 og målt med nominell skattesats på 22 prosent knytter det seg en latent skatt til disse på NOK 29 millioner som ikke er innregnet i balansen (57).
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Avsetninger for avtalefestet infrastruktur | 60 373 | 60 373 |
| Sum langsiktige avsetninger for andre forpliktelser | 60 373 | 60 373 |
Avsetninger til avtalefestet infrastruktur er knyttet til infrastruktur og bygging av garasjeplasser på Lørenskog. Infrastruktur utgjør NOK 6,4 millioner og forventes å forfalle løpende fra 2021 og fremover. Avsetning for forpliktelser til bygging av garasjeplasser utgjør NOK 54 millioner og er knyttet til tidligere oppførte bygg der det skal stilles et avtalt antall garasjeplasser til disposisjon. På nåværende tidspunkt er forpliktelsene oppfylt gjennom midlertidig parkering. Videre utbygging av områdene avgjør når de midlertidige parkeringsplassene fjernes og utløser bygging av permanente garasjeplasser. Forpliktelsene forfaller således når prosjektene realiseres. Tidspunkt for realisering av garasjeforpliktelsene antas å ligge flere år frem i tid.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Per 1. januar | 60 373 | 60 373 |
| Per 31. desember | 60 373 | 60 373 |
Konsernet er underlagt følgende betingede forpliktelser på grunn av eierinteresser i datterselskaper og tilknyttede selskaper:
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Betalingsgaranti ovenfor leverandør | 28 558 | 188 558 |
| Ikke innkrevd kapital - kommandittselskaper | 7 784 | 7 784 |
| Sum betingede forpliktelser | 36 342 | 196 342 |
Konsernet har gitt selvskyldnergarantier på NOK 201,5 millioner i 2020 og NOK 370,6 millioner i 2019. Selvskyldnergarantiene er hovedsakelig knyttet til garantier gitt av Selvaag Bolig ASA som tilleggssikkerhet for selgerkreditt på tomtekjøp fra Urban Property. Konsernet har også stilt selvskyldnergaranti for oppfyllelse av krav i henhold til Bustadoppføringslova § 12 og § 47 gjennom kjøpte garantier. I tillegg stilles det byggherregarantier overfor totalentreprenører og garantier ovenfor kommuner knyttet til utygging av infrastruktur. Forpliktelsene knyttet til garantiene er ikke balanseført.
Denne oppstillingen av godtgjørelse gjelder for arbeid utført av ledende ansatte i Konsernet.
I henhold til Allmennaksjeloven §6-16a skal Styret utarbeide en erklæring om fastsettelse av lønn og annen godtgjørelse til administrerende direktør og andre ledende ansatte. Konsernet har følgende prinsipper for fastsettelse av godtgjørelse til administrerende direktør og ledergruppen:
Uttalelsen fra styret sier at lønn og annen godtgjørelse til administrerende direktør og ledelsen skal være konkurransedyktig, og total godtgjørelse skal reflektere omfanget av deres ansvar. Ledende ansatte kan motta godtgjørelse som en bonus i tillegg til grunnlønn, dersom visse ytelsekriterier er oppfylt, i tillegg til ordinær tilleggsgodtgjørelse for denne type stilling. Alle ledere er medlemmer av den ordinære pensjonsordningen i konsernet. Konsernet har ingen konkret godtgjørelsesordning for administrerende direktør eller andre ledere som kobles til aksjene eller utviklingen av aksjekursen, inkludert opsjoner. Selskapet har et aksjekjøpsprogram for selskapets ledelse. Bakgrunnen er at ansattes medeierskap antas å fremme verdiskaping gjennom økt engasjement og lojalitet. Rammen for den årlige investeringen i aksjekjøpsprogrammet er inntil den enkeltes årslønn. Pris per aksje settes til børskurs (volumvektet gjennomsnittskurs de 10 siste børsdager før programmet åpnes) redusert med en rabatt på 30 prosent, hvor den ansattes skatteulempe kompenseres.
Administrerende direktør har avtale om 12 måneders etterlønn ved oppsigelse.
| Aksjekjøps | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | Stilling | Lønn | Bonus | program | Pensjon | Annet | Total |
| Rolf Thorsen 1) | Administrerende direktør | 3 321 | 1 091 | - | 91 | 223 | 4 726 |
| Sverre Molvik 1) | Administrerende direktør/konserndirektør finans | 3 543 | 3 199 | 810 | 91 | 22 | 7 665 |
| Halvard Kverne 2) | Konserndirektør regioner | 2 599 | 102 | - | 91 | 11 | 2 803 |
| Øystein Klungland | Viseadministrerende direktør | 3 543 | 3 199 | 810 | 91 | 22 | 7 665 |
| Kristoffer Gregersen | Konserndirektør kommunikasjon og marked | 1 550 | 1 373 | 342 | 91 | 11 | 3 367 |
| Petter Cedell | Konserndirektør eiendomsinvesteringer | 2 036 | 1 824 | 218 | 91 | 11 | 4 181 |
| Total - Konsernledelse | 16 590 | 10 787 | 2 181 | 547 | 302 | 30 407 |
1) Rolf Thorsen fratrådte som administrerende direktør i oktober. Sverre Molvik overtok som ny administrerende direktør fra samme tidspunkt. 2) Halvard Kverne trådte ut av konsernledelsen med virkning i oktober.
| Aksjekjøps | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | Stilling | Lønn | Bonus | program | Pensjon | Annet | Total |
| Olav Hindahl Selvaag 1) | Administrerende direktør | 1 719 | - | - | 30 | 2 | 1 751 |
| Rolf Thorsen 1) | Administrerende direktør | 3 522 | 2 153 | 1 965 | 60 | 194 | 7 895 |
| Sverre Molvik | Konserndirektør finans | 3 361 | 3 724 | 1 362 | 91 | 12 | 8 550 |
| Halvard Kverne | Konserndirektør regioner | 2 537 | 2 850 | 999 | 91 | 11 | 6 488 |
| Øystein Klungland | Konserndirektør Stor-Oslo | 3 361 | 3 724 | 1 362 | 91 | 10 | 8 548 |
| Kristoffer Gregersen | Konserndirektør kommunikasjon og marked | 1 510 | 1 875 | 593 | 91 | 16 | 4 086 |
| Petter Cedell | Konserndirektør eiendomsinvesteringer | 1 987 | 2 484 | 389 | 91 | 10 | 4 960 |
| Total - Konsernledelse | 17 998 | 16 812 | 6 669 | 544 | 255 | 42 277 |
1) Rolf Thorsen tiltrådte som administrerende direktør 1. mai 2019 etter Olav Hindahl Selvaag.
| Posisjon | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| Olav Hindahl Selvaag 1) | Styrets leder | 555 | - |
| Gisele Marchand 2) | Styremedlem | 480 | 745 |
| Tore Myrvold 3) | Styremedlem | 405 | 400 |
| Peter Groth 4) | Styremedlem | 380 | 375 |
| Anne Sofie Bjørkholt 5) | Styremedlem | 280 | 275 |
| Christopher Brunvoll 6) | Styremedlem (valgt av de ansatte) | 8 | 36 |
| Magnus Kristiansen 7) | Styremedlem (valgt av de ansatte) | 7 | - |
| Sissel Kristensen | Styremedlem (valgt av de ansatte) | 37 | 36 |
| Rune Thomassen 7) | Styremedlem (valgt av de ansatte) | 30 | - |
| Total - Styret | 2 182 | 1 867 |
1) Olav Hindahl Selvaag ble gjeninnsatt som styreleder 1. mai 2019 etter at han hadde fungert som administrerende direktør i en interimsperiode.
Av honoraret utgjør NOK 65 tusen som leder av kompensasjonsutvalget.
2) Gisele Marchand var konstituert som styreleder fra juni 2018 til mai 2019, da Olav Hindahl Selvaag gikk tilbake som styreleder. Av honoraret utgjør NOK 100 tusen honorar som leder av revisjonsutvalget, NOK 50 tusen honorar som medlem av kompensasjonsutvalget og NOK 50 tusen i honorar, der nettoprovenyet
etter skatt benyttes til kjøp av aksjer i selskapet. 3) Av honoraret utgjør NOK 75 tusen honorar som medlem av revisjonsutvalget og NOK 50 tusen i honorar, der nettoprovenyet etter skatt benyttes til kjøp av
aksjer i selskapet. 4) Peter Groth ble erstattet av Øystein Thorup som styremedlem på ordinær generalforsamling 24. april 2020. Av honoraret utgjør NOK 50 tusen honorar som medlem av kompensasjonsutvalget og NOK 50 tusen i honorar, der nettoprovenyet etter skatt benyttes til kjøp av aksjer i selskapet. 5) Anne Sofie Bjørkholt ble erstattet av Camilla Wahl som styremedlem på ordinær generalforsamling 24. april 2020.
6) Christopher Brunvoll fratrådte som styremedlem i februar 2020.
7) Magnus Kristiansen erstattet Rune Thomassen som styremedlem i mars 2020.
Spesifikasjon av godtgjørelse til revisor:
| (Beløp i NOK 1 000) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Lovpålagt revisjon til morselskapet | 2 505 | 2 345 |
| Lovpålagt revisjon til datterselskap | 1 285 | 1 367 |
| Andre attestasjonstjenester | 341 | 173 |
| Skatterådgivning | - | - |
| Andre tjenester utenfor revisjon | 972 | 362 |
| Sum godtgjørelse til revisor (eks mva) | 5 103 | 4 247 |
| Stilling/posisjon | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| Olav Hindahl Selvaag 1) | Styreleder | 50 231 661 | 50 231 661 |
| Tore Myrvold 2) | Styremedlem | 13 000 | 13 000 |
| Gisele Marchand | Styremedlem | 5 000 | 5 000 |
| Marianne Ørnsrud | Vara styremedlem (valgt av de ansatte) | 10 723 | 13 530 |
| Camilla Stensrud | Vara styremedlem (valgt av de ansatte) | 492 | 751 |
| Sissel Kristensen | Styremedlem (valgt av de ansatte) | 3 958 | 3 958 |
| Magnus Kristiansen | Styremedlem (valgt av de ansatte) | 24 273 | 19 349 |
| Øystein Klungland | Viseadministrerende direktør | 377 937 | 362 672 |
| Sverre Molvik | Administrerende direktør/konserndirektør finans | 377 937 | 434 621 |
| Kristoffer Gregersen | Konserndirektør kommunikasjon og marked | 176 840 | 182 710 |
| Petter Cedell | Konserndirektør eiendomsinvesteringer | 84 297 | 72 246 |
1) Inkluderer aksjer eid av Selvaag AS og andre nærstående parter.
2) Inkluderer aksjer eid av nærstående parter.
Følgende redegjørelse for lønn og annen godtgjørelse til medlemmer av konsernledelsen ble lagt frem for avstemning på ordinær generalforsamling april 2020 og har vært gjeldende for 2020. Nye retningslinjer for lederlønn vil bli fremlagt for generalforsamlingen i april 2021.
Ledende ansatte omfatter administrerende direktør og andre ledende ansatte.
Med kompensasjonsordning menes i disse retningslinjene samlet lønn bestående av et eller flere av følgende elementer: Fast lønn, variabel lønn (herunder bonus) og andre goder (pensjonsytelser, etterlønnsordninger, frynsegoder og tilsvarende).
Sluttvederlag omfatter kompensasjoner i tilknytning til fratredelse og kan inneholde etterlønn, andre finansielle ytelser og naturalytelser.
Kompensasjonsordningene må utformes slik at det ikke oppstår urimelig godtgjørelse på grunn av eksterne forhold som ledelsen ikke kan påvirke.
De enkelte elementer i en lønnspakke må vurderes samlet, med fast lønn, eventuell variabel lønn og andre goder som pensjoner og sluttvederlag som en helhet. Styret skal ha en oversikt over den samlede verdi av den enkelte leders avtalte kompensasjon og påse at lederlønnsordningene ikke gir uheldige virkninger for bedriften eller svekker selskapets omdømme.
Personer i ledelsen skal ikke ha særskilt godtgjørelse for styreverv i 100 prosent eide datterselskaper i samme konsern.
Eventuell variabel lønn skal bygge på følgende prinsipper:
Det må være klare sammenhenger mellom de mål som ligger til grunn for den variable lønnen og virksomhetens mål.
Variabel lønn må være basert på hovedsakelig objektive, definerbare og målbare kriterier. For ledergruppen kan variabel lønn (bonus) ikke overstige 100 prosent av fastlønn.
Selskapet har et aksjekjøpsprogram for selskapets ledelse hvor den enkelte kan velge å investere inntil 100 prosent av sin årslønn i aksjer i selskapet, til børskurs fratrukket en verdireduksjon grunnet bindingstid/omsetningsbegrensning på tre år.
Kriteriene skal være basert på forhold lederen kan påvirke og ordningen skal være tidsbegrenset.
En ordning med variabel lønn må være transparent og klart forståelig.
Pensjonsvilkår på linje med andre ansattes vilkår i selskapet.
I forhåndsavtale hvor toppleder fraskriver seg bestemmelsene om oppsigelsesvern i arbeidsmiljøloven, kan det avtales sluttvederlag.
Sluttvederlag bør ikke benyttes ved frivillig avgang med mindre det foreligger særlige grunner for det.
Sluttvederlag bør ikke overstige 12 måneders fastlønn i tillegg til eventuell lønn i oppsigelsestiden.
Sluttvederlaget skal holdes tilbake hvis vilkårene for avskjed foreligger, eller hvis det i perioden hvor det ytes sluttvederlag, oppdages uregelmessigheter eller forsømmelser som kan lede til erstatningsansvar eller at vedkommende blir tiltalt for lovbrudd.
For regnskapsåret 2020 har det ikke vært avvik fra retningslinjene i avlønningen til ledende ansatte.
Mellomværende og transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og dets datterselskaper, som er nærstående parter til selskapet, er eliminert ved konsolidering og fremgår ikke av denne noten. Selvaag AS eier 53,5 prosent av aksjene i Selvaag Bolig. Kjøp og salg av tjenester med Selvaag AS og deres nærstående parter gjøres etter forretningsmessige avtalevilkår. Dette er hovedsakelig husleie, lønnstjenester og bruk av merkevare. Detaljer om transaksjoner mellom konsernet og nærstående parter er oppgitt nedenfor.
Det har vært transaksjoner med følgende nærstående selskaper i løpet av året:
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Salg av varer og tjenester | ||
| Selvaag AS (morselskap) | - | - |
| Tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak | 30 163 | 36 172 |
| Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) 1) | 486 252 | - |
| Kjøp av varer og tjenester | ||
| Selvaag AS (morselskap) | (550) | (662) |
| Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) | (10 182) | (7 809) |
| Finansinntekt | ||
| Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) | 286 | 1 572 |
| Opsjonspremier og renter på selgerkreditter mot Urban Property (se note 26 for nærmere beskrivelse) |
||
| Betalte opsjonspremier portefølje B | (30 211) | - |
| Påløpt og aktivert opsjonspremie portefølje C | (13 959) | - |
| Betalt transaksjonshonorar | (1 366) | - |
| Påløpt renter på selgerkreditter | (3 204) | - |
Selskapet har i 2020 kjøpt tilbake fire tomter fra Urban Property som er klassifisert som Portefølje B (se note 26 for nærmere beskrivelse av Portefølje B).
Utestående konsernmellomværende per 31. desember var følgende:
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Fordringer | ||
| Selvaag AS (morselskap) | - | 43 088 |
| Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) | 8 600 | - |
| Gjeld | ||
| Selvaag AS (morselskap) | - | - |
| Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) | (2 643) | (2 510) |
| Tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter Urban Property | (694 121) | - |
1) Selvaag Bolig overleverte i september, med bakgrunn i avtale fra 2017, 157 leiligheter til Selvaag Utleiebolig AS, som har vært et datterselskap av Selvaag AS siden 2019. Vederlaget var på NOK 485,7 millioner.
I desember 2019 vedtok Generalforsamlingen i Selvaag Bolig salg av en stor andel av selskapets tomter til en separat selskapsstruktur, Urban Property, hvor Selvaag AS eier 30 prosent. Transaksjonen ble gjennomført i januar 2020. Se note 26 for ytterligere detaljer rundt transaksjonen.
Konsernet har stilt diverse garantier, hovedsakelig gjennom kjøpte garantier, til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter på totalt NOK 267,7 millioner.
| Eier-/stemmeandel | ||||
|---|---|---|---|---|
| Selskap | År for oppkjøp | Forretningskontor | 2020 | 2019 |
| Sandvika Boligutvikling KS | 2008 | Norge | 33,3 % | 33,3 % |
| Sandvika Boligutvikling AS | 2008 | Norge | 37,0 % | 37,0 % |
| Tangen pluss AS | 2011 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| S Trumpet Holding AB (Tidl. Projektbolaget Sädesärlan AB) | 2011 | Sverige | 50,0 % | 50,0 % |
| Kaldnes Brygge AS | 2016 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Kaldnes Boligutvikling AS 1) | 2012 | Norge | 25,0 % | 25,0 % |
| Sandnes Eiendom Invest AS | 2013 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Kirkeveien Utbyggingsselskap AS | 2013 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Tiedemannsfabrikken AS | 2014 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Smedplassen Prosjekt AS | 2014 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Sinsenveien Holding AS inkl. datterselskaper | 2015 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Sandsliåsen Utbygging AS | 2016 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Sandsliåsen 46 Utbygging AS | 2018 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Haakon VIIs gate 4 AS og Holding AS | 2017 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Fornebu Sentrum Utvikling AS | 2017 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Pottemakerveien Utvikling AS | 2017 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Heimdal Stasjonsby AS | 2017 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Kanalveien Utvikling AS | 2019 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Verftsbyen Bolig AS | 2019 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Lurahøyden Bolig AS | 2019 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Kanalveien 51-53 AS | 2020 | Norge | 50,0 % | - |
1) Selskapet er deleid av Kaldnes Brygge AS.
| Regnskaps ført verdi |
Tilgang/ | Andel av resultat/total |
Utbytte/ | Reklassifisert mot ansvarlig |
Regnskaps ført verdi |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | Eierandel | 01.01.20 | Avgang | resultat 1) | utdelinger | lån | 31.12.20 |
| Tilknyttede selskap: | |||||||
| Sandvika Boligutvikling KS | 33,3 % | 686 | - | - | - | - | 686 |
| Sandvika Boligutvikling AS | 37,0 % | 3 090 | - | 8 224 | (10 691) | - | 623 |
| Felleskontrollerte foretak: | - | ||||||
| Kaldnes Brygge AS | 50,0 % | 113 983 | - | (1 998) | (10 000) | - | 101 985 |
| Sandnes Eiendom Invest AS | 50,0 % | 87 282 | - | (2 550) | - | - | 84 732 |
| Tangen pluss AS | 50,0 % | 414 | - | - | - | - | 414 |
| S Trumpet Holding AB (Tidl. Projektbolaget Sädesärlan AB) | 50,0 % | 5 115 | - | 64 214 | - | - | 69 329 |
| Kirkeveien Utbyggingsselskap AS | 50,0 % | 22 897 | - | 50 | - | - | 22 947 |
| Tiedemannsfabrikken AS | 50,0 % | 154 787 | - | 74 722 | (147 500) | - | 82 009 |
| Smedplassen Prosjekt AS | 50,0 % | 6 910 | - | 256 | (1 250) | - | 5 916 |
| Sinsenveien Utvikling AS 2) | 50,0 % | - | 25 | (186) | - | 161 | - |
| Sandsliåsen Utbygging AS | 50,0 % | 5 538 | - | (1 348) | - | - | 4 190 |
| Sandsliåsen 46 Utbygging AS 2) | 50,0 % | (86) | - | (91) | - | 177 | - |
| Haakon VIIs gate 4 Utvikling AS 2) | 50,0 % | - | 25 | (86) | - | 61 | - |
| Fornebu Sentrum Utvikling AS | 50,0 % | 1 597 | - | (1 261) | - | - | 336 |
| Pottemakerveien Utvikling AS 2) | 50,0 % | - | - | (461) | - | 461 | - |
| Heimdal Stasjonsby AS | 50,0 % | 16 608 | - | (4 042) | - | - | 12 566 |
| Kanalveien Utvikling AS | 50,0 % | 1 436 | - | (105) | - | - | 1 331 |
| Kanalveien 51-53 AS 2) | 50,0 % | - | 15 | (139) | - | 124 | - |
| Verftsbyen Bolig AS | 50,0 % | 9 973 | 10 000 | (238) | - | - | 19 735 |
| Lurahøyden Bolig AS | 50,0 % | 50 | - | - | - | - | 50 |
| Sum | 430 281 | 10 065 | 134 961 | (169 441) | 984 | 406 850 |
1) Ingen av selskapene har andre inntekter og kostnader.
2) Negativ bokført verdi er nettoført mot ansvarlige lån.
| Regnskaps ført verdi |
Tilgang/ | Andel av resultat/total |
Utbytte/ | Reklassifisert mot ansvarlig |
Regnskaps ført verdi |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | Eierandel | 01.01.19 | Avgang | resultat 1 ) |
utdelinger | lån | 31.12.19 |
| Tilknyttede selskap: | |||||||
| Sandvika Boligutvikling KS | 33,3 % | 686 | - | - | - | 686 | |
| Sandvika Boligutvikling AS | 37,0 % | 3 129 | - | (39) | - | 3 090 | |
| Felleskontrollerte foretak: | |||||||
| Kaldnes Brygge AS | 50,0 % | 134 798 | - | 1 185 | (22 000) | - | 113 983 |
| Stord Industribygg AS og Holding AS 2) | 66,0 % | 42 101 | (44 513) | 2 412 | - | - | - |
| Sandnes Eiendom Invest AS | 20,0 % | 88 636 | - | (1 354) | - | - | 87 282 |
| Tangen pluss AS | 50,0 % | 414 | - | - | - | - | 414 |
| S Trumpet Holding AB (Tidl. Projektbolaget Sädesärlan AB) | 50,0 % | - | - | 5 115 | - | - | 5 115 |
| Kirkeveien Utbyggingsselskap AS | 50,0 % | 15 105 | 7 736 | 56 | - | - | 22 897 |
| Tiedemannsfabrikken AS | 50,0 % | 75 059 | - | 79 728 | - | - | 154 787 |
| Smedplassen Prosjekt AS | 50,0 % | 24 203 | - | 207 | (17 500) | - | 6 910 |
| Sinsenveien Holding AS inkl. datterselskaper 3) | 50,0 % | (397) | - | (5 334) | - | 5 731 | - |
| Sandsliåsen Utbygging AS | 50,0 % | 5 876 | - | (338) | - | - | 5 538 |
| Sandsliåsen 46 Utbygging AS | 50,0 % | (7) | - | (79) | - | - | (86) |
| Haakon VIIs gate 4 AS og Holding AS 3) | 50,0 % | (5 280) | - | (5 023) | - | 10 303 | - |
| Fornebu Sentrum Utvikling AS | 50,0 % | 4 244 | - | (2 647) | - | - | 1 597 |
| Pottemakerveien Utvikling AS 4) | 50,0 % | (819) | - | (715) | - | 1 534 | - |
| Heimdal Stasjonsby AS | 50,0 % | 27 531 | - | (10 923) | - | - | 16 608 |
| Kanalveien Utvikling AS | 50,0 % | - | 1 436 | - | - | - | 1 436 |
| Verftsbyen Bolig AS | 50,0 % | - | 10 000 | (27) | - | - | 9 973 |
| Lurahøyden Bolig AS | 50,0 % | - | 50 | - | - | - | 50 |
| Sum | 415 280 | (25 291) | 62 224 | (39 500) | 17 568 | 430 281 |
1) Ingen av selskapene har andre inntekter og kostnader.
2) Solgt i 2019.
3) Negativ bokført verdi er nettoført mot ansvarlige lån. Nettoinvestering er inkludert i eiendeler holdt for salg, se note 26.
4) Negativ bokført verdi er nettoført mot ansvarlige lån.
Konsernets datterselskaper har per 31. desember ytet NOK 73,5 millioner i lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter (70,9). I tillegg var NOK 59 millioner reklassifisert til eiendeler holdt for salg i 2019, se note 26.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Totale eiendeler | 2 745 906 | 2 873 469 |
| Total gjeld | 1 968 198 | 2 190 432 |
| Netto eiendeler | 777 708 | 683 037 |
| Totale driftsinntekter | 1 717 660 | 1 030 412 |
| Totalt resultat for året | 275 721 | 123 132 |
Alle tilknyttede selskap og felleskontrollerte foretak er etablert for å utvikle boligprosjekter. Den finansielle informasjonen vises derfor samlet.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Salgsinntekter - overleverte boliger 1) | 2 616 256 | 2 962 708 |
| Salgsinntekter - annen eiendom | 27 500 | 319 772 |
| Øvrige inntekter 2) | 54 194 | 86 358 |
| Sum driftsinntekter | 2 697 950 | 3 368 838 |
1) Av salgsinntekter fra overleverte boliger i 2020 utgjorde andel fra Stor-Oslo om lag 86 prosent (81). 2) Øvrige inntekter var relatert til aktiviteter utenfor kjernevirksomheten, hovedsakelig utleie, prosjektledelse og serviceinntekter, se spesifikasjon nedenfor.
Øvrige inntekter
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Leieinntekter | 3 412 | 30 263 |
| Prosjektledelse og serviceinntekter | 50 135 | 55 427 |
| Andre driftsinntekter | 647 | 668 |
| Sum øvrige inntekter | 54 194 | 86 358 |
Leieinntektene i 2020 besto av korttidsutleie. Leieinntektene i 2019 kom hovedsakelig fra utleie av to næringseiendommer. På slutten av året ble den ene eiendommen solgt, mens den andre kontrakten ble avsluttet. Øvrige leieinntekter i 2019 besto av korttidsutleie.
Inntekter fra prosjektledelse gjelder tjenester som faktureres deleide selskaper. Serviceinntekter gjelder i hovedsak tjenester fakturert privatpersoner i Plussprosjekter.
Konsernet hadde 1 310 enheter under bygging ved utgangen av året (1 504), hvorav Stor-Oslo utgjorde 92 prosent (91). Samlet salgsverdi av enhetene under bygging var på NOK 6 413 millioner (7 155), hvorav solgte enheter utgjorde NOK 4 410 millioner (4 591). 74 prosent av antall enheter under bygging var solgt (70). De solgte enhetene overleveres hovedsakelig i 2021 og 2022.
Konsernet har i 2020 solgt en betydelig andel av sine ikke-byggestartede tomter («Transaksjonen») til Urban Property (UP). UP eies av Oslo Pensjonsforsikring AS, Equinor Pensjon og Selvaag AS med hver sin 30 prosent-andel av aksjene, samt Rema Etablering Norge AS med 10 prosent. Selvaag AS sitt eierskap i UP medfører at UP er en nærstående part til Selvaag Bolig. Transaksjonen ble gjennomført 21. januar 2020. Selvaag Bolig (SBO) og UP er langsiktige og strategiske samarbeidspartnere.
UP er en solid, kapitalsterk og forutsigbar partner og samarbeidsavtalen innebærer blant annet:
SBO har opsjon på å kjøpe tilbake tomtene fra UP.
Tomtene kjøpes trinnvis tilbake av SBO for opprinnelig kjøpspris pluss en årlig opsjonspremie på (NIBOR + 3,75). I tillegg påløper det et transaksjonshonorar på 0,5 prosent når UP kjøper tomter av grunneier og 2,0 prosent når SBO kjøper fra UP.
Avtalen inneholder finansielle covenants.
For SBO innebærer dette:
Transaksjonen omfatter tomter som er inndelt i Portefølje A, Portefølje B og Portefølje C. Portefølje A består av tomter som forventes kjøpt tilbake ved bruk av forkjøpsrett innenfor en lengre tidshorisont som strekker seg til etter år 2020. Portefølje B omfatter tomter hvor konsernet har opsjon på tilbakekjøp primært innenfor en forventet kortere tidshorisont enn utgangen av 2020. Portefølje C omfatter fremtidige tomtekjøpsavtaler, og forskudd knyttet til disse, fra 3. parter hvor konsernet per dags dato ikke har eierskap i tomtene. Transaksjonen omfattet også at UP kjøpt to selskaper som var felleskontrollerte foretak mellom SBO og hhv. Nordr Eiendom AS og NHP Eiendom AS. Portefølje B og C omfatter opsjoner for konsernet til senere å kjøpe tilbake tomtene.
Regnskapsmessig effekt av transaksjonen for Portefølje A, B og C samt salg av andeler i felleskontrollerte foretak er diskutert nærmere under.
Balanseført verdi for disse tomtene var NOK 657 millioner ved årsslutt 31. desember 2019 og ble presentert som eiendom holdt for salg i balansen i årsregnskapet for 2019 i iht. IFRS 5 "Anleggsmidler holdt for salg og avviklet virksomhet". For nærmere beskrivelse se note 26 i årsrapport for 2019. Transaksjonen med UP ble gjennomført i første kvartal 2020. Vederlaget for aksjer og oppgjør av konsernintern gjeld knyttet til Portefølje A var NOK 1 542 millioner og ga en netto gevinst ved salget av Portefølje A tomter på NOK 921 millioner, se tabell nedenfor. Dette inkluderte tilhørende skatteposisjoner.
Konsernet vil ha forkjøpsrett til å kjøpe tomtene tilbake dersom UP beslutter et salg. Konsernet kan imidlertid ikke på noe tidspunkt kreve at UP skal selge tomtene.
I januar 2021 er det inngått avtale med Urban Property om at tomter klassifisert som portefølje A konverteres til Portefølje C med virkning 1. januar 2021. Avtalen er et resultat av reforhandling av samarbeidsavtalen mellom partene. Dette har ingen effekt på regnskapet på tidspunktet avtalen trer i kraft, men vil i fremtiden innebære at det avsettes for påløpte opsjonspremier, se beskrivelse under Portefølje C nedenfor.
SBO eide per 31. desember 2019 50 prosent av Sinsenveien Holding AS og 50 prosent av Haakon VII's Gate 4 Holding AS. Førstnevnte selskap var et felleskontrollert foretak hvor Nordr Eiendom AS eide resterende 50 prosent av aksjene. Sistnevnte selskap var et felleskontrollert foretak hvor NHP Eiendom AS eide resterende 50 prosent av aksjene. Eierandelene har vært behandlet i regnskapet til SBO som tilknyttede foretak etter IAS 28 Investeringer i tilknyttede foretak og felleskontrollert virksomhet. Investeringene har vært 50 prosent eiet av eksterne og 50 prosent eiet av SBO med likeverdige interesser, og egenkapitalmetoden har blitt benyttet i konsernregnskapet til SBO. Eierandelene ble presentert som eiendom holdt for salg i balansen i årsregnskapet for 2019 i iht. IFRS 5 "Anleggsmidler holdt for salg og avviklet virksomhet". For nærmere beskrivelse se note 26 i årsrapport for 2019.
Begge de felleskontrollerte virksomhetene ble solgt i sin helhet (100 prosent) i transaksjonen i tillegg til at aksjonærlån ble gjort opp. Etter salg av de to andelene i de felleskontrollerte foretakene i transaksjonen eier ikke lenger SBO noen aksjer i Sinsenveien Holding AS og Haakon VII's Gate 4 Holding AS. Salget resultatføres derfor i sin helhet. Salget av de to andelene ga en gevinst på NOK 126 millioner og en kontanteffekt på NOK 202 millioner, se tabell nedenfor.
Disse tomtene utgjorde en samlet bokført verdi på NOK 679 millioner ved årsslutt 31. desember 2019. Totalt vederlag utgjorde NOK 864 millioner. Regnskapsmessig medførte ikke salget av Portefølje B med gjenkjøpsavtaler (dvs. inkludert kjøpsopsjoner) noen gevinst eller tapsberegning, men behandles som en finansieringsordning fordi SBO beholder kontrollen over disse tomtene. Dette innebærer at bokført verdi av Portefølje B forble uendret som varelager etter transaksjonen, mens vederlaget fra salget av Portefølje B er oppført som en gjeldsforpliktelse for tilbakekjøpsavtaler (til UP) i balansen til SBO.
Opsjonspremien knyttet til tomtene i Portefølje B betales kvartalsvis og tilsvarer 3 mnd. NIBOR pluss en margin på 3,75 prosent årlig. Opsjonspremiene behandles regnskapsmessig tilsvarende som tomtelånsrenter. Disse aktiveres som en del av varelageret og kostnadsføres som varekostnad ved overlevering av ferdigstilte boliger. Det er i løpet av 2020 betalt og aktivert NOK 30,2 millioner. SBO kan på ethvert tidspunkt frasi seg opsjonen, mot å betale et fast tillegg tilsvarende 48 måneders opsjonspremie på tomten (et break fee). I tillegg til opsjonspremiene påløper det et transaksjonshonorar på 0,5 prosent når Urban Property kjøper tomter av grunneier og 2,0 prosent når Selvaag Bolig kjøper fra Urban Property. Selvaag Bolig betaler 50 prosent av kjøpesum til Urban Property ved overtagelse av tomt og 50 prosent ved ferdigstillelse av prosjekt.
SBO kjøpte i løpet av 2020 tilbake fire tomter i Portefølje B. Som en følge av dette er gjeld knyttet til tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter (til UP) redusert fra NOK 864 millioner på tidspunkt for gjennomføring av transaksjonen til NOK 694 millioner ved utgangen av 2020.
Portefølje C omfatter tomter som konsernet har rett eller plikt til å kjøpe i fremtiden. Det er inngått en avtale som medfører at UP får tilsvarende rettigheter og plikter som konsernet har mot tomteeier i dag. SBO vil fortsatt være den formelle avtaleparten mot dagens tomteeier. Avtalen omhandler avtaler om fremtidige tomtekjøp. Etter at UP har ervervet tomtene, vil SBO ha opsjon på å kjøpe tomtene tilbake til nærmere avtalte vilkår.
Portefølje C omfatter også at UP betalte kompensasjon for forskudd på NOK 143 millioner som SBO har betalt til dagens tomteeiere for fremtidige tomtekjøp. Det er gjort et fratrekk i beløpet på 2,5 prosent som er bokført som et fratrekk på NOK 3,6 millioner i netto gevinst fra transaksjonen.
Opsjonspremien knyttet til tomtene i Portefølje C tilsvarer 3 mnd. NIBOR pluss en margin på 3,75 prosent årlig. Opsjonspremiene forfaller til betaling med 50 prosent når SBO overtar tomten fra UP, mens resterende forfaller ved ferdigstillelse av det aktuelle prosjektet. Påløpte opsjonspremier avsettes for kvartalsvis i SBO sitt konsernregnskap, henholdsvis som andre langsiktige eiendeler og annen langsiktig gjeld. Eiendelen reklassifiseres til varelager ved overtakelse av tomten. Totalt for året er det avsatt for og aktivert NOK 13,9 millioner i opsjonspremier. SBO kan på ethvert tidspunkt frasi seg opsjonen, mot å betale akkumulert vekst i tilbakekjøpspris, samt et fast tillegg tilsvarende 48 måneders vekst i tilbakekjøpsprisen på tomten (et break fee). I tillegg til opsjonspremiene påløper det et transaksjonshonorar på 0,5 prosent når Urban Property kjøper tomter av grunneier og 2,0 prosent når Selvaag Bolig kjøper fra Urban Property. Selvaag Bolig betaler 50 prosent av kjøpesum til Urban Property ved overtagelse av tomt og 50 prosent ved ferdigstillelse av prosjekt. SBO har i 2020 betalt NOK 1,4 millioner i transaksjonshonorarer til UP i forbindelse med kjøp av tomter fra grunneiere. Beløpet er klassifisert som andre langsiktige eiendeler.
Transaksjonskostnader betinget av gjennomføring av transaksjonen utgjorde NOK 15 millioner. Disse er regnskapsført som fratrekk i netto gevinst. Følgende tabell gir en oversikt over regnskapsmessige effekter av Transaksjonen, for Portefølje A, B, C og salg av felleskontrollerte foretak:
| Oppstilling av finansiell stilling (Beløp i NOK 1 000) |
Bokført verdi 31.12.2019 |
Portefølje A | Portefølje B | Portefølje C | Felleskontrollert foretak |
Finansiering | Sum endring |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Eiendeler presentert som holdt for salg | |||||||
| Varelager Portefølje A | 656 537 | (656 537) | - | - | - | - | (656 537) |
| Forskuddsbetalinger tomtekjøp | 143 000 | - | - | (143 000) | - | - | (143 000) |
| Fordring på felleskontrollert foretak | 58 632 | - | - | - | (75 681) | - | (75 681) |
| Investering i felleskontrollert foretak | - | - | - | - | - | - | - |
| Totale eiendeler holdt for salg i balansen per 31.12.2019 |
858 169 | (656 537) | - | (143 000) | (75 681) | - | (875 218) |
| Forpliktelser presentert som holdt for salg | |||||||
| Utsatt skattegjeld | 52 473 | (52 473) | - | - | - | - | (52 473) |
| Andre eiendeler påvirket av transaksjonen | |||||||
| Bank (vederlag fra UP) | - | 1 541 806 | 863 579 | 139 425 | 201 664 | (978 517) | 1 767 958 |
| Varelager Portefølje B | 678 778 | - | - | - | - | - | - |
| Andre forpliktelser påvirket av transaksjonen Rentebærende gjeld (bankgjeld) gjort opp som |
|||||||
| del av transaksjonen | - | - | - | - | - | (978 517) | (978 517) |
| Finansiell gjeldsforpliktelse | - | - | 863 579 | - | - | - | 863 579 |
| Betalbar skatt | - | 16 436 | - | - | - | - | 16 436 |
| Egenkapital Egenkapital |
- | 921 305 | - | (3 575) | 125 984 | - | 1 043 714 |
| Resultatregnskapseffekter i 2020 (Beløp i NOK 1 000) |
Portefølje A | Portefølje B | Portefølje C | Felleskontrollert foretak |
Finansiering | Sum endring |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gevinst, salg av tomter | 937 741 | - | (3 575) | - | - | 934 166 |
| Gevinst felleskontrollert foretak | - | - | - | 125 984 | - | 125 984 |
| Direkte henførbare transaksjonskostnader | - | - | - | - | (15 023) | (15 023) |
| Resultat før skatt | 937 741 | - | (3 575) | 125 984 | (15 023) | 1 045 127 |
| Betalbar skatt | (16 436) | - | - | - | - | (16 436) |
| Resultat etter skatt | 921 305 | - | (3 575) | 125 984 | (15 023) | 1 028 691 |
| Portefølje A | Portefølje B | Portefølje C | foretak | Øvrig | Sum |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 541 806 | - | 139 425 | - | - | 1 681 231 |
| - | - | - | 201 664 | - | 201 664 |
| - | 863 579 | - | - | (978 517) | (114 937) |
| 1 541 806 | 863 579 | 139 425 | 201 664 | (978 517) | 1 767 958 |
| Felleskontrollert |
Tabellene over viser en spesifikasjon av de eiendeler og forpliktelser som er omfattet av transaksjonen. I tillegg vises regnskapsmessige implikasjoner av transaksjonen, herunder resultat og kontantstrøm.
Selvaag Bolig gjennomfører flere av boligprosjektene som samarbeidsprosjekter med andre partnere, ofte i 50/50 samarbeid. I resultatoppstillingen etter IFRS behandles dette etter egenkapitalmetoden, hvor Selvaag Boligs andel av resultat etter skatt vises på resultatlinjen Andel av resultat fra TS/FKV. Selvaag Bolig erfarer at andelen samarbeidsprosjekter er økende og i den sammenheng er det relevant å gi informasjon om hvordan resultatoppstillingen hadde vært dersom man hadde konsolidert inn eierandelen i samarbeidsprosjekter.
I tabellen under er resultatoppstillingen etter IFRS omarbeidet hvor tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter er proporsjonalt konsolidert etter Selvaag Bolig sin eierandel i samarbeidsprosjekter.
| Oppstilling av resultat | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| proporsjonalkonsolidert | 2020 | 2019 | ||||
| (Beløp i 1 000 kroner) | IFRS | Justering andel TS/FKV brutto |
Proforma brutto TS/FKV |
IFRS | Justering andel TS/FKV brutto |
Proforma brutto TS/FKV |
| Salgsinntekter | 2 643 756 | 839 288 | 3 483 044 | 3 282 480 | 492 461 | 3 774 941 |
| Øvrige inntekter | 54 194 | 15 706 | 69 900 | 86 358 | 22 030 | 108 388 |
| Sum driftsinntekter | 2 697 950 | 854 994 | 3 552 944 | 3 368 838 | 514 491 | 3 883 329 |
| Prosjektkostnader | (1 967 586) | (667 577 ) | (2 635 163) | (2 279 485 ) | (372 297) | (2 651 782) |
| Lønns- og personalkostnader | (149 849) | (1 779) | (151 628) | (132 213) | (1 902) | (134 115) |
| Avskrivninger | (9 803) | (3 918) | (13 721) | (12 748) | (9 906) | (22 654) |
| Andre driftskostnader | (106 995) | (24 575) | (131 570) | (141 909) | (34 662) | (176 571) |
| Sum driftskostnader | (2 234 233) | (697 848) | (2 932 081) | (2 566 355) | (418 767) | (2 985 122) |
| Andel av resultat fra TS/FKV | 134 961 | (134 961) | - | 62 224 | (62 224) | - |
| Øvrige gevinster (tap), netto | 1 045 127 | - | 1 045 127 | - | - | - |
| Driftsresultat | 1 643 805 | 22 185 | 1 665 990 | 864 707 | 33 500 | 898 207 |
| Finansinntekter | 21 313 | 93 | 21 406 | 16 742 | 303 | 17 045 |
| Finanskostnader | (11 648) | (3 736) | (15 384) | (27 480 ) | (15 619) | (43 099) |
| Netto finanskostnader | 9 665 | (3 643) | 6 023 | (10 738) | (15 315) | (26 053) |
| Resultat før skatt | 1 653 470 | 18 542 | 1 672 012 | 853 969 | 18 185 | 872 154 |
| Skattekostnad | (129 898) | (18 542) | (148 440) | (199 454) | (18 186) | (217 640) |
| Resultat etter skatt | 1 523 572 | - | 1 523 572 | 654 515 | - | 654 515 |
I januar 2021 er det inngått avtale med Urban Property om at tomter klassifisert som Portefølje A konverteres til Portefølje C med virkning 1. januar 2021. Avtalen er et resultat av reforhandling av samarbeidsavtalen mellom partene. Når tomtene i Portefølje A er konvertert til Portefølje C påløper opsjonspremie slik beskrevet i note 26.
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER | |||
| Salgsinntekter | 15 | 78 273 | 96 544 |
| Leieinntekter | 564 | 150 | |
| Annen driftsinntekt | - | 1 | |
| Sum driftsinntekter | 78 837 | 96 695 | |
| Varekostnader | -5 110 | -80 | |
| Lønnskostnader m.m. | 7, 9 | -156 879 | -157 555 |
| Avskrivning på driftsmidler og immaterielle eiendeler | 1 | -506 | -3 270 |
| Annen driftskostnad | 9 | -85 645 | -84 573 |
| Sum driftskostnader | -248 140 | -245 478 | |
| Driftsresultat | -169 303 | -148 783 | |
| Finansinntekter og finanskostnader | |||
| Renteinntekt fra foretak i samme konsern | 14 682 | 19 604 | |
| Annen renteinntekt | 5 804 | 10 870 | |
| Annen finansinntekt | 824 027 | 1 081 369 | |
| Rentekostnad til foretak i samme konsern | -33 319 | -28 009 | |
| Annen rentekostnad | -6 284 | -15 160 | |
| Annen finanskostnad | 14 | -342 669 | -101 226 |
| Øvrige gevinster (-tap), netto | 16 | 1 007 865 | 62 654 |
| Resultat av finansposter | 1 470 106 | 1 030 102 | |
| Resultat før skattekostnad | 1 300 803 | 881 319 | |
| Skattekostnad på ordinært resultat | 8 | -136 360 | -194 013 |
| Ordinært resultat | 1 164 443 | 687 306 | |
| Årsoverskudd (Årsunderskudd) | 1 164 443 | 687 306 | |
| Overføringer | |||
| Foreslått utbytte | 281 297 | 140 649 | |
| Avsatt til/ overført fra annen egenkapital Sum overføringer |
883 146 1 164 443 |
546 657 687 306 |
|
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| EIENDELER | |||
| Anleggsmidler | |||
| Immaterielle eiendeler | |||
| Utsatt skattefordel | 8 | 8 584 | 7 249 |
| Sum immaterielle eiendeler | 8 584 | 7 249 | |
| Varige driftsmidler | |||
| Tomter, bygninger o.a. fast eiendom | 1, 3 | 3 476 | 3 476 |
| Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr | 1 | 2 869 | 1 160 |
| Sum varige driftsmidler | 6 345 | 4 636 | |
| Finansielle anleggsmidler | |||
| Investeringer i datterselskap | 2 | 1 811 378 | 2 268 563 |
| Investeringer i tilknyttet selskap | 2 | 128 827 | 180 846 |
| Investering i andre aksjer | 1 192 | 4 949 | |
| Andre fordringer | 4, 12 | 661 019 | 925 089 |
| Sum finansielle anleggsmidler | 2 602 416 | 3 379 447 | |
| Sum anleggsmidler | 2 617 345 | 3 391 332 | |
| OMLØPSMIDLER | |||
| Fordringer | |||
| Kundefordringer | 3, 4, 11, 12 | 25 847 | 35 354 |
| Andre fordringer på selskap i samme konsern | 12 | 664 761 | 1 042 387 |
| Andre fordringer | 15 221 | 37 978 | |
| Sum fordringer | 705 829 | 1 115 719 | |
| Bankinnskudd, kontanter o.l. | 10 | 508 933 | 731 949 |
| Sum omløpsmidler | 1 214 762 | 1 847 668 | |
| Sum eiendeler | 3 832 107 | 5 239 000 |
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| EGENKAPITAL OG GJELD | |||
| Innskutt egenkapital | |||
| Aksjekapital | 5, 6 | 187 531 | 187 531 |
| Egne aksjer | 5 | -585 | -739 |
| Overkursfond | 5 | 1 395 478 | 1 395 478 |
| Annen innskutt egenkapital | 5 | 161 592 | -445 165 |
| Sum innskutt egenkapital | 1 744 016 | 1 137 105 | |
| Sum egenkapital | 1 744 016 | 1 137 105 | |
| Gjeld | |||
| Avsetning for forpliktelser | |||
| Pensjonsforpliktelser | 7 | 1 238 | 511 |
| Sum avsetning for forpliktelser | 1 238 | 511 | |
| Annen langsiktig gjeld | |||
| Gjeld til kredittinstitusjoner | 3 | - | 86 000 |
| Øvrig langsiktig gjeld | 3, 12 | 1 506 033 | 1 472 180 |
| Sum annen langsiktig gjeld | 1 506 033 | 1 558 180 | |
| Kortsiktig gjeld | |||
| Leverandørgjeld | 11, 12 | 6 541 | 12 488 |
| Betalbar skatt | 8 | 111 498 | 174 264 |
| Skyldig offentlige avgifter | 16 528 | 18 235 | |
| Utbytte | 5 | 281 297 | 2 195 918 |
| Gjeld til selskap i samme konsern | 12 | 117 019 | 105 842 |
| Annen kortsiktig gjeld | 47 937 | 36 457 | |
| Sum kortsiktig gjeld | 580 820 | 2 543 204 | |
| Sum gjeld | 2 088 091 | 4 101 895 | |
| Sum egenkapital og gjeld | 3 832 107 | 5 239 000 |
Olav Hindahl Selvaag Styrets leder
Camilla Wahl Styremedlem
Gisele Marchand Styremedlem
Magnus Kristiansen Styremedlem (valgt av de ansatte)
Tore Myrvold
Styremedlem
Sissel Kristensen Styremedlem (valgt av de ansatte)
Øystein Thorup Styremedlem
Sverre Molvik Administrerende direktør
Oslo, 19. mars 2021
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER | |||
| Ordinært resultat før skattekostnad | 1 300 803 | 881 319 | |
| Periodens betalte skatt | -174 264 | -126 021 | |
| Tap (gevinst) ved salg av eiendeler, netto | 16 | -1 007 865 | - |
| Avskrivning på immaterielle eiendeler og varige driftsmidler | 1 | 506 | 3 270 |
| Resultatandel (fra DS/TS) fratrukket utdelinger fra selskapet | 38 444 | 39 500 | |
| Endring i kundefordringer | 9 507 | -11 160 | |
| Endring i leverandørgjeld | -5 947 | 4 612 | |
| Endring i andre tidsavgrensingsposter*) | 350 797 | -12 784 | |
| Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter | 511 981 | 778 736 | |
| KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER | |||
| Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler | - | 100 | |
| Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler | -2 215 | -325 | |
| Innbetalinger ved salg av datterselskap og tilknyttede selskap | 1 260 293 | 72 720 | |
| Utbetalinger ved kjøp av datterselskap og tilknyttede selskap | -15 376 | -24 232 | |
| Innbetalinger ved avgang andre investeringer og tilbakebetaling av lånefordringer | 369 821 | 22 000 | |
| Utbetalinger ved tilgang andre investeringer og lånefordringer | -30 250 | -22 300 | |
| Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter | 1 582 273 | 47 963 | |
| KONTANTSTRØMMER FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER | |||
| Innbetalinger ved opptrekk av gjeld | - | - | |
| Nedbetaling av gjeld | -86 000 | -111 100 | |
| Innbetalinger av konsernbidrag fra datterselskaper | 351 223 | 353 829 | |
| Utbetalinger av konsernbidrag til datterselskaper | -105 842 | -210 173 | |
| Utbetalinger av utbytte | -2 475 244 | -418 179 | |
| Tilbakekjøp av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA | 5 | -16 059 | - |
| Salg av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA | 14 653 | 21 864 | |
| Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter | -2 317 269 | -363 759 | |
| Netto kontantstrøm for perioden | -223 016 | 462 940 | |
| Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse | 731 949 | 269 009 | |
| Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt | 508 933 | 731 949 |
*) Netto effekt fra konsernbidrag utgjør NOK 547,6 millioner for 2020, mot NOK 936,0 millioner i 2019.
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk i Norge.
Utarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene.
Inntekter ved salg av varer og tjenester vurderes til virkelig verdi av vederlaget, netto etter fradrag for merverdiavgift. Salg av varer resultatføres når selskapet har levert sine produkter til kunden og det ikke er uoppfylte forpliktelser som kan påvirke kundens aksept av leveringen. Avsetning til forventede garantiarbeider føres som kostnad og avsetning for forpliktelser.
Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen.
Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk klassifiseres som anleggsmidler. Eiendeler som er tilknyttet varekretsløpet klassifiseres som omløpsmidler. Fordringer for øvrig klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales innen ett år. For gjeld legges analoge kriterier til grunn. Første års avdrag på langsiktige fordringer og langsiktig gjeld klassifiseres likevel ikke som omløpsmiddel og kortsiktig gjeld.
Anskaffelseskost for eiendeler omfatter kjøpesummen, med fradrag for bonuser, rabatter og lignende, og med tillegg for kjøpsutgifter (frakt, toll, offentlige avgifter som ikke refunderes og andre direkte kjøpsutgifter). Ved kjøp i utenlandsk valuta balanseføres eiendelen til kursen på transaksjonstidspunktet.
For varige driftsmidler og immaterielle eiendeler omfatter anskaffelseskost også direkte utgifter for å klargjøre eiendelen for bruk, for eksempel utgifter til testing av eiendelen.
Renter knyttet til tilvirkning av anleggsmidler kostnadsføres.
Utgifter til egne utviklingsaktiviteter kostnadsføres løpende. Utgifter til andre immaterielle eiendeler balanseføres i den grad det kan identifiseres en fremtidig økonomisk fordel knyttet til utvikling av en identifiserbar immateriell eiendel og utgiftene kan måles pålitelig. I motsatt fall kostnadsføres slike utgifter løpende.
Tomter og leiligheter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært til restverdi over driftsmidlenes forventede utnyttbare levetid. Ved endring i avskrivningsplan fordeles virkningen over gjenværende avskrivningstid ("knekkpunktmetoden"). Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende som driftskostnader. Påkostninger og forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/ forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøpet.
Leide (leasede) driftsmidler balanseføres som driftsmidler hvis leiekontrakten anses som finansiell.
Med unntak for kortsiktige investeringer i børsnoterte aksjer, brukes kostmetoden som prinsipp for investeringer i andre selskaper. Kostprisen økes når midler tilføres ved kapitalutvidelse, eller når det gis konsernbidrag til datterselskap. Mottatte utdelinger resultatføres i utgangspunktet som inntekt. Utdelinger som overstiger andel av opptjent egenkapital etter kjøpet føres som reduksjon av anskaffelseskost. Utbytte/konsernbidrag fra datterselskap regnskapsføres det samme året som datterselskapet avsetter beløpet. Utbytte fra andre selskaper regnskapsføres som finansinntekt når det er vedtatt.
Ved indikasjon på at balanseført verdi av et anleggsmiddel er høyere enn virkelig verdi, foretas det test for verdifall. Testen foretas for det laveste nivå av anleggsmidler som har selvstendige kontantstrømmer. Hvis balanseført verdi er høyere enn både salgsverdi og gjenvinnbart beløp (nåverdi ved fortsatt bruk/eie), foretas det nedskrivning til det høyeste av salgsverdi og gjenvinnbart beløp.
Tidligere nedskrivninger, med unntak for nedskrivning av goodwill, reverseres hvis forutsetningene for nedskrivningen ikke lenger er til stede.
Varer vurderes til det laveste av anskaffelseskost (etter FIFOprinsippet) og virkelig verdi. Kostprisen for tilvirkede varer inkluderer direkte materialer og lønnskostnader med tillegg av en forholdsmessig andel av indirekte kostnader.
Ved utbygging av boliger i egenregi benytter selskapet løpende avregningsmetode, der inntektsføringen av prosjektfortjeneste begrenses til den relative andelen av prosjektet som er solgt.
Den praktiske konsekvensen av det benyttede regnskapsprinsippet er at i prosjektperioden blir totalt medgåtte prosjektkostnader utgiftsført som varekostnad, og prosjektverdi (kostnader pluss andel fortjeneste) blir inntektsført og aktivert i balansen. Prosjektverdi redusert med innbetalinger fra kunder blir normalt oppført som varer i arbeid. Hvis betalinger fra kunde overstiger opptjent kontraktsinntekt blir det overskytende oppført som forskudd fra kunde.
Når prosjektet er ferdig, overføres kostpris på usolgte boliger til varelager, og dermed reduseres driftsinntekter og varekostnader med usolgte boligers kostpris. Dette kan i enkelte situasjoner ved prosjektets avslutning gi lav eller negativ driftsinntekt/varekostnad i selskapets årsregnskap.
Arbeid under utførelse knyttet til fastpriskontrakter med lang tilvirkningstid vurderes etter løpende avregningsmetode. Fullførelsesgraden beregnes som påløpte kostnader i prosent av forventet totalkostnad. Totalkostnaden revurderes løpende. For prosjekter som antas å gi tap, kostnadsføres hele det beregnede tapet umiddelbart.
Kundefordringer føres i balansen etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetning til tap er gjort på grunnlag av individuell vurdering av fordringene og en tilleggsavsetning som skal dekke øvrige påregnelige tap. Vesentlige økonomiske problemer hos kunden, sannsynligheten for at kunden vil gå konkurs eller gjennomgå økonomisk restrukturering, og utsettelser og mangler ved betalinger anses som indikatorer på at kundefordringer må nedskrives.
Andre fordringer, både omløpsfordringer og anleggsfordringer, føres opp til det laveste av pålydende og virkelig verdi. Virkelig verdi er nåverdien av forventede framtidige innbetalinger. Det foretas likevel ikke neddiskontering når effekten av neddiskontering er uvesentlig for regnskapet. Avsetning til tap vurderes på samme måte som for kundefordringer.
Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Kursgevinster og kurstap knyttet til varesalg og varekjøp i utenlandsk valuta føres som salgsinntekter og varekostnad.
Lån innregnes første gang til virkelig verdi fratrukket transaksjonskostnader. Lån måles deretter til amortisert kost; forskjeller mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdi innregnes i resultatregnskapet over låneperioden ved bruk av effektiv rentemetoden. Lån klassifiseres som kortsiktig gjeld
med mindre konsernet har en ubetinget rett til å utsette nedbetaling av gjeld i minst 12 måneder etter utløpet av rapporteringsperioden.
Garantiarbeider/reklamasjoner knyttet til avsluttede salg vurderes til antatt kostnad for slikt arbeid. Estimatet beregnes med utgangspunkt i historiske tall for garantiarbeider, men korrigert for forventet avvik på grunn av for eksempel endring i kvalitetssikringsrutiner og endring i produktspekter. Avsetningen føres opp under "Annen kortsiktig gjeld", og endringen i avsetningen kostnadsføres.
Regnskapsføring av pensjoner skjer i samsvar med Norsk Regnskapsstandard "Pensjonskostnader". Innskuddsplaner periodiseres etter sammenstillingsprinsippet. Årets innskudd til pensjonsordningen kostnadsføres. AFP-forpliktelser innenfor LO/NHO-ordningen er en ytelsebasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en innskuddsbasert ordning da den ikke er målbar.
Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen.
Skattereduksjon ved avgitt konsernbidrag, og skatt på mottatt konsernbidrag som føres til reduksjon av kostpris eller direkte mot egenkapitalen, føres direkte mot skatt i balansen (mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har virkning på utsatt skatt).
Utsatt skatt regnskapsføres til nominelt beløp.
Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente kontantbeløp og med gjenværende løpetid mindre enn tre måneder fra anskaffelsesdato.
| Varige driftsmidler | Tomter | Driftsløsøre, inventar etc. | Sum |
|---|---|---|---|
| Anskaffelseskost 01.01. | 3 476 | 19 497 | 22 973 |
| Tilgang | - | 2 215 | 2 215 |
| Avgang | - | - | - |
| Anskaffelseskost 31.12. | 3 476 | 21 712 | 25 188 |
| Akkumulerte avskrivninger 31.12. | - | 18 843 | 18 843 |
| Akkumulerte nedskrivninger 31.12. | - | - | - |
| Balanseført verdi 31.12. | 3 476 | 2 869 | 6 345 |
| Årets avskrivninger | - | 506 | 506 |
Tomter avskrives ikke. Driftsløsøre, inventar etc. avskrives lineært over 3-5 år.
Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden.
| Datterselskap | Forretningskontor | Eier-/stemmeandel | Egenkap. siste år (100 %) |
Resultat siste år (100 %) |
Balanseført verdi |
|---|---|---|---|---|---|
| Selvaag Pluss AS | Oslo | 100 % | 162 657 | 94 | 180 797 |
| Selvaag Bolig Sandsliåsen AS | Oslo | 100 % | 6 191 | -377 | 6 840 |
| Selvaag Boligutvikling I AS | Oslo | 100 % | 114 911 | -682 | 114 911 |
| Selvaag Boligutvikling II AS | Oslo | 100 % | 2 000 | -38 | 2 105 |
| Landås Varmesentral AS | Oslo | 100 % | 3 614 | -12 | 3 235 |
| Selvaag Eiendomsoppgjør AS | Oslo | 100 % | 1 452 | 407 | 1 455 |
| Selvaag Bolig Glassverket AS | Oslo | 100 % | 16 683 | 1 147 | 15 533 |
| Selvaag Bolig Lørenskog AS | Oslo | 100 % | 9 995 | 33 190 | 91 530 |
| Selvaag Bolig Grenseveien AS | Oslo | 100 % | 2 200 | -104 | 2 200 |
| Selvaag Bolig Bjerke AS | Oslo | 100 % | 7 634 | -655 | 8 756 |
| Selvaag Bolig Langhus AS | Oslo | 100 % | 12 482 | -2 559 | 10 974 |
| Selvaag Bolig Solberg AS | Oslo | 100 % | 26 398 | -2 810 | 35 503 |
| Selvaag Løren 7 AS | Oslo | 100 % | 100 116 | 1 739 | 65 864 |
| Selvaag Bolig Hamang AS | Oslo | 100 % | 42 554 | -2 320 | 59 289 |
| Selvaag Bolig Øst AS 1) | Oslo | 30 % | 149 472 | -88 | 57 726 |
| Selvaag Bolig Rogaland AS | Stavanger | 100 % | 263 363 | 29 414 | 375 000 |
| Selvaag Pluss Eiendom KS 2) | Oslo | 66,7 % | 215 014 | 3 142 | 170 330 |
| H-Pro 5 AS | Oslo | 100 % | 125 618 | -385 | 125 385 |
| Selvaag Bolig Ballerud AS | Oslo | 100 % | 2 492 | -2 771 | 17 040 |
| Selvaag Bolig Avløs AS | Oslo | 100 % | 1 051 | -31 | 1 081 |
| Selvaag Bolig Tomt II AS | Oslo | 100 % | 443 | -39 | 482 |
| Selvaag Bolig Landås AS | Oslo | 100 % | 21 108 | -2 428 | 28 271 |
| Øya Lervig Brygge AS | Stavanger | 100 % | 48 560 | 117 | 42 424 |
| Selvaag Bolig Hovinenga | Oslo | 100 % | 16 058 | 79 891 | 16 000 |
| Selvaag Bolig Torvmyra AS | Trondheim | 100 % | 3 083 | -113 | 7 000 |
| Selvaag Bolig Lørenporten AS | Oslo | 100 % | 171 244 | 321 192 | 178 486 |
| Selvaag Bolig Trævarefabrikken AS | Oslo | 100 % | 17 638 | -1 858 | 103 040 |
| Vestparken AS | Oslo | 100 % | 9 425 | 910 | 8 501 |
| Skårer Bolig AS | Oslo | 100 % | 3 017 | 35 812 | 12 219 |
| Lørenskog Sentrum Vest AS | Oslo | 100 % | -7 772 | 836 | 68 590 |
| Kaldnes Brygge Syd AS | Oslo | 100 % | 3 044 | -93 | 809 |
| Selvaag Bostad AB | Stockholm | 100 % | 4 558 | -5 200 | 0 |
| Balanseført verdi 31.12. | 1 811 378 |
1) Selskapet er eiet 30 % av morselskapet og 70 % av datterselskap.
2) Selskapet er eiet 66,7% av morselskapet og 33,3 % av datterselskap.
| Egenkap. siste år | Resultat siste år | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tilknyttet selskap | Forretningskontor | Eier-/stemmeandel | (100 %) | (100 %) | Balanseført verdi |
| Sandvika Boligutvikling KS | Oslo | 33,3 % | 1 889 | 27 622 | 1 377 |
| Sandvika Boligutvikling AS | Oslo | 37 % | 163 | 2 576 | 332 |
| Kirkeveien Utbyggingsselskap AS | Oslo | 50 % | 4 471 | 100 | 22 722 |
| Smedplassen Prosjekt AS | Trondheim | 50 % | 4 014 | 512 | 2 000 |
| Tiedemannsfabrikken AS | Oslo | 50 % | 13 964 | 149 434 | 7 020 |
| Sinsenveien Utvikling AS | Oslo | 50 % | -341 | -371 | 25 |
| Sandsliåsen Utbygging AS | Bergen | 50 % | 2 099 | -2 696 | 6 250 |
| Sandsliåsen 46 Utbygging AS | Bergen | 50 % | -354 | -182 | 15 |
| Heimdal Stasjonsby AS | Trondheim | 50 % | 22 383 | -8 257 | 11 000 |
| Fornebu Sentrum Utvikling AS | Oslo | 50 % | -152 | -2 522 | 5 016 |
| Pottemakerveien Utvikling AS | Oslo | 50 % | -4 011 | -922 | 53 |
| Haakon VIIs gate 4 Utvikling AS | Trondheim | 50 % | -141 | -171 | 25 |
| Kaldnes Brygge AS | Tønsberg | 50 % | 11 784 | -3 113 | 51 541 |
| Kanalveien Utvikling AS | Bergen | 50 % | -185 | -210 | 1 436 |
| Kanalveien 51-53 AS | Bergen | 50 % | -252 | -277 | 15 |
| Verftsbyen Bolig AS | Oslo | 50 % | 24 433 | -560 | 20 000 |
| Balanseført verdi 31.12. | 128 827 |
Selvaag Bolig ASA har en uinnkalt kapitalforpliktelse på TNOK 1.000 for sin eierandel Sandvika Boligutvikling KS.
| Datterselskap eiet gjennom andre datterselskaper | Forretningskontor | Eier-/stemmeandel |
|---|---|---|
| Aase Gaard AS | Stavanger | 100 % |
| Administrasjonsbygget AS | Stavanger | 100 % |
| Alfaz Del Sol Services SL | Spania | 100 % |
| Nordic Sol Commercial SL | Spania | 100 % |
| Nordic Residential SL | Spania | 100 % |
| Jaasund AS | Stavanger | 100 % |
| Jaasund Næring AS | Stavanger | 100 % |
| Lade Alle 67-69 Holding AS | Oslo | 100 % |
| Lervig Brygge AS | Stavanger | 100 % |
| Nesttun Pluss Komplementar AS | Oslo | 75 % |
| Nesttun Pluss KS | Oslo | 75 % |
| Nyhavn Pluss AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Bjørnåsen Syd II AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Kornmoenga AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Lillohøyden AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Skalstadskogen AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Løren 5 AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Nybyen Økern AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Pallplassen AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Formtoppen AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Vinterportalen AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Vaagen AS | Stavanger | 100 % |
| Selvaag Pluss International Holding AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Pluss Service AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Pluss Service AB | Sverige | 100 % |
| SPEKS Property SL | Spania | 100 % |
| Selvaag Bolig Bispelua AS | Oslo | 100 % |
| Strandkanten Pluss II AS | Oslo | 100 % |
| Kundefordringer | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Kundefordringer til pålydende | 25 847 | 35 354 |
| Avsetning til tap på kundefordringer | - | - |
| Kundefordringer i balansen | 25 847 | 35 354 |
| Kortsiktig rentebærende gjeld | 2020 | 2019 |
| Gjeld til kredittinstitusjoner (spesifikasjon under) | - | 86 000 |
| Sum | - | 86 000 |
| Langsiktig gjeld med forfall innen 5 år | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Gjeld til kredittinstitusjoner (spesifikasjon under) | 1 506 033 | 1 472 180 |
| Sum | 1 506 033 | 1 472 180 |
| Forfallsplan for langsiktig gjeld: | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Tilbakebetales i løpet av 2021 | - | 86 000 |
| Tilbakebetales i løpet av 2022 | - | - |
| Tilbakebetales i løpet av 2023 | - | - |
| Tilbakebetales i løpet av 2024 | - | - |
| Tilbakebetales i løpet av 2025 eller senere | 1 506 033 | 1 143 525 |
| Sum | 1 506 033 | 1 229 525 |
| Gjeld sikret ved pant | 2020 | 2019 |
| Gjeld | - | 86 000 |
| Balanseført verdi av pantsatte eiendeler | 2020 | 2019 |
| Aksjer i datterselskap | 350 117 | 550 117 |
| Kortsiktig | Langsiktig | |||
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Tiedemannsfabrikken AS | 977 | 4 522 | 2 000 | - |
| Kaldnes Brygge AS | 312 | 2 237 | - | - |
| Dockside Næring AS | 8 | 8 | - | - |
| Sinsenveien Holding AS | - | - | - | 14 117 |
| Sinsenveien 45 - 49 AS | - | 246 | - | - |
| Sinsenveien Utvikling AS | - | - | 2 020 | - |
| Smedplassen Prosjekt AS | 75 | 115 | - | 705 |
| Sandsliåsen Utbygging AS | 893 | 524 | - | 18 785 |
| Sandsliåsen 46 Utbygging AS | 45 | 45 | 1 347 | 310 |
| Kaldnes Boligutvikling AS | 47 | - | - | - |
| Heimdal Stasjonsby AS | 975 | 1 101 | - | - |
| Haakon VIIs gt 4 AS | - | 7 957 | - | - |
| Haakon VIIs gate 4 Holding AS | - | - | - | 60 341 |
| Haakon VIIs gate 4 Utvikling AS | - | - | 4 851 | - |
| Fornebu Sentrum Utvikling AS | 2 424 | 2 354 | 20 890 | 16 274 |
| Pottemakerveien Utvikling AS | 100 | 75 | 35 754 | 33 238 |
| Sandvika Boligutvikling KS | - | 55 | - | - |
| Elveparken Sandnes AS | 292 | 454 | 2 031 | - |
| Kirkeveien Utbyggningselskap AS | - | - | - | 3 122 |
| Verftsbyen Bolig AS | 1 315 | 1 313 | - | - |
| Kanalveien 51-53 AS | - | - | 4 089 | - |
| Kanalveien Utvikling AS | 45 | 9 | 3 076 | 201 |
| Sum | 7 508 | 21 015 | 76 058 | 147 093 |
| Annen innskutt | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Årets endring i egenkapital | Aksjekapital | Egne aksjer | Overkursfond | egenkapital | Sum |
| Egenkapital 01.01. | 187 531 | -739 | 1 395 478 | -445 165 | 1 137 105 |
| Kjøp av egne aksjer | - | -600 | - | -15 459 | -16 059 |
| Salg av egne aksjer | - | 754 | - | 18 396 | 19 150 |
| Årets resultat | - | - | - | 1 164 443 | 1 164 443 |
| Utbetalt utbytte | - | - | - | -279 326 | -279 326 |
| Avsatt ordinært utbytte | - | - | - | -281 297 | -281 297 |
| Egenkapital 31.12. | 187 531 | -585 | 1 395 478 | 161 592 | 1 744 016 |
Aksjekapitalen på kr 187 531 376 består av 93 765 688 aksjer á kr 2,00.
| 20 største aksjonærer pr. 31.12.2020 | Antall aksjer | Eierandel |
|---|---|---|
| SELVAAG AS | 50 180 087 | 53,5 % |
| Skandinaviska Enskilda Banken AB*) | 6 049 720 | 6,5 % |
| PARETO INVEST AS | 2 652 746 | 2,8 % |
| Morgan Stanley & Co. Int. Plc.*) | 2 632 236 | 2,8 % |
| VERDIPAPIRFONDET ALFRED BERG GAMBA | 1 989 929 | 2,1 % |
| JPMorgan Chase Bank, N.A., London*) | 1 853 972 | 2,0 % |
| State Street Bank and Trust Comp*) | 1 540 053 | 1,6 % |
| MUSTAD INDUSTRIER AS | 870 000 | 0,9 % |
| J.P. Morgan Bank Luxembourg S.A.*) | 776 249 | 0,8 % |
| Brown Brothers Harriman & Co.*) | 709 324 | 0,8 % |
| Landkreditt Utbytte | 650 000 | 0,7 % |
| VERDIPAPIRFONDET HOLBERG NORGE | 650 000 | 0,7 % |
| SANDEN AS | 601 588 | 0,6 % |
| BANAN II AS | 600 000 | 0,6 % |
| SPARHANS AS | 547 221 | 0,6 % |
| VERDIPAPIRFONDET EIKA SPAR | 528 300 | 0,6 % |
| Brown Brothers Harriman & Co.*) | 522 650 | 0,6 % |
| Morgan Stanley & Co. International | 510 603 | 0,5 % |
| J.P. Morgan Bank Luxembourg S.A.*) | 510 005 | 0,5 % |
| SEB PRIME SOLUTIONS SISSENER CANOP | 500 000 | 0,5 % |
| Sum 20 største aksjonærer | 74 874 683 | 79,9 % |
| Øvrige aksjonærer | 18 891 005 | 20,1 % |
| Totalt antall aksjer | 93 765 688 | 100,0 % |
*) For ytterligere informasjon vedr. nominee-konti henvises det til: http://sboasa.no/
Foretaket er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har pensjonsordning som oppfyller kravene etter denne loven.
Selvaag Bolig ASA har en innskuddsordning for alle ansatte.
Selskapet har også en avtalefestet førtidspensjonsordning (AFP) som totalt omfatter 79 ansatte. Den nye AFP-ordningen, som gjelder fra og med 1. januar 2011, er å anse som en ytelsesbasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en innskuddsordning frem til det foreligger pålitelig og tilstrekkelig informasjon slik at selskapet kan regnskapsføre sin proporsjonale andel av pensjonskostnad, pensjonsforpliktelse og pensjonsmidler i ordningen. Selskapets forpliktelser er dermed ikke balanseført som gjeld.
AFP-forpliktelsen etter den gamle ordningen var balanseført som gjeld, og ble inntektsført i 2010, med unntak for den forpliktelsen som knytter seg til forventet utbetaling på underdekningen i den gamle AFP-ordningen.
Selskapet har også andre usikrede ordninger der forpliktelsen årlig blir beregnet og bokført.
| Pensjonskostnader | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Pensjonskostnad - IBP/UFP | 4 581 | 4 276 |
| Øvrige pensjonskostnader (inkl. AFP) | 1 021 | 959 |
| Netto pensjonskostnader | 5 602 | 5 235 |
| Pensjonsforpliktelser | 2020 | 2019 |
| Avtalefestet pensjon (AFP) | - | - |
| Andre pensjonsavtaler | 1 238 | 511 |
| Sum netto pensjonsforpliktelser | 1 238 | 511 |
| Økonomiske forutsetninger | ||
| Antall personer udekkede ordninger | 2 | 2 |
| Diskonteringsrente Forventet lønnsregulering/pensjonsøkning G-regulering Forventet uttaksprosent AFP-ordningen |
1,50 % 2,00 % 1,75 % 50,00 % |
1,80 % 2,25 % 2,00 % 50,00 % |
| Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Midlertidige forskjeller | ||
| Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler | -4 342 | -5 674 |
| Netto pensjonsmidler/-forpliktelser | -1 238 | -511 |
| Regnskapsmessig avsetninger | -33 438 | -26 766 |
| Gevinst- og tapskonto | - | - |
| Andre forskjeller | - | - |
| Netto midlertidige forskjeller | -39 018 | -32 951 |
| Underskudd til fremføring | - | - |
| Grunnlag for utsatt skattefordel | -39 018 | -32 951 |
| 22 % utsatt skattefordel | -8 584 | -7 249 |
| Herav ikke balanseført utsatt skattefordel | - | - |
| Utsatt skatt/-skattefordel i balansen | -8 584 | -7 249 |
Utsatt skattefordel er i sin helhet oppført i balansen fordi det etter selskapets vurdering er sannsynlig at posisjonen kan utnyttes mot fremtidige overskudd.
| Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Resultat før skattekostnad | 1 300 803 | 881 318 |
| Permanente forskjeller | -1 345 604 | -1 026 308 |
| Grunnlag for årets skattekostnad | -44 801 | -144 990 |
| Endring i midlertidige resultatforskjeller | 6 067 | 18 433 |
| Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet | -38 733 | -126 557 |
| Posteringer direkte mot egenkapital med skatteeffekt | - | - |
| Mottatt konsernbidrag | 664 621 | 1 026 867 |
| Avgitt konsernbidrag | -117 019 | -105 842 |
| Anvendelse av fremførbart underskudd | - | - |
| Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) | 508 868 | 794 468 |
| Fordeling av skattekostnaden | 2020 | 2019 |
| Betalbar skatt på årets resultat | 111 951 | 174 783 |
| Betalbar skatt konsernbidrag ført mot investering | - | - |
| Effekt avgitt konserbidrag | 25 744 | 23 285 |
| Skattekostnad før endring utsatt skatt | 137 695 | 198 068 |
| Endring i utsatt skatt | -1 335 | -4 055 |
| Skattekostnad | 136 360 | 194 013 |
| Betalbar skatt i balansen | 2020 | 2019 |
| Betalbar skatt (22 % av gr.lag for betalbar skatt i resultatregnskapet) | -8 521 | -27 843 |
| Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag | -25 744 | -23 285 |
| Betalbar skatt på mottatt konsernbidrag | 146 216 | 225 911 |
| Betalbar skatt forhåndsligning avviklede selskap | - | - |
| Skattefunn | -453 | -519 |
| Betalbar skatt i balansen | 111 498 | 174 264 |
| Avstemming skattekostnad | 2020 | 2019 |
| 22 % av resultatet før skatt | 286 177 | 193 890 |
| Permanente forskjeller (22 %) | -296 033 | -225 788 |
| Endring i skattesats | - | - |
| Skatteeffekt av konsernbidrag ført som inntekt datter (finans) | 146 216 | 225 911 |
| Sum | 136 360 | 194 013 |
| Avstemming utsatt skattefordel i balansen | 2020 | 2019 |
| Utsatt skatt/-skattefordel 01.01 | -7 249 | -3 194 |
| Endring utsatt skatt | -1 335 | -4 055 |
| Utsatt skatt/-skattefordel 31.12 | -8 584 | -7 249 |
| Lønnskostnad | 2020 | 2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lønn | 118 849 | 118 707 | ||||
| Arbeidsgiveravgift | 16 066 | 19 697 | ||||
| Pensjon | 5 602 | 5 235 | ||||
| Andre personalkostnader | 16 363 | 13 916 | ||||
| Sum | 156 879 | 157 555 | ||||
| Gj.snittlig antall ansatte | 67 | 66 | ||||
| Lønn | Bonus | Aksjekjøpsprogram | Pensjon | Annet | Sum | |
| Godtgjørelse til adm. direktør - Sverre Molvik | 3 543 | 3 199 | 810 | 91 | 22 | 7 665 |
| Godtgjørelse til adm. direktør - Rolf Thorsen | 3 321 | 1 091 | - | 91 | 223 | 4 726 |
Rolf Thorsen fratrådte som administrerende direktør i oktober. Sverre Molvik overtok som ny administrerende direktør fra samme tidspunkt. For godtgjørelser til andre ledende ansatte og aksjer eiet av ledelsen og styremedlemmer vises det til note 22 i konsernregnskapet for Selvaag Bolig ASA.
Bonus gis på diskresjonær basis til de ledende ansatte ut i fra kriterier knyttet til resultater, utøvelse av ledelse i samsvar med selskapets verdigrunnlag og andre kvalitative og kvantitative kriterier som den enkelte leder kan påvirke.
Administrerende direktør har en avtale om 12 måneders etterlønn ved oppsigelse.
De ansatte har ingen aksjeverdibasert godtgjørelse.
Det er utbetalt TNOK 2 182 i styrehonorar i 2020. Se note 22 i konsernregnskapet for detaljer.
| Kostnadsført godtgjørelse til revisor | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Lovpålagt revisjon (inkl. teknisk bistand med årsregnskap) | 2 506 | 2 345 |
| Andre attestasjonstjenester | 197 | - |
| Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer) | - | - |
| Annen bistand | 972 | 362 |
| Sum godtgjørelse til revisor | 3 675 | 2 707 |
Det er ingen bundne midler i selskapet per 31. desember 2020.
Detaljer om transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og andre nærstående parter er oppgitt nedenfor. Mellomværende og transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og dets datterselskaper, som er nærstående parter til selskapet, fremgår ikke av denne noten.
| Salg av varer og tjenester | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Tilknyttede og felleskontrollerte selskap | 28 733 | 36 172 |
| Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap) | 552 | - |
| Kjøp av varer og tjenester | 2020 | 2019 |
| Selvaag AS (morselskap) | 550 | 662 |
| Tilknyttede og felleskontrollerte selskap (inkludert datterselskap av Selvaag AS) | 10 182 | 7 809 |
| Finansinntekt | 2020 | 2019 |
| Selvaag AS (morselskap) | 286 | 1 572 |
| Tilknyttede og felleskontrollerte selskap | 2 172 | 5 503 |
| Fordringer | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Selvaag AS (morselskap) | - | 43 088 |
| Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap) | 8 600 | - |
| Gjeld | 2020 | 2019 |
| Tilknyttede selskap av Selvaag AS | 2 643 | 2 510 |
Varer og tjenester til nærstående parter er solgt til samme priser og vilkår som benyttes ovenfor ekstern tredjepart. Administrative tjenester kjøpes fra morselskapet til markedspris.
| Kundefordringer | Andre fordringer | |||
|---|---|---|---|---|
| Kortsiktige fordringer | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Selskap i samme konsern | 9 513 | 14 152 | 664 761 | 1 042 387 |
| Sum | 9 513 | 14 152 | 664 761 | 1 042 387 |
| Andre fordringer | ||||
| Fordringer med forfall senere enn 1 år | 2020 | 2019 | ||
| Selskap i samme konsern | 510 753 | 519 570 | ||
| Sum | 510 753 | 519 570 |
| Annen kortsiktig gjeld Leverandørgjeld |
Annen kortsiktig gjeld | |||
|---|---|---|---|---|
| Kortsiktig gjeld | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Selskap i samme konsern | 170 | 12 | 117 019 | 105 842 |
| Sum | 170 | 12 | 117 019 | 105 842 |
| Øvrig langsiktig gjeld | ||
|---|---|---|
| Langsiktig gjeld med forfall over 1 år | 2020 | 2019 |
| Selskap i samme konsern | 1 506 033 | 1 472 180 |
| Sum | 1 506 033 | 1 472 180 |
| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| Ikke innkalt KS/IS - kapital | 1 000 | 1 000 |
| Sum betingede forpliktelser | 1 000 | 1 000 |
Ikke innkalt KS/IS - kapital relateres til selskapets investeringer i indre selskap og kommandittselskaper (note 2).
| Selvaag Bolig ASA har stilt følgende garantier: | Beløp |
|---|---|
| Skattetrekksgaranti | 7 000 |
| Selvskyldnergaranti | 201 525 |
| Byggherregaranti | 639 156 |
| Forskuddsgaranti ihht Bustadsoppføringsloven § 47 | 547 503 |
| Entreprenørgaranti ihht Bustadsoppføringsloven § 12 | 900 263 |
| Betalingsgaranti ovenfor Skatt Øst | 27 317 |
| Andre garantier | 108 109 |
| Sum | 2 430 873 |
| Annen finanskostnad består av: | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Valuta | 15 | 9 |
| Nedskrivning på aksjer i datter | 342 225 | 100 784 |
| Annen finanskostnad (garantier og amortisert kost m.m) | 429 | 433 |
| Sum | 342 669 | 101 226 |
| Salgsinntekter består av: | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Prosjektledelse og forretningsførsel | 45 784 | 47 308 |
| Andre salgsinntekter | 32 489 | 49 236 |
| Sum | 78 273 | 96 544 |
I desember 2019 vedtok Generalforsamlingen i Selvaag Bolig salg av en stor andel av selskapets tomter til en separat selskapsstruktur, Urban Property, hvor Selvaag AS eier 30 prosent. Transaksjonen ble gjennomført i januar 2020. Se note 26 i konsernregnskapet for ytterligere detaljer rundt transaksjonen. For Selvaag Bolig ASA utgjør gevinsten fra denne transaksjonen NOK 996,7 millioner.
Vi bekrefter at konsernets og morselskapets årsregnskap for 2020 etter vår beste overbevisning er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets og morselskapets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet.
Oslo, 19. mars 2021
Årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til konsernet og morselskapet, sammen med en beskrivelse av de mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer konsernet står overfor.
Olav Hindahl Selvaag Styrets leder
Camilla Wahl Styremedlem
Gisele Marchand Styremedlem
Magnus Kristiansen Styremedlem (valgt av de ansatte)
Tore Myrvold
Styremedlem
Sissel Kristensen Styremedlem (valgt av de ansatte)
Øystein Thorup Styremedlem
Sverre Molvik Administrerende direktør
Til generalforsamlingen i Selvaag Bolig ASA
Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet
Vi har revidert Selvaag Bolig ASAs årsregnskap, som består av:
Etter vår mening:
Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av årsregnskapet. Vi er uavhengige av selskapet og konsernet slik det kreves i lov og forskrift, og har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.
Sentrale forhold ved revisjonen er de forhold vi mener var av størst betydning ved revisjonen av årsregnskapet for 2020. Disse forholdene ble håndtert ved revisjonens utførelse og da vi dannet oss vår mening om årsregnskapet som helhet. Vi konkluderer ikke særskilt på disse forholdene. Et viktig fokusområde i revisjonen av konsernregnskapet for 2020 har vært salget av et antall råtomter til Urban Property Eier AS. For øvrig har vi videreført fokus på verdi av varelager fra fjorårets revisjon.
PricewaterhouseCoopers AS, Dronning Eufemias gate 71, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: 987 009 713 MVA, www.pwc.no Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap
Selvaag Bolig ASA (heretter «SBO») har solgt majoriteten av sin tomteportefølje til et nyopprettet selskap, Urban Property Eier AS (heretter «UP»). Regnskapsmessig gjennomføringstidspunkt for transaksjonen var i første kvartal 2020. I hovedsak inngikk følgende elementer i transaksjonen:
Salget av portefølje A og felleskontrollerte selskaper ble vurdert av ledelsen å tilfredsstille kriteriene for fraregning, mens portefølje B ble vurdert å ikke tilfredsstille kriteriene for fraregning som følge av tilstedeværelsen av opsjon på tilbakekjøp. Tomtene i portefølje B er derfor videreført i SBO sin balanse etter salget til UP. Gevinst fra eiendelene som tilfredsstilte kriteriene for fraregning er klassifisert som gevinst på salg av eiendeler i resultatregnskapet.
For kjøpsforpliktelser vil ikke spørsmålet om fraregning være aktuelt, da disse ikke har vært innregnet i SBO sin balanse.
De regnskapsmessige vurderingene knyttet til fraregning fra SBO sin balanse er komplekse og involverer en rekke
En sentral del av revisjonen har vært å vurdere selskapets regnskapsmessig behandling av de ulike elementene i transaksjonen, herunder hvorvidt vilkårene for fraregning er oppfylt.
For portefølje A og B innebærer transaksjonsstrukturen at det formelt sett selges aksjer, men hvor underliggende objekt er tomter. Fraregningsspørsmålet er derfor vurdert både opp mot vilkårene i IFRS 10 (salg av datterselskap) og IFRS 15 (salg av eiendeler).
Vår revisjon har tatt utgangspunkt i de regnskapsmessige vurderinger og konklusjoner som SBO har foretatt og fremlagt for oss. For fraregning av solgte selskaper må vilkårene for kontroll etter IFRS 10.7 ikke lenger være tilstede. Vi har derfor vurdert selskapets argumentasjon og vurderinger opp mot avtalene for transaksjonen og vilkårene i IFRS. Vi fant at ledelsens vurderinger var rimelige.
På samme måte kan fraregning av solgte ikke-finansielle eiendeler i henhold til IFRS 15 først skje når kontroll er overført til motpart. Kontrollkriteriene er regulert i IFRS 15. Vi har vurdert selskapets argumentasjon og vurderinger opp mot avtalene for transaksjonen og kriteriene for kontroll i IFRS. Vi fant at ledelsens vurderinger var rimelige.
Felleskontrollerte selskaper regnskapsføres etter egenkapitalmetoden i samsvar med IAS 28. IAS 28 har begrenset med regulering knyttet til fraregning. Et sentralt element har vært å vurdere hvorvidt SBO som investor i disse selskapene kan utøve felles kontroll over enheten, eller om de har betydelig innflytelse over selskapet. Dersom en ikke lenger har kontroll eller innflytelse skal investeringene fraregnes. Vi fant at selskapets vurdering av kontrollspørsmålet var hensiktsmessig.
For å kunne ta stilling til spørsmålet om fraregning har vi opparbeidet en inngående forståelse for avtaleverket som er inngått mellom SBO og UP, herunder aksjesalgsavtalen og det avtaleverk som ligger til grunn for ny driftsmodell og samarbeid. Vi har vurdert vår egen forståelse av innholdet i avtaleverket mot selskapets egne vurderinger, og mot vilkårene for fraregning for
skjønnsmessige tolkninger av vilkår i kontraktene opp mot regnskapsmessig regelverk. De regnskapsmessige konsekvensene av transaksjonen og av ledelsens skjønnsmessige vurderinger har stor innvirkning på på SBOs årsregnskap.
Vi viser til note 26 hvor ledelsens bruk av skjønn og elementene i transaksjonene er beskrevet i større detalj.
I årsregnskapet for 2020 består varelageret til SBO i hovedsak av
Varelageret utgjør en betydelig del av eiendelene i balansen, og måles til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi, som krever at ledelsen utøver skjønn. Dersom et vesentlig verdifall inntreffer, kan det medføre nedskrivning av varelageret. Det er ikke foretatt vesentlig nedskrivninger av råtomter i 2020.
Et prosjekt igangsettes først når minstekrav for forhåndssalg er oppnådd. Resterende enheter selges normalt jevnt frem mot prosjektenes ferdigstillelse. Risikoen for verdifall av prosjekter under utvikling er derfor lavere enn for råtomter og ferdigutviklede enheter som ikke er solgt. Vi har derfor i hovedsak fokusert på verdsettelsen av råtomter og ferdigutviklede enheter som ikke er solgt.
Verdien av bokført verdi råtomter måles hvert år mot netto realisasjonsverdi. Dersom netto realisasjonsverdi er lavere gjennomføres nedskrivinger. Dersom det foreligger indikasjoner på verdifall, utleder ledelsen netto realisasjonsverdi av råtomter ved hjelp av en kalkyle for det planlagte boligprosjektet. Disse kalkylene kan inneholde faktorer som forventede
henholdsvis portefølje A, B og felleskontrollerte selskaper.
Vi har lest gjennom informasjonen fremlagt i note 26 til konsernregnskapet og har funnet at den gir en hensiktsmessig fremstilling av transaksjonen, i tråd med kravene i IFRS.
Anskaffelseskost for råtomter består av historisk kostpris, tillagt akkumulerte tomtelånsrenter fra det tidspunktet tomten ble ferdig regulert. Tomtene som er solgt til UP men fortsatt ligger på balansen til SBO («portefølje B») tillegges også løpende opparbeidet opsjonspremie. Bokført kostpris for alle vesentlige kjøp av tomter er kontrollert mot kjøpskontrakter. For råtomter hvor det var aktivert tomtelånsrenter for første gang, kontrollerte vi om det finnes dokumenter for regulering til boligformål, og aktiverte beløp mot revisjonsoppgaver mottatt direkte fra bankforbindelsene. Opsjonspremier aktivert på UPtomtene er kontrollert mot underliggende opsjonsavtaler. Videre kontrollerte vi at uttak av råtomter var underbygget av salgsdokumentasjon eller dokumentasjon for godkjent byggestart. Disse handlingene avdekket ingen vesentlige avvik.
For å ta stilling til risiko for fall i netto realisasjonsverdi av råtomtene innhentet vi kopi av ekstern verdsetters verdivurderinger. Vi tok stilling til ekstern verdsetters kompetanse og objektivitet ved å vurdere at de har anvendt anerkjente og hensiktsmessige metoder og forutsetninger i verdsettelsene. Vi gjennomgikk også ledelsens korrespondanse for å undersøke at verdsetter fikk et uhildet mandat og informasjon fra ledelsen. Disse handlingene ga oss ingen indikasjoner på feil eller manglende objektivitet i de eksterne verdsettelsene.
Der ekstern verdsetters vurdering viste en markedsverdi nær eller under den bokførte anskaffelseskostnaden innhentet vi ledelsens kalkyle for boligprosjektet, og utfordret ledelsens vurderinger ytterligere.
Vår vurdering omfattet sammenligninger mot ledelsens forutsetninger i de eksterne verdsettelsene, reguleringsmessig status, observerte markedspriser og
boligpriser og avkastning, godkjennelser fra myndigheter og estimerte byggekostnader. Fastsettelse av forutsetningene krever at ledelsen anvender skjønn. Anvendelse av skjønn påvirker verdien av råtomtene og resultatregnskapet direkte.
Ledelsen vurderer hvert år bokført verdi av ferdigstilte enheter som ikke er solgt mot forventet netto realisasjonsverdi. Dersom netto realisasjonsverdi er lavere gjennomføres nedskrivninger. Netto realisasjonsverdi er basert på skjønn. Anvendelsen av skjønn påvirker bokført verdi av ferdigutviklede enheter og resultatregnskapet direkte.
Hvordan ledelsen har anvendt skjønn og ledelsens verdsettelser er nærmere beskrevet i note 3. Spesifikasjon av varelageret er oppgitt i note 5.
vår kjennskap til og erfaringer fra konsernets andre prosjekter. Våre kontroller viste at de forutsetninger ledelsen har benyttet var rimelige.
For å ta stilling til verdien av usolgte ferdigutviklede enheter innhentet vi oversikt over disse enhetene og deres bokførte anskaffelseskost og sammenlignet disse med forventet netto realisasjonsverdi.
Vi kontrollerte bokført verdi av enhetene ved å teste ledelsens interne kontroller rettet mot å henføre kostnader på riktig prosjekt og enhet.
Vi kontrollerte netto realisasjonsverdi ved å sammenligne ledelsens estimerte salgspriser mot observerte markedsverdier for nylige sammenlignbare salg i området. Vi var spesielt oppmerksomme i vurderingen av enheter lokalisert i områder hvor utviklingen i boligmarkedet har vært svak. Videre vurderte vi de bokførte anskaffelseskostnadene opp mot salgsprisene, fratrukket estimerte salgs- og markedsomkostninger. Våre handlinger viste at netto realiserbar verdi forsvarte bokført anskaffelseskost for de usolgte enhetene.
Vi vurderte og fant at informasjonen i note 3 og note 5 var i overensstemmelse med kravene i IFRS og at informasjonen reflekterer nedskrivningsprosessen og ledelsens bruk av skjønn på en hensiktsmessig måte.
Ledelsen er ansvarlig for øvrig informasjon. Øvrig informasjon omfatter informasjon i årsrapporten bortsett fra årsregnskapet og den tilhørende revisjonsberetningen.
Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke øvrig informasjon, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen.
I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom øvrig informasjon og årsregnskapet, kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon.
Dersom vi konkluderer med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feilinformasjon er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende.
Styret og daglig leder (ledelsen) er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde, for selskapsregnskapet i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for konsernregnskapet i samsvar med International Financial Reporting Standards som fastsatt av EU. Ledelsen er også ansvarlig for slik
Uavhengig revisors beretning - Selvaag Bolig ASA
intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil.
Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til selskapets og konsernets evne til fortsatt drift og på tilbørlig måte opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for selskapsregnskapet så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for konsernregnskapet med mindre ledelsen enten har til hensikt å avvikle konsernet eller legge ned virksomheten, eller ikke har noe realistisk alternativ til dette.
Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet
Vårt mål med revisjonen er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på årsregnskapet.
Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg:
• innhenter vi tilstrekkelig og hensiktsmessig revisjonsbevis vedrørende den finansielle informasjonen til enhetene eller forretningsområdene i konsernet for å kunne gi uttrykk for en mening om det konsoliderte regnskapet. Vi er ansvarlige for å lede, følge opp og gjennomføre konsernrevisjonen. Vi alene er ansvarlige for vår revisjonskonklusjon.
Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen og til hvilken tid revisjonsarbeidet skal utføres. Vi utveksler også informasjon om forhold av betydning som vi har avdekket i løpet av revisjonen, herunder om eventuelle svakheter av betydning i den interne kontrollen.
Vi gir styret en uttalelse om at vi har etterlevd relevante etiske krav til uavhengighet, og om at vi har kommunisert og vil kommunisere med dem alle relasjoner og andre forhold som med rimelighet kan tenkes å kunne påvirke vår uavhengighet, og, der det er relevant, om tilhørende forholdsregler.
Av de sakene vi har kommunisert med styret, tar vi standpunkt til hvilke som var av størst betydning for revisjonen av årsregnskapet for den aktuelle perioden, og som derfor er sentrale forhold ved revisjonen. Vi beskriver disse sakene i revisjonsberetningen med mindre lov eller forskrift hindrer offentliggjøring av saken, eller dersom vi, i ekstremt sjeldne tilfeller, beslutter at en sak ikke skal omtales i beretningen siden de negative konsekvensene av en slik offentliggjøring med rimelighet må forventes å oppveie allmennhetens interesse av at saken blir omtalt.
Uttalelse om andre lovmessige krav
Konklusjon om årsberetningen
Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen og i redegjørelsene om foretaksstyring og samfunnsansvar om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til resultatdisponering er konsistente med årsregnskapet og i samsvar med lov og forskrifter.
Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av selskapets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge.
Oslo, 19. mars 2021
PricewaterhouseCoopers AS
Petter Walstad Statsautorisert revisor (elektronisk signert)
Postboks 13, Øvre Ullern 0311 Oslo
Silurveien 2 0380 Oslo T 02224 [email protected]
Illustrasjon forside, Skårerbyen på Lørenskog, EVE Images Martin Ljaastad Øverland: Side 5, 8-9, 48-49 EVE Images: Side 6, 12-13, 19, 21, 23, 54-55, 64, 107 Theo Erbenius: Side 18 Blakstad Haffner Arkitekter: Side 18 Tegmark: Side 24, 91 Blår: Side 38-39, 47 Rodeo/Tegmark: Side 114
Apeland
www.selvaagbolig.no www.selvaagboligasa.no facebook.com/selvaagbolig twitter.com/SelvaagAksjen
www.selvaagbolig.no www.selvaagboligasa.no
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.