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Selectirente Interim / Quarterly Report 2015
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Interim / Quarterly Report
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RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
30 juin 2015
SOMMAIRE
Rapport semestriel d'activité
- Contexte
- Investissements et arbitrages réalisés au 1er semestre 2015
- Evolution de la dette et gestion du risque de taux
- Gestion locative et immobilière
- Commentaires sur les résultats et résultats par action
- Perspectives et risques sur le semestre à venir
Comptes et notes annexes
Déclaration des personnes physiques responsables du rapport financier semestriel
Rapport du Commissaire aux Comptes
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
Rapport semestriel d'activité
Contexte
La conjoncture économique en France a amorcé une légère amélioration au premier semestre 2015 soutenue notamment par une reprise de la consommation des ménages au premier trimestre. L'effet conjugué de la politique monétaire de la BCE poussant les taux d'intérêts à des niveaux extrêmement faibles, de la baisse des prix du pétrole et de la baisse de l'euro ont favorisé cette amélioration. Ces conditions devraient permettre une poursuite de la reprise modérée au deuxième semestre même si celle-ci ne crée pas d'emploi et reste fragile, toujours freinée par des investissements trop faibles et une incertitude croissante sur le rythme de la croissance mondiale.
Dans ce contexte, l'activité du marché de l'investissement en immobilier d'entreprises affiche une performance mitigée au 1er semestre 2015 avec 7 milliards d'euros engagés, en baisse de 40 % sur un an (Source CB Richard Ellis). Cette contre-performance s'explique notamment par un nombre limité de grosses opérations. La part de marché des murs de commerces dans l'investissement en immobilier d'entreprise ressort à 20 %, en repli par rapport à l'an passé (30 %). Ce segment reste caractérisé par l'attractivité des emplacements « prime », les acquéreurs potentiels se focalisant sur des biens très sécurisés et loués à des valeurs de marché.
Dans cet environnement, SELECTIRÉNTE s'est employée au cours du premier semestre à poursuivre ses actions de gestion locative pour optimiser le taux d'occupation du patrimoine, et à réduire son coût de la dette par des opérations de refinancement dans un contexte de taux d'intérêt toujours très favorable.
Investissements et arbitrages du semestre
Investissements
Au cours du premier semestre 2015, SELECTIRÉNTE a acquis les murs de trois commerces de centre-ville, principalement à Paris, pour un prix de revient total de 1 344 K€ :
- une boutique de vente de jouets à l'angle de l'avenue Niel et de la rue Rennequin à Paris (17ᵉ), louée à l'enseigne « Le bonhomme de bois » pour un prix de revient de 680 K€ ;
- un café-restaurant rue Lambert à Paris (18ᵉ), pour un prix de revient de 416 K€ ;
- une agence d'assurance « AXA » rue du Portail Matheron à Avignon (84), pour un prix de revient de 248 K€.
La rentabilité nette immédiate moyenne de ces investissements s'élève à 5,4 %.
Des engagements d'achats portant sur treize murs de commerce de centre-ville à Paris, Toulouse et Angers étaient signés au 30 juin 2015 pour un prix de revient global de 11,3 M€. Pour certains de ces engagements, la purge des droits de préférence des locataires (loi Pinel) est en cours.
A titre accessoire, SELECTIRÉNTE a investi de manière indirecte en usufruits temporaires de parts de la SCPI IMMORENTE à hauteur de 17 K€.
Arbitrages
Au cours du premier semestre 2015, SELECTIRÉNTE a cédé deux commerces vacants à Corbeil-Essonnes (91) pour un prix net vendeur total de 424 K€, générant une plus-value distribuable de 31 K€. La plus-value globale distribuable est constituée à hauteur de -15 K€ en résultat de l'exercice et à hauteur de 45 K€ sur le poste « écart de réévaluation » en capitaux propres.
La Société est par ailleurs sous promesse pour une cession de 742 K€ net vendeur, et engagée dans des cessions supplémentaires à hauteur d'environ 5,5 M€ d'ici fin 2015 / début 2016. Ces ventes pourront s'accompagner de plus-values significatives.
Composition du patrimoine
Le patrimoine immobilier de SELECTIRÉNTE, constitué de 381 murs de commerces, s'éleve à 201,3 millions d'euros au 30 juin 2015 (sur la base des valeurs d'expertises au 31 décembre 2014 ou à défaut des prix d'acquisition hors droits et hors frais). Il est principalement constitué de commerces de centre-ville à Paris et en région parisienne, et se décompose de la manière suivante :
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
Evolution de la dette et gestion du risque de taux
SELECTIRENTE a procédé au deuxième trimestre à deux refinancements pour un montant total de 9,1 M€ (8,3 M€ de liquidités nouvelles). L'un porte sur un portefeuille de 22 actifs pour un montant de 5,1 M€ (au taux fixe de 2,60 % sur 13 ans avec un différé d'amortissement de 4 ans), l'autre porte sur deux ensembles immobiliers parisiens pour un montant de 4,0 M€ brut (3,2 M€ après remboursement des dettes résiduelles, au taux fixe de 2,15 % sur 15 ans).
Conformément à la politique d'endettement de SELECTIRENTE, les garanties octroyées dans le cadre de ces financements consistent en de simples hypothèques conventionnelles, sans covenant financier sur la Société.
Compte tenu de la situation sur les taux d'intérêt, la Société a par ailleurs engagé des discussions avec ses principaux partenaires bancaires en vue d'obtenir une révision à la baisse des taux fixes applicables à certains emprunts existants. Les discussions ayant d'ores et déjà partiellement abouti permettront une économie dès le second semestre mais qui ne jouera pleinement qu'en 2016 (114 K€ en année pleine).
Au 30 juin 2015, la dette bancaire brute ressort à 94,6 millions d'euros contre 89,7 millions d'euros au 31 décembre 2014. Son coût moyen ressort à 3,10 % sur le semestre contre 3,21 % en 2014 et le taux d'intérêt instantané ressort à 3,03 % au 30 juin 2015.
Le ratio loan to value (endettement brut rapporté à la valeur d'expertise hors droits des actifs au 31 décembre 2014 corrigée de la valeur des acquisitions et des cessions réalisées en 2015) se situe à 45,5 % au 30 juin 2015 (52,2 % après prise en compte de l'OCEANE) contre 43,3 % à la fin du précédent exercice (50,5 % après prise en compte de l'OCEANE).
L'exposition de SELECTIRENTE au risque de taux évolue de la manière suivante :
| En euros | Au 31.12.2014 | Au 30.06.2015 |
|---|---|---|
| Encours de la dette bancaire | 89 684 880 | 94 647 704 |
| % dette à taux variable non couverte | 25,1% | 27,6% |
| % dette à taux variable capée (1) | 10,9% | 4,1% |
| % dette à taux variable swapée | 6,7% | 5,9% |
| % dette à taux fixe | 57,2% | 62,3% |
| Coût moyen de la dette sur l'exercice | 3,21% | 3,10% |
(1) Des caps pour un montant total de 4,5 M€ ont pris effet à compter du 1er janvier 2015 pour 3 ans
Au 30 juin 2015, la part d'emprunts à taux variable est de 31,7 % ramenée à 27,6 % après prise en compte des caps de taux et à 24,1 % après prise en compte de l'OCEANE.
Sur la base de la dette au 30 juin 2015, de la situation des taux à cette date et des couvertures en place, une hausse moyenne des taux d'intérêt de 100 points de base au-delà de l'EURIBOR 3 mois constatée au 30 juin 2015 (-0,014%) aurait un impact négatif de 292 K€ sur le résultat de la société en année pleine.
Au cours du premier semestre, SELECTIRENTE a reçu des demandes de conversion portant sur 15 983 OCEANE, ces demandes ont été servies en actions existantes par transfert d'actions autodétenues dans le cadre du programme de rachat d'action. Au 30 juin 2015, le nombre d'OCEANE restant en circulation s'élève à 208 783, représentant un montant nominal de 13 153 K€.
Gestion locative et immobilière
Depuis le début de l'exercice, les actions menées en matière de gestion locative (relocations, renouvellements et cessions avec déspécialisation de baux) ont concerné onze locaux commerciaux. Elles permettront en année pleine (2016) une progression des loyers annuels des commerces concernés de +6,8 % pour atteindre 685 K€ et d'encaisser une indemnité de déspécialisation de 5 K€.
Les relocations du semestre ont notamment porté sur un magasin rue de la Liberté à Dijon représentant 1,9 % des loyers en année pleine. Ce magasin, vacant depuis juillet 2014 (ex Librairie du Savoir), a été reloué à l'enseigne Bio C Bon avec une prise d'effet le 15 avril 2015. Toutefois, une franchise de loyer a été accordée à ce nouveau locataire en contrepartie de la prise en charge par celui-ci des travaux de rénovation de l'immeuble ; cette relocation ne produira son plein effet qu'en 2016.
| Nombre | Surface m² | Loyers annuels précédents (€) | Loyers annuels obtenus (€) | |
|---|---|---|---|---|
| Renouvellements de baux | 6 | 2 661 | 325 791 € | 330 703 € |
| Relocations | 5 | 2 348 | 315 801 € | 354 375 € |
| Cessions de baux avec déspécialisation | - | - | - € | - € |
| TOTAL | 11 | 5 008 | 641 592 € | 685 078 € |
| Locations | - € | |||
| Indemnités de déspécialisation ou droits d'entrée | 5 000 € |
Le taux d'occupation financier moyen du semestre écoulé s'établit à 93,9 %.
Le montant des gros travaux et des dépenses d'entretien non refacturables (constatées en charges ou en nouveau composant immobilisé selon leur nature) s'est élevé à 254 K€ au 1er semestre 2015 et a principalement concerné les biens suivants :
- la réfection de la toiture du magasin Kiloutou de Quetigny (21) pour 79 K€,
- les travaux de renforcement de la structure du magasin « La Plateforme du Bâtiment » d'Alfortville (94) pour 24 K€,
- le ravalement de la façade de l'actif rue des Bourguignons à Bois Colombes (92) pour 19 K€,
- la réfection de la couverture du magasin place Nicolas Poussin aux Andelys (27) pour 16 K€,
- les travaux de désamiantage du magasin rue de la Liberté à Dijon (21) pour 15 K€, permettant sa relocation.
Commentaires sur les résultats
| CHIFFRES CLES | En milliers d'euros | | | En euros par action (1)
(base totalement diluée) | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | 1S14 | 2S14 | 1S15 | 1S14 | 2S14 | 1S15 | Var 1S15 / 1S14 | Var 1S15 / 2S14 |
| Revenus locatifs bruts | 6 894 | 7 066 | 7 130 | 4,08 | 4,19 | 4,26 | + 4,5% | + 1,8% |
| - Charges immobilières | -340 | -365 | -391 | -0,20 | -0,22 | -0,23 | + 16,2% | + 8,1% |
| - Charges d'exploitation | -786 | -1 074 | -903 | -0,47 | -0,64 | -0,54 | + 16,0% | - 15,2% |
| - Dotations nettes / amort. et prov. | -2 221 | -2 274 | -2 521 | -1,31 | -1,35 | -1,51 | + 14,6% | + 11,8% |
| - Charges financières nettes | -1 570 | -1 723 | -1 656 | -0,74 | -0,83 | -0,81 | + 9,8% | - 2,0% |
| - Impôt sur résultat courant | 71 | -16 | 0 | 0,04 | -0,01 | 0,00 | N/S | N/S |
| Résultat courant après impôt | 2 047 | 1 614 | 1 660 | 1,40 | 1,15 | 1,17 | - 16,5% | + 1,9% |
| Plus-values sur cessions | 890 | 175 | -15 | 0,53 | 0,10 | -0,01 | N/S | N/S |
| Dépréciations d'actifs et autres | 82 | -402 | -157 | 0,05 | -0,24 | -0,09 | N/S | N/S |
| Résultat net | 3 019 | 1 387 | 1 488 | 1,97 | 1,01 | 1,06 | - 46,1% | + 5,3% |
| Cashflow courant (CAF) | 4 431 | 3 988 | 4 043 | 2,77 | 2,51 | 2,55 | - 7,8% | + 1,7% |
(1) Rapporté au nombre moyen d'actions sur le semestre.
N/S : non significatif
Au 1er semestre 2015, SELECTIRÊNTE affiche des revenus locatifs bruts de 7 130 K€, en hausse de 3,4 % par rapport au 1er semestre 2014. Cette progression est principalement le fruit des investissements réalisés en 2014 et au 1er semestre 2015.
Le cashflow courant par action* progresse de + 1,7 % par rapport au dernier semestre, profitant notamment de la hausse des revenus locatifs et de conditions de financement toujours favorables.
- Base totalement diluée
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
Le résultat net du semestre, en baisse sensible, n'est cependant pas représentatif de l'exercice en cours car impacté par des éléments non récurrents : principalement 157 K€ de frais de refinancement, un taux d'occupation ponctuellement abaissé (effet de relocations attendu au 2ᵉ semestre) et une absence de plus-values sur cessions (arbitrages également prévus au 2ᵉ semestre).
Perspectives et risques sur le semestre à venir
Suite à l'approbation de l'ensemble des résolutions par l'Assemblée Générale du 27 mai 2015, un dividende de 2,75 € par action a été mis en paiement le 3 juin 2015.
SELECTIRENTE entend profiter dès le second semestre 2015 et surtout à partir de 2016 des actions engagées en faveur d'une hausse du taux d'occupation financier, d'un coût de la dette encore optimisé et de plus-values dégagées sur des cessions d'actifs.
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
- 7 -
Comptes et notes annexes
ACTIF
BILAN AU 30 JUIN 2015
| En euros | Brut | 30 juin 2015
Amort / Prov | Net | 31 décembre 2014
Net |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Immobilisations Incorporelles | | | | |
| Concession, Brevets | 1 | | 1 | 1 |
| Frais d'établissement | | | | |
| Autres immobilisations incorporelles | 2 127 642 | 1 122 605 | 1 005 037 | 1 121 683 |
| Immobilisations Corporelles | | | | |
| Terrains | 58 590 104 | | 58 590 104 | 58 274 118 |
| Constructions | 137 773 314 | 29 048 318 | 108 724 997 | 109 916 268 |
| Autres immobilisations corporelles | | | | |
| Immobilisations en cours | 410 362 | | 410 362 | 665 724 |
| Immobilisations Financières | | | | |
| TIAP* | 5 788 114 | | 5 788 114 | 5 788 114 |
| Créances rattachées à des TIAP | | | | |
| Fonds de roulement | 104 148 | | 104 148 | 92 359 |
| Autres immobilisations financières | 379 907 | | 379 907 | 1 384 254 |
| ACTIF IMMOBILISE | 205 173 593 | 30 170 923 | 175 002 670 | 177 242 521 |
| Clients et comptes rattachés | | | | |
| Créances locatives | 180 472 | | 180 472 | 13 027 |
| Créances douteuses | 1 445 875 | 1 029 275 | 416 600 | 757 921 |
| Clients factures à établir | 159 183 | | 159 183 | 72 285 |
| Locataires charges à rembourser | 917 836 | | 917 836 | 942 193 |
| Autres créances | | | | |
| Créances fiscales | 64 853 | | 64 853 | 110 528 |
| Produits à recevoir | 165 928 | | 165 928 | 213 901 |
| Débiteurs divers | 65 645 | 65 645 | | 2 929 |
| Fournisseurs avances et acomptes | 5 453 | | 5 453 | 9 374 |
| Trésorerie | | | | |
| Valeurs mobilières de placement | 754 103 | | 754 103 | 190 426 |
| Instruments de trésorerie | 0 | | 0 | 0 |
| Disponibilités | 4 801 456 | | 4 801 456 | 1 327 071 |
| Charges constatées d'avance | 10 681 | | 10 681 | |
| ACTIF CIRCULANT | 8 571 484 | 1 094 919 | 7 476 565 | 3 639 657 |
| Prime de remboursement des Obligations | 623 862 | | 623 862 | 744 123 |
| TOTAL GENERAL | 214 368 939 | 31 265 842 | 183 103 097 | 181 626 301 |
- Titres immobilisés de l'activité de portefeuille
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
PASSIF
BILAN AU 30 JUIN 2015
| En euros | 30 juin 2015 | 31 décembre 2014 |
|---|---|---|
| Capital social | 23 453 888 | 23 453 888 |
| Primes d'émission | 16 631 405 | 16 618 614 |
| Ecart de réévaluation | 14 004 480 | 14 943 254 |
| Ecart de réévaluation distribuable | 5 645 371 | 4 706 598 |
| Réserve légale | 1 802 881 | 1 582 568 |
| Réserve indisponible | 95 878 | 37 030 |
| Réserves réglementées | ||
| Autres réserves | 11 905 | 11 905 |
| Report à nouveau | 4 566 971 | 4 465 198 |
| Résultat de l'exercice | 1 487 692 | 4 406 271 |
| CAPITAUX PROPRES | 67 700 471 | 70 225 325 |
| Provisions pour risques | 60 000 | 60 000 |
| Provisions pour charges | 302 113 | 317 635 |
| PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES | 362 113 | 377 635 |
| Emprunts | ||
| Emprunts obligataires convertibles | 14 216 752 | 15 059 322 |
| Emprunts auprès des établissements de crédit | 94 935 795 | 89 983 233 |
| Dépôt de garantie | 3 228 018 | 3 178 060 |
| Concours bancaire | ||
| Dettes | ||
| Clients avoir à établir | 241 335 | 284 476 |
| Clients créditeurs | 444 906 | 510 715 |
| Clients avances sur charges | 973 672 | 961 860 |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 348 630 | 481 300 |
| Dettes fiscales et sociales | 343 613 | 279 181 |
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | ||
| Crediteurs divers | 11 664 | 11 664 |
| Autres dettes | 296 128 | 273 532 |
| Produits constatés d'avance | ||
| DETTES | 115 040 512 | 111 023 341 |
| TOTAL GENERAL | 183 103 097 | 181 626 301 |
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
COMPTE DE RESULTAT
| En euros | 30 juin 2015
(6 mois) | 31 décembre 2014
(12 mois) | 30 juin 2014
(6 mois) |
| --- | --- | --- | --- |
| Produits d'exploitation | | | |
| Loyers | 6 709 532 | 12 993 977 | 6 473 042 |
| Revenus des usufruits et participations | 334 615 | 764 936 | 337 227 |
| Revenus annexes | 86 336 | 201 811 | 84 130 |
| Chiffre d'affaires net | 7 130 483 | 13 960 724 | 6 894 400 |
| Charges locatives refacturables | 452 783 | 857 623 | 436 832 |
| Taxes refacturables | 519 130 | 962 153 | 551 954 |
| Commissions et courtages | 1 028 | 69 647 | 29 607 |
| Reprises sur amortissements et provisions, transfert de charges | 137 041 | 626 827 | 196 901 |
| Autres produits | 2 | 5 | 1 |
| Total des produits d'exploitation | 8 240 468 | 16 476 978 | 8 109 695 |
| Charges immobilières | | | |
| Charges locatives non refacturables | 124 791 | 240 081 | 93 674 |
| Charges locatives refacturables | 452 783 | 857 623 | 436 832 |
| Entretien non refacturable | 72 073 | 76 552 | 25 115 |
| Impôts, taxes et versements assimilés | | | |
| Taxes non refacturables | 91 494 | 200 545 | 106 698 |
| Taxes refacturables | 519 130 | 962 153 | 551 954 |
| Autres impôts | 102 789 | 187 994 | 114 544 |
| Autres achats et charges externes | | | |
| Rémunération de la société de gestion | 568 009 | 1 096 866 | 551 893 |
| Honoraires | 254 742 | 374 135 | 193 336 |
| Assurances | 1 915 | 38 210 | 9 051 |
| Services bancaires | 29 431 | 50 200 | 28 672 |
| Autres achats | 10 066 | 23 591 | 13 153 |
| Dotations d'exploitation | | | |
| Dotations aux amortissements | 2 368 143 | 4 567 161 | 2 191 961 |
| Dotations aux provisions pour créances douteuses | 242 490 | 461 508 | 180 929 |
| Dotations aux provisions pour gros entretien | 47 202 | 93 796 | 45 392 |
| Dotations aux provisions pour risques | | | |
| Dotations aux provisions pour Charges à Répartir | | | |
| Autres charges d'exploitation (dont créances irrécouvrables) | 39 800 | 347 180 | 20 002 |
| Total des charges d'exploitation | 4 924 860 | 9 577 594 | 4 563 205 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 3 315 609 | 6 899 385 | 3 546 490 |
| Produits sur créances rattachées à des participations | | | |
| Produits nets sur cessions de VMP et Actions | 20 435 | 78 106 | 60 801 |
| Produits nets sur cessions des immobilisations financières | | | |
| Autres intérêts et produits assimilés | 7 700 | 50 916 | 38 119 |
| Reprises sur provisions et transferts de charges | | | |
| Total des produits financiers | 28 135 | 129 022 | 98 920 |
| Intérêts et charges assimilés | 1 527 147 | 3 039 929 | 1 488 344 |
| Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement | | 16 113 | 400 |
| Charges nettes sur cessions des immobilisations financières | | | |
| Autres intérêts et charges assimilés | 87 845 | 217 149 | 106 039 |
| Dotations aux amortissements et aux provisions | 69 027 | 148 919 | 74 412 |
| Total des charges financières | 1 684 018 | 3 422 111 | 1 669 195 |
| RÉSULTAT FINANCIER | - 1 655 883 | - 3 293 089 | - 1 570 275 |
| RÉSULTAT COURANT AVANT IMPOT | 1 659 726 | 3 606 295 | 1 976 216 |
| Produits exceptionnels sur opérations de gestion | 3 882 | 30 686 | 2 429 |
| Produits exceptionnels sur opérations en capital | 424 000 | 3 881 828 | 3 241 828 |
| Reprise sur provisions et transferts de charges | 62 152 | 185 032 | 150 366 |
| Total des produits exceptionnels | 490 034 | 4 097 547 | 3 394 623 |
| Charges exceptionnelles sur opérations de gestion | 159 499 | 10 381 | 9 587 |
| Charges exceptionnelles sur opérations en capital | 438 632 | 2 817 359 | 2 352 308 |
| Dotations aux amortissements et provisions | 63 937 | 524 946 | 60 897 |
| Total des charges exceptionnelles | 662 068 | 3 352 686 | 2 422 792 |
| RÉSULTAT EXCEPTIONNEL | - 172 034 | 744 861 | 971 831 |
| Impôts sur les bénéfices | | - 55 115 | - 71 051 |
| BÉNÉFICE OU PERTE | 1 487 692 | 4 406 271 | 3 019 098 |
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE
| En euros | 30 juin 2015
(6 mois) | 31 décembre 2014
(12 mois) | 30 juin 2014
(6 mois) |
| --- | --- | --- | --- |
| Résultat de l'exercice | 1 487 692 | 4 406 271 | 3 019 098 |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | 2 540 300 | 5 076 760 | 2 301 466 |
| Plus ou moins-values de cessions nettes d'impôts | 14 632 | - 1 064 469 | - 889 520 |
| Capacité d'autofinancement | 4 042 624 | 8 418 562 | 4 431 043 |
| Variation du besoin en fonds de roulement | - 112 506 | 163 787 | - 42 761 |
| Impôt sur réévaluation des immobilisations | | | |
| Flux net de trésorerie généré par l'activité | 3 930 118 | 8 582 349 | 4 388 282 |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles | - 17 959 | - 517 140 | -517 140 |
| Acquisitions d'immobilisations corporelles | - 1 796 769 | - 36 448 991 | -25 621 692 |
| Acquisitions d'immobilisations financières | - | - 1 049 048 | |
| Cessions d'immobilisations corporelles nettes de frais et d'impôts | 422 099 | 3 749 524 | 3 111 304 |
| Cessions d'immobilisations financières nettes de frais et d'impôts | | | |
| Autres variations d'immobilisations | 1 313 723 | - 613 961 | 445 070 |
| Flux net de trésorerie lié aux investissements | - 78 905 | - 34 879 617 | - 22 582 459 |
| Variation de capital et primes d'émissions | 12 792 | | |
| Dividendes versés aux actionnaires | - 4 025 337 | - 3 808 323 | - 3 808 323 |
| Nouveaux emprunts contractés | 9 910 000 | 21 898 000 | 15 438 000 |
| Remboursements d'emprunts bancaires | - 4 947 176 | - 7 715 256 | - 3 817 712 |
| Remboursement des obligations convertibles | - 1 019 721 | | |
| Variations des dépôts de garantie | 38 169 | 344 593 | 241 546 |
| Autres variations financières | 218 029 | 35 091 | 294 549 |
| Flux net de trésorerie lié aux financements | 186 756 | 10 754 105 | 8 348 060 |
| Variation de trésorerie | 4 037 968 | - 15 543 164 | - 9 846 117 |
| Trésorerie d'ouverture | 1 517 592 | 17 060 756 | 17 060 756 |
| Trésorerie de clôture | 5 555 559 | 1 517 592 | 7 214 638 |
| Variation de trésorerie | 4 037 967 | - 15 543 164 | - 9 846 117 |
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES
| en Euros | Situation au 31/12/2013 | Variation du capital | Affectation du résultat n-1 | Autres mouvements | Situation au 31/12/2014 |
|---|---|---|---|---|---|
| Capital Social | 23 453 888 | 23 453 888 | |||
| Primes d'émission | 16 618 614 | 16 618 614 | |||
| Ecart de réévaluation | 15 279 384 | - 336 130 | 14 943 254 | ||
| Ecart de réévaluation distribuable | 4 370 468 | 336 130 | 4 706 598 | ||
| Réserve Légale | 1 376 317 | 206 250 | 1 582 568 | ||
| Réserve Indisponible | 120 859 | - 83 829 | 37 030 | ||
| Autres réserves | 11 905 | 11 905 | |||
| Report à nouveau | 4 270 936 | 194 262 | 4 465 198 | ||
| Résultat de l'exercice | 4 125 006 | - 4 125 006 | 4 406 271 | 4 406 271 | |
| Capitaux Propres | 69 627 376 | - | - 3 808 323 | 4 406 271 | 70 225 325 |
| Dividendes versés | 3 808 323 | ||||
| en Euros | Situation au 31/12/2014 | Variation du capital | Affectation du résultat n-1 | Autres mouvements | Situation au 30/06/2015 |
| Capital Social | 23 453 888 | 23 453 888 | |||
| Primes d'émission | 16 618 614 | 12 792 | 16 631 405 | ||
| Ecart de réévaluation | 14 943 254 | - 938 774 | 14 004 480 | ||
| Ecart de réévaluation distribuable | 4 706 598 | 938 774 | 5 645 371 | ||
| Réserve Légale | 1 582 568 | 220 314 | 1 802 881 | ||
| Réserve Indisponible | 37 030 | 58 848 | 95 878 | ||
| Autres réserves | 11 905 | 11 905 | |||
| Report à nouveau | 4 465 198 | 101 772 | 4 566 971 | ||
| Résultat de l'exercice | 4 406 271 | - 4 406 271 | 1 487 692 | 1 487 692 | |
| Capitaux Propres | 70 225 325 | - | - 4 025 337 | 1 500 484 | 67 700 471 |
| Dividendes versés | 4 025 337 |
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
NOTES ANNEXES AUX COMPTES SEMESTRIELS
I - Principes, règles et méthodes comptables
Les comptes arrêtés au 30 juin 2015 sont établis selon les principes du Plan Comptable Général. SELECTIRENTE n'établit pas de comptes consolidés et n'entre pas dans le champ d'application des normes IFRS.
Les conventions générales comptables ont été appliquées, dans le respect du principe de prudence conformément aux hypothèses de base ci-après :
- continuité de l'exploitation,
- permanence des méthodes comptables,
- indépendance de l'exercice.
et conformément aux règles générales d'établissement et de présentation des comptes annuels.
La méthode retenue pour l'évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques. Aucun changement de méthode comptable n'est intervenu sur l'exercice.
Immobilisations incorporelles
Les immobilisations incorporelles sont évaluées à leur coût d'acquisition (prix d'achat tout frais inclus). L'usufruit temporaire de parts de SCPI est amorti de façon linéaire sur la durée du démembrement.
Immobilisations corporelles
Les immobilisations corporelles sont évaluées à leur coût d'acquisition (prix d'achat tout frais inclus).
Quote-part terrain et répartition par composant
Depuis le 1er janvier 2005 et conformément au règlement du CRC 2002-10, la société comptabilise ses immobilisations selon la méthode par composants.
A compter du 1er janvier 2007, SELECTIRENTE a décidé de porter la quote-part des terrains dans la valeur des pieds d'immeubles nouvellement acquis à 35 % contre 20 % auparavant. Le coût d'acquisition des immobilisations corporelles est par conséquent réparti de la manière suivante depuis le 1er janvier 2007 :
| Commerces de centre-ville | Magasins de périphérie | |||
|---|---|---|---|---|
| quote-part valeur globale | quote-part composants | quote-part valeur globale | quote-part composants | |
| Terrain | 35% | 20% | ||
| Structure / Gros œuvre | 65% | 80% | 80% | 75% |
| Extérieurs (toiture, façade, ...) | 15% | 20% | ||
| Aménagements intérieurs et installations générales | 5% | 5% |
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
- Réévaluation des immobilisations dans le cadre de l'adoption du régime fiscal SIIC à effet du 1er janvier 2007
SELECTIRENTE a opté pour le régime fiscal SIIC à effet au 1er janvier 2007. Dans le cadre de cette option et conformément à la possibilité qui lui était offerte, la Société a procédé à une réévaluation comptable de ses immobilisations corporelles et financières.
Durées d'amortissement à compter du 1er janvier 2007
S'agissant des immeubles, la Société a décidé d'amortir chacun des composants réévalués au 1er janvier 2007 sur la base des durées d'origine. Ces durées sont celles retenues lors de la mise en œuvre des composants le 1er janvier 2005 à l'exception de la durée d'amortissement du composant gros œuvre des pieds d'immeubles qui passe de 40 ans précédemment à 60 ans à compter du 1er janvier 2007. Cette évolution est conforme à la position de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières et aux pratiques observées chez les principales foncières murs de commerces et/ou murs parisiens de la place.
Les méthodes d'amortissements sont donc les suivantes depuis le 1er janvier 2007 :
| Pieds d'immeubles | Magasins de périphérie | |||
|---|---|---|---|---|
| Composants | Mode | Durée | Mode | Durée |
| Structure / gros œuvre | Linéaire | 60 ans | Linéaire | 30 ans |
| Extérieurs (toiture, façade...) | Linéaire | 15 ans | Linéaire | 15 ans |
| Aménagements intérieurs et installations générales | Linéaire | 10 ans | Linéaire | 10 ans |
- Perte de valeur
En cas d'indice de perte de valeur affectant un actif immobilier donné (contraction des flux nets de trésorerie générés, dégradation, baisse de la valeur d'expertise, ou chute significative de la valeur de marché, ...), un test de dépréciation est mené. Il conduit, le cas échéant, à constater une provision pour dépréciation dès lors que la valeur actuelle de l'actif concerné est sensiblement inférieure à la valeur nette comptable (hors quote-part de frais et droits non amortis). La valeur actuelle des immeubles est déterminée par la Société de Gestion, notamment sur la base des évaluations réalisées au 31 décembre de chaque année par des évaluateurs externes.
Au 30 juin 2015, aucun mouvement n'est à signaler sur les provisions pour dépréciation d'actifs qui sont par ailleurs détaillées au II des présentes annexes.
- Immobilisations financières
Les immobilisations financières sont comptabilisées à leur coût d'acquisition frais inclus.
En cas d'indice de perte de valeur, une provision pour dépréciation est constituée si la valeur vénale de l'actif concerné se révèle inférieure à sa valeur nette comptable hors frais d'acquisition. Aucune provision n'a été constituée à ce titre au 30 juin 2015.
- Créances
Les créances sont valorisées à leur valeur nominale. Elles font l'objet d'une appréciation au cas par cas si le loyer ou les charges sont impayés depuis 6 mois, cette analyse conduisant à la constatation d'une provision pour dépréciation en fonction du risque encouru (créances HT diminuées du dépôt de garantie HT).
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Prime de remboursement des obligations
La prime de remboursement est amortie selon le mode linéaire sur la durée de vie de l'emprunt.
II - Notes sur les postes du bilan
- Etat des immobilisations au 30 juin 2015
| IMMOBILISATIONS
en Euros | 31/12/2014
Valeurs
Brutes | Augmentation | | Diminution | | 30/06/2015
Valeurs
brutes |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | | Réévaluation
libre au
01/01/2007 | Acquisitions,
créations,
apports | Virement
poste à
poste | Cessions,
mise hors
service | |
| Immobilisations incorporelles | | | | | | |
| Frais d'établissement | | | | | | |
| Concession, Brevets | 1 | | | | | 1 |
| Autres immobilisations incorporelles | 2 417 426 | | 17 959 | | 307 743 | 2 127 642 |
| TOTAL | 2 417 427 | - | 17 959 | - | 307 743 | 2 127 643 |
| Immobilisations corporelles | | | | | | |
| Terrains | 58 274 118 | | 491 016 | | 175 030 | 58 590 104 |
| Constructions | 136 912 158 | | 1 305 753 | | 444 597 | 137 773 314 |
| Autres immobilisations corporelles | | | | | | |
| Immobilisations corporelles en cours | 665 724 | | 201 832 | 457 194 | | 410 362 |
| TOTAL | 195 852 001 | - | 1 998 602 | 457 194 | 619 627 | 196 773 781 |
| Immobilisations financières | | | | | | |
| TIAP | 5 788 114 | | - | | | 5 788 114 |
| Créances rattachées aux TIAP | - | | | | | - |
| Fonds de roulement | 92 359 | | 13 379 | | 1 590 | 104 148 |
| Autres immobilisations financières | 1 384 254 | | 103 977 | | 1 108 325 | 379 907 |
| TOTAL | 7 264 727 | - | 117 356 | - | 1 109 914 | 6 272 169 |
| TOTAL GENERAL | 205 534 155 | - | 2 133 916 | 457 194 | 2 037 284 | 205 173 593 |
- titres immobilisés de l'activité du portefeuille
Les immobilisations incorporelles sont exclusivement constituées d'usufruits temporaires de parts de SCPI.
Les immobilisations corporelles sont constituées des immeubles constituant le patrimoine immobilier locatif.
Les immobilisations corporelles en cours sont constituées des indemnités d'immobilisation versées à l'occasion de la signature de promesses de vente en vue d'acquérir des actifs, ainsi que des travaux en cours au 30 juin 2015.
Les immobilisations financières sont constituées :
- de parts de SCPI acquises en pleine propriété (IMMORENTE, SELECTINVEST 1, EFIMMO, BUROBOUTIC, FONCIA PIERRE RENDEMENT, NOVAPIERRE, ACTIPIERRE 2, ATLANTIQUE PIERRE 1, SOFIPIERRE, FICOMA, CIFOCOMA 2 et CIFOCOMA 3) pour 5 761 349 €,
- d'une participation de 5 % dans le SAS CIMES & Cie pour 26 765 €,
- des divers fonds de roulement constitués auprès des syndics de copropriété pour 104 148 €,
- des avoirs détenus dans le cadre du contrat de liquidité (actions propres et trésorerie) pour 379 907 €.
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
- Etat des amortissements et provisions pour dépréciation d'éléments d'actifs au 30 juin 2015
| AMORTISSEMENT en Euros | 31/12/2014 | Augmentation Dotations | Diminution Reprises | 30/06/2015 |
|---|---|---|---|---|
| Immobilisations incorporelles | ||||
| Frais d'établissement | ||||
| Concession, Brevets | ||||
| Autres immobilisations incorporelles | 1 295 743 | 134 605 | 307 743 | 1 122 605 |
| TOTAL | 1 295 743 | 134 605 | 307 743 | 1 122 605 |
| Immobilisations corporelles | ||||
| Constructions | 26 040 351 | 2 233 538 | 128 882 | 28 145 008 |
| Autres immobilisations corporelles | ||||
| TOTAL | 26 040 351 | 2 233 538 | 128 882 | 28 145 008 |
| Immobilisations financières | ||||
| TIAP * | ||||
| Créances rattachées aux TIAP * | ||||
| Fonds de roulement | ||||
| Autres immobilisations financières | ||||
| TOTAL | - | - | - | - |
| TOTAL GENERAL | 27 336 094 | 2 368 143 | 436 624 | 29 267 613 |
- titres immobilisés de l'activité du portefeuille
| PROVISIONS en Euros | 31/12/2014 | Augmentation Dotations | Diminution Reprises | 30/06/2015 |
|---|---|---|---|---|
| Provisions pour dépréciations | ||||
| Sur immobilisations incorporelles | ||||
| Sur immobilisations corporelles | 955 540 | 9 923 | 62 152 | 903 310 |
| Sur immobilisations financières | ||||
| Sur créances clients | 858 393 | 242 490 | 71 608 | 1 029 275 |
| Sur autres créances | 65 739 | 94 | 65 645 | |
| TOTAL | 1 879 672 | 252 412 | 133 854 | 1 998 230 |
Les provisions sur immobilisations corporelles se décomposent en :
- 103 498 € de dépréciations de composants pour lesquels des travaux de remplacement ou de renouvellement sont identifiés et sont déjà engagés ou vont intervenir sur l'exercice suivant ;
- 799 813 € de dépréciations d'actifs pour lesquels des indices de pertes de valeur ont été identifiés :
- 386 600 € pour une boutique située rue de Vaugirard à Paris (15ᵉ),
- 293 841 € pour un magasin de périphérie à Puygouzon (81),
- 37 637 € pour une boutique 8 rue Saint-Spire à Corbeil (91),
- 81 734 € pour une boutique à Menton (06).
Les provisions sur créances clients correspondent aux provisions constituées sur clients douteux.
Les provisions sur autres créances portent exclusivement sur une créance relative au solde de la vente de la participation ANTIKHEAU SAS réalisée en décembre 2005. Dans le cadre de cette cession, une partie du prix de vente a été séquestrée en couverture de la garantie d'actifs et de passifs octroyée à l'acheteur et décrite dans les engagements hors bilan. Au 30 juin 2015, seul le montant résiduel non encaissé du séquestre figure à l'actif pour 65 645 €, montant intégralement provisionné compte tenu du risque de recouvrement identifié. Pour mémoire, la plus-value réalisée en 2005 sur cette vente a été de 3 588 830 €, nette de frais et avant impôt.
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
Etat des créances au 30 juin 2015
| En euros | Montant Brut | A un an au plus | A plus d'un an |
|---|---|---|---|
| Créance de l'actif immobilisé | |||
| Autres immobilisations financières | 104 148 | 104 148 | |
| Créances de l'actif circulant | |||
| Clients | 180 472 | 180 472 | |
| Clients douteux et litigieux | 1 445 875 | 1 445 875 | |
| Autres créances clients (accomptes/charges) | 917 836 | 917 836 | |
| Clients -facture à établir | 159 183 | 159 183 | |
| Etat : Impôt sur les bénéfices | - | - | |
| Etat : Taxe sur la valeur ajoutée | 56 885 | 56 885 | |
| Etat : Autres impôts, taxes et versements assimilés | 7 968 | 7 968 | |
| Groupe et associés | |||
| Débiteurs divers | 71 098 | 71 098 | |
| Produits à recevoir | 165 928 | 165 928 | |
| Charges constatées d'avance | 10 681 | 10 681 | |
| TOTAL | 3 120 072 | 3 015 925 | 104 148 |
Trésorerie
| en Euros | Prix d'achat
(= valeur brute comptable) | Provision au 30/06/2015 | Valeur nette comptable au 30/06/2015 | Prix de revient * | Valorisation au 30/06/2015 | Plus value latente | Moins value latente |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Sicav Monétaire
BNPP TRESOR. C 3DEC | 4 103 | | 4 103 | 4 103 | 4 182 | 80 | |
| Sous-total | 4 103 | - | 4 103 | 4 103 | 4 182 | 80 | - |
| Certificats de dépôts | 750 000 | - | 750 000 | | | | |
| Actions cotées * | | - | | | | | |
| Instruments de Trésorerie | - | - | - | | | | |
| Disponibilités | 4 801 456 | - | 4 801 456 | | | | |
| Total trésorerie | 5 555 559 | - | 5 555 559 | | | | |
- Le prix de revient des actions non cotées intègre des frais d'acquisition
Capital social
Au 30 juin 2015, le capital social de SELECTIRÉNTE s'élève à 23 453 888 euros et se compose de 1 465 868 actions d'une valeur nominale de 16 euros chacune.
Mouvements sur actions propres
Dans le cadre du contrat de liquidité, les mouvements sur actions propres du 1er semestre de l'exercice 2015 ont été les suivants :
| en Euros | Nombre d'actions | Valeur brute comptable | Provision | Valeur nette comptable | Plus ou moins values réalisées |
|---|---|---|---|---|---|
| Actions propres détenues au 31/12/2014 | 1 519 | 95 878 | 35 099 | ||
| Achats de l'exercice | 812 | 54 603 | |||
| Ventes de l'exercice | 729 | 45 498 | 3 876 | ||
| Actions propres détenues au 30/06/2015 | 1 602 | 104 983 | 104 983 | 38 975 | |
| Solde espèces (dont vente de DPS) | 234 788 | 234 788 | |||
| Total du compte de liquidité | 339 771 | - | 339 771 |
SELECTIRENTE a par ailleurs réalisé l'acquisition d'actions propres (hors contrat de liquidité) pour conservation et remise ultérieure à l'échange afin de satisfaire les demandes de conversion des obligations en actions qui se présentent (suite à l'émission d'OCEANE du 17 décembre 2013) :
| en Euros | Nombre d'actions | Valeur brute comptable | Provision | Valeur nette comptable | Plus ou moins values réalisées |
|---|---|---|---|---|---|
| Actions propres détenues au 31/12/2014 | 16 645 | 1 048 359 | |||
| Achats de l'exercice | |||||
| Transferts de l'exercice | 15 983 | 1 008 224 | - 1 295 | ||
| Actions propres détenues au 30/06/2015 | 662 | 40 136 | 40 136 | - 1 295 |
Ecart de réévaluation
En 2007, dans le cadre de l'option pour le régime fiscal des SIIC, SELECTIRENTE a décidé de procéder à une réévaluation comptable des immobilisations corporelles et financières de son bilan. Conformément à l'avis n° 2003-C du 11 juin 2003 du Conseil National de la Comptabilité, l'écart de réévaluation, a été enregistré en capitaux propres, à l'ouverture de l'exercice 2007, pour un montant brut de 23 611 731 € sur lequel a été imputé l'impôt de sortie de 3 895 936 € exigible dans le cadre de l'option pour le régime fiscal SIIC.
Il est par ailleurs précisé que l'écart de réévaluation inscrit dans la réserve de réévaluation non distribuable peut être transféré dans un poste de réserves distribuables lors de la cession de l'actif immobilier qui a généré cet écart, ainsi que chaque année pour la quote-part des amortissements correspondant à l'écart de réévaluation.
Conformément à la résolution adoptée lors de l'Assemblée générale du 27 mai 2015, une quote-part de l'écart de réévaluation a été transféré à un poste de réserves distribuables pour 938 774 €. Au 30 juin 2015, le solde de ce poste s'élève à 5 645 371 €.
Provisions pour risques et charges
| PROVISIONS
en Euros | 31/12/2014 | Augmentation
Dotations | Diminution
Reprises | 30/06/2015 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Provisions pour risques et charges | | | | |
| Provisions pour gros entretien | 317 635 | 47 202 | 62 724 | 302 113 |
| Autres provisions pour risques et charges | 60 000 | | | 60 000 |
| TOTAL | 377 635 | 47 202 | 62 724 | 362 113 |
Les provisions pour gros entretien correspondent à un plan pluriannuel de travaux de ravalement spécifiques aux actifs commerciaux de centre-ville.
Les autres provisions pour risques et charges (60 000 €) correspondent à une provision constituée en 2007 pour faire face au risque encouru dans une procédure engagée par un locataire ayant subi des troubles d'exploitation ; cette procédure est toujours en cours.
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
Etat des dettes au 30 juin 2015
| En euros | Montant brut | A un an au plus | de 1 à 5 ans | A plus de 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| Dettes financières sur obligations convertibles | 14 216 752 | 228 291 | 13 988 461 | |
| Autres emprunts obligataires | ||||
| Emprunts et dettes/ établissements de crédits | ||||
| - à 2 ans maximum à l'origine | 288 091 | 288 091 | ||
| - à plus de 2 ans à l'origine | 94 647 704 | 8 182 324 | 35 555 819 | 50 909 561 |
| Dettes financières diverses | 3 228 018 | 3 228 018 | ||
| (dépôt de garantie des locataires) | ||||
| Fournisseurs et comptes rattachés | 348 630 | 348 630 | ||
| Personnel et comptes rattachés | ||||
| Sécurité Sociale et organismes sociaux | ||||
| Etat : Impôt sur les bénéfices | - | |||
| Etat : Taxe sur la valeur ajoutée | 312 324 | 312 324 | ||
| Etat : Obligations cautionnées | ||||
| Etat : Autres impôts et taxes | 31 290 | 31 290 | ||
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | ||||
| Groupes et associés | ||||
| Autres dettes | 1 967 704 | 1 967 704 | ||
| Produits constatés d'avance | - | - | ||
| TOTAL | 115 040 512 | 11 358 654 | 35 555 819 | 68 126 040 |
Rapport financier semestriel au 30 juin 2015
III - Notes sur le compte de résultat
Chiffre d'affaires
Le chiffre d'affaires de SELECTIRÉNTE au 30 juin 2015 s'établit à 7 130 483 €. Outre les loyers, il intègre des dividendes perçus au titre des parts de SCPI détenues en pleine propriété et des usufruits de parts de SCPI à hauteur de 334 615 €, soit 4,7 %. Le chiffre d'affaires de SELECTIRÉNTE est réalisé en France à 96,6 % et pour le solde en Belgique.
Résultat exceptionnel
Le résultat exceptionnel du semestre ressort à - 172 034 € et est constitué par :
- des frais liés aux refinancements réalisés sur le semestre : - 144 404 €
- le résultat de cession des actifs immobiliers : - 14 632 €
- des indemnités de remboursement anticipé d'emprunt dans le cadre d'arbitrages : - 13 795 €
- des boni / mali sur les rachats / transferts d'actions propres : + 2 581 €
- des dotations nettes aux provisions pour dépréciations de composants (travaux identifiés) : - 1 784 €
Ventilation de l'impôt sur les bénéfices
| en euros | Résultat comptable avant impôt | Base fiscale | Impôt dû | Résultat net |
|---|---|---|---|---|
| Courant | ||||
| - exonéré / soumis à obligation de distribution de 95% | 1 659 212 | 1 659 212 | ||
| - non exonéré | - 4 689 | - 44 838 | - | 4 689 |
| Exceptionnel | - | |||
| - exonéré / soumis à obligation de distribution de 60% | - | |||
| - exonéré / soumis à obligation de distribution de 95% | - 14 632 | - | 14 632 | |
| - non exonéré | - 152 199 | - | 152 199 | |
| TOTAL | 1 487 692 | - 44 838 | - | 1 487 692 |
IV - Engagements hors bilan et autres informations
Promesses signées
Au 30 juin 2015, les engagements d'achats portent sur treize murs de commerce de centre-ville (rue des Petits Champs à Paris 1er, rue du Faubourg Saint Antoine à Paris 12e, avenue Georges V à Paris 8e, à Angers (49), Toulouse (31), Thonon (74), Saintes (17) et Vendôme (41)) pour un prix de revient global de 11,3 M€.
Une promesse était par ailleurs signée au 30 juin 2015 en vue de vendre l'actif de Saran (45), détenu en indivision avec la SCPI IMMORENTE, pour un prix net vendeur de 742 K€ (quote-part de SELECTIRÉNTE).
Garanties et hypothèques
Selon les termes des contrats de prêt conclus avec la BECM (Groupe Crédit Mutuel), BNP Paribas, le Crédit Agricole Ile de France, le Crédit du Nord, le Crédit Foncier de France, la Société Générale, OSEO, et HSBC, il a été consenti des sûretés réelles (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) sur les biens financés. Au
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30 juin 2015, seuls les biens immobiliers suivants ne sont grevés d'aucune hypothèque ou privilège de prêteur de deniers : lotissement des Cents Arpents à Saran (45), 11-13 avenue de Paris à Caen (14), 244 avenue Denis Cordonnier à Douai (59), une moyenne surface de périphérie à Villabé (91).
Selon les termes d'un contrat conclu avec la banque Palatine, 738 parts de la SCPI EFIMMO1, 1 294 parts de la SCPI SOFIPIERRE, 3 773 parts de SCPI IMMORENTE, 1 465 parts de la SCPI BUROBOUTIC, 1 200 parts de la SCPI FONCIA PIERRE RENDEMENT et 2 530 parts de la SCPI NOVAPIERRE ont été nanties.
- Garanties d'actifs et de passifs
Dans le cadre de la cession de sa participation dans ANTIKEHAU intervenue en 2005, SELECTIRÉNTE a octroyé au cessionnaire une garantie d'actifs et de passifs plafonnée à la somme de 472 222 € et arrivée à échéance le 31 décembre 2009. En couverture de cette garantie SELECTIRÉNTE a signé une convention de séquestre au terme de laquelle il a été prélevé la somme de 472 222 € sur le prix de vente. Ce séquestre a été partiellement remboursé au cours des exercices 2006, 2009, 2011 et 2013. Son solde s'élève à 65 645 € au 30 juin 2015. Compte tenu des procédures en cours, la créance de séquestre est provisionnée intégralement.
- Instruments financiers dérivés
SELECTIRÉNTE couvre une partie de sa dette bancaire à taux variable par des contrats de swap parfaitement adossés à des emprunts et présentant les caractéristiques suivantes :
| Nominal | Notionnel résiduel au 30/06/2015 | Durée | Taux payé | Taux reçu |
|---|---|---|---|---|
| 2 000 000 € in fine | 2 000 000 € | 7 ans du 12/12/11 au 12/12/18 | 2,16% | Euribor 3 mois |
| 6 120 000 € amortissable | 2 040 081 € | 13 ans du 31/01/06 au 31/01/19 | 3,41% | Euribor 3 mois |
| 2 600 000 € amortissable | 689 056 € | 12 ans du 04/01/06 au 04/01/18 | 3,37% | Euribor 3 mois |
| 830 000 € amortissable | 359 667 € | 15 ans du 10/10/06 au 10/10/21 | 4,00% | Euribor 3 mois |
| 1 200 000 € amortissable | 520 000 € | 15 ans du 25/10/06 au 25/10/21 | 4,07% | Euribor 3 mois |
SELECTIRÉNTE a par ailleurs souscrit le 12 décembre 2007 un emprunt à taux variable d'un montant nominal de 1 500 000 €, amortissable sur 15 ans, intégrant une couverture propre. Le taux de l'emprunt (Euribor 3 mois + 0,685 %) est en effet contractuellement plafonné à 5,29 % (taux de départ) avec un plancher à 4,29 %.
SELECTIRÉNTE a par ailleurs souscrit en octobre 2014 deux caps de taux visant à se couvrir contre une forte hausse des taux d'intérêts (taux plafond de 2 % sur l'Euribor 3 mois) : l'un portant sur un nominal de 3 000 000 € d'une durée de 3 ans à compter du 01/01/2015, et l'autre portant sur un nominal de 1 500 000 € d'une durée de 3 ans à compter du 01/01/2016.
- Autres engagements
Dans le cadre de l'avenant à la convention de délégation de gestion entre la Société et SOFIDY signé le 2 août 2006, la Société s'est engagée à verser une indemnité en cas de résiliation à son initiative dont le montant est dégressif dans le temps. Au 30 juin 2015, cet engagement correspond à 38 % du montant d'une année de commissions d'investissement et 75 % d'une année de commissions de gestion.
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- 21 -
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- Etat des dettes et créances avec les parties liées
Suivant l'article C. com. L 233-18, aucune entreprise n'étant susceptible d'être incluse par intégration globale dans un même ensemble consolidable que SELECTIRANTE, il n'y a par conséquent aucune entreprise liée. Néanmoins, SOFIDY, Société de Gestion de la foncière peut être considéré comme une partie liée. A titre d'information, les dettes et créances avec les parties liées au 30 juin 2015 se présentent comme suit :
-
dette de 153 350 € HT à l'égard de la Société de Gestion au titre de la commission de gestion.
-
22 -
Déclaration des personnes physiques responsables
Nous attestons, à notre connaissance, que les comptes complets pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société, et que le rapport semestriel d'activité figurant en page 3 présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Jean-Marc PETER
Directeur Général de SOFIDY S.A.
Jérôme GRUMLER
Président du Directoire de SELECTIRENTE
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Rapport du Commissaire aux comptes
Rapport du Commissaire aux comptes sur l'information financière semestrielle 2015
Période du 1er janvier 2015 au 30 juin 2015
Mesdames, Messieurs les Actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale et en application de l'article L.451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
- l'examen limité des comptes semestriels de la société SELECTIRÉNTE S.A., relatifs à la période du 1er janvier 2015 au 30 juin 2015, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
- la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.
Ces comptes semestriels ont été établis sous la responsabilité du directoire. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
I – Conclusion sur les comptes
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause, au regard des règles et principes comptables français, la régularité et la sincérité des comptes semestriels et l'image fidèle qu'ils donnent du résultat des opérations du semestre ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de ce semestre.
II – Vérification spécifique
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels.
Paris La Défense, le 8 septembre 2015
KPMG Audit
Département de KPMG S.A.
Régis Chemouny
Associé
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