Selectirente — Interim / Quarterly Report 2011

Aug 31, 2011

RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL

30 juin 2011

SOMMAIRE

Rapport semestriel d'activité

• Contexte
• Investissements et arbitrages réalisés au 1er semestre 2011
• Evolution de la dette et gestion du risque de taux
• Gestion locative et immobilière
• Commentaires sur les résultats et résultats par action
• Perspectives et risques sur le semestre à venir

Comptes et notes annexes

Déclaration des personnes physiques responsables du rapport financier semestriel

Rapport du Commissaire aux Comptes

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Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

Rapport semestriel d'activité

Contexte

Au cours du 1er semestre 2011, après une fin d'année 2010 très dynamique, le marché de l'investissement en immobilier d'entreprises a évolué favorablement, avec 4,4 milliards d'euros engagés en hausse de 22 % par rapport au 1er semestre 2010 (Source CB Richard Ellis). La reprise était cependant timide car caractérisée par un environnement toujours très incertain (crise des dettes souveraines, tassement de la croissance, marché de l'emploi difficile, consommation des ménages à la peine, ...)

La part de marché des murs de commerces s'est réduite à 14 %. Ce segment reste caractérisé par l'attractivité des emplacements « prime » et n°1 en centre-ville pour des investisseurs toujours prudents et sélectifs. Ces emplacements jouent toujours un rôle de valeur refuge et se sont négociés à des taux à la baisse compris entre 4,00 % et 6,00 %. Les emplacements secondaires et surtout les zones de périphérie restent en général plus difficiles.

Au cours de l'été, les craintes sur la solidité de la reprise économique aux États-Unis et en Europe se sont concrétisées, la crise des dettes souveraines étant ravivée. Les marchés financiers ont vécu un mois d'Août noir.

Dans ce contexte incertain, SELECTIRÉNTE a mené pendant le premier semestre une politique d'investissement très sélective, orientée sur les commerces de centre-ville. Elle déploie par ailleurs des efforts constants pour optimiser son taux d'occupation, valoriser son patrimoine et minimiser le coût de sa dette.

Investissements et arbitrages réalisés sur le 1er semestre

Au cours du 1er semestre 2011, SELECTIRÉNTE a acquis des murs de commerces exclusivement en centre-ville pour un montant total de 2,6 millions d'euros frais inclus.

Ces investissements portent sur des murs de commerces situés à Paris, en province et en Belgique :

• un local commercial de 127 m² rue Poncelet à Paris (17ème), à proximité de la place des Ternes, acquis pour un prix de revient de 823 K€ frais inclus. L'actif, loué à une activité de coiffure, manucure, centre esthétique, présente un grand linéaire de vitrine ;
• les murs de deux agences bancaires de centre-ville, l'une à Château-Gontier (53) et l'autre à Saint-Chamond (42), respectivement loués à BNP PARIBAS et LYONNAISE DE BANQUE (Groupe CIC) et acquis pour un prix de revient global de 862 K€ frais inclus ;
• un immeuble en pleine propriété (420 m²) à usage de commerce et d'habitation situé 11 place Charles Lepère, dans le centre-ville historique d'Auxerre (89), pour un prix de revient de 450 K€ frais inclus. L'immeuble loué à une brasserie avec un faible loyer présente un potentiel de revalorisation à long terme ;
• une surface commerciale de 90 m² (plus cave de 85 m²) en centre-ville de la Louvière (Belgique), louée à une agence de voyage Thomas Cook, acquise pour un prix de revient de 499 K€ frais inclus.

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Type de bien*	Adresse	Locataires	Date acquisition	Surf. en m²	Prix de revient acquisition en euros^{(1)}
CCV	Paris (17^{ème}) - 46 rue Poncelet / 81 avenue de Wagram	Holczinger (Coiffeur créateur)	20/06/11	127	823 050
CCV	Château - Gontier (53) - 62 avenue Carnot	BNP Paribas (Banque)	25/01/11	100	417 302
CCV	Saint - Chamond (42) - 71 rue de la République	Lyonnaise de banque (Banque)	10/03/11	204	444 610
CCV	Auxerre (89) - 11 place Charles Lepère	Victoria (Bar / Brasserie)	20/06/11	589	450 250
CCV	La Louvière (Belgique) - rue Albert Ier	Thomas Cook (Agence de Voyages)	13/05/11	90	499 217
TOTAL				1 110	2 634 429

(1) frais inclus, hors commission d'investissement
* CCV : Commerce de centre-ville et milieu urbain

Au 30 juin 2011, deux promesses de vente étaient par ailleurs signées pour un prix de revient total de 2,73 millions d'euros (frais inclus). Ces investissements portent sur une boutique de vêtements et accessoires rue Jean-Jacques Rousseau à Paris (1^er) pour 0,53 M€ et une agence bancaire louée à la Deutsche Bank à Mortsel en Belgique pour 2,2 M€.

S'agissant des arbitrages, SELECTIRÉNTE a cédé trois chambres de services parisiennes (récupérées à l'occasion de renégociations de baux), un local sur cour dans le 18ème arrondissement de Paris ainsi qu'un studio et un deux pièces aux Andelys (27) pour un prix net vendeur global de 347 K€, dégageant une plus-value distribuable de 235 K€ (dont 216 K€ en résultat).

Au 30 juin 2011, le patrimoine de SELECTIRÉNTE s'élève à près de 142,6 millions d'euros et se situe pour environ 60 % à Paris et en région parisienne.

Evolution de la dette et gestion du risque de taux

Les acquisitions du 1^er semestre 2011 ont fait l'objet de financements bancaires dédiés pour un montant total de 1,25 millions d'euros. Ces emprunts ont été contractés sur 15 ans :

• à taux fixe pour 0,75 millions d'euros (à 4,18 % et 4,19 % l'an) ;
• à taux variable pour 0,5 millions d'euros (Euribor 3 mois majoré d'une marge comprise entre 0,98 % et 1,12 %).

De la même manière que les exercices précédents, les garanties octroyées dans le cadre de ces emprunts consistent en de simples privilèges de prêteur de deniers ou hypothèques conventionnelles et sans covenant financier sur la Société.

Au 30 juin 2011, la dette bancaire brute ressort à 66,1 millions d'euros contre 67,5 millions d'euros au 31 décembre 2010. Son coût moyen ressort à 3,73 % sur le semestre contre 3,64 % en 2010.

Le ratio loan to value (endettement brut rapporté à la valeur d'expertise hors droits des actifs au 31 décembre 2010 corrigée de la valeur des acquisitions /cessions réalisées en 2011) se situe à 46,3 % au 30 juin 2011 contre 48,1 % à la fin du précédent exercice.

La Société met en place par ailleurs le refinancement de plusieurs actifs pour un montant total de 3,0 M€.

Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

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Au cours du premier semestre, l'exposition de SELECTIRÉNTE au risque de taux est restée relativement stable :

En euros	Au 30.06.2011	Au 31.12.2010
Encours de la dette	66 088 174	67 524 739
% dette à taux fixe	54,1%	53,8%
% dette à taux variable swapée	10,6%	11,0%
% dette à taux variable capée	1,9%	1,9%
% dette à taux variable non couverte (1)	33,4%	33,4%

(1) Au 30 juin 2011, la part de la dette à taux variable non couverte est ramenée à 21,3 % après prise en compte de couverture de cap pour un total de 8 millions d'euros qui courent du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014 (taux plafond de 4 %).

Sur la base de la dette au 30 juin 2011, de la situation des taux à cette date et des couvertures en place, une hausse moyenne des taux d'intérêt de 100 points de base au-delà de 1,547 % (valeur de l'EURIBOR 3 mois constatée au 30 juin 2011) aurait un impact négatif de 221 K€ sur le résultat de la société en année pleine.

Gestion locative et immobilière

Les actions de gestion locative (locations, relocations, renouvellements et déspécialisations de baux) se sont traduites par une progression de 2,0 % des loyers concernés ; ces actions, menées dans un contexte difficile, ont en outre permis d'encaisser des droits d'entrée et des indemnités de déspécialisation pour un montant global de 44 K€.

En euros	Ancien loyer	Nouveau loyer	Variation (en €)	Variation (en %)
Renouvellements de baux	313 611 €	328 088 €	14 477 €	4,6%
Relocations	138 283 €	134 000 €	- 4 283 €	-3,1%
Cessions de baux avec déspécialisation	45 498 €	45 498 €	- €	0,0%
SOUS-TOTAL	497 392 €	507 586 €	10 194 €	2,0%
Locations
Indemnités de déspécialisation ou droits d'entrée			43 500 €
TOTAL			53 694 €

Le taux d'occupation financier moyen du 1er semestre 2011 s'établit à 95,73 % contre 92,84 % sur l'ensemble de l'exercice 2010.

Au 30 juin 2011, les locaux vacants sont les suivants :

• une moyenne surface de périphérie à Villabé (91) de 697 m²,
• une moyenne surface de périphérie avenue de Paris à Caen (14) de 900 m²,
• une chambre de service rue de Provence à Paris (9ème) de 12 m² (en cours d'arbitrage),
• un commerce de centre-ville rue de l'Arche à Corbeil-Essonnes (91) de 133 m² (en cours d'arbitrage),
• un commerce de centre-ville rue Vaugirard à Paris (15ème) de 284 m²,
• un commerce de centre-ville et des surfaces en étage rue Gambetta à Lille (59) pour 876 m²,
• une moyenne surface de périphérie rue Pasteur à Puygouzon (81) de 512 m²,
• un commerce de centre-ville rue Gambetta à Albertville (73) de 113 m² (en cours de relocation),
• un commerce de centre-ville rue Saint-Spire à Corbeil-Essonnes (91) de 53 m² (en cours de relocation),
• un commerce de centre-ville rue Beaumont à Nice (06) de 155 m² (en cours de relocation),
• des surfaces en étage boulevard de Clocheville à Boulogne-Sur-Mer (62) pour 611 m², (en cours d'arbitrage)
• un commerce de centre-ville rue du Général Leclerc à Saint-Ouen-l'Aumône de 320 m².

Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

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Commentaires sur les résultats

CHIFFRES CLES	En milliers d'euros			En euros par action (1)
	1S10	2S10	1S11	1S10	2S10	1S11	Var 1S11 / 1S10	Var 1S11 / 2S10
Revenus locatifs bruts	5 514	5 731	5 877	3,76	3,91	4,01	+ 6,6%	+ 2,6%
- Charges immobilières	-246	-204	-314	-0,17	-0,14	-0,21	+ 27,8%	+ 53,8%
- Dotations aux amortissements	-1 834	-1 903	-1 860	-1,25	-1,30	-1,27	+ 1,4%	- 2,3%
- Autres charges d'exploitation	-691	-805	-662	-0,47	-0,55	-0,45	- 4,2%	- 17,8%
- Charges financières nettes	-1 138	-1 053	-1 193	-0,78	-0,72	-0,81	+ 4,9%	+ 13,3%
- Impôt sur résultat courant	0	-3	-17	0,00	0,00	-0,01	N/S	N/S
Résultat courant après impôt	1 605	1 762	1 832	1,10	1,20	1,25	+ 14,1%	+ 3,9%
Plus-values sur cessions	19	184	217	0,01	0,13	0,15	N/S	N/S
Dépréciations d'actifs et autres	-86	676	23	-0,06	0,46	0,02	N/S	N/S
Résultat net	1 539	2 622	2 071	1,05	1,79	1,41	N/S	N/S
Cashflow courant (CAF)	3 485	3 527	3 670	2,38	2,41	2,50	+ 5,3%	+ 4,1%

(1) nombre moyen d'actions sur le semestre

Le chiffre d'affaires du semestre s'élève à 5 877 K€, en progression de 6,6 % par rapport au 1er semestre 2010 principalement sous l'effet de la hausse du taux d'occupation.

Le résultat courant après impôt du semestre ressort à 1 832 K€, en progression de 14,1 % par rapport au 1er semestre 2010, profitant notamment d'un coût de la dette toujours maîtrisé.

Rapporté à une action, le résultat courant s'établit à 1,25 € contre 1,10 € au 1er semestre 2010. Le cashflow courant par action ressort à 2,50 €, en progression de 5,3 % par rapport au 1er semestre 2010.

Perspectives et risques sur le semestre à venir

Sauf événements imprévisibles, ces bons résultats semestriels permettent d'envisager une nouvelle progression du dividende.

Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

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Comptes et notes annexes

ACTIF

BILAN AU 30 JUIN 2011

| En euros | Brut | 30 juin 2011
Amort / Prov | Net | 31 décembre 2010
Net |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Immobilisations Incorporelles | | | | |
| Concession, Brevets | 1 | | 1 | 1 |
| Frais d'établissement | | | | |
| Autres immobilisations incorporelles | 3 008 882 | 1 928 469 | 1 080 412 | 1 231 633 |
| Immobilisations Corporelles | | | | |
| Terrains | 39 445 142 | | 39 445 142 | 38 527 781 |
| Constructions | 102 637 523 | 14 143 789 | 88 493 734 | 87 998 088 |
| Autres immobilisations corporelles | | | | |
| Immobilisations en cours | 535 150 | | 535 150 | 893 128 |
| Immobilisations Financières | | | | |
| TIAP* | 4 729 803 | - | 4 729 803 | 4 729 803 |
| Créances rattachées à des TIAP | - | | - | - |
| Fonds de roulement | 66 965 | | 66 965 | 63 017 |
| Autres immobilisations financières | 283 242 | - | 283 242 | 255 379 |
| ACTIF IMMOBILISE | 150 706 707 | 16 072 258 | 134 634 449 | 133 698 830 |
| Clients et comptes rattachés | | | | |
| Créances locatives | 509 519 | | 509 519 | 614 318 |
| Créances douteuses | 878 911 | 648 522 | 230 389 | 254 661 |
| Clients factures à établir | 69 477 | | 69 477 | 129 911 |
| Locataires charges à rembourser | 609 369 | | 609 369 | 587 821 |
| Autres créances | | | | |
| Créances fiscales | 65 404 | | 65 404 | 77 442 |
| Produits à recevoir | 200 265 | | 200 265 | 256 157 |
| Débiteurs divers | 119 312 | 119 052 | 260 | 260 |
| Fournisseurs avances et acomptes | - | | - | - |
| Trésorerie | | | | |
| Valeurs mobilières de placement | 505 471 | | 505 471 | 2 726 040 |
| Instruments de Trésorerie | 80 382 | | 80 382 | 91 866 |
| Disponibilités | 772 281 | | 772 281 | 2 053 468 |
| Charges constatées d'avance | 31 306 | | 31 306 | 41 936 |
| ACTIF CIRCULANT | 3 841 697 | 767 574 | 3 074 123 | 6 833 880 |
| TOTAL GENERAL | 154 548 405 | 16 839 832 | 137 708 573 | 140 532 710 |

• Titres immobilisés de l'activité de portefeuille

Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

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PASSIF

BILAN AU 30 JUIN 2011

En euros	30 juin 2011	31 décembre 2010
Capital social	23 453 888	23 453 888
Primes d'émission	16 618 614	16 618 614
Ecart de réévaluation	15 810 121	17 040 112
Ecart de réévaluation distribuable	3 839 730	2 609 740
Réserve légale	982 339	774 288
Réserve indisponible	156 139	176 593
Réserves réglementées
Autres réserves	11 905	11 905
Report à nouveau	3 116 279	1 850 007
Résultat de l'exercice	2 071 387	4 161 023
CAPITAUX PROPRES	66 060 401	66 696 169
Provisions pour risques	60 000	60 000
Provisions pour charges	250 821	252 977
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES	310 821	312 977
Emprunts
Emprunts obligataires convertibles	-	-
Emprunts auprès des établissements de crédit	66 088 175	67 524 739
Emprunts et dettes financières diverses	235 291	241 091
Dépôt de garantie	2 496 020	2 418 686
Dettes
Clients avoirs à établir	-	2 791
Clients créditeurs	519 035	856 185
Clients avances sur charges	733 149	667 700
Dettes fournisseurs et comptes rattachés	707 953	1 204 175
Dettes fiscales et sociales	294 441	265 264
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Crediteurs divers	11 664	11 664
Autres dettes	247 283	248 609
Produits constatés d'avance	4 340	82 659
DETTES	71 337 350	73 523 564
TOTAL GENERAL	137 708 573	140 532 710

Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

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COMPTE DE RESULTAT

En euros	30 juin 2011 (6 mois)	31 décembre 2010 (12 mois)	30 juin 2010 (6 mois)
Produits d'exploitation
Loyers	5 389 876	10 161 486	5 024 928
Revenus des usufruits et participations	397 066	898 974	418 712
Revenus annexes	90 011	184 144	70 174
Chiffre d'affaires net	5 876 952	11 244 605	5 513 814
Charges locatives refacturables	338 487	590 097	260 303
Taxes refacturables	454 544	788 212	435 511
Commissions et courtages	-	35 350	-
Reprises sur amortissements et provisions, transfert de charges	160 611	271 202	94 987
Autres produits	13 980	30 407	18 404
Total des produits d'exploitation	6 844 574	12 959 872	6 323 020
Charges immobilières
Charges locatives non refacturables	105 802	158 912	73 872
Charges locatives refacturables	338 487	590 097	260 303
Entretien non refacturable	83 626	69 149	53 744
Impôts, taxes et versements assimilés
Taxes non refacturables	82 677	150 712	80 682
Taxes refacturables	454 544	788 212	435 511
Autres impôts	41 896	71 081	37 340
Autres achats et charges externes
Rémunération de la société de gestion	470 156	891 591	441 104
Honoraires	166 162	377 065	159 191
Assurances	20 289	12 604	16 356
Services bancaires	22 575	24 856	12 860
Autres achats	13 569	34 549	15 968
Dotations d'exploitation
Dotations aux amortissements	1 859 846	3 737 607	1 834 433
Dotations aux provisions pour créances douteuses	86 352	243 487	107 579
Dotations aux provisions pour gros entretien	37 235	71 975	35 000
Dotations aux provisions pour risques	-
Dotations aux provisions pour Charges à Répartir
Autres charges d'exploitation (dont créances irrécouvrables)	20 001	176 997	16 191
Total des charges d'exploitation	3 803 217	7 398 895	3 580 134
RESULTAT D'EXPLOITATION	3 041 358	5 560 977	2 742 887
Produits sur créances rattachées à des participations	-	-	-
Produits nets sur cessions de VMP et Actions	54 573	199 093	20 080
Produits nets sur cessions des immobilisations financières	-	-	-
Autres intérêts et produits assimilés	299	-	-
Reprises sur provisions et transferts de charges	-	-	-
Total des produits financiers	54 871	199 093	20 080
Intérêts et charges assimilés	1 150 666	2 153 198	1 034 233
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement
Charges nettes sur cessions des immobilisations financières	-	-	-
Autres intérêts et charges assimilés	96 997	236 407	123 414
Dotations aux amortissements et aux provisions
Total des charges financières	1 247 663	2 389 605	1 157 646
RESULTAT FINANCIER	- 1 192 792	- 2 190 512	- 1 137 566
RESULTAT COURANT AVANT IMPOT	1 848 566	3 370 465	1 605 321
Produits exceptionnels sur opérations de gestion	27 863	3 162	-
Produits exceptionnels sur opérations en capital	346 539	2 409 400	39 000
Reprise sur provisions et transferts de charges	-	772 358	14 603
Total des produits exceptionnels	374 403	3 184 920	53 603
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion	-	50 076	2 540
Charges exceptionnelles sur opérations en capital	129 672	2 206 272	19 559
Dotations aux amortissements et provisions	4 913	134 862	97 677
Total des charges exceptionnelles	134 585	2 391 210	119 776
RESULTAT EXCEPTIONNEL	239 818	793 710	- 66 173
Impôts sur les bénéfices	16 996	3 152	-
BENEFICE OU PERTE	2 071 387	4 161 023	1 539 148

Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

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TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE

| En euros | 30 juin 2011
(6 mois) | 31 décembre 2010
(12 mois) | 30 juin 2010
(6 mois) |
| --- | --- | --- | --- |
| Résultat de l'exercice | 2 071 387 | 4 161 023 | 1 539 148 |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | 1 827 735 | 3 058 338 | 1 965 099 |
| Plus ou moins-values de cessions nettes d'impôts | -228 636 | -207 910 | -19 732 |
| Capacité d'autofinancement | 3 670 486 | 7 011 451 | 3 484 515 |
| Variation du besoin en fonds de roulement | -539 797 | 452 173 | -368 604 |
| Variation de l'exit tax liée au régime SIIC | | | |
| Flux net de trésorerie généré par l'activité | 3 130 689 | 7 463 625 | 3 115 911 |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles | | | |
| Acquisitions d'immobilisations corporelles | -3 244 446 | -10 420 271 | -8 199 297 |
| Acquisitions d'immobilisations financières | | -808 120 | |
| Cessions d'immobilisations corporelles nettes de frais et d'impôts | 346 539 | 2 409 400 | 39 000 |
| Cessions d'immobilisations financières nettes de frais et d'impôts | | | |
| Autres variations d'immobilisations | 330 115 | -627 976 | -131 195 |
| Flux net de trésorerie lié aux investissements | -2 567 792 | -9 446 967 | -8 291 492 |
| Variation de capital et primes d'émissions | | | |
| Dividendes versés aux actionnaires | -2 707 155 | -2 484 225 | -2 483 885 |
| Paiement de l'exit tax liée au régime SIIC | | -973 985 | |
| Nouveaux emprunts contractés | 1 250 000 | 8 380 000 | 4 880 000 |
| Remboursements d'emprunts bancaires | -2 686 564 | -5 333 480 | -2 511 934 |
| Variations des dépôts de garantie | 73 385 | 236 245 | 225 147 |
| Autres variations financières | -5 801 | -11 423 | -6 995 |
| Flux net de trésorerie lié aux financements | -4 076 135 | -186 869 | 102 333 |
| Variation de trésorerie | - 3 513 238 | - 2 170 211 | - 5 073 248 |
| Trésorerie d'ouverture | 4 871 374 | 7 041 584 | 7 041 584 |
| Trésorerie de clôture | 1 358 134 | 4 871 374 | 1 968 336 |
| Variation de trésorerie | - 3 513 240 | - 2 170 211 | - 5 073 248 |

Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

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TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES

en Euros	Situation au 31/12/2009	Variation du capital	Affectation du résultat n-1	Autres mouvements	Situation au 31/12/2010
Capital Social	23 453 888				23 453 888
Primes d'émission	16 618 614				16 618 614
Ecart de réévaluation	17 709 571			- 669 459	17 040 112
Ecart de réévaluation distribuable	1 940 280			669 459	2 609 739
Réserve Légale	649 393		124 895		774 288
Réserve Indisponible	189 160		- 12 567		176 593
Autres réserves	11 905				11 905
Report à nouveau	1 948 666		- 98 659		1 850 007
Résultat de l'exercice	2 497 895		- 2 497 895	4 161 023	4 161 023
Capitaux Propres	65 019 371	-	- 2 484 226	4 161 023	66 696 169
Dividendes versés			2 484 226
en Euros	Situation au 31/12/2010	Variation du capital	Affectation du résultat n-1	Autres mouvements	Situation au 30/06/2011
Capital Social	23 453 888				23 453 888
Primes d'émission	16 618 614				16 618 614
Ecart de réévaluation	17 040 112			- 1 229 991	15 810 121
Ecart de réévaluation distribuable	2 609 740			1 229 991	3 839 730
Réserve Légale	774 288		208 051		982 339
Réserve Indisponible	176 593		- 20 454		156 139
Autres réserves	11 905				11 905
Report à nouveau	1 850 007		1 266 271		3 116 279
Résultat de l'exercice	4 161 023		- 4 161 023	2 071 387	2 071 387
Capitaux Propres	66 696 169	-	- 2 707 155	2 071 387	66 060 401
Dividendes versés			2 707 155

Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

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NOTES ANNEXES AUX COMPTES SEMESTRIELS

I - Principes, règles et méthodes comptables

Les comptes arrêtés au 30 juin 2011 sont établis selon les principes du Plan Comptable Général. SELECTIRÊNTE n'établit pas de comptes consolidés et n'entre pas dans le champ d'application des normes IFRS.

Les conventions générales comptables ont été appliquées, dans le respect du principe de prudence conformément aux hypothèses de base ci-après :
- continuité de l'exploitation,
- permanence des méthodes comptables,
- indépendance de l'exercice.

et conformément aux règles générales d'établissement et de présentation des comptes annuels.

La méthode retenue pour l'évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques. Aucun changement de méthode comptable n'est intervenu sur l'exercice.

Immobilisations incorporelles

Les immobilisations incorporelles sont évaluées à leur coût d'acquisition (prix d'achat tout frais inclus). L'usufruit temporaire de parts de SCPI est amorti de façon linéaire sur la durée de l'usufruit.

Immobilisations corporelles

Les immobilisations corporelles sont évaluées à leur coût d'acquisition (prix d'achat tout frais inclus).

Quote-part terrain et répartition par composant

Depuis le 1er janvier 2005 et conformément au règlement du CRC 2002-10, la société comptabilise ses immobilisations selon la méthode par composants.

A compter du 1er janvier 2007, SELECTIRÊNTE a décidé de porter la quote-part des terrains dans la valeur des pieds d'immeubles nouvellement acquis à 35 % contre 20 % auparavant. Le coût d'acquisition des immobilisations corporelles est par conséquent réparti de la manière suivante depuis le 1er janvier 2007 :

	Commerces de centre-ville		Magasins de périphérie
	quote-part valeur globale	quote-part composants	quote-part valeur globale	quote-part composants
Terrain	35%		20%
Structure / Gros œuvre	65%	80%	80%	75%
Extérieurs (toiture, façade, ...)		15%		20%
Aménagements intérieurs et installations générales		5%		5%

Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

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Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

Modalités d'amortissement

Les composants sont amortis linéairement selon les durées suivantes depuis le 1er janvier 2007 :

	Commerces de centre-ville	Magasins de périphérie
Composants	Durée
Structure / gros œuvre	60 ans	30 ans
Extérieurs (toiture, façade...)	15 ans	15 ans
Aménagements intérieurs et installations générales	10 ans	10 ans

Perte de valeur

En cas d'indice de perte de valeur affectant un actif immobilier donné (contraction des flux nets de trésorerie générés, dégradation, baisse de la valeur d'expertise, ou chute significative de la valeur de marché, ...), un test de dépréciation est mené. Il conduit, le cas échéant, à constater une provision pour dépréciation dès lors que la valeur actuelle de l'actif concerné (correspondant à une évaluation de la Société de Gestion notamment sur la base des rapports des évaluateurs externes) est sensiblement inférieure à la valeur nette comptable (hors quote-part de frais et droits non amortis).

Au 30 juin 2011, aucun mouvement n'est à signaler sur les provisions pour dépréciation d'actifs qui sont par ailleurs détaillées au II des présentes annexes.

Immobilisations financières

Les immobilisations financières sont comptabilisées à leur coût d'acquisition frais inclus.

En cas d'indice de perte de valeur, une provision pour dépréciation est constituée si la valeur vénale de l'actif concerné se révèle inférieure à sa valeur nette comptable.

Créances

Les créances sont valorisées à leur valeur nominale. Elles font l'objet d'une appréciation au cas par cas si le loyer ou les charges sont impayés depuis 6 mois, cette analyse conduisant à la constatation d'une provision pour dépréciation en fonction du risque encouru (créances HT diminuées du dépôt de garantie HT).

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II - Notes sur les postes du bilan

• Immobilisations incorporelles :
  Elles sont exclusivement constituées d'usufruits temporaires de parts de SCPI.

• Immobilisations corporelles :
  Elles sont constituées des immeubles constituant le patrimoine immobilier locatif.

• Immobilisations financières :
  Les immobilisations financières sont principalement constituées :

• de parts de SCPI acquises en pleine propriété (IMMORENTE, SELECTINVEST 1, EFIMMO, BUROBOUTIC, FONCIA PIERRE RENDEMENT, NOVAPIERRE, ACTIPIERRE 2, ATLANTIQUE PIERRE 1, SOFIPIERRE, FICOMA, CIFOCOMA 2 et CIFOCOMA 3) pour 4 703 039 €,
• d'une participation de 5 % dans le SAS CIMES & Cie pour 26 765 €.

• du contrat de liquidité sur les actions de la Société pour 283 242 €,

• Etat des immobilisations au 30 juin 2011

| IMMOBILISATIONS
en Euros | 31/12/2010
Valeurs
Brutes | Augmentation | | Diminution | | 30/06/2011
Valeurs
brutes |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | | Réévaluation
libre au
01/01/2007 | Acquisitions,
créations,
apports | Virement
poste à
poste | Cessions,
mise hors
service | |
| Immobilisations incorporelles | | | | | | |
| Frais d'établissement | | | | | | |
| Concession, Brevets | 1 | | | | | 1 |
| Autres immobilisations incorporelles | 3 067 361 | | | | 58 479 | 3 008 882 |
| TOTAL | 3 067 362 | - | - | - | 58 479 | 3 008 883 |
| Immobilisations corporelles | | | | | | |
| Terrains | 38 527 781 | | 961 447 | | 44 087 | 39 445 142 |
| Constructions | 100 437 433 | | 2 282 999 | | 82 910 | 102 637 523 |
| Autres immobilisations corporelles | | | | | | |
| Immobilisations corporelles en cours | 893 128 | | 322 377 | | 680 354 | 535 150 |
| TOTAL | 139 858 343 | - | 3 566 823 | - | 807 352 | 142 617 814 |
| Immobilisations financières | | | | | | |
| TIAP | 4 729 803 | | | | | 4 729 803 |
| Créances rattachées aux TIAP | | | | | | |
| Fonds de roulement | 63 017 | | 3 948 | | | 66 965 |
| Autres immobilisations financières | 255 379 | | 100 611 | | 72 747 | 283 242 |
| TOTAL | 5 048 199 | - | 104 559 | - | 72 747 | 5 080 011 |
| TOTAL GENERAL | 147 973 903 | - | 3 671 382 | - | 938 578 | 150 706 707 |

Les immobilisations en cours sont constituées des indemnités d'immobilisation versées à l'occasion de la signature de promesses de vente en vue d'acquérir des actifs, ainsi que des travaux en cours au 30 juin 2011.

Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

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Etat des amortissements et provisions au 30 juin 2011

AMORTISSEMENT en Euros	31/12/2010	Augmentation Dotations	Diminution Reprises	30/06/2011
Immobilisations incorporelles
Frais d'établissement
Concession, Brevets
Autres immobilisations incorporelles	1 835 728	151 221	58 479	1 928 469
TOTAL	1 835 728	151 221	58 479	1 928 469
Immobilisations corporelles
Constructions	11 863 180	1 708 625	9 095	13 562 710
Autres immobilisations corporelles
TOTAL	11 863 180	1 708 625	9 095	13 562 710
Immobilisations financières
TIAP
Créances rattachées aux TIAP
Fonds de roulement
Autres immobilisations financières
TOTAL	-	-	-	-
TOTAL GENERAL	13 698 908	1 859 846	67 574	15 491 180
PROVISIONS en Euros	31/12/2010	Augmentation Dotations	Diminution Reprises	30/06/2011
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Provisions pour dépréciations
Sur immobilisations incorporelles
Sur immobilisations corporelles	576 165	4 913		581 078
Sur immobilisations financières
Sur créances clients	683 390	86 352	121 220	648 522
Sur autres créances	119 052			119 052
TOTAL	1 378 607	91 265	121 220	1 348 652

Les provisions sur immobilisations corporelles, soit 581 078 € se décomposent en :

• 47 092 € pour dépréciation de composants pour lesquels des travaux de remplacement ou de renouvellement sont identifiés et sont déjà engagés ou vont intervenir sur l'exercice suivant ;
• 533 986 € de dépréciations d'actifs pour lesquels des indices de pertes de valeur ont été identifiés :
• 152 051 € pour une boutique située rue de Vaugirard à Paris (15ème),
• 279 192 € pour un magasin de périphérie à Puygouzon (81),
• 44 949 € pour une boutique 8 rue Saint-Spire à Corbeil (91),
• 38 850 € pour une boutique à Montargis (45),
• 18 944 € pour une boutique 39 rue Saint Spire à Corbeil (91).

Les provisions sur créances clients correspondent aux provisions constituées sur clients douteux.

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Les provisions sur autres créances portent exclusivement sur une créance relative au solde de la vente de la participation ANTIKHEAU SAS réalisée en décembre 2005. Dans le cadre de cette cession, une partie du prix de vente a été séquestrée en couverture de la garantie d'actifs et de passifs octroyée à l'acheteur et décrite dans les engagements hors bilan. Au 30 juin 2011, seul le montant résiduel non encaissé du séquestre figure à l'actif pour 119 K€, montant intégralement provisionné compte tenu du risque de recouvrement identifié. Pour mémoire, la plus-value réalisée en 2005 sur cette vente a été de 3 588 830 €, nette de frais et avant impôt. Pour information, un nouveau remboursement partiel de ce séquestre a été obtenu à hauteur de 29 797 € en date du 1er août 2011.

• Etat des créances au 30 juin 2011

En euros	Montant Brut	A un an au plus	A plus d'un an
Créance de l'actif immobilisé
Autres immobilisations financières	66 965		66 965
Créances de l'actif circulant
Clients	509 519	509 519
Clients douteux et litigieux	878 911	878 911
Autres créances clients	609 369	609 369
Clients -facture à établir	69 477	69 477
Etat : Impôt sur les bénéfices		-
Etat : Taxe sur la valeur ajoutée	17 679	17 679
Etat : Autres impôts, taxes t	47 725	47 725
Groupe et associés
Débiteurs divers	119 312	119 312
Produits à recevoir	200 265	200 265
Charges constatées d'avance	31 306	31 306
TOTAL	2 550 528	2 483 563	66 965

• Capital social

Au 30 juin 2011, le capital social de SELECTIRÉNTE s'élève à 23 453 888 euros et se compose de 1 465 868 actions d'une valeur nominale de 16 euros chacune.

• Ecart de réévaluation

En 2007, dans le cadre de l'option pour le régime fiscal des SIIC, SELECTIRÉNTE a décidé de procéder à une réévaluation comptable des immobilisations corporelles et financières de son bilan. Conformément à l'avis n° 2003-C du 11 juin 2003 du Conseil National de la Comptabilité, l'écart de réévaluation a été enregistré en capitaux propres, à l'ouverture de l'exercice 2007, pour un montant brut de 23 611 731 € sur lequel a été imputé l'impôt de sortie de 3 895 936 € exigible dans le cadre de l'option pour le régime fiscal SIIC.

Il est par ailleurs précisé que l'écart de réévaluation inscrit dans la réserve de réévaluation non distribuable peut être transféré dans un poste de réserves distribuables lors de la cession de l'actif immobilier qui a généré cet écart, ainsi que chaque année pour la quote-part des amortissements correspondant à l'écart de réévaluation.

Conformément à la résolution adoptée lors de l'Assemblée générale du 6 juin 2011, une quote-part de l'écart de réévaluation a été transféré à un poste de réserves distribuables pour 1 229 991 €. Au 30 juin 2011, le solde de ce poste s'élève à 3 839 730 €.

Rapport financier semestriel au 30 juin 2011
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Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

• Provisions pour risques et charges

PROVISIONS en Euros	31/12/2010	Augmentation Dotations	Diminution Reprises	30/06/2011
Provisions pour risques et charges
Provisions pour gros entretien	252 977	37 235	39 391	250 821
Autres provisions pour risques et charges	60 000			60 000
TOTAL	312 977	37 235	39 391	310 821

Les provisions pour gros entretien correspondent à un plan pluriannuel de travaux de ravalement spécifiques aux actifs commerciaux de centre-ville.

Les autres provisions pour risques et charges correspondent à des risques encourus dans des procédures engagées par des locataires ayant subi des troubles d'exploitation.

• Etat des dettes au 30 juin 2011

En euros	Montant brut	A un an au plus	de 1 à 5 ans	A plus de 5 ans
Emprunts et dettes / établissements de crédits
- à 2 ans maximum à l'origine
- à plus de 2 ans à l'origine	66 088 175	5 414 399	22 403 484	38 270 291
Dettes financières diverses	2 731 310	235 291		2 496 020
Fournisseurs et comptes rattachés	707 953	707 953
Clients créditeurs	519 035	519 035
Clients avance sur charges	733 149	733 149
Etat : Impôt sur les bénéfices	15 364	15 364
Etat : Taxe sur la valeur ajoutée	266 204	266 204
Etat : Autres impôts et taxes	12 873	12 873
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Groupes et associés
Autres dettes	258 947	258 947
Produits constatés d'avance	4 340	4 340
TOTAL	71 337 350	8 167 555	22 403 484	40 766 311

• 16 -

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Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

Trésorerie

en Euros	Titres détenus au 30/06/2011	Prix d'achat (valeur comptable)	Valeur au 30/06/2011	Plus value potentielle	Moins value potentielle
Sicav Monétaire BNPP TRESOR. C 3DEC	17,979	4 103	4 138	35
Certificat de dépôts / BECM (Crédit Mutuel)		501 369
Sous-total VMP		505 471	4 138	35
Instruments de Trésorerie		80 382
Disponibilités		772 281
Comptes courant créditeurs
Total trésorerie		1 358 134

Mouvements sur actions propres

Dans le cadre du contrat de liquidité, les mouvements sur actions propres du 1er semestre de l'exercice 2011 ont été les suivants :

en Euros	Nombre d'actions	Valeur brute comptable	Provision	Valeur nette comptable	Plus ou moins values réalisées
Actions propres détenues au 31/12/2010	4 313	156 139			- 45 417
Achats du premier semestre 2011	249	12 134
Ventes du premier semestre 2011	2 099	72 747			27 863
Actions propres détenues au 30/06/2011	2 463	95 526		95 526	- 17 554
Solde espèces (dont vente de DPS)		187 717		187 717
Total du compte de liquidité		283 242	-	283 242

• 17 -

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III - Notes sur le compte de résultat

• Chiffre d'affaires

Le chiffre d'affaires de SELECTIRÉNTE au 30 juin 2011 s'établit à 5 876 952 € et intègre des dividendes perçus au titre des parts de SCPI détenues en pleine propriété et des usufruits de parts de SCPI à hauteur de 397 066 €, soit 6,8 %. Le chiffre d'affaires de SELECTIRÉNTE est réalisé en France à 98,97% et pour le solde en Belgique.

• Ventilation de l'impôt sur les bénéfices

en euros	Résultat comptable avant impôt	Base fiscale	Impôt dû	Résultat net
Courant
- exonéré / soumis à obligation de distribution de 85%	1 779 721			1 779 721
- non exonéré	69 916	50 991	16 996	52 920
Exceptionnel				-
- exonéré / soumis à obligation de distribution de 50%	216 868			216 868
- exonéré / soumis à obligation de distribution de 85%	21 879			21 879
- non exonéré	-			-
TOTAL	2 088 383	50 991	16 996	2 071 387

IV - Engagements hors bilan au 30 juin 2011 et autres informations

• Promesses signées

Au 30 juin 2011, SELECTIRÉNTE a signé deux promesses de vente à hauteur de 2,73 millions d'euros (prix de revient frais inclus) en vue d'acquérir une boutique de vêtements et accessoires rue Jean-Jacques Rousseau à Paris (1er) pour 0,53 M€ et une agence bancaire de la Deutsche Bank à Mortsel en Belgique pour 2,2 M€.

• Garanties et hypothèques

Selon les termes des contrats de prêt conclus avec la BECM (Groupe Crédit Mutuel), BNP Paribas, le Crédit Agricole Ile de France, le Crédit du Nord, la Caisse d'Epargne Ile de France Paris, le Crédit Foncier de France, OSEO, la Société Générale et la banque HSBC, il a été consenti des sûretés réelles (hypothèque ou privilège de prêteur de denier) sur les biens financés. Au 30 juin 2011, seuls les biens immobiliers suivants ne sont grevés d'aucune hypothèque ou privilège de prêteur de deniers : lotissement des Cents Arpents à Saran (45), 39 rue Saint-Spire à Corbeil-Essonnes (91), 89 rue Mirebeau à Bourges (18), 5 boulevard Clémenceau à Bourges (18), 8 Jezusstraat à Anvers (Belgique) et rue Albert 1er à La Louvière (Belgique).

Selon les termes d'un contrat de prêt conclu avec la Société Générale, une hypothèque de second rang a été octroyée sur les locaux situés à Bourg en Bresse, à Brest, au Mans ainsi que sur le local situé au 47 rue d'Auteuil à Paris.

Selon les termes d'un contrat conclu avec le Crédit du Nord, 147 parts de la SCPI SELECTINVEST 1 ont été nanties.

Selon les termes de deux contrats conclus avec le Crédit Foncier de France, 738 parts de la SCPI EFIMMO, 510 parts de la SCPI HABITAPIERRE 2, l'usufruit temporaire de 10 009 parts de SCPI IMMORENTE, l'usufruit temporaire de 190 parts de la SCPI EFIMMO, l'usufruit temporaire de 840 parts de la SCPI PARTICIPATION FONCIÈRE 1, l'usufruit temporaire de 820 parts de la SCPI PARTICIPATION FONCIÈRE 2 ont été nantis.

Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

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Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

Garanties d'actifs et de passifs

Dans le cadre de la cession de sa participation dans ANTIKEHAU intervenue en 2005, SELECTIRÉNTE a octroyé au cessionnaire une garantie d'actifs et de passifs plafonnée à la somme de 472 222 € et arrivée à échéance le 31 décembre 2009. En couverture de cette garantie SELECTIRÉNTE a signé une convention de séquestre au terme de laquelle il a été prélevé la somme de 472 222 € sur le prix de vente. Ce séquestre a été partiellement remboursé en 2006 et courant 2009. Son solde s'élève à 119 052 € au 30 juin 2011. Compte tenu des procédures en cours à la clôture de l'exercice, la créance de séquestre est provisionnée intégralement. Pour information, un nouveau remboursement partiel de ce séquestre a été obtenu à hauteur de 29 797 € en date du 1er août 2011.

Instruments financiers dérivés

SELECTIRÉNTE couvre une partie de sa dette bancaire à taux variable par des contrats de swap parfaitement adossés à des emprunts et présentant les caractéristiques suivantes :

Nominal	Durée	Taux payé	Taux reçu
6 120 000 € amortissable	13 ans du 31/01/06 au 31/01/19	3,41%	Euribor 3 mois
2 600 000 € amortissable	12 ans du 04/01/06 au 04/01/18	3,37%	Euribor 3 mois
830 000 € amortissable	15 ans du 10/10/06 au 10/10/21	4,00%	Euribor 3 mois
1 200 000 € amortissable	15 ans du 25/10/06 au 25/10/21	4,08%	Euribor 3 mois

SELECTIRÉNTE a souscrit le 12 décembre 2007 un emprunt à taux variable d'un montant nominal de 1 500 000 €, amortissable sur 15 ans, intégrant une couverture propre. Le taux de l'emprunt (Euribor 3 mois + 0,685 %) est en effet contractuellement plafonné à 5,29 % (taux de départ) avec un plancher à 4,29 %.

SELECTIRÉNTE a souscrit le 24 juillet 2009 un CAP Euribor 3 mois d'un nominal de 5 000 000 € visant à se couvrir entre le 1er janvier 2010 et le 31 décembre 2014 contre une forte hausse des taux d'intérêts (taux plafond de 4 %). Un second cap Euribor 3 mois d'un nominal de 3 000 000 € a été signé le 7 mai 2010 (même période de couverture et même taux plafond).

Autres engagements

Dans le cadre de l'avenant à la convention de délégation de gestion entre la Société et SOFIDY signé le 2 août 2006, la Société s'est engagée à verser une indemnité en cas de résiliation à son initiative. Au 30 juin 2011, cet engagement correspond au 5/6ème du montant d'une année de commissions d'investissement et au 5/3 du montant d'une année de commissions de gestion, ce montant étant ensuite dégressif dans le temps.

Etat des dettes et créances avec les parties liées

Suivant l'article C. com. L 233-18, aucune entreprise n'étant susceptible d'être incluse par intégration globale dans un même ensemble consolidable que SELECTIRÉNTE, il n'y a par conséquent aucune entreprise liée. Néanmoins, SOFIDY, Société de Gestion de la foncière peut être considéré comme une partie liée. A titre d'information, les dettes et créances avec les parties liées au 30 juin 2011 se présentent comme suit :

• dette de 74 815 € HT à l'égard de la Société de Gestion au titre de la commission d'investissement,
• dette de 123 459 € HT à l'égard de la Société de Gestion au titre de la commission de gestion.

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Déclaration des personnes physiques responsables

Nous attestons, à notre connaissance, que les comptes complets pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société, et que le rapport semestriel d'activité figurant en page 2 présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.

Christian FLAMARION
Président Directeur Général de SOFIDY S.A.

Jean-Marc PETER
Président du Directoire de SELECTIRENTE

Rapport financier semestriel au 30 juin 2011

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Rapport du Commissaire aux comptes

Rapport du Commissaire aux comptes sur l'information financière semestrielle

Période du 1er janvier 2011 au 30 juin 2011

Mesdames, Messieurs les Actionnaires,

En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale et en application de l'article L.451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :

• l'examen limité des comptes semestriels de la société SELECTIRÉNTE S.A., relatifs à la période du 1er janvier 2011 au 30 juin 2011, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
• la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.

Ces comptes semestriels ont été établis sous la responsabilité du directoire. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.

I. Conclusion sur les comptes

Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.

Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause, au regard des règles et principes comptables français, la régularité et la sincérité des comptes semestriels et l'image fidèle qu'ils donnent du résultat des opérations du semestre ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de ce semestre.

II. Vérification spécifique

Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels.

Paris La Défense, le 30 août 2011

KPMG Audit
Département de KPMG S.A.

Régis Chemouny
Associé

Rapport financier semestriel au 30 juin 2011