Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
2024-ŞGYO-0011 31.12.2024
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI 5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA.5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ | ||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 | |||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER. 9 |
||
| 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 | |||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B. 12 | |||
| 3.2. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI | ||
| HAKKINDA BİLGİ 14 | |||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ 14 | |||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 14 | ||
| 3.5. | GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 14 | ||
| 3.6. | GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT | ||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 14 | |||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ15 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ15 | |||
| 3.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | ||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA15 | |||
| 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 15 | |||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ16 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER16 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ22 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 27 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 27 | ||
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 2 / 40
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER 28 |
|
|---|---|---|
| 4.6. 4.7. |
RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ28 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE |
|
| HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ 28 | ||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 29 | |
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ38 | |
| 7. | SONUÇ 40 | |
| 7.1. | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 40 | |
| 7.2. | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ40 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 3 / 40
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 / 2024-ŞGYO-0011 (Çoklu rapor sözleşmesi)
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri ve Pazar Kirası Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile ŞEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK ANONİM ŞİRKETİ mülkiyetinde olan;
Ankara ili, Çankaya ilçesi, Kavaklıdere Mahallesi, "Arsa" nitelikli, 612,00 m² yüzölçümlü, 4901 ada, 21 parselde, kat irtifakı tesis edilmiş olarak yer alan binada, 1. ve 2. Katta 2 No.lu, "Dubleks Mesken" nitelikli 1 adet bağımsız bölümün Pazar Değeri ve Pazar Kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Kavaklıdere Mahallesi, Kızılırmak Caddesi No: 16/2 İç Kapı No: 2 Çankaya / ANKARA
Sahibi (2 No.lu Bağımsız Bölüm)
Şeker Kentsel Dönüşüm ve Danışmanlık Anonim Şirketi (1/1)
Değerleme tarihi itibariyle taşınmaz işyeri olarak kullanılmaktadır.
Tapu örneği ve TAKBİS belgesi ekte yer almaktadır.
Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, rapor konusu taşınmazın yer aldığı 4901 ada 21 no.lu parselin;
1/1000 ölçekli "Uygulama İmar Planı"nda "Merkezi İş + Konut" alanında kaldığı, Ayrık Nizam, H (Yençok)= 6 Kat yapılanma koşulları bulunduğu bilgisi edinilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 4 / 40
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Dubleks Mesken" nitelikli (fili olarak ofis kullanımlı) 1 adet bağımsız bölüme ilişkin KDV hariç 19.950.000 TL Pazar Değeri, 100.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
Pazar değeri; 19.950.000 TL (OndokuzMilyonDokuzyüzelliBinTürkLirası) + KDV
Pazar kirası (Stopaj/KDV Hariç); 100.000 TL/ay (YüzBinTürkLirası)
takdir edilmiştir.
Yasin ÇABUK Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405180)
Soner GÖKDAĞLI Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 410944)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 5 / 40
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0011
1.3. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları
Yasin ÇABUK (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180)
1.4. Raporu Kontrol Eden Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
1.5. Değerleme Tarihi
26.12.2024
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkuller için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 6 / 40
| 2. KURULUŞ |
VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
|---|---|
| 2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler |
|
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
| Mersis No | : 0396059371100015 |
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
| Kep: [email protected] | |
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | |
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
|
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 |
| 34394 Şişli / İSTANBUL | |
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL |
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | |
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 |
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No | : Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
| Mersis No. | : - |
| KEP Adresi | : [email protected] |
| Tel | : 0 212 398 38 00 |
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
| 2.3. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar / İşin Kapsamı |
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile ŞEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK ANONİM ŞİRKETİ mülkiyetinde olan;
Ankara ili, Çankaya ilçesi, Kavaklıdere Mahallesi, "Arsa" nitelikli, 612,00 m² yüzölçümlü, 4901 ada, 21 parselde, kat irtifakı tesis edilmiş olarak yer alan binada, 1. ve 2. Katta 2 No.lu, "Dubleks Mesken" nitelikli 1 adet bağımsız bölümün Pazar Değeri ve Pazar Kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 7 / 40
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 8 / 40
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 9 / 40
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkullere, Gazi Mustafa Kemal Bulvarı, Kızılay AVM önünden doğuya hareketle, Kocatepe Camii çevresinden yaklaşık 1,2 km. mesafede yer almakta olup, otomobille 5 dakikada ulaşılabilmektedir.
Kızılay Alışveriş Merkezi önünden Gazi Mustafa Kemal Bulvarı üzerinden doğuya hareketle Ankara Metrosu yönünde Kızılay Metro Durağını geçerek yaklaşık 150 m. sonra Ziya Gökalp Caddesi yönünde devam edilir. Cadde üzerinde 300 m. ilerlenir, hemen sonrasında Bayındır-2 Sokak yönünde sağa dönülür, 200 m. ilerledikten sonra Mimar Kemal Ortaokulu yanından geçilerek Bayındır-2 Sokak yönünde 400 m. ilerlenir ve Kızılırmak Caddesi yönünde sağa dönülür. 350 m. ilerlendikten sonra 16 dış kapı no.lu binada konu gayrimenkule ulaşılır.
Taşınmazın yakın çevresinde Türkiye Diyanet Vakfı Genel Merkezi, Kocatepe Camii, Güvenpark bulunmaktadır.
Taşınmaza ulaşım özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile rahat bir şekilde sağlanabilmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 10 / 40
| Bina Nitelik | Blok | Bağımsız Bölüm Adet |
|---|---|---|
| Kat Irtifak |
| Kat | Nitelik | BB No |
|---|---|---|
| ZК | Mesken | |
| $1+2$ | Dubleks Mesken | 2 |
| 3. NK | Mesken | 3 |
| 3. NK | Mesken | 4 |
| 3. NK | Mesken | 5 |
| 4. NK | Mesken | 6 |
| 4. NK | Mesken | 7 |
| 4. NK | Mesken | 8 |
| 5. NK | Çatı Aralı Mesken | 9 |
| 5. NK | Çatı Aralı Mesken | 10 |
| 5. NK | Çatı Aralı Mesken | 11 |
| ΖK | Depolu Dükkan | 12 |
| ZК | Depolu Dükkan | 13 |
| ΖK | Depolu Dükkan | 14 |
| İI | Ankara |
|---|---|
| İlçe | Çankaya |
| Mahalle/Köy | Kavaklıdere (Me) |
| Mahalle No | 1401 |
| Ada | 4901 |
| Parsel | 21 |
| Tapu Alanı | 612,00 |
| Nitelik | Arsa |
| Mevkii | - |
| Zemin Tip | Kat İrtifak |
| Pafta | I29-B-08-D-1-C |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 11 / 40
| Zemin Tipi | Katirtifaki | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | 4901/21 | |||||
| AT Yüzölcümü (m2) | 612.00 | |||||
| İVIIce/Mahalle | ANKARA / CANKAYA | |||||
| Mahalle/Mevkii | KAVAKLIDERE / - | |||||
| Kayıt Durum | Aktif | |||||
| Ana Tasınmaz Nitelik | Arsa | |||||
| Malik / Hisse | SEKER KENTSEL DÖNÜSÜM VE DANISMANLIK ANONIM SİRKETİ (TAM) | |||||
| Edinme Sebebi | Satis | |||||
| Tasınmaz Kimlik No | Cilt/Sayfa No | B.B. Nitelik | Kat | B.B. No. | Arsa Pay / Payda | Edinme Tarihi-Yevmiye |
| PERMIT PLAYS | THE AT A THE UPLAT UPLY | From the first term of the first state and | ALC: NO | - | A WORLD FAMILY | A A PUP PUPILA L PLATER |
Değerleme konusu taşınmazı yer aldığı yapı Kat İrtifaklıdır. Tapu örneği EK-1'dedir.
TAKBİS belgesine göre göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır.
Malik / Hisse : ŞEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
Edinme Sebebi : Satış
Tarih-Yevmiye : 11.02.2021 / 2475
TAKBİS tarihi itibariyle, Yönetim Planı ve İmar Planına Göre Tescile Tabidir Belirtmesi beyanları bulunmakta, taşınmazlarının tapu sicilinde devri ve değeri olumsuz etkileyen beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
TAKBİS örneği EK-2'de yer almaktadır.
ANKARA / ÇANKAYA / KAVAKLIDERE MAHALLESİ / KIZILIRMAK (Cadde) / 16 - Mesken - Bina Ana Giriş - Bilinmeyen / İç Kapı No : 2 - Kullanım Amacı : Ofis ve İşyeri - Tip : Özel
Parsel no. 214 olarak görülmekle birlikte çevre parseller incelendiğinde 21 olması gerekmektedir.
T.C. Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden müşteri tarafından alınan ve EK-3'te yer alan 09.06.2023 tarihli yazıda belirtildiği ve tarafımıza bilgi olarak verildiği üzere, rapor konusu taşınmazlarının yer aldığı Ankara, Çankaya, Kavaklıdere Mahallesi, 491 Ada 21 No.lu Parselin;
59500 no'lu parselasyon planı ile oluşturulduğu, parselin onanlı imar planında ve Bölge Kat Nizamı Planında imar kullanımı "Konut", yapılaşma şeklinin ise Blok Nizam 6 Kat olduğu, 20 m² yola terkinin olduğu, ayrıca parselin bulunduğu alanın, Çankaya Belediye Meclisinin 03.05.2005 tarih ve 418 sayılı kararı ile kabul edilerek, Ankara Büyükşehir Meclisinin 13.07.2005 tarih ve 1829 sayılı kararı ile onaylanan Kızılay ve Yakın Çevresi Merkezi İş Alanı (MİA) sınırları içerisinde kaldığı bilgisi edinilmiştir.
E-Plan (MERI-06254626)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 13 / 40
Değerleme Konusu 2 No.lu Bağımsız Bölümün 2. Normal Kat Planı
Diğer proje bilgileri ekte yer almaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 14 / 40
3.2. Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri olumsuz etkileyen beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz 11.02.2021 tarih 2475 yevmiye ile satış edinme sebebi ile "Şeker Kentsel Dönüşüm ve Danışmanlık Anonim Şirketi" adına tescillidir.
Son 3 yılda imar planında değişiklik bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.
3.4. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Yakın çevresi ağırlıklı olarak ticaret ve konut niteliklidir. Eğitim, BHA ve dini yapı alanları bulunmaktadır.
3.5. Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Çankaya Belediyesi imar dosyasında yapılan incelemede, olumsuz bir kayda rastlanmamıştır.
3.6. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Tarafımızla ilgili herhangi bir sözleşme ibraz edilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 15 / 40
3.7. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Yasal gerekliliği olan belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.
16.08.1995 tarihli 478 sayılı Yapı Ruhsatı ve eki Mimari Proje.
22.04.1999 tarihli 237/99 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi.
Kat irtifaklı yapıda 1 adet bağımsız bölümün pazar değer ve pazar kirası değerlemesidir.
3.10. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi Dosya muhteviyatında rastlanmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 16 / 40
Demografik Veriler
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Nüfus artış hızı binde 1,1 oldu
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Ankara, Çankaya, Kavaklıdere Mah. 4901 Ada 21 Parsel 2 Bağımsız Bölüm No.lu Dubleks Mesken 31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 17 / 40
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nüfus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 1044212 | 161676 | 001 281 | |
| Degisim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2,85%$ | 3,56% | 2,07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus. | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nufus Sayısı | 903 115 | 1 040 480 | 1028040 | 1045 149 | 1073818 | 995 654 | 1 193 357 | 151115 | 459 365 | 1065911 | 599 280 | 92824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1.3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0.5524% | 1,2748% | 0.7077% | 0.1088% |
| Oransal Değişim | $-11,01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0.32% | 1,38% | $-8,53%$ | 18.38% | $-4,94%$ | $-60.65%$ | 130,77% | $-44.49%$ | $-84,62%$ |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 18 / 40
Ankara, Türkiye'nin başkenti ve en kalabalık ikinci ilidir. Nüfusu 2023 yılı itibarıyla 5.803.482 kişidir. Bu nüfus; 25 ilçe ve bu ilçelere bağlı 1425 mahallede yaşamaktadır. İl genelinde nüfus yoğunluğu 215'tir. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre dünyada elli yedinci sırada yer almaktadır. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve Batı Karadeniz Bölgesi'nde kalan kuzey kesimleri hariç, büyük bölümü İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Yüzölçümü olarak ülkenin üçüncü büyük ilidir. Bolu, Çankırı, Kırıkkale, Kırşehir, Aksaray, Konya ve Eskişehir illeri ile çevrilidir. Bilinen
tarihi en az 10 bin yıl öncesine, Eski Taş Çağı'na ulaşan Ankara, tarih öncesinden günümüze dek pek çok medeniyeti barındırmıştır. Hititler, Frigyalılar, Lidyalılar, Persler, Galatlar, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklu Hanedanı, Osmanlılar ve nihayet Türkiye Cumhuriyeti, il topraklarını kontrolleri altında tutmuştur. Tektosagların ve Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olan Ankara şehri ve Frigyalıların başkenti Gordion, il sınırları içinde yer alır. Yıldırım Bayezid'in Timurlenk'e yenik düştüğü Ankara Muharebesi Çubuk yakınlarında ve Türk Kurtuluş Savaşı'nın dönüm noktası olan Sakarya Muharebesi Polatlı yakınlarında yapılmıştır.
| Oca | Sub | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mar | Nis | May | Haz | Tem | Ağu | Eyl | Eki | Kas | Ara | Yıl | ||
| 16.6 | 20.4 | 27.6 | 31.1 | 33.0 | 37.0 | $-41.0$ | 40.4 | 36 G | 33.3 | $-24.4$ | 20.4 | 41.0 |
| 6.6 | 11.6 | 17.3 | 22.2 | 26,6 | 30,2 | 30.3 | 26.0 | 19.8 | 12.9 | 6.6 | 17.8 | |
| 1.9 | 6.0 | 11,3 | 16.1 | 20,1 | 23.6 | 23.4 | 18.9 | 13.0 | 7,0 | 2.6 | 12.0 | |
| $-2.2$ | 0.9 | 5.6 | 9.7 | 13.0 | 15,9 | 16.0 | 11.8 | 7.2 | 2.4 | $-0.7$ | 6,3 | |
| $-67$ | $-1.6$ | 38 | 4.5 | 63 | 2.5 | $-5.3$ | $-13.4$ | $+18$ | 24.0 | |||
| 36.6 | 40.3 | 48.5 | 52.0 | 36.7 | 14.2 | 10.9 | 18.7 | 29.1 | 32.0 | 43.1 | 366.2 | |
| 4,4 0,4 $-3$ $-24.4$ 42.1 |
$-222 - 192$ Kaynak: Meteoroloji Genel Mixlorloğu 53 |
Ankara kara iklimine sahiptir. Şehir dışındaki il topraklarının büyük kısmı tahıl tarlalarıyla kaplı platolardan oluşur. İlin çeşitli yerlerindeki doğal güzellikler korumaya alınmış, dinlenme ve eğlence amaçlı kullanıma
sunulmuştur. İlin adını taşıyan tavşanı, keçisi, atı ve kedisi dünya çapında bilinir, armudu, çiğdemi, yerel yemeklerden Ankara tavası ve Kızılcahamam ve Beypazarı'nın maden suyu ise ülke çapında tanınır. Ovalık bir alanda kurulan ilin yüzölçümünün yaklaşık %50'sini tarım alanları, %28'ini ormanlık ve fundalık alanlar, %12'sini çayır ve meralar, %10'unu ise tarım dışı araziler teşkil etmektedir. İlin en yüksek noktası 2015 m yüksekliğindeki Elmadağ, en geniş ovası 3789 km²'lik yüzölçümü ile Polatlı Ovası, en büyük gölü yaklaşık 490 km²'lik yüzölçümü ile Tuz Gölü'nün il içindeki alanı, en uzun akarsuyu yaklaşık 151 km'lik uzunluğu ile Sakarya Nehri'nin il içindeki bölümü, en büyük barajı ise 83,8 km²'lik yüzölçümü ile Sarıyar Barajı olup, il geneli itibarıyla 14 doğal göl, 136 sulama göleti ve 11 baraj bulunmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 19 / 40
Ankara ili tüm ilçeleriyle 1 ila 4. Derece deprem bölgesinde yer almaktadır. Çankaya ilçesi 4. Derece deprem bölgesinde yer almaktadır. Ankara'nın en riskli bölgelerinin başında Demetevler geliyor. Sonrasında Çamlıdere, Kazan ve Kızılcahamam risk içeren ilçeler arasında yer alıyor. Ankara ve bağlı yerleşkeler, Kuzey Anadolu Fay Sistemi gibi çok aktif (yıkıcı deprem yinelenme aralığı (250-300 yıl) ve plaka sınırı niteliğinde bir deprem kaynağı ile Çeltikçi, Ayaş, İnönü-Eskişehir, Tuzgölü, Seyfe, Salanda, Kesikköprü, Küredağ, Balaban ve Afşar fay kuşakları gibi aktif fakat yinelenme aralığı
oldukça uzun (birkaç bin yıl) fakat yıkıcı deprem üreten fay ve fay sistemlerinin dolaylı deprem
tehlikesine açıktır. Ankara toprakları iki dağ kuşağı arasında sıkışmıştır. Faylara (kırık hatlara) rastlanır. Ankara il sınırları içindeki alanın %30'u 1. ve 2. derece deprem alanıdır. Son yüz yılda meydana gelen küçük şiddetli depremlerin çoğu Kuzey Anadolu Fay Hattı ve yakın çevresinde veya başkentin güneydoğusunda Tuz Gölü ve Kırşehir fayı civarındadır. Ankara il sınırları içinde meydana gelen 1944 Bolu-Gerede depremi ve 1938
Kırşehir depremi şehirde hasara yol açmıştır. Ankara içinde meydana gelen en kuvvetli deprem, 6,1 büyüklüğündeki 2005 Balâ depremidir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
1 https://m.haberturk.com/ankara-deprem-risk-haritasi-2023-mta-diri-fay-hatti-haritasi-ile-ankara-deprem-riski-var-miankara-deprem-bolgeleri-3569225/6
| ilce | Sıra | Skor | Kademe | lice | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cankaya | 2 | 6,901 | 1. | Cubuk | 261 | 0,298 | з |
| Yenimahalle | 5 | 4,481 | 4 | Beypazarı | 264 | 0.269 | 3 |
| Altındağ | 22 | 2,528 | t. | Sereflikochisar | 298 | 0,115 | Ï, |
| Etimesqut | 47 | 1,957 | 1. | Ayas | 330 | 0,032 | 3 |
| Gölbaşı | 57 | 1,790 | $\mathbf{L}$ | Kizilcahamam | 335 | 0.022 | 3 |
| Kahramankazan | 75 | 1,538 | $\overline{2}$ | Nallman | 378 | $-0.102$ | $\overline{3}$ |
| Keçiören | 89 | 1,365 | $\overline{2}$ | Kalecik | 525 | $-0.359$ | 4 |
| Sincan | 125 | 1,050 | $\overline{2}$ | Evren | 616 | $-0.478$ | 4 |
| Mamak | 165 | 0.779 | $\mathbf{2}$ | Güdül | 630 | $-0.493$ | ¥, |
| Akyurt. | 174. | 0.705 | 2 | Camlidere | 654 | $-0.526$ | $\overline{5}$ |
| Polati | 206 | 0.581 | 2.5 | Haymana | 695 | $-0.578$ | 5 |
| Elmadağ ® | 229 | 0.462 | $\overline{2}$ | Bala | 725 | $-0.611$ | 5 |
| Pursaklar | 231 | 0.447 | $\overline{2}$ |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Çankaya İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında 6,901 Skor ile 1. Kademe 2., Ankara ilçeleri sıralamasında 1. Kademede 1. sırada yer almaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 21 / 40
Çankaya sırasıyla Hatti, Hititler, Frigyalılar Lidyalılar, Pers İmparatorluğu, Makedonya Krallığı, Galatlar, Roma İmparatorluğu, Doğu Roma İmparatorluğu, Büyük Selçuklu İmparatorluğu, Anadolu Selçuklu Devleti, Ahiler ve Osmanlı İmparatorluğu dönemlerini yaşamıştır. 19. yüzyılda önemini kaybeden yerleşim, 20. yüzyılın başlarında Bağdat Demiryolu'nun yapılması, daha sonra Mustafa Kemal Atatürk'ün Kurtuluş Savaşı'nı buradan yönetmesi ile gelişti. Ankara'nın 13 Ekim 1923 tarihinde yeni kurulan Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olmasının ardından gelişen Çankaya, 9 Haziran 1936 tarihinde kabul edilen 330 sayılı Kanun ile ilçe statüsüne erişmiştir.
Çankaya, bir yerleşim olarak, bir parçası olduğu başkent Ankara'nın siyasal, kamusal ve sosyo-ekonomik, kültürel kuruluşlarının en önemlilerini içinde bulunduran ilçesidir.
Cumhuriyet döneminden hemen önceki haliyle Çankaya, bağlık bahçelik kırsal bir alan görünümündeydi. Bu bağlardan birinin içindeki köşke Mustafa Kemal Paşa'nın yerleşmesi, Çankaya'nın önemini birdenbire artırdı. Bu köşk bugün bir müze olarak korunuyor. Bugünkü Çankaya köşkü ise, Alman Mimar Clemens Holzmeister tarafından projelendirilerek daha sonra yapıldı.
Kale çevresinde oluşmuş eski kente tepeden bakan, güney yöndeki bu bağlık bahçelik alan zaman içinde gelişerek 1936 yılında ilçe durumuna geldi. Bugünkü Çankaya, ülkenin en önemli kamusal karar organlarını, üniversitelerini, çeşitli ülkelerin büyükelçiliklerini, iş alanlarını, ticaret merkezlerini, bankaları, büyük otelleri, kültür ve sanat kuruluşlarını, restoranları, eğlence ve dinlenme yerlerini barındıran bir yerleşim alanı. Yeni Türk devletinin kuruluşundaki güç günleri yakından yaşamış olan bu ilçe, sağlığında Atatürk'ün konutuna, ölümünde Anıtkabir'ine mekan oldu. Günlük nüfus hareketlerine bağlı olarak Çankaya'nın nüfusu, gün boyunca 2 milyona ulaşmaktadır. İlçenin bu özelliğiyle kent içinde ayrı bir kent merkezi özelliğine sahiptir. İlçe aynı zamanda, uluslararası kültürel ve sanatsal etkinliklerin de merkezi durumundadır. Bu özelliği, onu Ankara'nın en gözde ilçesi haline getirmektedir. Çankaya, bütün bu özellikleriyle, tüm yerli ve yabancı turistlerin en çok ziyaret etmek istediği nadir ilçeler arasında yer almaktadır.
Çankaya nüfusunun 2023 yılında 2022 yılına göre %0,53 (5.007 kişi) azaldığı görülmektedir.
| Bağlı Olunan İl Adı | ANKARA | Hee Merkez Kadın Nüfusu | 489,091 |
|---|---|---|---|
| Toplam Nüfus | 937.546 | Belde ve Köyler Toplam Nüfusu | $\overline{10}$ |
| Toplam Erkek Nufusu | 448.453 | Belde ve Kövler Erkek Nüfusu | |
| Toplam Kadın Nüfusu | 489,093 | Belde ve Kövler Kadın Nüfusu | |
| Ilce Merkez Nüfusu | 937.546 | Heeve baglı Köv Savısı | |
| Ilce Merkez ErkekNüfusu | 448,453 | İlceve bağlı Mahalle Savısı | 123 |
Kaynak: nufusune.com / Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
| Depremsellik | |||
|---|---|---|---|
| DASK risk bölgesine göre Kavaklıdere Mahallesi, 5. Derece Risk Bölgesinde yer almaktadır. | |||
| Kavaklıdere Mahallesi |
|||
Kavaklıdere Mahallesi, 2023 nüfusuyla Çankaya 124 mahallesi arasında 61. sıradadır. Kaynak: nufusune.com
Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
2 TCMB
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir. Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır. Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos-ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur. TCMB politika faizini sabit tutmakla birlikte, enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşunu korumuştur.
TCMB, parasal aktarımın güçlendirilmesi amacıyla Türk lirası mevduatı destekleyen politikalara devam etmiştir.
Kredi kartı işlemlerinde uygulanan azami akdi faiz oranları dönem sonu borcuna göre farklılaştırılmıştır.
Sistemde fazla likidite oluştuğunda ağırlıklı olarak gecelik vadedeki depo alım ihaleleri kanalıyla sterilize edilmiş ve gecelik faizler TCMB politika faiz oranına yakın düzeylerde seyretmiştir.
Küresel iktisadi faaliyete ilişkin öncü göstergeler, imalat sanayindeki zayıf seyrin sürdüğüne ve hizmet sektörünün ekonomik büyümenin ana kaynağı olmaya devam ettiğine işaret etmektedir.
Küresel büyüme görünümü ve kompozisyonu, jeopolitik riskler, finansal koşullar ve arz yönlü faktörler, emtia fiyatları üzerinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Küresel dezenflasyon süreci devam ederken hizmet enflasyonundaki ataletin azalmakla birlikte sürdüğü gözlenmektedir.
Enflasyondaki gerilemenin devam etmesiyle birlikte gelişmiş ülke merkez bankaları faiz indirim döngüsüne girerken piyasa fiyatlamalarının faiz indirimlerinin devam edeceği yönünde olduğu görülmektedir.
Küresel risk iştahındaki dalgalanmalar ile gelişmiş ülke merkez bankalarının politika kararlarına yönelik belirsizlikler, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy girişlerinde dalgalı bir seyre neden olmaktadır.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir. TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir. DİBS getirileri artış kaydetmiştir. Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Yılın ikinci çeyreğinde yılık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Üçüncü çeyrekte hem sanayi hem de hizmet üretimi çeyreklik bazda azalmıştır. Üçüncü çeyrekte azalış gösteren imalat sanayi firmalarının yatırım eğilimleri ekim ayında yükselirken istihdam beklentileri yatay seyretmiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin anket göstergeleri ve yüksek frekanslı veriler, sanayi istihdamındaki zayıf seyrin önümüzdeki dönemde devam edeceğine işaret etmektedir.
Tarım dışı nominal ücretlerdeki yıllık yükseliş oranı 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 115,4 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılının üçüncü çeyreğinde altın hariç ihracat ve ithalat azalmıştır.
Üçüncü çeyrekte dış ticaret haddi sınırlı artış kaydetmiş, ithalat miktar endeksinde ihracat miktar endeksindekine kıyasla daha yüksek gerçekleşen gerileme, dış ticarette miktarsal dengelenmeye işaret etmiştir.
Hizmetler dengesi hem seyahat hem de taşımacılık gelirlerinin desteğiyle güçlü görünümünü sürdürmektedir.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesindeki süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Cari işlemler dengesinin finansmanında portföy yatırımlarının ağırlığı azalırken uzun vadeli kalemlerin ağırlığı artmış, rezerv birikimi devam ederken net hata ve noksan kaleminde çıkışlar gözlenmiştir.
Yılın ilk dokuz ayında merkezi yönetim bütçesi 1074,0 milyar TL bütçe açığı ve 161,3 milyar TL faiz dışı açık kaydetmiştir. Ocak-eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, gelirler yüzde 76,9 oranında, harcamalar ise yüzde 81,1 oranında artış kaydetmiştir.
Yıllıklandırılmış bütçe açığının milli gelire oranının eylül ayı itibarıyla yüzde 4,9 civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir.
Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır.
Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
Üretici enflasyonu ana eğilimi ılımlı seyrini korumuştur.
Vergi ve yönetilen kalemlerin manşet enflasyon üzerindeki etkisi yılın üçüncü çeyreğinde yükselmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 25 / 40
| Yil | Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Tommuz | Agustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan | Feb. | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct. | Nov. | Dec. | |
| Bir önceki aya göre değişim oranı (%)-Monthly change (%) | |||||||||||||
| 2006 | 1,96 | 0.26 | 0.25 | 1.94 | 2.77 | 4.02 | 0.86 | $-0.75$ | $-0.23$ | 0,45 | $-0.29$ | $-0.12$ | 11,58 |
| 2007 | $-0.05$ | 0.95 | 0.97 | 0.80 | 0,39 | $-0.11$ | 0.06 | 0.85 | 1.02 | $-0.13$ | 0.89 | 0.15 | 5,94 |
| 2008 | 0.42 | 2.56 | 3,17 | 4.50 | 2.12 | 0,32 | 1.25 | $-2,34$ | $-0.90$ | 0.57 | $-0.03$ | $-3,54$ | 8,11 |
| 2009 | 0.23 | 1.17 | 0.29 | 0.65 | $-0.05$ | 0.94 | $-0.71$ | 0.42 | 0.62 | 0,28 | 1,29 | 0.68 | 5,93 |
| 2010 | 0.58 | 1,66 | 1.94 | 2.35 | $-1.15$ | $-0.50$ | $-0.16$ | 1.15 | 0.51 | 1.21 | $-0.31$ | 1,31 | 8,87 |
| 2011 | 2.36 | 1,72 | 1,22 | 0.61 | 0.15 | 0,01 | $-0.03$ | 1.76 | 1.55 | 1,60 | 0,65 | 1.00 | 13,33 |
| 2012 | 0.38 | $-0.09$ | 0,36 | 0.08 | 0.53 | $-1,49$ | $-0.31$ | 0.26 | 1.03 | 0,17 | 1.66 | $-0.12$ | 2,45 |
| 2013 | $-0.18$ | $-0.13$ | 0.81 | $-0.51$ | 1.00 | 1,46 | 0.99 | 0.04 | 0.88. | 0.69 | 0.62 | 1, 11, | 6,97 |
| 2014 | 3.32 | 1.38 | 0.74 | 0.09 | $-0.52$ | 0.06 | 0.73 | 0.42 | 0.85 | 0.92 | $-0.97$ | $-0.76$ | 6,36 |
| 2015 | 0.33 | 1:20 | 1,05 | 1,43 | 1,11 | 0,25 | $-0.32$ | 0.98 | 1,53 | $-0.20$ | $-1.42$ | $-0.33$ | 5,71 |
| 2016 | 0,55 | $-0,20$ | 0.40 | 0.52 | 1,48 | 0.41 | 0.21 | 0.08 | 0,29 | 0.84 | 2.00 | 2,98 | 9,94 |
| 2017 | 3,98 | 1,26 | 1,04 | 0.76 | 0.52 | 0,07 | 0.72 | 0.85 | 0.24 | 1,71 | 2.02 | 1,37 | 15,47 |
| 2018 | 0.99 | 2.68 | 1,54 | 2.60 | 3.79 | 3.03 | 1,77 | 6.60 | 10.88 | 0.91 | $-2.53$ | $-2.22$ | 33,64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09 | 1.58 | 2.98 | 2,67 | 0.09 | $-0.99$ | $-0.59$ | 0.13 | 0,17 | $-0.08$ | 0.69 | 7,36 |
| 2020 | 1.84 | 0.48 | 0,87 | 1,28 | 1.54 | 0.69 | 1.02 | 2,35 | 2,65 | 3.55 | 4.08 | 2,36 | 25,15 |
| 2021 | 2.66 | 1,22 | 4, 13 | 4.34 | 3.92 | 4,01 | 2,46 | 2.77 | 1.55 | 5.24 | 9.99 | 19.08 | 79,89 |
| 2022 | 10.45 | 7.22 | 9,19 | 7.67 | 8.76 | 6.77 | 5.17 | 2,41 | 4.78 | 7.83 | 0.74 | $-0.24$ | 97,72 |
| 2023 | 4.15 | 1,56 | 0.44 | 0.81 | 0.65 | 6.50 | 8.23 | 5.89 | 3,40 | 1.94 | 2.81 | 1,14 | 44,22 |
| 2024 | 4.14 | 3.74 | 3,29 | 3,60 | 1.96 | 1,38 | 1.94 | 1.68 | 1,37 | 1.29 | 27,17 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 26 / 40
| $\cdots$ Ocak January |
Subat February |
Mart March |
Nisan April |
Mayıs. May |
Haziran June |
Temmuz July |
Agustos | Eylül August September |
Ekim October |
Kasım November |
Aralık December |
Yellok | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0,55 | 0.02 | 0.26 | 0,71 | 0.92 | 0,10 | $-0.57$ | 0,85 | 1.02 | 1,79 | 1,40 | 0.42 | 7.72 |
| 2006 | 0,75 | 0,22 | 0,27 | 1,34 | 1.88 | 0.34 | 0,85 | $-0.44$ | 1,29 | 1,27 | 1.29 | 0.23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0.43 | 0.92 | 1.21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0,02 | 1.03 | 1,81 | 1.95 | 0.22 | 8,39 |
| 2008 | 0,80 | 1,29 | 0.96 | 1,68 | 1,49 | $-0,36$ | 0.58 | $-0.24$ | 0.45 | 2.60 | 0,83 | $-0.41$ | 10,06 |
| 2009 | 0.29 | $-0.34$ | 1,10 | 0.02 | 0.64 | 0.11 | 0.25 | $-0.30$ | 0,39 | 2.41 | 1,27 | 0.53 | 6,53 |
| 2010 | 1,85 | 1,45 | 0.58 | 0,60 | $-0.36$ | $-0.56$ | $-0.48$ | 0,40 | 1,23 | 1,83 | 0.03 | $-0.30$ | 6,40 |
| 2011 | 0,41 | 0,73 | 0.42 | 0.87 | 2,42 | $-1.43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0.75 | 3,27 | 1,73 | 0.58 | 10,45 |
| 2012 | 0.56 | 0.56 | 0.41 | 1,52 | $-0.21$ | $-0.90$ | $-0.23$ | 0,56 | 1,03 | 1.96 | 0.38 | 0.38 | 6,16 |
| 2013 | 1,65 | 0,30 | 0.66 | 0,42 | 0, 15 | 0.76 | 0.31 | $-0,10$ | 0.77 | 1,80 | 0,01 | 0.46 | 7,40 |
| 2014 | 1,98 | 0,43 | 1,13 | 1,34 | 0.40 | 0,31 | 0.45 | 0,09 | 0.14 | 1,90 | 0,18 | $-0.44$ | 8.17 |
| 2015 | 1.10 | 0.71 | 1.19 | 1,83 | 0.56 | $-0.51$ | 0.09 | 0,40 | 0,89 | 1,55 | 0.67 | 0.21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0.02$ | $-0.04$ | 0.78 | 0.58 | 0.47 | 1,16 | $-0.29$ | 0.18 | 1.44 | 0.52 | 1.64 | 8,53 |
| 2017 | 2.46 | 0.81 | 1.02 | 1,31 | 0.45 | $-0.27$ | 0.15 | 0.52 | 0.65 | 2.08 | 1,49 | 0.69 | 11.92 |
| 2018 | 1.02 | 0.73 | 0.99 | 1.87 | 1.62 | 2.61 | 0.55 | 2,30 | 6,30 | 2.67 | $-1.44$ | $-0.40$ | 20,30 |
| 2019 | 1.06 | 0.16 | 1.03 | 1,69 | 0.95 | 0,03 | 1,36 | 0,86 | 0,99 | 2.00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1.35 | 0,35 | 0.57 | 0,85 | 1,36 | 1,13 | 0,58 | 0,86 | 0.97 | 2, 13 | 2,30 | 1.25 | 14,60 |
| 2021 | 1,68 | 0.91 | 1.08 | 1,68 | 0.89 | 1,94 | 1,80 | 1,12 | 1,25 | 2,39 | 3,51 | 13,58 | 36,08 |
| 2022 | 11.10 | 4.81 | 5.46 | 7,25 | 2.98 | 4.95 | 2,37 | 1,46 | 3,08 | 3,54 | 2,88 | 1.18 | 64,27 |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2.29 | 2,39 | 0.04 | 3,92 | 9,49 | 9.09 | 4,75 | 3.43 | 3,28 | 2.93 | 64,77 |
| 2024 | 6,70 | 4.53 | 3.16 | 3,18 | 3,37 | 1,64 | 3,23 | 2,47 | 2,97 | 2,88 | 39,77 |
| F Insaat |
41.00.1 Ikamet amaçlı binalar |
41.00.2 kamet amaçlı olmayan binalar |
|||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yd | Ay | Toplam | Oran | Malzeme | Oram | ISCIIIN | Oran | Toplam | Binalar Malzomo |
Iscilik | Toplam | Oran | Matzome | Oran | Iscilik | Oran | l'optam | Matzeme | Incilik |
| 2015 | 12 | 100,60 | 99,34 | 103,62 | 101,15 | 100.19 | 103.40 | 101.23 | 100,27 | 103.35 | 100.93 | 99.95 | 103.57 | ||||||
| 2016 | 12 | 118,90 | 15.10% | 113,71 | 14,47% | 131.36 | 26.77% | 118,52 | 113,02 | 131.40 | 118.52 | 17.08% | 112.77 | 12.47% | 131.39 | 27.13% | 118.54 | 113.75 | 131.46 |
| 2017 | 12 | 138,14 | 16. ,18% |
136,38 | 19.94 | 142.35 | 5,37% | 137,28 | 135.26 | 142.02 | 136,77 | 15.40% | 134.48 | 19,25% | 141,90 | 8,00% | 138.90 | 137,60 | 142.43 |
| 2018 | 12 | 173,57 | 25,65% | 176,22 | 29,21 | 167,19 | 17,45% | 173,33 | 176.12 | 166.78 | 172.55 | 26.16% | 175,25 | 30,32% | 186.53 | 17,36% | 175,76 | 178,74 | 167,70 |
| 2019 | 12 | 192,25 | 10.76% | 184,91 | 4.93% | 209.90 | 25.55% | 192.47 | 185.13 | 209.65 | 192.23 | 11,41% | 184.55 | 5,31% | 209.41 | 25,75% | 193.25 | 1BS.BS | 210.52 |
| 2020 | 12 | 240,35 | 25.02% | 241,02 | 30.349 | 238.74 | 13,74% | 240.76 | 241.55 | 238.91 | 239.27 | 24.47% | 239.57 | 29,819 | 238.61 | 13,94% | 245.43 | 247.44 | 239.97 |
| 2021 | 12 | 403,16 67,74% | 447.74 | BS.77% | 296.07 | 24.01% | 401.78 | 446.90 | 298.22 | 396.98 | 65.90% | 442,30 | 84.62% | 295.42 | 23.81% | 416.97 | 460.62 | 299.12 | |
| 2022 | 12 | 719,25 | 78,40% | 787.69 | 75,93% | 554,85 | 87.41% | 716,43 | 784,89 | 556.28 | 705,73 | 78.54% | 778.25 | 75.98% | 553.06 | 87.21% | 740,66 | 804.67 | 567.87 |
| 2023 | 12 | 1203,41 | 67 31 |
1215,09 | 54,207 | 1175,36 | 11.83% | 1192,25 | 198.69 | 1177.19 | 182.85 | 66,90% | 188.13 | 52.67 | 1171.03 | 111,74% | 1221.84 | 1230.18 | 1199.32 |
| 2024 | 69 | 1580.65 | 31.35% | 1498.43 | 23.32% | 1778.15 | 51.29% | 1571.53 | 1486.52 | 1770.44 | 1562 78 |
32.12% | 1474.50 | 24.10% | 1760.46 | 50.33% | 1599.09 | 1522.34 | 1806.30 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 27 / 40
4.3. Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler Bulunmamaktadır.
Değerleme konusu bağımsız bölümün yer aldığı yapı; Ankara ili, Çankaya ilçesi, Kavaklıdere Mahallesi, Kızılırmak Caddesi'nde, arsa nitelikli, 612,00 m² yüzölçümlü, 4901 ada 21 parseldedir. Yapı kat irtifaklı olup kat mülkiyeti tesis edilmemiştir.
Bina, 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 5 Normal Kat (+ Çatı Piyesi)'tan oluşmaktadır.
1.Bodrum Katta; Dükkanlara ait depolar ve otopark,
Zemin Katta; Bina girişi ve dükkanlar,
ve 4. Normal Katlarda; 3'er adet mesken,
Normal Katta; 3 adet Çatı Aralı Mesken,
olmak üzere toplam 14 bağımsız bölüm bulunmaktadır.
Değerleme konusu 2 numaralı bağımsız bölüm, tapuda dubleks mesken nitelikli olup binanın 1. ve 2. katının tamamında, düşey sirkülasyon sağlayan merdiven, yangın merdiveni ve asansör dışındaki alanda yer almaktadır.
Onaylı mimari projesine göre 1. katı brüt 283 m², 2. katı brüt 283 m² olmak üzere toplam 566 m² brüt kapalı alana sahiptir. Ayrıca her 2 katında 5'er m²'lik açık balkonlar bulunmaktadır.
Taşınmaz içerisinde 11 Adet Oda, 2 Adet Salon, 4 Adet WC, Kiler bölümleri bulunmaktadır. Mahallinde ofis olarak kullanılmaktadır. Kullanım ihtiyacına göre iç hacimlerinde bölümlemeler yapılmıştır. Zeminler parke, duvarlar alçı sıva üzeri saten boyadır. Islak hacim zeminleri ve duvarları seramiktir. Alçıpan asma tavanlıdır.
Taşınmazın bulunduğu bina B.A.K tarzda, 1. sınıf malzeme ve işçilik kalitesi ile inşa edilmiştir. Dış cepheleri mantolama ve alüminyum cephe kaplama, kısmen boyalıdır. Bina girişi Kızılırmak Caddesinden girilerek Zemin Kat seviyesinden sağlanmaktadır.
| GÜÇLÜ | ZAYIF | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ✓ Ulaşımın kolay sağlanması, |
✓ Yeni deprem yönetmeliğinden önce yapılmış |
||||||
| ✓ Şehir merkezinde yer alması, |
olması. | ||||||
| ✓ Sosyal ve kültürel alanlara yakın olması, |
✓ Yapı yaşının ilerlemiş olması (Yaklaşık 30 yıl), |
||||||
| FIRSAT | TEHDİT | ||||||
| ✓ - |
✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara |
||||||
| bağlı inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı sıra alıcı potansiyelinin de azalması. |
Ruhsat eki projesinden farklı olarak bağımsız bölümün içinde ihtiyaç dahilinde, ruhsata tabi olmayan basit tadilat niteliğinde mahaller oluşturulduğu görülmüştür.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Bağımsız bölümün içlerinde ihtiyaç dahilinde, basit tadilat niteliğinde mahaller oluşturulduğu görülmüştür.
i) Basit tamir ve tadil: Yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemlerini,
MADDE 59 – Yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetler
(1) Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir. (Ek cümle:RG-25/2/2022-31761) Ayrıca iç mekânların tasarımına dair iç mekân projesi değişikliği ile taşıyıcı sistemi ve yangın güvenliğini etkilemeyen mahal listesi değişiklikleri de ruhsata tabi değildir.
Yukarıdaki açıklamalar kapsamında bağımsız bölümler içinde hafif malzeme ile bölümlendirmelerin yapılmasının basit tadilat niteliğinde olduğu, ruhsata tabi olmadığı değerlendirilmiştir.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkul kat irtifaklı yapıdadır. Kat mülkiyeti tesis edilmemiştir. Mevcut durumda ofis olarak kullanılmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 29 / 40
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir. (i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir. Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir. Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 31 / 40
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Ankara, Çankaya, Kavaklıdere Mah. 4901 Ada 21 Parsel 2 Bağımsız Bölüm No.lu Dubleks Mesken 31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 33 / 40
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 34 / 40
Değerleme konusu taşınmaza yakın mesafede, Büklüm Sokak üzerinde konumlu, 25-30 yıllık binanın 4. katında bulunan, 70 m² alanlı ofis 2.350.000 TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın mesafede, Atatürk Bulvarı üzerinde konumlu, 30 yıllık binanın 5. katında bulunan, 100 m² alanlı ofis 3.275.000 TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın mesafede, Kennedy Caddesi üzerinde konumlu, 25-30 yıllık binanın 4. katında bulunan, 85 m² alanlı ofis eşyalı olarak 4.300.000 TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın mesafede, Kennedy Caddesi üzerinde konumlu, 30 yıllık binanın 2. katında bulunan, 55 m² alanlı ofis 2.450.000 TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın mesafede, Bestekâr Sokak üzerinde konumlu, 25-30 yıllık binanın 1. katında bulunan, 96 m² alanlı ofis 3.880.000 TL bedelle satılıktır.
| Sıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yası | Satış Fiyatı (TL) |
M 2 | Ilan No | llan Tarihi |
Ilan Sahibi | lletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kizilirmak | $\boldsymbol{A}$ | $25 - 30$ | 2.350.000 | 70 | 1128565221 | 20.10.2024 | Turyap Emlak | (537) 280-7139 | |
| Kizilirmak | 30 | 3.275.000 | 100 | 1198021112 | 16.10.2024 | Coldwell Emlak | (535) 363-8696 | ||
| з | Kizilirmak | $\frac{1}{2}$ | 25-30 | 4.300.000 | 85 | 1134613641 | 15.10.2024 | GMY Gavrimenkul | (543) 846-7416 |
| 4 | Kizilirmak | 2 | 30 | 2.450.000 | 55 | 1197156691 | 11.10.2024 | Coldwell Emlak | (507) 398-7535 |
| Kizilirmak | $25 - 30$ | 3,880,000 | 96 | 1151686804 | 02.10.2024 | unalım Gavrimenkul | (505) 754-6902 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 35 / 40
5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yası | Istenilen Fiyat (TL) |
m2 | TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 |
Konum Uyum |
Düzeltilmiş Birim Fiyat TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kızılırmak | 4 | $25 - 30$ | 2.350.000 | 70 | 33.571 | $-5%$ | 31.893 | 0% | 31.893 | |
| $\overline{2}$ | Kızılırmak | 5 | 30 | 3.275.000 | 100 | 32.750 | $-5%$ | 31.113 | 0% | 31.113 |
| 3 | Kizilirmak | 4 | $25 - 30$ | 4.300.000 | 85 | 50.588 | $-5%$ | 48.059 | $-20%$ | 38.447 |
| 4 | Kızılırmak | $\overline{2}$ | 30 | 2.450.000 | 55 | 44.545 | $-5%$ | 42.318 | $-10%$ | 38,086 |
| 5 | Kizilirmak | 25-30 | 3.880.000 | 96 | 40.417 | $-5%$ | 38.396 | $-5%$ | 36.476 | |
| Ortalama | 38.356 | 35.203 |
Satılık ofis emsalleri, mümkün olduğunca yakın konumdan ve benzer nitelikli ofisler arasından seçilmiştir. Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu satış birim değeri 35.203 TL/m² bulunmuştur.
Değerleme konusu 2 bağımsız bölüm no.lu taşınmaz için 35.200 TL/m² pazar değeri kabul edilmiştir.
2 no.lu bağımsız bölüm için birim pazar değeri 35.203 TL/m2 bulunmuş, 35.200 TL/m² kabul edilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Değerleme konusu fiili olarak ofis nitelikli gayrimenkul, tamamlanmış kat irtifaklı yapıda yer alan bağımsız bölüm olması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
5.2.2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 36 / 40
5.2.3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Kullanılmamıştır.
5.3.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Kullanılmamıştır.
Kullanılmamıştır.
5.4. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)
Emsal 1 / KUMRULAR Gayrimenkul / 0506 930 73 99
Değerleme konusu taşınmazın üst katında konumlu, 85 m² alanlı ofisin aylık 20.000 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.
Emsal 2 / REMAX Can Emlak / 0533 591 37 15
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı Kızılırmak Sokak üzerinde konumlu, 30 ve üzeri yıllık binanın 3. katında bulunan, 90 m² alanlı ofis aylık 25.000 TL bedelle kiralıktır.
Emsal 3 / REALITY WORLD Gayrimenkul / 0532 482 55 91
Değerleme konusu taşınmaza yakın mesafede, Akay Caddesi üzerinde konumlu, 25-30 yıllık binanın 1. katında bulunan, 120 m² alanlı ofis aylık 28.500 TL bedelle kiralıktır.
Emsal 4 / BORSEM Emlak / 0532 778 50 87
Değerleme konusu taşınmaza çok yakın mesafede, Büklüm Sokak üzerinde konumlu, 20-25 yıllık binanın 1. katında bulunan, 120 m² alanlı ofis aylık 40.000 TL bedelle kiralıktır.
Emsal 5 / METRE Emlak / 0532 309 12 03
Değerleme konusu taşınmaza yakın mesafede, Tunus Caddesi üzerinde konumlu, 25 ve üzeri yıllık binanın 2. katında bulunan, 85 m² alanlı ofis aylık 25.000 TL bedelle kiralıktır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 37 / 40
| Sıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı | Satis Flyati (TL) |
M 2 | Ilan No | Ilan Tarihi |
Ilan Sahibi | lletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ı | Kızılırmak | з | $-29$ | 20,000 | 85 | 18.10.2024 | Kumrular Emlak | (506) 930-7399 | |
| 2 | Kızılırmak | 3 | 30 | 25,000 | 90 | 1199920282 | 28.10.2024 | Remax Can Emlak | (533) 591-3715 |
| з | Kızılırmak | $25 - 30$ | 28.500 | 120 | 1144993360 | 16.10.2024 | Reality World Emlak | (532) 482-5591 | |
| 4 | Kızılırmak | 25-30 | 40,000 | 120 | 1208285201 | 01.11.2024 | Borsem Emlak | (532) 778-5087 | |
| 5 | Kızılırmak | 25 | 25,000 | 85 | 1201731659 | 02.11.2024 | Metre Emlak | (532) 309-1203 |
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yası | İstenilen Fiyat (TL) |
m2 | TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 |
Konum Uyum |
Düzeltilmiş Birim Fiyat TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 | Kızılırmak | 3 | 29 | 20,000 | 85 | 235 | $-20%$ | 188 | 0% | 188 |
| Kızılırmak | 3 | 30 | 25,000 | 90 | 278 | $-25%$ | 208 | $-10%$ | 188 | |
| 8 | Kızılırmak | $25 - 30$ | 28,500 | 120 | 238 | $-25%$ | 178 | $-10%$ | 160 | |
| **** 9 |
Kızılırmak | $25 - 30$ | 40,000 | 120 | 333 | $-25%$ | 250 | $-25%$ | 188 | |
10 |
Kızılırmak | $\overline{2}$ | 25 | 25,000 | 85 | 294 | $-25%$ | 221 | $-20%$ | 176 |
| ORTALAMA | 209 | 180 |
Kiralık ofis emsalleri, mümkün olduğunca yakın konumdan ve benzer nitelikli ofisler arasından seçilmiştir. Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu aylık kira birim değeri 180 TL/m² bulunmuştur.
Kira değeri ise 180 TL/m²-ay kira değeri kabul edilmiştir.
Buna göre pazar kirası;
566 m² x 180 TL/m²-ay = 101.880 TL/ay bulunmuş, 100.000 TL/ay kabul edilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 38 / 40
Kullanılmamıştır.
Tamamlanmış ve kullanılan yapıdır. Söz konusu taşınmazın mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
Direkt kapitalizasyon araştırmalarında yeterli uygun emsale ulaşılamamış, yapılan karşılaştırılabilir işlemler yönteminin değeri gerçekçi yansıttığı kanaatine varılmıştır.
Değer oluşumunda, alanın emsallere göre önemli ölçüde büyük olması, bağımsız bölümün dubleks nitelikli olması nedeniyle üst katın ayrı kullanılamaması, büyük alanlı ofislerde talebin küçük alanlı ofislere göre nispeten düşük olması, kat mülkiyeti tesis edilmemiş olması gibi özellikleri dikkate alınmıştır.
Tarafımızca yapılan araştırmalara göre birim pazar değeri; 35.203 TL/m2 bulunmuş, 35.200 TL/m² kabul edilmiştir. Buna göre;
Pazar Değeri; 566 m² x 35.200 TL/m² = 19.923.200 TL bulunmuş, 19.950.000 TL takdir edilmiştir. Birim pazar kirası, 180 TL/m²-ay kabul edilmiştir.
Pazar Kirası; 566 m² x 180 TL/m²-ay = 101.880 TL/ay bulunmuş, 100.000 TL/ay takdir edilmiştir.
6.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
6.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksiz olarak mevcuttur.
İç mekanlarda hafif malzeme ile yapılan mahaller, basit tadilat kapsamında değerlendirilmiştir.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te, TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İncelenen belgeler kapsamında devredilmesinde bir sınırlama tespit edilmemiştir.
6.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu dubleks mesken (fiili olarak ofis), 1999 yılında Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış, kat irtifaklı (kat mülkiyeti tesis edilmemiş) yapıda yer almaktadır.
6.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerde TAKBİS tarihi itibariyle üst hakkı belirtmesi bulunmamaktadır.
6.8. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)
Değerleme konusu, tapuda dubleks mesken nitelikli gayrimenkul fiili olarak ofis nitelikli kullanılmaktadır. Gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumlu değildir. Bağımsız bölümde ihtiyaç dahilinde, hafif malzeme ile iç mahaller oluşturulduğu görülmekle birlikte ruhsata tabi olmayan basit tadilat niteliğinde değerlendirilmiştir.
Diğer yandan, değerleme konusu gayrimenkulün yer aldığı yapının Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmakla birlikte Kat İrtifaklı olup Kat Mülkiyeti tesis edilmemiştir.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir."
Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu taşınmazın tapudaki niteliği ile fiili kullanımının uyumlu olmaması, Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmakla birlikte kat irtifaklı olup, Kat Mülkiyeti tesis edilmemesi nedenleriyle GYO portföyüne alınmasının uygun olmayacağı kanaatine varılmıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0011 Sayfa 40 / 40
TAKBİS açıklaması 3.1.4.'te yer almaktadır. TAKBİS tarihi itibariyle bağımsız bölüm üzerinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir şerh, beyan, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
2 no.lu bağımsız bölümün içinde ihtiyaç dahilinde, bölümlendirmeler yapıldığı görülmekle birlikte ruhsata tabi olmayan basit tadilat niteliğinde olduğu değerlendirilmiştir.
Değer oluşumunda, alanın emsallere göre önemli ölçüde büyük olması, bağımsız bölümün dubleks nitelikli olması nedeniyle üst katın ayrı kullanılamaması, büyük alanlı ofislerde talebin küçük alanlı ofislere göre nispeten düşük olması, kat mülkiyeti tesis edilmemiş olması gibi özellikleri dikkate alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın tapudaki niteliği ile fiili kullanımının uyumlu olmaması, Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmakla birlikte kat irtifaklı olup, Kat Mülkiyeti tesis edilmemesi nedenleriyle GYO portföyüne alınmasının uygun olmayacağı kanaatine varılmıştır.
Değer, gayrimenkul üzerinde değeri ve devri etkileyen herhangi bir takyidat bulunmaması esasına göre belirlenmiştir.
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Dubleks Mesken" nitelikli (fili olarak ofis kullanımlı) 1 adet bağımsız bölüme ilişkin KDV hariç 19.950.000 TL Pazar Değeri, 100.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
Pazar değeri; 19.950.000 TL (OndokuzMilyonDokuzyüzelliBinTürkLirası) + KDV
Pazar kirası (Stopaj/KDV Hariç); 100.000 TL/Ay (YüzBinTürkLirası)
takdir edilmiştir.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.