Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
. Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
İstanbul, Kadıköy, Osmanağa Mah. 10 Ada 94 Parsel (7 Adet B.B.)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 1 / 51
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI 5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA .5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ | ||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 | |||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR 7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER . 9 |
||
| 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 | |||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B12 | |||
| 3.2. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI | ||
| HAKKINDA BİLGİ21 | |||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ 21 | |||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 22 | ||
| 3.5. | GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 22 | ||
| 3.6. | GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 22 |
||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ22 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ 23 | |||
| 3.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | ||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA 23 | |||
| 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 23 | |||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ24 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER24 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ30 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 34 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 34 | ||
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 2 / 51
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER 35 |
|
|---|---|---|
| 4.6. 4.7. |
RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ36 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ36 |
|
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 36 | |
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ48 | |
| 7. | SONUÇ50 | |
| 7.1. 7.2. |
SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ50 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ50 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 3 / 51
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 / 2024-ŞGYO-0037
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri ve Pazar Kirası Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile ŞEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK ANONİM ŞİRKETİ mülkiyetlerinde olan;
İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Osmanağa Mahallesi, 1.601,70 m² tapu alanlı 10 Ada, 94 Parselde, "Arsa" nitelikli, kat irtifakı tesis edilmiş olarak yer alan binada, Zemin Katta; 35 No.lu ''Altında Deposu Olan Asma Katlı Dükkan'' nitelikli ve 63, 64, 65, 66 No.lu ''Büro'' nitelikli, 2. Normal Katta 99 ve 100 No.lu "Büro" nitelikli 7 adet bağımsız bölümün Pazar Değerinin ve Pazar Kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Osmanağa Mahallesi, Kuşdili Caddesi, No: 12 (B.B. No: 35, 63, 64, 65, 66, 99, 100) Kadıköy / İSTANBUL
Sahibi (35, 63, 64, 65, 66, 99 ve 100 No.lu Bağımsız Bölümler) Şeker Kentsel Dönüşüm ve Danışmanlık Anonim Şirketi (1/1)
Değerleme konusu taşınmazlar mevcut durumda birleştirilerek banka şubesi olarak kullanılmaktadır.
Tapu örnekleri ve TAKBİS belgeleri 3.1.3.'te yer almaktadır.
Kadıköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, rapor konusu taşınmazlarının yer aldığı 10 Ada 94 no.lu parselin; 24.05.1972 tasdik tarihli, 1/5000 ölçekli "Rasimpaşa 2. Etap İmar Planı"nda, Bitişik Nizam, H= 18,50 m. yapılaşma koşullarında olduğu, "kısmen iskan kısmen de yol'' alanında kalmakta iken, söz konusu parseli kapsayan alan, İstanbul V Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 28.09.2022 tarih ve 9900 sayılı kararı ile "Kadıköy Geleneksel Çarşı ve Moda Kentsel ve 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı" ilan edilmiştir. Söz konusu alanda 1/5000-1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım-Uygulama İmar Planı yapılıncaya kadar İstanbul V Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 25.11.2022 tarih 10192 sayılı ve 11.04.2023 tarih 10687 sayılı kararı ile belirlenen "Kadıköy Geleneksel Çarşı ve Moda Kentsel ve 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı Geçiş Dönemi Koruma Esasları ve Kullanma Şartları"na göre uygulama yapılacağı bilgisi edinilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 4 / 51
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu 1 adedi "Altında Deposu Olan Asma Katlı Dükkan", 6 Adedi "Büro" nitelikli ve birlikte tek bağımsız bölüm şeklinde kullanılan 7 adet bağımsız bölüme birlikte toplam KDV hariç 86.490.000 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj Hariç 364.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| Kat | Mevcut m 2 | Pazar Değeri (TL) | Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|
| 2. BK | 341,35 | 13.380.000,00 | 56.000,00 |
| 1. BK | 136,90 | 6.710.000,00 | 28.000,00 |
| 7К | 211,46 | 41.450.000,00 | 175.000,00 |
| Asma Kat | 141,44 | 13.860.000,00 | 58.000,00 |
| 1. NK | 141,44 | 11.090.000,00 | 47.000,00 |
| Toplam | 972,59 | 86.490.000,00 | 364.000,00 |
Nihai olarak;
Toplam Pazar Değeri; 86.490.000,00 TL (SeksenaltıMilyonDörtyüzdoksanBinTürkLirası) + KDV
364.000,00 TL/Ay (ÜçyüzaltmışdörtBinTürkLirası)
| Fehmi ALİOĞLU | Yasin ÇABUK | Soner GÖKDAĞLI |
|---|---|---|
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| (Lisans No: 410773) | (Lisans No: 405180) | (Lisans No: 410944) |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 5 / 51
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0037
| Fehmi ALİOĞLU |
(Lisans Tarih-No: 25.09.2018 / 410773) |
|---|---|
| Yasin ÇABUK | (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180) |
Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
26.12.2024.
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkuller için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 6 / 51
| 2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler |
|
|---|---|
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
| Mersis No | : 0396059371100015 |
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
| Kep: [email protected] |
|
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | |
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
|
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 |
| 34394 Şişli / İSTANBUL |
|
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL |
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | |
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 |
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No |
: Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
| Mersis No. | : - |
| KEP Adresi | : [email protected] |
| Tel | : 0 212 398 38 00 |
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Osmanağa Mahallesi, 10 ada, 94 parselde, "Arsa" nitelikli, kat irtifakı tesis edilmiş olarak yer alan binada, Zemin Katta 35 no.lu ''Altında Deposu Olan Asma Katlı Dükkan'' nitelikli, 63, 64, 65, 66, no.lu ''Büro'' nitelikli ve 2. Normal Katta 99 ve 100 No.lu "Büro" nitelikli 7 adet bağımsız bölümün pazar değerinin ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 7 / 51
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 8 / 51
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 9 / 51
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkullere, Taşköprü Caddesi, Tepe Nautilus AVM önünden güneye hareketle, Taşköprü Caddesi üzerinden yaklaşık 1,5 km. mesafede yer almakta olup, otomobille 6 dakikada ulaşılabilmektedir.
Konu taşınmazlar; İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Osmanağa Mahallesi, Kuşdili Caddesi, No: 12, B.B.N: 35, 63, 64, 65, 66, 99 ve 100 posta adresinde konumludurlar. Tepe Nautilus AVM önünden güneye hareketle yaklaşık 750 m. sonra sağa Hayrullah Efendi Sokak'a girilir. Daha sonra Hayrullah Efendi Sokak üzerinde 140 m ilerlenir ve sola Elmalı Çeşme Sokak yönüne dönülür. 160 m ilerledikten sonra tekrardan sağa Söğütlü Çeşme Caddesi'ne girilir. 300 m ileride Kadıköy Boğa Heykeli'nin bulunduğu noktadan hafif sola dönülerek Kuşdili Caddesi'ne girilir. 130 m ileride sağ tarafta değerleme konusu taşınmazların bulunduğu yapıya ulaşılır.
Ulaşım ana cadde üzerinden geçen toplu taşıma araçları veya özel araçlar ile sağlanabilmektedir. Taşınmazın
bulunduğu bölge konut ve ticari nitelikli olarak gelişmiştir. Taşınmazın kamu hizmetlerinden istifadesi tam olup herhangi bir altyapı sorunu bulunmamaktadır.
Taşınmazın yakın çevresinde Ülker Fenerbahçe Şükrü Saraçoğlu Stadyumu, Söğütlüçeşme Marmaray İstasyonu ve Kadıköy İskelesi bulunmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 10 / 51
| İI | İstanbul |
|---|---|
| İlçe | Kadıköy |
| Mahalle/Köy | Osmanağa |
| Mahalle No | 149493 |
| Ada | 10 |
| Parsel | 94 |
| Tapu Alanı | 1.601,70 |
| Nitelik | Arsa |
| Mevkii | ٠ |
| Zemin Tip | Kat İrtifak |
| Pafta | 12 |
| Kat | Nitelik | BB No |
|---|---|---|
| 2. BK | Garai | ı |
| 1. BK | 2, 3, 434 | |
| ZK | Altında Deposu Olan Asma Katlı Dükkan | 35 |
| ZK | $1 + 1$ | 36, 37, 62 |
| ZK | Büro | 63 |
| ZK | Büro | 64 |
| ZK | Büro | 65 |
| ZK. | Büro | 66 |
| ZK. | Büro | 67,68 |
| 1. NK | 224.1 | 69, 70, 98 |
| 2. NK | Büro | 99 |
| 2. NK | Büro | 100 |
| 2. NK | Büro | 101, 102, 154 |
| 3. NK | Büro | 155, 156, 172 |
| 4. NK | Büro | 173, 174, 190 |
| 5. NK | Buro | 191, 192, 208 |
| Bina Nitelik | Blok | Bağımsız Bölüm Adet |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 11 / 51
| Zemin Tipi | Katlrtifaki | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | 10/94 | |||||
| 1.601.70 AT Yuzolçümü (m2) |
||||||
| Il/Ilce/Mahalle ISTANBUL / KADIKOY |
||||||
| OSMANAGA / - Mahalle/Mevkii |
||||||
| Kayıt Durum | Aktif | |||||
| Ana Tasınmaz Nitelik | Arsa | |||||
| Malik / Hisse | SEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK ANONIM ŞİRKETİ (TAM) | |||||
| Edinme Sebebi | Satis | |||||
| Tasınmaz Kimlik No | Cilt/Sayfa No | B.B. Nitelik | Kat | B.B. No. | Arsa Pay / Payda | Edinme Tarihi-Yevmiye |
| 21635953 | 93/9116 | Altında Deposu Olan Asma Katlı Dükkan | Zemin Kat | 35 | 110/2880 | 05.02.2021 / 5588 |
| 21635953 | 93/9116 | Altında Deposu Olan Asma Katlı Dükkan | Zemin Kat | 35 | 110/2880 | 05.02.2021 / 5588 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 21635971 | 93/9144 | Büro | Zemin Kat | 63 | 10/2880 | 05.02.2021/5588 |
| 21653375 | 93/9145 | Büro. | Zemin Kat | 64 | 10/2880 | 05.02.2021 / 5588 |
| 21635972 | 93/9146 | Büro | Zemin Kat | 65 | 10/2880 | 05.02.2021/5588 |
| 21635973 | 93/9147 | Büro. | Zemin Kat | 66 | 10/2880 | 05.02.2021 / 5588 |
| 21635997 | 93/9180 | Büro: | 2. Kat | 99 | 20/2880 | 05.02.2021/5588 |
| 21635998 | 93/9181 | Büro | 2. Kat | 100 | 24/2880 | 05.02.2021 / 5588 |
Tapu örnekleri EK-1'dedir.
Malik / Hisse : ŞEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
Edinme Sebebi : Satış
Tarih-Yevmiye : 05.02.2021 / 5588
▪ YÖNETİM PLANI:03.10.1974 YEV:6524( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)(T:03.10.1974 Y:6524) (Müşterek)
▪ TEDAŞ LEHİNE KİRA ŞERHİ 15/06/1976 YEV 4590 (T:15.06.1976 Y:4590)(Müşterek)
TAKBİS tarihi itibariyle, Yönetim Planı beyanı ve Kira Şerhi bulunmakta olup taşınmazların tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
| 35 No.lu B.B. | / 3073048013 |
|---|---|
| 63 No.lu B.B. |
/ 1581739222 |
| 64 No.lu B.B. |
/ 1673536163 |
| 65 No.lu B.B. |
/ 1673236178 |
| 66 No.lu B.B. | / 1672936182 |
| 99 No.lu B.B. | / 1725734428 |
| 100 No.lu B.B. | / 1725434433 |
TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 12 / 51
1991 yılında ilan edilen Kadıköy Merkez Geleneksel Çarşı Kentsel Sit Alanı sınırı, Koruma Bölge Kurulunun 28.09.2022 tarih ve 9900 sayılı kararı ile genişletilmiştir.
Bu karar ile Caferağa Mahallesinin ve Osmanağa Mahallesinin bir kısmını kapsayan yaklaşık 87 ha'lık bölge Kentsel Sit Alanı ve 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı ilan edilmiştir.
İlan edilen sit alanının tamamı; çalışmaları devam eden Kadıköy Merkez Nazım İmar Planı sınırı kapsamında kalmaktadır. Sit alanı ilan edilen yerlerde yasa gereği Koruma Amaçlı İmar Planı yapılması gerektiğinden; "Koruma Amaçlı İmar Planları ve Çevre Düzenleme Projelerinin Hazırlanması, Gösterimi, Uygulaması, Denetimi ve Müelliflerine İlişkin Usul ve Esaslara Ait Yönetmelik" doğrultusunda yapılacak ilave çalışmalar nedeniyle daha önce Ocak ayında tamamlanacağı ilan edilen nazım imar planı çalışmasının Büyükşehir Belediye Meclisine iletilme tarihi 2023 yılı Nisan ayı olarak revize edilmiştir.
Sit Alanı İlanı ile meri mevzuat gereği;
Geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları belirleninceye kadar Sit alanı ilan edilen sınır içinde Meri İmar Planlarının uygulamaları durdurulmuştur.
Koruma Kurulu tarafından geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları belirlenmesiyle birlikte; sit alanı ve etkileşim geçiş sahası içinde yapılacak uygulamalar koruma kurulunun onayına tabidir.
Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı onaylandıktan sonra; tescilli parseller ve bu parsellere komşu olan parsellerdeki her türlü inşai ve fiziki uygulamalar koruma bölge kurulunun iznine tabidir. Diğer parsellerdeki yeni yapı veya imar uygulamaları, koruma amaçlı imar planı ve planın tamamlayıcı eklerinde belirtilen koşullar doğrultusunda yapılacaktır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
1 İBB Şehir Planlama Müdürlüğü
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 13 / 51
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 14 / 51
| Korama Bölge Karula | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KARAR | KARAR | ||||||||||
| Karar Tarihi ve No | Toplant: Tarihi ve No. | 228.09.2022 562 $-28.09.202219900$ |
Tigdanti Veri ISTANDUL |
Karar Tarihi ve No | Teplant: Tarihi ve No | 1/28/89.2022/1862 : 38.09.2022/9900 |
Toplasts Yeri ISTANDLIL |
||||
| Aşağıdaki listede gösterilen tesçilli taşıtınazların, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Korunta Yläsek Kuralieus Taşınmaz Költör Varlıklarının Gruplanönlinası. Bakım ve Onanmları |
Aşağıdaki ilstede gilsterilen taşınmazların, tespit çalışmalarının tamamlanarak 2863 sayılı Vaugun 6. Maddesi kapsarunda degerlendirilmek üzere Kundumuza surialmasına: |
||||||||||
| badikli 05.11.1999 tarih ve 660 sayılı İlke Karan doğrulunanda, koruma gruplarının I (bir) | 15 ada | 22 parsel | 94 mln | 2 panel | |||||||
| olarak befirkesmesine, ilgili tapu müdürlüğünce taşınmadanın tapu kayıtlanma "I. Grup tescilli | $22$ ada | 1 parsel | 95 ada | 14 parsel | |||||||
| kültür varlığı" yerli düşülmesine: | 46 ads | 22-23 panicillor | IBI ada | 12 partiel | |||||||
| 87 ada | 13 paniel | Kalinti | $47$ mHz | 1 parsel | 136 ada | 29 pariel | |||||
| 99 ada | $47$ ada | 6 parsel | 148 ada | 13 parsel | |||||||
| 97 infa | 12 patiel 5 pinal |
Kethüda Çarşı Camii Serp Takavor Killnesi |
47 ista | 7 parsel | 1164 ada | 36 parset | |||||
| 67 isla | 19 panel | 1239 ada | 67 parsel | ||||||||
| 100 ada | 2 panul | Calerata Camii | $91$ ada | 21 parket | |||||||
| 119 als 1217 MM |
5 parsel 209 starsel |
All Saints Mode Kilnesi Köçeoğla Hamamı kalentilim |
litanbal III Numarah Kitittir ve Tabiat Varliklaren Koruma Kurulu'nun 13.09.1991 tarih ve 3623 saydı karan ile sit alanı olarak tescil edilen Geleneksel Carşı Sit Alasınan satarlarının |
||||||||
| katur: ile kotunması gerekli taparmaz küftür varlığı olarak tescil edilen, sonrasında koruma bölge: | kundu kararlan gereginer fotoğrafları ve rölövesi almanık yerine intar mexzuatına göre asgulanta yapılması izni verilen, halihatırda yetinde betonarme karkas yeni yapı bulunan, aşağıdaki listede gösterilen taşıymatların Kültür ve Tabiat Varlıklarını Korama Yüksek Kanala'nan 14.09.2010 tarih ve 773 sayılı ilke kararı gereği konannası gerekli taşatmaz kültür varlığı teseil kaydının kaldırılmasına, ilgili tapa müdürlüğünce tapu kayıtlarındaki teseili kültür |
doğrulmasında sit türünün, konunması gerekli tayırmışı kültür varlığı olarak teseil edilen tek verildi. |
yapıların yoğun olarak bulunması ve kilitür yarlığı vera kalımını bulunma olasılığı olan alanlardan olması sebebiyle Kentsel ve Ell. Derece Arkeolojik Sit Alanı olanık belirlenmesine, sit alanın genişlemesi ve çarşı dışına yasılması sebebiyle sit alanmın isminin "Kadıköy Geleneksell Carss ve Moda Kentsel ve III. Derece Arkeolojik Sit Alags" olarak güneellenmesine karar |
MALLON RIGHT | |||||||
| 61 ada | varlığı olduklarına dair şarblerin terkinin sağlanmasınır. 38 parset |
145 asta | 7 parsel | BASKAN Prof. Dr. S. Vikel SENVUR1 (1562.4) |
BASKAN VARDIMCISE Bans HAM (INIZA) |
||||||
| 75 ada | 15 pared | 155 ada | 16 parsel | 主な金 | |||||||
| $77$ ada | 5 parset | 156 ada | 27 parsel | CYE | CYE | ||||||
| $106$ ada | 23 parent | 159 ada | parset | Eylip Coulei ERSOY (1312.4) |
Exam AVEAR CINEZAL |
Earef ALBAYRAK (INDIA) |
|||||
| 148 ada | 13 parset | 1142 ada | 2 parket | ||||||||
| 142 ada | 41 parsell kütiklerindeki tescil şerblerinin terklerinin sağlanmasına; |
Aşağıdaki listede gösterilen taşınmazların, 2863 sayılı Yasanın 8. Maddesindeki özellüderi taşıroshğından, tescil kayıtlarının kaldınılmısına, ilgili tapu müdürlüğünce varus tapu |
OYE Zahta UCAR (1967.4) EVE Ferdi SEYMEN |
Celeal CETINKAYA | UYE (IMZA) UVK Buket AKDAG SARI |
DYK Cenal Cas ANSEN Ist. B. Sehir INd. Teens (ISIZA) CYCK Rahmi ASAL |
|||||
| $147$ arts | Kadáov Bld Term. | Cey, Seh, ye lkl. Dežij, ll Mild. Teres. | Ist. Ark. Mitz. Mitz. | ||||||||
| 12 payel | 1016 ads | (DELA) | (IMZA) | GRULUNMADE | |||||||
| 147 ada | 34 punci | 1016 mls | $\frac{23}{27}$ parset | 28.09.2022/06-68 | UVE Tugha TETIK KURT list. Vakel, IL Bati, Müd. Fann. (BULL/NMADE) |
28.09.2022/BG-GB |
Kadıköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden müşteri tarafından temin edilen 20.11.2024 tarihli dilekçeye istinaden verilen yazılı imar durumuna göre;
Kadıköy İlçesi, 12 pafta, 10 ada, 94 parsel; 24.05.1972 t.t.li 1/500 ölçekli Rasimpaşa 2. Etap Planında H:18.50, Blok Nizam, İskan Alanında kısmen de yolda kalmakta iken; söz konusu parseli kapsayan alan İstanbul V Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 28.09.2022 tarih ve 9900 sayılı kararı ile Kadıköy Geleneksel Çarşı ve Moda Kentsel ve 3. Derece Arkeolojik Sit alanı ilan edilmiştir. 25.11.2022 tarih ve 10192 sayılı, 11.04.2023 tarih ve 10687 sayılı kararları ile de Kadıköy Geleneksel Çarşı ve Moda Kentsel ve 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı Geçiş Dönemi Koruma Esasları ve Kullanma Şartlarına göre uygulama
yapılacağı belirtilmektedir
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 15 / 51
| E KADASTRO PARSELI | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tasdik Tarihi | Tapu Mahallesi | OSMANAĞA | ||||
| Ölçeği | Pafta | 12 | ||||
| ilçe | KADIKÖY | Ada/Parsel | 10 / 94 Harita | |||
| İdari Mahalle | OSMANAĞA | Parsel Alanı (1) | 1565,08 m 2 (Belirtilen fonksiyon alanı, bilgisayar ölçümüdür. Parselin fonksiyon alanında kalan net parsel m2 si inşaat istikamet röleve belgesi alındıktan sonra tespit edilebilir.) |
|||
| Bina Yüksekliği | h:18.50 | Kat Adedi | ||||
| Ön Bahçe | KROKİ | İnşaat Nizamı | BİTİŞİK | |||
| Yan Bahçe | KROKİ | TAKS | ||||
| Arka Bahçe | KROKİ | KAKS. | ||||
| Bina Derinliği | KROKİ | Kot Alınacak Nokta | ||||
| Bina Genişliği | KROKİ | |||||
| - Parselde veya parsel komşuluğunda tescilli/tespitli eski eser bulunması halinde Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulundan görüş alınacaktır. Not |
||||||
| Kisitlama | ||||||
| Q KADASTRO PARSEL KONUM BILGISI (3) | ||||||
| Projeksiyon | ITRF96, Transvers Merkator (TM), Dilim Genişiliği=3°, D.O.M=30° C Harita |
| Projeksivon | ITRF96, Transvers Merkator (TM), Dilim Genişiliği=3°, D.O.M=30° (C) Harita |
|---|---|
| Kartezyen Koordinat | $\textsf{SAGA}(Y) = 418443.08\text{m} - \textsf{YUKARI}(X) = 4539866.19\text{m}$ |
| Coğrafi Koordinat | 40°59'22.410" N 29°1'50.894" E C Google Maps C Yandex Maps C OpenStreet Maps |
| MEGSIS Parsel | Q TKGM Parsel Sorgu |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 17 / 51
2. Bodrum Kat Depo alanının, Garaj Katı tadilatı ile oluşturulduğu görülmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 18 / 51
35 No.lu B.B. 1. Bodrum Kat Depo
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 19 / 51
: 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 20 / 51
Dekorasyon Projesi
Değerleme konusu 35, 63, 64, 65, 66, 99 ve 100 No.lu Bağımsız Bölümler yerinde birleştirilmiş, asma kat tam kata iblağ edilmiş, banka şubesi olarak kullanılmaktadır. Söz konusu tadilatla ilgili alınan Yapı Kayıt Belgesi tadilat işlemine yapı yıkılana kadar yasal statü kazandırmıştır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 21 / 51
Belediye dosyasında farklı tadilat projeleri bulunmaktadır. Son durumu dekorasyon projesi yansıtmaktadır.
| , | ||
|---|---|---|
Proje mevcut durum alanları tabloda gösterilmiştir.
Mevcut durum alanına göre Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır.
3.2. Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazların tapu sicilinde devri ve değeri olumsuz etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar 05.02.2021 tarih 5588 yevmiye ile satış edinme sebebi ile Şeker Kentsel Dönüşüm ve Danışmanlık Anonim Şirketi adına tescillidir.
Söz konusu alanda 1/5000-1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım-Uygulama İmar Planı yapılıncaya kadar İstanbul V Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 25.11.2022 tarih 10192 sayılı ve 11.04.2023 tarih 10687 sayılı kararı ile belirlenen Kadıköy Geleneksel Çarşı ve Moda Kentsel ve 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı Geçiş Dönemi Koruma Esasları ve Kullanma Şartlarına göre uygulama yapılacaktır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 22 / 51
Değerleme konusu birleştirilerek kullanılan taşınmazların bulunduğu yapı, Kadıköy'de ticari yoğunluğun bulunduğu Kuşdili Caddesi'ndedir. Yol kenarları ticari kullanımlı, ara sokaklar kısmen Ticaret kısmen Konut + Ticaret, kısmen Konut kullanımlıdır. Lokasyonda kültürel alanlar bulunmaktadır.
Kadıköy Belediyesi imar dosyasında yapılan incelemede, olumsuz bir kayda rastlanmamıştır.
3.6. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Tarafımıza herhangi bir sözleşme ibraz edilmemiştir.
3.7. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
2981 Sayılı Yasaya Göre Ruhsat ve İskân verilmiştir. Değerleme konusu bağımsız bölümlerin birleştirilerek kullanılmasına yönelik yapılan tadilatla ilgili Yapı Kayıt Belgesi bulunmakta olup, yapı yıkılana kadar yasal statü kazanmıştır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 23 / 51
17.03.1975 tarihli Mimari Proje.
02.01.1985 Tarihli (Cilt No: 2 Sahife No: 9) Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi.
04.05.2019 tarih ve 54A4RS4F Belge No.lu Yapı Kayıt Belgesi (taşınmazların birleştirilmesine yönelik).
3.8. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi v.b.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 29.06.2001 tarihli 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uygulamasından önce yapılmıştır.
3.9. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Kat irtifakı bulunan yapıda 7 adet bağımsız bölümün pazar değeri ve pazar kirası değerlemesidir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 24 / 51
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 25 / 51
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nüfus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 044 212 | 1 161 676 | 1001281 | |
| Degisim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2,85%$ | 3,56% | 2,07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus. | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nufus Sayısı | 903 115 | 1 040 480 | 1028040 | 1045 149 | 1 073 818 | 995 654 | 1193357 | 1 151 115 | 459 365 | 065911 | 599 280 | 92824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1.3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1.4767% | 1,4037% | 0.5524% | 1,2748% | 0.7077% | 0.1088% |
| Oransal Değişim | $-11,01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0.32% | 1.38% | $-8,53%$ | 18.38% | $-4,94%$ | -60.65% | 130.77% | $-44.49%$ | $-84,62%$ |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 26 / 51
İstanbul, Türkiye'nin nüfus, ekonomi, tarih, turizm, eğitim açısından en büyük şehri olmasının yanında Avrupa ve Asya kıtalarında konumlanmış, 2 kıtayı bağlayan bir özelliğe de sahiptir.
Yüzölçümü 5.313 km2 olan İstanbul ilinde kilometrekareye 2981 kişi düşmektedir.
İstanbul, 81 ilden önemli ölçüde çektiği nüfusla Türkiye'nin kültür mozayiğidir.
2010 Avrupa Kültür Başkenti, tarihi 300 bin yıl öncesine uzanan, üç tarafını Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarım
| AVRUPA YAKASI TOPLAM ALANI |
3562.71 | ANADOLU YAKASI TOPLAM ALANI |
1898.12 | |
|---|---|---|---|---|
| AVRUPA YAKASI KARA ALANI |
3474.96 | ANADOLU YAKASI KARA ALANI |
1009.13 | |
| AVRUPA YAKASI GOL ALANI |
88.65 | ANADOLU VAKASI GOL ALANI |
20.00 | |
| Istanbul IIi Toplam Alanı: 5461 km 2 | ||||
| GOL. BARAJ VE BENTLER. | GOL, BARAJ VE BENTLER | |||
| - B.CEHMECE GOLD - KÜCÜNCEHMECE GÖLÜ · TERKOS GÓLO · ALBEYKÖY BARAJI · SAIL ICERE BARAJI ICAIRSTAY/A · KOMÚRCO BENDI . VALIDE SULTAN BENDI - 8. MAHMUT BENDI · KIRAZLI BENT · BÜYÜK BENT . TOPUZLU BENT |
24.20 km 2 15.45 km 2 50.14 km + 1,86 km WILL KINS G.O.T LowF 0.02 km 0.04 km * G.CO knir O.D.t knit 8.15 km 2 0.00 km2 |
· OMERLI BARAJI · DARLIK BARAJI · ELMALI BARAJI . KAMIL ABOUS GOLD 1.08 km* |
$24.07$ km 2 5.33 km 0.51 km |
ada üzerinde yer alan, Roma, Bizans, Latin ve Osmanlı Türklerine başkentlik etmiş, Türkiye'nin en kalabalık şehri İstanbul, hem tarih boyunca, hem günümüzde pek çok alanda "başkent" özelliğini korumuştur. Şehrin ülke bütçesine katkısı %40'ı bulmaktadır. Dini ve etnik azınlıkların yoğunlaştığı yerlerin başında gelen kentte yer alan İstanbul Üniversitesi (1453 kuruluş, 1933 Cumhuriyet dönemi), ülkenin de ilk üniversitesidir. Müzeleri, sarayları, kasırları, su kemerleri, festivalleriyle canlılığını bir an bile yitirmeyen şehir yerli ve yabancı turistleri 4 mevsim ilgisini çekmektedir.
İstanbul 41°K 29°D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmaraereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ye bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ye bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ye bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur.
| İlçe | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|
| Sisli | 1 | 6,959 | 1 |
| Besiktas | 3 | 5,940 | 1 |
| Kadıköy | $\overline{4}$ | 4,910 | 1 |
| Bakırköy | 6 | 4,465 | 1 |
| Fatih | 7 | 4.226 | $\overline{1}$ |
| Ataşehir | 9 | 3,545 | 1 |
| Başakşehir | 10 | 3,468 | 1 |
| Beyoğlu | 12 | 3,394 | $\overline{1}$ |
| Ümraniye | 13 | 3,364 | 1 |
| Sarıyer | 14 | 3,249 | ī 1 |
| Üsküdar | 16 | 3,045 | 1 |
| Tuzla | 19 | 2,730 | 1 |
| Maltepe | 20 | 2,685 | 1 ٠ |
| Beylikdüzü | 23 | 2,503 | Ţ 1 |
| Pendik | 24 | 2,485 | T 1 |
| Esenyurt | 26 | 2,479 | 1 |
| Bahçelievler | 28 | 2,423 | 1 |
| Zeytinburnu | 29 | 2,382 | $\overline{1}$ |
| Bağcılar | 33 | 2,346 | $\overline{1}$ |
| Kartal | 35 | 2,321 | $\overline{1}$ |
| liçe | Sıra | эког | Kademe |
|---|---|---|---|
| Bayrampaşa | 36 | 2,266 | 1 |
| Kağıthane | 38 | 2,174 | 1 |
| Kücükcekmece | 39 | 2,161 | 1 |
| Güngören | 50 | 1,920 | П $\overline{1}$ |
| Büyükçekmece | 51 | 1,891 | 1 |
| Eyüpsultan | 54 | 1,839 | 1 |
| Adalar | 55 | 1,822 | ĭ |
| Beykoz | 61 | 1,732 | 1 |
| Avcılar | 66 | 1.640 | 1 |
| Gaziosmanpaşa | 85 | 1,460 | 2 |
| Cekmeköy | 86 | 1,450 | $\overline{2}$ |
| Esenler | 90 | 1,354 | $\overline{2}$ |
| Silivri | 94 | 1,312 | 2 |
| Sancaktepe | 95 | 1,275 | 2 |
| Sultangazi | 161 | 0,816 | 2 |
| Arnavutköv | 167 | 0.771 | 2 |
| Catalca | 169 | 0.761 | 2 |
| Sile | 176 | 0,698 | $\overline{2}$ |
| Sultanbeyli | 183 | 0.684 | $\overline{2}$ |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Kadıköy İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında 4,910 Skor ile 1. Kademe 4., İstanbul ilçeleri sıralamasında 1. Kademede 3. sırada yer almaktadır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 28 / 51
İlçe Koordinatları 40°59′36.2,29°02′14.5″D Rakım: 120 m dir. Yüzölçümü, 25,20 kilometre karedir. Kadıköy İstanbul'un Anadolu yakasındadır. İstanbul ilinin ortalarına, Boğaz'ın Marmara ağzının doğusuna düşer. Doğusunda Maltepe ilçesi, batısında İstanbul Boğazı ve Marmara Denizi, kuzeyinde Üsküdar ve Ataşehir ilçeleri, güneyinde Marmara Denizi ile çevrilidir. Kadıköy altı tepe üstüne kurulmuştur. Bu tepeler doğudan batıya doğru Göztepe, Fikirtepe, Acıbadem, Altıyol, Cevizlik (Küçük Moda), Koşuyolu'dur. Fenerbahçe Parkı, Göztepe Parkı, Özgürlük Parkı ile sahil boyunca devam eden yeşil alanlar en önemli aktif yeşil alanlardır. Kuzeybatı - Güneydoğu doğrultusunda Haydarpaşa'dan Bostancı' ya yaklaşık 21 km.'lik uzun bir sahil şeridine sahiptir.
Kuzeybatı - Güneydoğu doğrultusunda Haydarpaşa'dan Bostancı' ya yaklaşık 21 km.'lik uzun bir sahil şeridine sahiptir. Caferağa, Osmanağa, Rasimpaşa, Koşuyolu, Acıbadem, Hasanpaşa, Bostancı, Caddebostan, Dumlupınar, Eğitim, Erenköy, Fenerbahçe, Feneryolu, Fikirtepe, Göztepe, Kozyatağı, Merdivenköy, Sahrayıcedit, Suadiye, Zühtüpaşa, Ondokuzmayıs olmak üzere 21 mahalleden oluşmaktadır. Kadıköy'de ulaşım denince akla ilk gelen aksların başında deniz ulaşımı gelmektedir. Kadıköy İlçesi'nde yaşayanların önemli bir bölümü şehir hatları vapurlarını kullanmaktadır. İlçedeki vapur iskeleleri Haydarpaşa, Kadıköy ve Bostancı'dadır. Bu iskelelerden pek çok şehir içi ve şehir dışı noktaya ulaşım mümkün olmaktadır. Ayrıca Kadıköy ve Bostancı'daki deniz otobüsü iskelelerinden İstanbul'un çeşitli kıyı semtlerine düzenli seferler yapılmaktadır. Kalamış Koyu'nda da büyük bir yat limanı vardır. Kent içerisinde yer alan her iki havalimanı da (Atatürk Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı) Kadıköy'e yaklaşık olarak 40 km uzaklıktadır fakat Pendik İlçe sınırları içerisinde bulunan Sabiha Gökçen Havalimanı'na ulaşım nispeten daha kolaydır. 1950-1960 arasında Eski Ankara yolu ve sahil hattı boyunca Maltepe'ye doğru genişleyen Kadıköy 1970'lerde Birinci Köprü ve D-100 Karayolunun açılması ile birlikte E-5 ve kıyı kesimi arasında yapılaşmıştır. Geleneksel merkezde olduğu gibi alanda turizm olanakları ve kültür endüstrilerinin geliştirilmesi desteklenmektedir. İlçenin güney doğu yönündeki Bostancı Mahallesi ile kuzey batı yönündeki Rasimpaşa Mahallesi arasında kalan sahil şeridinde yaklaşık 28.79 km kıyısı bulunmaktadır. Yine aynı şeritte yaklaşık 1.18 km2 dolgu alanı bulunmaktadır. Rakım: 120 m'dir. Yüzölçümü, 25,20 kilometre karedir.
Kadıköy nüfusunun 2023 yılında 2022 yılına göre %3,14 (15.145 kişi) azaldığı görülmektedir.
| 257,433 |
|---|
| $_{21}$ |
Kaynak: nufusune.com / Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 29 / 51
| Itca Ads | Röv Adı | Mahalle Adi | Risk Bölges |
|---|---|---|---|
| KADIKOV comment to see a comment of the Re- the company's company's company's |
MERKEZ-MERKEZ | A contract of the property of the second contract of the contract of the second contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of th MERKEZ-OSMANAGA . |
| İSTANBUL KADIKÖY OSMANAĞA MAHALLESİ | ÖNCEKİ YILA GÖRE %10.68 AZALIS ORANI 924 AZALIS MİKTARI |
||
|---|---|---|---|
| OSMANAGA Mahallesi Genel Bilgileri | |||
| Bagh Olunan II Adı | ISTANBUL | Toplam Nufusu | $-7.728$ |
| Bağlı Olunan İlce Adı | KADIKOV | Erkek Nüfusu | 3,808 |
| Baglı Olunan Belediye Adı | KADIKOY | Kadın Nüfusu | 3,920 |
| 学生 一个 法有关 (1) 中国 中国 在 在中国 一个 一 有关性 , 有利用于 | and he of his companying the star- |
Osmanağa Mahallesi, 2023 nüfusuyla Kadıköy 21 mahallesi arasında 20. sıradadır. Kaynak: nufusune.com
Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 30 / 51
Küresel Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos-ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur.
TCMB politika faizini sabit tutmakla birlikte, enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşunu korumuştur.
TCMB, parasal aktarımın güçlendirilmesi amacıyla Türk lirası mevduatı destekleyen politikalara devam etmiştir.
Kredi kartı işlemlerinde uygulanan azami akdi faiz oranları dönem sonu borcuna göre farklılaştırılmıştır.
Sistemde fazla likidite oluştuğunda ağırlıklı olarak gecelik vadedeki depo alım ihaleleri kanalıyla sterilize edilmiş ve gecelik faizler TCMB politika faiz oranına yakın düzeylerde seyretmiştir.
Küresel Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir.
TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir.
DİBS getirileri artış kaydetmiştir.
Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 31 / 51
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Yılın ikinci çeyreğinde yılık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Üçüncü çeyrekte hem sanayi hem de hizmet üretimi çeyreklik bazda azalmıştır. Üçüncü çeyrekte azalış gösteren imalat sanayi firmalarının yatırım eğilimleri ekim ayında yükselirken istihdam beklentileri yatay seyretmiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin anket göstergeleri ve yüksek frekanslı veriler, sanayi istihdamındaki zayıf seyrin önümüzdeki dönemde devam edeceğine işaret etmektedir.
Tarım dışı nominal ücretlerdeki yıllık yükseliş oranı 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 115,4 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılının üçüncü çeyreğinde altın hariç ihracat ve ithalat azalmıştır.
Üçüncü çeyrekte dış ticaret haddi sınırlı artış kaydetmiş, ithalat miktar endeksinde ihracat miktar endeksindekine kıyasla daha yüksek gerçekleşen gerileme, dış ticarette miktarsal dengelenmeye işaret etmiştir.
Hizmetler dengesi hem seyahat hem de taşımacılık gelirlerinin desteğiyle güçlü görünümünü sürdürmektedir.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesindeki süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Cari işlemler dengesinin finansmanında portföy yatırımlarının ağırlığı azalırken uzun vadeli kalemlerin ağırlığı artmış, rezerv birikimi devam ederken net hata ve noksan kaleminde çıkışlar gözlenmiştir.
Yılın ilk dokuz ayında merkezi yönetim bütçesi 1074,0 milyar TL bütçe açığı ve 161,3 milyar TL faiz dışı açık kaydetmiştir. Ocak-eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, gelirler yüzde 76,9 oranında, harcamalar ise yüzde 81,1 oranında artış kaydetmiştir. Yıllıklandırılmış bütçe açığının milli gelire oranının eylül ayı itibarıyla yüzde 4,9 civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir.
Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir.
Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır.
Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 32 / 51
| 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TUFE % | 9,65 | 8,39 | 10,06 | 6,53 | 6,40 | 10,45 | 6,16 | 7,40 | 8.17 | 8,81 | 8,53 | 11,92 | 20,30 | 11,84 | 14,60 | 36,08 | 64,27 | 64,77 | 42,91 |
| YIUFE % | 11,58 | 5,94 | B.11 | 5,93 | 8,87 | 13,33 | 2,45 | 6,97 | 6,36 | 5,71 | 9,94 | 15,47 | 33,64 | 7,36 | 25,15 | 79,89 | 97,72 | 44,22 | 28,01 |
| TÜFE ve YİÜFE YILLARA GÖRE DEĞİŞİM ORANLARI (2006-Kasım 2024) | 711.83 | 87,72 | |||||||||||||||||
| GRRSIM GAYRINENAUL DEGERLENE AS | Ville- | 2007 | $-4.40$ | 提基 | 2017 | 33.64 20,30 2018 |
31,14 7,36 |
25,15 | 36.08 | $64, 27 - 64, 77$ 2022 |
44,22 | 42,91 28,51 2034 |
|||||||
| $-$ TÚFE | 2006 9.65 |
8.39 | 2008 10.00 |
2009 6,53 |
2010 8,40 |
2011 10.45 |
3012 0.16 |
2013 7.40 |
2014 8.17 |
3015 8.81 |
2016 8.53 |
11.92 | 20,30 | 2019 11,84 |
3020 14,60 |
3021 36.08 |
64,27 | 2023 64,77 |
42,91 |
| Ocak | Subat January February |
Mart March |
Nisan April |
May | June | Mayıs Haziran Temmuz Ağustos July |
Eylül August September October November |
Ekim | Kasım | Aralık December Annual |
Yıllık | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0.55 | 0.02 | 0.26 | 0.71 | 0.92 | 0.10 | $-0,57$ | 0.85 | 1.02 | 1,79 | 1,40 | 0,42 | 7,72 |
| 2006 | 0.75 | 0.22 | 0,27 | 1.34 | 1.88 | 0.34 | 0.85 | $-0.44$ | 1,29 | 1,27 | 1,29 | 0.23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0.43 | 0,92 | 1.21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0.02 | 1.03 | 1.81 | 1.95 | 0,22 | 8,39 |
| 2008 | 0.80 | 1.29 | 0,96 | 1.68 | 1.49 | $-0,36$ | 0.58 | $-0,24$ | 0,45 | 2.60 | 0,83 | $-0,41$ | 10,06 |
| 2009 | 0,29 | $-0,34$ | 1.10 | 0.02 | 0.64 | 0, 11 | 0.25 | $-0,30$ | 0,39 | 2,41 | 1,27 | 0.53 | 6,53 |
| 2010 | 1.85 | 1.45 | 0,58 | 0.60 | $-0.36$ | $-0.56$ | $-0,48$ | 0,40 | 1.23 | 1.83 | 0,03 | $-0,30$ | 6,4 |
| 2011 | 0.41 | 0.73 | 0,42 | 0,87 | 2,42 | $-1,43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0,75 | 3,27 | 1,73 | 0,58 | 10,45 |
| 2012 | 0.56 | 0.56 | 0.41 | 1,52 | $-0,21$ | $-0.90$ | $-0,23$ | 0,56 | 1.03 | 1.96 | 0.38 | 0.38 | 6,16 |
| 2013 | 1,65 | 0,30 | 0.66 | 0.42 | 0.15 | 0,76 | 0,31 | $-0, 10$ | 0,77 | 1,80 | 0,01 | 0.46 | 7,4 |
| 2014 | 1.98 | 0,43 | 1.13 | 1.34 | 0.40 | 0.31 | 0.45 | 0.09 | 0,14 | 1,90 | 0.18 | $-0.44$ | 8,17 |
| 2015 | 1,10 | 0.71 | 1,19 | 1.63 | 0.56 | $-0.51$ | 0.09 | 0.40 | 0.89 | 1.55 | 0.67 | 0,21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0.02$ | $-0.04$ | 0.78 | 0.58 | 0.47 | 1,16 | $-0.29$ | 0,18 | 1,44 | 0.52 | 1.64 | 8,53 |
| 2017 | 2,46 | 0.81 | 1.02 | 1.31 | 0,45 | $-0,27$ | 0, 15 | 0,52 | 0.65 | 2,08 | 1.49 | 0.69 | 11,92 |
| 2018 | 1.02 | 0.73 | 0.99 | 1.87 | 1.62 | 2,61 | 0,55 | 2,30 | 6.30 | 2,67 | $-1.44$ | $-0.40$ | 20,3 |
| 2019 | 1.06 | 0.16 | 1.03 | 1.69 | 0.95 | 0,03 | 1.36 | 0,86 | 0.99 | 2.00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1.35 | 0.35 | 0.57 | 0.85 | 1.36 | 1.13 | 0,58 | 0,86 | 0.97 | 2,13 | 2,30 | 1,25 | 14,6 |
| 2021 | 1.68 | 0.91 | 1.08 | 1.68 | 0.89 | 1.94 | 1.80 | 1,12 | 1.25 | 2.39 | 3,51 | 13.58 | 36,08 |
| 2022 | 11.10 | 4.81 | 5.46 | 7.25 | 2,98 | 4.95 | 2,37 | 1,46 | 3.08 | 3,54 | 2,88 | 1,18 | 64,27 |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2,29 | 2.39 | 0.04 | 3.92 | 9.49 | 9.09 | 4.75 | 3,43 | 3.28 | 2,93 | 64,77 |
| 2024 | 6.70 | 4.53 | 3,16 | 3,18 | 3.37 | 1.64 | 3.23 | 2,47 | 2,97 | 2,88 | 2,24 | 42,91 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 33 / 51
| 2003=100] Yıl |
Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Temmuz | Agustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan. | Feb. | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct. | Nov. | Dec. | Annual |
| Bir önceki aya göre değişim oranı (%)-Monthly change (%) | |||||||||||||
| 2006 | 1.96 | 0.26 | 0,25 | 1.94 | 2,77 | 4.02 | 0.86 | $-0.75$ | $-0,23$ | 0.45 | $-0.29$ | $-0.12$ | 11,58 |
| 2007 | $-0.05$ | 0.95 | 0,97 | 0,80 | 0,39 | $-0.11$ | 0,06 | 0.85 | 1,02 | $-0.13$ | 0.89 | 0,15 | 5,94 |
| 2008 | 0.42 | 2,56 | 3,17 | 4.50 | 2,12 | 0.32 | 1,25 | $-2,34$ | $-0,90$ | 0.57 | $-0.03$ | $-3.54$ | 8,11 |
| 2009 | 0.23 | 1,17 | 0,29 | 0,65 | $-0.05$ | 0,94 | $-0,71$ | 0,42 | 0,62 | 0.28 | 1.29 | 0,66 | 5,93 |
| 2010 | 0.58 | 1.66 | 1,94 | 2,35 | $-1,15$ | $-0.50$ | $-0,16$ | 1.15 | 0,51 | 1,21 | $-0,31$ | 1.31 | 8,87 |
| 2011 | 2,36 | 1,72 | 1,22 | 0,61 | 0,15 | 0.01 | $-0,03$ | 1.76 | 1,55 | 1.60 | 0.65 | 1.00 | 13,33 |
| 2012 | 0,38 | $-0.09$ | 0,36 | 0.08 | 0.53 | $-1,49$ | $-0,31$ | 0,26 | 1,03 | 0.17 | 1.66 | $-0.12$ | 2,45 |
| 2013 | $-0.18$ | $-0.13$ | 0,81 | $-0.51$ | 1.00 | 1.46 | 0,99 | 0.04 | 0,88 | 0.69 | 0.62 | 1, 11 | 6,97 |
| 2014 | 3,32 | 1,38 | 0.74 | 0,09 | $-0,52$ | 0,06 | 0,73 | 0,42 | 0.85 | 0.92 | $-0.97$ | $-0.76$ | 6,36 |
| 2015 | 0.33 | 1,20 | 1,05 | 1,43 | 1,11 | 0,25 | $-0.32$ | 0,98 | 1,53 | $-0,20$ | $-1.42$ | $-0,33$ | 5,71 |
| 2016 | 0.55 | $-0,20$ | 0,40 | 0,52 | 1,48 | 0.41 | 0,21 | 0.08 | 0,29 | 0.84 | 2,00 | 2,98 | 9,94 |
| 2017 | 3,98 | 1,26 | 1,04 | 0,76 | 0,52 | 0.07 | 0.72 | 0.85 | 0,24 | 1,71 | 2,02 | 1,37 | 15,47 |
| 2018 | 0,99 | 2,68 | 1,54 | 2,60 | 3,79 | 3,03 | 1,77 | 6,60 | 10,88 | 0.91 | $-2,53$ | $-2,22$ | 33,64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09 | 1,58 | 2,98 | 2.67 | 0.09 | $-0.99$ | $-0.59$ | 0,13 | 0.17 | $-0.08$ | 0.69 | 7,36 |
| 2020 | 1,84 | 0.48 | 0,87 | 1,28 | 1,54 | 0.69 | 1,02 | 2,35 | 2,65 | 3.55 | 4.08 | 2,36 | 25,15 |
| 2021 | 2.66 | 1,22 | 4,13 | 4,34 | 3,92 | 4.01 | 2,46 | 2,77 | 1,55 | 5,24 | 9,99 | 19,08 | 79,89 |
| 2022 | 10,45 | 7,22 | 9.19 | 7,67 | 8.76 | 6.77 | 5,17 | 2,41 | 4,78 | 7,83 | 0.74 | $-0,24$ | 97,72 |
| 2023 | 4.15 | 1,56 | 0.44 | 0.81 | 0.65 | 6,50 | 8,23 | 5.89 | 3,40 | 1,94 | 2,81 | 1.14 | 44,22 |
| 2024 | 4.14 | 3.74 | 3,29 | 3.60 | 1,96 | 1,38 | 1,94 | 1,68 | 1,37 | 1,29 | 0.66 | 28,01 |
| ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, | DOWN AND WILL | ||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingast | $\bullet$ Bistuptar |
41.00.1 Bramet amach brinder |
41.00.2 Brailings actuacts colonizings ternatar |
||||||||||||||||
| Vd | Au | ,,,,, | 13444 | Matcums | Clinat | No come | Call Corporation Oran |
Matpens | Tard ITER | THERMAN | Cleans | Mala sian | Christma | Cirgan | Malusing | Toyotte | |||
| 2015 | 12 | 100.80 | 99.54 | 103.82 | 701.15 | YIRC. $-2$ |
103.40 | 101.23 | 100.27 | 103,35 | 100.93 | 99.95 | 103, 57 | ||||||
| 3016 12 | 118.80 | 18.19% | 113,71 | 14.47% | 121.36 | 26.77% | 118.52 | 113.52 | 131.40 | 118.52 | 1.7 (1879). | 112,77 | 12.47% | 131.30 | 1,2% 27 |
118,54 | 113.76 | 131.88 | |
| 3917 | 78 | 138.14 | 16, 1874. | 136,38 | 10,946 | 142,35 | 8,37% | 137,38 | 136.36 | 142.12 | 136.77 | 15.40% | 34.48 | 19,25% | 9413 14 |
8.00% | 138.90 | UL7 dati | 143,43 |
| 3918 12 | 173,87 | 25, 85% | 179,33 | 29:21% | 167.19 | Y7,49% | 173.33 | 1.706.12 | 146,787 | 172,58 | 36. THE FAL |
175,25 | 30,32% | 16ML | 17.36% | 179.76 | 178.74 | 167.70 | |
| 3818 13 | 193,29 | 10,78% | 184,81 | A. N. Ph. | JUNE 345 | 26.89% | 162.47 | 1 della | 20% RS | 1962, 231 | 11.41% | 184.55 | 8.31% | 209-81- | 26.79% | 993,25 | 1941 m |
210.52 | |
| 3030 | $+12$ | 240.35 | 25,12% | 241.82 | 30, 54% | 238.74 | 13,74% | 240.76 | 241 SS. |
238.91 | 238.27 | 34.47% | 239.57 | 26,81% | 238.61 | 13.94% | 345.43 | 347.64 | 236,97 |
| 2021 | 性度 | 603.16 ST.141L | 447.74 | 298.87 | 当ま合す性 | ADT: 78 | ARE. SED. |
298, 22 | TORE ON | 65, 367% | 642.30 | B4 8279 | 298.42 | 23,87% | 416.97 | 490.83 | 2093.12 | ||
| 3623 13 | 719,28 | 78,875 | 787.89 | 75.97% | 554.85 | 87,41% | 716.43 | TSA m |
506.26 | POM. P.E. | 79.54% | 778.26 | PE INFS | 555 8.040 | 87,21% | FWILMS. | 004.67 | 947.87 | |
| 2823 | $+22$ | 1203.41 | 67.31% | 1215,09 | 54,285 | 1175.36 | T.A.PV | 1102.25 | 1,285 | 1177.19 | 182 m |
Date: 387% |
188. | SULATS | LEFT.033 | 1997.74% | 1221 188 |
1,230. | 1199.32 |
| 3634 09 | 1980.68 | 31.36% | 1498.43 | 23,32% | 1778.18 | 81,29% | 14.71. | 1770.44 | 1474.90 | 24, 10% | $+0.01$ | 143.317% | FRONTE | VEZZ 34 | 1906.30 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 34 / 51
| Ticari Gayrimenkul | Dükkan | Offis | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Flyat Endeksi | Flyat Endeksi | |||
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | |||
| 158.5 | 159.6 | 152.8 | |||
| (7644.1) | (5.45.2) | (5138.4) | |||
| STAGES | 145.1 | 146.1 | 142.2: | ||
| (%12.0) | (%33.2) | (%28.5) | |||
| 170.2 | 176.3 | 152.9 | |||
| (955, 8) | (N61.6) | (9,38.6) | |||
| 158.1 (%44.70) |
$-1.11 - 1.1$ 556.0 (%43.8) |
170.7 79.50.95 |
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin yer aldığı yapı; İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Osmanağa Mahallesi, ticari hareketliliğin yoğun olduğu Kuşdili Caddesi üzerinde yer almaktadır. Taşınmazların bulunduğu 10 ada 94 parsel, 1.601,70 m2 alanlı ve "ARSA" vasıflı olup, üzerinde 2 Bodrum Kat + Zemin Kat + Asma Kat + 5 normal kattan ibaret bina bulunmaktadır.
Zemin Katta (Giriş) yer alan 35 No.lu bağımsız bölüm, aynı katta yer alan 63, 64, 65 ve 66 No.lu Bağımsız Bölümlerle birleştirilmiş, 63, 64, 65 ve 66 bağımsız bölümlere giriş sağlayan ortak alan Zemin kat 35 No.lu Bağımsız Bölümün 1. ve 2 Bodrum Katlarda depo alanları bulunmaktadır. Projesinde yer alan asma kat tam kata dönüştürülmüştür.
Şube, dekorasyon projesine göre dekore edilmiş olup malzeme kalitesi yüksektir.
Katlar arasında düşey sirkülasyon merdiven ve asansörle sağlanmaktadır.
Mevcut durumda değerleme konusu tüm bağımsız bölümler kat bazlı birleştirilmiş olup düşey sirkülasyon araçlarıyla (merdiven ve asansör) birbirine bağlanmıştır.
Lokasyon eski bir yerleşim olup, altyapı ve üst yapı eksiği bulunmamakta, sosyal ve kültürel alanlar yakın konumdadır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 35 / 51
Değerleme konusu 7 bağımsız bölüm bağlantılı/birlikte kullanılmakla birlikte tapuda cins değişikliği yapılmadığından, projesine ve mevcut duruma göre bağımsız bölüm ve kat bazlı alanlar tabloda gösterilmiştir.
| Kat | B.B. No | Net $m2$ | Proje Kat m 2 | Mevcut Kat m 2 |
|---|---|---|---|---|
| 2. BK | 35 | 341,35 | 341,35 | 341,35 |
| 1. BK | 35 | 136,90 | 136,90 | 136,90 |
| 35 | 141.44 | |||
| 63 | 11.08 | |||
| ZΚ | 64 | 17,72 | 199,76 | 211,46 |
| 65 | 12,98 | |||
| 66 | 16,54 | |||
| Asma Kat | 35 | 141,44 | 141,44 | 141,44 |
| 99 | 41,50 | |||
| 1. NK | 100 | 48,00 | 89,50 | 141,44 |
| Toplam | 908,95 | 908,95 | 972,59 |
Kat Bazlı Alanlar
| Kat | Proje m 2 | Mevcut m 2 |
|---|---|---|
| 2. BK | 341,35 | 341,35 |
| 1. BK | 136,90 | 136,9 |
| 7K | 199,76 | 211,46 |
| Asma Kat | 141,44 | 141,44 |
| 1. NK | 89.5 | 141,44 |
| Toplam | 908,95 | 972,59 |
| GÜÇLÜ | ZAYIF |
|---|---|
| ✓ Ulaşımı kolay olması. ✓ Prestijli lokasyonda yer alması. ✓ Sosyal ve kültürel alanlara yakın olması. ✓ Yapılan tadilatlarla rantabl kullanım |
✓ Yeni deprem yönetmeliğinden önce yapılmış olması. ✓ Yapı yaşının ilerlemiş (40 yıl), ekonomik ömrünün sonuna yaklaşmış olması. |
| oluşturulması. | |
| FIRSAT | TEHDİT |
| ✓ Değeri sürekli artan lokasyonda yer alması. |
✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara bağlı inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı sıra alıcı potansiyelinin de azalması. ✓ Gündemde olan Marmara depremi. |
Mevcut durum projesiyle uyumlu olmamakla birlikte Yapı Kayıt Belgesi ile yıkılana kadar yasal statü sağlanmıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 36 / 51
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Mevcut durum projesiyle uyumlu olmamakla birlikte Yapı Kayıt Belgesi ile yıkılana kadar yasal statü sağlanmıştır.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller kat irtifaklı yapıdadır. Değerleme tarihi itibariyle birleştirilmiş olup banka şubesi olarak kullanılmaktadır.
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 37 / 51
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 38 / 51
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 39 / 51
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 41 / 51
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 42 / 51
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Emsal 1 / REMAX Akarat / 0 (553) 050 70 46
Değerleme konusu taşınmazlara yaklaşık 1 km. mesafede Söğütlü Çeşme Caddesi üzerinde yer alan; Bodrum, Zemin ve Asma Katta konumlu 210 m² 3 katlı dükkan 48.000.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
Bodrum Kat 70 m², Zemin Kat 70 m², Asma Kat 70 m² dir. Bodrum Kat zemin katın 1/4 oranıyla, Asma Kat 1/2 oranıyla Zemin Kata indirgenerek toplam 122 m² kabul edilmiştir.
Ana cadde üzerinde yer alması nedeni ile daha avantajlıdır.
Emsal 2 / HARUN ÇELİK Gayrimenkul / 0 (532) 571 35 89
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı binada 1. Katta yer alan 15 m² dükkan 1.450.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
Zemin kata ½ oranıyla indirgenerek 7,5 m² kabul edilmiştir.
Emsal dükkan çarşının iç kısmında yer alması nedeniyle dezavantajlıdır.
Emsal 3 / FEBA Gayrimenkul / 0 (531) 250 44 78
Değerleme konusu taşınmazlara yaklaşık 500 m. mesafede yer alan; zemin katta konumlu 75 m² dükkan 14.750.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
Konum olarak dezavantajlıdır.
Emsal 4 / CLASS Gayrimenkul & Danışmanlık / 0 (532) 224 27 15
Değerleme konusu taşınmazlara yaklaşık 600 m. mesafede, Halit Ağa Caddesi üzerinde yer alan; Bodrum, Zemin ve Asma Katta konumlu 302 m² dükkan 60.000.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
Bodrum Kat 113 m², Zemin Kat 107 m², Asma Kat 82 m² dir. Bodrum Kat ¼ , Asma Kat ½ oranıyla Zemin Kata indirgenerek toplam 176 m² kabul edilmiştir.
Emsal dükkan konum olarak daha avantajlıdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 43 / 51
Değerleme konusu taşınmazlara yaklaşık 300 m. mesafede Süleyman Paşa Sokağı üzerinde yer alan; 2 Bodrum, Zemin ve Asma Katta konumlu 507 m² 4 katlı dükkan 37.000.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
1.ve 2. Bodrum kat 130 m², Zemin Kat 146 m², Asma Kat 101 m² dir. 1. Bodrum Kat ¼ , 2. Bodrum kat 1/5, Asma Kat ½ oranla Zemin Kata indirgenerek toplam 255 m² kabul edilmiştir.
Emsal dükkan konum olarak dezavantajlıdır.
Beyan 1 / REMAX ABC 2 / 0 (532) 234 11 50
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede zemin katta konumlu taşınmazın m² birim fiyatının 200.000 TL olabileceği bilgisi edinilmiştir.
| Emsal No |
Mahalle | Fiyat (TL) |
Brüt m |
İlan No. | Tarih | Satisa Sunan | Yetkili | iletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Osmanağa | 48,000.000 | 122 | 1146219593 | 06.11.2024 | Remax Akarat | Serdar KEPEZ | 0 (553) 050 70 46 |
| $\mathbf{z}$ | Osmanaña | 1.450.000 | 7.5 | 1171556010 | 07.11.2024 | Harun Celik Gayrimenkul | Harun CELIK | 0 (532) 571 35 89 |
| з | Osmanağa | 14,750,000 | 75 | 1176223659 | 10.12.2024 | Feba Gavrimenkul | Berk DEMIRTAS | 0 (531) 250 44 78 |
| 4 | Osmanağa | 60.000.000 | 176 | 1214851963 | 18.12.2024 | Class Emlak | Necati BOĞÜRCÜ | 0 (532) 224 27 15 |
| 5 | Osmanağa | 37.000.000 | 255 | 1216048970 | 09.12.2024 | MKC Gayrimenkul | Zevnep KARAYUN | 0 (539) 422 82 27 |
5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 44 / 51
5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| Emsal No |
Mahalle | Fiyat (TL) |
Brüt m 2 |
TL/m 2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 |
Konum | Düzeltilmiş TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Osmanağa | 48.000.000 | 122 | 393.443 | $-10,00\%$ | 354.098 | $-40,00\%$ | 212.459 |
| 2 | Osmanağa | 1.450.000 | 7.5 | 193.333 | $-10,00\%$ | 174,000 | 15,00% | 200.100 |
| 3 | Osmanağa | 14.750.000 | 75 | 196.667 | $-10,00\%$ | 177.000 | 15,00% | 203.550 |
| 4 | Osmanağa | 60.000.000 | 176 | 340,909 | $-10,00\%$ | 306.818 | $-30,00\%$ | 214,773 |
| 5 | Osmanağa | 37.000.000 | 255 | 145.098 | $-10,00\%$ | 130.588 | 15,00% | 150.176 |
| Ortalama | 253.890 | 228.501 | 196.212 |
Dükkan emsalleri, mümkün olduğunca yakın konumdan ve benzer nitelikli ofisler arasından seçilmiştir. Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu zemin kata göre birim değer 196.212 TL/m² bulunmuş 196.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Kuşdili Caddesi'ne cepheli Efes Çarşı zemin katında yer alan 35 No.lu B.B. Zemin Katı için 196.000 TL/m² Pazar değeri kabul edilmiştir
Asma Kat için ½ oranıyla 98.000 TL/m²,
NK için, Asma Katın %80 oranıyla 78.400 TL/m²
BK için, Zemin Katın ¼ oranıyla 49.000 TL/m²,
BK için, Zemin Katın 1/5 oranıyla 39.200 TL/m²,
kabul edilmiştir.
Değerleme konusu bağımsız bölümler birleştirilmiş/tek bağımsız bölüm haline getirilmiştir. Ancak tapuda cins düzeltmesi yapılmamıştır. Birleştirilme nedeniyle kat bazlı değer çalışması yapılmıştır.
Lokasyonda faaliyette bulunan 2 emlakçı tarafından Zemin Kat birim değeri 200.000 TL/m² beyan edilmiştir.
5.1.4.'te yer alan çalışma ile birim Pazar Değerleri;
Zemin Kat için ; 196.000 TL/m²
Asma Kat için ; 98.000 TL/m²
Kabul edilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 45 / 51
| Kat | Mevcut m 2 | TL/m 2 | Pazar Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 2. BK | 341,35 | 39.200,00 | 13.380.000,00 |
| 1. BK | 136,90 | 49.000,00 | 6.710.000,00 |
| 7К | 211,46 | 196.000,00 | 41.450.000,00 |
| Asma Kat | 141,44 | 98.000,00 | 13.860.000,00 |
| 1. NK | 141,44 | 78.400,00 | 11.090.000,00 |
| Toplam | 972,59 | 86.490.000,00 |
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Değerleme konusu ofis nitelikli gayrimenkullerin, tamamlanmış kat mülkiyetli yapıda yer alan bağımsız bölümler olması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Kullanılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 46 / 51
5.3.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Kullanılmamıştır.
Kullanılmamıştır.
5.4.1. Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz ve Kullanılan Veriler)
Değerleme konusu taşınmazlara yaklaşık 1 km. mesafede yer alan zemin katta konumlu 90 m² dükkan 80.000 TL/Ay bedelle kiralıktır.
Konum olarak benzer niteliktedir.
Değerleme konusu taşınmazlara yaklaşık 500 m. mesafede yer alan Zemin 131 m² dükkan 125.000 TL/Ay bedelle kiralıktır.
Konum olarak benzer niteliktedir.
Emsal 3 / YILDIZ Emlak Ofisi / 0 (533) 693 52 55
Değerleme konusu taşınmazlara yaklaşık 300 m. mesafede yer alan Zemin Katta konumlu 400 m² dükkan 400.000 TL/Ay bedelle kiralıktır.
Emsal 4 / ÖZCANLI Gayrimenkul & Danışmanlık / 0 (532) 769 46 42
Değerleme konusu taşınmazlara yaklaşık 300 metre uzaklıkta Kuşdili Caddesi üzerinde yer alan 60 m² Bodrum Kat, 70 m² Zemin Kat olmak üzere toplam 130 m² dükkan 70.000 TL/Ay bedelle kiralıktır.
Bodrum Kat ¼ oranla Zemin Kata indirgenerek 85 m² kabul edilmiştir.
Konum olarak benzer niteliktedir.
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede zemin katta konumlu taşınmazların kira m² birim fiyatının 700 TL olabileceği bilgisi edinilmiştir.
Beyan 2 / ÖZCANLI Gayrimenkul / 0 (532) 769 46 42
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede zemin katta konumlu taşınmazların kira m² birim fiyatının 1.000 TL olabileceği bilgisi edinilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 47 / 51
| Emsal No |
Mahalle | Fivat (TL) |
Brüt m 2 |
İlan No. | Tarih | Satisa Sunan | iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Osmanağa | 80.000 | 90 | 1207770174 | 28.11.2024 | Narter Emlak | 0(536)3245143 | |
| Osmanağa | 125,000 | 131 | 1212326345 | 20.11.2024 | Omerta Bodrum | 0 (532) 053 22 16 | |
| Osmanağa | 400,000 | 400 | 1208964664 | 04.11.2024 | Yıldız Emlak Ofisi | 0 (533) 693 52 55 | |
| Osmanağa | 80.000 | 85 | 1206300252 | 22.11.2024 | Özcanlı Gayrimenkul | 0 (532) 769 46 42 |
| Emsal | Mahalle | Fiyat | Brüt | $TL/m2$ -ay | Pazarlık | Pazarlıklı |
|---|---|---|---|---|---|---|
| No | (TL) | m 2 | Oranı | Birim Fiyat | ||
| Osmanağa | 80,000 | 90 | 890 | $-10,00\%$ | 801 | |
| 2 | Osmanağa | 125.000 | 131 | 954 | $-10,00\%$ | 859 |
| з | Osmanağa | 400.000 | 400 | 1.001 | $-10.00\%$ | 901 |
| 4 | Osmanağa | 70.000 | 85 | 819 | $-10,00\%$ | 737 |
| Ortalama | 916 | 824 |
Kiralık emsaller yakın konum ve benzer niteliklidir. Pazarlık dışında düzeltme yapılmamıştır. Ortalama birim kira 824 TL/m²-ay bulunmaktadır.
| Kat | Mevcut $m2$ | TL/m 2 -av | Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|
| 2. BK | 341,35 | 164,80 | 56.000,00 |
| 1. BK | 136,90 | 206,00 | 28.000,00 |
| 7К | 211,46 | 824.00 | 175.000.00 |
| Asma Kat | 141,44 | 412,00 | 58.000,00 |
| 1. NK | 141,44 | 329,60 | 47.000,00 |
| Toplam | 972,59 | 364.000,00 |
Birleştirilmiş olarak kullanılan 7 Bağımsız Bölüm için toplam 364.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 48 / 51
Kullanılmamıştır.
5.4.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
Tamamlanmış ve kullanılan yapıdır. Yapılan tadilatlarla kullanım rantabl hale gelmiştir. Yapı Kayıt Belgesi bulunması dikkate alındığında, mevcut şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
5.4.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Kullanılmamıştır.
6.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması
Çalışmada Pazar Yaklaşımı uygulanmış ve bulunan sonucun değeri gerçekçi yansıttığı kanaatine varılmıştır.
Pazar Yaklaşımında, Pazar Değeri ve Pazar Kirası için Zemin Kata göre emsal analizi yapılmış, diğer katlarda; 2. Bodrum Kat 1/5, 1. Bodrum Kat ¼, Asma Kat ½, 1. Normal Kat Asma Katın %80'i oranında indirgenmiştir.
Zemin Kat Pazar Değeri için; Bölge emlakçıları 200.000 TL/m² beyanda bulunmuş, tarafımızca yapılan analiz sonucu 196.000 TL/m² değer takdir edilmiştir.
Zemin Kat Pazar Kirası için; Bölge emlakçıları 700 TL/m²-ay ve 1.000 TL/m²-ay beyanda bulunmuş, tarafımızca yapılan analiz sonucu 824 TL/m² değer takdir edilmiştir.
Buna göre kat bazlı ve toplam takdir edilen Pazar Değerleri ve Pazar Kiraları tabloda gösterilmiştir.
| Kat | Mevcut $m2$ | Pazar Değeri (TL) | Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|
| 2. BK | 341,35 | 13.380.000,00 | 56.000,00 |
| 1. BK | 136,90 | 6.710.000,00 | 28.000,00 |
| 7K | 211,46 | 41.450.000,00 | 175.000.00 |
| Asma Kat | 141.44 | 13.860.000,00 | 58.000,00 |
| 1. NK | 141,44 | 11.090.000,00 | 47.000,00 |
| 972,59 | 86.490.000,00 | 364.000,00 |
Toplam Pazar Değeri : 86.490.000,00 TL
Toplam Pazar Kirası : 364.000,00 TL/Ay Takdir edilmiştir.
6.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
Değerleme konusu 7 gayrimenkul projesine aykırı olarak birleştirmekle birlikte Yapı Kayıt Belgesi alınmış olduğundan yıkılıncaya kadar yasal statü sağlanmıştır. Bu değişiklik için tapuda cins tashihi yapılmamıştır.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te, TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu 7 gayrimenkul projesine aykırı olarak birleştirmekle birlikte Yapı Kayıt Belgesi alınmış olduğundan yıkılıncaya kadar yasal statü sağlanmıştır. Bu değişiklik için tapuda cins tashihi yapılmamıştır. Bu nedenle ayrı ayrı satılmaları uygun olmayacaktır.
6.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller kat irtifaklıdır. Proje uyumsuzluğuyla ilgili 2019 yılında Yapı Kayıt Belgesi alınmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 50 / 51
yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir."
Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu dükkan/ofis nitelikli bağımsız bölümlerin, kat irtifaklı tapudaki nitelikleri ile fiili kullanımları uyumlu olmakla birlikte fiiliyatta birleştirilerek tek bağımsız bölüm olarak kullanılmaktadırlar. Bu duruma ilişkin Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır. Tapuda cins değişikliği yapılmamıştır.
Ancak, söz konusu taşınmazlarla ilgili Kat Mülkiyeti tesis edilmemiştir.
Bu nedenle, GYO portföyünde yer almalarının uygun olmayacağı kanaatine varılmıştır.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te yer almaktadır. TAKBİS tarihi itibariyle bağımsız bölümler üzerinde devri ve değeri olumsuz etkileyen şerh, beyan, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu dükkan/ofis nitelikli bağımsız bölümlerin, kat irtifaklı tapudaki nitelikleri ile fiili kullanımları uyumlu olmakla birlikte fiiliyatta birleştirilerek tek bağımsız bölüm olarak kullanılmaktadırlar. Bu duruma ilişkin Yapı kayıt Belgesi bulunmaktadır. Tapuda cins değişikliği yapılmamıştır. Bu nedenle ayrı ayrı satılmaları uygun olmayacaktır.
Değer, gayrimenkul üzerinde değeri ve devri etkileyen herhangi bir takyidat bulunmaması esasına göre belirlenmiştir.
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu 1 adedi "Altında Deposu Olan Asma Katlı Dükkan", 6 Adedi "Büro" nitelikli ve birlikte tek bağımsız bölüm şeklinde kullanılan 7 adet bağımsız bölüme birlikte toplam KDV hariç 86.490.000 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj Hariç 364.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| Kat | Mevcut m 2 | Pazar Değeri (TL) | Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|
| 2. B K | 341,35 | 13.380.000,00 | 56.000,00 |
| 1. RK | 136,90 | 6.710.000,00 | 28.000,00 |
| 211,46 | 41.450.000,00 | 175.000,00 | |
| Asma Kat | 141,44 | 13.860.000,00 | 58.000,00 |
| 1. NK | 141,44 | 11.090.000,00 | 47.000,00 |
| 972,59 | 86.490.000,00 | 364.000,00 |
Toplam Pazar Değeri; 86.490.000,00 TL (SeksenaltıMilyonDörtyüzdoksanBinTürkLirası) + KDV
364.000,00 TL/Ay (ÜçyüzaltmışdörtBinTürkLirası)
takdir edilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0037 Sayfa 51 / 51
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.