Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
2024-ŞGYO-0032 31.12.2024
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI 5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA.5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ | ||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 | |||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER. | ||
| 9 | |||
| 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 | |||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 11 | |||
| 3.2. | 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B. 13 GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ15 |
||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ | 15 | ||
| 3.4. | GAYRİMENKULLERİN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER15 | ||
| 3.5. | GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 15 | ||
| 3.6. | GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT | ||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 16 | |||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ16 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ17 | |||
| 3.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | ||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA17 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 17 |
|||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ18 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER18 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ23 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 28 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 28 | ||
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER | ||
|---|---|---|---|
| 4.6. 4.7. |
30 RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ30 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE |
||
| HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ 30 | |||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 31 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ43 | ||
| 7. | SONUÇ 46 | ||
| 7.1. | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 46 | ||
| 7.2. | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ47 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 3 / 47
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 / 2024-ŞGYO-0032 (Çoklu rapor sözleşmesi)
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri ve Pazar Kirası Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile ŞEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK ANONİM ŞİRKETİ mülkiyetinde olan;
Kastamonu ili, Merkez ilçesi, Topçuoğlu Mahallesi, 329 ada, 35 parselde, "Arsa" nitelikli, kat irtifakı tesis edilmiş olarak yer alan binada, Zemin Katta 17 No.lu ''Dükkan'' nitelikli, Bodrum Katta 104 ve 105 No.lu ''Depo'' nitelikli, 3 adet bağımsız bölümün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Topçuoğlu Mahallesi, Cumhuriyet Caddesi, No: 28/C Merkez / KASTAMONU
Sahibi (17, 104, 105 No.lu Bağımsız Bölümler)
ŞEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
Değerlemeye konu taşınmazlar mevcut durumda banka şubesi olarak kullanılmaktadır.
Tapu örnekleri ve TAKBİS belgeleri 3.1.3.'te yer almaktadır.
Kastamonu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, rapor konusu taşınmazlarının yer aldığı 329 ada 35 no.lu parselin;
28.05.1990 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli "Kastamonu Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı"nda "Ticaret" alanında kaldığı, yapılanma koşullarının;
Bitişik Nizam, H (Yençok)= 6 Kat irtifalı olduğu bilgisi edinilmiştir.
Ancak parselin 329 ada 26 ve 1 parsellere komşu olan cephesi eski esere cepheli olduğundan bu parselde yapılacak her türlü tadilat ve fiziki müdahalede Ankara Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'ndan izin alınmalıdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 4 / 47
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Dükkan" nitelikli 17 no'lu bağımsız bölüm ile "Depo" nitelikli 104 ve 105 no'lu bağımsız bölüme ilişkin toplam KDV hariç 35.160.000 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj hariç 134.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| B.B. No | Kat | Brüt | Pazar Değeri | Pazar Kirası |
|---|---|---|---|---|
| m2 | (TL) | (TL/Ay) | ||
| Bodrum Kat | 15 | 600.000,00 | 2.500,00 | |
| 17 | Zemin Kat | 134 | 21.440.000,00 | 82.000,00 |
| Asma Kat | 134 | 10.720.000,00 | 40.500,00 | |
| 17 No.lu B.B. Toplam | 283 | 32.760.000,00 | 125.000,00 | |
| 104 | Bodrum Kat | 40 | 1.600.000,00 | 6.000,00 |
| 105 | Bodrum Kat | 20 | 800.000,00 | 3.000,00 |
| Toplam | 343 | 35.160.000,00 | 134.000,00 |
Değerleme konusu taşınmazlar için nihai olarak toplam;
Pazar Değeri;
35.160.000,00 TL (OtuzbeşMilyonYüzaltmışBinTürkLirası)
Pazar Kirası (Stopaj/KDV Hariç);
134.000 TL/ay (YüzotuzdörtBinTürkLirası)
Takdir edilmiştir.
Yasin ÇABUK Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405180)
Soner GÖKDAĞLI Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 410944)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 5 / 47
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0032
Yasin ÇABUK (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180)
Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
26.12.2024
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkuller için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 6 / 47
| 2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler |
|
|---|---|
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
| Mersis No | : 0396059371100015 |
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
| Kep: [email protected] |
|
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | |
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
|
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 34394 Şişli / İSTANBUL |
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL |
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | |
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 |
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No |
: Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
| Mersis No. | : - |
| KEP Adresi | : [email protected] |
| Tel | : 0 212 398 38 00 |
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Kastamonu ili, Merkez ilçesi, Topçuoğlu Mahallesi, 329 ada, 35 parselde, "Arsa" nitelikli, kat irtifakı tesis edilmiş olarak yer alan binada, Zemin Katta 17 No.lu ''Dükkan'' nitelikli, Bodrum Katta 104 ve 105 No.lu ''Depo'' nitelikli, 3 adet bağımsız bölümün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 7 / 47
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 8 / 47
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 9 / 47
Değerleme konusu gayrimenkullere, Ankara Caddesi, 125. Yıl Atatürk Caddesi ve Plevne Caddesi üzerinden, Cumhuriyet Meydanı önünden yaklaşık 2.1 km. mesafede yer almakta olup, otomobille 5 dakikada ulaşılabilmektedir.
Kastmall AVM ve Kastamonu Gazi Stadyumu önünden Ankara Caddesi üzerinden kuzeydoğuya hareketle eski Ankara Caddesi konumuna doğru yaklaşık 260 m. ilerlenir. Özel Kastamonu Anadolu Hastanesi geçildikten sonra 125. Yıl Atatürk Caddesi üzerinde yaklaşık 1.4 km. devam edilir, cadde üzerindeki Meteroloji İstasyon Müdürlüğü geçildikten sonra Plevne Caddesi üzerinden devam edilir ve 230 m. sonra Cumhuriyet Meydanı'na varılır. Şerifebacı Anıtı geçildikten 250 m. sonra Şht. Yavuz U. Çelikoğlu Sokak konumunda hemen sonra köprüden sola "U" dönüşü ile güneybatı yönünde devam edilip Cumhuriyet Caddesi geçilerek 110 m. ilerlenir ve sağ tarafta 28/C dış kapı no.lu konu gayrimenkullere ulaşılır.
Binanın yakın çevresinde Kastamonu Kent Müzesi, Şerifebacı Anıtı ve Kastamonu Arkeoloji Müzesi
bulunmaktadır. Caddede devam edildiğinde yaklaşık 150 m. sonra Nasrullah Cami önüne ulaşılır. Taşınmaza ulaşım özel araçlar veya toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır. Topçuoğlu Mahallesi Kastamonu ilinin en eski yerleşim yerlerindendir. Bölge Kastamonu ilinin ticari hayatının en canlı olduğu bölge olup yapının önünden geçen Cumhuriyet Caddesi ana arter konumundadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 10 / 47
| İl | Kastamonu |
|---|---|
| İlçe | Merkez |
| Mahalle/Köy | Topçuoğlu |
| Mahalle No | 130326 |
| Ada | 329 |
| Parsel | 35 |
| Tapu Alanı | 1.085,23 |
| Nitelik | Arsa |
| Mevkii | |
| Zemin Tip | Kat İrtifak |
| Pafta | F31-B-11-B-4-D-1 |
| Kat | Nitelik BB No | Kat | Nitelik | BB No | Kat | Nitelik BB No | Kat | Nitelik BB No | Kat | Nitelik BB No | Kat | Nitelik | BB No | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin | Dükkan | $\mathbf{1}$ | $\mathbf{1}$ | Dükkan | 19 | $\overline{2}$ | Būro. | 32 | $\mathbf{3}$ | Büro | 50 | 4 | Büro | 68 | Bodrum | Depo | 86 |
| Zemin | Dükkan | $\overline{2}$ | 1 | Dükkan | 20 | 2 | Büro | 33 | 3 | Büro | 51 | 4 | Büro | 69 | Bodrum | Depo | 87 |
| Zemin | Dükkan | 3 | $\mathbf{1}$ | Dükkan | 21 | 2 | Büro | 34 | 3 | Büro | 52 | Δ | Büro | 70 | Bodrum | Depo | 88 |
| Zemin | Dükkan | 4 | $\mathbf{1}$ | Dükkan | 22 | $\overline{2}$ | Büro | 35 | 3 | Büro | 53 | ă | Büro | 71 | Bodrum | Depo | 89 |
| Zemin | Dükkan | 5 | $\mathbf{1}$ | Dükkan | 23 | $\overline{2}$ | Büro | 36 | 3 | Büro | 54 | 4 | Büro | 72 | Bodrum | Depo | 90 |
| Zemin | Dükkan | 6 | 1 | Dükkan | 24 | $\overline{2}$ | Büro | 37 | 3 | Büro | 55 | Δ | Büro | 73 | Bodrum | Depo | 91 |
| Zemin | Dükkan | 7 | 1 | Dükkan | 25 | 2 | Búro | 38 | 3 | Büro | 56 | 4 | Büro | 74 | Bodrum | Depo | 92 |
| Zemin | Dükkan | 8 | Dükkan | 26 | 2 | Büro | 39 | 3 | Büro | 57 | 4 | Büro | 75 | Bodrum | Depo | 93 | |
| Zemin | Dükkan | 9 | 1 | Dükkan | 27 | $\overline{2}$ | Büro. | 40 | 3 | Büro | 58 | 4 | Büro | 76 | Bodrum | Depo | 94 |
| Zemin | Dükkan | 10 | $\mathbf{1}$ | Dükkan | 28 | 2 | Buro | 41 | 3 | Büro. | 59 | 4 | Büro | 77 | Bodrum | Depo | 95 |
| Zemin | Dükkan | 11 | 1 | Dükkan | 29 | Büro | 42 | 3 | Büro. | 60 | 4 | Büro | 78 | Bodrum | Depo | 96 | |
| Zemin | Dükkan | 12 | 1 | Dükkan | 30 | $\frac{2}{2}$ | Bûro | 43 | 3 | Büro | 61 | 4 | Büro | 79 | Bodrum | Depo | 97 |
| Zemin | Dükkan | 13 | $\mathbf{1}$ | Dükkan | 31 | $\overline{2}$ | Büro | 44 | $\overline{3}$ | Büro | 62 | Δ | Büro | 80 | Bodrum | Depo | 98 |
| Zemin | Dükkan | 14 | $\overline{2}$ | Büro | 45 | 3 | Buro | 63 | Δ | Büro | 81 | Bodrum | Depo | 99 | |||
| Zemin | Dükkan | 15 | $\overline{2}$ | Büro | 46 | 3 3 |
Büro | 64 | 4 | Büro | 82 | Bodrum | Depo | 100 | |||
| Zemin | Dükkan | 16 | $\overline{c}$ | Büro | 47 | Büro. | 65 | 4 | Büro | 83 | Bodrum | Depo | 101 | ||||
| Zemin | Dükkan | 17 | $\overline{c}$ | Büro | 48 | 3 | Büro | 66 | 4 | Büro | 84 | Bodrum | Depo | 102 | |||
| Zemin | Dükkan | 18 | $\overline{2}$ | Büro | 49 | 3 | Büro | 67 | Δ | Büro | 85 | Bodrum | Depo | 103 | |||
| Bodrum | Depo | 104 | |||||||||||||||
| Bodrum | Depo | 105 | |||||||||||||||
| Bodrum | Depo | 106 | |||||||||||||||
| Dükkan | 107 |
| Bina Nitelik | Blok | Bağımsız Bölüm Adet |
|---|---|---|
| Kat İrtifak | - | 107 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 11 / 47
| Zemin Tipi | Katlrtifaki |
|---|---|
| Ada/Parsel | 329/35 |
| AT Yüzölçümü (m2) | 1.085.23 |
| Il/Ilce/Mahalle | KASTAMONU / MERKEZ |
| Mahalle/Meykii | TOPCUOĞLU / - |
| Kayıt Durum | Aktif |
| Ana Tasınmaz Nitelik | Arsa |
| Malik / Hisse | ŞEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK ANONİM ŞİRKETİ (TAM) |
| Edinme Sebebi | 3402 S.Y. Kadastro Kanunun Ek 1. Maddesi Gereği Yüz Ölçüm ve Cins Değisikliği İslemleri |
| Tasınmaz Kimlik No | Cilt/Savfa No | B.B. Nitelik | Kat | B.B. No. | Arsa Pav / Pavda | Edinme Tarihi-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 130274056 | 6/500 | Dükkan | Zemin Kat | 350/4000 | 25.09.2023/33528 | |
| 130274037 | 6/587 | Depo | 1. Bodrum Kat | 104 | 100/4000 | 25.09.2023 / 33528 |
| 130274038 | 6/588 | Depo | I. Bodrum Kat | 105 | 80/4000 | 25.09.2023 / 33528 |
Tapu örnekleri EK-1'dedir.
TAKBİS belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır.
Malik / Hisse : ŞEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
Edinme Sebebi : 3402 S.Y. Kadastro Kanunun Ek 1. Maddesi Gereği Yüz Ölçüm ve Cins Değişikliği İşlemleri
Tarih-Yevmiye : 25.09.2023 / 33528
▪ Beyan: YÖNETİM PLANI:06.06.1986 ( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)
TAKBİS tarihi itibariyle, Yönetim Planı beyanı bulunmakta, taşınmazlarının tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
TAKBİS örnekleri EK-2'dedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 12 / 47
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 13 / 47
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 14 / 47
Kastamonu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden müşteri tarafından alınan yazılı imar durumuna ve tarafımıza verilen bilgiye göre, değerleme konusu taşınmazlarının yer aldığı 329 ada 35 no.lu parselin;
Ankara Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulu'nun 28.05.1990 gün ve 1226 sayılı karar eki olan 30L 1-c no.lu 1/1000 ölçekli "Uygulama Koruma İmar Planı"nda;
(B-6) Bitişik Nizam, 6 Katlı Ticaret alanında yer almaktadır.
329 ada 27 ve 5 parsellerin birleştirilmesi ile oluştuğu bilgisi edinilmiştir.
Parselin 329 ada 26 ve 1 parsellere komşu olan cephesi eski esere cepheli olduğundan bu parselde yapılacak her türlü tadilat ve fiziki müdahalede Ankara Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'ndan izin alınacaktır (Başvurusu KUDEB birimine yapılacaktır).
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 15 / 47
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazların tapu sicilinde devri ve değeri olumsuz etkileyen beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar 25.09.2023 tarih 33528 yevmiye ile "3402 S.Y. Kadastro Kanunun Ek 1. Maddesi Gereği Yüz Ölçüm ve Cins Değişikliği İşlemleri" edinme sebebi ile Şeker Kentsel Dönüşüm ve Danışmanlık Anonim Şirketi adına tescillidir.
Son 3 yılda imar planında değişiklik bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.
3.4. Gayrimenkullerin ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Yakın çevresi ağırlıklı olarak zemin katlar ticaret, üst katlar konut niteliklidir. Parsel Cumhuriyet Caddesi cepheli olup, Cadde Karaçomak Deresi'ne paraleldir.
Değerleme konusu taşınmazlarının yer aldığı 329 ada 35 no.lu parsel; Ankara Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulu'nun 28.05.1990 gün ve 1226 sayılı karar eki olan 30L 1-c no.lu 1/1000 ölçekli "Uygulama Koruma İmar Planı"nda; (B-6) Bitişik Nizam, 6 Katlı Ticaret alanında yer almaktadır.
Parselin komşu olan cephesi eski esere cepheli olduğundan bu parselde yapılacak her türlü tadilat ve fiziki müdahalede Ankara Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'ndan izin alınacaktır (Başvurusu KUDEB birimine yapılacaktır).
Kastamonu Belediyesi imar dosyasında yapılan incelemede, olumsuz bir kayda rastlanmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 16 / 47
3.6. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Tarafımıza herhangi bir sözleşme ibraz edilmemiştir.
3.7. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu yapı, 1.085,23 m² yüzölçümlü 329 ada 35 parselde "Arsa" niteliklidir. Bitişik nizam Betonarme Karkas yapı Cumhuriyet Caddesi üzerinde yer almakta olup doğu yönüne cephelidir.
Aşağıda yer alan belgeler eski parsel no.ları (329 Ada 5 ve Parseller) için düzenlenmiştir.
329 ada 5 parsel üzerinde konumlu, yol seviyesi altı kat sayısı 1 kat, yol seviyesi üzeri kat sayısı 3 kat olmak üzere toplam 4 kattan oluşan, A Blokta konumlu, 24 adet (350 m²) dükkan için düzenlenmiştir (Toplam 1.400 m² belirtilmiştir).
329 ada 5 parsel üzerinde konumlu, yol seviyesi altı kat sayısı 1 kat, yol seviyesi üzeri kat sayısı 5 kat olmak üzere toplam 6 kattan oluşan, B Blokta konumlu, toplam 49 adet (515 m²) dükkan için düzenlenmiştir. (Toplam 3.096 m² belirtilmiştir).
329 ada 35 parsel üzerinde konumlu, toplam 116 m2 inşaat alanı bulunan 1 adet ünite için düzenlenmiştir.
329 ada 5 parsel üzerinde konumlu, 143 m2 banka ve 76 m2 bodrum olmak üzere toplam 219 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
329 ada 5 parsel üzerinde konumlu, yol seviyesi altı kat sayısı 1 kat, yol seviyesi üzeri kat sayısı 1 kat olmak üzere toplam 2 kattan oluşan, 70 m2 dükkan ve 70 m2 bodrum olmak üzere toplam 140 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
20.02.1986 tarihli 7-40-242 sayılı, Yapı Kullanma İzin Belgesi: 329 ada 27-5 parsel üzerinde konumlu, yol seviyesi altı kat sayısı 1 kat, yol seviyesi üzeri kat sayısı 5 kat olmak üzere toplam 6 kattan oluşan yapıda, 54 adet büro ve 52 adet dükkan olmak üzere toplam 4.021 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 17 / 47
| Beledivesi Mahallest S. kells Varsa Kapi No. su Paita No. Ada No. |
reil koyanuz. Nastaman Topawop lu $329$ $29 - 5$ |
N I RUHSAT VE YAPI KULLANMA IZHI BIRLIKTE BÖLÜM : 1- Yapının yeri (Adres) * Belgesis yeriliş sedenini balitiniz BÖLÜM 2- Yapının sahibi ve yeminli Büro ve etnik it atta bano Remit dates veys kurules Re limit : Yapı hecparetifi ise adı z |
Sahife No : $\Box$ Dosya No.: 247 Only in M sopp. Crhon Seuf |
|---|---|---|---|
| Partel No. Area maliki $1221 + 4344 + 4$ bos birakılan |
mad- delerde gösteriniz] |
Diger strantways kurum iss present a Yeminit bliro Asir Soyndra Erubu ve karne no.su TOPLAM 492 |
Tapu tahsis belgesinin 3. Dikkon |
Ayrıca 04.05.2019 tarih YJRS669U belge numaralı, 17 no.lu taşınmaz 267,70 m² alanı için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır.
3.8. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi v.b.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Yapı Denetim Kanunu; uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illerinde (19 İl) başlanmış, 01/01/2011 tarihinde uygulama tüm illeri kapsamıştır. Söz konusu taşınmazın yapım yılı ilgili kanunun Kastamonu ili için yürürlüğe girdiği tarih olan 01.01.2011 tarihinden önce olması nedeniyle yapı denetime tabi değildir.
3.9. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Kat irtifaklı yapıda 17, 104 ve 105 bağımsız bölüm numaralı taşınmazların pazar değeri ve pazar kirası değerlemesidir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 18 / 47
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu. Nüfus artış hızı binde 1,1 oldu. Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi. İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu.
Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi. Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 19 / 47
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü. Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi.
Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti. Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi. Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nüfus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 1 044 212 | 1 161 676 | 1001281 | |
| Değişim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1.2249% | 1.2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2.85%$ | 3,56% | 2,07% | 0,98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 880 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nüfus Savısı | 903 115 | 040 480 | 1028 040 | 1045 149 | 1073818 | 995 654 | 1 193 357 | 1 151 115 | 459 365 | 065911 | 599 280 | 92 824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1,3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0.5524% | 1,2748% | 0.7077% | 0.1088% |
| Oransal Degisim | $-11.01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0.32% | 1,38% | $-8.53%$ | 18,38% | $-4.94%$ | $-60,65%$ | 130,77% | $-44.49%$ | $-84.62%$ |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 20 / 47
Kastamonu'nun bilinen tarihi, Hitit İmparatorluğu dönemine kadar uzanır. Hititlerin ardından Frigya ve Lidya Krallıkları bu bölgede egemenlik kurmuş, ardından M.Ö. 4. yüzyılda Perslerin hakimiyetine girmiştir. Büyük İskender'in Anadolu'yu fethetmesiyle Kastamonu da Makedonya topraklarına katılmıştır. İskender'den sonra Pontus Krallığı bu bölgeyi ele geçirmiş, ancak M.S. 1. yüzyılda Romalılar tarafından ortadan kaldırılmıştır. Roma İmparatorluğu'nun bölünmesiyle Kastamonu, Bizans İmparatorluğu'na katılmıştır. Kastamonu, tarihi boyunca farklı medeniyetlere ev sahipliği yapmış ve bu çeşitlilik kültürel zenginliğini artırmıştır. Bu dönemler boyunca şehir, ticaret yolları üzerinde stratejik bir konuma sahip olmuş ve birçok farklı kültürel etkileşime açık olmuştur.
Türklerin Kastamonu'yu ele geçirmesi, Danişmentliler döneminde, Ahmet Gazi'nin oğlu Gümüş Tekin'in liderliğinde 1105 yılında gerçekleşmiştir. Danişmentlerin ardından kısa bir süre Bizanslıların kontrolü altına giren Kastamonu, 1213 yılında Anadolu Selçuklu Sultanı Alaaddin Keykubat tarafından fethedilmiştir. Kastamonu ili Milli Mücadele sırasında lojistik destek sağlamasıyla önemli bir rol oynamıştır. Cumhuriyet döneminde, Mustafa Kemal Atatürk'ün Kastamonu'da gerçekleştirdiği Kıyafet ve Şapka İnkılabı, şehrin tarihinde önemli bir dönemeç olmuştur. Karadeniz Bölgesi'nin tarihî ve doğal güzelliklerle dolu şehri Kastamonu, zengin kültürel mirası ve eşsiz doğasıyla ön plana çıkar. Kastamonu, 13.064 kilometrekarelik bir alana sahiptir. Bu geniş yüzölçümü, şehrin zengin ormanları, yüksek dağları ve bereketli vadileri gibi çeşitli doğal güzellikleri içinde barındırmasını sağlar. Kastamonu, bu coğrafi çeşitlilik ile hem doğa tutkunlarına hem de tarih meraklılarına hitap eden bir destinasyondur. 2023 yılı itibarıyla Kastamonu'nun nüfusu 388.990'dır. Şehrin nüfusu, geleneksel köy yaşamından modern şehir yaşantısına kadar farklı yaşam tarzlarını yansıtan bir topluluk çeşitliliğine sahiptir. Kastamonu, misafirperver insanları ve canlı sosyal hayatı ile bilinir. Kastamonu, Karadeniz iklimi ile karasal iklimin özelliklerini birleştiren bir iklim yapısına sahiptir. Böylece, yazlar ılık ve nemli, kışlar ise soğuk ve kar yağışlı geçer. Şehrin yüksek kesimlerinde kışlar daha sert ve uzun olabilir. İklim koşulları, bölgenin zengin bitki örtüsü ve tarımsal üretim için elverişli bir ortam yaratır. İlkbahar ve sonbahar mevsimleri, Kastamonu'nun tarihî ve doğal güzelliklerini keşfetmek için en uygun zamanlardır. Tarihi, doğal güzellikleri ve kültürel zenginliğiyle Kastamonu, ziyaretçilere unutulmaz anlar yaşatan bir şehirdir. Yüzölçümü, nüfusu ve iklimi ile öne çıkan Kastamonu, her mevsim farklı bir güzellik sunar. Kastamonu'yu ziyaret etmek, şehrin tarihî dokusunu, doğal güzelliklerini ve kültürel mirasını yakından tanıma fırsatı sunar.
| İlçe | Sıra | Skor | Kademe | İlçe | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Merkez | 146 | 0,892 | $\overline{2}$ | Daday | 594 | $-0,451$ | $\overline{4}$ |
| Abana | 306 | 0,084 | 3 | Azdavay | 596 | $-0,453$ | $\overline{4}$ |
| Tosya | 364 | $-0.066$ | 3 | İhsangazi | 624 | $-0.490$ | $\overline{4}$ |
| Seydiler | 410 | $-0.169$ | 3 | Ağlı | 634 | $-0,503$ | 5 |
| Bozkurt | 448 | $-0,225$ | 4 | Cide | 664 | $-0,533$ | 5 |
| Inebolu | 457 | $-0.236$ | $\overline{4}$ | Küre | 685 | $-0.564$ | 5 |
| Taşköprü | 509 | $-0,319$ | $\overline{4}$ | Araç | 686 | $-0,565$ | 5 |
| Devrekani | 564 | $-0,416$ | $\overline{4}$ | Pinarbasi | 743 | $-0.630$ | 5 |
| Hanönü | 575 | $-0.427$ | $\overline{4}$ | Senpazar | 870 | $-0.859$ | 6 |
| Catalzeytin | 591 | $-0.448$ | $\overline{4}$ | Doğanyurt | 938 | $-1,113$ | $6\,$ |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Merkez İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında 0,892 Skor ile 2. Kademe 146., Kastamonu ilçeleri sıralamasında 2. Kademede 1. sırada yer almaktadır.
Kastamonu Merkez nüfusunun 2023 yılında 2022 yılına göre %0,18 (275 kişi) azaldığı görülmektedir.
| KASTAMONU | lice Merkez Kadın Nüfusu | 00.053 |
|---|---|---|
| 155,011 | Belde ve Köyler Toplam Nüfusu | 27,538 |
| 74,919 | Belde ve Kövler Erkek Nüfusu | 14.061 |
| 50,092 | Belde ve Kövler Kadın Nüfusu | 13.439 |
| 127,491 | Ilceve baglı Köy Sayısı | 177 |
| 60,938 | Ilceve bagir Mahalle Sayısı | 30 |
| in a way with | anores |
Kaynak: nufusune.com / Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
Kastamonu İlinin Depremselliği ve Deprem Tehlikesi / Bülent ÖZMEN Afet İşleri Genel Müdürlüğü, Deprem Araştırma Dairesi ([email protected])
| lice Adr 2014 S.W. |
Kóy Adr TALENT PLANT |
ACTIVITY CONTROL Mahalle Adı the control of the property of the control of the property of the property of the |
TENT 100 Wisk Bölgest and the company of the state of |
|---|---|---|---|
| MERKEZ | MERKEZ-MERKEZ | MERKEZ-TOPCUOĞLU. |
DASK risk bölgesine göre Topçuoğlu Mahallesi, 3. Derece Risk Bölgesinde yer almaktadır.
| KASTAMONU MERKEZ TOPÇUOĞLU MAHALLESİ NUFUSU: 955 |
ÖNCEKİ YILA GÖRE AZALIS ORANI %6,56 AZALIS MIKTARI 67 |
||
|---|---|---|---|
| TOPCUOGLU Mahallesi Genel Bilgileri Bagh Olunan II Adı |
KASTAMONU | Toplam Nüfusu | 些 |
| Bağlı Olunan İlce Adı | MERKEZ | Erkek Nüfusu | 465 |
| Bağlı Olunan Belediye Adı | KASTAMONU | Kadua Nufusu | 490 |
Topçuoğlu Mahallesi, 2023 nüfusuyla Merkez 20 mahallesi arasında 17. sıradadır.
Kaynak: nufusune.com
Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
Küresel Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos-ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur.
TCMB politika faizini sabit tutmakla birlikte, enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşunu korumuştur.
TCMB, parasal aktarımın güçlendirilmesi amacıyla Türk lirası mevduatı destekleyen politikalara devam etmiştir.
Kredi kartı işlemlerinde uygulanan azami akdi faiz oranları dönem sonu borcuna göre farklılaştırılmıştır.
Sistemde fazla likidite oluştuğunda ağırlıklı olarak gecelik vadedeki depo alım ihaleleri kanalıyla sterilize edilmiş ve gecelik faizler TCMB politika faiz oranına yakın düzeylerde seyretmiştir.
Küresel Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir.
TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir.
DİBS getirileri artış kaydetmiştir.
Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Yılın ikinci çeyreğinde yılık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Üçüncü çeyrekte hem sanayi hem de hizmet üretimi çeyreklik bazda azalmıştır. Üçüncü çeyrekte azalış gösteren imalat sanayi firmalarının yatırım eğilimleri ekim ayında yükselirken istihdam beklentileri yatay seyretmiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin anket göstergeleri ve yüksek frekanslı veriler, sanayi istihdamındaki zayıf seyrin önümüzdeki dönemde devam edeceğine işaret etmektedir.
Tarım dışı nominal ücretlerdeki yıllık yükseliş oranı 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 115,4 olarak gerçekleşmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 25 / 47
2024 yılının üçüncü çeyreğinde altın hariç ihracat ve ithalat azalmıştır.
Üçüncü çeyrekte dış ticaret haddi sınırlı artış kaydetmiş, ithalat miktar endeksinde ihracat miktar endeksindekine kıyasla daha yüksek gerçekleşen gerileme, dış ticarette miktarsal dengelenmeye işaret etmiştir.
Hizmetler dengesi hem seyahat hem de taşımacılık gelirlerinin desteğiyle güçlü görünümünü sürdürmektedir.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesindeki süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Cari işlemler dengesinin finansmanında portföy yatırımlarının ağırlığı azalırken uzun vadeli kalemlerin ağırlığı artmış, rezerv birikimi devam ederken net hata ve noksan kaleminde çıkışlar gözlenmiştir.
Yılın ilk dokuz ayında merkezi yönetim bütçesi 1074,0 milyar TL bütçe açığı ve 161,3 milyar TL faiz dışı açık kaydetmiştir. Ocak-eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, gelirler yüzde 76,9 oranında, harcamalar ise yüzde 81,1 oranında artış kaydetmiştir. Yıllıklandırılmış bütçe açığının milli gelire oranının eylül ayı itibarıyla yüzde 4,9 civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir.
Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir.
Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır.
Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 26 / 47
| Ocak | Subat January February |
Mart March |
Nisan April |
May | June | Mayıs Haziran Temmuz Ağustos July |
Eylül August September October November December Annual |
Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0,55 | 0.02 | 0.26 | 0,71 | 0.92 | 0, 10 | $-0,57$ | 0,85 | 1.02 | 1,79 | 1.40 | 0,42 | 7,72 |
| 2006 | 0.75 | 0.22 | 0,27 | 1.34 | 1,88 | 0.34 | 0.85 | $-0.44$ | 1.29 | 1,27 | 1,29 | 0.23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0,43 | 0,92 | 1,21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0.02 | 1,03 | 1,81 | 1.95 | 0,22 | 8,39 |
| 2008 | 0.80 | 1,29 | 0,96 | 1,68 | 1.49 | $-0,36$ | 0,58 | $-0.24$ | 0,45 | 2,60 | 0.83 | $-0,41$ | 10,06 |
| 2009 | 0,29 | $-0,34$ | 1,10 | 0.02 | 0.64 | 0.11 | 0.25 | $-0,30$ | 0.39 | 2.41 | 1.27 | 0.53 | 6,53 |
| 2010 | 1.85 | 1,45 | 0,58 | 0.60 | $-0,36$ | $-0.56$ | $-0,48$ | 0,40 | 1,23 | 1.83 | 0,03 | $-0,30$ | 6,4 |
| 2011 | 0.41 | 0.73 | 0.42 | 0.87 | 2,42 | $-1.43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0.75 | 3,27 | 1.73 | 0.58 | 10,45 |
| 2012 | 0.56 | 0.56 | 0.41 | 1,52 | $-0,21$ | $-0,90$ | $-0,23$ | 0,56 | 1,03 | 1.96 | 0,38 | 0,38 | 6,16 |
| 2013 | 1.65 | 0.30 | 0.66 | 0,42 | 0.15 | 0.76 | 0,31 | $-0, 10$ | 0.77 | 1,80 | 0,01 | 0.46 | 7,4 |
| 2014 | 1.98 | 0.43 | 1.13 | 1.34 | 0.40 | 0.31 | 0.45 | 0.09 | 0,14 | 1.90 | 0.18 | $-0.44$ | 8,17 |
| 2015 | 1,10 | 0.71 | 1,19 | 1.63 | 0.56 | $-0,51$ | 0,09 | 0,40 | 0,89 | 1.55 | 0.67 | 0.21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0.02$ | $-0.04$ | 0.78 | 0.58 | 0.47 | 1,16 | $-0.29$ | 0,18 | 1.44 | 0.52 | 1.64 | 8,53 |
| 2017 | 2,46 | 0.81 | 1,02 | 1,31 | 0,45 | $-0,27$ | 0, 15 | 0,52 | 0,65 | 2,08 | 1,49 | 0.69 | 11,92 |
| 2018 | 1,02 | 0.73 | 0.99 | 1.87 | 1.62 | 2,61 | 0,55 | 2,30 | 6.30 | 2,67 | $-1.44$ | $-0.40$ | 20,3 |
| 2019 | 1,06 | 0.16 | 1.03 | 1.69 | 0.95 | 0.03 | 1.36 | 0,86 | 0.99 | 2.00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1,35 | 0.35 | 0.57 | 0.85 | 1.36 | 1,13 | 0.58 | 0,86 | 0,97 | 2,13 | 2,30 | 1,25 | 14,6 |
| 2021 | 1,68 | 0.91 | 1,08 | 1.68 | 0.89 | 1.94 | 1,80 | 1,12 | 1,25 | 2,39 | 3,51 | 13,58 | 36,08 |
| 2022 | 11.10 | 4.81 | 5.46 | 7.25 | 2.98 | 4.95 | 2,37 | 1,46 | 3,08 | 3,54 | 2,88 | 1,18 | 64,27 |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2,29 | 2.39 | 0.04 | 3.92 | 9.49 | 9.09 | 4.75 | 3,43 | 3,28 | 2,93 | 64,77 |
| 2024 | 6.70 | 4.53 | 3.16 | 3.18 | 3.37 | 1.64 | 3.23 | 2.47 | 2.97 | 2.88 | 2,24 | 42,91 |
| Yıl | Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Temmuz | Agustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yillik |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan. | Feb. | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct. | Nov. | Dec. | Annual |
| Bir önceki aya göre değişim oranı (%)-Monthly change (%) | |||||||||||||
| 2006 | 1.96 | 0,26 | 0,25 | 1.94 | 2,77 | 4.02 | 0,86 | $-0.75$ | $-0.23$ | 0.45 | $-0,29$ | $-0,12$ | 11,58 |
| 2007 | $-0,05$ | 0.95 | 0,97 | 0,80 | 0,39 | $-0,11$ | 0,06 | 0.85 | 1.02 | $-0, 13$ | 0.89 | 0,15 | 5,94 |
| 2008 | 0.42 | 2,56 | 3,17 | 4.50 | 2.12 | 0.32 | 1.25 | $-2,34$ | $-0.90$ | 0.57 | $-0.03$ | $-3.54$ | 8,11 |
| 2009 | 0.23 | 1.17 | 0,29 | 0.65 | $-0.05$ | 0,94 | $-0,71$ | 0,42 | 0,62 | 0.28 | 1.29 | 0,66 | 5,93 |
| 2010 | 0.58 | 1.66 | 1,94 | 2,35 | $-1.15$ | $-0.50$ | $-0.16$ | 1.15 | 0.51 | 1.21 | $-0.31$ | 1.31 | 8,87 |
| 2011 | 2,36 | 1,72 | 1,22 | 0,61 | 0,15 | 0,01 | $-0,03$ | 1,76 | 1,55 | 1.60 | 0.65 | 1,00 | 13,33 |
| 2012 | 0.38 | $-0.09$ | 0,36 | 0,08 | 0.53 | $-1,49$ | $-0,31$ | 0,26 | 1,03 | 0,17 | 1.66 | $-0,12$ | 2,45 |
| 2013 | $-0,18$ | $-0,13$ | 0.81 | $-0.51$ | 1.00 | 1.46 | 0,99 | 0,04 | 0.88 | 0.69 | 0.62 | 1, 11 | 6,97 |
| 2014 | 3,32 | 1.38 | 0,74 | 0,09 | $-0,52$ | 0.06 | 0.73 | 0,42 | 0,85 | 0.92 | $-0.97$ | $-0.76$ | 6,36 |
| 2015 | 0.33 | 1,20 | 1,05 | 1,43 | 1,11 | 0,25 | $-0.32$ | 0.98 | 1.53 | $-0,20$ | $-1.42$ | $-0.33$ | 5,71 |
| 2016 | 0,55 | $-0,20$ | 0,40 | 0,52 | 1,48 | 0.41 | 0,21 | 0.08 | 0,29 | 0.84 | 2.00 | 2,98 | 9,94 |
| 2017 | 3,98 | 1,26 | 1,04 | 0,76 | 0,52 | 0.07 | 0.72 | 0.85 | 0,24 | 1,71 | 2.02 | 1,37 | 15,47 |
| 2018 | 0.99 | 2,68 | 1,54 | 2,60 | 3.79 | 3.03 | 1,77 | 6.60 | 10,88 | 0.91 | $-2,53$ | $-2,22$ | 33,64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09 | 1,58 | 2,98 | 2.67 | 0.09 | $-0.99$ | $-0.59$ | 0.13 | 0.17 | $-0.08$ | 0.69 | 7,36 |
| 2020 | 1.84 | 0.48 | 0.87 | 1.28 | 1.54 | 0.69 | 1,02 | 2.35 | 2.65 | 3.55 | 4.08 | 2,36 | 25,15 |
| 2021 | 2.66 | 1,22 | 4.13 | 4.34 | 3.92 | 4.01 | 2,46 | 2.77 | 1.55 | 5.24 | 9.99 | 19,08 | 79,89 |
| 2022 | 10.45 | 7,22 | 9.19 | 7,67 | 8.76 | 6.77 | 5,17 | 2,41 | 4.78 | 7.83 | 0.74 | $-0.24$ | 97,72 |
| 2023 | 4.15 | 1,56 | 0.44 | 0.81 | 0.65 | 6,50 | 8,23 | 5.89 | 3.40 | 1.94 | 2,81 | 1.14 | 44,22 |
| 2024 | 4,14 | 3.74 | 3,29 | 3.60 | 1,96 | 1,38 | 1,94 | 1,68 | 1,37 | 1,29 | 0.66 | 28,01 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 27 / 47
| ٠ Insant |
41 Binatar |
41.00.1 Ramet amach binater |
41.00.2 Busmat amach olmayan binatar |
||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yul | Ay | Tingklarry | Ciran | Matzerren | Oran | Iscittle | Oran | Toplan | Matemate | Register | Teigdares | Dram | Malzeme | Oran | Iscilik | Gran | Towns | Malzons | Incilik |
| 2015 | 12 | 100.00 | 99,34 | 103,62 | 101.15 | 100. | 103,401 | 101.23 | 100.27 | 103.35 | 100.93 | 99.95 | 103.57 | ||||||
| 2016 | 12 | 118,90 | 18 19% | 113.71 | 14.47% | 131.36 | 26.77% | 118.52 | 113.00 | 131,40 | 118.52 | 17,08% | $+12,77$ | 12.47% | 131.39 | 27,13% | 118.54 | 113.75 | 131,46 |
| 2017 | 12 | 138.14 | 10.10% | 136.38 | 10.94% | 142.35 | 6.37% | 137.38 | 135.26 | 142.02 | 36.77 | 15.40% | 154.48 | 19.25% | 141.90 | 8.00% | 138.90 | 137.68 | 142.43 |
| 2018 | $+2$ | 173.57 | 26.66% | 176.22 | 29.21% | 167.19 | 17.45% | 173.33 | 176.13 | 166,78 | 172.55 | 26,16% | 175,25 | 30.32% | 166.53 | 17.36% | 175.76 | 178.74 | 167.70 |
| $20 + 9$ | 12 | 192.25 | 10.78% | 184.91 | 4.93% | 209.90 | 25.55% | 192.47 | 185.13 | 209.65 | 192.23 | 11.41% | 184.55 | 5.31% | 209.41 | 25.75% | 193.25 | 106.00 | 210.52 |
| 2020 | 12 | 248.35 | 25.02% | 241.02 | 50.341 | 238.74 | 13,74% | 240.76 | 241.55 | 238.91 | 230.27 | 24.42% | 239.57 | 20.61% | 7386t | 13.94% | 245.43 | 247.44 | 239.97 |
| 2021 | $+2$ | 403.16 | 67,74% | 447.74 | BISLETT | 296.07 | 24.01% | 401.78 | 448.90 | 296.22 | 396 96 |
507% SOS |
442.30 | 84,623 | 296.42 | 23,81% | 410.97 | 460.62 | 299.12 |
| 2022 | 12 | 719.25 | 78.40% | TR7.69 | 75, 82% | 554.85 | 87.41% | 755.43 | 754,951 | 556.28 | 708,73 | 78.54% | 778.25 | 75.5kW | 553.06 | 87.21% | 740.66 | BOA 67 | 567.87 |
| 2023 | 12 | 1203.41 | 67. 51% |
1215.09 | 54.26 | 1178,36 | T1.0U% | 1192.25 | 1198.68 | 1177.19 | 1182 m |
6W SKOP |
1188. | 52.67 | 171.03 | 111,745 | 1221.64 | 1230. 1B |
1199.32 |
| 2024 | 00 | 1580.65 | 36% 21.5 |
1498.43 | 23.32% | 1778.15 | S1.20% | 1571.53 | 1456 | 1770.64 | ISBO | 112 12% |
1474.50 | 34.10% | 760.46 | 50.33% | 1599.09 | 1522 34 |
1806.30 |
| Ticari Gayrimenkul | Dükkan | Offis | |
|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Flyat Endeksi | Flyat Endeksi | |
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | |
| 158.5 | 159.6 | 152.8 | |
| (1644.1) | (9645.2) | (5.38.4) | |
| Internation | 145.1 | 146.1 | 142.2 |
| (%12.0) | (%13.2) | (%28.5) | |
| 170.2 | 176.3 | 152.9 | |
| (%55.6). | (%61.6) | (9,38.6) | |
| 158.1 (%44.70) |
. 156.0 (%41.II) |
170.7 門店立会 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
Kastamonu ili, Merkez ilçesi, Topçuoğlu Mahallesi, Cumhuriyet Caddesi üzerinde konumlu, 329 ada 35 parsel sayılı 1.085,23 m² "Arsa" vasıflı taşınmaz üzerinde; Bodrum Kat + Zemin Kat + 4 normal kattan oluşan, B.A.K tarzda ve bitişik nizamda inşa edilen bina bulunmaktadır.
Parsel topografik olarak düz ve geometrik olarak amorf formludur. Bina dış cephesi sıva üzeri dış cephe boyalıdır. Giriş zemin kat seviyesinde, doğu yönünden ve Cumhuriyet Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Giriş kapısı camlı alüminyum, merdiven korkulukları demir doğramadır.
Bina giriş ve koridor zeminleri seramik olup, duvarları iç cephe boyalıdır. Bölge'nin alt yapı sorunu olmayıp, kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır. Ulaşım; toplu taşıma araçları ve özel araçlarla kolaylıkla sağlanmaktadır.
TKGM Parsel Sorgu uygulamasında parselde yer alan yapıda, Dükkan, Büro ve Depo nitelikli, Kat İrtifaklı 107 Bağısız Bölüm bulunmaktadır. 1. Katta görünen 107 B.B. no.lu Dükkanın tadilen oluşturulduğu düşünülmektedir.
| Kat | Nitelik | BB No | Kat | Nitelik | BB No | Kat | Nitelik | BB No | Kat | Nitelik BB No | Kat | Nitelik | BB No | Kat | Nitelik | BB No | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin | Dükkan | 1 | 1 | Dükkan | 19 | $\overline{2}$ | Büro | 32 | 3 | Büro | 50 | ă | Büro | 68 | Bodrum | Depo | 86 |
| Zemin | Dükkan | $\overline{2}$ | 1 | Dükkan | 20 | 2 | Büro | 33 | 3 | Büro | 51 | 4 | Büro | 69 | Bodrum | Depo | 87 |
| Zemin | Dükkan | з | 1 | Dükkan | 21 | 2 | Büro | 34 | 3 | Buro | 52 | 4 | Buro | 70 | Bodrum | Depo | 88 |
| Zemin | Dükkan | 4 | 1 | Dükkan | 22 | $\bar{z}$ | Büro | 35 | 3 | Büro | 53 | 4 | Büra | 71 | Bodrum | Depo | 89 |
| Zemin | Dükkan | 5 | 1 | Dükkan | 23 | $\overline{2}$ | Büro | 36 | 3 | Büro | 54 | 4 | Büro | 72 | Bodrum | Depo | 90 |
| Zemin | Dükkan | 6 | 1 | Dükkan | 24 | $\overline{2}$ | Büro | 37 | 3 | Büro | 55 | ă. | Buro | 73 | Bodrum | Depo | 91 |
| Zemin | Dükkan | 7 | Dükkan | 25 | 2 | Büro | 38 | 3 | Büro | 56 | a | Büro | 74 | Bodrum | Depo | 92 | |
| Zemin | Dükkan | 8 | 1 | Dükkan | 26 | 2 | Buro | 39 | 3 | Buro | 57 | 4 | Búro | 75 | Bodrum | Depo | 93 |
| Zemin | Dükkan | 9 | Dükkan | 27 | $\bar{2}$ | Büro | 40 | 3 | Büro | 58 | s | Büro | 76 | Bodrum | Depa | 94 | |
| Zemin | Dükkan | 10 | 1 | Dükkan | 28 | 2 | Büro | 41 | з | Büro | 59 | 4 | Buro | 77 | Bodrum | Depo | 95 |
| Zemin | Dükkan | 11 | 1 | Dükkan | 29 | 2 | Büro | 42 | з | Büro | 60 | Δ | Büro | 78 | Bodrum | Depo | 96 |
| Zemin | Dükkan | 12 | 1 | Dükkan | 30 | 2 | Büro | 43 | з | Buro | 61 | 4 | Buro | 79 | Bodrum | Depo | 97 |
| Zemin | Dükkan | 13 | 1 | Dükkan | 31 | $\overline{\mathbf{2}}$ | Büro | 44 | 3 | Büro | 62 | d | Búra | 80 | Bodrum | Depo | 98 |
| Zemin | Dükkan | 14 | 2 | Büro | 45 | 3 | Buro | 63 | 4 | Büro | 81 | Bodrum | Depo | 99 | |||
| Zemin | Dükkan | 15 | $\overline{2}$ | Büro | 46 | 3 | Büro. | 64 | 4 | Búro | 82 | Bodrum | Depo | 100 | |||
| Zemin | Dükkan | 16 | 2 | Büro | 47 | 3 | Büro | 65 | 4 | Büro | 83 | Bodrum | Depo | 101 | |||
| Zemin | Dükkan | 17 | 2 | Buro | 48 | з | Būro | 66 | 4 | Buro | 84 | Bodrum | Depo | 102 | |||
| Zemin | Dükkan | 18 | $\overline{c}$ | Büro | 49 | з | Büro | 67 | 4 | Büro | 85 | Bodrum | Depo | 103 | |||
| 505 | Bodrum | Depo | 104 | ||||||||||||||
| Bodrum | Depo | 105 | |||||||||||||||
| Bodrum | Depo | 106 | |||||||||||||||
| Dükkan | 107 |
Dosyasında yer alan tadilat öncesi 27.07.1971 tarihli projesi görülmüş, son duruma ilişkin onaylı mimari proje görülememiş, belediye görevlisince araştırılmakla birlikte bulunamamıştır.
Tarafımıza ibraz edilen Yapı Ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri ile yapı alanı netleştirilemediğinden sektörel güvenilirliği bulunan daha önce düzenlenen değerleme raporlarında kullanılan tadilat projesine göre alanlar incelenmiş ve yerine uygun olduğu görülmüştür.
Bodrum katta konumlu; 104 bağımsız bölüm no'lu depo yaklaşık 40 m², 105 bağımsız bölüm no'lu depo yaklaşık 20 m² brüt kullanım alanına sahiptir.
Bodrum katta bulunan 104 No.lu bağımsız bölüm jeneratör odası, ıslak hacim ve arşiv, 105 No.lu bağımsız bölüm DESMER'e ayrılmış olup içi görülememiştir.
Projesine göre banka şubesi kullanımlı zemin kat 134 m² brüt alanına sahiptir. Zemin kat projesinde yer alan merdiven İş yeri zemin kat
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 29 / 47
Yukarıdaki planda yer alan 1 ve 2 No.lu Mağazaların birleştirildiği anlaşılmaktadır. Mağaza 1 içinde merdiven yer almaktadır.
Projenin "Çok Maksatlı Hacimler Kullanıcı Amacına Göre Bölünecekler" notu bırakılarak onaylandığı görülmektedir.
Mevcut durumda depo nitelikli 104 ve 105 No.lu Bağımsız Bölümlerin yer aldığı bodrum kat alanı, tadilat öncesi projede tek mahal olarak görünmekte ve zemin katta yer alan merdiven, bodrum katta görünmemektedir.
104 ve 105 Bağımsız Bölüm No.lu depoların, kat irtifakına göre tapu kayıtlarında bağımsız bölüm olarak yer almakla birlikte ulaşımlarının Dükkan nitelikli 17 No.lu B.B. içinden sağlanması nedeniyle fiili ilk projeye ve tadilat projesine göre bağımsız bölüm özelliklerini kazanmadıkları, değerlendirilmektedir. Kat irtifakının hatalı düzenlendiği düşünülmektedir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
Kat mülkiyeti tesisine engel bir durum olarak değerlendirilmektedir.
Mevcut durumda, projesinde 17 No.lu Bağımsız Bölüm içinde yer alan merdiven alanı yerinde de uygulanarak, bodrum kattaki 104 ve 105 No.lu depo alanlarına ulaşım sağlanmış, bu alanlar fiili olarak eklenti depo haline dönüşmüştür.
Diğer yandan, kat yüksekliğinden zemin katta (17 No.lu Bağımsız Bölüm) zemin kat ölçülerinde, çekme mesafesine riayet edilmeden aynı merdivenden ulaşılan asma kat yapılmıştır.
Söz konusu asma kat ilavesine, 04.05.2019 tarih YJRS669U belge numaralı, 267,70 m² alan için alınmış Yapı Kayıt Belgesi ile yasal statü kazandırılmıştır.
Mevcut durumda birlikte kullanılan; 134 m² Zemin Kat, 134 m² Asma Kat, 75 m² Bodrum Kat (15 m² merdiven alanı, 40 m² 104 No.lu depo alanı, 20 m² 104 No.lu depo alanı) alanı ile banka şubesi toplam brüt kullanım alanı 343 m² olmaktadır.
| Projenin GZFT (SWOT) Analizi |
|
|---|---|
| GÜÇLÜ | ZAYIF |
| ✓ Şehir merkezinde yer alması, ulaşımın kolay olması. ✓ Sosyal ve kültürel alanlara yakın olması. ✓ Yapılan değişikliğe yönelik Yapı Kayıt Belgesi Bulunması. |
✓ Yeni deprem yönetmeliğinden önce yapılmış olması. ✓ Yapı yaşının ilerlemiş olması (43 yıl), ekonomik ömrünün sonuna yaklaşmış olması. |
| FIRSAT | TEHDİT |
| ✓ Deprem riskli bölgede yer alması. |
|
| ✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara bağlı |
|
| inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı sıra | |
| alıcı potansiyelinin de azalması. |
Yerinde yapılan incelemede değerlemeye konu 17, 104 ve 105 bağımsız bölüm numaralı taşınmazların müştereken banka şubesi olarak birlikte kullanıldığı, iç mekan kullanım özelliklerinde banka kullanımına yönelik, sökülebilir malzemeler ile basit bölümlendirmeler yapıldığı, ayrıca zemin katta tavan yüksekliği avantajından faydalanılarak tam kat kullanımı kadar olan (134 m2) asma kat oluşturulduğu görülmüştür. Proje dışı bu tadilata ilişkin 04.05.2019 tarih YJRS669U belge numaralı, 267,70 m2 alanı bulunan 17 no.lu taşınmaz için Yapı Kayıt Belgesi alınarak mevcut aykırılıklar, yasal statü kazandırılmıştır.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
17 numaralı bağımsız bölüme ilave edilen asma kat için yapı kayıt belgesi alınmış olduğundan yeniden ruhsat alınması gerekli görülmemektedir.
Depo girişleri projesinde de 17 No.lu Bağımsız Bölüm içinden olmakla birlikte, 104 ve 105 no.lu depo nitelikli bağımsız bölümlerin dışarıdan doğrudan girişlerinin bulunmaması nedeniyle niteliklerinin 17 No.lu Bağımsız Bölüm eklenti depoları niteliğine dönüştürülmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller kat irtifaklı yapıdadır. Banka şubesi olarak kullanılmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 31 / 47
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 34 / 47
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 37 / 47
Nasrullah Meydanı'nda konumlu, 63 m² Zemin Kat dükkan mahalli + 63 m² Asma Kat olmak üzere toplam 126 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 13.000.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
(Asma kat 1/2 oranında zemin kata indirgenmiş olup, brüt kullanım alanı 95 m² kabul edilmiştir.)
Belediye Caddesi üzerinde konumlu, toplam 110 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen, zemin kattan ibaret 4 adet dükkanın birlikte 19.800.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Belediye Caddesi üzerinde konumlu, 70 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 8.500.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Nasrullah Meydanı'nda konumlu, 74 m² Bodrum Kat + 58 m² Zemin Kat dükkan mahalli + 68 m² Asma Kat olmak üzere toplam 200 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 16.200.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
(Bodrum Kat 1/4 oranında, Asma Kat 1/2 oranında zemin kata indirgenmiş olup, brüt kullanım alanı 110 m² kabul edilmiştir).
Kışla Caddesi üzerinde, Bodrum Katta konumlu 142 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkan ile Zemin Katta konumlu toplam 142 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen 2 adet dükkan olmak üzere toplam 284 m² 3 dükkanın birlikte 25.000.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
(Bodrum Kat 1/4 oranında zemin kata indirgenmiş olup, brüt kullanım alanı 178 m² kabul edilmiştir.)
| Sıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı |
Satış Fiyatı (TL) |
Brüt m2 |
ilan No | ilan Tarihi |
Ilan Sahibi | iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $\mathbf{1}$ | Topçuoğlu | $Z+A$ | 30 üzeri | 13.000.000 | 95 | 1136945564 | 20.12.2024 | Anka Emlak | (501) 056-5537 |
| $\overline{2}$ | Topçuoğlu | Zemin | $21 - 25$ | 19,800,000 | 110 | 1129433817 | 03.12.2024 | Onur Yılmaz Emlak | (532) 296-5399 |
| 3 | Topçuoğlu | Zemin | 30 üzeri | 8.500.000 | 70 | 1095316990 | 17.11.2024 | Atlas Emlak | (555) 887-2737 |
| 4 | Hepkebirler | $B+Z+A$ | $21 - 25$ | 16,200,000 | 110 | 1181298866 | 12.12.2024 | Sahibi | (507) 954-5333 |
| 5 | Ismailbey | $B+Z$ | 21-25 | 25,000,000 | 178 | 1108185391 | 15.12.2024 | Anka Emlak | (501) 056-5537 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 38 / 47
5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yası |
İstenilen Fiyat (TL) |
Brüt m2 |
TL/m2 | Konum Uvum |
Konum Düzeltme |
Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Topçuoğlu | Z+A | 30 üzeri | 13.000.000 | 95 | 136.842 | 25% | 171.053 | $-5%$ | 162.500 | |
| 2 | Topçuoğlu | Zemin | $21 - 25$ | 19.800.000 | 110 | 180.000 | 0% | 180.000 | $-5%$ | 171.000 |
| з | Topçuoğlu | Zemin | 30 üzeri | 8.500.000 | 70 | 121.429 | 15% | 139.643 | $-5%$ | 132.661 |
| 4 | Hepkebirler | $B+Z+A$ | $21 - 25$ | 16.200.000 | 110 | 147.273 | 25% | 184.091 | $-5%$ | 174.886 |
| 5 | İsmailbev | $B+Z$ | $21 - 25$ | 25.000.000 | 178 | 140.449 | 20% | 168.539 | $-5%$ | 160.112 |
| Ortalama | 145.199 | 168.665 | 160.232 |
Satılık dükkan emsalleri, mümkün olduğunca yakın konumdan ve benzer nitelikli yapılar arasından seçilmiştir. Emsallerde Bodrum Katlar ¼, Asma Katlar ½ oranıyla Zemin Kata indirgenmiştir. Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu bölgedeki dükkan satış birim değeri 160.232 TL/m² bulunmuş, taşınmazın zemin katı için 160.000 TL/m² birim pazar değeri kabul edilmiştir. Bodrum Kat birim değeri zemin katın 1/4'ü oranında 40.000,00 TL/m², Asma Kat zemin katın 1/2'si oranında kabul edilerek 80.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Zemin Kat için; 160.000 TL/m², Asma Kat için; Zemin Katın 1/2'si kabulü ile 80.000 TL/m², Bodrum Kat için; Zemin Katın 1/4 'ü kabulü ile 40.000,00 TL/m², değer takdir edilmiştir.
Buna göre; değerleme taşınmazlar için bulunan kat bazlı ve toplam pazar değeri tabloda yer almaktadır.
17 No.lu B.B. 15 m² Bodrum Kat Alanı (Merdiven), bütüncül kullanım nedeniyle dahil edilmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 39 / 47
| B.B. No | Kat | Brüt | Birim Değer | Pazar Değeri |
|---|---|---|---|---|
| m2 | (TL/m 2 ) | (TL) | ||
| Bodrum Kat | 15 | 40.000,00 | 600.000,00 | |
| 17 | Zemin Kat | 134 | 160.000,00 | 21.440.000,00 |
| Asma Kat | 134 | 80.000,00 | 10.720.000,00 | |
| 17 No.lu B.B. Toplam | 283 | 32.760.000,00 | ||
| 104 | Bodrum Kat | 40 | 40.000,00 | 1.600.000,00 |
| 105 | Bodrum Kat | 20 | 40.000,00 | 800.000,00 |
| Toplam | 343 | 35.160.000,00 |
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Değerleme konusu dükkan ve depo nitelikli gayrimenkullerin, tamamlanmış kat irtifakı tesisli yapıda yer alan bağımsız bölümler olması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.3.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır.
Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir.
Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir.
Yapılan çalışmalarda konut ve işyeri nitelikli taşınmaz değerlemesinde gelir yaklaşımının sağlıklı sonuçlar vermediği görülmekle birlikte, test amaçlı gelir yaklaşımı türünden brüt kiraya göre Direkt Kapitalizasyon Yöntemi uygulanmıştır (Zaman ve kaynak kısıtı nedeniyle net kira gelirlerini belirleme mümkün olmamaktadır).
Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün tamamının boşluksuz olarak kiraya verildiği ve kira bedellerinin tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Bu yöntem, brüt kira amortisman süresinin bir varyasyonudur.
Kullanılmamıştır.
Zemin kat dükkan için satış ve kira emsallerinde aynı taşınmaz yer almaktadır. 95 m² brüt alanlı taşınmaz için 13.000.000 TL satış, 50.000 TL/m²-ay kira bedeli talep edilmektedir.
5.3.2.'de belirtilen dükkan için;
Aylık Kira: 50.000
Yıllık Kira: 600.000 TL
Satış Bedeli: 13.000.000 TL
Brüt Kira Kapitalizasyon Oranı: %4,62 (600.000 TL/13.000.000 TL)
Birim Kira: 50.000 TL-Ay / 95 m² = 526,32 TL/m²
Bodrum kat ¼, asma kat ½ oranıyla zemin kata uyarlanarak bulunan değerler aşağıdadır.
| B.B. No | Kat | Brüt m 2 |
Birim Değer $(TL/m^2$ -ay |
Pazar Kirası (TL/Ay) |
Pazar Kirası (TL/Y 1 ) |
Kapitalizasyon Oranı |
Değer (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | 15 | 131,58 | 1.973.70 | 23.684,40 | 0,046153846 | 513,000 | |
| 17 | Zemin Kat | 134 | 526,32 | 70.526,88 | 846.322,56 | 0,046153846 | 18.337.000 |
| Asma Kat | 134 | 263,16 | 35.263,44 | 423.161.28 | 0,046153846 | 9.168.000 | |
| 17 No.lu B.B. Toplam | 283 | 107.764,02 | 1.293.168,24 | 28.018.000,00 | |||
| 104 | Bodrum Kat | 40 | 131,58 | 5.263.20 | 63.158,40 | 0.046153846 | 1.368.000 |
| 105 | Bodrum Kat | 20 | 131,58 | 2.631,60 | 31.579,20 | 0,046153846 | 684.000 |
| Toplam | 343 | 115.658,82 | 1.387.905,84 | 30.070.000.00 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 41 / 47
Nasrullah Meydanında konumlu, 63 m²zemin kat dükkan mahalli + 63 m² asma kat olmak üzere toplam 126 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın aylık 50.000 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.
(Asma kat 1/2 oranında zemin kata indirgenmiş olup, brüt kullanım alanı 95 m² olarak hesaplanmıştır.)
Semerci Sokak üzerinde konumlu, 80 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın aylık 39.900 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.
Cumhuriyet Caddesi üzerinde konumlu, 50 m² dükkan mahalli + 50 m² önündeki çalışma alanı olmak üzere toplam 100 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın aylık 40.000 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.
(Dükkan önündeki açık alan dikkate alınmamıştır.)
| S ıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı |
Kira (TL/Ay) |
Brüt m 2 |
İlan No | İlan Tarihi |
İlan Sahibi | iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fopçuoğlu | Z+A | 30 üzeri | 50.000 | 95 | 1184277730 | 09.12.2024 | Anka Emlak | (501) 056-5537 | |
| 2 | Fopçuoğlu | Zemin | $21 - 25$ | 39.900 | 80 | 1129456692 | 17.12.2024 | Onur Yılmaz Emlak | (532) 296-5399 |
| ۰ | Cebrail | Zemin | $16 - 20$ | 40.000 | 50 | 1198050300 | 20.11.2024 | Doruk Emlak | (533) 616-0300 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 42 / 47
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı |
Kira Değeri (TL/Ay) |
m2 | TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 |
Konum Uvum |
Düzeltilmiş TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| л. | Fopçuoğlu | Z+A | 30 üzeri | 50.000 | 95 | 526 | -5% | 500 | 25% | 625 |
| 2 | Fopcuoğlu | Zemin | $21 - 25$ | 39.900 | 80 | 499 | -5% | 474 | 25% | 592 |
| з | Cebrail | Zemin | $16 - 20$ | 40.000 | 50 | 800 | -5% | 760 | $-20%$ | 608 |
| Ortalama | 608 | 578 | 608 |
Kiralık dükkan emsalleri, mümkün olduğunca yakın konumdan ve benzer nitelikli yapılar arasından seçilmiştir. Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu bölge dükkan kira birim değeri 608 TL/m²-ay bulunmuştur. Değerleme konusu taşınmazın zemin katı için 608 TL/m2-ay pazar kirası kabul edilmiştir.
Asma Kat için; Zemin Katın 1/2'si kabulü ile 304 TL/m², Bodrum Kat için; Zemin Katın 1/4 'ü kabulü ile 152 TL/m², değer takdir edilmiştir.
Buna göre; değerleme konusu taşınmazlar için bulunan kat bazlı ve toplam pazar kiraları tabloda yer almaktadır.
17 No.lu B.B. 15 m² Bodrum Kat Alanı (Merdiven), bütüncül kullanım nedeniyle dahil edilmiştir.
| B.B. No | Kat | Brüt m2 |
Birim Değer $(TL/m2-ay)$ |
Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | 15 | 152,00 | 2.500,00 | |
| 17 | Zemin Kat | 134 | 608,00 | 82.000,00 |
| Asma Kat | 134 | 304,00 | 40.500,00 | |
| 17 No.lu B.B. Toplam | 283 | 125.000,00 | ||
| 104 | Bodrum Kat | 40 | 152,00 | 6.000,00 |
| 105 | Bodrum Kat | 20 | 152,00 | 3.000,00 |
| Toplam | 343 | 134.000,00 |
Değerleme konusu taşınmazların toplam pazar kirası; 134.000 TL/ay bulunmuştur.
5.4.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Kullanılmamıştır.
Kullanılmamıştır.
5.4.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
Tamamlanmış ve kullanılan yapıdır. Söz konusu taşınmazların mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
5.4.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Kullanılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 43 / 47
Değerleme konusu 17 bağımsız bölüm numaralı dükkan ile 104 ve 105 bağımsız bölüm numaralı depo nitelikli taşınmazların, tamamlanmış kat irtifakı tesisli yapıda yer alan bağımsız bölümler olması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi ve Brüt gelir Kapitalizasyon Oranı yöntemleri uygulanmıştır.
| B.B. No | Kat | Brüt m2 |
Pazar Yaklaşımı Değer (TL) |
Gelir Yaklaşımı Değer (TL) |
|---|---|---|---|---|
| 17 | Bodrum Kat | 15 | 600.000,00 | 513.000,00 |
| Zemin Kat | 134 | 21.440.000,00 | 18.337.000,00 | |
| Asma Kat | 134 | 10.720.000,00 | 9.168.000,00 | |
| 17 No.lu B.B. Toplam | 283 | 32.760.000,00 | 28.018.000,00 | |
| 104 | Bodrum Kat | 40 | 1.600.000,00 | 1.368.000,00 |
| 105 | Bodrum Kat | 20 | 800.000,00 | 684.000,00 |
| Toplam | 343 | 35.160.000.00 | 30.070.000.00 |
Yöntemler göre bulunan değerler tabloda gösterilmiştir.
Pazar Yaklaşımı ile 35.160.000 TL, Gelir Yaklaşımı ile 30.070.000 TL Pazar Değeri bulunmaktadır. Pazar yaklaşımı ile bulunan değer gelir yaklaşımında bulunan değerden 16,93% daha fazla bulunmaktadır.
Yapılan çalışmalarda konut ve işyeri nitelikli taşınmaz değerlemesinde gelir yaklaşımının sağlıklı sonuçlar vermediği görülmekle birlikte, test amaçlı gelir yaklaşımı türünden brüt kiraya göre Direkt Kapitalizasyon Yöntemi uygulanmıştır (Zaman ve kaynak kısıtı nedeniyle net kira gelirlerini belirleme mümkün olmamaktadır).
Genellikle az sayıda emsale göre veya kabule göre kapitalizasyon oranlarının belirlendiği görülmektedir.
Oysa, kapitalizasyon oranındaki küçük farklarla değerde yüksek sapmalar ortaya çıkmaktadır.
Bu nedenlerle Pazar Yaklaşımının Pazar Değerini daha gerçekçi yansıtacağına kara verilerek;
35.160.000 TL toplam Pazar Değeri takdir edilmiştir.
5.4.1.'de yer alan çalışma sonucu takdir edilen kat bazlı ve toplam Pazar Kiraları tabloda gösterilmiştir.
| B.B. No | Kat | Brüt m2 |
Birim Değer $(TL/m2-ay)$ |
Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|---|
| 17 | Bodrum Kat | 15 | 152,00 | 2.500,00 |
| Zemin Kat | 134 | 608,00 | 82.000,00 | |
| Asma Kat | 134 | 304,00 | 40.500,00 | |
| 17 No.lu B.B. Toplam | 283 | 125.000,00 | ||
| 104 | Bodrum Kat | 40 | 152,00 | 6.000,00 |
| 105 | Bodrum Kat | 20 | 152,00 | 3.000,00 |
| Toplam | 343 | 134.000,00 |
134.000 TL/Ay toplam Pazar Kirası takdir edilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
6.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Dosyasında yer alan tadilat öncesi 27.07.1971 tarihli projesi görülmüş, son duruma ilişkin onaylı mimari proje görülememiş, belediye görevlisince araştırılmakla birlikte bulunamamıştır.
Tarafımıza ibraz edilen Yapı Ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri ile yapı alanı netleştirilemediğinden sektörel güvenilirliği bulunan daha önce düzenlenen değerleme raporlarında kullanılan tadilat projesine göre alanlar incelenmiş ve yerine uygun olduğu görülmüştür.
Yapı Ruhsatı ve eki mimari projeye aykırı olarak yapılan asma kat, yapı kayıt Belgesi ile yasal statü kazanmıştır.
104 ve 105 Bağımsız Bölüm No.lu depoların ( kat irtifakına göre tapu kayıtlarında bağımsız bölüm olarak yer almakla birlikte) ulaşımlarının Dükkan nitelikli 17 No.lu B.B. içinden sağlanması nedeniyle fiili olarak, ilk projeye ve tadilat projesine göre bağımsız bölüm özelliklerini kazanmadıkları değerlendirilmektedir. Kat irtifakının hatalı düzenlendiği düşünülmektedir.
Kat mülkiyeti tesisine engel bir durum olarak değerlendirilmektedir.
Mevcut durumda, projesinde 17 No.lu Bağımsız Bölüm içinde yer alan merdiven alanı yerinde de uygulanarak, bodrum kattaki 104 ve 105 No.lu depo alanlarına ulaşım sağlanmış, bu alanlar fiili olarak eklenti depo haline dönüşmüştür.
Bodrum kat depo alanlarına ulaşımın projesinde de 17 B.B. No.lu dükkandan sağlanması nedeniyle yeniden ruhsat alınmasını gerektirmediği değerlendirilmektedir.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te, TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazların tapu sicilinde devri ve değeri olumsuz etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İncelenen belgeler kapsamında devredilmesinde bir sınırlama tespit edilmemiştir.
6.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar, kat irtifakı tesis edilmiş yapıda yer almaktadır.
6.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerde TAKBİS tarihi itibariyle üst hakkı belirtmesi bulunmamaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16.'ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu taşınmazların tapudaki nitelikleri ile fiili kullanımlarının uyumlu olmakla ve Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmakla birlikte, tapuda nitelikleri kat irtifaklı "dükkan" ve "depo" olup Kat Mülkiyeti tesis edilmemiştir.
Zemin katta ruhsatsız tadilatla asma kat yapılmış olmakla birlikte Yapı Kayıt Belgesi ile yasal statü sağlanmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7. bölüm 22. maddesi 1.fıkrasının (b) bendinde "Kat Mülkiyeti" zorunluluğu bulunmaktadır.
Bun nedenle GYO portföyünde yer almaları uygun görülmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 46 / 47
TAKBİS kayıtları 4.1.4.'te yer almaktadır. TAKBİS tarihi itibariyle bağımsız bölümler üzerinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir şerh, beyan, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
Değerler, taşınmazlar üzerinde devri ve değeri olumsuz etkileyen herhangi bir takyidat bulunmaması esasına göre takdir edilmiştir.
Dosyasında yer alan tadilat öncesi 27.07.1971 tarihli projesi görülmüş, son duruma ilişkin onaylı mimari proje görülememiş, belediye görevlisince araştırılmakla birlikte bulunamamıştır.
Tarafımıza ibraz edilen Yapı Ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri ile yapı alanı netleştirilemediğinden sektörel güvenilirliği bulunan daha önce düzenlenen değerleme raporlarında kullanılan tadilat projesine göre alanlar incelenmiş ve yerine uygun olduğu görülmüştür.
Yapı Ruhsatı ve eki mimari projeye aykırı olarak yapılan asma kat, Yapı Kayıt Belgesi ile yasal statü kazanmıştır.
104 ve 105 Bağımsız Bölüm No.lu depoların ( kat irtifakına göre tapu kayıtlarında bağımsız bölüm olarak yer almakla birlikte) ulaşımlarının Dükkan nitelikli 17 No.lu B.B. içinden sağlanması nedeniyle fiili olarak, ilk projeye ve tadilat projesine göre bağımsız bölüm özelliklerini kazanmadıkları değerlendirilmektedir. Kat irtifakının hatalı düzenlendiği düşünülmektedir.
Kat mülkiyeti tesisine engel bir durum olarak değerlendirilmektedir.
Mevcut durumda, projesinde 17 No.lu Bağımsız Bölüm içinde yer alan merdiven alanı yerinde de uygulanarak, bodrum kattaki 104 ve 105 No.lu depo alanlarına ulaşım sağlanmış, bu alanlar fiili olarak eklenti depo haline dönüşmüştür.
Bodrum kat depo alanlarına ulaşımın projesinde de 17 B.B. No.lu dükkandan sağlanması nedeniyle yeniden ruhsat alınmasını gerektirmediği değerlendirilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların tapudaki nitelikleri ile fiili kullanımlarının uyumlu olmakla ve Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmakla birlikte, tapuda nitelikleri kat irtifaklı "dükkan" ve "depo" olup Kat Mülkiyeti tesis edilmemiştir.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7. bölüm 22. maddesi 1.fıkrasının (b) bendinde "Kat Mülkiyeti" zorunluluğu bulunmaktadır.
Bun nedenle GYO portföyünde yer almaları uygun görülmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0032 Sayfa 47 / 47
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Dükkan" nitelikli 17 no'lu bağımsız bölüm ile "Depo" nitelikli 104 ve 105 no'lu bağımsız bölüme ilişkin toplam KDV hariç 35.160.000 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj hariç 134.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| B.B. No | Kat | Brüt | Pazar Değeri | Pazar Kirası |
|---|---|---|---|---|
| m2 | (TL) | (TL/Ay) | ||
| 17 | Bodrum Kat | 15 | 600.000,00 | 2.500,00 |
| Zemin Kat | 134 | 21.440.000,00 | 82.000,00 | |
| Asma Kat | 134 | 10.720.000,00 | 40.500,00 | |
| 17 No.lu B.B. Toplam | 283 | 32.760.000,00 | 125.000,00 | |
| 104 | Bodrum Kat | 40 | 1.600.000,00 | 6.000,00 |
| 105 | Bodrum Kat | 20 | 800.000,00 | 3.000,00 |
| Toplam | 343 | 35.160.000,00 | 134.000,00 |
Pazar Değeri;
35.160.000,00 TL (OtuzbeşMilyonYüzaltmışBinTürkLirası)
Pazar Kirası (Stopaj/KDV Hariç);
134.000 TL/ay (YüzotuzdörtBinTürkLirası)
Takdir edilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.