Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
İstanbul, Sarıyer, İstinye Mah. 380 Ada 23 Parsel (Tarla)
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI 5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA.5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 |
||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER. 9 |
||
| 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 | |||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 10 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 10 | |||
| 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B. 12 | |||
| 3.2. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 20 |
||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ | 20 | ||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 20 | ||
| 3.5. 3.6. |
GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 21 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT |
||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 21 | |||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ22 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ22 | |||
| 3.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN |
||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA22 | |||
| 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 22 | |||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ23 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER23 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ29 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 33 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 33 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 2 / 49
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER 36 |
|
|---|---|---|
| 4.6. 4.7. |
RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ36 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ 36 |
|
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 37 | |
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ46 | |
| 7. | SONUÇ 48 | |
| 7.1. 7.2. |
SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 48 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ48 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
(Tarla)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 3 / 49
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 / 2024-ŞGYO-0039
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve 199/5175 hisse ile ŞEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK ANONİM ŞİRKETİ mülkiyetinde olan;
İstanbul ili, Sarıyer ilçesi, İstinye Mahallesi, 15.525,00 m² yüzölçümlü "Tarla" nitelikli 380 ada, 23 parselde 199/5175 hisse karşılığı 597 m²'nin pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Poligon Mahallesi, 380 ada 23 parsel, Sarıyer / İSTANBUL
Şeker Kentsel Dönüşüm ve Danışmanlık Anonim Şirketi (199/5175) – (597,00 m²)
Değerleme tarihi itibariyle değerleme konusu taşınmaz üzerinde çok sayıda ruhsatsız yapı bulunmaktadır.
Tapu örnekleri ve TAKBİS belgesi 3.1.3.'te yer almaktadır.
Sarıyer Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre değerleme konusu 380 ada 23 parsel;
29.07.2003 tasdik tarihli "1/1000 Ölçekli Sarıyer Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı" kapsamında kısmen park, kısmen yol, kısmen de konut (düşük yoğunluklu konut alanı) alanında kaldığı, konut alanı yapılanma koşullarının;
TAKS: 0.15, KAKS: 0.35, H (Yençok)= 6,50 m. irtifalı olduğu bilgisi edinilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 4 / 49
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu ŞEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK A.Ş. 199/5175 pay karşılığı 597 m² için; KDV hariç 17.900.000 TL pazar değeri takdir edilmiştir
17.900.000 TL (OnyediMilyonDokuzyüzBinTürkLirası) + KDV
Pazar değeri takdir edilmiştir.
| Fehmi ALİOĞLU | Yasin ÇABUK | Soner GÖKDAĞLI |
|---|---|---|
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| (Lisans No: 410773) | (Lisans No: 405180) | (Lisans No: 410944) |
(Tarla)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 5 / 49
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0039
Fehmi ALİOĞLU (Lisans Tarih-No: 25.09.2018 / 410773)
Yasin ÇABUK (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180)
Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
26.12.2024
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkuller için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
(Tarla)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 6 / 49
| 2. KURULUŞ |
VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler |
|||||
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
||||
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
||||
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
||||
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
||||
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
||||
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
||||
| Mersis No | : 0396059371100015 |
||||
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
||||
| Kep: [email protected] |
|||||
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
||||
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
||||
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
||||
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | |||||
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
|||||
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 |
||||
| 34394 Şişli / İSTANBUL |
|||||
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
||||
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL | ||||
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | |||||
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 | ||||
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No |
: Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
||||
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
||||
| Mersis No. | : - | ||||
| KEP Adresi | : [email protected] |
||||
| Tel | : 0 212 398 38 00 | ||||
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
||||
| 2.3. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar / İşin Kapsamı |
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve 199/5175 hisse ile ŞEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK ANONİM ŞİRKETİ mülkiyetinde olan;
İstanbul ili, Sarıyer ilçesi, İstinye Mahallesi, 15.525,00 m² yüzölçümlü "Tarla" nitelikli 380 ada, 23 parselde 199/5175 hisse karşılığı 597 m²'nin pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 7 / 49
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 8 / 49
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 9 / 49
Değerleme konusu gayrimenkul İstinye İskelesi önünden kuzeybatıya hareketle, yaklaşık 1,6 km mesafede yer almakta olup, otomobille yaklaşık 4 dakikada ulaşılmaktadır.
İstinye İskelesi önünden kuzeybatıya hareketle Sarıyer Caddesi üzerinde yaklaşık 700 m ilerledikten sonra sola Kaplıcalar Caddesi yönüne dönülür. Kaplıcalar Caddesi üzerinde güneybatı yönünde 700 m ilerledikten sonra Girne Caddesi yönüne hafif sağa dönülür. 90 m ileride döner kavşaktan Camialtı Sokak yönündeki 1. çıkışa girilir. Yaklaşık 120 m ilerledikten sonra değerleme konusu parsele ulaşılır.
Yakın çevrede müstakil tarzda yapılaşmalar ve park alanları görülmektedir.
Gayrimenkulün yakın çevresinde Koç Üniversitesi İstinye Kampüsü, İstanbul ABD Başkonsolosluğu, Kaplıcalar Mevkii Cami ve İstinye İskelesi bulunmaktadır. Sahil boyunca sosyal nitelikli kullanımlar bulunmaktadır.
Bölgeye ulaşım özel araçla ve Katar Caddesi ve Sarıyer Caddesi'nden geçen toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 10 / 49
| İl | İstanbul |
|---|---|
| İlçe | Sarıyer |
| Mahalle/Köy | Istinye |
| Mahalle No | 146094 |
| Ada | 380 |
| Parsel | 23 |
| Tapu Alanı | 15.525,00 |
| Nitelik | Tarla |
| Mevkii | Kaplıca |
| Zemin Tip | Ana Taşınmaz |
| Pafta | 50 |
| Zemin Tipi | Ana Tasınmaz | |||
|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | 380/23 | |||
| AT Yüzölçümü (m2) | 15.525.00 | |||
| Il/Ilçe/Mahalle | ISTANBUL / SARIYER | |||
| Mahalle/Meykii | ISTINYE / KAPLICA | |||
| Kayıt Durum | Aktif | |||
| Ana Taşınmaz Nitelik | Tarla | |||
| SEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK ANONİM ŞİRKETİ (199/5175) Malik / Hisse |
||||
| Edinme Sebebi Satis |
||||
Taşınmazın çok sayıda hissedarı bulunmakta olup TAKBİS belgesi rapor ekinde sunulmuştur. Diğer
hissedarlara ait bilgiler eklerdedir.
Tapu örneği EK-1'dedir.
Tarih-Yevmiye : 11.02.2021 / 2474
▪ Diğer (Konusu: Aplikasyon yapılan parselin tapu yüzölçümü ile hesaplanan yüzölçümü arasında yanılma sınırı dışında yüzölçüm hatası vardır.) Tarih: - Sayı: - (Şablon: Diğer) (T: 28.02.2022 Y: 4170)
▪ Diğer (Konusu: hisse hatası vardır) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer)(T: 16.01.2018 Y: 511)
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 11 / 49
▪ İZALE-İ ŞUYUU: 09/04/2007 YEV:3281 SARIYER 2. SULH HUK. MAH. 27/03/2007 TARİH 2007/357 SAY. YAZ. İLE ALİ SEYİT İŞYAR, MEHMET SALİH İŞYAR, EMİN ALİ İŞYAR, MİNE HATUN ŞENGÜL, SEMA SATIR, NEBİYE BÜYÜKOĞLU, EMİNE AZAKLI VE ZİNNET CİN HİSSELERİNE (Şablon: İzale-i Şuyuu (Ortaklığın Giderilmesi) belirtmesi) (T: 09.04.2007 Y: 3281)
TAKBİS tarihi itibariyle, parselin üzerinde 7 adet kamu haczi görülmektedir. Kamu haczi kalkmadan devir yapılamamaktadır.
TAKBİS örneği EK-2'de yer almaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 12 / 49
Sarıyer Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden müşteri tarafından alınan resmi imar durumuna göre, rapor konusu 380 ada 23 no.lu parsel;
29.07.2003 tasdik tarihli, "1/1000 Ölçekli Sarıyer, Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planları"nda; kısmen "YOL", kısmen "PARK", kısmen de TAKS: 0.15, KAKS: 0.35, maksH=6.50 m. yapılanma şartlarında "KONUT" alanında kalmaktadır.
Ancak, parsel çok hisseli olduğundan hissedar muvafakati alınmadan ya da parseli de kapsayan bölgede 3194 Sayılı İmar Yasası'nın 18. Maddesi uygulaması yapılmadan imar uygulaması yapılamamaktadır.
(Tarla)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 13 / 49
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
(Tarla)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 14 / 49
| 5070 sayılı kanun gereğince E-İMZA ile imzalanmıştır. Doğrularna Adresi : https://ebelediye.sariyer.bel.tr/BelgeDogrula?P=35595 |
[R:6036357] | ||
|---|---|---|---|
| Pınar Mahallesi, Günyüzü Caddesi, No: 2 Sarıyer/İstanbul Telefon No: 444 1 722 e-Posta: [email protected] |
Faks No: (0212) 338 40 35 Kep Adresi: Internet Adress www.sariyer.bel tr |
Bilgi İçin: Türkan GÜNEŞ TUTAL Raportor |
93. 同样的 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 15 / 49
Sarıyer Belediyesi Kent Rehberi'nde değerleme konusu 380 Ada 23 Parselin imar planında 3 bölüm halinde yapılanma alanı bulunmakta olup parselin diğer alanı yol ve yeşil alan terki olarak görünmektedir.
Yaklaşık ölçümlere göre, 18. Madde uygulaması sonucu muhtemel yapılanma alanları toplamı yaklaşık 9.135 m² (3.580 m² + 4.473 m² + 1.082 m²) bulunmaktadır.
3580 Ada 23 Parsel yüzölçümü, TKGM Parsel Sorgu portalında 15.525 m², Kent Rehberine göre 15.363 m² olarak görünmektedir.
3194 sayılı İmar Kanunu 18. Madde uygulamasında %45'e kadar bedelsiz terk uygulanabilmektedir.
Yukarıda yer alan planlama alanına göre yapılanma alanı %58.84, terk alan %41.16 olarak hesaplanmaktadır. %41.16 m² terk alanı (6.390 m²) %45'ten küçük olduğundan tamamının bedelsiz terk edilmesi beklenmektedir. Parselasyon planı hazırlanması ve onaylanması durumunda, parselin yüz ölçümü, konumu, geometrik şekli vb. özelliklerinde değişkenlik olabileceği değerlendirilmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 17 / 49
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 18 / 49
| Ada | Yüzölçümü Parsel |
|
|---|---|---|
| 380 | $15363 \text{ m}^2$ |
| Tasdik Tarihi: 29.07.2003 | Bina Yüksekliği (maks H): - | Insaat Nizami: - |
|---|---|---|
| Ölçeği: 1/1000 | Bina Cephesi (maks): - | Kitle Tabanı: - |
| İlçe: Sarıyer | Bina Derinliği (maks): - | TAKS: - |
| Belediye: Sarıyer Belediyesi | Ön Bahçe: - | KAKS: 0.35 |
| Mahalle: POLIGON MAH. | Yan Bahçe: - | EMSAL: - |
| Sokak/Mevkii: - | Arka Bahçe: - | Kot Alinacak Nokta: - |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
Taşınmazın hisse hatasının hangi hissedardan kaynaklandığı belirlenememektedir. İzale-i Şüyu davası farklı hissedar payına aittir.
Bahsedilen takyidatların tamamı müşterek olup Şeker Kentsel Dönüşüm ve Danışmanlık Anonim Şirketi'nin hisse devrine olumsuz bir etkisi yoktur. Ancak hisseli gayrimenkul satışında diğer hissedarları öncelikli alım hakkı (şufa) bulunmaktadır.
Beyanlarda, aplikasyon yapılan parselin tapu yüzölçümü ile hesaplanan yüzölçümü arasında yanılma sınırı dışında yüzölçüm hatası olduğu belirtilmektedir.
3580 Ada 23 Parsel yüzölçümü, TKGM Parsel Sorgu portalında 15.525 m², Kent Rehberine göre 15.363 m² olarak görünmektedir. Parsel, 3194 sayılı İmar Kanunu 18. Madde uygulamasına tabi olup, uygulama sonrası hatanın giderileceği değerlendirilmektedir.
Diğer maliklerin hisseleri üzerinde yer alan şerhler dikkate alınmamıştır.
Parselde bazı hissedar paylarında kamu haczi bulunmaktadır. Bu durum diğer hissedarların da pay devrine engel nitelikte değerlendirilmektedir.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazın 199/5175 hissesi 11.02.2021 tarih 2474 yevmiye ile satış edinme sebebi ile Şeker Kentsel Dönüşüm ve Danışmanlık Anonim Şirketi adına tescillidir.
Son 3 yılda imar planında değişiklik bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 21 / 49
Yakın çevresi ağırlıklı olarak TAKS:0.15, KAKS:0.35 maxH=6.50 m. konut yapılanma şartlarındadır. Ayrıca Dini Tesis, Kreş, Kamusal, Spor ve Yeşil Alanalar bulunmaktadır.
Konut alanlarının bir kısmında nitelikli villa tarzı siteler bir kısmında düşük nitelikli yapılanmalar bulunmaktadır. Lokasyonda belediye hizmetleri bulunmaktadır.
Parsel tapuda "Tarla" nitelikli olmakla birlikte fiili olarak arsadır. Parselde çok sayıda hissedar bulunmaktadır. Parsel 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. Maddesine tabi olup, bu madde uygulaması yapılmadan ve hissedar muvafakati olmadan yapılanma yapılamamaktadır. İmar planında yaklaşık %41.16 yol ve yeşil alan terki görülmektedir. Parselasyon planı hazırlanması ve onaylanması durumunda, parselin yüz ölçümü, konumu, geometrik şekli vb. özelliklerinde değişkenlik olabileceği değerlendirilmektedir.
Parselde imarlı kalan alanlarda TAKS:0.15, KAKS:0.35 maxH=6.50 m. konut yapılanma şartları bulunmakta ve emsal brüt alan üzerinden uygulanmaktadır.
Ancak parselin üzerinde diğer hissedarlara ait çok sayıda ruhsatsız, 1 ila 6 kat arası yapı bulunmaktadır. Bir kısmı için alınan Yapı Kayıt Belgeleri belediye dosyasında yer almaktadır.
Ruhsatsız yapılara yönelik yönelik belediye dosyasında herhangi yaptırım kararına rastlanmamıştır.
3.6. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Tarafımıza herhangi bir sözleşme ibraz edilmemiştir.
3.7. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Tarla (fiili arsa) hisse değerlemesidir. Değerleme konusu hisse malikinin parselde yapısı bulunmamaktadır. Ancak parselin üzerinde diğer hissedarlara ait çok sayıda ruhsatsız, 1 ila 6 kat arası yapı bulunmaktadır.
Bir kısmı için alınan Yapı Kayıt Belgeleri belediye dosyasında yer almaktadır.
Ruhsatsız yapılara yönelik yönelik belediye dosyasında herhangi yaptırım kararına rastlanmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 23 / 49
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 24 / 49
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nüfus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 044 212 | 1 161 676 | 1001281 | |
| Degisim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2.85%$ | 3,56% | 2,07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus. | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nufus Sayısı | 903 115 | 1 040 480 | 028 040 | 1045 149 | 1 073 818 | 995 654 | 193 357 | 1 151 115 | 459 365 | 065911 | 599 280 | 92824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1,3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0,5524% | 1,2748% | 0,7077% | 0,1088% |
| Oransal Degisim | $-11,01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0,32% | 1,38% | $-8,53%$ | 18,38% | $-4,94%$ | $-60.65%$ | 130,77% | $-44.49%$ | $-84,62%$ |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 25 / 49
İstanbul, Türkiye'nin nüfus, ekonomi, tarih, turizm, eğitim açısından en büyük şehri olmasının yanında Avrupa ve Asya kıtalarında konumlanmış, 2 kıtayı bağlayan bir özelliğe de sahiptir.
Yüzölçümü 5.313 km2 olan İstanbul ilinde kilometrekareye 2981 kişi düşmektedir.
İstanbul, 81 ilden önemli ölçüde çektiği nüfusla Türkiye'nin kültür mozaiğidir.
2010 Avrupa Kültür Başkenti, tarihi 300 bin yıl öncesine uzanan, üç tarafını Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarım
| AVRUPA YAKASI TOPLAM ALANI |
3562.71 | ANADOLU YAKASI TOPLAM ALANI |
1898.12 | |
|---|---|---|---|---|
| AVRUPA YAKASI KARA ALANI |
3474.06 | ANADOLU YAKASI KARA ALANI |
1869.13 | |
| AVRUPA YAKASI GÖL ALARI |
88.65 | ANADOLU YAKABI GOL ALAM |
23.90 | |
| Istanbul Ili Toplam Alanı: 5461 km 2 | GOL, BARAJ VE BENTLER | GOL, BARAJ VE BENTLER | ||
| · B. CEHABLES GOLD 24,20 km 2 - KOCONCEHOMECE GOLD 15,49 km 2 · TERKOS GÓLÜ 36,14 km · ALBEYKÖY BARAJI 1,66 km 2 SAIL KHORE BARA & 0.07 km ONGERVA 0.03 km 2 - HOMORICO BENDI 0.02 km · VALIDE SULTAN BEHOI O.Od keer - IL MAHMUT BENDI 0.02 km p · HRAZLI BENT 0.01 km · BÜYÜK BENT U.15 km 2 · TOPUZLU BENT 0.02 km 2 |
· OMERLI BARAJI · DARLIK BARAJI + ELMALI BARAJI - KAMIL ABDUS GÖLÜ |
21.07 km * 5,53 km 2 0.91 km 2 1.09 km 2 |
ada üzerinde yer alan, Roma, Bizans, Latin ve Osmanlı Türklerine başkentlik etmiş, Türkiye'nin en kalabalık şehri İstanbul, hem tarih boyunca, hem günümüzde pek çok alanda "başkent" özelliğini korumuştur. Şehrin ülke bütçesine katkısı %40'ı bulmaktadır. Dini ve etnik azınlıkların yoğunlaştığı yerlerin başında gelen kentte yer alan İstanbul Üniversitesi (1453 kuruluş, 1933 Cumhuriyet dönemi), ülkenin de ilk üniversitesidir. Müzeleri, sarayları, kasırları, su kemerleri, festivalleriyle canlılığını bir an bile yitirmeyen şehir yerli ve yabancı turistleri 4 mevsim ilgisini çekmektedir.
İstanbul 41°K 29°D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmaraereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ye bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ye bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ye bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur.
(Tarla)
| İlçe | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|
| Şişli | 1 | 6,959 | 1 |
| Beşiktaş | 3 | 5,940 | 1 |
| Kadıköy | $\overline{4}$ | 4,910 | 1 |
| Bakırköy | 6 | 4,465 | $\overline{1}$ |
| Fatih | $\overline{7}$ | 4.226 | $\overline{1}$ |
| Ataşehir | 9 | 3,545 | $\overline{1}$ Π |
| Başakşehir | 10 | 3,468 | 1 |
| Beyoğlu | 12 | 3.394 | $\ddot{1}$ |
| Ümraniye | 13 | 3.364 | 1 |
| Sarıyer | 14 | 3,249 | 1 |
| Üsküdar | 16 | 3.045 | 1 |
| Tuzla | 19 | 2,730 | 1 |
| Maltepe | 20 | 2,685 | 1 |
| Beylikdüzü | 23 | 2,503 | 1 |
| Pendik | 24 | 2,485 | 1 |
| Esenyurt | 26 | 2.479 | 1 |
| Bahcelievler | 28 | 2,423 | 1 |
| Zeytinburnu | 29 | 2,382 | $\overline{1}$ |
| Bağcılar | 33 | 2,346 | $\overline{1}$ |
| Kartal | 35 | 2.321 | $\mathbf{1}$ |
| nye | งกบเ | waachic | |
|---|---|---|---|
| Bayrampaşa | 36 | 2,266 | 1 |
| Kağıthane | 38 | 2,174 | 1 |
| Küçükçekmece | 39 | 2,161 | 1 |
| Güngören | 50 | 1,920 | 1 |
| Büyükçekmece | 51 | 1,891 | 1 |
| Eyüpsultan | 54 | 1,839 | 1 |
| Adalar | 55 | 1.822 | 1 |
| Beykoz | 61 | 1,732 | 1 |
| Avcılar | 66 | 1,640 | 1 |
| Gaziosmanpasa | 85 | 1,460 | $\overline{2}$ |
| Cekmeköy | 86 | 1,450 | $\overline{2}$ |
| Esenler | 90 | 1,354 | 2 |
| Silivri | 94 | 1,312 | 2 |
| Sancaktepe | 95 | 1,275 | 2 |
| Sultangazi | 161 | 0,816 | 2 |
| Arnavutköv | 167 | 0.771 | 2 |
| Catalca | 169 | 0.761 | 2 |
| Sile | 176 | 0,698 | $\overline{2}$ |
| Sultanbeyli | 183 | 0.684 | $\overline{2}$ |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Sarıyer İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında 3,249 Skor ile 1. Kademe 14., İstanbul ilçeleri sıralamasında 1. Kademede 10. sırada yer almaktadır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
Sarıyer'in çok eski bir yerleşim bölgesi olması nedeniyle, tarihi yapıları, çeşmeleri, camileri, hamamları ve doğal zenginlikleriyle turizmi çeken bir yapıdadır. İstanbul'un bir nevi akciğerleri olan doğası, ormanları, denizi ile Sarıyer'de, çevre ilçelerden mesire ve piknik yerlerine gelen insanlarla iç turizm hareketliliği yaşanmaktadır.
Özellikle kıyı kesiminde otel, motel, lokanta ve barlar yıl boyunca İstanbulluların ilgisini çeker.
Belgrad Ormanında yer alan orman içi dinlenme yerlerindeki gezi yolları, piknik alanları, kır gazinoları, özellikle hafta sonlarında halkın ilgisini çeker.
Sarıyer tarihi eser bakımından oldukça zengin bir bölgedir. Bizans'tan önceki döneme ait tarihi kalıntılardan Osmanlıya ve bugüne kadar pek çok çeşitli tarihi miras kalmıştır.
Bizans'tan kalma, Yeni Mahallede bir mezar, Baltalimanı'nda bir su sarnıcı, Bahçeköy'de su kemerleri Büyükdere'de kiliseler, Rumeli Fenerinde manastır ve Ayazma harabeleri bulunmaktadır.
Osmanlılar ise bölgeye kendi kültür ve geleneklerinin damgasını vurmuş, dini ve siyasi eserler bırakmışlardır. Bunlar Boğazın karakterini etkileyen temel yapılardır. Cami, çeşme, hamam vs. Başlıcaları; Ali Kethüda Camisi, Ali Paşa Camisi, Cerrah Mahmut Efendi Camisi, Emirgan Cami, Ali Pertev Cami, İskele Cami, Büyükdere Kethüda Cami, Baltalimanı Camisi, Kireçburnu Camisi, Osman Reis Camisi, Reşitpaşa Camisi, Sarıyer Hamamı, Büyükdere Hamamı, Emirgan Hamamı, İstinye Hamamı, Rumelihisarı Hamamı, Rumeli Kavağı Hamamı, Tarabya Hamamı ve Yeniköy Hamamı, Eski Zaptiye Karakolu, Mihrişah Valide Sultan Çeşmesi, İstinye Çeşmesi, Sultan I. Abdülhamid Çeşmesi, Rizeli Hacı Bayram Kaptan Çeşmesi, II. Mahmut Çeşmesi, Reşitpaşa Çeşmesi, Ermeni Çeşmesi ve İshak Ağa Çeşmesi'dir.
Ayrıca, Pania Ayazması Ayia Kiriaki Ayazması, Ayia Paraskevi Ayazması, Ayia Trias Rum Ortodoks Kilisesi Durmuş Dede Tekkesi, Nafi Baba Tekkesi, Santukhd Kilisesi bulunmaktadır.
Sarıyer nüfusunun 2023 yılında 2022 yılına göre %1,77 (6.204 kişi) azaldığı görülmektedir.
| Baglı Olunan II Adı | ISTANBUL | Ilce Merkez Kadın Nüfusu | 174,544 |
|---|---|---|---|
| Toplam Nüfus | 344 250 | Belde ve Köyler Toplam Nüfusu | $\ddot{o}$ |
| Toplam Erkek Nüfusu | 169.706 | Belde ve Kövler Erkek Nüfusu | $\Omega$ |
| Toplam Kadın Nüfusu | 174.544 | Belde ve Kövler Kadın Nüfusu | a |
| Ilce Merkez Nüfusu | 344,250 | Heeve bagh Köy Sayısı | $\ddot{\mathrm{o}}$ |
| Ilce Merkez ErkekNüfusu | 169,700 | Heeve bağlı Mahalle Savısı | 35 |
Kaynak: nufusune.com / Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 28 / 49
| JULIE AGI | BAW PHOTO | MARAGE AGI | THINK MONTHS. |
|---|---|---|---|
| Manager Street, Street Street SARIYER. |
MERKEZ-MERKEZ | MERKEZ-ISTINYE . |
| İSTANBUL SARIYER İSTİNYE MAHALLESİ NÜFUSU: 15.584 |
ÖNCEKİ YILA GÖRE $\frac{660,87}{137}$ AZALIS ORANI AZALIS MİKTARI |
||
|---|---|---|---|
| İSTİNYE Mahallesi Genel Bilgileri Bagh Olunan Il Adı |
ISTANBUL | Toplam Nufusu | 15,584 |
| Bagh Olunan İlçe Adı | SARIVER | Erkelt Nüfusu | 7.628 |
| THE CITY COMPANY COMPANY IS NOT THE REAL PROPERTY. | all as we will consider the | the company in the filling company | CONTRACT |
İstinye Mahallesi, 2023 nüfusuyla Sarıyer 38 mahallesi arasında 6. sıradadır. Kaynak: nufusune.com
Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 29 / 49
Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos-ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur.
TCMB politika faizini sabit tutmakla birlikte, enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşunu korumuştur.
TCMB, parasal aktarımın güçlendirilmesi amacıyla Türk lirası mevduatı destekleyen politikalara devam etmiştir.
Kredi kartı işlemlerinde uygulanan azami akdi faiz oranları dönem sonu borcuna göre farklılaştırılmıştır.
Sistemde fazla likidite oluştuğunda ağırlıklı olarak gecelik vadedeki depo alım ihaleleri kanalıyla sterilize edilmiş ve gecelik faizler TCMB politika faiz oranına yakın düzeylerde seyretmiştir.
Küresel iktisadi faaliyete ilişkin öncü göstergeler, imalat sanayindeki zayıf seyrin sürdüğüne ve hizmet sektörünün ekonomik büyümenin ana kaynağı olmaya devam ettiğine işaret etmektedir.
Küresel büyüme görünümü ve kompozisyonu, jeopolitik riskler, finansal koşullar ve arz yönlü faktörler, emtia fiyatları üzerinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Küresel dezenflasyon süreci devam ederken hizmet enflasyonundaki ataletin azalmakla birlikte sürdüğü gözlenmektedir.
1 TCMB
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 30 / 49
Enflasyondaki gerilemenin devam etmesiyle birlikte gelişmiş ülke merkez bankaları faiz indirim döngüsüne girerken piyasa fiyatlamalarının faiz indirimlerinin devam edeceği yönünde olduğu görülmektedir.
Küresel risk iştahındaki dalgalanmalar ile gelişmiş ülke merkez bankalarının politika kararlarına yönelik belirsizlikler, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy girişlerinde dalgalı bir seyre neden olmaktadır.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir.
TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir.
DİBS getirileri artış kaydetmiştir.
Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Yılın ikinci çeyreğinde yılık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Üçüncü çeyrekte hem sanayi hem de hizmet üretimi çeyreklik bazda azalmıştır. Üçüncü çeyrekte azalış gösteren imalat sanayi firmalarının yatırım eğilimleri ekim ayında yükselirken istihdam beklentileri yatay seyretmiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin anket göstergeleri ve yüksek frekanslı veriler, sanayi istihdamındaki zayıf seyrin önümüzdeki dönemde devam edeceğine işaret etmektedir.
Tarım dışı nominal ücretlerdeki yıllık yükseliş oranı 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 115,4 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılının üçüncü çeyreğinde altın hariç ihracat ve ithalat azalmıştır.
Üçüncü çeyrekte dış ticaret haddi sınırlı artış kaydetmiş, ithalat miktar endeksinde ihracat miktar endeksindekine kıyasla daha yüksek gerçekleşen gerileme, dış ticarette miktarsal dengelenmeye işaret etmiştir.
Hizmetler dengesi hem seyahat hem de taşımacılık gelirlerinin desteğiyle güçlü görünümünü sürdürmektedir.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesindeki süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Cari işlemler dengesinin finansmanında portföy yatırımlarının ağırlığı azalırken uzun vadeli kalemlerin ağırlığı artmış, rezerv birikimi devam ederken net hata ve noksan kaleminde çıkışlar gözlenmiştir.
Yılın ilk dokuz ayında merkezi yönetim bütçesi 1074,0 milyar TL bütçe açığı ve 161,3 milyar TL faiz dışı açık kaydetmiştir. Ocak-eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, gelirler yüzde 76,9 oranında, harcamalar ise yüzde 81,1 oranında artış kaydetmiştir.
Yıllıklandırılmış bütçe açığının milli gelire oranının eylül ayı itibarıyla yüzde 4,9 civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir.
Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır.
Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
Üretici enflasyonu ana eğilimi ılımlı seyrini korumuştur.
Vergi ve yönetilen kalemlerin manşet enflasyon üzerindeki etkisi yılın üçüncü çeyreğinde yükselmiştir.
Ekim 2024 / TÜİK Verileri
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 32 / 49
| Yıl | Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Tommuz | Aqustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan. | Feb | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct. | Nov. | Dec. | |
| Bir önceki aya göre değişim oranı (%)-Monthly change (%) | |||||||||||||
| 2006 | 1,96 | 0.26 | 0.25 | 1.94 | 2.77 | 4,02 | 0.86 | $-0.75$ | $-0.23$ | 0,45 | $-0.29$ | $-0.12$ | 11,58 |
| 2007 | $-0.05$ | 0.95 | 0.97 | 0.80 | 0,39 | $-0.11$ | 0.06 | 0.85 | 1.02 | $-0.13$ | 0.89 | 0.15 | 5,94 |
| 2008 | 0.42 | 2.56 | 3,17 | 4.50 | 2.12 | 0.32 | 1.25 | $-2,34$ | $-0.90$ | 0.57 | $-0.03$ | $-3.54$ | 8,11 |
| 2009 | 0.23 | 1.17 | 0.29 | 0.65 | $-0.05$ | 0.94 | $-0.71$ | 0.42 | 0,62 | 0,28 | 1,29 | 0.66 | 5,93 |
| 2010 | 0.58 | 1.66 | 1.94 | 2.35 | $-1.15$ | $-0.50$ | $-0.16$ | 1.15 | 0.51 | 1,21 | $-0.31$ | 1,31 | 8,87 |
| 2011 | 2.36 | 1,72 | 1,22 | 0.61 | 0.15 | 0.01 | $-0.03$ | 1.76 | 1.55 | 1,60 | 0,65 | 1.00 | 13,33 |
| 2012 | 0.38 | $-0.09$ | 0,36 | 0.08 | 0.53 | $-1.49$ | $-0.31$ | 0.26 | 1.03 | 0,17 | 1.66 | $-0, 12$ | 2,45 |
| 2013 | $-0.18$ | $-0.13$ | 0.81 | $-0.51$ | 1.00 | 1,46 | 0.99 | 0.04 | 0.88 | 0.69 | 0.62 | 1,11 | 6,97 |
| 2014 | 3.32 | 1.38 | 0.74 | 0.09 | $-0.52$ | 0.06 | 0.73 | 0.42 | 0.85 | 0.92 | $-0.97$ | $-0.76$ | 6,36 |
| 2015 | 0.33 | 1.20 | 1,05 | 1,43 | 1, 11 | 0,25 | $-0.32$ | 0.98 | 1,53 | $-0.20$ | $-1.42$ | $-0.33$ | 5,71 |
| 2016 | 0,55 | $-0,20$ | 0,40 | 0.52 | 1,48 | 0.41 | 0.21 | 0.08 | 0,29 | 0.84 | 2.00 | 2,98 | 9,94 |
| 2017 | 3,98 | 1,26 | 1,04 | 0.76 | 0.52 | 0.07 | 0.72 | 0.85 | 0.24 | 1,71 | 2.02 | 1,37 | 15,47 |
| 2018 | 0.99. | 2,68 | 1,54 | 2.60 | 3,79 | 3.03 | 1,77 | 6,60 | 10.88 | 0.91 | $-2.53$ | $-2.22$ | 33,64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09 | 1.58 | 2.98 | 2,67 | 0.09 | $-0.99$ | $-0.59$ | 0.13 | 0,17 | $-0.08$ | 0.69 | 7,36 |
| 2020 | 1,84 | 0.48 | 0.87 | 1,28 | 1.54 | 0.69 | 1.02 | 2,35 | 2,65 | 3,55 | 4.08 | 2,36 | 25,15 |
| 2021 | 2.66 | 1,22 | 4, 13 | 4,34 | 3.92 | 4,01 | 2,46 | 2,77 | 1,55 | 5.24 | 9.99 | 19.08 | 79,89 |
| 2022 | 10:45 | 7.22 | 9,19 | 7.67 | 8.76 | 6.77 | 5.17 | 2,41 | 4.78 | 7,83 | 0.74 | $-0.24$ | 97,72 |
| 2023 | 4,15 | 1,56 | 0.44 | 0.81 | 0.65 | 6.50 | 8.23 | 5,89 | 3,40 | 1,94 | 2.81 | 1,14 | 44,22 |
| 2024 | 4.14 | 3.74 | 3.29 | 3,60. | 1,96 | 1,38 | 1.94 | 1.68 | 1,37 | 1.29 | 27,17 |
| Ocak January |
Subat February |
Mart March |
Nisan April |
Mayss May |
Haziran June |
Temmuz July |
Agustos | Eylül August September |
Ekim October |
Kasım November |
Aralık December |
Yellek | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0.55 | 0.02 | 0.26 | 0.71 | 0.92 | 0,10 | $-0.57$ | 0,85 | 1.02 | 1.79 | 1,40 | 0.42 | 7,72 |
| 2006 | 0,75 | 0,22 | 0,27 | 1,34 | 1.88 | 0,34 | 0.85 | $-0.44$ | 1,29 | 1,27 | 1,29 | 0.23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0.43 | 0.92 | 1,21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0,02 | 1.03 | 1,81 | 1.95 | 0.22 | 8,39 |
| 2008 | 0,80 | 1,29 | 0.96 | 1,68 | 1,49 | $-0,36$ | 0.58 | $-0.24$ | 0.45 | 2.60 | 0.83 | $-0.41$ | 10,06 |
| 2009 | 0.29 | $-0.34$ | 1,10 | 0.02 | 0.64 | 0.11 | 0.25 | $-0.30$ | 0,39 | 2.41 | 1,27 | 0.53 | 6,53 |
| 2010 | 1.85 | 1,45 | 0.58 | 0.60 | $-0.36$ | $-0,56$ | $-0.48$ | 0.40 | 1,23 | 1,83 | 0.03 | $-0.30$ | 6.40 |
| 2011 | 0,41 | 0,73 | 0.42 | 0.87 | 2.42 | $-1.43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0.75 | 3,27 | 1,73 | 0.58 | 10,45 |
| 2012 | 0.56 | 0,56 | 0.41 | 1,52 | $-0.21$ | $-0.90$ | $-0.23$ | 0.56 | 1,03 | 1.96 | 0.38 | 0.38 | 6,16 |
| 2013 | 1,65 | 0.30 | 0.66 | 0.42 | 0.15 | 0.76 | 0.31 | $-0.10$ | 0.77 | 1,80 | 0.01 | 0.46 | 7,40 |
| 2014 | 1,98 | 0,43 | 1.13 | 1,34 | 0.40 | 0,31 | 0,45 | 0,09 | 0,14 | 1,90 | 0,18 | $-0.44$ | 8.17 |
| 2015 | 1.10 | 0.71 | 1.19 | 1,63 | 0.56 | $-0.51$ | 0.09 | 0,40 | 0.89 | 1,55 | 0.67 | 0.21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0.02$ | $-0.04$ | 0.78 | 0.58 | 0.47 | 1.16 | $-0.29$ | 0.18 | 1.44 | 0.52 | 1.64 | 8,53 |
| 2017 | 2.46 | 0.81 | 1.02 | 1,31 | 0.45 | $-0.27$ | 0.15 | 0.52 | 0.65 | 2.08 | 1,49 | 0.69 | 11,92 |
| 2018 | 1.02 | 0,73 | 0.99 | 1.87 | 1.62 | 2,61 | 0.55 | 2.30 | 6,30 | 2.67 | $-1.44$ | $-0.40$ | 20,30 |
| 2019 | 1.06 | 0.16 | 1.03 | 1,69 | 0.95 | 0,03 | 1,36 | 0,86 | 0,99 | 2.00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1.35 | 0.35 | 0,57 | 0.85 | 1.36 | 1,13 | 0.58 | 0.86 | 0.97 | 2,13 | 2,30 | 1.25 | 14,60 |
| 2021 | 1,68 | 0.91 | 1.08 | 1,68 | 0.89 | 1,94 | 1,80 | 1,12 | 1,25 | 2,39 | 3,51 | 13,58 | 36,08 |
| 2022 | 11.10 | 4.81 | 5,46 | 7,25 | 2.98 | 4,95 | 2,37 | 1,46 | 3,08 | 3,54 | 2,88 | 1.18 | 64,27 |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2.29 | 2,39 | 0.04 | 3,92 | 9,49 | 9.09 | 4.75 | 3.43 | 3,28 | 2.93 | 64,77 |
| 2024 | 6.70 | 4.53 | 3.16 | 3,18 | 3,37 | 1,64 | 3.23 | 2.47 | 2,97 | 2.88 | 39,77 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 33 / 49
| F | 41 | 41.00.1 | 41.00.2 | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Insaat | Binalar | Ikamet amaçlı binalar | kamet amaçlı olmayan binalar |
||||||||||||||||
| Yd | Ay | Toplam | Oran | Matzeme | Oran | Iscilik | Oran | Toplam | Malzomo | Iscilik | Toplam | Oran | Matzome | Oran | Iscilik | Oran | Toplam | Matzeme | Incilik |
| 2015 | 12 | 100,60 | 99,34 | 103,62 | 101,15 | 100.19 | 103.40 | 101,23 | 100.27 | 103.35 | 100.93 | 99.95 | 103.57 | ||||||
| 2016 | 12 | 118,90 | 15.19% | 113,71 | 14,47% | 131.36 | 28.77% | 118,52 | 113,02 | 131.40 | 118.52 | 17.08% | 112,77 | 12.47% | 131.39 | 27.13% | 118.54 | 113.75 | 131,46 |
| 2017 | 12 | 138,14 | 16. 38% |
136,38 | 19,941 | 142.35 | 5,37% | 137,28 | 135.26 | 142.02 | 136,77 | 15,40% | 134.48 | 19,25% | 141,90 | 8,00% | 138.90 | 137,60 | 142.43 |
| 2018 | 12 | 173,57 | 25,65% | 176,22 | 29.21% | 167,19 | 17,45% | 173,33 | 176.12 | 166.78 | 172.55 | 26.16% | 175,25 | 30,32% | 186.53 | 17,36% | 175,76 | 178,74 | 167,70 |
| 2019 | 12 | 192.25 | 10.76% | 184,91 | 4.93% | 209.90 | 25.55% | 192.47 | 185,13 | 209.65 | 192.23 | 11.41% | 184.55 | 5,31% | 209.41 | 25,75% | 193.25 | 1B6.B6 | 210.52 |
| 2020 | 12 | 240,35 | 25.02% | 241,02 | 30.341 | 238.74 | 13,74% | 240.76 | 241.55 | 238.91 | 239.27 | 24.47% | 239.57 | 29,81% | 238.61 | 13,94% | 245.43 | 247.44 | 239.97 |
| 2021 | 12 | 403,16 | $-67,74%$ | 447,74 | BS.77% | 296.07 | 24,01% | 401,78 | 446,90 | 296.22 | 396.98 | 65.90% | 442,307 | 84,62% | 295.42 | 23.81% | 416.97 | 460.62 | 299.12 |
| 2022 | $-12$ | 719.25 | 78,40% | 787,69 | 75,93% | 554.85 | 87.41% | 716,43 | 784,88 | 556.28 | 705,73 | 78.54% | 778.25 | 71.98% | 553.06 | 87.21% | 740.66 | 804.67 | 567.87 |
| 2023 | 12 | 1203.41 | 67. 31% |
1215,09 | 54,201 | 1175.36 | 11.83% | 1192,25 | 1198.69 | 1177.19 | 1182.85 | 05.90% | 188,13 | 52.67 | 1171.03 | 111.74% | 1221.84 | 1230.18 | 1199,32 |
| 2024 | 69 | 1580.65 | 31 351 |
1498.43 | 23.32% | 1778.15 | 51.29% | 1571,53 | 1486 -52 |
1770.44 | 1562 78 |
32 12% |
1474,50 | 24.10% | 760.46 | 50,33% | 1599.09 | 1522.34 | 1806.30 |
Değerleme konusu İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, İstinye Mahallesi, Kaplıca Mevkii 380 ada 23 parsel ''tarla'' vasıflı taşınmaz 15.525,00 m² yüz ölçümüne sahiptir. Parsel geometrik olarak amorf bir yapıya sahiptir. Topografik olarak eğimli bir yapıya sahiptir ve parsel sınırları yerinde belirgin değildir. Parsel üzerinde ruhsatsız olarak inşa edilmiş çok sayıda yapı ile yollar ve boş alanlar bulunmaktadır.
Parselde uzun yönde alınan arazi kesitinde, İstanbul Boğazı'na doğru azalan ortalama yaklaşık %9 eğim görülmektedir (210 m.'de 19 m. kot farkı. 82 rakımdan 63 rakıma azalma).
Parselde dar yönünde yukarıda yer alan kesit çizgisine göre ortalama yaklaşık %8,64 eğim görülmektedir (106 m.'de 7 m. kot farkı. 81 rakımdan 74 rakıma azalma).
Parselin kuzeybatı tarafından başlayıp İstinye İskelesi yönüne doğru alınan arazi kesitinde, arazinin eğiminin düştüğü, parselin başlangıcına göre yaklaşık 27 m. kot farkı oluştuğu, yapılanma durumunda manzara açısından kademeli bir şekilde yüksekten alçağa doğru yapılaşmalarda bazı yapılarda deniz görüşünün mümkün olabileceği düşünülmektedir.
| GÜÇLÜ | ZAYIF |
|---|---|
| ✓ | ✓ |
| Ulaşımın | Hisseli parsel olması ve hissedar sayısının |
| kolay olması. | fazlalığı. |
| ✓ | ✓ |
| Sosyal ve kültürel alanlara yakın olması. | Parsel çok sayıda ruhsatsız yapı bulunması. |
| ✓ | ✓ |
| Belediye hizmetlerinden istifade etmesi. | Parseldeki ruhsatsız yapılardan bazıları için |
| ✓ | Yapı Kayıt Belgesi alınmış olması. |
| Prestijli lokasyonda yer alması. | ✓ |
| ✓ | Parselin, 3194 sayılı İmar Kanunu 18. Maddesi |
| Kısmen İstanbul Boğazı manzarası | uygulamasına tabi olması, %14,16 civarı yol ve |
| bulunması. | yeşil alan terklerinin bulunması. |
| FIRSAT ✓ İmar mevzuatına uygun yapılanması sonrası değer artışı beklenmesi. |
TEHDİT ✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara bağlı inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı sıra alıcı potansiyelinin de azalması. ✓ Gündemde olan Marmara depremi. ✓ Parseldeki ruhsatsız olup Yapı Kayıt Belgesi alınmış yapılar ile hissedar sayısının fazlalığı, uygulama için tüm hissedarların onayının gerekmesine nedeniyle uygulama sürecinin çok uzun zaman alabileceği. |
Tarla (fiili arsa) hisse değerlemesidir. Değerleme konusu hisse malikinin parselde yapısı bulunmamaktadır. Ancak parselin üzerinde diğer hissedarlara ait çok sayıda ruhsatsız, 1 ila 6 kat arası yapı bulunmaktadır.
Bir kısmı için alınan Yapı Kayıt Belgeleri belediye dosyasında yer almaktadır.
Ruhsatsız yapılara yönelik yönelik belediye dosyasında herhangi yaptırım kararına rastlanmamıştır.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
4.5.'te açıklanmıştır.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Tarla (fiili arsa) hisse değerlemesidir. Değerleme konusu hisse malikinin parselde yapısı bulunmamaktadır. Ancak parselin üzerinde diğer hissedarlara ait çok sayıda ruhsatsız, 1 ila 6 kat arası yapı bulunmaktadır.
Söz konusu yapılar mesken amaçlı kullanılmakta olup belediye hizmetlerin istifade etmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 37 / 49
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 40 / 49
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 41 / 49
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 43 / 49
Değerleme konusu parselle aynı yapılanma koşullarına sahip, Ferahevler Mahallesi'nde 388 Ada 25 parselde 156 m² hisse 3.400.000 TL (21.795 TL/m²) bedelle satılıktır.
Değerleme konusu parsel daha iyi konumdadır.
Değerleme konusu parselle aynı yapılanma koşullarına sahip, Ferahevler Mahallesi'nde 388 Ada 26 parselde 150 m² hisse 3.750.000 TL (25.000 TL/m²) bedelle satılıktır.
Değerleme konusu parsel daha iyi konumdadır.
Emsal 3 EMİRATLAS Gayrimenkul ve Danışmanlık / 0532 456 07 07
Değerleme konusu parselle aynı yapılanma koşullarına sahip, Tarabya Mahallesi'nde 1550 Ada 2 parselde 183 m² hisse 5.000.000 TL (27.332 TL/m²) bedelle satılıktır.
Değerleme konusu parsel daha iyi konumdadır.
Değerleme konusu parsele göre yapılanma koşulları daha yüksek (TAKS:0.15 KAKS:0.45 maksH=9.50 m.) Cumhuriyet Mahallesi'nde 508 Ada 20 parselde 200 m² hisse 5.600.000 TL (28.000 TL/m²) bedelle satılıktır.
Değerleme konusu parsel daha iyi konumdadır.
Emsal 5 Hasan Odabaşı / 0544 158 05 44
Değerleme konusu parsele göre yapılanma koşulları daha yüksek (TAKS:0.15 KAKS:0.45 maksH=9.50 m.) Cumhuriyet Mahallesi'nde 527 Ada 2 parselde 200 m² hisse 6.350.000 TL (31.750 TL/m²) bedelle satılıktır.
Değerleme konusu parsel daha iyi konumdadır.
Emsal 6 REMAX Sonuç / 0533 761 09 09
Değerleme konusu parsele göre yapılanma koşulları daha yüksek (TAKS:0.15 KAKS:0.60 maksH=12.50 m.) Cumhuriyet Mahallesi'nde 462 Ada 1 parselde 302 m² hisse 11.500.000 TL (38.079 TL/m²) bedelle satılıktır.
| Emsal No. |
Mahalle | Ada | Parsel | TAKS | KAKS | Fiyat (TL) |
Hisse m 2 |
Satisa Sunan | lletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Ferahevler | 388 | 25 | 0.15 | 0.35 | 3,400,000 | 156 | Betül A. | 0546 611 70 46 |
| 2 | Ferahevler | 388 | 26 | 0.15 | 0.35 | 3.750.000 | 150 | PROFESYONEL REALTORS | 0541 978 31 80 |
| з | Tarabya | 1550 | 2 | 0,15 | 0.35 | 5.000.000 | 183 | EMIRATLAS Gayrimenkul ve Dan. | 0532 456 07 07 |
| 4 | Cumhurivet | 508 | 20 | 0,15 | 0.45 | 5.600.000 | 200 | ÜNAL Emlak Pazarlama | 0532 257 60 20 |
| 5 | Cumhuriyet | 527 | 0,15 | 0.45 | 6.350.000 | 200 | Hasan Odabası | 0544 158 05 44 | |
| 6 | Cumhuriyet | 462 | 0,15 | 0,60 | 11.500.000 | 302 | REMAX Sonuc | 0533 761 09 09 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 44 / 49
5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| Emsal No. |
Mahalle | Ada | Parsel | TAKS | KAKS | Flyat (TL) |
Hisse m 2 |
TL/m 2 | Pazarlık. % |
Pazarlıklı TL/m 2 |
Emsal Uyum % |
Emsal Düzeltme |
Konum Düzeltme |
Uyum TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Ferahevler | 388 | 25 | 0,15 | 0,35 | 3.400.000 | 156 | 21.795 | $-5%$ | 20.705 | 0% | 20.705 | 25,00% | 25.881 |
| $\overline{2}$ | Ferahevler | 388 | 26 | 0,15 | 0.35 | 3,750,000 | 150 | 25.000 | $-5%$ | 23,750 | 0% | 23.750 | 25,00% | 29.688 |
| 3 | Tarabya | 1550 | $\overline{2}$ | 0,15 | 0.35 | 5,000,000 | 183 | 27.322 | $-5%$ | 25,956 | 0% | 25.956 | 35,00% | 35.041 |
| 4 | Cumhuriyet | 508 | 20 | 0,15 | 0.45 | 5.600.000 | 200 | 28.000 | $-5%$ | 26.600 | $-22%$ | 20.689 | 40,00% | 28.964 |
| s | Cumhuriyet | 527 | 2 | 0,15 | 0,45 | 6.350.000 | 200 | 31.750 | $-5%$ | 30.163 | $-22%$ | 23,460 | 40,00% | 32.844 |
| 6 | Cumhuriyet | 462 | ı | 0,15 | 0,60 | 11.500.000 | 302 | 38.079 | $-5%$ | 36.175 | $-42%$ | 21.102 | 30,00% | 27.433 |
| Ortalama | 29.975 |
Lokasyondaki tarla (fiili arsa) nitelikli hisse satışı olan gayrimenkullerde pazarlık, yapılanma emsal oranı ve konumları dikkate alınarak uyumlaştırma yapılmış, 29.975 TL/m² Pazar değeri bulunmuş, 30.000 TL/m² takdir edilmiştir.
5.1.4.'te değerleme konusu tarla (fiili arsa) nitelikli parsel için 30.000 TL/m² Pazar değeri takdir edilmiştir.
Buna göre;
Parsel Değeri; 15.525 m² x 30.000 TL/m² = 465.750.000 TL bulunmaktadır.
ŞEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK A.Ş. 199/5175 pay karşılığı 597 m² için;
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 597 m² x 30.000 TL/m² = 17.910.000 TL bulunmuş, 17.900.000 TL pazar değeri kabul edilmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 45 / 49
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Kullanılmamıştır.
Kullanılmamıştır.
Çalışma konusu tarla (fiili arsa) nitelikli gayrimenkul hissesi pazar değeri için yapılmış olup, Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmış, hisseli gayrimenkul kira geliri bulunmamakta olup kira çalışması yapılmamıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Kullanılmamıştır.
5.4.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
Uygulama zorluğu bulunmakla birlikte, imar planına uygun yapılaşma en uygun kullanım olarak değerlendirilmektedir.
5.4.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Kullanılmamıştır.
6.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması
5.1.5.'te yapılan Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemine göre ŞEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK A.Ş. 199/5175 pay karşılığı 597 m² için; 17.900.000 TL pazar değeri bulunmaktadır.
6.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
6.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Tarla (fiili arsa) hisse değerlemesidir. Değerleme konusu hisse malikinin parselde yapısı bulunmamaktadır. Ancak parselin üzerinde diğer hissedarlara ait çok sayıda ruhsatsız, 1 ila 6 kat arası yapı bulunmaktadır. Bir kısmı için alınan Yapı Kayıt Belgeleri belediye dosyasında yer almaktadır. Ruhsatsız yapılara yönelik yönelik belediye dosyasında herhangi yaptırım kararına rastlanmamıştır.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te, TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle, parselde bazı hisseler üzerinde yer alan kamu hacizleri, diğer hissedarların hisse devrine engel niteliktedir. Söz konusu haciz kayıtları kaldırılmadan devir yapılamamaktadır.
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İncelenen belgeler kapsamında kamu haczi devre engel nitelikte değerlendirilmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 47 / 49
Tarla (fiili arsa) hisse değerlemesidir. Değerleme konusu hisse malikinin parselde yapısı bulunmamaktadır. Ancak parselin üzerinde diğer hissedarlara ait çok sayıda ruhsatsız, 1 ila 6 kat arası yapı bulunmaktadır. Bir kısmı için alınan Yapı Kayıt Belgeleri belediye dosyasında yer almaktadır. Ruhsatsız yapılara yönelik yönelik belediye dosyasında herhangi yaptırım kararına rastlanmamıştır.
6.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerde TAKBİS tarihi itibariyle üst hakkı belirtmesi bulunmamaktadır.
6.8. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)
Tarla (fiili arsa) hisse değerlemesidir. Değerleme konusu hisse malikinin parselde yapısı bulunmamaktadır. Ancak parselin üzerinde diğer hissedarlara ait çok sayıda ruhsatsız, 1 ila 6 kat arası yapı bulunmaktadır. Bir kısmı için alınan Yapı Kayıt Belgeleri belediye dosyasında yer almaktadır. Ruhsatsız yapılara yönelik yönelik belediye dosyasında herhangi yaptırım kararına rastlanmamıştır. Parselin tapudaki niteliği ile fiili kullanımı uyumlu değildir.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir."
Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu parselin tapudaki niteliği ile fiili kullanım şeklinin birbiriyle uyumlu olmaması, imar uygulamasına tabi olması (18. Madde), çok fazla hissedar bulunması, parsel üzerinde çok fazla ruhsatsız, bir kısmı Yapı Kayıt Belgeli Yapı bulunması, fiili yer belirlemesinin
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı '(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir." İfadesi yer almaktadır.
Burada da ortaklığın mülkiyeti ifadesi açık olmamakla birlikte tam mülkiyet olarak değerlendirilmektedir.
Oysa parselde çok sayıda hissedar ve yapı kayıt belgeli yapı bulunmaktadır. Parsel 18. Madde uygulamasına tabi olup, uygulanması halinde parsel tarla niteliğinden çıkarak arsa niteliği kazanmış olsa bile çözüm sürecinin belirsizliği söz konusudur.
Tarla (fiili arsa) hisse değerlemesidir. Değerleme konusu hisse malikinin parselde yapısı bulunmamaktadır. Ancak parselin üzerinde diğer hissedarlara ait çok sayıda ruhsatsız, 1 ila 6 kat arası yapı bulunmaktadır. Bir kısmı için alınan Yapı Kayıt Belgeleri belediye dosyasında yer almaktadır. Ruhsatsız yapılara yönelik belediye dosyasında herhangi yaptırım kararına rastlanmamıştır. Parselin tapudaki niteliği ile fiili kullanımı uyumlu değildir.
Değerleme konusu hisse üzerinde TAKBİS tarihi itibariyle devri engelleyen Kamu hacizleri bulunmaktadır. Haciz her ne kadar hisse üzerinde gösterilse de haczin uygulanacağı yer belirsizidir. Diğer yandan, hisseli olması nedeniyle diğer hissedarların ön alım hakkı bulunmaktadır.
Parsel, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. Maddesine tabi olup DOP kesinti oranı yaklaşık %41.16 olarak hesaplanmaktadır. %41.16 m² terk alanı (6.390 m²) %45'ten küçük olduğundan tamamının bedelsiz terk edilmesi beklenmektedir. Parselasyon planı hazırlanması ve onaylanması durumunda, parselin yüz ölçümü, konumu, geometrik şekli vb. özelliklerinde değişkenlik olabileceği değerlendirilmektedir.
Parsel üzerinde ruhsatsız yapılanmanın fazlalığı, mer'i plan şartlarının üzerinde yapılanmalar bulunması, bazı yapılar için Yapı Kayıt belgesi alınması, çözüm için uzun ve önemli hukuki süreçler yaşanmasına neden olabilecektir.
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu ŞEKER KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK A.Ş. 199/5175 pay karşılığı 597 m² için; KDV hariç 17.900.000 TL pazar değeri takdir edilmiştir
Tarla (fiili olarak arsa) nitelikli gayrimenkul 199/5175 pay karşılığı 597 m² için Nihai olarak ;
17.900.000 TL (OnyediMilyonDokuzyüzBinTürkLirası) + KDV
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0033 Sayfa 49 / 49
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.