Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI 5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA.5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ | ||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 | |||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER. 9 |
||
| 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 | |||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 10 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B. 12 | |||
| 3.2. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI | ||
| HAKKINDA BİLGİ 15 | |||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ | 15 | ||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 15 | ||
| 3.5. | GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 16 | ||
| 3.6. | GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT | ||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 16 | |||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ16 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ17 | |||
| 3.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | ||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA17 | |||
| 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 17 | |||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ18 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER18 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ25 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 31 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 31 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 2 / 48
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER | ||
|---|---|---|---|
| 4.6. | 32 RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ32 |
||
| 4.7. | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ 32 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 33 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ46 | ||
| 7. | SONUÇ 48 | ||
| 7.1. | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 48 | ||
| 7.2. | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ48 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 3 / 48
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 / 2024-ŞGYO-0027 (Çoklu rapor sözleşmesi)
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri ve Pazar Kirası Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Yozgat ili, Boğazlıyan ilçesi, Aşağı Mahallesi, 160,00 m² yüzölçümlü 72 ada, 39 parsel, "3 Katlı Kargir Hizmet Binası" nitelikli gayrimenkulün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Aşağı Mahallesi, Şevket Hokka Ömeroğlu Bulvarı, No: 43A Boğazlıyan / YOZGAT (Banka Şubesi)
Aşağı Mahallesi, Gurbet Fatiş Ünal Çay Sokak, No: 10/1-2 Boğazlıyan / YOZGAT (Lojmanlar)
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
Değerleme tarihi itibariyle rapora konu taşınmaz banka şubesi ve lojman (boş) olarak kullanılmaktadır.
Tapu örnekleri ve TAKBİS belgeleri EK'te yer almaktadır.
Boğazlıyan Belediyesi Fen İşleri Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, rapor konusu taşınmazın yer aldığı 72 ada 39 no.lu parselin;
13.09.1993 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda "Konut + Ticaret" alanında kaldığı, yapılanma koşulları; Blok Nizam, 5 Kat.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 4 / 48
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "3 Katlı Kargir Hizmet Binası" nitelikli halihazırda Banka Şubesi olarak kullanılan taşınmaza ilişkin KDV hariç 17.255.000,00 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj hariç 70.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| Nitelik | m2 | Pazar Değeri 'TL) |
Pazar Kirası (TL/A V ) |
|---|---|---|---|
| 3 Katlı Kargir Hizmet Binası (Banka Şubesi) |
792 | 17.255.000,00 | 70,000,00 |
Değerleme konusu bina için nihai olarak;
Pazar Değeri;
17.255.000,00 TL (OnyediMilyonİkiyüzellibeşBinTürkLirası) + KDV
Pazar Kirası (Stopaj/KDV Hariç)
70.000 TL/ay (YetmişBinTürkLirası)
Takdir edilmiştir.
| Yasin ÇABUK |
|---|
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| (Lisans No: 405180) |
Soner GÖKDAĞLI Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 410944)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 5 / 48
1.1. Raporun Tarihi
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0027
1.3. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları
Yasin ÇABUK (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180)
1.4. Raporu Kontrol Eden Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
1.5. Değerleme Tarihi
26.12.2024
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
1.7. Raporun, Tebliğin (III-62.3) 1 inci maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkuller için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 6 / 48
| 2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
||||
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
||||
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
||||
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
||||
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
||||
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
||||
| Mersis No | : 0396059371100015 |
||||
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
||||
| Kep: [email protected] |
|||||
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
||||
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
||||
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
||||
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | |||||
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
|||||
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 | ||||
| 34394 Şişli / İSTANBUL | |||||
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
||||
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL | ||||
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | |||||
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 | ||||
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No |
: Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
||||
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
||||
| Mersis No. | : - | ||||
| KEP Adresi | : [email protected] |
||||
| Tel | : 0 212 398 38 00 | ||||
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
||||
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Yozgat ili, Boğazlıyan ilçesi, Aşağı Mahallesi, 160,00 m² yüzölçümlü 72 ada, 39 parsel, "3 Katlı Kargir Hizmet Binası" nitelikli gayrimenkulün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 7 / 48
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 8 / 48
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 9 / 48
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkul, Boğazlıyan Meslek Yüksek Okulu önünden güneybatıya hareketle, Boğazlıyan Çandır Yolu üzerinden yaklaşık 2 km. mesafede yer almakta olup, otomobille 3 dakikada ulaşılabilmektedir.
Boğazlıyan Meslek Yüksek Okulu önünden Boğazlıyan Çandır Yolu güzergâhından güneybatıya hareketle yaklaşık 450 m. İlerledikten sonra Karayolları 6. Bölge 68. Şube Şefliği binasının önünden geçilerek Şevket Hokka Ömeroğlu Bulvarı yönünde 1,6 km. devam edilir ve sonrasında Fatih Caddesi yönünde sağa dönülür. Cadde üzerinde 20 m. ilerledikten sonra Şevket Hokka Ömeroğlu Bulvarı ve Fatih Caddesi kesişim noktasında değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parsele ulaşılır.
Rapora konu gayrimenkul Boğazlıyan Belediyesi'ne yakın konumda yer almakta olup taşınmaza ulaşım toplu taşıma araçları veya özel araçlar ile sağlanabilmektedir. Taşınmazın kamu
hizmetlerinden istifadesi tamdır. Taşınmazın yakın çevresinde marketler, resmi kurumlar, cami ve okullar bulunmaktadır. Taşınmazın üzerinde bulunduğu Şevket Hokka Ömeroğlu Bulvarı ve yakın çevresi ticari hareketliliğin yüksek olduğu bir lokasyondur.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 10 / 48
| Ìľ | Yozgat |
|---|---|
| i lçe | Boğazlıyan |
| Mahalle/Köy | Aşağı |
| Mahalle No | 162997 |
| Ada | 72 |
| Parsel | 39 |
| Tapu Alanı | 160,00 |
| Nitelik | 3 Katlı Kargir Hizmet Binası |
| Mevkii | z. |
| Zemin Tip | Ana Taşınmaz |
| Pafta | 36 |
| Zemin Tipi | Ana Tasınmaz | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | 72/39 | |||||||
| AT Yüzölçümü (m2) | 160.00 | |||||||
| Il/Ilce/Mahalle | YOZGAT / BOĞAZLIYAN | |||||||
| Mahalle/Meykii | ASAĞI / - | |||||||
| Kayıt Durum | Aktif | |||||||
| Ana Taşınmaz Nitelik | 3 Katlı Kargir Hizmet Binası | |||||||
| Malik / Hisse | ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (TAM) | |||||||
| Edinme Sebebi | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | |||||||
| Tasınmaz Kimlik No | Cilt/Sayfa No | B.B. Nitelik | Kat | B.B. No. | Arsa Pay / Payda | Edinme Tarihi-Yevmiye | ||
| 40360185 | 23/2259 | ٠ | 17.01.2020 / 473 |
Tapu örneği EK-1'dedir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 11 / 48
TAKBİS belgesine göre taşınmaz üzerinde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır.
Malik / Hisse : ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
Edinme Sebebi : Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği
Tarih-Yevmiye : 17.01.2020 / 473
▪ Diğer (Konusu: Büyük Ova ) Tarih: Boğazlıyan Ovası Koruma Alanı içerisindedir. Onaylanmış imar planları ile onaylı köy yerleşik alanları içerisinde kalmaması halinde 5403 SK kapsamında izin alınmadan tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz. Sayı: 07/06/2023 tarih ve 9045512 sayı (04.07.2023- 11345)
Parsel onaylı imar planı sınırları içinde olup beyanın olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
TAKBİS belgesi EK-2'dedir.
| Kapı No:43/A (Banka Şubesi) | : 2718159219 |
|---|---|
| Kapı No:10/1 (Lojman/Ofis İşyeri) | : 1982284497 |
| Kapı No:10/2 (Lojman/Ofis İşyeri) |
: 1981984501 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 12 / 48
İmar Planı (Plan GML-UİP – 6478)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 13 / 48
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 14 / 48
Rapor konusu taşınmazın yer aldığı 72 ada 39 no.lu parselin; tarafımızca edinilen bilgi ve müşteri tarafından temin edilen, Boğazlıyan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan 15.11.2024 tarihli yazı eki İmar Durumuna göre;
Bila tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda "Ticaret" alanında, Bitişik Nizam, 5 Kat yapılaşma şartlarına sahiptir. (İmar Durumu Tarihi:13.09.1993)
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 15 / 48
3.2. Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz 17.01.2020 tarih 473 yevmiye ile tüzel kişiliklerin unvan değişikliği edinme sebebi ile Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescillidir.
İmar Planı (Plan GML-UİP – 66463598) / 07.07.2022 tarihinde onaylanmıştır.
3.4. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Yakın çevresi ağırlıklı olarak ticaret olup, meskun ve gelişme konut alanları bulunmaktadır. Dini tesis, kamu, eğitim kurumu, askeri (Askerlik Şubesi) alanları da yakın konumdadır.
3.5. Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Boğazlıyan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü imar dosyasında yapılan incelemede, olumsuz bir kayda rastlanmamıştır.
3.6. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Tarafımıza herhangi bir sözleşme ibraz edilmemiştir.
3.7. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu yapı, 160,00 m² yüzölçümlü 72 ada 39 parselde "3 KATLI KARGİR HİZMET BİNASI" niteliklidir. Bitişik nizam Betonarme Karkas yapı Şevket Hokka Ömeroğlu Bulvarı ile Fatih Caddesi köşesinde yer almakta olup 2 cephelidir.
Boğazlıyan Belediyesi'nde yapılan incelemede;
05.09.1994 tarih 41/12 No.lu Yapı Kullanma İzin Belgesi; 1 adet İşyeri (160 m²), 1 adet Asma Kat (100 m²) ve 4 adet lojman/mesken (96,32 m² x 4) olmak üzere, toplam 645,28 m² inşaat alanı bulunan 6 adet ünite için düzenlenmiştir. 160 m² Bodrum Kat ile toplam yapı alanı 805,28 m²'dir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi üzerinden edinilen bilgiye göre mevcut yapıya ilişkin Yapı Ruhsatı 23.09.1993 tarih ve – 93/35 no.ludur.
Yapı, Bodrum Kat + Asma Kat + 4 Normal Kat olarak projelendirilmekle birlikte, belediye onayında son 2 katın iptal edildiği görülmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 17 / 48
3.8. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi v.b.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Yapı Denetim Kanunu; uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illerinde (19 İl) başlanmış, 01/01/2011 tarihinde uygulama tüm illeri kapsamıştır. Söz konusu taşınmazın yapım yılı ilgili kanunun Yozgat ili için yürürlüğü girdiği tarih olan 01.01.2011 tarihinden önce olması nedeniyle yapı denetime tabi değildir.
3.9. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerlemesi yapılan ''3 Katlı Kargir Hizmet Binası'' nitelikli taşınmazın Bodrum Kat + Zemin Kat + Asma Kat banka şubesi olarak, 1. ve 2. Normal Katları ise lojman (boş/arşiv) olarak kullanılmakta olup, ana taşınmazın pazar değeri ve pazar kirası değerlemesidir.
Proje bilgileri EK'tedir.
Söz konusu taşınmaza ait 17.02.2020 tarih, ''M2266857E548F'' numaralı, "D" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
| Belgenin | Belge Düzenleyenin | Kare Kod | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Numarası: | M245258B6B8BA | Adı Soyadı: | HASAN ERDOĞAN | ||
| Verilis Tarihi: | 15.02.2020 | Firması: | HASAN ERDOĞAN | ||
| Son Geçerlilik Tarihi: | 15.02.2030 | ||||
| İptal Edilen EKB No: | Sertifika No: ATLASLT-06-0169 | ||||
| Imza: |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 18 / 48
Demografik Veriler
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Nüfus artış hızı binde 1,1 oldu
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 19 / 48
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nüfus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 1044212 | 161676 | 001 281 | |
| Degisim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2,85%$ | 3,56% | 2,07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus. | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nufus Sayısı | 903 115 | 1 040 480 | 1028040 | 1045 149 | 1073818 | 995 654 | 1 193 357 | 151115 | 459 365 | 1065911 | 599 280 | 92824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1.3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0.5524% | 1,2748% | 0.7077% | 0.1088% |
| Oransal Değişim | $-11,01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0.32% | 1,38% | $-8,53%$ | 18.38% | $-4,94%$ | $-60.65%$ | 130,77% | $-44.49%$ | $-84,62%$ |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
Yozgat'ın tarihi oldukça eski dönemlere dayanmaktadır. Bölgede yapılan arkeolojik kazılar, yerleşimin MÖ 3000'lere kadar uzandığını göstermektedir. Yozgat ve çevresinde Hititler, Frigler, Lidyalılar, Persler ve Romalılar gibi çeşitli uygarlıkların varlığına dair arkeolojik buluntular ortaya çıkmıştır.
Antik dönemde bölge, Hititlerin hakimiyeti altındaydı ve Hititlerden kalma bazı kalıntılar günümüze kadar ulaşmıştır. Perslerin egemenliği döneminde de bölge önemli bir yerleşim birimi olarak varlığını sürdürmüştür.
Yozgat, Bizans İmparatorluğu döneminde de önemli
bir yerleşim merkezi olarak kalmıştır. 1071 Malazgirt Meydan Muharebesi'nden sonra Anadolu'ya Türklerin akını başlamış ve Yozgat da Türklerin hakimiyetine girmiştir. Selçuklular döneminde Yozgat ve çevresi Türk egemenliği altında kalmıştır. Osmanlılar döneminde Yozgat, Anadolu'nun çeşitli bölgelerinden gelen Türkmen aşiretlerinin yerleşim yeri olmuştur. 1398 yılında Osmanlı İmparatorluğu'na katılmıştır. Osmanlılar döneminde Yozgat, bir sancak merkezi haline gelmiş ve önemli bir ticaret ve kültür merkezi olmuştur.
Yozgat, Osmanlı İmparatorluğu'nun çeşitli dönemlerinde çeşitli isyanlara sahne olmuş ve bu isyanların bastırılmasıyla birlikte Osmanlı hakimiyeti tekrar sağlanmıştır.
Yozgat, 20. yüzyılın başlarında Osmanlı İmparatorluğu'nun çöküşü ve sonrasında kurulan Türkiye Cumhuriyeti'nin sınırları içinde yer almıştır. Günümüzde Yozgat, Türkiye'nin önemli illerinden biridir ve tarihi geçmişiyle birçok kültürel mirasa ev sahipliği yapmaktadır.
Yozgat, Türkiye'nin İç Anadolu Bölgesi'nde bulunan, geniş tarım arazileriyle ünlü bir şehirdir. Tarihi ve kültürel değerleriyle dolu olan Yozgat, aynı zamanda doğal güzellikleriyle de dikkat çeker. Şehrin ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanmaktadır. Bu nedenle, tarım arazilerinin genişliği ve verimliliği, Yozgat'ın önemli bir tarım merkezi olmasını sağlar.
Yozgat'ın toplam yüzölçümü 13.690 km²'dir. Geniş yüzölçümü, şehre tarım arazileri ve doğal güzellikler bakımından zengin bir yapı kazandırır. Yozgat, tarım için elverişli topraklara sahip olmasıyla bilinir ve bu alanlarda buğday, arpa, şeker pancarı gibi ürünler yetiştirilir.
Yozgat'ın 2023 yılındaki nüfusu 420.699'dur. Bu nüfus, şehrin sosyal ve ekonomik yapısını belirleyen önemli bir faktördür. Yozgat, nüfus bakımından Orta Anadolu'nun önemli şehirlerinden biri olarak konumlanır.
Yozgat'ta genellikle karasal iklim görülür. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve kar yağışlı geçer. Bu iklim koşulları, tarım faaliyetleri için uygun bir ortam sağlar ve şehrin tarım potansiyelini artırır. Ayrıca, doğal güzelliklerin korunmasına da katkıda bulunur.
Yozgat, geniş tarım arazileri, zengin tarihi ve kültürel mirasıyla dikkat çeken bir şehirdir. Doğal güzellikleri ve karasal iklimiyle öne çıkan Yozgat hem tarım hem de turizm açısından büyük potansiyele sahiptir. Şehri ziyaret edenler, tarihi yapıları keşfederken, doğal güzelliklerin tadını çıkarabilir ve yerel yaşamı deneyimleyebilirler. Yozgat'ın çeşitliliği, yerel festivaller ve pazar yerleri aracılığıyla zengin tarım ürünlerini ve el sanatlarını sergileyerek ziyaretçilere benzersiz bir kültürel deneyim sunar.
| ilce | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|
| Merkez | 163 | 0,812 | 2 |
| Yerköv | 309 | 0.079 | 3 |
| Sorgun | 353 | $-0,038$ | 3 |
| Boğazlıyan | 434 | $-0.197$ | 4 |
| Candır | 465 | $-0.246$ | 4 |
| Yenifakılı | 523 | $-0,352$ | $\overline{4}$ |
| İlçe | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|
| Akdağmadeni | 552 | $-0.393$ | 4 |
| Cayıralan | 555 | $-0.398$ | $\overline{4}$ |
| Sarıkaya | 561 | $-0,411$ | 4 |
| Saraykent | 703 | $-0.587$ | 5 |
| Cekerek | 731 | $-0.619$ | 5 |
| Kadışehri | 866 | $-0.847$ | 6 |
| Aydıncık | 889 | $-0.928$ | 6 |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Boğazlıyan İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında -0,197 Skor ile 4. Kademe 434., Yozgat ilçeleri sıralamasında 4. Kademede 4. sırada yer almaktadır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 22 / 48
Yozgat ilinin güneyindedir. Yozgat-Kayseri yolu üzerine kurulmuştur. İlçenin Yozgat'a olan uzaklığı (Sarıkaya-Sorgun güzergahından) 125 km'dir. Atatürk yolundan ise 85 km'dir. Kayseri il merkezine olan uzaklığı ise 83 km'dir. Doğudan Çandır, kuzeyinden Sarıkaya ve Yozgat, batıdan Yenifakılı, Kozaklı (Nevşehir) güneyinden ise, Kayseri Felahiye ile çevrilidir. Yüzölçümü 2129 km'dir. Deniz seviyesinde yüksekliği 1050 m'dir. Bir ova üzerinde kurulmuştur. İlçe Kayseri-Ankara demir yolunun Yenifakılı istasyonuna 23 km'lik kara yolu ile bağlıdır.
İlçe arazisinde düzlük ve dalgalı düzlükler geniş yer tutmakta olup bu nedenle büyük tarım olanaklarına sahiptir. Engebeli araziler daha çok ilçe sınırlarının kenarlarında yer kaplar.
Boğazlıyan ilçesi kuzey batısında 1.089 m. yükseltisindeki Huriye Köyü, daha ortada Eğri tepeleri Güneydoğusunda 1.369 m. Kekliçek Dağları ile engebelenmiştir. Doğudan batıya Kurşunlu ve Nohutlu yükseltileri arazilerin düzlüğünü bozucu görünüşlerdedir. Yine kuzeyde 1683 m. yükseltisindeki Yazır Dağı yer alır. Akdağların uzantısı durumundaki Çal Dağı 1.750 m. ile en yüksek yerdir. Boğazlıyan ve çevresinde karasal iklim görülür. Ancak ilçenin ovada kurulu ve çevrenin açık olması yüzünden rüzgarlar daha etkilidir. Bu rüzgarlar hem kışın soğuk yapar, hem de tarım arazileri ve bitkileri için zararlıdır. Kış mevsimleri uzun ve soğuk kar yağışlı, yaz mevsimleri sıcak ve kurak, buharlaşma fazladır. Genellikle ilkbahar mevsimi yağışlıdır. Yaz mevsiminde oldukça düşük kış mevsiminde yüksek basınçlar etkisini sürdürür. Dolu yağan ve sisli günler fazladır. Sıcaklıklılar arasındaki fark büyük olur. Karasal iklimlerde olduğu gibi, doğal bitki örtüsünde Bozkır bitki örtüsü hakimdir. Dağların üzeri çıplak olup ağaç toplulukları gelişmemiştir. Dere ve çay kenarlarında söğüt ve kavak türü ağaç toplulukları görülür.
Boğazlıyan ovası ilçenin Kuzeybatısında yer alır. Bölgeye göre çukurda kalmamıştır. Doğu-batı istikametinde uzunluğu 7 km, genişliği 6 km'dir. Ovanın ortasından Boğazlıyan Çayı (Kozan özü) ve kolları geçer. Ovanın büyük bir bölümünü sular. Ayrıca vadi tabanlarında irili ufaklı küçük düzlükler vardır. Boğazlıyan ovası oldukça verimlidir. Genellikle pancar, buğday ve arpa tarımı geniş yer tutar.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 23 / 48
Boğazlıyan nüfusunun 2023 yılında 2022 yılına göre %3,49 (1.183 kişi) arttığı görülmektedir.
| Bağlı Olunan İl Adı | YOZGAT | İlce Merkez Kadın Nüfusu | 9.246 |
|---|---|---|---|
| Toplam Nüfus | 35.075 | Belde ve Köyler Toplam Nüfusu | 15.887 |
| Toplam Erkek Nüfusu | 17.963 | Belde ve Kövler Erkek Nüfusu | 8.021 |
| Toplam Kadın Nüfusu | 17.112 | Belde ve Kövler Kadın Nüfusu | 7.866 |
| İlce Merkez Nüfusu | 19.188 | İlceve bağlı Köv Savısı | $22^{\circ}$ |
| İlçe Merkez ErkekNüfusu | 9.942 | İlçeye bağlı Mahalle Sayısı | 31 |
Kaynak: nufusune.com / Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
DASK risk bölgesine göre Aşağı Mahallesi, 7. Derece Risk Bölgesinde yer almaktadır.
| YOZGAT BOĞAZLIYAN AŞAĞI MAHALLESİ NÜFUSU: 2.081 |
ÖNCEKİ YILA GÖRE ARTIS ORANI %3,58 ARTIŞ MİKTARI 72 |
||
|---|---|---|---|
| AŞAĞI Mahallesi Genel Bilgileri | |||
| Bağlı Olunan İl Adı | YOZGAT | Toplam Nüfusu | 2.081 |
| Bağlı Olunan İlçe Adı | BOĞAZLIVAN | Erkek Nüfusu | 1.047 |
| Bağlı Olunan Belediye Adı | BOĞAZLIYAN | Kadın Nüfusu | 1.034 |
| Bağlı Olunan Belediyenin Niteliği YOZGAT BOĞAZLIYAN AŞAĞI MAHALLE NÜFUSU YILLARA VE CİNSİYETE GÖRE DAĞILIM GRAFİKLERİ |
İLCE MERKEZİ | ||
| Yıllara Göre Nüfus Grafiği 2,200 |
2023 NUFUS: 2,081 |
Aşağı Mahallesi, 2023 nüfusuyla Boğazlıyan 31 mahallesi arasında 4. sıradadır. Kaynak: nufusune.com
Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir. Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır. Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos-ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur. TCMB politika faizini sabit tutmakla birlikte, enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşunu korumuştur.
TCMB, parasal aktarımın güçlendirilmesi amacıyla Türk lirası mevduatı destekleyen politikalara devam etmiştir.
Kredi kartı işlemlerinde uygulanan azami akdi faiz oranları dönem sonu borcuna göre farklılaştırılmıştır.
Sistemde fazla likidite oluştuğunda ağırlıklı olarak gecelik vadedeki depo alım ihaleleri kanalıyla sterilize edilmiş ve gecelik faizler TCMB politika faiz oranına yakın düzeylerde seyretmiştir.
Küresel iktisadi faaliyete ilişkin öncü göstergeler, imalat sanayindeki zayıf seyrin sürdüğüne ve hizmet sektörünün ekonomik büyümenin ana kaynağı olmaya devam ettiğine işaret etmektedir.
Küresel büyüme görünümü ve kompozisyonu, jeopolitik riskler, finansal koşullar ve arz yönlü faktörler, emtia fiyatları üzerinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Küresel dezenflasyon süreci devam ederken hizmet enflasyonundaki ataletin azalmakla birlikte sürdüğü gözlenmektedir.
Enflasyondaki gerilemenin devam etmesiyle birlikte gelişmiş ülke merkez bankaları faiz indirim döngüsüne girerken piyasa fiyatlamalarının faiz indirimlerinin devam edeceği yönünde olduğu görülmektedir.
1 TCMB
Küresel risk iştahındaki dalgalanmalar ile gelişmiş ülke merkez bankalarının politika kararlarına yönelik belirsizlikler, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy girişlerinde dalgalı bir seyre neden olmaktadır.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir. TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir. DİBS getirileri artış kaydetmiştir. Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Yılın ikinci çeyreğinde yılık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Üçüncü çeyrekte hem sanayi hem de hizmet üretimi çeyreklik bazda azalmıştır. Üçüncü çeyrekte azalış gösteren imalat sanayi firmalarının yatırım eğilimleri ekim ayında yükselirken istihdam beklentileri yatay seyretmiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin anket göstergeleri ve yüksek frekanslı veriler, sanayi istihdamındaki zayıf seyrin önümüzdeki dönemde devam edeceğine işaret etmektedir.
Tarım dışı nominal ücretlerdeki yıllık yükseliş oranı 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 115,4 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılının üçüncü çeyreğinde altın hariç ihracat ve ithalat azalmıştır.
Üçüncü çeyrekte dış ticaret haddi sınırlı artış kaydetmiş, ithalat miktar endeksinde ihracat miktar endeksindekine kıyasla daha yüksek gerçekleşen gerileme, dış ticarette miktarsal dengelenmeye işaret etmiştir.
Hizmetler dengesi hem seyahat hem de taşımacılık gelirlerinin desteğiyle güçlü görünümünü sürdürmektedir.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesindeki süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Cari işlemler dengesinin finansmanında portföy yatırımlarının ağırlığı azalırken uzun vadeli kalemlerin ağırlığı artmış, rezerv birikimi devam ederken net hata ve noksan kaleminde çıkışlar gözlenmiştir.
Yılın ilk dokuz ayında merkezi yönetim bütçesi 1074,0 milyar TL bütçe açığı ve 161,3 milyar TL faiz dışı açık kaydetmiştir. Ocak-eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, gelirler yüzde 76,9 oranında, harcamalar ise yüzde 81,1 oranında artış kaydetmiştir.
Yıllıklandırılmış bütçe açığının milli gelire oranının eylül ayı itibarıyla yüzde 4,9 civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir.
Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır.
Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
Üretici enflasyonu ana eğilimi ılımlı seyrini korumuştur.
Vergi ve yönetilen kalemlerin manşet enflasyon üzerindeki etkisi yılın üçüncü çeyreğinde yükselmiştir.
| 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TUFE | 9,65 8,39 10,06 6,53 6,4 10,45 6,16 7,4 8,17 8,81 8,53 11,92 20,3 11,84 14,6 36,08 64,27 64,77 39,77 | |||||||||
| YIÜFE 11,58 5,94 8,11 5,93 8,87 13,33 2,45 6,97 6,36 5,71 9,94 15,47 33,64 7,36 25,15 79,89 97,72 44,22 27,17 |
Ekim 2024 / TÜİK Verileri
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 28 / 48
| Yıl | Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Tommuz | Aqustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan | Feb. | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct. | Nov. | Dec. | |
| Bir önceki aya göre değişim oranı (%)-Monthly change (%) | |||||||||||||
| 2006 | 1,96 | 0.26 | 0.25 | 1.94 | 2.77 | 4.02 | 0.86 | $-0.75$ | $-0.23$ | 0,45 | $-0.29$ | $-0.12$ | 11,58 |
| 2007 | $-0.05$ | 0.95 | 0.97 | 0.80 | 0,39 | $-0.11$ | 0.06 | 0.85 | 1.02 | $-0.13$ | 0.89 | 0.15 | 5,94 |
| 2008 | 0.42 | 2.56 | 3,17 | 4.50 | 2.12 | 0.32 | 1.25 | $-2.34$ | $-0.90$ | 0.57 | $-0.03$ | $-3.54$ | 8,11 |
| 2009 | 0.23 | 1.17 | 0.29 | 0.65 | $-0.05$ | 0.94 | $-0.71$ | 0.42 | 0.62 | 0,28 | 1.29 | 0.66 | 5,93 |
| 2010 | 0.58 | 1,66 | 1.94 | 2.35 | $-1,15$ | $-0.50$ | $-0.16$ | 1.15 | 0.51 | 1.21 | $-0.31$ | 1,31 | 8,87 |
| 2011 | 2.36 | 1,72 | 1,22 | 0.61 | 0.15 | 0.01 | $-0.03$ | 1.76 | 1.55 | 1.60 | 0,65 | 1.00 | 13,33 |
| 2012 | 0.38 | $-0.09$ | 0,36 | 0.08 | 0.53 | $-1.49$ | $-0.31$ | 0.26 | 1.03 | 0,17 | 1,66 | $-0, 12$ | 2,45 |
| 2013 | $-0.18$ | $-0.13$ | 0.81 | $-0.51$ | 1.00 | 1,46 | 0.99 | 0.04 | 0.88 | 0.69 | 0.62 | 1,11 | 6,97 |
| 2014 | 3.32. | 1.38 | 0.74 | 0.09 | $-0.52$ | 0.06 | 0.73 | 0.42 | 0.85 | 0.92 | $-0.97$ | $-0.76$ | 6,36 |
| 2015 | 0.33 | 1.20 | 1,05 | 1,43 | 1, 11 | 0,25 | $-0.32$ | 0.98 | 1.53 | $-0.20$ | $-1.42$ | $-0.33$ | 5,71 |
| 2016 | 0,55 | $-0,20$ | 0.40 | 0.52 | 1,48 | 0.41 | 0.21 | 0.08 | 0,29 | 0.84 | 2.00 | 2,98 | 9,94 |
| 2017 | 3,98 | 1,26 | 1,04 | 0.76 | 0.52 | 0.07 | 0.72 | 0.85 | 0.24 | 1,71 | 2.02 | 1,37 | 15,47 |
| 2018 | 0.99 | 2.68 | 1,54 | 2.60 | 3.79 | 3.03 | 1.77 | 6.60 | 10.88 | 0.91 | $-2.53$ | $-2.22$ | 33,64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09 | 1,58 | 2.98 | 2,67 | 0.09 | $-0.99$ | $-0.59$ | 0,13 | 0,17 | $-0.08$ | 0.69 | 7,36 |
| 2020 | 1.84 | 0.48 | 0.87 | 1,28 | 1.54 | 0,69 | 1.02 | 2,35 | 2,65 | 3.55 | 4.08 | 2.36 | 25,15 |
| 2021 | 2.66 | 1,22 | 4, 13 | 4.34 | 3.92 | 4,01 | 2,46 | 2,77 | 1,55 | 5.24 | 9.99 | 19.08 | 79,89 |
| 2022 | 10.45 | 7.22 | 9.19 | 7.67 | 8.76 | 6.77 | 5.17 | 2,41 | 4.78 | 7.83 | 0.74 | $-0.24$ | 97,72 |
| 2023 | 4.15 | 1,56 | 0.44 | 0.81 | 0.65 | 6.50 | 8.23 | 5.89 | 3,40 | 1.94 | 2.81 | 1,14 | 44,22 |
| 2024 | 4.14 | 3.74 | 3.29 | 3.60 | 1,96 | 1,38 | 1.94 | 1.68 | 1,37 | 1.29 | 27,17 |
| Ocak January |
Subat February |
Mart March |
Nisan April |
Mayıs May |
Haziran June |
Temmuz July |
Agustos | Eylül August September |
Ekim October |
Kasım November |
Aralık December |
Yellok | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0,55 | 0.02 | 0.26 | 0,71 | 0.92 | 0,10 | $-0.57$ | 0.85 | 1,02 | 1.79 | 1,40 | 0.42 | 7.72 |
| 2006 | 0,75 | 0,22 | 0.27 | 1,34 | 1.88 | 0,34 | 0.85 | $-0.44$ | 1,29 | 1,27 | 1,29 | 0.23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0.43 | 0.92 | 1,21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0,02 | 1.03 | 1,81 | 1.95 | 0.22 | 8,39 |
| 2008 | 0,80 | 1,29 | 0.96 | 1,68 | 1,49 | $-0,36$ | 0.58 | $-0.24$ | 0.45 | 2,60 | 0,83 | $-0.41$ | 10,06 |
| 2009 | 0,29 | $-0.34$ | 1.10 | 0.02 | 0.64 | 0.11 | 0.25 | $-0.30$ | 0,39 | 2.41 | 1,27 | 0.53 | 6.53 |
| 2010 | 1.85 | 1,45 | 0.58 | 0.60 | $-0.36$ | $-0,56$ | $-0.48$ | 0,40 | 1,23 | 1,83 | 0.03 | $-0.30$ | 6.40 |
| 2011 | 0,41 | 0,73 | 0.42 | 0.87 | 2.42 | $-1.43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0.75 | 3,27 | 1,73 | 0.58 | 10,45 |
| 2012 | 0.56 | 0,56 | 0.41 | 1,52 | $-0.21$ | $-0.90$ | $-0.23$ | 0.56 | 1,03 | 1.96 | 0.38 | 0.38 | 6,16 |
| 2013 | 1.65 | 0.30 | 0.66 | 0.42 | 0.15 | 0.76 | 0.31 | $-0.10$ | 0.77 | 1.80 | 0.01 | 0.46 | 7.40 |
| 2014 | 1,98 | 0,43 | 1,13 | 1,34 | 0.40 | 0,31 | 0,45 | 0,09 | 0,14 | 1,90 | 0,18 | $-0.44$ | 8.17 |
| 2015 | 1.10 | 0.71 | 1,19 | 1,63 | 0.56 | $-0.51$ | 0.09 | 0,40 | 0.89 | 1,55 | 0.67 | 0.21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0.02$ | $-0.04$ | 0,78 | 0.58 | 0.47 | 1.16 | $-0.29$ | 0.18 | 1.44 | 0.52 | 1.64 | 8.53 |
| 2017 | 2.46 | 0.81 | 1.02 | 1,31 | 0.45 | $-0.27$ | 0.15 | 0.52 | 0.65 | 2.08 | 1.49 | 0.69 | 11,92 |
| 2018 | 1.02 | 0,73 | 0.99 | 1.87 | 1.62 | 2,61 | 0.55 | 2.30 | 6,30 | 2.67 | $-1.44$ | $-0.40$ | 20,30 |
| 2019 | 1.06 | 0.16 | 1.03 | 1,69 | 0.95 | 0.03 | 1,36 | 0.86 | 0,99 | 2.00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1.35 | 0,35 | 0.57 | 0.85 | 1.36 | 1,13 | 0.58 | 0.86 | 0.97 | 2.13 | 2,30 | 1.25 | 14,60 |
| 2021 | 1,68 | 0.91 | 1.08 | 1,68 | 0.89 | 1,94 | 1,80 | 1,12 | 1,25 | 2,39 | 3,51 | 13,58 | 36,08 |
| 2022 | 11.10 | 4.81 | 5.46 | 7,25 | 2.98 | 4,95 | 2,37 | 1,46 | 3,08 | 3.54 | 2,88 | 1.18 | 64,27 |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2.29 | 2,39 | 0.04 | 3.92 | 9,49 | 9.09 | 4,75 | 3,43 | 3,28 | 2.93 | 64,77 |
| 2024 | 6.70 | 4.53 | 3.16 | 3,18 | 3.37 | 1.64 | 3.23 | 2.47 | 2.97 | 2,88 | 39,77 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 29 / 48
| [1015+100] | [CPA Ver 2.1] | ||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| F Insaat |
41 Binalar |
41.00.1 Ikamet amaçlı binalar |
41.00.2 Ikamet amacir olmayan binalar |
||||||||||||||||
| Yd | Ay | Toplam | Oran | Matzeme | Oram | Iscilik | Oran | Toptam | Malzomo | Iscilik | Toplam | Oran | Matzome | Oran | Iscilik | Oran | Toplam | Matzeme | Incilik |
| 2015 | 12 | 100,60 | 99,34 | 103,62 | 101,15 | 100.19 | 103.40 | 101,23 | 100,27 | 103.35 | 100.93 | 99.95 | 103.57 | ||||||
| 2016 | 12 | 118,90 | 15.19% | 113,71 | 14,47% | 131.36 | 26.77% | 118,52 | 113,02 | 131.40 | 118.52 | 17.08% | 112.77 | 12.47% | 131.39 | 27.13% | 118.54 | 113.75 | 131,46 |
| 2017 | 12 | 138,14 | 16,18% | 136,38 | 19,941 | 142.35 | 5,37% | 137,28 | 135.26 | 142.02 | 136,77 | 15,40% | 134.48 | 19,25% | 141,90 | 8,00% | 138.90 | 137,60 | 142.43 |
| 2018 | 12 | 173,57 | 25,65% | 176,22 | 29.21% | 167,19 | 17,45% | 173,33 | 176.12 | 166.78 | 172.55 | 26.16% | 175,25 | 30,32% | 186.53 | 17,36% | 175,76 | 178,74 | 167,70 |
| 2019 | 12 | 192.25 | 10.76% | 184,91 | 4.93% | 209.90 | 25.55% | 192.47 | 185,13 | 209.65 | 192.23 | 11,41% | 184,55 | 5,31% | 209.41 | 25.75% | 193.25 | 1B6.B6 | 210.52 |
| 2020 | 12 | 240,35 | 25.02% | 241,02 | 30.34 | 238.74 | 13,74% | 240.76 | 241.55 | 238.91 | 239.27 | 24.47% | 239.57 | 29,81% | 238.61 | 13,94% | 245.43 | 247.44 | 239.97 |
| 2021 | 12 | 403,16 | $-67,74%$ | 447,74 | 85,77% | 296.07 | 24,01% | 401,78 | 446,90 | 296.22 | 396.98 | 65.90% | 442,30 | 84.62% | 295.42 | 23.B1% | 416.97 | 460.62 | 299,12 |
| 2022 | $-12$ | 719.25 | 78,40% | 787.69 | 75,93% | 554.85 | 87.41% | 716,43 | 784,89 | 556.28 | 705,73 | 78.54% | 778.25 | 71.98% | 553.06 | 87.21% | 740.66 | 804.67 | 567.87 |
| 2023 | 12 | 1203.41 | 31% $-67$ |
1215,09 | 54,207 | 1175.36 | 11.83% | 1192,25 | 1198.69 | 1177.19 | 1182.85 | 05.90% | 1588.13 | 52.679 | 171.03 | 111,74% | 1221.84 | 1230.18 | 1199,32 |
| 2024 | 69 | 1580.65 | 31 35 |
1498.43 | 23.32% | 1778.15 | 51.29% | 1571,53 | 1486 | 1770.44 | 1562 | 32 12% |
1474.50 | 24,10% | 760.46 | 50,33% | 1599.09 | 1522.34 | 1806.30 |
| Yapı Sınıfı/Grubu |
TL/m 2 | Baz Birim Fiyat |
%15 Genel Giderler |
%10 Müteahhit Karı |
|---|---|---|---|---|
| I/A | 1.450,00 | 1.160,00 | 174,00 | 116,00 |
| I/B | 2.100,00 | 1.680,00 | 252,00 | 168,00 |
| II/A | 3.500,00 | 2.800,00 | 420,00 | 280,00 |
| II/B | 5.250,00 | 4.200,00 | 630,00 | 420,00 |
| II/C | 7.750,00 | 6.200,00 | 930,00 | 620,00 |
| III/A | 12.250,00 | 9.800,00 | 1.470,00 | 980,00 |
| III/B | 14.400,00 | 11.520,00 | 1.728,00 | 1.152,00 |
| IV/A | 15.300,00 | 12.240,00 | 1.836,00 | 1.224,00 |
| IV/B | 17.400,00 | 13.920,00 | 2.088,00 | 1.392,00 |
| IV/C | 18.700,00 | 14.960,00 | 2.244,00 | 1.496,00 |
| V/A | 21.300,00 | 17.040,00 | 2.556,00 | 1.704,00 |
| V/B | 22.250,00 | 17.800,00 | 2.670,00 | 1.780,00 |
| V/C | 24.300,00 | 19.440,00 | 2.916,00 | 1.944,00 |
| V/D | 26.800,00 | 21.440,00 | 3.216,00 | 2.144,00 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 30 / 48
2024 yılı ikinci çeyreğinde Türkiye genelinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 7,3 oranında artan TGFE, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 64,7 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 4,4 oranında azalmıştır.
Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksleri (2017=100)
Türkiye genelinde, 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre yüzde 8,0 oranında artan Dükkan Fiyat Endeksi, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 66,7 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 3,2 oranında azalmıştır. Aynı çeyrekte, bir önceki çeyreğe göre yüzde 3,8 oranında artan Ofis Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 54,2 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 10,5 oranında azalmıştır.
4.3. Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler Bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; Yozgat ili, Boğazlıyan ilçesi, Aşağı Mahallesi, Şevket Hokka Ömeroğlu ve Fatih Caddesi'nin kesişim noktasında yer almaktadır. Taşınmaz, 160,00 m² alanlı 72 ada 39 parselde ve "3 KATLI KARGİR HİZMET BİNASI" vasıflıdır. Parsel topografik olarak düz ve geometrik olarak dikdörtgen formludur.
Projesinin; Bodrum Kat + Zemin Kat + Asma Kat + 4 Normal Kat olarak düzenlendiği, Belediye onayına son 2 katın iptal edildiği görülmektedir.
Mevcutta, onaylı projesine uygun olarak Bodrum Kat + Zemin Kat + Asma Kat + 1. Normal Kat ve 2. Normal Katlıdır.
Bodrum Kat (160 m²); Banka bölümüne ait yaklaşık 88 m² brüt kullanım alanı bulunan arşiv ve ana kasa mahalleri, yaklaşık 60 m² brüt kullanım alanlı kalorifer mahalli ile yaklaşık 12 m² kat holü mahallinden ibaret olup, bodrum kat toplam inşaat alanı 160 m²'dir.
Zemin Kat (160 m²); Müşteri Holü, 2 adet Vezne, Müdür Odası ve Servis mahallerinden oluşan banka bölümüne ait yaklaşık 138 m2 brüt kullanım alanı ile yaklaşık 22 m² apartman girişi ve kat holü bölümünden ibaret olup, zemin kat toplam inşaat alanı yaklaşık 160 m²'dir.
Asma Kat (100 m²); Depo, Soyunma/WC ve Asma Kat mahallerinden oluşan banka bölümüne ait yaklaşık 80 m² brüt kullanım alanı, yaklaşık 20 m² depo, WC, merdiven alanları olup, Asma Kat toplam inşaat alanı yaklaşık 100 m²'dir (51 m²'lik galeri boşluğu bulunmaktadır).
1.Normal Kat (186 m²); Kat merdiveni çıkışına göre sağ bölümde konumlu olan lojman; Giriş Holü, 2 Adet Oda, Mutfak Banyo, WC ve 2 Adet Balkon bölümlerinden ibaret olup, yaklaşık 59 m² brüt kullanım alanı bulunmaktadır.
Kat merdiveni çıkışına göre karşıda konumlu olan lojman; Antre, Salon, 3 Adet Oda, Mutfak, Banyo, WC ve 2 adet Balkon bölümlerinden ibaret olup, yaklaşık 109 m² brüt kullanım alanı bulunmaktadır.
Işıklık, kat holü ve merdiven mahalli yaklaşık 18 m² olup, 1. Kat toplam inşaat alanı 186 m²'dir.
2.Normal Kat (186 m²); Kat merdiveni çıkışına göre sağ bölümde konumlu olan lojman; Giriş Holü, Salon, 2 Adet Oda, Mutfak Banyo, WC ve 2 adet Balkon bölümlerinden ibaret olup, yaklaşık 86 m² brüt kullanım alanı bulunmaktadır.
Kat merdiveni çıkışına göre karşıda konumlu olan lojman; Antre, Salon, 2 Adet Oda, Mutfak, Banyo, WC ve 2 Adet Balkon bölümlerinden ibaret olup, yaklaşık 86 m² brüt kullanım alanı bulunmaktadır.
Işıklık, kat holü ve merdiven mahalli yaklaşık 15 m² olup, 2. Kat toplam inşaat alanı 186 m2'dir.
Banka girişi doğu yönünden, Şevket Hokka Ömeroğlu Bulvarı üzerinden, tam görüş sağlayan vitrin içi cam kapı ile sağlanmaktadır. Banka bölümünde zeminler granit/seramik kaplıdır. Tavanlar spot aydınlatmalı asma tavandır. Lojmanlara giriş kuzey yönünden, Fatih Caddesi üzerinden camlı alüminyum doğrama kapı ile sağlanmaktadır. Kat holü ve merdivenler beton olup, üzeri iç cephe boyalıdır. Lojman giriş kapıları ahşap, pencere ve balkon kapıları PVC doğramadır. Zeminler ıslak hacimlerde seramik, diğer bölümlerde marley kaplamadır. Kalorifer tesisatı mevcut olup, radyatörleri takılıdır. Lojman üniteleri ve bodrum katta bakım ihtiyacı bulunmaktadır.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 32 / 48
| GÜÇLÜ | ZAYIF |
|---|---|
| ✓ Ulaşımın kolay olması, |
✓ Yeni deprem yönetmeliğinden önce yapılmış |
| ✓ Çarşı içinde yer alması. |
olması. |
| ✓ Sosyal ve kültürel alanlara yakın olması. |
✓ Lojman ünitelerinin ve bodrum katın bakım |
| ihtiyacı bulunması. | |
| FIRSAT | TEHDİT |
| ✓ Bitişik nizam, 5 kat Ticaret yapılanma |
✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara |
| imkânı olması, |
bağlı inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı |
| sıra alıcı potansiyelinin de azalması. |
05.09.1994 tarih 41/12 No.lu Yapı Kullanma İzin Belgesinin; 1 adet İşyeri (160 m²), 1 adet Asma Kat (100 m²) ve 4 adet lojman/mesken (96,32 m2x4) olmak üzere, toplam 645,28 m2 inşaat alanı bulunan 6 adet ünite için düzenlendiği, 160 m2 bodrum kat alanının Yapı Kullanma İzin Belgesinde yer almadığı görülmektedir. Yapı Kullanma İzin belgesinde yer almayan Bodrum Kat Alanı 160 m² eklendiğinde toplam inşaat alanı 805,28 m² bulunmakla birlikte yapılan çalışmada 792 m² toplam inşaat alanı bulunmuştur.
Tapu niteliğinin 3 Katlı Kargir Hizmet Binası olması, mülkiyetin tamamının Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'na ait olması, dosyasında herhangi bir olumsuz belge olmaması dikkate alınarak yasal belgelerin mevcudiyeti kabul edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkul mevcut durumda banka şubesi ve lojman (boş/arşiv) olarak kullanılmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 33 / 48
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 36 / 48
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 39 / 48
Sarıkaya yolu üzerinde konumlu, 200 m2 bodrum kat depo mahalli + 200 m2 zemin kat dükkan mahalli olmak üzere toplam 400 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 7.750.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir. (Bodrum kat 1/4 oranında zemin kata indirgenmiş olup, brüt kullanım alanı 250 m2 olarak hesaplanmıştır.)
Eski Belediye Caddesi üzerinde konumlu, 4 ada 30 parsel sayılı, 56 m2 arsa üzerinde 28'er m2 zemin kat + 28'er m2 1.normal kat olmak üzere toplam 56'şar m2 brüt kullanım alanı bulunan 2 adet dükkanın 4.380.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir. (1.normal kat 1/2 oranında zemin kata indirgenmiş olup, toplam brüt kullanım alanı 84 m2 olarak hesaplanmıştır.)
Kuddusi Sezer caddesi üzerinde konumlu, halihazırda Şok Market kurumsal kiracısı bulunan, 250 m2 alanlı dükkanın 11.000.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
| Sıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yası |
Satış Fiyatı (TL) |
m 2 | Ilan No |
İlan Tarihi | İlan Sahibi | Iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aşağı | $B+Z$ | 10 | 7.750.000 | 250 | 1211831576 | 18.11.2024 | Sezer Emlak | (542) 468-5603 | |
| Carsı | $7+1$ | $21 - 25$ | 4.380.000 | 84 | 1212737700 | 22.11.2024 | Sezer Emlak | $(542)$ 468-5603 | |
| 3 | Çarşı | Zemin | 11,000,000 | 250 | 1016459290 | 21.11.2024 | Sahibi | (549) 500-0202 |
Binanın merkezi konumda olması, lokasyonda üst katların ofis kullanımlı olması ve parsel imarının Ticaret olması dikkate alınarak üst katlar için ofis emsali kullanılmıştır.
Şevket Hokka Ömeroğlu Bulvarı üzerinde, 2.katta konumlu, 25 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen 1+0 Ofisin 660.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Çarşı içinde konumlu, sıfır binanın 2.katındaki 90 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen 2+1 Ofisin 2.200.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
| S ıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yası |
Satış Fiyatı (TL) |
m 2 | Ilan No | llan Tarihi | İlan Sahibi | Iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Carsi | $21 - 25$ | 660,000 | 25 | 1211645561 | 17.11.2024 | Sahibi | (530) 075-7338 | ||
| Carsi | 2.200.000 | 90 | 1177000477 | 17.11.2024 | Sahibi | $(532)$ 347-2107 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 40 / 48
5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Satılık Ofis Emsal Konumu
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 41 / 48
5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı |
Istenilen Fiyat (TL) |
m2 | TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 |
Konum Uyum |
Düzeltilmiş Birim Fiyat TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Asağı | $B+Z$ | 10 | 7.750.000 | 250 | 31.000 | $-10%$ | 27,900 | 30% | 36.270 | |
| $\overline{2}$ | Carsa | $7+1$ | $21 - 25$ | 4.380.000 | 84 | 52.143 | $-10%$ | 46,929 | $-10%$ | 42,236 |
| з | Çarşı | Zemin | 11.000.000 | 250 | 44,000 | $-10%$ | 39,600 | 5% | 41,580 | |
| Ortalama | 38.143 | 40.029 |
Satılık dükkan emsalleri, mümkün olduğunca yakın konumdan ve benzer nitelikli yapılar arasından seçilmiştir. Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu bölgedeki dükkan satış birim değeri 40.029 TL/m² bulunmuştur. Değerleme konusu taşınmazın zemin katı için 40.000 TL/m² pazar değeri kabul edilmiştir. Asma kat birim değeri zemin katın %50'si oranında 20.000 TL/m², Bodrum Kat birim değeri zemin katın ¼'ü oranında 10.000 TL/m² kabul edilmiştir.
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı |
Istenilen Fiyat (TL) |
m 2 | TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 |
Konum Uyum |
Düzeltilmiş Birim Fiyat TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $\mathbf{I}$ | Carsı | $21 - 25$ | 660.000 | 25 | 26.400 | $-10%$ | 23.760 | $-10%$ | 21.384 | |
| $\mathbf{z}$ | Carsa | z | Ō | 2,200,000 | 90 | 24,444 | $-10%$ | 22.000 | $-15%$ | 18.700 |
| Ortalama | 25.422 | 22.880 | 20.042 |
Binanın merkezi konumda olması, lokasyonda üst katların ofis kullanımlı olması ve parsel imarının Ticaret olması dikkate alınarak üst katlar için ofis emsali kullanılmıştır.
Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu taşınmazın bulunduğu bölgede ofis satış birim değeri 20.042 TL/m² bulunmuş, 1. Normal Kat için 20.000 TL/m², 2. Normal Kat için %5 eksiğiyle 19.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Tapu niteliğinin 3 Katlı Kargir Hizmet Binası olması, mülkiyetin tamamının Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'na ait olması, dosyasında herhangi bir olumsuz belge olmaması dikkate alınarak yasal belgelerin mevcudiyeti kabul edilmiş ve değer, kat bazlı hesaplama yapılmakla birlikte komple bina için belirlenmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın zemin katı için 40.000 TL/m² pazar değeri kabul edilmiştir. Asma kat birim değeri zemin katın %50'si oranında 20.000 TL/m², Bodrum Kat birim değeri zemin katın ¼'ü oranında 10.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Ofis satış birim değeri 20.042 TL/m² bulunmuş, 1. Normal Kat için 20.000 TL/m², 2. Normal Kat için %5 eksiğiyle 19.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Buna göre; değerleme konusu yapı için bulunan kat bazlı ve toplam pazar değeri tabloda yer almaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 42 / 48
| Birim Değer | Takdir Edilen Değer | ||
|---|---|---|---|
| Bulunduğu Kat | m2 | (TL/m2) | |
| Bodrum Kat | 16በ | 10.000,00 | 1.600.000,00 |
| Zemin Kat | 160 | 40.000,00 | 6.400.000,00 |
| Asma Kat | 1 በበ | 20.000,00 | 2.000.000,00 |
| 1. Normal Kat | 186 | 20.000,00 | 3.720.000,00 |
| 2. Normal Kat | 186 | 19.000,00 | 3.535.000,00 |
| colam | 792 | 17.255.000,00 |
Bina değeri toplam 17.255.000 TL bulunmaktadır.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Emsal 1 / Sahibi / 0549 509 07 00
Değerleme konusu taşınmazın 200 metre kuzeybatısında konumlu, 31 ada 9 parsel sayılı 639 m2 arsa ile 31 ada 13 parsel sayılı 97 m2 arsanın birlikte 15.000.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın 60 metre kuzeydoğusunda konumlu, 351 ada 41 parsel sayılı, 132,03 m2 arsa üzerinde, bodrum kat + zemin katında 3 adet dükkan, 1.katta 1 adet mesken olmak üzere toplam 396 m2 inşaat alanı bulunan 3 katlı binanın 12.000.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir. (Emsalin maliyet bedeli: 396 m² x (3/A yapı sınıfı maliyeti 12.250 TL/m² x 1,50 Enflasyon İlavesi x 0,90 yıpranma payı) = 6.548.850 TL. Emsalin satış bedelinden yapı maliyeti düşüldüğünde arsa bedeli: 12.000.000 TL – 6.548.850 TL = 5.451.150 TL
Bölgeye hakim emlak yetkilisi ile yapılan görüşmede; portföyünde ve çarşı bölümünde satılık arsa emsali bulunmadığı, ancak satılık 1-2 katlı eski yapı bulunabileceği, Şevket Hokka Ömeroğlu Bulvarı çevresinde minimum arsa m² birim değerinin 25.000 TL/m², maksimum 30.000 TL/m² olabileceği hususunda görüş bildirmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 43 / 48
| S ıra No |
Mahalle Ada/Parsel | Imar Durumu | Satış Fiyatı (TL) |
m 2 | ilan No | Ilan Tarihi |
ilan Sahibi |
lletisim | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| carsi | $31/9 - 13$ | Konut+Ticaret | 15,000,000 | 736 | 1210239986 | 11.11.2024 | Sahibi | (5549) 509-0700 | |
| 2 | Carsı | 351/41 | Konut+Ticaret | 5.451.150 | 132 | 1196872619 | 10.11.2024 | Sahibi | $(553)$ 068-5469 |
5.2.3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
| Emsal No. |
Mahalle | Ada/Parsel Imar Durumu | Istenilen Fiyat (TL) |
m2 | TL/m2 | Oranı | Pazarlık Pazarlıklı TL/m 2 |
Konum Uyum |
Düzeltilmis TL/m 2 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Çarşı | $31/9-13$ | Konut+Ticaret | 15.000.000 | 736 | 20.380 | $-10%$ | 18.342 | 35% | 24.762 | |
| Carsı | 351/41 | Konut+Ticaret | 5.451.150 | 132 | 41.297 | $-10%$ | 37.167 | 0% | 37.167 | |
| Ortalama | 30.839 | 27.755 | 30.965 |
Yapılan araştırmalar neticesinde bölgede yeteri kadar satılık arsa emsali bulunamamıştır. Maliyet analizi alt birimi olan binadan çıkarma yöntemi ve bölgeye hakim emlakçı görüşü neticesinde elde edilen bilgiler sonucunda arsa birim değeri 30.965 TL/m² bulunmuş, Değerleme konusu taşınmazın arsası için 31.000 TL/m2 pazar değeri kabul edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın arsası için 31.000 TL/m2 pazar değeri kabul edilmiştir.
Yapı birim değeri; 3/A yapı sınıfı birim maliyeti olan 12.250 TL/m², yapı maliyetleri TÜİK verilerine göre Ekim 2024'e kadar %33,29 artmıştır. Yıl sonuna kadar artışın %36 olacağı kabul edilerek 17.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Zemin ve asma kat ile dış cephenin bakımlı olması dikkate alınarak %20 yıpranma payı düşülmüştür.
Değerleme konusu taşınmazın maliyet yaklaşımı ile ulaşılan pazar değeri tabloda yer almaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 44 / 48
| ACIKLAMA | ALAN (M2) |
BİRİM FİYATI (TL/m2) |
AMORTISMAN (%) |
DEĞER (TL) |
|---|---|---|---|---|
| ARSA DEĞERİ | 160,00 | 31.000,00 | 4.960.000,00 | |
| YAPI DEĞERİ (3/A YAPI SINIFI) | 792,00 | 17.000,00 | $-20%$ | 10.771.000,00 |
| MALIYET DEĞERİ (TL) | 15.731.000,00 |
Kullanılmamıştır.
Kullanılmamıştır.
Emsal 1 / YAROL Emlak / 0544 214 14 16
Karakoç yolu üzerinde konumlu, 200 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın aylık 30.000 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.
Yeni terminal önünde konumlu, 50 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın aylık 12.500 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.
Emsal 2 / Sahibi / 0553 068 54 69
Çarşı merkezde konumlu, konumlu, 90 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın aylık 18.000 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.
| Sıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yası |
Kira Bedeli (TL) |
m 2 | llan No | Tarih | Ilan Sahibi | lletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ars | Zemin | 0 | 30.000 | 200 | 1166074019 | 08.11.2024 | Yarol Emlak | (544) 214-1416 | |
| Asağı | Zemin | 12.500 | 50 | 1169680138 | 08.11.2024 | Yarol Emlak | (544) 214-1416 | ||
| Yukarı | Zemin | 0 | 18.000 | 90 | 1204314512 | 21.11.2024 | Sezer Emlak | (542) 468-5603 |
| Emsal | Mahalle | Kat | Bina | Aylık Kira | m 2 | $TL/m2$ -ay | Pazarlık | Pazarlıklı | Konum | Düzeltilmiş |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No. | Yaşı | (TL) | Orani | $TL/m2$ -ay | Uyum | $TL/m2-ay$ | ||||
| Carsi | Zemin | 0 | 30,000 | 200 | 150 | $-10%$ | 135 | 20% | 162 | |
| 2 | Aşağı | Zemin | 12.500 | 50 | 250 | $-10%$ | 225 | $-30%$ | 158 | |
| з | Yukarı | Zemin | 0 | 18.000 | 90 | 200 | $-10%$ | 180 | $-10%$ | 162 |
| Ortalama | 180 | 161 |
Kiralık dükkan emsalleri, mümkün olduğunca yakın konumdan ve benzer nitelikli yapılar arasından seçilmiştir. Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu bölge dükkan kira birim değeri 161 TL/m²-ay bulunmuştur. Değerleme konusu taşınmazın zemin katı için 160 TL/m2-ay pazar kirası kabul edilmiştir.
Bodrum Kat değeri, tamamen toprağa gömülü olması dikkate alınarak zemin katın 1/4'ü oranında (40 TL/m²-ay) pazar kirası, asma katı için zemin katın 1/2'si oranında (80 TL/m2-ay) pazar kirası, 1. Normal Kat için satışta Asma Kat ile eşdeğer kabul edildiğinden 80 TL/m²-ay, 2. Normal Kat için 1. Normal Katın %5 eksiği ile 76 TL/m²-ay pazar kirası kabul edilmiştir.,
Buna göre; değerleme konusu yapı için bulunan kat bazlı ve toplam pazar kirası değeri tabloda yer almaktadır.
| Bulunduğu Kat | m2 | Birim Kira $(TL/m2-ay)$ |
Takdir Edilen Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | 160 | 40.00 | 6.000,00 |
| Zemin Kat | 160 | 160,00 | 26.000,00 |
| Asma Kat | 1ሰበ | 80.00 | 8.000,00 |
| 1. Normal Kat | 186 | 80.00 | 15.000,00 |
| 2. Normal Kat | 186 | 76,00 | 14.000,00 |
| 797 | 69.000,00 |
Değerleme konusu bina Pazar Kirası; 69.000 TL/ay bulunmuştur.
Kullanılmamıştır.
5.4.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
Yapı yaşının nispeten ilerlemesi (30 yıl), Yozgat ilinde Yapı Denetim uygulaması başlamasından önce yapılmış olması, imar planında Ticaret alanında bulunması, merkezi konumda olması yeniden yapılması halinde ilave 2 kat yapılabilecek olması dikkate alınarak yenilenmesi, deprem güvenilirliği açısından da faydalı olarak değerlendirilmektedir
5.4.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Kullanılmamıştır.
6.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması
5.1.5.'te yer alan Pazar Yaklaşım / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemine göre bina değeri;
5.2.4.'te yer alan Maliyet Yaklaşımına göre bina değeri;
Değerleme konusu binanın yer aldığı parselin "Bitişik Nizam 5 Kat Ticaret" yapılanma şartlarına sahip olması, yenilenmesi halinde ilave 2 kat kazanımı bulunması dikkate alınarak, Pazar yaklaşımı ile bulunan 17.255.000 TL nihai değer olarak kabul edilmiştir.
5.4.1.'de yer alan Pazar kirası çalışmasına göre;
Değerleme konusu bina pazar kirası; 69.000 TL/ay bulunmuş 70.000 TL/Ay takdir edilmiştir. Buna göre;
Brüt Kira Amortisman Süresi; 246,5 ay (20,54 yıl) bulunmaktadır.
Brüt Kira Kapitalizasyon Oranı; %4,87 bulunmaktadır.
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
6.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu görülmüştür. Mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksiz olarak mevcuttur.
İç mekanlarda hafif malzeme ile yapılan mahaller, basit tadilat kapsamında değerlendirilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 47 / 48
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te, TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İncelenen belgeler kapsamında devredilmesinde bir sınırlama tespit edilmemiştir.
6.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu yapı, 1994 yılında Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış, "3 Katlı Kargir Hizmet Binası" niteliklidir.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16.'ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu gayrimenkul tapuda "3 KATLI KARGİR HİZMET BİNASI" niteliklidir. Tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Yapının tamamı Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne aittir. Taşınmazın tapudaki niteliğinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması ve Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış olması nedeniyle "Bina" olarak GYO portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0027 Sayfa 48 / 48
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te yer almaktadır. Aşağıdaki beyan bulunmaktadır.
Diğer (Konusu: Büyük Ova ) Tarih: Boğazlıyan Ovası Koruma Alanı içerisindedir. Onaylanmış imar planları ile onaylı köy yerleşik alanları içerisinde kalmaması halinde 5403 SK kapsamında izin alınmadan tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz. Sayı: 07/06/2023 tarih ve 9045512 sayı (04.07.2023- 11345)
Parsel onaylı imar planı sınırları içinde olup beyanın olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu binanın yer aldığı parsel "Bitişik Nizam 5 Kat Ticaret" yapılanma şartlarına sahiptir. Yenilenmesi halinde ilave 2 kat kazanımı bulunmaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkul tapuda "3 KATLI KARGİR HİZMET BİNASI" niteliklidir. Tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Yapının tamamı Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne aittir. Taşınmazın tapudaki niteliğinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması ve Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış olması nedeniyle "Bina" olarak GYO portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
Değer, gayrimenkul üzerinde değeri ve devri etkileyen herhangi bir takyidat bulunmaması esasına göre belirlenmiştir.
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "3 Katlı Kargir Hizmet Binası" nitelikli halihazırda Banka Şubesi olarak kullanılan taşınmaza ilişkin KDV hariç 17.255.000,00 TL pazar değeri, KDV/Stopaj hariç 70.000 TL/Ay pazar kirası takdir edilmiştir.
| Nitelik | m2 | Pazar Değeri (TL) |
Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|
| 3 Katlı Kargir Hizmet Binası (Banka Şubesi) |
792 | 17.255.000,00 | 70.000,00 |
Döviz bazlı değerlere bilahare yer verilecektir.
Değerleme konusu bina için nihai olarak;
Pazar Değeri;
17.255.000,00 TL (OnyediMilyonİkiyüzellibeşBinTürkLirası) + KDV
Pazar Kirası (Stopaj/KDV Hariç)
70.000,00 TL/Ay (YetmişBinTürkLirası)
Takdir edilmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.