Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
2024-ŞGYO-0024 31.12.2024
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 1 / 45
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI 5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA .5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ | ||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 | |||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR 7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER . 9 |
||
| 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 | |||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B12 | |||
| 3.2. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ15 |
||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ 15 | |||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 15 | ||
| 3.5. 3.6. |
GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 15 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT |
||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 15 | |||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ15 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ 17 |
|||
| 3.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | ||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA 17 | |||
| 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 17 | |||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ18 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER18 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ24 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 28 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 28 | ||
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 2 / 45
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER | ||
|---|---|---|---|
| 30 | |||
| 4.6. | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN | ||
| RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ30 | |||
| 4.7. | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE | ||
| HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ30 | |||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 31 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ42 | ||
| 7. | SONUÇ44 | ||
| 7.1. | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ44 | ||
| 7.2. | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ44 | ||
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 3 / 45
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi) / 2024-ŞGYO-0024
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri ve Pazar Kirası Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
İstanbul ili, Şişli ilçesi, Dikilitaş Mahallesi, 2 Ada, 8 No.lu Parselde, "Kargir Apartman" nitelikli, kat mülkiyeti tesis edilmiş olarak yer alan binada, Bodrum Katta 2 no.lu ''Mobilya Teşhir Salonu'' nitelikli, Zemin Katta 4 No.lu ''Dükkan'' nitelikli , Asma Katta 9, 10, 11 ve 12 No.lu "Büro" nitelikli 6 adet bağımsız bölümün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Fulya Mahallesi Büyükdere Caddesi No:36A Şişli / İSTANBUL
(İç Kapı No: 2, 4, 9, 10, 11, 12)
Sahibi (2, 4, 9, 10, 11 ve 12 No.lu Bağımsız Bölümler)
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
Değerleme konusu taşınmazlar mevcut durumda birleştirilmiş olarak banka şubesi olarak kullanılmaktadır.
Tapu örnekleri ve TAKBİS belgeleri EK'te yer almaktadır.
Şişli Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, rapor konusu taşınmazlarının yer aldığı 2 ada 8 no.lu parselin;
24.06.2006 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli "Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı'' ve 13.09.2013 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli ''Ticaret ve Ticaret + Konut Alanlarında Kat Yükseklikleri Tadil Planı''nda "Konut + Ticaret" alanında kaldığı, yapılanma koşullarının; Blok Nizam, H1 (Yençok)= 1 kat ve H2 (Yençok)= 10 kat (35,50 m.) irtifalı olduğu bilgisi edinilmiştir.
Ayrıca söz konusu parsel 07.11.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Kabataş – Beşiktaş – Şişli – Alibeyköy – Tekstil Kent – Mahmutbey arası Metro hattı Uygulama İmar Planı değişikliği alanında kalmakta olup, yapılacak her türlü uygulama için İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Alt Yapı Hizmetler Müdürlüğü'nden görüş alınması gerekmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 4 / 45
Asma katta yer alan bağımsız bölümlerin birleştirilmesi ve 1. Bodrum Katta yer alan 2 No.lu Bağımsız Bölüm "Mobilya Mağazası" niteliğine yönelik tapu kaydında düzetme yapılmamıştır.
Fiili olarak tüm bağımsız bölümler bütün olarak kullanılmakta olup Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır.
Bu nedenle tümüne tek değer takdir edilmiştir.
Asma katta yer alan bağımsız bölümlerin birleştirilmesi ve 1. Bodrum Katta yer alan 2 No.lu Bağımsız Bölüm "Mobilya Mağazası" niteliğine yönelik tapu kaydında düzetme yapılmamıştır.
Fiili olarak tüm bağımsız bölümler bütün olarak kullanılmakta olup Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır.
Bu nedenle tümüne tek değer takdir edilmiştir.
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu 2, 4, 8, 9, 10, 11 ve 12 No.lu Bağımsız Bölümler için KDV Hariç toplam 123.940.000,00 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj hariç 426.000,00 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| Brüt | Pazar Değeri | Pazar Kirası | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Alan $(m2)$ | (TL) | (TL/Ay) | ||
| 1. Bodrum Kat | 221,00 | 26.740.000,00 | 92.000,00 | ||
| Zemin Kat | 161,00 | 58.285.000,00 | 200.000,00 | ||
| Asma Kat | 215,00 | 38.915.000,00 | 134.000,00 | ||
| Toplam | 597,00 | 123.940.000,00 | 426.000,00 |
Pazar Değeri; 123.940.000 TL (YüzyirmiüçMilyonDokuzyüzkırkBinTürkLirası) + KDV
KDV/Stopaj Hariç Pazar Kirası;
426.000,00 TL/Ay (DörtyüzyirmialtıBinTürkLirası)
| Erman ERGÜN | Yasin ÇABUK | Soner GÖKDAĞLI | ||
|---|---|---|---|---|
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | ||
| (Lisans No: 407550) | (Lisans No: 405180) | (Lisans No: 410944) |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 5 / 45
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0024
| Erman ERGÜN | (Lisans Tarih-No: 03.01.2018 / 407550) |
|---|---|
| Yasin ÇABUK | (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180) |
Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
26.12.2024
01.02.2024
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkuller için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 6 / 45
| 2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler |
|
|---|---|
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
| Mersis No | : 0396059371100015 |
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
| Kep: [email protected] |
|
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | |
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
|
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 |
| 34394 Şişli / İSTANBUL | |
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL |
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | |
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 |
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No |
: Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
| Mersis No. | : - |
| KEP Adresi | : [email protected] |
| Tel | : 0 212 398 38 00 |
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
İstanbul ili, Şişli ilçesi, Dikilitaş Mahallesi, 2 ada, 8 parselde, "Kargir Apartman" nitelikli, kat mülkiyeti tesis edilmiş olarak yer alan binada, Bodrum Katta 2 No.lu ''Mobilya Teşhir Salonu'' nitelikli, Zemin Katta 4 No.lu ''Dükkan'' nitelikli, Asma Katta 9, 10, 11 ve 12 No.lu "Büro" nitelikli 6 adet bağımsız bölümün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 7 / 45
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 8 / 45
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 9 / 45
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkullere, Darülaceze Perpa Metrobüs Durağı önünden doğuya hareketle, D-100 Karayolu (E-5) üzerinden yaklaşık 2,8 km. mesafede yer almakta olup, otomobille 6 dakikada ulaşılabilmektedir.
Darülaceze Perpa Metrobüs Durağı önünden doğuya hareketle yaklaşık 1,95 km. E-5 üzerinden seyredilir. Daha sonra çatalın sağından Merkez Caddesi'ne girilir. Yaklaşık 550 m. boyunca Şişli Rum Ortodoks Mezarlığı ve Mecidiyeköy Metro Durağı geçilene kadar Merkez Caddesi üzerinde devam edilir. Daha sonra sağdan 1. çıkışa girilerek Büyükdere Caddesi'ne dönülür. Büyükdere Caddesi üzerinde 200 m. güneybatı yönde ilerlenir ve kavşaktan yolun karşı tarafına tekrardan Büyükdere Caddesi'ne dönülür. Yaklaşık 150 m. kadar ileride sağ tarafta değerleme konusu taşınmazların bulunduğu yapıya ulaşılır. Taşınmazın yakın çevresinde Cevahir AVM, Zorlu Center ve Trump
Alışveriş Merkezi bulunmaktadır. Bölgeye ulaşım toplu taşıma araçları ve özel araçlarla rahatlıkla sağlanabilmektedir. Taşınmaz ticari hareketliliğin yoğun olduğu bir bölgede konumludur.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 10 / 45
| Ìİ | İstanbul |
|---|---|
| İlçe | Şişli |
| Mahalle/Köy | Dikilitaş |
| Mahalle No | 144430 |
| Ada | $\overline{2}$ |
| Parsel | 8 |
| Tapu Alanı | 527,69 |
| Nitelik | Kargir Apartman |
| Mevkii | Dikilitaş |
| Zemin Tip | Kat Mülkiyet |
| Pafta | 58 |
| Kat | Nitelik | BB No |
|---|---|---|
| 1. BK | Mobilya Teşhir Salonu | 1 |
| 1. BK | Mobilya Teşhir Salonu | $\overline{2}$ |
| ΖK | Dükkan | 3 |
| ZK | Dükkan | 4 |
| Asma Kat | Büro | 5 |
| Asma Kat | Büro | 6 |
| Asma Kat | Büro | 7 |
| Asma Kat | Büro | 8 |
| Asma Kat | Büro | 9 |
| Asma Kat | Büro | 10 |
| Asma Kat | Büro | 11 |
| Asma Kat | Büro | 12 |
| 1. NK | Mesken | 13 |
| 1. NK | Mesken | 14 |
| 2. NK | Mesken | 15 |
| 2. NK | Mesken | 16 |
| 3. NK | Mesken | 17 |
| 3. NK | Mesken | 18 |
| 4. NK | Mesken | 19 |
| 4. NK | Mesken | 20 |
| 5. NK | Mesken | 21 |
| 5. NK | Mesken | 22 |
| 6. NK | Mesken | 23 |
| 6. NK | Mesken | 24 |
| 7. NK | Mesken | 25 |
| 7. NK | Mesken | 26 |
| 8. NK | Mesken | 27 |
| 8. NK | Mesken | 28 |
| Bina Nitelik | Blok | Bağımsız Bölüm Adet | |
|---|---|---|---|
| Kat Mülkiyet | $-1$ | 28 | |
| Tip | Alan (m2) | ||
| Yapı | 387.47 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 11 / 45
| Zemin Tipi | KatMulkiyeti |
|---|---|
| Ada/Parsel | 2/8 |
| AT Yüzölcümü (m2) | 527,69 |
| IVIIce/Mahalle | ISTANBUL / ŞİŞLİ |
| Mahalle/Mevkii | DİKİLİTAS / DİKİLİTAS |
| Kayıt Durum | Aktif |
| Ana Tasınmaz Nitelik | Kargir Apartman |
| Malik / Hisse | SEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI (TAM) |
| Edinme Sebebi | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği |
| Tasınmaz Kimlik No | Cilt/Sayfa No | B.B. Nitelik | Kat | B.B. No. | Arsa Pay / Payda | Edinme Tarihi-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 82991553 | 20/1889 | Mobilya Tesshir Salonu | Bodrum Kat | 2 | 10/460 | 14.01.2020 / 898 |
| 82991555 | 20/1891 | Dükkan | Zemin Kat | 4 | 36/460 | 14.01.2020 / 898 |
| 82991560 | 20/1896 | Büro | Asma Kat | 9 | 6/460 | 14.01.2020 / 898 |
| 82991561 | 20/1897 | Büro | Asma Kat | 10 | 4/460 | 14.01.2020 / 898 |
| 82991562 | 20/1898 | Büro | Asma Kat | 11 | 6/460 | 14.01.2020 / 898 |
| 82991563 | 20/1899 | Büro | Asma Kat | 12 | 6/460 | 14.01.2020 / 898 |
Tapu örnekleri EK-1'dedir.
Malik / Hisse : ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
Edinme Sebebi : Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği
Tarih-Yevmiye : 14.01.2020 / 898
TAKBİS tarihi itibariyle, Yönetim Planı ve Ayni Sermaye beyanları bulunmakta, taşınmazlarının tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır. TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
UAVT Adres Kodu/ Adres Kodunda Değerleme Konusu bağımsız Bölüm No.ları yer almamaktadır.
2 No.lu B.B. /
4 No.lu B.B. / 19667828862 (36A Kapı)
9 No.lu B.B. /
10 No.lu B.B. /
11 No.lu B.B. /
12 No.lu B.B. /
| Numaratai Bilgileri | Bağımsız Bölüm Bilgileri | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kimilk No. | Ada | Parsel | Patta | Posta Kod | Numarataj Tipi | Site Adi Apartman/Blok Adi Drs Kapi | Kimlik No | ic Kapı | Kullanım Amacı | Tip | Durum | Tapu No | ||
| 516992971 2 | 8 | 58 | Bağımsız Ana Giriş - | A.LEVENTAPT | 368 | 1967528876 - | Banka Subesi | Ozel | Bilinmeyen | |||||
| 656711728 2 | 8 | 58 | Bağımsız Ana Giriş - | A.LEVENTAPT | 36A | 1967828862 | Banka Subest | Ozel | Bilinmeyen |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 12 / 45
24.06.2006 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli "Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı'' ve 13.09.2013 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli ''Ticaret ve Ticaret + Konut Alanlarında Kat Yükseklikleri Tadil Planı"
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İstanbul, Şişli, Dikilitaş Mah. 2 Ada 8 Parsel 2, 4, 9, 10, 11 ve 12 No.lu Bağımsız Bölümler 31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 13 / 45
24.06.2006 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli "Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı'' ve 13.09.2013 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli ''Ticaret ve Ticaret + Konut Alanlarında Kat Yükseklikleri Tadil Planı"nda;
Blok Nizam, H1= 1 kat ve H2 = 10 kat (Hmax = 35,50 m.) irtifada Blok Nizam "Konut+Ticaret" alanında kalmakta olup, plana göre yeni yapı yapılması durumunda imar mevzuatı gereğince yola mahrecinin sağlanması gerekmektedir.
Ancak; 1967/3759 no.lu dijital imar işlem dosyasının incelenmesinde söz konusu 2 Ada 8 Parselin 12.10.2013 tarih, 28793 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 2013/5381 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından acele kamulaştırılmasına karar verildiği görülmektedir.
Parsel metro hattı güzergahında kalmakta olduğundan, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığından görüş aşınmadan imar uygulaması yapılamaz.
Söz konusu parsel 07.11.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Kabataş – Beşiktaş – Şişli – Alibeyköy – Tekstil Kent – Mahmutbey arası Metro hattı Uygulama İmar Planı değişikliği alanında kalmakta olup, yapılacak her türlü uygulama için İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Alt Yapı Hizmetler Müdürlüğü'nden görüş alınması gerekmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 14 / 45
Diğer proje bilgileri ektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 15 / 45
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazların tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar 14.01.2020 tarih 898 yevmiye ile tüzel kişiliklerin unvan değişikliği edinme sebebi ile Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescillidir.
Son 3 yılda imar planında değişiklik bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.
Yakın çevresi ağırlıklı olarak zemin katlar ticaret, normal katlar konut niteliklidir. Parsel, Mecidiyeköy ulaşım akslarına ve Cevahir AVM'ye yakın konumdadır. Karşısında Şişli Rum Ortodoks Mezarlığı bulunmaktadır.
Şişli Belediyesi imar dosyasında yapılan incelemede, olumsuz bir kayda rastlanmamıştır.
2981 Sayılı Yasa kapsamında Ruhsat ve Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 16 / 45
Yapı: 2 Bodrum + Zemin + 8 Normal kat
Bu yapı Kullanma İzni;
1. Bodrum 1 No.lu Bağımsız Bölüm, Zemin Kat 3 No.lu Bağımsız Bölüm, Asma Kat 5, 6, 7, 8 No.lu Bağımsız Bölümlerin birleşerek ilave bölüm ile birlikte tek bağımsız bölüm Banka haline dönüşmesinden dolayı tanzim edilmiştir. (T. İş Bankası)
Halen tüm yapı 23 bağımsız bölüm halindedir.
25.01.1973 tarihli 302 sayılı Yapı Ruhsatı ve eki Mimari Proje
21.04.1975 tarihli Yapı Muayene ve Kullanma İzni Raporu
| Yukarıda adresi yazılı yerdeki 2.kısmî bodrum + 1.bodrum " nomin + assa + 8 norvel katlı inçestin tamanlandığıne delr rapordur. |
|
|---|---|
| Hott | 2. kinsi bodrumda, sigiesk, kalerifer, kupici, 1. bodrum ketts, 2 Uobilys Techir galerisi, Zemin kutto, 2 dükkan. 8 normal katta, 2 ger deire vardır. ig'bu rapor 6 mücha olarak tarafımızdan tanşim ve imsa edilmiştir. |
| Asma katta 8 büro ve zemin kattaki dükkanlara ait asma ketler vardır. Cinst Lagaran Cangle Wkudus Brksn Celikkel Doktor Y. Mühendis Y. Mimar |
26.05.1988 tarihli 3/5 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi 14.04.1999 tarihli 1-44 sayılı Dahili Tadilat Ruhsatı ve eki Mimari Proje
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İstanbul, Şişli, Dikilitaş Mah. 2 Ada 8 Parsel 2, 4, 9, 10, 11 ve 12 No.lu Bağımsız Bölümler 31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 17 / 45
04.05.2019 tarihli 6FR26G6H belge numaralı Yapı Kayıt Belgesi (2, 4, 9, 10, 11, 12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazların birleştirilmesine yönelik) bulunmaktadır.
Yasal gerekliliği olan belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.
Kat mülkiyetli yapıda 6 adet bağımsız bölümün pazar değeri ve pazar kirası değerlemesidir.
3.10. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi Dosya muhteviyatında rastlanmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 18 / 45
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İstanbul, Şişli, Dikilitaş Mah. 2 Ada 8 Parsel 2, 4, 9, 10, 11 ve 12 No.lu Bağımsız Bölümler 31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 19 / 45
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nüfus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 044 212 | 1 161 676 | 1001281 | |
| Degisim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2,85%$ | 3,56% | 2,07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus. | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nufus Sayısı | 903 115 | 1 040 480 | 1028040 | 1045 149 | 1 073 818 | 995 654 | 193357 | 1 151 115 | 459,365 | 065911 | 599 280 | 92824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1,3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0.5524% | 1,2748% | 0.7077% | 0.1088% |
| Oransal Değişim | $-11.01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0.32% | 1.38% | $-8,53%$ | 18,38% | $-4,94%$ | $-60.65%$ | 130,77% | $-44,49%$ | $-84,62%$ |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 20 / 45
İstanbul, Türkiye'nin nüfus, ekonomi, tarih, turizm, eğitim açısından en büyük şehri olmasının yanında Avrupa ve Asya kıtalarında konumlanmış, 2 kıtayı bağlayan bir özelliğe de sahiptir.
Yüzölçümü 5.313 km2 olan İstanbul ilinde kilometrekareye 2981 kişi düşmektedir.
İstanbul, 81 ilden önemli ölçüde çektiği nüfusla Türkiye'nin kültür mozayiğidir.
2010 Avrupa Kültür Başkenti, tarihi 300 bin yıl öncesine uzanan, üç tarafını Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarım
| AVRUPA YAKASI TOPLAM ALANI |
3562.71 | ANADOLU YAKASI TOPLAM ALANI |
1098.12 | |
|---|---|---|---|---|
| AVRUPA YAKASI KARA ALANI |
3474.06 | ANADOLIJ VAKASI KARA ALANI |
1009.13 | |
| AVRUPA YAKASI GOL ALANI |
88.05 | ANADOLU VAKASI GOL ALANE |
20.00 | |
| Istanbul IIi Toplam Alanı: 5461 km 2 | ||||
| GOL. BARAJ VE BENTLER. | GOL, BARAJ VE BENTLER | |||
| - B.CEHMECE GOLD - KÜCÜHCEHMECE GÖLÜ · TERKOS GÓLO . AL BASYNOUV BARAJI · SAIL ICERE BARAJI CAUSTRAVA · KOMÚRCO BEHDI . VALIDE SULTAN BENDI CASS TUNHALLE & · HRAZLIBENT · BÜYÜK BENT. . TOPUZLU BENT |
24.20 km 2 15.45 km 2 38.14 km + 1,86 km 9.07 km/ G.O.T keer 0.02 km 0.04 km G.CO knir O.D.t knit 0,15 km 0.00 km2 |
· OMERLI BARAJI · DARLIK BARAJI · EL MALI BARA S . KAMIL ABOUS GOLD 1.08 km* |
$24.07$ km 2 5.33 km 0.51 km |
ada üzerinde yer alan, Roma, Bizans, Latin ve Osmanlı Türklerine başkentlik etmiş, Türkiye'nin en kalabalık şehri İstanbul, hem tarih boyunca, hem günümüzde pek çok alanda "başkent" özelliğini korumuştur. Şehrin ülke bütçesine katkısı %40'ı bulmaktadır. Dini ve etnik azınlıkların yoğunlaştığı yerlerin başında gelen kentte yer alan İstanbul Üniversitesi (1453 kuruluş, 1933 Cumhuriyet dönemi), ülkenin de ilk üniversitesidir. Müzeleri, sarayları, kasırları, su kemerleri, festivalleriyle canlılığını bir an bile yitirmeyen şehir yerli ve yabancı turistleri 4 mevsim ilgisini çekmektedir.
İstanbul 41°K 29°D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmaraereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ye bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ye bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ye bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 21 / 45
| İlçe | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|
| Sisli | 1 | 6,959 | 1 |
| Beşiktaş | 3 | 5,940 | 1 |
| Kadıköy | $\overline{4}$ | 4,910 | 1 |
| Bakırköy | 6 | 4,465 | $\overline{1}$ |
| Fatih | $\overline{7}$ | 4,226 | $\overline{1}$ |
| Atasehir | 9 | 3,545 | $\overline{1}$ |
| Basaksehir | 10 | 3,468 | 1 |
| Beyoğlu | 12 | 3,394 | $\overline{1}$ |
| Ümraniye | 13 | 3.364 | $\overline{1}$ |
| Sarıyer | 14 | 3,249 | 1 |
| Üsküdar | 16 | 3.045 | 1 |
| Tuzla | 19 | 2,730 | 1 |
| Maltepe | 20 | 2,685 | 1 |
| Beylikdüzü | 23 | 2,503 | 1 |
| Pendik | 24 | 2.485 | 1 |
| Esenyurt | 26 | 2.479 | 1 |
| Bahçelievler | 28 | 2,423 | 1 |
| Zeytinburnu | 29 | 2,382 | 1 |
| Bağcılar | 33 | 2,346 | $\overline{1}$ |
| Kartal | 35 | 2,321 | $\overline{1}$ |
| liçe | Sıra | эког | Kademe |
|---|---|---|---|
| Bayrampaşa | 36 | 2,266 | 1 |
| Kağıthane | 38 | 2,174 | 1 |
| Kücükcekmece | 39 | 2,161 | 1 |
| Güngören | 50 | 1,920 | $\overline{1}$ |
| Büyükçekmece | 51 | 1.891 | 1 |
| Eyüpsultan | 54 | 1,839 | 1 |
| Adalar | 55 | 1.822 | 1 |
| Beykoz | 61 | 1,732 | 1 |
| Avcılar | 66 | 1.640 | 1 |
| Gaziosmanpaşa | 85 | 1,460 | 2 |
| Cekmeköy | 86 | 1,450 | 2 |
| Esenler | 90 | 1,354 | 2 |
| Silivri | 94 | 1,312 | 2 |
| Sancaktepe | 95 | 1,275 | 2 |
| Sultangazi | 161 | 0,816 | 2 |
| Arnavutköv | 167 | 0.771 | 2 |
| Catalca | 169 | 0.761 | 2 |
| Sile | 176 | 0,698 | $\overline{2}$ |
| Sultanbeyli | 183 | 0.684 | $\overline{2}$ |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Şişli İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında 6,959 Skor ile 1. Kademe 1., İstanbul ilçeleri sıralamasında 1. Kademede 1. sırada yer almaktadır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
Şişlinin tarihi, İstanbulun kuruluşundan günümüze kesintisiz süren tarihi gelişmesinde, kentin biçimsel değişikliklere uğradığı, köklü dönüşüm geçirdiği önemli kırılma noktalarından biri olan Osmanlı Devletinin batı etkisi altına girişiyle başlar. Şişlinin tarihi evrimi, büyük ölçüde Beyoğlunun tarihi evrimine sıkı sıkıya bağlı kalmıştır. Beyoğlu nasıl Avrupa tarzında bir yerleşim olmuşsa, onun doğal bir uzantısı olarak gelişen Şişli de aynı özellikleri taşımış, Osmanlı Devletinin batılılaşma sürecine girişinin etkisiyle biçimlenmiş ve büyümüştür. İstanbulun son dönem yerleşimlerinden biri olan Şişli İlçesi özellikle 20. yy.ın ikinci yarısından sonra olağanüstü bir büyüme sürecine girmiş; çok kısa bir zaman içinde İstanbulun görece eski yerleşimlerinden biri olmuştur. İstanbul kent yapısında dönüşümler sağlayan, özellikle de Şişlinin gelişmesine önemli katkısı olan büyük Askeri Kışlalar ilk kez 18. yy.da inşa edilmiştir. Şişliyi önemli derecede etkileyen ve genelde İstanbul`un dokusunda dönüşümlere neden olan sarayları, kışlaları, hükümet daireleri, okul ve hastanelerin ardı ardına yapıldığı Tanzimat sonrası dönemi ve gelişmeyi üç etkene bağlamak mümkündür.
1940-50 arası Şişlide önemli yapıların yükseldiği dönem olmuştur. 1950li yıllar Türkiyede sosyo-ekonomik dönüşümün ortaya çıktığı yıllardır. Bu dönüşüm İstanbulla birlikte Şişliyi de etkilemiş, İstanbul metropoliten bir merkez olma sürecine girerken, Şişlide bu metropoliten merkezin önemli odaklarından biri olmuştur. Bu gelişmenin doğal sonucu olarak Şişli, Beyoğlunun Bucağı iken 1954te 6324 sayılı Yasa ile İlçe olmuştur. İstanbul 1950li yıllarla birlikte uluslararası ve ulusal etmenlerin etkisiyle hızlı ancak çarpık ve sağlıksız bir kent sürecine girerek yapısal dönüşüm süreci yaşarken, Şişlide bu dönüşümden etkilenmiştir. Bu süreçte sanayileşme, gecekondu olgusu apartmanlaşma ve Kamulaştırma hareketleriyle İstanbulun doğal ve tarihsel çevresi geri dönülmez biçimde değişmeye başlamıştır. 1950de Prostun danışmanlığında toplanan İmar Müşavirliği Heyetin hazırladığı sanayi planı, İstanbulun Kağıthane, Bomanti ve Dolapderede örgütlü sanayi alanları planlanarak yeni yerleşim birimlerinin doğmasına neden olmuştur. Şişli, 1950lerde bir yandan kuzey, doğu ve batı yönlerinde hızla genişlerken aynı zamanda yeniden yapılaşma sürecine girmiştir. Özellikle kat mülkiyeti yasası, yeniden yapılanma sürecini hızlandırmış, 1-2 katlı eski yapıların yerini çok katlı apartmanlar almıştır.
Şişli nüfusunun 2023 yılında 2022 yılına göre %4,26 (11.792 kişi) azaldığı görülmektedir.
| Bagh Olunan II Adı | ISTANBUL | Ilce Merkez Kadın Nüfusu | 136.652 |
|---|---|---|---|
| Toplam Nüfus | 264,736 | Belde ve Köyler Toplam Nüfusu | |
| Toplam Erkek Nüfusu | 128.084 | Belde ve Kövler Erkek Nüfusu | |
| Toplam Kadın Nüfusu | 136.652 | Belde ve Köyler Kadın Nüfusu | |
| Hee Merkez Nifusu | 264,736 | Ilceve bagh Köy Saynı | |
| Ilce Merkez ErkekNüfusu | 128,084 | İlçeve bağlı Mahalle Savısı | 25 |
Kaynak: nufusune.com / Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 23 / 45
Dikilitaş (Fulya) Mahallesi, 2023 nüfusuyla Şişli 25 mahallesi arasında 5. sıradadır. Kaynak: nufusune.com
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 24 / 45
Küresel Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos-ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur.
TCMB politika faizini sabit tutmakla birlikte, enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşunu korumuştur.
TCMB, parasal aktarımın güçlendirilmesi amacıyla Türk lirası mevduatı destekleyen politikalara devam etmiştir.
Kredi kartı işlemlerinde uygulanan azami akdi faiz oranları dönem sonu borcuna göre farklılaştırılmıştır.
Sistemde fazla likidite oluştuğunda ağırlıklı olarak gecelik vadedeki depo alım ihaleleri kanalıyla sterilize edilmiş ve gecelik faizler TCMB politika faiz oranına yakın düzeylerde seyretmiştir.
Küresel Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir.
TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir.
DİBS getirileri artış kaydetmiştir.
Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 25 / 45
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Yılın ikinci çeyreğinde yılık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Üçüncü çeyrekte hem sanayi hem de hizmet üretimi çeyreklik bazda azalmıştır. Üçüncü çeyrekte azalış gösteren imalat sanayi firmalarının yatırım eğilimleri ekim ayında yükselirken istihdam beklentileri yatay seyretmiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin anket göstergeleri ve yüksek frekanslı veriler, sanayi istihdamındaki zayıf seyrin önümüzdeki dönemde devam edeceğine işaret etmektedir.
Tarım dışı nominal ücretlerdeki yıllık yükseliş oranı 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 115,4 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılının üçüncü çeyreğinde altın hariç ihracat ve ithalat azalmıştır.
Üçüncü çeyrekte dış ticaret haddi sınırlı artış kaydetmiş, ithalat miktar endeksinde ihracat miktar endeksindekine kıyasla daha yüksek gerçekleşen gerileme, dış ticarette miktarsal dengelenmeye işaret etmiştir.
Hizmetler dengesi hem seyahat hem de taşımacılık gelirlerinin desteğiyle güçlü görünümünü sürdürmektedir.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesindeki süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Cari işlemler dengesinin finansmanında portföy yatırımlarının ağırlığı azalırken uzun vadeli kalemlerin ağırlığı artmış, rezerv birikimi devam ederken net hata ve noksan kaleminde çıkışlar gözlenmiştir.
Yılın ilk dokuz ayında merkezi yönetim bütçesi 1074,0 milyar TL bütçe açığı ve 161,3 milyar TL faiz dışı açık kaydetmiştir. Ocak-eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, gelirler yüzde 76,9 oranında, harcamalar ise yüzde 81,1 oranında artış kaydetmiştir. Yıllıklandırılmış bütçe açığının milli gelire oranının eylül ayı itibarıyla yüzde 4,9 civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir.
Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir.
Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır.
Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 26 / 45
| Endeks 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TÜFE % 9,65 8,39 10,06 6,53 6,40 10,45 6,16 7,40 8,17 8,81 8,53 11,92 20,30 11,84 14,60 36,08 64,27 64,77 42,91 | ||||||||||
| VIOFE % 11,58 5,94 8,11 5,93 8,87 13,33 2,45 6,97 6,36 5,71 9,94 15,47 33,64 7,36 25,15 79,89 97,72 44,22 28,01 |
| Ocak | Subat January February |
Mart March |
Nisan April |
May | June | Mayıs Haziran Temmuz Ağustos July |
Eylül August September October November |
Ekim | Kasım | Aralık December Annual |
Yıllık | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0,55 | 0.02 | 0,26 | 0.71 | 0.92 | 0, 10 | $-0,57$ | 0,85 | 1,02 | 1,79 | 1.40 | 0,42 | 7,72 |
| 2006 | 0.75 | 0.22 | 0,27 | 1.34 | 1.88 | 0.34 | 0.85 | $-0.44$ | 1.29 | 1,27 | 1,29 | 0.23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0.43 | 0,92 | 1,21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0.02 | 1,03 | 1,81 | 1.95 | 0,22 | 8,39 |
| 2008 | 0.80 | 1,29 | 0.96 | 1.68 | 1.49 | $-0,36$ | 0.58 | $-0.24$ | 0,45 | 2,60 | 0.83 | $-0.41$ | 10,06 |
| 2009 | 0,29 | $-0,34$ | 1,10 | 0.02 | 0.64 | 0.11 | 0.25 | $-0.30$ | 0.39 | 2.41 | 1.27 | 0,53 | 6,53 |
| 2010 | 1.85 | 1,45 | 0,58 | 0.60 | $-0,36$ | $-0.56$ | $-0.48$ | 0,40 | 1.23 | 1,83 | 0,03 | $-0.30$ | 6,4 |
| 2011 | 0.41 | 0.73 | 0.42 | 0.87 | 2.42 | $-1.43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0.75 | 3,27 | 1.73 | 0.58 | 10,45 |
| 2012 | 0.56 | 0,56 | 0,41 | 1,52 | $-0,21$ | $-0,90$ | $-0,23$ | 0,56 | 1,03 | 1,96 | 0,38 | 0.38 | 6,16 |
| 2013 | 1.65 | 0.30 | 0.66 | 0.42 | 0.15 | 0.76 | 0,31 | $-0.10$ | 0.77 | 1.80 | 0,01 | 0.46 | 7,4 |
| 2014 | 1.98 | 0.43 | 1,13 | 1.34 | 0.40 | 0.31 | 0.45 | 0.09 | 0.14 | 1.90 | 0.18 | $-0.44$ | 8,17 |
| 2015 | 1.10 | 0.71 | 1,19 | 1.63 | 0.56 | $-0.51$ | 0,09 | 0.40 | 0.89 | 1.55 | 0.67 | 0.21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0.02$ | $-0.04$ | 0.78 | 0.58 | 0.47 | 1.16 | $-0.29$ | 0.18 | 1.44 | 0.52 | 1.64 | 8,53 |
| 2017 | 2.46 | 0.81 | 1,02 | 1.31 | 0.45 | $-0.27$ | 0, 15 | 0,52 | 0.65 | 2.08 | 1.49 | 0.69 | 11,92 |
| 2018 | 1,02 | 0,73 | 0.99 | 1.87 | 1.62 | 2.61 | 0.55 | 2,30 | 6.30 | 2,67 | $-1.44$ | $-0.40$ | 20,3 |
| 2019 | 1.06 | 0,16 | 1,03 | 1.69 | 0.95 | 0,03 | 1.36 | 0,86 | 0.99 | 2.00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1.35 | 0.35 | 0.57 | 0.85 | 1.36 | 1,13 | 0.58 | 0,86 | 0,97 | 2,13 | 2,30 | 1,25 | 14,6 |
| 2021 | 1,68 | 0.91 | 1,08 | 1.68 | 0.89 | 1,94 | 1,80 | 1.12 | 1,25 | 2,39 | 3.51 | 13,58 | 36,08 |
| 2022 | 11.10 | 4.81 | 5.46 | 7.25 | 2.98 | 4.95 | 2.37 | 1,46 | 3,08 | 3,54 | 2,88 | 1.18 | 64,27 |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2,29 | 2.39 | 0.04 | 3,92 | 9.49 | 9.09 | 4.75 | 3.43 | 3.28 | 2,93 | 64,77 |
| 2024 | 6.70 | 4.53 | 3,16 | 3.18 | 3.37 | 1.64 | 3.23 | 2,47 | 2,97 | 2,88 | 2,24 | 42,91 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 27 / 45
| $[2003 = 100]$ Yıl |
Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Temmuz | Agustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yillik |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan. | Feb. | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct. | Nov. | Dec. | Annual |
| Bir önceki aya göre değişim oranı (%)-Monthly change (%) | |||||||||||||
| 2006 | 1.96 | 0,26 | 0.25 | 1.94 | 2,77 | 4.02 | 0.86 | $-0.75$ | $-0.23$ | 0.45 | $-0,29$ | $-0.12$ | 11,58 |
| 2007 | $-0,05$ | 0.95 | 0,97 | 0,80 | 0,39 | $-0.11$ | 0,06 | 0.85 | 1,02 | $-0.13$ | 0.89 | 0,15 | 5,94 |
| 2008 | 0,42 | 2,56 | 3,17 | 4,50 | 2,12 | 0,32 | 1,25 | $-2,34$ | $-0,90$ | 0,57 | $-0.03$ | $-3,54$ | 8,11 |
| 2009 | 0.23 | 1,17 | 0,29 | 0,65 | $-0.05$ | 0,94 | $-0,71$ | 0,42 | 0,62 | 0.28 | 1.29 | 0,66 | 5,93 |
| 2010 | 0.58 | 1.66 | 1,94 | 2,35 | $-1,15$ | $-0.50$ | $-0,16$ | 1.15 | 0,51 | 1,21 | $-0,31$ | 1.31 | 8,87 |
| 2011 | 2,36 | 1,72 | 1,22 | 0,61 | 0,15 | 0,01 | $-0,03$ | 1.76 | 1,55 | 1.60 | 0.65 | 1.00 | 13,33 |
| 2012 | 0,38 | $-0.09$ | 0,36 | 0.08 | 0.53 | $-1,49$ | $-0,31$ | 0,26 | 1,03 | 0.17 | 1.66 | $-0.12$ | 2,45 |
| 2013 | $-0,18$ | $-0,13$ | 0,81 | $-0.51$ | 1.00 | 1.46 | 0,99 | 0,04 | 0,88 | 0.69 | 0.62 | 1, 11 | 6,97 |
| 2014 | 3,32 | 1,38 | 0,74 | 0,09 | $-0,52$ | 0,06 | 0,73 | 0,42 | 0,85 | 0.92 | $-0.97$ | $-0.76$ | 6,36 |
| 2015 | 0.33 | 1,20 | 1,05 | 1,43 | 1,11 | 0,25 | $-0.32$ | 0,98 | 1,53 | $-0.20$ | $-1.42$ | $-0,33$ | 5,71 |
| 2016 | 0.55 | $-0,20$ | 0,40 | 0,52 | 1,48 | 0.41 | 0,21 | 0,08 | 0,29 | 0.84 | 2,00 | 2,98 | 9,94 |
| 2017 | 3,98 | 1,26 | 1.04 | 0,76 | 0,52 | 0.07 | 0,72 | 0,85 | 0,24 | 1,71 | 2,02 | 1,37 | 15,47 |
| 2018 | 0,99 | 2,68 | 1,54 | 2,60 | 3,79 | 3,03 | 1,77 | 6.60 | 10,88 | 0.91 | $-2,53$ | $-2,22$ | 33,64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09 | 1,58 | 2,98 | 2,67 | 0.09 | $-0.99$ | $-0.59$ | 0,13 | 0.17 | $-0.08$ | 0.69 | 7,36 |
| 2020 | 1,84 | 0,48 | 0,87 | 1,28 | 1,54 | 0,69 | 1,02 | 2,35 | 2,65 | 3.55 | 4.08 | 2,36 | 25,15 |
| 2021 | 2.66 | 1,22 | 4,13 | 4,34 | 3,92 | 4.01 | 2,46 | 2,77 | 1,55 | 5,24 | 9.99 | 19,08 | 79,89 |
| 2022 | 10,45 | 7,22 | 9.19 | 7,67 | 8.76 | 6.77 | 5,17 | 2,41 | 4,78 | 7,83 | 0.74 | $-0,24$ | 97,72 |
| 2023 | 4.15 | 1,56 | 0.44 | 0.81 | 0.65 | 6,50 | 8,23 | 5.89 | 3.40 | 1,94 | 2,81 | 1.14 | 44,22 |
| 2024 | 4.14 | 3.74 | 3,29 | 3.60 | 1,96 | 1,38 | 1,94 | 1,68 | 1,37 | 1,29 | 0.66 | 28,01 |
| ,,,,, 100.80 |
Cirgan | ٠ Ingast Matchester |
Climate | No of State | $\bullet$ Bisiusker |
41.00.2 | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 41.00.1 Brannet annach bimater |
Business annually commercial terrutaken |
||||||||||||||||
| Chram | Telephone | Malizense | Tay (TSA) | Tegmam | Chronic | Malassine | Christm | Taxabilities | Cirgan | Mateure | Tegillik | ||||||
| 99.34 | 103.82 | 901.15 | YORK $-10$ |
103.40 | 101.23 | 100.27 | 103,35 | 100.93 | 99.95 | 103,57 | |||||||
| 18, 19% | 113,71 | 14.47% | 121,161 | 26.77% | 118.52 | 113.52 | 131.40 | 16.52 | 1.7.1879. | 152.77 | 12.47% | 131.30 | 27.13% | 118,54 | 113.76 | 131.88 | |
| 138.14 | 16. 1974 |
136,38 | 19,941 | 142,35 | 8,37% | 137,38 | 136.36 | 143.152 | 136.77 | 15.80% | 34.48 | 1961 JANUARY |
941 54.1 |
8.00% | 138.90 | 1.3.7 date | 143,43 |
| 173,87 | 25, 85% | 179,33 | 29:21% | 167.19 | 17,49% | 173,33 | 1.786.12 | 146.78 | 172,58 | 36 THE PAL |
179.25 | 30,32% | 17.36% | 179.76 | 178,74 | 167.70 | |
| TIL 78%. | 184.91 | 4.807% | JUNE 345 | 26,89% | 152.47 | 1,862. | 20% RS | 1962, 231 | 11.41% | 184.55 | 8.31% | 209-411 | 26,79% | 1963,256 | 1941 m |
210.52 | |
| 240.36 | 25, 127% | 341.82 | 30, 34% | 238.74 | 13,74% | 240.76 | 241.55. | 238.91 | 238.27 | 34.47% | 239.57 | 26,81% | 2.346 | 13.94% | 345.43 | 347.64 | $-236.87$ |
| SIF Fars |
447.74 | 298.87 | DAILYTIG | AUT 78 | 680, 50 | 298, 22 | HOME 300 |
367% 65. |
642.30 | B4 82% | 295.42 | 23,87% | 416.97 | 450.82 | 209.12 | ||
| 78,87% | 797.88 | 75.97% | \$54,85 | 87,41% | 716.43 | 754,966 | 506.26 | POM. P S. | Set 16. 19. |
778.26 | FT. 19079 | 5513.067 | 87,21% | F 411 Milk | 004.67 | 947.87 | |
| 1203.41 | 67.31% | 1215,09 | 54.281 | 1175.36 | T.A.P | 1102.25 | T SML | 1177.19 | 15.822 m |
86 387% |
$+88$ | SEE IS FINAL | IST 2004 | 1221 清单 |
1,230. | 1199.32 | |
| 1980.98 | 31.36% | 1498.43 | 23,32% | 1671.50 | 1770.44 | u | 1474 563 |
34 | 48 | 540 3.9% |
1 BOKS | 1522.34 | 1906.30 | ||||
| 118.80 193,29 603.16 719,28 |
1778.18 01.29% | CEPT GBP |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 28 / 45
| Ticari Gayrimenkul | Dükkan | Offis. | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Flyat Endeksi | Flyat Endeksi | |||
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | |||
| 158.5 | 759.6 | 152.8 | |||
| (7644.1) | 15.45.25 | (%38.4) | |||
| STAGES | 11,000 145.1 (%12.0) |
146.1 (%13.2) |
142.2 (%28.5) |
||
| 170.2 | 176.5 | 152.9 | |||
| (%55.6). | (5661.8) | (9,38.6) | |||
| 158.1 (544.70) |
$-1.11 - 1.1$ 556.0 (%41.0) |
170.7 PMA0.91 |
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin yer aldığı yapı; İstanbul ili, Şişli ilçesi, Dikilitaş (Fulya) Mahallesi, Büyükdere Caddesi üzerinde yer almaktadır. Taşınmazların bulunduğu 527,69 m² yüzölçümlü 2 ada 8 parsel, "KARGİR APARTMAN" vasıflı olup, üzerinde 2 Bodrum Kat + Zemin Kat + Asma Kat + 8 normal kattan ibaret bina bulunmaktadır.
1. Bodrum Katta; 1 ve 2 B.B. no.lu Mobilya Teşhir Salonları,
Zemin Katta; 3 ve 4 B.B. no.lu dükkanlar,
Asma Katta; 5-6-7-8-9-10-11 ve 12 B.B. no.lu bürolar,
Normal Katta; 25-26 B.B. no.lu meskenler, 8. Normal Katta; 27-28 B.B. no.lu meskenler bulunmaktadır.
Değerleme konusu 2, 4, 9, 10, 11, 12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mevcut durumda birleştirilmiş ve banka şubesi olarak kullanılmakta olup yerinde tek bağımsız bölümdür.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İstanbul, Şişli, Dikilitaş Mah. 2 Ada 8 Parsel 2, 4, 9, 10, 11 ve 12 No.lu Bağımsız Bölümler 31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 29 / 45
Asma Katta yer alan 9-10-11 ve 12 No.lu Bağımsız Bölümler tadilat projesinde ve yerinde birleştirilmiş tek hacim olmakla birlikte ve tapu kaydında değişiklik yapılmamıştır.
Banka Şubesi olarak kullanılan 4 No.lu Bağımsız Bölüm Zemin Katta yer almakta olup, iç merdivenlerle Bodrum Kata ve Asma Kata bağlanmaktadır.
Tadilat öncesi ve sonrası kat planları ekte yer almaktadır.
Yerinde yapılan incelemede 1. Bodrum Kat 207 m², Zemin Kat 161 m², Asma Kat 215 m² alanlı olup toplamda 583 m² brüt alanlıdır. Yapı Kayıt Belgesinde 1. Bodrum Kat merdiven boşluğu hacminin alan hesabına katıldığı düşünülmekte olup, 1. Bodrum Kat yasal alanı Yapı Kayıt Belgesine istinaden 221 m² olarak kabul edilmiştir.
Yapı Kayıt Belgesine esas alanlar 1. Bodrum Kat 221 m², Zemin Kat 161 m², Asma Kat 215 m² olmak üzere brüt 597 m²'dir.
Fiiliyatta tek bağımsız olarak kullanılan taşınmazın içinde ihtiyaç dahilinde cam bölmeler yapılmış olup, bankanın;
Bodrum Katında; Arşiv, Tesisat Odası ve Jeneratör Odası,
Zemin Katında; Vezneler, Şube Operasyon Bölümleri,
Asma Katında; Ofis, WC, Mutfak bölümleri yer almaktadır.
Bankanın zemin döşemeleri kısmen seramik kısmen halıfleks kaplama, duvarlar saten boyalı, tavanlar asma tavan ve spot aydınlatmalıdır. Islak hacimlerde zeminler ve duvarlar seramik kaplamadır. Isıtma sistemi olarak doğalgaz kullanılmakta olup binada asansör mevcuttur.
Bina dış cephesi Zemin + Asma Kat kompozit kaplama, Normal Katlarda sıva üzeri dış cephe boyalıdır. Banka şubesi giriş kapısı alüminyum doğrama, vitrini komple cam şeklindedir.
| KAT | ALAN (m2) |
|---|---|
| 1. Bodrum Kat | 221,00 |
| Zemin Kat | 161,00 |
| Asma Kat | 215,00 |
| TOPLAM | 597,00 |
Değerleme konusu 2, 4, 9, 10, 11, 12 No.lu bağımsız bölümler birlikte banka şubesi olarak kullanılmakta olup Yapı Kayıt Belgesi ile yasallaşmıştır.
Kat bazlı alanlar tabloda gösterilmiştir.
| GÜÇLÜ | ZAYIF |
|---|---|
| ✓ Ulaşımı kolay olması. ✓ Prestijli lokasyonda yer alması. ✓ Sosyal ve kültürel alanlara yakın olması. |
✓ Yeni deprem yönetmeliğinden önce yapılmış olması. ✓ Yapının ekonomik ömrünü (51 yıl), |
| tamamlamış olması. | |
| FIRSAT | TEHDİT |
| ✓ | ✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara bağlı inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı sıra alıcı potansiyelinin de azalması. ✓ Gündemde olan Marmara depremi. |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 30 / 45
Ruhsat eki projeden farklı olarak 2, 4, 9, 10, 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümler birleştirilerek tek mahal şeklinde banka şubesi olarak kullanılmakla birlikte bu duruma ilişkin Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
2, 4, 9, 10, 11, 12 no.lu bağımsız bölümlerin birleştirilmesine yönelik Yapı Kayıt Belgesi bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektiren durum ortadan kalmıştır.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu bağımsız bölümler kat mülkiyetli yapıda yer almaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 31 / 45
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İstanbul, Şişli, Dikilitaş Mah. 2 Ada 8 Parsel 2, 4, 9, 10, 11 ve 12 No.lu Bağımsız Bölümler 31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 32 / 45
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 33 / 45
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 34 / 45
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
: 0 (212) 872 16 36
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İstanbul, Şişli, Dikilitaş Mah. 2 Ada 8 Parsel 2, 4, 9, 10, 11 ve 12 No.lu Bağımsız Bölümler 31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 35 / 45
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 36 / 45
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 37 / 45
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan binanın Zemin Katında konumlu, 225 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz 57.000.000-TL bedelle satılıktır. Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan binanın Bodrum + Zemin + Asma Katında konumlu, 80 m² Zemin, 80 m² Asma, 80 m² Bodrum Katından ibaret toplam 240 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz 44.000.000-TL bedelle satılıktır. Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat: 80 m², Asma Kat (80/2) m²= 40 m², Bodrum Kat (80/3) m²= 26 m² (Toplam: 146 m²). Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan binanın Bodrum + Zemin Katında konumlu, 50 m² Zemin, 45 m² Bodrum Katından ibaret toplam 95 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz 19.950.000-TL bedelle satılıktır. Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat: 50 m², Bodrum Kat (45/3) m²= 15 m² (Toplam: 65 m²).
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan binanın Zemin Katında konumlu, 40 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz 11.500.000-TL bedelle satılıktır. Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan binanın Zemin Katında konumlu, 30 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz 11.000.000-TL bedelle satılıktır. Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
| Emsal No |
Semt/Mahalle | Kat | Fiyat (TL) |
Kabul Brüt m2 |
Ilan No. | Tarih | Satisa Sunan | lletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sisli/Merkez | ZK | 57,000,000 | 225 | 1112430341 | 09.11.2024 | KW Platin | $(541)$ 598-9596 | |
| Sisli/Merkez | B+ZK+Asma | 44,000,000 | 146 | 1143000811 | 24.12.2024 | Coldwell Banker | $(533) 622 - 3500$ | |
| Beşiktaş/Gayrettepe | $B+ZK$ | 19,950,000 | 65 | 1215357511 | 06.12.2024 | Eko Akademi | $(530) 874 - 9132$ | |
| 4 | Sisli/Mecidiyeköy | ZK | 11,500,000 | 40 | 1208321150 | 15.12.2024 | Mukadder Emlak | $(530)$ 497-9703 |
| Sisli/Gülbahar | ZK | 11,000,000 | 30 | 1207489337 | 29.12.2024 | Atik Emlak | $(542)$ 291-2993 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 38 / 45
5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| Emsal No |
Semt/Mahalle | Kat | Fiyat (TL) |
Kabul Brüt m2 |
TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TUm2 |
Alan Düzeitme |
Konum Kullanım |
Düzeltilmiş Birim Fiyat |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sisli/Merkez | ZK | 57,000,000 | 225 | 253,333 | $-3.00%$ | 245.733 | 3.31% | 30,00% | 327,594 | |
| Sisli/Merkez | B+ZK+Asma | 44.000.000 | 146 | 301.370 | $-3,00%$ | 292.329 | $-0.78%$ | 30,00% | 377.758 | |
| Besiktas/Gayrettepe | $B+ZK$ | 19.950.000 | 65 | 306,923 | $-3,00%$ | 297.715 | -4.97% | 25.00% | 357.351 | |
| 4 | Sisli/Mecidiveköv | ZK | 11,500,000 | 40 | 287,500 | $-3,00%$ | 278,875 | $-6,26%$ | 30.00% | 345.072 |
| Sisli/Gülbahar | ZK | 11,000,000 | 30 | 366,667 | $-3,00%$ | 355.667 | $-6.78%$ | 20,00% | 402.684 | |
| Ortalama TL/m2 | 303.159 | 294.064 | 362.092 |
Bodrum katlar 1/3, Asma Katlar ½ oranıyla zemin kata indirgenmiştir.
Lokasyonda yer alan ticari emsallerin uyumlaştırılması sonucu zemin kat için brüt alana göre 362.092 TL/m² birim değer bulunmuş, 362.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Bodrum Kat için 1/3 indirgeme ile 121.000 TL/m², Asma Kat için ½ indirgeme ile 181.000 TL/m² kabul edilmiştir.
5.1.4.'te te yer alan pazar analizinde göre brüt alana göre Zemin Kat için 362.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Bodrum Kat 1/3 oranıyla 120.667 TL/m², Asma Kat ½ oranıyla 181.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 39 / 45
Kat bazlı değerler tabloda gösterilmiştir.
| Kat | Brüt Alan $(m2)$ |
TL/m 2 | Takdir Edilen Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| 1. Bodrum Kat | 221,00 | 121.000 | 26.740.000,00 |
| Zemin Kat | 161,00 | 362.000 | 58.285.000,00 |
| Asma Kat | 215,00 | 181.000 | 38.915.000,00 |
| Toplam | 597,00 | 123.940.000,00 |
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Değerleme konusu ofis nitelikli gayrimenkullerin, tamamlanmış kat mülkiyetli yapıda yer alan bağımsız bölümler olması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
5.2.2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Kullanılmamıştır.
5.3.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Kullanılmamıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 40 / 45
Kullanılmamıştır.
5.4. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)
Şişli/Merkez, cadde üzerinde yer alan binanın Zemin katında konumlu 120 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 120.000-TL bedelle kiralıktır. Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
Şişli/19 Mayıs Mahallesinde yer alan binanın Zemin katında konumlu 120 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 120.000-TL bedelle kiralıktır. Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
Şişli/Fulya'da, cadde üzerinde yer alan binanın Zemin katında konumlu 23 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 25.000-TL bedelle kiralıktır. Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
Şişli/19 Mayıs'ta, cadde üzerinde yer alan binanın Bodrum+ Zemin + Asma Katında konumlu, 50 m² Bodrum, 50 m² Zemin, 50 m² Asma Katından ibaret toplam 150 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 75.000-TL bedelle kiralıktır. Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat: 50 m², Bodrum Kat: (50/3) m²= 17 m² , Asma Kat (50/2) m²= 25 m²(Toplam: 91,67 m²). Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
Şişli/Merkez'de, cadde üzerinde yer alan binanın Zemin katında konumlu 87 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 120.000-TL bedelle kiralıktır. Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
| Emsal No |
Semt/Mahalle | Kat | Avlık Kira (TL) |
Kabul Brüt m2 |
llan No. | Tarih | Kiraya Veren | lletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sisli/Merkez | ŻK | 120,000 | 120 | 1184084844 | 01.11.2024 | Wen Gayrimenkul | $(533) 635 - 1111$ | |
| Sisii/19 Mayıs | ZK | 120,000 | 120 | 1173069055 | 25.12.2024 | Reha Medin Emlak | (533) 778-0079 | |
| 3 | Sisli/Fulya | ZK | 25,000 | 23 | 1210822850 | 14.11.2024 | Remax Bento | $(532)$ 242-2713 |
| 4 | Sisli/19 Mayıs | B+ZK+Asma | 75.000 | 92 | 1210481300 | 12.11.2024 | Elit Emlak | $(536)$ 288-8808 |
| 5 | Sisli/Merkez | ZK | 120.000 | 87 | 1153560327 | 11.11.2024 | Art Istanbul | (531) 704-2080 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 41 / 45
| Emsal No. |
Semt/Mahalle | Kat | Avlık Kira (TL) |
Kabul Brüt m2 |
TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m2 |
Alan Düzeltme |
Konum Kullanım |
Düzeltilmis Birim Fivat |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sisli/Merkez | 2K | 120,000 | 120 | 1.000 | $-3.00%$ | 970 | $-2.12%$ | 30,00% | 1.240 | |
| 2 | Sisli/19 Mayıs | ZK | 120,000 | 120 | 1.000 | $-3,00%$ | 970 | $-2,12%$ | 40,00% | 1.337 |
| Sisli/Fulva | ZK | 25.000 | 23 | 1.087 | $-3,00%$ | 1.054 | $-7,14%$ | 25,00% | 1.243 | |
| 4 | Sisli/19 Mayıs | B+ZK+Asma | 75.000 | 92 | 818 | $-3,00%$ | 794 | $-3,59%$ | 35,00% | 1.043 |
| Sisli/Merkez | ZK | 120,000 | 87 | 1.379 | $-3,00%$ | 1.338 | $-3.83%$ | 5.00% | 1.354 | |
| Ortalama TL/m2 | 1.057 | 1.025 | 1.243 |
Lokasyonda kiraya sunulan ticari gayrimenkullerin brüt alana göre birim pazar kirası 1.243 TL/m² bulunmuş, 1.245 TL/m² kabul edilmiştir.
Bodrum Kat 1/3 oranınıyla 415 TL/m², Asma Kat ½ oranıyla 622,50 TL/m² kabul edilmiştir.
Buna göre bulunan kat bazlı ve toplam Pazar kiraları tabloda gösterilmiştir.
| Kat | Brüt Alan $(m2)$ |
TL/m 2 | Takdir Edilen Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| 1. Bodrum Kat | 221,00 | 415 | 92.000,00 |
| Zemin Kat | 161,00 | 1.245 | 200.000,00 |
| Asma Kat | 215,00 | 623 | 134.000,00 |
| Toplam | 597,00 | 426.000,00 |
Toplam Pazar kirası; 426.000 TL/ay takdir edilmiştir.
Kullanılmamıştır.
5.4.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
Kullanılmamıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 42 / 45
Tamamlanmış ve kullanılan yapıdır. Stadart ekonomik ömrünü tamamlamış yapı olup, yeniden yapılamasının uygun olacağı düşünülmekle birlikte, hissedar sayısı fazlalığı ve mevcut ekonomik süreçleri nedeniyle yeniden yapılması güçlüğü, mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
Kullanılmamakla birlikte kat bazlı değerlere de raporda yer verilmiştir.
Kat mülkiyetli yapıda bulunması nedeniyle Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmış olup piyasa değerini gerçekçi yansıttığı kanaatine varılmıştır.
5.1.5.'te yer alan çalışma ile Pazar Değeri ; 123.940.000 TL takdir edilmiştir.
5.4.1.'de yer alan çalışma ile Pazar Kirası ; 426.000 TL/ay takdir edilmiştir
Tapu kaydında yer alan bağımsız bölümler birleştirilerek kullanıldığından kat bazlı ve toplam Pazar Değerleri ve Pazar Kiraları aşağıda gösterilmiştir.
| Kat | Brüt Alan $(m2)$ |
TL/m 2 | Takdir Edilen Değer (TL) |
TL/m 2 | Takdir Edilen Değer (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Bodrum Kat | 221,00 | 121.000 | 26.740.000,00 | 415 | 92.000,00 |
| Zemin Kat | 161,00 | 362.000 | 58.285.000,00 | 1.245 | 200.000,00 |
| Asma Kat | 215,00 | 181.000 | 38.915.000,00 | 623 | 134.000,00 |
| Toplam | 597,00 | 123.940.000,00 | 426.000,00 |
Nihai olarak;
Toplam Pazar Değeri ; 123.940.000 TL
Toplam Pazar Kirası ; 426.000 TL/Ay
Takdir edilmiştir.
6.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
6.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksiz olarak mevcuttur. Tadilatlarla ilgili Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 43 / 45
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İncelenen belgeler kapsamında devredilmesinde bir sınırlama tespit edilmemiştir.
6.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu ofisler, Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadır. Tadilatlarla ilgili Yapı Kayıt Belgesi mevcuttur.
Değerleme konusu ofis nitelikli gayrimenkullerin tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekilleri birbiriyle uyumlu olmamakla birlikte tadilata ilişkin proje ve Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen
niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir."
Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu taşınmazların tapudaki niteliklerinin nitelik olarak mevcut kullanımı ile uyumlu olması, (tapuda kayıtlı olmamakla birlikte birleştirilerek kullanılmasına yönelik Yapı Kayıt Belgesi mevcuttur) devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmaması dikkate alınarak, GYO portföyünde "Ofis" olarak bulunmalarında bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 44 / 45
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te yer almaktadır. TAKBİS tarihi itibariyle bağımsız bölümler üzerinde devri ve değeri olumsuz etkileyen şerh, beyan, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
Asma Katta yer alan 9-10-11 ve 12 No.lu Bağımsız Bölümler tadilat projesinde ve yerinde birleştirilmiş tek hacim olmakla birlikte ve tapu kaydında değişiklik yapılmamıştır.
2, 4, 9, 10, 11 ve 12 No.lu Bağımsız Bölümlerin birlikte kullanılmasına yönelik Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar fiiliyatta birleştirilmiş durumda banka şubesi olarak kullanılmaktadır.
Değer, gayrimenkul üzerinde değeri ve devri etkileyen herhangi bir takyidat bulunmaması esasına göre belirlenmiştir.
Asma katta yer alan bağımsız bölümlerin birleştirilmesi ve 1. Bodrum Katta yer alan 2 No.lu Bağımsız Bölüm "Mobilya Mağazası" niteliğine yönelik tapu kaydında düzetme yapılmamıştır.
Fiili olarak tüm bağımsız bölümler bütün olarak kullanılmakta olup Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır.
Bu nedenle tümüne tek değer takdir edilmiştir.
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu 2, 4, 8, 9, 10, 11 ve 12 No.lu Bağımsız Bölümler için KDV Hariç toplam 123.940.000,00 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj hariç 426.000,00 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| Brüt | Pazar Değeri | Pazar Kirası | ||
|---|---|---|---|---|
| Kat | Alan $(m2)$ | (TL) | (TL/Ay) | |
| 1. Bodrum Kat | 221,00 | 26.740.000,00 | 92.000,00 | |
| Zemin Kat | 161,00 | 58.285.000,00 | 200.000,00 | |
| Asma Kat | 215,00 | 38.915.000,00 | 134.000,00 | |
| Toplam | 597,00 | 123.940.000,00 | 426.000,00 |
Nihai olarak toplam;
Pazar Değeri; 123.940.000 TL (YüzyirmiüçMilyonDokuzyüzkırkBinTürkLirası) + KDV
426.000,00 TL/Ay (DörtyüzyirmialtıBinTürkLirası)
Takdir edilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0024 Sayfa 45 / 45
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.