Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
Mersin, Akdeniz, Mahmudiye Mah. 77 Ada 59 Parsel (Kargir Apartman)
2024-ŞGYO-0020 31.12.2024
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI 5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA .5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 |
||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR 7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER . 9 |
||
| 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 | |||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B12 | |||
| 3.2. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ16 |
||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ 16 | |||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 16 | ||
| 3.5. | GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 16 | ||
| 3.6. | GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 17 |
||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ17 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ 17 | |||
| 3.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | ||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA 17 | |||
| 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 17 | |||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ18 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER18 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ24 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 27 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 27 | ||
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 2 / 44
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER 28 |
||
|---|---|---|---|
| 4.6. 4.7. |
RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ28 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ28 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 29 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ42 | ||
| 7. | SONUÇ44 | ||
| 7.1. 7.2. |
SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ44 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ44 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 3 / 44
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 / 2024-ŞGYO-0020
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri ve Pazar Kirası Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Mersin ili, Akdeniz ilçesi, Mahmudiye Mahallesi, 77 ada, 59 parsel, 220,00 m² yüzölçümlü "Beş Katlı Zemin Artı Birinci Katta Banka Servis ve Müştemilatı İkinci Katta Birinci Misafirhane Birinci Mesken Üçüncü ve Dördüncü Katlarda Birer Meskenli Kargir Apartman" nitelikli gayrimenkulün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Mahmudiye (Çankaya) Mahallesi, Kuvayi Milliye Caddesi, No: 9, 9A Akdeniz / MERSİN
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
Değerleme tarihi itibariyle rapora konu taşınmaz banka şubesi ve lojman (boş) olarak kullanılmaktadır.
Tapu örneği ve TAKBİS belgesi EK'te yer almaktadır.
Akdeniz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, rapor konusu taşınmazın yer aldığı 77 ada 59 no.lu parselin;
Bila tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda "Resmi Kurum" alanında kaldığı, H= 15,50 m. yapılaşma şartlarına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
İlgili belediyesinde yapılan incelemelerde konu parselin konumlu olduğu bölge 08.04.2015 tarih ve 2015/7567 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile ''Kentsel Yenileme Alanı'' olarak ilan edildiği, durumun parsel üzerindeki yapılara herhangi bir olumsuzluk teşkil etmediği bilgisi ilgili belediyesinden şifahi olarak alınmıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 4 / 44
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Beşkatlı Zemin Artı Birinci Katta Banka Servis ve Müştemilatı İkinci Katta Birinci Misafirhane Birinci Mesken Üçüncü ve Dördüncü Katlarda Birer Meskenli Kargir Apartman" nitelikli yapı için, KDV Hariç toplam 38.310.000 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj Hariç 174.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
Döviz bazlı değerlere bilahare yer verilecektir.
Nihai olarak;
Pazar Değeri: 38.310.000 TL (OtuzsekizMilyonÜçyüzonBinTürkLirası) + KDV
KDV/Stopaj Hariç Pazar Kirası
174.000 TL/Ay (YüzyetmişdörtBinTürkLirası)
takdir edilmiştir.
| Yunus BARAN | Yasin ÇABUK | Soner GÖKDAĞLI |
|---|---|---|
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| (Lisans No: 404848) | (Lisans No: 405180) | (Lisans No: 410944) |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 5 / 44
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0020
| Yunus BARAN |
(Lisans Tarih-No: 07.08.2015 / 404848) |
|---|---|
| Yasin ÇABUK | (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180) |
Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
26.12.2024
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkuller için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
| 2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
||||||
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
||||||
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
||||||
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
||||||
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
||||||
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
||||||
| Mersis No | : 0396059371100015 |
||||||
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
||||||
| Kep: [email protected] |
|||||||
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
||||||
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
||||||
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
||||||
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | |||||||
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
|||||||
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||||
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 |
||||||
| 34394 Şişli / İSTANBUL |
|||||||
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
||||||
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL | ||||||
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | |||||||
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 | ||||||
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No |
: Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
||||||
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
||||||
| Mersis No. | : - | ||||||
| KEP Adresi | : [email protected] |
||||||
| Tel | : 0 212 398 38 00 | ||||||
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Mersin ili, Akdeniz ilçesi, Mahmudiye Mahallesi, 77 ada, 59 parsel, 220,00 m² yüzölçümlü "Beş Katlı Zemin Artı Birinci Katta Banka Servis ve Müştemilatı İkinci Katta Birinci Misafirhane Birinci Mesken Üçüncü ve Dördüncü Katlarda Birer Meskenli Kargir Apartman" nitelikli gayrimenkulün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 8 / 44
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 9 / 44
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkul, Mersin Toros Devlet Hastanesi önünden güneybatıya hareketle, Cemal Paşa Caddesi üzerinden yaklaşık 1,4 km. mesafede yer almakta olup, otomobille 7 dakikada ulaşılabilmektedir.
Mersin Toros Devlet Hastanesi önünden Cemal Paşa Caddesi güzergahından güneybatıya hareketle yaklaşık 400 m ilerledikten sonra Çakmak Caddesi yönünde sola dönülür ve cadde üzerinde 260 m ilerledikten sonra döner kavşaktan 118. Cadde yönündeki 2. çıkışa girilir. Güzergah üzerinde Mersin İl Halk Kütüphanesi, Aziz Antuan Latin Katolik Kilisesi geçilerek 160 m. sonunda Uray Caddesi yönünde devam edilmek üzere sağa dönülür. Uray Caddesi güzergahında 500 m. güneybatı yönünde ilerledikten sonra Kuvayi Milliye Caddesine girilir ve 40 m. ileride solda değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parsele ulaşılır.
Rapora konu gayrimenkul Akdeniz Belediyesi'ne yakın konumda yer almakta olup taşınmaza ulaşım toplu
taşıma araçları veya özel araçlar ile sağlanabilmektedir. Taşınmazın kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır. Taşınmazın yakın çevresinde banka şubeleri, marketler, resmi kurumlar, cami ve okullar bulunmaktadır. Taşınmazın üzerinde bulunduğu Kuvayi Milliye Caddesi ve yakın çevresi ticari hareketliliğin yüksek olduğu bir lokasyondur.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 10 / 44
| İI | Mersin |
|---|---|
| ilce | Akdeniz |
| Mahalle/Köy | Mahmudiye |
| Mahalle No | 127340 |
| Ada | 77 |
| Parsel | 59 |
| Tapu Alanı | 220,00 |
| Nitelik | Beşkatlı Zemin Artı Birinci Katta Banka Servis Ve Müştemilatı İkinci Katta Birinci Misafirhane Birinci Mesken Üçüncü Ve Dördüncü Katlarda Birer Meskenli Kargir Apartman |
| Mevkii | Zafercad |
| Zemin Tip | Ana Tasınmaz |
| Pafta | 8 |
| Tip | Alan (m2) |
|---|---|
| Yapı | 52.24 |
| Yapı | 40.48 |
| Yapı | 66.52 |
| Zemin Tipi | Ana Tasınmaz | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | 77/59 | |||||
| AT Yüzölcümü (m2) | 220.00 | |||||
| İVİlçe/Mahalle | MERSIN / AKDENIZ | |||||
| Mahalle/Mevkii | MAHMUDIYE / ZAFERCAD. | |||||
| Kayıt Durum | Aktif | |||||
| Ana Tasınmaz Nitelik | Beşkatlı Zemin Artı Birinci Katta Banka Servis Ve Müştemilatı İkinci Katta Birinci Misafirhane Birinci Mesken Üçüncü Ve Dördüncü Katlarda Birer Meskenli Kargir Apartman |
|||||
| Malik / Hisse | SEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM SİRKETİ (TAM) | |||||
| Edinme Sebebi | Tüzel Kisiliklerin Unvan Değişikliği | |||||
| Tasınmaz Kimlik No | Cilt/Sayfa No | B.B. Nitelik | Kat | B.B. No. | Arsa Pay / Payda | Edinme Tarihi-Yevmiye |
Tapu örneği EK-1'dedir.
Malik / Hisse : ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
Edinme Sebebi : Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği
Tarih-Yevmiye : 15.01.2020 / 1142
▪ Diğer (Konusu: ŞİRKETLERDE YAPI DEĞİŞİKLİĞİ VE AYNİ SENMAYE KONULMASI) Tarih: 03/01/2018 Sayı: 1209-2531 (08-01-2018 tarih – 355 yevmiye)
TAKBİS tarihi itibariyle, Ayni Sermaye beyanı bulunmakta olup, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değerini olumsuz etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
TAKBİS örneği EK-2'de yer almaktadır.
Akdeniz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün aşağıda yer alan25.11.2024 tarihli yazılarında belirtildiği üzere, Rapor konusu taşınmazın yer aldığı 77 ada 59 no.lu parsel;
Mersin ili, Akdeniz ilçesi, Mahmudiye Mahallesi, 77 Ada 59 Parsel sayılı taşınmaz, Akdeniz Beledye Başkanlığı'nca onaylı bila tasdik tarihli, 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı'nda H= 15,50 m. yapılanma koşullu "Resmi Kurum Alanı" olarak planlıdır.
alanında kaldığı, yapılanma koşullarının; olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
Söz konusu taşınmaz, 08.04.2015 tarih ve 2015/7567 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Mersin Büyükşehir Belediyesi ''Kentsel Yenileme Alanı'' içerisinde kaldığından, parselle ilgili imar durumu düzenlenememektedir (Kentsel Yenileme kararının parsel üzerindeki yapılara ilişkin herhangi bir
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 13 / 44
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 14 / 44
İmar Durumu (Belediye)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 15 / 44
3.2. Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri olumsuz etkileyen beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz 15.01.2020 tarih 1142 yevmiye ile tüzel kişiliklerin unvan değişikliği edinme sebebi ile Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescillidir.
Son 3 yılda imar planında değişiklik bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.
3.4. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Yakın çevresi ağırlıklı olarak Resmi Kurum Alanı, Turistik Tesis Alanı ve Park niteliklidir. Banka şubeleri, marketler, resmi kurumlar, cami ve okullar bulunmaktadır. Kuvayi Milliye Caddesi ve yakın çevresi ticari hareketliliğin yüksek olduğu bir lokasyondur.
3.5. Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Akdeniz Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde imar dosyasında yapılan incelemede, olumsuz bir kayda rastlanmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 17 / 44
3.6. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Tarafımıza herhangi bir sözleşme ibraz edilmemiştir.
3.7. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
14.04.1988 tarihli 3/35-154/1988 No.lu Yapı Ruhsatı ve Eki Mimari Proje
07.08.1990 tarihli 3/92-154/1988/1990 No.lu Tadilat Yapı Ruhsatı.
20.09.1991 tarihli 108/32-1991 No.lu Yapı Kullanma İzin Belgesi. (954 m² alan için)
Değerlemesi yapılan taşınmaz ''Beş katlı Zemin Artı Birinci Katta Banka Servis ve Müştemilatı İkinci Katta Birinci Misafirhane Birinci Mesken Üçüncü ve Dördüncü Katlarda Birer Meskenli Kargir Apartman'' nitelikli banka şubesi ve lojman (boş) olarak kullanılmakta olup, ana taşınmazın pazar değeri ve pazar kirası değerlemesidir.
Söz konusu taşınmaza ait 17.02.2020 tarih, M2233FD312A98 sayılı, "D" sınıfı performans, ''E'' sınıf emisyon enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 18 / 44
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Nüfus artış hızı binde 1,1 oldu
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Mersin, Akdeniz, Mahmudiye Mah. 77 Ada 59 Parsel Kargir Apartman 31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 19 / 44
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nufus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 044 212 | 1 161 676 | 1 001 281 | |
| Degisim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2.85%$ | 3,56% | 2,07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus. | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nufus Sayısı | 903 115 | 1 040 480 | 1 028 040 | 1045 149 | 1073818 | 995 654 | 1193357 | 1 151 115 | 459 365 | 065911 | 599 280 | 92 824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1,3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0,5524% | 1,2748% | 0,7077% | 0,1088% |
| Oransal Değişim | $-11,01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0,32% | 1,38% | $-8,53%$ | 18,38% | $-4,94%$ | -60,65% | 130,77% | $-44,49%$ | $-84,62%$ |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
Mersin, Akdeniz kıyısında yer alan, doğal ve tarihi zenginlikleriyle öne çıkan Türkiye'nin önemli bir ilidir. Kuzeyde Toros Dağları, güneyde Akdeniz, doğuda Adana ve Osmaniye, batıda ise Antalya ile komşudur. İl toprakları, 36° 15' ve 37° 45' kuzey enlemleri ile 33° 45' ve 35° 30' doğu boylamları arasında uzanır. 130 km'lik kuzey-güney doğrultusundaki uzunluğu ve 300 km'yi bulan doğubatı genişliğiyle, Mersin toplamda 15.620 km² yüzölçümüne sahiptir.
Mersin'in yüzeyi, kıyı kesimlerinden başlayarak kuzeye doğru yükselen dağlık ve engebeli bir yapıya
sahiptir. Kıyı şeridindeki düz alanlar tarıma oldukça elverişliyken, kuzeyde Toros Dağları'nın yüksek ve sarp yapısı yerleşim ve tarımı sınırlandırır. İlin en yüksek noktası, Bolkar Dağları'nda yer alan Medetsiz Zirvesi olup 3.524 metreye ulaşır. Dağlık bölgeler, özellikle yaz aylarında yaylacılık için elverişli alanlar sunar. Gülek Boğazı gibi geçitler, ilin kara yolu bağlantıları açısından stratejik öneme sahiptir.
Kıyı kesimlerinde yer alan Erdemli, Silifke ve Anamur gibi ilçeler, Akdeniz'e özgü plajları ve doğal limanlarıyla dikkat çeker. Ayrıca, Göksu Nehri'nin Silifke civarında denize döküldüğü bölge, verimli deltaları ve zengin biyolojik çeşitliliğiyle öne çıkar. Mersin, tipik bir Akdeniz iklimine sahiptir. Yazlar sıcak ve kurak geçerken, kışlar ılık ve yağışlıdır. Yıllık ortalama sıcaklık 18°C ile 20°C arasında değişir. Yaz aylarında sıcaklık 40°C'nin üzerine çıkabilirken, kış aylarında nadiren de olsa düşük rakımlı alanlarda don olayları görülebilir. En yüksek sıcaklık 44.6°C ile Mut ilçesinde, en düşük sıcaklık ise -8.1°C ile Çamlıyayla'da ölçülmüştür. Yıllık ortalama yağış miktarı 600-1200 mm arasında değişir. Yağışlar genellikle kış aylarında yoğunlaşır; Aralık, Ocak ve Şubat ayları en yağışlı dönemlerdir. Yaz aylarında ise yağış oranı %2'ye kadar düşerek kurak bir döneme girilir. Kıyı boyunca deniz etkisi nedeniyle sıcaklık değişimleri daha ılımlıyken, iç kesimlere gidildikçe karasal iklim özellikleri belirginleşir.
Mersin'in doğal bitki örtüsü, Akdeniz ikliminin etkisiyle şekillenmiştir. Sahil kesimlerinde maki bitki örtüsü yaygındır. Ardıç, defne, pırnal meşesi, sakız ağacı, zeytin, çitlembik ve mersin gibi kuraklığa dayanıklı bitkiler geniş alanlara yayılmıştır. 600 metreye kadar kızılçam, daha yüksek rakımlarda ise karaçam ve sedir ormanları görülür. Toros Dağları'nın kuytu bölgelerinde çınar, kavak, söğüt ve kızılcık gibi nemli ortamlara uyum sağlamış ağaç türleri bulunur.
Mersin, ekonomik açıdan Türkiye'nin en hareketli illerinden biridir. Limanı, hem ithalat hem de ihracat açısından büyük öneme sahiptir. Tarım, özellikle narenciye, zeytin, muz ve seracılık faaliyetleriyle öne çıkar. Türkiye'nin muz üretiminin büyük bir kısmı Anamur'da gerçekleştirilir. Ayrıca hayvancılık, arıcılık ve balıkçılık, ilin kırsal kesimlerinde önemli geçim kaynaklarındandır.
Mersin, doğal plajları, tarihi eserleri ve yaylalarıyla bir turizm cennetidir. Özellikle yaz aylarında hem yerli hem de yabancı turistlerin akınına uğrar. Sahil boyunca uzanan Kızkalesi Plajı, Tisan Yarımadası ve Susanoğlu gibi alanlar, berrak denizi ve ince kumlarıyla ünlüdür. Dağlık bölgelerde yer alan yaylalar, yaz aylarında sıcaktan kaçanların tercih ettiği serin ve huzurlu mekanlar olarak öne çıkar. Çamlıyayla ve Gözne gibi yerleşimler, bu açıdan oldukça popülerdir.
| ilce | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|
| Yenişehir | 49 | 1,948 | 1 |
| Akdeniz | 103 | 1,183 | $\overline{2}$ |
| Mezitli | 107 | 1,147 | $\overline{2}$ |
| Tarsus | 198 | 0,613 | $\overline{2}$ |
| Silifke | 217 | 0,519 | $\overline{2}$ |
| Toroslar | 240 | 0,396 | $\overline{2}$ |
| Erdemli | 251 | 0,331 | 3 |
| İlçe | Sıra | Skor | Kademe | |
|---|---|---|---|---|
| Anamur | 257 | 0,316 | 3 | |
| Mut | 418 | $-0,179$ | $\overline{4}$ | |
| Aydıncık | 424 | $-0.186$ | 4 | |
| Bozyazı | 442 | $-0,211$ | 4 | |
| Gülnar | 479 | $-0.278$ | 4 | |
| Camlıyayla | 636 | $-0,505$ | 5 | |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Akdeniz İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında 1,183 Skor ile 2. Kademe 103., Mersin ilçeleri sıralamasında 2. Kademede 2. sırada yer almaktadır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
Akdeniz, Mersin ilinin merkez ilçelerinden biri olup, şehrin ekonomik ve ticari kalbini oluşturan stratejik bir bölgedir. İlçe, Mersin Büyükşehir Belediyesi'ne bağlıdır ve kuzeyinde Toroslar, güneybatısında Yenişehir, doğusunda ise Tarsus ilçeleriyle komşudur. Sahil şeridinde yer alan Akdeniz, deniz ticareti ve liman faaliyetleri ile ön plana çıkmaktadır. Akdeniz, Türkiye'nin en büyük limanı olan Mersin Limanı'na ev sahipliği yapmaktadır. Bu liman, yalnızca Akdeniz'in değil, Türkiye'nin dünya ticaretine açılan kapılarından biridir. Limanın çevresinde konumlanmış olan Mersin Serbest Bölgesi, sanayi ve lojistik açısından büyük bir öneme sahiptir. Yüzlerce yerli ve yabancı şirketin faaliyet gösterdiği bu bölge, ilçenin ekonomik canlılığını sürekli kılmaktadır. Ticaret hacmi bakımından Türkiye'deki ilçeler arasında ilk sıralarda yer alan Akdeniz, noterler, tercüme büroları ve uluslararası lojistik firmalarının yoğun olduğu bir ticaret merkezidir. Akdeniz, tarihî açıdan da oldukça önemli bir bölgedir. Türkiye Cumhuriyeti'nin kurucusu Mustafa Kemal Atatürk'ün Mersin ziyaretlerinde kullandığı ev ve konaklar, bugün Akdeniz ilçesinde yer almakta ve tarihî bir miras olarak korunmaktadır. İlçede bulunan Mersin Atatürk Evi, Atatürk'ün Mersin'e yaptığı ziyaretlerin hatırasını yaşatan önemli bir müzedir.
Akdeniz aynı zamanda kozmopolit bir yapıya sahiptir. İlçede birçok etnik ve kültürel grup bir arada yaşamakta, bu durum zengin bir sosyal doku oluşturmaktadır. Bölgedeki Ortodoks Kilisesi, bu kültürel çeşitliliğin simgelerinden biridir ve Mersin Kültür Merkezi'nin hemen yanı başında yer alır. Mersin Kültür Merkezi, Cumhuriyet Meydanı'nın arkasında konumlanmış olup, konser, tiyatro ve sergilere ev sahipliği yaparak şehrin kültürel hayatına büyük katkı sağlamaktadır. Ayrıca sanatseverler için bir cazibe merkezi olan İçel Sanat Kulübü, bölgenin kültürel zenginliğini artıran etkinliklere imza atmaktadır.
Akdeniz ilçesi, Mersin'in en prestijli semtlerinden biri olan Çamlıbel'i de bünyesinde barındırır. Çamlıbel, sahil boyunca uzanan şık kafe ve restoranları, alışveriş alanları ve lüks konutlarıyla hem sosyal yaşamın hem de modern mimarinin merkezi olarak kabul edilmektedir.
Akdeniz nüfusunun 2023 yılında 2022 yılına göre %1,93 (4,933 kişi) arttığı görülmektedir.
| Bağlı Olunan İl Adı | MERSIN | İlce Merkez Kadın Nüfusu | 127.673 |
|---|---|---|---|
| Toplam Nüfus | 260.879 | Belde ve Köyler Toplam Nüfusu | 0 |
| Toplam Erkek Nüfusu | 133.206 | Belde ve Kövler Erkek Nüfusu | $\bf{0}$ |
| Toplam Kadın Nüfusu | 127.673 | Belde ve Kövler Kadın Nüfusu | $\bf{0}$ |
| llce Merkez Nüfusu | 260.879 | İlceve bağlı Köv Savısı | $\mathbf{0}$ |
| İlce Merkez ErkekNüfusu | 133.206 | İlçeye bağlı Mahalle Sayısı | 65 |
Kaynak: nufusune.com / Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 23 / 44
Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 24 / 44
Küresel Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir. Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır. Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir. Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Küresel Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir. TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir. DİBS getirileri artış kaydetmiştir. Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 25 / 44
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir. Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır. Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
| Ocak January |
Subat February |
Mart March |
Nisan April |
Mayns May |
June | Haziran Temmuz Adustos July |
Eylül August September |
Eklim | Kasım October November |
Arabk December Annual |
Yithic | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0.55 | 0,02 | 0,26 | 0.71 | 0.82 | 0.10 | $-0.57$ | 0.85 | 1.02 | 1,79 | 1,40 | 0.42 | 7.72 |
| 2006 | 0.75 | 0.22 | 0.27 | 1.34 | 188 | 0.34 | 0.85 | $-0.44$ | 129 | 1.27 | 1,29 | 0,23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0.43 | 0, 0.2 | 1.21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0.02 | 1.03 | 1,81 | 1,86 | 0.22 | 8,39 |
| 2008 | 0.80 | 1,29 | 0,90. | 1.68 | 1,49 | $-0.36$ | 0.58 | $-0.24$ | 0.45 | 2.00 | 0,83 | $-0.41$ | 10,06 |
| 2009 | 0.29 | $-0.34$ | 1,10 | 0.02 | 0.64 | 0, 11 | 0,25 | $-0.30$ | 0.39 | 241 | 1,27 | 0,53 | 6.53 |
| 2010 | 1,00 | 1,45 | 0.58 | 0.60 | $-0.36$ | $-0.56$ | $-0.48$ | 0.40 | 1.23 | 1.63 | 0.03 | $-0.30$ | 6.4 |
| 2011 | 0.41 | 0,73 | 0.42 | 0.87 | 2.42 | $-1.43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0.75 | 3.27 | 1.73 | 0.58 | 10.45 |
| 2012 | 0.56 | 0.56 | 0.41 | 1.52 | $-0.21$ | $-0.90$ | $-0.23$ | 0.56 | 1.03 | 1,96 | 0.36 | 0.38 | 6.16 |
| 2013 | 1.65 | 0.30 | 0.66 | 0.42 | 0.15 | 0.76 | 0.31 | $-0, 50$ | 0.77 | 1.99 | 0,01 | 0,46 | 7.4 |
| 2014 | 1.98 | 0.43 | 1.13 | 1.34 | 0.40 | 0.31 | 0.45 | 0.09 | 0,14 | 1,90 | 0.18 | $-0.44$ | 8,17 |
| 2015 | 1.10 | 0.71 | 1,19 | 1,63 | 0.56 | $-0.51$ | 0,09 | 0,40 | 0.89 | 1,55 | 0,67 | 0,21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0,02$ | $-0.04$ | 0,78 | 0.58 | 0.47 | 1.16 | $-0.29$ | 0.18 | 1,44 | 0.52 | 1.54 | 8.53 |
| 2017 | 2.48 | 0.81 | 1.02 | 1,31 | 0.45 | $-0.27$ | 0.15 | 0.52 | 0.65 | 2,08 | 1,49 | 0.69 | 11.92 |
| 2018 | 1.02 | 0,73 | 0.99 | 1,57 | 1,62 | 2.6t | 0,55 | 2.30 | 6.30 | 2,67 | $-1,44$ | $-0.40$ | 20.3 |
| 2019 | 00.1 | 0,18. | 1,03 | 1.69 | 0.95 | 0.03 | 1,36 | 0.86 | 0.99 | 2,00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1.35 | 0.35 | 0.57 | 0.85 | 1.36 | 1.13 | 0.58 | 0.86 | 0.97 | 2,15 | 2,30 | 1.25 | 14.6 |
| 2021 | 1.68 | 0,91 | 1,08 | 1.68 | 0.80 | 1.94 | 1.80 | 1.12 | 1,25 | 2.39 | 3,51 | 13.58 | 36.08 |
| 2022 | 11.10 | 4,81 | 1,40 | 7,25 | 2.98 | 4.95 | 2.37 | 1.46 | 3.08 | 3.54 | 2.88 | 1,18 | 01 F.T |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2,29 | 2:30 | 0.04 | 3.92 | 9.49 | 9.09 | 4,75 | 3,43 | 3,28 | 2.93 | 14 TT |
| 5554 | SECTION | at which | THE CALL AND | PL 4.25 | HELMER | 4 25 4 | PEL PEPE | PL 278 | PE USAN | PL. 95.05 | PE. PE.A. | APL 2014 |
| Yat | Deals | Subat | Mart. | Missun | Mayn | Haziran | Temmuz | Aquatos | Eylül | Ekim | Kasara | Aratá | Yékk. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan | Feb. | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct | Nov. | Dec. | Annual |
| Bir önceki aya göre değişim oranı (%)-likeritiy charge (%) | |||||||||||||
| 3006 | 1.00 | 0.26 | 0.25 | 1,94 | 2.77 | 4.03 | D. B6 | $-0.75$ | 0.23 | 0.45 | $-0.29$ | $-0.12$ | 11,58 |
| 2057 | $-0.05$ | nss | 0.87 | 0.80 | 0.39 | $-0.11$ | 0.06 | 9,03 | 1,08 | $-0.13$ | 3,33 | 0.15 | 5,94 |
| 3008 | 0.42 | 2.56 | 生け | 4.50 | 2.12 | 8.33 | 土耳 | $-2,34$ | $-0.96$ | 8.57 | $-0.03$ | $-3.54$ | 8.11 |
| 2039 | 0.23 | 637 | 0.29 | ant | 0.05 | 0.94 | $-0.71$ | 车船 | 0.62 | 0.20 | 1,29 | 0.66 | 5,93 |
| 2010 | 0.88 | 1/86 | CDI | 2.28 | $-1.16$ | $-0.56$ | JLTB | 七桂 | 0.51 | 1.21 | -0.31 | 1.31 | 8.87 |
| 2011 | 1.30 | 信理 | 122 | DOM Y | 0.15 | 0.01 | $-0.03$ | 1.79 | 1.5% | 1,00 | 0.65 | 1.00 | 13,33 |
| 2012 | 0.38 | -0.09 | 0.50 | 0.08 | 0.53 | $-1.45$ | $-0.31$ | 0.26 | 1.93 | 8.17 | 1.94 | 0.12 | 2.45 |
| 2013 | $-0.18$ | 0.13 | 0.01 | $-0.61$ | 1.00 | 1,44 | 0.00 | 0.04 | 0.98 | 0.09 | 0.82 | 1,11 | 6.97 |
| 2014 | L32 | 1,98 | 在学家 | 0.0年 | 0.62 | 0.08 | 0.73 | 京都区 | 0,65 | 正规 | 0.97 | -0.76 | 6.36 |
| 2015 | 0.33 | 1.20 | ĽШ | 1.41 | t.H | 0.25 | $-0.32$ | 0.01 | 1,50 | $-0.20$ | $-1.42$ | $-0.33$ | 6.71 |
| 2016 | 12, 55 | $-0.20$ | (1.41) | 0.52 | 1.48 | U.A1 | 11.21 | 0.08 | 0.29 | 3.84 | 2.00 | 2.95 | 9.94 |
| 2017 | m | 1,28 | 1.04 | 0.78 | 0.52 | 0.07 | 0.72 | ◎ 磨乱 | 0.24 | t.m | 2.02 | 1.37 | 15.47 |
| 2018 | 0.00 | 2.68 | 1.54 | 2,60 | 3.79 | 1.03 | 1.77 | 合作 | 10.88 | 0.01 | $-2.53$ | $-2.22$ | 33.64 |
| 3019 | 0.45 | 0.0% | this | EM | 3.67 | 0.09 | $-0.96$ | 4.5% | 0, 12 | $H$ , $H$ $P$ | $-0.08$ | 0.499 | 7,36 |
| 2020 | 1.84 | 0.48 | G.BT | 1.28 | 9.54 | 0.09 | 1.02 | 2.35 | 2.65 | 3.55 | 4.38 | $2 \overline{30}$ | 25.15 |
| 2021 | 2.00 | 1.22 | 4.13 | 4.34 | 3,92 | 4,01 | 2.48 | 3,77 | 1,55 | 5.24 | 長脚 | 110.000 | 79.93 |
| 2022 | III.AS | 2,00 | 0.18 | TAT. | 8.75 | EII | B.17 | 2.41 | 4,78 | 7.85 | 0,74 | 0.26 | 97.72 |
| 2021 | 4.15 | 1.56 | 0.48 | 0.81 | 0.65 | 8,50 | 8,35 | 1.01 | 3,45 | 5,546 | 2,81 | 1,16 | 44.22 |
| 2024 | 4.14 | 574 | 329 | 3,60 | 1.969 | 1.38 | 1.84 | 1,68 | 1.37 | 1.29 | 0.86 | 28.01 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 26 / 44
| Insant | Binalar | Businet amach binater | 41.06.2 Business acrued to community Brimalan |
|||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $\sim$ | Matzente | Cir ant | Home | Oran | Mataume | Negative | Toplam | Oran | Malasma | Oran | RACASS | Oran | Matzame | IQUITA | ||||
| 100.00 | 99.54 | 181.62 | 101.15 | FORT. TS |
103.45 | 101.23 | 100.27 | 103.35 | 100.93 | 99.35 | 103.57 | |||||||
| 118.90 | 18.19% | 113.71 | 14.47% | 121.36 | 26.77% | 118.52 | 113.02 | 131.40 | 118.52 | 1.7 DE% | $+12.77$ | 12.47% | 131,391 | 27.13% | 118.34 | 115.7% | 131.46 | |
| 136.38 | 13.94% | 142.35 | 6.37% | 137.29 | 135.26 | 142.82 | 136.77 | 15.40% | 134.48 | 19.25% | 141,90 | 8.00% | 138.90 | 137.80 | 142.43 | |||
| 173.87 | 25, 85% | 176,23 | 29.21% | 17,48% | 173.33 | 178.12 | 100.78 | 172.55 | 28.16% | 175.25 | 30,32% | Idat 53 |
17,30% | 175.76 | 178.74 | 167.70 | ||
| 192,35 | 10,78% | 184.91 | 4.93% | 25,58% | 192.47 | 1985.13. | 300.KE | 192,23 | 11,41% | 184,58 | 1,51% | 209.41 | 29,79% | 193,25 | 188.86 | 210.52 | ||
| 240.35 | 25.02% | 241.02 | 30,34% | 13,74% | 240.76 | 341.55 | 238.91 | 239.27 | 24.47% | 238.57 | 29.81% | 258.61 | 13,94% | 245.43 | 347 44 |
238.97 | ||
| 403.16 | 647.74 | REL 2775 | 298.07 | 34.01% | 401.78 | 446.90 | 296.22 | 300, 00. | \$5.90% | 442.307 | 84, 82% | 290.42 | 23.81% | 416.97 | 480.62 | 299.12 | ||
| 787.69 | 75.93% | 984.88 | BFATS | 716.43 | 764.89 | 956.28 | 708.73 | 78,54% | 778.25 | PS. 0475 | 965.06 | 87.21% | 740.66 | 804.67 | 567.87 | |||
| 1203.41 | 87.31% | 1215.09 | 54,20% | 1176.36 | 11. E.PV | 1182,25 | 1108.898 | 1177.19 | 1982.85 | nn 30% |
188.13 | STATS. | 1221 n4 |
1230.18 | 11092 332 | |||
| 15,522 | 35% 3h. |
1498.45 | 23,32% | 1571.53 | 32 | 1770.44 | 1940 na |
32 12% |
54. | 02,33% | thing | 1522.34 | 1806.30 | |||||
| Fam.rai.com/ 2015 12 2018 12 2017 12 2018 12 3019 12 2030 12 2021 12 3022 12 2021 12 2034 09 |
DOM: NO AND NO AT 138,14 10% 87,74% 719.25 75.40% |
187,19 209.90 238.74 1778,18 51,29% |
44 | 41.00.1 | 117123 331.749 |
| Ticari Gayrimenkul | Dükkan | Ofis | |
|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Flyat Endeksi | Flyat Endeksi | |
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | |
| 158.5 | 159.6 | 152.8 | |
| (T644.1) | (9645.2) | (%38.4) | |
| Investment | 145.1 | 146.1 | 142.2 |
| (%12.0) | (%13.2) | (7629.5) | |
| 170.2 | 176.3 | 152.5 | |
| (%55.8). | (%61.6) | (9,38.6) | |
| 158.1 (%44.70) |
1.5.5.7.7 156.0 (%41.II) |
170.7 門店立会 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
4.3. Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler Bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; Mersin ili, Akdeniz ilçesi, Mahmudiye Mahallesi, Kuvayi Milliye Caddesi üzerinde yer almaktadır. Taşınmazın bulunduğu 77 ada 59 parsel, 220,00 m² alanlı ve "BEŞKATLI ZEMİN ARTI BİRİNCİ KATTA BANKA SERVİS VE MÜŞTEMİLATI İKİNCİ KATTA BİRİNCİ MİSAFİRHANE BİRİNCİ MESKEN ÜÇÜNCÜ VE DÖRDÜNCÜ KATLARDA BİRER MESKENLİ KARGİR APARTMAN" vasıflı olup, üzerindeki bina Bitişik Nizam, Betonarme Karkas, Zemin Kat + 4 Normal Kattan oluşmaktadır.
Mimari projesine uygun olarak yaklaşık brüt 192 m²'dir. Projesine göre binanın zemin katında; 1 adet işyeri (banka şubesi), banka girişi, lojman girişi ve kazan dairesi bulunmaktadır. İç mekan Şekerbank konseptine uygun dizayn edilmiş olup, zeminleri granit seramik kaplama, tavan spot aydınlatma ekipmanlı asma tavan, duvarlar alçı sıva üzeri saten boya, kapılar camlı kapıdır. Zemin kattan ve 1. Kata ulaşımı sağlayan iç merdiven mermer kaplama, korkulukları paslanmaz alüminyum korkuluktur. Dış kapısı alüminyum doğrama cam paneldir. Isınma ve soğutma klima sistemi ile yapılmaktadır.
Mimari projesine uygun olarak yaklaşık brüt 192 m²'dir. Projesine göre 1. Katında; zemin kat ile bağlantılı banka şubesi devamı, hol, WC'ler, çay ocağı ve arşiv bulunmaktadır. Şekerbank konseptine uygun tasarlanmış olup, zeminleri granit seramik kaplama, tavan spot aydınlatma ekipmanlı asma tavan, duvarlar alçı sıva üzeri saten boya, kapılar alüminyumdur. Islak hacimlerin zeminler seramik, duvarlar fayans kaplamadır. Mutfakta dolaplar laminant ve tezgâh mermerdir. Isıtma ve soğutma klima sistemi ile yapılmaktadır.
Mimari projesine uygun olarak yaklaşık brüt 190 m²'dir. Projesine göre 2. Katında 2+1 lojman dairesi (antre, koridor, salon, mutfak, 2 yatak odası, WC, banyo, balkon), misafirhane (antre, banyo) ve depo hacimleri bulunmaktadır. Mahallinde banka arşivi olarak kullanılmaktadır. Zeminleri koridor ve ıslak hacimlerde eski tip karoçini kaplama, odalarda eski tip ahşap parke kaplamadır. Duvarları saten alçı üzeri saten boyalıdır. Dış ve iç kapılar ahşap doğramadır. Islak hacimlerin duvarları fayans kaplamadır. Mutfakta dolaplar sunta lam ve tezgâh mermerdir. Kısmen bakımsız olup tadilat ihtiyacı bulunmaktadır.
3. ve 4. Normal Kat; Mimari projesine uygun olarak yaklaşık brüt 190 m²'dir. Mahallinde lojman (boş) olarak kullanılmaktadır. Projesine göre, Antre, koridor, 4 adet yatak odası, salon, mutfak, depo, banyo, tuvalet ve 1 adet balkon hacimlidir. Zeminleri koridor ve ıslak hacimlerde eski tip karoçini kaplama, odalarda eski tip ahşap parke kaplamadır. Duvarları saten alçı üzeri saten boyalıdır. Dış ve iç kapılar kapısı ahşap doğramadır. Islak hacimlerin duvarları fayans kaplamadır. Mutfakta dolaplar sunta lam ve tezgâh mermerdir. Kısmen bakımsız olup tadilat ihtiyacı bulunmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 28 / 44
Bina ana giriş bölümü, sahanlık zeminleri ve merdiven basamakları karo plaka kaplama, giriş bölümünde duvarları plastik boyalıdır. Binanın dış cephesi Şeker Bankası konseptine uygun, Kuvai Milliye Caddesi'ne cepheli kısmı kompozit cam, 4702 Sokak'a cepheli kısmı akrilik boyalıdır. Bina girişinin lojman kısmı mimari projesi ve mahallinde zemin kattan ve batı cepheden, banka giriş ise zemin kattan ve doğu cepheden sağlanmaktadır.
Taşınmazın toplam kullanım alanı brüt yaklaşık 954 m²'dir.
| Kat | Brüt m² |
|---|---|
| Zemin Kat | 192,00 |
| 1. Normal Kat | 192,00 |
| 2. Normal Kat | 190,00 |
| 3. Normal Kat | 190,00 |
| 4. Normal Kat | 190,00 |
| Toplam | 954,00 |
| GÜÇLÜ | ZAYIF |
|---|---|
| ✓ Ulaşımı kolay olması. |
✓ Yeni deprem yönetmeliğinden önce yapılmış |
| ✓ Denize yakın konumlu olması. |
olması. |
| ✓ Sosyal ve kültürel alanlara yakın olması. |
✓ Yapı yaşının ilerlemiş olmasına bağlı tadilat |
| ihtiyaçları. | |
| FIRSAT | TEHDİT |
| ✓ | ✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara |
| bağlı inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı | |
| sıra alıcı potansiyelinin de azalması. | |
İç mahallerde banka şubesi olması sebebiyle ihtiyaca göre bölümlendirmeler yapılmıştır. Taşınmaz içerisinde yapılan değişiklikler basit tadilat niteliğinde olup yapı ruhsatı gerektirmemektedir.
Söz konusu yapı içerisinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkul mevcut durumda banka şubesi ve lojman (boş) olarak kullanılmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 29 / 44
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Mersin, Akdeniz, Mahmudiye Mah. 77 Ada 59 Parsel Kargir Apartman 31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 31 / 44
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 35 / 44
Değerleme konusu taşınmaza 50 m. mesafede, cadde üzerinde yer alan binanın zemin, 1 ve 2. katında konumlu, 160 m² Zemin, 160 m² 1. Kat, 160 m² 2. Katından ibaret toplam 480 m² alanlı dükkan vasıflı taşınmaz 25.000.000-TL bedelle satılıktır. Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat: 160 m², 1. Kat (160/2) m²= 80 m², 2. Kat (160/2) m²= 80 m² (Toplam: 320 m²)
Değerleme konusu taşınmaza yakın cadde üzerinde yer alan binanın zemin katında konumlu, 50 m² alanlı dükkan vasıflı taşınmaz 6.500.000-TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın zemin katında konumlu, 25 m² alanlı dükkan vasıflı taşınmaz 2.800.000-TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan binanın zemin katında konumlu, 100 m² alanlı dükkan vasıflı taşınmaz 8.800.000-TL bedelle satılıktır.
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Fiyat (TL) |
Kabul Brüt m2 |
Satışa Sunan | İletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Mahmudiye | ZK+1. NK+ 2. NK | 25.000.000 | 320 | FA Emlak | (324) 329-1866 |
| 2 | Mahmudiye | ZK | 6.500.000 | 50 | VOUX Gayrimenkul | (535) 464-8550 |
| 3 | Mahmudiye | ZK | 2.800.000 | 25 | Sahibinden | (552) 078-3889 |
| 4 | Mahmudiye | ZK | 8.800.000 | 100 | Sahibinden | (544) 411-0522 |
Emsal 1 / KONUK Gayrimenkul / 0544 822 87 65
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın 2. katında konumlu, 2+1 70 m² alanlı ofis vasıflı taşınmaz 1.950.000-TL bedelle satılıktır.
Emsal 2 / ARCA Gayrimenkul Yatırım ve Danışmanlık / 0533 396 77 80
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgeye yakın, İstiklal Caddesi üzerinde yer alan binanın 4. katında konumlu, 2+1 70 m² alanlı ofis vasıflı taşınmaz 1.880.000-TL bedelle satılıktır.
Emsal 3 / ZETA Gayrimenkul / 0532 262 38 84
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın 4. katında konumlu, 1+0, 30 m² alanlı büro vasıflı taşınmaz 850.000-TL bedelle satılıktır.
Emsal 4 / BERA Gayrimenkul / 0530 434 77 72
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgeye yakın deniz manzarasına sahip, bulunduğu binanın 3. Katında konumlu, 1+1, 40 m² alanlı ofis vasıflı taşınmaz 1.100.000-TL bedelle satılıktır.
Emsal 5 / MERSİN İkizler Gayrimenkul / 0544 411 05 22
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan, cadde üzeri, bulunduğu binanın 4. katında konumlu, 1+0, 21 m² alanlı ofis vasıflı taşınmaz 500.000-TL bedelle satılıktır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 36 / 44
| Emsal | Mahalle | Kat | Fiyat | Brüt | Satışa Sunan | iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|
| No | (TL) | m 2 | ||||
| İhsanive | 2. NK | 1.950.000 | 70 | Konuk Gayrimenkul | $(544)$ 822-8765 | |
| 2 | Mahmudive | 4. NK | 1.880.000 | 70 | Arca Gayrimenkul Yatırım ve Danışmanlık | (533) 396-7780 |
| з | Mahmudive | 4. NK | 850,000 | 30 | Zeta Gayrimenkul | (532) 262-3884 |
| 4 | Mahmudiye | 3. NK | 1.100.000 | 40 | Bera Gayrimenkul | (530) 434-7772 |
| 5 | Mahmudive | 4. NK | 500.000 | 21 | Mersin İkizler Gayrimenkul | (544) 411-0522 |
5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Satılık Dükkan Kroki
Satılık Ofis, Büro Kroki
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 37 / 44
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Fiyat (TL) |
Kabul Brüt m2 |
TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m2 |
Alan Düzeltme |
Konum Kullanım |
Düzeltilmiş Birim Fiyat |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mahmudiye | ZK+1.NK+2.NK | 25,000.000 | 320 | 78.125 | $-5,00%$ | 74.219 | 15,00% | 0,00% | 85.352 | |
| $\overline{z}$ | Mahmudive | ZK | 6,500,000 | 50 | 130,000 | $-5,00%$ | 123,500 | $-30,00%$ | 0.00% | 86,450 |
| з | Mahmudiye | Carl Miller ZK |
2,800.000 | 25 | 112,000 | $-5,00%$ | 106.400 | $-25,00%$ | 5,00% | 85.120 |
| 4 | Mahmudiye | ZK | 8,800,000 | 100 | 88,000 | $-5,00%$ | 83.600 | 5,00% | 0,00% | 87.780 |
| Ortalama TL/m2 | 102.031 | 96,930 | 86.175 |
Ticari nitelikli zemin kat indirgemeli emsallerin uyumlaştırılması sonucu zemin kat için ortalama birim Pazar Değeri 86.175 TL/m² bulunmuş, 86.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Zemin kat ile birlikte kullanılan 1 Normal Kat için ½ oranıyla 43.000 TL/m² kabul edilmiştir.
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Flyat (TL) |
Brüt m2 | TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m2 |
Alan Düzeltme |
Konum Kullanım |
Düzeltilmiş Birim Fiyat |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ihsanive | 2. NK | 1.950.000 | 70 | 27.857 | $-5.00%$ | 26,464 | $-5,30%$ | 5,00% | 26.386 | |
| $\mathbf{z}$ | Mahmudiye | 4. NK | 1.880.000 | 70 | 26.857 | $-5,00%$ | 25.514 | $-5,30%$ | 4,00% | 25.184 |
| з | Mahmudiye | 4. NK | 850.000 | 30 | 28.333 | $-5,00%$ | 26.917 | $-7,03%$ | 6,00% | 26.639 |
| 4 | Mahmudiye | 3. NK | 1.100.000 | 40 | 27.500 | $-5,00%$ | 26.125 | $-6,60%$ | 3,00% | 25.185 |
| 5 | Mahmudive | 4. NK | 500.000 | 21 | 23.810 | $-5,00%$ | 22.619 | $-7,42%$ | 3,00% | 21.619 |
| Ortalama TL/m2 | 26.871 | 25.528 | 25.003 |
Değerleme konusu binanın 2., 3., ve 4. Katları proje ve tapu kaydına göre mesken nitekikli olmakla birlikte ofis nitelikli kullanım ağırlık kazanmış, bu nedenle ofis emsallerine göre değerlendirilmiştir.
Nispeten yakın konumdaki emsallerdepazarlık sonrası alan ve konum uyumlatırması sonucu, 2. Normal Kat için 25.000 TL/m2 birim değer kabul edilmiştir.
Binada asansör olmaması dikkate alınarak 3. NK için %5 eksiğiyle 23.750 TL/m², 4. NK için %10 eksiğiyle 22.500 TL/m² kabul edilmiştir. Yeni binalarda daha yüksek birim fiyatlar görülmektedir.
5.1.4.'te yer alan Pazar Yaklaşımına göre Zemin Kat için 86.000 TL/m², iç merdivenle bağlantılı olarak birlikte kullanılan 1. Normal Kat için ½ oranıyla 43.000 TL/m² birim değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu binanın 2., 3., ve 4. Katları proje ve tapu kaydına göre mesken nitekikli olmakla birlikte ofis nitelikli kullanım ağırlık kazanmış, bu nedenle ofis emsallerine göre değerlendirilmiştir.
Nispeten yakın konumdaki emsallerde pazarlık sonrası alan ve konum uyumlaştırması sonucu, 2. Normal Kat için 25.000 TL/m² birim değer kabul edilmiştir.
Binada asansör olmaması dikkate alınarak 3. NK için %5 eksiğiyle 23.750 TL/m², 4. NK için %10 eksiğiyle 22.500 TL/m² kabul edilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 38 / 44
| Kat | Brüt m 2 |
TL/m 2 | Takdir Edilen Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| Zemin Kat | 192,00 | 86,000 | 16.510.000 |
| 1. Normal Kat | 192,00 | 43.000 | 8.260.000 |
| 2. Normal Kat | 190,00 | 25,000 | 4.750.000 |
| 3. Normal Kat | 190,00 | 23.750 | 4.510.000 |
| 4. Normal Kat | 190,00 | 22.500 | 4.280.000 |
| Toplam | 954,00 | 38.310.000 |
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Merkezi lokasyonda yer alan bitişik nizam parsel için uygun nitelikte satılık arsa bilgisine ulaşılamadığından maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Kullanılmamıştır.
5.3.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar Kullanılmamıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
: 0 (212) 872 16 36
Kullanılmamıştır.
5.4. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde ve çarşı içinde zemin katta konumlu 55 m² alanlı işyeri aylık 25.000-TL bedelle kiralıktır.
Aynı cadde üzerinde ve çarşı içinde zemin katta konumlu 30 m² alanlı işyeri aylık 11.500-TL bedelle kiralıktır.
Aynı cadde üzerinde yer alan binada 366 m² BK, 366 m² ZK, 366 m² Asma Katından ibaret toplam 1.100 m² alanlı işyeri aylık 300.000-TL bedelle kiralıktır.
Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat: 366 m², Bodrum Kat: (366/4) m²= 92 m², Asma Kat (366/2) m²= 183 m² (Toplam: 641 m²) (Bodrum Kat, Zemin Katına 1/4, Asma Kat 1/2 oranında indirgenmiştir).
Değerleme konusu bulunduğu bölgede, cadde üzerinde ve çarşı içinde yer alan binada 200 m² BK, 220 m² ZK, 1-2-3-4 NK'ların her biri 210 m² alanlı ve toplam 1260 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 320.000- TL bedelle kiralıktır.
Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat: 220 m², Bodrum Kat: (200/4) m²= 50 m², 1-2-3 ve 4. Katlar ZK'ın Katın 1/2 oranıyla indirgenmiş olarak (105 m² x 4= 420 m²) toplamda 690 m² kabul edilmiştir)
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan binanın Zemin + Asma Katında konumlu 200 m² Zemin, 130 m² Asma Katından ibaret toplam 330 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz yıllık 1.000.000-TL bedelle kiralıktır. (Aylık kira 83.000-TL'dir)
Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat: 200 m², Asma Kat: (130/2) m²= 65 m² (Toplam: 265 m²)
Asma Kat, Zemin Katına 1/2 oranında indirgenmiştir.
Emsal 6 KURİŞ Gayrimenkul / 0505 060 10 05
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan binanın Zemin katında konumlu 55 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 20.000-TL bedelle kiralıktır.
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Avlık Kira (TL) |
Kabul Brüt m2 |
İlan No. | Tarih | Kiraya Veren | lletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cankaya | ZK | 25.000 | 55 | 1217935443 | 21.11.2024 | Remax Palm | (532) 253-6670 | |
| Nusrative | ŽK | 11.500 | 30 | 1203598247 | 16.12.2024 | Arda Emlak | (535) 412-8285 | |
| Nusrative | B+ZK+Asma | 300.000 | 641 | 1217415496 | 10.11.2024 | Mersin Brand | (532) 621-4911 | |
| 4 | Ihsanive | $B + Z - 1 - 2 - 3 - 4$ | 320,000 | 690 | 1090538070 | 16.12.2024 | Aksa Gayrimenkul | (542) 612-9544 |
| 5 | Kültür | ZK+Asma | 83,000 | 265 | 1091020986 | 26.11.2024 | Joker Gavrimenkul | (532) 599-4848 |
| б | Hamidiye. | ZK | 20.000 | 55 | 1153061946 | 04.12.2024 | Kuris Gayrimenkul | (505) 060-1005 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 40 / 44
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Aylık Kira (TL) |
Kabul Brüt m2 |
$TL/m2$ -ay | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı $TL/m2$ -av |
Alan Düzeltme |
Konum Kullanım |
Düzeltilmiş Birim Fiyat |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ≖ | Cankaya | ZK | 25,000 | 55 | 455 | $-10.00%$ | 409 | $-10.00\%$ | $-10,00%$ | 327 |
| 2 | Nusrative | ZK | 11.500 | 30 | 383 | $-5,00%$ | 364 | $-10,00%$ | 0,00% | 328 |
| з | Nusrative | B+ZK+Asma | 300,000 | 641 | 468 | $-10,00%$ | 421 | 0,00% | 0,00% | 421 |
| 4 | Ihsaniye | $B + Z - 1 - 2 - 3 - 4$ | 320,000 | 690 | 464 | $-15,00%$ | 394 | 0,00% | $-10,00%$ | 355 |
| 5 | Kültür | ZK+Asma | 83.000 | 265 | 313 | $-5.00%$ | 298 | $0.00\%$ | 0.00% | 298 |
| 6 | Hamidiye | ZK | 20.000 | 55 | 364 | $-5,00%$ | 345 | $-10,00%$ | 0,00% | 311 |
| Ortalama TL/m2 | 372 | 340 |
Zemin kat için brüt alana göre 340 TL/m²-ay birim kira bulunmuş, asma kat niteliğinde içeriden bağlantılı 1. Kat için ½ oranında indirgeme ile 170 TL/m² birim kira kabul edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan iş merkezi binasının 1. Katında konumlu, 1+1 tip, 50 m² alanlı ofis aylık 8.000-TL bedelle kiralıktır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan iş merkezi binasının 2.Katında konumlu, 2+1 tip, 92 m² alanlı ofis aylık 15.000-TL bedelle kiralıktır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan iş merkezi binasının 3.Katında konumlu, 1+1 tip, 50 m² alanlı ofis aylık 8.000-TL bedelle kiralıktır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan iş merkezi binasının 4.Katında konumlu, 3+1 tip, 100 m² alanlı ofis aylık 14.000-TL bedelle kiralıktır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 41 / 44
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Tip. | Avlık Kira (TL) |
Kabul Brüt m2 |
Ilan No. | Tarih | Kiraya Veren | lletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mahmudive | 10.NK | $1+1$ | 8,000 | 50 | 1202905866 | 09.12.2024 | Basaran Gayrimenkul | (553) 036-3633 | |
| Mahmudive | 2.NK | $2*1$ | 15,000 | 92 | 1216523285 | 12.12.2024 | Aura Gayrimenkul | (532) 179-0684 | |
| Mahmudive | 3. NK | $1+1$ | 8.000 | 50 | 1178064996 | 08.12.2024 | Elit Gayrimenkul | (544) 570-8757 | |
| Mahmudive | 4.NK | $3 + 1$ | 14.000 | 100 | 1199888959 | 25.12.2024 | Mehmet Yetkin Gayrimenkul | $(536)$ 789-2989 |
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Tip | Avlık Kira (TL) |
Kabul Brüt m2 |
TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m2 |
Alan Düzeltme |
Konum Kullanım |
Düzeltilmiş Birim Fivat |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mahmudiye | 1.NK | $1+1$ | 8.000 | 50 | 160 | $-10.00\%$ | 144 | $-6.14%$ | 5,00% | 142 | |
| 2 | Mahmudiye | 2.NK | $2+1$ | 15.000 | 92 | 163 | $-10.00\%$ | 147 | $-4.30%$ | 0.00% | 140 |
| 3. | Mahmudive | 3. NK | $1+1$ | 8.000 | 50 | 160 | $-10.00\%$ | 144 | $-6.14%$ | 0.00% | 135 |
| 4 | Mahmudive | 4.NK | $3 + 1$ | 14.000 | 100 | 140 | $-10.00\%$ | 126 | $-3,95%$ | 0.00% | 121 |
| Ortalama TL/m2 | 156 | 140 | 135 |
Tapu ve projesinde mesken nitelikli olmakla birlikte fiili olarak ofis niteliğindeki 2. Normal Kat için ofis emsalleri çalışılmış, birim kira 135 TL/m²-ay bulunmuştur.
Binada asansör olmaması nedeniyle, 2. Normal Kat için 130 TL/m², 4. Normal Kat için 125 TL/m² birim kira kabul edilmiştir.
Kullanılmamıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 42 / 44
Tamamlanmış ve kullanılan yapıdır. Söz konusu taşınmazın mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
5.4.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Kullanılmamıştır.
6.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması
Merkezi lokasyonda yer alan bitişik nizam parsel için uygun nitelikte satılık arsa bilgisine ulaşılamadığından maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır. Pazar analizi yöntemiyle çalışılmış, emsaller zemin kata indirgenmiş olarak, 5.1.4.'te yer alan Pazar Yaklaşımına göre Zemin Kat için 86.000 TL/m², iç merdivenle bağlantılı olarak birlikte kullanılan 1. Normal Kat için ½ oranıyla 43.000 TL/m² birim değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu binanın 2., 3., ve 4. Katları proje ve tapu kaydına göre mesken nitelikli olmakla birlikte ofis nitelikli kullanım ağırlık kazanmış, bu nedenle ofis emsallerine göre değerlendirilmiştir.
Nispeten yakın konumdaki emsallerde pazarlık sonrası alan ve konum uyumlaştırması sonucu, 2. Normal Kat için 25.000 TL/m2 birim değer kabul edilmiştir.
Binada asansör olmaması dikkate alınarak 3. NK için %5 eksiğiyle 23.750 TL/m², 4. NK için %10 eksiğiyle 22.500 TL/m² kabul edilmiştir.
5.4.1.'de yapılan çalışma ile;
Zemin kat için brüt alana göre 340 TL/m²-ay birim kira bulunmuş, asma kat niteliğinde içeriden bağlantılı 1. Kat için ½ oranında indirgeme ile 170 TL/m² birim kira kabul edilmiştir.
Tapu ve projesinde mesken nitelikli olmakla birlikte fiili olarak ofis niteliğindeki 2. Normal Kat için ofis emsalleri çalışılmış, birim kira 135 TL/m²-ay bulunmuştur.
Binada asansör olmaması nedeniyle, 2. Normal Kat için 130 TL/m², 4. Normal Kat için 125 TL/m² birim kira kabul edilmiştir.
| Kat | Brüt m 2 |
Değer TL/m 2 |
Takdir Edilen Değer (TL) |
Kira $T L/m2$ -ay |
Takdir Edilen Değer (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| Zemin Kat | 192,00 | 86,000 | 16.510.000 | 340 | 66,000 |
| 1. Normal Kat | 192,00 | 43,000 | 8.260.000 | 170 | 33,000 |
| 2. Normal Kat | 190,00 | 25,000 | 4.750.000 | 135 | 26,000 |
| 3. Normal Kat | 190,00 | 23.750 | 4.510.000 | 130 | 25,000 |
| 4. Normal Kat | 190,00 | 22.500 | 4.280.000 | 125 | 24.000 |
| Toplam | 954,00 | 38.310.000 | 174.000 |
Buna göre kat bazlı çalışılan Toplam Pazar Değeri ve Pazar Kirası tabloda gösterilmiştir.
Bina bazlı olarak;
Pazar Değeri ; 38.310.000 TL
Pazar Kirası ; 174.000 TL/ay Takdir edilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
6.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
6.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu görülmüştür.
6.4. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te, TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri olumsuz etkileyen beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İncelenen belgeler kapsamında devredilmesinde bir sınırlama tespit edilmemiştir.
6.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaza ait 20.09.1991 tarih 108/32-1991 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi mevcuttur.
6.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerde TAKBİS tarihi itibariyle üst hakkı belirtmesi bulunmamaktadır.
6.8. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)
Değerleme konusu binanın tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Mersin, Akdeniz, Mahmudiye Mah. 77 Ada 59 Parsel Kargir Apartman 31.12.2024 2024-ŞGYO-0020 Sayfa 44 / 44
yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir."
Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu bina nitelikli taşınmazın tapudaki niteliği ile mevcut kullanımının uyumlu olması, yapı kullanma izin belgesinin alınması, devredilmesinde ilişkin bir sınırlama bulunmaması dikkate alınarak, GYO portföyünde "Bina" olarak bulunmasında bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te yer almaktadır. TAKBİS tarihi itibariyle değerleme konusu bina nitelikli taşınmaz üzerinde devri ve değeri olumsuz etkileyen şerh, beyan, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu yapının yer aldığı parsel, 08.04.2015 tarih ve 2015/7567 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Mersin Büyükşehir Belediyesi ''Kentsel Yenileme Alanı'' içerisinde kaldığından, parselle ilgili imar durumu düzenlenememektedir (Kentsel Yenileme kararının parsel üzerindeki yapılara ilişkin herhangi bir olumsuzluk teşkil etmediği bilgisi ilgili belediyesinden şifahi olarak edinilmiştir).
Değer, gayrimenkul üzerinde değeri ve devri etkileyen herhangi bir takyidat bulunmaması esasına göre belirlenmiştir.
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Beşkatlı Zemin Artı Birinci Katta Banka Servis ve Müştemilatı İkinci Katta Birinci Misafirhane Birinci Mesken Üçüncü ve Dördüncü Katlarda Birer Meskenli Kargir Apartman" nitelikli yapı için, KDV Hariç toplam 38.310.000 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj Hariç 174.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
Pazar Değeri: 38.310.000 TL (OtuzsekizMilyonÜçyüzonBinTürkLirası) + KDV
174.000 TL/Ay (YüzyetmişdörtBinTürkLirası)
takdir edilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.