Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
. Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
İstanbul, Şişli, Mecidiyeköy Mah. 1946 Ada 132 Parsel (A Blok - 8 Adet Ofis)
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI 5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA .5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ | ||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 | |||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR 7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER . 9 |
||
| 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 | |||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 12 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 12 | |||
| 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B14 | |||
| 3.2. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI | ||
| HAKKINDA BİLGİ15 | |||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ 15 | |||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 15 | ||
| 3.5. | GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 15 | ||
| 3.6. | GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT | ||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 16 | |||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ16 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ 16 | |||
| 3.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | ||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA 16 | |||
| 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 17 | |||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ18 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER18 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ24 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 31 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 31 | ||
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 2 / 49
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER 33 |
||
|---|---|---|---|
| 4.6. 4.7. |
RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ33 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE |
||
| HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ33 | |||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 34 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ45 | ||
| 7. | SONUÇ48 | ||
| 7.1. | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ48 | ||
| 7.2. | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ49 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 3 / 49
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi) / 2024-ŞGYO-0025
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri ve Pazar Kirası Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve 182 B.B. No.lu taşınmaz hariç (MALİK: ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş.) tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
İstanbul ili, Şişli ilçesi, Mecidiyeköy Mahallesi, 1946 ada, 132 parselde, "Dört Bloklu Kargir Bina" nitelikli, kat mülkiyeti tesis edilmiş olarak yer alan binada, A Blok, 10. Normal Katta 176-177-178 no.lu, 11. Normal Katta 179-180-181 No.lu, 12. Normal Katta 182 No.lu ve 13. Normal Katta 183 No.lu "Ofis" nitelikli 8 adet bağımsız bölümün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Mecidiyeköy (Esentepe) Mahallesi, Büyükdere Caddesi, Metrocity A Blok, No: 171A B.B.N: 176, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183 Şişli / İSTANBUL
Sahibi (176, 177, 178, 179, 180, 181 ve 183 No.lu Bağımsız Bölümler)
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
(182 No.lu Bağımsız Bölüm) Ziraat Katılım Bankası A.Ş. (1/1) (Sell and Lease Back sözleşmesi bulunmaktadır)
Değerleme tarihi itibariyle rapora konu taşınmazlar kiracılar tarafından işyeri olarak kullanılmaktadır.
Tapu örnekleri ve TAKBİS belgeleri EK'te yer almaktadır.
Şişli Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, rapor konusu taşınmazlarının yer aldığı 1946 ada 132 no.lu parselin;
24.06.2006 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli "Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı"nda "kısmen mezarlık kısmen de ticaret" alanında kaldığı, yapılanma koşullarının;
Emsal: 2,50, ön cephe çekme mesafesi: 10,00 m., yan ve arka cephe çekme mesafesi: 5,00 m., H (Yençok)= Serbest yapılaşma koşullarına sahip iken,
14.02.2020 tarihli Resmi Gazetede yürürlüğe giren 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 8. Maddesine (Ek paragraf: 14/02/2021-7221/6md.) "İmar Planlarında bina yükseklikleri Yençok: Serbest olarak belirlenemez" ve Geçici 20. Maddede belirtilen "Bina yükseklikleri Yençok: Serbest olarak belirlenmiş alanlarda plan değişikliği ve revizyonu yapılıncaya kadar yapı ruhsatı düzenlenemez. Belirlenen süre içerisinde söz konusu alanlarda yer alan parsellere ilişkin yapı ruhsat başvuru yapıldığında süre sonu beklenilmeden alana yönelik öncelikli olarak plan değişikliklerinin ve revizyonlarının yapılması zorunludur." Hükmü gereği, H: Serbest olarak belirlenen irtifaların yeniden düzenlenmesi gereği doğmuştur.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 4 / 49
6.8., 7.1.ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Ofis" nitelikli 8 adet bağımsız bölüme ilişkin KDV Hariç 450.000.000 TL Pazar Değeri ve 1.710.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
Bağımsız bölüm bazlı takdir edilen Pazar Değerleri ve Pazar Kiraları tabloda yer almaktadır.
| B.B. | Nitelik | Brüt Alan | Pazar Değeri | Pazar Kirası | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kat | No. | (m 2 ) | (TL) | (TL/Ay) | |
| 10. NK | OFIS 176 |
200.39 | 32.100.000 | 120,000 | |
| 10. NK | 177 | OFIS | 206,00 | 33.000.000 | 125,000 |
| 10. NK | 178 | OFIS | 315,31 | 49.500.000 | 190.000 |
| 11. NK | 179 | OFIS | 200,39 | 32.100.000 | 120,000 |
| 11. NK | 180 | OFIS | 206,00 | 33.000.000 | 125,000 |
| 11. NK | 181 | OFIS | 315,31 | 49.500.000 | 190.000 |
| 12. NK | 182 | OFIS | 721,70 | 110.400.000 | 420,000 |
| 13. NK | 183 | OFIS | 721,70 | 110.400.000 | 420,000 |
| Toplam/ Ortalama | 2.886,80 | 450.000.000 | 1.710.000 |
Pazar Değeri; 450.000.000,00 TL (DörtyüzelliMilyonTürkLirası) + KDV
1.710.000,00 TL/Ay (BirMilyonYediyüzonBinTürkLirası)
| Erman ERGÜN | Yasin ÇABUK | Soner GÖKDAĞLI |
|---|---|---|
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| (Lisans No: 407550) | (Lisans No: 405180) | (Lisans No: 410944) |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 5 / 49
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0025
Erman ERGÜN (Lisans Tarih-No: 03.01.2018 / 407550)
Yasin ÇABUK (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180)
Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
26.12.2024
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkuller için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
| 2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|||||
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
|||||
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
|||||
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
|||||
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
|||||
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
|||||
| Mersis No | : 0396059371100015 |
|||||
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
|||||
| Kep: [email protected] |
||||||
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
|||||
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
|||||
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
|||||
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | ||||||
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
||||||
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 | |||||
| 34394 Şişli / İSTANBUL | ||||||
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
|||||
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL | |||||
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | ||||||
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 | |||||
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No |
: Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
|||||
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
|||||
| Mersis No. | : - | |||||
| KEP Adresi | : [email protected] |
|||||
| Tel | : 0 212 398 38 00 | |||||
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve 182 B.B. No.lu taşınmaz hariç (MALİK: ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş.) tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
İstanbul ili, Şişli ilçesi, Mecidiyeköy Mahallesi, 1946 ada, 132 parselde, "Dört Bloklu Kargir Bina" nitelikli, kat mülkiyeti tesis edilmiş olarak yer alan binada, A Blok, 10. Normal Katta 176-177-178 no.lu, 11. Normal Katta 179-180-181 No.lu, 12. Normal Katta 182 No.lu ve 13. Normal Katta 183 No.lu "Ofis" nitelikli 8 adet bağımsız bölümün Pazar Değeri ve Pazar Kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 7 / 49
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 8 / 49
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 9 / 49
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkullere, Büyükdere Caddesi, M2 Metrosu Sanayi İstasyonu girişi önünden güneye hareketle, Büyükdere Caddesi üzerinden yaklaşık 2,7 km. mesafede yer almakta olup, otomobille 9 dakikada ulaşılabilmektedir.
M2 Metrosu Sanayi İstasyonu girişi önünden güneye hareketle yaklaşık 900 m. sonra sağa Sanayi Mah./Emniyetevler/Çeliktepe yönündeki rampaya doğru girilir. 40 m ileriden Eski Büyükdere Caddesi yönüne sola dönülür ve 1,00 km ilerledikten sonra tekrardan Büyükdere Caddesi'ne girilir. Büyükdere Caddesi üzerinde güney yönde 280 m. ilerlenip sağa G-44 Sokak'a dönülür. Yaklaşık 50 m sonra değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu A Blok girişine ulaşılır.
Binaya ulaşım ana cadde üzerinden geçen toplu taşıma araçları veya özel araçlarla sağlanabilmektedir. Taşınmazın bulunduğu bölge konut ve ticari nitelikli
olarak gelişmiş olup üst gelir grubuna hitap etmektedir. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu yapının kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır. Taşınmazların yakın çevresinde Kanyon AVM, Zorlu Center AVM ve Akmerkez AVM gibi referans noktaları bulunmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 10 / 49
| ÌI | Ístanbul |
|---|---|
| İlce | Sişli |
| Mahalle/Köy | Mecidiyeköy |
| Mahalle No | 147313 |
| Ada | 1946 |
| Parsel | 132 |
| Tapu Alanı | 24.277.71 |
| Nitelik | Dört Bloklu Kargir Bina |
| Mevkii | õ, |
| Zemin Tip | Kat Mülkiyet |
| Pafta | 303 |
| Bina Nitelik | Blok | Bağımsız Bölüm Adet |
|---|---|---|
| Kat Mülkiyet | ÷ | 162 |
| Kat Mülkiyet | Α | 34 |
| Kat Mülkiyet | В | 104 |
| Kat Mülkiyet | С | 106 |
| Tip | Alan (m2) |
|---|---|
| Yapı | 800.14 |
| Yapı | 499.19 |
| Yapı | 15700.14 |
| Yapı | 800.27 |
| İrtifak Hakkı | 2648.13 |
| Kat | Nitelik | BB No | Kat | Nitelik | BB No | Kat | Nitelik | BB No |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Is Yeri | 195 | 9 | Ofis | 173 | 15 | Ofis | 185 |
| 1 | Havuz | 196 | 9 | Ofis | 174 | 16 | Ofis | 186 |
| 1 | Is Yeri | 163 | 9 | Ofis | 175 | 17 | Ofis | 187 |
| 2 | Ofis | 164 | 10 | Ofis | 176 | 18 | Ofis | 188 |
| 3 | Ofis | 165 | 10 | Ofis | 177 | 19 | Ofis | 189 |
| 4 | Ofis | 166 | 10 | Ofis | 178 | 20 | Ofis | 190 |
| 5 | Ofis | 167 | 11 | Ofis | 179 | 21 | Ofis | 191 |
| 6 | Ofis | 168 | 11 | Ofis | 180 | 22 | Ofis | 192 |
| 7 | Ofis | 169 | 11 | Ofis | 181 | 23 | Ofis | 193 |
| 8 | Ofis | 170 | 12 | Ofis | 182 | 24 | Ofis | 194 |
| 8 | Ofis | 171 | 13 | Ofis | 183 | |||
| 8 | Ofis | 172 | 14 | Ofis | 184 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 12 / 49
| Zemin Tipi | KatMulkiveti | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | 1946/132 | |||||||||||
| AT Yüzölçümü (m2) | 24, 277, 71 | |||||||||||
| IVIIçe/Mahalle | ISTANBUL/SISLI | |||||||||||
| Mahalle/Mevkii | MECIDIYEKOY / - | |||||||||||
| Kayıt Durum | Aktif | |||||||||||
| Ana Taşınmaz Nitelik | Dört Bloklu Kargir Bina | |||||||||||
| Malik / Hisse | ZİRAAT KATILIM BANKASI A.S. (TAM) (182 NO.LU B.B.) | SEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (TAM) (176-177-178-179-180-181-183 NO.LU B.B.'LER) | ||||||||||
| Edinme Sebebi | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği (176-177-178-179-180-181-183 No.lu B.B.'LER) 6361 S.Y. Göre Devir Ve Finansal Kiralama Sözlesmesi (182 No.lu B.B.) |
|||||||||||
| Tasınmaz Kimlik No | Cilt/Sayfa No | Blok | B.B. Nitelik | Kat | B.B. No. | Arsa Pay / Payda | Edinme Tarihi-Yevmiye | |||||
| 35033100 | 00/0007 | $PME =$ | 10. KIV | 170 | 101/100000 | 1.4 01 2020 / 2020 |
| I ASINTINA NITIUK IYO | CITY SUATE IAO | DIDK | D.D. NITEUK | N d L | D.D. NU. | Alsa ray / rayua | comme rarini-revinive |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 25632169 | 98/9607 | Ofis | 10. NK | 176 | 121/100000 | 14.01.2020 / 898 | |
| 24680459 | 98/9608 | Ofis | 10. NK | 177 | 104/100000 | 14.01.2020 / 898 | |
| 24680460 | 98/9609 | А | Ofis | 10. NK | 178 | 188/100000 | 14.01.2020 / 898 |
| 24680461 | 98/9610 | A | Ofis | 11. NK | 179 | 121/100000 | 14.01.2020 / 898 |
| 24680462 | 98/9611 | А | Ofis | 11. NK | 180 | 104/100000 | 14.01.2020 / 898 |
| 24680463 | 98/9612 | А | Ofis | 11. NK | 181 | 188/100000 | 14.01.2020 / 898 |
| 24680464 | 98/9613 | A | Ofis | 12. NK | 182 | 413/100000 | 07.06.2023/14500 |
| 24680465 | 98/9614 | A | Ofis | 13. NK | 183 | 413/100000 | 14.01.2020 / 898 |
| Malik / Hisse |
: Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1) (182 Hariç) |
|---|---|
| Ziraat Katılım Bankası A.Ş. (182 NO.LU B.B.) (1/1) | |
| Edinme Sebebi | : Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği (176-177-178-179-180-181-183 No.lu B.B.'ler) |
| 6361 S.Y. Göre Devir ve Finansal Kiralama Sözleşmesi (182 No.lu B.B.) | |
| Tarih-Yevmiye | : 14.01.2020 / 898 (176-177-178-179-180-181-183 No.lu B.B.'ler) |
| 07.06.2023 / 14500 (182 No.lu B.B.) | |
▪ TRAFO MERKEZİ YERİNİN 99 YILLIĞI 1 TL BEDELLE BOĞAZİÇİ ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş LEHİNE KİRA ŞERHİ 12/11/1998 Y:6877 Lehtar: BOĞAZİÇİ ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş. (BEDAŞ) (12.11.1998 tarih 6877 yevmiye) (176 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz üzerinde)
▪ Finansal Kiralama Şerhi: TARAFLAR nin 12/05/2023 tarih 2023-07793-01 sayılı Sözleşme ile. (T:07.06.2023 – Y:14500) (182 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz üzerinde)
TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
UAVT Adres Kodu 176 No.lu B.B. / 2098965615 177 No.lu B.B. / 1673277552 178 No.lu B.B. / 3653814800 179 No.lu B.B. / 3373623887 180 No.lu B.B. / 1008501130 181 No.lu B.B. / 3568617181 182 No.lu B.B. / 3964303915 183 No.lu B.B. / 2285561532
İSTANBUL / ŞİŞLİ / MECİDİYEKÖY MAHALLESİ / BÜYÜKDERE (Cadde) / 171A - İşyeri - Bağımsız Ana Giriş – Bilinmeyen
| DORES OF GROUP - 1 |
|
|---|---|
| Numarataj Bilgileri | Bağımsız Bölüm Bilgileri |
| CONTRACTOR |
| Kimilk No | Ada | Parsel | Patta | Posta Kod |
Numarataj Tipi |
Site Adi |
Apartman/Blok Adi |
Diş Карк |
Kimilk No | lç. Карк |
Kullanım Amacı | Tip | Durum | Tapu No |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 693219529 | 1946 | 132 | 303 | $\mathcal{F}$ | Bina Tali Giriş | ۰ | METROCITY | 171A | 2098965615 | 176 | Ofis ve isyeri | Ozel | Billinmeyen | 176 |
| 693219629 | 1946 | 132 | 303 | $\mathcal{F}$ | Bina Tali Giris | ۰ | METROCITY | 171A | 1673277652 | 177 | Ofis ve isyeri | Ozel | Bilinmeyen | 177 |
| 693219629 | 1946 | 132 | 303 | × | Bina Tali Giris | ÷. | METROCITY | 171A | 3653814800 | 178 | Ofis ve isyeri | Ozel | Bilinmeyen | 178 |
| 693219529 | 1946 | 132 | 303 | $\sim$ | Bina Tali Giris | $\sim$ | METROCITY | 171A | 3373623887 | 179 | Ofis ve işyeri | Ozel | Bilinmeyen | 179 |
| 693219529 | 1946 | 132 | 303 | $\mathcal{M}$ | Bina Tali Giris | ٠ | METROCITY | 171A | 1008501130 | 180 | Ofis ve isyeri | Ozel | Bilinmeyen | 180 |
| 693219529 | 1946 | 132 | 303 | $\mathcal{L}$ | Bina Tali Giris | ۰ | METROCITY | 171A | 3568617181 | 181 | Ofis ve isyeri | Ozel | Billinmeyen | 181 |
| 693219529 | 1946 | 132 | 303 | $\pm$ | Bina Tali Giris | $\sim$ | METROCITY | 171A | 3964303915 | 182 | Ofis ve işyeri | Özel | Bilinmeyen | 182 |
| 693219529 | 1946 | 132 | 303 | $\sim$ | Bina Tali Giris | $\sim$ | METROCITY | 171A | 2285561532 | 183 | Ofis ve isyeri | Ozel | Billnmeyen | 183 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
Tarafımızca öğrenilen ve Şişli Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden müşteri tarafından temin edilen 16.11.2023 sayılı yazıda belirtildiği üzere, değerleme konusu bağımsız bölümlerin yer aldığı 1946 Ada 132 Parsel;
14.02.2020 tarihli Resmi Gazetede yürürlüğe giren 7221 sayılı Coğrafi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar kanununun 8. Maddesine (Ek paragraf: 14/2/2021-7221/6md.) "İmar planlarında bina yükseklikleri Yençok: Serbest olarak belirlenemez" ve Geçici 20. Maddede belirtilen".. *Bina yükseklikleri Yençok: Serbest olarak belirlenmiş alanlarda plan değişikliği ve revizyonu yapılıncaya kadar yapı ruhsatı düzenlenemez. Belirlenen süre içerisinde söz konusu alanlarda yer alan parsellere ilişkin yapı ruhsat başvurusu yapıldığında süre sonu beklenilmeden alana yönelik öncelikli olarak plan değişikliklerinin ve revizyonlarının yapılması zorunludur." hükmü gereği, H: Serbest olarak belirlenen İrtifaların yemden düzenlenmesi gereği doğmuştur.
Söz konusu parseli de İçine alan ve 24.06.2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Şişli - Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde kalan parsellerde H: Serbest olarak belirlenen bina yüksekliklerinin kat sayısına dönüştürülmesine ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi. Şişli Belediye Meclisinin 04.11.2021 tarihli ve 95 sayılı Meclis karan ile uygun bulunarak;
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8. maddesi ve 5216 sayılı yasa kapsamında incelenerek karara bağlanmak üzere 25.112021 tarih ve 16135-101293 sayılı yazımızla Büyükşehri Belediye Başkanlığı'na iletilmiş olup, halen onay süreci devam etmektedir.
3.2. Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İntifa hakkı parsel bitişiğinde bulunan Zincirlikuyu Mezarlığı için konulmuştur. Şerhler ise elektrik trafo yeri olarak konulmuş olup taşınmazların tasarrufuna olumsuz etkisi yoktur. Diğer takyidat bilgileri 6.8.'de açıklanmıştır.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlardan 182 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz 07.06.2023 tarih 14500 yevmiye ile 6361 S.Y. Göre Devir ve Finansal Kiralama Sözleşmesi edinme sebebi ile Ziraat Katılım Bankası A.Ş. adına tescillidir.
Diğer bağımsız bölümler 14.01.2020 tarih 898 yevmiye ile Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği edinme sebebi ile Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı adına tescillidir.
24.06.2006 Tasdik Tarihli "Şişli-Merkez ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı" kapsamında olup, 19.06.2023, 21.12.1992, 15.02.2002, 16.05.2008, 22.03.2021, 21.06.2017 tarihli tadilat onayları bulunduğu bilgisi edinilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin yer aldığı lokasyon MİA alanında kalmaktadır. Yakın çevresinde Banka ve Firma Genel Müdürlükleri ve Ticari kullanımlar bulunmaktadır. Güney cephesinde Zincirlikuyu Mezarlığı bulunmaktadır. Arka kısımlar meskun konut alanlarıdır. Taksim Meydanı, Maslak, İTÜ Kampüsü, BJK İnönü Stadyumu, Kabataş İskelesi yakın konumdadır.
3.5. Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Şişli Belediyesi imar dosyasında yapılan incelemede, olumsuz bir kayda rastlanmamıştır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
3.6. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmesi bulunmamaktadır. 182 No.lu bağımsız bölüm İçin Finansal Kiralama Sözleşmesi bulunmaktadır.
3.7. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu ofisler bazında yasal gerekliliği olan belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.
07.08.1996 tarihli 2/40 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı.
10.06.2010 1/84 Tadilat Yapı Ruhsatı (4. ve 3. Bodrum Katta Çarşı Bloğunda Dahili Tadilat)
14.08.1998 tarihli bila sayılı, 31.12.2002 tarih bila sayılı Tadilat Ruhsatları (dosya içerisinde bulunamamış olup bilgiler Yapı Kullanma İzin Belgesi belgesi üzerinden alınmıştır).
29.11.2004 tarihli 7644 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi (30.12.1996 tarih 3869 sayılı tasdikli mimari projeye istinaden A Blok 31 Büro 28.724,60 m² / IV/B).
3.8. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi v.b.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
| Andelban Kurulunu | ||||
|---|---|---|---|---|
| TEKDEN YAPI DEXETIM LTD.ET | 162. To talks as an expect, 10 services CEMBL CONEYY ER |
TEL Harp Media out | TEXT, Publica FAHRETTIN KEFIN GÖKA' |
|
| of the holy ris re- 822 |
AFT. MO 278-3 GOZTEPF | |||
TEKDEN Yapı Denetim Limited Şirketi / Fahrettin Gökay Cad. No:275/3 Göztepe/Kadıköy/İST.) Belge No.:822
3.9. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Kat mülkiyetli yapıda 8 adet ofis nitelikli bağımsız bölümün Pazar Değeri ve Pazar Kirası değerlemesidir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 17 / 49
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 18 / 49
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İstanbul, Şişli, Mecidiyeköy Mah. 1946 Ada 132 Parsel A Blok – 8 Adet Ofis 31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 19 / 49
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nüfus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 044 212 | 1 161 676 | 1001281 | |
| Değişim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2,85%$ | 3,56% | 2,07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus. | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nufus Sayısı | 903 115 | 1 040 480 | 1028040 | 1045 149 | 1073818 | 995 654 | 1 193 357 | 1 151 115 | 459 365 | 065911 | 599 280 | 92824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1,3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0.5524% | 1,2748% | 0.7077% | 0.1088% |
| Oransal Değişim | $-11,01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0.32% | 1.38% | $-8,53%$ | 18.38% | $-4,94%$ | -60.65% | 130.77% | $-44.49%$ | $-84,62%$ |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 20 / 49
İstanbul, Türkiye'nin nüfus, ekonomi, tarih, turizm, eğitim açısından en büyük şehri olmasının yanında Avrupa ve Asya kıtalarında konumlanmış, 2 kıtayı bağlayan bir özelliğe de sahiptir.
Yüzölçümü 5.313 km2 olan İstanbul ilinde kilometrekareye 2981 kişi düşmektedir.
İstanbul, 81 ilden önemli ölçüde çektiği nüfusla Türkiye'nin kültür mozayiğidir.
2010 Avrupa Kültür Başkenti, tarihi 300 bin yıl öncesine uzanan, üç tarafını Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarım
| AVRUPA YAKASI TOPLAM ALANI |
3562.71 | ANADOLU YAKASI TOPLAM ALANI |
1099.12 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| AVRUPA YAKASI KARA ALANI |
3474.06 | ANADOLIJ VAKASI KARA ALANI |
1009.13 | |||
| AVRUPA YAKASI GOL ALANI |
88.05 | IBANAY UJÓÓAIRA GOL ALANE |
20.00 | |||
| Istanbul Ili Toplam Alanı: 5461 km 2 | ||||||
| GOL. BARAJ VE BENTLER. | GOL, BARAJ VE BENTLER | |||||
| - B.CEHMECE GOLD - KÜCÜHCEHMECE GÖLÜ · TERKOS GÓLO · ALBEYKÖY BARAJI · SAIL ICERE BARAJI IGNIBIT AVVA · KÖMÜRCÜ BEHDİ . VALIDE SULTAN BENDI . I. MAHMUT INDIADI · KIRAZLI BENT · BÜYÜK BENT. . TOPUZLU BENT |
24.20 km 2 15.45 km 2 58.14 km 2 1,86 km WILL KINS G.O.T LowF 0.02 km 0.04 km 0.03 km O.D.t limit 8.15 km * 0.00 km2 |
· OMERLI BARAJY · DARLIK BARAJI · EL MALI BARA 6 . KAMIL ABOUS GOLD 1.08 km* |
24.07 km 3 5, 313 km 2 0.51 km * |
ada üzerinde yer alan, Roma, Bizans, Latin ve Osmanlı Türklerine başkentlik etmiş, Türkiye'nin en kalabalık şehri İstanbul, hem tarih boyunca, hem günümüzde pek çok alanda "başkent" özelliğini korumuştur. Şehrin ülke bütçesine katkısı %40'ı bulmaktadır. Dini ve etnik azınlıkların yoğunlaştığı yerlerin başında gelen kentte yer alan İstanbul Üniversitesi (1453 kuruluş, 1933 Cumhuriyet dönemi), ülkenin de ilk üniversitesidir. Müzeleri, sarayları, kasırları, su kemerleri, festivalleriyle canlılığını bir an bile yitirmeyen şehir yerli ve yabancı turistleri 4 mevsim ilgisini çekmektedir.
İstanbul 41°K 29°D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmaraereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ye bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ye bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ye bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
| İlçe | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|
| Sisli | 1 | 6.959 | 1 |
| Besiktas | 3 | 5.940 | 1 |
| Kadıköy | $\overline{4}$ | 4,910 | 1 |
| Bakırköy | 6 | 4,465 | 1 |
| Fatih | 7 | 4.226 | $\overline{1}$ |
| Ataşehir | 9 | 3.545 | $\overline{1}$ |
| Başakşehir | 10 | 3,468 | 1 |
| Beyoğlu | 12 | 3,394 | $\overline{1}$ Π |
| Ümraniye | 13 | 3.364 | 1 |
| Sarıyer | 14 | 3.249 | 1 H |
| Üsküdar | 16 | 3.045 | 1 |
| Tuzla | 19 | 2.730 | 1 |
| Maltepe | 20 | 2,685 | 1 |
| Beylikdüzü | 23 | 2,503 | 1 |
| Pendik | 24 | 2,485 | 1 |
| Esenyurt | 26 | 2.479 | 1 |
| Bahcelievler | 28 | 2.423 | $\mathbf{1}$ |
| Zeytinburnu | 29 | 2,382 | 1 |
| Bağcılar | 33 | 2.346 | $\overline{1}$ |
| Kartal | 35 | 2,321 | $\overline{1}$ |
| Bayrampaşa | 36 | 2,266 | 1 |
|---|---|---|---|
| Kağıthane | 38 | 2,174 | 1 |
| Kücükcekmece | 39 | 2,161 | 1 |
| Güngören | 50 | 1,920 | 1 |
| Büyükçekmece | 51 | 1,891 | 1 |
| Eyüpsultan | 54 | 1,839 | $\mathbf{1}$ |
| Adalar | 55 | 1,822 | 1 |
| Beykoz | 61 | 1,732 | 1 |
| Avcılar | 66 | 1,640 | 1 |
| Gaziosmanpaşa | 85 | 1,460 | $\overline{c}$ |
| Cekmeköy | 86 | 1,450 | $\overline{2}$ |
| Esenler | 90 | 1,354 | 2 |
| Silivri | 94 | 1,312 | 2 |
| Sancaktepe | 95 | 1,275 | 2 |
| Sultangazi | 161 | 0,816 | 2 |
| Arnavutköy | 167 | 0.771 | 2 |
| Catalca | 169 | 0,761 | $\overline{2}$ |
| Sile | 176 | 0,698 | 2 |
| Sultanbeyli | 183 | 0,684 | $\overline{2}$ |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Şişli İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında 6,959 Skor ile 1. Kademe 1., İstanbul ilçeleri sıralamasında 1. Kademede 1. sırada yer almaktadır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
Şişlinin tarihi, İstanbulun kuruluşundan günümüze kesintisiz süren tarihi gelişmesinde, kentin biçimsel değişikliklere uğradığı, köklü dönüşüm geçirdiği önemli kırılma noktalarından biri olan Osmanlı Devletinin batı etkisi altına girişiyle başlar. Şişlinin tarihi evrimi, büyük ölçüde Beyoğlunun tarihi evrimine sıkı sıkıya bağlı kalmıştır. Beyoğlu nasıl Avrupa tarzında bir yerleşim olmuşsa, onun doğal bir uzantısı olarak gelişen Şişli de aynı özellikleri taşımış, Osmanlı Devletinin batılılaşma sürecine girişinin etkisiyle biçimlenmiş ve büyümüştür. İstanbulun son dönem yerleşimlerinden biri olan Şişli İlçesi özellikle 20. yy.ın ikinci yarısından sonra olağanüstü bir büyüme sürecine girmiş; çok kısa bir zaman içinde İstanbulun görece eski yerleşimlerinden biri olmuştur. İstanbul kent yapısında dönüşümler sağlayan, özellikle de Şişlinin gelişmesine önemli katkısı olan büyük Askeri Kışlalar ilk kez 18. yy.da inşa edilmiştir. Şişliyi önemli derecede etkileyen ve genelde İstanbul`un dokusunda dönüşümlere neden olan sarayları, kışlaları, hükümet daireleri, okul ve hastanelerin ardı ardına yapıldığı Tanzimat sonrası dönemi ve gelişmeyi üç etkene bağlamak mümkündür.
1940-50 arası Şişlide önemli yapıların yükseldiği dönem olmuştur. 1950li yıllar Türkiyede sosyo-ekonomik dönüşümün ortaya çıktığı yıllardır. Bu dönüşüm İstanbulla birlikte Şişliyi de etkilemiş, İstanbul metropoliten bir merkez olma sürecine girerken, Şişlide bu metropoliten merkezin önemli odaklarından biri olmuştur. Bu gelişmenin doğal sonucu olarak Şişli, Beyoğlunun Bucağı iken 1954te 6324 sayılı Yasa ile İlçe olmuştur. İstanbul 1950li yıllarla birlikte uluslararası ve ulusal etmenlerin etkisiyle hızlı ancak çarpık ve sağlıksız bir kent sürecine girerek yapısal dönüşüm süreci yaşarken, Şişlide bu dönüşümden etkilenmiştir. Bu süreçte sanayileşme, gecekondu olgusu apartmanlaşma ve Kamulaştırma hareketleriyle İstanbulun doğal ve tarihsel çevresi geri dönülmez biçimde değişmeye başlamıştır. 1950de Prostun danışmanlığında toplanan İmar Müşavirliği Heyetin hazırladığı sanayi planı, İstanbulun Kağıthane, Bomanti ve Dolapderede örgütlü sanayi alanları planlanarak yeni yerleşim birimlerinin doğmasına neden olmuştur. Şişli, 1950lerde bir yandan kuzey, doğu ve batı yönlerinde hızla genişlerken aynı zamanda yeniden yapılaşma sürecine girmiştir. Özellikle kat mülkiyeti yasası, yeniden yapılanma sürecini hızlandırmış, 1-2 katlı eski yapıların yerini çok katlı apartmanlar almıştır.
Şişli nüfusunun 2023 yılında 2022 yılına göre %4,26 (11.792 kişi) azaldığı görülmektedir.
| Bagh Olunan II Adı | ISTANBUL | Ilce Merkez Kadın Nüfusu | 136.652 |
|---|---|---|---|
| Toplam Niifus | 264,736 | Belde ve Köyler Toplam Nüfusu | |
| Toplam Erkek Nüfusu | 128.084 | Belde ve Kövler Erkelt Nüfusu | |
| Toplam Kadın Nüfusu | 136.652 | Belde ve Kövler Kadın Nüfusu | |
| Hee Merkez Nifusu | 264,736 | llceve bagh Köv Saynu | |
| Ilce Merkez ErkelcNüfusu | 128,084 | İlçeve bağlı Malualle Sayısı | 25 |
Kaynak: nufusune.com / Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
| İSTANBUL ŞİŞLİ ESENTEPE MAHALLESİ NÜFUSU: 7.006 5. 이번 사이에서 이 2000년 2010년 10월 10일 10월 10일 10월 10일 10월 10월 10월 10월 10월 10월 10월 10월 10월 10월 |
ŐNCEKÍ YILA GÖRE %4,45 326 AZALIŞ ORANI AZALIŞ MİKTARI |
||
|---|---|---|---|
| ESENTEPE Mahallesi Genel Bilgileri | |||
| Bagh Olunan II Adı | ISTANBUL | Toplam Nufusu | 7.905 |
| Bagh Olunan İlçe Adı | stst.t | Erkek Nüfusu | 1.120 |
| Bagh Olunan Belediye Adı | sisti | Kadın Nüfusu | 3,677 |
| 13. 23. CM 13. L. 31. 1. 321. 3221 | pulls sharper extra from |
Mecidiyeköy (Esentepe) Mahallesi, 2023 nüfusuyla Şişli 25 mahallesi arasında 19. sıradadır. Kaynak: nufusune.com
Küresel Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir. Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır. Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir. Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Küresel Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir. TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir. DİBS getirileri artış kaydetmiştir. Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 25 / 49
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir. Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır. Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
| Ocak January |
Subat February |
Mart March |
Nisan April |
Mayns May |
June | Haziran Temmuz Adustos July |
Eylül August September |
Eklim | Kasım October November |
Arabk December Annual |
Yithic | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0.55 | 0,02 | 0,26 | 0.71 | 0.82 | 0.10 | $-0.57$ | 0.85 | 1.02 | 1,79 | 1,40 | 0.42 | 7.72 |
| 2006 | 0.75 | 0.22 | 0.27 | 1.34 | 188 | 0.34 | 0.85 | $-0.44$ | 129 | 1.27 | 1,29 | 0,23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0.43 | 0, 0.2 | 1.21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0.02 | 1.03 | 1,81 | 1,86 | 0.22 | 8.39 |
| 2008 | 0.80 | 1,29 | 0,90. | 1.68 | 1,49 | $-0.36$ | 0.58 | $-0.24$ | 0.45 | 2.00 | 0,83 | $-0.41$ | 10,06 |
| 2009 | 0.29 | $-0.34$ | 1,10 | 0.02 | 0.64 | 0, 11 | 0,25 | $-0.30$ | 0.39 | 241 | 1,27 | 0,53 | 6.53 |
| 2010 | 1,00 | 1,45 | 0.58 | 0.60 | $-0.36$ | $-0.56$ | $-0.48$ | 0.40 | 1.23 | 1.63 | 0.03 | $-0.30$ | 6.4 |
| 2011 | 0.41 | 0,73 | 0.42 | 0.87 | 2.42 | $-1.43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0.75 | 3.27 | 1.73 | 0.58 | 10.45 |
| 2012 | 0.56 | 0.56 | 0.41 | 1.52 | $-0.21$ | $-0.90$ | $-0.23$ | 0.56 | 1.03 | 1,96 | 0.36 | 0.38 | 6.16 |
| 2013 | 1.65 | 0.30 | 0.66 | 0.42 | 0.15 | 0.76 | 0.31 | $-0, 50$ | 0.77 | 1.99 | 0,01 | 0,46 | 7.4 |
| 2014 | 1.98 | 0.43 | 1.13 | 1.34 | 0.40 | 0.31 | 0.45 | 0.09 | 0,14 | 1,90 | 0.18 | $-0.44$ | 8,17 |
| 2015 | 1.10 | 0.71 | 1,19 | 1,63 | 0.56 | $-0.51$ | 0,09 | 0,40 | 0.89 | 1,55 | 0,67 | 0,21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0,02$ | $-0.04$ | 0,78 | 0.58 | 0.47 | 1.16 | $-0.29$ | 0.18 | 1,44 | 0.52 | 1.54 | 8.53 |
| 2017 | 2.48 | 0.81 | 1.02 | 1,31 | 0.45 | $-0.27$ | 0.15 | 0.52 | 0.65 | 2,08 | 1,49 | 0.69 | 11.92 |
| 2018 | 1.02 | 0,73 | 0.99 | 1,57 | 1,62 | 2.6t | 0,55 | 2.30 | 6.30 | 2,67 | $-1,44$ | $-0.40$ | 20.3 |
| 2019 | 00.1 | 0,18. | 1,03 | 1.69 | 0.95 | 0.03 | 1,36 | 0.86 | 0.99 | 2,00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1.35 | 0.35 | 0.57 | 0.85 | 1.36 | 1.13 | 0.58 | 0.86 | 0.97 | 2,15 | 2,30 | 1.25 | 14.6 |
| 2021 | 1.68 | 0,91 | 1,08 | 1.68 | 0.80 | 1.94 | 1.80 | 1.12 | 1,25 | 2.39 | 3,51 | 13.58 | 36.08 |
| 2022 | 11.10 | 4,81 | 1,40 | 7,25 | 2.98 | 4.95 | 2.37 | 1.46 | 3.08 | 3.54 | 2.88 | 1,18 | n an |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2,29 | 2:30 | 0.04 | 3.92 | 9.49 | 9.09 | 4,75 | 3,43 | 3,28 | 2.93 | 14 TT |
| 5554 | SECTION | at print | THE CALL AND | PL 4.25 | HELMER | 4 25 4 | PEL PEPE | PL 278 | PE USAN | PL. 95.05 | PE. PE.A. | APL 25-A |
| YH. | Deals | Subat | Mart. | Misson | Mayn | Haziran | Temmuz | Aquatos | Eylül | Ekim | Kasara | Aratak | Yilk |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan | Feb. | March | April | May | June | 3.By | August | Sep. | Oct. | Nov | Dec. | Arrest |
| Bir önceki aya göre değişim oranı (%)-likeriniy change (%) | |||||||||||||
| 3006 | 1.00 | 0.26 | 0.25 | 1,94 | 2.77 | 4.03 | D. B6 | $-0.75$ | 0.23 | 0.45 | $-0.29$ | $-0.12$ | 11,58 |
| 2057 | $-0.05$ | nss | 自服作 | 0.80 | 0.39 | $-0.11$ | 0.06 | 0,03 | 1,08 | $-0.13$ | 3,33 | 0.15 | 5.94 |
| 3008 | 0.42 | 2.56 | 生け | 4.55 | 2.12 | 8.33 | 土耳 | $-2,34$ | $-0.96$ | 8.57 | $-0.03$ | $-3.54$ | 8.11 |
| 2039 | 0.23 | 1.37 | 0.29 | D.GE | 0.05 | 0.94 | $-0.71$ | 0.42 | 0.62 | 0.20 | 1,29 | 0.66 | 5.93 |
| 2010 | 0.88 | 1/86 | CDI | 2.98 | $-1.16$ | $-0.56$ | JLTB | 1.15 | 0.51 | 1.21 | -0.31 | 1.31 | 8.87 |
| 2011 | 1.30 | 信理 | 122 | 0.41 | 0.15 | 0.01 | $-0.03$ | 1.79 | 1.55 | 1,00 | 0.65 | 1.00 | 13,33 |
| 2012 | 0.38 | 30.0% | 0.50 | 0.08 | 0.53 | $-1.45$ | $-0.31$ | 0.26 | 1.93 | 8.17 | t.M | 0.12 | 2.45 |
| 2013 | 0, 18 | 0.13 | 0.01 | $-0.61$ | 1.00 | 1,44 | 0.00 | 0.04 | 0.98 | 0.09 | 0.82 | 1,11 | 6.97 |
| 2014 | L32 | 1,38 | 在学家 | 0.0年 | 0.52 | 0.08 | 0.73 | 0.42 | 0,65 | 正规 | 0.97 | -0.76 | 0.36 |
| 2015 | 0.33 | 1.20 | K.OH | 1.41 | 1.11 | 0.25 | $-0.32$ | 0.01 | 1,50 | $-0.20$ | $-1.42$ | $-0.33$ | 6.71 |
| 2016 | IL 55 | $-0.20$ | 0.40 | 0.52 | 1.48 | U.A1 | 11.21 | 0.08 | 0.29 | 3.84 | 2.00 | 2.95 | 9.94 |
| 2017 | TIM | 1,28 | 1.04 | 0.78 | 0.52 | 0.07 | 0.72 | ◎ 磨乱 | 0.24 | TITT | 2.02 | 1.37 | 15.47 |
| 2018 | 0.00 | 2.68 | 1.54 | 2,60 | 3.79 | 3.03 | 1.77 | 合作 | TTLRS | 0.91 | $-2.53$ | $-2.22$ | 33.64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09 | this | EM | 3.67 | 0.09 | $-0.96$ | 4.5% | 0, 12 | H, H | $-0.08$ | 0.499 | 7.36 |
| 2028 | 1.84 | 11.48 | G.BT | 1.28 | 9.54 | 0.09 | 1.02 | 2,35 | 2.65 | 3.55 | 4.38 | $2 \overline{30}$ | 25.35 |
| 2021 | 2.00 | 1.22 | 4.13 | 4.34 | 3.97 | 4,01 | 2.48 | 3,77 | 1,55 | 5.24 | 長脚 | 110.000 | 79.93 |
| 2022 | III.AS | 2.00 | 9.10 | TAT. | 8.75 | EII | B.17 | 2.41 | 4,7回 | 7.85 | 0,74 | 0.26 | V7.72 |
| 2023 | 4.15 | 1.56 | 0.48 | 0.81 | 0.65 | 8,50 | 8,35 | 1.01 | 3,40 | 5,546 | 2,81 | 1.14 | 44.22 |
| 2024 | 4.14 | 574 | 329 | 3,60 | 1.989 | 1.38 | 1.84 | 1,68 | 1.37 | 1.29 | 0.86 | 28.01 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 26 / 49
| Fam.rai.com/ | DOM: NO AND NO AT | |||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Insalt | 44 Binalar |
41.00.1 Businet amach binater |
41.06.2 Business acrued to community ternatar |
|||||||||||||||||||
| W4 | $\sim$ | Ingilant | Matzente | Ciraen | Home | Oran | Mataume | Negative | Toplam | Oran | Malasma | Oran | ISCHIE | Oran | Matzame | IQUITA | ||||||
| 2015 12 | 100.00 | 99.54 | 181.82 | 101.15. | FORT. TS |
103.45 | 101.23 | 100.27 | 103.35 | 100.93 | 99.35 | 103.57 | ||||||||||
| 2018 12 | 118.90 | 18,19% | 113.71 | 14.47% | 131.36 | 26.77% | 118.52 | 113.02 | 131.40 | 118.52 | 1.7 DE% | $+12.77$ | 12.47% | 131.39 | 27.13% | 118.34 | 115.79. | 131.46 | ||||
| 2017 12 | 138,14 10% | 136.38 | 13.94% | 142.35 | 6,37% | 137.29 | 135.26 | 142.82 | 136.77 | 15.42% | 134.48 | 19.25% | 141,90 | 8.00% | 138.90 | 137.80 | 142.43 | |||||
| 2018 12 | 173.87 | 25, 85% | 176,23 | 29.21% | 187,19 | 17.48% | 173.33 | 176.12 | 100.78 | 172.55 | 28, 18% | 175.25 | 30.37% | Iddl | 17,30% | 175.76 | 178.74 | 167.70 | ||||
| 3019 12 | 192,25 | 10,78% | 184.91 | 4.93% | 209.90 | 25,58% | 102.47 | 1985.13. | 300.KIL | 192,23 | 11,41% | 184,55 | 1,51% | 209, 41 | 25,79% | 193,25 | 188.86 | 210.52 | ||||
| 2020 12 | 240.35 | 25.02% | 241.02 | 30,34% | 238.74 | 13,74% | 240.76 | 341.55 | 238.91 | 239.27 | 24.47% | 238.57 | 29.81% | 258.61 | 13,94% | 245.43 | 347 44 |
238.97 | ||||
| 2021 12 | 403.16 | 87,74% | 647.74 | 88.775 | 298.07 | 24.01% | 401.78 | 444.90 | 296.22 | 300, 001 | \$5.90% | 442.307 | 84,82% | 290.42 | 23.81% | 416.97 | 480.62 | 299.12 | ||||
| 3022 12 | 719,25 | 78,40% | 787.69 | 75.50% | 984.88 | BFATS | 716.43 | 764.89 | 956.28 | 708.73 | 78.34% | 778.25 | 73.00% | 955.06 | 87,21% | 740.66 | 804 AT | 567.87 | ||||
| 2021 12 | 1203.41 | 87.31% | 1215.09 | 54,20% | 1175.36 | 11.EPV | 1182,25 | 1108.898 | 1177.19 | 1182,851 | REL 30% |
188. | STATS | 1171.01 3 | ITE STOR | 1221 n4 |
1230. 18 |
11093 322 | ||||
| 2034 09 | 1080.85 | 35% 3h. |
1499.45 | 23,32% | STTD, 18. | 11,39% | 1571.53 | 12 | 1770.44 | 32 | 24. | ÷ | 02,33% | ISBN | 1522.34 | 1806.30 |
| Ticari Gayrimenkul | Diikkan | Ofis | |
|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Flyat Endeksi | Flyat Endeksi | |
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | |
| 158.5 | 159.6. | 152.8 | |
| (T644.1) | (9645.2) | (%38.4) | |
| Invasions | 145.1 | 146.1 | 142.2: |
| (%12.0) | (%13.2) | (7629.5) | |
| 170.2 | 176.3 | 152.5 | |
| (%55.6). | (%61.6) | (9,38.6) | |
| . | 158.1 (%44.70) |
1.5.7.2.2 156.0 (%41.II) |
170.7 門加音 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
İstanbul Ofis Pazarı, bölge değiştiren ve oldukları binadaki kullanım alanlarını büyütmek isteyen kullanıcıların etkisiyle 2024 üçüncü çeyrek döneminde aktifti. Yüksek motivasyona sahip kullanıcılar pazardaki mevcut koşullarda hızlı şekilde küçük ve orta ölçekli ofis alanlarında kiralama işlemlerini tamamladı.
Tamamlanan bu kiralama işlemleri 2024 üçüncü çeyrekte boşluk oranlarıyla ilgili olan grafiklerin aşağı yönlü hareketinde rol oynadı. Dönemdeki hareketlilik rezerv alanı olarak ayrılmış bazı ofis alanlarının pazara kiralık olarak çıkmasını sağladı. Bu durum, bazı bölgelerde boşluk oranlarının belirgin olmayan artışıyla sonuçlandı. MİA A sınıfı ofis alanlarındaki boşluk oranı son dört çeyrek sonunda %8 oranında gerilerken 2024 üçüncü çeyrekte %12,2 olarak tespit edildi.
Pazarda giderek azalan boşluk oranıyla sınırlı stoka sahip bazı bölgelerin doygunluğa ulaştığı gözlendi. Arzın artmamasıyla ilişkili olarak liste fiyatlarındaki yükseliş, 2024 üçüncü çeyrek dönemde de devam etti. MİA A sınıfı ofis alanındaki kira ortalaması bu çeyrekte 28,68 ABD Doları /m2 /ay olurken MİA Dışı-Asya'daki A sınıfı ofis alanların ortalaması 20,0 ABD Doları /m2 /ay seviyesine ulaştı. Uzun süredir en yüksek kiranın talep edildiği bölge olan Levent'te, son dört dönemde istikrarlı artışıyla 2024 üçüncü çeyrek sonunda İstanbul'daki en yüksek kiranın 54 ABD Doları /m2 /ay olması göze çarptı.
İstanbul Ofis Pazarı'nın arz tarafındaki durgunluk, 2024 üçüncü çeyrekte de sürdü. Fonksiyon değişikliği sebebiyle belirgin olmayan şekilde bazı bölgelerdeki stokta azalma yaşandı. Bununla birlikte 2024 dördüncü çeyrek döneminde Sapphire AVM'nin yeni nesil ofise dönüşümünün tamamlanmasıyla Levent A sınıfı ofis stokunda
büyüme bekleniyor. Kullanıcılara geniş kat alanı sunan Söz konusu ofis alanları için PROPIN tek yetkili olarak hizmet verecek. 2024 üçüncü çeyrek sonundaki mevcut stok büyüklüğüne göre stok payları: MİA %27, MİA Dışı-Avrupa %17, MİA Dışı-Asya %21 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri %35 olarak hesaplandı.
2024 ikinci çeyrekte yeniden hareketlenen İstanbul Ofis Pazarı, öngörülerimizle paralel şekilde üçüncü çeyrekte de dinamik konumunu sürdürdü. Fonksiyon değişikliklerinin gündemde olmasının kalıcı çözüm olmaması sebebiyle önümüzdeki kısa süreli dönemde pazarın mal sahibi tarafında kalmaya devam etmesini beklemekteyiz.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
2024 üçüncü çeyrek dönemde Levent A sınıfı binalarında kayda değer sayıda kiralama işlemi kapandı. Bölgeden taşnan firmaların yanı sıra mal sahiplerinin ayırdıkları ofisleri kiralık olarak pazara sunmasının da etkisiyle boşluk oranında hafif Yükselme gözlendi. Levent A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2024 üçüncü çeyrek sonunda %6,2 olarak ölçüldü. Dördüncü çeyrekte Sapphire AVM'nin ofise dönüşme sürecinin tamamlanmasıyla bölge stokunda
büyüme öngörülmektedir. Mevcut talep dolayısıyla pazar tarafından hızla kiralanması söz konusu olan ofis alanları dolayısıyla bölge boşluk oranında kısa süreli yükseliş beklenmektedir.
İstanbul Ofis Pazarı 2024 yılı üçüncü çeyrek dönemine ait bölge kategorilerine göre kira ortalamaları grafikte yer almaktadır.
MİA'daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 28,6 ABD Doları /m2 / ay ve B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 14,7 ABD Doları /m2 /ay seviyesindeydi.
Levent A sınıfı ofis binaları bölgeye olan talebin de ivmesiyle 2024 üçüncü çeyrek döneminde dinamikti. Ikınci çeyrek döneme benzer şekilde hızla kapanan kiralama işlemleriyle ilişkilendirilecek şekilde liste fiyatlarında belirgin artış gözlendi. Yeniden kiralık olarak pazarlanan bazı
ofis alanları için talep edilen kıra rakamlarıyla kira ortalamasının ani yükselişinin baskılandığı belirlendi. 2024 üçüncü çevrek dönem sonunda Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 38,9 ABD Doları /m2 /ay seviyesine çıkması dikkat çekti.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 29 / 49
Bu rakamlar mal sahipleri tarafından açıklanan pazarlıksız liste rakamlarıdır.
İstanbul Ofis Pazarı'nda 2024 üçüncü çeyrek döneminde talep edilen en yüksek kira Levent'te talep edildi. Bu çeyrek dönemde talep edilen en yüksek kira 54 ABD Doları /m2 /ay (yaklaşık 1.835 TL /m2 /ay) mertebesindeydi. Son dört çeyrek dönem boyunca en yüksek kiranın Levent'te kademeli olarak artışıyla toplam 9 ABD Doları yükselmesi dikkat çekti. Etiler'deki en yüksek kiranın bu çeyrekte 8 ABD Doları yükselmesi de göze çarptı. En yüksek kira 2024 üçüncü çeyrekte Maslak'ta 1 ABD Doları yükselirken Zincirlikuyu-Esentepe- Gayrettepe'de 46 ABD Doları /m2 /ay (yaklaşık 1.564 TL /m2 /ay) ile geçen çeyrek seviyesindeydi.
MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2023 dördüncü çeyrekle 2024 üçüncü çeyrek arasındaki
dönemde kademeli olarak yükseldi. Kira ortalaması 2023 yılı sonunda 24,7 ABD Doları /m2 /ay iken 2024 yılı başında 25 ABD mertebesinin üzerine çıktı. Son dört çeyrek dönem boyunca %16 oranında artan MİA A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2024 üçüncü çeyrek sonunda 28,6 ABD Doları /m2 /ay olarak tespit edildi. A Sınıfı Ofis Binaları: İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine sahip, yüksek kalitede
kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina yönetimine sahip binalardır.
B Sınıfı Ofis Binaları: A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş binalardır.
Birincil Kiralar: Kısa vadede hem ₺ hem de ABD\$ cinsinde artmaya devam etmesi beklenmektedir.
Birincil Getiri Oranları: Birincil getiri oranlarının orta vadede sabit kalması beklenmektedir.
Arz: Planlanan ofis projeleri kısıtlı olmakla birlikte İstanbul Uluslararası Finans Merkezi (İFM)'nin tamamının açılmasıyla arz artışı beklenmektedir.
Talep: Kiralama işlemlerinde geçen yılın aynı dönemine kıyasla bu yıl daha az işlem gerçekleşmiştir.
| 毫 | ABD\$ | € | ABD\$ | BÜYÜME % | |
|---|---|---|---|---|---|
| $M^2/AY$ | $M^2/AY$ | M 2 /YIL | FT 2 /YIL | 1 YIL | 5 YIL YBBO |
| 1.505 | 45 | 492 | 50.2 | 21.6 | 7,1 |
| 1.070 | 32 | 350 | 35.7 | 28,0 | 11,0 |
| 1.070 | 32 | 350 | 35,7 | 45,5 | 11,0 |
| 1.171 | 35 | 383 | 39,0 | 59.1 | 9,7 |
| 669 | 20 | 219 | 22.3 | 53,8 | 10,8 |
| 669 | 20 | 219 | 22,3 | 53,8 | 9,0 |
| LOKASYON | 2024 | 2024 | 2023 | 10 YIL | |
|---|---|---|---|---|---|
| (RAKAMLAR BRÜTTÜR, %) | 3. Ç. | 2. Ç. | 3. Ç. | YÜKSEK | DÜŞÜK |
| İstanbul (Levent) | 7.25 | 7.25 | 7.75 | 7.75 | 6.80 |
| Istanbul (Esentepe-Gayrettepe- Zincirlikuyu) |
7.75 | 7.75 | 8.25 | 8.25 | 7,25 |
| Istanbul (Maslak) | 7.50 | 7,50 | 8,00 | 8.00 | 7,25 |
| İstanbul (Anadolu Yakası) | 7.75 | 7.75 | 7.75 | 9.25 | 7,25 |
| zmir | 9.50 | 9,50 | 9,50 | 9,50 | 9,25 |
| Ankara | 9.25 | 9,25 | 9,25 | 9.25 | 9.00 |
İstanbul birincil kiraseviyesi yükselişte: Ofis alanlarıküçülme eğiliminde
Küresel ekonomilerde bir süredir devam eden resesyon endişesi ve yüksek enflasyon nedeniyle uygulanan sıkı para politikası, son dönemdeki faiz indirimleriyle yerini büyümeyi destekleme çabalarına bırakmıştır. Özellikle FED'in yaptığı 50 baz puanlık faiz indirimi, enflasyonun hedef seviyelere yaklaştığına dair bir sinyal olarak piyasalarda olumlu bir algı yaratmıştır. Bununla birlikte Türkiye ekonomisi için önemli bir gelişme de Fitch'in Türkiye'nin kredi notunu 'B+'dan 'BB-'ye yükseltmesi olmuştur, ayrıca kredi notu görünümünü de pozitif'ten durağan'a çekmiştir. Böylece, 2024 yılının ilk üç çeyreğinde, üç büyük kredi derecelendirme kuruluşu da Türkiye'nin kredi notunda iyileştirme yapmıştır. Enflasyondaki ve döviz kurundaki artış hızının yavaşlamasına rağmen, arz tarafında yeni ofis arzının düşük olması, birincil kiraların hem ₺ hem de ABD\$ bazında yükselmeye devametmesine neden olmuştur; bu artış dolar bazında %21,6 olarakkaydedilmiştir. Ayrıca birincil kiraların rekor seviyelere ulaşması ve kısıtlı nitelikli ofis arzı nedeniyle firmalar, bütçelerine uygun ve ideal özelliklere sahip alan bulmakta zorlanırken ofis alanlarına olan talepte düşüşyaşanmıştır. Firmalar özellikle son dönemde mevcut alanlarında küçülmeye gitme veya yer değişiminde daha küçük ofisleri tercih etme eğilimi göstermeye başlamıştır.
Kira oranlarındaki artış, talebin gerilemesine yol açmaya devam ediyor.
2024 yılının üçüncü çeyreğinde İstanbul ofis pazarı genel arzı 7,11 milyon m2 olarak kaydedilmiştir. Bu çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı 34.985 m2'dir. 2024 yılı içerisinde gerçekleşen toplam kiralama işlemi 166.082 m2'ye ulaşmıştır. Böylece, bir önceki yılın aynı dönemine göre %19 oranında azalış kaydedilmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İstanbul, Şişli, Mecidiyeköy Mah. 1946 Ada 132 Parsel A Blok – 8 Adet Ofis 31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 31 / 49
Bununla birlikte, bu çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, sırasıyla %30,4 ve %41,2 oranlarında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmaktadır.
Üçüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların %38'i MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla artış kaydetmiştir. 2023 yıl sonunda %14,3 olarak kaydedilen boşluk oranı, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde %10,24'e düşüş kaydetmiştir.
Yılın üçüncü çeyreğinde büyük çaplı ofis yatırımı olarak İstanbul Şişli'de Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olan Torun Center binasındaki 13. Kat D Blok 54-55-56-57 nolu ofislerin 275 milyon ₺ bedelle Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye satışı (1.530 m²) yer almaktadır (179.739 TL/m²).
Orta veya uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir.
• Son dönemde A sınıfı ofislere artan talep nedeniyle Merkezi İş Alanı (MİA) bölgesinde boşluk oranı, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla %8,7 seviyesine düşmüştür. Levent bölgesindeyse, boşluk oranı yıllık bazda %7,49'dan %5,39'a gerilemiş, ancak 2024 yılının ikinci çeyreğine kıyasla stabil kalmıştır. Yeni arzın olmaması ve birincil kira seviyelerindeki artışın devam etmesiyle birlikte, MİA bölgesinde talebin kısa ve orta vadede yavaşlaması ve kira artışındaki yukarı yönlü baskının azalması beklenmektedir.
• Ofis piyasasında öne çıkan gelişmelerden biri de son 8 yılın en yüksek seviyesine ulaşan birincil ofis kiraları, yeni kiralamalarda ciddi bir yavaşlamasına yol açmıştır. Mevcut A sınıfı ofis arzının da kısıtlı olması sebebiyle firmaların uygun maliyetli veya erişilebilir alanlara erişimi zorlaşmış, firmalar mevcut ofis alanlarını korumaya, küçültmeye ya da daha küçük ofis alanlarına geçiş yapmaya başlamıştır.
• Türkiye ve Avrupa genelinde birincil ofis kiraları, artış eğilimini sürdürmektedir. Cushman & Wakefield'in son yayınladığı DNA of Real Estate Q3 2024 raporuna göre, Avrupa'da birincil ofis
kiralarında düşüş yalnızca Çek Cumhuriyeti (%3,2) ve Bulgaristan (%1,7) gibi sınırlı sayıda ülkede gözlemlenmiştir. Buna karşın, en yüksek artış oranı %19 ile İngiltere'nin Manchester şehrinde
kaydedilmiştir. Türkiye'de ise İstanbul'un Merkezi İş Alanı (MİA) bölgesindeki birincil kira seviyelerinde, bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,6'lık bir artış yaşanmıştır.
Değerleme konusu ofis nitelikli bağımsız bölümler; İstanbul ili, Şişli ilçesi, Mecidiyeköy Mahallesi, 24.277,71 m² yüzölçümlü "DÖRT BLOKLU KARGİR BİNA" vasıflı 1946 ada 132 parselde, Büyükdere Caddesi üzerinde METROCITY AVM, Ofis, Konut karma projesinde yer almaktadır.
Parselin güneyinde Zincirlikuyu Mezarlığı bulunmaktadır.
Değerleme konusu ofislerin yer aldığı A Blok; 8 Bodrum Kat + Zemin Kat + 4 Tesisat Katı + 26 normal kattan ibarettir.
Taşınmazın Zemin Katı ve altındaki 4 Bodrum Katı AVM olarak kullanılmaktadır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 32 / 49
| # | Bina Nitelik | Blok | Bağımsız Bölüm Adet |
|---|---|---|---|
| ÷ | Kat Mülkiyet | - | 162 |
| ÷ | Kat Mülkiyet | А | 34 |
| ÷ | Kat Mülkiyet | в | 104 |
| Kat Mülkiyet | 106 |
| Kat | Nitelik | BB No | Kat | Nitelik | BB No | Kat | Nitelik | BB No |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Is Yeri | 195 | 9 | Ofis | 173 | 15 | Ofis | 185 |
| 1 | Havuz | 196 | 9 | Ofis | 174 | 16 | Ofis | 186 |
| 1 | İs Yeri | 163 | 9 | Ofis | 175 | 17 | Ofis | 187 |
| 2 | Ofis | 164 | 10 | Ofis | 176 | 18 | Ofis | 188 |
| 3 | Ofis | 165 | 10 | Ofis | 177 | 19 | Ofis | 189 |
| 4 | Ofis | 166 | 10 | Ofis | 178 | 20 | Ofis | 190 |
| 5 | Ofis | 167 | 11 | Ofis | 179 | 21 | Ofis | 191 |
| 6 | Ofis | 168 | 11 | Ofis | 180 | 22 | Ofis | 192 |
| 7 | Ofis | 169 | 11 | Ofis | 181 | 23 | Ofis | 193 |
| 8 | Ofis | 170 | 12 | Ofis | 182 | 24 | Ofis | 194 |
| 8 | Ofis | 171 | 13 | Ofis | 183 | |||
| 8 | Ofis | 172 | 14 | Ofis | 184 |
Projenin 8 bodrum ve zemin katında kapalı otopark alanları ve 162 adet ticari bağımsız bölümden oluşan alışveriş merkezi mevcuttur.
Taşınmazların bulunduğu bina B.A.K tarzda, 1. sınıf malzeme ve işçilik kalitesi ile inşa edilmiştir. Dış cepheleri alüminyum giydirme cephedir. Bina girişi 1. Bodrum Kat seviyesinden ve kuzey yönünden
sağlanmakta olup binada 6 adet asansör bulunmaktadır. Giriş kapısı otomatik sensörlü cam kapıdır. Girişte lobi hizmeti mevcuttur. Bina içi sahanlıklar granit, merdivenler mermer, korkuluklar demir doğrama, duvarlar ise boyalıdır. Alt ve üst yapısı tamamlanmış, her türlü belediye hizmetinden yararlanmaktadır.
Ofislerde ihtiyaca binaen basit tadilat nitelikli değişiklikler mevcuttur.
Ofis katlarında yaklaşık 206,70 m² ortak alan(Kat Sahanlığı, Merdiven, Asansör) bulunmaktadır. bu alan bağımsız bölümlere, bağımsız bölümün kattaki duvarlar dahil alanları dikkate alınarak, oransal dağıtılmıştır.
| Kat | B.B. No. | NITELIK | Brüt m 2 | Ortak Alan $(m2)$ | Kat Brütü (m 2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 10. NK | 176 | OFIS | 143.00 | 57.39 | 200.39 |
| 10. NK | 177 | OFIS | 147.00 | 59,00 | 206.00 |
| 10. NK | 178 | OFIS | 225,00 | 90.31 | 315.31 |
| 11. NK | 179 | OFIS | 143.00 | 57.39 | 200.39 |
| 11. NK | 180 | OFIS | 147.00 | 59.00 | 206.00 |
| 11. NK | 181 | OFIS | 225,00 | 90.31 | 315.31 |
| 12 NK | 182 | OFIS | 515,00 | 206.70 | 721 7 |
| 13. NK | 183 | OFIS | 515,00 | 206.70 | 721.70 |
| Toplam | 2.060,00 | 2.886,80 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 33 / 49
| GÜÇLÜ | ZAYIF |
|---|---|
| ✓ Ulaşımı kolay olması. |
✓ |
| ✓ Prestijli lokasyonda (MİA) ve yapıda yer alması. |
|
| ✓ Sosyal ve kültürel alanlara yakın olması. |
|
| FIRSAT | TEHDİT |
| ✓ | ✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara bağlı inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı sıra alıcı potansiyelinin de azalması. ✓ Gündemde olan Marmara depremi. |
4.5. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar kat, kattaki konum ve alan olarak proje ile uyumludur. İhtiyaca binaen basit tadilat niteliğinde bölümlemeler yapılmıştır.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu bağımsız bölümler özelinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir husus bulunmamaktadır.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller kat mülkiyetli yapıdadır. Ofis amaçlı kullanılmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 34 / 49
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İstanbul, Şişli, Mecidiyeköy Mah. 1946 Ada 132 Parsel A Blok – 8 Adet Ofis 31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 36 / 49
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 37 / 49
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 38 / 49
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İstanbul, Şişli, Mecidiyeköy Mah. 1946 Ada 132 Parsel A Blok – 8 Adet Ofis 31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 39 / 49
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 40 / 49
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede (MAYA Akar Center) Zincirlikuyu metrobüs durağına yakın plaza binasının 16. katında yer alan 275 m² alanlı ofis vasıflı taşınmaz 48.000.000 TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, (MAYA Akar Center) Zincirlikuyu metrobüs durağına yakın plaza binasının 14. katında yer alan 273 m² alanlı ofis vasıflı taşınmaz 33.000.000 TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, (MAYA Akar Center) Zincirlikuyu metrobüs durağına yakın plaza binasının 13. katında yer alan 273 m² alanlı ofis vasıflı taşınmaz 45.000.000 TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede (Levent Nida Kule), aynı cadde üzerinde, plaza binasının 2. katında yer alan 495 m² alanlı ofis vasıflı taşınmaz 75.500.000 TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, Zincirlikuyu metrobüs durağına yakın plaza binasının 14. katında yer alan 189 m² alanlı ofis vasıflı taşınmaz 36.500.000 TL bedelle satılıktır.
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Fiyat (TL) |
Brüt m2 |
Ilan No. | Tarih | Satisa Sunan | Iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Esentepe | 16. Kat | 48.000.000 | 275 | 1024666030 | 16.10.2024 | Sahibinden | ||
| Esentepe | 14. Kat | 33,000,000 | 273 | 1054264504 | 12.11.2024 | Uptown Maya Istanbul Gayrimenkul | (532) 277-0036 | |
| Esentepe | 13. Kat | 45.000.000 | 273 | 762327470 | 12.11.2024 | GO Gayrimenkul | $(533)$ 247-6160 | |
| Esentepe | 2. Kat | 75.500.000 | 495 | 1208950264 | 04.11.2024 | Sahibinden | $(506)$ 721-2251 | |
| Esentepe | 14. Kat | 36.500.000 | 189 | 1010888928 | 26.10.2024 | 1st First Class Real Estate Solutions | $(533) 769 - 6129$ |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 41 / 49
| Emsal No. |
Mahalle | 12.00 Kat |
Fiyat (TL) |
Brüt m 2 |
TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 |
m 2 Uyum |
Uvumlu TL/m 2 |
Konum Kullanım |
Düzeltilmiş Birim Fivat |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Esentepe | 16. Kat | 48.000.000 | 275,00 | 174.545 | $-5.00%$ | 165,818 | $-4,0%$ | 159,185 | $-3.00%$ | 154,410 | |
| Esentepe | 14. Kat | 33,000,000 | 273,00 | 120.879 | $-3,00%$ | 117.253 | $-4,0%$ | 112.563 | $-3.00%$ | 109.186 | |
| Esentepe | 13. Kat | 45.000.000 | 273,00 | 164.835 | $-5.00%$ | 156.593 | $-4,0%$ | 150.330 | $-3,00%$ | 145.820 | |
| л | Esentepe | 2. Kat | 75,500,000 | 495,00 | 152.525 | $-3.00%$ | 147.949 | $-2.0%$ | 144.991 | 10.00% | 159.490 |
| Esentepe | 14. Kat | 36,500,000 | 189.00 | 193.122 | $-3.00%$ | 187.328 | $-5.0%$ | 177,962 | 10.00% | 195,758 | |
| Ortalama TL/m 2 | 238.000.000 | 301,00 | 161,181 | 154,988 | 149,006 | 152.933 |
Lokasyonda benzer nitelikli A+ ofis emsallerinde 721,70 m² tam kat ofislere göre %5 pazarlık ve m² uyumlatırması uygulanarak, 721,70 m² alanlı 182 ve 183 bağımsız bölüm no.lu ofisler için 152.933 TL/m² bulunmuş, 153.000 TL/m² birim değer kabul edilmiştir.
Daha küçük m²'ye sahip ofisler için 721,70 m² ofisler için kabul edilen 153.000 TL/m²'ye göre birim fiyatlar belirlenmiştir.
Buna göre;
315,31 m² alanlı 178 ve 181 no.lu ofisler için 157.000 TL/m²,
200,39 m² ve 206,00 m² alanlı, 176, 177, 179 ve 180 no.lu ofisler için 160.000 TL/m²,
birim değer kabul edilmiştir.
5.1.4.'te yer alan çalışmaya göre bağımsız bölüm bazlı birim değerler;
721,70 m² alanlı; 182 ve 183 B.B. No.lu ofisler için; 153.000 TL/m²
315,31 m² alanlı 178 ve 181 no.lu ofisler için 157.000 TL/m²,
200,39 m² ve 206,00 m² alanlı, 176, 177, 179 ve 180 no.lu ofisler için 160.000 TL/m², birim değer kabul edilmiştir.
| Kat | B.B. No. | Nitelik | Alan $(m2)$ | TL/m 2 | Değer Takdiri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| 10. NK | 176 | OFIS | 200,39 | 160,000 | 32.100.000 |
| 10. NK | 177 | OFIS | 206,00 | 160,000 | 33.000.000 |
| 10. NK | 178 | OFIS | 315,31 | 157.000 | 49.500.000 |
| 11. NK | 179 | OFIS | 200,39 | 160,000 | 32.100.000 |
| 11. NK | 180 | OFIS | 206,00 | 160,000 | 33,000,000 |
| 11. NK | 181 | OFIS | 315.31 | 157.000 | 49.500.000 |
| 12. NK | 182 | OFIS | 721.70 | 153.000 | 110.400.000 |
| 13. NK | 183 | OFIS | 721,70 | 153.000 | 110.400.000 |
| Toplam/Ortalama | 155.882 | 450,000,000 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 42 / 49
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Değerleme konusu ofis nitelikli gayrimenkullerin, tamamlanmış kat mülkiyetli yapıda yer alan bağımsız bölümler olması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Kullanılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 43 / 49
5.4.1. Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz ve Kullanılan Veriler)
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu binanın 10+ Katında yer alan 725 m² alanlı ofis 370.000 TL/Ay bedelle kiralıktır.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu binanın 2. Katında yer alan 450 m² alanlı ofis 250.000 TL/Ay bedelle kiralıktır.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede yer alan plaza binasının 10+ Katında yer alan 300 m² alanlı ofis 250.000 TL bedelle kiralıktır.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede yer alan binanın 5. Katında yer alan 600 m² alanlı ofis 320.000 TL bedelle kiralıktır.
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Aylık Kira (TL) |
Kabul Brüt m2 |
Ilan No. | Tarih | Kiraya Veren | lletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Esentepe. | $10+$ | 370,000 | 725 | 744122649 | 13.11.2024 | Gold Mark Investment | (555) 887-7788 | |
| Esentepe 2. Kat | 250,000 | 450 | 1196004297 | 06.11.2024 | kW Platin | $(533) 638 - 1443$ | ||
| Esentepe. | $10+$ | 250,000 | 300 | 1152364667 | 14.11.2024 | Kolektif House | (546) 501-8354 | |
| Esentepe 5. Kat | 320.000 | 600 | 1180985938 | 09.11.2024 | Bera Gayrimenkul Maslak Ofis Ticari Plaza | (541) 377-1200 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 44 / 49
| Emsal | Aylık | Brüt | TL/m 2 | Pazarlık | Kira | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | Mahalle | Kat | Kira (TL) | m2 | ay | Oranı | $TL/m2-ay$ |
| Esentepe | $10+$ | 370,000 | 725. | 510 | $-5,00%$ | 485 | |
| 2 | Esentepe | 2. Kat | 250,000 | 450 | 556 | $-5.00%$ | 528 |
| 3 | Esentepe | $10+$ | 250,000 | 300 | 833 | $-5,00%$ | 792 |
| 4 | Esentepe | 5. Kat | 320.000 | 600 | 533 | $-5,00%$ | 507 |
| Ortalama TL/m2 | 608 | 578 |
Lokasyonda benzer nitelikli A+ ofis emsallerinde 721,70 m² tam kat ofislere göre m² uyumlaştırması yapılmadan %5 pazarlık uygulanarak 580 TL/m²-ay birim pazar değeri kabul edilmiştir.
Daha küçük m²'ye sahip ofisler için 721,70 m² ofisler için kabul edilen 580 TL/m²-ay'a göre birim fiyatlar belirlenmiştir.
Buna göre;
721,70 m² ofisler için 580 TL/m²-ay
315,31 m² alanlı 178 ve 181 no.lu ofisler için 595 TL/m²-ay,
200,39 m² ve 206,00 m² alanlı, 176, 177, 179 ve 180 no.lu ofisler için 605 TL/m²-ay,
birim değer kabul edilmiştir.
| Kat | B.B. No. | Nitelik | Alan $(m2)$ | $TL/m2$ -ay | Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|---|---|
| 10. NK | 176 | OFIS | 200,39 | 605 | 120,000 |
| 10. NK | 177 | OFIS | 206.00 | 605 | 125,000 |
| 10. NK | 178 | OFIS | 315,31 | 595 | 190.000 |
| 11. NK | 179 | OFIS | 200,39 | 605 | 120,000 |
| 11. NK | 180 | OFIS | 206,00 | 605 | 125.000 |
| 11. NK | 181 | OFIS | 315,31 | 595 | 190.000 |
| 12. NK | 182 | OFIS | 721,70 | 580 | 420.000 |
| 13. NK | 183 | OFIS | 721,70 | 580 | 420,000 |
| Toplam/Ortalama | 2.886,80 | 592 | 1.710.000 |
*Pazar kiralarında yuvarlama yapılmıştır.
Kullanılmamıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 45 / 49
Tamamlanmış ve kullanılan yapıdır. Söz konusu taşınmazın mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
5.4.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Kullanılmamıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları 2017 "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı bölümünün 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve koşullar göz önüne alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek düzeyde güven duyulan durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden çok değerleme yöntemi kullanması gerekmez." İfadesi yer almaktadır. Bu çerçevede, taşınmazların değerlemesi için Pazar Yaklaşımı/Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Toplam Pazar Değeri; 450.000.000 TL bulunmaktadır. Bağımsız bölüm bazlı takdir edilen Pazar Değerleri tabloda gösterilmiştir.
| Kat | B.B. No. | Nitelik | Alan $(m2)$ | TL/m 2 | Değer Takdiri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| 10. NK | 176 | OFIS | 200,39 | 160,000 | 32.100.000 |
| 10. NK | 177 | OFIS | 206,00 | 160,000 | 33,000,000 |
| 10. NK | 178 | OFIS | 315.31 | 157.000 | 49.500.000 |
| 11. NK | 179 | OFIS | 200,39 | 160,000 | 32,100,000 |
| 11. NK | 180 | OFIS | 206,00 | 160,000 | 33.000.000 |
| 11. NK | 181 | OFİS | 315.31 | 157,000 | 49.500.000 |
| 12. NK | 182 | OFIS | 721,70 | 153,000 | 110.400.000 |
| 13. NK | 183 | OFIS | 721,70 | 153.000 | 110.400.000 |
| Toplam/Ortalama | 2.886,80 | 155.882 | 450.000.000 |
Toplam Pazar Kirası; 1.710.000 TL bulunmaktadır. Bağımsız bölüm bazlı takdir edilen Pazar Kiraları tabloda gösterilmiştir.
| Kat | B.B. No. | Nitelik | Alan $(m2)$ | $TL/m2$ -ay | Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|---|---|
| 10. NK | 176 | OFIS | 200,39 | 605 | 120,000 |
| 10. NK | 177 | OFIS | 206,00 | 605 | 125,000 |
| 10. NK | 178 | OFIS | 315,31 | 595 | 190.000 |
| 11. NK | 179 | OFIS | 200,39 | 605 | 120.000 |
| 11. NK | 180 | OFIS | 206,00 | 605 | 125,000 |
| 11. NK | 181 | OFIS | 315,31 | 595 | 190.000 |
| 12. NK | 182 | OFIS | 721,70 | 580 | 420,000 |
| 13. NK | 183 | OFIS | 721,70 | 580 | 420,000 |
| Toplam/Ortalama | 2.886,80 | 592 | 1.710.000 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
6.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar bazında alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu görülmüştür. İç mekanlarda ihtiyaca binaen yapılan değişiklikler taşıyıcı sistemi etkilememekte ve alan büyümesi oluşturmamakta olup, ruhsata tabi olmayan basit tadilat kapsamında değerlendirilmiştir.
Taşınmaza Ait Şerh Beyan İrtifak bilgilerinde "Diğer (Konusu: Bu binada projesine aykırı ilaveler bulunmaktadır.) Tarih: 13/11/2024 Sayı: 20418 (Şablon: Diğer)
Malik/Lehtar : Şişli Belediye Başkanlığı
Tesis Kurum Tarih-Yevmiye : Şişli - 14-11-2024 11:41 – 29123
Değerleme konusu bağımsız bölümler projesine uygun olduğundan, söz konusu beyanın, binanın başka bölümleriyle ilgili olduğu, değerleme konusu bağımsız bölümleri etkilemeyeceği değerlendirilmiştir.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te, TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
Taşınmaza Ait Şerh Beyan İrtifak bilgilerinde "Diğer (Konusu: Bu binada projesine aykırı ilaveler bulunmaktadır.) Tarih: 13/11/2024 Sayı: 20418 (Şablon: Diğer)
Malik/Lehtar : Şişli Belediye Başkanlığı
Tesis Kurum Tarih-Yevmiye : Şişli - 14-11-2024 11:41 – 29123
Değerleme konusu bağımsız bölümler projesine uygun olduğundan, söz konusu beyanın, binanın başka bölümleriyle ilgili olduğu, değerleme konusu bağımsız bölümleri etkilemeyeceği değerlendirilmiştir.
182 bağımsız bölüm no'lu taşınmaz 07.06.2023 tarih 14500 yevmiye ile 6361 S.Y. Göre Devir ve Finansal Kiralama Sözleşmesi edinme sebebi ile Ziraat Katılım Bankası A.Ş. adına tescillidir. Taksit ödemeleri 12.05.2025 tarihinde tamamlanmakta olup, ödeme tablosuna göre 10.12.2024 tarihli ödemeden sonra 12.800.175,02 TL kalan ödeme görülmektedir.
Bunula birlikte, tebliğin 20. Maddesi kapsamında, GYO portföyünde yer almasında sakınca olmayacağı değerlendirilmektedir.
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
6.4. ve 6.8.'de açıklanmıştır.
6.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu ofisler, 1987 yılında Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir."
Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu ofis nitelikli gayrimenkullerin tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekilleri birbiriyle uyumludur. Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış, kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Bağımsız bölüm bazlı açıklamalar kapsamında GYO Portföyünde yer almalarında sakınca görülmemektedir.
Tapudaki niteliklerinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması ve yasal zorunluluklarının yerine getirilmiş olmasına dikkate alınarak, "Bağımsız Bölüm" olarak GYO portföyünde bulunmalarında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
Söz konusu bağımsız bölümler üzerinde ipotek bulunmaktadır. Genel olarak ipotek, devre engel bir husus değildir. Alıcı ipotek yükünü bilerek hareket eder.
Diğer yandan, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'
Madde 30 İpotek, rehin ve sınırlı ayni hak tesisi
(1) ..... (Değişik ikinci cümle:RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir.
Söz konusu ipoteklerin "GYO tüzel kişiliği lehine temin edilen finansman olduğu 12.05.2013 tarihli Finansal Kiralama Sözleşmesi'nden anlaşılmaktadır.
Buna istinaden söz konusu taşınmazların GYO portföyünde bulunmasında sakınca görülmemektedir.
(1) ..... (Değişik ikinci cümle:RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir.
182 bağımsız bölüm no'lu taşınmaz 07.06.2023 tarih 14500 yevmiye ile 6361 S.Y. Göre Devir ve Finansal Kiralama Sözleşmesi edinme sebebi ile Ziraat Katılım Bankası A.Ş. adına tescillidir. Taksit ödemeleri 12.05.2025 tarihinde tamamlanmakta olup, ödeme tablosuna göre 10.12.2024 tarihli ödemeden sonra 12.800.175,02 TL kalan ödeme görülmektedir.
Bunula birlikte, tebliğin 20. Maddesi kapsamında, GYO portföyünde yer almasında sakınca olmayacağı değerlendirilmektedir.
Ayrıca, değerleme konusu taşınmazların "Taşınmaza Ait Şerh Beyan İrtifak" bilgilerinde lehtar Şişli Belediyesi tarafında 14.11.2024 tarihinde tesis edilen "Bu binada projesine aykırı ilaveler bulunmaktadır." beyanının, değerleme konusu bağımsız bölümlerin Yapı Kullanma izin Belgesinin alınmış olması, projesine uygun olmaları, söz konusu beyanın, binanın başka bölümleriyle ilgili olduğu, değerleme konusu bağımsız bölümleri etkilemeyeceği değerlendirilmiştir.
Parselin 2.669,78 m²'lik kısmında İstanbul Büyükşehir Belediyesi adına bulunan İntifa hakkının parsel bitişiğinde bulunan Zincirlikuyu Mezarlığı için kamusal amaçlı tesis edildiği anlaşılmaktadır.
Elektrik trafo yeri şerhlerinin de olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
TAKBİS kayıtları 4.1.4.'te yer almaktadır. Taşınmazlar üzerinde yer alan takyidatlarla ilgili açıklama 6.8.'de genel ve bağımsız bölüm bazlı açıklanmış olup, değerleme konusu ofis nitelikli bağımsı bölümlerin fon portföyünde yer almasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değer, gayrimenkul üzerinde değeri ve devri olumsuz etkileyen herhangi bir takyidat bulunmaması esasına göre belirlenmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0025 Sayfa 49 / 49
6.8., 7.1.ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Ofis" nitelikli 8 adet bağımsız bölüme ilişkin KDV Hariç 450.000.000 TL Pazar Değeri ve 1.710.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
Bağımsız bölüm bazlı takdir edilen Pazar Değerleri ve Pazar Kiraları tabloda yer almaktadır.
| B.B. | Nitelik | Brüt Alan | Pazar Değeri | Pazar Kirası | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kat | No. | (m 2 ) | (TL) | (TL/Ay) | |
| 10. NK | 176 | OFIS | 200.39 | 32.100.000 | 120,000 |
| 10. NK | 177 | OFIS | 206,00 | 33.000.000 | 125,000 |
| 10. NK | 178 | OFIS | 315,31 | 49.500.000 | 190.000 |
| 11. NK | 179 | OFİS | 200.39 | 32.100.000 | 120,000 |
| 11. NK | 180 | OFIS | 206,00 | 33.000.000 | 125,000 |
| 11. NK | 181 | OFIS | 315,31 | 49.500.000 | 190.000 |
| 12. NK | 182 | OFIS | 721,70 | 110.400.000 | 420,000 |
| 13. NK | 183 | OFIS | 721,70 | 110.400.000 | 420,000 |
| Toplam/Ortalama | 2.886.80 | 450.000.000 | 1.710.000 |
Pazar Değeri; 450.000.000,00 TL (DörtyüzelliMilyonTürkLirası) + KDV
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.