Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI 5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA.5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ | ||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 | |||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER. | ||
| 9 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 |
|||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B. 12 | |||
| 3.2. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI | ||
| HAKKINDA BİLGİ 15 | |||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ | 15 | ||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 15 | ||
| 3.5. | GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 15 | ||
| 3.6. | GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT | ||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 15 | |||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ16 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ16 | |||
| 3.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | ||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA16 | |||
| 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 16 | |||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ18 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER18 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ23 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 28 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 28 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 2 / 42
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER 29 |
||
|---|---|---|---|
| 4.6. 4.7. |
RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ29 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ 29 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 29 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ40 | ||
| 7. | SONUÇ 42 | ||
| 7.1. 7.2. |
SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 42 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ42 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 3 / 42
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 / 2024-ŞGYO-0026 (Çoklu rapor sözleşmesi)
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri ve Pazar Kirası Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Sivas ili, Merkez ilçesi, Eskikale Mahallesi, 468 ada, 1 parsel, 143,69 m² yüzölçümlü "3 Katlı Kargir Bina" nitelikli gayrimenkulün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Eskikale Mahallesi, Bankalar Caddesi, No:3 Merkez / SİVAS
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
Değerleme tarihi itibariyle rapora konu taşınmaz banka şubesi olarak kullanılmaktadır.
Tapu örneği ve TAKBİS belgesi EK'te yer almaktadır.
Sivas Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, rapor konusu taşınmazın yer aldığı 468 ada 1 no.lu parselin;
08.03.2017 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Sivas İlave Revizyon Uygulama İmar Planı'nda "Ticaret + Turizm + Konut (TTK)" alanında kaldığı;
Bitişik Nizam, Bodrum Hariç 4 Kat yapılanma şartlarına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 4 / 42
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "3 Katlı Kargir Bina" nitelikli Banka Şubesine ilişkin KDV hariç 57.200.000 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj hariç 277.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| m 2 | Takdir Edilen | Takdir Edilen | |
|---|---|---|---|
| Bulunduğu Kat | Pazar Değeri (TL) | Pazar Kirası (TL/Ay) | |
| Bodrum Kat | 143 | 6.290.000,00 | 30.000,00 |
| Zemin Kat | 143 | 25.170.000,00 | 122.000,00 |
| 1. Normal Kat | 150 | 13.200.000,00 | 64.000,00 |
| 2. Normal Kat | 150 | 12.540.000,00 | 61.000,00 |
| Toplam | 586 | 57.200.000,00 | 277.000,00 |
57.200.000 TL (ElliyediMilyonİkiyüzBinTürkLirası) + KDV
277.000 TL/ay (İkiyüzyetmişyediBinTürkLirası)
Yasin ÇABUK Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405180)
Soner GÖKDAĞLI Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 410944)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 5 / 42
1.1. Raporun Tarihi
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0026
1.3. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları
Yasin ÇABUK (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180)
1.4. Raporu Kontrol Eden Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
1.5. Değerleme Tarihi
26.12.2024
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
1.7. Raporun, Tebliğin (III-62.3) 1 inci maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkuller için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 6 / 42
| 2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler |
|
|---|---|
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
| Mersis No | : 0396059371100015 |
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
| Kep: [email protected] |
|
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | |
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
|
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 34394 Şişli / İSTANBUL |
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL |
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | |
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 |
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No |
: Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
| Mersis No. | : - |
| KEP Adresi | : [email protected] |
| Tel | : 0 212 398 38 00 |
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Sivas ili, Merkez ilçesi, Eskikale Mahallesi, 468 ada, 1 parsel, 143,69 m² yüzölçümlü "3 Katlı Kargir Bina" nitelikli gayrimenkulün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 7 / 42
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 8 / 42
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 9 / 42
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkul, Sivas YHT Gar Binası önünden kuzeydoğuya hareketle, Muhsin Yazıcıoğlu Bulvarı ve İnönü Bulvarı üzerinden yaklaşık 1,9 km. mesafede yer almakta olup, otomobille 5 dakikada ulaşılabilmektedir.
Sivas YHT Gar Binası ve Sivas Millet Bahçesi önünden Muhsin Yazıcıoğlu Bulvarı güzergahından doğuya hareketle yaklaşık 400 m. İlerledikten sonra döner kavşaktan İnönü Bulvarı yönündeki 2. Çıkışa girilir, bulvar üzerinde Demiryolu Lojmanı, Sivas Devlet Hastanesi, Sivas Atatürk ve Kongre Müzesi geçilerek 1,3 km gidilir ve Sivas Cumhuriyet Meydanı'na varıldıktan sonra döner kavşaktan Atatürk Bulvarı yönünde 2. Çıkışa girilir. Atatürk Bulvarı üzerinde 190 m ilerlenir ve Bankalar Caddesi'ne girmek için sağa dönülür. Bankalar Caddesi yönünde 60 m. ilerledikten sonra 13-1 Sokak (No:2 Girişi) ile
Bankalar Caddesi'nin (No:3 Girişi) kesişim noktasında değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parsele ulaşılır.
Rapora konu gayrimenkul Sivas Cumhuriyet Meydanı'na yakın konumda yer almakta olup taşınmaza ulaşım toplu taşıma araçları veya özel araçlar ile sağlanabilmektedir. Taşınmazın kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır. Taşınmazın yakın çevresinde banka şubeleri, sanayi dükkanları, marketler, resmi kurumlar, cami ve okullar bulunmaktadır. Taşınmazın bulunduğu Bankalar Caddesi ve yakın çevresi ticari hareketliliğin yüksek olduğu bir lokasyondur.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 10 / 42
| İΙ | Sivas |
|---|---|
| İlçe | Merkez |
| Mahalle/Köy | Eskikale |
| Mahalle No | 125970 |
| Ada | 468 |
| Parsel | 1 |
| Tapu Alanı | 143,69 |
| Nitelik | 3 Katlı Kargir Bina |
| Mevkii | ۰ |
| Zemin Tip | Ana Taşınmaz |
| Pafta | 12 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 11 / 42
| Zemin Tipi | Ana Tasınmaz | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | 468/1 | ||||||||
| AT Yüzölçümü (m2) | 143.69 | ||||||||
| Il/Ilce/Mahalle | SİVAS / MERKEZ | ||||||||
| Mahalle/Mevkii | FSKİKALE / - | ||||||||
| Kavit Durum | Aktif | ||||||||
| Ana Taşınmaz Nitelik | 3 Katlı Kargir Bina | ||||||||
| Malik / Hisse | SEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (TAM) | ||||||||
| Edinme Sebebi | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | ||||||||
| Tasınmaz Kimlik No | Cilt/Sayfa No | B.B. Nitelik | Kat | B.B. No. | Arsa Pay / Payda | Edinme Tarihi-Yevmive | |||
| 7023737 | 3/248 | $\overline{\phantom{0}}$ | 17.01.2020 / 2095 |
Tapu örneği EK-1'dedir.
Malik / Hisse : ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
Edinme Sebebi : Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği
Tarih-Yevmiye : 17.01.2020 / 2095
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
TAKBİS örneği EK-2'dedir.
Sivas Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, aşağıda örneği yer alan "İMAR PLANINDA DEĞİŞİKLİK YOKTUR/14.11.2024 Kaşeli) yazılı imar durumunda değişiklik olmadığı, rapor konusu taşınmazın yer aldığı 468 ada 1 no.lu parselin;
08.03.2017 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Sivas İlave Revizyon Uygulama İmar Planı'nda "Ticaret + Turizm + Konut (TTK)" alanında kaldığı, yapılanma koşullarının;
Bitişik Nizam, Bodrum hariç 4 Kat yapılaşma şartlarına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 13 / 42
İmar Planı (Belediye)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 14 / 42
E - İmar (Belediye)
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
3.2. Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri olumsuz etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz 17.01.2020 tarih 2095 yevmiye ile tüzel kişiliklerin unvan değişikliği edinme sebebi ile Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescillidir.
Son 3 yılda imar planında değişiklik bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.
3.4. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Yakın çevresi ağırlıklı olarak ticaret ve ofis niteliklidir. Tarihi merkezde yer almakta olup, tarihi, kültürel ve kamu yapıları ile yeşil alanlar bulunmaktadır.
3.5. Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Sivas Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde imar dosyasında yapılan incelemede, olumsuz bir kayda rastlanmamıştır.
3.6. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Tarafımıza herhangi bir sözleşme ibraz edilmemiştir.
3.7. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu taşınmaz, 143,69 m² yüzölçümlü 468 ada 1 parselde "3 Katlı Kargir Bina" niteliklidir. Bitişik nizam Betonarme Karkas yapı Bankalar Caddesi üzerinde yer almakta olup, kuzey, doğu ve güney yönlerine cephelidir.
Sivas Belediyesi'nde yapılan incelemede tarafımıza dijital ortamda; 08.07.2008 tarihli Mimari Proje, 09.07.2008 tarih, 177 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı ve 13.07.2009 tarih,2009/247 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi ibraz edilmiştir.
09.07.2008 tarih 177 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı: 4/B yapı sınıfında, yol kotu altı kat sayısı 1 kat, yol kotu üstü kat sayısı 3 kat olmak üzere toplam 4 kattan oluşan, 586 m² inşaat alanı bulunan bir adet İşyeri (Banka Binası) için düzenlenmiştir.
13.07.2009 tarih 2009/247 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi: 4/B yapı sınıfında, yol kotu altı kat sayısı 1 kat, yol kotu üstü kat sayısı 3 kat olmak üzere toplam 4 kattan oluşan, 586 m² inşaat alanı bulunan bir adet İşyeri (Banka Binası) için düzenlenmiştir.
İmar Durumuna göre Bodrum Kat + Zemin Kat + 3 Kat yapılanma mümkündür.
3.8. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi v.b.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Yapı Denetim Kanunu; uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illerinde (19 İl) başlanmış, 01/01/2011 tarihinde uygulama tüm illeri kapsamıştır. Söz konusu taşınmazın yapım yılı ilgili kanunun Sivas ili için yürürlüğe girdiği tarih olan 01.01.2011 tarihinden önce olması nedeniyle yapı denetime tabi değildir.
3.9. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerlemesi yapılan ''3 Katlı Kargir Bina'' nitelikli taşınmaz, halihazırda Banka Şubesi olarak kullanılmakta olup, ana taşınmazın pazar değeri ve pazar kirası değerlemesidir.
Söz konusu taşınmaza ait 18.02.2020 tarih, M245856B28257 sayılı, "E" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
| Belgenin | Belge Düzenleyenin | Kare Kod | ||
|---|---|---|---|---|
| Numarası: | M245856B28257 | Adı Soyadı: | HASAN ERDOGAN | |
| Verilis Tarihi: | 18.02.2020 | Firması: | HASAN ERDOGAN | |
| Son Geçerlilik Tarihi: | 18.02.2030 | |||
| Iptal Edilen EKB No: | Sertifika No: ATLASLT-06-0169 | |||
| mza: |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 17 / 42
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 18 / 42
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Nüfus artış hızı binde 1,1 oldu
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 19 / 42
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nüfus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 1044212 | 1 161 676 | 001 281 | |
| Degisim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2,85%$ | 3,56% | 2,07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus. | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nufus Sayısı | 903 115 | 1 040 480 | 1028040 | 1045 149 | 1073818 | 995 654 | 1 193 357 | 151 115 | 459 365 | 1065911 | 599 280 | 92824 |
| Değişim Oranı | 1.2086% | 1,3758% | 1.3409% | 1,3452% | 1.3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0.5524% | 1,2748% | 0.7077% | 0.1088% |
| Oransal Değişim | $-11.01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0.32% | 1,38% | $-8,53%$ | 18,38% | $-4,94%$ | $-60.65%$ | 130,77% | $-44,49%$ | $-84,62%$ |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
Sivas, Türkiye'nin İç Anadolu Bölgesi'nde yer alan bir ilidir. Sivas ili, ticaret yolları üzerinde olduğu için, Selçuklu Hanedanı döneminde tüccarların ziyaret ettiği bir merkez haline gelmiştir. Türkiye'de Konya'dan sonra en çok Selçuklu eserinin bulunduğu il Sivas'tır. 13. yüzyıla ait Gök Medrese, Çifte Minareli Medrese ve Mavi Medreseleri çini sanatı açısından mutlaka görülmeye değer yerlerdir. Ulu Camii ise 1100 yılında inşa edilmiştir. Ayrıca Sivas, Türkiye'nin yüzölçümü açısından en büyük ikinci ilidir.
Sivas Kızıldağ'dan doğan Kızılırmak, Köse Dağı'ndan doğan Yeşilırmak ve yine Köse Dağı'ndan doğan Fırat'ın en önemli kollarından biri olan Karasu Nehri,
Sivas ili sınırları içinde doğmaktadır. Sivas coğrafi açıdan kıraç, yeşili az, sert iklimli bir yerdir. İkliminin elverdiği ölçüde yetiştirilebilen ancak tahıl ürünleri, şeker pancarı, patates gibi ürünlerdir.
Türk Kurtuluş Savaşı'nın temellerinin atıldığı, Selçuklu devrinin dev eserleriyle süslü, yüzölçümü bakımından Türkiye'de Konya'dan sonra ikinci sırada yer alan şehirdir. Sivas ili topraklarının büyük kısmı İç Anadolu'nun yukarı Kızılırmak bölümünde diğer kısımları ise Karadeniz ve Doğu Anadolu bölgesinde olup, 35° 50 ve 38° 14' doğu boylamları ile 38° 32 ve 40° 16' kuzey enlemleri arasında yer alır. İç Anadolu Bölgesi, Doğu Karadeniz Bölgesi ve Doğu Anadolu Bölgesi'nde ilçeleri ve kültür zenginliği, iklim farklılığı bulunan ve sahip olduğu değerleri ile önemli bir coğrafi konuma sahiptir. Kuzeyinde Ordu, kuzeybatısında Tokat doğusunda Erzincan, kuzeydoğusunda Giresun, batısında Yozgat, güneybatısında Kayseri, güneyinde Malatya ve Kahramanmaraş ile çevrilidir.
5 derece-50 dakika ve 38 derece-14 dakika doğu boylamlarıyla, 38 derece-32 dakika ve 40 derece-16 dakika kuzey enlemleri arasında kalan il, 28,488 km² lik yüzölçümü ile Türkiye'nin toprak bakımından ikinci büyük ili olan Sivas'ın il topraklarının büyük bölümü Kızılırmak, bir bölümü de Yeşilırmak ve Fırat havzalarına girer. Sivas coğrafi olarak İç Anadolu, Doğu Anadolu ve Karadeniz bölgelerinin kesiştiği noktadadır. Bu nedenle Karadeniz bölgesindeki Suşehri, Akıncılar, Gölova, Koyulhisar ve kısmen Kuzey Zara ve Doğanşar'ın bitki örtüsü, havanın sertliği ve sıcaklığı, yağış oranı farklıdır. Bu bölgelerde merkez ilçeden farklı olarak Giresun dağları üzerinde yaylalar ve çok endemik orman alanları bulunur. İl alanı kuzeyden Kelkit Vadisi, doğudan Köse Dağları'nın uzantıları, Kızıldağ, Kuruçay Vadisi ve Yama Dağı, güneyden Kulmaç Dağları, Tahtalı Dağları'nın uzantıları ve Hezanlı Dağı, batıdan Karababa, Akdağlar ve İncebel Dağları gibi doğal sınırlarla çevrilidir. Kızılırmak, Kelkit Çayı, Tozanlı Çayı, Yıldız Irmağı, Çallı Çayı ve Tohma Çayı en önemli akarsularıdır. Sarkışla-Gemerek Ovası. Yıldızeli (Bedehdun) Ovası, Suşehri Ovası, Tohma Vadisi, Kızılırmak Vadisi. Çallı Suyu Vadisi ve Kelkit Vadisi ilin belli beşli tarım alanları ve ulaşımı belirleyen önemli alanlarıdır. Sivas ilinde ağırlıklı yeryüzü seklini platolar oluşturmakladır, il oranının % 47,6'sı platolarla, % 46,2'si dağlarla, %6,2'si ise ovalarla kaplıdır. Sivas'ın en büyük platosu Uzunyayla'dır. Ayrıca, Uzunyayla'ya oranla daha zengin otlaklara sahip olan Meraküm Platosu da ilin ender yüksek düzlüklerindendir. Kuzey Anadolu Dağlarıyla Güney Anadolu Dağlarının birbirine yaklaştığı bir yöre olan Sivas il alanında kıvrılma ve yükselmeler sırasında bazı kesimler Çöküntüye uğramıştır. Bu çöküntü alanları ilin önemli su merkezlerinden olan gölleri oluşturmuştur. Hafik Gölü, Tödürge Gölü, Lota Gölleri, Gürün - Gökpınar Gölü bu göllerden bazılarıdır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 21 / 42
Ankara Deprem Araştırma Dairesi'nin yapmış olduğu çalışamaya göre Sivas ili 1-2- 3 ve 4. derece deprem kuşağında yer almaktadır.
| Itce Ads | Kilv Adı | Mahalle Adı | Risk Bötgest |
|---|---|---|---|
| MERKEZ | MERKEZ-MERKEZ | MERKEZ-ESKİKALE |
| SİVAS NÜFUSU: 650.401 | ÖNCEKİ YILA GÖRE $\frac{962,38}{15.477}$ |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| SİVAS NÜFUSU | ||||||
| PLAKA | İL ADI | TOPLAM NÜFUS | ERKEK NÜFUSU | KADIN NÜFUSU | ||
| SİVAS bağlı Ilçe sayısı: | |
|---|---|
| SİVAS bağlı Mahalle savısı: | 252 |
| SİVAS bağlı Köy sayısı: | 1234 |
| SİVAS Nüfusu En büyük ilçesi: | MERKEZ (389.719) |
|---|---|
| SİVAS Nüfusu En küçük ilçesi: | DOĞANSAR (3.216) |
| SİVAS Yüzölcümü: | $28.164 \text{ Km}^2$ |
| SİVAS Nüfus Yoğunluğu: | $23$ /Km 2 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 22 / 42
| ilce | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|
| Merkez | 110 | 1,138 | 2 |
| Sarkışla | 417 | $-0.178$ | 4 |
| Divriği | 445 | $-0.218$ | 4 |
| Susehri | 480 | $-0,280$ | $\overline{4}$ |
| Zara | 556 | $-0,400$ | 4 |
| Kangal | 608 | $-0.472$ | $\overline{4}$ |
| Gürün | 609 | $-0.475$ | 4 |
| Gemerek | 615 | $-0.478$ | $\overline{4}$ |
| Akıncılar | 640 | $-0.511$ | 5 |
| İlçe | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|
| İmranlı | 704 | $-0.587$ | 5 |
| Gölova | 711 | $-0.594$ | 5 |
| Ulaş | 712 | $-0.595$ | 5 |
| Doğanşar | 737 | $-0.625$ | 5 |
| Altınyayla | 762 | $-0.664$ | 5 |
| Hafik | 807 | $-0.742$ | 5 |
| Koyulhisar | 813 | $-0.748$ | 5 |
| Yıldızeli | 817 | $-0.762$ | 5 |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Merkez İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında 1,138 Skor ile 2. Kademe 110., Sivas ilçeleri sıralamasında 2. Kademede 1. sırada yer almaktadır.
| SIVAS MERKEZ NUFUSU: 389.719 |
|---|
Merkez nüfusunun 2023 yılında 2022 yılına göre %0,15 (599 kişi) azaldığı görülmektedir.
| Bağlı Olunan İl Adı | SIVAS | İlce Merkez Kadın Nüfusu | 183.924 |
|---|---|---|---|
| Toplam Nüfus | 389,719 | Belde ve Köyler Toplam Nüfusu | 27.419 |
| Toplam Erkek Nüfusu | 192.710 | Belde ve Kövler Erkek Nüfusu | 14.334 |
| Toplam Kadın Nüfusu | 197.009 | Belde ve Kövler Kadın Nüfusu | 13.085 |
| İlce Merkez Nüfusu | 362,300 | İlçeye bağlı Köy Sayısı | 153 |
| İlce Merkez ErkekNüfusu | 178.376 | İlçeve bağlı Mahalle Sayısı | 68 |
| Bağlı Olunan İl Adı | SIVAS | Toplam Nüfusu | 389 |
|---|---|---|---|
| Bağlı Olunan İlçe Adı | MERKEZ | Erkek Nüfusu | 186 |
| Bağlı Olunan Belediye Adı | SİVAS | Kadın Nüfusu | 203 |
| Bağlı Olunan Belediyenin Niteliği | IL MERKEZI |
Eskikale Mahallesi, 2023 nüfusuyla Merkez 67 mahallesi arasında 66. sıradadır.
Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
Küresel Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos-ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur.
TCMB politika faizini sabit tutmakla birlikte, enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşunu korumuştur.
TCMB, parasal aktarımın güçlendirilmesi amacıyla Türk lirası mevduatı destekleyen politikalara devam etmiştir.
Kredi kartı işlemlerinde uygulanan azami akdi faiz oranları dönem sonu borcuna göre farklılaştırılmıştır.
Sistemde fazla likidite oluştuğunda ağırlıklı olarak gecelik vadedeki depo alım ihaleleri kanalıyla sterilize edilmiş ve gecelik faizler TCMB politika faiz oranına yakın düzeylerde seyretmiştir.
Küresel Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir.
TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir.
DİBS getirileri artış kaydetmiştir.
Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Yılın ikinci çeyreğinde yılık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Üçüncü çeyrekte hem sanayi hem de hizmet üretimi çeyreklik bazda azalmıştır. Üçüncü çeyrekte azalış gösteren imalat sanayi firmalarının yatırım eğilimleri ekim ayında yükselirken istihdam beklentileri yatay seyretmiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin anket göstergeleri ve yüksek frekanslı veriler, sanayi istihdamındaki zayıf seyrin önümüzdeki dönemde devam edeceğine işaret etmektedir.
Tarım dışı nominal ücretlerdeki yıllık yükseliş oranı 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 115,4 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılının üçüncü çeyreğinde altın hariç ihracat ve ithalat azalmıştır.
Üçüncü çeyrekte dış ticaret haddi sınırlı artış kaydetmiş, ithalat miktar endeksinde ihracat miktar endeksindekine kıyasla daha yüksek gerçekleşen gerileme, dış ticarette miktarsal dengelenmeye işaret etmiştir.
Hizmetler dengesi hem seyahat hem de taşımacılık gelirlerinin desteğiyle güçlü görünümünü sürdürmektedir.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesindeki süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Cari işlemler dengesinin finansmanında portföy yatırımlarının ağırlığı azalırken uzun vadeli kalemlerin ağırlığı artmış, rezerv birikimi devam ederken net hata ve noksan kaleminde çıkışlar gözlenmiştir.
Yılın ilk dokuz ayında merkezi yönetim bütçesi 1074,0 milyar TL bütçe açığı ve 161,3 milyar TL faiz dışı açık kaydetmiştir. Ocak-eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, gelirler yüzde 76,9 oranında, harcamalar ise yüzde 81,1 oranında artış kaydetmiştir. Yıllıklandırılmış bütçe açığının milli gelire oranının eylül ayı itibarıyla yüzde 4,9 civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir.
Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir.
Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır.
Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 26 / 42
| Ocak | Subat January February |
Mart March |
Nisan April |
May | June | Mayıs Haziran Temmuz Ağustos July |
Eylül August September October November December Annual |
Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0.55 | 0.02 | 0.26 | 0.71 | 0.92 | 0.10 | $-0,57$ | 0,85 | 1,02 | 1,79 | 1.40 | 0.42 | 7,72 |
| 2006 | 0.75 | 0.22 | 0,27 | 1.34 | 1.88 | 0.34 | 0.85 | $-0.44$ | 1.29 | 1,27 | 1,29 | 0.23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0.43 | 0,92 | 1.21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0.02 | 1.03 | 1,81 | 1.95 | 0,22 | 8,39 |
| 2008 | 0,80 | 1,29 | 0,96 | 1,68 | 1,49 | $-0,36$ | 0,58 | $-0.24$ | 0,45 | 2,60 | 0.83 | $-0,41$ | 10,06 |
| 2009 | 0,29 | $-0.34$ | 1,10 | 0.02 | 0.64 | 0.11 | 0.25 | $-0,30$ | 0,39 | 2,41 | 1,27 | 0,53 | 6,53 |
| 2010 | 1.85 | 1,45 | 0,58 | 0.60 | $-0,36$ | $-0.56$ | $-0,48$ | 0,40 | 1,23 | 1.83 | 0,03 | $-0,30$ | 6,4 |
| 2011 | 0.41 | 0.73 | 0,42 | 0.87 | 2,42 | $-1.43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0.75 | 3.27 | 1.73 | 0.58 | 10,45 |
| 2012 | 0.56 | 0.56 | 0.41 | 1.52 | $-0,21$ | $-0,90$ | $-0,23$ | 0,56 | 1.03 | 1.96 | 0,38 | 0.38 | 6,16 |
| 2013 | 1.65 | 0.30 | 0.66 | 0.42 | 0.15 | 0.76 | 0,31 | $-0, 10$ | 0,77 | 1,80 | 0,01 | 0.46 | 7,4 |
| 2014 | 1.98 | 0.43 | 1,13 | 1.34 | 0.40 | 0.31 | 0.45 | 0,09 | 0,14 | 1.90 | 0.18 | $-0.44$ | 8,17 |
| 2015 | 1.10 | 0.71 | 1,19 | 1.63 | 0.56 | $-0.51$ | 0.09 | 0.40 | 0.89 | 1.55 | 0.67 | 0,21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0.02$ | $-0.04$ | 0.78 | 0.58 | 0.47 | 1,16 | $-0.29$ | 0,18 | 1.44 | 0,52 | 1.64 | 8,53 |
| 2017 | 2,46 | 0.81 | 1,02 | 1.31 | 0.45 | $-0,27$ | 0,15 | 0,52 | 0.65 | 2,08 | 1,49 | 0.69 | 11,92 |
| 2018 | 1.02 | 0.73 | 0,99 | 1,87 | 1,62 | 2.61 | 0,55 | 2,30 | 6.30 | 2,67 | $-1.44$ | $-0,40$ | 20,3 |
| 2019 | 1,06 | 0.16 | 1.03 | 1.69 | 0.95 | 0,03 | 1.36 | 0.86 | 0.99 | 2.00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1.35 | 0.35 | 0.57 | 0.85 | 1.36 | 1,13 | 0.58 | 0.86 | 0.97 | 2,13 | 2,30 | 1,25 | 14,6 |
| 2021 | 1,68 | 0,91 | 1,08 | 1.68 | 0.89 | 1,94 | 1,80 | 1,12 | 1,25 | 2,39 | 3,51 | 13.58 | 36,08 |
| 2022 | 11.10 | 4.81 | 5.46 | 7.25 | 2.98 | 4.95 | 2,37 | 1,46 | 3.08 | 3.54 | 2,88 | 1,18 | 64,27 |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2,29 | 2.39 | 0.04 | 3.92 | 9.49 | 9.09 | 4.75 | 3,43 | 3,28 | 2,93 | 64,77 |
| 2024 | 6.70 | 4.53 | 3.16 | 3.18 | 3.37 | 1.64 | 3.23 | 2.47 | 2.97 | 2.88 | 2,24 | 42,91 |
| Yıl | Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Temmuz | Agustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan. | Feb. | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct. | Nov. | Dec. | Annual |
| Bir önceki aya göre değişim oranı (%)-Monthly change (%) | |||||||||||||
| 2006 | 1.96 | 0,26 | 0,25 | 1.94 | 2,77 | 4.02 | 0,86 | $-0.75$ | $-0.23$ | 0.45 | $-0.29$ | $-0,12$ | 11,58 |
| 2007 | $-0,05$ | 0.95 | 0,97 | 0,80 | 0,39 | $-0.11$ | 0,06 | 0.85 | 1.02 | $-0.13$ | 0.89 | 0,15 | 5,94 |
| 2008 | 0.42 | 2,56 | 3,17 | 4,50 | 2,12 | 0.32 | 1,25 | $-2,34$ | $-0.90$ | 0.57 | $-0.03$ | $-3,54$ | 8,11 |
| 2009 | 0.23 | 1,17 | 0,29 | 0,65 | $-0.05$ | 0.94 | $-0,71$ | 0,42 | 0.62 | 0.28 | 1.29 | 0,66 | 5,93 |
| 2010 | 0.58 | 1.66 | 1,94 | 2,35 | $-1,15$ | $-0.50$ | $-0.16$ | 1.15 | 0.51 | 1.21 | $-0.31$ | 1.31 | 8,87 |
| 2011 | 2.36 | 1.72 | 1,22 | 0.61 | 0,15 | 0.01 | $-0.03$ | 1.76 | 1,55 | 1.60 | 0.65 | 1.00 | 13,33 |
| 2012 | 0.38 | $-0.09$ | 0,36 | 0.08 | 0.53 | $-1,49$ | $-0,31$ | 0.26 | 1,03 | 0.17 | 1.66 | $-0.12$ | 2,45 |
| 2013 | $-0.18$ | $-0,13$ | 0,81 | $-0.51$ | 1.00 | 1.46 | 0.99 | 0.04 | 0,88 | 0.69 | 0.62 | 1, 11 | 6,97 |
| 2014 | 3,32 | 1,38 | 0,74 | 0,09 | $-0.52$ | 0.06 | 0.73 | 0,42 | 0.85 | 0.92 | $-0.97$ | $-0.76$ | 6,36 |
| 2015 | 0.33 | 1.20 | 1.05 | 1,43 | 1,11 | 0,25 | $-0.32$ | 0.98 | 1.53 | $-0,20$ | $-1.42$ | $-0.33$ | 5,71 |
| 2016 | 0.55 | $-0.20$ | 0.40 | 0,52 | 1,48 | 0.41 | 0,21 | 0.08 | 0.29 | 0.84 | 2.00 | 2,98 | 9,94 |
| 2017 | 3,98 | 1,26 | 1,04 | 0,76 | 0,52 | 0.07 | 0.72 | 0.85 | 0,24 | 1,71 | 2.02 | 1,37 | 15,47 |
| 2018 | 0.99 | 2,68 | 1,54 | 2,60 | 3.79 | 3,03 | 1,77 | 6,60 | 10,88 | 0.91 | $-2,53$ | $-2,22$ | 33,64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09 | 1,58 | 2,98 | 2.67 | 0.09 | $-0.99$ | $-0.59$ | 0.13 | 0.17 | $-0.08$ | 0.69 | 7,36 |
| 2020 | 1.84 | 0.48 | 0,87 | 1,28 | 1,54 | 0.69 | 1,02 | 2,35 | 2,65 | 3.55 | 4.08 | 2,36 | 25, 15 |
| 2021 | 2.66 | 1,22 | 4.13 | 4,34 | 3.92 | 4.01 | 2,46 | 2,77 | 1.55 | 5,24 | 9.99 | 19,08 | 79,89 |
| 2022 | 10.45 | 7,22 | 9.19 | 7.67 | 8.76 | 6.77 | 5,17 | 2,41 | 4.78 | 7.83 | 0.74 | $-0,24$ | 97,72 |
| 2023 | 4.15 | 1,56 | 0.44 | 0.81 | 0.65 | 6,50 | 8,23 | 5.89 | 3.40 | 1,94 | 2,81 | 1,14 | 44,22 |
| 2024 | 4,14 | 3.74 | 3,29 | 3.60 | 1,96 | 1,38 | 1,94 | 1,68 | 1.37 | 1.29 | 0.66 | 28,01 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 27 / 42
| 41 | 41.00.1 | 41.00.2 | |||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Insaat | Binatar | Repond amach binater | Busmat amach olmayan binatar. |
||||||||||||||||
| Vul | Ay | Toplan: | Cirgon | Malzerre | Oran | REGISTER | Oran | Toplan | Malzenve | Register | Teiplans | Oran | Malzeme | Oran | ISCITA | Oran | Togglam | Malzonne | Incilik |
| 2015 | $\overline{u}$ | 100.00 | 99.34 | 103.62 | 101.15 | 100.19 | 103,401 | 101.23 | 100.27 | 103.35 | 100.93 | 99.95 | 103.57 | ||||||
| 2016 | 12 | 118,90 | 38.19% | 113.71 | 14.47% | 131.36 | 26.77% | 118.52 | 113.00 | 131,40 | 118.52 | 17.08% | $+12,77$ | 12.47% | 131.39 | 27,13% | 118.54 | 113.75 | 131,46 |
| 2017 | 12 | 138.14 | 10.18% | 136.38 | 10.94% | 142.35 | 6.37% | 137.38 | 135.28 | 142.02 | 136.77 | 15.40% | 154.48 | 19.25% | 141.90 | 8.00% | 138.90 | 137.68 | 142.43 |
| 2018 | $+2$ | 173.57 | 26.66% | 176.22 | 29.21 | 167.19 | 17.45% | 173.33 | 176.13 | 166,78 | 172.55 | 26,16% | 175,25 | 30.32% | 166.53 | 17,36% | 175.76 | 178.74 | 167.70 |
| $20 + 9$ | 12 | 192.25 | 10.78% | 184.91 | 4.93% | 209.90 | 25.55% | 192.47 | 185. $+1$ |
209.65 | 192.23 | 11.41% | 84.55 | 5.31% | 209.41 | 25.75% | 193.25 | 186 推结 |
210.52 |
| 2020 | 12 | 248.35 | 25.02% | 241.02 | 50.349 | 238.74 | 13.74% | 240.76 | 241.55 | 238.91 | 230.27 | 24.42% | 239.57 | 20.61% | 238.61 | 13,94% | 245.43 | 247,44 | 239.97 |
| 2021 | 12 | 403.16 | $-61$ 74% |
447.74 | 296.07 | 24.01% | 401.78 | 448.90 | 296.22 | 39 96 |
500% 66 |
442.30 | 84.527 | 296.42 | 23,81% | 410.97 | 460.62 | 299.12 | |
| 2022 | 12 | 719.25 | 78.40% | TR7.69 | PR. 92% | 554.85 | 87.41% | 715.43 | RR 647 | 556.28 | 708,73 | 78.54% | 778.25 | PE SHOW | 553.06 | 87.21% | 740.66 | 804.67 | 567.87 |
| 2023 | 12 | 1203.41 | 67.31% | 1215.09 | 54.26 | 1178,36 | 11.0JX | 1192.25 | 1198.68 | 1177.19 | 1182 m |
œ ews |
1988. | 52.67 | 171.03 | 11.745 | 1221.64 | 1230 18 |
199.32 |
| 2024 | 09 | 1580.65 | 36% DIE |
1498.43 | 23.32% | 1778.15 | S1.20% | 1571.53 | 14.561 | 1770.64 | 112 | 1474.50 | 34.10% | 260.46 | 50.33% | 1599.09 | 1522 34 |
1806.30 |
| Ticari Gayrimenkul | Dükkan | Ofis | ||
|---|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Flyat Endeksi | Flyat Endeksi | ||
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | ||
| 158.5 | 159.6 | 152.8 | ||
| (1644.1) | (9645.2) | (5.38.4) | ||
| STAGES | 145.1 | 146.1 | 142.2 | |
| (%12.0) | (%13.2) | (%28.5) | ||
| 170.2 | 176.3 | 152.9 | ||
| (%55.6). | (N61.6) | (9,38.6) | ||
| 158.1 (544.70) |
. 556.0 (%41.II) |
170.7 門店立会 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
4.3. Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler Bulunmamaktadır.
Sivas ili, Merkez İlçesi, Eskikale Mahallesi, 143,69 m² yüzölçümlü 468 ada 1 parsel sayılı (3 Katlı Kargir Bina) vasıflı taşınmaza ilişkin belediye dosyasında; 09.07.2008 tarih 177 No.lu Yeni Yapı Ruhsatı ve eki Mimari Proje, 13.07.2009 tarihli, 2009-247 No.lu Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
Projesine göre bitişik nizamda inşa edilen yapı, Bodrum Kat + Zemin Kat + 2 Normal Kattan oluşmaktadır (Mer'i imar durumuna göre BK+ZK+3 NK yapılanma imkanı bulunmaktadır).
Bodrum Kat; Arşiv, Sistem Odası, Depo, Kazan Dairesi ve Jeneratör bölümlerinden ibaret olup, 143 m² brüt kullanım alanlı bulunmaktadır.
Zemin Kat; Müşteri Holü, Bireysel Pazarlama, Cari Hesaplar ve ATM bölümlerinden ibaret olup, 143 m² brüt kullanım alanlı bulunmaktadır.
Normal Katı; Müdür Odası, Operasyon Servisi, Krediler Servisi ve WC/Lavabo bölümlerinden ibaret olup, 150 m² brüt kullanım alanı bulunmaktadır.
Normal Katı; Seans Salonu, Toplantı Odası, Servis ve WC/Lavabo bölümlerinden ibaret olup, 150 m² brüt kullanım alanı bulunmaktadır.
Taşınmaz toplam 586 m2 brüt kullanım alanına sahiptir.
Yerinde yapılan incelemede, değerlemeye konu taşınmazın mevcut mimari projesi ile konum ve alan olarak uyumlu olduğu görülmüştür. Binaya giriş Bankalar Caddesi ve 13-1 Sokak köşesinden sağlanmaktadır. Bankalar Caddesi, 13-1 Sokak ve 13-2 Sokak olmak üzere 3 cepheli köşe konumludur.
Taşınmazın cadde cepheleri zemin katta granit/seramik dış cephe kaplama, 1. ve 2. normal katlarda dekoratif tuğla desenli dış cephe paneli ile kaplıdır. Zeminler tüm katlarda granit/seramik kaplıdır. Tavanlar spot aydınlatmalı asma tavandır. Isıtma doğalgazlı kaloriferli sistem ile sağlanmaktadır. Yapı bakımlı olup, belediye hizmetlerinden istifadesi tamdır.
| GÜÇLÜ | ZAYIF |
|---|---|
| ✓ Ulaşımı kolay olması, |
✓ Yeni deprem yönetmeliğinden önce yapılmış |
| ✓ Çarşı içinde yer alması. |
olması. |
| ✓ Sosyal ve kültürel alanlara yakın olması. |
|
| ✓ 3 Cepheli, köşe konumlu olması. |
|
| FIRSAT | TEHDİT |
| ✓ İlave 1 kat yapılanma imkanı. |
✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara |
| bağlı inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı | |
| sıra alıcı potansiyelinin de azalması. |
4.5. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Ruhsata aykırı durum tespit edilmemiştir.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek değişiklik bulunmamaktadır.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkul mevcut durumda banka şubesi olarak kullanılmaktadır.
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır. Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 32 / 42
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 35 / 42
Meydanda konumlu, 35 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 11.500.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Osmanpaşa Caddesi üzerinde konumlu, 36 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 6.750.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Bankalar Caddesinde konumlu, 11 m² Bodrum kat + 11 m² Zemin kat olmak üzere, toplam 22 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 3.495.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir (Bodrum kat 1/4 oranında zemin kata indirgenmiş olup, brüt kullanım alanı 14 m² kabul edilmiştir.)
Değerleme konusu taşınmazın 130 m. kuzeyinde, Sularbaşı Mahallesi 82 ada 8 parsel üzerinde konumlu, Belediye Sokak cepheli, 40 m² Bodrum Kat + 45 m² Zemin Kat olmak üzere, toplam 85 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 11.000.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir(Bodrum kat 1/4 oranında zemin kata indirgenmiş olup, brüt kullanım alanı 55 m² kabul edilmiştir).
Hikmet Işık Caddesi üzerinde konumlu, 20 m² Bodrum kat + 42 m² Zemin kat olmak üzere, toplam 62 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 9.500.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir (Bodrum kat 1/4 oranında zemin kata indirgenmiş olup, brüt kullanım alanı 47 m² kabul edilmiştir).
| Sira No. |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı | Satış Fiyatı (TL) |
m 2 | Ilan No | ilan Tarihi |
İlan Sahibi | iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Eskikale | Zemin | 26-30 | 11.500.000 | 35 | 1180448742 | 02.12.2024 | Bevaz Emlak | (532) 250-7774 | |
| $\mathfrak z$ | Eskikale | Zemin | $21 - 25$ | 6.750.000 | 36 | 1113616072 | 09.12.2024 | Uvgar Emlak | (533) 921-7658 |
| 3 | Eskikale | Zemin | $21 - 25$ | 3.495.000 | 14 | 1199243942 | 23.11.2024 | Sun Yapı Emlak | (530) 394-1030 |
| 4 | Sularbası | Zemin | $26 - 30$ | 11.000.000 | 55 | 1214420485 | 01.12.2024 | Sahibi | (553) 258-2306 |
| Carsibasi | Zemin | $26 - 30$ | 9.500,000 | 47 | 1182731875 | 13.11.2024 | Sahibi | (543) 672-3185 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 36 / 42
5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yası | Istenilen Fiyat (TL) |
m 2 | TL/m 2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 |
Büyüklük Düzeltme |
Konum Düzeltme |
Düzeltilmiş TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Eskikale | Zemin | $26 - 30$ | 11.500.000 | 35 | 328.571 | $-5%$ | 312.143 | $-15,00%$ | $-20%$ | 202.893 |
| 2 | Eskikale | Zemin | $21 - 25$ | 6.750.000 | 36 | 187.500 | $-5%$ | 178.125 | $-15,00%$ | 5% | 160.313 |
| з | Eskikale | Zemin | $21 - 25$ | 3.495.000 | 14 | 249.643 | $-5%$ | 237.161 | $-17,00\%$ | $-10%$ | 173.127 |
| 4 | Sularbası | Zemin | $26 - 30$ | 11,000,000 | 55 | 200,000 | $-5%$ | 190,000 | $-15,00%$ | 5% | 171.000 |
| 5 | Carsibasi | Zemin | $26 - 30$ | 9,500,000 | 47 | 202.128 | $-5%$ | 192.021 | $-15,00%$ | 5% | 172.819 |
| Ortalama | 233.568 | 221.890 | 176.030 |
Satılık dükkan emsalleri, mümkün olduğunca yakın konumdan seçilmiştir. Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu değerleme konusu taşınmazın zemin katı için 176.030 TL/m² bulunmuştur, 176.000 TL/m² pazar değeri kabul edilmiştir.
Bodrum kat birim değeri zemin katın 1/4'ü oranında 44.000 TL/m², 1. Normal Kat birim değeri zemin katın 1/2'si oranında 88.000 TL/m², 2. Normal Kat birim değeri 1. Normal Katın %95'i oranında 83.600 TL/m² kabul edilmiştir.
Değer, kat bazlı hesaplama yapılmakla birlikte komple bina için belirlenmiştir.
5.1.4.'te yapılan çalışma ile birim pazar değeri;
Zemin Kat için ; 176.000 TL/m²,
Bodrum Kat için ; 44.000 TL/m²,
kabul edilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 37 / 42
Buna göre; kat bazlı ve toplam pazar değerleri tabloda yer almaktadır.
| Bulunduğu Kat | m 2 | Birim Değer (TL/m 2 ) |
Takdir Edilen Pazar Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | 143 | 44.000,00 | 6.290.000,00 |
| Zemin Kat | 143 | 176.000,00 | 25.170.000,00 |
| 1. Normal Kat | 150 | 88.000,00 | 13.200.000,00 |
| 2. Normal Kat | 150 | 83.600.00 | 12.540.000,00 |
| Toplam | 586 | 57.200.000,00 |
Bina olarak toplam pazar değeri; 57.200.000 TL bulunmaktadır.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge; araç trafiğinin ve ticari hareketliliğin çok yoğun olduğu, şehir merkezî konumlu olup, maliyet yöntemine esas teşkil edecek olan satılık arsa emsalinin bulunamaması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Kullanılmamıştır.
5.3.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Kullanılmamıştır.
5.3.3. İndirgeme / İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler Kullanılmamıştır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 38 / 42
13-2 Sokak üzerinde konumlu, 100 m² Bodrum Kat + 100 m² Zemin Kat + 100 m² 1. Kat olmak üzere toplam 300 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen, halihazırda Albaraka Türk Bankası Sivas Şubesi olarak kullanılan dükkan için stopaj/vergi hariç aylık net 125.000 TL kira bedeli ödendiği öğrenilmiştir (Bodrum Kat 1/4 oranında, 1. Kat 1/2 oranında zemin kata indirgenmiş olup, Zemin Kata göre brüt kullanım alanı 175 m² kabul edilmiştir).
Atatürk Bulvarı üzerinde konumlu, 120 m² Bodrum Kat + 120 m² Zemin Kat + 120 m² 1. Kat olmak üzere toplam 360 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen, halihazırda TEB Bankası Sivas Şubesi olarak kullanılan dükkan için stopaj/vergi hariç aylık net 150.000 TL kira bedeli ödendiği öğrenilmiştir (Bodrum kat 1/4 oranında, 1. Kat 1/2 oranında zemin kata indirgenerek, Zemin Kata göre brüt kullanım alanı 210 m² kabul edilmiştir).
13-2 Sokak üzerinde konumlu, 150 m² Zemin Kat + 150 m² 1. Kat olmak üzere toplam 300 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen, halihazırda Ziraat Katılım Bankası Sivas Şubesi olarak kullanılan dükkan için stopaj/vergi hariç aylık net 156.000 TL kira bedeli ödendiği öğrenilmiştir. (1. Kat 1/2 oranında zemin kata indirgenerek, Zemin Kata göre brüt kullanım alanı 225 m² kabul edilmiştir).
| Sıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı | Kira Bedeli (TL/Ay) |
M 2 | Ilan No | Tarih | Ilan Sahibi | iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Eskikale | $B+Z+1$ | $15 - 20$ | 125,000 | 175 | Bevan | 19.11.2024 | Albaraka Türk Şb. | (346) 224-0090 | |
| Eskikale | $B+Z+1$ | $15 - 20$ | 150,000 | 210 | Bevan | 19.11.2024 | TEB Subesi | (850) 204-0247 | |
| Eskikale | $Z+1$ | $21 - 25$ | 156,000 | 225 | Bevan | 19.11.2024 | Ziraat Katılım Sb. | (346) 221-5516 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 39 / 42
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yası | Kira Bedeli (TL/Ay) |
m2 | TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 |
Konum Uvum |
Düzeltilmiş $TL/m^2/Ay$ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Eskikale | $B+Z+1$ | 15-20 | 125,000 | 175 | 714 | 0% | 714 | 20% | 857 | |
| Eskikale | $B+Z+1$ | 15-20 | 150,000 | 210 | 714 | 0% | 714 | 20% | 857 | |
| з | Eskikale | $2+1$ | $21 - 25$ | 156.000 | 225 | 693 | 0% | 693 | 20% | 832 |
| ORTALAMA | 707 | 707 | 849 |
Kiralık dükkan emsalleri için, yakın konumdaki banka şubeleri dikkate alınmıştır. Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu birim değeri 849 TL/m² bulunmuştur. Değerleme konusu taşınmazın zemin katı için 850 TL/m² pazar kirası kabul edilmiştir. Bodrum kat birim değeri zemin katın 1/4'ü oranında 212,50 TL/m², 1. Normal Kat birim değeri zemin katın 1/2'si oranında 425 TL/m², 2. Normal Kat birim değeri zemin katın %95'i oranında ~403,75 TL/m² kabul edilmiştir.
Buna göre; değerleme konusu yapı için bulunan kat bazlı ve toplam pazar kira değeri tabloda yer almaktadır.
| Bulunduğu Kat | m2 | Birim Kira $(TL/m2-ay)$ |
Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | 143 | 212,50 | 30.000,00 |
| Zemin Kat | 143 | 850,00 | 122.000,00 |
| 1. Normal Kat | 150 | 425,00 | 64.000,00 |
| 2. Normal Kat | 150 | 403,75 | 61.000,00 |
| oplam | 586 | 277.000,00 |
Komple bina olarak aylık Pazar kirası 277.000,00 TL bulunmaktadır.
Kullanılmamıştır.
5.4.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
Tamamlanmış ve kullanılan yapıdır. Söz konusu taşınmazın mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 40 / 42
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge; araç trafiğinin ve ticari hareketliliğin çok yoğun olduğu, şehir merkezi konumlu olup, maliyet yöntemine esas teşkil edecek olan satılık arsa emsalinin bulunamaması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Çalışmada Pazar yaklaşımı uygulanmış olup, Pazar değerini gerçekçi yansıttığı kanaati oluşmuştur.
Değerleme konusu yapı komple bina niteliğinde olup, Bodrum Kat, 1. Normal Kat ve 2. Normal Kata ulaşım Zemin Kattan sağlanmaktadır. Bu nedenle, kat bazlı da değer takdir edilmekle birlikte komple bina olarak dikkate alınmıştır.
Emsal çalışmaları zemin kata göre yapılmış, Bodrum Kat ve Normal Kat değerleri Zemin Kat değerine göre belirlenmiştir.
Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu dükkan zemin kat birim pazar değeri 176.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Bodrum Kat değeri, tamamen toprağa gömülü olması dikkate alınarak zemin katın 1/4'ü (44.000 TL/m²), 1 Normal Kat için Zemin Katın 1/2'si (88.000 TL/m²), 2. Normal Kat için, 1 Normal Katın %95'i (83.600 TL/m²) değer takdir edilmiştir.
Kiralık dükkan emsalleri için, yakın konumdaki banka şubeleri dikkate alınmıştır. Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu değerleme konusu taşınmazın zemin katı için 850 TL/m²-ay pazar kirası kabul edilmiştir.
Bodrum Kat değeri, tamamen toprağa gömülü olması dikkate alınarak zemin katın 1/4'ü (212,50 TL/m²), 1 Normal Kat için Zemin Katın 1/2'si (425 TL/m²), 2. Normal Kat için, 1 Normal Katın %95'i oranında (403,75 TL/m²) değer takdir edilmiştir.
Buna göre takdir edilen kat bazlı ve toplam pazar değerleri ve pazar kiraları tabloda gösterilmiştir.
| Bulunduğu Kat | m 2 | Birim Değer (TL/m 2 ) |
Takdir Edilen Pazar Değeri (TL) |
Birim Kira $(TL/m2-ay)$ |
Takdir Edilen Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | 143 | 44.000,00 | 6.290.000,00 | 212,50 | 30.000,00 |
| Zemin Kat | 143 | 176.000,00 | 25.170.000,00 | 850,00 | 122.000,00 |
| 1. Normal Kat | 150 | 88.000,00 | 13.200.000,00 | 425,00 | 64.000,00 |
| 2. Normal Kat | 150 | 83.600,00 | 12.540.000,00 | 403,75 | 61.000,00 |
| Toplam | 586 | 57.200.000,00 | 277.000,00 |
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
Taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcuttur.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te, TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri olumsuz etkileyen beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İncelenen belgeler kapsamında devredilmesinde bir sınırlama tespit edilmemiştir.
6.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz; Bodrum Kat + Zemin Kat + 2 Normal Kattan oluşan, halihazırda banka şubesi olarak kullanılan iskanlı yapıdır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16.'ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." Değerleme konusu gayrimenkul tapuda "3 KATLI KARGİR BİNA" niteliklidir. Tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Yapının tamamı Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne aittir.
Taşınmazın tapudaki niteliğinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması, Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış olması ve devredilmesinde sınırlama olmaması nedeniyle "Bina" olarak GYO portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0026 Sayfa 42 / 42
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te yer almaktadır. TAKBİS tarihi itibariyle bina üzerinde devri ve değeri olumsuz etkileyen şerh, beyan, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır. Taşınmaz onaylı mimari projesi ile konum ve alan olarak uyumludur.
Değerleme konusu gayrimenkul tapuda "3 KATLI KARGİR BİNA" niteliklidir. Tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Yapının tamamı Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne aittir.
Taşınmazın tapudaki niteliğinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması, Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış olması ve devredilmesinde sınırlama olmaması nedeniyle "Bina" olarak GYO portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
Değer, gayrimenkul üzerinde değeri ve devri etkileyen herhangi bir takyidat bulunmaması esasına göre belirlenmiştir.
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "3 Katlı Kargir Bina" nitelikli Banka Şubesine ilişkin KDV hariç 57.200.000 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj hariç 277.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| m 2 | Takdir Edilen | Takdir Edilen | |
|---|---|---|---|
| Bulunduğu Kat | Pazar Değeri (TL) | Pazar Kirası (TL/Ay) | |
| Bodrum Kat | 143 | 6.290.000,00 | 30.000,00 |
| Zemin Kat | 143 | 25.170.000,00 | 122.000,00 |
| 1. Normal Kat | 150 | 13.200.000,00 | 64.000,00 |
| 2. Normal Kat | 150 | 12.540.000,00 | 61.000,00 |
| oplam | 586 | 57.200.000,00 | 277.000,00 |
Döviz bazlı değerler bilahare girilecektir.
Değerleme konusu taşınmaz için nihai olarak;
Pazar Değeri;
57.200.000 TL (ElliyediMilyonİkiyüzBinTürkLirası) + KDV
Pazar kirası (Stopaj/KDV Hariç);
277.000 TL/ay (İkiyüzyetmişyediBinTürkLirası)
Takdir edilmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.