Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI 5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA.5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ | ||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 | |||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER. | ||
| 9 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 |
|||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 13 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 13 | |||
| 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B. 15 | |||
| 3.2. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI | ||
| HAKKINDA BİLGİ 18 | |||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ | 18 | ||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 19 | ||
| 3.5. | GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 19 | ||
| 3.6. | GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT | ||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 19 | |||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ19 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ19 | |||
| 3.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | ||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA20 | |||
| 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 20 | |||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ21 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER21 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ26 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 31 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 31 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 2 / 45
| 4.5. VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER 31 |
||
|---|---|---|
| 4.6. RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ31 4.7. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ 31 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 32 | |
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ43 | |
| 7. | SONUÇ 45 | |
| 7.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 45 7.2. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ45 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
Kargir Bina
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 3 / 45
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 / 2024-ŞGYO-0016 (Çoklu rapor sözleşmesi)
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri ve Pazar Kirası Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Edirne ili, Uzunköprü ilçesi, Rızaefendi Mahallesi, 1373 ada, 3 parsel, 114,13 m² yüzölçümlü "Kargir Bina" nitelikli gayrimenkulün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Rızaefendi Mahallesi, Gazi Caddesi, No: 56, Uzunköprü / EDİRNE
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
Değerleme tarihi itibariyle rapora konu taşınmaz banka şubesi olarak kullanılmaktadır.
Tapu örneği ve TAKBİS belgesi ekte yer almaktadır.
Uzunköprü Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, rapor konusu taşınmazın yer aldığı 1373 ada 3 no.lu parselin;
06.03.2018 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Uzunköprü Uygulama İmar Planı'nda "Ticaret" alanında Bitişik Nizam, H= 5 Kat yapılaşma şartlarına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
Yeniden yapılanma halinde imar planına göre parselin yaklaşık 12 m² yol terki olduğu bilgisi edinilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 4 / 45
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu 2 katlı "Bina" nitelikli gayrimenkule ilişkin 11.730.000 TL KDV hariç Pazar Değeri, 44.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| Niteliği | m 2 | Pazar Değeri (TL) |
Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|
| 2 Katlı Bina | 184 | 11.730.000,00 | 44.000,00 |
Nihai olarak;
Pazar Değeri; 11.730.000 TL (OnbirMilyonYediyüzotuzBinTürkLirası) + KDV
Takdir edilmiştir.
KDV/Stopaj hariç aylık Pazar Kirası;
44.000,00 TL/Ay (KırkdörtBinTürkLirası)
Takdir edilmiştir.
| Erman ERGÜN | Yasin ÇABUK | Soner GÖKDAĞLI |
|---|---|---|
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| (Lisans No: 407550) | (Lisans No: 405180) | (Lisans No: 410944) |
Kargir Bina
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 5 / 45
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0016
| Erman ERGÜN | (Lisans Tarih-No: 03.01.2018 / 407550) |
|---|---|
| Yasin ÇABUK | (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180) |
Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
26.12.2024
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkuller için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
Kargir Bina
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 6 / 45
| 2. KURULUŞ |
VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler |
||||||
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|||||
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
|||||
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
|||||
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
|||||
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
|||||
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
|||||
| Mersis No | : 0396059371100015 |
|||||
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
|||||
| Kep: [email protected] |
||||||
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
|||||
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
|||||
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
|||||
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | ||||||
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
||||||
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 |
|||||
| 34394 Şişli / İSTANBUL |
||||||
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
|||||
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL | |||||
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | ||||||
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 | |||||
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No |
: Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
|||||
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
|||||
| Mersis No. | : - | |||||
| KEP Adresi | : [email protected] |
|||||
| Tel | : 0 212 398 38 00 | |||||
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
|||||
| 2.3. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar / İşin Kapsamı |
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Edirne ili, Uzunköprü ilçesi, Rızaefendi Mahallesi, 1373 ada, 3 parsel, 114,13 m² yüzölçümlü "Kargir Bina" nitelikli gayrimenkulün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 7 / 45
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 8 / 45
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 9 / 45
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkul, Uzunköprü Devlet Hastanesi Kadın Doğum ve Çocuk Hastalıkları Klinikleri binası önünden güneybatıya hareketle, sırasıyla Bülent Çakır, Hayrabolu ve Gazi Caddeleri üzerinden yaklaşık 2,5 km. mesafede yer almakta olup, otomobille 7 dakikada ulaşılabilmektedir.
Uzunköprü Devlet Hastanesi Kadın Doğum ve Çocuk Hastalıkları Klinikleri binası önünden Bülent Çakır Caddesi güzergahından güneybatıya hareketle yaklaşık 650 m. ilerledikten sonra sola dönülür ve Hayrabolu Caddesi'ne girilir. Cadde üzerinde batı yönünde 700 m. ilerledikten sonra Kocameşe Deresi'ne gelmeden sağa dönülerek Mahsar Müfit Kansu Caddesi'ne girilmek üzere sağa dönülür. Bu cadde üzerinde 400 m. kuzeybatı yönünde ilerledikten sonra 2. Murat Ortaokulu Caddesi'ne girmek üzere sola dönülerek Kocameşe Deresi üzerinden geçilir ve 140 m. ilerlenir. Gazi Mahmut Sokak güzergahında Aziz Loannis Kilisesi önünden devam edilerek 400 m. sonrasında Gazi Caddesi'ne girilmek üzere sola dönülür ve 200 m. sonunda Gazi Caddesi ve Bezirci Sokak kesişim noktasında değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parsele ulaşılır.
Rapora konu gayrimenkul Uzunköprü Belediyesi'ne yakın konumda yer almakta olup taşınmaza ulaşım toplu taşıma araçları veya özel araçlar ile sağlanabilmektedir. Taşınmazın kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır. Taşınmazın yakın çevresinde marketler, resmi kurumlar, cami ve okullar bulunmaktadır. Taşınmazın üzerinde bulunduğu Gazi Caddesi ve yakın çevresi ticari hareketliliğin yüksek olduğu bir lokasyondur.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 10 / 45
| $\bigcirc$ | I GILL WONLINE HIS LANDIN $U$ UZ |
İI | Edirne |
|---|---|---|---|
| Meric Kuyumisuluk Kuyumcu |
Ilce | Uzunköprü | |
| Gastica aptanbası Peynircilik |
Elif Kuyumculu Kuyumcu Θ |
Mahalle/Köy | Rizaefendi |
| Edrine Sarap Satis | GAZİ DÖ Ψŧ |
Mahalle No | 164485 |
| Alisveris merkezi Aden Ic Mima Α |
iliz al zga | Ada | 1373 |
| 1373/3 Kar Mer-as Optik Optik |
as beauty $\bigcirc$ |
Parsel | 3 |
| Emirhan Börek Salonu | GRATIS UZUNKÖF |
Tapu Alanı | 114,13 |
| m â |
Kozmetik m. Ilker Optik Optik |
Nitelik | Kargir Bina |
| Halkbank unköprü Subesi |
Trakya Temizlil | Mevkii | $\sim$ |
| Tas Firin Pide | Sevda Bea 1111.22 |
Zemin Tip | Ana Tasınmaz |
| Tip Yapı |
Alan (m2) 114.12 |
Pafta | F17-A-24-C-1-C |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 11 / 45
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 12 / 45
Güneye Bakış
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 13 / 45
| Zemin Tipi | Ana Taşınmaz |
|---|---|
| Taşınmaz Kimlik No | 127134873 |
| Ada/Parsel | 1373/3 |
| AT Yüzölçümü (m2) | 114,13 |
| il/ilce | EDIRNE / UZUNKÖPRÜ |
| Mahalle/Meykii | RIZAEFENDI / - |
| Cilt/Sayfa No | 3/212 |
| Ana Taşınmaz Nitelik | Kargir Bina |
| Malik / Hisse | ŞEKER GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM ŞIRKETI (TAM) |
| Edinme Sebebi | 3402 S.Y. Kadastro Kanunun Ek 1. Maddesi Gereği Köy/ Mahalle/ |
| Mevki/ Ada/ Parsel Bilgilerinin Düzeltilmesi İşlemi | |
| Edinme Tarihi-Yevmiye | 24.01.2023 / 2095 |
Tapu örneği EK-1'dedir.
TAKBİS belgesine göre taşınmaz üzerinde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır.
Malik / Hisse : ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
Edinme Sebebi : 3402 S.Y. Kadastro Kanunun Ek 1. Maddesi Gereği Köy/ Mahalle/ Mevki/Ada/ Parsel Bilgilerinin Düzeltilmesi İşlemi
Tarih-Yevmiye : 24.01.2023 / 2095
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır. TAKBİS örneği EK-2'de yer almaktadır.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 14 / 45
EDİRNE / UZUNKÖPRÜ / RIZAEFENDİ MAHALLESİ / GAZİ (Cadde) / 56 - İşyeri - Bina Ana Giriş - Bilinmeyen / Kullanım Amacı : Banka Şubesi - Tip : Ö
3.1.5. Plan, Proje, Ruhsat, Şema v.b. İmar Planı
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 16 / 45
Rapor konusu taşınmazlarının yer aldığı 1373 ada 3 no.lu parselin;
06.03.2018 tarih ve 41 Sayılı Belediye Meclis Kararı ile onaylı, 1/1000 ölçekli Uzunköprü Uygulama İmar Planı'nda "Ticaret" (Zemin Kat Ticaret) alanında kaldığı, yapılanma koşullarının; Bitişik Nizam, H= 5 Kat yapılanma şartlarına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir. Parselin yol cephesinde yaklaşık 12 m² terki bulunmaktadır.
MK.41: 03.02.2015 tarih 11 sayılı Belediye Meclis Kararı ile Belediyemiz tarafından 1/100.000 ölçekli Trakya Alt Bölgesi Ergene Havzası Revizyon Çevre Düzeni Planı ve 1/25.000 Edirne İl Çevre Düzeni Planı ile ilçemiz 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarına uyumlaştırılması için Uzunköprü merkez, Yeniköy ve Çöpköy Mahalleleri'ni de kapsayan alanda Revizyon İmar Planı yapılmasına karar alınmış, Uzunköprü merkez için GÜNEŞKENT MİMARLIK MÜHENDİSLİK ŞEHİRCİLİK İNŞAAT GIDA TARIM VE HAYVANCILIK TURİZM ANTİKA İTHALAT İHRACAT TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ tarafından hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ve 1/5000 ölçekli nazım imar planları 26.09.2017 tarihinde Belediyemize teslim edilmiştir. İmar ve Şehircilik Müdürlüğü' nün 05.03.2018 tarih ve 88701751-13-553 sayılı yazısına istinaden Meclis gündeminde yer almakla yapılan oylamada:
03.02.2015 tarih 11 sayılı Belediye Meclis kararı gereği Uzunköprü Merkeze ait Hazırlanmış olan UİP-5000,11 plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftaları, NİP-11158,10 plan işlem numaralı 1/5000 ölçekli nazım imar planı paftaları ve plan açıklama raporunun 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 8/b maddesine istinaden uygunluğu, mevcudun oy birliği ile KABUL edilmiştir.
Zemin Kat Planı (92 m²)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 18 / 45
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazın 24.01.2023 tarih 2095 yevmiye ile 3402 S.Y. Kadastro Kanunun Ek 1. Maddesi Gereği Köy/ Mahalle/Mevki/Ada/Parsel Bilgilerinin Düzeltilmesi edinme sebebi ile Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescillidir.
Son 3 yılda imar planında değişiklik bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.
Yakın çevresi ağırlıklı olarak zemin katları ticaret, üst katları konut kullanımlıdır.
3.5. Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Uzunköprü Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde imar dosyasında yapılan incelemede, olumsuz bir kayda rastlanmamıştır.
| Yapı Ruhsatı | : 28.12.1981 tarih, 82/18 sayılı |
|---|---|
| Mimari proje | : 28.12.1981 tarihli mimari proje |
| Yapı Kullanma İzin Belgesi | : 28.05.1982 tarih, 36/20 |
Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.
3.8. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi v.b.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
29.06.2001 tarihli 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uygulamasından önce yapılmıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 20 / 45
3.9. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerlemesi yapılan taşınmaz ''Kargir Bina'' nitelikli banka şubesi olarak kullanılmakta olup, ana taşınmazın pazar değeri ve pazar kirası değerlemesidir.
13.02.2020 tarih, M2422158233E6 sayılı, "F" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır. HASAN ERDOĞAN (ATLASLT-06-0169)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 21 / 45
Demografik Veriler
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Nüfus artış hızı binde 1,1 oldu
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 22 / 45
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nüfus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 1044212 | 161676 | 001 281 | |
| Degisim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2,85%$ | 3,56% | 2,07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus. | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nufus Sayısı | 903 115 | 1 040 480 | 1028040 | 1045 149 | 1073818 | 995 654 | 1 193 357 | 151115 | 459 365 | 1065911 | 599 280 | 92824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1.3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0.5524% | 1,2748% | 0.7077% | 0.1088% |
| Oransal Değişim | $-11,01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0.32% | 1,38% | $-8,53%$ | 18,38% | $-4,94%$ | $-60.65%$ | 130,77% | $-44.49%$ | $-84,62%$ |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
Edirne, Türkiye'nin Marmara Bölgesi'nin Trakya yakasında yer alan, doğuda Kırklareli ve Tekirdağ, güneyde Çanakkale ve Ege Denizi, batıda Evros (Yunanistan) ve kuzeyde Hasköy (Bulgaristan) ile çevrili ildir.
Edirne ilinin geneli düzlük olup il sınırları içerisindeki herhangi bir yükselti 500 metreyi aşmadığı için ilde dağ bulunmamaktadır. Korudağ Edirne'de bilinmesine rağmen bu yanlış bir bilgidir. %25'i ormanlık olan ve topraklarının %57'sinde tarım yapılan ilin en önemli akarsuyu, Karaağaç hariç olmak üzere Türk-Yunan sınırını çizen Meriç'tir.
İlin iklimi güneyden kuzeye doğru çıkıldıkça sertleşir; Ege Denizi'ne kıyısı olan güney kesiminde daha çok ılıman Akdeniz iklimi yaşanırken il merkezinin de bulunduğu kuzey kesiminde sert kışlarıyla kendini gösteren karasal iklim hâkimdir.
1357'den beri düzenlenen Kırkpınar Yağlı Güreşleri yaz aylarında birçok yerli ve yabancı turisti çeker.
Cumhuriyet'in kuruluşu ile beraber Edirne'de eğitim kurumları da hızlı bir gelişme göstermiş, son yıllarda Edirne, eğitimde gelişmişlik düzeyi açısından Türkiye'nin önde gelen kentleri arasına girmiştir. Edirne'de okur-yazar oranı cumhuriyet dönemi boyunca Türkiye genelinin üzerinde olmuştur. Son yıllarda gerçekleştirilen kurslarla okur-yazarlık oranı %99'a ulaşmıştır.
2014 yılı itibarıyla bünyesinde 39.696 öğrenciye eğitim veren Trakya Üniversitesi de Edirne'de yer almaktadır.
| EDİRNE bağlı İlçe sayısı: | EDİRNE Nüfusu En büyük ilçesi: | MERKEZ (194.991) | |
|---|---|---|---|
| EDİRNE bağlı Mahalle sayısı: | 100 | EDİRNE Nüfusu En küçük ilçesi: | LALAPASA (6.198) |
| EDİRNE bağlı Köy sayısı: | 253 | EDİRNE Yüzölcümü: | $6.145 \text{ Km}^2$ |
| EDIRNE Nijfus Voğunluğu: | $\sim$ $\sim$ $\sim$ $\sim$ $\sim$ $\sim$ |
| İlçe | Sıra | Skor | Kademe | İlçe | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Merkez | 40 | 2,113 | 1 | Süloğlu | 484 | $-0.285$ | 4 |
| Keşan | 195 | 0,623 | $\overline{2}$ | Lalapasa | 522 | $-0,351$ | $\overline{4}$ |
| Uzunköprü | 301 | 0.100 | 3 | ipsala | 560 | $-0.408$ | 4 |
| Havsa | 435 | $-0.198$ | 4 | Meric | 842 | $-0.806$ | 5 |
| Enez | 483 | $-0.284$ | 4 |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Uzunköprü İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında 0,100 Skor ile 3. Kademe 301. sıra, Edirne ilçeleri sıralamasında 3. Kademede 3. sırada yer almaktadır.
Elimizdeki bilgilere göre, Uzunköprü'nün kuruluşu Osmanlı dönemine rastlar. Adını eşsiz köprüsünden alan Uzunköprü, Sultan II. Murat tarafından Ergene kenti adı ile kuruldu. Sultan II. Murat'ın kurdurduğu bu yeni Ergene kenti, Rumeli yakasında kurulan ilk Türk kentidir.
Uzunköprü Türkiye'nin en batı sınırındadır. İlçe Edirne ilinin orta kısmında ve Trakya yontukdüzü üstündedir. Doğuda Kırklareli ve Tekirdağ, batıda Meriç ilçesi ve Yunanistan, kuzeyde Edirne merkez ve Havsa ilçeleri, güneyde İpsala ve Keşan ilçeleriyle komşudur. Kapladığı yer bakımından Edirne ilçeleri arasında birinci gelir. İstanbul'a 275 km. uzunluğunda demiryolu, 250 km. karayolu ile bağlıdır. Istranca silsilesinin batı eteklerinden akan birtakım dereleri alan Ergene Nehri, kentin kenarından geçerek İpsala ilçesinin Sarıcaali Köyü'nden Meriç Nehri'ne dökülür.
İlçenin yeryüzü şekilleri, ortasını Ergene ırmağının oluşturduğu geniş bir ova ve kuzeyinde küçük tepeler ile güneyinde farklı yükselti gösteren tepeler ve platolardan oluşur. İlçe merkezinde köprünün bulunduğu yerin deniz yüzeyinden yüksekliği 18 metredir. Uzunköprü ilçesinin güneyini kaplar. Meşe ve fundalıklarla kaplıdır. İlçe topraklarının ortasını kaplayan Ergene ovası, Ergene Irmağı taştığı zaman ovaya bolca mil bırakır. Bu nedenle ova toprakları çok verimlidir. Her çeşit ürün yetiştirmeye elverişlidir. Ergene ovasının Uzunköprü bölümünde artezyen kuyuları açılması olanakları da vardır. Ergene ovasında genellikle sulu tarım yapılmaktadır. Son yıllarda Devlet Su İşleri yaptığı ıslah çalışmaları sonucu, su taşkınları büyük ölçüde önlenmiş durumdadır.
İlçe, Akdeniz ikliminin Trakya Geçit Tipi alanındadır. Bu iklim deniz ve kara iklimleri arasında bulunan sert bir iklimdir. Rüzgarlar, genellikle kuzey yönlerden ve orta şiddette eser. İlçe, yağış bakımından yarı nemlidir. Doğal bitki örtüsü, kuru ormandır. Ormanın ortadan kaldırıldığı yerlerde bozkır oluşmuştur. Bozkır, tarla ve otlak olarak kullanılır.
Halkın % 60'ı kırsal kesimde yasar ve geçimini tarımdan sağlar. En çok buğday, pirinç, ayçiçeği, seker pancarı yetiştirilir. Hayvancılığa bağlı olarak kurulmuş olan mandıralarda peynircilik yapılır. Tarıma dayalı bir sanayi yapısı vardır. Başlıca sanayi kuruluşları peynir, bitkisel yağ, un, yem ve çeltik fabrikalarıdır.
Uzunköprü nüfusunun 2023 yılında 2022 yılına göre %0,62 (368 kişi) arttığı görülmektedir.
| EDIRNE | İlçe Merkez Kadın Nüfusu | 20.204 |
|---|---|---|
| 59.719 | Belde ve Kövler Toplam Nüfusu | 20.057 |
| 29.731 | Belde ve Köyler Erkek Nüfusu | 10.273 |
| 29.988 | Belde ve Kövler Kadın Nüfusu | 9.784 |
| 39.662 | İlçeye bağlı Köy Sayısı | 53 |
| 19.458 | İlçeye bağlı Mahalle Sayısı | 20 |
Kaynak: nufusune.com / Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
DASK risk bölgesine göre Rızaefendi Mahallesi, 4. Derece Risk Bölgesinde yer almaktadır.
| EDİRNE UZUNKÖPRÜ RIZAEFENDİ MAHALLESİ | ÖNCEKİ YILA GÖRE AZALIS ORANI %1,87 AZALIŞ MİKTARI 27 |
||
|---|---|---|---|
| RIZAEFENDİ Mahallesi Genel Bilgileri | |||
| Bağlı Olunan İl Adı | EDIRNE | Toplam Nüfusu | 1.416 |
| Bağlı Olunan İlçe Adı | UZUNKÖPRÜ | Erkek Nüfusu | 689 |
| Bağlı Olunan Belediye Adı | UZUNKÖPRÜ | Kadın Nüfusu | 727 |
| Bağlı Olunan Beledivenin Niteliği | İLCE MERKEZİ |
Rızaefendi Mahallesi, 2023 nüfusuyla Uzunköprü 20 mahallesi arasında 11. sıradadır.
Kaynak: nufusune.com
Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
1 TCMB
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos-ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur.
TCMB politika faizini sabit tutmakla birlikte, enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşunu korumuştur.
TCMB, parasal aktarımın güçlendirilmesi amacıyla Türk lirası mevduatı destekleyen politikalara devam etmiştir.
Kredi kartı işlemlerinde uygulanan azami akdi faiz oranları dönem sonu borcuna göre farklılaştırılmıştır.
Sistemde fazla likidite oluştuğunda ağırlıklı olarak gecelik vadedeki depo alım ihaleleri kanalıyla sterilize edilmiş ve gecelik faizler TCMB politika faiz oranına yakın düzeylerde seyretmiştir.
Küresel iktisadi faaliyete ilişkin öncü göstergeler, imalat sanayindeki zayıf seyrin sürdüğüne ve hizmet sektörünün ekonomik büyümenin ana kaynağı olmaya devam ettiğine işaret etmektedir.
Küresel büyüme görünümü ve kompozisyonu, jeopolitik riskler, finansal koşullar ve arz yönlü faktörler, emtia fiyatları üzerinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Küresel dezenflasyon süreci devam ederken hizmet enflasyonundaki ataletin azalmakla birlikte sürdüğü gözlenmektedir.
Enflasyondaki gerilemenin devam etmesiyle birlikte gelişmiş ülke merkez bankaları faiz indirim döngüsüne girerken piyasa fiyatlamalarının faiz indirimlerinin devam edeceği yönünde olduğu görülmektedir.
Küresel risk iştahındaki dalgalanmalar ile gelişmiş ülke merkez bankalarının politika kararlarına yönelik belirsizlikler, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy girişlerinde dalgalı bir seyre neden olmaktadır.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir.
TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir.
DİBS getirileri artış kaydetmiştir.
Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Yılın ikinci çeyreğinde yılık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Üçüncü çeyrekte hem sanayi hem de hizmet üretimi çeyreklik bazda azalmıştır. Üçüncü çeyrekte azalış gösteren imalat sanayi firmalarının yatırım eğilimleri ekim ayında yükselirken istihdam beklentileri yatay seyretmiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin anket göstergeleri ve yüksek frekanslı veriler, sanayi istihdamındaki zayıf seyrin önümüzdeki dönemde devam edeceğine işaret etmektedir.
Tarım dışı nominal ücretlerdeki yıllık yükseliş oranı 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 115,4 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılının üçüncü çeyreğinde altın hariç ihracat ve ithalat azalmıştır.
Üçüncü çeyrekte dış ticaret haddi sınırlı artış kaydetmiş, ithalat miktar endeksinde ihracat miktar endeksindekine kıyasla daha yüksek gerçekleşen gerileme, dış ticarette miktarsal dengelenmeye işaret etmiştir.
Hizmetler dengesi hem seyahat hem de taşımacılık gelirlerinin desteğiyle güçlü görünümünü sürdürmektedir.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesindeki süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Cari işlemler dengesinin finansmanında portföy yatırımlarının ağırlığı azalırken uzun vadeli kalemlerin ağırlığı artmış, rezerv birikimi devam ederken net hata ve noksan kaleminde çıkışlar gözlenmiştir.
Yılın ilk dokuz ayında merkezi yönetim bütçesi 1074,0 milyar TL bütçe açığı ve 161,3 milyar TL faiz dışı açık kaydetmiştir. Ocak-eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, gelirler yüzde 76,9 oranında, harcamalar ise yüzde 81,1 oranında artış kaydetmiştir.
Yıllıklandırılmış bütçe açığının milli gelire oranının eylül ayı itibarıyla yüzde 4,9 civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir.
Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır.
Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
Üretici enflasyonu ana eğilimi ılımlı seyrini korumuştur.
Vergi ve yönetilen kalemlerin manşet enflasyon üzerindeki etkisi yılın üçüncü çeyreğinde yükselmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
Kargir Bina
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 29 / 45
| Yil | Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Tommuz | Agustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan | Feb | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct. | Nov. | Dec. | |
| Bir önceki aya göre değişim oranı | (%)-Monthly change (%) | ||||||||||||
| 2006 | 1,96 | 0.26 | 0.25 | 1.94 | 2.77 | 4,02 | 0.86 | $-0.75$ | $-0.23$ | 0,45 | $-0.29$ | $-0,12$ | 11,58 |
| 2007 | $-0.05$ | 0.95 | 0.97 | 0.80 | 0,39 | $-0.11$ | 0.06 | 0.85 | 1.02 | $-0.13$ | 0,89 | 0.15 | 5,94 |
| 2008 | 0.42 | 2.56 | 3,17 | 4.50 | 2.12 | 0,32 | 1.25 | $-2,34$ | $-0.90$ | 0.57 | $-0.03$ | $-3.54$ | 8,11 |
| 2009 | 0.23 | 1.17 | 0.29 | 0.65 | $-0.05$ | 0.94 | $-0.71$ | 0.42 | 0.62 | 0,28 | 1.29 | 0.68 | 5,93 |
| 2010 | 0.58 | 1.66 | 1.94 | 2.35 | $-1.15$ | $-0.50$ | $-0.16$ | 1.15 | 0.51 | 1,21 | $-0.31$ | 1,31 | 8,87 |
| 2011 | 2.36 | 1,72 | 1,22 | 0.61 | 0.15 | 0,01 | $-0.03$ | 1.76 | 1.55 | 1,60 | 0,65 | 1,00 | 13,33 |
| 2012 | 0.38 | $-0.09$ | 0,36 | 0.08 | 0.53 | $-1.49$ | $-0.31$ | 0.26 | 1.03 | 0,17 | 1,66 | $-0.12$ | 2,45 |
| 2013 | $-0.18$ | $-0.13$ | 0.81 | $-0.51$ | 1.00 | 1,46 | 0.99 | 0.04 | 0,88 | 0.69 | 0.62 | 1, 11, | 6,97 |
| 2014 | 3.32. | 1.38 | 0.74 | 0.09 | $-0.52$ | 0.06 | 0.73 | 0.42 | 0.85 | 0.92 | $-0.97$ | $-0.76$ | 6,36 |
| 2015 | 0.33 | 1:20 | 1,05 | 1,43 | 1, 11 | 0,25 | $-0.32$ | 0.98 | 1,53 | $-0.20$ | $-1,42$ | $-0.33$ | 5,71 |
| 2016 | 0,55 | $-0,20$ | 0.40 | 0.52 | 1,48 | 0,41 | 0.21 | 0.08 | 0,29 | 0.84 | 2.00 | 2,98 | 9,94 |
| 2017 | 3,98 | 1,26 | 1,04 | 0.76 | 0.52 | 0,07 | 0.72 | 0.85 | 0,24 | 1,71 | 2.02 | 1,37 | 15,47 |
| 2018 | 0.99 | 2.68 | 1,54 | 2.60 | 3.79 | 3.03 | 1,77 | 6.60 | 10.88 | 0.91 | $-2.53$ | $-2.22$ | 33,64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09 | 1.58 | 2.98 | 2,67 | 0.09 | $-0.99$ | $-0.59$ | 0,13 | 0,17 | $-0.08$ | 0.69 | 7,36 |
| 2020 | 1.84 | 0.48 | 0,87 | 1,28 | 1.54 | 0,69 | 1.02 | 2,35 | 2,65 | 3.55 | 4.08 | 2,36 | 25,15 |
| 2021 | 2.66 | 1,22 | 4, 13 | 4.34 | 3.92 | 4,01 | 2.46 | 2.77 | 1.55 | 5.24 | 9.99 | 19.08 | 79,89 |
| 2022 | 10.45 | 7.22 | 9,19 | 7.67 | 8.76 | 6.77 | 5.17 | 2,41 | 4.78 | 7.83 | 0.74 | $-0.24$ | 97,72 |
| 2023 | 4.15 | 1,56 | 0.44 | 0.81 | 0.65 | 6.50 | 8.23 | 5.89 | 3,40 | 1.94 | 2.81 | 1,14 | 44,22 |
| 2024 | 4.14 | 3.74 | 3,29 | 3.60 | 1.96 | 1,38 | 1,94 | 1.68 | 1,37 | 1.29 | 27,17 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 30 / 45
| Ocak Januan |
$-1$ Subat February |
Mart March |
Nisan April |
Mayıs May |
Haziran June |
Temmuz July |
Agustos | Eylül August September |
Ekim October |
Kasım November |
Aralık December |
Yellok | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0,55 | 0.02 | 0.26 | 0,71 | 0.92 | 0.10 | $-0.57$ | 0.85 | 1,02 | 1.79 | 1,40 | 0.42 | 7.72 |
| 2006 | 0,75 | 0,22 | 0,27 | 1,34 | 1.66 | 0,34 | 0,85 | $-0.44$ | 1,29 | 1,27 | 1,29 | 0.23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0.43 | 0.92 | 1,21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0,02 | 1.03 | 1,81 | 1.95 | 0.22 | 8,39 |
| 2008 | 0,80 | 1,29 | 0,96 | 1,68 | 1,49 | $-0,36$ | 0.58 | $-0.24$ | 0.45 | 2,60 | 0,83 | $-0.41$ | 10,06 |
| 2009 | 0.29 | $-0.34$ | 1,10 | 0.02 | 0.64 | 0.11 | 0.25 | $-0.30$ | 0,39 | 2.41 | 1,27 | 0.53 | 6,53 |
| 2010 | 1,85 | 1,45 | 0.58 | 0,60 | $-0.36$ | $-0,56$ | $-0.48$ | 0,40 | 1,23 | 1,83 | 0.03 | $-0.30$ | 6,40 |
| 2011 | 0,41 | 0,73 | 0.42 | 0.87 | 2.42 | $-1,43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0.75 | 3,27 | 1,73 | 0.58 | 10,45 |
| 2012 | 0.56 | 0,56 | 0,41 | 1,52 | $-0.21$ | $-0.90$ | $-0.23$ | 0,56 | 1,03 | 1.96 | 0.38 | 0.38 | 6,16 |
| 2013 | 1,65 | 0.30 | 0.66 | 0.42 | 0.15 | 0.76 | 0.31 | $-0.10$ | 0.77 | 1.80 | 0,01 | 0.46 | 7.40 |
| 2014 | 1,98 | 0,43 | 1.13 | 1,34 | 0.40 | 0,31 | 0.45 | 0,09 | 0.14 | 1,90 | 0,18 | $-0.44$ | 8.17 |
| 2015 | 1.10 | 0.71 | 1,19 | 1,63 | 0.56 | $-0.51$ | 0.09 | 0,40 | 0,89 | 1.55 | 0.67 | 0.21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0.02$ | $-0.04$ | 0.78 | 0.58 | 0.47 | 1.16 | $-0.29$ | 0.18 | 1.44 | 0.52 | 1.64 | 8,53 |
| 2017 | 2.46 | 0.81 | 1.02 | 1,31 | 0.45 | $-0,27$ | 0.15 | 0.52 | 0.65 | 2.08 | 1,49 | 0.69 | 11.92 |
| 2018 | 1.02 | 0.73 | 0.99 | 1.87 | 1.62 | 2.61 | 0,55 | 2.30 | 6.30 | 2.67 | $-1.44$ | $-0.40$ | 20.30 |
| 2019 | 1.06 | 0.16 | 1.03 | 1,69 | 0.95 | 0.03 | 1.36 | 0.86 | 0.99 | 2.00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1.35 | 0.35 | 0,57 | 0,85 | 1.36 | 1,13 | 0.58 | 0.86 | 0.97 | 2.13 | 2.30 | 1.25 | 14,60 |
| 2021 | 1,68 | 0.91 | 1.08 | 1,68 | 0.89 | 1.94 | 1,80 | 1.12 | 1.25 | 2,39 | 3,51 | 13.58 | 36,08 |
| 2022 | 11.10 | 4.81 | 5,46 | 7,25 | 2.98 | 4,95 | 2,37 | 1.46 | 3,08 | 3,54 | 2,88 | 1.18 | 64,27 |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2.29 | 2,39 | 0.04 | 3,92 | 9,49 | 9.09 | 4,75 | 3.43 | 3,28 | 2.93 | 64,77 |
| 2024 | 6.70 | 4.53 | 3,16 | 3,18 | 3,37 | 1,64 | 3.23 | 2.47 | 2.97 | 2,88 | 39,77 |
| F | 41 | 41.00.1 | 41.00.2 kamet amaçlı olmayan |
||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Insaat | Binalar | Ikamet amaçlı binalar | binalar | ||||||||||||||||
| Yd | Ay | colam | Oran | Malzemo | Oram | Iscilik | Oran | Toplam | Malzomo | Iscilik | Toplam | Oran | Matzome | Oran | Iscilik | Oran | Toplam | Matzeme | Incilik |
| 2015 | 12 | 100,60 | 99,34 | 103,62 | 101,15 | 100.19 | 103.40 | 101.23 | 100,27 | 103.35 | 100.93 | 99.95 | 103.57 | ||||||
| 2016 | 12 | 118,90 | 15.10% | 113,71 | 14,47% | 131.36 | 26.77% | 118,52 | 113,02 | 131.40 | 118.52 | 17.08% | 112.77 | 12.47% | 131.39 | 27.13% | 118.54 | 113.75 | 131.46 |
| 2017 | 12 | 138,14 | - 185. 16. |
136,38 | 19,941 | 142.35 | 5,37% | 137,28 | 135.26 | 142.02 | 136,77 | 15,40% | 134.48 | 19,25% | 141,90 | 8,00% | 138.90 | 137,60 | 142.43 |
| 2018 | 12 | 173,57 | 25,65% | 176,22 | 29.21% | 167,19 | 17,45% | 173,33 | 176.12 | 166.78 | 172.55 | 26.16% | 175,25 | 30,32% | 186.53 | 17,36% | 175,76 | 178,74 | 167,70 |
| 2019 | $12$ | 192,25 | 10.76% | 184,91 | 4.93% | 209.90 | 25.55% | 192.47 | 185.13 | 209.65 | 192.23 | 11,41% | 184.55 | 5,31% | 209.41 | 25,75% | 193.25 | 1BS.B6 | 210.52 |
| 2020 | 12 | 240,35 | 25.02% | 241,02 | 30.34 | 238.74 | 13,74% | 240.76 | 241.55 | 238.91 | 239.27 | 24.47% | 239.57 | 29,819 | 238.61 | 13,94% | 245.43 | 247.44 | 239.97 |
| 2021 | 12 | 403,16 67,74% | 447.74 | 85,77% | 296.07 | 24.01% | 401.78 | 446.90 | 298.22 | 396.98 | 65.90% | 442.30 | 84.62% | 295.42 | 23.81% | 416.97 | 460.62 | 299.12 | |
| 2022 | 12 | 719,25 | 78,40% | 787,69 | 75,93% | 554,85 | 87.41% | 716,43 | 784,89 | 556.28 | 705,73 | 78.54% | 778.25 | 75,989 | 553.06 | 87.21% | 740,66 | 804.67 | 567.87 |
| 2023 | 12 | 1203,41 | -67 319 |
1215,09 | 54,207 | 1175,36 | 11.63% | 1192,25 | 198.69 | 1177.19 | 182.85 | 66,90% | 188.13 | 52.67 | 1171,031 | 111749 | 1221.84 | 1230. | 199,32 |
| 2024 | 69 | 1580.65 | 31.35% | 1498.43 | 23.32% | 1778.15 | 51.29% | 1571.53 | 1486.52 | 1770.44 | 1562 78 |
32.12% | 1474.50 | 24.10% | 1760.46 | 50.33% | 1500.09 | 1522.34 | 1806.30 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
4.3. Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler Bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; Edirne ili, Uzunköprü ilçesi, Rızaefendi Mahallesi, Gazi Caddesi, 114,13 m² yüzölçümlü, tapu kaydında ''Kargir Bina'' vasıflı 1373 ada 3 parselde yer almaktadır.
Taşınmaz, Zemin + 1 Normal Katlı olmak üzere 2 katlı, Betonarme Karkas yapı tarzında, 43 yıllık yapıdır. Parsel topografik olarak düz arazi yapısında, geometrik olarak kareye yakın formda olup batı yönünden Gazi Caddesi'ne, kuzey yönünden Tekel Sokağı'na cepheli, yola göre sağ yan cephesi komşu yapıya bitişiktir. Binaya zemin kattan girilmekte olup üst kata iç merdivenle ulaşılmaktadır. Bodrum kat bulunmamaktadır.
Bina dış cephesi Zemin Kat kompozit kaplama, Normal Katta mantolama üzeri dış cephe boyalı, giriş kapısı alüminyum doğrama, vitrini komple cam şeklindedir. Projesine göre;
Zemin Kat; Müşteri Bekleme, Servis, Vezne ve Müdür Odası hacimlerinden ibaret 92,00 m² brüt alanlı,
Üst Kat; Kalorifer Odası, Muhasebe Bürosu, Arşiv ve 2 WC (yerinde Yönetici Odası, Arşiv, Kasa Dairesi, Kazan Dairesi, WC ve Mutfak) hacimlerinden ibaret 92,00 m² brüt alanlı,
Toplam 184,00 m² brüt alanlıdır.
Zemin ve 1. Normal Katta; zeminler seramik kaplama, duvarlar saten boyalı, tavanlar asma tavan ve spot aydınlatmalıdır. Katlarda banka şubesi kullanımına uygun olarak cam bölme şeklinde bölümlendirme yapılmıştır.
| Projenin GZFT (SWOT) Analizi |
|---|
| ------------------------------------ |
| GÜÇLÜ ✓ Ulaşımı kolay olması. ✓ Hareketli caddede ye alması. |
ZAYIF ✓ Yeni deprem yönetmeliğinden önce yapılmış olması. ✓ Yapı yaşının ilerlemiş olması (43 yıl), ekonomik ömrünün sonuna yaklaşmış olması. ✓ Yola terk alanı olması. |
|---|---|
| FIRSAT ✓ İmar planına göre bitişik nizam 5 katlı yapılanma imkanı. |
TEHDİT ✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara bağlı inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı sıra alıcı potansiyelinin de azalması. |
Değerleme konusu yapıda ruhsata aykırı bir durum bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkul mevcut durumda banka şubesi olarak kullanılmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 32 / 45
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 35 / 45
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 37 / 45
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Pazar Yaklaşımı Yöntemleri 30.4.'te yer alan "Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir" ifadesi kapsamında kabul edilebilecek, direkt ya da doğrudan kapitalizasyon yöntemi; gayrimenkulün bir yıl içinde aylık sabit kira gelirlerinin 1 yıllık toplamı baz alınarak ve lokasyonda tespit edilen kapitalizasyon oranına bölünerek, gelir getiren gayrimenkulün pazar değerini analiz etme yöntemidir.
Kapitalizasyon oranı için, lokasyonda tespit edilen satılık ve kiralık pazar bilgisine ulaşılan emsal niteliğinde gayrimenkuller esas alınır.
"Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Elde edilen değer, belirtilen aylık gelirle, benzer gayrimenkullerle eşdeğer getiri elde edileceği kabulüyle beklenen pazar değeridir.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan binanın Bodrum + Zemin + Asma Katında konumlu, 100 m² Bodrum, 150 m² Zemin, 120 m² Asma Katından ibaret toplam 370 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz 21.500.000 TL bedelle satılıktır. Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat= 150 m², Bodrum Kat (100/4) m²= 25 m², Asma Kat (120/2) m²= 60 m² (Toplam: 235 m²). Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
Emsal 2 ESTO Emlak / 0543 352 87 87
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan binanın Bodrum + Zemin + Asma Katında konumlu, 65 m² Bodrum, 140 m² Zemin, 110 m² Asma Katından ibaret toplam 315 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz 14.750.000 TL bedelle satılıktır. Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat= 140 m², Bodrum Kat (65/4) m²= 16 m², Asma Kat (110/2) m²= 55 m² (Toplam= 211 m²). Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
Emsal 3 İHTİYAROĞLU Grup / 0543 284 22 11
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın Zemin Katında konumlu, 300 m² + 90 m² açık alanlı işyeri vasıflı taşınmaz 14.905.000 TL bedelle satılıktır. Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan binanın Bodrum + Zemin konumlu, 260 m² Bodrum, 250 m² Zemin Katından ibaret toplam 510 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz 15.000.000 TL bedelle satılıktır. Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat= 250 m², Bodrum Kat (260/4) m²= 65 m² (Toplam= 315 m²). Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan binanın Bodrum + Zemin Katında konumlu, 350 m² Bodrum, 240 m² Zemin Katından ibaret toplam 590 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz 15.000.000 TL bedelle satılıktır. Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat= 240 m², Bodrum Kat (350/4) m²= 87 m² (Toplam= 327 m²). Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 39 / 45
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın zemin katının 90.000 TL/m² bedelle satılabileceği, kiralık olarak zemin katının 350 TL/m² civarında bedelle kiralanabileceği bilgisi edinilmiştir.
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Fiyat (TL) |
Kabul Brüt m2 |
llan No. | Tarih | Satisa Sunan | lletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Riza Efendi | B+Z+Asma | 21.500.000 | 235 | 1105755361 | 10.11.2024 | Sahibinden | (532) 315-0317 | |
| Halise Hatun | B+Z+Asma | 14.750.000 | 211 | 860481495 | 26.10.2024 | Esto Emlak | $(543)$ 352-8787 | |
| Sehsuvarbey | ZK | 14,905,000 | 300 | 481135658 | 08.11.2024 | Ihtiyaroğlu Grup | (543) 284-2211 | |
| 4 | Muradiya | $B+ZK$ | 15,000,000 | 315 | 1202130337 | 13.11.2024 | Sahibinden | $(542)$ 260-8185 |
| Riza Efendi | $B+ZK$ | 15,000,000 | 327 | 991589757 | 06.11.2024 | Sahibinden | $(507)$ 925-5316 |
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Fiyat (TL) |
Kabul Brüt m2 |
TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m2 |
Alan Düzeltme |
Konum Kullanım |
Düzeltilmiş Birim Fiyat |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Riza Efendi | B+Z+Asma | 21.500.000 | 235 | 91.489 | $-10,00%$ | 82.340 | 0.00% | 5,00% | 86,457 | |
| 2 | Halise Hatun | B+Z+Asma | 14.750.000 | 211 | 69.905 | $-5,00%$ | 66,410 | 5,00% | 30,00% | 89,653 |
| 3 | Sehsuvarbey | ZΚ | 14.905.000 | 300 | 49.683 | $-5,00%$ | 47,199 | 30,00% | 50,00% | 84,959 |
| л | Muradive | $B+ZK$ | 15,000,000 | 315 | 47.619 | $-5,00%$ | 45.238 | 30,00% | 50,00% | 81.429 |
| 5 | Riza Efendi | $B+ZX$ | 15,000,000 | 327 | 45.872 | $-3,00%$ | 44.495 | 30.00% | 50.00% | 80.092 |
| Ortalama TL/m2 | 60.914 | 57.137 | 84.518 |
1-2-4-5 nolu emsallerin bodrum katları zemin katına 1/4 oranında, 1-2 nolu emsallerin asma katları zemin katına 1/2 indirgenmiştir.
Ticari emsallerde pazarlık, alan ve konum kullanım düzeltmesi ile ortalama birim fiyat brüt alana göre zemin kat için 84.518 TL/m² bulunmuş, 85.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Zemin kattan ulaşılan ve birlikte kullanılan gayrimenkulün üst katı için %50 indirgeme ile 42.500 TL/m² değer kabul edilmiştir.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
5.1.4.'te yer alan emsal çalışmasında brüt alana göre zemin kat için 84.518 TL/m² bulunmuş, 85.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Gayrimenkulün üst katı için %50 indirgeme ile 42.500 TL/m² değer kabul edilmiştir.
2 katlı gayrimenkulün zemin katı 92 m², üst katı 92 m²'dir.
Zemin Kat ; 92 m² x 85.000 TL/m² = 7.820.000 TL,
Üst Kat ; 92 m² x 42.500 TL/m² = 3.910.000 TL,
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Değerleme konusu ticari nitelikli gayrimenkul, tamamlanmış kat mülkiyetli yapıda yer alan bağımsız bölümler olması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
5.2.2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Kullanılmamıştır.
5.3.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Kullanılmamıştır.
Kullanılmamıştır.
5.4. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın Zemin katında konumlu 60 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 14.000 TL bedelle kiralıktır. Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın Zemin katında konumlu 230 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 55.000 TL bedelle kiralıktır. Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın Zemin katında konumlu 250 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 40.000 TL bedelle kiralıktır. Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
Emsal 4 Sahibinden / 0850 622 25 64
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın Zemin katında konumlu 50 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 12.000 TL bedelle kiralıktır. Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi düşüktür.
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Aylık Kira (TL) |
Kabul Brüt m2 |
llan No. | Tarih | Kiraya Veren | lletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cumhurivet | ΖK | 14.000 | 60 | 1119189622 | 08.11.2024 | Kumasoğlu Emlak | (533) 279-4761 | |
| Riza Efendi | ZK | 55,000 | 230 | 15040916 | 23.04.2024 | Doğan Emlak | (850) 319-8947 | |
| Riza Efendi | ZΚ | 40,000 | 250 | 1183815881 | 12:11.2024 | Erkal Emiak | (532) 208-9640 | |
| 4 | Halise Hatun | ZK | 12,000 | 50 | 1199242815 | 22:10.2024 | Sahibinden | (850) 622-2564 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 42 / 45
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Aylık Kira (TL) |
Kabul Brüt m 2 |
$TL/m2$ -ay | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı $TL/m2-av$ |
Alan Düzeltme |
Konum Kullanım |
Düzeltilmiş $TL/m2-ay$ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cumhuriyet | ZK | 14,000 | 60 | 233 | $-3,00%$ | 226 | $-2,00%$ | 45,00% | 324 | |
| $\mathbf{z}$ | Riza Efendi | ZK | 55,000 | 230 | 239 | $-5,00%$ | 227 | 15.00% | 45.00% | 363 |
| з | Rıza Efendi | ZK | 40.000 | 250 | 160 | $-3,00%$ | 155 | 25,00% | 45,00% | 264 |
| 4 | Halise Hatun | ŻK | 12.000 | 50 | 240 | $-5.00%$ | 228 | $-2.00%$ | 45,00% | 326 |
| Ortalama TL/m 2 -ay | 218 | 209 | 319 |
Ticari kiralık emsallerin zemin kata göre ortalama birim değeri 319 TL/m²-ay bulunmuş, 320 TL/m²-ay kabul edilmiştir.
Üst kat için ½ indirgeme ile 160 TL/m²-ay birim kira değeri kabul edilmiştir.
Alt Kat ; 92,00 m² x 320 TL/m²-ay = 29.440 TL/ay bulunmuş, 29.500 TL/ay takdir edilmiştir. Üst Kat ; 92,00 m² x 160 TL/m²-ay = 14.720 TL/ay bulunmuş, 14.500 TL/ay takdir edilmiştir. Olmak üzere 44.160 TL/ay bulunmuş, 44.000 TL/ay takdir edilmiştir.
Kullanılmamıştır.
Tamamlanmış ve kullanılan yapıdır. Söz konusu taşınmazın mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
5.4.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Kullanılmamıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 43 / 45
5.1.5.'te, karşılaştırılabilir işlemler yöntemine göre pazar değeri 11.730.000 TL takdir edilmiştir Lokasyonda ticari gayrimenkuller için hem satılık hem kiralık emsal bilgisine ulaşılmamıştır.
Ancak emlakçı görüşünde zemin kat için 90.000 TL/m² satış, 350 TL/m²-ay kira beyanı bulunmaktadır. Buna göre kapitalizasyon oranı 4,67% bulunmaktadır.
| Kat | m 2 | Aylık Kira | Yıllık Kira | Kapitalizasyon | Değer |
|---|---|---|---|---|---|
| (TL) | (TL) | Oranı | |||
| Zemin Kat | 92 | 29.500 | 354,000 | 4,67% | 7.586.000 |
| Üst Kat | 92 | 14.500 | 174.000 | 4,67% | 3.729.000 |
| Toplam | 184 | 44.000 | 528,000 | 11.315.000 |
Direkt kapitalizasyon oranı için yeterli sayıda emsal bulunmaması göz önüne alınarak Pazar Yaklaşımı ile bulunan değer kabul edilerek 11.730.000 TL pazar değer takdir edilmiştir.
Kira amortisman süresi (kira çarpanı) ; 266,59 ay (22,21 yıl),
Direkt kapitalizasyon oranı ; %4,50 bulunmaktadır.
6.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
Taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu görülmüştür. Mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksiz olarak mevcuttur.
İç mekanlarda hafif malzeme ile yapılan mahaller, basit tadilat kapsamında değerlendirilmiştir.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te, TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İncelenen belgeler kapsamında devredilmesinde bir sınırlama tespit edilmemiştir.
6.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu yapı için, 28.05.1982 tarihinde Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmıştır.
Yapının üst katında alt katından merdivenle ulaşılmakta olup kat mülkiyeti tesis edilmemiştir.
6.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerde TAKBİS tarihi itibariyle üst hakkı belirtmesi bulunmamaktadır.
6.8. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)
Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur.
Yapı Kullanma İzin Belgesi mevcuttur. Üst katına alt kattan merdivenle ulaşılmakta olup kat mülkiyeti tesis edilmemiş Kârgir Bina niteliğindedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir."
Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu taşınmazın tapudaki niteliği ile mevcut kullanımının uyumlu olması, mülkiyetin tamamının ŞEKER Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olması, devredilmesinde sınırlama bulunmaması dikkate alınarak, ŞEKER GYO portföyünde "Bina" olarak bulunmasında bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0016 Sayfa 45 / 45
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te yer almaktadır. TAKBİS tarihi itibariyle gayrimenkulün üzerinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir şerh, beyan, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
Gayrimenkul hareketli caddede yer almaktadır.
Parsel üzerinde mevcut yapı için 28.05.1982 tarihinde Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış olup yaklaşık 43 yıllıktır. Yapı mevcut durumda 2 katlı olmakla birlikte mer'i imar planına göre parselde yaklaşık 12 m² terk sonrası bitişik nizam 5 katlı yapılanma imkanı bulunmaktadır.
Değer, Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemine göre takdir edilmiş, değeri gerçekçi yansıttığı kanaatine varılmıştır.
Değer, gayrimenkul üzerinde değeri ve devri etkileyen herhangi bir takyidat bulunmaması esasına göre belirlenmiştir.
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu 2 katlı "Bina" nitelikli gayrimenkule ilişkin 11.730.000 TL KDV hariç Pazar Değeri, 44.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| Niteliği | m 2 184 |
Pazar Kirası (TL/Ay) |
|
|---|---|---|---|
| 2 Katlı Bina | 11.730.000,00 | 44.000,00 |
Nihai olarak;
Pazar Değeri; 11.730.000 TL (OnbirMilyonYediyüzotuzBinTürkLirası) + KDV
Takdir edilmiştir.
KDV/Stopaj hariç aylık Pazar Kirası;
44.000,00 TL/Ay (KırkdörtBinTürkLirası)
Takdir edilmiştir.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.