Net Asset Value • Jan 6, 2025
Net Asset Value
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
2024-ŞGYO-0029 31.12.2024
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 1 / 45
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI 5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA.5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 |
||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER. | ||
| 9 | |||
| 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 | |||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B. 12 | |||
| 3.2. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 14 |
||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ | 14 | ||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 14 | ||
| 3.5. | GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 15 | ||
| 3.6. | GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT | ||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 15 | |||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ15 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ15 | |||
| 3.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | ||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA15 | |||
| 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 16 | |||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ17 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER17 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ23 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 28 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 28 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 2 / 45
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER 29 |
||
|---|---|---|---|
| 4.6. 4.7. |
RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ29 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ 29 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 29 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ42 | ||
| 7. | SONUÇ 45 | ||
| 7.1. 7.2. |
SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 45 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ45 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 3 / 45
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 / 2024-ŞGYO-0029 (Çoklu rapor sözleşmesi)
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri ve Pazar Kirası Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Tokat ili, Turhal ilçesi, Celal Mahallesi, 272 ada, 47 parsel, 202,66 m² yüzölçümlü "Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina" nitelikli gayrimenkulün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Celal Mahallesi, Cumhuriyet Caddesi, No: 22/A, Turhal / TOKAT (Banka Şubesi)
Celal Mahallesi, Cumhuriyet Caddesi, No: 22/1-2-3-4, Turhal / TOKAT (Lojmanlar)
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
Değerleme tarihi itibariyle rapora konu taşınmaz banka şubesi ve lojman (boş) olarak kullanılmaktadır.
Tapu örnekleri ve TAKBİS belgeleri 3.1.3.'te yer almaktadır.
Turhal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, rapor konusu taşınmazın yer aldığı 272 ada 47 no.lu parselin;
11.05.2012 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda "Ticaret" alanında kaldığı, yapılanma koşullarının;
Bitişik Nizam, TAKS: (165,00 m²) – Toplam İnşaat Alanı (KAKS): 990,00 m²), Bodrum Kat Hariç 6 Kat, olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 4 / 45
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina" nitelikli Banka Şubesine ilişkin KDV hariç 24.312.000 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj hariç 118.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| Bulunduğu Kat | Kullanım | m 2 | Pazar Değeri (TL) |
Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | Banka Şubesi | 165 | 2.060.000 | 11500 |
| Zemin Kat | Banka Şubesi | 165 | 8.250.000 | 46.000 |
| 1. Normal Kat | Banka Şubesi | 165 | 4.125.000 | 23.000 |
| 2. Normal Kat | Loiman | 165 | 3.465.000 | 13.200 |
| 3. Normal Kat | Lojman | 165 | 3.292.000 | 12 600 |
| 4. Normal Kat | Lojman | 165 | 3.120.000 | 11.700 |
| Toplam | 990 | 24.312.000 | 118,000 |
Pazar Değeri; 24.312.000 TL (YirmidörtMilyonÜçyüzonikiBinTürkLirası) + KDV
Pazar Kirası (Stopaj/KDV Hariç); 118.000 TL/Ay (YüzonsekizBinTürkLirası)
Takdir edilmiştir.
| Yasin ÇABUK | Soner GÖKDAĞLI |
|---|---|
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| (Lisans No: 405180) | (Lisans No: 410944) |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 5 / 45
1.1. Raporun Tarihi
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0029
1.3. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları
Yasin ÇABUK (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180)
26.12.2024
1.6. Dayanak Sözleşmenin Tarihi Numarası
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
1.7. Raporun, Tebliğin (III-62.3) 1 inci maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkuller için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 6 / 45
| 2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|||||
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
|||||
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
|||||
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
|||||
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
|||||
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
|||||
| Mersis No | : 0396059371100015 |
|||||
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
|||||
| Kep: [email protected] |
||||||
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
|||||
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
|||||
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
|||||
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | ||||||
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
||||||
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 34394 Şişli / İSTANBUL |
|||||
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
|||||
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL | |||||
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | ||||||
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 | |||||
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No |
: Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
|||||
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
|||||
| Mersis No. | : - | |||||
| KEP Adresi | : [email protected] |
|||||
| Tel | : 0 212 398 38 00 | |||||
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
|||||
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Tokat ili, Turhal ilçesi, Celal Mahallesi, 272 ada, 47 parsel, 202,66 m² yüzölçümlü "Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina" nitelikli gayrimenkulün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 7 / 45
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 8 / 45
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 9 / 45
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkul, Turhal Tren İstasyonu önünden doğuya hareketle, Cumhuriyet Caddesi ürerinden yaklaşık 1,9 km. mesafede yer almakta olup, otomobille 5 dakikada ulaşılabilmektedir.
Turhal Tren İstasyonu önünden Yaşvan Sokak istikametinde güney yönüne, Cumhuriyet Caddesi / Kırıkkale Tokat Yolu'na hareketle yaklaşık 290 m. ilerledikten sonra sağa dönüş yapılır, 90 m. sonunda "U" dönüşü yapılır ve Cumhuriyet Caddesi üzerinde Turhal Devlet Hastanesi, Turhal Belediyesi geçilerek 1.3 km devam edilir. Kesikbaş Köprüsü geçildikten sonra tekrardan "U" dönüşü yapılarak Cumhuriyet Caddesi güzergahında 230 m. ilerlenir ve sağ tarafta değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parsele ulaşılır.
Rapora konu gayrimenkul Turhal Belediyesi'ne yakın konumda yer almakta olup taşınmaza ulaşım toplu taşıma araçları veya özel araçlar ile sağlanabilmektedir. Taşınmazın kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır. Taşınmazın yakın çevresinde banka şubeleri, sanayi dükkanları, marketler, resmi kurumlar, cami ve okullar
bulunmaktadır. Taşınmazın üzerinde bulunduğu Cumhuriyet Caddesi ve yakın çevresi ticari hareketliliğin yüksek olduğu bir lokasyondur.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 10 / 45
| İΙ | Tokat |
|---|---|
| ilce | Turhal |
| Mahalle/Köy | Celal |
| Mahalle No | 155676 |
| Ada | 272 |
| Parsel | 47 |
| Tapu Alanı | 202,66 |
| Nitelik | Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina |
| Mevkii | à. |
| Zemin Tip | Ana Taşınmaz |
| Pafta | 52 52 D-B |
| Tip | Alan (m2) |
|---|---|
| Yapı | 184.04 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 11 / 45
| Zemin Tipi | Ana Taşınmaz | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | 272/47 | |||||||
| AT Yüzölçümü (m2) | 202,66 | |||||||
| İl/İlçe/Mahalle | TOKAT / TURHAL | |||||||
| Mahalle/Meykii | CELAL / - | |||||||
| Kayıt Durum | Aktif | |||||||
| Ana Taşınmaz Nitelik | Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina | |||||||
| Malik / Hisse | SEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (TAM) | |||||||
| Edinme Sebebi | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | |||||||
| Taşınmaz Kimlik No | Cilt/Sayfa No | B.B. Nitelik | Kat | B.B. No. | Arsa Pay / Payda | Edinme Tarihi-Yevmiye | ||
| 64829400 | 2/192 | 16.01.2020 / 598 |
Tapu örnekleri EK-1'dedir.
Malik / Hisse : ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
Edinme Sebebi : Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği
Tarih-Yevmiye : 16.01.2020 / 598
▪ Diğer (Konusu: 31.10.2012 tarih 28453 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Şirketlerde Yapı Değişikliği ve Ayni Sermaye Konulmasında Siciller Arası İşbirliğine ilişkin tebliğin 6. maddesi gereğince mal ve hakların geçişinin dayanağı olan işlemin Kanun Hükümlerine göre tamamlanmıştır.) Tarih: 03.01.2018 Sayı: 1051-2329 (08.01.2018 tarih – 145 yevmiye)
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
| Kapı No:22/A (Banka Şubesi) |
: 2381832886 |
|---|---|
| Kapı No:22/1 (Lojman/Mesken) | : 2423231501 |
| Kapı No:22/2 (Lojman/Mesken) | : 2365333430 |
| Kapı No:22/3 (Lojman/Mesken) |
: 2431931217 |
| Kapı No:22/4 (Lojman/Mesken) |
: 2344334137 |
| Þ. | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kimlik No | Ada | Parsel | Pafta | Posta Kod |
Numarataj Tipi | Site Adı |
Apartman/Blok Adı |
Dis Kapı |
Kimlik No | lç. Kapı |
Kullanım Amacı |
Tip | Durum | Tapu No |
| 694271107 | 鈭 | 客 | ۰. | Bağımsız Ana Giriş |
S | 22A | 2381832886 - | Banka Subesi |
Özel | Bilinmeyen | SEKERBANK | |||
| 164276412 | -28 | 罩 | S. | Bina Ana Giriş | ä, | 22 | 2423231501 1 | Mesken | Özel | Bilinmeyen | ÷ | |||
| 164276412 | $\tilde{z}$ | ÷, | ÷. | ۰ | Bina Ana Giriş | ×, | 22 | 2365333430 2 | Mesken | Özel | Bilinmeyen | ÷. | ||
| 164276412 - | 恣 | ು | ٠ | Bina Ana Giriş | ä. | 22 | 2431931217 3 | Mesken | Özel | Bilinmeyen | ÷ | |||
| 164276412 | $\tilde{\mathcal{L}}$ | F) | Ξ. | Bina Ana Giris | ÷, | 22 | 2344334137 | $4-$ | Mesken | Özel | MAKS | ٠ |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 12 / 45
Turhal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, rapor konusu taşınmazlarının yer aldığı 272 ada 47 no.lu parselin;
11.05.2012 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda "Ticaret" alanında kaldığı, yapılanma koşullarının;
Bitişik Nizam, TAKS: (165,00 m²) – Toplam İnşaat Alanı (KAKS): 990,00 m²), Bodrum Kat Hariç 6 Kat, yapılaşma şartlarına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 14 / 45
3.2. Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri olumsuz etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz 16.01.2020 tarih 598 yevmiye ile tüzel kişiliklerin unvan değişikliği edinme sebebi ile Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescillidir.
Son 3 yılda imar planında değişiklik bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.
3.4. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Yakın çevresi ağırlıklı olarak ticaret ve konut alanı niteliklidir. Parsel Yeşilırmak Nehrine yakın konumdadır. Çevresinde yeşil alanlar, kamusal, eğitim ve dini yapı alanları bulunmaktadır.
3.5. Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Turhal Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde imar dosyasında yapılan incelemede, olumsuz bir kayda rastlanmamıştır.
Değerleme konusu yapı, 202,66 m² yüzölçümlü 272 ada 47 parselde "Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina" niteliklidir. Bitişik nizam Betonarme Karkas yapı, Cumhuriyet Caddesi üzerinde yer almakta olup, güneybatı yönüne cephelidir.
Turhal Belediyesi'nde yapılan incelemede; tarafımıza onaylı mimari uygulama projesi, 27.03.1992 tarih, 1992/18 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı, 24.09.1993 tarih, 1993/88 sayılı Tadilat Ruhsatı ve 16.09.1994 tarih, 3/37 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi ibraz edilmiştir.
- 27.03.1992 tarih, 1992/18 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı; yol kotu altı kat sayısı 1 kat, yol kotu üstü kat sayısı 5 kat olmak üzere toplam 6 kattan oluşan, 186'şar m²'den 4 adet daire, 166 m² 1 adet banka servisi, 48 m² arşiv, 36 m² kömürlük ve çay ocağı ile 46 m² kazan dairesi olmak üzere toplam 1.040 m² yapı için düzenlenmiştir.
- 24.09.1993 tarih, 1993/88 sayılı Tadilat Ruhsatı; yol kotu altı kat sayısı 1 kat, yol kotu üstü kat sayısı 5 kat olmak üzere toplam 6 kattan oluşan, 161'er m²'den 3 adet daire, 90 m² 1 adet daire, 166 m² 1 adet banka servisi, 80 m² 2 adet arşiv, 81 m² servis ve çay ocağı ile 94 m² kazan dairesi olmak üzere toplam 994 m² yapı için düzenlenmiştir.
- 16.09.1994 tarih, 3/37 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi; yol kotu altı kat sayısı 1 kat, yol kotu üstü kat sayısı 5 kat olmak üzere toplam 6 kattan oluşan, 161'er m²'den 3 adet daire, 90 m² 1 adet daire, 166 m² 1 adet banka servisi, 80 m² 2 adet arşiv, 81 m² servis ve çay ocağı ile 94 m² kazan dairesi olmak üzere toplam 994 m² yapı için düzenlenmiştir.
Yasal gerekliliği olan belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.
Değerlemesi yapılan taşınmaz ''Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina'' nitelikli banka şubesi ve lojman (boş) olarak kullanılmakta olup, ana taşınmazın pazar değeri ve pazar kirası değerlemesidir.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 16 / 45
Söz konusu taşınmaza ait 18.02.2020 tarih, M226068449003 sayılı, "D" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 17 / 45
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Nüfus artış hızı binde 1,1 oldu
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 18 / 45
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nüfus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 1044212 | 161676 | 001 281 | |
| Degisim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2,85%$ | 3,56% | 2,07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus. | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nufus Sayısı | 903 115 | 1 040 480 | 1028040 | 1045 149 | 1073818 | 995 654 | 1 193 357 | 151115 | 459 365 | 1065911 | 599 280 | 92824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1.3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0.5524% | 1,2748% | 0.7077% | 0.1088% |
| Oransal Değişim | $-11,01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0.32% | 1,38% | $-8,53%$ | 18,38% | $-4,94%$ | $-60.65%$ | 130,77% | $-44.49%$ | $-84,62%$ |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 19 / 45
Tokat'ın M.Ö. 5500'lere inen bir tarihi olduğu, 14 Devlet ve 5 Beyliğin yaşayıp egemen olduğu yörede yapılan kazılarda ele geçen buluntular, yörenin Kalkolitik Çağ'dan beri yerleşime açık olduğunu göstermektedir. Hatti, Hitit, Frig, Med, Pers, Büyük İskender, Pontus, Roma, Bizans, Arap, Danişment, Anadolu Selçuklu, İlhanlı, Beylikler, Osmanlı ve Türkiye Cumhuriyeti dönemlerinde bu topraklar hep önemli bir yerleşim alanı olmuştur.
Kaynakların verdiği bilgilere göre Malazgirt Savaşından sonra Danişmendli Beyliği kurulan bölge, 1175 yılında Selçuklulara bağlanmıştır.
1243 Kösedağ Savaşı sonrasında İlhanlı, 1335 sonrası Eretna, 1388'de Kadı Burhaneddin yönetimine giren şehir 1392'de Osmanlı topraklarına katılmıştır. Ankara Savaşı sonrası bir süre Osmanlı idaresinden çıkan bölge 1413'te yeniden Osmanlı Yönetimine girmiştir. 1863'te Sivas Eyaletine bağlı nahiye, 1878'de Mutasarrıflık, 1920'de Müstakil Liva, 1923 yılında ise il konumuna getirilmiştir.
Tokat; Yeşilırmak havzasının bereketli toprakları üzerinde kurulmuş olmasının verdiği avantajla 6000 yıllık tarihi boyunca önemli bir ticaret ve kültür merkezi olmuş, 14 Devleti ve birçok Beyliği içerisinde barındırmış, önemli bir Anadolu şehridir.
Hatti, Hitit, Frig, Roma, Bizans, Danişmendli, İlhanlı, Selçuklu ve Osmanlı Dönemine kadar gelişen süreç içerisinde tarihin her dönemine ait eserleri Tokat'ın her bölgesinde bulabilmek mümkündür. Bu yönüyle Tokat bir açık hava müzesi konumundadır.
Tokat, Karadeniz Bölgesinin Orta Karadeniz bölümünün iç doğusunda Sivas ve Ordu, batısında Amasya illeri bulunmaktadır.
11 ilçesi bulunan Tokat'ın her türlü tarım yapılabilen bereketli ovaları, il topraklarının yaklaşık %15,4'ünü kaplar. Kazova, Turhal Ovası, Erbaa Ovası, Niksar Ovası, Omala Ovası, Artova Ovası ve Zile Ovası mevcut mümbit yapıya sahip olan verimli arazilerini sulamaktadırlar.
Tokat ili topraklarının %48.18'i ormanlık ve fundalıklarla, %38.80'i ekili dikili alanlarla %14.50'si çayır ve meralarla, %1.90'ı ise tarıma elverişsiz alanlardan oluşmaktadır. Tokat yurdumuzun sayılı orman bölgelerinden biri olup, iller içinde altıncı sırada gelir. Ormanlar daha çok Almus, Reşadiye ve Niksar ilçeleri dolayındadır. Karaçam, Sarıçam, Köknar, Gürgen, Sedir ve Lübnan Sediri gibi ağaç türlerinin içerisinde Fındık, Kızılcık, Yabani Erik, Elma, Ahlat ve Alıç gibi türlere de rastlanmaktadır.
Karadeniz'i Sivas ve Kayseri üzerinden İç Anadolu, AKdeniz ve Güneydoğu Anadolu bölgelerine; Doğu Anadolu'yu Erzincan, Reşadiye, Niksar, Erbaa üzerinden İstanbul'a bağlayan karayolları Tokat'tan geçmektedir. Ülkenin her yerinden Tokat'a ulaşmak mümkündür.
Tokat merkeze demiryolu ulaşımı olmamakla beraber, Samsun'u Sivas'a ve diğer Anadolu illerine bağlayan demiryolu Artova, Zile ve Turhal ilçelerinden geçer.
Tokat - Turhal karayolunun 17. km'sinde yer alan Tokat Havalimanı genişletme çalışmaları halen devam etmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 20 / 45
| TOKAT bağlı İlçe sayısı: | TOKAT Nüfusu En büyük ilçesi: | MERKEZ (207.74) | |
|---|---|---|---|
| TOKAT bağlı Mahalle sayısı: | 319 | TOKAT Nüfusu En küçük ilçesi: | BASCİFTLİK (6.21) |
| TOKAT bağlı Köv sayısı: | 613 | TOKAT Yüzölcümü: | $10.042$ Kn |
| İlçe | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|
| Merkez | 132 | 1,015 | $\overline{2}$ |
| Turhal | 328 | 0,037 | 3 |
| Erbaa | 375 | $-0.097$ | 3 |
| Niksar | 411 | $-0,169$ | 3 |
| Zile | 423 | $-0,186$ | 4 |
| Artova | 699 | $-0,583$ | 5 |
| ilce | Sıra | Skor | Kademe | S |
|---|---|---|---|---|
| Almus | 738 | $-0.626$ | 5 | İl |
| Pazar | 747 | $-0.633$ | 5 | C |
| Resadiye | 757 | $-0,657$ | 5 | S S |
| Yeşilyurt | 797 | $-0,729$ | 5 | 3 |
| Sulusaray | 884 | $-0,911$ | 6 | S k |
| Başçiftlik | 892 | $-0,936$ | 6 | у |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Turhal İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında 0,037 Skor ile 3. Kademe 328., Tokat ilçeleri sıralamasında 3. Kademede 2. sırada yer almaktadır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 21 / 45
Turhal'ın günümüze kadar yazılmış bir tarihi bulunmadığı için hangi tarihte, kimler tarafından kurulduğu kesin olarak bilinmemektedir. Bugüne kadar yapılan araştırmalarda adı KAŞEN-KURAŞAR-KASİURA-GAYGURA-TURNALİT olarak geçmektedir.
Mütareke ve Milli Mücadele yıllarında Turhal Mustafa Kemal Paşa önderliğinde tüm varlığını ortaya koymuş, kurtuluş savaşı sırasında yüzlerce şehit vermiştir. Milli Mücadelenin en önemli adımı olan Samsun'dan Havza ve Amasya'ya oradan da Sivas'a geçen Mustafa Kemal Paşa'nın güzergâhında Turhal vardır.
Turhal İlçesi 40 derece 18 dakika enleminin ve 36 derece 06 dakika boylamının kesiştiği yerdedir. İlçenin yüzölçümü 911 km karedir. İlçe merkezi 493 rakımdadır. İlçenin kuzeyinde Amasya İli ve Erbaa İlçesi, güneyinde Pazar İlçesi, batısında Zile İlçesi, doğusunda Tokat İli yer almaktadır.
Turhal iklim özelliğinde; denize olan uzaklığın ve yükseltinin etkisi önemlidir. İlçede orta Karadeniz iklimi ile iç Anadolu bölgesi iklimi arasında bir geçiş iklimi görülür. Bu nedenle genelde ılıman bir iklime sahiptir. Genel olarak yaz mevsimi alçak alanlarda sıcak ve kurak yüksek yerlerde serin geçer. Yeşilırmak vadisi boyunca iç kesimlere kadar Karadeniz'in nemli havası beklenmedik zamanda yağışa dönüşebilir.
İlçede ekonomik yapı tarım, hayvancılık ile sanayi ve ticaretten oluşmaktadır.
İlçede tarıma elverişli alanların %59'u kıraç, %41'i sulanabilir durumdadır. İlçede yetiştirilebilen tarım ürünleri içerisinde hububat ön plandadır. Bunun yanında sofralık domates, şeker pancarı, yağlık ayçiçeği, yem bitkileri (fiğ, yonca, silajlık mısır) ve her çeşit meyve -sebze yetiştirilmektedir
İlçede en önemli geçim kaynaklarından birisi de hayvancılıktır. İlçedeki büyükbaş hayvan sayısı 44.023, küçükbaş hayvan sayısı 38.101 olup, toplam 82.124 hayvan varlığımız mevcuttur.
İlçede Turhal Şeker Fabrikası ile özel sektöre ait toplam 32 sanayi kuruluşu mevcuttur.
İlçede halen faal olan 2 adet S.S. Küçük Sanayi Sitesi, 1 adet Organize Sanayi Bölgesi bulunmaktadır.
Organize Sanayi Bölgemizden bugüne kadar 16 Firmaya yapılan Tevhit ve İfraz işlemlerinin ardından 8 parsel bedelsiz, 12 parsel kısmen bedelsiz, 1 parsel de satış yolu ile devredilmiş, 21 arsa tahsisi gerçekleştirilmiş olup, arsa tahsisi yapılan firmalardan 11 tanesi üretime başlamış, 2 tanesi proje aşamasında, 1 tanesi İnşaat halinde, 1 tanesi yapı ruhsatını almış inşaat aşamasında, 1 firma üretime ara vermiş, 1 firma da üretim aşamasındadır. Yine bölgemizden 12 adet sanayi parseli yatırımcılarımıza tahsis için hazır durumdadır.
İlçede 1 belde ile 52 köy bulunmaktadır. İlçe merkezinde 31 ve Şenyurt Beldesinde ise 4 mahalle mevcuttur. İlçe merkezinde meskenler genelde betonarme, köyler ise kerpiç, ahşap ve betonarme yapılardan oluşmaktadır.
Söz konusu yerleşim alanları genel olarak toplu yerleşim durumunda olup, dağınık değillerdir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 22 / 45
| ÖNCEKİ YILA GÖRE | ||
|---|---|---|
| ARTIS ORANI | %0. | |
| ARTIS MİKTARI |
Turhal nüfusunun 2023 yılında 2022 yılına göre %0,89 (698 kişi) arttığı görülmektedir.
| Bağlı Olunan İl Adı | TOKAT | İlçe Merkez Kadın Nüfusu | 31.743 |
|---|---|---|---|
| Toplam Nüfus | 78.827 | Belde ve Köyler Toplam Nüfusu | 17.206 |
| Toplam Erkek Nüfusu | 38.578 | Belde ve Köyler Erkek Nüfusu | 8.700 |
| Toplam Kadın Nüfusu | 40.249 | Belde ve Köyler Kadın Nüfusu | 8.506 |
| İlce Merkez Nüfusu | 61.621 | İlçeye bağlı Köy Sayısı | 52 |
| İlce Merkez ErkekNüfusu | 29.878 | İlceve bağlı Mahalle Savısı | 35 |
Kaynak: nufusune.com / Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
Ankara Deprem Araştırma Dairesi'nin yapmış olduğu çalışamaya göre Tokat ili 1- 2 ve 3. derece deprem kuşağında yer almaktadır.
DASK risk bölgesine göre Celal Mahallesi, 2. Derece Risk Bölgesinde yer almaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 23 / 45
| Bağlı Olunan İl Adı | TOKAT | Toplam Nüfusu | 1.138 |
|---|---|---|---|
| Bağlı Olunan İlçe Adı | TURHAL | Erkek Nüfusu | 567 |
| Bağlı Olunan Belediye Adı | TURHAL | Kadın Nüfusu | 571 |
| Dažl, Ohnaan Daladinanin Mitalië: | it or Mentezi |
Celal Mahallesi, 2023 nüfusuyla Turhal 35 mahallesi arasında 19. sıradadır. Kaynak: nufusune.com
Küresel Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 24 / 45
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos-ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur.
TCMB politika faizini sabit tutmakla birlikte, enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşunu korumuştur.
TCMB, parasal aktarımın güçlendirilmesi amacıyla Türk lirası mevduatı destekleyen politikalara devam etmiştir.
Kredi kartı işlemlerinde uygulanan azami akdi faiz oranları dönem sonu borcuna göre farklılaştırılmıştır.
Sistemde fazla likidite oluştuğunda ağırlıklı olarak gecelik vadedeki depo alım ihaleleri kanalıyla sterilize edilmiş ve gecelik faizler TCMB politika faiz oranına yakın düzeylerde seyretmiştir.
Küresel Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir.
TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir.
DİBS getirileri artış kaydetmiştir.
Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Yılın ikinci çeyreğinde yılık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Üçüncü çeyrekte hem sanayi hem de hizmet üretimi çeyreklik bazda azalmıştır. Üçüncü çeyrekte azalış gösteren imalat sanayi firmalarının yatırım eğilimleri ekim ayında yükselirken istihdam beklentileri yatay seyretmiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin anket göstergeleri ve yüksek frekanslı veriler, sanayi istihdamındaki zayıf seyrin önümüzdeki dönemde devam edeceğine işaret etmektedir.
Tarım dışı nominal ücretlerdeki yıllık yükseliş oranı 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 115,4 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılının üçüncü çeyreğinde altın hariç ihracat ve ithalat azalmıştır.
Üçüncü çeyrekte dış ticaret haddi sınırlı artış kaydetmiş, ithalat miktar endeksinde ihracat miktar endeksindekine kıyasla daha yüksek gerçekleşen gerileme, dış ticarette miktarsal dengelenmeye işaret etmiştir.
Hizmetler dengesi hem seyahat hem de taşımacılık gelirlerinin desteğiyle güçlü görünümünü sürdürmektedir.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesindeki süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 25 / 45
Cari işlemler dengesinin finansmanında portföy yatırımlarının ağırlığı azalırken uzun vadeli kalemlerin ağırlığı artmış, rezerv birikimi devam ederken net hata ve noksan kaleminde çıkışlar gözlenmiştir.
Yılın ilk dokuz ayında merkezi yönetim bütçesi 1074,0 milyar TL bütçe açığı ve 161,3 milyar TL faiz dışı açık kaydetmiştir. Ocak-eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, gelirler yüzde 76,9 oranında, harcamalar ise yüzde 81,1 oranında artış kaydetmiştir. Yıllıklandırılmış bütçe açığının milli gelire oranının eylül ayı itibarıyla yüzde 4,9 civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir.
Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir.
Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır.
Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 26 / 45
| Ocak | Subat January February |
Mart March |
Nisan April |
May | June | Mayıs Haziran Temmuz Ağustos July |
Eylül August September October November December Annual |
Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0.55 | 0.02 | 0.26 | 0.71 | 0.92 | 0.10 | $-0.57$ | 0.85 | 1,02 | 1,79 | 1.40 | 0,42 | 7,72 |
| 2006 | 0.75 | 0,22 | 0,27 | 1.34 | 1.88 | 0.34 | 0.85 | $-0,44$ | 1.29 | 1,27 | 1,29 | 0.23 | 9,65 |
| 2007 | 1,00 | 0.43 | 0,92 | 1.21 | 0,50 | $-0,24$ | $-0,73$ | 0,02 | 1,03 | 1.81 | 1.95 | 0,22 | 8,39 |
| 2008 | 0.80 | 1,29 | 0.96 | 1,68 | 1,49 | $-0,36$ | 0,58 | $-0.24$ | 0,45 | 2,60 | 0.83 | $-0,41$ | 10,06 |
| 2009 | 0,29 | $-0,34$ | 1.10 | 0.02 | 0.64 | 0.11 | 0.25 | $-0,30$ | 0,39 | 2,41 | 1,27 | 0.53 | 6,53 |
| 2010 | 1.85 | 1,45 | 0,58 | 0.60 | $-0,36$ | $-0.56$ | $-0,48$ | 0,40 | 1,23 | 1.83 | 0,03 | $-0,30$ | 6,4 |
| 2011 | 0.41 | 0.73 | 0.42 | 0.87 | 2.42 | $-1.43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0.75 | 3,27 | 1.73 | 0.58 | 10,45 |
| 2012 | 0.56 | 0.56 | 0.41 | 1,52 | $-0.21$ | $-0.90$ | $-0,23$ | 0.56 | 1,03 | 1.96 | 0.38 | 0.38 | 6,16 |
| 2013 | 1.65 | 0,30 | 0.66 | 0.42 | 0.15 | 0.76 | 0,31 | $-0, 10$ | 0,77 | 1,80 | 0,01 | 0.46 | 7,4 |
| 2014 | 1.98 | 0.43 | 1.13 | 1.34 | 0.40 | 0.31 | 0.45 | 0,09 | 0,14 | 1.90 | 0,18 | $-0.44$ | 8,17 |
| 2015 | 1.10 | 0,71 | 1.19 | 1.63 | 0.56 | $-0.51$ | 0.09 | 0.40 | 0.89 | 1.55 | 0.67 | 0,21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0.02$ | $-0.04$ | 0.78 | 0.58 | 0.47 | 1,16 | $-0.29$ | 0,18 | 1.44 | 0.52 | 1.64 | 8,53 |
| 2017 | 2.46 | 0.81 | 1,02 | 1.31 | 0,45 | $-0.27$ | 0, 15 | 0,52 | 0,65 | 2,08 | 1,49 | 0.69 | 11,92 |
| 2018 | 1,02 | 0.73 | 0.99 | 1.87 | 1,62 | 2,61 | 0,55 | 2,30 | 6.30 | 2,67 | $-1.44$ | $-0.40$ | 20,3 |
| 2019 | 1,06 | 0,16 | 1,03 | 1.69 | 0.95 | 0,03 | 1.36 | 0,86 | 0.99 | 2.00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1.35 | 0.35 | 0,57 | 0.85 | 1.36 | 1,13 | 0,58 | 0,86 | 0.97 | 2,13 | 2,30 | 1,25 | 14,6 |
| 2021 | 1,68 | 0.91 | 1,08 | 1.68 | 0.89 | 1.94 | 1,80 | 1,12 | 1,25 | 2,39 | 3,51 | 13,58 | 36,08 |
| 2022 | 11.10 | 4.81 | 5.46 | 7.25 | 2.98 | 4.95 | 2.37 | 1.46 | 3.08 | 3.54 | 2,88 | 1,18 | 64,27 |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2,29 | 2.39 | 0.04 | 3.92 | 9.49 | 9.09 | 4.75 | 3,43 | 3,28 | 2,93 | 64,77 |
| 2024 | 6.70 | 4.53 | 3,16 | 3.18 | 3.37 | 1.64 | 3.23 | 2,47 | 2,97 | 2,88 | 2,24 | 42,91 |
| Yıl | Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Temmuz | Ağustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yillik |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan. | Feb. | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct. | Nov. | Dec. | Annual |
| Bir önceki aya göre değişim oranı | (%)-Monthly change (%) | ||||||||||||
| 2006 | 1.96 | 0,26 | 0,25 | 1.94 | 2.77 | 4.02 | 0.86 | $-0.75$ | $-0.23$ | 0.45 | $-0,29$ | $-0.12$ | 11,58 |
| 2007 | $-0,05$ | 0.95 | 0.97 | 0.80 | 0,39 | $-0.11$ | 0.06 | 0.85 | 1.02 | $-0.13$ | 0.89 | 0.15 | 5,94 |
| 2008 | 0,42 | 2,56 | 3,17 | 4,50 | 2.12 | 0,32 | 1,25 | $-2,34$ | $-0,90$ | 0,57 | $-0.03$ | $-3,54$ | 8,11 |
| 2009 | 0.23 | 1.17 | 0,29 | 0.65 | $-0.05$ | 0,94 | $-0,71$ | 0,42 | 0.62 | 0.28 | 1.29 | 0,66 | 5,93 |
| 2010 | 0.58 | 1.66 | 1,94 | 2,35 | $-1.15$ | $-0.50$ | $-0.16$ | 1.15 | 0.51 | 1.21 | $-0.31$ | 1.31 | 8,87 |
| 2011 | 2.36 | 1.72 | 1.22 | 0.61 | 0.15 | 0.01 | $-0.03$ | 1.76 | 1,55 | 1.60 | 0.65 | 1.00 | 13,33 |
| 2012 | 0.38 | $-0.09$ | 0.36 | 0.08 | 0.53 | $-1,49$ | $-0,31$ | 0.26 | 1.03 | 0.17 | 1.66 | $-0.12$ | 2,45 |
| 2013 | $-0.18$ | $-0,13$ | 0.81 | $-0.51$ | 1.00 | 1.46 | 0,99 | 0.04 | 0.88 | 0.69 | 0.62 | 1, 11 | 6,97 |
| 2014 | 3,32 | 1,38 | 0,74 | 0,09 | $-0.52$ | 0.06 | 0.73 | 0,42 | 0.85 | 0.92 | $-0.97$ | $-0.76$ | 6,36 |
| 2015 | 0.33 | 1.20 | 1.05 | 1,43 | 1,11 | 0.25 | $-0.32$ | 0.98 | 1.53 | $-0.20$ | $-1.42$ | $-0,33$ | 5,71 |
| 2016 | 0,55 | $-0,20$ | 0,40 | 0,52 | 1,48 | 0.41 | 0,21 | 0,08 | 0,29 | 0.84 | 2,00 | 2,98 | 9,94 |
| 2017 | 3,98 | 1,26 | 1,04 | 0,76 | 0,52 | 0.07 | 0.72 | 0.85 | 0,24 | 1,71 | 2.02 | 1,37 | 15,47 |
| 2018 | 0.99 | 2,68 | 1,54 | 2,60 | 3.79 | 3.03 | 1,77 | 6,60 | 10,88 | 0.91 | $-2,53$ | $-2,22$ | 33,64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09 | 1,58 | 2,98 | 2,67 | 0.09 | $-0.99$ | $-0.59$ | 0,13 | 0,17 | $-0.08$ | 0.69 | 7,36 |
| 2020 | 1,84 | 0,48 | 0,87 | 1,28 | 1,54 | 0,69 | 1,02 | 2,35 | 2,65 | 3.55 | 4.08 | 2,36 | 25, 15 |
| 2021 | 2.66 | 1,22 | 4.13 | 4,34 | 3.92 | 4.01 | 2,46 | 2.77 | 1,55 | 5,24 | 9.99 | 19,08 | 79,89 |
| 2022 | 10.45 | 7,22 | 9.19 | 7,67 | 8.76 | 6.77 | 5,17 | 2,41 | 4,78 | 7,83 | 0.74 | $-0,24$ | 97,72 |
| 2023 | 4.15 | 1,56 | 0.44 | 0.81 | 0.65 | 6,50 | 8,23 | 5.89 | 3.40 | 1.94 | 2,81 | 1.14 | 44,22 |
| 2024 | 4.14 | 3.74 | 3.29 | 3.60 | 1.96 | 1,38 | 1,94 | 1.68 | 1,37 | 1,29 | 0.66 | 28,01 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 27 / 45
| ٠ Insaat Ciran Matzerre Oran Toplant |
41 Binatar |
41.00.1 Ramet amach binater |
41.00.2 Bumet amach olmayan binatar |
||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vul | Ay | Iscittle | Oran | GENERATE | Matzenwe | hpcilik | Teigdares | Orack | Malzerne | Oran | Iscilin | Gran | Matzonna | Incilik | |||||
| 2018 | 12 | 100.00 | 99.34 | 103,62 | 101.15 | 100. 70.1 |
103.40 | 101.23 | 100.27 | 103.35 | 100.93 | 99.95 | 103.57 | ||||||
| 2016 | 12 | 118.90 | 19% H. |
113.71 | 14.47% | 131.36 | 26,77% | 118.52 | 113.00 | 131,40 | 118.52 | 17,08% | $+12,77$ | 12.47% | 131.39 | 27.13% | 118.54 | 113.75 | 131,46 |
| 2017 | 12 | 138.14 | 10.10% | 136.38 | 19:34% | 142.35 | 6.37% | 137.28 | 135.28 | 142.02 | 36.77 | 15.40% | 154.48 | 19.25% | 141.90 | 8.00% | 138.90 | 137.68 | 142.43 |
| 2018 | $+2$ | 173.57 | 26,65% | 176.22 | 29.21% | 167.19 | 17.45% | 173.33 | 176.12 | 166,78 | 172,55 | 26,16% | 175,25 | 30.32% | 166.53 | 17.30% | 175.76 | 178.74 | 167.70 |
| $20 + 9$ | 12 | 192.25 | 10.78% | 184,91 | 4.93% | 209.90 | 25.55% | 192.47 | 185.13 | 209.65 | 192.23 | 11.41% | 54.55 | 5.31% | 209.41 | 25.75% | 193.25 | 106.00 | 210.52 |
| 2020 | 12 | 248.35 | 25.02% | 241.02 | 50.341 | 238.74 | 13.74% | 240.76 | 241.55 | 238.91 | 230.27 | 24.42% | 239.57 | 29.61% | 238.61 | 13.94% | 245.43 | 247.44 | 239.97 |
| 2021 | $+2$ | 403.16 | 67,74% | 447.74 | ALL FT | 296.07 | 24.01% | 401.78 | 448 чα |
296.22 | 396 | 66,90% | 442.30 | BANZ | 296.42 | 23,81% | 410.97 | 460.62 | 299.12 |
| 2022 | 12 | 719.25 | 78.40% | TR7.69 | PR. 122% | 554.85 | 87.41% | 715.43 | 784.99 | 556.28 | 708.73 | 78.54% | 778.25 | 75.5kW | 553.06 | 87,21% | 740.66 | 804.67 | S67.87 |
| 2023 | 12 | 1203.41 | 67.31% | 1215.09 | 54.26 | 1178.36 | 11.0UN | 1192.25 | 1198. | 177.19 | 1182 JAFS |
58015 66 |
1188.1 | 52.67 | 171.03 | 111,741 | 1221.84 | 1230 TB |
1199.32 |
| 2024 | 09 | 1580.65 | 365 эn |
1498.43 | 23.32% | 1778.15 | S1,20% | 1571.53 | 14.861 | 1770.64 | ISBO | 32 12% |
1474.50 | 34.10% | 760.46 | 50.33% | 1599.09 | 1522 34.8 |
1806.30 |
| Ticari Gayrimenkul | Dükkan | Offis | ||
|---|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Flyat Endeksi | Flyat Endeksi | ||
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | ||
| STATISTICS | 158.5 | 159.6. | 152.8 | |
| (TAA4, 1). | (9645.2) | (538.4) | ||
| STAGES | 145.1 | 146.1 | 142.2 | |
| (%12.0) | (%13.2) | (%28.5) | ||
| 170.2 | 176.3 | 152.9 | ||
| (955, 6) | (9661.6) | (9,38.6) | ||
| 158.1 (%44.20) |
. 556.0 (%41.II) |
170.7 75/50.95 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 28 / 45
4.3. Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler Bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; Tokat ili, Turhal ilçesi, Celal Mahallesi, Cumhuriyet Caddesi üzerinde yer almaktadır. Taşınmazın bulunduğu 272 ada 47 parsel, 202,66 m2 alanlı ve "Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina" vasıflı olup, üzerinde Bodrum Kat + Zemin Kat + 4 Normal Kattan oluşan, B.A.K tarzda inşa edilen bina bulunmaktadır. Binaya giriş zemin kat seviyesinden, Cumhuriyet Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Parsel topografik olarak düz ve geometrik olarak yamuk formludur. Bina dış cephesi sıva üzeri dış cephe boyalıdır. Bina giriş kapısı camlı alüminyum, merdiven korkulukları demir doğramadır. Bina giriş ve koridor zeminleri beton olup üst kısımları iç cephe boyalıdır. Asansör ve otopark bulunmamaktadır. Bölge'nin alt yapısı tamamlanmış, kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır. Ulaşım; toplu taşıma araçları ve özel araçlarla kolaylıkla sağlanmaktadır.
Turhal Belediyesi'nde incelenen onaylı mimari projesine göre;
Bodrum Kat; Bina kat holü, kazan dairesi, EK-1, EK-2, EK-3 ve EK-4 no'lu kömürlükler ile Banka bölümüne ait hol, arşiv, kasa, çay ocağı ile kazan dairesi bölümlerinden ibaret olup, yaklaşık 165 m² brüt kullanım alanı bulunmaktadır.
Zemin Kat; Lojman girişi, kat holü ile Banka bölümüne ait Müşteri Holü, Müdür Odası, Servis, katlara geçişi sağlayan merdiven mahalli ile bay/bayan WC bölümlerinden ibaret olup, yaklaşık 165 m² brüt kullanım alanı bulunmaktadır.
1.Normal Kat; Kat Holü, Lojmana Ait Giriş Holü, Salon, 4 Adet Oda, Mutfak, Banyo, WC ve Balkon mahallerinden ibaret olup, yaklaşık 165 m² brüt kullanım alanı bulunmaktadır.
2.Normal Kat; Kat Holü, Lojmana Ait Giriş Holü, Salon, 4 Adet Oda, Mutfak, Banyo, WC ve Balkon mahallerinden ibaret olup, yaklaşık 165 m² brüt kullanım alanı bulunmaktadır.
3.Normal Kat; Kat Holü, Lojmana Ait Giriş Holü, Salon, 4 Adet Oda, Mutfak, Banyo, WC ve Balkon mahallerinden ibaret olup, yaklaşık 165 m² brüt kullanım alanı bulunmaktadır.
4.Normal Kat; Kat Holü, Lojmana Ait Giriş Holü, Salon, 4 Adet Oda, Mutfak, Banyo, WC ve Balkon mahallerinden ibaret olup, yaklaşık 165 m² brüt kullanım alanı bulunmaktadır.
Taşınmaz toplam 990 m² brüt kullanım alanlıdır.
Yerinde yapılan incelemede değerlemeye konu taşınmazın mevcut projesi ile konum ve alan olarak uyumlu olduğu ancak ihtiyaç dahilinde iç mekan kullanım özelliklerinde değişiklik yapıldığı görülmüştür. 1. Kat lojman bölümünün banka şubesi olarak kullanıldığı, şube giriş kapısının, bina giriş kapısı yönünde 1,5-2 metre kaydırıldığı tespit edilmiştir. Banka girişi güneybatı yönünden, Cumhuriyet Caddesi üzerinden, tam görüş sağlayan vitrin içi cam kapı ile sağlanmaktadır. Banka bölümünde zeminler granit/seramik kaplıdır. Tavanlar spot aydınlatmalı asma tavandır. Lojman girişleri de güneybatı yönünden, Cumhuriyet Caddesi üzerinden camlı alüminyum doğrama kapı ile sağlanmaktadır. Kat holü ve merdivenler beton olup, üzeri iç cephe boyalıdır. Lojman giriş kapıları, pencereleri ve balkon kapıları ahşap doğramadır. Zeminler ıslak hacimlerde seramik, diğer bölümlerde ahşap parke kaplamadır. Kalorifer tesisatı mevcut olup, radyatörleri takılıdır. Lojman üniteleri bakımsız olup, kapsamlı tadilat ihtiyacı bulunmaktadır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 29 / 45
| GÜÇLÜ | ZAYIF |
|---|---|
| ✓ Ulaşımı kolay olması. |
✓ Yeni deprem yönetmeliğinden önce yapılmış |
| ✓ Çarşı içinde yer alması. |
olması. |
| ✓ Sosyal ve kültürel alanlara yakın olması. |
✓ Yapı yaşının ilerlemiş olması (32 yıl), |
| ✓ Lojman ünitelerinin bakımsız olması ve tadilat |
|
| ihtiyacının bulunması | |
| FIRSAT | TEHDİT |
| ✓ Bitişik nizam, Bodrum Kat hariç 6 kat |
✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara |
| Ticaret yapılanma imkânı olması, | bağlı inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı |
| sıra alıcı potansiyelinin de azalması. |
Parsel üzerinde bulunan yapıda ruhsata aykırı bir durum bulunmamaktadır. İç mahallerde banka şubesi olması sebebiyle ihtiyaca göre basit tadilat niteliğinde bölümlendirmeler yapılmıştır.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Söz konusu yapı içerisinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkul mevcut durumda banka şubesi ve lojman (boş) olarak kullanılmaktadır.
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 30 / 45
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 32 / 45
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 33 / 45
yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 34 / 45
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 35 / 45
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Gültekin Topçam Caddesi üzerinde konumlu, 60 m² bodrum kat depo mahalli + 60 m²zemin kat dükkan mahalli + 20 m² asma kat olmak üzere toplam 140 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 5.750.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir (Bodrum kat 1/4 oranında, asma kat 1/2 oranında zemin kata indirgenmiş olup, brüt kullanım alanı 85 m² kabul edilmiştir).
Prof. Nihat Gürkan Caddesi üzerinde konumlu, 35 m² brüt kullanım alanı bulunan dükkanın 1.790.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Önen Sokak üzerinde konumlu, 60 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 3.250.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
İbrahim Zengin Sokak üzerinde konumlu, 20 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 930.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Töre Caddesi üzerinde konumlu, 14 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 800.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 36 / 45
| Sıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı |
Satış Fiyatı (TL) |
m 2 | İlan No | İlan Tarihi | İlan Sahibi | iletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Celal | $B+Z+A$ | $26 - 30$ | 5.750.000 | 85 | 1158054405 | 11.12.2024 | CLK Emlak | (532) 781-6359 |
| 2 | Celal | Zemin | $16 - 20$ | 1.790.000 | 35 | 1191225750 | 16.12.2024 | Nayman Emlak | $(543)$ 976-1682 |
| 3 | Celal | Zemin | $+30$ | 3.250.000 | 60 | 1067352045 | 17.12.2024 | CLK Group Gayrimenkul | (532) 781 63 59 |
| 4 | Fevzi Cakmak | Zemin | $+30$ | 930.000 | 20 | 1211861548 | 18.11.2024 | Akarsu Emlak | (541) 943 10 37 |
| 5 | Cumhurivet | Zemin | $11 - 15$ | 800,000 | 14 | 1213020184 | 25.11.2024 | Esma S. |
Binanın merkezi konumda olması, lokasyonda üst katların ofis kullanımlı olması ve parsel imarının Ticaret olması dikkate alınarak 2-3-4. katlar için ofis emsali kullanılmıştır.
Çarşı içinde 4. Katta konumlu, 85 m² brüt kullanım alanı ve olduğu beyan edilen 2+1 ofisin 1.450.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Engin Bayramcı Caddesi üzerinde 1. Katta konumlu, 80 m² brüt kullanım alanı ve olduğu beyan edilen 2+1 ofisin 1.300.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Kaymakamlık Binasının karşısında, 2. katta konumlu, 130 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen ofisin 2.500.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Cumhuriyet Caddesi üzerinde, 3. katta konumlu, 90 m² brüt kullanım alanı ve olduğu beyan edilen 2+1 ofisin 3.500.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
| Sıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı |
Satış Fiyatı (TL) |
m 2 | ilan No | Tarih | İlan Sahibi | iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Celal | 16-20 | 1.450.000 | 85 | 1142575835 | 11.12.2024 | Yazıcıoğlu İnş. | (533) 223-0758 | ||
| 2 | Celal | $21 - 25$ | 1.300.000 | 80 | 1173044403 | 19.11.2024 | Anatolia Emlak | (538) 579-0102 | |
| з | Celal | 16-20 | 2,500,000 | 130 | 1182071633 | 29.11.2024 | Arena Emlak | (543) 764-2959 | |
| 4 | Celal | 16-20 | 3.500.000 | 90 | 1205735319 | 29.11.2024 | Menejer Emlak | (532) 379 22 60 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 37 / 45
5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yası | İstenilen Fiyat (TL) |
Brüt m2 |
TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 |
Konum Uyum |
Düzeltilmis TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Celal | $B+Z+A$ | $26 - 30$ | 5.750.000 | 85 | 67.647 | $-10%$ | 60.882 | $-15%$ | 51.750 |
| 2 | Celal | Zemin | $16 - 20$ | 1.790.000 | 35 | 51.143 | $-10%$ | 46.029 | 10% | 50.631 |
| з | Celal | Zemin | $+30$ | 3.250.000 | 60 | 54.167 | $-10%$ | 48.750 | 5% | 51.188 |
| 4 | Fevzi Cakmak | Zemin | $+30$ | 930.000 | 20 | 46.500 | $-10%$ | 41.850 | 15% | 48.128 |
| 5 | Cumhurivet | Zemin | $11 - 15$ | 800.000 | 14 | 57.143 | $-10%$ | 51.429 | $-5%$ | 48.857 |
| Ortalama | 49.788 | 50.111 |
Satılık Dükkan Emsal Uyumlaştırma
Satılık dükkan emsalleri, mümkün olduğunca yakın konumdan seçilmiştir. Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu bölgedeki dükkan satış birim değeri 50.111 TL/m² bulunmuş, zemin kat brüt alana göre 50.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 38 / 45
Değerleme konusu taşınmazın zemin katı için brüt alana göre 50.000 TL/m² pazar değeri kabul edilmiştir. Zemin Kat banka şubesinin birlikte bağlantılı kullanımında olan Bodrum Kat birim değeri zemin katın 1/4'ü oranında 12.500 TL/m², 1. Normal Kat birim değeri zemin katın 1/2'si oranında 25.000 TL/m² kabul edilmiştir.
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı | İstenilen Fiyat (TL) |
Brüt m 2 |
TL/m 2 | Konum Uvum |
Konum Uyum $TL/m2$ |
Pazarlık Orani |
Düzeltilmiş TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Celal | 4 | $16 - 20$ | 1.450.000 | 85 | 17.059 | 10% | $-5.00%$ | 17.826 | ||
| 1 | 18.765 | |||||||||
| 2 | Celal | $21 - 25$ | 1.300.000 | 80 | 16.250 | 10% | 17.875 | $-5.00%$ | 16.981 | |
| з | Celal | $16 - 20$ | 2.500.000 | 130 | 19.231 | $-5%$ | 18.269 | $-5.00%$ | 17.356 | |
| 4 | Celal | 5 | $16 - 20$ | 3.500.000 | 90 | 38.889 | $-15%$ | 33.056 | $-5.00\%$ | 31.403 |
| Ortalama | 17.513 | 20.892 |
Binanın merkezi konumda olması, lokasyonda üst katların ofis kullanımlı olması ve parsel imarının ticaret olması dikkate alınarak 2-3-4. katlar için ofis emsali kullanılmıştır.
Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu taşınmazın bulunduğu bölgede ofis satış birim değeri 20.892 TL/m² bulunmuş, 2. Normal Kat için 21.000 TL/m², 3. Normal Kat için %5 eksiğiyle 19.950 TL/m², 3. Normal Kat için %10 eksiğiyle 18.900 TL/m² kabul edilmiştir.
Tapu niteliğinin Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina olması, mülkiyetin tamamının Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'na ait olması, dosyasında herhangi bir olumsuz belge olmaması dikkate alınarak yasal belgelerin mevcudiyeti kabul edilmiş ve değer, kat bazlı hesaplama yapılmakla birlikte komple bina için belirlenmiştir.
Satılık dükkan emsalleri, mümkün olduğunca yakın konumdan seçilmiştir. Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu bölgedeki dükkan satış birim değeri 50.111 TL/m² bulunmuş, zemin kat brüt alana göre 50.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın zemin katı için brüt alana göre 50.000 TL/m² pazar değeri kabul edilmiştir. Zemin Kat banka şubesinin birlikte bağlantılı kullanımında olan Bodrum Kat birim değeri zemin katın 1/4'ü oranında 12.500 TL/m², 1. Normal Kat birim değeri zemin katın 1/2'si oranında 25.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Buna göre; değerleme konusu yapı için bulunan kat bazlı ve toplam pazar değeri tabloda yer almaktadır.
| Bulunduğu Kat | m2 | Birim Değer (TL/m2) |
Piyasa Değeri (TL) |
Takdir Edilen Değer (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | 165 | 12.500 | 2.062.500.00 | 2.060.000.00 |
| Zemin Kat | 165 | 50.000 | 8.250.000,00 | 8.250.000,00 |
| 1. Normal Kat | 165 | 25.000 | 4.125.000,00 | 4.125.000,00 |
| 2. Normal Kat | 165 | 21.000 | 3.465.000,00 | 3.465.000,00 |
| 3. Normal Kat | 165 | 19.950 | 3.291.750.00 | 3.292.000.00 |
| 4. Normal Kat | 165 | 18.900 | 3.118.500,00 | 3.120.000,00 |
| Toplam | 990 | 24.312.750,00 | 24.312.000,00 |
Bina değeri toplam 24.312.000 TL bulunmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 39 / 45
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge; araç trafiğinin ve ticari hareketliliğin çok yoğun olduğu, şehir merkezî konumlu olup, maliyet yöntemine esas teşkil edecek olan satılık arsa emsalinin bulunamaması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Kullanılmamıştır.
Kullanılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 40 / 45
Turgut Özal Bulvarı üzerinde konumlu, 25 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın aylık 7.500 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir
Yeşilkent mevkiinde konumlu, 100 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın aylık 36.000 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.
| Sıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı | Kira Bedeli (TL) |
M 2 | ilan No | Tarih | İlan Sahibi | İletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Celal | 7emin | $16 - 20$ | 7.500 | 25 | 1209825738 16.12.2024 | Navman Emlak | (543) 976 16 82 | ||
| Celal | Zemin | 36.000 | 100 | 1216797076 | 13.12.2024 | Sahibi | (505) 542-7251 |
Cumhuriyet Caddesi üzerinde 1. Katta konumlu, 125 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen ofisin aylık 12.000 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.
Kaymakamlık Binasının karşısında, 3. Katta konumlu, 130 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen ofisin aylık 12.500 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.
| Sıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yası | Kira Bedeli (TL) |
M 2 | Ilan No | Tarih | Ilan Sahibi | iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Celal | 30 | 12.000 | 125 | 1203023804 | 06.12.2024 | Sahibi | (536) 570-6550 | ||
| Celal | 21-25 | 12.500 | 130 | 1213732888 | 27.11.2024 | Sahibi | (541) 294-9735 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 41 / 45
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı | Kira Bedeli (TL/Ay) |
m2 | TL/m2/Ay | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı $TL/m^2/Ay$ |
Konum Uvum |
Düzeltilmiş Birim Fiyat TL/m 2 /Ay |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Celal | Zemin | 16-20 | 7.500 | 25 | 300 | $-10%$ | 270 | 0% | 270 | |
| Celal | Zemin | 36.000 | 100 | 360 | $-10%$ | 324 | $-10%$ | 292 | ||
| ORTALAMA | 330 | 297 | 281 |
Kiralık dükkan emsalleri, mümkün olduğunca yakın konumdan ve benzer nitelikli yapılar arasından seçilmiştir. Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu bölgedeki dükkan kira birim değeri 281 TL/m²-ay bulunmuştur.
Değerleme konusu taşınmazın zemin katı için 280 TL/m²-ay pazar değeri kabul edilmiştir.
Bodrum Kat birim değeri zemin katın 1/4'ü oranında 70 TL/m²-ay, 1. Normal Kat birim değeri zemin katın 1/2'si oranında 140 TL/m²-ay kabul edilmiştir.
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı | Kira Bedeli (TL/Ay) |
m2 | TL/m2/Av | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 /Av |
Konum Uvum |
Düzeltilmis Birim Fiyat TL/m 2 /Ay |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Celal | 30 | 12.000 | 125 | 96 | $-10%$ | 86 | 0% | 86 | ||
| Celal | 21-25 | 12.500 | 130 | 96 | $-10%$ | 87 | $-10%$ | 78 | ||
| ORTALAMA | 96 | 86 | 82 |
Binanın merkezi konumda olması, lokasyonda üst katların ofis kullanımlı olması ve parsel imarının Ticaret olması dikkate alınarak 2-3-4. katlar için ofis emsali kullanılmıştır.
Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu taşınmazın bulunduğu bölgede ofis kira birim değeri 82 TL/m² bulunmuş, binanın asansörsüz olması dikkate alınarak, 2. Normal Kat için 80 TL/m²-ay, 3. Normal Kat için %5 eksiğiyle 76 TL/m²-ay, 3. Normal Kat için %10 eksiğiyle 72 TL/m²-ay kabul edilmiştir.
Buna göre; değerleme konusu yapı için bulunan kat bazlı ve toplam pazar kirası değeri tabloda yer almaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 42 / 45
| Bulunduğu Kat | m2 | Birim Kira $(TL/m2-ay)$ |
Pazar Kirası (TL/Ay) |
Takdir Edilen Kira (TL/Ay) |
|---|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | 165 | 11.550 | 11.500,00 | |
| Zemin Kat | 165 | 280 | 46.200 | 46.000,00 |
| 1. Normal Kat | 165 | 140 | 23.100 | 23.000,00 |
| 2. Normal Kat | 165 | 13.200 | 13.200,00 | |
| 3. Normal Kat | 165 | 12 540 | 12.600.00 | |
| 4. Normal Kat | 165 | D | 11.880 | 11.700,00 |
| Toplam | 990 | 118.470 | 118.000,00 |
Değerleme konusu bina pazar kirası; 118.000 TL/ay bulunmuştur.
Kullanılmamıştır.
Tamamlanmış ve kullanılan yapıdır. Söz konusu taşınmazın mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge; araç trafiğinin ve ticari hareketliliğin çok yoğun olduğu, şehir merkezi konumlu olup, maliyet yöntemine esas teşkil edecek olan satılık arsa emsalinin bulunamaması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Diğer yandan, değerleme konusu bina nitelikli gayrimenkul farklı kullanım alanlarına sahiptir. Tüm kullanım özelliklerine uygun olarak lokasyonda yeterli emsal bulunmadığından, brüt kiraya göre Direkt Kapitalizasyon hesaplaması yapılmamış olup, kapitalizasyon oranında küçük değişikliklerin değerde önemli sapmalar oluşturduğu tecrübelerimizle görülmüştür.
Çalışmada karşılaştırılabilir işlemler yöntemi/emsal analizi ile değer takdiri yapılmış, pazar değerini gerçekçi yansıttığı kanaatine varılmıştır.
Emsal analizine göre takdir edilen, kat bazlı ve toplam pazar değerleri ve pazar kiraları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 43 / 45
| 5.1.5.'te yer alan çalışma ile toplam pazar değeri; 24.312.000 TL takdir edilmiştir. | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| -- | -- | -- | -- | -- | -------------------------------------------------------------------------------------- |
| Bulunduğu Kat | m2 | Birim Değer (TL/m2) |
Piyasa Değeri (TL) |
Takdir Edilen Değer (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | 165 | 12.500 | 2.062.500,00 | 2.060.000,00 |
| Zemin Kat | 165 | 50.000 | 8.250.000,00 | 8.250.000,00 |
| 1. Normal Kat | 165 | 25.000 | 4.125.000,00 | 4.125.000,00 |
| 2. Normal Kat | 165 | 21,000 | 3.465.000,00 | 3.465.000,00 |
| 3. Normal Kat | 165 | 19 950 | 3.291.750,00 | 3.292.000,00 |
| 4. Normal Kat | 165 | 18.900 | 3.118.500,00 | 3.120.000,00 |
| Toplam | 990 | 24.312.750,00 | 24.312.000,00 |
5.4.1.'de yapılan çalışma ile toplam pazar kirası; 118.000 TL/Ay takdir edilmiştir.
| Bulunduğu Kat | m2 | Birim Kira $(TL/m2-ay)$ |
Pazar Kirası (TL/Ay) |
Takdir Edilen Kira (TL/Ay) |
|---|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | 165 | 11.550 | 11.500,00 | |
| Zemin Kat | 165 | 280 | 46.200 | 46.000,00 |
| 1. Normal Kat | 165 | 140 | 23.100 | 23.000,00 |
| 2. Normal Kat | 165 | ጸበ | 13.200 | 13.200,00 |
| 3. Normal Kat | 165 | 76 | 12.540 | 12.600,00 |
| 4. Normal Kat | 165 | 72 | 11.880 | 11.700,00 |
| Toplam | 990 | 118,470 | 118.000,00 |
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
6.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu görülmüştür. Mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksiz olarak mevcuttur.
İç mekanlarda hafif malzeme ile yapılan mahaller, basit tadilat kapsamında değerlendirilmiştir.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te, TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İncelenen belgeler kapsamında devredilmesinde bir sınırlama tespit edilmemiştir.
6.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz; bodrum kat + zemin kat + 4 normal kattan oluşan, halihazırda bodrum katı, zemin katı ve 1. normal katı banka şubesi, 2, 3 ve 4. normal katları lojman (boş) olarak kullanılan iskanlı yapıdır.
6.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerde TAKBİS tarihi itibariyle üst hakkı belirtmesi bulunmamaktadır.
6.8. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir."
Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu "Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina" nitelikli yapının tapudaki niteliği ile mevcut kullanımının uyumlu olması, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmaması dikkate alınarak, GYO portföyünde "Bina" olarak bulunmasında bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0029 Sayfa 45 / 45
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te yer almaktadır. TAKBİS tarihi itibariyle taşınmaz üzerinde devri ve değeri olumsuz etkileyen herhangi bir şerh, beyan, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır. Taşınmaz onaylı mimari projesi ile konum ve alan olarak uyumludur.
Değerleme konusu gayrimenkul tapuda "Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina" niteliklidir. Tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Yapının tamamı Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne aittir.
Taşınmazın tapudaki niteliğinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması ve Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış olması nedeniyle "Bina" olarak GYO portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
Değer, gayrimenkul üzerinde değeri ve devri etkileyen herhangi bir takyidat bulunmaması esasına göre belirlenmiştir.
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina" nitelikli Banka Şubesine ilişkin KDV hariç 24.312.000 TL pazar değeri, KDV/Stopaj hariç 118.000 TL/Ay pazar kirası takdir edilmiştir.
| Bulunduğu Kat | Kullanım | m 2 | Pazar Değeri (TL) |
Pazar Kirası (TL/Av) |
|---|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | Banka Şubesi | 165 | 2.060.000 | 11.500 |
| Zemin Kat | Banka Subesi | 165 | 8.250.000 | |
| 1. Normal Kat | Banka Şubesi | 165 | 4.125.000 | 23,000 |
| 2. Normal Kat | Lojman | 165 | 3.465.000 | 13.200 |
| 3. Normal Kat | Loiman | 165 | 3.292.000 | 12 600 |
| 4. Normal Kat | Lojman | 165 | 3.120.000 | 11.700 |
| Toplam | 990 | 24.312.000 | 118,000 |
Pazar Değeri; 24.312.000 TL (YirmidörtMilyonÜçyüzonikiBinTürkLirası) + KDV Pazar Kirası (Stopaj/KDV Hariç); 118.000 TL/Ay (YüzonsekizBinTürkLirası) Takdir edilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.