Management Reports • Jan 6, 2025
Management Reports
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
2024-ŞGYO-0030 31.12.2024
İş bu rapor kapak+45 sayfadan ibaret olup bir bütündür. Parçalı olarak kullanılamaz.
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI 5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA.5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ | ||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 | |||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER. | ||
| 9 | |||
| 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 | |||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 10 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 10 | |||
| 3.2. | 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B. 12 GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI |
||
| HAKKINDA BİLGİ 15 | |||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ | 15 | ||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 15 | ||
| 3.5. | GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 15 | ||
| 3.6. | GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT | ||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 15 | |||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ16 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ16 | |||
| 3.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | ||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA16 | |||
| 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 17 | |||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ18 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER18 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ23 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 27 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 27 | ||
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER | |
|---|---|---|
| 28 | ||
| 4.6. | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ28 |
|
| 4.7. | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE | |
| HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ 28 | ||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 29 | |
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ42 | |
| 7. | SONUÇ 44 | |
| 7.1. | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 44 | |
| 7.2. | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ45 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 3 / 45
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 / 2024-ŞGYO-0030 (Çoklu rapor sözleşmesi)
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri ve Pazar Kirası Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Amasya ili, Merzifon ilçesi, Camicedit Mahallesi, 382 ada, 9 parsel, 163,50 m² yüzölçümlü "Bir Bodrum Bir Zemin ve Üç Lojman Katlı Kargir Betonarme Hizmet Binası" nitelikli gayrimenkulün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Camicedit Mahallesi, Hacırahat Caddesi, No: 4/1 Merzifon / AMASYA (Banka Şubesi)
Camicedit Mahallesi, Hacırahat Caddesi, No: 4/2-3Merzifon / AMASYA (Lojmanlar)
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
Değerleme tarihi itibariyle rapora konu taşınmaz banka şubesi ve lojman (boş) olarak kullanılmaktadır.
Tapu örnekleri ve TAKBİS belgeleri EK'te yer almaktadır.
Merzifon Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, rapor konusu taşınmazın yer aldığı 382 ada 9 no.lu parselin;
28.09.1984 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda "Ticaret" alanında kaldığı, yapılanma koşullarının;
Bitişik Nizam, H (Yençok)= 5 Kat olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 4 / 45
7.1.'de ve ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Bir Bodrum Bir Zemin ve Üç Lojman Katlı Kargir Betonarme Hizmet Binası" nitelikli halihazırda Banka Şubesi ve lojmanları olarak kullanılan taşınmaza ilişkin KDV hariç 20.223.000 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj hariç 89.200 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| Nitelik | m 2 | Pazar Değeri TL) |
Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|
| Bir Bodrum Bir Zemin ve Üç Lojman Katlı | |||
| Kargir Betonarme Hizmet Binası | 752 | 20.223.000,00 | 89.200,00 |
| (Banka Şubesi ve Lojmanları) |
Pazar Değeri;
20.223.000,00 TL (YirmiMilyonİkiyüzyirmiüçBinTürkLirası) + KDV
Pazar Kirası (Stopaj/KDV Hariç);
89.200 TL/ay (SeksendokuzBinİkiyüzTürkLirası)
Yasin ÇABUK Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405180)
Soner GÖKDAĞLI Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 410944)
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 5 / 45
1.1. Raporun Tarihi
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0030
1.3. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları
Yasin ÇABUK (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180)
1.4. Raporu Kontrol Eden Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
1.5. Değerleme Tarihi
26.12.2024.
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
1.7. Raporun, Tebliğin (III-62.3) 1 inci maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkuller için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
| Ticaret Unvanı : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Adres : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL Şirket Merkezi : İSTANBUL Kuruluş Tarihi : 09.04.2007 Ticaret Sicil No : 622070 Vergi Dairesi / Vergi No : BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 Mersis No : 0396059371100015 / E-Mail: [email protected] Web/E-posta : Web: www.ggd.com Kep: [email protected] Sermaye : 1.000.000.-TL SPK Listesine Alınma Tarihi : 19.06.2008 BDDK Listesine Alınma Tarihi : 15.06.2011 SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ticaret Unvanı : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Adres : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 34394 Şişli / İSTANBUL Şirket Amacı : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. Sermayesi : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL Halka Açıklık Oranı : %25,00 Veri Dairesi / Vergi Kimlik No : Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 Ticaret Sicil No : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 Mersis No. : - KEP Adresi : [email protected] Tel : 0 212 398 38 00 WEB / E-Posta : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler |
|
|---|---|---|
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Amasya ili, Merzifon ilçesi, Camicedit Mahallesi, 382 ada, 9 parsel, 163,50 m² yüzölçümlü "Bir Bodrum Bir Zemin ve Üç Lojman Katlı Kargir Betonarme Hizmet Binası" nitelikli gayrimenkulün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 7 / 45
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 8 / 45
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 9 / 45
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkul, Taştan Sönmez Caddesi, Merzifon Şehir Stadyumu önünden doğuya hareketle, sırasıyla Lise Caddesi, Atatürk Caddesi ve Cumhuriyet Caddesi üzerinden yaklaşık 950 m. mesafede yer almakta olup, otomobille 4 dakikada ulaşılabilmektedir.
Merzifon Şehir Stadyumu önünden doğuya hareketle yaklaşık 225 m ilerledikten sonra sağa Lise Caddesi'ne dönülür. Lise Caddesi üzerinde bulunan Abide Hatun Anadolu Lisesi ve Merzifon Anadolu İmam Hatip Lisesi geçildikten hemen sonra sola Atatürk Caddesi'ne dönülür. Cadde üzerinde 300 m. daha ilerledikten sonra sağa Cumhuriyet Caddesi'ne dönülür. Cumhuriyet Caddesi üzerinde Merzifon Saat Kulesi, Medrese Parkı geçilir. İleride Hacırahat Caddesi ve Cumhuriyet Caddesi'nin kesişim noktasından Hacırahat Caddesi yönüne sağa dönülür. 25 m. ileride sağda değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parsele ulaşılır.
Rapora konu gayrimenkul ilçenin en merkezi yerlerinden birinde
yer almakta olup taşınmaza ulaşım toplu taşıma araçları veya özel araçlar ile sağlanabilmektedir. Taşınmazın kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır. Taşınmazın yakın çevresinde banka şubeleri, marketler, resmi kurumlar, cami ve okullar bulunmaktadır. Taşınmazın bulunduğu alan ve yakın çevresi ticari hareketliliğin yüksek olduğu bir lokasyondur.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 10 / 45
| It | Amasya |
|---|---|
| lice | Merzifon |
| Mahalle/Koy | Camicedit |
| Mahalle No. | 158751 |
| Ada | 382 |
| Parsel | 9 |
| Tapu Alanı | 163,50 |
| Nitelik | Bir Bodrum Bir Zemin Ve Üç Lojman Katlı Kargır Betonarme Hızmet Binası |
| Mevkij | ÷. |
| Zemin Tip | Ana Tasınmaz |
| Pafta | G34-B-15-D-2-A-1 |
| Tip | Alan (m2) |
|---|---|
| Үарі | 163.49 |
| Zemin Tipi | Ana Tasınmaz | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | 382/9 | ||||||||
| AT Yüzölçümü (m2) | 163.50 | ||||||||
| Il/Ilçe/Mahalle | AMASYA / MERZIFON | ||||||||
| Mahalle/Mevkii | CAMICEDIT / - | ||||||||
| Kayıt Durum | Aktif | ||||||||
| Ana Taşınmaz Nitelik | Bir Bodrum Bir Zemin Ve Üç Lojman Katlı Kargir Betonarme Hizmet Binası | ||||||||
| Malik / Hisse | ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (TAM) | ||||||||
| Edinme Sebebi | 3402 S.Y.nin 22/A Md. Gereğince Tescili | ||||||||
| Taşınmaz Kimlik No | B.B. Nitelik Edinme Tarihi-Yevmiye Cilt/Sayfa No B.B. No. Kat Arsa Pay / Payda |
Tapu örnekleri EK-1'dedir.
Malik / Hisse : ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
Edinme Sebebi : 3402 S.Y.nın 22/A Md. Gereğince Tescili
Tarih-Yevmiye : 23.08.2023 / 15153
TAKBİS belgesi EK-2'dedir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 11 / 45
| Kapı No:4/1 (Banka Şubesi) |
: 1409502364 |
|---|---|
| Kapı No:4/2 (Lojman/Mesken) |
: 1430501666 |
| Kapı No:4/3 (Lojman/Mesken) |
: 1430201671 |
| Numaratal Bligheri | Bagimsiz Bolum Bliglieri | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kimlik No | Ada | Parsel | Pafta | Posta Kod |
Numarataj Tipi |
Site Adı |
Apartman/Blok Adı |
Diş Kapı |
Kimlik No | Iç Kapı |
Kullanım Amacı |
Tip | Website Schools Durum |
| 116159021 | - | G. | C) | 05300 | Bina Ana Giriş |
E. | Œ. | $\overline{4}$ | 1409502364 | 1 | Banka Subesi | Özel | İskan |
| 116159021 | $\sim$ | ÷ | × | 05300 | Bina Ana Giriş |
۰. | ÷. | 4 | 1430501666 | $\overline{2}$ | Mesken | Özel | Bilinmeyen |
| 116159021 | S. | $\omega$ | $\overline{\phantom{a}}$ | 05300 | Bina Ana Giriş |
$\sim$ | ÷ | $\overline{4}$ | 1430201671 | $\mathbf{3}$ | Mesken | Özel | İskan |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 12 / 45
Merzifon Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, aşağıda örneği yer alan yazılı imar durumunda değişiklik olmadığı, rapor konusu taşınmazlarının yer aldığı 382 ada 9 no.lu parselin;
03.04.2012 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda Bitişik Nizam, 5 Kat "Ticaret" alanında kaldığı bilgisi edinilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 14 / 45
| Mer'l Imar Plan: | MERZIFON (AMASYA) II, AVE VE REVIZYON IMAR PLANI | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fonksivon | Ticaret Alant | |||||||||
| Tasdik Tarihi | 3.04.2012 00:00:00 | Patta | $\sim$ | |||||||
| Olçeği | 1/1000 | Ada | 382 | |||||||
| lice | MERZIFON | Parsel | 9. | |||||||
| Mahalle | CAMICEDIT | Hesap Alann | $\cdot$ m² | |||||||
| Bina Yüksekliği | ÷ | Kat Adedi | $\sim$ | |||||||
| On Bahçe | ۰ | Insaat Nizami | BITISIK | |||||||
| Yan Bahçe | TAKS | ÷ | ||||||||
| Arka Bahce | KAKS (Emsal) | $-(-)$ | ||||||||
| Bina Denniqu | $\sim$ | Kot Alinacak Nokta | ×. | |||||||
| Acıklama | ?Sorguladığınız Bölgenin Yapılaşma Şartları İçin İmar Müdürlüğü'ne Başvurmanız Gerekmektedir.? |
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz 23.08.2023 tarih 15153 yevmiye ile 3402 S.Y.nın 22/A Md. Gereğince Tescili edinme sebebi ile Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescillidir.
Son 3 yılda imar planında değişiklik bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.
3.4. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Yakın çevresi ağırlıklı olarak ticaret alanı niteliklidir. Park alanı ve meydan yakın konumdadır.
3.5. Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Merzifon Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemede, olumsuz bir kayda rastlanmamıştır.
3.6. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Tarafımıza herhangi bir sözleşme ibraz edilmemiştir.
3.7. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu yapı, 163,50 m² yüzölçümlü 382 ada 9 parselde "Bir Bodrum Bir Zemin ve Üç Lojman Katlı Kargir Betonarme Hizmet Binası" niteliklidir. Bitişik nizam Betonarme Karkas yapı Hacırahat Caddesi üzerinde yer almakta olup güneydoğu yönüne cephelidir.
Merzifon Belediyesi'nde yapılan incelemede;
Yaklaşık 3 ay önce Belediye arşivini su bastığı, arşivde bulunan bütün dosyaların kullanılamaz hale geldiği belirtilmiş olup, tarafımıza yalnızca bilgisayarda kayıtlı bulunan; 2 adet ruhsat belgesi ve 1 adet yapı kullanma izin belgesine ait fotokopi ibraz edilmiştir.
12.11.1987 tarih, 6/4 dosya numaralı İnşaat Ruhsatnamesi; 3 adet apartman dairesi/lojman (133 m² x 3) olmak üzere toplam 399 m² için düzenlenmiştir.
05.07.2010 tarih, 66/10 sayılı Tadilat Ruhsatı; 272 m² yüzölçümü bulunan 1 adet Banka Binası ve 40 m² ortak alan olmak üzere toplam 312 m² binanın bodrum ve zemin katında yapılan tadilat için düzenlenmiştir.
02.08.2019 tarih, 52/19 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi; 412 m² yüzölçümü bulunan 1 adet Banka Binası ve 40 m² ortak alan olmak üzere toplam 452 m² için düzenlenmiştir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi üzerinden edinilen bilgiye göre; taşınmaza ilişkin 08.10.1985 tarih, 112/22 sayılı İlk Yapı Ruhsatı ile 07.08.2014 tarih, 99/14 sayılı Tadilat Ruhsatının bulunduğu görülmüş, ancak Belediye yetkilisince taşınmaza ilişkin kayıtlı başkaca bir belgenin ve herhangi bir olumsuz kararın bulunmadığı belirtilmiştir.
3.8. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi v.b.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Yapı Denetim Kanunu; uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illerinde (19 İl) başlanmış, 01/01/2011 tarihinde uygulama tüm illeri kapsamıştır. Söz konusu taşınmazın yapım yılı ilgili kanunun Amasya ili için yürürlüğe girdiği tarih olan 01.01.2011 tarihinden önce olması nedeniyle yapı denetime tabi değildir.
3.9. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerlemesi yapılan taşınmaz '' Bir Bodrum Bir Zemin ve Üç Lojman Katlı Kargir Betonarme Hizmet Binası'' niteliklidir taşınmazın Bodrum Katı + Zemin Katı + 1.normal Katı Banka Şubesi olarak, 2. ve 3. Normal Katları ise lojman (boş) olarak kullanılmakta olup, ana taşınmazın pazar değeri ve pazar kirası değerlemesidir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 17 / 45
Söz konusu taşınmaza ait 18.02.2020 tarihli M2405BC39D71F belge numaralı C sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 18 / 45
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Nüfus artış hızı binde 1,1 oldu
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nüfus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 044 212 | 1 161 676 | 1001281 | |
| Degisim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2.85%$ | 3,56% | 2,07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus. | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nufus Sayısı | 903 115 | 1 040 480 | 028 040 | 1045 149 | 1073818 | 995 654 | 193357 | 1 151 115 | 459 365 | 065911 | 599 280 | 92824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1,3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0,5524% | 1,2748% | 0,7077% | 0,1088% |
| Oransal Değişim | $-11,01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0,32% | 1,38% | $-8,53%$ | 18,38% | $-4,94%$ | -60.65% | 130,77% | $-44.49%$ | $-84,62%$ |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
Amasya, Türkiye'nin Karadeniz Bölgesi'nde yer alan önemli bir ilimizdir ve tarihi, Hititler dönemine kadar uzanmaktadır. MÖ 2000 yılına kadar uzanan zengin bir geçmişe sahiptir. Antik dönemde, Amasya ticaret merkezi olarak öne çıkmış ve Pers İmparatorluğu döneminde de büyük bir öneme sahip olmuştur. Makedonya Kralı III. Alexander tarafından fethedilen Amasya, Helenistik kültürün etkisi altına girmiştir. Roma döneminde de ticaretin merkezi olarak varlığını sürdüren Amasya, aynı zamanda Hristiyanlığın yayılmasına da tanıklık etmiştir. Bizans döneminde, Amasya sık sık istilalara uğramış ve
birçok kez el değiştirmiştir. Ancak Selçuklular döneminde önemi artan Amasya, Osmanlılar döneminde stratejik bir konuma sahip olmuş ve Osmanlı şehzadelerinin doğum yeri olarak seçilmesiyle daha da önem kazanmıştır. Osmanlı döneminde, Amasya önemli bir yerleşim merkezi haline gelmiş ve birçok önemli şahsiyet yetiştirmiştir. Bu şahsiyetler, Osmanlı İmparatorluğu'nun yönetiminde önemli roller üstlenmişlerdir. Ayrıca, Amasya'daki tarihi yapılar, müzeler ve doğal güzellikler, ziyaretçiler için önemli bir turizm merkezi olmuştur. Günümüzde Amasya, tarihi yapıları, müzeleri ve doğal güzellikleriyle dikkat çeken bir şehirdir. Özellikle Yeşilırmak Nehri kıyısındaki konumu ve tarihi hanlarıyla ünlüdür. Ziyaretçiler, şehrin zengin tarihini ve kültürel mirasını keşfetmek için Amasya'yı tercih etmektedirler. Amasya'nın tarihi, Türkiye'nin genel tarihine tanıklık etmiş ve zengin kültürel mirasının bir parçası olmuştur. Şehirdeki tarihi yapılar, müzeler ve diğer kültürel değerler, ziyaretçiler için önemli bir turistik çekim merkezi haline gelmiştir. Bu nedenle, Amasya tarihi, Türkiye'nin tarihine ve kültürel mirasına büyük katkı sağlamıştır. Amasya, Türkiye'nin Karadeniz Bölgesi'nde yer alan tarihi ve kültürel zenginliklere sahip önemli bir şehirdir. Yeşil doğası, tarihi yapıları ve yöresel kültürüyle tanınan Amasya, tarih boyunca çeşitli medeniyetlere ev sahipliği yapmıştır. Ormanlarla kaplı dağları, vadileri ve tarıma elverişli topraklarıyla ünlüdür. Şehir, doğal güzellikleriyle ziyaretçileri cezbeden bir atmosfere sahiptir. Amasya'nın 2023 yılındaki nüfusu 339,529'dur. Orta büyüklükteki bu nüfus, şehrin sosyal ve ekonomik dokusunu oluşturan önemli bir unsurdur. Şehrin demografik yapısı, çeşitli etnik grupların bir arada yaşadığı bir çeşitliliğe sahiptir. Amasya, genellikle ormanlarla kaplıdır. Şehir ve çevresi, bol miktarda çam, kayın, gürgen ve diğer ağaç türlerine ev sahipliği yapar. Ayrıca vadilerde tarımsal faaliyetler için uygun topraklar bulunur ve buğday, mısır, fasulye gibi ürünler yetiştirilir. Amasya, yeşil doğası, tarihi zenginlikleri ve kültürel mirasıyla Türkiye'nin önemli şehirlerinden biridir. Zengin bitki örtüsü ve tarımsal potansiyeli, şehrin ekonomisine önemli katkılar sağlar.
| AMASYA NÜFUSU: 339.529 | ÖNCEKİ YILA GÖRE ARTIS ORANI $960,37$ i ARTIS MİKTARI 1.262 |
|||
|---|---|---|---|---|
| AMASYA NÜFUSU | ||||
| PLAKA | IL ADI | TOPLAM NÜFUS | ERKEK NÜFUSU | KADIN NÜFUSU |
| AMASYA | 339.529 | 168,290 | 171.239 |
| ilçe | Sıra | Skor | Kademe | ilce | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Merkez | 190 | 0,651 | 2 | Taşova | 625 | $-0.490$ | 4 |
| Merzifon | 213 | 0,547 | $\overline{2}$ | Hamamözü | 763 | $-0,665$ | 5 |
| Suluova | 320 | 0,061 | 3 | Göynücek | 836 | $-0.798$ | 5 |
| Gümüşhacıköy | 474 | $-0.269$ | 4 |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Merzifon İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında 0,547 Skor ile 2. Kademe 213., Amasya ilçeleri sıralamasında 2. Kademede 1. sırada yer almaktadır.
7 bin yıllık geçmişiyle tarih boyunca birçok uygarlığa ev sahipliği yapmış olan ilçe; Karadeniz sahiline ve Orta Anadolu'ya giden yolların kesiştiği önemli bir stratejik noktada bulunmaktadır. Verimli toprakları, sürekli gelişen sanayi bölgesi 2008 yılında trafiğe açılan havalimanı ve kültür merkezi olarak modernliği yakalayan özellikleriyle, ısrarla yürütülen büyük projelerin birer birer hayata geçirildiği bir merkez haline gelmiştir.
Tarihi Camileri, Taşhan'ı, Bedesteni, Han ve Hamamları, türbeleri ve tarihi çeşmeleri ile tarih kokan, Karadeniz bölgesinin orta kesiminde Amasya iline bağlı ve merkez ilçeden sonra en büyük yerleşim yeri olan Merzifon, Taşan Dağı güney eteklerinde kurulmuştur.
İlçenin doğusunda Suluova, güneyinde Amasya ile Çorum' a bağlı Mecitözü ilçesi, batısında Gümüşhacıköy, kuzeyinde Samsun'a bağlı Vezirköprü ve kuzey doğusunda Havza ilçeleri bulunmaktadır.
İlçenin kuzeyi ve batısı dağlık olup, orta ve doğu kesimleri ovalıktır. Kuzeyinde 1905 metreye ulaşan Taşan Dağı, doğusunda Akdağ, güneyinde Çakır Dağı'nın uzantıları bulunmaktadır.
Amasya yakınında Yeşilırmak' a katılan Tersakan Çayının suladığı Merzifon Ovası yörenin başlıca tarım alanıdır. Ayrıca burası Tersakan Çayı'nın kolları olan Gümüşsuyu ve Solhan çayı ile sulanır.
Yüzölçümü 971 km², denizden yüksekliği 740 m'dir. 70 köyü vardır. Karadeniz ve İç Anadolu Bölgesinin ikliminden etkilenen şehirde yazları kurak ve yağışsız, kışları ve baharları yağışlı geçer. Yıllık yağış miktarı ortalama 350 kg/m² dir.
İlçe ekonomisinde tarım ürünleri önemli bir yer tutar. Buğday, şekerpancarı, arpa, ayçiceği, mercimek, bağ ve bahçe ürünleri başta olmak üzere kiraz, elma gibi meyveler yetiştirilir. Ayrıca son yıllarda ciddi derecede gelişme gösteren Organize Sanayi Bölgesi şehre bir sanayi kenti görünümü kazandırmıştır.
| Bagh Olunan II Adı | AMASYA | Ilce Merkez Kadın Nüfusu | 33,927 |
|---|---|---|---|
| Toplam Nüfus | 76.266 | Belde ve Kövler Toplam Nüfusu | 13,540 |
| Toplam Erkek Nifusu | 37,855 | Belde ve Kövler Erkek Nüfusu | 7.965 |
| Toplam Kadın Nüfusu | 38,411 | Belde ve Kövler Kadın Nüfusu | 6.484 |
| Bee Merkez Nüfusu | 62.717 | Heeve bagh Köy Sayısı | 70 |
| IIce Merkez ErkekNüfusu | 36.790 | Ilceve bagh Mahalle Savısı | 20 |
Kaynak: nufusune.com
DASK risk bölgesine göre Camicedit Mahallesi, 2. Derece Risk Bölgesinde yer almaktadır.
| AMASYA MERZİFON CAMİCEDİT MAHALLESİ NÜFUSU: 1.090 |
ÖNCEKÍ YILA GÖRE AZALIS ORANI 943.63 AZALIŞ MİKTARI 41 |
||
|---|---|---|---|
| CAMICEDIT Mahallesi Genel Bilgileri | |||
| Bagh Olunan II Adı | AMASYA | Toplam Nüfusu | 1.000 |
| Bağlı Olunan İlçe Adı | MERZIFON | Erkek Niifusu | 447 |
| Bagh Olunan Belediye Adı | MERZIFON | Kadın Nüfusu | 643 |
| Bagh Olunan Belediyenin Niteligi | ILCE MERKEZI |
Camicedit Mahallesi, 2023 nüfusuyla Merzifon 20 mahallesi arasında 12. sıradadır. Kaynak: nufusune.com
Küresel Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir. Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır. Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir. Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Küresel Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir. TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir. DİBS getirileri artış kaydetmiştir. Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir. Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır. Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 25 / 45
| Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs Haziran Temmuz Ağustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| January February | March | April | May | June | July | August September October November | December Annual | ||||||
| 2005 | 0.55 | 0.02 | 0.26 | 0.71 | 0.92 | 0.10 | $-0,57$ | 0,85 | 1.02 | 1.79 | 1.40 | 0.42 | 7,72 |
| 2006 | 0.75 | 0.22 | 0.27 | 1.34 | 1.88 | 0.34 | 0.85 | $-0.44$ | 1.29 | 1,27 | 1,29 | 0.23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0.43 | 0.92 | 1.21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0.02 | 1.03 | 1,81 | 1.95. | 0.22 | 8,39 |
| 2008 | 0.80 | 1.29 | 0.96 | 1.68 | 1.49 | $-0,36$ | 0,58 | $-0.24$ | 0,45 | 2,60 | 0.83 | $-0,41$ | 10,06 |
| 2009 | 0.29 | $-0,34$ | 1.10 | 0.02 | 0.64 | 0,11 | 0.25 | $-0,30$ | 0.39 | 2,41 | 1,27 | 0.53 | 6,53 |
| 2010 | 1.85 | 1.45 | 0.58 | 0.60 | $-0,36$ | $-0.56$ | $-0.48$ | 0,40 | 1,23 | 1.83 | 0,03 | $-0,30$ | 6,4 |
| 2011 | 0.41 | 0.73 | 0.42 | 0.87 | 2.42 | $-1.43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0.75 | 3.27 | 1.73 | 0.58 | 10,45 |
| 2012 | 0.56 | 0.56 | 0.41 | 1.52 | $-0.21$ | $-0.90$ | $-0,23$ | 0,56 | 1,03 | 1.96 | 0,38 | 0.38 | 6,16 |
| 2013 | 1.65 | 0.30 | 0.66 | 0.42 | 0.15 | 0.76 | 0,31 | $-0, 10$ | 0.77 | 1.80 | 0,01 | 0.46 | 7,4 |
| 2014 | 1.98 | 0.43 | 1,13 | 1.34 | 0,40 | 0.31 | 0.45 | 0.09 | 0.14 | 1,90 | 0.18 | $-0.44$ | 8,17 |
| 2015 | 1.10 | 0.71 | 1.19 | 1.63 | 0.56 | $-0.51$ | 0.09 | 0.40 | 0.89 | 1.55 | 0.67 | 0.21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0,02$ | $-0.04$ | 0.78 | 0,58 | 0.47 | 1,16 | $-0,29$ | 0, 18 | 1.44 | 0,52 | 1,64 | 8,53 |
| 2017 | 2,46 | 0.81 | 1.02 | 1,31 | 0.45 | $-0.27$ | 0, 15 | 0,52 | 0,65 | 2,08 | 1,49 | 0.69 | 11,92 |
| 2018 | 1,02 | 0.73 | 0.99 | 1.87 | 1,62 | 2,61 | 0,55 | 2,30 | 6.30 | 2,67 | $-1.44$ | $-0.40$ | 20,3 |
| 2019 | 1.06 | 0.16 | 1.03 | 1.69 | 0.95 | 0.03 | 1.36 | 0.86 | 0.99 | 2,00 | 0,38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1.35 | 0.35 | 0.57 | 0.85 | 1.36 | 1,13 | 0,58 | 0,86 | 0.97 | 2,13 | 2,30 | 1,25 | 14,6 |
| 2021 | 1,68 | 0.91 | 1,08 | 1.68 | 0.89 | 1,94 | 1.80 | 1.12 | 1.25 | 2,39 | 3,51 | 13.58 | 36,08 |
| 2022 | 11.10 | 4.81 | 5.46 | 7.25 | 2.98 | 4.95 | 2.37 | 1,46 | 3.08 | 3,54 | 2,88 | 1,18 | 64,27 |
| 2023 | 6.65 | 3.15 | 2,29 | 2.39 | 0.04 | 3.92 | 9.49 | 9.09 | 4.75 | 3.43 | 3.28 | 2.93 | 64.77 |
| 2024 | 6.70 | 4,53 | 3,16 | 3.18 | 3.37 | 1.64 | 3.23 | 2.47 | 2,97 | 2,88 | 2.24 | 42,91 |
| Yıl | Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Temmuz | Agustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yillik |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan. | Feb. | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct. | Nov. | Dec. | Annual |
| Bir önceki aya göre değişim oranı (%)-Monthly change (%) | |||||||||||||
| 2006 | 1.96 | 0.26 | 0,25 | 1.94 | 2.77 | 4.02 | 0.86 | $-0.75$ | $-0.23$ | 0.45 | $-0,29$ | $-0,12$ | 11,58 |
| 2007 | $-0,05$ | 0.95 | 0.97 | 0.80 | 0,39 | $-0.11$ | 0.06 | 0.85 | 1.02 | $-0.13$ | 0.89 | 0.15 | 5,94 |
| 2008 | 0.42 | 2.56 | 3,17 | 4.50 | 2.12 | 0.32 | 1.25 | $-2,34$ | $-0.90$ | 0.57 | $-0.03$ | $-3.54$ | 8,11 |
| 2009 | 0,23 | 1.17 | 0,29 | 0,65 | $-0.05$ | 0.94 | $-0,71$ | 0,42 | 0,62 | 0.28 | 1.29 | 0.66 | 5,93 |
| 2010 | 0.58 | 1.66 | 1,94 | 2,35 | $-1,15$ | $-0,50$ | $-0,16$ | 1.15 | 0,51 | 1,21 | $-0.31$ | 1.31 | 8,87 |
| 2011 | 2.36 | 1,72 | 1,22 | 0.61 | 0,15 | 0.01 | $-0.03$ | 1.76 | 1,55 | 1,60 | 0.65 | 1,00 | 13,33 |
| 2012 | 0.38 | $-0.09$ | 0.36 | 0.08 | 0.53 | $-1.49$ | $-0,31$ | 0.26 | 1.03 | 0.17 | 1.66 | $-0.12$ | 2,45 |
| 2013 | $-0.18$ | $-0.13$ | 0,81 | $-0.51$ | 1.00 | 1.46 | 0,99 | 0,04 | 0.88 | 0.69 | 0.62 | 1.11 | 6,97 |
| 2014 | 3,32 | 1.38 | 0,74 | 0,09 | $-0.52$ | 0.06 | 0,73 | 0,42 | 0.85 | 0.92 | $-0.97$ | $-0.76$ | 6,36 |
| 2015 | 0.33 | 1.20 | 1,05 | 1,43 | 1,11 | 0,25 | $-0.32$ | 0,98 | 1,53 | $-0,20$ | $-1.42$ | $-0,33$ | 5,71 |
| 2016 | 0.55 | $-0.20$ | 0.40 | 0.52 | 1,48 | 0.41 | 0,21 | 0.08 | 0.29 | 0.84 | 2.00 | 2.98 | 9,94 |
| 2017 | 3,98 | 1,26 | 1,04 | 0,76 | 0,52 | 0.07 | 0.72 | 0.85 | 0,24 | 1,71 | 2.02 | 1,37 | 15,47 |
| 2018 | 0.99 | 2.68 | 1,54 | 2,60 | 3,79 | 3.03 | 1,77 | 6,60 | 10,88 | 0.91 | $-2.53$ | $-2,22$ | 33,64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09 | 1,58 | 2,98 | 2.67 | 0.09 | $-0,99$ | $-0.59$ | 0,13 | 0.17 | $-0.08$ | 0.69 | 7,36 |
| 2020 | 1.84 | 0.48 | 0.87 | 1,28 | 1.54 | 0.69 | 1.02 | 2,35 | 2.65 | 3.55 | 4.08 | 2,36 | 25,15 |
| 2021 | 2.66 | 1,22 | 4,13 | 4.34 | 3,92 | 4.01 | 2,46 | 2.77 | 1,55 | 5.24 | 9.99 | 19,08 | 79,89 |
| 2022 | 10,45 | 7,22 | 9.19 | 7,67 | 8.76 | 6.77 | 5,17 | 2,41 | 4,78 | 7,83 | 0,74 | $-0,24$ | 97,72 |
| 2023 | 4,15 | 1.56 | 0.44 | 0.81 | 0.65 | 6,50 | 8,23 | 5.89 | 3,40 | 1,94 | 2,81 | 1,14 | 44,22 |
| 2024 | 4.14 | 3.74 | 3.29 | 3.60 | 1,96 | 1,38 | 1,94 | 1.68 | 1.37 | 1.29 | 0.66 | 28,01 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 26 / 45
| 41.00.1 | 41.00.2 | ||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Insast | Binalar | Burnet amack binalar | Ikamet amacii olmayan binalar |
||||||||||||||||
| YH | Au | Toplam | Oran | Malzeme | Oran | lscilik | Oran | Toplam | Malzonne | Incilia | Toplam | Oran | Matnoms | Orani | ISCON | Oran | Toplam | Malzeme | ISCITE |
| 2015 12 | 100.60 | 99.34 | 103.62 | 101.15 | 100:19 | 103.40 | 101.23 | 100.27 | 103.35 | 100.93 | 99.95 | 103.57 | |||||||
| 2016 12 | 118,90 | 18,19% | 113.71 | 14.47% | 131,36 | 26.77% | 118.52 | 113.02 | 131.40 | 118.52 | 17,08% | 112.77 | 12.47% | 131.99 | 27.13% | 118.54 | 113.75 | 131,46 | |
| $2017 + 12$ | 138.14 | 16, 18% | 136.38 | 19.94% | 142,35 | 8,37% | 137.26 | 135.26 | 142.02 | 136,77 | 15,40% | 134.48 | 19,25% | 141,90 | 8.00% | 138.90 | 137.60 | 142.43 | |
| 2018 12 | 173.57 | 25.65% | 176,22 | 29.21% | 167.19 | 17,45% | 173.33 | 178.12 | 186,78 | 172.55 | 26, 16% | 175.25 | 30.32% | 166.53 | 17.38% | 175.76 | 178.74 | 167.70 | |
| 2019 12 | 192.25 | 10.76% | 184.91 | 4.93% | 209.90 | 25,55% | 192.47 | 185.13 | 209.65 | 192,23 | 11.41% | 184.55 | 5.31% | 209.41 | 26,76% | 193.25 | 186,86 | 210.52 | |
| 2020 | 12 | 240.35 | 25.02% | 241.02 | 30.34% | 238,74 | 13,74% | 240.76 | 241.55 | 238.91 | 239.27 | 24:47% | 239.57 | 29.81% | 238.61 | 13.94% | 245.43 | 247 44 |
239.97 |
| 2021 12 | 403.16 | -67.74% | 447.74 | 85.779 | 296.07 | 24.01% | 401.78 | 446.90 | 296.22 | 396.96 | 65.90% | 442.30 | 84.62% | 295.42 | 23.81% | 416.97 | 460.62 | 299.12 | |
| 2022 12 | 719,25 | 78,40% | 787.68 | 75,93% | 654.85 | B7.41% | 716.43 | 784.89 | 556.28 | 708.73 | 78.54% | 778.25 | 79,56% | 853.06 | 87.21% | 740.66 | 804.67 | 567.87 | |
| 2023 | $+22$ | 1203.41 | 67,31% | 1215.09 | 54.26% | 1175.36 | 11.83% | 1192.25 | 198.69 | 1177.19 | 1182.86 | B6.90% | 188.13 | 52.67 | 333 | 311,745 | 1221 .04 |
1230.18 | 1199.32 |
| 2024 09 | 1588.65 | 35% 31. |
1498.43 | 23.32% | 1778.15 | 51.29% | 1571.53 | 486 | 1770.44 | 1562 78 |
32. 12% |
1474.50 | 24.109 | 48 1760 |
50.33% | 1599.09 | 1522.34 | 1806.30 |
| Ticari Gayrimenkul | Dükkan | Ofis | |
|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Flyat Endeksi | Flyat Endeksi | |
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | |
| 158.5 | 159.6 | 152.8 | |
| (T644.1) | (9645.2) | (%38.4) | |
| Investment | 145.5 | 146.1 | 142.2 |
| (9632,0) | (%13.2) | (7629.5) | |
| 170.2 | 176.3 | 152.9 | |
| (%55.6). | (%61.6) | (9,38.6) | |
| 158.1 (%44.70) |
. 556.0 ISALD |
170.7 門加京 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 27 / 45
4.3. Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler Bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; Amasya ili, Merzifon ilçesi, Camicedit Mahallesi, Hacırahat Caddesi üzerinde yer almaktadır. Taşınmazın bulunduğu 382 ada 9 parsel, 163,50 m2 alanlı ve "BİR BODRUM BİR ZEMİN VE ÜÇ LOJMAN KATLI KARGİR BETONARME HİZMET BİNASI" vasıflı olup, üzerinde Bodrum Kat + Zemin Kat + 3 Normal Kattan ibaret bina bulunmaktadır. Parsel topografik olarak düz ve geometrik olarak yamuk formludur.
Merzifon Belediyesi'nde yapılan incelemede;
Yaklaşık 3 ay önce Belediye arşivini su bastığı, arşivde bulunan bütün dosyaların kullanılamaz hale geldiği belirtilmiş olup, tarafımıza yalnızca bilgisayarda kayıtlı olan; 2 adet ruhsat belgesi ve 1 adet yapı kullanma izin belgesine ait 3 adet fotokopi ibraz edilmiştir.
Tarafımıza proje ibraz edilemediğinden, yerinde yapılan ölçümlerle aynı yer için daha önce farklı firmalar tarafından düzenlenen değerleme raporlarında yer alan projeler karşılaştırılmış, projesine uygun olduğu görülmüştür.
Yerinde Yapılan Tespit Krokileri
Yerinde yapılan incelemede;
Bodrum Kat (166 m²); Kat holü, kazan dairesi, 3 adet kömürlük ile Banka bölümüne ait hol, arşiv, mutfak, sistem odası, depo, ana kasa, kiralık kasa ve wc hacimlerinden ibaret olup, toplam inşaat alanı 166 m²'dir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Amasya, Merzifon, Camicedit Mah. 382 Ada 9 Parsel Kargir Betonarme Hizmet Binası 31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 28 / 45
Zemin Kat (166 m²); Lojman girişi, kat holü ile Banka bölümüne ait müşteri bekleme holü, cari hesaplar ve depo bölümlerinden ibaret olup, toplam inşaat alanı 166 m²'dir.
1.Normal Kat (140 m²); Lojmanlara ait kat holü ile Banka bölümüne ait müşteri bekleme holü, şube müdürü odası, toplantı odası ve teras bölümlerinden ibaret olup, toplam inşaat alanı 140 m²'dir.
2.Normal Kat (140 m²); Kat holü, lojmana ait antre, salon, 3 adet oda, mutfak, banyo, wc ve balkon mahallerinden ibaret olup, toplam inşaat alanı 140 m²'dir.
3.Normal Kat (140 m²); Kat holü, lojmana ait antre, salon, 3 adet oda, mutfak, banyo, wc ve balkon mahallerinden ibaret olup, toplam inşaat alanı 140 m²'dir.
Banka girişi güneydoğu yönünden, Hacı Rahat Caddesi üzerinden, tam görüş sağlayan vitrin içi cam kapı ile sağlanmaktadır. Banka bölümünde zeminler granit/seramik kaplıdır. Tavanlar spot aydınlatmalı asma tavandır. Lojmanlara giriş de güneydoğu yönünden, Hacı Rahat Caddesi üzerinden camlı alüminyum doğrama kapı ile sağlanmaktadır. Kat holü ve merdivenler beton olup, üzeri iç cephe boyalıdır. Lojman giriş kapıları, pencereleri ve balkon kapıları ahşap doğramadır. Zeminler ıslak hacimlerde seramik, diğer bölümlerde marley kaplamadır. Kalorifer tesisatı mevcut olup, radyatörleri takılıdır. Lojman üniteleri biraz bakımsız olup, tadilat ihtiyacı bulunmaktadır.
| Projenin GZFT (SWOT) Analizi |
|
|---|---|
| GÜÇLÜ | ZAYIF |
| ✓ Ulaşımı kolay olması, |
✓ Yeni deprem yönetmeliğinden önce yapılmış |
| ✓ Çarşı içinde yer alması. |
olması. |
| ✓ Sosyal ve kültürel alanlara yakın olması. |
✓ Lojman ünitelerinin bakım ihtiyacının olması, |
| FIRSAT | TEHDİT |
| ✓ Bitişik nizam, 5 kat Ticaret yapılanma |
✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara |
| imkânı olması, | bağlı inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı |
| sıra alıcı potansiyelinin de azalması. |
Tapu niteliğinin Bir Bodrum Bir Zemin ve Üç Lojman Katlı Kargir Betonarme Hizmet Binası olması, mülkiyetin tamamının Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'na ait olması, yerinde yapılan ölçümler ve Belediyede yapılan incelemede herhangi bir olumsuz belgenin bulunmaması dikkate alınarak yasal belgelerin mevcudiyeti kabul edilmiştir.
Söz konusu yapı içerisinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek herhangi bir değişiklik bulunmadığı görülmüştür.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkul mevcut durumda banka şubesi ve bankaya ait lojman (boş) olarak kullanılmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 29 / 45
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 32 / 45
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 35 / 45
Müftülük Caddesi üzerinde konumlu, 25 m2 bodrum kat depo mahalli + 25 m2 zemin kat dükkan mahalli + 25 m2 asma kat olmak üzere toplam 75 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 2.550.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir. (Bodrum kat 1/4 oranında, asma kat 1/2 oranında zemin kata indirgenmiş olup, brüt kullanım alanı 44 m2 olarak hesaplanmıştır.)
Müftülük Caddesi üzerinde konumlu, 50 m2 bodrum kat depo mahalli + 50 m2 zemin kat dükkan mahalli + 50 m2 asma kat olmak üzere toplam 150 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 4.200.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir. (Bodrum kat 1/4 oranında, asma kat 1/2 oranında zemin kata indirgenmiş olup, brüt kullanım alanı 88 m2 olarak hesaplanmıştır.)
Hacı Rahat Caddesi üzerinde konumlu, 125 m2 bodrum kat depo mahalli + 125 m2 zemin kat dükkan mahalli olmak üzere toplam 250 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 6.750.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir. (Bodrum kat 1/4 oranında zemin kata indirgenmiş olup, brüt kullanım alanı 156 m2 olarak hesaplanmıştır.)
Hacı Rahat Caddesi üzerinde konumlu, 60 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın 4.250.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
| S ıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı |
Satış Fiyatı (TL) |
m 2 | İlan No | Ilan Tarihi |
İlan Sahibi | iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Camicedit | $B+Z+A$ | 2.550.000 | 44 | 921574618 | 13.11.2024 | Prestij Emlak | (532) 385-0989 | ||
| Camicedit | $B+Z+1$ | 15 | 4.200.000 | 88 | 1110982866 | 19.11.2024 | Cinar Emlak | (546) 646-6366 | |
| з | Camicedit | $B+7$ | 15 | 6.750.000 | 156 | 1123519209 | 28.11.2024 | Bizim Emlak | (534) 292-4848 |
| 4 | Camicedit | Zemin | $21 - 25$ | 4.250.000 | 60 | 1195804773 | 19.11.2024 | Baylan Emlak | $(545)$ 834-6515 |
Binanın merkezi konumda olması, lokasyonda üst katların ofis kullanımlı olması ve parsel imarının Ticaret olması dikkate alınarak üst katlar için ofis emsali kullanılmıştır.
Hacı Rahat Caddesi üzerinde, 3 senelik binanın 1.katında konumlu, 1.250.000 TL değerindeki 45 m2 brüt kullanım alanı ve olduğu beyan edilen ofis ile 1.850.000 TL değerindeki 48 m2 brüt kullanım alanı ve olduğu beyan edilen ofis olmak üzere 2 adet ofisin toplam 3.100.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Ticari hareketliliğin daha yoğun olduğu Cumhuriyet Caddesi üzerindeki 20-25 senelik binanın 2.katında konumlu, 125 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen ofisin 5.500.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Ulus Caddesi üzerinde, 10 senelik binanın 2.katında konumlu, 130 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen ofisin 3.150.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 36 / 45
| S ıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı |
Satış Fiyatı (TL) |
m 2 | İlan No | Tarih | İlan Sahibi | iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Camicedit | 3.100.000 | 93 | 1168325993 | 19.11.2024 | Tuna Emlak | (545) 776-0899 | |||
| 2 | Camicedit | $20 - 25$ | 5.500.000 | 125 | 1214102084 | 29.11.2024 | Demet Emlak | (530) 384-1205 | |
| з | Camicedit | 10 | 3.150.000 | 130 | 1098369197 | 16.11.2024 | Harputlu Emlak | (541) 868-0205 |
5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Satılık Ofis Emsal Konumu
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 37 / 45
5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı | Istenilen Fiyat (TL) |
m2 | TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 |
Konum Uyum |
Düzeltilmiş Birim Fiyat TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Camicedit | $B+Z+A$ | 2.550,000 | 44 | 57.955 | $-10%$ | 52.159 | $-20%$ | 41.727 | |
$\overline{2}$ |
Camicedit | $B+Z+1$ | 15 | 4.200.000 | 88 | 47.727 | $-10%$ | 42.955 | 0% | 42.955 |
| 3 | Camicedit | $B+Z$ | 15 | 6.750.000 | 156 | 43.269 | $-10%$ | 38.942 | 10% | 42.837 |
| $\overline{4}$ | Camicedit | Zemin | $21 - 25$ | 4.250,000 | 60 | 70.833 | $-10%$ | 63.750 | $-30%$ | 44.625 |
| ORTALAMA | 54.946 | 49.451 | 43.036 |
Satılık dükkan emsalleri, mümkün olduğunca yakın konumdan ve benzer nitelikli yapılar arasından seçilmiştir. Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu bölgedeki dükkan satış birim değeri 43.036 TL/m² bulunmuştur. Değerleme konusu taşınmazın zemin katı için 43.000 TL/m² pazar değeri kabul edilmiştir. Bodrum Kat birim değeri zemin katın 1/4'ü oranında 10.750 TL/m² kabul edilmiştir.
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı |
İstenilen Fiyat (TL) |
m2 | TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 |
Konum Kullanım Uyum |
Düzeltilmiş TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Camicedit | 3.100.000 | 93 | 33.333 | $-10%$ | 30.000 | $-20%$ | 24.000 | |||
| 2 | Camicedit | 2 | $20 - 25$ | 5.500.000 | 125 | 44.000 | $-10%$ | 39,600 | $-30%$ | 27.720 |
| з | Camicedit | 2 | 10 | 3.150.000 | 130 | 24.231 | $-10%$ | 21.808 | 20% | 26.169 |
| Ortalama | 33,855 | 30,469 | 25.963 |
Binanın merkezi konumda olması, lokasyonda üst katların ofis kullanımlı olması ve parsel imarının Ticaret olması dikkate alınarak üst katlar için ofis emsali kullanılmıştır.
Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu taşınmazın bulunduğu bölgede ofis satış birim değeri 25.963 TL/m² bulunmuş, 2. Normal Kat için 26.000 TL/m², asansör olmaması ve alt katla görüş açıklığı farkı bulunmaması dikkate alınarak 3. Normal Kat için %5 eksiğiyle 24.700 TL/m² kabul edilmiştir.
5.1.4.'te yapılan çalışma ile;
Zemin Kat için; 43.000 TL/m²,
Bodrum Kat için; Zemin Katın 1/4 'ü kabulü ile 10.750 TL/m²,
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu bina olduğundan, bilgi için kat bazlı tadilat projesi alanları dikkate alınmış olup, ortak alanlar dahil edilmiştir.
Buna göre; değerleme konusu yapı için bulunan kat bazlı ve toplam pazar değeri tabloda yer almaktadır.
| Bulunduğu Kat | m 2 | Birim Değer (TL/m 2 ) |
Pazar Değeri (TL) |
Takdir Edilen Pazar Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | 166 | 10.750,00 | 1.784.500,00 | 1.785.000,00 |
| Zemin Kat | 166 | 43.000,00 | 7.138.000,00 | 7.140.000,00 |
| 1. Normal Kat | 140 | 30.000,00 | 4.200.000,00 | 4.200.000,00 |
| 2. Normal Kat | 140 | 26.000,00 | 3.640.000,00 | 3.640.000,00 |
| 3. Normal Kat | 140 | 24.700,00 | 3.458.000,00 | 3.458.000,00 |
| Toplam | 752 | 20.220.500,00 | 20.223.000,00 |
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge; araç trafiğinin ve ticari hareketliliğin çok yoğun olduğu, şehir merkezî konumlu olup, maliyet yöntemine esas teşkil edecek olan satılık arsa emsalinin bulunamaması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Kullanılmamıştır.
5.3.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar Kullanılmamıştır.
5.3.3. İndirgeme / İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler Kullanılmamıştır.
5.3.4. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)
Kullanılmamıştır.
Lise Caddesi üzerinde konumlu, 220 m2 bodrum kat depo mahalli + 220 m2 zemin kat dükkan mahalli + 220 m2 asma kat olmak üzere toplam 660 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın aylık 67.500 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir. (Bodrum kat 1/4 oranında, asma kat 1/2 oranında zemin kata indirgenmiş olup, brüt kullanım alanı 385 m2 olarak hesaplanmıştır.)
Demokrasi Caddesi üzerinde konumlu, 210 m2 bodrum kat depo mahalli + 210 m2 zemin kat dükkan mahalli olmak üzere toplam 420 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın aylık 45.000 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir. (Bodrum kat 1/4 oranında zemin kata indirgenmiş olup, brüt kullanım alanı 263 m2 olarak hesaplanmıştır.)
Derya Muslatpaşa Caddesi üzerinde konumlu, 100 m2 brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen dükkanın aylık 16.000 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.
| Sıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı | Kira Bedeli (TL) |
M 2 | ilan No | Tarih | ilan Sahibi | iletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Camicedit | $B+Z+A$ | 10 | 67.500 | 385 | 1208474830 | 03.12.2024 | Elit Emlak | $(541)$ 602-1643 | |
| Camicedit | $B+Z$ | 45,000 | 263 | 1211822385 | 18.11.2024 | Garanti Emlak | (507) 702-4456 | ||
| 3 | Camicedit | Zemin | 10 | 16.000 | 100 | 1214080755 | 29.11.2024 | Baylan Emlak | $(545) 834 - 6515$ |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 40 / 45
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı | Aylık Kira Bedeli (TL) |
m2 | TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 |
Konum Uyum |
Düzeltilmiş Birim Fiyat TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $\mathbf{1}$ | Camicedit | $B+Z+A$ | 10 | 67.500 | 385 | 175 | $-10%$ | 158 | 20% | 189 |
| $\overline{2}$ | Camicedit | $B+Z$ | 45,000 | 263 | 171 | $-10%$ | 154 | 25% | 192 | |
| 3 | Camicedit | Zemin | 10 | 16.000 | 100 | 160 | $-10%$ | 144 | 30% | 187 |
| ORTALAMA | 169 | 152 | 190 |
Kiralık dükkan emsalleri, mümkün olduğunca yakın konumdan ve benzer nitelikli yapılar arasından seçilmiştir. Pazarlık ve uyumlaştırma sonucu bölge dükkan kira birimdeğeri 190 TL/m²-ay bulunmuştur. Değerleme konusu taşınmazın zemin katı için 190 TL/m2-ay pazar kirası kabul edilmiştir.
Bodrum Kat değeri, tamamen toprağa gömülü olması dikkate alınarak zemin katın 1/4'ü oranında (47,50 TL/m²-ay) pazar kirası, 1. Normal katı için zemin katın yaklaşık %70'si oranında (130 TL/m2-ay) pazar kirası kabul edilmiştir.
Cumhuriyet Caddesi üzerinde konumlu, Altınyol İş Hanı 2. katındaki 30 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen 1+0 ofisin aylık 4.000 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.
Cumhuriyet Caddesi üzerinde konumlu, Halk Bankası'nın bulunduğu binanın 4. katındaki 93 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen ofisin aylık 13.000 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 41 / 45
Şair Nedim Caddesi üzerinde konumlu, Uzay İş Merkezi 2. katındaki 80 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen ofisin aylık 13.000 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.
Cumhuriyet Caddesi üzerinde konumlu, Yapı Kredi Bankası'nın bulunduğu binanın 2. katındaki 50 m² brüt kullanım alanı olduğu beyan edilen ofisin aylık 10.000 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.
| Sıra No |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı |
Aylık Kira $(TL/m^2-ay)$ |
m 2 | İlan No | Tarih | İlan Sahibi | İletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Camicedit | 2 | $16 - 20$ | 4.000 | 30 | 1191191131 | 13.11.2024 | Cesur Emlak | (532) 176-1749 | |
| 2 | Camicedit | 4 | 15 | 13.000 | 93 | 1197183945 | 11.11.2024 | Erka Emlak | (542) 611-3528 |
| з | Camicedit | $\mathcal{P}$ | 10 | 13.000 | 80 | 1198654280 | 07.12.2024 | Seckin Emlak | $(545)$ 315-6577 |
| 4 | Camicedit | 2 | 0 | 10.000 | 50 | 1198654280 | 07.12.2024 | Erka Emlak | (542) 611-3528 |
| Emsal No. |
Mahalle | Kat | Bina Yaşı |
Kira (TL/Ay) |
m2 | $TL/m^2$ -ay | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı $TL/m2$ -ay |
Konum Uvum |
Düzeltilmiş $TL/m2$ -ay |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Camicedit | 2 | $16 - 20$ | 4.000 | 30 | 133 | $-5%$ | 127 | $-15%$ | 108 |
| $\mathbf{2}$ | Camicedit | 4 | 15 | 13.000 | 93 | 140 | $-5%$ | 133 | $-20%$ | 106 |
| з | Camicedit | 2 | 10 | 13.000 | 80 | 163 | $-5%$ | 154 | $-25%$ | 116 |
| з | Camicedit | 2 | 0 | 10.000 | 50 | 200 | $-5%$ | 190 | $-30%$ | 133 |
| Ortalama | 159 | 151 | 116 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 42 / 45
| Bulunduğu Kat | m 2 | Birim Değer $(TL/m2-ay)$ |
Pazar Kirası (TL/Ay) |
Takdir Edilen Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | 166 | 47,50 | 7.885,00 | 7.900,00 |
| Zemin Kat | 166 | 190,00 | 31.540,00 | 31.500,00 |
| 1. Normal Kat | 140 | 130,00 | 18.200,00 | 18.200,00 |
| 2. Normal Kat | 140 | 116,00 | 16.240,00 | 16.200,00 |
| 3. Normal Kat | 140 | 110,00 | 15.400,00 | 15.400,00 |
| Toplam | 752 | 89.265,00 | 89.200,00 |
Kullanılmamıştır.
5.4.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
Tamamlanmış ve kullanılan yapıdır. Söz konusu taşınmazın mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
Kullanılmamıştır.
6.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge; araç trafiğinin ve ticari hareketliliğin çok yoğun
olduğu, şehir merkezî konumlu olup, maliyet yöntemine esas teşkil edecek olan satılık arsa emsali bulunamaması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
5.1.5.'te yer alan Pazar Yaklaşım / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemine göre bina değeri;
5.4.1.'de yer alan Pazar kirası çalışmasına göre;
Değerleme konusu bina pazar kirası; 89.200 TL/ay bulunmuş ve takdir edilmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
Arşivi su basması nedeniyle proje planları belediye dosyasında yer almadığından, yerinde tespite göre kroki bilgisi verilmiş, daha önce düzenlenen raporlardan planlar alınmıştır .
Merzifon Belediyesi'nde yapılan incelemede;
Yaklaşık 3 ay önce Belediye arşivini su bastığı, arşivde bulunan bütün dosyaların kullanılamaz hale geldiği belirtilmiş olup, tarafımıza yalnızca bilgisayarda kayıtlı olan; 2 adet ruhsat belgesi ve 1 adet yapı kullanma izin belgesine ait 3 adet fotokopi ibraz edilmiştir.
Tarafımıza proje ibraz edilemediğinden, yerinde yapılan ölçümlerle aynı yer için daha önce farklı firmalar tarafından düzenlenen değerleme raporlarında yer alan projeler karşılaştırılmış, projesine uygun olduğu görülmüştür.
Karine ile yasal belgelerin mevcudiyeti kabul edilmiştir.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te, TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İncelenen belgeler kapsamında devredilmesinde bir sınırlama tespit edilmemiştir.
6.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu ofisler, 1987 yılında Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece
altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16.'ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu gayrimenkul tapuda "Bir Bodrum Bir Zemin Ve Üç Lojman Katlı Kargir Betonarme Hizmet Binası" niteliklidir. Tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Yapının tamamı Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne aittir.
Taşınmazın tapudaki niteliğinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması ve Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış olması nedeniyle "Bina" olarak GYO portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te yer almaktadır. Aşağıdaki beyan bulunmaktadır.
Diğer (Konusu: Büyük Ova ) Tarih: Boğazlıyan Ovası Koruma Alanı içerisindedir. Onaylanmış imar planları ile onaylı köy yerleşik alanları içerisinde kalmaması halinde 5403 SK kapsamında izin alınmadan tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz. Sayı: 07/06/2023 tarih ve 9045512 sayı (04.07.2023- 11345)
Parsel onaylı imar planı sınırları içinde olup beyanın olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri olumsuz etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu binanın yer aldığı parsel "Bitişik Nizam 5 Kat Ticaret" yapılanma şartlarına sahiptir.
Değerleme konusu gayrimenkul tapuda "Bir Bodrum Bir Zemin Ve Üç Lojman Katlı Kargir Betonarme Hizmet Binası" niteliklidir. Tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Yapının tamamı Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne aittir. Taşınmazın tapudaki niteliğinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması ve Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış olması nedeniyle "Bina" olarak GYO portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0030 Sayfa 45 / 45
7.1.'de ve ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Bir Bodrum Bir Zemin ve Üç Lojman Katlı Kargir Betonarme Hizmet Binası" nitelikli halihazırda Banka Şubesi ve lojmanları olarak kullanılan taşınmaza ilişkin KDV hariç 20.223.000 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj hariç 89.200 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| Nitelik | m 2 | Pazar Değeri TL) |
Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|---|
| Bir Bodrum Bir Zemin ve Üç Lojman Katlı | |||
| Kargir Betonarme Hizmet Binası | 752 | 20.223.000,00 | 89.200,00 |
| (Banka Şubesi ve Lojmanları) |
Pazar Değeri;
20.223.000,00 TL (YirmiMilyonİkiyüzyirmiüçBinTürkLirası) + KDV
Pazar Kirası (Stopaj/KDV Hariç);
89.200 TL/ay (SeksendokuzBinİkiyüzTürkLirası)
Takdir edilmiştir.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.