Legal Proceedings Report • Jan 6, 2025
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI 5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA .5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ | ||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 | |||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR 7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER . 9 |
||
| 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 | |||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B12 | |||
| 3.2. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI | ||
| HAKKINDA BİLGİ14 | |||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ 14 |
|||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 14 | ||
| 3.5. | GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT | ||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 14 | |||
| 3.6. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ14 | |||
| 3.7. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ 15 | |||
| 3.8. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | ||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA 15 | |||
| 3.9. | VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 15 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ16 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER16 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ22 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 27 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 27 | ||
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 2 / 46
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER | ||
|---|---|---|---|
| 28 | |||
| 4.6. | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ28 |
||
| 4.7. | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ28 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 29 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ41 | ||
| 7. | SONUÇ45 | ||
| 7.1. | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ45 | ||
| 7.2. | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ45 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 3 / 46
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi) / 2024-ŞGYO-0022
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri ve Pazar Kirası Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Sakarya ili, Akyazı ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi, 400,16 m² yüzölçümlü 39 ada, 242 parsel, "İçerisinde Şekerbank Binası ve Üstünde 2 Adet Lojmanı ve Kargir Kalorifer Binası Olan Kargir Bina ve Arsası" nitelikli gayrimenkulün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Cumhuriyet (Konuralp) Mahallesi, Ada Caddesi, No: 318A, Akyazı / SAKARYA
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
Değerleme tarihi itibariyle rapora konu taşınmaz banka şubesi ve lojman (boş) olarak kullanılmaktadır.
Tapu örneği ve TAKBİS belgesi ekte yer almaktadır.
Akyazı Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden müşteri tarafından temin edilen 14.11.2024 tarihli "Resmi İmar Durumu" yazısına göre, değerleme konusu taşınmazlarının yer aldığı 39 ada 242 no.lu parsel; Sakarya Büyükşehir Belediye Meclisinin, 18.07.2022 tarih ve 7/363 sayılı kararı ile onaylanan Akyazı ilçesi, Merkez ve Seyfeler Mahallelerini kapsayan 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında, bir kısmı (yaklaşık 156 m²) Ticaret Alanı içerisinde kalmaktadır.
Ticaret Alanında Yapılaşma şartları; Bitişik Nizam, 3 Kattır.
Konut alanında kalan diğer kısmı (yaklaşık 231 m²) İmar Planında "Konut Alanı" içerisindedir.
Konut Alanında Yapılaşma Şartları; Ayrık Nizam, 3 Kat (Yençok=10,00 m.), Emsal=1.05'tir.
İmar Planı kapsamında söz konusu parselin (yaklaşık 10 m²) yola terki bulunmaktadır.
Ticari alanda kalan kısım yapılaşma koşullarına haizdir. Ancak konut alanında kalan kısım için hali hazırda yapılaşma koşulu mevcut değildir. Yapılaşma için yan parsellerle tevhit gerekmektedir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 4 / 46
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "İçerisinde Şekerbank Binası ve Üstünde 2 Adet Lojmanı ve Kargir Kalorifer Binası Olan Kargir Bina ve Arsası" nitelikli yapı için KDV hariç 20.320.000 TL pazar değeri, 76.200 TL/Ay pazar kirası takdir edilmiştir.
| Kat | Brüt $m2$ | TL/m 2 | Değer (TL) | Kat | Brüt m 2 | TL/m 2 | Değer (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin | 137 | 80,000 | 10.960.000 | Zemin | 137 | 300 | 41.000 |
| 1.Kat | 96 | 26.667 | 2.560.000 | 1.Kat | 96 | 100 | 9.600 |
| 2. Kat | 129 | 20,000 | 2.580.000 | 2. Kat | 129 | 75 | 9.700 |
| 3.Kat | 129 | 20,000 | 2.580.000 | 3.Kat | 129 | 75 | 9.700 |
| Catı | 68 | 13.333 | 907.000 | Catı | 68 | 50 | 3.400 |
| Eklenti | 55 | 13.333 | 733.000 | Eklenti | 55 | 50 | 2.800 |
| Toplam | 614 | 20.320.000 | Toplam | 614 | 76.200 |
Pazar Değeri;
20.320.000,00 TL (YirmiMilyonÜçyüzyirmiBinTürkLirası) + KDV
76.200,00 TL (YetmişaltıBinİkiyüzTürkLirası)
| Fehmi ALİOĞLU | Yasin ÇABUK | Soner GÖKDAĞLI |
|---|---|---|
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| (Lisans No: 410773) | (Lisans No: 405180) | (Lisans No: 410944) |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 5 / 46
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0022
Fehmi ALİOĞLU (Lisans Tarih-No: 25.09.2018 / 410773)
Yasin ÇABUK (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180)
Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
26.12.2024
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkuller için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 6 / 46
| 2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
||||||
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
||||||
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
||||||
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
||||||
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
||||||
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
||||||
| Mersis No | : 0396059371100015 |
||||||
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
||||||
| Kep: [email protected] |
|||||||
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
||||||
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
||||||
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
||||||
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | |||||||
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
|||||||
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||||
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 |
||||||
| 34394 Şişli / İSTANBUL |
|||||||
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
||||||
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL | ||||||
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | |||||||
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 | ||||||
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No |
: Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
||||||
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
||||||
| Mersis No. | : - | ||||||
| KEP Adresi | : [email protected] |
||||||
| Tel | : 0 212 398 38 00 | ||||||
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Sakarya ili, Akyazı ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi, 39 ada, 242 parsel, 400,16 m² yüzölçümlü "İçerisinde Şekerbank Binası ve Üstünde 2 Adet Lojmanı ve Kargir Kalorifer Binası Olan Kargir Bina ve Arsası" nitelikli gayrimenkulün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından sınırlama getirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 7 / 46
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 8 / 46
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 9 / 46
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkul, Akyazı Adliyesi önünden kuzeye hareketle, Ada Caddesi üzerinden yaklaşık 1,6 km. mesafede yer almakta olup, otomobille 4 dakikada ulaşılabilmektedir.
Akyazı Adliyesi önünden 50 m. ilerlenir ve Ada Caddesi yönünde sola dönüldükten sonra kuzeye hareketle yol güzergahında bulunan Akyazı Recep Tayyip Erdoğan Spor Kompleksi, Akyazı Orman İşletme Müdürlüğü ve Gazi Süleymanpaşa Cami geçilerek yaklaşık 1,5 km ilerledikten sonra gidiş güzergahının sağında kalacak şekilde değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parsele ulaşılır.
Rapora konu gayrimenkul Akyazı Belediyesi'ne yakın konumda yer almakta olup taşınmaza ulaşım toplu taşıma araçları veya özel araçlar ile sağlanabilmektedir. Taşınmazın kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır. Taşınmazın yakın çevresinde banka şubeleri, marketler, resmi
kurumlar, cami ve okullar bulunmaktadır. Taşınmazın üzerinde bulunduğu Ada Caddesi ve yakın çevresi ticari hareketliliğin yüksek olduğu bir lokasyondur.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 10 / 46
| İI | Sakarya |
|---|---|
| ilçe | Akyazı |
| Mahalle/Köy | Cumhuriyet |
| Mahalle No | 15971 |
| Ada | 39 |
| Parsel | 242 |
| Tapu Alanı | 400,16 |
| Nitelik | İçerisinde Şekerbank Binası Ve Üstünde 2 Adet Lojmanı Ve Kargir Kalorifer Binası Olan Kargir Bina Ve Arsası |
| Mevkii | ٠ |
| Zemin Tip | Ana Tasınmaz |
| Pafta | 20 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 11 / 46
| Zemin Tipi | Ana Tasınmaz | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | 39/242 | |||||||||||
| AT Yüzölçümü (m2) | 400,16 | |||||||||||
| IVIIce/Mahalle SAKARYA / AKYAZI |
||||||||||||
| Mahalle/Mevkii | CUMHURIYET / - | |||||||||||
| Kayıt Durum | Aktif | |||||||||||
| Ana Tasınmaz Nitelik | Icerisinde Sekerbank Binası Ve Ustünde 2 Adet Lojmanı Ve Kargir Kalorifer Binası Olan Kargir Bina Ve Arsası | |||||||||||
| Malik / Hisse | SEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ(TAM) | |||||||||||
| Edinme Sebebi | Tüzel Kisiliklerin Ünvan Değisikliği. | |||||||||||
| Tasınmaz Kimlik No | Cilt/Sayfa No | B.B. Nitelik | Kat | B.B. No. | Arsa Pay / Payda | Edinme Tarihi-Yevmiye | ||||||
| 44757170 | 5/ARG | 16.01.2020 / 872 |
Tapu örnekleri EK-1'dedir.
Malik / Hisse : ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
Edinme Sebebi : Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği
Tarih-Yevmiye : 16.01.2020 / 872
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
TAKBİS örneği EK-2'de yer almaktadır.
Banka Şubesi ; 1695452787 (Yapı Kayıt Belgeli)
Mesken 1 ; 1693652842 (Yapı Kayıt Belgeli)
Mesken 2 ; 1693952838 (Yapı Kayıt Belgeli)
SAKARYA / AKYAZI / KONURALP MAHALLESİ / ADA (Cadde) / 318A - Mesken - Bağımsız Ana Giriş - Yapı Kayıt Belgeli / Kullanım Amacı : Banka Şubesi - Tip : Özel - Durum : Yapı Kayıt Belgeli
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 12 / 46
Sakarya Büyükşehir Belediye Meclisinin, 18.07.2022 tarih ve 7/363 sayılı kararı ile onaylanan Akyazı ilçesi, Merkez ve Seyfeler Mahallelerini kapsayan 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Sakarya, Akyazı, Cumhuriyet Mah. 39 Ada 242 Parsel, Kargir Bina ve Arsası 31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 13 / 46
Akyazı Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden müşteri tarafından temin edilen 14.11.2024 tarihli "Resmi İmar Durumu" yazısına ve tarafımıza verilen bilgilere göre, değerleme konusu taşınmazlarının yer aldığı 39 ada 242 no.lu parsel; Sakarya Büyükşehir Belediye Meclisinin, 18.07.2022 tarih ve 7/363 sayılı kararı ile onaylanan Akyazı ilçesi, Merkez ve Seyfeler Mahallelerini kapsayan 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında, bir kısmı (yaklaşık 156 m²) Ticaret Alanı içerisinde kalmaktadır.
Ticaret Alanında Yapılaşma şartları; Bitişik Nizam, 3 Kattır.
Konut alanında kalan diğer kısmı (yaklaşık 231 m²) İmar Planında "Konut Alanı" içerisindedir. Konut Alanında Yapılaşma Şartları; Ayrık Nizam, 3 Kat (Yençok=10,00 m.), Emsal=1.05'tir. İmar Planı kapsamında söz konusu parselin (yaklaşık 10 m²) yola terki bulunmaktadır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
3.2. Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz 16.01.2020 tarih 872 yevmiye ile tüzel kişiliklerin unvan değişikliği edinme sebebi ile Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescillidir.
Son 3 yılda imar planında: 18.07.2022 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Akyazı Revizyon Uygulama İmar Planı'nda "Ticaret + Konut" alanında kaldığı, yapılanma koşullarının;
Ticaret Alanı için: Bitişik Nizam, 3 Kat
Konut Alanı için: Ayrık Nizam, H (Yençok)= 10,00 m (3 Kat), E: 1.05 olacak şekilde yapılanma şartlarına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
Yakın çevresi ağırlıklı olarak ticaret ve konut alanı niteliklidir.
Yasal gerekliliği olan belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Sakarya, Akyazı, Cumhuriyet Mah. 39 Ada 242 Parsel, Kargir Bina ve Arsası 31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 15 / 46
3.7. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi v.b.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
29.06.2001 tarihli 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uygulamasından önce yapılmıştır.
3.8. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerlemesi konusu yapıda ''İçerisinde Şekerbank Binası ve Üstünde 2 Adet Lojmanı ve Kargir Kalorifer Binası Olan Kargir Bina ve Arsası'' nitelikli banka şubesi ve lojman (boş) olarak kullanılmakta olup, bina pazar değeri ve pazar kirası değerlemesidir.
Söz konusu taşınmaza ait 17.02.2020 tarih, M2254B934A063 no.lu, enerji performansı sınıfı "B" olan enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 16 / 46
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Nüfus artış hızı binde 1,1 oldu
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nufus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 044 212 | 1 161 676 | 1 001 281 | |
| Degisim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2.85%$ | 3,56% | 2,07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus. | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nufus Savisi | 903 115 | 1 040 480 | 1028040 | 1045 149 | 1073818 | 995 654 | 1193357 | 1 151 115 | 459 365 | 065911 | 599 280 | 92824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1,3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0,5524% | 1,2748% | 0,7077% | 0,1088% |
| Oransal Değişim | $-11,01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0,32% | 1,38% | $-8,53%$ | 18,38% | $-4,94%$ | $-60.65%$ | 130,77% | $-44.49%$ | $-84,62%$ |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 18 / 46
Sakarya ilinin yer aldığı coğrafi bölge, en eski çağlardan beri çeşitli kavimlerin gelip geçtiği göç yolları üzerinde bulunmaktadır. Yörenin tarih öncesi dönemi hakkında kesin bir bilgi mevcut değildir. Bugüne kadar birkaç kurtarma kazısı ve yüzey araştırması dışında dikkat çekici arkeolojik araştırma yapılmamıştır. Ancak, Kaynarca İlçesinde bulunan çakmak taşı yongalar ile Kocaali ilçesinden ele geçen taş el baltası, elle şekillendirilmiş pişmiş toprak maşrapa bölgede Neolitik ve Kalkolitik dönem insanının yaşadığına işaret etmektedir.
Sakarya ili Karadeniz ve Marmara bölgesinde
hüküm süren iklim şartlarının tesiri altındadır. Karadeniz kıyısı ve doğusunda Karadeniz iklimi, Batı ve güneyde Marmara bölgesi iklimi görülür. Senenin, azamî 40 gününde sıcaklık 0°C'nin altında ve azamî 30 gününde +30°C üstünde seyreder. Yağış ortalaması bazı yerde 632 mm, bazı yerde 900 mm'dir.
Sakarya İli, doğal bitki örtüsü yönünden çok zengindir. Kuzey Anadolu kıyı dağlarının uzantısı olan dağlar, gür ormanlarla kaplıdır. Hemen hemen her yerde kayın başta olmak üzere gürgen, kavak, kestane, ıhlamur, çınar, akçaağaç ve meşe başlıca ağaç türlerini oluşturur. 700 metre yükselti kuşağından sonra iğne yapraklı ağaçlar da yer almaya başlar. Adapazarı'nın doğusunda bol dişbudak ormanlarına rastlanır. Aynı şekilde Karasu'nun batısında Acarlar Gölü çevresinde de dişbudak ormanları vardır. Burada dişbudak ağaçlarının arasına karaağaç ve kızılağaçlar karışmıştır. Ovalık kesimlerde aşağı Sakarya vadisi çevresinde bitki örtüsü zayıflar. Çayırlar ve dağ otlakları dışında dağların etekleri ile platolarda başlıca türleri böğürtlen, kocayemiş ve kermez meşesi olan çeşitli maki alanları görülür.
İldeki tarımsal ve hayvansal üretime bakıldığında; toplam üretimin % 40'ını hayvansal üretim, % 31'ini meyve üretimi, % 19'unu tarla bitkileri üretimi ve % 10'unu sebze üretimi oluşturmaktadır. Sakarya'nın ekonomisi tarım ve sanayiye dayanır. Faal nüfusun % 65'i tarım sektöründe % 15'i sanayi sektöründe, gerisi diğer sektörlerde çalışır. Türkiye'nin hızla gelişen bir ilidir.
Sakarya ilindeki ovalar yurdun en verimli tarım alanları arasında yer alır. Modern tarım yapıldığı için verim fazladır. Çok çeşitli tarım ürünleri yetişir. Başlıca tarım ürünleri: Buğday, arpa, mısır, fasulye, şekerpancarı, ayçiçeği, patates, soğan ve tütündür.
Sebze üretimi bol ve çeşitlidir. İstanbul'un sebze ihtiyacının çoğunu bu bölge karşılar. Yazlık, kışlık ve turfanda sebzeleri çoktur. Meyve de bol ve çeşitlidir. Başlıcaları; elma, armut, ayva, erik, kiraz, şeftali, ceviz, fındık, kestane, çilek, üzümdür. Sapanca'da meyvecilik Geyve'de bağcılık ileridir. Sakarya ili Türkiye tarımında önemli bir yere sâhiptir. Patates ve şekerpancarı iki önemli ürünüdür. Patates denilince akla Adapazarı gelir.
Sakarya ili hayvancılık bakımından da oldukça zengindir. Meraların azalmasıyla koyun ve keçi miktarı azalmış, fakat sığır sayısı artmıştır. 200 köyde ipekböcekçiliği yapılır. Bu bölgede dut ağacı boldur. Koza yetiştiriciliği Akyazı, Geyve ve Kayalar bölgesinde ikinci bir gelir kaynağıdır. Sakarya ilinin Karadeniz kıyıları balık bakımından çok zengin sayılmaz. Buna rağmen kalkan, palamut, hamsi, mersin ve lüfer balığı avlanır.
39 Ada 242 Parsel, Kargir Bina ve Arsası
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 19 / 46
| İlçe | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|
| Serdivan | 77 | 1,527 | $\overline{2}$ |
| Adapazarı | 87 | 1,392 | $\overline{2}$ |
| Arifiye | 106 | 1,148 | $\overline{2}$ |
| Sapanca | 177 | 0,695 | $\overline{2}$ |
| Erenler | 179 | 0,690 | $\overline{\phantom{a}}$ |
| Hendek | 253 | 0,328 | 3 |
| Karasu | 285 | 0,159 | 3 |
| Akyazı | 288 | 0, 153 | 3 |
| İlçe | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|
| Pamukova | 346 | $-0,024$ | 3 |
| Geyve | 355 | $-0,043$ | 3 |
| Söğütlü | 367 | $-0.077$ | 3 |
| Ferizli | 397 | $-0.139$ | 3 |
| Kocaali | 468 | $-0,253$ | $\overline{4}$ |
| Kaynarca | 520 | $-0,351$ | $\overline{4}$ |
| Taraklı | 584 | $-0,437$ | 4 |
| Karapürçek | 597 | $-0.453$ | 4 |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Akyazı İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında 0,153 Skor ile 3. Kademe 288., Sakarya ilçeleri sıralamasında 3. Kademede 8. sırada yer almaktadır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
Marmara Bölgesinin Doğu Marmara alt bölgesinde, Sakarya İli sınırları içerisinde ve İl merkezinin güneydoğu kesiminde yer almaktadır. Doğuda Hendek ve Mudurnu İlçeleri, batıda Erenler ve Karapürçek ilçeleri, kuzeybatıda Adapazarı ilçesi, güneyde Bolu-Göynük İlçesi, güneybatıda Taraklı ilçesiyle çevrilidir.
Akyazı adını üzerinde kurulu bulunduğu Akova'dan almaktadır. Yazının diğer anlamı da ovadır. Yani Akova diğer ifade biçimiyle "Akyazı" anlamına gelmektedir. 1303 tarihinde Osmanlı Devleti' 'in kurucusu Osman Bey'in komutanlarında Konuralp tarafından Osmanlı topraklarına katılmıştır. 1944 yılında İlçe olan Akyazı önce Kocaeli iline, 1954 yılında da Sakarya'nın İl olması ile Sakarya'ya bağlanmıştır. 1941 yılında belediye teşkilatı kurulmuştur.
İlçe 23.07.2004 tarih ve 5216 Sayılı Büyük Şehir Belediyesi Kanunu kapsamında Adapazarı Büyükşehir Belediyesi sınırlarına dâhil olmuştur.
Türkiye'nin tanınmış kaplıca komplekslerinden olan Kuzuluk Kaplıcaları ve Kuzuluk Maden Suyu ilçe merkezine 8 km uzaklıktadır. Kaplıca suyu mide, böbrek, karaciğer, romatizmal, cilt, egzama ve sedef hastalıklarında faydalıdır. Sıcaklığı 37-80 derece arasındadır.
Akyazı nüfusunun 2023 yılında 2022 yılına göre %2,23 (2,111 kişi) arttığı görülmektedir.
| Bağlı Olunan İl Adı | SAKARYA | İlce Merkez Kadın Nüfusu | 48.413 |
|---|---|---|---|
| Toplam Nüfus | 96.605 | Belde ve Köyler Toplam Nüfusu | $\mathbf{0}$ |
| Toplam Erkek Nüfusu | 48.192 | Belde ve Köyler Erkek Nüfusu | $\bf{0}$ |
| Toplam Kadın Nüfusu | 48.413 | Belde ve Kövler Kadın Nüfusu | $\bf{0}$ |
| İlce Merkez Nüfusu | 96.605 | İlçeye bağlı Köy Sayısı | $\mathbf{0}$ |
| İlce Merkez ErkekNüfusu | 48.192 | İlçeye bağlı Mahalle Sayısı | 76 |
Kaynak: nufusune.com / Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
Sakarya, Akyazı, Cumhuriyet Mah. 39 Ada 242 Parsel, Kargir Bina ve Arsası
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 21 / 46
DASK risk bölgesine göre Cumhuriyet Mahallesi, 1. Derece Risk Bölgesinde yer almaktadır.
Kaynak: nufusune.com (Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir).
Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos-ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur.
TCMB politika faizini sabit tutmakla birlikte, enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşunu korumuştur.
TCMB, parasal aktarımın güçlendirilmesi amacıyla Türk lirası mevduatı destekleyen politikalara devam etmiştir. Kredi kartı işlemlerinde uygulanan azami akdi faiz oranları dönem sonu borcuna göre farklılaştırılmıştır.
Sistemde fazla likidite oluştuğunda ağırlıklı olarak gecelik vadedeki depo alım ihaleleri kanalıyla sterilize edilmiş ve gecelik faizler TCMB politika faiz oranına yakın düzeylerde seyretmiştir.
Küresel iktisadi faaliyete ilişkin öncü göstergeler, imalat sanayindeki zayıf seyrin sürdüğüne ve hizmet sektörünün ekonomik büyümenin ana kaynağı olmaya devam ettiğine işaret etmektedir.
Küresel büyüme görünümü ve kompozisyonu, jeopolitik riskler, finansal koşullar ve arz yönlü faktörler, emtia fiyatları üzerinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Küresel dezenflasyon süreci devam ederken hizmet enflasyonundaki ataletin azalmakla birlikte sürdüğü gözlenmektedir.
1 TCMB
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Sakarya, Akyazı, Cumhuriyet Mah. 39 Ada 242 Parsel, Kargir Bina ve Arsası 31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 23 / 46
Enflasyondaki gerilemenin devam etmesiyle birlikte gelişmiş ülke merkez bankaları faiz indirim döngüsüne girerken piyasa fiyatlamalarının faiz indirimlerinin devam edeceği yönünde olduğu görülmektedir.
Küresel risk iştahındaki dalgalanmalar ile gelişmiş ülke merkez bankalarının politika kararlarına yönelik belirsizlikler, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy girişlerinde dalgalı bir seyre neden olmaktadır.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir.
TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir.
DİBS getirileri artış kaydetmiştir.
Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Yılın ikinci çeyreğinde yılık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Üçüncü çeyrekte hem sanayi hem de hizmet üretimi çeyreklik bazda azalmıştır. Üçüncü çeyrekte azalış gösteren imalat sanayi firmalarının yatırım eğilimleri ekim ayında yükselirken istihdam beklentileri yatay seyretmiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin anket göstergeleri ve yüksek frekanslı veriler, sanayi istihdamındaki zayıf seyrin önümüzdeki dönemde devam edeceğine işaret etmektedir.
Tarım dışı nominal ücretlerdeki yıllık yükseliş oranı 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 115,4 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılının üçüncü çeyreğinde altın hariç ihracat ve ithalat azalmıştır.
Üçüncü çeyrekte dış ticaret haddi sınırlı artış kaydetmiş, ithalat miktar endeksinde ihracat miktar endeksindekine kıyasla daha yüksek gerçekleşen gerileme, dış ticarette miktarsal dengelenmeye işaret etmiştir.
Hizmetler dengesi hem seyahat hem de taşımacılık gelirlerinin desteğiyle güçlü görünümünü sürdürmektedir.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesindeki süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Cari işlemler dengesinin finansmanında portföy yatırımlarının ağırlığı azalırken uzun vadeli kalemlerin ağırlığı artmış, rezerv birikimi devam ederken net hata ve noksan kaleminde çıkışlar gözlenmiştir.
Yılın ilk dokuz ayında merkezi yönetim bütçesi 1074,0 milyar TL bütçe açığı ve 161,3 milyar TL faiz dışı açık kaydetmiştir. Ocak-eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, gelirler yüzde 76,9 oranında, harcamalar ise yüzde 81,1 oranında artış kaydetmiştir.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Sakarya, Akyazı, Cumhuriyet Mah. 39 Ada 242 Parsel, Kargir Bina ve Arsası 31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 24 / 46
Yıllıklandırılmış bütçe açığının milli gelire oranının eylül ayı itibarıyla yüzde 4,9 civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir.
Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır.
Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
Üretici enflasyonu ana eğilimi ılımlı seyrini korumuştur.
Vergi ve yönetilen kalemlerin manşet enflasyon üzerindeki etkisi yılın üçüncü çeyreğinde yükselmiştir.
Ekim 2024 / TÜİK Verileri
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 25 / 46
| Yıl | Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Tommuz | Agustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan. | Feb. | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct. | Nov. | Dec. | |
| Bir önceki aya göre değişim oranı | (%)-Monthly change (%) | ||||||||||||
| 2006 | 1.96 | 0.26 | 0.25 | 1.94 | 2.77 | 4,02 | 0.86 | $-0.75$ | $-0.23$ | 0,45 | $-0.29$ | $-0.12$ | 11,58 |
| 2007 | $-0.05$ | 0.95 | 0.97 | 0.80 | 0,39 | $-0.11$ | 0.06 | 0.85 | 1.02 | $-0.13$ | 0.89 | 0.15 | 5,94 |
| 2008 | 0.42 | 2.56 | 3,17 | 4.50 | 2.12 | 0.32 | 1.25 | $-2,34$ | $-0.90$ | 0.57 | $-0.03$ | $-3.54$ | 8,11 |
| 2009 | 0.23 | 1.17 | 0,29 | 0.65 | $-0.05$ | 0.94 | $-0.71$ | 0,42 | 0.62 | 0,28 | 1,29 | 0,68 | 5,93 |
| 2010 | 0.58 | 1.66 | 1.94 | 2.35 | $-1.15$ | $-0.50$ | $-0.16$ | 1.15 | 0.51 | 1.21 | $-0.31$ | 1,31 | 8,87 |
| 2011 | 2.36 | 1,72 | 1,22 | 0.61 | 0.15 | 0,01 | $-0.03$ | 1.76 | 1,55 | 1.60 | 0,65 | 1,00 | 13,33 |
| 2012 | 0.38 | $-0.09$ | 0,36 | 0.06 | 0.53 | $-1.49$ | $-0.31$ | 0.26 | 1.03 | 0,17 | 1.66 | $-0.12$ | 2,45 |
| 2013 | $-0.18$ | $-0.13$ | 0.81 | $-0.51$ | 1,00 | 1,46 | 0.99 | 0,04 | 0.88 | 0.69 | 0.62 | 1, 11 | 6,97 |
| 2014 | 3.32 | 1.38 | 0.74 | 0.09 | $-0.52$ | 0.06 | 0.73 | 0.42 | 0.85 | 0.92 | $-0.97$ | $-0.76$ | 6,36 |
| 2015 | 0.33 | 1:20 | 1,05 | 1,43 | 1,11 | 0.25 | $-0.32$ | 0.98 | 1,53. | $-0.20$ | $-1.42$ | $-0.33$ | 5,71 |
| 2016 | 0,55 | $-0,20$ | 0.40 | 0.52 | 1,48 | 0,41 | 0.21 | 0.08 | 0,29 | 0.84 | 2.00 | 2,98 | 9,94 |
| 2017 | 5,98 | 1,26 | 1.04 | 0.76 | 0.52 | 0.07 | 0.72 | 0.85 | 0.24 | 1,71 | 2.02 | 1.37 | 15,47 |
| 2018 | 0.99 | 2,68 | 1,54 | 2.60 | 3,79 | 3.03 | 1,77 | 6.60 | 10.88 | 0.91 | $-2.53$ | $-2.22$ | 33,64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09 | 1,58 | 2.98 | 2,67 | 0.09 | $-0.99$ | $-0.59$ | 0.13 | 0,17 | $-0.08$ | 0.69 | 7,36 |
| 2020 | 1.84 | 0.48 | 0,87 | 1,28 | 1.54 | 0.69 | 1,02 | 2,35 | 2,65 | 3.55 | 4.08 | 2,36 | 25,15 |
| 2021 | 2.66 | 1,22 | 4, 13 | 4.34 | 3.92 | 4,01 | 2,46 | 2.77 | 1,55 | 5.24 | 9.99 | 19.08 | 79,89 |
| 2022 | 10.45 | 7,22 | 9.19 | 7.67 | 8.76 | 6.77 | 5.17 | 2,41 | 4.78 | 7.83 | 0.74 | $-0.24$ | 97,72 |
| 2023 | 4,15 | 1,56 | 0.44 | 0.81 | 0.65 | 6.50 | 8.23 | 5,89 | 3,40 | 1,94 | 2.81 | 1,14 | 44,22 |
| 2024 | 4.14 | 3.74 | 3.29 | 3,60 | 1,96 | 1.38 | 1.94 | 1.68 | 1,37 | 1,29 | 27,17 |
| Ocak January |
Subat February |
Mart March |
Nisan April |
Mayıs May |
Haziran June |
Temmuz July |
Agustos | Eylül August September |
Ekim October |
Kasım November |
Aralık December |
Yellok | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0,55 | 0.02 | 0.26 | 0,71 | 0.92 | 0.10 | $-0.57$ | 0,85 | 1,02 | 1,79 | 1,40 | 0.42 | 7,72 |
| 2006 | 0,75 | 0,22 | 0.27 | 1,34 | 1.88 | 0.34 | 0.85 | $-0.44$ | 1,29 | 1,27 | 1,29 | 0.23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0,43 | 0.92 | 1.21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0,02 | 1,03 | 1,81 | 1.95 | 0.22 | 8,39 |
| 2008 | 0,80 | 1,29 | 0,96 | 1,68 | 1,49 | $-0,36$ | 0.58 | $-0.24$ | 0.45 | 2,60 | 0.83 | $-0.41$ | 10,06 |
| 2009 | 0.29 | $-0.34$ | 1,10 | 0.02 | 0.64 | 0.11 | 0.25 | $-0.30$ | 0,39 | 2.41 | 1,27 | 0.53 | 6,53 |
| 2010 | 1.85 | 1,45 | 0.58 | 0,60 | $-0.36$ | $-0.56$ | $-0.48$ | 0,40 | 1,23 | 1,83 | 0.03 | $-0.30$ | 6,40 |
| 2011 | 0,41 | 0,73 | 0.42 | 0.87 | 2,42 | $-1.43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0.75 | 3,27 | 1,73 | 0.58 | 10,45 |
| 2012 | 0.56 | 0.56 | 0.41 | 1,52 | $-0.21$ | $-0.90$ | $-0.23$ | 0.56 | 1,03 | 1.96 | 0.38 | 0.38 | 6,16 |
| 2013 | 1,65 | 0,30 | 0.66 | 0,42 | 0,15 | 0,76 | 0.31 | $-0,10$ | 0.77 | 1.80 | 0.01 | 0,46 | 7,40 |
| 2014 | 1,98 | 0,43 | 1.13 | 1,34 | 0.40 | 0,31 | 0.45 | 0,09 | 0.14 | 1,90 | 0,18 | $-0.44$ | 8.17 |
| 2015 | 1.10 | 0.71 | 1.19 | 1,63 | 0.56 | $-0.51$ | 0.09 | 0,40 | 0,89 | 1,55 | 0.67 | 0.21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0.02$ | $-0.04$ | 0.78 | 0.58 | 0.47 | 1.16 | $-0.29$ | 0.18 | 1.44 | 0.52 | 1.64 | 8.53 |
| 2017 | 2.46 | 0.81 | 1.02 | 1,31 | 0.45 | $-0,27$ | 0.15 | 0.52 | 0.65 | 2.08 | 1,49 | 0.69 | 11,92 |
| 2018 | 1.02 | 0,73 | 0,99 | 1.87 | 1.62 | 2,61 | 0.55 | 2.30 | 6,30 | 2,67 | $-1.44$ | $-0.40$ | 20,30 |
| 2019 | 1.06 | 0.16 | 1.03 | 1,69 | 0.95 | 0.03 | 1,36 | 0.86 | 0.99 | 2.00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1,35 | 0.35 | 0.57 | 0.85 | 1.36 | 1,13 | 0.58 | 0.86 | 0.97 | 2,13 | 2.30 | 1.25 | 14,60 |
| 2021 | 1,68 | 0.91 | 1.08 | 1,68 | 0.89 | 1,94 | 1,80 | 1,12 | 1,25 | 2,39 | 3,51 | 13.58 | 36.08 |
| 2022 | 11.10 | 4,81 | 5,46 | 7.25 | 2.98 | 4,95 | 2,37 | 1,46 | 3,08 | 3,54 | 2,88 | 1.18 | 64,27 |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2.29 | 2,39 | 0.04 | 3,92 | 9,49 | 9,09 | 4,75 | 3.43 | 3,28 | 2.93 | 64,77 |
| 2024 | 6,70 | 4.53 | 3.16 | 3,18 | 3,37 | 1.64 | 3.23 | 2.47 | 2.97 | 2,88 | 39,77 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Sakarya, Akyazı, Cumhuriyet Mah.
39 Ada 242 Parsel, Kargir Bina ve Arsası
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 26 / 46
| [2015+100] | F | 41 | 41.00.1 | 41.00.2 | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Insaat | Binalar | Ikamet amaçlı binalar | Ikamet amaçlı olmayan binalar |
||||||||||||||||
| Yd | Ay | Toplam | Oran | Matzeme | Oram | Iscilik | Oran | Toptam | Malzomo | ISCITN | Toplam | Oran | Matzome | Oran | Iscilik | Oran | Toplam | Matzeme | Incilik |
| 2015 12 | 100,60 | 99,34 | 103.62 | 101,15 | 100.19 | 103.40 | 101,23 | 100,27 | 103.35 | 100.93 | 99.95 | 103.57 | |||||||
| 2016 | 12 | 118,90 | 15.19% | 113,71 | 14,47% | 131.36 | 26.77% | 118,52 | 113,02 | 131.40 | 118.52 | 17.08% | 112.77 | 12.47% | 131.39 | 27.13% | 118.54 | 113.75 | 131,46 |
| 2017 | 12 | 138,14 | 16. 181 |
136,38 | 19,941 | 142.35 | 5,37% | 137,28 | 135.26 | 142.02 | 136,77 | 15,40% | 134.48 | 19,25% | 141,90 | 8,00% | 138.90 | 137,60 | 142.43 |
| 2018 | 12 | 173,57 | 25,65% | 176,22 | 29.21% | 167,19 | 17,45% | 173,33 | 176.12 | 166.78 | 172.55 | 26.16% | 175,25 | 30,32% | 186.53 | 17,36% | 175,76 | 178,74 | 167,70 |
| 2019 | 12 | 192,25 | 10.76% | 184,91 | 4.93% | 209.90 | 25.55% | 192.47 | 185.13 | 209.65 | 192.23 | 11,41% | 184.55 | 5,31% | 209.41 | 25,75% | 193.25 | 1BS.BS | 210.52 |
| 2020 | 12 | 240,35 | 25.02% | 241,02 | 30,349 | 238.74 | 13,74% | 240.76 | 241.55 | 238.91 | 239.27 | 24.47% | 239.57 | 29,81% | 238.61 | 13,94% | 245.43 | 247.44 | 239,97 |
| 2021 | 12 | 403,16 : 67,74% | 447.74 | 85,77% | 296.07 | 24.01% | 401.78 | 446.90 | 296.22 | 396.96 | 65.90% | 442,30 | 84.62% | 295.42 | 23.81% | 416.97 | 460.62 | 299.12 | |
| 2022 | $-12$ | 719,25 | 78,40% | 787,69 | 75,93% | 554,85 | 87.41% | 716,43 | 784,89 | 556.28 | 705,73 | 78.54% | 778,25 | 75,989 | 553.06 | 87.21% | 740.66 | 804.67 | 567.87 |
| 2023 | 12 | 1203,41 | 67 31% |
1215,09 | 54,207 | 1175.36 | 11.63% | 1192,25 | 1198.69 | 1177.19 | 1182.85 | 05,90% | 1188,13 | 52.67 | 171.03 | 111,74% | 1221.84 | 1230.18 | 1199.32 |
| 2024 | 69 | 1580.65 | 31.35% | 1498.43 | 23.32% | 1778.15 | 51.29% | 1571.53 | 1486.52 | 1770.44 | 1562.78 | 32.12% | 1474,50 | 24,10% | 760.46 | 50,33% | 1599.09 | 1522.34 | 1806.30 |
2023 yılı dördüncü çeyreğinde Türkiye genelinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 12,5 oranında artan TGFE, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 98,2, reel olarak ise yüzde 21,8 oranında artmıştır.
| Ticari Gayrimenkul | Dükkan | Ofis | |
|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Fiyat Endeksi | Fiyat Endeksi | |
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | |
| think | 1019.7 | 1009.5 | 1077.6 |
| (%98.2) | (%98.9) | (%94.2) | |
| STANIA | 899.8 | 905.1 | 881.5 |
| (%80.9) | (9683,4) | (F672, 8) | |
| STATE OF | 1102.3 | 1011.3 | 1366,9 |
| (%110.2) | (96109.4) | (%103.3) | |
| ISSUE | 1153.0 | 1099.5 | 1472.2 |
| (96110.1) | (96106.6) | (%125.3) |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Sakarya, Akyazı, Cumhuriyet Mah. 39 Ada 242 Parsel, Kargir Bina ve Arsası 31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 27 / 46
Değerleme konusu taşınmaz; Sakarya ili, Akyazı ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi, Ada Caddesi üzerinde yer almaktadır. 400,16 m2 yüzölçümlü 39 ada 242 parselde yer alan ana taşınmaz niteliği "İçerisinde Şekerbank Binası ve Üstünde 2 Adet Lojmanı ve Kargir Kalorifer Binası Olan Kargir Bina ve Arsası" vasıflı olup, Zemin Kat + 3 Normal Kat + 1 Çatı Katından ibarettir.
Parsel, düz arazi yapısına sahip olup ince uzun dörtgen geometriye sahiptir. Jeolojik olarak 1. derece deprem kuşağındadır. Bina girişi zemin kat seviyesinden ve Ada Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Binanın yol cephesinin solunda üst katlara çıkış merdiveni yer almaktadır.
Ruhsata göre IV/C Yapı Sınıfı Grubunda, toplam 614,02 m² alanlıdır.
Zemin Katta ve 1. Katta; Banka Şubesi, (1. Kata Zemin Kattan iç merdivenle ulaşılmaktadır)
Katta; 1 Daire (Lojman)
Katta; Çatı piyesli, 1 daire (Lojman) bulunmaktadır.
Zemin Kattan ulaşılan arka bahçede tek katlı yaklaşık 55 m² alanlı müştemilat binası bulunmaktadır.
Banka şubesi olarak kullanılan katlar döşemeleri kısmen granit seramik kısmen halı kaplamadır. Islak zeminler seramik duvarlar tavana kadar fayans kaplıdır. İç mahal duvarları alçı sıva üzeri saten boya, tavan alçıpan asma tavan, kapılar alüminyum doğramadır.
Daire (Lojman) katlarında Salon, Odalar ve Hol zeminleri laminant parke, ıslak hacim zeminleriseramik kaplıdır. Duvarlar alçı sıva üzeri saten boya, oda kapıları ahşap, daire giriş kapısı çelik kapıdır. Pencere doğramaları PVC, camlar ısıcamdır.
Banka Şubesi; 137 m² (Zemin Kat) + 96 m² (1. Kat) olmak üzere 233 m²'dir.
Mesken (Lojman) 1; 129 m² (2. Kat)
Mesken (Lojman) 2; 129 m² (3. Kat) + 68 m² (Çatı katı) olmak üzere 197 m²'dir.
Müştemilat : 55 m² (Arşiv/Depo)
Toplam; 614 m²
Konut Alanı; 322,54 m² + Ticari Alan; 291,48 m² olarak toplam 614,02 m² için alınmış Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır.
| GÜÇLÜ | ZAYIF |
|---|---|
| ✓ Ulaşımı kolay olması. ✓ Prestijli lokasyonda yer alması. ✓ Sosyal ve kültürel alanlara yakın olması. |
✓ Yeni deprem yönetmeliğinden önce yapılmış olması. ✓ Yapı yaşının ilerlemiş olması (30 yıl). ✓ Ticari alanda kalan kısım yapılanma koşullarına haiz olmakla birlikte, dar uzun parselde arka bölümün ayrık nizam konut imarı nedeniyle yapılanma için yan parsellerle tevhit gerekmesi. |
| FIRSAT | TEHDİT |
| ✓ Ticari potansiyelin yükselmesi. ✓ Deprem güvenli yeni yapılanma imkanı bulunması. |
✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara bağlı inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı sıra alıcı potansiyelinin de azalması. ✓ Deprem riski. |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
Parsel üzerinde bulunan yapıda ruhsata aykırı bir durum bulunmamaktadır. İç mahallerde banka şubesi olması sebebiyle ihtiyaca göre basit tadilat niteliğinde bölümlendirmeler yapılmıştır. 04.05.2019 tarihinde düzenlenmiş Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek değişiklik bulunmamaktadır.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkul mevcut durumda banka şubesi ve lojman (boş) olarak kullanılmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 29 / 46
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 32 / 46
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
: 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 35 / 46
Değerleme konusu parsele yaklaşık 500 m. uzaklıkta yer alan; zemin katta konumlu 100 m² alanlı dükkan 6.900.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
Değerleme konusu parsele yaklaşık 500 m. uzaklıkta yer alan; zemin katta konumlu 310 m² alanlı dükkan 23.000.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
Değerleme konusu parsele yaklaşık 1 km. uzaklıkta yer alan emsal; zemin katta konumlu 70 m² alanlı dükkan 8.500.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
Değerleme konusu parsele yaklaşık 1 km. uzaklıkta yer alan emsal; zemin, 1. ve 2. katta konumlu zemine indirgenmiş olarak 438 m² alanlı dükkan 55.000.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
Değerleme konusu parsele yaklaşık 1 km. uzaklıkta yer alan emsal; zemin 100 m² dükkan 8.500.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın zemin kat 137 m² dükkanın 13.700.000 TL (birim fiyat 100.000 TL/m²) bedelle satılabileceği bilgisi edinilmiştir.
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın zemin kat 137 m² dükkanın 11.000.000 TL (birim fiyat 80.291 TL/m²) bir bedelle satılabileceği bilgisi edinilmiştir.
Adapazarı Cumhuriyet Mahallesinde, Yeni Atatürk Okulu Karşısı, 157 m² arsa İçerisinde, Komple Bina, 2 Adet 79 m² Dükkan, 2 Adet 61 m² Balkonlu 1+1, 4 Adet 61 m² Balkonsuz 2+1 Olmak Üzere Toplam 8 Adet Bağımsız Bölüm Bulunmakta. Yüksek kira getirili, Çark Caddesine, Devlet Okullarına, DSİ Bölge Müdürlüğü'ne market ve mağazalara yürüme mesafesinde.
Cumhuriyet Mahallesinde Yeni Atatürk Okulu Karşısında 157 m² arsada, 2 Dükkan, 6 adet daire olmak üzere 8 bağımsız bölümlü, 524 m² inşaat alanlı 1 yaşında komple bina 27.750.000 TL bedelle satışa sunulmuştur. Ortalama yapı birim değeri 53.000 TL/m²'dir.
Cumhuriyet Mahallesinde Çark Caddesi Migros civarı 3 dükkan 10 ofis, toplam 13 adet bağımsız bölümden oluşan, asansörlü, bakımlı ve düzenli kat mülkiyetli sağlam yapı. Hemen yanında otopark bulunan, arsa değeri çok yüksek. Küçük bir pazarlık bulunmaktadır.
Cumhuriyet Mahallesinde, Çark Caddesi'nde 188 m² arsada, 3 dükkan, 10 adet ofis olmak üzere 13 bağımsız bölümlü, 805 m² inşaat alanlı, 26-30 yaşında komple bina 39.500.000 TL bedelle satışa sunulmuştur. Ortalama yapı birim değeri 49.068 TL/m²'dir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 36 / 46
Reji Sokağında 3 Yol Üzerinde Sakmar ve Cami Yanı 87 m² arsa üzerinde 1 Adet 80 m² Dükkan ve 2 Adet 90 m² daire komple satılık. Tüm şehir içi ulaşımı kolay kira getirisi yüksek komple mülk. 87 m² arsada, 1 dükkan, 2 adet daire olmak üzere 3 bağımsız bölümlü, 260 m² inşaat alanlı, 26-30 yaşında komple bina 10.500.000 TL bedelle satışa sunulmuştur. Ortalama yapı birim değeri 40.385 TL/m²'dir.
| Emsal No |
Mahalle | Fiyat (TL) |
Net m2 |
Brüt m2 |
İlan No. | Tarih | Satışa Sunan | İletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yunus Emre | 6.900.000 | 90 | 100 | 1178009785 | 08.11.2024 | Sancak Emlak | 0 (543) 711 18 20 | |
| 2 | Inönü | 23,000,000 | 280 | 311 | 1159123709 | 08.11.2024 | Lider Emlak Gayrimenkul 0 (532) 132 16 54 | |
| з | Ömercikler | 8.500.000 | 63 | 70 | 1207597981 | 28.10.2024 | Yasin Emlak | 0 (545) 418 00 66 |
| 4 | Ömercikler | 55.000.000 | 395 | 438 | 1207027002 | 25.10.2024 | Nizam Emlak | 0 (542) 280 95 94 |
| 5 | Ömercikler | 8,500,000 | 90 | 100 | 1185148184 | 17.11.2024 | Sahibinden | 0 (554) 250 50 54 |
5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| Emsal No |
Mahalle | Fiyat (TL) |
Brüt m 2 |
TL/m 2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m 2 |
Konum Kullanım |
Uyumlu TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Yunus Emre | 6.900.000 | 100 | 69,069 | $-10.00\%$ | 62.162 | 10,00% | 68.378 |
| 2 | Inönü | 23.000.000 | 311 | 74.003 | $-10,00\%$ | 66.602 | 10,00% | 73.263 |
| 3 | Ömercikler | 8.500.000 | 70 | 121.550 | $-10,00\%$ | 109.395 | $-20,00\%$ | 87.516 |
| 4 | Ömercikler | 55.000.000 | 438 | 125.442 | $-10,00%$ | 112.898 | $-20,00%$ | 90.318 |
| 5 | Ömercikler | 8,500,000 | 100 | 85.085 | $-10,00%$ | 76.577 | 5,00% | 80.405 |
| Ortalama | 95.030 | 85.527 | 79.976 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
| GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU | 31.12.2024 |
|---|---|
| Sakarya, Akyazı, Cumhuriyet Mah. | 2024-ŞGYO-0022 |
| 39 Ada 242 Parsel, Kargir Bina ve Arsası |
Sayfa 37 / 46 |
Bölge emlakçı görüşleri, değerleme konusu yapının zemin kat (137 m²) birim satış bedelinin 80.000 – 100.000 TL/m² civarında olabileceği yönündedir.
Tarafımızca yapılan ticari gayrimenkul zemin kat birim pazar değeri 79.976 TL/m² bulunmuş, 80.000 TL/m² takdir edilmiştir.
5.1.4.'te değerleme konusu binanın ticari nitelikli zemin katı için 80.000 TL/m² Pazar değeri takdir edilmiştir.
Diğer katların birim pazar değerleri zemin kata göre takdir edilmiştir.
Zemin kat birim değerine göre; 1. Kat için 1/3 (26.667 TL/m²), 2. ve 3. Katlar için 1/4 (20.000 TL/m²), Çatı Katı ve Eklenti alanları için 1/6 (13.333 TL/m²) oranında değer takdir edilmiştir.
| Kat | Brüt m 2 | TL/m 2 | Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| Zemin | 137 | 80.000 | 10.960.000 |
| 1.Kat | 96 | 26.667 | 2.560.000 |
| 2. Kat | 129 | 20,000 | 2.580.000 |
| 3.Kat | 129 | 20,000 | 2.580.000 |
| Çatı | 68 | 13.333 | 907.000 |
| Eklenti | 55 | 13.333 | 733.000 |
| Toplam | 614 | 20.320.000 |
Buna göre bulunan kat bazlı değerler ve toplam değer aşağıda gösterilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Diğer yandan parsel imarı kısmen ticari kısmen konuttur.
Yaklaşık 156 m² Ticaret Alanında Yapılaşma şartları; Bitişik Nizam, 3 Kattır.
Konut alanında kalan diğer kısmı (yaklaşık 231 m²) İmar Planında "Konut Alanı" içerisindedir.
Konut Alanında Yapılaşma Şartları; Ayrık Nizam, 3 Kat (Yençok=10,00 m.), Emsal=1.05'tir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
İmar Planı kapsamında söz konusu parselin (yaklaşık 10 m²) yola terki bulunmaktadır. Ancak konut alanında mevcut durumda yapılanma imkanı bulunmamakta, komşu parsellerle birlikte (tevhit edilerek) yapılanma mümkün olabilecektir.
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Kullanılmamıştır.
Kullanılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 39 / 46
Değerleme konusu parsele yaklaşık 1 km uzaklıkta yer alan emsal; zemin katta konumlu 100 m² alanlı dükkan 30.000 TL bedelle kiralıktır.
Değerleme konusu parsele yaklaşık 500 m. uzaklıkta yer alan; zemin katta konumlu 40 m² alanlı dükkan 15.000 TL/ay bedelle kiralıktır.
Değerleme konusu parsele yaklaşık 1,5 km uzaklıkta yer alan; zemin katta konumlu 25 m² alanlı dükkan 9.000 TL/ay bedelle kiralıktır.
Emsal 4 NESİL Emlak Akyazı / 0 (530) 547 08 73
Değerleme konusu parsele yaklaşık 500 m. uzaklıkta yer alan; zemin katta konumlu 30 m² alanlı dükkan 9.000 TL/ay bedelle kiralıktır.
Emsal 5 ASRIN Emlak / 0 (535) 745 21 15
Değerleme konusu parsele yaklaşık 500 m. uzaklıkta yer alan; zemin katta 26 m² depolu dükkan 8.000 TL/ay bedelle kiralıktır.
Beyan 1 EYÜPOĞLU Emlak / 0 (541) 301 92 65
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın zemin kat 137 m² dükkanın 50.000 TL/ay (birim fiyat 365 TL/m²) bedelle kiralanabileceği bilgisi edinilmiştir.
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın zemin kat 137 m² dükkanın 60.000 TL (birim fiyat 438 TL/m²) bedelle kiralanabileceği bilgisi edinilmiştir. Kiralık Emsal Bilgileri
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 40 / 46
| Emsal | Mahalle | Kira | Brüt | $TL/m2$ -ay | Pazarlık | Pazarlıklı | Konum | Düzeltilmiş |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | (TL/ay) | m 2 | Oranı | $TL/m2$ ay | Kullanım | $TL/m2$ -ay | ||
| Ömercikler | 30,000 | 100 | 300 | $-10.00\%$ | 270 | 0.00% | 270 | |
| 2 | Ömercikler | 15,000 | 40 | 375 | $-10,00\%$ | 338 | 0.00% | 338 |
| 3 | İnönü | 9.000 | 24 | 369 | $-10.00\%$ | 332 | 10.00% | 365 |
| 4 | Ömercikler | 9.000 | 30 | 300 | -10.00% | 270 | 0.00% | 270 |
| 5 | Ömercikler | 8.000 | 26 | 313 | $-10.00\%$ | 282 | 0.00% | 282 |
| Ortalama | 332 | 298 | 305 |
Bölge emlakçı görüşleri, değerleme konusu yapının zemin kat (137 m²) aylık kirasının 50.000 TL/ay (365 TL/m²-ay) – 60.000 TL/ay (438 TL/m²-ay) civarında olabileceği yönündedir.
Tarafımızca yapılan ticari gayrimenkul zemin kat birim pazar kirası 305 TL/m²-ay bulunmuş, 300 TL/m²-ay takdir edilmiştir.
Diğer katların birim pazar kiraları zemin kata göre takdir edilmiştir.
Zemin kat birim pazar kirasına göre; 1. Kat için 1/3 (100 TL/m²-ay), 2. ve 3. Katlar için 1/4 (75 TL/m²-ay), Çatı Katı ve Eklenti alanları için 1/6 (50 TL/m²-ay) oranında değer takdir edilmiştir. Buna göre bulunan kat bazlı Pazar kiraları ve toplam pazar kirası aşağıda gösterilmiştir.
| Kat | Brüt m 2 | TL/m 2 | Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| Zemin | 137 | 300 | 41.000 |
| 1.Kat | 96 | 100 | 9.600 |
| 2. Kat | 129 | 75 | 9.700 |
| 3.Kat | 129 | 75 | 9.700 |
| Catı | 68 | 50 | 3.400 |
| Eklenti | 55 | 50 | 2.800 |
| Toplam | 614 | 76.200 |
Değerleme konusu yapı için toplam pazar kirası, 76.200 TL/ay bulunmuş, 76.000 TL/ay takdir edilmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
Kullanılmamıştır.
6.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması
Değerleme konusu komple bina olmakla birlikte, değerleme konusu yapının yer aldığı parselin yol cephesi 6,67 m. iken derinliği yaklaşık 60 m.'dir.
Diğer yandan parsel imarı kısmen ticari kısmen konuttur.
Yaklaşık 156 m² Ticaret Alanında Yapılaşma şartları; Bitişik Nizam, 3 Kattır.
Konut alanında kalan diğer kısmı (yaklaşık 231 m²) İmar Planında "Konut Alanı" içerisindedir.
Konut Alanında Yapılaşma Şartları; Ayrık Nizam, 3 Kat (Yençok=10,00 m.), Emsal=1.05'tir.
İmar Planı kapsamında söz konusu parselin (yaklaşık 10 m²) yola terki bulunmaktadır.
Ancak konut alanında mevcut durumda yapılanma imkanı bulunmamakta, komşu parsellerle birlikte (tevhit edilerek) yapılanma mümkün olabilecektir.
Cumhuriyet Mahallesinde Yeni Atatürk Okulu Karşısında 157 m² arsada, 2 Dükkan, 6 adet daire olmak üzere 8 bağımsız bölümlü, 524 m² inşaat alanlı 1 yaşında komple bina 27.750.000 TL bedelle satışa sunulmuştur. Ortalama yapı birim değeri 53.000 TL/m²'dir.
Değerleme konusu yapı için %10 pazarlık ve cephe düzeltmesi, %32 bina aşınma payı ve düşüldüğünde emsal yapının ortalama yapı birim değeri 32.436 TL/m²'dir.
Değerleme konusu yapı inşaat alanı 614 m²'dir. Buna göre yapı değeri 19.915.704 TL bulunmaktadır.
Cumhuriyet Mahallesinde, Çark Caddesi'nde 188 m² arsada, 3 dükkan, 10 adet ofis olmak üzere 13 bağımsız bölümlü, 805 m² inşaat alanlı, 26-30 yaşında komple bina 39.500.000 TL bedelle satışa sunulmuştur. Ortalama yapı birim değeri 49.068 TL/m²'dir.
Pazarlık ve parsel konum kullanım uyumlaştırması (-%30) ile emsal yapının ortalama yapı birim değeri 34.348 TL/m²'dir.
Değerleme konusu yapı inşaat alanı 614 m²'dir. Buna göre yapı değeri 21.089.672 TL bulunmaktadır.
Reji Sokağında 3 Yol Üzerinde Sakmar ve Cami Yanı 87 m² arsa üzerinde 1 Adet 80 m² Dükkan ve 2 Adet 90 m² daire komple satılık. Tüm şehir içi ulaşımı kolay kira getirisi yüksek komple mülk. 87 m² arsada, 1 dükkan, 2 adet daire olmak üzere 3 bağımsız bölümlü, 260 m² inşaat alanlı, 26-30 yaşında komple bina 10.500.000 TL bedelle satışa sunulmuştur. Ortalama yapı birim değeri 40.385 TL/m²'dir.
Pazarlık ve parsel konum kullanım uyumlaştırması (-%15) ile emsal yapının ortalama yapı birim değeri 34.327 TL/m²'dir.
Değerleme konusu yapı inşaat alanı 614 m²'dir. Buna göre yapı değeri 21.076.778 TL bulunmaktadır. Komple bina çalışmasına göre, değerleme konusu yapı değeri 20.000.000 TL – 21.000.000 TL arasında bulunmaktadır.
5.1.4.'te değerleme konusu binanın ticari nitelikli zemin katı için 80.000 TL/m² Pazar değeri takdir edilmiştir.
Diğer katların birim pazar değerleri zemin kata göre takdir edilmiştir.
Zemin kat birim değerine göre; 1. Kat için 1/3 (26.667 TL/m²), 2. ve 3. Katlar için 1/4 (20.000 TL/m²), Çatı Katı ve Eklenti alanları için 1/6 (13.333 TL/m²) oranında değer takdir edilmiştir.
| Kat | Brüt $m2$ | TL/m 2 | Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| Zemin | 137 | 80.000 | 10.960.000 |
| 1.Kat | 96 | 26.667 | 2.560.000 |
| 2. Kat | 129 | 20,000 | 2.580.000 |
| 3.Kat | 129 | 20,000 | 2.580.000 |
| Catı | 68 | 13.333 | 907.000 |
| Eklenti | 55 | 13.333 | 733.000 |
| Toplam | 614 | 20.320.000 |
Buna göre bulunan kat bazlı değerler ve toplam değer aşağıda gösterilmiştir.
Değerleme konusu yapı için toplam pazar değeri, 20.320.000 TL bulunmaktadır.
Her iki çalışmada yakın değerler bulunmuş olup, komple bina için 20.320.000 TL pazar değeri takdir edilmiştir.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Sakarya, Akyazı, Cumhuriyet Mah. 39 Ada 242 Parsel, Kargir Bina ve Arsası 31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 43 / 46
Ticari gayrimenkul zemin kat birim pazar kirası 305 TL/m²-ay bulunmuş, 300 TL/m²-ay takdir edilmiştir.
Diğer katların birim pazar kiraları zemin kata göre takdir edilmiştir.
Zemin kat birim pazar kirasına göre; 1. Kat için 1/3 (100 TL/m²-ay), 2. ve 3. Katlar için 1/4 (75 TL/m²-ay), Çatı Katı ve Eklenti alanları için 1/6 (50 TL/m²-ay) oranında değer takdir edilmiştir.
Buna göre bulunan kat bazlı Pazar Kiraları ve toplam pazar kirası aşağıda gösterilmiştir.
| Kat | Brüt m 2 | TL/m 2 | Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| Zemin | 137 | 300 | 41.000 |
| 1.Kat | 96 | 100 | 9.600 |
| 2. Kat | 129 | 75 | 9.700 |
| 3.Kat | 129 | 75 | 9.700 |
| Catı | 68 | 50 | 3.400 |
| Eklenti | 55 | 50 | 2.800 |
| Toplam | 614 | 76.200 |
Değerleme konusu yapı için toplam pazar kirası, 76.200 TL/ay bulunmuş, 76.000 TL/ay takdir edilmiştir.
6.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
6.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu görülmüştür. Mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksiz olarak mevcuttur.
İç mekanlarda hafif malzeme ile yapılan mahaller, basit tadilat kapsamında değerlendirilmiştir.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te, TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İncelenen belgeler kapsamında devredilmesinde bir sınırlama tespit edilmemiştir.
6.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu yapı için, 1994 yılında Yapı Ruhsatı 1995 yılında Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış, "İçerisinde Şekerbank Binası ve Üstünde 2 Adet Lojmanı ve Kargir Kalorifer Binası Olan Kargir Bina ve Arsası" niteliklidir. Kat mülkiyeti tesis edilmemiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir."
Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu taşınmazın tapudaki niteliğinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması, Yapı Kullanma İzin Belgesi ve Yapı Kayıt Belgesi bulunması, devredilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmaması dikkate alınarak, GYO portföyünde "Bina" olarak bulunmasında bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 45 / 46
TAKBİS kayıtları 4.1.4.'te yer almaktadır. TAKBİS tarihi itibariyle değerleme konusu yapı üzerinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir şerh, beyan, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu yapı için, 1994 yılında Yapı Ruhsatı 1995 yılında Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış, "İçerisinde Şekerbank Binası ve Üstünde 2 Adet Lojmanı ve Kargir Kalorifer Binası Olan Kargir Bina ve Arsası" niteliklidir. Kat mülkiyeti tesis edilmemiştir.
Değerleme konusu yapının yer aldığı parselin yol cephesi 6,67 m. iken derinliği yaklaşık 60 m.'dir.
Diğer yandan parsel imarı kısmen ticari kısmen konuttur. Yaklaşık 156 m² Ticaret Alanında Yapılaşma şartları; Bitişik Nizam, 3 Kattır. Konut alanında kalan diğer kısmı (yaklaşık 231 m²) İmar Planında "Konut Alanı" içerisindedir. Konut Alanında Yapılaşma Şartları; Ayrık Nizam, 3 Kat (Yençok=10,00 m.), Emsal=1.05'tir. İmar Planı kapsamında söz konusu parselin (yaklaşık 10 m²) yola terki bulunmaktadır.
Ancak konut alanında mevcut durumda yapılanma imkanı bulunmamakta, komşu parsellerle birlikte (tevhit edilerek) yapılanma mümkün olabilecektir.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmış, Pazar değerini yansıtan sonuca ulaşacağı kanaati oluşmuştur.
Değer, gayrimenkul üzerinde değeri ve devri etkileyen herhangi bir takyidat bulunmaması esasına göre belirlenmiştir.
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "İçerisinde Şekerbank Binası ve Üstünde 2 Adet Lojmanı ve Kargir Kalorifer Binası Olan Kargir Bina ve Arsası" nitelikli yapı için KDV hariç 20.320.000 TL pazar değeri, 76.200 TL/Ay pazar kirası takdir edilmiştir.
| Kat | Brüt $m2$ | TL/m 2 | Değer (TL) | Kat | Brüt $m2$ | TL/m 2 | Değer (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin | 137 | 80,000 | 10.960.000 | Zemin | 137 | 300 | 41.000 |
| 1.Kat | 96 | 26.667 | 2.560.000 | 1.Kat | 96 | 100 | 9.600 |
| 2. Kat | 129 | 20,000 | 2.580.000 | 2. Kat | 129 | 75 | 9.700 |
| 3.Kat | 129 | 20,000 | 2.580.000 | 3.Kat | 129 | 75 | 9.700 |
| Catı | 68 | 13.333 | 907.000 | Catı | 68 | 50 | 3.400 |
| Eklenti | 55 | 13.333 | 733.000 | Eklenti | 55 | 50 | 2.800 |
| Toplam | 614 | 20.320.000 | Toplam | 614 | 76.200 |
20.320.000,00 TL (YirmiMilyonÜçyüzyirmiBinTürkLirası) + KDV
76.200,00 TL (YetmişaltıBinİkiyüzTürkLirası)
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0022 Sayfa 46 / 46
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.