Legal Proceedings Report • Jan 6, 2025
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 1 / 45
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI 5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA.5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 |
||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER. 9 |
||
| 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 | |||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B. 12 | |||
| 3.2. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI | ||
| HAKKINDA BİLGİ 15 | |||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ | 15 | ||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 15 | ||
| 3.5. | GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 15 | ||
| 3.6. | GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 15 |
||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ16 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ16 | |||
| 3.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | ||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA16 | |||
| 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 16 | |||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ17 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER17 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ24 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 30 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 30 | ||
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 2 / 45
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER 31 |
||
|---|---|---|---|
| 4.6. 4.7. |
RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ31 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ 31 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 32 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ43 | ||
| 7. | SONUÇ 44 | ||
| 7.1. 7.2. |
SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 44 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ45 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 3 / 45
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
31.12.2024 / 2024-ŞGYO-0013
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri ve Pazar Kirası Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Şirinyalı Mahallesi, 5825 ada, 6 parselde, "11 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası" nitelikli, kat mülkiyeti tesis edilmiş olarak yer alan binada, Zemin Katta 4 No.lu ''Depolu Asma Katlı Dükkan'' nitelikli 1 adet bağımsız bölümün Pazar Değeri ve Pazar Kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Şirinyalı Mahallesi, İsmet Gökşen Caddesi, No: 36D, Muratpaşa / ANTALYA
Sahibi (4 No.lu Bağımsız Bölüm)
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
Değerlemeye konu 4 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz banka şubesi olarak kullanılmaktadır.
Tapu örnekleri ve TAKBİS belgeleri 3.1.3.'te yer almaktadır.
Muratpaşa Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre, rapor konusu taşınmazın yer aldığı 5825 ada 6 no.lu parsel;
1/1000 ölçekli "Uygulama İmar Planında "Yüksek Zemin Katta 5.50 Kotunda Zorunlu Ticaret Kullanımı" alanında kalmaktadır ve Ayrık Nizam, KAKS: 0.80, Kat (max)= 12, Çıkma Katsayısı: 1.70, Yol Mesafesi: 10.00 m, yapılaşma koşullarına tabidir.
Yan ve arka bahçe mesafesi; Büyükşehir İmar Yönetmeliği'ne göre belirlenecek olup, subasman kotu Belediye Meclisinin 05.09.1995 gün ve 124 sayılı kararına göre uygulanacağı bilgisi edinilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 4 / 45
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Depolu Asma Katlı Dükkân" nitelikli 4 no.lu bağımsız bölüm için KDV hariç 29.020.000 TL Pazar Değeri, 120.500 TL/Ay KDV/Stopaj hariç pazar kirası takdir edilmiştir.
29.020.000 TL (YirmidokuzMilyonYirmiBinTürkLirası) + KDV
120.500 TL/Ay (YüzyirmiBinBeşyüzTürkLirası)
| Mehmet Cem TÜRKER | Yasin ÇABUK | Soner GÖKDAĞLI |
|---|---|---|
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| (Lisans No: 404667) | (Lisans No: 405180) | (Lisans No: 410944) |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 5 / 45
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0013
| Mehmet Cem TÜRKER | (Lisans Tarih-No: 22.07.2015 / 404667) |
|---|---|
| Yasin ÇABUK | (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180) |
Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
26.12.2024
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkul için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 6 / 45
| 2.1. Kuruluşu |
Tanıtıcı Bilgiler | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ticaret Unvanı | : Girişim Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
||||
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
||||
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
||||
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
||||
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
||||
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
||||
| Mersis No | : 0396059371100015 |
||||
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
||||
| Kep: [email protected] |
|||||
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
||||
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
||||
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
||||
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | |||||
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
|||||
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 | ||||
| 34394 Şişli / İSTANBUL | |||||
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
||||
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL | ||||
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | |||||
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 | ||||
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No |
: Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
||||
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
||||
| Mersis No. | : - | ||||
| KEP Adresi | : [email protected] |
||||
| Tel | : 0 212 398 38 00 | ||||
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Şirinyalı Mahallesi, 5825 ada, 6 parselde, "11 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası" nitelikli, kat mülkiyeti tesis edilmiş olarak yer alan binada, Zemin Katta 4 No.lu ''Depolu Asma Katlı Dükkân'' nitelikli 1 adet bağımsız bölümün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 7 / 45
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 8 / 45
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 9 / 45
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkul, Tekelioğlu Caddesi, Terra City AVM önünden batıya hareketle, yaklaşık 2,8 km. mesafede yer almakta olup, otomobille 8 dakikada ulaşılabilmektedir.
TERRACITY AVM önünden batıya hareketle yaklaşık 1,05 km. Tekelioğlu Caddesi üzerinden ilerlenir, daha sonra LAURA AVM'nin bulunduğu döner kavşaktan sola İsmet Gökşen Caddesi'ne dönülür. Cadde üzerinde Batı yönünde 1.2 km ilerlenir ve sol kolda konumlu 36D dış kapı no.lu konu gayrimenkule ulaşılır.
Binanın yakın çevresinde Adonis Otel, Erdal İnönü Parkı ve Özel Antalya Yaşam Hastanesi bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile rahat bir şekilde ulaşım sağlanmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yapılaşmalar, konut altı ticaret ve yer yer ticari yapılar şeklinde gerçekleşmiştir. Rapor konusu gayrimenkulün belediye hizmetlerinden istifadesi tamdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 10 / 45
| İI | Antalya |
|---|---|
| İlçe | Muratpaşa |
| Mahalle/Köy | Sirinyalı |
| Mahalle No | 205013 |
| Ada | 5825 |
| Parsel | 6 |
| Tapu Alanı | 2.329,00 |
| Nitelik | 11 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası |
| Mevkii | ۰ |
| Zemin Tip | Kat Mülkiyet |
| Pafta | - |
| Tip | Alan (m2) |
| Bina Nitelik | Blok | Bağımsız Bölüm Ade |
|---|---|---|
| Kat Mülkiyet | - | 25 |
| Kat | Nitelik | BB No |
|---|---|---|
| ZΚ | Depolu Asma Katlı Dükkan | 1 |
| ZΚ | Depolu Asma Katlı Dükkan | 2 |
| ZK | Depolu Asma Katlı Dükkan | 3 |
| ZK | Depolu Asma Katlı Dükkan | 4 |
| ZΚ | Depolu Asma Katlı Dükkan | 5 |
| 1. NK | Mesken | 6 |
| 1. NK | Mesken | 7 |
| 2. NK | Mesken | 8 |
| 2. NK | Mesken | 9 |
| 3. NK | Mesken | 10 |
| 3. NK | Mesken | 11 |
| 4. NK | Mesken | 12 |
| 4. NK | Mesken | 13 |
| 5. NK | Mesken | 14 |
| 5. NK | Mesken | 15 |
| 6. NK | Mesken | 16 |
| 6. NK | Mesken | 17 |
| 7. NK | Mesken | 18 |
| 7. NK | Mesken | 19 |
| 8. NK | Mesken | 20 |
| 8. NK | Mesken | 21 |
| 9. NK | Mesken | 22 |
| 9. NK | Mesken | 23 |
| 10. NK | Dubleks Mesken | 24 |
| 10. NK | Dubleks Mesken | 25 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 11 / 45
| Zemin Tipi | Kat Mülkiyet | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | 5825/6 | ||||||
| AT Yüzölçümü (m2) | 2.329.00 | ||||||
| Il/Ilçe/Mahalle | ANTALYA / MURATPASA | ||||||
| Mahalle/Mevkii | SİRİNYALI / - | ||||||
| Kayıt Durum | Aktif | ||||||
| Ana Taşınmaz Nitelik | 11 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası | ||||||
| Malik / Hisse | ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (TAM) | ||||||
| Edinme Sebebi | Satıs | ||||||
| Tasınmaz Kimlik No | Cilt/Sayfa No | B.B. Nitelik | Kat | B.B. No. | Arsa Pay / Payda | Edinme Tarihi-Yevmiye | |
| 16808768 | 5/419 | Depolu Asma Katlı Dükkan | Zemin Kat | 4 | 1230/13926 | 30.06.2020 / 13559 |
Tapu örneği EK-1'dedir.
Malik / Hisse : ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
Edinme Sebebi : Satış
Tarih-Yevmiye : 30.06.2020 / 13559
TAKBİS tarihi itibariyle, Yönetim Planı ve Kat Mülkiyetine Çevrilme beyanları bulunmakta, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri olumsuz etkileyen beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
TAKBİS örneği EK-2'de yer almaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 12 / 45
1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI (E Plan)
İmar Durumu
T.C. Antalya Büyükşehir Belediyesi İmar ve şehircilik Daire Başkanlığı'ndan müşteri tarafından alınan 03.12.2024 tarihli yazıda;
5825 Ada 5 Parsel alanı güncel 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nda 0.60 yapılaşma koşullu "Konut Alanı"nda yer almaktadır.
Muratpaşa Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre, rapor konusu taşınmazın yer aldığı 5825 ada 6 no.lu parsel;
1/1000 ölçekli "Uygulama İmar Planında "Yüksek Zemin Katta 5.50 Kotunda Zorunlu Ticaret Kullanımı" alanında kalmaktadır ve Ayrık Nizam, KAKS: 0.80, Kat (max)= 12, Çıkma Katsayısı: 1.70, Yol Mesafesi: 10.00 m, yapılaşma koşullarına tabidir.
Yan ve arka bahçe mesafesi; Büyükşehir İmar Yönetmeliği'ne göre belirlenecek olup, subasman kotu Belediye Meclisinin 05.09.1995 gün ve 124 sayılı kararına göre uygulanacağı bilgisi edinilmiştir.
Yazılı İmar Durumu, 1/25.000 ve 1/5000 Ölçekli İmar Planları EK-3'tedir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 13 / 45
Proje
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 14 / 45
Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi ve diğer proje bilgileri ektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 15 / 45
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri olumsuz etkileyen beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar 30.06.2020 tarih 13559 yevmiye ile satış edinme sebebi ile Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescillidir.
Son 3 yılda imar planında değişiklik bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.
3.4. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Yakın çevresinde ağırlıklı olarak zemin katlar ticaret, normal katlar konut niteliklidir.
3.5. Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Muratpaşa Belediyesi imar dosyasında yapılan incelemede, olumsuz bir kayda rastlanmamıştır.
3.6. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Tarafımıza herhangi bir sözleşme ibraz edilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 16 / 45
3.7. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Yasal gerekliliği olan belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.
07.08.1997 tarihli 18/02 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı ve eki Mimari Proje.
15.02.2008 tarihli 59 sayılı Yenileme Yapı Ruhsatı.
28.04.2008 tarihli 11/03 sayılı Genel İskân Belgesi.
26.06.2008 tarihli 648 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi (Zemin Katta 4 No.lu Dükkan 300 m² Kısmi Kullanma İzni).
3.8. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi v.b.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Yapı Ruhsatı 07.08.2007 tarihli olup, 29.01.2001 tarihli 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun
uygulamasından önce yapılmıştır.
3.9. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Kat mülkiyetli yapıda 1 adet bağımsız bölümün pazar değeri ve pazar kirası değerlemesidir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 17 / 45
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Nüfus artış hızı binde 1,1 oldu
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 18 / 45
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nüfus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 044 212 | 1 161 676 | 1001281 | |
| Degisim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2.85%$ | 3,56% | 2,07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus. | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nufus Sayısı | 903 115 | 1 040 480 | 028 040 | 1045 149 | 1 073 818 | 995 654 | 193 357 | 1 151 115 | 459 365 | 065911 | 599 280 | 92824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1,3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0,5524% | 1,2748% | 0,7077% | 0,1088% |
| Oransal Degisim | $-11,01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0,32% | 1,38% | $-8,53%$ | 18,38% | $-4,94%$ | $-60.65%$ | 130,77% | $-44.49%$ | $-84,62%$ |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 19 / 45
Attalos Yurdu" anlamına gelen Antalya, II. Attalos tarafından kurulmuştur. Bergama Krallığı'nın sona ermesiyle (M.Ö. 133) bir süre bağımsız kalan kent, daha sonra korsanların eline geçmiştir. M.Ö. 77'de Komutan Servilius Isauricus tarafından Roma topraklarına katılmıştır. M.Ö. 67'de Pompeius'un donanmasına üs olmuştur. M.S. 130'da Hadrianus'un Attaleia'yı ziyaret etmesi şehrin gelişmesini sağlamıştır. Bizans egemenliği sırasında piskoposluk merkezi olarak ismi görülen
Attaleia, Türklerin eline geçtikten sonra büyük bir gelişme göstermiştir. Modern şehir, antik yerleşmenin üzerine kurulduğundan, Antalya'da antik çağ kalıntılarına çok az rastlanmaktadır. Görülebilen kalıntıların ilki, eski liman olarak nitelenen liman mendireğinin bir kısmı ve limanı çevreleyen surdur. Surların park dışındaki kısmında restorasyonu yapılan Hadrian Kapısı Antalya'nın en güzel antik eserlerinden biridir. Antalya'nın antik çağdaki adı Pamphylia idi ve burada kurulan şehirler bilhassa II. ve III. yüzyılda altın çağını yaşadı. V. yüzyıla doğru da eski ihtişamını kaybetti. Yöre Doğu Roma ya da Türkiye'de tanınan adıyla Bizanslıların hâkimiyeti altındayken, 1207'de Selçuklular tarafından Türk topraklarına katıldı. Anadolu Beylikleri devrinde ise Teke Aşiretinin bir kolu olan Hamitoğulları'nın egemenliğine girdi. Teke Türkmenleri, Türklerin eski yurdu bugünkü Türkmenistan'da da nüfus olarak en büyük boylardan biridir. XI. yüzyılda bir kısmı buraya gelmiştir. Bugün Antalya'nın kuzeyi ile Isparta ve Burdur'un bir kısmı olan Göller Bölgesinin, bir adı da Teke yöresidir. Osmanlılar zamanında Anadolu eyaletine bağlı Teke sancağının merkezi, şimdiki Antalya il merkeziydi. O yıllarda buraya Teke sancağı denirdi. İlin şimdiki adı ise aslında antik çağdaki adının biraz değişmiş şeklidir ve Cumhuriyet döneminde verilmiştir. Karayolu, havayolu ve denizyolu ile ulaşım sağlanmaktadır. Antalya havalimanı uluslararası hava trafiğine açıktır. Antalya, Akdeniz Bölgesi'nin batısında yer almaktadır. Antalya'dan geçen tek akarsu şehrin doğusundaki Aksu Çayı'dır. Bu akarsuyun üzerinde Düden Şelalesi de bulunmaktadır.
Antalya şehrinin ekonomisinde turizm, ticaret ve tarım ön planda olup sanayi faaliyetleri de son dönemde gelişme gösteren faaliyetlerdendir. Bunun dışında Antalya'da hayvancılık, madencilik gibi diğerlerine göre daha az yönelinen kollarda iş faaliyetleri de sürdürülmektedir. Antalya'da pek çok turistik yer ve bu yerlerin çevresinde turistik işletmeler mevcuttur. Antalya'da turizm pek çok farklı alanda yapılmaktadır. Antalya ili iklimi genel olarak Akdeniz iklimine girmektedir. Yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı olarak ifade edilen iklim tipi diğer bir değişle mutedil deniz ve sıcak deniz iklim sınıfına girer, daha iç kesimlerde ise soğuk ve yarı-kara iklim tipi görülmektedir. Yazın ortalama sıcaklık 30-34 derece arasındadır. Ocak ayında ise sıcaklık ortalama 9-15 derece arasında değişir. Şehirde kar yağması ve don gibi meteorolojik olaylar hemen hemen hiç olmaz. İlde yıllık ortalama nispi nem %64 civarındadır. Antalya'nın kıyı bölgesinde yazlar hem uzun hem de sıcaktır. Kışlar bile ılığa yakın serinlikte geçer. Yazın hiç görülmeyen yağmur, Aralık, Ocak ayları ile çok nadir olarak ilk ve sonbahar aylarında sağanak halinde yağar. Yılın ancak 40-50 günü kapalı ve yağışlıdır. Antalya, yılda ortalama 300 güneşli günü, 18,7 derece yıllık sıcaklık ortalaması ile yılın 12 ayı turizm hareketlerine açık, ender bölgelerden birisidir. Yılın en az dokuz ayı denize girilebilir. Bitki örtüsü ise Akdeniz ikliminin getirdiği maki adlı kısa ve her mevsim yeşil ağaçlardan oluşur.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 20 / 45
| ANTALYA NÜFUSU: 2.696.249 | ÖNCEKİ YILA GÖRE ARTIS ORANI ARTIS MİKTARI |
|||
|---|---|---|---|---|
| ANTALYA NÜFUSU | ||||
| PLAKA | IL ADI | TOPLAM NÜFUS | ERKEK NÜFUSU | KABIN NÜFUSU |
| ANTALYA bağlı İlçe sayısı: | |
|---|---|
| ANTALYA bağlı Mahalle sayısı: | 913 |
| ANTALYA Nüfusu En büyük ilçesi: | KEPEZ (614.135) |
|---|---|
| ANTALYA Nüfusu En küçük ilçesi: | İBRADI (4.243) |
| ANTALYA Yüzölcümü: | $20.177 \text{ Km}^2$ |
| ANTALYA Nüfus Yoğunluğu: | $134 \,$ K $m^2$ |
| İLÇE ADI | İLÇE TOPLAM NÜFUS | İLÇE ERKEK NÜFUS | İLÇE KADIN NÜFUS | NÜFUS YÜZDESİ |
|---|---|---|---|---|
| KEPEZ NÜFUSU | 614.135 | 311.863 | 302.272 | % 22,78 |
| MURATPASA NÜFUSU | 512.700 | 249.756 | 262.944 | %19,02 |
| ALANYA NÜFUSU | 359.891 | 182.614 | 177.277 | %13,35 |
| MANAVGAT NÜFUSU | 258.367 | 133.165 | 125.202 | %9,58 |
| KONYAALTI NÜFUSU | 196.498 | 93.648 | 102.850 | % 7,29 |
| SERİK NÜFUSU | 141.569 | 72.116 | 69.453 | % 5,25 |
| DÖSEMEALTI NÜFUSU | 86.109 | 45.055 | 41.054 | % 3,19 |
| AKSU NÜFUSU | 80.350 | 41.127 | 39.223 | % 2,98 |
| KUMLUCA NÜFUSU | 74.353 | 37.558 | 36.795 | % 2,76 |
| KAS NÜFUSU | 64.014 | 33.062 | 30.952 | % 2,37 |
| KORKUTELİ NÜFUSU | 59.295 | 29.848 | 29.447 | % 2,20 |
| GAZİPAŞA NÜFUSU | 55.185 | 28,000 | 27.185 | % 2,05 |
| FİNİKE NÜFUSU | 50.688 | 25.384 | 25.304 | %1,88 |
| KEMER NÜFUSU | 49.695 | 25.868 | 23.827 | %1,84 |
| ELMALI NÜFUSU | 41.240 | 21.507 | 19.733 | %1,53 |
| DEMRE NÜFUSU | 27.762 | 14.263 | 13.499 | %1,03 |
| AKSEKİ NÜFUSU | 11.896 | 6.030 | 5.866 | % 0.44 |
| GÜNDOĞMUŞ NÜFUSU | 8.259 | 4.154 | 4.105 | % 0,31 |
| İBRADI NÜFUSU | 4.243 | 2.180 | 2.063 | % 0,16 |
Merkez ilçe niteliğindeki Muratpaşa 2023 yılında 512.700 kişilik nüfusuyla Antalya'da 2. Konumdadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 21 / 45
| lice | Sıra | Skor | Kademe | ilce | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Muratpasa | 15 | 3,173 | Finike | 258 | 0.315 | 3 | |
| Konyaalti | 27. | 2,465 | Kas | 276 | 0,203 | 3 | |
| Alanya | 64 | 1,676 | 1 | Demre | 280 | 0,180 | $\rm{3}$ |
| Manaygat | 74 | 1,538 | $\overline{2}$ | Gazipasa | 289 | 0,152 | 3 |
| Kemer | 80 | 1,501 | $\overline{\mathbf{2}}$ ı |
Korkuteli | 307 | 0,081 | is) |
| Kepez | 88 | 1,392 | $\bar{2}$ | Elmali. | 401 | $-0.150$ | ġ. |
| Dösemealti | 100 | 1,216 | $\bar{2}$ | Akseki | $-419$ | $-0.182$ | $\tilde{a}$ |
| Serik | 152 | 0,852 | $\overline{z}$ | Ibradi | 471 | $-0.264$ | 凑 |
| Kumluca | 219 | 0,515 | 2 | Gündoğmuş | 848 | $-0.815$ | 5 |
| ALCOHOL: | and and will be | the party of the state and | 出 |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Muratpaşa İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında 3,173 Skor ile 1. Kademe 15., Antalya ilçeleri sıralamasında 1. Kademede 1. sırada yer almaktadır.
Antalya iline bağlı merkez ilçelerden biri olan Muratpaşa birçok medeniyete ev sahipliği yapmış bir bölgedir. Kentin en eski yerleşim yeri olma özelliğine sahip olması sebebiyle bölgede birçok arkeolojik kazı yapılmıştır. Bölgede yaşayan medeniyetler hakkında detaylı bilgilere ulaşılmasına olanak sağlayan bu kazılar Muratpaşa ilçesinin tarihini de gün yüzüne çıkarmıştır. Kuzeyde kepez, doğuda Aksu ve batıda Konyaaltı ilçeleri ile komşudur. 20 km uzunluğunda sahil
şeridine sahiptir.
Muratpaşa 1993 yılında Kepez ve Konyaaltı ile Antalya büyük şehir belediyesine bağlı bir belde olarak kurulmuştur. Karayolu, havayolu ve denizyolu ile ulaşım sağlanmaktadır. Antalya havalimanı uluslararası hava trafiğine açıktır. Muratpaşa İlçesi önemli bir turizm potansiyeline sahip olmakla birlikte bu sektör yeterince gelişmiştir. İlçede 5 yıldızlı otel başta olmak üzere birçok otel, motel ve pansiyon bulunmaktadır. Yıldızlarına göre Kültür ve Turizm Bakanlığı Belgeli oteller ile Belediye Belgeli oteller ve yatak sayıları tespiti çalışmaları devam ettiğinden çıkarılamamıştır. İlçe merkezinde elektrik sıkıntısı olmayıp bazı mahallerde elektrik kesilmeleri yaşanmaktadır.
Özellikle kış aylarında ve fırtınalı havalarda bazı mahallelerde elektrik arızaları uzun olabilmekte; günlük hayatı ve iş hayatını olumsuz etkilemektedir. Bu sorunun çözümü için elektrik sisteminin yeraltına alınması gerekmektedir. İlçe merkezinde içme suyu şebekesi bulunmaktadır. Genel olarak ilçe merkezinde içme suyu sorunu yoktur. Ayrıca tüm yerleşim birimlerinde içme suları çok yüksek kalitede memba suyudur.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 22 / 45
| Baglı Olunan İl Adı | ANTALVA | Ilçe Merkez Kadın Nüfusu | 262,944 |
|---|---|---|---|
| Toplam Nufus | 512,700 | Belde ve Köyler Toplam Nüfusu | $\alpha$ |
| Toplam Erkek Nüfusu | 249.756 | Belde ve Köyler Erkek Nüfusu | ū |
| Toplam Kadın Nüfusu | 262.944 | Belde ve Köyler Kadın Nüfusu | o |
| Ilce Merkez Nüfusu | 512,700 | İlçeve bağlı Köv Savısı | o |
| Ilce Merkez ErkekNüfusu | 149,756 | İlçeve bağlı Mahalle Sayısı | 55 |
| Assessment Codes |
Muratpaşa nüfusunun 2023 yılında 2022 yılına göre %2,58 (13.593 kişi) azaldığı görülmektedir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 23 / 45
Şirinyalı Mahallesi, 2023 nüfusuyla Muratpaşa 55 mahallesi arasında 8. sıradadır. Kaynak: nufusune.com
DASK risk bölgesine göre Şirinyalı Mahallesi, 4. Derece Risk Bölgesinde yer almaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 24 / 45
Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos-ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur.
TCMB politika faizini sabit tutmakla birlikte, enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşunu korumuştur.
TCMB, parasal aktarımın güçlendirilmesi amacıyla Türk lirası mevduatı destekleyen politikalara devam etmiştir.
Kredi kartı işlemlerinde uygulanan azami akdi faiz oranları dönem sonu borcuna göre farklılaştırılmıştır.
Sistemde fazla likidite oluştuğunda ağırlıklı olarak gecelik vadedeki depo alım ihaleleri kanalıyla sterilize edilmiş ve gecelik faizler TCMB politika faiz oranına yakın düzeylerde seyretmiştir.
Küresel iktisadi faaliyete ilişkin öncü göstergeler, imalat sanayindeki zayıf seyrin sürdüğüne ve hizmet sektörünün ekonomik büyümenin ana kaynağı olmaya devam ettiğine işaret etmektedir.
Küresel büyüme görünümü ve kompozisyonu, jeopolitik riskler, finansal koşullar ve arz yönlü faktörler, emtia fiyatları üzerinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
1 TCMB
Küresel dezenflasyon süreci devam ederken hizmet enflasyonundaki ataletin azalmakla birlikte sürdüğü gözlenmektedir.
Enflasyondaki gerilemenin devam etmesiyle birlikte gelişmiş ülke merkez bankaları faiz indirim döngüsüne girerken piyasa fiyatlamalarının faiz indirimlerinin devam edeceği yönünde olduğu görülmektedir.
Küresel risk iştahındaki dalgalanmalar ile gelişmiş ülke merkez bankalarının politika kararlarına yönelik belirsizlikler, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy girişlerinde dalgalı bir seyre neden olmaktadır.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir.
TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir.
DİBS getirileri artış kaydetmiştir.
Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Yılın ikinci çeyreğinde yılık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Üçüncü çeyrekte hem sanayi hem de hizmet üretimi çeyreklik bazda azalmıştır.
Üçüncü çeyrekte azalış gösteren imalat sanayi firmalarının yatırım eğilimleri ekim ayında yükselirken istihdam beklentileri yatay seyretmiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin anket göstergeleri ve yüksek frekanslı veriler, sanayi istihdamındaki zayıf seyrin önümüzdeki dönemde devam edeceğine işaret etmektedir.
Tarım dışı nominal ücretlerdeki yıllık yükseliş oranı 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 115,4 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılının üçüncü çeyreğinde altın hariç ihracat ve ithalat azalmıştır.
Üçüncü çeyrekte dış ticaret haddi sınırlı artış kaydetmiş, ithalat miktar endeksinde ihracat miktar endeksindekine kıyasla daha yüksek gerçekleşen gerileme, dış ticarette miktarsal dengelenmeye işaret etmiştir.
Hizmetler dengesi hem seyahat hem de taşımacılık gelirlerinin desteğiyle güçlü görünümünü sürdürmektedir.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesindeki süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Cari işlemler dengesinin finansmanında portföy yatırımlarının ağırlığı azalırken uzun vadeli kalemlerin ağırlığı artmış, rezerv birikimi devam ederken net hata ve noksan kaleminde çıkışlar gözlenmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 26 / 45
Yılın ilk dokuz ayında merkezi yönetim bütçesi 1074,0 milyar TL bütçe açığı ve 161,3 milyar TL faiz dışı açık kaydetmiştir.
Ocak-eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, gelirler yüzde 76,9 oranında, harcamalar ise yüzde 81,1 oranında artış kaydetmiştir.
Yıllıklandırılmış bütçe açığının milli gelire oranının eylül ayı itibarıyla yüzde 4,9 civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir.
Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir.
Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır.
Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
Üretici enflasyonu ana eğilimi ılımlı seyrini korumuştur.
Vergi ve yönetilen kalemlerin manşet enflasyon üzerindeki etkisi yılın üçüncü çeyreğinde yükselmiştir.
Uzun vadeli olması nedeniyle oldukça yatay bir seyir izleyen konut kredisi faizleri ve kampanya durumuna bağlı dalgalı seyreden taşıt kredisi faizleri ise 25 Ekim itibarıyla sırasıyla yüzde 41,3 ve yüzde 41,7 seviyesindedir (Grafik 2.2.8). BDDK'nin 20 Eylül 2024 tarihli duyurusu ile önceden daha ihtiyatlı belirlenen bireysel kredi risk ağırlıklarının Basel standartlarına indirilmesinin bankaların düzenleme yükünü azaltarak önümüzdeki dönemde bireysel kredi faizlerine aşağı yönlü etki edebileceği değerlendirilmektedir.
Bireysel kredilerin 13 haftalık yıllıklandırılmış büyümesi ise mevcut Enflasyon Raporu döneminde kredi büyüme kısıtlarından istisna edilen bireysel kredi kartları ve konut kredileri büyümesi kaynaklı artarak 25 Ekim itibarıyla yüzde 36,3'e yükselmiştir. Bireysel kredi kartları ve konut kredilerinin söz konusu büyümeleri sırasıyla yüzde 41,6 ve yüzde 28,3 seviyesine gelmiştir.
Konut kredisi büyümesinin mevcut Enflasyon Raporu döneminde artmasında, hanehalkının konut fiyatı/kira oranındaki gerileme nedeniyle konut kredisi kullanım talebindeki artışın ve bankaların fazla TL likiditelerini uzun vadeli kredi kullandırarak değerlendirme isteklerinin etkili olduğu düşünülmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 27 / 45
Konut kredi büyümesi bir miktar hızlansa da söz konusu kredilerin büyümesi kısıt uygulanan diğer kredi türlerine benzer seyretmekte ve ipotekli satışların toplam konut satış adedindeki payı 2024 yılı eylül ayı itibarıyla yüzde 11,2 ile sınırlı kalmaya devam etmektedir.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu tahminlerinin üzerinde seyretmiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde hizmet enflasyonundaki yüksek seyir, dönemsel fiyatlama ve geriye doğru endeksleme davranışı güçlü olan kira ve eğitim grupları ile akaryakıt fiyatlarına duyarlılığı fazla olan ulaştırma hizmetlerinin öncülüğünde devam etmiştir. Söz konusu yüksek seyirde özellikle kira grubu öne çıkarken kira dışında kalan hizmet enflasyonu sınırlı da olsa kademeli bir yavaşlama eğilimi göstermiştir. Bu dönemde temel mal enflasyonu düşük seyretmeye devam etmiştir.
Konut kredisi büyümesinin mevcut Enflasyon Raporu döneminde artmasında, hanehalkının konut fiyatı/kira oranındaki gerileme nedeniyle konut kredisi kullanım talebindeki artışın ve bankaların fazla TL likiditelerini uzun vadeli kredi kullandırarak değerlendirme isteklerinin etkili olduğu düşünülmektedir. Konut kredi büyümesi bir miktar hızlansa da söz konusu kredilerin büyümesi kısıt uygulanan diğer kredi türlerine benzer seyretmekte ve ipotekli satışların toplam konut satış adedindeki payı 2024 yılı eylül ayı itibarıyla yüzde 11,2 ile sınırlı kalmaya devam etmektedir.
En yüksek fiyat artışı, sözleşme yenileme oranının üçüncü çeyrekte yükselmesinin de etkisiyle, kira alt grubunda kaydedilmiştir.
Gerek Perakende Ödeme Sistemi (PÖS) mikro verilerinden elde edilen yeni ve yenilenen sözleşmelerde oluşan gerekse de konut değerleme raporları üzerinden takip edilen kira artış oranlarının TÜFE'deki mevcut yıllık kira enflasyonunun altında değerler aldığı ve gerilediği izlenmektedir (Grafik 2.4.6, Kutu 2.6).
Önümüzdeki aylarda sözleşme yenileme oranının üçüncü çeyreğe kıyasla azalacak olması ve sözleşmelerde referans olarak kullanılan artış oranlarının düşüşü, yılın son çeyreğinde aylık kira enflasyonunun yavaşlayacağına işaret etmektedir. Nitekim, ekim ayında kira aylık enflasyonu yavaşlama göstererek bu görünümü teyit etmiştir. Üçüncü çeyrekte hizmet enflasyonu üzerinde okula dönüş etkisi belirgin olmuştur.
2024 yıl sonu enflasyon tahmininin yüzde 44 seviyesine güncellenmesinde eylül ve ekim aylarına ilişkin enflasyon gerçekleşmeleri sonrası tahmin sapması ile ana eğilim ve beklentilerdeki iyileşmenin öngörülenden sınırlı olması etkili olmuştur. Ekim ayı tüketici enflasyonu yıllık yüzde 48,6 seviyesinde gerçekleşerek bir önceki Rapor döneminde öngörülen tahmin aralığının 0,2 puan üstünde kalmıştır. Bu dönemde enflasyonun ana eğilimi öngörülenden yavaş olsa da iyileşmesini sürdürmüştür. Bununla birlikte, kira gibi fiyat dinamiklerinde yapısal unsurları da içeren kalemler ile beklentilerdeki iyileşmenin öngörülenden yavaş olması gibi faktörler neticesinde, önümüzdeki dönemde enflasyonun ataletindeki iyileşmenin sınırlı bir miktar daha zayıf kalacağı değerlendirilmiştir.
Özellikle kira grubuna ilişkin dinamikler barındırdığı yapısal unsurlar sebebi ile diğer hizmetlerden ayrışmakta ve ataleti yüksek bir görünüm sergilemektedir.
Bu dönemde, en yüksek fiyat artışı kira alt grubunda gözlenmiştir. Ancak, yılın son çeyreğinde sözleşme yenileme ve sözleşmelerde referans olarak kullanılan artış oranlarının azalacak olması nedeniyle aylık kira enflasyonunun yavaşlaması beklenmektedir. Ancak kira fiyat dinamikleri yapısal unsurlar da içeren ataleti yüksek bir kalemdir. Dolayısıyla kiralar enflasyon tahmini üzerinde bir risk unsuru olmaya devam etmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 28 / 45
| Yıl | Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Tommuz | Agustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan. | Feb. | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct. | Nov. | Dec. | |
| Bir önceki aya göre değişim oranı | (%)-Monthly change (%) | ||||||||||||
| 2006 | 1,96 | 0.26 | 0.25 | 1.94 | 2.77 | 4,02 | 0.86 | $-0.75$ | $-0.23$ | 0,45 | $-0.29$ | $-0.12$ | 11,58 |
| 2007 | $-0.05$ | 0.95 | 0.97 | 0.80 | 0,39 | $-0.11$ | 0.06 | 0.85 | 1.02 | $-0.13$ | 0.89 | 0.15 | 5,94 |
| 2008 | 0.42 | 2.56 | 3,17 | 4.50 | 2.12 | 0,32 | 1.25 | $-2,34$ | $-0.90$ | 0.57 | $-0.03$ | $-3.54$ | 8,11 |
| 2009 | 0.23 | 1.17 | 0.29 | 0.65 | $-0.05$ | 0.94 | $-0.71$ | 0.42 | 0.62 | 0,28 | 1.29 | 0.68 | 5,93 |
| 2010 | 0.58 | 1,66 | 1.94 | 2,35 | $-1.15$ | $-0.50$ | $-0.16$ | 1.15 | 0.51 | 1.21 | $-0.31$ | 1,31 | 8,87 |
| 2011 | 2.36 | 1,72 | 1,22 | 0.61 | 0.15 | 0,01 | $-0.03$ | 1.76 | 1.55 | 1,60 | 0,65 | 1.00 | 13,33 |
| 2012 | 0.38 | $-0.09$ | 0,36 | 0.06 | 0.53 | $-1.49$ | $-0.31$ | 0.26 | 1.03 | 0,17 | 1,66 | $-0.12$ | 2,45 |
| 2013 | $-0.18$ | $-0.13$ | 0.81 | $-0.51$ | 1.00 | 1,46 | 0.99 | 0.04 | 0.88. | 0.69 | 0.62 | 1, 11, | 6,97 |
| 2014 | 3.32 | 1.38 | 0.74 | 0.09 | $-0.52$ | 0.06 | 0.73 | 0.42 | 0.85 | 0.92 | $-0.97$ | $-0.76$ | 6,36 |
| 2015 | 0.33 | 1.20 | 1,05 | 1,43 | 1, 11 | 0,25 | $-0.32$ | 0.98 | 1,53 | $-0.20$ | $-1.42$ | $-0.33$ | 5,71 |
| 2016 | 0,55 | $-0,20$ | 0.40 | 0.52 | 1,48 | 0.41 | 0.21 | 0.08 | 0.29 | 0.84 | 2.00 | 2,98 | 9,94 |
| 2017 | 3,98 | 1,26 | 1.04 | 0.76 | 0.52 | 0.07 | 0.72 | 0.85 | 0.24 | 1,71 | 2.02 | 1,37 | 15,47 |
| 2018 | 0.99 | 2,68 | 1,54 | 2.60 | 3,79 | 3,03 | 1,77 | 6.60 | 10.88 | 0.91 | $-2.53$ | $-2.22$ | 33,64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09. | 1.58 | 2.98 | 2.67 | 0.09 | $-0.99$ | $-0.59$ | 0.13 | 0,17 | $-0.08$ | 0.69 | 7,36 |
| 2020 | 1.84 | 0.48 | 0.87 | 1,28 | 1.54 | 0.69 | 1.02 | 2.35 | 2,65 | 3.55 | 4.08 | 2,36 | 25,15 |
| 2021 | 2.66 | 1.22 | 4, 13 | 4.34 | 3.92 | 4,01 | 2.46 | 2,77 | 1.55 | 5.24 | 9.99 | 19.08 | 79,89 |
| 2022 | 10.45 | 7.22 | 9,19 | 7.67 | 8,76 | 6.77 | 5.17 | 2,41 | 4,78 | 7,83 | 0.74 | $-0.24$ | 97,72 |
| 2023 | 4,15 | 1,56 | 0.44 | 0.81 | 0.65 | 6,50 | 8.23 | 5,89 | 3,40 | 1,94 | 2.81 | 1,14 | 44,22 |
| 2024 | 4.14 | 3.74 | 3.29 | 3,60 | 1.96 | 1,38 | 1.94 | 1.68 | 1,37 | 1.29 | 27.17 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 29 / 45
| Aylık değişim (%) | ||||
|---|---|---|---|---|
| areasses in a second with a second and it is a little Ocak January |
Subat February |
Mart March |
Nisan April |
Mayıs May |
Haziran June |
Temmuz July |
Agustos | Eylül August September |
Ekim October |
Kasım November |
Aralık December |
Yellek | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0.55 | 0.02 | 0.26 | 0.71 | 0.92 | 0.10 | $-0.57$ | 0,85 | 1.02 | 1,79 | 1,40 | 0.42 | 7,72 |
| 2006 | 0,75 | 0,22 | 0,27 | 1,34 | 1,68 | 0,34 | 0,85 | $-0.44$ | 1,29 | 1,27 | 1,29 | 0.23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0.43 | 0.92 | 1,21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0,02 | 1.03 | 1,81 | 1.95 | 0.22 | 8,39 |
| 2008 | 0,80 | 1,29 | 0.96 | 1,68 | 1,49 | $-0,36$ | 0.58 | $-0.24$ | 0.45 | 2,60 | 0,83 | $-0.41$ | 10,06 |
| 2009 | 0.29 | $-0.34$ | 1,10 | 0.02 | 0.64 | 0.11 | 0.25 | $-0.30$ | 0,39 | 2.41 | 1,27 | 0.53 | 6,53 |
| 2010 | 1,85 | 1,45 | 0.58 | 0,60 | $-0.36$ | $-0.56$ | $-0.48$ | 0,40 | 1,23 | 1,83 | 0,03 | $-0.30$ | 6,40 |
| 2011 | 0,41 | 0,73 | 0.42 | 0.87 | 2.42 | $-1.43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0.75 | 3,27 | 1,73 | 0.58 | 10,45 |
| 2012 | 0.56 | 0.56 | 0,41 | 1,52 | $-0.21$ | $-0.90$ | $-0.23$ | 0,56 | 1,03 | 1.96 | 0.38 | 0.38 | 6,16 |
| 2013 | 1.65 | 0.30 | 0.66 | 0.42 | 0.15 | 0,76 | 0.31 | $-0.10$ | 0.77 | 1.80 | 0.01 | 0.46 | 7.40 |
| 2014 | 1,98 | 0,43 | 1,13 | 1,34 | 0.40 | 0,31 | 0.45 | 0,09 | 0,14 | 1,90 | 0,18 | $-0.44$ | 8.17 |
| 2015 | 1.10 | 0.71 | 1,19 | 1,83 | 0.56 | $-0.51$ | 0.09 | 0,40 | 0.89 | 1,55 | 0.67 | 0.21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0.02$ | $-0.04$ | 0.78 | 0.58 | 0.47 | 1.16 | $-0.29$ | 0.18 | 1,44 | 0.52 | 1.64 | 8.53 |
| 2017 | 2.46 | 0.81 | 1.02 | 1,31 | 0.45 | $-0.27$ | 0.15 | 0.52 | 0.65 | 2.08 | 1,49 | 0.69 | 11,92 |
| 2018 | 1.02 | 0.73 | 0.99 | 1.87 | 1.62 | 2.61 | 0,55 | 2,30 | 6.30 | 2.67 | $-1.44$ | $-0.40$ | 20,30 |
| 2019 | 1.06 | 0.16 | 1.03 | 1,69 | 0.95 | 0,03 | 1,36 | 0.86 | 0.99 | 2.00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1.35 | 0.35 | 0.57 | 0.85 | 1.36 | 1,13 | 0,58 | 0,86 | 0.97 | 2.13 | 2.30 | 1.25 | 14,60 |
| 2021 | 1,68 | 0.91 | 1.08 | 1,68 | 0.89 | 1.94 | 1,80 | 1,12 | 1.25 | 2,39 | 3,51 | 13.58 | 36,08 |
| 2022 | 11.10 | 4,81 | 5,46 | 7,25 | 2.98 | 4,95 | 2,37 | 1,46 | 3,08 | 3,54 | 2,88 | 1.18 | 64,27 |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2.29 | 2,39 | 0.04 | 3,92 | 9,49 | 9.09 | 4.75 | 3,43 | 3,28 | 2.93 | 64,77 |
| 2024 | 6,70 | 4.53 | 3.16 | 3,18 | 3,37 | 1,64 | 3.23 | 2.47 | 2.97 | 2,88 | 39,77 |
2023 yılı dördüncü çeyreğinde Türkiye genelinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 12,5 oranında artan TGFE, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 98,2, reel olarak ise yüzde 21,8 oranında artmıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 30 / 45
4.3. Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler Bulunmamaktadır.
Değerleme konusu ''Depolu Asma Katlı Dükkân'' nitelikli bağımsız bölümün yer aldığı yapı; Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Şirinyalı Mahallesi, İsmet Gökşen Caddesi üzerinde yer almaktadır.
Taşınmazın bulunduğu 2.329,00 m² yüzölçümlü 5825 ada 6 parsel, "11 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası" nitelikli olup, üzerinde Bodrum Kat + Zemin Kat + Asma Kat + 10 Normal Kat + Çatı Katlı olarak inşa edilmiş Betonarme Karkas yapı bulunmaktadır.
Bodrum Kat; Sığınak, Kapıcı Dairesi, Merkezi Isıtma Odası ve Hidrofor Odası ile dükkânlara ait 5 adet depo,
Zemin Kat; Bina Girişi ile 5 Adet ''Depolu Asma Katlı Dükkân'', asma katta dükkânlara ait eklentiler,
Normal Katlar; Her katta ikişer adet olmak üzere 20 Mesken (2/10 Kat),
Binada toplam 25 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
Bir adet asansör bulunan binanın giriş kapısı camlı demir doğrama, balkon korkulukları demir doğramadır. Parsel dahilinde açık otopark alanı ve jeneratör bulunmaktadır.
Değerleme konusu 'Depolu Asma Katlı Dükkân' nitelikli 4 no'lu bağımsız bölüm; bodrum, zemin ve asma katlarında konumludur.
Taşınmazın ana girişi zemin kat kuzeydoğu cepheden, İsmet Gökşen Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Ancak zemin kat güneybatı cepheden de bir giriş kapısı mevcuttur. Taşınmaz projesine göre bodrum katta depo hacminden oluşmakta olup brüt ⁓67 m²; zemin katta dükkân hacminden oluşmakta olup brüt ⁓124 m²; asma katta dükkân ve tuvalet hacimlerinden oluşmakta olup brüt 109 m²; toplam brüt 300 m² kullanım alanına sahiptir.
Yerinde yapılan inceleme ve ölçümde, taşınmazın kat, kattaki konum ve kullanım alanı açısından mimari projesi ile uyumlu inşa edildiği görülmüştür. Tüm katlarda hacimler cam ve alçıpan ile bölünerek iç düzenlemeler yapılmıştır. Bodrum katta kasa dairesi, arşiv ve sistem odaları; zemin katta müşteri bankosu ve operasyon alanı; asma katta ilave tuvalet, mutfak ve iki adet oda hacimleri oluşturulmuştur. Taşınmazın ana giriş kapısı camlı alüminyum doğrama, iç kapılar bodrum katta çelik, zemin katta temperli cam, asma katta ofis odası bölümlerinde alüminyum çerçeveli cam, tuvalet ve mutfakta ahşap panel, dış cepheler alüminyum doğramadır. Taşınmazın tüm katlarında zeminler seramik kaplı, merdiven basamak ve rıhları mermer kaplı, merdiven korkulukları alüminyum doğrama, duvarlar alçı sıva üzeri plastik boyalıdır. Zemin ve asma kat tavanlarında asma tavan uygulaması yapılmıştır. Tuvaletlerde klozet ve lavabo, mutfakta ahşap mutfak dolapları ve mermerit tezgâh bulunmaktadır. Taşınmazın inşasında kullanılan malzeme ve işçilik orta seviyede olup bakımlı durumdadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 31 / 45
| GÜÇLÜ | ZAYIF | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ✓ Ulaşımın kolay olması. |
✓ Ara dükkân konumunda olması. |
||||
| ✓ Ana caddeye cepheli olması. |
|||||
| ✓ Tercih edilen bir lokasyonda yer alması. |
|||||
| ✓ Sosyal ve kültürel alanlara yakın olması. |
|||||
| FIRSAT | TEHDİT | ||||
| ✓ Yakın çevrede kiralık ve satılık benzer |
✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara |
||||
| özellikte dükkan sayısının az olması. | bağlı inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı | ||||
| sıra alıcı potansiyelinin de azalması. |
4.5. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Taşınmazın inşasında ruhsatına aykırı bir durum gözlenmemiştir.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir durum bulunmamaktadır.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkul halen banka şubesi amaçlı kullanılmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 32 / 45
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Bu zorunlu standarda uyum, değerlemeyi gerçekleştirenin uygun değer esasını (veya esaslarını) seçmesini ve bu standardın bir parçası olsun (UDS tanımlı değer esasları için) veya olmasın (UDS tanımlı olmayan değer esasları için) söz konusu esasla ilgili uygulanabilir olan tüm şartları uygulamasını gerektirir.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 34 / 45
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının hali hazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 35 / 45
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 36 / 45
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 37 / 45
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 38 / 45
Taşınmazla aynı bölgede konumlu, İsmet Gökşen Caddesi'ne cepheli, 100 m² zemin kat, 50 m² asma kat olmak üzere toplam 150 m² kullanım alanına sahip, tuvaleti olan bakımlı dükkân, pazarlık öncesi 25.900.000 TL bedelle satılıktır. Talep edilen fiyatın yüksek olduğu düşünülmektedir. Asma kat alanı 1/2 oranında zemin kata indirgendiğinde toplam alan 125 m² olmaktadır.
Taşınmazla aynı bölgede konumlu, İsmet Gökşen Caddesi'ne cepheli, 135 m² zemin kat, 65 m² bodrum kat olmak üzere toplam 200 m² kullanım alanına sahip, kısmen bakım gerektiren dükkân, pazarlık öncesi 24.750.000 TL bedelle satılıktır. Bodrum kat alanı 1/3 oranında zemin kata indirgendiğinde toplam alan 157 m² olmaktadır.
Taşınmazla aynı bölgede konumlu, İsmet Gökşen Caddesi'ne cepheli, 160 m² zemin kat, 90 m² bodrum kat olmak üzere toplam 250 m² kullanım alanına sahip, bakımlı dükkân, pazarlık öncesi 40.750.000 TL bedelle satılıktır. Bodrum kat alanı 1/3 oranında zemin kata indirgendiğinde toplam alan 190 m² olmaktadır.
Taşınmaza yakın konumda, İsmet Gökşen Caddesi'ne cepheli, 100 m² zemin kat kullanım alanına sahip, bakımlı dükkân, pazarlık öncesi 24.800.000 TL bedelle satılıktır.
Taşınmazla aynı bölgede konumlu, Metin Kasapoğlu Caddesi ile Çınarlı Caddesi'nin kesiştiği Metropol Çarşı kavşağına cepheli, 105 m² zemin kat, 50 m² bodrum kat olmak üzere toplam 155 m² kullanım alanına sahip, mutfak ve tuvaleti olduğu belirtilen, bakımlı dükkân pazarlık öncesi 18.000.000 TL bedelle satılıktır. Bodrum kat alanı 1/3 oranında zemin kata indirgendiğinde toplam alan 122 m² olmaktadır.
Taşınmazla aynı bölgede, İsmet Gökşen Caddesi'ne cepheli, 120 m² zemin kat kullanım alanına sahip, bakımlı dükkân, pazarlık öncesi aylık 110.000 TL bedelle kiralıktır. 14 yıl amortisman süresi kabulüyle taşınmazın fiyatı pazarlık öncesi yaklaşık 18.500.000 olmaktadır.
| Emsal No. |
Mahalle | Niteligi | Durumu | Fiyat (TL) |
Indirgenmis Satıcı / Kaynak Alan $(m2)$ |
Iletisim | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sirinyali | Dükkân | Satılık | 25,900,000 | 125,00 | CENTURY 21 HAN Gayrimenkul | $(537)$ 065-7837 | |
| 2 | Sirinyalı | Dükkân | Satilik | 24.750.000 | 157,00 | RİBA Gayrimenkul 2 | $(543) 603 - 3451$ |
| 3 | Sirinyalı | Dükkân | Satılık | 40.750.000 | 190,00 | GLC Gavrimenkul | (544) 903-0790 |
| 4 | Sirinyalı | Dükkân | Sablık | 24,800,000 | 100,00 | Sahibi | (532) 326-9023 |
| 5 | Sirinyalı | Dükkân | Sabilik | 18,000,000 | 122,00 | Kemal ATABEY Gayrimenkul | (532) 200-8308 |
| 6 | Sirinyalı | Dükkân | Kiralık | 18,500,000 | 120,00 | DELFIN Emlak | $(532)$ 735-0523 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 39 / 45
5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| Emsal No. |
Mahalle | Niteliäi | Satış Fiyatı (TL) |
Indirgenmis Alan $(m2)$ |
Birim Fiyat (TL/m 2 ) |
Pazarlık Oranı (%) |
Pazarlıklı (TL/m 2 ) |
Konum Uymlastırma |
Düzeltilmis (TL/m 2 ) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sirinyalı | Dükkân | 25,900,000 | 125,00 | 207,200 | $-10,00%$ | 186,480 | $-20.00%$ | 149,200 |
| 2 | Sirinyalı | Dükkân | 24.750.000 | 157,00 | 157.600 | $-10,00%$ | 141,840 | $-15,00%$ | 120.600 |
| з | Sirinyalı | Dükkân | 40.750.000 | 190.00 | 214,500 | $-10,00\%$ | 193,050 | $-20.00%$ | 154,400 |
| 4 | Sirinyalı | Dükkân. | 24.800.000 | 100,00 | 248.000 | $-10,00%$ | 223,200 | $-20.00%$ | 178,600 |
| 5 | Sirinyak | Dükkân | 18,000,000 | 122,00 | 147,500 | $-10,00%$ | 132,750 | 5,00% | 139,400 |
| 6 | Sirinyak | Dükkan | 18,500,000 | 120,00 | 154.200 | $-10,00%$ | 138,780 | $-10,00%$ | 124,900 |
| Ortalama Birim Fiyat (TL/m 2 ) | 144.517 |
Asma Kat alanları 1/2 oranında, Bodrum Kat alanlaı 1/3 oranında zemin kata indirgenerek zemin kata göre birim değer çalışması yapılmıştır.
Aynı cadde üzerinde yer alan emsallerin uyumlaştırma sonucu zemin kata göre birim pazar değeri 144.517 TL/m² bulunmuş, 144.500 TL/m² kabul edilmiştir.
Saha çalışmasında, değerlemeye konu taşınmaza benzer nitelikte, yaşta ve konumdaki emsallerin ele alınmasına dikkat edilmiştir.
Dükkânların bodrum katları 1/3, asma katları 1/2 oranında zemin kat alanına indirgenerek değerleme çalışması yapılmıştır. Buna göre değerleme konusu dükkânın zemin kata indirgenmiş toplam alanı ⁓200 m² olarak hesaplanmış ve dikkate alınmıştır.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 40 / 45
Emsal şerefiyelerinde gerekli düzeltmeler yapıldıktan sonra, bölgede değerlemeye konu taşınmaza benzer konum ve özellikteki dükkânların birim satış fiyatının 135.000 TL/m² – 150.000 TL/m² arasında olduğu görülmüştür.
Emsal uyumlaştırması sonucu zemin kata göre birim pazar değeri 144.517 TL/m² bulunmuş, 144.500 TL/m² takdir edilmiştir.
Bu değer, Bodrum Kat için 1/3, Asma Kat için 1/2 oranında uygulanmıştır.
| Kat | Alan (m 2 ) |
Birim Fiyat (TL/m 2 ) |
Değer (TL) |
Takdir Edilen Değer (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | 48.167 | 3.227.167 | 3.225.000 | |
| Zemin Kat | 124 | 144,500 | 17.918.000 | 17.920.000 |
| Asma Kat | 109 | 72.250 | 7.875.250 | 7.875.000 |
| Toplam | 29.020.000 |
Buna göre takdir edilen Pazar değeri hesaplaması aşağıda yer almaktadır.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Değerleme konusu dükkân nitelikli gayrimenkulün, tamamlanmış kat mülkiyetli yapıda yer alan bağımsız bölüm olması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 41 / 45
Kullanılmamıştır.
5.3.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Kullanılmamıştır.
Kullanılmamıştır.
5.4.1. Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz ve Kullanılan Veriler)
Taşınmazla aynı bölgede, İsmet Gökşen Caddesi'ne cepheli, 120 m² zemin kat kullanım alanına sahip, bakımlı dükkân, pazarlık öncesi aylık 110.000 TL bedelle kiralıktır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede faaliyet gösteren emlak firması yetkilisi, cadde cepheli ve 125 m² zemin kat alanlı dükkânın Temmuz Ayında aylık 67.000 TL bedelle kiraya verildiğini, değerleme konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 120.000 TL civarında olabileceğini beyan etmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede faaliyet gösteren emlak firması yetkilisi, satılık ve kiralık dükkân sayısının az olması nedeniyle fiyatların yüksek olduğunu; halen 24.750.000 TL fiyatla satılık olan cadde cepheli ve 125 m² zemin kat alanlı dükkânın gerçekçi fiyatının 18.000.000 TL olduğunu; değerleme konusu taşınmazın aylık kira bedelinin ise 110.000 TL civarında olacağını beyan etmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede faaliyet gösteren emlak firması yetkilisi, değerleme konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 120.000 TL civarında olabileceğini beyan etmiştir.
| Emsal No. |
Mahalle | Niteliği | Durumu | Kira $(TL/m^2-ay)$ |
Indirgenmis Alan $(m2)$ |
Satıcı / Kaynak | Iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sirinyalı | Dükkân | Kiralık | 110,000 | 120,00 | DELFIN Emlak | $(532)$ 735-0523 | |
| Sirinyalı | Dükkân | Beyan | 120.000 | 200,00 | CENTURY 21 HAN Gavrimenkul | $(537)$ 065-7837 | |
| Sirinyalı | Dükkân | Beyan | 110.000 | 200,00 | RIBA Gavrimenkul 2 | $(543)$ 603-3451 | |
| Sirinyalı | Dükkân | Bevan | 120,000 | 200,00 | DELFIN Emlak | $(532)$ 735-0523 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 42 / 45
| Emsal No. |
Mahalle | Niteliği | Durumu | Fiyat $(TL/m^2-ay)$ |
indirgenmis Alan (m 2 ) |
Birim Fiyat $(TL/m^2-ay)$ |
Pazarlık Oranı (%) |
Pazarlıklı Birim Fivat (TL/m 2 ) |
Konum Serefiyesi (%) |
Düzeltilmis Birim Fivat (TL/m 2 ) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sirinyalı | Dükkân | Kiralık | 10,000 | 120,00 | 917 | $-15,00%$ | 779 | $-15,00%$ | 662 | |
| z | Sirinyalı | Dükkân | Beyan | 120,000 | 200,00 | 600 | 0.00% | 600 | 0.00% | 600 |
| з | Sirinyalı | Dükkân | Beyan | 10,000 | 200,00 | 550 | 0,00% | 550 | 0,00% | 550 |
| 4 | Sirinyalı | Dükkân | Beyan | 120,000 | 200,00 | 600 | 0.00% | 600 | 0.00% | 600 |
| Ortalama Birim Fiyat (TL/m 2 ) | 603 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede faaliyet gösteren emlak firması yetkilisi ile yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 120.000-130.000 TL civarında olabileceğini beyan edilmiştir.
Taşınmaza benzer konum ve özellikte kiralık dükkân sayısının yetersiz olması nedeniyle, bölgede faaliyet gösteren emlak firması yetkililerinden kira beyanı alınmıştır. Değerlemeye konu taşınmazın konumu, kullanım alanı, tercih edilen bir lokasyonda bulunması, tabela görünürlüğü gibi etkenler de göz önüne alınarak zemin kat için aylık birim pazar kirası 603 TL/m²-ay bulunmuş, 600 TL/m²-ay takdir edilmişştir.
Bu değer, Bodrum Kat için 1/3, Asma Kat için 1/2 oranında uygulanmıştır.
Buna göre takdir edilen pazar kirası hesaplaması aşağıda yer almaktadır.
| Kat | Alan $(m2)$ | Birim Fiyat (TL/m 2 -ay) | Değer (TL/ay) |
|---|---|---|---|
| Bodrum Kat | 200 | 13,400 | |
| Zemin Kat | 174 | 600 | 74.400 |
| Asma Kat | 109 | 300 | 32.700 |
| Toplam | 120.500 |
Toplam 120.500 TL/ay pazar kirası bulunmuş ve takdir edilmiştir.
5.4.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Kullanılmamıştır.
5.4.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
Kullanılmamıştır.
5.4.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
Tamamlanmış ve kullanılan yapıdır. Söz konusu taşınmazın mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
5.4.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Kullanılmamıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 43 / 45
Değerleme konusu 5825 ada 6 parselde konumlu, 4 bağımsız bölüm numaralı, "Depolu Asma Katlı Dükkân" nitelikli taşınmazın değerleme çalışmasında 'Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi" uygulanmış, emsal bilgileri ve emlakçı beyanları doğrultusunda değer belirlenmiştir.
5.1.5.'te yer alan çalışma ile toplam 29.020.000 TL pazar değeri bulunmuş ve takdir edilmiştir.
5.4.1.'de yer alan çalışma ile toplam 120.500 TL/ay pazar kirası bulunmuş ve takdir edilmiştir.
Buna göre brüt kira çarpanı 240,83 ay (20,07 yıl) bulunmaktadır
Tarafımızca yapılan piyasa değeri araştırmasının güncel değeri gerçekçi yansıttığı değerlendirilmiştir.
6.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
6.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yasal gerekler yerine getirilmiş, mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksiz olarak mevcuttur.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te, TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz, 2008 yılında Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş binada yer alan 'Asma Katlı Depolu Dükkân'dır.
6.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Değerleme konusu gayrimenkulde TAKBİS tarihi itibariyle üst hakkı belirtmesi bulunmamaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 44 / 45
6.8. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)
Değerleme konusu işyeri nitelikli gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış, Kat Mülkiyeti tesis edilmiştir.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir."
Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu taşınmazın tapudaki niteliğinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması, Yapı Kullanma İzin Belgesinin alınmış olması, Kat Mülkiyeti tesis edilmiş olması, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmaması dikkate alınarak, bağımsız bölüm olarak GYO portföyünde bulunmalarında bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te yer almaktadır. TAKBİS tarihi itibariyle bağımsız bölüm üzerinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir şerh, beyan, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların tapudaki niteliklerinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması, Yapı Kullanma İzin Belgesinin alınmış olması, Kat Mülkiyeti tesis edilmiş olması, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmaması dikkate alınarak, bağımsız bölüm olarak GYO portföyünde bulunmalarında bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
Değer, gayrimenkul üzerinde değeri ve devri etkileyen herhangi bir takyidat bulunmaması esasına göre belirlenmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0013 Sayfa 45 / 45
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Depolu Asma Katlı Dükkân" nitelikli 4 no.lu bağımsız bölüm için KDV hariç 29.020.000 TL Pazar Değeri, 120.500 TL/Ay KDV/Stopaj hariç pazar kirası takdir edilmiştir.
29.020.000 TL (YirmidokuzMilyonYirmiBinTürkLirası) + KDV
Pazar Kirası (KDV/Stopaj Hariç);
120.500 TL/Ay (YüzyirmiBinBeşyüzTürkLirası)
takdir edilmiştir.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.