Legal Proceedings Report • Jan 6, 2025
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
Kazakistan, Almatı, Alatauskiy, Akkent Mah. 20-321-057-133 Kadastro Kodlu Arsa
| Erman ERGÜN | Yasin ÇABUK | Soner GÖKDAĞLI |
|---|---|---|
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| (Lisans No: 407550) | (Lisans No: 405180) | (Lisans No: 410944) |
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI 5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA.5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ | ||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 | |||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER. | ||
| 9 | |||
| 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 | |||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU (TAKBİS) KAYITLARI 13 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI İNCELEMESİ 15 | |||
| 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B. 16 | |||
| 3.2. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 16 |
||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ | 16 | ||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 16 | ||
| 3.5. | GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 17 | ||
| 3.6. | GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT | ||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 17 | |||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ17 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| 3.9. | OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ17 EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU |
||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA17 | |||
| 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 17 | |||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ18 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER18 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ24 | |||
| KAZAKİSTAN'DA;26 | |||
| SATIŞ VERGİSİ ORANI YÜZDE 12'DİR. 26 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
| 2024 YILININ EKİM AYINDA KAZAKİSTAN'DA PERAKENDE SATIŞLAR BİR ÖNCEKİ YILIN AYNI AYINA GÖRE YÜZDE 13 ARTTI. 26 | |||
|---|---|---|---|
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 28 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 28 | ||
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER | ||
| 37 | |||
| 4.6. | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN | ||
| RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ37 | |||
| 4.7. | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE | ||
| HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ 37 | |||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 37 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ46 | ||
| 7. | SONUÇ 48 | ||
| 7.1. | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 48 | ||
| 7.2. | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ49 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 3 / 49
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi) / 2024-ŞGYO-0040
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Kazakistan Cumhuriyeti, Almatı İli, Alatauskiy İlçesi, Akkent Mahallesi'nde yer alan 20-321-057-133 Kadastro Kodlu Arsanın pazar değerinin Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Almatı şehri, Alatauskiy ilçesi, Akkent mahallesi 1А, (РКА2201300283265593)
A2 Karayolu Rayımbek Caddesi / KAZAKİSTAN
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
Değerleme tarihi itibariyle arsa nitelikli parsel içinde, hurda malzemeler, konteynerler, sundurma ve hangar/depo tarzı çelik konstrüksiyon basit/muvakkat yapılar bulunmaktadır.
Gayrimenkul hakları (kısıtlamaları) ve onlara ait teknik özellikler ile ilgili BELGE 3.1.3.'te yer almaktadır.
Gayrimenkuller hakları (kısıtlamaları) ve onlara ait teknik özellikler ile ilgili 12.12.2024 tarih ve 101000091607998 No.lu tercüme BELGE'de Kullanım Amacı (Plana Göre) "Ticaret-eğlence merkezi inşaatı için" yapılanma yer almaktadır.
Kazakistan e-kadastro sitesinde Özel Amaç; "ofis alanı, otel tesisleri ve otoparkı bulunan çok işlevli bir alışveriş ve eğlence merkezinin inşası ve işletilmesi" olarak görünmektedir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 4 / 49
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Arsa" nitelikli 1 adet gayrimenkulün pazar değeri KDV hariç 158.820.000 TL takdir edilmiştir.
| Para Birimi |
$m2$ (Birim) Değer |
Arsa $m2$ | Para Birimi Bazlı Değer |
Takdir Edilen Para Birimi Değer |
|---|---|---|---|---|
| Tenge (T) | 40.629,76 | 2.375.378.180,83 | 2.375.380.000 | |
| TL (も) | 2.716,51 | 58.464,00 | 158.817.785,17 | 158.820.000 |
| USD (\$) | 77.42 | 4.526.254,16 | 4.530.000 |
20.12.2024 / 1 Tenge = 0,06686 TL / 1 USD = 524,80 Tenge / 1 USD = 35,1778 TL
158.820.000,00 TL (YüzelllisekizMilyonSekizyüzyirmiBinTürkLirası) +KDV
| Erman ERGÜN | Yasin ÇABUK | Soner GÖKDAĞLI |
|---|---|---|
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| (Lisans No: 407550) | (Lisans No: 405180) | (Lisans No: 410944) |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 5 / 49
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0040
| Erman ERGÜN |
(Lisans Tarih-No: 03.01.2018 / 407550) |
|---|---|
| Yasin ÇABUK | (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180) |
Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
06.12.2024 tarihlerinde yerinde inceleme yapılmış, 26.12.2024 tarihi itibariyle değer takdir edilmiş, 31.12.2024 itibariyle rapor tamamlanmıştır.
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkul için daha önce;
29.05.2024 tarih ve 2024-ŞGYO-0004 sayılı gayrimenkul değerleme raporu hazırlanmış,
148.000.000,00 TL değer takdir edilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 6 / 49
| 2.1. Kuruluşu |
Tanıtıcı Bilgiler | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
||||
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
||||
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
||||
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
||||
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
||||
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
||||
| Mersis No | : 0396059371100015 |
||||
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
||||
| Kep: [email protected] |
|||||
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
||||
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
||||
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
||||
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | |||||
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
|||||
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 | ||||
| 34394 Şişli / İSTANBUL | |||||
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
||||
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL | ||||
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | |||||
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 | ||||
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No |
: Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
||||
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
||||
| Mersis No. | : - | ||||
| KEP Adresi | : [email protected] |
||||
| Tel | : 0 212 398 38 00 | ||||
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
Kazakistan Cumhuriyeti, Almatı İli, Alatauskiy İlçesi, Akkent Mahallesi'nde yer alan 20-321-057-133 Kadastro Kodlu Arsanın pazar değerinin Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından sınırlama getirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 7 / 49
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 8 / 49
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 9 / 49
Almatı Havalimanından hareketle, yaklaşık 23 km. mesafede yer almakta olup, otomobille 40 dakika civarında sürede ulaşılmaktadır.
Almatı Havalimanı yolcu girişi önünden hareketle MAİLİN Caddesi'nde batı yönünde 2,5 km. sonra TURKSIB kavşağından sola güneye dönülür, aynı caddede (A351) yaklaşık 4,8 km. sonra kavşak geçilerek aynı yolun devamı olan SHEMYAKIN Caddesi'nde başlangıca göre yaklaşık 8,2. km.'de ulaşılan RISKULOV Caddesi'ne sağa dönülür, 3 büyük kavşak geçilir, yaklaşık 12,2 nci km.de ALİHAN BÖKEYHANOV Sokak kesişimindeki ikili kavşak ve yaklaşık 15. km.'de yer alan SOLÜSTÜK AYNALIM Caddesi kavşakları da geçilerek yaklaşık 19. km.'de A2 yolunda RISKULOV Caddesi'nden çıkılarak köprü üzerinden sola SAYIN SOKAK yönüne dönülür, yaklaşık 20. km.de ulaşılan kavşakta sağdan çıkılarak RAYİMBEK Caddesi'ne dahil olunur, ilk kavşak geçilince sağda TOYOTO CENTER görünür, yaklaşık 22. km.'de sağdaki SMALL Süper Market'ten itibaren değerleme konusu parsel başlamaktadır. SMALL Süpermarket sonunda, parsel başlangıcında "U" dönüş köprüsü yer almaktadır. Köprünün altında geçildikten hemen sonra sağda, değerleme konusu parselin orta kısmına ulaşılır.
Parselin ortasından Akkent Konut Sitesi yolu açılmış olup, parselin ortasına göre sağda 340 m. solda yaklaşık 378 m. cephesi bulunmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 10 / 49
Parselin yola göre sol yan kenarından yola doğru alınan arazi kesitinde ihmal edilecek düzeyde eğim söz konusu olup, genel olarak düz arazi yapısına sahiptir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 12 / 49
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 13 / 49
Kâr amacı gütmeyen anonim şirket "Vatandaşlar için hükümet " Devlet Şirketi şubesi Almatı şehri Gayrimenkuller hakları (kısıtlamaları) ve onlara ait teknik özellikler ile ilgili
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 14 / 49
3) Gayrimenkul üzerinde hak veya takyidat oluşmasını gerektirmeyen yasal talep ve işlemler tescil edilmiştir bölümünde; 29.10.2024 11:35 tarih/saatli, Bolat Ibragimuly (28.08.1983 doğumlu) beyanıyla, tesis edilen "No. 3887 sayılı, 24.10.2024 tarihli ödeme vadeli Alım-satım anlaşması" kaydı bulunmaktadır.
| Arsa | Siteye yaklaşmak | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kadastro numarası | 20-321-057-133 | ||||
| Hak verildi | özel mülkiyet | ||||
| Arazi kullanım süresi | |||||
| Arazi kategorisi | Yerleşim yerleri (şehirler, yerleşim yerleri ve kırsal verlesimler). |
||||
| Hedeflenen bedef | ofis alanı, otel tesisleri ve otoparkı bulunan çok işlevli bir alışveriş ve eğlence merkezinin inşası ve isletilmesi |
||||
| Konum | Alatau ilçesi, Rayymbek caddesinin kuzeyinde, Akbulak bucağının batısında, parsel 234 |
||||
| Alan $(m2)$ | 60047 | ||||
| Kadastro değerlendirmesi |
HAYIR | ||||
| Arazi kullanıcıları | bilgi mevcut | ||||
| Bölünmüş? | HAYIR | ||||
| Kısıtlamalar | 1. Terisbulak Nehri su koruma bölgesinde arazi kullanım şartlarına uymakla yükümlüdür. 2. Mühendislik sistemlerinin bakım ve onarımı için geçiş sağlamak. |
||||
| Rapor rulosu | Ruloya yaklaşıyoruz | ||||
| İsim | 20321057 | ||||
| Kod | 20321057 | ||||
Fiili olarak parselin ortasından gecen, kuzeygüney akslı yol parseli ikiye bölmekte olup, söz konusu değişikliğin ve parsel alanındaki azalmanın kadastro kaydına işlenmediği görülmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 15 / 49
Tercümesi işverence tarafımıza iletilen, "Kâr amacı gütmeyen anonim şirket "Vatandaşlar için hükümet" Devlet Şirketi şubesi Almatı şehri Gayrimenkuller hakları (kısıtlamaları) ve onlara ait teknik özellikler ile ilgili "Yegâne Numara : 101000091607998 12.12.2024 tarihli BELGE"ye göre; N o 101000091607998
| Veriliş tarihi | 12.12.2024 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Veiliş Nedeni | BIN numarası 180850018108 olan Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim şirketine verilmiş işbu belge ile aşağıdaki gayrimenkuller üzerindeki hakların tescili tasdik edilir: |
||||
| Gayrimenkul Türü | Arsa | ||||
| Kadastro numarası | 20-321-057-133 | ||||
| Kullanım Amacı (Plana Göre) | Ticaret-eğlence merkezi inşaatı için | ||||
| Adresi, Adresin Sicil Kodu | Almatı şehri, Alatauskiy ilçesi,Akkent mahallesi 1А, | ||||
| (Bulunması Halinde) | (РКА2201300283265593) | ||||
| Bölüm Sayısı | 1/0 | ||||
| Kat Sayısı | X | ||||
| Genel Alan/Hacim/Uzunluk | 5,8464 (hektar) / 58.464 m2 | ||||
| Alan | |||||
| Konut | X | ||||
| Esas | X | ||||
| Kullanım | X | ||||
| Bölünebilirlik (Arsa) | H | ||||
| Not | Kadastro pasaportu № 2023-2000/605281 Tarih 11.12.2023 y. | ||||
| 1) Hak kaydı | |||||
| Hak türü | Mülkiyet hakkı | ||||
| İçerik | Arsa-Ticaret-Eğlence Merkezi inşaatı için | ||||
| Hak sahibi | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | ||||
| Müşterek mülkiyet formu, pay | Bireysel | ||||
| Hakkın ortaya çıkma dayanağı | No.002263431867 No.806 sayılı 19.03.2019 tarihli beyana göre gayrimenkulün mülkiyetinin devrine ilişkin anlaşma, suret /No.879, tarih 15.10.2024 y./ |
||||
| Sicil kaydı tarihi, saati | 20.03.2019 15:00 | ||||
| 2) Hakkın Sınırlandırma Kaydı | |||||
| Sınırlandırmaların türü | |||||
| İçeriği | |||||
| Sahibi veya yetkili organ (ilgili kişi) | |||||
| Müşterek mülkiyet payı formu | Sınırlandırmalar tescil edilmemiştir. | ||||
| Takyittin ortaya çıkma dayanağı | |||||
| Tescil tarihi ve saati | |||||
| 3) Gayrimenkul üzerinde hak veya takyidat oluşmasını gerektirmeyen yasal talep ve işlemler tescil edilmiştir : | |||||
| Yasal talepler ve sözleşmeler | Yasal talepler | ||||
| İçerik | Ticaret-eğlence merkezi inşaatı için | ||||
| Beyan eden (ilgili kişi ) | Bolat Ibragimuly, 28.08.1983 doğumlu | ||||
| Ortaya çıkma temeli | No. 3887 sayılı, 24.10.2024 tarihli ödeme vadeli Alım-satım anlaşması | ||||
| Kayıt tarihi, saati | 29.10.2024 11:35 |
Parsel üzerinde; "Alım-Satım Anlaşması" beyanı bulunmaktadır. Devri ve değeri etkileyen bir husus olmamakla birlikte "Alım-Satım Anlaşması"a göre edimsel yaptırımların bağlayıcılığı bulunmaktadır. Anlaşmanın tarafı olmayan 3. şahsa satış durumunda beyanın kaldırılması gerekmektedir.
Kayıtlarda arsanın bölünemez olduğu belirtilmekle birlikte fiili olarak bölündüğü, arsa alanının 60.047 m²'den 58.464 m²'ye düştüğü ancak, bu bölünmenin kadastroda işlenmediği görülmektedir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Varsa imar planı temin edilememiştir. Yapılanmanın avan proje onayı ile gerçekleştiği bilgisi edinilmiştir.
Gayrimenkuller hakları (kısıtlamaları) ve onlara ait teknik özellikler ile ilgili BELGE'de Kullanım Amacı (Plana Göre) "Ticaret-eğlence merkezi inşaatı için" yapılanma yer almaktadır.
Kazakistan e-kadastro sitesinde Özel Amaç; "ofis alanı, otel tesisleri ve otoparkı bulunan çok işlevli bir alışveriş ve eğlence merkezinin inşası ve işletilmesi" olarak görünmektedir.
Parsel arsa nitelikli olup üzerinde proje geliştirilmemiştir.
3.2. Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Tercümesi işverence tarafımıza iletilen, "Kâr amacı gütmeyen anonim şirket "Vatandaşlar için hükümet "Devlet Şirketi şubesi Almatı şehri Gayrimenkuller hakları (kısıtlamaları) ve onlara ait teknik özellikler ile ilgili BELGE" (TAKBİS) tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde "Alım-Satım Anlaşması" beyanı bulunmaktadır.
Devri ve değeri etkileyen bir husus olmamakla birlikte "Alım-Satım Anlaşması"a göre edimsel yaptırımların bağlayıcılığı bulunmaktadır.
Anlaşmanın tarafı olmayan 3. şahsa satış durumunda beyanın kaldırılması gerekmektedir.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz, "19 Mart 2019 tarih ve 806 sayılı gayrimenkulün mülkiyetinin devrine ilişkin anlaşma" edinme sebebi ile Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına kayıtlıdır. Son 3 yılda değişiklik bulunmamaktadır.
Değerleme konusu parselin güney kenarına sınır parsellerde;
"Bir mağaza ile bir duraklama kompleksi", "Servis istasyonu, araba yıkama, otopark, mağaza, kafe, otel ve bilardo salonu yerleştirmek için", "Kamu hizmet tesisleri ile birlikte bir yer altı geçidinin işletilmesi ve bakımı için", "Sosyal amaçlı sokak ekipmanları için - otobüs durağı kompleksi", "Otoparklı bir alışveriş kompleksinin inşası ve işletilmesi için" gibi kullanımlar belirtilmektedir.
Batısındaki parsel için;" bir konut kompleksinin inşası ve işletilmesi için"
Doğusundaki parseller için; " otoparklı bir alışveriş kompleksinin inşası ve işletilmesi için", "sabit bir benzin istasyonu, araba yıkama, mini vulkanizasyon ve mağazanın işletimi ve bakımı için",
Kuzeyindeki parseller için; "bir konut kompleksinin inşası ve işletilmesi için", "konut kompleksinin bakımı için",
yapılanma koşulları görünmektedir. Yakınında toplu konut tarzı 8-10 katlı konut siteleri, batısındaki dere yatağından sonra tek katlı, dubleks, tekil veya sıra ev tarzı yerleşik alan, yolun karşısında oto satış ve servis istasyonu ile akaryakıt istasyonları bulunmaktadır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 17 / 49
3.5. Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Arsa değerlemesidir.
3.6. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Tarafımıza herhangi bir sözleşme ibraz edilmemekle birlikte, tapu sicil kaydında "Alım-Satım Anlaşması" beyanı bulunmaktadır.
3.7. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Arsa değerlemesidir. Üzerinde proje geliştirilmemiştir. Parsel üzerinde, hurda konteynerler, sundurma ve hangar/depo tarzı çelik konstrüksiyon basit yapılar bulunmaktadır.
3.8. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi v.b.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Arsa değerlemesidir. Üzerinde proje geliştirilmemiştir.
3.9. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Arsa değerlemesidir. Üzerinde proje geliştirilmemiştir.
3.10. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Arsa değerlemesidir. Üzerinde proje geliştirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 18 / 49
Kazakistan 16 Aralık 1991 tarihinde bağımsızlığını ilan etmiştir. Anayasa 28 Ocak 1993 tarihinde kabul edilmiştir. Anayasada, ülkenin idare şekli "başkanlık sistemiyle yönetilen, üniter, laik, demokratik, sosyal bir hukuk devleti" olarak tanımlanmıştır.2 İdari açıdan ülke, 14 vilayet (Oblast) ve iki özel bölge (Nur-Sultan, Almatı, Çimkent) olmak üzere 16 bölgeye bölünmüştür.
Kazakistan resmî adıyla Kazakistan Cumhuriyeti topraklarının büyük bölümü Orta Asya'da, küçük bir bölümü Doğu Avrupa'da yer alan bir ülkedir. Kazakistan, (Azerbaycan, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti, Kırgızistan, Özbekistan, Türkiye ve Türkmenistan ile birlikte) günümüzdeki yedi bağımsız Türk devletinden biri olup Türk Devletleri Teşkilatı ve TÜRKSOY'un üyesidir. 2.724.900 km² yüzölçümü ile (Batı Avrupa'nın yüzölçümü kadar) dünyanın en büyük dokuzuncu ülkesidir. Müslüman çoğunluklu ülkelerin ve Türk devletlerinin yüzölçümü
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
1 https://www.mfa.gov.tr/kazakistan-kunyesi.tr.mfa
2 https://tr.wikipedia.org/wiki/Kazakistan
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 19 / 49
bakımından en büyüğü, doğal kaynaklar bakımından da en zenginidir. Kazakistan Türk tarihinin önemli devletlerinden olan Saka, Hun, Göktürk, Kıpçak, Karahanlı, Altın Ordu gibi devletlerin merkez üssü; Kıpçak, Oğuz, Karluk gibi Türk boylarının beşiği olmuştur.
Bağımsızlığın kazanılmasına doğru 1989 yılında 16.464.464 kişi olan ülke nüfusu, 1999 yılına gelindiğinde Slav ve Almanların ülkeden göç etmeleriyle 14.900.000'e kadar düşmüştür. 2010'da bu sayı 16.500.000'e yükselmiş ve 01.03.2024 itibarıyla 20.095.963'a ulaşmıştır. Kazakistan Ulusal İstatistik Bürosu'nun verilerine göre, 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla ülke nüfusu 20 159 707 kişiden oluştu. Bunun içinde 12 573 637 kişi şehir, 7 586 070 kişi kırsal kesimde yaşamaktadır.
Komşuları olarak kuzeyde Rusya, güneyde Türkmenistan, Özbekistan ve Kırgızistan, doğuda Çin bulunur. Ülkenin ayrıca Hazar Denizi ve Aral Gölü'ne kıyısı vardır.
"Kazak" adı Kazakların göçebe kültürünü yansıtan bir Eski Türkçe sözcük olan "gezinmek" anlamına gelir. Farsça olan son eki -stan ise "arazi" veya "yer" anlamına gelir, böylece Kazakistan sözcüğü tam anlamıyla "gezginlerin ülkesi" olarak çevrilebilir.
Avrupa'yı Asya'dan ayıran hat olarak kabul edilen Ural Nehri'nin her iki yakasına uzandığı için Kazakistan, iki kıtada toprakları olup (diğeri Azerbaycan) dünyada denize kıyısı olmayan kıtalararası ülkelerden biridir.
2.700.000 kilometrekarelik yüzölçümüyle (Batı Avrupa'ya eşdeğer büyüklükte) Kazakistan, dünyanın en büyük dokuzuncu ve kara ile çevrili en büyük ülkesidir. Kazakistan, Sovyetler Birliği'nin bir parçası iken topraklarının bir kısmını Çin'in Sincan Uygur Özerk Bölgesi'ne ve bir kısmını da Özbekistan'a bağlı Karakalpakistan Özerk Cumhuriyeti'ne kaybetti.
Rusya ile 6.846 kilometre, Özbekistan ile 2.203 kilometre, Çin ile 1.533 kilometre, Kırgızistan ile 1.051 kilometre
ve Türkmenistan ile 379 kilometre sınır komşuluğu yapmaktadır. Başlıca şehirleri arasında başkent Astana, Almatı, Karağandı, Çimkent, Atırau ve Öskemen bulunur. 40° ve 56° K enlemleri ile 46° ve 88° E boylamları arasında yer alır. Esas olarak Asya'da bulunurken Kazakistan'ın küçük bir kısmı da Doğu Avrupa'daki Urallar'ın batısında yer almaktadır.3 Kazakistan'ın rölyefi oldukça sadedir. Ülke genel olarak düzlüklerden oluşmaktadır, bu düzlüklere "Kazakistan bozkırları" denir. Ülke batıdan doğuya doğru yükselir, Hazar kıyısında - Dünya deniz seviyesinden - 26 metre aşağıda kalan kıyılarından başlayarak doğuya doğru ilerlendiğinde yüksek dağlarla karşılaşılır. Bu dağlar; Altay, Tarbağatay, Çungurya
Aladağlarıdır. Ülkenin ortalama yükseltisi 387 m'dir. En alçak noktası Hazar yakınlarındaki – 132 metrelik yüksekliği ile Vpadina Kaundy'dir. En yüksek noktası ise 3 ülkenin – Kazakistan, Çin ve Kırgızistan – sınırlarının birleştiği yerde bulunan Han Tengri Dağıdır. Han Tengri dağının yüksekliği yaklaşık 7000 m'dir. Ülkedeki dağlar genel olarak aktif olup, ülkenin dağlık alanları tektonik açıdan hareketlidir.
Orta Asya'da görülen genel durum olan akarsuların kapalı havzalara sahip olmasına Kazakistan'da da karşılaşılır. Kapalı havzaya sahip nehirlere güzel örnek olabilecek bir akarsu da tarım açısından hayati öneme sahip Sriderya'dır (Seyhun). Sriderya ülkenin güney kısmından, kuzeybatı istikameti boyunca akar ve Aral gölüne dökülür, ancak söylenmelidir ki Aral fazla su kullanımdan kaynaklı olarak kuruma noktasına gelmiştir. Ülke akarsularının pek çoğu Hazar, Aral ve Balkaş'a dökülmektedir. Ancak Kazakistan'ın kuzeyinde yer alan ve Obi nehrinin kolları olan İrtiş, İşim ve Tobol, Rusya Federasyonu'na geçerek Kuzey Buz Denizi'ne dökülmektedir.
3 https://www.akademikcografya.com/kazakistan-cumhuriyeti-cografyasi
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 20 / 49
Kazakistan topraklarının %77,4'ü tarım arazisidir, (ekilebilir arazi %8,9 ve kalıcı otlak %68,5) orman arazisi %1,2'dir. Ülkede yetişen başlıca tarım ürünleri; tahıl (buğday ve arpa), patates, sebze, kavun ve çeşitli çiftlik hayvanları.
Kazakistan iklimi yer şekillerinin ağır bir şekilde etkisindedir; Kapalı bir havzada yer alan ülkenin iklimi denizellik etkisinden uzak kalması yüzünden oldukça karasaldır. Bu karasallık vadi ve ovalarda zirve yapmaktadır. Bu sert karasal iklimde yazlar kurak ve sıcak, kışlar ise çok soğuk ve serttir. Ancak enlem etkisi iklimde kendini göstermektedir, Güney kesimlerde daha az kar yağışlı ve kuzeye göre ılıman bir hava hakimken, Sibirya'ya komşu Kuzey'de kışlar oldukça soğuktur.
Almatı'da -2°, kuzeydeki Semey'de -11°'dir. Ancak bazı kuzey bölgelerde kışın -45°'ye kadar sıcaklık değeri düşmektedir. Temmuz ayında ise 20-40°'ye kadar sıcaklık artmaktadır. Sonuç olarak ülke genelinde yıllık sıcaklık farkları oldukça yüksektir. Çok büyük bir bölümü (%90'a yakın) 400 mm'den az yağış aldığından kuraklığın baskın olduğu ülkede yağış bölgeden bölgeye büyük değişikler göstermektedir. Örneğin Kızılkum ve Betbak Dala çöllerinde 100-200 mm civarında, Altay ve Tanrı dağlarının yamaçlarında ise 1400-1600 mm'ye kadar yükselmektedir.
Ocak ayı ortalama sıcaklık değeri güneydeki
Nüfusun yalnızca %50'si şehirlerde yaşamaktadır. Ancak bu oran diğer Orta Asya ülkelerine kıyasla yüksek bir orandır. Kazakistan'ın en önemli şehri sayılabilecek ve 1994 yılına kadar başkentlik görevini üstlenmiş olan Almatı, ülkenin güneyinde 2 milyonu aşan nüfusuyla ülkenin en büyük şehridir. Ardından Karağandı 450.000, Çimkent 414.000, Taraz 358.000 ve başkent Astana 345.000 kişilik nüfusuyla, Almatı'yı takip eder. Yeni başkent Astana ülkenin ancak en büyük 5. kentidir. Akmola bölgesinde bulunan Astana, (1998'de ismi kararnameyle Akmola yerine Astana olarak değiştirildi) modern yapılarıyla dikkat çekmektedir Kazakistan multikültürel bir ülkedir. Günümüz itibariyle ülke nüfusunun Kazaklar %63.1,
Ruslar %23.7, Özbekler %2.9, Ukraynalılar %2.1'ini oluşturmaktadır.
Kazakistan nüfusu etnik yapısına benzer bir bölünme ve oran değişimine sahiptir. Müslümanların oranı tüm nüfusun %70,2'si olup çoğunlukla Sünnilerden müteşekkildir. Hristiyanlar nüfusun %26,2'sini oluşturur, Hıristiyan ahali çoğunlukla Rus kilisesine bağlı Ortodokslardan müteşekkildir. Hristiyanlık özellikle kuzey bölgelerde yaygındır.
Kazakistan ekonomisi SSCB'nin dağılmasıyla olumsuz yönde etkilenmiştir, ancak ilerleyen yıllarda alınan önemlerle birlikte ekonomik küçülme durmuş ve tekrar bir büyüme yaşanmıştır. Tarım, Kazakistan ekonomisi için önemini korumaktadır. SSCB döneminde işlenebilir toprakların yaklaşık %20'sine sahip olan Kazakistan'daki tarım sektöründe daha çok buğday, arpa, patates, çeşitli sebzeler ve kavun üretimi yapılmaktadır. Kazakistan endüstrisi genelde yeraltı kaynaklarını işlemeye yönelik katma değeri küçük ve ön işleme faaliyeti yapmakta olup, genel olarak Rusya sanayisine girdi sağlamaya yönelik kurulmuştur. Kazakistan ağır sanayiye sahip bir ülke olmakla beraber SSCB'nin dağılmasından sonra ilk olarak çöken sistem, alınan önlemlerle tekrar işlemeye başlamıştır. Kazakistan diğer Türki cumhuriyetler içinde en zengin yeraltı kaynaklarına sahip ülkedir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 21 / 49
Kazakistan'ın başlıca yer altı kaynakları; krom, bakır, kurşun, çinko, alüminyum, asbest, barit, berilyum, bizmut, fosfat, titanyum, kömür, petrol ve bordur. Kazakistan; tungsten üretiminde birinci; krom, manganezde dünya ikicisi; molibden ve fosfatta ise dünya dördüncüsü olan bir ülkedir. Ayrıca dünya demir üretiminin yaklaşık %10'una sahiptir. Ülkenin petrol rezervleri, Kazakistan'ı önemli kılan doğal kaynaklardandır. Ülkede 3 petrol rafinerisi olmasına rağmen üretim fazlasını Rusya'ya satmaktadır.
İhracat Ortakları; İtalya %17,9, Çin Halk Cumhuriyeti %11,9, Hollanda %9,8, Rusya %9,3, İsviçre %6,4
Toplam: 49,29 milyar dolar.
Türkiye'nin başlıca ihraç ürünleri; Mücevherci eşyası ve aksamı, plastik ürünleri, inşaat malzemeleri, halı ve yer kaplamalarıdır.
İthalat Ortakları; Rusya %38,9, Çin Halk Cumhuriyeti %16,1, Almanya %5,1, ABD %4,3
Toplam: 31,88 milyar dolar
Türkiye'nin başlıca ithal ürünleri; Ham petrol, doğalgaz, rafine edilmiş bakır ve bakır alaşımları (ham), işlenmemiş çinko ve alüminyum, buğday, işlenmemiş kurşun.
Kazakistan'da, çalışanların sektörel dağılımı incelendiğinde diğer Orta Asya ülkelerine nazaran daha gelişmiş bir ülke görünümündedir. Tarımda çalışanların oranı %18,1'dir. Sanayi sektöründe bu sayı %20,4, hizmet de ise %61,6'dır. Ancak GSYİH – menşei itibariyle sektörel dağılıma bakıldığında farklılıklar görülür; sanayinin payı %34,4, Hizmet sektörü %60,8, tarım ise oransal bakımdan %4,8'dir. Ülkenin toplam işgücü yaklaşık 9 milyondur.
Kazakistan'da üretimi yapılan başlıca ürünler: petrol, kömür, demir cevheri, manganez, kromit, kurşun, çinko, bakır, titanyum, boksit, altın, gümüş, fosfat, kükürt, uranyum, demir ve çelik; Traktörler ve diğer tarım makineleri, elektrik motorları, inşaat malzemeleridir.
100 kişi başına düşen telefon sayısı: 138 olup kişi başına birden fazla telefon düşmektedir.
İnternet kullanıcıları toplam nüfusun %76.8'ini oluşturmaktadır.
Havalimanı sayısı: 96 (33'ü asfaltsız pistli)
Boru hatları: Gaz: 15,256 km, petrol 11.313 km
Demiryollarının uzunluğu: 16,104 km.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 22 / 49
Almatı (Kazakça: Алматы), Kazakistan'ın 2.000.900 nüfuslu ve en büyük şehridir. Almatı (eski adıyla Alma-ata) Kazakistan'ın eski başkentidir.
Kazakistan'ın güney doğusunda yer alan Almatı şehri, 1854 yılında Rusların doğuda sınır kalesi olarak kurduğu bir şehirdir ve bugün ise 2.000.900 nüfusu ile Orta Asya'nın en gelişmiş kozmopolitan şehridir. Birçok alışveriş merkezi, restoranları, otelleri ve gazinoları ile zengin bir yaşam sunar. Eski adı Alma Ata olan şehir Alatau Dağları platosunda kalmaktadır. Kazakistan genelinde olduğu gibi, Almatı'da da ana dil Kazakça ve Rusçadır. Kazakistan'ın 1991 yılında Sovyetler Birliği'nden bağımsızlığını kazanmasından
bu yana, Almatı şehri Batı pazarlarına açılıp, çok hızlı bir değişime uğradı. Almatı eski başkent olmasına rağmen (şu anki başkent Astana şehridir) hâlen ülkenin kültürel, ekonomik ve ticari merkezi durumundadır.
Almatı merkezinde çok düzgün yol planlaması vardır. Bütün caddeler dikey ve yatay olarak hizalanmıştır. Caddenin bir tarafında binalar tek numaralı, karşı tarafında da çift numaralıdır. Bir adresi söylemenin de kolay yolu, gidilecek yerin dikey ve yatay kesişim caddelerini söylemektir. Almatı Kazakistan'ın en büyük şehridir.
1927-1997 yılları arasında Kazakistan Cumhuriyeti'nin başkenti olan Almatı, yaklaşık 2 milyon nüfusu ile ülkenin en büyük şehridir ve ülkenin Gayri safi yurt içi hasılasının (GSYİH) %20'sini oluşturmaktadır. 1935 yılında ilk uçuşlarına başlayan Almatı Uluslararası Havalimanı (AUH), günümüzde Orta Asya'nın en işlek havalimanlarından biridir. Havalimanında 4.400 metre (m.) x 45 m. ve 4.500 m. х 45 m. ölçülerinde iki kalkış ve iki iniş pisti bulunmaktadır. 2008 yılında devreye alınan radyasyon alarmlı 3B kategorili ikinci şeridi, Uluslararası Sivil Havacılık Örgütü'nce (USHO) belirlenen uluslararası standartlara uygun yapıdadır. Dünyada bu kadar uzun uçak pistine sahip olan sadece yirmi havalimanı bulunmaktadır (TAV Havalimanları, 2020).4
Kazakistan, coğrafi konumu itibariyle Asya'yı Avrupa, Afrika ve Orta Doğu'ya bağlayan bir potansiyele sahiptir. Kazakistan aynı zamanda, yüzölçümü ve ekonomik gelişmişlik açısından da bölgenin lider ülkesidir (Liter.kz, 2020). Küresel rekabetin sektörel gelişmeye olan etkisinin farkında olan Kazak Hükümeti, 8 Ağustos 2020 tarihinde çıkardığı 508 sayılı Kararname gereği Almatı Uluslararası Havalimanı'nın hisselerinin tamamının Venus Airport Investments B.V.'den Türk şirketi olan TAV Havalimanları Holdingi'ne devrini onaylamıştır (Adilet.zan.kz, 2020). Söz konusu devir sonrası TAV Havalimanları Holdingi (%85), VPE Capital (%15) konsorsiyumu ile birlikte Almatı Uluslararası Havalimanı şirketinin hisselerinin tamamını 415 milyon dolara satın almıştır. Bu satın alma işlemi ile Almatı Havalimanı, TAV'ın portföyündeki 15. uluslararası havayolu şirket olmuştur (Kazinform, 2020).
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 4 https://www.eurasian-research.org/publication/almati-havalimani-kazakistan-icin-yeni-imkanlar/?lang=tr
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 23 / 49
Almatı kent merkezi sınırlarının önemli bir kısmı dağlık alandadır.
Parsel, kent merkezine (Belediye binası) kuş uçuşu 10,7 km. mesafededir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 24 / 49
| Yıllık GSYIH Büyümesi (%) | Kazakistan | 2023 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus, milyon | 19.8. | |||||
| Kazakistan (2023) 4.8 |
GSYİH, cari milyar dolar | 259.7 | ||||
| Kişi başına düşen GSYİH, cari \$ | 13,088.5 | |||||
| - 12 | Okula Kayıt, ilkoğretim (% brüt) (2020) | 100.9 | ||||
| $\frac{1}{2019}$ 33 M · Kazakistari |
2820 | $220^{\circ}$ | ,2022 | 202 | Doğumda Beklenen Yaşam Süresi, yıllar (2020) | 70.2 |
2000'li yıllardan bu yana Kazakistan, ilk nesil piyasa odaklı reformlar, bol maden kaynaklarının çıkarılması ve güçlü doğrudan yabancı yatırımın (DYY) sağladığı etkileyici bir ekonomik büyümeye tanık oldu. Sürdürülebilir ekonomik büyüme, ülkeyi üst orta gelirli bir ekonomiye dönüştürdü, yaşam standartlarını orantılı olarak yükseltti ve yoksulluğu azalttı. Ancak bu ilerleme, ülkenin kalkınma modelindeki kırılganlıkları ve eşitsizlikleri maskeliyor.
Son 10 yılda Kazakistan'ın büyümesi 2000-2007'deki %10'dan %4'ün altına düştü; bu durum, hala hidrokarbonlara bağımlı olan ve üretkenlik artışının durgun olduğu bir ekonominin kırılganlıklarını ortaya koyuyor.
İleriye baktığımızda, küresel yeşil geçişe uyum sağlamak Kazakistan için önemli zorluklar teşkil ediyor.
Ekonomik büyümeyi ve üretkenliği canlandırmak, özel sektörün gelişmesini sağlamak ve devletin ayak izini azaltarak ve ekonomi genelinde rekabeti artırarak ekonomik çeşitliliği teşvik etmek için daha cesur adımlar gerektirecek ve buna insan sermayesinin güçlendirilmesi ve karbonsuzlaştırmayı destekleyen politikalar da eklenecek.
Ekim ayında Kazakistan Konut Endeksi, 2024 Eylül ayındaki 102 puandan 102,30 puana yükseldi. Kaynak: Agency of the Republic of Kazakhstan on Statistics
Kazakistan'da konut endeksi, başkentteki yeni evlerin fiyatlarının yıllık değişimini ve Almaty, Şımkent, Semey ve bölgesel merkezlerde seçilmiş şehirlerde, inşaat şirketleri dahil olmak üzere şehir fonunda gayrimenkul işlemleriyle uğraşan kuruluşlar tarafından belirlenir. Akım değerleri, tarihsel veriler, tahminler, istatistikler, grafikler ve
ekonomik takvim - Kazakistan - Konut endeksi.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
5 https://tr.tradingeconomics.com/kazakhstan/housing-index
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 25 / 49
| Sun | Öricek | En Yuksek | En Duyuk | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Menkul değerler piyasası | 5515 | 5508 | 5642 | 69.48 | Pusn | $2024 - 12$ |
| GSYİH Yıllık Büyüme Hızı | 4.1 | $3.2^{\circ}$ | 14.1 | -92 | Yüzde | 2024-09 |
| Işalzlik Oranı | 46 | 41 | 13.7 | 45 | Yüzde | 2024-09 |
| Enflasyon Orani | 8.4 | 8.5 | 2961 | 1.9 | Yüzde | 2024-11 |
| Falz Oranı | \$5.25 | 82,205 14.25 |
45/62 300 |
$\overline{5.5}$ | Yüzde | 2024-11 |
| Ticari işlemler dengesi | \$622 | 3031 | 6732 | $-1311$ | Usd Milvon | 2024-10 |
| Carl Iglemier | 4,500 332 |
$-887$ | $\frac{1}{2} \left( \frac{1}{2} \left( \frac{1}{2} \right) \right) \left( \frac{1}{2} \left( \frac{1}{2} \right) \right) \left( \frac{1}{2} \right) \left( \frac{1}{2} \right)$ 9385 |
MODAG $-4680$ |
Usd - Milyon | 2024-08 |
| Carl açık GSYİH oranı | $-3.3$ | 34 | 43 | 211 | Gsyrh'Nin Yilzde | 2023-12 |
| Devlet borcu GSYIH oranı. | 22.8 | 24.4 | 214 | 5.32 | GsymNin Yuzde | 2023 12 |
| Devlet bütçesi GSYİH oranı | $-2.3$ | $-21$ | 0.8 | $+2$ | Csyth Nin Ylizde | 2023-12 |
| lş güvenliği | Ź, | ń | 15 | J. | Puan | 2024-09 |
| Perakende Satislar (Aylik) | 0.3 | 43 | 56.9 | 56.8 | Yüzde | 2024 11 |
| Kurumlar Vergisi Oranı | 20 | 浏 | 30 | 20 | Yüzde | 2024-12 |
| Gellr Vergi Oranı | 3D | tū | 20 | 独 | Yüzde: | 2024 12 |
Kazakistan'daki Döviz Rezervleri, 2024 yılı Eylül ayında 44.591 Milyon USD'den Ekim ayında 45.915 Milyon USD'ye yükseldi.
Kazakistan Merkez Bankası, 29 Kasım toplantısında gösterge faiz oranını %15,25'e yükselterek borçlanma maliyetlerini Ocak ayından bu yana en yüksek seviyesine çıkardı.
Bu karar, ""Yatırım İçin Tarif"" programı kapsamında düzenlenen hizmetlerin artan maliyetlerinden, tenge devalüasyonundan ve güçlü iç talepten kaynaklanan kalıcı enflasyonist baskıların ortasında alındı.
Yıllık enflasyon, Ekim ayında %8,4'ten %8,5'e yükseldi ve gıda dışı mallar ve piyasa hizmetleri fiyatlarındaki artışla tetiklenerek, merkez bankasının 2024 yılı için enflasyon tahminini %8-9, 2025 yılı için %6,5-8,5 ve 2026 yılı için %5,5-7,5 olarak ayarlamasına neden oldu.
Bu arada ekonomik büyüme güçlü kalmaya devam ediyor ve GSYİH'nın 2024 yılında %4-4,5 oranında genişlemesi, temel sektörlerin ivme kazandırması beklenirken, dış zorluklara rağmen 2025 ve 2026 yılları için tahminler sırasıyla %4,5-5,5 ve %4,6-5,6 olarak yukarı revize edildi. Bir sonraki politika toplantısı 17 Ocak 2025 tarihinde planlanmaktadır.
Kaynak: National Bank of Kazakhstan
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 26 / 49
Kazakistan'da;
Satış vergisi oranı yüzde 12'dir.
Kurumlar Vergisi Oranı yüzde 20'dir.
Kişisel gelir vergisi oranı yüzde 10'dur.
Benzin fiyatları 2024 yılı Ekim ayında 0,50 USD/Litre iken Kasım ayında 0,49 USD/Litre'ye düştü.
Perakende satışlar, 2024 yılının Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 4,30 arttı
2024 yılının Ekim ayında Kazakistan'da perakende satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 13 arttı.
| Piyasalar | Actual | Q4/24 | Q1/25 | Q2/25 | Q3/25 |
|---|---|---|---|---|---|
| Menkul değerler piyasası | 5515.11 | 5606 | 5583 | 5560 | 5536 |
| Genel Bakış | Actual | Q4/24 | Q1/25 | Q2/25 | Q3/25 |
| GSYİH Yıllık Büyüme Hızı | 4.10 | 3 | 3.5 | 4 | 4 |
| Işsizlik Oranı | 4.60 | 4.6 | 4.6 | 4.6 | 4.6 |
| Enflasyon Oranı | 8.40 | 6.3 | 5.8 | 5 | 5 |
| Faiz Oranı | 15.25 | 15.25 | 15.25 | 14.5 | 13.5 |
| İş güvenliği | 2.00 | 3 | 3 | 4 | 4 |
| Cari açık GSYİH oranı | $-3.30$ | $-0.8$ | |||
| Devlet borcu GSYIH oranı | 22.80 | 27 | |||
| Devlet bütçesi GSYİH oranı | $-2.30$ | $-2.6$ |
Kazakistan'da, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE), tüketicilerin bir mal ve hizmet sepeti için ödediği fiyatların değişimini ölçer. Akım değerleri, tarihsel veriler, tahminler, istatistikler, grafikler ve ekonomik takvim - Kazakistan - Tüketici Fiyat Endeksi TÜFE
| Gerçek | Önceki | En Yüksek | En Düşük | Tarihler | Birim | Siklik | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1251.00 | 1242.00 | 1251.00 | 145.30 | 1998 - 2024 | Puan | Aylık | 1995=100, NSA |
Kazakistan para birimi "Tenge"'nin dolar karşısında değer kazanması, gayrimenkul değerlerinde dolar bazlı artışa değer kaybetmesi azalışa neden olmaktadır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 27 / 49
| Döviz Kodu | Döviz Cinsi | TL Karşılığı | |
|---|---|---|---|
| Currency Code | Currency | Exchange Rate | |
| 翻 KZT | KAZAKİSTAN TENGESİ | 0.06686 |
20.12.2024 İtibariyle;
| Döviz Kodu Currency Code |
Birim Unit |
Döviz Cinsi Currency |
Döviz Alıs Forex Buying |
Doviz Satıs Forex Selling |
Efektif Alis Banknote Buying |
Efektif Satış Banknote Selling |
|---|---|---|---|---|---|---|
| USD/TRY | ABD DOLARI | 35.0619 | 35.1251 | 35.0374 | 35.1778 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 28 / 49
4.3. Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler Bulunmamaktadır.
Kazakistan, idari olarak birinci düzeyde 17 il ve dört doğrudan yönetilen cumhuriyet şehrine, ikinci düzeyde 170 ilçe, 38 ile bağlı şehir ve 16 doğrudan yönetilen cumhuriyet şehirlerinin ilçeleri ile 48 ilçeye bağlı şehir, dört ile bağlı şehirlerin ilçeleri, 29 belde, 2.179 kırsal bölge ve 92 kırsal yerleşime ayrılmaktadır.
Ayrıca Rusya Federasyonu, Kazakistan'dan Baykonur Uzay Üssü ve doğrudan yönetilen cumhuriyet şehri olan Baykonur'un bulunduğu 95.727 km²'lik askeri eğitim alanı 2050 yılına kadar kiralık olarak kullanmaktadır.
Kazakistan'da toplam 89 şehir, 29 belde ve 6.293 köy bulunmaktadır.
Kazakistan, aynı zamanda Batı Kazakistan, Kuzey Kazakistan, Doğu Kazakistan, Orta Kazakistan ve Güney Kazakistan olmak üzere beş ekonomik bölgeye ayrılmaktadır. Güney Kazakistan, güneyde yer almakta olup Almatı ve Çimkent ve Baykonur kentleri ile Almatı, Jambıl, Jetisu, Kızılorda ve Türkistan illerinden oluşmaktadır.
Değerleme konusu 58.464 m² yüzölçümlü, arsa nitelikli 20-321-057-133 Kadastro Kodlu parsel, Kazakistan Cumhuriyeti, Almatı Şehri, Alatauskiy İlçesi, Akkent Mahallesinde yer almaktadır.
Almatı kent merkezi sınırlarının önemli bir kısmı dağlık alandadır. Parsel, merkeze (Belediye Başkanlığı Binası) kuş uçuşu yaklaşık 10,7 km. mesafededir.
Düz arazi yapısına ve genel olarak, girinti çıkıntılar bulunmakla birlikte dikdörtgene yakın geometrik formdadır. Genel ulaşım ağı A-2 karayolu güzergahında, Rayimbek Caddesi üzerindedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 29 / 49
Parsel, merkeze (Belediye Başkanlığı Binası) kuş uçuşu yaklaşık 10,7 km. mesafededir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 30 / 49
Geçici ücretli uzun vadeli arazi kullanımı. 07 Aralık 2032'ye kadar. VL220kV-208A, 209A, destek No. 271, Alatau bölgesi. Kısıtlamalar: 1. Şebeke ağlarının bakım ve onarımına erişim sağlayın.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 32 / 49
"bir mağaza ile bir duraklama kompleksi"
"servis istasyonu, araba yıkama, otopark, mağaza, kafe, otel ve bilardo salonu yerleştirmek için" C- 20-21-057-274
"servis istasyonu, araba yıkama, otopark, mağaza, kafe, otel ve bilardo salonu yerleştirmek için"
"servis istasyonu, araba yıkama, otopark, mağaza, kafe, otel ve bilardo salonu yerleştirmek için"
"servis istasyonu, araba yıkama, kafe, otel ve bilardo salonu yerleştirmek için"
"kamu hizmet tesisleri ile birlikte bir yer altı geçidinin işletilmesi ve bakımı için"
"sosyal amaçlı sokak ekipmanları için - otobüs durağı kompleksi"
"otoparklı bir alışveriş kompleksinin inşası ve işletilmesi için"
Yukarıda yer aldığı gibi, parselin ortasında kuzey-güney yönlü, Akkent Konut Sitelerine ulaşıma yönelik fiili olarak açılan ve kadastroya işlenmemiş yola göre sol cephedeki (Yaklaşık 378 m.) komşu parseller parselin yola cephe almasını engellemektedir.
Yola göre sağda yer alan yaklaşık 340 m. cephenin önünde yer alan "U" dönüş viyadüğü de bu cepheyi kısıtlamaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 33 / 49
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 34 / 49
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 35 / 49
Kâr amacı gütmeyen anonim şirket "Vatandaşlar için hükümet "Devlet Şirketi şubesi Almatı şehri Gayrimenkuller hakları (kısıtlamaları) ve onlara ait teknik özellikler ile ilgili BELGE'de, Bölünebilirlik (Arsa) bölümünde hayır anlamında "H" ifadesi yer almakta iken parselin ortasından yol geçirildiği görülmektedir. Parselde fiili ifraz yapılmadan, toplam alan daha önce 60.047 m² iken 58.464 m²'ye düşürülmüştür. Fark 1.583 m²'dir. Oysa Google Earth ölçümünde yol alanı yaklaşık 3.000 m² bulunmaktadır.
Parseldeki işgaller ve kamulaştırmasız el atma ile ilgili hukuki süreçler değerlendirilebilir.
Tercümesi işverence tarafımıza iletilen, "Kâr amacı gütmeyen anonim şirket "Vatandaşlar için hükümet "Devlet Şirketi şubesi Almatı şehri Gayrimenkuller hakları (kısıtlamaları) ve onlara ait teknik özellikler ile ilgili BELGE" (TAKBİS) tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde "Alım-Satım Anlaşması" beyanı bulunmaktadır.
Devri ve değeri etkileyen bir husus olmamakla birlikte "Alım-Satım Anlaşması"a göre edimsel yaptırımların bağlayıcılığı bulunmaktadır.
Anlaşmanın tarafı olmayan 3. şahsa satış durumunda beyanın kaldırılması gerekmektedir.
| GÜÇLÜ | ZAYIF | ||
|---|---|---|---|
| ✓ Parsel(ler)in Ticaret-Eğlence Merkezi yapılanma imkanına sahip olması. ✓ Sol bölümün çevresinin sınırlandırılarak kapatılması, parsele kontrollu giriş sağlanması. ✓ Ulaşımın kolay ve altyapının tamamlanmış olması. ✓ Çevrede yoğun konut sitelerinin bulunması. |
✓ Parsel(ler)in yola geniş cephesinde yer alan küçük parseller nedeniyle yolun değere etkisinin düşmesi. ✓ Parselin sağ bölümünü viyadüğün büyük oranda kapatması. ✓ Parselin içinde basit yapıların bulunması ve alanın hurda/depo alanına dönüşmesi. ✓ Parsel fiili olarak 2 bölüme ayrılmakla birlikte kadastroda işlenmemiş olması. |
||
| FIRSAT | TEHDİT | ||
| ✓ Parselin fiili bölünmesi fırsata dönüştürülerek oldukça büyük alanlı olan parselin ifrazının yapılarak 2 parsel olarak değerlendirilmesi. ✓ Çevrede çok fazla düzenli konut sitesi |
✓ Parselin bölünmesi sonucu imar uygulama değişikliği olabilmesi. |
||
| bulunması dikkate alınarak ve sol bölüm önünde yola cepheyi engelleyen küçük parsellerin malikleri ile anlaşılarak, Ticaret-Eğlence Merkezi yapılanması imkânı. |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 37 / 49
4.5. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Arsa değerlemesidir.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Arsa değerlemesidir. Üzerinde proje geliştirilmemiştir. Parsel üzerinde hurda konteynerler, sundurma ve hangar/depo tarzı çelik konstrüksiyon basit yapılar bulunmaktadır.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Arsa değerlemesidir. Üzerinde proje geliştirilmemiştir. Parsel üzerinde, hurda konteynerler, sundurma ve hangar/depo tarzı çelik konstrüksiyon basit yapılar bulunmaktadır.
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
: 0 (212) 872 16 36
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 40 / 49
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması. Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Değerleme konusu taşınmazın 3.7 km. batısında, 34.800 m² "Çok Katlı Konut" imarlı arsanın 1.360.000.000〒 bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın 1.5 km. kuzeybatısında, şehir merkezine daha uzak konumlu, 35.000 m² "Çok Katlı Konut Alanı" imarlı arsanın 1.300.000.000〒 bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın 1.9 km. kuzeybatısında, 34.800 m² "Çok Katlı Konut Alanı" imarlı arsanın 1.250.000.000〒 bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın 2.1 km. kuzeybatısında, 20.000 m² "Ticari Alanı" imarlı arsanın 1.550.000.000〒 bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın 3 km. güneybatısında, 10.000 m2 "Ticari Alan" imarlı arsanın 600.000.000〒 bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 43 / 49
Değerleme konusu taşınmazın 2.9 km. batısında, 98.000 m² "Çok Katlı Konut Alanı" imarlı arsanın 5.000.000.000〒 bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
Değerlemeye konusu taşınmazın 3 km. batısında, 134.800 m² "Ticaret ve Çok Katlı Konut Alanı" imarlı arsanın 9.900.000.000〒 bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
| Emsal No |
Bölge | Kullanım Şekli | llan Tarihi | iletişim | Satışa Sunan | Link |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Almati | Çok Katlı Konut | 13.12.2024 | 77087100378 | Karabayev Azat | https://krisha.kz/a/show/699411072 |
| $\overline{2}$ | Almati, Irgeli | Cok Katlı Konut | 18.12.2024 | 77757730168 | Zafer | https://krisha.kz/a/show/698376044 |
| 3 | Almati | Cok Katlı Konut | 18.12.2024 | 77057755555 | Kadralova Zhanna | https://krisha.kz/a/show/699521918 |
| 4 | Almatı, Köksay | Ticari | 25.11.2024 | 77017521111 | Manapov Arslan | https://krisha.kz/a/show/698247377 |
| 5 | Almati, Nauryzbay | Ticari | 17.12.2024 | 7775 640 9957 | Kasımhan Bokeikhan | https://krisha.kz/a/show/697962897 |
| 6 | Almati, Alatau | Cok Katlı Konut | 18.12.2024 | 77071581975 | Tulegenova Armangül | https://krisha.kz/a/show/698342782 |
| Almati, Nauryzbay | Ticari ve Konut | 18.12.2024 | 77013660505 | Kuntaev Kuanıs | https://krisha.kz/a/show/698759232 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 44 / 49
| Emsal No |
Bölge | Kullanım Sekli | Alan m 3 |
Flyat (Tenge) |
Tenge/m 2 | Pazarlık Payı (%) |
Seretiye $($ %) |
Toplam Düzeltme |
Düzeltilmis Tenge/m 2 |
TL/m 2 | USD/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Almati | Cok Kath Konut | 34,800 | 1.360.000.000 | 39.080,46 | $-5%$ | $-5,00%$ | $-10,00%$ | 35.172.41 | 2.351.63 | 67,02 |
| $\mathbf{z}$ | Almati, Irgeli | Cok Katlı Konut | 35.000 | 1.300.000.000 | 37.142,86 | $-5%$ | $-5,00%$ | $-10,00%$ | 33.428.57 | 2.235,03 | 63,70 |
| 3. | Almati | Cok Katlı Konut | 34,800 | 1.250.000.000 | 35.919,54 | $-5%$ | $-5,00%$ | $-10.00%$ | 32.327.59 | 2.161.42 | 61,60 |
| 4 | Almati, Köksav | Ticari | 20.000 | 1.550.000.000 | 77,500,00 | $-5%$ | $-30,00%$ | $-35.00%$ | 50.375.00 | 3.368,07 | 95,99 |
| 5. | Almati, Nauryzbay | Ticari | 10.000 | 600.000,000 | 60.000.00 | $-5%$ | $-25,00\%$ | $-30.00%$ | 42,000.00 | 2.808.12 | 80,03 |
| 6 | Almati, Alatau | Cok Katlı Konut | 98.000 | 5,000,000,000 | 51.020.41 | $-5%$ | $-10,00\%$ | $-15.00%$ | 43.367.35 | 2.899,54 | 82,64 |
| , | Almati, Nauryzbay | Ticari ve Konut | 134.800 | 9.900.000.000 | 73.442,14 | $-5%$ | $-30,00\%$ | $-35,00%$ | 47.737.39 | 3.191.72 | 90,96 |
| Ortalama | 53,443,63 | 40.629.76 | 2.716,51 | 77,42 |
Lokasyonda satışa sunulan arsa nitelikli gayrimenkuller incelenmiş, %5 pazarlık, kullanım özelliği, konumu, büyüklüğü ve geometrisi dikkate alınarak uyumlaştırma yapılmıştır.
Uyumlaştırma sonucu birim değerler;
40.629,76 Tenge/m²
2.716,51 TL/m² (1 Tenge = 0,06686 TL)
77,42 USD/m² bulunmuştur. (1 USD = 524,80 Tenge)
(Döviz kurları 20.12.2024 tarihi itibariyledir.)
Lokasyonda satışa sunulan arsa nitelikli gayrimenkullerin %5 pazarlık (Tenge-Dolar kur hareketliliği bulunmakta, Tenge TL karşısında değer kazanmakta, USD karşısında değer kaybetmektedir), kullanım özelliği, konumu, büyüklüğü ve geometrisi dikkate alınarak uyumlaştırma yapılmıştır.
Uyumlaştırma sonucu birim değerler;
40.629,76 Tenge/m²
2.716,51 TL/m² (1 Tenge = 0,06686 TL) 77,42 USD/m² bulunmuştur. (1 USD = 524,80 Tenge)
(Döviz kurları 20.12.2024 tarihi itibariyledir.)
Buna göre taşınmaz değeri farklı para birimlerine göre aşağıda tabloda gösterilmiştir.
| Para | $m2$ (Birim) | Arsa $m2$ | Para Birimi | Takdir Edilen |
|---|---|---|---|---|
| Birimi | Değer | Bazlı Değer | Para Birimi Değer | |
| Tenge (T) | 40.629,76 | 2.375.378.180,83 | 2.375.380.000 | |
| TL (も) | 2.716,51 | 58.464,00 | 158.817.785,17 | 158.820.000 |
| USD(5) | 77.42 | 4.526.254,16 | 4.530.000 |
20.12.2024 / 1 Tenge = 0,06686 TL / 1 USD = 524,80 Tenge / 1 USD = 35,1778 TL
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 45 / 49
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Kullanılmamıştır.
Kullanılmamıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Kullanılmamıştır.
Parselin yol cephesini kapatan parsellerin malikleri ile uzlaşılarak, yapılanma şartları olan Ticaret-Eğlence Merkezi projesi geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanım olacağı değerlendirilmektedir.
5.4.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Kullanılmamıştır.
6.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması
Kazakistan'da, yapılanmalarda önceden bir inşaat alanına yönelik emsal uygulaması olmadığı, avan proje teklifi ile yapılanma izni verildiği bilgisi edinilmiştir. Yeterli veriye ulaşılmış olup pazar analizi yaklaşımı ile değer takdir edilmiştir.
Bölge içerisinde gerçekleştirilen pazar analizi sonucuna göre ortalama pazar değeri 40.629,76 Tenge/m² karşılığı 2.716,51 TL/m² bulunmuştur.
58.464 m² x 2.716,51 TL/m² = 158.817.785,17 TL bulunmuş,
158.820.000,00 TL takdir edilmiştir.
6.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
Arsa değerlemesidir. Üzerinde proje geliştirilmemiştir. Parsel üzerinde hurdalar, konteynerler, sundurma ve hangar/depo tarzı çelik konstrüksiyon basit yapılar bulunmaktadır
Parsel üzerinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir takyidat görülmemektedir.
Kayıtlarda arsanın bölünemez olduğu belirtilmekle birlikte fiili olarak bölündüğü, arsa alanının 60.047 m²'den 58.464 m²'ye düştüğü ancak, bu bölünmenin kadastroda işlenmediği görülmektedir.
Diğer yandan; Tercümesi işverence tarafımıza iletilen, "Kâr amacı gütmeyen anonim şirket "Vatandaşlar için hükümet "Devlet Şirketi şubesi Almatı şehri Gayrimenkuller hakları (kısıtlamaları) ve onlara ait teknik özellikler ile ilgili BELGE" (TAKBİS) tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde "Alım-Satım Anlaşması" beyanı bulunmaktadır.
Devri ve değeri etkileyen bir husus olmamakla birlikte "Alım-Satım Anlaşması"a göre edimsel yaptırımların bağlayıcılığı bulunmaktadır.
Anlaşmanın tarafı olmayan 3. şahsa satış durumunda beyanın kaldırılması gerekmektedir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İncelenen belgeler kapsamında devredilmesinde bir sınırlama tespit edilmemiştir.
6.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
20.03.2019 15:00:09 sicil kaydı, 19 Mart 2019 tarih ve 806 sayılı gayrimenkulün mülkiyetinin devrine ilişkin anlaşma ile parsel mülkiyeti tam hisse ile Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir. Alımı üzerinden 5 yıl geçmekle birlikte proje geliştirilmemiştir. Parsel üzerinde sahibi belirlenemeyen, hurdalar, konteynerler, sundurma ve hangar/depo tarzı çelik konstrüksiyon basit yapılar bulunmaktadır.
Değerleme konusu arsanın tapudaki niteliği ile mevcut durumu uyumludur.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269)
Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir."
Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu taşınmazın tapudaki niteliğinin mevcut durumu ile uyumlu olması, devredilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmaması dikkate alınarak, GYO portföyünde "Arsa" olarak bulunmasında bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 48 / 49
TAKBİS (Gayrimenkuller hakları/kısıtlamaları ve onlara ait teknik özellikler ile ilgili BELGE) kayıtları 4.1.4.'te yer almaktadır. BELGE tarihi itibariyle parsel üzerinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir şerh, beyan, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
Tercümesi işverence tarafımıza iletilen, "Kâr amacı gütmeyen anonim şirket "Vatandaşlar için hükümet "Devlet Şirketi şubesi Almatı şehri Gayrimenkuller hakları (kısıtlamaları) ve onlara ait teknik özellikler ile ilgili BELGE" (TAKBİS) tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde "Alım-Satım Anlaşması" beyanı bulunmaktadır.
Devri ve değeri etkileyen bir husus olmamakla birlikte "Alım-Satım Anlaşması"a göre edimsel yaptırımların bağlayıcılığı bulunmaktadır.
Anlaşmanın tarafı olmayan 3. şahsa satış durumunda beyanın kaldırılması gerekmektedir.
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan; Kazakistan Cumhuriyeti, Almatı İli, Alatauskiy İlçesi, Akkent Mahallesi'nde yer alan 20-321-057-133 Kadastro Kodlu Arsanın pazar değerinin Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır. Gayrimenkul Adresi; Almatı Şehri, Alatauskiy ilçesi, Akkent Mahallesi 1А, (РКА0201300301570802) A2 Karayolu Rayımbek Caddesi / KAZAKİSTAN
Değerleme konusu arsa nitelikli gayrimenkul, şehir merkezine yaklaşık 10.7 km. kuş uçuşu, havaalanına yaklaşık 23 km. karayolu mesafesinde yer almaktadır.
Parsel, konum olarak A2 ana aksında, Rayımbek Caddesi üzerinde yer almaktadır. Çevre gelişmesi dikkate alındığında "Ticaret-Eğlence Merkezi" yapılanma imkanına sahip olması ve büyüklüğü dikkate alındığında proje geliştirilebilecek düzeydedir.
Parsel, ihmal edilecek düzeyde eğime sahiptir.
Parselin ortasından kamulaştırmasız el atma niteliğinde Akkent Mahallesi konut sitelerine caddeden bağlantı sağlayan gidiş-geliş, arasında yeşil alan ve yeşil alan üzerinde, yüksek gerilim hattı direği bulunmaktadır. Parseldeki fiili bölünmenin kadastroda işlenmediği, ancak m² olarak azaldığı görülmektedir. Fiili olarak bölünmüş parselin büyüklüğü (58.464 m²) dikkate alınarak 2 parsel olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0040 Sayfa 49 / 49
Parselin içinde, muhtemelen önceki malik zamanında da yer alan inşaat malzeme depoları gibi çelik konstrüksiyon, kolay sökülebilir basit yapılar, kısmen hurda alanları ve konteyner alanları bulunmaktadır.
Değer, taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmaması esasına göre takdir edilmiştir.
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu "Arsa" nitelikli 1 adet gayrimenkulün değer tarihi itibariyle pazar değeri KDV hariç 158.820.000 TL takdir edilmiştir.
| Para | $m2$ (Birim) | Arsa $m2$ | Para Birimi | Takdir Edilen |
|---|---|---|---|---|
| Birimi | Değer | Bazlı Değer | Para Birimi Değer | |
| Tenge (T) | 40.629,76 | 2.375.378.180,83 | 2.375.380.000 | |
| TL (も) | 2.716,51 | 58.464,00 | 158.817.785,17 | 158.820.000 |
| USD(5) | 77.42 | 4.526.254,16 | 4.530.000 |
20.12.2024 / 1 Tenge = 0,06686 TL / 1 USD = 524,80 Tenge / 1 USD = 35,1778 TL
158.820.000,00 TL (YüzelllisekizMilyonSekizyüzyirmiBinTürkLirası) +KDV
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.