Environmental & Social Information • Jan 6, 2025
Environmental & Social Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
Karaman, Merkez, Pirireis (OSB) Mah. 1263 Ada 90 Parsel (Fabrika ve ek yapılar)
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI 5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA 5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ | ||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 | |||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR /İŞİN KAPSAMI6 | ||
| 3. | BEYANLAR 7 | ||
| 4. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULLERİN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER.8 | ||
| 4.1.1.YERİ VE KONUMU 8 | |||
| 4.1.2.PARSEL BİLGİLERİ9 | |||
| 4.1.3.TAPU KAYITLARI 11 | |||
| 4.1.4.TAKBİS BELGESİ 12 | |||
| 4.2. | PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B14 | ||
| 4.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 17 |
||
| 4.4. BİLGİ 17 |
GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN |
||
| İMAR PLANI VE İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 17 | |||
| 4.5. | GAYRİMENKULLERİN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER17 | ||
| 4.6. 4.7. |
GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR17 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT |
||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER17 | |||
| 4.8. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM İZİNLERİNE | ||
| İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN | |||
| BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ18 | |||
| 4.9. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA | ||
| DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK | |||
| GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ18 | |||
| 4.10. EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | |||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA18 | |||
| 4.11. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ19 | |||
| 5. | GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ20 | ||
| 5.1. | GAYRİMENKULLERİN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 20 | ||
| 5.2. | GAYRİMENKULLERİN LOKASYONU26 | ||
| 5.3. | GAYRİMENKULÜN YAPISAL ÖZELLİKLERİ30 |
| 5.4. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN |
||
|---|---|---|
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ 32 | ||
| 5.5. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER38 |
||
| YAPILAR ATIL DURUMDADIR. PARSELİN BATI SINIRINA BİTİŞİK HALDE, YIĞMA TARZDA İNŞA EDİLMİŞ, ⁓200 M² TABAN OTURUMLU, TEK KATLI BİR | ||
| YAPININ ANAHTARI OLMADIĞINDAN İÇİ GÖRÜLEMEMİŞTİR. 38 | ||
| 5.6. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ38 |
||
| 5.7. VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER 38 5.8. RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN |
||
| RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 38 | ||
| 5.9. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE |
||
| HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ 38 | ||
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 39 | |
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ49 | |
| 8. | SONUÇ50 | |
| 8.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ50 |
||
| 8.2. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ50 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 3 / 50
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 / 2024-ŞGYO-0008
Gayrimenkul Değerlemesi
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafında talep edilen;
Karaman İli, Merkez İlçesi, Pirireis (OSB) Mahallesi, 7.231,87 m² yüzölçümlü "Betonarme Dört Katlı Fabrika Binası ve Arsası" nitelikli 1263 Ada 90 No.lu Parselde yer alan Fabrika Yapısı ve ek yapıların pazar değeri ve pazar kirası takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Pirireis (Organize Sanayii Bölgesi) Mahallesi 3. Cadde No: 15 Merkez / KARAMAN
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (1/1)
Değerleme tarihi itibariyle kullanılmamaktadır.
4.1.3.'te yer almaktadır.
1263 ada 90 Parsel, 07.12.2020 onay tarihli 1/1000 ölçekli, Karaman OSB Revize Uygulama İmar Planında "Sanayi Alanı" içerisinde kalmakta olup, EMSAL=1.00, Yençok= Serbest, yapılaşma koşullarına sahiptir.
Çekme mesafeleri: Ön Bahçe= 13,00 m. Yan Bahçeler= 10 m. Arka Bahçe= 12 m.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 İç Kapı No: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 4 / 50
Değerleme konusu taşınmazın, değerleme tarihi itibariyle toplam Pazar Değeri 24.880.000 TL takdir edilmiştir.
24.880.000.-TL (YirmidörtMilyonSekizyüzseksenBinTürkLirası) + KDV
Takdir edilmiştir.
| Hazırlayan: Mehmet Cem TÜRKER | Kontrol Eden: Soner GÖKDAĞLI |
|---|---|
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (Lisans No: 404667) | Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 410944) |
Not: Bu sayfa, değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup, rapor içerisindeki bilgilerden bağımsız olarak kullanılamaz.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 5 / 50
31.12.2024
Mehmet Cem TÜRKER (Lisans Tarih-No: 22.07.2015 / 404667)
1.4. Raporu Kontrol Eden Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
26.12.2024
1.6. Dayanak Sözleşmenin Tarihi
01.02.2024
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkul için daha önce rapor düzenlenmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 6 / 50
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|---|---|
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok |
| No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL | |
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
| Vergi Dairesi | : BÜYÜKÇEKMECE V.D. |
| Vergi No |
: 396 059 3711 |
| Mersis No | : 0396059371100015 |
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
| Kep: [email protected] |
|
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 |
|
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
|
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 |
| 34394 Şişli / İSTANBUL |
|
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL |
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | |
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 |
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No | : Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
| Mersis No. | : - |
| KEP Adresi | : [email protected] |
| Tel | : 0 212 398 38 00 |
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafında talep edilen mülkiyetlerindeki;
Karaman İli, Merkez İlçesi, Pirireis (OSB) Mahallesi, 7.231,87 m² yüzölçümlü "Betonarme Dört Katlı Fabrika Binası ve Arsası" nitelikli 1263 Ada 90 No.lu Parselde yer alan Fabrika Yapısı ve ek yapıların pazar değeri takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Mevcut hali ve niteliğiyle kira kabiliyeti bulunmadığından kira takdiri yapılmayacaktır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 İç Kapı No: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 7 / 50
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 8 / 50
4.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Konu taşınmaz, Pirireis (Organize Sanayi Bölgesi) Mahallesi, 3. Cadde, No: 15, Merkez / KARAMAN adresinde yer almaktadır. Karaman Merkeze OSB 2 yolundan yaklaşık 7,2 km. mesafede yer almakta olup, otomobille 9 dakikada ulaşılabilmektedir.
Ulaşım, OSB 2 yolundan ve Recep Tayyip Erdoğan Bulvarı'ndan (Ereğli Yolu) toplu ulaşım ve özel araçlarla kolaylıkla sağlanmaktadır. Parsel/Fabrika, Karaman Organize Sanayi Bölgesi içinde yer almakta olup, OSB imkânlarından yararlanmaktadır. Altyapısı tamdır. Fabrikada uzun süredir faaliyet yapılmadığı bilgisi edinilmiş ve bakımsız durumda olduğu görülmüştür.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 9 / 50
| ĨI | Karaman |
|---|---|
| İlçe | Merkez |
| Mahalle/Köy | Pirireis |
| Mahalle No | 126328 |
| Ada | 1263 |
| Parsel | 90 |
| Tapu Alanı | 7.231,87 |
| Nitelik | Betonarme Dört Katlı Fabrika Binası Ve Arsası |
| Mevkii | Bayamlıağıl |
| Zemin Tip | Ana Taşınmaz |
| Pafta | N30-C-02-D-1-D, N30-C-02-D-4-A |
| Tip | Alan (m2) |
|---|---|
| Yapı | 524.85 |
| No | Enlem | Boylam | No | Uzunluk (m) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 37.2132 | 33.3038 | 4 | 36.28 |
| 2 | 37.2131 | 33.3034 | 2 | 8.64 |
| 3 | 37.2130 | 33.3033 | ||
| 4 | 37.2117 | 33.3041 | 3 | 162.22 |
| 5 | 37.2119 | 33.3046 | 4 | 44.11 |
| 6 | 37.2132 | 33.3038 | 5 | 161.84 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 10 / 50
Parselin uzun yönde cephe aldığı 3. Cadde'ye doğru alınan ham arazi kesitinde, caddeye doğru yükselen ortalama yaklaşık %1,85 eğim görülmektedir.
Parselin dar cephesinde yola paralel alınan ham arazi kesitinde %4,48 eğim görülmektedir.
| İli Ilçesi |
KARAMAN MERKEZ MahallepirkIREIS |
Türkiye Cumhuriyeti | Fotograf | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Köyü Sokağı Mevkii |
Bayamlıağıl | TAPU SENEDI | |||||||
| Satış Bedeli | Pafta No. | Ada No. | Parsel No. |
Yüzölçümü | |||||
| 0,00 | N30-C-02-D-1-D, | 1263 | 90 | ha | m 2 7.231,87 m2 |
dm 2 | |||
| NiteliğBetonarme Dört Katlı Fabrika Binası Ve Arsası | |||||||||
| Sinin | Planindadır Değişikliği işleminden. |
Zemin Sistem No : 103459501 QRKodu kullanarak taşınmazın haritasına ulaşabilirsiniz. Thmann SEKER PROJE GELISTIRME VE GAYRIMENKUL YATIRIM ANONIM SIRKETI adına kayıtlı iken SEKER GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM ŞİRKETİ adına Tüzel Kişiliklerin Ünvan |
|||||||
| Edinme Sebebi |
|||||||||
| GAYRİMENKULÜN | Sahibi | ŞEKER GAYRÎMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM SIRKETI |
Tam | ||||||
| Yevmiye. Geldisi No. |
Cilt No. |
Sahife No. |
Sıra No. |
Tarihi | Gittisi | ||||
| Cilt No. | 1455 | 17 | 1588 | 16/01/2020 | Cilt No. | ||||
| Sahife No. | Siciline Uygundur. | Sahife No. | |||||||
| Sıra No. | Yakup ONLO Ž. |
Stra No. | |||||||
| Tarih | bildinlegeldir. | NOT: * Wikiyeta gayi ayri sana ka ya ta katika katika ya mara ya manazi ** Tebligat Kanunu Hükûmleri geroğece adres olduştiktiği ilgili Tapu Sizal Müdürlüğüne $\sigma_{\rm A}$ |
Service | $\mathcal{L}^{\mathcal{S}}$ | Tarih |
Değerleme konusu Karaman İli, Merkez İlçesi, Pirireis (OSB) Mahallesi, Bayamlıağıl Mevkii, 7.231,87 m² yüzölçümlü "Betonarme Dört Katlı Fabrika Binası ve Arsası" nitelikli 1263 Ada 90 No.lu Parselin tamamı ŞEKER PROJE GELİŞTİRME VE GAYRİMENKUL YATIRIM ANONİM ŞİRKETİ adına kayıtlı iken, Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği işleminden 16.01.2020 tarih, 1455 yevmiye no. ve tam hisse (1/1) ile ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ adına tescil edilmiştir.
Cilt: 17 Sahife: 1588 Zemin Sistem No: 103459501
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 12 / 50
TAKBİS Belgesi müşteriden temin edilmiştir. Teferruat kayıtları değerleme kapsamı dışında olup EK-1'de sunulmuştur.
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 1263/90 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 103459501 | AT Yüzölcüm(m2): | 7231.87 |
| II/lice: | KARAMAN/MERKEZ | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adr | Karaman | Bağımsız Bölüm Brüt YüzÜlcümü: |
|
| Mahalle/Kby Adr. | PIRIREIS Mah. | Bağımsız Bölüm Net | |
| Mevkii: | Bayamlıağıl | Yuz0lcumu | |
| Cilt/Sayfa No: | 17/1588 | ||
| Kayıt Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| Ana Tasinmaz Nitelik: | Betonarme Dört Katlı Fabrika Binası |
| S/B/1 | Acıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmive Contract Contract Contract |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|
| Bevan | 3402 Sayılı Kanunun Ek 1 Inci maddesi uygulamasına tabidir.( Şablon: | Karaman- |
| 3402 S.Y. Kadastro Kanununun Ek 1. Maddesi Gereği Belirtme) 어디가 있어? 이 사람은 어떻게 되어 있어 있어요? 어디에서 이 사람은 어디가 있어 있어요? |
19-12-2017 14:56 - 23458 |
|---|---|
| 3402 S.Y. Kadastro Kanununun Ek T. Maddesi Gereği Belirtme) | 19-12-2017 14:55 - 1345. |
| (Hisse) Sistem No. |
Malik | El Birliği No - |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmive |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 515492289 | (SN:8259146) SEKER GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM SİRKETİ |
1/1 | 7231.87 | 7231.87 | Tüzel Kisiliklerin Unvan. Değişikliği 16-01-2020 1455 |
æ |
| \$/8/1 | Acıklama | Kısıtlı Malik (Hisse) Ad Soyad THE REAL PROPERTY |
Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmive |
|---|---|---|---|---|---|
| Beyan | Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldınlarak tapu verilmesi durumunda tapu GAYRIMENKU kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil |
SEKER L YATIRIM |
Karaman- 24-02-2009 10:24 - 2312 |
| 3. kişilere devrinde osb den uygunluk görüsü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler SİRKETİ VKN yeni alici tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır. |
ORTAKLIGI ANONIM |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| -- | --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | ---------------------------- | -- | -- | -- |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 İç Kapı No: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
3402 Sayılı Kanun'un Ek 1 inci maddesi uygulamasına tabidir. (Şablon: 3402 S.Y. Kadastro Kanunu'nun Ek 1. Maddesi Gereği Belirtme) Karaman - 19-12-2017 14:56 – 23458
Tapu kaydında çok sayıda teferruat kaydı bulunmakta olup TAKBİS belgesi Teferruat Bilgileri bölümü ekte sunulmuştur.
Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır.
Diğer yapıların UAVT Kimlik No. bulunmamaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 14 / 50
07.12.2020 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli KARAMAN OSB REVİZYON UYGULAMA İMAR PLANI
1263 ada 90 Parsel, 07.12.2020 onay tarihli 1/1000 ölçekli, Karaman OSB Revize Uygulama İmar Planına göre "Sanayi Alanı" içerisinde kalmakta olup, EMSAL=1.00, Yençok= Serbest, yapılaşma koşullarına sahiptir.
Çekme mesafeleri; Ön Bahçe= 13,00 m. Yan Bahçeler= 10 m., Arka Bahçe= 12 m.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 15 / 50
Müşteri tarafından temin edilen 26.11.2024 tarihli yazılı imar durumuna göre, değerleme konusu 1263 Ada 90 Parsel;
07.12.2020 tarihli "Karaman Organize sanayi Bölgesi Revziyon İmar Planın'nda Sanayi Alanı (OSB) imarlı olup, Emsal=1.00, Yükseklik=Serbest, Çekme Mesafeleri; Ön=15.00 m., Arka=12.00 m., Yan Çekmeler=10 m. yapılaşma şartlarına sahiptir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 İç Kapı No: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 16 / 50
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 İç Kapı No: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
"Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır." beyanı taşınmazın tasarrufunu kısıtlamamakla birlikte, OSB kriterlerine uygunluk açısından OSB'den görüş alınması gerekmektedir.
TAKBİS tarihi itibariyle başkaca devri ve değeri etkileyen şerh, beyan, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu Karaman İli, Merkez İlçesi Pirireis (OSB) Mahallesi, Bayamlıağıl Mevkii, 7.231,87 m² yüzölçümlü "Betonarme Dört Katlı Fabrika Binası ve Arsası" nitelikli 1263 Ada 90 No.lu Parselin tamamı ŞEKER PROJE GELİŞTİRME VE GAYRİMENKUL YATIRIM ANONİM ŞİRKETİ adına kayıtlı iken Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği işleminden 16.01.2020 tarih, 1455 yevmiye no. ve tam hisse (1/1) ile ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ adına tescil edilmiştir. Son 3 yılda değişiklik bulunmamaktadır.
07.12.2020 onay tarihli tasdik tarihli 1/1000 ölçekli, Karaman OSB Revize Uygulama İmar Planında son 3 yıl içinde değişiklik bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.
Karaman OSB Müdürlüğü İmar Servisinden alınan bilgiye göre; 1263 ada 90 Parsel, 1/1000 ölçekli, Karaman OSB Revize Uygulama İmar Planına "Sanayi Alanı" içerisinde kalmakta olup EMSAL:1.00, Yençok: Serbest yapılaşma koşullarına sahiptir.
Ön Bahçe Mesafesi= 13 m., Yan Bahçe Mesafesi= 10 m, Arka Bahçe Mesafesi= 12 m.
4.6. Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Karaman OSB İmar Servisinde yapılan dosya incelemesinde herhangi bir olumsuz karara rastlanmamıştır.
4.7. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Tarafımıza herhangi bir sözleşme iletilmemiştir.
4.8. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Karaman OSB İmar Bölümündeki dosyasında yapılan incelemede;
21.07.2006 tarih ve 06/06-30 belge numaralı ilave yapı ruhsatı eki olarak 4 katlı ilave fabrika binası için düzenlenmiş mimari proje,
▪ Karaman Belediyesi tarafından düzenlenmiş, 29.12.1995 tarih ve 7/31-271 belge numaralı, yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 3 kat, toplam 1.885 m² fabrika inşaat alanı için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı,
▪ Karaman OSB Müdürlüğü tarafından düzenlenmiş, 21.07.2006 tarih ve 06/06-30 belge numaralı, yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 3 kat, toplam 724 m² ilave fabrika inşaat alanı için düzenlenmiş İlave Yapı Ruhsatı incelenmiştir.
▪ OSB İmar Bölümündeki yetkiliden, ilave fabrika binası için Yapı Kullanma İzin Belgesi düzenlenmediği şifahi bilgisi alınmıştır.
Karaman Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivindeki dosyasında, 29.12.1995 tarih ve 7/31-271 belge numaralı yeni yapı ruhsatı eki olarak düzenlenmiş mimari proje ile 25.09.1997 tarih 12/8 belge numaralı, 1.885 m² inşaat alanı için düzenlenmiş Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiştir.
Yapı denetimine ilişkin bilgi ve belgeye rastlanmamıştır.
4.10. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme çalışması, onaylı proje ve yasal evraklara göre yapılmıştır. Farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 19 / 50
| Proje No |
Uavt Kod/No | Ruhsat Tarihi |
Tadilat Tarihi |
Proje Tarihi |
Proje Durumu | Bina Adı | īı. | lice | Tipoloji | Kullanım Alandm2) |
Toplam Simm |
Karbon Simil |
Geçerlilik. Tarihi |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| POPULA | 163528597 278461603 |
29.12.1995 | 17.03.2020 | Charristik, Deaylands |
Seker GYD Karaman Idari KARAMAN MERREZ Bina: |
Isveri Binas: |
370.00 | £ | F. | 17.03.7030 | 国 | |||
| ENERJİ KİMLİK BELGESİ | ENERJİ KİMLİK BELGESİ | |||||||||||||
| FRUIT - Animals La International Control Bleast Syrid Electric |
Belainty | 17.03.2020 | MasterClickethal | plan presi Tooleet Ext Adolf: |
Swart Agehöful England | RINA NILITILINI Link |
Hilfch. 15 Startuppy 12 Statistics 1 Tonic | |||||||
| 39-12-1998 Track Release Service Talke Tarter 344.78 Tacher Mar- Adolf Forest Portus Ilintricio LMVT Miss Net |
TEEN RETHRICASE Treasure lands | Terfty Tariffer 17.03.3030 Depart # Spring p. Padasawa Seale × |
Park Man 2475 | Backhare Hun Achailli Gradova kie vlasswajenie 144 Rocket Brooklyworth Medicale Existence's |
$\mathcal{D}$ 346.76 3,00.00 394,09 |
Miss Abeleferd Inspires BOSLAGINA VENDUE Telescritizens nachlettingen (ca) Kohoal Röyelmi Künlikik (14 künl), 620 Determined the Section of |
16 Dobe's Tap Electrons SMC Cutenair AM. |
Sweler, Septeme Dige: Harp Tabelralem Urban Installer Stay Lighter-deplet clubb Deful Seninian (Doğul Humilik su) |
||||||
| side. Advised in |
Edward #12 Karlsman Glast Brook | DASANEE (when the book of MAK: ) CMD (ed. 15, Kakawaka) | Technology Bank Balando Minderstown Decisions 1 |
Person's AdaMAD Division Real Edinburg Chipsen |
top Bachter Hainstake GOD RINADIS AND SCHOOL DETAILS AND LONGARY VARIOUS CONTACT |
|||||||||
| Schönlichkrissent: San GYDrorpmanidad Birg INTELPHPERIODE |
SEIN IAAN EMELLING | BEAK | tar: House |
Trailer for Dean Morgary, 19341 Inspirator Abadera 180/6 U Digital 1.86 |
||||||||||
| CALD ras e n 作のこと |
makedon | 西部居江山 | HATAT | thair. | POMOUSE SHAVE 0.023 Turker Iv. Immuned Dents (Avatel) 11131 Bilay Barried Modern \$8.27 UTOper List |
Well KLIN LAT |
||||||||
| ALL LOOK All Grand STATE |
PIECE AND ALL THE DWG College International $A$ 0.18 $-$ |
STERNE | Hai- Abstracts. |
14449100.0221211002 Toylors (responsibles press) 211.16 |
Tuesda Torings TIAM |
BOSTRING | ||||||||
| Tay Are: | TIME RY | mich bernd Westmagel 14,766,997 |
252.94 AGE |
TOOLOGIALM ENGINEERING AND ENGINE 1.44 |
N English trainings. 105091 ner i |
Number Cale (Revered): 118.00 Kema Modell (Idds) |
1.89 BRUNE BRUNS KILL |
|||||||
| hput. | Services for | at cities vessel 100630 most |
SAL 3.MI |
b.Mt 4.04 |
LEGAL RALL SAMUELLY STATE PRINTING Sudan Pennsy (Brand Co. 21, 28) |
|||||||||
| Jobms. Australian |
Mondailynn | 3.36 1,6536 train 3.43 144.98 3.33 |
bas | to an | × | 3571 Oyean - Redain Tellink Carnette Resultaure 41 | PAC Concern | dissatisfy SUM. |
||||||
| Scortagea Standards |
AME | sa: | SAL 3.81 |
4.84 120 |
SHAKE | |||||||||
| signer: | Galler G-Encyclopedia: | Karn Hadd | Belgewin Financisco |
Beige Disessory | Kans World | |||||||||
| Motorney Itanika Tanika |
MACROSOFIER 1730 INDA |
A & Sounds MANN ERODAN INASAN ERODGAAL Freez |
Veille Torkic San Gerien Mit Statte |
MAX1000RFIGUR HIML260S 11:00.0000 |
Firman | Auto Angele - FRANCISCO CASE HASAKGROOGAN |
||||||||
| line Grand B. Sedd Intelligibra DKS-Nor |
17,812036 MJAN48905H/U |
Sanklife, No. 45-AST-86-8149 Into |
MARKERY REE NAT | ADAMADELLER | Norwald | Institución WUMCFORMIN |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 20 / 50
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Nüfus artış hızı binde 1,1 oldu
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 İç Kapı No: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 861 312 | 73 722 988 | 74 724 769 |
| Artan Nüfus Savısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 044 212 | 1 161 676 | 1 001 281 | |
| Değişim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9,80%$ | $-2.85%$ | 3.56% | 2.07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9.65% | $-15.17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Núfus Sayısı | 903 115 | 1040 480 | 1028040 | 1 045 149 | 1073818 | 995 654 | 1 193 357 | 1 151 115 | 459 365 | 065911 | 599 280 | 92 824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1,3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0.5524% | 1,2748% | 0.7077% | 0.1088% |
| Oransal Değişim | $-11,01\%$ | 13,83% | $-2,54%$ | 0,32% | 1,38% | $-8,53%$ | 18.38% | 4,94% | -60.65% | 130.77% | 44,49% | $-84.62%$ |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 İç Kapı No: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 22 / 50
Karaman 37.11 kuzey enlemleri, 33.15 doğu boylamları arasında İç Anadolu bölgesinin güneyinde yer alır. Kuzeyinde Konya, güneyinde Mersin doğusunda Ereğli, güneydoğusunda Silifke, batısında Antalya yer alır. Deniz seviyesinden yüksekliği 1.033 metredir. Yüzölçümü 9.590 km2'dir.
İlin, kuzeyinde Konya, güneyinde Mersin, batısında Antalya ve doğusunda Konya ili Ereğli ilçesi bulunmaktadır. İlçenin yüzölçümü 4.143 km²'dir. Toplam nüfus ise 220 bindir. Yüzölçümü bakımından Türkiye genelinde 34. sıradadır. İklimi yazları sıcak ve kurak, kışları soğuk ve yağışlı geçer. Son yılların yağış ortalaması 350 mm'dir.
Karaman genelde ova görünümündedir. Ovanın doğu ve güney bölümü alüvyonlu toprakla batı ve kuzey batı bölümü kolüvyol toprakla kaplıdır. Karaman il sınırları içeresinde bulunan arazinin üçte ikisi dağlıktır. İlin en yüksek dağı, Sarıveliler ilçesinde bulunan, Orta Toroslardaki Yunt Dağı'dır. Hemen güneyinde Torosların uzantıları yer almaktadır. İl merkezinden Konya ve Ereğli'ye doğru deniz seviyesinden 1000-1050 m yükseklikte Karaman Ovası yer almaktadır.
Son yıllarda yapılan gölet ve sulama kanalları ile tarıma daha bir canlılık gelmiştir. Ovada kuru tarım yapılan bölümlerde tahıl türleri, sulu tarım yapılan bölümlerde ise sanayi bitkileri yetiştirilir. Anadolu'da medeniyetin gelişim safhalarında Karaman bulunduğu yer itibarıyla önemli bir tarım ve hayvancılık merkezi geçit yeri olmuştur. Hititler bütün komşularıyla münasebetlerinde Konya-Karaman yolunu takip etmişler. İranlılar ise Yunanistan'a olan seferlerinde ve İskender seferinde Karaman ovasından geçerek Suriye'ye ulaşmışlardır.
Seferlerin buradan yapılmış olmasının sebebi Karaman'da bu devirde mümbit bir arazi ve gelişmiş bir tarım hayatının bulunmasıdır.
| YERLEŞMELER | UZAKLIK (KM) |
|---|---|
| ADANA | 290 |
| ANKARA | 363 |
| ANTALYA | 377 |
| ICEL | 236 |
| İSTANBUL | 772 |
| IZMIR | 659 |
| KONYA | 105 |
Karaman ili ve merkez ilçesine ulaşım bağlantıları, yolcu ve yük taşımacılığı açısından yol güzergâhlarının önem sırasına göre Karaman-Konya arasındaki bölünmüş yol, en yoğun taşıt trafiğine sahip olan yol güzergâhıdır. Özellikle Konya'ya ve Konya üzerinden İç Anadolu, Ege ve Marmara gibi bölgelerine, Karaman'dan yolcu taşımacılığı, Konya havalimanına ulaşımın sağlandığı, sanayi bölgelerine hammadde sevkiyatının ve sanayi bölgelerinden işlenmiş ürünlerin iç pazara sunulmasının sağlandığı yük taşımacılığı bu güzergâh üzerinde yoğunlaşmaktadır. Konya ile Karaman arası yaklaşık 105 km olup, bu rota üzerinden Ankara ve İstanbul gibi şehirlere çevreyolu bağlantıları kullanılarak ulaşmak mümkündür.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 İç Kapı No: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 23 / 50
| PLAKA | IL ADI | TOPLAM NUTUS SALE AND ARRANGEMENT COMMUNICATIONS |
ERKEK NUFUSU and the state of the state of the first state of the state of the state of the state of |
KADIN NUFUSU The company's company's company's company's |
|---|---|---|---|---|
| 70 | KARAMAN | 263.960 | 131.571 | 132.389 |
Karaman ili nüfusu sürekli artış eğilimindedir.
| KARAMAN bağlı İlçe sayısı: | KARAMAN Nüfusu En büyük ilçesi: | MERKEZ (208.199) | |
|---|---|---|---|
| KARAMAN bağlı Mahalle sayısı: | KARAMAN Nüfusu En küçük ilçesi: | BASYAYLA (3.434) | |
| KARAMAN bağlı Köv sayısı: | 158 | KARAMAN Yüzölcümü: | 8.678 Km - |
| KARAMAN Nüfus Yoğunluğu: | $20.25 - 1$ |
| ILCE ADI | ILCE TOPLAM NUTUS | ILCE ERKEK NÜFUS | ILCE KADIN NÜFUS | NÜFUS YÜZDESİ |
|---|---|---|---|---|
| MERKEZ NÜFUSU | 208.199 | 103.109 | 105.090 | 1678.88 |
| ERMENEK NÜFUSU | 28.103 | 14.289 | 13.814 | %10.65 |
| SARIVELILER NUFUSU | 11.884 | 6.188 | 5.696 | 144.50 |
| AYRANCI NÜFUSU | 7.630 AND REAL |
3.935 9 0 0 0 1 1 |
3.095 | 56, 2, 89 |
| KAZIMKARABEKİR NUFUSU |
4.710 | 2.242 | 2.468 | %1,78 |
| BASYAYLA NÜFUSU | 3.434 | 1,808 | 1.626 | 561,30 |
| Bagh Olunan II Adı | KARAMAN | Ilce Merkez Kadın Nüfusu | \$9,885 |
|---|---|---|---|
| Toplam Nüfus | 288.100 | Belde ve Kövler Toplam Nüfusu | 32.128 |
| Toplam Erkek Nüfusu | 103,109 | Belde ve Köyler Erkek Nüfusu | 16.923 |
| Toplam Kadın Nüfusu | 105,090 | Belde ve Kövler Kadın Nüfusu | 15.205 |
| Hee Merkey Nifusu | 176,071 | Ilceve baglı Köv Savısı | $-93$ |
| Hce Merkez ErkekNüfusu | 86,186 | İlçeve bağlı Mahalle Savrıs | 64 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 İç Kapı No: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 24 / 50
| MAHALLE ADI | TOPLAM NÜFUS | ERKEKNUFUS | KADIN NÜFUS |
|---|---|---|---|
| 아버지가 있는 가게 어려운 사람이 나는 사람이 있어요. GEVHER HATUN MAHALLESI |
SYNO 8,728 |
4.280 | 4.448 |
| CELTEK MAHALLES! | 6.697 | 3,739 | 2.958 |
| YUNUS EMRE MAHALLESI | 6.423 | 3.114 | 1.309 |
| MÜMİNE HATUN MAHALLESİ | 6.417 | 3.214 | 3.203 |
| HÜRRIVET MAHALLESİ | 6,340 | 3,149 | 3,101 |
| HAMIDIVE MAHALLESI | 5.494 | 872 | 4.672 |
| PÍRÍREIS MAHALLESI | 5,403 | 2.697 | 2.706 |
Pirireis Mahallesi, 5.403 kişilik 2023 nüfusu ile Merkez ilçenin 64 mahallesi arasında 7 sıradadır.
Pirireis mahallesinde son yıllarda azalma görülmektedir.
Karaman sınırları içerisinde 3 adet fay yer almaktadır. Bunların 3 tanesi diri fay sınıflandırılmasında gösterilmiştir. Bu fayların üretebileceği maksimum deprem büyüklükleri ise 2,5 – 3,5 arasında değişmektedir. Karaman 'da meydana gelen depremlerin kaya düşmesi ve heyelanlar gibi sismogravitasyonel ikincil afetleri tetikleme potansiyeli de vardır. Ovalık alanda yeraltı su seviyesi hem küresel ısınmaya hem de yeraltından kontrolsüz su çekimine bağlı olarak sürekli düşmektedir. Yeraltı su seviyesinin düşmesine bağlı olarak alüvyal sedimanlar içerisinde konsolidasyon oturmaları meydana gelmekte ve bunun sonucunda graben kenarlarındaki diri faylar boyunca yer yer yıkıcı deprem olmaksızın çizgisel gidişli yarık, kırık ve çatlak sistemleri yer yer de obruklar gelişmektedir. Yeryüzünde genişlikleri yer yer 3 metreye, derinlikleri 7-8 metreye ulaşan bu yarıklar üzerinde kurulu binalar ve yeraltı boru sistemleri deformasyona uğramaktadır.
Obruk Türkçe kökenli bir kelime olup boru, baca veya kuyu şeklinde, yeni oluşanlarda keskin köşeli, eski oluşumlarında daha yayvan görünümlü karstik çöküntülere obruk denir. Karaman İlinde obrukların en yoğun gözlendiği alan Merkez İlçe Akçaşehir Kasabası, Ayrancı İlçesi Ambar Köyü ve Merkez İlçe Süleyman Hacı Köyleri arasındaki bölgedir.
| ilce Adı | Köv Adı | Mahalle Adı | Risk Bölgesi |
|---|---|---|---|
| MFRKF7 | MFRKF7-MFRKF7 | MERKEZ-ORGANİZE SANAYİİ BÖLGESİ |
DASK Risk sorgulamasında Organize Sanayi Bölgesi Mahallesi 7. Risk Bölgesinde yer almaktadır.
Karaman fay hattı haritası ve Türkiye fay hattı verilerine göre, Karaman'a en yakın olan Kuzey Anadolu Fay Hattı'dır (KAF). KAF, dünyanın en hızlı hareket eden ve en aktif sağ-yanal atımlı faylarından biridir. 1100 km uzunluğunda sağ yönlü ve doğrultu atımlı aktif fay hattıdır. Yaklaşık olarak Van Gölü'nden Saros Körfezi'ne kadar tüm kuzey Anadolu'yu keser. Tek bir faydan oluşmaz, pek çok parçadan oluşan fay zonudur. Saroz Körfezi'nden başlayan KAF, Marmara Denizi, Sapanca Gölü, Adapazarı, Tosya ve Erzincan üzerinden Van Gölü kuzeyine kadar uzanır.
24 ilin doğrudan kent merkezinden aktif fay geçiyor. Ayrıca 80'den fazla ilçe de direkt aktif fay hatları üzerinde bulunuyor. Bu iller: Aksaray, Aydın, Balıkesir, Bingöl, Bolu, Burdur, Bursa, Denizli,
Erzincan, Erzurum, Eskişehir, Hakkari, Hatay, İzmir, Kahramanmaraş, Kayseri, Kocaeli, Konya, Kütahya, Manisa, Muğla, Osmaniye, Sakarya ve Tokat. 1992 yılındaki Erzincan, 1983 yılındaki Erzurum 1966 yılındaki Varto, 1999 yılında yaşanan İzmit, Düzce ve Adapazarı depremleri bu fay kuşağında meydana geldi. Karaman, deprem riski düşük iller arasındadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 26 / 50
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 27 / 50
| OSB Bilgileri | OSB Bilgileri | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| lletisim Altympi Genel. |
Tüketim & Istihdam Ulasm Antma |
Netisim Antma Altyapı Tüketim & Istindam Ulaum Genel |
||||||
| OSILAdv | OSB Toru | OSB Adı | OSB TOr0 | |||||
| KAIVAMAN CISB | Kirma. | KARAMAN OSB | $\sim$ Karma |
|||||
| n | Kuruluş Tarihi | n | Kurukus Tarihi | |||||
| Karaman | 29.01.2001 | Karaman | 29.01.2001 | |||||
| Boe | Sanayi Parsel Sayısı | Ilge | Senayi Parsel Sayısı | |||||
| Kanman Merkez | 319 | Karaman Merkez | 330 | |||||
| Sicil No | Bos Sanayi Parsel Sayısı | Sidi No | Bos Sanayi Parsel Sayes | |||||
| 59 | 58 | 12 | ||||||
| Tabsis Cirtalama Birim Flyat(TL) | Tahsis Bedel Dunamu @ | Tarasis Ortalama Birim Fiyatı(TL) | Tahsis Bedel Durumu 1 | |||||
| 10,00 | 2.424,17 | $\sim$ | ||||||
| Alandhab | Istindam Sayer | Alam(ha) | Istihdam Sayısı | |||||
| 1.021.85 | 11,280 | 1.021.85 | 11,280 | |||||
| CISB m 2 Fiyati | Kadın İstihdam Sayısı | OSB m 2 Fiyati | Kadın İstihdam Sayısı | |||||
| 2,291,55 | 'n | 2.424.17 | 3,900 | |||||
| Tanton Videosu | Sanayi Parseli Ünstim Doluluk Oranı (D. 55.00 |
Tanıtım Videosu | Sanayi Parseli Üretim Doluluk Oranı D 54.55 |
|||||
| $A + B$ $B + C$ |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 28 / 50
| OSB Bilgileri | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Genel | İletişim | Altyapı | Tüketim & Istihdam | Ulaşım | Arıtma | ||||||||
| Telefon Numarası | Adres | ||||||||||||
| 0 (338) 224-1497 | ORGANIZE SANAYİ BÖLGESİ BÖLGI | ||||||||||||
| E-Posta Adresi | Web Adresi | ||||||||||||
| [email protected] | www.karamanosb.org.tr | ||||||||||||
| Kep Adresi | |||||||||||||
| [email protected] |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 İç Kapı No: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 29 / 50
Karaman Organize Sanayi Bölgesi, 24.12.1989 tarih ve 20382 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak 1990 yılında Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca 59 sicil no ile tescil edilerek hüviyet kazanmıştır. İlk kuruluşta 50 ha. olan yüzölçümü, 1990 yılında Yer Seçim Komisyonunun kararları doğrultusunda 150 ha'ya, daha sonra etrafındaki parsellerin de dahil edilmesi ile 617 ha. alana çıkartılmıştır. 2014 yılında yer seçim sınırı içerisinde mevcut alanın doğu ve güney kısmında yer alan Hazine ve İl Özel İdaresine ait 407 Ha alanın mülkiyeti Karaman Organize Sanayi Bölgesi adına tescil edilerek hazırlanan imar planı 30.10.2014 tarihinde bakanlıkça onaylanmış, plana esas uygulama planları 16.09.2015 tarihli İl İdare Kurulu kararı ile yürürlüğe girmiş ve toplam 1024 ha. üzerine kuruludur. Bölgemiz içerisinde Sanayi Parsel sayısı 310'tür
Organize Sanayi Bölgesi, Karaman- Ereğli karayolu üzerinde il merkezine 11 km. uzaklıkta 1024 ha. üzerinde kuruludur. Organize Sanayi Bölgesinde faal bulunan sanayi tesislerindeki mevcut istihdam 11.090 kişidir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 30 / 50
Ana gayrimenkul; 7.231,87 m² yüzölçümüne sahip 1263 ada 90 parselde konumludur ve tapu kayıtlarında niteliği "Betonarme Dört Katlı Fabrika Binası ve Arsası" olarak belirtilmektedir. Parsel güneydoğu yönünde 3. Cadde'ye, diğer yönlerde komşu parsellere cephelidir. Parselin güneydoğu yönünde imar yoluna yaklaşık 43 m. cephesi bulunmakta olup, yaklaşık 160 m. derinliğe sahiptir. Genellikle düz, kısmen hafifi eğimli bir topografik yapıya ve dikdörtgen şekline sahip parselin sınırlarında bahçe duvarı; güney cephedeki ana girişte kayar demir kapı bulunmaktadır.
Parsel üzerinde hali hazırda dört katlı fabrika binası, bitişiğinde tek katlı bir yapı, ayrı konumda tek katlı depo binası ve 3 katlı idari bina olmak üzere toplam 4 adet yapı bulunmaktadır. Mevcut yapılardan fabrika binası, 29.12.1995 tarihli yapı ruhsatına istinaden inşa edilen bina ile 21.07.2006 tarihli ruhsata istinaden, binaya doğu cepheden bitişik olarak inşa edilmiş ilave fabrika yapısından oluşmaktadır. Her iki yapının da ruhsatı ve mimari projesi bulunmakla birlikte, ilave fabrika binasının iskân belgesi bulunmamaktadır.
İlk inşa edilen fabrika binası projesine göre ve yerinde Bodrum Kat + Zemin Kat + 2 Normal Kattan oluşmaktadır. Bodrum Kat sığınak alanından oluşmakta olup brüt ⁓355 m² kullanım alanına; zemin kat fabrika alanından oluşmakta olup ⁓535 m² kullanım alanına; 1. Normal Kat fabrika alanı ile silolardan oluşmakta olup brüt ⁓535 m² kullanım alanına; 2. Normal Kat fabrika alanı ile silolardan oluşmakta olup brüt ⁓460 m² kullanım alanına; toplam brüt ⁓1.885 m² kullanım alanına sahiptir.
İlave fabrika binası, ilk binanın doğusuna ve binaya bitişik olarak inşa edilmiş olup, iki bina tek bina olarak kullanılmıştır. Projesine göre ve yerinde Bodrum Kat + Zemin Kat + 2 Normal Kattan oluşmaktadır. Bodrum Kat, sığınak alanından oluşmakta olup brüt ⁓181 m² kullanım alanına; Zemin Kat ile Normal Katların her biri brüt ⁓181 m² kullanım alanına; toplam brüt ⁓725 m² kullanım alanına sahiptir. Projesine göre fabrika girişi zemin kattan ve doğu cepheden sağlanmaktadır. Yerinde yapılan incelemede, bodrum kattan ve kuzey cepheden de bir girişin olduğu görülmüştür. Binada tüm katların zeminleri beton, duvarları alçı sıva üzeri plastik boyalı, dış cephe doğramaları PVC'dir. Faal olmayan fabrika binası bakımsız durumdadır.
Fabrika binasının doğu cephesi ile parsel sınırları arasına ve binaya bitişik olarak, ⁓150 m² ve tek katlı bir bölüm eklenmiş olup, mevcut sığınak alanına bağlıdır.
Parselin batı sınırına bitişik halde, yığma tarzda inşa edilmiş, ⁓200 m² taban oturumlu, tek katlı bir yapı bulunmaktadır. Anahtar olmadığından içi görülemeyen yapının iç özellikleri tespit edilememiş olmakla birlikte, dış görünümü itibarıyla oldukça bakımsız durumda olduğu gözlenmiştir.
Parselin güneydoğu bölümünde, betonarme tarzda inşa edilmiş, Zemin Kat + 2 Normal Kattan oluşan idari bina bulunmaktadır. Zemin Katta; mutfak, 1 oda ve tuvaletler, 1. ve 2. Normal Katların her birinde mutfak, 2 oda ve tuvaletler bulunmaktadır. Taban oturumu ⁓115 m² olan binanın diğer katlarının her biri brüt ⁓120 m² alanlı olup, toplam kullanım alanı brüt ⁓355 m²'dir. Binanın dışı dış cephe boyalı, giriş kapısı camlı alüminyum doğrama, dış cephe doğramaları PVC'dir. Giriş holü zemini ile merdiven basamakları dökme mozaik; bodrum kat zemini beton; normal katların zeminleri seramik kaplıdır. Merdiven ve balkon korkulukları demir doğramadır. Duvarlar mutfak ve tuvalet duvarlarının bir kısmında seramik kaplı, diğer hacimlerde plastik boyalıdır. Tuvaletlerde lavabo ve alaturka tuvalet taşları mevcuttur. İç kapılar ahşap doğramadır. Bina hali hazırda kullanılmamakta olup, bakımsız durumdadır. Ayrıca parselin güneybatısındaki giriş bölümünde ⁓9 m² alanlı, tek katlı güvenlik kulübesi bulunmaktadır. Parsel üzerindeki ruhsatlı ve ruhsatsız mevcut yapıların toplam kullanım alanı brüt ⁓3.324 m² olarak ölçülmüştür.
| GÜÇLÜ | ZAYIF | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ✓ OSB içinde yer alması. |
✓ Parseldeki binaların eski ve bakımsız |
||||||
| ✓ Ulaşım kolaylığı. |
olması. | ||||||
| ✓ Arsanın düz topoğrafik yapılı ve düzgün şekilli olması. |
✓ Parsel en-boy oranının yüksek olması, 10. m. çekme mesafeleri nedeniyle parsel eni |
||||||
| ✓ Altyapı sorunu olmaması. |
yapılanma genişliğinin 24 m.ye düşmesi. | ||||||
| FIRSAT | TEHDİT | ||||||
| ✓ Üretim açısından tercih edilirliği yüksek olan bölgede yer alması. |
✓ Ekonomik konjonktürdeki istikrarsızlık. ✓ Yatırım maliyetlerinin yüksek olması. |
Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
2 TCMB
Ağustos-ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur.
TCMB politika faizini sabit tutmakla birlikte, enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşunu korumuştur.
TCMB, parasal aktarımın güçlendirilmesi amacıyla Türk lirası mevduatı destekleyen politikalara devam etmiştir.
Kredi kartı işlemlerinde uygulanan azami akdi faiz oranları dönem sonu borcuna göre farklılaştırılmıştır.
Sistemde fazla likidite oluştuğunda ağırlıklı olarak gecelik vadedeki depo alım ihaleleri kanalıyla sterilize edilmiş ve gecelik faizler TCMB politika faiz oranına yakın düzeylerde seyretmiştir.
Küresel iktisadi faaliyete ilişkin öncü göstergeler, imalat sanayindeki zayıf seyrin sürdüğüne ve hizmet sektörünün ekonomik büyümenin ana kaynağı olmaya devam ettiğine işaret etmektedir.
Küresel büyüme görünümü ve kompozisyonu, jeopolitik riskler, finansal koşullar ve arz yönlü faktörler, emtia fiyatları üzerinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Küresel dezenflasyon süreci devam ederken hizmet enflasyonundaki ataletin azalmakla birlikte sürdüğü gözlenmektedir.
Enflasyondaki gerilemenin devam etmesiyle birlikte gelişmiş ülke merkez bankaları faiz indirim döngüsüne girerken piyasa fiyatlamalarının faiz indirimlerinin devam edeceği yönünde olduğu görülmektedir.
Küresel risk iştahındaki dalgalanmalar ile gelişmiş ülke merkez bankalarının politika kararlarına yönelik belirsizlikler, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy girişlerinde dalgalı bir seyre neden olmaktadır.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir.
TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir.
DİBS getirileri artış kaydetmiştir.
Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Yılın ikinci çeyreğinde yılık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Üçüncü çeyrekte hem sanayi hem de hizmet üretimi çeyreklik bazda azalmıştır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 İç Kapı No: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
Üçüncü çeyrekte azalış gösteren imalat sanayi firmalarının yatırım eğilimleri ekim ayında yükselirken istihdam beklentileri yatay seyretmiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin anket göstergeleri ve yüksek frekanslı veriler, sanayi istihdamındaki zayıf seyrin önümüzdeki dönemde devam edeceğine işaret etmektedir.
Tarım dışı nominal ücretlerdeki yıllık yükseliş oranı 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 115,4 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılının üçüncü çeyreğinde altın hariç ihracat ve ithalat azalmıştır.
Üçüncü çeyrekte dış ticaret haddi sınırlı artış kaydetmiş, ithalat miktar endeksinde ihracat miktar endeksindekine kıyasla daha yüksek gerçekleşen gerileme, dış ticarette miktarsal dengelenmeye işaret etmiştir.
Hizmetler dengesi hem seyahat hem de taşımacılık gelirlerinin desteğiyle güçlü görünümünü sürdürmektedir.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesindeki süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Cari işlemler dengesinin finansmanında portföy yatırımlarının ağırlığı azalırken uzun vadeli kalemlerin ağırlığı artmış, rezerv birikimi devam ederken net hata ve noksan kaleminde çıkışlar gözlenmiştir.
Yılın ilk dokuz ayında merkezi yönetim bütçesi 1074,0 milyar TL bütçe açığı ve 161,3 milyar TL faiz dışı açık kaydetmiştir.
Ocak-eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, gelirler yüzde 76,9 oranında, harcamalar ise yüzde 81,1 oranında artış kaydetmiştir.
Yıllıklandırılmış bütçe açığının milli gelire oranının eylül ayı itibarıyla yüzde 4,9 civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir.
Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir.
Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır.
Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
Üretici enflasyonu ana eğilimi ılımlı seyrini korumuştur.
Vergi ve yönetilen kalemlerin manşet enflasyon üzerindeki etkisi yılın üçüncü çeyreğinde yükselmiştir.
: 0 (212) 872 16 36
Uzun vadeli olması nedeniyle oldukça yatay bir seyir izleyen konut kredisi faizleri ve kampanya durumuna bağlı dalgalı seyreden taşıt kredisi faizleri ise 25 Ekim itibarıyla sırasıyla yüzde 41,3 ve yüzde 41,7 seviyesindedir (Grafik 2.2.8). BDDK'nin 20 Eylül 2024 tarihli duyurusu ile önceden daha ihtiyatlı belirlenen bireysel kredi risk ağırlıklarının Basel standartlarına indirilmesinin bankaların düzenleme yükünü azaltarak önümüzdeki dönemde bireysel kredi faizlerine aşağı yönlü etki edebileceği değerlendirilmektedir.
Bireysel kredilerin 13 haftalık yıllıklandırılmış büyümesi ise mevcut Enflasyon Raporu döneminde kredi büyüme kısıtlarından istisna edilen bireysel kredi kartları ve konut kredileri büyümesi kaynaklı artarak 25 Ekim itibarıyla yüzde 36,3'e yükselmiştir. Bireysel kredi kartları ve konut kredilerinin söz konusu büyümeleri sırasıyla yüzde 41,6 ve yüzde 28,3 seviyesine gelmiştir.
Konut kredisi büyümesinin mevcut Enflasyon Raporu döneminde artmasında, hanehalkının konut fiyatı/kira oranındaki gerileme nedeniyle konut kredisi kullanım talebindeki artışın ve bankaların fazla TL likiditelerini uzun vadeli kredi kullandırarak değerlendirme isteklerinin etkili olduğu düşünülmektedir.
Konut kredi büyümesi bir miktar hızlansa da söz konusu kredilerin büyümesi kısıt uygulanan diğer kredi türlerine benzer seyretmekte ve ipotekli satışların toplam konut satış adedindeki payı 2024 yılı eylül ayı itibarıyla yüzde 11,2 ile sınırlı kalmaya devam etmektedir.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu tahminlerinin üzerinde seyretmiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde hizmet enflasyonundaki yüksek seyir, dönemsel fiyatlama ve geriye doğru endeksleme davranışı güçlü olan kira ve eğitim grupları ile akaryakıt fiyatlarına duyarlılığı fazla olan ulaştırma hizmetlerinin öncülüğünde devam etmiştir. Söz konusu yüksek seyirde özellikle kira grubu öne çıkarken kira dışında kalan hizmet enflasyonu sınırlı da olsa kademeli bir yavaşlama eğilimi göstermiştir. Bu dönemde temel mal enflasyonu düşük seyretmeye devam etmiştir.
Konut kredisi büyümesinin mevcut Enflasyon Raporu döneminde artmasında, hanehalkının konut fiyatı/kira oranındaki gerileme nedeniyle konut kredisi kullanım talebindeki artışın ve bankaların fazla TL likiditelerini uzun vadeli kredi kullandırarak değerlendirme isteklerinin etkili olduğu düşünülmektedir. Konut kredi büyümesi bir miktar hızlansa da söz konusu kredilerin büyümesi kısıt uygulanan diğer kredi türlerine benzer seyretmekte ve ipotekli satışların toplam konut satış adedindeki payı 2024 yılı eylül ayı itibarıyla yüzde 11,2 ile sınırlı kalmaya devam etmektedir.
En yüksek fiyat artışı, sözleşme yenileme oranının üçüncü çeyrekte yükselmesinin de etkisiyle, kira alt grubunda kaydedilmiştir.
Gerek Perakende Ödeme Sistemi (PÖS) mikro verilerinden elde edilen yeni ve yenilenen sözleşmelerde oluşan gerekse de konut değerleme raporları üzerinden takip edilen kira artış oranlarının TÜFE'deki mevcut yıllık kira enflasyonunun altında değerler aldığı ve gerilediği izlenmektedir (Grafik 2.4.6, Kutu 2.6).
Önümüzdeki aylarda sözleşme yenileme oranının üçüncü çeyreğe kıyasla azalacak olması ve sözleşmelerde referans olarak kullanılan artış oranlarının düşüşü, yılın son çeyreğinde aylık kira enflasyonunun yavaşlayacağına işaret etmektedir. Nitekim, ekim ayında kira aylık enflasyonu yavaşlama göstererek bu görünümü teyit etmiştir. Üçüncü çeyrekte hizmet enflasyonu üzerinde okula dönüş etkisi belirgin olmuştur.
2024 yıl sonu enflasyon tahmininin yüzde 44 seviyesine güncellenmesinde eylül ve ekim aylarına ilişkin enflasyon gerçekleşmeleri sonrası tahmin sapması ile ana eğilim ve beklentilerdeki iyileşmenin öngörülenden
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 36 / 50
sınırlı olması etkili olmuştur. Ekim ayı tüketici enflasyonu yıllık yüzde 48,6 seviyesinde gerçekleşerek bir önceki Rapor döneminde öngörülen tahmin aralığının 0,2 puan üstünde kalmıştır. Bu dönemde enflasyonun ana eğilimi öngörülenden yavaş olsa da iyileşmesini sürdürmüştür. Bununla birlikte, kira gibi fiyat dinamiklerinde yapısal unsurları da içeren kalemler ile beklentilerdeki iyileşmenin öngörülenden yavaş olması gibi faktörler neticesinde, önümüzdeki dönemde enflasyonun ataletindeki iyileşmenin sınırlı bir miktar daha zayıf kalacağı değerlendirilmiştir.
Özellikle kira grubuna ilişkin dinamikler barındırdığı yapısal unsurlar sebebi ile diğer hizmetlerden ayrışmakta ve ataleti yüksek bir görünüm sergilemektedir.
Bu dönemde, en yüksek fiyat artışı kira alt grubunda gözlenmiştir. Ancak, yılın son çeyreğinde sözleşme yenileme ve sözleşmelerde referans olarak kullanılan artış oranlarının azalacak olması nedeniyle aylık kira enflasyonunun yavaşlaması beklenmektedir. Ancak kira fiyat dinamikleri yapısal unsurlar da içeren ataleti yüksek bir kalemdir. Dolayısıyla kiralar enflasyon tahmini üzerinde bir risk unsuru olmaya devam etmektedir.
| 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TUFE 9.65 8.39 10.06 6.53 6.4 10.45 6.16 7.4 8.17 8.81 8.53 11.92 20.3 11.84 14.6 36.08 64.27 64.77 39.77 | ||||||||||
| YIÜFE 11,58 5,94 8,11 5,93 8,87 13,33 2,45 6,97 6,36 5,71 9,94 15,47 33,64 7,36 25,15 79,89 97,72 44,22 27,17 |
Ekim 2024 / TÜİK Verileri
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 37 / 50
| Yil | Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Tommuz | Agustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan. | Feb | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct. | Nov. | Dec. | |
| Bir önceki aya göre değişim oranı (%)-Monthly change (%) | |||||||||||||
| 2006 | 1.96 | 0.26 | 0.25 | 1.94 | 2.77 | 4.02 | 0.86 | $-0.75$ | $-0.23$ | 0,45 | $-0.29$ | $-0.12$ | 11,58 |
| 2007 | $-0.05$ | 0.95 | 0.97 | 0.80 | 0,39 | $-0.11$ | 0.06 | 0.85 | 1.02 | $-0.13$ | 0.89 | 0.15 | 5,94 |
| 2008 | 0.42 | 2.56 | 3,17 | 4.50 | 2.12 | 0.32 | 1.25 | $-2,34$ | $-0.90$ | 0.57 | $-0.03$ | $-3.54$ | 8,11 |
| 2009 | 0.23 | 1.17 | 0,29 | 0.65 | $-0.05$ | 0.94 | $-0.71$ | 0.42 | 0.62 | 0,28 | 1.29 | 0.68 | 5,93 |
| 2010 | 0.58 | 1,66 | 1.94 | 2.35 | $-1.15$ | $-0.50$ | $-0.16$ | 1.15 | 0.51 | 1,21 | $-0.31$ | 1,31 | 8,87 |
| 2011 | 2.36 | 1,72 | 1,22 | 0.61 | 0.15 | 0.01 | $-0.03$ | 1.76 | 1.55 | 1.60 | 0,65 | 1,00 | 13,33 |
| 2012 | 0.38 | $-0.09$ | 0,36 | 0.08 | 0.53 | $-1.49$ | $-0.31$ | 0.26 | 1.03 | 0.17 | 1.66 | $-0.12$ | 2,45 |
| 2013 | $-0.18$ | $-0.13$ | 0.81 | $-0.51$ | 1.00 | 1,46 | 0.99 | 0,04 | 0.88 | 0.69 | 0.62 | 1,11 | 6,97 |
| 2014 | 3.32 | 1.38 | 0.74 | 0.09 | $-0.52$ | 0.06 | 0.73 | 0.42 | 0.85 | 0.92 | $-0.97$ | $-0.76$ | 6,36 |
| 2015 | 0.33 | 1:20 | 1,05 | 1,43 | 1, 11 | 0.25 | $-0.32$ | 0.98 | 1.53 | $-0.20$ | $-1.42$ | $-0.33$ | 5,71 |
| 2016 | 0,55 | $-0.20$ | 0.40 | 0.52 | 1,48 | 0,41 | 0.21 | 0.08 | 0,29 | 0.84 | 2.00 | 2.98 | 9,94 |
| 2017 | 3,98 | 1.26 | 1,04 | 0.76 | 0.52 | 0.07 | 0.72 | 0.85 | 0.24 | 1,71 | 2.02 | 1,37 | 15,47 |
| 2018 | 0.99 | 2.68 | 1,54 | 2.60 | 3.79 | 3,03 | 1,77 | 6.60 | 10.88 | 0.91 | $-2.53$ | $-2.22$ | 33,64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09 | 1,58 | 2.98 | 2,67 | 0.09 | $-0.99$ | $-0.59$ | 0.13 | 0,17 | $-0.08$ | 0.69 | 7,36 |
| 2020 | 1.84 | 0.48 | 0,87 | 1,28 | 1,54 | 0.69 | 1,02 | 2.35 | 2,65 | 3.55 | 4.08 | 2.36 | 25,15 |
| 2021 | 2.66 | 1,22 | 4, 13 | 4.34 | 3.92 | 4,01 | 2.46 | 2.77 | 1,55 | 5.24 | 9.99 | 19.08 | 79,89 |
| 2022 | 10.45 | 7.22 | 9,19 | 7.67 | 8,76 | 6.77 | 5.17 | 2,41 | 4,78 | 7,83 | 0.74 | $-0.24$ | 97,72 |
| 2023 | 4,15 | 1,56 | 0.44 | 0.81 | 0.65 | 6.50 | 8.23 | 5,89 | 3,40 | 1.94 | 2.81 | 1,14 | 44,22 |
| 2024 | 4.14 | 3,74 | 3.29 | 3,60 | 1,96 | 1.38 | 1,94 | 1,68 | 1,37 | 1,29 | 27,17 |
| Ocak Januar |
Subat February |
Mart March |
Nisan April |
Mayıs May |
Haziran June |
Temmuz July |
Agustos | Eylül August September |
Ekim October |
Kasım November |
Aralık December |
Yellok | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0,55 | 0.02 | 0.26 | 0,71 | 0.92 | 0.10 | $-0.57$ | 0.85 | 1,02 | 1.79 | 1,40 | 0.42 | 7.72 |
| 2006 | 0,75 | 0,22 | 0,27 | 1,34 | 1,68 | 0,34 | 0,85 | $-0.44$ | 1,29 | 1,27 | 1,29 | 0.23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0.43 | 0.92 | 1,21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0,02 | 1.03 | 1,81 | 1.95 | 0.22 | 8,39 |
| 2008 | 0,80 | 1,29 | 0.96 | 1,68 | 1,49 | $-0,36$ | 0.58 | $-0.24$ | 0.45 | 2.60 | 0,83 | $-0.41$ | 10,06 |
| 2009 | 0.29 | $-0.34$ | 1,10 | 0.02 | 0.64 | 0.11 | 0.25 | $-0.30$ | 0,39 | 2.41 | 1,27 | 0.53 | 6.53 |
| 2010 | 1,85 | 1,45 | 0.58 | 0.60 | $-0.36$ | $-0.56$ | $-0.48$ | 0,40 | 1,23 | 1,83 | 0.03 | $-0.30$ | 6.40 |
| 2011 | 0,41 | 0,73 | 0.42 | 0.87 | 2.42 | $-1.43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0.75 | 3,27 | 1,73 | 0.58 | 10,45 |
| 2012 | 0.56 | 0,56 | 0,41 | 1,52 | $-0.21$ | $-0.90$ | $-0.23$ | 0,56 | 1,03 | 1.96 | 0.38 | 0.38 | 6,16 |
| 2013 | 1,65 | 0.30 | 0.66 | 0,42 | 0.15 | 0,76 | 0.31 | $-0.10$ | 0.77 | 1.80 | 0.01 | 0.46 | 7.40 |
| 2014 | 1,98 | 0,43 | 1,13 | 1,34 | 0.40 | 0,31 | 0.45 | 0,09 | 0.14 | 1,90 | 0,18 | $-0.44$ | 8.17 |
| 2015 | 1.10 | 0.71 | 1.19 | 1,63 | 0.56 | $-0.51$ | 0.09 | 0,40 | 0,89 | 1,55 | 0.67 | 0.21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0.02$ | $-0.04$ | 0.78 | 0.58 | 0.47 | 1.16 | $-0.29$ | 0.18 | 1.44 | 0.52 | 1.64 | 8,53 |
| 2017 | 2.46 | 0.81 | 1.02 | 1,31 | 0.45 | $-0,27$ | 0.15 | 0.52 | 0.65 | 2.08 | 1,49 | 0.69 | 11,92 |
| 2018 | 1.02 | 0.73 | 0.99 | 1.87 | 1.62 | 2,61 | 0.55 | 2,30 | 6.30 | 2.67 | $-1.44$ | $-0.40$ | 20,30 |
| 2019 | 1.06 | 0.16 | 1.03 | 1,69 | 0.95 | 0.03 | 1.36 | 0.86 | 0,99 | 2.00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1.35 | 0.35 | 0.57 | 0.85 | 1,36 | 1,13 | 0.58 | 0.86 | 0.97 | 2.13 | 2.30 | 1.25 | 14,60 |
| 2021 | 1,68 | 0.91 | 1.08 | 1,68 | 0.89 | 1.94 | 1,80 | 1.12 | 1,25 | 2,39 | 3,51 | 13.58 | 36,08 |
| 2022 | 11.10 | 4.81 | 5,46 | 7,25 | 2.98 | 4,95 | 2,37 | 1,46 | 3,08 | 3,54 | 2,88 | 1.18 | 64,27 |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2.29 | 2,39 | 0.04 | 3,92 | 9,49 | 9.09 | 4.75 | 3.43 | 3,28 | 2.93 | 64,77 |
| 2024 | 6.70 | 4.53 | 3.16 | 3,18 | 3,37 | 1.64 | 3.23 | 2.47 | 2.97 | 2,88 | 39,77 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 İç Kapı No: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 38 / 50
| Yapı Sınıfı/Grubu |
TL/m 2 | Baz Birim Fiyat |
%15 Genel Giderler |
%10 Müteahhit Karı |
|---|---|---|---|---|
| I/A | 1.450,00 | 1.160,00 | 174,00 | 116,00 |
| I/B | 2.100,00 | 1.680,00 | 252,00 | 168,00 |
| II/A | 3.500,00 | 2.800,00 | 420,00 | 280,00 |
| II/B | 5.250,00 | 4.200,00 | 630,00 | 420,00 |
| II/C | 7.750,00 | 6.200,00 | 930,00 | 620,00 |
| III/A | 12.250,00 | 9.800,00 | 1.470,00 | 980,00 |
| III/B | 14.400,00 | 11.520,00 | 1.728,00 | 1.152,00 |
| IV/A | 15.300,00 | 12.240,00 | 1.836,00 | 1.224,00 |
| IV/B | 17.400,00 | 13.920,00 | 2.088,00 | 1.392,00 |
| IV/C | 18.700,00 | 14.960,00 | 2.244,00 | 1.496,00 |
| V/A | 21.300,00 | 17.040,00 | 2.556,00 | 1.704,00 |
| V/B | 22.250,00 | 17.800,00 | 2.670,00 | 1.780,00 |
| V/C | 24.300,00 | 19.440,00 | 2.916,00 | 1.944,00 |
| V/D | 26.800,00 | 21.440,00 | 3.216,00 | 2.144,00 |
Yapılar atıl durumdadır. Parselin batı sınırına bitişik halde, yığma tarzda inşa edilmiş, ⁓200 m² taban oturumlu, tek katlı bir yapının anahtarı olmadığından içi görülememiştir.
Detaylı açıklamalar 5.3.'te yer almaktadır.
5.7. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Fabrika binasına ait yeni yapı ruhsatı ile ek yapı ruhsatı bulunmakla birlikte, diğer yapılara ait ruhsat bulunmamaktadır. Ancak toplam 1.432 m² alan için düzenlenmiş iki adet Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır.
5.8. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
5.9. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Parsel üzerinde bulunan yapılar hali hazırda kullanılmamaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 39 / 50
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Bu zorunlu standarda uyum, değerlemeyi gerçekleştirenin uygun değer esasını (veya esaslarını) seçmesini ve bu standardın bir parçası olsun (UDS tanımlı değer esasları için) veya olmasın (UDS tanımlı olmayan değer esasları için) söz konusu esasla ilgili uygulanabilir olan tüm şartları uygulamasını gerektirir.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır..
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 42 / 50
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Lokasyonda yeterli sayıda satılık benzer fabrika emsaline ulaşılamamış, arsa + yıpranmalı yapı maliyeti ile değer takdiri yapılmıştır.
OSB sınırları içinde, 4475 ada 7 parselde konumlu, 8.144,56 m² yüzölçümüne ve benzer arazi özelliklerine sahip arsa, pazarlık öncesi 380.000 Euro (14.460.000 TL) bedelle satılıktır. Emsal taşınmazın konumu itibarıyla şerefiyesi düşüktür. (1 Euro: 38,055)
OSB sınırları içinde konumlu, 8.750 m² yüzölçümüne ve benzer arazi özelliklerine sahip arsa, pazarlık öncesi 680.000 Euro (24.735.000 TL) bedelle satılıktır. Emsal taşınmazın konumu itibarıyla şerefiyesi düşüktür. (1 Euro: 38,055)
OSB sınırları içinde, 3884 ada 4 parselde konumlu, 11.747 m² yüzölçümüne ve benzer arazi özelliklerine sahip arsa ile üzerindeki 800 m² alanlı prefabrik beton depo binası, pazarlık öncesi
40.000.000 TL bedelle satılıktır. Deponun fiyatı ⁓4.000.000 TL olarak dikkate alınmıştır.
OSB sınırları içinde, 4475 ada 7 parselde konumlu, 10.884,50 m² yüzölçümüne ve benzer arazi özelliklerine sahip arsa, pazarlık öncesi 30.000.000 TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmazın konumu itibarıyla şerefiyesi düşüktür.
OSB sınırları içinde, 4476 ada 6 parselde konumlu, 4.998,74 m² yüzölçümüne ve benzer arazi özelliklerine sahip arsa, pazarlık öncesi 15.000.000 TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmazın konumu itibarıyla şerefiyesi düşüktür.
OSB'ne yakın konumda, Ereğli Yoluna güneyden cepheli, 4422 ada 5 parselde konumlu, 20.685 m² yüzölçümüne ve benzer arazi koşullarına sahip ticari imarlı arsa, pazarlık öncesi 40.000.000 TL bedelle satılıktır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 46 / 50
| Emsal | Mahalle | Fiyat Niteliăi |
Alan | Birim Fiyat | Satıcı / Kaynak | iletişim | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No. | (TL) | (m 2 ) | (TL/m 2 ) | |||||
| OSB | Arsa | 14.460.000 | 8.144.56 | 1.775 | Emlaknomi | (552) 759-2273 | ||
| OSB | Arsa | 24.735.000 | 8.750,00 | 2.827 | Sehir Emlak | (533) 338-3514 | ||
| OSB | Arsa | 36.000.000 | 11.747.00 | 3.065 | Sehir Emlak | (533) 338-3514 | ||
| Δ | OSB | Arsa | 30.000.000 | 10.884.50 | 2.756 | Tercih Emlak | (543) 362-9956 | |
| OSB | Arsa | 15.000.000 | 4.998.74 | 3.001 | Demirci Gayrimenkul | (546) 608-1644 | ||
| 6 | Pirireis | Arsa | 40,000,000 | 20.685,00 | 1.934 | Kaçmaz Emlak | (555) 180-1297 |
6.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
6.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| Emsal No. |
Mahalle | Niteliği | Fiyat (TL) |
Alan (m 2 ) |
Birim Fivat (TL/m 2 ) |
Pazarlık Oran: (%) |
Pazarlıklı (TL/m 2 ) |
Konum Kullanım Düzeltme (%) |
Düzeltilmiş (TL/m 2 ) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| O 5 B | Arsa | 14.460.000 | 8.144,56 | 1.775 | 20,00% | 1,420 | 5,00% | 1.491 | |
| OSB | Arsa | 24.735.000 | 8.750,00 | 2.827 | 20,00% | 2.261 | 0,00% | 2.261 | |
| з | OSB | Arsa | 36.000.000 | 11.747.00 | 3.065 | 20,00% | 2.452 | 0.00% | 2.452 |
| $\overline{4}$ | OSB | Arsa | 30.000.000 | 10.884,50 | 2.756 | 20,00% | 2.205 | 5,00% | 2.315 |
| 5 | OSB | Arsa | 15.000.000 | 4.998,74 | 3.001 | 20,00% | 2.401 | 5,00% | 2.521 |
| 6 | Pirireis | Arsa | 40,000,000 | 20.685,00 | 1.934 | 20,00% | 1.547 | 15,00% | 1.779 |
| Ortalama Birim Fiyat (TL/m 2 ) | 2.137 |
Emsaller yakın çevrede bulunan benzer özelliklerdeki satılık arsa emsalleridir.
Emsal çalışmasında konum, yüzölçümü, imar koşulları gibi faktörlere göre uyumlaştırma yapılmış 2.137 TL/m² birim fiyat bulunmuştur.
OSB'de arsaların güncel olarak ortalama 2.291,55 TL/m² ile satıldığı bilgisi edinilmiştir. Çevrede çok sayıda boş parsel bulunmaktadır.
Parsel yol cephesi 44,11 m. olup, ortalama yaklaşık 44 m. x 162 m. dikdörtgen yapıya sahiptir. Çekme mesafeleri: Ön Bahçe= 13,00 m. Yan Bahçeler= 10 m. Arka Bahçe= 12 m.'dir.
Çekme mesafelerinden sonra parsel 24 m. x 137 m. ebatlarında, en-boy oranı rantabl kullanım imkanını azaltmaktadır. Parselde 1995 yılında alınan yapı ruhsatı ile yapımına başlanan Bulgur&Bakliyat fabrikası ve ek yapıları bulunmakta olup hâlihazırda yapılar, uzun süre kullanılmamaya bağlı önemli oranda fiziksel yıpranmaya maruz kalmıştır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, değerleme konusu gayrimenkul arsası için 2.000 TL/m² değer takdir edilmiştir.
6.1.4.'te yer alan açıklamalar doğrultusunda değerleme konusu fabrika yapısı arsası için 2.000 TL/m² değer takdir edilmiştir.
7.231,87 m² x 2.000 TL/m² = 14.463.740 TL bulunmuş, 14.460.000 TL takdir edilmiştir.
6.2.1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
6.1.4.'te yer alan açıklamalar doğrultusunda değerleme konusu fabrika yapısı arsası için 2.000 TL/m² değer takdir edilmiştir.
Parseldeki mevcut yapılarla ilgili maliyet hesaplamasında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 20.02.2024 tarihinde yayınlanan Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ'de belirtilen yaklaşık inşa birim maliyetleri dikkate alınmıştır. Fabrika yapıları II/C, idari bina için III/A, depolar ve bekçi kulübesi 1A yapı sınıfında değerlendirilmiştir. Taşınmazların yaşı (yaklaşık 30 yıl), halen kullanılmıyor ve bakımsız durumda olmaları, kullanım için önemli maliyetler oluşacağı dikkate alınarak yıpranma payları %60 takdir edilmiştir.
Buna göre yapı değer hesabı tabloda gösterilmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 İç Kapı No: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 48 / 50
| Alan | Birim Maliyet | Yıpranma | Değer | |
|---|---|---|---|---|
| Yapı Bölümü | (m 2 ) | (TL/m 2 ) | Oranı | (TL) |
| Arsa | 7.232 | 2.000 | 14.464.000 | |
| Fabrika Binası (II/C) | 2.760 | 7.750 | 60,00% | 8.556.000 |
| İdari Bina | 355 | 12 250 | 60,00% | 1.740.000 |
| Depo+Kulübe | 209 | 1.450 | 60,00% | 120.000 |
| Toplam | 10.416.000 | |||
| Takdir Edilen Değer (TL) | 24.880.000 |
6.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
6.1.4.'te yer alan açıklamalar doğrultusunda değerleme konusu fabrika yapısı arsası için 2.000 TL/m², 14.464.000 TL değer takdir edilmiştir.
6.2.3.'te yıpranmalı yapılar değeri 10.416.000 TL takdir edilmiştir.
Buna göre fabrika yapısı ve ek yapılar için makine teçhizat hariç arsa + yapılar değeri;
6.2.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Kullanılmamıştır.
6.2.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Kullanılmamıştır.
Parsel üzerinde çeşitli yapılar mevcut olduğundan proje geliştirilmemiştir.
6.4.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
Kullanılmamıştır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 İç Kapı No: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0008 Sayfa 49 / 50
En Verimli ve En İyi Kullanımın gerekli bakım yapılarak arsa + fabrika olacağı kanaatine varılmıştır.
6.4.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Kullanılmamıştır.
7.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması
Arsa Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Maliyet Yöntemi uygulanmış olup Madde 6.1.4. ve 6.2.3.'te detaylı açıklama yapılmıştır.
Fabrika binasına ait ruhsat ve mimari projeler ile kısmi iskân belgesi bulunmakla birlikte, diğer yapılara ait ruhsat ve proje mevcut değildir. Toplam 1.432 m² alan için Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmiştir.
4.1.4. Maddesinde açıklanmıştır.
7.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
4.1.4. Maddesinde açıklanmıştır. TAKBİS tarihi itibariyle devri ve değeri olumsuz etkileyen kısıtlama bulunmamakla birlikte parselin OSB alanında kalması nedeniyle devralanın OSB kriterlerine uygunluğu açısından OSB'den görüş alınması gerekmektedir.
Arsa üzerinde yapımı tamamlanmış fabrika binası ve ek yapılar bulunmaktadır.
7.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu, Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı değildir.
7.8. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin ID-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)
Değerleme konusu "Betonarme Dört Katlı Fabrika Binası ve Arsası" nitelikli gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Binaların uzun süredir kullanılmadığı anlaşılmaktadır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilirler.
Değerleme konusu taşınmazın tapudaki niteliğinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması, TAKBİS tarihi itibariyle devredilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmaması dikkate alınarak, GYO portföyünde "Fabrika ve Arsası" olarak bulunmasında bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır. Not: Makine ve teçhizat değere dahil edilmemiştir. Parselin OSB alanında kalması nedeniyle devralanın OSB kriterlerine uygunluğu açısından OSB'den görüş alınması gerekmektedir.
Parsel üzerinde hali hazırda dört katlı fabrika binası, bitişiğinde tek katlı bir yapı, ayrı konumda tek katlı depo binası ve 3 katlı idari bina olmak üzere toplam 4 adet yapı bulunmaktadır. Mevcut yapılardan ana fabrika binası, 29.12.1995 tarihli yapı ruhsatına istinaden, ek fabrika binası 21.07.2006 tarihli ruhsata istinaden yapılmıştır.
Her iki yapının da ruhsatı ve mimari projesi bulunmakla birlikte, ilave fabrika binasının Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmamaktadır. Diğer yapılara ait ruhsat bulunmamaktadır. Ancak toplam 1.432 m² alan için düzenlenmiş iki adet Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır.
Fabrika yapısının silo bölümü çatı üst seviyesine kadar yükseltilmekle birlikte, niteliği nedeniyle değere etkisi görülmemiştir.
Değerleme konusu taşınmazın, değerleme tarihi itibariyle toplam pazar değeri 24.880.000 TL takdir edilmiştir.
24.880.000.-TL (YirmidörtMilyonSekizyüzseksenBinTürkLirası) + KDV
Takdir edilmiştir.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.