Business and Financial Review • Jan 6, 2025
Business and Financial Review
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 1 / 57
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI 5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA .5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ | ||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 | |||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR 7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER . | ||
| 9 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 |
|||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 18 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 19 | |||
| 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B21 | |||
| 3.2. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI | ||
| HAKKINDA BİLGİ27 | |||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ 27 | |||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 28 | ||
| 3.5. 3.6. |
GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 28 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT |
||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 28 | |||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ28 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ 28 | |||
| 3.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | ||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN | |||
| FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA 29 | |||
| 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 29 | |||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ30 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER30 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ36 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 40 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 40 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 2 / 57
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER 41 |
||
|---|---|---|---|
| 4.6. 4.7. |
RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ41 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ41 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 42 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ54 | ||
| 7. | SONUÇ57 | ||
| 7.1. | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ57 | ||
| 7.2. | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ57 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 3 / 57
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi) / 2024-ŞGYO-0023
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri ve Pazar Kirası Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, B. Çekmece Merkez Mahallesi, 336 ada, 14 parselde, "Beş Katlı Betonarme Bina ve Arsası" nitelikli, kat mülkiyeti tesis edilmiş olarak yer alan binada, Zemin Katta 2 no.lu ''Dükkan'' nitelikli ve 3 - 4 No.lu, "Depolu Dükkan" nitelikli 3 adet bağımsız bölümün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
2 ve 3 No.lu B.B. : Dizdariye Mahallesi, Hasan Reis Sokak, No: 1B, B.B. No: 2, No: 1A, B.B. No: 3
4 No.lu B.B. : Dizdariye Mahallesi, Aydın Sokak, No: 2A, B.B. No.: 4
Büyükçekmece / İSTANBUL
Sahibi (2, 3 ve 4 No.lu Bağımsız Bölümler)
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
Değerleme tarihi itibariyle 2 ve 3 no.lu B.B.'ler boş durumda olup, 4 no.lu B.B. kiracı tarafından kullanılmaktadır.
Tapu örnekleri ve TAKBİS belgeleri ekte yer almaktadır.
Büyükçekmece Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, rapor konusu taşınmazların yer aldığı 336 ada 14 no.lu parselin;
17.06.2004 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli "Büyükçekmece Uygulama İmar Planı"nda "Konut" alanında kaldığı, yapılanma koşullarının;
Blok Nizam, H (Yençok)= 12,50 m. (4 Kat) olduğu bilgisi edinilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 4 / 57
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu 2 no.lu ''Dükkân'' nitelikli ve 3-4 No.lu, "Depolu Dükkân" nitelikli 3 adet bağımsız bölümün Pazar Değeri KDV Hariç toplam 12.200.000 TL, aylık Pazar Kirası toplam 46.300 TL takdir edilmiştir.
Bağımsız bölüm bazlı değerler tabloda gösterilmiştir.
| B.B. No | Pazar Değeri (TL) | Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|
| 2.650.000,00 | 10.000,00 | |
| 5.750.000,00 | 21.600,00 | |
| 3.800.000,00 | 14.700,00 | |
| Toplam | 12.200.000,00 | 46.300,00 |
| 2 No.lu BB | ; 2.650.000 TL (İkiMilyonAltıyüzelliBinTürkLirası) | + KDV | |
|---|---|---|---|
| ------------ | -- | ---------------------------------------------------- | ------- |
3 No.lu BB ; 5.750.000 TL (BeşMilyonYediyüzelliBinTürkLirası) + KDV
4 No.lu BB ; 3.800.000 TL (ÜçMilyonSekizyüzBinTürkLirası) + KDV
2 No.lu BB ; 10.000 TL/ay (OnBinTürkLirası)
3 No.lu BB ; 21.600 TL/ay (YirmibirBinAltıyüzTürkLirası)
4 No.lu BB ; 14.700 TL/ay (OndörtBinYediYüzTürkLirası)
Takdir edilmiştir.
| Erman ERGÜN | Yasin ÇABUK | Soner GÖKDAĞLI |
|---|---|---|
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| (Lisans No: 407550) | (Lisans No: 405180) | (Lisans No: 410944) |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 5 / 57
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0023
| Erman ERGÜN | (Lisans Tarih-No: 03.01.2018 / 407550) |
|---|---|
| Yasin ÇABUK | (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180) |
Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
26.12.2024.
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkuller için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 6 / 57
| 2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler |
|
|---|---|
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
| Mersis No | : 0396059371100015 |
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
| Kep: [email protected] |
|
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | |
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
|
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 |
| 34394 Şişli / İSTANBUL |
|
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL |
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | |
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 |
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No |
: Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
| Mersis No. | : - |
| KEP Adresi | : [email protected] |
| Tel | : 0 212 398 38 00 |
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, B. Çekmece Merkez Mahallesi, 336 ada, 14 parselde, "Beş Katlı Betonarme Bina ve Arsası" nitelikli, kat mülkiyeti tesis edilmiş olarak yer alan binada, Zemin Katta 2 no.lu ''Dükkan'' nitelikli ve 3 - 4 No.lu, "Depolu Dükkan" nitelikli 3 adet bağımsız bölümün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 7 / 57
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 8 / 57
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 9 / 57
Değerleme konusu gayrimenkuller, E-5 (D100) TÜYAP Fuar Merkezi önünden Büyükçekmece-Edirne istikametine (batı) hareketle, yaklaşık 4.4 km mesafede yer almakta olup, otomobille yaklaşık 5 dakikada ulaşılabilmektedir.
TÜYAP önünden Büyükçekmece yönüne hareketle, yaklaşık 4.1 km. sonra sağa Kemal Atatürk Caddesine dönülür, soldaki Büyükçekmece rehberlik ve Araştırma Merkezi Binası önüne sola (Enver Paşa Caddesi) ve yine binanın karşısındaki Mektep Caddesi'ne sağa girilir, cadde sonundaki yeşil alandan önce sola Aydın Sokağa girilir, Hasan Reis Sokak kavşağında değerleme konusu taşınmazların yer aldığı binaya (Reis Apt.) ulaşılır.
Değerleme konusu dükkanların yer aldığı Reis Apartmanı Dizdariye Mahallesi, Hasan Reis Sokak ve Aydın Sokak köşesinde yer almakta, 2 No.lu bağımsız bölüm (No:1B) ve 3 No.lu bağımsız bölüm (No:1A) girişleri Hasan Reis Sokaktan, 4 No.lu bağımsız bölüm (No:2A) girişi Aydın Sokaktandır.
Lokasyonda yer alan binaların zemin katları dükkân, üst katları konut nitelikli olup orta gelir grubu yerleşimidir. Ulaşım E-5 üzerinden geçen toplu taşıma araçları ve özel araçlar sağlanmaktadır. Kamu hizmetlerinden istifadesi tam olup altyapı problemi bulunmamaktadır.
Yapı, Büyükçekmece Gölüne yaklaşık 250 m., D100 karayoluna yaklaşık 260 m., Büyükçekmece Marina'ya yaklaşık 500 m., ATİRUS AVM ve arkasındaki Büyükçekmece Belediyesi'ne yaklaşık 550 m. kuş uçuşu mesafededir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 10 / 57
| İΙ | İstanbul |
|---|---|
| İlçe | Büyükçekmece |
| Mahalle/Köy | B.Çekmece Merkez |
| Mahalle No | 148074 |
| Ada | 336 |
| Parsel | 14 |
| Tapu Alanı | 557,46 |
| Nitelik | Beş Katlı Betonarme Bina Ve Arsası |
| Mevkii | ٠ |
| Zemin Tip | Kat Mülkiyet |
| Pafta | ٠ |
| Tip | Alan (m2) |
|---|---|
| Yapı | 306.02 |
| Kat | Nitelik | BB No |
|---|---|---|
| ΖK | Depolu Dükkan | 1 |
| ZK | Dükkan | $\overline{2}$ |
| zк | Depolu Dükkan-- | 3 |
| ZΚ | Depolu Dükkan-- | 4 |
| 1. NK | Mesken | 5 |
| 1. NK | Mesken | 6 |
| 1. NK | Mesken | 7 |
| 1. NK | Mesken | 8 |
| 2. NK | Mesken | 9 |
| 2. NK | Mesken | 10 |
| 2. NK | Mesken | 11 |
| 2. NK | Mesken | 12 |
| 3. NK | Çatı Piyesli Mesken-- | 13 |
| 3. NK | Çatı Piyesli Mesken-- | 14 |
| 3. NK | Çatı Piyesli Mesken-- | 15 |
| 3. NK | Catı Piyesli Mesken-- | 16 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 11 / 57
Konum ve Yakın Çevre Parsel Yapısı
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 12 / 57
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 13 / 57
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 14 / 57
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 15 / 57
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 16 / 57
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 17 / 57
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 18 / 57
| Tapu Ortak Bilgileri | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| il / ilçe | İstanbul / Büyükçekmece | ||||||||
| Mahalle | Büyükçekmece Merkez | ||||||||
| Ada / Parsel | 336/14 | ||||||||
| Parsel Yüzölçümü (m 2 ) | 557,46 | ||||||||
| Ana Taşınmaz Niteliği | Beş Katlı Betonarme Bina ve Arsası | ||||||||
| Malik / Hisse | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1) | ||||||||
| Edinme Sebebi | Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikli (16.01.2020 - 1372) | ||||||||
| Bağımsız Bölüm Bilgileri | |||||||||
| B.B. No. |
ID | Nitelik | Kat | Kapı No |
Arsa Pay/ Payda |
Arsa Payı m 2 |
Cilt | Sayfa | |
| $\mathbf{2}$ | 81191095 | Dükkan | Zemin Kat | 1B | 38/557 | 38,03 | 300 | 29652 | |
| з | 81191096 | Depolu Dükkan | BK+Zemin Kat | 1A | 30/557 | 30,02 | 300 | 29653 | |
| 4 | 81191097 | Depolu Dükkan | BK+Zemin Kat | 2A | 33/557 | 33,03 | 300 | 29654 | |
| # | Bina Nitelik | Blok | Bağımsız Bölüm Adet | ||||||
| 336 ada 7 parsel hareket listesi | Ìİ | stanbul | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tablo | Grafik | I Ice | Büyükçekmece | |||
| Açıklama | Durum | Taşınmaz No | Parsel | Mahalle/Köy | B.Cekmece Merkez | |
| SOUNDATES THEN IT IS THE CONTROL | Fost | SHVY | Mahalle No | 148074 | ||
| $\sim$ | Aktif | 336/14 | Ada | 336 | ||
| 336 ada 7 parsel hareket listesi | Parsel | 14 | ||||
| Bu taşınmaz 30/05/2013 Tarihli İmar (Tsm) İşlemi ile pasife alınmıştır. | Tapu Alanı | 557,46 | ||||
| Parsel hareketlerini göster | Nitelik | |||||
| Giriş | Nitelik | BB No | Beş Katlı Betonarme Bina Ve Arsası | |||
| Depolu Dukkan | Mevkii | 과 | ||||
| ×. | Dükkan | $\mathfrak{p}$ | ||||
| Kat Zemin Zemin Zemin |
Depolu Dúkkan- | $\overline{\bf 3}$ | Zemin Tip | Kat Mülkiyet |
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 19 / 57
Malik : ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
Hisse : 1/1
Edinme Sebebi : Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği
Tarih-Yevmiye : 15.01.2020 / 720
TAKBİS tarihi itibariyle, Yönetim Planı ve Kat Mülkiyetine Çevrilme beyanları bulunmakta, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
| Numarataj Bilgileri | Bağımsız Bolüm Bilgileri | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kimilik No | Ada | Parsel | Patta | Posta Kod |
Numarataj Tipi | Site Adı |
Apartman/Blok Adı |
Dis Kapı |
Kimilik No. | Iç. Kapı |
Kullanım Amacı |
Tip | Durum | Tapu No |
| 563333863 | 336 | 14 | τ | ٠ | Bağımsız Ana Giris |
÷. | REISAPT | 18 | 3173526199 | r. | Offis ve isyeri | Ozel | Billinmeyen 2 | |
| Numarataj Bilgileri | Bağımsız Bolum Bilgileri | |||||||||||||
| Kimlik No | Ada | Parsel | Patta | Posta Kod | Numarataj Tipi | Site Adı | Apartman/Blok Adr | Dis Kapi | Kimilk No | le Kapi | Kullanım Amacı | Tip. Durum |
Tapu No | |
| 757560172 | 336 | 14 | u. | $\sim$ | Bağımsız Ana Giriş - | REISAPT | 1A | 1531380911 | ÷ | Ofis ve İsyeri | Özel İskan |
$\ddot{\phantom{a}}$ |
İSTANBUL / BÜYÜKÇEKMECE / DİZDARİYE MAHALLESİ / AYDIN (Sokak) / 2A - Mesken - Bağımsız Ana Giriş - İskân / Kullanım Amacı : Ofis ve İşyeri - Tip : Özel - Durum : İskân
| Numarataj Bilgileri | Bağımsız Bölüm Bilgileri | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kimlik No Ada Parsel Patta Posta Kod | Numarataj Tipi | Site Adı Apartman/Blok Adı Dış Kapı Kimlik No İç Kapı Kullanım Amacı | Tip Durum Tapu No | ||||||||||
| 521981183 336 14 | Bagimsiz Ana Giris | REIS APT | 2A | 3201123704 | Offis ve isyeri | Ozel | Iskan 4 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 20 / 57
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 21 / 57
Rapor konusu taşınmazlarının yer aldığı 336 ada 14 no.lu parselin;
17.06.2004 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli "Büyükçekmece Uygulama İmar Planı"nda "Konut" alanında kaldığı, yapılanma koşullarının;
Blok nizam, H (Yençok)= 12,50 m. (4 Kat) irtifalı olduğu bilgisi edinilmiştir. Parselin kamusal alana terki bulunmamaktadır. Taşınmaz belediye sınırları içerisindedir.
Resmi imar durumu bilgileri girilecek...
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 23 / 57
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 24 / 57
1) 3194 sayılı imar kanunu ve yönetmeliklere göre uygulama yapılır.
2) Jeolojik ve geometrik raporlar doğrultusunda proje ve tedbirler alınmadan uygulama yapılamaz.
3) Askeri güvenlik bölgelerinde 2526 sayılı yasa ve yönetmeliğe göre gerekli işlemler tamamlandıktan sonra uygulama yapılacaktır.
4) 2560 sayılı kanun kapsamındaki İSKİ görüşü imar planlarında belirtilmemiş ise parsel bazında bu görüş alınmadan imar durumu verilemez, uygulama yapılamaz.
5) İmar planlarında uygulama yapılacak parselle ilgili olan İSKİ + KARAYOLLARI + BOTAŞ kurumlarından izin alınmadan uygulama yapılamaz.
6) Uygulama net parsel üzerinden yapılacaktır.
7) Donatı alanları kamuya terk edilmeden uygulama yapılamaz.
8) Kamu tesis alanlarında (yönetim, eğitim, sağlık vb. tesis alanları) uygulama mimarı avan projesine göre yapılacaktır.
9) Planda yeşil alan olarak ayrılan alanlara yapı yapılamaz. Ancak trafo yapımına izin verilebilir.
10) Planda yazılmış yol genişlikleri uygulama esastır.
11) Yol projeleri yapılana kadar, yapıya kot, parsele tabi ortalama kotundan verilir.
12) Parsel bazında otopark alanı belirtilmeden ruhsat verilmez,
13) İPTAL.
14) Plan kapsamında yeni yapılacak inşaatların bodrum katlarında, bahçe mesafelerine taşmamak ve tamamen toprak altında düzenlenmek koşuluyla taks alanına dahil edilmeden imar müdürlüğünün teknik raporu ve başkanlık onayı ile otopark yapılabilir. Bu otopark alanları binaya ait ortak alanlar olup ticari amaçla kullanılamaz. Bu alanların üzerindeki tabii zeminin bahçe tanziminin yapılması zorunludur.
15) T-1 rumuzuyla gösterilen ticaret alanı tamamı ticaret alanı olarak kullanılan alanlardır.
16) T-2 rumuzuyla gösterilen ticaret alanları zemin kat mecburi ticaret üst katlar konut olan yerlerdir. İstenildiği taktirde üst katlar da ticaret yapılabilir.
17) T-3 rumuzuyla gösterilen ticaret alanlarında zemin katlar ticaret üst katlar konut, istenildiği taktirde zemin kat konut olarak kullanılabilir.
18) T-4 rumuzuyla gösterilen ticaret alanlarında tamamı ticaret veya tamamı konut yapılabilir, (bu alanda gayri sıhhi müessese yapılamaz)
19) T+K ile gösterilen alanlarda istenildiği taktirde yapının tamamı ticaret yapılabilir.
20) E-5 karayoluna cepheli ve taks:0.20 Ticaret + Konut alanı tanımlı parsellerde, yapının tamamının ticaret yapılması durumunda TAKS:0.25 olarak verilecektir.
21) E-5' in batısı şehir merkezinde (eski yerleşim bölgesi) inşaat alanı sabit kalmak şartıyla ilgilisinin talebi ve başkanlık onayı ile parseldeki yapılaşmanın tamamı ticaret yapılabilir.
22) Ticaret ve sanayi alanlarında birden fazla bodrum kat yapılabilir.
23) İPTAL.
24) Planda yapı nizamı "bitişik nizam" olan imar adalarında, istikamet ve teşekküle göre imar durumu verilecektir.
25) İPTAL.
26) Blok nizam imarlı parsellerde, blok taban alanı sabit kalmak şartı ve başkanlık onayı ile blok oturum şekli değiştirilebilir.
27) Kamu terkleri %35'in üzerinde olan parsellerde %35'in üzerindeki kaybın imar hakkı kalan net parsele verilecektir
28) Bahçe mesafeleri belirlenmemiş olan konut fonksiyonu dışındaki fonksiyon alanlarında ön bahçe mesafesi minimum 10 m., yan bahçe mesafesi minimum 5 m. ve arka bahçe mesafesi ise minimum 4 m.'den az olmamak üzere uygulama yapılabilir.
29) Kamuya ait parsellerde, mimari avan proje onay şartlı parsellerde E: 3 olarak uygulama yapılacaktır.
30) Yapı nizamı blok nizam olarak tanımlanmış parsellerde açık ve kapalı çıkma yapılamaz. Bu alanlarda blok taban alanı parsel alanının % 10'u kadar arttırılacaktır. Bu durumda blok taban alanının parsel alanının %25'inden küçük olması halinde blok oturumu %25 olarak verilecektir. Plandaki blok taban alanının parsel alanının %10'u arttırılması ile oluşan blok taban alanı parsel alanının %40'ını aşamaz.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 25 / 57
31) Yapı nizamı ayrık ve ikiz olarak tanımlanmış parsellerde açık ve kapalı çıkma yapılamaz. Bu alanlarda taban alanı katsayısı parsel alanının %10'u oranında arttırılacaktır. Yol güzergahı üzerindeki yapılaşmaların %60'ının tamamlanmış olduğu yapı adalarında mevcut istikametin bozulmaması amacıyla ön bahçe için istikamet vermeye İlçe Belediyesi yetkilidir. Bu mesafe 3 m'nin altına düşemez.
32) ABE ile gösterilen alanlarda imar hakkı olarak verilmiş olan TAKS değerleri, EMSAL değeri olacak şekilde uygulama yapılacaktır. Bu alanlarda zemin etüd raporu doğrultusunda betonarme bina yapılabilir.
B-4 yapılaşma nizamı verilen alanlarda üzerinde ruhsat alınarak yapılmış bina bulunması hainde bu binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda ruhsattaki müktesep hakları korunarak uygulama yapılacaktır.
12.08.2011 onay tarihli Plan Notu Tadilatı ile yürürlüğe giren 30 ve 31 numaralı maddelerde "açık ve kapalı çıkma yapılamaz." İbaresine istinaden çıkmalar iptal edildiğinden yapı adalarında mevcut istikametin bozulmaması amacıyla arka bahçe mesafesini belirlemeye Belediye yetkilidir. Bu mesafe 3.50 metrenin altına düşemez.
Planlama alanında en az iki parselin tevhidi sonucu oluşan;
1.000 m2'den büyük parsellerde meri plana göre hesaplanan inşaat alanı %15 arttırılarak,
uygulama yapılır.
İmar adasının tamamının tevhid edilmesi ile oluşan 3.000 m²'ye kadar büyüklüğe sahip parsellerde meri plana göre hesaplanan inşaat alanı %20 arttırılarak uygulama yapılacaktır.
Parsellerin tevhid öncesi meri plana göre inşaat alanları meri plan koşullarındaki 1 bodrum kat (zemin kat konturunu geçmeyecek kadar)+zemin kat+ normal kat alanlarının toplamından hesaplanacaktır. Tevhid sonrası oluşan parselde bodrum katlarda meri imar yönetmeliği hükümlerine göre yapılacak alanlar ve Ç.A.P alanları (teras hariç ait olduğu bağımsız bölümün %30'unu aşamaz.) bu alana dahil değildir. Tevhid sonrası oluşan parselde planda belirlenen yükseklik değeri 1 kattan fazla artırılamaz, ayrık nizama tabi olan yerlerde meri planda verilen TAKS değeri aşılamaz, çıkma yapılamaz.
Blok nizama tabi olan yerlerde planda belirlenen çekme mesafelerine uyulması kaydıyla taban oturumu ilçe belediyesi tarafından belirlenecektir.
Tevhid sonucu oluşan parseller ifraza konu edilemezler.
Farklı fonksiyona sahip olan parsellerin tevhidi sonucu oluşan yeni parselde tevhidden önceki fonksiyonların oranları korunarak uygulama yapılacaktır.
1/5000 ölçekli planda 600 kişi/ha yoğunluk değeri verilen E-5 kuzeyinde kalan alanda yukarıda verilen artışlar tevhid sonucu 700m2'den büyük parsellerden başlanarak uygulanacaktır.
Bu uygulama sırasında üzerinde bina olmayan parseller üzerinde bodrum hariç en az 2 katlı bina bulunan parsellerle birleştikleri takdirde bu haktan % 50 oranında faydalanırlar, aksi takdirde boş parseller tevhide konu edilseler bile meri plandaki inşaat alanları arttırılmadan uygulama yapılır.
17/06/2004 tt.li 1/1000 ölçekli B. Çekmece Uygulama İmar Planı veya daha önceki meri planlara göre ruhsat alarak yapılaşmasını tamamlamış olan 1000 m2 ve 1/5000 ölçekli planda 600 ki/ha yoğunluk değeri verilen E-5 kuzeyinde kalan alanda 700 m2' den büyük parsellerde binaların tamamının yıkılıp yeniden yapılması halinde parsellerin tevhid edilmesi durumundaki artışlara uygun olarak uygulama yapılır.
13.02.2015, 21.12.2015 ve 26.09.2016 t.t.li 1/1000 ölçekli plan ve plan notları ile elde edilen meri inşaat alanları sabit kalmak kaydı ile 2559, 2532, 3525, 3632 ve 3005 sayılı taşınmaların bulunduğu yapı adalarında max. TAKS:0.40, Yençok:4 kat olarak uygulama yapılacaktır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 26 / 57
1- Meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları'ndan önce yapıldığı dönemdeki imar planına, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi almış olan; meri imar planına göre tamamı donatı veya yol alanında kalmayan ya da bir kısmı donatı veya yol alanında kalıp imarlı alanına göre yapılaşabilecek parsellerde; yıkılıp yeniden yapılması halinde; talep edilmesi durumunda meri imar planındaki fonksiyonunu korumak şartıyla; yapı ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan iskana konu toplam inşaat alanına ve yol kotunun üzerindeki kat adedine göre uygulama yapılır.
1-a) Binanın kot aldığı noktanın altındaki bodrum katlarda yapılacak olan otoparklar, sığınak vb. ortak alanlar toplam inşaat alanına dahil değildir.
1-b) 3194 Sayılı İmar Kanunun Geçici 16. Maddesine göre uygulama yapmış binalar için bu plan notu geçerli değildir.
1-c) Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı esaslarına göre yapılacak Zemin Etüt Raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne göre zemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda zemin iyileştirmesi yapılmadan uygulama yapılamaz.
1-d) Uygulama aşamasında ilgili kurum görüşleri alınmadan uygulama yapılamaz.
1-e) Açıklanmayan hususlarda meri yönetmelik hükümleri ile meri plan notları geçerlidir." (20.02.2022 TAD.)
Aydın Sokak
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 27 / 57
| Zemin Kat 2, 3 ve 4 Nolu Bağımsız Bölümler / Dükkanlar | |||
|---|---|---|---|
| B.B. No | Dükkan m 2 | Depo $m2$ | Toplam m2 |
|---|---|---|---|
| 45,00 | 0,00 | 45,00 | |
| 65,00 | 80,00 | 145,00 | |
| 50,00 | 50,00 | 100,00 | |
| Toplam | 160,00 | 130,00 | 290,00 |
Diğer proje bilgileri ektedir.
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazların tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar 16.01.2020 tarih 1372 yevmiye ile tüzel kişiliklerin unvan değişikliği edinme sebebi ile Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescillidir.
Son 3 yılda imar planında değişiklik bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 28 / 57
3.4. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Yakın çevresi ağırlıklı olarak zemin katlar ticaret, normal katlar konut niteliklidir. Yakın komda İlköğretim Alanı mevcuttur.
3.5. Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Büyükçekmece Belediyesi imar dosyasında yapılan incelemede, olumsuz bir kayda rastlanmamıştır.
3.6. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Tarafımıza herhangi bir sözleşme ibraz edilmemiştir.
3.7. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Yasal gerekliliği olan belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.
06.04.2011 tarihli 11-84 sayılı Yapı Ruhsatı ve eki Mimari Proje
20.12.2012 tarihli 2012/472 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi.
3.8. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi v.b.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
| Yapı Denetim Kuruluşu | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 106 Ford p.r. Ad | ST.Veldeline ad sepali. TC LHM INC. | ISBN HARASHI | 113, Adam | 111,903 | |||||||||
| ETTIC YAPI DENETIM A.S. | TALATPAGA CAD DURU SOK, NO:2 K 5 ORTABAYIR GÜLTEPE KASITHANE AST. |
||||||||||||
| 100 Sele public ris up sends | |||||||||||||
| Mimari Proje Müellifi | |||||||||||||
| 10,454,400 | 1137 C. Lenda no. | 114 Oda and No. | 115,40m | 116 Janet | |||||||||
| MURTAZ CABI | 40148045558 | 34.14.2010.P.002495 | 19 MAYIS MAH, 4 SANCE SOK CZEN APT, NO 7 D.5 B.CEKWECE/NT. |
||||||||||
ETİK Yapı Denetim A.Ş. / Murtaz ÇABİ / 293 / Oda Sicil No: 34.14.2010.P.002495
Talatpaşa Cad. Duru Sok. No:2 Kat:5 Ortabayır Gültepe Kağıthane / İSTANBUL
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 29 / 57
| $FORM-5$ | $FORM-9$ | 0 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ISYERİ TESLİM TUTANAĞI İSYERİ TESLİM TUTANAĞI |
IS BITIRME TUTANAGI | YIBF No: 654837 | |||||||
| Deili Idare Yapı Sahihi Yapı Ruhsat Tarihi ve No Yapının Adresi Pafta/Ada/Parsel No. Yapı İnşaat Alanı (m 2 ) ve Cinsi Yapı Denetim Kuruluşunun Unvanı /İzin Belge No |
:BÜYÜKCEKMECE :F21D22C1A/336/7 :2.058 M2 |
YİBF No: 654837 ISMAIL FAHRI CAN VE HISS. :DIZDARIYE MAH.AYDIN SOK.BÜYÜKÇEKMECE/İSTANBUL ETIK YAPI DENETIM A.S. / 293 |
Detti Idare BÜYÜKCEKMECE ×. ISMAIL FAHRI CAN VE HISS. Yaps Sahibi Yapı Rubsat Tarihi ve No 06.04.2011 / 11-84 : DIZDARIYE MAH.AYDIN Yaponin Adresi SOK.BÜYÜKCEKMECE/İSTANBUL Pafta/Ada/Parsel No : F21D22C1A/336/7 2.058 M2 Yapı İnşaat Alam (m 2 ) ve s. Cinsi 1 ETIK YAPI DENETIM A.S. (293) Yapı Denetim Kurulusenus Unvansfizio Belge No |
||||||
| DÜZENLEYENLER | |||||||||
| DÜZENLEYENLER | YIBF'de Yer Alan Denetri Mimar ve Mühendieler | ||||||||
| YİBF'de Yer Alan Denetçi Mimar ve Mühendisler | Adı-Soyadı | Unvans | Inex | Yap: Sahibi | |||||
| Adı-Soyadı | Univers | Imaa | Yapı Sahibi | Rahmi Cobat | Mimar | ISMAIL FAHRI CAN VE | |||
| NEVZAT ULUSAHIN | Insaat Milk. | include | HISS. | ||||||
| Rahmi Coban | Mimar | ISMAIL FARE CAN | ÓZKAN KAPTANOČILUGIL | Makina Mth. | Yazı Mütsahhidi veya | ||||
| NEVZAT ULUSAHIN | Insaat Milh. | ERHAN ALKAN | Imaar Mith. | adına Şantiye Şefi | |||||
| ÖZKAN KAPTANOĞLUGIL | Makina Milh. | MAHMUT TEKIN GNLO | Elektoring | AKGARANTI VAPI | |||||
| MAHMUT TEKIN UNLU | Elektrik Müh. | apı Müteahhidi veva adına Şantiye Sefi |
INS SAN TIC LTD STL SERVASSETIS (Yapi Denstim Kurulups Adma) Contribute |
||||||
| KADIRCAN ÖZKAN | Insaat Mile. | AKGARANTI KAPI | BİNA MAHALLİNİ TETKİK EDEN TEKNİK GÖREVLİLER | ||||||
| (Yapı Desetim Kuruluşu Adına) Yukanda özellikleri belirlenen yapının mahalline .Q.ELO (202) tarihinde gidilmiş ve işyeri |
Cemalettin YASSA Genel Müdür |
INS SAM.TIC.LTD.STI | Adi-Sovadi kimeare birica |
T. Covena CAGIRAN Ins. Talenteed |
Arti-Sovedi Unvann limitin |
||||
| teslimi yapılarak inşai faaliyetlere başlanmıştır. | BELGEYİ TETKİK EDEN YETKİLİLER | ONAYLAYAN | |||||||
| Işbu tutanak () nüsha olarak düzenlenmiştir. | ONAY (ligili Idare) | Jan Alf Lad The Imar Yapı Gent Sofi |
SIG EINGÜLER mar ve Şehircilik Müzlinli |
Numyam SAK Baskan Adams |
|||||
| Adı-Sovadı Unvanithsan ARX Bings Yas Door |
Başkan | tamamlarentsty. Isbu tutanak (3) nihiha clarak düzenlermiştir. |
Yukanda özellikleri belirlenen yapı 10./02/22. tarihi itibariyle % TDD seviyede |
3.9. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Kat mülkiyetli yapıda 1 adet dükkan nitelikli ve 2 adet depolu dükkân nitelikli bağımsız bölümün pazar değeri ve pazar kirası değerlemesidir.
Dosya muhteviyatında rastlanmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 30 / 57
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İstanbul, Büyükçekmece, B. Çekmece Merkez Mah. 336 Ada 14 Parsel, 2, 3 ve 4 No.lu Bağımsız Bölümler 31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 31 / 57
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nüfus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 044 212 | 1 161 676 | 1001281 | |
| Degisim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2,85%$ | 3,56% | 2,07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus. | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nufus Sayısı | 903 115 | 1 040 480 | 1028040 | 1045 149 | 1 073 818 | 995 654 | 193 357 | 1 151 115 | 459,365 | 065911 | 599 280 | 92824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1,3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0.5524% | 1,2748% | 0.7077% | 0.1088% |
| Oransal Değişim | $-11.01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0.32% | 1.38% | $-8,53%$ | 18,38% | $-4,94%$ | $-60.65%$ | 130,77% | $-44,49%$ | $-84,62%$ |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 32 / 57
İstanbul, Türkiye'nin nüfus, ekonomi, tarih, turizm, eğitim açısından en büyük şehri olmasının yanında Avrupa ve Asya kıtalarında konumlanmış, 2 kıtayı bağlayan bir özelliğe de sahiptir.
Yüzölçümü 5.313 km2 olan İstanbul ilinde kilometrekareye 2981 kişi düşmektedir.
İstanbul, 81 ilden önemli ölçüde çektiği nüfusla Türkiye'nin kültür mozayiğidir.
2010 Avrupa Kültür Başkenti, tarihi 300 bin yıl öncesine uzanan, üç tarafını Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarım
| AVRUPA YAKASI TOPLAM ALANI |
3562.71 | ANADOLU YAKASI TOPLAM ALANI |
1098.12 | |
|---|---|---|---|---|
| AVRUPA VAICASI KARA ALANI |
3474.06 | ANADOLLI YAKASI KARA ALANI |
1009.13 | |
| AVRUPA YAKASI GOL ALANI |
88.65 | ANADOLU VAKASI GOL ALANE |
28.99 | |
| Istanbul Ili Toplam Alanı: 5461 km 2 | ||||
| GOL. BARAJ VE BENTLER | GOL, BARAJ VE BENTLER | |||
| - B.CEHMECE GOLD - KÜCÜNCENMECE GÖLÜ · TERKOS GÓLO · ALBEYKÖY BARAJI · SAIL KIERE BARAJI ICERETAY/A · KÖMÜRCÜ BEHDI . VALIDE SULTAN BENDI - 8. MAI-BAUT BENCH · KIRAZLI BENT · BÜYÜK BENT · TOPUZLU BENT |
24.20 km 2 15.45 km 2 38.14 km 2 1,66 km n 9.07 km G.ftT kmx 0.02 km 0.04 km 0.02 km O.D.t knit 8.15 km * 0.02 km 2 |
· OMERLI BARAJI · DARLIK BARAJE · ELMALI BARAJI . HAMIL ABOUS GOLD 1.08 km* |
21.07 km 2 5.33 km 0.51 km |
ada üzerinde yer alan, Roma, Bizans, Latin ve Osmanlı Türklerine başkentlik etmiş, Türkiye'nin en kalabalık şehri İstanbul, hem tarih boyunca, hem günümüzde pek çok alanda "başkent" özelliğini korumuştur. Şehrin ülke bütçesine katkısı %40'ı bulmaktadır. Dini ve etnik azınlıkların yoğunlaştığı yerlerin başında gelen kentte yer alan İstanbul Üniversitesi (1453 kuruluş, 1933 Cumhuriyet dönemi), ülkenin de ilk üniversitesidir. Müzeleri, sarayları, kasırları, su kemerleri, festivalleriyle canlılığını bir an bile yitirmeyen şehir yerli ve yabancı turistleri 4 mevsim ilgisini çekmektedir.
İstanbul 41°K 29°D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmaraereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ye bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ye bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ye bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur.
| İlçe | Sıra | Skor | Kademe | İlçe |
|---|---|---|---|---|
| Sisli | 1 | 6,959 | 1 | Bayrampasa |
| Besiktas | 3 | 5.940 | 1 | Kağıthane |
| Kadıköy | $\overline{4}$ | 4.910 | 1 | Kücükcekmece |
| Bakırköy | 6 | 4.465 | 1 | Güngören |
| Fatih | $\overline{7}$ | 4,226 | $\overline{1}$ | Büyükçekmece |
| Atasehir | 9 | 3.545 | 1 | Eyüpsultan |
| Başakşehir | 10 | 3,468 | 1 | Adalar |
| Beyoğlu | 12 | 3.394 | 1 | Beykoz |
| Ümraniye | 13 | 3,364 | 1 | Avcılar |
| Sarıyer | 14 | 3,249 | 1 | Gaziosmanpaş |
| Üsküdar | 16 | 3.045 | 1 | Cekmeköy |
| Tuzla | 19 | 2,730 | 1 | Esenler |
| Maltepe | 20 | 2,685 | 1 | Silivri |
| Beylikdüzü | 23 | 2,503 | 1 | Sancaktepe |
| Pendik | 24 | 2,485 | 1 | Sultangazi |
| Esenyurt | 26 | 2.479 | 1 | Arnavutköy |
| Bahcelievler | 28 | 2,423 | 1 | Catalca |
| Zeytinburnu | 29 | 2,382 | $\overline{1}$ | Sile |
| Bağcılar | 33 | 2,346 | $\overline{1}$ | Sultanbeyli |
| Kartal | 35 | 2,321 | $\overline{1}$ | |
| liçe | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|
| Bayrampaşa | 36 | 2,266 | 1 |
| Kağıthane | 38 | 2,174 | 1 |
| Kücükcekmece | 39 | 2,161 | 1 |
| Güngören | 50 | 1,920 | 1 |
| Büyükçekmece | 51 | 1,891 | 1 |
| Eyüpsultan | 54 | 1,839 | 1 |
| Adalar | 55 | 1,822 | 1 |
| Beykoz | 61 | 1,732 | 1 |
| Avcılar | 66 | 1,640 | 1 |
| Gaziosmanpaşa | 85 | 1,460 | 2 |
| Cekmeköy | 86 | 1.450 | 2 |
| Esenler | 90 | 1,354 | 2 |
| Silivri | 94 | 1,312 | 2 |
| Sancaktepe | 95 | 1,275 | 2 |
| Sultangazi | 161 | 0,816 | 2 |
| Arnavutköy | 167 | 0.771 | 2 |
| Catalca | 169 | 0.761 | 2 |
| Sile | 176 | 0,698 | $\overline{2}$ |
| Sultanbeyli | 183 | 0.684 | $\overline{2}$ |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Büyükçekmece İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında 1,891 Skor ile 1. Kademe 51., İstanbul ilçeleri sıralamasında 1. Kademede 25. sırada yer almaktadır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 34 / 57
Büyükçekmece, İstanbul ilinin batısında bulunan bir ilçesidir. Doğusunda Beylikdüzü ve Esenyurt, batısında Silivri, kuzeyinde Çatalca ve Arnavutköy ilçeleriyle güneyde Marmara Deniziyle çevrilmiştir. Yüzölçümü 1634 km²'dir. 1987'ye kadar Çatalca'ya bağlı bucak merkeziyken ilçe olmuş ve 2009'daki idari yapılanma değişikliklerine kadar Avcılar ve Küçükçekmece ilçelerine komşu olmuştur. Bu yılda yapılan değişikliklerde Gürpınar, Beylikdüzü (eskiden Kavaklı) ve Yakuplu beldeleri Beylikdüzü; Esenyurt ve Kıraç beldeleri Esenyurt; Bahçeşehir beldesi de Başakşehir ilçelerine bağlanınca ilçenin alanı büyük ölçüde küçülmüş, yalnız lağvedilen Çatalca'nın Muratbey ve Silivri'nin Celaliye-Kamiloba beldelerinin katılımıyla batı yönünde ilçe genişlemiştir. Ayrıca lağvedilen Tepecik, Mimarsinan ve Kumburgaz beldelerinin mahalleleri de Büyükçekmece Belediyesi sınırlarına katılmıştır.
Büyükçekmece'de Türkiye'nin 1., Avrupa'nın 3. en yüksek TV kulesi, Türkiye'nin en büyük sergi alanı TÜYAP bulunmakta ve Büyükçekmece yazlık kent olduğu için uzun bir sahili, alışveriş merkezi, çarşısı, tarihi eserleri, 5 yıldızlı hotelleri, tiyatrosu, spor salonları, parkları ve su parkı vardır. Tarihi, doğal güzellikleri ve modern yaşam alanlarıyla dikkat çeker. İlçe, Marmara Denizi'nin kıyısında yer alır ve doğal plajlarıyla bilinir. İstanbul'un tarihinde önemli bir yere sahip olan Büyükçekmece, birçok medeniyetin izlerini barındırır.
İlçenin doğal güzellikleri arasında Büyükçekmece Gölü ve sahil şeridi önemlidir. Göl, su sporları için popüler bir noktadır ve çevresinde rekreasyon alanları bulunur. Ayrıca sahil şeridi, yaz aylarında yerli ve yabancı turistlerin uğrak noktalarından biridir.
Büyükçekmece nüfusunun 2023 yılında 2022 yılına göre %0,22 (609 kişi) azaldığı görülmektedir.
| Bağlı Olunan İl Adı | ISTANBUL |
|---|---|
| Toplam Nifus | 276, 572 |
| Toplam Erkek Nüfusu | 136,094 |
| Toplam Kadın Nifusu | 140.478 |
| IIce Merkez Nüfusu | 276.572 |
| Ilce Merkez ErkekNufusu | 136.094 |
| İlce Merkez Kadın Nüfusu | 140.478 |
|---|---|
| Belde ve Köyler Toplam Nüfusu | e |
| Belde ve Köyler Erkek Nüfusu | b |
| Belde ve Köyler Kadın Nüfusu | n |
| İlçeye bağlı Köy Sayısı | $\theta$ |
| Heeve baglı Mahalle Sayısı | 34 |
Kaynak: nufusune.com / Görsellik açısından bilgi amaçlı yer verilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 35 / 57
| lice Adı | Köy Adı | Mahalle Adı | Risk Bölgest | |
|---|---|---|---|---|
| INVYUKÇEKMECE | MERKEZ-MERKEZ La Contact Science and Con- |
NERKEZ-DIZDARIYE |
DASK risk bölgesine göre Büyükçekmece Merkez (Dizdariye) Mahallesi, 1. Derece Risk Bölgesinde yer almaktadır.
| İSTANBUL BÜYÜKÇEKMECE DİZDARİYE MAHALLESİ | ŐNCEKÍ YILA GÖRE AZALIS ORANI %3.16 211 AZALIS MİKTARI |
||
|---|---|---|---|
| DİZDARİYE Mahallesi Genel Bilgileri | |||
| Bagh Olunan II Adı | ISTANBUL | Toplam Nufusu | 6.476 |
| Bağlı Olunan İlce Adı | BÜYÜKCEKMECE | Erkek Näfusu | 3,184 |
| Bagh Olunan Beledive Adı | BÜYÜKCEKMECE | Kadın Nüfusu | 1,702 |
| Bağlı Olunan Belediyenin Niteliği | BÜYÜKSEHIR İLCE |
B.Çekmece Merkez (Dizdariye) Mahallesi, 2023 nüfusuyla Büyükçekmece 24 mahallesi arasında 19. sıradadır.
Kaynak: nufusune.com
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 36 / 57
Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos-ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur.
TCMB politika faizini sabit tutmakla birlikte, enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşunu korumuştur.
TCMB, parasal aktarımın güçlendirilmesi amacıyla Türk lirası mevduatı destekleyen politikalara devam etmiştir. Kredi kartı işlemlerinde uygulanan azami akdi faiz oranları dönem sonu borcuna göre farklılaştırılmıştır.
Sistemde fazla likidite oluştuğunda ağırlıklı olarak gecelik vadedeki depo alım ihaleleri kanalıyla sterilize edilmiş ve gecelik faizler TCMB politika faiz oranına yakın düzeylerde seyretmiştir.
Küresel iktisadi faaliyete ilişkin öncü göstergeler, imalat sanayindeki zayıf seyrin sürdüğüne ve hizmet sektörünün ekonomik büyümenin ana kaynağı olmaya devam ettiğine işaret etmektedir.
Küresel büyüme görünümü ve kompozisyonu, jeopolitik riskler, finansal koşullar ve arz yönlü faktörler, emtia fiyatları üzerinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Küresel dezenflasyon süreci devam ederken hizmet enflasyonundaki ataletin azalmakla birlikte sürdüğü gözlenmektedir.
1 TCMB
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 37 / 57
Enflasyondaki gerilemenin devam etmesiyle birlikte gelişmiş ülke merkez bankaları faiz indirim döngüsüne girerken piyasa fiyatlamalarının faiz indirimlerinin devam edeceği yönünde olduğu görülmektedir.
Küresel risk iştahındaki dalgalanmalar ile gelişmiş ülke merkez bankalarının politika kararlarına yönelik belirsizlikler, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy girişlerinde dalgalı bir seyre neden olmaktadır.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir.
TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir.
DİBS getirileri artış kaydetmiştir.
Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Yılın ikinci çeyreğinde yılık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Üçüncü çeyrekte hem sanayi hem de hizmet üretimi çeyreklik bazda azalmıştır. Üçüncü çeyrekte azalış gösteren imalat sanayi firmalarının yatırım eğilimleri ekim ayında yükselirken istihdam beklentileri yatay seyretmiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin anket göstergeleri ve yüksek frekanslı veriler, sanayi istihdamındaki zayıf seyrin önümüzdeki dönemde devam edeceğine işaret etmektedir.
Tarım dışı nominal ücretlerdeki yıllık yükseliş oranı 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 115,4 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılının üçüncü çeyreğinde altın hariç ihracat ve ithalat azalmıştır.
Üçüncü çeyrekte dış ticaret haddi sınırlı artış kaydetmiş, ithalat miktar endeksinde ihracat miktar endeksindekine kıyasla daha yüksek gerçekleşen gerileme, dış ticarette miktarsal dengelenmeye işaret etmiştir.
Hizmetler dengesi hem seyahat hem de taşımacılık gelirlerinin desteğiyle güçlü görünümünü sürdürmektedir.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesindeki süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Cari işlemler dengesinin finansmanında portföy yatırımlarının ağırlığı azalırken uzun vadeli kalemlerin ağırlığı artmış, rezerv birikimi devam ederken net hata ve noksan kaleminde çıkışlar gözlenmiştir.
Yılın ilk dokuz ayında merkezi yönetim bütçesi 1074,0 milyar TL bütçe açığı ve 161,3 milyar TL faiz dışı açık kaydetmiştir. Ocak-eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, gelirler yüzde 76,9 oranında, harcamalar ise yüzde 81,1 oranında artış kaydetmiştir.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 38 / 57
Yıllıklandırılmış bütçe açığının milli gelire oranının eylül ayı itibarıyla yüzde 4,9 civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir.
Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır.
Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
Üretici enflasyonu ana eğilimi ılımlı seyrini korumuştur.
Vergi ve yönetilen kalemlerin manşet enflasyon üzerindeki etkisi yılın üçüncü çeyreğinde yükselmiştir.
Ekim 2024 / TÜİK Verileri
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 39 / 57
| Yil | Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Tommuz | Aqustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan. | Feb. | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct. | Nov. | Dec. | |
| Bir önceki aya göre değişim oranı (%)-Monthly change (%) | |||||||||||||
| 2006 | 1,96 | 0,26 | 0.25 | 1.94 | 2.77 | 4,02 | 0.86 | $-0.75$ | $-0.23$ | 0,45 | $-0.29$ | $-0.12$ | 11,58 |
| 2007 | $-0.05$ | 0.95 | 0.97 | 0.80 | 0,39 | $-0,11$ | 0.06 | 0.85 | 1.02 | $-0.13$ | 0.89 | 0.15 | 5,94 |
| 2008 | 0.42 | 2.56 | 3,17 | 4.50 | 2.12 | 0.32 | 1.25 | $-2,34$ | $-0.90$ | 0.57 | $-0.03$ | $-3.54$ | 8,11 |
| 2009 | 0.23 | 1.17 | 0,29 | 0.65 | $-0.05$ | 0.94 | $-0.71$ | 0,42 | 0.62 | 0,28 | 1,29 | 0,68 | 5,93 |
| 2010 | 0.58 | 1,66 | 1.94 | 235 | $-1.15$ | $-0.50$ | $-0.16$ | 1.15 | 0.51 | 1,21 | $-0.31$ | 1,31 | 8,87 |
| 2011 | 2.36 | 1,72 | 1,22 | 0.61 | 0.15 | 0.01 | $-0.03$ | 1.76 | 1.55 | 1,60 | 0,65 | 1,00 | 13,33 |
| 2012 | 0.38 | $-0.09$ | 0,36 | 0.08 | 0.53 | $-1.49$ | $-0.31$ | 0.26 | 1.03 | 0.17 | 1.66 | $-0, 12$ | 2,45 |
| 2013 | $-0.18$ | $-0.13$ | 0.81 | $-0.51$ | 1,00 | 1,46 | 0.99 | 0,04 | 0.88. | 0,69 | 0.62 | 1,11 | 6,97 |
| 2014 | 3.32 | 1.38 | 0.74 | 0.09 | $-0.52$ | 0.06 | 0.73 | 0.42 | 0.85 | 0.92 | $-0.97$ | $-0.76$ | 6,36 |
| 2015 | 0.33 | 1:20 | 1,05 | 1,43 | 1.11 | 0,25 | $-0.32$ | 0.98 | 1.53 | $-0.20$ | $-1.42$ | $-0.33$ | 5,71 |
| 2016 | 0,55 | $-0,20$ | 0.40 | 0.52 | 1,48 | 0,41 | 0.21 | 0.08 | 0,29 | 0.84 | 2.00 | 2,98 | 9,94 |
| 2017 | 5,98 | 1.26 | 1.04 | 0.76 | 0.52 | 0.07 | 0.72 | 0.85 | 0.24 | 1,71 | 2.02 | 1.37 | 15,47 |
| 2018 | 0.99 | 2,68 | 1,54 | 2.60 | 3.79 | 3,03 | 1,77 | 6,60 | 10.88 | 0.91 | $-2.53$ | $-2.22$ | 33,64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09 | 1,58 | 2.98 | 2,67 | 0.09 | $-0.99$ | $-0.59$ | 0.13 | 0,17 | $-0.08$ | 0.69 | 7,36 |
| 2020 | 1.84 | 0.48 | 0,87 | 1,28 | 1.54 | 0.69 | 1,02 | 2.35 | 2,65 | 3.55 | 4.08 | 2,36 | 25,15 |
| 2021 | 2.66 | 1,22 | 4, 13 | 4.34 | 3.92 | 4,01 | 2.46 | 2,77 | 1.55 | 5.24 | 9.99 | 19.08 | 79,89 |
| 2022 | 10.45 | 7.22 | 9.19 | 7.67 | 8.76 | 6.77 | 5.17 | 2,41 | 4.78 | 7.83 | 0.74 | $-0.24$ | 97,72 |
| 2023 | 4,15 | 1,56 | 0.44 | 0.81 | 0.65 | 6.50 | 8.23 | 5,89 | 3,40 | 1,94 | 2.81 | 1,14 | 44,22 |
| 2024 | 4.14 | 3.74 | 3.29 | 3,60. | 1,96 | 1,38 | 1.94 | 1.68 | 1,37 | 1.29 | 27,17 |
| Ocak January |
Subat February |
Mart March |
Nisan April |
Mayıs May |
Haziran June |
Temmuz July |
Agustos | Eylül August September |
Ekim October |
Kasım November |
Aralık December |
Yellok | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0.55 | 0.02 | 0.26 | 0.71 | 0.92 | 0,10 | $-0.57$ | 0.85 | 1.02 | 1,79 | 1,40 | 0.42 | 7,72 |
| 2006 | 0,75 | 0,22 | 0.27 | 1,34 | 1.88 | 0,34 | 0,85 | $-0.44$ | 1,29 | 1,27 | 1,29 | 0.23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0.43 | 0.92 | 1,21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0,02 | 1.03 | 1,81 | 1,95 | 0.22 | 8,39 |
| 2008 | 0,80 | 1,29 | 0.96 | 1,68 | 1,49 | $-0,36$ | 0.58 | $-0.24$ | 0,45 | 2,60 | 0.83 | $-0.41$ | 10,06 |
| 2009 | 0.29 | $-0.34$ | 1,10 | 0.02 | 0.64 | 0.11 | 0.25 | $-0.30$ | 0,39 | 2.41 | 1,27 | 0.53 | 6,53 |
| 2010 | 1.85 | 1,45 | 0.58 | 0,60 | $-0.36$ | $-0.56$ | $-0.48$ | 0,40 | 1,23 | 1,83 | 0.03 | $-0.30$ | 6,40 |
| 2011 | 0,41 | 0,73 | 0.42 | 0.87 | 2,42 | $-1.43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0.76 | 3.27 | 1,73 | 0.58 | 10,45 |
| 2012 | 0.56 | 0.56 | 0.41 | 1,52 | $-0.21$ | $-0.90$ | $-0.23$ | 0.56 | 1,03 | 1.96 | 0.38 | 0.38 | 6,16 |
| 2013 | 1.65 | 0.30 | 0.66 | 0,42 | 0.15 | 0.76 | 0.31 | $-0.10$ | 0.77 | 1.80 | 0,01 | 0.46 | 7.40 |
| 2014 | 1,98 | 0,43 | 1,13 | 1,34 | 0.40 | 0,31 | 0.45 | 0,09 | 0.14 | 1,90 | 0,18 | $-0.44$ | 8.17 |
| 2015 | 1.10 | 0,71 | 1.19 | 1,83 | 0.56 | $-0.51$ | 0.09 | 0,40 | 0,89 | 1,55 | 0.67 | 0.21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0.02$ | $-0.04$ | 0.78 | 0.58 | 0.47 | 1.16 | $-0.29$ | 0.18 | 1.44 | 0.52 | 1.64 | 8,53 |
| 2017 | 2.46 | 0.81 | 1.02 | 1,31 | 0.45 | $-0,27$ | 0.15 | 0.52 | 0.65 | 2.08 | 1.49 | 0.69 | 11,92 |
| 2018 | 1.02 | 0,73 | 0.99 | 1.87 | 1.62 | 2,61 | 0.55 | 2.30 | 6,30 | 2,67 | $-1.44$ | $-0.40$ | 20,30 |
| 2019 | 1.06 | 0.16 | 1.03 | 1,69 | 0.95 | 0,03 | 1.36 | 0.86 | 0.99 | 2.00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1.35 | 0.35 | 0,57 | 0,85 | 1.36 | 1,13 | 0.58 | 0.86 | 0.97 | 2,13 | 2,30 | 1.25 | 14,60 |
| 2021 | 1,68 | 0,91 | 1.08 | 1,68 | 0.89 | 1,94 | 1,80 | 1,12 | 1,25 | 2,39 | 3,51 | 13.58 | 36,08 |
| 2022 | 11.10 | 4.81 | 5.46 | 7.25 | 2.98 | 4.95 | 2,37 | 1,46 | 3,08 | 3,54 | 2,88 | 1.18 | 64,27 |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2.29 | 2,39 | 0.04 | 3,92 | 9,49 | 9.09 | 4,75 | 3.43 | 3,28 | 2.93 | 64,77 |
| 2024 | 6.70 | 4.53 | 3.16 | 3,18 | 3,37 | 1,64 | 3.23 | 2.47 | 2,97 | 2,88 | 39,77 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 40 / 57
| [10104100] | [CPA Ver 2.1] | ||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| F | 41 | 41.00.1 | 41.00.2 Ikamet amaçlı olmayan |
||||||||||||||||
| Insaat | Binalar | Ikamet amaçlı binalar | binalar | ||||||||||||||||
| Yd | Ay | Toplam | Oran | Matzeme | Oram | ISCIIN | Oran | Toptam | Malzomo | Iscilik | Toplam | Oran | Matzome | Oran | Iscilik | Oran | Toplam | Matzeme | Incilik |
| 2015 12 | 100,60 | 99,34 | 103,62 | 101,15 | 100.19 | 103.40 | 101,23 | 100,27 | 103.35 | 100.93 | 99.95 | 103.57 | |||||||
| 2016 | 12 | 118,90 | 15.19% | 113,71 | 14,47% | 131.36 | 26.77% | 118,52 | 113,02 | 131.40 | 118.52 | 17.08% | 112.77 | 12.47% | 131.39 | 27.13% | 118.54 | 113.75 | 131,46 |
| 2017 | 12 | 138,14 | 16. 181 |
136,38 | 19,941 | 142.35 | 5,37% | 137,28 | 135.26 | 142.02 | 136,77 | 15,40% | 134.48 | 19,25% | 141,90 | 8,00% | 138.90 | 137,60 | 142.43 |
| 2018 | 12 | 173,57 | 25,65% | 176,22 | 29,21% | 167,19 | 17,45% | 173,33 | 176.12 | 166.78 | 172.55 | 26.16% | 175,25 | 30,32% | 186.53 | 17,36% | 175,76 | 178,74 | 167,70 |
| 2019 | 12 | 192,25 | 10.76% | 184,91 | 4.93% | 209.90 | 25,55% | 192.47 | 185.13 | 209.65 | 192.23 | 11,41% | 184.55 | 5,31% | 209.41 | 25,75% | 193.25 | 1BS.BS | 210.52 |
| 2020 | 12 | 240,35 | 25.02% | 241,02 | 30,345 | 238.74 | 13,74% | 240.76 | 241.55 | 238.91 | 239.27 | 24.47% | 239.57 | 29,81% | 238.61 | 13,94% | 245.43 | 247.44 | 239.97 |
| 2021 | 12 | 403,16 67,74% | 447.74 | 85,77% | 296.07 | 24.01% | 401.78 | 446.90 | 296.22 | 396.96 | 65.90% | 442,30 | 84.62% | 295.42 | 23.81% | 416.97 | 460.62 | 299.12 | |
| 2022 | 12 | 719,25 | 78,40% | 787,69 | 75,93% | 554,85 | 87.41% | 716,43 | 784,89 | 556.28 | 705,73 | 78.54% | 778,25 | 75,989 | 553.06 | B7.21% | 740,66 | 804.67 | 567.87 |
| 2023 | 12 | 1203,41 | 67 31% |
1215,09 | 54,207 | 1175.36 | 11.63% | 1192,25 | 1198.69 | 1177.19 | 1182.85 | 66,90% | 1188,13 | 52.67 | 171.03 | 111,74% | 1221.84 | 1230.18 | 1199.32 |
| 2024 | 69 | 1580.65 | 31.355 | 1498.43 | 23.32% | 1778.15 | 51.29% | 1571.53 | 1486.52 | 1770.44 | 1562.78 | 32.12% | 1474,50 | 24.10% | 760.46 | 50,33% | 1599.09 | 1522.34 | 1806.30 |
Bulunmamaktadır.
Değerleme konusu dükkân ve depolu dükkan nitelikli bağımsız bölümlerin yer aldığı yapı; İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, B. Çekmece Merkez Mahallesi, Hasan Reis Sokak üzerinde yer almaktadır (Bina girişi arka cephedendir). Taşınmazların bulunduğu 336 ada 14 parsel, 557,46 m2 yüzölçümlü ve "Beş Katlı Betonarme Bina ve Arsası" nitelikli olup, üzerinde 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 3 Normal Kattan oluşan bina bulunmaktadır.
Binanın dış cephesi mantolama üzeri boyalı, giriş kapısı alüminyum doğramadır.
Binanın Zemin Katında meydan yönünde Hasan Reis Sokak cephelidir. Taşınmaz projesine göre dükkân ve WC hacimlerinden ibaret, projesinde 55 m² yazmakla birlikte yerinde WC de yapılmadığından yaklaşık 45 m² brüt alanlıdır.
Taşınmazın zeminleri seramik, duvarları kısmen kâğıt kaplı, kısmen saten boyalı olup tavanlar asma tavan ve spot aydınlatmalıdır. Giriş kapısı ve pencereler alüminyum doğramadır. Hali hazırda boş durumda olup doğu yönünden Hasan Reis Sokağa yaklaşık 6 m cephesi bulunmakta ve düz ayak girişlidir.
Binanın Bodrum ve Zemin katlarında Katında yer almakta olup, Hasan Reis ve Aydın Sokak cepheli, köşe konumdadır. Taşınmaz projesine göre; Bodrum Katta yaklaşık 80 m² depo, Zemin Katta; dükkân ve WC hacimlerinden ibaret yaklaşık 65 m² brüt alanlı olup toplamda 145 m² brüt alanlıdır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 41 / 57
Taşınmazın zeminleri seramik kaplama, duvarları saten boyalı olup, zemin katta; tavanlar asma tavan ve spot aydınlatmadır. Giriş kapısı ve çerçeveleri alüminyum doğrama, vitrini komple cam şeklindedir. Hali hazırda boş durumda olup doğu yönünden girişi bulunan Hasan Reis Sokağa yaklaşık 5 m, güney yönünden Aydın Sokağa yaklaşık 11.50 m cephesi bulunmakta ve düz ayak girişlidir.
Binanın Bodrum ve Zemin katlarında yer almakta olup, girişinin bulunduğu Aydın Sokağa yaklaşık 7.50 m. cephelidir. Bina girişi yönünde vitrini bulunmamaktadır. Taşınmaz projesine göre Bodrum Katta 50 m² depo, Zemin Katta; dükkân ve WC hacimlerinden ibaret yaklaşık 50 m² brüt alanlı olup toplam 100 m² brüt alanlıdır. Taşınmazın zeminleri seramik kaplama, duvarları saten boyalı olup, zemin katta; tavanlar asma tavan ve spot aydınlatmadır. Giriş kapısı ve çerçeveleri alüminyum doğrama, vitrini komple cam şeklindedir. Hali hazırda kiracısı tarafından kullanılmaktadır.
| GÜÇLÜ | ZAYIF | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ✓ Ulaşımı kolay olması. ✓ Dükkanların kat mülkiyetli binada yer almaları. |
✓ Ticari hareketliliğin düşük olduğu sokakta yer almaları. |
||||
| FIRSAT | TEHDİT | ||||
| ✓ - |
✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara bağlı inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı sıra alıcı potansiyelinin de azalması. ✓ Gündemde olan Marmara depremi. |
Değerleme konusu 3 ve 4 No.lu taşınmazlar kat, kattaki konum ve alan olarak proje ile uyumludur. 2 no.lu bağımsız bölümün projesinden farklı olarak WC hacminin yerinde inşa edilmediği görülmüştür.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Parsel üzerinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek herhangi bir durum söz konusu değildir.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller kat mülkiyetli yapıdadır. 2 ve 3 no.lu B.B.'ler boş durumda olup, 4 no.lu B.B. kiracı tarafından kullanılmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 42 / 57
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir.
Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 45 / 57
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
: 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 46 / 57
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 48 / 57
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın Bodrum + Zemin Katında konumlu, 50 m² Bodrum, 40 m² Zemin Katından ibaret toplam 90 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz 2.500.000 TL bedelle satılıktır.
Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat: 50 m², Bodrum Kat (40/3) m²= 16 m (Toplam: 56 m²).
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın Bodrum + Zemin Katında konumlu, 100 m² Bodrum, 100 m² Zemin Katından ibaret toplam 200 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz 9.250.000 TL bedelle satılıktır.
Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat: 100 m², Bodrum Kat (100/3) m²= 33 m (Toplam: 133 m²). Ticari hareketlilik ve konum bakımından konu taşınmaza kıyasla şerefiyesi yüksektir.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan binanın Bodrum + Zemin + Asma Katında konumlu, 175 m² Bodrum, 175 m² Zemin, 100 m² Asma Katından ibaret toplam 450 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz 14.500.000 TL bedelle satılıktır.
Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat: 175 m², Bodrum Kat (175/3) m²= 58 m², Asma Kat (100/2) m²= 75 m² (Toplam: 283 m²).
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede, cadde üzerinde yer alan binanın Bodrum + Zemin + Asma Katında konumlu, 40 m² Bodrum, 45 m² Zemin, 40 m² Asma Katından ibaret toplam 125 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz 6.000.000 TL bedelle satılıktır.
Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat: 45 m², Bodrum Kat (40/3) m²= 15 m², Asma Kat (40/2) m²= 20 m² (Toplam: 80 m²).
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın Zemin Katında konumlu, 25 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz 1.350.000 TL bedelle satılıktır.
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Fiyat (TL) |
Kabul Brüt m2 |
ilan No. | Tarih | Satısa Sunan | iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dizdariye | $B+ZK$ | 2,500,000 | 56 | 1193637365 | 25.10.2024 | Oğuz Gayrimenkul | $(544) 628 - 2525$ | |
| Dizdarive | $B+ZK$ | 9.250.000 | 133 | 1207521838 | 12.11.2024 | Remax Sağlam | $(538) 787 - 9494$ | |
| Dizdariye | B+ZK+Asma | 14.500.000 | 283 | 1198253692 | 16.11.2024 | Remax Gelisim 2 | (545) 861-3425 | |
| Dizdarive | B+ZK+Asma | 6.000.000 | 80 | 1208069483 | 30.11.2024 | Keser Gayrimenkul | (533) 304-1117 | |
| Dizdariye | ZΚ | 350,000 | 25 | 1182778480 | 04.11.2024 | Ika Gayrimenkul | $(534)$ 717-2723 |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 49 / 57
5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Fiyat (TL) |
Kabul Brüt m2 |
TL/m2 | Pazarlık Oranı |
Pazarlıklı TL/m2 |
Alan Düzeltme |
Konum Kullanım |
Düzeltilmis Birim Fiyat |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dizdarive | $B+ZK$ | 2,500,000 | 56 | 44.643 | $-3,00%$ | 43.304 | 0.00% | 5.00% | 45,469 | |
| 2 | Dizdarive | $B+ZK$ | 9,250,000 | 133 | 69.549 | $-5,00%$ | 66.071 | 0.00% | 5,00% | 69.375 |
| з | Dizdarive | B+ZK+Asma | 14.500.000 | 283 | 51.237 | $-5,00%$ | 48.675 | 10.00% | 3.00% | 55.003 |
| Δ | Dizdariye | B+ZK+Asma | 6.000.000 | 80 | 75.000 | $-5,00%$ | 71.250 | 0,00% | 5,00% | 74.813 |
| Dizdarive | ZK | 1.350.000 | 25 | 54.000 | $-5,00%$ | 51.300 | $-5,00%$ | 10,00% | 53.865 | |
| ORTALAMA TL/m2 | 58.886 | 56.120 | 59.705 |
Emsallerin Bodrum Kat alanları Zemin Katına 1/3 oranında, Asma Katları 1/2 oranında indirgenerek tabloya yansıtılmıştır.
Dükkan emsalleri, mümkün olduğunca yakın konumdan ve benzer nitelikli dükkanlar arasından seçilmiştir. Emsallerin pazarlık ve uyumlaştırma sonucu birim fiyatları 59.705 TL/m² bulunmuş, ortalama 59.700 TL/m² kabul edilmiştir.
Dükkanların sokak ve cepheleri dikkate alınarak, 2 No.lu Dükkan için 59.000 TL/m², 2 cepheli 3 No.lu dükkan için yaklaşık %5 fazlası ile 62.700 TL/m², nispeten sokak hareketliliği düşük 4 no'lu dükkan için 57.000 TL/m² pazar değeri takdir edilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 50 / 57
Emsal çalışması sonucu, zemin kat brüt alana göre ortalama birim fiyat 46.250 TL/m² kabul edilmiştir. Tarafımızca yapılan çalışmada kullanılan emsaller, yakın konumdaki benzer nitelikli dükkanlar arasından seçilmiş ve brüt alanlar esas alınmıştır. Değerleme konusu 3 ve 4 No.lu taşınmazların Bodrum Kat alanlarına 1/3 oranında indirgeme uygulanarak değer takdir edilmiştir.
Dükkanların sokak ve cepheleri dikkate alınarak, 2 No.lu dükkân için 59.000 TL/m², 2 cepheli 3 No.lu dükkan için yaklaşık %5 fazlası ile 62.700 TL/m², nispeten sokak hareketliliği düşük 4 no'lu dükkân için 57.000 TL/m² pazar değeri takdir edilmiştir.
Değerleme konusu 2 No.lu Dükkân Brüt Alanı 45 m²'dir.
Buna göre pazar değeri;
45 m² x 59.000 TL/ m² = 2.655.000 TL bulunmuş ve 2.650.000 TL kabul edilmiştir.
Değerleme konusu 3 No.lu Depolu Dükkân Brüt Alanı 145 m²'dir.
Buna göre pazar değeri;
Zemin Kat ; 65 m² x 62.700 TL/ m² = 4.075.000 TL
Bodrum Kat ; 80 m² x 20.900 TL/ m² = 1.672.000 TL
Toplam Değer = 5.747.000 TL bulunmuş ve 5.750.000 TL kabul edilmiştir.
Değerleme konusu 4 No.lu Depolu Dükkân Brüt Alanı 100 m²'dir.
Buna göre pazar değeri;
Zemin Kat ; 50 m² x 57.000 TL/ m² = 2.850.000 TL
Bodrum Kat ; 50 m² x 19.000 TL/ m² = 950.000 TL
Toplam Değer = 3.800.000 TL bulunmuş ve kabul edilmiştir.
| B.B. | Mahal | Brüt | Değer | Mahal | Takdir Edilen | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| No | m 2 | (TL/m 2 ) | Değeri (TL) | B.B. Değeri (TL) | ||
| 2 | Dükkan | 45 | 59.000 | 2.655.000 | 2.650.000 | |
| 3 | Dükkan | 65 | 62.700 | 4.075.500 | 5.750.000 | |
| Depo | 80 | 20.900 | 1.672.000 | |||
| 4 | Dükkan | 50 | 57.000 | 2.850.000 | 3.800.000 | |
| Depo | 50 | 19,000 | 950,000 | |||
| Toplam Değer | 290 | 12.202.500 | 12.200.000 |
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Değerleme konusu dükkân ve depolu dükkân nitelikli gayrimenkullerin, tamamlanmış kat mülkiyetli yapıda yer alan bağımsız bölümler olması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Değerleme konusu mesken nitelikli gayrimenkullerin kira geliri bulunmaktadır.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon yöntemi; gayrimenkulün bir yıl içinde aylık sabit kira gelirlerinin 1 yıllık toplamı baz alınarak ve lokasyonda tespit edilen kapitalizasyon oranına bölünerek, gelir getiren gayrimenkulün pazar değerini analiz etme yöntemidir.
Kapitalizasyon oranı için, lokasyonda tespit edilen satılık ve kiralık pazar bilgisine ulaşılan emsal niteliğinde gayrimenkuller esas alınır.
"Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır. Elde edilen değer, belirtilen aylık gelirle, benzer gayrimenkullerle eşdeğer getiri elde edileceği kabulüyle beklenen pazar değeridir.
Değerleme konusu dükkân nitelikli bağımsız bölümler farklı alanlara (Zemin Kat, Bodrum Kat) ve farklı şerefiyeli konumlara ve cephelere / cephe genişliklerine sahip olduğundan, her biri için uygun örnek veri bulunamaması, genel ortalamaya göre bir direkt kapitalizasyon çalışması yapılmasının hatalı sonuçlar vereceği değerlendirilerek, direkt kapitalizasyon çalışması yapılmamıştır.
Değerleme konusu dükkân nitelikli bağımsız bölümler farklı alanlara (Zemin Kat, Bodrum Kat) ve farklı şerefiyeli konumlara ve cephelere/cephe genişliklerine sahip olduğundan, her biri için uygun örnek veri bulunamamıştır.
Değerleme konusu dükkân nitelikli bağımsız bölümler farklı alanlara (Zemin Kat, Bodrum Kat) ve farklı şerefiyeli konumlara ve cephelere/cephe genişliklerine sahip olduğundan, her biri için uygun örnek veri bulunamamıştır.
Değerleme konusu dükkân nitelikli bağımsız bölümler farklı alanlara (Zemin Kat, Bodrum Kat) ve farklı şerefiyeli konumlara ve cephelere / cephe genişliklerine sahip olduğundan, her biri için uygun örnek veri bulunamaması, genel ortalamaya göre bir direkt kapitalizasyon çalışması yapılmasının hatalı sonuçlar vereceği değerlendirilerek, direkt kapitalizasyon çalışması yapılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın Bodrum + Zemin Katında konumlu, 50 m² Bodrum, 40 m² Zemin Katından ibaret toplam 90 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 14.000-TL bedelle kiralıktır.
Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat: 50 m², Bodrum Kat (40/3) m²= 16 m (Toplam: 56 m²). Alan bakımından Bodrum Kat Zemin Katına 1/3 oranında indirgenmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın Zemin Katında konumlu 70 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 17.000 TL bedelle kiralıktır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın Bodrum + Zemin Katında konumlu, 150 m² Bodrum, 100 m² Zemin Katından ibaret toplam 250 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 34.000 TL bedelle kiralıktır.
Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat: 100 m², Bodrum Kat (150/3) m²= 50 m (Toplam: 150 m²). Alan bakımından Bodrum Kat Zemin Katına 1/3 oranında indirgenmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın Bodrum + Zemin Katında konumlu, 50 m² Bodrum, 60 m² Zemin Katından ibaret toplam 110 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 15.000-TL bedelle kiralıktır.
Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat: 60 m², Bodrum Kat (50/3) m²= 16 m (Toplam: 76 m²). Alan bakımından Bodrum Kat Zemin Katına 1/3 oranında indirgenmiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 53 / 57
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan binanın Zemin + Asma Katında konumlu, 170 m² Zemin, 135 m² Asma Katından ibaret toplam 305 m² alanlı işyeri vasıflı taşınmaz aylık 52.000-TL bedelle kiralıktır.
Zemin Kata indirgenmiş hali Zemin Kat: 170 m², Asma Kat (135/2) m²= 67 m (Toplam: 237 m²). Alan bakımından Asma Kat Zemin Katına 1/2 oranında indirgenmiştir.
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Avlık Kira (TL) |
Kabul Brüt m2 |
Ilan No. | Tarih | Kiraya Veren | lletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dizdariye | $B+ZK$ | 14.000 | 56 | 1156789223 | 14.11.2024 | Oğuz Gayrimenkul | $(544) 628 - 2525$ | |
| Dizdariye | ZK | 17.000 | 70 | 1208556104 | 02.11.2024 | Sahibinden | (530) 647-7202 | |
| Dizdariye | $B+ZK$ | 34,000 | 150 | 1206542743 | 07.11.2024 | Ika Gayrimenkul | $(534)$ 717-2723 | |
| Dizdariye | $B+ZK$ | 15.000 | 76 | 1202395083 | 14.11.2024 | Meyra Gayrimenkul | (532) 253-8044 | |
| On Dokuz Mayıs | ZK+Asma | 52.000 | 237 | 1131446433 | 15.11.2024 | Maksimum Gayrimenkul | $(546)$ 465-1506 |
| Emsal No |
Mahalle | Kat | Avlık Kira (TL) |
Kabul Brüt m2 |
TL/m2 | Pazarlık Orani |
Pazarlıklı TL/m2 |
Alan Düzeltme |
Konum Kullanım |
Düzeltilmis Birim Fivat |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dizdarive | $B+ZK$ | 14.000 | 56 | 250 | $-5.00%$ | 238 | 0.00% | 0.00% | 238 | |
| 2 | Dizdarive | ZK | 17.000 | 70 | 243 | -5.00% | 231 | 0.00% | $-3,00%$ | 224 |
| з | Dizdarive | B+ZK | 34.000 | 150 | 227 | 5.00% | 215 | 3,00% | 6,00% | 235 |
| 4 | Dizdariye | $B+ZX$ | 15.000 | 76 | 197 | 5.00% | 188 | 0.00% | 10,00% | 206 |
| 5 | On Dokuz Mayıs | ZK+Asma | 52.000 | 237 | 219 | $-5.00%$ | 208 | 6,00% | $-2,00%$ | 217 |
| ORTALAMA TL/m2 | 227 | 216 | 224 |
Emsallerin Bodrum Kat alanları Zemin Katına 1/3 oranında, Asma Katları 1/2 oranında indirgenerek tabloya yansıtılmıştır.
Emsallerin pazarlık ve uyumlaştırma sonucu aylık kira birim fiyatları 224 TL/m² bulunmuş, 225 TL/m² kabul edilmiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 54 / 57
Dükkanların sokak ve cepheleri dikkate alınarak, 2 No.lu dükkân için 220 TL/m², 2 cepheli 3 No.lu dükkân için yaklaşık %5 fazlası ile 236 TL/m², nispeten sokak hareketliliği düşük 4 no'lu dükkan için 214 TL/m² aylık pazar kirası takdir edilmiştir.
Tarafımızca yapılan çalışmada kullanılan emsaller, yakın konumdaki benzer nitelikli dükkanlar arasından seçilmiş ve brüt alanlar esas alınmıştır. Değerleme konusu 3 ve 4 No.lu taşınmazların Bodrum Kat alanlarına 1/3 oranında indirgeme uygulanarak kira değeri takdir edilmiştir.
| B.B. | Mahal | Brüt m 2 |
Kira | Mahal Aylık | Bağımsız Bölüm |
|---|---|---|---|---|---|
| No | $(TL/m2-ay)$ | Kira (TL) | Aylık Kira (TL) | ||
| 2 | Dükkan | 45 | 220 | 9.900 | 10.000 |
| 3 | Dükkan | 65 | 236 | 15.340 | 21,600 |
| Depo | 80 | 79 | 6.276 | ||
| Dükkan | 50 | 214 | 10.700 | 14.700 | |
| 4 | Depo | 50 | 71 | 4.000 | |
| Toplam Değer | 290 | 46.216 | 46.300 |
Buna göre belirlenen aylık Pazar kiraları tabloda gösterilmiştir.
2 No.lu Dükkân ; 10.000 TL/Ay
3 No.lu Depolu Dükkân ; 21.600 TL/Ay
4 No.lu Depolu Dükkân ; 14.700 TL/Ay
Olmak üzer 3 adet bağımsız bölüm toplam aylık pazar kirası; 46.300 TL bulunmaktadır.
Kullanılmamıştır.
Tamamlanmış ve kullanılan yapıdır. Söz konusu taşınmazın mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu dükkân nitelikli gayrimenkuller kira getirili niteliktedir.
Ancak, farklı alanlara (Zemin Kat, Bodrum Kat) ve farklı şerefiyeli konumlara ve cephelere / cephe genişliklerine sahip olduğundan, her biri için uygun örnek veri bulunamaması, genel ortalamaya göre bir direkt kapitalizasyon çalışması yapılmasının hatalı sonuçlar vereceği değerlendirilerek, direkt kapitalizasyon çalışması yapılmamıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
: www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 55 / 57
Çalışmada kullanılan Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmış ve değeri gerçekçi yansıttığı kanaatine varılmıştır.
5.4.1.'de yapılan çalışma ile 3 bağımsız bölüm toplam aylık pazar kirası; 46.300 TL takdir edilmiştir.
| ww. = wg = = = | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B.B. | Mahal | Brüt | Değer | Mahal | Takdir Edilen | |||||
| No | m 2 | (TL/m 2 ) | Değeri (TL) | B.B. Değeri (TL) | ||||||
| 2 | Dükkan | 45 | 59.000 | 2.655.000 | 2.650.000 | |||||
| 3 | Dükkan | 65 | 62.700 | 4.075.500 | 5.750.000 | |||||
| Depo | 80 | 20,900 | 1.672.000 | |||||||
| 4 | Dükkan | 50 | 57.000 | 2.850.000 | 3.800.000 | |||||
| Depo | 50 | 19.000 | 950.000 | |||||||
| Toplam Değer | 290 | 12.202.500 | 12.200.000 |
Mahal ve Bağımsız Bölüm Bazlı Takdir Edilen Pazar Değerleri
| B.B. | Mahal | Brüt | Kira | Mahal Aylık | Bağımsız Bölüm |
|---|---|---|---|---|---|
| No | $(TL/m2-ay)$ | Kira (TL) | Aylık Kira (TL) | ||
| $\mathcal{P}$ | Dükkan | 45 | 220 | 9.900 | 10.000 |
| 3 | Dükkan | 65 | 236 | 15.340 | 21.600 |
| Depo | 80 | 79 | 6.276 | ||
| 4 | Dükkan | 50 | 214 | 10.700 | |
| Depo | 50 | 71 | 4.000 | 14.700 | |
| Toplam Değer | 290 | 46.216 | 46.300 |
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
Taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu görülmüştür. Mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksiz olarak mevcuttur.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te, TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İncelenen belgeler kapsamında devredilmesinde bir sınırlama tespit edilmemiştir.
6.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar, 2012 yılında Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadır.
6.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerde TAKBİS tarihi itibariyle üst hakkı belirtmesi bulunmamaktadır.
6.8. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)
Değerleme konusu dükkân ve depolu dükkân nitelikli gayrimenkullerin tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekilleri birbiriyle uyumlu, Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış, Kat Mülkiyeti tesis edilmiştir.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir."
Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu taşınmazların tapudaki niteliklerinin mevcut kullanımları ile uyumlu olması, devredilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmaması, Yapı Kullanma İzin Belgesi alınması ve Kat Mülkiyeti kurulmuş olması dikkate alınarak, GYO portföyünde "Dükkân/Bağımsız Bölüm" olarak bulunmalarında bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0023 Sayfa 57 / 57
TAKBİS kayıtları 4.1.4.'te yer almaktadır. TAKBİS tarihi itibariyle bağımsız bölümler üzerinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir şerh, beyan, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
3 ve 4 no.lu bağımsız bölümlerin projesiyle uyumlu olduğu, 2 no.lu bağımsız bölümün projesinden farklı olarak WC hacminin yerinde inşa edilmediği görülmüştür.
2 No.lu bağımsız bölümdeki WC hacminin yerinde inşa edilmemesinin ruhsata tabi olmadığı değerlendirilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların tapudaki niteliklerinin mevcut kullanımları ile uyumlu olması, devredilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmaması, Yapı Kullanma İzin Belgesi alınması ve Kat Mülkiyeti kurulmuş olması dikkate alınarak, GYO portföyünde "Dükkân/Bağımsız Bölüm" olarak bulunmalarında bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
Değer, gayrimenkul üzerinde değeri ve devri etkileyen herhangi bir takyidat bulunmaması esasına göre belirlenmiştir.
7.1. 'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu 2 no.lu ''Dükkân'' nitelikli ve 3-4 No.lu, "Depolu Dükkân" nitelikli 3 adet bağımsız bölümün Pazar değeri KDV Hariç toplam 12.200.000 TL, aylık pazar kirası toplam 46.300 TL takdir edilmiştir.
Bağımsız bölüm bazlı değerler tabloda gösterilmiştir.
| B.B. No | Pazar Değeri (TL) | Pazar Kirası (TL/Ay) |
|---|---|---|
| 2.650.000,00 | 10.000,00 | |
| 5.750.000,00 | 21.600,00 | |
| 3.800.000,00 | 14.700,00 | |
| Toplam | 12.200.000,00 | 46.300,00 |
2 No.lu BB ; 2.650.000 TL (İkiMilyonAltıyüzelliBinTürkLirası) + KDV 3 No.lu BB ; 5.750.000 TL (BeşMilyonYediyüzelliBinTürkLirası) + KDV
4 No.lu BB ; 3.800.000 TL (ÜçMilyonSekizyüzBinTürkLirası) + KDV
2 No.lu BB ; 10.000 TL/ay (OnBinTürkLirası)
3 No.lu BB ; 21.600 TL/ay (YirmibirBinAltıyüzTürkLirası)
4 No.lu BB ; 14.700 TL/ay (OndörtBinYediYüzTürkLirası)
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
: 0 (212) 872 16 36
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.